คู่มือ
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกบั การโอนที่ดิน
และอสงั หาริมทรพั ย์อยา่ งอื่น
กรมทีด่ ิน
สำ�นกั มาตรฐานการทะเบียนทีด่ ิน
ค�ำ น�ำ
โดยทเ่ี มอ่ื พ.ศ. ๒๕๔๘ กรมทด่ี นิ ไดจ้ ดั ท�ำ คมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั
ทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอน่ื เพอ่ื ใชเ้ ปน็ คมู่ อื ใหก้ บั พนกั งานเจา้ หนา้ ทใ่ี นการใหบ้ รกิ ารประชาชน
ดา้ นการจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมเกย่ี วกับอสังหาริมทรพั ย์ทุกประเภท และเผยแพรใ่ ห้ประชาชน
โดยทว่ั ไปไดท้ ราบหลกั เกณฑแ์ ละวธิ กี ารด�ำ เนนิ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมของพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
อันเป็นการแสดงถึงการปฏิบัติงานอย่างโปร่งใสของกรมที่ดิน แต่เน่ืองจากคู่มือดังกล่าวได้ใช้เป็น
แนวทางปฏบิ ตั งิ านของพนกั งานเจา้ หนา้ ทใ่ี นเวลานานพอสมควรแลว้ โดยกรมทด่ี นิ ไดส้ ง่ั แกไ้ ขปรบั ปรงุ
คู่มือดังกล่าวเป็นระยะตามที่ระเบียบคำ�สั่งเปลี่ยนแปลงไป ทำ�ให้อาจเกิดความไม่สะดวกในการใช้
ปฏบิ ตั งิ าน ประกอบกบั กรมทด่ี นิ ไดม้ กี ารรวบรวมปรบั ปรงุ แกไ้ ขระเบยี บ ค�ำ สง่ั เกย่ี วกบั การจดทะเบยี น
สิทธิและนิติกรรม และยกเลิกระเบียบ คำ�สั่ง และหนังสือเวียนที่เก่ียวข้องในแต่ละเร่ืองท่ีมีอยู่เดิม
แล้ววางแนวทางปฏบิ ัตใิ หม่เพอ่ื ให้เป็นปัจจบุ นั และสะดวกแก่การปฏิบัติงานของพนักงานเจ้าหนา้ ที่
ดังนั้น ในปีงบประมาณ พ.ศ. ๒๕๕๗ กรมที่ดินจึงเห็นสมควรที่จะจัดทำ�คู่มือ
การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั ทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอน่ื ขน้ึ ใหม ่ โดยมกี ารปรบั ปรงุ
และเรยี บเรียงใหม่ เพอ่ื ให้พนกั งานเจ้าหน้าท่ไี ด้มคี ู่มือปฏิบัตงิ านท่มี คี วามถกู ตอ้ งและเปน็ ปจั จุบนั ไว้ใช้
ในการพิจารณาและอ้างอิงในการปฏิบัติงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีหน้าท่ีให้บริการ ด้านการ
จดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมแกป่ ระชาชนได้อยา่ งมีประสทิ ธิภาพ ตามระเบียบกฎหมายท่กี ำ�หนดไว้
โดยคมู่ อื การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั การโอนทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอน่ื ชดุ ใหมน่ ้ี
เปน็ เร่ืองเก่ียวกับประเภทขาย ขายฝาก ให้ กรรมสทิ ธ์ิรวม และมรดก เพือ่ เปน็ คู่มอื สำ�หรบั พนกั งาน
เจา้ หนา้ ทใ่ี ชศ้ กึ ษา คน้ ควา้ อา้ งองิ ในการปฏบิ ตั งิ านใหเ้ ปน็ มาตรฐานเดยี วกนั สามารถบรกิ ารประชาชน
ได้อยา่ งถูกตอ้ ง สะดวก รวดเร็ว มปี ระสิทธภิ าพ และเปน็ ไปตามแผนปฏิบตั ิราชการของกรมที่ดิน
พ.ศ. ๒๕๕๕ - ๒๕๕๘ ยทุ ธศาสตรด์ ้านการพฒั นาระบบบรหิ ารจัดการองค์การ ตามหลกั การบรหิ าร
กิจการบ้านเมืองท่ีดี ซึ่งมีเป้าประสงค์ให้บุคลากรของกรมที่ดินมีความพร้อมและมีขีดความสามารถ
ในการปฏิบัติงาน ในการให้บริการแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง รวดเร็ว มีคุณธรรมและจริยธรรม
สว่ นคูม่ อื การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมประเภทอื่นที่เหลืออยู่จะได้จดั ท�ำ ในปีงบประมาณตอ่ ไปจน
ครบทุกประเภท
กรมที่ดินหวังเป็นอย่างย่ิงว่า คู่มือเล่มน้ีจะเป็นประโยชน์ต่อทางราชการ ข้าราชการ
กรมท่ดี นิ ประชาชนทัว่ ไปท่สี นใจศกึ ษาหาความร้ ู และใช้เปน็ แนวทางในการปฏิบัตงิ านตอ่ ไป
กรมทีด่ ิน
สำ�นักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ
กันยายน ๒๕๕๗
(ก)
สารบัญ
เร่อื ง หนา้
การจดทะเบยี นประเภทขาย
- ความหมาย ๑
๓
- กฎหมาย ระเบียบ และค�ำ สัง่ ทเี่ ก่ยี วข้อง ๓
- ประเภทการจดทะเบียน ๓
๑. ขาย ๓
๒. ขายเฉพาะส่วน ๓
๓. ขาย (ระหวา่ งจำ�นอง หรือทรัพยสทิ ธิอย่างอืน่ และการเชา่ ) หรอื ขายเฉพาะส่วน ๓
(ระหว่างจ�ำ นอง หรือทรัพยสทิ ธิอยา่ งอื่นและการเชา่ )
๔. แบง่ ขาย ๓
๕. ขายตามค�ำ ส่งั ศาล หรือขายเฉพาะส่วนตามค�ำ ส่งั ศาล ๓
- สาระสำ�คัญ ๔
- แนวทางการวินิจฉัยทสี่ �ำ คัญ ๒๒
- ค�ำ พิพากษาฎกี าทีเ่ กย่ี วข้อง ๓๑
- คา่ ธรรมเนยี ม ๕๕
- กรณยี กเว้นไมต่ อ้ งเสียค่าธรรมเนียม ๕๖
- คา่ ภาษเี งนิ ได้หกั ณ ท่ีจา่ ย ๕๘
- ค่าภาษธี ุรกิจเฉพาะ ๗๑
- คา่ อากรแสตมป ์ ๗๕
- กรณยี กเว้นภาษีธรุ กจิ เฉพาะและอากรแสตมป ์ ๗๗
- ระเบยี บกรมทด่ี นิ วา่ ดว้ ยการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมเกยี่ วกับการขายที่ดิน ๗๘
และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๓ (แก้ไขเพิ่มเติมถึงปัจจบุ นั (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๕)
- ตวั อยา่ งค�ำ ขอ สัญญา บนั ทกึ การแกท้ ะเบียนทีด่ นิ ๘๖
การจดทะเบยี นประเภทขายฝาก ๑๐๙
- ความหมาย ๑๑๑
- กฎหมาย ระเบยี บ และค�ำ สงั่ ท่ีเกี่ยวขอ้ ง ๑๑๑
- ประเภทการจดทะเบยี น ๑๑๑
๑. ขายฝาก มกี ำ�หนด...ปี ๑๑๑
๒. ขายฝากเฉพาะส่วน มีก�ำ หนด...ปี ๑๑๑
๓. ไถ่จากขายฝาก หรอื ไถ่จากขายฝากเฉพาะสว่ น ๑๑๑
(ข)
เรอื่ ง หน้า
๔. แบง่ ไถ่จากขายฝาก ๑๑๑
๕. โอนสิทธิการไถจ่ ากขายฝาก หรือโอนสทิ ธกิ ารไถ่จากขายฝากเฉพาะสว่ น ๑๑๑
๖. ปลดเงอื่ นไขการไถจ่ ากขายฝาก หรือปลดเงือ่ นไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะสว่ น ๑๑๑
๗. โอนมรดกสิทธกิ ารไถ ่ ๑๑๒
๘. ระงับสทิ ธกิ ารไถ่ (หนีเ้ กลอื่ นกลืนกัน) ๑๑๒
๙. ขยายก�ำ หนดเวลาไถ่จากขายฝาก คร้งั ท.่ี ........ (ก�ำ หนด....) ๑๑๒
๑๐. แบง่ แยกในนามเดมิ (ระหว่างขายฝาก) หรอื แบ่งกรรมสทิ ธิ์รวม ๑๑๒
(ระหวา่ งขายฝากเฉพาะส่วน) ๑๑๒
- สาระส�ำ คญั ๑๒๑
- แนวทางการวนิ จิ ฉยั ที่สำ�คญั ๑๒๓
- คำ�พพิ ากษาฎีกาท่ีเก่ียวขอ้ ง ๑๓๒
- ค่าธรรมเนียม ๑๓๒
- คา่ ภาษีเงินไดห้ ัก ณ ท่ีจ่าย ๑๓๔
- ค่าภาษีธรุ กิจเฉพาะ ๑๓๕
- ค่าอากรแสตมป์ ๑๓๕
- การเรยี กเก็บค่าธรรมเนยี ม และภาษีอากร การจดทะเบยี นไถถ่ อนจากขายฝาก ๑๓๗
- ค�ำ สั่งท่ี ๑๑/๒๕๐๐ เรื่องการจดทะเบยี นไถ่ถอนจากจ�ำ นองหรือ ๑๓๙
ขายฝากในกรณคี สู่ ัญญาตาย ๑๕๔
- ระเบยี บกรมท่ดี ิน วา่ ดว้ ยการจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมเกยี่ วกบั การขายฝากท่ีดนิ
และอสังหาริมทรัพยอ์ ย่างอนื่ พ.ศ. ๒๕๔๙ ๒๑๓
- ตัวอยา่ งคำ�ขอ สญั ญา บันทกึ บันทึกฯ (ท.ด.๘) บัญชเี ครอื ญาติ ประกาศ (ท.ด.๒๕) ๒๑๕
ค�ำ ขอแบง่ แยก (ระหวา่ งขายฝาก) การแก้ทะเบียนทด่ี ิน ๒๑๕
๒๑๕
การจดทะเบยี นประเภทให ้ ๒๑๕
๒๑๕
- ความหมาย ๒๑๕
- กฎหมาย ระเบียบ และค�ำ สง่ั ทีเ่ ก่ียวข้อง ๒๑๕
- ประเภทการจดทะเบียน
๑. ให้
๒. ให้เฉพาะส่วน
๓. ให้ หรอื ใหเ้ ฉพาะส่วน (ระหว่างจำ�นอง หรอื ระหวา่ งทรัพยสทิ ธิอย่างอืน่
หรอื ระหวา่ งเช่า)
๔. แบง่ ให้
(ค) หน้า
๒๑๕
เรอ่ื ง ๒๑๕
๕. กรรมสทิ ธิ์รวม (ไมม่ คี ่าตอบแทน) ๒๑๕
๖. กรรมสิทธิ์รวมเฉพาะสว่ น (ไมม่ ีคา่ ตอบแทน) ๒๑๖
๗. ให้ (สนิ สมรส) ๒๑๖
๘. ค�ำ ม่ันจะให้ ๒๑๖
๙. ถอนคืนการให ้ ๒๒๒
- สาระสำ�คัญ ๒๒๕
- แนวทางการวนิ ิจฉัยท่สี ำ�คญั ๒๔๐
- คำ�พพิ ากษาฎกี าที่เกี่ยวขอ้ ง ๒๔๓
- คา่ ธรรมเนยี ม ๒๔๕
- คา่ ภาษีเงินไดห้ กั ณ ท่ีจ่าย ๒๔๖
- คา่ ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ ๒๔๙
- คา่ อากรแสตมป์
- ระเบียบกรมทด่ี นิ ว่าดว้ ยการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมเก่ียวกบั การใหท้ ด่ี ิน
และอสังหาริมทรพั ย์อย่างอืน่ พ.ศ. ๒๕๔๘ ๒๕๙
- ตวั อย่างค�ำ ขอ สัญญา บันทกึ การแกท้ ะเบยี นทด่ี ิน ๒๘๗
๒๘๙
การจดทะเบยี นประเภทกรรมสิทธริ์ วม ๒๘๙
๒๘๙
- ความหมาย ๒๘๙
- กฎหมาย ระเบียบ และค�ำ สั่งท่ีเกี่ยวขอ้ ง ๒๘๙
- ประเภทการจดทะเบยี น ๒๘๙
๑. กรรมสทิ ธิ์รวม ๒๘๙
๒. กรรมสิทธิ์รวมเฉพาะสว่ น ๒๙๐
๓. กรรมสิทธิ์รวม (ปลอดจ�ำ นอง) กรรมสิทธ์ิรวมเฉพาะสว่ น (ปลอดจ�ำ นอง) ๒๙๐
๔. กรรมสทิ ธริ์ วม (โอนช�ำ ระหนจี้ �ำ นองบางสว่ น) ๒๙๒
๕. กรรมสิทธิร์ วม (โอนใหต้ ัวการ) ๒๙๒
- สาระสำ�คัญ ๓๐๕
- แนวทางการวนิ ิจฉยั ทสี่ �ำ คญั ๓๐๖
- ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท่เี กยี่ วข้อง ๓๐๗
- คา่ ธรรมเนยี ม ๓๐๘
- คา่ ภาษเี งนิ ไดห้ ัก ณ ทีจ่ า่ ย ๓๐๙
- คา่ ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ
- คา่ อากรแสตมป ์
- ค�ำ ส่ังท่ี ๖/๒๔๙๙ เร่ือง การจดทะเบียนประเภทกรรมสิทธริ์ วม
(ง)
เรอ่ื ง หน้า
- คำ�สั่งท่ี ๒/๒๕๐๐ เร่ือง ใหใ้ ช้แบบพมิ พ์บนั ทึกข้อตกลงเรอ่ื งกรรมสทิ ธิร์ วม (ท.ด.๗๐) ๓๑๑
- ตวั อย่างค�ำ ขอ บันทึก การแก้ทะเบียนทด่ี นิ ๓๑๒
การจดทะเบยี นสทิ ธิเกยี่ วกับอสงั หารมิ ทรัพย์ซงึ่ ไดม้ าโดยทางมรดก ๓๔๑
๓๔๓
- ความหมาย ๓๔๓
- กฎหมาย ระเบยี บ และคำ�สงั่ ที่เกีย่ วข้อง
- ประเภทการจดทะเบียน ๓๔๓
๑. โอนมรดก ๓๔๔
๒. โอนมรดกบางส่วน ๓๔๔
๓. โอนมรดกเฉพาะส่วน ๓๔๔
๔. โอนมรดกเฉพาะสว่ นเพยี งบางส่วน ๓๔๔
๕. การแบง่ โอนมรดก ๓๔๔
๖. การโอนมรดกสิทธกิ ารไถ่ โอนมรดกสิทธกิ ารรบั จ�ำ นอง ๓๔๔
โอนมรดกสิทธิเหนอื พนื้ ดิน ฯลฯ
๗. ผู้จดั การมรดก ๓๔๔
๘. ผู้จัดการมรดกเฉพาะสว่ น ๓๔๕
๙. เปลีย่ นผูจ้ ัดการมรดก ๓๔๕
๑๐. โอนเปล่ียนนามผู้จัดการมรดก ๓๔๕
๑๑. เลิกผู้จดั การมรดก ๓๔๕
- สาระส�ำ คญั ๓๔๕
- แนวทางการวินิจฉัยที่ส�ำ คญั ๓๔๘
- คำ�พพิ ากษาฎกี าทเ่ี กี่ยวกับมรดก ๓๗๕
- คำ�พพิ ากษาฎีกาทเ่ี กยี่ วกบั การจดั การมรดกของผจู้ ดั การมรดก ๔๐๖
- ค�ำ พิพากษาฎีกาท่ีเกยี่ วกบั พนิ ยั กรรม ๔๒๗
- คา่ ธรรมเนียม ๔๔๔
- คา่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ๔๔๕
- คา่ ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ ๔๔๕
- คา่ อากรแสตมป ์ ๔๔๖
- ระเบียบกรมท่ดี นิ ว่าดว้ ยการจดทะเบยี นสทิ ธเิ กี่ยวกับอสังหาริมทรัพยซ์ ง่ึ ได้มา ๔๔๗
โดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพิ่มเตมิ ถึงปัจจบุ ัน (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗)
- ตัวอย่างค�ำ ขอ แบบบันทกึ ฯ (ทด. ๘) บญั ชเี ครอื ญาติ บัญชีรายชอ่ื และทีอ่ ยขู่ องทายาท ๔๘๒
ประกาศ (ท.ด. ๒๕) คำ�ขอ (ท.ด. ๙) การแก้ทะเบียนท่ดี ิน
การจดทะเบียนประเภทขาย
๓
การจดทะเบียนขาย
l ความหมาย
ซื้อขาย คอื สัญญาซึง่ บุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผูข้ าย โอนกรรมสิทธิ์แหง่ ทรพั ยส์ ินให้บคุ คล
อกี ฝ่ายหนงึ่ เรียกว่าผู้ซอ้ื และผูซ้ ือ้ ตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนน้ั ให้แก่ผู้ขาย (ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา ๔๕๓)
l กฎหมาย ระเบียบ และค�ำ สง่ั ทเี่ กี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๓ – มาตรา ๔๙๐
- ระเบยี บกรมทีด่ นิ ว่าดว้ ยการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเก่ียวกบั การขายท่ดี ินและ
อสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๓ ลงวันท่ี ๒๐ พฤศจกิ ายน พ.ศ. ๒๕๔๓
- ระเบยี บกรมท่ดี ิน วา่ ดว้ ยการจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมเกีย่ วกบั การขายที่ดินและ
อสังหารมิ ทรัพยอ์ ่ืน (ฉบบั ที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๔๕ ลงวนั ที่ ๑๖ ตลุ าคม พ.ศ. ๒๕๔๕
l ประเภทการจดทะเบียน
๑. ขาย หมายถงึ การจดทะเบยี นขายทด่ี นิ ทง้ั แปลง หรอื ขายอสงั หารมิ ทรพั ยใ์ ดทง้ั หมด
ไม่วา่ ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์น้ันจะมผี ู้ถือกรรมสทิ ธิค์ นเดยี ว หรอื หลายคน
๒. ขายเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มีหลายคน
แตเ่ จา้ ของทด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยบ์ างคนมาขอจดทะเบยี นขายทด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ ฉพาะสว่ น
ท้ังหมดของตน เช่น ก. และ ข. มีช่ือเป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ิที่ดินร่วมกัน ก. มาขอจดทะเบียนขาย
เฉพาะส่วนของตนแก่ ค. เทา่ นัน้ ส่วนของ ข.ยงั คงมีอย่ตู ามเดิม
๓. ขาย (ระหว่างจ�ำ นอง หรือทรัพยสิทธิอยา่ งอนื่ และการเชา่ ) หรอื ขายเฉพาะส่วน
(ระหว่างจ�ำ นองหรอื ทรพั ยสทิ ธอิ ย่างอ่นื และการเช่า) หมายถึง กรณที ด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรัพยท์ ม่ี ี
ผมู้ าขอจดทะเบียนขายมีการจดทะเบียนทรัพยสิทธิและการเช่าผูกพนั อย่ ู เช่น จำ�นอง สทิ ธิเก็บกิน
ภาระจำ�ยอม การเชา่ เจ้าของมาขอจดทะเบยี นขาย หรอื ขายเฉพาะสว่ น โดยผูซ้ อื้ จะตอ้ งรับเอา
ภาระผูกพันนั้นด้วย เช่น ก. และ ข. ผถู้ ือกรรมสทิ ธ์ทิ ่ีดนิ ขายทด่ี ินท้งั แปลงท่จี ดทะเบยี นจ�ำ นองไว้กบั
ธนาคารเอ แก ่ ค. โดย ค. รับภาระการจ�ำ นองไปด้วย หรอื ก. ขายทีด่ นิ แปลงดงั กลา่ วเฉพาะสว่ น
ของตนแก่ ค.
๔. แบ่งขาย หมายถึง กรณีที่ดินมีเจ้าของคนเดียวหรือหลายคน และเจ้าของท่ีดิน
ทุกคนขอจดทะเบียนแบ่งขายท่ีดินบางส่วนโดยมีการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน และออกหนังสือแสดงสิทธิ
ทีด่ ินแปลงใหมใ่ หแ้ กผ่ ู้ซื้อ เชน่ ก. และ ข. เปน็ ผู้ถือกรรมสิทธ์ทิ ีด่ นิ แปลงหน่งึ จำ�นวน ๕ ไร่ ต่อมาได้
แบ่งขายทด่ี นิ แปลงดังกลา่ วใหแ้ ก่ ค. จำ�นวน ๑ ไร ่ คงเหลอื ท่ีดินเป็นของ ก. และ ข. จำ�นวน ๔ ไร่
๕. ขายตามค�ำ ส่งั ศาลหรอื ขายเฉพาะสว่ นตามคำ�สั่งศาล หมายถึง กรณที ่ศี าลมีคำ�ส่งั
หรือคำ�พิพากษาให้ขายท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เม่ือมีผู้นำ�คำ�ส่ังหรือคำ�พิพากษาของศาลมาขอ
๔
จดทะเบียนขายไปตามผลของคำ�สงั่ หรอื ค�ำ พิพากษาดังกล่าว เช่น ศาลขายทอดตลาดทีด่ นิ ท่มี ชี ่อื ก.
