คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น (ปี 2557)

๙๒

๙๓

๙๔

๙๕

ตวั อย่างค�ำ ขอฯ ประเภท ขายเฉพาะส่วน (ระหวา่ งจำ�นอง)

๙๖

ตวั อยา่ งการแกท้ ะเบยี นที่ดนิ ประเภท ขายเฉพาะสว่ น (ระหวา่ งจ�ำ นอง)

๙๗

๙๘

ผ้ขู ายได้ทดี่ ินมาโดย..........................เป็นเวลา...................ปี ไม่คา้ งชำ�ระภาษีบ�ำ รงุ ท้องท่ี
ผ้ซู อ้ื ซอ้ื ไว้เพ่อื ..................................

๙๙

อาย.ุ .......๔...๐........ปี เชอื้ ชาต.ิ ...........ไ..ท...ย...............สญั ชาติ..........ไ..ท...ย..............บดิ า/มารดาชื่อ.............................................................

๑๐๐

๑๐๑

ผู้ขายได้ทดี่ ินมาโดย..........................เปน็ เวลา...................ปี ไมค่ า้ งชำ�ระภาษีบ�ำ รงุ ทอ้ งที่
ผู้ซ้ือซอื้ ไวเ้ พื่อ..................................

๑๐๒

อายุ........๔...๐........ปี เชอื้ ชาต.ิ ...........ไ..ท...ย...............สญั ชาติ..........ไ..ท...ย..............บดิ า/มารดาช่อื .............................................................

๑๐๓

๑๐๔

๑๐๕

อาย.ุ .......๓...๐........ปี เชอื้ ชาต.ิ ...........ไ..ท...ย...............สัญชาติ..........ไ..ท...ย..............บดิ า/มารดาช่อื .............................................................

๑๐๖

๑๐๗



การจดทะเบยี นประเภทขายฝาก



๑๑๑

การจดทะเบยี นขายฝาก

l ความหมาย
ขายฝาก คือ สัญญาซ้ือขายซ่ึงกรรมสทิ ธ์ใิ นทรัพยส์ ินตกไปยังผูซ้ อ้ื โดยมขี อ้ ตกลงกนั วา่
ผขู้ ายอาจไถท่ รัพย์น้นั คืนได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑)
l กฎหมาย ระเบียบ และคำ�สั่งทเ่ี ก่ยี วข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๔๙๑ - ๕๐๒
- ระเบยี บกรมท่ดี ิน วา่ ด้วยการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมเกีย่ วกับการขายฝากที่ดนิ
และอสังหารมิ ทรพั ย์อยา่ งอ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๙ ลงวันที่ ๑๓ กนั ยายน พ.ศ. ๒๕๔๙
l ประเภทการจดทะเบยี น
๑. ขายฝาก มีกำ�หนด….….ปี หมายถงึ กรณเี จ้าของทดี่ ินมาขอจดทะเบยี นขายฝาก
ท่ีดินท้ังแปลง  หรือขายฝากอสังหาริมทรัพย์ใดท้ังหมด  ไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์น้ันจะมีผู้ถือ
กรรมสิทธ์ิคนเดียวหรือหลายคน ทกุ คนขายพรอ้ มกัน
๒. ขายฝากเฉพาะสว่ น  มกี �ำ หนด….ปี หมายถงึ กรณเี จา้ ของทด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ย์
มีหลายคน  แต่เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นบางคนมาขอจดทะเบียนขายฝากเฉพาะส่วน
ของตน
๓. ไถจ่ ากขายฝาก หรอื ไถจ่ ากขายฝากเฉพาะส่วน หมายถึง กรณผี ูข้ ายฝากไดข้ อใช้
สิทธิไถ่จากขายฝากภายในกำ�หนดอายุเวลาในสัญญาขายฝาก  หรือภายในกำ�หนดเวลาที่กฎหมาย
กำ�หนดไว้ คือ สบิ ปี และสามปี ตามประเภททรัพย์
๔. แบง่ ไถจ่ ากขายฝาก หมายถงึ กรณผี ขู้ ายฝากไดข้ ายฝากทด่ี นิ รวมกนั หลายแปลงใน
สญั ญาขายฝากฉบบั เดยี วกนั หรอื ขายฝากทด่ี นิ ไวแ้ ปลงเดยี วตอ่ มามกี ารแบง่ แยกทด่ี นิ แปลงทข่ี ายฝาก
ออกไปอกี หลายแปลงภายในอายสุ ญั ญาขายฝาก ผูข้ ายฝากและผูร้ บั ซ้ือฝากตกลงใหไ้ ถ่ถอนขายฝาก
ท่ีดินไปบางแปลง  และบางแปลงยังคงขายฝากอยู่ตามเดิม  โดยลดจำ�นวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่
ผขู้ ายฝากและผรู้ ับซื้อฝากจะตกลงกัน
๕. โอนสทิ ธกิ ารไถจ่ ากขายฝาก หรอื โอนสทิ ธกิ ารไถจ่ ากขายฝากเฉพาะสว่ น หมายถงึ
กรณผี ขู้ ายฝากประสงคจ์ ะโอนสทิ ธกิ ารไถท่ ด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอน่ื ซง่ึ ไดจ้ ดทะเบยี นขายฝาก
ไว้แล้วให้แก่บุคคลอื่นภายในอายุสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่โดยเสน่หา
ไม่มีค่าตอบแทนหรือมคี า่ ตอบแทนกไ็ ด้ โดยผู้รบั ซ้ือฝากรับทราบและใหถ้ อ้ ยค�ำ ยินยอม
๖. ปลดเง่ือนไขการไถจ่ ากขายฝาก หรอื ปลดเง่อื นไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะสว่ น
หมายถึง  กรณีผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันในระหว่างอายุสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยาย
กำ�หนดเวลาไถ่ว่า  ผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก  กล่าวคือ  จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จาก
ขายฝากอีกต่อไปแล้ว  ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้จึงพ้นจากเง่ือนไขการไถ่เปล่ียนสภาพเช่นเดียวกับ
เปน็ การขายธรรมดา

๑๑๒

๗. โอนมรดกสิทธกิ ารไถ่ หมายถงึ กรณีผขู้ ายฝากถึงแกก่ รรมในระหว่างอายสุ ญั ญา
ขายฝาก หรือสัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่ สทิ ธิการไถ่ตกแกท่ ายาทซง่ึ มสี ทิ ธขิ อรบั มรดก ทายาทจึงมา
ขอรับมรดกสิทธิการไถน่ ้ัน
๘. ระงับสิทธิการไถ่ (หนี้เกลื่อนกลืนกัน) หมายถึง กรณีมีการจดทะเบียนขายฝาก
ไว้แลว้ ต่อมาภายในอายสุ ญั ญาขายฝากหรือสญั ญาขยายก�ำ หนดเวลาไถ่ ผู้มสี ิทธิการไถ่ (ผขู้ ายฝาก)
และผู้รบั การไถ่ (ผรู้ ับซอื้ ฝาก) ตกมาเปน็ บุคคลเดียวกัน หนี้ทขี่ ายฝากระงับสน้ิ ไป สทิ ธิการไถ่ยอ่ ม
ระงบั
๙. ขยายกำ�หนดเวลาไถ่จากขายฝาก คร้ังท.่ี …(ก�ำ หนด…) หมายถึง กรณผี ู้ขายฝาก
และผู้รับซ้ือฝากตกลงกันขยายกำ�หนดเวลาไถ่ภายในกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก
อสงั หาริมทรัพย์ โดยผขู้ ายฝากและผรู้ บั ซอื้ ฝากจะตกลงขยายกำ�หนดเวลาไถก่ ันกี่ครง้ั ก็ได้ แตก่ �ำ หนด
เวลาไถร่ วมกันทั้งหมดจะตอ้ งไมเ่ กนิ สบิ ปี นับต้งั แต่วันทำ�สญั ญาขายฝากเดิม
๑๐. แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) หรือ แบ่งกรรมสิทธิ์รวม (ระหว่าง
ขายฝากเฉพาะส่วน)  หมายถึง  กรณีท่ีดินมีการจดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว  ผู้รับซ้ือฝากประสงค์
จะแบ่งแยกหรือผถู้ ือกรรมสิทธร์ิ วมและผ้รู ับซ้อื ฝากตกลงแบง่ แยกทดี่ นิ ออกจากกนั
l สาระสำ�คญั
- สัญญาขายฝากเม่ือไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีตกเป็นโมฆะ  ผู้ซื้อฝาก
จะอ้างสิทธิการได้มาโดยการครอบครอง โดยนิติกรรมการขายฝากไม่ได้ เพราะการขายฝากนั้น
ไม่ถือว่าผู้ขายฝากสละเจตนาครอบครองโดยเด็ดขาดให้แก่ผู้ซ้ือฝาก  การท่ีผู้ซ้ือฝากครอบครอง
ทพ่ี พิ าทกโ็ ดยอาศยั อ�ำ นาจของผขู้ ายฝาก จงึ ไมไ่ ดส้ ทิ ธคิ รอบครองทพ่ี พิ าท และแมผ้ ขู้ ายฝากไมน่ �ำ เงนิ
ไปชำ�ระหน้ีคืนในกำ�หนดก็ถือไม่ได้ว่าผู้ขายฝากสละสิทธิครอบครองที่พิพาทให้ผู้ซื้อฝากแล้ว  และ
ถือไม่ได้ว่าผู้ซื้อฝากได้บอกกล่าวเปลี่ยนแปลงการยึดถือที่พิพาทเพื่อตนเองให้ผู้ขายฝากทราบแล้ว
ผู้ขายฝากจึงไม่ได้ถูกผู้ซื้อฝากแย่งการครอบครองที่จะต้องฟ้องร้องเอาคืนซ่ึงการครอบครองภายใน
๑ ปี ตามมาตรา ๑๓๗๕ วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (คำ�พิพากษาฎีกาที่
๘๓๘/๒๕๓๘)
- กรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาท่ีกำ�หนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลา
ที่กฎหมายกำ�หนด  หรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำ�นักงานวางทรัพย์ภายในกำ�หนดเวลาไถ่
โดยสละสทิ ธถิ อนทรพั ย์ท่ีไดว้ างไว ้ ใหท้ รัพย์สินซง่ึ ขายฝากตกเปน็ กรรมสทิ ธขิ์ องผ้ไู ถ่ตั้งแตเ่ วลาทผี่ ู้ไถ่
ได้ชำ�ระสินไถ่ หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ ให้เจ้าพนักงานของสำ�นักงาน
วางทรัพย์แจ้งให้ผู้รับไถ่ทราบถึงการวางทรัพย์โดยเร็ว  โดยผู้ไถ่ไม่ต้องบอกกล่าวให้ผู้รับไถ่ทราบถึง
การทไี่ ด้วางทรัพย์นั้น (มาตรา ๔๙๒ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์)
- การขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกนั ไม่ให้ผูซ้ ้อื จำ�หน่ายทรัพยส์ ินซ่งึ ขายฝากกไ็ ด้ และถา้
ผซู้ ื้อจำ�หนา่ ยทรพั ย์สนิ โดยฝ่าฝนื สญั ญา กต็ ้องรับผดิ ตอ่ ผู้ขายในความเสยี หายใดๆ ท่ีเกิดข้ึน (มาตรา
๔๙๓ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย)์

๑๑๓
- ห้ามใช้สิทธไิ ถ่ทรัพยส์ ินซง่ึ เปน็ อสังหาริมทรัพยท์ ข่ี ายฝาก เมื่อพ้นเวลาสบิ ปนี ับแตเ่ วลา
ซื้อขาย ถา้ ในสญั ญามีก�ำ หนดเวลาไถ่เกินไปกวา่ น้ัน ให้ลดลงมาเปน็ สิบปี (มาตรา ๔๙๔ และมาตรา
๔๙๕ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์)
- กำ�หนดเวลาไถ่  อาจทำ�สัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่ได้  แต่กำ�หนดเวลาไถ่รวมกัน
ทง้ั หมดถา้ เกนิ ก�ำ หนดเวลาสบิ ปใี หล้ ดลงมาเปน็ สบิ ป ี การขยายก�ำ หนดเวลาไถอ่ ยา่ งนอ้ ยตอ้ งมหี ลกั ฐาน
เปน็ หนงั สอื ลงลายมอื ชอ่ื ผรู้ บั ไถ ่ ถา้ เปน็ ทรพั ยส์ นิ ซง่ึ การซอ้ื ขายกนั จะตอ้ งท�ำ เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี น
ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ห้ามมิให้ยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสีย
คา่ ตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสทิ ธโิ ดยสุจริตแล้ว เวน้ แตจ่ ะไดน้ ำ�หนังสือหรือหลกั ฐาน
เป็นหนงั สือไปจดทะเบยี นหรอื จดแจ้งตอ่ พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ี (มาตรา ๔๙๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์)
- สทิ ธใิ นการไถท่ รัพย์สนิ น้นั ใชไ้ ดแ้ ต่บคุ คลเหล่าน ้ี คอื
(๑) ผขู้ ายเดมิ หรอื ทายาทของผู้ขายเดมิ
(๒) ผ้รู ับโอนสิทธิ
(๓) บุคคลซ่งึ ในสญั ญายอมไวโ้ ดยเฉพาะวา่ ให้เปน็ ผไู้ ถ่ได้
(มาตรา ๔๙๗ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์)
- สทิ ธิในการไถ่ทรพั ยส์ นิ ใชไ้ ด้เฉพาะบุคคลเหล่าน ี้ คือ
(๑) ผซู้ อื้ เดิม หรือทายาทของผ้ซู ื้อเดิม
(๒) ผู้รับโอนทรพั ยส์ ิน หรอื รบั โอนสทิ ธิเหนอื ทรพั ยส์ นิ นน้ั
(มาตรา ๔๙๘ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์)
- สนิ ไถน่ น้ั ถา้ ไมไ่ ดก้ �ำ หนดกนั ไวว้ า่ เทา่ ใด ใหไ้ ถต่ ามราคาทข่ี ายฝาก ถา้ ปรากฏในเวลาไถว่ า่
สนิ ไถเ่ ป็นราคาขายฝากท่กี �ำ หนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จรงิ เกนิ อตั ราร้อยละสิบหา้ ต่อป ี ใหไ้ ถไ่ ด้
ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี  (มาตรา  ๔๙๙  แห่งประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย)์
- คา่ ฤชาธรรมเนยี มการขายฝากซึ่งผซู้ ือ้ ไดอ้ อกไป ผ้ไู ถต่ ้องใชใ้ หแ้ ก่ผซู้ อ้ื พรอ้ มกบั สินไถ่
ส่วนคา่ ฤชาธรรมเนียมในการไถ่ทรัพย์ผู้ไถเ่ ป็นผู้ออก (มาตรา ๕๐๐ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และ
พาณิชย)์
- ทรพั ย์สินซึ่งไถ่นั้นต้องส่งคืนตามสภาพทเี่ ป็นอยใู่ นเวลาไถ่ ถ้าทรพั ย์สนิ นนั้ ถกู ท�ำ ลาย
หรือทำ�ใหเ้ สื่อมเสยี ไปเพราะความผิดของผู้ซื้อ ผ้ซู ้อื จะตอ้ งใชค้ า่ สนิ ไหมทดแทน (มาตรา ๕๐๑ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์)
- ทรพั ยส์ นิ ซึง่ ไถ่นน้ั บคุ คลผไู้ ถย่ ่อมได้รบั คนื ไปโดยปลอดจากสิทธใิ ดๆ ซึง่ ผซู้ ้ือเดิม หรือ
ทายาท หรือผู้รับโอนจากผ้ซู อ้ื เดิมกอ่ ใหเ้ กิดขน้ึ ก่อนเวลาไถ่ ถ้าเช่าทรัพย์สินทีอ่ ยใู่ นระหว่างขายฝาก
ซง่ึ ได้จดทะเบยี นเช่าตอ่ พนักงานเจา้ หน้าท่ีแลว้ การเช่านั้นหากมิได้ทำ�ข้นึ เพือ่ จะใหเ้ สยี หายแกผ่ ูข้ าย

๑๑๔
กำ�หนดเวลาเช่ายังคงมีเหลืออยู่อีกเพียงใดก็ให้สมบูรณ์อยู่เพียงน้ัน  แต่มิให้เกินกว่าหน่ึงปี  (มาตรา
๕๐๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย)์
- สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่
จดทะเบยี น ซ่งึ ผ้ขู ายฝากจะได้รบั กรรมสิทธใิ์ นที่ดนิ กลบั คืนตอ้ งขอไถถ่ อนภายในก�ำ หนดเวลาสญั ญา
ขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายก�ำ หนด กล่าวคือ ถ้าเปน็ อสังหาริมทรพั ย์มีก�ำ หนดสิบปี และถา้
เป็นสังหาริมทรพั ยม์ กี �ำ หนดสามปี นบั แต่เวลาซอื้ ขาย
- สัญญาขายฝากจะต้องมีกำ�หนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด  แต่จะกำ�หนดเวลา
การไถ่คืนกันเกินกว่าท่ีกฎหมายกำ�หนดไม่ได้  ถ้าไม่มีกำ�หนดเวลาแน่นอนหรือกำ�หนดเวลาไถ่เกินไป
กว่านน้ั ให้ลดลงมาเป็นสิบปี และสามปี ตามประเภททรัพย์
- การขยายกำ�หนดเวลาไถ่  ผู้ขายฝากและผู้ซ้ือฝากอสังหาริมทรัพย์จะทำ�สัญญาขยาย
เวลาไถก่ คี่ รงั้ กไ็ ดแ้ ต่รวมกันแลว้ จะต้องไมเ่ กนิ สิบปี นบั แต่วันทำ�สัญญาขายฝาก และจะตอ้ งมีหลักฐาน
เป็นหนังสือลงลายมือช่ือของผู้รับซื้อฝาก  ซ่ึงถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำ�เป็นหนังสือและ
จดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ี สญั ญาขยายก�ำ หนดเวลาไถจ่ ากการขายฝากจะตอ้ งจดทะเบียนตอ่
พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี มิฉะนน้ั จะยกเป็นขอ้ ตอ่ สู้บุคคลภายนอกผู้ได้สทิ ธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดย
สุจริตมิได้
- ผลของการใชส้ ทิ ธิไถภ่ ายในกำ�หนด กรรมสิทธิใ์ นทรพั ยส์ นิ ซึง่ ขายฝากจะตกเป็นของ
ผขู้ ายฝากตง้ั แต่เวลาทีผ่ ู้ขายฝากช�ำ ระสนิ ไถ่หรอื วางทรพั ยอ์ นั เปน็ สินไถ่ ทรัพยส์ นิ ซ่ึงไถน่ น้ั ผไู้ ถ่ยอ่ มได้
รบั คนื โดยปลอดจากสทิ ธิใดๆ ซง่ึ ผูซ้ ้อื เดมิ หรือทายาท หรอื ผู้รับโอนจากผซู้ ื้อเดมิ ก่อให้เกดิ ขึน้ ก่อน
เวลาไถ่ ยกเวน้ แต่เปน็ การเชา่ ทรัพยส์ ินทีอ่ ยใู่ นระหวา่ งขายฝากซึ่งไดจ้ ดทะเบียนตอ่ พนักงานเจ้าหนา้ ท ่ี
และการเช่านั้นไม่ทำ�ให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย  กำ�หนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์
เพยี งนั้น แต่ต้องไม่เกินกวา่ หนึง่ ปี
- ในการจดทะเบยี นขายฝากใหร้ ะบกุ �ำ หนดเวลาไถค่ นื ตามสญั ญาลงไวใ้ ตค้ �ำ วา่ “ขายฝาก”
กับในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (ท.ด.๑)  และช่องประเภทการจดทะเบียนหลังโฉนด
(หมายเหตุ  ในปัจจุบันจำ�เป็นต้องกำ�หนดระยะเวลาไว้เพ่ือให้รู้ระยะเวลาส้ินสุดการไถ่คืนและเพ่ือ
ปอ้ งกนั ปัญหาเร่อื งระยะเวลาทีจ่ ะเกดิ ข้นึ ในอนาคต)
- ในการจดทะเบยี นขายฝาก ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ทีส่ อบสวนคู่สัญญาด้วยวา่ ไดต้ กลงกนั
ให้หรือไม่ให้ผู้รับซ้ือฝากจำ�หน่ายกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝาก  เมื่อสัญญาขายฝาก
ส�ำ เรจ็ บริบูรณ ์ กรรมสทิ ธิใ์ นทรัพยส์ ินยอ่ มโอนไปยงั ผรู้ ับซื้อฝาก หากสญั ญาขายฝากมิไดร้ ะบุกำ�หนด
ห้ามมใิ ห้ผู้รบั ซอื้ ฝากจ�ำ หน่ายทรัพย์สินนั้นแตอ่ ย่างใดแลว้ ผู้รบั ซอื้ ฝากยอ่ มจำ�หน่ายจ่ายโอน หรอื ทำ�
นติ กิ รรมผูกพันทรพั ย์สินท่ขี ายฝากนนั้ อยา่ งใดกไ็ ด ้ ตามอำ�นาจของเจา้ ของกรรมสทิ ธ์ิ
- ถ้าผู้รับซื้อฝากประสงค์จะทำ�นิติกรรมโอนท่ีดินท่ีรับซื้อฝากไว้นั้นให้ทำ�ได้  เช่น  ขาย
ก็ให้ทำ�ในประเภท “ขาย” ให้ ก็ให้ทำ�ในประเภท “ให”้ เปน็ ต้น และในกรณีเช่นนใ้ี ห้บนั ทึกถอ้ ยค�ำ

