UDA HOLDINGS BERHAD
2 - 140 Laporan Ketua Audit Negara Tahun 2019 Siri 1
Technology Park Malaysia Corporation Sdn. Bhd.
RINGKASAN EKSEKUTIF
UDA HOLDINGS BERHAD
Perkara Utama
Apa yang Selaras dengan objektif penubuhan UDA iaitu membeli hartanah
diaudit? untuk dimajukan sebagai bangunan kediaman dan komersial,
menjalankan perniagaan sebagai pemilik, pengoperasi, pengurus
atau ejen pasaraya dan pusat beli-belah.
Penilaian terhadap sembilan (9) amalan tadbir urus korporat
meliputi aspek Pengerusi, Lembaga Pengarah, Setiausaha Syarikat,
Ketua Pegawai Eksekutif, Standard Operating Procedures, Pelan
Strategik dan Petunjuk Prestasi Utama, Jawatankuasa Audit, Audit
Dalam serta Jawatankuasa Pencalonan dan Imbuhan bagi tempoh
tahun 2016 hingga bulan Februari 2020.
Dua (2) bidang utama pengurusan aktiviti iaitu prestasi
pelaksanaan projek dan jualan projek hartanah. Pelaksanaan
aktiviti pula dinilai dari aspek pembangunan hartanah, bank tanah
dan projek usaha sama.
Analisis terhadap tiga (3) tahun penyata kewangan beraudit iaitu
tahun 2016, 2017 dan 2018 merangkumi analisis pendapatan,
perbelanjaan, aset, liabiliti serta aliran tunai.
Mengapa ia Peranan UDA sebagai syarikat Kerajaan dalam merancang dan
penting membangunkan pembangunan bandar selaras dengan mandat
untuk yang diberikan Kerajaan.
diaudit?
UDA adalah syarikat milikan penuh Menteri Kewangan
(Diperbadankan) dengan modal berbayar berjumlah
RM334.72 juta.
Pembangunan hartanah merupakan aktiviti dan penyumbang
kepada pendapatan utama syarikat. Pendapatan hartanah pada
tahun 2019 berjumlah RM313.13 juta menyumbang sebanyak
55.9% daripada keseluruhan pendapatan syarikat.
Apa yang Keseluruhan amalan tadbir urus korporat UDA adalah baik kecuali
ditemui terdapat keperluan untuk penambahbaikan dalam aspek
Audit? pelantikan Pengerusi sebagai Pengerusi dalam jawatankuasa di
peringkat Lembaga Pengarah.
Hanya dua (2) hingga tiga (3) projek (20.0% hingga 37.5%)
berjaya dilaksanakan daripada lapan (8) hingga 13 projek yang
dirancang setiap tahun.
Secara keseluruhannya pada tahun 2018 dan 2019, prestasi jualan
hartanah telah mencapai sasaran masing-masing sebanyak 93.7%
dan 101.3% berikutan penurunan sasaran jualan daripada 828 unit
(2016) kepada 371 unit (2019) iaitu 55% pengurangan.
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 2- -131541
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
Setakat tahun 2018, UDA menanggung kos dan kehilangan
pendapatan berjumlah RM143.55 juta dari penutupan Bukit
Bintang Plaza. Kos tersebut adalah sewa pejabat, kos perpindahan
pejabat dan kos jualan Bukit Bintang Plaza. Selain itu, UDA juga
masih belum menerima bayaran penuh daripada SPV berjumlah
RM336.60 juta setakat bulan Februari 2020.
Trend baki bank tanah menunjukkan penurunan mulai tahun 2016
hingga 2019. Tiada perolehan tanah pada tahun 2018 berbanding
sasaran 300 ekar. Pada tahun 2019, perolehan tanah hanya seluas
0.79 ekar berbanding 200 ekar yang disasarkan.
Sembilan (9) syarikat subsidiari UDA yang berstatus semi aktif
tidak menjana sebarang pendapatan operasi bagi tahun 2018.
Perbelanjaan syarikat semi aktif juga telah melebihi pendapatan
bagi tahun 2016, 2017 dan 2018. Perbelanjaan syarikat aktif
menunjukkan trend peningkatan setiap tahun bagi tahun 2016,
2017 dan 2018. Hanya tiga (3) syarikat aktif mencatatkan
keuntungan sebelum cukai tiga (3) tahun berturut-turut.
22--114326 LLaappoorraann KKeettuuaaAAuudidtitNeNgeagraarTaahTuanhu2n01290S1i9ri S1iri 1
UUDDAA HHoollddiinnggss BBeerrhhaadd
MENTERI KEWANGAN (DIPERBADANKAN)
4. UDA HOLDINGS BERHAD
FAKTA UTAMA UDA
12.11.1971 RM313.13 juta RM1.662 bilion
Diperbadankan di bawah Pendapatan hartanah tahun 2019 Keuntungan terkumpul tahun 2018
Akta Syarikat 1965
Objektif penubuhan Membeli hartanah untuk dimajukan sebagai bangunan kediaman dan komersial,
menjalankan perniagaan sebagai pemilik, pengoperasi, pengurus atau ejen
Aktiviti utama pasaraya dan pusat beli-belah.
Modal berbayar Pembangunan hartanah
Jenis syarikat
46 Syarikat subsidiari RM334.72 juta
Syarikat berhad menurut syer
10 aktif, 13 semi-aktif dan 23 dorman
1. LATAR BELAKANG
1.1. UDA Holdings Berhad (UDA) ialah sebuah syarikat berhad menurut syer milikan
penuh Menteri Kewangan (Diperbadankan) [MKD] dan dikawal selia oleh Kementerian
Pembangunan Usahawan. UDA diperbadankan pada 12 November 1971 di bawah Akta
Syarikat 1965 dengan modal berbayar berjumlah RM334.72 juta. UDA mempunyai
sebanyak 46 syarikat subsidiari iaitu 10 syarikat aktif, 13 syarikat semi-aktif dan
23 syarikat berstatus dorman.
1.2. Objektif penubuhan UDA berdasarkan Perlembagaan Syarikat adalah membeli
hartanah untuk dimajukan sebagai bangunan kediaman dan komersial, menjalankan
perniagaan sebagai pemilik, pengoperasi, pengurus atau ejen pasaraya dan pusat
beli-belah. Hartanah yang dimajukan akan dijual atau disewakan.
1.3. Aktiviti pembangunan hartanah menjana pendapatan utama UDA berjumlah
RM313.13 juta (55.9%) daripada keseluruhan pendapatan syarikat pada tahun 2019.
Aktiviti lain yang menyumbang kepada pendapatan UDA ialah hospitaliti, mall dan
pengurusan fasiliti. UDA merupakan syarikat induk yang memiliki hartanah (tanah, mall
dan hotel) manakala syarikat subsidiarinya bertindak sebagai operator atau ejen
pengurusan hartanah tersebut. Model perniagaan UDA adalah seperti dalam Carta 1.
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-31743
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
CARTA 1
MODEL PERNIAGAAN UDA
Sumber: Nota Taklimat Eksekutif, UDA
1.4. Bagi tahun 2016 hingga 2019, UDA telah dianugerahkan Top Ten Developers
Prestigious Developer Award oleh Property Insight, Best Mixed Use Development oleh
Property Guru Asia (Malaysia) serta Pemaju Berinovasi dan Best Sub Urban Development
oleh ASEAN Property Awards Malaysia.
2. OBJEKTIF PENGAUDITAN
Pengauditan dijalankan untuk menilai pencapaian objektif penubuhan UDA iaitu
menguruskan pembangunan hartanah dengan cekap, berkesan dan berhemat; amalan
tadbir urus korporat yang baik; serta kedudukan kewangan yang kukuh.
3. SKOP PENGAUDITAN
3.1. Pengauditan ini melibatkan sembilan (9) aspek tadbir urus korporat dan
pengurusan aktiviti bagi tahun 2016 hingga bulan Februari 2020. Bagi pengurusan aktiviti,
pengauditan dijalankan terhadap aktiviti pembangunan hartanah. Aktiviti ini dipilih untuk
diaudit kerana ianya merupakan aktiviti utama dan penyumbang terbesar kepada
pendapatan UDA. Aspek kedudukan kewangan pula meliputi analisis penyata kewangan
beraudit tahun 2016, 2017 dan 2018.
3.2. Dua (2) bidang utama yang dinilai bagi pengauditan pengurusan aktiviti adalah
prestasi pelaksanaan projek dan jualan projek hartanah. Pelaksanaan aktiviti pula dinilai
daripada aspek pembangunan hartanah, bank tanah1 dan projek usaha sama dengan
1 Bank tanah menurut definisi SOP UDA ialah tanah kosong milik UDA yang belum ada sebarang binaan atau pembangunan
di atas tanah dan keluasan tanah munasabah untuk dibangunkan.
2 -21-41438 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
pihak ketiga. Selain itu, analisis terhadap prestasi kewangan syarikat subsidiari juga
dijalankan. Pengauditan telah dijalankan di Pejabat UDA yang terletak di Kompleks
Pertama, Kuala Lumpur.
4. METODOLOGI PENGAUDITAN
4.1 Pengauditan dijalankan dengan menyemak rekod, fail dan dokumen yang
dikemukakan oleh pengurusan UDA serta menganalisis data berkaitan. Pihak Audit telah
membuat lawatan ke projek The Coast yang terdiri dari 110 unit lot kedai atau pejabat
yang siap dibangunkan pada 29 November 2018 di Kemaman, Terengganu. Lawatan juga
telah dibuat ke projek Pelindung Height di Kuantan dan tanah yang belum dibangunkan
di Pantai Lagenda dan Pantai Balok, Pahang. Perbincangan dan temu bual diadakan
dengan pegawai yang bertanggungjawab untuk mendapatkan penjelasan lanjut.
4.2. Bagi kedudukan kewangan, penilaian dilaksanakan berdasarkan penyata
kewangan UDA yang diaudit oleh Tetuan Azman, Wong, Salleh & Co. bagi tahun 2016,
Tetuan Grant Thornton Malaysia bagi tahun 2017 dan Tetuan Khairuddin Hasyudeen &
Razi bagi tahun 2018. Penilaian ini melibatkan analisis trend pendapatan, perbelanjaan
dan untung rugi; analisis trend aset dan liabiliti; analisis nisbah kewangan serta analisis
aliran tunai.
5. RUMUSAN AUDIT
5.1. Pengauditan yang dijalankan antara bulan November 2019 hingga Februari 2020
merumuskan perkara seperti berikut:
a. Tadbir Urus Korporat
Secara keseluruhannya tadbir urus korporat UDA adalah baik. Namun, amalan
pelantikan Pengerusi dalam jawatankuasa di peringkat Lembaga Pengarah seperti
Jawatankuasa Perolehan, Jawatankuasa Pelaburan dan Kewangan serta
Jawatankuasa Pencalonan dan Imbuhan tidak selaras dengan amalan terbaik
tadbir urus korporat yang disarankan.
b. Pengurusan Aktiviti
i. Prestasi Pembangunan Projek Hartanah
Secara keseluruhannya, pencapaian pelaksanaan projek pembangunan
UDA bagi tahun 2016 hingga 2019 adalah kurang cekap kerana hanya
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-41545
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
berjaya melaksanakan antara dua (2) hingga tiga (3) projek
(20.0% hingga 37.5%) setahun berbanding lapan (8) hingga 13 projek
yang dirancang. Perkara ini disebabkan bilangan projek yang dibangunkan
dipengaruhi oleh faktor keadaan ekonomi dan pasaran semasa.
Lapan (8) dari 10 projek yang dilaksanakan dalam tahun 2016 hingga 2019
mengalami kelewatan. Kelewatan tersebut disebabkan oleh kerja
infrastruktur yang melibatkan pihak ketiga dan perkhidmatan perunding
jurutera sivil dan struktur yang tidak memuaskan.
Pada tahun 2019, prestasi jualan hartanah UDA adalah cekap kerana telah
berjaya mencapai sasaran jualan sehingga 101.3% berikutan penurunan
sasaran jualan yang mengambil kira pasaran semasa.
ii. Pelaksanaan Aktiviti
Trend baki bank tanah menunjukkan penurunan mulai tahun 2016 hingga
2019. Tiada perolehan tanah pada tahun 2018 berbanding sasaran
300 ekar. Pada tahun 2019, perolehan tanah adalah hanya seluas
0.79 ekar berbanding 200 ekar yang disasarkan.
Pembangunan tanah di Pantai Lagenda tidak dapat dibangunkan mengikut
perancangan asal.
Projek pembangunan secara usaha sama Bukit Bintang Plaza kurang cekap
kerana UDA menanggung kos sewa pejabat, perpindahan pejabat operasi
dan kos jualan Bukit Bintang Plaza berjumlah RM25.21 juta. UDA juga
kehilangan pendapatan berjumlah RM118.34 juta setakat tahun 2018.
Selain itu, UDA juga belum menerima bayaran penuh berjumlah
RM336.60 juta daripada rakan usaha sama.
Prestasi kewangan syarikat subsidiari adalah kurang stabil kerana hanya
tiga (3) atau (30%) syarikat aktif dan satu (1) atau (7.7%) syarikat
semi aktif berjaya mencatatkan keuntungan sebelum cukai bagi tempoh
tiga (3) tahun yang dinilai.
c. Kedudukan Kewangan
Pada keseluruhannya, kedudukan kewangan UDA adalah stabil. UDA mencatat
keuntungan selepas cukai tiga (3) tahun berturut-turut yang menyumbang kepada
2 -21-41646 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr hada d
peningkatan keuntungan terkumpul UDA. Tahap kecairan pada tahun 2018
dengan kadar 1.47:1 menunjukkan UDA masih berupaya membayar liabiliti
semasa menggunakan aset syarikat. Selain itu, jumlah aset yang melebihi jumlah
liabiliti syarikat menunjukkan keupayaan UDA menampung obligasinya pada masa
yang diperlukan. Jumlah baki tunai dan kesetaraan tunai masih positif walaupun
menunjukkan trend penurunan bagi tempoh tiga (3) tahun yang dinilai.