และ ข. เป็นผู้ถือกรรมสทิ ธ์ิและ ค. เป็นผซู้ ือ้ ทอดตลาดได้
l สาระส�ำ คญั
- การซอ้ื ขายอสงั หารมิ ทรพั ย ์ ถา้ มไิ ดท้ �ำ เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
เป็นโมฆะ (มาตรา ๔๕๖)
- ค่าฤชาธรรมเนียมทำ�สัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันท้ังสองฝ่าย
(มาตรา ๔๕๗)
- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำ�สัญญา
ซ้อื ขายนัน้ (มาตรา ๔๕๘)
- ในการซอ้ื ขายอสังหารมิ ทรัพยน์ ้ัน หากวา่ ไดร้ ะบจุ ำ�นวนเน้ือทที่ ้ังหมดไว้ และผูข้ าย
สง่ มอบทรพั ยส์ ินน้อยหรอื มากไปกว่าทไี่ ดส้ ญั ญา ผู้ซ้อื จะปดั เสยี หรือจะรบั เอาไว้และใชร้ าคาตามสว่ น
ก็ได้ตามแต่จะเลือก อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือลํ้าจำ�นวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเน้ือท่ีทั้งหมด
อันได้ระบุไว้น้ัน ผู้ซ้ือจำ�ต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนแต่ว่าผู้ซ้ืออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเม่ือ
ขาดตกบกพร่องหรือลํ้าจำ�นวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำ�สัญญานั้น
(มาตรา ๔๖๖)
- ในข้อรับผิดเพ่ือการท่ีทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือลํ้าจำ�นวนน้ัน ห้ามมิให้ฟ้องคดี
เม่อื พน้ กำ�หนดหน่งึ ปนี ับแตเ่ วลาสง่ มอบ (มาตรา ๔๖๗)
- ก่อนท�ำ การจดทะเบียนพนกั งานเจา้ หน้าท่ตี ้องสอบสวนในเรือ่ งดงั ตอ่ ไปน้ี
(๑) ความประสงคใ์ นการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละความสามารถของคกู่ รณ ี ความสมบรู ณ์
แหง่ นติ กิ รรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ข้อก�ำ หนดสิทธใิ นทดี่ ิน การหลกี เลี่ยงกฎหมาย
ราคาซ้อื ขายทแี่ ท้จริง การช�ำ ระราคาซ้อื ขาย การชำ�ระภาษบี �ำ รุงทอ้ งที่
(๒) สอบสวนผู้ขายว่าเป็นเจ้าของที่แท้จริง ให้ผู้ซื้อให้ถ้อยคำ�ยืนยันว่าผู้ขายเป็น
เจ้าของท่ีแท้จริงและยินยอมรับผิดชอบความเสียหายต่างๆ ท่ีจะเกิดจากความผิดพลาดเพราะผิดตัว
เจา้ ของทดี่ ิน
(๓) สอบสวนคกู่ รณใี หท้ ราบว่า ที่ดินท่ีซ้อื ขายเป็นทดี่ นิ ประเภทใด มีการเช่าทำ�นา
หรอื ไม ่ หากมกี ารเชา่ เพอ่ื ท�ำ นา ผขู้ ายตอ้ งด�ำ เนนิ การตามพระราชบญั ญตั กิ ารเชา่ ทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม
พ.ศ.๒๕๒๔
(๔) การสอบสวนเก่ียวกับสิ่งปลูกสร้าง ให้จดลงไว้ในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิตกิ รรม (ท.ด.๑ , ท.ด.๑ ก) ดงั นี้
(ก) กรณีท่ดี ินที่ขายเป็นทวี่ ่างใหร้ ะบุว่า “ไม่มีสิง่ ปลูกสรา้ ง”
(ข) กรณีสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของเจ้าของที่ดินที่ขาย และเจ้าของที่ดิน
ประสงค์จะจดทะเบียนขายสิ่งปลูกสร้างนั้นรวมกับที่ดิน ให้ระบุชนิดของสิ่งปลูกสร้างและความ
ประสงค์ของผู้ขายลงไว้
๕
(ค) กรณสี ง่ิ ปลกู สรา้ งในทด่ี นิ เปน็ ของผทู้ จ่ี ะรบั โอนทด่ี นิ อยกู่ อ่ นแลว้ หรอื เปน็ ของ
บคุ คลภายนอกโดยมหี ลกั ฐานการแสดงความเปน็ เจา้ ของสง่ิ ปลกู สรา้ งนน้ั ใหร้ ะบวุ า่ “ขายเฉพาะทด่ี นิ
ส่วนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของผู้ซื้อหรือเป็นของบุคคลภายนอกอยู่ก่อนแล้ว (แล้วแต่กรณี)”
แต่ถ้าไม่มีหลักฐานพอท่ีจะเช่ือถือได้ว่าผู้ท่ีจะซ้ือที่ดินหรือบุคคลภายนอกเป็นเจ้าของส่ิงปลูกสร้างน้ัน
ให้ประเมินราคาเฉพาะที่ดินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและจดทะเบียนโอนเฉพาะ
ทด่ี นิ โดยให้ระบวุ า่ “ขายเฉพาะที่ดนิ ไมเ่ กยี่ วกบั ส่ิงปลูกสร้างในทีด่ นิ ”
(๕) ในกรณที เ่ี หน็ เปน็ การสมควร เจา้ พนกั งานทด่ี นิ จะใหผ้ ขู้ อจดทะเบยี นน�ำ พนกั งาน
เจ้าหน้าที่ไปตรวจสภาพท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขอจดทะเบียนโดยผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ออก
ค่าใช้จ่ายก็ได้
(ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการขายท่ีดิน
และอสงั หาริมทรพั ย์อืน่ พ.ศ. ๒๕๔๓ ลงวนั ท่ี ๒๐ พฤศจกิ ายน พ.ศ. ๒๕๔๓ และระเบียบกรมทีด่ ิน
ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๔๕ ลงวันท่ี ๑๖ ตุลาคม พ.ศ. ๒๕๔๕)
- การลงลายมอื ชอ่ื หรอื ลายพิมพ์นว้ิ มอื ของผขู้ อและคู่สัญญา
(๑) การลงลายมือชื่อของผู้ขอในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑ ,
ท.ด. ๑ ก) ให้เปน็ ไปตามทบ่ี ัญญตั ไิ วใ้ นประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๙
(๒) ห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่นำ�แบบพิมพ์ที่ยังไม่ได้กรอกข้อความให้ผู้ขอลงนามใน
แบบพมิ พ์
(๓) กรณีผู้ขอไม่สามารถลงลายมือชื่อได้ให้พิมพ์ลายนิ้วมือของบุคคลดังกล่าวลงไว้
แทนการลงลายมือชื่อ โดยพิมพ์นิ้วหัวแม่มือซ้ายลงไว้ให้เห็นเส้นลายมือชัดเจน แล้วเขียนกำ�กับว่า
เป็นลายนิ้วหัวแม่มือซ้ายของผู้ใดหากหัวแม่มือซ้ายของผู้ขอพิการ หรือลบเลือนให้ใช้ลายพิมพ์
หัวแม่มือขวาแทน แลว้ หมายเหตไุ ว้ด้วยว่าเปน็ ลายน้วิ หวั แมม่ อื ขวาของผู้ใด ถ้าในช่องลงลายมอื ชื่อ
ของผู้ขอไม่มีเนื้อที่เพียงพอ ให้พิมพ์ลายนิ้วมือของผู้ขอไว้ในที่ว่างแห่งอื่นในคำ�ขอนั้นก็ได้ แต่ให้มี
เครอ่ื งหมาย เชน่ ลูกศรชไี้ ปใหร้ ู้ว่าเปน็ ลายนิ้วมือของผใู้ ด
- การตรวจสอบก่อนจดทะเบียน ก่อนลงนามจดทะเบียนและประทับตราตำ�แหน่งใน
หนังสอื สัญญารวมท้ังสารบญั จดทะเบยี น พนักงานเจ้าหนา้ ท่ีจะตอ้ งด�ำ เนินการ ดังน้ี
(๑) ตรวจสอบสาระส�ำ คญั ทพ่ี นกั งานเจา้ หนา้ ทไ่ี ดส้ อบสวนจดลงไวห้ รอื ผขู้ อจดทะเบยี น
กรอกข้อความไว้ในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและเอกสารท่ีผู้ขอจดทะเบียนนำ�มาย่ืนพร้อม
คำ�ขอให้เป็นการถูกต้อง
(๒) ตรวจสอบสารบบ ประวัติความเป็นมาของที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขอ
ประสงคจ์ ะจดทะเบียน ชือ่ เจา้ ของทีด่ ิน อายุ ช่ือบิดามารดา ลายมอื ชื่อและหรือลายพิมพ์นิว้ มอื
ของผู้ขอจดทะเบียนในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือในหนังสือมอบอำ�นาจแล้วแต่กรณี
๖
โดยตรวจสอบให้ตรงกับหลักฐานเดิมในสารบบ กรณีลายมือชื่อของผู้ขอจดทะเบียนผิดเพี้ยนจาก
ลายมอื ชอ่ื เจา้ ของในสารบบเดมิ มาก ควรใหผ้ ขู้ อจดทะเบยี นพยายามลงลายมอื ชอ่ื ใหต้ รงกบั ลายมอื ชอ่ื
ในสารบบเดิม หากผู้ขอจดทะเบียนยังลงลายมือชื่อผิดเพี้ยนจากเดิม แต่ผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ที่
พนักงานเจ้าหน้าที่รู้จักก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำ�เนินการต่อไปได้ หากพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่รู้จักตัว
ผูข้ อจดทะเบียน ควรขอหลักฐานทเี่ ชือ่ ถือได้จากผูน้ ัน้ มาตรวจสอบเพิ่มเติมจนเป็นทเี่ ช่อื ได้วา่ ผู้ขอ
จดทะเบียนเป็นเจ้าของที่แท้จริง หรือให้ผู้ที่เชื่อถือได้รับรองว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของที่แท้จริง
เสยี ก่อน สำ�หรบั กรณีไม่มีลายมือช่ือหรอื ลายพมิ พน์ ิ้วมอื ของเจา้ ของในสารบบ ใหพ้ นกั งานเจ้าหน้าที่
สอบสวนเช่นเดียวกับท่ีไดก้ ลา่ วมาขา้ งต้น
(๓) ตรวจสอบบัญชีอายัดว่ามีการอายัดท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นที่ผู้ขอประสงค์
จะจดทะเบยี นหรอื ไมป่ ระการใด
(๔) ตรวจการหา้ มโอน วา่ ที่ดินหรืออสังหารมิ ทรพั ย์อน่ื ทผ่ี ู้ขอประสงค์จะจดทะเบียน
มกี ฎหมายใดบญั ญัติเป็นการหา้ มโอนไว้หรอื ไม่ ประการใด
(๕) ห้ามพนักงานเจ้าหน้าท่ีดำ�เนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรณีผู้ขอ
ไมไ่ ด้ลงลายมือชื่อในช้นั ยน่ื ค�ำ ขอและสอบสวนตอ่ พนักงานเจา้ หน้าท่ี
(๖) การจัดทำ�คำ�ขอ (ท.ด. ๙) การจดสาระสำ�คัญการสอบสวนตาม ท.ด. ๑ หรือ
ท.ด. ๑ ก หนังสือสัญญาและการบันทึกในสารบัญจดทะเบียน ให้ถือปฏิบัติได้ตามตัวอย่างท้าย
ระเบยี บกรมทด่ี นิ วา่ ดว้ ยการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั การขายทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ น่ื
พ.ศ. ๒๕๔๓ ลงวันท่ี ๒๐ พฤศจกิ ายน พ.ศ. ๒๕๔๓
(๗) การเขยี นช่อื คู่กรณใี นข้อ ๒ และขอ้ ๓ ของ ท.ด. ๑ หรอื ท.ด. ๑ ก ใหถ้ ือปฏบิ ัติ
ตามตัวอย่างท้ายระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการเขียนช่ือผู้ขอในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ตามแบบ ท.ด. ๑ หรอื ท.ด. ๑ ก พ.ศ. ๒๕๔๗ ลงวนั ท่ี ๒๔ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๔๗
- การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรม
(๑) กรณีตกลงซื้อขายกัน ให้ทำ�ในรูปแบบหนังสือสัญญาตามแบบของทางราชการ
เกบ็ ไว้ ณ ส�ำ นักงานท่ดี ิน ๑ ฉบับ มอบใหแ้ กผ่ ู้ซอ้ื ๑ ฉบบั ส่วนกรณีศาลมคี �ำ สง่ั หรือคำ�พิพากษา
ให้ขาย ให้ผู้ได้มายนื่ ค�ำ ขอ ท.ด. ๙ โดยบรรยายขอ้ ความในค�ำ ขอตามนยั คำ�ส่งั หรอื คำ�พิพากษาของ
ศาลแล้วแต่กรณีโดยไม่ต้องทำ�สัญญา เว้นแต่ศาลจะสั่งให้ทำ�สัญญาด้วย ส่วนคำ�ขอฯ ท.ด. ๑ หรือ
ท.ด. ๑ ก ใหเ้ ป็นรายงานการเปล่ยี นแปลงทางทะเบียน
(๒) ให้ผู้ซื้อรับรองว่าผู้ขายเป็นผู้ท่ีตนได้ติดต่อและรู้ว่าเป็นเจ้าของอันแท้จริง
หากผิดพลาดตนยินยอมรับผิดชอบ ถ้าผู้ซื้อไม่ยินยอมให้สอบสวนพิจารณาเสนอเรื่องตามลำ�ดับ
โดยหมายเหตุไว้หลังหนังสือสัญญาที่ทำ�กันว่า ผู้ซื้อได้ทราบข้อสังเกตแล้วแต่ไม่ยอมรับทราบ โดยมี
พยานรู้เห็นสองคน การซ้ือขายให้สอบถามผู้ซ้ือว่าได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดิน ตลอดจนการสืบสวน
ประวัติความเป็นมาของท่ดี ินด้วย แบบบันทกึ ถ้อยคำ�ยินยอมรบั ผิดชอบของผูซ้ อื้ ให้เขยี นหรือพมิ พ์
ทหี่ ลังหนงั สอื สญั ญาที่จดทะเบยี นน้นั โดยให้ถ้อยค�ำ ดงั ตอ่ ไปน้ี
๗
“ข้าพเจ้าผซู้ ้ือขอยนื ยนั วา่ ในการทำ�สญั ญานี ้ ข้าพเจา้ ได้ตดิ ตอ่ กับเจ้าของที่ดนิ โดยตรง
ไดม้ ีการตกปากลงค�ำ สัญญากนั มาอยา่ งแนน่ อนแลว้ จึงมาทำ�สัญญาและขอจดทะเบยี น หากเกดิ การ
ผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของที่ดิน ข้าพเจ้าขอรับผิดชอบเองท้ังสิ้น ไม่เกี่ยวแก่พนักงานเจ้าหน้าท่ี
แต่อยา่ งใด
พนักงานเจ้าหน้าทไี่ ด้อ่านขอ้ ความข้างบนนใี้ ห้ขา้ พเจ้าฟังโดยตลอดแล้ว ข้าพเจ้าทราบ
และเขา้ ใจขอ้ ความดงั กลา่ วดแี ลว้ จงึ ไดล้ งลายมอื ชอ่ื หรอื ลงลายพมิ พน์ ว้ิ มอื ไวเ้ ปน็ ส�ำ คญั ตอ่ หนา้ พยาน
และพนักงานเจ้าหน้าที่
ลงชื่อ………………….………..ผู้ซ้อื
ลงช่ือ…………………….……..พยาน
ลงชื่อ………………….………..พยาน
ต่อหน้า………………………...พนักงานเจ้าหนา้ ที”่
(ค�ำ ส่ังกรมทดี่ ิน ท่ี ๕/๒๕๐๗ ลงวนั ท่ี ๓๐ ตุลาคม ๒๕๐๗ แก้ไขเพิ่มเตมิ โดยคำ�ส่ัง
กรมท่ีดนิ ท่ี ๒๑๙/๒๕๒๐ ลงวันท่ี ๒๑ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๒๐)
(๓) การทำ�สัญญาซ้ือขาย ทั้งสองฝ่ายตกลงยินยอมกันโดยชำ�ระเงินให้แก่กันแต่ครึ่ง
หนงึ่ กอ่ น หรอื ยังไมช่ ำ�ระเงนิ กันในเวลาทีท่ �ำ สัญญาจะช�ำ ระกนั ภายหลังก็ด ี หรอื จะขอผลดั สง่ เงนิ ใน
คราวเดยี วกนั หรือหลายครง้ั กด็ ีใหท้ ำ�กนั ได้แต่ให้มขี ้อสญั ญาตามท่ตี กลงกันไวใ้ หช้ ดั เจน สว่ นจำ�นวน
เงนิ เมื่อไม่นำ�มาชำ�ระตอ่ หนา้ เจ้าพนกั งานโดยท้ังสองฝา่ ยไดร้ ับวา่ ชำ�ระเงินกันเสร็จแล้วกใ็ หท้ �ำ ได้
(หนงั สอื กรมทะเบียนทดี่ นิ กระทรวงเกษตราธกิ าร ท่ี ๑๘๔/๗๘๕๔ ฉบับลงวนั ที่ ๕
ตลุ าคม ๒๔๕๙)
(๔) การบันทึกถอ้ ยค�ำ ยนิ ยอมรับผิดชอบของผู้ซอื้ ท่ดี ิน จะโดยวิธีใดก็ตามขอให้ชดั เจน
อ่านงา่ ยทกุ ตวั อกั ษร
(เวียนโดยหนังสอื กรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๖๐๘/๔๓๑๕ ลงวันท ี่ ๒๓ มถิ นุ ายน ๒๕๐๘)
- การประกาศ กรณผี ขู้ อจดทะเบียนซ้อื ขายที่ดินท่ยี ังไม่มีโฉนดทดี่ ิน ใบไต่สวน หรือ
หนังสือรับรองการท�ำ ประโยชนต์ ามแบบ น.ส. ๓ ก. หรอื ขายอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ย่างอน่ื ในทีด่ นิ ดังกล่าว
หรอื ขายอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ น่ื ในทด่ี นิ ใบไตส่ วนหรอื หนงั สอื รบั รองการท�ำ ประโยชนต์ ามแบบ น.ส. ๓ ก.
ในกรณไี มร่ วมกับทด่ี ินดังกล่าว ใหป้ ระกาศมีก�ำ หนด ๓๐ วนั ตามข้อ ๕ แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗
(พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ แก้ไข
เพม่ิ เตมิ โดยกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ใิ ห้ใชป้ ระมวล
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
- หลักเกณฑก์ ารจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรม เก่ียวกับทรพั ยส์ นิ ของสามภี ริยา
๑. ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยานอกจากสินส่วนตัว ซึ่งสามีหรือภริยาได้มาหรือมีอยู่
กอ่ นวนั ที่ ๑๖ ตุลาคม ๒๕๑๙ ให้ปฏบิ ัตดิ ังนี้
๘
(๑) กรณีที่ไม่มีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหว่างสมรสกำ�หนดไว้เป็นอย่างอื่น
เมอ่ื สามีมาขอทำ�นติ กิ รรม ใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ที่รบั จดทะเบียนได้ โดยไม่ตอ้ งใหภ้ ริยาใหค้ วามยนิ ยอม
แต่ถ้าภริยามาขอท�ำ นิติกรรม ตอ้ งใหส้ ามีให้ความยนิ ยอม
(๒) กรณีท่ีมีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหว่างสมรสกำ�หนดให้ภริยาเป็น
ผ้จู ดั การแต่ฝา่ ยเดยี ว เม่ือภรยิ ามาขอทำ�นิติกรรม ใหพ้ นกั งานเจ้าหนา้ ทร่ี ับจดทะเบียนได้ โดยไม่ตอ้ ง
ให้สามีให้ความยินยอม แต่ถ้ามีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหว่างสมรสกำ�หนดให้สามีและภริยา
จัดการรว่ มกนั เม่ือค่สู มรสฝา่ ยใดมาขอทำ�นติ กิ รรม ต้องใหค้ สู่ มรสอกี ฝ่ายหนง่ึ ใหค้ วามยนิ ยอม
(๓) กรณีที่คู่สมรสฝ่ายใดมิได้เป็นผู้จัดการสินบริคณห์ตามบทบัญญัติ บรรพ ๕
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เดิม มาขอทำ�นิติกรรมโดยอ้างว่าเป็นสินเดิมท่ีเปล่ียนมาเป็น
สินส่วนตัวและได้จัดแบง่ กันแลว้ ตามนยั มาตรา ๗ วรรคสาม แหง่ พระราชบญั ญตั ิให้ใช้บทบัญญัติ
บรรพ ๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำ�ระใหม่ พ.ศ. ๒๕๑๙ ก็ให้พนักงาน
เจ้าหน้าทจ่ี ดทะเบยี นได้โดยไม่ตอ้ งให้คสู่ มรสอีกฝ่ายหน่งึ ให้ความยินยอม
๒. ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยานอกจากสินส่วนตัว ซึ่งสามีหรือภริยาได้มาภายหลัง
วนั ที่ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ ให้ปฏิบตั ดิ ังน้ี
(๑) กรณีที่ไม่มีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหว่างสมรสกำ�หนดไว้เป็นอย่างอื่น
เม่ือสามหี รือภริยามาขอท�ำ นติ ิกรรม ต้องให้ภริยาหรอื สามีให้ความยนิ ยอม
(๒) กรณีที่มีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหว่างสมรสกำ�หนดให้สามีหรือภริยา
เป็นผู้จัดการสินสมรสแต่ฝ่ายเดียว เมื่อสามีหรือภริยามาขอทำ�นิติกรรม ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับ
จดทะเบยี นได้ โดยไมต่ ้องใหส้ ามีหรือภริยาใหค้ วามยินยอม
(๓) การใหค้ วามยินยอมดังกลา่ วใน (๑) และ (๒) ตอ้ งทำ�เป็นหนงั สือ ถ้าไมม่ คี วาม
ยนิ ยอมเป็นหนังสือ หรอื ไมม่ คี ำ�สง่ั ของศาลอนญุ าตแทนตามมาตรา ๑๔๗๘ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ท่ีได้ตรวจชำ�ระใหม่ พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนให้ได้ก็ต่อเม่ือคู่กรณีท้ัง
สองฝ่ายยนื ยนั ให้จดทะเบียน แตต่ อ้ งบันทกึ ถอ้ ยค�ำ ของคูก่ รณีไวเ้ ป็นหลักฐานดว้ ย
(๔) ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องเป็นผู้มีชื่อในหลักฐานแสดง
กรรมสทิ ธิห์ รือสิทธคิ รอบครอง
(๕) การพิจารณาว่า อสังหาริมทรัพย์ใดเป็นทรัพย์สินที่สามีหรือภริยาได้มาหรือมี
อยกู่ อ่ นวนั ท่ี ๑๖ ตุลาคม ๒๕๑๙ หรอื ไดม้ าภายหลังวนั ท่ี ๑๕ ตลุ าคม ๒๕๑๙ ใหพ้ ิจารณาจากหลักฐาน
ทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินหรือในทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
(ท.อ.๑๓) หรอื หลักฐานอน่ื โดยถือวันจดทะเบียนเปน็ ส�ำ คัญ เว้นแต่เปน็ การไดม้ าโดยทางมรดก ใหถ้ ือ
วันทีเ่ จ้ามรดกถงึ แก่ความตายและพจิ ารณาดังนี้
ก. การจดทะเบียนโอนมรดกหลังวันที่ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ แต่เจ้ามรดก
ถงึ แก่ความตายก่อนวันท่ี ๑๖ ตลุ าคม ๒๕๑๙ ถ้าไม่มพี นิ ยั กรรมหรอื มี แตพ่ นิ ยั กรรมไมไ่ ดร้ ะบุยกให้
เปน็ สนิ ส่วนตวั หรอื สนิ เดิม ให้ถอื ว่าเปน็ สนิ สมรสซงึ่ ได้มาหรือมอี ยู่ก่อนวนั ที่ ๑๖ ตลุ าคม ๒๕๑๙
๙
ข. การจดทะเบียนโอนมรดกหลังวันที่ ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ แต่เจ้ามรดก
ถงึ แก่ความตายหลังวันที่ ๑๕ ตลุ าคม ๒๕๑๙ ถา้ ไม่มพี ินยั กรรมหรือมี แต่ระบุยกให้เป็นสินสว่ นตัว
หรอื สินเดิม หรือพินยั กรรมมิไดร้ ะบุเป็นสนิ สมรส ใหถ้ ือว่าเป็นสินส่วนตวั
(หนงั สือกรมที่ดนิ ด่วนมาก ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๑๔๘๘ ลงวนั ที่ ๓ ธนั วาคม ๒๕๑๙
และหนังสอื กรมท่ีดนิ ดว่ นมาก ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๑๔๗๙ ลงวนั ท่ี ๑๗ ตุลาคม ๒๕๒๐)
๓. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินของสามีภริยาที่อ้างว่าตนมี
ค่สู มรสแตไ่ มช่ อบดว้ ยกฎหมาย มีแนวทางปฏิบตั ิดงั นี้
(๑) ถ้าคู่สมรสของผู้ขอจดทะเบียนมาในวันจดทะเบียนด้วย ก็ให้สอบถามและ
บันทกึ ถอ้ ยค�ำ ยืนยันไว้วา่ เปน็ สามีหรือภรยิ ากันโดยไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย
(๒) ถ้าคู่สมรสของผู้ขอจดทะเบียนไม่มาในวันจดทะเบียน หากสามารถจะนำ�
หลักฐานเปน็ หนังสอื รับรองตามนยั (๑) มาแสดงให้ กค็ วรใหน้ �ำ มาแสดงดว้ ย
(๓) ในกรณีที่ผู้ขอฝ่ายที่มีคู่สมรสโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไม่อาจจะกระทำ�ตาม
(๑) หรอื (๒) ได ้ กใ็ ห้บันทกึ ผขู้ อฝา่ ยน้นั ให้รบั รองไวว้ ่าเปน็ สามหี รอื ภริยากันโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย
และหากถ้อยคำ�ที่ให้ไว้เป็นเท็จให้ใช้ถ้อยคำ�ดังกล่าวยันผู้ขอในคดีอาญาได้ด้วย แล้วแจ้งให้ผู้ขอ
อกี ฝา่ ยหนง่ึ ทราบ เม่ือผ้ขู อทง้ั สองฝ่ายยนื ยันใหจ้ ดทะเบยี นโดยไม่ประสงค์ป ฏิบตั ิตาม (๑) และ (๒)
และยอมรับผิดชอบกันเองหากมีความเสียหายเกิดขึ้นในภายหลัง ก็ให้บันทึกถ้อยคำ�ไว้เป็นหลักฐาน
แลว้ ด�ำ เนนิ การจดทะเบยี นตอ่ ไป
(หนงั สอื กรมทดี่ ิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๑๒๓๐๖ ลงวันท่ี ๒๐ มิถุนายน ๒๕๒๐ เวียนโดย
หนงั สือกรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๒๔๐๗ ลงวันท่ี ๒๒ มิถุนายน ๒๕๒๐)
๔. กรณผี ทู้ �ำ การสมรสแลว้ เปน็ ผซู้ อ้ื อสงั หารมิ ทรพั ยใ์ นระหวา่ งสมรส พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
จะตอ้ งดำ�เนนิ การ ดงั น้ี
(๑) กรณผี ทู้ ท่ี �ำ การสมรสแลว้ เปน็ ผซู้ อ้ื อสงั หารมิ ทรพั ยใ์ นระหวา่ งสมรสเพยี งฝา่ ยเดยี ว
พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนและบันทึกถ้อยคำ�ผู้ซ้ือให้ได้ข้อเท็จจริงว่า มีสัญญาก่อนสมรส
กำ�หนดในเร่ืองทรัพย์สนิ ไว้หรือไม่ อยา่ งไร
(๒) กรณีไม่มีสัญญาก่อนสมรสกำ�หนดในเรื่องทรัพย์สินไว้เป็นอย่างอ่ืน เม่ือสามี
หรอื ภริยามาขอทำ�นิติกรรมซ้ืออสงั หารมิ ทรัพย์ ใหพ้ นกั งานเจ้าหนา้ ทร่ี บั จดทะเบียนได้โดยไม่ต้องให้
คสู่ มรสอกี ฝา่ ยหน่งึ ให้ความยินยอม
(๓) กรณมี สี ญั ญากอ่ นสมรสก�ำ หนดใหส้ ามหี รอื ภรยิ าเปน็ ผจู้ ดั การสนิ สมรสแตฝ่ า่ ยเดยี ว
เมื่อสามีหรือภริยาฝ่ายท่ีมีอำ�นาจจัดการมาขอทำ�นิติกรรมซ้ืออสังหาริมทรัพย์ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่
รับจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องให้คู่สมรสอีกฝ่ายหน่ึงให้ความยินยอม แต่ถ้าสามีหรือภริยาฝ่ายท่ีไม่มี
อ�ำ นาจจัดการมาขอทำ�นิติกรรมซ้อื อสงั หารมิ ทรัพย ์ ตอ้ งใหค้ ู่สมรสอกี ฝ่ายหนึ่งให้ความยินยอม
(๔) กรณีมีสัญญาก่อนสมรสกำ�หนดให้สามีและภริยาจัดการสินสมรสโดยซ้ือ
อสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน เพิ่มจากกรณีที่กฎหมายได้บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะตามมาตรา ๑๔๗๖
๑๐
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เม่ือสามีหรือภริยาฝ่ายใดฝ่ายหน่ึงมาขอทำ�นิติกรรมซื้อ
อสังหาริมทรัพย ์ ตอ้ งใหค้ สู่ มรสอีกฝ่ายหนึ่งใหค้ วามยินยอม
(๕) การใหค้ วามยินยอมตาม (๓) และ (๔) ตอ้ งท�ำ เปน็ หนงั สือ ถา้ ไม่มีความยินยอม
เป็นหนังสือหรือไม่มีคำ�ส่ังของศาลอนุญาตแทนตามมาตรา ๑๔๗๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนให้ได้ก็ต่อเมื่อคู่กรณีทั้งสองฝ่ายยืนยันให้จดทะเบียน
แตต่ ้องบันทึกถ้อยค�ำ ของคู่กรณไี วเ้ ป็นหลักฐาน
(หนงั สอื กรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๒๔๖๓๕ ลงวนั ท่ี ๒๓ กนั ยายน ๒๕๓๙ และ
ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๒๑๗๖๓ ลงวนั ท่ี ๒๑ สงิ หาคม ๒๕๕๖)
- ผู้เยาว์ซึ่งบรรลุนิติภาวะโดยการสมรส ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้บุคคลน้ัน
แสดงหลักฐานการจดทะเบียนสมรส พร้อมทั้งบันทึกถ้อยคำ�ไว้ตามแบบ ท.ด. ๑๖ แล้วดำ�เนินการ
จดทะเบียนต่อไปได้ แต่ถ้าปรากฏจากการตรวจสอบว่าการสมรสนั้นทำ�ไม่ถูกตามประมวลกฎหมาย
แพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๔๔๘ กล่าวคือ ชายหรอื หญิงมีอายยุ งั ไม่ครบ ๑๗ ปีบรบิ รู ณ์ ในวัน
จดทะเบียนสมรส (เว้นแต่ศาลอนุญาต) แม้ขณะขอจดทะเบียนจะมีอายุครบ ๑๗ ปีบริบูรณ์แล้ว
แตย่ ังมอี ายไุ ม่ครบ ๒๐ ปบี รบิ ูรณ์ ถือว่าบุคคลนัน้ ยังมภี าวะเปน็ ผู้เยาวอ์ ยู่ (หนังสอื กรมที่ดินท่ี มท
๐๖๑๒/๑/ว ๙๐๒ ลงวันท่ ี ๑๘ มกราคม ๒๕๒๐)
- หลักเกณฑ์พิจารณาประโยชน์ได้เสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชน์ได้เสียของผู้แทน
นิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๗๔
(๑) กรณีประโยชน์ได้เสียของนิติบุคคลกับของตัวผู้จัดการเป็นปฏิปักษ์แก่กัน
ซึง่ ผู้จดั การไมม่ ีอ�ำ นาจเปน็ ผแู้ ทนได้ ตอ้ งแต่งตง้ั ผู้แทนขึ้นเฉพาะการ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และ
พาณชิ ย์ มาตรา ๗๔ ได้แก่กรณี ดงั นี้
(ก) ผู้จัดการนิติบุคคลในฐานะส่วนตัวขอจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่
นิติบคุ คลโดยผู้จัดการน้ันเป็นผู้ท�ำ การแทนนติ ิบุคคล
(ข) คู่สมรสของผู้จัดการนิติบุคคลขอจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็น
สนิ สมรสให้แกน่ ิติบุคคล โดยผจู้ ัดการนัน้ เป็นผู้ท�ำ การแทนนิติบุคคล
(ค) ผู้จัดการนิติบุคคลขอจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ของนิติบุคคลให้แก่
คู่สมรสของผู้จัดการน้นั เอง
(หนังสือกรมทดี่ ิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๑๑๖๒๕ ลงวนั ที่ ๑๖ พฤษภาคม ๒๕๒๘)
(๒) กรณีที่นิติบุคคลหนึ่งขอจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่อีกนิติบุคคลหนึ่ง
โดยท้ังนิติบุคคลที่เป็นผู้ขายและนิติบุคคลที่เป็นผู้ซ้ือมีผู้แทนเป็นบุคคลเดียวกัน ไม่ถือว่าประโยชน์
ได้เสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชน์ได้เสียของผู้แทนนิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ มาตรา ๗๔ เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๗๔ บญั ญัติถงึ กรณที ่ี
ประโยชน์ได้เสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชน์ได้เสียของผู้แทนของนิติบุคคลนั้นโดยเฉพาะ หาได้
๑๑
บัญญัตถิ ึงกรณีท่ปี ระโยชนไ์ ดเ้ สยี ของนิติบุคคลกบั นติ ิบุคคลทม่ี ผี ้แู ทนของนติ ิบุคคลเป็นบคุ คลเดียวกัน
พนักงานเจ้าหนา้ ที่จงึ สามารถจดทะเบียนขายทีด่ ินใหแ้ กผ่ ขู้ อได้
(หนังสอื กรมทด่ี นิ ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๐๘๔๒๙ ลงวนั ท่ี ๒๖ มนี าคม ๒๕๓๖)
- ท่ีดินอยู่ระหว่างจดทะเบียนจำ�นอง แล้วศาลสั่งขายทอดตลาดและมีผู้ซ้ือได้ มีวิธี
ปฏบิ ัติดังนี้
(๑) ศาลขายทอดตลาดโดยมีการจำ�นองติดไปด้วย และผู้รับจำ�นองเป็นผู้ซื้อได้
ให้จดทะเบียนในประเภทขายตามคำ�สั่งศาลก่อน แล้วจึงจดทะเบียนประเภท “ระงับจำ�นอง”
(หนเ้ี กลอ่ื นกลนื กนั ) ถา้ บคุ คลอน่ื ซอ้ื ได ้ ใหจ้ ดทะเบยี นประเภทขายตามค�ำ สง่ั ศาลโดยมกี ารจ�ำ นองตดิ ไป
(๒) ศาลขายโดยมีการหักหน้ีจำ�นองไว้ และผู้รับจำ�นองหรือบุคคลอื่นเป็นผู้ซ้ือได้
ต้องจดทะเบียนไถถ่ อนเสียกอ่ น แล้วจงึ จดทะเบียนประเภทขายตามค�ำ ส่ังศาล
(๓) ศาลขายเน่ืองจากการบังคับจำ�นอง ถ้าผู้รับจำ�นองหรือบุคคลอ่ืนเป็นผู้ซ้ือได้ให้
จดทะเบียนประเภทระงบั จ�ำ นอง (ศาลขายบังคับจ�ำ นอง) เสียก่อน แล้วจึงจดทะเบียนประเภทขาย
ตามคำ�ส่งั ศาล
กรณีตาม (๑) (๓) การจดั ทำ�คำ�ขอฯ (ท.ด.๑) วธิ ีการแก้รายการจดทะเบยี นถือปฏบิ ตั ิ
ตามตวั อยา่ งทา้ ยคำ�สัง่ กรมทดี่ ินและโลหกิจท ่ี ๑๓/๒๔๘๓ ลงวันท ี่ ๒๔ กนั ยายน ๒๔๘๓
- ที่ดินท่ีได้จดทะเบียนจำ�นองไว้แล้ว ถ้าเจ้าของท่ีดินประสงค์จะทำ�การจดทะเบียน
ประเภทอื่นต่อไป จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเม่ือผู้รับจำ�นองให้คำ�ยินยอม โดยบันทึกถ้อยคำ�ยินยอม
ไวเ้ ปน็ หลักฐาน หรอื ผู้รับจ�ำ นองจะท�ำ เปน็ หนงั สอื ให้คำ�ยนิ ยอมมอบใหแ้ ก่ผู้จำ�นองมาดำ�เนินการก็ให้
ท�ำ ได้
(ค�ำ สง่ั ท่ี ๙/๒๕๐๐ ลงวันท่ี ๒๐ กันยายน ๒๕๐๐ และระเบียบกรมท่ีดิน ว่าดว้ ย
การจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมเกี่ยวกบั การจำ�นองท่ีดนิ และอสังหาริมทรัพย์อยา่ งอน่ื พ.ศ. ๒๕๕๐
ขอ้ ๑๑)
- การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมขายท่ีดินระหว่างราษฎรร้องทุกข์ ให้พนักงาน
เจ้าหน้าท่ีแจ้งให้คู่กรณีในการจดทะเบียนฯ ท่ีดินแปลงพิพาททราบถึงเหตุท่ีราษฎรร้องทุกข์ หรือ
ทลู เกล้าฯ ถวายฎีกาอยู่ หากค่กู รณที ราบตามทพ่ี นักงานเจ้าหน้าที่แจง้ แลว้ และยืนยันให้จดทะเบยี น
ควรไดม้ กี ารบันทึกถอ้ ยคำ�ของคกู่ รณไี ว้เป็นหลกั ฐานจึงจดทะเบียนให้ไป
(หนงั สือกรมทด่ี ิน ท่ี มท ๐๖๐๘/ว ๒๐๗๑๙ ลงวนั ที่ ๑๗ กนั ยายน ๒๕๑๖)
- การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์ท่ีอยู่ระหว่าง
ดำ�เนนิ การพจิ ารณาเพกิ ถอนหรอื แก้ไข ตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ดี นิ ให้พนักงาน
เจา้ หน้าทแ่ี จ้งใหผ้ ขู้ อจดทะเบยี นทราบว่า ทีด่ ินหรอื อสงั หารมิ ทรพั ยด์ งั กล่าวอยู่ในระหวา่ งดำ�เนนิ การ
พิจารณาเพิกถอนหรือแก้ไขตามนัยมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน หากผู้ขอจดทะเบียน
ทราบแล้วยังคงยืนยันให้จดทะเบียน ก็ให้บันทึกถ้อยคำ�ไว้และให้ผู้ขอจดทะเบียนลงชื่อรับทราบ
๑๒
การแจ้ง แลว้ ด�ำ เนินการจดทะเบยี นให้ผ้ขู อได้ แตห่ ากผ้ขู อจดทะเบียนไมย่ อมลงชื่อรับทราบการแจ้ง
ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีบันทึกการแจ้งไว้เป็นหลักฐาน โดยมีเจ้าหน้าที่ลงชื่อเป็นพยานด้วย ๒ คน
แล้วจดทะเบยี นให้ผขู้ อตอ่ ไป
(หนงั สือกรมทด่ี นิ ท ี่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓ ลงวันท่ ี ๑๒ กนั ยายน ๒๕๔๔)
- เม่ือความปรากฏว่า ได้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
หรือการจดแจ้งเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ใดโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบ
ด้วยกฎหมาย ซ่ึงจะต้องดำ�เนินการตั้งคณะกรรมการสอบสวนตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวล
กฎหมายท่ีดิน ใหพ้ นกั งานเจา้ หน้าทีต่ ามมาตรา ๗๑ แห่งประมวลกฎหมายทดี่ นิ ลงบญั ชีอายัดทดี่ นิ
หรอื อสงั หาริมทรัพยด์ ังกล่าวในบัญชอี ายัด (บ.ท.ด. ๒๗) ทง้ั บญั ชอี ายัดตามตัวอักษรและบัญชีอายดั
เรียงตามหมายเลข (หนงั สอื กรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓ ลงวนั ท่ี ๑๒ กันยายน ๒๕๔๔)
- การจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ปรากฏว่า คู่กรณีแจ้งเลขที่บ้านไว้ผิด
พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้ไปไม่ถือว่าเป็นการจดทะเบียนไปโดยคลาดเคลื่อน เนื่องจาก
สิ่งปลูกสร้างในที่ดินย่อมยังบังคับอยู่กับที่ดินท่ีสิ่งปลูกสร้างน้ันต้ังอยู่ เลขท่ีบ้านเป็นเพียงส่วน
ประกอบ หาใช่เป็นสาระสำ�คัญไม่ ในกรณีเช่นน้ีให้คู่กรณีย่ืนคำ�ขอแก้ตามแบบ ท.ด. ๙ แล้วให้
พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพิจารณาโดยอาศัยหลักฐานต่างๆ ที่ผู้ขอนำ�มาแสดงหรือที่สอบสวนได้
เมื่อเป็นท่ีเชื่อถือได้ว่าเลขที่บ้านที่ถูกต้องตั้งอยู่บนที่ดินแปลงท่ีขายเป็นเลขที่บ้านใดแล้ว ก็ให้
พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีสง่ั แกไ้ ขไปตามคำ�ขอแก้ไข (หนังสือกรมทีด่ นิ ที ่ มท ๐๖๑๒/๑/๑๖๖๘๓ ลงวันที่
๖ สิงหาคม ๒๕๒๓ เวยี นโดยหนังสอื กรมทด่ี ิน ท่ี มท ๐๖๑๒/ว ๑๗๐๔๓ ลงวนั ที่ ๑๓ สิงหาคม
๒๕๒๓)
- การจดทะเบียนขายทด่ี นิ พรอ้ มสิง่ ปลกู สร้าง ปรากฏวา่ ผขู้ ายได้ส่งมอบส่งิ ปลกู สรา้ ง
พร้อมที่ดินให้แก่ผู้ซื้อเข้าครอบครองถูกต้องตามความประสงค์ของผู้ซื้อ แต่ในขณะจดทะเบียนขาย
ผู้ขายได้หยิบโฉนดท่ีดินไปจดทะเบียนโอนผิดแปลง โดยสลับกับท่ีดินที่โอนขายให้กับบุคคลอ่ืน
อีกรายหนึ่ง กรณีเช่นนี้จะต้องดำ�เนินการแก้ไขรายการจดทะเบียน ตามมาตรา ๖๑ วรรคหนึ่ง
แห่งประมวลกฎหมายท่ดี ิน โดยยกรายการไปจดแจ้งใหถ้ ูกตอ้ งตรงกับการครอบครอง
- การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับ
พระราชบัญญัติการเชา่ ที่ดินเพอ่ื เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔
- กรมท่ีดนิ ไดว้ างแนวทางปฏบิ ตั ิตามหนังสือกรมทด่ี นิ ด่วนมาก ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว
๒๖๗๒๐ ลงวนั ที ่ ๒๑ ธนั วาคม ๒๕๒๔ ดงั นี้
(๑) การขอจดทะเบียนการเช่าท่ดี นิ เพื่อท�ำ นาทัง้ หมดหรือเปน็ สว่ นใหญ ่ ใหจ้ ดทะเบียน
ประเภท “เช่าเพ่ือท�ำ นา” และได้รบั ยกเว้นค่าธรรมเนียมตามมาตรา ๒๓ แหง่ พระราชบญั ญตั กิ ารเชา่
ท่ีดนิ เพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔
๑๓
(๒) กรณีท�ำ หลักฐานการเช่านาตอ่ คณะกรรมการเช่าทีด่ นิ เพ่ือเกษตรกรรมประจ�ำ ต�ำ บล
(คชก. ต�ำ บล) ตามมาตรา ๒๔ แหง่ พระราชบญั ญตั ิการเชา่ ทด่ี ินเพอื่ เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ เมือ่
ได้รับแจง้ จาก คชก. ตำ�บล ให้พนกั งานเจา้ หน้าท่ีบนั ทึกไวใ้ นสารบัญจดทะเบียนในหนังสอื แสดงสิทธิ
ในทด่ี นิ อนโุ ลมข้อความดงั น้ี
“ บันทึกการเช่าทด่ี นิ เพ่ือทำ�นา
ทดี่ นิ แปลงนไ้ี ดม้ ีการเชา่ เพ่อื ท�ำ นา ระหวา่ ง………….……….ผู้ให้เช่า กบั ……...……….ผ้เู ชา่
มกี �ำ หนด………ปี นบั แตว่ ันท…่ี …เดอื น…………..พ.ศ. .… ตามหนงั สอื แจ้งของ คชก.ตำ�บล………..ฉบบั
ลงวนั ที่…….เดือน……………พ.ศ. .…
………………………….
เจ้าพนักงานทีด่ นิ (หรอื นายอ�ำ เภอ)
ประทบั ตราประจำ�ต�ำ แหนง่
วนั ….เดอื น………..พ.ศ. ….”
(๓) ถ้าไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิฉบับเจ้าของที่ดินมาบันทึกด้วย ให้บันทึกในหนังสือ
แสดงสิทธิฉบับสำ�นักงานท่ีดินเพียงฉบับเดียวก่อน และเม่ือได้หนังสือแสดงสิทธิฉบับเจ้าของที่ดิน
มาภายหลงั ใหบ้ ันทึกขอ้ ความดงั กล่าวใหถ้ กู ต้องตรงกนั แตช่ ่องลงลายมือช่อื และวัน เดือน ป ี
ให้เจ้าพนักงานที่ดิน (หรือนายอำ�เภอ) คนปัจจุบันลงลายมือชื่อ ประทับตรา พร้อมด้วย วัน เดือน ปี
ทจ่ี ดบนั ทกึ ขอ้ ความนน้ั ถา้ มกี ารเปลย่ี นแปลงสทิ ธแิ หง่ การเชา่ นาอกี ใหบ้ นั ทกึ ไวใ้ นสารบญั จดทะเบยี น
ใหป้ รากฏถึงการเปลีย่ นแปลงน้ัน
(๔) กรณีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินให้สอบสวน
คกู่ รณีให้ปรากฏในเร่อื งราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑) ขอ้ ๕ วา่ ท่ดี ินที่จะซ้อื ขายกันน้ี
เปน็ ทด่ี นิ ประเภทใดถ้ามีหลายประเภทให้ระบไุ ว้ใหค้ รบทกุ ประเภท ถา้ ปรากฏวา่ ไม่ใช่ทนี่ า หรอื เป็น
ทน่ี าทง้ั แปลงหรอื บางสว่ นแตไ่ มม่ กี ารเชา่ เพอ่ื ท�ำ นากนั อยกู่ อ่ น หรอื มกี ารเชา่ แตใ่ ชเ้ พอ่ื ท�ำ นาเปน็ สว่ นนอ้ ย
ใหล้ งไวใ้ นขอ้ ๕ ของ ท.ด.๑ ด้วย แลว้ ดำ�เนินการจดทะเบยี นให้ตามคำ�ขอ เวน้ แตม่ เี หตุอนั ควรสงสัย
ใหพ้ นกั งานเจ้าหน้าท่ีท�ำ การสอบสวนหาข้อเท็จจริงแล้วดำ�เนนิ การตอ่ ไปตามควรแกก่ รณ ี หากไม่อาจ
วนิ จิ ฉยั ใหเ้ ป็นทีย่ ุติได ้ ให้สง่ เร่ืองให้ คชก. ตำ�บล พิจารณากอ่ น
(๕) กรณีมีหลักฐานการเช่าเพ่ือทำ�นาปรากฏในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน หรือไม่มี
หลกั ฐาน การเชา่ เพอ่ื ท�ำ นาปรากฏในหนังสือแสดงสิทธใิ นที่ดนิ หากสอบสวนปรากฏวา่ มีการเชา่ อยู่
กอ่ นแลว้ ทง้ั หมดหรอื เปน็ สว่ นใหญ่ หรือกรณีการเชา่ ได้ถูกบอกเลกิ โดยผ้ใู หเ้ ช่านา ตามมาตรา ๓๗
และยงั อยูภ่ ายในสองปนี ับแตผ่ ้ใู หเ้ ชา่ นาไดล้ งมอื ท�ำ ประโยชนใ์ นนา ตามมาตรา ๓๘ แหง่ พระราช
บญั ญตั ิการเชา่ ท่ีดินเพือ่ เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ พนักงานเจา้ หน้าท่จี ะจดทะเบยี นขายนาไดก้ ็ตอ่ เมอื่
มหี ลักฐานเป็นหนงั สอื จากประธาน คชก. ต�ำ บล ว่าผู้เช่านาไม่แสดงความจำ�นงจะซ้อื นาภายในก�ำ หนด
หรอื ปฏเิ สธไมซ่ ื้อนา หรอื แสดงความจำ�นงจะซอ้ื นาแต่ไมช่ ำ�ระเงินภายในกำ�หนดเวลาท่ีตกลงกันหรือ
เวลาท่ี คชก. ตำ�บลก�ำ หนด
๑๔
(๖) การจดทะเบยี นนติ กิ รรมการขายฝาก การแลกเปลย่ี น และการโอนช�ำ ระหนจ้ี �ำ นอง
ซึ่งที่ดินให้ถือเป็นการขาย ให้ดำ�เนินการเช่นเดียวกัน และการปฏิบัติตามนัยดังกล่าวไม่ใช้แก่การเช่า
ทดี่ ินเพอ่ื ทำ�นาท่รี ฐั หนว่ ยงานของรฐั รัฐวสิ าหกิจตามกฎหมายว่าด้วยวธิ กี ารงบประมาณและสหกรณ์
นิคมเปน็ ผู้ให้เช่า
- กรณมี ผี มู้ าขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั การซอ้ื ขาย ขายฝาก แลกเปลย่ี น
และโอนชำ�ระหนี้จำ�นองที่ดินซ่ึงเป็นท่ีนา ให้สอบสวนตามอำ�นาจหน้าท่ีที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๗๔
แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน ให้ได้ข้อเท็จจริงยุติว่า ที่ดินดังกล่าวมีการเช่าเพ่ือทำ�นาอยู่หรือไม่
หากปรากฏวา่ ทีด่ นิ นน้ั มกี ารเช่าเพอื่ ทำ�นา ใหพ้ นักงานเจ้าหนา้ ทด่ี ำ�เนินการโดยถือปฏบิ ตั ติ ามหนงั สอื
กรมที่ดิน ดว่ นมาก ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๖๗๒๐ ลงวันที่ ๒๑ ธันวาคม ๒๕๒๔ ข้อ ๔
(หนังสอื กรมท่ดี ิน ด่วนทสี่ ุด ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๖๖๖๕ ลงวันท่ี ๒๖ มิถุนายน ๒๕๕๑)
- การโอนอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
พ.ศ. ๒๕๓๐ มี ๒ กรณี
(๑) การตกลงซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ตามพระราชกฤษฎีกากำ�หนดเขตท่ีดินในบริเวณ
ทีท่ ี่จะเวนคืนตามมาตรา ๑๐ แหง่ พระราชบญั ญตั ิวา่ ดว้ ยการเวนคืนอสงั หาริมทรพั ย์ พ.ศ. ๒๕๓๐
บัญญัติให้เจ้าหน้าที่เวนคืนหรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าท่ีเวนคืนมีอำ�นาจตกลงซ้ือขาย
อสังหาริมทรพั ย์ กำ�หนดคา่ ตอบแทน และจ่ายค่าทดแทนให้แก่เจ้าของทีด่ ินได ้ ภายในกำ�หนดอายุ
ของพระราชกฤษฎกี าฯ
แตถ่ ้าพระราชกฤษฎีกาฯ ไดห้ มดอายุลงแลว้ ย่อมมีผลท�ำ ให้อ�ำ นาจตกลงซอ้ื ขายตาม
นัยดังกลา่ วสิน้ สุดลงเช่นกนั (หนังสือกรมทด่ี นิ ท ี่ มท ๐๖๑๐/ว ๐๒๗๖๐ ลงวนั ท ่ี ๒ กมุ ภาพันธ์
๒๕๓๖)
(๒) กรณมี กี ารตราพระราชบญั ญตั ขิ น้ึ เพอ่ื เวนคนื อสงั หารมิ ทรพั ยใ์ นทอ้ งทท่ี จ่ี ะตอ้ งเวนคนื
แลว้ กรรมสทิ ธใ์ิ นอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ต่ี อ้ งเวนคนื ตกเปน็ ของเจา้ หนา้ ทเ่ี วนคนื นบั แตว่ นั ทพ่ี ระราชบญั ญตั ิ
เวนคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นใช้บังคับตามมาตรา ๑๕ และมาตรา ๑๖ แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วย
การเวนคืนอสังหารมิ ทรัพย ์ พ.ศ. ๒๕๓๐
- ในกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินได้รับการแจ้งการได้มาซึ่ง
อสังหาริมทรัพย์โดยการซ้ือขายตามมาตรา ๑๑ และมาตรา ๒๐ หรือเวนคืนตามมาตรา ๓๒
ใหด้ �ำ เนนิ การแกไ้ ขหลกั ฐานทางทะเบยี นในหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ โดยใหถ้ อื วา่ เปน็ การจดทะเบยี น
สทิ ธิและนิติกรรมตามกฎหมาย โดยมีวธิ กี ารบนั ทึกการขายทด่ี ิน การแบง่ ขายท่ีดนิ การเวนคืนทดี่ ิน
การแบง่ เวนคนื ทด่ี นิ ตามระเบยี บกรมทด่ี นิ วา่ ดว้ ยการแกไ้ ขหลกั ฐานทางทะเบยี นในหนงั สอื แสดงสทิ ธิ
ในทด่ี นิ ตามพระราชบญั ญัติว่าดว้ ยการเวนคืนอสงั หาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ พ.ศ. ๒๕๓๑ และระเบียบ
กรมที่ดิน ว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามพระราชบัญญัติ
วา่ ดว้ ยการเวนคนื อสังหาริมทรพั ย ์ พ.ศ. ๒๕๓๐ (ฉบบั ท่ ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔
๑๕
- ในกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าท่ีได้แก้ไขหลักฐานทางทะเบียนไปตามท่ีเจ้าหน้าที่เวนคืน
หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่เวนคืนแจ้งมาโดยการบันทึกการแบ่งขายหรือแบ่งเวนคืนใน
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว หากผลการรังวัดกันเขตส่วนแบ่งขายหรือแบ่งเวนคืนของเจ้าหน้าท่ี
กรมที่ดิน ปรากฏว่าเนื้อที่ท่ีแบ่งขายหรือแบ่งเวนคืนแตกต่างไปจากเนื้อที่ที่เจ้าหน้าที่เวนคืนหรือผู้ซ่ึง
ไดร้ ับมอบหมายจากเจ้าหน้าท่ีเวนคนื แจ้งมา พนกั งานเจา้ หนา้ ทตี่ ้องด�ำ เนินการ ดงั นี้
(๑) กรณตี ามหลกั ฐานทางทะเบยี นไดม้ กี ารแกไ้ ขทด่ี นิ ทแ่ี บง่ ขายหรอื แบง่ เวนคนื ตกเปน็
ของเจ้าหน้าที่เวนคืนนับแต่วันที่พระราชบัญญัติเวนคืนใช้บังคับแล้ว และให้ถือว่าได้มีการโอน
กรรมสทิ ธ์ใิ นอสงั หารมิ ทรพั ย์ที่ซ้ือขายนับแต่วันชำ�ระเงินคา่ อสังหารมิ ทรพั ย์ ดงั นั้น ในการขอรงั วัด
กันเขตส่วนที่แบ่งขายหรือแบ่งเวนคืนจึงต้องให้ผู้ท่ีเป็นเจ้าของท่ีดินในส่วนที่เหลือและเจ้าหน้าท่ี
เวนคนื หรอื ผูซ้ ึง่ ได้รับมอบหมายจากเจา้ หน้าที่เวนคนื ยน่ื คำ�ขอรังวัดร่วมกัน
(๒) หากผลการรังวัดปรากฏว่า เนื้อที่ที่แบ่งขายหรือแบ่งเวนคืนแตกต่างไปจากเนื้อที่
ที่เจ้าหน้าที่เวนคืนหรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่เวนคืนแจ้งมา ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แก้ไข
เนือ้ ท่ใี นรายการบันทกึ การแบง่ ขายหรอื แบ่งเวนคนื โดยให้ขดี ฆ่าเน้ือท่เี ดิมออกและลงเน้ือทท่ี ีถ่ ูกต้อง
ลงไปแทน แลว้ ใหพ้ นักงานเจ้าหนา้ ทคี่ นปัจจุบันลงลายมอื ช่อื พรอ้ มด้วยวนั เดือน ป ี กำ�กบั ไว้ แล้ว
กันเขตรปู แผนทใ่ี หถ้ ูกตอ้ งตรงกนั แต่หากผลการรังวดั ปรากฏวา่ การครอบครองไมต่ รงกับแผนทห่ี รือ
เนื้อที่ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินด้วย ก็ให้ดำ�เนินการแก้ไขแผนที่หรือเนื้อที่ในหนังสือแสดงสิทธิ
ในทด่ี นิ ตามนัยมาตรา ๖๑ หรอื ๖๙ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายท่ดี นิ แล้วแตก่ รณเี สยี ก่อน แล้วจงึ
ดำ�เนนิ การแกไ้ ขเน้ือที่ในรายการบนั ทกึ การแบ่งขายหรอื แบ่งเวนคืนและกันเขตรูปแผนท่ีดังกล่าว
(๓) หากเจ้าหน้าที่เวนคืนมีความประสงค์จะขอรับหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงแยก
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินแปลงแยกไปตามผลการรังวัดดังกล่าวให้แก่
เจ้าหน้าท่ีเวนคืนได้ และให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีคนปัจจุบันบันทึกเครื่องหมายของหนังสือแสดงสิทธิ
ในที่ดิน แปลงแยกในช่องหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินในรายการบันทึกการแบ่งขายหรือแบ่งเวนคืน
แล้วลงลายมอื ช่ือพรอ้ มดว้ ย วนั เดอื น ป ี กำ�กบั ไว้
(๔) เมื่อไดแ้ ก้ไขเนือ้ ทใ่ี นรายการบนั ทกึ การแบ่งขายหรือแบง่ เวนคนื ตาม (๒) แลว้ ถ้า
เป็นกรณีท่เี จ้าหนา้ ทเี่ วนคนื ไมข่ อรับหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นท่ีดนิ ให้พนกั งานเจ้าหนา้ ทม่ี หี นังสือแจง้ การ
แก้ไขเน้ือทดี่ งั กลา่ วให้เจ้าหนา้ ทเี่ วนคนื หรอื ผซู้ งึ่ ได้รบั มอบหมายจากเจ้าหนา้ ที่เวนคนื ทราบ แต่ถ้าเป็น
กรณที เี่ จ้าหนา้ ทเี่ วนคืนขอรบั หนงั สอื แสดงสิทธใิ นทด่ี ิน กใ็ ห้พนักงานเจา้ หนา้ ท่ีออกหนังสอื แสดงสทิ ธิ
ในที่ดินแปลงแยกให้แก่เจ้าหน้าที่เวนคืนตาม (๓) โดยไม่ต้องแจ้งการแก้ไขเนื้อที่ให้เจ้าหน้าที่เวนคืน
หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจา้ หน้าทีเ่ วนคนื ทราบอกี
(หนังสือกรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๐๑๕๙๘ ลงวนั ท่ี ๒๔ มกราคม ๒๕๓๘)
- กรมธนารกั ษใ์ นฐานะผมู้ อี �ำ นาจด�ำ เนนิ การแทนกระทรวงการคลงั ตามความในขอ้ ๑๑
แห่งกฎกระทรวง ว่าดว้ ยหลกั เกณฑ์และวิธีการปกครอง ดแู ล บำ�รุงรักษา ใช ้ และจัดหาประโยชน์
๑๖
เกย่ี วกับที่ราชพสั ดุ พ.ศ. ๒๕๔๕ แกไ้ ขเพมิ่ เติมโดยกฎกระทรวง ว่าดว้ ยหลกั เกณฑ์และวิธีการปกครอง
ดูแล บำ�รุงรักษา ใช้ และจัดหาประโยชนเ์ กย่ี วกับท่รี าชพัสดุ (ฉบับท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๔๙ มอบอ�ำ นาจ
ให้ธนารักษ์พื้นที่รับโอนอสังหาริมทรัพย์ในนามกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ิ รวมท้ังดำ�เนิน
การใดๆ ตามประมวลกฎหมายท่ีดิน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตลอดจนกฎหมายอ่ืนที่
เก่ียวข้องที่อยู่ในเขตจังหวัดท่ีรับผิดชอบ โดยผู้รับมอบอำ�นาจมอบอำ�นาจต่อไปให้บุคคลอ่ืนดำ�เนิน
การแทนอีกช่วงหนึ่งก็ได้ (คำ�สั่งกรมธนารักษ์ ที่ ๒๕๗/๒๕๔๙ เรื่อง มอบอำ�นาจให้ธนารักษ์พื้นที่
มีอำ�นาจดำ�เนินการรับโอนอสังหาริทรัพย์ รวมทั้งดำ�เนินการใด ๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย ์ ตลอดจนกฎหมายอื่นท่เี ก่ยี วข้อง ลงวนั ท่ ี ๑ พฤษภาคม ๒๕๔๙)
- พระราชบัญญตั ิป้องกนั และปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. ๒๕๔๒ มาตรา ๑๕ (๑)
และ (๒) ประกอบกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๓ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ฯ ก�ำ หนดจำ�นวนเงินเมื่อมีการชำ�ระดว้ ย
เงินสดและมูลคา่ อสังหาริมทรพั ยไ์ วว้ ่า ให้ส�ำ นกั งานทด่ี ินตอ้ งรายงานต่อส�ำ นกั งาน ปปง. เมอ่ื ปรากฏ
ว่ามีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินมิได้เป็นคู่กรณี
และมลี ักษณะดงั น้ี
(๑) การช�ำ ระด้วยเงินสด เปน็ จำ�นวนเงินตง้ั แตส่ องลา้ นบาทหรอื กว่าน้นั ขนึ้ ไป
(๒) อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าตามราคาประเมินต้ังแต่ห้าล้านบาทหรือกว่าน้ันขึ้นไป
เวน้ แตเ่ ป็นการโอนในทางมรดกใหแ้ กท่ ายาทโดยธรรม หรือ
(๓) เปน็ ธุรกรรมท่ีมเี หตุอนั ควรสงสัย
ซงึ่ การที่จะทราบไดว้ า่ มีการช�ำ ระด้วยเงินสดหรือไม่ พนกั งานเจ้าหน้าทจี่ ะตอ้ งสอบสวน
จากคู่กรณีดังน้ัน ในการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าท่ีเพ่ือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
แตล่ ะราย ให้สอบสวนและบนั ทึกไวเ้ ปน็ หลักฐานในคำ�ขอจดทะเบยี นฯ (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก.) ดว้ ยว่า
มีการช�ำ ระเงนิ ดว้ ยวิธีใด กลา่ วคือช�ำ ระดว้ ยเงินสด หรอื ตั๋วแลกเงนิ ตัว๋ สญั ญาใช้เงิน เชค็ หรอื
ตราสารอน่ื หากเป็นการช�ำ ระด้วยตั๋วแลกเงิน ตว๋ั สัญญาใช้เงิน เช็ค หรือตราสารอื่น ให้บันทึก
หมายเลขเอกสารดงั กลา่ วไวด้ ว้ ย ในกรณที ค่ี กู่ รณอี า้ งวา่ มกี ารช�ำ ระเงนิ ดว้ ยตว๋ั แลกเงนิ ตว๋ั สญั ญาใชเ้ งนิ
เช็ค หรอื ตราสารอ่นื แตไ่ มส่ ามารถแสดงหลักฐานได ้ ใหพ้ นักงานเจ้าหนา้ ทบี่ นั ทึกถ้อยค�ำ ของคกู่ รณี