๑๑๕

ของคสู่ ญั ญากบั ผขู้ ายฝากไวเ้ ปน็ หลกั ฐานวา่   ผรู้ บั ซอ้ื ฝากจะท�ำ การโอนทด่ี นิ แปลงนน้ั ๆ  ใหแ้ กบ่ คุ คลอน่ื
ต่อไป แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่มาก็ให้บันทึกถ้อยคำ�ของคู่สัญญาว่า  เจ้าพนักงานได้แจ้งแก่คู่สัญญาให้
บอกกลา่ วการโอนนใี้ ห้ผขู้ ายฝากทราบเป็นลายลกั ษณอ์ ักษรแล้ว
- การคำ�นวณระยะเวลาว่าสัญญาขายฝากจะครบกำ�หนดเมื่อใด  ต้องเป็นไปตาม
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๙๓/๓ วรรคสอง และ ๑๙๓/๕ คอื ถ้าท�ำ สัญญา
ขายฝากมีก�ำ หนดหนึง่ ปี เม่ือวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๑๗ กต็ อ้ งครบก�ำ หนดหน่ึงปี ในวนั ที่ ๖ กมุ ภาพันธ์
๒๕๑๘ มใิ ชว่ นั ท่ี ๕ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๑๘ หากผขู้ ายฝากมาใชส้ ทิ ธไิ ถ่ ในวันที่ ๖ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๑๘
กย็ อ่ มมสี ิทธไิ ถไ่ ด้
(คำ�พพิ ากษาฎกี าที่ ๖๗๐/๒๔๙๘)
- ในการจดทะเบียนขายฝาก ต้องชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากที่กฎหมายบัญญัติไว้
รวมถึงข้อดี  ข้อเสียของการขายฝากโดยเฉพาะเม่ือเปรียบเทียบกับการจำ�นองให้ผู้ขายฝากทราบ
หากผู้ขายฝากยังประสงค์จะจดทะเบียนขายฝาก  ก็ให้บันทึกถ้อยคำ�ของผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐาน
หลงั หนังสอื สญั ญาขายฝากทกุ ฉบบั ให้ไดใ้ จความตรงกันว่า
“ข้าพเจ้าได้ทราบหลักเกณฑ์การขายฝากแล้วว่า  การขายฝากกรรมสิทธิ์ตกเป็นของ
ผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน  ถ้าข้าพเจ้าต้องการได้กรรมสิทธิ์คืนต้องขอไถ่ถอนเสียภายในกำ�หนด
เวลาสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่  หากไม่สามารถติดตามผู้รับซื้อฝากเพ่ือขอ
ไถถ่ อนได้ จะตอ้ งนำ�เงินคา่ ไถ่ถอนไปวางไว้ ณ ส�ำ นักงานวางทรัพยภ์ ายในก�ำ หนดเวลาไถ่ โดยสละ
สิทธถิ อนทรพั ยท์ ไี่ ด้วางไว้
ลงช่อื ………………………………..ผู้ขายฝาก
ลงชื่อ………………………………..พยาน
ลงชอ่ื ………………………………..พยาน
ลงชื่อ………………………………..เจ้าพนกั งานที่ดิน”

- ผู้มีอำ�นาจจดทะเบียนขายฝาก  ให้หัวหน้าฝ่ายทะเบียนในสำ�นักงานท่ีดินจังหวัด
สำ�นักงานทด่ี ินจงั หวัดสาขา หรอื สำ�นกั งานทด่ี นิ จงั หวดั สว่ นแยก เป็นผจู้ ดทะเบียนขายฝากดว้ ยตนเอง
โดยไมจ่ �ำ กดั จำ�นวนทุนทรพั ย์ในการจดทะเบียน ในกรณีทห่ี ัวหน้าฝ่ายทะเบียนผู้มหี นา้ ที่จดทะเบยี น
ไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ และไม่มีผู้รักษาการในตำ�แหน่ง ให้เจ้าพนักงานที่ดินอาวุโส
ในฝ่ายทะเบียนเป็นผู้จดทะเบียนและชี้แจงหลักเกณฑ์ที่ขายฝาก ก่อนจดทะเบียนขายฝากทุกครั้ง
ใหผ้ จู้ ดทะเบยี นชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากตามค�ำ แนะนำ�ท่ีกรมทด่ี นิ ไดจ้ ดั พิมพ์ไว้แลว้ ให้ผขู้ ายฝาก
ทราบโดยใหจ้ ัดท�ำ คำ�แนะนำ�เป็นสองฉบบั ให้ผูข้ ายฝากลงลายมอื ช่ือรับทราบ และให้ผจู้ ดทะเบียน
ลงลายมอื ช่อื พรอ้ มวัน เดือน ปี ก�ำ กับไวแ้ ลว้ กลดั ติดไว้กับหนังสอื สัญญาขายฝากฉบับส�ำ นกั งานทดี่ ิน
อกี ฉบับหน่ึงมอบใหผ้ ขู้ ายฝากพรอ้ มหนังสือสญั ญาขายฝาก

๑๑๖
- การจดทะเบียนขายฝากที่ส�ำ นกั งานที่ดนิ อำ�เภอในหนา้ ท่ีของนายอำ�เภอ ซงึ่ รฐั มนตรี
ยงั มิไดย้ กเลิกอ�ำ นาจหนา้ ท่ใี นการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายทดี่ ิน ใหเ้ จ้าหน้าท่บี ริหารงานที่ดนิ
อำ�เภอเปน็ ผชู้ แี้ จงหลักเกณฑก์ ารขายฝาก กรณที ี่เจ้าหนา้ ท่ีบริหารงานทดี่ นิ อำ�เภอไม่อย ู่ หรอื อยู่แต่
ไม่อาจปฏบิ ัติหนา้ ท่ไี ด ้ ให้ผรู้ ักษาการในตำ�แหนง่ เป็นผ้ชู ้แี จงหลักเกณฑก์ ารขายฝาก การแก้ทะเบยี น
ขายฝาก หรอื ไถ่ถอนขายฝาก ชอ่ งผูร้ ับท่ีดิน เมอ่ื เขยี นชอ่ื ผู้รบั ลงแล้ว ใหเ้ ขียนคำ�วา่ “ผู้รบั ซ้ือฝาก”
กำ�กบั ไว ้ ประเภทไถ่ถอน ช่องเจ้าของท่ดี นิ เมอ่ื เขียนชอื่ บคุ คลลงแลว้ ตอ้ งเขียนค�ำ วา่ “ผู้รบั ซอื้ ฝาก”
สว่ นชอ่ งผรู้ บั ทด่ี ิน เมอ่ื เขยี นช่อื เจ้าของลงแล้วตอ้ งเขียนค�ำ วา่ “ผู้ไถถ่ อน” กำ�กบั ไว้
- กรณีผู้รับจำ�นองหรือรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นสถาบันการเงินตามกฎหมายว่า
ดว้ ยดอกเบ้ียฯ ซึง่ มีกฎหมายจัดตัง้ ขึน้ โดยเฉพาะ กลา่ วคอื ธนาคารแหง่ ประเทศไทย ธนาคารออมสิน
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ บรรษัทเงินทนุ อตุ สาหกรรมแห่งประเทศไทย ธนาคารเพ่อื การเกษตรและ
สหกรณ์การเกษตร  ธนาคารเพ่ือการส่งออกและนำ�เข้าแห่งประเทศไทย  กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและ
พัฒนาระบบสถาบันการเงิน  สถาบันการเงิน  บรรษัทตลาดรองสินเชื่อท่ีอยู่อาศัย  ธนาคารพัฒนา
วสิ าหกจิ ขนาดกลางและขนาดยอ่ ม และนิตบิ ุคคลอน่ื นอกจากสถาบนั การเงินดังกลา่ วซ่ึงจัดตงั้ ขึน้ โดย
กฎหมายของไทยเท่าน้ัน  ในการจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้รับจดทะเบียนไม่ต้องพิจารณาว่า
การรบั จ�ำ นองหรอื รบั ซอ้ื ฝากอสงั หารมิ ทรพั ยจ์ ะเขา้ ขา่ ยเปน็ การประกอบธรุ กจิ เครดติ ฟองซเิ อรห์ รอื ไม่
เนื่องจากไม่อยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์  แต่ถ้าไม่ใช่
สถาบนั การเงนิ หรอื นติ บิ คุ คลดงั ทก่ี ลา่ ว ไมว่ า่ จะเปน็ นติ บิ คุ คลไทย หรอื ตา่ งประเทศ หรอื เปน็ ธนาคาร
หรอื สถาบันการเงินทจี่ ัดตั้งขึ้นตามกฎหมายต่างประเทศ ให้พนกั งานเจ้าหน้าทส่ี อบสวนถงึ ที่มาของ
เงนิ ทน่ี ำ�มารับซอ้ื ฝากว่าเปน็ เงินที่ไดม้ าจากการรับฝากเงนิ จากประชาชนในประเทศไทยหรอื ไม ่ หาก
ท่ีมาของเงินไม่ได้เกิดจากการรับฝากเงินจากประชาชนในประเทศไทย  ก็ไม่เข้าข่ายการประกอบ
ธรุ กิจเครดิตฟองซิเอร์ ตามพระราชบัญญัตธิ ุรกจิ สถาบันการเงิน พ.ศ. ๒๕๕๑ พนักงานเจา้ หน้าที่ย่อม
สามารถรับจดทะเบียนได้ตามอำ�นาจหน้าที่ (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๔๘๗๑ ลงวันที่
๑๗ ธนั วาคม ๒๕๕๑ และ ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๗๔๒ ลงวันท่ี ๒๙ มกราคม ๒๕๕๒)
- การจำ�หน่ายทรัพย์ระหว่างขายฝาก  ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนคู่สัญญาให้ได้
ความชัดแจ้งว่า ได้ตกลงกันให้ผู้รับซื้อฝากจำ�หน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากได้หรือไม่ และให้บันทึก
ข้อตกลงนัน้ ไวใ้ ห้ปรากฏในค�ำ ขอจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมฯ (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก.) และในหนังสือ
สญั ญาขายฝากให้ถกู ต้องตรงกัน
- บนั ทึกการแจง้ ผู้ขายฝากทราบถงึ การโอน กรณีทีผ่ ูข้ ายฝากและผู้รบั ซ้ือฝากตกลงกนั
ใหผ้ รู้ บั ซอ้ื ฝากจ�ำ หนา่ ยทรพั ยส์ นิ ทข่ี ายฝากได ้ เมอ่ื ผรู้ บั ซอ้ื ฝากตอ้ งการท�ำ การโอนทรพั ยส์ นิ ทร่ี บั ซอ้ื ฝาก
ให้พนักงานเจา้ หน้าที่บนั ทกึ ถ้อยค�ำ ของผูร้ บั ซื้อฝากว่า “พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ได้แจง้ ใหผ้ ูร้ บั ซ้ือฝากบอก
กล่าวการโอนน้ีใหผ้ ขู้ ายฝากทราบแล้ว”

๑๑๗
- ถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้กำ�หนดเวลาไถ่กันไว้ จะต้องไถ่
ภายในสิบปี มฉิ ะน้นั สทิ ธใิ นการไถ่เปน็ อนั ระงบั แต่ถา้ ก�ำ หนดเวลาไถ่ไว้ตา่ํ กวา่ สบิ ปี อาจท�ำ สัญญา
ขยายกำ�หนดเวลาไถ่ได ้ แตก่ �ำ หนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดถ้าเกินสิบปี ใหล้ ดมาเป็นสิบปี
- “สนิ ไถ”่ หมายถงึ ราคาคา่ ไถถ่ อน ซง่ึ คา่ สนิ ไถห่ รอื ราคาคา่ ไถถ่ อนตอ้ งก�ำ หนดเปน็ ตวั เงนิ
อันพึงถูกกำ�หนดในการชำ�ระหน้ี  แต่ในบางคร้ังอาจไม่จำ�เป็นต้องกำ�หนดไว้ในสัญญา  เพราะอาจ
ไถ่คนื ตามราคาท่ีขายฝากไวแ้ ตเ่ ดมิ ได้
- สนิ ไถ่น้ันถ้าไมไ่ ด้ก�ำ หนดกันไว้ว่าเทา่ ใด ใหไ้ ถ่ตามราคาขายฝาก สัญญาขายฝากท่ีดนิ
ท่ีท�ำ ตง้ั แตว่ ันท่ี ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ เปน็ ต้นไป ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรอื ราคาขายฝาก
ที่กำ�หนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี  ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝาก
ท่แี ท้จริงรวมประโยชนต์ อบแทน ร้อยละสบิ หา้ ตอ่ ปี
- การไถถ่ อนขายฝากไมต่ อ้ งประกาศการขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม (กฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) แก้ไขเพ่ิมเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๓ (พ.ศ. ๒๕๒๖))
- ในกรณไี ถถ่ อนจากการขายฝากซง่ึ ทด่ี นิ มหี นงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยอ์ น่ื
เมื่อผู้รับซื้อฝากทำ�หลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว ให้ผู้มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หรือ
ผู้มีสิทธิไถ่ถอนนำ�หลักฐานที่แสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว  มาแจ้งขอจดทะเบียนไถ่ถอนต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ได้  เม่ือพนักงานเจ้าหน้าท่ีตรวจเป็นการถูกต้อง  ก็ให้จดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิใน
ท่ีดินหรือในทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ให้ปรากฏการไถ่ถอนนั้น  (ประมวล
กฎหมายทดี่ ิน มาตรา ๘๐ ซึ่งแกไ้ ขเพ่ิมเตมิ โดยพระราชบญั ญตั แิ ก้ไขเพมิ่ เติมประมวลกฎหมายทดี่ นิ
(ฉบับที่ ๑๓) พ.ศ. ๒๕๕๖ ลงวนั ที่ ๑๙ ธนั วาคม ๒๕๕๖ มาตรา ๔)
- การบรรยายไถ่จากขายฝาก  กรณีผู้รับซ้ือฝากได้ทำ�หลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการ
ไถถ่ อนแลว้ ตามมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายทีด่ นิ ใหเ้ ขยี นบรรยายบอกเลกิ สัญญาดา้ นหน้า
สญั ญาทุกฉบบั ไว้ มุมบนด้านขวาว่า “เลิกสญั ญาโดยได้ไถถ่ อนจากกันเสร็จแลว้ ต้ังแตว่ ันท.่ี .........
เดอื น....................พ.ศ. .........” แลว้ เจ้าพนักงานทดี่ ินลงลายมอื ช่ือกำ�กบั ไว้
- การบันทึกรับเงินค่าไถ่จากขายฝาก  กรณีผู้รับซ้ือฝากมาขอจดทะเบียนไถ่จากการ
ขายฝาก ให้พนักงานเจ้าหนา้ ท่ีบนั ทึกการรับเงินค่าไถ่จากการขายฝากหลังสัญญาฉบบั ผรู้ ับซื้อฝากว่า
“ข้าพเจา้ ผรู้ บั ซ้อื ฝาก ไดร้ ับเงนิ ค่าไถจ่ ากขายฝากไวเ้ ปน็ การถูกต้องแลว้ แต่วนั ท่ี......
เดือน......พ.ศ. ........
ลงชอ่ื .............................................................................................ผรู้ ับซื้อฝาก
ลงชื่อ.............................................................................................ผู้ขายฝาก
ลงช่ือ.............................................................................................พยาน
ลงช่อื .............................................................................................พยาน
ลงช่ือ.............................................................................................เจ้าพนักงานท่ีดิน”

๑๑๘
- การบนั ทกึ รบั เงนิ คา่ ไถจ่ ากขายฝาก กรณแี บง่ ไถจ่ ากการขายฝาก ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
บรรยาย หลงั สญั ญาขายฝากทุกฉบับว่า
“ขา้ พเจา้ ผู้รับซื้อฝากไดร้ บั เงินจากผขู้ ายฝากเป็นเงิน.........................บาท (.....................
................................) ไถจ่ ากขายฝากเฉพาะโฉนดทีด่ ินเลขที่.........................................ส่วนโฉนดที่ดนิ
เลขที่.....................................และเลขท่ี...............................ยังคงมีการขายฝากอย่ตู ามสัญญาขายฝาก
ฉบับลงวันท.ี่ .......เดอื น............พ.ศ. ..........เปน็ เงนิ .........................บาท (............................................)
ลงชอื่ .............................................................................................ผู้รบั ซ้อื ฝาก
ลงชื่อ.............................................................................................ผขู้ ายฝาก
ลงช่ือ.............................................................................................พยาน
ลงชื่อ.............................................................................................พยาน
ลงช่ือ.............................................................................................เจา้ พนักงานท่ดี นิ ”
- การจดทะเบียนขายฝากท่ีดิน  มีผลทำ�ให้กรรมสิทธ์ิในที่ดินที่ขายฝากตกเป็นของ
ผู้รับซื้อฝาก  เมื่อผู้ขายฝากท่ีดินตาย  สิทธิในการไถ่ถอนจากขายฝากเท่าน้ันที่ตกทอดไปยังทายาท
ของผขู้ ายฝาก  โดยผลของกฎหมายตามมาตรา ๑๖๐๐ ประกอบกบั มาตรา ๔๙๗ (๑) แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ดังนั้น  ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก
และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก  กรณีผู้รับมรดกสิทธิการไถ่เป็นผู้ขอจดทะเบียน
ไถถ่ อน ให้เรยี กเกบ็ ประเภทไม่มที นุ ทรัพย์
- การจดทะเบียนไถ่ถอนและขยายกำ�หนดเวลาไถ่จากขายฝาก  มีแนวทางปฏิบัติ
ตามระเบียบกรมที่ดิน  ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินและ
อสังหาริมทรัพยอ์ ยา่ งอ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๙ ดงั น้ี
(๑) กรณผี ู้ขายฝาก (ผ้ไู ถ)่ ได้วางทรพั ย์ภายในก�ำ หนดเวลาไถ่โดยสละสทิ ธถิ อนทรพั ย ์
ทไ่ี ด้วางไวต้ ามนยั มาตรา ๔๙๒ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ แลว้ ผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) ย่อมน�ำ
หลักฐานการวางทรัพย์ดังกล่าวพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก
ต่อพนกั งานเจ้าหน้าทีแ่ ตเ่ พยี งฝา่ ยเดยี วได้ โดยไมจ่ ำ�เปน็ ตอ้ งนำ�หลักฐานเป็นหนงั สอื จากผู้รับซ้อื ฝาก
(ผ้รู บั ไถ่) มาแสดงวา่ ได้มกี ารไถถ่ อนแล้ว ตามนัยมาตรา ๘๐ แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดิน
เม่ือผขู้ ายฝาก (ผู้ไถ่) นำ�หลักฐานการวางทรัพย์ดังกลา่ วมาแสดงตอ่ พนักงานเจา้ หน้าท ่ี
เพื่อขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากแต่ไม่อาจจดทะเบียนได้เน่ืองจากไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน
มาให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินฉบับสำ�นักงานที่ดิน  และ
ลงบัญชีอายดั ใหท้ ราบถงึ กรณีที่ผู้ขายฝาก (ผไู้ ถ่) ได้วางทรพั ย์ตามนยั มาตรา ๔๙๒ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ทัง้ น้เี พือ่ ป้องกันมิให้ผู้รบั ซื้อฝาก (ผู้รบั ไถ)่ ซ่งึ มใิ ช่เจ้าของกรรมสิทธทิ์ �ำ การ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใดๆ ต่อไปอีก ยกเว้นขอจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากเท่านั้น  (ระเบียบ
กรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอื่น (พ.ศ. ๒๕๔๙) ขอ้ ๒๓)

๑๑๙
(๒) หนงั สอื หรอื หลกั ฐานเปน็ หนงั สอื เกย่ี วกบั การขยายก�ำ หนดเวลาไถต่ ามมาตรา ๔๙๖
แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ที่จะน�ำ มาจดทะเบียนหรือจดแจง้ ต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ตี ้อง
เป็นหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือท่ีได้ทำ�ขึ้นก่อนสิ้นสุดกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือ
สัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่ครง้ั สดุ ท้ายแล้วแตก่ รณี (ระเบยี บกรมทด่ี ิน ว่าด้วยการจดทะเบยี นสิทธิ
และนติ ิกรรมเก่ยี วกับการขายฝากทีด่ นิ และอสังหารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอื่น พ.ศ. ๒๕๔๙ ข้อ ๒๒ วรรคหนึ่ง)
(๓) การขยายกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ในที่ดิน ผูร้ ับซ้ือฝาก (ผ้รู ับไถ่) และผู้ขายฝาก (ผ้ไู ถ่) จะต้องมาด�ำ เนินการจดทะเบียนพร้อมกันทั้ง
สองฝา่ ย ผขู้ ายฝาก (ผไู้ ถ่) จะนำ�หนังสือหรือหลกั ฐานเป็นหนังสือลงลายมือชอ่ื ผู้รบั ซอื้ ฝาก (ผู้รบั ไถ่)
มาจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวไม่ได้ (ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วย
การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั การขายฝากทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอน่ื พ.ศ. ๒๕๔๙
ข้อ ๒๒ วรรคสอง)
(๔) กรณีผู้ขายฝาก (ผู้ไถ่) พรอ้ มดว้ ยผูร้ บั ซ้อื ฝาก (ผ้รู บั ไถ)่ มาขอจดทะเบยี นขยาย
กำ�หนดเวลาไถ่ภายในกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก  แม้ไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือ
ลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก (ผู้รับไถ่) มาแสดง พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถดำ�เนินการจดทะเบียน
ขยายก�ำ หนดเวลาไถไ่ ด้ แตถ่ ้าผู้ขายฝาก (ผไู้ ถ)่ และผู้รบั ซ้ือฝาก (ผู้รบั ไถ)่ มาขอจดทะเบยี นขยาย
กำ�หนดเวลาไถ่เมื่อพ้นกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่ครั้ง
สุดท้ายแล้ว ต้องมหี นงั สอื หรอื หลกั ฐานเป็นหนังสอื ลงลายมอื ช่อื ผรู้ ับซือ้ ฝาก (ผ้รู บั ไถ)่ ทไี่ ดท้ ำ�ขึ้น
ก่อนสิ้นสุดกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำ�หนดเวลาไถ่คร้ังสุดท้ายมาแสดง 
พนกั งานเจา้ หนา้ ทจ่ี งึ สามารถด�ำ เนนิ การจดทะเบยี นขยายก�ำ หนดเวลาไถไ่ ด ้ (ระเบยี บกรมทด่ี นิ วา่ ดว้ ย
การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั การขายฝากทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอน่ื พ.ศ. ๒๕๔๙
ขอ้ ๒๒ วรรคสาม)
(๕) พนักงานเจ้าหน้าที่ตอ้ งสอบสวนวา่ ในการขยายกำ�หนดเวลาไถจ่ ากขายฝาก มหี รอื
ไมม่ หี นงั สอื หรอื หลกั ฐานเปน็ หนงั สอื ลงลายมอื ชอ่ื ผรู้ บั ซอ้ื ฝาก (ผรู้ บั ไถ)่ มาแสดงตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
แลว้ ให้ทำ�เครื่องหมาย 3 ใน ( ) หนา้ ขอ้ ความมหี นงั สอื หรอื หลกั ฐานเปน็ หนังสอื ลงลายมอื ชื่อ
ผรู้ บั ซือ้ ฝาก ฉบับลงวันท.่ี ........เดอื น...................พ.ศ. .... หรือหนา้ ขอ้ ความไมม่ หี นังสือหรอื หลกั ฐาน
เปน็ หนงั สอื ลงลายมอื ชอ่ื ผรู้ บั ซอ้ื ฝากในหนงั สอื สญั ญาขยายก�ำ หนดเวลาไถจ่ ากขายฝากดว้ ย  (ระเบียบ
กรมที่ดิน  ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากท่ีดิน  และอสังหาริมทรัพย์
อย่างอน่ื พ.ศ.๒๕๔๙ ข้อ ๒๒ วรรคส่ี)
(๖) ผ้ขู ายฝาก (ผู้ไถ)่ และผูร้ บั ซอื้ ฝาก (ผู้รับไถ่) จะตกลงขยายก�ำ หนดเวลาไถก่ ันก่คี ร้งั
ก็ได้แต่กำ�หนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินกำ�หนดตามท่ีมาตรา  ๔๙๔  แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ กล่าวคือ ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำ�หนด
เวลาไถ่รวมกันท้ังหมดต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันทำ�สัญญาขายฝาก  (ระเบียบกรมท่ีดิน  ว่าด้วยการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน  และอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน  พ.ศ. ๒๕๔๙
ขอ้ ๒๒ วรรคห้า)

๑๒๐
(๗) หากปรากฏว่าผู้ขายฝาก  (ผู้ไถ่)  และผู้รับซื้อฝาก  (ผู้รับไถ่)  ได้เคยตกลงขยาย
กำ�หนดเวลาไถ่กันมาก่อนแล้วไม่ว่าจะกี่คร้ังก็ตาม  แต่มิได้นำ�หนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือมา
จดทะเบียนตอ่ พนักงานเจา้ หน้าที่ ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ที่จดทะเบยี นขยายกำ�หนดเวลาไถ่จากขายฝาก
ที่ผ่านมาแล้วเสียก่อน  เพื่อให้หลักฐานในทางทะเบียนมีความต่อเนื่องกัน  โดยจดทะเบียนแยกเป็น
รายการๆ ตามจ�ำ นวนครัง้ ที่มกี ารขยายกำ�หนดเวลาไถ่ (ระเบียบกรมทดี่ นิ วา่ ดว้ ยการจดทะเบยี นสทิ ธิ
และนิตกิ รรมเกี่ยวกับการขายฝากทีด่ ิน และอสังหาริมทรัพย์อย่างอืน่ พ.ศ. ๒๕๔๙ ขอ้ ๒๒ วรรคหก)
(๘) การจดทะเบียน “ขยายกำ�หนดเวลาไถ่จากขายฝาก” เปน็ การจดทะเบียนประเภท
ไม่มีทนุ ทรัพย์ (ระเบยี บกรมทด่ี ิน วา่ ด้วยการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมเก่ยี วกับการขายฝากทดี่ ิน
และอสงั หาริมทรพั ยอ์ ยา่ งอ่นื พ.ศ. ๒๕๔๙ ข้อ ๓๐)
- การจดทะเบียนไถ่จากขายฝากในกรณีคู่สัญญาฝ่ายหน่ึงตายมีแนวทางปฏิบัติ
ตามระเบียบกรมท่ีดิน  ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินและ
อสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ย่างอ่นื พ.ศ. ๒๕๔๙ ดังน ้ี
(๑) กรณีผู้ขายฝากตาย จะจดทะเบียนไถ่จากขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียน
โอนมรดกสิทธกิ ารไถ่แลว้ สว่ นการชำ�ระหน้ีคกู่ รณีอาจสลักหลังสญั ญา หรอื ท�ำ หลกั ฐานเปน็ หนังสือว่า
ได้ไถถ่ อนกันแลว้ ไว้กอ่ นได้ (ระเบียบกรมที่ดิน ว่าดว้ ยการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมเกีย่ วกับการ
ขายฝากท่ดี นิ และอสงั หาริมทรพั ย์อยา่ งอื่น พ.ศ. ๒๕๔๙ ขอ้ ๒๖)
(๒) กรณจี ดทะเบียนขายฝากไว้แลว้ ปรากฏวา่ ผู้รับซื้อฝากตาย จะจดทะเบยี นไถ่
จากขายฝากได้ต่อเม่ือได้จดทะเบียนโอนมรดกที่ดินแล้ว  เว้นแต่มรดกของผู้รับซ้ือฝากนั้นมีผู้จัดการ
มรดกก็ให้ผู้จัดการมรดกดำ�เนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอน
ลงชอ่ื ผ้จู ัดการมรดก และเก็บหลกั ฐานการต้ังผู้จดั การมรดกไวใ้ นสารบบ หรือเป็นกรณีท่ผี ้รู ับซือ้ ฝาก
ไดร้ บั ช�ำ ระคา่ สนิ ไถแ่ ลว้ โดยสลกั หลังการรับชำ�ระสินไถ่ในสัญญาฉบบั ผูร้ ับซื้อฝาก หรอื ท�ำ หลกั ฐาน
เป็นหนังสือว่าได้ไถ่ถอนกันแล้ว  พร้อมทั้งคืนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน  และสัญญาขายฝากก่อนที่
ผู้รับซื้อฝากตาย ให้ผู้ขายฝากดำ�เนินการจดทะเบียนไถ่จากขายฝากได้ตามหลักฐานนั้น (ระเบียบ
กรมท่ีดิน  ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการขายฝากที่ดิน  และอสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอนื่ พ.ศ. ๒๕๔๙ ข้อ ๒๗)
(๓) กรณีมีช่ือในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหลายคนได้มีการขายฝากไว้ทุกคนแต่
บางคนตาย ผขู้ ายฝากท่เี หลืออยู่มีสทิ ธมิ าขอจดทะเบยี นไถ่จากขายฝากไดโ้ ดยไมต่ ้องจดทะเบยี นโอน
มรดกสิทธิการไถ่เฉพาะส่วนของบุคคลน้ันเสียก่อน  (ระเบียบกรมท่ีดิน  ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมเกีย่ วกับการขายฝากทีด่ ิน และอสังหารมิ ทรพั ยอ์ ย่างอื่น พ.ศ. ๒๕๔๙ ข้อ ๒๘)
(๔) กรณีที่มกี ารช�ำ ระสินไถ่แลว้ และมผี ูร้ บั ซื้อฝากหลายคนปรากฏวา่ ผ้รู บั ซอื้ ฝาก
บางคนตาย  ผู้ที่เหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝากได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดก
ผ้รู ับซือ้ ฝากเฉพาะสว่ นของบคุ คลน้ันก่อน (ระเบยี บกรมทีด่ นิ ว่าดว้ ยการจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ ิกรรม
เก่ยี วกบั การขายฝากทีด่ นิ และอสงั หาริมทรพั ยอ์ ย่างอ่นื พ.ศ. ๒๕๔๙ ข้อ ๒๙)

๑๒๑

- การประกาศการจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมเก่ียวกับการขายฝากท่ีดิน กรณีมี
ผขู้ อจดทะเบียนขายฝากที่ดนิ ทีย่ ังไม่มโี ฉนดที่ดิน ใบไตส่ วนหรอื หนังสอื รบั รองการทำ�ประโยชน์ ตาม
แบบ น.ส.๓ ก. หรอื ขายฝากอสังหารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอื่นในท่ีดนิ ดังกลา่ ว หรอื ขายฝากอสงั หาริมทรพั ย์
อย่างอื่นในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน  ใบไต่สวนหรือหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ตามแบบ น.ส.๓ ก.
ในกรณไี มร่ วมกบั ทด่ี นิ ดงั กลา่ ว ใหป้ ระกาศการขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม เวน้ แต่ การจดทะเบยี น
ไถ่จากขายฝาก ปลดเง่ือนไขการไถจ่ ากขายฝาก โอนสิทธกิ ารไถจ่ ากขายฝาก ขยายกำ�หนดเวลาไถ่
จากขายฝาก ระงบั สทิ ธิการไถ่ (หนเ้ี กลือ่ นกลืนกัน) ไม่ต้องประกาศตามนัย ขอ้ ๕ แหง่ กฎกระทรวง
ฉบบั ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบญั ญัติใหใ้ ช้ประมวลกฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗
และกฎกระทรวงฉบับท่แี ก้ไขเพิม่ เตมิ
l แนวทางการวนิ ิจฉยั ที่ส�ำ คัญเกีย่ วกับการจดทะเบียนขายฝาก
๑. การช�ำ ระเงนิ ไถถ่ อนการขายฝากไมม่ กี ฎหมายบงั คบั ใหท้ �ำ ตามแบบหรอื ตอ้ งมหี ลกั ฐาน
เป็นหนงั สือแตอ่ ยา่ งใด (คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๑๔๗๙/๒๔๙๕, ๒๕๓/๒๔๙๖) กรณีจงึ ชอบทจ่ี ะรับฟงั
พยานบุคคลได้ไม่ต้องห้ามมิให้นำ�พยานบุคคลสืบหักล้างพยานเอกสาร  ตามประมวลกฎหมายวิธี
พิจารณาความแพ่ง มาตรา ๙๔ กรณีนี้ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากต่างยืนยันว่าได้มีการชำ�ระเงินไว้
เพอื่ ไถถ่ อนการขายฝากแล้ว แตใ่ นขณะสลักหลังสญั ญาไม่ได้ลงวนั เดือน ปี ทส่ี ลักหลงั ซง่ึ ตรงกับทม่ี ี
พยานรเู้ หน็ ควรด�ำ เนนิ การจดทะเบยี นไถถ่ อนการขายฝากทด่ี นิ รายนใ้ี หผ้ ขู้ อได ้ ส�ำ หรบั การขายฝากท่ี
คู่กรณไี ด้ไถ่ถอนกนั ภายในกำ�หนดในสัญญาขายฝาก แตผ่ ู้ขอได้มาขอจดทะเบยี นไถ่ถอนการขายฝาก
เมอ่ื พน้ ก�ำ หนดเวลาใหไ้ ถถ่ อนคนื ไปแลว้ ในการจดทะเบยี นไถถ่ อนการขายฝาก ควรหมายเหตใุ นรายการ
บรรยายขา้ งเร่อื งราวขอจดทะเบียนฯ (ท.ด. ๑) และในสารบญั จดทะเบยี นด้วยอกั ษรสแี ดง ใหท้ ราบ
ดว้ ยว่า “ผูร้ ับซื้อฝากได้ท�ำ หลักฐานเป็นหนังสือวา่ ไดม้ กี ารไถถ่ อนแล้ว แต่วันที่…..เดอื น….....พ.ศ. …..”
๒. กรณที ี่ดนิ ทพ่ี ระภิกษุ ส. รับซือ้ ฝากไว้ในระหวา่ งสมณเพศ เม่อื พระภกิ ษ ุ ส. ได้ถงึ แก่
มรณภาพลงในระหวา่ งเวลาขายฝาก โดยท่ีผขู้ ายฝากยังมิไดไ้ ถ่ถอนทดี่ ินยอ่ มตกเป็นสมบัติของวดั ศ.
อนั เป็นวดั ภูมลิ ำ�เนาของพระภิกษุ ส. กรณีเชน่ นี้จะตอ้ งจดทะเบยี นลงช่ือวดั ศ. ใหป้ รากฏสิทธใิ น
โฉนดทดี่ นิ เสยี กอ่ น แลว้ จงึ ด�ำ เนนิ การจดทะเบยี นไถ่ถอนจากการขายฝาก โดยทว่ี ดั ศ. จดทะเบยี น
ให้ปรากฏสิทธิในโฉนดที่ดิน  ก็เพื่อจะได้ดำ�เนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากต่อไปเท่านั้น
กรณีมิใช่เป็นเรื่องที่วัด ศ.  ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  จึงไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะต้องขออนุญาต
รัฐมนตรฯี ตามมาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี นิ แต่อยา่ งใด
๓. กรณขี ายฝากทีด่ นิ น.ส.๓ ก. โดยพนักงานเจ้าหนา้ ทีไ่ ดจ้ ดทะเบียนไปตามทคี่ ู่กรณี
ทั้งสองฝ่ายแสดงเจตนาไว้แล้ว  แต่ผู้ขายฝากท่ีดินแจ้งว่าตนยังไม่ได้รับเงินค่าที่ดินที่ขายฝากจากผู้รับ
ซอื้ ฝาก พิจารณาวา่ การช�ำ ระราคาทรพั ย์สินท่ีขายเป็นเพยี งข้อก�ำ หนดของสญั ญาเทา่ น้นั การทผี่ รู้ บั
ซอ้ื ฝากไมช่ �ำ ระราคาทดี่ ินทขี่ ายฝากมิใชส่ าระส�ำ คญั ท่จี ะทำ�ให้สัญญาขายฝากไมส่ มบูรณ ์ เจ้าพนกั งาน
ท่ดี ินจงึ ไม่อาจส่งั ยกเลกิ การจดทะเบียนขายฝากทีด่ ินท่ีได้จดทะเบยี นไปแล้ว ซ่ึงผขู้ ายฝากสามารถไป
ใช้สิทธิทางศาลเพอื่ ฟอ้ งใหผ้ ู้รับซอื้ ฝากช�ำ ระราคาที่ดนิ ได้