5.2. Penemuan utama Audit yang perlu diberi perhatian dan tindakan adalah seperti
berikut:
i. pelantikan Pengerusi Lembaga Pengarah sebagai Pengerusi jawatankuasa di
peringkat Lembaga Pengarah tidak selaras dengan amalan terbaik tadbir urus
korporat;
ii. UDA menanggung kos dan kehilangan pendapatan berjumlah RM143.55 juta
setakat tahun 2018 bagi projek usaha sama Bukit Bintang Plaza. Selain itu,
bayaran baki jualan tanah berjumlah RM336.60 juta daripada syarikat rakan usaha
sama masih tertunggak sehingga bulan Februari 2020;
iii. trend baki bank tanah atau tanah kosong untuk dibangunkan mengalami
penurunan setiap tahun mulai tahun 2016 hingga 2019; dan
iv. kedudukan kewangan syarikat subsidiari tidak menjana keuntungan dan
mengalami masalah going concern yang menjejaskan pendapatan keseluruhan
Kumpulan UDA.
6. PENEMUAN TERPERINCI AUDIT
Perkara yang ditemui serta maklum balas daripada UDA telah dibincangkan dalam exit
conference pada 12 Jun 2020 serta pengesahan fakta melalui confirmatory letter diterima
daripada UDA bertarikh 5 Ogos 2020. Penjelasan lanjut bagi setiap penemuan yang
dinyatakan dalam rumusan Audit adalah seperti perenggan berikut:
6.1. Tadbir Urus Korporat
6.1.1. Tadbir urus korporat yang baik dapat membantu syarikat mempertingkatkan
kecekapan dalam mencapai objektif serta membolehkan syarikat diurus dengan lebih
sempurna, telus dan bertanggungjawab. Sebagai sebuah syarikat MKD, UDA perlu
mematuhi undang-undang dan peraturan yang ditetapkan di bawah Akta Syarikat
2016, Perlembagaan Syarikat, Standard Operating Procedures (SOP) dan Garis
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-41147
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
Panduan Ahli Lembaga Pengarah Lantikan Menteri Kewangan (Diperbadankan)
Disember 2014 [MKD - Handbook 2014].
6.1.2. Sebagai syarikat yang beroperasi dalam pembangunan hartanah, UDA juga
perlu mematuhi Kanun Tanah Negara, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan
Perlesenan) 1966 Pindaan 2012; Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974; serta
peraturan yang ditetapkan oleh Kerajaan. Selain itu, antara rujukan amalan terbaik
tadbir urus korporat ialah Malaysian Code on Corporate Governance (MCCG) 2017 dan
The Green Book – Enhancing Board Effectiveness (Green Book) April 2006.
6.1.3. Pengurusan UDA diketuai oleh Presiden/Ketua Pegawai Eksekutif. Beliau
dibantu oleh lima (5) Ketua Pegawai Operasi yang bertanggungjawab terhadap
Kewangan, Pembangunan Hartanah, Pembangunan Perniagaan dan Projek Khas,
Pengurusan Aset serta Perkhidmatan Korporat. UDA mempunyai seramai
287 kakitangan terdiri daripada 240 (83.6%) eksekutif dan 47 (16.4%) bukan
eksekutif. Struktur organisasi UDA pada bulan Disember 2019 adalah seperti dalam
Carta 2 manakala fungsi bahagian dan peranan masing-masing seperti
dalam Jadual 1.
CARTA 2
STRUKTUR ORGANISASI UDA PADA BULAN DISEMBER 2019
Sumber: Bahagian Sumber Manusia, UDA
Nota: BBCC - Bukit Bintang City Centre
2 -21-41842 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
JADUAL 1
FUNGSI DAN PERANAN BAHAGIAN UTAMA UDA
BAHAGIAN FUNGSI
Unit Integriti
Sebagai badan bebas yang mengkaji dan menilai pematuhan UDA.
Memastikan Lembaga Pengarah, pihak pengurusan dan kakitangan UDA
mematuhi peraturan dan polisi syarikat dan tingkah laku dalam organisasi
memenuhi standard piawaian syarikat.
Pengurusan Risiko dan Integriti Pengurusan Risiko
Kumpulan Menyediakan kepakaran untuk pengurusan risiko Kumpulan UDA, untuk
memasukkan konsep integrasi risiko ke dalam perancangan strategik,
mengenal pasti risiko dan pengurusan kesinambungan perniagaan.
Insurans
Memberikan strategi terbaik insurans untuk perniagaan dan faedah kakitangan
dalam Kumpulan UDA.
Memastikan urus niaga dan pelaporan kewangan UDA mematuhi undang-
Audit Dalaman Kumpulan undang dan peraturan serta memastikan tindakan lanjut terhadap penemuan
Audit.
Komunikasi Korporat Kumpulan Menyelaras komunikasi dalaman dan luaran. Menjalin hubungan dengan
pelbagai anggota media, agensi dan awam bagi menjana peluang perniagaan.
Undang-undang dan Setiausaha Menguruskan perkhidmatan kesetiausahaan dan perundangan untuk UDA dan
Syarikat Kumpulan syarikat subsidiari di samping pematuhan terhadap peraturan dan prosedur
yang ditetapkan.
Mengurus dan mentadbir urusan kewangan serta memberi nasihat kewangan
Kewangan kepada pengurusan dan Lembaga Pengarah dalam membuat keputusan ke
arah pertumbuhan kewangan UDA yang positif dan kukuh.
Menyediakan kepimpinan strategik dalam aktiviti pembangunan hartanah
yang berkaitan dengan portfolio kediaman dan komersial UDA.
Pembangunan Hartanah Memberi nasihat mengenai perolehan, pra-pembinaan, perkhidmatan dan
daya maju kewangan projek pembangunan untuk memastikan objektif UDA
dalam menjana keuntungan, kualiti, keselamatan dan prestasi Alam Sekitar
dalam projek pembangunan hartanah tercapai.
Menyediakan pengurusan yang strategik terhadap peluang dan potensi
Pembangunan Peniagaan dan penjanaan pendapatan UDA berdasarkan pemahaman mendalam tentang
Projek Khas industri, pasaran, kapasiti organisasi dan jangkaan pihak berkepentingan.
Bertanggungjawab untuk memastikan kejayaan sesuatu projek khas yang
dilaksanakan.
Menyediakan kepimpinan strategik dan mengawas penjanaan pendapatan
dari aset seperti hotel dan pusat peranginan, pusat beli-belah dan
Pengurusan Aset kemudahan lain yang dimiliki atau dikendalikan oleh UDA.
Memastikan kepuasan pelanggan dan merealisasikan keuntungan maksimum
dan kos optimum melalui penggunaan sumber yang berkesan.
Menyediakan pengawasan kepimpinan dan pengurusan strategik terhadap
perkhidmatan korporat Kumpulan UDA (Modal Insan, Pentadbiran Korporat,
Perkhidmatan Korporat Teknologi Maklumat, Tadbir Urus dan Perolehan).
Memastikan kecemerlangan operasi adalah menjimatkan, berhemat dan
cekap.
Sumber: Bahagian Sumber Manusia, UDA
6.1.4. Setakat bulan Disember 2019, UDA mempunyai sembilan (9) ahli Lembaga
Pengarah. Komposisi Lembaga Pengarah adalah enam (6) berstatus bebas bukan
eksekutif dan tiga (3) ahli berstatus bukan bebas bukan eksekutif.
6.1.5. Semakan Audit mendapati UDA telah mengamalkan sepenuhnya tujuh (7)
daripada sembilan (9) aspek amalan terbaik tadbir urus korporat iaitu aspek Lembaga
Pengarah, Setiausaha Syarikat, Ketua Pegawai Eksekutif, Standard Operating
Procedures, Pelan Strategik dan Petunjuk Prestasi Utama (KPI), Jawatankuasa Audit
serta Audit Dalam. Dua (2) aspek yang tidak diamalkan secara menyeluruh ialah aspek
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-41349
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
Pengerusi serta Jawatankuasa Pencalonan dan Imbuhan. Penjelasan lanjut seperti
berikut:
a. Pengerusi
i. MKD Handbook perenggan 2.2(d) menjelaskan Pengerusi hendaklah tidak
menganggotai jawatankuasa lain di peringkat Lembaga Pengarah syarikat.
Semakan Audit mendapati mantan Pengerusi UDA telah dilantik
sebagai Pengerusi Jawatankuasa Perolehan pada tahun 2016.
Beliau juga turut menjadi Pengerusi Jawatankuasa Pelaburan
dan Kewangan bagi tahun 2016 dan 2017.
ii. Semakan Audit seterusnya mendapati pelantikan beliau sebagai Pengerusi
Jawatankuasa Perolehan serta Pengerusi Jawatankuasa Pelaburan dan
Kewangan disebabkan beliau mempunyai kelulusan dalam bidang ekonomi.
Bagaimanapun, pada 21 Januari 2016, Lembaga Pengarah bersetuju
pelantikan Pengerusi UDA sebagai Pengerusi dalam jawatankuasa Pelaburan
dan Kewangan boleh mewujudkan konflik kepentingan. Komposisi
jawatankuasa ini telah diteliti semula dan Pengerusi baharu jawatankuasa
tersebut telah dilantik pada 8 November 2018.
b. Jawatankuasa Pencalonan dan Imbuhan
i. MCCG 2017 amalan 4.7 menyarankan Jawatankuasa Pencalonan diwujudkan
bagi mengesyorkan pelantikan ahli Lembaga Pengarah termasuk Pengerusi
dan Ketua Pegawai Eksekutif. MCCG 2017 amalan 6.2 menyarankan
Jawatankuasa Imbuhan diwujudkan bagi mengkaji dan mengesyorkan perkara
berkaitan imbuhan Lembaga Pengarah dan pengurusan kanan syarikat. Green
Book perenggan 1.2.3 menetapkan kedua-dua jawatankuasa ini
dipengerusikan oleh pengarah bebas dan dianggotai secara sepenuhnya oleh
pengarah bukan eksekutif. UDA telah mewujudkan Jawatankuasa Pencalonan
dan Imbuhan yang diluluskan dalam Mesyuarat Lembaga Pengarah pada
27 Februari 2002.
ii. Semakan Audit mendapati bagi tahun 2019, Pengerusi UDA telah
dilantik sebagai Pengerusi Jawatankuasa Pencalonan dan
Imbuhan pada 30 April 2019. Pelantikan dibuat berdasarkan
pengalaman beliau selama 28 tahun dalam bidang staff functions. Lembaga
Pengarah semasa mesyuarat pada 30 April 2019 telah mengingatkan
2 -21-51044 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
Pengerusi supaya tidak menjadi Pengerusi jawatankuasa di peringkat
Lembaga Pengarah selaras dengan keputusan Jemaah Menteri. Namun dalam
mesyuarat yang sama, Lembaga Pengarah telah meluluskan pelantikan
Pengerusi atas dasar kepakaran untuk membantu pihak pengurusan
melaksanakan operasi syarikat. Situasi ini boleh mewujudkan konflik
kepentingan dalam proses membuat keputusan syarikat.
Maklum balas UDA yang diterima pada 5 Mei 2020
Pelantikan Pengerusi UDA untuk mempengerusikan Jawatankuasa Pelaburan dan
Kewangan adalah bersifat sementara seperti yang diluluskan melalui Mesyuarat
Lembaga Pengarah. Pelantikan Pengerusi UDA sebagai Pengerusi Jawatankuasa
Pencalonan dan Imbuhan dibuat berasaskan kepakaran serta pengalaman beliau agar
jawatankuasa tersebut dapat berfungsi dan diurus tadbir dengan baik. Urusan ini
termasuklah menyelaraskan proses atau kriteria bagi pencalonan dan pelantikan
Ketua Pegawai Eksekutif syarikat yang baru. Pelantikan Pengerusi dalam
jawatankuasa di peringkat Lembaga Pengarah akan dikemas kini melalui Piagam
Lembaga Pengarah yang menyelaraskan fungsi dan peranan ahli Lembaga Pengarah
serta untuk mematuhi keputusan Jemaah Menteri.
Pendapat Pengerusi UDA yang turut mempengerusikan jawatankuasa di
Audit peringkat Lembaga Pengarah bagi tahun 2016, 2017 dan 2019
menunjukkan syarikat tidak mematuhi keputusan Jemaah
Menteri dan tidak mengamalkan tadbir urus korporat terbaik.
Situasi ini boleh mewujudkan konflik kepentingan dalam proses
membuat keputusan syarikat.
6.2. Pengurusan Aktiviti
Selaras dengan objektif penubuhan, aktiviti utama UDA ialah membangunkan hartanah
yang merangkumi pembangunan kediaman dan komersial. Pada tahun 2019, pendapatan
daripada pembangunan hartanah berjumlah RM313.13 juta (55.9%) daripada
pendapatan keseluruhan UDA yang berjumlah RM559.85 juta. Hasil semakan Audit
terhadap aktiviti utama UDA adalah seperti perenggan berikut:
6.2.1. Prestasi Aktiviti
UDA telah menyediakan unjuran keperluan projek hartanah untuk jangka pendek dan
jangka panjang serta mendapat kelulusan Lembaga Pengarah. Sehubungan itu, UDA
telah menetapkan beberapa elemen dalam mengukur pencapaian KPI antaranya
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-41551
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
pencapaian pelaksanaan projek berbanding yang dirancang dan prestasi jualan
hartanah berdasarkan Score Board Sales.
a. Pencapaian Perancangan Projek Hartanah
i. Bagi mengukur pencapaian perancangan projek hartanah, pengauditan
ditumpukan terhadap projek pembinaan secara usaha sama antara UDA
dengan syarikat subsidiari dan projek khas yang dilaksanakan oleh Bahagian
Pembangunan Hartanah UDA. Bagi projek usaha sama dengan syarikat
subsidiari, UDA merupakan pemilik tanah dan syarikat subsidiari berperanan
sebagai pemaju bagi melaksanakan projek pembinaan.
ii. Pembangunan projek secara usaha sama dilaksanakan dengan tiga (3)
syarikat subsidiari iaitu UDA Land North Sdn. Bhd. (ULNSB),
UDA Land South Sdn. Bhd. (ULSSB) dan UDA Land East Sdn. Bhd. (ULESB).
iii. Bagi tahun 2016 hingga 2019, UDA merancang untuk membangunkan lapan
(8) hingga 13 projek setahun di wilayah Utara, Selatan, Pantai Timur, Kuala
Lumpur dan Selangor. Projek tersebut terdiri daripada pembangunan
kediaman dan komersial dengan tumpuan lokasi dalam kawasan bandar.
