06 รวมข้อหารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี 2552

www.yotathai.com

ท่ี มท ๐๓๐๙.๑/๙๔๙๗ ส�ำนักบรหิ ารการทะเบียน
ถนนล�ำลกู กา ปท. ๑๒๑๕๐
๑๘ สิงหาคม ๒๕๕๒
เรอื่ ง หารือเกยี่ วกบั ทะเบยี นบา้ น
เรยี น ผู้แทนกลุม่ บรษิ ทั เอนก (คณุ สริ ิพร พนิ จิ มงคล)
อา้ งถึง หนงั สือบริษทั เอนก ลงวนั ท่ี ๑๐ สงิ หาคม ๒๕๕๒
ตามทบ่ี รษิ ทั เอนกซงึ่ เปน็ สำ� นกั งานกฎหมายขอหารอื เกย่ี วกบั กฎหมายงานทะเบยี นราษฎร
เพ่ือให้เข้าใจที่ถูกต้องตรงกันในการติดต่อประสานงานระหว่างภาคเอกชนและหน่วยงานราชการต่างๆ
โดยหารือว่าทะเบียนบ้าน (ท.ร.๑๓) ถือเป็นเอกสารทะเบียนราษฎรหรือไม่ และท่ีอยู่ตามทะเบียนบ้าน
(ท.ร.๑๓) ถือได้ว่าเป็นภูมลิ ำ� เนาของชาวตา่ งชาตซิ ง่ึ มชี อื่ ยู่ในทะเบียนบ้านหรอื ไมอ่ ย่างไร น้ัน
ส�ำนักบริหารการทะเบียนพิจารณาแล้วขอเรียนว่าทะเบียนบ้าน (ท.ร.๑๓) เป็นทะเบียน
บา้ นท่ผี ู้อำ� นวยการทะเบยี นกลางกำ� หนดข้นึ เพื่อใช้ส�ำหรบั ลงรายการบุคคลท่เี ป็นคนต่างด้าว ๒ กลุ่ม ท่ไี ด้
รับอนุญาตจากนายทะเบียนให้เพ่ิมชื่อและรายการบุคคลในทะเบียนบ้าน ได้แก่ (๑) คนต่างด้าวท่ีได้รับ
อนุญาตใหเ้ ขา้ มาอาศัยอยู่ในราชอาณาจักรเปน็ การชว่ั คราว และ (๒) คนต่างดา้ วที่ได้รบั ผ่อนผันใหอ้ าศยั
อยใู่ นราชอาณาจกั รเปน็ กรณพี เิ ศษ ซง่ึ ตามมาตรา ๒๙ แหง่ พระราชบญั ญตั กิ ารทะเบยี นราษฎร พ.ศ. ๒๕๓๔
กำ� หนดให้ถือวา่ บุคคลท่ีมชี ือ่ อย่ใู นทะเบยี นบ้านใดเปน็ ผูท้ มี่ ีภมู ลิ ำ� เนาอยู่ ณ ทนี่ ้ัน
จงึ เรียนมาเพ่อื โปรดทราบ

ขอแสดงความนบั ถอื
นายสมดี คชายั่งยนื
(นายสมดี คชายงั่ ยนื )
ผู้อ�ำนวยการส�ำนักบรหิ ารการทะเบยี น
สว่ นการทะเบยี นราษฎร
โทร. ๐ ๒๗๙๑ ๗๓๑๖

รวมขอ้ หารอื เกี่ยวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 385

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๘๐๐๐ กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง
ถนนพระรามที่ ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
๑๗ กนั ยายน ๒๕๕๒
เรอื่ ง ขอหารือเก่ยี วกับการโอนใบอนญุ าตก่อสร้าง
เรียน คณุ สริ ิพร พินิจมงคล และคณุ สธุ รี ตั ต ยศยิ่งยวด
อ้างถึง หนงั สือกลมุ่ บริษัทเอนก เลขที่ AGs-๑๕๗๐-๐๙ ลงวนั ที่ ๑ กันยายน ๒๕๕๒
ตามหนังสือท่อี า้ งถึง กลุม่ บรษิ ทั เอนกสำ� นักงานกฎหมายขอหารอื ดงั นี้
๑. ในกรณีน้ีผู้ขอรับโอนใบอนุญาตก่อสร้างเป็นบุคคลต่างด้าวซึ่งมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน
(ท.ร.๑๓) จะถอื วา่ บคุ คลต่างดา้ วดงั กลา่ วเป็นผมู้ ภี ูมลิ �ำเนาในประเทศไทยได้หรอื ไม่
๒. บุคคลต่างด้าวผู้ขอรับโอนใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องยื่นเอกสารใดบ้าง เพื่อประกอบ
ค�ำขอรับโอนใบอนุญาตกอ่ สรา้ ง
ความละเอียดแจง้ แล้ว นั้น
กรมโยธาธิการและผงั เมอื งไดพ้ ิจารณาขอ้ หารอื ดงั กล่าวแล้ว มคี วามเหน็ ดงั น้ี
๑. ตามมาตรา ๒๙ แห่งพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ. ๒๕๓๔ ก�ำหนดว่า
ผใู้ ดมชี อื่ อยใู่ นทะเบยี นบา้ นใดใหส้ นั นษิ ฐานไวก้ อ่ นวา่ ผนู้ น้ั อยแู่ ละมภี มู ลิ ำ� เนาอยู่ ณ ทนี่ นั้ ดงั นนั้ คนตา่ งดา้ ว
ทมี่ ชี อื่ อยใู่ นทะเบยี นบา้ น (ท.ร.๑๓) จงึ ตอ้ งสนั นษิ ฐานไวก้ อ่ นวา่ คนตา่ งดา้ วนน้ั อยแู่ ละมภี มู ลิ ำ� เนาอยู่ ณ ทนี่ นั้
และสามารถท่จี ะรบั โอนใบอนญุ าตกอ่ สร้างอาคารได้
๒. หากผู้ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างอาคารประสงค์จะโอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารให้
แกบ่ คุ คลอน่ื ใหย้ น่ื คำ� ขออนญุ าตตามแบบ ข.๘ พรอ้ มดว้ ยเอกสารตามทรี่ ะบไุ วใ้ นแบบ ข.๘ ตอ่ เจา้ พนกั งาน
ทอ้ งถนิ่ ทง้ั นี้ ตามขอ้ ๘ แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๑๐ (พ.ศ. ๒๕๒๘) ออกตามความในพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ ซงึ่ กค็ อื ใบอนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารทจ่ี ะทำ� การโอน สำ� หรบั กรณที ผ่ี รู้ บั โอนอาคารเปน็ คนตา่ งดา้ ว

/ให้แสดง

386 รวมข้อหารอื เกย่ี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
ใหแ้ สดงหลกั ฐานการมถี นิ่ ทอ่ี ยหู่ รอื ภมู ลิ ำ� เนาในประเทศไทยของผรู้ บั โอนอาคารดว้ ย ทง้ั น้ี เพอื่ เจา้ พนกั งานทอ้ งถนิ่
จะสามารถสง่ คำ� สง่ั ต่างๆ ให้ผรู้ ับโอนอาคารน้ันได้
จึงเรยี นมาเพือ่ ทราบ

ขอแสดงความนบั ถอื
นายสุรชัย พรภัทรกุล
(นายสุรชัย พรภัทรกลุ )
ผอู้ ำ� นวยการส�ำนักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
รักษาการในตำ� แหน่งวิศวกรใหญ่
ปฏิบัติราชการแทนอธิบดีกรมโยธาธิการและผงั เมือง

สำ� นกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๐-๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗
ไปรษณีย์อิเลก็ ทรอนิกส์ : [email protected]

รวมข้อหารอื เก่ียวกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 387

www.yotathai.com

ท่ี กบ๗๒๓๐๑/๔๒๗ องค์การบรหิ ารสว่ นต�ำบลทับปรกิ
อ�ำเภอเมอื ง จงั หวดั กระบี่ ๘๑๐๐๐

๕ สงิ หาคม ๒๕๕๒

เรื่อง หารือการออกใบอนุญาตกอ่ สร้างอาคาร

เรียน ผู้อำ� นวยการสำ� นกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร

สิ่งท่สี ่งมาด้วย ๑. แบบแปลนการขออนญุ าตก่อสรา้ งโรงโม่ บดและยอ่ ยหนิ จำ� นวน ๑ ชุด
๒. แบบแปลนส�ำนักงาน โรงซอ่ มเครอื่ งจักรกล จ�ำนวน ๑ ชดุ
๓. แบบแปลนโรงเกบ็ วัตถรุ ะเบดิ จ�ำนวน ๑ ชุด
๔. แบบแปลนคลังเกบ็ น้�ำมัน จำ� นวน ๑ ชดุ

ดว้ ยทางบรษิ ัทนายเหมือง จ�ำกัด ตั้งอย่เู ลขที่ ๑๙๙ หมู่ ๗ ตำ� บลทบั ปริก อำ� เภอเมอื ง
จงั หวดั กระบี่ ไดย้ น่ื ขออนญุ าตการกอ่ สรา้ งโรงโม่ บดและยอ่ ยหนิ โรงซอ่ ม โรงเกบ็ วตั ถรุ ะเบดิ คลงั เกบ็ นำ�้ มนั
ตอ่ องค์การบรหิ ารส่วนต�ำบลทบั ปริก อ�ำเภอเมือง จังหวัดกระบี่ ตามหมายเลขประทานบตั รที่ ๒๓๙๐๕/
๑๕๖๔๕ ซงึ่ พนื้ ทด่ี งั กลา่ ว ไมอ่ ยใู่ นเขตควบคมุ อาคาร แตต่ ามมาตรา ๒ แหง่ พระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ และมาตรา ๔ แหง่ พระราชบัญญัตคิ วบคมุ อาคาร (ฉบับท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๔๓ ให้ใชบ้ ทบญั ญัตนิ ้ี
บังคับไม่ว่าท้องที่ที่อาคารน้ันต้ังอยู่ จะได้มีพระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับพระราชบัญญัติหรือไม่ก็ตาม
องค์การบริหารส่วนตำ� บลทับปริก จงึ ขอหารือในประเดน็ ดังตอ่ ไปน้ี

๑. องค์การบริหารส่วนต�ำบลทับปริกอยากทราบว่า ในการค�ำนวณพ้ืนท่ีการขออนุญาต
กอ่ สร้างอาคาร ต้องคำ� นวณพน้ื ทขี่ องอาคารทั้งหมดหรือไม่ อย่างไร
๒. ในการขออนุญาตกอ่ สร้างอาคารของบรษิ ทั นายเหมอื ง จ�ำกดั อยใู่ นขา่ ยอาคารสงู หรือ
อาคารขนาดใหญพ่ เิ ศษ หรอื อาคารชมุ นมุ คน ตามมาตรา ๔ แหง่ พระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร (ฉบบั ที่ ๓)
พ.ศ. ๒๕๔๓ หรอื ไม่ อยา่ งไร
๓. องค์การบริหารส่วนต�ำบลทับปริก ต้องออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารให้กับบริษัท
นายเหมือง จำ� กัด หรอื ไม่ อย่างไร

/๔. ถ้าทางบริษัท

388 รวมขอ้ หารือเก่ยี วกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
๔. ถ้าทางบริษัทนายเหมือง จ�ำกัด ไม่ต้องยื่นแบบแปลนการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
ต่อองค์การบริหารส่วนต�ำบลทับปริก บริษัทจะต้องแจ้งการก่อสร้างอาคารให้องค์การบริหารส่วนต�ำบล
ทบั ปริกทราบหรอื ไม่ อย่างไร
จึงเรียนมาเพ่ือโปรดพิจารณา ผลเป็นประการใด โปรดแจ้งให้องค์การบริหารส่วนต�ำบล
ทับปรกิ ทราบดว้ ย และขอขอบคณุ มา ณ โอกาสนี้

ขอแสดงความนับถอื
นายประพศิ มากสนิ
(นายประพศิ มากสนิ )
นายกองคก์ ารบริหารส่วนตำ� บลทับปริก

งานกฎหมายและคดี
สำ� นกั งานปลดั
โทร./โทรสาร ๐ ๗๕๗๐ ๑๘๖๒-๓ ตอ่ ๑๐๕

รวมข้อหารอื เกีย่ วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 389

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๘๐๖๕ กรมโยธาธกิ ารและผังเมือง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
๒๑ กนั ยายน ๒๕๕๒
เรือ่ ง หารือการออกใบอนุญาตกอ่ สร้างอาคาร
เรยี น นายกองคก์ ารบริหารสว่ นต�ำบลทบั ปริก
อ้างถึง หนงั สอื องคก์ ารบริหารส่วนต�ำบลทับปริก ท่ี กบ ๗๒๓๐๑/๔๒๗ ลงวันที่ ๕ สงิ หาคม ๒๕๕๒
ตามหนงั สือทอ่ี า้ ง องคก์ ารบรหิ ารส่วนต�ำบลทบั ปรกิ ขอหารือเกยี่ วกบั การออกใบอนุญาต
ก่อสร้างอาคารของบริษัท นายเหมือง จ�ำกัด ซ่ึงได้ยื่นขออนุญาตก่อสร้างโรงโม่บดและย่อยหิน โรงซ่อม
โรงเกบ็ วตั ถรุ ะเบดิ คลงั เกบ็ นำ้� มนั ตอ่ องคก์ ารบรหิ ารสว่ นตำ� บลทบั ปรกิ อำ� เภอเมอื งกระบ่ี จงั หวดั กระบี่ โดย
พน้ื ที่ดังกล่าวไมอ่ ยใู่ นเขตควบคุมอาคาร จึงขอหารอื ในประเดน็ ดังตอ่ ไปนี้
๑. ในการคำ� นวณพน้ื ทกี่ ารขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคาร ตอ้ งคำ� นวณพนื้ ทขี่ องอาคารทง้ั หมด
หรอื ไม่ อยา่ งไร
๒. ในการขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารของบรษิ ทั นายเหมอื ง จำ� กดั อยใู่ นขา่ ยอาคารสงู หรอื
อาคารขนาดใหญพ่ เิ ศษ หรอื อาคารชมุ นมุ คน ตามมาตรา ๔ แหง่ พระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร (ฉบบั ที่ ๓)
พ.ศ. ๒๕๔๓ หรอื ไม่ อย่างไร
๓. องค์การบริหารส่วนต�ำบลทับปริกต้องออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารให้กับบริษัท
นายเหมอื ง จ�ำกดั หรือไม่ อยา่ งไร
๔. ถา้ หากบริษัท นายเหมือง จ�ำกดั ไมต่ ้องยื่นแบบแปลนการขออนญุ าตก่อสร้างอาคาร
ต่อองคก์ ารบรหิ ารส่วนตำ� บลทับปริก บริษัทฯ จะต้องแจง้ การก่อสร้างอาคารใหอ้ งค์การบริหารสว่ นต�ำบล
ทบั ปริกทราบหรือไม่ อยา่ งไร
ความละเอยี ดแจ้งแลว้ นั้น

/กรมโยธาธิการและผงั เมือง

390 รวมขอ้ หารอื เกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื งได้พจิ ารณาแล้วมคี วามเหน็ ดังต่อไปนี้
๑. ตามมาตรา ๒ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย
พระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๓๕ บญั ญตั ใิ ห้ อาคารสงู (อาคารทม่ี คี วามสงู ตงั้ แต่ ๒๓ เมตรขนึ้ ไป)
อาคารขนาดใหญพ่ เิ ศษ (อาคารทม่ี พี นื้ ทอ่ี าคารตงั้ แต่ ๑๐,๐๐๐ ตารางเมตรขน้ึ ไป) อาคารชมุ นมุ คน (อาคารหรอื
สว่ นใดของอาคารทใ่ี ชป้ ระโยชนใ์ นการชมุ นมุ คน ทมี่ พี น้ื ทตี่ ง้ั แต่ ๑,๐๐๐ ตารางเมตรขน้ึ ไป หรอื ชมุ นมุ คนได้
ตงั้ แต่ ๕๐๐ คนขนึ้ ไป) และโรงมหรสพ (อาคารทใี่ ชเ้ ปน็ สถานทสี่ ำ� หรบั ฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดง
ดนตรี หรอื การแสดงรนื่ เรงิ อน่ื ใด และมวี ตั ถปุ ระสงคเ์ พอ่ื เปดิ ใหส้ าธารณชนเขา้ ชมการแสดงนน้ั เปน็ ปกตธิ รุ ะ
โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม) ต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ ไม่ว่าจะตั้งอยู่ท่ีใดก็ตาม โดยพ้ืนที่อาคารขนาดใหญ่พิเศษและอาคารชุมนุมคนจะคิดตาม
พน้ื ที่ของอาคารแตล่ ะประเภทแต่ละหลงั
๒. ตามแบบแปลนอาคารท่ีองค์การบริหารส่วนต�ำบลทับปริกส่งให้กรมโยธาธิการและ
ผงั เมอื งเพ่ือประกอบการพิจารณาน้ัน ประกอบด้วย
๒.๑ อาคารสำ� นกั งานและโรงซอ่ มเครอื่ งจกั รกล เปน็ อาคาร ค.ส.ล. ขนาด ๒๐.๐๐ x
๔๐.๐๐ เมตร สูง ๘.๑๕ เมตร พื้นท่อี าคาร ๘๐๐ ตารางเมตร
๒.๒ โรงโม่บดและย่อยหิน โครงสร้าง ค.ส.ล. และเหล็กรูปพรรณเป็นส่ิงที่สร้างข้ึน
อยา่ งอ่นื เพ่ือใช้คลุมเครอ่ื งโม่บดและยอ่ ยหนิ สูง ๑๔.๖๐-๑๘ เมตร
๒.๓ คลงั เกบ็ นำ�้ มนั โครงสรา้ ง ค.ส.ล. และเหลก็ รปู พรรณ ขนาดพนื้ ท่ี ๗๖.๒๘ ตารางเมตร
สูง ๕.๕๐ เมตร
๒.๔ โรงเกบ็ วตั ถรุ ะเบดิ โครงสรา้ ง ค.ส.ล. และเหลก็ รปู พรรณ ขนาด ๒.๕๐ x ๒.๕๐ เมตร
สงู ๒.๘๐ เมตร
ดงั นนั้ อาคารดงั กลา่ วทง้ั หมด จงึ ไมเ่ ขา้ ขา่ ยเปน็ อาคารสงู อาคารขนาดใหญพ่ เิ ศษ อาคารชมุ นมุ คน และโรงมหรสพ
ในกรณีทีจ่ ะทำ� การกอ่ สร้างนอกเขตควบคุมอาคาร จงึ ไมต่ ้องยน่ื ขออนญุ าต

/๓. การที่
รวมขอ้ หารือเก่ียวกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 391

www.yotathai.com

-๒-
๓. การท่ีบริษัทฯ จะต้องแจ้งการก่อสร้างอาคารให้องค์การบริหารส่วนต�ำบลทับปริก
ทราบหรอื ไม่ อยา่ งไรนน้ั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคารไมม่ บี ทบญั ญตั หิ รอื ขอ้ กำ� หนดใดใหด้ ำ� เนนิ การ
ในเรอ่ื งดงั กลา่ ว
จงึ เรียนมาเพอื่ ทราบ

