06 รวมข้อหารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี 2552

www.yotathai.com

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 35

www.yotathai.com

36 รวมขอ้ หารอื เก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๗๗๒ กรมโยธาธิการและผงั เมือง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรงุ เทพฯ ๑๐๔๐๐
๔ กุมภาพนั ธ ์ ๒๕๕๒
เรื่อง ขอหารอื กรณีกอ่ ผนงั ก้ันในอาคารตา่ งเจา้ ของ
เรยี น นายกเทศมนตรนี ครเชียงใหม่
อ้างถึง หนังสือส�ำนกั งานเทศบาลนครเชียงใหม่ ท่ี ชม ๕๒๐๐๔/๑๒๘๗๕ ลงวันท่ี ๑๖ ธนั วาคม ๒๕๕๑
ตามหนังสอื ที่อ้างถึง เทศบาลนครเชยี งใหม่ขอหารอื การก่อผนังก้ันในอาคารตา่ งเจา้ ของ
กรณีเทศบาลฯ ได้ออกใบอนญุ าตดดั แปลงอาคารชัน้ ๑ และชัน้ ลอย (อาคารเดิม ๓ ช้นั คร่งึ ) เพอ่ื ใช้เปน็
อาคารพาณชิ ยใ์ หแ้ กน่ ายสรุ นิ ทร ์ ตงั้ สทุ ธธิ รรม และนายเจษฎา เจรญิ กติ ศิ พั ท์ ซงึ่ ไดก้ อ่ ผนงั กน้ั ภายในอาคาร
เพ่อื กนั้ แนวเขตทีด่ นิ ระหวา่ งแปลงท่ีดินขา้ งเคยี ง ซ่งึ อาคารเดิมมีการติดตอ่ เช่ือมถึงกนั เป็นหลังเดยี วกนั ใน
ที่ดินแปลงเดียวกัน ปัจจุบันมีการแบ่งแยกที่ดินเป็นที่ดินต่างเจ้าของแต่ไม่มีการกั้นแนวเขตท่ีดิน ต่อมา
เจ้าของอาคารข้างเคียงได้ย่ืนหนังสือคัดค้านการก่อผนังก้ันดังกล่าวโดยอ้างว่าอาคารตามสภาพเดิม
เปน็ ตลาดมสี ภาพโลง่ และไมเ่ คยยนิ ยอมกอ่ ผนงั ชดิ ตดิ ทด่ี นิ แตอ่ ยา่ งใด เทศบาลฯ จงึ ขอหารอื วา่ การกอ่ ผนงั
เพื่อก้ันแนวเขตที่ดินระหว่างแปลงที่ดินข้างเคียงเพียงแต่ผนังนั้นก่อสร้างอยู่ภายในอาคารจะถือว่าผนัง
เป็นส่วนหน่ึงของอาคารตามความหมายของอาคารหรือแนวร้ัวก้ันแนวเขตท่ีดินต่างเจ้าของท่ีไม่ถือเป็น
อาคารหรือไม่ อย่างไร ความละเอยี ดแจ้งแลว้ น้ัน
กรมโยธาธิการและการผังเมืองได้พิจารณาตามข้อมูลท่ีเทศบาลนครเชียงใหม่แจ้งมานั้น
แลว้ เห็นวา่ ไม่มรี ายละเอียดเกีย่ วกับแนวเขตทดี่ นิ และตำ� แหนง่ ท่ีกอ่ ผนังกน้ั ภายในอาคาร และอาคารท่ี
เป็นมูลกรณหี ารือไดร้ ับอนญุ าตเป็นอาคารเดยี่ วหลงั เดยี วหรือไม่ จงึ ไม่สามารถใหค้ วามเห็นได้ แตอ่ ย่างไร
กต็ าม ตามขอ้ ๑ แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ ไดน้ ยิ ามคำ� ว่า “ผนัง” หมายความวา่ ส่วนกอ่ สรา้ งในดา้ นตั้งซงึ่ ก้นั ด้านนอกหรอื ระหว่าง

/หน่วยของ
รวมขอ้ หารือเกย่ี วกบั กฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 37

www.yotathai.com

-๒-
หน่วยของอาคารให้เป็นหลังหรือเป็นหน่วยแยกจากกัน หากอาคารดังกล่าวได้รับอนุญาตก่อสร้างเป็น
อาคารเด่ียว เมื่อมีการก่อผนังภายในเพ่ิมเติมในภายหลังบริเวณชน้ั ล่างและชน้ั ลอยก็จะถือไดว้ ่าผนงั ทจ่ี ะ
ก่อสรา้ งข้ึนนนั้ เปน็ ผนังของอาคาร
จงึ เรียนมาเพื่อโปรดทราบ

ขอแสดงความนบั ถือ
นายสรุ ชยั พรภทั รกลุ
ผอู้ ำ� นวยการเฉพาะด้าน (วศิ วกรรมโยธา) ระดบั สงู
ส�ำนักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
รกั ษาการในต�ำแหน่งวศิ วกรใหญ่
ปฏบิ ัติราชการแทนอธิบดกี รมโยธาธิการและผงั เมือง

ส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๖-๖๗
ไปรษณียอ์ เิ ลก็ ทรอนิกส์ : [email protected]
38 รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ท่ี ขก ๕๔๐๔/๒๔๙๐ ส�ำนักงานเทศบาลเมืองบ้านไผ่
ถนนเจนจบทศิ ขก ๔๐๑๑๐
๓ กนั ยายน ๒๕๕๑
เร่อื ง ขอหารือการปฏบิ ตั ิตามกฎกระทรวงฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญตั ิ
ควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
เรียน ประธานคณะกรรมการควบคุมอาคาร
อ้างถึง หนังสือกรมโยธาธิการและผงั เมือง ที่ มท ๐๗๑๐/๖๓๐๓ ลงวนั ท่ี ๖ สิงหาคม ๒๕๕๑
ส่ิงทีส่ ่งมาดว้ ย ๑. สำ� เนาโฉนดที่ดินแปลงท่จี ะขออนญุ าตก่อสร้างอาคาร
เลขท่ี ๕๗๓ เลขทีด่ นิ ๔๘๗ จ�ำนวน ๑ ชดุ
๒. สำ� เนาหนังสอื ยนิ ยอมให้ปลูกสรา้ งอาคารชดิ เขตทด่ี ินพร้อมส�ำเนาโฉนดทด่ี ินของทดี่ ิน
แปลงทขี่ นาบกนั ทงั้ ๒ ขา้ ง จำ� นวน ๑ ชดุ
ตามหนังสือท่ีอ้างถึง กรมโยธาธิการและผังเมือง ได้แจ้งตอบผลการพิจารณาของคณะ
กรรมการควบคมุ อาคารเกยี่ วกบั การขออนญุ าตกอ่ สรา้ งทดแทนอาคารเดมิ ของ นายคณู ฉตั รสนั ตปิ ระภา
ว่ายังไม่สามารถพิจารณาให้ความเห็นได้ เนื่องจากรายละเอียดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของ
อาคารที่จะขออนุญาตก่อสร้างยังไม่ชัดเจน หากเทศบาลเมืองบ้านไผ่มีความประสงค์ท่ีจะหารือในเร่ือง
ดงั กลา่ วตอ่ ไป ขอใหส้ ง่ ขอ้ มลู ดงั กลา่ วเพม่ิ เตมิ ใหก้ รมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง เพอื่ จะไดน้ ำ� หารอื คณะกรรมการ
ควบคุมอาคารตอ่ ไป รายละเอยี ดแจ้งแล้ว น้นั
เทศบาลเมอื งบา้ นไผข่ อเรยี นวา่ ไดร้ วบรวมรายละเอยี ด ขอ้ เทจ็ จรงิ เกย่ี วกบั สภาพแวดลอ้ ม
ของอาคารท่ขี ออนุญาตกอ่ สร้าง ปรากฏตามรายละเอียดดงั น้ี
๑. พนื้ ทท่ี จ่ี ะขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารทเี่ ปน็ มลู กรณขี อ้ หารอื เปน็ โฉนดทด่ี นิ เลขที่ ๕๗๓
เลขท่ดี นิ ๔๘๗ (เดมิ เลขทด่ี นิ ๕๖) เปน็ ที่ดนิ ของนายคูณ ฉตั รสนั ตปิ ระภา ซ่งึ ได้จำ� นองไว้กบั ธนาคาร
กรงุ ศรีอยุธยา จ�ำกัด โดยในระวางที่ดนิ ไมป่ รากฏเปน็ ทวี่ ่างของตึกแถวทงั้ สองฝง่ั ทข่ี นาบอยู่ (ตามเอกสาร
ทีส่ ง่ มาด้วย ๑)

/๒. ทดี่ นิ
รวมข้อหารอื เกย่ี วกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 39

www.yotathai.com

-๒-
๒. ทีด่ นิ แปลงท่ขี ออนญุ าตกอ่ สร้างอาคารกบั ทดี่ นิ แปลงที่ขนาบกันทั้ง ๒ ด้าน มเี จ้าของ
กรรมสทิ ธ์ติ า่ งเจ้าของกัน และได้รับหนงั สือยินยอมให้กอ่ สร้างชดิ เขตท่ดี ิน (สิ่งที่ส่งมาดว้ ย ๒)
๓. อาคารเดมิ ทีจ่ ะรอ้ื ถอนออกและจะขออนุญาตก่อสรา้ งใหม่ ไม่ปรากฏว่าได้รับอนุญาต
กอ่ สรา้ งและไม่มีบ้านเลขทแี่ ตอ่ ยา่ งใด
จึงเรียนมาเพอ่ื โปรดพิจารณาด�ำเนินการตอ่ ไป
ขอแสดงความนบั ถือ
นายลขิ ิต กสิกจิ วรกลุ
นายกเทศมนตรเี มอื งบา้ นไผ่

กองช่าง
โทร. ๐ ๔๓๒๗ ๒๖๖๑ ตอ่ ๑๗
โทรสาร ๐ ๔๓๒ ๗๒๗๖๒
40 รวมขอ้ หารือเกยี่ วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

หนงั สอื ยินยอมใหป้ ลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดนิ

เขยี นท่ี ๑๔๒ – ๑๔๓ ม.๑
ถนน - ต�ำบล ในเมือง
อำ� เภอ บา้ นไผ่ จงั หวดั ขอนแก่น
เรียน นายกเทศมนตรเี มืองบ้านไผ่
เนอ่ื งด้วยข้าพเจา้ ผูเ้ ป็นเจ้าของท่ีดินทั้งสองฝ่าย คือ.-
.............................................................นายคณู ฉัตรสนั ติประภา...............................................................
เป็นเจ้าของท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขที่.........๕๗๓.........ท่ีดินเลขท่ี.......๔๘๗.......หน้าสำ� รวจ.......๖๕๘.......
ทดี่ นิ ตง้ั อยบู่ นถนนประพทั ธบ์ ำ� รงุ .......ตำ� บล.......ในเมอื ง.......อ�ำเภอ.......บา้ นไผ.่ .....จงั หวดั ......ขอนแกน่ ......

