๔๒
๕๗. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๑๓๔๙/๒๕๔๒ สัญญาแบ่งมรดกที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์
และจำ�เลยมีขึ้นก่อนมีโฉนดท่ีดิน ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นสิทธิของโจทก์ก่อนมีโฉนดท่ีดิน แม้ที่ดิน
โฉนดท่พี ิพาทมีขอ้ ความระบวุ า่ ห้ามโอนภายใน ๑๐ ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดนิ มาตรา ๕๘ ทวิ
ก็ตาม กรณีก็ไม่ต้องห้ามมิให้โจทก์ฟ้องขอให้จำ�เลยแบ่งแยกที่ดินเฉพาะส่วนที่ดินพิพาทแก่โจทก์
ตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ มาตรา ๕๘ ทว ิ วรรคหา้ เพราะไมใ่ ชก่ รณที ผ่ี ไู้ ดม้ าซง่ึ สทิ ธใิ นทด่ี นิ โอนทด่ี นิ
ใหแ้ ก่ผอู้ ืน่ แตเ่ ปน็ การโอนให้แกเ่ จ้าของทีด่ นิ ซึง่ เป็นผู้มสี ิทธิในที่ดนิ ท่แี ท้จริง
๕๘. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๘๗๖/๒๕๔๒ สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทซ่ึงอยู่ในเขต
ปฏิรปู ที่ดินระหวา่ งโจทก์กบั จำ�เลย มีวตั ถุประสงคเ์ ป็นการตอ้ งห้ามชดั แจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเปน็
โมฆะตามมาตรา ๑๕๐ การที่โจทก์ชำ�ระเงินค่าซื้อขายท่ีพิพาทให้จำ�เลยย่อมเป็นการชำ�ระหน้ีอัน
เปน็ การฝ่าฝืนข้อหา้ มตามกฎหมาย กรณตี อ้ งดว้ ยมาตรา ๔๑๑ ท่โี จทก์ไมอ่ าจเรยี กเงินคืนจากจ�ำ เลย
ฐานลาภมิควรได้ หนังสือสัญญากู้เงินฉบับพิพาทที่โจทก์ฟ้องเป็นสัญญาท่ีจำ�เลยตกลงยอมรับผิดใช้
หน้ซี ง่ึ มมี ลู หนีม้ าจากการท่ีโจทกไ์ ดช้ ำ�ระหนี้เปน็ การฝ่าฝืนขอ้ ห้ามตามกฎหมายย่อม ตกเป็นโมฆะดว้ ย
จำ�เลยจึงไมต่ ้องรับผดิ ชำ�ระเงนิ พร้อมดอกเบี้ยตามหนังสือสัญญากเู้ งินใหแ้ กโ่ จทก์
๕๙. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๒๐๗๔/๒๕๔๒ โจทก์และ ผ. ทำ�สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
หนังสอื รบั รองการท�ำ ประโยชน์ (น.ส. ๓ ก.) กัน โดยคู่สญั ญามงุ่ ถงึ การจดทะเบียนเป็นส�ำ คัญในการ
โอนสิทธิครอบครอง ตราบใดที่โจทกแ์ ละ ผ. ยงั ไม่ไดจ้ ดทะเบียนกัน การครอบครองทีด่ ินตามหนังสือ
สัญญาการซอ้ื ขายของโจทกก์ ย็ ่อมเปน็ การตอบแทน ผ. ผขู้ ายตราบนั้น เมอื่ ผ. ถงึ แกค่ วามตาย ทดี่ นิ
พพิ าทย่อมเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทของ ผ. และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๗๕๔
วรรคสาม บัญญัติให้เจ้าหนี้ผู้มีสิทธิเรียกร้องฟ้องร้องภายในหน่ึงปีนับแต่เม่ือเจ้าหนี้ได้รู้หรือควรได้รู้
ถึงความตายของเจ้ามรดก เม่ือโจทก์มิได้ฟ้องร้องกันภายในกำ�หนดเวลาดังกล่าว คดีของโจทก์ย่อม
เป็นอันขาดอายุความ
๖๐. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาท่ ี ๒๒๓๐/๒๕๔๒ การซ้อื ขายท่ดี ินพพิ าทซ่งึ ท�ำ เปน็ หนังสอื และ
จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีได้กระทำ�ในช่วงเวลาที่โจทก์ถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดแล้ว
อ�ำ นาจในการจดั การทรพั ยส์ นิ ยอ่ มตกอยแู่ กเ่ จา้ พนกั งานพทิ กั ษท์ รพั ย ์ โจทกไ์ มม่ อี �ำ นาจกระท�ำ การใดๆ
เกี่ยวกบั ทรพั ยส์ ินของตนตามพระราชบญั ญตั ลิ ม้ ละลาย พ.ศ. ๒๔๘๓ มาตรา ๒๒ และ ๒๔ ดังนัน้
การซ้ือขายท่ดี ินพิพาทดังกล่าวจึงตกเปน็ โมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๑๓
(เดิม) ไมม่ ผี ลบงั คบั
การซ้อื ขายท่ดี ินพพิ าทกอ่ นโจทกม์ ีสถานะเป็นบคุ คลล้มละลาย เมอ่ื มไิ ดท้ �ำ เป็นหนงั สอื
และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ย่อมตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔๕๖ จงึ เสียไป ไม่มีผลบงั คับตามกฎหมาย ไม่อาจฟังว่ามีการซ้อื ขายทดี่ นิ พิพาท
๖๑. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๔๕๘๗/๒๕๔๒ เอกสารฉบบั พพิ าทระบสุ าระส�ำ คญั แหง่ สญั ญา
คือ ฝ่ายจำ�เลยตกลงแบ่งขายท่ีดินบางส่วนให้แก่โจทก์โดยมีเง่ือนเวลาแบ่งชำ�ระราคาที่ดินออกเป็น
๒ งวด งวดแรกช�ำ ระใหแ้ กจ่ �ำ เลย ไปแลว้ ในวนั ท�ำ สญั ญา งวดทส่ี องก�ำ หนดช�ำ ระในเวลาภายหลงั จาก
๔๓
วันทำ�สัญญา โดยโจทก์จำ�เลยยังมีหนี้ท่ีจะต้องปฏิบัติต่อกันอีก กล่าวคือโจทก์ต้องชำ�ระราคาส่วน
ทเี่ หลอื และจำ�เลยตอ้ งไปรังวดั แบง่ แยกทด่ี ินทีข่ ายตามจำ�นวนเนื้อทที่ ่ีแนน่ อนในสัญญา หาใชส่ ่งมอบ
ทรัพย์สินท่ีซ้ือขายและชำ�ระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำ�สัญญา เอกสารฉบับพิพาท
จึงเปน็ สัญญาจะซ้อื จะขาย มิใชส่ ัญญาซ้อื ขายเสรจ็ เดด็ ขาด
๖๒. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๖๕๙๗/๒๕๔๒ ท่ีดินพิพาทเป็นที่ดินท่ีมีเอกสารสิทธิหนังสือ
รับรองการท�ำ ประโยชน์ (น.ส.๓ ก.) ผูม้ ชี อื่ ในเอกสารสทิ ธิจึงมีเพียงสทิ ธคิ รอบครอง แมก้ ารซอ้ื ขาย
ทีด่ นิ พพิ าทระหวา่ งโจทก์กบั จ�ำ เลยที่ ๑ จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ ี แตเ่ ม่ือจ�ำ เลยที่ ๑
ส่งมอบการครอบครองและโจทก์เข้าครอบครองทำ�ประโยชน์ในท่ีดินพิพาทแล้ว การซ้ือขายย่อม
สมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครอง หาตกเป็นโมฆะไม่ โจทก์ย่อมได้ไปซ่ึงสิทธิครอบครองใน
ท่ดี นิ พิพาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๗๘
๖๓. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๗๒๑๘/๒๕๔๒ โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำ�เลยและชำ�ระ
ค่าที่ดินให้จำ�เลยครบถ้วนแล้ว จำ�เลยส่งมอบท่ีดินพิพาทให้โจทก์เข้าครอบครองทำ�ประโยชน์ต้ังแต่
วนั ท�ำ สญั ญา แตท่ ด่ี นิ พพิ าทเปน็ ของ ผ. และ ผ. ได้แจง้ ความกล่าวหาวา่ คนงานของโจทกบ์ กุ รกุ ทดี่ นิ
พิพาท ดงั น้ี เป็นกรณีที่ ผ. มาก่อการรบกวนสิทธขิ องโจทก์ในฐานะผูซ้ ้อื ในอันจะครองทีด่ นิ พพิ าทเป็น
ปกติสขุ เพราะ ผ. มกี รรมสทิ ธ์ิเหนอื ท่ีดินพิพาทอยู่ในเวลาทีโ่ จทก์ซือ้ จากจำ�เลย จงึ เปน็ การรอนสทิ ธิ
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๗๕ เมื่อโจทก์มิได้รู้ในเวลาซ้ือขายว่าท่ีดินพิพาท
เปน็ ส่วนหนึง่ ของทดี่ นิ ผ. และจ�ำ เลยพิสูจน์ไมไ่ ดว้ า่ สทิ ธขิ องโจทก์ไดส้ ญู ไปโดยความผดิ ของโจทกเ์ อง
จำ�เลยจงึ ตอ้ งรบั ผิดคนื เงนิ คา่ ทีด่ นิ พิพาทพรอ้ มดอกเบี้ยแก่โจทก์
หลังจากที่โจทก์ถูก ผ. อ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นของ ผ. และถูกแจ้งความดำ�เนินคดี
โจทก์ยอมตามท่ี ผ. เรยี กร้องโดยจะไมเ่ ขา้ ท�ำ ประโยชน์ในทด่ี นิ พิพาทอกี แตเ่ มอ่ื การท่ีโจทก์ยินยอม
ตามที่ ผ. เรียกรอ้ งเพราะคนงานของโจทก์จะตอ้ งถกู ดำ�เนินคดีอาญาและมโี ทษถึงจำ�คุกได้ การยอม
ของโจทก์ดงั กล่าวจึงมไิ ดเ้ กดิ ขึน้ โดยความสมคั รใจ และไม่เป็นการยอมตามทบี่ ุคคลภายนอกเรียกร้อง
ความรับผิดของจำ�เลยในฐานะผู้ขายจงึ ไมอ่ ย่ภู ายในบังคบั อายคุ วาม ๓ เดอื น ตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๘๑ และมิใช่กรณีโจทกฟ์ อ้ งเรยี กเงนิ คืนฐานลาภมคิ วรได ้ แตอ่ ยู่ภายใน
บงั คับอายคุ วามท่วั ไป ตามมาตรา ๑๙๓/๓๐ ซึง่ มีก�ำ หนด ๑๐ ปี
๖๔. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๙๗๕/๒๕๔๓ มาตรา ๔๔๖ วรรคสอง มใิ ชก่ ฎหมายอนั เกย่ี วกบั
ความสงบเรยี บรอ้ ยหรอื ศลี ธรรมอนั ดขี องประชาชน คกู่ รณจี งึ อาจก�ำ หนดไวใ้ นสญั ญาเปน็ การแตกตา่ ง
กบั บทบญั ญตั ิน้ีได้
แม้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะมีข้อตกลงกันว่า ถ้าพื้นท่ีจริงของห้องชุดมีมากกว่า
หรือน้อยกว่าที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย คู่สัญญายังต้องผูกพันตนตามสัญญาและถ้าแตกต่างกัน
ตั้งแต่ร้อยละห้าหรือมากกว่านั้น ราคาท่ีต้องชำ�ระจะต้องปรับเพ่ิมหรือลดลงตามส่วนโดยการ
ปรับราคาจะกระทำ�ในการชำ�ระเงินงวดสุดท้ายของราคา แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตาม
๔๔
ความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบด้วย โดยเจตนาของ
คู่สัญญาท่ีกระทำ�โดยสุจริตคงมิได้หมายความว่า ไม่ว่าเน้ือที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่า
ร้อยละหา้ สกั เพยี งใด โจทกก์ ต็ อ้ งรับโอนกรรมสิทธ์ิในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏเิ สธได ้ อาคารชดุ พิพาท
มีเน้ือท่ีล้ําจำ�นวนคิดเป็นร้อยละ ๓๑.๗ โจทก์จะต้องชำ�ระเงินเพิ่มอีกประมาณ ๙๐๐,๐๐๐ บาท
รวมท้ังจ�ำ เลยไดบ้ งั คบั ใหโ้ จทก์รบั มอบซอกมมุ ห้องทีต่ ิดกันซ่งึ มเี น้อื ที่อีก ๓๐ ตารางเมตร โดยมีฝา
กั้นห้องระหวา่ งเน้ือที ่ ๙๕.๕ ตารางเมตร กบั ๓๐ ตารางเมตร เป็นฝากัน้ ซึ่งเป็นคานรับน้ําหนักของ
ตัวอาคาร โดยจำ�เลยได้ทำ�ช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อย ส่วนที่ลํ้าจำ�นวนเป็นส่วนของ
เนอ้ื ทซ่ี อกมมุ หอ้ งทต่ี ดิ กนั หากพจิ ารณาถงึ ความประสงคใ์ นทางสจุ รติ โดยพเิ คราะหถ์ งึ ปกตปิ ระเพณแี ลว้
ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำ�นวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ลํ้าจำ�นวนที่ไร้ประโยชน์นั้นไม่
และหากโจทก์ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำ�สัญญานั้นอย่างแน่นอน ทั้งศาลจะต้องตีความให้เป็น
คุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ตามมาตรา ๑๑ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้เมื่อลํ้าจำ�นวนถึง
ขนาดซึ่งหากโจทกไ์ ด้ทราบกอ่ นแล้วคงมไิ ดท้ �ำ สญั ญานัน้ ตามมาตรา ๔๖๖ วรรคสอง อนั เปน็ ผลให้
คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ตามมาตรา ๓๙๑ จำ�เลยจึงต้องคืนเงินที่ได้รับไว้จากโจทก์ทั้งหมด
พรอ้ มดอกเบยี้ อตั รารอ้ ยละ ๗.๕ ต่อป ี นบั แตว่ ันท่จี ำ�เลยไดร้ บั ไว้
๖๕. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๒๖๑/๒๕๔๓ หนงั สอื สญั ญาจะซอ้ื ขายหรอื สญั ญาวางมดั จ�ำ
ระบุวา่ เปน็ การซ้ือขายท่ดี นิ ตามหนงั สอื รบั รองการท�ำ ประโยชน์ (น.ส.๓ ก.) ๓ แปลง (น.ส.๓) ๑ แปลง
แม้ไม่ระบุเน้ือที่ของแต่ละแปลง แต่ก็ระบุจำ�นวนเน้ือที่รวมซ่ึงเป็นผลบวกของเน้ือท่ีดินทั้งส่ีแปลง
ต่อมามีการโอนสิทธิการครอบครองท่ีดินตาม น.ส.๓ ก. ๓ แปลง สว่ นทดี่ นิ ตาม น.ส.๓ ไม่ได้โอนสทิ ธิ
ครอบครองกนั เนือ่ งจากที่ดินไม่ได้ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน จงึ มีการเปลีย่ นที่ดนิ โดยน�ำ ที่ดินทีต่ ดิ ต่อกบั
ทดี่ นิ ๓ แปลงขา้ งตน้ มาซอ้ื ขายกัน และคิดราคาทด่ี ินคำ�นวณเปน็ ราคาตารางวา โดยผูข้ ายต้องใชเ้ งนิ
แก่ผู้ซื้อเพราะที่ดินแปลงใหม่มีเน้ือท่ีน้อยกว่าที่ดินแปลงเดิม ซึ่งราคาที่ดินท่ีใช้คืนคำ�นวณแล้วก็ตรง
กบั ราคาทตี่ กลงซ้อื ขายกนั แต่แรก แสดงใหเ้ ห็นเจตนาของโจทกก์ บั จ�ำ เลยวา่ การซอื้ ขายที่ดินดังกล่าว
ถือเอาจำ�นวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำ�คัญ มิใช่เป็นการขายเหมา การที่จำ�เลยส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่า
ทต่ี กลงกนั ไวโ้ ดยโจทกม์ ไิ ดบ้ อกปดั แตร่ บั เอาทด่ี นิ และใชร้ าคาทด่ี นิ ตามสว่ นได ้ ตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๔๖ วรรคหน่ึง เม่ือโจทก์ชำ�ระเงนิ คา่ ซ้อื ท่ดี ินให้แก่จำ�เลยเกินไปบางส่วน
แล้วมาฟ้องเรียกเงินดังกล่าวด้วยเหตุท่ีจำ�เลยส่งมอบที่ดินท่ีซ้ือขายกันขาดตกบกพร่องจากจำ�นวนท่ี
ตกลงซอื้ ขายกัน และจ�ำ เลยไม่อาจอ้างกฎหมายที่จะรับเงินจำ�นวนดังกลา่ วไว้โดยชอบ เป็นการฟอ้ ง
เรยี กทรพั ยค์ ืนฐานลาภมคิ วรได้ ตามมาตรา ๔๐๖
จำ�เลยต้องคืนเงินแก่โจทก์ในฐานลาภมิควรได้ตามจำ�นวนเน้ือท่ีดินที่หายไป เม่ือมีข้อ
สงสัยว่าทด่ี นิ ท่ซี ้ือขายกันน้นั ขาดจ�ำ นวนไป ๓๙๗ ตารางวา หรือ ๒๙๗ ตารางวา ประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ยม์ าตรา ๑๑ ใหต้ ีความไปในทางทีเ่ ป็นคณุ แกค่ ่กู รณีฝ่ายซึ่งจะเปน็ ผูต้ ้องเสียในมูลหนี้
นนั้ กค็ ือจ�ำ เลยผู้ขายนัน่ เอง เพราะมลู หน้ที ีต่ อ้ งเสียในคดนี ้เี ปน็ การช�ำ ระเงินคืนแกโ่ จทกผ์ ู้ซ้ือ
๔๕
๖๖. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๖๗๔ - ๑๖๗๕/๒๕๔๓ การทำ�สัญญาจะซ้ือจะขายน้ัน
ผู้จะขายหาจำ�ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ิในทรัพย์ท่ีจะขายในขณะท่ีทำ�สัญญาไม่ เพียงแต่จะต้อง
ขวนขวายหาทรพั ย์น้ันมาโอนกรรมสิทธ์ใิ ห้แกผ่ ู้จะซ้ือไดต้ ามก�ำ หนดในสญั ญาเท่านัน้
๖๗. คำ�พิพากษาฎกี าที่ ๒๘๒๓/๒๕๔๓ การซือ้ ขายทด่ี นิ แบบเหมายอ่ มมไิ ด้คำ�นงึ ถงึ
คุณสมบัติเฉพาะตัวของคู่สัญญาเป็นสำ�คัญ กล่าวคือผู้ซ้ือทำ�สัญญาเพราะพอใจในตัวทรัพย์ท่ีซื้อ
สว่ นผขู้ ายพอใจในราคาของทรัพย์ที่ขาย ใครจะเข้ามาเป็นคูส่ ัญญาหาใช่ข้อสาระส�ำ คัญของสัญญาไม ่
เมอ่ื โจทก์ท ี่ ๑ แสดงตัวเปน็ ตัวการซง่ึ มไิ ดเ้ ปดิ เผยชื่อเขา้ รับเอาสัญญาจะซือ้ จะขายทีโ่ จทกท์ ี่ ๒ และ
ท่ ี ๓ ทำ�แทนไว้ โดยโจทกท์ ี่ ๒ และท ่ี ๓ กร็ บั ร้อู ยู่ดว้ ย เพราะเป็นกรรมการของโจทกท์ ี่ ๑ เชน่ น้ี
จำ�เลยย่อมไม่มีเหตุท่ีจะปฏิเสธการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายท่ีดินพิพาท ส่วนที่จำ�เลยอ้างว่า
การกระทำ�ของโจทก์ทง้ั สามเปน็ เรื่องการแสวงหาประโยชน์ของโจทก์ท่ี ๒ และท่ี ๓ ในฐานะผู้บรหิ าร
ของโจทก์ที่ ๑ กด็ ี เป็นการหลกี เลยี่ งการเสียคา่ ธรรมเนียมและคา่ ภาษกี ็ดี เป็นเรอ่ื งท่ผี ู้ถือห้นุ ของ
โจทกท์ ี่ ๑ หรอื เจ้าพนกั งานผู้มอี ำ�นาจหน้าท่ใี นการเรยี กเก็บคา่ ธรรมเนยี มและค่าภาษีจะด�ำ เนินการ
แก่โจทกท์ ี่ ๑ และที่ ๓ เอง จำ�เลยจะอ้างเอาเปน็ เหตทุ ีจ่ ะไมป่ ฏบิ ัตติ ามสัญญาหาไดไ้ ม่
๖๘. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๒๙๗๐/๒๕๔๓ เมื่อที่ดินพิพาทตกเป็นสาธารณสมบัติของ
แผ่นดินประเภททรัพย์สินสำ�หรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ย่อมมีผลทันทีโดยไม่ต้องจดทะเบียนเป็นทาง
สาธารณประโยชน์อีกและจะโอนแก่กันโดยทางนิติกรรมมิได้ เว้นแต่อาศัยอำ�นาจแห่งบทกฎหมาย
เฉพาะหรอื พระราชกฤษฎกี า ฉะนั้น แม้จำ�เลยจะซ้ือจากการขายทอดตลาดของศาลก็ไม่ได้รบั ความ
คุ้มครองและไมไ่ ด้กรรมสทิ ธท์ิ ด่ี นิ พิพาท
๖๙. ค�ำ พิพากษาฎีกาท ่ี ๒๙๗๑/๒๕๔๓ หนงั สอื สญั ญาซ้อื ขายมขี อ้ ความในข้อ ๑. วา่
ผูข้ ายไดข้ ายที่ดนิ น.ส.๓ ก. เลขท ่ี ๖๕ เลขท่ดี ิน ๔๘๗ จ�ำ นวนเนอ้ื ที่ ๓ งาน ๒๔ ตารางวา ให้แก่
ผซู้ ื้อเป็นจ�ำ นวนเงนิ ๑,๕๐๐ บาท และยอมส่งมอบทรัพยส์ ินท่ขี ายใหแ้ กผ่ ซู้ ื้อวันท่ี ๒ เมษายน ๒๕๒๔
ย่อมมีความหมายชัดแจ้งว่า ผู้ขายได้ขายที่ดินให้แก่ผู้ซ้ือโดยเจตนาส่งมอบการครอบครองที่ดิน
ให้แกผ่ ู้ซอ้ื เทา่ นั้น ไมม่ ีถ้อยคำ�ใดๆ พอท่ีจะตคี วามหรอื มคี วามหมายวา่ ผ้ขู ายจะไปดำ�เนินการโอนทาง
ทะเบยี นสำ�หรับทดี่ นิ ทีซ่ ือ้ ขายกนั ให้แก่ผู้ซื้อ สว่ นข้อความทีก่ ล่าวไว้ในข้อ ๓. ซ่ึงเหน็ ไดช้ ัดเจนวา่ เป็น
เรอ่ื งการแบง่ แยกทีด่ นิ กนั ระหวา่ งผ้ซู ้อื โดยผ้ขู ายไมเ่ ก่ยี วขอ้ งดว้ ย หาใชเ่ ป็นกรณีท่ีผ้ขู ายมีเจตนาจะไป
โอนทดี่ ินทางทะเบยี นให้แกผ่ ้ซู ้ือไม่
คู่สญั ญามีเจตนาซือ้ ขายท่ีดนิ กัน โดยฝ่ายจ�ำ เลยสง่ มอบการครอบครองท่ดี ินใหแ้ กโ่ จทก์
เทา่ นนั้ หาได้มเี จตนาทจ่ี ะไปจดทะเบียนโอนทางทะเบียนกนั ไม่ ซงึ่ สามารถกระท�ำ ไดแ้ ละโจทกย์ อ่ ม
ได้สิทธิครอบครองในที่ดินที่ซื้อมาจากจำ�เลย แต่โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องให้จำ�เลยไปจดทะเบียนโอนท่ีดิน
ให้แกโ่ จทก์
๗๐. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๑๙๖/๒๕๔๓ แม้การซื้อขายที่ดินมือเปล่าระหว่าง ส.
