คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2558)

190 คูม่ อื การจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรพั ย์

การท่ีนาย พ. ลูกหน้ีตามคําพิพากษาของศาลแพงกรุงเทพใตจะนําโฉนดท่ีดิน
ซง่ึ ถกู เจาพนกั งานบงั คับคดียึดไวแ ลวต้ังแตว นั ที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๒ มาจดทะเบียนใหบริษัท
บ. เชาตามคาํ พพิ ากษาของศาลจังหวัดมนี บุรี ซ่ึงพพิ ากษาให พ. จําเลย ปฏิบัติตามสัญญาเชาที่
คกู รณีทาํ ไวตงั้ แตวนั ที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๓๙ กรณนี ไี้ มถ ือวา เปน กรณีท่ี พ. ลูกหน้ีไดกอใหเกิด
สิทธิในทรัพยสิน คือ สิทธิการเชาท่ีดินภายหลังจากท่ีดินดังกลาวถูกยึดแลว เนื่องจาก พ. ไดทํา
สัญญาให บริษัท บ. เชาไวแลวต้ังแตวันที่ ๑ พฤษภาคม ๒๕๓๙ เจาพนักงานที่ดินก็ควรจด
ทะเบียนแบง เชาใหกับคกู รณไี ด

๒. การจดทะเบียนเชาโดยไมไ ดร บั คํายินยอมจากผูรับจํานอง การใหเชาในกรณีน้ี
อาจถูกเพิกถอนในภายหลังได ถาทําใหผูรับจํานองเสียเปรียบ ซ่ึงผูรับจํานองอาจขอใหศาลเพิกถอน
การเชานั้นเสียได แตการเพิกถอนหาใชเพราะนิติกรรมการเชาเปนโมฆะไม พนักงานเจาหนาที่
จึงตองรับจดทะเบียนให แตกอนจดทะเบียนใหพนักงานเจาหนาท่ีแจงใหคูกรณีทราบถึงเหตุที่
การใหเชาดังกลาวอาจถูกเพิกถอน หากคูกรณีทราบแลวยังยืนยันใหจดทะเบียนโดยยอมรับผิด
กันเอง

๓. สัญญาเชาเปนสิทธิเฉพาะตัวของผูเชา เม่ือผูเชาตายสิทธิการเชายอมระงับไป
กรณีขอเท็จจริงปรากฏวาการเชารายนี้มีผูเชา ๒ คน คือ ซ. และ ว. รวมกันเชาอาคารจาก
กระทรวงการคลัง เมื่อ ซ. ผูเชาคนหน่ึงตาย สิทธิการเชายอมระงับไปเฉพาะตัวของ ซ. แต
เพียงผูเดียว สัญญาเชาระหวาง ว. ผูเชาอีกคนหน่ึงกับกระทรวงการคลังหาไดระงับไปดวยไม
(เทยี บคาํ พิพากษาฎีกาที่ ๕๘๕๙/๒๕๓๐)

๔. กรมธนารักษนําที่ดินราชพัสดุไปใหเชา ในระหวางที่ยังไมมีการเปล่ียนหนังสือ
สําคัญสําหรับท่ีหลวงเปนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ซ่ึงเปนท่ีดินที่ไมมีหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน
พนักงานเจาหนาที่ก็สามารถจดทะเบียนการเชาใหได โดยจดลงในสมุดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกีย่ วกบั อสังหาริมทรพั ย (ท.อ. ๑๓) ตามนัยคําสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ ๑๔๒๒/๒๔๙๗ ลงวันที่
๑๘ ธันวาคม ๒๔๙๗ และโดยที่กรมธนารักษเชาไมเต็มแปลง จึงตองจดทะเบียนในประเภท
แบงเชา โดยดําเนินการตามนัยคําสง่ั ท่ี ๖/๒๔๗๗ ลงวันท่ี ๗ กันยายน ๒๔๗๗ เรื่อง วิธีทํา
สญั ญา แกท ะเบียนประเภทแบงเชา และเชา จํานอง ขาย ขายฝาก และใหเฉพาะสวน และ
ปจจุบันเปนไปตามหมวด ๖ การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมเก่ยี วกบั การเชา ท่ีดนิ หรืออาคาร
ทีเ่ ปนทร่ี าชพัสดุ ตามระเบียบกรมท่ีดินวาดวยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการเชา
ท่ดี นิ และอสงั หารมิ ทรัพยอ ยางอืน่ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย พ.ศ. ๒๕๕๑

คู่มอื การจดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรัพย์ 191

๕. การท่ีผูใหเชาและผูเชาทําสัญญาเชาโดยกําหนดวันเร่ิมตน และวันส้ินสุด
ระยะเวลาการเชา ลวงหนา เชน กําหนดระยะเวลาการเชา ๓๐ ป นบั แตวนั ที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๔
ถือเปนสัญญาเชาท่ีมีเงื่อนเวลาเร่ิมตน ตราบใดท่ียังไมถึงเวลาเร่ิมตนในสัญญา ผูเชาก็ยังไมมีสิทธิ
ทวงถามใหผ ูใหเชา สงมอบทรัพยสินท่ีใหเชาแกผูเชาไดใชหรือรับประโยชนได (เทียบคําพิพากษา
ฎีกาที่ ๓๒๔๙/๒๕๓๑) บริษัท ธ. และบริษัท ส. ยังมิไดจดทะเบียนเชาตอพนักงานเจาหนาที่
เพียงแตทําสัญญาเชาที่ดินตอกันไวมีกําหนด ๓ ป โดยตกลงกันวา เม่ือทุกอยางเรียบรอยไมมี
ขอ ขดั ของใด ๆ แลว ทกุ ฝายรวมทัง้ ธนาคาร ฯ จะไปขอจดทะเบียนเชา และเชาชวงที่ดิน โดย
กําหนดวันเร่ิมตนระยะเวลาการเชา และเชาชวงลวงหนาตอพนักงานเจาหนาที่ตอไป กรณีดังกลาว
หากในสัญญาเชามีขอตกลงกันไววาผูเชามีสิทธินําที่ดินที่เชาออกใหเชาชวงไดแลว ผูเชาก็ยอมมี
สิทธินําที่ดินน้ันไปใหเชาชวงได แตสิทธิตามสัญญาเชาชวงจะบังเกิดผลก็ตอเม่ือสัญญาเชามีผล
แลวเทานั้น นอกจากนี้ในการจดทะเบียนเชาชวงที่ดิน กําหนดวันส้ินสุดของสัญญาเชาชวง
จะตองไมเกินกําหนดวันสิ้นสุดของสัญญาเชา เพราะเมื่อสัญญาเชาระงับสิ้นไป การเชาชวงก็ยอม
ระงบั สนิ้ ไปดวย (เทียบคําพพิ ากษาฎีกาที่ ๔๒๑๕/๒๕๓๑)

กรณีผูขอจะขอจดทะเบียนเชาเฉพาะอาคารจากผูขออนุญาตกอสราง แตอาคาร
ดังกลาวยังมิไดกอสรางนั้น ไมสามารถขอจดทะเบียนการเชาอาคารได เน่ืองจากยังไมมีอาคาร
ที่จะใหเชาเกิดขึ้นในขณะขอจดทะเบียนเชา ผูท่ีจะใหเชาเปนเพียงผูไดรับอนุญาตใหกอสรางเทาน้ัน
ดังนน้ั ผใู หเ ชาจงึ ตอ งมที รัพย (ตัวอาคาร) กอน จึงจะจดทะเบียนใหเ ชาอาคารนัน้ ได

๖. การเชาท่ีดนิ น.ส. ๓ ก. ระหวา ง ว. ผูใหเชา กับ จ. ผูเ ชาตามหนงั สอื สญั ญาเชา
ทดี่ นิ ท่ีคกู รณที ัง้ สองฝา ยไดจ ดทะเบียนการเชาตอพนักงานเจาหนาที่ เมื่อวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๓๓
เปนสัญญาตางตอบแทนย่ิงกวาสัญญาเชาธรรมดา (ตามคําพิพากษาฎีกาท่ี ๑๔๖๐/๒๔๙๕ และ
๒๘๒๖/๒๕๒๖) แมผูเชาตายในระหวางสัญญาเชา สิทธิการเชาท่ีดินรายนี้ก็ไมระงับสิทธิและ
หนาท่ีตามหนังสือสัญญาเชาท่ีดินดังกลาวยอมตกทอดไปยังทายาทของผูเชา (ตามคําพิพากษา
ฎีกาท่ี ๒๕๒๖/๒๕๓๑) ในช้ันนี้พนักงานเจาหนาท่ีจึงไมสามารถจดทะเบียนเลิกเชาที่ดินตาม
หนงั สือสัญญาเชาที่ดินดังกลาวไปตามคาํ ขอของผใู หเชาเพยี งฝายเดียวได

๗. การจดทะเบียนเลกิ เชา กรมทด่ี ินวางทางปฏิบตั ิไวตามระเบยี บกรมทด่ี ิน วา
ดวยการจดทะเบยี นสิทธิและนติ กิ รรมเก่ียวกับการเชา ทด่ี ินและอสังหาริมทรัพยอยางอนื่ ตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย พ.ศ. ๒๕๕๑ ขอ ๑๒ วาการจดทะเบียนเชารายใดหากสัญญาเชา
สิน้ สุดลง ไมว าจะโดยครบกําหนดระยะเวลาหรือโดยอยา งใด หากคกู รณีหรือเจา ของทีด่ นิ มคี วามประสงค
จะใหจ ดทะเบียนเลิกเชาใหปรากฏ ก็ใหรับจดทะเบียนใหได กรณี ศ. ผูใหเชา นําคําพิพากษาศาล

192 คูม่ อื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรัพย์

ยนื่ ขอจดทะเบยี นเลกิ แบงเชา ซึ่งตามคําพิพากษาดงั กลาวพิเคราะหวา โจทกผูใหเชาไดมีหนังสือ
บอกเลกิ สญั ญา และทวงถามใหจ าํ เลยนําเงินไปชําระ แตจําเลยไมชําระ จําเลยจึงเปนฝายผิดนัด
ผิดสัญญา ถือวาสัญญาระหวางโจทกกับจําเลยเปนอันสิ้นสุดลง จําเลยตองไปจดทะเบียนเลิก
สัญญาเชากับโจทก หากจําเลยไมไปใหถือเอาคําพิพากษาแทนการแสดงเจตนา เมื่อ ศ. ผูถือ
กรรมสิทธ์ิ (ผูใหเชา) มาขอจดทะเบียนเลิกเชาเพียงฝายเดียว พนักงานเจาหนาที่ก็ชอบท่ีจะ
ดําเนินการจดทะเบียนใหได โดยปฏิบัติตามนัยหนังสือกรมท่ีดินดังกลาว สวนการจดทะเบียน
เลิกเชาชวงน้ัน เม่ือสัญญาเชาระงับส้ินไปการเชาชวงก็ยอมระงับสิ้นไปดวย (เทียบเคียงคําพิพากษา
ฎีกาท่ี ๔๒๑๕/๒๕๓๑) แตโดยที่ ศ. มิไดเปนคูสัญญากับ ห. (ผูเชาชวง) โดยตรง ประกอบกับ
การใหเชาชวงดังกลาวเปนการใหเชาชวงโดยชอบ เนื่องจากสัญญาเชาเดิมอนุญาตใหเชาชวงได
ศ. ผูใหเชาเดิมจึงตองผูกพันในความยินยอมท่ีตนใหไว และ ศ. ก็มิไดฟองผูเชาชวงเปนจําเลย
ในคดดี ว ย จงึ มิอาจนําคําพิพากษาดังกลาว มาใชบังคับกับผูเชาชวงได (เทียบเคียงคําพิพากษา
ฎีกาที่ ๑๖๔/๒๔๙๕) ฉะนั้น หากผูเปนคูสัญญาไมมาดําเนินการย่ืนคําขอจดทะเบียนเลิกเชาชวง
ศ. ในฐานะผูถือกรรมสิทธ์ิในท่ีดินก็ไมอาจย่ืนคําขอและพนักงานเจาหนาท่ีก็ไมอาจทําการจด
ทะเบียนเลิกเชา ชวงใหได

๘. สิทธิการเชาเปนสิทธิซึ่งเกิดจากสัญญา ท่ีผูใหเชาตกลงใหผูเชาไดใชหรือรับ
ประโยชนในทรัพยสินอยางใดอยางหนึ่งช่ัวระยะเวลาอันมีจํากัด และผูเชาตกลงจะใหคาเชาเพ่ือ
การน้นั (ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๓๗) เปนสิทธิท่ีบังคับเอาแกบุคคล
ใหกระทําการหรือมิใหกระทําการอยางใดอยางหนึ่งมิไดมุงถึงตัวทรัพยสินท่ีเชา สิทธิการเชาจึง
เปนบุคคลสิทธิมิใชทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับที่ดินที่ถือวาเปนอสังหาริมทรัพยที่จะนํามาจดทะเบียน
จํานองได เวนแตจะมีกฎหมายบัญญัติไวเปนการเฉพาะเชน ตามมาตรา ๖ แหงพระราชบัญญัติ
การเชาอสังหาริมทรัพยเพ่ือพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ซ่ึงกําหนดใหนําสิทธิ
การเชาจดทะเบียนจํานองได ฉะนั้น การท่ี ส. และธนาคารยื่นคําขอใหพนักงานเจาหนาที่จด
ทะเบยี นจํานองสิทธกิ ารเชาท่ดี ินราชพัสดเุ พือ่ อยูอาศยั พนักงานเจาหนาท่ีตามประมวลกฎหมาย
ท่ดี นิ จงึ ไมส ามารถดาํ เนนิ การจดทะเบยี นใหไ ด

๙. กรณจี ดทะเบียนการเชาไวมีกําหนด ๑๐ ป สัญญายังไมส้ินสุดลงผูเชาชวง
จะขอจดทะเบียนตอสัญญาเชาโดยตรงกับเจาของท่ีดินออกไปอีก ๕ ป ผูเชาชวงและเจาของที่ดิน
สามารถขอจดทะเบยี นการเชาเฉพาะระหวางระยะเวลา ๕ ป ที่ตองการได โดยมีเง่ือนเวลาให
สัญญาเชาเริ่มตนเม่ือสัญญาเชาระหวางเจาของท่ีดินผูใหเชากับผูเชาสิ้นสุดลง และในระหวาง
สัญญาเชาผูใหเชาในฐานะที่เปนเจาของกรรมสิทธิ์ท่ีดินยอมสามารถอาศัยอํานาจของความเปน

คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พันในอสงั หารมิ ทรัพย์ 193

เจาของกรรมสิทธติ์ ามมาตรา ๑๓๓๖ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย โอนกรรมสิทธ์ิใน
ท่ีดนิ ทีใ่ หเ ชาใหก บั บุคคลภายนอกได แตการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพยที่ใหเชา ไมมีผลทําให
สัญญาเชาระงับ ดังนั้น ผูรับโอนจึงตองรับโอนสิทธิและหนาท่ีตามสัญญาเชาจากผูใหเชาดวย
โดยเขาสวมฐานะของความเปนคูสัญญาเชาในสวนของผูใหเชาตอไป (ตามมาตรา ๕๖๙ แหง
ประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย และเทียบคาํ พิพากษาฎีกา ที่ ๒๔๙/๒๕๓๑)

๑๐. ตามมาตรา ๕๔๐ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย วรรคหน่ึง
บัญญัติหามมิใหเชากันเปนกําหนดเกินกวาสามสิบป กําหนดระยะเวลานี้เปนขอบังคับท่ีใชสําหรับ
การทาํ สญั ญาเชาแตล ะคร้งั และการฝาฝนมาตราน้ีหาเปนโมฆะไม เพียงแตใหลดลงเหลือสามสิบป
เทา นั้น นอกจากน้ีตามมาตรา ๕๔๐ วรรคสอง หากสัญญาเชาเดิมสิ้นสุดลงจะตอสัญญาอีกก็ได
แตตอ งอยาใหเกนิ สามสบิ ปนบั แตว ันตอ สญั ญา ดงั นั้น เมื่อเชากันครบสามสิบปแลวหากเปนการ
ตอสัญญาจะตออีกตองไมเกินสามสิบป เม่ือขอเท็จจริงกรณีนี้ปรากฏวา การขอจดทะเบียนเชา
ทดี่ ินมกี าํ หนดยีส่ ิบปโดยมีเง่ือนเวลาเร่ิมตนหลังจากส้ินสุดสัญญาเชาเดิม (สัญญาเชาเดิมกําหนด
๓๐ ป) ในวันที่ ๒๓ มกราคม ๒๕๖๘ อายุสัญญาเชาใหมจึงเร่ิมนับแตวันที่สัญญาเชามีผล
คือ เริ่มนับแตวันที่ ๒๔ มกราคม ๒๕๖๘ เปนตนไป จึงไมใชการขยายกําหนดเวลาเชาเดิม
ทั้งไมเปนการรวมระยะเวลาการเชาคร้ังกอน เพราะสัญญาเชาเดิมสิ้นสุดลงแลว จึงเปนการเริ่ม
นบั สัญญาเชาใหม (ไมใชการตอสัญญา) เม่ือมีระยะเวลาไมเกินสามสิบปตามที่กฎหมายกําหนด
กรณีนจี้ งึ ไมเปน การฝาฝนมาตรา ๕๔๐ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย เมื่อคูกรณีประสงค
จะจดทะเบียนเชาตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย อยางไรก็ดีกอนจดทะเบียนควรให
พนักงานเจา หนาท่แี จง ใหผูใ หเ ชา และผูเชา ทราบถึงผลของการเชา ท่มี กี ําหนดเวลาเกินกวาสามสิบป
โดยใหบันทึกถอยคําของคูสัญญาทั้งสองฝายรับผิดชอบกันเองในเรื่องอายุสัญญา ถาภายหลัง
ปรากฏวาการเชาดังกลาวบงั คบั กนั ไดไมค รบตามสัญญาคูสัญญายอมรับผิดชอบกันเองไมเกี่ยวกับ
พนักงานเจา หนาทผ่ี จู ดทะเบยี น

๑๑. แมสัญญาเชาฉบับหลังจะมีเงื่อนเวลาเร่ิมตนหลังจากสัญญาเชาฉบับแรก
ส้ินสุดลง แตสญั ญาเชาก็ไดก ระทําพรอมกันในคราวเดียวกัน ท้ังยังมีขอตกลงเผ่ือไวเปนการลวงหนา
ทาํ นองใหส ิทธิแกผ ูเชาท่จี ะตอ ระยะเวลาการเชาไดอีก ๓๐ ป ทําใหเห็นไดวาเปนการเชากันเกิน
๓๐ ป อันเปนการฝาฝนมาตรา ๕๔๐ แตโดยที่การฝาฝนมาตราน้ีมิไดมีผลใหสัญญาเชาเปนโมฆะ
เพยี งแตใหล ดลงเหลอื สามสบิ ปเทา นน้ั หากคูกรณียืนยันท่ีจะจดทะเบียนพนักงานเจาหนาท่ียอม
ไมอาจท่ีจะปฏิเสธได เน่ืองจากมาตรา ๗๓ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติหามพนักงาน
เจาหนาที่จดทะเบียนเฉพาะเม่ือนิติกรรมที่คูกรณีนํามาขอจดทะเบียนเปนโมฆะเทานั้น อยางไร

194 ค่มู ือ การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หาริมทรพั ย์

ก็ดีกอนจดทะเบียนควรใหพนักงานเจาหนาที่แจงใหผูใหเชาและผูเชาทราบถึงผลของการเชาที่มี
กําหนดเวลาเกินกวาสามสิบป โดยใหบันทึกถอยคําของคูสัญญาทั้งสองฝายรับผิดชอบกันเองใน
เร่ืองอายุสัญญา ถาภายหลังปรากฏวา การเชาดังกลาวบังคับกันไดไมครบตามสัญญาคูสัญญา
ยอมรับผดิ ชอบกันเองไมเ ก่ยี วกบั พนักงานเจา หนาที่ผจู ดทะเบยี น

๑๒. กรณสี ัญญาเชา ระหวางกองทุน ผใู หเ ชา (เจาของที่ดิน) กับผูเชา มีขอตกลง
วาใหอาคารสิ่งปลูกสรางทั้งหมดในที่ดินที่เชาซ่ึงผูเชาดําเนินการปลูกสรางตกเปนกรรมสิทธิ์ของ
กองทุนทันทีเม่ือกอสรางเสร็จ หรือเม่ือผูเชากอสรางอาคารและส่ิงปลูกสรางดังกลาวแลวเสร็จ
กอนครบกําหนดระยะเวลาการเชา หากสัญญาดังกลาวไมมีกรณีหลีกเลี่ยงกฎหมายหรือทําขึ้น
เพ่ืออําพรางนติ ิกรรมอ่นื ยอ มเปน ไปตามหลักกฎหมาย กลาวคือ หากนิติกรรมการเชาและตกลง
ยกกรรมสิทธ์ใิ นอาคารใหผูใ หเ ชา เปนไปโดยชอบดว ยกฎหมายแลว เมื่อผูเชากอสรางอาคารลงไป
ในทีด่ นิ ท่ีเชา และทําการกอสรา งเสร็จแลว ไมวาเสร็จกอนระยะเวลาที่เชาหรือภายในกําหนดเวลาเชา
กต็ าม อาคารและสิ่งปลูกสรางเหลานั้นยอมตกเปนกรรมสิทธิ์ของผูใหเชา (เจาของท่ีดิน) ทันที
ตามขอสัญญาในฐานะสวนควบของท่ีดิน โดยไมตองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารและ
สง่ิ ปลูกสรา งตอ พนกั งานเจาหนาที่ ตามนัยคําพพิ ากษาฎีกาท่ี ๖๒๘/๒๕๒๑ สวนเร่ืองท่ีผูใหเชา
(เจาของทด่ี ิน) จะใหเชาที่ดินพรอมอาคารและสิ่งปลูกสรางท่ีเปนของผูใหเชาท่ีดินแลวตอไป ก็
ยอมเปนสิทธิของเจาของที่ดินที่จะใชสอยและจําหนายทรัพยสินของตนไดตาม มาตรา ๑๓๓๖
แหง ประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย

๑๓. ผูเ ชาเปนบุคคลตา งดาวเชาทด่ี ินพรอ มสิง่ ปลูกสรา งไวเปนท่ีอยูอาศัยสามสิบป
โดยชาํ ระคาเชา งวดเดยี วในวันทาํ สัญญาเชาเปนเงิน ๖,๘๐๐,๐๐๐ บาท ซ่ึงโดยประเพณีการเชา
ผูเชาจะชําระคาเชาเปนรายเดือนหรือรายป หรือชําระเปนงวด ๆ การชําระคาเชาคราวเดียว
ทั้งหมดและจํานวนสูงมากเกินกวาจะเปนคาเชาโดยปกติ อีกท้ังขณะทําสัญญาเชาผูเชามีอายุ
๖๔ ป หากครบสัญญาเชาสามสิบปจะมีอายุ ๙๔ ป และเม่ือตอสัญญาอีกสามสิบปจะมีอายุ
ถึง ๑๒๔ ป ประกอบกับเปนการเชาที่ดินพรอมบานเพ่ืออยูอาศัยนานรวมกันถึง ๖๐ ป โดย
ไมคํานึงถึงสภาพท่ีเปลี่ยนแปลงไปของที่ดินและความเสื่อมโทรมของบานท่ีจะเกิดขึ้น จึงไมนา
เชื่อวาเปนการเชาปกติ และนาสงสัยวาเปนการเชาเพ่ืออําพรางการซื้อขายท่ีดินของบุคคลตางดาว
ซ่งึ เปนนิติกรรมที่มีวัตถุประสงคท ีไ่ มช อบดวยกฎหมาย และขัดกับระเบียบกรมท่ีดิน วาดวยการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการเชาท่ีดินและอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย พ.ศ. ๒๕๕๑ ไมอาจรับจดทะเบียนได ดังน้ัน พนักงานเจาหนาที่
จึงตองสอบสวนขอเทจ็ จริงใหช ดั เจนกอ นจดทะเบยี น

คมู่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 195

๑๔. ทรพั ยส ินท่ีสามารถนําไปจํานองไดน้นั ไดแ ก อสงั หารมิ ทรพั ยไมวาประเภทใด ๆ
และสังหาริมทรัพยบางอยางตามที่ระบุไวใน มาตรา ๗๐๓ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
แตทรัพยสนิ ท่ตี องจดทะเบยี นตอ พนักงานเจาหนาที่ตามมาตรา ๗๑ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน
จะตองเปนอสังหาริมทรัพยเทาน้ัน และตามมาตรา ๑๓๙ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
ไดใหคําจํากัดความของคําวา “อสังหาริมทรัพย” ไววาหมายถึง ที่ดินและทรัพยอันติดอยูกับ
ทีด่ ินทีม่ ลี ักษณะเปนการถาวรหรอื ประกอบเปนอนั เดยี วกบั ทด่ี นิ นน้ั และหมายความรวมถึงทรัพยสทิ ธิ
อนั เกีย่ วกบั ท่ดี นิ หรือทรัพยอันติดอยูกับท่ีดิน หรือประกอบเปนอันเดียวกับท่ีดินนั้นดวย แตสิทธิ
การเชาเปนสิทธิซึ่งเกิดจากสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยมาตรา ๕๓๗ เปนสิทธิ
ท่ีบังคับเอาแกบุคคลใหกระทําการ หรือมิใหกระทําการอยางใดอยางหน่ึงมิไดมุงถึงตัวทรัพยสิน
ท่เี ชา สทิ ธิการเชา จงึ เปน บคุ คลสทิ ธมิ ใิ ชท รพั ยสิทธิอนั เกีย่ วกับท่ีดินที่ถอื วาเปนอสงั หาริมทรพั ย
ทจี่ ะนาํ ไปจดทะเบยี นจํานองได เวนแตมีกฎหมายบัญญัติไวเปนการเฉพาะ เชน พระราชบัญญัติ
การเชา อสังหารมิ ทรัพยเพ่ือพาณชิ ยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๖ ที่บัญญัติให
สิทธิการเชาอสังหาริมทรัพยเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัติน้ี สามารถ
นําไปจดทะเบียนจํานองได ดังน้ัน พนักงานเจาหนาท่ีจึงไมสามารถรับจดทะเบียนจํานองสิทธิ
การเชาทีด่ ินที่ไดจดทะเบียนสิทธกิ ารเชา ไวตามประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ยได