ถงึ เหตุผลที่ไม่สามารถแสดงหลักฐานดังกลา่ วไวเ้ ป็นหลักฐานดว้ ย
การรายงานขอ้ มูลตาม (๑) (๒) และ (๓) ใหใ้ ชส้ �ำ เนาค�ำ ขอจดทะเบียนสิทธแิ ละ
นติ กิ รรมทร่ี บั รองถกู ตอ้ ง หรอื แบบสอ่ื อเิ ลก็ ทรอนกิ สท์ ม่ี ขี อ้ มลู ตามค�ำ ขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม
โดยสำ�นกั งานทดี่ นิ ตอ้ งรายงานการทำ�ธรุ กรรมตาม (๑) และ (๒) ภายใน ๕ วัน นบั แต่วันถัดจาก
วันสิ้นเดือนของเดือนท่ีมีการทำ�ธุรกรรมเป็นประจำ�ทุกเดือน สำ�หรับธุรกรรมท่ีมีเหตุอันควรสงสัย
ตาม (๓) ให้รายงานภายใน ๕ วนั นับแตว่ ันที่ปรากฏข้อเท็จจรงิ นั้นๆ ตามกฎกระทรวงฉบับที ่ ๔
(พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญัตปิ อ้ งกนั และปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. ๒๕๔๒
๑๗
(หนงั สือกรมทดี่ นิ ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๓๒๐๖๐ ลงวนั ท่ี ๑๙ ตลุ าคม ๒๕๔๓ ด่วนท่สี ุด
ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๓๘๑๑๘ ลงวันท ่ี ๑ ธันวาคม ๒๕๔๓ ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๐๐๐๔๒ ลงวนั ท่ ี ๓
มกราคม ๒๕๔๔ ดว่ นมาก ที ่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๒๑๑๑ ลงวันท ่ี ๗ สิงหาคม ๒๕๔๙ และ ท่ี มท
๐๕๑๕.๑/ว ๘๐๐๔ ลงวนั ที ่ ๑๓ มีนาคม ๒๕๕๕ )
- กรณีที่ท่ีดินและสิ่งปลูกสร้างได้ตกเป็นของกองทุนป้องกันและปราบปรามยาเสพติด
ท่ีส�ำ นักงาน ป.ป.ส. ไดม้ าตาม พระราชบญั ญตั ิมาตรการในการปราบปรามผู้กระท�ำ ความผิดเกีย่ วกับ
ยาเสพตดิ พ.ศ. ๒๕๓๔ ถือว่าเปน็ การตกไปโดยผลของกฎหมาย ในการจดทะเบยี นจงึ ใหจ้ ดทะเบียน
ในประเภท “โอนตามกฎหมาย (มาตรา ๓๑ หรอื ๓๒) แหง่ พระราชบญั ญตั มิ าตรการในการปราบปราม
ผู้กระท�ำ ความผิดเกย่ี วกับยาเสพติด พ.ศ. ๒๕๓๔)” และลงชอื่ “ส�ำ นักงาน ป.ป.ส. (กองทุนป้องกัน
และปราบปรามยาเสพติด)” เป็นผู้รับโอน ส่วนการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมให้เรียกเก็บในประเภท
ไม่มที นุ ทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความใน
พระราชบญั ญตั ิใหใ้ ช้ประมวลกฎหมายทดี่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ) และไมอ่ ยูใ่ นบังคับตอ้ ง
เสียภาษเี งินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะแตอ่ ย่างใด
(หนงั สือกรมทีด่ นิ ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๑๘๘๒ ลงวันท่ี ๑๘ พฤษภาคม ๒๕๔๖)
- การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในส่ิงปลูกสร้างไม่จำ�เป็นต้องได้มาโดยทางนิติกรรมเท่าน้ัน
แตอ่ าจไดม้ าโดยลกั ษณะทเ่ี ปน็ สว่ นควบของทด่ี นิ ตาม ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๔๖
ก็ได้ และสิ่งปลูกสร้างก็ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่มีทะเบียนตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๒๙๙ ดังเช่นโฉนดที่ดินที่ต้องจดทะเบียนการได้มาก่อนจึงจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้
ดงั นน้ั พนกั งานเจา้ หนา้ ทจ่ี งึ ตอ้ งสอบสวนวา่ สง่ิ ปลกู สรา้ งเปน็ ของผโู้ อนโดยหลกั กฎหมายเรอ่ื งสว่ นควบ
หรือไม่ หากสอบสวนแล้วขอ้ เท็จจรงิ ฟงั เปน็ ท่ียตุ ไิ ดว้ ่า ส่ิงปลกู สรา้ งเป็นของผู้โอนโดยหลักกฎหมาย
หรือส่วนควบ ผู้โอนกช็ อบท่ีจะจดทะเบียนโอนต่อไปได้ แตใ่ นการจดทะเบยี นใหพ้ นกั งานเจ้าหน้าท่ี
แจ้งคู่กรณีฝ่ายผู้รับโอนด้วยว่าผู้โอนได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างมิใช่โดยการจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจา้ หน้าท ี่ แตไ่ ด้กรรมสิทธโิ์ ดยสิ่งปลูกสรา้ งตกเป็นสว่ นควบของท่ีดิน
(หนงั สือกรมท่ดี ิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๘๙๓ ลงวนั ที่ ๒๐ มกราคม ๒๕๔๗)
- การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของศาลเป็นการซื้อขายโดยนิติกรรม มิใช่ได้
ทรพั ยห์ รอื สทิ ธนิ ้ันโดยคำ�พพิ ากษาของศาล ในการจดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธจิ์ งึ ยอ่ มต้องอาศัยเจตนา
ของคู่กรณีทั้งสองฝ่ายโดยฝ่ายผู้ขาย เจ้าพนักงานบังคับคดีในฐานะผู้ทอดตลาดจะมีหนังสือแจ้งให้
เจา้ พนักงานทีด่ ินทำ�การโอนกรรมสิทธห์ิ รือสทิ ธคิ รอบครองในทด่ี ินและ/หรอื ส่ิงปลูกสร้างให้แก่ผ้ซู อื้
ทอดตลาด ดงั นน้ั หากในการจดทะเบยี นผซู้ อ้ื แจง้ รายละเอยี ดของการซอ้ื ขายตา่ งไปจากทเ่ี จา้ พนกั งาน
บงั คับคดีแจ้งมา พนกั งานเจ้าหนา้ ทตี่ ้องท�ำ การสอบสวนขอ้ เท็จจริงให้เป็นทชี่ ดั เจนเสยี กอ่ น ไมอ่ าจ
จดทะเบยี นใหเ้ ปน็ ไปตามทผ่ี ซู้ อ้ื ใหถ้ อ้ ยค�ำ แตเ่ พยี งฝา่ ยเดยี วในทนั ทไี ด ้ การสอบสวนเพอ่ื ใหไ้ ดข้ อ้ เทจ็ จรงิ
สามารถกระทำ�ได้หลายวิธี เช่น ตรวจสอบจากประกาศขายทอดตลาด หรือสอบถามกลับไปยัง
๑๘
เจา้ พนกั งานบงั คบั คดผี ทู้ อดตลาด หรอื ขอใหผ้ ซู้ อ้ื น�ำ พนกั งานเจา้ หนา้ ทไ่ี ปตรวจสอบสภาพความเปน็ จรงิ
ในทด่ี นิ ข้างต้น ทงั้ นี้ อาศยั อ�ำ นาจตามมาตรา ๗๔ ประมวลกฎหมายทดี่ นิ ประกอบกับกฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๕๙๗) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ใิ หใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ข้อ ๓ และระเบียบกรมท่ีดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายท่ีดินและ
อสังหาริมทรัพยอ์ น่ื พ.ศ. ๒๕๔๓ ขอ้ ๙ เมอ่ื ตรวจสอบไดข้ อ้ เท็จจรงิ ประการใดแล้ว จึงดำ�เนนิ การ
ไปตามควรแกก่ รณี
- การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ระหว่างจำ�นอง โดยผู้ซ้ือผู้ขายมีการตกลง
ชำ�ระเงินค่าซ้ือขายและผู้ซ้ือยอมรับภาระหน้ีท่ีจำ�นองเป็นประกันซึ่งผู้ขายหรือลูกหนี้เป็นหน้ีผู้รับ
จ�ำ นองแทนผู้ขายไปด้วย การเรยี กเกบ็ ภาษอี ากรให้ถือปฏิบตั ิดงั นี้
๑. ภาษีเงินไดห้ ัก ณ ท่จี ่าย
(ก) กรณีผู้ขายเปน็ บุคคลธรรมดา เรยี กเก็บจากราคาประเมินทุนทรพั ย์
(ข) กรณีผขู้ ายเป็นนิตบิ ุคคล ท่มี หี นา้ ท่เี สียภาษีเงนิ ไดห้ ัก ณ ทจี่ า่ ย ตามประมวล
รัษฎากร เรยี กเก็บจากจ�ำ นวนเงนิ ทไี่ ด้มกี ารช�ำ ระกนั รวมกบั จำ�นวนหนี้ท่จี ำ�นองเปน็ ประกัน ซง่ึ ผซู้ อื้
ยอมรบั ภาระไป เวน้ แตร่ าคาประเมินทนุ ทรพั ยส์ ูงกว่า ก็ให้เรียกเกบ็ จากราคาประเมนิ ทุนทรัพย์
๒. ภาษีธุรกิจเฉพาะ เรียกเก็บจากยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์รวมกับ
ภาระจ�ำ นองทต่ี ดิ กบั ทรพั ยด์ ว้ ย เวน้ แตร่ าคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยส์ งู กวา่ กใ็ หเ้ รยี กเกบ็ จากราคาประเมนิ
ทุนทรพั ย์
๓. อากรแสตมป์ เรียกเก็บจากจำ�นวนเงินที่ได้มีการชำ�ระรวมกับจำ�นวนหนี้ที่จำ�นอง
เป็นประกันซง่ึ ผู้ซื้อยอมรับภาระไปด้วย เวน้ แตร่ าคาประเมนิ ทุนทรัพย์สงู กวา่ กใ็ หเ้ รียกเก็บจากราคา
ประเมนิ ทุนทรัพย์
(หนงั สือกรมทด่ี ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๖๗๕๐ ลงวนั ที่ ๒๗ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๔๗)
- การกำ�หนดหลักฐานเพ่ือนับจำ�นวนปีของโรงเรือนส่ิงปลูกสร้างในการคิดอัตรา
คา่ เสอ่ื มราคาใหใ้ ชเ้ อกสารซง่ึ อา้ งองิ วนั ทก่ี อ่ สรา้ งแลว้ เสรจ็ ของทางราชการเปน็ หลกั ในการนบั จ�ำ นวนปี
ของโรงเรอื นสง่ิ ปลกู สรา้ งเพอ่ื คดิ อตั ราคา่ เสอ่ื มราคา โดยพจิ ารณาจากวนั ทก่ี �ำ หนดเลขหมายประจ�ำ บา้ น
ตามกฎหมายทะเบียนราษฎร์ หรือวันที่ได้รับรองการก่อสร้าง (แบบ อ.๖) สำ�หรับสิ่งปลูกสร้าง
ประเภทอาคารควบคุมการใช้ตามกฎหมายควบคุมอาคาร (ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการประเมิน
ราคาทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และการขอหนังสือ
รับรองราคาประเมนิ ทนุ ทรัพย์ท่ดี ินและอสงั หาริมทรพั ย์อยา่ งอนื่ พ.ศ. ๒๕๕๖ ข้อ ๘)
- การประเมินราคาทุนทรัพย์กรณีโอนอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ
พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องนำ�เรื่องเสนอให้คณะอนุกรรมการประจำ�จังหวัดพิจารณากำ�หนดราคา
ประเมนิ ทนุ ทรพั ยส์ ง่ิ กอ่ สรา้ งดงั กลา่ ว ตามนยั มาตรา ๑๐๕ สตั ต แหง่ ประมวลกฎหมายทด่ี นิ เสยี กอ่ น
เม่ือมีการกำ�หนดราคาประเมินทุนทรัพย์แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณากำ�หนดราคาประเมิน
๑๙
ทุนทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
โดยคิดค่าเสื่อมจากราคาประเมินนั้น ตามแนวทางที่คณะกรรมการกำ�หนดราคาประเมินทุนทรัพย์
ได้มมี ตไิ ว ้ ดังนี้
(๑) การนับจำ�นวนปีเพื่อการคิดค่าเส่ือมราคาสำ�หรับอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ยัง
ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ให้พิจารณานับตั้งแต่ปีที่หยุดการก่อสร้าง โดยอ้างอิงจากใบอนุญาตก่อสร้าง
อาคาร (แบบ อ. ๑) ท่เี จ้าพนกั งานทอ้ งถ่นิ ออกให ้ และใช้ปที ีใ่ บอนญุ าตก่อสรา้ งอาคาร (แบบ อ. ๑)
หมดอายุเป็นปีที่เร่ิมนับหน่ึงจนถึงปีที่จะจดทะเบียนโอนอาคารหรือส่ิงปลูกสร้าง สำ�หรับการนับ
จ�ำ นวนปใี ห้นบั ตามปีปฏิทิน เศษของปใี ห้นับเปน็ หนึง่ ปี
(๒) กรณีการขายทอดตลาดตามคำ�สั่งศาล ผู้ซื้อขอจดทะเบียนเพียงฝ่ายเดียวและเป็น
ผู้ย่ืนคำ�ขอ โดยคู่กรณีหรือผู้ขายซ่ึงเป็นเจ้าของอาคารหรือส่ิงปลูกสร้างไม่แล้วเสร็จนั้นมิได้มายื่น
ค�ำ ขอด้วย ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทห่ี รือผูซ้ ือ้ ทอดตลาดท�ำ หนงั สือตรวจสอบไปยังหนว่ ยงานทเี่ กีย่ วข้อง
ถงึ การอนุญาตใหป้ ลูกสรา้ งอาคารหรือส่ิงปลูกสร้างนน้ั หากตรวจสอบแล้วไมป่ รากฏหลักฐานการได้
รับอนุญาตปลกู สร้าง ให้พนักงานเจ้าหนา้ ท่พี จิ ารณานับตง้ั แตป่ ีท่ศี าลมีค�ำ พิพากษา โดยอา้ งอิงจาก
หมายเลขคดีแดงตามคำ�พิพากษาจนถึงปีท่ีจะจดทะเบียนโอนอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและให้บวกเพิ่ม
อีกสองป ี โดยถอื จ�ำ นวนปีดงั กลา่ วเปน็ จำ�นวนปีส�ำ หรับการคิดคา่ เสื่อม
(ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการประเมินราคาทุนทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และการขอหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ท่ีดินและ
อสงั หาริมทรัพยอ์ ย่างอน่ื พ.ศ. ๒๕๕๖ ขอ้ ๙)
- กรมทด่ี นิ วางแนวทางปฏบิ ตั กิ รณมี ผี คู้ ดั คา้ นการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั
อสงั หาริมทรพั ย์ ตามขอ้ ๗ ของกฎกระทรวง ฉบับท ่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ เพ่ือใหก้ ารปฏิบตั ิงานของ
เจ้าหน้าทเ่ี ปน็ ไปโดยถูกตอ้ งตามเจตนารมณข์ องกฎหมาย และสอดคลอ้ งกบั แนวค�ำ วนิ จิ ฉัยของศาล
ปกครองสงู สุด รวมท้งั ผ้คู ดั คา้ นได้ทราบสิทธิของตนอยา่ งชัดเจน ไวด้ ังนี้
๑. ให้สอบสวนพยานหลักฐานและพิจารณาคำ�คัดค้านก่อนว่ามีเหตุผลเพียงพอหรือไม่
โดยพิจารณาถึงสิทธิของผู้คัดค้านท่ีอ้างไว้ในคำ�คัดค้านว่า เป็นสิทธิประเภทเดียวกันกับสิทธิที่จะมี
การจดทะเบียนตามคำ�ขอหรือไม่ หรือหากมีการจดทะเบียนตามคำ�ขอแล้วจะกระทบต่อสิทธิของ
ผ้คู ดั คา้ นหรือไม่
๒. หากพจิ ารณาแล้วปรากฏวา่ สทิ ธิของผ้คู ดั ค้านเปน็ คนละประเภทกบั สทิ ธทิ ่จี ะมีการ
จดทะเบยี นตามค�ำ ขอ หรอื มกี ารจดทะเบียนตามค�ำ ขอแล้วไม่กระทบต่อสิทธิของผ้คู ดั ค้าน ก็สมควร
ที่จะสั่งไม่รับคำ�คัดค้านแล้วแจ้งให้ผู้คัดค้านทราบว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจระงับการจดทะเบียนได้
เป็นเรื่องที่ผู้คัดค้านจะต้องไปฟ้องร้องว่ากล่าวกันเอง และโดยท่ีคำ�ส่ังไม่รับคำ�คัดค้านเป็นคำ�ส่ังทาง
ปกครอง พนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงต้องแจ้งสิทธิอุทธรณ์หรือโต้แย้งคำ�ส่ังทางปกครองให้ผู้คัดค้านทราบ
ตามมาตรา ๔๐ และ ๔๔ แหง่ พระราชบญั ญัตวิ ิธีปฏิบตั ริ าชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ และปฏบิ ตั ิ
๒๐
ตามหลักเกณฑ์การแจ้งสิทธิในการฟ้องคดีปกครองตามมาตรา ๕๐ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้ง
ศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ ซ่ึงกรมที่ดินได้เวียนให้ทราบและถือปฏิบัติ
ตามหนังสอื กรมทีด่ นิ ท ่ี มท ๐๗๑๒/ว ๒๐๐๙๔ ลงวันท่ ี ๑๗ สิงหาคม ๒๕๔๔ เสรจ็ แล้วจงึ
ด�ำ เนนิ การจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมใหก้ บั ผยู้ ื่นค�ำ ขอตอ่ ไป
๓. แต่หากพิจารณาแล้วปรากฏว่าสิทธิของผู้คัดค้านเป็นประเภทเดียวกับสิทธิที่จะมี
การจดทะเบียนตามคำ�ขอ หรือมีการจดทะเบียนตามคำ�ขอแล้วจะกระทบต่อสิทธิของผู้คัดค้าน
ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทท่ี �ำ การเปรยี บเทยี บทง้ั สองฝา่ ย ถา้ ตกลงกนั ไดใ้ หท้ �ำ หนงั สอื สญั ญาประนปี ระนอม
ยอมความไว้แล้วดำ�เนินการตามน้ัน ถ้าตกลงกันไม่ได้ให้งดดำ�เนินการไว้ แล้วแจ้งทั้งสองฝ่ายไป
จัดการฟ้องร้องว่ากล่าวกันต่อไป และเม่ือมีคำ�พิพากษาถึงที่สุดแล้ว จึงดำ�เนินการจดทะเบียนตาม
ผลแหง่ คำ�พพิ ากษา
(หนังสอื กรมท่ดี นิ ท่ ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๕๖๐๖ ลงวนั ท ี่ ๒๗ สิงหาคม ๒๕๔๗)
- กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์ท่ีไม่มีกรณีต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรแต่อย่างใดเลย เนื่องจาก
มีกฎหมายยกเว้นการเรียกเก็บ ให้ผู้ขอจดทะเบียนแสดงจำ�นวนทุนทรัพย์ที่ขอจดทะเบียนตามปกติ
แต่พนักงานเจ้าหน้าท่ีไม่ต้องประเมินราคาทุนทรัพย์ในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑,
ท.ด.๑ ก.) ช่องราคาประเมนิ ทุนทรัพย์ให้ระบุข้อความลงไว้วา่ ”ไมต่ อ้ งประเมนิ ราคาทนุ ทรัพย์”
(หนงั สอื กรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๔๒๘ ลงวนั ท ่ี ๙ มกราคม ๒๕๔๙)
- การจัดพิมพ์คำ�ขอ สัญญา และบันทึกข้อตกลงด้วยระบบโปรแกรมคอมพิวเตอร์
ใหถ้ ือปฏบิ ัติ ดังน้ี
๑. กรณีที่สำ�นักงานที่ดินประสงค์จะใช้ระบบโปรแกรมคอมพิวเตอร์จัดพิมพ์คำ�ขอ
สัญญา และบันทึกข้อตกลงลงในกระดาษต่อเนื่องหรือกระดาษเปล่า ให้ใช้ระบบโปรแกรม
คอมพิวเตอรข์ องกรมทีด่ ินที่พัฒนาโดยสำ�นักเทคโนโลยสี ารสนเทศเทา่ น้ัน ซึ่งได้แก่
(๑) ระบบโปรแกรมท่ีใช้ในระบบคอมพิวเตอร์เพ่ือการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมใชก้ ับเคร่ืองมินคิ อมพิวเตอร์ พมิ พใ์ นกระดาษต่อเน่อื งขนาด ๙.๕ ”X ๑๔ ” (มีครุฑ) ขนาด
ตวั อักษร ๑๒ โดยใหผ้ ูใ้ ชก้ �ำ หนดรปู แบบตวั อักษรเปน็ Angsana New (ปจั จุบนั ใชอ้ ักษร TH
SarabunPSK)
(๒) ระบบโปรแกรมที่ใช้ในสำ�นักงานท่ีดินที่จัดเก็บฐานข้อมูลทางทะเบียนท่ีดินแล้ว
ใชก้ บั เครื่องไมโครคอมพวิ เตอร ์ พมิ พ์ในกระดาษตอ่ เนื่องขนาด ๙.๕ ”X ๑๔” (มีครุฑ) หรือกระดาษ
เปลา่ ขนาด F4 (อยู่ระหวา่ งการพัฒนาเพ่ิมเติมให้ใชไ้ ด้กบั กระดาษขนาด A4) ขนาดตัวอกั ษร ๑๔
และหรอื ๑๖ โดยใชร้ ูปแบบตวั อกั ษรเป็น Angsana New (ปจั จบุ นั ใชอ้ กั ษร TH SarabunPSK)
(๓) ระบบโปรแกรมที่ใช้ในสำ�นักงานที่ดินที่ยังไม่มีข้อมูลทางทะเบียนที่ดิน ใช้กับ
เครื่องไมโครคอมพิวเตอร์ พิมพ์ในแบบพิมพ์ของกรมที่ดิน หรือกระดาษเปล่าขนาด A4 ขนาด
๒๑
ตัวอักษร ๑๔ และหรอื ๑๖ โดยใช้รูปแบบตวั อกั ษรเป็น Angsana New (ปัจจบุ ันใช้อักษร TH
SarabunPSK)
๒. กรณีท่ีสำ�นักงานที่ดินได้พัฒนาระบบโปรแกรมคอมพิวเตอร์ท่ีใช้กับเครื่องไมโคร
คอมพิวเตอร์ขึน้ ใช้เองโดยจัดพิมพล์ งแบบพิมพข์ องกรมที่ดิน ใหใ้ ช้รูปแบบตัวอกั ษร Angsana New
(ปจั จุบนั ใช้อกั ษร TH SarabunPSK) และมีขนาดตวั อักษร ๑๔ และหรอื ๑๖
๓. ในกรณที ไ่ี ดใ้ ชร้ ะบบโปรแกรมคอมพวิ เตอรพ์ มิ พค์ �ำ ขอ สญั ญาและบนั ทกึ ขอ้ ตกลงแลว้
ระบบโปรแกรมคอมพวิ เตอรเ์ กดิ ขดั ขอ้ งท�ำ ใหร้ ปู แบบของค�ำ ขอ สญั ญา และบนั ทกึ ขอ้ ตกลงผดิ ไปจาก
ทไ่ี ดพ้ ฒั นาโปรแกรมไว้แตแ่ รก ผใู้ ช้งานจะต้องรบี ทำ�การแก้ไขทนั ทีไมป่ ล่อยให้รปู แบบค�ำ ขอ สญั ญา
และบนั ทึกข้อตกลงทีใ่ ช้ในการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรมผิดไปจากรปู แบบทกี่ รมทดี่ ินไดก้ �ำ หนดไว้
ในกรณีที่เป็นระบบโปรแกรมคอมพิวเตอร์ของกรมที่ดิน ท่ีพัฒนาโดยสำ�นักเทคโนโลยีสารสนเทศ
จะต้องรบี แจง้ ให้ส�ำ นกั เทคโนโลยสี ารสนเทศ กรมท่ีดนิ ทราบเพ่อื ทำ�การแกไ้ ขโดยเร็ว
(หนังสอื กรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๔๓๑ ลงวนั ท ่ี ๙ มกราคม ๒๕๔๙ และท่ี มท
๐๕๑๕.๑/ว ๑๕๒๙ ลงวนั ที ่ ๑๘ มกราคม ๒๕๕๓)
- การสอบสวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ท่ีเป็น
นิติกรรมสองฝ่าย พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะต้องทำ�การสอบสวนคู่กรณีท้ังสองฝ่ายโดยถือปฏิบัติตาม
ประมวลกฎหมายท่ดี ินมาตรา ๗๔ ประกอบกบั ข้อ ๒ (๑) แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบญั ญัตใิ หใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ การท่พี นักงานเจ้าหนา้ ที่
สอบสวนคู่กรณีฝ่ายใดฝ่ายหน่ึงเพียงฝ่ายเดียวย่อมเป็นการกระทำ�ท่ีไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทำ�ให้
กระบวนการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมทงั้ หมดไม่ชอบไปด้วย
(หนงั สอื กรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๖๓๓๘ ลงวันท ี่ ๑ มีนาคม ๒๕๔๙)
- อธิบดีกรมทดี่ นิ ไดก้ ำ�หนดแบบค�ำ ขอจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรม (ท.ด.๑ ,ท.ด.๑ ก)
เ ป็ น ร ะ เ บี ย บ ก ร ม ท่ี ดิ น ว่ า ด้ ว ย แ บ บ คำ � ข อ จ ด ท ะ เ บี ย น สิ ท ธิ แ ล ะ นิ ติ ก ร ร ม สำ � ห รั บ ที่ ดิ น แ ล ะ
อสงั หาริมทรพั ยอ์ ย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๙ ทัง้ น้ี ระเบยี บกรมทดี่ นิ ดงั กลา่ วมผี ลบังคบั ใชต้ ั้งแตว่ นั ท่ี ๓
กันยายน ๒๕๔๙ เปน็ ตน้ ไป
(หนังสอื กรมท่ดี ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๑๖๐๗ ลงวนั ท ี่ ๒ สิงหาคม ๒๕๔๙)
- การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซ้ือ
ทรพั ยข์ องตนเองจากการขายทอดตลาด
กรณขี ายทอดตลาดทรพั ย์ซึง่ มชี อ่ื ลูกหนตี้ ามค�ำ พิพากษาเป็นผูถ้ ือกรรมสิทธ์ ิ และลูกหน้ี
ตามค�ำ พิพากษาเป็นผู้ซ้อื ทรัพยไ์ ดเ้ อง เชน่ เจา้ พนกั งานบงั คบั คดไี ด้บังคับขายทอดตลาดทดี่ ินทีม่ ชี ่ือ
นาย ก. ถอื กรรมสิทธ์ิ และนาย ก. เป็นผ้ซู อ้ื ทีด่ ินน้นั ไดเ้ องเชน่ น ี้ การขายทอดตลาดในการบังคับคดี
ของศาลย่อมทำ�ให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของบุคคลคนหนึ่งตกได้แก่บุคคลอีกคนหน่ึง ทั้งนี้ ตาม
มาตรา ๑๓๓๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีได้บังคับ
ขายทอดตลาดทรพั ยข์ องจำ�เลย และจ�ำ เลยประมลู ซื้อทรัพย์นัน้ ได ้ จำ�เลยยอ่ มไดท้ รพั ยน์ น้ั กลับคนื
๒๒
มาเป็นของตนอีกครั้งหนึ่งในฐานะผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาด ซึ่งถ้าไม่มีการจดทะเบียนการได้มา
ให้ปรากฏสิทธิของจำ�เลยเดิมมีอยู่อย่างไรก็คงมีอยู่อย่างน้ัน การจดทะเบียนก็เพ่ือจะได้ทราบสิทธิ
แห่งการได้มา ดังนั้น เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ
ครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาด แล้วปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ซื้อทอดตลาดกับ
ผู้มีช่ือถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายทอดตลาดเป็นบุคคลคนเดียวกัน
พนักงานเจ้าหน้าทช่ี อบทีจ่ ะรับจดทะเบียนใหไ้ ด ้ โดยไมต่ อ้ งสอบถามศาลเพ่ือให้ศาลแจ้งยนื ยันมาอกี
แต่อยา่ งใด
(หนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๒๒๓๕ ลงวันท่ ี ๘ สิงหาคม ๒๕๔๙)
- ในการจดทะเบียนขาย หา้ มพนกั งานเจา้ หน้าทรี่ บั จดทะเบยี นขายทีด่ ินดว้ ยวธิ ีการให้
ผู้ซอ้ื รายเดยี วกนั เข้าถอื กรรมสทิ ธ์ริ วมเปน็ ส่วนๆ แลว้ โอนขายสว่ นทเ่ี หลอื ในวนั เดยี วกนั โดยแบง่ การ
โอนออกเป็นช่วงๆ เพราะการกระท�ำ เช่นน้สี ่อเจตนาวา่ ประสงค์จะหลีกเลีย่ งภาษีเงินไดห้ กั ณ ท่จี า่ ย
โดยการกระจายฐานภาษีให้แคบลงเพื่อจะได้เสียภาษีในอัตราท่ีต่ำ�กว่าโอนขายทีเดียวทั้งแปลง หรือ
แนะน�ำ ใหผ้ ขู้ อใชว้ ธิ กี ารดงั กลา่ วเพอ่ื เปน็ การหลกั เลย่ี งภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ทจ่ี า่ ยเสยี เอง หากฝา่ ฝนื จะถกู
พิจารณาดำ�เนินการทางวินัยอย่างเฉียบขาด หากผู้ขอยืนยันให้จดทะเบียนหรือหลีกเลี่ยงไปใช้วิธี
จดทะเบียนกรรมสิทธริ์ วมตา่ งวันกนั เชน่ เว้นระยะหา่ งกัน ๓ วนั ๕ วัน หรือ ๑๐ วนั เป็นต้น
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีส่งเร่ืองให้กรมที่ดินเพื่อแจ้งกรมสรรพากรพิจารณาตามอำ�นาจหน้าที่ต่อไป
(หนังสือกรมทด่ี นิ ด่วนท่สี ุด ที ่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๒๗๔๗๐ ลงวนั ท ี่ ๒๑ กนั ยายน ๒๕๕๒)
l แนวทางการวนิ จิ ฉัยท่สี ำ�คัญของกรมที่ดนิ เกย่ี วกับการจดทะเบยี นขาย
๑. ป. เปน็ บดิ าและศาลมีค�ำ สง่ั ให้เป็นผู้อนบุ าลซง่ึ เป็นบิดาของ พ. คนไร้ความสามารถ
ซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้ว ป. มีความประสงค์จะขายที่ดินในส่วนของ พ. ในกรณีนี้มิอาจกระทำ�ได้
เว้นแตจ่ ะได้รบั อนญุ าตจากศาลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย ์ มาตรา ๑๕๙๘/๑๘ ประกอบ
มาตรา ๑๕๙๘/๓ และมาตรา ๑๕๗๔ ดังนน้ั เม่อื เรือ่ งนี้ศาลยงั มิได้พจิ ารณาประเด็นผู้อนบุ าลขอท�ำ
นิติกรรมอันเก่ยี วกับทรพั ยส์ ินของผู้ไรค้ วามสามารถ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา
๑๕๗๔ วา่ ควรหรอื ไมค่ วรอนญุ าตประการใด แตศ่ าลไดพ้ จิ ารณาวา่ ผอู้ นบุ าลไมจ่ �ำ ตอ้ งใชส้ ทิ ธทิ างศาล
ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๕๕ จะถือว่าศาลได้พิจารณาอนุญาตให้ ป.