ขอแสดงความนับถอื
นายสุรชยั พรภทั รกลุ
(นายสรุ ชัย พรภทั รกุล)
ผู้อำ� นวยการส�ำนักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
รักษาการในตำ� แหน่งวศิ วกรใหญ่
ปฏบิ ัติราชการแทนอธบิ ดีกรมโยธาธิการและผงั เมอื ง

ส�ำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๕๘ –๖๐
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗
392 รวมข้อหารือเก่ียวกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ท่ี ปท ๕๒๑๐๓/๔๘๒๒ ส�ำนักงานเทศบาลเมืองรังสติ
ถนนรังสติ ปทุมธานี ปท ๑๒๑๓๐
๒๖ สงิ หาคม ๒๕๕๒
เรือ่ ง ขอหารอื แนวทางปฏิบตั ิตามพระราชบัญญัตคิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ฯ
เรียน ประธานคณะกรรมการควบคมุ อาคาร
ส่ิงทีส่ ง่ มาดว้ ย หนังสือขอใช้พืน้ ทจี่ อดรถ และรปู แบบเต็นท ์ จ�ำนวน ๑ ชดุ
ด้วย บริษัทเอก-ชยั ดิสทริบวิ ชัน่ ซสิ เทม จำ� กัด ประกอบกจิ การ ห้างสรรพสินคา้ เทสโก้
โลตสั สาขารังสิต ไดจ้ ัดงานเฉลมิ ฉลองครบรอบ ๑๕ ปี หา้ งสรรพสนิ คา้ เทสโก้ โลตสั โดยได้ขออนญุ าตใช้
พน้ื ท่ีจอดรถเปน็ สถานทจ่ี ดั งานทำ� การต้ังเต็นทเ์ ปน็ การช่วั คราว ในระหวา่ งวนั ท่ี ๑๘ กนั ยายน ๒๕๕๒ ถึง
๓๑ ตุลาคม ๒๕๕๒ นัน้
เทศบาลเมืองรังสิต จึงขอหารือแนวทางปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ฯ ว่าการตง้ั เต็นทช์ ั่วคราว ที่ บริษัท เอก-ชยั ดิสทรบิ ิวชน่ั ซสิ เทม จ�ำกัด ขออนญุ าต จะถอื เป็น
อาคารตามกฎกระทรวง วา่ ดว้ ยการยกเวน้ ผอ่ นผนั หรอื กำ� หนดเงอื่ นไขในการปฏบิ ตั ติ ามกฎหมายวา่ ดว้ ย
การควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๕๐ ขอ้ ๙ อาคารทม่ี ลี กั ษณะเปน็ เตน็ ท์ หรอื ปะรำ� ชนั้ เดยี ว เพอื่ ใชป้ ระโยชน์
เป็นการช่ัวคราวและไม่ใช่อาคารส�ำหรับใช้เพื่อกิจการพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม หรือการศึกษา โดยมี

/ก�ำหนด
รวมข้อหารอื เกย่ี วกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 393

www.yotathai.com

-๒-
ก�ำหนดเวลาร้ือถอนไม่เกินสิบวันให้ได้รับการยกเว้นไม่ต้องขออนุญาตตามมาตรา ๒๑ และมาตรา ๒๒
กรณีดังกล่าวจะต้องมีการขออนุญาตก่อสร้างอาคารหรือไม่อย่างไร เพื่อเทศบาลจะได้ใช้เป็นแนวทาง
ในการปฏบิ ัตใิ ห้ถกู ตอ้ งตามพระราชบัญญตั ิควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ฯ ต่อไป
จงึ เรยี นมาเพอ่ื โปรดพจิ ารณา ผลเปน็ ประการใดขอไดโ้ ปรดแจง้ ใหท้ ราบดว้ ย จกั เปน็ พระคณุ ยงิ่

ขอแสดงความนบั ถอื
นายไพโรจน์ อนิ ทรเ์ น่อื ง
รองนายกเทศมนตรี ปฏิบัติราชการแทน
นายกเทศมนตรเี มืองรังสิต

ฝา่ ยควบคุมอาคารฯ
ส�ำนกั การชา่ ง
โทร. ๐ ๒๕๖๗ ๖๐๐๐ ตอ่ ๕๕๕
โทรสาร ๐ ๒๙๕๘ ๔๒๔๙
394 รวมข้อหารอื เกีย่ วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ที่ บญ. ๐๑.๒๕๕๒/๑๐๖
๒๙ กรกฎาคม ๒๕๕๒
เรือ่ ง แจง้ ขอตง้ั เตน็ ท์บนพื้นท่ีจอดรถเปน็ การช่ัวคราว
เรียน นายกเทศมนตรีเมืองรงั สติ
สิง่ ท่สี ง่ มาด้วย ผงั บรเิ วณแสดงพ้ืนท่จี อดรถ และรปู แบบเต็นท์ จ�ำนวน ๑ ชดุ
ดว้ ยบรษิ ทั เอก-ชยั ดสี ทรบิ วิ ชนั่ ซสิ เทม จำ� กดั (ตอ่ ไปจะเรยี กวา่ “บรษิ ทั ฯ”) ผปู้ ระกอบ
กิจการห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขารังสิต มีโครงการจะจัดงานเฉลิมฉลองครอบรอบ ๑๕ ปี
หา้ งสรรพสนิ คา้ เทสโก้ โลตสั เพอื่ เปน็ การตอบแทนลกู คา้ และผทู้ ม่ี อี ปุ การะคณุ ทด่ี ตี อ่ เทสโก้ โลตสั ตลอดมา
ในระหว่างวนั ท่ี ๑๘ กนั ยายน ๒๕๕๒ ถึง ๓๑ ตลุ าคม ๒๕๕๒
เนอ่ื งจากบรเิ วณทบ่ี รษิ ทั ฯ มคี วามประสงคจ์ ะใชเ้ ปน็ สถานสำ� หรบั จดั งานโครงการเฉลมิ ฉลอง
ดงั กลา่ วเปน็ บรเิ วณทบี่ รษิ ทั ไดจ้ ดั ใหเ้ ปน็ พนื้ ทจ่ี อดรถสำ� หรบั ลกู คา้ และผมู้ าใชบ้ รกิ ารจำ� นวน ๔-๕ ชอ่ งจอด
รถยนต์ (ตามรายละเอียด ผังบริเวณและรูปแบบเต็นท์ ท่ีส่งมาพร้อมหนังสือฉบับน้ี) ในการนี้จ�ำนวนท่ี
จอดรถตามกฎกระทรวง ซึง่ ออกโดยมาตรา ๘ แห่งพระราชบญั ญตั คิ วบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไข
เพม่ิ เตมิ โดยพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร (ฉบบั ท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๔๓ ของหา้ งสรรพสนิ คา้ เทสโก้ โลตสั สาขารงั สติ
ซง่ึ กำ� หนดใหต้ อ้ งมจี ำ� นวน ๙๖๓ คนั และเมอ่ื บรษิ ทั ฯ นำ� ไปใชใ้ นโครงการงานเฉลมิ ฉลองครบรอบ ๑๕ ปขี อง
หา้ งเทสโก้ โลตสั เป็นการชั่วคราว ยังคงมจี ำ� นวน ๑,๓๖๓ คัน
ฉะน้ัน โดยหนังสือฉบับน้ี จึงเรียนมาเพื่อขอแจ้งและขออนุญาตใช้พื้นที่จอดรถ (ตาม
รายละเอียดผังบริเวณท่ีแนบ) เพ่ือน�ำไปเป็นสถานที่ตั้งเต็นท์เป็นการช่ัวคราวในโครงการงานเฉลิมฉลอง

/ครบรอบ
รวมขอ้ หารอื เกี่ยวกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 395

www.yotathai.com

-๒-
ครบรอบ ๑๕ ปี หา้ งเทสโก้ โลตสั ในชว่ งระหวา่ งวนั ท่ี ๑๘ กนั ยายน ๒๕๕๒ ถงึ วนั ท่ี ๓๑ ตลุ าคม ๒๕๕๒
และเมื่อครบก�ำหนดเวลาดังกล่าว บริษัทฯ จะเร่งด�ำเนินการเคลื่อนย้ายไปโดยด่วน เพ่ือคงใช้เป็น
ทีจ่ อดรถสำ� หรบั ลกู คา้ และผใู้ ชบ้ ริการต่อไป
จงึ เรยี นมาเพอื่ โปรดพิจารณาอนญุ าต

ขอแสดงความนับถือ
นายอดุลย์ กสกิ รรม

ผรู้ ับมอบอ�ำนาจ

ผู้ประสานงาน อนญุ าต
คุณอดลุ ย์ กสกิ รรม/คณุ พิมพน์ ิภา นาคะ ------------------------------
โทร. ๐ ๒๗๙๗ ๙๐๐๐ ต่อ ๑๔๑๐, ๑๑๐๙ (...................................................)
โทรสาร. ๐ ๒๗๙๗ ๙๘๑๒ นายกเทศมนตรเี มือง รังสิต

396 รวมข้อหารือเกยี่ วกบั กฎหมายวา่ ด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

รวมข้อหารือเก่ยี วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 397

www.yotathai.com

398 รวมขอ้ หารือเก่ยี วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๘๙๕๙ กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง
ถนนพระรามที่ ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
๒๓ กันยายน ๒๕๕๒
เรื่อง ขอหารอื แนวทางปฏิบตั ิตามพระราชบัญญตั ิควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
เรยี น นายกเทศมนตรเี มืองรังสติ
อา้ งถงึ หนังสือสำ� นกั งานเทศบาลเมอื งรงั สิต ท่ี ปท ๕๒๑๐๓/๔๘๒๒ ลงวนั ท่ี ๒๖ สงิ หาคม ๒๕๕๒
ตามหนงั สอื ทอ่ี า้ งถงึ เทศบาลเมอื งรงั สติ ขอหารอื คณะกรรมการควบคมุ อาคาร กรณบี รษิ ทั
เอก-ชัย ดิสทรบิ วิ ช่ัน ซสิ เทม จำ� กดั ไดจ้ ดั งานเฉลิมฉลองครบรอบ ๑๕ ปี หา้ งสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส
โดยได้ขออนุญาตใช้พ้ืนท่ีจอดรถเป็นสถานท่ีจัดงานท�ำการตั้งเต็นท์เป็นการช่ัวคราวในระหว่างวันท่ี ๑๘
กนั ยายน ๒๕๕๒ ถงึ วนั ที่ ๓๑ ตลุ าคม ๒๕๕๒ โดยมปี ระเดน็ หารอื วา่ การตงั้ เตน็ ทช์ ว่ั คราวจะถอื เปน็ อาคาร
ตาม ข้อ ๙ แห่งกฎกระทรวงว่าด้วยการยกเว้น ผ่อนผัน หรือก�ำหนดเง่ือนไขในการปฏิบัติตามกฎหมาย
วา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๕๐ ซง่ึ กำ� หนดอาคารทมี่ ลี กั ษณะเปน็ เตน็ ทห์ รอื ปะรำ� ชนั้ เดยี ว เพอื่ ใชป้ ระโยชน์
เปน็ การชั่วคราวและไมใ่ ช่อาคารสำ� หรบั ใชเ้ พือ่ กจิ การพาณชิ ยกรรม อุตสาหกรรม หรอื การศกึ ษา โดยมี
ก�ำหนดเวลารื้อถอนไม่เกินสิบวันให้ได้รับการยกเว้นไม่ต้องขออนุญาตตามมาตรา ๒๑ และมาตรา ๒๒
หรอื ไม่ หรอื จะตอ้ งมีการขออนุญาตกอ่ สร้างอาคารหรือไม่ อยา่ งไร ความละเอยี ดแจง้ แลว้ นั้น
กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื งขอเรยี นวา่ ไดน้ ำ� เรอ่ื งดงั กลา่ วหารอื คณะกรรมการควบคมุ อาคาร
เมื่อวนั ท่ี ๓ กนั ยายน ๒๕๕๒ โดยมผี ู้แทนเทศบาลเมืองรังสิตคอื นายฤบง อทุ ัยรตั น์ สถาปนิก ๖ว เข้าร่วม
ประชุมช้ีแจ้งแล้วมคี วามเห็นวา่ หากเต็นทด์ งั กล่าวใชเ้ พ่อื กิจการพาณิชยกรรม ประกอบกับระยะเวลาใน
การตง้ั เตน็ ทน์ น้ั เกนิ สบิ วนั แลว้ กจ็ ะไมเ่ ขา้ ขา่ ยเปน็ เตน็ ทท์ ใ่ี ชเ้ ปน็ การชว่ั คราวตามกฎกระทรวงวา่ ดว้ ยการยกเวน้
ผ่อนผัน หรือก�ำหนดเงื่อนไขในการปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๕๐ ข้อ ๙
จงึ ตอ้ งขออนญุ าตกอ่ สรา้ งตามมาตรา ๒๑ และตอ้ งปฏบิ ตั ติ ามมาตรา ๓๔ ทไี่ ดบ้ ญั ญตั หิ า้ มมใิ หเ้ จา้ ของหรอื

/ผคู้ รอบครอง
รวมข้อหารอื เก่ียวกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 399

www.yotathai.com

-๒-
ผคู้ รอบครองอาคารทต่ี อ้ งมพี น้ื ทหี่ รอื สง่ิ ทสี่ รา้ งขนึ้ เพอื่ ใชเ้ ปน็ ทจ่ี อดรถ ทก่ี ลบั รถและทางเขา้ ออกของรถตามที่
ระบไุ วใ้ นมาตรา ๘ (๙) ดดั แปลง หรอื ใชห้ รอื ยนิ ยอมใหบ้ คุ คลอนื่ ดดั แปลงหรอื ใชท้ จี่ อดรถ ทก่ี ลบั รถ และ
ทางเข้าออกของรถน้ันเพ่ือการอ่ืน ท้ังนี้ ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนเว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจาก
เจ้าพนกั งานท้องถ่นิ
จงึ เรียนมาเพือ่ โปรดทราบและพจิ ารณาด�ำเนนิ การต่อไป

ขอแสดงความนบั ถือ
นายสรุ ชยั พรภัทรกุล
ผอู้ �ำนวยการสำ� นกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
รกั ษาการในต�ำแหน่งวิศวกรใหญ่
ปฏบิ ตั ริ าชการแทนอธิบดีกรมโยธาธกิ ารและผังเมอื ง

ส�ำนกั ควบคุมอาคารและตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗
ไปรษณยี ์อิเลก็ ทรอนิกส:์ [email protected]
400 รวมขอ้ หารือเก่ยี วกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

บรษิ ทั สำ� นกั งานกฎหมายสยามซิตี้ จ�ำกัด
SIAM๑๘C๓ITRaYjanLaAkaWrn BOuilFdiFngIC, ๒E๐Sth LIMITED

Floor
South Sathorn Road, Yannawa, Sathorn
Bangkok ๑๐๑๒๐, Thailand
Tel: (๖๖๒) ๖๗๖-๖๖๖๗, ๖๗๖-๖๖๖๘
Fax : (๖๖๒) ๖๗๖-๖๑๘๘, ๖๗๖-๖๑๘๙
E-mail : [email protected]

วันที่ ๑ กนั ยายน ๒๕๕๒

เรือ่ ง ขอหารือขอ้ กฎหมาย

เรยี น อธิบดีกรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง

สง่ิ ท่ีสง่ มาด้วย ๑. กฎกระทรวงฉบบั ท่ี ๔๒๓ (พ.ศ. ๒๕๔๒)
ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิการผังเมือง พ.ศ. ๒๕๑๘
๒. กฎกระทรวงฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)
ออกตามความในพระราชบญั ญัตคิ วบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ (บางส่วน)

เน่ืองด้วยข้าพเจ้ามีความประสงค์ที่จะก่อสร้างอาคารขนาดพื้นท่ีประมาณ ๗,๐๐๐-
๘,๐๐๐ ตารางเมตร เพอื่ ประกอบการพาณิชยกรรมค้าปลีกค้าส่ง ในจังหวัดหนองคาย ซงึ่ อย่นู อกเขตเสน้
ผังเมืองรวมของจงั หวัดหนองคาย (กรณีไมต่ อ้ งพิจารณาประกาศกรมโยธาธกิ ารและผงั เมืองเร่ือง ก�ำหนด
หลักเกณฑก์ ารใชป้ ระโยชนใ์ นทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ในการจัดท�ำผังเมอื งรวมในทอ้ งทีจ่ งั หวดั หนองคาย
พ.ศ. ๒๕๕๒ ประกอบ) ซึ่งเมื่อศึกษาจากกฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๒๓ (พ.ศ. ๒๕๔๒) ออกตามความใน
พระราชบัญญตั ิการผงั เมือง พ.ศ. ๒๕๑๘ (“กฎกระทรวงฯ”) แลว้ พบว่าบรเิ วณพืน้ ทที่ ข่ี ้าพเจา้ ประสงคท์ ี่
จะกอ่ สรา้ งอาคารพาณชิ ยกรรมคา้ ปลกี ค้าส่งดังกลา่ วอยใู่ นพ้ืนท่ีสีเขยี วซ่งึ ตามข้อ๖(๖)ของกฎกระทรวงฯ
ก�ำหนดวา่
“ข้อ ๖ การใช้ประโยชน์ท่ีดินตามแผนผังก�ำหนดการใช้ประโยชน์ท่ีดินตามที่ได้จ�ำแนก
ประเภทและแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งท้ายกฎกระทรวง ให้เปน็ ไปดังตอ่ ไปนี้

/(๖) ทีด่ ิน
รวมข้อหารอื เกย่ี วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 401

www.yotathai.com

-๒-
(๖) ทีด่ นิ ในบริเวณหมายเลข ๖.๑ ถึงหมายเลข ๖.๑๖ ท่ีก�ำหนดไว้เป็นสเี ขียว ให้เป็นที่ดนิ
ประเภทชนบทและเกษตรกรรม”
ซึ่งข้อ ๑๒ (๖) ของกฎกระทรวงฯ ได้ก�ำหนดถึงการใช้ประโยชน์ของที่ดินในบริเวณ
ดงั กลา่ วไวด้ ังนี้
“ข้อ ๑๒ ท่ีดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ให้ใช้ประโยชน์เพ่ือเกษตรกรรมหรือ
เกย่ี วขอ้ งกบั เกษตรกรรม สถาบนั ราชการ การสาธารณปู โภคและสาธารณปู การเปน็ สว่ นใหญ่ สำ� หรบั การ
ใช้พ้ืนท่ีเพื่อกิจการอื่น ให้ใช้เพ่ิมได้อีกไม่เกินร้อยละห้าของที่ดินประเภทน้ีในแต่ละบริเวณ และห้ามใช้
ประโยชน์ทด่ี นิ ประเภทนี้เพอื่ กจิ การตามทกี่ �ำหนด ดงั ต่อไปน้ี
(๖) การอย่อู าศัยหรอื ประกอบพาณชิ ยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ”่
ตามขอ้ ๑ ของกฎกระทรวงฉบบั ที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ก�ำหนดนยิ ามของอาคารขนาดใหญ่ว่า
“อาคารขนาดใหญ่ หมายความว่า อาคารท่ีมีพ้ืนที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งช้ันใดใน
หลงั เดียวกนั เกนิ ๒,๐๐๐ ตารางเมตร หรืออาคารที่มีความสูงตงั้ แต่ ๑๕.๐๐ เมตรข้ึนไป และมีพน้ื ท่ีรวม
กันทกุ ช้ันหรอื ชนั้ หนึ่งช้นั ใดในหลงั เดยี วกนั เกิน ๑,๐๐๐ ตารางเมตร แต่ไม่เกิน ๒,๐๐๐ ตารางเมตร การ
วัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดบั พน้ื ดินทก่ี ่อสร้างถึงพ้ืนดาดฟา้ ส�ำหรบั อาคารทรงจัว่ หรอื ปนั้ หยาให้
วดั จากระดบั พืน้ ดินท่กี อ่ สร้างถงึ ยอดผนังของชัน้ สงู สดุ ”
ในกรณีน้ี หากข้าพเจ้าประสงค์ท่ีจะขออนุญาตก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมดังกล่าว
เป็นอาคารประเภทอาคารพาณิชยกรรมค้าปลีกค้าส่ง อาคารพาณิชยกรรมดังกล่าวของข้าพเจ้าจะยังคง
ตกอยภู่ ายใตป้ ระเภทอาคารขนาดใหญ่ตามค�ำนยิ ามทกี่ �ำหนดไวใ้ นกฎกระทรวงฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๔๓)
หรือไม่ และต้องห้ามทจี่ ะกอ่ สรา้ งในบรเิ วณพน้ื ท่ีสีเขียวตามทกี่ �ำหนดไว้ในกฎกระทรวงฯ หรือไม่
จึงเรยี นมาเพอ่ื โปรดพิจารณาตอบขอ้ หารือดงั กลา่ วของขา้ พเจ้าดว้ ย จักขอบคณุ ย่งิ