Perancangan bilangan projek yang akan dilaksanakan telah dinyatakan dalam
Pelan Perniagaan dan Bajet Jangka Panjang (5 Tahun) yang dibentang setiap
tahun serta diluluskan dalam mesyuarat atau mesyuarat khas Lembaga
Pengarah.
iv. Bagi tahun 2016 hingga 2019, semakan Audit mendapati hanya dua (2)
hingga tiga (3) projek (20% hingga 37.5%) berjaya
dilaksanakan daripada lapan (8) hingga 13 projek yang
dirancang setiap tahun. Butiran lanjut adalah seperti dalam Jadual 2.
2 -21-51246 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
JADUAL 2
PENCAPAIAN PERANCANGAN PROJEK HARTANAH
BAGI TAHUN 2016 HINGGA 2019
TAHUN BUTIRAN BILANGAN PROJEK PENCAPAIAN
(%)
RANCANG LAKSANA
2016 ULNSB 5 1 20.0
ULSSB 2 1 50.0
ULESB 1 1 100.0
Projek Khas 0 0 0.00
Jumlah Tahun 2016 83 37.5
25.0
ULNSB 41 25.0
0.0
2017 ULSSB 41 0.0
ULESB 10 22.2
50.0
Projek Khas 00 25.0
0.00
Jumlah Tahun 2017 92 0.00
23.1
ULNSB 42 0.0
50.0
2018 ULSSB 41 0.0
ULESB 30 0.0
20.0
Projek Khas 20
Jumlah Tahun 2018 13 3
ULNSB 20
2019 ULSSB 42
ULESB 20
Projek Khas 20
Jumlah Tahun 2019 10 2
Sumber: Bahagian Pembangunan Hartanah, UDA
Nota: Laksana - Projek yang Telah Diluluskan oleh Lembaga Pengarah untuk Dilaksanakan
ULNSB - UDA Land North Sdn. Bhd.
ULSSB - UDA Land South Sdn. Bhd.
ULESB - UDA Land East Sdn. Bhd.
v. Bagi projek yang dilaksanakan oleh ULNSB, hanya satu (1) hingga dua (2)
projek dapat dilaksanakan berbanding dua (2) hingga lima (5) projek yang
dirancang bagi tempoh tersebut. Manakala bagi tahun 2019, tiada projek yang
dilaksanakan. Berdasarkan laporan perancangan dan pelaksanaan projek
ULNSB, keadaan ini disebabkan proses mendapatkan kebenaran merancang
daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) mengambil masa yang panjang.
Kelewatan berlaku antaranya bantahan penduduk, keperluan syarat tambahan
oleh PBT serta perubahan konsep berdasarkan permintaan dan pasaran
semasa.
vi. Semakan Audit juga mendapati sebanyak satu (1) hingga dua (2) projek
setahun telah dilaksanakan oleh ULSSB bagi tahun 2016 hingga 2019
berbanding dua (2) hingga empat (4) projek tahunan yang dirancang.
Berdasarkan laporan perancangan dan pelaksanaan projek, keadaan ini
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-51353
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
berlaku kerana terdapat perubahan perancangan bajet 2018 kepada tahun
2020 dan stok service apartment di Johor Bahru telah melebihi permintaan
pasaran.
vii. Semakan Audit selanjutnya mendapati tiada pembangunan projek yang
dilaksanakan oleh ULESB berbanding satu (1) hingga tiga (3) projek yang
dirancang bagi tahun 2017 hingga 2019. Ketiadaan pelaksanaan projek
disebabkan oleh keadaan ekonomi semasa yang mempengaruhi penurunan
permintaan terhadap projek hartanah. Bagi mencapai KPI pendapatan yang
ditetapkan, ULESB telah memberi tumpuan jualan produk sedia ada iaitu
projek The Coast terdiri daripada 110 unit lot kedai atau pejabat di Kemaman,
Terengganu. Namun, didapati terdapat unit yang belum habis dijual setakat
bulan Februari 2020. Penemuan Audit yang berkaitan diperincikan dalam
bahagian Prestasi Jualan Hartanah di perenggan 6.2.1.c.
viii. Bagi projek khas yang dirancang untuk dilaksanakan pada tahun 2018 didapati
telah ditangguhkan ke tahun 2020. Selain itu, dua (2) projek khas yang
dirancang dalam tahun 2019 juga telah ditangguhkan namun tiada tarikh baru
ditetapkan. Berdasarkan Pelan Perniagaan dan Bajet tahun 2018 hingga 2022
yang diluluskan oleh Lembaga Pengarah pada 21 Disember 2017, projek yang
dirancang akan dilancarkan berdasarkan permintaan pasaran semasa. Selain
itu, UDA memfokuskan jualan projek yang telah siap seperti projek Anggun,
di Jalan Sultan Ismail (384 unit apartmen) dan Legasi Resident di Kampung
Baru (639 unit apartmen), Kuala Lumpur yang masih dalam pembinaan.
Lembaga Pengarah pada 14 Disember 2018 telah membincangkan berkenaan
keadaan pasaran hartanah semasa yang mempengaruhi prestasi jualan
projek. Kadar penawaran dan permintaan yang tidak berpadanan serta isu
lambakan unit kediaman yang siap dibina belum terjual juga telah memberi
kesan terhadap pelaksanaan projek oleh UDA.
Maklum balas UDA yang diterima pada 5 Mei 2020
Pelan Peniagaan (5 Tahun) UDA sentiasa dikemas kini setiap tahun berdasarkan
prospek ekonomi, kajian terhadap pasaran permintaan hartanah dan kedudukan
kewangan syarikat. Pencapaian sebenar diukur melalui pelaksanaan projek setiap
tahun berdasarkan KPI manakala perancangan projek untuk tahun seterusnya dinilai
semula berdasarkan situasi terkini pasaran dan kapasiti kewangan syarikat. Pelan
perniagaan adalah seiring dengan Bajet Tahunan UDA dan juga Revised Budget
(sekiranya ada) yang diluluskan oleh Lembaga Pengarah atau Kementerian Kewangan
Malaysia (MOF). Pelan Perniagaan (5 Tahun) UDA yang diluluskan pada tahun
2 -21-51454 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
berikutnya akan membatalkan Pelan Perniagaan (5 Tahun) yang diluluskan pada
tahun sebelumnya.
Pendapat Pencapaian pelaksanaan projek UDA adalah kurang cekap
Audit kerana tidak mencapai sasaran yang dirancang. Keadaan ini
dipengaruhi oleh penilaian semula pelancaran projek UDA
secara tahunan dengan mengambil kira faktor ekonomi dan
pasaran semasa berdasarkan kapasiti kewangan syarikat.
b. Prestasi Fizikal Projek Pembangunan Hartanah
i. Berdasarkan laporan UDA Land Movement pada tahun 2019, UDA mempunyai
tanah seluas 1,167.96 ekar dengan nilai buku tanah berjumlah RM591.50 juta.
Nilai pembangunan kasar (GDV) dianggarkan berjumlah RM4.30 bilion dalam
tempoh lima (5) tahun sekiranya projek hartanah yang dibangunkan dapat
dijual. Bagi tahun 2016 hingga 2019, terdapat 10 projek yang telah
dibangunkan oleh UDA melalui syarikat subsidiarinya. Projek pembinaan yang
siap mengikut perancangan dapat menjaga reputasi UDA sebagai pemaju
hartanah.
ii. Semakan Audit terhadap prestasi pelaksanaan projek mendapati lapan (8)
projek tidak dapat disiapkan mengikut tempoh yang
ditetapkan dalam kontrak. Antara sebab projek tidak dapat disiapkan
seperti yang dibentang oleh syarikat subsidiari kepada Group Management
Committee (GMC) ialah kelewatan kerja elektrik dan perparitan serta
kelewatan permit daripada Pejabat Tanah dan Galian Negeri. Selain itu,
kelewatan juga disebabkan halangan daripada Pertubuhan Bukan Kerajaan
(NGO) dan bukan NGO berhampiran tapak pembinaan. Butiran lanjut adalah
seperti dalam Jadual 3.
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-51555
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
JADUAL 3
PRESTASI FIZIKAL PROJEK PEMBANGUNAN HARTANAH
BAGI TAHUN 2016 HINGGA 2019
NAMA/NILAI TEMPOH TARIKH TEMPOH EOT LAD LAD
KONTRAK CPC LEWAT (Hari) KEPADA
KONTRAK KONTRAKTOR PEMBELI
ASAL SIAP (RM)
(Hari) (RM)
Tiada
K’Parc, 86 unit 28.08.2013
4,360,133
kedai pejabat di - 26.06.2016 576 576 Tiada
Kangar, Perlis. 27.11.2014 Tiada
(RM10,855,564) (15 bulan) Tiada
820,430
Town Park 6, 473,481
257 unit 04.09.2014 28.09.2017 301 152 6,300,000 Tiada
-
kondominium di Tiada
Bandar Tun 30.11.2016
(29 bulan) 5,654,044
Hussein Onn, Kuala
Lumpur.
(RM98,959,491)
Anggun JSI (Tower
C), 384 unit service 25.03.2015
apartment di Jalan
Sultan Ismail, Kuala - 12.12.2017 79 79 Tiada
24.09.2017
Lumpur. (30 bulan)
(RM197,821,175)
Pelindung Height 03.03.2016 27.12.2017 239 239 Tiada
-
1B Pack 2, 14 unit
banglo di Kuantan, 02.05.2017
(14 bulan)
Pahang.
(RM8,567,036)
Plumeria, 112 unit 04.05.2016
teres di Johor - 26.02.2018 207 70 822,000
Bahru, Johor. 03.08.2017
(RM35,707,198) (15 bulan)
The Coast, 110 unit 08.06.2015 05.06.2018 545 449 617,500
kedai pejabat di -
Kemaman, 07.12.2016
Terengganu. (18 bulan)
(RM36,020,555)
Neuvo Centro Pac 24.04.2018 24.11.2019 123 Tiada 360,000
-
2, 37 unit kedai
pejabat di Johor 24.07.2019
(15 bulan)
Bahru, Johor.
(RM15,588,384)
Legasi Resident,
639 unit
apartment,
Legasi Retail,
43 unit retail, 29.09.2015 85% siap 358
Legasi Office, -
83 unit pejabat di (setakat (setakat 226 Tiada
28.01.2019
(40 bulan) 21.01.2020) 21.01.2020)
Kampung Baru,
Kuala Lumpur
(RM386,647,904)
JUMLAH 8,099,500
Sumber: Fail Kontrak UDA
Nota: CPC - Sijil Perakuan Siap Kerja
EOT - Tempoh Lanjutan Masa
LAD - Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan
iii. Berdasarkan terma atau syarat kontrak pembinaan (JKR 203A Pindaan 2010),
Tempoh Lanjutan Masa (EOT) dibenarkan ke atas perubahan skop kerja,
pertukaran skop kerja, kelewatan serahan tapak dan alasan yang dinyatakan
dalam kontrak. Semakan Audit mendapati GMC telah meluluskan EOT kepada
tujuh (7) projek melibatkan tempoh antara 70 hingga 576 hari. Keahlian GMC
2 -21-51656 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddiittNNeeggaararaTaThauhnu2n021091S9iriS1iri 1
UUDDAAHHooldl dinignsg sBBerehrahda d
terdiri daripada pelbagai jawatan dan divisyen UDA serta dipengerusikan oleh
Ketua Pegawai Eksekutif.
iv. Secara keseluruhannya Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD) yang
dikenakan kepada kontraktor berjumlah RM8.09 juta. Pada masa yang sama,
UDA juga perlu membayar LAD kepada pembeli berjumlah RM5.65 juta bagi
tiga (3) projek iaitu Town Park 6, di Bandar Tun Hussein Onn, Plumeria
di Johor Bahru dan The Coast, Kemaman. Kelulusan EOT ini tidak
mendatangkan impak kos kepada UDA kerana bayaran LAD kepada pembeli
diimbangi melalui tuntutan LAD ke atas kontraktor terbabit. Bagi projek Neuvo
Centro Pac 2 di Johor Bahru didapati lewat disiapkan selama 123 hari dan
kontraktor telah dikenakan LAD sejumlah RM360,000 kerana tiada EOT
diluluskan.
v. Bagi projek Legasi Kampung Baru, walaupun telah diberi kelulusan
EOT sebanyak 226 hari, namun projek tersebut masih belum
disiapkan setakat bulan Februari 2020. Tempoh projek mengikut perjanjian
kontrak bermula pada 29 September 2015 hingga 28 Januari 2019.
Bagaimanapun, setakat bulan Januari 2020, pelaksanaan projek hanya
mencapai kemajuan kerja sebanyak 85%. Berdasarkan minit mesyuarat
Lembaga Pengarah bertarikh 4 November 2019, ketidakupayaan kontraktor
utama untuk membayar sub-kontraktor menjejaskan pelaksanaan projek.
Kelewatan ini mewujudkan risiko kewangan kerana UDA perlu membayar LAD
kepada pembeli. Berdasarkan minit mesyuarat yang sama, bagi mengatasi
kelewatan ini Lembaga Pengarah telah memberi kelulusan kepada UDA untuk
membayar terus kepada sub-kontraktor mengikut kemajuan kerja yang
dilaksanakan.
Maklum balas UDA yang diterima pada 5 Mei 2020
EOT bagi Projek 86 Unit Rumah Kedai K’Parc di Kangar disebabkan kerja infrastruktur
kerana kabel TNB yang merintangi tapak projek perlu dialih oleh pihak berkenaan.
Perunding Jurutera Sivil & Struktur telah ditamatkan kontrak kerana perkhidmatan
yang tidak memuaskan. Penggantinya mengambil masa untuk menyediakan new
drawing untuk proses pembinaan. Kerja penyambungan paip bekalan air dari luar
tapak dan kerja pipe jacking juga terganggu setelah Majlis Perbandaran Kangar
menangguhkan kebenaran kerja kerana bantahan daripada penduduk setempat. Bagi
projek The Coast, EOT diluluskan kerana melibatkan arahan pihak berkuasa tempatan
LapLoarpaonraKneKtuetauaAuAduidtitNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriiri1 1 2 2- 1- 51757
U DUADAH oHl doilndginsgsB eBrehrahdad
bagi pembesaran longkang luar bangunan, isu laluan keluar-masuk penduduk
berdekatan tapak binaan dan kelewatan kelulusan sambungan paip sistem kumbahan.
Pendapat Prestasi pelaksanaan projek adalah kurang cekap kerana lapan
Audit (8) dari 10 projek yang dilaksanakan dalam tahun 2016 hingga
2019 mengalami kelewatan. Bagaimanapun, kelewatan ini
tidak melibatkan penambahan kos projek.
c. Prestasi Jualan Projek Hartanah
i. Prestasi jualan projek hartanah setiap projek dipantau melalui laporan Score
Board Sales yang disediakan oleh UDA secara bulanan. Laporan ini
mengandungi maklumat unit sedia untuk dijual, sasaran dan jualan sebenar
yang dibentangkan dalam mesyuarat Lembaga Pengarah untuk makluman.
Berdasarkan Score Board Sales pada tahun 2019, UDA mempunyai hartanah
kediaman dan komersial sedia untuk dijual bernilai RM956.40 juta terdiri
daripada 29 projek iaitu 12 projek siap (226 unit), 10 projek dalam pembinaan
(664 unit) dan 7 projek baru dilancar (89 unit).
ii. Pengurusan UDA mengukur prestasi jualan berdasarkan sasaran jualan
tahunan. Perkara yang diambil kira adalah faktor pasaran dan ekonomi
semasa, tahap kuasa beli pelanggan yang tertumpu kepada pemilikan
Bumiputera serta proses birokrasi melibatkan projek perumahan mampu milik.
iii. Semakan Audit mendapati pencapaian jualan sebenar hartanah
direkodkan pada kadar 49.4% (unit) berbanding sasaran
dengan lima (5) daripada 10 projek hartanah kediaman dilancarkan bagi tahun
2016. Lima (5) projek yang ditangguhkan pelancaran melibatkan sebanyak
1,876 unit apartmen dengan sasaran jualan sebanyak 404 unit. Penangguhan
ini berdasarkan pasaran hartanah semasa yang tidak memberangsangkan
pada tahun tersebut. Pelancaran lima (5) projek yang ditangguhkan adalah
seperti dalam Jadual 4.
2 - 158 Laporan Ketua Audit Negara Tahun 2019 Siri 1
UDA Holdings Berhad
JADUAL 4
PENANGGUHAN PELANCARAN PROJEK HARTANAH KEDIAMAN
BAGI TAHUN 2016
NAMA DAN LOKASI PROJEK BILANGAN UNIT
Apartmen Madeira di Johor Bahru 704
Apartmen - Pembangunan Bercampur di Ipoh 144
Apartmen UDA Sky di Kota Bharu 384
Apartmen Dedaun di Bandar Tun Hussein Onn 344
Apartmen Evoke di Seberang Jaya, Pulau Pinang 300
JUMLAH 1,876
Sumber: Maklum balas UDA terhadap Pemerhatian Audit
iv. Pencapaian jualan pada tahun 2017 direkodkan pada kadar 71.4% juga
disebabkan faktor penangguhan pelancaran bagi lima (5) dari 12 projek
pembangunan kediaman dan komersial yang dirancang. Penangguhan ini
menyebabkan 853 unit tidak dapat dilancarkan pada tahun 2017 dengan
sasaran jualan sebanyak 382 unit.
v. Selain itu, berdasarkan Laporan Prestasi Kewangan tahunan, ketidakcapaian
sasaran juga disebabkan prestasi jualan yang lemah bagi projek Anggun,
The Coast, Legasi Kampung Baru dan Evoke. Semakan Audit seterusnya
mendapati secara keseluruhannya pada tahun 2018 dan 2019, prestasi jualan
telah mencapai sasaran masing-masing sebanyak 93.7% dan 101.3%.
Bagaimanapun, UDA telah menurunkan sasaran jualan daripada 828 unit
(2016) kepada 371 unit (2019) iaitu 55% pengurangan. Analisis prestasi
jualan hartanah bagi tahun 2016 hingga 2019 adalah seperti dalam Jadual 5.
JADUAL 5
PRESTASI JUALAN PROJEK HARTANAH BAGI TAHUN 2016 HINGGA 2019
UNIT SEDIA SASARAN JUALAN JUALAN SEBENAR
UNTUK DIJUAL
TAHUN UNIT NILAI UNIT NILAI UNIT NILAI CAPAI
(a) (RM Juta) (b) (RM Juta) SASARAN
(RM Juta)
(%)
(b/a x 100)
2016 1,688 1,466.60 828 675.09 409 333.32 49.4
2017 1,721 1,416.10 741 461.92 529 394.66 71.4
2018 1,234 939.40 367 268.20 344 205.02 93.7
2019 979 956.40 371 329.70 376 331.70 101.3
Sumber: Sales Performance dan Score Board Sales Projek Hartanah Bagi Tahun 2016, 2017, 2018
dan 2019
vi. Semakan selanjutnya mendapati projek Anggun dan The Coast merupakan
projek yang telah siap (stok) masing-masing pada 12 Disember 2017 dan
5 Jun 2018. Sehingga bulan Februari 2020, prestasi jualan bagi projek Anggun
mencapai 87% (335 unit) dan projek The Coast hanya 31.8% (35 unit) dari
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-51959
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
unit sedia untuk dijual. Dua (2) projek dalam pembinaan iaitu projek Legasi
Kampung Baru dan Evoke di Permatang Pauh yang mula dibina pada tahun
2015 dan 2017 masing-masing telah sedia untuk dijual. Pada bulan
Februari 2020, prestasi jualan bagi projek Legasi Kampung Baru adalah
sebanyak 558 unit (87%) dan projek Evoke sebanyak 157 unit (52%)
berbanding unit sedia untuk dijual.
vii. Kesan daripada sasaran jualan yang tidak dicapai pada tahun 2017 telah
menyebabkan pendapatan operasi UDA hanya mencatatkan sejumlah
RM537.30 juta (88%) berbanding RM610.60 juta yang disasarkan. Semakan
Audit mendapati antara langkah dan strategi yang disarankan oleh Lembaga
Pengarah bagi meningkatkan prestasi jualan adalah melaksanakan usaha
pemasaran dan promosi yang lebih agresif serta kreatif.
viii. Sehubungan itu, pengurusan UDA telah melantik ejen jualan hartanah
antarabangsa, memperkenalkan skim sewa milik di mana sebahagian harga
sewa akan ditukar kepada deposit harga jualan setelah sewaan mencapai
tempoh yang dipersetujui. Di samping itu, promosi jualan melalui media sosial
dan pemasaran digital dipertingkatkan untuk semua produk hartanah UDA.
ix. Lawatan Audit ke projek The Coast pada 3 Februari 2020 mendapati lokasi
hartanah tersebut berada dalam kawasan strategik di bandar Kemaman.
Lokasi tersebut bersebelahan jalan utama dan berdekatan dengan sekolah
serta kemudahan lain. Bangunan tersebut juga dilengkapi dengan kemudahan
parkir bawah tanah. Projek ini telah dianugerahkan sebagai Best Commercial
Developer (East Coast) berdasarkan laporan Property Insight Guide Investing
2019/2020.
x. Berdasarkan temu bual dengan pegawai UDA, keadaan ekonomi semasa
menyebabkan syarikat minyak dan gas (O&G) di sekitar telah memindahkan
operasi ke Projek Pengerang, Johor. Keadaan ini menjejaskan prestasi jualan
projek kerana sasaran pembeli hartanah tersebut di kalangan syarikat O&G.
Selain tidak dapat menjana keuntungan daripada jualan hartanah, kadar
penjualan projek The Coast yang rendah daripada sasaran mengakibatkan
ULESB terpaksa menanggung kos tambahan bagi menyelenggara lif, kawalan
keselamatan dan menyelenggara landskap berjumlah RM291,392 bagi tahun
2019. Projek The Coast adalah seperti Gambar 1 dan Gambar 2.
2 -21-61060 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
GAMBAR 1 GAMBAR 2
Projek The Coast di Kemaman, Terengganu Projek The Coast di Kemaman, Terengganu
- Kedudukan Projek The Coast Bersebelahan - Kemudahan Parkir Bawah Tanah
Jalan Utama dan Berhadapan Dengan Sekolah (03.02.2020)
(03.02.2020) (Sumber: Jabatan Audit Negara)
(Sumber: Jabatan Audit Negara)
xi. Semakan Audit mendapati ULESB telah melaksanakan pelbagai strategi untuk
meningkatkan jualan projek The Coast. Pada tahun 2020, ULESB telah
menyewakan tujuh (7) unit hartanah yang belum terjual dengan sewaan
antara sejumlah RM500 hingga RM2,300 sebulan bagi tahun pertama untuk
menjana pendapatan. Antara strategi pemasaran yang dilaksanakan adalah
mengadakan pameran, memasang banner dan pengiklanan secara digital.
Maklum balas UDA yang diterima pada 5 Mei 2020
8,882,473 33 5,997,200
Projek Anggun merupakan projek apartmen mewah berharga melebihi RM1 juta dan
lebih tertumpu kepada pasaran antarabangsa di mana kadar pemilikannya
dipengaruhi keadaan ekonomi semasa. Projek The Coast disasarkan kepada pemilik
perniagaan berasaskan O&G di Kemaman dan kawasan sekitarnya. Berdasarkan
permintaan yang menggalakkan sebelum dilancarkan pada 2015, hampir kesemua
110 unit kedai pejabat telah ditempah. Namun, penurunan harga minyak pada akhir
tahun 2014 telah memberi kesan terhadap industri setempat dengan hanya 32 unit
yang berjaya dijual selepas dilancarkan sehingga projek disiapkan.
Pendapat Prestasi jualan menunjukkan peningkatan berikutan penurunan
Audit sasaran jualan selepas mengambil kira keadaan ekonomi dan
pasaran semasa.
6.2.2. Pengurusan Bank Tanah
a. Pencapaian Petunjuk Prestasi Utama Bank Tanah
i. Standard Operating Procedures Bank Tanah Kumpulan UDA mendefinisikan
bank tanah ialah tanah kosong milik UDA yang belum ada binaan atau dengan
keluasan tanah munasabah untuk dibangunkan. Bahagian Pembangunan
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-61161
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
Perniagaan UDA bertanggungjawab membuat cadangan pembangunan tanah
berdasarkan senarai bank tanah tersebut.
ii. Semakan Audit mendapati pada tahun 2019, UDA mempunyai tanah seluas
1,167.95 ekar di mana seluas 9.10 (0.8%) ekar tanah telah dibangunkan untuk
projek hartanah. Baki tanah yang masih belum dibangunkan adalah seluas
1,158.86 ekar. Bagi tahun 2016 hingga 2019, UDA telah membuat perolehan
tanah seluas 498.03 ekar dengan nilai RM203.66 juta di Kuala Lumpur dan
Pahang. Butiran lanjut adalah seperti dalam Jadual 6.
JADUAL 6
RINGKASAN BANK TANAH UDA BAGI TAHUN 2016 HINGGA 2019
TAHUN PEROLEHAN NILAI JUMLAH JUMLAH BAKI
TANAH PEROLEHAN KELUASAN PEMBANGUNAN BANK
(Ekar) TANAH TANAH TANAH TANAH
(RM Juta) (Ekar) (Ekar) (Ekar)
2016 486.28* 177.69 1,222.72 37.86 1,184.86
2017 10.96 20.68 1,195.82 18.14 1,177.68
2018 - - 1,177.68 10.52 1,167.16
2019 0.79 5.29 1,167.95 9.10 1,158.86
JUMLAH 498.03 203.66 75.62
Sumber: UDA Land Movement Report, Bahagian Pembangunan Perniagaan, UDA
Nota: (*) Perolehan Tanah Pada Tahun 2016 Di Pantai Lagenda Berkeluasan 512.86 Ekar. Seluas 486.28
Ekar Untuk Tujuan Pembangunan.
iii. Semakan Audit seterusnya mendapati trend baki bank tanah
menunjukkan penurunan setiap tahun mulai tahun 2016
hingga 2019. Berdasarkan minit mesyuarat khas pembentangan Pelan
Perniagaan (5 Tahun) (2016 - 2020), Bajet dan KPI tahun 2016, unjuran
kewangan Kumpulan UDA bagi tahun 2016 hingga 2020 menunjukkan
pendapatan dan keuntungan kasar akan mencapai tahap maksimum pada
tahun 2019. Manakala bagi tahun berikutnya, pendapatan dan keuntungan
kasar akan mengalami penurunan kerana simpanan tanah yang semakin
berkurangan.
iv. Sehubungan itu, pihak pengurusan UDA dinasihati oleh Lembaga Pengarah
supaya mengambil inisiatif melalui agensi Kerajaan untuk mendapatkan tanah
di lokasi strategik. Selain itu, dalam pembentangan Pelan Perniagaan
(5 Tahun) (2019 - 2023), UDA menyasarkan penambahan jumlah tanah
simpanan secara berkala kepada 3,000 ekar sehingga tahun 2023 melalui
pembelian secara terus atau usaha sama.
v. KPI Bahagian Pembangunan Perniagaan tahun 2018 menetapkan sasaran
perolehan tanah seluas 300 ekar. Bagaimanapun, semakan Audit mendapati
2 -21-61262 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
tiada perolehan tanah dibuat pada tahun tersebut. Pada tahun
2019 pula, perolehan tanah hanya seluas 0.79 ekar berbanding sasaran seluas
200 ekar.
vi. Kegagalan projek usaha sama Bukit Bintang Plaza telah memberi kesan
terhadap kemampuan UDA untuk membuat perolehan tanah ini kerana
melibatkan anggaran kos yang besar serta komitmen kewangan bagi projek
sedia ada perlu diberi keutamaan.
b. Pembangunan Tanah
i. Bahagian Pembangunan Perniagaan UDA telah menyediakan pelan
pembangunan tanah bagi tahun 2020 hingga 2024. Pelan pembangunan tanah
ini melibatkan rancangan pembangunan tanah berkeluasan 256 ekar di
Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Selangor, Johor, Terengganu, Pahang,
Pulau Pinang dan Melaka seperti dalam Carta 3.
ii. Semakan Audit mendapati bagi tahun 2016 hingga 2019, hanya seluas 75 ekar
(6.5%) telah dibangunkan berbanding bank tanah seluas 1,158.86 ekar.