ทำ�นิติกรรมขายที่ดินของ พ. แล้วยังไม่ได้ ต้องให้ ป. ไปร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำ�สั่งอนุญาตให้
ถูกต้องตามกฎหมายเสียก่อน ซึ่งในการร้องขออนุญาตต่อศาลครั้งหลังนี้ไม่ถือว่าเป็นการร้องซํ้า
ตามประมวลกฎหมายวิธพี ิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๘ เพราะประเดน็ ที่ ป. จะร้องขอต่อศาลน้ี
ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยไว้ในคดีว่าถึงที่สุดไปแล้ว ป. ย่อมมีสิทธิร้องขออนุญาตต่อศาลได้ จึงควรให้ ป.
ไปใชส้ ิทธทิ างศาลให้ถกู ต้องต่อไป
๒. กรมที่ดินเห็นชอบตามความเห็นของคณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของ
กรมท่ีดินที่ว่า กรณีท่ีผู้ใช้อำ�นาจปกครองหรือผู้ปกครองขอทำ�นิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของ
ผู้เยาว์ทีศ่ าลได้ส่ังอนญุ าตแล้ว ไมต่ อ้ งให้ผ้เู ยาวม์ าใหค้ วามยนิ ยอมหรือให้คำ�รับรองอีก
๒๓
๓. ผู้พิทักษ์จะทำ�นิติกรรมขายที่ดินของผู้เสมือนไร้ความสามารถไม่ได้ เว้นแต่ศาลจะ
อนุญาต ดังนั้น การท่ีศาลเพียงแต่มีคำ�ส่ังให้ผู้พิทักษ์มีอำ�นาจทำ�การแทนผู้เสมือนไร้ความสามารถ
ตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๔ วรรคสาม หาทำ�ให้ผู้พิทักษ์มีอำ�นาจทำ�
นติ กิ รรมขายทด่ี นิ ดงั กลา่ วไม ่ ผพู้ ทิ กั ษต์ อ้ งน�ำ ค�ำ สง่ั ศาลทอ่ี นญุ าตใหข้ ายทด่ี นิ ดงั กลา่ วตามมาตรา ๑๕๗๔
มาแสดงตอ่ เจ้าหนา้ ทจ่ี งึ จะดำ�เนนิ การใหไ้ ด้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๓๔ คน
เสมือนไร้ความสามารถ สามารถทำ�นิติกรรมได้ด้วยตนเองทั้งส้ิน เว้นแต่บางกรณีท่ีจะต้องได้รับ
ความยินยอมจากผู้พิทักษ์ก่อน ฉะน้ัน โดยหลักแล้วผู้พิทักษ์ไม่มีหน้าที่ทำ�นิติกรรมแทนคนเสมือน
ไร้ความสามารถ คงมีหน้าที่ให้ความยินยอมหรือไม่ยินยอมให้คนเสมือนไร้ความสามารถทำ�นิติกรรม
บางอย่างท่ีกฎหมายก�ำ หนดไวเ้ ท่านน้ั )
๔. การท่ี ศ. ขอจดทะเบยี นขายทดี่ นิ ซ่ึงตนถือกรรมสิทธิ์รวมอยู่ให้บรษิ ทั ก. ซึง่ ตนเอง
เป็นกรรมการผู้จัดการทำ�การซื้อที่ดินแทนบริษัทนั้น เป็นเรื่องประโยชน์ทางได้ทางเสียของบริษัทกับ
ของตวั ผ้จู ดั การเปน็ ปฏิปักษ์แกก่ ัน ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๗๔ จึงไม่อาจ
ดำ�เนินการจดทะเบียนใหแ้ กผ่ ขู้ อได ้ และปรากฏว่านอกจาก ศ. กรรมการผ้จู ัดการบรษิ ทั แล้ว ยังมี
กรรมการอ่ืนอกี ๓ คน ท่มี ีอำ�นาจท�ำ การแทนบริษัทได้ แตต่ ้องเป็นกรรมการจำ�นวน ๒ ใน ๓ คน
ทเี่ หลือ ลงลายมือช่ือและประทับตราของบริษัทจึงจะมีผลผูกพันบรษิ ทั กรรมการ ๓ คนท่ีเหลอื คือ
ป. พ. และ น. แต่ ป. และ พ. เปน็ ผู้ถือกรรมสิทธ์ริ วมในท่ดี ินแปลงทจี่ ะขายนน้ั ดว้ ย หากบุคคล
ทัง้ สองร่วมกันหรอื คนใดคนหน่ึงในสองคนน้ีร่วมกบั น. ท�ำ การซอื้ ขายทดี่ นิ แทนบริษัท อันเป็นกรณี
ที่บุคคลท้ังสองทำ�การในฐานะเป็นผู้แทนของบริษัท จึงย่อมถือได้ว่าบุคคลท้ังสองเป็นผู้จัดการของ
บรษิ ทั ในการซอื้ ทดี่ ินรายนี ้ เหน็ ได้ว่าเป็นประโยชน์ทางได้ทางเสยี ของบรษิ ทั กบั ของบคุ คลท้งั สองซ่ึง
เปน็ ผูจ้ ัดการบรษิ ทั กรณนี ีจ้ ึงเป็นปฏปิ ักษแ์ กก่ นั บคุ คลทั้งสองจึงไมม่ อี �ำ นาจเปน็ ผูแ้ ทนบริษทั ในอัน
ที่จะซ้อื ที่ดนิ แทนบรษิ ัทได้ เชน่ เดยี วกับกรณีของ ศ. อย่างไรกด็ ที างแก้ในเร่ืองนค้ี วรทำ�เป็นเร่ืองขาย
เฉพาะส่วน โดยให้ ศ. ขายเฉพาะส่วนของตนและกรรมการอ่ืน ๒ คนทำ�การแทนบริษัทและให้ ป.
และ พ. ขายเฉพาะส่วนของตนโดยให้ ศ. ทำ�การแทนบริษัทจึงจะไม่ขัดกับประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ มาตรา ๗๔
๕. กรณีศาลตัง้ ผจู้ ดั การมรดกไว ้ ๓ คน คือ ส. ล. และ บ. เป็นผจู้ ดั การมรดกของ ด.
ซึ่งได้มีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกทั้ง ๓ คนในโฉนดที่ดินแล้ว และผู้จัดการมรดกสองคน
คือ ส. และ ล. ประสงคจ์ ะจดั การมรดกโดยขายท่ีดนิ ทัง้ สามแปลง แต่ บ. ไดท้ ราบแลว้ ไม่มายื่น
ค�ำ ขอ แต่ได้ทำ�หนงั สือขอปฏิเสธท่ีจะไปโอนทางทะเบียนให้แก่ผ้ซู อ้ื และขอให้ผ้จู ดั การมรดกท้งั ๒ คน
ไปจัดการโอนให้แก่ผซู้ ้ือทง้ั ๒ คนเองตามล�ำ พัง เชน่ นยี้ ่อมถือไดว้ า่ เปน็ การจัดการมรดกโดยจัดการ
ตามเสียงข้างมากแลว้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๗๒๖ และค�ำ พพิ ากษาฎกี า
ที่ ๓๘๒/๒๕๑๑ และ ๒๕๑๖ – ๒๕๑๗/๒๕๒๑ จงึ ดำ�เนินการจดทะเบียนให้แก่ผู้ขอได้
๒๔
๖. แม้การท่ี ญ. ขอใหร้ ะงับการทำ�นติ ิกรรมใดๆ ท่ี ช. สามีจะกระท�ำ เปน็ การคัดค้าน
การทำ�นิติกรรมในฐานะคู่สมรส ก็ไม่มีกฎหมายกำ�หนดให้นิติกรรมท่ีคู่สมรสกระทำ�โดยที่คู่สมรสอีก
ฝา่ ยหน่งึ คดั ค้านตกเปน็ โมฆะ อนั จะเป็นเหตใุ หพ้ นกั งานเจา้ หน้าทไ่ี ม่ต้องจดทะเบยี นตาม มาตรา ๗๓
แหง่ ประมวลกฎหมายท่ีดนิ ดงั น้นั เม่อื นิตกิ รรมดงั กล่าวไม่ตกเป็นโมฆะ พนกั งานเจ้าหน้าท่ีกต็ อ้ งรับ
จดทะเบียนให้
๗. การเคหะแห่งชาติยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างที่เช่าซื้อ
ใหแ้ ก่ บ. เน่ืองจาก บ. ได้ถึงแก่กรรมลงกอ่ นท่ีจะชำ�ระราคาทรพั ย์สนิ ดงั กลา่ วใหค้ รบถ้วน ทดี่ นิ และ
ส่งิ ปลูกสร้างทีเ่ ช่าซ้อื จึงยังไมต่ กเป็นกรรมสทิ ธ์ขิ อง บ. และมไิ ดเ้ ป็นทรัพยม์ รดกของ บ. ทต่ี กทอดแก่
ทายาท แตเ่ มอ่ื ต่อมาภายหลงั ไดม้ กี ารชำ�ระราคาที่ดินและสง่ิ ปลกู สรา้ งดงั กลา่ วครบถว้ นแลว้ ทายาท
ของ บ. ย่อมสบื สิทธใิ นการเป็นผ้รู บั โอนกรรมสิทธทิ์ ่ดี ินและสงิ่ ปลกู สร้างที่ บ. เช่าซ้ือจากการเคหะ
แห่งชาติได้ ส่วนการเคหะแห่งชาติจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิท่ีดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่
ทายาทคนใดของ บ. ย่อมเป็นสิทธิของคู่กรณีผู้เป็นฝ่ายในสัญญาท่ีตกลงกันเอง ซึ่งกรณีการเคหะ
แห่งชาติจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และส่ิงปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่บุตรของ บ. ท่ีสมรสแล้วลงชื่อ
เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างดังกล่าวย่อมเป็นการซ้ือท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างจากการ
เคหะแห่งชาติในระหว่างสมรสซ่ึงไม่มีกฎหมายกำ�หนดให้คู่สมรสอีกฝ่ายหน่ึงให้คำ�ยินยอม เว้นแต่
จะมสี ญั ญากอ่ นสมรสกำ�หนดไว้ ดงั น้ัน ถ้าผูท้ ่ที ำ�การสมรสแลว้ เป็นผซู้ ื้ออสังหารมิ ทรัพย์ในระหวา่ ง
สมรสเพียงฝ่ายเดียว พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะต้องสอบสวนและบันทึกถ้อยคำ�ผู้ซ้ือให้ได้ข้อเท็จจริงว่า
มีสัญญากอ่ นสมรสก�ำ หนดในเร่ืองทรพั ยส์ ินไวห้ รอื ไม่อย่างไร โดยปฏิบัติตามหนงั สอื กรมทด่ี นิ ท ี่ มท
๐๕๑๕.๑/ว ๒๑๗๖๓ ลงวันที่ ๒๑ สงิ หาคม ๒๕๕๖ ดังนี ้
(๑) กรณไี มม่ ีสัญญากอ่ นสมรสกำ�หนดในเร่อื งทรพั ย์สินไว ้ ให้พนกั งานเจา้ หน้าที่รบั
จดทะเบียนโดยไมต่ ้องให้คู่สมรสอกี ฝ่ายหนง่ึ ให้ความยนิ ยอม
(๒) กรณีมีสัญญาก่อนสมรสกำ�หนดให้สามีหรือภริยาเป็นผู้จัดการสินสมรสเพียง
ฝ่ายเดียว เม่ือฝ่ายท่ีมีอำ�นาจจัดการมาขอทำ�นิติกรรมซ้ืออสังหาริมทรัพย์ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับ
จดทะเบียนได้โดยไมต่ ้องได้รับความยินยอมของอกี ฝา่ ยหนงึ่
(๓) กรณีมีสัญญาก่อนสมรสตกลงให้สามีและภริยาต้องจัดการสินสมรสโดยซ้ือ
อสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน เม่ือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมาขอทำ�นิติกรรมซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้องให้คู่สมรสอีก
ฝา่ ยหนงึ่ ใหค้ วามยินยอมก่อน
๘. การโอนที่ดนิ ให้ ด. ตามสญั ญาประนีประนอมยอมความและค�ำ พพิ ากษาตามยอม
ระหวา่ ง ด. กับทายาทของ ก. ถอื ว่าเป็นการเปล่ยี นแปลงทางทะเบียน ตามประมวลกฎหมายแพง่
และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรค ๒ เมอื่ ทายาทของ ก. ไดท้ ีด่ ินมาโดยทางมรดก และยังมิได้มายื่นขอ
จดทะเบียนโอนรบั มรดกทด่ี ินของ ก. ใหแ้ ก่ตนเองเสียกอ่ น ด. ก็จะท�ำ การเปลยี่ นแปลงทางทะเบียน
โอนทด่ี นิ ดงั กลา่ วเปน็ ของตนไมไ่ ด ้ แมว้ า่ คกู่ รณจี ะไดท้ �ำ สญั ญาประนปี ระนอมยอมความและศาลจะได้
๒๕
พพิ ากษาตามยอมใหใ้ ชค้ �ำ พพิ ากษาแทนการแสดงเจตนาของจ�ำ เลยดว้ ยกต็ าม แตค่ �ำ พพิ ากษาตามยอม
ดังกล่าวไม่ใช่คำ�พิพากษาที่แสดงหรือวินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์ที่ดินในอันที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้
ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๕ (๒) จึงมีผลผูกพันเฉพาะคู่ความในคดี
เท่านั้น ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกแต่อย่างใด (เทียบคำ�พิพากษาฎีกา ที่ ๑๓๑๑/๒๕๐๔ และ
๕๓๓/๒๕๑๕) ดังนั้น พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ีจงึ ไม่อาจจดทะเบยี นโอนตามค�ำ ส่งั ของศาลให้แก่ ด. ตาม
สัญญาประนีประนอมยอมความและคำ�พพิ ากษาตามยอมของศาลได้
๙. แม้ บ. ผู้ซอื้ ทด่ี นิ เฉพาะของ ส. ได้จากการขายทอดตลาดตามคำ�สั่งศาลจะถกู ผ.
ขออายัดที่ดินไว้ตามประมวลกฎหมายท่ดี ิน และคดอี ยใู่ นระหว่างการพิจารณาของศาลกต็ าม แตเ่ มอ่ื
ได้สอบถามศาลซ่ึงเป็นศาลเดียวกันกับท่ีผู้ขออายัดฟ้องคดีก็ได้รับการยืนยันว่าผู้ซ้ือทรัพย์จากการขาย
ทอดตลาดตามคำ�ส่ังศาลย่อมได้กรรมสิทธ์ิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๐
และ ๑๓๓๒ ประกอบกับการซื้อทรัพย์สินได้จากการขายทอดตลาดตามคำ�ส่ังศาลโดยสุจริต ผู้ซ้ือ
ย่อมได้กรรมสิทธิ์ แม้ภายหลังจะปรากฏว่าทรัพย์สินนั้นไม่ใช่ของจำ�เลย (เทียบคำ�พิพากษาฎีกาที่
๖๓ - ๖๔/๒๕๐๖) จึงจดทะเบียนใหผ้ ู้ขอต่อไปได้
๑๐. ม. ทำ�สัญญาเช่าซื้อที่ดินกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยโดยให้ชำ�ระเงิน
คา่ เชา่ ซื้อเป็นงวดๆ งวดสดุ ทา้ ยช�ำ ระวันท ่ี ๑๔ มกราคม ๒๕๓๑ ในระหว่างท่ี ม. ยงั ชำ�ระค่าเชา่ ซ้อื
ไมค่ รบ ม. โอนสิทธหิ น้าท่แี ละความรบั ผิดชอบตามสญั ญาเชา่ ซ้อื ทด่ี นิ ให้กบั ป. ตามบันทึกขอ้ ตกลง
แนบท้ายสัญญาเช่าซ้อื ท่ดี ิน ฉบบั ลงวันท่ ี ๒๙ พฤศจิกายน ๒๕๒๘ ป. ไดโ้ อนใหก้ ับ ศ. ตามบนั ทกึ
ข้อตกลงแนบท้ายสัญญาเช่าซ้ือที่ดิน ฉบับลงวันท่ี ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๒๙ ในการน้ีการนิคม
อุตสาหกรรมแหง่ ประเทศไทยไดใ้ ห้ความยนิ ยอมแลว้ ต่อมา ศ. ได้ชำ�ระคา่ เชา่ ซอ้ื ท่ดี นิ ครบถ้วนแลว้
มคี วามประสงค์จะเข้ารว่ มทุนกับบริษทั เอ ซ่ึงมี ว. เปน็ กรรมการผู้จดั การ จงึ ท�ำ บันทกึ ขอ้ ตกลง
โอนกรรมสิทธกิ ารรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใหก้ ับ ว. กับพวก ซง่ึ การนิคมอตุ สาหกรรมแห่งประเทศไทย
ได้ใหค้ วามยนิ ยอมแลว้ การนิคมอตุ สาหกรรมฯ ย่ืนค�ำ ขอจดทะเบยี นขายทด่ี นิ แปลงดังกล่าวให ้ ว.
กบั พวกได้
๑๑. กรณีการจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ถูกรางวัลสลากกาชาด
ของกรมท่ีดินแม้ผู้ถูกรางวัลจะมิได้มีข้อตกลงกับเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่าจะใช้ราคาให้ก็ตาม
แต่การท่ีเจ้าของท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างโอนท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างให้แก่ผู้ถูกรางวัลเช่นนี้ เป็นเร่ืองท่ี
สืบเนื่องมาจากข้อตกลงท่ีเจ้าของท่ีดินและสิ่งปลูกสร้างทำ�ไว้กับกรมท่ีดิน และเมื่อข้อตกลงดังกล่าว
เปน็ เร่ืองจะซอ้ื ขาย กลา่ วคอื เป็นเร่อื งทก่ี รมที่ดนิ ตกลงจะซอื้ ทด่ี ินและสง่ิ ปลกู สรา้ งจากเจา้ ของท่ดี นิ
เพื่อเป็นรางวัลให้แก่ผู้ถูกรางวัล การโอนระหว่างผู้ถูกรางวัลกับเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็ควร
ถือได้ว่าเป็นลักษณะของการซ้ือขายด้วยหรืออาจกล่าวได้อีกนัยหน่ึงก็คือ เป็นการขายโดยกรมท่ีดิน
เปน็ ผู้ใช้ราคาแทนให ้ (เทียบค�ำ พิพากษาฎกี าท่ี ๖๓๖/๒๕๐๙) จงึ ควรจดทะเบยี นในประเภท “ขาย”
แต่เพอื่ ให้ตรงกับข้อเทจ็ จริงควรขดี ฆ่าขอ้ ความว่า “ผู้ซอื้ ไดช้ ำ�ระแล้ว” ในข้อ ๒ ของหนังสอื สัญญา
๒๖
ขายที่ดิน (ท.ด. ๑๓) ออกแล้วบรรยายไว้ในหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. ๑๓) ด้วยข้อความว่า
“การขายรายน้ีกรมที่ดินเป็นผู้ชำ�ระค่าท่ีดินให้ทั้งหมดเน่ืองจากผู้ซ้ือเป็นผู้ถูกรางวัลสลากกาชาด
กรมทีด่ นิ ๒๕”
๑๒. กรณี ห. ได้ย่นื คำ�ขอขายทดี่ นิ น.ส. ๓ ใหก้ บั ส. ไวเ้ มือ่ วนั ท่ี ๑๐ มกราคม ๒๕๒๘
ต่อมาเมื่อวันที ่ ๕ กรกฎาคม ๒๕๒๘ ห. ได้ยน่ื คำ�ขอยกเลกิ ค�ำ ขอขาย ระหว่าง ห. กับ ส. และ
ในวนั เดยี วกันไดม้ ีการจดทะเบียนขาย ระหว่าง ห. กับ จ. กรณเี ช่นน้อี าจถอื ไดว้ า่ เปน็ การเปลย่ี น
ค่กู รณฝี า่ ยผรู้ บั สญั ญา (ผ้ซู ้ือ) ซ่งึ ถา้ การยื่นคำ�ขอจดทะเบียนขาย ระหวา่ ง ห. กับ ส. ได้มกี ารประกาศ
การจดทะเบยี นมาแลว้ การจดทะเบยี นขายระหวา่ ง ห. กบั จ. กไ็ มต่ อ้ งประกาศใหมอ่ กี ตามกฎกระทรวง
ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญตั ใิ หใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ซง่ึ แกไ้ ขเพ่ิมเติมโดยกระทรวงฉบบั ท่ี ๓๓ (พ.ศ. ๒๕๒๖) ข้อ ๖ (๖) แตเ่ มื่อปรากฏว่าการขอขาย
ระหวา่ ง ห. กบั ส. จังหวดั รายงานว่าไมม่ ีประกาศการจดทะเบยี นขาย ระหว่าง ห. กับ จ. จงึ เป็น
การจดทะเบยี นไปโดยไมช่ อบ เพราะไมไ่ ดม้ กี ารประกาศการจดทะเบยี นกอ่ น (เทยี บค�ำ พพิ ากษาฎกี า
ที่ ๕๕๘/๒๕๑๐) จึงต้องเพิกถอนการจดทะเบียนขาย ระหว่าง ห. กับ จ. ตามนัยมาตรา ๖๑
แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดนิ
๑๓. การขายทอดตลาดในการบงั คับคดีของศาล ยอ่ มท�ำ ให้กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ ินของ
บุคคลคนหนง่ึ ตกได้แก่บุคคลอกี คนหน่ึง ท้ังนต้ี ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๐
เมื่อเรื่องนี้เจ้าพนักงานบังคับคดีได้บังคับขายทอดตลาดที่ดิน ซึ่งมีชื่อ จ. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แล้ว
แตเ่ มอ่ื จ. เปน็ ผปู้ ระมลู ซอ้ื ทด่ี นิ ดงั กลา่ วได ้ และศาลไดม้ หี นงั สอื แจง้ ใหเ้ จา้ พนกั งานทด่ี นิ โอนกรรมสทิ ธ์ิ
ที่ดินแก่ จ. แล้ว จ. ย่อมได้ที่ดินนั้นกลับคืนมาเป็นของตนอีกครั้งหนึ่งในฐานะผู้ซื้อได้จากการขาย
ทอดตลาด แต่ถ้าไม่มกี ารจดทะเบียนการได้มา สทิ ธิของ จ. เดิมมีอยอู่ ยา่ งไร ก็คงมีอยอู่ ยา่ งนัน้ มิใช่
เปน็ สทิ ธทิ ่ไี ด้มาจากการซ้ือทอดตลาด ซ่ึงการได้สิทธจิ ากการซือ้ ทอดตลาดตามคำ�สั่งศาล ยอ่ มมีสทิ ธิ
ดกี ว่าและไม่เสยี ไป ไม่ว่าทรัพย์นัน้ เดิมจะเปน็ ของผู้ใด ได้มาอยา่ งไร ก็ย่อมได้เปน็ กรรมสิทธิ์แก่ผู้ซอื้
ได้จากการขายทอดตลาดตามคำ�ส่ังศาล เม่ือข้อเท็จจริงปรากฏว่าผู้มีช่ือถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน
กับผูซ้ ้อื ทอดตลาดคือบุคคลคนเดียวกัน ศาลกย็ งั ยืนยนั ให้เจ้าพนกั งานทด่ี นิ จดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธิ์
ที่ดินแก่ จ. อีก โดยได้ให้เหตุผลที่ให้จดทะเบียนว่าเพื่อจะได้ทราบสิทธิแห่งการได้มา โดยเหตุผล
ดังกลา่ ว พนักงานเจา้ หนา้ ท่ชี อบทจี่ ะดำ�เนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธทิ์ ่ดี ินให้แก ่ จ. ผู้ซือ้ ไดจ้ าก
การขายทอดตลาดตามหนังสือศาลได้ แต่เมื่อในขณะนี้ปรากฏข้อเท็จจริงว่า จ. ได้เสียชีวิตไปแล้ว
ในการจดทะเบยี นขายจงึ ดำ�เนินการไดโ้ ดยในกรณี จ. มีผูจ้ ัดการมรดกตามคำ�สงั่ ศาล กใ็ หผ้ ู้จดั การ
มรดกตามคำ�สั่งศาลของ จ. ยื่นคำ�ขอจดทะเบียนและลงชื่อผู้จัดการมรดกของ จ. ตามคำ�สั่งศาล
เปน็ ผูร้ ับโอน การเรียกเก็บค่าธรรมเนยี มใหเ้ รยี กเก็บในประเภทขาย เมื่อมชี อ่ื ผจู้ ดั การมรดกของ จ.