บดิ าโจทก ์ กบั ต. ไมไ่ ดท้ �ำ หลกั ฐานเปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทจ่ี ะเปน็ โมฆะตาม
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย ์ มาตรา ๔๕๖ วรรคแรก กต็ าม แตเ่ มอ่ื ต. สง่ มอบการครอบครอง
๔๖
ให้แก่ ส. บิดาโจทก์ ถอื วา่ ต. ไดส้ ละการครอบครองใหแ้ ก่ ส. ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
มาตรา ๑๓๗๗, ๑๓๗๘ แลว้ แมม้ ีขอ้ ตกลงว่า เมื่อไถ่ถอนจ�ำ นองแลว้ จงึ จะโอนท่ีดินให้ ส. ก็เป็นเรอ่ื ง
ประสงคใ์ ห้มีหลกั ฐานทางทะเบยี นหลงั จากท่ไี ดโ้ อนสทิ ธิครอบครองแลว้ เพราะขณะนน้ั ต. จ�ำ นอง
ทด่ี ินไวก้ บั พ. ไมอ่ าจโอนทางทะเบียนได ้ มใิ ชเ่ ง่ือนไขอนั จะท�ำ ให้กลายเปน็ สัญญาจะซ้ือจะขาย
๗๑. คำ�พพิ ากษาฎกี าท่ ี ๓๓๐๗/๒๕๔๓ โจทกแ์ ละจ�ำ เลยท่ี ๑ ท�ำ สัญญาซอื้ ขายที่ดนิ
พพิ าทกนั ในก�ำ หนดระยะเวลาห้ามโอนตามประมวลกฎหมายทีด่ ิน การซอ้ื ขายทด่ี ินพิพาทจงึ เป็นการ
ตอ้ งหา้ มชดั แจง้ โดยกฎหมาย ตกเปน็ โมฆะตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย ์ มาตรา ๑๑๓ (เดมิ )
๗๒. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๕๗๕๒/๒๕๔๓ สญั ญาซอ้ื ขายทด่ี นิ พรอ้ มสง่ิ ปลกู สรา้ งระหวา่ ง
โจทก์จำ�เลยมีข้อความระบุไว้แสดงให้เห็นว่า โจทก์จำ�เลยประสงค์จะดำ�เนินการจดทะเบียนสัญญา
ซื้อขายพร้อมสิ่งปลูกสรา้ งตอ่ พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ีให้ครบถว้ นบริบรู ณต์ ามกฎหมายในภายหน้า สญั ญา
ดังกล่าวจึงเป็นสญั ญาจะซ้อื จะขาย มิใชส่ ัญญาซอื้ ขายเสรจ็ เดด็ ขาด
๗๓. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๓๓/๒๕๔๔ สญั ญาขายเหมา คือสัญญาซ้ือขายท่ผี ซู้ อ้ื ตกลง
ซื้อทรัพย์สินท่ีผู้ขายเสนอขายหมดท้ังจำ�นวนในราคาที่ตกลงกัน ซึ่งผู้ซ้ือต้องผูกพันชำ�ระราคาและ
ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินท้ังหมดตามท่ีตกลงกันไว้ ท้ังน้ี ไม่ว่าทรัพย์สินที่ซ้ือขายจะมีปริมาณมาก
หรอื นอ้ ยกว่าที่คดิ ค�ำ นวณได้ ดงั น้นั เม่ือสัญญาจะซอื้ จะขายระหวา่ งโจทก์จำ�เลยได้ระบตุ ัวทรัพยแ์ ละ
สว่ นของทรัพย์ท่ีจะซื้อจะขายไว้แนน่ อน คอื ทด่ี ินเนื้อที่ ๑๐๗ ตารางวา แตใ่ นสว่ นของราคาท่รี ะบุวา่
ให้เพม่ิ หรอื ลดลงไดต้ ามเนอ้ื ทีซ่ ่ึงยังไมแ่ น่นอนว่าจะมีราคาเทา่ ใด จึงไมใ่ ช่สญั ญาขายเหมา
จ�ำ เลยที่ ๑ กับท่ี ๓ ตกลงกนั วา่ จะสร้างอาคารพาณชิ ยบ์ นทีด่ ินของโจทก์ จงึ ใหจ้ ำ�เลย
ที่ ๑ ไปทำ�สญั ญาจะซอ้ื จะขายทดี่ ินกบั โจทก์ ระหวา่ งน้นั ไดด้ �ำ เนินการจดทะเบยี นตง้ั บริษทั จำ�เลย
ที่ ๒ ขน้ึ โดยมีจำ�เลยที่ ๓ เป็นกรรมการผมู้ ีอ�ำ นาจ และจำ�เลยท่ี ๑ เปน็ ผู้เร่ิมก่อการและผถู้ อื หุ้น
เมื่อถึงกำ�หนดก็จดทะเบียนโอนที่ดินเป็นชื่อจำ�เลยที่ ๓ พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงว่าจำ�เลยที่ ๑
รว่ มกับจ�ำ เลยท่ี ๓ ทำ�สญั ญาจะซอ้ื จะขายท่ดี ินของโจทก์ จงึ ตอ้ งรบั ผิดตามสญั ญาจะซ้อื ขาย
๗๔. คำ�พพิ ากษาฎกี าที่ ๘๐๒/๒๕๔๔ บ้านทีป่ ลูกอยบู่ นทดี่ ินในลกั ษณะตรงึ ตราถาวร
นบั ได้ว่า เปน็ ส่วนซ่งึ สภาพเปน็ สาระส�ำ คัญในความเปน็ อยู่ของทรัพยน์ นั้ และไม่อาจแยกจากกันได้
นอกจากจะท�ำ ลาย ทำ�ใหบ้ บุ สลาย หรอื ท�ำ ใหท้ รัพยน์ นั้ เปลีย่ นแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บา้ นจึงเป็น
ส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อท่ีดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซ่ึงเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๔๔
๗๕. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๓๕๘/๒๕๔๔ สัญญาพิพาทเป็นสัญญาจะซื้อจะขายท่ีดิน
แม้ขณะทำ�สัญญาจำ�เลยจะยังไม่บรรลุนิติภาวะก็ตาม แต่กำ�หนดระยะเวลาส่งมอบท่ีดินไว้ภายหลัง
จ�ำ เลยบรรลนุ ิติภาวะแล้ว โดยมารดาจำ�เลยลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญา จงึ ไม่ตกเปน็ โมฆะและ
ใช้บังคับได้
๔๗
๗๖. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๗๔๖/๒๕๔๔ คำ�พิพากษาของศาลที่ให้เพิกถอนการขาย
ทอดตลาดทีด่ ิน น.ส.๓ ก. ท่เี จา้ พนักงานบังคบั คดขี ายใหแ้ ก่ ว. ต้องถอื เสมือนว่าไมม่ กี ารขายทอด
ตลาด และไมม่ กี ารจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรมโอนสทิ ธิครอบครองให้แก่ ว. ท้งั ว. ไม่ได้รบั ความ
คมุ้ ครองเพราะมิใชก่ รณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๓๐ ผรู้ ้องซงึ่ เปน็ ผรู้ บั
จำ�นองที่ดินดังกล่าวในระหว่างการพิจารณาคำ�ร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาด จึงไม่อาจอ้างว่า
ผู้ร้องเป็นบุคคลภายนอกซึ่งรับจำ�นองและจดทะเบียนโดยสุจริตและไม่อาจอ้างว่าคำ�พิพากษาที่ให้
เพิกถอนการขายทอดตลาดไม่ผูกพันผู้ร้องได้ เมื่อ ว. ไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดิน จึงไม่ใช่เจ้าของ
ทด่ี นิ และไม่อาจนำ�มาจดทะเบยี นจำ�นองแก่ผรู้ อ้ งได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา
๗๐๕ ทั้งการจดทะเบียนจำ�นองเป็นกรณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๐๒
แตก่ ารเพกิ ถอนการขายทอดตลาดเปน็ กรณตี ามประมวลกฎหมายวธิ พี จิ ารณาความแพง่ มาตรา ๒๙๖
วรรคสอง (เดิม) เป็นคนละกรณไี มเ่ ก่ียวขอ้ งกัน ผู้รอ้ งจึงไม่ได้รบั ความคุ้มครอง จงึ ไม่มีเหตุทผี่ ้รู อ้ งจะ
ปฏเิ สธไม่ส่งมอบตน้ ฉบบั น.ส.๓ ก ตามคำ�สง่ั ศาลชนั้ ตน้
๗๗. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๖๕๓๒/๒๕๔๔ บทบัญญัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา ๓๑ มีเจตนาจะปกปอ้ งราษฎรผู้ไดส้ ิทธิในทด่ี นิ ให้มที ่ีดนิ ไวท้ ำ�กินเปน็ เวลาอยา่ งนอ้ ย ๑๐ ปี
และภายในระยะเวลาดังกล่าวทางราชการยังควบคุมที่ดินนั้นอยู่ มิได้ปล่อยให้เป็นสิทธิเด็ดขาดแก่
ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นระยะเวลาทอี่ ย่ใู นบังคบั หา้ มโอน ดังนัน้ โจทกจ์ งึ ไม่อาจสละหรอื โอนสทิ ธิ
ครอบครองหรือทำ�นิติกรรมสัญญาประการใดอันมีผลหรือมีลักษณะไปในทางท่ีสละหรือโอนหรืออาจ
ต้องถูกบังคับให้มีการโอนสิทธิครอบครองดังกล่าวได้ เม่ือโจทก์ทำ�สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท
ภายในระยะเวลาหา้ มโอนแม้สัญญาจะซือ้ จะขายท่ีดนิ จะก�ำ หนดรับโอนสทิ ธคิ รอบครองกันในวันที่พ้น
ระยะเวลาหา้ มโอนแลว้ กต็ าม กเ็ ปน็ การจงใจหลกี เลย่ี งขอ้ ก�ำ หนดหา้ มโอนตามกฎหมาย เปน็ นติ กิ รรม
ที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๕๐ ส่วนสัญญาจ�ำ นองเป็นประกันเหน็ ได้ชดั ว่า โจทกแ์ ละจ�ำ เลยจำ�นองเปน็
ประกนั ในวงเงนิ เท่ากบั ราคาทซี่ ือ้ ขายกนั สว่ นสญั ญากอ่ ตัง้ สทิ ธเิ หนือพ้ืนดินกท็ ำ�ในวันเดียวกบั สญั ญา
จะซ้ือจะขาย เห็นไดว้ ่าสัญญาจ�ำ นองเป็นประกันและสญั ญากอ่ ต้ังสิทธิเหนอื พืน้ ดินเปน็ เพยี งนิตกิ รรม
อ�ำ พรางสัญญาจะซือ้ จะขายโดยคู่สัญญาไมม่ เี จตนาผูกพันในเรื่องจำ�นองและสิทธิเหนอื พื้นดนิ สญั ญา
ดังกลา่ วจงึ เปน็ โมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๕๕
โจทก์ไม่มีสิทธิสละหรือโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่จำ�เลยภายในระยะเวลา
ห้ามโอน รวมถึงการเข้าแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทในช่วงเวลานี้ก็ทำ�ไม่ได้ ดังนั้น การยึดถือ
ครอบครองที่ดินพิพาทของจำ�เลยจึงถือได้ว่าจำ�เลยครอบครองไว้แทนโจทก์ ไม่ถือว่าจำ�เลยแย่งการ
ครอบครองท่ีดินพิพาทจากโจทก์ โจทก์จึงมีอำ�นาจฟ้องจำ�เลยได้ กรณีไม่ใช่ฟ้องร้องเอาคืนซึ่งการ
ครอบครองที่จะต้องฟ้องภายในหน่ึงปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๗๕ วรรคสอง
๔๘
เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายท่ีดินพิพาท สัญญาจำ�นองท่ีดินเป็นประกัน และสัญญาก่อต้ัง
สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นนิติกรรมที่เป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๐
และมาตรา ๑๕๕ โจทก์ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท จึงเป็นผู้มีส่วนได้เสีย ชอบที่จะยก
ข้อสัญญาที่เป็นโมฆะขึ้นกล่าวอ้างได้ การที่โจทก์ฟ้องขอให้ศาลวินิจฉัยว่าสัญญาต่างๆ ดังกล่าว
เป็นโมฆะ จึงถอื ไมไ่ ดว้ ่าเป็นการใช้สิทธโิ ดยไมส่ ุจรติ
๗๘. ค�ำ พิพากษาฎกี าท ี่ ๖๕๓๖/๒๕๔๔ เอกสารการซอ้ื ขายท่ีดนิ ระหวา่ งโจทกจ์ �ำ เลย
ระบชุ ่อื “หนงั สอื สญั ญาจะซอื้ จะขายหรอื สญั ญาวางมดั จำ�” แตไ่ ม่ได้ระบุขอ้ ตกลงทีเ่ ป็นการแนน่ อน
ว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันหรือไม่ เม่ือใด ประกอบกับโจทก์ได้ชำ�ระค่าที่ดินให้แก่จำ�เลย
ครบถ้วนแล้วในวันทำ�สัญญา และจำ�เลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันดังกล่าว
เป็นพฤติการณ์ท่ีเห็นได้ว่าโจทก์กับจำ�เลยไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนท่ีดินต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี
จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้จะตกเป็นโมฆะเนื่องจากมิได้ทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบียน
ตอ่ พนกั งานเจ้าหน้าท่ีตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคแรก แต่โจทกเ์ ข้า
ครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจา้ ของติดตอ่ กนั เกินกวา่ ๑๐ ปี โจทกจ์ ึงไดก้ รรมสทิ ธิ์
ทีด่ นิ โดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒
๗๙. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๙๖๕๒/๒๕๔๔ คดีก่อนศาลช้ันต้นพิพากษาให้เพิกถอนการ
จดทะเบียนซื้อขายท่ีดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำ�เลยบางส่วน โดยวินิจฉัยว่าจำ�เลยคดีดังกล่าว
จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์คดีดังกล่าวเป็นการทำ�นอกขอบอำ�นาจในฐานะผู้จัดการ
มรดก ย่อมเปน็ การเสียเปรียบแกท่ ายาทของ จ. และผู้ทม่ี ีสว่ นเป็นเจ้าของท่ดี ินพิพาทซง่ึ อยู่ในฐานะ
ทจ่ี ะจดทะเบยี นสทิ ธไิ ดก้ อ่ น ทง้ั โจทกค์ ดดี งั กลา่ วรบั ซอ้ื ทด่ี นิ พพิ าทไวโ้ ดยทราบดอี ยแู่ ลว้ วา่ ทายาทของ จ.
และผู้มีส่วนเป็นเจ้าของท่ีดินพิพาทได้ทำ�ประโยชน์ในท่ีดินพิพาทหลายปีแล้ว และควรจะได้รู้อยู่แล้ว
ว่าจำ�เลยคดีดังกล่าวกระทำ�ในฐานะผู้จัดการมรดก จึงเป็นการไม่สุจริต ดังนี้ การที่ศาลชั้นต้น
พพิ ากษาใหเ้ พกิ ถอนการซอ้ื ขายทด่ี นิ พพิ าทถอื วา่ โจทกถ์ กู รอนสทิ ธ ิ แตโ่ จทกท์ ราบถงึ สทิ ธขิ องผกู้ อ่ การ
รบกวนในทีด่ ินพิพาทแลว้ ในเวลาซื้อขาย ฉะนัน้ จ�ำ เลยซ่งึ เป็นผขู้ ายจงึ ไมต่ ้องรับผดิ ในการรอนสิทธิ
ต่อโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๔๗๖ โจทก์จงึ ไม่มสี ทิ ธฟิ อ้ งบังคับใหจ้ �ำ เลย
คืนเงนิ คา่ ทดี่ ินพพิ าทแก่โจทกต์ ามสว่ นทถี่ กู เพิกถอนการซอื้ ขายดงั กล่าว
๘๐. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๙๕๒/๒๕๔๕ โจทก์ บ. และทายาทอื่น ส. ได้ขายส่วน
ของตนในท่ีดินพิพาทให้แก่จำ�เลย เป็นการแสดงเจตนาขายสิทธิในทรัพย์มรดกส่วนของทายาท
แต่ละคนใหแ้ ก่จำ�เลยซึง่ เป็นทายาทคนหน่งึ ของ ส. และมกี ารโอนทางทะเบียนเปน็ ชอื่ ของจำ�เลยแล้ว
ย่อมมีผลบังคับได้ตามกฎหมายเนื่องจากทายาทแต่ละคนมีอำ�นาจขายทรัพย์มรดกส่วนของตนได้ตาม
มาตรา ๑๓๖๑ วรรคหนง่ึ ประกอบมาตรา ๑๗๕๕ ทัง้ ถือได้วา่ โจทก์ท่ี ๑ จำ�เลย บ. และทายาทอื่น
ตกลงแบง่ ทรพั ยส์ ินโดยการขายทรพั ยม์ รดกแลว้ เอาเงนิ ท่ีขายมาแบง่ กนั ระหวา่ งทายาท ตามมาตรา
๑๗๕๐ วรรคหนึง่ จึงไมจ่ �ำ เปน็ ต้องท�ำ เปน็ หนงั สือและจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หน้าท่ี ตามมาตรา
๔๕๖ วรรคหนึ่ง
๔๙
๘๑. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๓๒๕๕/๒๕๔๕ สัญญาซื้อขายระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือ
สญั ญาซ้อื ขาย แตเ่ น้ือหาข้อตกลงในสญั ญา ซ่งึ ตกลงกันว่าในระหว่างทผ่ี ูข้ ายยงั ไม่ส่งมอบทรัพยส์ นิ
ที่ขายให้แกผ่ ู้ซ้อื ใหถ้ ือว่ายงั ไมม่ กี ารซ้ือขาย แสดงวา่ กอ่ นส่งมอบทรัพย์สนิ ยังไมม่ ีการซอ้ื ขาย ทด่ี ิน
ท่ีซ้ือขายก็มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน การส่งมอบทรัพย์สินนอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือท่ีดินแล้ว
ยังต้องการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน แล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิให้จำ�เลยและจำ�เลยจะชำ�ระเงินส่วน
ที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดิน คู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามี
เจตนาจะให้กรรมสิทธิ์โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซ้ือทันทีในวันทำ�สัญญาไม่ จึงเป็นสัญญาจะซ้ือจะขาย
ไมใ่ ช่สญั ญาซ้ือขายเสรจ็ เดด็ ขาด
๘๒. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๖๓๐๕/๒๕๔๕ แมห้ นงั สอื สญั ญาจะซอ้ื จะขายกรรมสทิ ธท์ิ ด่ี นิ
ตามหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ซ่ึงมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมิได้จดทะเบียนต่อ
พนักงานเจา้ หน้าทตี่ กเปน็ โมฆะ ตามมาตรา ๔๕๖ วรรคหน่ึง ก็ตาม แตก่ ย็ ังคงสมบูรณใ์ นฐานะที่เปน็
สัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในท่ีดินให้แก่กัน ทำ�ให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในท่ีดิน
และเม่ือสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซ้ือจะขายแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำ�เลย
จดทะเบียนโอนกรรมสทิ ธิใ์ นท่ีดินแกโ่ จทก์
๘๓. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๖๕๐๓/๒๕๔๕ การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำ�เลย
กระทำ�ต่อกันเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องพิจารณาถึงข้อความ
ในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์หรือจำ�เลยในขณะทำ�สัญญายิ่งกว่าช่ือของสัญญาที่ทำ�ต่อกัน
แต่สัญญาจะซื้อจะขายในคดีน้ีเป็นแบบพิมพ์ท่ีให้คู่ความกรอกข้อความตามท่ีต้องการเอาเอง ซ่ึงไม่
ปรากฏข้อความไว้ว่าท้ังสองฝ่ายตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกันเม่ือใด แม้จะมีการกำ�หนดราคาท่ีดิน
ว่าไร่ละ ๑๙,๙๘๗ บาท ซึ่งคำ�นวณตามเนื้อที่ดินแล้วเป็นเงิน ๖๘,๙๐๖ บาทเศษ ก็ตาม แต่เมื่อ
เงนิ มัดจำ�ท่โี จทก์วางแกจ่ �ำ เลยระบจุ ำ�นวน ๖๓,๐๐๐ บาท และในช่องจำ�นวนเงนิ ส่วนที่ตอ้ งชำ�ระอีก
กลับมกี ารขดี ไว ้ แสดงวา่ ไม่มีราคาทจี่ ะตอ้ งช�ำ ระกันอกี ท้งั การทีจ่ �ำ เลยมอบการครอบครองท่ีดินให้
โจทก์ตั้งแต่วันทำ�สัญญาก็ไม่มีพฤติการณ์ใดที่แสดงว่าโจทก์กับจำ�เลยมีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนโอน
ท่ีดินในภายหน้าอีก ส่วนราคาที่ดินท่ีค้างชำ�ระอีก ๕,๙๐๖ บาท ก็แสดงว่าจำ�เลยไม่ติดใจที่จะรับ
จากโจทกแ์ ลว้ ดังน้ัน การทโ่ี จทกน์ ำ�สืบพยานบุคคลวา่ มกี ารตกลงกนั ดว้ ยวาจาว่าจะไปจดทะเบียน
โอนท่ดี นิ ในภายหนา้ น้นั จงึ เปน็ การสบื พยานบคุ คลประกอบข้ออ้างอยา่ งใดอย่างหนึ่งวา่ ยังมีขอ้ ความ
เพม่ิ เตมิ ขอ้ ความในเอกสารนน้ั อยอู่ กี อนั เปน็ การตอ้ งหา้ ม ตามประมวลกฎหมายวธิ พี จิ ารณาความแพง่
มาตรา ๙๔ (ข) ไม่อาจรับฟังพยานบุคคลเช่นน้ีได้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธ์ิท่ีดิน
ตามหนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ดังกล่าว จึงมีลักษณะเป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด เม่ือมิได้
จดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หน้าท่ีย่อมตกเปน็ โมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย ์ มาตรา
๔๕๖ วรรคหนง่ึ แตย่ งั คงสมบรู ณใ์ นฐานะทเ่ี ปน็ สญั ญาซอ้ื ขายโดยโอนการครอบครองในทด่ี นิ ใหแ้ กก่ นั
ซึ่งทำ�ให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดิน และเม่ือสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อ
จะขายแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธบิ งั คบั ใหจ้ �ำ เลยจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธใ์ิ นทีด่ ินแก่โจทกไ์ ด้
๕๐
๘๔. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๘๑๐/๒๕๔๖ ส. ขายฝากบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของวัด
แก ่ ล. ภรยิ าโจทก ์ แมร้ ะบชุ อ่ื สญั ญาวา่ ขายฝากเฉพาะอสงั หารมิ ทรพั ย ์ แตเ่ นอ้ื หาสญั ญาระบขุ ายฝาก
บา้ นพร้อมทีด่ นิ ครนั้ เมอื่ พน้ ก�ำ หนดเวลาไถท่ รพั ยค์ นื ล. อาศยั สัญญาขายฝากไปทำ�สญั ญาเชา่ ที่ดนิ
จากวดั ทันที โดย ล. รับซือ้ ฝากบ้านเพื่ออยอู่ าศยั มใิ ช่รอ้ื ถอนไปอย่างสงั หารมิ ทรพั ย์ จึงถอื ไดว้ ่า
เปน็ การขายฝากบา้ นในลกั ษณะอสงั หารมิ ทรพั ย ์ เมอ่ื ไมไ่ ดจ้ ดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท ่ี ยอ่ มตก
เปน็ โมฆะตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคหนงึ่ ประกอบดว้ ยมาตรา ๔๙๑
ล. ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เมื่อ ล. ถึงแก่กรรมโจทก์ซึ่งเป็นทายาท จึงไม่มีอำ�นาจฟ้องขับไล่จำ�เลยให้
ออกจากบ้านและเรยี กคา่ เสยี หายจากจำ�เลย
๘๕. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๙๔๔/๒๕๔๖ ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ ว. นำ�ที่ดินพิพาท
ของโจทกไ์ ปขอออกหนงั สอื รับรองการทำ�ประโยชนโ์ ดยไม่ชอบ และ ว. ไม่ไดค้ รอบครองทำ�ประโยชน์
ในท่ีดินพพิ าท การท่ี ว. นำ�ไปขายให้จำ�เลย แม้จำ�เลยจะซอ้ื และจดทะเบยี นการซือ้ ขายโดยสจุ รติ ก็
หามีสิทธใิ นท่ีดินพิพาทไม่ เพราะผซู้ อื้ ต้องรับไปเพียงสิทธขิ องผู้ขายเทา่ นั้น เมือ่ ว. ผู้ขายไมม่ สี ทิ ธ ิ
จำ�เลยยอ่ มไม่มีสิทธิในท่ีดนิ พิพาทด้วย
๘๖. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๓๖๔๑/๒๕๔๖ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำ�เป็น
หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง การซื้อขายที่ดินจะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีขณะทำ�สัญญาว่า
ประสงค์จะทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีในภายหลังหรือไม่ หากไม่มีเจตนา
ดังกล่าวก็เป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด มีผลให้สัญญาตกเป็นโมฆะ เพราะมิได้ทำ�ให้ถูกต้องตาม
แบบทีก่ ฎหมายกำ�หนด หากมีเจตนาดงั กล่าวกเ็ ป็นสญั ญาจะซอื้ จะขาย
สญั ญาซอื้ ขายทดี่ นิ พิพาทปรากฏวา่ ไม่มีขอ้ ความตอนใดทแี่ สดงใหเ้ หน็ เจตนาของโจทก์
และจ�ำ เลยวา่ ประสงคจ์ ะใหท้ �ำ เปน็ หนงั สอื และขอจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทใ่ี นภายหลงั จงึ เปน็
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เม่ือมิได้ทำ�ให้ถูกต้องตามแบบท่ีกฎหมายกำ�หนด จึงตกเป็นโมฆะตาม
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคหนึ่ง จ�ำ เลยไม่มหี นา้ ทีท่ างนิติกรรมทจ่ี ะตอ้ ง
ไปจดทะเบียนโอนท่ีดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์บังคับจำ�เลยให้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทไม่ได้
การท่ีโจทก์แจ้งให้จำ�เลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในภายหลังและจำ�เลยไม่ไปตาม
กำ�หนดนัด ถือไม่ไดว้ า่ เป็นการผดิ สัญญาซือ้ ขายอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์
๘๗. ค�ำ พพิ ากษาฎีกาท่ี ๔๗๙๓/๒๕๔๖ โจทกจ์ ำ�เลยตกลงซื้อขายทีด่ นิ พพิ าท โดยมี
ข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำ�เลยนำ�ท่ีดินพิพาทไปออกหนังสือรับรอง
การท�ำ ประโยชน์แลว้ จงึ เปน็ สัญญาจะซอื้ ขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๖
วรรคสองโจทก์ชำ�ระเงินให้จำ�เลยครบถ้วนและจำ�เลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้ว
แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์ เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทาง
ทะเบียน แตโ่ จทกก์ ็ย่อมมีสิทธยิ ดึ หนว่ งท่ดี ินพิพาทไว้จนกวา่ จะมกี ารโอนกรรมสทิ ธ์ไิ ด้ โจทกผ์ ู้ทรงสิทธิ
๕๑
ยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำ�เลยจดทะเบียนโอนท่ีดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามมาตรา ๑๙๓/๒๗
และ ๒๔๑ แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกนิ ๑๐ ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ
แมโ้ จทกจ์ ะมคี �ำ ขอทา้ ยฟอ้ งขอใหจ้ �ำ เลยไปแบง่ แยกทด่ี นิ ดา้ นทศิ ใตส้ ว่ นทโ่ี จทกค์ รอบครอง
แล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ ๒๕ ไร่ ก็เป็นเพียงประมาณการเท่านั้นเมื่อเจ้าพนักงานที่ดิน
ให้ช่างรังวัดสอบเขตและทำ�แผนท่ีพิพาทตามคำ�ส่ังของศาลชั้นต้นโดยโจทก์และจำ�เลยเป็นผู้นำ�ช้ี
ซงึ่ ช่างรังวดั ท่ดี นิ พพิ าทสว่ นท่ีโจทกค์ รอบครองไดเ้ นือ้ ที่ ๒๗ ไร่ ๑ งาน ๔๒ ตารางวา ศาลย่อมมี
อำ�นาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามเนื้อที่ซ่ึงปรากฏในแผนที่พิพาทได้
ไมเ่ ปน็ การพพิ ากษาเกนิ คำ�ขอ ตามประมวลกฎหมายวธิ พี ิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๒
๘๘. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๕๓๔๕/๒๕๔๖ ส. โอนขายทด่ี นิ มโี ฉนดอนั เปน็ ทด่ี นิ แปลงเดมิ
ให้ บ. เมอ่ื ปี ๒๕๑๙ ขณะทีโ่ อนทดี่ ินแปลงเดมิ ไปมีท่งี อกริมตล่ิงเกิดขึน้ แล้ว เพราะ ส. ขอออกโฉนด
ท่งี อกตง้ั แต่ป ี ๒๕๑๖ แตย่ งั ไม่เป็นท่ียุตวิ ่ามีสว่ นท่ีเป็นทีง่ อกมากนอ้ ยเพียงใด เพราะการออกโฉนด
ยังไม่สำ�เร็จบริบูรณ์ และไม่เคยมีการบันทึกในโฉนดเดิมไว้ให้ปรากฏ การเกิดมีที่งอกขึ้นมาในที่ดิน
ย่อมจะต้องเป็นไปตามมาตรา ๑๓๐๘ เมื่อที่ดินแปลงที่เกิดที่งอกได้โอนให้ บ. ไปแล้ว ที่ดินส่วน
ที่เป็นที่งอกย่อมตกติดไปเป็นของผู้ซื้อโดยผลของกฎหมายดังกล่าว ส. พ้นจากการเป็นเจ้าของ
กรรมสทิ ธ์ทิ ่ีดินทัง้ หมดทเ่ี คยมอี ยู่ แมว้ ่า ส. จะไดข้ อออกโฉนดทด่ี ินสว่ นทเี่ ป็นทงี่ อกคา้ งไว้แลว้ ต่อมา
ในปี ๒๕๒๒ ไดม้ กี ารออกโฉนดทีด่ ินส�ำ เรจ็ บริบูรณเ์ ป็นชือ่ ของ ส. กไ็ ม่ท�ำ ให้ ส. ไดก้ รรมสิทธ์ิในทดี่ ิน
สว่ นท่เี ป็นทง่ี อกนั้น และไมม่ อี �ำ นาจท่ีจะขายท่ดี ินสว่ นที่เป็นทงี่ อกใหโ้ จทก์ โจทกซ์ ง่ึ เป็นผู้รบั โอนไม่มี
สทิ ธดิ ีไปกว่า ส. และเมื่อจำ�เลยรบั โอนที่ดนิ อันเปน็ ท่ดี ินแปลงทเ่ี กดิ ทีง่ อกรมิ ตลงิ่ จากเจ้าของเดมิ มา
โดยถูกตอ้ ง ยอ่ มท�ำ ใหไ้ ด้เปน็ เจา้ ของกรรมสทิ ธใ์ิ นทดี่ ินที่งอกนั้นด้วยโดยผลของกฎหมาย
๘๙. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๔๓๙๐/๒๕๔๗ แม้สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ. ๘
จะระบเุ นอื้ ท่ีดนิ ท่จี ะซ้อื จะขายกันจ�ำ นวน ๓๑ ไร่ ๓ งาน ๔ ตารางวา แต่ได้มีการบันทกึ เพ่ิมเติมใน
หมายเหตุวา่ ผู้จะขายจะต้องทำ�การรงั วดั สอบเขตใหม ่ ได้เนือ้ ที่จริงเทา่ ใดให้คิดกันตามเนือ้ ท่ที รี่ ังวดั
ได้ใหม่ ถ้าได้เนอื้ ท่มี ากหรอื น้อยกว่าในโฉนดให้คดิ ในราคาไรล่ ะ ๓๕๐,๐๐๐ บาท ซ่ึงเป็นการจะซื้อ
จะขายที่ดินคิดราคาตามเนื้อท่ีท่ีรังวัดได้จริง มิใช่การจะซ้ือจะขายท่ีดินที่ระบุจำ�นวนเนื้อที่ดินไว้ตาม
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๔๖๖ แมร้ งั วดั ทด่ี นิ พพิ าทจะมเี นอ้ื ทน่ี อ้ ยกวา่ เกนิ รอ้ ยละหา้
ของเนื้อท่ีดินในโฉนด ก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสญั ญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๖๖
๙๐. ค�ำ พิพากษาฎีกาท ่ี ๓๒๗๖/๒๕๔๘ สญั ญาซอ้ื ขายระบุวา่ ผูร้ ้องขอซื้อท่ดี ินพิพาท
จาก ส. ทำ�ถนนเขา้ บ้านกว้าง ๕ เมตร ยาวตลอดแนว ในราคา ๓๕,๐๐๐ บาท ไม่ไดร้ ะบวุ ่าผรู้ ้อง
กบั ส. จะไปจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธ์ทิ ่ดี ินพิพาทประกอบกับผูร้ อ้ งไดช้ �ำ ระเงนิ ค่าทด่ี นิ ใหแ้ ก่ ส. รบั ไป
ครบถว้ นแลว้ ในวนั ท�ำ สัญญา หลงั จากน้ัน ส. วัดเน้ือท่ีทดี่ นิ พิพาทส่งมอบให้ผรู้ ้องทำ�ถนนใช้เปน็ ทาง
เขา้ ออกตลอดมา เปน็ พฤตกิ ารณท์ เ่ี หน็ ไดว้ า่ ทง้ั ฝา่ ยผรู้ อ้ งและ ส. ไมม่ เี จตนาจดทะเบยี นโอนทด่ี นิ พพิ าท
ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี จึงเป็นสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบียน
๕๒
ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคแรก
แต่การท่ีผู้ร้องเข้าครอบครองใช้ท่ีดินพิพาทเป็นทางเข้าออกเป็นการครอบครองโดยความสงบและ
โดยเปดิ เผยดว้ ยเจตนาเปน็ เจา้ ของ มใิ ชเ่ ปน็ การครอบครองทด่ี นิ พพิ าทแทน ส. ตามสญั ญาจะซอ้ื จะขาย
เมื่อครอบครองมาเป็นเวลาเกินกว่า ๑๐ ปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์
ตามมาตรา ๑๓๘๒
๙๑. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๑๔๔/๒๕๔๙ โจทก์จำ�เลยทำ�สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
กันมาก่อน โดยกำ�หนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินกันไว้ ต่อมาเมื่อโจทก์ชำ�ระราคาให้จำ�เลยครบถ้วน
แล้วจึงได้ทำ�สัญญาอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งแม้จะระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขาย แต่ก็มีข้อตกลงกำ�หนดไว้ใน
สญั ญาวา่ หากถงึ ก�ำ หนดจ�ำ เลยไมโ่ อนทด่ี นิ ใหโ้ จทก ์ จ�ำ เลยยอมใหโ้ จทกป์ รบั อกี หนง่ึ เทา่ ของเงนิ ทข่ี าย
แสดงว่าโจทก์และจำ�เลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินซื้อขายกันในภายหลังเช่นเดียวกับที่
ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำ�ต่อเนื่องกันมา แม้จำ�เลยจะส่งมอบที่ดินท่ีซ้ือขายให้โจทก์แล้ว
กต็ าม แตเ่ ม่อื โจทก์และจ�ำ เลยมีเจตนาทจี่ ะไปจดทะเบียนโอนท่ดี ินทซี่ ื้อขายกนั ใหเ้ สร็จเดด็ ขาดตอ่ ไป
สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซ้ือจะขาย หาใช่สัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดซึ่งจะ
ตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้ท�ำ เปน็ หนังสือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจ้าหน้าทีต่ ามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย ์ มาตรา ๔๕๖ วรรคสอง แตอ่ ยา่ งใดไม่
๙๒. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๗๐๓๐/๒๕๔๙ โจทก์ฟ้องว่าจำ�เลยผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
ท่ีดินเพราะไมส่ ามารถส่งมอบท่ดี นิ ใหแ้ กโ่ จทกไ์ ด้ และโจทก์บอกเลิกสัญญาแลว้ ดงั น้ี โจทก์ยอ่ มฟ้อง
เรียกเงินมัดจำ�ท่ีให้ไว้คืนและหากโจทก์ได้รับความเสียหายก็มีสิทธิเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายจาก
จ�ำ เลยได ้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย ์ มาตรา ๓๙๑ หลงั โจทกแ์ ละจ�ำ เลยทง้ั หกท�ำ สญั ญา
จะซื้อจะขายท่ีดินกันแล้ว กรุงเทพมหานครได้เข้าทำ�ถนนในที่ดินดังกล่าวก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธ์ิ
โดยอ้างว่าเจ้าของที่ดินเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นที่สาธารณะ แต่ในสารบัญจดทะเบียนที่ดิน
ไม่ปรากฏว่าเจ้าของเดิมได้จดแจ้งลงในสารบัญจดทะเบียนแต่อย่างใด จำ�เลยทั้งหกจึงน่าจะไม่ทราบ
เรื่องท่ีเจ้าของเดิมยกท่ีดินบางส่วนให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การที่จำ�เลยไม่สามารถโอน
ที่ดินให้โจทก์ได้ครบถ้วนตามสัญญาจึงเป็นเร่ืองพ้นวิสัยเนื่องจากเหตุซ่ึงจำ�เลยไม่ต้องรับผิดชอบ
โจทก์จึงไม่มีสิทธ์ิเรียกร้องค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำ�เลย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๒๑๘ วรรคหน่งึ
๙๓. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๗๔๒๒ – ๗๔๒๖/๒๕๔๙ น. ได้แบ่งขายที่ดินพิพาทให้แก่
ผู้ร้องทั้งห้าเป็นบางส่วนท่ีผู้ร้องแต่ละคนครอบครองอยู่พร้อมทั้งส่งมอบการครอบครองท่ีดินให้ผู้ร้อง
แตล่ ะคนเขา้ ท�ำ ประโยชนใ์ นทด่ี นิ ได ้ โดย น. สญั ญาวา่ จะไปจดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธใ์ิ หผ้ รู้ อ้ งแตล่ ะคน
ในภายหลังตามเนื้อที่ที่ผู้ร้องแต่ละคนซื้อ แต่ น. ถึงแก่ความตายเสียก่อน โดยยังไม่ได้ดำ�เนินการ
แบ่งแยกและโอนกรรมสิทธ์ิทดี่ นิ เฉพาะสว่ นให้แกผ่ ู้รอ้ งแตล่ ะคน แสดงว่า น. ผ้ขู ายทีด่ ินพิพาท และ
ผรู้ อ้ งทง้ั หา้ ผซู้ อ้ื ทด่ี นิ ดงั กลา่ ว ตา่ งมเี จตนาจะไปท�ำ สญั ญาซอ้ื ขายทด่ี นิ พพิ าทเปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี น
๕๓
โอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง เมื่อมีการแบ่งแยกที่ดินที่ซื้อขายกันเฉพาะส่วน
ไดก้ ระทำ�ส�ำ เรจ็ แล้ว การซอ้ื ขายท่ดี นิ พพิ าทระหว่าง น. กบั ผูร้ อ้ งท้ังหา้ จึงเป็นเพยี งสญั ญาจะซ้ือ
จะขาย มใิ ชเ่ ปน็ การซอ้ื ขายเสรจ็ เดด็ ขาด การทผ่ี รู้ อ้ งทง้ั หา้ เขา้ ครอบครองทด่ี นิ พพิ าทในสว่ นทแ่ี ตล่ ะคน
ครอบครองอยู่ จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสทิ ธขิ อง น. ตามสัญญาจะซ้อื จะขาย อันเปน็ การ
ยึดถือที่ดินพิพาทแทน น. มิใช่การยึดถือในฐานะเจ้าของ เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้เปล่ียนแปลง
ลกั ษณะการยดึ ถือโดยบอกกลา่ วไปยัง น. ว่าไมเ่ จตนายึดถือที่ดินพพิ าทแทน ตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๘๑ แมผ้ ู้รอ้ งจะครอบครองทดี่ นิ พพิ าทติดต่อกันเกนิ กวา่ ๑๐ ปี ก็ไม่ได้
กรรมสทิ ธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๘๒
ผู้รอ้ งที่ ๔ ท่ี ๕ ไดต้ ่อสไู้ ว้ในศาลชนั้ ตน้ วา่ ซื้อทีด่ นิ จาก น. แต่ไม่ไดม้ ีการทำ�สญั ญา
ซ้อื ขายกนั และ น. มิไดอ้ อกใบเสรจ็ รับเงนิ ค่าขายที่ดนิ ให้ไว ้ แต่มเี จตนาจะจดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธิ์
เฉพาะสว่ นกนั ในภายหลงั เมอ่ื แบง่ แยกทด่ี นิ เสรจ็ แลว้ ถอื ไดว้ า่ เปน็ ขอ้ ทย่ี กขน้ึ วา่ กนั มาแลว้ ในศาลชน้ั ตน้
การทศ่ี าลอทุ ธรณภ์ าค ๗ หยบิ ยกขอ้ เทจ็ จรงิ ดงั กลา่ วขน้ึ วนิ จิ ฉยั วา่ เปน็ เพยี งการท�ำ สญั ญาจะซอ้ื จะขาย
ท่ดี นิ พิพาท มิใช่การซื้อขายเสร็จเดด็ ขาด และการเขา้ ครอบครองท่ีพพิ าทดงั กลา่ วเปน็ การครอบครอง
แทน น. มิใช่การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ ผู้ร้องจึงไม่ได้กรรมสิทธ์ิตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย ์ มาตรา ๑๓๘๒ จงึ มิใช่การวินจิ ฉยั นอกฟอ้ งนอกประเด็น ตามประมวลกฎหมาย
วธิ ีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๒
๙๔. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๖๗๕/๒๕๕๐ การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ม.
มไิ ด้จดทะเบยี นต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ตกเปน็ โมฆะตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา
๔๕๖ วรรคหนงึ่ แตข่ ณะทีซ่ ้อื ขายกนั ทด่ี นิ พพิ าทยงั เป็นท่ดี ินมอื เปลา่ ม. จึงมเี พยี งสทิ ธคิ รอบครอง
เท่านั้น เมื่อ ม. ส่งมอบที่ดินพิพาทและโจทก์เข้าครอบครองแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครอง
ตามมาตรา ๑๓๗๗ และ ๑๓๗๘ อันเปน็ การได้สทิ ธิครอบครองมาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย
มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย ม. ย่อมไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอน
ทด่ี นิ พพิ าทใหแ้ กโ่ จทก์ โจทกจ์ งึ ไมม่ อี �ำ นาจฟอ้ งขอใหบ้ งั คบั จ�ำ เลยซง่ึ เปน็ ทายาทของ ม. ใหด้ �ำ เนนิ การ
เพกิ ถอน ชื่อ ม. ออกจากโฉนดที่ดินพพิ าท
๙๕. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๖๔๓๖/๒๕๕๐ จำ�เลยท่ี ๑ ขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์และ
สง่ มอบการครอบครองใหแ้ ลว้ โดยไมม่ เี จตนาทจ่ี ะท�ำ สญั ญาเปน็ หนงั สอื จงึ ตกเปน็ โมฆะ แตท่ ด่ี นิ พพิ าท
เป็นที่ดินมือเปล่า การที่จำ�เลยที่ ๑ ส่งมอบการครอบครองเป็นการโอนการครอบครองที่ดินพิพาท
แก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๗๘ ที่ดินพิพาทจึงเป็นของโจทก ์
จ�ำ เลยที่ ๑ ไม่มีสทิ ธนิ ำ�ไปจดทะเบียนโอนกรรมสทิ ธแ์ิ ก่จำ�เลยท่ี ๒ เพราะผูร้ บั โอนไมม่ ีสิทธิดกี วา่ ผ้โู อน
๙๖. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๕๙๒๙/๒๕๕๒ การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์
ต้องทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะน้ันเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย ์ มาตรา ๔๕๖ แตห่ ากผู้ซอ้ื ไดค้ รอบครองทีด่ นิ ทซ่ี ้ือขายกันโดยสงบและโดยเปดิ เผย
ดว้ ยเจตนาเป็นเจา้ ของติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี ก็ย่อมได้กรรมสทิ ธิ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
๕๔
พาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ แต่เม่ือข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าผู้ร้องซ้ือท่ีดินพิพาทและครอบครองจนได้
กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้คัดค้านซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทย่อม
มสี ิทธิฟอ้ งขับไลผ่ ู้ร้อง
๙๗. ค�ำ พพิ ากษาฎกี าท ่ี ๑๔๐๑/๒๕๕๓ เมอ่ื จ. ท�ำ สญั ญาซอ้ื ขายทด่ี นิ กบั โจทกท์ ง้ั สอง
ในวนั ที่ ๑๒ ตุลาคม ๒๕๓๙ และได้มอบทดี่ ินให้โจทก์ท้งั สองครอบครองแล้วในวันเดียวกัน ซึ่งนับถึง
วันฟอ้ งเป็นเวลากวา่ ๕ ปีแล้ว เมอ่ื การซอ้ื ขายที่ดินระหว่างโจทกท์ ้ังสองกับ จ. มไิ ด้จดทะเบียนตอ่
พนักงานเจ้าหนา้ ท่ี จงึ ตกเปน็ โมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคหนง่ึ
แต่เนอื่ งจากทด่ี นิ เป็นทีด่ ินท่ียงั ไมม่ ีหนังสอื ส�ำ คัญแสดงกรรมสิทธิ์ จ. จงึ มีแต่สทิ ธคิ รอบครอง การซอื้
ขายเมอ่ื ไดส้ ง่ มอบทด่ี นิ ใหโ้ จทกท์ ง้ั สองไปแลว้ กฟ็ งั ไดว้ า่ จ. สละการครอบครองไมย่ ดึ ถอื ทด่ี นิ อกี ตอ่ ไป
โจทก์ท้ังสองย่อมได้ไปซ่ึงสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๗๗,
๑๓๗๘ แล้ว การได้สิทธิครอบครองท่ีดินของโจทก์ท้ังสองจึงเป็นการได้มาด้วยการครอบครองตาม
กฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซ้ือขายซึ่งตกเป็นโมฆะดังกล่าวแล้ว โจทก์ทั้งสองจะใช้สิทธิ
ฟ้องร้องบังคบั ให้จ�ำ เลย ซ่งึ เปน็ ผ้จู ดั การมรดกของ จ. ส่งมอบหนงั สอื รบั รองท�ำ ประโยชน์ (น.ส. ๓)
และจดทะเบียนคัดช่ือจำ�เลยออกแล้วใส่ชื่อโจทก์ท้ังสองเป็นผู้ถือสิทธิครอบครองท่ีดินเน้ือท่ี ๕ ไร่
แทนช่ือจำ�เลยในฐานะผ้จู ดั การมรดก อนั เปน็ การจดทะเบียนโอนทดี่ ินให้แก่โจทกท์ ง้ั สองตามสัญญา
ซ้อื ขายหาได้ไม ่ และเม่อื ฟงั วา่ โจทก์ทัง้ สองไม่อาจใช้สิทธเิ รยี กรอ้ งดงั กลา่ วแกจ่ ำ�เลยในฐานะผจู้ ดั การ
มรดกของ จ. เจา้ มรดกแลว้ กไ็ ม่จ�ำ ตอ้ งวนิ จิ ฉัยวา่ คดโี จทกข์ าดอายุความ ๑ ปี ตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๗๕๔ วรรคสาม หรือไม่อีกต่อไป แต่เนื่องจากโจทก์ท้ังสองได้สิทธิ
ครอบครองทีด่ นิ แลว้ โจทกท์ ั้งสองจึงชอบท่ีจะขอให้หา้ มจ�ำ เลยรบกวนการครอบครองท่ดี ินได้
๙๘. คำ�พพิ ากษาฎกี าท ี่ ๓๕๗/๒๕๕๔ ส. ท�ำ หนังสือมอบอ�ำ นาจให้ ป. ไปจดทะเบยี น
ขายที่ดิน แต่ตราบใดที่ยังมิได้ไปจดทะเบียนขายที่ดิน การขายก็ยังไม่มีขึ้นโดยสมบูรณ์ เพราะยัง
ไมไ่ ด้ท�ำ ตามแบบท่ีกฎหมายบังคบั ไวต้ ามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ วรรคหน่งึ
เมื่อ ส. ถึงแก่ความตาย หนังสือมอบอำ�นาจย่อมสิ้นผล ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๘๒๖ วรรคสอง การท่ี ป. นำ�หนงั สอื มอบอ�ำ นาจทส่ี ้ินผลแล้วไปดำ�เนนิ การจดทะเบยี นขาย
ท่ดี ินหลงั จาก ส. ถึงแก่ความตายแล้ว จงึ ไม่มผี ลให้ผซู้ ือ้ ได้กรรมสทิ ธ์ใิ นท่ดี ิน ตอ้ งโอนกรรมสทิ ธ์ิท่ีดนิ
คืนกองมรดกของ ส. เพื่อประโยชนข์ องทายาทตอ่ ไป
๙๙. คำ�พิพากษาฎีกาที่ ๘๖๘๐/๒๕๕๔ สัญญาซ้ือขายท่ีดินระหว่างโจทก์ทั้งสามกับ
จำ�เลยท้ังสองกำ�หนดจำ�นวนเน้ือท่ีดินที่ตกลงซ้ือกันไว้ด้วย แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ท้ังสามและ
จำ�เลยทง้ั สองวา่ ให้ถือเอาจำ�นวนเนอ้ื ท่ีดนิ เปน็ สาระส�ำ คัญ จงึ มใิ ช่การซ้ือขายเหมาแปลง เม่ือจ�ำ เลย
ทงั้ สองส่งมอบท่ดี นิ น้อยกว่าทต่ี กลงซอื้ ขายกัน และโจทก์ท้ังสามเลือกรับทีด่ นิ ทีจ่ ำ�เลยทัง้ สองสง่ มอบ
โจทกท์ ง้ั สามจงึ ตอ้ งช�ำ ระราคาคา่ ทด่ี นิ ตามสว่ นของทด่ี นิ ทไ่ี ดร้ บั มอบเทา่ นน้ั ส�ำ หรบั เงนิ คา่ ทด่ี นิ ทโ่ี จทก์
ท้ังสามชำ�ระแก่จำ�เลยท้ังสองเกินส่วนไป แม้จะถือว่าเป็นเงินที่จำ�เลยทั้งสองได้มาโดยปราศจากมูล
๕๕
อันจะอ้างกฎหมายได้และจำ�ต้องคืนแก่โจทก์ทั้งสามฐานลาภมิควรได้ก็ตาม แต่เม่ือโจทก์ท้ังสามฟ้อง
เรียกเงินดังกล่าวคืนเมื่อพ้นกำ�หนดหนึ่งปีนับแต่เวลาท่ีโจทก์ท้ังสามรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน ฟ้องโจทก์
ทง้ั สามจงึ ขาดอายคุ วาม
๑๐๐. คำ�พิพากษาฎีกาท่ี ๑๐๓๖๘/๒๕๕๔ โจทก์ฟ้องว่า โจทก์แบ่งซ้ือที่ดินตาม
หนงั สือรับรองการท�ำ ประโยชน์ (น.ส. ๓ ก.) จาก ช. โดย ช. ไดร้ บั ชำ�ระคา่ ทด่ี ินจากโจทกแ์ ละได้มอบ
ท่ีดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองตั้งแต่วันทำ�สัญญาซ้ือขายจนถึงปัจจุบัน แต่ยังไม่ได้แบ่งแยกโอนให้
แกโ่ จทก ์ ต่อมาทด่ี นิ ดังกลา่ วได้ออกเอกสารสทิ ธิเปน็ โฉนดท่ดี ินในนามของ ช. หากข้อเท็จจรงิ เปน็ ไป
ตามคำ�ฟ้อง ย่อมแสดงว่าขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจาก ช. ท่ีดินพิพาทมีเอกสารสิทธิเป็นเพียง
หนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ (น.ส. ๓ ก.) ซ่ึงผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิมีเพียงสิทธิครอบครองเท่าน้ัน
การโอนสิทธิครอบครองในกรณีนี้สามารถกระทำ�ได้ท้ังการทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจา้ หน้าทีต่ ามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๖ และการส่งมอบการครอบครองตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๗๘ ซ่ึงโจทก์ได้กลา่ วไว้ในค�ำ ฟ้องแลว้ วา่ ช. ได้สง่ มอบ
ทด่ี นิ พพิ าทใหโ้ จทกค์ รอบครองตง้ั แตว่ นั ท�ำ สญั ญาซอ้ื ขายตลอดมา แสดงวา่ ช. ไมใ่ ชผ่ มู้ สี ทิ ธคิ รอบครอง
ในทีด่ ินพิพาทอีกต่อไป แมต้ อ่ มาจะได้ความวา่ ช. น�ำ ท่ีดินพิพาทไปออกเอกสารสทิ ธเิ ป็นโฉนดทด่ี ิน
ช. กไ็ ม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธ์ิ แต่เปน็ เพยี งผู้มชี ่อื ถอื กรรมสทิ ธใิ์ นท่ีดินพพิ าทตามโฉนดท่ดี นิ แทนโจทก์
เท่านัน้ แมต้ ่อมา ช. ถงึ แก่ความตาย ทดี่ ินพิพาทกไ็ มใ่ ช่ทรัพย์มรดกของ ช. ทจี่ �ำ เลยที่ ๒ ในฐานะ
ผูจ้ ดั การมรดกของ ช. จะมีสิทธจิ ัดการได้ แตท่ ีด่ ินพิพาทยังเป็นสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมสี ิทธฟิ อ้ ง
จำ�เลยที่ ๒ ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ช. เพื่อขอให้ศาลสั่งแสดงสิทธิของโจทก์ในที่ดินพิพาทได ้
การทศ่ี าลชน้ั ตน้ กลบั ไปวนิ จิ ฉยั เรอ่ื งอายคุ วามวา่ โจทกฟ์ อ้ งบงั คบั ตามสญั ญาซอ้ื ขายทด่ี นิ เกนิ กวา่ ๑๐ ปี
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๙๓/๓๐ และฟ้องบังคับตามสิทธิเรียกร้องของ
เจ้าหนี้อันมีต่อเจ้ามรดกเกินกว่า ๑ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๗๕๔
วรรคสาม คดีจึงขาดอายุความ โดยไม่ได้วินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตาม
ฟอ้ งโจทกด์ งั ทก่ี ลา่ วมาขา้ งตน้ หรอื ไม ่ จงึ เปน็ การไมช่ อบ ศาลอทุ ธรณภ์ าค ๘ พพิ ากษายกค�ำ พพิ ากษา
