คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น (ปี 2557)

๑๔๒

–กรณีขายฝาก (๓) กรณีสิ่งปลูกสร้างในท่ีดินเป็นของผู้รับซ้ือฝากท่ีดินหรือเป็นของ
เฉพาะทีด่ ิน บุคคลภายนอกอยู่ก่อนแล้ว  โดยมีหลักฐานการแสดงความเป็นเจ้าของสิ่งปลูก
สร้างนั้น ให้ระบุว่า “ขายฝากเฉพาะที่ดิน ส่วนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของ
ผู้รับซื้อฝากหรือเป็นของบุคคลภายนอกอยู่ก่อนแล้ว  (แล้วแต่กรณี)”  แต่ถ้า
ไม่มีหลักฐานพอท่ีจะเช่ือได้ว่าผู้รับซ้ือฝากหรือบุคคลภายนอกเป็นเจ้าของ
สง่ิ ปลกู สรา้ งนน้ั ใหร้ ะบวุ า่ “ขายฝากเฉพาะทด่ี นิ ไมเ่ กย่ี วกบั สง่ิ ปลกู สรา้ งในทด่ี นิ ”
แล้วประเมินราคาเฉพาะท่ีดนิ และจดทะเบียนขายฝากเฉพาะทีด่ นิ
–กรณขี ายฝาก (๔) การขายฝากเฉพาะสิง่ ปลูกสรา้ ง ถ้าสิง่ ปลูกสรา้ งกับเจา้ ของทีด่ นิ
เฉพาะส่ิงปลกู สร้าง เป็นคนละคนกันต้องมีหลักฐานคำ�รับรองและยินยอมของเจ้าของที่ดินว่า
สง่ิ ปลกู สรา้ งดงั กลา่ วเปน็ ของผขู้ ายฝาก และยนิ ยอมใหข้ ายฝากสง่ิ ปลกู สรา้ งนน้ั ได้
ซ่ึงการรับรองและยินยอมของเจ้าของที่ดินต้องระบุให้ชัดเจนว่าส่ิงปลูกสร้างน้ัน
ปลูกอย่บู นที่ดนิ หนังสอื แสดงสทิ ธใิ นทดี่ ินเลขท่ใี ด หมู่ท่ี ตำ�บล อ�ำ เภอ จงั หวัดใด
ผู้ใดเปน็ เจ้าของและเจ้าของที่ดินยนิ ยอม ใหผ้ ขู้ อท�ำ การจดทะเบียนหรือไม่
การจำ�หน่ายทรัพย์ ข้อ ๑๐. ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนคู่สัญญาให้ได้ความชัดแจ้งว่า
ระหว่างขายฝาก ไดต้ กลงกนั ให้ผู้รบั ซ้อื ฝากจำ�หน่ายทรพั ย์สนิ ทขี่ ายฝากได้หรือไม่ และให้บันทึก
ข้อตกลงนั้นไว้ให้ปรากฏในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด.๑ ,
ท.ด.๑ ก) และในหนังสอื สัญญาขายฝากให้ถกู ตอ้ งตรงกัน
การบันทกึ การแจ้ง กรณีที่คู่สัญญาตกลงกันให้ผู้รับซื้อฝากจำ�หน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากได้
ผู้ขายฝากทราบถึง เมื่อผู้รับซ้ือฝากประสงค์จะทำ�นิติกรรมโอนทรัพย์สินที่รับซื้อฝาก  ให้พนักงาน
การโอน เจ้าหน้าท่ีบันทึกถ้อยคำ�ของผู้รับซ้ือฝากเดิมว่าพนักงานเจ้าหน้าท่ีได้แจ้งให้ผู้รับ
ซอื้ ฝากบอกกล่าวการโอนนใ้ี หผ้ ขู้ ายฝากทราบแลว้
การนบั ระยะเวลา ขอ้ ๑๑. กรณีการคำ�นวณระยะเวลาครบกำ�หนดตามสัญญาขายฝาก
ขายฝาก ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  เช่น
ถ้าทำ�สญั ญาขายฝากมกี �ำ หนดหนงึ่ ปี เมอื่ วนั ที่ ๖ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๙ จะต้องครบ
กำ�หนดหนึ่งปี ในวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๐

หมวด ๒
ประ_เ_ภ_ท_ก_า_ร_จ_ด_ท_ะ_เบ_ียน

ชอ่ื ประเภท ขอ้ ๑๒. การเขียนช่ือประเภทการจดทะเบียนให้พิจารณาข้อเท็จจริง
ดงั น้ี
“ขายฝากมี (๑) กรณีเจ้าของที่ดินมาขอจดทะเบียนขายฝากที่ดินทั้งแปลง  หรือ
กำ�หนด...ป”ี ขายฝากอสงั หารมิ ทรัพยใ์ ดท้ังหมด ไมว่ า่ ที่ดินหรืออสังหาริมทรพั ยน์ ั้นจะมีผู้ถอื

๑๔๓
กรรมสิทธ์คิ นเดียวหรอื หลายคน ทกุ คนขายพรอ้ มกนั ใหเ้ ขยี นช่อื ประเภทว่า
“ขายฝาก มกี ำ�หนด….ปี”
(๒) กรณีเจ้าของท่ีดนิ หรอื อสงั หาริมทรพั ย์มหี ลายคน แตเ่ จา้ ของทีด่ นิ “ขายฝาก
หรืออสังหาริมทรัพย์น้ันบางคนมาขอจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนของตน เฉพาะสว่ น”
ให้เขียนชื่อประเภทวา่ “ขายฝากเฉพาะส่วน มีกำ�หนด…..ปี”
(๓) กรณีผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ขายฝากภายในกำ�หนดอายุเวลาใน “ไถ่จากขายฝาก”
สญั ญาขายฝาก ใหเ้ ขียนชือ่ ประเภทวา่ “ไถจ่ ากขายฝาก” หรอื “ไถ่จากขายฝาก
เฉพาะส่วน” แล้วแต่กรณี
(๔) กรณผี ขู้ ายฝากไดข้ ายฝากทด่ี นิ รวมกนั หลายแปลงในสญั ญาขายฝาก “แบง่ ไถจ่ าก
ฉบบั เดียวกันหรอื ขายฝากที่ดินไวแ้ ปลงเดียว ตอ่ มามีการแบ่งแยกท่ีดินแปลงท่ี ขายฝาก”
ขายฝากออกไปอีกหลายแปลงภายในอายุสัญญาขายฝาก  ผู้ขายฝากและผู้รับ
ซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบางแปลง และบางแปลงยังคงขายฝาก
อยูต่ ามเดิม โดยลดจ�ำ นวนเงินท่ีขายฝากลงตามแตผ่ ขู้ ายฝากและผรู้ ับซ้อื ฝากจะ
ตกลงกัน ใหเ้ ขยี นช่อื ประเภทวา่ “แบง่ ไถจ่ ากขายฝาก”
(๕) กรณผี ขู้ ายฝากประสงคจ์ ะโอนสทิ ธกิ ารไถท่ ด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ย์ “โอนสิทธกิ ารไถ่
อยา่ งอน่ื ซง่ึ ไดจ้ ดทะเบยี นขายฝากไวแ้ ลว้ ใหแ้ กบ่ คุ คลอน่ื ภายในอายสุ ญั ญาขายฝาก จากขายฝาก”
หรอื สญั ญาขยายกำ�หนดเวลาไถ ่ โดยเสน่หาไมม่ ีคา่ ตอบแทนหรอื มีคา่ ตอบแทน
ก็ได้ โดยผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อยคำ�ยินยอม ให้เขียนชื่อประเภทว่า
“โอนสทิ ธกิ ารไถจ่ ากขายฝาก” หรอื “โอนสทิ ธกิ ารไถจ่ ากขายฝากเฉพาะส่วน”
แล้วแตก่ รณี
(๖) กรณีผู้ขายฝากและผู้รับซ้ือฝากตกลงกันในระหว่างอายุสัญญา “ปลดเง่อื นไขการ
ขายฝากหรือสัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่ว่า  ผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จาก ไถจ่ ากขายฝาก”
ขายฝาก กล่าวคือ จะไม่ขอใช้สทิ ธกิ ารไถ่จากขายฝากอกี ต่อไปแล้วใหเ้ ขยี นชื่อ
ประเภทว่า “ปลดเงอ่ื นไขการไถจ่ ากขายฝาก” หรอื “ปลดเงอื่ นไขการไถ่จาก
ขายฝากเฉพาะสว่ น” แลว้ แต่กรณี
(๗) กรณีผู้ขายฝากถึงแก่กรรมในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก  หรือ “โอนมรดก
สัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่  สิทธิการไถ่ตกแก่ทายาทซ่ึงมีสิทธิขอรับมรดกสิทธิ สิทธกิ ารไถ”่
การไถน่ นั้ ให้เขยี นช่อื ประเภทว่า “โอนมรดกสทิ ธกิ ารไถ่”
(๘) กรณีมีการจดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ต่อมาภายในอายุสัญญา “ระงับสิทธกิ ารไถ่
ขายฝากหรอื สัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่ ผมู้ ีสทิ ธกิ ารไถ่ (ผ้ขู ายฝาก) และผู้รบั (หนเ้ี กล่ือนกลนื กนั )”
การไถ่ (ผู้รบั ซ้อื ฝาก) ตกมาเปน็ บคุ คลเดียวกัน หนีท้ ขี่ ายฝากระงบั สิน้ ไป สทิ ธิ
การไถ่ย่อมระงับ ใหเ้ ขียนช่อื ประเภทว่า “ระงบั สทิ ธิการไถ่ (หนเ้ี กลื่อนกลืนกัน)”

๑๔๔

“ขยายเวลาไถ”่ (๙) กรณีผู้ขายฝากและผู้รับซ้ือฝากตกลงกันขยายกำ�หนดเวลาไถ่
ภายในกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก  โดยผู้ขายฝากและผู้รับซ้ือฝากจะ
ตกลงขยายก�ำ หนดเวลาไถก่ นั กค่ี รง้ั กไ็ ด ้ แตก่ �ำ หนดเวลาไถร่ วมกนั ทง้ั หมดจะตอ้ ง
ไม่เกินสิบปี  กรณีนี้ให้เขียนช่ือประเภทว่า  “ขยายกำ�หนดเวลาไถ่จากขายฝาก
ครง้ั ท่ี......(กำ�หนด……)”
“แบง่ ........... (๑๐) กรณที ดี่ นิ มกี ารจดทะเบยี นขายฝากไวแ้ ลว้ ผู้รบั ซื้อฝากประสงค์
(ระหว่างขายฝาก)” จะแบ่งแยก หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมและผู้รับซื้อฝากตกลงแบ่งแยกที่ดิน
ออกจากกนั ให้เขียนช่ือประเภทวา่ “แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก)”
หรือ “แบ่งกรรมสทิ ธร์ิ วม (ระหวา่ งขายฝากเฉพาะส่วน)” แลว้ แตก่ รณี

หมวด ๓
การเขยี นคำ�ขอจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม
การจดั ทำ�หนงั_ส_ือ_ส_ญั__ญ_า_แ_ล_ะ_ก_ารแกท้ ะเบียน

การเขียนค�ำ ขอ ขอ้ ๑๓. การเขียนคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (ท.ด.๑ ,
ท.ด.๑ ก) ใหป้ ฏิบัติดังนี้
– ชื่อประเภท (๑) ในช่องประเภทให้เขียนช่ือประเภทการจดทะเบียนตามข้อ  ๑๒
แลว้ แตก่ รณี
– ชือ่ ผขู้ ายฝาก (๒) การเขียนชอ่ื ผู้ขายฝากในขอ้   ๒  ของคำ�ขอจดทะเบียนสทิ ธแิ ละ
นิติกรรม ตามแบบ ท.ด.๑ หรอื ท.ด.๑ ก ใหเ้ ขียนเฉพาะช่ือผ้ขู ายฝากทขี่ อ
จดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมเท่านนั้ โดยไม่ตอ้ งเขยี นชื่อผถู้ อื กรรมสทิ ธหิ์ รอื ผ้ถู ือ
สทิ ธิครอบครองอนื่ ที่ไม่เกีย่ วข้องแตอ่ ยา่ งใด
กรณีมีผู้ขายฝากท่ีประสงค์ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหลายคน
ให้เขียนชอื่ และหมายเลขลำ�ดับก�ำ กบั ไว้หนา้ ชอื่ ผู้ขายฝากทุกชื่อด้วย
– ชอ่ื ผู้รับซื้อฝาก (๓) การเขียนช่อื ผ้รู ับซ้ือฝากลงในขอ้ ๓ ของคำ�ขอจดทะเบยี นสิทธิ
และนิตกิ รรม ตามแบบ ท.ด.๑ หรือ ท.ด.๑ ก ใหเ้ ขียนช่อื ผรู้ บั ซ้ือฝาก หากมี
หลายคนใหเ้ ขียนหมายเลขล�ำ ดบั กำ�กับไว้หนา้ ช่อื ทุกชื่อด้วย
– แทงข้างกรณี (๔) กรณจี ดทะเบียนขายฝากเฉพาะสว่ น ให้บรรยาย ณ ริมดา้ นซา้ ย
ขายฝากเฉพาะส่วน ของคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (ท.ด.๑,  ท.ด.๑ ก)  และในสารบัญ
จดทะเบียนให้ตรงกันว่า เจา้ ของคนใดเป็นผขู้ ายฝากเฉพาะส่วนของตน และ
สว่ นของเจา้ ของคนอ่นื ยงั คงมอี ย่ตู ามเดมิ เช่น ทดี่ นิ มชี ือ่ ก. ข. เป็นเจา้ ของ
ก.  ขายฝากเฉพาะส่วนของตนแก่  ค.  ให้หมายเหตุว่า  “ก.  ขายฝากที่ดิน
เฉพาะส่วนของตนแก่ ค. เทา่ นัน้ สว่ นของ ข. คงเดมิ ”

๑๔๕

(๕) สาระส�ำ คญั ทไ่ี ดจ้ ากการสอบสวนในหมวด ๑ ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ท่ี –การบนั ทึก ท.ด.๑
จดลงไวใ้ นคำ�ขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ด้วย
ข้อ ๑๔. การจดั ท�ำ หนังสอื สัญญาให้ดำ�เนินการ ดงั น้ี การจัดทำ�สญั ญา
(๑) การจดทะเบยี นประเภทขายฝาก ให้ท�ำ ในรปู แบบหนงั สอื สัญญา หรือบนั ทกึ ข้อตกลง
เก็บไว้ ณ สำ�นกั งานท่ีดนิ หนง่ึ ฉบบั มอบให้แก่ผขู้ ายฝากหนึง่ ฉบับ และมอบให้ –รปู แบบสญั ญา
แกผ่ ู้รบั ซอ้ื ฝากหน่ึงฉบับ โดยให้คูก่ รณลี งนามในหนงั สือสญั ญาตามแบบของทาง
ราชการ คอื หนังสือสัญญาขายฝากทด่ี ิน หนงั สอื สัญญาขายฝากทด่ี นิ เฉพาะสว่ น
หนังสอื สญั ญาขยายกำ�หนดเวลาไถจ่ ากขายฝาก หนงั สอื สญั ญาโอนสทิ ธกิ ารไถ ่
แล้วแต่กรณี
(๒) การจดทะเบียนประเภทปลดเง่ือนไขการไถ่จากการขายฝาก –กรณใี ช้ ท.ด.๑๖
ใหจ้ ัดท�ำ เปน็ บันทึกข้อตกลงตามแบบ ท.ด.๑๖ เก็บไว้ที่สำ�นักงานทด่ี นิ หน่งึ ฉบบั
โดยไม่ต้องทำ�หนงั สอื สัญญา
(๓) การจดทะเบียนประเภท ระงับสทิ ธกิ ารไถ่ (หน้เี กลอ่ื นกลืนกนั ) –กรณีใช้ ท.ด.๙
ให้ผูข้ อยืน่ คำ�ขอตามแบบ ท.ด.๙ และใช้ ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก เป็นแบบรายงานการ
เปล่ียนแปลงทางทะเบยี นโดยไม่ต้องทำ�หนงั สือสัญญา
(๔) การจดทะเบียนประเภทไถ่จากขายฝาก  กรณีผู้รับซื้อฝากได้ –การบรรยายไถ่ถอน
ท�ำ หลักฐานเป็นหนงั สอื วา่ ไดม้ ีการไถ่ถอนแล้ว ตามมาตรา ๘๐ แหง่ ประมวล
กฎหมายทด่ี ิน ให้เขียนบรรยายบอกเลกิ สัญญาดา้ นหน้าสัญญาทกุ ฉบบั ไว้มมุ บน
ด้านขวาว่า “เลกิ สัญญาโดยไดไ้ ถถ่ อนจากกนั เสรจ็ แลว้ แต่วันท…่ี ...เดอื น….......
พ.ศ. …” แล้วเจ้าพนักงานท่ีดนิ ลงลายมือชอ่ื กำ�กบั ไว้
กรณผี รู้ บั ซอ้ื ฝากมาขอจดทะเบยี นไถจ่ ากขายฝาก ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ท่ี การบันทกึ รบั เงนิ
บนั ทึกการรับเงินคา่ ไถจ่ ากขายฝากหลังสญั ญาฉบับผ้รู ับซือ้ ฝากว่า คา่ ไถ่

“ข้าพเจ้าผู้รับซื้อฝาก  ได้รับเงินค่าไถ่จากขายฝากไว้เป็นการถูกต้อง
แลว้ แตว่ ันท…ี่ ..เดือน…………… พ.ศ. ….
ลงชอ่ื ………………………………ผรู้ บั ซื้อฝาก
ลงชื่อ………………………………ผขู้ ายฝาก
ลงช่ือ………………………………พยาน
ลงชื่อ………………………………พยาน
ลงชอ่ื ………………………………เจา้ พนกั งานทีด่ ิน”
กรณกี ารแบง่ ไถจ่ ากขายฝาก ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทบ่ี รรยายหลงั สญั ญา การบันทกึ รับเงิน
ขายฝากทกุ ฉบบั ว่า ค่าไถก่ รณแี บง่ ไถ่
จากขายฝาก

๑๔๖

“ขา้ พเจา้ ผูร้ บั ซือ้ ฝากได้รับเงนิ จากผขู้ ายฝากเป็นเงนิ …….......…….บาท
(…………..............…………) ไถ่จากขายฝากเฉพาะโฉนดท่ีดนิ เลขท่ี……...………ส่วน
โฉนดทด่ี ินเลขที่………....………..และเลขที…่ …......…….ยังคงมีการขายฝากอย่ตู าม
สญั ญาขายฝากฉบบั ลงวันที…่ ..เดือน…......……พ.ศ. …. เปน็ เงนิ ………..……….บาท
(………………....…………….)
ลงชื่อ………………………………ผ้รู บั ซื้อฝาก
ลงชอ่ื ………………………………ผู้ขายฝาก
ลงชื่อ………………………………พยาน
ลงชอ่ื ………………………………พยาน
ลงชอื่ ………………………………เจ้าพนกั งานทดี่ นิ ”
การสอบสวนกรณี ขอ้ ๑๕. การจดทะเบียนประเภทโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากอาจโอน
โอนสิทธิการไถ่ กนั ได้โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน หรือมคี ่าตอบแทน ทง้ั น้ี ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
ระบขุ ้อความในหนงั สือสญั ญาโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากให้ชัดเจนวา่ “โอนให้
หรือโอนขาย เปน็ จำ�นวนเงนิ …..………”
แก้ทะเบียนท้งั สอง ข้อ ๑๖. ก่อนดำ�เนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดิน
ฉบับ ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน  ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีแก้ทะเบียนในสารบัญ
จดทะเบียน  โดยให้จดบันทึกสาระสำ�คัญลงในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินฉบับ
สำ�นกั งานที่ดนิ และฉบับเจา้ ของทด่ี ินให้ตรงกันด้วย
การเขยี นช่ือในการ ขอ้ ๑๗. การแก้ทะเบียนในสารบัญจดทะเบียน  ในช่องผู้ให้สัญญา
แก้ทะเบียน ใหเ้ ขียนชอ่ื เจ้าของตามหนังสือแสดงสทิ ธใิ นท่ีดนิ หากมหี ลายชือ่ ให้เขียนครบทุก
ชอื่ พร้อมหมายเลขลำ�ดบั ก�ำ กับไว ้ ส่วนในช่องผรู้ ับสญั ญาใหเ้ ขียนชือ่ ผู้รบั ซื้อฝาก
ลงไว้ แล้วให้เขียนคำ�วา่ “ผู้รบั ซื้อฝาก” ก�ำ กบั ไว ้ หากเปน็ กรณจี ดทะเบียน
ประเภททเี่ จ้าของเดมิ ยังมีกรรมสิทธ์หิ รอื สิทธิครอบครองในท่ดี ินอยู ่ ให้เขยี นช่ือ
เจ้าของเดมิ นนั้ เรยี งต่อไปตามล�ำ ดบั พร้อมท้ังเขียนหมายเลขล�ำ ดับกำ�กบั ไวด้ ้วย
การนำ�แทงข้าง กรณีการจดทะเบียนประเภทท่ตี อ้ งหมายเหตุไว้ ณ รมิ ด้านซา้ ยของ
ท.ด.๑ มาใสใ่ น คำ�ขอจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม ตามแบบ ท.ด.๑ หรือ ท.ด.๑ ก ให้หมายเหตุ
ทะเบียน ในสารบัญจดทะเบียนเชน่ เดยี วกันดว้ ย

ตวั อย่าง ท.ด.๑, การจัดทำ�คำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (ท.ด.๑,  ท.ด.๑ ก)
สญั ญา, และ คำ�ขอ หนงั สือสัญญา บนั ทึกขอ้ ตกลง และการจดบันทกึ ในสารบัญจดทะเบยี น
แกท้ ะเบยี น ให้ปฏิบัติและใช้แบบหนังสือสัญญาและบันทึกข้อตกลงตามตัวอย่างและแบบ
–มีตัวอยา่ งที่ ๑–๑๒ ทา้ ยระเบียบ (ตามตวั อยา่ งหมายเลข ๑ - ๑๒)

๑๔๗

ข้อ ๑๘. การจดทะเบียนแบ่งแยกในระหว่างขายฝาก  ให้พนักงาน แบง่ แยกระหวา่ ง
เจา้ หนา้ ที่ด�ำ เนินการ ดังนี้ ขายฝาก

(๑) คำ�ขอรังวัดแบ่งแยกทุกประเภทในระหว่างขายฝากให้ผู้รับซื้อฝาก –ผยู้ ื่นค�ำ ขอและ
เป็นผู้ย่ืนคำ�ขอโดยได้รับความยินยอมจากผู้ขายฝาก  คำ�ยินยอมนี้จะทำ�บันทึก ความยินยอม
ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าท่ีหรือจะให้คำ�ยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรมาก็ได้
(ตามตัวอย่างหมายเลข ๑๓)
–มตี ัวอย่างที่ ๑๓
(๒) ในค�ำ ขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และ –การเขยี นชือ่
ในรายการจดทะเบียนแปลงเดมิ ในประเภทแบง่ แยกต่างๆ ใหบ้ รรยายให้ปรากฏ ประเภทและการ
การขายฝากโดยเขียนค�ำ ว่า “(ระหวา่ งขายฝาก)” ไวต้ ่อท้ายหรอื ใต้ชอ่ื ประเภท หมายเหตุ
แบ่งแยกการจดทะเบียน และใหห้ มายเหตดุ ว้ ยว่า “ทดี่ ินแปลงท่แี ยกไปนย้ี ังคง
มีการขายฝากอยู่ตามสัญญาขายฝากฉบับลงวันที่……เดือน…………..พ.ศ…..”
(ตามตวั อย่างหมายเลข ๑๔)
–มีตัวอย่างที่ ๑๔
(๓) โฉนดท่ีดินแปลงแยกให้เขียนชื่อผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ –การเขียนชื่อหน้าท่ีดนิ
ไวด้ ้านหน้า และยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจง้ ไวใ้ นรายการ แปลงแยก และการ
จดทะเบียนหลังโฉนด ในชอ่ งเนือ้ ทีด่ ินตามสญั ญา ให้ลงจำ�นวนทีด่ นิ ตามหนงั สอื หมายเหตุ

แสดงสิทธิในที่ดินใหม่ แล้วหมายเหตุว่า “การขายฝากยังคงมีอยู่ตามสัญญา
ขายฝากฉบบั ลงวันที่…เดอื น…………พ.ศ…..” ส่วนวนั เดือน ปี ท่จี ดทะเบยี น
และช่อื เจ้าพนกั งานที่ดนิ ใหใ้ ช้ชื่อและวัน เดือน ปี เดิม โดยเจ้าพนักงานที่ดินคน
ปจั จบุ ันลงช่ือ พรอ้ มวนั เดือน ปี กำ�กับไว้ กรณที ชี่ อ่ื ผขู้ ายฝากหรอื ผู้รับซ้อื ฝาก
เปลย่ี นแปลงไป ให้ยกรายการท่เี ปล่ยี นแปลงไปจดแจง้ ไวใ้ นทำ�นองเดียวกนั ด้วย
(ตามตัวอย่างหมายเลข ๑๕)
–มตี วั อยา่ งที่ ๑๕
(๔) กรณีท่ีได้มีการจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วนไว้  ถ้าผู้ถือ –การก�ำ หนดผไู้ ดร้ ับ
กรรมสิทธริ์ วมและผู้รบั ซื้อฝากตกลงแบง่ แยกท่ดี นิ ออกจากกนั ให้พยายามแบง่ แปลงคงเหลอื และ
สว่ นของผ้รู ับซื้อฝากไว้เปน็ แปลงคงเหลือ ถ้าสว่ นของผู้รบั ซือ้ ฝากเป็นแปลงแยก การหมายเหตุ

ให้หมายเหตุในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกเฉพาะแปลงของผู้รับซื้อฝากไว้ด้วย
วา่ “ท่ีดินแปลงทแ่ี ยกไปน้ยี งั คงมกี ารขายฝากอยู่ตามสญั ญาขายฝากฉบบั ลงวนั
ท่ี…..เดือน….พ.ศ…..” ส�ำ หรับรายการจดทะเบยี นขายฝากทจี่ ะยกไปจดแจง้ ไวใ้ น
โฉนดแปลงแบง่ แยกใหม่ ให้ปฏบิ ตั ิตาม (๓) เว้นแตช่ อ่ื คู่สญั ญาท้งั ๒ ฝ่าย ในช่อง
ผูใ้ ห้สัญญาให้ยกมาแตเ่ ฉพาะชือ่ คสู่ ัญญาขายฝากเทา่ น้ัน ชอ่ื ผู้ถือกรรมสทิ ธิอ์ ่ืนซึ่ง
มิได้เปน็ คู่สัญญาไมต่ อ้ งยกมาดว้ ย ส่วนแปลงอื่นท่ีการขายฝากมไิ ดค้ รอบไปด้วย
ไมต่ อ้ งหมายเหตหุ รือจดแจ้งประการใด (ตามตัวอยา่ งหมายเลข ๑๖)
–มตี วั อยา่ งท่ี ๑๖

๑๔๘

–แปลงแยกพน้ จาก (๕) การจดทะเบียนแบ่งแยกกรณีที่ผู้ขายฝากยินยอมให้ที่ดินแปลงที่
สทิ ธิไถ่ แบ่งแยกออกไปพ้นจากสิทธิการไถ่จากขายฝาก  ให้จดทะเบียนประเภท……….
–มตี ัวอย่างท่ี ๑๗ (ปลดเงอื่ นไขการไถจ่ ากขายฝาก) (ตามตัวอย่างหมายเลข ๑๗)
–กรณีแบง่ ไถจ่ าก (๖) กรณีทีท่ ีด่ ินได้จดทะเบยี นขายฝากไว้ และต่อมาได้แบง่ แยกออก
ขายฝาก เป็นหลายแปลงในระหวา่ งขายฝาก ภายหลังคู่สัญญาจะตกลงกันไถ่จากขายฝาก
แปลงใดแปลงหน่ึงก่อนก็ได้  ให้จดทะเบียนเฉพาะแปลงท่ีไถ่ในประเภทแบ่งไถ่
–มตี ัวอยา่ งท่ี ๑๘ จากขายฝาก (ตามตวั อยา่ งหมายเลข ๑๘)
ให้ใช้กบั หนงั สอื การจดทะเบียนแบ่งแยกระหว่างขายฝากสำ�หรับท่ีดินที่เป็นหนังสือ
รบั รองการทำ� รับรองการท�ำ ประโยชนใ์ ห้อนุโลมปฏิบตั ติ ามวธิ กี ารน้ีดว้ ย
ประโยชน์ด้วย

หมวด ๔
ก__าร_ล_ง_ล_า_ย_ม_อื _ช_ื่อ_

การลงลายมือชือ่ ข้อ ๑๙. การลงลายมือชื่อของผู้ขอในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและ
ผขู้ อ นิติกรรม  (ท.ด.๑,  ท.ด.๑ ก)  คำ�ขอ  หนังสือสัญญา  บันทึกข้อตกลงเร่ือง
กรรมสิทธ์ิรวม  และบันทึกข้อตกลง  ให้เป็นไปตามท่ีบัญญัติไว้ในมาตรา  ๙
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
การพิมพ์ ข้อ ๒๐. ในกรณีผู้ขอไม่สามารถลงลายมือช่ือได้ให้พิมพ์ลายน้ิวมือ
ลายนิ้วมือ ของบุคคลดังกล่าวลงไว้แทนการลงลายมือชื่อ  โดยพิมพ์นิ้วหัวแม่มือซ้ายลงไว้
ให้เห็นเส้นลายมือชัดเจน แล้วเขียนกำ�กับว่าเป็นลายนิ้วหัวแม่มือซ้ายของผู้ใด
หากน้ิวหัวแม่มือซ้ายของผู้ขอพิการหรือลางเลือน  ให้ใช้ลายพิมพ์น้ิวหัวแม่มือ
ขวาแทน แลว้ หมายเหตุไวด้ ว้ ยวา่ เป็นลายนวิ้ หัวแมม่ ือขวาของผใู้ ด ถ้าในช่อง
ลงลายมือชื่อของผู้ขอไม่มีเนื้อที่เพียงพอให้พิมพ์ลายนิ้วมือของผู้ขอไว้ในที่ว่าง
แหง่ อนื่ ในคำ�ขอน้ันกไ็ ด้ แต่ใหม้ ีเครอ่ื งหมาย เชน่ ลูกศรชไี้ ปให้รู้วา่ เป็นลายนิ้วมอื
ของผูใ้ ด
หมวด ๕
__ก_า_ร_ป_ร_ะ_ก_า_ศ__

กรณีต้องประกาศ ขอ้ ๒๑. กรณีมีผู้ขอจดทะเบียนขายฝากท่ีดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน
ตามกฎกระทรวง ใบไต่สวนหรือหนงั สอื รบั รองการท�ำ ประโยชน์ ตามแบบ น.ส.๓ ก หรือขายฝาก
ฉบับที่ ๗ฯ อสงั หารมิ ทรพั ย์อยา่ งอืน่ ในทด่ี ินดังกลา่ ว หรอื ขายฝากอสังหารมิ ทรัพยอ์ ย่างอน่ื

ในท่ีดินทม่ี ีโฉนดท่ีดนิ ใบไต่สวนหรอื หนงั สือรบั รองการท�ำ ประโยชน์ ตามแบบ
น.ส.๓ ก ในกรณีไมร่ วมกบั ท่ีดินดังกลา่ วให้ประกาศการขอจดทะเบยี นสิทธแิ ละ

๑๔๙

นิติกรรมเว้นแต่กรณีการจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก ปลดเงื่อนไขการไถ่จาก
ขายฝาก โอนสทิ ธกิ ารไถ่จากขายฝาก ขยายกำ�หนดเวลาไถ่จากขายฝาก ระงบั
สทิ ธิการไถ่ (หนเี้ กลือ่ นกลนื กัน) ไม่ตอ้ งประกาศตามนยั ขอ้ ๕ แห่งกฎกระทรวง
ฉบบั ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ใิ หใ้ ชป้ ระมวลกฎหมาย
ทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบบั ทแี่ กไ้ ขเพิม่ เตมิ

หมวด ๖
การขยายก�ำ หนดเวล_า_ไ_ถ_่ _แ_ล_ะ_ก_าร_ว_า_งทรพั ย์อนั เป็นสินไถ่

ข้อ ๒๒. หนังสือหรือหลักฐานท่ีจะนำ�มาจดทะเบียนหรือจดแจ้ง หลักฐานขยาย
ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับการขยายกำ�หนดเวลาไถ่ตามมาตรา  ๔๙๖ เวลาไถ่ต้องท�ำ ก่อน
แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย ์ ตอ้ งเปน็ หนงั สอื หรอื หลกั ฐานเปน็ หนงั สอื ครบเวลาขายฝาก

ที่ได้ทำ�ขึ้นก่อนสิ้นสุดกำ�หนดเวลา…ไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยาย
กำ�หนดเวลาไถ่คร้งั สุดท้ายแล้วแต่กรณี
การขยายก�ำ หนดเวลาไถต่ ามสัญญาขายฝากทด่ี ินหรืออสงั หารมิ ทรพั ย์ –กรณขี อจดทะเบียน
อย่างอื่นในที่ดินผู้รับซ้ือฝากและผู้ขายฝากจะต้องมาดำ�เนินการจดทะเบียน ขยายเวลาไถข่ อจด
พร้อมกนั ทั้งสองฝา่ ย ผ้ขู ายฝากจะนำ�หนงั สอื หรือหลกั ฐานเป็นหนงั สอื ลงลายมือ ฝ่ายเดยี วไม่ได้

ช่ือผู้รับซ้ือฝากมาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียว
ไมไ่ ด้
กรณีผู้ขายฝากและผู้รับซ้ือฝากมาขอจดทะเบียนขยายกำ�หนดเวลาไถ่ –กรณีขอจดทะเบียน
ภายในก�ำ หนดเวลาไถต่ ามสญั ญาขายฝาก พนกั งานเจา้ หนา้ ทส่ี ามารถด�ำ เนนิ การ ขยายเวลาไถก่ อ่ น
จดทะเบียนขยายกำ�หนดเวลาไถ่ได้แม้ไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือ ครบเวลาขายฝาก

ลงลายมือช่ือผู้รบั ซื้อฝากมาแสดง แต่ถา้ เปน็ กรณมี าขอจดทะเบยี นขยายก�ำ หนด –กรณขี อจดทะเบียน
เวลาไถ่เม่ือพ้นกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำ�หนดเวลา ขยายเมอื่ ครบเวลา
ไถ่ครั้งสุดท้ายแล้ว ต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อ ขายฝากไปแล้ว

ฝากที่ได้ทำ�ขึ้นก่อนส้ินสุดกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยาย
กำ�หนดเวลาไถ่คร้ังสุดท้ายมาแสดง  พนักงานเจ้าหน้าที่จึงสามารถดำ�เนินการ
จดทะเบยี นขยายก�ำ หนดเวลาไถ่ได้
ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทส่ี อบสวนใหไ้ ดค้ วามชดั เจนวา่ ในการขยายก�ำ หนด –การสอบสวน
เวลาไถ่จากขายฝากมีหรือไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือช่ือผู้รับ เกี่ยวกบั หลักฐาน
ซื้อฝากมาแสดงตอ่ พนักงานเจา้ หน้าที่ แล้วให้ทำ�เคร่อื งหมาย 3 ใน ( ) หนา้ ขยายเวลาของ
ข้อความมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก ฉบับ ผซู้ ือ้ ฝาก

๑๕๐

ลงวนั ท…่ี . เดอื น….. พ.ศ. …… หรอื หนา้ ขอ้ ความไมม่ หี นงั สอื หรอื หลกั ฐานเปน็ หนงั สอื
ลงลายมอื ชื่อผรู้ ับซ้อื ฝากในหนังสอื สญั ญาขยายก�ำ หนดเวลาไถ่จากขายฝากด้วย
–ขยายกค่ี รงั้ ก็ได้ ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงขยายกำ�หนดเวลาไถ่กันกี่ครั้งก็ได้
เม่ือรวมกันแลว้ แตก่ �ำ หนดเวลาไถร่ วมกนั ทง้ั หมดตอ้ งไมเ่ กนิ ก�ำ หนดตามทม่ี าตรา ๔๙๔ แหง่ ประมวล
ทั้งหมดไม่เกิน กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บญั ญัตไิ ว ้ กล่าวคอื ในกรณีที่ทรพั ย์สนิ ทขี่ ายฝากเป็น
อสงั หารมิ ทรพั ย์ ก�ำ หนดเวลาไถร่ วมกนั ทง้ั หมดตอ้ งไมเ่ กนิ สบิ ปนี บั แตว่ นั ท�ำ สญั ญา
๑๐ ปี

ขายฝาก เชน่ นาย ก. ขายฝากที่ดนิ ไว้กับ นาย ข. กำ�หนดเวลาไถภ่ ายใน ๕ ป ี นับ
แตว่ นั ทำ�สัญญาขายฝาก คอื วันท่ี ๑๖ เมษายน ๒๕๔๑ ต่อมาทงั้ สองฝา่ ยตกลง
ขยายก�ำ หนดเวลาไถต่ อ่ ไปอกี ๕ ปี สัญญาขายฝากก็ต้องครบก�ำ หนดเวลาไถ่ใน
วนั ท่ี ๑๖ เมษายน ๒๕๕๑ เปน็ ตน้
–ขยายเวลาไถ่ ในการจดทะเบียนขยายกำ�หนดเวลาไถ่จากขายฝาก  หากปรากฏว่า
กันเองหลายคร้ัง ผูข้ ายฝากและผรู้ บั ซื้อฝาก ได้เคยตกลงขยายก�ำ หนดเวลาไถก่ ันมาก่อนแล้วไมว่ ่า
กอ่ นจดขยายใหม่ จะก่ีครั้งก็ตาม  แต่มิได้นำ�หนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือมาจดทะเบียน
ต้องจดของเดิมก่อน ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี  เพื่อให้หลักฐานในทางทะเบียนมีความต่อเน่ืองกันให้

พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนขยายกำ�หนดเวลาไถ่จากขายฝากที่ผ่านมาแล้ว
เสยี กอ่ น โดยจดทะเบียนแยกเป็นรายการๆ ตามจ�ำ นวนครง้ั ทีม่ ีการขยายกำ�หนด
เวลาไถ่
การขอจดทะเบยี น ขอ้ ๒๓. กรณผี ขู้ ายฝากไดว้ างทรพั ยอ์ นั เปน็ สนิ ไถต่ อ่ ส�ำ นกั งานวางทรพั ย์
ไถก่ รณีวางสินไถต่ ่อ ภายในกำ�หนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ ตามนัยมาตรา ๔๙๒
ส�ำ นกั งานวางทรพั ย์ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  แล้วผู้ขายฝากสามารถนำ�หลักฐาน

การวางทรัพย์ดังกล่าวพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินมาขอจดทะเบียนไถ่
จากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้  โดยไม่จำ�เป็นต้องนำ�
หลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซ้ือฝากมาแสดงว่าได้มีการไถ่แล้วตามนัยมาตรา
๘๐ แห่งประมวลกฎหมายทีด่ ิน อกี แต่อย่างใด
–กรณีวางทรัพย์แต่ ถ้าผู้ขายฝากนำ�หลักฐานการวางทรัพย์โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้
น�ำ เอกสารสทิ ธิมา วางไวม้ าแสดงต่อพนกั งานเจ้าหนา้ ทเ่ี พ่อื ขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก แต่ไมไ่ ด้
จดไถไ่ ม่ได้ นำ�หนงั สือแสดงสทิ ธใิ นท่ดี ินมาแสดง ใหพ้ นักงานเจ้าหนา้ ท่ีหมายเหตกุ ลัดติดไว้

ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำ�นักงานที่ดิน  และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึง
กรณีท่ีผขู้ ายฝากได้วางทรพั ย์ ตามนัยมาตรา ๔๙๒ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ ทั้งนี้ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้รับซื้อฝากซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว
ท�ำ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมใดๆ ตอ่ ไปอีก ยกเวน้ ขอจดทะเบียนไถจ่ าก
ขายฝากเท่านน้ั

๑๕๑

หมวด ๗
การจดท_ะ_เบ__ีย_น_ส_ทิ _ธ_ิแ_ล_ะ_นิตกิ รรม

ข้อ ๒๔. ก่อนลงนามจดทะเบียนและประทับตราตำ�แหน่งในหนังสือ การด�ำ เนินการก่อน
สัญญา  และบันทึกข้อตกลง  รวมท้ังสารบัญจดทะเบียนให้พนักงานเจ้าหน้าที่ จดทะเบียน
ด�ำ เนนิ การ ดงั น้ี
(๑) ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำ�นาจจดทะเบียนประเภทขายฝาก –การชแ้ี จง
ก่อนจดทะเบียนให้ผู้จดทะเบียนชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากตามคำ�แนะนำ� หลกั เกณฑ์ขายฝาก
(ตามตัวอย่างหมายเลข ๑๙)  ให้ผู้ขายฝากทราบ โดยให้จัดทำ�คำ�แนะนำ�เป็น แกผ่ ู้ขายฝาก
สองฉบับ ให้ผู้ขายฝากลงลายมือชื่อรับทราบ และให้ผู้จดทะเบียนลงลายมือชื่อ –มตี วั อยา่ งท่ี ๑๙

พร้อมวัน เดือน ปี กำ�กับไว้ แล้วกลัดติดไว้กับหนังสือสัญญาขายฝากฉบับ
ส�ำ นักงานท่ดี นิ อีกฉบบั หนงึ่ มอบใหผ้ ู้ขายฝากพร้อมหนังสือสญั ญาขายฝาก
กรณกี ารจดทะเบียนในสำ�นกั งานท่ดี นิ จังหวัด สำ�นกั งานที่ดนิ จังหวดั –ให้หวั หน้าฝ่าย
สาขา หรอื ส�ำ นกั งานทด่ี นิ จงั หวดั สว่ นแยก ใหห้ วั หนา้ ฝา่ ยทะเบยี นเปน็ ผจู้ ดทะเบยี น ทะเบยี นเป็นผจู้ ด
ขายฝากด้วยตนเองโดยไม่จำ�กัดจำ�นวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียน ในกรณีที่ ขายฝากและช้ีแจง
หัวหน้าฝ่ายทะเบียนไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าท่ีได้และไม่มีผู้รักษาการ ขายฝาก

ในต�ำ แหนง่ ให้เจา้ พนักงานท่ีดินอาวโุ สในฝา่ ยทะเบียนเปน็ ผู้จดทะเบยี น และ
ชแี้ จงหลกั เกณฑ์การขายฝาก
กรณีการจดทะเบียนที่สำ�นักงานที่ดินอำ�เภอ  หรือสำ�นักงานท่ีดิน –ใหท้ ด่ี ินอ�ำ เภอเปน็
ก่ิงอำ�เภอในหน้าท่ีของนายอำ�เภอหรือปลัดอำ�เภอผู้เป็นหัวหน้าประจำ�ก่ิงอำ�เภอ  ผู้ชีแ้ จงหลกั เกณฑ์
ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยยังมิได้ประกาศยกเลิกอำ�นาจหน้าที่ ขายฝาก (แม้จะไม่ได้
นายอำ�เภอหรือปลัดอำ�เภอผู้เป็นหัวหน้าประจำ�กิ่งอำ�เภอ  ตามมาตรา  ๑๙ รบั มอบให้จดขายฝาก)

แห่งพระราชบัญญัตแิ กไ้ ขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดนิ (ฉบบั ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘
ใหเ้ จา้ หนา้ ทบ่ี รหิ ารงานทด่ี นิ อ�ำ เภอ (ผซู้ ง่ึ ไดร้ บั มอบหมายใหจ้ ดทะเบยี นหรอื ไมก่ ต็ าม)
เป็นผู้ช้ีแจงหลักเกณฑ์การขายฝาก  ในกรณีที่เจ้าหน้าท่ีบริหารงานที่ดินอำ�เภอ
ไม่อยู่  หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ให้ผู้รักษาการในตำ�แหน่งเป็นผู้ชี้แจง
หลกั เกณฑ์การขายฝาก
(๒) ตรวจสอบสาระสำ�คัญท่ีพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สอบสวนจดลงไว้ –ตรวจสาระสำ�คญั
หรือผู้ขอจดทะเบียนกรอกข้อความลงไว้ในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ทสี่ อบสวนได้
และเอกสารทีผ่ ขู้ อจดทะเบียนน�ำ มายน่ื พร้อมค�ำ ขอใหเ้ ป็นการถกู ตอ้ ง
(๓) ตรวจสอบสารบบ ประวตั คิ วามเปน็ มาของทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ย์ –ตรวจสารบบ
ทผ่ี ขู้ อประสงคจ์ ะจดทะเบยี น ชอ่ื เจา้ ของทด่ี นิ อาย ุ ชอ่ื บดิ า มารดา และลายมอื ชอ่ื
หรือลายพิมพ์นิ้วมือของผู้ขอจดทะเบียนในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

๑๕๒

หรือในหนังสือมอบอำ�นาจแล้วแต่กรณี โดยตรวจสอบให้ตรงกับหลักฐานเดิมใน
–กรณีลายมอื ชอ่ื สารบบ กรณีลายมือชื่อของผู้ขอจดทะเบียนผิดเพี้ยนจากลายมือชื่อเจ้าของใน
เปลีย่ นแปลง สารบบเดมิ มาก ควรใหผ้ ขู้ อจดทะเบยี นพยายามลงลายมอื ชอ่ื ใหต้ รงกบั ลายมอื ชอ่ื
ในสารบบเดิม หากผู้ขอจดทะเบียนยังลงลายมือชื่อผิดเพี้ยนจากเดิมแต่ผู้ขอ
จดทะเบียนเป็นผู้ที่พนักงานเจ้าหน้าที่รู้จัก  ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำ�เนินการ
ต่อไปได้ หากพนักงานเจา้ หน้าที่ไม่รู้จกั ตัวผู้ขอจดทะเบยี น ควรขอหลักฐานที่
เชื่อถือได้จากผู้น้ันมาตรวจสอบเพิ่มเติม  จนเป็นที่เชื่อถือได้ว่าผู้ขอจดทะเบียน
เป็นเจ้าของท่ีแท้จริง  หรือให้ผู้ท่ีเชื่อถือได้รับรองว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของ
–กรณีไมม่ ีลายมือ ที่แท้จริงเสียก่อน  สำ�หรับกรณีไม่มีลายมือชื่อหรือลายพิมพ์น้ิวมือของเจ้าของใน
ชือ่ เดมิ สารบบใหพ้ นกั งานเจา้ หน้าทสี่ อบสวนเช่นเดียวกบั ท่ีได้กล่าวมาข้างต้น
–ตรวจอายัด (๔) ตรวจสอบบัญชีอายัดว่ามีการอายัดที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ท่ี
ผขู้ อประสงค์จะขอจดทะเบียนหรือไม่ ประการใด
–ตรวจหา้ มโอน (๕) ต ร ว จ ส อ บ ก า ร ห้ า ม โ อ น ว่ า ท่ี ดิ น ห รื อ อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ ที่ ผู้ ข อ
ประสงค์จะขอจดทะเบียนมีกฎหมายใดบัญญัติเป็นการห้ามโอนไว้หรือไม่
ประการใด
ห้ามจดถา้ ผู้ขอ ขอ้ ๒๕. ห้ามพนักงานเจ้าหน้าท่ีดำ�เนินการจดทะเบียนสิทธิและ
ไม่ไดล้ งชอ่ื นิติกรรมในกรณีผู้ขอไม่ได้ลงลายมือชื่อในชั้นยื่นคำ�ขอและสอบสวนต่อหน้า
พนักงานเจ้าหน้าที่
การจดไถ่กรณี ข้อ ๒๖. กรณจี ดทะเบียนขายฝากไวแ้ ล้ว ปรากฏวา่ ผ้ขู ายฝากตายจะ
ผูข้ ายฝากตาย จดทะเบียนไถ่จากขายฝาก  ได้ต่อเม่ือได้จดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่แล้ว
ส่วนการชำ�ระหน้ี  คู่กรณีอาจสลักหลังสัญญาหรือทำ�หลักฐานเป็นหนังสือว่า
ไดไ้ ถ่ถอนกันแล้วไวก้ ่อนได้
การจดไถ่กรณี ข้อ ๒๗. กรณีจดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว  ปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากตาย
ผู้รบั ซ้อื ฝากตาย จดทะเบียนไถจ่ ากขายฝากไดต้ ่อเมอ่ื ได้จดทะเบียนโอนมรดกแลว้ เว้นแตใ่ นกรณี
ต่อไปนี้
–กรณมี ผี จู้ ดั การ (๑) ถ้ามรดกของผู้รับซ้ือฝากน้ันมีผู้จัดการมรดก  และได้แสดง
มรดก หลักฐานการก่อต้ังผู้จัดการมรดกโดยถูกต้องตามกฎหมาย  ให้ผู้จัดการมรดก
ดำ�เนินการจดทะเบียนไถ่จากขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนลงชื่อ
ผจู้ ัดการมรดกเสยี ก่อน และเก็บหลกั ฐานการตง้ั ผ้จู ดั การมรดกไว้ในสารบบ
–กรณีสลกั หลังไว้ (๒) ถ้าผู้รับซื้อฝากได้รับชำ�ระสินไถ่แล้ว  โดยสลักหลังการรับชำ�ระ
ก่อนตาย สินไถ่ไว้ในสัญญาฉบับผู้รับซื้อฝาก  หรือได้ทำ�หลักฐานเป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอน
กันแล้ว  คืนหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินและสัญญาขายฝากก่อนที่ผู้รับซื้อฝากตาย
ใหผ้ ขู้ ายฝากด�ำ เนนิ การจดทะเบยี นไถจ่ ากขายฝากได้ตามหลกั ฐานน้นั

๑๕๓

ขอ้ ๒๘. กรณีที่ผู้มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินหลายคนได้มีการ การจดไถ่กรณี
ขายฝากไว้ทกุ คน ปรากฏวา่ ผ้ขู ายฝากบางคนตาย ผทู้ ี่เหลอื อยู่มีสิทธมิ าขอจด ขายฝากรวมกัน
ทะเบียนไถ่จากขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่เฉพาะ หลายคน ผู้ขายฝาก
ส่วนของบุคคลน้ันเสยี กอ่ น บางคนตาย

ข้อ ๒๙. ในกรณีที่มีการชำ�ระสินไถ่แล้วและมีผู้รับซ้ือฝากหลายคน กรณชี ำ�ระคา่ ไถ่
แต่บางคนตาย ผทู้ ี่เหลืออยู่ มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถจ่ ากการขายฝากไปได้โดย แลว้ ผู้รับซือ้ ฝาก
ไม่ตอ้ งจดทะเบียนโอนมรดกทด่ี ินเฉพาะสว่ นของบุคคลน้ันเสียก่อน บางคนตาย

หมวด ๘
__ค_า่ _ธ_รร_ม_เ_น_ีย_ม__
ขอ้ ๓๐. การจดทะเบยี นขายฝาก และการโอนสทิ ธกิ ารไถจ่ ากขายฝาก เกบ็ ค่าธรรมเนยี ม
เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามจำ�นวน ตามกฎกระทรวง
ราคาประเมินทนุ ทรพั ย์ ส่วนการจดทะเบยี นไถจ่ ากขายฝาก แบ่งไถ่จากขายฝาก
ปลดเงอ่ื นไขการไถจ่ ากขายฝาก ระงบั สทิ ธกิ ารไถ่ (หนเ้ี กลอ่ื นกลนื กนั ) ขยายก�ำ หนด
เวลาไถ่จากขายฝาก โอนมรดกสิทธิการไถ่ เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มี
ทุนทรัพย์ ให้เรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทนุ ทรัพย์ ทัง้ นี้ ตามกฎกระทรวง
ซงึ่ ออกตามความในพระราชบญั ญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

ประกาศ ณ วันที่ ๑๓ กนั ยายน พ.ศ. ๒๕๔๙
(ลงช่ือ) พรี พล ไตรทศาวิทย์
(นายพรี พล ไตรทศาวทิ ย)์
อธบิ ดีกรมท่ดี นิ

๑๕๔ ตวั อย่างหมายเลข ๑

ตวั อยา่ งหมายเลข ๑ ๑๕๕

////

ตวั อยา่ งหมายเลข ๑ ๑๕๖

ตัวอย่างหมายเลข ๒ ๑๕๗

๑๕๘ ตัวอยา่ งหมายเลข ๒

////

ตวั อยา่ งหมายเลข ๒

๑๕๙

๑๖๐ ตวั อย่างหมายเลข ๓

๑๖๑

////

ตวั อยา่ งหมายเลข ๓ ๑๖๒

ตัวอย่างหมายเลข ๔ ๑๖๓

๑๖๔

////

ตวั อยา่ งหมายเลข ๔

๑๖๕

๑๖๖

ตวั อย่างหมายเลข ๕

ตัวอย่างหมายเลข ๕ ๑๖๗

๑๖๘

ตวั อยา่ งหมายเลข ๕

๑๖๙

๑๗๐

ตัวอยา่ งหมายเลข ๖

ตวั อยา่ งหมายเลข ๖ ๑๗๑

ตวั อยา่ งหมายเลข ๖ ๑๗๒

ตัวอย่างหมายเลข ๗ ๑๗๓

ตวั อยา่ งค�ำ ขอฯ ประเภทปลดเงอ่ื นไขการไถจ่ ากขายฝากเฉพาะสว่ น

๑๗๔

ตวั อย่างหมายเลข ๗

ตวั อยา่ งหมายเลข ๗

๑๗๕

๑๗๖

ตวั อย่างหมายเลข ๘

๑๗๗

ตวั อยา่ งหมายเลข ๘

อาย.ุ .......๔...๐........ปี เชอ้ื ชาต.ิ ...........ไ..ท...ย...............สัญชาต.ิ .........ไ..ท...ย..............บิดา/มารดาชือ่ .............................................................

ตวั อยา่ งหมายเลข ๘ ๑๗๘

ตัวอย่างหมายเลข ๙ ๑๗๙

๑๘๐ ตวั อย่างหมายเลข ๙

ตวั อยา่ งหมายเลข ๙

๑๘๑

๑๘๒ ตัวอยา่ งหมายเลข ๑๐

ตวั อย่างหมายเลข ๑๐ ๑๘๓

ตัวอยา่ งหนังสอื สัญญาโอนสทิ ธกิ ารไถจ่ ากขายฝาก

โฉนดท.ี่ ..........................................เลขทีด่ ิน...........................................หน้าส�ำ รวจ...........................................
ตำ�บล.........................................................อำ�เภอ.........................................................จังหวัด...........................................................

ตวั อยา่ งหมายเลข ๑๐ ๑๘๔

ตัวอยา่ งหมายเลข ๑๑ ๑๘๕

๑๘๖ ตัวอย่างหมายเลข ๑๑

โฉนดท.ี่ ..........................................เลขท่ดี นิ ...........................................หนา้ สำ�รวจ...........................................
ตำ�บล.........................................................อ�ำ เภอ.........................................................จงั หวัด...........................................................

ได้ร//ับ// ไวจ้//า//ก/
ร//บั//

ตวั อยา่ งหมายเลข ๑๑

๑๘๗

๑๘๘ ตัวอยา่ งหมายเลข ๑๒

ตวั อย่างหมายเลข ๑๒ ๑๘๙

นาย ค. ผูร้ บั ซอ้ื ฝาก ซึ่งไดน้ ำ�มายน่ื พร้อมกับคำ�ขอน้ี

๑๙๐

ตัวอยา่ งหมายเลข ๑๒

๑๙๑

ตวั อย่างหมายเลข ๑๒
..........................