กบั
...................................................................นางรตั น ี แซโ่ คว้ .......................................................................
เปน็ เจา้ ของทีด่ นิ โฉนดท่ีดนิ เลขท่.ี ........๕๗๒.........ท่ีดินเลขท.ี่ ........๕๕.........หนา้ สำ� รวจ...........๖๕๗..........
ท่ีดินตัง้ อยู่บนถนนประพัทธบ์ ำ� รุง......ต�ำบล......ในเมอื ง......อำ� เภอ......บ้านไผ่......จงั หวดั ......ขอนแก่น........
ทั้งสองฝ่ายมีข้อตกลงต่อหน้ากันว่า หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะปลูกสร้างอาคารในที่ดิน
ของตนแลว้ อกี ฝา่ ยหนงึ่ กจ็ ะยนิ ยอมใหป้ ลกู สรา้ งอาคารชดิ เขตทด่ี นิ ของอกี ฝา่ ยหนง่ึ ได้ แตต่ อ้ งไมม่ กี ารรกุ
ลำ้� ที่ดนิ ของอกี ฝา่ ยหนง่ึ โดยใหย้ ดึ ถอื หลกั เขตของโฉนดทดี่ นิ ทถี่ กู ตอ้ งตามกฎหมายเปน็ เกณฑแ์ ละอาคารทจ่ี ะ
ปลกู สรา้ งนนั้ จะต้องได้รับอนุญาตจากเทศบาลให้ก่อสร้างได้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารก่อนที่จะ

/ลงมือ
รวมข้อหารอื เก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 41

www.yotathai.com

-๒-
ลงมือท�ำการก่อสร้าง จะต้องให้เจ้าหน้าที่ของเทศบาลได้มาตรวจสอบหลักฐานต่อหน้าเจ้าของที่ดิน
ท้ังสองฝ่ายว่าเป็นการถูกต้องแล้ว หากว่าไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่ได้ยินยอมกันไว้ท้ังสองฝ่ายให้ถือว่า
หนังสือยินยอมฉบบั น้ีเป็นโมฆะเลกิ แลว้ ตอ่ กนั ไปทงั้ สองฝา่ ย โดยลงนามรบั รองไวเ้ ป็นหลักฐาน
(ลายมือช่ือ)......นายคณู ฉัตรสนั ติประภา......เจา้ ของทีด่ ิน
(นายคูณ ฉตั รสันตปิ ระภา)
(ลายมือชอ่ื )..............นางรตั นี แซ่โค้ว............เจา้ ของทด่ี นิ
(นางรัตนี แซ่โค้ว)
(ลายมอื ช่ือ)..........นายนพดล หารจติ ร.........พยาน
(นายนพดล หารจิตร)
(ลายมอื ชอ่ื ).........นายสริ ิชัย ดาวจ�ำลอง........พยาน
(นายสริ ชิ ัย ดาวจำ� ลอง)

42 รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 43

www.yotathai.com

44 รวมขอ้ หารอื เก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 45

www.yotathai.com

46 รวมขอ้ หารอื เก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 47

www.yotathai.com

48 รวมขอ้ หารอื เก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 49

www.yotathai.com

ท่ี ขก ๕๔๐๔/๑๗๐๓ ส�ำนกั งานเทศบาลเมืองบา้ นไผ่
ถนนเจนจบทิศ ขก ๔๐๑๑๐

๑๐ มถิ นุ ายน ๒๕๕๑

เรอื่ ง ขอหารอื การปฏิบัติตามกฎกระทรวงฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)

เรยี น ประธานคณะกรรมการควบคมุ อาคาร

ส่งิ ที่สง่ มาดว้ ย ๑. แบบแปลน, ผังบริเวณขออนุญาตกอ่ สร้าง จำ� นวน ๑ ชุด
๒. รูปถา่ ยอาคารเดิม จ�ำนวน ๒ แผ่น

ด้วย นายคูณ ฉัตรสนั ติประภา ได้ยน่ื ขออนญุ าตกอ่ สร้างอาคาร ค.ส.ล. ๒ ชนั้ ๑ คหู า
ขนาดกวา้ ง ๗.๑๐ เมตร ยาว ๑๙.๕๐ เมตร บรเิ วณรมิ ถนนประพทั ธบ์ ำ� รงุ เพอื่ ใชเ้ ปน็ ทอี่ ยอู่ าศยั และทดแทน
อาคารเดิม โดยอาคารเดมิ เปน็ อาคารไมช้ ้นั เดยี ว กวา้ ง ๗.๑๐ เมตร ยาว ๑๙.๕๐ เมตร ซึ่งอาคาร
ขา้ งเคยี งฝง่ั ดา้ นซา้ ยของอาคารทข่ี ออนญุ าตฯ เปน็ ตกึ แถวสรา้ งตอ่ เนอ่ื งกนั รวม ๘ คหู า มคี วามยาวตอ่ เนอ่ื งกนั
๖๐.๐๐ เมตร ส่วนฝั่งขวาของอาคารท่ียื่นขออนุญาตฯ เป็นห้องแถวและตึกแถวก่อสร้างต่อเน่ืองกัน
รวม ๘ คูหา มคี วามยาวตอ่ เนอื่ งกนั รวม ๖๑.๙๐ เมตร เม่ือรวมความยาวอาคารขา้ งเคียงทั้งสองด้าน
รวมกบั อาคารทขี่ ออนญุ าตกอ่ สรา้ งมคี วามยาวรวม ๑๒๙.๐๐ เมตร โดยเจา้ ของอาคารไดข้ ออนญุ าตกอ่ สรา้ ง
อาคารเพ่อื ทดแทนอาคารเดิม เนอื่ งจากสภาพอาคารเดิมทอ่ี ยูป่ ัจจุบนั มีสภาพช�ำรุดทรุดโทรม

/ดังนั้น

50 รวมขอ้ หารือเกย่ี วกบั กฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
ดังน้ัน เทศบาลเมืองบ้านไผ่ จึงขอหารือการพิจารณาอนุญาตอาคารรายนี้จะขัดกับ
กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) หรอื ไมแ่ ละเทศบาลจะสามารถออกใบอนญุ าตใหก้ อ่ สรา้ งไดห้ รอื ไม่
จงึ เรยี นมาหารอื เพอ่ื เทศบาลจะได้น�ำมาใช้เปน็ แนวทางปฏบิ ตั ิตอ่ ไป
ขอแสดงความนับถอื
นายลิขติ กสกิ จิ วรกลุ
นายกเทศมนตรเี มอื งบ้านไผ่

กองช่าง
โทร. ๐ ๔๓๒๗ ๒๖๖๑ ต่อ ๑๗
โทรสาร ๐ ๔๓๒๗ ๒๗๖๒

รวมขอ้ หารอื เกยี่ วกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 51

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๗๘๓ กรมโยธาธิการและผงั เมอื ง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
๕ กมุ ภาพันธ ์ ๒๕๕๒
เรื่อง ขอหารือการปฏิบัตติ ามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
เรียน นายกเทศมนตรีเมอื งบา้ นไผ่
อ้างถึง ๑. หนังสือสำ� นักงานเทศบาลเมืองบา้ นไผ่ ที่ ขก ๕๔๐๔/๑๗๐๓ ลงวนั ที่ ๑๐ มถิ ุนายน ๒๕๕๑
๒. หนงั สือส�ำนกั งานเทศบาลเมืองบ้านไผ่ ที่ ขก ๕๔๐๔/๒๔๙๐ ลงวนั ท่ี ๓ กนั ยายน ๒๕๕๑
ตามหนงั สอื ทอ่ี า้ งถงึ ๑. และ ๒. เทศบาลเมอื งบา้ นไผข่ อหารอื คณะกรรมการควบคมุ อาคาร
กรณไี ดร้ บั การยน่ื ขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคาร ค.ส.ล. ๒ ชนั้ ๑ คหู า ขนาดกวา้ ง ๗.๑๐ เมตร บรเิ วณรมิ ถนน
ประพทั ธบ์ ำ� รงุ เพอื่ ใชเ้ ปน็ ทอ่ี ยอู่ าศยั และทดแทนอาคารเดมิ ของนายคณู ฉตั รสนั ตปิ ระภา ซงึ่ อาคารเดมิ
เป็นอาคารไมช้ ัน้ เดียวกว้าง ๗.๑๐ เมตร ยาว ๑๙.๕๐ เมตร โดยอาคารข้างเคียงฝ่งั ด้านซา้ ยของอาคารท่ี
ขออนญุ าตเปน็ ตกึ แถวสร้างต่อเนอ่ื งกันรวม ๘ คหู า มคี วามยาวต่อเนอ่ื งกัน ๖๐ เมตร สว่ นฝั่งขวาของ
อาคารที่ยื่นขออนุญาตเป็นอาคารไม้ช้ันเดียวและตึกแถวก่อสร้างต่อเนื่องกันรวม ๘ คูหา มีความยาว
ต่อเนือ่ งกันรวม ๖๑.๙๐ เมตร เมอื่ รวมความยาวอาคารขา้ งเคยี งทงั้ สองด้านรวมกบั อาคารทีข่ ออนุญาต
กอ่ สรา้ งมคี วามยาว ๑๒๙ เมตร และเทศบาลฯ ไดส้ ง่ รายละเอยี ดขอ้ มลู สภาพแวดลอ้ มของอาคารดงั กลา่ ว
เพิม่ เติมดงั นี้
๑. พื้นท่ีที่จะขออนุญาตก่อสร้างอาคารท่ีเป็นมูลกรณีข้อหารือเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ ๕๗๓
เลขท่ีดิน ๔๘๗ (เดิมเลขที่ดิน ๕๖) เป็นที่ดินของนายคูณ ฉัตรสันติประภา ซ่ึงได้จ�ำนองไว้กับธนาคาร
กรงุ ศรีอยุธยา จำ� กัด โดยในระวางทด่ี ินไม่ปรากฏเปน็ ทว่ี ่างของตกึ แถวท้งั สองฝ่ังขนาบอยู่
๒. ที่ดินแปลงที่ขออนุญาตก่อสร้างอาคารกับที่ดินแปลงที่ขนาบกันท้ัง ๒ ด้าน มีเจ้าของ
กรรมสทิ ธิต์ ่างเจา้ ของกัน และไดร้ บั หนงั สอื ยนิ ยอมให้ก่อสร้างชิดเขตทีด่ ิน
๓. อาคารเดิมที่จะร้ือถอนออกและจะอนุญาตก่อสร้างขึ้นใหม่ ไม่ปรากฏว่าได้รับอนุญาต
ก่อสรา้ งและไม่มีบา้ นเลขท่แี ต่อยา่ งใด

/ความละเอียด
52 รวมข้อหารอื เกย่ี วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
ความละเอียดแจ้งแลว้ นัน้
กรมโยธาธิการและผังเมืองขอเรียนว่า คณะกรรมการควบคุมอาคารได้พิจารณาเรื่อง
หารือดังกล่าวโดยมีผู้แทนจากเทศบาลเมืองบ้านไผ่คือ นายวิชัย วิพัฒน์เกษมสุข ผู้อ�ำนวยการกองช่าง
เทศบาลเมอื งบา้ นไผ่ นายอิทธพิ ล พวกเมอื งพล หวั หนา้ ฝา่ ยแบบแผนและกอ่ สร้าง และนายอุดมศกั ด์ิ
ธรรมน�ำศลี วศิ วกรสุขาภิบาล ๕ เขา้ รว่ มช้แี จงรายละเอยี ดขอ้ เท็จจรงิ แลว้ มคี วามเหน็ ว่า อาคารมูลกรณี
ข้อหารือเป็นอาคารเด่ียวและอาคารไม้ชั้นเดียวที่อยู่ติดกับอาคารที่ขออนุญาตเป็นอาคารอื่นที่ไม่ใช่
หอ้ งแถวหรอื ตกึ แถว ดงั นน้ั อาคารมลู กรณขี อ้ หารอื หากจะขออนญุ าตกอ่ สรา้ งจะตอ้ งปฏบิ ตั ติ ามขอ้ ๔๙ (๑)
แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ โดยดา้ นทต่ี ดิ กบั ตกึ แถวตอ้ งหา่ ง ๒ เมตร สว่ นดา้ นทกี่ อ่ สรา้ ง
ชิดกับอาคารไม้ช้ันเดียวสามารถก่อสร้างชิดเขตท่ีดินโดยได้รบั ความยินยอมจากเจ้าของทด่ี ินขา้ งเคียงหรือ
ห่างจากเขตท่ีดิน ๐.๕๐ เมตร ถ้าเจ้าของท่ีดินข้างเคียงไม่ยินยอมให้ก่อสร้างชิดเขตท่ีดินและต้องเป็น
ผนงั ทึบ ท้งั น้ี ตามข้อ ๕๐ แหง่ กฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ โดยหากอาคารที่จะขออนญุ าต
กอ่ สรา้ งใหม่เป็นตกึ แถวจะตอ้ งเปน็ ไปตามกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร
จงึ เรยี นมาเพ่อื โปรดทราบ