ของศาลชนั้ ตน้ และให้ศาลชั้นต้นพจิ ารณาพพิ ากษาในประเด็นขอ้ พิพาทดังกลา่ วตอ่ ไป จงึ ชอบดว้ ย
เหตผุ ลแล้ว
l ค่าธรรมเนยี ม
- ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนขาย เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่
คณะกรรมการก�ำ หนดราคาประเมินทนุ ทรัพย์ก�ำ หนดรอ้ ยละ ๒ ตามขอ้ ๒ (๗) (ก) หรือรอ้ ยละ ๐.๐๑,
๐.๐๐๑ ตามขอ้ ๒ (๗) (ข) (ค) (ฎ) แลว้ แตก่ รณีของกฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) และ
กฎกระทรวงฉบับที่ ๕๐ (พ.ศ. ๒๕๔๘) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี นิ
พ.ศ. ๒๔๙๗
๕๖
- ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรอื ราคาทนุ ทรพั ยท์ ผ่ี ูข้ อจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ ิกรรมตามขอ้ ๒ (๗) ของกฎกระทรวงฉบบั ที่ ๔๗
(พ.ศ. ๒๕๔๑) และกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๐ (พ.ศ. ๒๕๔๘) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้
ประมวลกฎหมายท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ถ้ามเี ศษตํ่ากว่าหน่ึงรอ้ ยบาทให้คดิ เปน็ หน่งึ ร้อยบาท สว่ นการ
เรียกเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มตามขอ้ ๒ ของกฎกระทรวงดังกลา่ ว เศษหน่ึงบาทใหค้ ดิ เปน็ หน่ึงบาท
l กรณียกเว้นไมต่ ้องเสยี คา่ ธรรมเนียม
๑. กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน
ในอสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื ทรพั ยสทิ ธอิ นั เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยใ์ นเขตโครงการจดั รปู ทด่ี นิ (มาตรา ๔๒
แห่งพระราชบญั ญตั ิ จัดรปู ทด่ี ินเพื่อการเกษตร พ.ศ. ๒๕๑๗)
๒. ส.ป.ก. ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนในอสังหาริมทรัพย์หรือ
ทรพั ยสทิ ธอิ นั เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยใ์ นการปฏริ ปู ทด่ี นิ เพอ่ื การเกษตรกรรม (มาตรา ๓๘ แหง่ พระราช
บัญญัตกิ ารปฏิรูปท่ดี ินเพ่อื เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘ แกไ้ ขเพมิ่ เติม (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๑๙ และ
(ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๓๒) โดย ส.ป.ก. จะได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมเฉพาะส่วนที่ ส.ป.ก. มีหน้าที่
ต้องเสียตามกฎหมายเท่านั้น ส่วนค่าธรรมเนียมที่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งมีหน้าที่ต้องเสียตามกฎหมาย
แต่ตกลงให้ ส.ป.ก. เป็นผ้เู สีย ถา้ ไมม่ ีกฏหมายยกเว้นในส่วนนั้นดว้ ยก็ไมไ่ ด้รับยกเว้น (หนงั สือกรมที่ดนิ
ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๗๐๒๖ ลงวันที่ ๑๗ ธันวาคม ๒๕๔๑)
๓. กรณ ี ส.ป.ก. ขายที่ดนิ ใหแ้ ก่เกษตรกรผู้เช่าซอ้ื ที่ดนิ คณะรัฐมนตรีไดม้ มี ติโดยอาศยั
อ�ำ นาจตามความในกฎกระทรวง ฉบบั ท่ ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ขอ้ ๒ (๗) (ฎ) ให้ลดหย่อนค่าธรรมเนยี ม
เป็นกรณีพิเศษตามประมวลกฎหมายที่ดิน และกระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศเมื่อวันที่ ๓๐
เมษายน ๒๕๕๖ ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทเ่ี รยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มในสว่ นทเ่ี กษตรกรผเู้ ชา่ ซอ้ื (ผซู้ อ้ื ) มหี นา้ ท่ี
ต้องชำ�ระตามกฎหมายในอัตราร้อยละ ๐.๐๑ ตั้งแต่วันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๕๖ ถึงวันที่ ๓๑
ธนั วาคม ๒๕๕๘ (หนงั สอื กรมทด่ี ิน ท ี่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๕๒๘๕ ลงวนั ท ่ี ๑๓ มิถุนายน ๒๕๕๖)
เมอ่ื สน้ิ สดุ ระยะเวลาดงั กลา่ วแลว้ พนกั งานเจา้ หนา้ ทจ่ี ะตอ้ งคอยตรวจสอบวา่ คณะรฐั มนตรจี ะมมี ตดิ งั กลา่ ว
และกระทรวงมหาดไทยไดม้ กี ารออกประกาศมาลดหยอ่ นคา่ ธรรมเนยี มในสว่ นทเ่ี กษตรกรผเู้ ชา่ ซอ้ื ทด่ี นิ
(ผูซ้ ื้อ) จดทะเบียนรบั โอนจาก ส.ป.ก. อกี หรอื ไม่
๔. สหกรณท์ เ่ี กย่ี วขอ้ งในกจิ การทม่ี กี ฎหมายใหจ้ ดทะเบยี นส�ำ หรบั การไดม้ า การจ�ำ หนา่ ย
ซง่ึ กรรมสทิ ธใ์ิ นอสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื ทรพั ยสทิ ธอิ นั เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย ์ ใหไ้ ดร้ บั ยกเวน้ คา่ ธรรมเนยี ม
(มาตรา ๙ แหง่ พระราชบญั ญัตสิ หกรณ์ พ.ศ. ๒๕๑๑) (ปัจจบุ นั คอื มาตรา ๖ แห่งพระราชบญั ญัติ
สหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๔๒) (หนังสอื กรมทดี่ ิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/๑๖๔๙๓ ลงวนั ท่ี ๒๖ กันยายน ๒๕๑๗
เวียนโดยหนังสอื กรมทีด่ นิ ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๗๖๔ ลงวนั ท่ี ๑ ตลุ าคม ๒๕๑๗)
๕. การที่สหกรณ์ซื้อบ้านที่ปลูกอยู่ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน สหกรณ์ผู้ซื้อบ้านก็ย่อมได้มา
ซง่ึ กรรมสิทธิใ์ นบา้ น อันถอื ไดว้ า่ สหกรณ์ไดม้ าซง่ึ กรรมสิทธิ์ในอสงั หาริมทรัพย ์ แตถ่ า้ บ้านปลูกอยูใ่ น
ที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน เช่น หนังสือรับรองการทำ�ประโยชน์ สหกรณ์ผู้ซื้อบ้านก็ย่อมได้มาซึ่งสิทธิ
๕๗
ครอบครองในบา้ น อนั ถอื ไดว้ า่ สหกรณไ์ ดม้ าซง่ึ ทรพั ยสทิ ธอิ นั เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย ์ การจดทะเบยี น
ของบ้านดังกล่าวก็ย่อมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมตามมาตรา ๙ แห่งพระราชบัญญัติสหกรณ์
พ.ศ. ๒๕๑๑ (ปจั จุบนั คือมาตรา ๖ แหง่ พระราชบัญญตั ิสหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๔๒) (หนังสอื กรมทีด่ ิน ที่ มท
๐๖๑๒/๑/๑๙๒๖๑ ลงวันที่ ๖ กันยายน ๒๕๒๒)
๖. กลมุ่ เกษตรกรเกย่ี วขอ้ งในกจิ การใดทก่ี ฎหมายก�ำ หนดใหจ้ ดทะเบยี นส�ำ หรบั การไดม้ า
การจ�ำ หนา่ ยซง่ึ กรรมสทิ ธใ์ิ นอสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื ทรพั ยสทิ ธอิ นั เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยใ์ หก้ ลมุ่ เกษตรกร
ได้รับยกเว้นไมต่ อ้ งเสียค่าธรรมเนยี ม (ขอ้ ๙ แห่งประกาศคณะปฏวิ ัติ ฉบบั ท่ี ๑๔๑ ลงวนั ที่ ๑
พฤษภาคม ๒๕๑๖) (หนงั สือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๑๗๖๔ ลงวนั ท่ี ๑๗ พฤษภาคม ๒๕๑๖
และหนังสือกรมท่ดี นิ ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๗๖๔ ลงวันท่ี ๑ ตุลาคม ๒๕๑๗)
๗. คา่ ธรรมเนยี มการจดทะเบยี นทด่ี นิ กรณกี ลมุ่ เกษตรกรเปน็ ผซู้ อ้ื คงไดร้ บั ยกเวน้ เฉพาะ
ในส่วนท่ีกลุ่มเกษตรกรมีหน้าที่ต้องเสียตามกฎหมายเท่าน้ัน ค่าธรรมเนียมในส่วนท่ีผู้ขายมีหน้าที่
ตอ้ งเสยี ตามกฎหมาย แตต่ กลงใหก้ ลมุ่ เกษตรกรเปน็ ผเู้ สยี ถา้ ไมม่ กี ฎหมายยกเวน้ ใหแ้ กผ่ ขู้ ายกไ็ มไ่ ดร้ บั
ยกเวน้ (หนงั สอื กรมทดี่ นิ ที่ มท ๐๗๑๐/๐๒๗๖๓ ลงวนั ที่ ๒๙ มกราคม ๒๕๔๑ เวยี นโดยหนงั สือ
กรมท่ดี ิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๔๑๘๓ ลงวันที่ ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๑)
๘. การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมใดทธ่ี นาคารเพอ่ื การเกษตรและสหกรณก์ ารเกษตร
เกี่ยวขอ้ ง และมหี นา้ ทีจ่ ะต้องเป็นฝ่ายเสียค่าธรรมเนียม ยอ่ มไดร้ ับการยกเว้นไมต่ ้องเสียคา่ ธรรมเนียม
ส่วนคู่กรณอี ีกฝ่ายหนึ่งไม่มีสิทธิได้รบั ยกเว้นคา่ ธรรมเนียม หากมีหนา้ ทจี่ ะตอ้ งเสยี (หนังสือกรมท่ดี ิน
ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๓๓๔๐ ลงวนั ที่ ๒๙ กนั ยายน ๒๕๒๔)
๙. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่
เปน็ ส่วนควบของทีด่ ินให้แกโ่ รงเรยี นเอกชน เรยี กเก็บค่าใช้จ่าย ดังนี้
(๑) กรณผี รู้ บั ใบอนญุ าตโอนกรรมสทิ ธห์ิ รอื สทิ ธคิ รอบครองในทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ย์
ทเ่ี ป็นสว่ นควบของทด่ี นิ ให้แกโ่ รงเรียนในระบบ ตามมาตรา ๒๕ (๑) แหง่ พระราชบญั ญตั ิโรงเรียน
เอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ซง่ึ แกไ้ ขเพม่ิ เตมิ โดยพระราชบัญญตั ิโรงเรียนเอกชน (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๕๔
จดทะเบยี นในประเภท “โอนตามกฎหมาย” (กรณผี รู้ บั ใบอนญุ าตเปน็ ผโู้ อน ตามมาตรา ๒๗ วรรคหนง่ึ
แห่งพระราชบัญญัติโรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ที่แก้ไขแล้ว) และกรณีที่เป็นโรงเรียนในระบบ
โอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ท่ีเป็นส่วนควบของท่ีดินคืนให้แก่ผู้รับ
ใบอนญุ าต เจา้ ของเดมิ หรอื ทายาท เน่ืองจากเลกิ ใชป้ ระโยชน์หรอื เลิกกิจการ (ซงึ่ เปน็ โรงเรียนใน
ระบบที่จัดต้ังขึ้นตามพระราชบัญญัติโรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ และโรงเรียนในระบบที่จัดต้ัง
ขึ้นก่อนพระราชบัญญัติโรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐) จดทะเบียนในประเภท “โอนตามกฎหมาย
(โอนคนื ผู้รบั ใบอนุญาต เจา้ ของเดิม หรือทายาท ตามมาตรา ๒๗ วรรคสอง แหง่ พระราชบัญญัติ
โรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ที่แก้ไขแล้ว) ทั้งสองกรณีได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมตามมาตรา ๒๗ วรรคหน่ึง หรือวรรคสอง (แล้วแต่กรณี) แห่งพระราชบัญญัติ
โรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ทแ่ี ก้ไขแล้ว
๕๘
(๒) กรณีมีผู้บริจาคที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นส่วนควบของท่ีดินให้แก่โรงเรียน
ในระบบ จดทะเบียนในประเภท “โอนตามกฎหมาย (กรณีผู้บริจาคเป็นผู้โอน ตามมาตรา ๒๗/๑
แหง่ พระราชบัญญตั โิ รงเรยี นเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ที่แก้ไขแล้ว)” กรณีโรงเรียนในระบบโอนกรรมสิทธ์ิ
หรือสิทธิครอบครองในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ท่ีเป็นส่วนควบของท่ีดินคืนแก่ผู้บริจาคหรือทายาท
เนื่องจากเลิกใช้ประโยชน์หรือเลิกกิจการ จดทะเบียนในประเภท “โอนตามกฎหมาย (โอนคืน
ผู้บริจาคหรอื ทายาท ตามมาตรา ๒๗/๑ วรรคสาม แห่งพระราชบญั ญตั ิโรงเรยี นเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐
ทแ่ี กไ้ ขแลว้ )” ทง้ั สองกรณไี ดร้ บั ยกเวน้ คา่ ธรรมเนยี มการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมตามมาตรา ๒๗/๑
วรรคหนึ่ง หรอื วรรคสาม (แล้วแต่กรณ)ี แห่งพระราชบัญญัติโรงเรยี นเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ที่แกไ้ ขแลว้
(๓) กรณีการบริจาคท่ีดินให้แก่โรงเรียนเอกชนเพื่อสนับสนุนการศึกษาตามโครงการ
ทีก่ ระทรวงศกึ ษาธิการให้ความเหน็ ชอบ ยังคงไดร้ บั ยกเว้นภาษเี งินไดห้ กั ณ ทีจ่ ่าย ภาษธี ุรกิจเฉพาะ
และอากรแสตมป ์ ตามพระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรษั ฎากร วา่ ดว้ ยการยกเวน้ รษั ฎากร
(ฉบับที่ ๔๒๐) พ.ศ. ๒๕๔๗ และประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เรื่อง กำ�หนดหลักเกณฑ์ วิธีการ
และเงื่อนไข เพื่อยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ สำ�หรับ
เงินได้ทีจ่ า่ ยเปน็ ค่าใชจ้ ่ายเพอ่ื สนับสนนุ การศกึ ษา ประกาศ ณ วันท่ี ๕ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๘ ซึง่ กรม
ที่ดนิ ไดว้ างทางปฏิบัตไิ วต้ ามหนังสอื กรมท่ีดนิ ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๒๒๔๕๕ ลงวนั ท ี่ ๑๕ สิงหาคม
๒๕๕๕
(๔) กรณกี ารยกเวน้ ภาษอี ากร ไดม้ พี ระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรษั ฎากร
ว่าดว้ ยการยกเว้นรษั ฎากร (ฉบับท ่ี ๕๕๘) พ.ศ. ๒๕๕๖ บญั ญัติใหย้ กเว้นภาษีเงนิ ได้ ภาษีมูลคา่ เพมิ่
ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ และอากรแสตมป ์ ส�ำ หรบั เงนิ ไดท้ ไ่ี ดร้ บั จากการโอนทรพั ยส์ นิ หรอื การกระท�ำ ตราสาร
อนั เนอ่ื งมาจากการบรจิ าคใหแ้ กส่ ถานศกึ ษาของรฐั โรงเรยี นเอกชนตามกฎหมายวา่ ดว้ ยโรงเรยี นเอกชน
แต่ไม่รวมถึงโรงเรียนนอกระบบตามกฎหมายว่าด้วยโรงเรียนเอกชนหรือสถาบันอุดมศึกษาเอกชน
ตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันอุดมศึกษาเอกชน ท่ีได้กระทำ�ตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๕๖
ถึงวนั ท ่ี ๓๑ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๕๘ และประกาศอธบิ ดีกรมสรรพากร เร่ือง กำ�หนดหลกั เกณฑ ์
วิธกี าร และเงอื่ นไข เพือ่ การยกเวน้ ภาษีเงินได้ ภาษีมลู คา่ เพมิ่ ภาษธี ุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป ์
สำ�หรับการบริจาคให้แก่สถานศึกษา ประกาศ ณ วันที่ ๒๓ สิงหาคม ๒๕๕๖ แต่เนื่องจาก
กรมสรรพากรไม่ได้แจ้งแนวทางปฏิบัติให้ทราบ พนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงไม่สามารถพิจารณายกเว้น
ภาษอี ากรดงั กลา่ วได ้ แตก่ ไ็ ดป้ ระสานขอทราบแนวทางปฏบิ ตั ไิ ปแลว้ หากไดร้ บั แจง้ จากกรมสรรพากร
เมอื่ ใดจะได้แจง้ ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ทราบเพ่อื ถือปฏบิ ตั ิตอ่ ไป
(หนงั สอื กรมที่ดนิ ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๑๕๕๓ ลงวนั ที ่ ๒๖ มถิ นุ ายน ๒๕๕๗)
l คา่ ภาษเี งนิ ได้หัก ณ ท่ีจา่ ย
๑. หลักเกณฑ์การคำ�นวณภาษี วิธีปฏิบัติเก่ียวกับการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นไปตามคำ�ส่ังกรมสรรพากร ท่ี ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวันท่ี ๒๔
พฤศจกิ ายน ๒๕๔๓ มีรายละเอยี ดดังนี้
๕๙
เพ่ือให้เจ้าพนักงานสรรพากรถือเป็นแนวทางปฏิบัติในการตรวจและแนะนำ�สำ�หรับการ
เสยี ภาษีเงนิ ได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณกี ารขาย การโอนกรรมสทิ ธ์หิ รอื สทิ ธคิ รอบครอง
ในอสงั หาริมทรพั ย์ กรมสรรพากรจึงมีค�ำ สั่งดังตอ่ ไปนี้
ขอ้ ๑ ให้ยกเลกิ ค�ำ ส่ังกรมสรรพากรท่ี ป. ๙/๒๕๒๘ เรือ่ ง การโอนกรรมสิทธ์หิ รือสทิ ธิ
ครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้และกรณีที่เจ้าพนักงานประเมินไม่ต้อง
กำ�หนดราคาขาย ลงวนั ท่ี ๒๐ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๒๘
ข้อ ๒ คำ�วา่ “ขาย” ในการจัดเกบ็ ภาษีเงนิ ได้ หมายความรวมถงึ ขายฝาก แลกเปลี่ยน
ให้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทน
หรือไม่ ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรษั ฎากร แตไ่ มร่ วมถึง
(๑) การขาย แลกเปลย่ี น ให ้ โอนกรรมสทิ ธห์ิ รอื สทิ ธคิ รอบครองในอสงั หารมิ ทรพั ย์
ให้แกส่ ่วนราชการหรือรัฐวิสาหกจิ ท่มี ใิ ชบ่ รษิ ัทหรือห้างหุ้นส่วนนิตบิ คุ คลในกรณีดงั ต่อไปน้ี
(ก) การให้ การโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดย
ไม่มคี ่าตอบแทน
(ข) การแลกเปล่ียนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับ
ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจท่ีมิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะในกรณีท่ีส่วนราชการหรือ
รัฐวสิ าหกิจนัน้ มิไดม้ กี ารจ่ายคา่ ตอบแทนเป็นอย่างอ่ืนนอกจากอสงั หาริมทรัพยท์ ่แี ลกเปลี่ยนนั้น
(๒) การโอนทางมรดกให้แก่ทายาท ซึ่งกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองใน
อสงั หารมิ ทรัพย์
ขอ้ ๓ ผมู้ หี นา้ ทเ่ี สยี ภาษเี งนิ ไดบ้ คุ คลธรรมดา หมายถงึ บคุ คลธรรมดา ผถู้ งึ แกค่ วามตาย
กองมรดกทีย่ งั ไม่ได้แบ่ง ห้างหุ้นส่วนสามญั หรอื คณะบุคคลท่ีมิใชน่ ติ บิ ุคคล
ขอ้ ๔ การขายอสงั หาริมทรพั ย์ กรณีท่ีมีการถือกรรมสทิ ธริ์ วม ผมู้ ีหน้าทเ่ี สียภาษเี งินได้
บคุ คลธรรมดาตามขอ้ ๓ มหี นา้ ที่ต้องเสียภาษี ดังนี้
(๑) กรณกี ารถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมเกดิ ขน้ึ เนอ่ื งจากการไดร้ บั มรดก การใหโ้ ดยเสนห่ า
การครอบครองปรปักษ์ หรือจากการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นเข้าถือกรรมสิทธ์ิรวม
ในภายหลัง ให้บุคคลแต่ละคนที่ถือกรรมสิทธิ์รวมเสียภาษีเงินได้ในฐานะบุคคลธรรมดา โดยแยก
เงนิ ไดต้ ามส่วนของแตล่ ะคนท่ีมอี ยู่ในอสงั หาริมทรพั ย์ท่ีถือกรรมสิทธริ์ วม
(๒) กรณีการถือกรรมสิทธ์ิรวมเกดิ ข้ึนเนือ่ งจากการทำ�นิติกรรมซ้อื ขาย ขายฝาก
หรอื แลกเปลี่ยน โดยเขา้ ถือกรรมสทิ ธร์ิ วมพร้อมกนั ให้เสยี ภาษเี งินไดใ้ นฐานะห้างห้นุ สว่ นสามัญหรอื
คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล แต่หากไม่ได้มีการเข้าถือกรรมสิทธ์ิรวมพร้อมกันให้บุคคลแต่ละคนที่ถือ
กรรมสิทธิ์รวมเสยี ภาษีเงินได้ในฐานะบคุ คลธรรมดา โดยแยกเงินไดต้ ามส่วนของแตล่ ะคนที่มีสว่ นอยู่
ในอสงั หารมิ ทรพั ย์ทถ่ี อื กรรมสิทธริ์ วม
๖๐
ขอ้ ๕ การคำ�นวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้คำ�นวณ
จากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำ�หนดข้ึนในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิ
ครอบครองในอสงั หารมิ ทรพั ยโ์ ดยมหี รอื ไมม่ คี า่ ตอบแทน ไมว่ า่ ราคาทซ่ี อ้ื ขายกนั ตามปกตใิ นทอ้ งตลาด
ของอสังหาริมทรัพย์น้ันจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายทีดิน ซ่ึงเป็นราคาท่ีใช้อยู่ในวันท่ีมี
การโอนน้ัน ตามมาตรา ๔๙ ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร
ข้อ ๖ วิธีปฏิบัติในการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผู้จ่ายเงินได้ให้แก่ผู้รับซึ่งขาย
อสังหาริมทรัพย์ มีหน้าท่ีหักภาษี ณ ท่จี า่ ย และน�ำ สง่ เงนิ ภาษตี อ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทผ่ี รู้ ับจดทะเบยี น
สิทธแิ ละนิตกิ รรมในขณะท่ีมีการจดทะเบียน ดงั น้ี
(๑) สำ�หรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการ
ให้โดยเสนห่ า ให้หกั คา่ ใช้จ่ายร้อยละ ๕๐ ของเงนิ ได้ เหลือเท่าใดถือเปน็ เงินไดส้ ทุ ธิแล้วหารดว้ ย
จ�ำ นวนปที ่ีถือครอง ได้ผลลพั ธเ์ ป็นเงนิ เท่าใด ใหค้ ำ�นวณภาษตี ามอตั ราภาษเี งินได้ ไดเ้ ท่าใดให้คูณ
ดว้ ยจ�ำ นวนปีทถ่ี อื ครอง ผลลัพธ์ทไี่ ด้เป็นเงินภาษีทีต่ ้องเสีย
(๒) สำ�หรับอสังหาริมทรัพย์ท่ีได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (๑) ให้หักค่าใช้จ่าย
เป็นการเหมาตามที่กำ�หนดโดยพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการ
กำ�หนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เหลือเท่าใดถือเป็น
เงินไดส้ ทุ ธแิ ล้วหารดว้ ยจำ�นวนปที ่ีถอื ครอง ไดผ้ ลลพั ธ์เปน็ เงนิ เท่าใด ให้คำ�นวณภาษีตามอัตราภาษี
เงนิ ได ้ ได้เท่าใดใหค้ ูณดว้ ยจ�ำ นวนปีท่ีถอื ครอง ผลลัพธท์ ่ีไดเ้ ปน็ เงินภาษีทต่ี อ้ งเสีย
ค�ำ ว่า “จ�ำ นวนปที ถี่ ือครอง” ตามวรรคหนง่ึ (๑) และ (๒) หมายถึง จำ�นวนปีนับตั้งแต่
ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง
ในอสังหารมิ ทรัพยน์ ั้น ถา้ เกนิ สิบปีให้นับเพยี งสิบปี และเศษของปีให้นบั เปน็ หน่ึงปี
กรณกี ารโอนกรรมสทิ ธห์ิ รอื สทิ ธคิ รอบครองในอสงั หารมิ ทรพั ยโ์ ดยไมม่ คี า่ ตอบแทน ถือวา่
ผู้โอนเปน็ ผู้จา่ ยเงินได้ ผโู้ อนมีหน้าทีห่ ักภาษี ณ ที่จา่ ย และนำ�สง่ เงนิ ภาษตี ่อพนกั งานเจา้ หน้าทผ่ี รู้ บั
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียน โดยถือปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการ
ตามวรรคหนง่ึ ภาษีหกั ณ ทจ่ี ่าย ตาม (๑) และ (๒) เฉพาะกรณีเงนิ ไดจ้ ากการขายอสงั หาริมทรัพย์
ท่ีได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำ�ไรที่ต้องชำ�ระในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ณ ส�ำ นกั งานท่ดี ิน เมอ่ื คำ�นวณภาษีแลว้ ต้องไมเ่ กนิ ร้อยละ ๒๐ ของราคาขาย
ขอ้ ๗ ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ ๖ จะเลือกเสียภาษีโดยไม่นำ�
ไปรวมคำ�นวณภาษีกบั เงินไดอ้ ื่น ตามมาตรา ๔๘ (๑) และ (๒) แหง่ ประมวลรษั ฎากรได้ ดังนี้
(๑) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์ท่ีได้รับ
