คํานํา
ดวยรัฐบาลไดมอบนโยบายใหทุกกระทรวงดําเนินงานท่ีมีประโยชนเพ่ือมอบเปน “ของขวัญปใหมใหกับ
ประชาชน” โดยกระทรวงมหาดไทยไดจ ดั ทาํ โครงการภายใตแ นวคดิ “มหาดไทยบําบัดทกุ ข สรา งสุขทั่วไทย”
และกรมท่ีดินไดดําเนินงาน “สํานักงานที่ดินท่ัวไทย รวดเร็ว โปรงใส ใสใจบริการ” ซึ่งมีจุดมุงหมายเพ่ือให
ประชาชนไดรับบริการที่มีคุณภาพ ถูกตอง รวดเร็ว โปรงใส โดยปราศจากการทุจริตคอรรัปช่ัน และเปนท่ี
เช่ือถือไววางใจของประชาชน และยุทธศาสตรของกรมท่ีดินดานการพัฒนาระบบบริหารจัดการองคการตาม
หลักการบริหารกิจการบานเมอื งทด่ี ี ซ่งึ มเี ปาประสงคใ หบ คุ ลากรกรมท่ีดินมีความพรอมและมีขีดความสามารถ
ในการปฏิบัติงานอยางถูกตอง เปนไปดวยความรวดเร็ว โปรงใส สามารถตรวจสอบได รวมท้ังเพ่ือเปนการ
พฒั นาพนกั งานเจา หนาทีท่ เี่ กี่ยวของกบั การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมในสํานักงานที่ดินตาง ๆ ทั่วประเทศ
ใหมีความรูภายใตการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย และระเบียบคําส่ังท่ีเก่ียวของและมีคูมือที่ใชเปนแนวทางใน
การปฏิบัติงาน อางอิง ใหคาํ แนะนาํ แกประชาชนไดอยา งถูกตอ ง สะดวก รวดเร็วและเปนมาตรฐานเดียวกัน
ทาํ ใหก ารปฏบิ ัติงานมปี ระสิทธิภาพและประสิทธิผลและเปนทพ่ี ึงพอใจของประชาชน กรมท่ีดินจึงไดดําเนินการ
ปรบั ปรุงคมู ือการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเก่ียวกับท่ดี ินและอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืน โดยไดจัดทําคูมือการ
จดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมในประเภทกอภาระผูกพนั ในอสังหารมิ ทรัพยขึ้นใหม เพ่ือดําเนินการตามนโยบาย
ของรฐั บาล กระทรวงมหาดไทย และกรมทีด่ ินดังกลาว
กรมที่ดินหวังเปนอยางย่ิงวา คูมือเลมนี้จะเปนประโยชนตอทางราชการ ขาราชการกรมที่ดิน
ประชาชนท่วั ไปท่สี นใจศกึ ษาหาความรู และใชเ ปน แนวทางในการปฏบิ ัติงานตอไป
กรมทดี่ ิน
สํานักมาตรฐานการทะเบยี นทีด่ ิน
กันยายน ๒๕๕๘
สารบญั หนา
เรอ่ื ง ๑
๑. การจดทะเบียนประเภทจํานอง ๑
๑
- ความหมาย ๑
- กฎหมาย ระเบียบ และคําสัง่ ที่เกยี่ วของ ๑
- ประเภทการจดทะเบียน ๑
๒
๑. จาํ นอง ๒
๒. จํานองเฉพาะสว น ๓
๓. จาํ นองเพ่ิมหลกั ทรัพย ๓
๔. จาํ นองลาํ ดบั ทส่ี อง หรอื จํานองลาํ ดับท่สี าม ฯลฯ ๓
๕. จํานองลาํ ดบั ทส่ี องเพ่มิ หลักทรพั ย ๔
๖. ข้นึ เงนิ จาํ นอง ๔
๗. ไถถอนจากจํานอง ๕
๘. แบง ไถถ อนจากจํานอง ๕
๙. ไถถอนจากจํานองบางราย ๖
๑๐. ผอนตน เงินจากจํานอง ๖
๑๑. ลดเงินจากจํานอง ๗
๑๒. ปลอดจาํ นอง ๗
๑๓. โอนชําระหนจ้ี ํานอง ๗
๑๔. แบง โอนชาํ ระหนจี้ ํานอง ๙
๑๕. หลดุ เปนสทิ ธจิ ากจาํ นอง ๙
๑๖. โอนสทิ ธิการรบั จํานอง ๑๐
๑๗. ระงบั จํานอง (ปลดจํานอง) ๑๐
๑๘. ระงับจํานอง (ศาลขายบังคับจํานอง) ๑๐
๑๙. ระงบั จาํ นอง (หน้ีเกลอื่ นกลืนกัน) ๑๐
๒๐. แกไขหน้ีอันจํานองเปนประกนั
๒๑. แกไ ขเปลย่ี นแปลงจํานอง (แปลงหน้ใี หม)
๒๒. เปล่ยี นชือ่ ผรู บั จํานอง (ระหวา งกิจการทเ่ี ปนนติ บิ ุคคลเดียวกัน)
เรอื่ ง หนา
- สาระสาํ คญั ๑๑
- แนวทางการวินจิ ฉยั ทีส่ ําคัญเก่ยี วกบั การจดทะเบียนจํานอง ๑๗
- คาํ พพิ ากษาฎกี าท่ีเก่ยี วขอ ง ๓๘
- คา ธรรมเนยี ม ๔๖
- กรณียกเวน ไมต องเสียคาธรรมเนียม ๔๙
- ภาษเี งนิ ไดห กั ณ ทจ่ี า ย ๕๐
- ภาษีธุรกจิ เฉพาะ ๕๐
- อากรแสตมป ๕๑
- ระเบียบกรมที่ดิน วา ดวยการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมเกย่ี วกับการจาํ นองทีด่ ิน
๕๓
และอสังหาริมทรัพยอ่นื พ.ศ.๒๕๕๐ ๘๐
- ตวั อยางคาํ ขอ สัญญา บนั ทกึ การแกท ะเบียนที่ดนิ
๑๘๑
๒. การจดทะเบยี นประเภทเชา
๑๘๑
- ความหมาย ๑๘๑
- กฎหมาย ระเบยี บ และคําส่งั ท่ีเก่ียวของ ๑๘๑
- ประเภทการจดทะเบียน ๑๘๑
๑๘๒
๑. เชา ๑๘๒
๒. เชาเฉพาะสวน ๑๘๒
๓. แบงเชา ๑๘๒
๔. แบงเชา เฉพาะสวน ๑๘๒
๕. เชา ชว ง ๑๘๒
๖. เชา ชว งเฉพาะสวน ๑๘๒
๗. แบงเชาชวง ๑๘๓
๘. แบง เชาชว งเฉพาะสว น ๑๘๓
๙. โอนสิทธกิ ารเชา หรือ โอนสทิ ธกิ ารแบง เชา ๑๘๓
๑๐. โอนสทิ ธกิ ารเชา เฉพาะสว น ๑๘๓
๑๑. แบงโอนสิทธิการเชา หรอื แบงโอนสิทธิการแบง เชา ๑๘๓
๑๒. แบงโอนสิทธกิ ารเชา เฉพาะสว น หรือ แบง โอนสิทธิการแบงเชา เฉพาะสวน ๑๘๓
๑๓. โอนมรดกสิทธิการเชา ๑๘๓
๑๔. แกไขเพ่มิ เตมิ สัญญาเชา หรือ แกไขเพมิ่ เติมสญั ญาแบงเชา
๑๕. เลกิ เชา
เร่ือง หนา
๑๖. เลกิ เชา บางสว น ๑๘๔
๑๗. เลกิ เชาชว ง ๑๘๔
๑๘. เลกิ เชาชว งบางสว น ๑๘๔
๑๙. ปลอดการเชา ๑๘๔
๒๐. แบง แยกในนามเดิม (ปลอดการเชา ) ๑๘๔
๒๑. แบง แยกในนามเดิม (ครอบการเชา) ๑๘๔
๒๒. แบง แยกในนามเดิม (ครอบ - ปลอดการเชา ) ๑๘๔
- สาระสําคญั ๑๘๕
- แนวทางการวนิ ิจฉัยทส่ี ําคัญเกีย่ วกับการจดทะเบียนเชา ๑๘๙
- คาํ พิพากษาฎีกาทเี่ ก่ยี วของ ๑๙๖
- คาธรรมเนยี ม ๒๐๔
- อากรแสตมป ๒๐๕
- ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรม เกย่ี วกับการเชา ท่ดี ิน
และอสงั หารมิ ทรัพยอยา งอ่ืน ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย พ.ศ. ๒๕๕๑ ๒๐๖
- ตัวอยา งคาํ ขอ สัญญา บันทึก การแกท ะเบยี นท่ดี นิ ๒๒๗
- ระเบยี บกรมท่ีดนิ วาดว ยการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม เกย่ี วกบั การเชา อสังหาริมทรพั ย
ตามพระราชบญั ญัติการเชาอสงั หาริมทรัพยเ พื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ๓๕๕
พ.ศ. ๒๕๕๒ ๓๗๑
- ตวั อยา งคําขอ สญั ญา บันทกึ การแกทะเบยี นทดี่ นิ
๓. การจดทะเบยี นประเภทภาระจาํ ยอม ๔๐๓
- ความหมาย ๔๐๓
- กฎหมาย และระเบียบที่เกี่ยวขอ ง ๔๐๓
- ประเภทการจดทะเบียน ๔๐๓
๔๐๓
๑. ภาระจาํ ยอม ๔๐๓
๒. ภาระจาํ ยอมเฉพาะสวน ๔๐๓
๓. ภาระจํายอมบางสวน หรือ ภาระจาํ ยอมเฉพาะสวนเพียงบางสวน ๔๐๓
๔. แกไขเปล่ียนแปลงภาระจํายอม ๔๐๔
๕. ปลอดภาระจาํ ยอม ๔๐๔
๖. แบงแยกในนามเดิม (ปลอดภาระจาํ ยอม) ๔๐๔
๗. แบง แยกในนามเดิม (ครอบภาระจํายอม)
เรอื่ ง หนา
๘. แบง แยกในนามเดิม (ครอบ-ปลอดภาระจํายอม) ๔๐๔
๙. เลกิ ภาระจํายอม ๔๐๔
๑๐. เลิกรายการจดทะเบยี นภาระจํายอม ๔๐๕
- สาระสาํ คญั ๔๐๕
- แนวทางการวินิจฉยั ท่ีสําคัญเก่ียวกับภาระจํายอม ๔๐๗
- คาํ พิพากษาฎีกาทเ่ี ก่ยี วของ ๔๑๑
- คาธรรมเนียม ๔๑๙
- อากรแสตมป ๔๑๙
- ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับภาระจาํ ยอมในที่ดิน
และอสังหารมิ ทรัพยอยา งอน่ื พ.ศ. ๒๕๕๐ ๔๒๑
- ตัวอยางคาํ ขอ บนั ทกึ การแกท ะเบยี นทด่ี ิน ๔๓๒
๔. การจดทะเบียนประเภทสิทธิเก็บกนิ ๔๘๕
- ความหมาย ๔๘๕
- กฎหมาย และระเบียบทเ่ี กี่ยวของ ๔๘๕
- ประเภทการจดทะเบียน ๔๘๕
๔๘๕
๑. สทิ ธเิ กบ็ กนิ ๔๘๕
๒. สทิ ธเิ กบ็ กินเฉพาะสว น ๔๘๕
๓. แบง แยกในนามเดิม (ปลอดสิทธิเกบ็ กิน) ๔๘๖
๔. แบงแยกในนามเดิม (ครอบสทิ ธเิ กบ็ กนิ ) ๔๘๖
๕. เลิกสทิ ธเิ กบ็ กิน ๔๘๖
- สาระสาํ คญั ๔๘๗
- แนวทางการวนิ จิ ฉยั ทสี่ ําคัญเกีย่ วกับสทิ ธเิ ก็บกิน ๔๙๐
- คาํ พพิ ากษาฎีกาท่เี ก่ียวของ ๔๙๑
- คาธรรมเนียม ๔๙๒
- อากรแสตมป
- ระเบียบกรมทดี่ นิ วา ดว ยการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมเก่ยี วกบั สทิ ธเิ กบ็ กินในท่ีดิน ๔๙๓
และอสังหาริมทรัพยอ ยางอนื่ พ.ศ. ๒๕๔๙ ๕๐๑
- ตัวอยางคาํ ขอ บนั ทกึ การแกท ะเบียนทีด่ ิน
เรื่อง หนา
๕. การจดทะเบียนประเภทสิทธิเหนอื พ้ืนดนิ ๕๒๙
- ความหมาย ๕๒๙
- กฎหมายทเ่ี กี่ยวของ ๕๒๙
- ประเภทการจดทะเบียน ๕๒๙
๕๒๙
๑. สิทธเิ หนือพ้ืนดิน ๕๒๙
๒. สทิ ธิเหนอื พ้ืนดินเฉพาะสวน ๕๒๙
๓. แบงกอ ต้ังสทิ ธเิ หนือพน้ื ดิน ๕๒๙
๔. ปลอดสิทธิเหนือพ้นื ดิน ๕๒๙
๕. โอนมรดกสิทธเิ หนอื พ้ืนดิน ๕๒๙
๖. เลกิ สิทธิเหนือพ้นื ดิน ๕๒๙
- สาระสาํ คญั ๕๓๐
- แนวทางการวนิ จิ ฉยั ทส่ี ําคัญเกีย่ วกบั สทิ ธเิ หนือพ้นื ดนิ ๕๓๒
- คําพพิ ากษาฎกี าท่เี กี่ยวขอ ง ๕๓๔
- คา ธรรมเนียม ๕๓๕
- อากรแสตมป ๕๓๖
- ตวั อยางคําขอ บนั ทึก การแกทะเบียนท่ดี นิ
๕๕๗
๖. การจดทะเบยี นประเภทสิทธอิ าศยั
๕๕๗
- ความหมาย ๕๕๗
- กฎหมาย และแนวทางปฏิบตั ทิ ่เี กี่ยวของ ๕๕๗
- ประเภทการจดทะเบยี น ๕๕๗
๕๕๗
๑. สทิ ธอิ าศัย ๕๕๗
๒. เลิกสทิ ธอิ าศยั ๕๕๘
- สาระสาํ คัญ ๕๕๙
- แนวทางการวินจิ ฉัยท่ีสําคัญเก่ียวกบั สิทธอิ าศัย ๕๖๑
- คาํ พิพากษาฎีกาทเี่ กี่ยวขอ ง ๕๖๑
- คา ธรรมเนยี ม ๕๖๒
- อากรแสตมป
- ตวั อยางคําขอ บันทกึ การแกทะเบยี นทด่ี นิ
เร่อื ง หนา
๗. การจดทะเบียนประเภทภาระติดพันในอสงั หารมิ ทรัพย ๕๗๑
- ความหมาย ๕๗๑
- กฎหมาย และคาํ สง่ั ทเี่ ก่ียวขอ ง ๕๗๑
- ประเภทการจดทะเบยี น ๕๗๑
๕๗๑
๑. ภาระตดิ พันในอสังหาริมทรัพย ๕๗๑
๒. แบงกอต้งั ภาระตดิ พนั ในอสงั หาริมทรัพย ๕๗๑
๓. ภาระติดพนั ในอสงั หาริมทรพั ยเฉพาะสวน ๕๗๑
๔. ปลอดภาระตดิ พันในอสังหาริมทรัพย ๕๗๑
๕. เลกิ ภาระติดพันในอสงั หาริมทรพั ย ๕๗๑
- สาระสาํ คัญ ๕๗๓
- แนวทางการวนิ ิจฉัยท่ีสําคัญเก่ียวกบั ภาระติดพันในอสังหาริมทรพั ย ๕๗๔
- คําพพิ ากษาฎกี าที่เกย่ี วของ ๕๗๕
- คาธรรมเนยี ม ๕๗๖
- อากรแสตมป ๕๗๗
- ตัวอยางคาํ ขอ บนั ทึก การแกท ะเบียนทดี่ ิน
๕๙๕
๘. การจดทะเบยี นประเภทบรรยายสวน
๕๙๕
- ความหมาย ๕๙๕
- กฎหมาย และคําสงั่ ทเี่ กยี่ วของ ๕๙๕
- สาระสําคญั ๕๙๗
- แนวทางการวนิ จิ ฉยั ทสี่ าํ คัญเกีย่ วกับการจดทะเบยี นบรรยายสว น ๕๙๙
- คาํ พพิ ากษาฎีกาทีเ่ กย่ี วขอ ง ๖๐๒
- คา ธรรมเนียม ๖๐๕
- ตวั อยา งคาํ ขอ บันทึก การแกทะเบียนท่ีดนิ
๖๑๓
๙. การจดทะเบียนประเภทหามโอน
๖๑๓
- ความหมาย ๖๑๓
- กฎหมาย และคําสั่งท่เี กย่ี วของ ๖๑๓
- ประเภทการจดทะเบยี น
เรอื่ ง หนา
๑. หา มโอน ๖๑๓
๒. หามโอนเฉพาะสวน ๖๑๓
๓. เลกิ หา มโอน ๖๑๓
๔. เลกิ หา มโอนเฉพาะสวน ๖๑๓
- สาระสําคัญ ๖๑๓
- แนวทางการวนิ จิ ฉัยที่สาํ คัญเก่ยี วกบั การจดทะเบียนหา มโอน ๖๑๖
- คาํ พพิ ากษาฎกี าทีเ่ กีย่ วขอ ง ๖๑๗
- คาธรรมเนียม ๖๑๘
- ตวั อยางคําขอ บันทกึ การแกท ะเบยี นที่ดิน ๖๒๒
๑๐. การจดทะเบียนประเภทบรุ มิ สิทธิ ๖๔๓
- ความหมาย ๖๔๓
- กฎหมาย และคาํ สงั่ ท่เี ก่ยี วของ ๖๔๓
- ประเภทการจดทะเบียน ๖๔๓
๑. บรุ มิ สทิ ธิ ๖๔๓
๒. บุรมิ สทิ ธิเฉพาะสว น ๖๔๓
๓. ปลอดบุรมิ สทิ ธิ ๖๔๓
๔. เลกิ บรุ ิมสิทธิ ๖๔๓
- สาระสําคญั ๖๔๓
- แนวทางการวนิ จิ ฉัยทสี่ ําคัญเกี่ยวกับบุริมสิทธิ ๖๔๕
- คาํ พพิ ากษาฎกี าที่เก่ียวขอ ง ๖๔๖
- คาธรรมเนียม ๖๔๙
- คาภาษีเงนิ ไดหัก ณ ที่จา ย และอากรแสตมป ๖๕๐
- ตัวอยา งคาํ ขอ บนั ทกึ การแกทะเบียนท่ีดิน ๖๕๒
การจดทะเบียนจาํ นอง
ความหมาย
จํานอง หมายถึง สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกวา ผูจํานองเอาทรัพยสินตราไวแก
บคุ คลอีกคนหน่ึง เรยี กวา ผรู บั จาํ นองเปนประกันการชําระหน้ี โดยไมสงมอบทรัพยสินนั้นใหแก
ผรู ับจํานอง (ประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย มาตรา ๗๐๒)
กฎหมาย ระเบียบ และคาํ สั่งท่ีเกย่ี วของ
- ระเบียบกรมท่ีดิน วาดวยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการจํานอง
ทด่ี ินและอสังหารมิ ทรัพยอยางอ่นื พ.ศ. ๒๕๕๐ ลงวันท่ี ๒๒ สิงหาคม ๒๕๕๐
- หนงั สอื กรมทดี่ ินท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๔๒๗๙ ลงวนั ท่ี ๔ มิถนุ ายน ๒๕๕๖
- หนังสือกรมที่ดิน ดว นท่ีสดุ ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๒๗๔ ลงวันท่ี ๓ กุมภาพันธ ๒๕๕๘
- หนังสอื กรมทดี่ ิน ดว นทส่ี ุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐ ลงวันที่ ๒๐ กมุ ภาพนั ธ ๒๕๕๘
- หนงั สอื กรมทด่ี ิน ดวนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๗๔๑๘ ลงวนั ที่ ๒๓ กรกฎาคม ๒๕๕๘
ประเภทการจดทะเบยี น
๑. จํานอง หมายถงึ กรณีเจาของที่ดินมาขอจดทะเบียนจํานองที่ดินท้ังแปลง
หรือจํานองอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนท้ังหมด ไมวาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยน้ันจะมีผูถือกรรมสิทธ์ิ
คนเดียวหรือหลายคน ผูท่ีเปนเจาของทุกคนรวมกันท้ังหมด เชน นาย ก. เปนเจาของที่ดิน
โฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ นําที่ดินมาขอจดทะเบียนประเภท “จํานอง” ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง
๑๐,๐๐๐ บาท หรอื นาย ก. นาย ข. เปนเจาของที่ดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๒ นําที่ดินทั้งแปลง
มาขอจดทะเบียนประเภท “จํานอง” ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๒๐,๐๐๐ บาท โดย
ธนาคาร เอ เปน ผยู ดึ ถอื โฉนดทดี่ ินทีจ่ ํานองไวเปน หลกั ประกนั เปน ตน
๒. จํานองเฉพาะสวน หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยาง
อื่นมีหลายคน แตเจาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยนั้นบางคนขอจดทะเบียนจํานองเฉพาะสวน
ของตน สว นของผเู ปน เจา ของคนอ่นื ไมไดจาํ นองดวย ใหเขียนช่ือประเภทวา “จํานองเฉพาะสวน”
ซ่ึงผูจํานองสามารถจํานองไดโดยไมตองใหเจาของรวมคนอ่ืนท่ีไมไดจํานองดวยใหความยินยอม
แตอ ยางใด เชน นาย ก. นาย ข. เปน เจาของทด่ี ินโฉนดที่ดนิ เลขที่ ๒ โดย นาย ข. มาขอ
2 ค่มู อื การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรัพย์
จดทะเบียนประเภท “จํานองท่ีดินเฉพาะสวน” ของตนไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง
๒๐,๐๐๐ บาท ทีด่ นิ สว นของ นาย ก. มไิ ดจ าํ นองดวย เปนตน
๓. จํานองเพิ่มหลักทรัพย หมายถึง กรณีเจาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยางอื่น ขอจดทะเบียนจํานองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นเพิ่มเพื่อเปนประกันหนี้ที่ได
จดทะเบียนจํานองเปนประกันไวแลว โดยใหถือจํานวนเงินท่ีจํานองและเงื่อนไขขอตกลงอ่ืน ๆ เปนไป
ตามสญั ญาจาํ นองเดิม เชน เม่อื วันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ นาย ก. จํานองทด่ี ินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑
ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕
ตอมาวนั ที่ ๒๐ มกราคม ๒๕๕๖ ธนาคาร เอ และนาย ก. นําท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๒ มาขอ
จดทะเบยี นประเภท “จาํ นองเพ่มิ หลักทรัพย” ไวกับธนาคาร เอ โดยใหถือจํานวนเงินท่ีจํานอง
และเง่อื นไขขอตกลงอน่ื ๆ เปนไปตามสัญญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ทุกประการ
เปน ตน
การจํานองเพ่ิมหลักทรัพย เจาของทรัพยสินที่จํานองเพิ่มหลักทรัพยจะเปนคน
เดียวกับเจาของทรัพยสินที่จํานองเดิมหรือคนละคนกันก็ได นอกจากนี้อสังหาริมทรัพยที่จํานอง
ไวเดิมกับอสังหาริมทรัพยที่นํามาจํานองเพ่ิมหลักทรัพยจะเปนชนิดเดียวกันหรือคนละชนิดก็ได
เชน เดิมจํานองท่ีดินมีโฉนดไว ตอมานําสิ่งปลูกสรางหรือท่ีดินท่ีมีหนังสือรับรองการทําประโยชน
มาจาํ นองเพิ่มหลักทรัพยก็ทําได แตตองจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ที่มีอํานาจในการ
จดทะเบียนอสงั หารมิ ทรัพยน ้ัน ๆ กลา วคอื เจาของทรัพยสินตางนําทรัพยสินของตนมาประกันหน้ี
รวมกันในมลู หนีร้ ายเดยี วกนั ผลของการจาํ นองเพิม่ หลักทรัพยในทางดานกฎหมายจึงเทากับเขา
เปนลูกหนี้รวมกัน และผลทางทะเบียนที่ดินเทากับจํานองรวมกัน หรือกลาวอีกนัยหนึ่งก็คือการ
จํานองเพม่ิ หลกั ทรพั ยนั้น ทนุ ทรัพยทีจ่ ํานองไมเ พ่มิ แตหลกั ประกนั เพ่มิ
๔. จาํ นองลําดบั ทส่ี อง หรือ จาํ นองลําดับที่สาม ฯลฯ หมายถึง กรณีเจาของที่ดิน
หรอื อสังหาริมทรัพยอ ยา งอ่นื ไดจดทะเบียนจํานองเพ่ือเปนประกันไวแลว ตอมาในระหวางท่ีการ
จํานองยังคงมีอยูเจาของขอจดทะเบียนจํานองท่ีดินและอสังหาริมทรัพยเดียวกันน้ันแกผูรับจํานอง