Walaupun keluasan penggunaan tanah adalah rendah, namun UDA
menyasarkan GDV yang tinggi daripada projek yang dibangunkan.
CARTA 3
PELAN PEMBAGUNAN TANAH BAGI TAHUN 2020 HINGGA 2024
Pulau Pinang Melaka Wilayah Persekutuan
37 ekar 1 ekar Kuala Lumpur
15 ekar
Pahang Selangor
32 ekar 93 ekar
Terengganu Johor
18 ekar 60 ekar
Sumber: UDA Land Movement Report, Bahagian Pembangunan Peniagaan, UDA
c. Perolehan Tanah di Pantai Lagenda
i. Mesyuarat Lembaga Pengarah bertarikh 27 Mei 2016 bersetuju meluluskan
perolehan tanah di Pantai Lagenda, Pekan, Pahang berkeluasan 512.86 ekar
pada nilai RM167.55 juta. Pada 4 Jun 2014, perunding penilai hartanah telah
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-51763
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
membuat penilaian tanah tersebut bernilai RM195 juta. Tanah ini merupakan
sebuah padang golf yang tidak lagi beroperasi, mempunyai sebuah tasik dan
beberapa lot tanah individu. Perjanjian jual beli ditandatangani pada
29 Jun 2016 dan status tanah ialah pegangan bebas. Lokasi tanah Pantai
Lagenda seperti dalam Rajah 1.
RAJAH 1
LOKASI PANTAI LAGENDA, MUKIM KUALA PAHANG
Sumber: Laporan Kajian Pasaran Pembangunan Kediaman dan Komersial Pantai Lagenda
ii. Semakan Audit mendapati keputusan Lembaga Pengarah untuk membeli
tanah tersebut disebabkan wujudnya potensi pembangunan di kawasan
berkenaan. Berdasarkan minit mesyuarat Lembaga Pengarah bertarikh
23 Februari 2017, Perbadanan PR1MA Malaysia (PR1MA) telah mengesahkan
untuk membangunkan projek perumahan di kawasan tersebut. Selain itu,
berdasarkan minit yang sama, Ibu Pejabat Kompleks Wilayah Maritim Timur
akan dibina atas tanah milik Agensi Penguatkuasaan Maritim Malaysia (APMM)
di Pantai Lagenda ini.
iii. Semakan Audit juga mendapati UDA telah merancang untuk membangunkan
sebanyak 6,133 unit melibatkan unit kediaman dan komersial serta
perumahan PR1MA di tanah tersebut. Berdasarkan penilaian awal
kedayahidupan, UDA akan memperoleh keuntungan kasar berjumlah
RM256 juta daripada pembangunan ini. Pada 3 Februari 2017, PR1MA telah
mengeluarkan surat hasrat untuk membeli sebanyak 1,500 unit kediaman
PR1MA daripada UDA. Bagaimanapun, mesyuarat Lembaga Pengarah UDA
pada 28 April 2017 memutuskan untuk membatalkan projek perumahan
2 -21-61458 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
PR1MA. Keputusan tersebut disebabkan syarat baru yang ditetapkan oleh
PR1MA akan menyebabkan UDA menanggung kerugian. Selain itu, projek
pembinaan Ibu Pejabat Kompleks Wilayah Maritim Timur oleh APMM turut
ditangguhkan menerusi surat APMM bertarikh 11 Mac 2016.
iv. Lawatan Audit ke Pantai Lagenda pada 3 Februari 2020 mendapati lokasi
tanah tersebut berada agak jauh dari penempatan penduduk
serta kemudahan lain. Jarak dari bandar Pekan ialah 13 kilometer dan
jarak dari bandar Kuantan sejauh 47 kilometer. Berdasarkan Laporan Kajian
Pasaran Pembangunan Kediaman dan Komersial Pantai Lagenda yang
disediakan oleh konsultan pada 14 Mac 2017 dan 29 Mei 2019 merumuskan
Pantai Lagenda mempunyai faktor kelebihan dan kelemahan daripada segi
lokasi antaranya seperti dalam Jadual 7.
JADUAL 7
FAKTOR KELEBIHAN DAN KELEMAHAN PANTAI LAGENDA
KELEBIHAN KELEMAHAN
- Terletak berhadapan dengan kampus utama - Terletak jauh dari tempat pekerjaan, pusat
Universiti Malaysia Pahang; perniagaan dan kemudahan-kemudahan lain.
- Terletak di jalan utama Jalan Tanah Putih - Kuala Kebanyakan kemudahan tersebut telah ada di bandar
Pahang; Pekan dan sepanjang jalan Pekan - Kuantan;
- Tanah yang lapang dan rata memudahkan - Terletak di penghujung kawasan kediaman yang
perancangan pembangunan bandar. Oleh itu, kurang penduduk, kebanyakannya rumah kos rendah
memerlukan kos yang minimum untuk kerja dan rumah kampung;
tanah; - Jalan Kuala Pahang sangat sunyi dan kenderaan yang
- Pegangan bebas; dan menggunakan jalan ini sangat sedikit;
- Berdekatan dengan pantai berpotensi untuk - Penduduk berpendapatan rendah dan
membangunkan resort atau tempat peranginan.
kebanyakannya adalah nelayan; dan
- Pasaran yang terhad kerana penduduk sekitar
merupakan kaum Melayu sahaja.
Sumber: Laporan Kajian Pasaran Pembangunan Kediaman dan Komersial Pantai Lagenda
v. Semakan Audit selanjutnya mendapati UDA telah membuat perancangan
pembangunan tanah Pantai Lagenda untuk dilaksanakan pada tahun 2023 dan
2024. Pembangunan seluas 10.6 ekar ini meliputi projek pembinaan Fasa 1A
bagi rumah teres satu (1) dan dua (2) tingkat. Berdasarkan kajian pasaran
oleh konsultan yang dilantik, Lembaga Pengarah dalam mesyuarat bertarikh
5 September 2019 telah bersetuju supaya tanah Pantai Lagenda dijadikan
sebagai pelaburan jangka sederhana atau jangka panjang.
Maklum balas UDA yang diterima pada 5 Mei 2020
i. Pelan Perniagaan (5 Tahun) UDA mengambil kira bank tanah yang berkurangan
serta keperluan untuk menambah kapasiti bagi menyokong projek pembangunan
syarikat. UDA menyasarkan penambahan keluasan bank tanah kepada 3,000 ekar
dengan peruntukan berjumlah RM500 juta untuk tempoh lima (5) tahun.
LapLoarapnoraKnetKueatuAauAduitdiNt eNgeagraaraTTaahhuunn22001199 SSiirrii11 22- -116655
U DUDA AH oHlodlidning gs sB Be rehrhaadd
Bagaimanapun, pelaksanaan perolehan tertakluk kepada peluang mendapatkan
aset di lokasi yang strategik dan mempunyai nilai tambah seiring dengan strategi
perniagaan UDA dan keadaan pasaran.
ii. Pelan perancangan pembangunan tanah Pantai Lagenda telah disusun menurut
keperluan pasaran semasa. Usaha mengenal pasti rakan strategik untuk
pembangunan tanah ini sedang berjalan dan mengambil kira aspek kesediaan
pasaran dan permintaan masa hadapan.
Pendapat Pengurusan bank tanah UDA adalah kurang cekap kerana
Audit penambahan jumlah simpanan tanah tidak mencapai sasaran
yang ditetapkan bagi tahun 2018 dan 2019. Faktor ini
dipengaruhi oleh kekangan aliran tunai berikutan
ketidakcapaian sasaran pendapatan seperti projek Bukit
Bintang Plaza. Namun, UDA telah membuat keputusan
pelaburan yang strategik dalam meningkatkan jumlah bank
tanah melalui perolehan tanah di Pantai Lagenda di mana nilai
pasarannya melebihi nilai perolehan.
6.2.3. Projek Pembangunan Secara Usaha Sama Bukit Bintang Plaza
a. Pada 29 November 2013, UDA telah menerima surat daripada MKD berhubung
cadangan membangunkan Bukit Bintang Plaza. Pembangunan Bukit Bintang Plaza
dilaksanakan secara usaha sama dengan pihak ketiga. Usaha sama ini melibatkan
pembangunan service apartment dan kompleks perniagaan bertingkat yang akan
menghubungkan Stesyen Mass Rapid Transit Jalan Bukit Bintang.
b. UDA dan syarikat rakan usaha sama (Nombor Syarikat 6393-A) telah
menandatangani perjanjian pemegang saham pada 2 Jun 2014. Sebuah syarikat
bertujuan khas (SPV) telah diwujudkan bagi melaksanakan pembangunan Bukit
Bintang Plaza. UDA mempunyai kepentingan sebanyak 30% dan rakan usaha
sama sebanyak 70% dalam SPV tersebut. Selain itu, UDA juga telah
menandatangani perjanjian jual beli pada 2 Jun 2014 dengan SPV, di mana SPV
akan membeli tanah Bukit Bintang Plaza daripada UDA yang terletak di GRN 5645,
Lot 1198, Seksyen 0067, Kuala Lumpur. Tanah yang berkeluasan 8,973 meter
persegi tersebut dipersetujui dibeli dengan harga berjumlah RM374 juta.
c. Mengikut perjanjian jual beli tersebut, SPV dikehendaki membuat bayaran
sebanyak 10% dari harga jualan semasa perjanjian ditandatangani. Manakala baki
90% pula akan dibayar setelah pra-syarat dalam perjanjian jual beli dipenuhi.
2 -21-61666 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr hada d
Semakan Audit mendapati rakan usaha sama telah membuat bayaran deposit
berjumlah RM37.40 juta iaitu 10% dari harga belian bagi pihak SPV kepada UDA
selepas perjanjian jual beli ditandatangani.
d. Perjanjian jual beli juga menetapkan pra-syarat penjualan tanah yang perlu
dipatuhi oleh kedua-dua pihak. Sekiranya kesemua pra-syarat tersebut dipatuhi,
SPV diberi masa selama dua (2) bulan daripada tarikh kesemua pra-syarat
dipenuhi untuk membuat bayaran baki harga pembelian tanah berjumlah
RM336.60 juta kepada UDA. Sekiranya SPV selaku pembeli gagal membuat
bayaran dalam tempoh 12 bulan daripada tarikh perjanjian jual beli, pembeli boleh
dikenakan faedah sehingga 8% ke atas baki belum bayar. Antara pra-syarat
penjualan tanah adalah seperti berikut:
i. Penarikan balik serta penamatan hak penggunaan tanah (ismen) dan kaveat
atau kebenaran bertulis dari pemegang amanah yang membenarkan hartanah
tersebut dipindah milik kepada pembeli dan gadaian kepada institusi
kewangan pembeli;
ii. Pembeli mendapatkan kelulusan bertulis daripada Unit Perancang Ekonomi
untuk penjualan dan pindah milik kepada pembeli;
iii. Penjual iaitu UDA mendapat kelulusan tanpa syarat daripada pemegang
saham untuk menjual hartanah tersebut. Penjual akan memberi salinan
kelulusan yang disahkan kepada pembeli; dan
iv. Kesemua pra-syarat dalam Perjanjian Pemegang Saham dipenuhi.
e. Semakan Audit selanjutnya mendapati SPV telah gagal memenuhi sebahagian dari
pra-syarat yang ditetapkan selepas 10 bulan daripada tarikh perjanjian jual beli
ditandatangani. SPV telah memohon lanjutan masa daripada UDA untuk
memenuhi segala pra-syarat yang telah ditetapkan. Lembaga Pengarah UDA telah
meluluskan lanjutan masa tempoh penyempurnaan pra-syarat sehingga
1 Februari 2016 tertakluk kepada kenaan faedah sebanyak 4% setahun. UDA
secara berterusan telah menuntut baki harga jualan. Namun, rakan usaha sama
(bagi pihak SPV) masih memohon penangguhan untuk membayar baki 90%
berjumlah RM336.60 juta walaupun tempoh lanjutan telah berakhir pada
1 Februari 2016. Pada 27 November 2017, rakan usaha sama menawarkan untuk
membeli kesemua 30% saham UDA dalam SPV.
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-61767
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
f. Pada 17 Januari 2018, UDA telah membentangkan dua (2) hasil analisis impak
perundangan yang dilaksanakan oleh konsultan kepada Lembaga Pengarah.
Analisis ini bertujuan untuk membantu Lembaga Pengarah membuat keputusan
dan hala tuju terhadap isu penangguhan bayaran oleh SPV. Analisis yang
dijalankan memberi dua (2) pilihan iaitu pilihan pertama ialah membatalkan
perjanjian jual beli dengan SPV dan membatalkan Perjanjian Pemegang Saham
dengan rakan usaha sama. Pilihan kedua pula ialah menjual kepentingan
sebanyak 30% saham dalam SPV kepada rakan usaha sama. Butiran lanjut seperti
dalam Jadual 8.
JADUAL 8
ANALISIS IMPAK PERUNDANGAN PROJEK BUKIT BINTANG PLAZA
BUTIRAN PILIHAN 1 PILIHAN 2
MEMBATALKAN PERJANJIAN MENJUAL 30% SAHAM
JUAL BELI DAN PERJANJIAN DALAM SPV
PEMEGANG SAHAM
10% Deposit UDA boleh dilucut hak. Deposit milik UDA.
(RM37.40 juta)
90% Baki Harga Belian UDA tiada hak. UDA akan mendapat baki bayaran 90%.
Tuntutan Pihak Luar Tuntutan daripada pihak luar UDA tidak bertanggungjawab terhadap
Agenda Bumiputera berjumlah RM169.10 juta. segala tuntutan.
SPV dibubarkan dan UDA UDA tiada hak untuk menjaga 50%
membangunkan sendiri Bukit peruntukan ruang sewa kepada
Bintang Plaza. penyewa Bumiputera.
Pemilikan Tanah Tanah masih milik UDA. UDA pindah milik tanah kepada SPV.
Nilai Buku Bersih
Bukit Bintang Plaza Hapus kira semua Nilai Buku Bersih
RM39.40 juta.
(RM39.40 juta) Hapus kira bangunan RM29.90 juta.
Bangunan RM29.90 Juta
Tanah RM9.50 Juta
Sumber: Mesyuarat Lembaga Pengarah Bertarikh 17 Januari 2018
Nota: SPV - Syarikat Bertujuan Khas
g. Dalam mesyuarat yang sama, Lembaga Pengarah telah memutuskan untuk
menjual kepentingan sebanyak 30% saham dalam SPV kepada rakan usaha sama.
Namun, MKD melalui surat bertarikh 30 September 2019, tidak bersetuju dengan
cadangan penjualan 30% saham UDA selaras dengan dasar Kerajaan bagi
menjaga kepentingan Kerajaan dalam aset Bukit Bintang Plaza.
h. Semakan Audit mendapati Bukit Bintang Plaza telah ditutup sejak bulan April 2015
bagi menjalankan kerja meroboh dan pembangunan semula Bukit Bintang Plaza.
Berdasarkan pengiraan yang dibuat oleh UDA setakat tahun 2018, penutupan
ini mengakibatkan UDA menanggung kos dan kehilangan
pendapatan berjumlah RM143.55 juta. Perkara ini telah dimaklumkan
kepada MKD melalui surat bertarikh 12 Disember 2018. Kos yang ditanggung
berjumlah RM25.21 juta dan kehilangan pendapatan berjumlah RM118.34 juta.
Kehilangan pendapatan meliputi sewaan mall, parking dan ruang pameran.
Manakala kos yang ditanggung meliputi sewa pejabat, perpindahan pejabat
2 -21-61868 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
operasi dari Bukit Bintang Plaza ke Kompleks Pertama dan kos penjualan Bukit
Bintang Plaza.
i. Selain itu, UDA juga masih belum menerima bayaran penuh
daripada SPV berjumlah RM336.60 juta setakat bulan
Februari 2020. Perkara ini telah memberi kesan kepada aliran tunai UDA
seperti syarikat tidak dapat meneruskan projek pembangunan lain dan pembelian
tanah kerana kekangan bajet. Selain itu, UDA mempunyai komitmen untuk
membayar balik kemudahan pembiayaan berjumlah RM500 juta dengan institusi
kewangan dan bayaran balik pinjaman Kerajaan yang dibuat bagi tujuan
pembangunan hartanah.
Maklum balas UDA yang diterima pada 5 Mei 2020
UDA telah melantik peguam cara untuk mengambil tindakan undang-undang bagi
menangani isu bayaran baki jual beli Bukit Bintang Plaza. Peguam cara telah
menghantar notis tuntutan kepada kedua-dua pihak berkenaan. Namun, pihak
berkenaan masih lagi enggan membayar baki harga jual beli tersebut. UDA telah
berbincang dengan peguam cara untuk tindakan selanjutnya.
Pendapat Projek pembangunan Bukit Bintang Plaza secara usaha sama
Audit adalah kurang cekap kerana projek tersebut menyebabkan UDA
menanggung kos dan kehilangan pendapatan berjumlah
RM143.55 juta setakat tahun 2018. Tindakan undang-undang
yang tegas mampu menjaga kepentingan Kerajaan
terutamanya imej UDA dalam jangka panjang sebagai pemaju
hartanah.
6.2.4. Prestasi Syarikat Subsidiari
a. UDA mempunyai sebanyak 46 syarikat subsidiari terdiri daripada 10 syarikat aktif,
13 syarikat semi aktif dan 23 syarikat tidak aktif dengan pegangan saham antara
51% hingga 100%. Syarikat aktif ialah syarikat yang aktif dalam perniagaan,
syarikat semi aktif ialah syarikat tidak mempunyai banyak aktiviti tetapi masih
beroperasi. Manakala syarikat tidak aktif ialah syarikat baru yang tidak mempunyai
pendapatan dan hanya melibatkan perbelanjaan seperti yuran audit, yuran
Setiausaha Syarikat dan yuran mesyuarat. Butiran adalah seperti dalam
Jadual 9.
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-61369
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
JADUAL 9
SENARAI DAN STATUS SYARIKAT SUBSIDIARI UDA PADA TAHUN 2019
BIL. SYARIKAT SUBSIDIARI PEGANGAN BIL. SYARIKAT SUBSIDIARI PEGANGAN
UDA (%) UDA (%)
SYARIKAT AKTIF SYARIKAT TIDAK AKTIF
1. One JSI Development Sdn. Bhd. 100 1. Betaplan Sdn. Bhd. 100
2. UDA Angsana Sdn. Bhd. 100 2. City Guards Sdn. Bhd. 100
3. UDA Dayaurus Sdn. Bhd. 100 3. Dataran Perdana Sdn. Bhd. 100
4. UDA Legasi Sdn. Bhd. 100 4. Dermuda Sdn. Bhd. 100
5. UDA Land Sdn. Bhd. 100 5. Duitech Sdn. Bhd. 100
6. UDA Land (East) Sdn. Bhd. 100 6. Ezra Sdn. Bhd. 100
7. UDA Land (North) Sdn. Bhd. 100 7. First Cup Café Sdn. Bhd. 100
8. UDA Land (South) Sdn. Bhd. 100 8. Handi Home Sdn. Bhd. 100
9. UDA Mall Sdn. Bhd. 100 9. Major Privilege Sdn. Bhd. 100
10. UDA Pertama Sdn. Bhd. 100 10. Quality Gallery Sdn. Bhd. 100
SYARIKAT SEMI AKTIF 11. Standard Maintenance Sdn. Bhd. 100
1. Kurnia Sepadu Sdn. Bhd. 100 12. Standard Might Sdn. Bhd. 100
100 100
2. Pertama Kompleks Management 100 13. Syarikat Tiga Beradek Sdn. Bhd. 100
Sdn. Bhd. 100 100
100 100
3. Sepang Ceramics Industries (M) 100 14. UDA Bukit Bintang Properties 100
Sdn. Bhd. Sdn. Bhd.
4. UDA Accord Development Sdn. 15. UDA Bukit Jalil Sdn. Bhd.
Bhd.
5. UDA Retail Sdn. Bhd. 16. UDA Kampung Bharu
Development Sdn. Bhd.
6. UDA Sentosa Sdn. Bhd. 17. UDA Niaga Sdn. Bhd.
7. UDA Ancasa Sdn. Bhd. 100 18. UDA Residences Sdn. Bhd. 100
8. UDA Ventures Sdn. Bhd. 100 19. UDA Utama Sdn. Bhd. 100
9. UDA Waqf Sdn. Bhd. 100 20. UDA Warisan Sdn. Bhd. 100
10. Variasi Selia Sdn. Bhd. 100 21. Selaba Development Sdn. Bhd. 80
11. KT Golf Resort Berhad 51
12. UDAMax Capital Sdn. Bhd. 77 22. Bestari Hospitality Management 51
Sdn. Bhd.
60 23. UDA-Dara Sdn. Bhd.
13. Tropical Island Resort Sdn. Bhd. 51
Sumber: Penyata Kewangan Syarikat Subsidiari
b. UDA merupakan syarikat induk yang memiliki hartanah (tanah, mall dan hotel)
manakala syarikat subsidiarinya bertindak sebagai operator/ejen pengurusan
hartanah tersebut. Syarikat subsidiari menyalurkan sebahagian daripada
pendapatan syarikat kepada UDA. Bagi syarikat subsidiari yang melaksanakan
pembangunan hartanah, kos pembinaan keseluruhan akan ditanggung oleh
subsidiari tersebut dan UDA menanggung kos tanah.
c. Analisis terhadap kedudukan kewangan syarikat subsidiari dijalankan untuk
menilai prestasi kewangan syarikat berkenaan. Analisis merangkumi prestasi
2 -217- 0164 LaLpaoproarnanKKeetutuaaAAuuddiitt NNeeggaarraaTTaahhuunn20210919SirSii1ri 1
UDUAD AHoHlodilndgi nsgBs eBrhe ar hda d
pendapatan, perbelanjaan, keuntungan/(kerugian) sebelum cukai serta tunai dan
kesetaraan tunai seperti dalam Jadual 10.
JADUAL 10
PRESTASI KEWANGAN SYARIKAT SUBSIDIARI
BAGI TAHUN 2016 HINGGA 2018
SYARIKAT BUTIRAN 2016 2017 2018
SUBSIDIARI (RM Juta) (RM Juta) (RM Juta)
Pendapatan 249.77 321.12 309.05
339.95
AKTIF Perbelanjaan 258.15 324.40 (30.90)
(8.38) (3.28)
Kerugian Sebelum Cukai 320.64 227.13 347.59
Tunai dan Kesetaraan Tunai
Pada Akhir Tahun 4.67 4.07 6.33
Pendapatan 9.73
(3.40)
SEMI AKTIF Perbelanjaan 12.60 16.91
(7.93) (12.84) 9.29
Kerugian Sebelum Cukai
Tunai dan Kesetaraan Tunai 8.16 8.58 0. 19
Pada Akhir Tahun 4.23 3.57 0.72
Pendapatan
(0.53)
Perbelanjaan 0.25 1.28
2.29 5.63
TIDAK AKTIF Keuntungan/(Kerugian) 3.98 7.31
Sebelum Cukai
Tunai dan Kesetaraan Tunai 139.13
Pada Akhir Tahun
Sumber: Penyata Kewangan Beraudit Syarikat Subsidiari Tahun 2016, 2017 dan 2018
d. Analisis Audit mendapati sembilan (9) syarikat semi aktif tidak
menjana sebarang pendapatan operasi bagi tahun 2018. Analisis
selanjutnya mendapati 16 daripada 23 syarikat tidak aktif tidak
menjana sebarang pendapatan operasi dan pendapatan lain bagi
tahun 2016 hingga 2018. Baki sebanyak tujuh (7) syarikat tidak aktif pula
menjana pendapatan lain iaitu pendapatan faedah bank.
e. Syarikat tidak aktif ini pada asalnya ditubuhkan bertujuan untuk melaksanakan
projek tertentu. Namun, setelah sesuatu projek disiapkan atau ditamatkan,
syarikat tersebut tidak mempunyai sebarang operasi atau aktiviti seterusnya
menjadi dorman atau tidak aktif. Pada tahun 2018, secara
keseluruhannya pendapatan syarikat tidak aktif mengalami
penurunan yang drastik sebanyak 94.7% (RM3.38 juta)
berbanding tahun 2017.
f. Pada tahun 2018, syarikat aktif dan semi aktif menyumbang kepada pendapatan
syarikat sejumlah RM309.05 juta dan RM6.33 juta masing-masing daripada
pendapatan operasi dan pendapatan lain. Syarikat tidak aktif pula hanya
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-61571
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
menyumbang sejumlah RM195,562 daripada pendapatan lain. Butiran lanjut
adalah seperti dalam Carta 4.
CARTA 4
JUMLAH PENDAPATAN MENGIKUT KATEGORI SYARIKAT
BAGI TAHUN 2016 HINGGA 2018
324.13 309.05
350.00 249.77
300.00
RM Juta 250.00
200.00
150.00 4.67 4.23 4.07 3.57 6.33
100.00 2016 2017 0.19
50.00
-
2018 TAHUN
Aktif Semi Aktif Tidak Aktif
Sumber: Penyata Kewangan Beraudit Syarikat Subsidiari Bagi Tahun 2016, 2017 dan 2019
g. Secara keseluruhannya, jumlah perbelanjaan syarikat aktif
menunjukkan trend peningkatan setiap tahun bagi tempoh tiga
(3) tahun. Kos ini terdiri daripada kos pentadbiran dan kos operasi. Pada tahun
2018, perbelanjaan syarikat semi aktif dan tidak aktif menunjukkan penurunan
sejumlah RM7.18 juta (42.5%) dan RM0.56 juta (43.7%) masing-masing
berbanding tahun 2017. Bagaimanapun, perbelanjaan syarikat semi aktif
telah melebihi pendapatan bagi tiga (3) tahun berturut-turut.
h. Keadaan ini menyebabkan secara keseluruhannya syarikat semi aktif mengalami
kerugian sebelum cukai bagi tiga (3) tahun berkenaan. Perbelanjaan syarikat semi
aktif dan tidak aktif terdiri daripada kos pentadbiran antaranya yuran audit, yuran
Setiausaha Syarikat dan yuran mesyuarat. Butiran lanjut adalah seperti dalam
Carta 5.
2 -21-71266 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
CARTA 5
PERBELANJAAN DAN PENDAPATAN SYARIKAT SEMI AKTIF
BAGI TAHUN 2016 HINGGA 2018
RM Juta 16.91
12.6
4.67 9.73
6.33
4.07
2016
2017
2018 TAHUN
Pendapatan Perbelanjaan
Sumber: Penyata Kewangan Beraudit Syarikat Subsidiari Bagi Tahun 2016, 2017 dan 2019
i. Pada tahun 2018, secara keseluruhannya sebanyak enam (6) daripada 10 syarikat
aktif telah memperoleh keuntungan sebelum cukai berjumlah RM21.32 juta.
Manakala empat (4) syarikat mengalami kerugian sebelum cukai
berjumlah RM52.11 juta.
j. Bagi tahun 2016 hingga 2018, hanya tiga (3) syarikat aktif mencatatkan
keuntungan sebelum cukai tiga (3) tahun berturut-turut berjumlah
antara RM41,411 hingga RM4.25 juta setahun. Manakala satu (1) syarikat semi
aktif mencatatkan keuntungan terkumpul tiga (3) tahun berturut-turut berjumlah
antara RM367,413 hingga RM0.76 juta setahun. Laporan juruaudit terhadap
penyata kewangan bagi dua (2) syarikat aktif berpendapat syarikat berisiko
mengalami masalah going concern jika berterusan mengalami kerugian pada
masa hadapan.
k. Analisis Audit terhadap syarikat semi aktif mendapati secara keseluruhannya
syarikat mengalami kerugian sebelum cukai bagi tiga (3) tahun
berturut-turut antara sejumlah RM3.40 juta hingga RM12.83 juta
disebabkan perbelanjaan melebihi pendapatan. Semakan Audit selanjutnya
mendapati tujuh (7) syarikat semi aktif berstatus going concern pada tahun 2018
kerana mengalami kerugian tiga (3) tahun berturut-turut.
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-61773
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
l. Pada tahun 2018, tunai dan kesetaraan tunai syarikat tidak aktif mengalami
penurunan sejumlah RM1.68 juta (23%) pada tahun tersebut kesan daripada
bayaran dividen kepada UDA dan bayaran cukai oleh satu (1) syarikat subsidiari.
Maklum balas UDA yang diterima pada 5 Mei 2020
i. Prestasi syarikat dipengaruhi oleh tahap pencapaian sasaran jualan dan
keupayaan pembeli untuk memperoleh pinjaman. Kebiasaannya, jangka hayat
sesebuah projek (berstrata) dalam tempoh tiga (3) hingga lima (5) tahun untuk
disiapkan. Proses jualan turut mengambil masa bergantung kepada situasi
ekonomi semasa dan kumpulan sasaran bagi projek yang dibangunkan. Bagi
syarikat aktif yang tidak mencatatkan keuntungan, kebanyakannya terlibat dalam
aktiviti pembangunan hartanah secara usaha sama antara UDA (pemilik tanah)
dan syarikat subsidiari (pemaju). Mengikut terma perjanjian, UDA menanggung
kos tanah, sementara kos pembinaan keseluruhan ditanggung oleh syarikat
subsidiari. Sebagai pulangan, UDA akan memperolehi 20% daripada jumlah GDV.
Margin keuntungan projek di UDA adalah sangat tinggi disebabkan kos tanah yang
ditanggung oleh UDA adalah rendah.
ii. Pendapatan daripada aktiviti satu (1) syarikat subsidiari tidak dapat menampung
kos operasi namun operasi syarikat masih diteruskan kerana kerajaan negeri
memiliki kepentingan 23% saham milikan dan peluang pembangunan ke atas baki
hartanah UDA di kawasan tersebut yang sedang dibangunkan.
iii. Syarikat dorman yang tidak aktif sedang diperhalusi di peringkat pengurusan UDA
untuk strike-off dan akan diusulkan untuk kelulusan Lembaga Pengarah pada
suku keempat tahun 2020. Selain itu, kedudukan kewangan syarikat subsidiari
akan bertambah baik tertakluk kepada pelaksanaan projek pembangunan pada
tahun 2021 dan tahun selanjutnya.
Pendapat Prestasi kewangan syarikat subsidiari adalah kurang stabil
Audit kerana hanya tiga (3) atau (30%) syarikat aktif dan satu (1)
atau (7.7%) syarikat semi aktif mencatatkan keuntungan
sebelum cukai selama tiga (3) tahun berturut-turut. Kerugian
yang dialami oleh syarikat subsidiari memberi kesan terhadap
kedudukan kewangan Kumpulan UDA secara keseluruhannya.
Oleh itu, kedudukan syarikat subsidiari yang tidak menjana
keuntungan dan masalah going concern sewajarnya diberi
perhatian serius.
2 -21-71468 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
6.3. Kedudukan Kewangan
6.3.1. Penyata kewangan UDA telah diaudit oleh Tetuan Azman, Wong,
Salleh & Co. bagi tahun 2016, Tetuan Grant Thornton Malaysia bagi tahun 2017 dan
Tetuan Khairuddin Hasyudeen & Razi bagi tahun 2018. Penyata kewangan beraudit
syarikat bagi tahun 2016, 2017 dan 2018 telah diberi laporan tanpa teguran.
6.3.2. Analisis terhadap kedudukan kewangan UDA bagi tahun 2016, 2017 dan
2018 telah dilaksanakan merangkumi pendapatan, perbelanjaan dan untung rugi,
aset dan liabiliti serta tunai dan kesetaraan tunai seperti dalam Jadual 11 dan
perenggan berikut:
JADUAL 11
KEDUDUKAN KEWANGAN UDA BAGI TAHUN 2016, 2017 DAN 2018
BUTIRAN 2016 2017 2018
(RM Juta) (RM Juta ) (RM Juta)
Pendapatan 279.75 254.87 299.91
Lain-lain Pendapatan 141.74 84.65 84.79
JUMLAH PENDAPATAN 421.49 339.52 384.70
Kos Pentadbiran dan Lain-lain (72.81) (76.64) (70.12)
Kos Jualan (98.97) (92.77) (100.68)
Perbelanjaan Jualan (5.13) (3.24) (1.67)
Perbelanjaan Kewangan (18.32) (20.06) (23.03)
Lain-lain Perbelanjaan (13.64) (18.43) (40.11)
JUMLAH PERBELANJAAN (208.87) (211.14) (235.61)
KEUNTUNGAN SEBELUM CUKAI 212.62 128.35 149.08
Cukai (31.62) (31.87) 2.84
KEUNTUNGAN SELEPAS CUKAI 180.99 96.48 151.92
0.00 0.00 (1.96)
Other Comprehensive Loss (Pengukuran Semula Terhadap 0.00 (2.41)
Obligasi Manfaat) (4.52)
Dividen
KEUNTUNGAN TERKUMPUL 1,423.23 1,515.19 1,662.74
JUMLAH ASET 3,122.58 3,163.78 3,114.18
JUMLAH LIABILITI 1,364.63 1,313.87 1,116.72
JUMLAH EKUITI 1,757.95 1,849.91 1,997.46
JUMLAH LIABILITI DAN EKUITI 3,122.58 3,163.78 3,114.18
TUNAI DAN KESETARAAN TUNAI PADA AKHIR TAHUN 146.51 136.38 75.46
Sumber: Penyata Kewangan Beraudit Bagi Tahun 2016, 2017 dan 2018.
6.3.3. Pendapatan utama UDA bagi tahun 2016 hingga 2018 diperoleh daripada
keuntungan aktiviti hartanah, sewa bangunan dan hospitaliti. Pada tahun 2018,
pembangunan hartanah menyumbang sejumlah RM201.54 juta (67.2%) daripada
keseluruhan pendapatan UDA yang berjumlah RM299.91 juta. Pembangunan
hartanah terdiri daripada pembinaan bangunan komersial dan kediaman serta projek
usaha sama UDA dengan pihak ketiga. Pada tahun 2018, jualan hartanah mengalami
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-61975
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
penurunan sejumlah RM14.08 juta (24.8%) berbanding tahun 2017. Bagaimanapun,
pendapatan hartanah dapat ditampung oleh peningkatan pendapatan projek usaha
sama yang meningkat sejumlah RM59.67 juta (60.4%) bagi tahun 2018.
6.3.4. Aktiviti hospitaliti juga mengalami penurunan pendapatan sejumlah
RM2.65 juta antaranya disebabkan kos operasi yang meningkat dalam penyenggaraan
hotel pada tahun 2018. Lembaga Pengarah ada menyarankan pihak pengurusan
memperbaiki pulangan daripada sewaan bilik hotel terutama bilik yang telah diubah
suai dan penambahbaikan fasiliti hotel secara keseluruhannya. Selain itu, pengurusan
UDA disaran oleh Lembaga Pengarah supaya memperkasakan Hotel Ancasa milik UDA
sebagai hotel pilihan di Malaysia. Bagi tahun 2017 dan 2018, lain-lain pendapatan
menunjukkan trend yang konsisten. Trend pendapatan bagi tiga (3) tahun yang
berkaitan adalah seperti dalam Jadual 11 dan Carta 6.
CARTA 6 CARTA 7
TREND PENDAPATAN DAN TREND KEUNTUNGAN SEBELUM CUKAI
PERBELANJAAN DAN KEUNTUNGAN TERKUMPUL
BAGI TAHUN 2016, 2017 DAN 2018 BAGI TAHUN 2016, 2017 DAN 2017
RM Juta RM Juta
500 1,800 1,515.19
1,600 1,423.23 1,662.74
400 421.49 1,400
1,200384.70
300 1,000 235.61
339.52
200 800 208.87 211.14
600
100 400 212.62 128.35 149.08
200
0 2017 2018 0 2017 2018
2016 2016
Pendapatan Perbelanjaan Keuntungan Sebelum Cukai
Keuntungan Terkumpul
Sumber: Penyata Kewangan Beraudit Tahun 2016, 2017 dan 2018
6.3.5. Perbelanjaan utama UDA pula merangkumi kos jualan/perkhidmatan, kos
pentadbiran dan kos kewangan. Kos kewangan terdiri daripada faedah atas pinjaman
bank dan pinjaman kerajaan. Pada tahun 2018, perbelanjaan UDA mengalami
peningkatan sejumlah RM24.45 juta (10.3%) berbanding tahun 2017 disebabkan kos
jualan dan kos kewangan yang meningkat. Kos kewangan merupakan perbelanjaan
berkaitan pinjaman UDA dengan bank tempatan bagi melaksanakan sebahagian
aktiviti pembangunan hartanah. Setakat bulan Disember 2018, UDA mempunyai baki
pinjaman dengan bank berjumlah RM196.35 juta dan sejumlah RM218 juta baki
pinjaman dengan MOF. Trend perbelanjaan bagi tiga (3) tahun adalah seperti dalam
Jadual 11 dan Carta 6.
2 -21-71676 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr haadd
6.3.6. Bagi tahun 2017, keuntungan sebelum cukai UDA menunjukkan penurunan
berbanding tahun 2016 iaitu berjumlah RM84.26 juta. Perkara ini disebabkan
antaranya faktor penurunan keuntungan kasar operasi dan penurunan pendapatan
lain berjumlah RM75.77 juta (23.5%). Selain itu, peningkatan kos pentadbiran, lain-
lain kos operasi dan kos kewangan berjumlah RM10.63 juta (9.8%) turut
menyumbang kepada penurunan ini. Pada tahun 2018, keuntungan sebelum cukai
menunjukkan peningkatan berbanding tahun 2017. Keuntungan terkumpul UDA bagi
tahun 2016, 2017 dan 2018 pula menunjukkan trend peningkatan setiap tahun dan
margin untung bersih adalah baik iaitu antara 37.8% hingga 64.7% bagi tahun
tersebut. Bagi tahun 2018, keuntungan terkumpul meningkat sejumlah RM147.55 juta
(9.7%) kesan daripada peningkatan keuntungan pada tahun tersebut. Trend
keuntungan sebelum cukai dan keuntungan terkumpul bagi tiga (3) tahun berkaitan
adalah seperti Jadual 11 dan Carta 7.
6.3.7. Analisis Audit terhadap kedudukan aset dan liabiliti UDA mendapati jumlah
aset syarikat melebihi jumlah liabiliti menunjukkan keupayaan syarikat menampung
obligasi jangka pendek atau jangka panjang. Jumlah aset melebihi jumlah liabiliti bagi
tahun 2016, 2017 dan 2018 iaitu masing-masing berjumlah RM1,757.95 juta
(128.8%), RM1,849.91 juta (140.8%) dan RM1,997.46 juta (178.9%). Pada tahun
2018, inventori tanah dan terimaan lain merupakan antara komponen utama aset
UDA yang berjumlah RM573.04 juta (18.4%) dan RM934.45 juta (30%) masing-
masing daripada jumlah aset. Terimaan lain terdiri daripada jumlah terhutang dari
syarikat subsidiari dan terimaan daripada pihak ketiga. Analisis nisbah kewangan,
menunjukkan tahap kecairan syarikat pada tahun 2018 didapati pada kadar 1.47:1
menunjukkan syarikat berupaya membayar liabiliti semasa menggunakan aset
syarikat. Bagi tahun 2016 hingga 2018, pusing ganti aset tetap UDA tidak cekap
kerana hanya menjana antara 12 sen hingga 15 sen sahaja bagi setiap ringgit yang
dilaburkan dalam aset bukan semasa. Aset bukan semasa UDA terutamanya aset
tanah yang belum dibangunkan dan tidak dapat menjana pendapatan.
6.3.8. Analisis juga dijalankan terhadap aliran tunai UDA bagi menilai keupayaan
UDA menjana aliran tunai daripada aktiviti operasi, pelaburan dan pembiayaan untuk
menampung keperluan perbelanjaannya. Pada akhir tahun kewangan 2018, tunai dan
kesetaraan tunai UDA mengalami penurunan sejumlah RM60.92 juta (44.7%).
Penurunan ini antaranya disebabkan oleh perubahan dalam modal kerja iaitu
peningkatan dalam belum terima dagangan dan pendapatan tertunda daripada aktiviti
operasi berjumlah RM89.17 juta (45.5%) berbanding RM196.09 juta pada tahun
2017. Peningkatan belum terima dagangan ini telah menyebabkan penurunan aliran
tunai bersih daripada aktiviti operasi sejumlah RM76.62 juta (95.7%) pada
tahun 2018.
