คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2558)

440 คูม่ ือ การจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสงั หารมิ ทรพั ย์

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คมู่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พันในอสงั หาริมทรพั ย์ 441

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คมู่ ือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ 443

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444 คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์

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...)

446 คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์

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            

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 /................................../..............................................................  .........................

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   .......................................................
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 /................................. /..................................  ....................................................
.  ก  ..........................................................................
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  ..........................................................................................
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 ..................................................... ...........................................................................
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 ก 

คมู่ ือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรัพย์ 447

 (  ) (..)

   กก ก  

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.............................. ..... .....................
 ................ . . ........................../ ....................................................
 /.......................................ก/.................................... ........
/....................../...........................................................................
////////// //////////////////////////////////ก ก  ก ..
///////////////////////// :
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448 ค่มู ือ การจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสงั หาริมทรพั ย์

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450 คู่มือ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรพั ย์

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คูม่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์ 451

  (..)

(  )

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////////// ///////////////////////////////////ก ก ก..
/////////////////////////   :
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  (  ) 452 คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสงั หารมิ ทรพั ย์

 

      ก 
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ค่มู ือ การจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พันในอสงั หาริมทรพั ย์ 453

ตัวอยา งหมายเลข ๗ (ท.ด. ๙)

คาํ ขอ...แ..บ..ง..แ..ย..ก..ใ..น..น..า..ม..เ.ด..ิม...(.ค...ร.อ..บ...ภาระจํายอม)

ฉบบั ที่............................................

ทดี่ นิ
ระวาง......5..1..3..6...I.V....7..2..2..8...-....1........................………....................ตําบล.......……….…..…................................................
เลขท่.ี .......๑..๐.............................หนา สํารวจ.............๓...๔...๔......…………..................อาํ เภอ.…………….........................…..
โฉนดหมายเลขที่.....๑...๓...๕...๐..............................……………...............จังหวัด.......………….............………………..…..