ขอแสดงความนบั ถอื
ภาณศิ า สุวรรณเมธาจารย์

402 รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๙๐๐๗ กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
๒๔ กันยายน ๒๕๕๒
เรอื่ ง ขอหารือข้อกฎหมาย
เรยี น บรษิ ทั ส�ำนกั งานกฎหมายสยามซติ ี้ จ�ำกัด (คณุ ภานิศา สุวรรณเมธาจารย)์
อ้างถึง หนงั สือบริษัท สำ� นกั งานกฎหมายสยามซิตี้ จ�ำกดั ลงวันที่ ๑ กันยายน ๒๕๕๒
ตามหนงั สอื ทอ่ี า้ งถงึ บรษิ ทั สำ� นกั งานกฎหมายสยามซติ ้ี จำ� กดั ขอหารอื กรณจี ะดำ� เนนิ การ
ก่อสร้างอาคารขนาดพ้ืนท่ีประมาณ ๗,๐๐๐-๘,๐๐๐ ตารางเมตร เพื่อประกอบกิจการพาณิชยกรรม
ประเภทค้าปลีกค้าสง่ ในทอ้ งทจ่ี ังหวดั หนองคาย โดยมกี ฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๒๓ (พ.ศ.๒๕๔๒) ออกตาม
ความในพระราชบัญญตั กิ ารผังเมอื ง พ.ศ. ๒๕๑๘ บงั คับใช้ อาคารท่ีจะกอ่ สร้างอย่ใู นพ้นื ที่สเี ขียวเปน็ ที่ดนิ
ประเภทชนบทและเกษตรกรรมใหใ้ ชป้ ระโยชนเ์ พอ่ื เกษตรกรรมหรอื เกย่ี วขอ้ งกบั เกษตรกรรม สถาบนั ราชการ
การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ ส�ำหรับการใช้พื้นท่ีเพ่ือกิจการอ่ืนให้ใช้
เพมิ่ ไดอ้ ีกไม่เกินรอ้ ยละห้าของพน้ื ทีด่ นิ ประเภทนี้ในแตล่ ะบรเิ วณและหา้ มใช้ประโยชนท์ ่ดี นิ ประเภทนีเ้ พ่ือ
กิจการอยู่อาศัย หรือประกอบพาณิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่ ซ่ึงตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕๕
(พ.ศ. ๒๕๔๓)ฯ ไดก้ ำ� หนดนยิ าม “อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า อาคารท่มี ีพ้ืนทีร่ วมกนั ทุกชน้ั หรอื
ชั้นหนึ่งชั้นใดในหลงั เดยี วกนั เกิน ๒,๐๐๐ ตารางเมตร หรืออาคารท่มี คี วามสูงตั้งแต่ ๑๕ เมตรขนึ้ ไป และ
มีพ้ืนทีร่ วมกันทกุ ช้นั หรอื ชน้ั หน่ึงช้ันใดในหลังเดียวกนั เกนิ ๑,๐๐๐ เมตร แต่ไมเ่ กนิ ๒,๐๐๐ ตารางเมตร
การวดั ความสงู ของอาคารใหว้ ดั จากระดบั พน้ื ดนิ ทก่ี อ่ สรา้ งถงึ พน้ื ดาดฟา้ สำ� หรบั อาคารทรงจวั่ หรอื ปน้ั หยา
ใหว้ ดั จากระดับพ้นื ดนิ ที่ก่อสรา้ งถึงยอดผนังของช้ันสูงสดุ หากจะขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารพาณิชยกรรม
ดังกล่าว เป็นอาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งจะยังเป็นอาคารขนาดใหญ่ตามนิยามดังกล่าว
หรอื ไม่ และห้ามก่อสรา้ งในบริเวณพนื้ ทสี่ เี ขียวตามที่กำ� หนดในกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๒๓ (พ.ศ.๒๕๔๒)ฯ
หรอื ไม่ ความละเอยี ดแจ้งแล้ว นัน้

/กรมโยธาธิการและผังเมอื ง
รวมข้อหารือเกยี่ วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 403

www.yotathai.com

-๒-
กรมโยธาธิการและผังเมืองได้พิจารณาแล้วขอเรียนว่า หากอาคารท่ีจะก่อสร้างมีพื้นที่
อาคาร ๗,๐๐๐-๘,๐๐๐ ตารางเมตร ก็จะเข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่ตามนิยาม “อาคารขนาดใหญ่”
แห่งกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ.๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญตั ิควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
และตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๒๓ (พ.ศ. ๒๕๔๒) ออกตามความในพระราชบญั ญตั กิ ารผงั เมอื ง พ.ศ. ๒๕๑๘
ห้ามก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมประเภทอาคารขนาดใหญ่ในพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและ
เกษตรกรรม) จึงไมส่ ามารถกอ่ สร้างอาคารดังกลา่ วได้ อน่งึ ในเขตพนื้ ทผี่ ังเมอื งรวมได้มีกฎกระทรวงออก
โดยอาศัยอ�ำนาจตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ก�ำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ฯลฯ
อาคารพาณชิ ยกรรมประเภทคา้ ปลกี คา้ สง่ ใชบ้ งั คบั อยดู่ ว้ ย บรษิ ทั ฯ จงึ ควรศกึ ษาขอ้ กำ� หนดของกฎกระทรวง
ฉบับนี้เพอ่ื ประกอบการพิจารณาต่อไป
จึงเรยี นมาเพ่ือทราบ

ขอแสดงความนับถือ
นายสุรชัย พรภทั รกลุ
ผู้อ�ำนวยการส�ำนกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
รักษาการในต�ำแหนง่ วศิ วกรใหญ่
ปฏิบตั ิราชการแทนอธบิ ดีกรมโยธาธิการและผังเมอื ง

ส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๐-๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗
404 รวมขอ้ หารือเก่ียวกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

เลขที่ IV ๑/๒๕๕๒
วนั ที่ ๗ กันยายน ๒๕๕๒
เรอ่ื ง ขอหารือการปฏิบัตติ ามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗)
ออกตามความในพระราชบัญญตั ิควบคมุ การก่อสร้างอาคาร พทุ ธศกั ราช ๒๔๗๙
เรียน อธบิ ดกี รมโยธาธิการและผงั เมอื ง
สิ่งทแี่ นบมา
- ส�ำเนาค�ำขอหารอื ฯ
- หนงั สอื รับรองบรษิ ทั ฯ
- สำ� เนาโฉนดท่ีดนิ
- ส�ำเนาบตั รประจำ� ตัวประชาชนของคณะกรรมการ
- แบบแปลนและแผนผงั บรเิ วณ
ข้าพเจา้ บรษิ ัท ไอโวรี่ เอสเตท จ�ำกดั ได้ยน่ื คำ� ขออนุญาตกอ่ สรา้ งอาคารตอ่ เจ้าพนักงาน
ท้องถ่ิน (นายกเทศบาลต�ำบลนาจอมเทียน อ�ำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี) เพื่อท�ำการก่อสร้างอาคาร
คอนกรีตเสรมิ เหลก็ ๗ ช้นั จำ� นวน ๑ หลัง เพื่อใช้เป็นอาคารชุดที่พกั อาศัยรวม โดยมขี นาดพ้นื ท่ีใชส้ อย
ของอาคารทง้ั หมด ๘,๖๙๗ ตารางเมตร มจี �ำนวนหอ้ งชุดพกั อาศยั จำ� นวน ๗๙ ห้อง ในจ�ำนวนน้มี หี ้องพัก
ท่ีมพี นื้ ทต่ี ้งั แต่ ๖๐ ตารางเมตรข้นึ ไป จ�ำนวน ๖๑ ห้อง และหอ้ งพักทีม่ ีพน้ื ทห่ี อ้ งนอ้ ยกว่า ๖๐ ตารางเมตร
จ�ำนวน ๑๘ ห้อง ก่อสร้างในโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๓๑๔๖๒ และ ๓๑๔๖๓ เลขท่ีดินที่ ๗๕๐ และ ๗๕๑
ต.นาจอมเทยี น อ.สตั หีบ จ.ชลบรุ ี
ซ่ึงอาคารหลังนี้บริษัทฯ ได้ค�ำนวณการจัดท่ีจอดรถยนต์ในกรณีเป็นอาคารขนาดใหญ่
ตามท่ีก�ำหนดในกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุม
การกอ่ สรา้ งอาคาร พทุ ธศกั ราช ๒๔๗๙ ตาม ขอ้ ๓ (๒) (ซ) ทก่ี ำ� หนดวา่ ในกรณอี าคารขนาดใหญ่ ใหม้ ที จี่ อด
รถยนตไ์ ม่น้อยกวา่ ๑ คนั ตอ่ พ้ืนที่อาคาร ๒๔๐ ตารางเมตร เศษของ ๒๔๐ ตารางเมตร ใหค้ ิดเปน็ ๒๔๐
ตารางเมตร โดยคิดจากพน้ื ท่ใี ช้สอยทีไ่ ม่รวมพ้ืนทีจ่ อดรถและพน้ื ท่ที างวิ่ง โดยพนื้ ที่ทน่ี �ำมาคิดคือ ๗,๔๓๗
ตารางเมตร ซง่ึ ไดจ้ �ำนวนท่ีจอดรถ ๓๑ คนั

/นอกจากนี้
รวมขอ้ หารอื เกี่ยวกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 405

www.yotathai.com

-๒-
นอกจากนบ้ี ริษัทฯ ยังไดค้ ดิ ค�ำนวณการจัดท่จี อดรถยนตใ์ นกรณีแบบแยกประเภทแตล่ ะ
กจิ กรรมตามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗)ฯ ตาม ข้อ ๓ (๒) (ค) ในประเภทกจิ กรรมอาคารชุด
ทก่ี ำ� หนดใหม้ ที จี่ อดรถยนตไ์ มน่ อ้ ยกวา่ ๑ คนั ตอ่ ๒ ครอบครวั เศษของ ๒ ครอบครวั ใหค้ ดิ เปน็ ๒ ครอบครวั
โดยคดิ จากจำ� นวนหอ้ งทม่ี พี นื้ ทตี่ ง้ั แต่ ๖๐ ตารางเมตรขน้ึ ไป จำ� นวน ๖๑ หอ้ ง ซงึ่ ไดจ้ ำ� นวนทจ่ี อดรถ ๓๑ คนั
(ในโครงการนีไ้ มม่ กี ารใชส้ อยกิจกรรมประเภทอื่นที่ตอ้ งน�ำมาคิดที่จอดรถ)
แตจ่ ากการประสานงานกับเจ้าหน้าทขี่ องเจ้าพนักงานท้องถน่ิ ดังกลา่ วขา้ งต้น ปรากฏว่า
เจา้ หนา้ ทไ่ี ดว้ นิ จิ ฉยั วา่ ในการคดิ ตามกรณแี บบแยกประเภทแตล่ ะกจิ กรรม เมอ่ื คดิ จำ� นวนจอดรถจากหอ้ ง
ที่เกิน ๖๐ ตารางเมตร ได้ ๓๑ คันดังกล่าวแล้ว ยังให้น�ำพ้ืนที่ของห้องท่ีน้อยกว่า ๖๐ ตารางเมตร
โถงทางเดนิ มารวมกนั และนำ� มาคดิ จำ� นวนทจี่ อดรถยนต์ เพอ่ื นำ� ไปรวมอกี ดว้ ย ซงึ่ การคดิ ในสว่ นนบ้ี รษิ ทั ฯ
เหน็ ว่าไมน่ ่าจะถกู ตอ้ ง เพราะได้น�ำไปคิดในกรณอี าคารขนาดใหญ่แลว้
บรษิ ทั ฯ จงึ หารอื มาเพอ่ื ขอทราบแนวทางการปฏบิ ตั ิ วา่ การคดิ คำ� นวณทจ่ี อดรถตอ้ งยดึ ถอื
ปฏบิ ัติเชน่ ไรจงึ จะถูกต้อง
จึงเรยี นมาเพ่อื โปรดพจิ ารณาให้โดยด่วน จกั ขอบคณุ ยิ่ง

ขอแสดงความนับถอื
นายนิวัติ ลมุนพนั ธ์ และ นางสาวลกั ษณา จรยิ วฒั นส์ กลุ

กรรมการบรหิ าร

406 รวมข้อหารือเกี่ยวกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๙๓๕๔ กรมโยธาธกิ ารและผังเมือง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
๗ ตุลาคม ๒๕๕๒
เรอื่ ง ขอหารือการปฏบิ ตั ติ ามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗)
ออกตามความในพระราชบญั ญัติควบคุมการกอ่ สรา้ งอาคาร พุทธศกั ราช ๒๔๗๙
เรยี น กรรมการบริหาร บรษิ ัท ไอโวร่ี เอสเตท จำ� กัด
อา้ งถงึ หนังสอื บรษิ ัท ไอโวรี่ เอสเตท จำ� กดั เลขที่ IV ๑/๒๕๕๒ ลงวันท่ี ๗ กนั ยายน ๒๕๕๒
ตามหนังสอื ทอี่ า้ งถงึ บริษทั ไอโวร่ี เอสเตท จ�ำกัด ได้สง่ แบบแปลนอาคารเพ่อื ขอหารือ
กรมโยธาธิการและผังเมืองเก่ียวกับการปฏิบัติตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗) ออกตาม
ความในพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ การกอ่ สรา้ งอาคาร พทุ ธศกั ราช ๒๔๗๙ กรณบี รษิ ทั ฯ ไดย้ นื่ คำ� ขออนญุ าต
ก่อสรา้ งอาคาร ค.ส.ล. ๗ ชนั้ จำ� นวน ๑ หลงั เพ่ือใชเ้ ปน็ อาคารชดุ ท่ีพกั อาศัยรวม ๗๙ ห้อง โดยมพี ้ืนท่ี
อาคารทงั้ หมด ๘,๖๙๗ ตารางเมตร มหี อ้ งพักทม่ี พี ื้นท่ตี ้ังแต่ ๖๐ ตารางเมตรขึ้นไป จำ� นวน ๖๑ ห้อง และ
ห้องพกั ทีม่ พี นื้ ทีห่ อ้ งน้อยกว่า ๖๐ ตารางเมตร จ�ำนวน ๑๘ หอ้ ง บริษัทฯ ไดจ้ ัดทีจ่ อดรถยนตก์ รณีเปน็
อาคารขนาดใหญต่ ามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗)ฯ ในข้อ ๓(๒) (ซ) อาคารขนาดใหญ่ ใหม้ ที ่ี
จอดรถยนตไ์ มน่ อ้ ยกว่า ๑ คัน ต่อพนื้ ท่ีอาคาร ๒๔๐ ตารางเมตร ไดจ้ �ำนวนท่จี อดรถยนต์ ๓๑ คัน และ
ได้จัดทีจ่ อดรถยนต์ตามข้อ ๓(๒) (ค) อาคารชุดใหม้ ที ่จี อดรถยนต์ไมน่ อ้ ยกวา่ ๑ คันตอ่ ๒ ครอบครัว
จากหอ้ งชดุ ทม่ี พี นื้ ทตี่ ง้ั แต่ ๖๐ ตารางเมตรขนึ้ ไป จำ� นวน ๖๑ หอ้ ง ซง่ึ ไดจ้ ำ� นวนทจ่ี อดรถ ๓๑ คนั แตป่ รากฏวา่
เจา้ หนา้ ท่ีท้องถิน่ ได้วนิ จิ ฉยั ว่า การคดิ จ�ำนวนที่จอดรถตามกรณีแยกประเภทแต่ละกิจกรรม เมื่อคิดจำ� นวน
ทจี่ อดรถจากหอ้ งชดุ ทเี่ กนิ ๖๐ ตารางเมตร ได้ ๓๑ คนั แลว้ ยงั ใหน้ ำ� พนื้ ทขี่ องหอ้ งชดุ ทนี่ อ้ ยกวา่ ๖๐ ตารางเมตร
โถงทางเดินมารวมกันและน�ำมาคิดจ�ำนวนท่ีจอดรถยนต์เพ่ือน�ำไปรวมอีกด้วย ซึ่งการคิดในส่วนหลังนี้
บริษทั ฯ เหน็ วา่ ไม่ถูกตอ้ งเพราะไดน้ ำ� ไปคดิ ในกรณอี าคารขนาดใหญ่แลว้ จงึ หารอื เพ่อื ขอทราบแนวทาง
การปฏิบตั ิการคิดคำ� นวณทจ่ี อดรถท่ีถูกตอ้ งตอ่ ไป ความละเอยี ดแจ้งแลว้ นัน้
กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื งไดพ้ จิ ารณาแลว้ ขอเรยี นวา่ กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗)
ออกตามความในพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ การกอ่ สรา้ งอาคาร พทุ ธศกั ราช ๒๔๗๙ ขอ้ ๒ (๓) และ (๗) กำ� หนด

/ให้อาคารชดุ
รวมขอ้ หารอื เกย่ี วกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 407

www.yotathai.com

-๒-
ให้อาคารชดุ ท่ีมพี ้นื ที่แตล่ ะครอบครัวตัง้ แต่ ๖๐ ตารางเมตรข้นึ ไป และอาคารขนาดใหญ่ (อาคารท่ีสรา้ ง
ขน้ึ เพอื่ ใชเ้ ปน็ อาคารหรอื สว่ นหนง่ึ สว่ นใดของอาคารเปน็ ทปี่ ระกอบกจิ การประเภทเดยี วหรอื หลายประเภท
โดยมคี วามสูงจากระดับถนนตัง้ แต่ ๑๕ เมตรขนึ้ ไปและมพี ืน้ ทร่ี วมกนั ทุกช้ันในหลังเดยี วกันเกิน ๑,๐๐๐
ตารางเมตร หรอื มพี นื้ ทรี่ วมกนั ทกุ ชน้ั หรอื ชนั้ หนงึ่ ชนั้ ใดในหลงั เดยี วกนั เกนิ ๒,๐๐๐ ตารางเมตร) ตอ้ งมที จ่ี อด
รถยนตต์ ามจำ� นวนทกี่ ำ� หนดไวใ้ นขอ้ ๓ (๒) (ค) และ (ซ) กลา่ วคอื อาคารชดุ ใหม้ ที จี่ อดรถยนตไ์ มน่ อ้ ยกวา่
๑ คันตอ่ ๒ ครอบครัว เศษของ ๒ ครอบครัวให้คิดเป็น ๒ ครอบครัว และอาคารขนาดใหญใ่ หม้ ีที่จอด
รถยนต์ตามจ�ำนวนท่ีก�ำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เป็นท่ีประกอบกิจการในอาคารขนาดใหญ่
น้นั รวมกัน หรือให้มที ี่จอดรถยนต์ไม่นอ้ ยกว่า ๑ คนั ตอ่ พน้ื ทอ่ี าคาร ๒๔๐ ตารางเมตร เศษของ ๒๔๐
ตารางเมตร ให้คิดเป็น ๒๔๐ ตารางเมตร ทั้งนี้ให้ถือที่จอดรถยนต์จ�ำนวนท่ีมากกว่าเป็นเกณฑ์ ดังน้ัน
การคิดจ�ำนวนที่จอดรถยนต์ให้คิดตามหลักเกณฑ์ก�ำหนดประเภทของอาคารกรณีอาคารชุด และหากมี
ประเภทของอาคารที่ใช้ประกอบกิจการอ่ืนอีกก็ให้คิดจ�ำนวนท่ีจอดรถยนต์ตามท่ีก�ำหนดในข้อ ๓ แล้วน�ำ
มารวมกันเป็นจ�ำนวนท่ีจอดรถยนต์ตามประเภทของอาคารท่ีก�ำหนดในข้อ ๒ แล้วจึงคิดจ�ำนวนที่จอด
รถยนต์ส�ำหรับกรณีอาคารขนาดใหญ่ โดยให้ถือจ�ำนวนท่ีจอดรถยนต์ที่มากกว่าเป็นเกณฑ์การจัดท่ีจอด
รถยนตส์ ำ� หรบั อาคารนน้ั ตวั อยา่ งเชน่ หากขอ้ เทจ็ จรงิ ปรากฏวา่ กรณหี อ้ งชดุ ทม่ี พี นื้ ทมี่ ากกวา่ ๖๐ ตารางเมตร
จ�ำนวน ๖๑ ห้อง ต้องจัดให้มีท่ีจอดรถเท่ากับ ๓๑ คัน ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗)ฯ
ข้อ ๓(๒) (ค) และหากอาคารดังกล่าวมีพ้ืนท่ีอาคาร ๗,๔๓๗ ตารางเมตร ต้องจัดให้มีที่จอดรถในกรณี
อาคารขนาดใหญ่เท่ากบั ๓๑ คนั ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๕๑๗)ฯ ข้อ ๓ (๒) (ซ) ซึง่ จ�ำนวน
ท่ีจอดรถทงั้ ๒ กรณมี จี ำ� นวนเทา่ กนั อาคารหลงั นจ้ี งึ ตอ้ งจดั ให้มีทจ่ี อดรถจ�ำนวน ๓๑ คนั เปน็ ตน้
จึงเรยี นมาเพือ่ ทราบ

ขอแสดงความนบั ถือ
นายสรุ ชัย พรภทั รกุล
ผอู้ ำ� นวยการสำ� นักควบคุมและตรวจสอบอาคาร
รักษาการในต�ำแหนง่ วศิ วกรใหญ่
ปฏบิ ัติราชการแทนอธบิ ดกี รมโยธาธิการและผงั เมือง
ส�ำนักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๑
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗
ไปรษณีย์อิเลก็ ทรอนกิ ส์ : [email protected]

408 รวมขอ้ หารือเกีย่ วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

บันทกึ ขอ้ ความ

สว่ นราชการ สำ� นกั งานโยธาธกิ ารและผงั เมอื งจงั หวดั มหาสารคาม กลมุ่ งานวชิ าการโยธาธกิ าร โทร. ๐ ๔๓๗๗ ๗๒๑๓
ท่ี มค ๐๐๒๐/๗๑๖ วันท่ี ๒๙ กนั ยายน ๒๕๕๒
เรื่อง หารือการพิจารณาอนญุ าตจดั สรรท่ดี ิน ตามกฎกระทรวงผังเมอื งรวม
เรียน ผ้อู ำ� นวยการสำ� นักควบคุมและตรวจสอบอาคาร
ดว้ ยสำ� นกั งานโยธาธกิ ารและผงั เมอื งจงั หวดั มหาสารคาม ไดร้ บั การหารอื จากเทศบาลเมอื ง
มหาสารคาม ในการจะพจิ ารณาอนญุ าตจดั สรรทดี่ นิ ของบรษิ ทั รมิ ชลพรอพเพอรต์ ้ี จำ� กดั วา่ มคี วามประสงค์
จะขออนุญาตจัดสรรทด่ี นิ ในโฉนดเลขท่ี ๒๙๘๗, ๔๐๙๕, ๔๑๐๒ ซึ่งเทศบาลเมืองมหาสารคามตรวจสอบ
แล้วพบวา่ โฉนดทดี่ ินทัง้ ๓ แปลง อย่ใู นพ้ืนท่ีการใช้ประโยชนท์ ่ดี ิน Block หมายเลข ๕.๓ กำ� หนดให้เป็น
พนื้ ทสี่ เี ขยี วทดี่ นิ ประเภทชนบทและเกษตรกรรม ซงึ่ หา้ มการจดั สรรทดี่ นิ เพอ่ื การอยอู่ าศยั ตามกฎกระทรวง
ฉบบั ที่ ๓๒๕ (พ.ศ. ๒๕๔๐) ซ่ึงสนิ้ สดุ อายุการบงั คับใช้ วันที่ ๒๕ มิถนุ ายน ๒๕๕๒ แตเ่ ทศบาลเมือง
มหาสารคามไดต้ ราเทศบญั ญตั ไิ วใ้ ชบ้ งั คบั แทนกฎกระทรวงฉบบั ที่ ๓๒๕ ตง้ั แตว่ นั ท่ี ๒๒ กรกฎาคม ๒๕๕๒
จนกวา่ จะมีการประกาศกฎกระทรวงให้ใช้บงั คับผังเมืองมหาสารคามฉบับใหม่มาทดแทน ซง่ึ ขณะนอี้ ยูใ่ น
ระหวา่ งการลงประกาศในราชกจิ จานเุ บกษา เทศบาลเมอื งมหาสารคามจงึ ไดห้ ารอื วา่ เพอื่ เปน็ การควบคมุ การ
ใช้ประโยชน์ท่ีดินและอาคารให้มีผลใช้บังคับต่อเนื่อง จะน�ำเทศบัญญัติท่ีอยู่ระหว่างการลงประกาศใน
ราชกจิ จานุเบกษามาประกอบในการพจิ ารณาอนญุ าตก่อสรา้ งไดห้ รือไม่
สำ� นกั งานโยธาธกิ ารและผังเมืองจงั หวัดมหาสารคาม ได้พิจารณาแลว้ เห็นวา่ เพ่ือเปน็ การ
ปฏบิ ตั ิให้ถูกต้องตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และกฎหมายอื่นทเ่ี กย่ี วขอ้ ง จงึ ขอหารือในการ
พิจารณาอนุญาตก่อสร้างตามประเด็นของเทศบาลเมืองมหาสารคาม ว่าจะด�ำเนินการได้หรือไม่อย่างไร
พร้อมนี้ได้แนบส�ำเนาหนังสือส�ำนักงานเทศบาลเมืองมหาสารคามที่ มค ๕๒๐๐๖/๓๒๒๔ ลงวันที่ ๒๒
กันยายน ๒๕๕๒ และส�ำเนาเทศบัญญัติเทศบาลเมืองมหาสารคาม เร่ืองก�ำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง
ดัดแปลงใช้หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภท ในท้องท่ีเทศบาลเมืองมหาสารคาม

/อ�ำเภอเมอื ง
รวมข้อหารอื เกย่ี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 409

www.yotathai.com

-๒-
อ�ำเภอเมืองมหาสารคาม จังหวัดมหาสารคาม พ.ศ. ๒๕๕๒ เพ่ือให้ส�ำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร
ไดใ้ ช้ประกอบการพจิ ารณาดว้ ย
จึงเรยี นมาเพ่อื โปรดทราบและพิจารณาด�ำเนินการจะเป็นพระคุณย่งิ

นายสุวพงษ์ ภูนาคพนั ธุ์
วศิ วกรโยธาช�ำนาญการพเิ ศษ รักษาราชการแทน

โยธาธกิ ารและผังเมอื งจงั หวัดมหาสารคาม

410 รวมข้อหารอื เก่ยี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

บรษิ ทั รมิ ชลพรอพเพอรต์ ้ี จ�ำกัด
๗/๑๘ หมู่ ๑๔ ต.เกงิ้ อ.เมือง
จ.มหาสารคาม ๔๔๐๐๐
วนั ที ่ ๒๖ สิงหาคม ๒๕๕๒
เร่ือง ตอบขอ้ หารอื การขออนญุ าตจดั สรรทีด่ ิน
เรียน นายกเทศมนตรเี มอื งมหาสารคาม หรอื ผ้มู ีอ�ำนาจลงนาม
เนอ่ื งดว้ ย บรษิ ทั รมิ ชลพรอพเพอรต์ ้ี จำ� กดั มคี วามประสงคท์ จี่ ะขอหารอื การขออนญุ าต
จัดสรรทีด่ นิ โฉนดในดังต่อไปนี้
๑. โฉนด (น.ส. ๓ ก.) เลขที่ ๒๙๘๗ เลม่ ๓๐ ข. หนา้ ๓๗ เลขทด่ี ิน ๗๑ ต.เกิง้
อ.เมืองมหาสารคาม จ.มหาสารคาม
๒. โฉนด (น.ส. ๓ ก.) เลขท่ี ๔๐๙๕ เลม่ ๔๑ ข. หนา้ ๔๕ เลขที่ดิน ๕๐๐ ต.เกิง้
อ.เมอื งมหาสารคาม จ.มหาสารคาม
๓. โฉนด (น.ส. ๓ ก.) เลขท่ี ๔๑๐๒ เล่ม ๔๒ ก. หน้า ๒ เลขท่ดี ิน ๕๐๗ ต.เก้งิ
อ.เมอื งมหาสารคาม จ.มหาสารคาม
กำ� หนดใหเ้ ปน็ พน้ื ทสี่ เี หลอื งใหเ้ ปน็ ทอ่ี ยอู่ าศยั หนาแนน่ นอ้ ย สามารถดำ� เนนิ การขออนญุ าต
จดั สรรทด่ี นิ ได้หรือไม่
หากเทศบาลเมืองมหาสารคามพิจารณาแล้ว ผลประเมินเป็นประการใดใคร่ขอกรุณา
แจง้ ให้บรษิ ทั ฯ ทราบด้วย จักขอบพระคุณอยา่ งยิ่ง
จึงเรียนมาเพอื่ โปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ
นางสาวประภาพร ทบั สมบัติ
กรรมการผู้จัดการบริษทั ริมชลพรอพเพอรต์ ี้ จ�ำกดั

รวมข้อหารือเกย่ี วกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 411

www.yotathai.com

บันทกึ ขอ้ ความ

สว่ นราชการ กรมโยธาธิการและผงั เมือง ส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๑
ท่ี มท ๐๗๑๐/๑๗๕ วนั ท่ี ๑๕ ตุลาคม ๒๕๕๒
เรอ่ื ง หารอื การพิจารณาอนุญาตจดั สรรท่ีดนิ ตามกฎกระทรวงผังเมืองรวม
เรยี น โยธาธกิ ารและผงั เมืองจังหวัดมหาสารคาม
ตามทสี่ ำ� นกั งานโยธาธกิ ารและผงั เมอื งจงั หวดั มหาสารคามไดม้ บี นั ทกึ ที่ มค ๐๐๒๐/๗๑๖
ลงวันท่ี ๒๙ กันยายน ๒๕๕๒ แจ้งว่า เทศบาลเมืองมหาสารคามขอหารือการพิจารณาขออนุญาต
ก่อสร้างอาคารในโครงการจดั สรรทด่ี ินของบรษิ ัท ริมชลพรอพเพอร์ตี้ จ�ำกดั ในโฉนดท่ีดนิ เลขที่ ๒๙๘๗,
๔๐๙๕, ๔๑๐๒ ซง่ึ เทศบาลฯ ไดต้ รวจสอบแล้วพบว่า โฉนดทีด่ ินทั้ง ๓ แปลง อยู่ในพืน้ ท่กี ารใชป้ ระโยชน์
ทดี่ นิ Block หมายเลข ๕.๓ ก�ำหนดใหเ้ ปน็ พน้ื ทสี่ ีเขียวท่ีดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม หา้ มการ
จดั สรรทด่ี นิ เพอ่ื การอยอู่ าศยั ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๓๒๕ (พ.ศ. ๒๕๔๐)ฯ ซงึ่ สน้ิ สดุ อายกุ ารบงั คบั ใชเ้ มอื่
วนั ที่ ๒๕ มถิ ุนายน ๒๕๕๒ ต่อมาเทศบาลฯ ได้ออกเทศบญั ญตั เิ พื่อบงั คบั ใชแ้ ทนกฎกระทรวงฯ ดงั กล่าว
ตั้งแต่วันท่ี ๒๒ กรกฎาคม ๒๕๕๒ จนกว่าจะมีการประกาศกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมือง
มหาสารคามฉบับใหม่ ซ่ึงขณะน้ีอยู่ระหว่างการน�ำลงประกาศในราชกิจจานุเบกษา เทศบาลเมือง
มหาสารคามจึงขอหารือว่าเพ่ือเป็นการควบคุมการใช้ประโยชน์ท่ีดินและอาคารให้มีผลใช้บังคับต่อเนื่อง
จะสามารถน�ำเทศบญั ญตั ทิ อ่ี ยู่ระหว่างการน�ำลงประกาศในราชกิจจานุเบกษามาประกอบในการพิจารณา
อนุญาตกอ่ สรา้ งอาคารไดห้ รอื ไม่ อยา่ งไร ความละเอียดแจ้งแลว้ น้นั
กรมโยธาธิการและผังเมืองได้พิจารณาแล้วขอเรียนว่า เทศบัญญัติเทศบาลเมือง
มหาสารคาม เร่ือง ก�ำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือ
บางประเภทในท้องท่ีเขตเทศบาลเมืองมหาสารคาม อ�ำเภอเมือง จังหวัดมหาสารคาม พ.ศ. ๒๕๕๒
ออกโดยอาศัยอ�ำนาจตามความในมาตรา ๙ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซ่ึงแก้ไข

/เพิม่ โดย

412 รวมขอ้ หารอื เก่ยี วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
เพ่ิมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕ ซึ่งตามมาตรา ๑๑ แห่งพระราชบัญญัติ
ควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ บัญญัติไว้ว่า “ข้อบัญญัติท้องถ่ินท่ีออกตามมาตรา ๙ หรือมาตรา ๑๐
เม่ือประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้ว ให้ใช้บังคับได้” ดังน้ัน เทศบาลเมืองมหาสารคามจะต้องน�ำ
เทศบัญญัติดังกล่าวลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาก่อนจึงจะสามารถน�ำมาพิจารณาอนุญาตก่อสร้าง
อาคารได้
จงึ เรยี นมาเพ่อื ทราบ

นายสุรชัย พรภัทรกุล
ผ้อู ำ� นวยการส�ำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร

รกั ษาการในต�ำแหนง่ วศิ วกรใหญ่
ปฏบิ ตั ิราชการแทนอธิบดกี รมโยธาธิการและผงั เมือง

รวมขอ้ หารอื เก่ียวกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 413

www.yotathai.com

ด่วนมาก

ที่ กท ๘๖๐๓/๖๖๗๓ กรุงเทพมหานคร
๑๗๓ ถนนดินสอ กทม. ๑๐๒๐๐
๑๔ กนั ยายน ๒๕๕๒
เรอ่ื ง หารอื การพจิ ารณาอนุญาตให้ก่อสร้างอาคาร
เรยี น ประธานคณะกรรมการควบคมุ อาคาร
สิง่ ท่ีส่งมาดว้ ย บญั ชรี ายการเอกสารแนบท้าย จ�ำนวน ๕๔ ฉบับ
ด้วยกรุงเทพมหานคร โดยส�ำนักงานเขตทวีวัฒนาได้รับค�ำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
จ�ำนวน ๕ ราย เพ่อื ขออนญุ าตปลูกสรา้ งอาคารบรเิ วณถนนสขุ าภิบาลบางระมาด แขวงศาลาธรรมสพน์
เขตทววี ฒั นา กรงุ เทพมหานคร เปน็ อาคารตกึ ชนั้ เดยี ว จำ� นวน ๓ ราย เพอื่ ใชเ้ ปน็ อาคารพาณชิ ย์ โดยแต่
ละรายมพี ้นื ท่ีเพอ่ื ประกอบการพาณิชย์ไมเ่ กิน ๑๐๐ ตารางเมตร และเปน็ อาคารตึก ๒ ชน้ั จ�ำนวน ๒ ราย
เพอื่ ใชเ้ ปน็ อาคารพาณชิ ย์ - พกั อาศยั โดยมพี นื้ ทปี่ ระกอบการเพอื่ การพาณชิ ยช์ นั้ ลา่ งไมเ่ กนิ ๑๐๐ ตารางเมตร
และพน้ื ท่ีช้นั สองใช้เป็นที่พกั อาศยั ระหวา่ งทส่ี �ำนกั งานเขตทววี ัฒนาพิจารณาค�ำขออนญุ าตทัง้ ๕ รายไดม้ ี
ประชาชนทอ่ี ย่อู าศัยบรเิ วณใกล้เคียงกับสถานท่ขี ออนญุ าตกอ่ สร้าง คือ หมู่บา้ นทอ่ี ยู่ในถนนสุขาภิบาล
บางระมาดไดร้ อ้ งเรียนตอ่ ส�ำนักงานเขตทววี ัฒนา โดยสรปุ ขอ้ ร้องเรียนไดด้ งั น้ี
๑. เจ้าของท่ีดนิ ทเี่ ป็นท่ีต้งั ท่ดี นิ ของอาคารทขี่ ออนญุ าตคือ โฉนดเลขที่ ๒๒๘๐, ๒๒๘๑
และ ๒๒๘๒ เป็นท่ดี ินของ นางสาวบวรภคั สวุ รรณบริรักษ์ และนางสาวฉันทกร สวุ รรณบรริ กั ษ์ ได้ให้
บริษทั พงศศ์ ุภรณ์ พรอ็ พเพอรต์ ี้ จำ� กัด เปน็ ผเู้ ช่า โดยระบุในสัญญาเช่าเปน็ เวลา ๓๐ ปี โดยผ้เู ชา่ สามารถ
เช่าทดี่ นิ ท้ัง ๓ แปลง เพอ่ื สรา้ งอาคารไวเ้ พอื่ ให้เช่าช่วงตอ่ ไป และสามารถใหผ้ ู้อืน่ เชา่ ชว่ งได้ แตต่ อ่ มา
เจ้าของท่ีดินได้ท�ำการขอแบ่งแยกที่ดินท้ัง ๓ แปลง โดยแบ่งแยกในนามเดิมเป็น ๔๔ แปลงย่อย โดย
เจา้ ของทด่ี นิ ไดใ้ หข้ อ้ เทจ็ จรงิ ดว้ ยการทำ� บนั ทกึ ถอ้ ยคำ� ตามแบบ ทด.๑๖ ไวต้ อ่ สำ� นกั งานทดี่ นิ กรงุ เทพมหานคร
สาขาบางกอกนอ้ ย วา่ “เจา้ ของทดี่ นิ ทง้ั ๒ คน ไดย้ นื่ ขอรงั วดั แบง่ แยกในนามเดมิ ทดี่ นิ ทเี่ ปน็ ทต่ี ง้ั โครงการ
และให้ บริษทั พงศ์ศุภรณ์ พร็อพเพอรต์ ี้ จำ� กัด เชา่ เจา้ ของท่ดี นิ ให้ค�ำรบั รองวา่ ในการแบง่ แยกที่ดินใน
ครงั้ นเี้ นือ่ งจากเจ้าของทดี่ ินไดจ้ ดทะเบียนให้เชา่ ทดี่ ินดังกลา่ วแก่ บริษทั พงศศ์ ุภรณ์ พร็อพเพอร์ต้ี จ�ำกัด
ตามสญั ญาเช่า ฉบับลงวันที่ ๔ มนี าคม ๒๕๕๑ โดยผเู้ ชา่ จะท�ำการก่อสรา้ งจ�ำนวน ๔๔ หลงั บนท่ีดิน
แปลงท่ีขอเช่าเพือ่ น�ำไปใหบ้ ุคคลอ่นื เช่าชว่ งต่อ แต่ติดปัญหาในการขออนุญาตกอ่ สร้างอาคาร เน่ืองจาก

/ฝา่ ยโยธา
414 รวมข้อหารอื เกย่ี วกบั กฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
ฝ่ายโยธา ส�ำนักงานเขตวัฒนา ช้ีแจงว่าการย่ืนขออนุญาตตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม
กรุงเทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ จะขอก่อสรา้ งอาคารไดเ้ พียง ๑ หลงั เทา่ นนั้ ผู้เช่าจึงมีความจ�ำเปน็ ทีจ่ ะ
ตอ้ งขอให้เจ้าของท่ดี นิ ขอแบง่ แยกในนามเดิมเป็นจำ� นวน ๔๔ แปลง เพอื่ กอ่ สร้างอาคารดังกลา่ ว ข้าพเจ้า
จงึ ขอรบั รองและยืนยันวา่ ในการขอแบ่งแยกในนามเดิมจำ� นวน ๔๔ แปลง ในคร้งั นี้ มิได้มีเจตนาแบ่งแยก
ทด่ี นิ เพอื่ จำ� หนา่ ยในลกั ษณะทเ่ี ปน็ การจดั สรรทดี่ นิ แตอ่ ยา่ งใด ซง่ึ หากในอนาคตเจา้ ของทด่ี นิ มคี วามจำ� เปน็
จะต้องท�ำการจ�ำหน่ายที่ดินเจ้าของที่ดินจะท�ำการรวมโฉนดท่ีดินเป็นแปลงเดียวกันก่อน จะไม่ท�ำการ
จ�ำหน่ายท่ีดินแปลงย่อยที่ขอแบ่งน้ีเป็นอันขาด และเจ้าของท่ีดินยินยอมให้น�ำบันทึกถ้อยค�ำน้ีกลัดติด
โฉนดท่ีดินแปลงแบ่งแยกทุกแปลง หากเกิดปัญหาความเสียหายใดๆ เจ้าของขอรับผิดชอบเองทั้งสิ้น
ไม่เกี่ยวกับพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด” ประชาชนผู้ร้องเห็นว่า เจ้าของที่ดินและบริษัท พงศ์ศุภรณ์
พรอ็ พเพอรต์ ี้ จำ� กดั ผเู้ ชา่ มเี จตนาหลกี เลยี่ งกฎกระทรวงใหใ้ ชบ้ งั คบั ผงั เมอื งรวมกรงุ เทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙
และเปน็ การขัดต่อกฎหมายวา่ ดว้ ยการจดั สรรทีด่ ิน
๒. เจา้ ของทดี่ นิ ทเี่ ปน็ ทต่ี ง้ั ของอาคารทขี่ ออนญุ าตบรเิ วณตรงขา้ มหมบู่ า้ นบา้ นและสวน ๒
กำ� ลังพัฒนาปรับปรุงสภาพที่ดนิ เพื่อกอ่ สรา้ งอาคารเกรงวา่ จะท�ำเปน็ สถานีขนสง่ สนิ ค้า สถานทเ่ี กบ็ สนิ คา้
จะท�ำให้เกิดปัญหาสภาพแวดล้อมและเป็นการขัดต่อพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒
(ขอ้ บญั ญตั กิ รงุ เทพมหานคร เรอื่ ง กำ� หนดบรเิ วณหา้ มกอ่ สรา้ ง ดดั แปลง ใชห้ รอื เปลยี่ นแปลงการใชอ้ าคาร
บางชนิดหรือบางประเภทในท้องท่ี แขวงฉิมพลี แขวงบางระมาด แขวงบางเชือกหนัง และแขวงบางพรม
เขตตลง่ิ ชนั (พ.ศ. ๒๕๒๕) และขดั กฎกระทรวงใหใ้ ชบ้ งั คบั ผงั เมอื งรวมกรงุ เทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ เนอื่ งจาก
เจ้าของโครงการที่ให้เช่าที่ดินที่ก่อสร้างอาคารท้ัง ๕ ราย ได้แจกแผ่นพับโฆษณาให้เช่าท่ีดิน โดยใช้เป็น
โกดังเก็บสินค้าส�ำเร็จรูป โกดังการเกษตร ลานจอดรถทัวร์ เชียงกง เครื่องยนต์เก่า ฯลฯ ซึ่งประชาชน
ผรู้ อ้ งเรยี นเหน็ วา่ เปน็ การแสดงเจตนารมณข์ องการใชอ้ าคารในค�ำขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารกบั ทรี่ ะบไุ วใ้ น
แผ่นพับโฆษณาเป็นการขัดแย้งกัน และมีเจตนาจะน�ำอาคารไปใช้ผิดประเภทหรือน�ำไปใช้ในกิจการท่ี
ขัดต่อกฎหมาย เช่นเคยมีดังกรณีของหมู่บ้านจัดสรรที่ศาลตัดสินให้แผ่นพับหรือเอกสารโฆษณาเป็น
สว่ นหนงึ่ ของสญั ญาซอ้ื ขายบา้ น ตคี วามในสญั ญาซอื้ ขายบา้ นจะไมไ่ ดร้ ะบไุ วว้ า่ ผปู้ ระกอบการจะตอ้ งสรา้ ง
สาธารณปู โภคสว่ นกลาง เชน่ สระวา่ ยนำ้� สโมสร สวนหยอ่ ม กต็ าม แตเ่ มอื่ เอกสารโฆษณาระบไุ วว้ า่ จะสรา้ ง
สาธารณูปโภคดังกล่าว ศาลให้ถือว่าข้อความในเอกสารโฆษณาเป็นส่วนหน่ึงของสัญญา ผู้ประกอบการ
จะต้องสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางตามที่โฆษณาไว้ จึงน่าจะน�ำมาเก่ียวเนื่องกับกรณีแผ่นพับโฆษณา
ของผปู้ ระกอบการทยี่ น่ื ขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคาร โดยใหถ้ อื วา่ เปน็ สว่ นหนงึ่ ของขอ้ เทจ็ จรงิ ในการขออนญุ าต
กอ่ สรา้ ง ซึ่งนา่ จะเชอ่ื ได้วา่ ผ้ขู ออนุญาตก่อสร้างอาคารจากเจา้ ของที่ดนิ เพอื่ เปน็ การเชา่ ที่ดนิ เปน็ โกดงั เก็บ
สินค้า

/กรุงเทพมหานคร
รวมขอ้ หารือเก่ยี วกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 415

www.yotathai.com

-๓-
กรงุ เทพมหานครไดพ้ จิ ารณาแลว้ เนอื่ งจากเปน็ ปญั หาในขอ้ เทจ็ จรงิ และปญั หาในขอ้ กฎหมาย
จงึ ขอหารือคณะกรรมการควบคมุ อาคาร ดังนี้
๑. กรณที เ่ี จ้าของที่ดนิ ได้ท�ำการแบ่งแยกโฉนดทด่ี ินออกเป็น ๔๔ แปลง เพ่อื แบ่งให้เช่า
จะเป็นการหลีกเลย่ี งกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผงั เมอื งรวมกรงุ เทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ หรือไม่ เนื่องจาก
เคยมคี ำ� วินิจฉยั ของคณะกรรมการพิจารณาอทุ ธรณ์ ฉบบั ที่ ๑๓/๒๕๔๙ เมอ่ื วันที่ ๒๗ มีนาคม ๒๕๔๗
วินิจฉัยวา่ “ในท่ดี นิ แปลงเดียวกนั ก่อสร้างอาคารพาณิชยไ์ ดไ้ ม่เกิน ๑๐๐ ตารางเมตร” แต่มกี ารแบง่ แยก
ในนามเดิมออกเป็น ๔๔ แปลง โดยห้ามมีการจ�ำหน่ายและหากจ�ำหน่ายในอนาคตจะต้องน�ำโฉนดท่ีดิน
แปลงย่อยทั้ง ๔๔ แปลง มารวมเป็นแปลงเดียวกันก่อน เพราะการแบ่งแยกในนามเดิมโดยไม่ผ่านการ
จัดสรรที่ดินตามกฎหมายออกเปน็ ๔๔ แปลง มีเจตนาเพือ่ ยืน่ ขออนุญาตกอ่ สรา้ งอาคาร ๔๔ หลัง การ
แบ่งแยกท่ีดินในครั้งน้ีจะถือได้ว่าที่ดินที่แบ่งแยกออกเป็น ๔๔ แปลง ยังคงเป็นแปลงเดียวกัน ตาม
กฎกระทรวงใหใ้ ชบ้ งั คบั ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ หรือไม่
๒. กรณีทเี่ จ้าของโครงการ บรษิ ทั พงศศ์ ุภรณ์ พรอ็ พเพอร์ตี้ จ�ำกดั ผเู้ ชา่ ไดแ้ จกแผ่นพบั
โฆษณาใหเ้ ชา่ ทด่ี นิ โดยใชเ้ ปน็ โกดงั เกบ็ สนิ คา้ สำ� เรจ็ รปู โกดงั เกษตร ลานจอดรถทวั ร์ เชยี งกง เครอ่ื งยนตเ์ กา่
อู่รถยนต์ ฯลฯ ซ่ึงขัดแย้งกับค�ำขออนุญาตก่อสร้างอาคารท้ัง ๕ ราย ที่แจ้งว่าจะขออนุญาตเพ่ือการ
พาณิชย์ - พักอาศัย ซึ่งส�ำนักงานกฎหมายและคดีวินิจฉัยว่า ในการพิจารณาออกใบอนุญาตก่อสร้าง
อาคารต้องเปน็ ไปตามพระราชบัญญตั ิควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และกฎหมายอ่ืนท่เี กี่ยวข้อง หากผูย้ ืน่
ค�ำขอปฏิบัติครบถ้วนตามที่กฎหมายก�ำหนด เจ้าหน้าท่ีก็จะต้องพิจารณาด�ำเนินการให้ตามกฎหมาย
เว้นแต่มีข้อเท็จจริงอื่นเข้ามาเก่ียวข้อง ก็เป็นดุลยพินิจของเจ้าหน้าท่ีที่จะต้องพิจารณาว่าสมควรออก
ใบอนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารไดห้ รอื ไม่ ดงั นนั้ กรงุ เทพมหานครจงึ ขอหารอื วา่ กรณดี งั กลา่ วเจา้ พนกั งานทอ้ งถน่ิ
จะพิจารณาไม่อนุญาตให้ท�ำการก่อสรา้ งอาคารไดห้ รอื ไม่
จงึ เรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา ผลเปน็ ประการใดโปรดแจ้งให้กรงุ เทพมหานครทราบด้วย
จกั ขอบคณุ ยิง่

ขอแสดงความนับถือ
นายประกอบ จริ กิติ
รองผู้วา่ ราชการกรงุ เทพมหานคร
ปฏิบตั ิราชการแทนผวู้ ่าราชการกรุงเทพมหานคร
ส�ำนักงานเขตทววี ฒั นา
ฝ่ายโยธา
โทร. ๐ ๒๔๔๑ ๔๙๗๓ ต่อ ๕๕๑๖
โทรสาร ๐ ๒๔๔๑ ๔๙๗๓ ตอ่ ๕๕๑๗

416 รวมข้อหารือเกี่ยวกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

ท่ี มท ๐๗๑๐ / ๙๕๑๓ กรมโยธาธิการและผงั เมือง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรุงเทพฯ ๑๐๔๐๐
๑๕ ตลุ าคม ๒๕๕๒
เร่ือง หารือการพิจารณาอนุญาตใหก้ ่อสร้างอาคาร
เรียน ผู้วา่ ราชการกรุงเทพมหานคร
อา้ งถึง หนังสอื กรงุ เทพมหานคร ด่วนมาก ที่ กท ๘๖๐๓/๖๖๗๓ ลงวันท่ี ๑๔ กันยายน ๒๕๕๒
ตามหนงั สอื ทอี่ า้ งถงึ กรงุ เทพมหานครแจง้ วา่ กรงุ เทพมหานครโดยสำ� นกั งานเขตทววี ฒั นา
ไดร้ บั ค�ำขออนุญาตกอ่ สรา้ งอาคารจำ� นวน ๕ ราย เพอ่ื ขออนญุ าตปลกู สร้างอาคารบริเวณถนนสุขาภิบาล
บางระมาด แขวงศาลาธรรมสพน์ เขตทวีวฒั นา กรุงเทพมหานคร เปน็ อาคารตกึ ชนั้ เดียวจำ� นวน ๓ ราย
เพ่ือใช้เป็นอาคารพาณิชย์ โดยแต่ละรายมีพื้นที่ประกอบการพาณิชย์ไม่เกิน ๑๐๐ ตารางเมตร และ
เปน็ อาคารตกึ ๒ ชน้ั จำ� นวน ๒ ราย เพอ่ื ใชเ้ ปน็ อาคารพาณชิ ย-์ พกั อาศยั โดยมพี นื้ ทป่ี ระกอบการเพอื่ การ
พาณิชย์ชัน้ ลา่ งไม่เกนิ ๑๐๐ ตารางเมตร และพ้นื ท่ีชน้ั สองใชเ้ ปน็ ท่ีพักอาศยั ระหว่างทส่ี �ำนกั งานเขตทวี
วฒั นาพจิ ารณาคำ� ขออนุญาตทง้ั ๕ ราย ได้มปี ระชาชนท่ีอย่อู าศยั บริเวณใกลเ้ คยี งกบั สถานที่ขออนญุ าต
ก่อสร้างได้ร้องเรียนต่อส�ำนักงานเขตทวีวัฒนาว่า มีการหลีกเลี่ยงกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม
กรงุ เทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ และกฎหมายวา่ ด้วยการจดั สรรท่ดี นิ
กรุงเทพมหานครจึงขอหารือคณะกรรมการควบคมุ อาคาร ดงั น้ี
๑. กรณีที่เจ้าของที่ดินได้ท�ำการแบ่งแยกโฉนดท่ีดินออกเป็น ๔๔ แปลง เพ่ือแบ่งให้เช่า
จะเปน็ การหลีกเลย่ี งกฎกระทรวงให้ใช้บงั คับผงั เมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ หรอื ไม่ เน่อื งจาก
เคยมคี ำ� วนิ จิ ฉัยของคณะกรรมการพจิ ารณาอทุ ธรณ์ ฉบับที่ ๑๓/๒๕๔๙ เมือ่ วนั ท่ี ๒๗ มนี าคม ๒๕๔๙
วนิ จิ ฉยั ว่า “ในทด่ี ินแปลงเดียวกันก่อสรา้ งอาคารพาณชิ ยไ์ ดไ้ มเ่ กิน ๑๐๐ ตารางเมตร” แตม่ ีการแบง่ แยก
ในนามเดิมออกเป็น ๔๔ แปลง โดยหา้ มมกี ารจำ� หน่ายและหากจ�ำหน่ายในอนาคตจะตอ้ งน�ำโฉนดที่ดิน
แปลงย่อยท้ัง ๔๔ แปลงมารวมเป็นแปลงเดียวกันก่อน เพราะการแบ่งแยกในนามเดิมโดยไม่ผ่านการ
จัดสรรท่ีดินตามกฎหมายออกเป็น ๔๔ แปลง มีเจตนาเพ่ือย่ืนขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ๔๔ หลัง การ
แบ่งแยกที่ดินในครั้งนี้จะถือได้ว่าท่ีดินที่แบ่งแยกออกเป็น ๔๔ แปลง ยังคงเป็นแปลงเดียวกันตาม

/กฎกระทรวง
รวมขอ้ หารือเก่ียวกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 417

www.yotathai.com

-๒-
กฎกระทรวงใหใ้ ชบ้ ังคับผังเมอื งรวมกรงุ เทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ หรือไม่
๒. กรณที เ่ี จ้าของโครงการ บรษิ ัท พงศศ์ ุภรณ์ พรอ็ พเพอรต์ ้ี จ�ำกดั ผู้เช่า ได้แจกแผ่นพบั
โฆษณาใหเ้ ชา่ ทด่ี นิ โดยใชเ้ ปน็ โกดงั เกบ็ สนิ คา้ สำ� เรจ็ รปู โกดงั เกษตร ลานจอดรถทวั ร์ เชยี งกง เครอื่ งยนตเ์ กา่
อู่รถยนต์ ฯลฯ ซงึ่ ขดั แยง้ กับค�ำขออนุญาตก่อสร้างอาคารท้งั ๕ ราย ที่แจ้งว่าจะขออนุญาตเพื่อพาณิชย์ -
พักอาศัย ซ่ึงส�ำนักงานกฎหมายและคดีได้วินิจฉัยว่า ในการพิจารณาออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารต้อง
เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และกฎหมายอนื่ ทเี่ กีย่ วขอ้ ง หากผูย้ น่ื ค�ำขอปฏบิ ัติ
ครบถว้ นตามทก่ี ฎหมายกำ� หนด เจา้ หนา้ ทก่ี จ็ ะตอ้ งพจิ ารณาดำ� เนนิ การใหต้ ามกฎหมาย เวน้ แตม่ ขี อ้ เทจ็ จรงิ
อน่ื เขา้ มาเกย่ี วขอ้ ง กเ็ ปน็ ดลุ ยพนิ จิ ของเจา้ หนา้ ทที่ จ่ี ะตอ้ งพจิ ารณาวา่ สมควรออกใบอนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคาร
ไดห้ รอื ไม่ ดังน้นั กรุงเทพมหานครจึงขอหารอื ว่ากรณดี งั กล่าว เจา้ พนกั งานทอ้ งถนิ่ จะพจิ ารณาไมอ่ นญุ าต
ให้ท�ำการกอ่ สรา้ งอาคารได้หรือไม่
ความละเอยี ดแจง้ แล้ว น้ัน
กรมโยธาธิการและผงั เมืองขอเรยี นว่า คณะกรรมการควบคมุ อาคารได้พิจารณาขอ้ หารอื
ดังกล่าวโดยมีผู้แทนของกรุงเทพมหานครเข้าร่วมประชุมชี้แจงในช้ันการพิจารณาของคณะอนุกรรมการ
พจิ ารณากลนั่ กรองขอ้ กฎหมายและขอ้ หารอื ตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคารแลว้ มคี วามเหน็ ดงั นี้
๑. ตามมาตรา ๑๘ (๓) แห่งพระราชบัญญตั ิควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซง่ึ แก้ไขเพม่ิ เติม
โดยพระราชบญั ญัตคิ วบคมุ อาคาร (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๓ ก�ำหนดใหค้ ณะกรรมการควบคมุ อาคารมี
อ�ำนาจหน้าท่ีให้ค�ำปรึกษาแนะน�ำแก่เจ้าพนักงานท้องถ่ินหรือส่วนราชการในการปฏิบัติตามพระราช
บัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ เท่าน้ัน ดังน้ัน กรณีตามข้อหารือนี้เป็นเรื่องการวินิจฉัยปัญหาข้อ
กฎหมายตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ และกฎหมายว่าด้วย
การจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการควบคุมอาคารจึงไม่อาจก้าวล่วงที่จะพิจารณาให้ความเห็นได้ ในส่วน
ปัญหาข้อกฎหมายตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. ๒๕๔๙ น้ัน ชอบท่ี
กรงุ เทพมหานคร (สำ� นักผงั เมอื งกรงุ เทพมหานคร) จะพจิ ารณาเอง และในส่วนของกฎหมายวา่ ด้วยการ
จดั สรรทด่ี นิ ชอบทกี่ รงุ เทพมหานครจะหารอื กรมทด่ี นิ ซง่ึ เปน็ หนว่ ยงานทรี่ บั ผดิ ชอบตามกฎหมายดงั กลา่ ว
๒. ตามมาตรา ๒๕ วรรคหนง่ึ แหง่ พระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ซงึ่ แกไ้ ขเพมิ่ เตมิ
โดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕ ก�ำหนดว่า ในกรณีท่ีเป็นการยื่นค�ำขอรับ
ใบอนุญาต ให้เจ้าพนักงานท้องถ่ินตรวจพิจารณาและออกใบอนุญาตหรือมีหนังสือแจ้งค�ำส่ังไม่อนุญาต
พรอ้ มด้วยเหตผุ ลใหผ้ ขู้ อรบั ใบอนุญาตทราบภายใน ๔๕ วนั นับแตว่ นั ที่ไดร้ บั ค�ำขอ ดังนัน้ จึงเป็นหน้าที่
ของเจ้าพนักงานท้องถ่ินที่จะต้องพิจารณาค�ำขออนุญาตว่าเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร
หรอื กฎหมายอน่ื ทเี่ กยี่ วขอ้ งหรอื ไม่ หากเจา้ พนกั งานทอ้ งถน่ิ พจิ ารณาแลว้ เหน็ วา่ คำ� ขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคาร

/ดังกลา่ ว
418 รวมข้อหารือเกย่ี วกบั กฎหมายวา่ ด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๓-
ดังกล่าวเป็นไปตามข้อก�ำหนดของกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารและกฎหมายอ่ืนที่เก่ียวข้องแล้ว
กส็ ามารถทจี่ ะพจิ ารณาออกใบอนญุ าตได้ หากมกี ารกอ่ สรา้ งอาคารทฝ่ี า่ ฝนื บทบญั ญตั ขิ องกฎหมายวา่ ดว้ ยการ
ควบคุมอาคารหรือกฎหมายอื่นทเ่ี กี่ยวขอ้ ง เจ้าพนกั งานท้องถิ่นกม็ ีอำ� นาจท่ีจะดำ� เนนิ การตามมาตรา ๔๐
มาตรา ๔๑ หรอื มาตรา ๔๒ และมาตรา ๔๓ แหง่ พระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และทแี่ กไ้ ข
เพมิ่ เตมิ ได้ แตถ่ ้าการขออนญุ าตเป็นการขัดต่อกฎหมายอยา่ งชัดเจน เจา้ พนักงานท้องถนิ่ กม็ อี �ำนาจทจี่ ะ
พจิ ารณาไมอ่ นุญาตได้
จงึ เรยี นมาเพือ่ โปรดทราบ

ขอแสดงความนับถือ
นายสุรชัย พรภัทรกลุ
ผอู้ �ำนวยการส�ำนกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
รกั ษาการในตำ� แหน่งวศิ วกรใหญ่
ปฏบิ ัติราชการแทนอธบิ ดีกรมโยธาธิการและผังเมือง

สำ� นักควบคุมและตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๕๓
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗
ไปรษณยี ์อเิ ลก็ ทรอนิกส์ : [email protected]

รวมข้อหารอื เกยี่ วกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 419

www.yotathai.com

๒๗ กรกฎาคม ๒๕๕๒
เรอ่ื ง ขอหารอื เกย่ี วกบั คุณสมบัตผิ ขู้ ออนญุ าตกอ่ สร้างอาคาร
เรียน ผูอ้ ำ� นวยการสำ� นกั ควบคุมอาคารและตรวจสอบอาคาร กรมโยธาธิการและผงั เมอื ง
อา้ ถึง ๑. หนงั สอื ขอหารือตอ่ ฝา่ ยแบบแผนและกอ่ สรา้ ง เทศบาลหัวหนิ ลว. ๒๖ พฤศจกิ ายน ๒๕๕๐
๒. หนังสือตอบจากเทศบาลหวั หนิ เลขท่ี ปข. ๕๒๑๐๕/๔๐ ลว. ๑๓ ธันวาคม ๒๕๕๐
๓. หนังสือจากสำ� นักงานคณะกรรมการควบคุมอาคาร ที่ มท ๐๘๑๘/๑๑๖๔
ลว. ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๔๕
เนอ่ื งดว้ ย บรษิ ทั เชาวลติ ฟนิ ซ์ แอนด์ พารท์ เนอร์ จำ� กดั (สำ� นกั งานฯ) เปน็ บรษิ ทั ทปี่ รกึ ษา
ทางกฎหมายโดยปัจจุบันมีลูกค้าที่มีปัญหาเก่ียวกับการขอใบอนุญาตก่อสร้าง ว่าต้องมีหลักเกณฑ์อะไร
หรือต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง ซ่ึงทางส�ำนักงานฯ ได้เคยส่งหนังสือสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ของเทศบาล
ตำ� บลหวั หนิ และไดร้ บั ค�ำตอบเปน็ หนงั สอื จากเจา้ หนา้ ทพี่ รอ้ มเอกสารประกอบการตอบค�ำถามทเ่ี จา้ หนา้ ที่
ได้นำ� มาช่วยการตอบคำ� ถาม รายละเอยี ดปรากฏตามเอกสารท่อี า้ งถึงและแนบท้ายข้อหารอื ฉบับนี้
จากการตอบค�ำถามของเจา้ หนา้ ท่ี ไดม้ ีการกล่าวถึงหนงั สือส่วนราชการ ท่ี มท ๐๘๑๘/
๑๑๖๔ ลงวันท่ี ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๔๕ ซง่ึ ออกโดย นายบัญชา เรอื นทพิ ย์ ซง่ึ รกั ษาการแทนในต�ำแหน่ง
ผู้อ�ำนวยการส�ำนักคณะกรรมการควบคุมอาคารในขณะน้ัน โดยมีใจความส�ำคัญถึงการออกใบอนุญาต
กอ่ สรา้ งอาคารใหก้ บั ชาวตา่ งชาติ วา่ ตอ้ งเปน็ ผมู้ ภี มู ลิ ำ� เนาอยใู่ นประเทศไทย จงึ ทำ� ใหเ้ จา้ หนา้ ทเี่ อาไปยดึ ถอื
ปฏิบัติกันมาตลอดว่าถ้าชาวต่างชาติจะต้องการขออนุญาตก่อสร้าง ชาวต่างชาติผู้นั้นจะต้องมีส�ำเนา
ทะเบียนบ้านท่ีมีชื่อของตัวเองอยู่ในบ้านหลังน้ันเป็นเอกสารส�ำคัญประกอบการย่ืนขออนุญาต จากหลัก
การปฏบิ ตั ดิ งั กลา่ วจงึ ทำ� ใหเ้ กดิ ปญั หาทไ่ี มส่ อดคลอ้ งกบั ตวั บทกฎหมาย และหลกั การปฏบิ ตั ขิ องเจา้ หนา้ ที่
ในหนว่ ยงานที่เกย่ี วขอ้ งตา่ งๆ ดงั นี้
๑. ปญั หาการออกเอกสารทส่ี ำ� นกั งานทดี่ นิ ใชเ้ ปน็ มาตรฐานดวู า่ บคุ คลใดเปน็ เจา้ ของโรงเรอื น
เมอื่ ชาวตา่ งชาติวา่ จา้ งผรู้ บั จา้ งท�ำการก่อสร้างอาคาร (ไม่วา่ ในแงข่ องอาคารพกั อาศัย
หรือ การประกอบธรุ กิจ) บนท่ดี นิ ท่ีชาวตา่ งชาติมสี ทิ ธใิ นการใชท้ ่ีดนิ ต่างๆ เหลา่ น้ัน ไมว่ า่ จะเป็นการเช่า
สิทธเิ ก็บกนิ สทิ ธิอาศยั หรอื สทิ ธิอืน่ ใดที่สามารถจดทะเบียนและรบั รองสิทธิไดต้ ามท่กี ฎหมายอนญุ าต แต่
เมื่อไม่สามารถขออนุญาตเป็นชื่อตัวเองได้ เพราะไม่มีทะเบียนบ้าน จึงท�ำให้ต้องขออนุญาตในชื่อของ

/ผู้รับจ้าง
420 รวมขอ้ หารือเก่ยี วกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
ผู้รับจ้าง ผลท่ีตามมาก็คือเม่ือส่ิงปลูกสร้างเสร็จ ต้องขอกรอกเอกสาร ทร. ๙๐๐ เพื่อขอมีเลขที่บ้าน
ทางสำ� นกั งานงานทะเบยี นราษฎรกย็ ดึ หลกั ฐานการใหเ้ ลขทบ่ี า้ นตามชอื่ ในใบอนญุ าตกอ่ สรา้ ง ทำ� ใหเ้ อกสาร
ท่อี อกโดยหน่วยงานภาครฐั ทัง้ หมดเปน็ ชอ่ื ของผ้รู ับจ้าง ไม่ใชช่ ือ่ ผวู้ า่ จ้างท่เี ปน็ เจา้ ของท่ีแทจ้ รงิ เลย ซึ่งถงึ
แม้จะกล่าวอ้างได้ว่ามีการท�ำสัญญาก่อสร้างกัน และมีหลักฐานว่าผู้ว่าจ้างเป็นเจ้าของงานที่จ้างก็ตาม
กไ็ มม่ ปี ระโยชนอ์ นั ใดเลย เพราะในทางปฏบิ ตั ขิ องกรมทด่ี นิ ผทู้ จี่ ะเปน็ เจา้ ของในตวั สง่ิ ปลกู สรา้ งบนทดี่ นิ นน้ั
ถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างท่ีสร้างขึ้นใหม่หรือสร้างมานานแล้วแต่ไม่เคยมีหลักฐานปรากฏในสารบบของ
ส�ำนักงานทดี่ ินพื้นทนี่ น้ั ๆ มากอ่ น เจ้าของส่งิ ปลกู สรา้ งท่ีจะตอ้ งการจดทะเบยี นกระท�ำนิติกรรมตา่ งๆ กับ
ส่งิ ปลูกสร้างหลงั นน้ั จะต้องมเี อกสารมาประกอบการยนื ยันว่าเปน็ เจ้ากรรมสิทธ์ิ ดังน้ี คอื
๑) ใบอนุญาตกอ่ สร้างทีเ่ ปน็ ช่อื ของตนเอง
๒) ส�ำเนาเอกสาร ทร. ๙๐๐ ทเ่ี ป็นชอ่ื ของตนเองเป็นผู้ขอเลขทีบ่ า้ น
๓) ในกรณีท่ีเจ้าของท่ีดินกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละคน ให้มีหนังสืออนุญาต
ดำ� เนนิ การทำ� นติ ิกรรมนั้นๆ จากเจา้ ของท่ีดนิ มาด้วย
จากเหตทุ ีก่ ล่าวไปน้นั จะทำ� ให้เหน็ ว่าเม่อื ชาวต่างชาตซิ งึ่ เป็นเจา้ ของท่แี ทจ้ ริง ไม่สามารถ
ขออนุญาตก่อสร้างในช่ือตัวเองได้ ก็เท่ากับเป็นผลให้ชาวต่างชาติซึ่งเป็นเจ้าของท่ีแท้จริงนั้นไม่สามารถ
ดำ� เนนิ การทำ� นติ ิกรรมใดๆ ทส่ี �ำนกั งานท่ีดนิ ไดเ้ ลย
ขอ้ เท็จจรงิ เพมิ่ เติม ในกรณพี ้นื ที่ ท่ที �ำการก่อสร้างอาคารมไิ ด้อยใู่ นเขตควบคมุ อาคารท่ี
ต้องขอใบอนญุ าตก่อสรา้ ง (อ.๑) กลับปรากฏวา่ ชาวต่างชาติเม่อื ท�ำการว่าจา้ งก่อสรา้ งบ้านเสรจ็ เรียบร้อย
ก็สามารถแสดงสัญญาก่อสร้างแล้วขอข้ึนทะเบียนคุมเลขท่ีบ้าน พร้อมกรอกเอกสารขอมีเลขที่บ้าน
(ทร.๙๐๐) เปน็ ชอื่ ตนเองได้ ท�ำใหใ้ นทะเบียนบ้านมชี ่ือชาวต่างชาตเิ ปน็ เจา้ ของบา้ นอย่างชดั เจน จากจดุ นี้
ท�ำให้สังเกตได้ว่าถ้าท่ีดินที่ท�ำการก่อสร้างไม่ได้อยู่ในเขตควบคุมอาคารชาวต่างชาติก็สามารถที่จะด�ำเนิน
การก่อสร้างไปได้เลยใช่หรือไม่ และทางกระทรวงมหาดไทยโดยงานทะเบียนราษฎรก็มิได้มีระเบียบห้าม
ไม่ให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง เพียงแต่ถ้าอยู่ในเขตควบคุมเจ้าหน้าท่ีจะขอดูชื่อในใบ อ.๑
วา่ เป็นชื่อใครแล้วออกเลขที่บา้ นใหต้ ามช่อื นน้ั ถา้ ชาวตา่ งชาติมชี อื่ ตนเองอยู่ในทะเบียนบ้านทท่ี ำ� ส�ำหรบั
ชาวต่างชาติ (เล่มสเี หลือง) ก็สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ ดังน้กี ็เปน็ ท่ีน่าแปลกใจวา่ ในเมอื่ บ้านทว่ี า่ จ้าง
กก็ ำ� ลงั จะดำ� เนนิ การสรา้ ง แลว้ ชาวตา่ งชาตจิ ะมที ะเบยี นบา้ นไดเ้ ชน่ ไร นอกจากไปขออาศยั อยใู่ นบา้ นผอู้ นื่
ทต่ี วั เองไมไ่ ดม้ ีสิทธิใดๆ เลยกอ่ น
๒. ปญั หาในการจดั การให้เจา้ ของทแ่ี ท้จรงิ มีกรรมสทิ ธิ์ในอาคารทีไ่ ด้ว่าจ้างสรา้ งดังกลา่ ว
เม่อื เกดิ ปญั หาตาม ข้อ ๑

/เมื่อผู้รับจ้าง
รวมข้อหารอื เกี่ยวกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 421

www.yotathai.com

-๓-
เม่ือผู้รับจ้างเป็นเจ้าของเอกสารในการขออนุญาตก่อสร้างอาคารท้ังหมด ท�ำให้ต้องหา
ทางให้ผู้ว่าจ้างมีหลักฐานแสดงกรรมสิทธ์ิในตัวอาคารให้ได้ ซึ่งตามกฎหมายแล้ว ก็มีทางเลือกเพียงสอง
ทางคอื
๑) กรณีเกิดการโต้แย้งกรรมสิทธ์ิ แล้วพสิ ูจนใ์ นศาล ใช้ค�ำพิพากษาศาลยนื ยนั กรรมสิทธ์ิ
๒) โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นสงิ่ ปลกู สรา้ งทส่ี ำ� นกั งานทดี่ นิ ทเี่ กย่ี วขอ้ ง เพราะการโอนอสงั หารมิ ทรพั ย์
ต้องมกี ารจดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจ้าหนา้ ท่ี
ในกรณี ๑) นั้นเม่ือไม่มีการโต้แย้งกรรมสิทธิ์ หรือการไม่สามารถใช้สิทธิย่ืนค�ำร้องท่ีมี
กฎหมายรองรบั แล้วนั้นคูค่ วามไม่สามารถกระท�ำไดเ้ องอยู่แล้ว (ป.วิ.แพง่ มาตรา ๕๕)
ส่วนกรณีที่ ๒) นั้นถ้าได้กระท�ำจะเกิดปัญหากับทางผู้รับจ้างในทันที เพราะผู้รับจ้าง
ก่อสร้างบางรายประกอบกิจการในรูปแบบนิติบุคคล ซึง่ ไดช้ แี้ จงการประกอบกิจการในรูปของการรบั จ้าง
ก่อสร้าง ส่งสัญญาก่อสร้างให้กรมสรรพากรตรวจสอบ และเก็บภาษีมาโดยตลอด ปรากฏว่าหากต้องมา
โอนส่ิงปลูกสร้างให้กับผู้ว่าจ้างตัวจริงอีกคร้ังหนึ่ง ทางเจ้าหน้าท่ีท่ีส�ำนักงานที่ดินจะมองว่าเป็นการโอน
โดยการขาย ซงึ่ จริงๆ แล้วคู่สญั ญานั้นท�ำการว่าจา้ งและรบั จ้างกอ่ สร้าง แต่การจดแจ้งตอ้ งเปน็ การขายมี
มูลค่าเท่าสัญญาก่อสร้าง ท�ำให้กรมสรรพากรตรวจสอบเพิ่มได้ว่าทางนิติบุคคล มีรายได้จากการขาย
อสงั หารมิ ทรพั ย์ เพมิ่ อกี ซง่ึ แทท้ จ่ี รงิ แลว้ เปน็ รายไดเ้ ดยี วกนั กบั ทไี่ ดร้ บั จา้ งกอ่ สรา้ งมา ทำ� ใหท้ างนติ บิ คุ คล
ตอ้ งเสยี ภาษีเพ่ิมมากขึ้นจากรายไดท้ ่ีมากข้นึ เป็นสองเทา่ ทั้งๆ ท่ไี ดร้ ายไดม้ าตามจรงิ แคค่ ร้งั เดยี วแถมยังมี
ความรับผดิ ชอบจากการที่ไม่ได้จดทะเบียนภาษี ธุรกจิ เฉพาะ เนอ่ื งดว้ ยการรบั จา้ ง ใหเ้ สียภาษมี ลู คา่ เพิ่ม
อีกทั้งถ้ามีการโอนกรรมสิทธ์ิไปก่อนแล้วไปทำ� หนังสือช้ีแจงข้อเท็จจริงแก่กรมสรรพากรในภายหลังก็จะ
กลายเป็นว่า ผู้โอนและผู้รับโอน ไดม้ ีเจตนาที่จะซ้ือขายกันจรงิ ท�ำให้นิติกรรมทเ่ี กิดข้นึ กลายเป็นนติ ิกรรม
อ�ำพรางไปอกี อีกท้งั ผู้ทไ่ี ปท�ำการจดทะเบยี นยังอาจมีความผิดทางอาญา ฐานแจง้ ข้อความอนั เปน็ เทจ็ ต่อ
เจ้าหนา้ ที่ ได้อกี ดว้ ย
จากปัญหาใหญ่ๆ ที่กล่าวมาข้างต้นทั้งหมดนั้น ล้วนแต่มาจากสาเหตุเร่ิมต้นท่ีไม่สามารถขออนุญาต
กอ่ สรา้ งเป็นช่ือผูว้ า่ จ้างทเี่ ป็นชาวต่างชาตไิ ด้ ดังน้ดี ้วยความเคารพต่อผอู้ อกหนังสอื มท ๐๘๑๘/๑๑๖๔
ทอี่ า้ งถงึ ขา้ พเจา้ จงึ ไมอ่ าจเหน็ ดว้ ยกบั การตอบปญั หาดงั กลา่ วไดน้ กั เพราะ ในเมอื่ ตวั พรบ. ควบคมุ อาคาร
๒๕๒๒ และกฎหมายต่างๆ ทอี่ อกโดยอาศยั อำ� นาจตาม พรบ. ดังกล่าว มไิ ดก้ ำ� หนดหา้ มมใิ ห้ชาวตา่ งชาติ
ขออนุญาตก่อสร้างอาคาร อีกท้ังก็ไม่มีกฎหมายในราชอาณาจักรไทยบัญญัติห้ามมิให้ชาวต่างชาติเป็น
เจา้ ของสง่ิ ปลูกสร้าง การทท่ี างคณะกรรมการควบคมุ อาคารพจิ ารณาแล้วมีความเหน็ วา่ “หากเทียบเคยี ง
กับกฎหมายอนื่ ๆ ท่เี ก่ยี วข้อง เชน่ กฎหมายการถือครองหอ้ งชดุ ของชาวตา่ งชาติน้ัน จะเห็นได้วา่ ชาวตา่ ง
ชาตทิ จี่ ะมสี ทิ ธติ า่ งๆ ในประเทศไทยจะตอ้ งเปน็ ชาวตา่ งชาตทิ เี่ ขา้ มาในประเทศไทยโดยถกู ตอ้ งตามกฎหมาย

/และสามารถ
422 รวมขอ้ หารือเก่ียวกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๔-
และสามารถมีถ่ินที่อยู่หรือภูมิล�ำเนาในราชอาณาจักรได้ตามกฎหมายไทย...” ค�ำว่า “และสามารถ” น้ี
ด้วยความเคารพต่อคณะกรรมการที่พิจารณา แต่ค�ำดังกล่าวคงไม่สามารถตีความได้ว่าต้องมีถิ่นท่ีอยู่ใน
เมอื งไทยกอ่ นหนา้ แลว้ เพราะถา้ เทยี บกบั กฎหมายการถอื ครองหอ้ งชดุ ทที่ า่ นไดก้ ลา่ วอา้ งนนั้ แมช้ าวตา่ งชาติ
จะยงั ไม่มีภูมลิ ำ� เนาในประเทศไทย แต่ก็ยังสามารถเขา้ ท�ำสญั ญาซือ้ ขายหอ้ งชดุ ท่สี �ำนักงานทีด่ ินได้ โดย
ยน่ื สำ� เนาหนงั สอื เดนิ ทาง พรอ้ มหนา้ วซี า่ ทแี่ สดงไดว้ า่ เขา้ ประเทศมาอยา่ งถกู ตอ้ งตามกฎหมาย แตป่ รากฏวา่
การขออนญุ าตกอ่ สรา้ งทอ่ี า้ งการเทยี บเคยี งกฎหมายดงั กลา่ วกลบั บอกวา่ ตอ้ งมที อี่ ยใู่ นประเทศไทยดว้ ย จงึ
เป็นการตีความที่เกินกว่าท่ีกฎหมายระบุไว้ อีกท้ังก็ไม่มีกฎหมายใดที่มีเจตนารมณ์ชัดเจนกับการควบคุม
คณุ สมบัติของผขู้ ออนุญาตหรือผูท้ ีท่ ำ� การกอ่ สรา้ ง
ส�ำนักงานฯ จึงเรียนมาเพื่อขอหารือการวินิจฉัยในส่วนของคุณสมบัติของผู้ขออนุญาต
ก่อสร้างในหนงั สอื มท ๐๘๑๘/๑๖๖๔ ดังกลา่ ว นน้ั มีความถูกต้องแนน่ อนจรงิ หรือไม่ และถา้ โปรดกรณุ า
มีการประชุมวินิจฉัยในประเด็นน้ีอีกคร้ังเพื่อประโยชน์และความถูกต้องส�ำหรับหลักในการปฏิบัติของ
ประชาชนท่ัวไป และสอดคล้องกับกฎหมายตลอดจนระเบียบปฏิบัติของหน่วยงานราชการหน่วยอื่นๆ
ของกระทรวงมหาดไทย จะได้ไม่เกิดความสลับซับซ้อนในการปฏิบัติงานท้ังของภาครัฐและเอกชน หรือ
ทำ� การออกระเบยี บใหช้ ดั เจนสำ� หรบั กรณที ช่ี าวตา่ งชาตติ อ้ งการขออนญุ าตกอ่ สรา้ งตอ้ งใชห้ ลกั ฐานเชน่ ใดบา้ ง
เชน่ สำ� เนาหนงั สอื เดนิ ทาง พรอ้ มรบั รองส�ำเนาจากสถานฑตู ของแต่ละประเทศ พร้อมด้วยสญั ญาว่าจ้าง
ก่อสร้าง เพ่ือที่จะเป็นหลักฐานว่ามีการก่อสร้างกันจริง และอาจจะมีผลพลอยได้อันเป็นประโยชน์ต่อ
กรมสรรพากรในการร่วมมือกับกองงานโยธาในการส่งสัญญาก่อสร้างดังกล่าวเพ่ือบันทึกว่ามีการว่าจ้าง
กอ่ สร้าง และสามารถเรียกเกบ็ ภาษีไดอ้ ย่างถูกต้อง และเพิม่ มากขน้ึ จากผู้รบั จ้างทีจ่ งใจเลีย่ งภาษี โดยรบั
เงินจากชาวต่างชาติ และไมเ่ คยชี้แจงสรรพากร ทำ� ใหป้ ระเทศได้รับความเสียหาย ด้วยทีก่ ลา่ วมาท้ังหมด
ขอให้โปรดพิจารณาตอบข้อหารือของส�ำนักงานฯ เป็นลายลักษณ์อักษรด้วยจักเป็นพระคุณอย่างย่ิง
เพอื่ ส�ำนกั งานฯ จะได้ให้คำ� แนะน�ำท่ีถูกต้องแก่ลกู ค้าตอ่ ไป
หากท่านประสงค์จะทราบข้อมูลเพิ่มเติมประการใด โปรดสอบถามมายัง นายณัฐวุฒิ
อายวุ รรณ ตามทอ่ี ยู่ข้างล่างนเ้ี พอ่ื ช้แี จงได้ทนั ที

ขอแสดงความนับถือ
ณฐั วฒุ ิ อายวุ รรณ

ทนายความ

รวมขอ้ หารือเกยี่ วกับกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 423

www.yotathai.com

๒๖ พฤศจิกายน ๒๕๕๐
เร่ือง ขอหารอื เกยี่ วกับคณุ สมบัติของผ้ขู อใบอนญุ าตกอ่ สรา้ ง
เรียน หวั หนา้ ฝา่ ยแบบแผนและก่อสรา้ ง เทศบาลต�ำบลหัวหิน
บรษิ ทั เชาวลติ ฟนิ ซ์ แอนด์ พารท์ เนอร์ จำ� กดั (สำ� นกั งานฯ) เปน็ บรษิ ทั ทป่ี รกึ ษากฎหมาย
โดยมลี ูกค้าหลายรายไดส้ อบถามเกี่ยวหลกั เกณฑก์ ารขอใบอนญุ าตกอ่ สรา้ ง วา่ ต้องมหี ลักเกณฑอ์ ะไรหรอื
ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง ซึ่งทางส�ำนักงานฯ ได้เคยสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ของเทศบาลหลายคร้ังแต่ได้
ค�ำตอบต่างๆ กัน และเป็นเพียงการตอบด้วยวาจา จึงไม่สามารถให้ค�ำแนะน�ำที่ถูกต้องแก่ลูกค้าได้ จึงมี
ความจำ� เป็นตอ้ งหารอื มายงั ทา่ น เพอ่ื เป็นแนวทางการให้ค�ำปรึกษาที่ถูกตอ้ ง ในเรอื่ งดงั ตอ่ ไปนี้
๑. ในกรณที ผ่ี มู้ สี ทิ ธใิ ชป้ ระโยชนใ์ นทดี่ นิ แปลงหนงึ่ ทไ่ี มใ่ ชเ่ จา้ ของทดี่ นิ (ผเู้ ชา่ , ผทู้ รงสทิ ธติ า่ งๆ)
หรือผู้ใดก็ตามท่ีได้รับอนุญาตจากเจ้าของท่ีดินให้ท�ำการปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างบนท่ีดินได้ ได้ว่าจ้างผู้รับ
จ้างให้ท�ำการก่อสร้างส่ิงปลูกสร้างบนท่ีดินผืนดังกล่าว ดังน้ีบุคคลดังกล่าวสามารถย่ืนเอกสารเป็นผู้ขอ
ใบอนญุ าตกอ่ สรา้ งไดห้ รอื ไม่
๒. ในกรณที ผี่ ขู้ ออนญุ าตไมไ่ ดม้ สี ญั ชาตไิ ทย สำ� นกั งานฯ ไดท้ ราบจากพนกั งานของเทศบาล
มาวา่ สามารถทำ� ได้ แตบ่ คุ คลนน้ั ตอ้ งมถี น่ิ ทอี่ ยใู่ นประเทศไทย (มที ะเบยี นบา้ น) อยากทราบวา่ ทางเทศบาล
ใชห้ ลกั ปฏบิ ตั จิ ากกฎหมาย หรอื ระเบยี บฉบบั ใด เพราะตามกฎหมาย ไมม่ กี ารหา้ มมใิ หบ้ คุ คลตา่ งสญั ชาติ
เปน็ เจา้ ของสง่ิ ปลกู สรา้ งในประเทศไทย ดงั นชี้ าวตา่ งชาตทิ เ่ี ดนิ ทางเขา้ มาในประเทศไทยจงึ นา่ ทจ่ี ะสามารถ
ขอใบอนุญาตก่อสร้างในช่อื ตัวเองได้ แม้จะไม่มถี ิ่นที่อยใู่ นประเทศไทย
๓. ในกรณีของโครงการหรือกิจการที่ ต้องท�ำรายงานผลกระทบต่อส่ิงแวดล้อม (EIA)
ส่งต่อส�ำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและส่ิงแวดล้อม ตามระเบียบของส�ำนักนโยบายฯ ผู้ท่ี
ท�ำ EIA ตอ้ งเป็นเจา้ ของโครงการ ดังน้ีแลว้ จ�ำเปน็ หรือไมท่ ่ีเจา้ ของโครงการดังกล่าวต้องเปน็ ผขู้ ออนญุ าต
ก่อสร้างเอง ทางโครงการสามารถขอใบอนญุ าตในช่อื บุคคลอ่ืนไดห้ รอื ไม่ เชน่ ในชอ่ื ของผู้รับเหมาก่อสร้าง

/ส�ำนักงานฯ

424 รวมข้อหารอื เก่ยี วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
สำ� นกั งานฯ จงึ เรยี นมาเพอ่ื โปรดพจิ ารณาตอบขอ้ หารอื ของสำ� นกั งานฯ เปน็ ลายลกั ษณอ์ กั ษร
ดว้ ย จักเปน็ พระคุณอยา่ งยิง่ เพอื่ ส�ำนกั งานฯ จะได้ให้คำ� แนะนำ� ทถ่ี ูกตอ้ งแก่ลูกค้าต่อไป
หากท่านประสงค์จะทราบข้อมูลเพิ่มเติมประการใด โปรดสอบถามมายัง นายณัฐวุฒิ
อายวุ รรณ ตามทอ่ี ยูข่ ้างล่างน้ีเพือ่ ชแ้ี จงได้ทันที

ขอแสดงความนับถอื
ณัฐวฒุ ิ อายวุ รรณ

ทนายความ

รวมข้อหารือเกยี่ วกับกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 425

www.yotathai.com

ที่ ปข. ๕๒๑๐๕/๔๐ ส�ำนกั งานเทศบาลเมืองหัวหิน
๑๑๔ ถนนเพชรเกษม อ�ำเภอหัวหิน
จงั หวัดประจวบคีรขี นั ธ์ ๗๗๑๑๐
๑๓ ธันวาคม ๒๕๕๐
เรอื่ ง ขอหารือเกี่ยวกบั คุณสมบตั ขิ องผขู้ อใบอนญุ าตก่อสรา้ ง
เรยี น คณุ ณฐั วฒุ ิ อายวุ รรณ ทนายความ
อา้ งถงึ หนังสอื บรษิ ทั ฯ ลงวันท่ี ๒๖ พฤศจิกายน ๒๕๕๐
สิง่ ท่สี ง่ มาดว้ ย ๑. สำ� เนาบันทึกส�ำนักงานคณะกรรมการควบคมุ อาคาร กลุม่ งานวชิ าการ
ท่ี มท ๐๘๑๘/๑๑๖๔
ลงวันท่ี ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๔๕ จ�ำนวน ๑ ชุด
ตามหนังสือท่ีอ้างถึง บริษัทฯ ขอหารือเก่ียวกับคุณสมบัติของผู้ขอใบอนุญาตก่อสร้างว่า
มหี ลกั เกณฑอ์ ะไรบ้าง หรอื ตอ้ งใช้เอกสารอะไรบ้าง เพ่อื เป็นแนวทางในการให้ค�ำปรึกษาท่ีถกู ต้องในเรอ่ื ง
ดังกล่าวแก่ลูกค้าของบริษทั ฯ ดังรายละเอียดทีไ่ ดแ้ จ้งใหท้ ราบแล้ว นัน้
ขา้ พเจ้าในฐานะหวั หนา้ ฝา่ ยแบบแผนและก่อสรา้ ง กองช่าง เทศบาลเมืองหวั หนิ ขอตอบ
ข้อหารอื ทีไ่ ดส้ อบถามดังน้ี
๑. ในกรณีท่ีผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ในท่ีดินแปลงหน่ึงท่ีไม่ใช่เจ้าของที่ดิน (ผู้เช่า, ผู้ทรง
สิทธิต่างๆ) หรือผู้ใดก็ตาม ท่ีได้รับอนุญาตจากเจ้าของท่ีดินให้ท�ำการปลูกสร้างส่ิงปลูกสร้างบนท่ีดินได้
ไดว้ า่ จา้ งผรู้ บั จา้ งใหท้ ำ� การกอ่ สรา้ งสงิ่ ปลกู สรา้ งบนทด่ี นิ ผนื ดงั กลา่ วดงั น้ี บคุ คลดงั กลา่ วสามารถยนื่ เอกสาร
เป็นผขู้ อใบอนุญาตก่อสร้างได้
๒. ในกรณีท่ผี ้ขู ออนญุ าตไม่ไดม้ ีสัญชาติไทยนน้ั เนื่องจากพระราชบญั ญตั ิควบคมุ อาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ มิไดก้ �ำหนดเก่ียวกบั การขออนุญาตของชาวตา่ งชาติไว้ แต่หากเทียบเคียงกบั กฎหมายอืน่ ๆ
ที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายการถือครองที่ดินหรือห้องชุดของชาวต่างชาติ เป็นต้น จะเห็นว่าชาว
ตา่ งชาตทิ จี่ ะมสี ทิ ธติ า่ งๆ ในประเทศไทยไดจ้ ะตอ้ งเปน็ ชาวตา่ งชาตทิ เ่ี ขา้ มาในประเทศไทย โดยถกู ตอ้ งตาม
กฎหมายและสามารถมถี ิ่นทอ่ี ยหู่ รือภมู ลิ �ำเนาในราชอาณาจักรได้ตามกฎหมายไทย ดงั นน้ั การขออนญุ าต

/กอ่ สร้างอาคาร
426 รวมข้อหารือเกย่ี วกบั กฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
กอ่ สรา้ งอาคารซงึ่ จะตอ้ งเกยี่ วพนั กบั ทดี่ นิ ดว้ ยนน้ั กค็ วรจะตอ้ งถอื ปฏบิ ตั เิ ชน่ เดยี วกนั กลา่ วคอื ผขู้ ออนญุ าต
จะต้องมีภมู ลิ ำ� เนาในประเทศไทยดว้ ย ทั้งน้ีเพือ่ ประโยชน์ของเจา้ พนกั งานทอ้ งถน่ิ ในการด�ำเนินการออก
ค�ำสั่งหรือด�ำเนินการใดๆ ต่อผู้ขออนุญาต หากชาวต่างชาตินั้นมีภูมิล�ำเนาอยู่ต่างประเทศ โดยไม่มี
ภูมิล�ำเนาในประเทศไทยก็ไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้
๓. ในกรณีของโครงการหรือกิจการที่ต้องท�ำรายงานผลกระทบต่อส่ิงแวดล้อม (EIA)
ส่งต่อส�ำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามระเบียบของส�ำนักนโยบายฯ
ผทู้ ท่ี ำ� EIA ตอ้ งเปน็ เจา้ ของโครงการ แตไ่ มจ่ ำ� เปน็ ทเี่ จา้ ของโครงการดงั กลา่ วตอ้ งเปน็ ผขู้ ออนญุ าตกอ่ สรา้ งเอง
ทางโครงการสามารถขอใบอนุญาตในชอ่ื บุคคลอนื่ ได้
จึงเรียนมาเพอื่ โปรดทราบ

ขอแสดงความนับถือ
นายสมบูรณ์ ภูพ่ ันธ์
หวั หนา้ ฝ่ายแบบแผนและก่อสรา้ ง

กองชา่ ง
โทรศัพท์ (๐๓๒) ๕๓๒ ๔๖๑ ต่อ ๓๐๐-๓๐๓
โทรสาร (๐๓๒) ๕๑๒ ๘๕๘

รวมขอ้ หารอื เก่ียวกบั กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 427

www.yotathai.com

บันทกึ ข้อความ

สว่ นราชการ ส�ำนกั งานคณะกรรมการควบคมุ อาคาร กลุ่มงานวิชาการ โทร. ๔๓๖๒
ท่ี มท ๐๘๑๘/๑๑๖๔ วันที่ ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๔๕
เรอื่ ง ขอหารอื การขออนญุ าตกอ่ สร้างอาคาร กรณีเจ้าของอาคารเปน็ ชาวตา่ งชาติ
เรยี น โยธาธิการจังหวัดภเู กต็
ตามทโี่ ยธาธกิ ารจงั หวดั ภเู กต็ ไดม้ หี นงั สอื ที่ ภก ๐๐๒๓/๑๑๔๐ ลงวนั ท่ี ๒๕ กนั ยายน ๒๕๔๔
ขอหารือส�ำนักงานคณะกรรมการควบคุมอาคารเก่ียวกับการหารือข้อกฎหมายตามพระราชบัญญัติ
ควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ และ พ.ศ. ๒๕๓๕ ขององค์การบริหารส่วนต�ำบลเชงิ ทะเล ดงั นี้
๑. กรณีชาวต่างชาติเป็นบุคคลธรรมดามีภูมิล�ำเนาอยู่ต่างประเทศ จะเป็นผู้ขออนุญาต
กอ่ สรา้ งอาคารทงั้ ๒ ฉบบั ไดห้ รอื ไม่ โดยหลกั ฐานเอกสารสทิ ธทิ เ่ี ปน็ สญั ญาเชา่ ระยะยาวและเจา้ ของทดี่ นิ
มหี นังสอื ยินยอมใหก้ อ่ สรา้ งอาคารในพ้ืนที่ดงั กลา่ วได้
๒. การโอนใบอนุญาตให้ชาวต่างชาติที่เป็นบุคคลธรรมดาโดยมีภูมิล�ำเนาอยู่ต่างประเทศ
จะปฏบิ ตั ติ ามขอ้ ๘ แหง่ กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๑๐ (พ.ศ. ๒๕๒๘) ออกตามความในพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ ไดห้ รือไม่
ดงั ความละเอยี ดทแ่ี จ้งแล้ว นนั้
ส�ำนกั งานคณะกรรมการควบคุมอาคารขอเรียนว่า ไดน้ �ำเร่ืองหารือดงั กล่าวเสนอให้คณะ
กรรมการควบคมุ อาคารพิจารณาแล้วมีความเหน็ ดงั นี้
๑. เนอ่ื งจากพระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ มไิ ดก้ ำ� หนดเกยี่ วกบั การขออนญุ าต
ของชาวตา่ งชาตไิ ว้ แตห่ ากเทยี บเคียงกบั กฎหมายอ่นื ๆ ทเ่ี กย่ี วขอ้ ง เชน่ กฎหมายการถือครองทีด่ ินหรอื
ห้องชุดของชาวต่างชาติ เป็นต้น จะเห็นว่า ชาวต่างชาติที่จะมีสิทธิต่างๆ ในประเทศไทยได้จะต้องเป็น
ชาวต่างชาติท่ีเข้ามาในประเทศไทยโดยถูกต้องตามกฎหมายและสามารถมีถ่ินที่อยู่หรือภูมิล�ำเนาใน
ราชอาณาจักรได้ตามกฎหมายไทย ดังน้ันการขออนุญาตก่อสร้างอาคารซึ่งจะต้องเกี่ยวพันกับที่ดินด้วย
นนั้ กค็ วรจะตอ้ งถอื ปฏบิ ตั เิ ชน่ เดยี วกนั กลา่ วคอื ผขู้ ออนญุ าตจะตอ้ งมภี มู ลิ ำ� เนาในประเทศไทยดว้ ย ทงั้ นเี้ พอื่
ประโยชน์ของเจ้าพนักงานท้องถ่ินในการด�ำเนินการออกค�ำสั่งหรือด�ำเนินการใดๆ ต่อผู้ขออนุญาต หาก
ชาวต่างชาติน้ันมีภูมิล�ำเนาอยู่ต่างประเทศโดยไม่มีภูมิล�ำเนาในประเทศไทยก็ไม่สามารถขออนุญาต
กอ่ สรา้ งอาคารตามพระราชบัญญตั ิควบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้

/๒. การโอน
428 รวมขอ้ หารอื เกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
๒. การโอนใบอนญุ าตใหช้ าวตา่ งชาตกิ เ็ ชน่ เดยี วกนั ผรู้ บั โอนตอ้ งมภี มู ลิ ำ� เนาในประเทศไทยดว้ ย
ดงั นนั้ หากชาวตา่ งชาตนิ นั้ มภี มู ลิ ำ� เนาอยตู่ า่ งประเทศ โดยไมม่ ภี มู ลิ ำ� เนาในประเทศไทย กไ็ มส่ ามารถรบั โอน
ใบอนุญาตกอ่ สร้างอาคารได้
จึงเรียนมาเพือ่ โปรดทราบ

(ลงชอ่ื ) บัญชา เรือนทพิ ย์
(นายบญั ชา เรือนทิพย์)
วศิ วกรวชิ าชพี ๘ (วิศวกรรมโยธา)
รักษาราชการแทนในตำ� แหน่ง
ผ้อู ำ� นวยการส�ำนกั งานคณะกรรมการควบคุมอาคาร

รวมข้อหารอื เกย่ี วกบั กฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 429

www.yotathai.com

ที่ มท ๐๗๑๐/๙๕๑๖ กรมโยธาธิการและผังเมอื ง
ถนนพระรามท่ี ๖ เขตพญาไท
กรงุ เทพฯ ๑๐๔๐๐
๑๕ ตุลาคม ๒๕๕๒
เรอื่ ง ขอหารอื เก่ียวกบั คุณสมบัตผิ ขู้ ออนญุ าตกอ่ สร้างอาคาร
เรียน นายณัฐวฒุ ิ อายุวรรณ
อ้างถงึ หนงั สอื หารอื ของทา่ น ลงวนั ที่ ๒๗ กรกฎาคม ๒๕๕๒
สิ่งทส่ี ่งมาดว้ ย ส�ำเนาบันทึกส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร ดว่ นที่สดุ ท่ี มท ๐๗๑๐.๒/๐๓๕๙
ลงวนั ท่ี ๗ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๔๙
ตามหนงั สอื ท่อี ้างถึง ทา่ นขอหารือเกยี่ วกบั การวนิ จิ ฉยั ในสว่ นคุณสมบัตขิ องผู้ขออนุญาต
กอ่ สรา้ งอาคารทเี่ ปน็ ชาวตา่ งชาตติ ามบนั ทกึ ของสำ� นกั งานคณะกรรมการควบคมุ อาคาร ที่ มท ๐๘๑๘/๑๑๖๔
ลงวนั ที่ ๓๐ พฤษภาคม ๒๕๔๕ ทวี่ า่ ชาวตา่ งชาตทิ ข่ี ออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารจะตอ้ งมภี มู ลิ ำ� เนาในประเทศไทย
ด้วยน้ัน มีความถูกต้องแน่นอนจริงหรือไม่ หรือท�ำการออกระเบียบให้ชัดเจนส�ำหรับกรณีที่ชาวต่างชาติ
ต้องการขออนุญาตก่อสรา้ งตอ้ งใช้หลกั ฐานเชน่ ใดบา้ ง ความละเอียดแจ้งแล้ว นนั้
กรมโยธาธิการและผงั เมอื งขอเรียนว่า ส�ำนกั ควบคุมและตรวจสอบอาคารได้เคยมีบนั ทกึ
ดว่ นทสี่ ุด ที่ มท ๐๗๑๐.๒/๐๓๕๙ ลงวันที่ ๗ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๙ ตอบขอ้ หารือของสำ� นักงานโยธาธิการ
และผังเมืองจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ว่า หากคนต่างด้าวมีถิ่นท่ีอยู่หรือภูมิล�ำเนาในประเทศไทยก็สามารถ
ขออนญุ าตกอ่ สรา้ งอาคารไดเ้ นอื่ งจากกฎหมายวา่ ดว้ ยการควบคมุ อาคารมไิ ดม้ ขี อ้ กำ� หนดหา้ มไว้ รายละเอยี ด
ปรากฏตามส่ิงที่ส่งมาด้วย เหตุท่ีคนต่างด้าวต้องมีถ่ินท่ีอยู่หรือภูมิล�ำเนาในประเทศไทยน้ัน กฎหมายมี
เจตนารมณ์เพื่อให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถส่งค�ำส่ังต่างๆ หรือด�ำเนินการใดๆ ต่อผู้ขออนุญาตได้
และการพจิ ารณาตามกฎหมายใดก็ใชบ้ ังคับในเร่ืองน้นั ไมส่ ามารถนำ� กฎเกณฑ์นัน้ มาบงั คบั อีกเร่ืองหนงึ่ ได้

/ดังนั้น

430 รวมข้อหารือเกี่ยวกับกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
ดังนั้น กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดก็บังคับเฉพาะเรื่องเก่ียวกับอาคารชุด จะน�ำมาใช้เทียบเคียงเพื่อ
บงั คับกับการขออนญุ าตก่อสร้างอาคารตามกฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคารไม่ได้
จงึ เรยี นมาเพ่ือทราบ

ขอแสดงความนับถือ
นายสุรชยั พรภทั รกุล
ผูอ้ ำ� นวยการส�ำนกั ควบคุมและตรวจสอบอาคาร
รักษาการในตำ� แหนง่ วิศวกรใหญ่
ปฏิบัติราชการแทนอธิบดกี รมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง

สำ� นักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
โทร. ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๕๓
โทรสาร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๗
ไปรษณีย์อเิ ล็กทรอนิกส์ : [email protected]

รวมขอ้ หารอื เกี่ยวกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒ 431

www.yotathai.com

ดว่ นทส่ี ุด บนั ทกึ ขอ้ ความ

ส่วนราชการ ส�ำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร ส.คอ. โทร ๐ ๒๒๙๙ ๔๓๖๐
ที่ มท ๐๗๑๐.๒/ ๐๓๕๙ วันที่ ๗ กุมภาพนั ธ ์ ๒๕๔๙
เรอื่ ง หารือกรณคี นตา่ งดา้ วขออนุญาตก่อสร้างอาคาร

เรียน โยธาธิการและผังเมอื งจงั หวัดประจวบคีรีขันธ์

ตามที่ส�ำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ได้มีหนังสือ ด่วนที่สุด
ท่ี ปข ๐๐๒๐/๑๒๙๙ ลงวันท่ี ๑๔ กันยายน ๒๕๔๘ ขอหารอื คณะกรรมการควบคมุ อาคารกรณคี นต่างดา้ ว
ขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ค.ส.ล. ๑ ชั้น จ�ำนวน ๑ หลัง เพื่อใช้เป็นบ้านพักอาศัยบนที่ดินของบริษัท
เอิรก์ กี จำ� กัด ดังนี้
๑. คนต่างด้าวมีสิทธิขออนุญาตก่อสร้างอาคารในราชอาณาจักรได้หรือไม่ มีกฎหมายใด
หา้ มไว้หรือไม่ อย่างไร
๒. คนต่างด้าวสามารถเป็นเจ้าของอาคารที่ก่อสร้าง ในที่ดินของตนเองหรือของผู้อื่นโดย
เจา้ ของท่ดี นิ นน้ั ยนิ ยอมไดห้ รอื ไม่ มกี ฎหมายใดห้ามไว้หรือไม่ อยา่ งไร
๓. หากคนต่างด้าวมีสิทธิขออนุญาตก่อสร้างอาคารในราชอาณาจักรได้หรือสามารถ
เป็นเจ้าของอาคารท่ีก่อสร้างในท่ีดินของตนเองหรือของผู้อื่นได้ ในการท่ีเจ้าพนักงานท้องถ่ินจะตรวจ
เอกสารหลักฐานเพ่ือพิจารณาอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้ก่อสร้างอาคารนั้น เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะ
ตรวจสอบเอกสารหลักฐานอะไรบ้าง คนต่างด้าวผู้ขออนุญาตจะต้องมีหรือแสดงเอกสารหลักฐานอะไร
บ้างจงึ จะขออนญุ าตให้กอ่ สรา้ งอาคารได้ ดังความละเอยี ดที่แจ้งไว้แล้ว นน้ั

ส�ำนักควบคุมและตรวจสอบอาคารขอเรียนว่า ได้น�ำเรื่องดังกล่าวหารือคณะกรรมการ
ควบคมุ อาคารโดยมนี ายพเิ ชษฐ ์ ปาณะพงศ์ รกั ษาราชการแทนโยธาธกิ ารและผงั เมอื งจงั หวดั ประจวบครี ขี นั ธ์
เข้าร่วมประชุมช้ีแจงข้อเท็จจริงและรายละเอียดต่างๆ ต่อคณะกรรมการควบคุมอาคารแล้ว มีความเห็น
ดงั นี้
๑. หากคนต่างด้าวมีถ่ินที่อยู่หรือภูมิล�ำเนาในประเทศไทยก็สามารถขออนุญาตก่อสร้าง
อาคารได้ เนื่องจากกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคารมิไดม้ ขี อ้ ก�ำหนดห้ามไว้
๒. คนต่างด้าวสามารถเป็นเจ้าของอาคารที่ก่อสร้างในท่ีดินของตนเองหรือของผู้อื่น โดย
เจา้ ของทดี่ ินนั้นยินยอมได้

/๓. การตรวจ

432 รวมขอ้ หารือเกย่ี วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒

www.yotathai.com

-๒-
๓. การตรวจพิจารณาอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารต้องเป็นไปตามที่ก�ำหนดไว้ใน
พระราชบญั ญตั คิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ โดยเอกสารทใี่ ชใ้ นการประกอบการขออนญุ าตใหเ้ ปน็ ไปตามทรี่ ะบไุ ว้
ในแบบ ข. ๑ และผู้ขออนุญาตต้องมีถิ่นที่อยู่หรือภูมิล�ำเนาในประเทศไทยท่ีสามารถส่งค�ำสั่งต่างๆ ได้
ในกรณที อ่ี าคารมพี น้ื ทต่ี งั้ แต่ ๑๕๐ ตารางเมตร ขน้ึ ไป เจา้ ของอาคารจะควบคมุ งานเองไมไ่ ด้ เนอ่ื งจากกฎหมาย
ว่าด้วยสถาปนิกก�ำหนดให้สถาปนิกเป็นผู้ควบคุมงานและในหนังสือยินยอมให้ใช้ท่ีดินจะต้องระบุพ้ืนที่
ทใี่ หใ้ ชท้ ด่ี นิ และระยะเวลาการใช้ทดี่ ินไวด้ ว้ ย
จึงเรยี นมาเพื่อทราบ

นายสุรชัย พรภทั รกุล
วศิ วกรวชิ าชีพ ๙ วช (วิศวกรรมโยธา)
รักษาราชการแทนผอู้ ำ� นวยการส�ำนกั ควบคมุ และตรวจสอบอาคาร

รวมข้อหารือเกย่ี วกับกฎหมายว่าดว้ ยการควบคุมอาคาร ปี ๒๕๕๒ 433

www.yotathai.com

บนั ทึกข้อความ

สว่ นราชการ สำ� นกั งานโยธาธกิ ารและผงั เมอื งจงั หวดั กระบ่ี โทร. ๐ ๗๕๖๑ ๑๙๔๓ โทรสาร ๐ ๗๕๖๒ ๒๑๐๕
ที่ กบ ๐๐๒๐.๔/๐๙๔๘ วนั ที่ ๕ ตุลาคม ๒๕๕๒
เรอื่ ง ขอหารอื การขอตอ่ อายใุ บอนญุ าตก่อสร้างอาคาร
เรียน ผอู้ �ำนวยการสำ� นักควบคมุ และตรวจสอบอาคาร
ด้วยส�ำนักงานโยธาธิการและผังมืองจังหวัดกระบี่ ได้รับหนังสือขอหารือการขอต่ออายุ
ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารจากองค์การบริหารส่วนต�ำบลแหลมสัก อ�ำเภออ่าวลึก จังหวัดกระบ่ี
(ตามรายละเอยี ดทแ่ี นบ) กรณี บรษิ ทั ลมี แซค ออรค์ ดิ จำ� กดั เจา้ ของอาคาร โดยนายฟลิ ปิ ฌอง ปแี อร์ ซลั มอน
กรรมการบรษิ ัท มีหนงั สอื มอบอ�ำนาจให้ นายญาณกร ศักดิว์ ีรสุวรรณ วศิ วกรผคู้ วบคมุ งานลงนามแทน
ในคำ� ขอตอ่ อายใุ บอนญุ าตและยนื่ เรอื่ งราว มหี ลกั ฐานประกอบคำ� ขอคอื หนงั สอื มอบอำ� นาจฯ จำ� นวน ๑ ฉบบั ,
ส�ำเนาหนงั สอื เดินทาง (PASSEPORT) จ�ำนวน ๑ ฉบับ, ส�ำเนาหนงั สือเดินทางแปลไทย จ�ำนวน ๑ ฉบับ,
สำ� เนาหนงั สอื รบั รองการจดทะเบยี นบรษิ ทั จำ� นวน ๑ ฉบบั สำ� นกั งานโยธาธกิ ารและผงั เมอื งจงั หวดั กระบี่
จงึ ขอหารือ ดังน้ี
๑. กรณบี รษิ ทั ลมี แซค ออรค์ ดิ จำ� กดั โดยนายฟลิ ปิ ฌอง ปแี อร์ ซลั มอน ซง่ึ เปน็ ชาวตา่ งชาติ
เป็นกรรมการของบริษัทผู้มีอ�ำนาจลงช่ือผูกพันบริษัทคนเดียว มีสิทธิโดยชอบธรรมในการย่ืนขอต่ออายุ
ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหรือมอบอ�ำนาจให้บุคคลอื่นด�ำเนินการแทนในการยื่นขอต่ออายุใบอนุญาต
กอ่ สรา้ งกระทำ� ไดห้ รอื ไม่
๒. กรณีกระท�ำได้ เอกสารส่วนของผู้มอบอ�ำนาจท่ียื่น มีความครบถ้วนเพียงพอในการ
ย่นื ขอตอ่ ใบอนุญาตหรอื ไม่
๓. กรณดี ำ� เนนิ การตอ่ อายใุ บอนญุ าตกอ่ สรา้ งครงั้ แรก ใหต้ อ่ อายเุ ปน็ เวลา ๓๖๐ วนั เทา่ เดมิ
หรือน้อยกว่าไดห้ รือไม่ เน่ืองจากงานกอ่ สร้างเหลืออกี ๕% ก็จะแลว้ เสรจ็
๔. กรณีงานก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนอายุใบอนุญาต ถือว่าใบอนุญาตมีผลบังคับใช้ถึง
ณ วนั ท่ีงานโครงการแลว้ เสรจ็ หรอื สนิ้ สดุ ตามอายุใบอนุญาต
๕. กรณหี ากผขู้ ออนญุ าต มายนื่ ขอโอนใบอนญุ าต หลงั จากทด่ี ำ� เนนิ งานกอ่ สรา้ งแลว้ เสรจ็
แตใ่ บอนญุ าตยงั ไม่หมดอายุ จะสามารถโอนใบอนุญาตก่อสร้างในช่วงเวลาดังกล่าวไดห้ รอื ไม่

/๖. กรณี

434 รวมข้อหารือเก่ยี วกบั กฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ อาคาร ปี ๒๕๕๒