DASAR-DASAR DAN GARIS PANDUAN JAB PERANCANGAN PEMBANGUNAN_r1

LAMPIRAN B.1

DASAR MENGENAI KAWALAN KETUMPATAN & BAYARAN PEMAJUAN
(INFRASTRUKTUR)

1.0 Ketumpatan maksima & yang boleh dibenarkan:

Ketumpatan yang boleh dibenarkan yang mana ditakrifkan sebagai
ketumpatan di mana Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) tidak akan
dikenakan. Dimana ketumpatannya melebihi ketumpatan yang boleh
dibenarkan, Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) akan dikenakan ke atas
ketumpatan yang lebih itu. Pemajuan-pemajuan yang melebihi dari
ketumpatan maksima tidak akan dibenarkan.

2.0 Pemajuan Kediaman:

Ketumpatan yang maksima dan yang boleh dibenarkan ialah dalam kiraan
bilangan unit tiap-tiap seekar.

3.0 Pemajuan Perdagangan/ Campuran:

Kandungan perdagangannya akan dikira mengikut faktor penukaran 4,500*
kaki persegi dari keluasan kasar lantai bagi tiap-tiap sebuah unit kediaman.

4.0 Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) :**

Pengiraan serta pemungutan Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) akan
dibuat oleh Jabatan Kejuruteraan. Bayaran Pemajuan (Infrastruktur)
dilaksanakan mulai 28.8.80 dan meliputi semua permohonan pemajuan
yang belum selesai yang telah dikemukakan dan yang mana belum lagi
diluluskan oleh Majlis. Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) mestilah dibayar
terlebih dahulu sebelum pelan bangunan diluluskan.

4.1 Pengenaan Bayaran Pemajuan (Infrastruktur)***

Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) boleh dikenakan ke atas pemajuan yang
melebihi ketumpatan yang boleh dibenarkan itu. Bayaran Pemajuan
(Infrastruktur) itu nanti akan dikenakan mengikut cara seperti berikut:-

i). Kadar Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) untuk kegunaan-kegunaan
kediaman ialah RM3.00 satu kaki persegi dan untuk kegunaan-
kegunaan perdagangan pula ialah RM5.00 satu kaki persegi.

ii). Dalam kes pemajuan kediaman, Bayaran Pemajuan (Infrastruktur)
akan dikenakan atas lebihan kawasan lantai yang diduduki.

iii) Dalam kes pemajuan perdagangan, Bayaran Pemajuan
(infrastruktur) akan dikenakan atas lebihan kawasan lantai yang
digunakan untuk tujuan perdagangan.

iv) Dalam kes pemajuan campuran, (b) dan (c) akan dipakai.
B.1 - 1

4.2 Pengecualian dari Bayaran Pemajuan (Infrastruktur)

i) Pengecualian dari Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) adalah
diberi kepada kategori- kategori pemajuan seperti berikut:-

a) Pemajuan-pemajuan yang ketumpatannya termasuk di dalam
golongan dibenarkan bagi sesuatu zon kawalan ketumpatan
yang tertentu.

b) Di dalam kawasan-kawasan di mana telah tersedia ada rumah-
rumah teres, rumah-rumah teres akan terus dibenarkan
walaupun ketumpatan yang dicadangkan itu melebihi
ketumpatan yang boleh dibenarkan. Pemajuan-pemajuan
rumah-rumah teres yang sedemikian akan dikecualikan dari
Bayaran Pemajuan (Infrastruktur).

c) Rumah-rumah kedai jenis konvesional yang tingginya
sehingga 4 tingkat (termasuk tingkataranya dan/atau tingkat
bawahtanah). Ini adalah tidak terpakai jika rumahkedai-
rumahkedai itu hanya merupakan sebahagian dari jumlah
pemajuan itu, misalnya seperti kompleks-kompleks yang
mana mungkin mengandungi rumahkedai-rumahkedai,
pejabat-pejabat serta unit-unit kediaman.

d) Pemajuan rumahpangsa kos-rendah yang dibenarkan oleh

Majlis mengikut ‘Garispanduan-garispanduan bagi

pemajuan rumahpangsa murah’ yang dipakai oleh Majlis pada

7.12.78.

e) Semua projek-projek kerajaan/separa kerajaan yang tidak
berasaskan keuntungan.

f) Semua pemajuan-pemajuan ‘institutional’, tempat-tempat
sembahyang, sekolah-sekolah, hospital-hospital kecuali yang
dikendalikan untuk tujuan keuntungan seperti yang telah
dimaksudkan dalam Seksyen 57, Akta Perancangan Bandar
dan Desa 1976 (Akta 172).

ii). Pengecualian dari Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) akan diberi
mengikut cara seperti berikut:-

a) Pemajuan Kediaman

1. Pengecualian akan diberi dengan berasaskan kepada
unit-unit.

2. Unit yang terkecil sekali akan dikecualikan dahulu.

b) Pemajuan Perdagangan

1. Pengecualian akan diberi atas persamaan kawasan
lantai yang mana berasaskan kepada nisbah pertukaran
4,500* kaki persegi bagi tiap-tiap sebuah unit kediaman.

B.1 - 2

c) Pemajuan Campuran

1. Kandungan kediaman akan dikecualikan dahulu.
2. Untuk kandungan jenis kediaman, pengecualian akan diberi

dengan berasaskan kepada unit-unit. Unit yang terkecil sekali
akan dikecualikan dahulu.
3. Untuk kandungan jenis perdagangan, pengecualian akan diberi
atas persamaan keluasan lantai yang mana berasaskan kepada
nisbah pertukaran 4,500* kaki persegi bagi tiap-tiap sebuah unit
kediaman.

5.0 Takrif:

i) Rumah Teres- Sebuah atau lebih rumah-rumah teres yang
direkabentuk untuk dibina secara terus menerus di dalam sebaris
untuk digunakan sebagai bangunan kediaman sahaja; tiap-tiap
rumah direkabentuk untuk diduduki sebagai sebuah unit oleh
sesebuah keluarga dan yang mana tingginya tidak lebih dari 3
tingkat.

(ii) Keluasan lantai kediaman- Jumlah keluasan lantai bagi

sesebuah unit yang diukur antara dinding-dinding sebelah luar tetapi

tidak termasuk anjung-anjung dan kawasan - kawasan

gunasama seperti kawasan-kawasan lalulalang, lobi-lobi dan

sebagainya.

(iii) Keluasan lantai perdagangan- Jumlah keluasan lantai bagi
sesebuah unit yang diukur antara dinding-dinding sebelah luar iaitu
termasuklah kawasan yang bertutup atau yang berbumbung setinggi
8 kaki dan ke atas tetapi tidak termasuk tempat-tempat letak kereta,
bilik-bilik mesin, bilik-bilik kebal serta pencawangan eletrik.

(iv) Unit Kediaman- Unit yang direkabentuk untuk diduduki sebagai
sebuah unit oleh sesebuah keluarga. Jika pada pendapat Majlis,
unit itu direka sebegitu rupa membolehkannya dibahagikan kepada
lebih dari sebuah unit, maka, Majlis akan mengambilkira akan
bilangan unit-unit yang boleh dibahagikan itu bagi maksud mengira
ketumpatan yang boleh dibenarkan.

6.0 Arkitek-arkitek yang mengemukakan pelan-pelan bangunan untuk
rancangan-rancangan di mana Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) kena
dibayar adalah diminta supaya mengemukakan maklumat seperti berikut
guna memudahkan pengiraan bayaran ini. Maklumat ini hendaklah
dikemukakan di dalam format yang ditunjukkan dan hendaklah diasaskan
kepada takrif-takrif di bawah perkara (5) di atas tadi.

Keluasan Kasar Tapak : ………………. persegi (kepada kaki persegi yang
………………. paling dekat).
Jumlah bilangan unit-unit ……………….
kediaman : kepada kaki persegi yang paling
Jumlah keluasan lantai dekat).
perdagangan :

B.1 - 3

Keluasan Unit-Unit Kediaman (Senaraikan Unit-Unit Yang Terkecil Sekali
Dahulu)

Bilangan Unit-Unit Keluasan Tiap-Tiap Seunit
Kediaman (kepada kaki persegi yang paling dekat)

DILULUSKAN PADA 28.08.1980

NOTA:

Kadar bayaran pemajuan (infrastruktur) untuk kegunaan kediaman telah diubah
dari sebanyak RM3.00 sekaki persegi kepada RM5.00 sekaki persegi dan untuk
kegunaan perdagangan telah diubah dari kadar RM5.00 sekaki persegi kepada
RM7.00 sekaki persegi melalui pemakaian “garispanduan untuk pemajuan hotel”
dan “garispanduan untuk menukar ketumpatan daripada unit-unit kediaman
kepada ruang lantai yang sepadan” yang diluluskan oleh Majlis pada 14.06.1984.

Melalui keputusan Majlis ke atas permohonan merancang JPB/PM/988(LB) pada

13.1.93, semua projek-projek oleh Perbadanan Pembangunan Pulau

Pinang (PPPP) adalah dikenakan bayaran kemajuan jika melebihi ketumpatan

yang dibenarkan bagi projek perumahan dan jika melebihi nisbah plot yang

dibenarkan bagi projek perdagangan dan hotel.

* 4,500 kaki persegi dipinda kepada 1,400 kaki persegi melalui garispanduan
ruang lantai sepadan.

** Bayaran pemajuan yang perlu dijelaskan berdasarkan keputusan yang telah
disahkan di Jawatankuasa Perancang Negeri pada 8 September 2009 adalah
mengikut kaedah berikut:

 20% dibayar tunai sebelum kebenaran merancang dilepaskan.
 20% dibayar sebelum pelan bangunan dilepaskan.
 60% dibayar sebelum Sijil Kebenaran Memulakan Kerja dikeluarkan.

*** Kadar bayaran pemajuan (infrastruktur) untuk kegunaan kediaman telah
berubah dari sebanyak RM 5.00 sekaki persegi kepada RM15.00 sekaki persegi
dan untuk kegunaan perdagangan telah diubah dari kadar RM 7.00 sekaki
persegi kepada RM 21.00 sekaki persegi ke atas pemajuan yang melebihi
ketumpatan / nisbah plot yang dibenarkan. Dilulus dan disahkan oleh Mesyuarat
Biasa Majlis pada 10 Oktober 2012 dan 15 Oktober 2012.

B.1 - 4

Lampiran C

LAMPIRAN DASAR / POLISI / TARIKH KATA
GARISPANDUAN PERLAKSANAAN KUNCI

C.1 Garispanduan untuk menukar 16.06.1984 RUANG
ketumpatan dari unit-unit (01.01.1996) LANTAI
kediaman ke ruang lantai yang SEPADAN
sepadan (RLS) (dengan pindaan- (RLS)
pindaan).

C.2 Garispanduan Perumahan Kos 01.05.1994 LMC

Sederhana Rendah. (01.07.2002)

C.3 Garispanduan Perumahan Kos 23.12.2004 LMC DBD
Sederhana Rendah (LMC) Negeri
Pulau Pinang (Pindaan) Bagi
Daerah Barat Daya.

C.4 Garispanduan Perancangan Gated 29.03.2012 GCGN
Community And Guarded
Neighbourhood.

Garispanduan Penambahan 26.01.1999
(19.12.2012)
C.5 Bilangan Tingkat Bagi Rumah (24.07.2013) TAMBAH
(27.10.2016) TINGKAT
Teres Dan Berkembar Setingkat Di

Kawasan Zon Perancangan

“Kawasan Perumahan Tetap”

Garispanduan Peningkatan

Ketumpatan Dan Nisbah Plot (128

C.6 Unit/Ekar @ 2.8 : 1) Bagi Kawalan 01.02.2017 128 U/E

Pemajuan Kediaman, Majlis

Bandaraya Pulau Pinang, 2017.

C.7 Penambahbaikan Garispanduan 24.01.2017 RMM
Penyediaan Skim Perumahan
100% Rumah Mampu Milik
(RMM) Di Kawasan Majlis
Bandaraya Pulau Pinang (MBPP)
2017

LAMPIRAN C.1

GARISPANDUAN UNTUK MENUKAR KETUMPATAN DARI UNIT-UNIT
KEDIAMAN KE RUANG LANTAI YANG SEPADAN (RLS)
(DENGAN PINDAAN-PINDAAN –1996)

1.0 Kawasan Pemakaian

Garispanduan yang dicadangkan akan terpakai kepada semua
kawasan yang dilingkung atau dicadangkan untuk kegunaan
‘Kediaman’, ‘Perdagangan’ dan ‘Perdagangan dan Kediaman’ di dalam
Pelan Yang Diluluskan dan Pelan Dasar Kegunaan Tanah atau Pelan
Draf yang lain atau dalam kawasan di mana kemajuan kediaman atau
kemajuan bercampur perdagangan-kediaman dibenarkan.

i) Kawasan yang tidak dimasukkan dalam pemakaian
garispanduan ini:

Garispanduan ini tidak akan terpakai kepada kawasan-kawasan
pemeliharaan di:-

a) Kawasan Jalan Tunku Abdul Rahman (dahulu Jalan Ayer
Rajah)/Jalan Brown (Zon Kawalan Ketumpatan ‘B’ )

b) Kawasan Jesselton (Zon Kawalan Ketumpatan ‘E’ )

c) Kawasan-kawasan perumahan tetap sediada dan
kawasan ketumpatan rendah

d) Kawasan-kawasan yang mana ketumpatan maksima
adalah lebih dari 30 unit/ekar.

ii) Dalam kawasan lain di mana rumah kos rendah tidak
dibenarkan, jika penukaran garispanduan ini digunakan,
maka rekabentuk, kelas dan sifat jenis bangunan itu
mestilah jangan seperti jenis kos rendah.

2.0 Ruang Lantai Yang Sepadan (RLS)

i) Saiz tara bagi unit kediaman

Bagi maksud menukar ketumpatan dari unit kediaman ke R.L.S.,
unit kediaman akan ditetapkan pada satu saiz tara, iaitu 1,400
kaki persegi seunit.

C.1 - 1

(ii) Kelayakan jumlah keluasan lantai

Semasa menukar ke R.L.S., kelayakan jumlah keluasan lantai
akan dikira berdasarkan ketumpatan maksima yang dibenarkan
bagi kawasan itu. Misalnya, bagi ketumpatan 15-30 unit seekar
bagi keluasan plot seekar, kelayakan jumlah keluasan lantai
kediaman (iaitu ruang lantai yang sepadan) ialah 42,000 kaki
persegi (atau 30 x 1,400 kaki persegi).

3.0 Kelonggaran Untuk Membina Saiz Unit Yang Berlainan

Jika pemaju memilih untuk memakai garispanduan mengenai
penukaran ke R.L.S., beliau akan dibenarkan kelonggaran untuk
membina saiz unit yang berlainan asalkan jumlah keluasan lantai tidak
melebihi R.L.S. sepertimana ditakrifkan dalam perkara 2(ii) di atas.

i) Saiz minima unit

Walaupun kelonggaran yang tersebut di atas dibenarkan,
namun keluasan unit kediaman tidak boleh kurang dari 700 kaki
persegi seunit. Jika saiz unit adalah kurang dari 700 kaki
persegi bilangan unit yang dibenarkan dibina berdasarkan
kepada unit saiz 700 kaki persegi juga.

ii) Pilihan untuk mengikut sistem ketumpatan secara unit
seekar yang digunakan dahulu

Pemaju bolehlah memilih untuk mengikut sistem kawalan
ketumpatan yang dahulu, iaitu secara bilangan unit kediaman
yang dibenarkan di mana tidak ada sekatan yang dikenakan ke
atas saiz unit.

4.0 Bayaran Pemajuan (Infrastruktur) *

Bayaran Pemajuan akan dikenakan ke atas kemajuan yang melebihi
ketumpatan yang boleh dibenarkan atas kadar RM5/- sekaki persegi.

Semasa mengira bayaran kemajuan, pengecualian akan berdasarkan
unit-unit, dan unit-unit yang paling kecil akan dikecualikan terlebih
dahulu, sehingga ke ketumpatan yang boleh dibenarkan dalam unit.
Cara pengecualian ini akan dipakai tidak kira samada atau tidak
pemaju memakai sistem penukaran baru ke R.L.S. atau sistem
ketumpatan yang dahulu secara unit seekar.

* Nota: kadar bayaran pemajuan bagi nisbah plot dan ketumpatan
melebihi dibenarkan adalah atas kadar RM21.00 sekaki persegi untuk
perniagaan dan RM15.00 sekaki persegi untuk kediaman. (Sila rujuk
pindaan dasar mengenai kawalan ketumpatan & bayaran
pemajuan(Infrastruktur) Lampiran B.1)

C.1 - 2

5.0 Perletakan Kereta

Tempat letak kereta fizikal sepenuhnya hendaklah disediakan
mengikut bilangan sebenarnya unit kediaman yang boleh dibenarkan
di bawah dasar penukaran.

6.0 Kawalan Lain

i) Menganjak bangunan ke belakang untuk kemajuan
rumahpangsa **

Di bidang hadapan jalan, garisan bangunan menentukan
kedudukan bangunan. Di sempadan lain, jarak minima yang
berikut berkaitan dengan jarak bangunan hendaklah
disediakan:-

Tinggi Bangunan Jarak Jauh Minima
(diukur dari sempadan lot hingga
unjuran paling jauh bangunan itu)

Sehingga 4 tingkat 10 kaki
Lebih dari 5 tingkat 15 kaki
6 tingkat 20 kaki
7 tingkat 25 kaki
8 tingkat 30 kaki
9 tingkat 35 kaki
10 tingkat 40 kaki
10 tingkat 50 kaki

Untuk podium sehingga 4 tingkat tingginya, jarak bersih dari
sempadan hendaklah sekurang-kurangnya 10 kaki. Mana-
mana bahagian bangunan dari tingkat lima (5) ke atas
hendaklah pada keseluruhannya mempunyai anjakan ke
belakang yang bersih mengikut skala di atas, iaitu anjakan ke
belakang semua binaan di tingkat-tingkat selepas tingkat empat
(4) hendaklah berdasarkan kepada anjakan kebelakang
maksima (terbesar) sepertimana diperakukan dalam skala itu.

** Nota: Sila rujuk Pindaan Garis Panduan Anjakan Bangunan
Tinggi Dari Sempadan Guna Sama (Lampiran K.2)

ii) Pemandangan Daratan serta Pengindahan

Pemilik adalah dikehendaki melaksanakan rancangan
pemandangan daratan serta pengindahan di dalam halaman,
kawasan bidang hadapan jalan dan di tepi jalan mana-mana
kemajuan rumah pangsa atau perumahan. Pemilik mestilah

C.1 - 3

mengemukakan pelan-pelan pemandangan daratan kepada
Majlis untuk pertimbangan dan kelulusan.

iii) Kawalan Pencemaran

Kemajuan mestilah mematuhi undang-undang kecil dan dasar
Majlis yang ada pada masa ini serta sebarang aturan dan
peraturan lain dari Pihak Berkuasa yang lain bagi menentukan
mutu alam sekitar yang tinggi, sepanjang tempoh bangunan itu
sedang dibina, disiapkan dan dihuni.

iv) Permohonan densiti tambahan untuk penempatan semula
setinggan

Tambahan unit di dalam skim yang hendak dimajukan untuk
penempatan semula setinggan boleh dibenarkan sehingga
jumlah 100 unit seekar sekiranya saiz unit yang dibina adalah
700 kaki persegi dan ke bawah.

(v) Peruntukkan rumah kos rendah RM25,000 dan rumah kos
sederhana rendah RM50,000

Penyediaan rumah kos rendah RM25,000 dan rumah kos
sederhana rendah RM50,000 hendaklah mengikut garispanduan
yang berkuatkuasa.

7.0 Tarikh Perlaksanaan

Tarikh pelaksanaan adalah tarikh garispanduan ini diluluskan dan
dipakai dengan rasminya.
Tarikh pelaksanaan pindaan-pindaan adalah mulai 01.01.1996.

i). Tambahan Pindaan Kepada Garispanduan Untuk Menukar
Ketumpatan Dari Unit-Unit Kediaman Ke Ruang Lantai Yang
Sepadan (RLS) (Yang Diluluskan Pada 06.07.1985)

a) Garispanduan untuk menukarkan ketumpatan daripada
unit-unit kediaman kepada ruang lantai yang sepadan
(R.L.S) tidak dipakai di kawasan bandaraya sebelah
dalam yang disempadankan oleh Jalan Sungai Pinang,
Jalan Perak, Jalan Anson, Jalan Larut, Jalan Sultan
Ahmad Shah dan laut - tidak termasuk Zon Kawalan
Ketumpatan ‘Z’; dan

b) Apabila memakai garispanduan untuk menukarkan
ketumpatan daripada unit-unit kediaman kepada ruang
lantai yang sepadan (R.L.S) di kawasan Zon Kawalan
Ketumpatan ‘N’ maka jumlah unit yang boleh dibina
hendaklah tidak melebihi 60 unit seekar. Dasar ini
hendaklah juga dipakai bagi pemajuan-pemajuan di zon-

C.1 - 4

zon kawalan ketumpatan yang lain di mana telah
diluluskan dengan ketumpatan maksima 40 unit seekar.

ii). Tambahan Kepada Garispanduan Untuk Menukar
Ketumpatan Dari Unit-Unit Kediaman Ke Ruang Lantai Yang
Sepadan (RLS)
(yang diluluskan pada 11.06.1987)

a) Pindaan kepada garispanduan untuk kemajuan perumahan
kos sederhana dengan prinsip ruang lantai sepadan untuk
unit-unit yang berkeluasan lantai 701 kaki persegi hingga
799 kaki persegi adalah dimansuhkan.

iii) Tambahan Kepada Garispanduan Untuk Menukar
Ketumpatan Dari Unit-Unit Kediaman Ke Ruang Lantai Yang
Sepadan (RLS)
(Yang Diluluskan Pada 10.09.1987)

a) Penggunaan R.L.S. untuk pemberian bonus tambahan
30% kepada ketumpatan maksima bagi pemilik-pemilik
tanah Bumiputra

Pemilik-pemilik tanah Bumiputra yang ingin memajukan
tanah mereka diberi tambahan bonus 30% bagi kedua-
dua ruang lantai yang sepadan dan juga tambahan unit
maksima yang layak dibina.

Jawatankuasa mengambil ingatan bahawa pengiraan
ruang lantai dan unit-unit tambahan akan dihadkan
kepada bonus 30% bilangan sahaja, lebih daripada unit-
unit yang boleh dibenarkan ditukar daripada unit kepada
ruang lantai dalam keadaan-keadaan biasa.

Tarikh kelulusan garispanduan R.L.S pada asalnya: 16.06.1984
Tarikh perlaksanaan pindaan-pindaan: 01.01.1996
(Tarikh kelulusan pindaan-pindaan: 12.4.1996)

C.1 - 5

LAMPIRAN C.2

GARISPANDUAN PERUMAHAN KOS SEDERHANA RENDAH

1.0 Pendahuluan

Kertas ini bertujuan untuk memaklumakan tentang objektif, konsep,
piawaian-piawaian perancangan dan strategi bagi mewujudkan kemudahan
perumahan yang sesuai dengan keperluan hidup dan kemampuan rakyat.

2.0 Objektif Garispanduan

Objektif garispanduan ini adalah untuk menambah bekalan rumah kos
sederhana rendah berharga hingga RM75,000.00. Untuk menggalakkan
pembinaan rumah-rumah sedemikian oleh sektor swasta atau badan-
badan berkanun sama ada di atas tanah sendiri atau tanah Kerajaan
beberapa insentif dan piawaian perancangan dan penyediaan kemudahan
telah dikaji semula untuk mencapai pengurangan kos serta penggunaan
tanah yang lebih berkesan. Walau bagaimanapun, langkah-langkah telah
diambil supaya kualiti hidup masyarakat tidak dijejaskan. Di samping itu,
garispanduan ini juga bertujuan menggalakkan lagi peranan sektor
pembinaan dalam menggerakkan pertumbuhan ekonomi Negeri Pulau
Pinang.

3.0 Takrif

Bagi tujuan garispanduan ini, rumah kos sederhana rendah ditakrif sebagai
rumah pangsa dengan keluasan tidak kurang dari 53 mp atau 60 mp.

4.0 Saiz Unit

Rumahpangsa yang dimaksudkan dalam garispanduan ini hendaklah
mempunyai ruang lantai tidak kurang dari 53 meter persegi atau 60 meter
persegi mengandungi tiga bilik tidur, satu ruang tamu/makan, satu ruang
dapur dan sebuah bilik mandi/tandas. Saiz bilik tidur hendaklah tidak
kurang dari 6.5 meter persegi (70 kps).

5.0 Harga Jualan *

Harga jualan rumah-rumah pangsa kos sederhana rendah hendaklah tidak
melebihi RM 50,000.00 seunit.

6.0 Kawasan-Kawasan Untuk Pemajuan Perumahan Kos Sederhana
Rendah

6.1 Penguatkuasaan garispanduan ini adalah terhad kepada Daerah
Timur Laut Pulau Pinang.

C.2 - 1

6.2 Pemohon/Perunding dinasihatkan untuk mengemukakan suatu
pertanyaan rasmi kepada Majlis Perbandaran Pulau Pinang untuk
menentukan sama ada sesuatu kawasan itu sesuai untuk pemajuan
rumah pangsa kos sederhana rendah. Satu keputusan secara
dasar akan diberi dalam tempoh dua minggu.

7.0 Ketumpatan Untuk Perumahan Kos Sederhana Rendah

7.1 Ketumpatan maksimum adalah 120 unit/seekar atas kawasan tapak
sebenar. Ketumpatan ini termasuk unit-unit kedai yang hanya
dibenarkan di tingkat bawah sahaja. Ketumpatan ini merupakan
ketumpatan maksimum dan tiada ketumpatan tambahan
dibenarkan.

7.2 Ruang lantai sepadan (Equivalent Floor Space Conversion) tidak
dibenarkan.

8.0 Tambahan Perumahan Kos Sederhana Rendah Dalam Skim-Skim
Perumahan Rumah Pangsa Kos Sederhana Dan Perumahan Lain

8.1 Ketumpatan lebih tinggi boleh dibenarkan untuk memberi insentif
bagi pemajuan perumahan kos sederhana rendah di skim
perumahan rumah pangsa kos sederhana 700 kps, pangsapuri
harga sederhana dan pangsapuri mewah.

8.2 Hanya pemajuan-pemajuan di mana saiz tanah satu ekar atau lebih
sahaja layak untuk menggunapakai fasal ini.

8.3 Untuk pemajuan rumah pangsa kos sederhana 700 kps, ketumpatan
lebih tinggi sebanyak 40% ke atas unit-unit yang hendak dimajukan
boleh diberi untuk pemajuan perumahan kos sederhana rendah.

Contoh: Untuk Pemilik Tanah Bukan Bumiputra

Ketumpatan yang dibenarkan ialah 60 unit seekar dengan tambahan
40% dari jumlah unit yang hendak dimajukan untuk perumahan kos
sederhana rendah.

60 u/a + 40% untuk P.K.S.R.

Untuk Tanah Satu Ekar

60 unit rumah pangsa 24 unit rumah pangsa

kos sederhana 700 kps + kos sederhana rendah

Untuk Pemilik Tanah Bumiputra

Ketumpatan yang dibenarkan ialah 78 unit seekar dengan tambahan
40% dari jumlah unit yang hendak dimajukan untuk perumahan kos
sederhana rendah.

C.2 - 2

8.4 Untuk pemajuan pangsapuri harga sederhana dan mewah,
ketumpatan lebih tinggi sebanyak 60% ke atas unit-unit yang
hendak dimajukan boleh diberi untuk pemajuan perumahan kos
sederhana rendah.

Contoh: 30 unit seekar + 60% untuk P.K.S.R.

9.0 Kemudahan Masyarakat

9.1 Kemudahan masyarakat yang difikirkan perlu adalah tapak penjaja,
kedai, surau, bilik serbaguna dan kawasan lapang. Kemudahan-
kemudahan yang disediakan hendaklah bermakna (meaningful) dan
berguna (useable).

9.2 Sumbangan kewangan berasaskan kepada Garispanduan Untuk
Penyediaan Kemudahan Masyarakat (Monetary Contribution In Lieu
of Physical Provision) boleh dipertimbangkan sekiranya kawasan
untuk kemudahan masyarakat adalah:-

i) Terlalu kecil untuk kawasan/tapak kemudahan yang
memuaskan.

ii) Tidak dapat disediakan sepenuhnya oleh pemaju atas sebab
konstrain topografik.

iii) Majlis bersetuju untuk membenarkan pemaju terus memiliki
dan menguruskan kemudahan yang tertentu.

9.3 Luas tanah atau luas tanah yang setara (equivalent land area) yang
diperlukan ialah:-

i) 4.0 meter persegi tanah setiap orang untuk kawasan lapang
rekreasi kejiranan. Saiz minimum kawasan lapang hendaklah
tidak kurang dari 371.6 mps (4,000 kaki persegi) dan
kelebaran minimum hendaklah tidak kurang dari 10 meter.

ii) 0.2 meter persegi tanah yang setara setiap orang untuk
pusat-pusat masyarakat.

iii) 0.1 meter persegi tanah yang setara setiap orang untuk
surau;

iv) 0.1 meter persegi tanah setiap orang untuk tapak lain-lain
agama;

v) Penyediaan tapak penjaja/pasar adalah tertakluk kepada
keperluan-keperluan Jabatan Pelesenan;

vi) Penyediaan kemudahan masyarakat seperti sekolah, pondok
polis,

C.2 - 3

pejabat pos, klinik, kegunaan keagamaan adalah tertakluk
kepada Garispanduan Untuk Penyediaan Kemudahan
Masyarakat.

9.4 Kadar penghunian (Occupancy Rates) 3 orang setiap unit
perumahan hendaklah digunakan.

10.0 Tempat Letak Kereta

10.1 Tiga tempat letak kereta untuk setiap lima unit rumah pangsa
hendaklah disediakan sekurang-kurangnya.

10.2 Satu tempat letak kereta motosikal berukuran 1.86 meter persegi
(20 kaki persegi) untuk setiap unit rumah pangsa hendaklah
disediakan.

10.3 Pemaju dikehendaki menyediakan ruang letak kereta dan motosikal
secara fisikal dan sumbangan kewangan tidak dibenarkan.

11.0 Tawaran Penjualan Unit Rumah

11.1 Bahagian Perumahan Negeri akan menawarkan unit-unit rumah
kepada bakal pembeli dari senarai pemohon yang berdaftar dengan
Kerajaan Negeri dalam masa 3 bulan dari tarikh pelan bangunan
diluluskan.

11.2 Selepas 3 bulan sekiranya Bahagian Perumahan tidak mempunyai
bakal pembeli yang mencukupi pemaju dibenarkan menjual kepada
pembeli-pembeli pilihannya. Walau bagaimanapun pembeli-pembeli
berkenaan mestilah memenuhi syarat-syarat kelayakan yang
ditetapkan oleh Kerajaan Negeri.

12.0 Yuran Pelan

12.1 Untuk menyenangkan pengiraan yuran pelan, formula berikut
dicadangkan:

(size per + 20%) x number of x fee

(unit circulation) units

12.2 Yuran yang dicadangkan:

RM6.00 per 9 square meter untuk tingkat Bawah, Satu, Dua & Tiga

RM3.00 per 9 square meter untuk Tingkat Empat dan ke atas

12.3 Yuran Permohonan Merancang akan mengikut Jadual Ketiga
Kaedah Pengawalan Perancangan (Am) 1990.

C.2 - 4

13. Pemerosesan Pelan

13.1 Semua permohonan merancang dan pelan bangunan yang
mengandungi rumah pangsa kos sederhana rendah yang menepati
kehendak-kehendak dalam garispanduan ini akan diberi
pertimbangan khas (fast-track). Pemajuan-pemajuan bercampur
(mixed development) akan dikaji oleh Jawatankuasa Tetap YDP
sama ada layak diberi pertimbangan “fast-track”.

13.2 Sekiranya pelan tidak diluluskan dalam tempoh 4 bulan, pelan akan
dirujuk kepada Jawatankuasa Tetap YDP.

13.3 Satu pendaftaran khas akan diwujudkan dan laporan bulanan akan
dikehendaki.

13.4 Majlis Perbandaran Pulau Pinang akan memaklumkan Pejabat
Ketua Menteri dan Pejabat Perumahan sebaik sahaja pelan
diterima.

14.0 Tapak-Tapak Alternatif

Bagi kawasan-kawasan DTL yang tidak dibenarkan membina kos
sederhana rendah, pemaju dibenarkan untuk memindahkan projek LMC ke
kawasan lain. Manakala bagi kawasan yang tidak termasuk dalam kategori
di atas pemaju disyaratkan membina LMC dalam kawasan yang sama.

15.0 Caruman Pemaritan

Caruman Pemaritan dikecualikan untuk perumahan kos sederhana rendah.

16.0 Bayaran Kemajuan

Bayaran kemajuan (Infrastruktur) dikecualikan untuk perumahan kos
sederhana rendah.

17.0 Sumbangan 30% Rumah Kos Rendah Rm25,000.00

Semua pemajuan yang mematuhi kehendak-kehendak garispanduan
perumahan Kos Rendah ini adalah dikecualikan dari Dasar Sumbangan
30% Rumah Kos Rendah RM25,000.00.

18.0 Penanaman Pokok Dan Lanskap

Semua pemaju perumahan dikehendaki membuat pemandangan daratan
dan penanaman pokok di tepi jalan dan kawasan lapang awam atau
perbelanjaan sendiri atau membayar sumbangan kewangan kepada Majlis
mengikut dasar Majlis sedia ada.

C.2 - 5

19.0 Tarikh Penguatkuasaan

Tarikh penguatkuasaan adalah 01.05.1994.

Diluluskan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan pada 06.04.1994 dan disahkan
pada 13.04.1994

* Nota: Pindaan terhadap harga jualan. Harga jualan rumah-rumah pangsa
kos sederhana rendah ditetapkan antara RM58,500 hingga RM72,500
bergantung kepada zon dan saiz. Harga jualan boleh dinaikkan RM2,500
seunit jika pembinaan adalah 100% rumah kos sederhana rendah. Zon
dan saiz adalah seperti berikut:-

KAWASAN Zon A Cadangan Harga
Jenis Keluasan Seunit
lantai/unit (maksima)
i) Kawasan Bandaraya A1 (minima) RM72,500
George Town Sek. 1 A2
hingga Sek. 24 60 mp RM63,500
(646 kp)
ii) Kawasan Jelutong Sek.
1 hingga Sek. 4 53 mp
(570 kp)
iii) Kawasan Tanah
Tebusguna

KAWASAN Zon B Cadangan Harga
Jenis Keluasan Seunit
lantai/unit (maksima)
i) Bandar Tanjong Tokong B1 (minima) RM67,500
Sek. 1 & Sek. 2 B2
60 mp RM58,500
ii) Bandar Tanjong Bunga (646 kp)
iii) Bandar Batu Feringghi
53 mp
Sek. 1 & Sek. 2 (570 kp)
iv) Bandar Air Itam

Sek. 1 hingga Sek. 5
v) Bandar Gelugor
vi) Bandar Bukit Bendera
vii) Mk. 13 hingga Mk. 18

Tarikh Penguatkuasaan pindaan adalah 01.07.2002.
C.2 - 6

LAMPIRAN C.3

GARISPANDUAN PERUMAHAN KOS SEDERHANA RENDAH (LMC)
NEGERI PULAU PINANG (PINDAAN) BAGI DAERAH BARAT DAYA.
1.0 Jawatankuasa telah bersetuju untuk meluluskan garispanduan ini

dengan pindaan-pindaan bagi tujuan memantapkan garispanduan ini
seperti berikut:
a) Ruang lantai minimum bagi unit perumahan LMC disyorkan

pada 3 kategori sahaja iaitu 60 mp, 65 mp dan 70 mp.
b) Harga rumah bagi zon utama perlu dikurangkan secara purata

RM5,000 bagi setiap unit.
c) Bagi zon sekunder, harga perumahan jenis ‘landed’ boleh

dikekalkan tetapi bagi perumahan jenis ‘pangsa’ ianya perlu
dikurangkan kepada RM5000 mengikut setiap saiz yang
disyorkan dalam perenggan (a) di atas.
d) Bagi zon tertier, harga rumah perlu dinaikkan kepada RM5000
mengikut setiap saiz yang disyorkan dalam perenggan (a) di
atas.
e) Penyediaan LMC secara ‘in-situ’ kemungkinan akan
membebankan pemaju dan sukar dilaksanakan.
f) Perkara (d) di atas boleh dipertimbangkan sekiranya
penyediaannya di daerah yang sama.
g) Mukim 9, Mukim 10, Mukim 11 dan kawasan pekan Balik Pulau,
Daerah Barat Daya dan kawasan pekan Nibong Tebal,
Seberang Perai Selatan disetujui diletakkan di bawah zon
tertier.
h) Cadangan harga jualan yang diputuskan bagi LMC seperti yang
ditunjukkan dalam Jadual I di bawah

C.3 - 1

JADUAL I : HARGA RUMAH KOS SEDERHANA RENDAH BAGI
NEGERI PULAU PINANG.

JENIS KELUASAN HARGA MAKSIMUM RUMAH KOS SEDERHANA
RUMAH KOS LANTAI/UNIT
SEDERHANA RENDAH
(MINIMA)
RENDAH ZON UTAMA ZON ZON TERTIER
SEKUNDER

60 mp (646 kp) RM70,000 RM65,000 RM55,000
65 mp (700 kp)
LANDED 70 mp (753 kp) RM75,000 RM70,000 RM60,000
(Teres) 60 mp (646 kp)
65 mp (700 kp) RM80,000 RM75,000 RM65,000
LANDED 70 mp (753 kp)
(Klaster/Rum 60 mp (646 kp) RM70,000 RM65,000 RM55,000
65 mp (700 kp)
ah Bandar) 70 mp (753 kp) RM75,000 RM70,000 RM60,000

PANGSA RM80,000 RM75,000 RM65,000

RM70,000 RM65,000 RM55,000

RM75,000 RM70,000 RM60,000

RM80,000 RM75,000 RM65,000

i) Sumbangan kuota bagi keseluruhan perumahan kos rendah dan
LMC hendaklah tidak kurang daripada 40% yang dikira ke atas
keseluruhan unit rumah kategori lain yang disediakan.

j) Jumlah sumbangan minima bagi perumahan dalam (i) di atas
hendaklah berdasarkan 20% perumahan kos rendah dan 20%
bagi LMC.

k) Sumbangan maksimum perumahan kos rendah dan LMC
adalah tidak melebihi 60% yang dikira ke atas keseluruhan unit
rumah kategori lain yang disediakan.

l) Jumlah sumbangan maksimum dalam perkara (k) di atas
hendaklah berdasarkan 30% perumahan kos rendah dan 30 %
LMC.

Dikepilkan garispanduan tersebut.

Diluluskan oleh Jawatankuasa Perancang Negeri pada 23.12.2004

C.3 - 2

C.3 - 3

C.3 - 4

C.3 - 5

C.3 - 6

C.3 - 7

C.3 - 8

C.3 - 9

C.3 - 10

C.3 - 11

C.3 - 12

C.3 - 13

C.3 - 14

C.3 - 15

LAMPIRAN C.4

GARISPANDUAN PERANCANGAN GATED COMMUNITY AND GUARDED
NEIGHBOURHOOD.

1.0 Tujuan
Garispanduan ini disediakan bagi memandu Pihak Berkuasa Negeri (PBN), Pihak
Berkuasa Tempatan (PBT) dan pihak swasta dalam merancang, mengawal dan
membantu pembangunan skim perumahan baru berkonsep :

 Gated Community, dan
 Guarded Neighbourhood

2.0 Garis Panduan Umum
Garis Panduan Umum adalah mengenai Keperluan Social Impact Assessment
(SIA) adalah bagi semua cadangan Gated Community (GC), termasuk Kawasan
Rumah Bertingkat dan Bertanah.

3.0 Garis Panduan Khusus
Garis Panduan Khusus bagi Gated Community (GC) And Guarded Neighbourhod
(GN) adalah seperti ulasan-ulasan berikut :-

3.1 Saiz keluasan Pembangunan – Minima : 1 ekar bagi Kediaman Berstrata
(Bertingkat) DAN 1 hektar (2.471ekar) bagi Kediaman “Landed” masih
tertakluk pada kawalan pembangunan sekitar. Bagaimanapun, bagi
pemajuan Kediaman Berstrata (Bertingkat) yang kurang dari 1 ekar, maka
saiz minima adalah tertakluk kepada budibicara pihak Majlis. (keputusan
semula Jawantakuasa Perancang Negeri Bil 4/2012 pada 14 Mei 2012)

3.2 Perancangan Tapak – Pemilihan tapak bersesuaian dan mematuhi dasar/
GP dalam Rancangan Tempatan (RT).

3.3 Lokasi Pembangunan

i) Cadangan tapak GC hendaklah selaras dengan zon gunatanah
Rancangan Pemajuan.

ii) Jaringan jalan perhubungan yang baik & pembangunan sedia ada.
iii) Skim GC tidak dibenarkan di kawasan perkampungan dan

penempatan luar.

C.4 - 1

3.4 Sistem dan Hirarki Jalan diterima seperti berikut :-

Komponen Ukuran Jalan
Laluan dalaman
1 Hala 2 Hala
Laluan kenderaan
7.3m (20’) 6.1m (24’)
Laluan pejalan kaki
Utiliti Laluan 2 lorong
Rezab parit
3.5m (12’) tanpa pejalan kaki

dan utiliti

2.5m (8’) Dikecualikan

2.5m (8’) Dikecualikan

2.5m (8’) Dikecualikan

3.5 Rekabentuk Perumahan dan Anjakan Bangunan diterima seperti berikut :-

Rumah Sesebuah Rumah Teres RumahPangsa/
dan Berkembar Kondominium

Diterima pakai selaras Anjakan Bangunan Keluasan minimum
dengan UBBL bahagian tepi tidak laluan dalaman 7.3m

kurang 3 meter (24’) & Anjakan
Bangunan : 4 tingkat &

ke bawah – 10’; 5
tingkat – 15’ & 6 tingkat

& ke atas – 20’

3.6 Pembinaan Pagar dan tembok – realitinya kebanyakan perumahan GC
yang sedia ada dan diluluskan oleh Majlis mempunyai tembok atau pagar.
Pendirian Pagar tidak boleh menjejaskan peruntukan jarak/ sudut pandangan
di simpang- T (jarak 6 meter “corner cut”).

3.7 Laluan keluar masuk diterima seperti berikut :-

i) Rekabentuk laluan keluar masuk perlu mempunyai ciri-ciri keselamatan
melalui penyediaan “road hump” dan pemasangan CCTV.

ii) Pemasangan “boom gate” di pintu masuk adalah tidak dibenarkan jika ia
melibatkan jalanraya awam.

iii) Sekurang-kurangnya 2 pintu (laluan) masuk perlu disediakan. Pintu
pertama digunakan sebagai laluan keluar masuk utama & Pintu kedua
digunakan sebagai laluan keluar masuk yang akan dibuka semasa
berlaku kecemasan.

C.4 - 2

iv) Pondok pengawal dibenarkan dibina di dalam kawasan skim GC.
Lokasinya hendaklah tidak menghalang lalu lintas sama ada diletakkan
di bahagian bahu jalan atau di kawasan yang berterusan.

v) Lokasi dan rekabentuk pondok pengawal hendaklah ditunjukkan di
dalam pelan semasa mengemukakan KM kepada PBT.

vi) Saiz minima 1.8 X 2.4m (min) dikenakan berbanding peruntukan
maksima untuk kebajikan pengawal bertugas lengkap dengan tandas,
ruang rehat dan sebagainya.

3.8 Landskap dan Penanaman Pokok diterima seperti berikut :-

i) Penanaman pokok renek tidak boleh melebihi ketinggian pagar dan
tidak terlalu rimbun.

ii) Pemaju perlu mengemukakan dengan jelas kepada pembeli rumah kos-
kos penyelenggaraan landskap yang perlu ditanggung oleh mereka.

3.9 Ketinggian Bangunan – Maksimum 3 tingkat untuk rumah Banglo / Semi D /
Kluster / Teres (setingkat maksimum 4.5m)

3.10 Penyediaan tempat letak kereta / Motosikal diterima seperti berikut :-

i) Rumah kos sederhana rendah / kos rendah : 1 TLK + 10% pelawat.
Pelaksaan GP untuk perumahan kos rendah melibatkan implikasi kos
dan pelaksanaan.

ii) Dalam amalan biasa bagi perumahan strata bertanah, PBT tidak
mengguna pakai tambahan 10%.

3.11 Laluan Khas Utiliti – Laluan utility seperti elektrik (TNB), laluan telefon,
bekalan air, gas dan sistem pembentungan perlu disediakan bagi
memudahkan perkhidmatan tersebut dapat disediakn dengan baik.

3.12 Perletakkan kemudahan Awam – Roof Top Garden boleh diambil kira
sebagai sebahagian kawasan lapang (high rise).

3.13 Nama Taman Kejiranan diterima seperti berikut :-

i) Pemasangan / penyediaan papan tanda infromasi yang memaparkan
maklumat MC bagi sesebuah skim GC perlu disyaratkan bagi
memudahkan kerja-kerja pemantauan.

ii) Cadangan Nama-nama Taman / Jalan bagi kawasan GC hendaklah
mematuhi Garis Panduan Penentuan nama Geografi yang diterbitkan
oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia.

C.4 - 3

4.0 Garis Panduan Skim ‘Guarded Neighbourhood’
Penubuhan skim GN adalah tidak tertakluk kepada mana-mana peruntukan undang-
undang. Bagi tujuan pemantauan dan pengawalseliaan oleh pihak berkuasa,
khususnya Kementerian Dalam Negeri, PBT, Pejabat Tanah Daerah dan PDRM,
terdapat beberapa syarat dan kawalan yang perlu dipatuhi oleh persatuan penduduk
kejiranan sedia ada atau kejiranan baru di dalam menubuh dan menjalankan operasi
GN.

4.1 Kawalan Am Perancangan

i) Skim GN hanya dibenarkan di kawasan bandar (di dalam kawasan
operasi PBT), khususnya di kawasan yang kurang selamat
(mempunyai kadar jenayah yang tinggi berdasarkan rekod pihak polis).
PBT dicadangkan mendapat pandangan daripada pihak PDRM dalam
meneliti sebarang cadangan penubuhan GN oleh persatuan penduduk.

ii) GN tidak dibenarkan jika di dalam kawasan kejiranan terdapat
komponen-komponen kemudahan awam utama seperti sekolah,
masjid, dewan orang ramai dan sebagainya serta jika merupakan
kawasan laluan pengangkutan bas awam.

iii) PBT boleh menentukan bilangan unit rumah (minimum dan
maksimum) dalam sesuatu skim GN bagi memastikan ianya
dapat dikawal dan diurus dengan berkesan.

4.2 Syarat Asas Penubuhan

i) Cadangan menubuhkan GN perlu dimaklumkan kepada PBT yang
berkenaan melalui persatuan penduduk (RA) yang berdaftar dengan
Jabatan Pendaftaran Pertubuhan (RoS).

ii) Semua premis kediaman yang hendak dijadikan sebagai GN mestilah
telah mendapat Perakuan Kelayakan Menduduki (CFO) atau Perakuan
Siap dan Pematuhan (CCC).

iii) Cadangan untuk mewujudkan GN perlu mendapat persetujuan
majority penduduk (ketua isi rumah), tertakluk kepada tiada
sebarang paksaan dan tekanan kepada penduduk yang tidak
bersetuju.

iv) Pihak persatuan penduduk perlu mengemukakan dokumen berkenaan
dengan persetujuan penduduk dan lain-lain maklumat yang diperlukan
kepada PBT dan pihak-pihak berkuasa yang berkenaan.

4.3 Pembinaan Pondok Pengawal

i) Saiz pondok pengawal hendaklah tidak melebihi 1.8 meter X 2.4
meter.

C.4 - 4

ii) Pondok pengawal hanya dibenarkan disedia atau dibina di kawasan
bahu jalan (road shoulder) dan perlu dipastikan tidak menghalang
lalulintas. Amalan pembinaan pondok pengawal di atas atau di kawasan
tengah jalan adalah tidak dibenarkan.

iii) Jika cadangan binaan pondok pengawal di kawasan bahu jalan adalah
berstruktur kekal (permanent structure), pemohon (persatuan
penduduk) perlu memohon kelulusan Lesen Pendudukan Sementara
(Temporary Occupation Licence – TOL) daripada Pejabat Tanah
Daerah (PTD) yang berkenaan. Peraturan ini adalah selaras dengan
peruntukan seksyen 65, Kanun Tanah Negara, 1965 (Akta 56).

iv) Cadangan lokasi pondok pengawal perlu ditanda di dalam pelan yang
sesuai dan perlu dikemukakan kepada PTD semasa mengemukakan
permohonan TOL dan kepada PBT bagi permohonan kebenaran
merancang sementara dan permohonan permit atau kelulusan
pembinaan sementara.

v) Cadangan rekabentuk pondok pengawal perlu dikemukakan kepada
PBT (Bahagian Bangunan) untuk mendapat permit atau kelulusan
pembinaan sementara bagi pembinaan bangunan pondok pengawal.
Pondok pengawal hanya boleh dibina setelah mendapat permit atau
kelulusan pembinaan sementara daripada PBT.

vi) Rekabentuk bumbung dan fasad bangunan perlulah berharmoni
dengan pembangunan sekitar dan perlu dibina secara kemas serta tidak
mencacatkan pemandangan.

vii) Halangan dalam bentuk sekatan fizikal secara sementara seperti
`manual boom gate’, kon dan papan tanda keselamatan boleh diberi
pertimbangan untuk dipasang atau diletak di lokasi yang sesuai di jalan
masuk berhadapan dengan pondok pengawal dengan syarat terdapat
pengawal keselamatan bertugas mengawal sekatan tersebut selama 24
jam.

4.4 Pembinaan Pagar

Pembinaan pagar (perimeter fencing) mengelilingi kawasan sempadan skim
kejiranan adalah tidak dibenarkan. 7.5 Pengawal Keselamatan.

4.5 Pengawal Keselamatan

Syarikat pengawal keselamatan yang dilantik perlu berdaftar dengan
Kementerian Dalam Negeri. Syarat-syarat bagi pengambilan pekerja dan
pengawal keselamatan adalah sebagaimana di Lampiran 1. 7.6 Pelepasan
Status

4.6 Pelepasan Status

Cadangan pelepasan atau pembubaran status GN kepada status asal (tidak
berpengawal) oleh persatuan penduduk perlu dimaklumkan kepada PBT.

C.4 - 5

5.0 Tarikh Pelaksanaan
Tarikh pelaksanaan garis panduan ini adalah pada tarikh ianya diluluskan dan
disahkan di Jawatankuasa Perancangan Negeri pada 29 Mac 2012.

C.4 - 6

LAMPIRAN C.5

GARISPANDUAN PENAMBAHAN BILANGAN TINGKAT BAGI RUMAH TERES
DAN BERKEMBAR SETINGKAT DI KAWASAN ZON PERANCANGAN
“KAWASAN PERUMAHAN TETAP”

1.0 Kawasan Pemakaian

Kawasan pemakaian garispanduan adalah di:-

i) Kawasan rumah-rumah teres 1 tingkat dan berkembar 1 tingkat sedia
ada di dalam zon perumahan tetap.

2.0 Kawalan Rekabentuk Untuk Rumah Teres

i) Tambahan 1 tingkat bagi keseluruhan rumah teres setingkat sedia ada
iaitu menjadi 2 tingkat dibenarkan.

ii) Surat persetujuan dari kedua-dua tuan tanah/bangunan yang
berkongsi dinding dwi-tuan hendaklah dikemukakan bersama
permohonan.

iii) Rekabentuk hendaklah berharmoni dengan deretan sedia ada.

iv) Rekabentuk bumbung hendaklah mengikut bentuk ‘pitch roof’ yang
sama dengan deretan sedia ada. Pakarunding yang dilantik oleh
pemohon dikehendaki menunjukkan bagaimana cadangan baru adalah
‘harmonized’ dengan deretan.

v) Dinding dwi-tuan hendaklah dibuat sehingga ke paras bumbung dan
mematuhi kehendak Undang-undang Kecil Bangunan Seragam, 1984.

vi) Salur-salur cucur atap tidak boleh menjalur ke halaman jiran.

vii) Ketinggian paras tambahan hendaklah tidak melebihi ketinggian
tingkat bawah sedia ada (diukur dari lantai hingga ke siling).

viii) Pemohon akan bertanggungjawab ke atas kestabilan struktur dan
sebarang kerosakan yang mungkin berlaku terhadap bangunan
berjiranan.

ix) Jurutera bertauliah dikehendaki memberi pengesahan faktor
keselamatan dan kestabilan struktur baru dan struktur bangunan
berjiran.

x) Mematuhi lain-lain garispanduan MPPP dan Undang-undang Kecil
Bangunan Seragam 1984 serta kehendak jabatan teknikal lain.
C.5 - 1

3.0 Kawalan Rekabentuk Bagi Rumah Berkembar

i) Tambahan 1 tingkat kepada rumah berkembar setingkat sedia ada
iaitu menjadi 2 tingkat dibenarkan.

ii) Surat persetujuan dari tuan tanah/bangunan yang berkongsi dinding
dwi-tuan hendaklah dikemukakan bersama permohonan.

iii) Dinding dwi-tuan hendaklah dibuat sehingga ke paras bumbung dan
mematuhi kehendak Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984.

iv) Salur-salur cucur atap tidak boleh menjulur ke halaman jiran.

v) Ketinggian paras tambahan hendaklah tidak melebihi ketinggian
tingkat bawah sedia ada (diukur dari lantai hingga ke siling).

vi) Pemohon akan bertanggungjawab ke atas kestabilan struktur dan
sebarang kerosakan yang mungkin berlaku terhadap bangunan
berjiranan.

vii) Jurutera bertauliah dikehendaki memberi pengesahan faktor
keselamatan dan kestabilan struktur baru dan struktur bangunan
berjiran.

viii) Mematuhi lain-lain garispanduan MPPP dan Undang-undang Kecil
Bangunan Seragam 1984 serta kehendak jabatan teknikal lain.

4.0 Perlaksanaan

4.1 Tarikh pelaksanaan garispanduan ini ialah tarikh ianya diterimapakai
dengan rasminya oleh MPPP iaitu pada 26.01.1999.

4.2 Pindaan pertama garispanduan ini “GARISPANDUAN TAMBAHAN
TINGKAT DAN PINDAAN RUMAH TERES DAN BERKEMBAR DI
KAWASAN PERUMAHAN SEDIA ADA” diluluskan di Mesyuarat
Biasa Majlis iaitu pada 19.12.2012.

4.3 Pindaan kedua garispanduan ini (pembatalan perkara 2.3) adalah
pada 24.7.2013 (sah di MBM).

4.3 Pindaan ketiga garispanduan ini (pembatalan perkara 3.0 {2(b)])
adalah pada 27.10.2013 (sah di MBM). (Lampiran A)

C.5 - 2

LAMPIRAN A

GARIS PANDUAN TAMBAHAN TINGKAT DAN PINDAAN RUMAH TERES DAN
BERKEMBAR DI KAWASAN PERUMAHAN SEDIA ADA

1.0 Skop Garis Panduan

1.1 Garis panduan ini hanya terpakai bagi pemajuan tambahan dan pindaan
rumah teres dan berkembar di kawasan perumahan sedia ada yang
melibatkan katogeri: -
i) Penambahan bilangan tingkat.
ii) Roboh bina semula.
iii) ‘Infill’
iv) Pindaan dan tambahan tanpa melibatkan tambahan tingkat (melebihi
50% daripada keluasan lantai asal atau melebihi ruang lantai 1000 kp).

1.2 Garis panduan ini adalah tidak terpakai di kawasan Perumahan Tetap di
bawah Kategori A yang telah dikenalpasti di dalam Draf Rancangan
Tempatan Pulau Pinang (Pulau )2020 iaitu kawasan :
i) Jesselton Height (Lampiran `A’)
ii) Kawasan yang disempadani oleh Jalan Utama, Jalan Gotlieb,Jalan
Burma, Jalan Brother James, Jalan Cantonment dan Jalan Nunn. Ini
termasuk Jalan Tunku Abdul Rahman, Lebuhraya Rose, Rose
Avenue, Jalan Park, Jalan Brown dan Jalan D.S Ramanathan.
(Lampiran `B’)
iii) Jalan Bell (Lampiran `C’)
iv) Pearl Hill (Lampiran `D’)
v) Lebuh Bukit Jambul (Lampiran `E’)
vi) Taman Sungai Ara (Lampiran `F’)
vii) Minden Height (Lampiran `G’)

1.3 Garis panduan ini terpakai bagi kesemua perlingkungan di bawah Pelan
Dasar Perancangan Dan Kawalan Pemajuan (MPPP/PN-020(PL/PP) yang
mempunyai perumahan sediaada.

1.4 Pemajuan jenis rumah kedai dan rumah sesebuah adalah tidak tertakluk
kepada garis panduan ini.

2.0 Garis Panduan Umum

2.1 Pemajuan untuk tambahan dan pindaan pada rumah teres dan berkembar
sedia ada hanya dibenarkan jika status pemilikan tanah adalah hakmilik
individu manakala rumah teres dan berkembar sedia ada dengan hakmilik
strata adalah tidak dibenarkan.

2.2 Permohonan Kebenaran Merancang perlu dikemukakan kepada Majlis
Perbandaran Pulau Pinang mengikut prosedur Majlis sedia ada.

C.5 - 3

2.3 Sesalinan surat akujanji bahawa pemohon akan bertanggungjawab ke atas
kestabilan struktur dan sebarang kerosakan yang mungkin berlaku terhadap
bangunan berjiranan dan akan mengambil polisi perlindungan awam kepada
tuan tanah/bangunan yang berkongsi dinding dwi-tuan perlu dikemukakan
bersama Permohonan Kebenaran Merancang kepada Majlis. Polisi
berkenaan hendaklah diperbaharui sehingga Sijil Perakuan Siap Kerja dan
Pematuhan (CCC) dikeluarkan.

2.4 Jurutera perunding hendaklah memberi pengesahan faktor keselamatan dan
kestabilan struktur baru dan struktur bangunan berjiran di atas pelan.

2.5 Tambahan tingkat hanya boleh dibuat selepas tempoh 5 tahun OC/CCC
(Occupation Certificate / Certificate of Completion and Compliance)

dikeluarkan oleh Majlis dalam sesuatu pembangunan. Tempoh ini tidak
terpakai bagi kategori 1.1(i) hingga 1.1(iii).

2.6 Tambahan satu (1) tingkat sahaja dibenarkan daripada ketinggian paras
rumah teres dan berkembar sedia ada.

2.7 Cadangan bagi kategori roboh dan bina semula dan ‘infill’ tambahan satu (1)
tingkat dibenarkan daripada bangunan asal sediaada yang bersebelahan.
Ketinggian setiap paras yang dicadangkan hendaklah selaras dengan
ketinggian paras bangunan sediaada

Nota: ketinggian paras = diukur dari aras lantai ke siling bangunan

2.8 Had ketinggian tambahan dibenarkan seperti berikut:-
i. 1 tingkat sediaada kepada had maksima 2 tingkat
ii 2 tingkat sediaada kepada had maksima 3 tingkat
Tambahan dari 1 tingkat sediaada kepada 3 tingkat tidak dibenarkan.

3.0 Garis Panduan Khusus

Komponen a) Piawaian / Garis Panduan
b)
1. Kawalan Ketinggian paras bangunan sedia ada hendaklah dikekalkan.
Ketinggian Ketinggian paras tambahan tersebut hendaklah tidak melebihi
Bangunan ketinggian paras tingkat bawah sedia ada.
Nota: ketinggian paras = diukur dari aras lantai ke siling
2. Kawalan Reka a) bangunan
Bentuk Bumbung
b) Rekabentuk bumbung hendaklah selaras dengan deretan
kediaman sedia ada.
c) Darjah kecerunan bumbung yang dibenarkan bagi paras
tambahan perlu dalam lingkungan 18 darjah (min.) sehingga 25
3. Kawalan Struktur a) darjah (max.)
Bangunan Salur-salur cucur atap tidak boleh menjulur ke halaman jiran.

‘Party Wall’ baru hendaklah dibina secara berasingan sehingga
ke paras bumbung dan mematuhi kehendak Undang-Undang
Kecil Bangunan Seragam, 1984. (Tertakluk kepada Jabatan
Bangunan).

C.5 - 4

C.5 - 5

C.5 - 6

C.5 - 7

C.5 - 8

C.5 - 9

C.5 - 10

C.5 - 11

LAMPIRAN C.6

Garispanduan Peningkatan Ketumpatan Dan Nisbah Plot (128 Unit/Ekar @ 2.8 : 1)
Bagi Kawalan Pemajuan Kediaman, Majlis Bandaraya Pulau Pinang, 2017.

A. TUJUAN

Garispanduan ini adalah sebagai satu garispanduan baru bagi peningkatan
ketumpatan dan nisbah plot di Majlis Bandaraya Pulau Pinang 128 unit/ekar @
2.8:1, bagi memberikan ruang untuk menggalakkan pemajuan kediaman di dalam
zon yang diperlingkungkan sebagai "Perumahan Am, Perniagaan Am,
Pelancongan Am dan Tanah/Projek Kerjaaan/Utiliti & Infrastruktur Awam" di bawah
Pelan Dasar Perancangan Dan Kawalan Pemajuan MPPP 1996 yang mana
ketumpatan maksima adalah 30 unit/ekar dan ke atas.

B. GARISPANDUAN PERANCANGAN

1.0 Kawasan 1.1 Lot tanah yang ditunjukkan sebagai "Perumahan Am,
Pemakaian Perniagaan Am, Pelancongan Am dan Tanah/Projek
Kerajaan/Utiliti & Infrastruktur Awam" dalam Pelan Dasar
Perancangan dan Kawalan Pemajuan MPPP di mana
ketumpatan maksima 30 unit/ekar dan ke atas boleh
dibenarkan.

1.2 Kawasan yang tidak dibenarkan :

i) Jalan Tunku Abdul Rahman (dahulu Jalan Ayer
Rajah/Jalan Brown - Zon Kawalan Ketumpatan ‘B’

ii) Kawasan Jesselton - Zon Kawalan Ketumpatan ‘E’

iii) Kawasan-kawasan perumahan tetap sedia ada dan
kawasan ketumpatan rendah mengikut Pelan Dasar
Perancangan dan Kawalan Pemajuan, MPPP.

iv) Tapak Warisan Dunia George Town.

v) Kawasan Tanjung Bungah berdasarkan sempadan
Bandar Tanjung Bungah (DTL) yang dilingkungi
daripada Lot 306 Mukim 18 sehingga Lot 97 Mukim 17
DTL (Mar Vista).

vi) Kawasan Tanjung Tokong yang mempunyai ketumpatan
maksima kurang dari 30 unit/ekar.

vii) Kawasan pelancongan
 Kawasan pelancongan Persiaran Gurney iaitu di
antara Jalan Kelawai dan Persiaran Gurney;
 Kawasan yang disempadani oleh DUN Air Putih
dan DUN Air Itam.

viii) Kawasan yang terlibat dengan perlingkungan semula
dan peningkatan ketumpatan sediada.

ix) Tapak pemajuan yang mengguna akses perumahan
tetap sedia ada.

C.6 - 1

2.0 Kawalan 2.1 Ketumpatan maksima yang dibenarkan adalah 128 unit/ekar
Kepadatan dengan cadangan keluasan ruang lantai maksima 122,000
k.p dan nisbah plot 2.8 : 1 dengan harga jualan adalah tidak
3.0 Kandungan kurang daripada RM400,000.00 bagi setiap unit.
Komersial
Dalam Skim 2.2 Bayaran pemajuan (infrastruktur) akan dikenakan bagi
Perumahan keluasan ruang lantai melebihi 21,000 k.p/ekar. Kadar bayaran
pemajuan adalah RM 15.00 k.p untuk kediaman dan
4.0 Garisan RM21.00 k.p untuk perniagaan.
Bangunan
2.3 Bagi projek yang mendapat pengiktirafan Green Building Index
(GBI) di semua peringkat bermula daripada reka bentuk,
pelaksanaan sehingga siap projek tahap emas dan ke
atas, bayaran pemajuan adalah RM 5.00 untuk kediaman dan
RM 7.00 untuk perniagaan rebat akan diberi kepada pemohon
yang layak. Rebat hanya boleh dituntut diperingkat Perakuan
Siap dan Pematuhan (CCC) dengan mengemukakan
pengesahan daripada GBI Accreditation Panel (GBIAP).

2.4 Rebat bayaran kemajuan bagi tuan punya tanah bumiputera
masih terpakai dan tertakluk kepada pengesahan taraf
Bumiputera oleh Bahagian Perumahan Negeri.

2.5 Pemakaian Ruang Lantai Sepadan (Equivalent Floor Space)
tidak di dibenarkan.

3.1 Unit-unit komersial boleh dibenarkan tetapi dihadkan kepada
20% kandungan komersial daripada jumlah ruang lantai unit
perumahan yang dicadangkan

3.2 Kandungan komersial 20% dikenakan bayaran pemajuan pada
kadar RM21/sekaki persegi

4.1 Garisan bangunan adalah tertakluk seperti berikut:

i) Garisan bangunan di kawasan Bandar George Town boleh
dikurangkan sehingga setengah lebar garisan bangunan
yang dikehendaki tetapi tidak kurang daripada 20 kaki
minimum.

ii) Syarat yang ditetapkan dalam perkara (i) atas tidak
termasuk jalan protokol iaitu :

 Jalan Scotland
 Jalan Residensi
 Jalan Utama
 Lebuhraya Peel
 Lebuhraya Codrington
 Persiaran Gurney
 Jalan Sultan Ahmad Shah
 Jalan Macalister (dari Jalan Utama ke Jalan Perak)

C.6 - 2