วันท่.ี ......…….......เดอื น..............………................พ.ศ.........….........
ขา พเจา....................น...า.ย...ก...................………………………….…….…… † ††††เลขป†ระจ†ําตวั ป†ระช†าชน† †† †
อาย.ุ .................ป เชอ้ื ชาต.ิ ..........……..............สัญชาต.ิ ........………….............บิดา/มารดาชื่อ..............……….............................
อยูท บี่ าน/หมูบา น...................................เลขที.่ .……................ตรอก/ซอย……………………ถนน………………....หมทู ่.ี ..........
ตําบล/แขวง.………...............อําเภอ/เขต......………...............จงั หวัด...………….................หมายเลขโทรศพั ท......……………..
ขอยน่ื คําขอตอเจา พนักงานที่ดินจังหวัด...........................…….........................ดว ยความสัตยจ รงิ วา:-
ขอ ๑. ดว ย..ข...า..พ..เ..จ..า..ม..ีช...ื่อ...เ…ปน…ผ…ูถือ…ก…รร…มส…ิท…ธิ์ท…่ีด…ินแ…ป.ล...ง..เ.ค...ร..่ือ..ง..ห...ม...า..ย..ข..า..ง..บ...น...น...้ีโ..ด...ย..ห...น...ัง..ส..ือ...น...ี้ข..า..พ...เ.จ...า..ม..ีค...ว..า..ม...ป..ร..ะ...ส...ง.ค...
.จ..ะ..แ..บ...ง..แ...ย..ก..ใ..น...น...า..ม..เ..ด..ิม...ท..่ี.ด..ิน...แ...ป..ล...ง..น...้ีอ..อ...ก..จ...า.ก...ก.…ันเ…ปน…๑…แ…ป…ลง....โ..ด...ย..ใ..ห...ท..่ีด...ิน...แ..ป...ล..ง..แ...ย..ก..เ.ป...น...โ..ฉ...น...ด..ใ..ห...ม....แ..ล..ะ...แ..ป...ล..ง..ค...ง..เ.ห...ล..ือ...ย..ัง..ค..ง..
.ต..ก..อ...ย..ูใ..น...บ...ัง..ค..ับ...ภ..า..ร..ะ...จ..ํา..ย..อ..ม...ข..อ...ง.ท...ี่ด...ิน...โ..ฉ..น...ด...เ.ล..ข.…ที่…๑๓…๕…๓…อ…ําเภ…อ……….….....จ..ัง..ห...ว..ัด...…....…....…......ต...า.ม...บ...ัน..ท...ึก...ข..อ...ต..ก...ล..ง..ฉ...บ..ับ...ล...ง..ว..ัน...ท..่ี…......
.เ.ด..ือ...น..…....…....….....….....พ....ศ....…......ซ...ง่ึ ..ข..า..พ..เ.จ...า .จ..ะ..ไ..ด...น...าํ .ช...า .ง…แผ…น…ทท่ี…าํ …กา…รร…งั ว…ัดป…ก…หล..ัก..เ.ข...ต..ใ..ห...เ.ป..น...ก...า.ร..แ...น...น ..อ...น...ต..อ..ไ..ป.........................................
..........................................................................………………........................................................................................................
..........................................................................…………………………........................................................................................
..........................................................................…………………………........................................................................................
..........................................................................………………………….........................................................................…............
..........................................................................………………………….........................................................................…............
ขอ ๒. ฉะนั้นขอใหเจาพนักงานทด่ี นิ ..ไ..ด..โ..ป...ร..ด..ด...าํ..เ.น..นิ..…กา.ร..ใ..ห...แ ..ก..ข...า .ฯ....ต..า..ม..ค...ว..า.ม...ป...ร..ะ..ส..ง..ค...ต ..อ..ไ..ป...ด..ว...ย...แ..ล..ะ..ข...า .ฯ....ข..อ..ร..บั…ร…อง.ว.…า
ถ...า..ท..่ดี...ิน...ร..า.ย..น...ี้ม...เี .ข..ต...ค..ล..า..ด...เ.ค..ล..่ือ...น...ด..ว..ย..ป...ร..ะ..ก...า.ร..ใ..ด...…ๆ ข…าฯ…ย…อม…ใ…หเ…จา พ…น…กั ง…าน...แ..ก...ไ..ข..ใ..ห...เ .ป..น...ก...า.ร..ถ...ูก..ต...อ..ง...ข..า..พ...เ.จ..า..ย..อ..ม...เ.ส..ีย...ค..า..ธ..ร..ร..ม...เ.น...ยี ..ม..
ต...า..ม..ร..ะ..เ.บ...ยี..บ.........................................................………………........................................................................................................
..........................................................................…………………………........................................................................................
..........................................................................…………………………........................................................................................
..........................................................................………………………….........................................................................…............

……................…น…า.ย...ก.................................ผขู อ
................…….....….…........…..................พยาน
..................……….........……......................พยาน

454 คู่มือ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรัพย์

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   /  .................................................ก/............................................................  ............
 /................................./..................................  ........................... .........................
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() ก 

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()..............................................................................................................................................................................
()...........................................................................................................................................................................
 . ............................................................................
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................................ก...........................  ก 
  ...........................................................
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) ..........................................................................................................
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คู่มือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์ 457

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 ....................ก................................. 
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458 คมู่ ือ การจดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสงั หาริมทรัพย์

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)   ..........................................................................................................
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............................................. .......................................... ...
  ........................................... ..............................................................................
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 ..(......................................................ก.........................................................)

ค่มู อื การจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหาริมทรัพย์ 459

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คู่มอื การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์ 461

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................................................
.................................................

462 ค่มู ือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรัพย์

   (..)

 /

 ..... ................5..1..3..6...I.V....7..2..2..8.1.............ก........................ ..............................................ก.......ก.................................................................ก........................ก......
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

. .........................ก............................ ..... ..ก.... . ...........