ในโฉนดที่ดนิ แล้ว กเ็ ป็นอ�ำ นาจของผจู้ ัดการทจ่ี ะจดั การตอ่ ไปตามอำ�นาจหน้าที่ ไม่ตอ้ งจดทะเบียน
ลงชื่อผ้จู ัดการมรดก จ. ในโฉนดที่ดินอกี
๒๗
ส่วนในกรณที ี่ จ. ไมม่ ผี ู้จัดการมรดก สิทธกิ ารไดม้ าดงั กลา่ วของ จ. ยอ่ มตกได้แกท่ ายาท
ของ จ. ทายาทของ จ. จึงเขา้ สรวมสทิ ธิการได้มาได้ โดยใหท้ ายาทย่นื ค�ำ ขอรบั มรดกตามมาตรา ๘๑
แหง่ ประมวลกฎหมายทีด่ ิน โดยยนื่ คำ�ขอ ท.ด.๙ พรอ้ มคำ�ขอจดทะเบยี น (ท.ด.๑) ในประเภท “ขาย
ตามหนังสือศาล………….......……” และบนั ทกึ สอบสวนขอจดทะเบียนโอนมรดก ท.ด.๘ รวมท้ังควร
บรรยายขา้ ง ท.ด.๑ ว่า “ท่ดี ินแปลงนเี้ ป็นมรดกของ จ. ซึง่ ไดม้ าโดยการซ้ือทอดตลาดตามหนังสอื
ศาล…………และ………… (ระบชุ ่อื ทายาทของ จ. ท่ีมาขอ) เขา้ สรวมสทิ ธริ ับมรดกการได้มาตามหนงั สอื
ศาลดงั กล่าว” เม่อื ดำ�เนินการประกาศกรณีมีผูร้ ับโอนมรดก จ. ครบก�ำ หนดแล้ว ไมม่ ผี ู้ใดโตแ้ ย้ง
คดั คา้ น จึงดำ�เนินการจดทะเบยี นให้ในประเภท “ขาย (ตามหนังสอื ศาล……………..)” โดยเรยี กเกบ็
คา่ ธรรมเนยี มการจดทะเบียนในประเภทขาย
๑๔. การท่ีจะพิจารณาว่าการซื้อขายที่ดินรายใดขายรวมส่ิงปลูกสร้างด้วยหรือไม่
ย่อมพิจารณาจากเจตนาท่ีผู้ขอแสดงและหลักฐานที่นำ�มาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
การได้มาซ่ึงกรรมสิทธใิ์ นสิ่งปลกู สร้างไม่จ�ำ เปน็ ต้องได้มาโดยนติ ิกรรมเทา่ นั้น แตอ่ าจได้มาในลักษณะ
ทเ่ี ป็นส่วนควบของท่ดี ิน ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๔๔ ก็ได้ ปัญหาเกย่ี วกบั
การจดทะเบียนโอนขายทด่ี ินซึง่ สัญญาระบวุ า่ “สง่ิ ปลูกสร้างเปน็ ของผซู้ อ้ื ” หรือ “สิง่ ปลกู สร้างเป็น
ของผู้ซื้อสร้างเอง” แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังได้ว่า ผู้ซื้อได้ซื้อสิ่งปลูกสร้างมาพร้อมกับที่ดินแต่ในการ
จดทะเบียนได้แจ้งและมีการระบุในสัญญาว่า “สิ่งปลูกสร้างเป็นของผู้ซื้อ” หรือ “สิ่งปลูกสร้าง
เปน็ ของผซู้ ้ือสร้างเอง” หรอื “ไมม่ สี ง่ิ ปลูกสร้าง” ยอ่ มฟงั เป็นท่ียตุ ิว่าการจดทะเบียนขายทด่ี ินดงั กล่าว
ผู้ขายต้องการโอนขายเฉพาะท่ีดินเท่านั้น สิ่งปลูกสร้างไม่โอน หากผู้ซื้อต้องการจะให้ผู้ขายโอน
สิ่งปลูกสร้างให้โดยการจดทะเบียน ก็จะต้องไปจดทะเบียนโอนกันต่างหาก เมื่อข้อเท็จจริงยอมรับ
กนั วา่ สง่ิ ปลกู สรา้ งเปน็ ของผซู้ อ้ื เมอ่ื ผซู้ อ้ื ไดร้ บั โอนทด่ี นิ มา สง่ิ ปลกู สรา้ งยอ่ มตกเปน็ สว่ นควบของทด่ี นิ
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๔ และสิ่งปลูกสร้างก็ไม่ใช่ทรัพย์ที่มีทะเบียน
ตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ ดังเช่นโฉนดที่ดิน ที่จะต้องจดทะเบียน
การไดม้ ากอ่ น จงึ จะเปลย่ี นแปลงทางทะเบยี นได้ เมอ่ื ผซู้ อ้ื ประสงคจ์ ะขายทด่ี นิ พรอ้ มสง่ิ ปลกู สรา้ งนน้ั
ตอ่ ไป กช็ อบทผ่ี ู้ซอ้ื จะโอนกรรมสิทธิใ์ นท่ดี นิ พรอ้ มสิง่ ปลกู สรา้ งได้
๑๕. เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าโฉนดท่ีดินมีช่ือ พ. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์และจดทะเบียน
ห้ามโอนตามพินัยกรรมไว้ตลอดชีวิตของ พ. ผู้รับประโยชน์ หากละเมิดข้อกำ�หนดห้ามโอนให้ที่ดิน
ตกเป็นของกระทรวงศึกษาธิการ ต่อมาเมื่อศาลยึดที่ดินแปลงนี้ขายทอดตลาด บ. เป็นผู้ซื้อ ได้รับ
การช�ำ ระราคาแล้ว ประกอบกบั ไม่มีกฎหมายบัญญตั ไิ ว้แต่อยา่ งใดว่า ทด่ี นิ ดงั กล่าวไมอ่ ยใู่ นขา่ ยแห่ง
การบังคับคดี เม่ือการโอนที่ดนิ นีเ้ ปน็ การโอนตามค�ำ ส่งั ศาลมใิ ช่เกิดจากเจตนาของ พ. จงึ ไมอ่ ยู่ใน
บังคบั ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๗๐๐ และ บ. ผรู้ บั โอนเปน็ ผู้ซอ้ื ท่ดี ินไดจ้ าก
การขายทอดตลาดตามค�ำ สง่ั ศาลยอ่ มไดก้ รรมสทิ ธ ์ิ ตามนยั มาตรา ๑๓๓๐ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่
และพาณิชย์ พนักงานเจา้ หนา้ ทค่ี วรรบั จดทะเบยี นให้ได ้ ไมถ่ ือว่าเป็นการละเมดิ ขอ้ ก�ำ หนดห้ามโอน
๒๘
และเมื่อท่ีดินดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธ์ิของ บ. แล้วข้อกำ�หนดห้ามโอนย่อมใช้บังคับต่อไปอีกไม่ได้
เพราะ บ. มิใช่ผู้รับประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๗๐๐ ดังนั้น
ข้อกำ�หนดท่ไี ด้จดทะเบียนไว้ย่อมไม่มีผลบังคบั ตอ่ ไป
๑๖. กรณีผู้ขอได้ยื่นคำ�จดทะเบียนขายที่ดินตราจองท่ีตราว่า “ได้ทำ�ประโยชน์แล้ว”
เลขที่ ๖๔ ต่อส�ำ นักงานจดทะเบียนทีด่ นิ กลาง ซ่งึ จากการตรวจสอบเอกสารของผขู้ อแลว้ เหน็ ว่าอยู่
ในหลักเกณฑ์ทีค่ วรด�ำ เนนิ การใหไ้ ด้ แต่ตามสารบญั จดทะเบยี นปรากฏวา่ ที่ดนิ แปลงดงั กล่าวได้มกี าร
จดทะเบียนจำ�นองไว้ และไม่ปรากฏรายการจดทะเบียนไถ่ถอนแต่อย่างใด มีการจดทะเบียนโอน
เปล่ียนมือมาแล้วหลายคร้ังและผู้ขายให้ถ้อยคำ�รับทราบว่าที่ดินได้จดทะเบียนจำ�นองไว้แล้ว แต่ไม่
สามารถตดิ ตอ่ ผรู้ บั จ�ำ นองหรอื ทายาทของผรู้ บั จ�ำ นองได ้ เพราะไมท่ ราบวา่ เปน็ ใคร มภี มู ลิ �ำ เนาอยทู่ ใ่ี ด
รวมทั้งไม่ทราบว่ามีการชำ�ระหนี้จำ�นองหรือทำ�การใดๆ อันทำ�ให้จำ�นองระงับไปหรือไม่ โดยผู้ขาย
ยืนยันให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีจดทะเบียนขายท่ีดินแปลงนี้ให้ตามความประสงค์ คณะกรรมการ
พิจารณาปัญหาข้อกฎหมายกรมท่ีดินมีมติว่าพนักงานเจ้าหน้าท่ีดำ�เนินการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมให้แก่ผู้ขอได้ แต่ก่อนจดทะเบียนให้สอบถามที่อยู่ของผู้รับจำ�นองจากนายทะเบียนท้องถ่ิน
ตามที่อยู่ท่ีปรากฏในหลักฐานสารบบที่ดินก่อน ถ้าทราบที่อยู่ก็ให้มีหนังสือสอบถามผู้รับจำ�นองว่า
จะยนิ ยอมให้ขายท่ดี นิ รายน้หี รอื ไม ่ แต่ถา้ ไมอ่ าจทราบที่อยไู่ ด้กใ็ ห้ด�ำ เนนิ การตอ่ ไปได้
๑๗. การซื้อขายท่ีดิน ก่อนทำ�การจดทะเบียนขายพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวน
ผู้ขอเกี่ยวกับชื่อตัว ชื่อสกุล บิดามารดา อายุ สัญชาติ ที่อยู่ ความประสงค์ในการจดทะเบียน
ราคาซื้อขายที่แท้จริง การชำ�ระราคาซื้อขาย การชำ�ระภาษีบำ�รุงท้องที่ และสาระสำ�คัญอื่นๆ เพื่อ
ให้ทราบถึงสิทธิ ความสามารถของคู่กรณีทั้งสองฝ่าย ความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตามนัยกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ และระเบียบกรมที่ดิน
ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมเกี่ยวกบั การขายทด่ี ินและอสงั หาริมทรพั ย์อ่นื พ.ศ. ๒๕๔๓
ซง่ึ ในขณะจดทะเบยี นขาย คกู่ รณที ง้ั สองฝา่ ยจะตกลงยนิ ยอมกนั โดยช�ำ ระเงนิ ใหแ้ กก่ นั เพยี งครง่ึ หนง่ึ กอ่ น
หรือยังไม่ชำ�ระเงินกันในเวลาท่ีทำ�สัญญา จะชำ�ระกันภายหลังหรือจะขอผลัดส่งเงินกันในเวลาคราว
เดียวกันก็ดีหรือหลายคราวก็ดี เม่ือข้อสัญญาได้ตกลงกันไว้ชัดเจนก็สามารถที่จะจดทะเบียนขายได้
และถือได้ว่าการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแล้ว การชำ�ระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำ�หนดของ
สัญญาขายเท่านั้น หาใช่สาระสำ�คัญที่จะทำ�ให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อทันที ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๘ เทียบคำ�พิพากษา
ฎีกาท่ี ๑๗๐๐/๒๕๒๗ ในการจดทะเบียนขายท่ีดินใหแ้ กก่ รมชลประทาน แม้จะยังไมม่ กี ารช�ำ ระเงิน
คา่ ทด่ี นิ กนั กต็ าม หากคู่กรณมี ีข้อตกลงชดั เจนเกีย่ วกับข้อก�ำ หนดในการช�ำ ระราคาไว้วา่ “ผู้ซ้อื จะได้
โอนเงนิ ค่าท่ีดนิ ใหแ้ กผ่ ขู้ ายทางธนาคาร…..…......เลขที่บัญชี……........ต่อไป” ในสญั ญาขาย พนักงาน
เจา้ หน้าท่กี ส็ ามารถทจี่ ะจดทะเบยี นใหแ้ ก่ผู้ขอตามความประสงคไ์ ด้
๒๙
๑๘. การจดทะเบยี นขายทด่ี นิ ของพนกั งานเจา้ หนา้ ทเ่ี ปน็ ผลมาจากขอ้ ตกลงในการซอ้ื ขาย
ที่ดิน ซึ่งคู่กรณีได้ตกลงกันไว้ก่อนทำ�การจดทะเบียนโอนเพ่ือให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายตามท่ีได้
บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ ซึ่งมีเงื่อนไขสำ�คัญในการซื้อขายว่า
ผู้ขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่
ผู้ขาย ในการจดทะเบียนขายของพนักงานเจ้าหน้าที่เพ่ือให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย จึงต้องอยู่ใน
หลกั เกณฑท์ ว่ี า่ ผซู้ อ้ื และผขู้ ายไดต้ กลงซอ้ื ขายทรพั ยส์ ง่ิ ใดตอ่ กนั และไดใ้ ชร้ าคาทรพั ยส์ นิ กนั แลว้ หรอื ไม่
ในการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่เพ่ือบันทึกข้อความลงในสัญญาขาย จึงสอบสวนเฉพาะ
สาระสำ�คัญท่ีทำ�ให้นิติกรรมน้ันๆ มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย กรมที่ดินจึงได้วางระเบียบกรมท่ีดิน
วา่ ดว้ ย “การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั การขายทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ น่ื พ.ศ.๒๕๔๓”
ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามมาตรา ๑๐๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และประมวล
รัษฎากร กำ�หนดให้ผู้ขอจดทะเบียนต้องชำ�ระราคาค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและเสียภาษีโดย
คำ�นวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่คณะกรรมการกำ�หนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำ�หนด
และเสียอากรตามราคาประเมินทุนทรัพย์หรอื ราคาทผี่ ้ขู อจดทะเบียนแสดงแลว้ แต่ราคาไหนจะสงู กวา่
ตามระเบยี บกรมท่ดี นิ ฯ จงึ ก�ำ หนดให้พนกั งานเจา้ หน้าท่ีสอบสวนคู่กรณีเพอ่ื บนั ทกึ ข้อความในสญั ญา
ซอ้ื ขายเทา่ ทจี่ ำ�เป็นและกำ�หนดราคาประเมินไดเ้ ทา่ นัน้ ส่วนรายละเอยี ดอ่นื ๆ ตามสภาพทดี่ ิน เช่น
ไม่มีถนนตัดผ่าน หรือไม่มีสาธารณูปโภคต่างๆ เป็นเพียงข้อเท็จจริงอย่างหน่ึงที่ทำ�ให้มูลค่าของ
ท่ีดินนั้นสูงหรือตํ่าเท่านั้น ไม่มีผลให้ความสมบูรณ์ของการจดทะเบียนเปล่ียนไป ประกอบกับไม่มี
กฎหมายบังคับให้ผู้ซื้อผู้ขายต้องนำ�ข้อตกลงอื่นเกี่ยวกับการซ้ือขายที่ดินต้องนำ�มาประกอบการ
จดทะเบียนด้วย
๑๙. การจดทะเบียนขายท่ีดินท่ีผู้ขายซ่ึงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมได้ที่ดินมาโดยนิติกรรม
ซื้อขายพรอ้ มกนั ในการเสียภาษเี งนิ ไดห้ ัก ณ ที่จา่ ย ผูม้ เี งนิ ได้จงึ ต้องเสยี ในฐานะห้างหนุ้ ส่วนสามญั
หรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลโดยไม่แยกเงินได้ตามส่วนของแต่ละคนที่มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์
ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมกันเป็นฐานในการคำ�นวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และไม่ต้องพิจารณาว่า
การขายอสังหารมิ ทรัพย์เป็นการค้าหรอื หากำ�ไรหรอื ไม ่ เนอ่ื งจากหลักเกณฑ์ดังกลา่ วทไี่ ดก้ ำ�หนดไว้ใน
ขอ้ ๕ (๒) (ก) ตามหนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๑๐/๗๒๙๔ ลงวันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ และ
ในข้อ ๒ ตามหนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๑๐/๑๐๙๙๔ ลงวันที่ ๒๑ กรกฎาคม ๒๕๔๑
เวียนตามหนงั สือกรมท่ดี ิน ท่ี มท ๐๖๐๓/ว ๑๐๐๖๔ ลงวันท่ี ๓๐ เมษายน ๒๕๒๕ และหนังสอื
กรมท่ดี ิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๑๑๒๓ ลงวนั ท่ี ๔ สิงหาคม ๒๕๔๑ ยอ่ มถกู ยกเลิกเพราะขดั หรอื แย้งกับ
ค�ำ ส่งั กรมสรรพากรท่ ี ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวนั ที่ ๒๔ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๓ ข้อ ๑๒
กรณกี ารจดทะเบยี นขายทด่ี นิ รวมสบิ หา้ โฉนดตามค�ำ สง่ั ศาล เปน็ การขายอสงั หารมิ ทรพั ย์
รวมหลายแปลงในคราวเดยี วกนั ใหแ้ กบ่ คุ คลคนเดยี วในสญั ญาฉบบั เดยี วกนั ซง่ึ ตามค�ำ สง่ั กรมสรรพากร
ท่ี ป ๑๐๐/๒๕๔๓ มิได้กำ�หนดหลักเกณฑ์การคำ�นวณภาษีเงินได้ไว้จึงต้องถือตามราคาประเมิน
ทุนทรพั ย์เพื่อเรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนยี มจดทะเบยี นฯ ตามประมวลกฎหมายทด่ี ิน ซง่ึ เปน็ ราคาทใี่ ช้อยู่ใน
๓๐
วนั ท่มี ีการโอนอสงั หารมิ ทรัพยแ์ ตล่ ะรายเปน็ รายโฉนดเปน็ ฐานในการค�ำ นวณภาษีเงินได้ หกั ณ ทจี่ ่าย
ตามมาตรา ๕๐ แห่งประมวลรัษฎากร ตามหนังสือกรมสรรพากร ท่ี กค ๐๘๑๐/๗๒๙๔ ลงวันท่ี
๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ ข้อ ๖ (๑) และ ท่ี กค ๐๘๑๐/๑๐๙๙๔ ลงวนั ที ่ ๒๑ กรกฎาคม ๒๕๔๑ ขอ้ ๑
๒๐. จดทะเบียนประเภทขายในหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ (น.ส.๓) กระทำ�
ในวันเดยี วกบั วันทอ่ี อก น.ส.๓ ได้ เน่อื งจากการจดทะเบียนประเภทขายสามารถกระท�ำ ไปพร้อมกบั
การประกาศออก น.ส.๓ ได้
(บันทกึ ส�ำ นกั มาตรฐานการทะเบยี นท่ดี ิน ที่ มท ๐๕๑๕.๑/๘ ลงวันที่ ๖ มกราคม
๒๕๕๓ เร่ืองการเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี นในหนงั สือรบั รองการทำ�ประโยชน์ (น.ส.๓)
๒๑. เมือ่ มกี ารจดทะเบียนผู้จดั การมรดกใน น.ส.๓ แลว้ ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบยี น
ผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรมหรือผู้จัดการมรดกตามคำ�ส่ังศาลก็ย่อมจะจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่
ทายาทต่อไปได้เลย ไม่ต้องมีการประกาศการขอจดทะเบียนโอนมรดกอีก แต่ถ้าผู้จัดการมรดกไม่
โอนมรดกให้แก่ทายาท เช่น จะขายตอ้ งประกาศการขอจดทะเบียนขายตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๗
(พ.ศ.๒๔๙๗)ฯ ด้วย หรอื ถ้าผู้จัดการมรดกจดทะเบียนโอนมรดกให้ทายาท และทายาทจะขายต่อใน
วันนน้ั ก็ตอ้ งประกาศการจดทะเบยี นขายกอ่ น
๒๒. กรณเี จ้าของท่ีดนิ ยกท่ดี ินให้แกล่ กู สะใภ้โดยไม่มีค่าตอบแทน (ซ่งึ อย่ใู นความหมาย
ของคำ�ว่า “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร และจะต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย)
ด้วยการเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินครั้งละหนึ่งส่วน รวมทั้งสิ้น ๓๐ ครั้ง เป็นจำ�นวน ๓๐ ส่วน
ได้มีการจดทะเบียนโอนท่สี �ำ นักงานทีด่ นิ ทุกวัน เวน้ เฉพาะวนั หยดุ เสาร์ – อาทติ ย ์ เท่านั้น แสดงถึง
เจตนาท่แี ท้จรงิ ของผูใ้ ห้ว่าให้ในคราวเดียวกนั ทัง้ แปลง แต่ไดแ้ สดงเจตนาโดยสมรรู้ ว่ มกันหรือกระทำ�
ข้ึนโดยสมยอมให้ผู้รับให้เข้าถือครองท่ีดินในแปลงดังกล่าวครั้งละหน่ึงส่วน เพื่อประโยชน์ในการลด
จำ�นวนภาษีเงินได้หัก ณ ทีจ่ า่ ย ดังนน้ั ในวันสุดท้ายท่ีมีการโอน ผู้โอนซง่ึ ถือเป็นผจู้ า่ ยเงนิ ไดต้ าม
มาตรา ๕๐ (๖) แห่งประมวลรษั ฎากร มีหนา้ ท่ีหักภาษเี งินได ้ ณ ท่ีจ่าย นำ�ส่งตอ่ พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ี
ผรู้ ับจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมตามมาตรา ๕๒ วรรคสอง แหง่ ประมวลรัษฎากร โดยคำ�นวณตาม
มูลคา่ ของทด่ี นิ ทงั้ แปลงตามราคาประเมนิ ทุนทรัพย์ ตามมาตรา ๕๐ (๕) แหง่ ประมวลรัษฎากร และ
ให้นำ�ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ได้หักไว้แล้วก่อนหน้าวันสุดท้ายที่มีการโอนมาหักออกจากจำ�นวน
ภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ที่จ่ายท่คี ำ�นวณจากมลู คา่ ทดี่ นิ ทัง้ แปลง (หนงั สอื กรมสรรพากร ที ่ กค ๐๗๐๒/๖๓๖
ลงวันที่ ๒๓ มกราคม ๒๕๕๕)
๒๓. กรณีเจ้าของท่ีดินได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิในท่ีดินให้ผู้ซ้ือเข้าถือ
กรรมสิทธริ์ วม แลว้ จึงจดทะเบยี นขายทีด่ ินสว่ นทีเ่ หลอื ให้แกผ่ ซู้ อื้ อกี รายหน่งึ ในวนั ถดั ไป ในการขาย
ผู้จา่ ยเงนิ ได้มหี น้าท่ตี อ้ งหกั ภาษเี งนิ ได้ ณ ทจ่ี า่ ย ตามมาตรา ๕๐ (๕) และ (๖) แห่งประมวลรษั ฎากร
โดยคำ�นวณจากเงินได้ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละคร้ังที่มีการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมสำ�หรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในคร้ังน้ัน การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมซ่ึง
๓๑
เป็นท่ีดินแปลงเดียวกัน แต่ผู้รับโอนกรรมสิทธ์ิเป็นบุคคลต่างรายกันและเป็นการโอนกรรมสิทธิ์
คนละคราวตา่ งวันตา่ งเวลากนั การหักภาษีเงนิ ได ้ ณ ท่จี า่ ย จงึ ต้องค�ำ นวณภาษีจากฐานของราคา
ประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในแต่ละครั้งท่ีมีการ
จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรม (หนงั สอื กรมสรรพากร ท่ ี กค ๐๗๐๒/๒๘๙๘ ลงวันที่ ๑๐ เมษายน
๒๕๕๕)
l ค�ำ พพิ ากษาฎีกาทเ่ี กยี่ วขอ้ ง
๑. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๓๒/๒๔๗๗ ผู้ซื้อท่ีดินซ่ึงศาลสั่งขายทอดตลาดไว้โดยสุจริต
แมย้ ังไม่ได้โอนโฉนดกนั ก็ไดก้ รรมสิทธิ์
- ซื้อที่ดินโฉนดแผนท่ีซึ่งศาลส่ังขายทอดตลาดนั้น แม้ยังไม่ได้รับการโอนโฉนดผู้นั้นก็มี
สิทธิในที่รายน้ันดกี วา่ ผอู้ นื่
- เจ้าหน้ีไมม่ ีสทิ ธยิ ึดทรัพย์ของลกู หนีท้ ศ่ี าลได้ขายทอดตลาดแล้ว
๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๒๓๕/๒๔๘๑ การชำ�ระราคาไม่ใช่สารสำ�คัญแห่งการโอน
กรรมสิทธท์ิ รพั ยต์ ามสญั ญาซอ้ื ขาย
ซื้อขายที่ดินกันแต่ยังหาได้ไปจดทะเบียนไม่ ผู้ขายกลับเอาท่ีดินน้ันไปขายให้แก่ผู้อื่น
ซ่ึงทราบถึงการซ้ือขายรายเดิม ดังน้ัน ผู้ซื้อขายรายแรกเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนการซ้ือขาย
รายหลังได้ เพราะเป็นผู้อย่ใู นฐานะอนั จะให้จดทะเบยี นสทิ ธิของตนไดอ้ ยู่กอ่ น
๓. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๘๓๔–๘๓๕/๒๔๙๔ การท�ำ สญั ญาซอ้ื ขายทด่ี นิ ทม่ี ตี ราจองแลว้
ต้องทำ�กัน ณ ทห่ี อทะเบียนทีด่ นิ จงึ จะสมบูรณ ์ จะทำ�กันทอ่ี �ำ เภอไมไ่ ด้ ตกเปน็ โมฆะ
๔. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๖๑๙/๒๔๙๔ ท�ำ สญั ญาซอ้ื ขายทด่ี นิ กนั โดยผซู้ อ้ื ขายไดช้ �ำ ระ
ราคาทด่ี นิ แล้ว แต่ยังโอนไมไ่ ดเ้ พราะงานทดี่ ินส่งโฉนดไปยังกรมทด่ี นิ เสีย ผู้ขายจึงมอบทดี่ ินทีข่ ายให้
ผซู้ อ้ื ครอบครองไปพลางกอ่ นจนกวา่ ทก่ี รมทด่ี นิ จะสง่ โฉนดคนื มาจงึ จะท�ำ โอนกนั ผซู้ อ้ื จงึ ไดค้ รอบครอง
ที่ดนิ น้นั ตลอดมา ๔ ปีเศษ ดังน้ี ถือได้ว่าผซู้ ้ืออยู่ในฐานะอนั จะให้จดทะเบียนสิทธิของตนเก่ยี วกับ
ท่ดี นิ นัน้ ได้ก่อนแล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย ์ มาตรา ๑๓๐๐
๕. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๔๐๐/๒๕๐๑ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน แม้จะไม่ระบุว่า
ขายเหมา ถ้าขอ้ สัญญาแสดงวา่ ซื้อขายกนั ทั้งแปลงตามท่ีระบแุ ละท�ำ แผนท่ีสงั เขปไวโ้ ดยตกลงราคา
แน่นอน ระบุเนื้อที่ดินแต่โดยประมาณไม่กำ�หนดว่าตารางวาละเท่าใด ฯลฯ ถือเป็นการขายเหมา
เน้ือท่เี กนิ จากท่ปี ระมาณไว้ ผู้ขายจะเรียกราคาเพิ่มไมไ่ ด้
๖. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๐๙๙/๒๕๐๒ ทพ่ี พิ าทเปน็ ทท่ี �ำ ประโยชนแ์ ลว้ จนเจา้ พนกั งาน
ที่ดินได้ทำ�ใบไต่สวนและทำ�โฉนดแล้ว พร้อมท่ีจะมอบให้เจ้าของท่ีเดิมซึ่งได้ร้องขอออกโฉนดไว้
หากแต่เจ้าของที่เดิมไม่ไปรับใบไต่สวนและโฉนดจนเกิน ๑๐ ปี เจ้าพนักงานจึงได้ส่ังทำ�ลายเสีย
ท่ีพิพาทจึงไม่มีใบไต่สวนและไม่มีโฉนด ครั้นที่พิพาทตกมาเป็นของจำ�เลย โดยเจ้าของเดิมที่ว่าน้ัน