๑๕. ชุมชนซ่ึงมิไดมีฐานะเปนนิติบุคคลไมสามารถขอจดทะเบียนการเชาท่ีดิน
ในนามของชุมชนได เนื่องจากการเชาเปนการทํานิติกรรมอยางหนึ่งซ่ึงตามมาตรา ๑๔๙ แหง
ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย กําหนดองคประกอบของการทํานิติกรรมไวสรุปความไดวา
นิติกรรมเปนการกระทําของบุคคลโดยการแสดงเจตนาโดยชอบดวยกฎหมาย โดยมุงจะผูกนิติ
สัมพนั ธระหวา งบุคคลและโดยความสมัครใจ เพ่อื กอ เปล่ยี นแปลง โอน สงวน หรือระงับสิทธิ
เม่ือตามกฎหมายสิทธิและหนาที่เปนเร่ืองของบุคคลโดยเฉพาะ นิติกรรมจึงตองเปนการกระทํา
ของบุคคล โดยท่ีบุคคลตามกฎหมายมีสองประเภท คือ บุคคลธรรมดา และนิติบุคคล แตชุมชน
มิไดมีสภาพนิติบุคคลตามกฎหมาย ไมสามารถเขาทํานิติกรรมใด ๆ ใหมีผลผูกพันชุมชนได จึง
ไมอาจจดทะเบียนการเชาในนามของชุมชนได อยางไรก็ดีหากชุมชนในหมูบานมีความประสงค
จะทําสัญญาเชาท่ีดินดังกลาวเพื่อประโยชนในการทํากิจกรรมตาง ๆ รวมกัน ก็ควรที่จะรวมตัว
กันกอต้ังเปนสมาคมหรือสหกรณเพื่อใหมีสภาพเปนนิติบุคคลในอันที่จะมีสิทธิและหนาที่ตามนัย
บทบัญญัติแหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย หรือกฎหมายอื่นภายในขอบอํานาจหนาที่
หรอื วัตถุประสงคตามที่ไดบัญญัติหรือไดกําหนดไวในกฎหมาย ขอบังคับหรือตราสารจัดตั้ง ท้ังน้ี
ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยมาตรา ๖๕, ๖๖ และ ๖๗ หรือหากชุมชนไมสะดวกท่ี

196 ค่มู อื การจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสังหาริมทรัพย์

จะรวมตัวกันกอ ตั้งเปน สมาคมหรือสหกรณ อาจจะใหแตละบุคคลทําสัญญาเชาหรือเชาบางสวน
ตามเน้อื ทที่ ่ไี ดใชประโยชนในทดี่ ินนั้นเปนราย ๆ กไ็ ด

๑๖. กรณีท่ีไดจดทะเบียนการเชาและเชาชวงที่ดินไวแลว และสัญญาเชากับ
สัญญาเชาชวงยังไมสิ้นกําหนดระยะเวลาการเชา ผูเชาชวงตองการใหบุคคลอ่ืนเชาชวงท่ีดินนั้น
ตอ ไปอกี ทอดหนึง่ โดยท่เี จา ของที่ดนิ (ผูใหเชา) และผูเชารายแรกใหคํายินยอม พนักงานเจาหนาท่ี
สามารถรบั จดทะเบยี นการเชา ชว งทอดตอไปได เน่อื งจากสัญญาเชา ชวงเปนสัญญาเชาอยางหนึ่ง
จงึ ตองอยูภายใตบังคับประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๓๘ เชนเดียวกับสัญญาอ่ืน ๆ
กลาวคือ ถาเชาชวงอสังหาริมทรัพยเกินกวาสามปข้ึนไป หรือตลอดอายุของผูเชาหรือผูใหเชา
ก็จะตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ี มิฉะนั้นก็จะฟองรองบังคับคดีได
แคเพียงสามป เม่ือสัญญาเชาชวงเปนสัญญาเชาอยางหนึ่ง การจดทะเบียนเชาชวงจึงไดอนุโลม
ปฏิบตั ิทาํ นองเดยี วกนั กับการจดทะเบียนเชา เพียงแตใชชื่อประเภทการจดทะเบียนใหชัดเจนวา
“เชาชวง” และในหนังสือสัญญาเชาชวงท่ีจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ีจะระบุชื่อคูสัญญา
ฝายผูใหเชาวา “ผูใหเชาชวง” ฝายผูเชาวา “ผูเชาชวง” เม่ือตามกฎหมายมิไดบัญญัติใหการ
เชาชวงมีไดทอดเดียว สัญญาเชาชวงจึงอาจจะมีหลายทอดได โดยในการจดทะเบียนเชาชวง
ทอดตอไปก็ใชช่ือประเภทเดียวกันวา “เชาชวง” โดยพนักงานเจาหนาที่สามารถอนุโลมปฏิบัติ
ทํานองเดียวกับการจดทะเบียนเชาชว งทอดแรกได

คําพพิ ากษาฎกี าที่เก่ยี วของ

๑. คาํ พิพากษาฎกี าที่ ๓๗๗/๒๔๗๘ การเชา ไมใชทรพั ยสิทธิ ตามมาตรา ๗๒๒
และกฎหมายก็ไมหามผูจํานองที่จะทําสัญญาใหเชาทรัพยท่ีจํานอง ผูรับจํานองจะขอใหลบลาง
การเชาจากทรัพยท ีจ่ ํานองไมไ ด

๒. คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๖๔/๒๔๙๕ การเชาชวงโดยผูใหเชาเดิมยินยอมนั้น
ผเู ชาชว งยอมตองรับผิดตอผูใหเชาเดิมโดยตรงตามมาตรา ๕๔๔ ผูเชาชวงจึงหาเปนบริวารของ
ผเู ชาไมฟ อ งขบั ไลผ เู ชาออกจากที่เชาแตลําพัง โดยไมไดฟองผูเชาชวงเปนจําเลยดวย แมศาลจะ
พิพากษาขับไลผูเชาออกจากท่ีเชาแลวก็ดี ถาการเชาชวงน้ันไดกระทําโดยผูใหเชาเดิมยินยอมแลว
ผูใ หเ ชาเดมิ จะขอใหข บั ไลผูเชาชวงในฐานะเปน บริวารของผูเชา ซ่ึงเปนจําเลยไมได แตชอบท่ีจะ
วากลาวกนั ตา งหากจากคดนี ี้

๓. คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๙/๒๕๐๙ สัญญาเชาเปนสิทธิเฉพาะตัวของผูเชา
เมื่อผูเชาตายสิทธิการเชายอมส้ินสุด จําเลยซึ่งเปนบุตรผูเชาไดอยูในตึกพิพาทตอ ก็ถือวาอยูใน
ฐานะบรวิ ารของผูเชา ดังนั้น การที่จําเลยชําระคาเชาจึงเปนการชําระในนามของผูเชา ไมกอใหเกิด
สญั ญาเชา ระหวา งโจทกแ ละจําเลยอยางใด

คมู่ อื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรัพย์ 197

๔. คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๓๐ - ๑๔๓๒/๒๕๑๐ จําเลยทําสัญญาเชาที่ดินเพื่อ
ปลกู สรา งตึกใหเ ชา เมื่อกอ สรางเสร็จใหตึกเปนกรรมสิทธิ์ของเจาของท่ีดิน แตเจาของท่ีดินยอม
ใหจาํ เลยมสี ทิ ธิครอบครองและใหเชาชวงตอไปได การท่ีโจทกเชาตึกรายน้ีจากจําเลยจึงเปนการ
เชาชว งโดยชอบ แตตอมาเม่ือเจาของท่ีดินบอกเลิกสัญญาเชากับจําเลยและใชสิทธิครอบครองตึก
เพราะจําเลยผิดสัญญา จําเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองและใหโจทกเชาชวงไดตอไป ถือวา
จําเลยผิดสัญญาเชาเพราะไมสามารถใหโจทกไดใชประโยชนในตึกที่เชาไดตามสัญญา เพราะกรณี
เชนนี้มิใชเรื่องท่ีจําเลยโอนกรรมสิทธิ์ในตึกใหเจาของที่ดินหลังจากจําเลยใหโจทกเชา จึงไมตอง
ดว ยมาตรา ๕๖๙ เจา ของท่ีดนิ ไมต อ งรับเอาผลของสญั ญาเชาระหวางโจทกก ับจาํ เลยแตอ ยางใด

๕. คําพพิ ากษาฎกี าท่ี ๒๑๙/๒๕๑๑ ผูรองเชาทีด่ นิ ซ่งึ จาํ เลยมีกรรมสิทธ์ิรวมกับ
ส. แมตอ มามีการแบง แยกโฉนดทด่ี นิ ที่ผรู อ งเชาอยูในเขตโฉนดของ ส. ส. ก็ตองผูกพันตามสัญญาเชาดวย
เพราะเปน เจา ของรวมจาํ ตอ งรบั ผดิ ชอบรวมกัน ตอมาเมือ่ ส. โอนที่ดนิ สวนนี้แกโจทกส ัญญาเชา
ดงั กลาวยังคงอยหู าไดระงับไปดวยไม โจทกตอ งรับไปทง้ั สิทธแิ ละหนาทีต่ ามสัญญาเชา น้นั ดวย

๖. คําพิพากษาฎีกาที่ ๔๑๑/๒๕๑๑ จําเลยทําสัญญาเชาท่ีดินโจทกเพ่ือปลูกบาน
และทาํ การคาขาย มีกําหนด ๑๕ ป เมอื่ ครบสญั ญาใหส งิ่ ปลูกสรางตกเปนกรรมสิทธ์ิของโจทก
ดังนี้ เปนสัญญาท่ีมีขอตกลงกันอยางตรงไปตรงมา ไมมีเงื่อนไขอะไรที่จะเปนเหตุใหสัญญาเปน
โมฆะ เม่ือตามสัญญาเชาไมไดบังคับวาจําเลยผูเชาจะตองปลูกบานเม่ือใด ก็ยอมเปนสิทธิของ
จําเลยท่ีจะเลือกปฏิบัติไดภายในระยะเวลาแหงสัญญานั้น กรณีมิใชเร่ืองเง่ือนไขบังคับกอนที่จะ
สําเร็จไดหรือไมแ ลว แตใ จของฝา ยลกู หนีเ้ ทาน้ัน ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา
๑๕๒ สญั ญาเชาจงึ ไมเ ปน โมฆะ

๗. คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๖๒/๑๕๑๒ เงินคาแปะเจ๊ียะ คือ เงินกินเปลา ถือวา
เปนสวนหน่ึงของคาเชาแมจําเลยผูเชาจะใหผูใหเชาไป ก็ไมทําใหสัญญาเชามีลักษณะเปนพิเศษ
ยงิ่ กวาสัญญาเชาธรรมดา

๘. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๒๖๔๔ - ๒๖๔๕/๒๕๑๕ ท่ีดนิ ทีท่ างราชการสงวนไวสําหรับ
ใชเพ่ือประโยชนของแผนดินเปนสาธารณสมบัติของแผนดิน ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๑๓๐๔ (๓) แมผูเขาครอบครองจะไดแจงการครอบครองไว ก็ไมทําใหสภาพของที่ดิน
ซ่งึ เปนสาธารณสมบตั ขิ องแผน ดินเปล่ยี นแปลงไป ผูครอบครองนําท่ีดินดังกลาวใหผูอื่นเชา สัญญาเชา
ตกเปนโมฆะ ผคู รอบครองไมม ีสิทธิฟอ งขับไลห รอื เรียกคา เชา จากผเู ชา

๙. คาํ พพิ ากษาฎีกาที่ ๒๘๒๖/๒๕๒๖ การทจี่ ําเลยจะตอ งยกอาคารและสง่ิ ปลูกสราง
ใหโจทกตามที่ตกลงกันไวในสัญญาเชาอีกโสดหนึ่งตางหากจากคาเชาซึ่งมีเพียงเล็กนอย ยอมแสดง
ใหเ ห็นเจตนาของโจทกจาํ เลยวา มุงจะผูกพนั กนั เปนเวลาถึง ๑๐ ป โดยจําเลยตองการเวลานาน
สวนโจทกตองการอาคารและสิ่งปลูกสราง สัญญาเชาจึงเปนสัญญาตางตอบแทนยิ่งกวาสัญญา
เชา ธรรมดา โจทกจําเลยตอ งผูกพนั ตามนนั้ จะบอกเลิกสัญญาและขับไลจําเลยกอนครบกําหนด
๑๐ ป หาไดไม

198 ค่มู ือ การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหาริมทรัพย์

๑๐. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๕๘๕๙/๒๕๓๐ แมสัญญาเชาจะเปนสิทธิเฉพาะตัว
ของผูเชา ก็ตาม แตเม่ือทั้งโจทกและ ว. ตางเปนผูเชาหองพิพาทจากจําเลย การตายของ ว. จึง
เปนเหตุใหสิทธิการเชาระงับไปเฉพาะตัวของ ว. แตผูเดียว หาทําใหสัญญาเชาระหวางโจทกกับ
จําเลยระงับไปดว ยไม

๑๑. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๒๕๒๖/๒๕๓๑ สัญญาตางตอบแทนยิ่งกวาสัญญา
เชา ธรรมดา แมไมไดท าํ เปนหนงั สอื และจดทะเบียนการเชาตอ พนกั งานเจาหนาท่ีก็ใชบังคับกันได
ตามขอตกลงและถือไมไดวาเปนสิทธิเฉพาะตัว แมคูสัญญาจะตายสิทธิและหนาท่ีดังกลาวก็ตอง
ตกทอดไปยงั ทายาท

๑๒. คาํ พิพากษาฎีกาท่ี ๓๒๔๙/๒๕๓๑ การท่ีจําเลยทําสัญญาเชาท่ีพิพาทจาก
เจาของเดิมเมื่อวันท่ี ๔ มีนาคม ๒๕๐๘ มีกําหนด ๑๐ ป นับแตวันท่ี ๑ ธันวาคม ๒๕๒๕
เปนตน ไปนัน้ ถอื วาเปนสญั ญาเชาทีม่ ีเง่ือนเวลาเร่ิมตน เม่ือไดจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่
แลวยอมสมบูรณใชบังคับได แมโจทกรับโอนท่ีพิพาทมากอนถึงกําหนดวันเริ่มตนแหงสัญญาเชา
ก็ตองรับมาท้ังสิทธิและหนาท่ีของผูโอนท่ีมีตอผูเชา ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๕๖๙

๑๓. คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๗๒๕/๒๕๓๒ จําเลยซื้ออาคารพิพาทอยาง
สังหารมิ ทรพั ยโ ดยตองรื้อถอนไป แมอ าคารพิพาทยงั อยใู นอายสุ ัญญาเชาระหวางโจทกกับเจาของเดิม
จําเลยผูซ้ือตองรับโอนไปทั้งสิทธิและหนาที่ของผูโอนซ่ึงมีตอผูเชา จําเลยตองปฏิบัติตามสัญญา
เชาจนกวาสัญญาเชา สนิ้ สุดลง

๑๔. คาํ พิพากษาฎกี าท่ี ๖๒๗๕/๒๕๓๔ พระราชบัญญัติการเชาท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม
พ.ศ. ๒๕๒๔ มาตรา ๒๘ บัญญัตวิ า การเชานายอมไมระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธ์ินาท่ีเชา
ผูรับโอนตองรับไปท้ังสิทธิและหนาท่ีของผูโอนที่มีตอผูเชานา บทบัญญัติดังกลาวและในมาตรา
อ่ืน ๆ ตามพระราชบัญญัติน้ีน้ีไมมีการยกเวนไววา การรับโอนในกรณีใดท่ีจะใหการโอนเปนผล
ใหก ารเชานาตามพระราชบัญญัตินี้ระงับไป การท่ีโจทกรับโอนที่พิพาทมาโดยซ้ือไดจากการขาย
ทอดตลาดก็ไมมีกฎหมายบัญญัติยกเวนที่จะไมตองรับภาระผูกพันท่ีมีเหนือทรัพยนั้น กรณีตอง
ถือวาโจทกรับโอนที่พิพาทมาจากเจาของเดิมท่ีเปนผูใหจําเลยเชา โจทกจึงตองรับโอนไปทั้งสิทธิ
และหนาที่ขอเจาของเดิม ขณะโจทกฟ อ งสทิ ธกิ ารเชา ของจําเลยยังไมส้ินสุด โจทกจึงยังไมมีสิทธิ
ฟองขบั ไลจ าํ เลย

๑๕. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๔๙๘/๒๕๓๖ ห. ทําสัญญาใหจําเลยเชาอาคารของ
ตนมีกําหนด ๑๑ ป ๕ เดือน โดยไดยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเชาตอพนักงานเจาหนาที่
ในวนั เดียวกนั เมอ่ื วนั ท่ี ๒๒ มิถุนายน ๒๕๒๕ สัญญาเชา ดังกลาวยอ มมผี ลใชบังคบั ไดระหวาง
ห. กับจาํ เลย เปน แตว า หากไมม ีการจดทะเบียนการเชาก็บังคบั ไดเพียง ๓ ป เทาน้ัน หาทําให
สัญญาเชาเปนโมฆะไม และแมวาพนักงานเจาหนาที่ไดรับจดทะเบียนการเชาอาคารพิพาทระหวาง
ห. กับจาํ เลยท่ีไดย ืน่ คาํ ขอไวใ นวนั ท่ี ๑๗ สงิ หาคม ๒๕๒๕ กม็ ิไดห มายความวาสัญญาเชา เพ่ิงเกิดข้ึน

คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรัพย์ 199

ในวันจดทะเบียน การท่ี ห. จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทใหแกภรรยาและบุตรของ ห.
เมื่อวันที่ ๑๓ สิงหาคม ๒๕๒๕ อันเปนวันกอนจดทะเบียนการเชา ภรรยาและบุตรของ ห.
ซ่ึงเปนผูรับโอน จึงตองรับโอนสิทธิและหนาที่ตามสัญญาเชาท่ี ห. ไดทําไวกอน ตามมาตรา ๕๖๙
ภรรยาและบตุ รของ ห. จดทะเบียนโอนทีด่ นิ และอาคารพิพาทใหแ กโจทกในวันท่ี ๑๓ สิงหาคม
๒๕๓๐ กอนครบกําหนดอายุสัญญาเชาโจทกผูรับโอนยอมตองรับสิทธิและหนาท่ีตามสัญญาเชา
ดงั กลา วดวย

๑๖. คําพิพากษาฎีกาที่ ๘๖๒/๒๕๓๘ จําเลยท่ี ๑ และท่ี ๒ เสียเงินคาใชจาย
ปรบั ปรุงซอมแซมตกึ พิพาทก็เพื่อประโยชนในการใชทรัพยท่ีเชา สวนเงินแปะเจี๊ยะ ถือเปนสวน
หนง่ึ ของคา เชา หากอ ใหเกิดสญั ญาตางตอบแทนยิ่งกวาสัญญาเชา ธรรมดาไม

๑๗. คําพพิ ากษาฎีกาที่ ๑๒๔๘/๒๕๓๘ บันทึกการเปลี่ยนแปลงผูเชาจาก ส.
ผูเชาเดิมมาเปนจําเลยผูเชาใหม ในหนังสือสัญญาเชาตึกแถวหนาแรกระบุไววา โจทกในฐานะ
ผูใหเชา จาํ เลยในฐานะผเู ชา ใหม และ ส. ในฐานะผูเชาเดิม ไดลงลายมือช่ือรับทราบการเปล่ียนแปลง
ผูใหเชาตึกแถวแลวถือไดวาโจทกและ ส. ไดบอกกลาวการโอนและใหความยินยอมการโอนสิทธิ
การเชาตึกแถวเปนหนังสือตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๓๐๖ วรรคหน่ึง
การโอนสิทธิการเชาตึกแถวจึงสมบูรณ แมหนังสือสัญญาเชาตึกแถวระหวางโจทกกับ ส. จะได
จดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ีมากอน แตก็ไมมีกฎหมายบังคับใหการเปล่ียนแปลงผูเชาจาก
ผเู ชา เดมิ มาเปน ผเู ชาใหม ตอ งใหพนักงานเจา หนาทผ่ี จู ดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเชา
รบั ทราบดว ย แมโจทกจําเลยหรอื ส. ไมไดแจงการเปล่ียนแปลงผูเชาตอพนักงานเจาหนาที่ผูจด
ทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมบนั ทกึ เปลย่ี นแปลงผูเชาก็สมบรู ณ จําเลยยอมตองผูกพันตอโจทกตาม
หนังสือสญั ญาเชา เมือ่ จาํ เลยผิดสัญญาโจทกยอมมีอํานาจฟอ งจําเลย

๑๘. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๓๘๓/๒๕๔๐ การเชาทรัพยสินน้ันปกติฝายผูใหเชา
ยอมเพงเล็งถึงคุณสมบัติของผูเชาวาจะสมควรไดรับความไววางใจในการใชทรัพยสินท่ีเชา และ
ในการดแู ลทรพั ยส นิ ทเี่ ชา หรือไม ฉะนัน้ สิทธิของผูเชาจงึ มสี ภาพเปนการเฉพาะตัวเม่ือผูเชาตาย
สัญญาเชาเปนอันระงับไปไมตกทอดไปถึงทายาท ท่ีสัญญาเชาขอ ๔ ระบุวาในระหวางสัญญา
เชายังไมครบกําหนดอายุสัญญาผูเชามีสิทธิที่จะโอนการเชาใหแกผูอื่นไดแตตองจายคาตอบแทน
เปน เงินใหแ กผ ใู หเ ชา น้ัน เปนขอตกลงเก่ียวกับการโอนการเชาในระหวางที่ผูใหเชาและผูเชายังมี
ชีวติ อยูซ่ึงอาจทําไดตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๔๔ และเปนเพียงบุคคล
สิทธผิ กู พันเฉพาะคสู ัญญาหาไดตกทอดมายงั จาํ เลยแตอยางใดไม

๑๙. คาํ พพิ ากษาฎีกาที่ ๔๙๑/๒๕๔๐ กอนโจทกเขาอยูตามสัญญาเชาจําเลย
ใหโจทกซอมแซมตอเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซึ่งมีสภาพทรุดโทรมมาก โดยเสียคาใชจายเอง
โจทกไ ดดาํ เนินการซอ มแซมตอเติมปรบั ปรุงตกึ แถวพิพาทแลวเสร็จโดยใชเวลา ๑ ปเศษ สิ้นคาใชจาย
ประมาณ ๒ ลานบาท จึงแสดงวามีการตกลงใหโจทกซอมแซมตอเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทจริง
และการซอมแซมดังกลาวมิใชเพียงเพ่ือประโยชนในการใชสอยทรัพยของโจทกเทาน้ัน หากแต

200 คมู่ อื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์

เปน ประโยชนแกจําเลยท่ีทําใหตึกแถวพิพาทมีมูลคาเพิ่มข้ึนดวย สัญญาเชาดังกลาวจึงมีลักษณะ
เปนสัญญาตางตอบแทนย่งิ กวา สญั ญาเชา ธรรมดาซึ่งไมจาํ ตองมีหลักฐานเปน หนังสอื

๒๐. คําพพิ ากษาฎีกาที่ ๕๓๓๗/๒๕๔๐ จาํ เลยทําสญั ญาใหโจทกเชาพ้ืนท่ีดาดฟา
อาคารพพิ าทเพ่อื ตดิ ตัง้ ปา ยโฆษณามีกําหนด ๓๐ ป เม่อื โจทกและจําเลยมีเจตนาท่ีจะจดทะเบียน
การเชา และไดย ืน่ เรือ่ งราวขอจดทะเบยี นการเชา ตอเจา พนกั งานแลว แตไมสามารถจดทะเบียน
การเชาใหเ สร็จในวันเดยี วกันได เพราะตองประกาศใหผ ูม สี วนไดเสียคัดคานกอน มีกําหนดเวลา
๓๐ วัน การท่ีจําเลยไดขอยกเลิกหนังสือมอบอํานาจที่มอบอํานาจใหผูมอบอํานาจจากโจทก
ดําเนินการจดทะเบียนการเชาดังกลาวแทนจําเลย ในเวลาตอมาเปนเหตุใหโจทกไมสามารถจด
ทะเบยี นการเชา จึงเปนการไมชอบ การทโี่ จทกฟองขอใหบังคบั จําเลยจดทะเบยี นการเชา จึงเปน
การขอใหบังคับจําเลยปฏิบัติตามกฎหมายเพ่ือใหการเชาไดมีการจดทะเบียน ซ่ึงจะทําใหมีผล
บังคับเต็มตามระยะเวลาที่กําหนดไวในสัญญาเชา มิใชการฟองขอใหบังคับตามสัญญาเชา หรือ
โดยอาศัยสิทธิแหงสัญญาเชาซึ่งฟองรองบังคับคดีไดเพียง ๓ ป โจทกจึงฟองบังคับใหจําเลย
จดทะเบียนการเชาไดไ มขัดตอมาตรา ๕๓๘

๒๑. คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๒๙๗/๒๕๔๑ โจทกซ่ึงเปนเจาของกรรมสิทธิ์ที่ดิน
พรอมตึกแถวพิพาทจดทะเบียนสิทธิเก็บกินท่ีดินดังกลาวใหแก ท. หลังจากน้ัน ท. ในฐานะผูทรงสิทธิ
เก็บกนิ ทําสญั ญาใหจ าํ เลยเปน ผเู ชา มกี ําหนดเวลา ๓๐ ป โดยมีการทําสัญญาเชาเปนหนังสือและ
จดทะเบยี นตอพนักงานเจาหนา ที่ ดงั น้ี แมหลังจากทําสัญญาเชา ท. จะถึงแกความตายเปนผล
ใหสิทธิเก็บกินสิ้นไปตามมาตรา ๑๔๑๘ วรรคทาย แตก็ไมกระทบถึงสิทธิของจําเลย ซ่ึงเปน
บุคคลภายนอกการสิ้นไปของสิทธิเก็บกินหามีผลทําใหสัญญาเชาระงับไปไม โจทกไมมีสิทธิฟอง
ขบั ไลจําเลย

๒๒. คําพิพากษาฎกี าท่ี ๒๐๖/๒๕๔๒ สัญญาเชาที่ดินพิพาทระหวางโจทกจําเลย
ลงวันทที่ าํ สญั ญาคอื ๑๒ กุมภาพนั ธ ๒๕๓๖ ซ่งึ กําหนดอายุการเชาไวเปนเวลา ๒๐ ป ๒ เดือน
เริ่มตั้งแตวันที่ ๑ กุมภาพันธ ๒๕๓๖ เปนตนไปจนถึงวันท่ี ๓๑ มีนาคม ๒๕๕๖ ตราบใดที่
ยงั มิไดม กี ารจดทะเบยี นเชา สัญญาดงั กลา วน้ยี อมมผี ลบังคับไดเพียง ๓ ป คือมีผลบังคับจนถึง
วันที่ ๑ กมุ ภาพนั ธ ๒๕๓๙ ขอกําหนดตาง ๆ ทุกขอในสัญญาเชาพิพาทยอมมีผลผูกพันคูสัญญา
ตามระยะเวลาดังกลาวเชนกัน ดังนี้ ขอกําหนดใหผูเชาและผูใหเชาตองไปจดทะเบียนการเชา
ตามสัญญาใหเรียบรอยภายในวันท่ี ๓๑ มีนาคม ๒๕๓๖ ตามขอ ๕ และ ๖ แหงสัญญาเชา
พิพาท ยอมมีผลผูกพันโจทกและจําเลยใหตองปฏิบัติตามตราบเทาท่ีสัญญาเชาดังกลาวมีผล
บังคับไดคือวันที่ ๑ กุมภาพันธ ๒๕๓๙ เชนกัน เมื่อปรากฏวาโจทกไดอาศัยขอกําหนดแหง
สัญญาเชา ขอที่ ๕ และ ๖ บอกกลาวเรียกรองใหจําเลยปฏิบัติการชําระหนี้คือไปจดทะเบียน
การเชา ต้งั แตว ันท่ี ๒๖ กนั ยายน ๒๕๓๗ และฟองรองเพอื่ การบังคับใชสิทธิดังกลาวเปนคดีน้ี
เมือ่ วนั ที่ ๑๗ มกราคม ๒๕๓๙ ภายในระยะเวลาท่ีสญั ญาเชา พิพาทซึ่งรวมถึง ขอกําหนดขอ ๕
และ ๖ ยังมีผลบังคับไดตามกฎหมาย จาํ เลยจึงมีหนา ทที่ ี่จะตอ งปฏบิ ตั ิตามขอผกู พันนั้น จําเลยไมมี

คูม่ อื การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พันในอสังหาริมทรัพย์ 201

เหตุใด ๆ ท่ีจะหลุดพนความรับผิดตามสัญญาที่ไดผูกพันไวโดยชอบดังกลาว จึงชอบท่ีศาลจะ
บังคับใหจาํ เลยไปจดทะเบยี นการเชานน้ั ได

๒๓. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๘๕๓๔/๒๕๔๒ การท่ีจําเลยใหโจทกเชาท่ีดินสราง
อาคารโดยมีขอตกลงกันวา จําเลยตองใหโจทกเชาที่ดินตามกําหนดระยะเวลาหน่ึง แลวโจทก จะให
อาคารพิพาทตกเปนกรรมสิทธ์ิของจําเลยผูใหเชานั้น ขอตกลงดังกลาวเปนสัญญาตางตอบแทน
ยิ่งกวา สญั ญาเชาธรรมดา แมเชาเกินกวา ๓ ป โดยไมทําเปนหนังสอื และจดทะเบียนตอ เจา พนักงาน
กม็ ผี ลบังคับมใิ ชตอ งลดเหลอื ๓ ป หรอื ถอื วาเชาโดยไมม กี าํ หนดระยะเวลา

๒๔. คําพิพากษาฎีกาที่ ๒๗๔๔/๒๕๔๖ จําเลยปลูกบานในท่ีดินพิพาทท่ีเชา
จากโจทก ตอมาที่ดินพิพาทใตอาคารบานท่ีจําเลยปลูกสรางถูกน้ํากัดเซาะ เปนเหตุใหตลิ่งพังทลาย
ลงสูแมน้ํา ที่ดินพิพาทกลายสภาพเปนที่ชายตล่ิงโดยที่จําเลยยังคงทําสัญญาเชาท่ีดินพิพาทกับ
โจทกตลอดมา ซึ่งโจทกก็ยังคงสงวนสิทธิแหงความเปนเจาของที่ดินพิพาทโดยเก็บเก่ียวผลประโยชน
เปนคาเชาท่ีดินพิพาทอยู มิไดปลอยท้ิงใหเปนท่ีชายตล่ิงท่ีประชาชนทั่วไปจะเขามาใชประโยชน
รวมกันได ดังนั้น ท่ีดินพิพาทจึงมิใชที่ชายตล่ิงอันเปนสาธารณสมบัติของแผนดินตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๐๔ (๒) เม่ือสัญญาเชาที่ดินพิพาทสิ้นสุดลงและลวงเลย
เวลาท่ีโจทกผอนผันใหจําเลยอยูในที่ดินพิพาทได จําเลยจึงไมมีสิทธิท่ีจะอยูในท่ีดินพิพาทของ
โจทกอ กี ตอไป โจทกมีสิทธิฟองขับไลจ าํ เลยได

๒๕. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๔๐๒/๒๕๔๘ หนังสือสัญญาซ้ือขายที่ดินและบาน
ระหวา งโจทกกบั จาํ เลยเปน สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย เม่ือไมไดจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาท่ี
จึงตกเปนโมฆะตาม ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง แตบานดังกลาว
ปลูกสรางอยูบนท่ีดินราชพัสดุซึ่งเปนกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จําเลยจึงเปนเพียงผู
ครอบครองท่ีดินและบานที่ ปลูกสรางอยูเทานั้น เม่ือจําเลยทําสัญญาขายท่ีดินและบานดังกลาว
ใหแกโจทก และสง มอบการครอบครองที่ดินและบานใหแกโจทกโดยรับคาตอบแทนจากโจทกไป
จงึ ฟง ไดวาจาํ เลยสละการครอบครองท่ีดินและบานดังกลาวโดยโอนการครอบครองใหแกโจทกไป
แลวตามมาตรา ๑๓๗๗ และมาตรา ๑๓๗๘ ทั้งจําเลยยังยอมรับสิทธิของโจทกโดยทําสัญญา
เชากับโจทกไวเปนการแสดงใหเห็นวาจําเลยยึดถือครอบครองท่ีดินและบานแทนโจทก เมื่อ
จําเลยผิดสัญญาเชาและโจทกไมประสงคจะใหจําเลยอยูในท่ีดินและบานอีกตอไป โจทกจึงมี
อาํ นาจฟอ งขบั ไลจําเลย

๒๖. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๑๓๘๙/๒๕๕๐ ท่ีดินพิพาทอยูในเขตปาไมถาวรจึงเปน
สาธารณสมบัติของแผนดิน การเขายึดถือครอบครองยอมไมไดสิทธิครอบครองโดยชอบดวย
กฎหมาย ท้ังไมอาจอางสิทธิใด ๆ ใชยันรัฐได แตในระหวางราษฎรดวยกันยอมยกการยึดถือ
ครอบครองกอนข้ึนยันผูอ่ืนที่เขามารบกวนไดในขณะเวลาท่ีตนยังยึดถือครอบครองอยูเทาน้ัน
ดังนนั้ การทโี่ จทกใ หจาํ เลยเชาท่ีดินพิพาทจึงเปนการกระทําที่ไมมีสิทธิเพราะเทากับนําท่ีดินของ
รัฐไปใหบุคคลอ่ืนเชาโดยรัฐไมยินยอมและมีผลเปนการมอบการยึดถือครอบครองใหแกจําเลย

202 คู่มือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสงั หาริมทรัพย์

โจทกจึงไมใชผูยึดถือครอบครองท่ีดินพิพาทอีกตอไป จึงไมมีอํานาจฟองขับไลจําเลย ผูครอบครอง
ที่ดินพิพาท

๒๗. คําพพิ ากษาฎกี าท่ี ๔๔๓๗/๒๕๕๐ ส. บิดาโจทกทั้งสองไดอุทิศที่ดินพิพาท
ใหแกมัสยิดเพ่ือใชประกอบพิธีกรรมทางศาสนาอิสลาม ตอมาไดมีการกอสรางมัสยิดลงบนท่ีดิน
ดังกลาวรวมทั้งบางสวนไดทําเปนสุสานฝงศพผูนับถือศาสนาอิสลาม การอุทิศที่ดินรวมท้ังท่ีดิน
พิพาทเปนการอุทิศเพ่ือประโยชนแกชาวบานผูนับถือศาสนาอิสลามหรืออิสลามนิกชนโดยทั่วไป
มิไดจํากัดแตเพียงเพ่ือประโยชนแกบุคคลใดบุคคลหน่ึงหรือคณะบุคคลใดคณะบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ
ถือไดวาที่ดินดังกลาวตกเปนสาธารณสมบัติของแผนดินประเภทพลเมืองใชรวมกัน นับแตเวลา
ท่ีอุทิศแลว แมโจทกท้ังสองจะมีช่ือเปนผูถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดท่ีดินดังกลาว โจทกทั้งสองก็ไมมี
อํานาจนําทด่ี ินดังกลา วรวมทง้ั ที่ดินพิพาทใหจําเลยเชา

๒๘. คําพพิ ากษาฎกี าที่ ๗๗๑๗/๒๕๕๐ การที่จําเลยไดลงทุนกอสรางโครงเหล็ก
บนชั้นดาดฟาอาคารพิพาทเปนเงิน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท น้ันเปนเรื่องท่ีจําเลยกระทําเพื่อใหติดตั้ง
ปา ยโฆษณาสินคาอันเปนประโยชนข องจําเลยเอง โจทกมิไดเรียกรองใหจําเลยกระทําแตอยางใด
ตามสัญญาเชาพื้นท่ีและหนังสือสัญญาใหความยินยอมตอสัญญาเชาก็ไมมีขอความบงบอกวามี
ขอตกลงพิเศษที่โจทกจะใหจําเลยเชาถึง ๒๐ ป แตกลับปรากฏวาเมื่อสัญญาส้ินสุดลงผูเชามีสิทธิ
ร้อื ถอนส่ิงปลูกสรางกลับคืนไปไดท้ังหมด ตามพฤติการณเห็นไดวาโจทกไมไดรับผลประโยชนอื่นใด
จากจําเลยนอกเหนือไปจากคาเชาเทาน้ัน สัญญาเชาระหวางโจทกกับจําเลยจึงไมมีลักษณะเปน
สัญญาตา งตอบแทนเปน พิเศษยิ่งกวาสญั ญาเชาธรรมดา

๒๙. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๑๐๓๗๘/๒๕๕๐ โจทกและจําเลยซ้ือขายท่ีดินและ
บานพิพาทโดยสงมอบการครอบครองแกกัน ซึ่งที่ดินดังกลาวอยูบนเกาะลานอันเปนสาธารณสมบัติ
ของแผนดนิ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๐๔ ที่ดินและบานพิพาทจําเลย
ยึดถือใชสอยอยใู นสถานะเชนเดียวกับเจาของ เม่ือจําเลยขายโอนสิทธิในท่ีดินและบานพิพาทให
โจทกโดยทําหนังสือโอนสิทธิและยังไดทําหนังสือสัญญาเชาบานพิพาทกับโจทก จึงเปนการยอมรับ
สิทธิความเปนเจาของท่ดี ินและบา นพิพาทของโจทก ซ่ึงหลังจากน้ันจําเลยไดอยูในท่ีดินและบาน
พิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทกตามสัญญาเชา จําเลยจึงจะอางวาโจทกไมใชเจาของท่ีดินและบาน
พิพาทและไมมีอํานาจฟองหาไดไม ดังน้ัน เม่ือครบกําหนดระยะเวลาเชาตามขอตกลงในสัญญาและ
โจทกบ อกกลา วใหจ าํ เลยออกไปแลวจําเลยเพิกเฉย โจทกจึงมีอํานาจฟองและเรียกคาเสียหายจาก
จาํ เลยได

๓๐. คําพิพากษาฎกี าท่ี ๗๙/๒๕๕๑ การจัดการทรัพยสินตามธรรมดาเพื่อรักษา
ทรพั ยส นิ ตาม ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๕๘ วรรคสอง เจาของรวมคนใดคน
หน่ึงมีสิทธิจัดการไดเสมอโดยไมตองไดรับความยินยอมจากเจาของรวมคนอื่นกอน แตการท่ี ส.
เจาของรวมคนหน่ึงใหจําเลยเชาตึกแถวพิพาทโดยทําสัญญาเชาหลังจากโจทกเจาของรวมอีกคน
กําลังฟองขับไลจําเลย ผูเชาออกไปจากท่ีเชายอมเปนการกอใหเกิดภาระติดพันตึกแถวพิพาท

คูม่ ือ การจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 203

ซ่ึงตองไดรับความยินยอมจากโจทกเจาของรวมดวย ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
มาตรา ๑๓๖๑ วรรคสอง เมื่อโจทกผูเปนเจาของรวมในตึกแถวพิพาทมิไดรูเห็นยินยอมดวย
สัญญาเชาจึงไมสมบูรณและถือวาเปนการใชสิทธิขัดตอสิทธิแหงเจาของรวมคนอื่นตาม ประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๖๐ วรรคหนึ่ง สัญญาเชาระหวางจําเลยกับ ส. เจาของ
รวมจึงไมผ ูกพนั โจทก โจทกจ ึงมีสิทธฟิ องขบั ไลจําเลยได

๓๑. คําพพิ ากษาฎกี าท่ี ๙๒๐๑/๒๕๕๑ สิทธิการเชาเปนสิทธิเรียกรองอยางหนึ่ง
ทเี่ กิดขน้ึ โดยสัญญาซึ่งผูใหเชาตกลงใหผูเชาไดใชหรือไดรับประโยชนในทรัพยสินอันเปนหน้ีเหนือ
บคุ คล หาใชเปนสิทธเิ หนอื ทรัพยสินหรือเปนทรัพยสทิ ธไิ ม และการเชาทรพั ยสินน้นั ปกติผูใหเชา
ยอมเพงเล็งถึงคณุ สมบตั ิของผูเชา วาสมควรไดร ับความไวว างใจในการใชและดูแลทรัพยสินท่ีเชา
หรือไม สิทธิของผูเชาจึงมีสภาพเปนการเฉพาะตัว เม่ือผูเชาตายสิทธิการเชาตามสัญญาเชาก็
เปนอันระงับสิ้นสุดลง และไมเปนมรดกตกทอดไปถึงทายาท ทั้งน้ีโดยไมตองคํานึงวามีขอตกลง
ใหผูเชาโอนสิทธิการเชาหรือไม เพราะหากมีขอตกลงก็เปนเร่ืองท่ีผูใหเชายอมใหผูเชาโอนสิทธิ
การเชาแกบ คุ คลภายนอกในระหวางท่ีผูเชามีชีวิตอยูซ่ึงอาจทําไดตาม ประมวลกฎหมายแพงและ
พาณิชย มาตรา ๕๔๔ เทาน้ัน ดังน้ัน พินัยกรรมของ ท. ท่ียกสิทธิการเชาท่ีดินใหแกโจทกจึง
ไมกอใหเกิดสิทธิเรียกรองใด ๆ แกโจทกเก่ียวกับที่ดินท่ีเชาและไมผูกพันจําเลยท่ี ๑ จะตองให
โจทกเปนผูเชาตอไป จําเลยที่ ๑ ยอมพิจารณาใหจําเลยที่ ๒ และใหจําเลยที่ ๓ และที่ ๔
เปนผเู ชาท่ดี นิ แตละแปลงตอ ไปได

๓๒. คาํ พพิ ากษาฎีกาท่ี ๓๑๐๕/๒๕๕๓ ในขณะทําสัญญาเชาท่ีดินพิพาทตาม
สัญญาเชาที่ดินตางตอบแทนพิเศษ โจทกไมรูอยางแทจริงวาที่ดินพิพาทดังกลาวไมติดกับถนน
เทอดไทโดยมที ร่ี าชพสั ดคุ ั่นอยู การทโ่ี จทกท ําสัญญาเชาที่ดินพิพาท จึงเปนการแสดงเจตนาโดย
สําคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพยสินท่ีเชาซ่ึงตามปกติถือวาเปนสาระสําคัญ ซึ่งหากโจทกไมไดมี
ความสําคัญผิดดังกลาวคงจะไมทําสัญญาเชาที่ดินกับจําเลยทั้งสาม ดังน้ัน การแสดงเจตนาทํา
สัญญาเชาท่ีดินของโจทกจึงเปนโมฆียะ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๕๗
แมโจทกจะขอเชาท่ีดินจากกรมธนารักษที่มีท่ีดินค่ันอยูกอนติดถนนเทอดไทก็ตาม เม่ือตีความ
สญั ญาเชา ที่ดนิ พพิ าทดงั กลา วโดยพิเคราะหถึงปกติประเพณีในทางสุจริตแลว ตองถือวาไมอยูใน
ความประสงคของโจทกท่ีจะตองการเขาทําสัญญาดังกลาว เพราะโจทกตองการเชาที่ดินพิพาท
ทีต่ ิดกับถนนเทอดไทเทาน้นั เพ่ือไมใหเกิดปญหาเรื่องทางเขาออกในการดําเนินกิจการสถานีบริการ
น้ํามันในภายหลัง มิฉะน้นั โจทกจะไมยอมเสียคา ตอบแทนสทิ ธิการเชาเปนเงินมากถึง ๑๖,๐๐๐,๐๐๐ บาท
และยังตองเสียคาเชาเปนรายเดือนอีกทั้งกรณีไมใชเร่ืองความชํารุดบกพรองแหงทรัพยสินที่เชา
ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๕๔๙ และมาตรา ๕๕๑ อันจําเลยทั้งสาม
จะยกขึ้นอางได เม่ือโจทกมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจําเลยทั้งสามและจําเลยท้ังสามไดรับ
หนังสือดังกลาวแลว การท่ีโจทกบอกเลิกสัญญาดังกลาวจึงมีผลเทากับเปนการบอกลางโมฆียกรรม
และตองถือวาสัญญาดังกลาวเปนโมฆะมาตั้งแตเร่ิมแรก และมีผลเทากับการเชาที่ดินพิพาทมิได

204 คู่มอื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหาริมทรพั ย์

เกิดมขี ้นึ จงึ ไมกอ สิทธใิ ด ๆ แกจาํ เลยทง้ั สามที่จะยึดเอาเงินของโจทกไวได โจทกและจําเลยท้ังสาม
ก็ตองกลับคืนสูฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๗๖ จําเลยท้ังสาม
ตอ งคืนเงินที่ไดร ับแกโจทก ท้ังโจทกกต็ อ งสงมอบท่ดี ินพิพาทในสภาพเรยี บรอยคนื แกจ ําเลยท้งั สาม

๓๓. คําพิพากษาฎีกาท่ี ๗๘๙๔/๒๕๕๓ การที่ อ. ใหจําเลยที่ ๒ เชาตึกแถว
พิพาทมีกําหนด ๒๐ ป โดยจําเลยที่ ๒ ตองออกเงินชวยคากอสรางตึกแถวพิพาท ซ่ึงยังกอสราง
ไมแลวเสรจ็ ให อ. จํานวน ๙๐๐,๐๐๐ บาท ยอมเปนสัญญาตางตอบแทนชนิดหนึ่งที่ซอนรวมอยู
ในสัญญาเชา โดยถือเปน ขอ ตกลงท่ี อ. จะตองใหจําเลยท่ี ๒ เชาตึกแถวพิพาทมีกําหนด ๒๐ ป
สัญญาเชา ตกึ แถวพิพาทระหวาง อ. และจําเลยที่ ๒ จึงเปนสัญญาตางตอบแทนยิ่งกวาการเชา
ตามธรรมดา ซงึ่ เปนเพียงบุคคลสิทธิมีผลผกู พันเฉพาะ อ. กบั จําเลยท่ี ๒ ซึ่งเปนคูสัญญาเทาน้ัน
หามผี ลผูกพันไปถึงโจทกผูรับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทจาก อ. เจาของเดิมซ่ึงเปนบุคคลภายนอก
สัญญาดวยไม ถึงแมโจทกจะรูเห็นถึงการเชาดังกลาวและรับโอนตึกแถวพิพาทมา เมื่อขอเท็จจริง
ฟงยุติแลวไมปรากฏวาโจทกยินยอมผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญาดังกลาวแทน อ. ที่จะใหจําเลย
ที่ ๒ เชาตึกแถวพพิ าทอันจะถอื ไดว า โจทกต กลงชําระหน้ใี หแกจ าํ เลยที่ ๒ ซงึ่ เปนบุคคลภายนอก
ตามประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย มาตรา ๓๗๔ ซึ่งจะทําใหจําเลยท่ี ๒ มีสิทธิอยูในตึกแถว
พพิ าทท่เี ชา ตอไปขอตกลงระหวา ง อ. กับจาํ เลยท่ี ๒ จงึ ไมม ผี ลผกู พัน

 คา ธรรมเนยี ม

๑. การจดทะเบียนเชา ไดแก ประเภทเชา เชาเฉพาะสวน แบงเชา แบงเชา
เฉพาะสวน เชาชวง เชาชวงเฉพาะสวน แบงเชา ชว ง แบงเชาชว งเฉพาะสว น โอนสิทธิการเชา
โอนสิทธิการแบงเชา โอนสิทธิการเชาเฉพาะสวน แบงโอนสิทธิการเชา แบงโอนสิทธิการแบงเชา
เฉพาะสวน แบงโอนสิทธิการเชาเฉพาะสวน แบงโอนสิทธิการแบงเชาเฉพาะสวน โอนมรดกสิทธิ
การเชาแกไขเพ่ิมเติมสัญญาเชากรณีมีผลใหคาเชาเพ่ิมข้ึน คาธรรมเนียมจดทะเบียนคิดตามคาเชา
ตลอดเวลาที่เชาหรือเงินกินเปลา หรือทั้งสองอยางรวมกัน รอยละ ๑ ในกรณีคาเชาตลอดชีวิต
ใหคํานวณคา เชา เทากบั คาเชา ๓๐ ป เศษของรอยคิดเปนรอย ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗
(พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ
๒ (๗) (ฐ)

๒. การจดทะเบียนปลอดเชา เลิกเชา เลิกเชาบางสวน เลิกเชาชวง เลิกเชาชวง
บางสวน แกไ ขเพ่มิ เติมสัญญาเชากรณีไมม ีผลใหค า เชาเพม่ิ ขนึ้ ซ่ึงเปนการจดทะเบยี นประเภทไมมี
ทุนทรัพย คิดคาธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)
ออกตามความในพระราชบัญญตั ใิ หใชป ระมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ ๒ (๗) (ฑ)

คู่มือ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์ 205

๓. บางกรณีมีกฎหมายกําหนดใหยกเวนไมตองเสียคาธรรมเนียม เชน ตาม
มาตรา ๙ แหงพระราชบัญญัติสหกรณ พ.ศ. ๒๕๑๑ ตามมาตรา ๔๑ วรรคสอง แหง
พระราชบญั ญัตธิ นาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณการเกษตร พ.ศ. ๒๕๐๙

• อากรแสตมป

ผูใหเชาจะตองเสียอากรตามประมวลรัษฎากรตามลักษณะแหงตราสาร ๑ แหง
บัญชอี ัตราอากรแสตมป ทา ยหมวด ๖ ในลกั ษณะ ๒ แหง ประมวลรษั ฎากร ทุกจาํ นวน ๑,๐๐๐ บาท
หรือเศษของ ๑,๐๐๐ บาท แหงคาเชา หรือเงินกินเปลา หรือท้ังสองอยางรวมกันตลอดอายุ
การเชา เปนคา อากรแสตมป ๑ บาท (ยกเวนไมตองเสียอากร สําหรับการเชาเพ่ือทํานา ทําไร
ทําสวน) ซ่ึงปจจบุ นั จะตองเสียเปนตัวเงิน

กรมสรรพากรมีหนังสือวางแนวทางปฏบิ ัตเิ ก่ยี วกับการปด แสตมปสาํ หรับสญั ญาเชา
ดังน้ี

๑. กรณีคสู ัญญาตกลงกาํ หนดคาเชาเปน ๒ สวน คือ คาเชาข้ันต่ําและคาเชา
เสริม เมื่อคาเชาเสริมไมอาจคํานวณเปนตัวเงินไดแนนอน ใหเรียกปดอากรแสตมปการเชาตาม
คาเชาข้ันตํา่

๒. สัญญาเชาชวงตองปดอากรการเชา สวนการโอนสิทธิการเชาหากมีการจด
ทะเบยี นเชา ใหมตองปด อากรการเชาเชนกนั (หนงั สอื กรมสรรพากร ดวนที่สุด ท่ี กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗
ลงวนั ที่ ๑๔ มนี าคม ๒๕๓๗ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๑๙๑๕๔ ลงวันท่ี
๑๙ กรกฎาคม ๒๕๓๗)

๓. ใบรบั เงนิ กินเปลา หรือใบรบั ชาํ ระคา เชาไมอยูในบังคับตองปดอากรแสตมป
ตามลักษณะตราสาร ๒๘ (ข) แหงบัญชีอัตราอากรแสตมป (หนังสือกรมสรรพากร ท่ี กค
๐๘๐๒/๑๙๒๒๙ ลงวนั ท่ี ๑๙ ตลุ าคม ๒๕๓๗ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว
๓๘๐๖๓ ลงวันท่ี ๙ พฤศจกิ ายน ๒๕๓๗)

๔. การชําระอากรเปนตัวเงิน (หนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๒๒๕๙
ลงวันท่ี ๗ กุมภาพันธ ๒๕๓๙ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๐๙๙๗๓ ลงวันที่
๒๕ ธันวาคม ๒๕๓๙)

_____________________

206 คมู่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสงั หาริมทรพั ย์

ระเบยี บกรมท่ีดนิ

วาดว ยการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมเก่ยี วกับการเชาทดี่ นิ และ
อสังหาริมทรัพยอยา งอนื่ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย

พ.ศ. ๒๕๕๑

โดยท่ีเหน็ เปนการสมควรใหมกี ารรวบรวมและปรับปรุงหลักเกณฑและ

วิธีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการเชาท่ีดินและอสังหาริมทรัพย

อยางอ่ืนตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย เพื่อใหพนักงานเจาหนาที่

สามารถปฏิบัติงานดวยความสะดวกรวดเร็ว มีประสิทธิภาพย่ิงขึ้นและถูกตอง

เปนไปตามทกี่ ฎหมายกาํ หนดตลอดจนเปน มาตรฐานเดยี วกนั

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๓๒ แหงพระราช บัญญัติระเบียบ

บริหารราชการแผนดิน พ.ศ. ๒๕๓๔ ซ่ึงแกไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ

ระเบยี บบรหิ ารราชการแผน ดนิ (ฉบบั ที่ ๕) พ.ศ. ๒๕๔๕ ประกอบกับขอ ๒ (๑)

(๔) และขอ ๔ ก. (๑๕) (ก) แหงกฎกระทรวงแบงสวนราชการกรมท่ีดิน

กระทรวงมหาดไทย พ.ศ. ๒๕๔๕ ออกตามความในพระราชบัญญัติระเบียบ

บริหารราชการแผนดิน พ.ศ. ๒๕๓๔ อธิบดกี รมทดี่ นิ จงึ วางระเบียบไวดังตอ ไปนี้

ขอ ๑ ระเบียบน้ีเรียกวา “ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการจดทะเบียน ชือ่ ระเบยี บ

สิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการเชาท่ีดินและอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนตาม

ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย พ.ศ. ๒๕๕๑”

ขอ ๒. ระเบยี บนใ้ี หใชบ ังคับตงั้ แตบ ัดน้เี ปน ตน ไป การบงั คับใช

ขอ ๓ ใหย กเลกิ ระเบียบ คาํ สง่ั

(๑) คําสั่งกรมทะเบียนที่ดิน ท่ี ๑/๒๔๗๒ ลงวันที่ ๔ เมษายน ท่ียกเลกิ

พุทธศักราช ๒๔๗๒

(๒) คําสั่งกรมที่ดินและโลหกิจ ที่ ๖/๒๔๗๗ ลงวันท่ี ๗ กันยายน

พทุ ธศักราช ๒๔๗๗

(๓) คําสั่งกรมที่ดิน ที่ ๕/๒๔๙๐ ลงวันที่ ๓๑ พฤษภาคม ๒๔๙๐

(๔) หนงั สอื กรมท่ีดิน ที่ ๖๕๐๑/๒๕๐๐ ลงวนั ท่ี ๒๒ สิงหาคม ๒๕๐๐

(๕) หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๖๔๗๕ ลงวันท่ี ๑๕ สิงหาคม

๒๕๑๐

ค่มู อื การจดทะเบยี นสิทธิและนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรัพย์ 207

(๖) หนงั สือกรมท่ดี ิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๑๗๑๓ ลงวันที่ ๑๒ พฤษภาคม

๒๕๑๓

(๗) หนงั สือกรมที่ดนิ ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๑๗๕๑ ลงวันที่ ๑๙ ตุลาคม

๒๕๒๐

(๘) หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๗๐๘/ว ๙๘๔๗ ลงวนั ท่ี ๗ พฤษภาคม

๒๕๒๗

(๙) หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๕๑๕๐ ลงวันที่ ๑๓ ตุลาคม

๒๕๓๕

(๑๐) หนงั สือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๒๙๐๓ ลงวันท่ี ๑๐ พฤษภาคม

๒๕๔๗

(๑๑) หนังสือกรมท่ีดิน ดวนท่ีสุด ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๙๘๗ ลงวันท่ี

๑๑ มกราคม ๒๕๔๘

บรรดาระเบียบ ขอกําหนด หรือคําส่ังอื่นใดท่ีกําหนดไวแลวในระเบียบน้ี กรณีมีขอ
ขดั แยง กนั
หรอื ซึ่งขดั หรือแยง กบั ระเบยี บนใ้ี หใชร ะเบียบน้แี ทน

ขอ ๔ ใหผูอํานวยการสํานักมาตรฐานการทะเบียนท่ีดินเปนผูรักษาการ ผูร กั ษาการ
ระเบยี บ
ตามระเบยี บน้ี

หมวด ๑

การย่นื คําขอและการสอบสวน

ขอ ๕ เมือ่ มบี คุ คลใดแสดงความประสงคขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การยน่ื คําขอ
เก่ียวกับการเชาท่ีดินและอสังหาริมทรัพยอยางอื่นตามประมวลกฎหมายแพง
และพาณชิ ย ใหบุคคลนน้ั ยืน่ คาํ ขอตามแบบ ท.ด.๑ สําหรับท่ีดินท่ีมีโฉนดที่ดิน
หรือแบบ ท.ด.๑ ก สําหรับท่ีดินท่ียังไมมีโฉนดที่ดินและอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืน
ตอพนักงานเจาหนาที่พรอมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือหลักฐานสําหรับ
อสงั หาริมทรพั ยอ ยา งอนื่ และหลักฐานทเ่ี กยี่ วขอ ง

ขอ ๖ ใหพ นักงานเจาหนาที่สอบสวนผูขอตามนัยกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ สอบสวนตาม
(พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน กฎกระทรวง
พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบับที่แกไขเพิ่มเติมเพื่อใหทราบถึงสิทธิและ ฉบับที่ ๗ฯ
…

208 ค่มู อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสังหารมิ ทรัพย์

ความสามารถของคูกรณีท้ังสองฝาย ความสมบูรณแหงนิติกรรมตามประมวล - มตี ัวอยา งท่ี ๑
กฎหมายแพงและพาณิชย วัตถุประสงคการเชา อัตราคาเชา กําหนดเวลาการ
เชาและขอตกลงการเชาอื่น (ตามตัวอยางหมายเลข ๑) กรณีผูเชาเปน
บุคคลตางดาวหรือนิติบุคคลตางดาวขอจดทะเบียนการเชาที่ดินในระยะยาว
ใหสอบสวนขอเท็จจริงใหเปนที่แนชัดวามิใชเปนการทําสัญญาเชาเพื่ออําพราง
การซ้ือขายท่ดี ินของคนตางดาวหรือนิติบุคคลตางดาว เพราะถาเปนการเชาเพ่ือ
อําพรางการซื้อขายที่ดินของคนตางดาวแลว พนักงานเจาหนาที่ยอมไมอาจรับ
จดทะเบยี นไดเ นื่องจากเปน นิติกรรมที่มวี ตั ถปุ ระสงคไมช อบดวยกฎหมาย

ขอ ๗ กรณีท่ีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนไดมีการจดทะเบียน กรณผี ูท รงสทิ ธิ
สิทธิเก็บกินไวกอนแลว หากผูทรงสิทธิเก็บกินมีความประสงคจะใหเชาที่ดิน เก็บกนิ เปน
หรืออสังหาริมทรัพยนั้นโดยมีกําหนดเวลาเชาอยูภายในระยะเวลาที่ได ผูใหเ ชา
จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว ใหพนักงานเจาหนาท่ีสอบสวนและรับจดทะเบียน
โดยใหผูทรงสิทธิเก็บกินเปนผูใหเชาได โดยเปนกรณีท่ีไมตองไดรับความ
ยินยอมจากเจาของที่ดินแตระยะเวลาการเชาตองไมเกินระยะเวลาแหงการเปน
ผูทรงสทิ ธเิ ก็บกินท่เี หลืออยู

ขอ ๘ กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดจดทะเบียนเชาไว กรณจี ดทะเบยี น
กอนแลว ถาเจา ของทด่ี ินหรืออสังหาริมทรพั ยอ ยางอื่นนั้นประสงคจะทําการจด ประเภทอืน่
ทะเบียนประเภทอน่ื ตอไป ใหพนักงานเจา หนา ทีแ่ จงใหค กู รณีอีกฝายหน่ึงทราบ ระหวางเชา
ถึงการเชา และใหรบั จดทะเบียนไดโดยไมต อ งแจงใหผเู ชาทราบแตอ ยางใด

ในกรณีที่มีการขอจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการเชาตามขอตกลงท่ี กรณโี อนมรดก
ผูใหเชาและผูเชากระทําไวตอกันใหสิทธิการเชาตกเปนมรดกของผูเชาไดดวย สทิ ธิการเชาฯ
หรือกรณีเปนสัญญาเชาตางตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกวาสัญญาเชาธรรมดา ตามขอตกลง
ใหพนักงานเจาหนาท่ีบันทึกผูรับโอนวาไดแจงการโอนมรดกสิทธิการเชาใหแก
ผใู หเชาทราบแลว

ขอ ๙ กรณีที่มีการขอจดทะเบียนเชาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่น กรณจี ดทะเบียน
ในระหวา งจาํ นอง ใหพนกั งานเจาหนาที่รับจดทะเบียนใหไดโดยไมจําเปนตองให เชาระหวา ง
ผูรับจํานองใหคํายินยอมกอน เน่ืองจากการเชามิใชทรัพยสิทธิ จึงไมตกอยูใน จาํ นอง
บังคับของมาตรา ๗๒๒ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย แตกอน
จดทะเบยี นใหพนกั งานเจาหนาทีแ่ จง ใหค กู รณที ราบวา ผูรับจํานองอาจจะรองตอ
ศาลขอใหส่ังเพิกถอนการเชาได หากการเชานั้นทําไปโดยรูอยูวาเปนการทําให
ผรู บั จาํ นองเสยี หาย เมือ่ คูกรณีทราบแลวยังยืนยนั ใหจ ดทะเบียนโดยยอมรบั ผิดชอบ
กันเอง กใ็ หบันทกึ ถอ ยคําไวเปน หลักฐานแลวดาํ เนินการจดทะเบยี นตอ ไปได

คู่มอื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรัพย์ 209

ขอ ๑๐ กรณีที่มีการขอจดทะเบียนเชาเฉพาะสวน ใหพนักงาน กรณีเชา
เจาหนาที่บันทึกถอยคําแสดงความยินยอมของผูถือกรรมสิทธ์ิคนอื่นไวเปน เฉพาะสว น
หลกั ฐานใหช ัดเจน หรือสอบสวนหลักฐานที่แสดงใหเห็นวาสวนท่ีใหเชาน้ันเปน
สว นเฉพาะสวนของผูใหเชาจรงิ

ขอ ๑๑ กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดจดทะเบียนเชา กรณีใหเ ชาชว ง
หรือแบงเชาไวแลวโดยมิไดมีขอตกลงกันไวเปนอยางอ่ืนในสัญญาเชา ผูเชาจะ หรอื โอนสิทธิ
นําที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นที่ไดเชานั้นไปจดทะเบียนสิทธิและ การเชา
นิติกรรมกับบุคคลภายนอกตอไปอีกไมได เชน เชาชวง โอนสิทธิการเชา
เปน ตน เวน แตห ากผเู ชา ประสงคจะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทอ่ืนตอ
จะตองไดรับความยินยอมเปนหลักฐานจากผูใหเชา กรณีเชนนี้ใหพนักงาน
เจาหนาท่ีตรวจสอบหรือสอบสวนหลักฐานใหไดความวาผูใหเชาไดยินยอมให
จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมดังกลา วจริงแลว จงึ รบั จดทะเบยี นตอ ไปได

ขอ ๑๒ กรณีการเชาสิ้นสุดลงดวยครบกําหนดระยะเวลาเชา หาก กรณีการเชา
เจาของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นประสงคจะจดทะเบียนสิทธิและ สน้ิ สุดเพราะ
นิตกิ รรมตอไปใหพนักงานเจาหนาท่ีดําเนินการใหไดโดยไมตองจดทะเบียนเลิกเชา ครบกาํ หนดเชา
แตอยางใด แตหากคูกรณีตามสัญญาเชาหรือเจาของที่ดินประสงคให
จดทะเบยี นเลิกเชา ใหปรากฏทางทะเบยี นกใ็ หพนักงานเจาหนาที่รับจดทะเบียน
เลิกเชาได

กรณีผูใหเชาประสงคจดทะเบียนเลิกเชาดวยเหตุท่ีวาผูเชาตายและ กรณีเลิกเชา
พนักงานเจาหนาที่สอบสวนแลวเปนท่ียุติวาการเชานั้นเปนสัญญาเชาท่ีถือ เพราะผเู ชาตาย
คุณสมบตั ิของผูเชาเปนสาํ คัญ และใหเปนสทิ ธเิ ฉพาะตวั ของผูเชาเทานั้น ฉะน้ัน
เมื่อผูเชาตายมีผลใหการเชานั้นสิ้นสุดลงดวยเหตุแหงความตายของผูเชา
และการเชาดังกลาวไมใชสัญญาตางตอบแทนชนิดพิเศษย่ิงกวาสัญญาเชา
ธรรมดาหรือมีขอตกลงอื่นท่ีมีผลใหสัญญาเชามีผลผูกพันตอไปอีก ใหพนักงาน
เจาหนาที่รับจดทะเบียนเลิกเชาตามความประสงคของผูขอได โดยกอน
จดทะเบียนใหบันทึกผูขอยืนยันใหพนักงานเจาหนาท่ีจดทะเบียนใหและยินยอม
รับผิดชอบความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น หากถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียน
เลิกเชาดังกลาวในกรณีที่ขอเท็จจริงไมเปนไปตามท่ีผูขอใหถอยคําตลอดจน
พยานหลกั ฐานท่นี ํามาแสดงประกอบคาํ ขอจดทะเบยี นไวด วย

กรณีการเชาสิ้นสุดลงดวยประการอ่ืน เชน คูกรณีตกลงเลิกเชากอน กรณีเชา ส้ินสุด
ครบกําหนดระยะเวลาเชา ใหพนักงานเจาหนาที่รับจดทะเบียนเลิกเชาตาม เพราะเหตอุ ื่น
ระเบยี บและวธิ ีการ

210 คู่มือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสังหาริมทรัพย์

หมวด ๒
ประเภทการจดทะเบียน

ขอ ๑๓ การเขียนช่ือประเภทการจดทะเบียนใหพิจารณาขอเท็จจริง ชอื่ ประเภท
ดังน้ี

(๑) กรณีผูมีสิทธิใหเชาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นมาขอจด “เชา ”
ทะเบียนใหบุคคลอื่นเชาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนท้ังหมด ไมวาท่ีดิน - มตี ัวอยา งที่ ๒
หรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนนั้นจะมีผูมีสิทธิใหเชาคนเดียวหรือหลายคน แตผู
มีสิทธิใหเชาทุกคนยอมใหบุคคลอ่ืนเชารวมกันทั้งหมด ใหเขียนชื่อประเภทวา
“เชา” พรอมท้ังระบุระยะเวลาท่ีเชาใหชัดเจนตอทายประเภทการจดทะเบียนดวย
(ตามตัวอยา งหมายเลข ๒)

(๒) กรณีผูมีสิทธิใหเชาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนมีหลายคน “เชาเฉพาะสว น”
แตผ มู ีสิทธิใหเ ชาทด่ี ินหรอื อสงั หารมิ ทรัพยอยางอ่ืนน้ันบางคนขอจดทะเบียนให - มีตัวอยางท่ี ๓
บุคคลอื่นเชาเฉพาะสวนของตน สวนของผูมีสิทธิใหเชาคนอื่นไมไดใหเชาดวย
ใหเขียนช่ือประเภทวา “เชาเฉพาะสวน” พรอมทั้งระบุระยะเวลาที่เชาให
ชดั เจนตอ ทายประเภทการจดทะเบียนดว ย (ตามตัวอยา งหมายเลข ๓)

(๓) กรณีผูมีสิทธิใหเชาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนมาขอจด “แบงเชา”
ทะเบียนใหบุคคลอ่ืนเชาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นนั้นเพียงบางสวน - มตี วั อยา งที่ ๔
ไมว าที่ดินหรอื อสงั หาริมทรพั ยอ ยางอืน่ นัน้ จะมีผูม ีสิทธใิ หเ ชา คนเดียวหรือหลายคน
ผูม สี ทิ ธิใหเ ชาทุกคนใหเ ชา รวมกันเพยี งบางสวน ใหเขียนช่ือประเภทวา “แบงเชา”
พรอมท้ังระบุระยะเวลาที่เชาใหชัดเจนตอทายประเภทการจดทะเบียนดวย
(ตามตัวอยางหมายเลข ๔)

(๔) กรณีผูมีสิทธิใหเชาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นมีหลายคน “แบง เชา
แตผมู ีสทิ ธิใหเ ชา ทด่ี นิ หรืออสงั หาริมทรัพยอ ยางอื่นน้ันบางคนขอจดทะเบียนให เฉพาะสวน”
บุคคลอื่นเชาเฉพาะสวนของตนเพียงบางสวน สวนของผูมีสิทธิใหเชาคนอ่ืน - มีตวั อยา งที่ ๕
ไมไดใหเชาดวย ใหเขียนชื่อประเภทวา “แบงเชาเฉพาะสวน” พรอมท้ังระบุ
ระยะเวลาที่เชาใหชัดเจนตอทายประเภทการจดทะเบียนดวย (ตามตัวอยาง
หมายเลข ๕)

(๕) กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนไดมีการจดทะเบียนเชา “เชาชว ง”
ไวแ ลว ตอ มาผเู ชาใหบ คุ คลอน่ื เชา ทด่ี ินหรอื อสงั หารมิ ทรัพยอยางอื่นน้ันท้ังหมด - มตี ัวอยางท่ี ๖
ตอไปอีกทอดหนึ่ง ไมวาจะมีผูเชาคนเดียวหรือหลายคน แตทุกคนประสงคให
บุคคลอน่ื เชา ตอ ไปอีกทอดหน่ึง ใหเขียนช่ือประเภทวา “เชาชวง” พรอมท้ังระบุ

คมู่ ือ การจดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรัพย์ 211

ระยะเวลาที่เชาชวงใหชัดเจนตอทายประเภทการจดทะเบียนดวย โดยระยะเวลา

การเชา ชว งจะตอ งไมเกินกาํ หนดระยะเวลาการเชาเดมิ (ตามตวั อยางหมายเลข ๖)

(๖) กรณีท่ีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียนเชา “เชาชวง
เฉพาะสว นไวแ ลว ตอมาผูเชาใหบุคคลอน่ื เชา ที่ดินหรอื อสงั หาริมทรัพยอยางอื่น เฉพาะสว น”
น้ันเฉพาะสวนของตนตอไปอีกทอดหนึ่ง หรือในกรณีที่ไดมีการจดทะเบียนเชา - มตี วั อยา งที่ ๗ - ๘

ไวแ ลวโดยมผี ูเ ชาหลายคน ผูเชาบางคนใหเชาตอไปอีกทอดหนึ่งเฉพาะสวนของตน

ใหเ ขยี นชอ่ื ประเภทวา “เชา ชว งเฉพาะสวน” พรอมท้ังระบุระยะเวลาที่เชาชวง

ใหชัดเจนตอ ทายประเภทการจดทะเบียนดวย โดยระยะเวลาการเชาชวงจะตอง

ไมเกินกาํ หนดระยะเวลาการเชา เดมิ (ตามตัวอยา งหมายเลข ๗ – ๘)

(๗) กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียนเชา “แบง เชา ชวง”
ไวแลว ตอมาผูเชาใหบุคคลอื่นเชาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนน้ันบางสวน - มีตัวอยา งท่ี
ตอไปอีกทอดหนึ่ง หรือในกรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดมีการ ๙ - ๑๐

จดทะเบยี นแบง เชาไวแ ลว ตอ มาผเู ชาใหบุคคลอืน่ เชา ทีด่ ินหรืออสังหาริมทรัพย

อยา งอน่ื ท่ีไดจ ดทะเบียนแบง เชาไวแลวนั้นทั้งหมดหรือบางสวนตอไปอีกทอดหนึ่ง

ใหเขียนชื่อประเภทวา “แบงเชาชวง” พรอมทั้งระบุระยะเวลาที่เชาชวงให

ชัดเจนตอทายประเภทการจดทะเบียนดวย โดยระยะเวลาการเชาชวงจะตอง

ไมเ กนิ กาํ หนดระยะเวลาการเชา เดิม (ตามตัวอยา งหมายเลข ๙ – ๑๐)

(๘) กรณีท่ีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียนเชา “แบงเชา ชวง
เฉพาะสว นไวแลว ตอมาผเู ชาใหบุคคลอื่นเชา ที่ดินหรืออสงั หาริมทรัพยอยางอื่น เฉพาะสว น”
- มตี วั อยา งที่
นนั้ บางสวนตอ ไปอกี ทอดหนึ่ง หรือในกรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืน ๑๑ – ๑๒
ไดมีการจดทะเบียนแบงเชาเฉพาะสวนไวแลว ตอมาผูเชาใหบุคคลอื่นเชาท่ีดิน

หรืออสงั หาริมทรัพยอ ยางอ่นื ทไี่ ดมีการจดทะเบียนแบงเชาเฉพาะสวนไวแลวน้ัน

ทั้งหมดหรือบางสวนตอไปอีกทอดหน่ึง ใหเขียนชื่อประเภทวา “แบงเชาชวง

เฉพาะสวน” พรอ มท้งั ระบุระยะเวลาท่เี ชา ชว งใหช ดั เจนตอทายประเภทการจด

ทะเบยี นดวย โดยระยะเวลาการเชาชวงจะตองไมเกินกําหนดระยะเวลาการเชาเดิม

(ตามตวั อยางหมายเลข ๑๑ - ๑๒)

(๙) กรณีที่ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนไดมีการจดทะเบียนเชา “โอนสทิ ธิ
หรือแบง เชา ไวแลว ตอ มาผูเชาประสงคใหโอนสิทธิการเชาของตนที่มีในทรัพยสิน การเชา ”
ที่เชาใหบุคคลอ่ืนเขาสรวมสิทธิที่ผูเชามีอยูท้ังหมด ใหเขียนชื่อประเภทวา - มีตัวอยางที่ ๑๓

“โอนสิทธิการเชา” หรือ “โอนสิทธิการแบงเชา” แลวแตกรณี (ตามตัวอยาง

หมายเลข ๑๓)

212 คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสงั หาริมทรพั ย์

(๑๐) กรณที ท่ี ดี่ นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยอยางอ่ืนไดมกี ารจดทะเบียนเชา “โอนสิทธิการเชา
เฉพาะสว นไวแลว ตอ มาผูเชาประสงคใหโอนสิทธิการเชาของตนท่ีมีในทรัพยสิน เฉพาะสวน”
- มตี วั อยางที่
ที่เชาน้ันใหบุคคลอื่นเขาสรวมสิทธิท่ีผูเชามีอยูท้ังหมดหรือกรณีที่ไดมีการจด ๑๔ - ๑๕
ทะเบียนเชาหรือเชาเฉพาะสวนไวแลวโดยมีผูเชาหลายคน ตอมาผูเชาบางคน

ประสงคใ หโอนสิทธกิ ารเชาเฉพาะสวนของตนที่มีในทรัพยสินที่เชาใหบุคคลอื่น

เขาสรวมสิทธิที่ผูเชานั้นมีอยู ใหเขียนชื่อประเภทวา “โอนสิทธิการเชา

เฉพาะสว น” (ตามตวั อยา งหมายเลข ๑๔ - ๑๕)

(๑๑) กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียนเชา “แบงโอนสทิ ธิ
หรือแบงเชาไวแลว ตอมาผูเชาประสงคใหโอนสิทธิการเชาของตนท่ีมีใน การเชา”
ทรัพยสินทีเ่ ชาน้ันใหบคุ คลอื่นเขา สรวมสิทธทิ ี่ผูเชามีอยูเพียงบางสวน ใหเขียนชื่อ - มตี วั อยา งท่ี ๑๖

ประเภทวา “แบง โอนสทิ ธกิ ารเชา” หรือ “แบงโอนสิทธิการแบงเชา” แลวแตกรณี

(ตามตวั อยางหมายเลข ๑๖)

(๑๒) กรณีท่ที ดี่ ินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียนเชา “แบงโอนสทิ ธิ
เฉพาะสวนหรือแบงเชาเฉพาะสวนไวแลว ตอมาผูเชาประสงคใหโอนสิทธิการเชา การเชาเฉพาะ
สวน”
ของตนทมี่ ีในทรัพยสินทเี่ ชา น้นั ใหบ คุ คลอ่นื เขาสรวมสิทธิที่ผูเชามีอยูเพียงบางสวน - มีตัวอยา งท่ี ๑๗
ใหเขียนชอื่ ประเภทวา “แบงโอนสิทธิการเชาเฉพาะสวน” หรือ “แบงโอนสิทธิ

การแบง เชา เฉพาะสวน” แลว แตกรณี (ตามตัวอยา งหมายเลข ๑๗)

(๑๓) กรณที ี่ทดี่ นิ หรอื อสงั หาริมทรพั ยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียนเชา “โอนมรดกสิทธิ
ไวแลว เม่ือผูเชาตายและสิทธิการเชาตกแกทายาทตามขอตกลงที่ผูใหเชาและ การเชา”
ผูเชากระทําไวต อ กนั ใหสทิ ธิการเชา ตกเปนมรดกของผูเชาไดด ว ย หรอื เน่ืองจาก - มตี ัวอยางที่ ๑๘

เปน สัญญาเชา ตา งตอบแทนชนิดพิเศษยง่ิ กวาสญั ญาเชา ธรรมดา เม่ือทายาทท่ีมี

สิทธริ บั มรดกของผเู ชามาขอรับมรดกสทิ ธกิ ารเชา ใหเขียนชื่อประเภทวา “โอน

มรดกสทิ ธกิ ารเชา” (ตามตัวอยา งหมายเลข ๑๘)

(๑๔) กรณที ีท่ ่ดี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรัพยอยางอ่ืนไดมีการจดทะเบียนเชา “แกไขเพิ่มเติม
หรือแบงเชาไวแลว ตอมาผูใหเชาและผูเชาประสงคขอแกไขเปล่ียนแปลง สญั ญาเชา”
ขอตกลงในสัญญาเชาหรือสัญญาแบงเชา รวมทั้งในสัญญาตอทายสัญญาเชา - มตี วั อยา งที่ ๑๙

หรือสัญญาแบงเชา ใหเขียนชื่อประเภทวา “แกไขเพ่ิมเติมสัญญาเชา” หรือ

“แกไขเพม่ิ เตมิ สัญญาแบงเชา” แลวแตกรณี หากเปนการจดทะเบียนเชาประเภทอื่น

นอกจากประเภทเชา หรือแบงเชาใหปรับช่ือประเภทแกไขเพิ่มเติมสัญญาเปนไป

ตามประเภทการจดทะเบยี นเชานน้ั (ตามตัวอยา งหมายเลข ๑๙)

(๑๕) กรณที ี่ทด่ี นิ หรืออสงั หารมิ ทรัพยอยางอ่ืนไดมีการจดทะเบียนเชา “เลกิ เชา ”
เชาเฉพาะสว น แบง เชา หรือแบงเชาเฉพาะสวนไวแลว ตอมาผูใหเชาและผูเชา - มีตวั อยางที่ ๒๐

คูม่ ือ การจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 213

ขอเลิกสัญญาเชาท่ีไดจดทะเบียนไวท้ังหมดดังกลาว ใหเขียนชื่อประเภทวา

“เลกิ เชา ” (ตามตวั อยา งหมายเลข ๒๐)

(๑๖) กรณีท่ที ด่ี นิ หรืออสังหารมิ ทรัพยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียนเชา “เลกิ เชา
เชา เฉพาะสวน แบงเชา หรือแบงเชาเฉพาะสวนไวแลว ตอมาผูใหเชาและผูเชา บางสว น”
ขอเลิกสัญญาเชาดังกลาวเปนบางสวน ไมไดเลิกเชาทั้งหมด โดยบางสวนยังคง - มีตวั อยา งที่ ๒๑

มีการเชาตอไป ใหเขียนชื่อประเภทวา “เลิกเชาบางสวน” (ตามตัวอยาง

หมายเลข ๒๑)

(๑๗) กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียน “เลิกเชา ชว ง”
เชาชวง เชาชวงเฉพาะสวน แบงเชาชวง หรือแบงเชาชวงเฉพาะสวนไวแลว - มตี วั อยางที่ ๒๒

ตอมาผใู หเ ชา ชวงและผูเชาชวงขอเลิกสัญญาเชาชวงที่ไดจดทะเบียนไวดังกลาว

ทงั้ หมด ใหเ ขียนชือ่ ประเภทวา “เลิกเชา ชวง” (ตามตัวอยางหมายเลข ๒๒)

(๑๘) กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นไดมีการจดทะเบียน “เลกิ เชาชวง
เชาชวง เชาชวงเฉพาะสวน แบงเชาชวง หรือแบงเชาชวงเฉพาะสวนไวแลว บางสว น”
ตอ มาผูใ หเ ชา ชวงและผูเชาชวงขอเลิกสัญญาเชาชวงดังกลาวเปนบางสวนไมได - มตี ัวอยา งท่ี ๒๓

เลิกเชาชวงทั้งหมด โดยบางสวนยังคงมีการเชาชวงตอไป ใหเขียนช่ือประเภท

วา “เลกิ เชา ชวงบางสวน” (ตามตวั อยา งหมายเลข ๒๓)

(๑๙) กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอื่นรวมกันต้ังแตสอง “ปลอดการเชา”
อสงั หารมิ ทรัพยขึ้นไปไดมีการจดทะเบียนเชาไวแลว หรือกรณีที่มีการแบงแยก - มีตัวอยา งท่ี ๒๔

ท่ีดินที่ไดมีการจดทะเบียนเชาไวแลวออกเปนหลายแปลงโดยที่ดินแปลงแยก

และแปลงคงเหลือยังมีการเชาครอบติดอยูท้ังหมดหรือมีการเชาครอบติดอยู

ต้ังแตสองแปลงข้ึนไป ตอมาคูกรณีตกลงจดทะเบียนใหอสังหาริมทรัพยใด

อสงั หารมิ ทรพั ยห นึ่งที่ไดจ ดทะเบยี นเชารวมไวหลายแปลงหรือไดครอบการเชา

ไว แลวแตกรณีน้ันพนจากการเชา สวนอสังหาริมทรัพยท่ีเหลือยังคงมีการเชาอยู

ตามเดมิ ใหเ ขยี นช่ือประเภทวา “ปลอดการเชา” (ตามตัวอยางหมายเลข ๒๔)

(๒๐) กรณีทท่ี ่ีดนิ ไดมกี ารจดทะเบียนเชา เชาเฉพาะสวน แบงเชาไวแลว “แบงแยกในนาม
เจาของท่ีดินประสงคจะแบงแยกท่ีดินออกจากกัน โดยในขณะจดทะเบียน เดมิ (ปลอดการ
เชา), แบง แยกใน
แบงแยกคูกรณีตกลงกันใหท่ีดินแปลงแยกออกไปหรือท่ีดินแปลงคงเหลือไมมี
การเชา อยู ใหเ ขียนช่อื ประเภทวา “แบง แยกในนามเดิม (ปลอดการเชา)” หรือ นามเดิม (ครอบ
กรณีตกลงใหทด่ี ินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการเชาครอบติดอยูท้ังหมด
การเชา )”
- มตี ัวอยา งที่
ใหเขียนชื่อประเภทวา “แบงแยกในนามเดิม (ครอบการเชา)” หากการจด ๒๕ – ๒๖
ทะเบียนแบงแยกเปนประเภทอ่ืนใหเปนไปตามประเภทการจดทะเบียนนั้น

(ตามตวั อยางหมายเลข ๒๕ - ๒๖)

214 คู่มือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรัพย์

(๒๑) กรณีที่ที่ดินไดมีการจดทะเบียนเชา เชาเฉพาะสวน แบงเชา “แบงแยก
ไวแลวเจาของที่ดินประสงคจะแบงแยกท่ีดินออกจากกันตั้งแตสองแปลงขึ้นไป ในนามเดิม
(ครอบ-ปลอด
โดยในขณะจดทะเบียนแบงแยกคูกรณีตกลงกันใหทดี่ ินแปลงคงเหลือและแปลง การเชา )”
ท่ีแยกออกไปบางแปลงยังคงมีการเชาอยู และบางแปลงที่มีการเชาอยูพนจาก - มีตวั อยางท่ี ๒๗
การเชา ใหเ ขยี นชื่อประเภทวา “แบง แยกในนามเดิม (ครอบ - ปลอดการเชา)”

หากการจดทะเบียนแบงแยกเปนประเภทอ่ืนใหเปนไปตามประเภทการจด

ทะเบยี นนัน้ (ตามตวั อยา งหมายเลข ๒๗)

กรณีการเขียนชื่อประเภทการจดทะเบียนและตัวอยางเก่ียวกับเชาใน กรณอี นื่
กรณีอื่นนอกจากที่กําหนดไวในระเบียบนี้ ใหเขียนช่ือประเภทโดยการเทียบเคียง ใหเ ทยี บเคียง

และปรับไปตามประเภทการจดทะเบยี นทีก่ าํ หนดไวแ ลวในระเบยี บน้ี โดยอนุโลม

หมวด ๓

การเขยี นคาํ ขอจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรม การจดั ทาํ หนงั สอื สัญญา

และการแกท ะเบยี น

ขอ ๑๔ การเขยี นคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) การเขยี นคําขอ
ใหป ฏบิ ัติ ดังนี้

(๑) ในชองประเภท ใหเขียนช่ือประเภทการจดทะเบียนตามขอ ๑๓ - ชอ่ื ประเภท
แลว แตก รณี

(๒) การเขียนชื่อผูใหเชาในขอ ๒ ของคําขอจดทะเบียนสิทธิและ - ชอ่ื ผใู หเ ชา
นิติกรรม ตามแบบ ท.ด.๑ หรือ ท.ด.๑ ก ใหเขียนเฉพาะชื่อผูใหเชาที่
ขอจดทะเบยี นสิทธิและนติ กิ รรมเทา นนั้ โดยไมต องเขียนชื่อ ผูถือกรรมสิทธิ์หรือ
ผูถือสิทธคิ รอบครองอื่นทีไ่ มเกีย่ วของแตอยางใด

กรณีมีผูใหเชาที่ประสงคขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหลายคน
ใหเ ขยี นชือ่ และหมายเลขลําดบั กาํ กบั ไวหนาชื่อผูใหเชา ทกุ ชอื่ ดวย

(๓) การเขียนชื่อผูเชาลงในขอ ๓ ของคําขอจดทะเบียนสิทธิและ - ชื่อผูเชา
นิตกิ รรม ตามแบบ ท.ด.๑ หรอื ท.ด.๑ ก ใหเ ขียนชอื่ ผูเชา หากผูเชามีหลายคน
ใหเขียนหมายเลขลําดบั กาํ กับไวหนา ชือ่ ทุกชอ่ื ดว ย

(๔) กรณีจดทะเบียนเชาเฉพาะสวน ใหหมายเหตุ ณ ริมดานซาย -แทงขาง
ของคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสารบัญ กรณีเชา
จดทะเบยี นใหตรงกันวา เจาของคนใดเปนผูใหเชาเฉพาะสวนของตน และสวน เฉพาะสว น
ของเจาของคนอื่นยังคงมีอยูตามเดิม เชน ที่ดินมีช่ือ นาย ก. กับนาย ค. เปน
.

คมู่ ือ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หาริมทรพั ย์ 215

เจา ของ นาย ก. ใหนาย ข. เชาที่ดินเฉพาะสวนของตน ใหหมายเหตุวา “นาย ก.

ใหเชา ทดี่ ินเฉพาะสวนของตนแกนาย ข. สว นของบคุ คลอ่ืนคงเดมิ ”

(๕) สาระสําคัญที่ไดจากการสอบสวนในหมวด ๑ ใหพนักงาน - นาํ สาระสาํ คญั
เจาหนาทจ่ี ดลงไวในคาํ ขอจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ดว ย จดลงในคําขอ

ขอ ๑๕ การจัดทําหนังสือสัญญาหรือบันทึกขอตกลงหรือคําขอ การจัดทาํ สญั ญา

แลว แตก รณีใหด าํ เนินการ ดังนี้

(๑) การจดทะเบียนประเภทเชา เชาเฉพาะสวน แบงเชา แบงเชา - กรณที ําเปน
เฉพาะสวน เชาชวง เชาชวงเฉพาะสวน แบงเชาชวง แบงเชาชวงเฉพาะสวน สัญญาเชา

ใหทําในรูปแบบหนังสือสัญญา เก็บไว ณ สํานักงานที่ดินหน่ึงฉบับ มอบใหแก

ผูใหเชาและผูเชาถือไวฝายละหนึ่งฉบับ โดยใหคูกรณีลงนามในหนังสือสัญญา

ตามแบบของทางราชการ คือ หนังสือสัญญาเชาท่ีดิน หนังสือสัญญาเชาท่ีดิน

เฉพาะสว น หนังสือสัญญาแบงเชา ทีด่ ิน แลวแตก รณี

(๒) การจดทะเบียนประเภทโอนสิทธิการเชา โอนสิทธิการเชาเฉพาะสวน - กรณีทาํ เปน
แบงโอนสทิ ธิการเชา แบงโอนสิทธิการเชาเฉพาะสวน ใหทําในรูปแบบหนังสือ สญั ญาโอนสิทธิ
สญั ญา เกบ็ ไว ณ สํานักงานที่ดนิ หน่ึงฉบบั มอบใหแกผูรับโอนและเจาของที่ดิน การเชา

ถือไวฝายละหน่ึงฉบับ โดยใหคูกรณี (ผูโอน /ผูรับโอน) และเจาของท่ีดินลงนาม

ในหนังสือสัญญาตามแบบของทางราชการ คือ หนังสือสัญญาโอนสิทธิ

การรับ ........(ท.ด.๖)

(๓) การจดทะเบียนประเภทโอนมรดกสิทธิการเชา ใหทําในรูปแบบ - กรณีทาํ เปน
บันทึกการสอบสวนขอจดทะเบียนโอนมรดก (ท.ด.๘) และดําเนินการอยาง ท.ด.๘

เรอ่ื งโอนมรดกโดยอนุโลมปฏิบัติตามระเบยี บวา ดวยการจดทะเบียนโอนมรดก

(๔) การจดทะเบียนประเภทแกไขเพิ่มเติมสัญญาเชา ปลอดการเชา - กรณที ําเปน
ใหจัดทําเปนบันทึกขอตกลง ตามแบบ ท.ด. ๑๖ เก็บไวที่สํานักงานท่ีดินหนึ่งฉบับ ท.ด.๑๖

โดยไมต อ งทําหนังสือสญั ญา

(๕) การจดทะเบียนประเภทเลิกเชา เลิกเชาบางสวน เลิกเชาชวง - กรณีทําเปน
เลิกเชาชวงบางสวน ใหผูขอยื่นคําขอตามแบบ ท.ด.๙ และใช ท.ด.๑ หรือ ท.ด.๙

ท.ด.๑ ก แลว แตก รณเี ปน แบบรายงานการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน โดยไมตอง

จัดทาํ หนงั สอื สญั ญา

ขอ ๑๖ กรณีท่ีมีการขอจดทะเบียน เชาเฉพาะสวน แบงเชา แบงเชา กรณีตอ งทําแผน
เฉพาะสว น เปนกรณที ่ตี องมรี ูปแผนที่การเชา ดังกลาวประกอบสัญญาเชาแตละ ทป่ี ระกอบการ
จดทะเบยี นเชา
กรณีดวย หากคูกรณีทําแผนท่ีมาเองใหพนักงานเจาหนาที่ตรวจสอบรูปแผนที่ เฉพาะสว น,
ท่ีคูกรณีนํามาประกอบการจดทะเบียนนั้น หรือหากคูกรณีขอใหพนักงาน
แบง เชา

216 คมู่ อื การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสังหาริมทรัพย์

เจาหนาที่จัดทํารูปแผนท่ีให ใหพนักงานเจาหนาท่ีสอบถามคูกรณีใหชัดเจน

เกีย่ วกบั บริเวณท่ดี ินและจาํ นวนท่ีดินท่ีตกลงใหเชา เมื่อเห็นวารูปแผนที่ที่จัดทํา

ตรงตามความประสงคข องคูกรณีแลวจึงใหเจาของท่ีดินทั้งหมดพรอมดวยผูเชา

ลงลายมือชื่อรบั รองความถกู ตอ งไวในแผนที่เปน หลักฐานดว ย

กรณีที่มีการจดทะเบียนเชาประเภทอ่ืนตอไป เชน เชาชวงเฉพาะสวน

แบงเชาชวง แบงเชาชวงเฉพาะสวน โอนสิทธิการแบงเชา โอนสิทธิการเชา

เฉพาะสว น แบงโอนสิทธกิ ารเชา แบงโอนสิทธิการแบงเชา แบงโอนสิทธิการเชา

เฉพาะสวน แบงโอนสิทธิการแบงเชาเฉพาะสวน แลวมีผลทําใหรูปแผนที่

เปล่ียนแปลงไป ใหพนักงานเจาหนาที่จัดใหมีการทําแผนที่โดยใหถือปฏิบัติใน

ทาํ นองเดยี วกบั วรรคหน่ึง

ขอ ๑๗ กรณีที่มีการขอจดทะเบียนเลิกเชาบางสวน เลิกเชาชวง กรณเี ลิกเชา
บางสวน ใหพนักงานเจาหนาท่ีจัดทําบันทึกขอตกลง ตามแบบ ท.ด.๑๖ พรอมทั้ง บางสวน ตอ งทํา
จัดทําแผนที่แสดงเขตสวนที่ตองการเลิกเชากับสวนที่ยังคงมีการเชาอยูตอไป แผนท่ดี ว ย

ใหชดั เจน โดยใหผูใหเชาและผูเชาลงลายมือชื่อรับรองความถูกตองไวในแผนท่ี

เปนหลักฐานดวย และใหหมายเหตุการเลิกเชาบางสวนไว ณ ริมดานซายของ

คําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) รวมทั้งในรายการ

จดทะเบียนใหป รากฏรายละเอียดตามขอ ตกลงใหช ดั เจน

ขอ ๑๘ การจดทะเบียนเลิกเชา เลิกเชาบางสวน เลิกเชาชวง เลิกเชา การจดทะเบียน
ชว งบางสว น โดยผใู หเ ชาและผเู ชาไดตกลงเลกิ สญั ญาเชา ดังกลาวขางตน แลว เลกิ เชา

แตกรณที ีไ่ ดจดทะเบยี นไวท้ังหมด ใหพนักงานเจาหนาท่ีเขียนบรรยายบอกเลิก

สัญญาดา นหนา สัญญาทกุ ฉบบั ไวม มุ บนดานขวาวา “คสู ัญญาไดเ ลกิ สัญญา...............

รายนตี้ อกนั แลว แตว ันท.่ี ....เดือน ...............พ.ศ. ....” แลวใหเจาพนักงานที่ดิน

ลงลายมือช่ือกาํ กับไว

ขอ ๑๙ ในกรณีที่ดินไดจดทะเบียนเชาไวแลว ตอมาไดมีการขอ กรณแี บงแยก
จดทะเบยี นแบงแยกใหที่ดินแปลงท่ีแยกออกไปมีการเชาติดไปดวย หรือคูกรณี ระหวางเชา

ตกลงไมใ หก ารเชาตดิ ไปดวย ใหพ นักงานเจา หนาทถี่ ือปฏิบตั ิ ดังน้ี

(๑) กรณีท่ีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไดมีการจดทะเบียนเชาไว ตอมา - กรณีครอบเชา
มกี ารขอจดทะเบยี นแบง แยกโดยคูก รณตี กลงใหท่ีดินแปลงคงเหลือและแปลงแยก ทุกแปลง (การ
ดาํ เนินการกับ
ออกไปมกี ารเชาอยูตามเดิม ใหพนักงานเจาหนาท่ีเขียนคําวา “(ครอบการเชา)” แปลงแม)
ไวตอทายหรือใตชื่อประเภทการจดทะเบียนแบงแยกในคําขอจดทะเบียนสิทธิ - มตี วั อยางท่ี ๒๘
และนติ ิกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสารบญั จดทะเบียนแปลงเดิม พรอมทั้ง

ใหห มายเหตไุ ว ณ ริมดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑,

คมู่ อื การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พันในอสงั หารมิ ทรัพย์ 217

ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนวา “ท่ีดินแปลงท่ีแยกไปน้ีและแปลงคงเหลือ

การเชา ยงั คงมีอยูตามสัญญาเชาที่ดิน ฉบับลงวันที่..... เดือน.................... พ.ศ. ....”

(ตามตัวอยางหมายเลข ๒๘)

หนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินแปลงแยกใหเขียนช่ือเจาของท่ีดินเปนผูถือ (การดาํ เนินการ
กรรมสิทธ์ิไวดานหนาและยกรายการจดทะเบียนประเภทเชาไปจดแจงใน กบั แปลง
แบง แยก)
สารบัญจดทะเบียน พรอมทั้งหมายเหตุครอบการเชา โดยเขียนคําวา “(ครอบ - มีตวั อยา งท่ี
การเชา)” ในรายการจดแจงไวตอทายหรือใตช่ือประเภทการจดทะเบียนเชาที่ ๒๙ - ๓๑
ยกมาจดแจงในชองเนื้อที่ดินตามสัญญาใหลงจํานวนที่ดินตามหนังสือแสดง

สิทธใิ นทด่ี ินใหม แลว หมายเหตวุ า “การเชา ยงั คงมอี ยูตามสัญญาเชาที่ดิน ฉบับ

ลงวันท.่ี ..... เดือน ................พ.ศ. ....” สําหรับวัน เดือน ป ท่ีจดทะเบียน และ

ชื่อเจาพนักงานที่ดินใหใชชื่อและวัน เดือน ป เดิม โดยเจาพนักงานที่ดิน

คนปจ จุบันลงช่อื พรอม วัน เดือน ป กํากับไว (ตามตัวอยางหมายเลข ๒๙) กรณี

ท่ีผูใหเชาเปนผูทรงสิทธิเก็บกินหรือกรณีท่ีชื่อผูเชาหรือผูใหเชาเปลี่ยนแปลงไป

หรือมีรายการจดทะเบียนที่เก่ียวกับการเชาตอเน่ืองตอไปอีก ใหยกรายการท่ี

เกี่ยวของท้ังหมดไปจดแจงไวในทํานองเดียวกันดวย (ตามตัวอยางหมายเลข

๓๐ - ๓๑)

(๒) กรณีที่หนงั สอื แสดงสิทธใิ นที่ดินไดม กี ารจดทะเบียนเชาไว ตอมา - กรณคี รอบเชา
มีการขอจดทะเบียนแบงแยกโดยคูกรณียินยอมใหหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เพียงบางแปลง
(ครอบ-ปลอด
บางแปลงมีการเชาอยูตามเดิม บางแปลงพนจากการเชา เชน กรณีแบงแยก การเชา )
ในนามเดิมใหท ีด่ ินแปลงแยกที่ ๑ พนจากการเชา สว นทีด่ ินแปลงแยกที่ ๒ และ
แปลงคงเหลือยังคงมีการเชาอยูตามเดิม เปนตน ใหพนักงานเจาหนาที่ - มตี วั อยางท่ี

หมายเหตุใหป รากฏครอบการเชาหรือปลอดการเชา โดยเขียนคําวา “(ครอบ - ๓๒ – ๓๓

ปลอดการเชา)” ไวตอทายหรือใตช่ือประเภทการจดทะเบียนแบงแยกในคําขอ

จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสารบัญจดทะเบียน

แปลงเดิม พรอมทั้งหมายเหตุไว ณ ริมดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิและ

นิตกิ รรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนที่ดินแปลงแยกท่ี ๑ วา

“ที่ดินแปลงท่ีแยกไปน้ีพนจากการเชาตามสัญญาเชาท่ีดิน ฉบับลงวันที่.......

เดือน........... พ.ศ. .... ตามบันทึกขอตกลงปลอดการเชา ฉบับลงวันที่ .....

เดือน ..............พ.ศ. ....” สว นที่ดนิ แปลงแยกท่ี ๒ และแปลงคงเหลอื ใหหมายเหตุวา

“ทีด่ ินแปลงท่ีแยกไปนี้และแปลงคงเหลือการเชายังคงมีอยูตามสัญญาเชาที่ดิน

ฉบับลงวนั ท่ี ......เดือน ...............พ.ศ. ....” สําหรับรายการจดทะเบียนเชาและ

รายการจดทะเบียนที่เก่ียวของท่ีจะยกไปจดแจงไวในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน

218 คู่มอื การจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หารมิ ทรพั ย์

แปลงแยกใหมที่ยังมีการเชาติดอยู ใหปฏิบัติตาม (๑) วรรคสอง (ตามตัวอยาง

หมายเลข ๓๒) หรือกรณีแบงขายแลวใหที่ดินแปลงแยกพนจากการเชาและ

ท่ดี นิ แปลงคงเหลอื ยังคงมีการเชาอยูตามเดิม ใหพนักงานเจาหนาท่ีหมายเหตุให

ปรากฏครอบการเชาหรือปลอดการเชา โดยเขียนคําวา “(ครอบ - ปลอดการเชา)”

ไวตอทายหรือใตช่ือประเภทการจดทะเบียนแบงขายในคําขอจดทะเบียนสิทธิ

และนิตกิ รรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสารบญั จดทะเบียนแปลงเดิม พรอมท้ัง

หมายเหตุไว ณ ริมดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑,

ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนแบงขาย วา “ที่ดินแปลงที่แยกไปน้ี

พนจากการเชาตามสัญญาเชาที่ดิน ฉบับลงวันที่ ...... เดือน .................. พ.ศ. ....

ตามบันทึกขอตกลงปลอดการเชา ฉบับลงวันท่ี...... เดือน .................พ.ศ. ....

สวนแปลงคงเหลือการเชายังคงมีอยูตามเดิม” (ตามตัวอยางหมายเลข ๓๓)

เปนตน

(๓) กรณที ่ีไดม กี ารจดทะเบยี นเชา เฉพาะสวนไว ถาผูถือกรรมสิทธ์ิรวม - กรณีแบงแยก
ตกลงแบง แยกทีด่ ินออกจากกัน ใหพ ยายามแบงสว นของผใู หเ ชาไวเปนแปลงคงเหลือ ทด่ี นิ ระหวา งเชา
เฉพาะสวน
และใหแปลงเฉพาะสว นของผูถอื กรรมสิทธิ์ทไี่ มไ ดใหเ ชา ซง่ึ ไมมีการเชาครอบติด
อยูเปนแปลงแยก หากกรณีท่ีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงคงเหลือเปนสวน (การดําเนินการ
ของผูใหเชา ใหพนักงานเจาหนาที่หมายเหตุใหปรากฏครอบการเชาโดย
กบั แปลงแม)
เขียนคําวา “(ครอบการเชา)” ไวตอทา ยหรอื ใตช อ่ื ประเภทการจดทะเบียนแบงแยก - มีตวั อยา งที่ ๓๔

ในคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) แปลงคงเหลือ

และในสารบัญจดทะเบียนแปลงเดิม พรอมทั้งหมายเหตุไว ณ ริมดานซายของ

คําขอจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนวา

“ที่ดินแปลงคงเหลือการเชายังคงมีอยูตามสัญญาเชาที่ดินเฉพาะสวน ฉบับ

ลงวนั ที่ ..... เดอื น................ พ.ศ. ....” สวนแปลงแยกที่ไมมีการเชาครอบติดอยู

ใหหมายเหตไุ ว ณ ริมดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑,

ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนวา “ท่ีดินแปลงที่แยกไปนี้ไมมีการเชา

ครอบตดิ อยตู ามสญั ญาเชา ทด่ี ินเฉพาะสว นฉบับลงวนั ท.่ี ....เดอื น ..........พ.ศ. ....

แตอยา งใด” (ตามตัวอยา งหมายเลข ๓๔)

สําหรับกรณีที่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงแยกเปนของผูใหเชา (การดําเนินการ
ใหพนักงานเจาหนาท่ีหมายเหตุไว ณ ริมดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิและ กบั แปลง
แบงแยก)
นิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนแบงแยกเฉพาะแปลง - มตี วั อยางท่ี ๓๕
ของผูใหเชาไวดวยวา “ท่ีดินแปลงท่ีแยกไปนี้การเชายังคงมีอยู ตามสัญญาเชา

ท่ีดนิ เฉพาะสวน ฉบับลงวันที่ .......เดือน ............... พ.ศ. .... ” สําหรับรายการ

คูม่ อื การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรัพย์ 219

จดทะเบียนเชาและรายการจดทะเบียนที่เกี่ยวของท่ีจะยกไปจดแจงไวในหนังสือ

แสดงสิทธิในที่ดินแปลงแยกใหม ใหปฏิบัติตาม (๑) วรรคสอง เวนแตช่ือ

คูสัญญาทั้งสองฝายในชองผูใหสัญญาใหยกมาแตเฉพาะชื่อผูถือกรรมสิทธ์ิ

แปลงแบงแยกเทาน้ัน ช่ือผูถือกรรมสิทธิ์อื่นซึ่งมิไดเปนคูสัญญาไมตองยกมาดวย

สวนทด่ี นิ แปลงแยกอนื่ หรือแปลงคงเหลอื ท่ไี มมีการเชาครอบติดอยู ใหหมายเหตุไว

ณ รมิ ดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และ

ในรายการจดทะเบียนวา “ท่ีดินแปลง (ที่แยกไปนี้/แปลงคงเหลือ) ไมมีการเชา

ครอบติดอยูตามสัญญาเชาที่ดินเฉพาะสวน ฉบับลงวันที่ ......เดือน ..............

พ.ศ. .... แตอยา งใด” (ตามตวั อยา งหมายเลข ๓๕)

(๔) กรณีท่ีหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินไดมีการจดทะเบียนแบงเชาไว - กรณีแบง แยก
ตอมามีการขอจดทะเบียนแบงแยกโดยที่ดินแปลงแยกหรือแปลงคงเหลือเปน ทดี่ นิ ระหวาง
สวนที่ไมมีการจดทะเบียนแบงเชาไวรวมอยูดวย หรือกรณีที่ไดมีการจดทะเบียน แบงเชา

แบงเชาเฉพาะสวนไวโดยผูถือกรรมสิทธ์ิรวมตกลงแบงแยกท่ีดินออกจากกัน

โดยใหแปลงเฉพาะสวนของผูถือกรรมสิทธิ์ที่ไมไดใหเชาหรือแปลงแยกอื่น

ของผูใหเชาเปนสวนที่ไมมีการจดทะเบียนแบงเชาเฉพาะสวนไวรวมอยูดวย

ใหพนักงานเจาหนาท่ีหมายเหตุไว ณ ริมดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิและ

นิตกิ รรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนวา”ท่ีดินแปลง (ที่แยกไปน้ี/

แปลงคงเหลือ) ไมมีการเชาครอบติดอยูตามสัญญา.................................

ฉบับลงวันท่ี........เดือน....................พ.ศ. .... แตอ ยา งใด”

(๕) กรณีที่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงแยกที่ไดมีการจดแจง - กรณีแปลงแยก
ครอบการเชา ไว ภายหลังคกู รณตี กลงกันใหหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินแปลงแยก ครอบเชาไว แลว
ตกลงปลอดเชา
บางแปลงปลอดการเชา ใหพ นกั งานเจาหนาทีจ่ ดทะเบียนประเภท “ปลอดการเชา” ภายหลงั
และหมายเหตุการปลอดการเชาไว ณ ริมดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) รวมทั้งในรายการจดทะเบียนวา - มตี วั อยางท่ี ๓๖

“ที่ดินแปลงนี้พนจากการเชาตามสัญญาเชาที่ดิน ฉบับลงวันที่.......

เดือน ...................พ.ศ. .... ตามบันทึกขอตกลงปลอดการเชา ฉบับลงวันที่ .....

เดือน.....................พ.ศ. ....” (ตามตวั อยางหมายเลข ๓๖)

ขอ ๒๐ กอนดําเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน จดทะเบยี น
ท่ีมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ใหพนักงานเจาหนาท่ีแกทะเบียนในสารบัญจดทะเบียน ทง้ั สองฉบับ

โดยใหจดบันทึกสาระสําคัญลงในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินฉบับสํานักงานที่ดิน

และฉบบั เจาของทีด่ ินใหต รงกันดว ย

220 คมู่ ือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์

ขอ ๒๑ การแกทะเบียนในสารบัญจดทะเบียนกรณีประเภทเชาโดย การเขยี นชอ่ื
เจาของที่ดินเปนผูใหเชา ในชองผูใหสัญญาใหเขียนชื่อเจาของตามหนังสือ ในสารบญั
แสดงสิทธิในที่ดิน หากมีหลายชื่อใหเขียนครบทุกชื่อพรอมหมายเลขลําดับ จดทะเบียน

กาํ กบั ไว และในชองผูรับสัญญาใหเขียนคําวา “ผูเชา” กํากับไวดวย หากเปนกรณี

ประเภทเลกิ เชา ในชองผใู หสญั ญาเม่อื เขยี นช่อื ผเู ชา ลงไวแลว ใหเขยี นคาํ วา “ผเู ชา”

กํากับไว และในชองผูรับสัญญาใหเขียนชื่อเจาของที่ดินผูใหเชา หากเปนกรณี

จดทะเบียนประเภทท่ีมีเจาของกรรมสิทธ์ิหลายคน ใหเขียนชื่อเจาของกรรมสิทธ์ิ

คนอ่ืนนนั้ เรยี งตอไปตามลาํ ดบั พรอ มทั้งเขียนหมายเลขลาํ ดับกํากับไวด ว ย

การแกทะเบียนในสารบัญจดทะเบียนกรณีประเภทแบงเชา ในชอง การเขียนเนอื้ ที่
ในกรณีแบงเชา
เน้อื ท่ดี ินตามสญั ญาใหลงเนอื้ ท่ีเต็มตามเนื้อทใี่ นหนังสอื แสดงสิทธใิ นที่ดิน

กรณีการจดทะเบียนประเภทที่ตองหมายเหตุไว ณ ริมดานซายของ การหมายเหตุ
คําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ใหหมายเหตุในสารบัญ สารบญั จด
ทะเบยี น
จดทะเบยี นเชนเดียวกันดว ย

การจัดทําคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) คําขอ รูปแบบคาํ ขอ
หนังสือสัญญา บันทึกขอตกลง และการจดบันทึกในสารบัญจดทะเบียนให สญั ญาเชา

ปฏิบตั แิ ละใชแบบหนังสือสญั ญาและบันทึกขอ ตกลงตามตัวอยางทายระเบียบ

หมวด ๔
การลงลายมือชื่อและการประกาศ

ขอ ๒๒ การลงลายมือชื่อของผูขอในคําขอจดทะเบียนสิทธิและ การลงลายมือชื่อ
นิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) คําขอหนังสือสัญญา และบันทึกขอตกลง ใหเปน ผูขอ

ไปตามท่บี ญั ญัติไวใ นมาตรา ๙ แหง ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย

ขอ ๒๓ หามพนักงานเจาหนาที่นําแบบพิมพท่ียังไมไดกรอกขอความ หามใหผูข อลงชอ่ื
ในแบบเปลา
ใหผ ูข อลงนามในแบบพิมพไวก อ น

ขอ ๒๔ ในกรณีผูขอไมสามารถลงลายมือช่ือไดใหพิมพลายน้ิวมือของ กรณพี มิ พนิ้วมือ

บคุ คลดงั กลา วลงไวแ ทนการลงลายมือช่ือโดยพิมพน้ิวหัวแมมือซายลงไวใหเห็น

เสนลายมือชัดเจน แลวเขียนกํากับวาเปนลายนิ้วหัวแมมือซายของผูใด หาก

นิ้วหัวแมมือซายของผขู อพิการหรอื ลางเลือน ใหใชลายพิมพนิ้วหัวแมมือขวาแทน

แลวหมายเหตุไวดวยวาเปนลายน้ิวหัวแมมือขวาของผูใด ถาในชองลงลายมือช่ือ

ของผูขอไมมีเน้ือที่เพียงพอใหพิมพลายนิ้วมือของผูขอไวในที่วางแหงอื่นใน

คาํ ขอน้นั ก็ได แตใ หม ีเครอ่ื งหมาย เชน ลูกศรชี้ไปใหรวู า เปนลายนวิ้ มอื ของผูใด

คมู่ อื การจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรพั ย์ 221

ขอ ๒๕ กรณีมีผูขอจดทะเบียนเชาที่ดินที่ยังไมมีโฉนดที่ดิน กรณกี ารเชา
ใบไตสวนหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน ตามแบบ น.ส.๓ ก. หรือเชา น.ส.๓ หรือ
ส่งิ ปลกู สราง
อสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนในท่ีดินดังกลาว หรือเชาอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนใน
ท่ีดินท่ีมีโฉนดท่ีดิน ใบไตสวนหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน ตามแบบ อยา งเดียว
น.ส.๓ ก. ในกรณีไมรวมกับที่ดินดังกลาวใหประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิ
(ในเขตท่ี
ยกเลิกอํานาจ
และนติ ิกรรม เวนแตกรณีการจดทะเบียนเลิกเชา เลิกเชาบางสวน เลิกเชาชวง นายอําเภอแลว )
เลกิ เชาชว งบางสวน ปลอดการเชา หรือเปนกรณีเขาขอยกเวนอื่นตามนัยขอ ๖

แหงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติ

ใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบับท่ีแกไขเพิ่มเติม

ไมตอ งประกาศตามนัยขอ ๕ แหง กฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ดงั กลา ว

ในกรณีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนที่ขอจดทะเบียนเชาตาม (ในเขตทย่ี ังไม
วรรคหน่ึงตงั้ อยูใ นทอ งทซ่ี งึ่ รฐั มนตรียงั ไมไดประกาศยกเลิกอํานาจหนาที่ในการ ยกเลิกอาํ นาจ
ปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของนายอําเภอหรือปลัดอําเภอผูเปน นายอาํ เภอ)

หัวหนาประจํากิ่งอําเภอ ตามมาตรา ๑๙ แหงพระราชบัญญัติแกไขเพ่ิมเติม

ประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ ในการปดประกาศการขอจดทะเบียน

ใหพนักงานเจาหนาที่ถือปฏิบัติตามขอ ๓ แหงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๕

(พ.ศ. ๒๕๓๑) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ใิ หใ ชป ระมวลกฎหมายทีด่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

หมวด ๕

ระยะเวลาการเชาและการจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรม

ขอ ๒๖ ในกรณีท่ีมีผูมาขอจดทะเบียนเชาหรือเชาชวงท่ีดินหรือ กรณีเชา
อสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนมีกําหนดระยะเวลาไมเกินกวาสามป ใหพนักงาน ตํ่ากวา ๓ ป

เจาหนาท่ีช้ีแจงใหผูขอรับทราบวากฎหมายมิไดบังคับใหจดทะเบียนพนักงาน

เจา หนา ทจี่ งึ ไมม ีหนาที่ตอ งจดทะเบียนและจัดทาํ สญั ญาให
ขอ ๒๗ ในกรณีที่มีผูมาขอจดทะเบียนเชาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย หามเชา เกนิ

อยางอนื่ โดยทําสัญญากันไวเปนเวลาระยะเวลาเชานานกวาสามสิบป ในการจดทะเบียน ๓๐ ป

ใหพนักงานเจาหนาที่ช้ีแจงขอกฎหมายใหผูขอทราบวาประมวลกฎหมายแพง
และพาณชิ ยห า มมใิ หเ ชา กนั เปนกาํ หนดเวลาเกนิ กวา สามสิบป หากประสงคจะจดทะเบยี น
ใหล ดระยะเวลาเชาลงมาเปนเวลาไมเกินสามสิบป โดยการเร่ิมตนของสัญญาเชา กรณมี เี งอื่ นเวลา
คูกรณีจะตกลงกันใหสัญญาเชามีผลนับแตวันท่ีจดทะเบียน หรือใหสัญญาเชา เร่ิมสัญญาเชา
เรมิ่ มีผลในอนาคต หรอื ใหนับเวลาเชายอ นหลังไปกอ นจดทะเบยี นวันใดก็ได

ในกรณีทีผ่ ูข อประสงคจะขอจดทะเบียนเชาโดยกําหนดระยะเวลาการ เชา ตลอดอายุ

ผใู หเ ชาหรอื ผูเชา

222 คู่มือ การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พันในอสงั หาริมทรพั ย์

เชาไวตลอดอายุของผูใหเชาหรือของผูเชาแทนการกําหนดระยะเวลาเปนจํานวนป (หามใชกบั
ที่แนนอนตามวรรคหนึ่ง ใหพนักงานเจาหนาที่รับจดทะเบียนไดเฉพาะกรณี นติ บิ ุคคล)

เปนการจดทะเบียนเชาตลอดอายุของผูใหเชาหรือของผูเชาท่ีเปนบุคคลธรรมดา

เทานนั้ สว นกรณเี ปนการจดทะเบียนเชาตลอดอายุของผูใหเชาหรือของผูเชาท่ี

เปน นติ บิ คุ คลไมส ามารถดาํ เนินการใหได

ขอ ๒๘ กรณีที่ไดมีการจดทะเบียนเชากันไวแลว ระหวางสัญญาเชา “เชา
ยังไมส้ินสุดไดขอจดทะเบียนการเชาฉบับที่สองโดยมีเงื่อนเวลาเริ่มตนหลังจาก (มเี งอ่ื นเวลา)”
สัญญาเชาฉบับแรกส้ินสุดลง ใหเขียนช่ือประเภทการจดทะเบียนพรอมท้ังระบุ - มตี วั อยางที่ ๓๗

ระยะเวลาท่ีเชาแลวเขียนวา “(มีเงื่อนเวลา)” ไวตอทายประเภทการจดทะเบียน

และหมายเหตุไว ณ ริมดานซายของคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

(ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนดวยวา “การเชารายน้ีคูสัญญา

ตกลงกันใหมีผลแตวันที่...... เดือน .............พ.ศ. .... เปนตนไป” ท้ังน้ี ระยะเวลา

การเชา ตองเปน ไปตามทกี่ ฎหมายกาํ หนด (ตามตวั อยางหมายเลข ๓๗)

ขอ ๒๙ กอนลงนามจดทะเบียนและประทับตราตําแหนงในหนังสือ การดาํ เนนิ การ
สัญญา หรือบันทึกขอตกลง รวมทั้งสารบัญจดทะเบียนใหพนักงานเจาหนาที่ กอ นจดทะเบยี น

ดาํ เนินการ ดงั นี้

(๑) ตรวจสอบสาระสําคัญที่พนักงานเจาหนาท่ีไดสอบสวนจดลงไว - ตรวจ
หรือผูขอจดทะเบียนกรอกขอความลงไวในคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สาระสาํ คญั
ท่ีสอบสวน
และเอกสารที่ผูขอจดทะเบียนนํามายืน่ พรอ มคําขอใหเ ปนการถูกตอง

(๒) ตรวจสอบสารบบ ประวัติความเปนมาของท่ีดิน และอสังหาริมทรัพย - ตรวจสารบบ

ทผ่ี ขู อประสงคจ ะจดทะเบยี น ชอ่ื เจาของที่ดิน อายุ ชื่อบิดา มารดา และลายมือช่ือ

หรือลายพิมพน้ิวมือของผูขอจดทะเบียนในคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

(ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) หรือในหนังสือมอบอํานาจแลวแตกรณี โดยตรวจสอบใหตรงกับ

หลักฐานเดิมในสารบบ กรณีลายมือชื่อของผขู อจดทะเบียนผดิ เพี้ยนจากลายมือช่ือ - กรณลี ายมือชือ่
เจาของในสารบบเดิมมากควรใหผูขอจดทะเบียนพยายามลงลายมือชื่อใหตรงกับ ผดิ จากของเดิม

ลายมอื ชือ่ ในสารบบเดิม หากผูขอจดทะเบียนยังลงลายมือชื่อผิดเพ้ียนจากเดิม

แตผ ขู อจดทะเบียนเปนผูที่พนักงานเจา หนาที่รูจัก ก็ใหพนักงานเจาหนาที่ดําเนินการ

ตอ ไปได หากพนักงานเจา หนาทีไ่ มรูจักตัวผขู อจดทะเบยี น ควรขอหลักฐานท่ีเช่ือถือได

จากผูน้ันมาตรวจสอบเพิ่มเติมจนเปนที่เชื่อถือไดวาผูขอจดทะเบียนเปนเจาของ

ท่ีแทจริง หรือใหผูทเ่ี ชอ่ื ถือไดร บั รองวาผขู อจดทะเบยี นเปนเจาของทแี่ ทจ รงิ เสียกอ น

สําหรับกรณีไมมีลายมือชื่อหรือลายพิมพนิ้วมือของเจาของในสารบบใหพนักงาน - กรณไี มมลี ายมือ
ชื่อเดมิ
เจาหนาท่สี อบสวนเชนเดียวกับทไี่ ดก ลา วมาขา งตน

คมู่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสังหาริมทรัพย์ 223

(๓) ตรวจสอบบัญชีอายัดวามีการอายัดที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยที่ - ตรวจอายดั
ผขู อประสงคจ ะขอจดทะเบียนหรือไม ประการใด

ขอ ๓๐ หามพนักงานเจา หนาท่ีดําเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หา มจดถา ผขู อ
ในกรณผี ขู อไมไดล งลายมือชอื่ ในชน้ั ย่นื คําขอและสอบสวนตอ พนักงานเจาหนาท่ี ไมไ ดลงลายมือช่ือ

กรณีที่คูกรณีไดทําสัญญาหรือบันทึกขอตกลงตามแบบของคูกรณี กรณีมีขอ ตกลง
และลงลายมือชอ่ื คูกรณีแลวมาย่ืนดวย ถาขอสัญญาน้ันไมขัดตอกฎหมายใหนํา ตอทายสัญญา
สัญญาหรือบันทึกขอตกลงนั้นแนบเปนสัญญาหรือบันทึกขอตกลงตอทาย เชา
สญั ญาหรือบนั ทึกขอตกลงตามแบบของทางราชการ แลวใหพนักงานเจาหนาท่ี
ลงนามกํากับรอยตอเทาน้ัน ทงั้ นี้ใหพนักงานเจาหนาที่ระบุในสัญญาหรือบันทึก
ขอตกลงตามแบบของทางราชการวา “ขอตกลงอื่นใหเปนไปตามสัญญาหรือ
บนั ทกึ ขอตกลงตอ ทา ย” ดวย

หมวด ๖

การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมเก่ยี วกับการเชาทดี่ ิน

หรอื อาคารท่เี ปนท่ีราชพัสดุ

ขอ ๓๑ กรณีการจดทะเบียนเชาที่ราชพัสดุ หากผูมีอํานาจในการจัด การดําเนินการ
ใหเชาและเลิกสัญญาเชาท่ีราชพัสดุตามกฎหมายซ่ึงไดแก อธิบดีกรมธนารักษ กรณีเชาที่
หรือผูวาราชการจังหวัดแลวแตกรณี ประสงคขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ราชพสั ดุ

เก่ยี วกบั การเชาท่ีดินหรืออาคารที่เปนที่ราชพัสดุ ใหพนักงานเจาหนาที่ดําเนินการ

ตามหลกั เกณฑการสอบสวนและวธิ กี ารจดทะเบยี นตามระเบยี บน้แี ละใหปฏิบัติ

ดังนี้

(๑) กรณีการเชาท่ีดินราชพัสดุหรือท่ีดินพรอมอาคารราชพัสดุ หาก - กรณีมหี นงั สือ
ท่ีดินราชพัสดุนั้นเปนที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินแลว ใหพนักงาน แสดงสิทธิในท่ดี นิ

เจาหนาท่ีดําเนินการจดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินท่ียื่นขอจดทะเบียน

เชนเดยี วกบั การเชาทีด่ ินของเอกชน

(๒) กรณีการเชาที่ดินราชพัสดุที่ไมมีหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินหรือ - กรณีไมม ี
อาคารราชพัสดุใหพนักงานเจาหนาที่จดทะเบียนในสมุดทะเบียนสิทธิและ หนงั สือแสดงสทิ ธิ
ในท่ดี ินหรืออาคาร
นิติกรรมเกยี่ วกับอสงั หาริมทรพั ย (ท.อ.๑๓) ราชพสั ดุ

ท้ังน้ี ท่ีดินราชพัสดุที่ขอจดทะเบียนเชาดังกลาวจะมีหลักฐานหรือไมมี การระบุชอื่
หลักฐานเปนหนังสือสําคัญสําหรับที่หลวงหรือไม ใหพนักงานเจาหนาที่รับ ผูใหเชา

จดทะเบยี นเชาไดแ ละใหป รับใชช ือ่ ประเภทการจดทะเบยี นตามทกี่ ําหนดไวแลว

ในระเบยี บนี้ โดยลงช่อื “กระทรวงการคลัง” เปนผใู หเชา

224 คมู่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรัพย์

ขอ ๓๒ กรณีที่ราชพัสดุที่ขอจดทะเบียนการเชายังไมมีโฉนดที่ดิน กรณี น.ส.๓ หรือ
ใบไตสวน หนังสือรับรองการทาํ ประโยชนตามแบบ น.ส.๓ ก. หรืออาคาร อาคารราชพัสดุ
ราชพัสดอุ ยางเดยี ว ใหพนักงานเจา หนา ทปี่ ระกาศการขอจดทะเบียนมีกําหนด อยา งเดยี ว
สามสิบวนั ตามขอ ๕ แหงกฎกระทรวงฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความ
ในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎหมาย
ฉบบั ทแ่ี กไขเพ่ิมเตมิ เวนแตจะเขาขอ ยกเวน ทไ่ี มต อ งประกาศตามขอ ๖ แหง
กฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ดงั กลา ว โดยใหถ อื ปฏิบัติเชน เดียวกับ
ท่ีดินของเอกชนตามขอ ๒๕

หมวด ๗

คาธรรมเนียม

ขอ ๓๓ การจดทะเบียนเชา เชาเฉพาะสวน แบงเชา แบงเชา คา ธรรมเนยี ม
เฉพาะสวน เชาชวง เชาชวงเฉพาะสวน แบงเชาชวง แบงเชาชวงเฉพาะสวน - กรณีมที ุนทรพั ย

โอนสิทธกิ ารเชา โอนสทิ ธิการแบง เชา โอนสิทธิการเชาเฉพาะสวน แบงโอนสิทธิการเชา

แบงโอนสิทธิการเชาเฉพาะสวน แบงโอนสิทธิการแบงเชาเฉพาะสวน โอนมรดก

สิทธิการเชา แกไขเพ่ิมเติมสัญญาเชากรณีมีผลใหคาเชาเพ่ิมขึ้น ใหเรียกเก็บ

คาธรรมเนียมประเภทมีทุนทรัพยตามจํานวนคาเชาตลอดระยะเวลาการเชา

หรือเงินกินเปลาหรือท้ังสองอยางรวมกัน หรือตลอดระยะเวลาการเชาที่เหลืออยู

แลว แตกรณี สว นการจดทะเบยี นปลอดเชา เลิกเชา เลกิ เชา บางสวน เลิกเชาชวง - กรณีไมม ี
เลกิ เชาชวงบางสวน แกไขเพ่ิมเติมสัญญาเชากรณีไมมีผลใหคาเชาเพิ่มข้ึน เปนการ ทุนทรพั ย

จดทะเบยี นประเภทไมม ที นุ ทรพั ย ใหเรยี กเกบ็ คา ธรรมเนียมประเภทไมม ีทุนทรัพย

ท้ังนี้ ตามกฎกระทรวงซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมาย

ทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

กรณีเปนท่ีดินท่ีราชพัสดุหรืออาคารราชพัสดุ ใหพนักงานเจาหนาท่ี การเก็บ
เรียกเก็บคาธรรมเนียมเชน เดยี วกนั กบั ทด่ี ินของเอกชนตามวรรคหน่ึง เวนแตจะ คา ธรรมเนยี ม
เชาท่ีราชพัสดุ
มกี ฎหมายบัญญตั ิไวเ ปนอยางอืน่

ขอ ๓๔ ในกรณีการจดทะเบียนเชาตลอดอายุของผูใหเชาหรือของผูเชา กรณีเชา ตลอดชวี ติ
ใหเรียกเก็บคา ธรรมเนียมตามจํานวนคาเชา โดยคํานวณคา เชาเทากับระยะเวลา (เก็บเทากบั ๓๐ ป)

เชาสามสิบปห รอื เงนิ กนิ เปลาหรือท้งั สองอยางรวมกนั

คมู่ ือ การจดทะเบยี นสิทธิและนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หาริมทรัพย์ 225

หมวด ๘
อากรแสตมปก ารเชา

ขอ ๓๕ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการเชาที่ดินหรือ อตั ราอากร
อสังหาริมทรัพยอยางอื่น ใหพนักงานเจาหนาที่เรียกเก็บคาอากรแสตมปตาม
ลกั ษณะแหง ตราสาร ๑ แหงบัญชีอัตราอากรแสตมป ทายหมวด ๖ ในลักษณะ ๒
แหงประมวลรัษฎากร ในอัตรา ๑ บาทตอทุกจํานวนเงิน ๑,๐๐๐ บาท หรือเศษ - กรณีคํานวณ
ของ ๑,๐๐๐ บาท แหงคาเชาหรือเงินกินเปลาหรือท้ังสองอยางรวมกันตลอด คาเชาได
อายุการเชา ทั้งนี้ การเรียกเก็บคาอากรแสตมปใหเรียกเก็บจากคาเชาท่ีสามารถ
คํานวณเปนตัวเงินที่แนนอนไดในขณะจดทะเบียนเชา กรณีที่มีบางสวนของ - กรณีคํานวณคา
คา เชาไมอ าจคาํ นวณเปนตัวเงินไดแนนอนในขณะท่ีจดทะเบียนเชา ถือเปนกรณี เชาบางสว นไมไ ด
ที่ไมอาจรวมเอาคาเชาสวนดังกลาวมารวมเปนคาเชาเพื่อเรียกอากรแสตมปได
กรณีน้ีใหเรียกอากรแสตมปการเชาเฉพาะคาเชาซ่ึงสามารถคํานวณเปนตัวเงิน
ทแ่ี นน อนไดในขณะจดทะเบยี นเชา เทา นนั้

ขอ ๓๖ การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับเชาที่ดินหรือ ชาํ ระอากร
อสงั หาริมทรพั ยอยา งอน่ื กรณที ี่ตอ งมีการเรียกเก็บคาอากรแสตมปตามลักษณะ เปนตวั เงิน
แหงตราสาร ๑ แหงบัญชีอัตราอากรแสตมป ใหพนักงานเจาหนาที่ผูรับ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินแจงใหผูมีหนาท่ีเสีย
อากรแสตมป (ผูใหเชา) ชําระอากรเปนตัวเงินตอพนักงานเจาหนาที่ผูรับ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกอนหรือในวันที่มีการรับจดทะเบียนดังกลาว
และใหพนักงานเจาหนาที่บันทึกขอความวา “ไดชําระคาอากรแสตมป
เปนตัวเงิน ................บาท แลวตามใบเสร็จรับเงินเลมที่.......เลขที่.........
ลงวันท.ี่ ..........” พรอ มทั้งลงลายมอื ช่ือและวนั เดอื น ป กาํ กับไว

ขอ ๓๗ ในกรณีท่ีคูกรณีไดทําสัญญาเชากันไวและไดปดอากรแสตมป กรณไี มตอ งเรียก
ครบจํานวนอากรโดยไดขีดฆาแสตมปและใหถือเอาสัญญาเชาดังกลาวเปน เก็บอากร
สญั ญาตอ ทา ยสญั ญาตามแบบของทางราชการ กรณีเชนน้ีใหถือวาสัญญาเชานั้น
ไดปดแสตมปบริบูรณแลว พนักงานเจาหนาที่ไมตองเรียกเก็บคาอากรแสตมป
สําหรบั ตราสารน้ันอีก

ขอ ๓๘ กรณีที่ไดมีการจดทะเบียนการเชาไวแลวตอมาผูเชาได อากรกรณเี ชา
จดทะเบียนใหเชาชวงหรือจดทะเบียนโอนสิทธิการเชาใหแกบุคคลอื่น โดย ชวงและโอนสิทธิ
ผูเชาชวงหรือผูรับโอนสิทธิการเชาไดจายเงินเปนคาตอบแทนใหแกผูเชาเปน การเชา
เงินจํานวนหนึ่ง กรณีเชนนี้สัญญาเชาชวงตองปดแสตมปบริบูรณตามลักษณะ

226 คู่มือ การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์

แหงตราสาร ๑ แหงบัญชีอัตราอากรแสตมป สําหรับการโอนสิทธิการเชาหากมี
การจดทะเบียนการเชาใหมตองปด แสตมปบรบิ ูรณเ ชนเดียวกนั

ขอ ๓๙ กรณีการเชาที่ดินที่ราชพัสดุหรืออาคารราชพัสดุ โดย กระทรวงการคลงั
กระทรวงการคลังเปนผูใหเชาซ่ึงตามประมวลรัษฎากรบัญญัติใหผูมีหนาท่ีเสีย ผใู หเชา ไดรบั
อากรแสตมปการเชา คือ ผูใหเชา ฉะน้ันจึงเปนกรณีที่กระทรวงการคลังเปน ยกเวน อากร
ผูเสียอากรแสตมป อยูในหลักเกณฑไดรับการยกเวนไมตองเสียอากรแสตมป
ตามมาตรา ๑๒๑ แหงประมวลรัษฎากร พนักงานเจาหนาที่จึงไมตองเรียกเก็บ
คา อากรแสตมปในกรณนี ้ี

ขอ ๔๐ กรณีสวนราชการเปนผูเชาโดยเอกชนเปนผูใหเชาและตอง กรณีสวนราชการ
จดทะเบียนการเชาตอพนักงานเจาหนาท่ี ซึ่งตามประมวลรัษฎากรบัญญัติให เปน ผเู ชาตองเก็บ
ผูมีหนาท่ีเสียอากรแสตมปการเชา คือ ผูใหเชา ฉะนั้นกรณีที่สวนราชการเปน อากร
ผูเชาจึงไมอยูในหลักเกณฑที่จะไดรับการยกเวนการเสียอากรแสตมปตาม
มาตรา ๑๒๑ แหงประมวลรัษฎากร จึงเปนกรณีท่ีพนักงานเจาหนาท่ีตองเรียกเก็บ
คาอากรแสตมปการเชาจากผูใหเ ชา

ประกาศ ณ วนั ที่ ๑๙ สงิ หาคม พ.ศ. ๒๕๕๑
(ลงชอ่ื ) บญุ เชดิ คิดเหน็
(นายบุญเชดิ คิดเหน็ )
รองอธิบดี รักษาราชการแทน
อธบิ ดีกรมที่ดิน

(ประกาศราชกจิ จานุเบกษา ฉบับประกาศและงานท่วั ไป เลม ๑๒๕ ตอนพิเศษ ๑๐๙ ง
ลงวันท่ี ๑๑ ธันวาคม ๒๕๕๑)

คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ 227

ตัวอยา งหมายเลข ๑ 643

† ททีบี่่สวานน/ไร(ท.ด. ๑)
†

† ทนี่ า
และการสอบสควํานขสอจิทดธทิในะทเบ่ีดยี นิ นปสิทระธเิแภลทะ.นเ.ช.ติ..า .กิ ..(ร.ม.ร.กี.ม..าํ ..ห…น…ด.ร…..ะ..บ…..ุจ..…ํา..น..….ว..น..ป.....)...††† ท่ี ..............
ตาํ แหนงทดี่ ิน นอกเขต
ในเขต

ระวาง..........................................…..........................................……..ตาํ บล.........................................……......….....................................................…..
เลขท่ีดิน..................................................................………............…อาํ เภอ.....................................…...........................................……....................…..

หนา สาํ รวจ...................................................................……..............จงั หวัด...........................................................................................……........…….
โฉนดทด่ี ิน
เลขท.ี่ .............................................................……..........................เลม ..........………..………........................หนา......………….…..…...……......…..
จาํ นวนที่ดิน....................................…....................ไร.....……………………….....................งาน.................……………...….................…....ตารางวา
๑. ขา พเจาผมู นี ามตอไปน้ี มคี วามประสงคขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเก่ียวกบั อสงั หารมิ ทรพั ยท่กี ลาวขา งบนน้ี และไดป ฏิญาณตนแลว
ขอใหถ อยคําดว ยความสตั ยจริง ถา ขา พเจาใหถ อยคาํ ไมเ ปนความจรงิ ใหใ ชถอยคําน้ียนั ขาพเจา ในทางคดอี าญาได
เลขประจําตวั ประชาชน
๒. ขา พเจา ...น...า..ย...ก......................……..................... † †† † ผู .ใ..ห..เ.ช...า..……….....….....…..
†††† †††††

อายุ .............................. ป สัญชาติ ..............................…………............. บิดา / มารดาชอื่ ........................................................................…......…..
† โสด † หมา ย † คูส มรสชอื่ .................………….......…...............…............…...........…………..
อยทู ีบ่ า น/หมูบาน ..................……....... เลขท่ี ........................ ตรอก/ซอย ...........…...…................. ถนน ..….......……..….....….....หมูท ี่ ..…......……
ตําบล/แขวง .....................….............อาํ เภอ/เขต ..............…….................. จังหวัด ..........….…...........…........หมายเลขโทรศพั ท .............…............…
เลขประจําตวั ประชาชน
๓. ขา พเจา .น...า..ย...ข..............……............................... † †† † ผู .เ.ช...า .....…............…..……..
†††† †††††

อายุ .............................. ป สญั ชาติ .....…....................................... บิดา / มารดาชอ่ื ...............………............................…................…...........…..…
† โสด † หมา ย † คสู มรสชอื่ .....................……....................สญั ชาติ ………..…...…….........……
อยทู บี่ าน/หมูบ า น ................................ เลขท่ี .....……............ ตรอก/ซอย ..................……............. ถนน ................……...…..........หมทู ี่ ...…......…...
ตําบล/แขวง ................................. อาํ เภอ/เขต ................……..................จงั หวัด ......……......….…..............หมายเลขโทรศพั ท ..............….......…....
๔. ขา พเจาขอแสดงราคาทรพั ยท่ขี อทาํ นิตกิ รรมน้เี ปนเงนิ ..(..ร..ะ..บ...คุ ..า..เ.ช..า..ท...ัง้ ..ห…ม…ด).......................... บาท ....…….......…............สตางค
๕. ขา พเจา ขอรับรองวา

(๑) ขา พเจา ไมไ ดรับโอนแทนหรือเพื่อประโยชนแกบคุ คลตางดา ว
(๒) ร...ร.ชา....ะคาํ....บรา....ทะ.ุส...ค..รา....พัาร..เ..ะยช....ส.ท.า....กํา่แี...ค.นั..ส..ัญ..อด....ย..ง..า.ไ.เ..งช..ว..ไ..นใ ..ร..น......๔..เ..สช.......ิ่งา .เ..ป.เป..พ..นล..อื่....ูกร..ท..าส...ํา.ค..รอ..า..า..ะท..ง..ไ.ใ.ี่แ..รน..ท....ท….จ .ก.ร่ดี .า….ิงิน.ร..เม….ช..หี .า .…เ.รร..อื ่ิม.….ไ.น.ม.….ับ. .ถว....า..ัน..ม..ใ..ีใ..ด..ห......เ..ช..จ..า..าํ ..ด..น....ว ว....ย.น...ห..ค....ร..า..ือแ....ไ..ล..ม..ะ....ก....ห..า..ร..า..กช......เาํ..ป..ร..น..ะ....คก....า.…ร.เ…ณช.า.ีส..เ..ป..ิง่ ...ป.น....ล..ร....กูา....ยส....เ..ดร....าอื...ง..น.ท..…..่ผีห...ูเ…ร.ช.อื.า....ปป....ล......ูก....ส......ร....า..……งข……ึน้
(๓) .จ..ะ...ต..ก..ล...ง..ก..นั...อ..ย..า..ง..ไ..ร....เ.ช...น....ใ..ห...ผ..ูเ.ช...า..ร..ื้อ..ถ...อ..น...ไ..ป....ห..ร..อื.…จะ…ให…ต .ก...เ.ป..น...ข...อ..ง..ผ..ูใ..ห...เ.ช..า..ห...ร..อื..ไ...ม....เ.ป...น...ต..น.....ก..ร..ณ....ผี ..ูเ .ช…าต...า.ย..ต...ก.…ลง.ใ..ห...ส.…ญั .ญ...า.…เชา…
(๔)

ตกทอดเปนมรดกใหแกท ายาทของผูเชา หรอื ไม วนั ท.ี่ ................. เดือน ...............................…........ พ.ศ. ...........…….......
ใหเ ชา ชวงไดหรอื ไม มสี ัญญาตอทา ยสัญญาเชา ลงช่อื .................น..า..ย....ก.................................. ผขู อใหเ ชา
กร็ ะบุไวดว ย ลงช่ือ ................น...า..ย....ข.................................. ผขู อ เชา
ลงชอื่ ........................................................... ผสู อบสวน
(………………………………………)
สาํ หรับพนักงานเจาหนาที่
๑) ราคาประเมินทนุ ทรัพย........................................………........……………...................………….บาท..........…….…….............…..............สตางค
๒) โฉนดทดี่ นิ ใหมระวาง...................……....................เลขทด่ี ิน..........…....………….......……..........หนา สํารวจ....................……………...............
โฉนดที่ดนิ เลขท.ี่ .......................……................….....เลม .................………….......................……..หนา…………………..……….………………
จาํ นวนที่ดิน....................….........………......….......ไร. ..............……......……………....................งาน...............……....…........…...........ตารางวา
คงเหลือ.........................................………......….....ไร. ............……..........……………..................งาน.........…….........…..….................ตารางวา

๓) ไดจดทะเบยี นแลว แตวันท่.ี ..............…...............เดอื น...............................พ.ศ. ……………….
ลงชอ่ื (............................เ..จ......า....พ......น......กั.....ง.....า...น......ท......ี่ด.....ิน........................................)

228 คูม่ ือ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสงั หารมิ ทรัพย์

ตวั อยางหมายเลข ๒ 644

† ทีบ่ าน (ท.ด. ๑)
† ที่สวน/ไร

† ท่นี า
และการสอบสควาํ นขสอจทิ ดธทใิ นะทเบี่ดียินนปสิทระธเิแภลทะ.น.เ.ติช...ิกา ..ร.(.มร..มกี...ํา.…หน…ด…สิบ…ป…) …...†††.....ใ.ทนนี่อเ.ข.ก..ตเ.ข...ต......
ตําแหนงท่ีดิน
ระวาง..........................................…..........................................……..ตาํ บล.........................................……......….....................................................…..
เลขทด่ี ิน..................................................................………............…อาํ เภอ.....................................…...........................................……....................…..

หนา สาํ รวจ...................................................................……..............จังหวัด...........................................................................................……........…….
โฉนดทีด่ ิน
เลขท.ี่ .............................................................……..........................เลม..........………..………........................หนา ......………….…..…...……......…..
จาํ นวนท่ีดิน.................๑...๐................…....................ไร.....………………-……….....................งาน.................…………- …...….................…....ตารางวา
๑. ขาพเจาผมู นี ามตอ ไปน้ี มคี วามประสงคข อจดทะเบยี นสิทธิและนติ กิ รรมเกย่ี วกับอสงั หารมิ ทรัพยที่กลา วขางบนน้ี และไดปฏิญาณตนแลว
ขอใหถอ ยคําดว ยความสตั ยจ รงิ ถาขาพเจาใหถอยคําไมเ ปนความจริงใหใ ชถอ ยคาํ น้ยี นั ขา พเจา ในทางคดีอาญาได
เลขประจาํ ตัวประชาชน
๒. ขา พเจา ..................น..า..ย...ก........……..................... † †† † ผู .ใ..ห...เ.ช..า..……….....….....…..
†††† †††††

อายุ ...........๓....๐............... ป สัญชาติ .............ไ..ท...ย............…………............. บิดา / มารดาชื่อ ........................................................................…......…..
† โสด † หมาย † คสู มรสชอ่ื .................………….......…...............…............…...........…………..
อยทู บี่ าน/หมูบา น ..................……....... เลขท่ี ........................ ตรอก/ซอย ...........…...…................. ถนน ..….......……..….....….....หมูท่ี ..…......……
ตาํ บล/แขวง .....................….............อําเภอ/เขต ..............…….................. จงั หวัด ..........….…...........…........หมายเลขโทรศัพท .............…............…
เลขประจาํ ตวั ประชาชน
๓. ขา พเจา ..................น...า.ย…ข…. ............................... † †† † ผู ..เ.ช..า.....…............…..……..
†††† †††††

อายุ ...........๕....๐............... ป สัญชาติ .....….....ไ..ท...ย............................. บดิ า / มารดาช่อื ...............………............................…................…...........…..…
† โสด † หมาย † คูสมรสชือ่ .....................……....................สัญชาติ ………..…...…….........……
อยูท ่บี าน/หมูบา น ................................ เลขที่ .....……............ ตรอก/ซอย ..................……............. ถนน ................……...…..........หมทู ่ี ...…......…...
ตําบล/แขวง ................................. อําเภอ/เขต ................……..................จังหวัด ......……......….…..............หมายเลขโทรศพั ท ..............….......…....
๔. ขาพเจา ขอแสดงราคาทรัพยท่ขี อทาํ นิตกิ รรมนเ้ี ปน เงนิ ..................๑..๐..๐...,…๐๐…๐.......................... บาท ....…….......…............สตางค
๕. ขาพเจาขอรบั รองวา (หนึง่ แสนบาทถว น)

(๑) ขา พเจา ไมไ ดรบั โอนแทนหรือเพ่ือประโยชนแกบ คุ คลตา งดา ว
(๒) ร....ชเา..ช..คํา..า..รา..ท..ทะ....ด่ีค..ร..นิ..พัา ..เ..ไยช....ว..ทา..เ..ภแี่พ....า..สอื่..ย..ด..ใ......งน.....ไ....ว...ว...นั ...ใ .....ท.น......ี่....๔..................เ...ป.......น........ร......า......ค......า......ท.......ีแ่....ก.ท....า.…จ.ร.ร.เ.…ชงิ.ส.า.….มง่ิ ..ปกี..….ลํา..หกู.….นส...…รด..า.ส..ง..ิบ..ไ....มป....ม..น ....ีบั......แ..ใ..ต..น....ว..ก..นั..า....รท....เ..าํช..ส..า....ทัญ......ีด่ญ....นิ..า....รน....า..้ี ..ยช....นํา....ร..ี้ผ..ะ..ูใ..ค..ห...…า .เเ…ชช.า.า..ห..เ..ป..า..นม......มร....า.ใิ...ยห....ป..ผ.... .เู.ป.ช...ล..า…..ใะ..ห.…๑.ผ.๐...อู ..,..๐่นื....๐..เ..ช..๐..า....ชบ......วา..……ทง ……
(๓) ..............................................................................………....................................................................…..........….......….....……
(๔)

วันท.ี่ ................. เดือน ...............................…........ พ.ศ. ...........…….......
ลงช่ือ ....................น..า..ย...ก................................ ผูขอใหเชา
ลงชอื่ ...................น...า..ย...ข................................ ผูขอ เชา
ลงช่อื ........................................................... ผูสอบสวน
(………………………………………)
สําหรบั พนกั งานเจา หนา ท่ี
๑) ราคาประเมินทนุ ทรัพย. .......................................………........……………...................………….บาท..........…….…….............…..............สตางค
๒) โฉนดท่ดี ินใหมระวาง...................……....................เลขที่ดนิ ..........…....………….......……..........หนาสาํ รวจ....................……………...............
โฉนดท่ีดินเลขที.่ .......................……................….....เลม.................………….......................……..หนา …………………..……….………………
จาํ นวนที่ดิน....................….........………......….......ไร...............……......……………....................งาน...............……....…........…...........ตารางวา
คงเหลอื .........................................………......….....ไร. ............……..........……………..................งาน.........…….........…..….................ตารางวา

๓) ไดจดทะเบยี นแลว แตวนั ท่.ี ..............…...............เดอื น...............................พ.ศ. ……………….
ลงชื่อ ..............................................................
( .............เ.จ...า ..พ...น...กั..ง...า.น...ท...่ดี...ิน....................)

คูม่ อื การจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพนั ในอสังหาริมทรัพย์ 229

645
ตวั อยางหมายเลข ๒

(ท.ด. ๓๖)

หนังสอื สัญญาเชาที่ดนิ (มีกําหนดสบิ ป)

ท่ดี นิ
โฉนดท.่ี ......……………………….…….เลขทด่ี ิน...............…….……..หนาสํารวจ......…...………………….

ตาํ บล.......………….…..………......……อาํ เภอ..........…..…….………..จังหวัด.....….................................…..

หนงั สอื สญั ญานไี้ ดท าํ เมือ่ วันท่…ี ………………เดอื น…………..……….…………พุทธศกั ราช…………..………….

ณ สํานกั งานที่ดินจังหวัด….……………………………… เลขประจําตวั ประชาชน

……………….……………….…………. † †††† ††††† †† † …. …
ระหวาง ………น…าย…ก…. …………….………….. ... † †††† ††††† †† † ผูใหเชา อายุ …๓.๐…. ป

…………………………….……………. † †††† ††††† †† † ……..
สญั ชาติ ..………....ไ..ท...ย..........…...............บิดา / มารดาช่อื ....................………………..............................……………………..
อยทู ีบ่ า น/หมูบาน ……...................... เลขท่ี ................. ตรอก/ซอย ..............…….......... ถนน ...........……………..หมทู ่ี .....….
ตําบล/แขวง ...................... อําเภอ/เขต ............................ จังหวดั .............……..............หมายเลขโทรศัพท ...…..…..................
เลขประจําตวั ประชาชน
…………………………….….…………. † †††† ††††† †† † ……..
กบั ………น…า…ย ข…. ……….……………….. ... † †††† ††††† †† † ผูเชา อายุ …๕…๐.... ป

……………………….…………………. † †††† ††††† †† † ………
สัญชาติ ..………....ไ..ท...ย..........….....….........บิดา / มารดาชื่อ .....................…….......………..................…………..……………..
อยทู บ่ี า น/หมูบา น ..........……............ เลขที่ ................. ตรอก/ซอย .............…............. ถนน .......……..…………..หมูท่ี .....….
ตําบล/แขวง ...................... อําเภอ/เขต ............................ จังหวัด .................……….........หมายเลขโทรศัพท ...…..…................
ท้งั สองฝายไดต กลงทําสัญญากันดังตอไปน้ี
ขอ ๑. ผใู หเ ชา ใหผ เู ชา เชาทีด่ ินแปลงทก่ี ลาวขางบนนที้ ้ังแปลง ไวทาํ ………(ร…ะบ..ุว…าเ…ชา…ทํา…อะ…ไ…ร)………………….…
……………………………………………………………………………………………………………………………………
มกี าํ หนด………ส…บิ ป… ………ป… ………- …………….เดอื น นับตง้ั แตวัน…ทาํ …สัญ…ญ…าน…้ี .…………………………….เปนตนไป

ขอ ๒. ผเู ชา ยอมเสียคาเชาแกผ ใู หเชาเปนจาํ นวนเงนิ ………๑…๐…๐,…๐๐…๐.…- ……..……………………………..……บาท
…(ห…นึ่ง…แส…น…บา…ทถ…ว…น)…โ…ดย…ช…ําร…ะค…า เช…าเ…ปน…ร…าย…ป ๆ…ล…ะ…๑๐…,๐…๐๐….…- บ…าท……ชาํ …ระ…ภา…ยใ…น.ว.…ันท…ี่ ..…....…....…....…....…....…......…....…....…....…....…....…....…....…....
ขอ ๓. สง่ิ ปลกู สรางในทด่ี นิ แปลงน้ี…ไ…มม…ี ใ…น…กา…รเช…าท…ดี่ …ินร…าย…น…ี้หา …มม…ิใ…หผ…ูเช…าใ.ห…ผ…อู ืน่ …เช…าช…วง……….……………….
…………………………………………………………………………………………….……………………..………………
…………………………………………………………………………………………….……………………..………………
หนังสือสัญญาน้ีไดทาํ เปนสามฉบับมีขอความตรงกัน สาํ หรับสํานักงานท่ีดินหน่ึงฉบับ ผูใหเชาและผูเชาถือไว

ฝา ยละหนงึ่ ฉบบั (ฉบบั น้ีสําหรบั ………………………………………………)

ทั้งสองฝายไดต รวจดูหนังสอื สัญญาเชา รายนีแ้ ละเขา ใจขอความตลอดแลว จึงไดล งลายมือชือ่ หรือพมิ พล ายน้ิวมือไว
เปนสาํ คัญตอหนา พยานและเจาพนักงานท่ีดิน (ลงลายมือชอื่ ผูใหเ ชา )………น…า…ย ก…. ………….……………..
(ลงลายมอื ชอื่ ผูเชา )……………นา…ย ข…. …………………………
(ลงลายมือชือ่ พยาน)…………………………………………..
(ลงลายมือชื่อพยาน)…………………………………………..
หนงั สือสัญญาน้ไี ดท าํ ตอ หนา

……………………………………….………..เจาพนักงานที่ดิน
ประทับตราตําแหนงเปน สําคญั

. ………………………………ผูเขียน
………………………………ผูตรวจ

ตวั อยา งหมายเลข ๒ 230 คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์
สารบญั จดทะเบยี น

เนื้อท่ดี นิ เนอื้ ทดี่ นิ ระวาง เจา พนักงานทดี่ ิน
เลขที่ดนิ ลงลายมือชอ่ื
จดทะเบียน ประเภทการ ผูใหส ัญญา ผรู บั สัญญา ตามสัญญา คงเหลอื โฉนดที่ดินใหม ประทับตรา
วัน เดอื น ป จดทะเบยี น
ไร งาน ตาราง ไร งาน ตาราง - (ลงชอ่ื )..............…..
วา วา

วันท่ี………….. เชา นาย ก. นาย ข. ๑๐ - - ---
ผูเชา
เดือน…………. (มีกําหนดสบิ ป)
พ.ศ. ………….

646

คู่มือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหาริมทรพั ย์ 231

ตวั อยางหมายเลข ๓ 647

† ทบ่ี า น (ท.ด. ๑)
† ท่ีสวน/ไร
† ที่นา
และการสอบสควาํ นขสอจทิ ดธทิในะทเบ่ดี ียินนปสริทะธเิแภลทะ.นเ.ช.ติ..า .กิ .เ.ฉร..พร..ม.า..ะ.…สว …น…………........††. ที่ ..............
นอกเขต
† ในเขต
ตําแหนงทด่ี ิน (มกี าํ หนดหา ป)
ระวาง..........................................…..........................................……..ตาํ บล.........................................……......….....................................................…..
เลขท่ดี ิน..................................................................………............…อาํ เภอ.....................................…...........................................……....................…..

หนาสาํ รวจ...................................................................……..............จังหวดั ...........................................................................................……........…….
โฉนดที่ดิน
เลขท.ี่ .............................................................……..........................เลม..........………..………........................หนา ......………….…..…...……......…..
จาํ นวนทีด่ ิน.................๑...๐................…....................ไร. ....………………- ……….....................งาน.................…………- …...….................…....ตารางวา
๑. ขา พเจาผูมีนามตอไปนี้ มคี วามประสงคขอจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมเกย่ี วกบั อสงั หาริมทรพั ยท ก่ี ลา วขา งบนนี้ และไดปฏิญาณตนแลว
นาย ก. ใ หเชาท่ีดินเฉพาะสวนของตนแกนาย ข. สวนของบุคคลอ่ืนคงเดิม ขอใหถ อ ยคําดวยความสัตยจ ริง ถาขาพเจา ใหถอ ยคําไมเ ปนความจรงิ ใหใ ชถอยคาํ นยี้ นั ขา พเจา ในทางคดีอาญาได
เจาพนักงานท่ี ิดน เลขประจาํ ตัวประชาชน
๒. ขาพเจา ...........๑.......น...า.ย...ก.........……..................... † †† † ผู ........ใ..ห.…เ ช…า ….....….....…..
†††† †††††

อายุ ............๓...๐............... ป สญั ชาติ .............ไ..ท...ย............…………............. บิดา / มารดาช่ือ ........................................................................…......…..
† โสด † หมาย † คูส มรสชื่อ .................………….......…...............…............…...........…………..
อยูท ี่บาน/หมูบ าน ..................……....... เลขที่ ........................ ตรอก/ซอย ...........…...…................. ถนน ..….......……..….....….....หมูที่ ..…......……
ตําบล/แขวง .....................….............อาํ เภอ/เขต ..............…….................. จงั หวัด ..........….…...........…........หมายเลขโทรศัพท .............…............…
เลขประจําตวั ประชาชน
๓. ขา พเจา .................น...า.ย.…ข…. ............................... † †† † ผู ........เ.ช.…า ............…..……..
†††† †††††

อายุ ............๕...๐............... ป สญั ชาติ .....…......ไ..ท...ย............................ บดิ า / มารดาชือ่ ...............………............................…................…...........…..…
† โสด † หมาย † คูสมรสช่ือ .....................……....................สญั ชาติ ………..…...…….........……
อยทู ่บี าน/หมบู าน ................................ เลขที่ .....……............ ตรอก/ซอย ..................……............. ถนน ................……...…..........หมทู ี่ ...…......…...
ตาํ บล/แขวง ................................. อําเภอ/เขต ................……..................จงั หวดั ......……......….…..............หมายเลขโทรศัพท ..............….......…....
๔. ขา พเจาขอแสดงราคาทรัพยทีข่ อทาํ นิตกิ รรมนเี้ ปน เงนิ ..................๑..๕...๐..…,๐๐…๐.......................... บาท ....…….......…............สตางค
๕. ขาพเจา ขอรับรองวา (หน่ึงแสนหาหมนื่ บาท)

(๑) ขา พเจา ไมไ ดร บั โอนแทนหรือเพื่อประโยชนแกบ คุ คลตา งดา ว
(๒) ใร.ช...น.เา...ชํา...คก...รา...า...าะท...ทร...ค...่ดี .เ.ร.า.ช..ิน..ัพ.เ...าช...ไย...ท..า.ว.ท..เ่ดี...เป...ีแ่พ...ิน...น..ส.อ่ื..ร....รด....า....าย...ง....ย...ไน......ป...ว.้ีผ........ใ ป....ูใ...น...ห..ล........เ๔..ะ..ช.............๓า......เ.ห...ป..๐....า....,น....ม๐........ร...ม.๐....า....๐ิใ....ค....ห....า...บ.....ผทจ...า...เู..าํ.แี่ทช...น...ท...า ...ชวใ…..จ..ํานห..ร..ร…..ิงเผ..ะน..ู.อ.ค…..อ้ื ..น่ืา..ท..เ..…เช.…ชีท่.า.า.…ีเ่ภ.…ชช.า.าว.…ย.…เ.งใฉ...น.พ.....ว...า....นั..ะ......ทส.........วี่........น.................................................................................................................................................ก......./า...ส...ร......ิ่งเ...ช..ป.....า..ล...ม.….….ูก.กี .ส..าํ....ร..ห.....า....นง......ไ.ด.....ม...ห..…..ม..า..ีป.........น.........บั...…....แ...…ต...…ว....ัน.......ท.........ํา..…..ส.....ญั...........ญ...….……าน………ี้
(๓)
(๔)
(๕)
(๖) เชาเฉพาะสว นท่ีปรากฏตามรูปแผนที่ วันที.่ ................. เดอื น ...............................…........ พ.ศ. ...........…….......
หมายสีเขียวทา ยสญั ญาน้ี ลงชือ่ ................น...า..ย...ก................................... ผูขอ ใหเ ชา
(๗) ไดร ับความยนิ ยอมจากผูถือกรรมสทิ ธิ์รว มคนอลนื่ งชอ่ื .................น..า..ย...ข................................... ผูขอ เชา
ตามหลกั ฐาน .............................................. ลงชอ่ื ........................................................... ผูสอบสวน
(………………………………………)
สําหรับพนักงานเจาหนา ท่ี
๑) ราคาประเมินทนุ ทรัพย........................................………........……………...................………….บาท..........…….…….............…..............สตางค
๒) โฉนดท่ดี นิ ใหมระวาง...................……....................เลขทดี่ ิน..........…....………….......……..........หนาสํารวจ....................……………...............
โฉนดทีด่ นิ เลขท่ี........................……................….....เลม .................………….......................……..หนา …………………..……….………………
จาํ นวนท่ดี นิ ....................….........………......….......ไร...............……......……………....................งาน...............……....…........…...........ตารางวา
คงเหลือ.........................................………......….....ไร. ............……..........……………..................งาน.........…….........…..….................ตารางวา

๓) ไดจดทะเบียนแลวแตวนั ท่ี...............…...............เดอื น...............................พ.ศ. ……………….
ลงช่อื (................................เ...จ....า....พ.......น......ัก.....ง....า....น......ท......ดี่.....นิ.....................................)

232 คู่มือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมประเภทก่อภาระผกู พันในอสังหาริมทรัพย์ 648
ตวั อยางหมายเลข ๓
(ท.ด. ๓๖ ก)

ทด่ี นิ หนงั สอื สญั ญาเชาที่ดนิ เฉพาะสวน (มีกาํ หนดหาป)

โฉนดที.่ ......……………………………เลขทีด่ นิ .............….……….……..หนา สาํ รวจ......…....…..………….

ตาํ บล.......…………..………….........…อําเภอ..........…..…….….………...จังหวัด..........……...................…...

หนังสอื สัญญานี้ไดทําเม่ือวนั ท่…ี …………...…เดือน…………..………...…….…พทุ ธศักราช…………...…………..

ณ สํานักงานที่ดินจงั หวัด….……………………………… เลขประจาํ ตวั ประชาชน
………………น……า……ย ก……. ….……………………….……….……………..….... † †††† ††††† †† † ผูใหเชา อายุ …..๓.….…๐. ป
ระหวา ง † †††† ††††† †† †

…………………………….……………. † †††† ††††† †† † ..…..
สัญชาติ ..………....ไ..ท...ย..........…...............บดิ า / มารดาชอื่ ....................…………………............................……..………………
อยูทบ่ี า น/หมูบาน ……...................... เลขที่ ................. ตรอก/ซอย ..............……….......... ถนน .............………....หมูที่ .....….
ตาํ บล/แขวง ...................... อาํ เภอ/เขต ............................ จังหวดั .............………….....หมายเลขโทรศัพท ...…………..............
เลขประจาํ ตวั ประชาชน
………………น……า……ย ข……. ……………….………….……….……………..….... † †††† ††††† †† † ผูเชา อายุ ……๕..….๐.... ป
กบั † †††† ††††† †† †

……………………….…………………. † †††† ††††† †† † ……..
สญั ชาติ ..………....ไ..ท...ย..........….....….........บดิ า / มารดาชอื่ ..............….............…......………..............…………..……………..
อยูท ีบ่ า น/หมบู าน ..........……............ เลขที่ ................. ตรอก/ซอย ...........……............ ถนน .........……..………..หมทู ี่ ...…….
ตําบล/แขวง ...................... อําเภอ/เขต ............................ จังหวดั .................…….…..หมายเลขโทรศพั ท ......……..….…..........
ทั้งสองฝายไดต กลงทําสญั ญากันดงั ตอไปนี้

ขอ ๑. ผใู หเชาใหผ เู ชา เชาท่ดี ินแปลงท่กี ลา วขางบนนี้เพียงเฉพาะสวนของตนโดยไมเก่ียวขอ งสวนกรรมสิทธ์ิของคนอ่ืน
ทางดาน………ท…ิศต…ะว…นั …ตก…………………..……...…………........ตามท่ีปรากฏในรปู แผนทปี่ ระมาณหมายสีเขยี วทายสญั ญาน้ี
ไวทาํ ……(…ระ…บุว…าเ…ชา…ทาํ …อะ…ไร…) ……จํา…นว…น…เน…้ือท…ท่ี …เี่ ชา…เฉ…พา…ะส…ว …น.…....…....…......…....…....…....…....…....…....….. ………………………………………
มกี าํ หนด………ห…า…ป ………ป…………- …………….เดอื น นับตง้ั แตว ัน…ทีไ่ …ดท…ํา…สัญ…ญ…าน…ี้ .…………………………เปน ตนไป
ขอ ๒. ผเู ชายอมเสยี คาเชาแกผ ใู หเชา เปนจํานวนเงิน………๑…๕…๐,…๐๐…๐….- ……………………………………..……บาท
(…ห…นึง่ …แส…น…หา…หม…่นื …บ…าท…ถว…น)…โ…ดย…ชาํ …ระ…เง…นิ เป…น …รา…ยป… ป…ล …ะ ๓…๐…,๐…๐๐.….-…บา…ท…ภา…ยใ…นว…ัน…ท่ี …....…....…....…....…....…....…....…....…....…....…....…....…....….. …….
ขอ ๓. สงิ่ ปลกู สรางในที่ดนิ แปลงนี้…ไ…มม…ี …/ใ…น…กา…รเช…า…ทดี่ …ินร…าย…น.ีห้…า…มม…ิให…ผ…ูเ ชา…ให…ผ…อู น่ื …เช…า ช…ว ง……………………….
ก…า…รเช…าน…้ไี …ดร …ับค…วา…ม…ยิน…ยอ..ม..…จา…กผ…ถู ือ…กร…ร…มส…ทิ …ธร์ิ …ว ม…คน…อ…่นื แ…ล…ว ต.…าม…หล…ัก…ฐา…น…....…....…....…....…....…....…....…....…....…....…....…... …………………….

หนังสือสัญญาน้ีไดทาํ เปนสามฉบับมีขอความตรงกัน สําหรับสํานักงานท่ีดินหน่ึงฉบับ ผูใหเชาและผูเชาถือไว

ฝายละหน่งึ ฉบบั (ฉบบั น้ีสําหรบั ………………………………………………)

ท้ังสองฝายไดตรวจดูหนังสือสัญญาเชารายน้ีและเขาใจขอความตลอดแลว จึงไดลงลายมือช่ือ หรือพิมพลายน้ิวมือไว

เปน สาํ คัญตอหนาพยานและเจา พนกั งานที่ดนิ (ลงลายมอื ชอ่ื ผูใหเ ชา)………น…า…ย ก…. ………….……………..

(ลงลายมอื ชื่อผเู ชา)……………นา…ย ข…. …………………………
(ลงลายมือชื่อพยาน)…………………………………………..
(ลงลายมอื ชื่อพยาน)…………………………………………..
หนงั สอื สญั ญาน้ีไดทําตอหนา
หข. อมงาผยถูเหือตกุ รกรามรสเชิทา ธเฉ์ิอพน่ื าหะรสือวมนหี จละักตฐอ างนมทหี ีแ่ลสักดฐงานใหหเนหัง็นสวอืาสยินวนย…อทม่ี………ป…ร…ะท…ับ…ตร…าต…าํ แ…หน…ง……เป…น……ส…ํา…ค…ญั….…………………..เจ…า…พน…กั …งาผนเู ขทียดี่ นิน
ใหเชาน้นั เปนสว นเฉพาะสวนของผูใหเ ชาจรงิ …………………………………ผตู รวจ

คูม่ ือ การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรพั ย์ 649233

ตวั อยา งหมายเลข ๓
แผนท่ีทา ยหนงั สอื สญั ญาเชา เฉพาะสว น
ฉบับลงวนั ท.่ี ........เดอื น.....................พ.ศ.....
โฉนดเลขที…่ …….….เลขท่ดี นิ ……….. หนาสํารวจ…………

N ตาํ บล……………….อําเภอ………..….จังหวดั ………………

๕ ไร

เขตที่ดนิ โฉนดเลขท่…ี ………….................. เน้อื ที่ ๑๐ ไร
เขตสีเขยี ว เปนเขตท่ีจดทะเบยี นเชาเฉพาะสว น เน้อื ที่ประมาณ ๕ ไร

ลงช่ือ.............................น...า.ย...ก................................... ผใู หเ ชา
ลงชอื่ .............................น..า..ย...ข................................... ผเู ชา
ลงช่อื .............................น..า..ย...ค................................... ผูถอื กรรมสิทธิค์ นอื่น
ลงชอื่ ...................................………........................ พยาน
ลงชือ่ ...........................................................……….พยาน
ลงช่อื ………………………………………………เจา พนกั งานทด่ี นิ

ตวั อยา งหมายเลข ๓ 234 คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์
สารบญั จดทะเบยี น

เนื้อทด่ี ิน เน้ือท่ดี นิ ระวาง เจาพนักงานทด่ี ิน
เลขที่ดิน ลงลายมอื ชอื่
จดทะเบยี น ประเภทการ ผูใหสัญญา ผรู บั สญั ญา ตามสญั ญา คงเหลอื
วัน เดอื น ป จดทะเบยี น โฉนดทด่ี ินใหม ประทับตรา
ไร งาน ตาราง ไร งาน ตาราง
วา วา

วนั ท่ี………….. เชา เฉพาะสว น ๑. นาย ก. นาย ข. ๑๐ - - --- - (ลงช่อื )...….............
เดอื น…………. (มีกาํ หนดหาป) ๒. นาย ค. ผเู ชา
นาย ก. ใหเชาท่ีดนิ เฉพาะสวนของตนแก นาย ข.
พ.ศ. …………. สว นของบคุ คลอื่นคงเดมิ

650

คู่มอื การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสงั หาริมทรัพย์ 235

ตวั อยา งหมายเลข ๔ 651

† ที่บา น (ท.ด. ๑)
† ทส่ี วน/ไร
† ทน่ี า
ที่ ..............
และการสอบสควํานขสอจทิ ดธทใิ นะทเบ่ดี ียนิ นปสิทระธเิแภลทะ.นแ..ิต.บ..กิง..รเ.ช.ร..าม...(.ม…กี …ําห…นด…ส…ิบป…) ........††. นอกเขต
† ในเขต
ตําแหนงท่ีดนิ
ระวาง..........................................…..........................................……..ตาํ บล.........................................……......….....................................................…..
เลขท่ดี นิ ..................................................................………............…อาํ เภอ.....................................…...........................................……....................…..

หนา สาํ รวจ...................................................................……..............จังหวัด...........................................................................................……........…….
โฉนดที่ดิน
เลขท.ี่ .............................................................……..........................เลม ..........………..………........................หนา......………….…..…...……......…..
จํานวนทดี่ ิน.................๑...๐................…....................ไร. ....………………- ……….....................งาน.................…………- …...….................…....ตารางวา
๑. ขาพเจาผมู ีนามตอไปนี้ มคี วามประสงคข อจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมเกยี่ วกับอสังหาริมทรัพยท ีก่ ลาวขา งบนน้ี และไดปฏิญาณตนแลว
ขอใหถ อยคําดว ยความสัตยจริง ถา ขา พเจาใหถอ ยคําไมเ ปน ความจริงใหใชถอ ยคํานี้ยันขาพเจา ในทางคดีอาญาได
เลขประจําตัวประชาชน
๒. ขา พเจา .................น...า..ย...ก........……..................... † †† † ผู ........ใ..ห.…เช…า ….....….....…..
†††† †††††

อายุ ...........๓....๐............... ป สญั ชาติ .............ไ..ท...ย............…………............. บิดา / มารดาชอ่ื ........................................................................…......…..
† โสด † หมา ย † คูสมรสชื่อ .................………….......…...............…............…...........…………..
อยูท ่ีบาน/หมบู า น ..................……....... เลขที่ ........................ ตรอก/ซอย ...........…...…................. ถนน ..….......……..….....….....หมูที่ ..…......……
ตาํ บล/แขวง .....................….............อาํ เภอ/เขต ..............…….................. จังหวัด ..........….…...........…........หมายเลขโทรศพั ท .............…............…
เลขประจาํ ตวั ประชาชน
๓. ขา พเจา ..................น...า.ย…ข…. ............................... † †† † ผู ........เ.ช.…า ............…..……..
†††† †††††

อายุ ...........๕....๐............... ป สัญชาติ .....….....ไ..ท...ย............................. บิดา / มารดาช่ือ ...............………............................…................…...........…..…
† โสด † หมา ย † คสู มรสชอื่ .....................……....................สัญชาติ ………..…...…….........……
อยทู ี่บาน/หมบู า น ................................ เลขที่ .....……............ ตรอก/ซอย ..................……............. ถนน ................……...…..........หมทู ่ี ...…......…...
ตาํ บล/แขวง ................................. อาํ เภอ/เขต ................……..................จังหวดั ......……......….…..............หมายเลขโทรศพั ท ..............….......…....
๔. ขา พเจา ขอแสดงราคาทรพั ยท่ีขอทาํ นติ ิกรรมนี้เปน เงนิ ..................๑..๐..๐...,…๐๐…๐.......................... บาท ....…….......…............สตางค
๕. ขา พเจาขอรบั รองวา (หนง่ึ แสนบาทถว น)

(๑) ขา พเจาไมไ ดรับโอนแทนหรือเพ่ือประโยชนแ กบ ุคคลตา งดา ว
(๒) เร.ช.ช..า..าํา..ค..รท..า..ะ..่ีดท..ค..ิน..รา....พัไเ..ช..วย....าเ.ท.พเ..ป..แ่ี..่ือ..น..ส......รด......า...ง...ย..ไ....ป...ว......ใ.ป.....น...ล.......๔.ะ...........๑.....เ.๐..ป.......,น...๐......๐ร......า.๐.....ค......บา......ท...า....ท..่ีแ......ทจ....ชํา….จ .นํา.ร.ร….ิงว.ะ.น.ค…..เ.าน.เ.…ช.ือ้ ..าท.…ภ..่ีท.า.…ย.แ่ี .ใ.บ..น....ง ..วเ...ช.นั ....า.ท......ี่............................................................................................./......ส..ก...งิ่.า..ป..ร....เล..ช..กู.…า.…สม.ร.กี ..า..ํา..ง..ห..ไ...น.ม....มด......สี ....ิบ......ป......น..…..บั ..แ.…..ต...ว....ัน......ท......าํ ...ส.....ัญ....……ญ…า…น้ี
(๓)
(๔)
(๕) ใ.น...ก...า.ร..เ.ช...า ..ท..่ีด...ิน..น...ีท้...้งั..ส...อ..ง..ฝ..า..ย..ต..ก...ล..ง..ย..นิ...ย..อ...ม..ใ..ห...ผ..ูเ.ช...า.ม.…ีส…ทิ ธ…ิให..เ.ช...า .ช...ว..ง..ต..อ...ไ..ป...ไ..ด..ภ...า.ย..ใ..น...ร..ะ..ย..ะ...เ.ว..ล..า..ก..ํา..ห...น...ด..แ.…หง..ส...ัญ...ญ..…าน..้ี .....….....……
(๖) แบงเชาท่ดี นิ ตามรปู แผนท่ีหมายสแี ดงแนบทายสญั ญาน้ี วนั ท่.ี ................. เดอื น ...............................…........ พ.ศ. ...........…….......
ลงชือ่ ......................น...า..ย...ก............................. ผขู อใหเ ชา
ลงช่อื .......................น...า..ย...ข............................ ผขู อ เชา
ลงช่อื ........................................................... ผสู อบสวน
(………………………………………)
สาํ หรับพนกั งานเจา หนา ที่
๑) ราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย........................................………........……………...................………….บาท..........…….…….............…..............สตางค
๒) โฉนดทดี่ นิ ใหมร ะวาง...................……....................เลขทีด่ ิน..........…....………….......……..........หนา สาํ รวจ....................……………...............
โฉนดทด่ี ินเลขท่.ี .......................……................….....เลม .................………….......................……..หนา…………………..……….………………
จํานวนทดี่ ิน....................….........………......….......ไร...............……......……………....................งาน...............……....…........…...........ตารางวา
คงเหลอื .........................................………......….....ไร.............……..........……………..................งาน.........…….........…..….................ตารางวา

๓) ไดจ ดทะเบียนแลว แตว นั ท.ี่ ..............…...............เดือน...............................พ.ศ. ……………….
ลงชื่อ(..........................................................................................................................)
เจาพนักงานทดี่ ิน

236 คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสังหารมิ ทรัพย์

ตวั อยางหมายเลข ๔ 652

(ท.ด. ๓๖ ข)

ทด่ี นิ หนังสือสญั ญาแบง เชา ทดี่ ิน (มกี ําหนดสบิ ป)

โฉนดท.่ี ......…………………..…….เลขทีด่ ิน...............……….……..หนาสาํ รวจ...........………..….………...

ตาํ บล.......…………..……..........…อําเภอ..........…..…….…………...จงั หวัด..................…........….........….....

หนังสอื สัญญานไี้ ดท าํ เมอ่ื วนั ท…ี่ ………………เดือน…………..…………………พุทธศักราช……..….……………

ณ สาํ นักงานที่ดินจังหวัด….……………………………… เลขประจําตวั ประชาชน ผูใหเชา อายุ .……๓.๐……. ป
………………น……า……ย ก……. ….……………………….……….……………..….... † †††† ††††† †† †
ระหวา ง † †††† ††††† †† †

สัญชาติ ..…………….…...ไ.….ท...…ย....…....…..……..…....…....…......…บิด…า…/ ม…าร…ดา.ชอื่†...†.....†......†.....†.……†…†…†……†..†......†.....†......†..............……..…………………..…
อยทู บ่ี าน/หมูบา น ……...................... เลขท่ี ................. ตรอก/ซอย ..............……….......... ถนน .........……………..หมทู ่ี .....….
ตําบล/แขวง ...................... อาํ เภอ/เขต ............................ จังหวัด .............…………......หมายเลขโทรศัพท ...…………..............
เลขประจําตัวประชาชน
………………น……า……ย ข……. ……………….………….……….……………..….... † †††† ††††† †† † ผูเชา อายุ ….…๕….๐....... ป
กับ † †††† ††††† †† †

……………………….…………………. † †††† ††††† †† † ……..
สญั ชาติ ..……….....ไ..ท...ย.........….....….........บดิ า / มารดาชื่อ ..............….............…….......………..............…………..…..……..
อยูท ี่บาน/หมูบา น ..........……............ เลขที่ ................. ตรอก/ซอย ...........……............ ถนน .........……...…..…..หมทู ี่ ...…….
ตําบล/แขวง ...................... อําเภอ/เขต ............................ จังหวัด .................…..….........หมายเลขโทรศัพท ..……..….…..........
ขทอ้ังส๑อ.งผฝูใาหยเไชดาต ใกหลผงูเทชําาสแญั บญงเาชกาันทดี่ดังินตอแไปปลนงท้ี ี่กลาวขางบนน้ีเพียงบางสวนเฉพาะตอนหมายสี.แ..ด...ง...........................
ตามแผนท่ีทายสัญญานี้ ไวแ ต……วนั …ท…ี่ ..…....…....…....…....…........…....…....…...………...........มีกําหนด…ส…ิบ…………ป……-…………….เดือน
นบั ต้งั แตว ัน……ทํา…ส.ัญ...ญ..…าน…้ี ……………….………….........................เปน ตนไป จํานวนเนื้อท่ีทแ่ี บงเชา....................................

ขอ ๒. ผูเ ชายอมเสยี คาเชา แกผ ใู หเ ชาเปนจาํ นวนเงิน………………๑…๐…๐,…๐๐…๐..-.……………………………..……บาท
(…ห…น่งึ …แส…น…บา…ทถ…ว…น)…ชํา…ระ…ค…าเช…าเ…ปน…รา…ยป… ป…ล …ะ ๑…๐…,๐๐…๐…บ…าท…(ห…น…ึง่ ห…ม…นื่ บ…าท…ถ…วน…) ช…าํ ร…ะ.ภ…าย…ใน…ว…นั ท…ี่ .…....…....…....…....…....…....…....…....…....…....

ขอ ๓. สิง่ ปลกู สรา งในท่ดี ินแปลงที่แบง เชาน…ี้ ไม…ม…ี …………………………….…………………………………….
…………ข…อ…๔…. ใ…นก…าร…เช…าท…ด่ี ิน…น…ที้ ั้ง…ส…อง…ฝา…ยต…กล…งย…ิน…ยอ…มใ…หผ…เู ช…าม…สี …ทิ ธ…ิให…เช…า ช…วง…ตอ.…ไป…ไ…ดภ…าย…ใน…ระ…ยะ…เว…ลา…กาํ …หน…ด…แห…งส…ัญ…ญ…านี้
……………………………………………………………………………………….……………………………………………
หนังสือสัญญานี้ไดทําเปนสามฉบับมีขอความตรงกัน สําหรับสาํ นักงานที่ดินหนึ่งฉบับ ผูใหเชาและผูเชาถือไว
ฝายละหนงึ่ ฉบบั (ฉบับนีส้ ําหรบั …………………………………….……………)
ท้ังสองฝายไดตรวจดูหนังสือสัญญาแบงเชาและเขาใจขอความตลอดแลว จึงไดลงลายมือชื่อ หรือพิมพลายนิ้วมือ
ไวเปน สาํ คญั ตอหนาพยานและเจา พนักงานท่ีดนิ
(ลงลายมือช่ือผูใหเ ชา)………น…า…ย ก…. ………….……………..
(ลงลายมือชื่อผูเ ชา)……………นา…ย ข…. …………………………
(ลงลายมอื ช่ือพยาน)…………………………………………..
(ลงลายมือชอื่ พยาน)…………………………………………..
หนังสอื สญั ญานไ้ี ดทําตอหนา

……………………………………….………..เจาพนกั งานท่ดี ิน
ประทับตราตาํ แหนง เปนสําคญั

. ............…………………………………ผูเขียน
.............…………………………………ผตู รวจ

คมู่ อื การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมประเภทกอ่ ภาระผูกพันในอสังหารมิ ทรพั ย์ 236753

ตัวอยางหมายเลข ๔
แผนทที่ ายหนงั สอื สญั ญาแบง เชาทด่ี นิ
ฉบับลงวนั ท่.ี ........เดอื น .........................พ.ศ. ....

โฉนดเลขท่…ี …….….เลขทด่ี ิน……….. หนา สาํ รวจ…………

N ตาํ บล……………….อําเภอ………..….จงั หวดั ………………

๕ ไร

เขตที่ดินโฉนดเลขที…่ …………..... เนือ้ ที่ ๑๐ ไร
เขตสแี ดง เปน เขตทจี่ ดทะเบยี นแบงเชา เนื้อท่ีประมาณ ๕ ไร

ลงช่ือ.............................น...า.ย...ก................................... ผใู หเ ชา
ลงชือ่ .............................น..า..ย...ข.................................... ผเู ชา
ลงช่ือ...................................………........................ พยาน
ลงชื่อ...........................................................……….พยาน
ลงช่ือ………………………………………………เจา พนักงานทดี่ นิ

ตวั อยา งหมายเลข ๔ 238 คู่มอื การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทกอ่ ภาระผกู พนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์
สารบัญจดทะเบยี น

เนือ้ ทด่ี นิ เนอ้ื ทดี่ นิ ระวาง เจา พนักงานท่ีดิน
เลขทดี่ ิน ลงลายมอื ชอ่ื
จดทะเบยี น ประเภทการ ผใู หส ญั ญา ผรู บั สัญญา ตามสญั ญา คงเหลอื โฉนดทีด่ นิ ใหม ประทบั ตรา
วนั เดอื น ป จดทะเบยี น
ไร งาน ตาราง ไร งาน ตาราง - (ลงช่ือ)....…............
วา วา

วันที่………….. แบงเชา นาย ก. นาย ข. ๑๐ - - ---
เดอื น…………. (มีกาํ หนดสบิ ป) ผเู ชา

พ.ศ. ………….

654

คมู่ ือ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมประเภทก่อภาระผูกพนั ในอสงั หารมิ ทรพั ย์ 239

ตวั อยา งหมายเลข ๕ 655

† ทบ่ี า น (ท.ด. ๑)
† ทสี่ วน/ไร
† ทน่ี า
คําขอจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรม † ที่ ..............
และการสอบสวนสิทธิในทีด่ ิน ประเภท .แ...บ..ง..เ.ช..า..เ.ฉ..พ…าะ…ส…วน………......... † นอกเขต
ตาํ แหนงท่ีดนิ (มีกําหนดสิบป) † ในเขต

ระวาง..........................................…..........................................……..ตาํ บล.........................................……......….....................................................…..
เลขทดี่ นิ ..................................................................………............…อาํ เภอ.....................................…...........................................……....................…..

หนาสํารวจ...................................................................……..............จังหวัด...........................................................................................……........…….
โฉนดท่ดี ิน
เลขท.่ี .............................................................……..........................เลม ..........………..………........................หนา ......………….…..…...……......…..
นาย ก. ใ หเชาที่ ิดนเฉพาะสวนของตนเพียงบางสวน แ กนาย ข. สวนของบุคคลอื่นคงเดิม จาํ นวนทด่ี ิน.............................๑...๐....…....................ไร. ....………………- ……….....................งาน.................…………- …...….................…....ตารางวา
เจาพนักงานท่ี ิดน ๑. ขา พเจาผมู ีนามตอไปนี้ มคี วามประสงคขอจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยท ่กี ลาวขางบนนี้ และไดปฏิญาณตนแลว
ขอใหถอ ยคําดว ยความสตั ยจ รงิ ถาขาพเจาใหถ อ ยคาํ ไมเ ปนความจรงิ ใหใ ชถอ ยคําน้ยี นั ขาพเจาในทางคดีอาญาได
เลขประจาํ ตัวประชาชน
๒. ขา พเจา ...........๑.......น...า.ย...ก.........……..................... † †† † ผู .ใ..ห...เ.ช..า..……….....….....…..
†††† †††††

อายุ ...........๓....๐............... ป สัญชาติ .............ไ..ท...ย............…………............. บดิ า / มารดาชือ่ ........................................................................…......…..
† โสด † หมา ย † คสู มรสช่อื .................………….......…...............…............…...........…………..
อยูท บ่ี าน/หมูบา น ..................……....... เลขที่ ........................ ตรอก/ซอย ...........…...…................. ถนน ..….......……..….....….....หมูท่ี ..…......……
ตําบล/แขวง .....................….............อําเภอ/เขต ..............…….................. จงั หวดั ..........….…...........…........หมายเลขโทรศัพท .............…............…
เลขประจําตัวประชาชน
๓. ขา พเจา ..................น...า.ย…ข…. ............................... † †† † ผู ..เ.ช..า.....…............…..……..
†††† †††††

อายุ ...........๕....๐............... ป สัญชาติ .....….....ไ..ท...ย............................. บดิ า / มารดาช่ือ ...............………............................…................…...........…..…
† โสด † หมาย † คสู มรสชอ่ื .....................……....................สัญชาติ ………..…...…….........……
อยูท่บี า น/หมูบา น ................................ เลขที่ .....……............ ตรอก/ซอย ..................……............. ถนน ................……...…..........หมูที่ ...…......…...
ตําบล/แขวง ................................. อําเภอ/เขต ................……..................จังหวัด ......……......….…..............หมายเลขโทรศัพท ..............….......…....
๔. ขา พเจา ขอแสดงราคาทรพั ยท ข่ี อทาํ นิติกรรมนเี้ ปน เงิน ...........(..ห...น..๑งึ่..๐แ..๐.ส..,น…๐บ๐…า๐ท..ถ...ว..น...)................ บาท ....…….......…............สตางค
๕. ขาพเจา ขอรับรองวา

(๑) ขา พเจาไมไ ดรับโอนแทนหรอื เพ่ือประโยชนแ กบคุ คลตา งดาว
(๒) ชเร..ช..ําา..า..รค..ท..ะา....ดี่ทค....ินา..ร..เ..ัพไช....วย..า..เเ..ทพป....ี่แ..อ่ืน....ส..ร...ด...า......ยง.....ไ.ป......ว....ป..ใ......นล........ะ..๔........๑.......๐..เ...ป....,...๐น......๐...ร....๐..า...จ..ค..บํา..า..น..าท..ท..ว..ีแ่ ..น..ทช....เ…าํ.จน.ร.ร.ื้อะ….งิ.ทค..….าที่ .เ.ชีแ่..….าบ.ภ..ง….าเ.ยช..…ใ.า.น.เ..ฉ..ว..พ..นั ....า.ท...ะ..่ี..ส......ว.....น................................................................................./....ส.ก....าิ่ง....รป....เ..ลช...…กูา.…มส.กี.ร....าํา....งห..ไ..น..ม....ด..ม....สี....ิบ......ป......น..…..ับ..แ.…..ต...ว....นั......ท......ํา..ส......ัญ....……ญา……น้ี
(๓)
(๔)
(๕) .ใ.น...ก...า.ร..เ.ช...า ..ท..่ดี...นิ ..ร...า.ย..น...้ีผ...ใู .ห...เ.ช...า .ห...า..ม..ม...ใิ..ห...ผ ..ูเ.ช...า .ใ..ห...ผ..ูอ...ื่น.…เช…า ช…ว ง....................................................................…..........….......….....……
(๖) แบงเชาท่ดี ินเฉพาะสว นของนาย ก. เพยี งบางสว น ..........ว..ัน...ท....่ี .........น......า...ย......ก.............เ.ด..อื...น...............................ผ..ูข..อ.....ใ..ห...เ.ช.…า ........ พ.ศ. ...........…….......
ตามรูปแผนที่หมายสแี ดงแนบทายสญั ญานี้ ลงชือ่
(๗) ไตดาร มับหคลวกั าฐมายนนิ ย..อ...ม..จ..า..ก...ผ..ูถ..อื...ก..ร..ร..ม...ส...ทิ ..ธ...์ริ ..ว ..ม..ค...น. อน่ืลลงงชช่อือื่ .......................น...า.ย...ข............................. ผูขอ เชา
........................................................... ผูสอบสวน
(………………………………………)
สาํ หรับพนักงานเจา หนา ที่
๑) ราคาประเมินทนุ ทรัพย. .......................................………........……………...................………….บาท..........…….…….............…..............สตางค
๒) โฉนดทด่ี ินใหมระวาง...................……....................เลขทด่ี นิ ..........…....………….......……..........หนาสาํ รวจ....................……………...............
โฉนดท่ีดินเลขท.ี่ .......................……................….....เลม.................………….......................……..หนา …………………..……….………………
จาํ นวนทดี่ ิน....................….........………......….......ไร...............……......……………....................งาน...............……....…........…...........ตารางวา
คงเหลือ.........................................………......….....ไร. ............……..........……………..................งาน.........…….........…..….................ตารางวา

๓) ไดจ ดทะเบยี นแลว แตวนั ท่.ี ..............…...............เดอื น...............................พ.ศ. ……………….
ลงชอ่ื (.........................................................................................................................)
เจาพนกั งานทดี่ นิ