จากการให้โดยเสนห่ า หรอื อสังหาริมทรพั ยท์ ไี่ ดม้ าโดยมิไดม้ ุง่ ในทางการคา้ หรอื หาก�ำ ไร ซ่งึ ได้ถกู หัก
ภาษ ี ณ ที่จา่ ย น�ำ ส่งไวแ้ ล้ว
๖๑
(๒) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือ
หากำ�ไร แต่ไดย้ ื่นรายการแสดงเงนิ ไดจ้ ากการขายอสงั หาริมทรพั ยด์ ังกล่าว และค�ำ นวณภาษโี ดยหกั
คา่ ใชจ้ ่ายตามความจำ�เปน็ และสมควร โดยจำ�นวนภาษีท่คี �ำ นวณได้ต้องไมเ่ กินรอ้ ยละ ๒๐ ของราคา
ขาย และเม่ือน�ำ ภาษีหกั ณ ที่จ่าย ตามข้อ ๖ มาหักออกแล้วมภี าษีทชี่ ำ�ระไว้เกิน ผมู้ ีเงนิ ได้มสี ิทธ ิ
ขอคืนภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามวรรคหน่ึง หมายความรวมถึงเงินได้จากการ
ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามพระราชกฤษฎีกาออกตาม
ความในประมวลรษั ฎากร วา่ ดว้ ยการขายอสงั หาริมทรัพยท์ ีเ่ ปน็ ทางค้าหรอื หากำ�ไร (ฉบับที่ ๓๔๒)
พ.ศ. ๒๕๔๑ ซงึ่ ได้ถูกหกั ภาษ ี ณ ทีจ่ า่ ยและนำ�สง่ ตามขอ้ ๖ ไว้แลว้
ขอ้ ๘ ผมู้ เี งนิ ได้จากการขายอสงั หาริมทรพั ย์ตามมาตรา ๔ (๖) แห่งพระราชกฤษฎีกา
ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำ�ไร
(ฉบับท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ ทไ่ี ดก้ ระท�ำ ภายในหา้ ปีนบั แต่วันทไ่ี ด้มาซึ่งอสงั หาริมทรัพย์น้ัน ซง่ึ ได้ถูก
หักภาษี ณ ที่จ่าย นำ�ส่งตามข้อ ๖ และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว เมื่อถึงกำ�หนดยื่นรายการ
เพ่ือเสียภาษีเงินได้ ให้ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำ�เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวม
ค�ำ นวณเพื่อเสยี ภาษเี งินได้ เฉพาะกรณผี ู้มีเงินได้ดงั กล่าว ไม่ขอรบั เงินภาษที ่ถี กู หักไวน้ ัน้ คืนหรือไมข่ อ
เครดติ เงนิ ภาษที ี่ถูกหักไวน้ ั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางสว่ น
ข้อ ๙ ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีได้มาโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำ�ไร
ซึ่งไดถ้ กู หักภาษี ณ ทจ่ี า่ ยและนำ�สง่ ไว้ตามขอ้ ๖ ตอ้ งน�ำ เงนิ ไดจ้ ากการขายอสงั หารมิ ทรพั ยม์ ารวม
ค�ำ นวณภาษีกบั เงินได้อน่ื ตามมาตรา ๔๘ (๑) และ (๒) แหง่ ประมวลรษั ฎากร โดยตอ้ งคำ�นวณหกั
คา่ ใช้จา่ ยตามความจ�ำ เป็นและสมควร
ขอ้ ๑๐ การโอนกรรมสิทธห์ิ รอื สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรพั ย ์ ดังต่อไปน้ี ไมอ่ ยใู่ น
บังคบั ต้องเสยี ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
(๑) การโอนโดยทางมรดกซ่ึงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์
ใหแ้ กท่ ายาท ไมว่ า่ จะเป็นทายาทโดยธรรมหรือทายาทโดยพนิ ัยกรรม
(๒) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดย
ชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทน บุตรชอบด้วยกฎหมายดังกล่าวไม่รวมถึงบุตร
บญุ ธรรม
(๓) การโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก
หรือทีไ่ ด้รับจากการให้โดยเสนห่ าทตี่ ้งั อยนู่ อกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมอื ง
พัทยา หรือการปกครองท้องถ่นิ อนื่ ที่มกี ฎหมายจดั ต้งั ขน้ึ โดยเฉพาะ ทง้ั น้ี เฉพาะการโอนในสว่ นท่ี
ไมเ่ กนิ ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตลอดปีภาษนี ้ัน
(๔) การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจท่ีมิใช่
บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เฉพาะกรณีที่ผู้โอนได้รับค่าตอบแทนเป็นสิทธิในการใช้ทรัพย์สินที่
โอนน้นั เพ่ือกจิ การผลิตสินคา้ ของตนเอง
๖๒
(๕) การเวนคืนอสงั หารมิ ทรพั ย์ตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเวนคนื อสงั หารมิ ทรัพย์
ทัง้ นี้ เฉพาะท่ีดนิ ที่ตอ้ งเวนคืนและอสงั หารมิ ทรัพยอ์ น่ื บนท่ีดนิ ท่ตี อ้ งเวนคนื
(๖) กรณีสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นของบุคคลอื่นตาม
มาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ หรือโดยการถกู แยง่ การครอบครอง และ
มิได้ฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้นภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง
ตามมาตรา ๑๓๗๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือโดยการสละเจตนาครอบครอง
หรือไม่ยึดถืออสังหาริมทรัพย์น้ันต่อไป ซึ่งเป็นเหตุให้การครอบครองสิ้นสุดลงตามมาตรา ๑๓๗๗
แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจา้ ของสิทธิครอบครองเดมิ ไม่อยู่ในขา่ ยต้องเสียภาษีเงินได้
อสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลอ่ืนได้สิทธิครอบครองไปตามวรรคหนึ่ง เป็นเงินได้
พึงประเมินตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ได้สิทธิครอบครองจะต้องนำ�มาคำ�นวณภาษี
เงนิ ได้ตามปกติ
(๗) กรณีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอ่ืน
โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เจ้าของ
กรรมสิทธ์เิ ดมิ ไมอ่ ยใู่ นข่ายต้องเสียภาษีเงนิ ได้
อสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามวรรคหน่ึง
เป็นเงนิ ไดพ้ ึงประเมินตามมาตรา ๓๙ แหง่ ประมวลรัษฎากร ของผ้ไู ดก้ รรมสทิ ธิ์ ซึง่ จะต้องนำ�มา
ค�ำ นวณภาษีเงินไดต้ ามปกติ
(๘) การแบ่งสินสมรสท่ีเป็นอสังหาริมทรัพย์ซ่ึงมีราคาของแต่ละฝ่ายเท่ากัน
ไมถ่ อื เปน็ การ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แหง่ ประมวลรษั ฎากร ไมต่ ้องเสียภาษเี งนิ ได้
(๙) การแกไ้ ขหรอื การเพม่ิ เตมิ ชอ่ื คสู่ มรสในเอกสารสทิ ธเิ กย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์
ซึ่งเป็นสินสมรส ไมถ่ ือเปน็ การ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แหง่ ประมวลรษั ฎากร ไม่ตอ้ งเสียภาษเี งินได้
(๑๐) กรณีครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้เคียงกัน เน้ือที่เท่ากัน
แต่ถือโฉนดที่ดินไว้ผิดสับเปล่ียนกัน เม่ือได้ขอให้เจ้าพนักงานท่ีดินแก้ไขช่ือในโฉนดให้เป็นการ
ถกู ตอ้ งแลว้ โดยมไิ ดม้ ีเจตนาแลกเปลย่ี นท่ดี นิ กัน ไมถ่ อื เป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แหง่ ประมวล
รัษฎากร ไมต่ ้องเสียภาษีเงินได้
(๑๑) กรณีปรากฏหลักฐานชัดแจ้งว่าเป็นตัวแทนถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ
ครอบครองในอสังหาริมทรัพย์แทนตัวการ เมื่อตัวแทนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิ
ครอบครองในอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ตัวการโดยไม่ได้รับเงินหรือประโยชน์อ่ืนใดเป็นการตอบแทน
การโอนดงั กลา่ ว ไมถ่ อื เป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ตอ้ งเสียภาษเี งินได้
ขอ้ ๑๑ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีดังต่อไปนี้
พนกั งานเจ้าหน้าท่ไี มต่ ้องก�ำ หนดจำ�นวนเงนิ เพิม่ ข้นึ ในการจัดเกบ็ อากรแสตมป์ตามมาตรา ๑๒๓ ตร ี
แห่งประมวลรัษฎากร
๖๓
(๑) กรณีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดย
การขายให้แก่ส่วนราชการ องค์การของรัฐบาลตามความในมาตรา ๒ แห่งประมวลรัษฎากร
เทศบาล สขุ าภบิ าล องคก์ ารบริหารราชการสว่ นท้องถิ่นหรอื รฐั วสิ าหกิจ ให้ถือวา่ จำ�นวนเงนิ ทผี่ จู้ ่าย
เงนิ ดังกลา่ วจ่ายนน้ั เป็นจำ�นวนเงินทไ่ี ด้รบั จากการขายอสังหารมิ ทรพั ยน์ ้นั ตามปกตแิ ลว้
(๒) กรณีการขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซ่ึงส่วนราชการหรือหน่วยงาน
ตามท่กี ล่าวใน (๑) เปน็ ผู้ทอดตลาด ใหถ้ ือว่าจ�ำ นวนเงินคา่ ขายทอดตลาดนนั้ เปน็ จำ�นวนเงินทไ่ี ดร้ ับ
จากการขายอสังหาริมทรพั ย์นั้นตามปกตแิ ลว้
(๓) กรณีท่ีมีการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน
อสังหาริมทรัพย์ ให้ถือว่าจำ�นวนเงินค่าตอบแทนจากการเวนคืนดังกล่าวเป็นจำ�นวนเงินท่ีได้รับจาก
การขายอสงั หารมิ ทรัพย์นัน้ ตามปกตแิ ลว้
ขอ้ ๑๒ ระเบยี บ ขอ้ บงั คับ คำ�สัง่ หนงั สือตอบข้อหารือ หรือทางปฏบิ ัตใิ ดทีข่ ัดหรอื
แยง้ กับค�ำ สง่ั นใี้ หเ้ ปน็ อันยกเลกิ
๒. กรณีผู้โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคลธรรมดา
ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนท่ีใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียน เป็นราคาประเมินสำ�หรับการหักภาษี
เงินได้ ณ ทีจ่ ่าย
๓. กรณผี โู้ อนเปน็ “บรษิ ัท หรอื ห้างหนุ้ สว่ นนติ บิ คุ คล” ตามค�ำ นิยามในมาตรา ๓๙
แห่งประมวลรษั ฎากร ให้คำ�นวณหักภาษีเงนิ ได้ ณ ทจ่ี ่าย ในอัตรารอ้ ยละ ๑ จากจ�ำ นวนทนุ ทรพั ย์
ในการจดทะเบียนหรือราคาประเมินทุนทรัพยฯ์ แล้วแต่อยา่ งใดจะมากกวา่
๔. การโอนกรรมสทิ ธห์ิ รอื สทิ ธคิ รอบครองในอสงั หารมิ ทรพั ยโ์ ดยการขายใหส้ ว่ นราชการ
องค์การของรัฐบาล เทศบาล สุขาภิบาล องค์การบริหารราชการส่วนท้องถิ่นอื่นหรือรัฐวิสาหกิจ
หรอื การขายทอดตลาดอสงั หารมิ ทรัพย์โดยส่วนราชการหรือหน่วยงานดงั กลา่ ว ให้ค�ำ นวณเรียกเก็บ
ตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวล
กฎหมายท่ีดนิ ซ่งึ เป็นราคาที่ใช้อยใู่ นวันท่ีมีการโอนนนั้ ตามมาตรา ๔๙ ทวิ แหง่ ประมวลรัษฎากร
ทแี่ กไ้ ขใหม ่ (หนังสอื กรมสรรพากร ดว่ นที่สุด ท่ ี กค ๐๘๐๒/๒๑๑๒๒ ลงวันที่ ๖ ตลุ าคม ๒๕๓๔
เวียนโดยหนงั สือกรมทด่ี ิน ดว่ นทสี่ ดุ ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๑๕๔ ลงวันท่ี ๒๘ ตุลาคม ๒๕๓๔)
๕. ธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นนิติบุคคลจัดตั้งตามพระราชบัญญัติธนาคาร
อาคารสงเคราะห ์ พ.ศ. ๒๔๙๖ จงึ ไม่อยู่ในข่ายถกู หักภาษีเงินไดห้ กั ณ ท่ีจา่ ย ตามมาตรา ๖๙ ตรี
แหง่ ประมวลรษั ฎากร (หนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๒๕๓๒ ลงวันท่ี ๒๒ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๒๘
เวยี นโดยหนงั สอื กรมท่ีดนิ ท่ี มท ๐๗๐๘/ว ๕๔๑๓ ลงวันท่ี ๗ มีนาคม ๒๕๒๘)
๖. มรดกท่ียังไม่ได้แบ่งปันให้แก่ทายาท ถ้ามีผู้จัดการมรดกและผู้จัดการมรดกจะขาย
การคิดภาษเี งินได้หกั ณ ท่จี ่าย ให้คดิ แบบเปน็ ทรพั ยม์ รดก ส่วนจ�ำ นวนปีทม่ี กี ารถอื ครองให้นับต้งั แต่
วนั ท่ีเจา้ มรดกถงึ แกก่ รรมถงึ วนั ขาย
๖๔
สว่ นมรดกทท่ี ายาทรบั ไปแลว้ การค�ำ นวณปที ถ่ี อื ครองกน็ บั จากวนั ทเ่ี จา้ มรดกถงึ แกก่ รรม
ถึงวนั ทที่ ายาทขาย ไมใ่ ช่นับต้ังแต่วันท่ีทายาทจดทะเบยี นรับมรดก (หนงั สือกรมสรรพากร ดว่ นมาก
ที่ กค ๐๘๐๔/ว ๗๒๙๕ ลงวันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๓๕ เวยี นโดยหนงั สือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๖๐๓/ว
๑๐๐๖๔ ลงวันท่ี ๓๐ เมษายน ๒๕๓๕)
๗. กรณีนำ�ท่ดี นิ หลายแปลงมารวมกนั ถา้ มมี ลู เหตุของการไดม้ าอย่างเดยี วกัน วันได้มา
ในปีเดยี วกัน เมือ่ มกี ารโอน การค�ำ นวณภาษฯี ใหค้ ำ�นวณรวมกนั แต่ถ้าวนั ไดม้ าตา่ งปีกนั การคำ�นวณ
ภาษีฯ ให้แยกคำ�นวณตามจำ�นวนเนือ้ ท่ีดินและจ�ำ นวนปีท่ีถอื ครองในที่ดินแต่ละแปลง
๘. กรณีนำ�ท่ีดินหลายแปลงมารวมกัน ถ้ามีมูลเหตุของการได้มาต่างกัน การคำ�นวณ
ภาษีฯ ให้แยกคำ�นวณตามจ�ำ นวนเนอ้ื ทีด่ ินและจ�ำ นวนปีทีถ่ ือครองตามทป่ี รากฏในหนงั สือแสดงสทิ ธิ
ในท่ดี ินฉบบั เดมิ
๙. กรณีนำ�ที่ดินหลายแปลงมารวมกัน ต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินหลายแปลงเมื่อมีการ
โอน ให้คำ�นวณภาษีฯ ดงั น ี้
(๑) ที่ดินแปลงแยกที่เป็นส่วนของที่ดินแปลงเดิมทั้งแปลงให้คำ�นวณตามมูลเหตุ
การได้มาและจำ�นวนปีทถี่ อื ครองตามที่ปรากฏในหนงั สอื แสดงสทิ ธิในท่ดี ินฉบบั เดิม
(๒) ท่ีดินแปลงแยกต่างแปลงของทดี่ นิ แปลงเดมิ การคำ�นวณภาษฯี ใหแ้ ยกคำ�นวณ
ตามมลู เหตกุ ารไดม้ า เนอื้ ทีแ่ ละจำ�นวนปีท่ีถอื ครองตามท่ีปรากฏในหนังสือแสดงสิทธใิ นทด่ี ินฉบับเดิม
ไดเ้ ทา่ ใดให้รวมเข้าดว้ ยกนั
๑๐. การขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีเป็นสินสมรสซึ่งมีช่ือสามีหรือภริยา ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
หรือทั้งสองฝ่ายเป็นเจ้าของการคำ�นวณภาษีฯ ให้คำ�นวณโดยถือว่าสามีและภริยาเป็นหน่วยเสีย
ภาษเี ดยี วกัน (หนงั สือกรมสรรพากร ด่วนทสี่ ุด ที่ กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗ ลงวันที่ ๑๔ มีนาคม ๒๕๓๗
เวียนโดยหนงั สอื กรมทีด่ นิ ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๑๙๑๕๔ ลงวันที่ ๑๐ กรกฎาคม ๒๕๓๗)
๑๑. การค�ำ นวณภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ทจี่ ่าย จากการขายทีด่ ินที่ไดร้ ับจากการจัดรปู ท่ีดิน
ให้ถือมูลเหตุของการได้มา จำ�นวนปีท่ีถือครองตามหลักฐานที่ปรากฏในหนังสือแสดงสิทธิของท่ีดิน
แปลงเดมิ กอ่ นการจดั รปู ท่ดี นิ (หนังสอื กรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๕๒๙ ลงวันท่ี ๑๑ มกราคม
๒๕๓๗ เวยี นโดยหนังสือกรมทีด่ นิ ท ี่ มท ๐๖๑๐/ว ๐๕๙๕๙ ลงวันที่ ๒๔ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๗)
๑๒. วนั ท่ีมีการโอนตามมาตรา ๔๙ ทวิ แหง่ ประมวลรัษฎากร หมายถึง วันทผ่ี ซู้ ื้อ
ผขู้ ายไดท้ �ำ เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท ่ี มใิ ชว่ นั ทผ่ี ทู้ อดตลาดเคาะไมต้ กลงสนอง
รับคำ�สรู้ าคา (หนงั สอื กรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๑๑/๓๒๔๕ ลงวันท่ี ๒๕ มีนาคม ๒๕๔๐ เวียนโดย
หนงั สอื กรมท่ีดนิ ท ี่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๒๑๗๙ ลงวันท่ ี ๒๔ เมษายน ๒๕๔๐)
๑๓. การที่บุคคลธรรมดาขายอสงั หารมิ ทรพั ยจ์ �ำ นวนหนึ่งแปลงใหก้ ับผูซ้ ้อื รายเดียวและ
ไดจ้ ดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมหลายคร้ังๆ ละสว่ น การคำ�นวณภาษเี งินไดห้ กั ณ ทจ่ี ่าย ตามมาตรา
๕๐ (๕) และ (๖) แห่งประมวลรษั ฎากร ใหค้ �ำ นวณจากเงนิ ไดท้ ีไ่ ดร้ บั จากการขายอสงั หารมิ ทรัพย์
ในแต่ละคร้ังที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำ�หรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในคร้ังน้ัน
๖๕
เน่ืองจากข้อเท็จจริงปรากฏว่าผู้ซื้อมีข้อขัดข้อง ไม่สามารถชำ�ระค่าที่ดินทั้งแปลงในขณะเดียวกันได้
จงึ ขอรับโอนทีด่ ินบางส่วนไปก่อน (หนังสอื กรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๐๔๘๕ ลงวันที่ ๑๗ มกราคม
๒๕๔๐ เวยี นโดยหนงั สอื กรมทีด่ ิน ท ่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๓๘๑๘ ลงวันท่ี ๑๐ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๔๐)
๑๔. การจัดเก็บภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตองค์การบริหารส่วน
ตำ�บล โดยอสงั หารมิ ทรัพย์นนั้ ไดร้ ับมาทางมรดกหรอื ได้รบั จากการให้โดยเสน่หา เฉพาะเงนิ ไดจ้ าก
การขายในส่วนท่ไี ม่เกนิ ๒๐๐,๐๐๐ บาท ตลอดปีภาษีน้ัน ได้รบั ยกเวน้ ไมต่ อ้ งรวมค�ำ นวณเพอ่ื เสีย
ภาษีเงินได้ (หนงั สอื กรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๑๑/๐๑๘๑๘ ลงวันที่ ๑๐ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๔๑ เวยี นโดย
หนังสือกรมทดี่ นิ ท ่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๖๔๖๘ ลงวันท่ี ๔ มนี าคม ๒๕๔๑)
๑๕. เงินได้จากการขายบ้าน โรงเรียน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นซึ่งโดยปกติใช้เพื่อเป็นที่อยู่
อาศัยหรือขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวพร้อมท่ีดิน หรือห้องชุดสำ�หรับการอยู่อาศัยในอาคารชุด
ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชดุ เฉพาะกรณที ผ่ี ู้มีเงินไดไ้ ดอ้ สงั หาริมทรัพยด์ งั กล่าวโดยจดทะเบยี นโดย
การได้มาใน พ.ศ. ๒๕๔๐ และขายอสงั หารมิ ทรพั ยน์ ัน้ ภายหลังจากการจดทะเบยี นไมน่ ้อยกว่าหนง่ึ ปี
แตไ่ ม่เกนิ วันที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๕๐ จะได้รับยกเวน้ ภาษีเงนิ ไดห้ กั ณ ที่จ่าย ตามกฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๒๐๖ (พ.ศ. ๒๕๔๐) ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรษั ฎากร (หนังสอื
กรมที่ดิน ท ี่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๕๘๐๑ ลงวนั ที่ ๘ มถิ นุ ายน ๒๕๔๑)
๑๖. เงินได้จากการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในท่ีดินโดยไม่มีค่าตอบแทนให้
แกว่ ัด วดั บาดหลวงโรมนั คาทอลิก หรือมัสยดิ ท่ีจัดตัง้ ขน้ึ ตามกฎหมายวา่ ด้วยการน้ัน ท้งั นี้ เฉพาะ
การโอนที่ดินส่วนที่ทำ�ให้วัด วัดบาดหลวงโรมันคาทอลิก หรือมัสยิด มีที่ดินไม่เกินห้าสิบไร่ ได้รับ
ยกเวน้ ภาษเี งนิ ไดน้ ติ บิ คุ คลและภาษธี รุ กจิ เฉพาะ (พระราชกฤษฎกี าออกตามความในประมวลรษั ฎากร
ว่าดว้ ยการยกเวน้ รษั ฎากร (ฉบับที่ ๓๒๖) พ.ศ. ๒๕๔๑ และกฎกระทรวงฉบับท ี่ ๒๑๔ (พ.ศ. ๒๕๔๑)
ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด
ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๖๒๓๒ ลงวันท่ี ๒๔ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๒)
๑๗. พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ ๓๕๒) พ.ศ. ๒๕๔๒ ยกเว้นภาษีเงินไดส้ ำ�หรบั เงนิ ได้
สุทธจิ ากการคำ�นวณภาษีเงนิ ไดเ้ ฉพาะเงนิ ได้ส่วนท่ีไมเ่ กิน ๕๐,๐๐๐ บาท สำ�หรบั ปีภาษีนน้ั เป็นกรณี
ยกเวน้ ภาษเี งินได้ ส�ำ หรับเงินได้สทุ ธจิ ากการคำ�นวณภาษเี งินได้ตามมาตรา ๔๘ (๑) แหง่ ประมวล
รัษฎากร เฉพาะเงนิ ไดส้ ่วนที่ไม่เกนิ ๕๐,๐๐๐ บาท สำ�หรับปภี าษนี ้ัน ซึ่งมผี ลใชบ้ งั คับต้งั แต่วันท่ี ๑
มกราคม ๒๕๔๒ เปน็ ตน้ ไป แต่กรณีหักภาษีเงนิ ได้ ณ ทีจ่ า่ ย จากการจ่ายเงนิ ได้พึงประเมินให้แก่
ผรู้ บั ซอ้ื ขายอสงั หารมิ ทรพั ยซ์ ่งึ ตอ้ งคำ�นวณภาษเี งินไดห้ ัก ณ ทีจ่ า่ ย ตามมาตรา ๕๐ (๕) (ก) หรอื (ข)
แห่งประมวลรษั ฎากร แลว้ แตก่ รณี ดงั น้ี
(ก) สำ�หรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้
โดยเสน่หา ให้คำ�นวณภาษตี ามเกณฑ์ในมาตรา ๔๘ (๔) (ก) แหง่ ประมวลรษั ฎากร เป็นเงินภาษีเงนิ ได้
ทั้งสนิ้ เท่าใด ให้หกั เปน็ เงนิ ภาษีเงนิ ไดไ้ ว้เทา่ น้นั
๖๖
(ข) สำ�หรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอ่ืน นอกจาก (ก) ให้หักค่าใช้จ่าย
เปน็ การเหมาตามทก่ี ำ�หนดโดยพระราชกฤษฎกี า แล้วคำ�นวณภาษีตามเกณฑใ์ นมาตรา ๔๘ (๔) (ข)
แห่งประมวลรัษฎากร เปน็ เงินภาษีทัง้ สิน้ เท่าใด ใหห้ ักเป็นเงนิ ภาษีไว้เทา่ น้ัน
ในการค�ำ นวณหักภาษเี งินได้ ณ ทีจ่ า่ ย กรณจี ่ายเงนิ ได้พงึ ประเมนิ ให้แก่ผู้รบั ซึง่ ขาย
อสงั หารมิ ทรัพย์ดงั กล่าวเปน็ การคำ�นวณภาษีตามมาตรา ๔๘ (๔) (ก) หรือตามมาตรา ๔๘ (๔) (ข)
แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งมิใช่การคำ�นวณภาษีเงินได้ตามมาตรา ๔๘ (๑) แห่งประมวลรัษฎากร
จงึ ไมม่ สี ทิ ธิยกเวน้ ภาษีเงนิ ได้ส�ำ หรบั เงินไดส้ ทุ ธเิ ฉพาะสว่ นท่ไี มเ่ กิน ๕๐,๐๐๐ บาทแรก ตามพระราช
กฤษฎกี าฯ ดังกลา่ ว
อนึ่ง เมื่อถึงกำ�หนดยื่นรายการเกี่ยวกับเงินได้พึงประเมินในระหว่างปีภาษี ผู้เสีย
ภาษีสามารถเลือกเสียภาษีสำ�หรับเงินได้ท่ีได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือ
อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำ�ไร โดยนำ�ไปรวมคำ�นวณภาษีกับเงินได้
อยา่ งอ่ืนตามมาตรา ๔๘ (๑) แหง่ ประมวลรัษฎากร ผู้เสยี ภาษกี ็จะได้รบั สทิ ธยิ กเว้นภาษเี งินได้ส�ำ หรบั
เงนิ ไดส้ ุทธิจากการค�ำ นวณภาษีเงนิ ไดเ้ ฉพาะสว่ นทไี่ ม่เกิน ๕๐,๐๐๐ บาทแรก ตามพระราชกฤษฎีกาฯ
ดงั กล่าว (หนงั สือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๑๑/๑๒๘๘๒ ลงวนั ท่ ี ๒๒ ธนั วาคม ๒๕๔๒ เวียนโดย
หนังสอื กรมทีด่ นิ ท่ี ๐๗๑๐/ว ๔๗๑๑๒ ลงวนั ท่ี ๓๐ ธนั วาคม ๒๕๔๒)
๑๘. ภาษเี งินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ กรณกี ารจดั หาอสังหารมิ ทรพั ย์
เพ่อื กจิ การขนส่งมวลชน
