Referensi Untuk Kontraktor

BUKU REFERENSI

KONTRAKTOR

PTPP (PERSERO) - GENERALCONTRACTOR

BUKU REFERENSI

UNTUK

KONTRAKTOR

BANGUNAN GEDUNG DAN SIPIL

BUKU REFERENSI

UNTUK

KONTRAKTOR

BANGUNAN GEDUNG DAN SIPIL

PENERBIT PT GRAMEDIA PUSTAKA UTAMA
JAKARTA 2003

BUKU REFERENSI
UNTUK
KONTRAKTOR
BANGUNAN GEDUNG DAN SIPIL
GM 209 03.007
Penata Letak: Pondok Design
Perancmg sampul: Inewatie S u t h j a
Copyright O 2003, Penerbit PT Gramedia Pustaka Utama,
Gedung Gramedia
J1. Palrnerah Barat 33-37, Lt. 2-3,
Jakarta 10270.
Diterbitkan pertarna kali oleh
Penerbit PT Grarnedia Pustaka Utama,
anggota IKAPI, Jakarta 2003.

Hak cipta dilindungi oleh undang-undang.
Dilarang mengutip atau rnemperbanyak
sebagian atau seluruh isi buku ini
tanpa izin tertulis dari Penerbit.

Dicetak oleh Percetakan Ikrar Mandiriabadi, Jakarta
Isi di luar tanggung jawab Percetakan

DAFTAR IS1

Kata Sambutan Menteri Badan Usaha Milik Negara: Laksamana Sukardi ...
Kata Pengantar Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Republik Indonesia:
Xlll
D R Ir. Soenarno, Dipl. HE
Kata Sambutan Direktur Utama PT Pembangunan Perumahan (Persero): Daryatno xv
xvii

A. PENDAHULUAN 1

B. KEGIATAN UTAMA USAHA BIDANG KONTRAKTOR 3

B.1. PEMASARAN 5

B. 1.1. Konsep Dasar Pemasaran 5

B. 1.1.a. Kepuasan Pelanggan 6

B. 1.1.b. Membuat Jaringan Pemasaran 6

B. 1.1.c. Kekuatan (Strength) Perusahaan sebagai Aset Pemasaran 7
B. 1.2. Kegiatan Pemasaran 9

B. 1.2.a. Perencanaan Pemasaran 10

B. 1.2.b. Promosi 10

B.1.2.c. Menjaring Informasi Pasar 11

B. 1.2.d. Mewujudkan Informasi Menjadi Proyek 11
B. 1.2.e. Menciptakan Proyek 12

B. 1.2.f. Tender (Pelelangan) 12

B.1.2.f.l. JenisTender 12

B. 1.2.f.2. Jenis Kontrak dengan Tender Terbatas 14

B. 1.2.f.2.1. Kontrak Rancang Bangun

(Design and Build Contract) 14

B. 1.2.f.2.2. Turnkey Contract 15

B. 1.2.f.2.3. GuarantedMaximum Price Contract

(GMP) 16

B. 1.2.f.2.4. Kontrak EPC (EngineeringProcurement

and Construction 16

B. 1.2.f.3. Dokumen Tender 21

B.1.2.f.4. Kegiatan Tender 22

B. 1.2.f.4.a Prakualifikasi
B.1.2.f.4.b. Undangan Tender
B. 1.2.f.4.c. Rapat Penjelasan
B. 1-2.f.4.d. Peninjauan Lapangan (Site Visit)
B. 1.2.f.4.e. Pemasukan Penawaran

B. 1.2.f 4.e. 1.Perhitungan Volume
(Quuntip rakng

B. 1.2.f.4.e.2. Perencanaan Metode
Pelaksanaan

B. 1.2.f.4.e.3. Perhitungan Biaya
Langsung (Direct Cost)

B. 1.2.f.4.e.4. Perhitungan Biaya Tak
Langsung (Indirect Cost)

B.1.2.f.4.e.5. Manajemen Risiko
(Risk Management)

B. 1.2.f.4.e.6. Finalisasi Harga
Penawaran (Rencana
Anggaran BiaydRAB)

B. 1.2.f.4.e.7. Penyiapan Dokumen-
dokumen sebagai
Larnpiran Penawaran

B.1.2.f.4.f. Pembukaan Dokumen Penawaran
B.1.2.f.4.g. Evaluasi Tender dan Klarifikasi
B.1.2.f.4.h. Penetapan Calon Pemenang

(Letter of Intent)
B.1.2.f.4.i. Masa Sanggah
B.1.2.f.4.j. Surat Penunjukan Pemenang

(Letter ofAward)
B. 1.2.f.4.k. Surat Perintah KerjdSPK

(Notice to Proceed)
B. 1.2.f.4.1. Kontrak (Perjanjian Pemborongan)
B. 1-2.f.5. Tim Tender
B. 1.2.f.6. Tinjauan Kontrak (ContractReview)
B. 1.3. Administrasi Kontrak
B.1.3.a. Pengertian Kontrak
B. 1.3.a. 1. Syarat Sahnya suatu Kontrak
B. 1.3.a.2. Dokumen Kontrak
B. 1.3.a.3. Format Standar Kontrak

A. Format Standar Kontrak FIDIC 45
B. Format Standar KontrakJCTIRIBA 48
B. 1.3.b. Pentingnya Administmi Kontrak
B. 1-3.b.1.Membuat Daftar Periksa Ketentuan-ketentuan 48
dalam Syarat-syarat Kontrak 50
B. 1.3.b.2. Melakukan Pencatatan (Recording) 50
B. 1.3.c. Pasal-pasal Penting dalam Kontrak
B. 1.3.d. Istilah-istilah yang sering'Muncul dalam Kontrak
B. 13.d. 1. Provisional Sum
B.1.3.d.2. Prime Cost
B. 1-3.d.3. Nominated Sub Contractor
B. 1.3.d.4. Defect Liability Period
B. 1-3.d.5. Force Mejeure
B. 1.3.d.G. Arbitrase
B. 1.3.d.7. Eskalasi Harga
B.1.3.d.8. Claim

B. 1.3.d.8.1. Masalah yang Dapat Menimbdkan
Claim

B. 1.3.d.8.2. Mengurangi Dispute dalam Chim
B.1.3.d.8.3. Data yang Diperlukan untuk

Pengajuan Claim
B. 1.3.d.8.4. Cara Menyusun Claim
B. 1.3.e. Urutan Kekuatan Dokumen dalam Kontrak

B.2. PELAKSANAAN PROYEK
B.2.1. Organisasi Proyek
B.2.1 .a. DefinisiIPengertianOrganisasi
B.2.1. b. Menyusun Organisasi Proyek
B.2.1 .c. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Organisasi Proyek
B.2.1 .d. Contoh Organisasi Proyek
B.2.1 .e. Tugas dan Wewenang Personalia Kunci
B.2.2. Perencanaan Juklak (Petunjuk Pelaksanaan)
B.2.2.a. Informasi Dasar yang Diperlukan
B.2.2.b. Penyusunan Tim Juklak
B.2.2.c. Pembuatan Juklak
B.2.2.c. 1. Perencanaan Biaya (Anggaran Proyek)
B.2.2.c.2. Perencanaan Mutu
B.2.2.c.3. Perencanaan Jadwal Pelaksanaan
B.2.2.c.4. Perencanaan Metode Pelaksanaan

B.2.2.c.5. Perencanaan Keselarnatan dan Kesehatan Kerja (K3) 61

B.2.2.d. Contoh Juklak 61

B.2.2.e. Contoh Pembuatan Jadwal Pelaksanaan 69

B.2.2.f. Contoh Pembuatan Jadwal PengadaanTenaga Kerja 73

B.2.2.g. Contoh Pembuatan Jadwal Pengadaan Alat 74

B.2.3. Pembelian dan Prosedur Pengadaan Bahan 75

B.2.3.a. Pembelian 75

B.2.3. b. Prosedur Pengadaan Bahan 80

B.2.4. Peralatan 84

B.2.4.1. Umum 84

B.2.4.2. Jenis dan Kapasitas Alat 86

B.2.4.3. Occupancy Ratio 88

B.2.4.4. Investasi 89

B.2.4.5. Depresiasi 89

B.2.4.6. Pemeliharaan dan Perbaikan 92

B.2.5. Koordinasi Pelaksanaan Kegiatan Lapangan 92

B.2.5. a. Kick-OffMeeting 93

~.2:5.b.Zol Box Meeting 94

B.2.5.c. Rapat Harian 94

B.2.5.d. Rapat Mingguan 95

B.2.5.e. Rapat Bulanan 95

B.2.6. Pengendalian 96

B.2.6.a. Pengendalian Mutu 96

B.2.6.b. Pengendalian Biaya 97

B.2.6.b. 1. Proses Pengendalian Biaya 97

B.2.6.b.2. Komponen Biaya Proyek 99

1. Pengendalian Biaya Bahan 99

2. Pengendalian Biaya Upah 99

3. Pengendalian Biaya Subkontraktor 100

4. Pengendalian Biaya Alat 100

B.2.6.c. PengendalianJadwal Pelaksanaan 100

B.2.7. Keselamatan dan Kesehatan Kerja (K3) di Proyek 101

B.2.7.a. Memenuhi Kelengkapan Administrasi K3 102

B.2.7.b. Penyusunan Safety Plan (Rencana K3) untuk Proyek 103

B.2.7.c. Kegiatan K3 di Lapangan 104

B.2.7.d. Pelatihan Program K3 106

B.2.7.e. Perlengkapan dan Peralatan Penunjang Program K3 107

B.2.7.f. Penataan Lingkungan 111

B.3. SERAH TERIMA PROYEK 117

C. KEGJATAN PENDUKUNG USAHA BIDANG KONTRAKTOR
C.1.Aspek Manajemen SDM
C. 1.a. Bidang Teknis
C.1.a.1. Pendidikan Formal
C. 1.a.2. Pelatihan dan Pengembangan
C. 1.a.3. Program Spesialiasi
C.1.a.4. Program Jalur Fungsional
C.1.a.5. Kemampuan Berbahasa Inggris
C.1.a.6. Kemampuan Mengoperailcan Komputer
C.1.b. Bidang Kepribadian
C.1.b.1. KarakteristikPekerjaan Kontraktor
C. 1.b.2. Persyaratan SDM
C. 1.b.3. Implementasi Pengelolaan SDM
C. 1.b.4. Pengelolaan SDM Mandor dan SDM Subkontraktor
C. 1.b.5. Sasaran Akhir
C.2. Aspek Manajemen Keuangan
C.2.1. Metode Pengakuan Pendapatan Kontraktor
C.2.2. Laporan Keuangan Perusahaan
C.2.3. Analisis Rasio Laporan Keuangan
C.2.3.1. Profitability Assessment
C.2.3.1 .a. Profitability
C.2.3.1.b. OperatingMargin Assessment
C.2.3.2. Risk Assessment
C.2.4. Siklus Perputaran Modal Perusahaan Kontraktor
C.2.5. Cash Flow Proyek
C.2.5.1. Proyek Pemerintah
C.2.5.2. Proyek Swasta dan BUMN
C.2.6. Perpajakan
C.2.7. Pengendalian Perusahaan
C.3. Aspek Manajemen Mutu ISO-9000

D. METODE PELAKSANAAN KONSTRUKSI
D. 1.Metode Pelaksanaan Pekerjaan Persiapan
D. 1.1. Perencanaan Site Plan
D. 1.1.1. Kantor ProyekIDireksi Keet
D. 1.1.2. Gudang Material dan Peralatan
D. 1.1.3. Base Camp Staf Proyek dan Barak Pekerja
D. 1.1.4. Los Kerja Besi dan Kayu
D.1.1.5. Pagar Proyek

D. 1.1.6. Jalan Kerja
D. 1.1.7. Penempatan Alat Berat, Tower Crane, dan Lift Bahan
D. 1.1.8. Pembuatan Komponen Precast
D. 1.2. Perhitungan Kebutuhan Sumber Daya
D. 1.2.1. Kebutuhan Listrik Kerja
D. 1.2.2. Kebutuhan Air Kerja
D. 1.3. Pembuatan Shop Drawing (Gambar Kerja)
D. 1.4. Pengadaan Material untuk Pekerjaan Persiapan
D. 1.5. Mobilisasi Peralatan
D. 1.6. Pelaksanaan di Lapangan
D.2. Metode Pelaksanaan Bangunan Gedung
D.2.1. Metode Pelaksanaan Galian Basement
D.2.2. Metode Pelaksanaan Dewatering dan WellPoint
D.2.2.1. Metode Pelaksanaan TemporarySteel Sheet Pile
D.2.3. Metode Pelaksanaan Dinding Penahan Tanah dengan Sistem
Soldier Pile
D.2.4. Metode Pelaksanaan Diaphragm Wall
D.2.5. Metode Pelaksanaan Pondasi Dalarn
D.2.5.1. Pondasi Tiang Pancang Precast Beton
D.2.5.2. Pondasi Bored Pile
D.2.5.3. Pondasi Frankie Pile
D.2.6. Metode Pelaksanaan Pondasi Batu Kali
D.2.7. Metode Pelaksanaan Pondasi Pelat Jalur
D.2.8. Metode Pemasangan Bekisting, Poer & Sloof Bataco Putih
D.2.9. Metode Pelaksanaan Pemasangan Bekisting Kayu untuk Poer &Shof
D.2.10.Metode Pelaksanaan Struktur Atas
D.2.10.1 Metode Pelaksanaan Pekerjaan Kolom
D.2.10.2. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Dinding
D.2.10.3. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Balok
D.2.10.4. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Lantai
D.2.10.5. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Tangga
D.2.10.6. Metode Pengecoran dan Pemadatan Beton
D.2.11. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Finishing
D.2.11.1. Metode Pemasangan Kusen Aluminium
D.2.11.2. Metode Pemasangan Kusen Kayu
D.2.11.3. Metode Pelaksanaan Plesteran Dinding
D.2.11.4. Metode Pengecatan Dinding
D.2.11.5. Metode Pemasangan Dinding Keramik
D.2.11.6. Metode Pemasangan Dinding MarmerIGranit

(Sistem Basah)

D.2.11.7. Metode Pemasangan Dinding MarmerlGranit
(Sistem Kering)

D.2.11.8. Metode Pemasangan Lantai Keramik
D.2.11.9. Metode Pemasangan MarmerIGranit (Sistem Basah)
D.2.11.10. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Screed Lantai
D.2.11.11. Metode Pelaksanaan FxpantionJoint
D.2.11.12. Metode Pemasangan WaterproofType Bithune
D.2.11.13. Metode Pemasangan WaterproojngMembrane
D.2.11.14. Metode Pelaksanaan Cor Nad
D.2.11.15. Metode Pemasangan Plafond Gypsum
D.2.11.16. Metode Pemasangan Plafond Plywood
D.2.11.17. Metode Pemasangan LavatoryAKastafel
D.2.11.18. Metode Pemasangan Urinoir
D.2.11.19. Metode Pemasangan Closet
D.2.11.20. Metode Pemasangan Genteng Metal
D.2.11.2 1. Metode Pemasangan Railing Tangga Kayu dan Besi
D.2.11.22. Metode Pelaksanaan Precast Meja Dapur
D.2.11.23. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Topi Jendela
D.2.11.24. Metode Pelaksanaan Precast Tali Air
D.2.11.25. Metode Pelaksanaan Precast Console
D.2.11.26. Metode Pelaksanaan Listplank Precast
D.2.11.27. Metode Pelaksanaan Precast Listplank
D.2.11.28. Metode Pelaksanaan Precast Dinding Rumah
D.2.11.29. Metode Pelaksanaan Precast Panel GRC Sun Sreen

D.2.12.METODE PELAKSANAAN PEKERJAAN MEKANIKAL
ELEKTRIKAL
D.2.12.1. Metode Pemasangan Fire Alarm
D.2.12.2. Metode Pemasangan Instalasi Telepon
D.2.12.3. Metode Pemasangan Sound System
D.2.12.4. Metode Pemasangan CCTV
D.2.12.5. Metode Pemasangan Master Clock
D.2.12.6. Metode Pemasangan Radio Komunikasi
D.2.12.7. Metode Pemasangan Fire Fighting
D.2.12.8. Metode Pemasangan AC Central
D.2.12.9. MetodePemasanganACSplit
D.2.12.10. Metode Pemasangan Instalasi Air Bersih
D.2.12.11. Metode Pemasangan Instalasi Air Kotor
D.2.12.12. Metode Pemasangan Sanitay

D.2.12.13. Metode Pemasangan Konduit Outbow
D.2.12.14. Metode Pemasangan Konduit Inbow
D.2.12.15. Metode Pemasangan Kabel Tray dan Ladder
D.2.12.16. Metode Pemasangan Instalasi Listrik
D.2.12.17. Metode Pemasangan Kabel
D.2.12.18. Metode Pemasangan Panel
D.2.12.19. Metode Pemasangan Transformer
D.2.12.20. Metode Pemasangan Genset
D.2.12.21. Metode Pemasangan Bus Duct
D.2.12.22. Metode Pemasangan Grounding Panel
D.2.12.23. Metode Pemasangan Armature
D.2.12.24. Metode Pemasangan Saklar dan Stop Kontak
D.2.12.25. Metode Pemasangan Penangkal Petir
D.3. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Pelabuhan Laut
D.4. Metode Pelaksanaan Perkerasan Kaku
D.5. Metode Pelaksanaan Pekerjaan KonstruksiJembatan
D.6. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Bendungan dan Saluran Irigasi
D.6.1. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Bendungan Irigasi
D.6.2. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Saluran Irigasi
D.7. Metode Pelaksanaan Pekerjaan Terowongan (Tunneling)

E. LAMPIRAN-LAMPIRAN
E.1.Analisis Harga Satuan
E.2. Analisis Produktivitas
E.2.1. Produktivitas Alat
E.2.2. ProduktivitasTenaga Kerja
E.3. Arus Kas Keluar
E.4. Contoh Format EBPP
E.5. Case I1 (Adverse Physical Condition) Existing Crane Rail Beam
E.6. Contoh Format ContractReview

F. DAFTAR PUSTAKA

G. DAFTAR SINGKATAN

BPI-NOLDI

MENTERI BADAN USAHA MlLlK NEGARA

SAMBUTAN

Penerbitan Bzik2a R&e~ensi untuk Kontrdktor Bangunan Gedung dun Sipil oleh P I
Pernbangunan Perumahan (Persero) yang tepat pada usianya ke-50 ini patut kita sarnbuc
dengan gernbira karena buku yang mernuat pengetahuan dan pengalaman PT Pembangunan
Perumahan (Persero) selama berkiprah di bidang jasa konstruksi dan kontraktor akan
dapat menjadi acuan bagi masyarakat pada khususnya mereka yang bergerak di bidang
j asa konstruksi dan kontraktor untuk melaksanakan dan rnengembangkan usahanya.

Ketersediaan rcferensi yang cukup untuk setiap kegiatan usaha mexupakan suatu
kebutuhan yang sangat mendalam terutama di dalam era persaingan berusaha yang
semakin ketat clan bersifat global. Kondisi iingkungan berusaha yang keras dan bersifat
global tersebut rnenuntut kita untuk terus meningkatkan efisiensi, efektivitas, dan
produktivitas dalam pengelolaan perseroan.

Kami percaya bahwa direksi beserta jajarannya yang telah cukup berpengalaman dalam
kegiatan jasa konstruksi dan kontraktor akan mampu menangani tantangan-tantangan
yang dihadapinya dengan baik, sehingga perusahaan akan tetap mampu mernenuhi
kontribusinya kepada s t d k e h o b .

Akhirnya, kepada P T Pembangunan Perumahan (Persero) kami ucapkan Selamat Hari

Ulang Tahun yang ke-50,semoga ke depan PT Pembangunan Perumahan dapat lebih

be~kemband~an sukses, serta marnpu memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bag
masyarakat dan bangsa.

Menteri Badan Usaha Milik Negara,

aksamana Sukardi

MEMTERI PERMUKIMAN DAN PRASARANA WllAYAH
REPUBLIK INDONESIA

KATA PENGANTAR

Pertama-tama saya menyambut baik dengan diterbitkannya Baku Refewmi zkntuk Kontmktor
Bangumn Gedung h n Sipil ini yang diterbitkan PT Pembangunan Perumahan (Persero)
sebagai sumbangan bagi dunia konstruksi pada umumnya, dan mereka yang bergerak di
bidang bangunan gedung dan sipil pada khususnya.

Kita menyadari bahwa seiring dengan perkernbangan pembangunan di bidang jasa
konstruksi di tanah air, maka telah bexkembang pula teknologi dan metode-metode baru
yang merupakan rangkaan atau perpaduan antara pengalaman di lapangan s e m penemuan-
penemuan mutakhir. Tentulah semua itu upaya menuju efisiensi dalam pencapaian target
pekerjaan jasa konstruksi.

Sdama kurun waktu setengah abad (50 tahun), PT Pembangunan Perumahan (Pexsero)
telah berhasil menuangkan karya berharga berupa berbagai jenis pembangunan yang saat
ini telah dinikmati dan dimanfaatkan oleh rnasyarakat Iuas. Untuk itu, sangatlah tepat

apabila pengalaman-pengalaman tersebut dituangkan dalarn bentuk buku yang merupakan

sumbangan pikiran dan pengalaman yang diperoleh PT Pembangunan Perumahan (Persero)
selarna 50 tahun serta dipadukan dengan metode teknologi terbaru, &an rnenjadi panduan
untuk lebih memajukan jasa konstruhi pada umumnya dan bidang usaha kontraktor

khususnya.
Sernoga terbitnya buku ini, akan memberikan rnanfaat yang sebesax-besarnya untuk

kemajuan menuju kebanglutan konstruksi Indonesia dalam menghadapi kompetisi global.

..- JHkarta, 3 July 2003

GENERAL CONTRACTOR

SMBUTAN DIREKTUR UTAMA

PT PEMBANGUNAN PERUMAHAN (PERSERO}

PT Pembangunan Perumahan (Persero), sebagai salah satu perusahan kontraktor

Nasional yang pada ranggal 26 Agusrus 2003 mencapai usia 50 tahun, mempunyai
tanggung jawab moral untuk ikut meningkatkan profesionalisme Jasa Konstrulrsi,
dalam rangka ikut serta dalam pembangunan Nasional maupun kompetisi ~ a d Ea ra
Globalisasi.

Melalui Buku RL.ferensi untuk Kontraktor Bangunan Gedung h n S+il ini, PT

Pernbangunan Perumahan (Persero) ingin menyumbangkan informasi dan pengetahuan
berdasarkan ~ e n ~ a l a r n a n nte~natang jasa konstruksi, baik bagi kalangan ~endidikan,
perencana, pengawas, ~ernilik~ r o ~ e km,aupun siapa saja yang tertarik dengan
bidang usaha jasa konstruksi, dengan harapan bahwa buku ini dapat memberikan
manfaat dalam memahami dunia jasa konstruksi pada umumnya dan bidang usaha
kontraktor pada khususn~a.

Ini adalah buku kedua karya PT PP (Persero) setelah buku pertama yang berjudul
I S 0 9000 u k u k Kdntraktor, yang diterbitkan p d a tanggal 3 November 1997.

Saran-saran dari seluruh pembaca sangat diharapkan sehingga buku ini dapat
selalu diperbaiki serta ditingkatkan dan pada akhirnya tujuan penerbitan buku ini
dapat tercapai.

Tidak lupa kami ucapkan terima kasih dm ~ e n g h a r ~ a asentinggi-tingginya kepada
Tim Penerbir yang telah bekerja keras sehingga buku ini dapat diterbitkan sesuai
rencana.

Jakarta 26 Agustus, 2003
Direktur Utama

Daryatno

A. PENDAHULUAN

Buku ini disusun dalam rangka memperingati 50 tahun berdirinya PT
Pembangunan Perumahan (Persero) atau yang lebih dikenal dengan
nama PT PP, sebuah Badan Usaha Milik Negara (BUMN), yang
bergerak di bidang jasa konstruksi. Dengan pengalaman selama setengah
abad sebagai salah satu Kontraktor terbesar di Indonesia, PT PP ingin
memberikan sedikit sumbangan pikiran dan pengalaman dengan terbitnya
buku ini untuk kemajuan dan perkembangan usaha jasa konstruksi pada
umumnya dan khususnya bidang usaha kontraktor di tanah air tercinta
ini. Buku ini terutama ditujukan untuk masyarakat konstruksi, dunia
pendidikan serta kalangan yang terlibat maupun tertarik kepada bidang
usaha jasa kontraktor.

Selama kurun waktu tersebut, PT PP memperoleh banyak pengetahuan
dan pengalaman berharga dari berbagai proyek yang ditanganinya seperti:
Bangunan Gedung dan Permukiman, Bendungan dan Irigasi, Jalan dan
Jembatan, Pelabuhan dan Dermaga, Bangunan Pembangkit Tenaga Listrik,
serta pekerjaan-pekerjaan sipil lainnya.

Buku ini menitikberatkan pembahasan pada masalah-masalah sehubungan
dengan Manajemen Proyek dan Metode-metode Pelaksanaannya ditinjau
dari segi pelaksanaan konstruksi sebagai tugas utama sebuah perusahaan
Kontraktor. Secara keseluruhan buku ini memuat tentang tahapan-tahapan
kegiatan utama yang harus dilalui, mulai dari tahap Pemasaran tahap
Pelaksanaan hingga tahap Penyerahan Pekerjaan dan Pemeliharaan. Di
samping itu juga dijelaskan kegiatan-kegiatan pendukungnya (supporting
activities), seperti Manajemen Sumber Daya Manusia, Manajemen Keuang-

an, Manajemen Mutu, Keselamatan dan Kesehatan Kerja (K3) serta pengen-

daliannya.
Kami menyadari bahwa buku ini masih belum sepenuhnya dapat

memuaskan keinginan para pembaca. Untuk itu, karni sangat mengharapkan
kritik dan saran demi penyempurnaan buku ini.

Akhirnya, kami ucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada para
Pemilik Proyek atau Penggbna Jasa yang selama ini telah memberikan ke-
percayaan kepada PT PP untuk melaksanakan proyek-proyeknya. Penghargaan
yang setingi-tingginya kami sampaikan kepada Konsultan Perencana, Konsultan
Pengawas, Rekan-rekan Kontraktor baik asing maupun nasional, Subkon-
traktor, Supplier, dan seluruh mitra kerja yang telah menjalin hubungan yang
sangat baik selama ini.

Ucapan terima kasih juga kami sampaikan kepada semua pihak yang telah
bekerja sama membantu dan berpartisipasi dalam penulisan dan penerbitan
buku ini.

BANGUN PERSADA INDONESIA

6. KEGIATAN UTAMA USAHA
BIDANG KONTRAKTOR

Tujuan suatu perusahaan adalah mempertahankan kelangsungan hidup,
melakukan pertumbuhan, serta meningkatkan profitabilitas.
Tiga tujuan ekonomis tersebut merupakan pedoman arah strategis
semua organisasi bisnis. Perusahaan yang tidak mampu bertahan hidup tidak
akan mampu memberi harapan kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
Apa pun ukuran atas definisi laba yang digunakan, laba dalam kurun waktu
panjang yang diperoleh dari akumulasi laba tahunan merupakan indikator
paling jelas mengenai kemampuan perusahaan dalam memenuhi tuntutan
dan keinginan para karyawan dan pemegang saham.

Pertumbuhan perusahaan tidak terlepas dari kelangsungan hidup dan
profitabilitasnya. Pertumbuhan bisa dicapai apabila ada laba yang memadai
yang diperoleh secara berkesinambungan dalam jangka waktu panjang.
Pertumbuhan, dalam pengertian yang luas, meliputi pertumbuhan pasar,
pertumbuhan ragarn prodddjasa yang ditawarkan, serta pertumbuhan teknologi
yang digunakan untuk penyediaan prodddjasa tersebut. Pertumbuhan semacam
ini sering kali menghasilkan peningkatan daya saing perusahaan. Selanjutnya,
bertambahnya daya saing akan meningkatkan pula kemarnpulabaan (projtabi-
litas) perusahaan.

Setiap perusahaan dapat dipandang sebagai sekumpulan kegiatan (value
activities) yang dilakukan untuk merancang, menghasilkan, memasarkan,
menyampaikan, dan mendukung produknya.

Secara umum, Jasa Konstruksi bermakna sangat luas. Namun, bidang-
bidang kegiatan Jasa Konstruksi pada umumnya meliputi: Perencanaan,
Pelaksanaan, dan Pengawasan pekerjaan konstruksi. Undang-undang tentang

Jasa Konstruksi No.18 Tahun 1999 dalam Ketentuan Umumnya menyebutkan

bahwa Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultasi perencanaan pekerjaan
konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan layanan jasa
konsultansi pengawasan pekerjaan konstruksi. Sedangkan pengertian pekerjaan
konstruksi adalah keseluruhan atau sebagian rangkaian kegiatan perencanaan
danlatau pelaksanaan beserta pengawasan yang mencakup pekerjaan arsitektural,
sipil, mekanikal, elektrikal, dan tata lingkungan masing-masing beserta
kelengkapannya untuk mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lain.

Selain itu, Kontraktor Jasa Konstruksi, sebagai Pelaksana Konstruksi,
didefinisikan sebagai penyedia jasa orang perseorangan atau badan usaha yang
dinyatakan ahli, profesional di bidang pelaksanaan jasa konstruksi, yang mampu
menyelenggarakan kegiatannya untuk mewujudkan suatu hasil perencanaan
menjadi bentuk bangunan atau bentuk fisik lainnya dan terikat kontrak
untuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi.

Untuk pembahasan selanjutnya, dalam buku ini digunakan sebutan Kon-
traktor bagi Pelaksana Konstruksi, mengingat bahwa sebutan tersebut lebih
populer di kalangan masyarakat.

Lingkup kerja jasa konstruksi sangat beragam. Secara garis besar lingkupnya
meliputi: Gedung (perkantoran, mal, rumah sakit, hotel, apartemen, pabrik),
Prasarana dan Transportasi (jalan, jembatan, dermaga, landasan terbang, dan
lainnya), Irigasi (saluran dan bendungan), Fasilitas Pengolahan Air, Bangunan
Pembangkit Tenaga Listrik, dan berbagai bangunan fisik lainnya.

Kategori dasar kegiatan dapat dibagi menjadi dua kelompok umum. Per-
tama, kegiatan primer atau utama (primary activities) berhubungan dengan
pemasaran, pelaksanaan, penyerahan, dan pemeliharaan. Kedua, kegiatan pe-
nunjang (supporting activities), yakni kegiatan yang menyediakan infrastruktur
atau masukan yang memungkinkan kegiatan-kegiatan utama berlangsung secara
terus menerus.'

Secara skematis Kegiatan-kegiatan bidang usaha Kontraktor dapat
digambarkan sebagai berikut:

Gambar Kegiatan utama (Primary Activities) dan Kegiatan Penunjang (Supporting Activities)

Kegiatan Utama PROYEK PROYEK
(Primary Activities)

mPEMASARAN

Kegiatan Pendukung
(SupportingActivities)

'Pearce Robinson, Manajemen Strategik, terjemahan jilid I , Binarupa Aksara, Jakarta, 1991.
4

Proses Kegiatan Utama (Primary Activities)*
Perusahaan kontraktor memiliki kegiatan utama yang terdiri dari tiga bagian,
yaitu:
1. Pemasaran, proses kegiatan untuk mendapatkan kontrak pelaksanaan peker-

jaan konstruksi (proyek) dari pengguna jasa.
2. Pelaksanaan proyek, proses operasional lapangan sampai menjadi suatu ba-

ngunan yang siap untuk digunakan.
3. Penyerahan proyek, proses penyerahan hasil pekerjaan konstruksi yang

telah diselesaikan sesuai kontrak kepada pengguna jasa.

Sedangkan kegiatan penunjang (supporting activities) meliputi:

1. Manajemen Sumber Daya Manusia (SDM)
2. Manajemen keuangan
3. Manajemen Mutu

Pada bab-bab selanjutnya akan kita bahas lebih rinci tentang proses kegiatan
utama Kontraktor, mulai dari proses pemasaran untuk mendapatkan kontrak
jasa pelaksanaan konstruksi (proyek), proses pelaksanaan proyek sampai proses
serah terima proyek.

B. 1.1. Konsep Dasar Pemasaran

Proses bisnis Kontraktor dimulai dengan kegiatan pemasaran yang dalam hal
ini mencari, mengumpulkan, dan menggarap informasi pasar proyek baik itu
proyek pemerintah maupun swasta serta mempromosikan perusahaan kepada
para calon pelanggan. Ada beberapa faktor yang menjadi konsep dasar pema-
saran di bidang usaha kontraktor, antara lain:

a) Kepuasan Pelanggan
b) Membuat Jaringan Pemasaran (Networking)
c) Kekuatan (S~ength)Perusahaansebagai Aset Pemasaran

Tearce Robinson, Manajemen Strategik, terjemahan jilid I , Binarupa Aksara, Jakarta, 1997.

B. 1.1.a. Kepuasan Pelanggan, dampak positif dari keberhasilan produk

merupakan salah satu faktor penting yang menunjang pemasaran karena
kepuasan pelanggan atas hasil kerja dari kontraktor yang bermutu dan tepat
waktu akan mengangkat citra perusahaan di mata para pemilik proyek dan
menjadi rekomendasi untuk memilih pelaksana proyek.

Keberhasilan produk dapat berupa:

Kemampuan untuk menyelesaikan proyek tepat waktu atau bahkan lebih
cepat dari waktu yang dijadwalkan
Kemampuan untuk menyelesaikan proyek dengan biaya yang kompetitif
dan dapat diterima pemilik proyek
Kemarnpuan dalam menyelesaikan proyek dengan kualitas dan keselamatan
kerja (safety) yang baik
Kemampuan berkomunikasi dengan baik kepada semua pihak (stakeholders)
selama masa pelaksanaan proyek, yaitu:
- pemilik proyek (pengguna jasa),
- konsultan,
- sub kontraktor, supplier,
- masyarakat.
Kemampuan memberikan pelayanan yang baik setelah proyek diserahkan
kepada pemilik (ajer sales service)
Memiliki produk unggulan (spesialis di bidang gedung, spesialis di bidang
pelabuhan, dsb.), merupakan faktor yang menentukan dalam menetapkan
strategi bersaing perusahaan. Sebuah perusahaan yang mempunyai produk
unggulan berarti mempunyai "keunggulan bersaing" dibandingkan dengan
perusahaan lainnya dan sekaligus menunjang pemasaran per~sahaan.~

B. 1.1.b. Membuat Jaringan Pemasaran (NetworkingY

Networking adalah membangun suatu jaringan relasi yang luas yang bersedia
memberikan informasi tentang adanya proyek yang direncanakan. Dibutuhkan
waktu lama untuk membangun suatu jaringan pemasaran karena melibatkan

'Michael E. Porter, Keunggulan Bersaing, terjemahan, Binarupa Aksara, Jakarta, 1994.
4Waren Friedman, Construction Marketing and Strategic Planning, McGraw-Hill Book Company.

berbagai macam komunitas baik perorangan, instansi pemerintah dan swasta
serta kalangan profesional seperti:

Konsultan Perencana
Investor
Bankir
Subkontraktor
Supplier
Eksekutif Bisnis
Masyarakat
Dl1

Jaringan pemasaran yang luas akan mempermudah upaya menjaring dan
mengumpulkan informasi proyek secara lebih dini sehingga mempercepat
proses pemasaran.

B. 1.1.c. Kekuatan Perusahaan (Strength) sebagai Aset Pemasaran5

Keberhasilan perusahaan tidak terlepas dari pemanfaatan kekuatan (strength)
yang dimilikinya. Kekuatan ini pada gilirannya dapat ditransfer menjadi aset
pemasaran, antara lain:

Kinerja (Peformance)
Kinerja perusahaan yang baik, dalam arti berhasil menyelesaikan proyek
tepat waktu, memenuhi target biaya, dan memberikan pelayanan yang res-
ponsif kepada para pelanggan, merupakan unsur penting dalam menunjang
suksesnya pemasaran. Tidak seperti pemasaran di bidang usaha yang lain,
kinerja perusahaan kontraktor yang baik, merupakan promosi yang lebih
tepat dan efektif dibandingkan promosi iklan melalui media. Informasi
tentang kinerja perusahaan ini dapat diketahui masyarakat antara lain
melalui Buku Laporan Keuangan Tahunan (Annual Report), yang disebar
luaskan oleh perusahaan yang bersangkutan, atau bagi perusahaan terbuka
(go-public), data tersebut tersedia di bursa efek dan media masa.

Hubungan baik dengan Pelanggan
Hubungan baik dengan pelanggan dan menjaga kelanggengan hubungan

>WarenFriedman, "ConstructionMarketing and Strategic Planningn,MacGaw-Hill Book Company.

baik dengan pelanggan melalui komunikasi yang jujur dan obyektif untuk
menghindari perselisihan, keterlambatan, dan biaya ekstra merupakan kunci
untuk menjaga kemungkinan memperoleh proyek berikutnya.

Komunikasi yang paling sering dilakukan antara kontraktor dan
pelanggannya adalah dalam negosiasi, rapat mingguan, rapat bulanan.
Dengan demikian, kemampuan negosiasi sangat diperlukan. Cukup banyak
literature atau buku bacaan populer yang menulis tentang teori negosiasi,
namun perlu diketahui juga bagaimana penerapannya dalam praktek.
Berdasarkan pengalaman, keberhasilan negosiasi dapat diperoleh antara
lain dengan cara:

1. Memilih saat di mana kita sudah siap dengan materi yang akan
dinegosiasikan

2. Menghindari acara negosi%i yang mendadak
3. Memilih saat ketika pelanggan sangat membutuhkan persetujuan atau

keputusan

4. Memberi kesempatan pelanggan untuk berbicara, dan sebaliknya kita

mendengarkan dengan baik

5. Memusatkan perhatian pada pesan yang disampaikan pelanggan
6. Mengendalikan emosi
7. Menggunakan bahasa yang dipahami pelanggan

8. Membuat catatan penting sehubungan dengan hasil perundingan

Menjaga hubungan baik dengan pelanggan dapat dilakukan antara lain
dengan:

tetap menjalin komunikasi meskipun sudah tidak ada hubungan kerja
memberi perhatian pada acara-acara khusus yang sedang dialami pelang-
gan, misalnya hari ulang tahun perusahaan, dsb.
siap memberikan saran jika diperlukan

Karyawan yang berpengalaman dan profesional
Aset perusahaan-karyawan yang berpengalaman dan profesional-
merupakan unsur penting untuk mencapai keberhasilan pelaksanaan proyek
yang lebih cepat daripada waktu yang disediakan dan sekaligus menum-
buhkan kepercayaan di pihak para pelanggan akan ketepatan waktu pelak-
sanaan.

Profesionalisme ini antara lain dapat dinilai oleh pelanggan melalui

forum presentasi, di mana kontraktor dapat menyampaikan usulan-usulan
teknik maupun nonteknik berdasarkan pengalaman-pengalaman yang cukup
banyak.

Presentasi adalah bagian dari komunikasi dengan tujuan untuk meya-
kinkan, bahkan memberikan kesan atau ingatan, kepada pendengar. Oleh
sebab itu, kontraktor perlu memiliki kemampuan melakukan presentasi
dengan benar.

Selama pelaksanaan proyek, profesionalisme juga dapat ditunjukkan
melalui kemampuan berinovasi, menciptakan cara kerja baru yang lebih
baik. Ini berdampak pada peningkatan kualitas produk, percepatan waktu
pelaksanaan, serta efisiensi biaya.

Hubungan baik dengan subkontraktor dan supplier
Hubungan kontraktual yang saling menguntungkan antara kontraktor dan
subkontraktor, serta supplier akan memberikan "daya beli" yang kuat pada
perusahaan. Hal ini berdampak pada penerimaan bahan yang tepat waktu
dan segera dengan pelayanan yang lebih baik dan harga yang kompetitif.
Ini memungkinkan perusahaan memberikan pelayanan yang lebih baik
kepada pemilik proyek berupa waktu pelaksanaan yang lebih cepat, kualitas
kerja yang lebih baik dengan harga yang lebih ekonomis.

Pengembangan pasar
Kemampuan perusahaan untuk mengerjakan berbagai jenis pekerjaanlproyek
seperti proyek gedung, proyek irigasi, pelabuhan, jalan dan jembatan, dll.,
serta kekuatan manajemen untuk melaksanakan proyek berskala regional,
nasional, bahkan menembus pasar internasional, memung-kinkan perusahaan
untuk merespons perubahan kondisi pasar dengan cepat.

B. 1.2. Kegiatan Pemasaran

Beberapa tahapan kegiatan pemasaran:

a. Perencanaan pemasaran
b. Promosi
c. Menjaring informasi

d. Mewujudkan informasi menjadi proyek

e. Menciptakan proyek

f. Tender (pelelangan)

B. 1.2.a. Perencanaan Pemasaran

Kegiatan perencanaan pemasaran biasanya dilakukan setiap tahun, menjelang
akhir tahun (pada bulan Oktober) untuk membuat Rencana Kerja dan
Anggaran Perusahaan (RKAP) tahun berikutnya, meliputi:

Membuat daftar nama proyek yang direncanakan akan diperoleh
Mengelompokkan daftar proyek tersebut berdasarkan sektor pemilik
proyek, misalkan sector pemerintah, BUMN, dan swasta
Menetapkan program kerja, yang berisi target waktu dan penanggung
jawab untuk masing-masing proyek
Menetapkan sistem monitoring
Merencanakan biaya pemasaran (biaya promosi, sponsor, biaya tender,
dll.)

B. 1.2.b. Promosi
Promosi bertujuan untuk memperkenalkan perusahaan kepada masayarakat,
t e r u t v a masyarakat yang memerlukan jasa kontraktor, yang dapat dilakukan
dengan cara:

1. Menerbitkan Company Projk (Profil Perusahaan) yang ditampilkan dalarn
bentuk cetakan berupa buku atau brosur maupun elektronik berupa
rekaman video.

2. Company Profile ini berisa data-data tentang:
Nama perusahaan
Pemilik perusahaan
Alamat kantor pusat dan kantor-kantor cabang
Organisasi perusahaan
Pengalaman Perusahaan

3. Menerbitkan Annual Report (Laporan keuangan perusahaan tahunan),
yang antara lain menyajikan Laporan Neraca dan Laba Rugi tahun se-
belumnya, untuk dapat memberikan gambaran tentang kemampuan ke-
uangan perusahaan, kinerja yang telah dicapai, pertumbuhan perusahaan
selama lima tahun terakhir serta rencana masa depan.

4. Menyampaikan informasi perusahaan melalui Web site.

5. Mengumumkan Statement of Corporate Intent untuk kurun waktu tertentu

(misalnya: tiga tahun kedepan).

6. Melakukan presentasi kepada calon pemilik proyek.

7. Mengikuti pameran-pameran tentang konstruksi
8. Menjadi sponsor untuk acara-acara tertentu, misalnya olah raga, seminar,

dll.

B. 1.2.c. Menjaring Informasi Pasar
Hal-hal yang diperlukan dalarn menjaring informasi pasar antara lain:

1. Kepekaan dalam menangkap informasi yang tersebar.
2. Bukan hanya tugas dan tanggung jawab unit pemasaran saja, melainkan

tugas seluruh pimpinan dan karyawan, atau lazim disebut system total
foot ball.
3. Seluruh informasi sebaiknya dikumpulkan secara terpusat di unit pema-

saran

4. Perlu dilakukan penyaringan untuk menentukan tindak lanjutnya, karena

belum tentu setiap informasi layak untuk ditindak lanjuti.

5. Informasi yang bersifat publikasi formal, misalnya majalah dan surat

kabar.
6. Untuk proyek-proyek pemerintah, informasi dapat berupa, pengumuman-

pengumuman yang ditempel di tempat panitia pelelangan.
7. Informasi pasar juga dapat diperoleh melalui proyek-proyek yang sedang

dilaksanakan oleh kontraktor yang bersangkutan atau dari hubungan
baik dengan konsultan perencana serta pemilik proyek.

B.1.2.d. Mewujudkan Informasi Menjadi Proyek
Mewujudkan informasi menjadi realisasi proyek dapat ditempuh dengan
berbagai cara, antara lain:

1. Mengikuti proses prakualifikasi dan proses tender sesuai yang ditetapkan
panitia, terutama pada proyek-proyek pemerintah.

2. Pada proyek swasta, sangat dimungkinkan kontraktor bergabung dengan
konsultan perencana untuk memberi masukan-masukan yang berkaitan
dengan k a u d a h a n pelaksanaan, sehingga perencanaan yang dibuat su-
dah disesuaikan dengan tahapan pelaksanaan. Dari usaha ini, kemung-
kinan kontraktor mendapatkan prioritas untuk diundang dalam tahap
tender.

3. Apabila data yang dapat dipelajari sudah cukup, maka kontraktor bisa
menawarkan kepada pemilik untuk melakukan presentasi teknis maupun
skema pembiayaan. Ini sangat membantu pemilik dalam membuat
keputusan.

B.1.2.e. Menciptakan Proyek

Ada kalanya kontraktor memiliki kesempatan untuk menciptakan proyek

dengan cara melibatkan diri sejak tahap timbulnya ide (project idea) oleh

pemilik proyek. Dalam ha1 ini, kontraktor dituntut untuk mampu
menerjemahkan ide ke dalam bentuk tampilan desain awal yang dapat
dimengerti oleh pemilik, sehingga ide tersebut dapat dilanjutkan menjadi
perencanaan proyek secara menyeluruh. Keterlibatan kontraktor pada tahap

dini ini dapat meningkatkan bargaining position kontraktor dalam

mendapatkan proyek tersebut, misalnya kontraktor dapat ditunjuk langsung

tanpa melalui proses tender sebagai kontraktor Design and Build.

B. 1.2.f.Tender (Pelelangan)
Tender pelaksanaan suatu bangunan dalam bidang pemborongan jasa
konstruksi, atau sering juga disebut Pelelangan, adalah salah satu sistem
pengadaan bahan dan jasa. Dalam bidang-jasa konstruksi, tender pelaksanaan
dilakukan oleh pemberi tugaslpemilik proyek, dengan mengundang beberapa
perus&aan kontraktor untuk mendapatkan satu pemenang yang mampu
melaksanakan pekerjaan sesuai persyaratan yang ditentukan dengan harga
yang wajar dan dapat dipertanggungjawabkan baik dari segi mutu maupun
waktu pelaksanaannya.

B.1.2.f.1. Jenis TenderIPelelangan

Berdasarkan kepemilikan dapat dibedakan atas:
a. Tender proyek pemerintah
b. Tender proyek-proyek swasta

B. 1.2.f.1.a. Tender proyek pemerintah

Berdasarkan Keputusan Presiden (Keppres) No. 18 Tahun 2000 tentang
Pedoman Pelaksanaan Pengadaan BahanIJasa Instansi Pemerintah, metode
pengadaan bahan dan jasa dapat dilakukan melalui:

Pelelangan, yaitu serangkaian kegiatan untuk menyediakan kebutuhan bahanl
jasa dengan cara menciptakan persaingan yang sehat di antara penyedia
bahanljasa yang setara dan memenuhi syarat, berdasarkan metode dan tata
cara tertentu yang telah ditetapkan dan diikuti oleh pihak-pihak yang
terkait secara taat asas sehingga terpilih penyedia jasa terbaik."

Pemilihan Langsung, yaitu apabila Pelelangan sulit dilaksanakan

Penunjukan Langsung, yaitu pengadaan bahanljasa yang penyedia bahanl
jasanya ditentukan oleh pemimpin proyek.

Ditinjau dari sumber pendanaannya, tender dapat dilaksanakan melalui:

1. International Competitive Bidding (ICB), atau Pelelangan yang melibatkan
kontraktor internasional, biasanya untuk proyek yang didanai dengan
pinjaman luar negeri (loan)

2. Local Competitive Bidding (LCB), atau pelelangan proyek-proyek yang
didanai dengan loan luar negeri tetapi hanya melibatkan kontraktor
lokal.

3. Pelelangan untuk proyek-proyek yang dibiayai dengan dana dari APBN,
APBD, maupun instansi-instansi BUMN

B.1.2.f.1.b. Tender proyek-proyek swasta

Ketentuan tentang tender proyek milik swasta biasanya diatur sendiri oleh
masing-masing pemilik. Meskipun demikian, ketentuan tersebut tetap
mengacu pada standar kontrak tertentu, misalnya standar Internasional
seperti:

o FIDIC (Federation Internationale Des Ingenieurs Conseih)
o JCT Voint Contract Tribunal) dari RIBA (Royal Institute of British

Architect)
o Article and Conditions of Building Contract, diterbitkan oleh Singapore1

Hongkong Institute of Architect

Pada umumnya dilakukan dengan cara tender terbatas, dengan mengundang
beberapa kontraktor yang sudah dikenal. Perkembangan saat ini adalah
dalam memilih kontraktor yang diundang, pemilik (owner) terlebih dahulu
mengundang beberapa calon kontraktor untuk melakukan presentasi tentang
kemampuan mereka dalam melaksanakan proyek yang akan ditenderkan.
Dari hasil presentasi ini, kemudian owner menilai dan bagi yang lulus akan
diundang untuk mengikuti tender.

Berdasarkan cara pembukaan dokumen penawaran, tender dapat dibedakan
menjadi:

1. Tender terbuka, yaitu pembukaan dan pembacaan dokumen penawaran
dari peserta tender dilakukan di depan seluruh peserta, sehingga masing-
masing mengetahui harga penawaran pesaingnya.

2. Tender tertutup, di rnana dokurnen penawaran yang rnasuk tidak
dibacakA di depan seluruh peserta tender, bahkan kadang-kadang para
peserta tidak saling rnengetahui siapa pesaingnya.

B. 1.2.f.2J.enis Kontrak dengan Tender Terbatas

Di sarnping jenis kontrak pelaksanaan biasa, ada beberapa sistem kontrak
proyek lairinya yang ditawarkan kepada kontraktor melalui tender terbatas,
antara lain:

1. Kontrak Rancang Bangun (kontrak Design and Build)
2. Kontrak Turnkey atau kontrak Contractor; Full Prejnancing
3. Kontrak Guaranteed Maximum Price (GMP)
4. Kontrak EPC (EngineeringProcurement and Construction)

B. 1.2.f.2.1. Design and Build contract adalah sistern kontrak di rnana

perencanaan dan pelaksanaan diserahkan kepada kontraktor utama.
Pernilik proyek hanya rnenentukan persyaratan-persyaratan yang
diinginkan (Term of Reference), kernudian akan dikernbangkan dan dirinci
oleh kontraktor. Dalarn hal ini kontraktor boleh menunjuk konsultan
perencana yang lebih ahli, namun tanggung jawab sepenuhnya tetap
pada kontraktor. Biasanya tahap desain dan konstruksi dilakukan secara
overkipping, sehingga dapat rnernpercepat waktu pen~elesaianproyek.
Dalarn kondisi ini, sering kali kontraktor mengalami kesulitan dalam
rnenghitung harga penawaran secara akurat karena keterbatasan dokurnen.
Untuk itu perlu diperhitungkan biaya cadangan (contingency cost), yaitu
sejurnlah biaya yang disediakan untuk menyelesaikan segala pekerjaan
yang belurn terhitung dari dokurnen yang ada karena detail perencanaan
belurn dibuat.

Kontrak Design and Build ini dapat rnernperkecil risiko kesalahan
perhitungan harga karena keterlibatan kontraktor dalarn proses
perencanaan cukup kuat
Harga penawaran yang diusulkan meliputi:

Biaya desainlperencanaan: struktur, arsitektur, rnekanikal & struktur.
Biaya konstruksi.
Interest During Construction (IDC), bila sistern pembayarannya berupa
contractor$fullpr$n~ncing.

Sistem pembayaran kepada kontraktor dapat dilakukan dengan cara:

progres tertentu, misalnya setiap 20%.
progres bulanan.
con~actor$&llpr@nancin~p,emba~arandiakhir, setelah progres mencapai
100%.

1.2.f.2.2.Turnkey atau Contractor's FuL?Pr$nancing Contract, yaitu sistem

kontrak di mana kontraktor bertanggung jawab untuk membiayai seluruh
biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada
kontraktor dilakukan setelah bangunan diserahkan dan siap dioperasikan
oleh pemilik. Sebagai jaminan pembayaran, kepada kontraktor diberikan
surat jaminan Bank senilai biaya pembangunan, yang terdiri dari:

Biaya pra-desain
Biaya desain
Biaya konstruksi
Biaya bunga (InterestDuring ConstructionADC)

Surat Jaminan Bank ini bisa dicairkan oleh kontraktor apabila pemilik
gagal membayar pada waktu yang telah disepakati dan kewajiban kontraktor
sudah dipenuhi semuanya

Dalam kontrak Turnky ini, lingkup pekerjaan dapat meliputi peren-
Canaan dan pelaksanaan (Design and Build) ataupun pelaksanaan saja (Build
on@

Sebagai salah satu contoh kontrak Turnkey, dimana kontraktor
bertanggung jawab dalam perencanaan dan pelaksanaan (Design and Build),
adalah proyek pembangunan kembali Hotel Grand Bali Beach sebagai ber-
ikut:

Organisasi yang terlibat dalam proyek:

Pemilik
Konsultan Manajemen Konstruksi
Kontraktor Utama, membawahi:
- Konsultan Perencana Struktur
- Konsultan Perencana Arsitektur
- Konsultan Perencana Mekanikal & Elektrikal
- Konsultan Perencana Interior
- Sub Kontraktor spesialis

Lingkup pekerjaan Kontraktor Utama meliputi:
Perencanaan
Pelaksanaan pekerjaan struktur, arsitektur, rnekanikakelektrikal, inte-
rior, landrcape
Pengadaan bahan-bahan perlengkapan hotel (Furniture Furnish and Equip-
ment) seperti:
- Furniture
- Fixtures di kamar hotel (lukisan, lampu, asbak, dll.)
- Peralatan kitchen
- Peralatan laundry
- Linen
- Seragarn karyawan

Pembayaran kepada kontraktor utama dilaksanakan setelah proyek di-
serahkan kepada pemilik dan siap dioperasikan.

Belajar dari pengalaman pelaksanaan proyek dapat dicatat bahwa pe-
ranan dan kemampuan kontraktor utama dalam memimpin serta meng-
koordinasikan berbagai kegiatan yang berlangsung secara overlapping me-
rupakan kunci keberhasilan proyek.

B.1.2.f.2.3. Guaranteed Maximum Price Contract ( G M P )

Terjemahan bebas Guaranteed Maximum Price Contract adalah kontrak
antara pemilik proyek dengan kontraktor, yang diikat oleh suatu harga
maksimum tertentu untuk menyelesaikan seluruh lingkup pekerjaan yang
dipersyaratkan oleh pemilik proyek. Menurut literatur yang diterbitkan
oleh The University of New South Wales, Building Contract Administration,
Guaranteed Maximum Price bukan merupakan tipe kontrak khusus
melainkan hanya dipergunakan oleh beberapa perusahaan yang ingin
menawarkan kondisi kontrak tersebut. Dalam prakteknya, Guaranteed
Maximum Price jarang diterapkan.

B. 1.2.f.2.4.Engineering Procurement and Construction Contract (EPC)

Kontrak EPC juga sering disebut sebagai kontrak EPCC. Kontrak EPCC
adalah sistem kontrak yang mencakup lingkup tanggung jawab Engineering
(Perekayasaan), Procurement (Pengadaan), Construction (Konstruksi) dan
Commissioning (Uji-coba operasi), sampai menghasilkan sistem yang mampu
berproduksi, misalnya pada proyek pembangunan pabrik.

Kontrak EPC atau EPCC mensyaratkan kontraktor untuk menyelesaikan
proyek dengan lingkup pekerjaan sebagai berikut:

Perekayasaan awal (basic engineering) mencakup perencanaan struktur,
arsitektur, proses, listrik, instrumentasi, peralatan statis, peralatan mesin
berputar (rotatingmachines),perpipaan.
Perekayasaan rinci (detail engineering) dengan disiplin perekayasaan seperti
dI' atas.
Pengadaan luar negeri (foreignprocurement), untuk mesin-mesin yang tidak
diproduksi di dalam negeri, misalnya rotating machines, heavy wall vesseh,
distributed control system, dll.
Pengadaan dalam negeri (local procurement) pada umumnya mencakup
pengadaan material yang tersedia atau difabrikasi di dalam negeri, seperti
material dam, material untuk pekerjaan struktur dan arsitektur, listrik,
peralatan statis, instrumentasi, dan perpipaan.
Pekerjaan konstruksi, mulai dari fondasi, struktur bangunan, instalasi listrik
dan instrumentasi sampai pemasangan peralatan dan permesinan.
Pekerjaan pra-operasi (pre-commissioning) yang mencakup pengujian dan
pembersihan peralatan-peralatan pabrik menggunakan utilitas air dan udara.
Pekerjaan uji-coba operasi (commissioning)menggunakan bahan baku yang
sebenarnya untuk memproduksi produk sesuai persyaratan kontrak.
Pekerjaan uji unjuk-kerja (peformanct test), untuk menguji apakah seluruh
peralatan dapat dioperasikan dalam memproduksi produk yang disyaratkan
dengan menerima bahan baku yang sesuai spesifikasi kontrak.

Berkaitan dengan organisasi pelaksanaan, pada umumnya kontraktor yang
melaksanakan kontrak EPC atau EPCC pada pembangunan pabrik industri,
perlu bekerja sama dengan partner pemilik teknologillisensi proses (process
licensor).Process licensor memberikan jaminan kinerja proses dan mensyaratkan
peralatan-peralatan yang sifatnya spesifik (propriatery items) untuk dipakai
dalam pabrik yang akan dibangun.

Untuk pembangunan pabrik-pabrik industri di dalam negeri, para kontraktor
nasional umumnya bekerja sama dengan kontraktor-kontraktor asing yang
membawa process licensor dari luar negeri. Namun saat ini, sudah ada per-
kembangan yang pesat pada kontraktor EPC nasional.

Jenis kerja sama antara kontraktor nasional dan pembawa tekpologi (process
licensor) dapat berupa:

a. Subcontracting
b. Consortium
c. Process licensing

Masing-masing umumnya dibedakan berdasarkan pada nilai lingkup kerja
dan risiko yang harus ditanggung oleh pihak-pihak yang bekerja sama.

Sistem pemilihan kontraktor EPC dapat dilakukan melalui proses tender
atau proses pendanaan yang digabung dengan pelaksanaan.

Untuk proses tender, pada umumnya pemilik proyek akan menyusun
tender dokumen yang mencakup spesifikasi teknis berikut persyaratan-
persyaratan komersial yang mencakup draft kontrak, termin pembayaran dan
persyaratan-persyaratan waktu. Spesifikasi teknis ada 2 (dua) tipe, yaitu yang
sifatnya umum dan rinci. Tipe yang rinci merupakan dokumen teknis tender
hasil output pelaksanaan FEED (Front End Engineering Design). Spesifikasi
teknis hasil FEED umumnya sudah cukup rinci bagi kontraktor untuk
membuat penawaran harga. Pada tipe ini, kemungkinan kontraktor untuk
melakukan kegiatan value engineering relatif kecil. Tipe tender-tender seperti
ini sering terjadi di proyek-proyek kilang LNG maupun kilang minyak skala
besar.

Namun tidak semua pemilik proyek mempunyai waktu ataupun dana
untuk melaksanakan FEED. Dengan demikian, pemilik proyek hanya
menyiapkan spesifikasi tender yang sifatnya umum. Dokumen tender seperti
ini memberikan kesempatan kepada kontraktor untuk menawarkan harga
yang mempertimbangkan adanya kegiatan value engineering. Harga hasil tender
proyek dengan spesifikasi umum biasanya sangat bervariasi.

Para kontraktor dengan mengacu pada dokumen tender baik tender yang
umum ataupun rinci melakukan penyusunan penawaran harga untuk diberikan
ke pemilik proyek. Penawaran harga disusun melalui estimasi dengan meng-
gunakan data historis (database) atau meminta penawaran dari vendorlsupplier
atau subkontraktor. Kegiatan penyusunan proposal mirip dengan eksekusi
proyek tanpa kegiatan konstruksi.

Biaya-biaya yang diperhitungkan dalam harga penawaran meliputi:
Biaya jasa
Biaya jasa pengelolaan proyek (project management)
Biaya jasa Perekayasaan (engineering)
Biaya jasa Pengadaan (procurement)termasuk biaya jasa inspeksi
Biaya jasa Manajemen konstruksi (constructionmanagement)
Biaya jasa uji-coba operasi

Biaya peralatan dan material termasuk spare part bila diperlukan oleh
pemilik proyek
Biaya konstruksi
Biaya asuransi, cost of money, pajak-pajak, dll.

Pada pelaksanaan proyek EPC, pemilik proyek dapat menunjuk tenaga
PMC (Project Management Consultant) yang bertindak dan atas nama pemilik
proyek atau menjadi counterpart contractor langsung. Pemilik proyek yang
sudah berpengalaman pada umumnya langsung menjadi counterpart contrac-
tor. Mereka tidak menyewa jasa pihak ketiga untuk kegiatan PMC.

Counterpart contractor inilah yang melaksanakan document review dan
approval terhadap semua produk kontraktor, serta memeriksa progress kontraktor
sebagai dasar persetujuan pembayaran (termin). Untuk jasa inspeksi peralatan

maupun konstruksi, pemilik proyek bisa juga menunjuk .Yd party inspector

yang banyak tersedia di dalam negeri. Para inspector ini akan menceck dan
memverifikasi peralatan, material serta hasil pelaksanaan pekerjaan kon-
struksi.

Proyek EPC umumnya dibayar sesuai dengan kemajuan pekerjaan. Sistem
yang digunakan adalah sistem Earned value. Sistem ini mengkonversi seluruh
p r o p s pekerjaan ke nilai uang ataupun ke nilai jam-kerja (manhour). Sebagai
contoh untuk memproduksi gambar-gambar sipil bisa dikonversi ke nilai
rupiah pekerjaan atau nilai jam-kerjanya. Demikian pula halnya dengan
pabrikasi peralatan ataupun pekerjaan konstruksi. Berdasarkan sitem earned
value tersebut, setiap pekerjaan dapat dihitung progress-nya setiap bulan dari
hasil yang diperoleh pada bulan yang sedang berjalan.

Berdasarkan kesepakatan pada perhitungan progress yang disepakati sejak
proyek dimulai, maka kontraktor berhak mengajukan earn value progress se-
tiap bulan untuk mendapatkan persetujuan pemilik proyek. Berdasarkan
kesepakatan progress tersebut, maka kontraktor mendapat persentase pembayaran
progress setiap bulannya.

Proyek EPC umumnya diserahkan dalam 3 (tiga) tahap, yaitu tahap Me-

chanical completion (penyelesaian mekanis), tahap Plant completion

(penyelesaian pabrik secara keseluruhan) dan tahap Final acceptance (selesainya

masa warranty selama umumnya 12 bulan).

1. Tahap mechanical completion
Adalah tahap selesainya pabrik dari seluruh kegiatan konstruksi. Mechanical
completion bisa dibagi dalam 2 (dua) tahap lagi, yaitu tahap penyelesaian

"dingin7' atau tahap penyelesaian "panas". Tahap dingin digunakan sebagai
referensi bila pabrik yang diserahkan tidak harus diuji-coba dulu dengan
steam. Untuk tahap panas, pabrik harus diuji-coba dengan steam.
Penyelesaian mechanical completion biasanya dilakukan unit per unit. Tahapan
penyelesaian ini tidak dilakukan sekaligus, karena untuk memberikan
kesempatan transisi dari organisasi konstruksi ke organisasi uji-coba operasi.
Pada saat transisi ini sering terjadi kecelakaan dan salah pengoperasian.

Setelah tahap mechanical completion, para pemilik proyek biasanya me-
nempatkan operator-operator pabriknya untuk mengoperasikan pabrik yang
baru selesai dikonstruksi. Operator-operator tersebut tidak boleh mengambil
inisiatif pengoperasian, karena masih di bawah komando dan supervisi
kontraktor dan pemilik lisensi teknologi.

2. Tahap Plant Completion

Adalah tahap selesainya tes unjuk-kerja (performance test) operasi dari
pabrik yang telah dibangun. Pada umumnya para pengoperasi pabrik akan
mengikuti instruksi pengoperasian dari pemilik lisensi teknologi proses
selarna tes unjuk-kerja. Unjuk kerja ini biasanya dilakukan dalam suatu
waktu yang berkesinambungan, misalnya 7 hari berturut-turut atau 15
hari berturut-turut. Selama tentang waktu tersebut, pabrik harus mem-
produksi sejumlah kuantitas produk berikut kualitas yang sesuai dengan
dokumentasi kontrak.

Setelah selesainya tes unjuk-kerja, pabrik dapat diserah-terimakan ke
pihak pemilik. Pada saat transisi ini, asuransi pabrik berpindah tangan dari
kontraktor ke pemilik proyek: Dengan ini, kepemilikan pabrik beserta
risiko-risikonya pindah ke pemilik proyek.

3. Tahap Final Acceptance
Sejak saat pabrik diserahkan ke pemilik, kontraktor EPC hanya akan
menempatkan satu orang atau beberapa orang perwakilan di pabrik
yang selesai dibangun. Perwakilan kontraktor tersebut akan mengawasi
dan memonitor peralatan-peralatan dan material yang dipasoknya. Bila
ada kerusakan yang diakibatkan oleh pemasok, maka kontraktor akan
menjembatani perbaikan atau penggantian alatlmaterial tersebut. Kon-
traktor akan menghubungi pemasok peralatan dan material orisinal un-
tuk melakukan claim selama masa warranty peralatan dan material tersebut.
Pada umumnya masa warranty ini berlaku sekitar 12 bulan. Namun ada
juga pemilik proyek yang menerapkan sistem "evergreen", yaitu bila ada
kerusakan maka warranty-nya diperpanjang lagi selama 12 bulan.

Perlu disampaikan bahwa warranty biasanya tidak mencakup "normal
wear & tear", artinya penggantian seal atau gasket, dan lain-lain yang
sifatnya mudah aus, tidak bisa diberi garansi. Setelah masa warranty selesai
maka owner akan memberikan sertifikat final acceptance dan melepaskan
seluruh jaminan.

Berdasarkan catatan dari perusahaan yang telah memiliki banyak
pengalaman di bidang kontrak EPC, terdapat beberapa kesalahan spesifik
yang mungkin dilakukan oleh kontraktor EPC, misalnya:

Menggunakan teknologi yang belum terbukti.
Tidak menguasai partner pemasok teknologi ataupun partner kontraktor
asingnya.
Tidak disiplin dalam mengikuti spesifikasi pemilik teknologi.
Salah membeli peralatan & material karena berusaha menekan biaya.
Salah memilih atau menunjuk subcontractor/supplier dengan menunjuk
fabrikator, baik mungkin karena sedang sibuk atau karena menunjuk
fabrikator yang jelek.
Tidak menguasai eksekusi proyek dengan multi-disiplin yang berjalan
secara simultan dan masing-masing cukup dominan.

B.1.2.f.3. Dokumen Tender

Berdasarkan standar nasional dokumen tender meliputi:
1 Undangan lelang
2 Petunjuk kepada peserta lelang
3 Formulir penawaran

4. Syarat-syarat umum dan khusus yang akan diterapkan dalam per-

janjian

5. Spesifikasi teknik
6. Garnbar tender
7. Daftar item dan volume pekerjaan

8. Addendum

Berdasarkan standar internasional pada umumnya dokumen tender terdiri
dari:
1. Instruksi kepada peserta tender (notice to bidders)
2. Persyaratan tender (condition of tendering)

3. Form surat penawaran (form of tender)
4. Kondisi kontrak (generalcondition of contract)

5. Spesifikasi teknik (technicalspecification)
6. Gambar tender (tender drawing)
7. Dafiar item dan volume pekerjaan (bill of quantities)

8. Addendum, yaitu segala tambahan dokumen yang bersifat mengubah
dan atau melengkapi dokumen tender.

B. 1.2.f.4. Kegiatan Tender

Untuk memberi gambaran yang lengkap tentang kegiatan tender, berikut
ini akan diuraikan tentang kegiatan tender proyek pemerintah, sesuai
Keppres No. 18 Tahun 2000:

a. Prakualifikasi
b. Undangan tender
c. Rapat penjelasan
d. Peninjauan lapangan
e. Pemasukan penawaran

E kmbukaan penawaran

g. Evaluasi tender & klarifikasi
h. Penetapan calon pemenang
i. Masa sanggah
j. Surat penunjukan pemenang
k. SPK (Surat Perintah Kerja)

1. Kontrak

B. 1.2.f.4.a. Prakualifikasi

Kegiatan prakualifikasi ini diadakan untuk menyeleksi peserta pelelangan
yang memenuhi persyaratan bagi proyek yang akan ditenderkan.

Pengumuman tentang diadakannya prakualifikasi ini biasanya dimuat
di media c e t d yang memiliki jangkauan distribusi luas serta oplah
penjualan besar. Bagi perusahaan yang mendafiar prakualifikasi akan
mendapatkan dokumen untuk diisi.

Sebagai salah satu contoh adalah prakualifikasi proyek pemerintah
yang didanai pinjaman luar negeri (loan), dan ditenderkan dengan cara
Local Competitive Bidding (LCB) dengan persyaratan pengisian data
sebagai berikut:

Data perusahaan meliputi:
- Nama perusahaan
-, Alamat, telepon, faksimile, e-mail

- Pendirian perusahaan
- Susunan direksi
- Jumlah karyawan tetap (manajer, staf teknik, staf administrasi)

Kinerja dalam proyek yang sama termasuk referensi terdahulu,
mencakup:

- Jenis proyek
- Pemilik proyek
- Nama proyek dan lokasi
- Tahun pelaksanaan
- Posisi dalam kontrak proyek tersebut (sebagai kontraktor utama

atau sub kontraktor)
- Nilai kontrak (Rupiah atau equivalent rupiah)

D&ar pengalaman proyek pada lima tahun terakhir dilengkapi
dengan personil yang menangani.

Sumber Daya Manusia yang direncanakan menangani proyek di-
lengkapi

- Struktur organisasi proyek
- Nama personil, posisi, umur, pengalaman kerja

Kemampuan penyediaan peralatan:

- Tipe alat
- Jumlah
- Kapasitas operasi
- Tahun pembuatan alat
- Status kepemilikan

Kemampuan keuangan:

- Balance sheet (neraca) tiga tahun terakhir
- Current asset pada enam bulan terakhir

- Cert@cate of time deposit selama enam bulan terakhir
- Credit line cert$cate

- Letter of guarantee (surat jarninan bank yang memberi dukungan
khusus untuk proyek yang akan ditenderkan)

Berdasarkan data-data prakualifikasi yang masuk, panitia kemudian
melakukan penilaian kriteria-kriteria penilaian tertentu sehingga dapat
ditetapkan perusahaan yang lulus maupun yang gagal.

Untuk kontraktor besar dan berpengalaman tingkat kegagalan pra-
kualifikasi ini cukup kecil. Sebagai gambaran, jumlah prakualifikasi
yang diikuti setiap tahun rata-rata sebanyak 150 buah dengan jumlah

kegagalan sekitar 3 sampai 4.

Penyebab kegagalan tersebut biasanya adalah:
Tidak dimilikinya pengalaman proyek sejenis.
Jumlah pengalaman kerja manajer proyek yang diusulkan kurang
memenuhi.
Kemampuan keuangan yang tidak memenuhi persyaratan.

B.1.2.f.4.b. Undangan Tender

Semua peserta lelang yang telah lulus prakualifikasi menerima undangan
untuk mengikuti pelelangan dan berhak mengambil dokumen tender
dari Panitia Pelelangan. Peserta lelang yang diundang ini tercatat dalam
sebuah Daftar Calon Peserta Lelang yang disahkan oleh Panitia.

Jumlah peserta lelang tidak boleh kurang dari 3 (tiga) peserta. Apabila
ternyata kurang dari 3 (tiga) maka pelelangan tidak dapat dilanjutkan

dan harus mengundang calon peserta lelang lainnya untuk mengikuti
pelelangan. Daftar Calon Peserta Lelang harus diulang kembali.

Apabila tidak diperoleh 3 (tiga) calon peserta lelang, maka Panitia dapat

mengusulkan kepada Pengguna Jasa untuk melakukan proses Pemilihan
Langsung dengan negosiasi atau penunjukan langsung apabila hanya
terdapat satu calon peserta lelang.

B. 1.2.f.4.c. Rapat Penjelasan (PrebidMeeting)

Acara rapat penjelasan ini merupakan kesempatan yang sangat berharga
dan harus dimanfaatkan sebaik-baiknya oleh peserta tender, terutama untuk
mempertanyakan tentang ketentuan dalam dokumen tender yang kurang
jelas, dan yang dirasa memberatkan. Hasil rapat ini akan didokumentasikan

menjadi risalah rapat (Minutes of Prebid Meetind yang akan bersifat mengikat

serta menjadi satu kesatuan dengan Surat Perjanjian Pemborongan (Kontrak),
apabila peserta ditunjuk sebagai pemenang tender.

B.1.2.f.4.d. Peninjauan Lapangan (Site Visit)

Peninjauan untuk menyelidiki kondisi lapangan. Hasil tinjauan akan

dijadikan dasar pembuatan metode pelaksanaan pekerjaan (construction
method) untuk menyusun harga penawaran yang benar.

Hal-hal yang perlu ditinjau antara lain sebagaimana contoh check list
berikut.

Check list untuk Pelaksana Survei Lapangan

Narna Proyek : A

Tgl survey : 1 Agustus 2002

Dilaksanakan oleh : Budi

No Uraian V Keterangan

I Mempersiapkan peralatan dokumentasi V dikelilingi bangunan
seperti kamera, handycam, spesifikasi, V Sedalam +I- 1 m
catatan

I1 Melaksanakan pengamatan di lapangan:
1. Luas tempat kerja, apakah:
- tersebar luas
- satu tempat
- sempit
- luas
2. Jenis tanah:
- tanah berbatu
- tanah liat
- rawa-rawa

I11 Melakukan pengamatan transportasi
tenaga kerja:
- menggunakan kendaraan darat
- menggunakan perahu sungai

IV Melakukan pengarnatan ketersediaan
tenaga kerja setempat:
- ada dalam jumlah besar (> 100 orang)
- ada dalam jumlah kecil (< 100 orang)
- tidak ada

V Melakukan pengamatan ketersediaan

peralatan setempat

VI Membuat dokumentasi lapangan

VII Membuat laporan hasil survei

B. 1.2.f.4.e. Pemasukan Penawaran

Untuk membuat penawaran, kegiatan-kegiatan yang perlu dilakukan adalah:

1. Perhitungan volume (quantity taking 08

2. Perencanaan metode pelaksanaan (Construction method)
3. Perhitungan biaya langsung (direct cost)
4. Perhitungan biaya tak langsung (Indirect cost)

5. Manajemen risiko (risk management)
6. Perhitungan harga penawaran (Tenderprice)
7. Penyiapan dokumen-dokumen sebagai lampiran penawaran

B.1.2.f.4.e.1. Perhitungan volume (quantity taking ofl

Format dafiar volume biasanya telah ditetapkan oleh pemberi tugas berupa
Dafiar Jenis dan Volume pekerjaan (Bill of Quantity), yang memuat jenis
pekerjaan dan volumenya, at'au dalarn bentuk Daftar Jenis pekerjaan (Bill
of Item) yang hanya berisi daftar jenis pekerjaan tanpa volume.

Ada dua kondisi kontrak yang perlu diperhatikan berkaitan dengan
perhitungan volume ini, yaitu:

a. Kontrak harga pasti (lump sum contract)
Ini merupakan kontrak yang paling sederhana, di mana kontraktor
bertanggung jawab penuh untuk melaksanakan seluruh pekerjaan sesuai
dengan gambar tender serta tertulis dalam spesifikasi dengan harga yang
pasti, volume yang tercantum dalam bill of quantity (bila ada) hanya
sebagai acuan yang tidak mengikat. Dalam kondisi kontrak seperti ini,
kegiatan perhitungan volume menjadi sangat penting, karena kesalahan
perhitungan volume akan merupakan risiko yang harus ditanggung
kontraktor. Untuk mengurangi kesalahan perhitungan volume, pada
saat ini sudah banyak tersedia program komputer (software), antara lain
roll up digitizer yang diintegrasikan dengan program WinEst untuk
menyelesaikan sampai perhitungan harga satuan yang secara otomatis
masuk ke dalam format bill of quantity.

b. Kontrak harga satuan (unit price contract)
Dalam kondisi kontrak harga satuan (unit price contract), kontraktor
hanya wajib mengisi harga satuan pekerjaan untuk setiap item yang
telah disediakan volumenya. Pembayaran kepada kontraktor akan
didasarkan pada realisasi volume pekerjaan yang dilaksanakan, tidak ada
risiko kesalahan volume yang harus diperhitungkan.

B. 1.2.f.4.e.2. Perencanaan metode pelaksanaan (construction method)

Data-data yang diperlukan untuk menyusun metode pelaksanaan antara
lain:

Gambar tender
Hasil survei lapangan
Referensi pengalaman pekerjaan sejenis

Penyusunan metode pelaksanaan ini perlu melibatkan personil yang
berpengalaman dalam pekerjaan sejenis serta sub kontraktor spesialis apabila
terdapat pekerjaan-pekerjaan khusus, misalnya mekanikallelektrikal.

B. 1.2.f.4.e.3. Perhitungan biaya langsung (direct cost)

Data-data yang diperlukan dalam perhitungan biaya langsung untuk setiap
satuan pekerjaan adalah:

harga material
harga upah
harga pekerjaan khusus, yang didapat dari penawaran sub kontraktor
biaya operasi peralatan
metode pelaksanaan

Data tersebut kemudian dimasukkan dalam analisa harga satuan, yang
dapat berupa analisis standar atau analisis yang dibuat berdasarkan metode
pelaksanaan yang direncanakan. Contoh analisis harga satuan adalah seperti

yang tersaji pada Lampiran E. 1.

B. 1.2.f.4.e.4. Perhitungan biaya tak langsung (indirect cost)

Biaya tak langsung adalah segala biaya yang diperlukan untuk mendukung
penyelesaian pekerjaan, yang terdiri dari komponen-komponen:
1. Biaya pekerjaan persiapan
2. Biaya lapangan (site expenses), terdiri dari:

+ biaya gaji pegawai

* biaya perlengkapan kantor direksi

+ biaya perlengkapan kantor kontraktor
+ biaya perlengkapan camp karyawan
+ biaya perlengkapan rumah tangga
+ biaya umum kantor lapangan
3. Biaya peralatan umum dan kendaraan
4. Biaya asuransi, yang termasuk dalam tanggung jawab kontraktor biasanya
adalah:

- construction all risk (CAR) untuk mencakup risiko bencanal
kecelakaan yang menimpa proyek selama periode pelaksanaan. CAR

untuk proyek di darat berkisar 0,15 - 0,2 % dari nilai kontrak,
sedangkan proyek di laut sebesar 0,2 - 0,3 %.
- third party liabilities untuk mencakup risiko bencanalkecelakaan
yang menimpa pihak ketiga di luar proyek, dan besarnya pertang-
gungan biasanya ditentukan oleh pemilik proyek, misalnya seratus
juta rupiah setiap satu kali kejadian, sehingga dapat dihitung biaya
preminya.
- asuransi tenaga kerja (ASTEK) sesuai undang-undang ketenaga-
kerjaan adalah sebagai jaminan apabila terjadi kecelakaan yang
menimpa tenaga kerja, dengan biaya sebesar 0,2 persen dari nilai
kontrak

5. Biaya provisi bank, yaitu segala biaya yang diperlukan untuk menerbitkan

surat jaminan bank, berupa:
Jarninan Tender, adalah surat yang dikeluarkan oleh bank atau lembaga
keuangan lain untuk menjamin apabila peserta tender menarik diri
sebelum batas waktu berlakunya penawaran. Biasanya jaminan tender
ini sebesar 1% - 3% dari harga penawaran.
Jaminan pelaksanaan, yaitu surat yang dikeluarkan oleh Bank atau
Lembaga Keuangan lain, untuk menjamin apabila kontraktor tidak
mampu menyelesaikan pekerjaan atau tidak memenuhi kewajibannya
selama masa pelaksanaan. Besarnya jaminan pelaksanaan pada umumnya
adalah 5 persen atau 10 persen dari Nilai Kontrak
Jaminan uang muka, sebagai jaminan atas uang muka yang dibayarkan
kepada kontraktor. Nilai Jaminan uang muka ini sama dengan nilai
uang muka yang dibayarkan
Jaminan masa pemeliharaan, sebagai jarninan atas pemeliharaan, setelah
serah terima pertama proyek. Besarnya jaminan pemeliharaan pada
umumnya 5 persen dari Nilai Kontrak

6 . Biaya bunga, dihitung berdasarkan hasil simulasi cashflow sesuai dengan
cara pembayaran (term ofpayment), di mana apabila terjadi kondisi cash
flow negatif atau cash out lebih besar daripada cash in maka akan timbul
biaya bunga.

B. 1.2.f.4.e.5. Manajemen risiko (risk management)
Risiko dapat didefinisikan sebagai sesuatu atau peluang yang kemungkinan
terjadi dan berdampak pada pencapaian sasaran.

Manajemen risiko adalah prosedur atau sistem yang ditujukan untuk
mengelola secara efektif suatu potential opportunities dan efeknya. Besarnya
risiko dapat dihitung dari hasil perkalian antara dampaklakibat yang terjadi
dan tingkat kemungkinan terjadinya.

Proses manajemen risiko menurut standart Australia: ASINZS 4360: 1999,

terdiri dari tahapan berikut:

1. Penetapan konteks
2. Identifikasi risiko
3. Analisis risiko
4. Evaluasi risiko

5. Pengobatan risiko (risk treatment)

Kegunaan manajemen risiko dalam tahap proses tender antara lain:
Mengidentifikasi risiko yang mungkin dapat terjadi dengan mengacu
kepada pengalaman-pengalaman sebelumnya.
Membuat rencana penanggulangan apabila risiko yang diidentifikasi
tersebut benar-benar terjadi
Menghitung efek biaya yang perlu dimasukkan dalam harga tender
Memberikan petunjuk (guidance) kepada tim proyek yang akan melak-
sanakan tugasnya untuk membuat perencanaan terhadap penanggulangan
risiko.

Contoh format manajemen risiko dapat dibuat sebagai berikut:

Identifikasi Perlu Strategi Dihitung d a m Biayatfaaor
risiko dikendalikan penangulangan harga tender Rp/%
Yaltidak Yaltidak
Kesalahan 1% dari real cost
perhitungan Ya Menghitung Ya 0.5 % dari jumlah
Ya faktor risiko Ya
Kenaikan harga Ya Tidak biaya bahan
Menghitung 0
Keterlarnbatan Ya eskalasi harga Ya
waktu Tidak 0.4%
pelaksanaan Merencancanakan
dan mengendalikan Ya Biaya transportasi
Keterlambatan lintasan kritis dan akomodasi
cash in
Menghitung biaya
Penyediaan tenaga Ya bunga
kerja dalam
jumlah besar Merencanakan dan
mengendalikan
cash flow

Direncanakan jurnlah
dan sumber pendatangan

B. 1.2.f.4.e.G. Finalisasi harga penawaran (Rencana Anggaran BiayaIRAB)
Besarnya harga penawaran dihitung sebagai berikut:

Biaya langsung ..................................................RP

Biaya tak langsung

a) Biaya persiapan ..................................................R~
b) Biaya lapangan (site expenses) ................................RP
C) Biaya peralatan & kendaraan .................................. RP

d) Biaya asuransi ..................................................RP
e) Biaya provisi bank .................................................. RP
Risiko-risiko hasil manajemen risiko ................................RP

Jumlah .......................................RP

A

Biaya overhead kantor pusat.....%..x A ............................RP
Keuntungan ......%.. .x A ............................................RP
..................................................

Sub total ..................................................RP

Pajak-pajak (PPh & PPN) ...............................................RP

Tota1

B. 1.2.f.4.e.7. Penyiapan dokumen-dokumen sebagai larnpiran penawaran
Dokumen penawaran biasanya terdiri dari dua bagian:

Bagian I:
Proposal biaya (costproposal)
1. Surat Penawaran (form of tender)
2. Perincian harga (priced bill of quantity)
3. Dafiar harga satuan bahan

4. Daftar harga satuan upah
5. Analisa harga satuan (breakdown of unitprice)
6. Jaminan tender (tender bond)

Bagian 11:
Proposal teknik (technicalproposal)
a) Metode pelaksanaan (construction method)
b) Jadwal waktu pelaksanaan (time schedule)

C) Jadwal tenaga kerja (manpower schedule)
d) Jadwal alat (equipment schedule)
e) Jadwal bahan (material schedule)

f) Organisasi proyek dan personil (project organization and nominated

personnel)
g) Daftar nama sub kontraktor yang diusulkan (list ofproposed sub contrac-

tors)

B. 1.2.f.4.f. Pembukaan dokumen penawaran
Pada waktu yang telah ditentukan, panitia dihadapan para peserta tender
menyatakan bahwa saat penyampaian dokumen penawaran telah ditutup,
kemudian dilanjutkan dengan pembukaan dan pembacaan penawaran yang
masuk, sesuai sistem yang ditetapkan

B. 1.2.f.4.g. Evaluasi tender dan klarifikasi
Untuk memberikan tambahan penjelasan tentang penawaran yang
disampaikan biasailya dilakukan pertemuan dengan beberapa peserta ten-
der secara bergantian untuk menjelaskan hal-hal yang dipertanyakan oleh
panitia. Berdasarkan hasil klarifikasi ini, kemudian panitia membuat evaluasi
untuk menetapkan pemenang tender.

B.1.2.f.4.h. Penetapan calon pemenang (letter of intent)
Keputusan mengenai calon pemenang tender diambil oleh panitia dalam
suatu rapat. Hasilnya selanjutnya akan diumumkan kepada seluruh peserta
tender.

B.1.2.f.4.i. Masa sanggah
Dalam hal tender proyek pemerintah, setelah diumumkannya calon peme-
nang tender, peserta tender yang tidak menang berhak mengajukan kebe-
ratan sampai dengan batas masa sanggah, misalnya selambat-lambatnya
empat hari setelah pengumuman.

B. 1.2.f.4.j. Surat penunjukan pemenang (letter of award)
Setelah tidak ada keberatan dari peserta tender, biasanya pemilik proyek
mengeluarkankan surat keputusan pemenang.

B.1.2.f.4.k Surat perintah kerja (SPKINotice to Proceed)
- Surat perintah kerja diterbitkan oleh pemimpin proyek kepada kontraktor

untuk memulai pekerjaan persiapan. Biasanya dalam kurun waktu tertentu

(misalnya tujuh hari) setelah diterbitkannya SPK, kontraktor wajib
melakukan kegiatan di lapangan yang dapat berupa persiapan lahan kerja,
pemagaran, pembuatan kantor sementara, dan sebagainya. Untuk kontrak
dengan standar internasional, Notice to Proceed biasanya diterbitkan setelah
perjanjian pemborongan ditandatangani, sedangkan untuk kontrak dengan
standar nasional, SPK diterbitkan sebelum perjanjian pemborongan ditanda-
tangani

B.1.2.f.4.1.Kontrak (perjanjian pemborongan)

Pembuatan kontrak biasanya dilakukan melalui proses negosiasi untuk
membahas secara detail tentang pasal-pasal kontrak guna menghasilkan kondisi
yang dapat diterima oleh kedua belah pihak.

B.1.2.f.5. Tim tender

Dalam. pelaksanaan kegiatan tender diperlukan keterlibatan personil yang
berasal dari berbagai disiplin yang akan bekerja sesuai batas waktu yang
terbatas. Untuk itu diperlukan Tim Tender pada setiap proses tender, dengan
susunan ketua dan anggota, dan menetapkan tugas dan tanggung jawab
masing-masing

B.1.2.f.6. Tinjauan kontrak (contract review)

Contract Review diperlukan oleh kontraktor untuk menilai kemampuan
perusahaan untuk memenuhi persyaratan yang ditetapkan pemberi tugas (cus-
tomer requirement).

Adapun hal-hal yang ditinjau dapat meliputi:
Persyaratan administrasi:
o Kondisi pemberi tugas
o Perkiraan sumber dana
o Perkiraan nilai kontrak
o Cara pembayaran
o Denda keterlambatan penyelesaian pekerjaan
o Denda keterlambatan pembayaran oleh pemberi tugas
o Pasal-pasal kontrak yang memberatkan kontraktor
o Peserta tender yang menjadi pesaing
Persyaratan teknik:
o Pengalaman perusahaan terutama untuk pekerjaan sejenis

o Spesifikasi material yang harus diadakan
o Peralatan konscruksi yang dibutuhkan
o Waktu pelaksanaan konstxuksi
o Kualifikasi personil sesuai persyaratan
o Kondisi lingkungan di sekitar l o k i proyek

Dad hasil conpact review ini, kemudian rnanajemen memutuskan apakah
akan mengikuti tender atau tidak. Apabila tidak ikut maka kontraktor wajib
mengirim surat kepada pemilik proyek.

Untuk memberi garnbaran tentang contract review, dapat disampaikan contoh
pada bagian Lampiran E.6.

B. 1.2.f.7.Tingkat keberhasilan tender

Kebanyakan kontraktor tidak rnarnpu mempredii hasil tender yang diikutinya.
Mekipun ~ e l u a nun~tuk menang selalu ada, namun karena jumlah kontraktor
cukup banyak, m& tingkat kompetisinya sangat tinggi. Sebagai ilustrasi,
untuk tahun 2000 dan 2001 rata-rata kemenangan kontraktor besar dengan

perolehan pemasaram di atas sacu trilyun rupiah per tahun dapat digambarkan

seperti pada tabel berikuc

Tahun Tender yang diikuti Menang Kalah

2000 226 kali 61 kali (27%) 165 kali (73%)
200 1 228 kali
49kali(21%) 179kali(79%)

diikuti

111 Menang

Kalah

Sebab-sebab kekalahan tender, berdasarkan pengalaman, antara lain disebabkan
oleh:

Kesalahan perhitungan volume
Kurang teliti dalam melakukan survei lapangan.
Tidak tepat mengalokasikan biaya risiko.
Belum memperhitungkan peluang-peluang yang dapat mendatangkan
keuntungan dalam masa pelaksanaan, misalnya eskalasi harga, klaim terhadap
perbedaan kondisi antara dokumen tender dan kenyataan lapangan.
Bersaing dengan peserta tender yang ukuran perusahaannya sangat berbeda.
Strategi pesaing dalam menawarkan dengan harga yang tidak mungkin
diikuti oleh peserta tender yang lain (misalnya memilik alat yang idle,
memiliki persediaan bahan-bahan dengan harga yang jauh lebih murah,
dsb).

B. 1.3. Administrasi Kontrak

Ada beberapa hal yang perlu diketahui dan dikuasai berkaitan dengan kontrak
dalam usaha bidang kontraktor, antara lain:

a. Pengertian kontrak
b. Pentingnya administrasi kontrak
c. Pasal-pasal penting dalam Kontrak

d. Istilah-istilah yang sering muncul dalam kontrak

e. Urutan kekuatan dokumen dalam kontrak

B.1.3.a. Pengertian kontrak

Kontrak atau perjanjian adalah merupakan bagian dari Hukum Perdata,oleh
karena itu ketentuan-ketentuan mengenai Kontrakl Perjanjian diatur dalam
Kitab undang-undang Hukum Perdata (Burgelijk Wetboek).

Menurut Pasal 1313 KUH Perdata, definisi Perjanjian adalah sebagai
berikut:

"Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya
terhadap satu orang lain atau lebih".

Dari definisi tersebut dapat disimpulkan bahwa suatu perjanjian adalah
perikatan antara pihak-pihak yang membuat perjanjian. Sebagai contoh,
dalam Perjanjian Pemborongan Pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi antara
Pemilik Proyek dan Kontraktor, maka Kontraktor terikat untuk melaksana-
kan pekerjaan pembangunan sedangkan Pemilik terikat untuk membayar
hasil pekerjaan Kontraktor.

B. 1.3.a.1. Syarat sahnya suatu Kontrak
Syarat sahnya Kontrak menurut Pasal 1320 KUH Perdata adalah:

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
3. Suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal.

Dua syarat yang pertama (1 dan 2) merupakan Syarat Subyektif,
yaitu berhubungan dengan pihak-pihak yang membuat Perjanjianl
Kontrak. Apabila kedua syarat itu tidak dipenuhi, maka Perjanjianl
Kontrak tersebut menjadi voidable atau dapat diminta pembatalannya
oleh salah satu pihak melalui pengadilan.

Syarat yang ketiga dan keempat (3 & 4) merupakan Syarat Obyektif,

karena mengenai obyek yang harus dilakukan. Apabila syarat-syarat itu
tidak dipenuhi, berarti PerjanjianlKontrak tersebut tidak jelas atau tidak
ada yang diperjanjikan, dan PerjanjianIKontrak tersebut Null and b i d
atau batal demi hukum.

B.1.3.a.2. Dokumen Kontrak

Dalam industri Konstruksi, Kontrak adalah Perjanjian antara Pemberi
Kerja di satu Pihak dan Penerima Kerja di lain pihak, atau dengan per-
kataan lain Perjanjian merupakan perikatan secara hukum antara Pemberi
Kerja dan Penerima Kerja, di mana Pemberi Kerja adalah Pemilik
Proyek dan Penerima Kerja adalah KontraktorlPemborong atau Pemasokl
Penjual (Supplier) BahanIBarang atau Konsultan Perencana atau
Konsultan Biaya Atau Konsultan PengawasIManajemen ~onstruksi.

Kontrak atau perjanjian antara Pemilik Proyek dan Kontraktorl
Pemborong pada umumnya terdiri dari beberapa dokumen yang saling
melengkapi dan secara bersama disebut Dokumen Kontrak.
Sebagai contoh, Dokumen Kontrak suatu. Proyek dapat terdiri dari
dokumen-dokumen seperti tersebut di bawah ini:

1. Dokumen Tender (Spesifikasi, Gambar, dl1 seperti yang tercantum

dalarn Bab Pemasaran B. 1.2.f.3)
2. Surat Penunjukan (Letter of Acceptance/Awar~,
3. Surat Perjanjian (Articles/FormofAgeement),
4. Syarat-syarat Perjanjian (Conditions of Contract),
5. Rincian Pekerjaan dan Harga (Bill of Quantities),