ยกให้จำ�เลย จำ�เลยก็ได้ครอบครองทำ�ประโยชน์มา จำ�เลยร้องขอให้ศาลสั่งแสดงสิทธิ ศาลก็ส่ัง
๓๒
แสดงวา่ จ�ำ เลยมีสิทธคิ รอบครองท่พี ิพาท ท่พี ิพาทจึงเปน็ ทด่ี ินทีอ่ ยใู่ นความหมายของพระราชบัญญตั ิ
ใหใ้ ช้ประมวลกฎหมายท่ีดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗ มาตรา ๖ คือ เปน็ ท่ดี ินที่อยใู่ นประเภททด่ี ิน ซึ่งเจ้าของ
มีสิทธิขอรับโฉนดที่ดินตามบทแห่งกฎหมายที่ดิน เวลาจะโอนขายไม่ต้องให้นายอำ�เภอรับรองว่า
ไดท้ �ำ ประโยชน์แลว้ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมซอ้ื ขายทพี่ พิ าทรายนี้ ปลดั อำ�เภอเปน็ ผ้ทู �ำ แทน
นายอ�ำ เภอ ยอ่ มเปน็ การทำ�ทช่ี อบดว้ ยกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๗๑ (๒)
๗. คำ�พิพากษาฎกี าที่ ๑๓๑๑/๒๕๐๔ ค�ำ พิพากษาตามยอมความว่า จำ�เลยยอมโอน
กรรมสิทธ์ิทดี่ ินให้ตามสญั ญาจะซือ้ จะขายนั้น ไม่ใชค่ ำ�พิพากษาทแ่ี สดงหรือวินิจฉยั ถงึ กรรมสทิ ธท์ิ ี่ดนิ
๘. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๖๓ - ๖๔/๒๕๐๖ มาตรา ๑๓๓๒ ใชส้ �ำ หรบั การขายทอดตลาด
หรอื ขายในทอ้ งตลาดตามธรรมดา
กรณีท่ีซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำ�สั่งศาล แม้ภายหลังเจ้าของ
อันแท้จริงจะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้นไม่ใช่ของจำ�เลย หรือลูกหน้ีตามคำ�พิพากษา สิทธิของผู้ซื้อ
ก็มิเสียไปตามมาตรา ๑๓๓๐ เจ้าของอันแท้จริงจะยกมาตรา ๑๓๓๒ ขอบังคับให้ผู้ซื้อคืนทรัพย์
ท่ซี ้อื น้ัน โดยจะขอใช้ราคาตามท่ซี ้ือมาหาไดไ้ ม ่
๙. ค�ำ พิพากษาฎกี าท่ี ๒๓๖/๒๕๐๖ การซอ้ื ขายทด่ี ินโดยมไิ ดท้ ำ�ตามแบบทีก่ ฎหมาย
ก�ำ หนดไว ้ ยอ่ มไมท่ �ำ ใหผ้ ซู้ อ้ื ไดก้ รรมสทิ ธโ์ิ ดยผลแหง่ สญั ญาซอ้ื ขาย แมผ้ ซู้ อ้ื จะไดเ้ ขา้ ครอบครองทด่ี นิ นน้ั
แต่ถ้าเป็นการครอบครองแทนโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของเดิมแล้ว จะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยัน
ทายาทของเจา้ ของเดมิ ไมไ่ ด้
๑๐. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาท ี่ ๕๐๘/๒๕๐๖ ผู้ซ้ือท่ีดินจากการขายทอดตลาดตามคำ�สัง่ ศาล
ไวโ้ ดยสุจรติ ถงึ แมจ้ ะยงั มไิ ดท้ �ำ นติ กิ รรมโอนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ี ผซู้ อื้ ยอ่ มมีสิทธแิ ละมีอำ�นาจฟอ้ ง
ขบั ไลผ่ ูท้ ี่อาศยั อยู่ในทด่ี นิ น้นั ให้ออกไปได้
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๐ เปน็ บทกฎหมายกำ�หนดเรอื่ งการ
ขายทอดตลาดทรัพย์ตามคำ�ส่ังไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป
ดงั ท่ีไดบ้ ัญญตั เิ รอ่ื งแบบนิติกรรมไว้ตามมาตรา ๔๕๖
ผู้ครอบครองทด่ี ินจะรู้หรือไม่ว่ามีการขายทอดตลาด กห็ าเป็นเหตทุ ี่จะยกขน้ึ ต่อสู้สิทธิ
ของผู้ซ้อื ทีด่ ินจากการขายทอดตลาดตามค�ำ ส่งั ศาลได้ไม่
๑๑. คำ�พพิ ากษาฎกี าที่ ๑๑๓๘/๒๕๐๗ ท�ำ สญั ญาจะขายที่ดนิ ให้ผซู้ ื้อคนแรก โดยสง่
มอบท่ีดินให้เขาครอบครองและได้รับเงินค่าที่ดินไปแล้ว กลับเอาท่ีดินนั้นไปจดทะเบียนโอนขายให้
คนอืน่ โดยผู้รับโอนไดร้ ู้ถึงความจริงอันเป็นทางให้ผซู้ อ้ื คนแรกซง่ึ เป็นเจา้ หนีต้ ้องเสียเปรียบแล้ว ผู้ซ้อื
คนแรกกม็ ีสิทธิขอให้ศาลเพกิ ถอนการจดทะเบยี นโอนทพ่ี พิ าทน้ันได้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และ
พาณชิ ย์ มาตรา ๒๓๗
๑๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๒๐๕/๒๕๐๘ เมื่อเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินได้ตรวจสอบเขต
ตามท่ีเจ้าของที่ดินหรือตัวแทนนำ�ช้ีและการออกโฉนดก็ได้ปฏิบัติตามระเบียบเช่นนี้ ย่อมเป็น
๓๓
การปฏิบัติตามหน้าที่ตามสมควรแล้ว หากเขตเนื้อที่ไม่ถูกต้อง จะถือว่าเป็นความผิดของเจ้าหน้าที่
กรมที่ดินย่อมไม่ได้ ผู้ซื้อที่ดินมีโฉนดมาโดยสุจริตและจดทะเบียนโดยถูกต้องตามกฎหมายแล้ว
ไม่อาจได้กรรมสิทธิ์เพราะที่ดินเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เช่นนี้ ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้
กรมที่ดนิ ต้องรับผดิ
๑๓. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๖๓๖/๒๕๐๙ บิดาจำ�เลยได้ออกเงินใช้หน้ีแทนโจทก์ไป
และโจทก์ตกลงจะยกที่ดินให้จำ�เลย ต่อมาอีก ๗ วัน โจทก์ก็จดทะเบียนโอนที่ดินให้จำ�เลย ดังนี้
ไมใ่ ช่เป็นการให้โดยเสนห่ า แต่เป็นลักษณะการซือ้ ขายที่กนั โจทกจ์ ึงไมม่ สี ิทธิฟ้องขอให้เพกิ ถอนการ
โอนทดี่ ินน้ัน
๑๔. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๕๘/๒๕๑๐ ที่ดินแปลงพิพาทเป็นท่ีดินที่ไม่มีหนังสือ
สำ�คัญสำ�หรับที่ดิน หรือที่เรียกกันว่าที่ดินมือเปล่า มีแต่หนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์แบบ น.ส. ๓
การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมตอ้ งจดทะเบยี นทอ่ี �ำ เภอหรอื กง่ิ อ�ำ เภอ โดยตอ้ งปฏบิ ตั ติ ามหลกั เกณฑ์
และวิธีการทก่ี ำ�หนดในกฎกระทรวง…… แม้ว่าจำ�เลยจะไดต้ กลงโอนทด่ี นิ พิพาทให้โจทก์เพ่ือชำ�ระหนี้
และไดท้ �ำ บนั ทกึ ขอ้ ตกลงไวแ้ ลว้ กด็ ี นติ กิ รรมนน้ั จะจดทะเบยี นยงั ไมไ่ ดจ้ นกวา่ จะไดป้ ระกาศ ตามความ
ในกฎกระทรวงฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ขอ้ ๕ เสยี ก่อน เมื่อไมก่ ระทำ�การตามหลกั เกณฑท์ ีก่ ฎหมาย
กำ�หนดไว้ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมย่อมไม่สมบูรณ์ หาทำ�ให้โจทก์ได้ท่ีดินพิพาทโดยทาง
นติ กิ รรมไม่
๑๕. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๑๐๗๑/๒๕๑๓ จำ�เลยทำ�สัญญาจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์
แล้วไม่ยอมโอนให้ โจทก์จึงฟ้องขอให้บังคับจำ�เลยโอน ในระหว่างพิจารณามารดาจำ�เลยได้ฟ้อง
จำ�เลยเรียกทพ่ี พิ าทคืนเพราะเหตเุ นรคุณ ศาลพิพากษาใหเ้ พกิ ถอนคืนการให้ ถา้ ไมป่ ฏิบัตติ ามให้ถือ
เอาคำ�พิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำ�เลย คดนี ัน้ ถงึ ทสี่ ดุ แล้ว แตย่ งั ไมม่ ีการจดทะเบยี นโอน
กรรมสิทธกิ์ ลับคืนไปยงั มารดาจ�ำ เลย เนือ่ งจากโจทก์คดนี ไี้ ด้ขออายัดไว้ ดงั นี้ กรรมสิทธิย์ ังคงเป็น
ของจำ�เลยอยู่ และจำ�เลยอยู่ในฐานะทีจ่ ะถูกบังคับใหโ้ อนขายใหโ้ จทก์ตามฟ้องคดนี ้ีได้ สว่ นปัญหา
ในระหว่างโจทก์กับมารดาจำ�เลยว่าใครจะมีสิทธิดีกว่ากันน้ันจะต้องไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดีหรือ
ฟอ้ งรอ้ งกนั ใหม่ คำ�พพิ ากษาในคดีระหวา่ งจำ�เลยกบั มารดาจ�ำ เลยนน้ั เปน็ คำ�พิพากษาให้เพกิ ถอนคืน
การให้ ไมใ่ ชค่ �ำ พิพากษาที่วนิ ิจฉัยถงึ กรรมสทิ ธ์ิแห่งทรพั ย์สนิ ใดๆ ตามประมวลกฎหมายวิธพี ิจารณา
ความแพง่ มาตรา ๑๔๕ (๒) ใช้ยนั โจทกค์ ดีนีซ้ ่งึ ไม่ได้เป็นคู่ความด้วยไมไ่ ด้
๑๖. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๕๑๒/๒๕๑๓ ทพ่ี พิ าทเปน็ ทด่ี นิ มอื เปลา่ เจา้ พนกั งานจะรบั
จดทะเบียนโอนใหแ้ ก่คู่กรณไี ด้ต่อเมือ่ ได้มกี ารประกาศขายกำ�หนด ๓๐ วนั ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๗
(พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๕
เสียก่อน ฉะนั้น การที่โจทก์จำ�เลยได้ไปอำ�เภอในวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๑๐ ตามสัญญา ก็เพื่อจะ
ดำ�เนินการประกาศขายดังกล่าวข้างต้น แต่จำ�เลยกลับไม่ยอมประกาศขาย โดยอ้างเหตุว่าโจทก์มี
เงินสดช�ำ ระเพียง ๒๐,๐๐๐ บาท สว่ นอกี ๓๗,๕๐๐ บาท โจทกจ์ ะจ่ายเปน็ เช็คลงวนั ล่วงหน้า ในเมือ่
๓๔
ครบประกาศแลว้ ๑ เดอื น ข้ออ้างดังกล่าวของจำ�เลยฟงั ไมข่ ึ้นเพราะเหตุว่าในวนั นั้นโจทกซ์ งึ่ เป็นฝ่าย
ผู้ซอ้ื ยงั ไมม่ ีหน้าท่ีต้องชำ�ระเงินคา่ ที่ดินให้กับจ�ำ เลยซึง่ เป็นฝา่ ยผ้ขู ายแต่อย่างใด
๑๗. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๕๓๓/๒๕๑๕ สัญญาประนีประนอมยอมความและ
ค�ำ พพิ ากษาตามยอมในคดีย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่ความในกระบวนพิจารณา
๑๘. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๒๓๓๑/๒๕๑๖ สัญญาซ้ือขายระบุว่าถ้าผู้ขายผิดสัญญา
ไมไ่ ปทำ�หนังสือสญั ญา และจดทะเบยี นการขายตามก�ำ หนด ผขู้ ายยอมใหผ้ ู้ซ้ือฟ้องบงั คับใหเ้ ปน็ ไป
ตามสัญญา และยอมให้ค่าเสียหายแก่ผู้ซื้ออีก ๓๐,๐๐๐ บาท ดังนี้ ค่าเสียหายที่กำ�หนดไว้นั้น
เป็นเบี้ยปรับ เมื่อผู้ขายไม่ชำ�ระตามกำ�หนด ผู้ซื้อก็มีสิทธิเรียกเอาเงินจำ�นวนนั้นได้โดยไม่ต้องนำ�สืบ
ค่าเสยี หาย
๑๙. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๔๒๕/๒๕๑๖ การขายอสงั หารมิ ทรพั ยข์ องเดก็ ผใู้ ชอ้ �ำ นาจ
ปกครองจะทำ�มิได้ เว้นแต่ศาลจะอนุญาต และผู้ใช้อำ�นาจจะให้ความยินยอมแก่เด็กโดยมิได้
รับอนุญาตจากศาลก็ไม่อาจทำ�ได้เช่นเดียวกัน ท้ังการขายนั้นหมายความรวมถึงสัญญาจะขาย
อสังหาริมทรัพย์ของเด็กด้วย เมื่อผู้ใช้อำ�นาจปกครองไม่มีอำ�นาจที่จะทำ�ได้ สัญญาจะขาย
อสังหาริมทรัพย์ของเด็กย่อมไม่ผูกพนั เด็ก เดก็ จะอ้างวา่ ผ้จู ะซ้ือผิดสัญญาและจะรบิ มัดจ�ำ หาไดไ้ ม่
๒๐. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาท่ี ๒๔๓๐/๒๕๑๖ แมห้ นงั สอื สัญญาขายที่ดนิ จะใช้ค�ำ ว่าสญั ญา
ซื้อขาย แต่ตามพฤติการณ์ที่ฝ่ายผู้ขายคือจำ�เลยยังครอบครองท่ีดินอยู่ และตกลงกันให้โจทก์ผู้ซื้อ
ชำ�ระราคาท่ดี ินท่คี ้างในภายหลงั ท้ังยงั ตอ้ งมกี ารปฏิบตั ติ ามสญั ญาต่อไปอีก กลา่ วคือ จ�ำ เลยจะตอ้ ง
ไปขอแบง่ แยกท่ีดนิ มาโอนใหโ้ จทก ์ และเปน็ ทีเ่ ข้าใจกันว่า เมอื่ แบง่ แยกท่ีดนิ และโจทก์ชำ�ระค่าท่ดี นิ
ให้แลว้ จำ�เลยจะต้องท�ำ การโอนให้โจทก์ สญั ญาดงั กลา่ วจึงเปน็ สญั ญาจะซอื้ ขาย มิใชส่ ัญญาซอ้ื ขาย
เสร็จเดด็ ขาด
๒๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๖๗๐/๒๕๑๖ โจทกฟ์ อ้ งขอใหบ้ งั คบั จ�ำ เลยโอนทด่ี นิ ส.ค. ๑
ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย เท่ากับขอบังคับให้จำ�เลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้โจทก์
แต่เมื่อปรากฏว่าท่ีดินพิพาทยังไม่ได้รับคำ�รับรองจากนายอำ�เภอว่าได้ทำ�ประโยชน์แล้ว จึงไม่อาจจะ
โอนให้กันได้ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ มาตรา ๙ เมื่อตาม
กฎหมายไมอ่ าจจะโอนกนั ได้ ก็จะถอื วา่ จำ�เลยผิดสัญญาเพราะไม่ไปจดทะเบยี นขายภายในกำ�หนด
อันจะตอ้ งใช้ค่าเสยี หายใหแ้ กโ่ จทกต์ ามสญั ญาไมไ่ ด้
๒๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๕๐๕/๒๕๑๘ เร่อื งราวที่จำ�เลยลงลายมือช่ือผูข้ อขายที่ดนิ
น.ส.๓ ย่ืนตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ท่ี (อ�ำ เภอ) เปน็ หลักฐานแห่งสัญญาจะซ้ือจะขายทด่ี ินอยู่ในตวั
๒๓. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๑๖๘๘/๒๕๑๘ ซื้อขายที่ดินมีโฉนด ผู้ซื้อครอบครองแล้ว
แตม่ ขี อ้ สญั ญาจะไปจดทะเบยี นโอนและเคยเตอื นใหโ้ อนเปน็ จะซอ้ื จะขาย ผซู้ อ้ื ครอบครองกวา่ ๑๐ ปี
ไม่ไดก้ รรมสทิ ธิ์
๓๕
๒๔. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๙๐๖/๒๕๑๘ โจทก์จำ�เลยทำ�สัญญาซ้ือขายที่ดินกันโดย
ตกลงกันว่าจำ�เลยจะจัดการโอนกรรมสิทธ์ิภายในกำ�หนด ๓ เดือน จำ�เลยผิดสัญญาไม่ไปจัดการ
จดทะเบียนให้ตามก�ำ หนด โจทกจ์ ึงฟอ้ งจำ�เลยใหไ้ ปจัดการจดทะเบยี น ดังนัน้ สัญญาซอื้ ขายระหวา่ ง
โจทก์จำ�เลยหาตกเป็นโมฆะไม่ เพราะอยใู่ นระหวา่ งดำ�เนินการเพื่อจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจ้าหน้าที่
ใหส้ มบรู ณ์
๒๕. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๑๒๖๖/๒๕๑๙ การที่สามีจำ�หน่ายอสังหาริมทรัพย์สินเดิม
ของตนอนั เปน็ สินบริคณหร์ ะหว่างสามีภรรยาตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๔๖๒
ด้วยการยกให้โดยเสน่หานั้น จะต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากภรรยาตามมาตรา ๑๔๗๓
และ ๑๔๗๖ ประกอบด้วยมาตรา ๕๒๕ และ ๔๕๖
๒๖. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๙๔๐/๒๕๒๓ ท่ีดินตามหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์
ซงึ่ หา้ มโอนภายใน ๑๐ ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๕๔ ทวิ นน้ั การโอนต้องหา้ มชดั แจ้ง
จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๑๓ ผู้รับโอนครอบครองที่ดินต่าง
ดอกเบยี้ ไมม่ สี ทิ ธิรับโอนเปน็ ของตน ต้องคืนที่ดนิ และรบั เงนิ คา่ ท่ดี ินคืนจากเจ้าของเดิม
๒๗. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๒๐๔๖/๒๕๒๔ โฉนดที่พิพาทออกทับที่ของโจทก์ จึงเป็น
การออกโฉนดท่ีไมช่ อบ แมจ้ ะมีการโอนทางทะเบียนกคี่ รั้งกต็ าม ผูร้ บั โอนกไ็ ม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะ
ผู้ออกโฉนดไม่มีกรรมสิทธ์ิในที่พิพาท ผู้รับโอนคนต่อมาแม้จะเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และจด
ทะเบยี นสทิ ธโิ ดยสจุ ริต กไ็ มม่ ีสิทธดิ กี วา่ ผูโ้ อน
โฉนดท่ีพิพาทออกมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย แม้โจทก์ไม่มีคำ�ขอศาลก็มีอำ�นาจส่ัง
เพิกถอนโฉนดทพ่ี ิพาทได้
๒๘. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๒๓๕๑/๒๕๒๕ บ้านพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินของวัด โจทก์
จำ�เลยตกลงซื้อขายกัน โดยไม่มีเจตนาจะรื้อถอนออกไปจากท่ีดิน จึงเป็นการซื้อขายบ้านพิพาท
อย่างอสังหาริมทรัพย์ แม้สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทจะระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำ�หนังสือสัญญาและ
จดทะเบียนการซ้อื ขายตามกำ�หนดในข้อ ๑ แต่ในขอ้ ๑ กไ็ ม่มขี ้อความว่าจะไปจดทะเบยี นกนั ที่ไหน
เม่ือใด ท้ังขณะทำ�สัญญาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์จำ�เลยมีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนหรือกำ�หนดวัน
จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง และหลังจากทำ�สัญญาแล้ว ก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์เคย
เรียกร้องให้จำ�เลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิ จึงเห็นได้ว่าเจตนาที่แท้จริงของโจทก์จำ�เลยประสงค์
ให้การซื้อขายบ้านพิพาทเป็นการซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีจึง
เป็นโมฆะตามมาตรา ๔๕๖
๒๙. คำ�พพิ ากษาฎกี าที่ ๓๒๒๙/๒๕๒๕ เมอื่ ตามสญั ญาจะซื้อขาย และแผนท่สี งั เขป
ท้ายสัญญาแสดงให้เห็นเจตนาว่าตกลงจะซ้ือขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านท้ังหมด จำ�นวน
เน้ือทด่ี นิ ทล่ี งไวใ้ นสญั ญาเปน็ แต่คาดประมาณว่า เม่ือถนนตดั ผา่ นจะมจี ำ�นวนเท่าใดแมผ้ ้ขู ายโอนท่ดี นิ
๘ ไร่ โดยใส่ชื่อผู้ซื้อในโฉนดไปแล้ว แต่เม่ือปรากฏจากการรังวัดแบ่งแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้
ของถนนมี ๑๑ ไร่เศษ ผู้ซอ้ื จึงชอบท่ีจะฟอ้ งบังคบั ผู้ขายโอนขายท่ดี นิ ใหค้ รบตามสญั ญาได้
๓๖
๓๐. ค�ำ พิพากษาฎีกาท่ ี ๓๓๕๕/๒๕๒๕ ทนี่ าพิพาทมีหนงั สอื รบั รองการท�ำ ประโยชน์
ออกให้แก่ ค. มีข้อความว่าห้ามโอนสิบปีตามมาตรา ๓๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไข
เพิม่ เตมิ โดยคณะปฏวิ ตั ิ ฉบับที่ ๓๓๔ ลงวนั ที่ ๑๓ ธนั วาคม ๒๕๑๕ ข้อ ๖ การท่ี ค. ผไู้ ด้รับหนงั สอื
รับรองการทำ�ประโยชน์ในที่นาพิพาทอันสืบเนื่องมาจากใบจองตามมาตรา ๓๐ และมาตรา ๓๓
แหง่ ประมวลกฎหมายทด่ี นิ ไดท้ �ำ สญั ญาจะซอ้ื จะขายขน้ึ ในระหวา่ งระยะเวลาการหา้ มโอนจะขายทน่ี า
พพิ าทให้แก่ อ. เปน็ เงนิ ๓๐,๐๐๐ บาท และได้รบั เงินกบั ไดร้ บั มอบทน่ี าพิพาทให้ อ. เข้าครอบครอง
ท�ำ กนิ แลว้ เพยี งแตต่ กลงจะจดทะเบยี นการโอนใหเ้ มอ่ื พน้ ก�ำ หนดระยะเวลาการหา้ มโอนสบิ ป ี ซง่ึ เหน็
ไดว้ า่ เป็นการจงใจหลีกเลยี่ งข้อหา้ มการโอนตามมาตรา ๓๑ ดงั นี้ ย่อมเป็นการอนั มีวัตถปุ ระสงค์
เปน็ การตอ้ งหา้ มชดั แจง้ โดยกฎหมาย หนงั สอื สญั ญาจะซอ้ื ขายจงึ ตกเปน็ โมฆะ ตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๑๓ แมต้ ่อมาประมวลกฎหมายทีด่ นิ มาตรา ๓๑ ซึ่งหา้ มการโอนจะได ้
ถูกแก้ไขเพิ่มเติมอันมีผลมิให้ใช้บังคับข้อห้ามการโอนในกรณีดังเช่นคดีนี้ก็ตาม ก็หาทำ�ให้สัญญา
จะซ้ือขายดังกลา่ วเป็นโมฆะมาแตเ่ รมิ่ แรกกลบั มีผลสมบูรณ์ขึน้ ไม่
๓๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๘๗๕/๒๕๒๘ โจทกท์ �ำ สญั ญาจะซอ้ื ทด่ี นิ กบั พ. โดยระบวุ า่
ที่ดินตามเนื้อท่ีท่ีตกลงซ้ือขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่ จึงเป็นการซ้ือขายด้วย
ความยนิ ยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เมอื่ ยังมไิ ด้มกี ารแบ่งที่ดนิ เปน็ สว่ นสดั การท่ี พ. เอาตวั ทรพั ย์มา
ทำ�สัญญาจะขายให้โจทก์โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น
และโจทกจ์ ะฟอ้ งบงั คบั ตามสัญญาไมไ่ ด้
๓๒. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๔๐๙๔/๒๕๒๘ เม่ือมีกฎหมายบัญญัติว่า การซื้อขาย
อสังหาริมทรัพย์ ถ้ามไิ ด้จดทะเบยี นต่อพนกั งานเจ้าหน้าทเ่ี ป็นโมฆะ จงึ ต้องถอื ว่าบคุ คลทกุ คนไดร้ ูถ้ งึ
บทบญั ญตั นิ ้ันแล้ว ผใู้ ดกล่าวอ้างว่าไม่รู้จะตอ้ งแสดงใหเ้ ห็นพฤติการณเ์ ฉพาะตัวเป็นพิเศษโดยแน่ชดั
วา่ ตนไมร่ ู้ และไมอ่ ยูใ่ นฐานะที่อาจรูไ้ ด้เช่นน้ัน
โจทกฟ์ ้องว่า โจทกร์ บั ซ้ือฝากทด่ี นิ จากจ�ำ เลย ทำ�หนังสอื สัญญาขายฝากกนั เองโดยมไิ ด้
จดทะเบียนการขายฝากตอ่ พนกั งานเจ้าหน้าที่ โจทก์เพิง่ ทราบจากทนายความวา่ สญั ญาขายฝากเป็น
โมฆะ จึงฟ้องเรียกเงินซ้ือฝากคืนจากจำ�เลยฐานลาภมิควรได้ จำ�เลยให้การต่อสู้คดีหลายประการ
และว่าคดีขาดอายุความแล้ว ดังนี้ ปัญหาจึงมีว่าฝ่ายโจทก์ได้รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืนเงินนั้นเมื่อใด
ปัญหาดังกล่าวโจทก์มีหน้าท่ีจะต้องสืบแสดงว่าโจทก์ไม่รู้หรือไม่อยู่ในฐานะท่ีอาจรู้ได้ว่านิติกรรม
ระหว่างโจทกจ์ ำ�เลยเปน็ โมฆะ อันเปน็ ขอ้ เท็จจริงที่จะนำ�ไปสกู่ ารวินจิ ฉัยปัญหาข้อกฎหมายในข้อที่วา่
ฟ้องโจทก์ขาดอายุความแล้วหรือไม่ ปัญหาข้อเท็จจริงดังกล่าวเป็นสาระสำ�คัญในประเด็นท่ีจะต้อง
วนิ จิ ฉยั การทศ่ี าลชน้ั ตน้ สง่ั งดสบื พยานคคู่ วามและฟอ้ งวา่ คดโี จทกข์ าดอายคุ วามแลว้ จงึ เปน็ การไมช่ อบ
๓๓. ค�ำ พิพากษาฎกี าท่ี ๔๙๕๒/๒๕๒๘ เม่ือจำ�เลยทำ�สัญญาซื้อขายและจดทะเบียน
โอนท่ีดินมีโฉนดแก่โจทก์ กรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองในท่ีดินแปลงน้ันย่อมโอนไปเป็นของโจทก์
ทนั ที โดยไม่ต้องกระท�ำ การส่งมอบกนั อกี การท่จี ำ�เลยยังคงยดึ ถอื ทด่ี นิ ต่อไปเช่นเดิมเปน็ เพยี งยึดถอื
๓๗
ไวแ้ ทนโจทกเ์ ท่านน้ั หาใชย่ ึดถอื เพอื่ ตนเองไม่ หากจำ�เลยจะยดึ ถอื เพือ่ ตนเองโดยเจตนาเปน็ เจา้ ของ
จำ�เลยต้องบอกกล่าวแสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ทราบ ตามมาตรา ๑๓๘๑
และไม่เป็นการแย่งการครอบครองหรือครอบครองปรปักษ์ต่อโจทก์ ตามมาตรา ๑๓๘๒ โจทก์จึง
มีสิทธิในที่ดินดีกว่าจำ�เลย คำ�สั่งของศาลว่าที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำ�เลยตามคำ�ร้องขอแสดง
กรรมสทิ ธิน์ น้ั ไมผ่ ูกพันโจทก์ซง่ึ มีสทิ ธใิ นทีด่ นิ ดกี ว่าจำ�เลย
๓๔. คำ�พพิ ากษาฎกี าท่ี ๔๑๗๖/๒๕๓๐ จำ�เลยที่ ๑ ใชใ้ บมอบอ�ำ นาจปลอมของ อ.
ซึ่งเปน็ ใบมอบอ�ำ นาจปลอมโอนขายที่ดนิ ของ อ. ให้จ�ำ เลยที่ ๒ โดย อ. มไิ ด้รเู้ หน็ ยินยอมแลว้ จำ�เลย
ที่ ๒ น�ำ ที่ดนิ ไปขายฝากแก่จำ�เลยท่ี ๓ ดงั นี้ จ�ำ เลยท่ี ๒ ไมไ่ ด้กรรมสทิ ธใ์ิ นท่ดี นิ และย่อมไมม่ อี ำ�นาจ
ทีจ่ ะน�ำ ไปขายฝากแกจ่ �ำ เลยท่ี ๓ ได้ โจทกซ์ งึ่ เป็นทายาทและผจู้ ดั การมรดกของ อ. จึงมีสทิ ธขิ อให ้
ศาลเพกิ ถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสทิ ธิท์ ดี่ นิ น้นั กลบั คนื มาเป็นของ อ. ตามเดิมได้
๓๕. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๒๓๘๙/๒๕๓๒ ผู้ร้องกับพ่ีสาวซ้ือท่ีดินมีโฉนดจากจำ�เลย
โดยทำ�หนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ขณะน้ันบนที่ดินมีบ้านพิพาท
ของจำ�เลยปลกู อยู่ บา้ นพพิ าทเปน็ สว่ นควบของทด่ี นิ ตอ่ มาผ้รู ้องกับพ่สี าวซ้อื บา้ นพิพาทจากจำ�เลย
แม้จะท�ำ หนงั สอื สัญญาซ้ือขายกนั เอง บา้ นพิพาทก็ตกเปน็ กรรมสิทธ์ขิ องผ้รู ้องกับพส่ี าว ตามประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย ์ มาตรา ๑๐๗ วรรคสอง (มาตรา ๑๔๔ วรรคสอง ปัจจุบัน) ตั้งแตว่ นั ท�ำ
หนงั สอื สญั ญาซอ้ื ขายบา้ นพพิ าทแลว้ โดยไมต่ อ้ งไปจดทะเบยี นการซอ้ื ขายตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท ่ี ตาม
มาตรา ๔๕๖ อกี โจทกจ์ ึงไม่มีสทิ ธนิ �ำ เจ้าพนักงานบังคับคดยี ึดบา้ นพพิ าท
๓๖. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๓๒๘๗/๒๕๓๒ จำ�เลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองท่ีดินพิพาท
ระหว่างที่จำ�เลยไม่อยู่ ต. ขอออกหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ (น.ส. ๓) ทับที่ดินของจำ�เลย
โดยจำ�เลยมิได้ยินยอมด้วย ต. ไม่มีสิทธิครอบครอง การที่ ต. นำ�ที่ดินที่พิพาทมาขายให้ ส. แล้ว
ส. โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ดังน้ี
โจทก์ไม่ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์อ้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๒๙๙ มาใชบ้ งั คบั ไมไ่ ด้
๓๗. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๙๔๒/๒๕๓๓ บิดาโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำ�เลย แต่ยัง
ช�ำ ระราคาไม่ครบถ้วน และยังมไิ ดจ้ ดทะเบียนโอนทีด่ ินพิพาทใหแ้ กก่ นั เม่อื ว. ถึงแกค่ วามตายและ
โจทก์ไดฟ้ อ้ งบังคบั ให้จำ�เลยโอนท่ดี ินพิพาทใหแ้ กโ่ จทก์ ดงั นี้ จ�ำ เลยมหี น้าที่จะตอ้ งโอนทีด่ นิ พพิ าทให้
แกโ่ จทก์ และโจทกก์ ็มหี นา้ ทต่ี ้องชำ�ระค่าท่ดี ินทีค่ ้างชำ�ระน้นั ให้แกจ่ ำ�เลย เพราะเปน็ การชำ�ระหนี้
ตามสัญญาต่างตอบแทน
๓๘. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๓๔๔๔/๒๕๓๓ ท่ีดินพิพาทเป็นที่ดินท่ีมีหนังสือรับรองการ
ทำ�ประโยชน์ (น.ส. ๓) ซง่ึ มขี ้อก�ำ หนดหา้ มผมู้ สี ทิ ธใิ นที่ดนิ โอนท่ดี นิ ไปยังผูอ้ น่ื ภายใน ๑๐ ปี นบั แต่
วันท่ีทางราชการออกหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ให้เป็นต้นไป นอกจากตกทอดทางมรดกตาม
ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ การที่จำ�เลยได้ที่ดินพิพาทมาโดยทางมรดกและทำ�สัญญาซ้ือ
ขายท่ีดินพิพาทให้โจทก์ในระหว่างระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าวโดยได้รับเงินกับมอบท่ีดินพิพาทให้
๓๘
โจทกค์ รอบครองแล้ว แมม้ ขี ้อตกลงวา่ จ�ำ เลยจะจดทะเบียนโอนท่ดี นิ ดงั กลา่ วให้แก่โจทก์ เม่อื จ�ำ เลย
ประกาศรบั มรดกเสร็จแล้วก็ตาม ก็ถอื ได้วา่ เปน็ สญั ญาท่มี วี ัตถุประสงคต์ อ้ งห้ามชัดแจง้ โดยกฎหมาย
ตกเป็นโมฆะ โจทก์จึงไมม่ ีอำ�นาจฟอ้ งให้จ�ำ เลยปฏบิ ัติตามสญั ญาดังกลา่ ว
๓๙. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๙๗๕/๒๕๓๓ จำ�เลยซื้อที่ดินพิพาทจากผู้ขายและเข้าอยู่
ในท่ีพิพาทแล้ว แต่เมื่อผู้ขายไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธ์ิหรือมีสิทธิครอบครองที่พิพาท เป็นแต่เพียง
ผู้อาศัยสิทธิของโจทก์อยู่ในที่พิพาท จำ�เลยย่อมไม่ได้สิทธิดีไปกว่าผู้โอน จำ�เลยคงมีสิทธิเท่ากับท่ี
ผู้ขายมีอย่ ู จงึ เท่ากับอย่ใู นทพี่ ิพาทโดยอาศัยสิทธขิ องโจทกเ์ ชน่ กนั ดังน้ัน จำ�เลยอยู่ในท่พี พิ าทมา
นานเท่าใดก็ไม่ไดส้ ิทธคิ รอบครอง เว้นแต่จะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยดึ ถอื ตามมาตรา ๑๓๘๑
๔๐. คำ�พพิ ากษาฎกี าที่ ๔๕๑๕ – ๔๕๑๖/๒๕๓๓ บดิ าโจทกข์ ายห้องแถวพพิ าทใหแ้ ก่
จ�ำ เลยต้งั แตป่ ี ๒๔๘๗ และจ�ำ เลยไดค้ รอบครองโดยสงบและเปิดเผยดว้ ยเจตนาเปน็ เจ้าของตลอดมา
เปน็ เวลากวา่ สบิ ปี แมก้ ารซอ้ื ขายมไิ ดจ้ ดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทต่ี กเปน็ โมฆะ ตามมาตรา ๔๕๖
ห้องแถวพพิ าทยอ่ มตกเปน็ กรรมสทิ ธ์ิของจำ�เลยด้วยการครอบครองปรปักษ์แล้ว ตามมาตรา ๑๓๘๒
และแม้จำ�เลยเป็นบุคคลต่างด้าว แต่จำ�เลยซ้ือเฉพาะห้องแถวไม่มีกฎหมายห้ามบุคคลต่างด้าวเป็น
เจ้าของหอ้ งแถว จ�ำ เลยยอ่ มมีสิทธิซอ้ื ห้องแถวดังกลา่ ว
๔๑. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๕๒๓/๒๕๓๕ ป. ขายที่พิพาทซึ่งเป็นท่ีดินมีหนังสือรับรอง
การท�ำ ประโยชน์ (น.ส.๓ ก) ใหแ้ กจ่ ำ�เลยแล้ว โดยให้จำ�เลยเขา้ ครอบครองและมอบหนงั สอื รบั รอง
การทำ�ประโยชน์ส�ำ หรบั ทพี่ ิพาทให้จ�ำ เลย จึงเปน็ การโอนการครอบครองให้แก่จำ�เลยไปแลว้ ป. ไม่มี
สิทธิน�ำ ที่พพิ าทไปจดทะเบยี นโอนขายให้แกโ่ จทกอ์ กี โจทก์จงึ ไมม่ สี ิทธใ์ิ ดๆ ในท่ีพพิ าท จ�ำ เลยมีสิทธิ
ดกี ว่า
๔๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๔๐๖๒/๒๕๓๕ ตามหนังสือสัญญามีข้อความว่า วันที่ ๗
เมษายน ๒๕๒๙ จำ�เลยได้ขายบ้านพร้อมที่ดิน ๑ แปลง ให้แก่โจทก์เป็นเงิน ๖๐,๐๐๐ บาท
ได้รบั ช�ำ ระราคาจากโจทกแ์ ล้ว และยอมมอบทรพั ยส์ ินท่ขี ายให้แก่โจทก์วันที่ ๓๐ สิงหาคม ๒๕๒๙
เมื่อส้นิ ก�ำ หนดสญั ญานแ้ี ลว้ หากจ�ำ เลยไม่นำ�เงินมาช�ำ ระคนื ในจำ�นวนดงั กลา่ ว จ�ำ เลยจะมอบให้เป็น
กรรมสิทธิ์แก่ผู้ซ้ือเพียงผู้เดียว สัญญาดังกล่าวเป็นการซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ซ่ึงต้องทำ�เป็นหนังสือ
และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๔๕๖ ในข้อสัญญาไม่มีข้อความว่าคู่สัญญาจะไป
ท�ำ การจดทะเบยี นการโอนตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทใ่ี นภายหลงั เพยี งแตม่ ขี อ้ ก�ำ หนดในการช�ำ ระราคาคนื
อันเป็นเง่ือนไขบังคับหลังและข้อกำ�หนดในการมอบทรัพย์สินท่ีขายให้แก่โจทก์อันเป็นเง่ือนเวลา
เท่านั้น จึงเป็นสัญญาซ้ือขายเด็ดขาด หาใช่สัญญาจะซ้ือจะขายไม่ เมื่อมิได้ทำ�เป็นหนังสือและ
จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงตกเป็นโมฆะ ตามมาตรา ๑๑๕ (มาตรา ๑๕๑ ปจั จบุ ัน) โจทก์
ไมม่ สี ทิ ธเิ รียกเงินคนื โดยอาศัยมลู จากสญั ญาซือ้ ขายได้
๔๓. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๘๐/๒๕๓๖ ที่พิพาทเป็นที่ดินที่ทางราชการมีข้อกำ�หนด
ห้ามโอนภายในกำ�หนดสิบปีนับแต่วันที่จำ�เลยได้รับหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ ตามประมวล
๓๙
กฎหมายทีด่ นิ มาตรา ๕๘ ทวิ ขณะโจทกจ์ ำ�เลยซอื้ ขายท่ดี นิ พิพาทกัน ยังอยใู่ นระยะเวลาหา้ มโอน
ดังนั้น การซื้อขายที่พิพาทและการที่จำ�เลยส่งมอบการครอบครองที่พิพาทให้โจทก์ย่อมตกเป็นโมฆะ
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๕๘ ทวิ ประกอบด้วย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๑๓ (มาตรา ๑๕๐ ปัจจุบัน) แม้โจทก์จะครอบครองที่พิพาทมานานเพียงใดก็ไม่ได้สิทธิ
ครอบครอง ทพ่ี พิ าทยังเปน็ ของจำ�เลยอยู่
๔๔. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๕๗/๒๕๓๗ จ�ำ เลยซอ้ื ทด่ี นิ โดยหลงเชอ่ื ตามทโ่ี จทกฉ์ อ้ ฉลวา่
ที่ดินติดถนนสาธารณะไม่มีท่ีดินแปลงอ่ืนคั่นอยู่ ความจริงที่ดินมิได้อยู่ติดถนนสาธารณะ ถือว่า
จ�ำ เลยแสดงเจตนาโดยสำ�คัญผิดในคณุ สมบัติของทรัพยท์ ่ีจะซ้อื ท�ำ ให้สัญญาซอ้ื ขายทดี่ ินเป็นโมฆียะ
๔๕. คำ�พพิ ากษาฎกี าที่ ๕๒๕๖/๒๕๓๗ ป. ประมลู ซ้อื ทรพั ย์พพิ าท คอื ทีด่ ินพรอ้ ม
ตึกแถวได้จากการขายทอดตลาดในการบังคับคดีตามคำ�พิพากษาของศาล จำ�เลยได้ยื่นคำ�ร้องขอ
ให้เพิกถอนการขายทอดตลาดและขณะท่ีคดีอยรู่ ะหว่างการพิจารณาของศาล ป. ได้โอนขายทรพั ย์
พิพาท ให้ผู้ร้องโดยผู้ร้องได้รับโอนโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริต ต่อมาศาล
พพิ ากษาใหเ้ พิกถอนการขายทอดตลาด ต้องถอื เสมอื นว่าไม่มกี ารขายทอดตลาดทรพั ย์พิพาท และ
ไมม่ ีการจดทะเบยี นสทิ ธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธใ์ิ นทรัพยพ์ ิพาทใหแ้ ก่ ป. และผ้รู ้อง แม้ ป. เอง
ก็ยงั ไม่ได้รับความคมุ้ ครอง เพราะกรณไี ม่ตอ้ งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์มาตรา ๑๓๓๐
ผรู้ ้องไมอ่ าจอ้างว่าผรู้ อ้ งเป็นบุคคลภายนอกได้ซอื้ ทรพั ยพ์ ิพาทมาโดยสจุ ริต และเสยี ค่าตอบแทนและ
จดทะเบียนโดยสุจริต คำ�พิพากษาท่ีเพิกถอนการขายทอดตลาดไม่ผูกพันผู้ร้องได้ เม่ือ ป. ผู้โอน
ไมม่ สี ทิ ธใิ นทรพั ย์สินพิพาทแลว้ ผู้ร้องซ่งึ เป็นผ้รู ับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผูโ้ อน และอีกประการหนงึ่ การท่ี
มกี ารโอนทรัพย์พพิ าทดังกลา่ ว กเ็ ป็นการโอนทรพั ยพ์ ิพาทไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔๕๖ แต่การเพิกถอนการขายทอดตลาดทรัพย์พิพาทเป็นเรื่องการเพิกถอนการขายทอด
ตลาดทรัพย์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๙๖ วรรคสอง ซึ่งเป็นกรณีอีก
เรอื่ งหน่ึงหาเกีย่ วขอ้ งกันไม ่ ผู้ร้องจึงไม่ไดร้ ับความคุ้มครอง
๔๖. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๑๘๖/๒๕๓๘ ความยินยอมให้ทำ�นิติกรรมของสามีภริยา
ไมม่ กี ฎหมายบงั คบั วา่ ตอ้ งใหค้ วามยนิ ยอมเฉพาะเรอ่ื งเฉพาะราย จะใหค้ วามยนิ ยอมเปน็ การลว่ งหนา้
และตลอดไปไม่ได้ และโดยสภาพแล้วความยินยอมให้ทำ�นิติกรรม ผู้ให้ความยินยอมสามารถให้
ความยินยอมเฉพาะเร่ืองเฉพาะรายหรือตลอดไปได้
๔๗. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๓๓๗๒/๒๕๓๘ มารดาโจทก์ขายและมอบการครอบครอง
ท่ีพิพาทซ่ึงยังอยู่ภายในข้อกำ�หนดห้ามโอนให้จำ�เลยโดยมิได้ทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่ จงึ ไมถ่ ูกต้องตามแบบและเปน็ การฝา่ ฝืนขอ้ ห้ามชดั แจง้ ตกเปน็ โมฆะตามมาตรา
๑๑๓ เดิม (มาตรา ๑๕๐ ปัจจบุ นั ) การครอบครองของผ้รู ับโอนจึงตอ้ งถอื วา่ เป็นการครอบครองแทน
เจา้ ของทพี่ พิ าท แมพ้ ้นกำ�หนดเวลาหา้ มโอนแลว้ ก็ยังตอ้ งถอื วา่ ครอบครองแทนจนกวา่ จะมกี ารบอก
กล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา ๑๓๘๑ หรือจนกว่าเจ้าของที่พิพาทจะแสดงเจตนา
๔๐
สละการครอบครองใหต้ ามมาตรา ๑๓๗๗, ๑๓๗๙ การทโ่ี จทกร์ อ้ื ถอนบา้ นไปในระหวา่ งเวลาหา้ มโอน
เทา่ กบั สละเจตนาครอบครอง เป็นการฝ่าฝนื ขอ้ หา้ มโอนตกเปน็ โมฆะเช่นกัน คดเี ชน่ นีไ้ ม่อยูใ่ นบังคบั
ตอ้ งฟ้องเพ่ือปลดเปลอ้ื งการรบกวนภายใน ๑ ปี ตามมาตรา ๑๓๗๕
๔๘. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๖๐๑/๒๕๓๘ สัญญาซ้ือขายท่ีดินระหว่างโจทก์และจำ�เลย
ได้ท�ำ เป็นหนงั สอื และจดทะเบยี นต่อพนักงานเจ้าหนา้ ทแี่ ละกรรมสิทธิ์ในทีด่ ินที่ซอื้ ขายกนั ไดโ้ อนไปยงั
จำ�เลยแล้ว แต่หากจำ�เลยยังชำ�ระราคาท่ีดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วน ก็เป็นเร่ืองที่จำ�เลยไม่ชำ�ระหน้ี
โจทก์มีสิทธิกำ�หนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้จำ�เลยชำ�ระราคาท่ียังค้างชำ�ระให้โจทก์
ภายในกำ�หนดระยะเวลานั้นได้ และถ้าจำ�เลยยังไม่ชำ�ระ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายแก่
จ�ำ เลยได ้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย ์ มาตรา ๓๘๗ และเมอ่ื โจทกไ์ ดใ้ ชส้ ทิ ธเิ ลกิ สญั ญา
โจทกย์ อ่ มมสี ิทธเิ รยี กท่ดี นิ คนื จากจ�ำ เลยตามมาตรา ๓๙๑
๔๙. ค�ำ พิพากษาฎกี าท่ี ๑๗๑๘/๒๕๓๙ จำ�เลยท�ำ สัญญาจะขายที่ดนิ ใหโ้ จทก์ มีขอ้
ตกลงวา่ จะไปจดทะเบียนโอนขายเมื่อออก น.ส. ๓ เสร็จแล้ว ตอ่ มาได้มกี ารออก น.ส. ๓ แตม่ ขี อ้
ก�ำ หนดห้ามโอนภายใน ๑๐ ปี ตามมาตรา ๓๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน โจทก์รอจนพน้ ๑๐ ป ี
จึงได้ฟ้องขอให้บังคับจำ�เลยจดทะเบียนโอนขายท่ีดิน กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ มาตรา ๒๑๙ วรรคแรก ท่กี ารชำ�ระหนดี้ ้วยการจดทะเบียนโอนขายทด่ี นิ แก่โจทก์กลายเป็น
พน้ วิสัยอันเป็นพฤติการณ์ทเี่ กิดขึ้นภายหลงั ซ่งึ จ�ำ เลยไมต่ อ้ งรับผิดชอบ จ�ำ เลยเป็นอนั หลุดพ้นจาก
การชำ�ระหน้ีโดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนขายท่ีดินแก่โจทก์อีกต่อไป เพราะไม่มีข้อตกลงว่าต้องรอจน
พ้นก�ำ หนดหา้ มโอนแลว้ จึงจะจดทะเบยี นโอนขาย
๕๐. ค�ำ พิพากษาฎีกาที่ ๑๘๖๐/๒๕๓๙ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา
๑๓๐๘ ก�ำ หนดให้ท่งี อกริมตลิ่งเปน็ สว่ นหน่งึ ของท่ีดนิ ท่ตี ัง้ อยูร่ ิมตล่งิ เม่อื ทีง่ อกอยตู่ ิดกบั ทด่ี นิ มโี ฉนด
ย่อมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงดังกล่าวและเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. เจ้าของที่ดินโดยหลักส่วนควบ
ดว้ ยผลของกฎหมายไมจ่ �ำ ตอ้ งรงั วดั ขน้ึ ทะเบยี นวา่ เปน็ สว่ นหนง่ึ ของทด่ี นิ ตามโฉนดเดมิ เสยี กอ่ น แลว้ จงึ
จะเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์ การที่ ส. ขายที่งอกให้โจทก์ ถือว่าได้แบ่งที่ดินตามโฉนดนั้นขายแก่โจทก์
ไม่ใช่เป็นการขายที่ดินมือเปล่า โจทก์กับ ส. เพียงแต่ทำ�สัญญาซื้อขายกันเอง จึงตกเป็นโมฆะ
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคแรก โจทก์ไม่ไดก้ รรมสทิ ธิใ์ นทงี่ อก โจทก์
จึงไม่มีอ�ำ นาจฟ้องบังคับใหจ้ �ำ เลยออกไปจากทีง่ อก
๕๑. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๔๖๖/๒๕๓๙ สิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของจำ�เลยที่มี
อยู่ต่อการเคหะแห่งชาติ เป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งท่ีสามารถซื้อขายกันได้ ข้อตกลงซ้ือขายสิทธิ
ดังกล่าว แม้ไม่ทำ�เป็นหนังสือ แต่โจทก์ชำ�ระหน้ีเน่ืองในการซ้ือขายแก่จำ�เลยบ้างแล้ว มีผลผูกพัน
ระหว่างจำ�เลยผู้ขายกบั โจทก์ผ้ซู อ้ื ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง
โจทก์มีอ�ำ นาจฟ้องใหจ้ ำ�เลยไปทำ�การโอนสิทธิดังกล่าวแกโ่ จทก์ได้
๔๑
๕๒. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๖๘๘๓/๒๕๓๙ สัญญาจะซ้ือขายท่ีดินและสัญญาซ้ือขาย
ที่ดินไดร้ ะบุไว้ว่า โจทกซ์ ้ือท่ีดินมี น.ส.๓ จากจ�ำ เลยเนอื้ ท่ี ๑๔ ไร่ จำ�เลยจึงมีหน้าท่ีต้องส่งมอบทดี่ ิน
ให้โจทกจ์ ำ�นวน ๑๔ ไร่ ตามสัญญา ในสญั ญาจะซ้ือขายระบุวา่ ราคาไร่ละ ๓๐๐,๐๐๐ บาท แม้ใน
สัญญาซื้อขายไม่ได้ระบรุ าคาไร่ละ แต่ระบุราคารวมเป็นเงนิ ๔,๒๐๐,๐๐๐ บาท กไ็ มเ่ ปน็ การซอื้ ขาย
เหมาทั้งแปลง ส่วนราคาที่ดินท่ีจำ�เลยส่งมอบแก่โจทก์จะมีจำ�นวนเน้ือท่ีมากหรือน้อยไปกว่าสัญญา
เท่าใด และผ้ซู อ้ื ผขู้ ายจะมสี ิทธแิ ละหน้าทอ่ี ยา่ งไร คู่กรณไี ม่ตอ้ งกำ�หนดเป็นเงอื่ นไขไว้ในสญั ญา และ
ไม่ต้องแจ้งให้เจ้าหน้าท่ีบริหารงานท่ีดินทราบในเวลาจดทะเบียนโอน เพราะมีกฎหมายบัญญัติไว้
โดยชัดแจง้ ตามมาตรา ๔๖๖ วรรคแรก เม่ือเนือ้ ทต่ี าม น.ส.๓ ทีจ่ �ำ เลยส่งมอบแกโ่ จทก์ มีเน้ือท่ี ๙ ไร่
๓ งาน ๙๑ ตารางวา นอ้ ยไปกว่าทโี่ จทก์ตกลงซือ้ ตามสัญญา ๔ ไร่ ๙ ตารางวา คดขี องโจทกจ์ ึงต้อง
บงั คบั ตามบทบัญญัติมาตราดงั กล่าว จ�ำ เลยตอ้ งคนื เงนิ ค่าท่ดี นิ จ�ำ นวน ๔ ไร ่ ๙ ตารางวา เป็นเงนิ
๑,๒๐๖,๗๕๐ บาท แก่โจทก์
๕๓. คำ�พพิ ากษาฎีกาท่ ี ๒๒๔๑/๒๕๔๐ โจทกใ์ นฐานะผู้จดั การมรดกของ ส. ซ้ือทดี่ ิน
จากการขายทอดตลาดตามค�ำ สง่ั ศาล และเจา้ พนกั งานทด่ี นิ จดทะเบยี นโอนเปน็ กรรมสทิ ธข์ิ องโจทกแ์ ลว้
โจทกจ์ งึ เปน็ ผไู้ ดไ้ ปซง่ึ กรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ โดยสมบรู ณต์ ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย ์ มาตรา ๔๕๖
และมาตรา ๑๓๓๐ แมต้ อ่ มาจ�ำ เลยไดย้ น่ื ค�ำ รอ้ งขอใหเ้ พกิ ถอนการขายทอดตลาดและคดอี ยใู่ นระหวา่ ง
การพิจารณาของศาลช้ันต้นก็ตาม ก็เป็นเร่ืองการเพิกถอนการขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมาย
วธิ พี จิ ารณาความแพ่ง มาตรา ๒๙๖ วรรคสอง อีกสว่ นตา่ งหาก มใิ ช่การขายทอดตลาดตกเป็นโมฆะ
เม่ือศาลยังไม่ได้มีคำ�ส่ังให้เพิกถอนการขายทอดตลาด โจทก์ย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ิโดยสมบูรณ์
มีอำ�นาจฟ้องขบั ไลจ่ ำ�เลยผู้อาศยั ในทีด่ นิ โดยไม่มสี ิทธไิ ด้
๕๔. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๑๒๐๒/๒๕๔๑ แม้การซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์จะได้ทำ�ตาม
แบบทีบ่ ญั ญัตไิ วใ้ นมาตรา ๔๕๖ ไม่ตกเปน็ โมฆะ ก็ยังถอื ไม่ไดว้ า่ การซ้ือขายสมบรู ณช์ อบดว้ ยกฎหมาย
เพราะมาตรา ๔๕๖ มิได้บัญญัติไว้เช่นนั้น แต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง
การซ้ือขายดงั กล่าวจะสมบูรณช์ อบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงตอ้ งตกอยูภ่ ายใต้บังคบั ประมวลกฎหมาย
แพง่ และพาณชิ ย์ บรรพ ๑ ลักษณะ ๔ ว่าดว้ ยนิติกรรม
๕๕. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๕๙๗/๒๕๔๑ ขณะทำ�สัญญาจะซ้ือจะขายที่ดินพิพาท
ยังเป็นที่ดินมือเปล่า เม่ือสัญญาจะซื้อจะขายได้ระบุที่ต้ังของที่ดิน และระบุด้วยว่าเป็นท่ีดินตาม
หลกั ฐานใบน�ำ ส�ำ รวจซึ่งไดร้ ะบจุ �ำ นวนเนอ้ื ท่ดี ินท่ีจะซ้ือขายกัน โดยใหผ้ ซู้ ้ือมสี ิทธิเลือกเอาที่ดนิ ใดก็ได้
ตามใบนำ�สำ�รวจและยังระบุด้วยว่าจะชำ�ระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้ว ถือว่า
เปน็ สัญญาจะซอ้ื จะขายทีม่ ีสาระส�ำ คัญครบถ้วนแลว้ จงึ สมบรู ณ์ใช้บังคบั ได้ตามกฎหมาย
๕๖. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๖๐๑/๒๕๔๑ สัญญาซ้ือขายท่ีดินพิพาทได้กำ�หนดเง่ือนไข
ในสัญญาว่าให้เจ้าของท่ีดินที่ยังเป็นผู้เยาว์บรรลุนิติภาวะเสียก่อนจึงจะไปโอนที่ดินพิพาทกันได้
สญั ญาซือ้ ขายท่ีดนิ พพิ าทดงั กลา่ วจึงเปน็ สัญญาจะซอื้ จะขายไมใ่ ชส่ ัญญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด สญั ญา
ซือ้ ขายท่ีดนิ พพิ าทจึงไม่ตกเป็นโมฆะและใชบ้ ังคับได้
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
Home
Explore
คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น (ปี 2557)
View in Fullscreen
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search
คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น (ปี 2557)
- 1 - 50
- 51 - 100
- 101 - 150
- 151 - 200
- 201 - 250
- 251 - 300
- 301 - 350
- 351 - 400
- 401 - 450
- 451 - 500
- 501 - 550
- 551 - 564
Pages: