Pengantar _Penyelenggaran _Konstruksi

Contoh Jasa Konsultasi pada Tahapan Proyek yang Berbeda
Berikut ini adalah daftar jasa konsultasi yang biasanya disediakan pada berbagai
tahap proyek. Namun, daftar ini bukan merupakan daftar lengkap atau
menguraikan urutan yang mungkin disukai sebagai variasi dari proyek ke proyek.

Inception/Kelayakan
• Identifikasi kebutuhan pemilik proyek dan tujuannya termasuk persiapan

ketentuan proyek (project brief).
• Studi kelayakan termasuk evaluasi pilihan, penilaian dampak lingkungan,

penilaian lapangan, bimbingan perencanaan, dan penilaian komersial.
Strategi/Pra-Konstruksi
• Desain pembangunan termasuk penyusunan desain garis besar dan basic

design.
• Pengembangan perkiraan biaya, persiapan tender dan evaluasi, serta

menyiapkan jadwal proyek.
• Persiapan spesifikasi konstruksi dan jadwal.
Konstruksi/Commissioning
• Persiapan dan menerbitkan gambar kerja dan variasi.
• Manajemen proyek atau konstruksi.
• Inspeksi, pemantauan, dan penilaian konstruksi.
• Sertifikasi pembayaran.
• Nasihat dan sarana untuk penyelesaian sengketa.
• Konfirmasi penyelesaian.
• Membantu dalam serah terima proyek.
Penyelesaian/Serah Terima
• Memastikan koreksi cacat.
• Penyelesaian proyek termasuk akun akhir.
• Konfirmasi operasi dan prosedur pemeliharaan.
• Penilaian dan umpan balik pasca proyek.

Sumber dan informasi lebih lanjut antara lain:
• Asosiasi Consulting Engineers (1993) Menyeimbangkan Kualitas dan Harga.
• CIRIA (1994) Nilai dengan Kompetisi.
• OGC (2002) Panduan untuk Penunjukan Konsultan dan Kontraktor.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 331

LAMPIRAN I.15
Karakteristik Pilihan Pengadaan yang Berbeda

Pentingnya fitur yang terdaftar dapat dijelaskan sebagai berikut:
1. Mempunyai tanggung jawab yang luas untuk kegiatan yang berbeda yang

dapat memberikan pengendalian yang lebih besar bagi manajer proyek
misalnya dalam pemilihan konsultan yang lebih disukai. Bagaimanapun,
akan sulit untuk menentukan tanggung jawab dengan pasti.
2. Membatasi jumlah peserta tender untuk diundang berdasarkan kriteria nilai
proyek dan tingkat kerumitan desain dari kontraktor adalah praktik yang
lazim. Jika tender melibatkan pengembangan desain signifikan, besarnya
biaya akan menyebabkan banyak kontraktor tidak berani ikut kecuali
undangan dibatasi. Pembatasan semacam itu tidak dapat menghasilkan
harga yang paling kompetitif yang mungkin tersedia, kecuali penilaian pra-
tender dibuat dan dilakukan dengan hati-hati.
3. Meskipun penetapan hasil keuangan tertentu pada tahap awal dalam
jadwal pengembangan akan meminimalkan risiko Pemilik Proyek, hal ini
bisa jadi akan memlampaui target harga yang telah diperkirakan semula.
Hal ini terjadi karena risiko tersebut harus diserap oleh peserta tender.
Keseimbangan harus dapat dicapai yang akan tergantung pada semua
keadaan.
4. Persyaratan dokumen pemilik proyek yang terkait dengan desain dan
pengadaan membangun adalah pernyataan definitif. Hal ini harus
diproduksi di awal dan menjadi dasar bagi semua kegiatan berikutnya.
Pilihan lainnya memungkinkan pengadaan perkembangan progresif
ketentuan pemilik proyek yang mungkin berguna jika ada ketidakpastian
atau kompleksitas yang lebih besar.
5. Bantuan independen pada waktu pengembangan ketentuan desain yang
merupakan bagian integral pilihan pengadaan, mungkin akan bermanfaat
jika ada ketidakpastian atau kompleksitas yang lebih besar, mirip dengan
yang dibahas dalam point 4.
6. Mobilisasi konstruksi menggunakan pengadaan tradisional yang relatif
lambat karena banyak dari pengembangan desain harus diselesaikan
sebelum penunjukan kontraktor, sedangkan semua metode lainnya
memungkinkan desain progresif dan konstruksi.
7. Sedikit fleksibilitas yang tersedia untuk mengakomodasi variasi pekerjaan
di dalam metode design build (desain dan membangun). Pada metode lain,
dapat dibuat ketentuan yang wajar untuk fleksibilitas melalui penerbitan
perintah variasi pekerjaan atau tambahan kontrak pekerjaan.
8. Standar dokumentasi industri yang sudah lazim digunakan memungkinkan
perjanjian dapat diselesaikan dengan mudah. Meskipun memungkinkan

332 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

memasukkan persyaratan tertentu, penyusunan dokumen yang unik
sering melibatkan banyak negosiasi dan biaya.
9. Jika ada ketidakpastian yang signifikan atau pembiayaan yang tersedia
terbatas, kesempatan untuk mengembangkan dan menilai proposal
mungkin menguntungkan.Bahkan mungkin juga ada kesempatan untuk
melaksanakan pembangunan secara progresif, langkah demi langkah.
10. Semua metode pengadaan harus diusahakan agar dapat menyediakan
fasilitas untuk memantau biaya pemilik proyek, meskipun detailnya dapat
saja bervariasi.
11. Masukan kontraktor pada tahap desain dapat menghasilkan solusi dengan
biaya yang lebih efektif selama kepentingan kontraktor terakomodasi
dengan benar. Dengan menggunakan design-build, kontraktor jelas
memiliki kepentingan dalam memberikan masukan seperti itu.
12. Jadwal untuk persiapan dan penyediaan informasi untuk produksi sering
kali penting dan harus ditentukan oleh jadwal konstruksi.
13. Metode pengadaan memiliki kemampuan yang berbeda untuk memilih
keahlianatau kontraktor yang benar-benar dikehendaki unuk mengeksekusi
pekerjaan, tidak dapat dipengaruhi dalam memilih pelaksana yang
dikehendaki yang dimungkinkan jika menggunakan design build, dan
hanya dapat sedikit kesempatan untuk mempengaruhi pemilihan tersebut
jika digunakan metode tradisional.
14. Pengadaan design build tidak memuat ketentuan untuk pengawasan
kualitas konstruksi, setiap pemantauan yang dibutuhkan oleh pemilik
proyek harus ditugaskan secara independen. Dalam bentuk pengadaan
lain, anggota tim desain, kontraktor manajemen, atau manajer konstruksi
memungkinkan memiliki tanggung jawab pemantauan. Tetapi dalam
semua kasus kecuali yang terakhir, hanya pengendalian kualitas terbatas
yang dimungkinkan.
15. Karena pekerjaan konstruksi melibatkan transaksi keuangan yang cukup
besar, ada manfaat keuangan yang cukup besar bagi kontraktor utama
jika dapat menerima pembayaran secepat mungkinsementara menunda
pembayaran selama mungkin. Hal ini mungkin memiliki efek merugikan
yang signifikan pada sikap dan kinerja subkontraktor spesialis dan akan
berdampak pada kualitas pengerjaan mereka sehingga memperburuk
karakteristik kualitas pengendalian terbatas dalam metode pengadaan
ini. Jika pembayaran kepada kontraktor spesialis berada di bawah kendali
langsung manajer pemilik proyek atau konstruksi, hal ini dapat berubah
menjadi manfaat.
16. Metode manajemen pengadaan memberikan remunerasi kontraktor
manajemen atau manajer konstruksi berdasarkan biaya, tidak selalu
berhubungan dengan kinerja. Pengukuran kinerja yang sesuai sering

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 333

sulit dilaksanakan. Dalam pengadaan designbuild, ada insentif kuat untuk
manajemen yang baik. Dalam pengadaan tradisional, ada juga suatu
insentif bagi kontraktor.
17. Kualitas konstruksi, kecepatan, dan semua biaya bisa ditingkatkan melalui
kerjasama tim yang baik. Metodepengadaan yang dapat mengakomodasi
berbagai tanggung jawab mengelola operasikonstruksi dan mencegah
eksploitasi pihak manapun yang paling mungkin untuk menghindari
konfrontasi.