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คูม่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หาริมทรพั ย์ 463

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     
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466 คู่มือ การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสังหาริมทรพั ย์ (..)

  

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. ...........................................

 
......5..1..3..6...I..V...7..2..2..8.......1............................................ ..........................................................
.................................................................................. . ...........................
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 .............. .................................................
 ............................ก.................... 
. ................. . ............................................../...........................................
  / .................................... .................ก/.... . ..........
/................ /..................... .................... ........
   ก   ....................................................  :
 . .......................ก.......................................................................................................
.................ก.............................................ก.......ก..ก..................................ก.............................ก............................................
.....ก.....................................................ก..........................................................................................................
................ก..........ก....................................................  .............. ... .... ..................ก............ .....ก........ก ............. ......ก.....
..................................................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................................
.   ก .........................ก........ ..ก..... .................................. .......................... ........... ..
.......... .....................................................ก........... ก.....ก... ......... .... ..ก.........ก..... ............................................... ....
..................................................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................................
..................................................................................................................................................................
...............................................................................................................................................................

 ....................ก.................................
................................................
.................................................

คูม่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสังหารมิ ทรพั ย์ 467

     (..)

 /


..... ................5..1..3..6...I.V....7..2..2..8.1.............ก............................. .................................(........ก................ก.......... .................).............................ก..........................ก.. ..

  ....................................................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................................................
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  ก กกก   . ...... ....................................................................................... .................................... ....................
 ก 
 ............................................................. ...................................... ........................

.            ก ก ก     ก      
         

  

. .........................ก.................................. ..ก.... . ...........

 .............................. ........................................... / ................................................................................
  .............................................................
   / .................................................ก/.................................................... ........
/.................................. /................................  .............................. .........................

 

.......................ก. .....................................ก....................

 ..............................  ............................................ /........................................................................
 ......................................... ..............
 /.................................................ก/............................................................ ............
/................................./..................................  ....................................................
.   ก   ..........................................................................
. 
()      ก 

(()).............ก.................. ...(............................. ....)............................ ....................................................................................
()..............................................................................................................................................................................
()...........................................................................................................................................................................
 . ............................................................................
 ................................ก............................  ก
 ................................ก...........................  ก
 ........................................................... 
()
ก 
)  ..........................................................................................................
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. ............................................ .......................................... ...
  .........................................................................................................................
..................................................... ...................... ................................... ..................
)   . ...............................................................
.(.......................................................ก........................ ......................................)

468 คูม่ ือ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์

     (..)

/
 
...... ................................5....1....3....6......I..V........7....2....2....8.....1...........................ก...................................................... .........................................................(............ก.......................ก.............................................................)..........................................ก.............ก............................... ....

.................................................................................  ....................................................................................................
 
 ก      ก ก  .. ........................................................................................... .................................... ....................
 ก
 ......................................................... .... ...................................... ........................

.            ก ก ก     ก      
                 

 

.  .........................ก.................................. ..ก..... ...........

 .............................. ........................................... / ................................................................................
  .............................................................
  / ......................... ........................ก/.................................................... ........
 /.................................. /..............................................................  .........................



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คมู่ ือ การจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์ 469

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472 คู่มอื การจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์

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คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรพั ย์ 473

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ค่มู ือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหาริมทรัพย์ 475

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476 คู่มือ การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หาริมทรัพย์

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478 ค่มู อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์

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คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรพั ย์ 479

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ค่มู ือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรพั ย์ 481

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()     ก
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482 คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หารมิ ทรัพย์

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คู่มอื การจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ 485

การจดทะเบยี นสทิ ธเิ ก็บกนิ

• ความหมาย

สทิ ธิเกบ็ กิน คือ ทรัพยสิทธิอยางหน่ึง ซ่ึงผูทรงสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย
มสี ิทธิครอบครองใชแ ละถอื เอาประโยชนแ หง ทรพั ยสินนัน้ (อาจเปน กรณีเจาของอสังหาริมทรัพย
กบั ผูท รงสิทธิตกลงกันเองหรอื ผทู รงสทิ ธิไดสทิ ธเิ กบ็ กนิ มาโดยทางพินัยกรรม) ซ่ึงสิทธิเก็บกินจะมี
ไดก็แตในอสงั หาริมทรัพยเ ทา น้นั

• กฎหมาย และระเบียบท่ีเกย่ี วขอ ง

- ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๔๑๗ ถงึ มาตรา ๑๔๒๘
- ระเบยี บกรมท่ีดิน วาดวยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับสิทธิเก็บกิน
ในท่ดี ินและอสังหารมิ ทรพั ยอ ยา งอ่นื พ.ศ. ๒๕๔๙

• ประเภทการจดทะเบียน

๑. สิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอ่ืน มาขอจด
ทะเบยี นสิทธิเก็บกินในท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอื่นใหแกบุคคลอ่ืน ใหเปนผูทรงสิทธิเก็บกิน โดย
มีสทิ ธคิ รอบครองใชและถือเอาประโยชนในท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพยอื่นนั้น ตามมาตรา ๑๔๑๗
แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยท้ังหมด ไมวาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอ่ืนน้ันจะมีผูถือ
กรรมสทิ ธคิ์ นเดียวหรือหลายคน แตท ุกคนยอมใหบคุ คลอ่ืนเปน ผูทรงสิทธดิ ว ยกันทัง้ หมด

๒. สทิ ธิเกบ็ กนิ เฉพาะสวน หมายถึง กรณีที่เจาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย
อื่นมีหลายคน แตเ จาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอ่ืนนั้นบางคนใหบุคคลอ่ืนเปนผูทรงสิทธิเก็บกิน
โดยมีสิทธิครอบครอง ใช และถือประโยชนในท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอ่ืนนั้น ตามมาตรา ๑๔๑๗
แหงประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย เฉพาะสว นของตน

๓. แบงแยกในนามเดิม (ปลอดสิทธิเก็บกิน) หมายถึง กรณีเจาของท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพยอ่ืน ไดจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอ่ืน ใหแกบุคคลอ่ืน
เปนผูทรงสิทธิเก็บกินไวตั้งแตสองอสังหาริมทรัพยข้ึนไปหรือกรณีที่เจาของที่ดินไดจดทะเบียน
สทิ ธเิ กบ็ กินในท่ีดินไวแปลงเดียวแลวมีการแบงแยกที่ดินออกเปนหลายแปลง ตอมาคูกรณีตกลง
กันใหอสังหาริมทรพั ยใ ดอสงั หารมิ ทรพั ยหนึ่งพนจากสทิ ธเิ ก็บกนิ

486 คมู่ ือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรพั ย์

๔. แบงแยกในนามเดิม (ครอบสิทธิเก็บกิน) หมายถึง กรณีเจาของที่ดิน
ประสงคจ ะแบงแยกที่ดินท่ีไดจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไวแลวออกจากกัน โดยในขณะจดทะเบียน
แบงแยกคูกรณีตกลงกันใหที่ดินแปลงคงเหลือหรือแปลงท่ีแยกออกไปยังคงมีสิทธิเก็บกินติดไป
ดวย

๕. เลิกสิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีอสังหาริมทรัพยไดมีการจดทะเบียนสิทธิ
เก็บกินไว ตอมาคูกรณีประสงคจะเลิกสิทธิเก็บกินตอกัน หรือกรณีผูทรงสิทธิเก็บกินถึงแกความตาย
และเจาของอสังหารมิ ทรัพยมาขอจดทะเบียนเลิกสิทธิเกบ็ กนิ ตามผลของกฎหมาย