ขอแสดงความนบั ถือ
นายสุรชัย พรภัทรกลุ
ผู้อำ� นวยการเฉพาะด้าน (วิศวกรรมโยธา) ระดบั สงู
ส�ำนกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
รกั ษาการในตำ� แหนง่ วิศวกรใหญ่
ปฏบิ ตั ิราชการแทนอธิบดกี รมโยธาธิการและผังเมือง

สำ� นกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๕๘-๖๐
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗

รวมขอ้ หารือเกีย่ วกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 53

www.yotathai.com

เขยี นที่ ๑/๑๐ ถ.รว่ มใจ ต.กุดปอ่ ง
อ.เมือง จ.เลย ๔๒๐๐๐
วันที่ ๕ มกราคม ๒๕๕๒
เรือ่ ง สอบถามเกี่ยวกับกฎกระทรวงฉบับท่ี ๕๕ ออกตามความในพระราชบญั ญัติควบคมุ อาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒
เรยี น อธบิ ดีกรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง
ส่ิงที่ส่งมาดว้ ย ๑) แผนทห่ี ้องแถว ๑ แผน่
๒) รูปภาพของหอ้ งแถวและบริเวณขา้ งเคียง ๓ รูป
เนอ่ื งด้วยกระผมมีห้องแถวหนึ่งคหู ากึง่ ไม้กงึ่ ปนู ๒ ชัน้ หน้ากว้าง ๔ เมตร ยาว ๒๘ เมตร
ซงึ่ สรา้ งมาตงั้ แตป่ ี พ.ศ. ๒๕๑๕ หรอื กว่า ๓๕ ปีแลว้ ห้องแถวมีความทรดุ โทรมตามสภาพท่สี ร้างมานาน
กระผมมคี วามประสงคท์ ่จี ะรื้อถอนและสร้างห้องแถวห้องน้ใี หม่ให้เปน็ ตกึ แถวเพอ่ื ค้าขาย โดยเฉพาะเพ่ือ
ให้อาคารที่ทรุดโทรมมีความม่ันคงแข็งแรงและปลอดภัยมากข้ึนทั้งต่อชีวิตและทรัพย์สินของตัวผู้อยู่
อาศัยและผู้มาใช้อาคาร แต่ผมมีข้อสอบถามเก่ียวกับกฎกระทรวงฉบับท่ี ๕๕ ซึ่งออกตามความ
ในพระราชบัญญตั ิควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ขอ้ ท่ี ๔ ซึง่ มใี จความว่า “ห้องแถว ตึกแถว หรอื บ้านแถว
จะสร้างต่อเน่ืองกันได้ไม่เกินสิบคูหา และมีความยาวของอาคารแถวหน่ึงๆ รวมกันไม่เกิน ๔๐ เมตร”
ซง่ึ กฎกระทรวงข้อนส้ี ามารถตคี วามแตกต่างกนั ออกไปไดห้ ลากหลาย
กระผมจึงอยากขอค�ำแนะน�ำ หากผมจะขออนุญาตร้ือถอนและสร้างใหม่ ไม่ทราบว่าจะ
ขดั กบั กฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ ขอ้ ๔ น้หี รอื ไม่ ซึง่ รายละเอียดของหอ้ งแถวมดี ังตอ่ ไปนี้
๑) หอ้ งแถวมหี นา้ กวา้ ง ๔ เมตร และลกึ ๒๘ เมตร อยใู่ นเขตเทศบาลนครเลย (ต.กดุ ปอ่ ง
อ.เมือง จ.เลย) เป็นห้องแถว ๒ ชนั้ กึ่งไม้กึ่งปนู จ�ำนวน ๑ คูหา
๒) ฝั่งซ้ายมือนับจากห้องแถวเป็นต้นไป มีห้องแถวและตึกแถวต่อเน่ืองกันอีก ๖ คูหา
หรือประมาณ ๒๒.๓๐ เมตร โดยห้องแถวห้องสุดท้ายติดกับเขตร้ัวสหกรณ์ของ
โรงเรียนอนุบาลเลย ซึ่งเปน็ สถานทีร่ าชการ

/๓) ฝั่งขวามือ

54 รวมข้อหารือเก่ยี วกับกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
๓) ฝั่งขวามือนับจากห้องแถวเป็นต้นไป มีห้องแถวและตึกแถวต่อเนื่องกันอีก ๖ คูหา
หรอื ประมาณ ๒๔ เมตร โดยหอ้ งแถวหอ้ งสดุ ทา้ ยตดิ กบั ถนนสาธารณะ (รว่ มใจ ซอย ๔)
ซ่งึ ถนนกว้างประมาณ ๔ เมตร
๔) ถนนหน้าตึกแถวเป็นถนนสาธารณะกวา้ งประมาณ ๑๐ เมตร
หากทางกรมโยธาธกิ ารและผงั เมืองมขี อ้ แนะนำ� ใดๆ กรุณาแนะน�ำด้วย
ขอแสดงความนับถอื
นายนิต ิ ลลี าศกั ด์ิศิริ

รวมขอ้ หารอื เกี่ยวกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 55

www.yotathai.com

56 รวมขอ้ หารอื เก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 57

www.yotathai.com

58 รวมขอ้ หารอื เก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 59

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๑๒๖๖ กรมโยธาธกิ ารและผังเมือง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
วันท่ี ๒๓ กุมภาพันธ ์ ๒๕๕๒
เรอื่ ง สอบถามเกยี่ วกบั กฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ ออกตามความในพระราชบญั ญัตคิ วบคุมอาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒
เรยี น นายนิต ิ ลลี าศักด์ศิ ริ ิ
อ้างถึง หนงั สอื หารือของท่าน ลงวนั ท่ี ๕ มกราคม ๒๕๕๒
ตามหนังสือท่ีอ้างถึง ท่านขอหารือกรมโยธาธิการและผังเมือง กรณีท่ีท่านมีห้องแถว
ครง่ึ ตกึ ครง่ึ ไมส้ งู ๒ ชน้ั จำ� นวน ๑ คหู า ซง่ึ กอ่ สรา้ งตง้ั แตป่ ี พ.ศ. ๒๕๑๕ และอาคารดงั กลา่ วมสี ภาพทรดุ โทรม
ตามสภาพทส่ี รา้ งมานาน จงึ ประสงคท์ จ่ี ะขออนญุ าตรอื้ ถอนอาคารเดมิ และขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารใหม่
เปน็ ชนดิ ตึกแถวเพ่ือคา้ ขาย ว่าจะขัดกบั ขอ้ ๔ แหง่ กฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความ
ในพระราชบญั ญตั ิควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ หรอื ไม ่ อยา่ งไร โดยมรี ายละเอียดของหอ้ งแถวเดมิ ดังนี้
๑) หอ้ งแถวครึง่ ตกึ ครง่ึ ไมส้ ูง ๒ ช้ัน จ�ำนวน ๑ คหู า กวา้ ง ๔ เมตร ลึก ๒๘ เมตร อยใู่ น
เขตเทศบาลนครเลย
๒) ฝง่ั ซา้ ยนบั จากหอ้ งแถวไป มหี อ้ งแถวและตกึ แถวตอ่ เนอื่ งกนั อกี ๖ คหู า ยาวประมาณ
๒๒.๓๐ เมตร โดยหอ้ งแถวหอ้ งสดุ ทา้ ยตดิ กบั เขตรว้ั สหกรณข์ องโรงเรยี นอนบุ าลเลยซง่ึ เปน็ สถานทรี่ าชการ
๓) ฝั่งขวานบั จากห้องแถวไป มหี อ้ งแถวและตกึ แถวต่อเนือ่ งกันอีก ๖ คหู า ยาวประมาณ
๒๔ เมตร โดยห้องแถวห้องสุดท้ายติดกับถนนสาธารณะกว้างประมาณ ๔ เมตร (ซอยร่วมใจ)
๔) ถนนหนา้ หอ้ งแถวเปน็ ถนนสาธารณะกวา้ งประมาณ ๑๐ เมตร
ความละเอยี ดแจง้ แลว้ นน้ั
กรมโยธาธิการและผังเมืองขอเรียนว่า คณะกรรมการควบคุมอาคารได้เคยพิจารณา
ข้อหารือท�ำนองเดียวกันน้ีแล้วมีความเห็นว่า การก่อสร้างตึกแถวในกรณีดังกล่าวจะต้องพิจารณา
ขอ้ กำ� หนดตามขอ้ ๔ ขอ้ ๓๔ วรรคสาม และ ขอ้ ๔๙ (๑) แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ

/กล่าวคอื
60 รวมข้อหารือเก่ยี วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
กล่าวคอื ตึกแถวจะสร้างต่อเนือ่ งกันได้ไมเ่ กนิ สิบคูหาและมีความยาวของอาคารแถวหนึง่ ๆ รวมกนั ไมเ่ กนิ
๔๐ เมตร ไม่วา่ จะเปน็ เจ้าของเดยี วกนั และใชโ้ ครงสรา้ งเดียวกันหรือแยกกนั กต็ าม หากจำ� นวนห้องแถว
หรือตึกแถวรวมกันได้ต้ังแต่สิบคูหาหรือมีความยาวรวมกันได้ตั้งแต่ ๔๐ เมตรขึ้นไป จะต้องมีท่ีว่าง
ระหว่างแถวดา้ นข้างของหอ้ งแถวหรอื ตึกแถวนั้นกวา้ งไมน้ ้อยกวา่ ๔ เมตร และตึกแถวที่จะสร้างข้ึนใหม่
ต้องห่างจากผนังด้านข้างของห้องแถวหรือตึกแถวเดิมไม่น้อยกว่า ๔ เมตร ดังนั้น กรณีท่ีขอหารือมานี้
จึงไม่สามารถที่จะอนุญาตให้ก่อสร้างได้เน่ืองจากขัดข้อ ๔ ข้อ ๓๔ วรรคสาม และข้อ ๔๙ (๑) แห่ง
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญัตคิ วบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
จึงเรยี นมาเพื่อทราบ

ขอแสดงความนับถือ
นายสุรชัย พรภัทรกุล
ผ้อู �ำนวยการเฉพาะดา้ น (วศิ วกรรมโยธา) ระดบั สูง
ส�ำนักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
รักษาการในตำ� แหนง่ วิศวกรใหญ่
ปฏิบัตริ าชการแทนอธิบดกี รมโยธาธิการและผงั เมอื ง

ส�ำนักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๖-๖๗
ไปรษณยี อ์ เิ ลก็ ทรอนกิ ส์ : [email protected]