กรณีหน่วยงานใดของรัฐ มีความจำ�เป็นต้องเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เพ่ือกิจการขนส่ง
มวลชนและกรณีหนว่ ยงานใดของรัฐ มคี วามจ�ำ เป็นต้องใชอ้ สังหารมิ ทรัพย์ เพ่ือกิจการขนสง่ มวลชน
โดยไมจ่ ำ�เป็นตอ้ งได้มาซ่ึงอสังหาริมทรัพย์ ทั้งกรณที ่ตี กลงกนั ได ้ หรอื กรณีทต่ี กลงกนั ไม่ไดแ้ ละไดต้ รา
พระราชบญั ญัติฯ ในทางปฏิบัติตอ้ งมีการจดทะเบียนกำ�หนดภาระในอสังหารมิ ทรัพย์ เจ้าพนกั งาน
ทดี่ ินมหี น้าที่ต้องเรียกเกบ็ ภาษีเงนิ ได้บคุ คลธรรมดา หรือภาษีเงนิ ไดน้ ิตบิ ุคคลหัก ณ ทจี่ ่าย ภาษีธรุ กิจ
เฉพาะ และอากรแสตมป์ ขณะท่มี กี ารจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรม ดังน้ี
(๑) กรณีผู้ถูกเวนคนื อสงั หาริมทรพั ย์เปน็ บคุ คลธรรมดา
(ก) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าทดแทนท่ีได้รับตามกฎหมายว่าด้วยการ
เวนคนื อสงั หารมิ ทรัพย์ทั้งนี้ เฉพาะท่ดี ินทต่ี ้องเวนคนื และอสงั หาริมทรัพยอ์ ่ืนบนทีด่ ินทต่ี ้องเวนคืน
เป็นเงินไดพ้ ึงประเมนิ ตามมาตรา ๔๐ (๘) แหง่ ประมวลรัษฎากร แตไ่ ด้รับยกเว้นภาษเี งินได้บุคคล
ธรรมดาตามมาตรา ๔๒ (๑๗) แห่งประมวลรษั ฎากร และขอ้ ๒ (๒๙) แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๑๒๖
(พ.ศ. ๒๕๐๙)ฯ พนกั งานเจา้ หน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดนิ จงึ ไม่มีหนา้ ที่ต้องเรียกเกบ็ ภาษเี งนิ ได้
หัก ณ ทีจ่ า่ ย และนำ�สง่ ตามมาตรา ๕๒ วรรคสอง แห่งประมวลรษั ฎากร
(ข) ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าทดแทนท่ีได้รับตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน
อสังหารมิ ทรพั ย ์ ไม่ตอ้ งเสยี ภาษีธรุ กิจเฉพาะ เนือ่ งจากไมเ่ ขา้ ลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรพั ยท์ ี่
๖๗
เป็นทางค้า หรอื หาก�ำ ไรตามมาตรา ๓ (๖) แหง่ พระราชกฤษฎีกาฯ ว่าดว้ ยการขายอสังหารมิ ทรัพย์
ท่เี ปน็ ทางคา้ หรือหากำ�ไร (ฉบับที่ ๒๔๔) พ.ศ. ๒๕๓๔ สำ�หรับการโอนกอ่ นตั้งแต่วนั ที่ ๑ มกราคม
๒๕๔๒ หรอื ตามมาตรา ๔ (๖) แหง่ พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ สำ�หรับการโอน
ตั้งแตว่ นั ที ่ ๑ มกราคม ๒๕๔๒ เปน็ ตน้ ไป พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ีตามประมวลกฎหมายทด่ี นิ จึงไมม่ ี
หนา้ ที่ต้องเรียกเกบ็ ภาษีธุรกจิ เฉพาะเพอื่ กรมสรรพากรตามมาตรา ๙๑/๑๐ วรรคหก แหง่ ประมวล
รัษฎากร
(ค) อากรแสตมป์ หลกั ฐานการรบั เงนิ ค่าทดแทนการเวนคนื อสังหารมิ ทรัพย ์
เข้าลกั ษณะเปน็ ใบรับส�ำ หรับการโอนอสงั หารมิ ทรพั ย์ ในเมอ่ื นิติกรรมทีเ่ ป็นเหตใุ หอ้ อกใบรับนัน้ มีการ
จดทะเบยี นตามกฎหมาย ตอ้ งปดิ แสตมป์บริบูรณต์ ามลกั ษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรบั แห่งบญั ชีอตั รา
อากรแสตมป์ แตไ่ ด้รับยกเวน้ ค่าอากรแสตมปต์ ามมาตรา ๑๑ วรรคสอง แหง่ พระราชบญั ญตั ิว่าดว้ ย
การเวนคนื อสังหารมิ ทรพั ย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ เพราะเปน็ ใบรบั จากการตกลงซอ้ื ขายอสงั หาริมทรัพยท์ ต่ี ้อง
เวนคนื จากเจ้าของหรือผคู้ รอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย
(๒) กรณีผูถ้ ูกเวนคนื อสังหารมิ ทรพั ย ์ เปน็ นติ ิบุคคล
(ก) ภาษเี งนิ ไดน้ ติ บิ คุ คล กรณรี ฐั บาล องคก์ ารของรฐั บาลฯ จา่ ยเงนิ คา่ ทดแทน
ทีไ่ ด้รบั ตามกฎหมายว่าดว้ ยการเวนคืนอสังหารมิ ทรัพยใ์ ห้แก่นิตบิ คุ คล รัฐบาล องคก์ ารของรฐั บาลฯ
มีหน้าที่ต้องหกั ภาษีเงินได้ ณ ท่ีจา่ ยและนำ�สง่ ในอัตรารอ้ ยละ ๑ ของจำ�นวนเงินคา่ ทดแทนที่จ่าย
ตามมาตรา ๖๙ ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร เทา่ นนั้ ไม่มีหน้าท่ีต้องหักภาษเี งินได้ ณ ท่ีจ่ายและนำ�ส่ง
ในอัตรารอ้ ยละ ๑ ในขณะทมี่ กี ารจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรม ตามมาตรา ๖๙ ตรี แหง่ ประมวล
รษั ฎากร
(ข) ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าทดแทนท่ีได้รับตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน
อสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เน่ืองจากเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีผู้ขาย
ซง่ึ เปน็ นติ บิ คุ คลตามมาตรา ๗๗/๑ แหง่ ประมวลรษั ฎากร มไี วใ้ นการประกอบกจิ การตามมาตรา ๓ (๕)
แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีเป็นทางค้าหรือหากำ�ไร (ฉบับท่ี ๒๔๔)
พ.ศ. ๒๕๓๔ ส�ำ หรับการโอนก่อนวนั ที่ ๑ มกราคม ๒๕๔๒ หรือมาตรา ๔ (๕) แห่งพระราชกฤษฎกี าฯ
(ฉบับที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ สำ�หรับการโอนกอ่ นวันท่ี ๑ มกราคม ๒๕๓๔ เป็นต้นไป พนักงาน
เจา้ หนา้ ท่ีตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงมีหน้าท่ตี ้องเรยี กเก็บภาษธี ุรกจิ เฉพาะเพ่อื กรมสรรพากรใน
ขณะท่มี กี ารจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมในอัตราร้อยละ ๓.๓ ของจ�ำ นวนเงนิ ค่าทดแทนตามมาตรา
๙๑/๖ (๓) และมาตรา ๙๑/๑๐ วรรคหก แหง่ ประมวลรษั ฎากร
(ค) อากรแสตมป ์ หลกั ฐานการรบั เงนิ คา่ ทดแทนจากการเวนคนื อสงั หารมิ ทรพั ย์
เข้าลักษณะเป็นใบรับสำ�หรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมี
การจดทะเบยี นตามกฎหมายต้องปิดแสตมปบ์ รบิ รู ณ์ ตามลกั ษณะตราสาร ๒๘ (ข) ใบรับ แห่งบัญชี
อัตราอากรแสตมป์ แตไ่ ดร้ ับยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ตามมาตรา ๑๑ วรรคสอง แห่งพระราชบญั ญัติ
๖๘
ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ เพราะเป็นการตกลงซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีต้อง
เวนคืนจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย และเป็นใบรับสำ�หรับจำ�นวนเงินที่ผู้รับ
ตอ้ งเสยี ภาษธี รุ กิจเฉพาะ
(๓) กรณีบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองอสงั หารมิ ทรัพยซ์ ่งึ ตกอยภู่ ายใต้
ภาระจ�ำ ยอม
(ก) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าตอบแทนจากการจดทะเบียนกำ�หนดภาระใน
อสังหาริมทรัพย์ ไม่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามคำ�นิยาม “ขาย” ในมาตรา ๓๙
แหง่ ประมวลรัษฎากร แตเ่ ข้าลักษณะเปน็ เงนิ ได้พงึ ประเมินตามมาตรา ๔๐ (๘) แห่งประมวลรษั ฎากร
เมื่อรฐั บาล องค์การของรัฐบาล จ่ายเงินได้พึงประเมินดงั กลา่ ว จงึ มหี นา้ ท่ตี ้องหกั ภาษเี งินได้ ณ ทจี่ ่าย
และน�ำ สง่ ในอตั รารอ้ ยละ ๑ ของค่าตอบแทนทไ่ี ดร้ บั ตามมาตรา ๕๐ (๔) แห่งประมวลรัษฎากร
พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงไม่มีหน้าที่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
และนำ�ส่งเมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เน่ืองจากไม่เข้าลักษณะการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามมาตรา ๕๐ (๕) แหง่ ประมวลรษั ฎากร
(ข) ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ คา่ ตอบแทนจากการจดทะเบยี นก�ำ หนดภาระในอสงั หารมิ ทรพั ย์
ไมเ่ ขา้ ลกั ษณะเปน็ การขายอสงั หารมิ ทรัพย์ ตามค�ำ นยิ าม “ขาย” ในมาตรา ๙๑/๑ (๔) แห่งประมวล
รัษฎากร กรณีบุคคลธรรมดาจดทะเบียนกำ�หนดภาระในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่หน่วยงานของรัฐบาล
องคก์ ารของรัฐบาล โดยได้รับค่าตอบแทนตามขอ้ เท็จจริงดงั กล่าว จงึ ไม่ตอ้ งเสยี ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ
(ค) อากรแสตมป์ หลักฐานการรับเงินค่าตอบแทนจากการจดทะเบียนกำ�หนด
ภาระในอสังหาริมทรัพย์ เข้าลักษณะเป็นใบรับสำ�หรับการก่อตั้งสิทธิใดๆ เก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมายต้องชำ�ระอากรเป็นตัวเงิน
แทนการปิดแสตมป์บรบิ รู ณต์ ามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรบั แหง่ บญั ชีอัตราอากรแสตมป์ และ
ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับอากรแสตมป์ (ฉบับท่ี ๒๑)ฯ ลงวันท่ี ๔ มิถุนายน
พ.ศ. ๒๕๒๕
(๔) กรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกอยู่ภายใต้
ภาระจ�ำ ยอม
(ก) ภาษีเงินได้นิติบุคคล ค่าตอบแทนจากการจดทะเบียนกำ�หนดภาระใน
อสงั หารมิ ทรพั ย์ไม่เขา้ ลักษณะเปน็ การขายอสังหาริมทรพั ย ์ ตามคำ�นยิ าม “ขาย” ในมาตรา ๓๙
แหง่ ประมวลรัษฎากร แต่เขา้ ลักษณะเป็นเงินได้พงึ ประเมนิ ตามมาตรา ๔๐ (๘) แห่งประมวลรัษฎากร
เม่ือรัฐบาล องค์การของรัฐบาล จ่ายเงินได้พึงประเมินดงั กล่าว จงึ มีหน้าท่ตี อ้ งหักภาษเี งนิ ได้ ณ ทจี่ ่าย
และนำ�ส่งในอตั ราร้อยละ ๑ ของคา่ ตอบแทนที่ไดร้ บั ตามมาตรา ๖๙ ทวิ แหง่ ประมวลรษั ฎากร
พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงไม่มีหน้าที่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
และนำ�ส่งเมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เน่ืองจากไม่เข้าลักษณะการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามมาตรา ๖๙ ตรี แห่งประมวลรษั ฎากร
๖๙
(ข) ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าตอบแทนจากการจดทะเบียนกำ�หนดภาระใน
อสงั หารมิ ทรพั ยไ์ มเ่ ขา้ ลกั ษณะเปน็ การขายอสงั หารมิ ทรพั ย์ ตามค�ำ นยิ าม “ขาย” ในมาตรา ๙๑/๑ (๔)
แหง่ ประมวลรษั ฎากร กรณนี ติ ิบคุ คลจดทะเบียนก�ำ หนดภาระในอสงั หารมิ ทรพั ย์ให้แก่หนว่ ยงานของ
รัฐบาล องค์การของรัฐบาล โดยได้รับค่าตอบแทน ตามข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงไม่ต้องเสียภาษี
ธุรกจิ เฉพาะ
(ค) อากรแสตมป์ หลักฐานการรับเงินค่าตอบแทนจากการจดทะเบียนกำ�หนด
ภาระในอสังหารมิ ทรพั ย์ เขา้ ลักษณะเป็นใบรับส�ำ หรับการก่อตัง้ สทิ ธิใดๆ เกย่ี วกบั อสังหารมิ ทรพั ย ์
ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับน้ันมีการจดทะเบียนตามกฎหมายต้องชำ�ระอากรเป็นตัวเงิน
แทนการปิดแสตมป์บริบูรณ์ตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ และ
ตามประกาศอธบิ ดกี รมสรรพากร เกย่ี วกบั อากรแสตมป์ (ฉบบั ท่ี ๒๑)ฯ ลงวนั ท่ี ๔ มถิ นุ ายน พ.ศ. ๒๕๒๕
(หนงั สอื กรมสรรพากร ดว่ นมาก ที่ กค ๐๘๑๑/๖๗๕๒ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๓ เวียนโดย
หนังสือกรมท่ดี ิน ด่วนมาก ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๓๕๘๖๘ ลงวันที่ ๑๗ พฤศจิกายน ๒๕๔๓)
๑๙. การเรยี กเก็บภาษีเงินได้ หัก ณ ทจ่ี า่ ย และภาษธี ุรกจิ เฉพาะ เกีย่ วกบั การโอน
กรรมสิทธห์ิ รอื สิทธิครอบครองในอสงั หาริมทรัพย์ กรณีขายทอดตลาด และเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
(๑) ภาษเี งนิ ไดห้ ัก ณ ท่ีจ่าย
(๑.๑) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อ
ทอดตลาด
(ก) กรณีผู้ถูกขายทอดตลาดเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ว่าผู้ซ้ือจะเป็นใคร
ใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ทเ่ี รียกเก็บภาษเี งนิ ไดบ้ ุคคลธรรมดาหกั ณ ทีจ่ ่าย ในขณะทมี่ กี ารจดทะเบยี นสทิ ธิ
และนิติกรรม โดยคำ�นวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ
และนติ ิกรรมตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ ซ่งึ เปน็ ราคาทใ่ี ชอ้ ยู่ในวนั ทม่ี ีการโอน ตามมาตรา ๔๙ ทวิ
แหง่ ประมวลรษั ฎากร ประกอบกับข้อ ๕ ของค�ำ สงั่ กรมสรรพากร ท ่ี ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ เรือ่ งการเสีย
ภาษเี งินไดบ้ ุคคลธรรมดาและอากรแสตมป ์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรอื สทิ ธิครอบครองใน
อสังหาริมทรพั ย์ ลงวันท่ี ๒๔ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๓ (โดยปฏบิ ตั ิตามขอ้ ๑ ของหนังสอื กรมทดี่ นิ ที่ มท
๐๗๒๘/ว ๒๓๔๖๒ ลงวันที่ ๘ สงิ หาคม ๒๕๔๕)
(ข) กรณผี ถู้ กู ขายทอดตลาดเปน็ นติ บิ คุ คล กรณผี ซู้ อ้ื ไดม้ ใิ ชร่ าชการหรอื
องคก์ ารของรฐั บาล ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทเ่ี รยี กเกบ็ ภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ทจ่ี า่ ย ในขณะทม่ี กี ารจดทะเบยี น
สทิ ธแิ ละนติ กิ รรม โดยค�ำ นวณจากจ�ำ นวนเงนิ ทจ่ี า่ ยจากการขายทอดตลาดหรอื ราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ย์
แล้วแต่ราคาใดสูงกวา่ (โดยปฏบิ ัตติ ามข้อ ๒ ของหนงั สอื กรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๒๓๔๖๒ ลงวันท่ี
๘ สิงหาคม ๒๕๔๕)
(ค) กรณผี ถู้ กู ขายทอดตลาดเปน็ นติ บิ คุ คล และทางราชการหรอื องคก์ าร
ของรฐั บาลเปน็ ผู้ซื้อได้ รัฐบาล องค์การของรฐั บาลฯ มหี นา้ ทตี่ อ้ งค�ำ นวณหกั ภาษีเงนิ ได้ ณ ทจี่ า่ ย
๗๐
และน�ำ ส่งภาษี ณ ท่ีวา่ การอำ�เภอในอตั รารอ้ ยละ ๑ ของจ�ำ นวนเงินที่จา่ ยจากการขายทอดตลาด
กรณีนี้พนักงานเจ้าหน้าท่ีตามประมวลกฎหมายที่ดินจึงไม่มีหน้าที่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคล
หัก ณ ท่ีจ่ายในขณะท่ีมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแต่อย่างใด (ตามหนังสือกรมสรรพากร
ที ่ กค ๐๗๐๖/๔๔๓๗ ลงวนั ท่ี ๑ มถิ ุนายน ๒๕๔๘)
(๑.๒) การเวนคนื อสงั หารมิ ทรพั ยต์ ามกฎหมายวา่ ด้วยการเวนคืนอสังหารมิ ทรัพย์
(ก) กรณีผถู้ กู เวนคนื เปน็ บุคคลธรรมดา ไดร้ ับยกเวน้ ภาษีเงนิ ได้ ตามมาตรา
๔๒ แหง่ ประมวลรัษฎากร และกฎกระทรวง (ฉบับที่ ๑๒๖) พ.ศ. ๒๕๐๙ ข้อ ๒ (๒๙) พนักงาน
เจ้าหนา้ ท่ีจงึ ไมม่ ีหน้าทีต่ ้องเรยี กเกบ็ ภาษีเงนิ ได้ หัก ณ ทจี่ า่ ย (โดยปฏบิ ัติตามข้อ ๑ ของหนังสอื
กรมทีด่ นิ ท่ ี มท ๐๗๒๘/ว ๓๑๒๒๒ ลงวันที่ ๓๐ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๔)
(ข) กรณีผ้ถู ูกเวนคนื เปน็ นติ ิบคุ คล รฐั บาล องค์การของรัฐบาลฯ ท่เี วนคืน
มหี น้าท่ตี ้องคำ�นวณหักภาษีเงนิ ได้ ณ ท่จี า่ ย และน�ำ ส่งภาษี ณ ทีว่ า่ การอ�ำ เภอในอัตราร้อยละ ๑
ของจ�ำ นวนเงนิ คา่ ทดแทน กรณนี พ้ี นกั งานเจา้ หนา้ ทจ่ี งึ ไมม่ หี นา้ ทต่ี อ้ งเรยี กเกบ็ ภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ทจ่ี า่ ย
ในขณะทีม่ ีการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมแต่อย่างใด (ตามหนังสอื กรมสรรพากร ที่ กค ๐๗๐๖/
๔๔๓๗ ลงวันท ี่ ๑ มถิ ุนายน ๒๕๔๘)
(๒) ภาษีธุรกิจเฉพาะ
(๒.๑) การขายทอดตลาด ไม่ว่าผถู้ กู ขายทอดตลาดจะเป็นบุคคลธรรมดา หรอื เป็น
นิติบุคคล และไม่ว่าผู้ซ้ือจะเป็นใคร ถ้ากรณีอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ พนักงาน
เจ้าหน้าที่มีหน้าที่ต้องเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะเพ่ือกรมสรรพากรในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรม ในอตั ราร้อยละ ๓.๓ จากจ�ำ นวนเงนิ ทีจ่ า่ ยจากการขายทอดตลาด หรือราคาประเมนิ
ทนุ ทรพั ย์ แลว้ แตร่ าคาใดสูงกว่า
(๒.๒) การเวนคืนอสงั หารมิ ทรัพย์ตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการเวนคืนอสังหารมิ ทรัพย์
(ก) กรณีผู้ถูกเวนคืนเป็นบุคคลธรรมดา ถ้าไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ต้องเสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา ๔ (๑) ถึง (๖) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร
วา่ ดว้ ยการขายอสังหาริมทรัพยเ์ ป็นทางค้าหรอื หากำ�ไร (ฉบับที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ แล้ว ย่อมไดร้ ับ
ยกเว้นภาษธี รุ กจิ เฉพาะ ตามมาตรา ๔ (๖) (ก) แหง่ พระราชกฤษฎีกาฯ ดงั กลา่ ว
(ข) กรณผี ถู้ กู เวนคนื เปน็ นติ บิ คุ คล และไดร้ บั คา่ ทดแทนตามกฎหมายวา่ ดว้ ย
การเวนคนื อสงั หารมิ ทรพั ย ์ เขา้ ลกั ษณะเปน็ การขายอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ผ่ี ขู้ ายมไี วใ้ นการประกอบกจิ การ
จึงอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินมีหน้าท่ีต้อง
เรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อกรมสรรพากรในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในอัตรา
ร้อยละ ๓.๓ ของรายรบั จากคา่ ทดแทน (ตามหนงั สอื กรมสรรพากร ท่ี กค ๐๗๐๖/๔๔๓๗ ลงวันท่ี
๑ มถิ นุ ายน ๒๕๔๘ เวียนโดยหนงั สือกรมทดี่ นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๑๙๒๘ ลงวันท่ี ๑๙ กรกฎาคม
๒๕๔๘)
๗๑
๒๐. การนับวันเร่ิมและจำ�นวนปีถือครองส่ิงปลูกสร้างเพื่อเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคล
ธรรมดาหกั ณ ที่จ่าย กรณไี ม่ทราบวันทีอ่ อกเลขประจ�ำ บ้าน
กรมสรรพากรได้แจ้งแนวทางปฏิบัติเก่ียวกับการนับวันเริ่มและจำ�นวนปีถือครอง
สิง่ ปลูกสร้าง เพอื่ เรยี กเก็บภาษเี งนิ ไดบ้ คุ คลธรรมดาหัก ณ ท่ีจ่าย วา่ ในการค�ำ นวณภาษีเงนิ ไดห้ กั
ณ ท่ีจ่าย การนับวันเริ่มและจำ�นวนปีที่ถือครองในกรณีที่ท่ีดินและอาคารหรือส่ิงปลูกสร้างได้มา
ไม่พร้อมกัน ถ้าเจ้าของเป็นผู้ขอเลขประจำ�บ้าน ให้นับตั้งแต่วันที่นายทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วย
การทะเบียนราษฎรได้ออกเลขประจำ�บ้าน โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างนั้น สำ�หรบั กรณีการขายทอดตลาด
ตามคำ�สั่งศาลซึ่งผู้ซื้อทอดตลาดเพียงฝ่ายเดียวเป็นผู้ย่ืนคำ�ขอ โดยคู่กรณีหรือผู้ขายคือเจ้าของที่ดิน
และส่ิงปลูกสร้างมิต้องมายื่นคำ�ขอด้วย พนักงานเจ้าหน้าท่ีหรือผู้ซ้ือทอดตลาดจะต้องทำ�หนังสือเพ่ือ
ตรวจสอบไปยงั หนว่ ยงานทเ่ี กย่ี วขอ้ งถงึ การไดม้ าซง่ึ อาคารหรอื สง่ิ ปลกู สรา้ งนน้ั และหากตรวจสอบแลว้
ไม่ปรากฏหลักฐานการได้มาซึ่งอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง ให้ถือว่าการได้มาซึ่งอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง
ไดม้ าพรอ้ มกบั ทด่ี นิ ทป่ี ลกู สรา้ งอาคารหรอื สง่ิ ปลกู สรา้ งนน้ั (หนงั สอื กรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๕๘๔๑
ลงวันที่ ๒๔ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๘ เรอื่ ง การนบั วนั เร่ิมและจำ�นวนปถี ือครองส่งิ ปลกู สรา้ งเพอื่ เรียกเกบ็
ภาษีเงนิ ไดบ้ คุ คลธรรมดาหกั ณ ท่จี า่ ย กรณีไม่ทราบวันท่อี อกเลขประจำ�บา้ น)
l ค่าภาษีธุรกจิ เฉพาะ
๑. กรมท่ีดินเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อกรมสรรพากร ตามพระราชบัญญัติ แก้ไข
เพิ่มเตมิ ประมวลรษั ฎากร (ฉบับที่ ๓๔) พ.ศ. ๒๕๔๑ โดยเริ่มใช้บังคบั ส�ำ หรบั การจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมต้ังแต่วันที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๔๒ โดยมีหลักเกณฑ์และวิธีการเป็นไปตามพระราช
บัญญัติแกไ้ ขเพม่ิ เติมประมวลรษั ฎากร (ฉบับท่ี ๓๔) พ.ศ. ๒๕๔๑ พระราชกฤษฎกี าออกตามความใน
ประมวลรษั ฎากร วา่ ดว้ ยการขายอสังหารมิ ทรัพย์เป็นทางคา้ หรือหากำ�ไร (ฉบับที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑
และหนังสือกรมสรรพากร ดว่ นที่สดุ ที่ กค ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑ ลงวันท่ี ๖ มกราคม ๒๕๔๒ เวยี นโดย
หนังสอื กรมที่ดิน ดว่ นทีส่ ุด ที ่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๐๙๐๕ ลงวนั ท่ ี ๑๑ มกราคม ๒๕๔๒, หนงั สือ
กรมสรรพากร ด่วนท่สี ดุ ที่ กค ๐๘๑๑/๐๑๔๓๕ ลงวนั ที่ ๑๖ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๒ เวยี นโดยหนังสอื
กรมทดี่ นิ ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๖๒๓๓ ลงวนั ที่ ๒๔ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๒, หนังสือกรมสรรพากร
ท่ี กค ๐๘๑๑/๑๒๑๐๗ ลงวันท่ี ๒๙ พฤศจิกายน ๒๕๔๒ เวียนโดยหนงั สอื กรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๗๑๐/
ว ๔๓๙๕๓ ลงวันที่ ๙ ธนั วาคม ๒๕๔๒ โดยมรี ายละเอยี ดดังน้ี
๑.๑. คำ�วา่ “ขาย” ในการจัดเกบ็ ภาษธี ุรกจิ เฉพาะหมายความรวมถงึ สญั ญาจะขาย
ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให ้ เชา่ ซ้ือ หรือจำ�หนา่ ยจา่ ยโอน ไม่วา่ มปี ระโยชนค์ า่ ตอบแทนหรือไม่
๑.๒. การขายอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ต่ี อ้ งเสยี ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ ไดแ้ ก ่ การขายอสงั หารมิ ทรพั ย์
เฉพาะท่ีตอ้ งจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรม ดงั ตอ่ ไปน้ี
(๑) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซ่ึงได้รับอนุญาตให้ทำ�การจัดสรรที่ดินตาม
กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ การจัดสรรที่ดิน
๗๒
(๒) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซ่ึงเป็นผู้จดทะเบียนอาคารชุดตาม
กฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
(๓) การขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีเป็นอาคารที่สร้างข้ึนเพื่อขาย รวมถึงการขาย
ที่ดินอนั เปน็ ทต่ี ้งั ของอาคารดังกล่าว
(๔) การขายอสังหารมิ ทรัพย์ท่ไี ม่เข้าลักษณะตาม (๑) (๒) หรือ (๓) เฉพาะกรณี
ทม่ี ีการแบ่งขายหรอื แบ่งแยกไวเ้ พือ่ ขาย โดยได้จดั ท�ำ ถนนหรอื สิง่ สาธารณูปโภคอื่น หรือใหค้ ำ�มน่ั ว่า
จะจดั ใหม้ ีส่ิงดงั กลา่ ว
(๕) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของ
นติ บิ คุ คลตามมาตรา ๗๗/๑ แห่งประมวลรัษฎากร เวน้ แตก่ รณที ี่บริษัทหรอื หา้ งหนุ้ ส่วนนิติบุคคลได้
ถูกสว่ นราชการ องค์การของรัฐบาล หรือรัฐวิสาหกิจ ซงึ่ มิใช่บรษิ ทั หรอื หา้ งหนุ้ สว่ นนิติบคุ คลเวนคืน
ท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพย์บนท่ีดินพร้อมท่ีดิน ซ่ึงมีสิทธิท่ีจะได้รับเงินทดแทนตามกฎหมายว่าด้วย
การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ แต่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นไม่ขอรับเงินค่าทดแทนดังกล่าว
การขายอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ม่ี ไี วใ้ นการประกอบกจิ การโดยการถกู เวนคนื ดงั กลา่ วไมต่ อ้ งเสยี ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ
ท้ังนี้ ตามมาตรา ๓ แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้น
รัษฎากร (ฉบบั ที่ ๒๙๕) พ.ศ. ๒๕๓๙
(๖) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (๑) (๒) (๓) (๔) หรือ
(๕) ท่ีได้กระทำ�ภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามที่
กล่าวใน ๓
(ก) “วนั ทไ่ี ดม้ า” ไดแ้ กว่ นั ทจ่ี ดทะเบยี นรบั โอนกรรมสทิ ธห์ิ รอื สทิ ธคิ รอบครอง
ในอสงั หาริมทรพั ย์
(ข) “การนับระยะเวลาการได้มา” ให้เริ่มนับระยะเวลาต้ังแต่วันที่ได้มา
จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์น้ัน โดยการนับระยะเวลาให้นับตาม
มาตรา ๑๙๓/๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ในกรณีท่ีท่ีดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำ�หนดเวลาห้าปีให้ถือ
ตามระยะเวลาการได้มาซึ่งท่ีดนิ หรืออาคารหรอื สงิ่ ปลกู สร้างท่ไี ดม้ าภายหลงั
๑.๓. การขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีไม่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ตาม ๒
(๑) ถงึ (๕) และเฉพาะกรณีท่เี ขา้ ลักษณะดงั ตอ่ ไปน้ี ไมต่ ้องเสียภาษีธรุ กิจเฉพาะ
(๑) การขายหรือการถกู เวนคืนตามกฎหมายวา่ ด้วยการเวนคนื อสงั หารมิ ทรพั ย์
(๒) การขายอสังหาริมทรพั ยท์ ไี่ ด้มาโดยทางมรดก
(ก) กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ซ่ึงเป็นสินสมรสของผู้ตาย ส่วนของ
สินสมรสของคู่สมรส (กึง่ หนง่ึ ) ตอ้ งเสียภาษธี ุรกิจเฉพาะ สว่ นของสินสมรส (อีกกงึ่ หนึ่ง) ทีเ่ ปน็ มรดก
ไมต่ ้องเสยี ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ เชน่ สามีและภรยิ าไมม่ บี ตุ รดว้ ยกัน สามีถึงแกค่ วามตาย ต่อมาภริยา
ไดข้ ายสินสมรสท่เี ปน็ อสังหาริมทรพั ย์ไปท้งั หมดภายใน ๕ ปี นบั แตว่ ันทไี่ ด้มา สว่ นทเ่ี ป็นของภริยา
(กงึ่ หน่งึ ) ตอ้ งเสยี ภาษีธรุ กิจเฉพาะ ส่วนท่เี ป็นมรดก (อกี กงึ่ หนง่ึ ) ไมต่ อ้ งเสียภาษธี รุ กิจเฉพาะ
๗๓
(ข) กรณีผู้จัดการมรดกขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีเป็นมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง
ถือวา่ ทายาทหรอื ผู้รบั พนิ ยั กรรมขายอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ไี่ ดม้ าโดยทางมรดก
(๓) การขายอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ใ่ี ชเ้ ปน็ สถานทอ่ี ยอู่ าศยั อนั เปน็ แหลง่ ส�ำ คญั ทผ่ี ขู้ าย
มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่
วันที่ไดม้ าซ่ึงอสงั หาริมทรพั ยน์ ้ัน
(ก) กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มีช่ืออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่า
ด้วยทะเบียนราษฎรช่ัวระยะเวลาหนึ่งหรือหลายระยะเวลารวมทั้งหมดถึงหน่ึงปี ให้ถือว่ามีชื่ออยู่ใน
ทะเบยี นบ้านตามกฎหมายว่าด้วยทะเบียนราษฎรไม่นอ้ ยกว่าหนึง่ ปแี ลว้
(ข) กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่มีหน้าท่ีต้องเสียภาษี
ธุรกิจเฉพาะแยกเป็นรายบุคคลตามส่วนในกรรมสิทธ์ิรวมตาม ๕ (๑) บุคคลที่มีหน้าท่ีต้องเสียภาษี
ธุรกิจเฉพาะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านท่ีใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำ�คัญเป็นเวลาไม่น้อย
กว่า ๑ ปี
(ค) กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่มีหน้าท่ีต้องเสียภาษี
ธุรกิจเฉพาะในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลตาม ๕ (๒) ไม่ให้นำ�เงื่อนไข
การมีชือ่ อยู่ในทะเบียนบา้ นมาใช้สิทธิในกรณดี งั กลา่ ว
(ง) กรณีการขายอสังหาริมทรพั ยท์ ีเ่ ป็นสนิ สมรส คู่สมรสทั้งสองฝา่ ยหรอื
ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องมีช่ืออยู่ในทะเบียนบ้านที่ใช้เป็นสถานท่ีอยู่อาศัยเป็นแหล่งสำ�คัญเป็นเวลาไม่น้อย
กวา่ ๑ ปี
(จ) กรณคี สู่ มรสฝา่ ยใดยกกรรมสทิ ธห์ิ รอื สทิ ธคิ รอบครองในอสงั หารมิ ทรพั ย์
ที่เป็นสินสมรสในสว่ นของตนใหแ้ ก่คู่สมรสอีกฝา่ ยหน่งึ ถา้ คูส่ มรสฝ่ายท่ยี กใหม้ ชี ือ่ อยู่ในทะเบียนบา้ น
ทใี่ ช้เปน็ สถานทีอ่ ยูอ่ าศัยอนั เป็นแหลง่ สำ�คญั เปน็ เวลาไม่น้อยกว่า ๑ ปี กรณีดงั กล่าวไม่ต้องเสียภาษี
ธรุ กจิ เฉพาะ
(๔) การโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มี
คา่ ตอบแทนใหแ้ ก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แตไ่ ม่รวมถงึ บตุ รบุญธรรม
(๕) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทางมรดกให้แก่
ทายาทโดยธรรมหรือผรู้ บั พนิ ยั กรรมซง่ึ เปน็ ทายาทโดยธรรม
(๖) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วน
ราชการหรอื องค์การของรัฐบาล ตามมาตรา ๒ แห่งประมวลรษั ฎากร โดยไมม่ คี า่ ตอบแทน
(๗) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับ
ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาล ตามมาตรา ๒ แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะในกรณีที่ส่วน
ราชการหรอื องค์การของรัฐบาลนั้นมไิ ด้มีการจา่ ยค่าตอบแทนเปน็ อย่างอน่ื นอกจากอสังหารมิ ทรพั ย์
ท่แี ลกเปลีย่ นนนั้
๑.๔ การค�ำ นวณภาษธี รุ กจิ เฉพาะ ใหค้ �ำ นวณจากยอดรายรบั จากการขายอสงั หารมิ ทรพั ย์
ก่อนหักรายจ่ายใดๆ ตามอตั ราภาษีธรุ กจิ เฉพาะ
๗๔
(๑) กรณีราคาซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำ�การชำ�ระภาษีอากร
(ท.ด.๑๖) สูงกวา่ ราคาประเมินทนุ ทรพั ย์เพือ่ เรียกเก็บคา่ ธรรมเนียมจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ ิกรรมตาม
ประมวลกฎหมายทดี่ นิ ซ่งึ เป็นราคาท่ใี ช้อยู่ในวันทม่ี ีการโอนน้นั ใหค้ ำ�นวณภาษีธรุ กจิ เฉพาะตามราคา
ซื้อขายอสงั หารมิ ทรพั ย์ตามบันทกึ ถ้อยคำ�การช�ำ ระภาษีอากร (ท.ด.๑๖)
(๒) กรณีราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำ�การชำ�ระภาษีอากร
(ท.ด.๑๖) ตํา่ กวา่ ราคาประเมินทนุ ทรพั ย์เพ่อื เรียกเกบ็ คา่ ธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม
ประมวลกฎหมายทด่ี นิ ให้ค�ำ นวณภาษธี รุ กิจเฉพาะตามราคาประเมนิ ทุนทรพั ย์
(๓) ภายใต้บังคับ (๑) และ (๒) กรณีทีเ่ ป็นการขายอสังหาริมทรพั ย์ทตี่ ดิ จำ�นอง
ให้ค�ำ นวณยอดรายรบั จากการขายอสังหารมิ ทรัพย์รวมกับภาระจ�ำ นองที่ตดิ กับทรพั ยด์ ้วย
แต่อย่างไรก็ตาม หากปรากฏหลักฐานจากการตรวจสอบของเจ้าพนักงานประเมิน
ของกรมสรรพากรในภายหลัง พบว่าราคาซื้อขายที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีราคาสูงกว่า
ราคาซอ้ื ขายตามบนั ทกึ ถอ้ ยค�ำ การช�ำ ระภาษอี ากร (ท.ด.๑๖) หรอื ราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ย ์ เจา้ พนกั งาน
ประเมินของกรมสรรพากรยังคงมีอำ�นาจในการติดตามประเมินเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคา
ซื้อขายท่แี ทจ้ ริงทีส่ งู กวา่ ต่อไปได้
อตั ราภาษีธุรกจิ เฉพาะให้คำ�นวณในอตั ราร้อยละ ๓.๓ (รวมภาษที อ้ งถ่นิ )
๑.๕ การขายอสังหาริมทรพั ยก์ รณีที่มกี ารถอื กรรมสทิ ธริ์ วม ท่ีได้ขายไปภายใน ๕ ปี
นบั แตว่ นั ทไี่ ดม้ าซ่ึงต้องเสยี ภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ๒ (๖)
(๑) กรณกี ารถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมเกดิ ขน้ึ เนอ่ื งจากการใหโ้ ดยเสนห่ า การครอบครอง
ปรปกั ษ์ หรือจากการที่เจา้ ของอสงั หาริมทรัพยใ์ ห้บุคคลอนื่ เข้าถอื กรรมสทิ ธิร์ วมในภายหลัง ใหบ้ ุคคล
แตล่ ะคนทถี่ อื กรรมสทิ ธิ์รวมเสยี ภาษีธรุ กิจเฉพาะ โดยแยกรายรับตามส่วนของแตล่ ะคนที่มีสว่ นอยู่ใน
อสังหาริมทรัพย์ท่ถี อื กรรมสทิ ธ์ริ วม
(๒) กรณกี ารถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมเกดิ ขน้ึ เนอ่ื งจากการท�ำ นติ กิ รรมซอ้ื ขาย ขายฝาก
หรอื แลกเปลย่ี น โดยเขา้ ถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมพรอ้ มกนั ใหเ้ สยี ภาษธี รุ กจิ เฉพาะในฐานะหา้ งหนุ้ สว่ นสามญั
หรือคณะบคุ คลที่มิใชน่ ติ ิบุคคล แตห่ ากไมไ่ ดม้ กี ารเข้าถอื กรรมสิทธ์ริ วมพร้อมกัน ใหบ้ ุคคลแตล่ ะคน
ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยแยกรายรับของแต่ละคนที่มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์
ท่ีถือกรรมสทิ ธริ์ วม
l ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณกี ารโอนอสังหารมิ ทรัพย์ทางมรดก
๑. กรณีเจ้ามรดกถือครองท่ีดินมาเกิน ๕ ปี การจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ทายาท
ไมว่ ่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือโดยพนิ ยั กรรมกต็ าม ไม่ตอ้ งเรียกเก็บภาษธี ุรกิจเฉพาะ
๒. กรณีเจ้ามรดกถือครองท่ีดินมายังไม่เกิน ๕ ปี การจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่
ทายาท แยกเป็น
๗๕
(๑) ทายาทผรู้ ับโอนมรดกตามพินัยกรรม แตไ่ มไ่ ด้เป็นทายาทโดยธรรม ต้องเรยี ก
เกบ็ ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ
(๒) ทายาทผู้รับโอนมรดกตามพินัยกรรม และเป็นทายาทโดยธรรมด้วย ไม่ต้อง
เรียกเกบ็ ภาษธี ุรกิจเฉพาะ
(๓) ทายาทผรู้ บั โอนมรดกไมม่ ีพนิ ยั กรรม แตเ่ ปน็ ทายาทโดยธรรม ไมต่ อ้ งเรยี กเก็บ
ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ
๓. กรณผี ู้รบั โอนมรดก ตาม ๒ (๑) – (๓) ขายอสังหารมิ ทรัพย์ทไี่ ด้รับมรดกมา แมจ้ ะ
ขายภายในระยะเวลา ๕ ปี หรอื เกนิ กว่า ๕ ป ี นบั แต่รับโอนมรดกมา ถือเป็นการขายอสงั หาริมทรัพย์
ทไ่ี ดม้ าโดยทางมรดก ไมต่ ้องเสยี ภาษีธุรกิจเฉพาะ
๔. การนบั ระยะเวลาการถอื ครองของผโู้ อนตาม ๒ (๑) ใหน้ บั แตว่ นั ทเ่ี จา้ มรดกไดม้ าซง่ึ
อสังหาริมทรัพย์ถึงวันที่เจ้ามรดกถึงแก่กรรม ส่วนการนับระยะเวลาการได้มาของทายาทผู้รับโอน
ให้นับแต่วันที่เจ้ามรดกถึงแก่กรรม ตามมาตรา ๑๕๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
แม้ว่าจะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนแก้ช่ือผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทะเบียนท่ีดินก็ตาม
(หนังสอื กรมสรรพากร ท่ี กค ๐๘๑๑/๔๑๒ ลงวันที่ ๒๑ มกราคม ๒๕๔๓ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดนิ
ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๓๔๗๗ ลงวันท่ี ๓๑ มกราคม ๒๕๔๓)
l คา่ อากรแสตมป์
๑. ให้ช�ำ ระอากรแสตมปเ์ ป็นตัวเงิน มจี ำ�นวนตั้งแต่ ๒๐๐ บาท ข้ึนไป ทกุ ๒๐๐ บาท
หรอื เศษของ ๒๐๐ บาท เรียกเกบ็ ๑ บาท จากทุนทรัพยใ์ นการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม หรอื
ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวล
กฎหมายท่ีดนิ แล้วแตอ่ ยา่ งใดจะมากกวา่ (หนงั สอื กรมสรรพากร ดว่ นท่ีสดุ ที่ กค ๐๘๐๒/๒๑๑๒๒
ลงวนั ที่ ๗ ตลุ าคม ๒๕๓๔ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๑๕๔ ลงวันท่ี ๒๘
ตุลาคม ๒๕๓๔)
๒. การเรียกเก็บอากรแสตมป์เป็นตัวเงินเกี่ยวกับการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ที่
ผู้ซ้อื ผ้ขู ายตกลงช�ำ ระเงนิ ค่าซ้อื ขายกันเพียงบางสว่ น สว่ นท่ีเหลือจดทะเบียนบุรมิ สิทธิไว ้ จะตอ้ งเรยี ก
เกบ็ อากรแสตมปจ์ ากราคาทนุ ทรัพยท์ ต่ี กลงซื้อขายทีด่ นิ ทัง้ หมด หรือราคาประเมินทนุ ทรัพย์แลว้ แต่
อยา่ งใดจะสูงกวา่
(หนังสอื กรมสรรพากร ด่วนมาก ท่ี กค ๐๘๐๒/๗๕๖ ลงวนั ที ่ ๑๘ มกราคม ๒๕๒๘
เวยี นโดยหนงั สอื กรมที่ดนิ ท่ี มท ๐๗๐๘/ว ๒๖๓๑ ลงวนั ที ่ ๓๑ มกราคม ๒๕๒๘)
๓. การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์และผู้ซ้ือได้จำ�นองอสังหาริมทรัพย์นั้นในวงเงิน
ท่ีสูงกว่าราคาซื้อขาย เรียกเก็บอากรแสตมป์ตามราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนซื้อขายหรือตาม
ราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/๒๐๘๘๒
ลงวันท่ี ๑๘ กนั ยายน ๒๕๓๔ ตอบข้อหารือ ซึ่งเวยี นโดยหนังสอื กรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๒๐๘๘๔
ลงวันที่ ๑๘ กนั ยายน ๒๕๓๔)
๗๖
๔. อากรแสตมป์ กรณขี ายทอดตลาดอสงั หารมิ ทรัพย์ ในการบงั คับคดขี องเจา้ พนักงาน
บังคับคดี กรมบังคับคดี เดิมสำ�นักงานบังคับคดีได้เรียกเก็บไว้แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ต้อง
เรียกเกบ็ อีก (หนงั สือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗ ลงวนั ท่ี ๑๔ มนี าคม ๒๕๓๗ หนงั สือ
กรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๑๑/๐๒๘๕๕ ลงวันที่ ๕ มีนาคม ๒๕๔๑ เวียนโดยหนังสือ
กรมท่ีดนิ ที่ มท ๑๗๑๐/ว ๐๙๙๒๓ ลงวันที่ ๒ เมษายน ๒๕๔๑) แตป่ จั จบุ ันได้มกี ารเปล่ยี นแปลง
แนวทางปฏิบัติการเรียกเก็บอากรแสตมป์ดังกล่าว ฉะนั้น ในกรณีการเรียกเก็บอากรแสตมป์จาก
การขายทอดตลาด ให้พนักงานเจา้ หน้าท่ีตรวจสอบจากหนงั สือแจง้ ของสำ�นักงานบังคับคดี ว่าไดม้ ี
การเรียกเก็บไวแ้ ลว้ หรือไม่ หากไมม่ ีการเรียกเก็บไว้ พนักงานเจ้าหน้าทม่ี หี นา้ ที่เรียกเกบ็ ใหถ้ ูกตอ้ งใน
ขณะจดทะเบยี น
๕. การโอนกรรมสทิ ธห์ิ รอื สทิ ธคิ รอบครองในอสงั หารมิ ทรพั ย ์ ในกรณที พ่ี นกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
ไม่ต้องกำ�หนดจำ�นวนเงินเพิ่มข้ึนในการจัดเก็บอากรแสตมป์ตามมาตรา ๑๒๓ ตรี แห่งประมวล
รัษฎากร รายละเอียดตาม ข้อ ๑๑ ของคำ�สั่งกรมสรรพากรท่ี ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวันท่ี ๒๔
พฤศจิกายน ๒๕๔๓
๖. พนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดินมีหน้าที่เรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
ตามประมวลรัษฎากรควบคู่กับภาษีท้องถิ่นตามข้อบัญญัติขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไว้เพื่อ
กรมสรรพากรทจ่ี ะพจิ ารณาเท่านั้น สำ�หรับการคืนภาษีธรุ กิจเฉพาะทั้งสองส่วนอยู่ในความรับผดิ ชอบ
ของกรมสรรพากรท่ีจะพจิ ารณา พนกั งานเจา้ หน้าทตี่ ามประมวลกฎหมายทดี่ นิ จึงไมม่ หี นา้ ท่คี ืนภาษี
ธุรกิจเฉพาะและภาษที ้องถ่ินแต่อยา่ งใด
(หนงั สอื สรรพากร ท่ี กค ๐๗๒๗/๑๒๓๘๑ ลงวนั ท่ี ๒๑ ธนั วาคม ๒๕๕๐ เวยี นโดย
หนังสอื กรมทีด่ ิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๓๕๐๕ ลงวนั ท่ี ๖ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๕๑)
๗. ห้ามพนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมลงนามรับรู้ยอมให้ทำ�หรือ
บันทึกไว้จนกว่าจะได้รับค่าภาษีเงินได้ และค่าอากรแสตมป์ไว้ครบถ้วนถูกต้องแล้ว ส่วนในกรณี
ที่พนกั งานเจา้ หน้าทผ่ี ้รู ับจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมได้รบั ช�ำ ระภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ท่จี ่าย และหรือ
ค่าอากรแสตมป์ไว้ไม่ครบถ้วนถูกต้องตามข้อเท็จจริง หน้าท่ีในการติดตามจัดเก็บภาษีอากรดังกล่าว
เป็นหน้าที่ของเจ้าพนกั งานประเมนิ และเจา้ หนา้ ท่อี ากรแสตมป์ สังกัดกรมสรรพากร ท่จี ะทำ�การ
ประเมนิ หรอื ส่ังเรยี กเก็บเพม่ิ เตมิ ตามบทบัญญตั แิ หง่ ประมวลรษั ฎากร (หนงั สอื กรมสรรพากร ท่ ี กค
๐๘๐๒/๑๙๙๘๙ ลงวนั ที่ ๖ ตลุ าคม ๒๕๓๖ เวียนโดยหนงั สอื กรมที่ดิน ด่วนมาก ท่ ี มท ๐๖๑๒/
ว ๒๘๗๗๐ ลงวนั ที ่ ๒๘ ตุลาคม ๒๕๓๖)
๘. การนับ “วันท่ีได้มา” เพ่ือเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีจดทะเบียนขายท่ีดิน
พรอ้ มสงิ่ ปลูกสรา้ ง ซงึ่ ส่งิ ปลกู สร้างไดม้ าภายหลงั
กรณีท่ีดินและอาคารหรือส่ิงปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำ�หนดเวลาห้าปีให้ถือตาม
ระยะเวลาการได้มาซ่ึงทด่ี ินหรอื ส่งิ ปลูกสรา้ งท่ีได้มาภายหลังตามมาตรา ๔ (๖) แหง่ พระราชกฤษฎีกาฯ
๗๗
(ฉบบั ที่ ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ ดงั นัน้ “การได้มา” ซงึ่ อาคารหรอื ส่งิ ปลูกสรา้ งทย่ี งั ไม่เคยมกี ารโอนทาง
ทะเบียนให้เร่ิมนับแต่วันท่ีได้รับหมายเลขประจำ�บ้าน และเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์
เปน็ ทางคา้ หรือหาก�ำ ไรตามมาตรา ๔ (๖) แห่งพระราชกฤษฎกี าฯ (ฉบับท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ อยู่ใน
บังคบั ต้องเสียภาษธี ุรกจิ เฉพาะตามมาตรา ๙๑/๒ (๖) แห่งประมวลรัษฎากร
l กรณียกเวน้ ภาษธี ุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์
มีพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรกำ�หนดให้ยกเว้นภาษีธุรกิจ
เฉพาะและอากรแสตมป ์ ดงั น้ี
๑. พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำ�หนดกิจการที่
ไดร้ ับยกเวน้ ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ (ฉบบั ที่ ๔๔๕) พ.ศ. ๒๕๔๘ กำ�หนดใหย้ กเวน้ ภาษีธุรกจิ เฉพาะสำ�หรบั
กิจการของธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทยเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้รับ
โอนเนื่องจากการให้เชา่ ซือ้ อสังหาริมทรัพยข์ องธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทย
๒. พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร
(ฉบับที่ ๔๔๖) พ.ศ. ๒๕๔๘ กำ�หนดให้ยกเว้นอากรแสตมป์ให้แก่ธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทย
เฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้รับโอนเน่ืองจากการให้เช่าซ้ืออสังหาริมทรัพย์ของ
ธนาคารอสิ ลามแห่งประเทศไทย
๓. พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร
(ฉบบั ที่ ๔๔๗) พ.ศ. ๒๕๔๘ ก�ำ หนดใหย้ กเว้นภาษีธรุ กจิ เฉพาะและอากรแสตมป์สำ�หรับกรณีการโอน
กรรมสทิ ธหิ์ รอื สิทธิครอบครองในอสงั หารมิ ทรัพยโ์ ดยไม่มคี ่าตอบแทนให้แก่สภากาชาดไทย (หนงั สอื
กรมท่ดี นิ ท ่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๐๑๕๒ ลงวนั ที ่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๔๙)
______________________
๗๘
ระเบียบกรมทด่ี ิน
วา่ ด้วยการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกีย่ วกับการขายทด่ี ินและอสังหาริมทรพั ยอ์ ่นื
พ.ศ. ๒๕๔๓
(แก้ไขเพ่มิ เติมถึงป_ัจ_จ_บุ__ัน_(_ฉ_บ_บั__ท_่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๕)*
โดยท่ีเห็นเป็นการสมควรกำ�หนดหลักเกณฑ์และวิธีการจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนติ กิ รรมเกย่ี วกบั การขายทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ น่ื เพอ่ื ใหก้ ารปฏบิ ตั ิ
ของพนักงานเจ้าหน้าที่ดำ�เนินไปตามที่กฎหมายกำ�หนดและเป็นไปในแนวทาง
เดียวกัน กรมทดี่ ินจงึ วางระเบยี บไว้ ดังตอ่ ไปน้ี
ชอื่ ระเบียบ ขอ้ ๑ ระเบยี บน้เี รยี กวา่ “ระเบยี บกรมท่ีดิน วา่ ดว้ ยการจดทะเบียน
สิทธิและนติ ิกรรมเกี่ยวกบั การขายทด่ี ินและอสังหาริมทรัพยอ์ น่ื พ.ศ. ๒๕๔๓”
การบงั คบั ใช้ ขอ้ ๒ ระเบยี บนใี้ หใ้ ช้บงั คับตั้งแต่บดั นี้เปน็ ต้นไป
กรณีมขี ้อขัดแย้งกนั ข้อ ๓ ระเบยี บ ค�ำ สง่ั หรอื หนงั สอื สง่ั การใดทข่ี ดั หรอื แยง้ กบั ระเบยี บน้ี
ใหใ้ ชร้ ะเบียบนีแ้ ทน
หมวด ๑
การยนื่ ค�ำ ขอและการสอบสวน
ส่วน_ท__ี่ ๑_ _ _ก_า_รย_ืน่__ค_�ำ ขอ
การยน่ื ค�ำ ขอ ข้อ ๔ เม่ือมีผู้แสดงความประสงค์ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ซื้อขายท่ีดนิ และอสังหารมิ ทรพั ย์อย่างอนื่ ใหบ้ คุ คลน้ันยืน่ คำ�ขอตามแบบ ท.ด. ๑
ส�ำ หรับที่ดนิ ท่มี ีโฉนดที่ดิน หรือแบบ ท.ด. ๑ ก ส�ำ หรับทีด่ นิ ทีย่ ังไม่มโี ฉนดท่ีดิน
และอสังหารมิ ทรพั ย์อยา่ งอื่นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ท ี่ พร้อมหลกั ฐานสำ�หรับทด่ี นิ
หรอื หนงั สือแสดงสทิ ธิในที่ดนิ และหลกั ฐานอน่ื ทเ่ี กี่ยวขอ้ ง
ประเด็นสอบสวน ส่วน_ท__่ี ๒_ _ _ก_าร_ส_อ_บ__สวน
ข้อ ๕ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนผู้ขอจดทะเบียนเกี่ยวกับชื่อตัว
ตามกฎกระทรวง ชื่อสกุลบิดา มารดา อายุ สัญชาติ เชื้อชาติ ที่อยู่ ความประสงค์ในการ
ฉบบั ที่ ๗ฯ _จ_ด_ท_ะ__เบ__ีย_น_ _ _ร_า_ค_า_ซ_ื้อ__ข_า_ย_ท_ี่แ__ท_้จ_ร_ิง การชำ�ระราคาซื้อขาย การชำ�ระภาษีบำ�รุง
* ระเบียบกรมที่ดิน วา่ ดว้ ยการจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมเกยี่ วกับการขายท่ีดินและ
อสงั หาริมทรัพยอ์ ืน่ (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๕
๗๙
ท้องที่ และสาระสำ�คัญอ่ืนๆ เพ่ือให้ทราบถึงสิทธิ ความสามารถของคู่กรณี
ท้ังสองฝ่าย ความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแห่งพาณิชย์
ข้อกำ�หนดสิทธิในที่ดิน การค้าที่ดิน การหลีกเลี่ยงกฎหมาย และการกำ�หนด
ทนุ ทรัพย์ในการจดทะเบยี น
ข้อ ๖ การสอบสวนผู้ขายให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีใช้ดุลยพินิจพิจารณา สอบสวน+ยืนยนั
ด้วยความละเอียดรอบคอบจนเป็นที่เชื่อได้ว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของท่ีดินและ ผขู้ ายเป็นเจา้ ของ
อสังหาริมทรัพย์ที่ขอจดทะเบียนท่ีแท้จริง และให้ผู้ซ้ือให้ถ้อยคำ�ยืนยันไว้ด้วย
ว่าผู้ขายเป็นผู้ที่ตนได้ติดต่อและรู้แล้วว่าเป็นเจ้าของท่ีแท้จริงจึงมาทำ�สัญญาโดย
ยินยอมรับผิดชอบในความเสียหายต่างๆ ที่จะเกิดจากความผิดพลาดเพราะผิด
ตัวเจ้าของทดี่ นิ และอสังหาริมทรัพย์ทีข่ าย
ข้อ ๗ กรณีการซ้ือขายท่ีดินให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนคู่กรณีให้ สอบสวนประเภท
ทราบวา่ ทด่ี นิ ทซ่ี อ้ื ขายเปน็ ทด่ี นิ ประเภทใด อยใู่ นต�ำ แหนง่ ใดมกี ารเชา่ ท�ำ นาหรอื ไม่ ท่ดี นิ
หากมีการเช่าเพ่ือทำ�นา ผู้ขายต้องดำ�เนินการตามพระราชบัญญัติการเช่าท่ีดิน
เพ่อื เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ ด้วย เชน่ ผู้ขายจะจดทะเบียนขายทีด่ นิ แกผ่ อู้ ืน่ ได้
ตอ่ เมอื่ มีหลกั ฐานเปน็ หนงั สอื จากประธาน คชก. ตำ�บล วา่ ผ้เู ชา่ นาไม่แสดงความ
จำ�นงจะซ้ือนาภายในกำ�หนดหรือปฏิเสธไม่ซ้ือ หรือแสดงความจำ�นงจะซ้ือนา
แต่ไม่ชำ�ระเงินภายในก�ำ หนด
ข้อ ๘ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนข้อเท็จจริงเก่ียวกับส่ิงปลูกสร้าง การสอบสวนและ
ในที่ดินที่ผู้ขอจดทะเบียนแล้วจดลงไว้ในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ระบุเกีย่ วกับ
(ท.ด. ๑ , ท.ด. ๑ ก) ดังนี้ สิ่งปลกู สรา้ ง
๘.๑ กรณที ี่ดนิ ทีข่ ายเป็นท่ีว่างให้ระบุวา่ “ไมม่ สี ิ่งปลูกสร้าง” กรณีขายทดี่ ินเปลา่
๘.๒ กรณีสิ่งปลูกสร้างในท่ีดินเป็นของเจ้าของที่ดินท่ีขาย และ กรณีขายทดี่ ินพรอ้ ม
เจ้าของท่ีดินประสงค์จะจดทะเบียนขายสิ่งปลูกสร้างน้ันรวมกับที่ดิน ให้ระบุ ส่งิ ปลูกสร้าง
ชนดิ ของส่งิ ปลกู สร้าง และความประสงคข์ องผขู้ ายดงั กล่าวลงไว้
* ๘.๓ กรณีส่ิงปลูกสร้างในท่ีดินเป็นของผู้ท่ีจะรับโอนท่ีดินอยู่ก่อนแล้ว กรณีขายเฉพาะที่ดิน
หรอื เปน็ ของบคุ คลภายนอก โดยมหี ลกั ฐานการแสดงความเปน็ เจา้ ของสง่ิ ปลกู สรา้ ง ไมร่ วมส่งิ ปลูกสรา้ ง
น้ันให้ระบุว่า “ขายเฉพาะที่ดินส่วนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของผู้ซื้อหรือเป็น
ของบุคคลภายนอกอยู่กอ่ นแล้ว (แลว้ แต่กรณี)” แตถ่ า้ ไมม่ หี ลกั ฐานพอทจี่ ะเชอื่
ได้ว่าผู้ที่จะซ้ือท่ีดินหรือบุคคลภายนอกเป็นเจ้าของส่ิงปลูกสร้างน้ัน ให้ประเมิน
____________________________
* ข้อ ๘.๓ เดิมถกู ยกเลิกและกำ�หนดข้ึนใหม่โดยระเบียบกรมที่ดิน วา่ ดว้ ยการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อ่ืน (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๔๕
๘๐
ราคาเฉพาะท่ีดินเพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และจดทะเบียน
โอนเฉพาะที่ดิน โดยให้ระบุว่า “ขายเฉพาะท่ีดิน ไม่เกี่ยวกับส่ิงปลูกสร้างใน
ท่ีดิน”
การออกไปตรวจ ขอ้ ๙ ในกรณีท่ีเห็นเป็นการสมควร เจ้าพนักงานท่ีดินจะให้ผู้ขอ
สภาพท่ดี นิ จดทะเบยี นน�ำ พนักงานเจา้ หน้าท่ีไปตรวจสอบสภาพทดี่ ิน หรืออสังหารมิ ทรัพย์
ท่ขี อจดทะเบยี นโดยผ้ขู อจดทะเบยี นเปน็ ผ้อู อกค่าใชจ้ ่ายก็ได้
ขอ้ ระมดั ระวงั ของ ขอ้ ๑๐ ในการด�ำ เนนิ การสอบสวน ขอให้พนักงานเจ้าหน้าท่พี ึงระมัด
การสอบสวน ระวังอย่าให้ขอผู้จดทะเบียนรู้สึกว่า เป็นการกล่ันแกล้ง การพูดชี้แจงก็ต้อง
ระมัดระวังถ้อยคำ� อย่าให้เป็นการหม่ินประมาทและก่อให้เกิดความโกรธเคือง
ถ้ามีข้อขัดข้องประการใดท่ีเจ้าหน้าที่ผู้สอบสวน ไม่สามารถชี้แจงให้ผู้ย่ืนคำ�ขอ
เขา้ ใจได ้ เจ้าหน้าทผ่ี สู้ อบสวนต้องรายงานใหผ้ ูบ้ ังคบั บญั ชาทราบเพ่ือจะไดช้ ้แี จง
ท�ำ ความเขา้ ใจกับผ้ขู อจดทะเบียนตอ่ ไป
สว่ นท่ี ๓ _ก_า_ร_ล_ง_ล_า_ย_ม_อื _ช_ื่อของผู้ขอ
การลงลายมือชือ่ ข้อ ๑๑ การลงลายมือช่ือของผู้ขอในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและ
ของผู้ขอ นิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) ใหเ้ ปน็ ไปตามทบ่ี ัญญตั ไิ ว้ในมาตรา ๙ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ห้ามใหผ้ ขู้ อลงช่อื ขอ้ ๑๒ ห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่นำ�แบบพิมพ์ท่ียังไม่ได้กรอกข้อความ
ในแบบพมิ พเ์ ปลา่ ให้ผ้ขู อลงนามในแบบพิมพ์ไวก้ ่อน
การพมิ พ์ลายน้ิวมอื ข้อ ๑๓ ในกรณีผู้ขอไม่สามารถลงลายมือชื่อได้ให้พิมพ์ลายนิ้วมือ
ของบุคคลดังกล่าวลงไว้แทนการลงลายมือชื่อ โดยพิมพ์นิ้วหัวแม่มือซ้ายลงไว้
ให้เห็นเส้นลายมือชัดเจนแล้วเขียนกำ�กับว่าเป็นลายนิ้วหัวแม่มือซ้ายของผู้ใด
หากหัวแม่มือซ้ายของผู้ขอพิการหรือลบเลือนให้ใช้ลายพิมพ์หัวแม่มือขวาแทน
แลว้ หมายเหตไุ วด้ ้วยวา่ เป็นลายน้ิวหวั แมม่ อื ขวาของผใู้ ด ถา้ ในช่องลงลายมือชอ่ื
ของผู้ขอไม่มีเน้ือที่เพียงพอให้พิมพ์ลายน้ิวมือของผู้ขอไว้ในที่ว่างแห่งอ่ืนในคำ�ขอ
น้ันก็ได้ แตใ่ หม้ ีเครอื่ งหมาย เช่น ลกู ศรชไ้ี ปใหร้ ้วู า่ เปน็ ลายน้วิ มือของผใู้ ด
สว่ นที่ ๔_ _ป_ร_ะ_เภ_ท__ก_า_รจ_ด_ทะเบียน
ชอื่ ประเภท ข้อ ๑๔ การเขียนช่ือประเภทการจดทะเบียน ให้พิจารณาตาม
ขอ้ เทจ็ จริงดังนี้
๘๑
๑๔.๑ กรณีมีผู้มาขอจดทะเบียนขายที่ดินทั้งแปลงหรือขาย “ขาย”
อสังหาริมทรัพย์ใดท้ังหมดไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์น้ันจะมีผู้ถือกรรมสิทธ์ิ
คนเดียวหรือหลายคน ใหเ้ ขยี นช่ือประเภทว่า “ขาย”
๑๔.๒ กรณเี จา้ ของทด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยม์ หี ลายคนแตเ่ จา้ ของทด่ี นิ “ขายฉพาะสว่ น”
หรอื อสงั หารมิ ทรพั ยบ์ างคนมาขอจดทะเบยี นขายทด่ี นิ และหรอื อสงั หารมิ ทรพั ย์
เฉพาะสว่ นของตน เชน่ ก. และ ข. มีชื่อเป็นผถู้ อื กรรมสิทธ์ทิ ่ดี ินรว่ มกนั ก. มาขอ
จดทะเบยี นขายท่ีดนิ เฉพาะสว่ นตนของแก่ ค. เท่าน้ัน ส่วนของ ข. ยงั คงมีอยู่
ตามเดมิ ให้เขียนชื่อประเภทวา่ “ขายเฉพาะสว่ น”
๑๔.๓ กรณีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้มาขอจดทะเบียนขาย “ขาย (ระหว่าง
มีการจดทะเบียนทรัพยสิทธิและการเช่าผูกพันอยู่ เช่น จำ�นอง สิทธิเก็บกิน มภี าระติดพนั )”
ภารจำ�ยอม การเช่า เจา้ ของมาขอจดทะเบียนขายหรือขายเฉพาะส่วน โดยผซู้ อ้ื
จะต้องรบั เอาภาระผูกพันนั้นดว้ ย เชน่ ก. และ ข. ผ้ถู ือกรรมสทิ ธท์ิ ่ดี นิ ขายทด่ี ิน
ทัง้ แปลงทีจ่ ดทะเบยี นจ�ำ นองไวก้ บั ธนาคาร เอ แก่ ค. โดย ค. รบั ภาระการจำ�นอง
ไปดว้ ย หรือ ก. ขายทีด่ นิ แปลงดังกล่าวเฉพาะส่วนของตนแก่ ค. ใหเ้ ขียนชื่อ
ประเภทวา่ “ขาย (ระหว่างจำ�นอง)” หรือ “ขายเฉพาะสว่ น (ระหวา่ งจ�ำ นอง)”
หรือ “ขาย (ระหว่างสิทธิเก็บกนิ )” หรอื “ขายเฉพาะส่วน (ระหว่างสทิ ธเิ ก็บกนิ )”
แล้วแตก่ รณี
๑๔.๔ กรณที ดี่ นิ มีเจ้าของคนเดียวหรือหลายคน และเจ้าของท่ดี ินทุก “แบง่ ขาย”
คนขอจดทะเบียนแบ่งขายที่ดนิ บางสว่ น โดยมีการรงั วัดแบ่งแยกท่ีดนิ และออก
หนังสือแสดงสิทธทิ ีด่ ินแปลงใหม่ใหแ้ กผ่ ซู้ ื้อ เชน่ ก. และ ข. เปน็ ผู้ถือกรรมสิทธ์ิ
ทดี่ นิ แปลงหน่ึงแบง่ ขายที่ดนิ แปลงดังกล่าวใหแ้ ก่ ค. จ�ำ นวน ๑ ไร ่ คงเหลือที่ดนิ
เปน็ ของ ก. และ ข. จ�ำ นวน ๔ ไร ่ ให้ใชช้ ื่อประเภทวา่ “แบง่ ขาย”
๑๔.๕ กรณศี าลมคี �ำ สง่ั หรอื ค�ำ พพิ ากษาใหข้ ายทด่ี นิ หรอื อสงั หารมิ ทรพั ย์ “ขายตาม
เมื่อมีผู้นำ�คำ�ส่ังหรือคำ�พิพากษาของศาลมาขอจดทะเบียนขายไปตามผลของ ค�ำ สง่ั ศาล”
คำ�สัง่ หรอื พิพากษาดังกล่าว เช่น ศาลขายทอดตลาดทดี่ นิ ทม่ี ีชื่อ ก. และ ข.
เปน็ ผถู้ ือกรรมสิทธ์ิ และ ค. เป็นผ้ซู อ้ื ทอดตลาดได ้ ใหใ้ ช้ช่อื ประเภทว่า “ขาย
ตามค�ำ สงั่ ศาล” หรอื “ขายเฉพาะส่วนตามคำ�สั่งศาล”
ส่วนที่ ๕ การเขียน_ค_ำ�_ข_อ_จ_ด_ท__ะ_เบ_ีย_นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม
ขอ้ ๑๕ การเขยี นค�ำ ขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) การเขียนคำ�ขอ
ใหป้ ฏบิ ัติดังน้ี
๘๒
การเขยี นช่อื ประเภท ๑๕.๑ ในชอ่ งประเภทใหเ้ ขียนชื่อประเภทการจดทะเบยี นตามขอ้ ๑๔
แลว้ แตก่ รณี
กรณีเจ้าของหลายคน ๑๕.๒ การเขยี นช่ือเจา้ ของท่ดี นิ ใน ๒ ของคำ�ขอจดทะเบียนสิทธแิ ละ
นติ กิ รรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ให้เขยี นช่ือเจ้าของตามที่ปรากฏอย่ใู นหนังสอื แสดง
สทิ ธใิ นที่ดนิ กรณีมเี จา้ ของหลายคนใหเ้ ขียนเลขลำ�ดบั ก�ำ กบั ไว้ข้างหนา้ ชอื่ ทกุ ชื่อ
กรณยี งั มีส่วน ๑๕.๓ การเขยี นช่อื ผู้ซอื้ และเจ้าของที่ดนิ เดมิ (ถ้าม)ี ลงใน ๓ ของ
เจ้าของเดิมอยูด่ ้วย ค�ำ ขอจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) ให้เขียนชอ่ื ผ้ซู อ้ื ลงไวก้ ่อน
เสร็จแล้วเขียนชื่อเจ้าของที่ดินเดิมซึ่งมิได้จดทะเบียนขายเฉพาะส่วนของตนเรียง
ตอ่ ไปตามล�ำ ดบั พรอ้ มทง้ั เขยี นเลขล�ำ ดบั ก�ำ กบั ไวข้ า้ งหนา้ ชอ่ื ทกุ ชอ่ื ดว้ ย (เชน่ เดยี ว
กับข้อ ๑๕.๒) ส่วนเจ้าของผู้ขอจดทะเบียนขายไม่ต้องยกมาจดลงไว้ สำ�หรับ
กรณีผู้ซ้ือเป็นเจ้าของที่ดินเดิมด้วยให้เขียนชื่อผู้นั้นลงไว้ในฐานะผู้ซื้อโดยไม่ต้อง
ยกชือ่ บุคคลดังกลา่ วมาเขียนเรยี งต่อไปเชน่ เจ้าของที่ดินเดมิ คนอืน่ อีก
แทงข้างกรณขี าย ๑๕.๔ กรณีจดทะเบียนขายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะส่วน
เฉพาะส่วน ให้หมายเหตุด้วยอักษรสีแดงไว้ ณ ริมด้านซ้ายของคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิตกิ รรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) และในสารบญั จดทะเบียนใหต้ รงกันวา่ เจา้ ของ
คนใดเป็นผู้ขายเฉพาะสว่ นของตนและส่วนของเจา้ ของคนอ่นื ยงั คงมอี ยู่อีก เชน่
ที่ดินมชี อื่ ก. ข. ค. เปน็ เจ้าของ ก. ขายเฉพาะส่วนของตนแก่ ง. ให้หมายเหตวุ า่
“ก. ขายเฉพาะสว่ นของตนแก่ ง. เท่านน้ั สว่ นของ ข. และ ค. คงอยตู่ ามเดิม”
น�ำ สาระส�ำ คัญใส่ ๑๕.๕ สาระสำ�คัญที่ได้จากการสอบสวนในหมวด ๑ ส่วนท่ี ๒
ท.ด.๑ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดลงไว้ในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑,
ท.ด. ๑ ก) ด้วย
หมวด ๒
__ก_า_ร_ป_ร_ะ_ก_า_ศ__
กรณีตอ้ งประกาศ ขอ้ ๑๖ กรณีมีผู้ขอจดทะเบียนซื้อขายท่ีดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน
๓๐ วัน ตามกฎ ใบไตส่ วน หรอื หนังสอื รบั รองการท�ำ ประโยชน์ตามแบบ น.ส. ๓ ก. หรอื ขาย
กระทรวง ฉบบั ที่ ๗ฯ อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนในที่ดินดังกล่าว หรือขายอสังหาริมทรัพย์อ่ืนในท่ีดิน
ทม่ี โี ฉนดทด่ี นิ ใบไตส่ วน หรอื หนงั สอื รบั รองการท�ำ ประโยชน ์ ตามแบบ น.ส.๓ ก.
ในกรณีไม่รวมกบั ทดี่ ินดังกลา่ ว ให้ประกาศการขอจดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรม
ตามนัยข้อ ๕ แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ซ่ึงแก้ไขเพ่ิมเติมโดย
กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิให้ใช้
ประมวลกฎหมายทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗
๘๓
หมวด ๓
_ก_า_ร_ต_ร_ว_จ_ส_อ_บ__
ข้อ ๑๗ การตรวจสอบสารบบ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบสาระ การตรวจสารบบ
ส�ำ คญั ทพ่ี นกั งานเจา้ หนา้ ทไ่ี ดส้ อบสวนจดลงไวห้ รอื ผขู้ อจดทะเบยี นกรอกขอ้ ความ
ลงไว้ในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเอกสารท่ีผู้ขอจดทะเบียนนำ�
มายื่นพร้อมคำ�ขอให้เป็นการถูกต้องก่อนดำ�เนินการจดทะเบียนต่อไป รวมท้ัง
ตรวจหลักฐานประวัติความเป็นมาของท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์ท่ีผู้ขอประสงค์
จะจดทะเบียนขาย ชื่อเจ้าของที่ดิน อายุ ชื่อบิดามารดา และลายมือชื่อหรือ
ลายพิมพ์นิ้วมือของผู้ขอจดทะเบียนขายในคำ�ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรือในหนังสือมอบอำ�นาจแล้วแต่กรณี โดยตรวจสอบให้ตรงกับหลักฐานเดิม
ในสารบบ กรณีลายมือชื่อของผู้ขอจดทะเบียนขายผิดเพี้ยนจากลายมือชื่อ กรณลี ายมอื ช่ือ
เจ้าของในสารบบเดิมมาก ควรให้ผู้ขอจดทะเบียนพยายามลงลายมือชื่อให้ตรง ไม่เหมอื น
กับลายมือชื่อในสารบบเดิม หากผู้ขอจดทะเบียนขายยังลงลายมือชื่อผิดเพี้ยน
จากเดิม แต่ผู้ขอจดทะเบียนขายเป็นผู้ที่พนักงานเจ้าหน้าที่รู้จัก ก็ให้พนักงาน
เจา้ หนา้ ทด่ี �ำ เนนิ การตอ่ ไปไดห้ ากพนกั งานเจา้ หนา้ ทไ่ี มร่ จู้ กั ตวั ผขู้ อจดทะเบยี นขาย
ควรขอหลักฐานที่เชื่อถือได้จากผู้นั้นมาตรวจสอบเพ่ิมเติมจนเป็นท่ีเช่ือได้ว่า
ผู้ขอจดทะเบียนขายเป็นเจ้าของที่แท้จริง หรือให้ผู้ที่เชื่อถือได้รับรองว่าผู้ขอ
จดทะเบียนขายเป็นเจ้าของท่ีแท้จริงเสียก่อน สำ�หรับกรณีไม่มีลายมือช่ือหรือ
ลายพมิ พน์ ว้ิ มอื ของเจา้ ของในสารบบ เชน่ เจา้ ของทด่ี นิ ไดท้ ด่ี นิ ในขณะเปน็ ผเู้ ยาว์ กรณลี ายมือช่อื
หรือได้มาโดยมีผู้อื่นขอให้ลงช่ือรับมรดกร่วมด้วย ก่อนดำ�เนินการต่อไปให้ เกา่ ไม่มี
พนกั งานเจา้ หนา้ ที่สอบสวนเช่นเดียวกับท่ไี ดก้ ล่าวมาข้างต้น
ขอ้ ๑๘ ตรวจสอบบัญชีอายัด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบว่า ตรวจอายดั
มีการอายัดท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์ท่ีผู้ขอประสงค์จะขอจดทะเบียนหรือไม่
ประการใด
ขอ้ ๑๙ ตรวจสอบการห้ามโอน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบว่า ตรวจห้ามโอน
ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขอประสงค์จะขอจดทะเบียนมีกฎหมายใดบัญญัติ ตามกฎหมาย
เปน็ การห้ามโอนไว้หรือไมป่ ระการใด
หมวด ๔
การจดท_ะ_เบ__ีย_น_ส_ิท_ธ_แิ _ล_ะ_นิติกรรม
ขอ้ ๒๐ การจดทะเบยี นขาย ในกรณคี กู่ รณที ง้ั สองฝา่ ยตกลงซอ้ื ขายกนั รูปแบบสัญญา
ให้ท�ำ ในรปู หนงั สอื สัญญาเก็บไว ้ ณ สำ�นักงานที่ดิน ๑ ฉบับ และมอบไวใ้ ห้แก่
๘๔
ผ้ซู อื้ ๑ ฉบบั โดยพนกั งานเจา้ หนา้ ที่เป็นผจู้ ัดท�ำ ให้คู่กรณที ้งั สองฝา่ ยลงนามใน
หนงั สือสัญญาตามแบบของทางราชการ คอื หนังสือสัญญาขายทด่ี นิ (ท.ด.๑๓)
หนังสือสัญญาแบ่งขายที่ดิน (ท.ด. ๑๓ ก) หนังสือสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วน
(ท.ด. ๑๓ ข) หรอื หนังสือสญั ญา (ท.ด. ๕) แลว้ แต่กรณี สว่ นกรณีศาลมีคำ�ส่งั
หรือคำ�พพิ ากษาให้ขาย ให้ผไู้ ด้มายนื่ คำ�ขอตามแบบพมิ พ์ ท.ด. ๙ โดยบรรยาย
ข้อความในคำ�ขอตามนัยคำ�สั่งหรือคำ�พิพากษาของศาลแล้วแต่กรณีโดยไม่ต้อง
ท�ำ หนงั สอื สญั ญา เวน้ แตศ่ าลจะสง่ั ใหท้ �ำ หนงั สอื สญั ญาดว้ ย สว่ นค�ำ ขอจดทะเบยี น
สิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) ให้ถอื เสมอื นเป็นรายงานการเปล่ยี นแปลง
ทางทะเบยี น เสรจ็ แล้วจึงเสนอเรือ่ งต่อเจ้าพนกั งานทด่ี นิ เพอื่ ลงนามจดทะเบยี น
ตอ่ ไป
ตรวจกอ่ นจดฯ ขอ้ ๒๑ การลงนามจดทะเบียนขายและประทับตราตำ�แหน่งใน
หนงั สอื สญั ญารวมทง้ั สารบญั จดทะเบยี น ใหเ้ จา้ พนกั งานทด่ี นิ พจิ ารณาตรวจสอบ
เรื่องราวการจดทะเบยี นดังกลา่ วใหเ้ ป็นการถูกต้องตามหมวด ๑ หมวด ๒ และ
หมวด ๓ เสยี กอ่ น
หา้ มจดฯ ถ้าผขู้ อ ขอ้ ๒๒ หา้ มพนกั งานเจา้ หนา้ ทด่ี �ำ เนนิ การจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม
ไม่ไดล้ งชื่อไว้ ในกรณผี ขู้ อไมไ่ ดล้ งลายมอื ชอ่ื ในชน้ั ยน่ื ค�ำ ขอและสอบสวนตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
ตัวอยา่ ง ทัง้ นี้ การจดั ท�ำ ค�ำ ขอ (ท.ด. ๙) ค�ำ ขอจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรม
- ท.ด.๑ (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) หนงั สอื สญั ญา และการจดบันทึกในสารบญั จดทะเบียนเพอ่ื
- สญั ญา จะจดทะเบียนตามระเบียบน ้ี ใหอ้ นุโลมปฏิบตั ิตามตวั อย่างทา้ ยระเบียบ
- แกท้ ะเบยี น
หมวด ๕
การลง_ล_า_ย_ม_ือ_ช_อ่ื _ข_อ_ง_ค_่สู ญั ญา
การลงลายมอื ชือ่ ข้อ ๒๓ การลงลายมือช่ือของคู่กรณีทั้งสองฝ่ายในหนังสือสัญญา
คูส่ ญั ญา ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทถ่ี อื ปฏบิ ตั เิ ชน่ เดยี วกบั การลงลายมอื ชอ่ื ของผขู้ อในหมวดท่ี ๑
สว่ นที่ ๓ โดยอนโุ ลม
หมวด ๖
__ค_่า_ธ_รร_ม_เ_น_ยี _ม__
การเกบ็ คา่ ข้อ ๒๔ ในการจดทะเบียนขาย หากไม่มีกฎหมายบัญญัติเป็น
ธรรมเนยี ม การยกเว้นไว้เป็นอย่างอื่นผู้ขอจดทะเบียนจะต้องเสียค่าธรรมเนียมคำ�ขอ
คา่ ธรรมเนยี มจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม และคา่ ธรรมเนยี มมอบอ�ำ นาจ (ถา้ ม)ี
๘๕
ตามนยั กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบญั ญัติ
ใหใ้ ช้ประมวลกฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗
ขอ้ ๒๕ ใหผ้ อู้ �ำ นวยการส�ำ นกั มาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ เปน็ ผรู้ กั ษาการ ผรู้ กั ษาการ
ตามระเบียบนี้ ระเบยี บ
ประกาศ ณ วนั ที่ ๒๐ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๓
(ลงชือ่ ) ยงยุทธ วิชยั ดษิ ฐ
(นายยงยทุ ธ วชิ ยั ดษิ ฐ)
อธบิ ดกี รมท่ดี นิ
๘๖
๘๗
๘๘
๘๙
๙๐
๙๑
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
Home
Explore
คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น (ปี 2557)
View in Fullscreen
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search
คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น (ปี 2557)
- 1 - 50
- 51 - 100
- 101 - 150
- 151 - 200
- 201 - 250
- 251 - 300
- 301 - 350
- 351 - 400
- 401 - 450
- 451 - 500
- 501 - 550
- 551 - 564
Pages: