Modul Pelatihan Pajak Terapan Brevet A dan B

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 245 untuk Pengusahaan Panas Bumi, atau objek pajak PBB Sektor Pertambangan Mineral atau Batubara, yang: - Berada di wilayah perairan Negara Kesatuan Republik Indonesia yang meliputi laut pedalaman, perairan kepulauan, laut teritorial, Zona Ekonomi Eksklusif Indonesia, atau perairan di dalam Batas Landas Kontinen Indonesia; dan - Selain objek PBB Perdesaan dan Perkotaan.. Penentuan Nilai Jual Objek Pajak didasarkan pada Peraturan Menteri Keuangan No. 186/PMK.03/2019 Pasal 33. Objek Pajak yang dikecualikan dari Pengenaan PBB (UU Nomor 12 Tahun 1985jo.UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 3 ayat (1)) Objek pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Objek Pajak yang : 1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan. Yang dimaksud dengan tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan adalah bahwa objek pajak itu diusahakan untuk melayani kepentingan umum dan nyatanyata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan. Hal ini dapat diketahui antara lain dari anggaran dasar dan anggaran rumah tangga dari yayasan/badan yang bergerak dalam bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional tersebut. Contoh : a. Pesantren atau sejenis dengan itu. b. Madrasah c. Tanah wakaf. d. Rumah Sakit Umum. 2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu. 3. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak. 4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik.konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. 5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi international yang ditentukan oleh Menteri Keuangan. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang menggunakan objek PBB dan tidak dikenakan PBB diatur dalam Lampiran Keputusan Menteri Keuangan Nomor 1004/KMK.04/1985. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 3 (3) jo. PMK No. 23/PMK.03/2014 Pasal 2) Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) untuk setiap Wajib Pajak ditetapkan paling tinggi sebesar Rp 12.000.000,00 (dua belas juta rupiah). Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, yang diberikan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak hanya salah satu Objek Pajak yang nilainya terbesar, sedangkan Objek Pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan NJOPTKP untuk masing-masing kabupaten/kota dengan

246 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia mempertimbangkan pendapat Pemerintah Daerah setempat. Gubernur/Bupati/Walikota dapat menyampaikan usulan mengenai besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak untuk wilayahnya kepada Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak. Contoh I : Seorang Wajib Pajak hanya mempunyai Objek Pajak berupa bumi dengan nilai sebagai berikut: - Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 8.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 12.000.000,00 Karena Nilai Jual Objek Pajak berada di bawah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, maka Objek Pajak tersebut tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan. Contoh II : Seorang Wajib Pajak mempunyai dua Objek Pajak berupa bumi dan bangunan masingmasing di Desa A dan di Desa B dengan nilai sebagai berikut : a. Desa A - Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 18.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak Bangunan Rp 15.000.000,00 Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak : - Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 18.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak Bangunan Rp 15.000.000,00 (+) - Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan pajak Rp 33.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 12.000.000,00 (-) - Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak Rp 11.000.000,00 b. Desa B - Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 5.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak Bangunan Rp 3.000.000,00 Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak : - Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 5.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak Bangunan Rp 3.000.000,00 (+) - Nilai Jual Objek Pajak sebagai DPP Rp 8.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 0,00 (-) - Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak Rp 8.000.000,00 Untuk Objek Pajak di Desa B, tidak diberikan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, karena Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak telah diberikan untuk Objek Pajak yang berada di Desa A yang memiliki Nilai Jual Objek Pajak lebih tinggi. Sejalan dengan pelaksanaan otonomi daerah, mulai tahun 2001 besarnya NJOPTKP ditetapkan secara regional sehingga dalam pelaksanaannya besarnya NJOPTKP yang ditetapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak sangat bervariasi. Hal ini dapat dilihat pada lampiran SE-43/PJ.6/2003. Penilaian Untuk Penentuan NJOP (Peraturan Menteri Keuangan No.254/PMK.03/2014 jo PER - 24/PJ/2016) Penilaian PBB dilaksanakan melalui: a. Penilaian Lapangan. Penilaian Lapangan dapat dilaksanakan terhadap objek pajak dengan kriteria sebagai

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 247 berikut: • 2 (dua) tahun atau lebih tidak dilakukan Penilaian Lapangan. • Memiliki potensi kenaikan nilai bumi dan/atau bangunan yang signifikan. • Terdapat indikasi penambahan luas bumi dan/atau bangunan yang signifikan. b. Penilaian Kantor. Penilaian Kantor dilaksanakan terhadap objek pajak yang tidak dilakukan Penilaian Lapangan. Penilaian PBB dilakukan terhadap objek pajak berdasarkan SPOP dan LSPOP yang sudah diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani oleh subjek pajak atau Wajib Pajak. Pendekatan penilaian objek pajak meliputi: Keterangan Pendekatan Data Pasar Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan Objek Penilaian Untuk penilaian objek pajak bumi berupa tanah. Untuk penilaian objek pajak : a. Pengembangan bumi berupa tanaman pada perkebunan dan hutan tanaman, dan b. Bangunan. Untuk penilaian objek pajak bumi berupa: a. Tubuh bumi eksploitasi, untuk pertambangan minyak bumi dan gas bumi serta pengusahaan panas bumi pada Sektor Pertambangan; b. Tubuh bumi operasi produksi, untuk pertambangan mineral dan batubara pada Sektor Pertambangan; c. Tanah areal produktif, untuk hutan alam pada Sektor Perhutanan; dan d. Perairan, untuk kegiatan usaha perikanan tangkap dan pembudidayaan ikan, yang sudah terdapat hasil produksi pada Sektor Lainnya. Cara Penilaian a. Mengumpulkan data objek pembanding berupa data transaksi atau penawaran. b. Menggunakan paling sedikit 3 (tiga) data objek pembanding yang terkini, terletak di lingkungan sekitar a. Untuk pengembangan bumi berupa tanaman pada perkebunan dan hutan tanaman, nilai tanaman dihitung berdasarkan biaya investasi tanaman. b. Untuk bangunan: 1. Menghitung biaya pembangunan a. Menghitung pendapatan kotor objek pajak. b. Menghitung biaya produksi langsung objek pajak. c. Menghitung pendapatan bersih objek pajak dengan cara mengurangi pendapatan kotor objek pajak,

248 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia Keterangan Pendekatan Data Pasar Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan atau kawasan yang sejenis dengan objek pajak, dan transaksi atau penawarannya terjadi secara wajar baru atau biaya penggantian baru, 2. Menghitung penyusutan objek pajak, dan 3. Menghitung nilai objek pajak dengan cara mengurangkan biaya pembangunan baru atau biaya penggantian baru, dengan penyusutan dengan biaya produksi langsung objek pajak. d. Menghitung nilai objek pajak c. Melakukan penyesuaian nilai antara objek pembanding dengan objek pajak yang dinilai dengan memperhitungkan faktor-faktor pembanding paling kurang meliputi lokasi, fisik, jenis penggunaan, dan keluasan. d. Menghitung nilai objek pajak dengan merata-ratakan nilai objek pembanding yang telah disesuaikan. 3. Subjek Pajak Subjek PBB (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 4) Yang menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata : a. Mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau; b. Memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau; c. Memiliki, menguasai atas bangunan, dan/atau; d. Memperoleh manfaat atas bangunan. Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut UU PBB. Apabila suatu objek pajak tidak diketahui secara jelas siapa yang akan

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 249 menanggung pajaknya maka yang menetapkan subjek pajak sebagai wajib pajak adalah Direktorat Jenderal Pajak. Penetapan ini ditentukan berdasarkan bukti-bukti : - Apakah ada perjanjian antara pemilik dan penyewa yang mengatur ? - Siapa yang menanggung kewajiban pajaknya ? - Dan siapa yang secara nyata mendapat manfaat atas bidang tanah dan bangunan tersebut ? Contoh: 1. Subjek pajak bernama A yang memanfaatkan atau menggunakan bumi dan/atau bangunan milik orang lain bernama B bukan karena sesuatu hak berdasarkan Undang-Undang atau bukan karena perjanjian maka dalam hal demikian A yang memanfaatkan atau menggunakan bumi dan/atau bangunan tersebut ditetapkan sebagai wajib pajak. 2. Suatu objek pajak yang masih dalam sengketa pemilikan di pengadilan, maka orang atau badan yang memanfaatkan atau menggunakan objek pajak tersebut ditetapkan sebagai wajib pajak. 3. Subjek pajak dalam waktu yang lama berada di luar wilayah letak objek pajak, sedang untuk merawat objek pajak tersebut dikuasakan kepada orang atau badan yang diberi kuasa dapat ditunjuk sebagai wajib pajak. Penunjukan sebagai Wajib Pajak oleh DJP bukan merupakan bukti pemilikan hak sehinga tanda pembayaran/pelunasan pajak tidak dapat dijadikan sebagai bukti kepemilikan hak. Apabila seseorang ditetapkan sebagai wajib pajak oleh DJP atas objek pajak yang bukan miliknya maka ia dapat memberikan surat keterangan secara tertulis kepada Direktur Jenderal Pajak bahwa ia bukan wajib pajak terhadap objek pajak yang dimaksud. Apabila disetujui oleh DJP maka DJP membatalkan penetapan sebagai wajib pajak dalam jangka waktu 1 bulan sejak diterimanya surat keterangan tersebut. Bila keterangan yang diajukan tersebut tidak disetujui, maka DJP mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan disertai alasan-alasannya. Namun apabila setelah jangka waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya keterangan sebagaimana dimaksud di atas Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan keputusan, maka keterangan yang diajukan itu dianggap disetujui dan ketetapan sebagai wajib pajak gugur dengan sendirinya dan berhak mendapatkan keputusan pencabutan penetapan sebagai wajib pajak. Penetapan Wajib Pajak Atas Objek Pajak Bumi Dan Bangunan Yang Belum Jelas Diketahui Wajib Pajaknya Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas diketahui Wajib Pajaknya, Kepala KPP Pratama atas nama Direktur Jenderal Pajak dapat menetapkan subjek pajak sebagai Wajib Pajak dan dituangkan dalam Surat Keputusan Penetapan Wajib Pajak atas Objek Pajak Bumi dan Bangunan. 1. Penetapan dilakukan berdasarkan hasil penelitian PBB. 2. Penetapan bukan merupakan bukti kepemilikan hak. 3. Surat Keputusan Penetapan Wajib Pajak atas Objek Pajak Bumi dan Bangunan disampaikan kepada Wajib Pajak disertai dengan SPPT. 4. Tarif Pajak Tarif Pajak (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 5) Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5% (nol koma lima persen).

250 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia (UU Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2009 pasal 80) Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3% (nol koma tiga persen). Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan dengan Peraturan Daerah. 5. Penghitungan PBB Dasar Pengenaan Pajak (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 6 jo. PMK No. 186/PMK.03/2019 Pasal 38) 1. Direktur Jenderal Pajak menetapkan besarnya PBB terutang melalui penerbitan: a. SPPT, atau b. SKP PBB. dengan menggunakan NJOP PBB sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 2. SPPT diterbitkan dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun setelah berakhirnya Tahun Pajak PBB terutang. 3. Penerbitan SKP PBB dilakukan berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan yang mengatur mengenai tata cara penerbitan SKP PBB. 4. Direktur Jenderal Pajak menetapkan besarnya PBB terutang sebagai pemenuhan kewajiban Ipeda (Iuran Pembangunan Daerah) sebagaimana ditentukan dalam Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara Generasi I melalui penerbitan SPPT. Berdasarkan PMK No. 186/PMK.03/2019: 1. Nilai Jual Objek Pajak merupakan dasar pengenaan pajak PBB (pasal 10). 2. NJOP PBB merupakan hasil penjumlahan antara NJOP bumi dan NJOP bangunan (pasal 11). 3. Penilaian objek pajak untuk penetapan NJOP bumi dan NJOP bangunan dilakukan oleh Penilai Pajak (pasal 12). Kriteria dan dasar penetapan NJOP dikelompokkan dalam beberapa sektor yaitu: Objek pajak PBB Sektor Perkebunan (Pasal 14). Objek pajak PBB Sektor Perhutanan (Pasal 15). Objek pajak PBB Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi (Pasal 17). Objek pajak PBB Sektor Pertambangan untuk Pengusahaan Panas Bumi (Pasal 19). Objek pajak PBB Sektor Pertambangan Mineral atau Batubara (Pasal 21). Objek pajak PBB Sektor Lainnya (Pasal 33). Dasar Penghitungan Pajak (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 6 jo. PP Nomor 25 Tahun 2002) Yang menjadi dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) atau NJKP, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh pesen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen). Besarnya persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 251 Contoh: Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00 dan Persentase Nilai Jual Kena Pajak misalnya 20%, maka dalam menghitung besarnya Nilai Jual Kena Pajak : 20% x Rp 1.000.000,00 = Rp 200.000,00 Terhitung sejak tahun pajak 2002, besarnya NJKP ditetapkan sebagai berikut : a. Sebesar 40% (empat puluh persen) dari Nilai Jual Objek Pajak untuk objek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan. b. Objek Pajak lainnya : • Sebesar 40% (empat puluh persen) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) atau lebih. • Sebesar 20% (dua puluh persen) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah). Untuk pajak bumi dan bangunan sektor perdesaan dan perkotaan tidak mendapat perkalian persentase NJKP. Penghitungan Pajak (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 7) Secara umum besarnya pajak yang terhutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), atau lebih lengkapnya sebagaimana diuraikan pada rumus di bawah ini: Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) XXXXX Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) XXXXX (-) Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) XXXXX Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) XXXXX = 20% X NJOPKP (untuk NJOP < 1 M) ; atau = 40% X NJOPKP (untuk NJOP 1 M atau lebih) Besarnya PBB terutang XXXXX = 0.5% X NJKP Contoh : Wajib Pajak A mempunyai Objek Pajak berupa : - Tanah seluas 800 m2 dengan harga jual Rp 300.000/m2 - Bangunan seluas 400 m2 dengan nilai jual Rp 350.000/m2 - Taman mewah seluas 200 m2 dengan nilai jual Rp 50.000/m2 Pagar mewah sepanjang 120 m dan tinggi rata-rata pagar 1,5 m dengan nilai jual Rp175.000/m2 . Persentase Nilai Jual Kena Pajak misalnya 20%. Besarnya pajak yang terhutang adalah sebagai berikut : 1. Nilai jual tanah : 800 x Rp 300.000,00 =Rp 240.000.000,00 Nilai jual bangunan : a. Rumah dan garasi 400 x Rp 350.000,00 =Rp 140.000.000,00 b. Taman Mewah 200 x Rp 50.000,00 =Rp 10.000.000,00 c. Pagar mewah (120 x 1,5) x Rp 175.000,00 =Rp 31.500.000,00 (+) Total Nilai Jual Bangunan =Rp181.500.000,00 (+) Nilai Jual Objek Pajak (tanah dan bangunan) =Rp 421.500.000,00 NJOPTKP =Rp 24.000.000,00 (-) NJOPKP =Rp 397.500.000,00

252 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 2. Besarnya Pajak Bumi dan Bangunan yang terhutang : 0.5% x 20% x Rp 397.500.000,00 = Rp 397.500,00 (UU Nomor 28 Tahun 2009) Contoh penghitungan pajak bumi dan bangunan sektor pedesaan dan perkotaan. Secara umum besarnya pajak yang terhutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), atau lebih lengkapnya sebagaimana diuraikan pada rumus di bawah ini: Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) XXXXX Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) XXXXX (-) Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) XXXXX Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) XXXXX Besarnya PBB terutang XXXXX = 0.3% (Asumsi tarif tertinggi) X NJKP 6. Saat Dan Tempat Pajak Terutang Saat Pajak Terutang (UU Nomor 12 Tahun 1985jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 8) Saat yang menentukan pajak yang terhutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari. Hal ini dikarenakan PBB hanya mengenal tahun takwim/kalender sebagai tahun pajak (1 Januari sampai dengan 31 Desember). Contoh : 1. Objek pajak pada tanggal 1 Januari 1986 berupa tanah dan bangunan. Pada tanggal 10 Januari 1986 bangunannya terbakar, maka pajak yang terhutang tetap berdasarkan keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari 1986, yaitu keadaan sebelum bangunan itu terbakar. 2. Objek pajak pada tanggal 1 Januari 1986 berupa sebidang tanah tanpa bangunan di atasnya. Pada tanggal 10 Agustus 1986 dilakukan pendataan, ternyata di atas tanah tersebut telah berdiri suatu bangunan, maka pajak yang terhutang untuk tahun 1986 tetap dikenakan pajak berdasarkan keadaan pada tanggal 1 Januari 1986. Sedangkan bangunannya baru akan dikenakan pada tahun 1987. Tempat Pajak Terutang (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 8) Tempat pajak yang terutang adalah : a. Untuk daerah Jakarta, di wilayah daerah khusus Ibukota Jakarta. b. Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II, yang meliputi letak Objek Pajak. Tempat pajak yang terutang untuk kotamadya Batam, di wilayah propinsi daerah tingkat I yang bersangkutan. Pendaftaran, Pelaporan dan Pendataan Objek Pajak Bumi dan Bangunan (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 9 ayat (1) dan (2) jo. Peraturan Menteri Keuangan No. 48/PMK.03/2021 Pasal 14 ayat (1) Subjek Pajak atau Wajib Pajak melakukan pendaftaran objek pajak PBB dengan mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) beserta lampirannya. SPOP merupakan surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan Undang-Undang PBB. SPOP harus diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 253 ditandatangani dan disampaikan ke KPP yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak. SPOP dsampaikan selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal diterimanya Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) oleh Subjek pajak.Dalam penyampaian SPOP harus ditandatangani oleh subjek pajak atau Wajib Pajak, jika bukan subjek pajak atau Wajib Pajak tidak menandatangani maka harus melampirkan surat kuasa khusus. Pendaftaran Objek Pajak Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Menteri Keuangan No.48/PMK.03/2021, setiap wajib pajak wajib melakukan pendaftaran pada Direktorat Jenderal Pajak melalui KPP paling lama 1 (satu) bulan setelah terpenuhinya persyaratan subjektif sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang PBB untuk diberikan SKT (Surat Keterangan Terdaftar) Pajak Bumi dan Bangunan. Sehubungan dengan format Surat Keterangan Terdaftar (SKT) Objek Pajak Bumi dan Bangunan dapat dilihat di Lampiran Peraturan Menteri Keuangan No. 48/PMK.03/2021. Saat terpenuhinya persyaratan subjektif yaitu meliputi: a. Tanggal izin usaha perkebunan yang diterbitkan oleh pemerintah daerah atau tanggal hak guna usaha yang diterbitkan kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan, untuk objek pajak PBB Sektor Perkebunan. b. Tanggal izin usaha atau penugasan yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kehutanan, untuk menjadi sektor perhutanan. c. Tanggal kontrak kerja sama yang ditandatangani oleh pemerintah dan kontraktor kerja sama, untuk objek pajak PBB sektor pertambangan minyak dan gas bumi. d. Tanggal izin, kuasa, atau penugasan, yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral, atau tanggal kontrak ditandatangani, untuk objek PBB sektor pertambangan untuk pengusahaan panas bumi. e. Tanggal izin yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral atau pemerintah daerah, atau tanggal kontrak atau perjanjian, untuk objek pajak PBB sektor pertambangan mineral atau batu bara. f. Tanggal izin usaha perikanan yang diterbitkan oleh Kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kelautan dan perikanan atau tanggal izin perairan yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perhubungan, untuk objek PBB Sektor Lainnya. Berdasarkan Pasal 2 ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan No.48/PMK.03/2021, KPP yang dimaksudkan untuk melakukan pendaftaran yaitu : a. KPP Pratama yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak. b. KPP Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal atau tempat kedudukan wajib pajak. c. KPP Minyak dan Gas Bumi. d. KPP yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak. KPP Pratama yang wilayah kerjanya berupa letak objek pajak merupakan KPP tempat objek pajak terdaftar untuk: a. PBB sektor perkebunan. b. PBB sektor perhutanan. c. PBB sektor pertambangan minyak dan gas bumi pemukaan bumi onshore.

254 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia d. PBB sektor pertambangan penguasaan panas bumi untuk permukaan bumi onshore, tubuh bumi onshore dan permukaan bumi offshore yang terintegrasi dengan permukaan bumi onshore. e. PBB sektor pertambangan mineral atau batubara untuk permukaan bumi onshore, tubuh bumi onshore, dan permukaan bumi offshore yang terintegrasi degan permukaan bumi. KPP Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal atau tempat kedudukan wajib pajak ini terdaftar untuk objek pajak PBB sektor lainnya untuk perikanan tangkap atau pembudidayaan ikan. KPP Minyak dan Gas Bumi merupakan KPP tempat objek pajak terdaftar untuk objek pajak meliputi: a. PBB sektor pertambangan minyak dan gas bumi untuk permukaan bumi onshore. b. PBB sektor pertambangan minyak dan gas bumi untuk tubuh bumi. c. PBB sektor lainnya untuk jaringan pipa, jaringan kabel, ruas jalan tol, dan fasilitas penyimpanan dan pengolahan. d. PBB sektor lainnya untuk perikanan tangkap atau pembudidayaan ikan, dalam hal wajib pajak tidak terdaftar pada KPP Pratama. Mengacu pada Pasal 2 ayat (8) Peraturan Menteri Keuangan No. 48/PMK.03/2021, Surat Keterangan Terdaftar (SKT) Pajak Bumi dan Bangunan ini memuat identitas objek pajak berupa NOP (Nomor Objek Pajak). Wajib pajak dapat melakukan ppendaftaran objek PBB dengan mengajukan permohonan secara elektronik atau tertulis. Permohonan secara elektronik dapat disampaikan melalui saluran tertentu, misalnya laman Direktorat Jenderal Pajak dan saluran lain yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak. Sedangkan permohonan secara tertulis dapat disampaikan secara langsung, melalui pos dengan bukti pengiriman surat, dan/atau melalui perusahaan jasa ekspedisi atau jasa kurir dengan disertai bukti pengiriman surat. Permohonan pendaftaran harus dilampiri dokumen wajib pajak dan dokumen objek pajak. Dokumen wajib pajak, meliputi: a. Kartu Tanda Penduduk (untuk orang pribadi) atau akta pendirian perusahaan dan perubahannya disertai KTP salah satu pengurus untuk badan. b. Nomor Pokok Wajib Pajak. Sedangkan dokumen objek pajak yang diperlukan dalam mengajukan permohonan pendaftaran objek pajak PBB yaitu: a. Dokumen izin usaha perkebunan yang diterbitkan oleh Pemerintah Daerah dan/atau hak guna usaha yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan (untuk PBB sektor perkebunan). b. Dokumen izin atau penugasan yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kehutanann (untuk PBB sektor perhutanan). c. Dokumen kontrak kerja sama yang ditandatangani oleh pemerintah dan kontraktor kontrak kerja sama (PBB sektor pertambangan minyak dan gas bumi). d. Dokumen izin, kuasa, atau penugasan yang diterbitkan oleh kementerian yang meneyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral,

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 255 atau dokumen kontrak untuk objek pajak PBB sektor pertambangan untuk penguasahaan panas bumi. e. Dokumen izin yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang energi dan sumber daya mineral atau pemerintah daerah, dokumen kontrak, atau perjanjian (PBB sektor pertambangan mineral atau batubara). f. Dokumen izin yang diterbitkan oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kelautan dan perikanan atau di bidang perhubungan, serta untuk PBB sektor lainnya. Sehubungan dengan permohonan pendaftaran objek PBB, maka Kepala KPP melakukan penelitian administrasi. Atas penelitian administrasi tersebut, Kepala KPP menerbitkan keputusan paling lama 10 hari kerja terhitung setelah permohonan diterima secara lengkap. Keputusan yang diterbitkan oleh Kepala KPP dapat berupa: a. Menerima permohonan dengan menerbitkan SKT PBB. b. Menolak permohonan dengan menerbitkan surat penolakan permohonan pendaftaran objek pajak. Namun apabila dalam jangka waktu tersebut kepala KPP tidak menerbitkan keputusan, maka permohonan dianggap dikabulkan dan Kepala KPP menerbitkan SKT PBB paling lama 1 hari kerja setelah jangka waktu pemberian keputusan berakhir. Apabila wajib pajak tidak melaksanakan kewajiban pendaftaran objek pajak dalam waktu paling lama 1 bulan sesuai dengan Pasal 2 ayat (1) PMK 48/PMK.03/2021, maka Kepala KPP melakukan pemeriksaan atau penelitian administrasi. Hasil dari pemeriksaan dan penelitian administrasi tersebut, kepala KPP dapat menerbitkan SKT PBB secara jabatan. SKT PBB tersebut dikirimkan kepada wajib pajak paling lama 3 hari kerja terhitung sejak tanggal penerbitan SKT PBB Pelaporan Objek Pajak Mengacu pada Pasal 11 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 48/PMK.03/2021, wajib pajak wajib melakukan pelaporan atas objek pajak yang telah terdaftar dengan menggunakan SPOP yang disampaikan oleh Direktorat Jenderal Pajak. Format SPOP dapat dilihat di Lampiran PMK 48/PMK.03/2021. Pelaporan SPOP dilakukan untuk setiap tahun pajak. Tanggal penyampaian SPOP dilakukan oleh Direktorat Jenderal Pajak merupakan tanggal diterimanya SPOP oleh wajib pajak, meliputi: a. Tanggal 1 Februari Tahun Pajak PBB Terutang, untuk objek pajak PBB sektor perkebunan, objek pajak PBB sektor pertambangan minyak dan gas bumi, dan objek pajak PBB sektor pertambangan untuk penguasahaan panas bumi. b. Tanggal 31 Maret Tahun Pajak PBB Terutang, untuk objek pajak PBB sektor perhutanan, objek pajak PBB sektor pertambangan mineral atau batubara, dan pbjek PBB sektor lainnya. c. Tanggal objek terdaftar yang tercantum dalam SKT PBB sebagaimana dimaksud pada huruf a dan b, serta terpenuhi kondisi saat terutang PBB menurut keadaan objek pajak pada 1 Januari tahun pajak PBB terutang. Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) wajib diisi dengan jelas, benar dan lengkap serta ditandatangani oleh wajib pajak atau kuasa wajib, serta disampaikan kepada Direktorat Jenderal Pajak melalui KPP tempat objek pajak terdaftar paling lama 30 hari setelah tanggal diterimanya SPOP. Apabila dalam jangka waktu tersebut wajib pajak

256 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia tidak dapat melaksanakan kewajibannya, maka dapat mengajukan surat pemberitahuan penundaan penyampaian SPOP paling lama 7 hari setelah jangka waktu 30 hari tersebut. Surat pemberitahuan penundaan penyampaian SPOP dapat dilihat di Lampiran PMK No.48/2021. Namun apabila sampai jangka waktu penundaan tersebut terlampaui, maka KPP dapat menerbitkan surat teguran kepada wajib pajak. Direktorat Jenderal Pajak melalui KPP tempat objek pajak terdaftar melakukan penelitian material terhadap SPOP yang telah disampaikan oleh wajib pajak dan telah dilakukan penelitian formal. Apabila dalam hasil penelitian material ditemukan adanya indikasi kewajiban perpajakan yang tidak sesuai saat pengisian SPOP, maka DJP melalui KPP tempat objek pajak terdaftar dapat meminta klarifikasi kepada wajib pajak. Klarifikasi dilakukan dengan menerbitkan dan menyampaikan surat permintaan klarifikasi. Klarifikasi ini dapat dilanjutkan dengan melakukan peninjauan objek pajak. Sehubungan dengan surat permintaan klarifikasi, wajib pajak dapat menanggapi dengan 2 hal yaitu membuat surat tanggapan atas surat permintaan klarifikasi atau melakukan pembetulan SPOP. Wajib Pajak dapat membetulkan SPOP yang telah disampaikan melalui penyampaian SPOP pembetulan. SPOP Pembetulan disampaikan paling lama 15 hari setelah berakhirnya jangka waktu 30 hari. Pendataan Objek Pajak yang Telah Terdaftar Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan No.48/PMK.03/2021, Direktur Jenderal Pajak berwenang melakukan pendataan terhadap objek pajak yang telah terdaftar. Jenis pendataan dapat berupa pendataan kantor dan pendataan lapangan. Pendataan tersebut dilakukan oleh petugas pendataan. Hasil pendataan dilaporkan dalam bentuk laporan hasil pendataan. Pendataan Kantor dilakukan dengan cara mengolah data objek pajak yang dilaporkan oleh wajib pajak melalui SPOP dan/atau mengolah data dan informasi yang terdapat dalam sistem informasi Direktorat Jenderal Pajak. Ruang lingkup pendataan kantor meliputi pengumpulan data dan pemetaan. Pengumpulan data merupakan kegiatan yang terdiri dari pengumpulan data objek pajak yang dilaporkan dalam SPOP dan pengolahan data objek pajak yang bersumber dari instansi pemerintah, lembaga, asosiasi, dan pihak lain. Sedangkan pemetaan dilakukan melalui pengonversian peta objek pajak, diantaranya transformasi antar sistem proyeksi dan digitalisasi peta analog ke peta digital. Penagihan Objek PBB Dasar Penagihan (UU Nomor 12 Tahun 1985jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 12) Sebagai dasar penagihan pajak, Kepala Kantor Pelayanan PBB dapat menerbitkan: 1. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) SPPT adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak yang terutang kepada Wajib Pajak. DJP menerbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) berdasarkan Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP), namun untuk membantu wajib pajak Surat Pemberitahuan Pajak Terutang dapat diterbitkan berdasarkan data objek pajak yang telah ada pada Direktorat Jenderal Pajak. Pajak yang terutang berdasarkan SPPT harus dilunasi selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak. Jadi bila Wajib Pajak menerima SPPT pada tanggal 1-4-2021, maka PBB harus sudah dilunasi selambatlambatnya pada tanggal 31-9-2021. Tanggal 31-9-2005 ini disebut juga tanggal jatuh

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 257 tempo SPPT.Bentuk dan Isi Formulir SPPT sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-46/PJ/2009jo.SE-53/PJ/2008. 2. Surat Ketetapan Pajak (SKP) DJP dapat mengeluarkan Surat Ketetapan Pajak dalam hal-hal sebagai berikut : a. Apabila Surat Pemberitahuan Objek Pajak tidak disampaikan dan setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan sebagaimana ditentukan dalam surat teguran. Jumlah pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Pajak sebagaimana dimaksud di atas, adalah pokok pajak ditambah dengan denda administrasi sebesar 25% (dua puluh lima persen) dihitung dari pokok pajak. b. Apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah yang terhutang lebih besar dari jumlah pajak yang dihitung berdasarkan Surat Pemberitahuan Objek Pajak yang disampaikan oleh wajib pajak. Jumlah pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Pajak sebagaimana dimaksud di atas adalah selisih pajak yang terhutang berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain dengan pajak yang terhutang yang dihitung berdasarkan Surat Pemberitahuan Objek Pajak ditambah denda administrasi sebesar 25% (dua puluh lima persen) dari selisih pajak yang terhutang. Pajak yang terhutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh Wajib Pajak. Jadi bila Wajib Pajak menerima SKP pada tanggal 1-8-2021, maka PBB terhutang harus dilunasi selambat-lambatnya tanggal 31-9-2021. Tanggal 31-9-2021 ini disebut juga tanggal jatuh tempo SKP. 3. Surat Tagihan Pajak (STP) Dasar Penerbitan STP dapat diuraikan sebagai berikut : a. Wajib Pajak terlambat membayar utang pajaknya seperti tercantum dalam SPPT, yaitu melampaui batas waktu 6 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak. b. Wajib Pajak terlambat membayar utang pajaknya seperti tercantum dalam SKP, yaitu melampaui batas waktu 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh Wajib Pajak; c. Wajib Pajak melunasi pajak yang terutang setelah lewat saat jatuh tempo pembayaran PBB, tetapi denda administrasi tidak dilunasi. Besarnya denda administrasi dalam STP pada saat jatuh tempo dan besarnya denda administrasi karena Wajib Pajak membayar pajaknya melampaui batas waktu jatuh tempo SPPT adalah sebesar 2% (dua persen) sebulan yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan. Adapun saat jatuh tempo STP yaitu 1 (satu) bulan sejak diterimanya STP oleh Wajib Pajak.Tata cara penerbitan STP dilakukan sesuai dengan KEP503/PJ./2000jo.SE-48/PJ.6/2000. Jangka waktu penerbitan ketetapan PBB (Surat Pernberitahuan Pajak Terutang, Surat Ketetapan Pajak PBB, Surat Tagihan Pajak PBB) (SE-48/PJ/2008) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, tidak mengatur mengenai batas waktu penerbitan ketetapan serta daluwarsa penagihan Pajak Bumi dan Bangunan

258 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia (PBB) sehingga ketentuan mengenai batas waktu penerbitan ketetapan pajak dan daluwarsa penagihan dalam Undang-Undang KUP berlaku untuk PBB. Mengacu pada ketentuan Pasal 13 dan Pasal 15 Undang-Undang KUP Tahun 2007, untuk Tahun Pajak 2008 dan Tahun Pajak-Tahun Pajak berikutnya, ketetapan PBB diterbitkan paling lama 5 (lima) tahun sejak berakhirnya Tahun Pajak. Walaupun batas waktu penerbitan ketetapan PBB sebagaimana dimaksud di atas telah lewat, surat ketetapan PBB tetap dapat diterbitkan apabila Wajib Pajak setelah batas waktu tersebut dipidana karena melakukan tindak pidana di bidang PBB atau tindak pidana lainnya yang dapat menimbulkan kerugian pada pendapatan negara bedasarkan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap. Mengacu pada ketentuan Pasal 22 ayat (1) Undang-Undang KUP Tahun 2007, untuk Tahun Pajak 2008 dan Tahun Pajak-Tahun Pajak berikutnya, hak untuk melakukan penagihan PBB, termasuk denda administrasi dan biaya penagihan PBB, daluwarsa setelah melampaui waktu 5 (lima) tahun terhitung sejak penerbitan STP PBB dan tertangguh apabila memenuhi ketentuan Pasal 22 ayat (2) Undang-Undang KUP Tahun 2007. Tata Cara Penagihan (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 11) Tata cara penagihan PBB, dapat diilustrasikan sebagai berikut : 1. Tindakan pelaksanaan penagihan diawali dengan pengeluaran Surat Teguran sampai pelaksanaan lelang. 2. Namun demikian, dalam rangka memberikan pelayanan kepada masyarakat Wajib Pajak, pemberitahuan melalui telepon, surat atau cara lain sebelum lewat saat jatuh tempo pembayaran hendaknya dilakukan. 3. Tindakan pelaksanaan penagihan harus dilaksanakan sampai tuntas, dengan hasil akhir berupa pelunasan utang pajak. 4. Urutan Pelaksanaan Penagihan : a. Penerbitan surat teguran. b. Penerbitan surat paksa. c. Penerbitan surat perintah melakukan penyitaan. d. Pelaksanaan penyitaan. Apabila wajib pajak melunasi hutang pajaknya sebelum pelaksanaan penyitaan, maka surat perintah melakukan penyitaan tersebut dicabut. e. Pengajuan/permintaan jadual waktu dan tempat pelelangan. f. Pengumuman lelang. g. Pelaksanaan lelang. Apabila wajib pajak melunasi hutang pajaknya serta biaya-biaya lainnya sebelum pelaksanaan lelang, maka Pengumuman Lelang tersebut dibatalkan. Jangka Waktu Pelaksanaan Penagihan (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 11 jo. SE48/PJ.6/2000) Kegiatan tindakan pelaksanaan penagihan sejak tanggal jatuh tempo pembayaran sampai dengan pengajuan permintaan penetapan tanggal dan tempat pelelangan meliputi jangka waktu paling cepat 39 hari. Penentuan jangka waktu tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut: 1. Penerbitan Surat Teguran sebagai awal tindakan pelaksanaan penagihan pajak dikeluarkan segera setelah 7 (tujuh) hari sejak saat jatuh tempo pembayaran dari jumlah pajak yang masih harus dibayar dalam STP;

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 259 2. Apabila Surat Teguran tidak dipenuhi oleh Wajib Pajak/Penanggung Pajak, maka diterbitkan Surat Paksa. Jangka waktu penerbitan Surat Paksa paling lambat 21 hari sejak tanggal Pengeluaran Surat Teguran. 3. Surat Paksa memuat perintah kepada Wajib Pajak/Penanggung Pajak untuk melunasi hutang pajaknya dalam waktu 1 x 24 jam sejak tanggal pemberitahuan Surat Paksa. Jika dalam jangka waktu tersebut hutang pajak tidak dilunasi oleh Wajib Pajak/Penanggung Pajak maka diterbitkan Surat Perintah Melakukan Penyitaan. 4. Pengajuan permintaan penetapan tanggal dan tempat pelaksanaan lelang dilakukan paling cepat 10 hari sejak tanggal pelaksanaan penyitaan. dalam jangka waktu tersebut dilakukan persiapan-persiapan yang menyangkut kelengkapan-kelengkapan : a. Dokumen-dokumen piutang pajak (tindakan STP). b. Dokumen-dokumen yang menyangkut tindakan pelaksanaan penagihan (Surat Teguran, Surat Paksa, Surat Perintah Melakukan Penyitaan, Berita Acara Penyitaan dan lain-lain). 7. Pembayaran Pembayaran (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 11 jo. PMK No. 242/PMK.03/2014 Pasal 1) Tempat Pembayaran PBB terutang adalah Bank Umum/Kantor Pos yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pembayaran PBB dan memindahbukukan ke Bank Persepsi/Pos Persepsi. Pembayaran PBB terutang dapat dilakukan secara elektronik di Bank Umum/Kantor Pos (melalui fasilitas perbankan elektronik seperti ATM, internet, dan phone banking) yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pembayaran PBB secara elektronik dan memindahbukukan ke Bank Persepsi Elektronik/Pos Persepsi Elektronik. Pembayaran PBB juga dapat dilakukan melalui petugas yang ditunjuk untuk memungut PBB sektor Pedesaan dan/atau sektor Perkotaan dan menyetorkannya ke Tempat Pembayaran. Yang dimaksud dengan : 1. Bank/Pos Persepsi, adalah Bank Umum/Kantor Pos yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pemindahbukuan hasil penerimaan PBB dari TP dan melimpahkan hasil penerimaan PBB ke Bank Operasional III. 2. Bank Persepsi Elektronik/Pos Persepsi Elektronik, yang selanjutnya disebut Bank/Pos Persepsi Elektronik, adalah Bank Umum/Kantor Pos yang ditunjuk oleh Menteri Keuangn untuk menerima pemindahbukuan hasil penerimaan PBB dari TP Elektronik dan melimpahkan hasil penerimaan PBB ke Bank Operasional III. 3. Bank Operasional III adalah Bank Umum yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pelimpahan hasil penerimaan PBB dari Bank/Pos Persepsi dan Bank/Pos Persepsi Elektronik, melakukan pembagian hasil penerimaan PBB dan membayar pengembalian kelebihan pembayaran PBB. Penunjukan Tempat Pembayaran oleh Menteri Keuangan dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB (KPPBB)/Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama (KPP Pratama). Penunjukan Tempat Pembayaran Elektronik oleh Menteri Keuangan dilimpahkan kepada Direktur Jenderal Pajak. Penunjukan Bank/Pos Persepsi dan Bank Operasional III oleh Menteri Keuangan dilimpahkan kepada Direktur Jenderal Perbendaharaan.

260 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia Keberatan Dasar Keberatan (UU Nomor 12 Tahun 1985 Pasal 15 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994) Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan pada Direktur Jenderal Pajak atas : 1. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT); atau 2. Surat Ketetapan Pajak PBB (SKP PBB) Keberatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 hanya diajukan terhadap materi dalam penetapan besarnya PBB yang terutang pada SPPT atau SKP PBB. Syarat Mengajukan Keberatan (UU Nomor 12 Tahun 1985 Pasal 15 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 jo PMK No. 249/PMK.03/2016) Surat Keberatan harus memenuhi persyaratan sebagai berikut: a. Satu Surat Keberatan untuk satu SPPT atau SKP PBB. b. Diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia. c. Ditujukan kepada Direktur Jenderal Pajak dan disampaikan melalui KPP. d. Dilampiri dengan fotokopi SPPT atau SKP PBB yang diajukan keberatan. e. Dikemukakan jumlah PBB yang terutang menurut penghitungan Wajib Pajak dan disertai dengan alasan pengajuan keberatan. f. Diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT atau SKP PBB, kecuali Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu tersebut tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya dengan disertai bukti pendukung. g. Ditandatangani oleh Wajib Pajak, atau dalam hal Surat Keberatan ditandatangani oleh bukan Wajib Pajak, Surat Keberatan tersebut harus dilampiri dengan surat kuasa khusus sebagaimana diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan, dan h. Wajib Pajak tidak mengajukan permohonan: 1. Pengurangan atau pembatalan SPPT atau SKP PBB yang tidak benar. 2. Pengurangan PBB, atau 3. Pengurangan denda administrasi PBB. Dalam hal Surat Keberatan yang disampaikan oleh Wajib Pajak tidak memenuhi persyaratan sebagaimana huruf a, huruf b, huruf c, huruf d, huruf e, atau huruf g di atas ,Wajib Pajak dapat melakukan perbaikan atas Surat Keberatan tersebut dan menyampaikan kembali sebelum jangka waktu 3 (tiga) bulan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf f terlampaui. Surat Keberatan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dibuat dengan menggunakan contoh format sebagaimana tercantum dalam Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri Nomor 249/PMK.03/2016. Banding Tata Cara Pengajuan Banding (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 17) Ketentuan Pasal 17 UU PBB tentang Banding dihapus sehingga ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan Pasal 27 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 Tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 Tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan. Jika WP tidak puas atas keputusan keberatan maka ia dapat mengajukan banding hanya kepada badan peradilan pajak. Putusan Pengadilan Pajak merupakan putusan pengadilan khusus di lingkungan peradilan tata usaha negara. (UU Nomor 28 Tahun 2007 Pasal 27)

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 261 Syarat yang harus dipenuhi WP dalam mengajukan banding (UU Nomor 28 Tahun 2007 Pasal 27) Tata Cara pengajuan surat permohonan banding : 1. Banding diajukan dengan Surat Banding dalam Bahasa Indonesia kepada Pengadilan Pajak. 2. Banding diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak Surat Keputusan Keberatan diterima, dengan dilampiri salinan dari Surat Keputusan keberatan tersebut. Jangka waktu sebagaimana dimaksud tidak mengikat apabila jangka waktu dimaksud tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaan pemohon Banding (force majeur).Pemohon Banding dapat melengkapi Surat Bandingnya untuk memenuhi ketentuan yang berlaku sepanjang masih dalam jangka waktu 3 bulan tersebut. 3. Terhadap 1 (satu) Keputusan diajukan 1 (satu) Surat Banding. 4. Banding diajukan dengan disertai alasan-alasan yang jelas, dan dicantumkan tanggal diterima surat keputusan yang dibanding. 5. Selain dari persyaratan di atas, dalam hal Banding diajukan terhadap besarnya jumlah Pajak yang terutang, Banding hanya dapat diajukan apabila jumlah yang terutang dimaksud telah dibayar sebesar 50% (lima puluh persen). Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan permohonan banding, Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar Surat Keputusan Keberatan yang diterbitkan. Pengurangan Pajak (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 19 jo. PER46/PJ/2009) Pengurangan dapat diberikan kepada Wajib Pajak: a. Karena kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak dan/atau karena sebab-sebab tertentu lainnya. b. Dalam hal objek pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa. Yang dimaksud bencana alam adalah bencana yang diakibatkan oleh peristiwa atau serangkaian peristiwa yang disebabkan oleh alam antara lain gempa bumi, tsunami, gunung meletus, banjir, kekeringan, angin topan, dan tanah longsor. Yang termasuk dalam pengertian sebab lain yang luar biasa adalah kebakaran, wabah penyakit tanaman, dan/atau wabah hama tanaman. Yang dimaksud kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak dan/atau karena sebab-sebab tertentu lainnya adalah : a. Wajib Pajak orang pribadi meliputi: 1) objek pajak yang Wajib Pajak-nya orang pribadi veteran pejuang kemerdekaan, veteran pembela kemerdekaan, penerima tanda jasa bintang gerilya, atau janda/dudanya; 2) objek pajak berupa lahan pertanian/perkebunan/perikanan/peternakan yang hasilnya sangat terbatas yang Wajib Pajak nya orang pribadi yang berpenghasilan rendah; 3) objek pajak yang Wajib Pajak-nya orang pribadi yang penghasilannya sematamata berasal dari pensiunan, sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi; 4) objek pajak yang Wajib Pajak-nya orang pribadi yang berpenghasilan rendah, sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi; dan/atau 5) objek pajak yang Wajib Pajak-nya orang pribadi yang berpenghasilan rendah

262 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia yang Nilai Jual Objek Pajak per meter perseginya meningkat akibat perubahan lingkungan dan dampak positif pembangunan; b. Wajib Pajak badan meliputi: objek pajak yang Wajib Pajak-nya adalah Wajib Pajak badan yang mengalami kerugian dan kesulitan likuiditas pada Tahun Pajak sebelumnya sehingga tidak dapat memenuhi kewajiban rutin. Pengurangan diberikan kepada Wajib Pajak atas PBB yang terutang yang tercantum dalam SPPT dan/atau SKP PBB yaitu pokok pajak ditambah dengan denda administrasi.SKP PBB yang telah diberikan Pengurangan tidak dapat dimintakan pengurangan denda administrasi. Besarnya Pengurangan PBB (UU Nomor 12 Tahun 1985jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 19 jo. PER46/PJ/2009) Pengurangan dapat diberikan: - Sebesar 75% (tujuh puluh lima persen) dari PBB yang terutang atas objek pajak yang Wajib Pajak-nya orang pribadi veteran pejuang kemerdekaan, veteran pembela kemerdekaan, penerima tanda jasa bintang gerilya, atau janda/dudanya: 1. Objek Pajak berupa lahan pertanian/perkebunan/perikanan/peternakan yang hasilnya sangat terbatas yang Wajib Pajak-nya orang pribadi yang berpenghasilan rendah. 2. Objek pajak yang Wajib Pajak-nya orang pribadi yang penghasilannya semata-mata berasal dari pensiunan, sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi. 3. Objek pajak yang Wajib Pajak-nya orang pribadi yang berpenghasilan rendah, sehingga kewajiban PBB-nya sulit dipenuhi. 4. Objek pajak yang Wajib Pajak-nya orang pribadi yang berpenghasilan rendah yang Nilai Jual Objek Pajak per meter perseginya meningkat akibat perubahan lingkungan dan dampak positif pembangunan. 5. Objek pajak yang Wajib Pajak nya adalah Wajib Pajak badan yang mengalami kerugian dan kesulitan likuiditas pada Tahun Pajak sebelumnya sehingga tidak dapat memenuhi kewajiban rutin. - Sebesar paling tinggi 100% (seratus persen) dari PBB yang terutang dalam hal objek pajak terkena bencana alam seperti gempa bumi, tsunami, gunung meletus, banjir, kekeringan, angin topan, dan tanah longsor atau sebab lain yang luar biasa yaitu kebakaran, wabah penyakit tanaman, dan/atau wabah hama tanaman. Dalam hal besarnya persentase Pengurangan yang diajukan permohonan Pengurangan melebihi ketentuan sebagaimana di atas, besarnya Pengurangan ditetapkan sebesar persentase paling tinggi sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud di atas. Pengurangan PBB Untuk Kegiatan Usaha Pertambangan/Pengusahaan Panas Bumi Pada Tahap Eksplorasi (Peraturan Menteri Keuangan No. 172/PMK.010/2016) Pengurangan PBB diberikan kepada Wajib Pajak atas PBB Panas Bumi yang terutang yang tercantum dalam SPPT untuk Tubuh Bumi.Pengurangan PBB tersebut diberikan sebesar 100% (seratus persen) dari PBB Panas Bumi yang terutang. Wajib Pajak yang dapat diberikan Pengurangan PBB Panas Bumi sebagaimana dimaksud yaitu Wajib Pajak yang memenuhi ketentuan sebagai berikut:

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 263 a. Memiliki Izin Panas Bumi setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2014 tentang Panas Bumi. b. Menyampaikan SPOP, dan c. Melampirkan surat rekomendasi dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kegiatan usaha Panas Bumi yang menyatakan bahwa objek PBB Panas Bumi masih pada tahap Eksplorasi. Jangka Waktu Pengurangan PBB Pengurangan PBB sebagaimana dapat diberikan setiap tahun untuk jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun, terhitung sejak Izin Panas Bumi diterbitkan. Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang paling lama untuk jangka waktu 2 (dua) tahun. Perpanjangan jangka waktu dapat diberikan sepanjang telah terdapat surat rekomendasi dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang kegiatan usaha Panas Bumi yang menyatakan bahwa objek PBB Panas Bumi masih pada tahap Eksplorasi. Pengurangan PBB diberikan untuk SPPT mulai tahun pajak 2017. Sanksi Administrasi (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 10) WP dikenakan sanksi administrasi dalam hal : 1. Wajib Pajak yang tidak menyampaikan Surat Pemberitahuan Objek Pajak walaupun sudah ditegor secara tertulis, dikenakan denda administrasi sebesar 25% dari pokok pajak. 2. Wajib Pajak yang melaporkan data objek pajak tidak benar (lebih kecil dari hasil pemeriksaan Direktorat Jenderal Pajak), dikenakan denda administrasi sebesar 25% dari selisih pajak yang terhutang. 3. Pajak terhutang yang pada saat jatuh tempo pembayaran tidak atau kurang dibayar, akan dikenakan denda administrasi sebesar 2% sebulan, dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan. Sanksi Pidana (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 Pasal 24, 25) WP dikenakan sanksi pidana dalam hal : 1. Wajib pajak karena kealpaanya : • Tidak mengembalikan atau menyampaikan SPOP kepada Direktorat Jenderal Pajak. • Menyampaikan SPOP tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan atau melampirkan keterangan yang tidak benar. Sehingga menimbulkan kerugian negara, maka akan dikenakan sanksi administrasi dan pidana kurungan selama-lamanya 6 (enam) bulan atau denda setinggi-tingginya 2 (dua) kali lipat pajak yang terhutang; 2. Wajib pajak yang dengan sengaja : • Tidak mengembalikan atau menyampaikan SPOP kepada Direktorat Jenderal Pajak. • Menyampaikan SPOP tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan atau melampirkan keterangan yang tidak benar. • Memperlihatkan surat palsu atau dipalsukan atau dokumen dipalsukan seolaholah benar. • Tidak memperlihatkan data atau tidak meminjamkan surat atau dokumen

264 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia lainnya. • Tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan. Sehingga menimbulkan kerugian bagi negara, akan dikenakan pidana penjara selamalamanya 2 (dua) tahun atau denda setinggi-tingginya sebesar 5 (lima) kali pajak yang terhutang. Sanksi pidana tersebut dilipatkan dua, apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di bidang perpajakan sebelum lewat satu tahun, terhitung sejak selesainya menjalani sebagian atau seluruh pidana penjara yang dijatuhkan atau sejak dibayarnya denda. Dasar Restitusi (UU Nomor 12 Tahun 1985 jo. UU Nomor 12 Tahun 1994 jo. Peraturan Menteri Keuangan No. 17/PMK.03/2011) Kelebihan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terjadi dalam hal : 1. PBB yang dibayar ternyata lebih besar dari yang seharusnya terutang, atau 2. Dilakukan pembayaran PBB yang tidak seharusnya terutang. Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran PBB kepada Direktur Jenderal Pajak melalui Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat objek pajak terdaftar. Rincian Pembagian Hasil (PP Nomor 16 Tahun 2000 Pasal 2) Hasil penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan dibagi untuk Pemerintah Pusat dan Daerah dengan imbangan sebagai berikut : 1. 10% (sepuluh persen) untuk Pemerintah Pusat. 2. 90% (sembilan puluh persen) untuk Daerah. Jumlah 90% yang merupakan bagian daerah diperinci sebagai berikut : a. 16.2 % untk daerah propinsi yang bersangkutan. b. 64.8% untuk daerah Kabupaten / Kota yang bersangkutan. c. 9% untuk biaya pemungutan. Alokasi Bagian Pemerintah Pusat (PP Nomor 16 Tahun 2000 Pasal 3) Hasil penerimaan pajak Bumi dan Bangunan bagian pemerintah pusat dibagikan kepada seluruh daerah Kabupaten/ Kota. Pembagian didasarkan atas realisasi penerimaan pajak Bumi dan Bangunan Tahun Anggaran Berjalan. Alokasi pembagian ditentukan sebagai berikut : 1. 65% dibagikan secara merata kepada seluruh daerah Kabupaten/ Kota. 2. 35% dibagikan insentif kepada daerah kabupaten/ kota yang realisasi penerimaan pajak Bumi dan Bangunan sektor pedesaan dan perkotaan pada tahun anggaran sebelumnya mencapai atau melampaui rencana penerimaan yang ditetapkan. 8. PBB Sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan PBB Sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan Beberapa istilah yang perlu kita ketahui dalam PBB Sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan diantaranya adalah beberapa pengertian sebagai berikut : 1. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 265 dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti. 2. Standar Investasi Tanaman yang selanjutnya disingkat SIT adalah jumlah biaya tenaga kerja, bahan dan alat yang diinvestasikan untuk pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan tanaman. 3. Areal Emplasemen adalah areal yang digunakan untuk berdirinya bangunan dan sarana pelengkap lainnya dalam perhutanan termasuk areal jalan yang diperkeras. a. Sektor Perkebunan Berdasarkan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-64/PJ/2010, yang dimaksud dengan objek pajak sektor perkebunan adalah objek pajak bumi dan bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang diberikan hak guna usaha perkebunan. Kegiatan usaha perkebunan meliputi : 1. usaha budidaya tanaman perkebunan yang diberikan Izin Usaha Perkebunan untuk Budidaya (IUP-B), dan 2. usaha budidaya tanaman perkebunan yang terintegrasi dengan usaha pengolahan hasil perkebunan yang diberikan Izin Usaha Perkebunan. Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, meliputi : 1. wilayah yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang mempunyai hak guna usaha atau yang sedang dalam proses mendapatkan hak guna usaha; dan 2. wilayah di luar hak guna usaha atau yang sedang dalam proses mendapatkan hak guna usaha yang merupakan sate kesatuan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan. Perhitungan PBB Perkebunan PT.Sawit Seberang, sebuah perusahaan perkebunan kelapa sawitdidaerah Sumatera Utara memiliki/menguasai/mendapat manfaat dari tanah dan bangunan dengan rincian sebagai berikut : A.Tanah 1.Areal kebun : a. Usia tanaman 2 tahun : 100 Ha, Nilai Dasar Tanah (NDT)=Rp 1.700,/m2 . SIT (TBM2):Rp22.966.086,-per Ha. b.Tanaman sudah menghasilkan : 300 Ha, NDT = Rp1.700,-/m 2 . SIT (TM1): Rp35.714.709,-per Ha. 2.Areal emplasemen : a.Kantor: 0,5 Ha , NDT = Rp14.000,-/m2 . b.Gudang : 1 Ha , NDT =Rp10.000,-/m2 . c.Pabrik: 2 Ha, NDT = Rp10.000,-/m2 . B.Bangunan : a. Kantor: 500 m 2 , Nilai Bangunan = Rp700.000,-/m 2 b. Gudang : 1.000 m 2 , Nilai Bangunan = Rp505.000,-/m 2 c. Pabrik: 4.000 m 2 , Nilai Bangunan = Rp365.000,-/m2 Hitung PBB atas perkebunan tersebut bila NJOPTKP : Rp10 juta!

266 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia Jawaban: A.Nilai Tanah: 1.Areal Kebun : a.Usia tanaman 2 tahun : 100 x 10.000 x Rp1.700 = Rp 1.700.000.000,- SIT (TBM2): 100 x Rp22.966.086,-= Rp 2.296.608.600,- b.Tanamansdh menghasilkan: 300 x 10.000 x Rp1.700= Rp5.100.000.000,- SIT (TM1): 300 x Rp35.714.709,-= Rp10.714.412.700,- 2.Areal Emplasemen : a.Kantor : 0,5x 10.000 x Rp14.000,-= Rp70.000.000,- b.Gudang : 1 x 10.000 x Rp 10.000,-= Rp 100.000.000,- c.Pabrik : 2 x 10.000 x Rp10.000,-= Rp200.000.000,- Nilai Tanah ( 1 + 2 )= Rp20.181.021.300,- Nilai Tanah/m 2 = Rp20.181.021.300/4.035.000 = Rp5.001,49/m 2 Hasil konversi : Kelas 161 = Rp5.000,-/m 2 NJOP Tanah seluruhnya = 4.035.000 x Rp5.000 = Rp20.175.000.000,- B.Nilai Bangunan : a. Kantor : 500 x Rp700.000,-= Rp350.000.000,- b. Gudang : 1.000 x Rp505.000,-= Rp505.000.000,- c. Pabrik : 4.000 x Rp365.000,-= Rp 1.460.000.000,- Nilai Bangunan seluruhnya= Rp 2.315.000.000,- Nilai Bangunan/m 2 = Rp2.315.000.000 / 5.500 = Rp420.909,09 Hasil konversi : Kelas 068 = Rp427.000,-/m 2 NJOP Bangunan seluruhnya= 5.500 x Rp427.000,-= Rp2.348.500.000,- NJOP Tanah dan Bangunan seluruhnya = Rp22.523.500.000,- NJOPTKP= Rp10.000.000,- NJOP untuk perhitungan PBB= Rp22.513.500.000,- PBB = 0,5% x 40% x Rp22.513.500.000,-= Rp45.027.000,- b. Sektor Perhutanan Berdasarkan peraturan dan surat edaran, objek pajak PBB Perhutanan adalah bumi dan/atau bangunan yang digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan yang diberikan hak pengusahaan hutan. Objek pajak bumi di dalam sektor perhutanan terdiri dari areal produktif, areal belum produktif, areal tidak produktif, areal pengaman, dan areal emplasemen. Beberapa pengertian yang perlu dipahami dalam menghitung PBB Perhutanan sesuai PER-42/PJ/2015diantaranya : Areal Produktif adalah real yang telah ditanami pada Hutan Tanaman, areal blok tebangan pada Hutan Alam dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan kayu, dan areal blok pemanenan pada Hutan Alam dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan bukan kayu.

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 267 Areal Belum Produktif adalah areal yang belum ditanami berupa areal yang belum diolah dan/atau areal yang sudah diolah pada Hutan Tanaman, areal yang dapat ditebang selain blok tebangan pada Hutan Alam dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan kayu, dan areal yang dapat dipanen selain blok pemanenan pada Hutan Alam dengan izin pemanfaatan/pemungutan hasil hutan bukan kayu. Areal Tidak Produktif adalah areal yang berada di dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan yang tidak dapat diusahakan untuk kegiatan usaha perhutanan, antara lain berupa sungai, zona penyangga (buffer zone), kawasan perlindungan setempat, areal hutan IUPHHK-RE yang belum tercapai keseimbangan ekosistem dan belum ada pemanfaatan hasil hutan bukan kayu, areal hutan yang ditetapkan sebagai hutan bernilai konservasi tinggi (High Conservation Value Forest), serta areal yang diduduki oleh pihak ketiga secara tidak sah. Areal Pengaman adalah areal yang berada di dalam kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha perhutanan, antara lain berupa log ponds, log yards, tempat pengumpulan hasil panen, jalan, kanal, parit dan tanggul. Areal Emplasemen adalah areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan dan/atau pekarangan serta fasilitas penunjangnya. Standar lnvestasi Tanaman yang selanjutnya disingkat SIT adalah jumlah biaya tenaga kerja, bahan dan alat yang diinvestasikan untuk pembukaan lahan, penanaman, dan pemeliharaan tanaman. Angka Kapitalisasi adalah angka yang digunakan untuk mengonversi pendapatan bersih setahun menjadi nilai tanah Areal Produktif pada Hutan Alam. Log Ponds yaitu areal perairan didalam hutan yang digunakan untuk tempat penimbunan kayu. Log Yards yaitu areal daratan didalam hutan yang digunakan untuk penimbunan kayu. Untuk menentukan NJOPsektor kehutanan dapat dibagi atas 2(dua) kategori tergantung kepadajenis hak untuk mengelola/mengusahakan hutan tersebut yaitu : 1. Sektor Kehutanan yang dikelola berdasarkan HakPengusahaan Hutan (HPH), Hak Pemungutan Hasil Hutan (HPHH), IzinPemanfaatan Kayu (IPK) dan Izin Sah lainnya selain Hak Pengusahaan HutanTanaman Industri (HPHTI). 2. Sektor Kehutanan yang dikelola berdasarkan Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri ( HPHTI ). PBB sektor Kehutanan PT Hutan Lestari merupakan usaha perhutanan di Kalimantan Timur Tahun 2021 telah menyampaikan SPOP sebagai berikut : A. Areal Tanah 1. Areal produktif tanah hutan blok tebangan berupa kayu meranti Luas 200 Ha, kelas 198 2. Areal belum produktif tanah hutan non blok tebangan Luas 4.000 Ha, kelas 198 3. Areal : • Log ponds (tempat penampungan kayu di air) Rp 2,7 per m2 , luas 10 Ha, kelas 523. • Log yards (penumpukan kayu di darat), luas 5 Ha, kelas 198 4. Areal lainnya berupa tanah rawa, luas 100 Ha, kelas 200

268 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 5. Areal implasemen: • Pabrik 20.000 m2 , kelas 188 • Gudang 2.000 m2 , kelas 188 • Kantor 1.000 m2 , kelas 188 • Perumahan 10.000 m2 , kelas 185 B. Areal Bangunan 1) Pabrik 1.000 m2 , kelas 088 2) Gudang 500 m2 , Rp 264.000,00 per m2 3) Kantor 1.000 m2 , kelas 086 4) Perumahan 5.000 m2 , kelas 086 Angka kapitalisasi adalah 8,5 sedangkan hasil bersih tahun sebelumnya ialah sebesar Rp 1.000.000.000,00 Hitung PBB yang harus dibayar oleh PT Hutan Lestari dengan NJOPTKP sesuai dengan Permen No. 67 tahun 2011! Jawaban : Tanah 1) Areal produktif = 8,5 x Rp 1.000.000.000,00 = Rp 8.500.000.000,00 2) Areal blm produktif = 40.000.000 x Rp 200,00 = Rp 8.000.000.000,00 3) Areal : • Log Ponds = 100.000 x Rp 2,7 = Rp 270.000,00 • Log Yards = 50.000 x Rp 200,00 = Rp 10.000.000,00 4) Areal lainnya = 1000.000 x Rp 140,00 = Rp 140.000.000,00 5) Areal implasemen a. Pabrik = 20.000 x Rp 670,00 = Rp 13.400.000,00 b. Gudang = 2.000 x Rp 670,00 = Rp 1.340.000,00 c. Kantor = 1.000 x Rp 670,00 = Rp 670.000,00 d. Perumahan = 10.000 x Rp 910,00 = Rp 9.100.000,00 + NJOP tanah = Rp16.674.780.000,00 Bangunan 1) Pabrik = 1.000 x Rp 264.000,00 = Rp 264.000.000,00 2) Gudang = 500 x Rp 264.000,00 = Rp 132.000.000,00 3) Kantor = 200 x Rp 310.000,00 = Rp 62.000.000,00 4) Perumahan = 5.000 x Rp 310.000,00 = Rp 1.550.000.000,00 + NJOP bangunan = Rp 2.008.000.000,00 NJOP gabungan = Rp18.682.780.000,00 NJOPTKP = Rp 24.000.000,00 – NJOPKP = Rp18.658.780.000,00 PBB terutang = 0,5% x 40% x Rp 18.658.780.000,00 = Rp 37.317.560,00 c. Sektor Pertambangan PBB Mineral dan Batubara adalah PBB atas bumi dan/atau bangunan yang berada di kawasan yang digunakan untuk kegiatan pertambangan mineral dan batubara. Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan Minerba meliputi wilayah izin pertambangan atau wilayah pertambangan sejenis dan wilayah di luar wilayah izin pertambangan atau wilayah pertambangan sejenis yang merupakan satu kesatuan yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan Minerba. Beberapa Pengertian :

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 269 1. Mineral adalah senyawa anorganik yang terbentuk di alam, yang memiliki sifat fisik dan kimia tertentu serta susunan kristal teratur atau gabungannya yang membentuk batuan, baik dalam bentuk lepas atau padu, meliputi mineral logam, mineral bukan logam, dan batuan. 2. Batubara adalah endapan senyawa organik karbonan yang terbentuk secara alamiah dari sisa tumbuh-tumbuhan. 3. Eksplorasi adalah tahapan kegiatan usaha pertambangan untuk memperoleh informasi secara terperinci dan teliti tentang lokasi, bentuk, dimensi, sebaran, kualitas, dan sumber daya terukur dari bahan galian, serta informasi mengenai lingkungan sosial dan lingkungan hidup. 4. Areal Produktif adalah areal yang dimanfaatkan untuk kegiatan penambangan yang sedang dilakukan pengambilan galian tambang. 5. Areal Cadangan Produksi adalah areal yang dimanfaatkan untuk kegiatan penambangan, tetapi belum dilakukan pengambilan galian tambang. 6. Areal Belum Dimanfaatkan adalah areal yang belum dimanfaatkan untuk kegiatan penambangan atau areal yang sedang dilakukan kegiatan penyelidikan umum, eksplorasi dan/atau studi kelayakan. 7. Areal Tidak Produktif adalah areal yang sama sekali tidak dapat diusahakan untuk kegiatan penambangan, atau areal yang telah selesai diusahakan. 8. Areal Emplasemen adalah areal yang di atasnya dimanfaatkan untuk bangunan dan/atau pekarangan serta fasilitas penunjangnya. 9. Areal Pengaman adalah areal yang dimanfaatkan sebagai pendukung dan pengaman kegiatan usaha pertambangan. 10. Tubuh Bumi Eksplorasi adalah tubuh bumi yang memiliki potensi hasil produksi galian tambang berupa sumber daya mineral atau batubara. 11. Tubuh Bumi Operasi Produksi adalah tubuh bumi yang telah menghasilkan hasil produksi galian tambang berupa mineral atau batubara. 12. Angka Kapitalisasi adalah angka pengali yang digunakan untuk mengonversi hasil bersih produksi galian tambang dalam satu tahun sebelum tahun pajak menjadi nilai Tubuh Bumi Operasi Produksi. Dasar pengenaan dari PBB sektor pertambangan Minerba adalah NJOP yang merupakan penjumlahan dari NJOP bumi dan NJOP bangunan. NJOP bumi areal onshore atau areal offshore merupakan hasil perkalian antara total luas areal yang dikenakan dengan NJOP bumi per meter persegi, sedangkan NJOP tubuh bumi baik yang eksplorasi atau yang kegiatan operasi produksi merupakan hasil perkalian antara luas Wilayah Kerja dengan NJOP bumi per meter persegi. NJOP bumi per meter persegi tersebut merupakan hasil konversi nilai bumi per meter persegi ke dalam klasifikasi NJOP bumi yang tercantum di dalam Peraturan Menteri Keuangan tentang klasifikasi NJOP Bumi. NJOP bangunan merupakan hasil perkalian antara total luas bangunan dengan NJOP bangunan per meter persegi, dimana NJOP bangunan per meter persegi merupakan hasil konversi nilai bangunan per meter persegi ke dalam klasifikasi NJOP bangunan yang tercantum di dalam Peraturan Menteri Keuangan tentang klasifikasi NJOP Bangunan. Nilai bumi per meter persegi masing-masing areal ditentukan sebagai berikut: 1. Areal onshore merupakan hasil pembagian antara total nilai bumi dengan total luas areal onshore. Total nilai bumi merupakan jumlah dari perkalian luas masing-masing areal dengan nilai bumi per meter persegi masing-masing areal, dimana nilai bumi per meter persegi untuk areal belum dimanfaatkan dan areal emplasemen ditentukan melalui perbandingan harga tanah sejenis, dan areal cadangan produksi, areal tidak

270 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia produktif, dan areal pengaman ditentukan melalui penyesuaian terhadap nilai bumi per meter persegi untuk areal belum dimanfaatkan. 2. Tubuh bumi operasi produksi merupakan hasil pembagian antara nilai bumi untuk tubuh bumi operasi produksi dengan luas Wilayah Kerja. Nilai bumi untuk tubuh bumi operasi produksi merupakan perkalian Angka Kapitalisasi dengan hasil bersih galian tambang dalam satu tahun sebelum Tahun Pajak. Hasil bersih ditentukan melalui pengurangan pendapatan kotor dengan biaya produksi galian tambang sedangkan besarnya Angka Kapitalisasi ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. 3. Areal offshore dan tubuh bumi eksplorasi ditetapkan dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak. Nilai bumi per meter persegi untuk areal offshore ditentukan dengan mempertimbangkan rata-rata nilai bumi untuk areal daratan terdekat dengan areal offshore di wilayah Indonesia. Perhitungan PBB sektor Pertambangan Migas PT. Mutiara Hitam, sebuah usaha tambang minyak bumi yang beroperasidi pedalaman Kalimantan menguasai/memperoleh manfaat dari bumi dan bangunan dengan rincian sbb: A. Bumi (Tanah ) 1. Areal Produktif : 200 Ha; Nilai = Rp300,-/m 2 2. Areal Belum Produktif : 300 Ha; Nilai = Rp200,-/m 2 3. Areal tidak produktif : 100 Ha; Nilai = Rp150,-/m 2 4. Areal Pengaman: 1 Ha; Nilai = Rp150,-/M2 5. Areal Emplasemen : a. Pabrik : 20 Ha; Nilai = Rp900, -/m 2 b. Gudang : 2 Ha; Nilai = Rp900,-/m 2 c. Kantor : 1 Ha; Nilai = Rp1.000,-/m 2 d. Perumahan : 5 Ha; Nilai = Rp1.100,-/m 2 B. Bangunan : 1. Pabrik : 50.000 m 2 ; Nilai = Rp 365.000,-/m 2 2. Gudang : 5.000 m 2 ; Nilai = Rp429.000,-/m 2 3. Kantor : 2.000 m 2 ; Nilai = Rp505.000,-/m 2 4. Perumahan : 10.000 m 2 ; Nilai = Rp595.000,-/m 2 C. Hasil penjualan minyak bumi setahun sbb; 1. Triwulan pertama produksi sebesar: 25.000 barrel dengan harga U$45per barrel 2. Triwulan kedua produksi sebesar: 30.000 barrel dengan harga US $46per barrel 3. Triwulan ketiga produksi sebesar 33.000 barrel dengan harga US$45,5 per barrel 4. Triwulan keempat produksi sebesar 34.000 barrel dengan harga US $46 per barrel Angka Kapitalisasi = 9,5 Kurs yang berlaku: 1 US $ = Rp9.150,00 Hitung PBB yang menjadi kewajiban PT.Mutiara Hitam tersebut apabila NJOPTKP ditentukan sebesar Rp12.000.000,00 ! Jawaban: Hasil Penjualan minyak bumi setahun sebagai berikut: Triwulan pertama: 25.000 x 45 x 9.150 = Rp10.293.750.000,- Triwulan kedua: 30.000 x 46 x 9.150 = Rp12.627.000.000,- Triwulan ketiga: 33.000 x 45,5 x 9.150 = Rp13.738.725.000,- Triwulan keempat: 34.000 x 46 x 9.150 = Rp14.310.600.000,-+ Total hasil penjualan setahun = Rp50.970.075.000,

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 271 A. NJOP Bumi: a. Tubuh bumi eksploitasi = 9,5 x 50.970.075.000 =Rp 484.215.713.000, b. Areal Produktif = 200 x 10.000 x 300,- = Rp 600.000.000,- c. Areal Belum Produktif = 300 x 10.000 x 200 = Rp 600.000.000,- d. Areal Tidak Produktif: 100 x 10.000 x 150 = Rp 150.000.000,- e. Areal Pengaman =1 x 10.000 x 150 = Rp 1.500.000,- f. Areal Emplasemen: 1. Pabrik: 20 x 10.000 x 900 = Rp 180.000.000, 2. Gudang 2 x 10.000 x 900 = Rp 18.000.000, 3. Kantor: 10.000 x 1.000 = Rp 10.000.000,- 4. Perumahan: 5 x 10.000 x 1.100 = Rp 55.000.000,-+ Jumlah Nilai Bumi: = Rp 485.830.213.000,- NilaiBumi/m 2 = 485.830.213.000/6.290.000 = Rp 77.238,51 Hasil konversi: Klas 105 = Rp78.000,-/M2 NJOP Bumi seluruhnya = 6.290.000 x Rp78.000 = Rp 490.620.000.000,- B. NJOP Bangunan: 1. Pabrik: 50.000 x 365.000 = Rp 18.250.000.000,- 2. Gudang: 5.000 x 429.000 = Rp 2.145.000.000,- 3. Kantor: 2.000 x 505.000 = Rp 1.010.000.000,- 4. Perumahan: 10.000 x 595.000 = Rp 5.950.000.000,-+ Jumlah Nilai Bangunan: = Rp 27.355.000.000,- NilaiBangunan/m 2 = 27.355.000.000/67.000 = Rp408.283,58 d. PBB Sektor Lainnya Objek PBB Sektor Lainnya Berdasarkan Peraturan Dirjen Pajak No. PER-20/PJ//2015 Pasal 2 jo. Peraturan Menteri Keuangan No.186/PMK.03/2019, objek Pajak Bumi dan Bangunan sektor lainnya meliputi : a. Bumi berupa perairan lepas yang dimaksudkan meliputi laut teritorial Indonesia, perairan kepulauan, laut pedalaman, Zona Ekonomi Ekslusif Indonesia dan perairan di dalam batas Landas Kontinen Indonesia. Bumi yang digunakan untuk : 1) Usaha Perikanan Tangkap, merupakan usaha perikanan yang berbasis pada kegiatan penangkapan ikan. 2) Usaha Pembudidayaan Ikan, merupakan kegiatan untuk memelihara, membesarkan, dan/atau membiakkan ikan serta memanen hasilnya dalam lingkungan terkontrol. Sesuai Peraturan Menteri Kelautan dan Perikanan Tahun 2016 Pasal 3, jenis usaha di bidang pembudidayaan ikan meliputi: usaha pembenihan ikan, usaha pembesaran ikan, usaha pembenihan ikan dan pembesaran ikan, usaha pembenihan ikan dan pengangkutan ikan hasil pembudidayaan, usaha pembesaran ikan dan pengangkutan ikan hasil pembudidayaan, serta usaha pembenihan ikan, pembesaran ikan, dan pengangkutan ikan hasil pembudidayaan. 3) Jaringan Pipa, merupakan suatu struktur bangunan yang berfungsi sebagai saluran dan terbuat dari rangkaian pipa yang digunakan untuk mengangkut/menyalurkan minyak, gas, atau air dari suatu tempat ke tempat lain.

272 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 4) Jaringan Kabel Telekomunikasi, merupakan suatu sistem transmisi telekomunikasi menggunakan media kabel yang dibentangkan di dalam lautan dan/atau samudra untuk menghubungkan beberapa stasiun kabel. 5) Jaringan Kabel Listrik, merupakan fasilitas penyaluran tenaga listrik beserta sarana penunjangnya. 6) Ruas Jalan Tol, merupakan jalan umum yang merupakan bagian sistem jaringan jalan dan sebagai jalan nasional yang penggunaannya diwajibkan membayar tol. Di Indonesia, jalan tol yang masuk dalam PBB pusat hanya ada satu yaitu Jalan Tol Laut Bali Mandara. b. Bangunan berupa konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada bumi. Dasar Pengenaan Pajak dan Perhitungan PBB Sektor Lainnya Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor.186/PMK.03/2019 bagian ketujuh, terkait tata cara penetapan NJOP PBB sektor lainnya. Dasar pengenaan PBB sektor lainnya adalah NJOP. 1) Usaha Perikanan Tangkap, Perhitungan sesuai dengan PER-20/PJ/2015 Pasal 6 Ayat 10 Huruf A: Formula Perhitungan sesuai dengan PMK.186/PMK.03/2019 Pasal 33: Apabila tidak terdapat hasil produksi usaha perikanan ikan tangkap maka NJOP Bumi ditetapkan berdasarkan Keputusan Dirjen Pajak Nomor KEP-126/PJ/2015 yaitu sebesar Rp 140,00 (seratus empat puluh rupiah). Sehingga formula perhitungannya sebagai berikut: Dalam menentukan luas areal penangkapan ikan per kapal perlu memperhatikan Wilayah Luas Bumi = Luas Areal Penangkapan Ikan Per Kapal Kep. Dirjen Pajak x Jumlah Kapal NJOP Bumi = Luas Bumi x Rp 140,00/m2 Pendapatan Kotor = Jumlah produksi x Harga Jual Rata-Rata Pendapatan Bersih = Pendapatan Kotor – Rasio Biaya Produksi (70%) NJOP Bumi = Pendapatan Bersih x Angka Kapitalisasi (10)

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 273 Pengelolaan Perikanan Negara Kesatuan Republik Indonesia (WPP-NRI) yang tertuang dalam Peraturan Menteri Kelautan dan Perikanan Republik Indonesia No.19/PERMEN-KP/2014. Berikut ini gambar Wilayah Pengelolaan Perikanan Republik Indonesia sebagai berikut : Keterangan : No. WPP-NRI Keterangan Luas (m2 ) 1. WPP–NRI 571 Selat Malaka dan Laut Andaman 165.187 2. WPP–NRI 572 Samudera Hindia sebelah barat Sumatera dan Selat Sunda 559.883 3. WPP–NRI 573 Samudera Hindia sebelah selatan Jawa hingga sebelah selatan Nusa Tenggara, Laut Sawu, dan Laut Timur bagian barat 890.258 4. WPP–NRI 711 Selat Karimata, Laut Natuna, dan Laut China Selatan 1.577.321 5. WPP–NRI 712 Laut Jawa 285.058 6. WPP–NRI 713 Selat Makassar, Teluk Bone, Laut Flores, dan Laut Bali 396.158 7. WPP–NRI 714 Teluk Tolo dan Laut Banda 59.935 8. WPP–NRI 715 Teluk Tomini, Laut Maluku, Laut Halmahera, Laut Seram dan Teluk Berau 337.684 9. WPP–NRI 716 Laut Sulawesi dan sebelah utara Pulau Halmahera 169.573 10. WPP–NRI 717 Teluk Cendrawasih dan Samudera Pasifik 175.420 11. WPP–NRI 718 Laut Aru, Laut Arafuru, dan Laut Timor bagian timur. 1.004.281 2) Usaha Pembudidayaan Ikan Berdasarkan Pasal 6 Ayat 10 Huruf B PER-20/PJ/2015, luas Usaha Pembudidayaan Ikan merupakan luas berdasarkan izin yang tertuang dalam Peraturan Menteri Perikanan dan Kelautan Nomor 18 Tahun 2016. Berikut ini formula perhitungan NJOP Bumi Usaha Pembudidayaan Ikan sebagai berikut : Namun apabila tidak terdapat hasil produksi dari usaha pembudidayaan ikan, maka NJOP Bumi ditetapkan berdasarkan Keputusan Dirjen Pajak Nomor KEPPendapatan Kotor = Jumlah Produksi x Harga Jual Rata-Rata Pendapatan Bersih = Pendapatan Kotor – Rasio Biaya Produksi (70%) NJOP Bumi = Pendapatan Bersih x Angka Kapitalisasi (10)

274 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 126/PJ/2015 yaitu sebesar Rp 140,00 . Sehingga formula perhitungannya sebagai berikut : 3) Jaringan Pipa dan Jaringan Kabel Berdasarkan Keputusan Dirjen Pajak No.KEP-126/PJ/2015, Nilai Bumi untuk jaringan pipa transmisi/distribusi minyak, gas, atau air, jaringan kabel telekomunikasi bawah laut, jaringan kabel listrik bawah laut, dan ruas jalan tol yaitu ditetapkan sebesar Rp 11.458/m2 . Formula Perhitungan untuk jaringan pipa dan jaringan kabel sesuai dengan PMK No.186/PMK.03/2019 Pasal 35 dan 36: 4) Ruas Jalan Tol Formula Perhitungan untuk ruas jalan tol sesuai dengan PMK No.186/PMK.03/2019 Pasal 35 dan 36 yaitu : NJOP Bumi = Luas Bumi x Rp 140,00/m2 Luas Bumi = Panjang x 2 x Diameter Pipa atau Kabel Luas Bangunan = Panjang x Diameter Pipa atau Kabel Sehingga : NJOP Bumi Perairan = Luas x Rp 11.458/m2 Luas Bumi = Jumlah Tapak x Luas Pondasi Per Tapak Luas Bangunan = Panjang x Lebar Ruas Jalan Tol NJOP Bumi = Luas Bumi x NJOP Bumi/m2 NJOP Bangunan = Luas Bangunan x NJOP Bangunan/m2

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 275 BAB 12 BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH & BANGUNAN (BPHTB)

276 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 1. Pengantar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) awal mulanya menjadi Pajak Pusat berdasarkan UU No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No. 20 Tahun 2000. Kini dialihkan menjadi Pajak Daerah dan diatur dalam UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Istilah Penting dalam UU BPHTB (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 1 stdd UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah) 1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak. 2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. 3. Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya. 4. Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah surat untuk melakukan tagihan pajak dan atau sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda. 5. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar adalah surat ketetapan yang menentukan besarnya jumlah pajak yang terutang, jumlah kekurangan pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi administrasi, dan jumlah yang masih harus dibayar. 6. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan adalah surat ketetapan yang menentukan tambahan atas jumlah pajak yang telah ditetapkan. 7. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar adalah surat ketetapan yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran pajak karena jumlah pajak yang telah dibayar lebih besar daripada pajak yang seharusnya terutang. 8. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil adalah surat ketetapan yang menentukan jumlah pajak yang terutang sama besarnya dengan jumlah pajak yang dibayar. 9. Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah surat yang oleh Wajib Pajak digunakan untuk melakukan pembayaran atau penyetoran pajak yang terutang ke kas negara melalui Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri dan sekaligus untuk melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. 10. Surat Keputusan Pembetulan adalah surat keputusan untuk membetulkan kesalahan tulis, kesalahan hitung dan atau kekeliruan dalam penerapan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan yang terdapat dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, atau Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 277 11. Surat Keputusan Keberatan adalah surat keputusan atas keberatan terhadap Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil yang diajukan oleh Wajib Pajak. 12. Putusan Banding adalah putusan badan peradilan pajak atas banding terhadap Surat Keputusan Keberatan yang diajukan oleh Wajib Pajak. 2. Objek Pajak Objek Pajak (UU Nomor 21 Tahun 1997jo.UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 2 (1 dan 2) stdd UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 85) Yang menjadi objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud di atas meliputi: a. Pemindahan hak karena: 1. Jual beli. 2. Tukar-menukar. 3. Hibah. 4. Hibah wasiat. Hibah wasiat adalah suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia. 5. Waris. 6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya. Yang dimaksud dengan pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari orang pribadi atau badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya tersebut. 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama. 8. Penunjukan pembeli dalam lelang. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah penetapan pemenang lelang oleh Pejabat Lelang sebagaimana yang tercantum dalam Risalah Lelang. 9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap. Sebagai pelaksanaan dari putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, terjadi peralihan hak dari orang pribadi atau badan hukum sebagai salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim tersebut. 10. Penggabungan usaha. Penggabungan usaha adalah penggabungan dari dua badan usaha atau lebih dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah satu badan usaha dan melikuidasi badan usaha lainnya yang menggabung. 11. Peleburan usaha. Peleburan usaha adalah penggabungan dari dua atau lebih badan usaha dengan cara mendirikan badan usaha baru dan melikuidasi badan-badan usaha yang bergabung tersebut.

278 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 12. Pemekaran usaha. Pemekaran usaha adalah pemisahan suatu badan usaha menjadi dua badan usaha atau lebih dengan cara mendirikan badan usaha baru dan mengalihkan sebagian aktiva dan pasiva kepada badan usaha baru tersebut yang dilakukan tanpa melikuidasi badan usaha yang lama. 13. Hadiah. Hadiah adalah suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah dan atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan hukum kepada penerima hadiah. b. Pemberian hak baru karena: 1. Kelanjutan pelepasan hak. Yang dimaksud dengan pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak adalah pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak. 2. Di luar pelepasan hak. Yang dimaksud dengan pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hak atas tanah (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 2 (3) stdd UU No.28 Tahun 2009 Pasal 85 ayat (3)) Yang dimaksud dengan hak atas tanah adalah : a. Hak Milik Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah. b. Hak Guna Usaha Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku. c. Hak Guna Bangunan Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. d. Hak Pakai Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. e. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 279 f. Hak Pengelolaan Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga. Objek Pajak Yang Dikecualikan dari Pengenaan BPHTB (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 3 stdd UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 85 ayat (4)) Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang diperoleh: a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum. Yang dimaksud dengan tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum adalah tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan baik Pemerintah Pusat maupun oleh Pemerintah Daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, misalnya, tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum. c. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut; Badan atau perwakilan organisasi internasional yang dimaksud di atas adalah badan atau perwakilan organisasi internasional, baik pemerintah maupun non pemerintah. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang tidak dikenakanBPHTB diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan No.630/KMK.04/1997 joPeraturan Menteri Keuangan No.147/PMK.07/2010). d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama: Yang dimaksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama menjadi hak baru menurut Undang-undang Pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh Pemerintah. Contoh : 1. Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik tanpa adanya perubahan nama. 2. Bekas tanah hak milik adat (dengan bukti surat Girik atau sejenisnya) menjadi hak baru. Yang dimaksud dengan perbuatan hukum lain misalnya memperpanjang hak atas tanah tanpa adanya perubahan nama. Contoh : Perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB), yang dilaksanakan baik sebelum maupun setelah berakhirnya HGB. e. Orang pribadi atau badan karena wakaf. Yang dimaksud wakaf adalah perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan atau

280 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia bangunan dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun. f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah. 3. Subjek Pajak Subjek Pajak (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 4, stdd UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 86 ayat (1)) Yang menjadi subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar BPHTB menjadi Wajib Pajak menurut UU BPHTB. 4. Tarif Pajak (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 5, stdd UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 88 ayat (1)) Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen). Tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah masing-masing. Besaran pokok BPHTB terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan NPOP dikurangi dengan NPOPTKP. 5. Penghitungan BPHTB Dasar Pengenaan (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 6, stdd UU No. Tahun 2009 Pasal 87 ayat (1)) Yang menjadi Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yaitu dalam hal : a. Jual beli adalah harga transaksi. Yang dimaksud dengan harga transaksi adalah harga yang terjadi dan telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan. b. Tukar-menukar adalah nilai pasar. Dalam hal tukar menukar kedua belah pihak dikenakan BPHTB. c. Hibah adalah nilai pasar. d. Hibah wasiat adalah nilai pasar. e. Waris adalah nilai pasar. f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar. g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar. h. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar. i. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar. j. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar. k. Penggabungan usaha adalah nilai pasar. l. Peleburan usaha adalah nilai pasar. m. Pemekaran usaha adalah nilai pasar n. Hadiah adalah nilai pasar. o. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang.

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 281 Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada huruf a sampai dengan n di atas tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 87 ayat (3)). Contoh : Wajib Pajak “A” membeli tanah dan bangunan dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (harga transaksi) Rp 30.000.000,00 (tiga puluh juta rupiah). Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan tersebut yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah sebesar Rp 35.000.000,00 (tiga puluh lima juta rupiah), maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Rp 35.000.000,00 (tiga puluh lima juta rupiah) dan bukan Rp 30.000.000,00 (tiga puluh juta rupiah). Apabila Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana dimaksud di atas belum ditetapkan, besarnya Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Nilai Pasar (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 6) Yang dimaksud dengan nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksi jual-beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan atau bangunan. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 7 jo. PP Nomor 113 Tahun 2000) Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah). Yang dimaksud dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional adalah penetapan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak untuk masing-masing Kabupaten/Kota.Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dapat diubah dengan mempertimbangkan perkembangan perekonomian regional. Contoh: 1. Pada tanggal 1 Februari 2001, Wajib Pajak “A” membeli tanah yang terletak di Kabupaten “AA” dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah). Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten “AA” ditetapkan sebesar Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah). Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. 2. Pada tanggal 1 Februari 2001, Wajib Pajak “B” membeli tanah dan bangunan yang terletak di Kabupaten “AA” dengan NPOP Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah). NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan

282 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kabupaten “AA” ditetapkan sebesar Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah). Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah) dikurangi Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) sama dengan Rp 40.000.000,00 (empat puluh juta rupiah), maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. 3. Pada tanggal 2 Maret 2001, Wajib Pajak “C” mendaftarkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di Kota “BB” dengan NPOP Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah). NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk Kota “BB” ditetapkan sebesar Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah). Besarnya NPOPKP adalah Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah) dikurangi Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah) sama dengan Rp 100.000.000,00 (seratus juta rupiah), maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. 4. Pada tanggal 2 Februari 2001, Wajib Pajak orang pribadi “D” mendaftarkan hibah wasiat dari orang tua kandung, sebidang tanah yang terletak di Kota “BB” dengan NPOP Rp 250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah) NPOPTKP untuk perolehan hak karena hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, untuk Kota “BB” ditetapkan sebesar Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah). Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOPTKP, maka perolehan hak tersebut tidak terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Ketentuan NPOPTKP ditetapkan sesuai dengan Peraturan Daerah masing-masing. Sehingga setiap daerah kabupaten/kota memiliki penafsiran berbeda-beda mengenai penetapan NPOPTKP yaitu ada yang dikenakan atas setiap perolehan hak dalam satu tahun dan ada yang dikenakan sekali dalam satu tahun untuk setiap wajib pajak. Dikenakan atas setiap perolehan hak dalam satu tahun artinya setiap wajib pajak yang memperoleh dua atau lebih hak atas tanah dan/atau bangunan, maka NPOPTKP dikenakan terhadap setiap objek perolehan. Sedangkan apabila dikenakan sekali dalam setahun artinya meski wajib pajak memperoleh dua atau lebih hak atas tanah dan/atau bangunan dalam satu tahun, maka NPOPTKP hanya dikenakan sekali sesuai dengan peraturan daerah tersebut. Berikut ini penulis berikan tabel perbandingan NPOPTKP sesuai dengan peraturan daerah masing-masing yaitu: No. Daerah NPOPTKP NPOPTKP Hibah/ Waris Keterangan 1. Surabaya 75 Juta 400 Juta Dikenakan sekali untuk setiap Wajib Pajak 2. Yogyakarta 100 Juta 500 Juta Dikenakan setiap perolehan hak 3. Magetan 60 Juta 300 Juta Dikenakan sekali untuk setiap Wajib Pajak 4. Batu 75 Juta 300 Juta Dikenakan sekali untuk setiap Wajib Pajak

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 283 Berdasarkan tabel di atas, dapat diketahui bahwa NPOPTKP atau NPOPTKP atas perolehan hibah atas waris yang masih dalam hubungan keluarga atau sedarah dalam satu garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah sangat berbeda. Pertama, NPOPTKP Surabaya diatur dalam Peraturan Walikota Surabaya Nomor 28 Tahun 2019 tentang Tata Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Peraturan ini berlaku per 31 Mei 2019. Kedua, NPOPTKP Yogyakarta diatur dalam Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 8 Tahun 2010 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaiman diubah dalam Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2021. Peraturan ini berlaku per 21 Januari 2021. Ketiga, Peraturan Bupati Magetan Nomor 8 Tahun 2021 tentang Tata Cara Pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Peraturan ini berlaku per 21 Januari 2021. Keempat, Peraturan Walikota Batu Nomor 34 Tahun 2020 tentang Tata Cara Pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Peraturan ini berlaku per 7 April 2020. Tata Cara untuk menentukan besarnya NPOPTKP (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 7 jo. PP Nomor 113 Tahun 2000) Tata Cara untuk menentukan besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah sebagai berikut : 1. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan untuk setiap Kabupaten/Kota. 2. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak untuk setiap Kabupaten/Kota dapat diusulkan oleh Pemerintah Daerah yang bersangkutan kepada Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat, paling lambat 1 (satu) bulan sebelum tahun pajak dimulai. 3. Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dengan memperhatikan usulan Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam point 2. 4. Dalam hal Pemerintah Daerah tidak mengajukan usulan sebagaimana dimaksud dalam point 2, besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan perkembangan perekonomian regional. Penghitungan BPHTB (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 8 stdd UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 88 ayat (1))) Secara umum besarnya BPHTB yang terhutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) yang diperoleh dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), atau lebih lengkapnya sebagaimana diuraikan pada rumus di bawah ini: Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) xxxxxx Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) xxxxxx (-) Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) xxxxxx Besarnya BPHTB terutang xxxxxx = 5% x NPOPKP

284 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 6. Saat Dan Tempat Pajak Terutang Saat Pajak Terutang (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 9 stdd UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 90 ayat (1)) Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk: a. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. b. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. c. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. d. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan. e. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. f. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. g. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang. h. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap. i. Hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan. j. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak. k. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak. l. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. m. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta. n. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. o. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak sebagaimana dimaksud di atas. Tempat Pajak Terutang (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 9 stdd UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 90 ayat (1)) Tempat terutang pajak adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan atau bangunan. 7. Pembayaran Pembayaran (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 10 jo. KEP269/PJ/2001) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang terutang wajib dibayar oleh Wajib Pajak atau Kuasanya dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB) ke Tempat Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal Anggaran atas nama Menteri Keuangan di wilayah Kabupaten/Kota yang meliputi letak tanah dan atau bangunan. Tempat Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 285 pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pembayaran atau penyetoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dari Wajib Pajak dan memindahbukukan saldo penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ke Bank Operasional V Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Yang dimaksud dengan : • Bank Operasional V Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan untuk menerima pemindahbukuan saldo penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dari Tempat Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, serta melaksanakan pembagian dan memindahbukukan saldo penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ke rekening kas negara dan rekening kas daerah yang berhak. Wewenang penunjukan Tempat Pembayaran dan Bank Operasional V Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dilimpahkan kepada Direktur Jenderal Anggaran. Penunjukan Tempat Pembayaran dan Bank Operasional V Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud di atas diusulkan oleh Direktur Jenderal Pajak. t. Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melakukan pembayaran atau penyetoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang ke kas negara melalui Tempat Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dan sekaligus untuk melaporkan data perolehan hak atas tanah dan bangunan. SSB selain berfungsi sebagai alat pembayaran/penyetoran BPHTB dan pelaporan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud di atas juga berfungsi sebagai Surat Pemberitahuan Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (SPOP PBB). SSB terdiri dari 5 (lima) rangkap, yaitu : a. Lembar ke-1 : untuk Wajib Pajak. b. Lembar ke-2 : untuk Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (KPPBB) melalui Bank Operasional V BPHTB. c. Lembar ke-3 : untuk KPPBB disampaikan oleh Wajib Pajak. d. Lembar ke-4 : untuk Tempat Pembayaran BPHTB. e. Lembar ke-5 : untukPPAT/ Notaris/Kepala Kantor Lelang/Pejabat Lelang/Pejabat Pertanahan. Bentuk formulir dan petunjuk pengisian SSB adalah sebagaimana ditetapkan dalam Lampiran Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-269/PJ/2001. Kewajiban pembayaran BPHTB (UU Nomor 28 Tahun 2009, UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 10 jo. KEP-269/PJ/2001) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yaitu untuk : a. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. b. Tukar menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. c. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. d. Hibah wasiat adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor bidang pertanahan.

286 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia e. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. f. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. g. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap. h. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak. i. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak j. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. k. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. l. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. m. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta. n. Lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang. Tata Cara Pembayaran BPHTB (UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No. 20 Tahun 2000 Pasal 10 jo. KEP-269/PJ/2001) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang terutang wajib dibayar oleh Wajib Pajak atau Kuasanya dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB) ke Tempat Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang ditunjuk oleh Direktur Jenderal Anggaran atas nama Menteri Keuangan di wilayah Kabupaten/Kota yang meliputi letak tanah dan atau bangunan. Formulir SSB disediakan di PPAT/Notaris, Kantor Lelang, Kantor Pertanahan, KPPBB, Tempat Pembayaran BPHTB, dan tempat lain yang ditunjuk oleh Kepala KPPBB. Wajib Pajak setelah melakukan pembayaran memperoleh SSB lembar ke-1, SSB Lembar ke-3, dan SSB Lembar ke-5. Tempat Pembayaran BPHTB mengirimkan SSB Lembar ke-2 Bank Operasional V untuk diteruskan ke KPPBB yang bersangkutan setiap ada pelimpahan. SSB Lembar ke-3 disampaikan oleh Wajib Pajak kepada KPPBB. SSB Lembar ke-4 disimpan oleh Tempat Pembayaran BPHTB sebagai arsip. SSB lembar ke-5 disampaikan oleh Wajib Pajak kepada PPAT/ Notaris/Kepala Kantor Lelang/Pejabat Lelang/Pejabat Pertanahan. Dalam hal Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang nihil, maka Wajib Pajak tetap mengisi SSB dengan keterangan nihil. SSB nihil tersebut cukup diketahui oleh PPAT/Notaris/Kepala Kantor Lelang/Pejabat Lelang/Pejabat Pertanahan. SSB nihil Lembar ke-2, SSB nihil Lembar ke-3, dan SSB nihil Lembar ke-4 disampaikan oleh Wajib Pajak kepada KPPBB. Penyampaian SSB sebagaimana dimaksud di atas dilakukan dalam jangka jangka waktu paling lama 7 (tujuh) hari sejak tanggal pembayaran atau perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Penetapan dan Penagihan (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 14) Sistem pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah self assessment dimana Wajib Pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan membayar sendiri pajak

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 287 yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan melaporkannya tanpa mendasarkan diterbitkannya surat ketetapan pajak. Namun demikian sebagai dasar penagihan pajak, DJP dapat menerbitkan : 1. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang dibayar. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar sebagaimana dimaksud di atas ditambah dengan sanksi administrasi berupa bunga 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar. 2. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan apabila ditemukan data baru dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah pajak yang terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar. Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan sebagaimana dimaksud di atas ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan sebesar 100% (seratus persen) dari jumlah kekurangan pajak tersebut, kecuali Wajib Pajak melaporkan sendiri sebelum dilakukan tindakan pemeriksaan. 3. Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (STB) DJP dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan apabila : 2. Pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar. 3. Dari hasil pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terdapat kekurangan pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung. 4. Wajib Pajak dikenakan sanksi adaministrasi berupa denda dan atau bunga. Jumlah pajak yang terutang yang tidak atau kurang dibayar dalam Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud di atas ditambah sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan sejak saat terutangnya pajak. Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud di atas mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan surat ketetapan pajak. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, merupakan dasar penagihan pajak. Pajak yang terutang berdasarkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

288 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh Wajib Pajak. Jumlah pajak yang terutang berdasarkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, yang tidak atau kurang dibayar pada waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa Dasar Keberatan (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 16) Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak atas suatu : 5. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar. 6. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan. 7. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar. 8. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil. Tata Cara Pengajuan Keberatan (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 16, 17) 1. Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang terhutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas. 2. Yang dimaksud dengan alasan-alasan yang jelas adalah mengemukakan dengan data atau bukti bahwa jumlah pajak yang terutang atau pajak lebih bayar yang ditetapkan oleh fiskus tidak benar. 3. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya surat ketetapan, kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan diluar kekuasaannya. 4. Pengertian di luar kekuasaannya adalah keterlambatan Wajib Pajak mengajukan keberatan yang bukan karena kesalahannya, misalnya Wajib Pajak sedang sakit atau kena musibah. 5. Keberatan yang tidak memenuhi syarat tidak dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan. 6. Diterima atau tidaknya hak mengajukan Surat Keberatan, tergantung dipenuhinya ketentuan batas waktu sebagaimana dimaksud pada huruf b, yang dihitung mulai diterbitkannya surat ketetapan pajak sampai saat diterimanya Surat Keberatan tersebut oleh Direktorat Jenderal Pajak. 7. Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak. 8. Tanda Bukti penerimaan Surat Keberatan sangat Diperlukan untuk memenuhi ketentuan formal.

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 289 9. Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar pengenaan Pajak. 10. Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak. 11. Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang diajukan. 12. Sebelum Surat Keputusan diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis. 13. Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa mengabulkan seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah pajak yang terhutang . 14. Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud dimuka telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak tidak memberi suatu keputusan, keberatan yang diajukan tersebut dianggap dikabulkan. 15. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum baik bagi Wajib Pajak maupun fiskus dan dalam rangka tertib administrasi, yaitu apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak tanggal diterimanya Surat Keberatan, Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan keputusan atas keberatan yang diajukan, berarti keberatan tersebut dikabulkan. Banding (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 18) 1. Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada badan peradilan pajak terhadap keputusan mengenai keberatan yang ditetapkan oleh Dirjen Pajak. 2. Permohonan Banding diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas dalam jangka waktu paling lama 3 bulan sejak keputusan keberatan diterima, dilampiri salinan surat keputusan tersebut. 3. Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak. Dasar Pengurangan (UU Nomor 21 Tahun 1997jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 20 ) Atas permohonan WP, dapat diberikan pengurangan BPHTB dalam hal : a.Kondisi tertentu wajib pajak yang berhubungan dengan objek pajak, yaitu : a. Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru melalui program pemerintah dibidang pertanahan dan tidak mempunyai kemampuan secara ekonomis. b. Wajib Pajak Badan yang memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan dan telah menguasai tanah dan atau bangunan secara fisik lebih dari 20 (dua puluh) tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan keterangan dari Pejabat Pemerintah Daerah setempat. c. Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan Rumah Sederhana (RS), dan Rumah Susun Sederhana serta Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang diperoleh langsung dari pengembangan dan dibayar secara angsuran.

290 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia d. Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dan orang pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah. b.Kondisi wajib pajak karena sebab-sebab tertentu, yaitu : a. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak. b. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum. c. Wajib Pajak Badan yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga Wajib Pajak harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah. d. Wajib Pajak Bank Mandiri yang memperoleh hak atas tanah yang berasal dari Bank Bumi Daya, Bank Dagang Negara, Bank Pembangunan Indonesia, dan Bank Ekspor Impor dalam rangkaian proses penggabungan usaha (merger). e. Wajib Pajak Badan yang melakukan Penggabungan Usaha (merger) atau Peleburan Usaha (konsolidasi) dengan atau tanpa terlebih dahulu mengadakan likuidasi dan telah memperoleh keputusan persetujuan penggunaan Nilai Buku dalam rangka penggabungan atau peleburan usaha dari Direktur Jenderal Pajak. f. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang tidak berfungsi lagi seperti semula disebabkan bencana alam atau sebab-sebab lainnya seperti kebakaran, banjir, tanah longsor, gempa bumi, gunung meletus, dan huruhara yang terjadi dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak penandatanganan akta. g. Wajib Pajak orang pribadi Veteran, Pegawai Negeri Sipil (PNS), Tentara Nasional Indonesia (TNI), Polisi Republik Indonesia (POLRI), Pensiunan PNS, Purnawirawan TNI, Purnawirawan POLRI atau janda/duda-nya yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan rumah dinas Pemerintah. h. Wajib Pajak Badan Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI) yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan dalam rangka pengadaan perumahan bagi anggota KORPRI/PNS. i. Wajib Pajak Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi dan reasuransi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang berasal dari perusahaan induknya selaku pemegang saham tunggal sebagai kelanjutan dari pelaksanaan Keputusan Menteri Keuangan tentang Kesehatan Keuangan Perusahaan Asuransi dan Perusahaan Reasuransi. j. Wajib Pajak yang domisilinya termasuk dalam wilayah program rehabilitasi dan rekonstruksi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan melalui program Pemerintah di bidang pertanahan atau Wajib Pajak yang Objek Pajaknya terkena bencana alam gempa bumi dan gelombang tsunami di Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam dan Kepulauan Nias, Sumatera Utara. k. Wajib Pajak yang Objek Pajaknya terkena bencana alam gempa bumi di Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta dan sebagian Provinsi Jawa Tengah yang perolehan haknya atau saat terutangnya terjadi 3 (tiga) bulan sebelum terjadinya bencana. l. Wajib Pajak yang Objek Pajaknya terkena bencana alam gempa bumi dan tsunami di pesisir pantai selatan pulau Jawa yang perolehan haknya atau saat terutangnya terjadi 3 (tiga) bulan sebelum terjadinya bencana. 2. Tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan,

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 291 panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah sakit swasta milik institusi pelayanan sosial masyarakat. 3. Tanah dan atau bangunan di Nanggroe Aceh Darussalam yang selama masa rehabilitasi berlangsung yang digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, rumah sakit swasta milik institusi pelayanan sosial masyarakat. Besarnya Pengurangan BPHTB (UU Nomor 21 Tahun 1997jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 20) Besarnya pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan ditetapkan sebagai berikut: a. Sebesar 25% untuk wajib pajak yang termasuk dalam kategori memiliki Tanah dan/ atau bangunan Rumah Sederhana, Rumah Susun Sederhana serta Rumah Sangat Sederhana yang diperoleh langsung wajib pajak orang pribadi dari pengembang dan dibayar secara angsuran. b. Sebesar 50% untuk wajib pajak yang termasuk dalam : 1. Wajib Pajak Badan yang memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan dan telah menguasai tanah dan atau bangunan secara fisik lebih dari 20 (dua puluh) tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan keterangan dari Pejabat Pemerintah Daerah setempat. 2. Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dan orang pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah. 3. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual Objek Pajak. 4. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum. 5. Wajib Pajak Badan yang melakukan Penggabungan Usaha (merger) atau Peleburan Usaha (konsolidasi) dengan atau tanpa terlebih dahulu mengadakan likuidasi dan telah memperoleh keputusan persetujuan penggunaan Nilai Buku dalam rangka penggabungan atau peleburan usaha dari Direktur Jenderal Pajak. 6. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang tidak berfungsi lagi seperti semula disebabkan bencana alam atau sebab-sebab lainnya seperti kebakaran, banjir, tanah longsor, gempa bumi, gunung meletus, dan huruhara yang terjadi dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak penandatanganan akta. 7. Wajib Pajak Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi dan reasuransi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang berasal dari perusahaan induknya selaku pemegang saham tunggal sebagai kelanjutan dari pelaksanaan Keputusan Menteri Keuangan tentang Kesehatan Keuangan Perusahaan Asuransi dan Perusahaan Reasuransi. 8. Tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah sakit swasta milik institusi pelayanan sosial masyarakat. c. Sebesar 75% untuk wajib pajak yang termasuk dalam : 1. Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru melalui program pemerintah dibidang pertanahan dan tidak mempunyai kemampuan secara ekonomis.

292 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 2. Wajib Pajak Badan yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga Wajib Pajak harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah. 3. Wajib Pajak orang pribadi Veteran, Pegawai Negeri Sipil (PNS), Tentara Nasional Indonesia (TNI), Polisi Republik Indonesia (POLRI), Pensiunan PNS, Purnawirawan TNI, Purnawirawan POLRI atau janda/duda-nya yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan rumah dinas Pemerintah. d. Sebesar 100% untuk wajib pajak yang termasuk dalam : 1. Wajib Pajak Bank Mandiri yang memperoleh hak atas tanah yang berasal dari Bank Bumi Daya, Bank Dagang Negara, Bank Pembangunan Indonesia, dan Bank Ekspor Impor dalam rangkaian proses penggabungan usaha (merger). 2. Wajib Pajak Badan Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI) yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan dalam rangka pengadaan perumahan bagi anggota KORPRI/PNS. 3. Wajib Pajak yang domisilinya termasuk dalam wilayah program rehabilitasi dan rekonstruksi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan melalui program Pemerintah di bidang pertanahan atau Wajib Pajak yang Objek Pajaknya terkena bencana alam gempa bumi dan gelombang tsunami di Provinsi Nanggroe Aceh Darussalam dan Kepulauan Nias, Sumatera Utara. 4. Wajib Pajak yang Objek Pajaknya terkena bencana alam gempa bumi di Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta dan sebagian Provinsi Jawa Tengah yang perolehan haknya atau saat terutangnya terjadi 3 (tiga) bulan sebelum terjadinya bencana. 5. Wajib Pajak yang Objek Pajaknya terkena bencana alam gempa bumi dan tsunami di pesisir pantai selatan pulau Jawa yang perolehan haknya atau saat terutangnya terjadi 3 (tiga) bulan sebelum terjadinya bencana. 6. Tanah dan atau bangunan di Nanggroe Aceh Darussalam yang selama masa rehabilitasi berlangsung yang digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang tidak dituiukan untuk mencari keuntungan, rumah sakit swasta milik institusi pelayanan sosial masyarakat. Tata Cara Pengajuan Permohonan Pengurangan (UU Nomor 21 Tahun 1997jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 20) Tata Cara Pengajuan Permohonan Pengurangan BPHTB : a. Wajib Pajak dapat menghitung sendiri besarnya pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebelum melakukan pembayaran dan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang sebesar perhitungan setelah pengurangan. b. Wajib Pajak sebagaimana dimaksud di atas wajib mengajukan permohonan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dengan disertai alasan yang jelas dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (4) dan ayat (4a) atau ayat (5) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 91/PMK.03/2006. c. Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan atas nama Menteri Keuangan berwenang memberikan Keputusan Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 huruf a, dan huruf b angka 1, angka 2, angka 6, angka 7, angka 8, angka 9, angka 10 dan angka 11, angka 12 serta huruf c Peraturan Menteri Keuangan Nomor 91/PMK.03/2006 dalamhal pajak yang terutang paling banyak Rp 2.500.000.000,00 (dua miliyar lima ratus juta rupiah). d. Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan

Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 293 berwenang memberikan Keputusan Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 huruf a, dan huruf b angka 1, angka 2, angka 6, angka 7, angka 8, angka 9, angka 10 dan angka 11, angka 12 serta huruf c Peraturan Menteri Keuangan Nomor 91/PMK.03/2006 dalam hal pajak yang terutang lebih dari Rp 2.500.000.000,00 (dua miliyar lima ratus juta rupiah) sampai dengan Rp 5.000.000,000,00 (lima miliyar rupiah). e. Wajib Pajak mengajukan permohonan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan atau bangunan atau dapat mengajukan kepada Direktur Jenderal Pajak dalam hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 huruf b angka 3, angka 4 dan angka 5 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 91/PMK.03/2006. f. Dalam hal kewenangan memberikan Keputusan Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan berada pada Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak sebagaimana dimaksud dalam huruf d, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan meneruskan permohonan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan kepada Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atasannya dalam jangka waktu paling lama 14 (empat belas) hari sejak tanggal diterimanya surat permohonan. g. Dalam hal kewenangan memberikan Keputusan Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan berada pada Direktur Jenderal Pajak sebagaimana dimaksud dalam huruf e, Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan meneruskan permohonan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 14 (empat belas) hari sejak tanggal diterimanya surat permohonan. h. Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan atau Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak sesuai dengan kewenangannya sebagaimana dimaksud dalam huruf c dan d, dalam waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya surat permohonan harus memberikan keputusan atas permohonan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diajukan Wajib Pajak. i. Direktur Jenderal Pajak sesuai dengan kewenangannya sebagaimana dimaksud dalam huruf e , dalam waktu paling lama 6 (enam) bulan sejak tanggal diterimanya surat permohonan harus memberikan keputusan atas permohonan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diajukan Wajib Pajak. j. Apabila dalam waktu sebagaimana dimaksud dalam huruf h dan huruf i telah lewat dan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan atau Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atau Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan suatu keputusan, permohonan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diajukan dianggap dikabulkan dengan mengacu kepada ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 91/PMK.03/2006. k. Keputusan sebagaimana dimaksud dalam huruf h dan huruf i berupa mengabulkan sebagian, atau mengabulkan seluruhnya, atau menolak. Pengurangan Dan/Atau Keringanan Atau Pembebasan Pajak BPHTB Dan Retribusi Izin Mendirikan Bangunan Rumah Umum Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (Inpres Nomor 5 Tahun 2016) Berdasarkan ketentuan Pasal 21 ayat (6) dan Pasal 54 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Kawasan Permukiman serta dalam upaya melakukan percepatan pemenuhan kebutuhan rumah umum bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah sesuai Program Nasional Pembangunan Sejuta Rumah, Presiden menginstruksikan kepada :

294 Asosiasi Konsultan Pajak Publik Indonesia 1. Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta; dan 2. Para Bupati/Walikota. Untuk mengambil langkah-langkah yang diperlukan sesuai tugas, fungsi, dan kewenangan masing-masing, dalam rangka pemberian kemudahan/bantuan pembangunan dan perolehan rumah umum bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah berupa pemberian pengurangan dan/atau keringanan atau pembebasan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan Retribusi Izin Mendirikan Bangunan berdasarkan kemampuan keuangan daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Kemudian, menetapkan tata cara dan petunjuk teknis pemberian pengurangan dan/atau keringanan atau pembebasan Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan Retribusi Izin Mendirikan Bangunan kepada Masyarakat Berpenghasilan Rendah dengan Peraturan Kepala Daerah berdasarkan peraturan perundang-undangan. Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta melaporkan secara berkala kepada Presiden melalui Menteri dalam Negeri.Selanjutnya, Bupati/Walikota melaporkan secara berkala kepada Gubernur selaku Wakil Pemerintah Pusat di Daerah dan Gubernur melaporkan kepada Presiden melalui Menteri dalam Negeri. Dasar Restitusi (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 21 jo. 30/PMK.03/2005, 51/PMK.07/2016) Kelebihan pembayaran BPHTB terjadi apabila : 1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang dibayar ternyata lebih besar dari yang seharusnya terutang. 2. Dilakukan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang tidak seharusnya terutang. Untuk memperoleh pengembalian kelebihan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan kepada Direktur Jenderal Pajak. Pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB juga dilakukan sebagai tindak lanjut atas: a. dikabulkannya permohonan pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB yang diajukan oleh Wajib Pajak kepada Direktorat Jenderal Pajak paling lambat tanggal 31 Desember 2010. b. keputusan keberatan, putusan banding atau putusan peninjauan kembali terhadap permohonan pengembalian sebagaimana dimaksud pada huruf a. Tata Cara Pengajuan Restitusi (UU Nomor 21 Tahun 1997 jo. UU Nomor 20 Tahun 2000 Pasal 22 jo. 30/PMK.03/2005) 1. Untuk memperoleh pengembalian kelebihan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Wajib Pajak mengajukan permohonan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia yang jelas kepada Direktur Jenderal Pajak u.p. Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (Kepala KP PBB)/Kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama (Kepala KPP Pratama) yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan atau bangunan. 2. Tanda penerimaan surat permohonan yang diberikan oleh Pejabat KP PBB/KPP Pratama yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman surat permohonan melalui pos tercatat, menjadi tanda bukti penerimaan surat permohonan. 3. Direktur Jenderal Pajak setelah melakukan pemeriksaan menerbitkan :