รวมข้อหารอื เกีย่ วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 61

www.yotathai.com

ดว่ นทสี่ ุด

ที่ ผผ ๐๘/๑๑๘ ส�ำนักงานผ้ตู รวจการแผน่ ดิน
๑๑๙๓ อาคารเอ็กซิม ช้นั ๒๐
ถนนพหลโยธนิ สามเสนใน พญาไท
กทม. ๑๐๔๐๐
๙ มกราคม ๒๕๕๒
เร่ือง หารือการปฏบิ ตั ิตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิ
ควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๕๐
เรยี น อธบิ ดกี รมโยธาธิการและผังเมือง
สิ่งทส่ี ่งมาด้วย ๑. สำ� เนาหนังสือร้องเรียนของนายสวัสดิ์ เดียวตระกลู ลงวันท่ี ๑๗ สงิ หาคม ๒๕๔๙
๒. สำ� เนาหนังสอื ส�ำนกั งานผู้ตรวจการแผ่นดิน ด่วนที่สุด ท่ี ผผ ๐๘/๕๓๘๑
ลงวนั ที่ ๑๙ สิงหาคม ๒๕๕๑
๓. ส�ำเนาหนงั สือจงั หวัดน่าน ท่ี นน ๐๐๑๖.๑/๑๔๑๐๒ ลงวนั ที่ ๒๙ กันยายน ๒๕๕๑
ด้วยนายสวัสด์ิ เดียวตระกูล ได้ร้องเรยี นต่อผตู้ รวจการแผ่นดิน ขอใหต้ รวจสอบเทศบาล
เมอื งนา่ น จงั หวดั นา่ น กรณอี นญุ าตใหด้ ดั แปลงอาคารโดยไมเ่ ปน็ ไปตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ.๒๕๔๓)
ออกตามความในพระราชบญั ญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ หมวด ๔ ขอ้ ๕๐ วรรคท้ายตอนทา้ ยท่ี
บัญญัติว่า “ในกรณีก่อสร้างชิดเขตท่ีดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง
ดา้ นนัน้ ดว้ ย” รายละเอียดปรากฏตามสงิ่ ที่สง่ มาด้วย ๑
ผตู้ รวจการแผน่ ดนิ ไดพ้ จิ ารณาขอ้ เทจ็ จรงิ และขอ้ กฎหมายแลว้ เหน็ วา่ เดมิ อาคารดงั กลา่ ว
เป็นของนางอารยา แซ่เลา ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กจ�ำนวน ๔ ช้ัน เลขท่ี
ช.๗๑/๒๕๓๙ ลงวนั ท่ี ๒๓ เมษายน ๒๕๓๙ แต่อาคารพิพาทยงั กอ่ สรา้ งไม่เสรจ็ สมบูรณ์ (เปน็ อาคารรา้ ง)
การท่นี ายสกุ จิ ธนสินวริ ยิ ะกลุ เจา้ ของอาคารคนใหม่ ไดย้ ่ืนค�ำขออนุญาตดัดแปลงอาคารดงั กลา่ ว ตามใบ
อนุญาตเลขที่ ช.๔๐/๒๕๔๙ เมือ่ วนั ท่ี ๒๐ มกราคม ๒๕๔๙ โดยดดั แปลงเป็นอาคารคอนกรตี เสริมเหลก็
จ�ำนวน ๕ ช้ัน มดี าดฟ้า เพ่ือใช้เป็นโรงแรมจ�ำนวน ๒๔ ห้อง การอนุญาตของเทศบาลเมอื งนา่ นจึงต้องอยู่
ภายใตบ้ งั คบั ใชข้ อ้ ๕๐ แหง่ กฎกระทรวงฉบบั ที่ ๕๕ เพราะการดดั แปลงอาคารกต็ อ้ งคำ� นงึ ถงึ ความปลอดภยั

/การป้องกัน
62 รวมขอ้ หารือเก่ียวกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
การป้องกันอคั คภี ยั การสาธารณสขุ การรกั ษาคณุ ภาพสิง่ แวดลอ้ มซ่ึงเปน็ เหตุผลในการออกกฎกระทรวง
ดังน้นั การอนุญาตจะตอ้ งไดร้ บั ความยินยอมเปน็ หนงั สือจากเจา้ ของทข่ี ้างเคยี งดา้ นนั้นดว้ ย รายละเอียด
ปรากฏตามส่งิ ท่สี ่งมาด้วย ๒
ตอ่ มาจังหวดั นา่ นแจ้งว่า เทศบาลเมอื งนา่ นมีประเด็นท่ยี ังไมช่ ัดเจนของตัวบทกฎหมาย
ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ในค�ำว่า
“ก่อสร้าง” และ “ดัดแปลง” ซ่ึงเทศบาลเมืองน่านเห็นว่าเจตนารมณ์ของกฎหมายประสงค์จะแบ่งแยก
ค�ำว่า “ก่อสร้าง” และ “ดัดแปลง” ออกจากกัน ดังนั้น ตามข้อ ๕๐ แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓) ก�ำหนดให้ใชบ้ ังคบั เฉพาะการกอ่ สรา้ งเท่านัน้ ไมร่ วมถงึ การดัดแปลงดว้ ย เทศบาลเมือง
นา่ นจงึ มคี วามเหน็ ไมต่ รงกบั การพจิ ารณาของผตู้ รวจการแผน่ ดนิ รายละเอยี ดปรากฏตามสง่ิ ทสี่ ง่ มาดว้ ย ๓
ดังนี้ เพือ่ ใหก้ ารวนิ จิ ฉยั ในเร่ืองดังกลา่ วเป็นไปอยา่ งรอบคอบ รดั กุม และเพ่ือความเปน็
ธรรมแก่ทุกฝ่าย ส�ำนักงานตรวจการแผ่นดิน จึงใคร่ขอหารือในประเด็นดังต่อไปน้ี เพ่ือประกอบการ
พิจารณาวนิ ิจฉัยต่อไป
๑. การขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารชดิ ตดิ เขตของนางอารยา แซเ่ ลา ตามใบอนญุ าตกอ่ สรา้ ง
อาคารเลขที่ ช.๗๑/๒๕๓๙ ลงวนั ท่ี ๒๓ เมษายน ๒๕๓๙ และใหใ้ ชไ้ ดจ้ นถงึ วนั ที่ ๒๓ เมษายน ๒๕๔๐ นนั้
อยู่ในบงั คบั ของกฎหมายทจี่ ะตอ้ งไดร้ บั อนญุ าตเปน็ หนังสอื จากเจ้าของทด่ี ินข้างเคยี งหรือไม่
๒. การท่อี าคารท่ขี ออนุญาตก่อสร้างตามข้อ ๑ ซ่ึงก่อสรา้ งยังไมแ่ ล้วเสร็จ และไมป่ รากฏ
วา่ มกี ารขอตอ่ ใบอนุญาตตามใบอนุญาตเลขที่ ช.๗๑/๒๕๓๙ ลงวันท่ี ๒๓ เมษายน ๒๕๓๙ ข้อ ๔ (๒) นั้น
การท่ีนายสุกิจ ธนสินวิริยะกุล เจ้าของอาคารคนใหม่จะท�ำการดัดแปลงอาคารภายหลังกฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) มีผลใชบ้ งั คับแล้วน้นั การขออนญุ าตและหลกั เกณฑก์ ารอนุญาตจะต้องเป็นไป
ตามหลักเกณฑ์ท่ีก�ำหนดในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕
(พ.ศ.๒๕๔๓) หรอื ไม่
๓. คำ� ว่า “กอ่ สร้าง” ในกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ขอ้ ๕๐ วรรคทา้ ยตอน
ทา้ ย หมายความรวมถึงการดัดแปลงอาคารหรือไม่

/จึงเรียนมา
รวมข้อหารอื เกย่ี วกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 63

www.yotathai.com

-๓-
จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา ผลเป็นประการใดโปรดแจ้งให้ส�ำนักงานผู้ตรวจการ
แผน่ ดินทราบดว้ ย และขอขอบคณุ มา ณ โอกาสนี้

ขอแสดงความนับถอื
ศาสตราจารย์ ศรีราชา เจริญพานชิ
เลขาธิการส�ำนักงานผตู้ รวจการแผน่ ดิน

ส�ำนักสอบสวน ๑
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๐๔๓๕, ๑๖๗๖ ต่อ ๔๓๕
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๐๔๘๖, ๑๖๗๖ ต่อ ๔๘๖
www.ombudsman.go.th
64 รวมข้อหารือเก่ยี วกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ดว่ นทีส่ ดุ

ที่ มท ๐๗๑๐/๑๔๘๗ กรมโยธาธิการและผงั เมอื ง
ถนนพระรามที่ ๖ เขตพญาไท
กรงุ เทพฯ ๑๐๔๐๐
๒๗ กุมภาพนั ธ ์ ๒๕๕๒
เรอ่ื ง หารือการปฏิบัตติ ามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ.๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิ
ควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๕๐
เรยี น เลขาธิการสำ� นกั งานผู้ตรวจการแผน่ ดนิ
อา้ งถงึ หนงั สือสำ� นักงานผู้ตรวจการแผ่นดิน ดว่ นท่ีสุด ที่ ผผ ๐๘/๑๑๘ ลงวันท่ี ๙ มกราคม ๒๕๕๒
ตามหนังสือท่ีอ้างถึง ส�ำนักงานผู้ตรวจการแผ่นดินแจ้งว่า ได้รับเรื่องร้องเรียนจาก
นายสวสั ด์ิ เดยี วตระกลู ขอใหต้ รวจสอบเทศบาลเมืองนา่ น จังหวัดนา่ น กรณอี นุญาตใหด้ ัดแปลงอาคาร
โดยไมเ่ ปน็ ไปตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ หมวด ๔ ขอ้ ๕๐ วรรคทา้ ยทบี่ ญั ญตั วิ า่ “ในกรณกี อ่ สรา้ งชดิ เขตทดี่ นิ ตอ้ งไดร้ บั ความยนิ ยอม
เป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านน้ันด้วย” และผู้ตรวจการแผ่นดินได้พิจารณาแล้วเห็นว่า การ
อนญุ าตของเทศบาลเมอื งนา่ นต้องอยู่ภายใตบ้ งั คบั ข้อ ๕๐ แห่งกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ
ดังนั้น การอนุญาตจะต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของท่ีดินข้างเคียงด้านน้ันด้วย ต่อมา
จงั หวดั นา่ นแจง้ วา่ เทศบาลเมอื งนา่ นมปี ระเดน็ ทยี่ งั ไมช่ ดั เจนของตวั บทกฎหมายในพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ
อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และกฎกระทรวงฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ในคำ� วา่ “กอ่ สรา้ ง” และ “ดดั แปลง”
ซงึ่ เทศบาลเมอื งนา่ นเหน็ วา่ เจตนารมณข์ องกฎหมายประสงคจ์ ะแบง่ แยกคำ� วา่ “กอ่ สรา้ ง” และ “ดดั แปลง”
ออกจากกนั ดงั นน้ั ตามขอ้ ๕๐ แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ กำ� หนดใหใ้ ชบ้ งั คบั เฉพาะ
การก่อสร้างเท่าน้ัน ไม่รวมถึงการดัดแปลงด้วย เทศบาลเมืองน่านจึงมีความเห็นไม่ตรงกับการพิจารณา
ของผตู้ รวจการแผน่ ดนิ ดงั นนั้ เพอ่ื ความรอบคอบและเปน็ ธรรมกบั ทกุ ฝา่ ย สำ� นกั งานผตู้ รวจการแผน่ ดนิ
จึงขอหารอื กรมโยธาธิการและผังเมอื งดังน้ี

/๑. การขออนุญาต
รวมข้อหารอื เกยี่ วกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 65

www.yotathai.com

-๒-
๑. การขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารชดิ ตดิ เขตของนางอารยา แซเ่ ลา ตามใบอนญุ าตกอ่ สรา้ ง
อาคารเลขที่ ช.๗๑/๒๕๓๙ ลงวันที่ ๒๓ เมษายน ๒๕๓๙ และใหใ้ ชจ้ นถึงวนั ท่ี ๒๓ เมษายน ๒๕๔๐ นั้น
อยู่ในบงั คบั ของกฎหมายท่จี ะตอ้ งได้รับอนุญาตเปน็ หนังสือจากเจ้าของท่ดี นิ ข้างเคยี งหรอื ไม่
๒. การทอ่ี าคารทขี่ ออนญุ าตกอ่ สรา้ งตามขอ้ ๑ ซงึ่ กอ่ สรา้ งยงั ไมแ่ ลว้ เสรจ็ และไมป่ รากฏวา่
มีการขอตอ่ ใบอนุญาตตามใบอนญุ าตเลขท่ี ช.๗๑/๒๕๓๙ ลงวนั ท่ี ๒๓ เมษายน ๒๕๓๙ ข้อ ๔(๒) นั้น
การที่นายสุกิจ ธนะสินวิริยะกุล เจ้าของอาคารคนใหม่จะท�ำการดัดแปลงอาคารภายหลังกฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ มผี ลใช้บังคับแล้วนัน้ การขออนญุ าตและหลกั เกณฑ์การอนญุ าตจะตอ้ งเปน็
ไปตามหลักเกณฑ์ทกี่ ำ� หนดในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และกฎกระทรวงฉบับท่ี ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ หรอื ไม่
๓. คำ� วา่ “กอ่ สรา้ ง” ในกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ขอ้ ๕๐ วรรคทา้ ยตอนทา้ ย
หมายความรวมถึงการดดั แปลงอาคารหรอื ไม่
ความละเอียดแจ้งแลว้ น้นั
กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื งไดพ้ จิ ารณาข้อหารอื ดงั กลา่ วแลว้ มคี วามเห็น ดงั น้ี
๑. จากการตรวจสอบในพื้นท่ีเขตเทศบาลเมืองน่านแล้วปรากฏว่า มีการตราพระราช-
กฤษฎีกาให้ใช้พระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร พุทธศักราช ๒๔๗๙ ในเขตเทศบาลบางแห่ง
พ.ศ. ๒๕๐๕ โดยใหใ้ ชพ้ ระราชบัญญัติควบคมุ การก่อสรา้ งอาคาร พุทธศักราช ๒๔๗๙ ในเขตเทศบาล-
เมอื งนา่ นตั้งแตว่ ันท่ี ๖ มถิ ุนายน ๒๕๐๕ แตย่ งั ไม่มีเทศบญั ญัตใิ ช้เป็นการเฉพาะ จึงตอ้ งน�ำขอ้ กำ� หนด
ในกฎกระทรวงมาบังคับใช้ แต่เนื่องจากอาคารดังกล่าวมีการขออนุญาตปลูกสร้างในปี พ.ศ. ๒๕๓๙
ซง่ึ เปน็ การขออนญุ าตกอ่ นกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ บงั คบั ใช้ ดงั นน้ั การขออนญุ าตกอ่ สรา้ ง
อาคารชดิ ตดิ เขตของนางอารยา แซเ่ ลา ตอ้ งอยใู่ นบงั คบั ของขอ้ ๕๖ วรรคสอง แหง่ กฎกระทรวง (พ.ศ. ๒๔๙๘)
ออกตามความในพระราชบญั ญัตคิ วบคมุ การกอ่ สรา้ งอาคารพุทธศกั ราช ๒๔๗๙ ท่ีก�ำหนดว่า “อาคารที่
ปลกู ชดิ กบั ทด่ี นิ ของผอู้ น่ื นน้ั จะมรี ะยะหา่ งจากเขตทดี่ นิ นนั้ ตำ่� กวา่ ๕๐ เซนตเิ มตรไมไ่ ด้ เวน้ แตจ่ ะปลกู สรา้ ง
โดยวิธตี กลงทำ� ผนังร่วมกนั แต่ทง้ั นีต้ อ้ งไมเ่ สยี ประโยชน์ในทางสถาปัตยกรรม” ซง่ึ การตกลงท�ำผนงั ร่วม
กนั กฎหมายมิได้ก�ำหนดวา่ ตอ้ งท�ำเป็นหนงั สอื ถ้ามกี ารตกลงท�ำผนังรว่ มกันแลว้ กส็ ามารถกอ่ สร้างอาคาร
ชิดเขตท่ดี นิ ได้
๒. การท่ีนายสุกิจ ธนะสินวิริยะกุล เจ้าของอาคารคนใหม่จะท�ำการดัดแปลงอาคาร
ภายหลงั กฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ มีผลบังคบั ใช้แลว้ นั้น การขออนญุ าตและหลกั เกณฑ์
การอนญุ าตจะตอ้ งเป็นไปตามหลักเกณฑท์ ีก่ �ำหนดในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และ
กฎกระทรวงฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ดว้ ย เนื่องจากเปน็ กฎหมายที่ใช้บงั คับในขณะทพี่ จิ ารณอนุญาต

/๓. คำ� วา่
66 รวมข้อหารือเกีย่ วกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๓-
๓. คำ� วา่ “กอ่ สรา้ ง” ในกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ขอ้ ๕๐ วรรคทา้ ยตอนทา้ ย
ไม่ได้หมายความรวมถึงการดัดแปลงอาคารด้วย แต่แม้จะไม่มีก�ำหนดเก่ียวกับการดัดแปลงอาคารไว้
ก็เข้าใจได้ว่ากฎหมายมีเจตนารมณ์จะให้ได้รับความยินยอมให้ก่อสร้างอาคารชิดเขตที่ดินมาต้ังแต่เร่ิม
ก่อสร้างอาคาร หากไม่ได้รับความยินยอมให้ก่อสร้างอาคารชิดเขตที่ดินมาต้ังแต่ต้นก็จะดัดแปลงอาคาร
ชิดเขตทดี่ ินไม่ได้ ดังนนั้ ในการพจิ ารณาออกใบอนญุ าตดดั แปลงอาคารจึงตอ้ งพิจารณาตามข้อ ๕๐ แหง่
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ด้วยว่า มีการให้ความยินยอมให้ก่อสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน
มาต้งั แตต่ น้ หรอื ไม่
จึงเรียนมาเพอ่ื โปรดทราบ

ขอแสดงความนับถอื
นายสรุ ชัย พรภทั รกลุ
ผอู้ ำ� นวยการส�ำนกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
รกั ษาการในต�ำแหน่งวิศวกรใหญ่
ปฏบิ ัตริ าชการแทนอธบิ ดีกรมโยธาธิการและผังเมอื ง

สำ� นักควบคุมและตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๐-๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๖-๗
ไปรษณยี อ์ ิเลก็ ทรอนิกส์ : [email protected]

รวมข้อหารือเก่ียวกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 67

www.yotathai.com

วนั ท่ี ๑๙ มกราคม ๒๕๕๒
เรื่อง ขอหารอื เรอื่ งความสงู ของอาคารตามกฎหมาย
เรียน วศิ วกรใหญ่ กรมโยธาธิการและผังเมอื ง
อา้ งถงึ กฎกระทรวงฉบับท่ี ๕๕ ข้อ ๔๔ ขอ้ ๔๕ และขอ้ ๔๖
สง่ิ ท่สี ่งมาดว้ ย ๑. โฉนดท่ดี ินเลขท่ี ๕๑๙, ๒๗๗๗, ๔๑๔๒๗, ๔๑๔๒๘, ๔๓๓๑๔, ๕๒๖๐๙, ๕๒๖๑๐
(เอกสารแนบ ๑)
๒. แผนผังลักษณะท่ีดิน (เอกสารแนบ ๒)
ด้วยบรษิ ัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ จำ� กัด ประกอบธุรกิจประเภทพฒั นา อสงั หารมิ ทรัพย์
ขณะนบ้ี รษิ ทั ฯ ไดจ้ ดั หาทดี่ นิ โฉนดเลขที่ ๕๑๙, ๒๗๗๗, ๔๑๔๒๗, ๔๑๔๒๘, ๔๓๓๑๔, ๕๒๖๐๙, ๕๒๖๑๐
แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เนือ้ ท่ีรวม ๗ ไร่ ๓ งาน ๒๒.๕ ตารางวา ตั้งอยู่ทถี่ นนนราธวิ าส-
ราชนครินทร์ เขตบางรกั กรงุ เทพมหานคร (ตามเอกสารแนบ ๑) โดยบริษทั ฯ มแี ผนท่ีจะพัฒนาที่ดินเป็น
อาคารสงู ปจั จบุ นั บรษิ ทั ฯ ไดว้ า่ จา้ งใหผ้ อู้ อกแบบทำ� การออกแบบกอ่ สรา้ ง ซง่ึ จากแบบทไี่ ดร้ บั จากผอู้ อกแบบนน้ั
บรษิ ัทฯ ยังมีประเดน็ ท่สี งสยั เกย่ี วกบั ขอ้ กฎหมายตามกฎกระทรวงฉบบั ที่ ๕๕ ในเรอื่ งความสงู ของอาคาร
จงึ มคี วามจำ� เปน็ ตอ้ งเรียนหารอื จากกรมโยธาธกิ ารและผงั เมือง ถึงแมว้ า่ จะยงั ไม่ไดย้ ื่นขออนุญาตกอ่ สร้าง
อาคารก็ตาม เพราะหากบริษัทฯ ออกแบบต่อไปจนแล้วเสร็จโดยท่ียังไม่มีความชัดเจนและมาทราบ
ในภายหลงั วา่ แบบทไี่ ดด้ ำ� เนนิ การจนแลว้ เสรจ็ นนั้ มบี างขอ้ ทขี่ ดั ตอ่ กฎหมาย กจ็ ะเกดิ ความเสยี หายทงั้ ในแง่
เวลาและคา่ ใชจ้ า่ ยตอ่ บรษิ ทั ฯ เองและตอ่ เศรษฐกจิ โดยรวมอกี ดว้ ย ประเดน็ ทจ่ี ะขอหารอื จากกรมโยธาธกิ าร
และผงั เมืองมดี งั น้ี
ขอ้ เทจ็ จรงิ : ลกั ษณะทด่ี นิ ทใ่ี ชพ้ ฒั นาโครงการนี้ มดี า้ นหนา้ ตดิ ถนนนราธวิ าสราชนครนิ ทร์
กว้างประมาณ ๑๐๔.๘๓ เมตร มีด้านลึกติดถนนสาธารณะประโยชน์ซอยพิพัฒน์ ๒ (ขนาดประมาณ
๒-๓ เมตร) ยาวประมาณ ๑๔๑.๓๖ เมตร และด้านหลังตดิ กับถนนสาธารณะประโยชน์ซอยพิพฒั น์ ๒
(ขนาดประมาณ ๓ เมตร) ยาวประมาณ ๖๓.๙๘ เมตร และติดกับถนนสาธารณะประโยชน์ ซอยสลี ม ๙
ยาวประมาณ ๓๘.๓๑ เมตร (รายละเอยี ดตามเอกสารแนบ ๒)

/ขอ้ หารอื ที่ ๑

68 รวมขอ้ หารอื เกย่ี วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
ขอ้ หารอื ที่ ๑ ทด่ี นิ ดงั กลา่ วของบรษิ ทั ฯ อยภู่ ายใตเ้ งอ่ื นไขทรี่ ะบตุ ามขอ้ ๔๖ ของกฎกระทรวง
ฉบบั ที่ ๕๕ ใช่หรือไม่
ข้อหารือท่ี ๒ หากท่ีดินดังกล่าวอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ระบุตามข้อ ๔๖ ของกฎกระทรวง
ฉบับที่ ๕๕ ตามข้อหารือท่ี ๑ และบรษิ ัทฯ ไดย้ ืน่ ขออนุญาตภายใตข้ ้อ ๔๖ ของกฎกระทรวงฉบับดังกลา่ ว
แล้ว ตามขอ้ ความในกฎกระทรวง “อาคารหลังเดียวกนั ซ่ึงอย่ทู ี่มมุ ถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เทา่ กนั
ความสงู ของอาคาร ณ จุดใดต้องไมเ่ กนิ สองเทา่ ของระยะราบทีใ่ กล้ที่สดุ จากจดุ นนั้ ไปตั้งฉากกบั แนวเขต
ถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของสายท่กี ว้างกวา่ และความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะท่ีแคบ
กวา่ ตอ้ งไมเ่ กนิ ๖๐ เมตร….” ดงั นนั้ ณ จดุ ใดๆ ของตวั อาคารสว่ นทม่ี คี วามยาวไมเ่ กนิ ๖๐ เมตร จะไมต่ อ้ ง
นำ� เกณฑก์ ารกำ� หนดความสงู ตามทร่ี ะบใุ นขอ้ ๔๔ หรอื ขอ้ ๔๕ ของกฎกระทรวงฉบบั ท่ี ๕๕ มาใชพ้ จิ ารณา
ซำ้� อกี ใชห่ รือไม่
บริษัทฯ ขอยืนยันว่าการหารือในครั้งนี้เพื่อเป็นแนวทางการประกอบการออกแบบ
ใหถ้ กู ตอ้ งตามกฎหมายเทา่ นนั้ ดงั นนั้ บรษิ ทั ฯ ใครข่ อความกรณุ าจากทา่ นในการอนเุ คราะหต์ อบขอ้ หารอื
ใหก้ ับบรษิ ทั ฯ ดว้ ย
จึงเรียนมาเพอ่ื โปรดพิจารณาและตอบข้อซกั ถามใหแ้ ก่บริษทั ฯ ด้วย จกั ขอบคณุ ยง่ิ
ขอแสดงความนบั ถอื
นายสรพจน์ เตชะไกรศรี
กรรมการผจู้ ดั การ