เดิมหรอื แกผ รู ับจํานองอื่น ใหเขียนชอ่ื ประเภทวา “จาํ นองลาํ ดับทส่ี อง” หรอื “จาํ นองลําดับท่ีสาม”
ฯลฯ แลวแตกรณี เชน นาย ก. เปนเจาของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ นําที่ดินมาขอ
จดทะเบียนประเภทจํานองไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ระหวางการจํานอง
ยังคงมีอยู นาย ก. ไดขอยืมโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ มาจากธนาคาร เอ เพ่ือนํามาขอจดทะเบียน
ประเภท “จาํ นองลําดบั ท่สี อง” ไวก บั ธนาคาร บี วงเงนิ จํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท เปน ตน
คู่มอื การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พันในอสงั หารมิ ทรัพย์ 3
๕. จํานองลําดับที่สองเพิ่มหลักทรัพย หมายถึง กรณีเจาของที่ดินหรือ
อสังหารมิ ทรัพยอยางอื่น ไดจดทะเบียนจํานองเพ่ือเปนประกันไวแลว ตอมาในระหวางท่ีการจํานอง
ยังคงมีอยู เจาของไดนําท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นนั้นไปจดทะเบียนจํานองเพื่อประกันหน้ี
รายอื่นซึ่งไดจดทะเบียนจํานองไวแลวตามสัญญาจํานองอีกฉบับหน่ึง หรือในกรณีที่ไดจดทะเบียน
จํานองเพ่ิมหลักทรัพยไวแลว ตอมาไดนําอสังหาริมทรัพยเดียวกันนั้นไปจดทะเบียนจํานองเพื่อ
ประกันหนี้รายอื่นตามสัญญาจํานองอีกฉบับหน่ึงโดยใหถือจํานวนเงินที่จํานองและเงื่อนไข
ขอตกลงอื่น ๆ เปนไปตามสัญญาจํานองเดิม การจํานองคร้ังที่สองหรือครั้งท่ีสามนี้ใหเขียนชื่อ
ประเภทวา “จํานองลําดับที่สองเพิ่มหลักทรัพย” หรือ “จํานองลําดับท่ีสามเพ่ิมหลักทรัพย” ฯลฯ
แลวแตกรณี เชน นาย ก. เปน เจาของท่ดี ินโฉนดทีด่ ินเลขที่ ๑ ไดจดทะเบียนประเภทจํานอง
ไวก บั ธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕
ไวแลว ตอมาในระหวางที่การจํานองยังคงมีอยู นาย ก. ไดนําท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไปจดทะเบียน
ประเภท “จํานองลําดับท่ีสอง - เพ่ิมหลักทรัพย” เพื่อประกันหน้ีของ นาย ข. ซ่ึงไดจดทะเบียน
จํานองที่ดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๓ ไวกับธนาคาร บี แลวตามสัญญาจํานองลงวันท่ี ๒๒ ธันวาคม ๒๕๕๕
อกี ฉบับหน่งึ
๖. ขึ้นเงนิ จากจาํ นอง หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่น
ไดจดทะเบียนจํานอง เพื่อเปนประกันหนี้ไวแลวจํานวนหนึ่ง ตอมาคูกรณีไดมาขอจดทะเบียน
เนือ่ งจากตกลงกนั เพ่มิ จาํ นวนเงินที่จํานองเปนประกันใหสูงขึ้นจากเดิม โดยมีเง่ือนไขและขอตกลง
เชนเดียวกับสัญญาจํานองเดิมและเปนมูลหนี้เดียวกันกับสัญญาจํานองเดิม เชน นาย ก. เปน
เจา ของทีด่ นิ โฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ไดจดทะเบียนประเภทจํานองไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง
๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ไวแลว ตอมาในระหวางที่
การจํานองยังคงมีอยู นาย ก. กับธนาคาร เอ ตกลงกันขึ้นเงินจากจํานองตามสัญญาจํานอง
ลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ อีกเปนเงนิ ๑๐,๐๐๐ บาท รวมเปนวงเงินจํานองท้ังส้ิน ๒๐,๐๐๐ บาท
จงึ นําโฉนดทีด่ นิ เลขท่ี ๑ มาขอจดทะเบยี นประเภท “ขน้ึ เงนิ จากจํานอง” เปน ตน
๗. ไถถอนจากจาํ นอง หมายถงึ กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่น
ไดจ ดทะเบยี นจาํ นองเพอ่ื เปนประกนั ไวแ ลว ตอมาผูขอไดมาขอจดทะเบียนเน่ืองจากไดมีการชําระหน้ี
ท่ีจํานองเปนประกันโดยสิ้นเชิง ทําใหการจํานองระงับส้ินไปโดยผลของกฎหมาย ใหเขียนช่ือ
ประเภทวา “ไถถอนจากจํานอง” หรือ “ไถถอนจากจํานองเฉพาะสวน” หรือ “ไถถอนจาก
จํานองเพ่ิมหลักทรัพย” แลวแตกรณี เชน นาย ก. จดทะเบียนประเภทจํานองที่ดินโฉนดที่ดิน
4 คมู่ อื การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์
เลขที่ ๑ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันท่ี ๓
มกราคม ๒๕๕๕ ตอมานาย ก. ไดช าํ ระหนี้จํานองใหกบั ธนาคาร เอ เสรจ็ สิน้ แลว โดยธนาคาร เอ
ไดทําหนังสือเปนหลักฐานวาไดรับชําระหนี้จาก นาย ก. ครบถวนแลว จึงยินยอมใหนาย ก.
ไถถ อนจํานองที่ดนิ โฉนดทดี่ นิ เลขท่ี ๑ ได พรอมท้ังไดสงมอบโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ ใหแก นาย ก.
แลว นาย ก. จึงนําโฉนดที่ดินและหลักฐานการไดรับชําระหน้ีของธนาคาร เอ มายื่นคําขอ
จดทะเบยี นประเภท “ไถถอนจากจาํ นอง” เปน ตน
๘. แบงไถถอนจากจํานอง หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยา งอื่นไดจ ดทะเบยี นจํานองเพอ่ื เปนประกันหนี้ไวร วมตง้ั แตส องแปลงขึ้นไป หรือจํานองท่ีดินไว
แปลงเดยี วตอมามกี ารจาํ นองเพ่ิมหลกั ทรพั ย หรอื มีการแบงแยกที่ดินออกไปเปนหลายแปลงโดย
ทดี่ นิ แปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมกี ารจาํ นองครอบติดอยูท ง้ั หมด หรือมีการจํานองครอบ ติดอยู
ต้ังแตสองแปลงขึ้นไป ตอมาคูกรณีไดมาขอจดทะเบียนเนื่องจากไดมีการชําระหน้ีอันจํานองเปน
ประกันบางสวน และผูรับจํานองยินยอมใหท่ีดินบางแปลงพนจากการจํานอง สวนท่ีดินที่เหลือ
ยงั คงจํานองเปนประกนั หนที้ เี่ หลอื อยู เชน นาย ก. จดทะเบียนประเภทจาํ นองที่ดินโฉนดที่ดิน
เลขที่ ๑ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕
ตอมานาย ก. ไดนําโฉนดท่ีดินเลขที่ ๒ มาจดทะเบียนจํานองเพ่ิมหลักทรัพยไวกับธนาคาร เอ
หลงั จากนน้ั นาย ก. ไดช าํ ระหนี้จํานองใหกับธนาคาร เอ เปนเงิน ๕,๐๐๐ บาท โดยธนาคาร เอ
และ นาย ก. ตกลงกันใหที่ดินโฉนดเลขท่ี ๑ พนจากการจํานอง สวนโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๒
ยังคงมีการจํานองเพื่อเปนประกันหนี้ที่เหลืออยูอีก ๕,๐๐๐ บาท นาย ก. และธนาคาร เอ
จึงนําโฉนดท่ดี ินเลขที่ ๑ มาขอจดทะเบียน “แบง ไถถอนจากจาํ นอง” เปน ตน
การจดทะเบียนในกรณีเชนน้ี คูกรณีท้ังสองฝายตองมาจดทะเบียนตอพนักงาน
เจาหนาท่ี ผูรบั จาํ นองจะทาํ หลักฐานเปน หนังสือใหผูมีสิทธิในที่ดินหรือผูมีสิทธิไถถอนมาขอจดทะเบียน
ฝายเดียว ตามมาตรา ๘๐ แหงประมวลกฎหมายท่ีดินไมได (ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการ
จดทะเบียนสิทธแิ ละนติ ิกรรมเก่ียวกับการจํานองที่ดินและอสังหาริมทรัพยอยางอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐
ลงวนั ท่ี ๒๒ สงิ หาคม ๒๕๕๐ ขอ ๒๔ (๘))
๙. ไถถอนจากจาํ นองบางราย หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยางอืน่ ไดจดทะเบยี นจํานองเพอื่ เปนประกันหน้ีที่มีผูรับจํานองหลายรายในลําดับเดียวกัน ตอมา
ผูจํานองและผูรับจํานองบางรายมาขอจดทะเบียนเนื่องจากมีการชําระหน้ีใหแกผูรับจํานองบางราย
แตไมท้ังหมด ทําใหการจํานองในสวนที่เปนประกันรายน้ันระงับสิ้นไป สวนการจํานองรายอื่น
ค่มู ือ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสงั หาริมทรพั ย์ 5
ที่เหลือยังคงมีอยูตามเดิม และการท่ีลูกหนี้ ผูจํานองชําระหน้ีใหแกเจาหน้ีผูรับจํานองรายหนึ่ง
รายใด เปนเรื่องระหวางลูกหนี้กับเจาหนี้รายนั้น ๆ เทานั้น ไมมีผลกระทบหรือกอใหเกิด
ความเสียหายแกเจาหนี้รายอ่ืน ในการจดทะเบียนไถถอนจากจํานองบางราย จึงไมจําเปนตอง
ใหผ รู ับจํานองรายอ่ืน ๆ มาใหคํายินยอมหรือตกลงดวยแตอยางใด เชน นาย ก. จดทะเบียน
ประเภทจํานองท่ีดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ไวกับธนาคาร เอ และธนาคาร บี วงเงินจํานอง
๒๐,๐๐๐ บาท โดยแบงเปนจํานองกบั ธนาคาร เอ วงเงินจาํ นอง ๑๐,๐๐๐ บาท และจํานอง
กบั ธนาคาร บี วงเงินจาํ นอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕
ตอมานาย ก. ไดชําระหนี้จํานองใหกับธนาคาร เอ เสร็จส้ินแลว โดยธนาคาร เอ ไดทํา
หนังสือเปนหลักฐานวาไดรับชําระหนี้จาก นาย ก. ครบถวนแลว จึงยินยอมใหนาย ก. ไถถอน
จํานองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ ได พรอมทั้งไดสงมอบโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ใหแก นาย ก.
แลว นาย ก. จึงนาํ โฉนดทดี่ นิ และหลกั ฐานการไดร ับชําระหนี้ของธนาคาร เอ มาย่ืนคําขอ
จดทะเบียนประเภท “แบงไถถอนจากจํานองบางราย” สวนที่ดินแปลงนี้ยังคงเปนหลักทรัพย
จาํ นองเปนประกันหนี้ของธนาคาร บี ในวงเงนิ จํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท เปนตน
๑๐. ผอนตนเงนิ จากจาํ นอง หมายถึง กรณีเจา ของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยา งอื่นไดจดทะเบียนจํานองเพ่ือเปนประกันหนี้ไวแลวจํานวนหนึ่ง ตอมาไดมีการชําระหนี้ท่ีจํานอง
เปนประกันบางสวน หน้ีสวนท่ีเหลือยังคงมีการจํานองเปนประกันอยูตอไปตามเดิม โดยคูกรณี
มาขอจดทะเบียนเพอ่ื ลดจํานวนเงินท่ีจํานองเปนประกันไวเดิม เชน นาย ก. จดทะเบียนประเภท
จํานองท่ีดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญา
จํานองลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมานาย ก. ไดชําระหน้ีจํานองบางสวนเปนจํานวนเงิน
๕๐,๐๐๐ บาท ใหกับธนาคาร เอ โดยธนาคาร เอ และนาย ก. ไดมายื่นคําขอจดทะเบียน
ประเภท “ผอนตนเงินจากจํานอง” เพ่ือเปนหลักฐานวา นาย ก. ยังคงมีหนี้จํานองอยูกับ
ธนาคาร เอ วงเงินจํานองเพียง ๕๐,๐๐๐ บาท โดยยังคงมีที่ดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ เปน
ประกันหนี้อยตู ามเดมิ เปน ตน
๑๑. ลดเงินจากจาํ นอง หมายถงึ กรณเี จาของท่ีดนิ หรอื อสงั หารมิ ทรัพยอยาง
อ่ืนไดจดทะเบียนจํานองเพื่อเปนประกันหนี้ในอนาคตไวแลว ตอมาคูกรณีมาขอจดทะเบียนเพ่ือ
ลดจํานวนเงินจํานองใหตํ่าลงกวาเดิม สวนขอตกลงอ่ืนเปนไปตามเดิม เชน นาย ก. จดทะเบียน
ประเภทจํานองท่ีดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท
ตามสัญญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมานาย ก. ไดเบิกเงินกูจากธนาคาร เอ
6 คู่มือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหาริมทรัพย์
เปนเงินเพียง ๕๐,๐๐๐ บาท ธนาคาร เอ และนาย ก. จึงมายื่นคําขอจดทะเบียนประเภท
“ลดเงินจากจํานอง” จากเดิมจํานองท่ีดินเปนประกันหน้ีวงเงินจํานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท ลดลง
เหลอื ๕๐,๐๐๐ บาท ตามทีก่ ูยืมเงนิ จริง เปนตน
๑๒. ปลอดจํานอง หมายถึง กรณีเจาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่น
ไดจดทะเบยี นจํานองเพ่อื เปนประกันหนี้ไวรวมตั้งแตสองแปลงขึ้นไป หรือจํานองที่ดินไวแปลงเดียว
ตอมามีการจํานองเพิ่มหลักทรัพยหรือมีการแบงแยกท่ีดินออกเปนหลายแปลง โดยท่ีดินแปลงแยก
และแปลงคงเหลือยังมีการจํานองครอบติดอยูท้ังหมด หรือมีการจํานองครอบติดอยูต้ังแตสอง
แปลงข้ึนไป ตอมาคูกรณีมาขอจดทะเบียนเพื่อใหท่ีดินที่มีการจํานองครอบติดอยูแปลงใดแปลง
หนึ่งหรือหลายแปลงแตไมทั้งหมดพนจากการจํานอง โดยไมลดวงเงินจํานอง สวนที่ดินแปลงท่ี
เหลือยังคงมีการจํานองครอบติดอยูตามเดิม เชน นาย ก. จดทะเบียนประเภทจํานองที่ดิน
โฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ และ ๒ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญา
จํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมานาย ก. และธนาคาร เอ มาขอจดทะเบียนประเภท
“ปลอดจํานอง” โดยตกลงกนั ใหท ดี่ นิ โฉนดเลขที่ ๑ พนจากการจํานองโดยที่ไมลดวงเงินจํานอง
เปนประกัน โดยใหที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๒ ยังคงมีการจํานองเปนประกันหนี้วงเงินจํานอง
๑๐,๐๐๐ บาท เปน ตน
กรณีเจาของท่ีดินและอสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดจดทะเบียนจํานองท่ีดินและ
ส่ิงปลูกสรางเปนประกันไวแลว ตอมาคูกรณีมาขอจดทะเบียนเพ่ือใหเฉพาะส่ิงปลูกสรางพนจาก
จาํ นองสวนทีด่ นิ ยงั คงตดิ การจาํ นองอยู ใหเ ขยี นชื่อประเภทวา “ปลอดจํานอง” เชน กนั
๑๓. โอนชําระหนีจ้ ํานอง หมายถึง กรณีเจา ของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่น
ไดจดทะเบียนจํานองเพ่ือเปนประกันหน้ีไวแลว ตอมาคูกรณีมาขอจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย
ท่ีจํานองใหแกผูรับจํานองเพ่ือเปนการชําระหน้ีจํานองเปนประกัน เชน นาย ก. จดทะเบียน
ประเภทจาํ นองท่ีดนิ โฉนดทีด่ นิ เลขท่ี ๑ ไวกบั ธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญา
จาํ นองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ เม่ือหนี้ถึงกําหนดชําระแลว นาย ก. ผูจํานองซึ่งเปนลูกหน้ี
ไมม ีเงินชําระหน้ใี หแ กธ นาคาร เอ ผรู ับจํานอง จงึ ตกลงโอนท่ดี นิ โฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ ท่ีจํานองไวนั้น
ใหแกธ นาคาร เอ เพอื่ เปนการชาํ ระหนจ้ี ํานอง โดยจดทะเบียนในประเภท “โอนชําระหน้ีจํานอง”
เปนตน
กรณีการจดทะเบียนโอนชําระหนี้จํานอง คูกรณีอาจตีราคาอสังหาริมทรัพยท่ีโอน
นอยกวาหรือสูงกวาจํานวนเงินท่ีจํานอง ถาตีราคาอสังหาริมทรัพยที่โอนสูงกวาจํานวนเงินที่จํานอง
ค่มู ือ การจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสังหารมิ ทรัพย์ 7
ผูร ับจํานองอาจชาํ ระเงนิ เพิ่มใหแกผูโอนก็ได แตถาตีราคาอสังหาริมทรัพยที่โอนนอยกวาจํานวน
เงินท่ีจํานอง หนี้สวนท่ีเหลือจะเปนหน้ีท่ีไมมีประกัน การจดทะเบียนโอนชําระหน้ีจํานองโดยมี
ขอ ตกลงเชน น้ีใหพ นกั งานเจาหนาที่รบั จดทะเบียนได
๑๔. แบงโอนชําระหนี้จํานอง หมายถงึ กรณเี จาของที่ดินไดจดทะเบียนจํานอง
ที่ดนิ เพือ่ เปนประกันหนไี้ วรวมต้ังแตสองแปลงข้ึนไป หรือจํานองที่ดินไวแปลงเดียว ตอมามีการ
จํานองเพิ่มหลักทรัพย หรือมีการแบงแยกที่ดินออกเปนหลายแปลง โดยท่ีดินแปลงแยกและแปลง
คงเหลือยังมีการจํานองครอบติดอยูทั้งหมด หรือมีการจํานองครอบติดอยูตั้งแตสองแปลงขึ้นไป
ตอมาคูกรณีมาขอจดทะเบียนโอนท่ีดินท่ีจํานองเพียงบางแปลงเพื่อเปนการชําระหน้ีจํานองเปน
ประกันบางสวน สวนท่ีดินท่ีเหลือยังคงจํานองเปนประกันหน้ีท่ีเหลืออยู เชน นาย ก. จดทะเบียน
ประเภทจาํ นองทด่ี นิ โฉนดท่ดี ินเลขที่ ๑ และ ๒ ไวก ับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท
ตามสัญญาจํานองลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมานาย ก. ไมสามารถชําระหน้ีได จึงทํา
ความตกลงกับธนาคารผูรับจํานองมาขอจดทะเบียนโอนท่ีดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ เพื่อเปนการ
ชําระหน้ีจํานองเปนประกันบางสวนเปนจํานวนเงิน ๕๐,๐๐๐ บาท สวนที่ดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๒
ทเ่ี หลอื ยังคงจํานองเปนประกันหนี้ที่เหลืออยูอีก ๕๐,๐๐๐ บาท กรณีน้ีจึงจดทะเบียนประเภท
“แบง โอนชาํ ระหน้ีจํานอง” เปนตน
๑๕. หลุดเปนสิทธิจากจํานอง หมายถึง กรณีเจาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยางอ่ืนไดจดทะเบียนจํานองเพ่ือเปนประกันหนี้ไวแลว ตอมาผูรับจํานองไดมาขอจดทะเบียน
เนือ่ งจากลูกหนไ้ี มช าํ ระหนี้ที่จํานองเปน ประกัน ผูรับจาํ นองฟอ งศาลบังคับใหท รพั ยท่ีจํานองหลุด
เปน สทิ ธิภายในบังคบั แหง เง่ือนไขตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย และศาลไดมีคําส่ังหรือ
คาํ พิพากษาถงึ ท่ีสุดใหท รัพยที่จํานองหลุดเปนสิทธิแกผูรับจํานอง เชน นาย ก. จดทะเบียนจํานอง
ท่ีดินโฉนดทดี่ นิ เลขที่ ๑ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานอง
ลงวนั ท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมา ธนาคาร เอ ไดนําคําสั่งศาลท่ีส่ังใหที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่
๑ หลุดเปนสิทธิแกธนาคาร เอ. มายื่นคําขอจดทะเบียนประเภท “หลุดเปนสิทธิจากจํานอง”