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-71777
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
Maklum balas UDA yang diterima pada 5 Mei 2020
UDA sentiasa memastikan tunai dan kesetaraan tunai mencukupi untuk memenuhi
keperluan modal kerja termasuk mendapatkan pinjaman dari institusi kewangan dan
berunding untuk mengurangkan pinjaman Kerajaan.
Pendapat Secara keseluruhannya, kedudukan kewangan UDA adalah
Audit stabil. Keuntungan selepas cukai yang dicatat tiga (3) tahun
berturut menyumbang kepada peningkatan keuntungan
terkumpul UDA. Selain itu, jumlah aset syarikat melebihi jumlah
liabiliti menunjukkan keupayaan syarikat menampung
obligasinya. Jumlah baki tunai dan kesetaraan tunai masih
positif walaupun menunjukkan trend penurunan bagi tempoh
tiga (3) tahun.
7. RUMUSAN KESELURUHAN AUDIT
Secara keseluruhannya berdasarkan skop pengauditan, objektif penubuhan UDA sebagai
pemaju hartanah telah dicapai. Amalan tadbir urus korporat UDA adalah baik kerana telah
mengamalkan sepenuhnya tujuh (7) daripada sembilan (9) aspek tadbir urus korporat
yang baik. Kedudukan kewangan UDA adalah stabil kerana keuntungan selepas cukai
dicatat bagi tiga (3) tahun berturut-turut, jumlah aset melebihi liabiliti dan kedudukan
tunai yang positif walaupun menunjukkan penurunan bagi tempoh tiga (3) tahun. Namun,
kecekapan prestasi pelaksanaan projek boleh dipertingkatkan. Pengurusan terhadap
projek usaha sama Bukit Bintang Plaza juga kurang cekap kerana UDA menanggung kos
berjumlah RM25.21 juta dan kehilangan pendapatan berjumlah RM118.34 juta.
Pengurusan bank tanah adalah kurang berkesan kerana baki bank tanah menunjukkan
trend penurunan setiap tahun.
8. SYOR AUDIT
Bagi memantapkan amalan tadbir urus korporat dan prestasi pelaksanaan aktiviti,
pengurusan dan Lembaga Pengarah UDA perlu mengambil langkah yang proaktif dan
berkesan untuk menambah baik perkara yang dibangkitkan dalam laporan ini.
Sehubungan itu, pihak Audit mengesyorkan pihak yang terlibat memberi pertimbangan
terhadap perkara berikut:
i. pelantikan Pengerusi untuk mempengerusikan jawatankuasa di peringkat
Lembaga Pengarah hendaklah dipertimbangkan semula kerana berisiko
mewujudkan konflik kepentingan;
2 -21-71878 LLaappoorraann KKeettuuaa AAuuddititNNegeagraaraTaThauhnu2n012901S9iriS1iri 1
UUDDAA HHooldl dini nggssBBeerhr hada d
ii. mempelbagaikan usaha promosi dan pemasaran bagi meningkatkan jualan
hartanah sedia untuk dijual;
iii. memastikan UDA mendapatkan semula tunggakan bayaran dari rakan usaha sama
projek Bukit Bintang Plaza melalui proses undang-undang;
iv. memantapkan strategi untuk meningkatkan perolehan tanah dalam memastikan
kelangsungan pembangunan hartanah yang merupakan pendapatan utama UDA
di samping mencari rakan strategik yang komited dalam pembangunan tanah di
Pantai Lagenda; dan
v. membuat penilaian semula terhadap semua syarikat subsidiari yang tidak menjana
keuntungan kepada Kumpulan UDA.
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 2 -2 1-71379
U DUADHAo Hl doi nldgins gBseBr hearhdad
3 KEMENTERIAN KERJA RAYA
LEMBAGA PEMBANGUNAN INDUSTRI
PEMBINAAN MALAYSIA
CIDB E-Construct Services Sdn. Bhd.
3-2 Laporan Ketua Audit Negara Tahun 2019 Siri 1
CIDB E-Construct Services Sdn. Bhd.
CIDB E-CONSTRUCT
SERVICES SDN. BHD.
3-4 Laporan Ketua Audit Negara Tahun 2019 Siri 1
CIDB E-Construct Services Sdn. Bhd.
RINGKASAN EKSEKUTIF
CIDB E-CONSTRUCT SERVICES SDN. BHD.
Perkara Utama
Apa yang Selaras dengan objektif penubuhan syarikat iaitu mempromosi dan
diaudit? menggalakkan produktiviti dalam industri pembinaan dengan
menerapkan elemen teknologi maklumat dan komunikasi (ICT),
CIDB E-Construct Services Sdn. Bhd. (CIDBEC) melaksanakan
program latihan dan akreditasi Building Information Modelling
(BIM). Teknologi BIM diperkenalkan sebagai teknologi baharu yang
akan meningkatkan tahap produktiviti dalam pembinaan. Program
latihan dan akreditasi BIM telah dilaksanakan di seluruh Malaysia
yang bertempat di Pusat myBIM dan 12 satelit myBIM.
Penilaian terhadap sembilan (9) aspek tadbir urus korporat yang
diaudit meliputi aspek Pengerusi, Lembaga Pengarah, Setiausaha
Syarikat, Ketua Pegawai Eksekutif, Standard Operating Procedures
(SOP), Pelan Strategik dan Petunjuk Prestasi Utama, Jawatankuasa
Audit, Audit Dalam serta Jawatankuasa Pencalonan dan Imbuhan
bagi tempoh tahun 2016 hingga bulan Februari 2020.
Aktiviti utama yang dinilai bagi pengauditan pengurusan aktiviti
ialah pengurusan program latihan dan akreditasi BIM serta
pelaksanaan aktiviti tersebut. Aspek yang dinilai meliputi prestasi
perbelanjaan geran, pengurusan pengambilan peserta,
pengurusan akreditasi, pentauliahan latihan BIM dan pengurusan
satelit myBIM. Perkara lain yang dinilai ialah pengurusan kutipan
hutang.
Analisis terhadap tiga (3) tahun penyata kewangan beraudit iaitu
2016, 2017 dan 2018 merangkumi analisis pendapatan,
perbelanjaan dan untung rugi, aset, liabiliti serta aliran tunai.
Mengapa ia CIDBEC merupakan syarikat subsidiari milik penuh Lembaga
penting Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB).
untuk
diaudit? CIDBEC menjalankan program latihan dan akreditasi BIM kepada
pekerja industri pembinaan Malaysia.
Aktiviti utama syarikat selaras dengan program Transformasi
Industri Pembinaan 2016-2020 dan Revolusi Industri 4.0.
Pelaksanaan kursus kepada peserta melalui kemudahan pusat
latihan, modul dan tenaga pengajar memberi kesan langsung
kepada hasil pendapatan syarikat.
CIDB menyalurkan geran berjumlah RM42.35 juta untuk CIDBEC
beroperasi serta menjalankan program latihan dan akreditasi BIM.
LapoLarapnoraKnetKueatuAauAduitdiNt eNgeagraaraTTaahhuunn22001199 SSiirrii 11 33 -- 11
C ICDIBDBE - EC-oCnosnt sr utrcutctS eSrevrivcieces sS Sddnn. .BBhhdd. .
Apa yang Tadbir urus korporat adalah memuaskan tetapi terdapat
ditemui kelemahan antaranya:
Audit?
- Surat lantikan Pengerusi Lembaga Pengarah tidak dinyatakan
tempoh jawatan serta tugas dan tanggungjawab; kesemua ahli
Lembaga Pengarah berstatus bukan bebas dan bukan eksekutif
serta Piagam Lembaga Pengarah belum diluluskan.
- Setiausaha syarikat tidak memainkan peranan sepenuhnya
dalam menasihati Lembaga Pengarah.
- Ketidakpatuhan terhadap SOP.
- Keahlian Jawatankuasa Audit berstatus tidak bebas dan tiada
latar belakang kewangan serta tiada pengauditan dilaksanakan
oleh Unit Audit Dalam pada tahun 2017 dan 2019.
- Jawatankuasa Pencalonan dan Imbuhan tidak ditubuhkan.
Wujud kelemahan dalam pelaksanaan aktiviti program latihan dan
akreditasi BIM seperti:
- Pencapaian output jumlah peserta dilatih bagi tahun 2016 dan
2019 tidak mencapai sasaran yang ditetapkan.
- Program akreditasi tidak mematuhi Manual Prosedur dan
Pentauliahan Latihan BIM.
- Pengambilan peserta program latihan dan akreditasi BIM hanya
merangkumi 67.5% peserta dalam bidang arkitek, kejuruteraan
dan pembinaan.
- Bagi tempoh tahun 2016 hingga 2019, hanya 53.4% daripada
keseluruhan peserta berjaya dilatih dan diakreditasi.
- Pencapaian sebenar peserta yang dilatih di satelit myBIM gagal
mencapai sasaran bilangan peserta dilatih yang ditetapkan.
- Pengurusan kutipan yuran latihan dan tuntutan subsidi tidak
mematuhi SOP yang telah ditetapkan.
Kedudukan kewangan berada pada tahap kukuh tetapi terdapat
kelemahan dalam pengurusan kredit syarikat.
33- -22 LLaappoorarannKeKteutauaAuAduitdNiteNgaergaaTraahTuanh2u0n1920S1ir9i 1Siri 1
CCIIDDBB EE--CCoonnssttrruucctt SSeerrvviicceess SSddnn.. BBhhdd..
LEMBAGA PEMBANGUNAN INDUSTRI PEMBINAAN
MALAYSIA
1. CIDB E-CONSTRUCT SERVICES SDN. BHD.
FAKTA UTAMA CIDBEC
21.02.2001 RM42.35 juta RM2.71 juta
Diperbadankan di bawah Geran diterima dari CIDB Keuntungan terkumpul tahun 2018
Akta Syarikat 1965
Mempromosi dan menggalakkan produktiviti dalam industri pembinaan dengan
Objektif penubuhan menerapkan elemen teknologi maklumat dan komunikasi (ICT)
Aktiviti utama Melaksanakan program peningkatan ICT dan Building Information Modelling
bagi industri pembinaan
Syarikat induk
Jenis syarikat Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia
Modal berbayar
Syarikat berhad menurut syer
RM4.64 juta
1. LATAR BELAKANG
1.1. CIDB E-Construct Services Sdn. Bhd. (CIDBEC) merupakan syarikat berhad
menurut syer milikan penuh Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (CIDB)
yang dikorporatkan di bawah Akta Syarikat 1965. CIDBEC telah ditubuhkan pada
21 Februari 2001 hasil perjanjian usaha sama antara CIDB dan Institut Sistem
Mikroelektronik Malaysia (MIMOS). Pada masa itu, pegangan saham CIDB sebanyak 60%
manakala sebanyak 40% milik MIMOS. Pada 17 November 2006, semua saham pegangan
MIMOS telah dibeli oleh CIDB menjadikan CIDBEC syarikat subsidiari milik penuh CIDB.
Modal berbayar CIDBEC berjumlah RM4.64 juta.
1.2. Objektif penubuhan CIDBEC ialah mempromosi dan menggalakkan produktiviti
dalam industri pembinaan dengan menerapkan elemen teknologi maklumat dan
komunikasi (ICT). Aktiviti utama syarikat ialah melaksanakan program peningkatan ICT
dan Building Information Modelling (BIM) bagi industri pembinaan.
1.3. CIDBEC menjalankan fungsi CIDB yang berkaitan dengan industri pembinaan
selaras dengan Akta Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia [Akta 520]
yang diluluskan pada tahun 1994. CIDBEC telah memberhentikan sementara operasi
(dorman) pada bulan April 2014 hingga bulan Mac 2016 disebabkan oleh cadangan
penjualan ekuiti syarikat (divestment plan). Bagaimanapun, cadangan tersebut dibatalkan
oleh CIDB dan CIDBEC telah menyambung semula operasinya pada bulan Mac 2016.
Sejak bulan Jun 2016 hingga 31 Disember 2019, CIDBEC telah menerima geran daripada
LapLoapraonraKneKteutauaAAuuddititNNeeggaarraa TTaahhuunn 22001199SSiriir1i 1 3 3- 3- 3
C I DCBIDEB- CEo-nCsotnr ustcrtucSte rSveircveisceSsdSnd. nB.hBdh. d.
CIDB berjumlah RM42.35 juta bagi menjalankan operasi syarikat. Model perniagaan
CIDBEC adalah seperti dalam Carta 1.
CARTA 1
MODEL PERNIAGAAN CIDB E-CONSTRUCT SERVICES SDN. BHD.
Sumber: CIDBEC
1.4. Pelaksanaan BIM selaras dengan aspirasi Kerajaan dalam Rancangan Malaysia
Kesebelas (RMKe-11), Program Transformasi Ekonomi dan Transformasi Industri
Pembinaan (CITP) 2016-2020 untuk memacu transformasi industri ke arah negara
berpendapatan tinggi. CIDBEC bertanggungjawab untuk mencapai sasaran yang
ditetapkan dalam CITP 2016-2020 di bawah inisiatif P4 - Roll out technology advantages
across project life-cycles. CITP 2016-2020 menggariskan BIM sebagai teknologi baharu
yang akan meningkatkan tahap produktiviti dalam pembinaan.
2. OBJEKTIF PENGAUDITAN
Pengauditan ini dijalankan untuk menilai pencapaian objektif penubuhan CIDBEC sebagai
sebuah syarikat yang menerapkan elemen ICT dalam proses perniagaan syarikat
pembinaan di Malaysia bagi membangunkan industri pembinaan. Penilaian ini bagi
memastikan program latihan dan akreditasi BIM dilaksanakan dengan cekap, berkesan
dan berhemat; amalan tadbir urus korporat yang baik serta kedudukan kewangan syarikat
yang kukuh.
3 -34- 4 LaLpaoproarnanKKeettuuaa AAuuddiitt NNeeggaarraaTTahahunun2021091S9irSi i1ri 1
CICDIBD BE-EC-oCnosntsrut rcut cSt eSrveircveisc eSsdSn.d nB.hBd.h d .
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
LKAN 2019 Siri 1 – Pengurusan Syarikat Kerajaan Persekutuan
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search