รวมขอ้ หารอื เกย่ี วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 69

www.yotathai.com

ท่ี มท ๐๗๑๐/๑๖๐๘ กรมโยธาธกิ ารและผังเมือง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรงุ เทพฯ ๑๐๔๐๐
๔ มีนาคม ๒๕๕๒
เรื่อง ขอหารอื เรือ่ งความสงู ของอาคารตามกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร
เรียน นายสรพจน์ เตชะไกรศรี (กรรมการผจู้ ดั การ บริษทั เพซ ดีเวลลอปเมนท์ จ�ำกัด)
อ้างถึง หนังสอื บรษิ ทั เพซ ดีเวลลอปเมนท์ จำ� กดั ลงวันท่ี ๑๙ มกราคม ๒๕๕๒
ตามหนังสือที่อ้างถึง บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ จ�ำกัด ขอหารือเรื่องความสูง
อาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ซ่ึงบริษัทฯ มีแผนท่ีจะพัฒนาท่ีดินและจัดท�ำโครงการ
ปลูกสรา้ งอาคารในพน้ื ที่แขวงสลี ม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เน้ือท่ีรวม ๗ ไร่ ๓ งาน ๒๒.๕ ตารางวา
โดยโครงการดังกล่าวต้ังอยู่บริเวณถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ซ่ึงด้านหน้าติดกับถนนดังกล่าว กว้าง
ประมาณ ๑๐๔.๘๓ เมตร มดี า้ นลกึ ตดิ กบั ถนนสาธารณประโยชน์ ซอยพพิ ฒั น์ ๒ กวา้ ง ประมาณ ๓.๐๐ เมตร
ยาว ๖๓.๙๘ เมตร และติดกับถนนสาธารณประโยชน์ซอยสีลม ๙ ยาวประมาณ ๓๘.๓๑ เมตร โดยมี
ประเด็นขอ้ หารอื ดังตอ่ ไปน้ี
๑. ทด่ี นิ ดงั กลา่ วของบรษิ ทั ฯ อยภู่ ายใตเ้ งอื่ นไขทรี่ ะบตุ ามขอ้ ๔๖ ของกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญัตคิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ใชห่ รอื ไม่
๒. หากทีด่ นิ ดงั กล่าว อยภู่ ายใต้เง่อื นไขท่รี ะบตุ ามข้อ ๔๖ ของกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ตามข้อ ๑ และบริษัทฯ ได้ยื่นขออนุญาตภายใต้ข้อ ๔๖ ของกฎกระทรวงฉบับ
ดังกล่าวแล้ว ซึ่งได้ก�ำหนดว่า “อาคารหลังเดียวกันซ่ึงอยู่ท่ีมุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากัน
ความสงู ของอาคาร ณ จุดใดตอ้ งไมเ่ กินสองเท่าของระยะราบทใี่ กล้ทส่ี ดุ จากจุดน้นั ไปตง้ั ฉากกบั แนวเขต
ถนนสาธารณะด้านตรงขา้ มของสายท่ีกวา้ งกว่า และความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะทแ่ี คบ
กวา่ ตอ้ งไมเ่ กนิ ๖๐ เมตร...” ดงั นนั้ ณ จดุ ใดๆ ของตวั อาคารสว่ นทม่ี คี วามยาวไมเ่ กนิ ๖๐ เมตร จะไมต่ อ้ ง
นำ� เกณฑก์ ารกำ� หนดความสงู ตามทร่ี ะบใุ นขอ้ ๔๔ หรอื ขอ้ ๔๕ ของกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ
มาใชพ้ ิจารณาซำ้� อีก ใชห่ รอื ไม่
ความละเอียดแจ้งแล้ว นนั้

/กรมโยธาธิการและผังเมือง
70 รวมขอ้ หารือเกีย่ วกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
กรมโยธาธกิ ารและผังเมอื งขอเรียนว่า คณะกรรมการควบคุมอาคารไดเ้ คยพจิ ารณาเร่อื ง
หารือลักษณะท�ำนองเดียวกันนี้แล้วเห็นว่า ที่ดินที่อาคารต้ังอยู่น้ันอยู่มุมถนนสาธารณะสองสายขนาด
ไมเ่ ท่ากัน ดงั นัน้ การพิจารณากำ� หนดความสูงของอาคารกจ็ ะข้นึ อยกู่ ับขอ้ เท็จจริงวา่ หากอาคารตั้งอยู่
มมุ ถนนสาธารณะสองสายขนาดไมเ่ ทา่ กนั กจ็ ะตอ้ งปฏบิ ตั ติ ามขอ้ ๔๖ แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ.๒๕๔๓)ฯ
จึงเรยี นมาเพอ่ื ทราบ

ขอแสดงความนบั ถอื
นายสรุ ชัย พรภัทรกุล
ผู้อำ� นวยการสำ� นักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
รักษาการในต�ำแหนง่ วศิ วกรใหญ่
ปฏบิ ัติราชการแทนอธิบดกี รมโยธาธิการและผังเมือง

ส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๖-๖๗
ไปรษณยี อ์ เิ ล็กทรอนิกส์ : [email protected]

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 71

www.yotathai.com

เขยี นท่ี ๑๑/๔-๖ ถ.สถลเชียงคาน
ต.กดุ ป่อง อ.เมอื ง จ.เลย

๘ เมษายน ๒๕๕๒

เรอ่ื ง ขอหารือเกย่ี วกับการยนื ยนั ชนิดและประเภทของอาคาร

เรียน ผอู้ ำ� นวยการส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร

ส่ิงทนี่ ำ� มาดว้ ย ๑. ภาพถา่ ย จ�ำนวน ๑ ชุด
๒. แผนทโ่ี ดยสังเขป จ�ำนวน ๑ แผน่

ด้วยข้าพเจ้า นายเกียรติชัย พนมเริงศักดิ์ มีความสับสนไม่เข้าใจถึงการแยกชนิดและ
ประเภทของอาคารตามกฎกระทรวงฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญัติควบคุม
อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ขอ้ ท่ี ๑ เรื่องคำ� นิยามของ “อาคารพาณิชย์” ข้าพเจ้าขอสอบถามวา่ อาคารที่ ๑, ๒, ๓
และ ๔ ตามแผนทีโ่ ดยสงั เขป และภาพถา่ ยทีน่ �ำมาดว้ ย เป็นอาคารพาณชิ ย์หรอื ไม่ เพอื่ ใหเ้ กิดความเขา้ ใจ
ทีถ่ ูกตอ้ ง และชัดเจนตามกฎกระทรวงฉบับดังกลา่ ว

จึงเรียนมาเพ่ือโปรดพิจารณา ตอบข้อหารือของข้าพเจ้าเพื่อให้เกิดความเข้าใจและเป็น
แนวทางในการปฏบิ ตั ติ ามขอ้ กฎหมาย ขา้ พเจา้ หวงั เปน็ อยา่ งยง่ิ วา่ จะไดร้ บั ความอนเุ คราะหจ์ ากทา่ นดว้ ยดี
ขอขอบพระคณุ มา ณ โอกาสน้ี

ขอแสดงความนบั ถือ
นายเกียรตชิ ยั พนมเรงิ ศกั ดิ์

โทร. ๐๘๑-๙๗๕-๗๑๑๗
๐๘๑-๒๖๒-๘๗๐๐
72 รวมขอ้ หารือเกย่ี วกับกฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 73

www.yotathai.com

ท่ี มท ๐๗๑๐/๓๔๑๖ กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง
ถนนพระรามที่ ๖ เขตพญาไท
กรงุ เทพฯ ๑๐๔๐๐
๒๘ เมษายน ๒๕๕๒
เรื่อง ขอหารือเก่ยี วกบั การยนื ยันชนิดและประเภทอาคาร
เรยี น นายเกยี รติชัย พนมเรงิ ศักดิ์
อา้ งถึง หนังสือ ดว่ นที่สดุ ลงวันที่ ๘ เมษายน ๒๕๕๒
ตามหนงั สอื ทอี่ า้ งถงึ ทา่ นขอหารอื วา่ อาคารตามรปู ถา่ ยทสี่ ง่ มาเพอ่ื ประกอบการพจิ ารณา
และแผนท่ีโดยสังเขปท่ีประกอบด้วย อาคารท่ี ๑ อาคารท่ี ๒ อาคารที่ ๓ และอาคารท่ี ๔ เป็นอาคาร
พาณชิ ยต์ ามนยิ าม “อาคารพาณชิ ย”์ แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิ
ควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ หรอื ไม่ อยา่ งไร ความละเอียดแจ้งแล้ว นน้ั
กรมโยธาธิการและผังเมืองได้พิจารณาแล้วขอเรียนว่า อาคารที่ ๑ ถึง ๔ ตามแผนท่ี
โดยสังเขปและภาพถ่ายอาคารท่ีสง่ มาเพื่อประกอบการพิจารณามลี ักษณะที่เข้าข่ายเป็นตึกแถว และหาก
มีการใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรมก็จะเข้าข่ายเป็นตึกแถวที่ใช้เพ่ือประกอบกิจการพาณิชยกรรม
จงึ เรียนมาเพอ่ื โปรดทราบ

ขอแสดงความนบั ถอื
นายสรุ ชัย พรภทั รกลุ
ผู้อ�ำนวยการส�ำนักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
รกั ษาการในต�ำแหนง่ วิศวกรใหญ่
ปฏิบตั ิราชการแทนอธบิ ดกี รมโยธาธกิ ารและผังเมอื ง
ส�ำนกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๕๘–๖๐
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗

74 รวมข้อหารือเกีย่ วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

๒๔ เมษายน ๒๕๕๒
เรื่อง ขอหารือเร่ืองความสงู ของอาคารตามกฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคารเพ่มิ เตมิ
เรียน อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง
ตามที่บรษิ ัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ จ�ำกัด ไดม้ หี นงั สือ ลงวันที่ ๑๙ มกราคม ๒๕๕๒
ขอหารือกรมโยธาธิการและผังเมือง เรื่องความสูงของอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ซึ่ง
บริษัทฯ มีแผนจะพัฒนาที่ดินและจัดท�ำโครงการปลูกสร้างอาคารในพื้นท่ีแขวงสีลม เขตบางรัก
กรงุ เทพมหานคร เนื้อทร่ี วม ๗ ไร่ ๓ งาน ๒๒.๕ ตารางวาโดยโครงการดงั กลา่ ว ตัง้ อยบู่ รเิ วณถนน
นราธวิ าสราชนครนิ ทร์ ซง่ึ ดา้ นหนา้ ติดกับถนนดงั กลา่ ว กวา้ งประมาณ ๑๐๔.๘๓ เมตร มดี า้ นลกึ ติดถนน
สาธารณะประโยชนซ์ อยพพิ ัฒน์ ๒ กว้างประมาณ ๓ เมตร ยาวประมาณ ๑๔๑.๓๖ เมตร และดา้ นหลงั
ตดิ กับถนนสาธารณะประโยชน์ซอยพพิ ฒั น์ ๒ กว้างประมาณ ๓ เมตร ยาวประมาณ ๖๓.๙๘ เมตร และ
ตดิ กบั ถนนสาธารณะประโยชน์ ซอยสลี ม ๙ ยาวประมาณ ๓๘.๓๑ เมตร โดยมปี ระเดน็ ขอ้ หารอื ดงั ตอ่ ไปนี้
๑. ท่ีดินดังกล่าวของบริษัทฯ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ระบุตามข้อ ๔๖ ของกฎกระทรวง
ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ออกตามความในพระราชบัญญตั ิควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ใชห่ รือไม่
๒. หากที่ดินดงั กลา่ วอยภู่ ายใต้เง่ือนไขทรี่ ะบตุ ามขอ้ ๔๖ ของกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ตามข้อ ๑ และบริษัทฯ ได้ยื่นขออนญุ าตภายใตข้ อ้ ๔๖ ของกฎกระทรวงฉบบั ดงั กล่าวแล้ว
ซ่ึงได้ก�ำหนดว่า “อาคารหลังเดียวกันซ่ึงอยู่ท่ีมุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากัน ความสูงของ
อาคาร ณ จดุ ใดตอ้ งไมเ่ กนิ สองเทา่ ของระยะราบทใี่ กลท้ ส่ี ดุ จากจดุ นนั้ ไปตง้ั ฉากกบั แนวเขตถนนสาธารณะ
ด้านตรงข้ามของสายที่กว้างกว่า และความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน
๖๐ เมตร..” ดังนัน้ ณ จดุ ใดๆ ของตวั อาคารส่วนท่มี ีความยาวไมเ่ กิน ๖๐ เมตร จะไมต่ ้องน�ำเกณฑ์การ
ก�ำหนดความสูงตามที่ระบุในข้อ ๔๔ หรือข้อ ๔๕ ของกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ มาใช้
พิจารณาซ้ำ� อกี ใชห่ รอื ไม่ และกรมโยธาธกิ ารและผังเมืองไดม้ ีหนังสือท่ี มท ๐๗๑๐/๑๖๐๘ ลงวันท่ี ๔
มีนาคม ๒๕๕๒ ตอบข้อหารือว่า ท่ีดินท่ีอาคารตั้งอยู่นั้นอยู่มุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากัน
ดังน้ันการพิจารณาก�ำหนดความสูงของอาคารก็จะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงว่า หากอาคารต้ังอยู่มุมถนน
สาธารณะสองสายขนาดไมเ่ ท่ากันก็จะต้องปฏิบัตติ ามข้อ ๔๖ แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ

/บริษัทฯ ยงั มี
รวมข้อหารือเกี่ยวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 75

www.yotathai.com

-๒-
บริษัทฯ ยังมีประเด็นที่เป็นข้อสงสัยท่ีจะใคร่ขอหารือเพิ่มเติมว่า ในกรณีที่ดินแปลงท่ี
ขอหารือซงึ่ มีถนนนราธิวาสราชนครนิ ทรผ์ า่ นด้านหน้าซอยพพิ ฒั น์ ๒ (ถนนสาธารณะประโยชน์) ผ่านด้าน
ข้างและมีซอยสีลมฯ (ถนนสาธารณะประโยชน์) ผ่านด้านหลังที่ดินแล้วจะต้องน�ำเกณฑ์ข้อก�ำหนดของ
ข้อ ๔๔ และขอ้ ๔๕ ในกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๕ มาใชด้ ้วยหรือไม่
จงึ เรียนมาเพื่อโปรดพจิ ารณาและตอบขอ้ ซักถามให้แก่บริษทั ฯ ดว้ ย จักขอบคณุ ย่งิ
ขอแสดงความนับถอื
นายสรพจน์ เตชะไกรศรี
ประธานเจา้ หนา้ ท่ีบริหาร

76 รวมขอ้ หารือเกีย่ วกบั กฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ท่ี มท ๐๗๑๐/๓๗๑๐ กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
๑๒ พฤษภาคม ๒๕๕๒
เรอ่ื ง ขอหารอื เรอ่ื งความสูงของอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคารเพ่ิมเตมิ
เรยี น ประธานเจา้ หนา้ ที่บริหาร บริษทั เพซ ดเี วลลอปเมนท์ จำ� กดั (นายสรพจน์ เตชะไกรศรี)
อา้ งถึง หนงั สือบริษทั เพซ ดเี วลลอปเมนท์ จ�ำกดั ลงวนั ท่ี ๒๔ เมษายน ๒๕๕๒
ตามหนงั สอื ทอ่ี า้ งถงึ บรษิ ทั เพซ ดเี วลลอปเมนท์ จำ� กดั ไดข้ อหารอื เรอื่ งความสงู ของอาคาร
เพ่ิมเตมิ จากทไ่ี ด้เคยหารือกรมโยธาธิการและผังเมืองมาแล้วครั้งหนึ่งว่า ในกรณีที่ดินแปลงท่ีขอหารืออยู่
บริเวณมุมถนนนราธิวาสราชนครินทร์กับซอยพิพัฒน์ ๒ และด้านหลังของท่ีดินติดกับซอยพิพัฒน์ ๒ และ
ซอยสีลม ๙ แล้ว จะต้องน�ำเกณฑ์ข้อก�ำหนดของข้อ ๔๔ และข้อ ๔๕ ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ มาบังคับใช้ด้วยหรือไม่ ความละเอียดแจง้ แล้ว น้ัน
กรมโยธาธิการและผังเมืองขอเรียนว่า ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ
ข้อ ๔๔ เป็นข้อก�ำหนดที่ใช้บังคับความสูงของอาคาร กรณีที่มีถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารน้ันท่ีสุด
เพียงสายเดียวข้อ ๔๕ เป็นข้อก�ำหนดที่ใช้บังคับความสูงของอาคาร กรณีท่ีมีถนนสาธารณะสองสาย

/ขนาดไมเ่ ท่า
รวมขอ้ หารอื เก่ียวกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 77

www.yotathai.com

-๒-
ขนาดไมเ่ ทา่ กันขนาบอยรู่ ะหวา่ งอาคาร สว่ นขอ้ ๔๖ เปน็ ขอ้ ก�ำหนดที่ใช้บังคับความสูงของอาคาร กรณี
อาคารต้ังอยู่ท่ีมุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากัน หากข้อเท็จจริงปรากฏวา่ อาคารตงั้ อยมู่ มุ ถนน
สาธารณะสองสายขนาดไมเ่ ทา่ กนั กต็ อ้ งปฏบิ ตั ติ ามขอ้ ๔๖ แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ เทา่ นน้ั
จงึ เรียนมาเพื่อทราบ

ขอแสดงความนบั ถอื
นายสุรชัย พรภทั รกุล
ผอู้ �ำนวยการส�ำนักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
รกั ษาการในต�ำแหน่งวศิ วกรใหญ่
ปฏิบตั ิราชการแทนอธบิ ดกี รมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง

ส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๐–๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๐
ไปรษณีย์อิเลก็ ทรอนิกส์ : [email protected]
78 รวมขอ้ หารอื เก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ท่ี สป ๗๓๑๐๓/๑๙๘ ทีท่ �ำการองค์การบรหิ ารส่วนตำ� บล
ศรี ษะจระเขน้ ้อย
๔๔ หมูท่ ่ี ๘ อ�ำเภอบางเสาธง
สป ๑๐๕๔๐
๑๙ มีนาคม ๒๕๕๒
เร่ือง ขอความอนุเคราะห์หารือการก่อสรา้ งอาคาร
เรียน ผอู้ �ำนวยการสำ� นกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
สง่ิ ทีส่ ่งมาด้วย ๑. สำ� เนาเอกสารการขออนญุ าตกอ่ สร้างอาคาร ๑ ชดุ
๒. สำ� เนาหนังสือที่ สป ๐๐๒๐.๒/๑๔๔๖ ลงวนั ท่ี ๑๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๒ ๑ ชุด
ด้วยองค์การบริหารส่วนต�ำบลศีรษะจรเข้น้อย ได้รับเรื่องร้องเรียนการก่อสร้างอาคาร
จากนางสนุ ยี ์ เหตระกูล ตามหนังสอื ลงวันท่ี ๒๒ ตลุ าคม ๒๕๕๑ แจง้ วา่ บริษทั เอ็น พี ชินดัง แอนด์
คอนซัลแท็นซ์ จ�ำกัด ได้รับอนุญาตจากองค์การบริหารส่วนต�ำบลศีรษะจรเข้น้อย ให้ท�ำการก่อสร้าง
อาคารพักอาศัยรวมสงู ๘ ชัน้ โดยท�ำการกอ่ สร้างข้างเคยี งกับท่ดี นิ ของนางสนุ ยี ์ เหตระกลู ซ่งึ ได้เคยย่ืน
ค�ำร้อง ลงวันท่ี ๑๒ ธันวาคม ๒๕๕๐ และ ๒๙ กรกฎาคม ๒๕๕๑ ใหน้ ายกองคก์ ารบรหิ ารสว่ นต�ำบล
ศีรษะจรเข้น้อยท�ำการตรวจสอบการก่อสร้างอาคารดังกล่าว ว่าการก่อสร้างไม่ตรงตามแบบ และมีการ
เวน้ ระยะไมต่ รงตามแบบ อีกทงั้ การแกไ้ ขแบบไมถ่ กู ต้อง และได้ขอความอนเุ คราะห์จงั หวดั สมุทรปราการ
ให้ตรวจสอบความถูกตอ้ งของการอนุญาตให้กอ่ สร้างอาคารดังกลา่ ว ทั้งนจี้ ังหวดั สมุทรปราการได้ดำ� เนิน
การตรวจสอบแบบแปลนการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร และตรวจสถานที่ก่อสร้างอาคารร่วมกับ
เจ้าหน้าที่ขององค์การบริหารสว่ นตำ� บลศรี ษะจรเขน้ ้อย โดยมีขอ้ สรุปตามส�ำเนาเอกสารท่ีส่งมาพร้อมน้ี
องค์การบริหารส่วนต�ำบลศรี ษะจระเข้น้อย ได้พิจารณาแล้วมีความเห็นแย้งจากหนังสือ
จังหวดั สมุทรปราการ ขอ้ ท่ี ๑ เนอ่ื งจากไดพ้ จิ ารณาออกใบอนญุ าตกอ่ สร้างอาคารตามเอกสารโฉนดทดี่ ิน
โดยรอบทเี่ จา้ ของอาคารคอื บริษัท เอน็ พี ชนิ ดงั แอนด์ คอนซลั แท็นซ์ จำ� กดั ได้ยืน่ ประกอบมา ไม่บ่งชี้วา่
ที่ดินของบริษทั ดงั กล่าวติดเขตทางสาธารณะตามรายงานตรวจสถานท่ีก่อสร้างอาคารขององค์การบริหาร
ส่วนต�ำบลศีรษะจรเข้น้อย เป็นเพียงถนนในลักษณะภาระจ�ำยอมให้ประชาชนละแวกน้ันเข้าออก ท้ังนี้

/ถนนดงั กลา่ ว
รวมข้อหารอื เก่ยี วกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 79

www.yotathai.com

-๒-
ถนนดงั กลา่ วราษฎรยงั ไมอ่ ทุ ศิ ใหเ้ ปน็ ทางสาธารณะไมอ่ ยใู่ นความดแู ลรบั ผดิ ชอบขององคก์ ารบรหิ ารสว่ นต�ำบล
ศีรษะจรเข้น้อย อีกท้ังมีหนังสือรับรองของผู้ใหญ่บ้าน หมู่ที่ ๒ ต�ำบลศีรษะจรเข้น้อย ว่าไม่เป็นถนน
สาธารณะ องคก์ ารบรหิ ารสว่ นตำ� บลศรี ษะจระเขน้ อ้ ยจงึ พจิ ารณาวา่ ถนนดงั กลา่ วไมเ่ ปน็ ทางสาธารณะ โดยได้
ทำ� หนังสอื ถงึ จงั หวดั สมทุ รปราการ ให้พจิ ารณาทบทวนกรณดี งั กลา่ วอีกทางหน่งึ แลว้
ดัวยเหตผุ ลดงั กลา่ วจงึ ขอหารอื ในความเหน็ ขององคก์ ารบรหิ ารสว่ นตำ� บลศรี ษะจรเขน้ อ้ ย
กรณที วี่ า่ ถนนสายดงั กลา่ วไมเ่ ปน็ สาธารณะถกู ตอ้ งหรอื ไม่ ผลการพจิ ารณาเปน็ เชน่ ไร โปรดแจง้ ใหท้ ราบดว้ ย
จกั เปน็ พระคณุ ยิ่ง
จึงเรียนมาเพ่อื โปรดพจิ ารณาให้ความอนเุ คราะห์

ขอแสดงความนับถือ
นายพยนต์ เอย่ี มสะอาด
นายกองคก์ ารบรหิ ารส่วนต�ำบลศรี ษะจรเข้นอ้ ย

สว่ นโยธา
โทร. (โทรสาร) ๐ ๒๓๓๗ ๑๖๕๒, ๐ ๒๗๓๙ ๑๙๙๖ ตอ่ ๑๐๖
80 รวมขอ้ หารือเกีย่ วกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ท่ี มท ๐๗๑๐/๓๙๑๗ กรมโยธาธิการและผงั เมือง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรงุ เทพฯ ๑๐๔๐๐
๑๘ พฤษภาคม ๒๕๕๒
เรอื่ ง ขอความอนเุ คราะหห์ ารอื การก่อสรา้ งอาคาร
เรียน นายกองค์การบริหารสว่ นตำ� บลศีรษะจรเข้น้อย
อา้ งถงึ หนงั สอื องคก์ ารบรหิ ารสว่ นตำ� บลศรี ษะจรเขน้ อ้ ย ที่ สป ๗๓๑๐๓/๑๙๘ ลงวนั ท่ี ๑๙ มนี าคม ๒๕๕๒
ตามหนังสือท่ีอ้างถึง องค์การบริหารส่วนต�ำบลศีรษะจรเข้น้อยขอหารือกรณีได้รับเร่ือง
ร้องเรยี นจากนางสุนยี ์ เหตระกลู ว่าบรษิ ัท เอน็ พี ชนิ ดัง แอนด์ คอนซลั แทน็ ซ์ จำ� กดั ซงึ่ ไดร้ ับอนุญาตจาก
องค์การบริหารส่วนต�ำบลศีรษะจรเข้น้อยให้ท�ำการก่อสร้างอาคารพักอาศัยสูง ๘ ช้ัน ติดกับที่ดินของ
นางสุนยี ฯ์ ไดท้ ำ� การก่อสรา้ งโดยเวน้ ระยะร่นไม่ตรงตามแบบแปลนท่ขี ออนุญาต จึงขอให้องค์การบรหิ าร
สว่ นตำ� บลศรี ษะจรเขน้ อ้ ย และจงั หวดั สมทุ รปราการตรวจสอบความถกู ตอ้ งของการกอ่ สรา้ งอาคารดงั กลา่ ว
ซ่งึ จงั หวดั สมทุ รปราการและองคก์ ารบรหิ ารส่วนตำ� บลศรี ษะจรเขน้ อ้ ยมคี วามเห็นขัดแย้งกนั โดยจังหวดั ฯ
เห็นว่าอาคารตามเอกสารโฉนดที่ดินของบริษัทฯ ติดเขตทางสาธารณะ แต่องค์การบริหารส่วนต�ำบล
ศีรษะจรเข้น้อยได้รับรายงานจากผู้ใหญ่บ้านหมู่ที่ ๒ ต�ำบลศีรษะจรเข้น้อยว่าไม่เป็นถนนสาธารณะ
เนอ่ื งจากราษฎรยังไมอ่ ทุ ิศให้เปน็ ทางสาธารณะ องค์การบริหารสว่ นต�ำบลศรี ษะจรเขน้ ้อย จงึ ขอหารอื วา่
ถนนตามกรณดี ังกลา่ วไมเ่ ข้าขา่ ยเปน็ ถนนสาธารณะถกู ตอ้ งหรือไม่ อยา่ งไร ความละเอยี ดแจง้ แล้วนั้น
กรมโยธาธิการและผังเมืองได้พิจารณาแล้วเห็นว่า การพิจารณาว่าถนนสายใดเป็นถนน
สาธารณะหรอื ไม่ ตอ้ งพจิ ารณาตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ.๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิ
ควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ขอ้ ๑ ซ่งึ ได้ก�ำหนดค�ำนยิ าม ถนนสาธารณะ หมายความวา่ ถนนท่ีเปิดหรอื
ยินยอมให้ประชาชนเข้าไปหรือใช้เป็นทางสัญจรได้ ท้ังน้ี ไม่ว่าจะมีการเรียกเก็บค่าตอบแทนหรือไม่
ทงั้ ตอ้ งคำ� นงึ ถงึ หลกั เรอื่ งภาระจำ� ยอมตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ยแ์ ละแนวทางค�ำพพิ ากษาศาลฎกี า
ประกอบด้วย ซ่งึ จะต้องพิจารณาจากรายละเอียดข้อเท็จจริงในแต่ละกรณี เชน่ เป็นถนนเพือ่ การจดั สรร
ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินซ่ึงมีการยกให้เป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วหรือไม่ หรือเป็นถนน

/ทอ่ี ยูใ่ น
รวมข้อหารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 81

www.yotathai.com

-๒-
ที่อยู่ในท่ีดินเอกชนซึ่งเจ้าของที่ดินยินยอมหรือสละการครอบครองที่ดินดังกล่าวและยินยอมให้ประชาชน
ท่ัวไปใช้ถนนนั้นเป็นทางสัญจรเช่ือมสู่ถนนสาธารณะอ่ืนเป็นเวลาเกิน ๑๐ ปีขึ้นไปหรือถนนดังกล่าวมี
ประชาชนทั่วไปที่ไม่ใช่บุคคลกลุ่มใดกลุ่มหน่ึงใช้สอยเป็นทางสัญจรเชื่อมสู่ถนนสาธารณะอื่นได้โดยไม่มี
การสงวนสทิ ธิ์ เปน็ ตน้
จงึ เรยี นมาเพื่อโปรดทราบ

ขอแสดงความนบั ถือ
นายสุรชยั พรภทั รกุล
ผอู้ �ำนวยการส�ำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร
รกั ษาการในต�ำแหนง่ วศิ วกรใหญ่
ปฏบิ ตั ิราชการแทนอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมอื ง

ส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
โทร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๐-๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๖-๗
ไปรษณยี อ์ เิ ลก็ ทรอนิกส์ : [email protected]
82 รวมข้อหารอื เกีย่ วกับกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ท่ี สป ๐๐๒๐.๒/๓๑๑๘ ศาลากลางจงั หวดั สมทุ รปราการ
ถนนสทุ ธภิ ิรมย์ สป ๑๐๒๗๐
๒๓ มีนาคม ๒๕๕๒
เรื่อง ขอหารอื ลกั ษณะถนนสาธารณะ ตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความใน
พระราชบัญญตั คิ วบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
เรยี น อธบิ ดกี รมโยธาธิการและผงั เมอื ง
ดว้ ยจงั หวดั สมุทรปราการ ไดร้ บั เรือ่ งราวร้องเรียนการกอ่ สรา้ งอาคารอยูอ่ าศัยรวม ๘ ชั้น
ตั้งอยู่ท่ีต�ำบลศีรษะจรเข้น้อย อ�ำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ อาคารดังกล่าวก่อสร้างโดยมี
ดา้ นหนา้ ตดิ ถนน ค.ส.ล. เขตทางกวา้ ง ๖.๐๐ เมตร ถนนเปน็ ทางทปี่ ระชาชนทวั่ ไปใชเ้ ปน็ ทางสญั จรรว่ มกนั เปน็
เวลาประมาณ ๒๐ ปี โดยการผา่ นเขา้ ออกโดยไมม่ กี ารเรยี กเกบ็ คา่ ตอบแทน ถนนดงั กลา่ วไมไ่ ดม้ เี ครอื่ งหมาย
หรือสัญลักษณ์หรือการปฏิบัติใดท่ีแสดงถึงการสงวนสิทธิ์ว่าเป็นท่ีส่วนบุคคลแต่อย่างใด แต่ไม่มีการโอน
ถนนดังกลา่ วใหเ้ ปน็ ถนนสาธารณะ
จากกรณีดงั กลา่ วขา้ งต้นจังหวัดสมทุ รปราการ จงึ ขอเรียนหารือดังน้ี
๑. ลกั ษณะถนนดงั กลา่ วถอื เปน็ ถนนสาธารณะตามความหมายของกฎกระทรวงฉบบั ที่ ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญัตคิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่
๒. ถนนสาธารณะ ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ ดังกล่าว จ�ำเป็นต้องเป็นถนนท่ีราษฎร
ต้องอุทิศหรอื โอนใหก้ บั ทางราชการหรอื ไม่
จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา ผลเป็นประการใด ขอได้โปรดแจ้งใหจ้ ังหวดั สมทุ รปราการ
ทราบดว้ ย จักขอบพระคุณยิง่
ขอแสดงความนับถือ
นายก�ำธร ถาวรสถิตย์
รองผวู้ ่าราชการจังหวัด ปฏิบตั ริ าชการแทน
ผู้วา่ ราชการจังหวัดสมทุ รปราการ
ส�ำนกั งานโยธาธกิ ารและผงั เมอื งจังหวดั
โทร. ๐ ๒๓๙๕ ๑๘๒๓-๔
โทรสาร ๐ ๒๓๙๕ ๒๕๕๒

รวมข้อหารอื เกีย่ วกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 83

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๓๙๑๖ กรมโยธาธิการและผงั เมือง
ถนนพระราที่ ๖ เขตพญาไท
กรงุ เทพฯ ๑๐๔๐๐
๑๘ พฤษภาคม ๒๕๕๒
เร่อื ง ขอหารือลักษณะถนนสาธารณะ ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความใน
พระราชบญั ญัติควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
เรียน ผูว้ ่าราชการจังหวดั สมทุ รปราการ
อา้ งถึง หนังสอื จังหวดั สมุทรปราการ ที่ สป ๐๐๒๐.๒/๓๑๑๘ ลงวันที่ ๒๓ มีนาคม ๒๕๕๒
ตามหนังสือท่ีอ้างถึง จังหวัดสมุทรปราการขอหารือกรณีได้รับเร่ืองราวร้องเรียนการ
กอ่ สร้างอาคารอย่อู าศยั รวม ๘ ชนั้ ตง้ั อยทู่ ่ตี ำ� บลศีรษะจรเข้นอ้ ย อำ� เภอบางเสาธง จังหวดั สมุทรปราการ
อาคารดังกลา่ วกอ่ สร้างโดยมีด้านหน้าติดกบั ถนน ค.ส.ล. เขตทางกว้าง ๖ เมตร ประชาชนทัว่ ไปใช้เปน็
ทางสัญจรรว่ มกนั เปน็ เวลาประมาณ ๒๐ ปี ไมม่ ีการเรียกเกบ็ คา่ ตอบแทนไม่มีเครื่องหมายหรอื สญั ลกั ษณ์
หรอื การปฏบิ ตั ใิ ดทแ่ี สดงถงึ การสงวนสทิ ธว์ิ า่ เปน็ สว่ นบคุ คลแตอ่ ยา่ งใด แตไ่ มม่ กี ารโอนใหเ้ ปน็ ถนนสาธารณะ
ดังน้ัน จังหวดั สมุทรปราการจึงขอหารอื ดังตอ่ ไปนี้
๑. ลกั ษณะถนนดงั กลา่ วถอื เปน็ ถนนสาธารณะตามความหมายของกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญตั คิ วบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่
๒. ถนนสาธารณะ ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ดังกล่าว จ�ำเป็นต้อง
เป็นถนนทรี่ าษฎรต้องอุทศิ หรอื โอนใหก้ ับทางราชการหรอื ไม่
ความละเอียดแจง้ แล้ว น้นั
กรมโยธาธิการและผังเมืองได้พิจารณาแล้วเห็นว่า การพิจารณาว่าถนนสายใดเป็นถนน
สาธารณะหรอื ไม่ ตอ้ งพจิ ารณาตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิ
ควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๑ ซ่ึงได้ก�ำหนดค�ำนิยาม ถนนสาธารณะ หมายความว่า ถนน
ท่ีเปิดหรือยินยอมให้ประชาชนเข้าไปหรือใช้เป็นทางสัญจรได้ ทั้งน้ี ไม่ว่าจะมีการเรียกเก็บค่าตอบแทน

/หรือไม่
84 รวมขอ้ หารือเก่ยี วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