Pemilihan Metode Pengadaan
Dari uraian di atas dapat dilihat bahwa karakteristik yang paling penting dari
setiap metode pengadaan terbaik harus sesuai dengan jenis tertentu dari
proyek. Misalnya desain-pengadaan-konstruksi (EPC) akan menjadi pilihan
yang tepat jika pemilik proyek memiliki minat yang terbatas dalam keterlibatan
proses persyaratan desain atau konstruksi dan jika ada yang jelas dan mudah
termasuk kebutuhan untuk penentuan biaya sejak awal.

Hal ini diperlukan untuk mempertimbangkan semua karakteristik proyek dan
membandingkan proyek tersebut dengan karakteristik metode pengadaan
yang tersedia. Karakteristik yang paling penting harus diidentifikasi di awal,
setelah itu masalah-masalah sekunder dan periferharus juga dipertimbangkan,
kemudian rincian ditentukan untuk setiap adaptasi yang diperlukan dari
metode pengadaan dasar yang tersedia. Sebagai contoh, meskipun cara
pengadaan desain dan membangun (design build) tampak cocok dengan
karakteristik proyek, mungkin akan lebih sesuai untuk pemilik proyek jika
menunjuk seorang arsitek atau konsultan perencanaan untuk memantau
kemajuan proyek melalui persetujuan perencanaan. Dokumentasi yang
dihasilkan kemudian akan dimasukkan dalam persyaratan pemilik proyek
dimana tender design build akan dicari.

Kehati-hatian harus diambil dalam mengadaptasi setiap metode pengadaan
tertentu untuk mengkompensasi kekurangan yang dirasakan dan menghindari
mengorbankan prinsip-prinsip dasar dan karakteristik penting. Jadi, misalnya
meskipun keterlibatan bantuan desain untuk persiapan kebutuhan pemilik
proyek pasti akan melemahkan ketentuan tanggung jawab tunggal dalam
pengadaan design build, efek pelemahan ini harus dikurangi dengan
mendefinisikan tanggung jawab dan syarat syarat pengikatan kontrak proyek
secara hati-hati. Kehati-hatian serupa harus dilakukan ketika pengadaan
komponen atau jasa spesialis dalam menyatukannya dengan elemen desain
dalam metode pengadaan proyek tradisional.

334 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Dengan demikian, pemilihan metode pengadaan merupakan elemen penting
dalam pengembangan kebijakan yang akan diadopsi untuk pelaksanaan
semua proyek. Mengingat perbedaan mendasar dalam filsafat antara empat
metode pengadaan dasar, metode pengadaan harus ditentukan pada tahap
sedini mungkin sehingga keputusan yang tepat waktu dapat dibuat pada
keterlibatan sumber daya proyek yang tepat. Proses pengembangan dapat
dioptimalkan hanya dengan memberikan pertimbangan pada tahap awal
terhadap masalah yang di atasnya metode pengadaan yang tepat harus
ditentukan.

Identifikasi Prioritas

Tradisi DB MC CM
onal

Waktu Penting v vvv
Penting v vvv
Perubahan Probabilitas variasi Rendah v xxx
Terkendali Pentingnya teknologi canggih Tinggi v vvv
Kompleksitas Rendah x xxx
Teknis Tinggi v vvv
Menengah v vvv
Kepastian Pentingnya akhir harga fiksasi Rendah x xxx
Harga Tinggi v vv
Persaingan Pentingnya pengadaan yang Rendah v vvx
kompetitif Untuk semua pekerjaan konstruksi v vvv
Konstruksi/ manajemen v vv
Manajemen Kemampuan mengelola Tidak begitu penting x xxv
beberapa konsultan dan Dapat mengatur perusahaan v vvv
kontraktor - sebagai terhadap terpisah
menunjuk satu perusahaan Harus hanya satu perusahaan x xxx
bertanggung jawab untuk proyek untuk segalanya

Tanggung Pentingnya profesional langsung Tinggi v vvv
Jawab Teknis tanggung jawab dari para Rendah x xxx
desainer dan biaya konsultan

Sikap Risiko Sifat strategi risiko Mempertahankan risiko x xxv
Berbagi risiko v vvx
Mendelegasikan risiko x xxx

Sumber: Thinking about building, NEDO/HMSO (1985)

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 335

Reviecwonraesnqtrduaiirnesments Desbigunildand Management/ Consider
NO construction special
management arrangement
Apvroaciluarbeilmityeonft soupittiaobnlse YES
Traditional

saItdsapeenpnldreotacipfrtydreiaadcvtoeoanpitlottarioabthncleets JCT 98/JCT JTNeCEtcC98, / JCT
mw/ICE 7th/ Management/

NEC, etc NEC, etc

paSyemleecnt tamppercohparinaitsem Consider alFlodiinconaacctulliiuzomdeniencsngoutnamrittsrimoakncatry Ccsoopnnestcriadiaceltr
amRllaoecnvaaietgiowenmriasenkndt contract
amendments
if necessary

sCelorecenocgstniuiodslnatertaroioicpnnottsisno,tn(reEastUcca)tonrd psFreoilnceaecldtiizuoerne

Sumber: CIRIA C556: Mengelola Perubahan Proyek

336 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

LAMPIRAN I.16
Metode Penyelesaian Sengketa

Pilihan untuk menyelesaikan sengketa yang timbul dari kontrak harus
dipertimbangkan pada tahap strategi saat memilih strategi pengadaan dan
kontrak. Para pihak yang bersengketa tentu akan lebih memilih metode
penyelesaian sengketa yang mungkin memiliki beberapa atau semua
karakteristik sebagai berikut:
1. Keadilan dan hukumyang alamiah dalam keputusan.
2. Kecepatan prosesnya dan sampaipada sebuah keputusan.
3. Efektivitas biaya.
4. Penegakan prinsip-prinsip.
5. Keputusan berdasarkan akal sehat.

Proses Pengadilan (Litigasi)
Litigasi selalu dapat dilakukan kecuali secara tegas dikecualikan dalam kontrak
atau berdasarkan klausul arbitrase. Litigasi akan tergantung pada sifat dan/
atau jumlah klaim yang terlibat, permohonan disampaikan kepada Pengadilan
Negeri atau Pengadilan Tinggi. Dalam keadaan tertentu, klaim kontrak
konstruksi dapat dikategorikan sebagai Pengadilan Teknologi dan Konstruksi
(TCC), dalam kasus di Inggris belum ada Pengadilan Konstruksi dan Teknologi.

Proses pengadilan mahal dan panjang. Keputusan pengadilan yang lebih
rendah dapat diajukan banding berdasarkan pada kedua fakta dan hukum
yang dapat menunda penyelesaian untuk waktu yang cukup lama.

Arbitrase
Arbitrase adalah proses mengikat secara hukum yang dapat digunakanatas
kesepakatan bersama antara para pihak. Otonomi para pihak berlaku sedikit
intervensi yudisial oleh pengadilan. Arbitrase dapat dinyatakan dalam
persyaratan kontrak atau para pihak dapat menyetujui kontrak arbitrasejika
kontraktidak menyebut tentang masalah tersebut. Di Indonesia, arbitrase diatur
oleh Undang-undang Arbitrase Nomor 30 Tahun 2010 dan sering juga dapat
mengikuti aturan tertentu seperti BANI. Secara internasional, ada International
Chamber of Commerce (ICC) di Paris dan Pengadilan Arbitrase Internasional
London (LCIA), lembaga ini telah menerbitkan peraturan prosedur mereka
sendiri.

Seorang arbiter dapat ditunjuk oleh badan penunjuk atau dapat disepakati
oleh para pihak dan dipilih untuk keahliannya atau menguasai masalahdalam
bidang yang disengketakan. Arbiter tidak spesifik terhadap satu disiplin.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 337

Arbitrase dilakukan secara pribadi dan rahasia. Selain mereka yang terlibat,
tidak ada yang berhak untuk menghadiri sidang. Penunjukan arbiter sendiri
mungkin bersifat rahasia kecuali tunduk pada banding di pengadilan.
Yurisdiksi arbitrator yaitu apakah arbiter dapat memutuskan, diatur oleh
perjanjian arbitrase, umumnya klausul penyelesaian sengketa yang terdapat
dalam kontrak. Lembaga-lembaga teknis utama seperti Chartered Institute of
Building, Masyarakat Hukum, dan Chartered Institute of Arbiter, menyediakan
jasa penunjukan. Di Indonesia, lembaganya adalah Lembaga Penilai Ahli
Konstruksi.

Hak banding terbatas. Tidak ada hak banding pada sebuah temuan fakta dan
hak terbatas atasbutir-butir hukum.

PeradilanAjudikasi (Adjudication)
Suatubentukbaruuntukpenyelesaiansengketayangmulaidiperkenalkanadalah
ajudikasi. Ajudikasi sebagai bentuk normal dari penyelesaian sengketa untuk
kontrak-kontrak konstruksi termasuk desain, melaksanakan dan memberikan
saran pada operasi konstruksi. Di Inggris telah ada Undang-undang Ajudikasi,
undang-undang ini memberikan para pihak yang tepat untuk melakukan
ajudikasi yang prosedurnya sesuai dengan undang-undang. Undang-undang
ini menetapkan delapan prinsip yang jika dimasukkan ke dalam kontrak
menyediakan prosedur yang memenuhi persyaratan. Jika tidak dimasukkan
ke dalam kontrak, maka hak tersebut dieksekusi sesuai dengan prosedur
yang diatur dalam Skema untuk Peraturan Kontrak Konstruksi. Prosedur
hukumajudikasi adalah 28 hari, dapat diperpanjang dengan kesepakatan.
Adjudikator dapat ditunjuk dengan kesepakatan atau oleh Badan Nominasi
Adjudikator (ANB). Contoh ANB antara lain Chartered Institute of Building,
Institusi Insinyur Sipil, dan Chartered Institute of Arbiter.

Beberapa badan mempublikasikan prosedur ajudikasi sesuai dengan
undnag-undang dan disesuaikan dengan cabang-cabang tertentu dari
industri. Keputusan adjudikator tidak bersifat final dan dapat ditegakkan oleh
pengadilan. Dengan demikian, keputusan sementara mengikat para pihak
sampai sengketa akhirnya diselesaikan oleh arbitrase atau litigasi.

Metode Alternatif Penyelesaian Sengketa (Alternative Dispute Resolution)
Sejumlah metode penyelesaian sengketa sebagai alternatif rute tradisional
litigasi dan/atau arbitrase dapat dipertimbangkan untuk menghemat waktu
dan biaya dengan menyediakan solusi komersial yang bertujuan untuk saling
diterima. Beberapa metode ini antara lain:

338 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Mediasi
Mediasi adalah suatu proses yang dilakukan oleh mediator yang biasanya telah
mendapat pelatihan dari CEDR (Pusat Penyelesaian Sengketa) atau organisasi
serupa. Mediator tidak harus pengacara. Proses ini dimulai melalui ringkasan
tertulis ketentuan dari kasus yang disajikan untuk mediator terlebih dahulu.
Representasi lisan digunakan untuk mengklarifikasi isu-isu dan mencari
bidang terbaik untuk mencapai kesepakatan atau penyelesaian. Seluruh
proses bersifat rahasia dan dilakukan tanpa prasangka tetapi tidak mengikat
secara hukum sehingga tergantung pada maksud dari para pihak.

Perdamaian (Conciliation)
Proses ini telah dimasukkan oleh ICE bentuk kontrak (dan seterusnya edisi 6)
sebagai rute untuk penyelesaian sengketa.Konsiliator biasanya mengajukan
rekomendasi untuk menyelesaikan sengketa.

Penilaian Ahli
Hal ini merupakan penunjukan ahli melalui kontrak untuk menentukan isu-isu
tertentu. Keputusan para ahli adalah mengikat para pihak. Namun, jika kontrak
tidak memberikan penunjukan ahli, para pihak masih dapat memutuskan untuk
menunjuk seorang ahli dalam kasus sengketa dan terserah kepada para pihak
untuk menyepakati apakah keputusan ahli akan mengikat atau tidak. Evaluasi
ahli mungkin paling tepat jika sengketa menyangkut keahlian tertentu seperti
penilaian perubahan pekerjaan, menentukan nilai wajar, interpretasi spesifikasi
teknis, atau menilai kewajaran dari suatu tindakan yang diambil oleh seorang
ahli teknis (terutama pada kelalaian atau tugas masalah perawatan ).

Dispute Board
Dispute Review Board
Suatu dewan yang disepakati oleh para pihak untuk mendampingi para pihak
selama berlakunya kontrak untuk mengatasi potensi sengketa atau mencegah
terjadinya sengketa dan agar sengketa dapat segera diselesaikan (jika terjadi
sengketa) sehingga tidak mengganggu pelaksanaan proyek.
Dispute Adjudication Board
Suatu dewan peradilan swasta yang disepakati oleh para pihak untuk
memutuskan perkara yang disengketakan, keputusan dewan ini dapat
disepakati mengikat atau tidak mengikat.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 339

LAMPIRAN I.17
Laporan Rutin Kepada Pemilik Proyek

Catatan Panduan tentang Isi Laporan
Ringkasan Eksekutif
Tujuan dari ringkasan eksekutif adalah untuk memberikan pemilik proyek
sebuah snapshot dari proyek pada tanggal tertentu yang dapat diserap dalam
beberapa menit. Ringkasan eksekutif harus berisi pernyataan ringkas yang
tepat sebagai berikut:
1. Peristiwa signifikan yang telah dicapai.
2. Peristiwa signifikan yang belum dicapai dan tindakan yang diambil.
3. Kejadian-kejadian signifikan dalam waktu dekat, terutama dimana mereka

membutuhkan tindakan tertentu.
4. Kemajuan terhadap master schedule, desain, dan konstruksi.
5. Status keuangan proyek.

Pengaturan Kontrak (Termasuk Kesepakatan Hukum)
Setiap proyek membutuhkan pemilik proyek untuk mengadakan sejumlah
perjanjian legal dengan pihak seperti pemerintah daerah, lembaga pendanaan,
pembeli, penyewa, konsultan, dan kontraktor. Laporan harus dibagi untuk
mengidentifikasikan setiap kesepakatan tertentu dan untuk memberikan
rincian persyaratan dan kemajuan yang dihasilkan terhadap jadwal induk
proyek semula. Indikasi dari perjanjian hukum yang mungkin diperlukan bagi
proyek antara lain:
l Kesepakatan pengembangan bersama.
l Perjanjian pembelian tanah.
l Kesepakatan pendanaan.
l Perjanjian pembelian.
l Perjanjian penyewa atau sewa.
l Penunjukan konsultan.
l Undang-undang Perencanaan Kota dan Negara untuk bagian yang berlaku

pada saat itu, misalnya:
l Hasil pencapaian perencanaan.
l Kesepakatan jalan raya.
l Pemberitahuan perencanaan.
l Perjanjian adopsi tanah.
l Kontrak pengalihan utilitas publik.

Ketentuan dan Persyaratan Pemilik Proyek
Memberikan laporan status tentang bagaimana kemajuan pelaksanaan
ketentuan dan persyaratan pemilik proyek. Laporan tersebut harus

340 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

mengidentifikasi persyaratan yang perlu klarifikasi atau penjelasan dan juga
hal-hal yang masih akan ditentukan oleh pemilik proyek.

Permintaan Perubahan Pemilik Proyek
Perubahan yang bersumber dari pemilik proyek harus terdaftar di bawah
status (sedang dipertimbangkan, dalam proses, atau selesai), biaya, dan
implikasi jadwal. Tujuannya adalah untuk membuat pemilik proyek menyadari
sepenuhnya terkait dampak dan kemajuan perubahan apapun.

Perencanaan, Peraturan Bangunan, dan Persetujuan Petugas Kebakaran
Bagian ini akan dibagi ke dalam berbagai hal yang diperlukan untuk proyek
tertentu. Setiap bagian harus menyoroti kemajuan yang dicapai, masalah,
solusi yang mungkin, dan tindakan yang diperlukan atau sedang dalam
penyelesaian. Contoh dari hal-hal tersebut adalah sebagai berikut:
l Perencanaan (garis besar).
l Perencanaan (rinci, termasuk kondisi).
l Peraturan bangunan.
l Cara menyelamatkan diri.
l Bangunan bersejarah dan warisanbagi bangsa.
l Petugas kebakaran.
l Kesehatan masyarakat.
l Kesehatan lingkungan.
l Penunjukan pemenang “party wall”.

UtilitasPublik
Setiap utilitas harus ditangani secara terpisah dalam hal komitmen, kemajuan
penyelesaian, serta setiap perjanjian dan“way-leaves” yang sesuai.

Laporan Desain (Ringkasan)
Tim desain dan konsultan harus menyiapkan laporan kemajuan, masalah, dan
solusi yang akan membentuk lampiran dan harus mencakup jadwal desain
yang ditandai serta penerbitan informasi jadwal. Laporan desain harus ditata
menjadi sebuah sinopsis “impact making” dan disepakati secara adil yang
mewakili setiap anggota yang bersangkutan.

Kesehatan dan Keselamatan
Laporan penyusunan rencana kesehatan dan keselamatan kerja sesuai SMK3L,
OHSAS 18001:2007, ISO 14001:2004, Undang-undang Nomor 32 Tahun 2009,
dan berkas-berkas kesehatandan keselamatan kerja.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 341

Jadwal Induk Proyek
Jadwal terbaru harus menjadi bagian lampiran laporan dan menentukan
kemajuan yang dibuat. Sebuah komentar singkat pada setiap aspek penting
harus dilakukan di dalam bagian ini.

Laporan Tender
Merupakan laporan status tentang peristiwa menjelang penerimaan dokumen
penawaran tender. Pada laporan ini harus ditunjukkan dengan jelas bagaimana
berbagai tahap tender mengalami kemajuan terhadap rencana.

Laporan Ringkasan Konstruksi
Laporan ini dipersiapkan dengan cara yang mirip dengan yang ditentukan
untuk laporan desain yang telah disebutkan sebelumnya.

Jadwal Konstruksi
Jadwal terbaru harus menjadi bagian lampiran laporan, menyoroti kemajuan
yang telah dibuat, dan menunjukkan jika terjadi keterlambatan atau
keterlambatan yang diantisipasi. Sebuah komentar singkat pada setiap item
penting harus diberikan dalam bagian laporan ini.

Laporan Keuangan
Sebuah laporan keuangan yang sangat rinci harus menjadi bagian dari salah satu
lampiran. Harus memberikan gambaran yang lengkap dan padat (misalnya dua
sampai tiga halaman) dalam memberikan status keuangan dan arus kas proyek.
Laporan ini akan termasuk informasi yang diberikan oleh surveyor kuantitas dan
manajer proyek untuk memberikan pandangan keuangan secara keseluruhan
dan menyoroti hal-hal tertentu yang menjadi perhatian pemilik proyek.

Lampiran
Lampiran akan mencakup laporan lengkap dan update jadwal seperti yang
dijelaskan dalam bagian sebelumnya. Laporan lain yang bersifat spesialis juga
dapat dimasukkan. Jika laporan akan dipresentasikan pada rapat formal, maka
catatan hasil rapat(minute of meeting) sebelumnya harus dimasukkan dalam
lampiran.

342 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

LAMPIRAN I.18
Checklist Penyelesaian Praktis

No Proyek :

Manajemen Proyek Ltd

Persetujuan Resmi Tanda tangan

______________________________ ______________________________

______________________________ ______________________________

Apakah hal hal berikut telah diselesaikan?

1. Kontrak pekerjaan.

2. Commissioningjasa rekayasa.

3. Jadwal pekerjaan tertinggal diterbitkan.

4. Pekerjaan tertinggal telah selesai.

5. Manual Operasi dan Pemeliharaan, gambar “as built” diterbitkan.

6. Kontrak pemeliharaan ditempatkan.

7. Persetujuan peraturan bangunan ditandatangani.

8. Sertifikat pekerjaan diterbitkan.

9. Persetujuan kesehatan masyarakat ditandatangani.

10. Persetujuan kesehatan dan keselamatankerja ditandatangani dan berkas kesehatan

dan keselamatan kerja tersedia.

11. Persetujuan perencanaan dipatuhi secara penuh, termasuk hal-hal masih

dicadangkan.