• สาระสําคัญ

๑. ผทู รงสทิ ธเิ กบ็ กินตาย สทิ ธิเก็บกินระงบั
๒. คณะกรรมการกฤษฎีกาไดพิจารณาใหความเห็นเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิ
เก็บกนิ ไว ดงั น้ี

(๑) กรณีผูถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสองคนขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินใหผูทรงสิทธิ
เก็บกินมสี ทิ ธเิ กบ็ กนิ เฉพาะสวนของตนแตละคน คนละครึ่งหนึ่งน้ัน ขอความที่ขอจดทะเบียนไม
ชดั เจนและเขา ใจอะไรไมได วินจิ ฉัยไมไดว า การขอเปลยี่ นแกค วามสัมพันธเชนนั้นจะทําไดหรือไม
และเมื่อวินิจฉัยไมไดก็รับจดทะเบียนไมได (ตามหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๙๓๐๐๑
ลงวันที่ ๑๘ ตุลาคม ๒๕๑๕)

(๒) กรณผี ูยื่นคําขอจดทะเบยี นสิทธิเก็บกินในท่ีดินใหภรรยาและบุตรอีกสอง
คนเปนผูทรงสิทธเิ กบ็ กิน โดยมีขอ กําหนดวาใหภ รรยามสี ิทธิเก็บกนิ ตลอดชีวิต สวนบุตรสองคน
มีสิทธิเก็บกินไมมีกําหนดเวลา และใหผูยื่นคําขอหรือภรรยามีสิทธิถอนคืนสิทธิเก็บกินจากบุตร
ผูหนึ่งผูใด หรือทั้งสองคนเมื่อใดก็ไดน้ัน ขอตกลงดังกลาวยอมถือไดวาเปนเง่ือนไขอยางหน่ึงใน
การใหสิทธิเก็บกิน ซึ่งผูทรงสิทธิเก็บกินยอมรับเงื่อนไขน้ีมาตั้งแตตนแลว และเปนขอตกลงที่ไมมี
วัตถุประสงคอันเปนการตองหามตามกฎหมายอันทําใหขอตกลงน้ันเปนโมฆะ พนักงานเจาหนาที่จึง
รบั จดทะเบียนใหไ ด (ตามหนงั สอื กรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๑/ว ๒๑๗๘๔ ลงวนั ที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๓๓)

(๓) กรณีผูใชอํานาจปกครองจะใหท่ีดินแกผูเยาว พรอมท้ังขอจดทะเบียน
สิทธิเก็บกินในที่ดินดังกลาวในคราวเดียวกัน เปนการใหโดยมีเงื่อนไขและมีคาภาระติดพันจะตอง
ไดรับอนุญาตจากศาลกอน (ตามหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๑๒/ว ๑๙๓๗๘ ลงวันท่ี ๓๐
สงิ หาคม ๒๕๓๔)

ค่มู ือ การจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 487

๓. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดินของผูเยาว ไมอาจรับดําเนินการใหได
ไมวาผูใชอํานาจปกครองหรือบุคคลอื่นจะเปนผูทรงสิทธิก็ตาม เวนแตผูใชอํานาจปกครองจะ
ไดร บั อนุญาตจากศาลแลว

๔. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะสวนของผูถือกรรมสิทธ์ิรวมเต็มสวนท่ี
ผนู น้ั มีอยเู ปน การกําหนดความสมั พนั ธร ะหวา งกันอยา งแนน อนและชัดเจนพอ ซึ่งเปนคนละกรณี
กับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะสวนเพียงบางสวนท่ีคณะกรรมการกฤษฎีกาไดใหความเห็น
ไวแ ลว พนักงานเจา หนาท่ีควรรบั จดทะเบียนใหได