เรยี กเก็บคา ธรรมเนียมรอยละ ๒ เสยี ภาษีอากรเชน เดียวกับการขาย เปนตน
๑๖. โอนสทิ ธกิ ารรบั จาํ นอง หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยางอน่ื ไดจ ดทะเบียนจํานองเพื่อเปนประกันหน้ีไวแลว ตอมาผูรับจํานองไดโอนสิทธิเรียกรองในหน้ี
ที่จํานองเปนประกันใหแกบุคคลอื่น เชน นาย ก. จดทะเบียนประเภทจํานองที่ดินโฉนดท่ีดิน
เลขท่ี ๑ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันท่ี ๓
8 ค่มู ือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรัพย์
มกราคม ๒๕๕๕ ตอมาธนาคาร เอ ไดโอนสิทธิเรียกรองในหน้ีท่ีจํานองเปนประกันใหแก
ธนาคาร บี โดยธนาคาร เอ และธนาคาร บี ไดมาขอจดทะเบียนประเภท “โอนสิทธิการรับจํานอง”
เปน ตน
กรณีมีการขอจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานอง ในกรณีที่ผูจํานองมิไดมาให
ถอยคํารับรูยินยอมดวย เจาพนักงานที่ดินสามารถจดทะเบียนใหได แตตองบันทึกลงไวในทาย
สัญญาโอนสิทธิการรับจํานองน้ันวา เจาพนักงานท่ีดินไดบอกแกคูสัญญาใหบอกกลาวการโอนน้ี
ใหผ จู ํานองทราบโดยลายลักษณอักษรแลว (ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๐๖)
ถารายใดผจู าํ นองไดมาใหถอ ยคํายนิ ยอมตอเจา พนักงานท่ดี นิ ดว ยก็ใหจ ดทะเบยี นได
โอนสิทธิการรับจํานองตามกฎหมาย หมายถึง กรณีท่ีสิทธิการรับจํานองตกไป
ไดแ กผรู บั โอนสิทธิเรยี กรองนั้นตามผลของกฎหมาย เชน การแปลงสภาพขององคการโทรศัพท
แหงประเทศไทย โดยจดทะเบียนเปนบริษัทมหาชนจํากัด ภายใตช่ือ “ทศท. คอรปอเรชั่น
จํากัด (มหาชน)” ดังน้ัน ที่ดินที่องคการโทรศัพทแหงประเทศไทยรับจํานองไว ตองจดทะเบียน
ประเภท “โอนสิทธิการรับจํานองตามกฎหมาย (มาตรา ๒๔ แหงพระราชบัญญัติทุนรัฐวิสาหกิจ
พ.ศ. ๒๕๔๒)” โดยเรียกเกบ็ คา ธรรมเนยี มประเภทไมมที นุ ทรัพย เปนตน
โอนสทิ ธกิ ารรบั จํานองบางสวน หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยา งอื่นไดจดทะเบียนจํานองเพ่ือเปนประกันหนี้ไวกับผูรับจํานองรายเดียวแตหลายมูลหน้ี โดย
ไดแยกมูลหนี้ท่ีจดทะเบียนจํานองไวเปนประเภท ๆ ตอมาผูรับจํานองไดโอนสิทธิเรียกรองในมูลหนี้
ใดมูลหน้ีหน่ึงแกบุคคลอ่ืน เชน กรณี ธนาคาร เอ รับจํานองที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ของ
นาย ก. เพ่ือเปนประกันการชําระหน้ีวงเงินจํานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท โดยระบุวาจํานองเพ่ือ
เปน ประกนั หน้เี บกิ เงนิ เกินบัญชี ๖๐,๐๐๐ บาท และหนี้เงินกูคากอสรางโรงงาน ๔๐,๐๐๐ บาท
ตอมาธนาคาร เอ ไดโอนสิทธิเรียกรองในมูลหน้ีเงินกูคากอสรางโรงงาน ๔๐,๐๐๐ บาทใหแก
ธนาคาร บี โดยธนาคาร เอ และธนาคาร บี มาขอจดทะเบียนประเภท “โอนสิทธิการรับจํานอง
บางสว น” เปน ตน
โอนสิทธิการรับจํานองบางราย หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยางอ่ืนได จดทะเบียนจํานองเพื่อเปนประกันหน้ีท่ีมีผูรับจํานองหลายรายในลําดับเดียวกันโดย
ระบุวาจํานองเพื่อประกันหน้ีท่ีมีตอผูรับจํานองแตละรายเปนจํานวนเทาใด ตอมาผูรับจํานองบางราย
ไดโอนสิทธิเรียกรองในสวนของตนใหแกบุคคลอื่น เชน นาย ก. จดทะเบียนประเภทจํานอง
ทด่ี ินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ไวก บั ธนาคาร เอ และธนาคาร บี วงเงินจํานอง ๒๐,๐๐๐ บาท โดย
ค่มู ือ การจดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรพั ย์ 9
แบงเปนจํานองกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท และจํานองกับธนาคาร บี วงเงิน
จํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมาธนาคาร เอ
ไดโอนสิทธเิ รยี กรอ งในสวนของตนวงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ใหแกธนาคาร ซี โดยธนาคาร เอ
และธนาคาร ซี นําโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ มาย่ืนคําขอจดทะเบียนประเภท “โอนสิทธิการรับจํานอง
บางราย” มีผลทําใหท่ีดินแปลงน้ีมีการจํานองเปนประกันหน้ีไวกับธนาคาร บี วงเงินจํานอง
๑๐,๐๐๐ บาท และธนาคาร ซี วงเงินจาํ นอง ๑๐,๐๐๐ บาท เปนตน
๑๗. ระงับจํานอง (ปลดจํานอง) หมายถึง กรณีเจาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยางอื่นไดจดทะเบียนจาํ นองอสังหาริมทรัพยเพื่อเปนประกันหนี้ไวแลว ตอมาคูกรณีมาขอ
จดทะเบยี นเนือ่ งจากผูรับจํานองตกลงใหอ สงั หาริมทรัพยที่จํานองไวทั้งหมดพนจากการจํานองไป
โดยยังไมม กี ารชําระหนีท้ ่จี ํานองเปนประกนั ทาํ ใหการจํานองระงับสิ้นไปทั้งหมด หนี้ยังคงมีอยูใน
ลักษณะเปนหน้ธี รรมดาทไี่ มม ีประกนั เชน นาย ก. จดทะเบยี นประเภทจํานองท่ีดินโฉนดที่ดิน
เลขที่ ๑ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕
ตอ มานาย ก. และธนาคาร เอ ตกลงกันใหท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ พนจากการจํานอง โดย
ยังไมมีการชําระหน้ีที่จํานองเปนประกัน ทําใหการจํานองระงับสิ้นไป โดยหนี้ระหวางนาย ก.
กับธนาคาร เอ ยังคงมีอยู แตกลายเปนหน้ีท่ีไมมีหลักทรัพยเปนประกันการชําระหนี้ โดย
นาย ก. และธนาคาร เอ ไดมาขอจดทะเบยี นประเภท “ระงบั จาํ นอง (ปลดจาํ นอง)” เปนตน
๑๘. ระงับจํานอง (ศาลขายบังคับจํานอง) หมายถึง กรณีที่มีการจดทะเบียน
จํานองทด่ี ินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นเพื่อเปนประกันหนี้ไวแลว ตอมาผูรับจํานองฟองบังคับ
จํานองจนศาลไดมีคําส่ัง ใหขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพยนั้น ผูที่ซื้ออสังหาริมทรัพยจากการ
ขายทอดตลาดไดม าขอจดทะเบยี นเพ่อื ใหจ าํ นองระงับสิ้นไปใหเขียนชื่อประเภทวา “ระงับจํานอง
(ศาลขายบังคับจํานอง)” กอน จึงจะจดทะเบียนโอนใหแกผูท่ีซื้อไดจากการขายทอดตลาดตอไป
เชน นาย ก. จดทะเบียนประเภทจํานองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไวกับธนาคาร เอ วงเงินจํานอง
๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมา นาย ก. ไมสามารถ
ชําระหนไ้ี ด ธนาคาร เอ จึงฟองบังคับจํานองจนศาลไดมีคําสั่งใหขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพยน้ัน
มีนาย ดํา ผทู ่ีซอ้ื อสงั หาริมทรพั ยจ ากการขายทอดตลาดไดมาขอจดทะเบียนเพ่ือใหจํานองระงับ
ส้ินไปใหเขียนช่ือประเภทวา “ระงับจํานอง (ศาลขายบังคับจํานอง)” กอน แลวจึงขอใหจดทะเบียน
ประเภท “ขาย (ตามคําสั่งศาล.....)” เปนตน
10 คูม่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรัพย์
๑๙. ระงับจํานอง (หนี้เกล่ือนกลืนกัน) หมายถึง กรณีที่มีการจดทะเบียน
จาํ นองท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนเพ่ือเปนประกันหนี้ไวแลว ตอมาผูรับจํานองไดมาขอ
จดทะเบียนเน่ืองจากอสังหาริมทรัพยที่จํานองไดตกมาเปนของผูรับจํานองในลักษณะลูกหน้ีเจาหนี้
เปนบุคคลเดียวกันทําใหการจํานองระงับส้ินไปดวยหน้ีเกล่ือนกลืนกัน เชน นาย ก. จดทะเบียน
ประเภทจํานองที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ไวกับ ธนาคาร เอ วงเงินจํานอง ๑๐,๐๐๐ บาท
ตามสญั ญาจํานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมานาย ก. ไมสามารถชําระหนี้ได ธนาคาร เอ
จึงฟองศาลบังคับจํานองและศาลไดสั่งใหขายทอดตลาดโดยมีการจํานองติดไปดวย ปรากฏวา
ธนาคาร เอ ผูรับจํานองเปนผูซื้อไดจากการขายทอดตลาด จึงตองจดทะเบียนประเภท “ขาย
ตามคาํ สัง่ ศาล” กอน แลว จึงจดทะเบยี นประเภท “ระงับจาํ นอง (หน้ีเกล่ือนกลืนกัน)” เปนตน
๒๐. แกไ ขหนี้อันจํานองเปนประกัน หมายถึง กรณีเจาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย
อยางอื่นได จดทะเบยี นจาํ นองเพ่ือเปนประกันหน้ีไวแลว ตอมาคูกรณีตกลงกันขอแกไขเปลี่ยนแปลง
เก่ียวกับการจํานองท่ีไดจดทะเบียนไวแลวนั้น ในสิ่งท่ีมิใชสาระสําคัญแหงหนี้ เชน การแกไขอัตรา
ดอกเบ้ยี , การเลิกประกนั หน้ีลกู หน้ีบางคน, หรือกรณีการจํานองเพื่อเปนประกันหนี้เงินกูรวมไว
ภายหลังลูกหนี้บางคนไดมีการชําระหนี้ในสวนของตนหมดแลว คูกรณีตกลงใหที่ดินสวนนั้นพน
จากการจาํ นอง
๒๑. แกไขเปล่ียนแปลงจํานอง (แปลงหน้ีใหม) หมายถึง กรณีเจาของที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดจดทะเบียนจํานองอสังหาริมทรัพยเพ่ือเปนประกันหน้ีไวแลว
ตอมาคูกรณีตกลงกันขอจดทะเบียนเพ่ือแกไขเปลี่ยนแปลงเก่ียวกับการจํานองที่ไดจดทะเบียนไว
แลว ในส่งิ ท่ีเปน สาระสําคัญแหงหนี้ เชน การเปล่ียนตัวลูกหนี้อันเปนการแปลงหนี้ใหม ใหเขียน
ช่อื ประเภทวา “แกไขเปล่ียนแปลงจาํ นอง (แปลงหนี้ใหม)”
๒๒. เปล่ียนชื่อผูรับจํานอง (ระหวางกิจการท่ีเปนนิติบุคคลเดียวกัน) หมายถึง
กรณีขอจดทะเบียนเพื่อลบชื่อกิจการวิเทศธนกิจท่ีตอทายช่ือธนาคารผูรับจํานองออกจากหนังสือ
แสดงสทิ ธใิ นทีด่ นิ หรอื กรณีขอเปล่ียนช่ือผูรับจํานองระหวางกิจการท่ีเปนนิติบุคคลเดียวกัน เชน
ธนาคาร เอ กิจการวเิ ทศธนกิจสาขากรงุ เทพฯ เปน ผูรบั จาํ นองทดี่ นิ ของนาย ก. ไวตามสัญญา
จํานอง ลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอมา ธนาคาร เอ กิจการวิเทศธนกิจสาขากรุงเทพฯ
และธนาคาร เอ ผจู ดั ตั้งกจิ การวเิ ทศธนกิจสาขากรุงเทพฯ ซ่ึงทั้งสองฝายเปนนิติบุคคลเดียวกัน
ตามกฎหมาย ขอใหเปลี่ยนชื่อผูรับจํานองท่ีดิน ตามสัญญาจํานอง ลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕
คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 11
จาก “ธนาคาร เอ กิจการวิเทศธนกิจสาขากรุงเทพฯ” เปน “ธนาคาร เอ” กรณีน้ีจึงจดทะเบียน
ประเภท “เปลย่ี นชื่อผูร บั จํานอง (ระหวา งกจิ การท่เี ปน นิตบิ ุคคลเดียวกนั )” เปนตน
หมายเหตุ
ชื่อประเภทการจดทะเบียนเก่ียวกับจํานองในกรณีอื่นนอกจากท่ีระบุไวใน
ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการจํานองท่ีดินและ
อสังหาริมทรัพยอยางอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐ ใหเขียนชื่อโดยเทียบเคียงและปรับไปตามประเภทการ
จดทะเบียนท่รี ะบุไวในระเบยี บนี้ โดยอนโุ ลม
สาระสําคญั
- การจาํ นองเปน การเอาทรพั ยสินมาประกันการชําระหน้ี การจํานองจึงประกอบดวย
หน้ีที่จํานองเปนประกันอันถือวาเปนสวนประธาน กับสัญญาจํานองอันถือวาเปนสวนอุปกรณ
ดังนนั้ การจาํ นองขึ้นอยกู บั หนี้ ถาหนร้ี ะงบั สนิ้ ไป การจาํ นองก็ยอมระงับส้นิ ไปดวย
- ผูรับจํานองมีสิทธิไดรับชําระหนี้จากทรัพยสินที่จํานองกอนเจาหนี้สามัญ
ผูรบั จํานองบังคับชาํ ระจากทรัพยสินท่ีจํานองได ไมวาทรัพยสินท่ีจํานองจะโอนไปใหแกบุคคลใด
การจาํ นองจึงเปน ทรพั ยสิทธิทต่ี กติดไปกับตัวทรัพยท่จี าํ นอง (ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๗๐๒)
- ทรพั ยทีจ่ ํานองได ไดแก อสังหาริมทรัพยและสังหาริมทรัพยบางอยางตามที่
ระบุไวในประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๐๓ แตทรัพยที่จดทะเบียนจํานองตอ
เจาหนาท่ีตามประมวลกฎหมายที่ดินตองเปนอสังหาริมทรัพยเทานั้น (ประมวลกฎหมายท่ีดิน
มาตรา ๗๑) ซึ่งไดแก ท่ีดินและทรัพยอันติดอยูกับที่ดินมีลักษณะเปนการถาวร หรือประกอบ
เปนอันเดยี วกบั ทด่ี ินนั้น และหมายความรวมถึงทรพั ยสิทธิอันเกี่ยวกับท่ีดินหรือทรัพยท่ีติดอยูกับที่ดิน
หรอื ประกอบเปน อนั เดียวกบั ท่ีดินนั้นดว ย สว นสงั หารมิ ทรัพยตองไปจดทะเบียนตอเจาหนาที่อ่ืน
ตามที่กฎหมายกําหนดไว
- ทีด่ ินที่จํานองได ไดแก ที่ดินท่ีมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแลว อันไดแก มี
โฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทําประโยชน (น.ส. ๓, น.ส. ๓ ก., น.ส. ๓ ข. และ แบบ
หมายเลข ๓) เฉพาะแบบหมายเลข ๓ ถา ออกกอ นใชประมวลกฎหมายที่ดนิ ตองแจง ส.ค. ๑
12 คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์
- ท่ีดินท่ีมีหลักฐาน ส.ค. ๑ จํานองได แตในทางปฏิบัติพนักงานเจาหนาท่ี
ตองแจงใหผูขอทราบและแนะนําใหออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เพื่อพิสูจนสิทธิความเปน
เจาของกอน
- ท่ีดินที่มีใบจองจํานองไมได เพราะผูเปนเจาของเทานั้นท่ีจํานองได
(ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๐๕)
- ที่ดินท่ีหามโอน เชน หามโอนตามมาตรา ๓๑ และ ๕๘ ทวิ แหงประมวลกฎหมาย
ทด่ี นิ หรือ มาตรา ๑๒ แหงพระราชบัญญตั จิ ดั ที่ดินเพ่ือการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ เปนตน ผูเปน
เจา ของสามารถจํานองได เนือ่ งจากการจาํ นองเปน การประกันการชําระหน้ีมิใชเปนการโอน แต
กฎหมายดังกลา วไดบ ญั ญัตใิ หท ี่ดนิ ทห่ี ามโอนไมอยูในขายแหงการบังคับคดีภายในกําหนดหามโอน
ผูรับจํานองจึงไมอาจบังคับจํานองภายในกําหนดหามโอน ตองรอใหพนกําหนดหามโอนไปกอน
จงึ บงั คับจํานองได
- ทดี่ ินท่ีจํานองไดตองขออนุญาต ไดแก
(๑) ทดี่ นิ ท่ไี ดรับตามพระราชบัญญัติจัดรูปท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๕๘
จะจาํ นองไดตอ งไดร ับอนญุ าตเปนหนังสอื จากคณะกรรมการจัดรูปท่ีดินกลาง หรือผูซ่ึงไดรับมอบหมาย
จากคณะกรรมการจัดรูปที่ดินกลาง (มาตรา ๓๓ พระราชบัญญัติจัดรูปท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม
พ.ศ. ๒๕๕๘)
(๒) ทดี่ ินท่ไี ดร บั ตามพระราชบญั ญัตกิ ารปฏริ ูปทีด่ ินเพอื่ เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘
จะจาํ นองไดต องไดรับอนุญาตเปนหนังสือจากคณะกรรมการ หรือผูซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย
(มาตรา ๒๘ แหง พระราชบญั ญตั ิการปฏิรูปท่ีดนิ เพอ่ื เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘)
- ผูท่ีจะจํานองไดตองเปนเจาของทรัพยสินในขณะที่จํานองเทานั้น (ประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชยมาตรา ๗๐๕) และตองเปนเจาของในขณะจํานอง เพียงแตมีสิทธิเปน
เจาของในภายหนาจะจํานองไมได เชน ในระหวางเชาซ้ือ ไมอาจเอาทรัพยสินท่ีเชาซ้ือมา
จาํ นองได (คําพิพากษาฎกี าที่ ๕๐๓/๒๕๐๔)
- บุคคลมกี รรมสทิ ธิใ์ นทรัพยส นิ แตภายในบังคับเง่อื นไขเชน ใด จะจาํ นองทรัพยสิน
น้ันไดภ ายในบงั คบั เงอื่ นไขเชนนัน้ (ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๐๖) เชน นาย ก.
เปนเจาของที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไดจดทะเบียนให นาย ข. เปนผูทรงสิทธิเก็บกิน นาย ก. มีสิทธิ
จาํ นองท่ีดินได แตตองอยูภายในเงื่อนไขวา นาย ข. ยังคงมีสิทธิเก็บกินอยู กรณีเชนน้ีถามีการ
บงั คบั จาํ นองขายทอดตลาด ผูทซ่ี ้ือไปก็ตองซื้อภายในเงือ่ นไข คือสทิ ธิเกบ็ กนิ ยังคงติดไปดวย
คูม่ อื การจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสังหาริมทรัพย์ 13
- ผจู ํานองจะเปน ตัวลูกหน้ีเองหรือคนอื่นก็ได (ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๗๐๙)
- การจํานองตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ี (ประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๑๔) มฉิ ะน้ันยอมตกเปนโมฆะ (ประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชย มาตรา ๑๑๕)
- ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยไดกําหนดขอความท่ีจะลงในสัญญา
จํานอง ดังนี้
(๑) ตอ งระบทุ รัพยสนิ ท่จี ํานอง (มาตรา ๗๐๔)
(๒) ตองระบุจํานวนเงินเปนเรือนไทยเปนจํานวนแนตรงตัว หรือจํานวนขั้น
สงู สุดท่ไี ดเอาทรพั ยสินจาํ นองนัน้ ตราไวเ ปน ประกนั (มาตรา ๗๐๘)
(๓) สัญญาจํานอง/สัญญาตอทายฯ ตองระบุโดยชัดเจนวาเปนการประกันหน้ี
ของบุคคลใด จะระบใุ นทํานองวา “ประกันหน้ีนาย ก. หรือ นาย ข.” ไมได ตองระบุใหชัดเจน
เชน ประกันหน้นี าย ก. กต็ องระบุแคประกนั หน้นี าย ก. หากเปนการประกนั หนี้นาย ก. และนาย ข.
ก็ตองระบุเปน “และ” เทานั้น เน่ืองจากในการจดทะเบียนจํานองค้ําประกันหนี้นั้น ผูจํานอง
ตองทราบชดั เจนวา กําลงั คาํ้ ประกนั หนีข้ องผใู ด จํานวนสงู สดุ เทาใด เปน ตน
(๔) มีขอความบางอยางท่ีกฎหมายหามตกลงกันไวกอนหนี้ถึงกําหนดชําระ
(มาตรา ๗๑๑) ไดแ ก
(ก) ถาไมชาํ ระหนี้ใหผรู ับจํานองเขาเปนเจาของทรัพยสนิ ทจ่ี ํานอง
(ข) ใหจัดการแกทรัพยสินท่ีจํานองเปนประการอ่ืนอยางใด นอกจาก
บทบัญญัตทิ ั้งหลายวาดวยการบงั คับจาํ นอง
- ขอหามตามมาตรา ๗๑๑ เปนขอหามมิใหตกลงกันไวกอนหนี้ถึงกําหนดชําระ
แตถ าหน้ีถงึ กาํ หนดชําระแลว คูกรณียอมตกลงกนั ได เชน เมอ่ื หนี้ถึงกําหนดชําระแลวผูจํานองซ่ึง
เปนลูกหน้ีไมมีเงินชําระหน้ีใหแกผูรับจํานอง จึงตกลงโอนท่ีดินที่จํานองไวนั้นใหแกผูรับจํานอง
เพ่ือเปนการชาํ ระหนีย้ อ มทําได โดยจดทะเบียนในประเภทโอนชาํ ระหนจ้ี าํ นอง เปน ตน
- ขอตกลงทํานองวา “ถาเอาทรัพยจํานองหลุดและราคาทรัพยสินน้ันมีประมาณ
ต่ํากวาจํานวนเงินที่คางชําระ หรือถาเอาทรัพยสินซึ่งจํานองออกขายทอดตลาดใชหนี้ไดเงินจํานวน
สุทธินอ ยกวา จาํ นวนท่ีคา งชาํ ระ ลกู หน้ยี อมใชเงนิ ทขี่ าดจนครบ หรือยอมใหยึดทรัพยสินอ่ืนนอกจาก
ทจี่ ํานองนาํ มาบงั คับชําระหน้ีจนครบ” แมขอตกลงนี้จะขัดตอ มาตรา ๗๓๓ แหงประมวลกฎหมาย
14 ค่มู ือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์
แพงและพาณชิ ย แตม าตรา ๗๓๓ ไมใ ชบ ทบญั ญตั ิแหงกฎหมายอันเก่ียวกับความสงบเรียบรอย
หรอื ศลี ธรรมอนั ดขี องประชาชน ขอตกลงดงั กลาวยอ มใชบ ังคบั ได (คําพพิ ากษาฎีกาท่ี ๑๓๑๓/๒๔๘๐
และ ๑๖๘/๒๕๑๘) (ใชเฉพาะลกู หนเ้ี ทาน้นั จะใชกับผูคาํ้ ประกนั ซึง่ มไิ ดเปน ลกู หน้ีดว ยไมไ ด)
- กรณีไดมีพระราชบัญญัติแกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
(ฉบับที่ ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗ แกไขเพ่ิมเติมในบรรพ ๓ เอกเทศสัญญา ลักษณะ ๑๑ คํ้าประกัน
และลักษณะ ๑๒ จํานอง และมีผลใชบังคับเมื่อพนกําหนดเกาสิบวันนับแตวันประกาศในราช
กิจจานุเบกษา คือตั้งแตวันที่ ๑๑ กุมภาพันธ ๒๕๕๘ และไดมีพระราชบัญญัติแกไข
เพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย (ฉบับท่ี ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ มีผลใชบังคับวันท่ี
๑๕ กรกฎาคม ๒๕๕๘ ซึง่ กรมที่ดินไดมหี นงั สือซอ มความเขาใจเก่ียวกับพระราชบัญญัติฯ และ
กําชับการปฏเิ สธคําขอจดทะเบยี นจํานองตามพระราชบญั ญัตฯิ ดงั กลาว จํานวน ๓ ฉบบั ดงั นี้
(๑) หนังสือกรมที่ดิน ดวนท่ีสุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๗๗๔ ลงวันท่ี ๓
กุมภาพันธ ๒๕๕๘ สง พระราชบัญญตั ิแกไขเพิม่ เติมประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย (ฉบับที่ ๒๐)
พ.ศ. ๒๕๕๗ สรุปหลักการเร่ืองคํ้าประกันและจํานองตามกฎหมายท่ีแกไขใหม และสรุป
หลักเกณฑขอสัญญาเก่ียวกับการจํานองท่ีกฎหมายบัญญัติไวใหมใหตกเปนโมฆะและการดําเนินการ
ของพนักงานเจา หนา ทใี่ หพนักงานเจาหนาท่ีทราบและถอื ปฏิบัติ มสี าระสําคัญ ดงั น้ี
(๑.๑) ผลของกฎหมายที่แกไขใหมมีผลโดยสรุปใหการค้ําประกันหนี้
ในอนาคตหรือหน้ีมีเง่ือนไขตองกาํ หนดรายละเอียดของหน้ีและขอบเขตความรับผิดชอบของ
ผูค้ําประกันใหชัดเจน ขอตกลงใหผูค้ําประกันตองรับผิดอยางลูกหนี้รวมเปนโมฆะ ขอตกลงที่
แตกตางจากทกี่ ฎหมายบัญญตั ิเพ่ิมเติมเปน โมฆะ ระยะเวลา ในการเรียกใหผูค้ําประกันชดใชเงิน
ตองชัดเจนมีระยะเวลาตามที่กฎหมายกําหนด กรณีเจาหน้ีลดหนี้หรือเพ่ิมหนี้ใหลูกหน้ี หาก
ผคู าํ้ ประกันไมท ราบมผี ลใหผคู ํ้าประกันหลุดพน หากขอตกลงใดเปนการเพิ่มภาระแกผูค้ําประกันให
เปนโมฆะ การผอนเวลาใหลูกหนี้ ผูคํ้าประกันตองตกลงดวยและการทําขอตกลงผอนเวลา
ลว งหนา จะใชบงั คบั ไมได
(๑.๒) การแกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยดังกลาว
บทบัญญัติท่ีแกไขไมขัดกับทางปฏิบัติท่ีกรมที่ดินไดวางไวตามระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการ
จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเกีย่ วกบั การจาํ นองทดี่ นิ และอสังหาริมทรัพยอยางอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐
จึงไมม ีกรณตี อ งแกไ ขเพมิ่ เติมระเบยี บกรมทด่ี ินดังกลาวแตอยางใด
คู่มือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสงั หารมิ ทรัพย์ 15
(๑.๓) การดําเนินการสอบสวนและจดทะเบียนของพนักงานเจาหนาท่ี
เรือ่ งจํานองตามบทบญั ญตั ทิ แ่ี กไขใหม โดยเฉพาะกรณที กี่ ฎหมายบัญญัติเพ่ิมเติมและใหขอตกลง
ท่ีแตกตางจากที่กฎหมายบัญญัติแกไขเพ่ิมเติมเปนโมฆะ มีผลใหกอนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
พนักงานเจา หนาท่มี หี นาท่ตี องสอบสวนและตรวจสอบสัญญาจํานองและสัญญาตอทายสัญญาจํานอง
ไมใหมีขอตกลงท่ีขัดตอบทบัญญัติท่ีแกไขใหมดังกลาว และหากตรวจสอบปรากฏวามีขอตกลง
ขอ ใดขอ หนึง่ เปน โมฆะ พนกั งานเจา หนา ที่ไมต อ งจดทะเบยี นให ตามมาตรา ๗๓ แหงประมวล
กฎหมายทด่ี นิ
(๑.๔) แมบทบญั ญตั ิของกฎหมายท่แี กไ ขเพ่ิมเติมใหมน้ีจะไมกระทบกระเทือน
ถึงสญั ญาท่ีไดทําไวกอนกฎหมายมีผลใชบังคับ เวนแตกรณีที่บัญญัติไวเปนอยางอื่น แตกรณีมีการ
แกไขสัญญาจํานองหรือสัญญาตอทายสัญญาจํานองหรือการข้ึนเงินจํานอง ถือเปนการตกลงกัน
ใหมในสว นทีแ่ กไ ขหรอื เพิม่ เตมิ ใหพนักงานเจา หนา ทส่ี อบสวนและตรวจสอบดวยวามีขอตกลงใด
ฝา ฝน กฎหมายทแี่ กไขใหมห รอื ไม ประการใด โดยใหถ อื ปฏบิ ัติตาม (๑.๓)
(๒) หนังสือกรมที่ดิน ดวนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐ ลงวันที่ ๒๐
กุมภาพันธ ๒๕๕๘ มีสาระสําคญั ดังน้ี
(๒.๑) การปฏเิ สธคาํ ขอจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมเปนคําสั่งทางปกครอง
พนกั งานเจา หนาทีต่ อ งแจง คาํ ส่ังพรอ มเหตผุ ลทช่ี ัดเจนในการปฏิเสธคําขอและสิทธิในการอุทธรณ
ใหคกู รณีท่ถี ูกกระทบสิทธทิ ราบดวย โดยตองดําเนินการใหเปนไปตามพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติ
ราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ โดยเครงครัด เนื่องจากการปฏิเสธคําขอโดยไมปฏิบัติตาม
หลักเกณฑข องกฎหมายยอมถอื เปน การปฏิบัตหิ นา ทโ่ี ดยไมช อบดวยกฎหมาย
(๒.๒) หลักกฎหมายทีแ่ กไ ขใหมเปนการแกไขเพื่อคุมครองสิทธิของผูจํานอง
ซึง่ เปน ผูค้ําประกันหน้ีของบุคคลอื่นเปนหลัก และบางสวนเปนการบัญญัติคุมครองสิทธิของผูจํานอง
ในการบงั คับจํานอง ดังนั้น การตรวจสัญญาจํานองและบันทึกขอตกลงตอทายสัญญาจํานอง (ถามี)
พนกั งานเจา หนาท่ีตองพิจารณาใหชัดเจนวา สัญญาจํานองน้ันเปนการจํานองเพ่ือเปนการค้ําประกัน
หน้ีของผูจาํ นองเอง หรือเปนการค้ําประกนั หน้เี ฉพาะของบุคคลอ่นื เทา น้ัน โดยใหตรวจสอบจาก
ขอ สญั ญาท่ีระบวุ าเปนการจํานองค้ําประกนั หน้ีของผูใดตามทค่ี ูสัญญาระบไุ วในสัญญาจํานองเปนหลัก
ฉะนั้น ในกรณีท่ีเปนการจํานองเพ่ือค้ําประกันหน้ีของบุคคลอื่นเทาน้ันการตรวจสัญญาจํานอง
และบันทึกขอตกลงตอทายสัญญาจํานอง ใหพิจารณาขอสัญญาวาจะตองมีขอความท่ีไมขัดตอ
กฎหมายที่แกไขใหม ตามสรุปหลักเกณฑขอสัญญาเก่ียวกับการจํานองท่ีกฎหมายบัญญัติไวใหม
16 ค่มู ือ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสงั หาริมทรพั ย์
ใหต กเปน โมฆะทุกขอ หากเปนการจํานองเพ่ือประกันหน้ีของผูจํานองเองดวย ใหพิจารณาตาม
สรุปหลักเกณฑขอสัญญาเก่ียวกับการจํานองที่กฎหมายบัญญัติไวใหมใหตกเปนโมฆะ และการ
ดําเนินการของพนักงานเจาหนาท่ี ขอ ๗ ถึงขอ ๙ ตามหนังสือกรมท่ีดิน ดวนท่ีสุด ท่ี มท
๐๕๑๕.๓/ว ๒๗๗๔ ลงวันที่ ๓ กุมภาพันธ ๒๕๕๘ และตามมาตรา ๖๘๑ แหงประมวล
กฎหมายแพง และพาณิชยทแ่ี กไ ขใหมเ ปน หลกั
(๒.๓) ในกรณที ข่ี อสัญญาไมช ัดเจน พนักงานเจาหนาท่มี อี ํานาจในการ
สอบสวน ตามมาตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมายทดี่ นิ และบันทกึ ถอยคาํ คสู ัญญาไดตามอํานาจหนา ที่
โดยในกรณีที่มกี ารแกไ ขเปลย่ี นแปลงขอความในสัญญาจาํ นอง หรือบนั ทึกขอตกลงตอ ทายสัญญา
จํานองตองใหค ูสัญญาทั้งสองฝายลงลายมือช่ือกํากับขอความนั้น หามมิใหพนักงานเจาหนาทีป่ ฏเิ สธ
คาํ ขอโดยใหผ ูขอตองไปจัดทําสญั ญาใหมโดยเดด็ ขาด
(๒.๔) ในกรณที ีข่ อ สัญญามีขอสงสัยในการตีความและไมสามารถหาขอ
ยุติไดในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หากผูขอท้ังสองฝายยืนยันใหจดทะเบียนและบันทึก
รบั รองไวเปนหลักฐานแลว ใหพนกั งานเจาหนาที่พิจารณาและดําเนินการจดทะเบียนใหตอไปได
เน่อื งจากหากขอสัญญาใดตอมาในภายหลังศาลมีคําสั่งวา เปนโมฆะ เน่ืองจากคูสัญญาไดตกลง
กันไมเ ปน ไปตามบทบัญญตั ิของกฎหมายแลว ยอมเปนผลมาจากการตกลงของผูจํานองและผูรับ
จาํ นองทท่ี าํ ขอ สญั ญานนั้ เอง
(๓) หนงั สอื กรมทด่ี นิ ดวนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๗๔๑๘ ลงวันท่ี ๒๓
กรกฎาคม ๒๕๕๘ สงพระราชบัญญตั ิแกไขเพ่ิมเตมิ ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย (ฉบับที่ ๒๑)
พ.ศ. ๒๕๕๘ สรุปหลักการเรื่องค้ําประกันและจํานองท่ีแกไขเพิ่มเติม ตามพระราชบัญญัติแกไข
เพ่มิ เตมิ ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย (ฉบับที่ ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ และสรุปหลักเกณฑขอ
สัญญาเกีย่ วกบั การจํานองทแ่ี กไขเพิม่ เตมิ ตามพระราชบัญญตั แิ กไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย (ฉบับที่ ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ และการพิจารณาดําเนินการของพนักงานเจาหนาที่
โดยผลของกฎหมายที่แกไ ขมผี ลโดยสรุป คือ
(๓.๑) ใหผูคํ้าประกันที่เปนนิติบุคคลสามารถผูกพันตนเพ่ือรับผิดอยาง
ลกู หนรี้ วมได รวมทงั้ หากเปนสถาบันการเงินหรือประกอบอาชีพค้ําประกันเพื่อสินจางเปนปกติธุระ
สามารถทาํ ขอ ตกลงลว งหนา ยนิ ยอมใหม กี ารผอนเวลาได
(๓.๒) กาํ หนดเพมิ่ เตมิ ใหขอ ตกลงท่แี ตกตางจากที่บัญญัติไวเกี่ยวกับสิทธิ
หนาทข่ี องเจา หน้แี ละผคู ํา้ ประกนั ตามมาตรา ๖๘๖ และ ๖๙๑ วรรคหนง่ึ เปน โมฆะ
ค่มู ือ การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรัพย์ 17
- กรณที ่ีดินหรอื อสงั หาริมทรัพยอยางอื่นไดจดทะเบียนจํานองไวแลว ถาเจาของ
ทดี่ ินหรืออสังหารมิ ทรัพยอยางอื่นประสงคจะทําการจดทะเบียนประเภทอ่ืนท่ีกระทบถึงสิทธิของ
ผูรับโอน ผจู ํานอง ผรู บั จํานองและผไู ดส ทิ ธิจากทรัพยสิทธิ พนักงานเจาหนาท่ีจะรับจดทะเบียนใหได
ตอเมื่อผูรับจํานองใหคํายินยอมโดยบันทึกถอยคํายินยอมไวเปนหลักฐาน หรือผูรับจํานองจะทํา
เปน หนังสอื ใหคํายินยอมมอบใหแกผูจํานองมาดําเนินการก็ใหทําได (ประมวลกฎหมายแพงและ
พาณชิ ย มาตรา ๗๒๒) แตถ าผูจาํ นองประสงคจะจํานองผูอ่ืนตอไปเปนลําดับหลัง ไมตองไดรับ
คาํ ยินยอมจากผรู ับจํานองในลําดบั กอน
- ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๔๖ การชําระหนี้ไมวา
คร้ังใด ๆ ส้ินเชิงหรือแตบางสวนก็ดี การระงับหนี้อยางใด ๆ ก็ดี การตกลงกันแกไขเปลี่ยนแปลง
จาํ นองหรอื หน้อี นั จาํ นองเปนประกันน้ันเปน ประการใดก็ดี ทานวาตองนําความไปจดทะเบียนตอ
พนักงานเจาหนาท่ีในเมื่อมีคํารองขอของผูมีสวนไดเสีย มิฉะนั้นทานหามมิใหยกข้ึนเปนขอตอสู
บุคคลภายนอก กรณีดังกลาวกฎหมายไมบังคับใหตองจดทะเบียนเพียงแตถาไมจดทะเบียนจะยกขึ้น
เปนขอตอ สบู คุ คลภายนอกไมได ถาจะยกข้ึนตอสูในระหวางคูกรณีกันเองยอมทําได ไมเปนการ
ตองหาม ดังน้ัน การจดทะเบียนท่ีเกี่ยวกับกรณีดังกลาว เชน การจดทะเบียนประเภทไถถอน
จากจาํ นอง แกไขหนี้อันจํานองเปนประกัน หรือแกไขเปล่ียนแปลงจํานอง (แปลงหน้ีใหม) จึง
เปนการจดทะเบยี นเพ่ือยกข้ึนเปนขอตอสูบุคคลภายนอกเทาน้ัน มิใชเปนแบบของนิติกรรมที่กฎหมาย
บงั คับใหตองจดทะเบยี นดงั เชนการจาํ นองซ่ึงถา ไมจ ดทะเบยี นจะตกเปน โมฆะ
แนวทางการวนิ จิ ฉัยที่สาํ คญั เก่ียวกบั การจดทะเบยี นจํานอง
๑. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กรณีกรุงเทพมหานครขายทอดตลาด
อสังหาริมทรัพยเพอ่ื ชาํ ระภาษีโรงเรือนและท่ีดินและภาษีบํารุงทองที่ กรณีท่ีมีผูซื้ออสังหาริมทรัพย
ไดจากการขายทอดตลาดนําหนงั สือของกรุงเทพมหานครท่ีแจงใหเจาพนักงานที่ดินดําเนินการจด
ทะเบยี นโอนอสังหาริมทรัพยใ หแกผซู ้ืออสังหาริมทรัพยพรอมดวยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปยื่น
คําขอจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ ใหพนักงานเจาหนาที่รับดําเนินการจดทะเบียนในประเภท
“ขายตามคําสั่งผูวาราชการกรุงเทพมหานคร (ตามหนังสือกรุงเทพมหานคร ท่ี …….../……….....
ลงวันที…่ ……..เดือน……………พ.ศ. ….)” และถา การขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพยดังกลาวมีการ
จํานองติดไปดว ย ใหดาํ เนนิ การจดทะเบียนประเภท “ ขายระหวางจํานองตามคําส่ังผูวาราชการ
กรงุ เทพมหานคร ตามหนังสือกรงุ เทพมหานคร ท…ี่ …./……ลงวนั ท่ี……….เดือน…………..พ.ศ. ….”
