รวมระเบียบคำสั่งกรมที่ดิน ประจำปี 2549 (ส่วนที่ 2) (ปี 2549)

ท่ี มท. ๐๕๑๕/ว ๐๘๒๘๔
(สำเนา)




ถงึ สำนกั งานท่ดี ินจงั หวดั ทุกจงั หวัด

ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๒๔๘๐ ลงวันท่ี ๒๐ ตุลาคม ๒๕๔๘ ได้ส่งคู่มือ
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน มาเพื่อใช้เป็นคู่มือ
ในการปฏบิ ตั งิ าน นนั้

กรมท่ีดินขอแก้ไขคำผิดในหน้า ๖๖๐ บรรทัดที่ ๔ จากข้อความ “(๔) โฉนดที่ดินแปลง
แบง่ แยกให้เขียนช่อื ผูข้ ายฝาก” เปน็ “(๔) โฉนดท่ีดนิ แปลงแบ่งแยกใหเ้ ขยี นชอื่ ผ้ซู ้ือฝาก”

จงึ แจ้งมาเพ่อื โปรดทราบและดำเนนิ การแก้ไขใหถ้ กู ตอ้ งต่อไป





กรมทด่ี นิ

๑๕ มนี าคม ๒๕๔๙











สำนกั มาตรฐานการทะเบยี นที่ดิน

โทร. ๐-๒๒๒๒-๖๑๙๖ โทรสาร ๐-๒๒๒๑-๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑-๑๒ ตอ่ ๒๒๕















711

(สำเนา)


ท ่ี มท ๐๕๑๕ / ว ๐๘๒๘๕ กรมที่ดิน

ถนนพระพิพิธ กทม. ๑๐๒๐๐

๑๕ มีนาคม ๒๕๔๙

เรื่อง การจดทะเบยี นจำนองลำดบั สองเพิ่มหลักทรพั ย์

เรียน ผวู้ า่ ราชการจงั หวัด ทกุ จังหวัด



ด้วยกรมที่ดินได้รับแจ้งจากสถาบันการเงิน ว่าในการย่ืนขอจดทะเบียนจำนองเพิ่ม
หลักทรัพย ์ (ไม่เพิ่มวงเงิน) มักจะมีปัญหาเกี่ยวกับประเภทการจดทะเบียนเสมอ เนื่องจาก
พนักงานเจ้าหน้าท่ีใช้ดุลยพินิจแตกต่างกัน กรณ ี นาย ก. จำนองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท ่ี ๑
เพ่ือเป็นประกันหน้ีตนเองไว้กับธนาคาร ฯ ต่อมาในระหว่างที่การจำนองตามสัญญาจำนองดัง
กล่าวยังคงมีอย ู่ นาย ก. ได้นำโฉนดที่ดินเลขท ่ี ๑ ไปจดทะเบียนจำนองเพ่ิมหลักทรัพย์เพื่อ
เป็นประกันหนี้ซ่ึงได้จดทะเบียนจำนองโฉนดที่ดินเลขที ่ ๒ ไว้แล้ว ตามสัญญาจำนองอีกฉบับ
หน่ึง สำนักงานที่ดินบางแห่งแจ้งให้ใช้ชื่อประเภทการจดทะเบียนว่า “จำนองเพิ่มหลักทรัพย์”
แต่บางแห่งให้ใช้ชื่อประเภทการจดทะเบียนว่า “จำนองลำดับสองเพ่ิมหลักทรัพย์” จึงขอให้
กรมท่ีดินกำหนดประเภทการจดทะเบียนให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีทราบเพื่อถือปฏิบัติในแนวทาง
เดียวกนั

กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า การจำนองเพ่ิมหลักทรัพย์เป็นการจำนองตามนัย
มาตรา ๗๐๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่นเดียวกับการจดทะเบียนประเภท
จำนอง กล่าวคือ เป็นการนำเอาทรัพย์สินมาเป็นประกันการชำระหน้ ี แต่เป็นการจำนองเพ่ือ
เป็นประกันหนี้ซ่ึงได้จดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์อ่ืนเป็นประกันไว้แล้ว โดยให้ถือจำนวน
เงินที่จำนองและเง่ือนไขข้อตกลงอ่ืน ๆ เป็นไปตามสัญญาจำนองเดิม เม่ือการจำนองเพิ่มหลัก
ทรัพย์เป็นการจำนองตามมาตรา ๗๐๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย ์ การท่ีนาย ก.
จดทะเบียนจำนองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ เพื่อเป็นประกันหน้ีตนเองไว้กับผู้รับจำนองราย
หนึ่งแล้ว ต่อมาในระหว่างท่ีการจำนองยังคงมีอยู่ นาย ก. ได้นำโฉนดท่ีดินดังกล่าว ไปจด
ทะเบียนจำนองเพิ่มหลักทรัพย์เพ่ือเป็นประกันหนี้ซึ่งได้จดทะเบียนจำนองโฉนดท่ีดินเลขท่ ี ๒
ไว้แล้วตามสัญญาจำนองอีกฉบับหนึ่ง ในการจำนองครั้งที ่ ๒ ของโฉนดท่ีดินเลขท่ ี ๑ จึงย่อม
ต้องใช้ชื่อประเภทการจดทะเบียนว่า “จำนองลำดับสองเพ่ิมหลักทรัพย์” โดยอนุโลมปฏิบัต ิ












712

ตามคำสั่งกรมท่ีดิน ท ่ี ๗ / ๒๔๙๙ ลงวันท่ี ๑๘ กันยายน ๒๔๙๙ เรื่อง การจดทะเบียน
ประเภทจำนองหลายลำดบั

จงึ เรยี นมาเพอ่ื โปรดทราบ และสงั่ ให้เจ้าหน้าทที่ ีด่ ินทราบและถอื ปฏิบตั ิตอ่ ไป



ขอแสดงความนบั ถือ



(ลงชอ่ื ) ว่าท่ี ร.ต. ขนั ธช์ ยั วจิ ักขณะ

(ขันธช์ ยั วิจกั ขณะ)

รองอธบิ ด ี ปฏิบตั ิราชการแทน

อธิบดกี รมทดี่ นิ











สำนักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี ิน

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑ - ๑๒ ต่อ ๒๒๕




















713

(สำเนา)


ที ่ มท ๐๕๑๕ / ว ๐๘๒๘๖ กรมที่ดิน

ถนนพระพพิ ธิ กทม. ๑๐๒๐๐

๑๕ มีนาคม ๒๕๔๙

เรือ่ ง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีการขายอสังหารมิ ทรัพย์ทีไ่ ด้มาโดยทางมรดก

เรยี น ผูว้ ่าราชการจังหวดั ทกุ จงั หวดั

อ้างถงึ หนังสือกรมท่ดี ิน ท่ี มท ๐๖๐๓ / ว ๑๐๐๖๔ ลงวันท ่ี ๓๐ เมษายน ๒๕๒๕

สิ่งทส่ี ง่ มาด้วย สำเนาหนงั สือกรมสรรพากร ท ่ี กค ๐๗๐๖ / ๑๗๑๐

ลงวันท่ี ๑ มีนาคม ๒๕๔๙



ตามหนังสือที่อ้างถึง กรมที่ดินได้ส่งสำเนาหนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค
๐๘๐๔ / ๗๒๙๔ ลงวันท ี่ ๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีทราบและถือปฏิบัติ
เกี่ยวกับการนับวันเริ่มและจำนวนปีถือครอง กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ซ่ึงได้มา
โดยทางมรดก (ทายาทจดทะเบียนรับโอนมรดกแล้วจดทะเบียนขาย) ว่าให้นับวันเร่ิมและ
จำนวนปีท่ีถือครองต้ังแต่วันที่มรดกได้ตกแก่ทายาท (วันท่ีเจ้ามรดกตาย) แต่จากการเข้า
เย่ียมชมเว็ปไซต์ของกรมสรรพากรปรากฎแนวคำวินิจฉัยเกี่ยวกับการนับวันเร่ิมปีท่ีถือครอง
กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีได้มาโดยทางมรดก ตามบันทึกกรมสรรพากร ท่ี กค
๐๗๐๖ / ๕๔๓๐ ลงวันท่ี ๔ กรกฎาคม ๒๕๔๘ สรุปได้ว่า กรณีทายาทจดทะเบียนได้มาซ่ึง
อสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดกต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีแล้ว หากประสงค์จดทะเบียนขาย
อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกน้ันต่อไป ให้นับวันเริ่มปีที่ถือครองเพ่ือคำนวณภาษีเงิน
ได้หัก ณ ที่จ่าย ต้ังแต่วันที่ทายาทจดทะเบียนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดกต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่มิใช่นับเร่ิมแต่วันที่มรดกตกได้แก่ทายาท (วันที่เจ้ามรดกตาย) ซึ่งต่างจาก
ทางปฏิบัติท่ีกรมที่ดินได้แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบข้างต้น กรมที่ดินจึงขอทราบไปยังกรม
สรรพากรว่า ที่ถูกต้องการนับวันเริ่มปีที่ถือครองเพ่ือคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ
ที่จ่าย กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีได้มาโดยทางมรดก จะให้เริ่มนับปีที่ถือครอง
ตัง้ แตเ่ ม่อื ใด

บัดน ี้ กรมที่ดินได้รับแจ้งผลการพิจารณาจากกรมสรรพากรสรุปว่า การนับวันเร่ิม
ปีที่ถือครองเพื่อคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ท่ีจ่าย ตามมาตรา ๔๘ (๔) (ก)
แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ท่ีได้มาโดยทางมรดก (ทายาท
จดทะเบียนรับโอนมรดกแล้วจดทะเบียนขาย) ให้เริ่มนับปีที่ถือครองตั้งแต่วันที่มรดกได้ตกแก่
ทายาทตามมาตรา ๑๕๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซ่ึงได้แก่วันที่เจ้ามรดก
ถึงแก่ความตาย จึงเป็นการวินิจฉัยให้เริ่มนับปีที่ถือครองเหมือนเดิมไม่เปล่ียนแปลง และกรม
สรรพากรได้ขอให้กรมท่ีดินถือปฏิบัติตามหลักกฎหมาย มาตรา ๑๕๙๙ แห่งประมวลกฎหมาย

714

แพ่งและพาณิชย์ ประกอบกับแนวทางปฏิบัติของกรมสรรพากรที่กรมที่ดินได้เวียนให้ทราบ
ตามหนังสอื ทอ่ี ้างถึงต่อไปเชน่ เดิม รายละเอียดตามส่งิ ท่สี ่งมาดว้ ย

จึงเรียนมาเพอ่ื โปรดทราบ และแจ้งให้เจา้ หน้าทท่ี ีด่ นิ ทราบและถอื ปฏิบัตติ อ่ ไป



ขอแสดงความนับถือ



(ลงช่ือ) วา่ ท่ี ร.ต. ขันธ์ชยั วิจักขณะ

(ขนั ธช์ ยั วิจกั ขณะ)

รองอธบิ ดี ปฏิบตั ิราชการแทน

อธบิ ดีกรมท่ีดนิ











สำนกั มาตรฐานการทะเบียนที่ดิน

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑ - ๑๒ ตอ่ ๒๒๕




















715

(สำเนา)


ท ่ี กค ๐๗๐๖ / ๑๗๑๐ กรมสรรพากร

๙๐ ซอยพหลโยธิน ๗

ถนนพหลโยธนิ แขวงสามเสนใน

เขตพญาไท กท. ๑๐๔๐๐

๑ มีนาคม ๒๕๔๙

เรอ่ื ง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณกี ารขายอสงั หาริมทรัพย์ทีไ่ ดม้ าโดยทางมรดก

เรยี น อธิบดกี รมที่ดนิ

อา้ งถงึ หนงั สือ ที ่ มท ๐๕๑๕ / ๓๔๘๒๕ ลงวนั ท่ ี ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๔๘



ตามหนังสือท่ีอ้างถึงแจ้งว่า แนวปฏิบัติเก่ียวกับการจัดเก็บภาษีเงินได้จากการ
จำหน่าย จ่าย โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ของพนักงานเจ้าหน้าท่ี
ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับการนับวันเร่ิมและจำนวนปีที่ถือครองกรณีบุคคล
ธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก (ทายาทจดทะเบียนรับโอนมรดก แล้วจด
ทะเบียนขาย) หรือการขายอสังหาริมทรัพย์ของกองมรดกท่ียังไม่ได้แบ่ง (จดทะเบียนลงช่ือผู้
จัดการมรดกแล้วผู้จัดการมรดกจดทะเบียนขาย) ซ่ึงกรมสรรพากรวางทางปฏิบัติไว้ในข้อ ๑
(๑) และ ข้อ ๔ ของหนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ท่ ี กค ๐๘๐๔ / ๗๒๙๔ ลงวันท่ ี ๒๘
เมษายน ๒๕๒๕ ให้นับวันเริ่มและปีท่ีถือครองต้ังแต่วันท่ีมรดกได้ตกแก่ทายาทตามมาตรา
๑๕๙๙ แห่งประมวลแพ่งและพาณิชย ์ (วันที่เจ้ามรดกตาย) ซ่ึงกรมท่ีดินได้ถือปฏิบัติโดยท่ัว
กัน

แต่เนื่องจากกรมสรรพากรได้มีบันทึกท่ี กค ๐๗๐๖ / ๕๔๓๐ ลงวันท ่ี ๔
กรกฎาคม ๒๕๔๘ วินิจฉัยเกี่ยวกับการนับวันเร่ิมปีท่ีถือครอง กรณีบุคคลธรรมดาขาย
อสังหาริมทรัพย์ท่ีได้มาโดยทางมรดก สรุปได้ว่า การนับจำนวนปีท่ีถือครอง กรณีบุคคล
ธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก ให้นับวันเริ่มปีท่ีถือครองต้ังแต่วันที่ทายาท
จดทะเบียนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดกต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิใช่นับเริ่มแต่วัน
ที่มรดกตกได้แก่ทายาท (วันที่เจ้ามรดกตาย) ซ่ึงต่างจากทางปฏิบัติตามหนังสือของกรม
สรรพากรที่อ้างถึง กรมที่ดินจึงขอทราบว่า การนับวันเริ่มปีที่ถือครองเพื่อคำนวณภาษีเงินได้
บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย กรณีบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก ให้
เร่ิมปที ี่ถอื ครองต้งั แต่เมือ่ ใด ดงั ความละเอยี ดแจ้งแล้ว น้ัน

กรมสรรพากรขอเรียนว่า การนับวันเริ่มปีท่ีถือครองเพ่ือคำนวณภาษีเงินได้บุคคล
ธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา ๔๘ (๔) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบุคคลธรรมดา
ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกน้ัน ตามมาตรา ๑๕๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย ์ วางหลักว่า เม่ือเจ้ามรดกตายทรัพย์มรดกของบุคคลน้ัน ย่อมตกทอดไปยัง

716

ทายาทของผู้น้ันทันท ี โดยไม่ต้องมีการแสดงเจตนารับ ดังน้ัน การได้มาซ่ึงอสังหาริมทรัพย์ท่ี
เป็นทรัพย์มรดกท้ังในฐานะทายาทโดยธรรมและในฐานะผู้รับพินัยกรรม จึงบริบูรณ์ แม้ไม่ได้
จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าท ี่ เก่ียวกับเร่ืองนี้กรมสรรพากรได้มีหนังสือด่วนมาก
ท ่ี กค ๐๘๐๔ / ๗๒๙๕ ลงวันท่ ี ๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ ถึงผู้ว่าราชการจังหวัด (ทุกจังหวัด)
กำหนดแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีอสังหาริมทรัพย ์
สรุปความว่า การนับวันเร่ิมและจำนวนปีที่ถือครอง กรณีมรดกให้นับต้ังแต่วันท่ีมรดกได้ตกแก่
ทายาทตามมาตรา ๑๕๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย ์ ซ่ึงได้แก่วันที่เจ้ามรดก
ถึงแก่ความตาย ดังนี้แล้ว ในกรณีที่เจ้ามรดกตาย และมีทรัพย์มรดกเป็นทรัพย์สินประเภท
ต้องจดทะเบียนสิทธินิติกรรม หรือต้องมีผู้จัดการมรดกมาดำเนินการแบ่ง หรือศาลต้องตั้งผู้
จัดการมรดกจัดการแบ่งก่อน กรณีเหล่านั้นเป็นแบบพิธีการหรือการให้มีผู้ดูแลทรัพย์มรดกเพ่ือ
ดำเนินการจัดการมรดกให้เป็นประโยชน์แก่กองมรดก และผู้มีส่วนได้เสียท่ีเก่ียวข้องเท่าน้ัน
เม่ือบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้น ย่อมตกทอดไปยังทายาทของผู้นั้นทันท ี และมีอำนาจ
เข้าดูแลทรัพย์มรดกนั้นต่อไปได้ โดยถือว่า ทายาททุกคนเป็นเจ้าของร่วม มีสิทธิหน้าที่เกี่ยว
กับทรัพย์มรดกร่วมกัน จนกว่าจะได้แบ่งทรัพย์มรดกกันเสร็จเรียบร้อย ตามมาตรา ๑๗๔๕
วรรคหน่ึง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังน้ัน การนับวันเร่ิมปีที่ถือครองเพ่ือ
คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา ๔๘ (๔) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบุคคล
ธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก ให้เร่ิมนับปีที่ถือครองต้ังแต่วันที่มรดกได้ตก
แก่ทายาทตามมาตรา ๑๕๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซ่ึงได้แก่วันที่เจ้ามรดก
ถึงแกค่ วามตาย

จึงเรียนมาเพื่อกรมที่ดินจะได้ถือปฏิบัติตามหลักกฎหมายมาตรา ๑๕๙๙ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ประกอบกับแนวทางปฏิบัติของกรมสรรพากรตามหนังสือ
ด่วนมาก ท่ี กค ๐๘๐๔ / ๗๒๙๕ ลงวันที ่ ๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ และยกเลิกบันทึกท ่ี กค
๐๗๐๖ / ๕๔๓๐ ลงวนั ท่ี ๔ กรกฎาคม ๒๕๔๘



ขอแสดงความนบั ถอื



(ลงชือ่ ) ไพฑูรย์ พงษ์เกษร

(นางไพฑรู ย์ พงษเ์ กษร)

รองอธบิ ดี ปฏิบตั ริ าชการแทน

อธิบดกี รมสรรพากร





สำนกั กฎหมาย

กลุม่ กฎหมาย ๒

โทร. ๐ - ๒๒๗๒ - ๘๒๘๗ - ๘


717

(สำเนา)


ท ่ี มท ๐๕๑๕ / ว ๐๙๕๗๖ กรมที่ดนิ

ถนนพระพิพิธ กทม. ๑๐๒๐๐

๒๗ มนี าคม ๒๕๔๙

เรื่อง การเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป ์ การจดทะเบียนไถ่ถอนจาก

ขายฝาก

เรยี น ผวู้ ่าราชการจงั หวัดทุกจงั หวัด

อ้างถงึ ๑. หนงั สอื กรมท่ีดนิ ท ี่ มท ๐๗๑๐ / ว ๑๙๖๓๕ ลงวนั ท่ ี ๒๘ มถิ นุ ายน ๒๕๔๓

๒. หนังสือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๗๒๘ / ว ๑๕๖๖๒ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๔

ส่งิ ท่สี ่งมาดว้ ย สำเนาหนังสอื กรมสรรพากร ท่ี กค ๐๗๐๖ / ๙๔๑๓

ลงวันท่ี ๑๑ พฤศจิกายน ๒๕๔๘



ตามหนังสือที่อ้างถึง ๑. ซ้อมความเข้าใจเก่ียวกับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะกรณี
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากหรือการไถ่
อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย ์ และการขาย
อสังหาริมทรัพย์ภายหลังที่ได้ไถ่จากการขายฝาก ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความใน
ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยกำหนดกิจการท่ีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับท่ ี ๓๖๕) พ.ศ.
๒๕๔๓ และหนังสือที่อ้างถึง ๒. แจ้งทางปฏิบัติในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
ไถ่ถอนจากการขายฝาก ว่าให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมประเภท ไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐
บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที ่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้
ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ) สำหรับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และ
อากรแสตมป ์ อยูร่ ะหวา่ งหารือกรมสรรพากร นั้น

บัดน้ี กรมที่ดินได้รับแจ้งผลการพิจารณาจากกรมสรรพากรตามสิ่งท่ีส่งมาด้วย
สรุปได้ว่าการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก ตั้งแต่วันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ซ่ึงเป็นวันที่
พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย ์ (ฉบับที่ ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑
มีผลบังคับใช้เป็นต้นมาเข้าลักษณะเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร
ผู้รับซ้ือฝากจึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย และอากรแสตมป์ คำนวณระยะเวลา
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ต้ังแต่วันที่ได้มีการทำสัญญาขายฝากถึงวันท่ีจดทะเบียนไถ่ถอน
จากขายฝาก โดยใช้ฐานในการคำนวณดังนี
้
๑. กรณีผู้รับซื้อฝาก (ผู้โอน) เป็นบุคคลธรรมดา ให้เรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ
ท่ีจ่ายโดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซ่ึงเป็นราคาท่ีใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนโอน
กรรมสิทธห์ิ รอื สิทธคิ รอบครองในอสังหารมิ ทรพั ยต์ ่อพนกั งานเจ้าหน้าท่ี


718

๒. กรณีผู้รับซื้อฝาก (ผู้โอน) เป็นนิติบุคคล ให้เรียกเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก
ณ ที่จ่าย ร้อยละ ๑ จากราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาขายฝาก
รวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี)) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจด
ทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน แลว้ แตอ่ ยา่ งใดจะมากกว่า

๓. สำหรับอากรแสตมป์คงเรียกเก็บร้อยละ ๕๐ สตางค ์ โดยคำนวณจากราคาทุน
ทรัพย์ท่ีผู้ขอแสดง (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี)) หรือราคาประเมินทุน
ทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน แล้ว
แตอ่ ย่างใดจะมากกว่า

อนึ่ง กรณีผู้รับซื้อฝากซึ่งมีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป ์
มิได้มาย่ืนขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนไถ่ถอน
จากขายฝากได้ต่อเม่ือได้มีการชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ในนามของ
ผ้รู ับซือ้ ฝากไว้ครบถว้ นแล้ว

จึงเรยี นมาเพ่อื โปรดทราบ และสั่งให้เจ้าหนา้ ที่ที่ดนิ ทราบและถือปฏบิ ัติต่อไป



ขอแสดงความนบั ถอื



(ลงช่ือ) วา่ ที่ ร.ต. ขันธ์ชยั วิจักขณะ

(ขันธช์ ยั วจิ กั ขณะ)

รองอธบิ ด ี ปฏบิ ตั ริ าชการแทน

อธบิ ดีกรมท่ีดนิ

























สำนกั มาตรฐานการทะเบียนทดี่ นิ

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑ - ๑๒ ตอ่ ๒๒๕


719

สรปุ

การเรียกเกบ็ ค่าธรรมเนยี ม และภาษอี ากร การจดทะเบยี นไถถ่ อนจากขายฝาก


----------------------

โดยที่ได้มีการแก้ไขเพ่ิมเติมบทบัญญัติเกี่ยวกับการขายฝาก ตามมาตรา ๔๙๒
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกำหนดให้ทรัพย์สินท่ีขายฝากตกเป็นกรรมสิทธ์ิ
ของผู้ไถ่ต้ังแต่เวลาท ่ี ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ ่ ดังน้ัน การรับไถ่
อสงั หารมิ ทรพั ย์จากการขายฝากหรือการไถ่อสังหารมิ ทรัพยจ์ ากการขายฝากโดยการวางทรพั ย์
ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาท่ีกำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด
ต้ังแต่วันท่ี ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ซึ่งเป็นวันท่ีกฎหมายว่าด้วยการขายฝากดังกล่าวมีผลใช้
บังคับเป็นต้นมา เมื่อมีกรณีขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก พนักงานเจ้าหน้าท่ีย่อมต้อง
เรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามผลการพิจารณาของกรมท่ีดิน และเรียกเก็บภาษีอากรตามผลการ
พจิ ารณาของกรมสรรพากร ดงั น
ี้
ค่าธรรมเนียม เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท โดยถือปฏิบัติตาม
หนังสือกรมที่ดิน ที ่ มท ๐๗๒๘ / ๑๕๖๖๑ ลงวันท่ี ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๔ ตอบข้อหารือ
จังหวัดนครสวรรค์ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๒๘ / ว ๑๕๖๖๒ ลงวันที่ ๒๘
มิถนุ ายน ๒๕๔๔

ภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย เรียกเก็บโดยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมสรรพากร ที ่ กค ๐๗๐๖ /
๙๔๑๓ ลงวันท่ี ๑๑ พฤศจิกายน ๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ท่ ี มท ๐๕๑๕ / ว
๐๙๕๗๖ ลงวนั ท่ ี ๒๗ มนี าคม ๒๕๔๙ ดังนี
้
๑. การเรียกเก็บให้คำนวณระยะเวลาการถือครอง ต้ังแต่วันท่ีได้มีการทำสัญญา
ขายฝากถงึ วันที่จดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก

๒. สำหรบั ฐานท่ีใช้คำนวณ

๒.๑ กรณีผู้รับซื้อฝากเป็นบุคคลธรรมดา คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์
ทใ่ี ชอ้ ยูใ่ นวันทีม่ กี ารจดทะเบียนไถถ่ อนจากขายฝาก

๒.๒ กรณผี รู้ บั ซือ้ ฝากเป็นนิตบิ ุคคล เรียกเก็บร้อยละ ๑ โดยคำนวณจากราคา
ทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้า
มี)) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ท่ีใช้อยู่ในวันท่ีมีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วแต่
อยา่ งใดจะมากกวา่

ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ การไถอ่ สงั หารมิ ทรัพย์จากการขายฝากภายใน ๕ ปี นบั แต่วันท่ีรับซ้อื ฝาก
ย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร โดยหลักการจึงต้องเสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะแต่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียตามมาตรา ๓ (๑๕) (ก) แห่งพระราช
กฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษี
ธุรกิจเฉพาะ (ฉบับท ี่ ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔ ซึ่งแก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชกฤษฎีกา ฯ (ฉบับท่ี
๓๖๕) พ.ศ. ๒๕๔๓ คือ กรณีการรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากหรือการไถ่
อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือ
720

ภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยถือ
ปฏิบัติตามหนังสือกรมสรรพากร ท ่ี กค ๐๘๑๑ / ๔๙๗๐ ลงวันท่ี ๑๙ มิถุนายน ๒๕๔๓
เวียนโดยหนังสือกรมท่ดี นิ ท ี่ มท ๐๗๑๐ / ว ๑๙๖๓๕ ลงวันท ่ี ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๓

อากรแสตมป์ใบรับ เรียกเก็บร้อยละ ๕๐ สตางค ์ คำนวณจากราคาทุนทรัพย์ในการจด
ทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี)) หรือราคา
ประเมินทุนทรัพย์ท่ีใช้อยู่ในวันท่ีมีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วแต่อย่างใดจะมาก
กวา่

** หมายเหตุ การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายใน ๕ ปีนับแต่วันที่รับซ้ือฝาก ซ่ึง
ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกา ฯ ข้างต้น พนักงานเจ้าหน้าท่ีไม่ต้องเรียก
เก็บอากรแสตมป์ใบรับ (ตามแนวทางปฏิบัติในหนังสือตอบข้อหารือของกรมสรรพากร ท่ี ก ค
๐๘๑๑ / ๑๗๘๔๐ ลงวันที ่ ๒๙ ธันวาคม ๒๕๔๐ หน้า ๒ ข้อ ๑. เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน
ที่ มท ๐๗๑๐ / ว ๐๔๔๐๓ ลงวันที ่ ๑๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๑) ส่วนการไถ่อสังหาริมทรัพย์
จากการขายฝากเม่ือพ้น ๕ ปีนับแต่วันท่ีรับซ้ือฝาก ซึ่งไม่มีกรณีต้องเรียกเก็บภาษีธุรกิจ
เฉพาะ พนกั งานเจ้าหนา้ ทต่ี อ้ งเรียกเก็บอากรแสตมป์ใบรับ




สำนกั มาตรฐานการทะเบียนท่ีดนิ

กรมท่ีดนิ


๒๗ มนี าคม ๒๕๔๙






















721

(สำเนา)


ที่ กค ๐๗๐๖ / ๙๔๑๓ กรมสรรพากร

๙๐ ซอยพหลโยธนิ ๗

ถนนพหลโยธิน แขวงสามเสนใน

เขตพญาไท กท. ๑๐๔๐๐

๑๑ พฤศจิกายน ๒๕๔๘

เร่ือง ภาษเี งนิ ไดห้ ัก ณ ที่จา่ ย และอากรแสตมป์ กรณีการจดทะเบยี นไถ่ถอนการขายฝาก

เรยี น อธบิ ดกี รมทด่ี ิน

อา้ งถึง หนังสือ ท ่ี มท ๐๕๑๕ / ๓๐๘๐๙ ลงวนั ที่ ๓๑ ตลุ าคม ๒๕๔๖



ตามหนังสือที่อ้างถึงแจ้งว่า เนื่องจากได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย ์ (ฉบับท ่ี ๑๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ บัญญัติให้ยกเลิกความในมาตรา
๔๙๒ เดิม และให้ใช้ความใหม่แทน สรุปความว่า กรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซ่ึงขายฝากภายใน
เวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธ์ิของผู้ไถ่ต้ังแต่เวลาที่ผู้ไถ่
ได้ชำระสินไถ ่ จึงได้หารือว่าในกรณีการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากภายใต้กฎหมายที่ได้
แก้ไขใหม ่ เจ้าพนักงานท่ีดินจะต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์หรือ
ไม ่ และหากต้องเรียกเก็บ กรมทดี่ ินขอทราบวา่

๑. กรณีผู้รับซ้ือฝากได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว พร้อมท้ัง
มอบหนังสือแสดงสิทธิให้ผู้ขายฝากไปขอจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากเพียงฝ่ายเดียวตาม
มาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน หรือกรณีผู้ขายฝากวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่แล้วนำ
หลักฐานการวางทรัพย์ไปขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีเพียงฝ่ายเดียว โดยผู้รับซ้ือฝาก
ไม่ได้ย่ืนแบบแสดงรายการและชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องเรียกเก็บภาษีเงิน
ได้หัก ณ ท่ีจ่ายและอากรแสตมป์หรือไม ่ หากจะต้องเรียกเก็บแล้วผู้รับซ้ือฝากไม่มาย่ืนแบบ
แสดงรายการชำระภาษี และผู้ขายฝากไม่ยินยอมชำระภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่ายและอากร
แสตมป ์ จะมีวธิ ปี ฏิบัตอิ ยา่ งไร

๒. ในการจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝาก จะนับระยะเวลาการได้มาซ่ึง
อสังหาริมทรัพยท์ ่ีขายฝากเพอ่ื คำนวณเรยี กเก็บภาษเี งนิ ไดห้ ัก ณ ทีจ่ า่ ยตั้งแตเ่ มื่อใด

๓. เนื่องจากในการขายฝากกฎหมายกำหนดให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริง
รวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี จึงขอทราบว่ากรณีผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมิได้
ตกลงไถ่ถอนกันตามราคาท่ีขายฝาก แต่ตกลงไถ่ถอนกันตามราคาขายฝากรวมประโยชน์
ตอบแทน จะถือราคาใดเป็นเกณฑ์ในการคำนวณเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และเป็น
เกณฑ์ในการคำนวณเรียกเก็บอากรแสตมป์ระหว่างราคาขายฝากเปรียบเทียบกับราคาประเมิน

722

ทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า กับราคาขายฝากรวมประโยชน์ตอบแทนเปรียบเทียบกับ
ราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยแ์ ลว้ แต่อยา่ งใดจะมากกวา่ ความละเอียดแจง้ แล้ว นั้น

กรมสรรพากรขอเรียนว่า การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากหรือการไถ่
อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาท่ี
กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ต้ังแต่วันท่ ี ๑๐ เมษายน ๒๕๔๑ ย่อม
เข้าลักษณะเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ผู้รับซ้ือฝากจึงมีหน้าท่ี
ต้องเสียภาษีเงินได้และอากรแสตมป ์ โดยคำนวณระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่
วันท่ีได้มีการทำสัญญาขายฝากถึงวันที่ไถ่ถอนการขายฝาก ซ่ึงเจ้าพนักงานท่ีดินจะต้องเรียก
เก็บภาษเี งนิ ไดห้ กั ณ ทีจ่ ่าย และอากรแสตมปโ์ ดยใชฐ้ านในการคำนวณ ดงั นี้

(ก) ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่า
ธรรมเนยี มจดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรมตามประมวลกฎหมายทีด่ ิน ซึ่งเปน็ ราคาทีใ่ ชอ้ ยใู่ นวนั ที่
มกี ารโอนนนั้ ตามมาตรา ๔๙ ทวิ แหง่ ประมวลรษั ฎากร

(ข) ภาษีเงินได้นิติบุคคลให้ใช้ราคาขายฝากรวมประโยชน์ตอบแทนซ่ึงไม่ต่ำกว่า
ราคาตลาด



ขอแสดงความนบั ถอื



(ลงชื่อ) ไพฑรู ย์ พงษเ์ กษร

(นางไพฑูรย ์ พงษ์เกษร)

ผ้อู ำนวยการสำนัก รกั ษาราชการแทน

รองอธบิ ดกี รมสรรพากร ปฏบิ ตั ิราชการแทน

อธิบดกี รมสรรพากร





















สำนักกฎหมาย

กลุม่ กฎหมาย ๓

โทร. ๐ - ๒๒๗๒ - ๘๒๘๗ - ๘


723

ด่วนทีส่ ดุ
(สำเนา)


ที ่ มท ๐๕๑๕ / ว ๐๙๙๗๐ กรมทด่ี นิ

ถนนพระพิพธิ กทม. ๑๐๒๐๐

๓๐ มีนาคม ๒๕๔๙

เรอื่ ง การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนและจำนอง กรณีควบรวมกิจการตามแผน

พฒั นาระบบสถาบันการเงิน

เรยี น ผู้ว่าราชการจังหวดั ทุกจังหวดั

อ้างถงึ หนังสือกรมท่ีดนิ ดว่ นมาก ท่ ี มท ๐๗๑๐ / ว ๓๔๙๕๒

ลงวันท่ ี ๓๐ มิถุนายน ๒๕๔๑

ส่งิ ที่สง่ มาดว้ ย ๑. สำเนาประกาศกระทรวงมหาดไทย เร่ือง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจด

ทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายท่ีดิน กรณีการควบรวม

กิจการตาม แผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินตามหลักเกณฑ์ที่คณะ

รฐั มนตรกี ำหนด ประกาศ ณ วนั ท ี่ ๒๒ มีนาคม พ.ศ. ๒๕๔๙

๒. สำเนาประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจด

ทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีการควบ

รวมกิจการตาม แผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินตามหลักเกณฑ์ที่คณะ


รฐั มนตรกี ำหนด ประกาศ ณ วันที่ ๒๒ มีนาคม พ.ศ. ๒๕๔๙

ด้วยคณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียมเพ่ือสนับสนุน
การควบรวมกิจการตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินท่ีกำหนดให้ลดภาระค่าธรรมเนียมใน
การจดทะเบียนโอน และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดระหว่างสถาบัน
การเงินที่โอนสินทรัพย์หรือหน้ีสินตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินกรณีที่มีทุนทรัพย ์ เป็น
อัตราร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่ง เพื่อส่งเสริมให้มีบริการทางการเงินท่ีจำเป็นแก่ประชาชนอย่าง
ท่ัวถึงและเสริมสร้างประสิทธิภาพของระบบสถาบันการเงินเพ่ือความม่ันคงในทางเศรษฐกิจ
ของประเทศ และเพ่ือให้การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเป็นไปตามมติคณะรัฐมนตรีดังกล่าว
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจึงออกประกาศกระทรวงมหาดไทยให้พนักงานเจ้าหน้าที่
เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุด
กรณีมีทุนทรัพย์ ในอัตราร้อยละศูนย์จุดศูนย์หน่ึง สำหรับสถาบันการเงินตามความหมายใน
ประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ควบเข้ากันหรือโอนกิจการทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่กันตาม
แผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินที่คณะรัฐมนตรีรับทราบเม่ือวันท่ ี ๖ มกราคม ๒๕๔๗ เฉพาะ
การจดทะเบียนโอนหรือการจดทะเบียนจำนองที่ได้กระทำระหว่างเม่ือวันที่ ๖ มกราคม
๒๕๔๗ ถึงวันท ี่ ๓๑ กรกฎาคม ๒๕๔๙ ซึ่งประกาศกระทรวงมหาดไทยดังกล่าว มีผลใช้
บังคบั ต้งั แตว่ ันถัดจากวนั ประกาศในราชกจิ จานุเบกษาเปน็ ตน้ ไป

กรมที่ดินจึงขอส่งสำเนาประกาศกระทรวงมหาดไทย ฯ ข้างต้นจำนวน ๒ ฉบับ

724

มาเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ พร้อมท้ังขอแจ้งทางปฏิบัติในการรับจดทะเบียน การเรียก
เอกสารประกอบการลดหย่อนค่าธรรมเนียม ตลอดจนการเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
และภาษีธุรกิจเฉพาะใหพ้ นกั งานเจา้ หน้าท่ที ราบและถอื ปฏบิ ัติดังนี้

๑. เม่ือมีสถาบันการเงินตามความหมายในประกาศกระทรวงมหาดไทยข้างต้นขอ
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง หรือขอจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนอง
อสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุด โดยให้ถ้อยคำว่าการโอนหรือการโอนสิทธิการรับจำนองดังกล่าว
เป็นกรณีสืบเน่ืองมาจากที่ได้มีการโอนกิจการท้ังหมดหรือบางส่วนให้แก่กันตามแผนควบรวม
กิจการหรือแผนการดำเนินการตามนโยบายสถาบันการเงิน ๑ รูปแบบ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
เรียกหนงั สอื ทกี่ ระทรวงการคลังหรอื ธนาคารแหง่ ประเทศไทยแจง้ ให้สถาบนั การเงินน้นั ทราบวา่
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังพิจารณาเห็นชอบกับแผนการควบรวมกิจการหรือแผนการ
ดำเนินการตามนโยบายสถาบันการเงิน ๑ รูปแบบ ตามข้อเสนอของสถาบันการเงินน้ันแล้ว
เป็นหลักฐานประกอบการลดหย่อนค่าธรรมเนียมตามประกาศกระทรวงมหาดไทย โดยในกรณี
ของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองอันเนื่องมาจากการโอนกิจการตามแผน
ดังกล่าว ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับจดทะเบียนประเภท “โอนตามข้อตกลง (โอนกิจการ
ท้ังหมด)” หรือ “โอนตามข้อตกลง (โอนกิจการบางส่วน)” โดยอนุโลมปฏิบัติตามหนังสือที่
อ้างถึง

๒. ในการจดทะเบียน “โอนตามข้อตกลง (โอนกิจการท้ังหมด)” หรือ “โอน
ตามข้อตกลง (โอนกิจการบางส่วน)” และการจดทะเบียน “โอนสิทธิการรับจำนอง” ข้างต้น
ใหเ้ รยี กเกบ็ ค่าธรรมเนียมร้อยละ ๐.๐๑ ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ฯ ทส่ี ่งมาดว้ ย

๓. สำหรับภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เรียกเก็บตามปกต ิ
จนกว่าจะมีพระราชกฤษฎีกาออกตามประมวลรัษฎากรออกมายกเว้นให้ ซ่ึงหากได้รับแจ้งจาก
กรมสรรพากรว่าพระราชกฤษฎีกามีผลบังคับใช้เม่ือใดจะแจ้งให้ทราบต่อไป สำหรับผู้ขอจด
ทะเบียนท่ีได้เสียภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะไปก่อนที่พระราชกฤษฎีกามี
ผลใช้บังคับ หากประสงค์ขอคืนภาษีท่ีเสียไปย่อมที่จะต้องไปติดต่อขอคืน ณ สำนักงาน
สรรพากรพ้นื ท่ี

๔. โดยท่ีประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีเรียกเก็บค่า
ธรรมเนียมร้อยละ ๐.๐๑ สำหรับการโอนและการจำนองท่ีเนื่องมาจากการควบรวมกิจการตาม
แผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินมีผลบังคับใช้ย้อนหลังไปถึงวันท ี่ ๖ มกราคม ๒๕๔๗ จึงอาจ
มีกรณีขอคืนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ได้ดำเนินการไปก่อนประกาศกระทรวงมหาดไทย
ใช้บังคับ โดยอ้างว่าเป็นการจดทะเบียนโอนและจำนองอันเนื่องมาจากการโอนกิจการตามแผน
พัฒนาระบบสถาบันการเงิน ซ่ึงถ้ามีกรณีขอคืนเงินค่าธรรมเนียมเกิดข้ึน ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
เรียกหนังสือที่กระทรวงการคลังหรือธนาคารแห่งประเทศไทยแจ้งให้สถาบันการเงินนั้นทราบ
ว่ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังพิจารณาเห็นชอบกับแผนการควบรวมกิจการหรือแผนการ
ดำเนินการตามนโยบายสถาบันการเงิน ๑ รูปแบบ ตามข้อเสนอของสถาบันการเงินน้ันแล้ว
เป็นหลักฐานประกอบการพิจารณาคืนค่าธรรมเนียม หากปรากฏข้อเท็จจริงตามหนังสือ

725

กระทรวงการคลังหรือหนังสือของธนาคารแห่งประเทศไทยดังกล่าวว่า สถาบันการเงินท่ีขอจด
ทะเบียนได้รับความเห็นชอบจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังให้ดำเนินการตามแผนควบ
รวมกิจการหรือแผนการดำเนินการตามนโยบายสถาบันการเงิน ๑ รูปแบบ ตามข้อเสนอของ
สถาบันการเงินนั้นแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการเพ่ือคืนเงินค่าธรรมเนียมการ จด
ทะเบยี นในสว่ นที่เรยี กเกบ็ ไวเ้ กินจากรอ้ ยละ ๐.๐๑ ให้แกผ่ ู้ขอตามระเบยี บและขนั้ ตอนต่อไป

จึงเรียนมาเพอื่ โปรดทราบ และสง่ั ให้เจา้ หน้าทที่ ่ีดินทราบและถอื ปฏบิ ตั ติ อ่ ไป



ขอแสดงความนับถอื



(ลงชอื่ ) ว่าท่ี ร.ต. ขันธช์ ัย วิจกั ขณะ

(ขนั ธช์ ยั วจิ กั ขณะ)

รองอธบิ ด ี ปฏบิ ัตริ าชการแทน

อธิบดีกรมทดี่ ิน











สำนักมาตรฐานการทะเบียนท่ีดิน

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑ - ๑๒ ตอ่ ๒๒๕

















726

(สำเนา)




ประกาศกระทรวงมหาดไทย

เรื่อง การเรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ ิกรรมตามประมวลกฎหมายท่ีดนิ

กรณกี ารควบรวมกิจการตามแผนพัฒนาระบบสถาบนั การเงินตามหลักเกณฑท์ ่ี


คณะรฐั มนตรกี ำหนด

---------------------------

โดยท่ีคณะรัฐมนตรีได้มีมติเม่ือวันท่ี ๒๓ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๔๗ และเม่ือวันที ่
๒๕ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๘ เห็นชอบมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียมเพ่ือสนับสนุนการควบ
รวมกิจการตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินท่ีกำหนดให้ลดภาระค่าธรรมเนียมในการจด
ทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดระหว่างสถาบันการ
เงินท่ีโอนสินทรัพย์หรือหนี้สินตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินกรณีที่มีทุนทรัพย ์ เป็น
อัตราร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งเพื่อส่งเสริมให้มีบริการทางการเงินท่ีจำเป็นแก่ประชาชนอย่างท่ัว
ถึงและเสริมสร้างประสิทธิภาพของระบบสถาบันการเงินเพื่อความม่ันคงในทางเศรษฐกิจของ
ประเทศ

ดังนั้น เพ่ือให้เป็นไปตามมติคณะรัฐมนตรีดังกล่าว รัฐมนตรีว่าการกระทรวง
มหาดไทย จงึ ออกประกาศไว้ ดงั ตอ่ ไปนี้

ขอ้ ๑ ในประกาศน
ี้
“สถาบันการเงนิ ” หมายความว่า

(๑) ธนาคารพาณชิ ยต์ ามกฎหมายว่าด้วยการธนาคารพาณิชย์

(๒) บริษัทเงินทุน หรือบริษัทเครดิตฟองซิเอร ์ ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบ
ธรุ กิจเงินทุน ธรุ กจิ หลกั ทรพั ย์ และธรุ กจิ เครดติ ฟองซเิ อร
์
(๓) สถาบันการเงินท่ีมีกฎหมายโดยเฉพาะของประเทศไทยจัดตั้งขึ้นสำหรับให้กู้
ยมื เงนิ เพ่อื ส่งเสริมเกษตรกรรม พาณิชยกรรม หรอื อุตสาหกรรม

(๔) นิติบุคคลอื่นท่ีอธิบดีกรมสรรพากรประกาศกำหนดโดยอนุมัติรัฐมนตรีว่าการ
กระทรวงการคลังให้เป็นสถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎา
กรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากรเก่ียวกับการควบรวมกิจการของสถาบันการเงินตามแผนพัฒนา
ระบบสถาบนั การเงนิ

ขอ้ ๒ ให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนอง
อสังหาริมทรัพย์กรณีท่ีมีทุนทรัพย ์ ในอัตราร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่ง สำหรับสถาบันการเงินที่
ควบเข้ากันหรือโอนกิจการท้ังหมดหรือบางส่วนให้แก่กันตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินที่
คณะรัฐมนตรีรับทราบเมื่อวันท่ี ๖ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๗ ทั้งน้ ี เฉพาะการจดทะเบียนโอน
หรือการจดทะเบียนจำนองท่ีได้กระทำระหว่างวันท่ี ๖ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๗ ถึงวันที ่ ๓๑
กรกฎาคม พ.ศ. ๒๕๔๙


727

ขอ้ ๓ ประกาศน้ีให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา
เป็นต้นไป




ประกาศ ณ วันท่ี ๒๒ มนี าคม พ.ศ. ๒๕๔๙




พลอากาศเอก คงศกั ด์ิ วันทนา

(คงศักดิ์ วันทนา)


รฐั มนตรวี า่ การกระทรวงมหาดไทย






















































(ราชกิจจานเุ บกษา ฉบบั ประกาศทัว่ ไป เล่ม ๑๒๓ ตอนพิเศษ ๔๓ ง วนั ท่ี ๒๗ มนี าคม ๒๕๔๙)


728

(สำเนา)




ประกาศกระทรวงมหาดไทย

เรอ่ื ง การเรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนยี มจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมตามกฎหมายว่าดว้ ยอาคารชดุ

กรณีการควบรวมกิจการตามแผนพัฒนาระบบสถาบนั การเงินตามหลกั เกณฑท์ ่ี


คณะรฐั มนตรีกำหนด

--------------------

โดยท่ีคณะรัฐมนตรีได้มีมติเมื่อวันท ี่ ๒๓ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๔๗ และเมื่อวันท่ ี
๒๕ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๘ เห็นชอบมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียมเพ่ือสนับสนุนการควบ
รวมกิจการตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินที่กำหนดให้ลดภาระค่าธรรมเนียมในการจด
ทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดระหว่างสถาบันการ
เงินท่ีโอนสินทรัพย์หรือหน้ีสินตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินกรณีท่ีมีทุนทรัพย ์ เป็น
อัตราร้อยละศูนย์จุดศูนย์หน่ึงเพ่ือส่งเสริมให้มีบริการทางการเงินที่จำเป็นแก่ประชาชนอย่างท่ัว
ถึงและเสริมสร้างประสิทธิภาพของระบบสถาบันการเงินเพื่อความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของ
ประเทศ

ดังน้ัน เพ่ือให้เป็นไปตามมติคณะรัฐมนตรีดังกล่าว รัฐมนตรีว่าการกระทรวง
มหาดไทย จึงออกประกาศไว ้ ดงั ต่อไปนี้

ขอ้ ๑ ในประกาศนี
้
“สถาบันการเงนิ ” หมายความวา่

(๑) ธนาคารพาณชิ ยต์ ามกฎหมายว่าด้วยการธนาคารพาณิชย
์
(๒) บริษัทเงินทุน หรือบริษัทเครดิตฟองซิเอร ์ ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบ
ธุรกจิ เงินทุน ธุรกิจหลักทรพั ย์ และธรุ กจิ เครดิตฟองซิเอร์

(๓) สถาบันการเงินท่ีมีกฎหมายโดยเฉพาะของประเทศไทยจัดตั้งข้ึนสำหรับให้กู้ยืม
เงินเพ่อื สง่ เสริมเกษตรกรรม พาณชิ ยกรรม หรืออตุ สาหกรรม

(๔) นิติบุคคลอื่นท่ีอธิบดีกรมสรรพากรประกาศกำหนดโดยอนุมัติรัฐมนตรีว่าการ
กระทรวงการคลังให้เป็นสถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎา
กรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากรเก่ียวกับการควบรวมกิจการของสถาบันการเงินตามแผนพัฒนา
ระบบสถาบันการเงนิ

ข้อ ๒ ให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองห้องชุดท่ีมีทุน
ทรัพย์ ในอัตราร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่ง สำหรับสถาบันการเงินท่ีควบเข้ากันหรือโอนกิจการ
ท้ังหมดหรือบางส่วนให้แก่กันตามแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงินที่คณะรัฐมนตรีรับทราบเม่ือ
วันที่ ๖ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๗ ท้ังน้ี เฉพาะการจดทะเบียนโอนหรือการจดทะเบียนจำนองท่ี
ไดก้ ระทำระหวา่ งวันท ี่ ๖ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๗ ถึงวนั ที่ ๓๑ กรกฎาคม พ.ศ. ๒๕๔๙


729

ข้อ ๓ ประกาศน้ีให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็น
ตน้ ไป




ประกาศ ณ วนั ที่ ๒๒ มีนาคม พ.ศ. ๒๕๔๙




พลอากาศเอก คงศักด์ิ วนั ทนา

(คงศักด ์ิ วนั ทนา)


รฐั มนตรวี า่ การกระทรวงมหาดไทย






















































(ราชกจิ จานุเบกษา ฉบับประกาศทวั่ ไป เลม่ ๑๒๓ ตอนพิเศษ ๔๓ ง วนั ที่ ๒๗ มีนาคม ๒๕๔๙)


730

(สำเนา)


ท ่ี มท ๐๕๑๕ / ว ๑๐๑๕๒ กรมท่ดี ิน

ถนนพระพิพิธ กทม. ๑๐๒๐๐

๓๑ มนี าคม ๒๕๔๙

เรือ่ ง การยกเวน้ ภาษธี ุรกจิ เฉพาะและอากรแสตมป์

เ
รยี น ผูว้ ่าราชการจังหวดั ทุกจังหวดั

ด้วยปรากฏว่าได้มีพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรกำหนดให้
ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป ์ ซ่ึงการยกเว้นดังกล่าวเก่ียวข้องกับการเรียกเก็บ
ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ของพนักงานเจ้าหน้าท่ีตามประมวลกฎหมายที่ดิน และขณะ
น้ีพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวมีผลใช้บังคับแล้ว จึงขอแจ้งการบังคับใช้พระราชกฤษฎีกาดังกล่าว
มาเพอ่ื ทราบและถอื ปฏบิ ัติดังนี้

๑. พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการกำหนดกิจการ
ท่ีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ ๔๔๕) พ.ศ. ๒๕๔๘ กำหนดให้ยกเว้นภาษีธุรกิจ
เฉพาะสำหรับกิจการของธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทยเฉพาะการโอนกรรมสิทธ์ิใน
อสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้รับโอนเนื่องจากการให้เช่าซ้ืออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารอิสลามแห่ง
ประเทศไทย

๒. พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎา
กร (ฉบับท ี่ ๔๔๖) พ.ศ. ๒๕๔๘ กำหนดให้ยกเว้นอากรแสตมป์ให้แก่ธนาคารอิสลามแห่ง
ประเทศไทยเฉพาะการโอนกรรมสิทธ์ิในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้รับโอนเน่ืองจากการให้เช่าซ้ือ
อสังหาริมทรพั ยข์ องธนาคารอิสลามแหง่ ประเทศไทย

๓. พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎา
กร (ฉบับที่ ๔๔๗) พ.ศ. ๒๕๔๘ กำหนดให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป ์
สำหรับกรณีการโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้
แก่สภากาชาดไทย


จงึ เรยี นมาเพื่อโปรดทราบ และส่งั ให้เจา้ หน้าทที่ ีด่ นิ ทราบและถือปฏิบตั ิตอ่ ไป


ขอแสดงความนบั ถือ

(ลงช่ือ) ว่าที่ ร.ต. ขันธ์ชยั วจิ กั ขณะ

(ขนั ธ์ชัย วจิ กั ขณะ)

รองอธิบด ี ปฏิบตั ริ าชการแทน

อธิบดกี รมที่ดิน

สำนักมาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓ โทร. (มท) ๕๐๘๐๑ - ๑๒ ตอ่ ๒๒๕


731

(สำเนา)


ท่ ี มท ๐๕๑๕ / ว ๑๐๔๖๔ กรมทดี่ นิ

ถนนพระพิพธิ กทม. ๑๐๒๐๐

๕ เมษายน ๒๕๔๙

เร่ือง การจดทะเบยี นแบ่งเปน็ ท่ีสาธารณประโยชน์ (ทางสาธารณประโยชน์)

เรียน ผวู้ ่าราชการจงั หวดั ทุกจังหวดั



ด้วยปรากฏว่าในการแก้ไขรายการจดทะเบียนตามมาตรา ๖๑ วรรคหน่ึง แห่ง
ประมวลกฎหมายที่ดิน มีกรณีต้องแก้ไขรายการจดทะเบียนจากประเภท “แบ่งหักเป็นท่ี
สาธารณประโยชน ์ (ทางสาธารณประโยชน์)” เป็นประเภท “แบ่งในนามเดิม” จำนวนหลาย
ราย เนื่องจากเจ้าของท่ีดินผู้ขอจดทะเบียนอ้างว่า การจดทะเบียนแบ่งหักเป็นท่ี
สาธารณประโยชน์ (ทางสาธารณประโยชน์) ไม่ตรงตามเจตนาที่ขอแบ่ง โดยผู้ขอมีเจตนาจะ
ขอแบ่งเป็นทางส่วนบุคคล แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้รังวัดและจดทะเบียนแบ่งหักเป็นที่
สาธารณประโยชน์ (ทางสาธารณประโยชน์) ทำให้มกี ารจดทะเบียนไปโดยคลาดเคลื่อน

กรมท่ีดินพิจารณาแล้วเห็นว่า เพื่อไม่ให้การจดทะเบียนกรณีดังกล่าวผิดพลาด
คลาดเคลอื่ นไม่ตรงตามเจตนาของผ้ขู ออกี กรมทดี่ นิ จึงขอวางแนวทางปฏิบัติ ดังนี
้
๑. กรณีมีผู้ยื่นคำขอรังวัดแบ่งเป็นทางสาธารณประโยชน์ ก่อนรับคำขอให้พนัก
งานเจ้าหน้าที่ผู้รับคำขอช้ีแจงให้ผู้ขอเข้าใจว่าการแบ่งเป็นทางนั้น มีสองกรณีคือ การแบ่งเป็น
ทางส่วนบุคคลกับการแบ่งเป็นทางสาธารณประโยชน์ ซ่ึงทั้งสองกรณีมีความแตกต่างกัน โดย
การแบ่งเป็นทางส่วนบุคคลน้ัน ท่ีดินส่วนที่เป็นทางยังคงมีชื่อบุคคลที่ขอแบ่งเป็นเจ้าของซึ่ง
พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะออกหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินให้กับผู้ขอแบ่ง และทางนั้นใช้ได้เฉพาะ
บุคคลผู้เป็นเจ้าของหรือบุคคลท่ีเจ้าของประสงค์จะให้ใช้ เจ้าของมีสิทธิท่ีจะห้ามบุคคลโดย
ทั่วไปไม่ให้ใช้ทางนั้นได้ ส่วนการแบ่งเป็นทางสาธารณประโยชน์น้ันผู้ขอแบ่งให้เป็นทาง
สาธารณประโยชน์ไม่ได้เป็นเจ้าของต่อไปแล้ว โดยท่ีดินส่วนนั้นจะกลายเป็นสาธารณสมบัติ
ของแผ่นดินสำหรับประชาชนใช้ร่วมกันตามมาตรา ๑๓๐๔ (๒) แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย ์ โดยการอุทิศและเจ้าของที่ดินจะถอนคืนการอุทิศไม่ได ้ บุคคลโดยทั่วไปสามารถ
เข้าไปใช้ได้โดยพลการ เจ้าของที่ดินเดิมไม่มีสิทธิที่จะหวงห้าม เม่ือผู้ขอเข้าใจท้ังสองกรณี
ดีแล้ว ให้สอบถามว่าจะแบ่งเป็นทางส่วนบุคคล (แบ่งในนามเดิมหรือแบ่งกรรมสิทธ์ิรวม แล้ว
แต่กรณี) หรือจะแบ่งเป็นทางสาธารณประโยชน์ หากผู้ขอยืนยันจะขอรังวัดแบ่งเป็นทาง
สาธารณประโยชน์ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกการรับทราบคำช้ีแจงดังกล่าวและความ
ประสงค์ของผู้ขอ แล้วให้ผู้ขอลงลายมือช่ือไว้เป็นหลักฐาน เสร็จแล้วจึงดำเนินการให้ผู้ขอตาม
ระเบียบต่อไป

๒. กรณีท่ีผู้ได้ย่ืนคำขอรังวัดแบ่งเป็นทางสาธารณประโยชน์ไว้แล้ว หรือกรณีที่ผู้

732

ขอได้ย่ืนคำขอรังวัดประเภทอื่นไว้โดยมิได้ยื่นคำขอรังวัดแบ่งเป็นทางสาธารณประโยชน ์ แต่ใน
วันนำทำการรังวัดผู้ขอมีความประสงค์เพ่ิมเติม โดยนำรังวัดแบ่งเป็นทางสาธารณประโยชน์
ด้วย ทั้งสองกรณีก่อนทำการรังวัดให้ช่างผู้ทำการรังวัดช้ีแจงให้ผู้ขอรังวัดเข้าใจเรื่องการแบ่ง
เปน็ ทางสาธารณประโยชน์และบนั ทกึ ไว้โดยให้ปฏิบตั ทิ ำนองเดยี วกับขอ้ ๑

๓. กรณีที่ผู้ขอได้ยื่นคำขอรังวัดประเภทอื่นไว้โดยไม่ได้ยื่นคำขอรังวัดแบ่ง
เป็นทางสาธารณประโยชน์แต่ในวันนำทำการรังวัดผู้ขอรังวัดได้นำรังวัดแบ่งเป็นทาง
สาธารณประโยชน์เพิ่มเติม แม้ช่างผู้ทำการรังวัดได้ปฏิบัติตามข้อ ๒ ไว้แล้วก็ตาม ในวันยื่น
คำขอแก้ไขคำขอรังวัดเพ่ิมเติมโดยขอแบ่งเป็นทางสาธารณประโยชน์ ก่อนรับคำขอให้พนัก
งานเจ้าหน้าที่ผู้รับคำขอช้ีแจงให้ผู้ขอเข้าใจและบันทึกไว้โดยให้ปฏิบัติทำนองเดียวกับข้อ ๑
ดว้ ยเพ่อื ยืนยนั เจตนาของผู้ขอรงั วัดท่ไี ด้นำรังวัดไว้อกี ครง้ั หน่งึ

จงึ เรียนมาเพอ่ื โปรดทราบ และสั่งใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ท่ที ราบและถือปฏบิ ตั ิต่อไป



ขอแสดงความนบั ถอื



(ลงชอ่ื ) ว่าท่ี ร.ต. ขนั ธช์ ัย วิจักขณะ

(ขนั ธ์ชยั วจิ ักขณะ)

รองอธิบดี ปฏบิ ตั ิราชการแทน

อธิบดกี รมท่ดี นิ





























สำนักมาตรฐานการทะเบยี นท่ีดนิ

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑ - ๑๒ ต่อ ๒๒๕


733

(สำเนา)


ที ่ มท ๐๕๑๕ / ว ๑๑๕๗๔ กรมทด่ี นิ

ถนนพระพิพิธ กทม. ๑๐๒๐๐

๒๑ เมษายน ๒๕๔๙

เร่ือง การแจ้งสิทธิในการฟ้องคดีปกครองเมื่อเจ้าพนักงานท่ีดินมีคำส่ังเก่ียวกับการอายัด

ทีด่ นิ

เรียน ผูว้ ่าราชการจงั หวดั ทกุ จังหวัด

อา้ งถงึ ๑. หนังสือกรมท่ีดนิ ท ่ี มท ๐๗๑๒ / ว ๒๐๐๙๔ ลงวนั ที ่ ๑๗ สงิ หาคม ๒๕๔๔

๒. หนังสือกรมทดี่ ิน ดว่ นท่สี ดุ ท ่ี มท ๐๕๑๕ / ว ๓๙๕๓๐

ลงวนั ท่ี ๒๘ ธันวาคม ๒๕๔๗

๓. หนังสอื กรมท่ีดนิ ท่ี มท ๐๕๐๕.๒ / ว ๐๕๔๔๑ ลงวันที่ ๒๑ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๔๙



ตามหนังสือท่ีอ้างถึง ๑. กรมท่ีดินได้ส่งคำแนะนำของสำนักงานศาลปกครอง ที่ ๑
/ ๒๕๔๔ เรื่องหลักเกณฑ์การแจ้งสิทธิในการฟ้องคดีปกครอง และคำแนะนำของคณะ
กรรมการวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง ท ี่ ๑ / ๒๕๔๐ มาเพ่ือเป็นประโยชน์ในการปฏิบัติ
เกี่ยวกับการแจ้งสิทธิในการฟ้องคดีปกครองตามมาตรา ๔๐ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาล
ปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ และมาตรา ๕๐ แห่งพระราชบัญญัติวิธี
ปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ และต่อมาได้มีหนังสือที่อ้างถึง ๒. ส่งคำส่ัง
กระทรวงมหาดไทย ท่ ี ๖๓๕ / ๒๕๔๗ ลงวันที่ ๒๑ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๔๗ เร่ือง การอายัด
ที่ดิน มาเพ่ือทราบและถือปฏิบัต ิ ซึ่งข้อ ๑๘ และข้อ ๒๔ ของคำสั่งดังกล่าวกำหนดว่า คำสั่ง
รับหรือไม่รับอายัด และการส่ังยกเลิกการอายัดท่ีดินตามมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมาย
ท่ีดิน เป็นคำส่ังทางปกครอง การทำคำสั่งและการแจ้งคำส่ังให้ถือปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วย
วิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง ดังน้ัน เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินมีคำส่ังรับหรือไม่รับอายัด หรือสั่ง
ยกเลกิ การอายดั ที่ดนิ จงึ ตอ้ งปฏบิ ัติตามแนวทางในหนังสือทอี่ า้ งถงึ ๑. ดว้ ย

บัดนี ้ กรมที่ดินได้รับแจ้งจากสำนักงานผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภา ว่ามี
สำนกั งานท่ีดนิ บางแห่งเมือ่ มีคำสง่ั อายัดทด่ี ินแลว้ มไิ ดป้ ฏิบตั ิตามแนวทางดงั กล่าว เป็นเหตุให้
มีการร้องเรียนการพิจารณาออกคำส่ังรับอายัดท่ีดินต่อผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภา จึงขอให้
กรมท่ีดินสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องให้แก่เจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติเพ่ือป้องกันมิให้ปัญหาในลักษณะดัง
กล่าวเกิดขึน้ อีก

กรมท่ีดินจึงเรียนมาเพื่อซ้อมความเข้าใจว่า คำส่ังรับหรือไม่รับอายัด หรือการส่ัง
ยกเลิกการอายัดท่ีดิน ตามมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ถือเป็นการใช้อำนาจส่ัง
การตามกฎหมายของเจ้าหน้าที่ที่มีผลกระทบต่อสิทธิของบุคคล จึงเป็นคำสั่งทางปกครอง
ตามมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ ซึ่งคู่กรณี

734

สามารถอุทธรณ์หรือโต้แย้งคำสั่งได ้ และเน่ืองจากมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
มิได้กำหนดข้ันตอนหรือระยะเวลาในการอุทธรณ์หรือโต้แย้งไว้เป็นการเฉพาะ การจัดทำคำสั่ง
ดังกล่าวจึงต้องปฏิบัติตามแนวทางในหนังสือท่ีอ้างถึง ๑. ซ่ึงได้แจ้งกำชับมาตามหนังสือท่ีอ้าง
ถงึ ๓. กล่าวคือ ต้องแจ้งคำส่งั พร้อมด้วยเหตผุ ล และสทิ ธใิ นการอทุ ธรณ์ใหค้ กู่ รณที ีถ่ ูกกระทบ
สิทธทิ ราบดว้ ยว่า หากมคี วามประสงค์จะอทุ ธรณ์หรอื โตแ้ ย้งคำสง่ั ใหย้ ื่นอทุ ธรณห์ รือโตแ้ ยง้ คำ
สั่งต่อเจ้าหน้าที่ผู้ทำคำสั่งภายใน ๑๕ วัน นับแต่วันท่ีได้รับแจ้งคำสั่งตามนัยมาตรา ๔๔ แห่ง
พระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ ในกรณีที่มีการอุทธรณ์ หากครบ
กำหนดระยะเวลาในการพิจารณาของผู้มีอำนาจพิจารณาอุทธรณ์ ตามมาตรา ๔๕ แห่งพระ
ราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ ประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับท ่ี ๔
(พ.ศ. ๒๕๔๐) ออกตามความในพระราชบัญญัติดังกล่าวแล้ว ไม่ว่าจะมีคำวินิจฉัยของผู้มี
อำนาจพิจารณาอุทธรณ์หรือไม่ก็ตาม ผู้อุทธรณ์สามารถทำคำฟ้องเป็นหนังสือยื่นต่อศาล
ปกครองหรือส่งคำฟ้องทางไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังศาลปกครองได้ภายในระยะเวลา ๙๐ วัน
นับแต่วันที่รู้หรือควรรู้ถึงเหตุแห่งการฟ้องคด ี ตามมาตรา ๔๙ แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาล
ปกครองและวิธพี ิจารณาคดปี กครอง พ.ศ. ๒๕๔๒

จึงเรียนมาเพ่ือโปรดทราบ และสั่งให้เจ้าหน้าท่ีท่ีดินทราบและถือปฏิบัติโดย
เคร่งครัด หากปรากฏว่าเจ้าหน้าท่ีผู้ใดไม่ปฏิบัติตามแนวทางข้างต้น อันเป็นเหตุให้มีการร้อง
เรียน กรมทด่ี ินจะพจิ ารณาโทษทางวนิ ยั ตามควรแกก่ รณ ี



ขอแสดงความนบั ถอื



(ลงช่อื ) วา่ ท่ี ร.ต. ขนั ธช์ ยั วจิ กั ขณะ

(ขนั ธช์ ยั วิจกั ขณะ)

รองอธบิ ดี ปฏิบัติราชการแทน

อธิบดีกรมที่ดนิ

















สำนกั มาตรฐานการทะเบยี นท่ดี ิน

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑ - ๑๒ ต่อ ๒๒๕


735

(สำเนา)


ท ี่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๒๐๑๓ กรมที่ดนิ

ถนนพระพิพธิ กทม. ๑๐๒๐๐

๒๖ เมษายน ๒๕๔๙

เร่อื ง การขอได้มาซง่ึ ทด่ี นิ ของนิติบุคคลท่ีมีคนต่างด้าวถือหุน้

เรียน ผูว้ า่ ราชการจงั หวัดทุกจงั หวดั

ส่ิงท่สี ง่ มาดว้ ย ๑. บัญชที ะเบยี นท่ีดนิ ของนติ บิ คุ คล

๒. ตัวอย่างหนังสือถึงผู้อำนวยการสำนักบริการข้อมูลธุรกิจ หรือหัวหน้า

สำนกั พัฒนาธุรกิจการคา้ จังหวัด

๓. หลกั เกณฑ์การตรวจบญั ชรี ายช่อื ผู้ถอื หนุ้



โดยที่ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ บัญญัติให้นิติบุคคล
ซ่งึ มีทนุ ของคนตา่ งด้าวเกนิ กว่าร้อยละสสี่ ิบเก้า หรือมีผถู้ ือหนุ้ หรอื ผูเ้ ป็นห้นุ ส่วนเปน็ คนตา่ งด้าว
เกินกว่ากึ่งจำนวน ไม่อาจถือครองที่ดิน จึงมีนิติบุคคลบางรายหลีกเล่ียงกฎหมาย โดยรับโอน
ท่ีดินไปในขณะที่ไม่เป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ แต่ต่อมาให้คนต่างด้าวเพิ่ม
ทุนจนเกินกว่าร้อยละส่ีสิบเก้า หรือมีคนต่างด้าวเข้าถือหุ้นจนกลายเป็นนิติบุคคลตามมาตรา
๙๗ หรือมาตรา ๙๘ ซ่ึงเป็นเหตุให้นิติบุคคลน้ันคงมีสิทธิถือที่ดินได้เท่าท่ีคนต่างด้าวจะพึงมี
ตามมาตรา ๘๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินส่วนท่ีเกินต้องทำการจำหน่ายต่อไปภายใน
เวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหน่ึงร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี และถ้าไม่จำหน่าย
ที่ดินภายในเวลาท่ีกำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายท่ีดินนั้น แต่เน่ืองจากกรมท่ีดินไม่มีข้อมูล
ว่าหลังจากนิติบุคคลได้รับโอนท่ีดินไปแล้ว ต่อมาได้กลายสภาพเป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗
หรือมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดินหรือไม่ จึงไม่อาจดำเนินการกับนิติบุคคลดังกล่าว
ใหเ้ ป็นไปตามท่กี ฎหมายบัญญตั ิไว้