๑๒๒
๔. ศาลพิพากษาให้จำ�เลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมขายฝากที่ดิน  และ
ให้จำ�เลยท่ี  ๑  ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์กึ่งหนึ่ง  หากจำ�เลยท้ังสอง
ไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำ�พิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา  คำ�พิพากษาดังกล่าวเป็นกรณีที่ศาล
ได้มีคำ�พิพากษาหรือคำ�สั่งอันถึงที่สุดให้เพิกถอนรายการจดทะเบียนที่ดิน  ตามนัยมาตรา ๖๑
แหง่ ประมวลกฎหมายทดี่ ิน ซ่งึ ตามขอ้ เท็จจริงทีด่ นิ ดงั กลา่ วเปน็ สนิ สมรสระหวา่ งโจทกก์ ับจำ�เลยที่ ๑
ดังนั้น เมื่อจำ�เลยที่ ๑ นำ�ที่ดินอันเป็นสินสมรสไปจดทะเบียนขายฝากให้จำ�เลยที่ ๒ โดยไม่ได้รับ
ความยินยอมจาก ส. โจทก์ นิติกรรมดังกล่าวย่อมไม่สมบูรณ์ คู่สมรสฝ่ายที่มิได้ให้ความยินยอม
อาจขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้  เม่ือศาลได้มีคำ�พิพากษาให้เพิกถอนแล้ว  การเพิกถอน
นติ ิกรรมดงั กลา่ วจะตอ้ งเพิกถอนทงั้ หมด มใิ ช่เพิกถอนเฉพาะส่วนของคู่สมรส ที่ไม่ไดใ้ หค้ วามยนิ ยอม
(เทยี บฎีกาท่ี ๘๘๒/๒๕๑๘)
๕. กรณีบริษัท  บ.  ประสงค์จะขายฝากอาคารศูนย์การค้าเพียงบางส่วน  มีกำ�หนด
๑๐ ปี โดยได้ก�ำ หนดจ�ำ นวนเน้ือท่ี และจัดท�ำ แผนผังแสดงบริเวณอาคารสว่ นท่ีขายฝากประกอบการ
พิจารณา กรณดี งั กลา่ ว คณะกรรมการพิจารณาปัญหาขอ้ กฎหมายของกรมที่ดนิ มีมติใหจ้ ดทะเบยี น
ประเภท “กรรมสิทธริ์ วม (ขายฝากมกี ำ�หนด ๑๐ ปี)” โดยใหบ้ รรยายด้วยว่าให้ถอื กรรมสทิ ธริ์ วม
ในอาคารดังกล่าวในจำ�นวนเท่าใด สำ�หรับแบบพิมพ์หนังสือสัญญาที่ใช้ในการจดทะเบียนอนุโลมใช้
แบบพิมพบ์ ันทกึ ขอ้ ตกลงเรอื่ งกรรมสิทธิร์ วม (ท.ด. ๗๐) เช่นเดยี วกับทดี่ นิ โดยปรับแก้ขอ้ ความให้ตรง
กับขอ้ เท็จจรงิ
๖. กรณีผู้ขายฝากได้นำ�เงินต่ํากว่าจำ�นวนสินไถ่ท่ีคู่สัญญาตกลงกันไว้ในสัญญาขายฝาก
ไปวาง ณ ส�ำ นักงานวางทรัพย์เพ่อื ชำ�ระหนีแ้ ก่ผู้รับซือ้ ฝาก แต่ผรู้ ับซือ้ ฝากปฏิเสธไมร่ บั เงินจ�ำ นวน
ดงั กลา่ ว โดยจะยนิ ยอมใหไ้ ถถ่ อนการขายฝากกต็ อ่ เมอ่ื ผวู้ างทรพั ยไ์ ดช้ �ำ ระเงนิ ตามจ�ำ นวนสนิ ไถเ่ ทา่ นน้ั
เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ขายฝากได้ใช้สิทธิไถ่ท่ีดินโดยชำ�ระสินไถ่ภายในเวลาท่ีกำ�หนดไว้ในสัญญาหรือ
วางทรัพยอ์ ันเป็นสนิ ไถค่ รบถ้วนตามจ�ำ นวน ต่อสำ�นักงานวางทรพั ย์ภายในกำ�หนดเวลาไถ่ โดยสละ
สิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้  กรรมสิทธ์ิในที่ดินก็ไม่ตกเป็นของผู้ขายฝาก  (เทียบฎีกาท่ี  ๕๗๖/๒๕๑๘)
แต่กรรมสทิ ธิจ์ ะเปน็ ของผูร้ บั ซอ้ื ฝากโดยเดด็ ขาด โดยผู้ขายฝากไม่สามารถใช้สทิ ธิไถไ่ ด้อกี ตอ่ ไป
๗. ศาลไดม้ คี ำ�พพิ ากษาตามสญั ญาประนปี ระนอมยอมความ ซงึ่ โจทกแ์ ละจำ�เลยตกลง
จดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  หากฝ่ายใดไม่ไปให้ถือเอาสัญญา
ประนีประนอมยอมความตามค�ำ พิพากษาตามยอมแทนการแสดงเจตนาของอกี ฝา่ ยหน่ึง โจทกไ์ ดน้ �ำ
ค�ำ พพิ ากษาตามยอมมายืน่ ขอใหพ้ นักงานเจา้ หน้าท่เี พกิ ถอนรายการจดทะเบียนขายฝากที่ดนิ มาตรา
๖๑ วรรคแปด แหง่ ประมวลกฎหมายทดี่ ินบัญญตั ิวา่ “ในกรณที ่ศี าลมีค�ำ พิพากษาหรอื คำ�สง่ั ถึงที่สดุ
ใหเ้ พกิ ถอนหรอื แกไ้ ขอย่างใดแลว้ ใหพ้ นักงานเจ้าหน้าที่ด�ำ เนนิ การตามคำ�พิพากษาหรือค�ำ ส่ังน้นั ตาม
วิธีการที่อธิบดีกำ�หนด”  กรณีน้ีเม่ือข้อเท็จจริงปรากฏตามคำ�ฟ้องว่า  โจทก์และจำ�เลยจดทะเบียน
ขายฝาก  โดยมีเจตนาอำ�พรางสัญญากู้ยืมเงินท่ีโจทก์และจำ�เลยทำ�สัญญากัน  นิติกรรมขายฝาก

๑๒๓

จงึ ตกเปน็ โมฆะ ต่อมาโจทกแ์ ละจ�ำ เลยได้ทำ�สญั ญาประนีประนอมยอมความตอ่ หน้าศาล โดยตกลง
จดทะเบยี นเพิกถอนนิติกรรมขายฝากภายใน ๓๐ วนั นับแตว่ นั ทำ�สญั ญาน้ี และศาลพิจารณาสัญญา
ประนีประนอมยอมความแล้วเห็นว่าชอบด้วยกฎหมาย  ศาลจึงได้พิพากษาคดีเป็นอันเสร็จเด็ดขาด
ไปตามสัญญาประนีประนอม โดยมไิ ดว้ ินิจฉัยในประเดน็ แห่งคดีว่า การจดทะเบยี นขายฝากที่ดินเป็น
นติ กิ รรมอำ�พรางการกยู้ มื เงิน ตกเปน็ โมฆะตามมาตรา ๑๕๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
ตามคำ�ฟ้องของโจทก์หรอื ไม ่ ฉะนน้ั เมื่อศาลไม่ไดม้ คี �ำ พิพากษาหรือค�ำ ส่ังถงึ ท่ีสุดวา่ นติ กิ รรมขายฝาก
ทด่ี นิ ดงั กลา่ วเปน็ โมฆะแลว้ เจา้ พนกั งานทด่ี นิ จงึ ไมอ่ าจด�ำ เนนิ การเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี นขายฝาก
ทีด่ ิน ตามนัยมาตรา ๖๑ วรรคแปด แห่งประมวลกฎหมายทด่ี นิ ได้ ส่วนกรณดี ังกล่าวอยู่ในหลกั เกณฑ์
ทีจ่ ะตอ้ งดำ�เนินการเพกิ ถอนรายการจดทะเบยี นขายฝาก ตามมาตรา ๖๑ วรรคหนึ่ง แหง่ ประมวล
กฎหมายที่ดินหรือไม่  ย่อมต้องพิจารณาจากเอกสารหลักฐานและเจตนาของคู่กรณีที่แสดงออกใน
ขณะจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรมเปน็ สำ�คัญ เน่ืองจากพนกั งานเจา้ หนา้ ทไี่ ม่อาจหยัง่ ทราบถึงเจตนา
ในใจของคู่กรณีได ้ หากไม่มีพยานหลกั ฐานใดช้ชี ัดวา่ เปน็ การจดทะเบยี นโดยเป็นการแสดงเจตนาลวง
เพ่ืออำ�พรางนิติกรรมอื่นย่อมต้องถือได้ว่าการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นเป็นไปโดยชอบแล้ว
สำ�หรบั กรณนี ปี้ รากฏวา่ ในการขายฝากท่ีดินดงั กล่าว คสู่ ญั ญาทั้งสองฝา่ ยได้มาดำ�เนนิ การดว้ ยตนเอง
และผู้ขายฝากยืนยันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าประสงค์จดทะเบียนขายฝากที่ดินจริง  จึงเป็นการ
จดทะเบยี นทไ่ี ดด้ �ำ เนนิ การไปตามขน้ั ตอนของระเบยี บกฎหมายและถกู ตอ้ งตรงตามเจตนาของผขู้ ายฝาก
และผรู้ ับซ้ือฝากที่แสดงออกในขณะน้ันแล้ว จึงไมม่ ีเหตทุ ีจ่ ะตอ้ งเพิกถอนรายการจดทะเบียนดงั กลา่ ว
ตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน และเมอ่ื ขอ้ เทจ็ จรงิ ปรากฏว่า สญั ญาขายฝากยงั ไมค่ รบ
ก�ำ หนดไถถ่ อน หากคกู่ รณปี ระสงค์จะด�ำ เนนิ การตามค�ำ พพิ ากษาตามยอม กช็ อบทจี่ ะขอจดทะเบยี น
ไถ่ถอนขายฝากตอ่ พนกั งานเจ้าหนา้ ทต่ี ามนยั มาตรา ๔๙๑ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยไ์ ด้
l คำ�พพิ ากษาฎกี าท่เี ก่ยี วขอ้ ง
๑. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๔๕/๒๔๗๙ สัญญาขายฝากห้องแถวที่ปลูกสร้างลงบนที่ดิน
ซึ่งมีโฉนดแล้ว ต้องทำ�และจดทะเบียนที่พนักงานเจ้าหน้าที่แผนกที่ดินจึงจะสมบูรณ์ ทำ�สัญญา
ขายฝากกันทอี่ ำ�เภอใชไ้ ม่ได้เปน็ โมฆะ
๒. ค�ำ พิพากษาฎีกาที่ ๒๘๖/๒๔๘๒ ขายฝากทดี่ ินกนั โดยได้จดทะเบียนการขายฝาก
ไวท้ อ่ี �ำ เภอ เมอื่ ผขู้ ายฝากจัดการไถ่ถอนแล้ว แต่ยงั มไิ ด้จดทะเบยี นการไถถ่ อนนอี้ ยู่ตราบใด กรรมสทิ ธ์ิ
ในที่ดินน้ันยังหาตกไปยังผู้ขายฝากไม่  แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะเรียกร้องให้ผู้ซื้อฝากแก้ทะเบียนโอน
กรรมสทิ ธท์ิ ด่ี นิ กลบั มาเปน็ ของตนได ้ และการครอบครองทด่ี นิ ของผขู้ ายฝากเชน่ นเ้ี ปน็ การครอบครอง
ที่ชอบด้วยกฎหมาย ผซู้ ื้อฝากจะฟอ้ งขับไล่มิได้
๓. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๙๔/๒๔๘๖ ขายที่ดินต่อกันแล้วมีข้อตกลงไว้ท้ายสัญญานั้น
ว่าถา้ ผู้ขายต้องการซอ้ื คนื ผ้ซู อื้ ยอมขายให้ ดังน้ี ถอื วา่ เป็นเรอ่ื งขายฝาก การขายฝากท่ไี มไ่ ดต้ กลงวา่
จะไถค่ นื เท่าไรกต็ อ้ งไถค่ ืนเทา่ ราคาทข่ี ายตอ่ กัน

๑๒๔
๔. คำ�พพิ ากษาฎกี าท่ี ๓๙๗/๒๔๘๘ ทด่ี ินท่ีขายฝากหลุดเป็นสทิ ธิแกผ่ รู้ ับซื้อฝากแล้ว
แต่ผู้รบั ซอ้ื ฝากทำ�สัญญากบั ผ้ขู ายฝากว่า ผูข้ ายฝากยอมขายขาดใหแ้ กผ่ รู้ บั ซื้อฝาก ถา้ ผ้ขู ายฝากมาขอ
ซ้ือกลับ ผ้ซู ้ือกย็ อมขายให้เทา่ ราคาทซ่ี ้อื ดังน้ี ไม่ใช่เปน็ สญั ญาขายฝากหรอื ขยายก�ำ หนดเวลาไถ่การ
ขายฝาก แต่เปน็ คำ�มนั่ จะขาย ผู้ขายขอซ้ือกลับคืนตามสัญญานีไ้ ด้
๕. ค�ำ พิพากษาฎกี าที่ ๑๐๙๔/๒๔๙๕ ทำ�สญั ญาขายฝากที่ดินกนั โดยทำ�เป็นหนังสอื
และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ต่อมาได้ตกลงกนั ขายขาดท่ดี นิ แปลงน้ันแกผ่ รู้ ับซือ้ ฝากโดยท�ำ
สญั ญากันเอง ดงั นส้ี ัญญาขายขาดฉบับหลงั น้ีไม่เกดิ ผลเป็นสัญญาซ้ือขายทีช่ อบด้วยกฎหมาย ฉะนั้น
ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากที่ดินรายนี้ได้ภายในกำ�หนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่
และผทู้ ีร่ ับโอนสทิ ธิจากผู้ขายฝากกย็ ่อมมีสิทธิไถถ่ อนการขายฝากรายนไ้ี ด้เชน่ เดียวกัน
๖. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๔๗๙/๒๔๙๕ การช�ำ ระราคาไถถ่ อนการขายฝากนน้ั กฎหมาย
ไม่ได้บังคับว่าต้องทำ�เป็นหนังสือ ฉะนั้น เมื่อผู้ขายฝากมอบหมายให้ผู้อื่นเป็นผู้แทนนำ�เงินมาชำ�ระ
ราคาไถถ่ อน ฝ่ายผู้ซอ้ื ไมย่ อมรบั โดยอ้างเพียงวา่ ไม่มใี บมอบฉนั ทะเทา่ นนั้ ตอ้ งฟงั วา่ ฝ่ายผู้ซือ้ เปน็ ฝา่ ย
ผิดสัญญา ผูข้ ายฝากมสี ทิ ธฟิ อ้ งขอใหบ้ ังคับให้ผ้ซู ้ือรบั การไถถ่ อนได้
๗. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๒๕๓/๒๔๙๖ การชำ�ระเงินไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน ไม่มี
กฎหมายบังคบั ใหท้ ำ�ตามแบบหรอื ตอ้ งมีหลกั ฐานเปน็ หนังสือ จึงสบื พยานบคุ คลได้
๘. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๖๗๐/๒๔๙๘ ท�ำ สญั ญาขายฝากทด่ี นิ กนั พอถงึ วนั ครบก�ำ หนด
ไถ่ถอน ผู้ขายฝากได้ใช้สิทธขิ อไถ่ แต่การแกโ้ ฉนดขัดขอ้ งเพราะท่ีดินถูกอายัดไว้ อันไม่ใชเ่ ปน็ ความ
ผดิ ของฝ่ายผูซ้ ื้อหรอื ผู้ขายฝาก จงึ ต้องเลอ่ื นก�ำ หนดไปวันอืน่ ซ่ึงพน้ ก�ำ หนดเวลาไถค่ ืนตามสัญญาแลว้
เชน่ นี้ต้องถือว่าผู้ขายฝากไดใ้ ช้สิทธไิ ถค่ ืนตามสัญญาแลว้ ผซู้ อ้ื ฝากต้องยอมใหไ้ ถ่ จะอา้ งวา่ มาไถ่เมอื่
พน้ ก�ำ หนดสญั ญาแลว้ ไม่ได้
๙. คำ�พพิ ากษาฎกี าท่ี ๑๒๘๓/๒๕๐๑ ผขู้ ายฝากทด่ี ินไถถ่ อนขายฝากโดยชวนคนอืน่
ออกเงนิ ไถบ่ างสว่ น เม่ือไมป่ รากฏเปน็ อย่างอนื่ ต้องถือวา่ ผอู้ อกเงนิ ประสงค์จะเปน็ เจ้าของทดี่ นิ ผู้ไถ่
ตอ้ งโอนทด่ี นิ ใหผ้ ู้ออกเงินตามสว่ น
๑๐. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๓๔๙/๒๕๐๖ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกไปยัง
ผู้ซือ้ ฝากต้งั แตเ่ วลาทำ�สัญญาขายฝาก ไมใ่ ช่เมือ่ พน้ ก�ำ หนดเวลาไถ่คืน จำ�เลยทำ�สญั ญาเช่าห้องแถวกับ
เจา้ ของเดมิ กอ่ นโจทก์รบั ซือ้ ฝากห้องแถวจากเจา้ ของเดมิ โจทก์ผูร้ บั โอนกรรมสทิ ธไ์ิ ปย่อมรบั โอนทง้ั
สทิ ธแิ ละหน้าทีข่ องเจา้ ของเดิมผโู้ อนดว้ ย สัญญาเช่าของจำ�เลยนน้ั จึงผูกพันโจทก์
๑๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๑๙/๒๕๐๙  ท�ำ หนงั สอื ขายฝากทด่ี นิ มอื เปลา่ โดยไมจ่ ดทะเบยี น
ตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทีม่ ขี ้อความวา่ ถ้าไม่ไถค่ ืนภายใน ๑ ปกี ็ขาด แมส้ ญั ญาขายฝากน้นั จะเปน็ โมฆะ
ก็ตาม แต่ก็เป็นทเี่ ห็นไดช้ ัดว่า คกู่ รณไี ดม้ ีเจตนาขายฝากต่อกนั โดยแสดงเจตนาวา่ ถา้ ไม่ไถ่คนื ภายใน
๑ ปี ก็ขาด เมื่อผู้ขายฝากมอบสิทธิครอบครองในที่ที่ขายฝากนั้นให้แก่ผู้ซื้อครอบครองตั้งแต่วัน
ขายฝากตลอดมา กถ็ อื ไดว้ ่าเมื่อพ้นกำ�หนด ๑ ปี นบั แตว่ ันแสดงเจตนาขายฝาก ผ้ขู ายยอมสละสทิ ธิ
ครอบครองซึง่ มีอย่ใู นที่ทขี่ ายฝากใหโ้ จทกโ์ ดยเดด็ ขาดต้งั แต่วันน้ันแล้ว

๑๒๕
๑๒. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาท่ี ๓๘๔/๒๕๐๙ จ�ำ เลยทำ�สญั ญาขายฝากนาพิพาทไว้กับโจทก ์
โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และมีเงื่อนไขว่าถ้าจำ�เลยไม่นำ�เงินมาไถ่ก็ให้โจทก์ทำ�นา
เร่ือยไป การขายฝากจงึ เป็นโมฆะตามมาตรา ๔๕๖ ดงั นน้ั ที่โจทก์เขา้ ครอบครองนาพิพาทจึงเปน็ การ
ครอบครองแทนจำ�เลยและการท่ีโจทก์เข้าครอบครองจนกว่าจำ�เลยจะใช้เงินคืนเช่นน้ี  ถึงจะนานสัก
ก่ีปกี ย็ ังถอื วา่ ครอบครองแทนจ�ำ เลยผเู้ ป็นเจา้ ของนาพพิ าทอยู่น่ันเอง แมโ้ จทก์จะมชี อ่ื ในแบบ ส.ค.๑
และเสียภาษบี �ำ รุงท้องท่ีก็ตามกต็ ้องถือว่าท�ำ แทนจำ�เลยเชน่ กนั
๑๓. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๐๓๑/๒๕๐๙ โจทกท์ �ำ สญั ญาขายฝากทด่ี นิ พรอ้ มสง่ิ ปลกู สรา้ ง
ไวก้ บั จ�ำ เลยมกี ำ�หนด ๒ ปี ตามนัยมาตรา ๔๙๔ และ ๔๙๒ เป็นทเี่ หน็ ได้ว่ากฎหมายไมไ่ ด้ห้ามโจทก์
ใช้สทิ ธไิ ถถ่ อน ๒ ปี ดังน้ีภายในก�ำ หนด ๒ ปี โจทก์จะใชส้ ทิ ธิไถเ่ ม่ือใดกไ็ ด้ เมื่อจำ�เลยไม่ยอมใหไ้ ถ่ก็ตอ้ ง
ถอื ว่าเปน็ การโต้แยง้ สิทธิของโจทก์ โจทกจ์ งึ มีอำ�นาจฟอ้ งจำ�เลยขอไถ่ทีด่ ินคนื ได้
๑๔. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ี่ ๙๔๒ – ๙๔๓/๒๕๑๕ ทำ�สญั ญาขายฝากทีด่ ินมือเปลา่ โดยมี
ขอ้ ตกลงกนั วา่ ถ้าไมไ่ ถภ่ ายในกำ�หนด ๓ เดือน ให้ทดี่ ินตกเปน็ กรรมสทิ ธข์ิ องผู้ซื้อ โดยผู้ขายฝาก
ไม่เกี่ยวข้องต่อไป ดังนี้ถึงแม้สัญญาขายฝากจะเป็นโมฆะเพราะมิได้จดทะเบียน แต่ก็ยังถือได้ว่า
ผขู้ ายฝากไดส้ ละสทิ ธคิ รอบครองไวล้ ว่ งหนา้ ตง้ั แตว่ นั พน้ ก�ำ หนด ๓ เดอื นแลว้ ผซู้ อ้ื ยอ่ มไดส้ ทิ ธคิ รอบครอง
ตั้งแตว่ ันน้ัน กรณเี ชน่ น้ี ไม่ใชเ่ ร่ืองทผี่ ใู้ หก้ ู้ยอมรับเอาทรพั ยส์ ินอยา่ งอืน่ แทนจ�ำ นวนเงนิ ที่กู้
๑๕. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๖๕๖/๒๕๑๗ ดอกผลของทรัพย์ที่ขายฝาก ซึ่งเกิดขึ้นใน
ระหว่างกำ�หนดเวลาขายฝากย่อมตกได้แก่ผู้รับซื้อฝาก ที่มาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย ์ บญั ญตั วิ า่ ทรพั ยส์ นิ ทข่ี ายฝาก ถา้ ไถภ่ ายในเวลาทก่ี �ำ หนดใหถ้ อื วา่ กรรมสทิ ธไ์ิ มเ่ คยตกไป
แกผ่ ซู้ อ้ื เลยนน้ั หมายถงึ เฉพาะตัวทรพั ยท์ ขี่ ายฝากเทา่ นั้น ไม่รวมถงึ ดอกผลด้วย
๑๖. คำ�พิพากษาฎกี าที่ ๕๗๖/๒๕๑๘ จำ�เลยขายฝากเรือนแก่โจทก์ ช�ำ ระคา่ ไถ่เรอื น
บางส่วนในกำ�หนด  แต่ส่วนที่เหลือจำ�เลยมิได้ชำ�ระจนเกินกำ�หนดไถ่คืน  เรือนตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่
โจทกเ์ ดด็ ขาด
๑๗. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๑๓๒/๒๕๒๓  บุคคลที่จะใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ต้องเป็นผู้ขายเดิม
หรือทายาทของผ้ขู ายเดิม ผู้รบั โอนสิทธิและบคุ คลซึง่ ในสญั ญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เปน็ ผไู้ ถไ่ ดต้ าม
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๔๙๗ โจทก์เป็นเพียงเจ้าหน้ขี องเจา้ ของรวมคนหนึ่งท่ีใช้
สทิ ธเิ รยี กรอ้ งในนามของตนเองแทนลูกหนี้ เพอื่ ป้องกนั สิทธิของโจทกใ์ นมลู หน้ีเท่านั้น การทโี่ จทกม์ ี
หนังสอื ใหจ้ �ำ เลยท้งั สามไปด�ำ เนินการให้โจทกไ์ ถท่ รัพยท์ เ่ี จ้าของรวมอกี คนหน่งึ ขายฝากไว้นั้น ถือไมไ่ ด้
ว่าผูม้ สี ทิ ธิในการไถ่ทรพั ย์ไดใ้ ช้สทิ ธิขอไถ่ทรัพย์ทขี่ ายฝากคนื
๑๘. ค�ำ พิพากษาฎกี าที่ ๑๕๑๔/๒๕๒๘ จำ�เลยทำ�สัญญาขายฝากบา้ นไว้แก่โจทก์โดย
ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเงื่อนไขว่าหากจำ�เลยไม่ไถ่คืนภายในกำ�หนด โจทก์มีสิทธิ
รื้อถอนบ้านไปได้  ดังน้ี  เป็นการขายฝากบ้านซ่ึงบ้านยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิม
จนกวา่ จ�ำ เลยจะไมไ่ ถค่ นื และโจทกไ์ ดร้ อ้ื ถอนเอาไป ถา้ จ�ำ เลยไถค่ นื แลว้ กไ็ มม่ ที างทบ่ี า้ นนน้ั จะแปรสภาพ

๑๒๖
เป็นสงั หาริมทรพั ยไ์ ปได้ จงึ เปน็ สญั ญาขายฝากอสังหารมิ ทรัพย์ หาใชเ่ ป็นสัญญาซือ้ ขายไมท้ ่ีปลกู บ้าน
ซง่ึ เปน็ สงั หารมิ ทรพั ยไ์ ม ่ เมอ่ื ท�ำ สญั ญากนั เองและมไิ ดจ้ ดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทย่ี อ่ มเปน็ โมฆะ
ตามมาตรา ๔๙๑ ประกอบมาตรา ๔๕๖ โจทก์จะนำ�มาฟ้องรอ้ งบงั คบั คดีหาไดไ้ ม่
๑๙. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๖๗๐/๒๕๒๘ ทำ�สัญญาซื้อขายที่ดินจดทะเบียนไว้ต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว  โจทก์จำ�เลยทำ�สัญญาต่อกันอีกหนึ่งฉบับว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินคืนได้ภายใน 
๑๐ ป ี ดงั นส้ี ญั ญาทท่ี �ำ ตอ่ กนั ไมใ่ ชส่ ญั ญาขายฝากหรอื นติ กิ รรมอ�ำ พราง  แตเ่ ปน็ ค�ำ มน่ั ในการซอ้ื ขายทรพั ย์
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง จึงมีผลผกู พนั คกู่ รณใี ชบ้ ังคบั กนั ได้
ในกรณีทำ�สัญญาซื้อขายท่ีดินอำ�พรางสัญญาขายฝากที่ดิน  มีการทำ�เป็นหนังสือและ
จดทะเบยี นต่อพนักงานเจ้าหนา้ ท่ีเฉพาะตามแบบของสญั ญาซือ้ ขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่ถือว่า
เป็นแบบของสัญญาขายฝากด้วย  สัญญาซ้ือขายท่ีดินตกเป็นโมฆะเพราะเป็นเจตนาลวงส่วนสัญญา
ขายฝากตกเป็นโมฆะเพราะไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม
บทบัญญตั ลิ าภมิควรได้
๒๐. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๒๐๑๘/๒๕๓๐  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔๙๗ บคุ คลทีจ่ ะใช้สิทธิไถท่ รัพย์สนิ ที่ขายฝากต้องเปน็ ผขู้ ายเดิม ทายาทผู้ขายเดิม ผู้รับโอน
สทิ ธหิ รอื บคุ คลซง่ึ ในสญั ญายอมไวโ้ ดยเฉพาะวา่ ใหเ้ ปน็ ผไู้ ถไ่ ด ้ เปน็ การก�ำ หนดตวั ผมู้ สี ทิ ธไิ ถท่ รพั ยส์ นิ ไว้
โดยเฉพาะเจาะจงแล้วโจทก์มิใช่บุคคลที่มีสิทธิในการไถ่ที่ดินพิพาทตามท่ีกฎหมายบัญญัติไว้  ดังนั้น
แมโ้ จทกจ์ ะเปน็ ภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของจำ�เลยท่ี ๒ ผู้ขายฝากหรอื ไม่ก็ตาม โจทกจ์ ะอ้างเหตุ
ว่าทพ่ี ิพาทเปน็ สนิ สมรสและขอใช้สทิ ธไิ ถ่ทพี่ ิพาทหาไดไ้ ม่
๒๑. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๒๑๕๖/๒๕๓๐ จำ�เลยจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาท
ไวก้ บั ช. สามีโจทก์ ๑ ปี จำ�เลยได้ไถถ่ อนการขายฝากแลว้ แมก้ ารไถ่ถอนจะไม่ได้จดทะเบยี นกต็ าม
ก็เป็นเพียงทำ�ให้การกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิในที่ดินยังไม่บริบูรณ์เท่าน้ัน  แต่ในระหว่างโจทก์และ
จ�ำ เลยดว้ ยกนั เอง ย่อมมีผลใช้ยนั กนั ได้ โจทก์ซ่งึ เปน็ ทายาทของ ช. จึงไมม่ ีสิทธฟิ อ้ งขับไล่จ�ำ เลย
๒๒. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๒๖๖๒/๒๕๓๐ ขอ้ ตกลงทผี่ ้รู บั ซ้ือฝากยินยอมที่จะขายทรพั ย์
คืนให้แก่ผู้ขายฝาก เมื่อทรัพย์ที่ขายฝากได้หลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากแล้ว เข้าลักษณะเป็นคำ�มั่น
จะขายทรัพย์ซ่ึงบังคับกันได้  มิใช่เป็นการขยายเวลาไถ่ทรัพย์อันต้องห้ามตามนัยแห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๖
๒๓. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๔๗๐๘/๒๕๓๓ การที่ตัวการลงลายมือชื่อไว้ในหนังสือ
มอบอำ�นาจโดยไม่กรอกข้อความ ภายหลังจำ�เลยที่ ๑ โดยทุจริตได้นำ�ใบมอบอำ�นาจดังกล่าว
ไปกรอกข้อความแล้วขายฝากทพ่ี ิพาทใหจ้ �ำ เลยท่ี ๒ ที่ ๓ เป็นกรณเี ขา้ ลกั ษณะความรับผิดของตัวการ
ต่อบุคคลภายนอกตามมาตรา ๘๒๒ ซึ่งเปน็ เรื่องทต่ี วั แทนคือจ�ำ เลยที่ ๑ ท�ำ การเกนิ อ�ำ นาจตวั แทน
แต่ทางปฏิบัติของตัวการทำ�ให้บุคคลภายนอกมีมูลเหตุอันสมควรจะเช่ือว่าการอันน้ันอยู่ภายในขอบ
อ�ำ นาจของตัวแทน ตวั การจึงต้องรบั ผดิ ต่อจ�ำ เลยที่ ๒ ที่ ๓ ซ่งึ เปน็ บคุ คลภายนอกผูส้ ุจริต โจทก์ซงึ่ เป็น
ทายาทของตวั การย่อมไมม่ ีสทิ ธิฟ้องขอใหเ้ พิกถอนการขายฝากทดี่ นิ ดงั กลา่ ว

๑๒๗
๒๔. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๔๗๖๔/๒๕๓๓  ที่พิพาทเป็นที่ดินมือเปล่ามีหนังสือรับรอง
การท�ำ ประโยชน์ เม่ือทพี่ พิ าทเป็นอสังหารมิ ทรัพย์และคสู่ ญั ญาเจตนาทจ่ี ะท�ำ สญั ญาขายฝากโดยทำ�
เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  เมื่อคู่สัญญามิได้ทำ�ให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมาย
บังคบั ไว้ สญั ญาขายฝากท่ที �ำ กันเองจึงเป็นโมฆะ จ�ำ เลยผูซ้ ้อื จะอ้างสิทธิการไดม้ าซง่ึ การครอบครอง
โดยนิติกรรมขายฝากนั้นไม่ได้  การที่จำ�เลยครอบครองที่พิพาทเป็นการครอบครองแทนผู้ขายฝาก
จำ�เลยจึงไม่ได้สิทธิครอบครองในที่พิพาท เมื่อสิทธิครอบครองที่พิพาทของผู้ขายฝากถูกถอนคืน
การใหต้ กเป็นของโจทก์ จ�ำ เลยจึงตอ้ งคนื ทพ่ี พิ าทแก่โจทก์
๒๕. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๔๙๘/๒๕๓๔ จำ�เลยและจำ�เลยร่วมเป็นสามีภรรยากัน
จำ�เลยได้ขายฝากที่ดินและบ้านอันเป็นสินสมรสไว้แก่โจทก์โดยจำ�เลยร่วมมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย
การที่จำ�เลยร่วมไปติดต่อขอซื้อทรัพย์ที่เป็นสินสมรสดังกล่าวคืนจากโจทก์ผู้ซื้อ กรณีเป็นเรื่องที่
จำ�เลยร่วมใช้สิทธิติดตามเอาทรัพย์ของตนคืน ถือไม่ได้ว่าเป็นการชำ�ระหนี้หรือเรียกทวงให้ชำ�ระหนี้
อนั จะถอื เปน็ การให้สตั ยาบนั แกก่ ารขายฝาก
๒๖. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๖๐๑/๒๕๓๕  หลังจากครบกำ�หนดเวลาการขายฝากแล้ว
ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ. ผู้ขายฝากทำ�หนังสือสัญญากันมีข้อความว่า “บ. ได้ให้เงิน ส. ค่าไถ่ถอนที่
พร้อมสิ่งปลูกสรา้ งเปน็ เงนิ ๓๓,๐๐๐ บาท ส. ขายคนื ทพี่ ร้อมส่ิงปลูกสรา้ งให้ บ.” ในวนั ที่ ส. รับเงิน
จาก บ. นั้น ส. และ บ. ไดพ้ ากันไปสำ�นักงานทดี่ นิ จงั หวดั เพ่อื โอนท่ดี ินและบา้ นพิพาทให้ บ. แตย่ ัง
โอนกันไม่ได้เพราะ บ. ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่ ๒ - ๓ วัน จะไป
โอนกนั ใหม่ แต่ ส. ถึงแกค่ วามตายไปเสียกอ่ น แสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนทีด่ นิ และบ้านพพิ าท
มิใช่เปน็ การซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด และข้อตกลงดังกลา่ วมใิ ชเ่ ปน็ การขยายเวลาการขายฝาก เน่อื งจาก
ไดค้ รบกำ�หนดการขายฝาก และ บ. หมดสทิ ธไิ ถค่ นื การขายฝากไปก่อนแลว้
๒๗. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๒๕๔๗/๒๕๓๕ ผรู้ อ้ งขดั ทรพั ยไ์ ดไ้ ถถ่ อนการขายฝากทพ่ี พิ าท
ซง่ึ มี น.ส.๓ และรบั มอบสทิ ธิครอบครองทีพ่ ิพาทจากจำ�เลยแล้ว แม้จะไม่มกี ารจดทะเบียนไถถ่ อนการ
ขายฝาก ผรู้ ้องกไ็ ดส้ ิทธคิ รอบครองในท่พี ิพาทตามมาตรา ๑๓๗๘, ๑๓๗๙ จ�ำ เลยผูซ้ อื้ ฝากไม่ใช่เจา้ ของ
ทพ่ี พิ าททโ่ี จทกจ์ ะน�ำ ยึดเพือ่ ขายทอดตลาดไดอ้ กี ต่อไป ต้องปลอ่ ยที่พพิ าทท่ียึด
๒๘. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๕๔๕/๒๕๓๕ ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมี
ข้อสญั ญากบั น. วา่ เมอ่ื กอ่ สรา้ งเสร็จและ ศ. ได้รบั เงนิ ชว่ ยคา่ กอ่ สร้างจากผ้เู ช่า ศ. จะยกตกึ แถว
พิพาทให้เปน็ กรรมสิทธแิ์ ก่ น. เม่ือขณะปลกู สร้าง จำ�เลยท่ี ๑ ซึ่งเป็นเจ้าของทรี่ ว่ มกบั น. ในขณะนั้น
ร้เู หน็ ยนิ ยอมให้ น. ท�ำ สญั ญาดังกล่าว ตอ้ งถือวา่ น. มสี ิทธิทจี่ ะให้ก่อสรา้ งตึกแถวในทดี่ นิ ส่วนทีเ่ ป็น
ของจำ�เลยที่ ๑ ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาท เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา ๑๐๙ (เดิม)
(มาตรา ๑๔๖ ปจั จุบัน) เม่อื ศ. ก่อสร้างตกึ แถวพิพาทเสร็จและจดทะเบยี นยกกรรมสิทธใ์ิ ห้ น.
น. จงึ เปน็ เจา้ ของตึกแถวพิพาทแต่เพยี งผูเ้ ดียว เมอ่ื น. ถึงแกก่ รรม และท�ำ พนิ ยั กรรมยกตึกแถวพิพาท
ใหแ้ ก่โจทก์ โจทก์จงึ ไดก้ รรมสทิ ธิใ์ นตึกแถวพิพาทและจำ�เลยท่ี ๑ ซ่ึงไม่ใชเ่ จา้ ของตึกแถวพิพาทไม่มี

๑๒๘
อำ�นาจทำ�สัญญาขายฝาก  นิติกรรมขายฝากตกึ แถวพิพาทระหว่างจ�ำ เลยที่ ๑ กับจำ�เลยร่วม จึงไมม่ ี
ผลบังคับ  จำ�เลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท  ศาลย่อมมีอำ�นาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝาก
ตึกแถวพิพาทระหว่างจำ�เลย ที่ ๑ กับจำ�เลยร่วมได้
๒๙. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๐๔๘/๒๕๓๖ โจทก์ลงชื่อในหนังสือมอบอำ�นาจเพื่อให้
จำ�เลยที่ ๑ น�ำ ที่พพิ าทไปจ�ำ นองธนาคารโดยมไิ ดก้ รอกขอ้ ความ จ�ำ เลยที่ ๑ น�ำ หนังสอื มอบอ�ำ นาจ
ดังกลา่ วไปทำ�นติ กิ รรมซื้อขายทพ่ี ิพาท หนังสือมอบอ�ำ นาจดงั กล่าวจึงเปน็ เอกสารปลอม ต้องถอื วา่
นติ กิ รรมการซอ้ื ขายทพ่ี พิ าทมไิ ดเ้ กดิ ขน้ึ กรรมสทิ ธใ์ิ นทพ่ี พิ าทคงเปน็ ของโจทกไ์ มต่ กเปน็ ของจ�ำ เลยท่ี ๑
จ�ำ เลยท่ี ๑ ไมม่ สี ิทธขิ ายฝากทพ่ี ิพาท แม้จำ�เลยที่ ๒ และท่ี ๓ จะจดทะเบียนรบั ซ้อื ฝากท่พี ิพาทจาก
จำ�เลยท่ี ๑ ไว้โดยสุจริตและเสยี คา่ ตอบแทนหรือไม่กต็ าม จ�ำ เลยท่ี ๒ และ ท่ี ๓ ก็ไม่ไดก้ รรมสิทธิ์
โจทก์มีสทิ ธิขอให้เพิกถอนนิตกิ รรมซ้ือขายและขายฝากทจี่ ำ�เลยท่ี ๑ ท�ำ ไปได้
๓๐. คำ�พิพากษาฎีกาท่ ี ๓๓๙๐ - ๓๓๙๑/๒๕๓๘ โจทก์ฝ่ายหน่งึ กบั จำ�เลยที่ ๑ และ
ที่ ๒ อีกฝ่ายหน่งึ ท�ำ สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมทดี่ นิ ซึ่งกนั และกัน แต่ทดี่ ินและบา้ นของจำ�เลย
ที่ ๑ และที่ ๒ น้นั จำ�เลยที่ ๑ และที่ ๒ ได้น�ำ ไปขายฝากไวก้ ับจ�ำ เลยที่ ๓ เมอื่ จำ�เลยที่ ๑ และ
ท่ี ๒ เปน็ ฝ่ายผดิ สัญญา โจทก์จึงอยใู่ นฐานะผรู้ ับโอนสทิ ธไิ ถ่ทรัพย์สนิ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณชิ ย์ มาตรา ๔๙๗ (๒) จำ�เลยท่ี ๓ ต้องรับการไถ่ เมอ่ื โจทก์มเี งนิ จำ�นวนท่เี ปน็ สินไถ่ แต่จ�ำ เลยท่ี ๓
ไม่ยอมรับ  โจทก์ได้นำ�เงินไปวางท่ีสำ�นักงานวางทรัพย์ก่อนพ้นกำ�หนดไถ่  จำ�เลยที่  ๓  จึงปฏิเสธ
ไมย่ อมรบั การไถ่ถอนการขายฝากไมไ่ ด้
๓๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท่ี ๑๗๗๗/๒๕๓๙ คสู่ ญั ญาตกลงกนั ขายฝากทด่ี นิ และบา้ นพพิ าท
และขณะนั้นบนที่ดินมีบ้านพิพาทปลูกอยู่  บ้านพิพาทจึงเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น  แม้ในหนังสือ
สญั ญาขายฝากจะไม่ไดร้ ะบบุ ้านพิพาทไว้ในสญั ญาก็ตาม บ้านพิพาทยอ่ มตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์
ทันทีที่ได้ทำ�สัญญาขายฝากตามแบบท่ีกฎหมายบังคับไว้โดยผลของกฎหมาย  ตามมาตรา  ๔๕๖
วรรคสอง จงึ ถอื ไดว้ ่าเป็นการขายฝากบา้ นพพิ าทด้วย
๓๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๔๐๗/๒๕๔๐ การใชส้ ทิ ธไิ ถ่ทรพั ย์ท่ีขายฝาก โจทกผ์ ้ขู ายฝาก
จะต้องแสดงเจตนาเพื่อขอไถ่ต่อจำ�เลยผู้ซื้อฝากและจะต้องนำ�สินไถ่ตามราคาที่ขายฝากพร้อมทั้ง
คา่ ฤชาธรรมเนยี มการไถ่พร้อมในวนั ไถก่ ารขายฝากด้วยตามมาตรา ๔๙๙ และมาตรา ๕๐๐ เพราะ
เปน็ กรณที ่โี จทกซ์ ึง่ เป็นผไู้ ถม่ หี นา้ ท่จี ะตอ้ งชำ�ระตอบแทนใหแ้ กจ่ ำ�เลย เมือ่ โจทกไ์ ม่มเี งินสินไถ่จ�ำ นวน
เพียงพอทีจ่ ะไถก่ ารขายฝากจากจำ�เลยได้ จึงถือไม่ไดว้ า่ โจทก์ใชส้ ิทธไิ ถ่โดยชอบแล้ว
๓๓. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๒๙๑/๒๕๔๑ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา
๔๙๙ บญั ญตั ใิ ห้ก�ำ หนดสินไถก่ นั ไว้ได้ การทโี่ จทกต์ กลงกบั ส. และจ�ำ เลยทงั้ สองให้ช�ำ ระดอกเบ้ีย
ในระหวา่ งอายสุ ญั ญาขายฝาก จงึ เป็นการก�ำ หนดให้ ส. และจ�ำ เลยทงั้ สองชำ�ระสนิ ไถ่ใหโ้ จทก์ทั้งสอง
บางส่วนน่นั เอง

๑๒๙
๓๔. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท่ี ๙๐๔/๒๕๔๒ โจทกไ์ ดน้ �ำ ทพ่ี พิ าทขายฝากใหแ้ ก่ ว. มกี �ำ หนด
ระยะเวลาในการไถ่ถอน ๑ ปี สิทธคิ รอบครองจงึ ตกอยู่แก่ ว. ตงั้ แต่จดทะเบียนขายฝาก โจทก์คงมี
สทิ ธไิ ถท่ รพั ยส์ นิ คนื ภายในก�ำ หนด ๑ ป ี ตามมาตรา ๔๙๑ ครบก�ำ หนด ๑ ปแี ลว้ โจทกไ์ มไ่ ถท่ รพั ยค์ นื
สิทธิครอบครองในที่พิพาทย่อมตกเป็นของ ว. ผู้ซื้อฝากเท่านั้น การที่โจทก์เพียงแต่นำ�ป้ายไปปัก
ประกาศในทีพ่ พิ าทวา่ เป็นของโจทกแ์ ละหา้ มบุคคลภายนอกเกี่ยวขอ้ ง หาเปน็ การแสดงเจตนาเปล่ยี น
ลกั ษณะแหง่ การยดึ ถือครอบครองแทน ว. เนอื่ งจากไมม่ ีการบอกกล่าวไปยัง ว. ผู้มีสทิ ธิครอบครอง
๓๕. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๑๓๔๘/๒๕๔๒  ที่ดินพิพาทเป็นท่ีดินมีหนังสือสำ�คัญ
เป็นหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ (น.ส. ๓) ซง่ึ ทางราชการออกให้มชี ่อื จำ�เลยท ่ี ๑ เป็นผถู้ อื สิทธิ
ครอบครอง ตอ่ มาจ�ำ เลยท่ี ๒ น�ำ ทด่ี นิ พพิ าทไปยน่ื ค�ำ รอ้ งขอออกโฉนดทด่ี นิ ทส่ี �ำ นกั งานทด่ี นิ โดยอา้ งวา่
ซือ้ มาจากจำ�เลยท่ี ๑ ตามหนังสอื สัญญาขายฝาก โจทกย์ น่ื คำ�คดั คา้ นวา่ ที่ดินพิพาทจำ�เลยท่ี ๑ ไดข้ าย
ให้โจทก์ก่อนแล้วตามหนังสือสัญญาจะซื้อขาย ดังนี้ แม้โจทก์และจำ�เลยที่ ๑ ได้ทำ�หนังสือสัญญา
จะซอ้ื ขายทด่ี นิ พพิ าทกนั กอ่ นทจ่ี �ำ เลยท ่ี ๑ จะท�ำ หนงั สอื สญั ญาขายฝากทด่ี นิ พพิ าทใหจ้ �ำ เลยท ่ี ๒ กต็ าม
ฐานะของโจทกก์ ็มเี พียงขอให้เพิกถอนสญั ญาขายฝากท่ีดนิ พิพาทระหว่างจำ�เลยท่ี ๑ กบั จำ�เลยที่ ๒
ท่ที �ำ ใหโ้ จทก์ตอ้ งเสยี เปรียบเทา่ นน้ั แต่ในการจดทะเบยี นขายฝากทดี่ นิ พพิ าท จ�ำ เลยท่ี ๒ ไดเ้ สียค่า
ตอบแทนชำ�ระเงนิ ค่าทดี่ นิ พพิ าทให้แก่จ�ำ เลยท่ี ๑ และจำ�เลยท่ี ๒ ไมร่ ู้หรือควรไดร้ ู้วา่ โจทกไ์ ดซ้ ื้อที่ดนิ
พิพาทจากจำ�เลยท่ี ๑ แลว้ เมื่อจำ�เลยที่ ๒ ได้จดทะเบยี นขายฝากรบั โอนทีด่ ินพิพาทมาจากจำ�เลยที่ ๑
โดยเสียค่าตอบแทนและกระทำ�การโดยสุจริตแล้ว  โจทก์ย่อมไม่อาจท่ีจะเพิกถอนนิติกรรมขายฝาก
ระหว่างจำ�เลยทั้งสองได้
๓๖. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๘๗๒/๒๕๔๓ จำ�เลยปลอมหนังสือมอบอำ�นาจของโจทก์
โดยไม่มีอำ�นาจกระทำ�การแทนโจทก์เพื่อขายฝากที่ดินพร้อมบ้านของโจทก์  โจทก์จึงมีอำ�นาจฟ้องขอ
ใหเ้ พกิ ถอนการจดทะเบยี นขายฝากทด่ี นิ พรอ้ มบา้ นดงั กลา่ วได ้ ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา ๖๑
แต่โจทก์ต้องฟ้องผ้รู บั ซอื้ ฝาก ซง่ึ เปน็ บคุ คลภายนอกและได้ลาภงอกอันเน่ืองจากนิตกิ รรมทไ่ี ดท้ ำ�การ
จดทะเบียนตามท่ีเจ้าพนักงานที่ดินดำ�เนินการจดทะเบียนโดยไม่ชอบเข้ามาเป็นจำ�เลยด้วย  มิฉะนั้น
ศาลก็ไมอ่ าจพพิ ากษาให้เพกิ ถอนนติ ิกรรมการขายฝากทดี่ ินพรอ้ มบา้ นระหว่างโจทก์กับผรู้ บั ซอ้ื ฝากได้
๓๗. ค�ำ พิพากษาฎีกาที่ ๔๗๒๙/๒๕๔๓ จำ�เลยทำ�สญั ญาขายฝากทด่ี ินไว้แก ่ ภ. บิดา
โจทก์ระหว่างท่ียังอยู่ภายในกำ�หนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก  จำ�เลยทำ�สัญญาจะซ้ือขายท่ีดิน
ดังกลา่ วกับโจทก์ ตอ่ มาจำ�เลยทำ�สัญญากับ ภ. ว่าไมป่ ระสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถถ่ อน ดังน ี้
ขอ้ ตกลงระหวา่ งจำ�เลยกบั ภ. ถือไดว้ า่ เป็นการขายขาดทีด่ ินให้แก่ ภ. โดยท�ำ สญั ญากนั เอง จึงไม่
เกิดผลเปน็ สัญญาซ้ือขายทช่ี อบดว้ ยกฎหมาย จ�ำ เลยยังมีสิทธไิ ถถ่ อนการขายฝากภายในกำ�หนดเวลา
ไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่  และภายในกำ�หนดระยะเวลาขายฝากจำ�เลยย่อมมีสิทธินำ�ที่ดินไป
ท�ำ สญั ญาจะซ้ือจะขายใหแ้ กโ่ จทก์ได้ ซ่ึงมาตรา ๔๙๗ ไดก้ ำ�หนดใหผ้ รู้ ับโอนสทิ ธไิ ถ่ถอนทรพั ยส์ ินนั้น
ไดด้ ้วย เมอ่ื จ�ำ เลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซอ้ื จะขายกบั โจทก ์ โจทก์ย่อมอยใู่ นฐานะผรู้ บั โอนสิทธมิ ีสทิ ธิ
ไถท่ ด่ี นิ ได้

๑๓๐
๓๘. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๔๕๖/๒๕๔๓ จำ�เลยปลูกสร้างอาคารในที่พิพาททั้งก่อน
และหลงั ท�ำ สญั ญาขายฝากทพ่ี พิ าทกบั โจทก ์ โดยโจทกร์ บั รแู้ ละยนิ ยอมใหป้ ลกู สรา้ งแตโ่ จทกท์ �ำ สญั ญา
ขายฝากเฉพาะที่พิพาทโดยระบุไว้ในสัญญาว่าสิ่งปลูกสร้างไม่มี มิใช่ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง แสดงว่า
จำ�เลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อว่าตามสัญญาขายฝากตนมีสิทธิ
ไถ่ที่พิพาทคืนได้ภายในเวลาท่ีกำ�หนดในสัญญา  ซ่ึงตามกฎหมายให้ถือว่ากรรมสิทธ์ิไม่เคยตกไปแก่
โจทกเ์ ลย แตเ่ มอ่ื จ�ำ เลยไมไ่ ถค่ นื ภายในก�ำ หนด ทพ่ี พิ าทยอ่ มตกเปน็ กรรมสทิ ธข์ิ องโจทก์ การปลกู สรา้ ง
อาคารในทีพ่ พิ าทของจ�ำ เลยจึงเป็นการสรา้ งโรงเรอื นในที่ดนิ ของผอู้ ืน่ โดยสจุ ริต กรณีไม่มกี ฎหมายท่ี
จะยกมาปรบั ได้ จงึ ตอ้ งอาศยั กฎหมายทีใ่ กล้เคยี งอย่างยง่ิ ตาม มาตรา ๑๓๑๐ วรรคหนง่ึ ทำ�ให้โจทก์
ได้เปน็ เจา้ ของโรงเรอื นแตต่ ้องใชค้ า่ แห่งทีด่ นิ เพยี งท่ีเพ่มิ ข้นึ เพราะสรา้ งโรงเรอื นให้แกจ่ ำ�เลย แตถ่ า้
โจทกแ์ สดงไดว้ า่ มไิ ดม้ คี วามประมาทเลนิ เลอ่ จะบอกปดั ไมย่ อมรบั โรงเรอื นและเรยี กใหผ้ สู้ รา้ งรอ้ื ถอนไป
และท�ำ ทดี่ นิ ให้เป็นตามเดมิ กไ็ ด้ เมอ่ื โจทก์มิได้น�ำ สบื ใหเ้ หน็ แต่กลับปล่อยให้จำ�เลยปลกู สรา้ งต่อไป
โดยมไิ ด้ห้ามปราม หรอื ขอให้จำ�เลยยตุ กิ ารกอ่ สร้าง โจทกจ์ ึงไม่อาจบอกปดั ไม่ยอมรบั โรงเรือนและ
เรียกใหจ้ ำ�เลยรอ้ื ถอนไป และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชนไ์ ด้
๓๙. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท่ี ๑๓๗๐/๒๕๔๔ ผขู้ ายฝากไดไ้ ถท่ พ่ี พิ าทจากผซู้ อ้ื ภายในก�ำ หนด
ในสัญญาขายฝากแล้ว  แม้จะไม่มีการจดทะเบียนไถ่จากขายฝากก็เป็นเพียงทำ�ให้การกลับคืนมาซึ่ง
ทรัพย์สินในที่พพิ าทยงั ไมบ่ รบิ ูรณ์เท่านนั้ แต่มีผลใช้บงั คับยันกนั เองได้ แมย้ ังมไิ ดม้ ีการจดทะเบยี นไถ่
ท่ีดนิ ทขี่ ายฝาก กต็ กเป็นของผู้ขายฝากทันที ซงึ่ มีผลบงั คับยันกนั ได้ระหวา่ งคสู่ ัญญา ผ้จู ัดการมรดก
ของผู้ขายฝากย่อมมีสิทธิติดตามเอาคืนและฟ้องร้องขอให้ผู้ซื้อจดทะเบียนไถ่จากขายฝากที่ดิน
ในระยะเวลาใดกไ็ ดต้ ามมาตรา ๑๓๓๖
๔๐. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๒๗๑๑/๒๕๔๔  โจทก์จำ�เลยเจตนาขายฝากท่ีดินพิพาท
ไม่มีเจตนาท่ีจะผูกพันตามสัญญาขายที่ดินพิพาทท่ีทำ�กันไว้โดยมีการทำ�สัญญาเป็นหนังสือและ
จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กัน
ระหว่างโจทกจ์ ำ�เลยตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๕ วรรคหนึ่ง
ส่วนสัญญาขายฝากทีด่ ินถูกอ�ำ พรางไวโ้ ดยสัญญาขายกต็ กเปน็ โมฆะเช่นกัน เน่อื งจากไมไ่ ดจ้ ดทะเบียน
ต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท ่ี ตามมาตรา ๑๕๕ วรรคสอง และมาตรา ๑๕๒ เมือ่ สัญญาทั้งสองฉบับต่าง
ตกเป็นโมฆะ โจทก์จำ�เลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม กรณีต้องบังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้
โดยโจทกต์ อ้ งคนื เงินใหจ้ ำ�เลย จำ�เลยตอ้ งคนื ทด่ี ินพิพาทใหโ้ จทก์
๔๑. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๘๑๐/๒๕๔๖ ส. ทำ�สัญญาขายฝากบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่
บนท่ดี ินพพิ าทแก่ ล. ภรยิ าโจทก์ แม้ระบชุ ่อื สัญญาวา่ เปน็ สญั ญาขายฝากเฉพาะอสังหารมิ ทรพั ย์ แต่
เนอ้ื หาสญั ญาระบขุ ายฝากบา้ นพรอ้ มทดี่ นิ พิพาท ทัง้ เมื่อพ้นกำ�หนดเวลาไถท่ รัพย์คนื ล. อาศัยสัญญา
ขายฝากไปทำ�สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. ทันที และคำ�ฟ้องโจทก์ที่ว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำ�เลย
เพราะประสงค์เข้าอยอู่ าศัยในบา้ นพพิ าทเอง พฤตกิ ารณ์มเี หตุผลนา่ เชื่อวา่ ล. รับซ้อื ฝากบ้านพิพาท
เพอ่ื อยู่อาศัย มใิ ชร่ ้อื ถอนไปอยา่ งสงั หาริมทรัพย์ จึงเป็นการขายฝากบา้ นในลักษณะอสงั หาริมทรพั ย ์

๑๓๑
เมื่อคู่สัญญาทำ�สัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี  ย่อมตกเป็นโมฆะ  ตาม
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคหน่งึ ประกอบดว้ ยมาตรา ๔๙๑ โจทกไ์ ม่ใช่
เจ้าของบ้านพิพาทจึงไม่มีอำ�นาจฟ้องขับไล่จำ�เลยให้ออกจากบ้านพิพาทและเรียกค่าเสียหายจาก
จำ�เลย
ในกรณีที่ได้ร้อื เรอื นท่ีขายฝากแล้วสรา้ งใหม่ แม้จะใช้ไม้ของเรอื นหลงั เดิมบางส่วนและ
ใชเ้ ลขที่บา้ นเดมิ กถ็ ือวา่ วตั ถแุ หง่ สญั ญาขายฝากสิ้นสภาพไปแล้ว ผูซ้ ื้อฝากไมไ่ ดก้ รรมสิทธิใ์ นเรอื นหลงั
ใหม่น้ี แมผ้ ขู้ ายฝากจะเป็นผู้ร้ือไปเองก็ตาม
๔๒. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๗๗๙๕/๒๕๔๙  หนงั สอื สญั ญาระหวา่ งโจทกท์ ง้ั สามกบั จ�ำ เลย
ท่ี ๑ มขี ้อความว่า “ผู้จะขายยอมตกลงขายฝากทนี่ าไว้... เปน็ ราคาเงิน ๒๐๐,๐๐๐.- บาท มีกำ�หนด
๒ ปี นับแต่วันที่ทำ�สัญญาถึงวันที่ ๑ เมษายน ๒๕๔๓ หากไม่มีเงิน ๒๐๐,๐๐๐.- บาท
มาคนื ให้ผู้ซื้อ ผู้ขายยอมให้นาจำ�นวน ๑๕ ไร่ ตามสัญญาให้แก่ผู้จะซื้อ ณ วันที่ ๑ เมษายน
๒๕๔๓” มีความหมายเพยี งว่า จำ�เลยท่ี ๑ จะยอมใหก้ รรมสทิ ธิใ์ นทน่ี าตกไปยงั โจทก์ทงั้ สอง ก็ต่อเม่อื
จำ�เลยที่ ๑ ไม่ชำ�ระเงิน ๒๐๐,๐๐๐.- บาท คืนแก่โจทก์ทั้งสองเมื่อถึงเวลาที่กำ�หนด มิใช่เรื่องที่
จำ�เลยที่ ๑ ตกลงให้กรรมสิทธิ์ในที่นาตกไปยังโจทก์ทั้งสองทันทีโดยมีข้อตกลงกันว่าจำ�เลยที่ ๑
อาจไถ่ที่นานั้นคืนได้ในภายหลัง อนั จะต้องดว้ ยลกั ษณะของสญั ญาขายฝาก ตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ แต่เปน็ เรือ่ งที่จำ�เลยที่ ๑ ไดร้ บั เงนิ จ�ำ นวนหนึ่งไปจากโจทกท์ ้งั สอง
และตกลงว่าจะชำ�ระคืนให้ อันเข้าลักษณะเป็นการกู้เงิน และหนังสือสัญญาดังกล่าวย่อมใช้เป็น
หลักฐานแหง่ การกู้ยืมได้ ผ้ขู ายฝากจะต้องเปน็ เจ้าของทรพั ย์สนิ ทข่ี ายฝาก มิฉะน้ันผรู้ บั ซ้อื ฝากไมไ่ ด้
กรรมสทิ ธ์ิแมจ้ ะรับซ้อื ฝากไว้โดยสจุ รติ และเสยี ค่าตอบแทนก็ตาม
๔๓. คำ�พิพากษาฎีกาที่  ๒๔๙๘/๒๕๕๐  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔๙๑ เมื่อจ�ำ เลยได้ขายฝากที่ดนิ พพิ าทใหแ้ ก่โจทก์แลว้ กรรมสิทธิใ์ นทด่ี ินพพิ าทย่อมตกแก่
โจทก์ การที่จำ�เลยอยู่ในบ้านซึ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์จึงเป็นการละเมิด จำ�เลยย่อม
ไม่มสี ิทธิที่จะอาศัยอยใู่ นที่ดนิ พิพาทอกี ตอ่ ไป โจทกจ์ งึ มีอ�ำ นาจฟอ้ งขบั ไล่จำ�เลยได้ หากจ�ำ เลยไถถ่ อน
ภายในกำ�หนดระยะเวลาแล้วโจทก์มิให้ไถ่ถอน  ก็ชอบที่จำ�เลยจะฟ้องร้องขอให้โจทก์ปฏิบัติตาม
สญั ญาต่อไป ไม่เกย่ี วข้องกบั เรอ่ื งอ�ำ นาจฟอ้ งของโจทก์
๔๔. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี  ๕๘๗๓/๒๕๕๐  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔๙๒ ผูไ้ ถจ่ ะไดก้ รรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ ินทข่ี ายฝากกต็ อ่ เมอื่ ได้ชำ�ระสนิ ไถ่หรือวางทรพั ยอ์ นั เปน็
สนิ ไถ่แลว้ ดังน้นั แมศ้ าลชนั้ ต้นจะมคี ำ�พพิ ากษาถึงท่ีสุดใหจ้ ำ�เลยที่ ๒ ไปจดทะเบยี นไถ่ถอนขายฝาก
ทด่ี ินพิพาทโดยปลอดจำ�นองและรับสินไถต่ ามคำ�ขอบังคับของผู้รอ้ ง แตเ่ ม่ือผู้ร้องยังไม่ไดช้ �ำ ระสินไถ่
หรอื วางทรัพย์อันเปน็ สนิ ไถ่ กรรมสทิ ธิจ์ งึ ยงั ไมต่ กเป็นของผู้ร้องตามบทกฎหมายดังกลา่ ว ทีด่ นิ พิพาท
ยงั เป็นกรรมสทิ ธิ์ของจำ�เลยท่ี ๒ ผรู้ ้องจึงไม่มสี ิทธริ อ้ งขอใหป้ ลอ่ ยท่ดี นิ

๑๓๒

l ค่าธรรมเนียม
- การจดทะเบียนขายฝาก  ขายฝากเฉพาะส่วน  เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเช่นเดียวกับ
การขาย  คือ  เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย์  ร้อยละ  ๒  ของราคาประเมินทุนทรัพย์
ตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบญั ญัตใิ หใ้ ช้ประมวลกฎหมาย
ทดี่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ก)
- การจดทะเบียนประเภทไถ่จากขายฝาก, แบ่งไถ่จากขายฝาก, ปลดเงื่อนไข การไถ่
จากขายฝากระงับสิทธิการไถ่  (หน้ีเกล่ือนกลืนกัน)  เรียกเก็บค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์
แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท ่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ให้ใช้ประมวลกฎหมายทีด่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)
- ในการโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากโดยเสน่หาหรือมีค่าตอบแทน  ให้เรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมอย่างประเภทให้หรือประเภทขายแล้วแต่กรณี และให้ระบุในหนังสือสัญญาโอนสิทธิ
การไถ่ (ท.ด. ๖) ข้อ ๑ ต่อจากคำ�ว่า “โดยเหตุที่ผู้โอนได้” ลงไปว่า “โอนให้ หรือโอนขายเป็น
จ�ำ นวนเงิน (แล้วแตก่ รณ)ี ”
- กรณกี ารจดทะเบยี นโอนสทิ ธกิ ารไถจ่ ากขายฝากเรยี กคา่ จดทะเบยี นประเภทมที นุ ทรพั ย์
ตามราคาประเมินทนุ ทรัพย์ในอตั รารอ้ ยละ ๐.๕ หรือรอ้ ยละ ๒ แลว้ แต่กรณวี า่ จะเป็นการโอนสิทธิ
การไถ่โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทน หรอื มคี ่าตอบแทน
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก  และค่าธรรมเนียม
ไถ่จากขายฝากกรณีผู้รับมรดกสิทธิการไถ่เป็นผู้ขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก  ให้เรียกเก็บประเภท
ไม่มีทุนทรัพย์ตามกฎกระทรวงฉบับที่  ๔๗  (พ.ศ. ๒๕๔๑)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้
ประมวลกฎหมายที่ดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ) (ระเบยี บกรมท่ีดิน ว่าดว้ ยการจดทะเบยี น
สิทธแิ ละนิติกรรมเกย่ี วกับการขายฝากทดี่ นิ และอสงั หารมิ ทรัพย์อย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๙ ข้อ ๓๐)
- คา่ ธรรมเนยี มการจดทะเบยี นขยายก�ำ หนดเวลาไถจ่ ากขายฝาก ใหเ้ รียกเก็บประเภท
ไมม่ ที นุ ทรพั ย์แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความใน
พระราชบญั ญัติให้ใชป้ ระมวลกฎหมายที่ดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ)
l ค่าภาษเี งินไดห้ กั ณ ทจี่ ่าย
- ภาษีเงินไดห้ ัก ณ ทจ่ี ่าย และอากรแสตมป ์ เรียกเก็บเป็นตัวเงินเชน่ เดยี วกบั ประเภท
ขาย หนงั สอื กรมสรรพากร ดว่ นมาก ที่ กค ๐๘๐๔/๗๒๙๕ ลงวนั ท่ี ๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ ได้วาง
ทางปฏิบัตใิ นการจัดเก็บภาษีเงนิ ไดห้ ัก ณ ท่ีจา่ ย กรณีขายฝาก ซ่ึงตามมาตรา ๔๙๑ แหง่ ประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณิชย ์ ถอื เปน็ การ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร (เวยี นโดย
หนังสือกรมทด่ี ิน ท่ี มท. ๐๖๐๓/ว ๑๐๐๖๔ ลงวันท ี่ ๓๐ เมษายน ๒๕๒๕)
- การนับจำ�นวนปีที่ถือครองกรณีไถ่จากขายฝาก  การขายฝากอสังหาริมทรัพย์
เมื่อผู้ขายฝากได้ทำ�การไถ่จากขายฝากภายในกำ�หนดแล้วขายฝากใหม่  จำ�นวนปีท่ีถือครองต้องเริ่ม

๑๓๓
นับใหม่นับแต่วันได้ใช้สิทธิไถ่ถอนจนถึงวันขายฝากใหม่  (หนังสือกรมสรรพากร  ด่วนมาก  ที่ กค
๐๘๐๒/๒๑๔๔๑ ลงวนั ท ่ี ๙ ธนั วาคม ๒๕๒๕ เวยี นโดยหนงั สอื กรมทด่ี นิ ท ่ี มท ๐๖๐๓/ว ๒๙๙๖๔
ลงวนั ท ี่ ๒๓ ธนั วาคม ๒๕๒๕)
- กรณีได้ท่ีดินมาโดยทางมรดก  ต่อมาได้ขายฝากและไถ่จากขายฝากภายในกำ�หนด
เวลาในสัญญาขายฝาก  ในการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ต่อไปต้องถือว่าเป็นการขายที่ได้มา
โดยทางอื่น ตามมาตรา ๕๐ (๕) (ข) แห่งประมวลรัษฎากร (หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก
ท่ี กค ๐๘๐๒/๑๕๙๖๖ ลงวันที ่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๒๙ เวียนโดยหนังสอื กรมท่ดี นิ ที ่ มท
๐๗๐๘/ว ๒๗๕๐๐ ลงวนั ท ่ี ๙ ธันวาคม ๒๕๒๙)
- การจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ่จากขายฝาก  ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีอากร
แสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร  ๒๘.  (ข)  แห่งประมวลรัษฎากร  หนังสือกรมสรรพากร  ท่ี  กค
๐๗๐๖/ว ๑๐๘๓๗ ลงวนั ท่ ี ๒๗ ธนั วาคม ๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสอื กรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว
๐๐๙๔๕ ลงวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๔๙)
- การจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก  ตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ซึ่งเป็นวันที่
พระราชบัญญตั ิแก้ไขเพม่ิ เติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบบั ท่ี ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ มีผล
บงั คับใชเ้ ปน็ ตน้ มาเขา้ ลักษณะเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรษั ฎากร ผ้รู ับซอ้ื
ฝากจงึ มหี น้าที่ตอ้ งเสียภาษีเงนิ ได้หัก ณ ท่จี ่าย และอากรแสตมป ์ ค�ำ นวณระยะเวลาการถอื ครอง
อสงั หาริมทรพั ย์ตัง้ แตว่ นั ทไ่ี ดม้ ีการท�ำ สญั ญาขายฝากถงึ วันท่ีจดทะเบยี นไถ่ถอนจากขายฝาก โดยใช้
ฐานในการคำ�นวณ ดังนี้
(๑) กรณผี รู้ บั ซอ้ื ฝาก (ผโู้ อน) เปน็ บคุ คลธรรมดา ใหเ้ รยี กเกบ็ ภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ทจ่ี า่ ย
โดยคำ�นวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งเป็นราคาท่ีใช้อยู่ในวันท่ีมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ
ครอบครองในอสงั หารมิ ทรพั ย์ตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่
(๒) กรณผี รู้ บั ซอ้ื ฝาก (ผโู้ อน) เปน็ นติ บิ คุ คล ใหเ้ รยี กเกบ็ ภาษเี งนิ ไดน้ ติ บิ คุ คลหกั ณ ทจ่ี า่ ย
รอ้ ยละ ๑ จากราคาทนุ ทรัพยใ์ นการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์
ตอบแทน (ถา้ ม)ี ) หรอื ราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยเ์ พอ่ื เรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แลว้ แตอ่ ยา่ งใดจะมากกวา่
(๓) ส�ำ หรบั อากรแสตมปเ์ รยี กเกบ็ รอ้ ยละ ๕๐ สตางค ์ โดยค�ำ นวณจากราคาทนุ ทรพั ย์
ที่ผู้ขอแสดง  (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน  (ถ้ามี))  หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อ
เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน  แล้วแต่อย่างใด
จะมากกวา่
อน่ึง  กรณีผู้รับซื้อฝากซ่ึงมีหน้าที่ชำ�ระภาษีเงินได้หัก  ณ  ท่ีจ่าย  และอากรแสตมป์
มไิ ดม้ ายน่ื ขอจดทะเบยี นไถจ่ ากขายฝากดว้ ย พนกั งานเจา้ หนา้ ทจ่ี ะจดทะเบยี นไถจ่ ากขายฝากไดต้ อ่ เมอ่ื

๑๓๔

ได้มีการชำ�ระภาษเี งินได้หัก ณ ที่จา่ ย และอากรแสตมป ์ ในนามของผู้รบั ซ้อื ฝากไว้ครบถว้ นแลว้
(หนงั สอื กรมทีด่ ิน ท ่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๙๕๗๖ ลงวันท่ ี ๒๗ มนี าคม ๒๕๔๙)
l ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
มีแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวันที่ ๒๘
มิถนุ ายน ๒๕๔๓ ดังนี้
(๑) การขายฝากอสังหาริมทรัพย์  ถ้าได้กระทำ�ภายใน  ๕  ปี  นับแต่วันท่ีได้มาซึ่ง
อสังหารมิ ทรพั ยน์ ้นั อยใู่ นบงั คับตอ้ งเสียภาษธี ุรกจิ เฉพาะ
(๒) การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากขายฝากภายในเวลาท่ีกำ�หนดไว้ในสัญญา  หรือ
ภายในเวลาที่กฎหมายกำ�หนด  ก่อนวันท่ี  ๑๐  เมษายน  ๒๕๔๑  ไม่ถือเป็นการขาย  ผู้รับไถ่
อสังหารมิ ทรัพยจ์ ึงไมต่ อ้ งน�ำ สินไถไ่ ปเสยี ภาษีธรุ กิจเฉพาะ
การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากขายฝาก  หรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝาก
โดยการวางทรัพย์ต่อสำ�นักงานวางทรัพย์ภายในเวลาท่ีกำ�หนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมาย
กำ�หนด ตั้งแตว่ ันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ทรัพย์สนิ ท่ีขายฝากยอ่ มตกเปน็ กรรมสิทธขิ์ องผู้ไถต่ ั้งแต่
เวลาช�ำ ระสินไถ่หรือวางทรพั ย์ ตามมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ซง่ึ แกไ้ ข
เพม่ิ เตมิ โดยพระราชบญั ญตั แิ กไ้ ขเพม่ิ เตมิ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย ์ (ฉบบั ท ่ี ๑๒) พ.ศ. ๒๔๔๑
ดังนั้น  การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากขายฝากภายใน  ๕  ปีนับแต่วันท่ีรับซื้อฝากย่อมเข้าลักษณะ
เป็นการขายอสงั หาริมทรพั ยเ์ ป็นทางคา้ หรอื หากำ�ไรตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) แห่งประมวลรัษฎากร
แต่ได้รับยกเว้นภาษีธรุ กจิ เฉพาะตามมาตรา ๓ (๑๕) แหง่ พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวล
รัษฎากร ว่าด้วยการกำ�หนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔
ซ่งึ แกไ้ ขเพิม่ เติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบบั ท่ี ๓๖๕) พ.ศ. ๒๕๔๓ ผรู้ ับไถ่อสังหาริมทรพั ย์จงึ ไม่ตอ้ ง
เสียภาษีธรุ กิจเฉพาะ
(๓) กรณีการไถ่จากขายฝากภายหลังกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญา หรือภายหลังกำ�หนด
เวลาทก่ี ฎหมายก�ำ หนด เปน็ การขายอสังหารมิ ทรพั ย์ระหว่างผูร้ บั ซ้ือฝากกบั ผขู้ ายฝาก ถ้าได้กระท�ำ
ภายใน ๕ ปี นบั แตว่ นั ทร่ี บั ซอ้ื ฝากอสังหาริมทรัพยน์ ัน้ เขา้ ลกั ษณะเป็นการขายอสงั หาริมทรพั ยเ์ ปน็
ทางค้าหรือหาก�ำ ไร ผูร้ บั ซือ้ ฝากมีหน้าทต่ี อ้ งเสยี ภาษีธรุ กิจเฉพาะ
(๔) การขายอสงั หารมิ ทรัพย์ทไ่ี ดก้ รรมสิทธิ์โดยเดด็ ขาดจากการขายฝาก ถ้าไดก้ ระทำ�
ภายใน ๕ ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์
เป็นทางคา้ หรือหากำ�ไร ผู้รบั ซอื้ ฝากมีหน้าทีต่ ้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๕) กรณีไถ่จากขายฝากภายในเวลาท่ีกำ�หนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาท่ีกฎหมาย
ก�ำ หนด ทไี่ ด้กระท�ำ ก่อนวนั ท ี่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ การนบั ระยะเวลาการได้มาให้นบั ระยะเวลาท่ี
ขายฝากรวมเขา้ ดว้ ย ถอื วา่ กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ นิ ไมเ่ คยตกไปเปน็ ของผซู้ ้ือฝาก

๑๓๕

กรณีไถ่จากการขายฝากภายในเวลาที่กำ�หนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมาย
กำ�หนดที่ไดก้ ระท�ำ ตั้งแต่วันที ่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ทรพั ยส์ นิ ทีข่ ายฝากยอ่ มตกเป็นกรรมสิทธข์ิ อง
ผู้ไถ่  ต้ังแต่เวลาท่ีชำ�ระสินไถ่หรือวางทรัพย์  หากต่อมาได้มีการขายอสังหาริมทรัพย์ภายหลังท่ีได้ไถ่
จากขายฝาก ซงึ่ รวมระยะเวลาการไดม้ าก่อนการขายฝาก ระยะเวลาระหวา่ งการขายฝากและระยะ
เวลาภายหลังจากการขายฝากแล้วเกนิ ๕ ปี ยอ่ มไดร้ บั ยกเวน้ ภาษีธรุ กิจเฉพาะ
กรณีไถ่ถอนจากขายฝากภายหลังกำ�หนดเวลาไถ่ตามสัญญา หรือภายหลังกำ�หนดเวลา
ที่กฎหมายกำ�หนด การนับระยะเวลาการได้มาใหเ้ ริม่ นบั ตง้ั แต่วันที่ไดไ้ ถจ่ ากการขายฝาก
l คา่ อากรแสตมป์
- การจดทะเบยี นโอนสทิ ธกิ ารไถจ่ ากขายฝาก อย่ใู นหลกั เกณฑท์ ีต่ อ้ งเสียอากรแสตมป์
ตามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘. (ข) แหง่ บญั ชีอตั ราอากรแสตมป์ และมาตรา ๑๐๔ แหง่ ประมวล
รษั ฎากร โดยเสยี คา่ อากรแสตมปจ์ ากทนุ ทรพั ยใ์ นการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมหรอื ราคาประเมนิ
ทนุ ทรพั ยเ์ พอ่ื เรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ แลว้ แต่
อยา่ งใดจะมากกว่า (หนังสือกรมท่ีดนิ ท่ ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๕๐๓๕ ลงวันที่ ๒๗ พฤษภาคม ๒๕๔๗)

การเรียกเก็บค่าธรรมเนียม และภาษอี ากร การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก
------------------------

โดยทไ่ี ดม้ กี ารแกไ้ ขเพม่ิ เตมิ บทบญั ญตั เิ กย่ี วกบั การขายฝาก ตามมาตรา ๔๙๒ แหง่ ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกำ�หนดให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่
ผไู้ ถไ่ ดช้ �ำ ระสนิ ไถห่ รอื วางทรพั ยอ์ นั เปน็ สนิ ไถ ่ ดงั นน้ั การรบั ไถอ่ สงั หารมิ ทรพั ยจ์ ากขายฝากหรอื การไถ่
อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ต่อสำ�นักงานวางทรัพย์ภายในเวลาท่ีกำ�หนดไว้ใน
สัญญาหรอื ภายในเวลาท่กี ฎหมายกำ�หนด ต้ังแต่วันท ่ี ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ซ่งึ เป็นวันทก่ี ฎหมายว่า
ด้วยการขายฝากดังกลา่ วมผี ลใช้บงั คบั เป็นตน้ มา เม่อื มีกรณขี อจดทะเบยี นไถ่จากขายฝาก พนักงาน
เจ้าหน้าท่ยี ่อมต้องเรยี กเก็บคา่ ธรรมเนียมตามผลการพจิ ารณาของกรมทดี่ นิ และเรยี กเกบ็ ภาษีอากร
ตามผลการพจิ ารณาของกรมสรรพากร ดงั นี้
l ค่าธรรมเนยี ม
เรยี กเก็บประเภทไมม่ ที ุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท โดยถอื ปฏิบตั ติ ามหนงั สอื กรมที่ดิน
ท่ ี มท ๐๗๒๘/๑๕๖๖๑ ลงวนั ที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๔ ตอบข้อหารือจงั หวดั นครสวรรค์
l ค่าภาษเี งนิ ได้หัก ณ ทีจ่ ่าย
เรยี กเก็บโดยถอื ปฏิบัติตามหนงั สอื กรมสรรพากร ที ่ กค ๐๗๐๖/๙๔๑๓ ลงวันที่ ๑๑
พฤศจกิ ายน ๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสอื กรมที่ดิน ที ่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๙๕๗๖ ลงวันท ่ี ๒๗ มนี าคม
๒๕๔๙ ดงั น้ี

๑๓๖

๑. การเรยี กเกบ็ ใหค้ �ำ นวณระยะเวลาการถอื ครอง ตง้ั แตว่ นั ทไ่ี ดม้ กี ารท�ำ สญั ญาขายฝาก
ถึงวนั ท่จี ดทะเบยี นไถ่ถอนจากขายฝาก
๒. ส�ำ หรับฐานทใ่ี ช้คำ�นวณ
๒.๑ กรณผี รู้ บั ซอ้ื ฝากเปน็ บคุ คลธรรมดา ค�ำ นวณจากราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยท์ ใ่ี ชอ้ ยู่
ในวันท่ีมีการจดทะเบียนไถจ่ ากขายฝาก
๒.๒ กรณีผู้รับซ้ือฝากเป็นนิติบุคคล  เรียกเก็บร้อยละ  ๑  โดยคำ�นวณจากราคา
ทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี))
หรอื ราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยท์ ใ่ี ชอ้ ยใู่ นวนั ทม่ี กี ารจดทะเบยี นไถจ่ ากขายฝาก แลว้ แตอ่ ยา่ งใดจะมากกวา่
l ค่าภาษธี รุ กจิ เฉพาะ
– การไถ่อสังหารมิ ทรัพยจ์ ากการขายฝากภายใน ๕ ปี นับแตว่ ันทร่ี บั ซอ้ื ฝาก ย่อมเข้า
ลกั ษณะเปน็ การขายอสงั หารมิ ทรพั ยเ์ ปน็ ทางคา้ หรอื หาก�ำ ไร โดยหลกั การจงึ ตอ้ งเสยี ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ
แต่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียตามมาตรา  ๓  (๑๕)  (ก)  แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความใน
ประมวลรษั ฎากร วา่ ดว้ ยการก�ำ หนดกจิ การทไ่ี ดร้ บั ยกเวน้ ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ (ฉบบั ท่ี ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔
ซง่ึ แกไ้ ขเพม่ิ เตมิ โดยพระราชกฤษฎกี าฯ (ฉบบั ท่ี ๓๖๕) พ.ศ. ๒๕๔๓ คอื กรณกี ารรบั ไถอ่ สงั หารมิ ทรพั ย์
จากขายฝากหรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากขายฝากโดยการวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำ�หนดไว้
ในสัญญาหรือภายในเวลาท่ีกฎหมายกำ�หนด  พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
โดยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๑๑/๔๙๗๐ ลงวันที่ ๑๙ มิถุนายน ๒๕๔๓
เวยี นโดยหนงั สือกรมท่ดี ิน ที ่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวันท ่ี ๒๘ มถิ ุนายน ๒๕๔๓
l คา่ อากรแสตมป์ใบรบั
– เรียกเกบ็ รอ้ ยละ ๕๐ สตางค ์ คำ�นวณจากราคาทนุ ทรพั ย์ในการจดทะเบยี นสทิ ธิและ
นิตกิ รรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถา้ มี)) หรือราคาประเมนิ ทุนทรัพย์ท่ีใชอ้ ยใู่ นวนั
ท่ีมีการจดทะเบียนไถถ่ อนจากขายฝาก แลว้ แตอ่ ย่างใดจะมากกวา่
– การไถ่อสงั หารมิ ทรัพย์จากการขายฝากภายใน ๕ ปนี บั แต่วันท่รี ับซ้อื ฝาก ซึ่งไดร้ บั
ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร  ว่าด้วยการกำ�หนด
กจิ การทไ่ี ดร้ บั ยกเวน้ ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ (ฉบบั ท่ี ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔ ซง่ึ แกไ้ ขเพม่ิ เตมิ โดยพระราชกฤษฎกี าฯ
(ฉบบั ท ่ี ๓๖๕) พ.ศ. ๒๕๔๓ ผรู้ บั ไถอ่ สงั หารมิ ทรพั ยจ์ งึ ไมต่ อ้ งเสยี ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ แตเ่ มอ่ื การไถถ่ อน
จากการขายฝากนั้น  มีการทำ�นิติกรรมที่เป็นการก่อให้เกิดการโอน  หรือก่อตั้งสิทธิใดๆ อันเกี่ยวกับ
อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนิติกรรมดังกล่าวเป็นเหตุให้มีการออกใบรับและมกี ารจดทะเบียนตามกฎหมาย 
ผรู้ บั ซ้ือฝากยอ่ มมหี นา้ ท่ีตอ้ งเสยี อากรแสตมปต์ ามลักษณะแหง่ ตราสาร ๒๘. (ข) ใบรบั แหง่ บญั ชีอัตรา
อากรแสตมป”์ (หนงั สือกรมสรรพากร ท่ี กค ๐๗๐๒/๕๕๙๐ ลงวันท่ี ๗ สงิ หาคม ๒๕๕๗ เวยี นโดย
หนังสือกรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๙๑๙๑ ลงวนั ท่ี ๒๙ กนั ยายน ๒๕๕๗)

_________________

๑๓๗

ค�ำ สงั่ ที่ ๑๑/๒๕๐๐
เรอื่ ง การจดทะเบียนไถถ่ อนจากจำ�นองหรอื ขายฝาก

ใน_ก_ร_ณ__ีค_ู่ส_ญั _ญ__า_ต_าย
ด้วยเห็นเป็นการสมควรวางระเบียบการจดทะเบียนไถ่ถอนจากจำ�นองหรือขายฝากใน
กรณที ี่คูส่ ัญญาฝา่ ยหนึ่งฝา่ ยใดตาย เพ่อื ถอื เป็นหลกั ปฏบิ ตั ดิ ังต่อไปน้ี
(๑) ในกรณีที่ดินที่ไดจ้ ดทะเบยี นจ�ำ นองไว้แล้ว ปรากฏว่าผ้จู ำ�นองตาย จะจดทะเบยี น
ไถถ่ อนจ�ำ นองไดต้ อ่ เมอ่ื ไดจ้ ดทะเบยี นโอนมรดกทด่ี นิ แลว้ สว่ นการช�ำ ระหนจ้ี �ำ นองคกู่ รณอี าจช�ำ ระหน้ี
และสลักหลงั สญั ญาฉบับผ้รู ับจ�ำ นองหรือทำ�หลักฐานเปน็ หนงั สอื ว่าไดไ้ ถ่ถอนกนั แลว้ ไวก้ อ่ นได้
(๒) ในกรณที ด่ี นิ ทไ่ี ดจ้ ดทะเบยี นขายฝากไวแ้ ลว้ ปรากฏวา่ ผขู้ ายฝากตาย จะจดทะเบยี น
ไถถ่ อนจากการขายฝากไดต้ อ่ เมอ่ื ไดจ้ ดทะเบยี นโอนมรดกสทิ ธกิ ารไถแ่ ลว้ สว่ นการช�ำ ระหนเ้ี พอ่ื ไถถ่ อน
การขายฝาก คกู่ รณีอาจสลักหลังสญั ญาหรอื ท�ำ หลักฐานเปน็ หนังสือวา่ ไดไ้ ถถ่ อนกนั แล้วไว้กอ่ นได้
(๓) ในกรณที ด่ี นิ ทไ่ี ดจ้ ดทะเบยี นจ�ำ นองไวแ้ ลว้ ปรากฏวา่ ผรู้ บั จ�ำ นองตาย จะจดทะเบยี น
ไถถ่ อนจำ�นองได้ ต่อเมอ่ื ได้จดทะเบียนโอนมรดกการรับจำ�นองแล้ว เวน้ แตใ่ นกรณตี อ่ ไปน้ี
ก. ถ้ามรดกของผู้รับจำ�นองน้ันมีผู้จัดการมรดก  เม่ือได้แสดงหลักฐานการก่อต้ัง
ผู้จัดการมรดกจนเป็นที่เชื่อถือได้ว่าผู้ใดเป็นผู้จัดการมรดกโดยถูกต้องตามกฎหมาย ก็ให้ผู้จัดการ
มรดกด�ำ เนนิ การจดทะเบยี นไถถ่ อนจ�ำ นองไปไดโ้ ดยไมต่ อ้ งจดทะเบยี นโอนลงชอ่ื ผจู้ ดั การมรดกเสยี กอ่ น
และเก็บหลักฐานการตั้งผูจ้ ดั การมรดกไว้ในสารบบ
ข. ถ้าผู้รับจำ�นองได้รับชำ�ระหนี้จำ�นองแล้วโดยสลักหลังไว้ในสัญญาฉบับผู้รับ
จ�ำ นองหรอื ได้ทำ�หลักฐานเป็นหนังสือว่าไดไ้ ถถ่ อนกัน แล้วคนื โฉนดและสัญญาใหแ้ ก่ผจู้ ำ�นองกอ่ นที่
ผูร้ ับจ�ำ นองตายก็ให้ผู้จำ�นองจดทะเบยี นไถ่ถอนจ�ำ นองไปไดต้ ามหลักฐานนัน้
(๔) ในกรณที ่ดี ินทจี่ ดทะเบยี นขายฝากไว้แลว้ ปรากฏวา่ ผ้รู บั ซ้ือฝากตาย จะจดทะเบียน
ไถถ่ อนการขายฝากได้ต่อเมอ่ื ได้จดทะเบียนโอนมรดกท่ดี ินแล้ว เวน้ แต่กรณีจะเข้าลกั ษณะตาม ขอ้ ๓
ก. ข. กใ็ ห้ปฏิบัติตามนน้ั โดยอนุโลม
(๕) ในกรณีท่ีผู้มีช่ือในโฉนดท่ีดินหลายคนได้มีการจำ�นองหรือขายฝากไว้ทุกคน
ปรากฏวา่ ผู้จ�ำ นองหรือผ้ขู ายฝากบางคนตาย ผ้ทู ี่เหลืออยูม่ ีสิทธมิ าขอจดทะเบียนไถถ่ อนจ�ำ นองหรือ
ขายฝากไปได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนมรดกท่ีดินหรือโอนมรดกสิทธิการไถ่เฉพาะส่วนของบุคคล
นั้นเสยี ก่อน

๑๓๘
(๖) ในกรณีที่ผู้รับจำ�นองหรือผู้รับซื้อฝากหลายคน  ปรากฏว่าผู้รับจำ�นองหรือผู้รับ
ซ้ือฝากบางคนตายผู้ท่ีเหลืออยู่มีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจำ�นองหรือขายฝากไปได้โดยไม่ต้อง
จดทะเบียนโอนมรดกผรู้ บั จำ�นองหรือโอนมรดกทดี่ ินเฉพาะส่วนของบุคคลนน้ั เสียก่อน
ทง้ั นี้ ให้ปฏิบตั ติ ง้ั แต่วนั รับทราบค�ำ สง่ั นเ้ี ป็นตน้ ไป คำ�ส่งั ใดท่มี ีข้อความอย่างเดียวหรือ
แย้งหรอื ขดั ต่อคำ�ส่งั นี้ให้ยกเลิก

กรมทดี่ ิน
สัง่ ณ วนั ท ่ี ๑๖ ตุลาคม ๒๕๐๐
(ลงช่ือ) ถ.สนุ ทรศารทลู
(นายถวิล สนุ ทรศารทูล)
อธบิ ดกี รมท่ดี นิ

๑๓๙

ระเบียบกรมท่ดี นิ
วา่ ด้วยการจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมเกีย่ วกับการขายฝากท่ีดนิ

และอสังหาริมทรพั ย์อย่างอ่นื
__พ__.ศ_._ ๒_๕_๔__๙__

โดยท่ีเห็นเป็นการสมควรปรับปรุงหลักเกณฑ์และวิธีการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถปฏิบัติงานด้วยความรวดเร็ว และดำ�เนินไป
ตามที่กฎหมายกำ�หนดให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน กรมที่ดินจึงวางระเบียบไว้
ดงั ต่อไปนี้
ขอ้ ๑. ระเบยี บน้ีเรยี กว่า “ระเบียบกรมทด่ี ิน ว่าด้วยการจดทะเบียน ชื่อระเบยี บ
สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
พ.ศ. ๒๕๔๙”
ข้อ ๒. ระเบียบน้ใี ห้ใชบ้ งั คับตั้งแตบ่ ัดนี้เปน็ ต้นไป การบังคบั ใช้
ขอ้ ๓. ให้ยกเลิก รยะกเเบลียิกบคำ�สงั่ ที่
(๑) คำ�สั่งกรมทะเบียนที่ดิน ที่ ๕/๒๔๗๑ ลงวันที่ ๒๔ กันยายน
พระพทุ ธศักราช ๒๔๗๑
(๒) คำ�สัง่ กรมที่ดินและโลหกจิ ที่ ๔/๒๔๗๗ ลงวันท่ี ๑๗ สงิ หาคม
พทุ ธศักราช ๒๔๗๗
(๓) ค�ำ สง่ั กรมทด่ี นิ และโลหกจิ ท่ี ๗/๒๔๘๓ ลงวนั ท่ี ๓๐ กรกฎาคม
พุทธศักราช ๒๔๘๓
(๔) ค�ำ สง่ั กรมทด่ี นิ และโลหกจิ ท่ี ๑๖/๒๔๘๓ ลงวนั ท่ี ๑ พฤศจกิ ายน
พุทธศกั ราช ๒๔๘๓
(๕) ค�ำ สัง่ กรมทด่ี นิ ท่ี ๖/๒๔๘๔ ลงวนั ที่ ๒๙ ตลุ าคม พทุ ธศักราช
๒๔๘๔
(๖) ค�ำ สงั่ กรมทดี่ นิ ที่ ๕/๒๔๘๖ ลงวนั ท ่ี ๒๖ ตลุ าคม ๒๔๘๖
(๗) หนงั สอื กรมทด่ี นิ ท ่ี ๖๔๑๕/๒๔๙๑ ลงวนั ท่ี ๒๘ ธนั วาคม ๒๔๙๑
(๘) คำ�สงั่ กรมท่ีดิน ท่ ี ๔/๒๕๐๔ ลงวันท่ี ๙ มีนาคม ๒๕๐๔
(๙) หนงั สือกรมทด่ี ิน ที่ ๐๖๑๒/๑/ว ๙๙๔ ลงวนั ท่ี ๑๙ มกราคม
๒๕๑๙

๑๔๐

(๑๐) หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๒๙๐๖๘ ลงวันที่ ๒๑
ธันวาคม ๒๕๓๒
(๑๑) หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๙๒๑๔ ลงวันที่ ๗
ธันวาคม ๒๔๓๕
(๑๒) หนงั สอื กรมทด่ี นิ ดว่ นมาก ท ่ี มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๙๓๘ ลงวนั ท่ี
๒๕ กนั ยายน ๒๕๔๑
(๑๓) หนงั สอื กรมทด่ี นิ ดว่ นทส่ี ดุ ท ่ี มท ๐๗๑๐/ว ๓๒๒๙๗ ลงวนั ท่ี
๑๐ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๑
(๑๔) หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๕๖๖๒ ลงวันที่ ๒๘
มิถุนายน ๒๕๔๔
(๑๕) หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๑๙๓๓๑ ลงวันที่ ๒๘
มิถนุ ายน ๒๕๔๕
กรณีมขี อ้ ขดั แยง้ กัน บรรดาระเบียบ  ข้อกำ�หนด  หรือคำ�สั่งอื่นใดท่ีกำ�หนดไว้แล้วใน
ระเบยี บน้ี หรอื ซ่ึงขดั หรือแย้งกับระเบียบนี้ให้ใช้ระเบียบน้แี ทน
ผูร้ ักษาการ ขอ้ ๔. ใหผ้ อู้ �ำ นวยการส�ำ นกั มาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ เปน็ ผรู้ กั ษาการ
ระเบียบ ตามระเบียบนี้

หมวด ๑
การยืน่ _ค_�ำ _ข_อ_แ_ล_ะ_ก_า_ร_ส_อบสวน

การยื่นคำ�ขอ ขอ้ ๕. เมื่อมีผู้แสดงความประสงค์ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เก่ียวกับการขายฝากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน  ให้บุคคลน้ันย่ืนคำ�ขอ
ตามแบบ ท.ด.๑ ส�ำ หรบั ที่ดินที่มีโฉนดทด่ี ิน หรือแบบ ท.ด.๑ ก ส�ำ หรับทด่ี นิ ทยี่ ัง
ไม่มโี ฉนดที่ดนิ และอสังหาริมทรัพยอ์ ยา่ งอน่ื ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหนังสอื
แสดงสิทธิในที่ดินหรือหลักฐานสำ�หรับอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นและหลักฐานที่
เก่ียวขอ้ ง
สอบสวนตาม ข้อ ๖. ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนผู้ขอตามนัยกฎกระทรวงฉบับ
กฎกระทรวง ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ใิ หใ้ ชป้ ระมวลกฎหมาย
ฉบบั ที่ ๗ฯ ทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบับทแ่ี ก้ไขเพิ่มเตมิ เพอื่ ให้ทราบถงึ สทิ ธิ

ความสามารถของคู่สัญญาท้ังสองฝ่าย ความสมบูรณแ์ ห่งนติ ิกรรมตามประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ขอ้ ก�ำ หนดสทิ ธใิ นทด่ี นิ และการก�ำ หนดราคาทนุ ทรพั ย์
ในการจดทะเบียน

๑๔๑

ท้ังน้ี  ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนการกำ�หนดสินไถ่กันไว้ให้ชัดเจน กำ�หนดสินไถ่
ว่าเป็นเงินจำ�นวนเท่าใด
ขอ้ ๗. ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนคู่สัญญาและพยานหลักฐาน สอบสวนเจตนา
โดยอาศัยอำ�นาจตามความในมาตรา ๗๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ให้ได้ และช้ีแจงการ
ความแน่ชัดว่ามีเจตนาทำ�นิติกรรมขายฝาก  ถ้าข้อเท็จจริงเป็นการขายฝากให้ ขายฝาก

ชแ้ี จงหลกั เกณฑ ์ สทิ ธแิ ละหนา้ ทข่ี องคสู่ ญั ญาในการขายฝากทก่ี ฎหมายบญั ญตั ไิ ว้
รวมถึงข้อดี  ข้อเสียของการขายฝากโดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับการจำ�นอง
หากผู้ขายฝากยังประสงค์จะจดทะเบียนขายฝากให้บันทึกถ้อยคำ�ของผู้ขายฝาก
ไวเ้ ปน็ หลกั ฐานหลงั สญั ญาขายฝากทกุ ฉบับให้ได้ใจความตรงกันวา่  
“ข้าพเจ้าได้ทราบหลักเกณฑ์การขายฝากแล้วว่า  การขายฝาก แบบบนั ทกึ ถ้อยคำ�
กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีท่ีจดทะเบียน  ถ้าข้าพเจ้าต้องการได้ ผู้ขายฝาก รับทราบ
กรรมสิทธิ์คืนต้องขอไถ่ถอนเสียภายในกำ�หนดเวลาสัญญาขายฝากหรือสัญญา ค�ำ ชแี้ จง

ขยายกำ�หนดเวลาไถ่  หากไม่สามารถติดตามตัวผู้รับซ้ือฝากเพื่อขอไถ่ถอนได้
จะต้องน�ำ เงินคา่ ไถ่ถอนไปวางไว้ ณ ส�ำ นักงานวางทรัพย์ ภายในก�ำ หนดเวลาไถ่
โดยสละสทิ ธถิ อนทรัพย์ท่ไี ดว้ างไว้
ลงชอื่ ..………………………..ผู้ขายฝาก
ลงช่อื ..………………………..พยาน
ลงชอ่ื ..………………………..พยาน
ลงชอ่ื ………………………….เจา้ พนกั งานทด่ี นิ ”
ขอ้ ๘. ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและระบุกำ�หนดเวลาไถ่คืน การกำ�หนดเวลา
ตามสัญญาลงไวต้ ่อทา้ ยคำ�วา่ “ขายฝาก” ในคำ�ขอจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรม ไถถ่ อน
(ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ในสญั ญาขายฝาก และช่องประเภทการจดทะเบียนในสารบญั ไมเ่ กิน ๑๐ ปี

จดทะเบยี น โดยจะก�ำ หนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้ แต่ตอ้ งไม่เกินสบิ ปีนับแต่
เวลาขายฝาก
ข้อ ๙. ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทส่ี อบสวนขอ้ เทจ็ จรงิ เกย่ี วกบั สง่ิ ปลกู สรา้ ง การสอบสวนและระบุ
ในท่ีดินของผู้ขอแล้วจดไว้ในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม  (ท.ด.๑, เกยี่ วกับสิง่ ปลกู สรา้ ง
ท.ด.๑ ก) ดงั น้ี
(๑) กรณีทด่ี ินเปน็ ท่ีว่าง ให้ระบุว่า “ไมม่ ีส่งิ ปลูกสรา้ ง” –กรณที ีเ่ ปลา่
(๒) กรณีสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของผู้ขายฝาก  และผู้ขายฝาก –กรณีขายฝากรวม
ประสงค์จะจดทะเบียนรวมกับท่ีดิน  ให้ระบุชนิดของส่ิงปลูกสร้างและความ กับทีด่ นิ
ประสงคด์ งั กล่าวลงไว้