18 คมู่ ือ การจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หาริมทรพั ย์
แตห ากเปนกรณีขายทอดตลาด โดยผูรับจํานองยินยอมใหท่ีดินที่ขายพนจากการจํานอง เน่ืองจาก
มกี ารชําระหน้ที จ่ี ํานองเปนประกนั แลว หรือปลอดจากการจาํ นอง หรอื ปลดจากการจํานอง เมื่อ
ผูซ้ืออสังหาริมทรัพยไดจากการขายทอดตลาดนําเอกสารหลักฐานความยินยอมในเร่ืองดังกลาว
ของผูรับจํานองมาแสดง ก็ใหพนักงานเจาหนาท่ีจดทะเบียนในประเภท “ ไถถอนจากจํานอง”
หรือ “ปลอดจํานอง” หรือ “ระงับจํานอง” (ปลดจํานอง) แลวแตกรณีเสียกอน แลวจึงจด
ทะเบียนประเภทขายตามคําส่ังผูวาราชการกรุงเทพมหานครตอไป (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท
๐๕๑๕/ว ๑๐๘๔๐ ลงวันที่ ๙ เมษายน ๒๕๔๗)
๒. การเชามิใชทรัพยสิทธิ จึงไมตกอยูในบังคับของประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชยมาตรา ๗๒๒ ที่จะตองใหผูรับจํานองใหคํายินยอมกอนแตอยางใด แตเมื่อจดทะเบียน
การเชาแลวผูรับจํานองอาจจะรองตอศาลขอใหส่ังเพิกถอนการเชานั้นได และถาศาลฟงไดวาผูเชา
ไดทําไปโดยรอู ยูวาเปนการทําใหผูรับจํานองเสียหาย ศาลยอมส่ังใหเพิกถอนการจดทะเบียนเชา
นน้ั เสียไดตามนัยประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๒๓๗ แตเม่ือการเพิกถอนมิใชเพราะ
นิติกรรมเชา เปน โมฆะ พนักงานเจาหนาท่ีจึงยอมตองรับจดทะเบียน แตกอนจดทะเบียนใหแจง
คูกรณีทราบถึงเหตุท่ีการใหเชาดังกลาวอาจถูกเพิกถอนได หากคูกรณีทราบแลวยังยืนยันใหจด
ทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเอง ก็ใหบันทึกถอยคําไวเปนหลักฐานแลวจดทะเบียนตอไปได
(หนงั สือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๒๙๐๓ ลงวนั ท่ี ๑๐ พฤษภาคม ๒๕๔๗)
๓. กรณีทรัพยสินของเกษตรกรที่ใชเปนหลักประกันการชําระหนี้ตกเปนของ
กองทุนฟนฟูและพัฒนาเกษตรกร ตามมาตรา ๓๗/๙ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติกองทุน
ฟนฟูและพัฒนาเกษตรกร พ.ศ. ๒๕๔๒ ซ่ึงแกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติกองทุนฟนฟูและ
พัฒนาเกษตรกร (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๔ กําหนดวาเม่ือกองทุนรับภาระชําระหน้ีใหแกเจาหนี้
ของเกษตรกรแลว ใหทรัพยสินของเกษตรกรที่ใชเปนหลักประกันการชําระหน้ีตกเปนของกองทุน
ฉะนนั้ ทันทที ีก่ องทนุ รบั ภาระการชําระหนใ้ี หแกเ จา หนี้ของเกษตรกร กรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครอง
ในอสงั หารมิ ทรัพยของเกษตรกรที่ใชเปนหลักประกันการชําระหน้ียอมตกเปนของกองทุนโดยผล
ของกฎหมาย โดยคูกรณีท้ังสองฝาย คือ เกษตรกร (ผูโอน) และกองทุนฟนฟูและพัฒนาเกษตรกร
(ผูรับโอน) จะตองนาํ หนงั สือแสดงสทิ ธิในที่ดินและหนังสือรับรองการชําระหน้ีของเกษตรกรตาม
แบบมายื่นคําขอจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ ซึ่งการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพยของ
เกษตรกรใหแกกองทุนกรณีกองทุนรับภาระชําระหนี้ใหแกเกษตรกรสามารถดําเนินการไดใน ๒
กรณี คือ
คมู่ อื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรัพย์ 19
๓.๑ กรณีเกษตรกรขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานองอสังหาริมทรัพยที่ใช
เปนหลกั ประกนั จากเจา หนีผ้ ูร ับจาํ นองเสียกอน เมื่อไถถอนจากจํานองแลวจึงขอจดทะเบียนโอน
กรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพยนั้นใหแกกองทุน ในการโอนอสังหาริมทรัพย
ใหแกกองทุนใหพนักงานเจาหนาท่ีรับจดทะเบียนประเภท “โอนตามกฎหมาย (มาตรา ๓๗/๙
วรรคสอง แหงพระราชบัญญัตกิ องทุนฟน ฟูและพัฒนาเกษตรกร พ.ศ. ๒๕๔๒)”
๓.๒ กรณีเกษตรกรขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองใน
อสังหาริมทรัพยท่ีใชเปนหลักประกันใหแกกองทุนในระหวางจํานอง เม่ือกองทุนรับโอนมาแลว
จึงขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานองจากเจาหนี้ของเกษตรกร ในการโอนอสังหาริมทรัพยใหแก
กองทุนระหวางการจํานองใหพนักงานเจาหนาที่รับจดทะเบียนประเภท “โอนตามกฎหมาย
(ระหวางจาํ นอง) (มาตรา ๓๗/๙ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติกองทุนฟนฟูและพัฒนาเกษตรกร
พ.ศ. ๒๕๔๒)” (หนงั สือกรมท่ดี ิน ดว นทส่ี ุด ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๖๘๐๕ ลงวันที่ ๓ มีนาคม ๒๕๔๙)
การจดทะเบียนทั้งกรณีไถถอนจากจํานอง โอนตามกฎหมาย และโอน
ตามกฎหมาย (ระหวางจํานอง) ไดรับการยกเวนไมตองเสียคาธรรมเนียม สําหรับภาษีเงินได
บุคคลธรรมดาหัก ณ ทจ่ี า ย ภาษธี รุ กิจเฉพาะ และอากรแสตมป การโอนอสังหาริมทรัพยจาก
เกษตรกรใหแกกองทุนไดรับยกเวนตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร วา
ดวยการยกเวนรัษฎากร (ฉบับที่ ๔๕๙) พ.ศ. ๒๕๔๙ กําหนดใหยกเวนภาษีเงินได ภาษี
ธรุ กจิ เฉพาะ และอากรแสตมป ใหแกเกษตรกรสําหรับเงินได รายรับ และการกระทําตราสาร
อันเนื่องมาจากการโอนอสังหาริมทรัพยของเกษตรกรที่ใชเปนหลักประกันการชําระหนี้ใหแก
กองทุนฟนฟูและพัฒนาเกษตรกร ในการรับภาระชําระหน้ีใหแกเจาหน้ีของเกษตรกร รวมถึง
กําหนดใหยกเวนภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป ใหกองทุนฟนฟูและพัฒนาเกษตรกร
สําหรบั รายรบั และการกระทาํ ตราสาร อนั เนอ่ื งมาจากการใหกูยืมเงินหรือการโอนอสังหาริมทรัพย
ที่ตกและโอนมาเปนของกองทุนคืนใหแกเกษตรกร ท้ังนี้ เฉพาะการใหกูยืมเงิน การโอน
อสังหาริมทรัพยและการกระทําตราสารท่ีไดกระทําตั้งแตวันที่ ๑ กุมภาพันธ ๒๕๔๙ เปนตนไป
(หนังสือกรมทด่ี ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๑๘๐๓ ลงวันท่ี ๓ สงิ หาคม ๒๕๔๙)
๔. การจดทะเบยี นเปลี่ยนชอื่ ผูรบั จํานองระหวางกจิ การทเี่ ปน นิติบคุ คลเดียวกัน
ใหป ฏิบตั ิ ดงั นี้
๔.๑ เมอ่ื มีกรณีขอจดทะเบียนเพื่อลบชอ่ื กิจการวิเทศธนกจิ ทตี่ อทา ยชือ่ ธนาคาร
ผูร ับจาํ นองออกจากหนงั สอื แสดงสทิ ธิในที่ดิน หรือมีกรณีขอเปลี่ยนชื่อผูรับจํานองระหวางกิจการที่
20 คมู่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรพั ย์
เปนนติ บิ คุ คลเดียวกันดงั กลา ว ใหพ นกั งานเจาหนาที่รับจดทะเบียนประเภท “เปลี่ยนช่ือผูรับจํานอง
(ระหวางกจิ การท่ีเปนนิตบิ คุ คลเดียวกัน)”
๔.๒ ในกรณีท่ีมีคูกรณีมายื่นขอจดทะเบียนเพียงฝายเดียว เนื่องจากผูรับ
จํานองท่ีมีช่ือในทางทะเบียนไดรับอนุญาตจากกระทรวงการคลังใหปดกิจการแลวใหพนักงาน
เจาหนาท่ีเรียกหนังสือกระทรวงการคลังที่อนุญาตใหปดกิจการเปนหลักฐานประกอบการขอจด
ทะเบียน
๔.๓ ในการรบั คําขอใหพ นักงานเจาหนา ทส่ี อบสวนใหทราบถึงสาเหตุของ
การเปลยี่ นชอ่ื ผรู ับจํานองลงไวใ นคาํ ขอ (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และคําขอ (ท.ด. ๙)
๔.๔ เรียกเกบ็ คาธรรมเนยี มประเภทไมม ีทุนทรพั ยแปลงละ ๕๐ บาท ตาม
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมาย
ทดี่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ ๒ (๗) (ฑ) และไมต อ งเรียกเกบ็ ภาษอี ากร
๕. แมในขณะจดทะเบียนจํานองท่ีดินจะอยูภายในกําหนดหามโอน ๑๐ ป ตาม
มาตรา ๓๑ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน ก็สามารถจดทะเบียนจํานองได เพราะการจํานองไมใช
การโอนกรรมสทิ ธทิ์ ี่ดนิ การจดทะเบยี นจํานองรายน้ีจงึ ไมเ สียไปแตอยางใด แตเ มื่อรับจํานองแลวผูรับ
จํานองจะบังคับจํานองกอนครบกําหนดหามโอนไมได เพราะภายในกําหนดระยะเวลาหามโอน
ทีด่ ินนั้นไมอ ยใู นขายแหง การบังคับคดตี ามมาตรา ๓๑ วรรคทาย แหง ประมวลกฎหมายที่ดิน
๖. กรณีท่ีดินมีเจาของรวมหลายคน ความเปนเจาของของผูถือกรรมสิทธิ์รวม
แตละคนยอมกระจายไปท่ัวท่ีดินแปลงนั้นไมวาจะเปนสวนใดหรือตารางวาใด เมื่อเจาของคนใด
คนหน่ึงจํานองเฉพาะสวนของตนไว การจํานองยอมครอบคลุมไปท่ัวท้ังแปลงเชนเดียวกับสิทธิ
ของเจาของรวม (เทียบคําพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๔๙/๒๕๒๔) แมตอมาในภายหลังจะมีการแบงแยก
ไมวาจะเปนการแบงแยกประเภทใดหรือแบงกรรมสิทธ์ิรวมก็ตาม หากผูรับจํานองมิไดตกลง
ยินยอมดวยแลวก็ตองถือวาการจํานองยังคงครอบที่ดินทุกแปลงอยูตามเดิม ผูรับจํานองยังคง
สามารถบังคับจํานองเอาจากท่ีดินทุกแปลงได เจาของที่ดินที่มิไดจํานองคงมีสิทธิเพียงแตจะขอ
แบงเงนิ ท่ีขายทดี่ นิ ไดจากการขายทอดตลาดอนั เนื่องมาแตการบังคับจํานองในสวนที่เปนของตน
ไดเทา นน้ั กรณเี ชนนีถ้ าจะใหถ อื วาเม่ือแบงกรรมสิทธิ์รวมแลว แมผูรับจํานองจะมิไดตกลงยินยอมดวย
สวนของเจาของท่ีดินที่ไมไดจํานองจะตองพนไปจากจํานองเลยเสียทีเดียวนาจะไมได เพราะ
มิฉะน้ันแลวเจาของท่ีดินอาจไปแบงกรรมสิทธิ์รวมกันโดยไมใหผูรับจํานองรูเปนที่เสียหายแก
ผูรบั จาํ นองได ในการแบงกรรมสิทธิร์ วมหากจะใหท ่ีดินสวนของเจาของท่ีดินท่ีมิไดจํานองพนจาก
คูม่ อื การจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสังหาริมทรพั ย์ 21
การจํานองจงึ ตองใหผ รู ับจาํ นองตกลงยินยอมดวย และการตกลงยินยอมของผูรับจํานองน้ีถือไดวา
เปนการตกลงกันแกไ ขเปลี่ยนแปลงจํานอง กลาวคือ เดิมการจํานองไดครอบไปหมดทุกสวนของ
ทด่ี นิ ตอมาเม่ือมกี ารแบง แยกคกู รณีไดตกลงแกไขเปล่ยี นแปลงใหการจํานองคงมีอยูเฉพาะสวนท่ี
เปนของผูจํานองสวนของผูท่ีมิไดจํานองใหพนจากการจํานองไป ซ่ึงการตกลงแกไขเชนนี้ตองจด
ทะเบียนครอบ – ปลอดจํานอง ตอพนักงานเจาหนาท่ี มิฉะน้ันจะยกขึ้นเปนขอตอสูบุคคลภายนอก
ไมไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย มาตรา ๗๔๖
๗. กรณีที่ดินมีการจํานองอยูตอมามีการจดทะเบียนแบงแยกในระหวางจํานอง
หากคูกรณีมิไดตกลงใหท่ีดินแปลงที่แยกไปพนจากการจํานอง พนักงานเจาหนาท่ีก็ตองจดทะเบียน
แบงแยกไปโดยครอบจํานอง และตองยกรายการจดทะเบียนจํานองไปจดแจงไวในหนังสือแสดง
สทิ ธิแปลงแยกดว ย ตามระเบยี บกรมท่ีดิน วาดวยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการ
จาํ นองทดี่ นิ และอสังหารมิ ทรพั ยอยา งอ่นื พ.ศ. ๒๕๕๐ ลงวันที่ ๒๐ สงิ หาคม ๒๕๕๐ ขอ ๒๙
๘. กรณตี กึ แถวท่ี ส. ขอจดทะเบียนจํานองปลูกในท่ีดินอันเปนปาสงวนแหงชาติ
ซ่ึงไมม ีผูใดมสี ทิ ธิตามกฎหมาย เปนสาธารณสมบัตขิ องแผน ดนิ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๑๓๐๔ และตามหลักกฎหมายทั่วไปหากผูปลูกสรางอาคารปลูกสรางโดยไมมีสิทธิ
สิ่งปลูกสรางยอมเปนสวนควบกับท่ีดินตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๔๔ เวนแต
ผูปลูกสรางจะสามารถพิสูจนไดวาส่ิงปลูกสรางนั้นไดปลูกทําลงไวเปนการช่ัวคราวหรือปลูกสราง
ลงโดยอาศัยสิทธิอยางใดอยางหน่ึง จึงจะไมตกเปนสวนควบกับท่ีดินตามประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย มาตรา ๑๔๖ สามารถร้ือถอนไปได แตสําหรับราษฎรที่ครอบครองที่ดินในเขตปา
สงวนโดยไมม สี ิทธยิ อ มทราบดีวา ไมมีทางจะไดกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน เน่ืองจาก
ไมอาจยกอายุความขน้ึ ตอ สูกบั แผน ดนิ ไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๐๖
ดังนน้ั แมส่งิ ปลกู สรางน้ันจะมีลักษณะเปน การติดตรงึ ตราแนน หนาถาวรอันถือวาเปนอสังหาริมทรัพย
ก็ตาม แตกห็ าไดต กเปนสวนควบกับที่ดินท่ีปลูกสรางน้ันไม ผูปลูกสรางจึงยังเปนเจาของอาคาร
สิ่งปลูกสราง เม่ือ ส. เปนเจาของตึกแถวดังกลาว และตึกแถวน้ันเปนอสังหาริมทรัพย จึงยอม
จํานองไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๐๓ และมาตรา ๗๐๕ และกรณี
เชนน้ีไมจําเปนตองใหผูดูแลที่สาธารณะใหความยินยอมกอนตามคําส่ังกระทรวงมหาดไทย ที่
๑๔๒๒/๒๔๙๗ ลงวนั ท่ี ๑๘ ธันวาคม ๒๔๙๗ แตอ ยา งใด
๙. การขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานอง โดยปกติคูกรณีทั้งสองฝายจะตองมายื่น
คําขอจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ีดวยกันท้ังคู กรณีที่ผูมีสิทธิในท่ีดินหรือผูมีสิทธิไถถอนจะ
22 คมู่ อื การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสงั หาริมทรัพย์
ขอจดทะเบยี นไถถอนจากจํานองแตเ พยี งฝายเดียวไดก็ตองเปนไปตามที่บัญญัติไวใน มาตรา ๘๐
แหงประมวลกฎหมายที่ดนิ กลาวคอื จะตอ งมีหลักฐานจากผรู บั จํานองวา ไดมีการไถถอนจาํ นองแลว
กรณีทผี่ จู ํานองไดฟ องผูร บั จํานองเปนจําเลย ใหศ าลบงั คบั จาํ เลยดาํ เนินการให
โจทกจ ดทะเบียนไถถอนจํานองท่ีดิน ซ่งึ ตอ มาคูความไดทาํ สัญญาประนปี ระนอมยอมความกันวา
จําเลยยนิ ยอมใหโ จทกจ ดทะเบยี นไถถอนจํานองที่ดนิ ……………หรอื จําเลยยนิ ยอมดาํ เนินการอ่ืนใด
เพ่ือใหจ ดทะเบียนไถถอนจาํ นองที่ดินดังกลาวได… ……….……..หากจําเลยผิดนัดไมยอมปฏิบตั ิตามกใ็ ห
ถือเอาคําพิพากษาของศาลเปนการแสดงเจตนาแทนจําเลย การขอจดทะเบยี นไถถอนจํานองรายนี้
ไมถือวา เปนกรณีผมู สี ิทธิไถถอนมาขอจดทะเบียนไถถอนฝายเดยี ว ตามนยั มาตรา ๘๐ แหงประมวล
กฎหมายท่ดี ิน แตถือวา เปน การจดทะเบียนไถถอนจํานองโดยมีการแสดงเจตนาขอจดทะเบียนไถถอน
สองฝาย เมื่อโจทกไดปฏิบตั ิตามเง่ือนไขในสัญญาประนีประนอมยอมความครบถวนแลว ฝา ยจําเลย
ซ่ึงเปน ผรู บั จํานองไมมาย่ืนคาํ ขอจดทะเบียนดว ย กส็ ามารถใชค าํ พิพากษาตามยอมแทนการแสดง
เจตนาของจําเลยจดทะเบียนไถถอนจาํ นองใหโจทกได
๑๐. กรณีการทํานิติกรรมเก่ียวกับทรัพยสินของผูเยาวซึ่งตองขออนุญาตศาล
ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๕๗๔ เปน เร่ืองซึ่งคุมครองทรัพยส นิ ของผูเยาว
ซง่ึ ในการพิจารณาของศาลก็คงตอ งพิจารณาสภาวะแวดลอ มตา ง ๆ วาเหมาะสมที่จะทํานิติกรรม
ตามที่ขอหรือไม ซึ่งการท่ีศาลจะพิจารณาถึงความเหมาะสมดังกลาว ก็คงตองพิจารณาจากใน
ขณะนั้น ดังนั้น เม่ือศาลไดอนุญาตตามที่ขอแลวนาจะทํานิติกรรมตามนั้นไดในขณะน้ันเทาน้ัน
ซึ่งนาจะทํานิติกรรมไดตามน้ันเพียงครั้งเดียว หากจะทํานิติกรรมเชนนั้นอีกในภายหลังก็นาจะตอง
ขออนุญาตศาลเปนคราว ๆ ไปทุกคราวที่จะทํานิติกรรม การท่ี ว. ไดย่ืนคํารองตอศาลขอทํานิติกรรม
จาํ นองท่ดี นิ ซึ่งมีช่ือผูเยาวเปนผูถือกรรมสิทธ์ิ และศาลไดมีคําส่ังอนุญาตเมื่อป ๒๕๓๙ ซ่ึงระยะเวลา
นับแตเม่ือศาลไดอนุญาตไดลวงเลยมานานแลว การที่ ว. จะมาขอจดทะเบียนจํานองที่ดินดังกลาว
ในขณะนี้ จึงควรตองขออนุญาตศาลใหมเพ่ือใหศาลพิจารณาถึงความเหมาะสมในสภาวะแวดลอม
ปจ จุบนั วา จะเปน การเหมาะสมหรือไมเสียกอน ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา
๑๕๗๔ (๑)
๑๑. การหลุดเปนสิทธิจากจํานองตองเปนกรณีมีการฟองคดีตอศาล ตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๒๙ เทาน้ัน สวนการโอนชําระหน้ีจํานองก็คือการท่ีผูจํานอง
และผรู ับจาํ นองตกลงกันใหผูจาํ นองโอนทรัพยท่ีไดจํานองไวตีใชหน้ีท่ีมีการจํานอง โดยไมตองฟอง
คดตี อ ศาล การท่ี อ. จดทะเบยี นจาํ นองทด่ี ินไวก บั ธ. เพื่อเปน ประกันหน้ีการกูยืมเงิน ซ่ึงตามสัญญา
ค่มู อื การจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรัพย์ 23
ประนีประนอมยอมความระหวาง ธ. โจทก กับ อ. จําเลย ซึ่งศาลไดพิพากษาตามยอมแลว
ปรากฏวา คูกรณีท้ังสองฝายไดตกลงกันให อ. ไถถอนท่ีดินจากการจํานอง หาก อ. ผิดนัดไม
ไถถอนจากจํานองภายในเวลาท่ีกําหนด จําเลยยอมใหทรัพยจํานองหลุดเปนกรรมสิทธิ์ของ ธ.
โดย อ. ยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใหแก ธ. หาก อ. ไมยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิที่ดิน
ใหแก ธ. ใหถ อื เอาคาํ พพิ ากษาเปน การแสดงเจตนาของ อ. จําเลย แมข อ ความในสัญญาประนีประนอม
ยอมความดังกลาวจะระบุวา “จําเลยยอมใหทรัพยจํานองหลุดเปนกรรมสิทธ์ิของ ธ.” แตเม่ือ
ประเด็นน้ีศาลยังไมไดวินิจฉัยวาขอเท็จจริงเปนไปตามเง่ือนไขท่ีกฎหมายกําหนดเพื่อเรียกเอา
ทรัพยจํานองหลุดเปนสิทธิ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๒๙ หรือไม
การท่ี ธ. มาขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิท่ีดินพิพาทใหแกตนเองตามคําพิพากษาตามยอมดังกลาว
จึงเปนการตกลงเอาท่ีดินท่ีจํานองตีใชหนี้กันระหวาง อ. ผูจํานอง กับ ธ. ผูรับจํานอง ตามประมวล
กฎหมายแพง และพาณิชย มาตรา ๓๒๑ วรรคหน่งึ ซง่ึ ตอ งจดทะเบยี นในประเภท “โอนชําระหน”ี้
๑๒. การที่ ส. และ ภ. เปนผูรับจํานองรวมกันสองคนในลักษณะเจาหน้ีรวม
แต ส. เพยี งคนเดียว ซ้ือท่ีดินท่ีลูกหน้ีไดจํานองไวเพื่อประกันหน้ีกูยืมเงินที่ผูจํานองมีตอผูรับจํานอง
ทั้งสองคนน้ัน เปนเหตุใหสิทธิและความรับผิดในหนี้กูยืมเงินรายนี้ ตกอยูแก ส. ในลักษณะหน้ี
เกลอ่ื นกลนื กนั และ ภ. ซึ่งเปนเจาหน้ีรวม อกี คนหนึง่ ยอ มตองรบั ผลแหง หนี้เกลื่อนกลืนกันของ
ส. เจาหน้ีรวมนั้นไปดวย ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๒๒๙ อันมีผลทําให
หน้ีกูยมื เงนิ ซึง่ มีการจาํ นองเปน ประกันไวน้ันระงับสิ้นไปในลักษณะหนี้เกล่ือนกลืนกัน เม่ือหนี้นั้น
ระงบั ไปการจํานองยอ มระงบั ไปดวย ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๔๔ (๑)
จงึ ใหจ ดทะเบยี นในประเภท “ระงับจาํ นอง (หน้ีเกลอ่ื นกลืนกัน)”
๑๓. เมื่อหนี้ที่ประกันยังไมระงับ ผูขอจะจดทะเบียนไถถอนจากจํานองโดย
อาศัยหลักฐานคําฟอ งสัญญาประนีประนอมยอมความ คําพิพากษาตามยอม และหนังสือรับรอง
ของศาลไมได ดังน้ัน หากผูขอประสงคจะขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานองท่ีดินรายน้ี ผูขอและ
ผรู บั จํานองจะตองมายื่นขอจดทะเบียนไถถอน หรือนําหลักฐานซ่ึงผูรับจํานองไดทําไวเปนหนังสือวา
ไดมีการไถถอนแลว มายื่นคําขอจดทะเบียนไถถอนตอพนักงานเจาหนาท่ีตามนัยมาตรา ๗๒
หรือ ๘๐ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน แตถาไมอาจดําเนินการตามนัยดังกลาวได ก็เปนเรื่องที่
ผขู อจะตอ งไปใชส ทิ ธิทางศาลตอ ไป
๑๔. การขอจดทะเบียนไถถอนจากการจํานองสามารถดําเนินการไดสองวิธี คือ
(๑) คูกรณีท้ังสองฝายมายื่นคําขอขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานองตอพนักงานเจาหนาท่ีตาม
24 คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสังหาริมทรัพย์
มาตรา ๗๒ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน หรือ (๒) ผูมีสิทธิในท่ีดินหรือผูมีสิทธิไถถอนนําหลักฐาน
ซึ่งผูรับจํานองไดทําเปนหนังสือวาไดมีการไถถอนจากกันแลว มาขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานอง
ตอพนักงานเจาหนาที่ตาม มาตรา ๘๐ วรรคแรก แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน เม่ือเรื่องน้ี ส.
ผูจํานองท่ีดินอางวา ผูรับจํานองไดสลักหลังสัญญาจํานองฉบับผูรับจํานองวา ไดมีการไถถอน
จากจํานองที่ดินกันแลว แตผูจํานองทําหลักฐานดังกลาวสูญหาย ซึ่งหากผูจํานองมีความประสงค
จะขอจดทะเบยี นไถถอนจากจาํ นองเพยี งฝายเดียว แมห ลักฐานหนังสือสัญญาจํานองท่ีผูรับจํานอง
สลักหลังวามีการไถถอนจากจํานองกันแลวไดสูญหายไป พนักงานเจาหนาท่ีชอบที่จะมีหนังสือ
เรียกผูรับจํานองมาดําเนินการสอบสวนโดยใชอํานาจตามนัยมาตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมาย
ทด่ี นิ (หากผูรับจํานองฝาฝนพนักงานเจาหนาที่ยอมแจงความตอพนักงานสอบสวน เพื่อดําเนินคดี
กับผูฝาฝนได) หากสอบสวนแลวปรากฏวา ผูรับจํานองไดรับชําระหน้ีจํานองและไดสลักหลังสัญญา
จํานองอันเปนการไถถอนจากจํานองกันแลว พนักงานเจาหนาที่ยอมจดทะเบียนไถถอนจาก
จํานองได
๑๕. บริษัท อ. จํานองที่ดินไวกับบริษัทเงินทุน เอ ตอมาบริษัทเงินทุน เอ
โอนขายสินเชื่อแกบริษัทบริหารสินทรัพย เชนน้ียอมมีผลใหการจํานองตกไปไดแกบริษัทบริหารสินทรัพย
ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๐๕ เม่ือไมไดนําไปจดทะเบียนตอพนักงาน
เจาหนาที่ก็ไมสามารถยกข้ึนเปนขอตอสูบุคคลภายนอกไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๗๔๖ คงใชบังคับไดระหวา งคูกรณีเทาน้ัน และหากจะจดทะเบียนประเภทอ่ืน ๆ เกี่ยวกับ
การจาํ นองหรือหน้อี ันจํานองเปน ประกนั ทไ่ี ดโ อนกันมาแลว นน้ั ตอ ไป เชน ปลอดจํานองหรือแบง
ไถถอนจากจํานอง ฯลฯ ตองจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานองกอน มิฉะนั้น พนักงานเจาหนาท่ี
ก็ไมสามารถจดทะเบียนประเภทอ่ืน ๆ ดังกลาวใหได แตหากเปนกรณีท่ีบริษัท อ. ไดชําระหน้ี
แกบรษิ ัทบริหารสนิ ทรัพยตามสัญญาจาํ นองทีบ่ รษิ ทั บรหิ ารสินทรัพยรับโอนมาเสร็จสิ้นแลว และ
บริษัทเงนิ ทนุ เอ ไดท าํ หลักฐานเปน หนังสือรบั รองวา ไดมีการไถถอนแลว บริษัท อ. ผูมีสิทธิใน
ทีด่ นิ ยอมนําหนังสือรับรองจากบริษัทเงินทุน เอ ไปขอจดทะเบียนไถถอนตอพนักงานเจาหนาที่
ตามนยั มาตรา ๘๐ แหง ประมวลกฎหมายท่ดี นิ ไดโ ดยไมต อ งจดทะเบียนโอนสิทธกิ ารรบั จาํ นองกอน
๑๖. ทรัพยสินที่สามารถนํามาจํานองไดน้ัน ไดแก อสังหาริมทรัพยไมวาประเภทใด ๆ
และสังหาริมทรัพยบางอยา งตามทร่ี ะบุไว ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๐๓
แตทรัพยสินท่ีตองจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ีตามมาตรา ๗๑ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน
จะตองเปนอสังหาริมทรัพยเทานั้น และอสังหาริมทรัพยตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสังหาริมทรพั ย์ 25
มาตรา ๑๓๙ หมายถึงที่ดินและทรัพยอันติดอยูกับท่ีดินที่มีลักษณะเปนการถาวรหรือประกอบ
เปนอันเดยี วกับท่ดี นิ นัน้ และหมายความรวมถึงทรพั ยสนิ อนั เกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพยอันติดอยูกับ
ท่ีดินหรือประกอบเปนอันเดียวกับที่ดินนั้นดวย ซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินท่ีจะถือวาเปน
อสังหาริมทรัพยนั้นจะตองกอตั้งขึ้นโดยกฎหมายเทาน้ัน บุคคลจะตองกอต้ังข้ึนเองโดยนิติกรรม
ไมไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๒๙๘ แตสิทธิการเชาเปนสิทธิซ่ึงเกิดจาก
สัญญาทผ่ี ใู หเชาตกลงใหผ เู ชาไดใชห รือไดรับประโยชนในทรพั ยส ินอยา งใดอยางหน่ึงช่ัวระยะเวลา
อันมจี าํ กดั และผเู ชา ตกลงใหคาเชาเพือ่ การนน้ั (ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย มาตรา ๕๓๗)
เปน สิทธทิ ่บี งั คับเอาแกบคุ คลใหกระทาํ การหรอื มิใหกระทําการอยางใดอยางหนึ่ง มิไดมุงถึงตัวทรัพยสิน
ทเ่ี ชา สทิ ธิการเชา จึงเปน บคุ คลสทิ ธิ มใิ ชท รพั ยอ นั เกย่ี วกบั ทดี่ ินท่ีถอื วา เปน อสังหาริมทรัพยท่ีจะนํามา
จดทะเบียนจํานองได เวนแตจะมีกฎหมายบัญญัติไวเปนการเฉพาะ เชน ตามมาตรา ๖ แหงพระราชบัญญัติ
การเชา อสงั หาริมทรัพยเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ซ่ึงกําหนดใหสิทธิการเชา
จดทะเบียนจํานองได ฉะนั้น การที่ ส. และธนาคารยื่นคําขอใหพนักงานเจาหนาที่จดทะเบียน
จํานองสิทธิการเชาที่ดินราชพัสดุเพ่ืออยูอาศัย พนักงานเจาหนาท่ีจึงไมสามารถดําเนินการจดทะเบียน
ใหได
๑๗. การจํานองท่ีดินเพื่อประกันคาเสียหายอันจะเกิดข้ึนจากการปฏิบัติตามสัญญาจาง
เกบ็ เงนิ ของลกู จางผูจํานองท่ีมีตอการไฟฟาสวนภูมิภาค นายจางผูรับจํานองซึ่งไดจดทะเบียนจํานอง
ไวแลวน้ัน ตอมาเมื่อประสงคจะขอแกไขเปลี่ยนแปลงขอความในสัญญาจํานองเดิมจากจํานอง
เพอื่ เปน ประกันคาเสียหายอันอาจเกิดขึ้นจากการปฏิบัติตามสัญญาตั้งตัวแทนเก็บเงิน ถือไดวาเปน
การเปล่ียนสิ่งซ่ึงเปนสาระสําคัญแหงหน้ีดวยการแปลงหนี้ใหม ตามประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชย มาตรา ๓๔๙ การแกไขเปล่ียนแปลงจํานองเดิมเพ่ือเปนประกันมูลหนี้ใหมเชนนี้ ถาจะให
มผี ลยกขึน้ เปนขอตอ สบู คุ คลภายนอกไดจ ะตอ งทาํ การจดทะเบียนในประเภท “แกไขเปล่ียนแปลงจํานอง
(แปลงหนีใ้ หม) ”
๑๘. ตามนัยขอ ๕ แหงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบัญญตั ิใหใชป ระมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ที่ใหมีการประกาศการขอจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนิติกรรมกอ นน้นั มีวัตถุประสงคเพ่ือใหผูมีสวนไดเสียเกี่ยวกับท่ีดินท่ีจะขอจดทะเบียนมี
โอกาสโตแ ยง คดั คานในเร่ืองตําแหนงท่ีต้ังและอาณาเขตของท่ีดิน รวมตลอดท้ังสิทธิครอบครองของ
ผูท่ีอางวาเปนเจาของ เมื่อกรณีเปนเรื่องซึ่งพนักงานเจาหนาที่ไดทําประกาศการขอจดทะเบียน
ครบตามกําหนดแลว ตอมาผูขอจะขอใหแกไขโดยการเพ่ิมวงเงินท่ีจํานอง เชน เดิมย่ืนคําขอ
26 คู่มอื การจดทะเบยี นสทิ ธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสงั หาริมทรัพย์
ระบจุ ํานวนเงนิ ที่จํานองไว ๑๐๐,๐๐๐ บาท เมื่อประกาศครบกําหนดขอแกไขจํานวนเงินท่ีจํานอง
เปน ๒๐๐,๐๐๐ บาท การท่ีแกไ ขวงเงินทจ่ี ํานองเชนนี้เปนการแกไขในส่ิงซึ่งมิใชสาระสําคญั และไม
มีผลเปนการเปล่ียนแปลงสิทธิในท่ีดิน หรือกระทบกระเทือนสิทธิของบุคคลอื่น จึงไมทําใหการ
ประกาศท่ไี ดดาํ เนินการไวแลวตองเสียไปดวย พนักงานเจาหนาที่จึงควรบันทึกความประสงคของ
ผขู อไวเ ปนหลักฐาน แลว ดาํ เนินการจดทะเบยี นตอ ไปโดยไมตอ งประกาศใหมอกี
๑๙. แมใ นการโอนสทิ ธเิ รียกรอ งระหวาง ธนาคารสยาม จํากัด กับธนาคารกรุงไทย
จาํ กัด จะมผี ลใหการจาํ นองตกไปไดแก ธนาคารกรุงไทย จํากัด ตามนัยประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย มาตรา ๓๐๕ แตหากไมนําความไปจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ีแลวยอมไม
สามารถยกขน้ึ เปนขอตอสูบคุ คลภายนอกได ตามนัยประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา
๗๔๖ คงใชบังคับไดระหวางคูกรณีเทานั้น และหากจะจดทะเบียนประเภทอ่ืน ๆ เกี่ยวกับการ
จํานองหรือหนจี้ ํานองเปนประกันทไี่ ดโอนกันมาแลวนั้นตอไป เชน ปลอดจํานอง หรือแบงไถถอน
จากจํานอง ฯลฯ ตองจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานองกอน มิฉะน้ันพนักงานเจาหนาที่ก็ไมอาจ
จดทะเบียนประเภทอน่ื ๆ ดงั กลาวใหได
กรณีท่ีธนาคารกรุงไทย จํากัด ไดรับชําระหน้ีอันจํานองเปนประกันเสร็จสิ้นแลว
หากธนาคารสยาม จํากัด ไดทําหลักฐานเปนหนังสือรับรองวาไดมีการไถถอนแลว ผูมีสิทธิใน
ทดี่ ินหรือผูมสี ทิ ธิไถถอนยอ มนาํ หนงั สอื แสดงสิทธิในท่ีดิน พรอมท้ังหลักฐานการชําระหนี้และหนังสือ
รับรองจากธนาคารสยาม จํากัด ดังกลาวไปขอจดทะเบียนไถถอนตอพนักงานเจาหนาท่ีไดตามนัย
มาตรา ๘๐ แหง ประมวลกฎหมายท่ีดิน โดยไมตอ งจดทะเบยี นโอนสิทธกิ ารรบั จาํ นองกอ น
การท่ี ธนาคารกรุงไทย จาํ กัด ตกลงกับผูจํานองเพิ่มจํานวนเงินจํานองเดิมอีก
ภายหลังจากท่ีไดโอนสิทธิเรียกรองกันมาแลวเชนนี้ เปนการกอหน้ีข้ึนมาใหมอันเปนหน้ีตางราย
กับทีไ่ ดจดทะเบียนไวแลว ธนาคารกรุงไทย จํากัด จึงตองจดทะเบียนเปนจํานองรายใหม โดย
จดทะเบยี นในประเภทจาํ นองลําดบั ท่สี อง
๒๐. ในการจดทะเบยี นจํานองเพ่ิมหลักทรัพยใหจัดทําสัญญาจํานองเพิ่มหลักทรัพย
โดยใชแบบหนังสือสัญญาจํานองที่ดิน (ท.ด. ๑๕) หนังสือสัญญาจํานองท่ีดินเฉพาะสวน (ท.ด.๑๕ ก)
หรอื หนังสือสัญญาจํานอง (ท.ด.๙) รวมท้งั คาํ ขอ (ท.ด.๑) และการจดบนั ทกึ รายการจดทะเบียน
๒๑. กรณีท่นี ติ บิ คุ คลหนึง่ ขอจดทะเบียนจํานองอสังหาริมทรัพยเปนประกันหน้ี
ของนิติบุคคลอ่ืนซ่ึงนิติบุคคลท้ังสองมีผูแทนนิติบุคคลเปนคนเดียวกัน กรณีนี้ไมถือวาประโยชน
คูม่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหาริมทรพั ย์ 27
ของนติ บิ ุคคลขัดกบั ประโยชนไดเสียของผูแทนนิติบุคคล พนักงานเจาหนาที่สามารถจดทะเบียน
จาํ นองใหได
กรณีที่นิติบุคคลจดทะเบียนจํานองอสังหาริมทรัพย เพ่ือเปนประกันหนี้ของผูแทน
นิติบุคคลในฐานะสวนตัว กรณีนี้ถือวาประโยชนไดเสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชนไดเสียของ
ผแู ทนนิตบิ คุ คลพนักงานเจา หนาที่ไมสามารถจดทะเบยี นจํานองใหไ ด
กรณที ีผ่ ูแทนของนติ ิบุคคลในฐานะสว นตวั นาํ ท่ดี ินของตนไปจํานองเปนประกันหนี้
ของนิติบุคคลซึ่งตนเองเปนผูแทน กรณีน้ีไมถือวาประโยชนไดเสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชน
ไดเสยี ของผแู ทนนิติบคุ คล พนักงานเจาหนา ทีส่ ามารถจดทะเบียนจํานองใหไ ด
การที่ บ. และ ต. กรรมการผูมีอํานาจลงนามผูกพันบริษัทฯ ไดลงนามในหนังสือ
มอบอาํ นาจให ท. ทํานิตกิ รรมจดทะเบียนจํานองที่ดินแปลงดังกลาวแทนบริษัทฯ โดยที่ บ. ยังมี
ฐานะเปนผูรับจํานองรวมกับผูรับจํานองอ่ืนอีก ๕ คน จึงถือวาเปนกรณีท่ีประโยชนไดเสียของ
นิติบุคคลขัดกับประโยชนไดเสียของผูแทนนิติบุคคล ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๗๔ ดงั น้นั พนกั งานเจาหนาที่จึงไมส ามารถจดทะเบียนจํานองท่ดี นิ ใหบ ริษทั ฯ ได
(หนงั สอื กรมที่ดิน ทม่ี ท ๐๖๑๐/ว ๐๘๔๒๙ ลงวันท่ี ๒๖ มนี าคม ๒๕๓๖)
๒๒. สํานักงานคณะกรรมการศึกษาเอกชนเปนสวนราชการที่เรียกช่ืออยางอื่น
และมีฐานะเปน กรม สงั กัดกระทรวงศึกษาธกิ าร มีฐานะเปนนิติบุคคลจึงมีอํานาจท่ีจะจดทะเบียน
รบั จาํ นองอสงั หารมิ ทรพั ยเพ่ือเปนประกันตามระเบียบกระทรวงศึกษาธิการวาดวยเงินทุนหมุนเวียน
เพอื่ พัฒนาการศกึ ษาโรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๓๒ ได (หนงั สือกรมทด่ี ิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๐๙๓๗๗
ลงวันท่ี ๗ เมษายน ๒๕๓๖)
๒๓. การข้ึนเงินจากจํานองมิไดมีบัญญัติไวโดยตรงในประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชย แตการข้ึนเงินจากจํานองก็คือการจํานอง ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา
๗๐๒ กลาวคอื เปนการนาํ อสังหารมิ ทรัพยท ไี่ ดจํานองไวแ ลว มาจํานองเปน ประกันกับหน้ีอีกจํานวนหน่ึง
ดงั นั้น การท่คี สู ญั ญาไดจ ํานองอสังหาริมทรพั ยเ ปนประกันหน้ีไวจํานวนหนึ่งแลว ตอมาประสงค
จะใหอสังหาริมทรัพยน้ันเปนประกันหนี้อีกจํานวนหนึ่ง แมหนี้ดังกลาวจะเปนหน้ีที่มีลูกหน้ีและ
เจาหน้ีคนเดียวกันและมีมูลหนี้ประเภทเดียวกันก็ตาม ถาคูสัญญาไมประสงคจะใหจดทะเบียน
ประเภทข้ึนเงินจากจํานองแตจะขอใหจดทะเบียนประเภทจํานองลําดับสอง พนักงานเจาหนาที่
ก็ชอบทจ่ี ะจดทะเบยี นใหไ ด
๒๔. การจดทะเบยี นจํานองเพือ่ เปนประกันการออกหุนกู
28 คูม่ ือ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรัพย์
(๑) เมื่อมีผู้มาขอจดทะเบียนจํานองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันการ
ออกหุ้นกู้หรือที่เกี่ยวเน่ืองกับการจํานอง ตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
พ.ศ. ๒๕๓๕ ให้พนักงานเจา้ หนา้ ทีด่ ําเนนิ การจดทะเบียนตามระเบยี บและวธิ กี าร
(ก) การระบุชื่อผู้รับจํานองใน ท.ด. ๑ สัญญาจํานอง สารบัญจด
ทะเบียน และเอกสารท่ีเกี่ยวข้อง ให้ระบุต่อท้ายชื่อผู้รับจํานองว่า เป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทใด
เช่น “ธนาคาร เอ จาํ กดั ผ้แู ทนผู้ถือหนุ้ กู้ของ บริษัท บี จํากัด ผูร้ บั รอง” เปน็ ตน้
(ข) การระบุข้อความเกี่ยวกับการประกันหนี้ใน ท.ด. ๑ สัญญาจํานอง
และเอกสารท่เี กีย่ วขอ้ งให้ระบุวา่ จาํ นองเพ่อื เปน็ ประกนั การออกหนุ้ กู้ของบริษทั ใด และตามข้อ
กําหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้ และผู้ถือหุ้นกู้ฉบับใดด้วย เช่น “เพื่อเป็นประกัน
การออกหุ้นกู้ของ บริษัท บี จํากัด ตามข้อกําหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และ
ผถู้ ือหนุ้ กู้ฉบับลงวันท่…ี ……เดอื น……………….พ.ศ. ….” เป็นต้น
การระบุข้อความตาม (ก) และ (ข) ปฏิบัติตามตัวอย่างท้ายหนังสือกรมที่ดิน
ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๒๒๕๙๔ ลงวันท่ี ๒๓ สิงหาคม ๒๕๓๖
(๒) ผู้ขอต้องนําหลักฐานเช่นเดียวกับการจดทะเบียนจํานองปกติ และ
ตอ้ งนาํ เอกสารดงั ตอ่ ไปนี้มาแสดงและเก็บไวเ้ ป็นหลกั ฐานด้วย คือ
(ก) หลักฐานการอนุญาตให้ออกหุ้นกู้ของสํานักงานคณะกรรมการ
กาํ กับหลกั ทรัพยแ์ ละตลาดหลักทรัพย์
(ข) สัญญาแต่งตั้งผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ พร้อมด้วยหลักฐานความเห็นชอบ
ของสํานักงานคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่ให้ผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ท่ีมาขอ
จดทะเบยี นนน้ั เปน็ ผ้แู ทนผถู้ ือหนุ้ กู้
(ค) ข้อกําหนดวา่ ด้วยสิทธแิ ละหนา้ ทข่ี องผ้อู อกหุ้นกูแ้ ละผถู้ ือหนุ้ กู้
อนงึ่ หากผแู้ ทนผ้ถู อื หุ้นกเู้ ปน็ นิติบุคคล นติ บิ ุคคลนั้นต้องมีวัตถุประสงค์
ในการเป็นผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้ด้วย (หนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๒๒๕๙๔ ลงวันที่ ๒๓
สงิ หาคม ๒๕๓๖)
๒๕. การจดทะเบียนไถ่ถอนจากจํานํา (ตามประกาศเรื่องจํานําแลขายฝากท่ีดิน
ร.ศ. ๑๑๘)
กรณีที่ผู้ไถ่ถอนไม่สามารถติดตามตัวผู้รับจํานําหรือทายาทของผู้รับจํานํา เพ่ือขอ
ไถถ่ อนจากจํานําได้ หากผไู้ ถ่ถอนได้นําเงินไปวางทรัพย์เพื่อเป็นการชําระหน้ีถูกต้องแล้ว พร้อมท้ัง
ค่มู อื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรพั ย์ 29
ไดแสดงตอสํานักงานวางทรัพย วาตนยอมสละสิทธิท่ีจะถอนทรัพยที่วางไวตาม มาตรา ๓๓๔
วรรคสอง (๑) แหง ประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย กใ็ หพนักงานเจาหนาที่รับจดทะเบียนให
ในประเภท “ไถถอนจํานํา” ซ่ึงแนวทางปฏิบัติเชนนี้ใหใชไดเฉพาะการจดทะเบียนจํานําเทานั้น
หากเปนการจดทะเบียนจาํ นองไมอ าจถอื ปฏบิ ตั ติ ามหนังสือฉบบั น้ีได
๒๖. กองทุนรวมรับจาํ นองอสังหารมิ ทรพั ยเ พ่ือเปน หลักประกนั การลงทนุ
การท่ีบริษทั หลกั ทรพั ยจ ัดการกองทนุ รวม (บลจ.) นําทรพั ยสินของกองทุน
รวมไปลงทุนในการซื้อตราสารตาง ๆ อันเปนการดําเนินการเพ่ือหาผลประโยชนใหแกกองทุนรวม
และจัดใหผูออกตราสารหรือผูขายตราสารนําอสังหาริมทรัพยมาจดทะเบียนจํานองไวกับกองทุน
รวมเพื่อเปนหลักประกันการลงทุนหรือการชําระหนี้ เปนการดําเนินกิจการท่ีอยูในขอบ
วัตถุประสงคของกองทุนรวมตามพระราชบัญญัติหลักทรัพยและตลาดหลักทรัพย พ.ศ. ๒๕๓๕
กองทุนรวมจึงสามารถรบั จํานองอสังหาริมทรัพยเพ่อื เปน ประกนั การลงทนุ ดงั กลา วได
๒๗. การจดทะเบียนประเภท “โอนมรดกสิทธิการรับจํานอง” และ “โอนสิทธิ
การรบั จํานอง”
(๑) กรณผี ูรับจํานองถึงแกกรรม และทายาทขอรับมรดกสิทธิการรับจํานอง
ใหจดทะเบียนประเภท “โอนมรดกสิทธิการรับจํานอง” โดยเรียกเก็บคาธรรมเนียมในประเภท
ไมม ีทุนทรพั ย
(๒) กรณีผูร บั จาํ นองโอนสิทธิการรับจํานองใหบุคคลอ่ืนซ่ึงเปนการแปลง
หนี้ใหมใหจดทะเบียนประเภท “โอนสิทธิการรับจํานอง” โดยเรียกเก็บคาธรรมเนียมเชนเดียวกับ
การจดทะเบยี นจาํ นอง
๒๘. การจดท ะเบียนโอนสิท ธิการรับจํานองแกนิติบุคคลเฉพา ะกิจ
การจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานองใหแกนิติบุคคลเฉพาะกิจ ตามพระราชกําหนดนิติบุคคล
เฉพาะกิจเพ่อื การแปลงสนิ ทรพั ยเ ปน หลักทรพั ย พ.ศ. ๒๕๔๐ สรุปได ดังนี้
(๑) กรณีอสังหาริมทรัพยจดทะเบียนจํานองเปนประกันไวกับผูรับจํานอง
รายเดยี วแตหลายมูลหน้ี
บริษัท A จดทะเบียนจํานองท่ีดินไวกับธนาคาร ก. เปนเงิน ๘๐
ลานบาท โดยบริษทั A ไดแยกมูลหนี้ท่ีจดทะเบียนจํานองไวเปนประเภท ๆ เชน จํานองท่ีดิน
เพื่อเปนประกันหน้ีเงินกูกอสรางโครงการ ๓๐ ลานบาท หน้ีเบิกเงินเกินบัญชี ๒๕ ลานบาท
หนค้ี าซ้ือวัตถดุ ิบ ๒๕ ลา นบาท ตอ มาธนาคาร ก. ประสงคโอนสิทธิการรับจํานองเฉพาะในมูลหน้ี
30 คู่มือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรพั ย์
หนงึ่ ใหนิตบิ คุ คลเฉพาะกิจ ใหพนักงานเจาหนาที่รับจดทะเบียนในประเภท “โอนสิทธิการรับจํานอง
บางสวน” โดยระบุมูลหน้ีพรอมวงเงินที่โอนสิทธิการรับจํานองใหชัดเจน เชน โอนสิทธิการรับ
จาํ นองบางสวน เฉพาะมูลหน้ีกอ สรา งโครงการ ๓๐ ลานบาท เปนตน
หากในการจดทะเบียนจํานองกับธนาคาร ก. มิไดแยกมูลหน้ีที่จํานองใหทราบ
วามูลหน้ีใด จํานองในวงเงินเทาใด ตอธนาคาร ก. จะโอนสิทธิการรับจํานองเฉพาะมูลหนี้ใด
มูลหน้ีหนึ่งใหกับนิติบุคคลเฉพาะกิจ จะตองใหผูจํานองและผูรับจํานองดําเนินการแยกมูลหนี้ท่ีโอน
และมูลหนี้ท่ีเหลือเสียกอน โดยจดทะเบียนใหมประเภท “แกไขหน้ีอันจํานองเปนประกัน”
แลวจึงจดทะเบียนในประเภท “โอนสิทธกิ ารรบั จาํ นองบางสวน”
(๒) กรณีอสงั หารมิ ทรัพยจํานองเปนประกันเจา หนหี้ ลายราย
บริษัท A จดทะเบียนจํานองที่ดินไวกับ ธนาคาร ก. ธนาคาร ข.
ธนาคาร ค. รว มกันเปนเงนิ ๘๐ ลา นบาท โดยระบวุ า จํานองเพื่อเปนประกันหนี้ที่มีตอธนาคาร
ก. จาํ นวน ๓๐ ลา นบาท ตอ ธนาคาร ข. จํานวน ๒๕ ลานบาท และตอธนาคาร ค. จํานวน
๒๕ ลานบาท ตอมา ธนาคาร ก. ประสงคโอนสิทธิการรับจํานองในมูลหนี้ ๓๐ ลานบาท ใหกับ
นิติบุคคลเฉพาะกิจ กรณีน้ีธนาคาร ก. สามารถจดทะเบียนประเภท “โอนสิทธิการรับจํานอง
เฉพาะสวน” ใหแ กนิติบคุ คลเฉพาะกจิ ได
หากธนาคาร ก. ประสงคจะโอนสิทธิการรับจํานองในสวนของตนเพียง
๒๐ ลานบาท จากมลู หนท้ี ่ตี นรับจํานองไว ๓๐ ลานบาท โดยธนาคาร ก. ยังคงเปนเจา หน้ีอยู
๑๐ ลานบาท ใหพ นักงานเจา หนา ท่ีรบั จดทะเบียนในประเภท “โอนสิทธิการรับจํานองเฉพาะสวน
เพียงบางสวน” โดยระบใุ หชดั เจนวา ธนาคาร ก. โอนสิทธิการรับจํานองเฉพาะสวนของตนเพียง
บางสว นในมูลหนเ้ี ปน จาํ นวนเงนิ เทา ใด การรบั จํานองในสวนของผูอ่ืนโดยชอบ (หนังสือกรมท่ีดิน
ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๔๔๘ ลงวันท่ี ๒๒ กันยายน ๒๕๔๑)
๒๙. กรณนี ติ บิ ุคคลตางประเทศ หรือธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่จัดต้ังขึ้น
ตามกฎหมายตางประเทศและไมมีสาขาในประเทศไทย จะดําเนินการรับจํานองอสังหาริมทรัพย
กอ นจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมใหพ นกั งานเจา หนาที่สอบสวนถึงที่มาของเงินท่ีนํามารับจํานอง
ดวยวาเปนเงินท่ีไดมาจากการรับฝากเงินจากประชาชนในประเทศไทยหรือไม หากที่มาของเงิน
ไมไ ดเ กิดจากการรบั ฝากเงนิ จากประชาชนในประเทศไทย กไ็ มเขาขา ยการประกอบธรุ กิจเครดิต
ฟองซิเอร ตามพระราชบัญญัติธรุ กจิ สถาบนั การเงิน พ.ศ. ๒๕๕๑ (หนังสือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/
ว ๒๗๔๒ ลงวนั ที่ ๒๙ มกราคม ๒๕๕๒)
ค่มู อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 31
๓๐. เจาของทด่ี ินหรอื อสังหารมิ ทรพั ยอน่ื ซ่งึ ไดจ าํ นองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย
อ่ืนไวแลว มาย่ืนคําขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานองฝายเดียว โดยนําหลักฐานการวางทรัพย
ไมวา จะผูวางจะไดแ สดงเจตนาขอสละสิทธถ์ิ อนทรพั ยทว่ี างไวตอ เจาพนักงานวางทรัพย กรมบังคับคดี
หรือไม หรือรอใหเ จาหนมี้ าขอรับทรัพยทว่ี างไว หรือรอใหครบสิบป ตามมาตรา ๓๓๙ แหงประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชยก็ไมเปนเหตุใหการจํานองระงับส้ินไป พนักงานเจาหนาที่จึงไมอาจจด
ทะเบียนไถถอนจากจํานองฝายเดียวได เวนแตจะเปนการจํานองที่ดินซ่ึงมีหนังสือแสดงสิทธิใน
ที่ดิน และผูรบั จาํ นองไดทําหลักฐานเปนหนังสือวาไดมีการไถถอนแลวมาแสดงตอพนักงานเจาหนาที่
ตามมาตรา ๘๐ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน พนักงานเจาหนาท่ีจึงจดทะเบียนไถถอนจากจํานอง
ฝายเดียวได (หนังสอื กรมท่ดี นิ ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๓๙๓๓ ลงวนั ท่ี ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๕๖)
๓๑. การจดแจงครอบจํานอง กรณจี ดทะเบียนแบงกรรมสทิ ธิ์รวมและการเขยี นชอื่
ประเภทการจดทะเบียนจํานองระหวางภาระผกู พัน สรปุ ไดดงั นี้
(๑) กรณีหนังสือแสดงสทิ ธใิ นที่ดินมชี ่อื ผถู อื กรรมสิทธิ์หลายคนและจดทะเบยี น
จาํ นองรวมกันไว ตอมาผูถ ือกรรมสทิ ธขิ์ อจดทะเบียนแบง กรรมสิทธิ์รวม หากคูกรณีไมประสงคจะ
ใหท่ีดินแปลงแยกพนจากการจํานอง รายการจดทะเบียนท่ีมีการจดแจงครอบจํานองในหนังสือ
แสดงสิทธิในทีด่ นิ แปลงแยก ใหย กเฉพาะช่อื เจา ของทีด่ นิ ทีเ่ ปน ผูถ อื กรรมสทิ ธ์ิตามหนาโฉนดท่ีดิน
แปลงแยกมาลงไวเทา น้ัน ไมตองยกรายช่อื ผจู าํ นองทัง้ หมดมาลงไว
(๒) กรณีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยที่มีผูมาขอจดทะเบียนจํานองมีการจด
ทะเบียนทรัพยสิทธิและการเชาผูกพันอยู เชน ภาระจํายอม สิทธิเก็บกิน การเชา โดยผูรับจํานอง
ทราบถึงภาระผกู พนั นัน้ แลว ใหเขียนชื่อประเภทวา “จํานอง (ระหวางภาระจํายอม)” หรือ “จํานอง
(ระหวางสิทธิเกบ็ กิน)” หรือ “จาํ นอง (ระหวางเชา )” แลว แตกรณี ทั้งนี้ตามนัยขอ ๒๔ วรรคสอง
แหงระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการจํานองที่ดินและ
อสังหาริมทรัพยอยางอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๔๒๙๕ ลงวันที่
๔ มถิ ุนายน ๒๕๕๖
๓๒. ผูชําระบัญชีของบริษัทจะทําการจดทะเบียนจํานองเพ่ิมหลักทรัพยโดยไม
เพิ่มวงเงินใหแกกองทุนเพื่อการฟนฟูฯ ไดภายใตกรอบอํานาจทั่วไปของผูชําระบัญชีตามประมวล
กฎหมายแพง และพาณิชย มาตรา ๑๒๕๐ ประกอบมาตรา ๑๒๕๙ (๔) อยางไรกต็ ามหากการ
ทํานิติกรรมดังกลาวมีลักษณะเปนการทําใหเจาหนี้รายอ่ืนของบริษัทฯ เสียเปรียบตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๒๓๗ กลาวคือ ทําใหเจาหนี้รายอื่นของบริษัทฯ นอกจาก
32 คู่มือ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์
กองทุนเพ่ือการฟนฟูฯ ไมไดรับชําระหน้ีเต็มจํานวนหรือไดรับชําระหน้ีนอยกวาท่ีควรจะได
เจา หนี้ท่ีไดรับความเสียหายมีสิทธิจะฟองรองตอศาลขอใหเพิกถอนนิติกรรมจํานองเพิ่มหลักทรัพยน้ีได
และเม่อื ศาลมีคําส่งั ใหเพิกถอนแลว จะมีผลเสมอื นวา มไิ ดมกี ารทาํ นิตกิ รรมจํานองหลักทรัพยเพ่ิม
แตอยา งใด
๓๓. การทีถ่ ังเกบ็ นาํ้ มนั จะจดทะเบยี นจํานองไดห รอื ไมน ั้นข้ึนอยูกับสภาพขอเท็จจริง
ของถังเก็บนํ้ามัน กลาวคือ หากสภาพของถังเก็บนํ้ามันมีลักษณะติดตรึงตราแนนหนาถาวรกับที่ดิน
ยอมถือไดวาถังเก็บน้ํามันเปนทรัพยอันติดอยูกับท่ีดินซึ่งเปนอสังหาริมทรัพย ตามประมวลกฎหมาย
แพงและพาณิชย มาตรา ๑๐๐ และจดทะเบียนไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๗๐๓ หากสภาพของถังเก็บน้ํามันมิไดมีลักษณะติดตรึงตราแนนหนาถาวรกับท่ีดินแลว
กถ็ อื ไดว าเปน สงั หารมิ ทรัพยซ่งึ ไมอาจจดทะเบยี นจํานองได (เทยี บคําพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๙/๒๕๐๙)
๓๔. เดิม ก. ไดจํานองที่ดินไวกับองคการอุตสาหกรรมปาไม เพื่อประกันหน้ี
ของ พ. แตผเู ดียว ตอมาคูกรณไี ดติดตอขอใหจดทะเบียนแกไขเปลี่ยนแปลงจํานองเดิม โดยจะ
ขอเพมิ่ เตมิ วาเพื่อประกนั หน้ีของบริษัทที่อาจจะพึงมีตอองคการอุตสาหกรรมปาไมผูรับจํานองอีก
ผหู น่งึ เห็นวา บริษัทเปน บคุ คลตางหากจาก พ. หนขี้ องบรษิ ทั จึงเปนหน้ีตางรายกับหน้ีของ พ.
ที่จํานองเปนประกันหนี้ไวแลว กรณีเชนน้ีชอบที่จะทําโดยจดทะเบียนจํานองประกันหน้ีกันใหม
การท่ีจะขอจดทะเบียนแกไขเปล่ียนแปลงจํานอง เพ่ือใหประกันหน้ีของบริษัทซ่ึงเปนบุคคลภายนอก
ในสญั ญาจํานองเดมิ อีก จึงไมอาจท่จี ะทาํ ไดต ามประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย มาตรา ๗๔๖
๓๕. การขอแกไขสัญญาจํานองเพื่อใหการจํานองครอบคลุมไปถึงหน้ีอ่ืน ๆ ท่ีไมได
จดทะเบียนจํานองไวซ่ึงไมอาจทําได ยอมครอบคลุมเฉพาะหน้ีเงินกูและเบิกถอนเกินบัญชีท่ีระบุ
ไวในสัญญาจํานองและสัญญาตอทายเทานั้น การท่ีคูกรณีมาตกลงกันใหมในภายหลังจะใหท่ีดิน
ท้ังสองแปลงเปนประกันการชําระหน้ีอื่น ๆ อีก ก็ตองจดทะเบียนจํานองรายใหม และอาจทํา
ไดโ ดยการจดทะเบยี นจํานองลําดับทสี่ อง
๓๖. ขอ ตกลงท่ียินยอมใหนําดอกเบี้ยที่คางชําระเกิน ๑ ป มาทบกับยอดเงินกู
เปนเงินตนแลวคิดดอกเบี้ยในจํานวนเงินท่ีทบเขากันน้ันได ไมเปนดอกเบี้ยที่คางอีกตอไป ขอตกลง
ดังกลาวมีผลใชบังคับได ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๖๕๕ วรรคหนึ่ง ไมอยู
ในบังคับขอหามไมใหคิดดอกเบ้ียซอนดอกเบี้ยในระหวางผิดนัด ตามประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชย มาตรา ๒๒๔ วรรคสอง และตามคําพิพากษาศาลฎีกาท่ี ๗๙๐๘/๒๕๓๘ และ
ค่มู อื การจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสังหาริมทรพั ย์ 33
๗๑๔๑/๒๕๔๒ พนักงานเจาหนาท่ีจึงชอบที่จะรับจดทะเบียนจํานองโดยนําสัญญาหรือบันทึก
ขอ ตกลงนั้นแนบเปน สญั ญาหรอื บันทึกขอตกลงตอ ทายสญั ญาจาํ นอง
๓๗. นายดํา ไดนําโฉนดท่ีดินพรอมดวยคําสั่งศาลอันถึงท่ีสุดท่ีส่ังใหที่ดินตาม
โฉนดดงั กลาวตกเปน กรรมสิทธข์ิ องนายดํา โดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แหงประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย มายื่นขอจดทะเบียนไดมาโดยการครอบครอง จากการตรวจสอบของ
พนกั งานเจาหนาที่พบวา โฉนดท่ีดินท่ีนายดําขอจดทะเบียนไดมาโดยการครอบครองไดจดทะเบียน
จาํ นองไวกบั นายเขียว ตามหลกั กฎหมายการจํานองเปนทรัพยสิทธิติดไปกับตวั ทรัพยเสมอ สัญญา
จาํ นองจะระงบั ส้ินไปก็เฉพาะดวยกรณีใดกรณหี นง่ึ ดังทบี่ ญั ญตั ิไวใ นประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๗๔๔ เทาน้ัน ฉะนั้น หากขอเท็จจริงไมปรากฏวาการจํานองระงับสิ้นไปแลวดวยกรณีใด
กรณีหน่ึงตามที่กฎหมายบัญญัติไวภาระจํานองก็ยังคงมีอยู เมอื่ มีผูขอจดทะเบียนไดมาซึ่งกรรมสิทธ์ิ
ท่ีดินโดยการครอบครองตาม มาตรา ๑๓๘๒ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย ภาระจํานอง
จึงครอบติดไปดวย ตามนัยคําพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๓๒/๒๕๒๗ อยางไรก็ดี กรณีมีผูขอจดทะเบียน
ไดมาโดยการครอบครองตาม มาตรา ๑๓๘๒ แลวปรากฏวาโฉนดท่ีดินที่ขอจดทะเบียนไดมา
โดยการครอบครองนั้นมีการจดทะเบียนผูกพัน เชน จํานอง เชา ภาระจํายอม พนักงานเจาหนาท่ี
จะตองปฏิบตั ติ ามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ขอ ๘ (๖) เสียกอน กลาวคือ แจงให
ศาลทราบเมื่อศาลแจง มาอยา งไร จึงพจิ ารณาดําเนินการตอไปตามควรแกก รณี
๓๘. ตามมาตรา ๗๒ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน กําหนดวิธีการจดทะเบียน
สิทธิและนิตกิ รรมเกย่ี วกับอสงั หารมิ ทรัพยต ามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย ไววาใหคูกรณี
นําหนังสือแสดงสิทธิในท่ดี นิ มาขอจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ี ดังน้ันการท่ีคูกรณีฝายใดฝา ยหนึ่ง
จะมายื่นขอจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่เพียงฝายเดียวไดถือเปนขอยกเวนที่มีกฎหมายกําหนด
ใหกระทําไดเทาน้ัน เชน กรณีไถถอนจากจํานองหรือไถถอนจากขายฝาก เมื่อผูรับจํานองหรือ
ผูรับซื้อฝากไดทําหลักฐานเปนหนังสือสลักหลังในสัญญานั้นวา ไดรับเงินเปนการไถถอนแลวตาม
มาตรา ๘๐ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน กําหนดใหผูจํานองหรือผูขายฝากนําหลักฐานดังกลาว
มาขอจดทะเบียนฝายเดียวได หรือกรณีขอจดทะเบียนไดมาโดยการครอบครองท่ีดินตาม มาตรา
๑๓๘๒ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย ซึ่งมาตรา ๗๘ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน
ประกอบกับขอ ๘ ของกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ กําหนดใหฝายที่ไดมานําคําสั่งหรือคําพิพากษาศาล
อันถึงท่ีสุดมาขอจดทะเบียนฝายเดียวได เปนตน เม่ือการขอจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานอง
34 คูม่ อื การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์
ตามประเดน็ ปญหาขา งตน ไมมีกฎหมายกําหนดวิธีการใหผูรับโอนสิทธิเรียกรองนําหลักฐานการ
โอนสิทธิเรียกรองมาขอจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่เพียงฝายเดียวได ในการจดทะเบียน
คูก รณีฝายผูโ อนและผูรบั โอนจึงตองมาย่ืนคําขอดวยกันทั้งสองฝาย ตามมาตรา ๗๒ แหงประมวล
กฎหมายทีด่ นิ เมื่อฝายผูโอน คือ บริษัท บี ถูกศาลสั่งพิทักษทรัพยเด็ดขาดอํานาจในการจัดการ
ทรพั ยสินหรือกระทํากิจการอันจําเปนเพื่อใหกิจการของบริษัท บี ที่ถูกพิทักษทรัพยเสร็จส้ินไปจึง
เปนของเจาพนักงานพิทักษทรัพยตามมาตรา ๒๒ (๑) แหงพระราชบัญญัติลมละลาย พุทธศักราช
๒๔๙๓ ในการขอจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานองหลักประกันของลูกหน้ี อันเนื่องมาจากสัญญา
ขายสิทธิเรียกรองดงั กลาว บริษัท บี โดยเจาพนักงานพิทักษทรัพยผูขายสิทธิเรียกรองและบริษัท เอ
ผซู ้อื สิทธิเรยี กรองจึงตอ งมายืน่ คาํ ขอจดทะเบียนตอ พนกั งานเจาหนา ท่ีดวยกันทั้งสองฝาย ตามมาตรา
๗๒ แหง ประมวลกฎหมายท่ีดิน
๓๙. บริษัท เอ จํานองที่ดินรวมหาโฉนดไวกับผูรับจํานองรวมกัน ๗ ราย
ขณะน้ีลูกหน้ีตามสัญญาจํานองไดชําระหนี้ใหแกผูรับจํานองรวม ๒ ราย จึงมีความประสงคจะ
จดทะเบียนไถถอนจากจํานองเปนประกันเฉพาะผูรับจํานองท่ีไดชําระหนี้ครบถวนแลว ขอเท็จจริง
ในเร่ืองนี้ปรากฏวา การจํานองรายนี้ผูจํานองไดจดทะเบียนจํานองไวเพื่อเปนประกันหน้ีของลูกหนี้
หลายคนที่ไดทําหนังสือรับสภาพหน้ีไวกับเจาหนี้ผูรับจํานองแตละราย หน้ีที่จํานองเปนประกัน
มิไดเปนหน้ีที่ลูกหน้ีเปนหนี้ตอเจาหนี้ผูรับจํานองรวมกัน ลูกหนี้และเจาหนี้มิใชเปนลูกหน้ีและ
เจาหนี้รวม และในการจดทะเบียนจํานองคูกรณีก็ไดระบุวงเงินที่จํานองแยกจากกันตามจํานวน
ที่เปนหนี้กัน การจดทะเบียนจํานองเพ่ือเปนประกันหนี้หลายรายในลําดับเดียวกัน ผลในทาง
กฎหมายถอื ไดว า ท่ีดินรายน้ไี ดม ีการจาํ นองไวห ลายราย แตก ารจํานองแตละรายน้ันไดจํานองไว
ในลําดับเดียวกัน หากลูกหนี้ไดชําระหนี้ใหแกเจาหน้ีผูรับจํานองรายใดรายหน่ึงเสร็จสิ้นแลว
ยอมทําใหการจํานองในสวนที่เปนประกันหน้ีรายนั้นระงับสิ้นไปดวย ตามมาตรา ๗๔๔ (๑)
แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย กรณีจึงเทากับวาเปนการไถถอนจากจํานองบางราย
สวนการจํานองรายอื่นท่ีเหลือยังคงมีอยูตามเดิม กรณีนี้พนักงานเจาหนาท่ีสามารถรับจดทะเบียน
ใหไดในประเภท “ไถถอนจํานองบางรายรวมหาโฉนด” โดยบรรยายขอความลงไวดานขาง ท. ด. ๑
วา “ท่ดี นิ แปลงน้ีจํานองไวตามสัญญาจํานองฉบับลงวันที่...เดือน........พ.ศ. .... เพื่อเปนประกัน
หนหี้ ลายรายในลําดับเดยี วกัน บัดนี้ บรษิ ัท เอ ไดไถถอนจากจํานองที่มีตอ ธนาคาร ซี และ
ธนาคาร ดี สวนการจํานองท่มี ตี อ ผรู ับจํานองคนอ่ืนคงมีอยูตามเดิม” สําหรับในบันทึกขอตกลง
(ท. ด. ๑๖) ใหบันทึกถอยคําผูขอไววา บริษัทไดจดทะเบียนจํานองท่ีดินตามสัญญาไวกับผูรับ
คู่มือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หาริมทรัพย์ 35
จํานองรายใดบาง และบัดน้ีบริษัทไดไถถอนจํานองที่มีตอผูรับจํานองรายใด สวนการจํานองท่ีมีตอ
ผูรับจํานองคนอื่นคงมีอยูตามเดิม ในการบันทึกถอยคําดังกลาวถาผูรับจํานองมาย่ืนขอจดทะเบียน
ดว ยก็ใหบนั ทกึ ถอ ยคาํ ทง้ั ผจู ํานองและผูรบั จาํ นองไว แตถาผูจ ํานองฝา ยเดียวนําหลักฐานจากผูรับจํานอง
วาไดมีการไถถอนแลว มาขอจดทะเบียนตามนัยมาตรา ๘๐ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน ก็บันทึก
ถอยคําผูจํานองไวแตเพียงฝายเดียว โดยไมตองใหผูรับจํานองรายอ่ืน ๆ มาใหถอยคํายินยอมหรือ
ตกลงดว ยแตอยา งใด แตตองไดโ ฉนดทดี่ นิ ฉบบั เจา ของทดี่ ินมาเพ่ือจดทะเบียนดวย
๔๐. เมอื่ เจาหนไี้ ดร ับการชําระหนคี้ รบถวนแลวหนี้ท่ีจํานองเปนประกันยอมระงับ
จึงเปนเหตุใหการจํานองระงับส้ินไปดวย (มาตรา ๗๔๔ ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย)
การจดทะเบียนไถถอนจากจํานองในกรณีเชนนี้ไมใชผลของนิติกรรม แตเปนผลของกฎหมาย
ทั้งไมมีบทกฎหมายใดบัญญัติไววาผูเยาวหรือผูใชอํานาจปกครองจะรับชําระหนี้ไมไดจึงไมตอง
ตามมาตรา ๑๕๗๔ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยที่ผูใชอํานาจปกครองจะตองขออนุญาต
ศาลแตอยา งใด เห็นควรจดทะเบยี นไถถ อนจากจาํ นองใหไ ด
๔๑. กรณีที่ดินจดทะเบียนจํานองไวแลว และเจาของท่ีดินประสงคจะทําการ
จดทะเบียนประเภทอื่นตอไปในระหวางการจํานอง พนักงานเจาหนาท่ีจะจดทะเบียนใหไดตอเมื่อ
ผรู ับจํานองใหคํายินยอมแลว จะโดยบันทึกถอยคํายินยอมตอพนักงานเจาหนาที่ไวเปนหลักฐาน
หรือทาํ เปน หนังสอื ใหค ํายนิ ยอมมอบใหแกผจู ํานองมาดําเนินการก็ได ยกเวนกรณดี ังตอไปนี้
(๑) กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมระหวางจํานองเปนการ
จํานองลําดับหลัง ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๗๑๒ พนักงานเจาหนาท่ี
สามารถดําเนนิ การไดโดยไมต อ งใหผ รู บั จํานองลาํ ดบั กอนยนิ ยอม
(๒) กรณกี ารจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรมระหวางจํานองเปนการจดทะเบียน
การเชาและไมมีหนังสือยินยอมจากผูรับจํานอง ใหถือปฏิบัติตามหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕/
ว ๑๒๙๐๓ ลงวันท่ี ๑๐ พฤษภาคม ๒๕๔๗ กลาวคือใหพนักงานเจาหนาที่แจงใหคูกรณีทราบ
ถึงเหตุท่ีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเชาภายหลังน้ันอาจถูกเพิกถอนได ตามมาตรา ๒๓๗
แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย หากกระทําลงไปโดยรูอยูวาเปนการทําใหผูรับจํานองเสียหาย
เมือ่ คกู รณที ราบแลว ยังยืนยันใหจดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเอง จึงบันทึกถอยคํายืนยันไว
เปนหลักฐานแลวจึงจะจดทะเบยี นตอไปได
๔๒. ตามมาตรา ๑๐๓ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน กําหนดวาในการดําเนินการ
ออกหนงั สือแสดงสิทธิในที่ดิน การรังวัด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือการทําธุระอื่นๆ
36 คู่มือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์
เก่ียวกับอสังหาริมทรัพย ใหพนักงานเจาหนาที่เรียกเก็บคาธรรมเนียมและคาใชจายตามที่กําหนด
ในกฎกระทรวง ซ่ึงหมายถึงการเรียกเก็บทุกคร้ังที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามอัตรา
ทก่ี ําหนดในกฎกระทรวง โดยถา เปนการจดทะเบยี นจาํ นอง ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคสอง แหง
ประมวลกฎหมายท่ดี ิน ประกอบกบั กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๕๙๗ ขอ ๒ (๗) ฉ) กําหนดใหเรียกเก็บใน
อตั รารอยละ ๑ จากจาํ นวนทุนทรัพยท่ีมีผูขอแสดงตามความเปนจริง (จํานวนเงินจํานอง) อยางสูง
ไมเ กนิ ๒๐๐,๐๐๐ บาท เม่อื ไดจ ดทะเบียนจํานองโดยเปล่ียนผูจํานอง แมวาจํานวนเงินที่จดทะเบียน
จํานองใหมจะนอยกวาเดมิ ก็ตอ งเรยี กเก็บคาธรรมเนียมจากจํานวนเงินท้งั จาํ นวนเวนแตจะมีการ
แกไ ขยอดเงินจาํ นองกอ น เชน ผอ นตน เงินจากจาํ นอง หรอื ลดเงินจากจาํ นอง เปน ตน
๔๓. สภาสถาปนิกมีฐานะเปนนิติบุคคล ตามมาตรา ๖ แหงพระราชบัญญัติ
สภาสถาปนิก พ.ศ. ๒๕๔๓ ยอมมีอํานาจในการจัดการทรัพยสินของสภาสถาปนิก โดยการนํา
ทรัพยสินไปจํานองได แมในวัตถุประสงคจะมิไดกําหนดเรื่องการจํานองทรัพยสินไวก็ตาม หาก
สอบสวนแลวไมปรากฏขอบังคับหรือวัตถุประสงคของสภาสถาปนิกมีขอหามเก่ียวกับการจํานอง
ทรพั ยสินของสภาสถาปนกิ ใหแกผ ูอ ่ืน และสภาสถาปนิกยันวา การจดทะเบียนจาํ นองท่ีดินจํานวน
๙ แปลงขา งตน เปนหลกั ประกนั การชําระหนเ้ี งินกูจากสถาบันการเงิน เพ่ือนําเงินกูบางสวนไป
ชาํ ระหน้ีคากอสรางอาคารทําการสภาสถาปนิก และเปนทุนหมุนเวียนในการบริหารกิจการสภา
สถาปนิก โดยสภาสถาปนกิ ไดดาํ เนินการถกู ตองตามบทบัญญตั ิแหง พระราชบญั ญัติสภาสถาปนิก
พ.ศ. ๒๕๔๓ วัตถปุ ระสงคแ ละขอบังคับของสภาสถาปนิกแลวพนักงานเจา หนา ทก่ี ช็ อบที่จะดาํ เนนิ การ
จดทะเบยี นได
๔๔. การขอจดทะเบยี นไถถ อนจากการจาํ นองสามารถดําเนินการไดส องวธิ ี คือ
(๑) คูกรณีท้ังสองฝายมายื่นคําขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานองตอ
พนกั งานเจาหนา ทตี่ ามมาตรา ๗๒ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน
(๒) ผมู ีสทิ ธิในทีด่ ินหรือผูมีสทิ ธิไถถอนนําหลักฐานซ่ึงผูร ับจาํ นองไดทําเปน
หนังสือวา ไดมีการไถถอนจากกันแลว มาขอจดทะเบียนไถถอนจากจํานองตอพนักงานเจาหนาที่
ตามมาตรา ๘๐ วรรคแรก แหง ประมวลกฎหมายท่ดี นิ
เม่ือปรากฏวานาย ส. นําท่ีดินไปจดทะเบียนจํานองไวกับ นาย พ. และ นาง ล.
แมผูรบั จาํ นองจะเปน สามีภรรยาโดยชอบดว ยกฎหมาย แตไมปรากฏวาเงินที่นํามารับจํานองเปน
เงินสินสมรสหรือสินสวนตัวของท้ังสองฝาย แมตามสัญญาจํานองจะระบุวาใหถือสัญญาจํานอง
คมู่ ือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์ 37
เปนหลักฐานการกูยืมเงิน และมิไดระบุจํานวนเงินที่ผูรับจํานองใหลูกหน้ีกูเปนเงินคนละเทาไร
ก็ตาม แตการที่บุคคลหลายคนไดประโยชนจากหน้ีอันใดอันหนึ่งดวยกันก็ไมไดหมายความวา
บุคคลเหลาน้นั จะตองเปนเจาหนี้รวมเสมอไป จึงตองสอบสวนใหยุติวาเงินที่นํามารับจํานองเปน
สินสมรสหรอื สินสว นตัวของทง้ั สองฝายโดยแยกพจิ ารณา ดงั นี้
(๑) หากเปนสินสมรสและไมมีการทําสัญญากอนสมรส หรือมีสัญญากอนสมรส
แตกําหนดให นาย พ. เปนผูมีอํานาจจัดการ การท่ีนาย ส. มายื่นคําขอจดทะเบียนไถถอน
ผูเดียวโดยมีหลักฐานวา นาย พ. สลักหลังสัญญาจํานองวาไดมีการไถถอนแลว โดยนาง ล.
ผรู ับจาํ นองรวมมิไดมายื่นคําขอหรือมอบอํานาจใหบุคคลใดมาดําเนินการแทน จึงถือวานาย พ.
จัดการสนิ สมรส พนักงานเจา หนาทร่ี ับจดทะเบยี นไถถอนจากจํานองตามมาตรา ๗๒ หรือมาตรา ๘๐
แหงประมวลกฎหมายท่ดี นิ ได
(๒) หากเปนสินสวนตัว การที่นาย ส. (ผูจํานอง) กับนาย พ. (ผูรับจํานอง
คนหนงึ่ ) ไดม ายน่ื คําขอจดทะเบยี นไถถ อนจากจํานองที่ดินทั้งหมด โดยอางวาไดช าํ ระเงินเรียบรอยแลว
และนาย พ. ซ่งึ เปน ผูรบั จาํ นองเพยี งคนเดยี วจะไดส ลกั หลังสญั ญาจํานองฉบับผูรับจํานองวาไดมี
การไถถ อนจากจํานองท่ดี นิ กนั แลว โดยที่ นาง ล. ซ่ึงเปน ผรู ับจาํ นองรวมอีกคนหน่ึงไมไดมายื่น
คําขอจดทะเบียนไถถ อนจากจาํ นอง หรือทําหนงั สอื มอบอาํ นาจใหแกบุคคลใดมาดําเนินการแทน
และเมื่อปรากฏขอเท็จจริงตอมาวา นาง ล. ไดย่ืนคําขอคัดคานการไถถอนจากจํานองดังกลาว
โดยอางวาตนเองยังมิไดรับชําระหนี้ พนักงานเจาหนาที่จึงไมสามารถรับจดทะเบียนไถถอนจาก
จํานองตาม มาตรา ๗๒ หรือ ๘๐ แหง ประมวลกฎหมายทด่ี ินได
๔๕. การทีบ่ รษิ ทั ก. โอนสิทธเิ รยี กรอ งในหนี้ท่ีจํานองเปนประกันใหแก บริษัท ข.
การจํานองยอมตกไปไดแกบริษัท ข. ตามนัยมาตรา ๓๐๕ แหงประมวลกฎหมายแพงและ
พาณชิ ยแ ละไมมีกฎหมายบังคับใหตองจดทะเบียน แตถาไมจดทะเบียนก็ไมอาจจะยกข้ึนเปนขอ
ตอ สูบ ุคคลภายนอกไดต าม มาตรา ๗๔๖ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย และถาบริษัท ข.
ผูรับโอนจะใหมีการดําเนินการจดทะเบียนในประเภทอ่ืน ๆ ตอไป เชน ไถถอนจากจํานอง ก็ตอง
จดทะเบียนโอนสิทธกิ ารรบั จาํ นองเสยี กอน แตเ ม่ือบริษัท ก. ไมมีสภาพเปนนิติบุคคลตามกฎหมายแลว
บริษัท ข. ซึ่งรับชวงสิทธิและหนาท่ีท้ังหมดของบริษัท ก. จึงสามารถที่จะขอจดทะเบียนโอนสิทธิ
การรับจํานองทั้งในฐานะของตนเองซ่ึงเปนผูรับโอนและในฐานะของ บริษัท ก. ผูโอน เพียง
ฝา ยเดียวได
38 ค่มู ือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรพั ย์
๔๖. เม่ือกองทุนหมูบานไดจดทะเบียนเปนนิติบุคคลตาม มาตรา ๕ แหง
พระราชบัญญัติกองทุนหมูบานและชุมชนเมืองแหงชาติ พ.ศ. ๒๕๔๗ ซ่ึงเปนกฎหมายเฉพาะแลว
กองทุนหมูบานยอมมีฐานะเปนนิติบุคคลตามกฎหมาย ยอมสามารถกระทํากิจการใด ๆ ได
ภายใตขอบวัตถุประสงค ระเบียบ และขอบังคับของกองทุนหมูบาน นอกจากน้ันมาตรา ๙
(๒) (๗) แหงพระราชบญั ญัตกิ องทนุ หมบู า นและชุมชนเมืองแหงชาติ พ.ศ. ๒๕๔๗ ไดใหอํานาจ
คณะกรรมการกองทุนหมูบานออกประกาศ ระเบียบ หรือขอบังคับ เก่ียวกับการบริหารกองทุน
หมูบาน รวมถึงทํานิติกรรม สัญญา หรือดําเนินการเกี่ยวกับภาระผูกพันของกองทุนหมูบาน
ดังนั้น หากกองทุนหมูบานมีความประสงคที่จะรับจํานองที่ดินของสมาชิกที่มากูเงินจาก
กองทุนหมูบาน และการรับจํานองดังกลาวอยูภายใตพระราชบัญญัติกองทุนหมูบานและชุมชน
เมืองแหงชาติ พ.ศ. ๒๕๔๗ และขอบวัตถุประสงค ระเบียบขอบังคับของกองทุนหมูบาน
รวมท้ัง ไมเขาลักษณะการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร ตามพระราชบัญญัติธุรกิจสถาบัน
การเงิน พ.ศ. ๒๕๕๑ กองทุนหมูบานก็สามารถท่ีจะรับจํานองที่ดินของสมาชิกได สําหรับ
คาธรรมเนียมการจดทะเบียนจํานองเมื่อไมปรากฏขอเท็จจริงวา กองทุนหมูบานมีกฎหมายยกเวน
คาธรรมเนียมการจดทะเบียนจํานองดังกลาว ดังนั้น พนักงานเจาหนาที่จึงตองเรียกเก็บ
คาธรรมเนียมการจดทะเบียนจํานองในอัตรารอยละ ๑ ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)
ออกตามความในพระราชบญั ญัติใหใ ชป ระมวลกฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ ๒ (๗) (ฉ) %%
%% ๔๗. การจดทะเบียนขายที่ดินระหวางจํานองอันจะถือทุนทรัพยเพื่อเรียกเก็บ
คาธรรมเนียมการจดทะเบียน จะตองเปนกรณีที่มีการตกลงกันใหผูซ้ือรับเอาภาระหนี้อันจํานอง
เปนประกันของลูกหน้ีเดิมไปดวย กลาวคือ ผูซื้อเขาเปนลูกหนี้แทนลูกหนี้เดิม แตถาเปนการ
ขายระหวางจาํ นองโดยมไิ ดมกี ารตกลงกนั ใหผ ซู ื้อตองรับภาระหน้อี ันจาํ นองเปนประกันของลูกหนี้
เดิมไปดวย ผูซ้ือเพียงแตรับไปเฉพาะภาระการจํานองท่ีติดไปกับตัวทรัพยท่ีจํานอง ทุนทรัพย
เพ่ือเรยี กเก็บคาธรรมเนยี มกจ็ ะตองถือเชน เดยี วกบั การขายท่ีไมมีการจํานอง
คําพพิ ากษาฎกี าที่เกีย่ วขอ ง
๑. คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๒๗/๒๕๙๑ ผูที่มีช่ือถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดรวมกับ
ผูอื่นมีสิทธิจํานองท่ีดินเฉพาะสวนของตนไดโดยไมตองไดรับความยินยอมจากเจาของรวมคนอ่ืน
แตถาไปจํานองท้ังแปลงโดยไมไดรับความยินยอมจากเจาของรวมคนอื่น การจํานองนั้นผูกพัน
เฉพาะสวนกรรมสิทธิข์ องเจาของรวมคนน้นั เทานน้ั หาผกู พนั สวนของเจา ของรวมคนอ่นื ไม
ค่มู ือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรัพย์ 39
๒. คาํ พพิ ากษาฎีกาที่ ๒๐๔๙/๒๕๙๑ รบั จาํ นองท่ดี ินจากผทู ีป่ ลอมชอื่ เปน เจา ของ
ทด่ี นิ การจํานองยอมเปนโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย มาตรา ๑๑๙ โดยเปน
การสําคญั ผิดในตวั บุคคลอนั เปนสาระสําคัญแหงนติ กิ รรม
๓. คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๑๕/๒๕๙๓ มีผูทุจริตปลอมหนังสือเอาโฉนดท่ีดิน
ของเขาไปจํานองไวกับผูมีช่ือ โดยเจาของท่ีดินมิไดประมาทเลินเลอแตอยางใด ดังน้ี ยอมถือวา
ผูรับจํานองไมไดทรัพยสิทธิอยางใดในท่ีดินนั้น จะยกประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา
๑๒๙๙ มาอางอิงไมได เจา ของท่ีดินมีสิทธขิ อใหเพกิ ถอนนิตกิ รรมจาํ นองและเรยี กใหสง โฉนดคนื ได
๔. คําพพิ ากษาฎีกาที่ ๓๕๕ - ๓๖๒/๒๔๙๕ ขอประกาศรับมรดกท่ีดินของผูอื่น
เมื่อไดม าแลว ก็ยกใหอ ีกคนหนง่ึ คนทไ่ี ดร บั การยกใหไดเ อาท่ีดินนั้นไปจํานองไวแกบุคคลภายนอก
ถาการจาํ นองนี้กระทาํ กนั โดยสุจริต เจาของท่ีดินก็ขอใหเพิกถอนการจํานองไมได คงเพิกถอนได
เฉพาะการรับมรดกและการโอนใหเ ทา น้นั
๕. คาํ พิพากษาฎกี าท่ี ๑๕๓๖/๒๕๐๐ ซอื้ ที่ดินมือเปลาจากศาลขายทอดตลาด
แมจะซื้อโดยสจุ ริตไมทราบวามจี าํ นองตดิ อยู จํานองก็ยังคงติดไปกับทีด่ ิน ผูรบั จาํ นองบังคับจาํ นอง
จากที่ดนิ นนั้ ได
๖. คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๘๗/๒๕๐๖ ศาลมีคําส่ังอนุญาตใหบิดาของผูเยาวทํา
นิติกรรมจํานองที่ดินแทนผูเยาวเ พอ่ื เอาเงินมาปลูกสรางอาคารลงในที่ดินของผูเยาว และเปดราน
ขายผาเพ่ือผลประโยชนของผูเยาว แตบิดาไปจํานองที่ดินของผูเยาวเพื่อประกันหน้ีบุคคลอ่ืน
ไมใชเพ่ือประโยชนแกผูเยาว และมิไดนําเงินไปใชจายตามท่ีศาลสั่งอนุญาตเลย การทํานิติกรรม
จาํ นองเชน น้ยี อ มไมผ ูกพันผูเ ยาวและทรัพยท่ีจํานองนนั้
๗. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๕๘๐/๒๕๐๗ เจาของที่ดินลงชื่อในใบมอบอํานาจโดย
มไิ ดก รอกขอ ความเพือ่ ใหนําที่ดนิ ไปแบง ผูรับมอบอาํ นาจกลบั นาํ ไปกรอกขอ ความวา มอบอาํ นาจ
ใหจํานองและไดนําไปจํานองแกผูอ่ืน ดังน้ี ผูรับจํานองทําการรับจํานองโดยสุจริตแลว เจาของ
ทดี่ นิ จะอา งความประมาทเลินเลอของตนเปนเหตใุ หห ลุดพนความรับผิดไมไ ด
๘. คาํ พพิ ากษาฎีกาที่ ๖๖๒/๒๕๐๗ ลูกหนี้จํานองที่ดินโดยปรากฏวาในขณะ
จาํ นองทด่ี นิ แปลงนั้นมีท่ีงอกริมตลิ่ง เม่ือหนี้ถึงกําหนดแลวลูกหน้ีจึงไดโอนท่ีดินจํานองใหแกผูรับ
จาํ นองเพือ่ เปน การตีใชหน้ี เชน นี้ผูรับจํานองยอมไดกรรมสิทธใิ์ นทง่ี อกดวย
๙. คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๖๔/๒๕๐๙ มอบอํานาจใหไปจํานองและมอบโฉนด
ใหไ วตราบใดทยี่ ังมิไดไปจดทะเบยี นจํานองการจาํ นองกย็ ังไมม ีขึน้ โดยสมบรู ณ เพราะยงั มิไดทําตามแบบ
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search
คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2558)
- 1 - 50
- 51 - 100
- 101 - 150
- 151 - 200
- 201 - 250
- 251 - 300
- 301 - 350
- 351 - 400
- 401 - 450
- 451 - 500
- 501 - 550
- 551 - 600
- 601 - 650
- 651 - 698
Pages: