คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น (ปี 2557)

๒๙๒

l แนวทางการวนิ จิ ฉยั ทสี่ ำ�คัญเกี่ยวกับกรรมสิทธริ์ วม
๑. ในการจดทะเบียนกรรมสทิ ธร์ิ วมเฉพาะสว่ นในโฉนดทดี่ ินซ่ึง ป. และ ย. ผู้ขายกับ น.
ผซู้ ือ้ มีเจตนาซอื้ ขายทีด่ ินแปลงน้เี ฉพาะสว่ นที่ ป. และ ย. ซือ้ มาจาก ห. จำ�นวน ๑๐ ส่วน ในทดี่ นิ
ท้งั หมด ๑๔ สว่ น คงเหลอื เพยี งสว่ นของ ป. ท่รี บั มรดกจาก ด. จ�ำ นวน ๑ ส่วน เทา่ นั้น ส่วนของ
ย.หมดไป การทพ่ี นักงานเจา้ หนา้ ท่ีจดทะเบียนในประเภทกรรมสิทธ์ริ วมเฉพาะสว่ น โดยเติมชื่อ น.
ลงในโฉนดทดี่ ินและคงช่อื ป. ไว้แต่มิไดย้ กชือ่ ย. มาจดไวด้ ว้ ย จึงไมถ่ กู ต้องตามหลักการทางทะเบยี น
เนอ่ื งจากการจดทะเบยี นกรรมสทิ ธร์ิ วมเปน็ การใหผ้ อู้ น่ื เขา้ มกี รรมสทิ ธร์ิ วมโดยตนเองกย็ งั มกี รรมสทิ ธอ์ิ ยู่
ในกรณีน้ีการจดทะเบยี นใหถ้ กู ต้องตามหลักการทางทะเบียน และเจตนาทแ่ี ทจ้ รงิ ของ
ผขู้ อ กอ่ นจดทะเบยี นลงชอ่ื น. ในโฉนดทด่ี นิ ควรจดทะเบยี นบรรยายสว่ นใหป้ รากฏวา่ ในทด่ี นิ แปลงน้ี
สว่ นระหวา่ ง ป. และ ย. มอี ยอู่ ยา่ งไร คนละกส่ี ว่ น แลว้ ให้ ย. จดทะเบยี นขายเฉพาะสว่ นของตนแก่ น.
เสรจ็ แลว้ จงึ ให้ ป. จดทะเบียนให้ น. ถือกรรมสทิ ธร์ิ วมเฉพาะสว่ น โดยรวมสว่ นของ น. ทีไ่ ดจ้ ากการ
จดทะเบียนโอนมาจาก ย. ดว้ ย รายการจดทะเบียนท้งั สองรายการท่ี น.รับโอนจาก ย. และ ป. จงึ มี
เทา่ กบั ๑๐ สว่ น ป. เหลือเพียงส่วนที่ไดร้ บั มรดกจาก ด. จ�ำ นวน ๑ ส่วน เทา่ นน้ั
๒. โฉนดทีด่ ินทอ่ี อกให้แก่ ว. และ ซ. จดทะเบียนบรรยายสว่ น เมอ่ื วนั ที่ ๑ พฤศจิกายน
๒๕๓๑ วา่ “ทแ่ี ปลงนม้ี ี ๓,๔๙๔ สว่ น เปน็ ของ ว. ๓,๓๙๔ สว่ น เปน็ ของ ซ. ๑๐๐ สว่ น” ในวนั เดยี วกนั
ซ. ไดจ้ ดทะเบียนขายเฉพาะสว่ น (รวม ๒ โฉนด) ใหแ้ ก่ ห. ตอ่ มาวนั ที ่ ๑๔ พฤศจกิ ายน ๒๕๓๑
ไดจ้ ดทะเบียนเลิกบรรยายส่วน และในวันท่ ี ๒๒ ธันวาคม ๒๕๓๑ จดทะเบยี นบรรยายส่วนกันใหม่
เป็นว่า “ที่ดินแปลงน้ีมี ๓,๔๔๔ ส่วน เปน็ ของ ห. ๕๖๐ ส่วน เป็นของ ส. อ. ก. บ. และ ด.
คนละ ๕๗๐ ส่วน เป็นของ ว. ๓๔ ส่วน” การจดทะเบียนเลิกบรรยายส่วนและบรรยายส่วนใหม่
ดังกล่าวเห็นได้ว่าเป็นการโอนที่ดินบางส่วนให้แก่กันนั่นเอง ซึ่งที่ถูกจะต้องจดทะเบียนในประเภท
“กรรมสทิ ธ์ริ วมเฉพาะส่วน” โดย ว. โอนกรรมสิทธ์ิของตนเพยี งบางสว่ นให้แก่ ห. กบั พวก
l ค�ำ พิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง
๑. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๓๐๓/๒๔๘๘  หญิงชายแต่งงานอยู่กินด้วยกันฉันสามีภรรยา
โดยมไิ ด้จดทะเบยี นสมรส ซึง่ ถอื ว่าไม่เป็นสามภี รรยากันตามกฎหมายนน้ั ตามปกตยิ อ่ มแสดงและ
ถอื วา่ เจตนาเปน็ เจา้ ของทรพั ยท์ ท่ี �ำ มาหาไดร้ ว่ มกนั   ไมว่ า่ จะไดม้ าโดยทนุ ทรพั ยห์ รอื แรงงานของฝา่ ยใด
โดยถือว่าต่างมีสทิ ธิเปน็ เจ้าของคนละคร่ึง
๒. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๑๔๖๐/๒๔๙๓  โจทก์ออกเงินซื้อท่ีดินร่วมกับจำ�เลยโดยมี
เง่อื นไขวา่ เม่อื สามีโจทก์แปลงสญั ชาตเิ ปน็ ไทยไดเ้ รยี บรอ้ ยแล้ว จำ�เลยจะโอนโฉนดใสช่ อ่ื โจทกร์ ่วมดว้ ย
ดงั น้ี หาเปน็ สญั ญาท่ผี ิดกฎหมายไม่ และต่อมาเม่อื สามโี จทก์แปลงสญั ชาติเป็นไทยไดเ้ รียบรอ้ ยแล้ว
จำ�เลยกต็ อ้ งปฏิบตั ิตามสัญญานั้น
๓. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๑๕๔๖/๒๔๙๓  เจ้าของร่วมท่ีดินเพียงคนใดคนหน่ึงย่อมมี
อ�ำ นาจเป็นโจทกฟ์ ้องขบั ไล่ผู้ทีแ่ ย่งกรรมสิทธใ์ิ นทด่ี ินนัน้ ได้ตามมาตรา ๑๓๕๙

๒๙๓
๔. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๖๔๒/๒๔๙๗  หลายคนตกลงร่วมกันซ้ือที่ดินมีโฉนดเดียวกัน
แปลงหนึง่ เมื่อซ้อื แลว้ กร็ ังวัดแบ่งเขตกนั ครอบครองเป็นสว่ นสัดท่ีตนตกลงซือ้ เช่นน้ียอ่ มท�ำ ได ้ และ
ในกรณนี ีต้ อ่ มาหากผู้ซอ้ื ผู้หนง่ึ บกุ รกุ สว่ นของอีกผู้หน่งึ ก็ตอ้ งรับผดิ ในเรอ่ื งค่าเสียหาย จะอา้ งสิทธใิ น
ฐานะเปน็ เจา้ ของรวมข้นึ ต่อสหู้ าไดไ้ ม ่ แต่ขอใหแ้ บง่ แยกทด่ี ินตามส่วนทีซ่ อ้ื ครอบครองนนั้ ได้
๕. ค�ำ พิพากษาฎกี าที่ ๑๐๗๒/๒๔๙๗ เจา้ ของรวมคนหน่งึ ทำ�สญั ญาจะซ้อื ขายท่ีดนิ
ทง้ั แปลงโดยเจ้าของรวมคนอื่นมไิ ด้ยินยอมด้วย สัญญาจะขายไม่เป็นโมฆะ เป็นแต่ผซู้ ือ้ จะฟ้องบังคับ
ให้โอนตามสัญญาไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๑ วรรคสอง
๖. ค�ำ พิพากษาฎีกาท่ี ๔๒๔/๒๕๐๑ ดอกผลของทรพั ยใ์ นกรรมสิทธ์ริ วม ยอ่ มไดแ้ ก่
เจ้าของรวมตามสว่ นท่ีมใี นกรรมสทิ ธิ์รวมนัน้
๗. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๑๒๔๐/๒๕๐๖  การแบ่งส่วนเจ้าของรวมต้องเป็นไปตามส่วน
ทตี่ นเปน็ เจ้าของ ซึ่งแลว้ แตข่ ้อเท็จจริงวา่ ตนมีสทิ ธิเพยี งใด การท่ยี กเอาขอ้ สันนิษฐาน ตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗ มาแบง่ เทา่ กันในเมอ่ื ปรากฏสิทธิของเจา้ ของรวมอยูช่ ดั แจง้
แลว้ น้นั จงึ ไมถ่ กู ตอ้ ง
บคุ คล ๕ คน มชี ่ือในโฉนดรว่ มกันโดยไมร่ ะบุว่าผู้ใดมีสิทธเิ ท่าใด หากขอ้ เทจ็ จริงท่ี
น�ำ สบื ปรากฏชัดว่า ได้มีชอื่ ในโฉนดร่วมกนั น้ันเพราะไดร้ บั โอนมรดกมา และสทิ ธิในการรบั มรดกของ
แต่ละคนกป็ รากฏชัดตามทางน�ำ สืบดว้ ยแล้ว ดงั นนั้ จะยกขอ้ สนั นษิ ฐานมาใหแ้ บ่ง ๕ สว่ นไดค้ นละ
เทา่ กนั ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗ ไมไ่ ด้
๘. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๙๘/๒๕๐๘  เจา้ ของรวมคนหนง่ึ อาจใชส้ ทิ ธคิ รอบครองไปถงึ
ทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ ฉะนั้น ผลแห่งคดีที่แม้เจ้าของรวมเพียงคนเดียวเป็น
โจทกฟ์ ้องก็ย่อมตอ้ งผูกพันถงึ เจา้ ของรวมคนอื่นๆ ดว้ ย เหตุนีถ้ ้าเจ้าของรวมคนอืน่ มาฟอ้ งอีก จึงเปน็
ฟอ้ งซํ้า
๙. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๕๙๑/๒๕๐๘  โจทก์จำ�เลยเป็นเจ้าของรวมในท่ีพิพาทอันเป็น
ที่ดินมือเปล่า  จำ�เลยไปแจ้งการครอบครองที่พิพาทเป็นของจำ�เลยแต่ผู้เดียว  และยื่นคำ�ขอรับรอง
การทำ�ประโยชน์กบั ย่นื ค�ำ ขอจดทะเบยี นนิติกรรมขายฝาก โจทก์รแู้ ตก่ ็นงิ่ เสียไมค่ ัดค้าน แสดงใหเ้ ห็น
ว่าโจทก์ได้ให้จำ�เลยแสดงตนเป็นเจ้าของนาที่พิพาทแต่ผู้เดียว  โดยยินยอมให้จำ�เลยขายฝากที่พิพาท
การขายฝากจึงผูกพันโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๓ วรรคสอง
๑๐. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๖๕๖/๒๕๐๘  ผู้ตายและจำ�เลยมีกรรมสิทธ์ิในท่ีดินพิพาท
ร่วมกัน  เมื่อผู้ตายตาย  ท่ีดินส่วนของผู้ตายย่อมเป็นมรดกให้แก่ทายาท  โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตาม
คำ�พิพากษามีสิทธิจะยึดทรัพย์ส่วนของจำ�เลยมาชำ�ระหน้ีตนได้  แต่ต้องไม่ทำ�ให้กระทบกระเทือนถึง
ส่วนได้ของผูอ้ ่ืนผูเ้ ปน็ เจ้าของกรรมสิทธ์ริ วมกับจ�ำ เลย
๑๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๗๐๙/๒๕๐๘  การทบ่ี คุ คลมชี อ่ื ถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นโฉนดรว่ มกนั นน้ั
ถอื วา่ มกี รรมสิทธิร์ วม

๒๙๔
๑๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๗๔๗/๒๕๐๘  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา
๑๓๕๗ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน หาได้กำ�หนดเด็ดขาดลงไปไม่ว่า
ถ้ามีช่ือถือกรรมสิทธิ์รวมกันแล้ว  ให้ถือว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่าๆ กัน  หากข้อเท็จจริงเป็น
ประการอ่นื คือผเู้ ป็นเจ้าของรวมกนั ตา่ งเปน็ เจา้ ของทรพั ย์ไม่เท่ากนั ก็ยอ่ มหกั ล้างขอ้ สนั นิษฐานของ
กฎหมายได้
๑๓. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๖๑/๒๕๐๙  เจา้ ของรวมแตผ่ เู้ ดยี ว ยอ่ มมอี �ำ นาจฟอ้ งเกย่ี วกบั
ทรพั ย์ซึง่ ตนมกี รรมสิทธริ์ วมกบั ผ้อู น่ื ได้ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๕๙ โดยไม่
ต้องรับมอบอ�ำ นาจจากเจ้าของรวมคนอืน่ ๆ
๑๔. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๓๐๐/๒๕๐๙  โจทกแ์ ละสามจี �ำ เลยถอื กรรมสทิ ธท์ิ ด่ี นิ รว่ มกนั
และได้ตกลงแบ่งแยกท่ีดินกันเป็นสัดส่วน  เจ้าพนักงานได้บันทึกข้อตกลงไว้  แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน
แบ่งแยกสามจี ำ�เลยไดต้ ายลง ข้อตกลงของโจทก์และสามจี ำ�เลยท่ีเจา้ พนกั งานได้บันทึกไวน้ ้ี ถือไดว้ ่า
เป็นสัญญาประนีประนอมแบ่งท่ีดินกนั โจทก์จะปฏเิ สธไม่ปฏิบัตติ ามหาไดไ้ ม่
๑๕. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๑๙๕/๒๕๑๐  เจา้ ของรวมในทรพั ยท์ ถ่ี กู ยดึ มาขายทอดตลาด
ย่ืนคำ�ร้องขอแบง่ เงนิ ทไ่ี ดจ้ ากการขายภายหลงั จากการขายทอดตลาดได้
๑๖. คำ�พพิ ากษาฎีกาท่ี ๘๓/๒๕๑๒ ในระหวา่ งทผี่ ูร้ อ้ งกบั จ�ำ เลยยังไม่ไดจ้ ดทะเบยี น
สมรสกัน แต่ตามพฤตกิ ารณ์ท่ผี ้รู ้องกับจำ�เลยปฏิบัตติ ่อกันเปน็ การแสดงว่าผรู้ ้องกบั จำ�เลยได้รว่ มกนั
ทำ�มาหากนิ แสวงหาทรัพย์สินมาเปน็ สมบัตขิ องผู้รอ้ งและจ�ำ เลยรว่ มกัน ทัง้ น้เี จตนาทจ่ี ะเปน็ เจา้ ของ
ในทรัพยพ์ ิพาท โดยใช้เปน็ ท่อี ย่อู าศัยร่วมกัน พฤติการณ์เชน่ นเี้ หน็ ได้ว่า บรรดาทรพั ย์ทผ่ี ูร้ อ้ งหรือ
จำ�เลยหามาไดร้ ะหว่างน้นั แม้จะเปน็ ด้วยแรงหรอื เงินของฝา่ ยใดกไ็ มส่ �ำ คัญ ก็ต้องถอื วา่ เป็นทรพั ยท์ ี่
ได้มาโดยทง้ั สองฝ่ายมีเจตนาทีจ่ ะเป็นเจา้ ของร่วมกัน และเมือ่ ผู้รอ้ งกับจ�ำ เลยได้จดทะเบยี นสมรสกัน
ทรัพยท์ ั้งหมดโดยเฉพาะทรพั ยพ์ ิพาทจงึ เปน็ สนิ บริคณหป์ ระเภทสนิ เดมิ ของผรู้ ้องและจ�ำ เลยเท่าๆ กัน
ฉะน้ันโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำ�พิพากษาของจำ�เลยจึงมีสิทธิมาร้องขอให้ศาลมีคำ�สั่งแยกทรัพย์
พพิ าทออกเปน็ สว่ นจ�ำ เลยคร่ึงหน่ึงได้
๑๗. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๑๕๔๓/๒๕๑๔  จำ�เลยและผู้ร้องมีช่ือเป็นเจ้าของรวมใน
โฉนดทด่ี ิน เมอื่ ยังไมป่ รากฏวา่ มกี ารแบ่งแยกโฉนดเปน็ สัดสว่ น จ�ำ เลยจึงยงั มสี ว่ นเป็นเจา้ ของอยดู่ ว้ ย
โจทก์มีสทิ ธินำ�เจ้าพนักงานบังคบั คดียึดทดี่ นิ นนั้ ได้
๑๘. คำ�พิพากษาฎกี าที่  ๕๖๖/๒๕๑๘  โจทกก์ ับ ส. ท. และ ภ. มีกรรมสทิ ธ์ใิ นท่ีดนิ
ร่วมกนั จำ�เลยเชา่ ท่ีดินดงั กลา่ วจาก ส. ครบก�ำ หนดแลว้ ส. ฟ้องขับไลจ่ �ำ เลย ดังนี้ เปน็ เรือ่ งที่ ส.
เจ้าของรวมคนหนึ่งใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์เรียกร้องเอาทรัพย์สินคืนจากจำ�เลยซ่ึงเป็นบุคคล
ภายนอก จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๖ , ๑๓๕๙ ประกอบด้วย
มาตรา ๓๐๒ กลา่ วคือ เจ้าของรวมแต่ละคนมีอำ�นาจฟ้องเรยี กทรพั ย์คนื โดยไม่จ�ำ ต้องให้เจา้ ของรวม
ทุกคนร่วมกนั ฟอ้ ง และจะต้องเปน็ ไปเพือ่ ประโยชน์แก่เจา้ ของรวมหมดทุกคน จึงเทา่ กบั เป็นการฟ้อง

๒๙๕
คดีแทน เม่อื ส. ฟ้องขับไลจ่ �ำ เลยออกจากทเ่ี ช่าแล้ว และคดีอยูร่ ะหว่างพิจารณาโจทกม์ าฟอ้ งขับไล่
จำ�เลยออกจากท่ีดนิ เช่นเดียวกบั คดที ี่ ส. ฟ้องน้นั อีก จงึ เป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตามประมวลกฎหมาย
วธิ ีพจิ ารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๓
๑๙. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๒๘๒๐/๒๕๒๓  ที่ดินมีโฉนดมิได้ระบุว่าผู้ใดมีกรรมสิทธิ์
คนละเทา่ ใด กรณีจงึ ตอ้ งดว้ ยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗ ซงึ่ ให้สนั นษิ ฐานไว้
ก่อนวา่ เจา้ ของรวมมีส่วนเทา่ กัน ต่อมาได้มกี ารจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธิเ์ ฉพาะส่วนของเจ้าของรวม
คนหน่ึงโดยระบุส่วนของเจ้าของรวมคนน้นั เกินไปกห็ าทำ�ใหผ้ ู้รบั โอนไดก้ รรมสิทธ์ิส่วนทเี่ กินไปดว้ ยไม่
๒๐. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๔๔๙/๒๕๒๔ ผู้ร้องยื่นคำ�ร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึด
เฉพาะสว่ น ทเ่ี กนิ จ�ำ นวน ๖ ไร่ ๕๓ ตารางวา โดยอา้ งวา่ จ�ำ เลยที่ ๒ มกี รรมสทิ ธ์ิรวมในทด่ี นิ โฉนด
ดังกล่าวเพียง ๖ ไร่ ๕๓ ตารางวา เท่านั้น เมื่อตามคำ�ร้องและข้อเท็จจริงปรากฎว่าลูกหนี้ตาม
คำ�พิพากษาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นอยู่ดัวย ศาลก็ต้องยกคำ�ร้องของผู้ร้อง เพราะกรรมสิทธิ์ของ
เจา้ ของรวมแตล่ ะคนนัน้ ย่อมครอบไปเหนือทรัพย์สนิ ท้ังหมดจนกวา่ จะมีการแบง่
๒๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๓๔๐๙/๒๕๒๕  จ�ำ เลยเปน็ ผมู้ ชี อ่ื ถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นทด่ี นิ มโี ฉนด
แม้จะฟงั วา่ เป็นการมีช่อื ถือกรรมสิทธแิ์ ทนในส่วนท่เี ปน็ กรรมสทิ ธิ์ของผ้รู อ้ งด้วย จำ�เลยกม็ ีฐานะเปน็
ตวั แทนของผ้รู อ้ งในส่วนที่เกย่ี วกับท่ีดินของผรู้ ้อง และผ้รู อ้ งอยใู่ นฐานะเป็นตวั การซง่ึ มไิ ด้เปดิ เผยชอื่
เมอ่ื จ�ำ เลยไดน้ �ำ ทด่ี นิ พรอ้ มดว้ ยสง่ิ ปลกู สรา้ งไปจ�ำ นองไวแ้ กโ่ จทก ์ การจ�ำ นองยอ่ มมผี ลผกู พนั กรรมสทิ ธ์ิ
ทดี่ ินส่วนของผ้รู อ้ งด้วย ผรู้ อ้ งจึงไม่มสี ิทธทิ ี่จะขอใหป้ ล่อยทรัพยด์ ังกล่าวท่เี จ้าพนกั งานบงั คบั คดยี ึดไว้
๒๒. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาที่ ๒๒๐๘/๒๕๒๖ โจทกฟ์ อ้ งจ�ำ เลยในฐานะส่วนตัวและทายาท
ผูร้ บั มรดกของ ก. ขอให้พิพากษาว่าที่พิพาทเป็นของโจทกม์ ีสทิ ธคิ รอบครอง เมอื่ มที ายาทอืน่ เป็น
เจ้าของรวมในทพ่ี ิพาทด้วย  การทจ่ี ำ�เลยตกลงท�ำ สญั ญาประนปี ระนอมยอมความกับโจทกย์ อมรับว่า
ที่พิพาทเป็นของโจทก์  ยินยอมเปล่ียนแปลงช่ือทางทะเบียนในเอกสารสิทธิให้โจทก์  จึงถือไม่ได้ว่า
เป็นการที่เจ้าของรวมคนหนงึ่ ใช้สทิ ธิ อันเกิดแต่กรรมสิทธคิ์ รอบครองไปถึงทรัพยส์ นิ ท้งั หมดเพอ่ื ต่อสู้
บคุ คลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๙ และการท่ีศาลข้ันตน้ พพิ ากษา
เสร็จเด็ดขาดไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความ  ก็มิใช่คำ�พิพากษาท่ีวินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์ของ
ท่ีพพิ าท อันจะมีผลใช้ยันทายาทอนื่ ซง่ึ เปน็ บุคคลภายนอกได้ คำ�พิพากษาตามยอมมีผลผูกพนั เฉพาะ
จ�ำ เลยซงึ่ เปน็ คคู่ วาม ตามประมวลกฎหมายวิธีพจิ ารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๕ วรรคแรก เท่าน้นั
๒๓. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๗๘๖–๗๘๗/๒๕๓๓  การทโ่ี จทกแ์ ละจ�ำ เลยท่ี ๑ ไดท้ พ่ี พิ าทมา
ในระหวา่ งอยู่กินเปน็ สามภี ริยากันโดยมิไดจ้ ดทะเบียนสมรสน้ัน ถือวา่ ท่ีพพิ าทเป็นทรพั ย์ท่ีท�ำ มาหาได้
รว่ มกัน มกี รรมสทิ ธ์ิร่วมกนั คนละครึ่ง แมท้ พี่ ิพาทจะมีชือ่ จำ�เลยที ่ ๑ เป็นผถู้ ือกรรมสิทธ์ิในโฉนดแต่
ผูเ้ ดียวกเ็ ปน็ การกระท�ำ แทนโจทกด์ ้วย จำ�เลยที่ ๑ จงึ ไม่มสี ทิ ธเิ อาทีพ่ ิพาทสว่ นของโจทก์ไปจดทะเบียน
โอนขายให้จำ�เลยที่ ๒ โดยมิได้รับความยินยอมจากโจทก์ ฉะนั้นเมื่อจำ�เลยที่ ๒ รับโอนที่พิพาท
มาจากจำ�เลยท่ี ๑ โดยรอู้ ย่แู ลว้ ว่าโจทก์เป็นเจ้าของรวมอยู่ดว้ ย จึงเปน็ การไดม้ าโดยไมส่ จุ ริต ไมผ่ กู พนั
สว่ นของโจทก์ จำ�เลยที่ ๒ จงึ ต้องจดทะเบยี นใสช่ ือ่ โจทกเ์ ปน็ ผู้ถอื กรรมสิทธ์ริ ว่ มกนั ในที่ดนิ พิพาทด้วย

๒๙๖
๒๔. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๓๔๘๗/๒๕๓๗  โจทก์เปน็ เจา้ ของรวมท่ดี นิ มีโฉนด จำ�เลยได้
ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นส่วนหน่ึงของที่ดินดังกล่าวจนได้กรรมสิทธ์ิแล้ว  ก็เท่ากับว่า
จำ�เลยได้ครอบครองปรปักษ์ในส่วนท่ีโจทก์เองเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วย  แม้ภายหลังโจทก์จะรับโอน
ที่ดินจากผู้มีกรรมสิทธ์ิรวมคนอ่ืนจนโจทก์เป็นเจ้าของท่ีดินเพียงคนเดียว  ก็ไม่ถือว่าโจทก์เป็นบุคคล
ภายนอก ตามความหมายแหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง จ�ำ เลย
ยกเอาการได้ท่ีดินพิพาทมาโดยการครอบครองปรปักษ์ใช้ต่อสู้โจทก์ได้  จำ�เลยจึงมีสิทธิในที่ดินพิพาท
ดีกวา่ โจทก์
๒๕. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๔๕๙/๒๕๓๗ ตามกฎหมายเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน
ทกุ คนตา่ งเปน็ เจา้ ของรว่ มกนั ทกุ ตอนในทด่ี นิ ทง้ั แปลงนน้ั แตใ่ นระหวา่ งเจา้ ของกรรมสทิ ธร์ิ วมดว้ ยกนั เอง
อาจอา้ งการครอบครองเป็นสดั สว่ นตามกฎหมายวา่ ดว้ ยเร่ืองการครอบครองต่อกนั ได้ โดยตกลงแบง่
ทด่ี ินกนั เองแล้ว ลงชอ่ื รับรองหลักเขตท่เี จา้ พนกั งานทดี่ ินปกั เพือ่ รังวดั แบ่งแยกซง่ึ เปน็ การตกลงแบง่
ทรัพย์กันเองอนั มผี ลบงั คับตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๔ โดยถือวา่ เป็นเรื่อง
ของความยินยอมของเจ้าของรวมทุกฝ่ายพร้อมใจกันให้เป็นเช่นนั้น  แต่การครอบครองเป็นส่วนสัด
ดังกล่าวน้ีมิได้เป็นผลถึงกับจะทำ�ให้ที่ดินเป็นอีกแปลงหนึ่งต่างหากจากที่ดินแปลงใหญ่ในโฉนดเดิม
นั้นไปได้  แต่ตราบใดที่ยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนดออกจากกัน  ก็ต้องถือว่าเป็นที่ดินแปลงเดียว
โฉนดเดยี วกนั อยู่
๒๖. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๔๔๑/๒๕๓๘  ขอ้ สนั นษิ ฐานตามประมวลกฎหมายแพง่ และ
พาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗ ท่ีวา่ เจ้าของรวมมีส่วนเทา่ กัน ไมใ่ ช่ขอ้ สันนษิ ฐานเดด็ ขาด ค่คู วามมีสทิ ธิท่ีจะ
นำ�สืบให้รับฟังเป็นอย่างอื่นและสามารถนำ�พยานบุคคลมานำ�สืบหักล้างพยานเอกสารสัญญาจำ�นอง
และสญั ญาซือ้ ขายท่ดี ินแสดงการเป็นเจ้าของรวมน้ันได้ ไม่ตอ้ งห้ามตามประมวลกฎหมายวธิ ีพจิ ารณา
ความแพง่ มาตรา ๙๔
๒๗. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาท่ี  ๓๔๕๘/๒๕๓๘  เม่อื ส. ถึงแก่กรรมท่ีดนิ ของ ส. เป็นทรพั ย์
มรดกตกทอดแก่บตุ รซงึ่ เป็นทายาทของ ส. ทุกคน โจทกก์ บั ร. กับทายาทคนอ่ืนรวม ๗ คน จึงเปน็
เจ้าของรวมในท่ดี นิ ทรพั ย์มรดก เมอ่ื มรดกของ ส. ยงั มิไดแ้ บง่ ปนั ระหว่างทายาท ร. ทายาทคนหนึง่
นำ�ที่ดินทรัพย์มรดกไปทำ�สัญญาจะซื้อขายให้จำ�เลยท้ังแปลง  โดยทายาทคนอ่ืนซึ่งเป็นเจ้าของ
กรรมสิทธร์ิ วมมไิ ด้ยินยอมดว้ ยก็ถอื ว่าท�ำ ไปโดยไม่มสี ทิ ธคิ งผกู พนั เฉพาะ ร. เทา่ นนั้ แมส้ ญั ญาซือ้ ขาย
จะมีผลผกู พัน ร. จ�ำ เลยก็มีสิทธเิ พียงเรยี กร้องบงั คบั เหนอื ร. ในฐานะคู่สญั ญาไดเ้ ท่าน้ัน เมือ่ โจทก์
มิได้รู้เห็นยินยอมในการทำ�สัญญาซ้ือขายหรือมอบโฉนดที่ดินให้จำ�เลยยืดถือไว้  ขอให้จำ�เลยส่งโฉนด
เพื่อท่ีโจทก์จะนำ�ไปแบ่งแยกเป็นชื่อของโจทก์  และทายาทคนอ่ืนในฐานะผู้มีสิทธิรับมรดก  จึงเป็น
สทิ ธิอันชอบของโจทก์ จำ�เลยย่อมไม่มสี ทิ ธิยึดถือโฉนดทีด่ นิ ไว้ต้องคืนใหโ้ จทก์
๒๘. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๒๒๗๕/๒๕๓๙  ที่พิพาทเป็นสินสมรสระหว่าง ร. กับโจทก์
เมื่อ ร. ตายจึงตกเป็นของโจทกค์ รึง่ หนึง่ อกี คร่ึงหน่งึ ตกทอดแกท่ ายาท ดงั นน้ั โจทกแ์ ละจำ�เลยที ่ ๑

๒๙๗
จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในที่พิพาท โดยจำ�เลยที่ ๑ มีกรรมสิทธิ์เพียงบางส่วน เมื่อปรากฏว่า
ทพ่ี พิ าทยงั มไิ ดม้ กี ารแบง่ แยกกนั ครอบครองเปน็ สว่ นสดั แลว้ โจทกจ์ งึ ไมม่ อี �ำ นาจฟอ้ งขบั ไลจ่ �ำ เลยท ่ี ๑
ให้ออกจากท่ีพพิ าทได้ สว่ นจำ�เลยท่ี  ๒ ซงึ่ ปลกู บา้ นในท่ีพพิ าทโดยมไิ ดร้ ับความยินยอมจากโจทก์
โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้ อย่างไรก็ตาม การที่จำ�เลยที่ ๑ ครอบครองทำ�ประโยชน์ในที่พิพาท
แต่เพยี งผเู้ ดียว เชน่ นี้ถอื ว่าเป็นการใช้สทิ ธเิ กนิ สว่ น ซง่ึ ท�ำ ใหโ้ จทก์ได้รับความเสียหาย เพราะจ�ำ เลย
ที่ ๑ มีกรรมสิทธิ์เป็นส่วนน้อยจำ�เลยที่  ๑  จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์  และโจทก์มีสิทธิ
ฟ้องขอแบ่งที่พิพาทเป็นคดีใหม่ตามส่วนของตนได้  ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
มาตรา ๑๔๘ (๓)
๒๙. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๒๖๐๔/๒๕๔๐  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๕๙ ให้อ�ำ นาจเจา้ ของรวมคนใดคนหนง่ึ ใชส้ ิทธอิ ันเกดิ แตก่ รรมสทิ ธ์ิครอบไปถงึ ทรพั ย์สิน
ทัง้ หมด การใช้สทิ ธดิ ังกล่าวรวมถึงการใช้สิทธิทางศาลดว้ ย เมอ่ื โจทกเ์ ปน็ เจา้ ของรวมคนหนึ่งในทีด่ ิน
พิพาท  โจทก์แต่ผู้เดียวย่อมมีอำ�นาจฟ้องขับไล่จำ�เลยออกจากที่ดินพิพาทโดยไม่จำ�ต้องได้รับมอบ
อ�ำ นาจใหฟ้ ้องคดจี ากเจ้าของรวมคนอนื่ แต่อยา่ งใด ดังนั้น หนงั สอื มอบอำ�นาจให้โจทก์ฟอ้ งคดจี ะปิด
อากรแสตมป์หรือไม่  โดยได้รับความยินยอมจากสามีหรือไม่  จึงมิใช่ข้อสาระสำ�คัญจักต้องวินิจฉัย
โจทกม์ อี ำ�นาจฟอ้ ง
๓๐. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๕๑๑๑/๒๕๔๐  เมอ่ื ในสารบญั จดทะเบยี นในโฉนดทด่ี นิ ระบวุ า่
มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันซงึ่ กต็ อ้ งหมายความว่ามีกรรมสทิ ธคิ์ นละครึง่  เ มอ่ื สว่ นของโจทกซ์ ึง่ เปน็ เจ้าของรวม
ยังมีอยู่ครึง่ หน่ึง และ ป. บิดาจำ�เลยซึง่ เปน็ เจ้าของรวมก็หาไดโ้ ตแ้ ย้งเป็นอย่างอืน่ ไม่ทั้งไมเ่ คยบอก
กล่าวโจทก์ว่าได้เปล่ียนลักษณะแห่งการยึดถือว่ามิได้ครอบครองที่พิพาทแทนโจทก์  จึงฟังไม่ได้ว่า
ป. หรอื จำ�เลยครอบครองทพี่ ิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จ�ำ เลยจึงไม่ได้ท่ดี ินเป็นกรรมสิทธโิ์ ดยการ
ครอบครองปรปกั ษ์ เมอ่ื จำ�เลยท้งั สองสบื สทิ ธขิ อง ป. บิดาซ่ึงมกี รรมสิทธ์ริ ่วมกบั โจทก์ จึงต้องฟงั วา่
จำ�เลยมกี รรมสทิ ธริ์ ว่ มกนั เทา่ กับโจทก์
๓๑. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาท่ี ๘๑๒๑/๒๕๔๐ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา
๑๓๖๓ บญั ญัตใิ หเ้ จา้ ของรวมคนหน่งึ ๆ มีสทิ ธเิ รยี กให้แบ่งทรัพย์สินได้โดยมิได้บงั คบั ใหเ้ จา้ ของรวม
ผปู้ ระสงค์จะให้แบง่ ทรพั ยส์ ินตอ้ งฟ้องผถู้ ือกรรมสิทธริ์ วมทุกคน และเมือ่ ไม่ปรากฏวา่ มีนิตกิ รรมขัดอยู่
ทั้งวัตถุประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมในท่ีดินพิพาทก็ไม่มีลักษณะเป็นการถาวร  โจทก์ในฐานะท่ีเป็น
เจา้ ของรวมรว่ มกบั จำ�เลยบคุ คลอ่นื อกี จึงมสี ทิ ธเิ รยี กขอให้แบง่ ที่ดินพิพาทดงั กลา่ วใหแ้ ก่ตนได ้ ตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๓ การท่โี จทก์เรียกใหแ้ บ่งที่ดินพิพาทซ่งึ อาจตอ้ ง
ด�ำ เนินการแบ่งตามวธิ กี ารท่ปี ระมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๔ กำ�หนดไว้นนั้ มิใช่
เป็นการเรยี กร้องใหแ้ บ่งทรพั ยส์ ินในเวลาท่ีไม่เป็นโอกาสอันควรตามมาตรา ๑๓๖๓ วรรคสาม
๓๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๖๑๗/๒๕๔๑ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา
๑๓๕๗ ทใ่ี หส้ ันนษิ ฐานไวก้ ่อนวา่ ผเู้ ปน็ เจา้ ของร่วมกันมีสว่ นเท่ากนั นน้ั เปน็ เร่อื งของความสันนิษฐาน
เทา่ นน้ั คกู่ รณยี อ่ มมสี ทิ ธนิ �ำ สบื หกั ลา้ งไดว้ า่ มคี วามจรงิ มอี ยอู่ ยา่ งไร ทด่ี นิ ซง่ึ บตุ รมชี อ่ื ในตราจองรว่ มกนั

๒๙๘
แตแ่ ยกกนั ครอบครองตลอดมาตามสดั สว่ นท่มี ารดายกให้ ต้องถือว่าตา่ งคนตา่ งมสี ิทธใิ นท่ีดนิ สว่ นท่ี
ตนครอบครอง
๓๓. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๑๒๔๒/๒๕๔๒  จำ�เลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท
ร่วมกบั โจทก์ โดยปลูกบ้านบนท่ีดิน ๒ แปลง และล้อมรวั้ รอบท่ีดนิ ทั้งสองแปลง ทีด่ นิ แปลงหน่ึงจ�ำ เลย
ได้รับการยกให้จากมารดาอีกแปลงหนึ่งคือที่ดินพิพาท  โจทก์ได้รับการยกให้จากน้องชายจำ�เลย
โดยมีข้อแลกเปลี่ยนให้โจทก์ยอมรับบุตรของน้องชายจำ�เลยเป็นบุตรของโจทก์  ตามพฤติการณ์
ดังกล่าวแม้โจทก์จะมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ิในที่ดินพิพาทแต่ผู้เดียวก็ตาม  แต่โจทก์ได้ท่ีดินพิพาท
มาในระหว่างท่ีอยู่กินฉันสามีภริยากับจำ�เลย  โดยได้รับการยกให้จากน้องชายจำ�เลยด้วยความ
สัมพันธ์และข้อแลกเปล่ียนระหว่างบุคคลในครอบครัว  ทั้งสองฝ่ายได้ครอบครองร่วมกันมาระหว่าง
อยู่กินด้วยกันถือว่าเป็นทรัพย์ท่ที ำ�มาหาได้ร่วมกัน  โจทก์จำ�เลยจึงมีกรรมสิทธ์ใิ นท่ดี ินและบ้านพิพาท
รว่ มกนั คนละครง่ึ
๓๔. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท่ี ๖๖๘๑/๒๕๔๒ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา
๑๓๕๗  เป็นเพียงข้อสันนิษฐานของกฎหมายในกรณีท่ีไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วน
คนละเท่าใดเท่าน้นั จึงให้สันนษิ ฐานวา่ เจา้ ของรวมแต่ละคนมีสว่ นเท่ากนั แต่เม่อื ข้อเทจ็ จริงปรากฏ
ชัดว่าโจทก์และจำ�เลยซึ่งเป็นเจ้าของรวมในท่ีดินพิพาทต่างแบ่งแยกครอบครองที่ดินกันเป็นส่วนสัด
ย่อมแสดงให้เห็นว่าต่างประสงค์ที่จะยึดถือท่ีดินส่วนท่ีตนครอบครองเป็นของตน  จึงไม่อาจนำ�ข้อ
สนั นษิ ฐานของกฎหมายดงั กลา่ วมาใชบ้ งั คบั ได ้ การทโ่ี จทกจ์ �ำ เลยจดทะเบยี นรบั โอนมรดกทด่ี นิ รว่ มกนั
ก็ไม่ใช่ข้อท่ีจะฟังว่าจำ�เลยมิได้ครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัด  กรณีต้องแบ่งท่ีดินพิพาทตามส่วนที่
แต่ละคนครอบครอง
๓๕. คำ�พพิ ากษาฎกี าท่ี ๙๐๓๓/๒๕๔๒ ผู้รอ้ งกบั จ�ำ เลยเปน็ สามภี ริยากนั และร่วมกนั
ประกอบกิจการคา้ ขาย ต่อมาผู้รอ้ งกบั จ�ำ เลยจดทะเบยี นหย่ากัน แต่ยังคงอยู่กินเป็นสามภี รยิ าและ
ประกอบกิจการค้าขายร่วมกัน ระหวา่ งนน้ั ผูร้ ้องขอได้รบั โอนกรรมสิทธทิ์ ี่ดนิ และตึกแถวพพิ าท ผู้ร้อง
กับจำ�เลยและบุตรเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาท  โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหน้ีตามคำ�พิพากษาของจำ�เลยนำ�
เจ้าพนกั งานบงั คบั คดยี ึดทรัพย์สินพพิ าทเพือ่ ขายทอดตลาดช�ำ ระหนี้แก่โจทก์ ดงั นี้ แม้ทรัพย์สินพพิ าท
จะไดม้ าภายหลังการหยา่ ทรัพย์สินดังกลา่ วย่อมตกเปน็ กรรมสทิ ธริ์ วมของผ้รู ้องกบั จำ�เลย โจทกย์ อ่ ม
มีสิทธิที่จะยึดทรัพย์สินพิพาทนำ�ออกขายทอดตลาดได้  ผู้ร้องไม่มีสิทธิขอให้ปล่อยการยึดทรัพย์สิน
พพิ าท
๓๖. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๔๔๔๑/๒๕๔๓  การท่ีโจทก์ซ่ึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ิรวม
ยน่ื ฟอ้ งถอื ว่าเปน็ การใช้สทิ ธคิ รอบไปถึงทรัพย์สนิ ทัง้ หมดเพ่อื ตอ่ สบู้ คุ คลภายนอก
๓๗. คำ�พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๓๗๖/๒๕๔๔  แม้โจทก์ จ�ำ เลย และ ย. ซงึ่ เปน็ บดิ าของ
จำ�เลย จะได้รับการสันนิษฐานไว้ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗ ว่า
ผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากันก็ตาม  แต่ข้อสันนิษฐานของกฎหมายดังกล่าวไม่ใช่ข้อสันนิษฐาน

๒๙๙
เดด็ ขาด โจทกส์ ามารถนำ�สืบหกั ล้างเปล่ียนแปลงได้ เมือ่ พฤติการณแ์ สดงใหเ้ ห็นชัดแจ้งวา่ ทดี่ ินและ
บ้านพิพาทเป็นของโจทก์และจำ�เลย  โดย  ย.  เพียงแต่มีช่ือร่วมในโฉนดที่ดินพิพาทเพ่ือการเสนอ
ธนาคารของอนุมัติกเู้ งนิ ย. จึงหาได้มีส่วนเปน็ เจา้ ของกรรมสิทธ์ริ วมแตอ่ ยา่ งใด โจทกม์ ีสทิ ธิฟอ้ งขอ
แบง่ ทดี่ ินและบ้านพพิ าทซึง่ เป็นสนิ สมรสกึ่งหน่งึ
๓๘. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๑๕๙๓ – ๑๕๙๔/๒๕๔๔  ทรัพย์สินพิพาทที่ได้มาระหว่าง
โจทก์กับจำ�เลยท่ี  ๑  อยู่กินฉันสามีภริยา  ต้องถือว่าเป็นทรัพย์ท่ีทำ�มาหาได้ร่วมกันโดยไม่อาจแยก
ได้ว่า ฝา่ ยใดประกอบอาชพี มรี ายไดม้ ากนอ้ ยแตกตา่ งกนั อยา่ งไร หรอื ท�ำ การงานเหนด็ เหนอ่ื ยกวา่ กนั
เพยี งใด โจทกจ์ งึ เปน็ เจา้ ของกรรมสทิ ธร์ิ วมในทรพั ย์สนิ พพิ าทดว้ ย และใหส้ นั นษิ ฐานไว้ก่อนว่าโจทก์
และจำ�เลยที่ ๑ มีสว่ นเท่ากัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗
๓๙. ค�ำ พิพากษาฎกี าท ่ี ๔๕๔๘/๒๕๔๔  คดกี ่อนจำ�เลยท่ี ๑ ฟอ้ งโจทก์อ้างว่ามีสิทธ ิ
ครอบครองทดี่ ินพิพาทโดยซื้อมาจากบดิ าโจทก ์ โจทกใ์ ห้การว่าที่ดินพพิ าทเป็นของโจทกท์ ไี่ ดร้ บั มรดก
มาจากบิดา คดีจงึ มีประเดน็ ว่า จำ�เลยท่ี ๑ มสี ิทธคิ รอบครองท่ดี ินพิพาทหรือไม่ คู่ความในคดีดังกล่าว
ทา้ กันวา่ ลายมอื ชือ่ ผู้ขายในสญั ญาขายทดี่ ินเป็นของบิดาโจทกห์ รอื ไม่ ซึง่ ผลการตรวจพสิ จู น์ปรากฏ
ว่ามิใชล่ ายมอื ชอ่ื ของบดิ าโจทก ์ จ�ำ เลยที่ ๑ แพค้ ดีตามคำ�ท้าโดยศาลชนั้ ตน้ พพิ ากษายกฟ้อง คดถี งึ
ทีส่ ดุ แลว้ จงึ มผี ลวา่ จำ�เลยท่ ี ๑ ไมม่ สี ิทธคิ รอบครองทีด่ ินพิพาท ค�ำ พิพากษายอ่ มผูกพนั โจทกแ์ ละ
จ�ำ เลยที่ ๑ ซงึ่ เปน็ คูค่ วามตามประมวลกฎหมายวธิ ีพจิ ารณาความแพง่ มาตรา ๑๔๕ และแม้จ�ำ เลย
ที่ ๒ จะมไิ ด้เปน็ คู่ความในคดดี ังกล่าว แต่จ�ำ เลยที่ ๑ ในฐานะเจ้าของรวมใชส้ ทิ ธคิ วามเปน็ เจ้าของ
ครอบไปถึงที่ดินพิพาททั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๕๙ อนั เปน็ การใชส้ ทิ ธฟิ อ้ งแทนจ�ำ เลยท่ี ๒ ซง่ึ เปน็ เจา้ ของรวมอกี คนหนง่ึ ดว้ ย ผลแหง่ คดกี อ่ น
ย่อมผกู พันถงึ จำ�เลยท่ี ๒ เชน่ กัน จำ�เลยที่ ๒ จึงไมอ่ าจโต้เถียงไดว้ า่ จำ�เลยที่ ๒ มสี ทิ ธคิ รอบครอง
ท่ดี ินพิพาท
๔๐. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๔๕๖๑/๒๕๔๔  บันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับสินสมรสต่อท้าย
ทะเบียนการหย่าระหว่างโจทก์กับจำ�เลยท่ี ๑  ที่ตกลงยกบ้านพิพาทให้แก่บุตรนั้น  เป็นสัญญาเพ่ือ
ประโยชน์บุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๓๗๔ วรรคหนึง่ แตบ่ ตุ ร
ไม่ได้แสดงเจตนาต่อโจทก์กับจำ�เลยที่ ๑ ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้น ตามมาตรา ๓๗๔
วรรคสอง  กรรมสิทธิใ์ นบ้านพพิ าทจึงยังเปน็ ของโจทก์กับจ�ำ เลย ที่ ๑ คนละครึ่ง นอกจากนโ้ี จทก์
ยังอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นสินสมรส ซึ่งหากฟังได้ตามที่โจทก์อ้าง โจทก์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท
คนละครง่ึ หนง่ึ เชน่ เดยี วกบั การทจ่ี �ำ เลยท ่ี ๑ น�ำ ทด่ี นิ และบา้ นพพิ าทซง่ึ โจทกม์ กี รรมสทิ ธร์ิ ว่ มดว้ ยไปขาย
ใหแ้ ก่จ�ำ เลยที่ ๒ โดยโจทก์มไิ ดย้ นิ ยอมด้วย ยอ่ มเปน็ การโต้แย้งสทิ ธิของโจทก์ โจทก์จงึ มีอ�ำ นาจฟ้อง
จำ�เลยท้งั สองได้
ท่ีดินและบ้านพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับจำ�เลยท่ี ๑  แม้จำ�เลยที่ ๒  จะทำ�
สญั ญาดงั กล่าวกบั จ�ำ เลยท่ี ๑ โดยสจุ รติ และเสียค่าตอบแทนสญั ญาดงั กล่าวก็ไม่มีผลผูกพนั กรรมสทิ ธิ์

๓๐๐
ส่วนของโจทก์ตามมาตรา ๑๓๖๑ วรรคสอง แตย่ งั คงมผี ลผูกพนั กรรมสิทธ์ใิ นสว่ นของจ�ำ เลยท่ ี ๑
ตามมาตรา  ๑๓๖๑  โจทก์จึงฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายท่ีดินและบ้านพิพาทระหว่างจำ�เลย
ท้งั สองในส่วนท่ีเกยี่ วขอ้ งกบั กรรมสิทธิ์ของโจทกไ์ ด้
๔๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๖๙๒/๒๕๔๕  การท�ำ ประโยชนก์ บั การแบง่ แยกการครอบครอง
ในทด่ี นิ พพิ าทซง่ึ เปน็ กรรมสทิ ธร์ิ วมของจ�ำ เลยซง่ึ เปน็ ลกู หนต้ี ามค�ำ พพิ ากษากบั ผรู้ อ้ งนน้ั การครอบครอง
อาจยังไม่มีการทำ�ประโยชน์ก็ได้  ดังน้ีเมื่อจำ�เลยกับผู้ร้องได้ตกลงแบ่งแยกที่ดินกันก่อนท่ีโจทก์จะ
รับจำ�นองท่ีดินพิพาทเฉพาะส่วนของจำ�เลยและก่อนที่โจทก์จะฟ้องคดีข้อตกลงดังกล่าวย่อมผูกพัน
จำ�เลยกบั ผู้ร้อง โจทกจ์ งึ มสี ิทธิบงั คบั คดีไดเ้ พยี งเท่าท่ีจ�ำ เลยมีสทิ ธิในท่ีดินพพิ าทเทา่ นั้น ผรู้ ้องชอบท่ี
จะขอกันส่วนท่ีดินพิพาทด้านทิศตะวันออกตามข้อตกลงดังกล่าวของผู้ร้องออกก่อนขายทอดตลาดได้
แม้ยังไมม่ กี ารทำ�ประโยชนก์ ็ตาม
๔๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๓๒๙๔/๒๕๔๕  ปัญหาว่าเจ้าของรวมคนอื่นๆ จะฟ้องขับไล่
เจ้าของรวมคนหน่ึงได้หรือไม่  เป็นปัญหาเก่ียวกับอำ�นาจฟ้อง  จึงเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบ
เรียบร้อยของประชาชน
การที่เจา้ ของรวมคนหนึง่ ใชส้ ิทธิขดั ตอ่ สิทธิของเจา้ ของรวมคนอ่ืน เจา้ ของรวมคนอน่ื ๆ
ยอ่ มมสี ิทธทิ ี่จะฟอ้ งร้องบงั คับคดไี ด้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๐ วรรคแรก
๔๓. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๖๗๘๑/๒๕๔๕  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๖๓ เจ้าของรวมคนอ่ืนๆ มสี ิทธิเรยี กให้แบง่ ทรพั ยส์ นิ ได้แตจ่ ะเรยี กใหแ้ บง่ ในเวลาไมเ่ ปน็
โอกาสอันควรไม่ได้ ทง้ั น้ี เพ่ือปอ้ งกันมิให้มีการแบ่งทรพั ย์สนิ ในเวลานัน้ จะท�ำ ให้เกดิ ความเสยี หายแก่
เจ้าของรวมคนอื่น การท่ีโจทก์และจ�ำ เลยถือกรรมสิทธริ์ ่วมกันในที่ดนิ พิพาท โดย หจก. อ. ที่มีโจทก์
และจ�ำ เลยเปน็ หนุ้ สว่ นและไดเ้ ลกิ กจิ การไปแลว้ เปดิ ด�ำ เนนิ การอยใู่ นอาคารบนทด่ี นิ และอาคารพพิ าทอกี
แมจ้ ะปรากฏวา่ จ�ำ เลยเปน็ ผคู้ รอบครองทด่ี นิ และอาคารพพิ าท แตก่ เ็ พอ่ื ประโยชนข์ องจ�ำ เลยฝา่ ยเดยี ว
มิใช่เพื่อผลประโยชน์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่น  ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องแบ่งกรรมสิทธิ์รวม
ดังกล่าวจะฟงั วา่ โจทก์ฟอ้ งขอแบ่งในเวลาทไี่ มเ่ ป็นโอกาสอนั ควรไมไ่ ด้
การทศ่ี าลลา่ งทง้ั สองพพิ าทใหจ้ �ำ เลยเอาทด่ี นิ พรอ้ มสง่ิ ปลกู สรา้ งทพ่ี พิ าทออกขายทอดตลาด
เอาเงินท่ขี ายได้แบ่งให้โจทก์ครึ่งหนง่ึ ในทันทนี ้ันไม่ถูกต้อง เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
มาตรา ๑๓๖๔ ได้บญั ญัติก�ำ หนดวธิ ีการแบ่งทรพั ยส์ นิ ของเจา้ ของรวมไว้เปน็ ขั้นตอนแล้ว ศาลฎกี ามี
อำ�นาจแก้ไขโดยให้จำ�เลยแบ่งที่ดินพร้อมส่ิงปลูกสร้างให้แก่โจทก์ครึ่งหน่ึง  โดยให้โจทก์จำ�เลยแบ่ง
ทรัพย์สินกันเองก่อน  เม่ือไม่สามารถแบ่งได้ให้ประมูลราคาระหว่างกันเอง  ถ้าตกลงกันไม่ได้ให้นำ�
ทรพั ย์สินดงั กลา่ วออกขายทอดตลาด ไดเ้ งินสุทธเิ ทา่ ใดใหแ้ บง่ กันคนละครึ่ง
๔๔. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๑๒๔๙/๒๕๔๖  จำ�เลยเป็นเจ้าของรวมในที่ดินร่วมกับ จ.
การที่จำ�เลยให้การต่อสู้คดีว่าทางพิพาทไม่เป็นทางจำ�เป็น  จึงเป็นกรณีที่จำ�เลยซึ่งเป็นเจ้าของรวม
คนหนึ่งใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธ์ิครอบไปถึงทรัพย์สินท้ังหมดเพื่อต่อสู้โจทก์ซ่ึงเป็นบุคคลภายนอก

๓๐๑
และถอื เปน็ การยกขอ้ ต่อส้แู ทน จ. ซ่ึงเปน็ เจา้ ของรวมในทดี่ นิ อกี คน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๕๙ แลว้ ผลแห่งคดแี มจ้ �ำ เลยเจ้าของรวมคนเดียวถูกฟ้อง กย็ อ่ มต้องผกู พันถึง จ.
ซง่ึ เปน็ เจา้ ของรวมอกี คนหนง่ึ โจทกจ์ งึ มอี �ำ นาจฟอ้ งจ�ำ เลยแตผ่ เู้ ดยี วใหเ้ ปดิ ทางจ�ำ เปน็ ได ้ โดยไมจ่ �ำ เปน็
ตอ้ งฟ้อง จ. ดว้ ย
๔๕. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๓๙๒๑/๒๕๔๖  ผตู้ ายกบั ผรู้ อ้ งมกี รรมสทิ ธร์ิ วมในทด่ี นิ ผตู้ าย
ย่อมมีอำ�นาจทำ�พินัยกรรมยกที่ดินส่วนของผู้ตายให้แก่ผู้คัดค้านได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๑ และมาตรา ๑๖๔๖ โดยไม่จ�ำ ตอ้ งรับความยนิ ยอมจากผรู้ ้อง
๔๖. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท่ี ๕๑๘๔/๒๕๔๖ โจทก์ จำ�เลยที่ ๒ และ ธ. ท�ำ ก�ำ แพงพิพาท
เป็นร้วั ยาวตลอดแนวเขตดา้ นทศิ ตะวนั ตกของที่ดินแปลงใหญท่ ีถ่ อื กรรมสิทธิร์ วมกนั เพอ่ื ปิดกั้นมิให้
บคุ คลภายนอกและท่ีดนิ แปลงอน่ื ทางด้านทศิ ตะวันตกเขา้ มายุง่ เกยี่ วกับทดี่ นิ แปลงใหญ ่ หลงั จากนน้ั
ไดแ้ บ่งกรรมสิทธ์ริ วมในทดี่ นิ แปลงใหญ่เปน็ ๔ แปลง โจทก ์ จำ�เลยท ี่ ๒ และ ธ. ต่างเป็นเจ้าของ
ที่ดินคนละแปลง และยงั คงถอื กรรมสทิ ธ์ิรวมในท่ดี นิ แปลงท่ีเหลือ เพราะประสงค์จะใช้เปน็ ทางส่วน
บคุ คลเขา้ ออกสทู่ างสาธารณะ เพอ่ื เปน็ ประโยชนส์ �ำ หรบั ทด่ี นิ ทแ่ี ตล่ ะคนตา่ งเปน็ เจา้ ของ โดยมไิ ดร้ อ้ื ถอน
ก�ำ แพงพิพาททางดา้ นทศิ ตะวันตกของท่ดี ินแปลงท่เี หลือดงั กล่าว แล้ว ธ. ยกท่ีดนิ ของตนและที่ดนิ
ท่ีถือกรรมสิทธิ์รวมให้แก่จำ�เลยท่ี  ๑  การท่ีโจทก์ซึ่งได้รับยกให้ที่ดินแปลงที่ติดกับกำ�แพงพิพาททาง
ด้านทิศตะวันตก ขอให้จำ�เลยทั้งสองเปิดแนวกำ�แพงพิพาทเพื่อใช้ประโยชน์สำ�หรับที่ดินแปลงที่ตน
ได้รับยกให้  ไม่เป็นการใช้สิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๖๐  วรรคหนึ่ง
แตเ่ ป็นการเปลีย่ นแปลงวัตถทุ ี่ประสงค์ซงึ่ เจา้ ของรวมทกุ คนต้องเหน็ ชอบดว้ ย ตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๕๘ วรรคสดุ ทา้ ย เมอื่ จ�ำ เลยทงั้ สองไม่ยนิ ยอม โจทกจ์ งึ ไมม่ ีสิทธิขอให้
เปิดแนวก�ำ แพงพิพาท
๔๗. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๑๗๑–๑๑๗๒/๒๕๔๗  ทด่ี นิ แปลงพพิ าทจ�ำ เลยถอื กรรมสทิ ธ์ิ
ร่วมกับผู้อน่ื เมือ่ เจา้ ของกรรมสทิ ธ์ริ วมยงั ไม่ได้ตกลงแบง่ กันเป็นส่วนสัดวา่ ท่ีดินส่วนไหนเปน็ ของใคร
ให้เป็นที่แน่นอน จึงต้องถือว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน
ทกุ ส่วน การที่จำ�เลยปลกู บ้านและครอบครองท�ำ ประโยชน์ในที่ดินพิพาท จึงเป็นการจดั การทรพั ยส์ นิ
แทนเจา้ ของรวมคนอ่นื ดว้ ย ถอื วา่ จ�ำ เลยครอบครองท่ีพพิ าทแทนเจ้าของรวมคนอ่นื อยู่ จ�ำ เลยไม่อาจ
อา้ งวา่ เปน็ การครอบครองโดยปรปกั ษ ์ ดงั นน้ั ถงึ แมจ้ �ำ เลยจะครอบครองทพ่ี พิ าทนานเกนิ ๑๐ ปแี ลว้
จำ�เลยก็ไม่ไดก้ รรมสิทธิใ์ นที่ดินพิพาท
๔๘. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาที่ ๑๖๖๙/๒๕๔๘ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา
๑๓๖๐ วรรคหนงึ่ บญั ญัตวิ า่ “เจา้ ของรวมคนหน่งึ ๆ มีสทิ ธใิ ช้ทรัพยส์ ินได้ แตก่ ารใชน้ ้นั ต้องไมข่ ดั
ตอ่ สิทธิแหง่ เจ้าของรวมคนอนื่ ๆ” ดงั น้นั เมอ่ื ทีด่ นิ กรรมสิทธร์ิ วมระหวา่ งโจทก์กับจ�ำ เลยท่ี ๑ ถงึ ท่ี ๔
ยังไมม่ ีการแบ่งแยกการครอบครองออกเป็นสว่ นสัด การใชท้ รพั ย์สนิ กรรมสทิ ธร์ิ วมของจ�ำ เลยที่ ๑
จึงตอ้ งเปน็ การใช้ท่ีไมข่ ัดต่อสิทธแิ ห่งเจ้าของรวมคนอ่ืนๆ ท่จี ำ�เลยที่ ๑ ปลูกสร้างอาคารโดยเลือก
บริเวณตดิ ถนนสุขุมวทิ โดยไม่ไดร้ บั ความยนิ ยอมของเจ้าของรวมคนอ่ืนจงึ ไมม่ ีสิทธทิ ่จี ะทำ�ได ้ โจทก์
มีสทิ ธิฟอ้ งขอใหร้ ือ้ ถอนส่ิงปลกู สรา้ งของจ�ำ เลยที่ ๑ ออกจากทด่ี นิ พิพาทได้

๓๐๒
๔๙. ค�ำ พิพากษาฎีกาท่ ี ๕๔๙๒/๒๕๔๘  ทีด่ ินมโี ฉนดซึ่ง ด. มชี อื่ ถือกรรมสิทธ์ิร่วมกบั
ล. บดิ าจำ�เลยทง้ั สอง เมือ่ ที่ดินดงั กล่าวมไิ ดม้ ีการแบง่ แยกการครอบครองเปน็ ส่วนสดั วา่ ส่วนของใคร
อยตู่ อนไหนและมเี นอ้ื ทเ่ี ทา่ ใด ด. และ ล. ผมู้ ชี อ่ื ในโฉนดซง่ึ ถอื กรรมสทิ ธร์ิ ว่ มกนั จงึ ยงั เปน็ เจา้ ของรวมอยู่
ตามส่วนทตี่ นถอื กรรมสทิ ธ์ิ การที่โจทกท์ ำ�สญั ญาจะซือ้ ขายท่ีดนิ กับ ด. โดยระบเุ นอ้ื ท่ี ๖ ไร่ ๒ งาน
๕๒ ตารางวา ซ่ึงอย่ทู างด้านทศิ เหนือของท่ีดินดงั กลา่ ว จงึ เปน็ การซ้ือขายตัวทรัพย์ ซ่งึ มใิ ช่เปน็ การ
ขายกรรมสทิ ธิเ์ ฉพาะส่วนของ ด. จะกระทำ�ไดก้ แ็ ต่ความยินยอมแหง่ เจ้าของรวมทกุ คน การท่ี ด. เอา
ตวั ทรพั ย์มาทำ�สัญญาจะขายแกโ่ จทก์โดย ล. เจ้าของรวมมิได้ยินยอมดว้ ย จึงไม่มีผลผกู พนั ล. เมอื่
จำ�เลยทง้ั สองเป็นผู้รบั โอนมรดกจาก ล. จงึ ถือวา่ โจทกแ์ ละจำ�เลยทงั้ สองเปน็ ผคู้ รอบครองท่ีดนิ พพิ าท
ร่วมกันทุกสว่ นและมสี ว่ นในที่ดินพิพาทท้ังแปลงเท่ากัน โจทก์จึงฟอ้ งขอให้แบ่งแยกที่ดนิ โดยใหโ้ จทก์
ได้ทดี่ นิ ทางดา้ นทิศเหนอื และจำ�เลยทง้ั สองได้ท่ดี นิ ด้านทิศใต้หาไดไ้ ม่
๕๐. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๖๕๒๐/๒๕๔๙  โจทก์กับจำ�เลยร่วมทั้งสองเป็นเจ้าของ
กรรมสทิ ธใิ์ นอาคารพิพาทร่วมกัน เดิมโจทกใ์ หบ้ ริษัทจ�ำ เลยใชอ้ าคารพพิ าทประกอบการค้า ต่อมา
โจทกแ์ จ้งให้จำ�เลยออกจากอาคารพพิ าท แต่หลังจากน้ันจำ�เลยรว่ มทงั้ สองให้จำ�เลยเชา่ อาคารพิพาท
แมก้ ารท�ำ หนงั สอื สญั ญาเชา่ ระหวา่ งจ�ำ เลยรว่ มทง้ั สองกบั จ�ำ เลยดงั กลา่ วโจทกจ์ ะไมท่ ราบ แตก่ ารใหเ้ ชา่
อาคารพิพาทถือเป็นการจัดการธรรมดา  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๕๘
วรรคสอง  ซึ่งตรงตามวัตถุประสงค์ของเจ้าของรวมและนอกจากจะไม่เสียหายแล้วกลับมีประโยชน์
ยิง่ กวา่ เพราะเดมิ โจทกเ์ พียงใหจ้ ำ�เลยอาศยั โดยไม่มคี ่าตอบแทน  แต่จำ�เลยร่วมทง้ั สองให้จำ�เลยเช่า
อาคารพิพาทโดยคิดคา่ เชา่ กรณีไม่เป็นการใช้ทรพั ยส์ นิ ในทางขดั ตอ่ สทิ ธิของโจทก์ซงึ่ เป็นเจา้ ของรวม
ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๐ วรรคหนง่ึ แม้โจทกจ์ ะไมต่ กลงยินยอมด้วย
ก็ตามแต่จำ�เลยร่วมท้ังสองซึ่งเป็นเจ้าของรวมย่อมมีสิทธิใช้สอยทรัพย์สินได้เช่นกันจึงมีสิทธิทำ�สัญญา
ใหจ้ �ำ เลยเช่า โจทกไ์ มม่ ีอำ�นาจฟ้องขับไลจ่ ำ�เลยได้
๕๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๖๖๒/๒๕๕๐  โจทกท์ ง้ั สองฟอ้ งขบั ไลจ่ �ำ เลยทง้ั สองออกจาก
ทด่ี ิน ทีโ่ จทก์ทง้ั สองเป็นผมู้ ีสิทธิครอบครองร่วมกับโจทกร์ ่วมทงั้ ส่ี การดำ�เนินการของโจทกท์ งั้ สองจงึ
เปน็ การกระทำ�ในฐานะเจ้าของรวมคนหน่ึงๆ ใช้สทิ ธอิ นั เกิดแตก่ รรมสิทธ์คิ รอบไปถึงทรพั ย์สินทง้ั หมด
เพอ่ื ต่อสูบ้ คุ คลภายนอกคือจำ�เลยทงั้ สองตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๙ และ
การที่ในวันชี้สองสถานคู่ความตกลงท้ากันว่า ให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดที่ดินพิพาทจากแนวทิศเหนือ
เขา้ มาทางแนวทด่ี ินของจำ�เลยท่ี ๑ หากรังวดั ไดเ้ ป็นจ�ำ นวน ๕ ไร่ ๓ งาน ๘๖ ตารางวา จ�ำ เลย
ทั้งสองยอมแพ้และค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความให้เป็นพับ  หากรังวัดได้เกินเนื้อที่ดังกล่าว
ส่วนท่ีเกินหรือลํ้าจำ�นวนให้ตกเป็นของจำ�เลยท้ังสอง  หากการรังวัดไม่อาจทำ�ได้เพราะมีการคัดค้าน
ของเจ้าของที่ดนิ ข้างเคยี งให้พจิ ารณาคดตี อ่ ไป โดยให้ถอื วา่ คำ�ท้าไมเ่ ปน็ ผล การท้ากันดังกล่าวไมถ่ อื
ว่าเป็นเร่ืองที่เจ้าของรวมคนหน่ึงๆ  ใช้สิทธิขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอ่ืนๆ  ตามประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๐ เพราะไมว่ ่าผลการรังวดั ทด่ี ินพพิ าทจะเปน็ เช่นใด ท่ีดนิ
แปลงทีโ่ จทกท์ ้ังสองครอบครองรว่ มกบั โจทกร์ ว่ มท้งั สก่ี ็ยงั คงมเี นื้อทตี่ ามเดิม

๓๐๓
๕๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๔๗๘/๒๕๕๐ ต. ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทนทายาท
ของ ค. ทกุ คนรวมทง้ั ส. มารดาของโจทกท์ ั้งสองดว้ ย ต. ในฐานะทายาทคนหน่งึ ของ ค. คงมีฐานะ
เปน็ เจา้ ของกรรมสิทธริ์ วมในทดี่ นิ ยอ่ มมอี �ำ นาจทำ�พนิ ยั กรรมยกทีด่ ินเฉพาะสว่ นของ ต. ใหแ้ ก่จำ�เลย
ทงั้ สองได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๑ และมาตรา ๑๖๔๖ แตท่ ่ีดนิ ส่วนที่
ตกเป็นของทายาทอ่ืนของ ส. ยอ่ มไม่เป็นทรัพย์มรดกของ ต. ที่จะท�ำ พินยั กรรมยกใหจ้ ำ�เลยท้งั สองได้
เมื่อท่ีดินพิพาทยังไม่แบ่งกรรมสิทธ์ิรวม  จำ�เลยท้ังสองจึงไม่อาจฟ้องแย้งให้โจทก์ท้ังสองซ่ึงเป็นบุตร
ของ ส. ทายาท ค. ร้อื บ้านทัง้ ขนยา้ ยทรพั ยส์ นิ และบรวิ ารออกจากทดี่ นิ พพิ าทหรอื เรยี กคา่ เสยี หายได้
๕๓. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๖๔๓๗/๒๕๕๐  โจทก์ ฮ. และจ�ำ เลยท่ี ๑ ไดต้ กลงรังวัดท่ีดนิ
มือเปล่ายังไม่มีหลักฐานหนังสือสำ�คัญเพื่อแบ่งกรรมสิทธิ์รวมไว้ โจทก์ได้ที่ดินเป็นที่พิพาท โจทก์ได้
เขา้ ครอบครองท�ำ ประโยชนใ์ นทด่ี นิ เปน็ สดั สว่ นตลอดมา การแบง่ แยกเจา้ ของรวมจงึ ไมอ่ าจจดทะเบยี น
แบ่งแยกต่อเจ้าพนักงานที่ดินได้ ถือว่าโจทก์ยึดถือที่ดินส่วนที่เข้าครอบครองเพื่อตน โจทก์ย่อมได้
สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๗ แม้ต่อมาทางราชการ
จะออกหนังสอื รับรองการท�ำ ประโยชน์ (น.ส. ๓ ก.) และโฉนดที่ดินมชี ื่อโจทก์ จำ�เลยท่ี ๑ และ ฮ.
ถือกรรมสิทธิ์รวม โดยไม่ได้ระบุว่ามีส่วนคนละเท่าใด และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๕๗ ให้สันนิษฐานว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากันก็เป็นเพียงข้อสันนิษฐานของ
กฎหมาย  ในกรณีที่ไม่ปรากฏชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนเท่าใด  โจทก์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ตาม
สดั ส่วนทคี่ รอบครอง จำ�เลยที่ ๑ จะอา้ งวา่ เจา้ ของรวมยงั คงมีสว่ นเท่ากนั หาได้ไม่
๕๔. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๗๙/๒๕๕๑  การจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพ่ือรักษา
ทรพั ยส์ นิ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๕๘ วรรคสอง เจา้ ของรวมคนใดคนหนง่ึ
มสี ทิ ธจิ ดั การไดเ้ สมอโดยไมต่ อ้ งไดร้ บั ความยนิ ยอมจากเจา้ ของรวมคนอน่ื กอ่ น แตก่ ารท่ี ส. เจา้ ของรวม
คนหนึ่งให้จำ�เลยเช่าตึกแถวพิพาทโดยทำ�สัญญาเช่าหลังจากโจทก์เจ้าของรวมอีกคนกำ�ลังฟ้องขับไล่
จำ�เลยผู้เช่าออกไปจากที่เช่า  ย่อมเป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันตึกแถวพิพาทซ่ึงต้องได้รับความ
ยินยอมจากโจทก์เจ้าของรวมด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๑ วรรคสอง
เม่อื โจทก์ผเู้ ปน็ เจา้ ของรวมในตึกแถวพิพาทมิไดร้ เู้ ห็นยินยอมด้วย สญั ญาเช่าจึงไมส่ มบรู ณ์และถือว่า
เป็นการใช้สิทธิขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา
๑๓๖๐ วรรคหน่งึ สัญญาเชา่ ระหวา่ งจำ�เลยกับ ส. เจ้าของรวมจึงไมผ่ ูกพนั โจทก์ โจทกจ์ ึงมสี ทิ ธิฟอ้ ง
ขับไล่จ�ำ เลยได้
๕๕. คำ�พพิ ากษาฎีกาที่ ๑๔๕๔/๒๕๕๑ โจทก์ซึ่งเปน็ เจา้ ของรวมจ�ำ หน่ายกรรมสทิ ธ์ิ
ในที่ดินพพิ าทเฉพาะสว่ นของโจทก์แก่ บริษทั ม. มิใช่เป็นการก่อให้เกดิ ภาระติดพันแก่ตวั ทรพั ย์สิน
ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๑ วรรคหน่งึ โดยไมต่ อ้ งรับความยนิ ยอมจาก
จำ�เลยทัง้ สองซง่ึ เปน็ เจ้าของรวม

๓๐๔
          โจทกจ์ �ำ หนา่ ยกรรมสทิ ธ์ิในท่ดี นิ พิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แกบ่ รษิ ัท ม. เพอ่ื ให้บริษทั
ดังกล่าวมีสิทธิใช้ท่ีดินพิพาทในฐานะเจ้าของรวม  ย่อมเป็นสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหน่ึง
ท่ีจะกระท�ำ ได้
๕๖. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๑๑๕/๒๕๕๑  โฉนดทด่ี นิ และสารบญั จดทะเบยี นโฉนดทด่ี นิ
เป็นเอกสารมหาชนที่รัฐออกให้แก่ผู้ถือกรรมสิทธ์ิ  ย่อมสันนิษฐานไว้ก่อนว่าได้ออกมาโดยถูกต้อง
ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง  มาตรา  ๑๒๗  เม่ือโฉนดที่ดินดังกล่าวมีช่ือจำ�เลยกับ
พ่ีน้องเป็นเจ้าของผู้ถือ................กรรมสิทธ์ิร่วมกันย่อมสันนิษฐานได้ว่าจำ�เลยกับพี่น้องมีส่วนเป็น
เจา้ ของเทา่ กนั ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗ การที่จำ�เลยอา้ งว่าจำ�เลย
ได้รับส่วนแบ่งมากกว่าพนี่ อ้ งคนอน่ื จ�ำ เลยจงึ มหี นา้ ทน่ี ำ�สืบหกั ล้างขอ้ สนั นษิ ฐานดงั กล่าว
๕๗. คำ�พิพากษาฎีกาท่ ี ๖๐๓๔/๒๕๕๑  ผ้เู ป็นเจ้าของรวมกันในท่ดี ินจะมีส่วนเท่ากัน
ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๗ ตอ้ งเป็นกรณที ย่ี ังไมไ่ ดม้ กี ารแบ่งแยกการ
ครอบครองเปน็ สัดส่วน ถา้ แบ่งแยกการครอบครองเปน็ สดั สว่ น ก็ตอ้ งแบ่งกรรมสทิ ธร์ิ วมไปตามที่มี
การครอบครองซ่ึงอาจไมเ่ ท่ากัน
๕๘. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๙๖๐/๒๕๕๒  โจทก์ร่วมนำ�ทรัพย์พิพาทไปขายให้โจทก์โดย
มิได้รับความยินยอมจากจำ�เลย  สัญญาซ้ือขายระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมจึงผูกพันแต่เฉพาะส่วน
กรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม  ผลตามกฎหมายจึงมีว่าโจทก์และจำ�เลยต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ิรวมใน
ทรพั ยพ์ พิ าทคนละเท่าๆ กัน ในทุกสว่ นของทรัพยพ์ พิ าท โจทก์จงึ ไม่มสี ทิ ธิฟ้องขบั ไล่จ�ำ เลยออกจาก
ทรัพย์พิพาท และจำ�เลยย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการซื้อขายทรัพย์พิพาทระหว่างโจทก์กับ
โจทก์ร่วมในส่วนท่ีเก่ียวกับกรรมสิทธ์ิของจำ�เลยได้  ในกรณีท่ีไม่อาจโอนส่วนกรรมสิทธ์ิของจำ�เลย
โจทกแ์ ละโจทกร์ ว่ มต้องรว่ มกนั รับผิดชดใชร้ าคาในส่วนนี้แทน
๕๙. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๕๖๕๘/๒๕๕๒  ทด่ี นิ พพิ าททง้ั สแ่ี ปลงทจ่ี �ำ เลยท ่ี ๒ ไดม้ าเปน็
ทรัพย์สินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างจำ�เลยที่ ๒ กับโจทก์ โจทก์มีสิทธิในที่ดินพิพาททั้งสี่แปลง
ครึง่ หน่ึง สว่ นอีกครง่ึ หน่งึ เป็นของจำ�เลยท่ี ๒ และเปน็ สนิ สมรสระหว่างจำ�เลยท่ี ๑ กับจ�ำ เลยท่ี ๒
การที่จ�ำ เลยท่ี ๒ ซึ่งเปน็ เจ้าของกรรมสิทธิร์ วมทำ�นิตกิ รรมโอนท่ดี ินพิพาททงั้ หมดแกจ่ ำ�เลยที่ ๑ โดย
โจทกเ์ จา้ ของกรรมสทิ ธิ์อกี คนหนง่ึ มไิ ด้รู้เหน็ ยนิ ยอม นติ ิกรรมการโอนท่ีดินดงั กลา่ วยอ่ มไมม่ ีผลผกู พัน
กรรมสิทธิร์ วมในส่วนของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๑ วรรคสอง
โจทกม์ สี ทิ ธฟิ อ้ งขอใหเ้ พกิ ถอนนติ กิ รรมการโอนทด่ี นิ พพิ าททง้ั สแ่ี ปลงระหวา่ งจ�ำ เลยท่ี ๑ กบั จ�ำ เลยท่ี ๒
เฉพาะสว่ นท่โี จทกม์ สี ว่ นเปน็ เจา้ ของอย่คู รง่ึ หนึง่ ได้
๖๐. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๙๐๐๙/๒๕๕๒  ส. เปน็ เจา้ ของรวมในทด่ี นิ ทเ่ี ชา่ และการใหเ้ ชา่
ที่ดินเป็นการจัดการตามธรรมดาเกี่ยวกับทรัพย์สินน้ันเพ่ือให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของ
ทรัพย์สิน ซึ่งเจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอแต่ต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น
ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๘ วรรคสอง และ ๑๓๖๐ วรรคหนงึ่ การท่จี ำ�เลย

๓๐๕

ทำ�สัญญาเช่าฉบับใหม่กับ ส. ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่จำ�เลยเช่า โดยเสียค่าเช่าเพียงเดือนละ
๒,๕๐๐ บาท น้อยกวา่ เดิมทเี่ คยเสยี คา่ เช่าเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท ยอ่ มทำ�ใหเ้ จ้าของรวมคนอื่นซึง่ ได้
มอบหมายใหโ้ จทก์เปน็ ผ้ทู ำ�สญั ญาเช่ากับจ�ำ เลยไดร้ บั ความเสียหาย ส. จึงไมม่ ีอำ�นาจทจี่ ะทำ�สัญญา
เชา่ กบั จ�ำ เลย สญั ญาเชา่ ทด่ี นิ จงึ ไมผ่ กู พนั โจทกซ์ ง่ึ เปน็ เจา้ ของรวมคนหนง่ึ เมอ่ื โจทกบ์ อกเลกิ สญั ญาเชา่
กับจำ�เลยแล้ว จ�ำ เลยยังอยใู่ นท่ดี ินที่เชา่ จงึ เป็นการอยูโ่ ดยละเมิด โจทก์มีอ�ำ นาจฟ้องขบั ไล่จำ�เลยออก
จากท่ดี ินเชา่ ได้
๖๑. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๕๔๒๓/๒๕๕๓  ตามหนังสือสัญญาจำ�นองที่ดินเฉพาะส่วน
และข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำ�นองระบุว่า  จำ�เลยจำ�นองทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของ
จำ�เลยเท่าน้ัน  เป็นประกันการชำ�ระหนี้  แต่ตัวทรัพย์ทั้งหมดน้ันจำ�เลยจะก่อภาระติดพันได้ก็แต่
ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๑
วรรคสอง เมอ่ื ไมป่ รากฏวา่ เจา้ ของรวมคนอน่ื ยนิ ยอมใหจ้ �ำ เลยท�ำ นติ กิ รรมจ�ำ นอง การจ�ำ นองดงั กลา่ ว
จงึ ไมผ่ กู พนั ตวั ทรพั ยท์ ง้ั หมด  การทจ่ี �ำ เลยเจา้ ของรวมคนหนง่ึ จดทะเบยี นจ�ำ นองทด่ี นิ พรอ้ มสง่ิ ปลกู สรา้ ง
เฉพาะสว่ นของตนตอ่ โจทกจ์ งึ เปน็ การจ�ำ นองเฉพาะสว่ นแหง่ สทิ ธขิ องตนเทา่ นน้ั ตามประมวลกฎหมาย
แพง่ และพาณชิ ย ์ มาตรา ๑๓๖๑ วรรคหนง่ึ ยอ่ มไมก่ ระทบถึงส่วนแห่งสทิ ธขิ องเจ้าของรวมคนอน่ื
l คา่ ธรรมเนยี ม
๑. กรรมสิทธ์ิรวมมีค่าตอบแทนเรียกเก็บเช่นเดียวกับการขาย  คือเรียกเก็บตามราคา
ประเมินทนุ ทรัพยท์ ่ีคณะกรรมการกำ�หนดราคาประเมนิ ทนุ ทรัพยร์ ้อยละ ๒ ตามกฎกระทรวงฉบับ
ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญตั ใิ หใ้ ช้ประมวลกฎหมายทดี่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒
(๗) (ก)
๒. กรรมสิทธ์ิรวมไม่มีค่าตอบแทนเรียกเก็บเช่นเดียวกับการให้  คือ  เรียกเก็บตาม
ราคาประเมินทุนทรพั ยท์ ี่คณะกรรมการก�ำ หนดราคาประเมินทุนทรพั ย์ร้อยละ ๒ ตามกฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใ้ ช้ประมวลกฎหมายทด่ี ิน พ.ศ.๒๔๙๗
ขอ้ ๒ (๗) (ก) เวน้ แต่เปน็ การถือกรรมสิทธริ์ วมไม่มคี ่าตอบแทน ระหวา่ งผู้บพุ การกี บั ผู้สบื สนั ดาน
หรือระหว่างคู่สมรส  เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามท่ีคณะกรรมการกำ�หนดราคาประเมิน
ทุนทรพั ยร์ อ้ ยละ ๐.๕ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ใหใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ง)
๓. กรณีกรรมสทิ ธ์ริ วม (โอนให้ตัวการ) ให้เรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนียมประเภทไมม่ ที ุนทรัพย์
แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท ่ี ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิ
ให้ใช้ประมวลกฎหมายทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ)

๓๐๖
l คา่ ภาษีเงินไดห้ ัก ณ ทีจ่ ่าย
๑. กรรมสิทธ์ิรวมมีค่าตอบแทน  หรือไม่มีค่าตอบแทน  ให้เรียกเก็บภาษีเงินได้หัก
ณ ทจ่ี ่าย ดังนี้
(๑) กรณีผู้โอนเป็นบุคคลธรรมดา  ห้างหุ้นส่วนสามัญ  หรือคณะบุคคลท่ีมิใช่
นิติบุคคลให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ใช้อยู่ในวันที่มี
การจดทะเบยี นเปน็ ราคาประเมนิ สำ�หรับการหักภาษีเงินได้ ณ ทจ่ี า่ ย เว้นแต่กรณีบิดามารดาใหบ้ ตุ ร
ทชี่ อบด้วยกฎหมายถอื กรรมสทิ ธิ์รวมเท่านั้น จงึ ไมเ่ สยี ภาษีเงนิ ได้หกั ณ ท่จี า่ ย
(๒) กรณีผโู้ อนเป็นบรษิ ัทหรอื หา้ งหนุ้ ส่วนนติ ิบุคคล ตามค�ำ นิยามในมาตรา ๓๙
แหง่ ประมวลรัษฎากร ใหค้ �ำ นวณหักภาษีเงนิ ได้ ณ ทจี่ ่าย ในอัตรารอ้ ยละ ๑ จากจำ�นวนทุนทรพั ย์ใน
การจดทะเบยี นหรอื ราคาประเมนิ ทุนทรพั ยแ์ ลว้ แต่อย่างใดจะมากกวา่
(๓) กรรมสิทธ์ิรวม  (โอนให้ตัวการ)  เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์
ไม่ต้องเสียภาษี (หนังสือกรมสรรพากร ด่วน ที่ กค ๐๘๐๒/๙๐๐๐ ลงวันที่ ๒๔ กรกฎาคม
๒๕๒๘ เวียนโดยหนังสอื กรมทด่ี ิน ท ่ี มท ๐๗๐๘/ว ๑๘๖๖๔ ลงวนั ท่ี ๕ สิงหาคม ๒๕๒๘)
๒. กรณีบุคคลหลายคนได้ร่วมกันซื้อท่ีดินในวันเดียวกันและเข้าถือกรรมสิทธ์ิในท่ีดิน
พรอ้ มกัน ไม่ไดม้ ีการแบ่งแยกท่ดี นิ หรอื บรรยายสว่ นกนั ไวอ้ ยา่ งชัดเจน ตอ่ มาบุคคลเหลา่ น้ันไดข้ าย
ทด่ี นิ ให้แก่ผ้ซู ื้อรายเดียวกัน แม้จะได้ท�ำ สญั ญาซื้อขายแยกกนั คนละฉบับ และพนักงานเจา้ หน้าที่ได้
จดทะเบียนขายเฉพาะส่วนตามคำ�ขอของผู้ขอแต่ละคนก็ตาม  แต่เมื่อการถือกรรมสิทธิ์รวมเกิดจาก
การท�ำ นิตกิ รรมซอ้ื ขายและได้เขา้ ถอื กรรมสทิ ธริ์ วมพรอ้ มกัน ต้องเรยี กเกบ็ ภาษีเงนิ ได้หกั ณ ทจ่ี ่าย
ดังน้ี
(๑) ผู้ขายทั้งหมดต้องเสียภาษีเงินได้ในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญ  หรือคณะบุคคล
ทม่ี ใิ ชน่ ติ บิ คุ คล ซ่งึ เป็นหนว่ ยภาษแี ยกตา่ งหากจากบคุ คลธรรมดา ตามมาตรา ๕๖ แห่งประมวล
รัษฎากร กล่าวคือ ใหเ้ สยี ภาษเี งินได้หกั ณ ท่จี ่าย เสมอื นเปน็ บคุ คลธรรมดาคนเดียวโดยไมไ่ ด้มีการ
แบง่ แยกเป็นรายบคุ คล
(๒) กรณีผู้ขายทั้งหมดได้ขายที่ดินที่ได้มาจากการทำ�นิติกรรมซื้อขายโดยถือครอง
ท่ดี ินรว่ มกนั มาเปน็ เวลาเกินกวา่ ๒๐ ปี ไม่ถือเปน็ การขายอสังหาริมทรพั ย์เปน็ ทางคา้ หรอื หากำ�ไร
ในการค�ำ นวณภาษีเงินไดบ้ ุคคลธรรมดาหกั ณ ทจ่ี ่าย จึงต้องค�ำ นวณตามมาตรา ๕๐ (๕) (ข) แห่ง
ประมวลรัษฎากร กล่าวคอื ใหจ้ ัดเกบ็ ภาษี ณ ท่ีจา่ ย ตามหลักเกณฑ์ของกรณีอสังหาริมทรัพย์ทไี่ ด้มา
โดยทางอนื่ นอกจากการรบั มรดกหรอื ได้รับจากการให้โดยเสน่หา
(หนังสือกรมที่ดิน ที ่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๘๙๐๐ ลงวนั ท่ี ๒ เมษายน ๒๕๕๖)
(๓) หลักเกณฑก์ ารเรียกเก็บภาษเี งินได้หัก ณ ท่จี า่ ย กรณอี นื่ ๆ ใหเ้ ทียบเคียงกับ
การจดทะเบยี นประเภทขายหรือประเภทให้ แลว้ แต่กรณี

๓๐๗
l คา่ ภาษธี ุรกิจเฉพาะ
๑. กรรมสิทธ์ิรวมมีค่าตอบแทน  หรือไม่มีค่าตอบแทนท่ีเข้าลักษณะเป็นการขาย
อสงั หารมิ ทรพั ย ์ ใหเ้ รยี กเกบ็ ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ ทง้ั น ้ี ตามหลกั เกณฑแ์ ละวธิ กี ารเปน็ ไปตามพระราชบญั ญตั ิ
แก้ไขเพิ่มเติมประมวลรษั ฎากร (ฉบับท่ี ๓๔) พ.ศ. ๒๕๔๑ พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวล
รัษฎากร วา่ ด้วยการขายอสงั หารมิ ทรพั ย์เปน็ ทางคา้ หรือหากำ�ไร (ฉบบั ท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ (หนังสือ
กรมสรรพากร ด่วนที่สุด ที่ กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวันที่ ๖ มกราคม ๒๕๔๒ เวียนโดย
หนงั สือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ท ่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวันที่ ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒)
๒. กรรมสิทธริ์ วม (โอนให้ตัวการ) เปน็ การจดทะเบยี นประเภทไมม่ ที ุนทรพั ย์ ไมต่ ้อง
เสยี ภาษีธรุ กิจเฉพาะ
๓. หลักเกณฑ์การเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะกรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมขายท่ีดินพร้อม
สิง่ ปลูกสรา้ งทีร่ ่วมกนั ซื้อมาเมือ่ พ้น ๕ ปี มดี ังน้ี
(๑) กรณีผู้ถือกรรมสิทธ์ิรวมได้ร่วมกันซ้ือท่ีดินพร้อมส่ิงปลูกสร้าง  โดยมิได้
มกี ารแบง่ ก�ำ หนดสว่ นของการถอื กรรมสทิ ธไ์ิ ว้ จงึ ถอื วา่ เปน็ เจา้ ของรวมและมสี ว่ นเทา่ กนั ตามมาตรา
๑๓๕๗  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมได้ร่วมกันขายที่ดินพร้อม
ส่ิงปลูกสร้างที่ซื้อมาดังกล่าวเมื่อพ้นระยะเวลาเกินกว่าเวลา  ๕  ปี  นับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำ�ไร
จึงไม่อยใู่ นบังคับตอ้ งเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกบั
มาตรา ๔ (๖) แหง่ พระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรษั ฎากรวา่ ดว้ ยการขายอสงั หารมิ ทรพั ย์
ที่เป็นทางค้าหรอื หากำ�ไร (ฉบับท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑
(๒) กรณสี ามภี รยิ าซง่ึ จดทะเบยี นสมรสไดร้ ว่ มกนั ซอ้ื ทด่ี นิ หรอื ทด่ี นิ พรอ้ มสง่ิ ปลกู สรา้ ง
และต่อมาได้ร่วมกันขายท่ีดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว  เมื่อพ้นระยะเวลาเกินกว่า  ๕  ปี
นับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิใ์ นอสังหารมิ ทรัพย์ดังกล่าว ไมเ่ ขา้ ลกั ษณะเป็นการขายอสังหารมิ ทรพั ย์
เปน็ ทางการค้าหรือหากำ�ไรจงึ ไมอ่ ยูใ่ นบังคับตอ้ งเสียภาษธี ุรกจิ เฉพาะ ตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) แห่ง
ประมวลรัษฎากร ประกอบกับมาตรา ๔ (๖) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบบั ท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑
(๓) กรณีบุคคลหลายคนเป็นผู้มีช่ือถือกรรมสิทธ์ิรวมในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและ
ครอบครองที่ดนิ พร้อมส่ิงปลกู สร้างดังกลา่ วร่วมกนั เปน็ ระยะเวลาเกินกวา่ ๕ ปี นบั แตว่ นั ได้มา ต่อมา
ผู้ถือกรรมสิทธ์ิร่วมบางคนไม่ท้ังหมด  ได้ร่วมกันขายท่ีดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของตนที่ได้
กรรมสิทธิ์มาแล้วเกนิ กว่า ๕ ปี นับแต่วันไดม้ าซึง่ กรรมสิทธิ์ในท่ีดินพรอ้ มส่งิ ปลกู สรา้ ง จึงเปน็ การขาย
อสังหารมิ ทรัพย์ทไี่ ด้มาเมือ่ พ้นระยะเวลาเกินกว่า ๕ ปีนบั แตว่ ันไดม้ า กรณดี ังกลา่ วไมเ่ ข้าลกั ษณะ
เป็นการขายอสังหารมิ ทรัพย์เปน็ ทางการค้าหรือหาก�ำ ไร ไมอ่ ยูใ่ นบงั คบั ต้องเสยี ภาษีธุรกจิ เฉพาะตาม
มาตรา ๙๑/๒ (๖) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับมาตรา ๔ (๖) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ
(ฉบับท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ (หนงั สอื กรมที่ดนิ ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๒๔๙๒๕ ลงวันท่ี ๑๑ สิงหาคม
๒๕๕๓)

๓๐๘

(๔) หลักเกณฑ์การเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ  กรณีอื่นๆ  ให้เทียบเคียงกับการ
จดทะเบียนประเภทขายหรือประเภทให้แล้วแต่กรณี
l ค่าอากรแสตมป์
อากรแสตมป์ ในกรณกี รรมสทิ ธร์ิ วมมคี า่ ตอบแทน หรอื ไมม่ คี า่ ตอบแทน เสยี รอ้ ยละ ๐.๕
ของราคาประเมนิ หรอื ราคาทนุ ทรัพย์ที่ผูข้ อแสดงแล้วแต่ราคาใดสูงกวา่ คิดตามราคาสูง (ตามลกั ษณะ
แห่งตราสาร ๒๘. (ข) แหง่ บญั ชีอัตราอากรแสตมป์ฯ ประมวลรัษฎากร) กรณีท่ีเสยี ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ
แลว้ ไมต่ ้องเสียอากร

๓๐๙

ค�ำ ส่งั ท ่ี ๖/ ๒๔๙๙
เรือ่ ง การจดท_ะ_เบ__ยี _น_ป_ร_ะ_เภ_ท_กรรมสทิ ธิ์รวม
ด้วยได้พิจารณาเห็นเป็นการสมควรวางระเบียบวิธีการจดทะเบียนในกรณีเจ้าของท่ีดิน
ประสงค์ให้บุคคลอื่นเข้ามาถือกรรมสิทธ์ิที่ดินรวมในที่ดินแปลงเดียวกันโดยมิต้องทำ�การแบ่งแยก
ตามมาตรา ๑๓๕๖ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ไว้ดงั ตอ่ ไปน้ี
ขอ้ ๑ ในกรณีผู้ถือกรรมสิทธ์ิท่ีดินคนเดียวหรือหลายคนประสงค์จะให้บุคคลอ่ืนเพียง
คนเดียวหรือหลายคนมีช่ือถือกรรมสิทธิ์ท่ีดินรวมในท่ีดินแปลงเดียวกันโดยไม่ระบุเขตหรือเน้ือท่ี
แนน่ อนวา่ คูก่ รณีถือส่วนในกรรมสิทธ์ิทด่ี ินตรงไหน และมจี �ำ นวนทด่ี นิ เท่าใด โดยมคี า่ ตอบแทนหรอื
โดยเสนห่ า ใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ทีร่ บั จดทะเบียนในประเภทกรรมสิทธิร์ วม
ขอ้ ๒ ในกรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ท่ีดินคนเดียวหรือหลายคนประสงค์จะจดทะเบียน
ดังกลา่ วในข้อ ๑ โดยคู่กรณีขอใหร้ ะบุว่าถือกรรมสิทธิร์ วมก่สี ่วนกไ็ ด้ เชน่ เพียงหนงึ่ ในสี่ เปน็ ต้น
โดยไมต่ ้องขอจดทะเบียนประเภทบรรยายส่วนกรรมสิทธิอ์ ีก
ข้อ ๓ ในกรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินรวมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนประสงค์จะให้บุคคล
อืน่ เพียงคนเดียวหรือหลายคนถอื กรรมสทิ ธิร์ วมในทีด่ ินเฉพาะสว่ นของตนตามนยั ขอ้ ๑ และขอ้ ๒
ก็ใหจ้ ดทะเบียนได้ โดยผู้ถือกรรมสิทธิร์ วมคนอ่ืนไม่จ�ำ ตอ้ งให้ถ้อยคำ�ยนิ ยอม
ข้อ ๔ ในกรณีที่มีการตกลงกันให้มีค่าตอบแทน ให้ระบุจำ�นวนเงินไว้ในข้อตกลงให้
ชดั เจน ถ้าไมม่ คี า่ ตอบแทน กใ็ ห้ระบไุ วว้ ่า โดยเสนห่ า
ข้อ ๕ นิติกรรมที่คู่กรณีขอให้จดทะเบียนนั้น ให้ทำ�เป็นรูปบันทึกข้อตกลงโดยใช้แบบ
(ท.ด. ๑๖) ระบขุ อ้ ความตามนัยแหง่ ข้อ ๑, ๒, ๓, ๔ แล้วแตก่ รณี อนุโลมตามแบบตัวอย่างทา้ ยค�ำ ส่ัง
ข้อ ๖ เรอ่ื งราวขอจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรม (ท.ด. ๑) เฉพาะกรณีขอจดทะเบียน
ตามขอ้ ๒ ใหห้ มายเหตุใหป้ รากฏข้อความว่า “นาย……..….ยนิ ยอมให้นาย……...…ถอื กรรมสทิ ธ์ิรวม
ดว้ ยจ�ำ นวน…………” และในกรณตี ามขอ้ ๓ ว่า “นาย………….ยินยอมใหน้ าย……….ถอื กรรมสิทธ์ริ วม
เฉพาะส่วนของนาย…..........……ส่วนของคนอื่นคงอยู่ตามเดิม”  เช่นเดียวกับการหมายเหตุในสารบัญ
จดทะเบียน
ขอ้ ๗ วธิ ีจดทะเบียนในสารบัญจดทะเบยี น ให้ท�ำ ตามแบบตัวอย่างท้ายคำ�สงั่
ข้อ ๘ การแกส้ ารบัญรายช่ือและสารบญั ทด่ี นิ ใหใ้ ชอ้ ักษรยอ่ วา่ “ก.ร.”
ข้อ ๙ ค่าธรรมเนียมสำ�หรับการจดทะเบียนประเภทนี้  ให้เรียกตามกฎกระทรวง
ฉบับที่ ๑๐ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญตั ใิ ห้ใช้ประมวลกฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ขอ้ ๕ (๑) (๒) ถา้ มคี า่ ตอบแทนใหค้ ดิ อยา่ งประเภทขาย ถา้ โดยเสนห่ าใหค้ ดิ อยา่ งประเภทให้ โดยถอื
จ�ำ นวนทนุ ทรพั ยต์ ามสว่ นราคาทรพั ยท์ ป่ี ระเมนิ ซง่ึ ผจู้ ะถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมควรจะไดร้ บั เชน่ ก. ยนิ ยอม
ให้ ข. ถอื กรรมสทิ ธร์ิ วม เรยี กในอตั รากง่ึ หนง่ึ ของทนุ ทรพั ย ์ หรอื ถา้ ก. ยนิ ยอมให้ ข. ค. ถอื กรรมสทิ ธร์ิ วม

๓๑๐

เรียก ๒ ใน ๓ ของทุนทรพั ย์ ถ้า ก. ยินยอมให้ ข. ถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมเพยี ง ๑ ใน ๔ เรียกเพยี ง ๑ ใน ๔
ของทุนทรพั ย์ เปน็ ต้น
ข้อ ๑๐ ใหย้ กเลกิ คำ�สัง่ กรมทด่ี ิน ที่ ๓/๒๔๘๔ ลงวันที่ ๒๕ มีนาคม ๒๔๘๔ เรอ่ื ง
การจดทะเบยี นให้ (เตมิ ชือ่ ) และคำ�สงั่ อื่นๆ ซ่งึ มีความขดั กับคำ�สั่งฉบบั นี้ และใหใ้ ชค้ �ำ สัง่ นี้แทน
ทัง้ นี้ ให้ถือเป็นระเบียบปฏบิ ัตติ ง้ั แต่วนั รบั ทราบคำ�สงั่ น้ีเป็นตน้ ไป.

กรมที่ดนิ
ส่ัง ณ วนั ท ่ี ๑๓ กนั ยายน ๒๔๙๙
(ลงชอ่ื ) ถ. สุนทรศารทลู
(นายถวลิ สุนทรศารทูล)
อธิบดีกรมท่ีดนิ

๓๑๑

คำ�ส่งั ท่ี ๒/๒๕๐๐
เรือ่ ง ให้ใชแ้ บบพมิ พบ์ ันท_ึก_ข_อ้__ต_ก_ล_ง_เร_อ่ื _งกรรมสิทธิร์ วม (ท.ด.๗๐)
เนอ่ื งจากค�ำ ส่ังกรมทด่ี นิ ท่ี ๖/๒๔๙๙ ลงวนั ที่ ๑๓ กันยายน ๒๔๙๙ เรอ่ื ง การจดทะเบียน
ประเภทกรรมสทิ ธิรวม ข้อ ๕ ใหใ้ ชแ้ บบ (ท.ด. ๑๖) ท�ำ บนั ทกึ ขอ้ ตกลงในการขอจดทะเบียนประเภท
กรรมสิทธิรวม ตามแบบตัวอยา่ งทา้ ยคำ�ส่ัง นั้น
บัดน้ี  กรมท่ีดินได้ทำ�แบบพิมพ์ขึ้นใช้โดยเฉพาะแล้ว  คือ  แบบบันทึกข้อตกลงเร่ือง
กรรมสทิ ธริ วม (ท.ด. ๗๐) ตามตัวอยา่ งทา้ ยคำ�ส่งั น้ี สว่ นรายละเอียดการกรอกแบบพมิ พใ์ หอ้ นุโลม
ตามแบบตัวอย่างท้ายคำ�สั่งกรมที่ดินที่กล่าวข้างต้น ฉะนั้น ให้สำ�นักงานที่ดินขอเบิกไปใช้ต่อไป
แต่ในระหว่างที่ยังมิได้รับแบบพิมพ์ให้คงใช้แบบ (ท.ด. ๑๖) บันทึกข้อตกลงตามคำ�สั่งที่ ๖/๒๔๙๙
ลงวันที่ ๑๓ กันยายน ๒๔๙๙ ไปพลางกอ่ น

กรมท่ีดนิ
สัง่ ณ วันที่ ๒๐ กมุ ภาพนั ธ ์ ๒๕๐๐
(ลงชื่อ) ถ. สนุ ทรศารทูล
(นายถวลิ สนุ ทรศารทลู )
อธบิ ดกี รมทด่ี ิน

__________________
ท่ ี ๑๔๒๙/๒๕๐๐
เรียน ผ้วู ่าราชการจงั หวัด ทุกจังหวดั
กรมที่ดินขอส่งสำ�เนาคำ�ส่ังข้างบนน้ี  มาเพื่อได้โปรดส่ังให้เจ้าหน้าที่ที่ดินทราบและ
ถอื เป็นทางปฏิบัติต่อไป


(ลงชื่อ) ศรี ราชบรุ ษุ
(หลวงศรรี าชบุรุษ)
ผู้อ�ำ นวยการส่วนการทะเบียนที่ดนิ
ลงช่ือแทน อธิบดกี รมท่ีดนิ
๒๓ ก.พ. ๒๕๐๐

๓๑๒

๓๑๓

(มีคา่ ตอบแทน)

๓๑๔

๓๑๕

๓๑๖

(มีคา่ ตอบแทน)

๓๑๗

๓๑๘

๓๑๙

๓๒๐

๓๒๑

๑ – –

๓๒๒

๓๒๓

๓๒๔

๓๒๕

๓๒๖

๓๒๗

๓๒๘

๓๒๙

๓๓๐

๓๓๑

๓๓๒

๓๓๓

๓๓๔

๓๓๕

๓๓๖

๓๓๗

๓๓๘

๓๓๙

๓๔๐

การจดทะเบียนสทิ ธเิ ก่ียวกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์
ซง่ึ ได้มาโดยทางมรดก