กรมที่ดินพิจารณาแล้ว เพื่อให้ทางราชการสามารถตรวจสอบได้ว่า หลังจาก
นิติบุคคลรับโอนที่ดินไปแล้ว ได้มีการเพิ่มทุนของคนต่างด้าวหรือเพ่ิมจำนวนผู้ถือหุ้นท่ีเป็นคน
ตา่ งดา้ วจนกลายเป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ หรอื มาตรา ๙๘ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ดี นิ หรือ
ไม่ จึงขอให้จังหวัดดำเนินการดังนี้

๑. สำรวจรายช่ือบริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด และห้างหุ้นส่วนสามัญท่ีจด
ทะเบียนแล้ว ซึ่งมีคนต่างด้าวถือหุ้นอยู่ หรือเป็นกรรมการ ที่ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง
ที่ดิน ตามแบบบัญชีทะเบียนท่ีดินของนิติบุคคล (ส่ิงที่ส่งมาด้วย ๑.) (ยกเว้นนิติบุคคลที่ได้รับ
อนุญาตให้ได้มาซึ่งท่ีดิน ตามกฎหมายอื่น เช่น ตามมาตรา ๒๗ แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริม
การลงทุน พ.ศ. ๒๕๒๐ หรือตามมาตรา ๔๔ แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่ง
ประเทศไทย พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์ ธนาคารที่จัดต้ัง

736

ข้ึนตามกฎหมายที่บัญญัติขึ้นไว้โดยเฉพาะ บริษัทเงินทุน บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ บริษัท
ประกนั ชวี ติ และบรษิ ัทประกันวนิ าศภัย)

๒. ภายในเดือนมิถุนายนของทุกปี ให้สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร และ
สำนักงานทีด่ ินจงั หวดั สง่ รายชอื่ นติ บิ คุ คลตาม ๑. ใหส้ ำนกั บริการข้อมูลธรุ กิจ หรือสำนกั พัฒนา
ธุรกิจการค้าจังหวัด (สิ่งที่ส่งมาด้วย ๒) เพื่อขอให้ตรวจสอบว่านิติบุคคลดังกล่าวมีลักษณะตา
มาตรา ๙๗(๑) หรือ (๒) หรือมาตรา ๙๘ แหง่ ประมวลกฎหมายทีด่ ินหรอื ไม่ (หลักเกณฑ์การ
ตรวจบัญชรี ายชอ่ื ผู้ถือห้นุ ปรากฏตามสง่ิ ทสี่ ่งมาดว้ ย ๓.)

๓. เม่ือสำนักงานท่ีดินได้รับผลการตรวจสอบแล้ว ถ้านิติบุคคลตาม ๑. ได้
กลายเป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗(๑) หรือ (๒) หรือมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน
ซึ่งเป็นเหตุให้นิติบุคคลนั้นคงมีสิทธิถือท่ีดินเท่าที่คนต่างด้าวจะพึงมีตามมาตรา ๘๗ แห่ง
ประมวลกฎหมายที่ดิน ท่ีดินส่วนท่ีเกินจึงต้องทำการจำหน่ายไป โดยให้พิจารณาดำเนินการ
ตามมาตรา ๘๗,๙๔,๙๕,๑๐๐ และ ๑๑๒ แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดินตอ่ ไป

จึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ และแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบและถือเป็น
แนวทางปฏบิ ัติตอ่ ไป



ขอแสดงความนับถือ



(ลงช่อื ) ว่าที่ ร.ต. ขนั ธช์ ัย วิจกั ขณะ

(ขนั ธช์ ัย วิจกั ขณะ)

รองอธิบดี ปฏิบตั ริ าชการแทน

อธบิ ดกี รมที่ดิน























สำนักมาตรฐานการทะเบียนทดี่ นิ

โทร. ๐ ๒๒๒๑ ๙๑๘๙ โทรสาร ๐ ๒๒๒๒ ๐๖๒๓

โทร.(มท) ๕๐๘๐๑-๑๒ ต่อ ๒๓๗


737

738

ลำดบั ท ่ี ช่ือนิตบิ คุ คล ท่ตี ้งั นติ ิบุคคล หนงั สอื แสดงสทิ ธิในท่ีดิน ทดี่ ินตั้งอย ู่ เนื้อท่ี ประเภทการใชป้ ระโยชน์ หมายเหต
ุ

ชนดิ เลขที่ หนา้ ตำบล อำเภอ จงั หวดั ไร่ งาน ตารางวา พาณิชยกรรม/อตุ สาหกรรม


สำรวจ

ตวั อย่างหนงั สอื ถึงผอู้ ำนวยการสำนกั บรกิ ารขอ้ มลู ธรุ กิจ/หวั หนา้ สำนักพัฒนาธรุ กิจ
การคา้ จงั หวดั



(สำเนา)




ที ่ ................... ................................................

................................................

วันที.่ ..........เดือน......................พ.ศ............

เร่อื ง ขอความอนุเคราะหต์ รวจสอบบัญชีรายชอื่ ผ้ถู ือหุน้ ของนติ บิ ุคคล

เรยี น ผอู้ ำนวยการสำนกั บริการขอ้ มูลธรุ กจิ /หัวหน้าสำนักพฒั นาธุรกจิ การค้าจงั หวัด

ส่งิ ที่สง่ มาดว้ ย ๑. รายช่อื นิติบุคคล รวม...........ราย

๒. หลกั เกณฑก์ ารตรวจบญั ชรี ายช่อื ผถู้ ือห้นุ



โดยที่ประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ บัญญัติให้นิติบุคคลซึ่งมี
ทุนของคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้า หรือมีผู้ถือหุ้นหรือผู้เป็นหุ้นส่วนเป็นคนต่างด้าวเกิน
กว่าก่ึงจำนวน ไม่อาจถือครองท่ีดิน จึงมีนิติบุคคลบางรายหลีกเล่ียงกฎหมาย โดยรับโอนที่ดิน
ไปในขณะทไ่ี ม่เปน็ นิตบิ คุ คลตามมาตรา ๙๗ หรอื มาตรา ๙๘ แตต่ อ่ มาให้คนตา่ งด้าวเพิม่ ทนุ จน
เกินกวา่ ร้อยละส่สี ิบเกา้ หรือมคี นต่างด้าวเขา้ ถอื หุ้นจนกลายเป็นนติ ิบคุ คลตามมาตรา ๙๗ หรอื
มาตรา ๙๘ ซ่ึงเป็นเหตุให้นิติบุคคลนั้นคงมีสิทธิถือท่ีดินได้เท่าท่ีคนต่างด้าวจะพึงมีตามมาตรา
๘๗ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน ที่ดินส่วนที่เกินต้องทำการจำหน่ายต่อไปภายในเวลาท่ีอธิบดี
กำหนดให้ แต่เนือ่ งจากกรมทดี่ ินไม่มีข้อมลู ว่าหลงั จากนิติบคุ คลไดร้ บั โอนที่ดินไปแล้ว ต่อมาได้
กลายสภาพเป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินหรือไม่
จึงไม่อาจดำเนนิ การกับนติ ิบุคคลดงั กลา่ วใหเ้ ปน็ ไปตามทก่ี ฎหมายบัญญัติไว้

ดังน้ัน เพ่อื ให้ทางราชการสามารถตรวจสอบไดว้ ่า หลงั จากนติ ิบคุ คลรับโอนทด่ี ินไปแลว้
ได้มีการเพิ่มทุนของคนต่างด้าวหรือเพ่ิมจำนวนผู้ถือหุ้นท่ีเป็นคนต่างด้าว จนกลายเป็น
นิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดินหรือไม่ จึงขอความ
อนุเคราะห์ให้เจ้าหน้าท่ีตรวจสอบว่า นิติบุคคลตามรายชื่อที่ส่งมาพร้อมน้ี ปัจจุบันมีรายใดที่มี
ลักษณะตามมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินหรือไม่ โดยขอให้ตรวจ
ตามหลักเกณฑก์ ารตรวจบญั ชรี ายชอ่ื ผถู้ ือหุ้น (สงิ่ ที่ส่งมาด้วย ๒.)


739

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และโปรดแจ้งผลการตรวจสอบพร้อมเอกสารหลัก
ฐานที่เก่ียวข้องให้สำนักงานท่ีดิน........................ทราบ เพื่อจะได้พิจารณาดำเนินการตาม
กฎหมายต่อไป ซ่ึงสำนักงานที่ดิน..............................หวังเป็นอย่างย่ิงว่าจะได้รับความ
อนุเคราะห์จากทา่ นเปน็ อยา่ งดี และขอขอบพระคณุ มา ณ โอกาสนี้




ขอแสดงความนบั ถือ




.................................................

















































..................................................................

โทร. ...............................

โทรสาร ........................

740

หลักเกณฑก์ ารตรวจบัญชีรายชือ่ ผถู้ ือหุน้

การขอได้มาซ่ึงท่ีดินของบริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้าง
หุ้นส่วนสามัญท่ีจดทะเบียนแล้ว ต้องอยู่ภายในขอบวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลนั้น โดยให้ตรวจ
สอบดังนี
้
๑. ตรวจสอบว่านิติบุคคลน้ันเป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
หรอื ไม่ ซ่ึงแยกพจิ ารณาไดด้ งั น
้ี
๑.๑ กรณีบริษัทจำกัด ให้ตรวจจากบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ถ้าปรากฏว่ามีหุ้นอันเป็น
ทุนจดทะเบียนถือโดยคนต่างด้าวไม่เกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้าของทุนจดทะเบียน และผู้ถือหุ้น
เป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น ก็ถือว่านิติบุคคลดังกล่าวไม่เป็นนิติบุคคลตาม
มาตรา ๙๗ จึงรบั โอนทีด่ นิ ได
้
๑.๒ กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ให้ตรวจจาก
หนังสือรับรองการจดทะเบียนจัดต้ังห้างหุ้นส่วน ถ้าปรากฏว่ามีคนต่างด้าวลงหุ้นมีมูลค่าไม่เกิน
กว่าร้อยละส่ีสิบเก้าของทุนทั้งหมด และผู้เป็นหุ้นส่วนเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าก่ึงจำนวนของ
ผู้เปน็ ห้นุ สว่ น กถ็ ือว่านติ บิ ุคคลดังกลา่ วไม่เปน็ นติ ิบุคคลตามมาตรา ๙๗ จึงรบั โอนทด่ี นิ ได
้
๒. เมือ่ ดำเนนิ การตาม ๑ แลว้ ปรากฏว่า นติ ิบคุ คลตาม ๑.๑ หรอื ๑.๒ มีห้นุ อันเปน็ ทนุ
จดทะเบียนถือโดยคนต่างด้าวไม่เกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้า และมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกิน
ก่งึ จำนวนผ้ถู ือห้นุ แตน่ ติ บิ คุ คลตาม ๑.๑ หรอื ๑.๒ น้ันมีนติ ิบุคคล (ไทย) ถอื หนุ้ อยดู่ ว้ ย กรณนี ี้
จึงต้องดำเนินการตามมาตรา ๙๘ โดยตรวจบัญชีรายช่ือผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล (ไทย) ว่าเป็น
นิตบิ คุ คลตามาตรา ๙๗ หรอื ไม่ โดยแยกพิจารณาได้ดงั นี้

๒.๑ กรณีตรวจบัญชีรายช่ือผู้ถือหุ้นแล้วปรากฏว่า นิติบุคคล (ไทย) ที่ถือหุ้นใน
นิตบิ ุคคลตาม ๑.๑ หรอื ๑.๒ ไมเ่ ป็นนิตบิ ุคคลตามมาตรา ๙๗

ถอื ไดว้ ่าจำนวนหนุ้ ของนติ ิบคุ คล (ไทย) ดังกลา่ วท่ีถืออยใู่ นนติ ิบุคคลตาม ๑.๑
หรอื ๑.๒ เป็นหุ้นของคนไทยทง้ั หมด และถือวา่ นิติบุคคล (ไทย) ดังกลา่ วเปน็ คนไทยด้วย




ตัวอย่างกรณี ๒.๑

บรษิ ทั ก.






ไทย (๔ ราย ถอื หุ้น ๖๐%) ตา่ งดา้ ว (๓ ราย ถือหุ้น ๔๐%)

- นาย ๑ ถือหุน้ ๑๕% - A ถือหุ้น ๒๐%

- นาย ๒ ถือหุน้ ๑๕% - B ถอื หนุ้ ๑๐%

- นาย ๓ ถือหนุ้ ๑๕% - C ถอื หุ้น ๑๐%

- บริษัท ข. ถือหนุ้ ๑๕%






741

ขนั้ ตอนท่ี ๑ ตรวจว่าบริษัท ก. เป็นนิติบุคคลตามาตรา ๙๗ หรือไม่

ผลปรากฏว่า บริษัท ก.มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียนถือโดยคนต่างด้าวไม่เกินกว่า
ร้อยละสี่สิบเก้าของทุนจดทะเบียน และมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น
บริษัท ก.จึงไม่เป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แต่บริษัท ก. มีบริษัท ข.ถือหุ้นอยู่ จึงต้องตรวจ
บญั ชรี ายช่ือผถู้ ือหุน้ ของบรษิ ทั ข. วา่ บริษัท ข. เป็นนติ บิ ุคคลตามมาตรา ๙๗ หรอื ไม
่



บรษิ ทั ข.





ไทย (๔ ราย ถือหุ้น ๖๐%) ต่างด้าว (๓ ราย ถอื หุน้ ๔๐%)

- นาย ๔ ถอื ห้นุ ๒๐% - D ถือห้นุ ๒๐%

- นาย ๕ ถอื หุ้น ๒๐% - E ถอื หนุ้ ๑๐%

- นาย ๖ ถือหุ้น ๑๐% - F ถือหุ้น ๑๐%

- นาย ๗ ถอื หนุ้ ๑๐%



ขน้ั ตอนท่ี ๒ ตรวจว่าบริษัท ข. (ซ่ึงถือหุ้นในบริษัท ก.) เป็นนิติบุคคลตามมาตรา
๙๗ หรอื ไม
่
ผลปรากฏว่า บริษัท ข. ไม่เป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ จึงถือว่า หุ้นของบริษัท
ข.ทถี่ ืออยู่ในบรษิ ทั ก. จำนวน ๑๕% เป็นหนุ้ ของคนไทยทัง้ หมด บริษทั ก. จึงสามารถรับโอน
ทีด่ นิ ได
้
๒.๒ กรณีตรวจบัญชีรายช่ือผู้ถือหุ้นแล้วปรากฏว่า นิติบุคคล (ไทย) ท่ีถือหุ้นอยู่ใน
นติ บิ ุคคลตาม ๑.๑ หรือ ๑.๒ เปน็ นิตบิ คุ คลตามาตรา ๙๗

ถือได้ว่าจำนวนหุ้นของนิติบุคคล (ไทย) ดังกล่าว ท่ีถืออยู่ในนิติบุคคลตาม
๑.๑ หรือ ๑.๒ เป็นหุ้นของคนต่างด้าวทั้งหมด และถือว่านิติบุคคล (ไทย) ดังกล่าวเป็นคน
ตา่ งด้าวดว้ ย และถ้านำจำนวนหุน้ ของนิติบคุ คล (ไทย) ดงั กลา่ ว ท่ถี ืออย่ใู นนติ บิ ุคคลตาม ๑.๑
หรือ ๑.๒ ไปรวมกบั หุ้นที่ถอื โดยคนตา่ งด้าวอน่ื ๆ ของนติ บิ ุคคลตาม ๑.๑ หรือ ๑.๒ ทมี่ อี ยู่
เดมิ แลว้ ทำให้มจี ำนวนหุ้นต่างด้าวเกนิ กว่ารอ้ ยละส่ีสิบเกา้ หรอื นิตบิ ุคคล (ไทย) น้ันเมอ่ื รวมกบั
ผู้ถอื หุน้ ทีเ่ ป็นคนตา่ งด้าวอื่นๆ ของนติ ิบุคคลตาม ๑.๑ หรือ ๑.๒ ทม่ี ีอย่เู ดมิ แล้ว ทำให้มผี ู้ถือหนุ้
เป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนของผู้ถือหุ้นแล้วแต่กรณี ก็ให้ถือว่านิติบุคคลตาม ๑.๑ หรือ
๑.๒ น้ันเป็นคนตา่ งดา้ ว จึงรับโอนท่ีดนิ ไม่ได
้


742

ตัวอยา่ งกรณี ๒.๒

บรษิ ัท ก.






ไทย (๔ ราย ถอื หุ้น ๖๐%) ตา่ งดา้ ว (๓ ราย ถอื ห้นุ ๔๐%)

- นาย ๑ ถือห้นุ ๑๕% - A ถอื หนุ้ ๒๐%

- นาย ๒ ถอื หนุ้ ๑๕% - B ถือหุ้น ๑๐%

- นาย ๓ ถือหนุ้ ๑๕% - C ถอื หุน้ ๑๐%

- บริษัท ข. ถอื ห้นุ ๑๕%

ขน้ั ตอนที่ ๑ ตรวจว่าบรษิ ทั ก. เปน็ นติ ิบุคคลตามาตรา ๙๗ หรือไม
่
ผลปรากฏว่า บริษัท ก.มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียนถือโดยคนต่างด้าวไม่เกินกว่าร้อยละ
สี่สิบเก้าของทุนจดทะเบียน และมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น บริษัท
ก.จงึ ไม่เป็นนติ บิ ุคคลตามมาตรา ๙๗ แต่บริษัท ก. มีบริษัท ข.ถือหนุ้ อยู่ จึงต้องตรวจบัญชีราย
ชอื่ ผู้ถือหนุ้ ของบรษิ ทั ข. ว่า บริษัท ข. เป็นนติ บิ คุ คลตามมาตรา ๙๗ หรือไม่




บริษัท ข.





ไทย (๓ ราย ถอื หุน้ ๖๐%) ตา่ งด้าว (๔ ราย ถือหุ้น ๔๐%)

- นาย ๔ ถือหุน้ ๒๐% - D ถอื ห้นุ ๑๐%

- นาย ๕ ถือหุ้น ๒๐% - E ถือหุ้น ๑๐%

- นาย ๖ ถือห้นุ ๒๐% - F ถือหนุ้ ๑๐%

- G ถือหนุ้ ๑๐%

ขน้ั ตอนท่ี ๒ ตรวจว่าบริษัท ข. (ซึ่งถือหุ้นในบริษัท ก.) เป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗
หรือไม่

ผลปรากฏวา่ บรษิ ทั ข. มีผูถ้ ือหุน้ เปน็ คนตา่ งดา้ วเกนิ กว่าก่งึ จำนวนผถู้ ือหนุ้ บริษทั
ข. จงึ เปน็ นิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ และมีผลดงั นี้



(๑) หุ้นของบริษัท ข. ที่ถืออยู่ในบริษัท ก. จำนวน ๑๕% กลายเป็นหุ้นของคน
ตา่ งดา้ ว

(๒) ดังนั้น บริษัท ก. จึงมีจำนวนคนต่างด้าวเพ่ิมอีก ๑ ราย เป็น ๔ ราย และมี
จำนวนหุ้นที่ถือโดยคนต่างด้าวเพิ่มอีก ๑๕% เป็น ๕๕% เป็นเหตุให้บริษัท ก.กลายเป็นคน
ต่างด้าว จึงรับโอนท่ดี นิ ไมไ่ ด
้
๓. กรณีนิติบคุ คลตาม ๑.๑ หรอื ๑.๒ ไดม้ ีผถู้ อื หุ้นท่ถี อื โดยนิติบคุ คล และนิตบิ ุคคลน้ัน
มีผู้ถือหุ้นโดยนิติบุคคลอ่ืนอีก ก็ให้พิจารณาว่านิติบุคคลอ่ืนน้ันเป็นนิติบุคคลที่ต้องตามมาตรา

743

๙๗ หรือไม่ โดยให้พิจารณาตาม ๒. จนกว่าจะขาดตอน ตัวอย่างเช่น บริษัท ก. (ผู้ขอรับโอน
ท่ดี ิน) มีบริษทั ข. (นิตบิ คุ คล (ไทย)) ถอื หนุ้ อยแู่ ละบรษิ ทั ข. ก็มบี รษิ ัท ค. (นิติบุคคล (ไทย))
ถอื หุน้ อยู่ กต็ อ้ งพจิ ารณาวา่ บริษทั ค. น้นั เป็นนิติบุคคลท่ตี ้องตามมาตรา ๙๗ หรอื ไม่




ตวั อย่างกรณี ๓

บรษิ ทั ก.






ไทย (๔ ราย ถือหุ้น ๖๐%) ต่างด้าว (๓ ราย ถอื หนุ้ ๔๐%)

- นาย ๑ ถือหุ้น ๑๕% - A ถอื หนุ้ ๒๐%

- นาย ๒ ถอื หนุ้ ๑๕% - B ถอื หนุ้ ๑๐%

- นาย ๓ ถือหุ้น ๑๕% - C ถือหุน้ ๑๐%

- บริษทั ข. ถือหนุ้ ๑๕%



ขัน้ ตอนท่ี ๑ ตรวจว่า บรษิ ัท ก. เป็นนิตบิ ุคคลตามาตรา ๙๗ หรอื ไม
่
ผลปรากฏว่า บริษัท ก.ไม่เป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แต่เน่ืองจากบริษัท ก. มี
บรษิ ัท ข. ถือหุ้นอยู่ จงึ ต้องตรวจบญั ชีรายชือ่ ผู้ถือหนุ้ ของบริษทั ข. วา่ บรษิ ัท ข. เป็นนิติบคุ คล
ตามาตรา ๙๗ หรือไม
่



บรษิ ัท ข.





ไทย (๔ ราย ถอื หุ้น ๖๐%) ต่างดา้ ว (๓ ราย ถอื หุ้น ๔๐%)

- นาย ๔ ถือหนุ้ ๒๐% - D ถือหุ้น ๒๐%

- นาย ๕ ถอื หนุ้ ๒๐% - E ถือห้นุ ๑๐%

- นาย ๖ ถือหุน้ ๑๐% - F ถือหุ้น ๑๐%

- บรษิ ัท ค. ถือหุ้น ๑๐%



ข้นั ตอนท่ี ๒ ตรวจว่าบริษัท ข. (ซึ่งถือหุ้นในบริษัท ก.) เป็นนิติบุคคลตามมาตรา
๙๗ หรอื ไม่

ผลปรากฏว่า บริษัท ข.ไม่เป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แต่เน่ืองจากบริษัท ข. มี
บริษทั ค. ถือหุ้นอยู่ จงึ ต้องตรวจบญั ชรี ายชื่อผู้ถอื หุ้นของบริษทั ค. วา่ บรษิ ทั ค. เปน็ นิติบุคคล
ตามมาตรา ๙๗ หรือไม่



744

บริษัท ค.





ไทย (๓ ราย ถือหุ้น ๖๐%) ต่างดา้ ว (๔ ราย ถอื หุ้น ๔๐%)

- นาย ๗ ถอื ห้นุ ๒๐% - G ถือหุ้น ๑๐%

- นาย ๘ ถอื หุน้ ๒๐% - H ถือหุน้ ๑๐%

- นาย ๙ ถือห้นุ ๒๐% - I ถือหุ้น ๑๐%

- J ถือหนุ้ ๑๐%

ขัน้ ตอนที่ ๓ ตรวจว่าบริษัท ค. (ซ่ึงถือหุ้นในบริษัท ข.) เป็นนิติบุคคลตามมาตรา
๙๗ หรือไม่

ผลปรากฏว่า บริษัท ค.มีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่าก่ึงจำนวนผู้ถือหุ้น บริษัท
ค. จงึ เปน็ นติ ิบคุ คลตามมาตรา ๙๗ และมีผลดงั นี้

(๑) หุ้นของบริษัท ค. ท่ีถืออยู่ในบริษัท ข. จำนวน ๑๐% กลายเป็นหุ้นของคน
ต่างดา้ ว

(๒) ดังนั้น บรษิ ทั ข. จึงมีจำนวนหุ้นท่ีถอื โดยคนต่างดา้ วเพ่มิ อกี ๑๐% เปน็ ๕๐%
และมจี ำนวนคนตา่ งดา้ วเพ่ิมอีก ๑ รายเป็น ๔ ราย เป็นเหตใุ หบ้ ริษัท ข. กลายเปน็ คนต่างด้าว
และเมื่อบริษัท ข. เป็นคนต่างด้าวแล้ว เป็นเหตุให้หุ้นของบริษัท ข. ท่ีถืออยู่ในบริษัท ก.
จำนวน ๑๕% กลายเป็นหุ้นของคนต่างด้าว ดังน้ัน บริษัท ก. จึงมีจำนวนหุ้นที่ถือโดยคน
ต่างด้าวเพ่มิ อีก ๑๕% เป็น ๕๕% และมจี ำนวนคนต่างดา้ วเพ่ิมอกี ๑ ราย เป็น ๔ ราย เป็นเหตุ
ใหบ้ รษิ ทั ก. กลายเป็นคนตา่ งดา้ ว บรษิ ัท ก. จงึ รบั โอนทดี่ ินไมไ่ ด
้
๔. ข้อยกเว้นไม่ต้องดำเนินการตาม ๓. (ไม่ต้องตรวจบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของ
นติ บิ ุคคล (ไทย) ท่ีเข้าถอื หุ้นในนติ บิ คุ คลทีถ่ ือครองท่ดี นิ )

๔.๑ ถ้านิตบิ ุคคล (ไทย) เป็นนติ บิ คุ คลดงั ต่อไปนี้

๔.๑.๑ บริษัทมหาชนจำกดั

๔.๑.๒ ได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งท่ีดินตามกฎหมายอ่ืน เช่น ตามมาตรา
๒๗ แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. ๒๕๒๐ หรือตามมาตรา ๔๔ แห่งพระราช
บญั ญตั ิการนคิ มอุตสาหกรรมแหง่ ประเทศไทย พ.ศ. ๒๕๒๒

๔.๑.๓ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย ์ ธนาคารท่ีจัดตั้ง
ข้ึนตามกฎหมายที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ บริษัทเงินทุน บริษัทเงินทุนหลักทรัพย ์ บริษัท
ประกันชีวติ และบรษิ ทั ประกันวนิ าศภัย

๔.๒ กรณีเม่ือสมมติให้หุ้นของนิติบุคคล (ไทย) ที่เข้าถือหุ้นนั้นเป็นคนต่างด้าว
แล้ว และเม่ือนำไปรวมกับหุ้นท่ีถือโดยคนต่างด้าวอ่ืน ๆ ของนิติบุคคลผู้ถือครองท่ีดินที่มีอยู่
แล้ว ไม่ทำให้จำนวนหุ้นท่ีถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละส่ีสิบเก้า หรือเม่ือรวมกับผู้ถือหุ้นท่ี
เป็นคนต่างด้าวอ่ืน ๆ ของนิติบุคคลผู้ถือครองที่ดินท่ีมีอยู่แล้ว ไม่ทำให้ผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าว
เกนิ กวา่ กง่ึ จำนวนผู้ถือหนุ้


745

(สำเนา)




ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๒๔๐๓ กรมที่ดนิ

ถนนพระพิพิธ กทม. ๑๐๒๐๐
๑ พฤษภาคม ๒๕๔๙

เรอ่ื ง การตรวจหนังสอื มอบอำนาจ

เรยี น ผวู้ า่ ราชการจังหวัด ทุกจังหวัด

อ้างถงึ หนงั สือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๓๙๔๒ ลงวนั ท ี่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๗

สง่ิ ทส่ี ่งมาดว้ ย ข้อเสนอแนะของผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภา ในกรณีการมอบอำนาจให้จด


ทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมในอสังหารมิ ทรัพย์ จำนวน ๑ ฉบับ



ตามหนังสือท่ีอ้างถึง กรมท่ีดินได้ส่งระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการมอบอำนาจให้
ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือกิจการอ่ืนเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. ๒๕๔๗ มา
เพื่อโปรดทราบและสั่งให้เจ้าหน้าที่ท่ีดินทราบและถือปฏิบัติ ซ่ึงตามในระเบียบหมวด ๒ ข้อ ๙
กำหนดให้การตรวจหนังสือมอบอำนาจอยู่ในความควบคุมรับผิดชอบของพนักงานเจ้าหน้าท่ีผู้
ดำเนินการเร่ืองน้ัน และข้อ ๑๐ กำหนดว่าการตรวจหนังสือมอบอำนาจ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
พจิ ารณาโดยละเอียดรอบคอบในเรื่องต่อไปนี้ คอื การตรวจเลขเคร่ืองหมายที่ดิน การตรวจสอบ
ชื่อ ชื่อสกุล อายุ ช่ือบิดามารดาของผู้มอบอำนาจและบัตรประจำตัวหรือสำเนาภาพถ่ายบัตร
ประจำตัวทีผ่ มู้ อบอำนาจรบั รองความถูกตอ้ ง และการตรวจสอบอำนาจทำการ นนั้

บัดนี้ ได้มีกรณีร้องเรียนต่อผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภาเก่ียวกับการตรวจหนังสือ
มอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ไม่ปฏิบัติตาม
ระเบียบของกรมท่ีดินโดยเคร่งครัด ทำให้ผู้ร้องได้รับความเสียหาย และผู้ตรวจการแผ่นดินของ
รัฐสภาพิจารณาจากเอกสารหลักฐาน และคำชี้แจงของจังหวัดแล้วมีข้อสังเกต ซ่ึงแสดงให้เห็น
ว่าหากเจ้าพนักงานที่ดินท่ีถูกร้องเรียนได้พิจารณาถึงความถูกต้องของบรรดาเอกสารหลักฐาน
ประกอบการขอจดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรมซ้ือขายท่ดี นิ ทีพ่ พิ าทตามคำร้องเรยี นอยา่ งละเอยี ด
ถ่ีถ้วน ย่อมตรวจพบได้ว่าสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ร้องเรียน (ผู้มอบ
อำนาจ) เป็นสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนท่ีหมดอายุแล้วเป็นเวลากว่า ๓ ปี นับแต่
วันหมดอายุท่ีระบุไว้ในบัตรประจำตัวประชาชนจนถึงวันท่ีมีคำขอดำเนินการจดทะเบียนต่อ
สำนักงานท่ีดิน และเม่ือพิจารณาประกอบกับข้อพิรุธแวดล้อมอื่น เช่น การระบุโฉนดเลขท่ี เลข
ที่ดิน ที่ระบุสลับกัน โดยไม่มีการขอให้คู่กรณีดำเนินการแก้ไขเอกสารให้ถูกต้องเสียก่อนรับไว้
ดำเนินการ เป็นต้น ย่อมเป็นข้อเท็จจริงท่ีเพียงพอท่ีจะดำเนินการตามสอบสวนบุคคลที่
เกย่ี วขอ้ ง หรอื ทำการตรวจสอบว่าผมู้ อบอำนาจว่ายงั มชี ีวิตอย่หู รือไม่ แตก่ ลบั ไมป่ รากฏข้อเทจ็
จริงว่ามีการตรวจสอบประเด็นนี้กับผู้มอบอำนาจแต่อย่างใด รายละเอียดปรากฏตามสิ่งท่ีส่งมา
ด้วย ผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภาจึงได้ส่งเรื่องร้องเรียนข้างต้นให้กรมที่ดินดำเนินการทาง
746

วินัย กับเจ้าหน้าที่ที่เก่ียวข้อง และให้กำชับเจ้าพนักงานท่ีดินปฏิบัติหน้าท่ีอย่างรอบคอบ โดย
ยึดระเบียบกฎหมายของทางราชการ และข้อเสนอแนะของผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภาใน
กรณีการมอบอำนาจให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งผลกระทบโดยตรง
ตอ่ เจ้าของกรรมสทิ ธิผ์ สู้ จุ รติ

กรมท่ีดินจึงเรียนมาเพื่อโปรดทราบ และส่ังกำชับเจ้าหน้าที่ที่ดินท่ีรับผิดชอบในการ
ตรวจหนังสือมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือกิจการอย่างอ่ืนเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย์ ว่าให้ปฏิบัติหน้าท่ีด้วยความละเอียดรอบคอบโดยยึดระเบียบกฎหมายของ
ทางราชการ และข้อเสนอแนะของผตู้ รวจการแผ่นดินของรัฐสภาทีส่ ง่ มาดว้ ยโดยเครง่ ครดั



ขอแสดงความนบั ถือ



(ลงชื่อ) พีรพล ไตรทศาวิทย์

(นายพีรพล ไตรทศาวิทย)์

อธบิ ดีกรมทด่ี ิน











สำนักมาตรฐานการทะเบยี นท่ดี ิน

โทร. ๐ ๒๒๒๒ ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ ๒๒๒๑ ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑-๑๒ ตอ่ ๒๒๕




























747

ข้อเสนอแนะของผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภา ในกรณีการมอบอำนาจให้จดทะเบียน
สิทธแิ ละนิติกรรมในอสงั หารมิ ทรพั ย
์


ผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภาได้พิจารณาแล้วมีความเห็นว่า แม้ว่าผลการสอบสวน
ข้อเท็จจริงของคณะกรรมการสอบสวนข้อเท็จจริงที่จังหวัดตั้งข้ึน จะสรุปได้ว่าเจ้าหน้าที่ที่
เกย่ี วขอ้ งไดป้ ฏบิ ตั หิ นา้ ทต่ี ามระเบียบ คำส่งั กรมท่ีดิน และกฎหมายดว้ ยจติ สำนึกท่ีจะใหบ้ รกิ าร
ประชาชนอย่างเต็มกำลังความสามารถ ไม่มีพฤติกรรมใดเป็นตามที่ผู้ร้องเรียนกล่าวอ้าง และ
ถึงแม้ว่าปัญหาความเดือดร้อนของผู้ร้องเรียนจะสามารถดำเนินคดีในทางศาลยุติธรรมได้ก็ตาม
แต่จากผลการพิจารณาตรวจสอบบรรดาเอกสารประกอบข้อชี้แจงของจังหวัดพบว่ามีข้อสังเกต
ในประเดน็ ที่สำคัญดังน
้ี
(๑) ขอ้ เทจ็ จริง

๑. ตามเอกสารหนังสือมอบอำนาจ ท่ีจังหวัดส่งมาพร้อมกับหนังสือชี้แจงซ่ึง
เป็นเอกสารประกอบการทำนิติกรรมขายท่ีดินได้ยื่นต่อสำนักงานที่ดิน เพื่อดำเนินการจด
ทะเบียนซ่ึงได้ผ่านการตรวจสอบของเจ้าพนักงานท่ีดินแล้ว และมีความเห็นว่า เห็นควรให้
ดำเนินการให้น้ัน เม่ือพิจารณาประกอบสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ร้องเรียน
ท่ีแนบมาพร้อมหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวแล้ว พบว่า สำเนาภาพถ่ายบัตรประชาชนดังกล่าว
รายละเอียดในส่วนท่ีแสดงวันเดือนปีที่ออกบัตร และวันเดือนปีที่บัตรหมดอายุ ไม่ปรากฏ
ข้อความที่สามารถอ่านออกได้ว่าเป็นบัตรประชาชนที่หมดอายุแล้วหรือไม่ เม่ือไร (คล้ายกับมี
การจงใจปกปดิ แล้วนำมาถ่ายเอกสาร)

๒. แต่ในสำเนาเอกสารชุดเดียวกันท่ีผู้ร้องเรียนส่งไปพร้อมกับคำร้องเรียน
พบว่า ระยะเวลาท่ีบัตรหมดอายุจนถึงเวลาในการใช้เป็นเอกสารประกอบการทำนิติกรรมซื้อ
ขายเปน็ ระยะเวลากวา่ ๓ ป
ี
(๒) ขอ้ กฎหมาย

๑. ประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา ๗๑ บัญญัติว่า “ให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าท่ีจด
ทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
สำหรบั อสังหาริมทรัพย์ทอี่ ยู่ในเขตทอ้ งทสี่ ำนักงานท่ีดินจังหวัด หรือสำนกั งานที่ดนิ สาขาน้นั ”

มาตรา ๗๔ บัญญัติว่า “ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณี และ
เรียกบคุ คลที่เก่ียวขอ้ งมาใหถ้ อ้ ยคำหรือส่งเอกสารหลักฐานท่เี กย่ี วข้องไดต้ ามความจำเปน็ แล้ว
ใหพ้ นกั งานเจ้าหน้าท่ีดำเนินการไปตามควรแก่กรณี

ถ้ามีกรณีเป็นที่ควรเช่ือได้ว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น จะ
เป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อท่ีดินเพื่อประโยชน์แก่คน
ตา่ งดา้ วใหข้ อคำสง่ั ตอ่ รัฐมนตรี คำสัง่ รัฐมนตรเี ปน็ ท่สี ดุ ”

๒. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและ
748

นิติกรรมหรือกิจการอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๗ หมวด ๑ หนังสือมอบอำนาจ
กำหนดว่า

“ข้อ ๕ หนังสือมอบอำนาจให้ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการอื่น
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้แบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมท่ีดิน หรือหนังสือท่ีมี
ข้อความชัดเจนเพียงพอให้ทราบว่าเป็นการมอบอำนาจให้ผู้ใดทำอะไร เพียงใด เก่ียวกับที่ดิน
แปลงใด หรอื อสงั หาริมทรพั ย์อย่างใด ท้งั นี้ ให้อย่ใู นดุลพินจิ ของพนกั งานเจา้ หน้าที่”

การตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจน้ัน ระเบียบกรมท่ีดินฯ หมวด ๒ การตรวจ
หนังสือมอบอำนาจ กำหนดว่า

“ข้อ ๙ การตรวจหนังสือมอบอำนาจให้อยู่ในความควบคุมรับผิดชอบของพนักงาน
เจา้ หน้าทผ่ี ู้ดำเนนิ การเรื่องนน้ั

ขอ้ ๑๐ การตรวจหนงั สือมอบอำนาจ ให้พิจารณาโดยละเอยี ดรอบคอบในเร่ืองดังตอ่
ไปน้ี

(๑) ตรวจเลขเคร่ืองหมายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนท่ีปรากฏในหนังสือ
มอบอำนาจกว่าตรงกับเครื่องหมายท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนที่จะขอทำธุรกรรมนั้น
หรอื ไม
่
(๒) ตรวจสอบช่ือ ช่ือสกุล อายุ ช่ือบิดามารดาของผู้มอบอำนาจและบัตรประจำตัว
หรือสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวท่ีผู้มอบอำนาจรับรองความถูกต้องว่าตรงกับหลักฐานเดิม
หรือไม
่
(๓) ตรวจอำนาจทำการว่ามอบอำนาจให้ทำการกิจการใดและชอบด้วยกฎหมาย
หรือไม่ ทั้งนี้ ต้องพิจารณาโดยเคร่งครัดตามตัวอักษร เว้นแต่กรณีที่ผู้มอบอำนาจขอทำ
นิติกรรมเพ่ือจะได้มาซ่ึงสิทธิอันใดอันหน่ึง หรือเพื่อให้หลุดพ้นจากหน้าที่อันใดอันหน่ึง แม้จะมี
ข้อความไม่ชัดแจ้งบ้างก็อาจพิจารณาดำเนินการให้ได้ซ่ึงแล้วแต่ดุลพินิจของพนักงานเจ้าหน้าที่
เป็นราย ๆ ไป เช่น ผู้มอบอำนาจเปน็ ฝา่ ยที่รับให้โดยเสน่หาไมม่ ภี าระผูกพัน....”

ดงั น้นั ผู้ตรวจการแผน่ ดนิ ของรัฐสภาจึงเห็นว่า

๑. กรณีน้ีประมวลกฎหมายท่ีดินมาตรา ๗๑ ประกอบมาตรา ๗๔ กำหนดให้เป็น
อำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานท่ีดิน ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ
อสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอำนาจสอบสวนคู่กรณี และเรียก
บุคคลท่ีเกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำหรือส่งเอกสารหลักฐานท่ีเก่ียวข้องได้ตามความจำเป็นเพ่ือ
ดำเนินการไปตามควรแก่กรณี ซ่ึงในการดำเนินการนั้นแม้กฎหมายจะให้เป็นดุลพินิจของเจ้า
พนักงานที่ดินในการตัดสินใจตามควรแก่กรณีก็ตาม ก็ไม่ได้หมายความว่าในทางปฏิบัติเจ้า
พนักงานที่ดินจะสามารถตัดสินใจดำเนินการโดยปราศจากขอบเขตและไม่อาจใช้อำนาจดุล
พินิจในทางท่ีจะก่อให้เกิดความเสียหายอย่างสำคัญต่อสิทธิของบุคคลในทรัพย์สิน (กรรมสิทธิ์)
ที่รับรอง โดยมาตรา ๔๘ ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักไทย พุทธศักราช ๒๕๔๐ โดยไม่
ดำเนนิ การตรวจสอบใหร้ อบคอบเสียก่อน หาได้ไม
่
๒. การใช้อำนาจดุลพินิจตัดสินใจดำเนินการ ตามท่ีกฎหมายกำหนดให้ท่ีส่งผล

749

กระทบโดยตรงต่อสิทธิในกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของบุคคล จึงต้องดำเนินการ
โดยความรอบคอบ ดังนั้น มาตรา ๗๔ ของประมวลกฎหมายที่ดินจึงกำหนดให้เจ้าพนักงาน
ทีด่ นิ มอี ำนาจสอบสวนคกู่ รณี และเรยี กบุคคลท่เี กย่ี วขอ้ งมาให้ถอ้ ยคำหรอื สง่ เอกสารหลกั ฐานที่
จำเป็นเพ่ือดำเนินการตามควรแก่กรณี และเรียกบุคคลท่ีเก่ียวข้องมาให้ถ้อยคำหรือส่งเอกสาร
หลักฐานที่จำเป็นเพ่ือดำเนินการตามควรแก่กรณี ซึ่งการใช้อำนาจท่ีกฎหมายกำหนดให้ใน
มาตราดังกล่าวน้ัน เพื่อให้เจ้าพนักงานท่ีดินมีอำนาจตรวจสอบ สอบสวนบุคคลที่เก่ียวข้องจน
ปรากฏข้อเท็จจริงตามสมควรและจำเป็น ก่อนดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย์ เพ่ือเป็นการคุ้มครองสิทธิของประชาชนผู้สุจริตท่ีอาจได้รับผลกระทบจากการ
ดำเนินงานของเจ้าพนักงานท่ีดิน ซ่ึงหลักเกณฑ์ในลักษณะนี้ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการมอบ
อ ำ น า จ ใ ห้ ท ำ ก า ร จ ด ท ะ เ บี ย น สิ ท ธิ แ ล ะ นิ ติ ก ร ร ม ห รื อ กิ จ ก า ร อ่ื น เ กี่ ย ว กั บ อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์
พ.ศ. ๒๕๔๗ ซึ่งเป็นกฎเกณฑ์ที่อธิบดีกรมท่ีดินกำหนดเป็นแนวทางในการดำเนินการของ
เจ้าพนักงานที่ดินที่ต้องถือเป็นแนวทางปฏิบัติเพ่ือป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากการ
ปฏิบัติหน้าที่ในกรณีท่ีมีการแต่งตั้งผู้รับมอบอำนาจ (ตัวแทน) ให้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์แทนเจ้าของกรรมสิทธ์ิในท่ีดิน (ตัวการ) โดยกำหนดว่าการ
ตรวจหนังสือมอบอำนาจ ให้เจ้าพนักงานท่ีดินพิจารณาโดยละเอียดรอบคอบในเรื่องต่อไปน้ ี
คือ การตรวจเลขเคร่ืองหมายที่ดิน การตรวจสอบลายมือชื่อ และการตรวจสอบอำนาจทำการ
(ระเบยี บกรมทดี่ นิ ฯ พ.ศ. ๒๕๔๗ ข้อ ๑๐)

ดังนั้น หากเจ้าพนักงานท่ีดินที่ถูกร้องเรียนในเร่ืองร้องเรียนน้ี ได้พิจารณาถึงความถูก
ต้องของบรรดาเอกสารหลักฐานประกอบการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมซื้อขายท่ีดินที่
พิพาทตามคำร้องเรียนน้ีอย่างละเอียดถี่ถ้วน ย่อมตรวจพบได้ว่าสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัว
ประชาชนของผู้ร้องเรียน ผู้มอบอำนาจเป็นสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนที่หมดอายุ
แล้วเปน็ เวลากว่า ๓ ปี นบั แตว่ นั หมดอายุทร่ี ะบุไวใ้ นบตั รประจำตัวประชาชนจนถึงวันทมี่ คี ำขอ
ดำเนินการจดทะเบยี นตอ่ สำนักงานท่ีดนิ และเมือ่ พิจารณาประกอบกับขอ้ พิรุธแวดล้อมอ่นื เช่น
การระบโุ ฉนดเลขที่ เลขท่ีดนิ ท่ีระบสุ ลับกนั โดยไม่มีการขอใหค้ ูก่ รณีดำเนินการแกไ้ ขเอกสารให้
ถูกต้องเสียก่อนรับไว้ดำเนินการ เป็นต้น ย่อมเป็นข้อเท็จจริงท่ีเพียงพอที่จะดำเนินการตาม
สอบสวนบุคคลที่เก่ียวข้อง หรือทำการตรวจสอบว่าผู้มอบอำนาจว่ายังมีชีวิตอยู่หรือไม่แล้ว แต่
กลบั ไม่ปรากฏข้อเทจ็ จรงิ ว่ามกี ารตรวจสอบประเด็นน้ีกบั ผ้มู อบอำนาจแตอ่ ย่างใด

ถึงแม้ว่าจะไม่มีกฎหมายหรือระเบียบของกรมท่ีดินฉบับใด กำหนดห้ามมิให้ใช้สำเนา
บัตรประจำตัวประชาชนท่ีหมดอายุประกอบในการดำเนินการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ก็ตาม แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นการกำหนดให้เจ้าพนักงานท่ีดินไม่ต้องดำเนินการตรวจ
สอบความถูกต้องของเอกสารดังกล่าวหรือทำการตรวจสอบเอกสารหลักฐานโดยไม่รอบคอบแต่
อย่างใด และการที่เจ้าพนักงานทด่ี นิ ใชอ้ ำนาจตรวจสอบ สอบสวนค่กู รณี ตลอดจนเรียกบุคคลท่ี
เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำหรือส่งเอกสารหลักฐานท่ีเก่ียวข้องได้ตามความจำเป็นเพ่ือดำเนินการ
เพื่อให้เกิดความรอบคอบมั่นใจว่าการดำเนินการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใน
อสงั หารมิ ทรัพย์เป็นไปโดยถูกต้องสุจริตน้นั ไม่เป็นการเลอื กปฏิบัติต่อบุคคลตามนัยมาตรา ๓๐
750

ของรัฐธรรมนูญแต่อย่างใด แต่ในทางตรงกันข้ามกับเป็นการคุ้มครองสิทธิของเจ้าของ
กรรมสิทธ์ิผู้สุจริต ไม่ให้ได้รับความเสียหายจากการถูกหลอกลวง ปลอมแปลงหนังสือมอบ
อำนาจ เพ่ือดำเนินการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมในอสังหารมิ ทรพั ยไ์ ด
้
อีกประการหน่ึง ถึงแม้ว่าระเบียบกรมท่ีดินฯ ข้อ ๑๒ จะกำหนดให้มีการทำบันทึก
รับรองความเสียหายท่ีเกิดข้ึนจากการทำนิติกรรมก็ตาม แต่มาตรการดังกล่าวเป็นเพียง
มาตรการป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดแก่บุคคลสุจริตและเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ิในที่ดินท่ี
อาจถูกปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจเพ่ือดำเนินการขดจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใน
อสังหาริมทรัพย์ ที่อาจเกิดขึ้นได้ในกรณีที่เจ้าพนักงานท่ีดินได้ดำเนินการตรวจสอบ สอบสวน
อย่างรอบคอบเพียงพอแล้ว อย่างวิญญูชนพึงกระทำ โดยสามารถใช้สิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีกับ
บุคคลที่ก่อให้เกิดความเสียหายตอ่ ศาลยตุ ิธรรมได้

บทบัญญัติดังกล่าวจึงไม่อาจตีความในลักษณะเป็นการลดหน้าที่รับผิดชอบของเจ้า
พนักงานท่ีดินในการท่ีต้องตรวจสอบ สอบสวนบุคคลที่เกี่ยวข้องในกรณีมีข้อสงสัยเก่ียวกับการ
มอบอำนาจ ให้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ลงมาได้ เนื่องจาก
การตีความในลักษณะน้ีย่อมเป็นการตีความที่สร้างภาระให้เกิดแก่เจ้าของกรรมสิทธ์ิผู้สุจริตโดย
ไม่จำเปน็ ตามนัยมาตรา ๓๕ แห่งพระราชกฤษฎีกาวา่ ดว้ ยหลักเกณฑแ์ ละวิธีการบริหารกิจการ
บา้ นเมืองท่ดี ี พ.ศ. ๒๕๔๖ อีกด้วย

ดังนนั้ ผ้ตู รวจการแผน่ ดนิ ของรฐั สภาจึงใชอ้ ำนาจตามความในมาตรา ๓๒ แหง่ พระราช
บญั ญัติประกอบรฐั ธรรมนูญว่าด้วยผูต้ รวจการแผน่ ดนิ ของรฐั สภา พ.ศ. ๒๕๔๒ สง่ ประเดน็ เรือ่ ง
ร้องเรียนน้ีให้อธิบดีกรมที่ดิน เพื่อดำเนินการทางวินัยกับบรรดาเจ้าหน้าท่ีผู้เกี่ยวข้องต่อไปตาม
กฎหมาย และรายงานผลการดำเนินการให้ผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภาทราบด้วย และใช้
อำนาจตามความในมาตรา ๓๐ แห่งพระราชบญั ญตั ปิ ระกอบรัฐธรรมนญู วา่ ด้วยผูต้ รวจการแผน่
ดินของรัฐสภา พ.ศ. ๒๕๔๒ เสนอแนะต่ออธิบดีกรมที่ดิน กำชับบรรดาเจ้าพนักงานท่ีดินใน
สังกัดให้ปฏิบัติหน้าที่ของตนอย่างรอบคอบโดยยึดระเบียบกฎหมายของทางราชการ และข้อ
เสนอแนะของผู้ตรวจการแผ่นดินของรัฐสภาในกรณีการมอบอำนาจให้จดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมในอสังหาริมทรัพยแ์ ทน ทสี่ ง่ ผลกระทบโดยตรงตอ่ เจ้าของกรรมสทิ ธิ์ผสู้ ุจริต


















751

ด่วนท่สี ดุ
(สำเนา)


ที ่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๕๖๒ กระทรวงมหาดไทย

ถนนอัษฎางค์ กทม. ๑๐๒๐๐

๑๕ พฤษภาคม ๒๕๔๙

เรื่อง การขอไดม้ าซึง่ ท่ีดินของนิติบคุ คลท่มี คี นต่างดา้ วถอื หนุ้

เรยี น ผ้วู ่าราชการจังหวัด ทกุ จังหวดั

อ้างถงึ ๑. หนังสอื กระทรวงมหาดไทยที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๖๕๗ ลงวนั ท่ี ๕ สิงหาคม ๒๕๔๖

๒. หนังสือกรมทด่ี ิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๓๗๒๕ ลงวันที่ ๔ พฤษภาคม ๒๕๔๘

๓. หนงั สอื กรมทีด่ ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๒๐๑๓ ลงวันท่ี ๒๖ เมษายน ๒๕๔๙



ตามที่กระทรวงมหาดไทย และกรมท่ีดินได้วางหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการขอได้มาซ่ึง
ทด่ี ินของนติ บิ ุคคลทม่ี ีคนต่างดา้ วถือห้นุ เพือ่ ให้พนักงานเจ้าหน้าทถ่ี อื ปฏบิ ตั ิแล้ว นน้ั

เน่ืองจากกระทรวงมหาดไทยได้รับรายงานว่ามีชาวต่างชาติร่วมกับคนไทย หรือว่า
จ้างคนไทยจดทะเบียนจัดต้ังบริษัทเพื่อประกอบธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยในข้ันตอน
แรกจะขอซ้ือบ้านและท่ีดินเพื่ออยู่อาศัยหรือเป็นสำนักงาน แล้วต่อมาขอเปลี่ยนวัตถุประสงค์
เป็นขายหรือแบง่ ขายให้ชาวต่างชาตดิ ว้ ยกัน อันเป็นการไมช่ อบดว้ ยกฎหมาย

กระทรวงมหาดไทยพิจารณาแล้วเห็นว่า เพื่อเป็นการป้องกันมิให้มีการหลีกเล่ียง
กฎหมายหรือซื้อขายท่ีดินเพ่ือประโยชน์แก่คนต่างด้าวตามมาตรา ๗๔ วรรคสอง แห่งประมวล
กฎหมายทดี่ ิน เหน็ ควรวางทางปฏบิ ตั ิเพิม่ เติมว่า กรณบี ริษัทจำกดั หา้ งหุ้นสว่ นจำกดั หรอื ห้าง
หุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ขอได้มาซ่ึงที่ดิน โดยมีวัตถุประสงค์เพ่ือประกอบธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์ (ยกเว้นบริษัทมหาชนจำกัด หรือนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งท่ีดิน
ตามกฎหมายอ่ืน เช่น ตามมาตรา ๒๗ แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. ๒๕๒๐
หรือตามมาตรา ๔๔ แห่งพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. ๒๕๒๒
หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์ ธนาคารท่ีจัดต้ังขึ้นตามกฎหมายท่ีบัญญัติ
ข้ึนไว้โดยเฉพาะ บริษัทเงินทุน บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ บริษัทประกันชีวิต และบริษัทประกัน
วินาศภัย) หากปรากฏว่ามีคนต่างด้าวถือหุ้น หรือเป็นกรรมการหรือมีเหตุอันควรเช่ือได้ว่าให้
คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าว ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนถึงรายได้ของผู้ถือหุ้นท่ีมี
สัญชาติไทยทุกคน โดยสอบสวนว่ามีอาชีพใดมากี่ปี รายได้เดือนละเท่าใด โดยให้แสดงหลัก
ฐานด้วย หากกยู้ ืมเงินผอู้ ่นื มาซอ้ื ก็ให้ส่งหลกั ฐานการก้ยู ืม ซึง่ ถา้ รายใดสอบสวนแลว้ เปน็ ทค่ี วร
เช่ือได้ว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมน้ันเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมายหรือเป็นท่ีควรเชื่อ
ได้ว่า บุคคลใดจะซ้ือท่ีดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าวตามาตรา ๗๔ วรรคสอง แห่งประมวล
กฎหมายท่ีดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนข้อเท็จจริงโดยละเอียด แล้วส่งเร่ืองให้กรมท่ีดิน

752

เพือ่ ขอคำสั่งรฐั มนตรีตอ่ ไป

จึงเรยี นมาเพ่อื ทราบ และส่งั ให้พนักงานเจา้ หน้าทีถ่ ือปฏบิ ตั ิต่อไป



ขอแสดงความนบั ถือ



(ลงชอื่ ) สรุ อรรถ ทองนิรมล

(นายสรุ อรรถ ทองนริ มล)

รองปลดั กระทรวงมหาดไทย

หัวหน้ากลมุ่ ภารกิจดา้ นกจิ การความมัน่ คงภายใน











กรมท่ีดิน

สำนักมาตรฐานการทะเบยี นที่ดนิ

โทร. ๐ - ๒๒๒๑ - ๙๑๘๙ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๒ - ๐๖๒๓

โทร.(มท) ๕๐๘๐๑-๑๒ ตอ่ ๒๓๗




















753

(สำเนา)


ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๓๘๕๓ กรมทดี่ ิน

ถนนพระพพิ ิธ กทม. ๑๐๒๐๐

๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๙

เรือ่ ง ระเบยี บกรมทด่ี นิ ว่าด้วยการจดทะเบยี นสิทธิเกย่ี วกบั อสงั หาริมทรัพยซ์ งึ่ ไดม้ าโดย ทาง

มรดก (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๙

เรยี น ผวู้ ่าราชการจงั หวดั ทุกจังหวดั

สิ่งทส่ี ง่ มาด้วย ระเบียบกรมทด่ี นิ วา่ ดว้ ยการจดทะเบยี นสทิ ธเิ ก่ยี วกับอสังหารมิ ทรัพยซ์ ึง่ ไดม้ า

โดยทางมรดก (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๙



ด้วยในการสัมมนาข้าราชการระดับกลาง เพ่ือเสนอแนวคิดในการพัฒนาและ
ปรับปรุงระบบงานของกรมที่ดิน ผู้เข้าร่วมสัมมนาได้เสนอความเห็นว่า การสั่งจดทะเบียนโอน
มรดกทำให้การปฏิบตั ิงานลา่ ชา้ ไมค่ ล่องตัวเท่าท่ีควร

กรมท่ีดินพิจารณาแล้วเห็นว่า การสั่งโอนมรดก เป็นขั้นตอนการกล่ันกรองงานท่ียัง
มีความจำเป็นต้องดำเนินการ แต่เพ่ือเป็นการแก้ไขปัญหาความล่าช้า กรมท่ีดินจึงได้แก้ไข
ระเบียบกรมที่ดินในเรื่องดังกล่าวตามข้อ ๓๒ วรรคหนึ่ง ของระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจด
ทะเบียนสิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ โดยกำหนดผู้มี
อำนาจในการสั่งจดทะเบียนโอนมรดกเพ่ิมเติมจากเดิมเพื่อให้เกิดความคล่องตัว รวดเร็ว และ
เกิดประสิทธิภาพในการให้บริการ รายละเอียดปรากฏตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจด
ทะเบียนสิทธเิ กยี่ วกับอสังหาริมทรพั ย์ซ่งึ ไดม้ าโดยทางมรดก (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๔๙ ที่ส่งมา
พร้อมน
ี้
จงึ เรยี นมาเพอื่ โปรดทราบและส่ังใหพ้ นกั งานเจา้ หน้าท่ีถอื ปฏบิ ัติต่อไป



ขอแสดงความนบั ถอื



(ลงชื่อ) ว่าที่ ร.ต. ขนั ธ์ชัย วจิ ักขณะ

(ขนั ธ์ชัย วิจักขณะ)

รองอธบิ ดี รักษาราชการแทน

อธบิ ดกี รมท่ดี นิ



สำนกั มาตรฐานการทะเบยี นทด่ี ิน

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑-๑๒ ตอ่ ๒๒๕


754

ระเบ(ยี สบำกเ
นราม)ท
ี่ดิน


ว่าดว้ ยการจดทะเบียนสิทธเิ กี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซ่ึงไดม้ าโดยทางมรดก (ฉบับท่ี ๒)

พ.ศ. ๒๕๔๙


--------------------



โดยท่ีตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้
มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ ขอ้ ๓๒ วรรคหน่งึ กำหนดแนวทางในการจดทะเบียนสิทธิเก่ียว
กับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดกไว้ว่า ก่อนจดทะเบียนโอนมรดกให้พนักงานเจ้า
หนา้ ท่บี นั ทึกเสนอเจ้าพนกั งานทีด่ ินจงั หวดั หรอื เจา้ พนกั งานท่ดี ินจงั หวัดสาขา หรือนายอำเภอ
หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำก่ิงอำเภอหรือผู้รักษาราชการแทน หรือผู้รักษาการใน
ตำแหน่ง หรือผู้ปฏิบัติราชการแทนแล้วแต่กรณี เป็นผู้พิจารณาส่ังให้จดทะเบียน เมื่อได้มีการ
สั่งการแล้วจึงให้ดำเนนิ การต่อไปได้ นน้ั ปรากฏวา่ ในทางปฏบิ ัติการสงั่ จดทะเบยี นโอนมรดกดงั
กล่าว สง่ ผลทำใหก้ ารปฏบิ ตั งิ านไม่คลอ่ งตวั เทา่ ที่ควร ฉะนั้น เพอื่ ใหก้ ารปฏิบัติงานเก่ียวกบั การ
จดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซ่ึงได้มาโดยทางมรดกมีความคล่องตัว รวดเร็ว และ
เกิดประสิทธิภาพในการให้บริการ กรมท่ีดินจึงเห็นสมควรแก้ไขระเบียบดังกล่าว และวาง
ระเบยี บไวด้ ังต่อไปน้
ี
ขอ้ ๑ ระเบียบน้ีเรียกว่า “ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเก่ียวกับ
อสงั หารมิ ทรพั ย์ซง่ึ ได้มาโดยทางมรดก (ฉบบั ท่ี ๑) พ.ศ. ๒๕๔๙”

ขอ้ ๒ ระเบียบนี้ใหใ้ ช้บังคับตง้ั แตบ่ ดั น้ีเปน็ ตน้ ไป

ข้อ ๓ ให้ยกเลิกความในข้อ ๓๒ วรรคหนึ่ง แห่งระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจด
ทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ และให้ใช้ความต่อ
ไปนีแ้ ทน

“ข้อ ๓๒ ก่อนจดทะเบียนมรดกให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีตรวจเร่ืองโดยละเอียด เมื่อ
เหน็ วา่ ไมม่ ีขอ้ ขดั ข้องประการใด ใหบ้ ันทกึ เสนอพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีดงั ตอ่ ไปนเี้ ป็นผพู้ ิจารณาสง่ั
ให้จดทะเบียน

(๑) กรณีสำนักงานท่ีดินจังหวัดและ สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา ให้บันทึกเสนอ
เจ้าพนักงานท่ีดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หากเจ้าพนักงานท่ีดินจังหวัดหรือ
เจ้าพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขาไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้หัวหน้าฝ่าย
ทะเบียนหรือพนักงานเจ้าหน้าท่ีฝ่ายทะเบียนซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด
หรอื เจ้าพนักงานทดี่ ินจงั หวัดสาขา เปน็ ผพู้ ิจารณาสงั่ ให้จดทะเบยี นแล้วแตก่ รณี






755

(๒) กรณีสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานท่ีดินสาขาส่วนแยก ให้บันทึกเสนอ
เจ้าพนักงานที่ดินหัวหน้าส่วนแยก หากเจ้าพนักงานที่ดินหัวหน้าส่วนแยกไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่
สามารถปฏิบัติหน้าท่ีได้ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ด้านทะเบียนซ่ึงได้รับมอบหมายจากเจ้าพนัก
งานทดี่ ินหัวหน้าสว่ นแยก เป็นผูพ้ ิจารณาสัง่ ให้จดทะเบียน

(๓) กรณีสำนักงานท่ีดินอำเภอและสำนักงานท่ีดินกิ่งอำเภอ ให้บันทึกเสนอนาย
อำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำก่ิงอำเภอ หรือผู้ท่ีได้รับมอบหมายจากอำเภอหรือ
ปลดั อำเภอผูเ้ ปน็ หวั หนา้ ประจำกิ่งอำเภอ เป็นผู้พจิ ารณาส่ังให้จดทะเบียนแลว้ แตก่ รณ”ี




ประกาศ ณ วันท่ี ๑๙ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๔๙




(ลงชอ่ื ) วา่ ที่ ร.ต. ขันธช์ ยั วิจักขณะ

(ขนั ธช์ ยั วจิ กั ขณะ)


รองอธบิ ดี รักษาราชการแทน

อธบิ ดีกรมท่ีดนิ








756

(สำเนา)


ท่ ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๔๒๑๗ กรมท่ดี นิ

ถนนพระพิพิธ กทม. ๑๐๒๐๐

๒๔ พฤษภาคม ๒๕๔๙

เรือ่ ง การจดทะเบียนเปลย่ี นช่ือผูร้ ับจำนองระหว่างกิจการท่ีเป็นนิตบิ คุ คลเดยี วกนั

เรยี น ผ้วู ่าราชการจงั หวัด ทกุ จังหวัด

อ้างถงึ ตัวอยา่ งเอกสารการจดทะเบียน จำนวน ๕ ฉบบั



ด้วยสมาคมธนาคารต่างชาติได้ขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประสาน
กรมที่ดินทราบถึงความเป็นนิติบุคคลเดียวกันของธนาคารต่างประเทศ สาขากรุงเทพฯ และ
กิจการวิเทศธนกิจ เพ่ือแจ้งสำนักงานท่ีดินทุกแห่งเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในอัตราท่ีเท่ากัน
สำหรบั การเปลี่ยนผรู้ ับจำนองระหวา่ งธนาคารต่างประเทศ สาขากรุงเทพฯ และกจิ การวเิ ทศธน
กิจ อันเนื่องมาจากการโอนสินทรัพย์และหน้ีสินของกิจการวิเทศธนกิจไปยังกิจการธนาคารตาม
นโยบายสถาบันการเงิน ๑ รูปแบบของแผนพัฒนาระบบสถาบันการเงิน และจะดำเนินการลบ
ช่ือกิจการวิเทศธนกิจท่ีต่อท้ายชื่อของธนาคารต่างประเทศผู้รับจำนองออกจากโฉนดที่ดินที่รับ
จำนอง ซ่ึงในเรื่องของสถานะความเป็นนิติบุคคลเดียวกันน้ัน ธปท. ช้ีแจงว่า ในทางกฎหมาย
กิจการธนาคารพาณิชย์และกิจการวิเทศธนกิจเป็นนิติบุคคลเดียวกัน แต่ท่ีกำหนดให้ธนาคาร
พาณิชย์ท่ีได้รับอนุญาตให้ประกอบกิจการวิเทศธนกิจ ต้องแยกกิจการวิเทศธนกิจออกจาก
กิจการธนาคารพาณิชย์เสมือนหนึ่งเป็นคนละนิติบุคคล ก็เพื่อประโยชน์ในการกำกับดูแลและ
เพ่ือไม่ให้เกิดการใช้ประโยชน์จากอัตราภาษีที่ต่างกัน ในทางปฏิบัติเมื่อธนาคารพาณิชย์รับ
จำนองหลักประกัน จึงระบุช่ือผู้รับจำนองในโฉนดท่ีดินท่ีรับจำนองและและสัญญาจำนองว่าเป็น
ส่วนของกจิ การธนาคารพาณชิ ย์ หรอื ส่วนของกิจการวิเทศธนกจิ

กรมที่ดินพิจารณาข้อมูลที่ได้รับจาก ธปท. ประกอบกับข้อมูลท่ีกระทรวงการคลัง
เคยตอบข้อหารือกรมท่ีดินว่ากิจการวิเทศธนกิจทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด รวมท้ังสาขา
ธนาคารต่างประเทศท่ีเปิดดำเนินการในประเทศไทย ถือเป็นนิติบุคคลเดียวกับธนาคารที่จัดต้ัง
สำนักงานวิเทศธนกิจ สำนักงานวิเทศธนกิจสาขา และสาขาธนาคารต่างประเทศนั้น และธุรกร
รมที่กิจการวิเทศธนกิจและสาขาธนาคารต่างประเทศทำจึงถือเป็นธุรกรรมท่ีธนาคารจัดตั้งขึ้น
เปน็ ผู้ดำเนนิ การเอง กรมที่ดนิ จงึ ขอวางทางปฏิบัตใิ นการเปล่ียนชอ่ื ผู้รบั จำนองระหว่างกจิ การท่ี
เปน็ นิติบุคคลเดยี วกัน ดังน้ี

๑. เมื่อมีกรณีขอจดทะเบียนเพ่ือลบช่ือกิจการวิเทศธนกิจที่ต่อท้ายช่ือธนาคารผู้รับ
จำนองออกจากหนงั สือแสดงสิทธใิ นทดี่ นิ หรอื มีกรณขี อเปลี่ยนผรู้ ับจำนองระหวา่ งกิจการที่เป็น
นิติบคุ คลเดยี วกนั ดังกลา่ ว ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทีร่ ับจดทะเบยี นประเภท “เปลี่ยนชือ่ ผู้รับจำนอง
(ระหวา่ งกจิ การท่ีเปน็ นติ บิ ุคคลเดยี วกนั )”


757

๒. กรณีการขอจดทะเบียนเปล่ียนชื่อผู้รับจำนองตาม ๑. มีคู่กรณีมาย่ืนขอจดทะเบียน
เพียงฝ่ายเดียว เน่ืองจากผู้รับจำนองมีชื่อในทางทะเบียนได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลังให้
ปิดกิจการแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกหนังสือกระทรวงการคลังที่อนุญาตให้ปิดกิจการเป็น
หลักฐานประกอบการขอจดทะเบียน

๓. ในการรับคำขอจดทะเบียนตาม ๑. และ ๒. ให้พนักงานเจ้าหน้าทส่ี อบสวนให้ทราบ
ถึงสาเหตุ ของการเปลี่ยนช่ือผู้รับจำนองไว้ในคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด. ๑,
ทด.๑ ก.) และคำขอ (ท.ด. ๙) ดว้ ย ดงั ปรากฏตามตวั อย่างทีส่ ง่ มาพร้อมน้ี

๔. สำหรับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนให้เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ
๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบญั ญัตใิ หใ้ ช้
ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๕๔๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ) และเมื่อกรณีการขอเปล่ียนชื่อผู้รับ
จำนองนี้มิใช่การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ต้องเรียกเก็บภาษี
อากรแต่อยา่ งใด

จงึ เรยี นมาเพอื่ โปรดทราบ และสัง่ ใหเ้ จา้ หน้าท่ีท่ดี นิ ถอื ปฏิบตั ติ ่อไป



ขอแสดงความนบั ถอื



(ลงช่อื ) ว่าที่ ร.ต. ขนั ธช์ ัย วิจักขณะ

(ขันธช์ ยั วจิ ักขณะ)

รองอธบิ ดี ปฏบิ ตั ริ าชการแทน

อธบิ ดกี รมทดี่ นิ











สำนกั มาตรฐานการทะเบียนท่ีดนิ

โทร. ๐ - ๒๒๒๒ - ๖๑๙๖ โทรสาร ๐ - ๒๒๒๑ - ๓๘๗๓

โทร. (มท) ๕๐๘๐๑-๑๒ ตอ่ ๒๒๕










758

759

760