• แนวทางการวินิจฉัยท่ีสาํ คญั เก่ียวกบั สิทธิเก็บกนิ

๑. สทิ ธเิ กบ็ กนิ เปน ทรพั ยสทิ ธชิ นดิ หน่ึงอันจะกอใหเกิดขึ้นเหนืออสังหาริมทรัพย
ใด ๆ ก็ได (ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๔๑๗) บานที่ปลูกอยูบนท่ีดินเปน
ทรพั ยอันติดอยูก ับทีด่ นิ นั้นเปนอสงั หาริมทรัพยประเภทหน่ึง จึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะ
บา นกไ็ ด

๒. สิทธิเก็บกินตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๔๑๗ เปน
ทรัพยสิทธิชนิดหน่ึงท่ีเจาของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพยอยู เพียงแตยอมใหผูทรงสิทธิ
เก็บกินเขามามีสิทธิครอบครอง ใช และถือเอาซ่ึงประโยชนแหงทรัพยสิน ตลอดจนมีอํานาจจัดการ
ทรพั ยสินน้นั ได เจาของท่ีดินมิไดโอนท่ีดินใหแกผูทรงสิทธิเก็บกินดวย แมผูทรงสิทธิเก็บกินจะเปน
บุคคลตางดาว แตผูทรงสิทธิเก็บกินก็ไมไดไปซึ่งกรรมสิทธ์ิในอสังหาริมทรัพยแตอยางใด จึงไมอยู
ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา ๘๖ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน ดังนั้น ผูถือกรรมสิทธิ์ในท่ีดิน
จึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีกําหนดตลอดชีวิตใหแกบุคคลตางดาวเปนผูทรงสิทธิเก็บกินได
ไมเ ปนการตอ งหามตามกฎหมาย

๓. ขอ กาํ หนดหามโอนภายในสิบป ตามมาตรา ๕๘ ทวิ แหงประมวลกฎหมายที่ดนิ
เปนนโยบายของรัฐที่วา เม่ือรัฐใหความชวยเหลือคนยากจนใหมีท่ีดินทํากินเปนของตนเองแลว
รัฐก็ตองการที่จะคุมครองไมใหบุคคลเหลานั้นโอนท่ีดินใหแกบุคคลอ่ืนไปแลวแสวงหาที่ดินแปลง
ใหมอันอาจจะเขาบุกรุกทําลายปาไมของชาติตอไปอีก การหามโอนภายในเวลาจํากัดอยางนอย
กเ็ ปน การประวิงเวลาไวเพ่อื ใหบคุ คลนั้นไดครอบครองใชประโยชนในท่ีดินจนเกิดดอกออกผลเกิด
ความหวงแหนไมอ ยากจะละท้ิงไปหาที่ทํากินอื่น จึงไดบัญญัติในการหามโอนไว แตกรณีการจด
ทะเบียนสิทธิเก็บกินตามมาตรา ๑๔๑๗ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย ผูทรงสิทธิมี

488 คู่มอื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พันในอสงั หาริมทรพั ย์

เพยี งสทิ ธคิ รอบครองใช และถอื เอาซ่ึงประโยชนแหงทรัพยสิน ซึ่งตามตัวบทไดหามเฉพาะ “การโอน”
การจดทะเบียนสิทธิเกบ็ กนิ มใิ ชเปน การโอนจึงไมตองหามตามความในมาตรา ๕๘ ทวิ แหงประมวล
กฎหมายที่ดิน จงึ สามารถจดทะเบียนสทิ ธเิ กบ็ กินระหวา งทีม่ ขี อกาํ หนดหามโอนได

๔. แมสิทธิเก็บกินเปนทรัพยสิทธิที่ตัดทอนอํานาจกรรมสิทธ์ิตามนัยมาตรา
๑๓๓๖ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยเกือบทั้งหมด กลาวคือ กรณีเจาของอสังหาริมทรัพย
จดทะเบียนสิทธิเก็บกินใหผูอื่นเปนผูทรงสิทธิเก็บกินผูทรงสิทธิเก็บกินยอมมีสิทธิครอบครองใช
และถือเอาซ่ึงประโยชน และมีอํานาจจัดการอสังหาริมทรัพยน้ันตามนัยมาตรา ๑๔๑๗ แหง
ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยเทาน้ัน เจาของยังมีสิทธิจําหนายทรัพยสินนั้นไดเพียงแต
เจาของจะใชอํานาจจําหนายทรัพยสินใหเปนท่ีเส่ือมเสียตอผูทรงสิทธิเก็บกินไมได ถาเจาของ
ท่ดี ินจะขายทด่ี นิ โดยมีภาระสิทธเิ ก็บกนิ ติดไปดว ยก็ยอ มกระทําไดตามสทิ ธิของตนท่ีมีอยู (คําพพิ ากษา
ฎีกาที่ ๒๗๘๓/๒๕๑๖)

๕. การจํานองเปนการเอาทรัพยสินตราไวเปนประกันการชําระหน้ีโดยไมตอง
สงมอบทรัพยสินท่ีจํานอง ทําใหเจาหน้ีมีสิทธิบังคับจํานองเอาทรัพยสินน้ันขายทอดตลาดเพื่อ
นําเงินจากการขายทอดตลาดมาชําระหน้ีท่ีจํานองเปนประกันหรือบังคับจํานองเอาทรัพยสินน้ัน
หลุดเปนสิทธิของผูรับจํานองได หากลูกหน้ีไมชําระหน้ีดังกลาว ดังนั้น แมการจํานองจะเปน
เพียงการนําทรพั ยสนิ ท่จี ํานองตราไวเปนประกันการชําระหนี้ แตก็อาจมีการจําหนายทรัพยสินที่
จํานองไดหากมีการบังคับจํานอง ซึ่งในมาตรา ๗๐๕ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
บัญญัติใหผูเปนเจาของเปนผูจํานอง ในกรณีท่ีมีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินไว ผูเปน
เจาของจึงเปน ผูมีสิทธิจํานองท่ีดินดังกลาว และโดยท่ีการจํานองที่ดินท่ีมีการจดทะเบียนสิทธิ
เก็บกินผูกพันท่ีดินไวกอนแลว ถือไดวาเจาของที่ดินที่จํานองมีกรรมสิทธ์ิในท่ีดินภายในบังคับ
เงือ่ นไขตามมาตรา ๗๐๖ แหงประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย ผูรับจาํ นองยอมบังคับจํานอง
ไดภายใตทรพั ยสนิ ท่ไี ดจดทะเบยี นไวแ ลว เทา นั้นผูรบั จาํ นองจะบังคับจํานองโดยวิธีปลดเปลื้องให
สิทธิเก็บกินระงับสิ้นไปไมได และหากมีการบังคับจํานองที่ดินในขณะที่ท่ีดินยังมีสิทธิเก็บกินอยู
ผูรับจํานองอาจไดรับความเสียหายที่อาจจะเกิดข้ึนในภายหนา หากผูขอจดทะเบียนท้ังสองฝาย
ทราบแลว ยนื ยันใหพ นักงานเจา หนาทจี่ ดทะเบียนจาํ นองใหโ ดยคูกรณีท้ังสองฝายยินยอมรับความ
เสยี หายทีจ่ ะเกิดขึน้ เอง พนกั งานเจาหนาท่ีก็ชอบที่จะดําเนินการจดทะเบียนจํานองไปตามความ
ประสงคของผูขอได

คมู่ ือ การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสังหารมิ ทรัพย์ 489

๖. สิทธิเก็บกินเปนทรัพยสิทธิอยางหน่ึงท่ีกอตั้งข้ึนโดยอาศัยอํานาจในประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย ดังนั้น การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดินที่อยูระหวางจํานอง ผูรับ
จาํ นองอาจฟองศาลขอใหลบสิทธิเก็บกินดังกลาวจากทะเบียนได ถาการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
เปนที่เส่ือมเสียแกสิทธิของผูรับจํานองในเวลาบังคับจํานอง ตามมาตรา ๗๒๒ แหงประมวล
กฎหมายแพง และพาณชิ ยแตก รณที จี่ ะเสอื่ มเสียแกสิทธิของผูรับจํานองอยางไรนั้น ในขณะขอจด
ทะเบียนยังไมอาจพิสูจนได เพราะถาถึงกาลท่ีตองบังคับจํานอง แมจะขายทอดตลาดโดยยังมี
สิทธิเก็บกินอยู ถายังไดราคาพอชําระหนี้ ก็ไมถือวาเปนที่เสื่อมเสียแกสิทธิของผูรับจํานอง แตถา
ขายทอดตลาดท่ีดินโดยยังมีสิทธิเก็บกินอยูทําใหไดเงินไมพอชําระหน้ีหรือไมสามารถขายทอดตลาดท่ีดิน
ดังกลาว เพราะเหตุท่ียังมีสิทธิเก็บกินอยู จึงจะถือวาเปนที่เส่ือมเสียแกสิทธิของผูรับจํานอง
ซ่ึงผูรับจํานองอาจขอใหศาลเพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินน้ันได แตการเพิกถอนเชนนี้
หาใชเพราะเหตุ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเปนโมฆะไม ถึงแมวาระเบียบกรมที่ดินวา ดวยการ
จดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมเก่ยี วกับการจํานองทด่ี ินและอสังหาริมทรัพยอยางอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐
ขอ ๑๑ จะไดวางทางปฏิบัติไววาพนักงานเจาหนาที่จะจดทะเบียนใหไดตอเมื่อผูรับจํานองให
คํายินยอมก็ตาม แตถาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ผูขอประสงคจะขอดําเนินการมิใช
นิติกรรมท่ีเปนโมฆะกรรมแลว พนักงานเจาหนาท่ีก็มิอาจระงับการขอจดทะเบียนได ดังนั้น
หากมผี มู าขอจดทะเบยี นสิทธิเก็บกินในท่ีดินระหวางจํานองโดยผูรับจํานองมิไดใหถอยคํายินยอม
หรือทําหนังสือใหคํายินยอมไว พนักงานเจาหนาที่จึงตองรับจดทะเบียนให แตกอนจดทะเบียน
ควรใหพนักงานเจาหนาที่ชี้แจงใหคูกรณีทราบถึงเหตุการที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินดังกลาว
อาจถูกเพิกถอน หากคกู รณีทราบแลวยังยืนยันใหจดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเอง ก็บันทึก
ถอยคาํ ไวเ ปนหลักฐาน แลวจดทะเบียนใหตอ ไป

๗. สิทธิเก็บกินเปนทรัพยสิทธิอยางหน่ึง จะเกิดข้ึนตอเม่ือมีเจาของทรัพยสิน
ฝายหน่ึงกับผูทรงสิทธิเก็บกินอีกฝายหนึ่ง ตามมาตรา ๑๔๑๗ แหงประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชยนอกจากนี้ยังมีมาตราอื่นๆ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยในลักษณะสิทธิเก็บกิน
ท่ีบัญญัติกําหนดความสัมพันธระหวางผูทรงสิทธิเก็บกินและผูเปนเจาของทรัพยสินซึ่งตกอยูใน
บังคับสิทธิเก็บกนิ ไวหลายมาตรา วาท้ังสองฝายมีสิทธิหนาท่ีตอกันสถานใดเพียงใด เชน มาตรา
๑๔๒๐ และมาตรา ๑๔๒๘ ประกอบกับการจดทะเบียนกอตั้งสิทธิเก็บกินจะตองอยูในหลักเกณฑ
ของนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๔๙ กลาวคือ จะตองเปนการ
กระทําท่ีมุงโดยตรงตอการผูกนิติสัมพันธข้ึนระหวางบุคคล เมื่อเจาของท่ีดินและผูทรงสิทธิเก็บกิน