12. Sertifikat uji peralatan diterbitkan (lift, cradle membersihkan, dan lain-lain).

13. Sertifikat asuransi diterbitkan (lift, cradle membersihkan, sprinkler, dan lain-lain).

14. Sarana penyelamatan diri ditandatangani.

15. Sistem dan peralatan kebakaran ditandatangani.

16. Sistem alarm kebakaran ditandatangani dan sertifikat kebakaran diterbitkan.

17. Way-leaves dan perjanjian sewa utilitas umum ditandatangani.

18. Persediaan utilitas umum diperiksa dan ditandatangani.

19. Lisensi untuk menyimpan bahan kimia terkendali.

20. Lisensi untuk membuang bahan kimia terkendali.

21. Lisensi untuk menyimpan gas.

22. Lisensi untuk menggunakan sumur bor.

23. Adopsi jalan raya dan trotoar oleh otoritas lokal.

24. Persetujuan untuk mendirikan dan memelihara tiangbendera.

25. Persetujuan untuk mendirikan tiang lampu atau papan reklame.

26. Pembersihan sesuai standar yang diperlukan.

27. Pembuangan bahan yang tidak diinginkan dan puing-puing.

28. Peralatan dan suku cadang.

29. Asuransi pemilik proyek atau pengguna ditetapkan.

Selesai / Tidak berlaku ×

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 343

LAMPIRAN I.19
Manajemen Fasilitas

Manajemen fasilitas dimulai sebagai manajemen properti, terutama berkaitan
dengan manajemen tempat. Sebagai realitas komersial dan daya saing
menuntut efisiensi yang lebih besar, perhatian manajemen fasilitas (FM)
difokuskan pada kebutuhan yang tidak hanya untuk mengelola bangunan,
tetapi juga seluruh sumber daya yang digunakan oleh organisasi dalam
meningkatkan kekayaan mereka. Hal ini bukan konsep baru, tapi satu konsep
yang telah berkembang dari yang hanya digunakan oleh hanya segelintir
perusahaan berpikir maju menjadi manajemen properti dan sumber daya yang
tumbuh paling cepat dalam sektor industri.

FM berusaha untuk menciptakan sebuah kerangka kerja yang mencakup
fungsi-fungsi manajemen real estate tradisional dalam pemeliharaan properti,
pencahayaan dan pemanasan dengan ulasan analitis penempatan atau
perencanaan ruang semakin meningkat, daftar aset, register kesehatan dan
keselamatan, dan aliran aktivitas seluruh lokasi. Oleh karena itu, istilah fasilitas
digunakan untuk menyertakan semua bangunan, perabotan, peralatan, dan
lingkungan yang tersedia untuk tenaga kerja sementara mengejar tujuan
bisnis perusahaan.

Keberhasilan FM telah sangat meningkat dengan perkembangan teknologi
komputer yang handal dan kuat bersama-sama dengan boomingpenggunaan
komputer pribadi yang telah dapat menangani data yang serius menjadi
terjangkau bagi semua orang. Penggunaan database untuk mengontrol
kegiatan penempatan bangunan baik secera reaktif maupun proaktif dimana
yang proaktif lebih penting. Penggunaan reaktif memungkinkan data pada
kinerja tempat kerja dapat dikumpulkan dan disimpan, pada gilirannya ini akan
tersedia untuk analisis sejarahyang dapat digunakan secara proaktif untuk
mengidentifikasi trend berulang dan mengantisipasi masalah operasional
sehingga menghilangkan pemborosan.

Dalam industri dan perdagangan, setiap penerapan FM berlaku sistem sekali
pakai yang harus memperhatikan prioritas perusahaan tetapi sebenarnya
dirakit dari serangkaian modul independen yang berangkat dari suatu platform
FM yang universal. Platform standar industri yang muncul didasarkan pada
teknologi desain dibantu komputer (computer-aided design) yang digunakan
secara luas dalam desain bangunan. Hal ini telah berkembang cepat menjadi
sistem fasilitas manajemen dibantu komputer (CAFM). Sistem CAFM cenderung
untuk melayani manajer proyek dan tim proyek sebagai sumber acuan yang tak

344 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

tergantikan dalam menyusun ketentuan proyek (project brief) untuk bangunan
fungsi serupa. Pasangan fasilitas manajemen dan manajemen proyek dengan
cara ini akan memungkinkan pengadaan properti semakin efisien.
CIOB telah menyadari bahwaterdapat banyak sekali Kontrak Manajemen
Fasilitas yang secara khusus disusun atas permintaan pada industri FM yang
lazim dibuat khusus untuk keperluan ini. Banyak dari kontrak ini sering
didasarkan pada model dari industri lain dan mempunyai kelamahan atas
kurangnya fokus pada masalah-masalah kontrak FM.
Sebagai bagian dari strategi yang sedang berlangsung di FM, CIOB dalam
kemitraan dengan Cameron McKenna menerbitkan Format Standar Kontrak
Manajemen Fasilitas Pertama Pada Tahun 1999 sebagai Bentuk Pertama
Standar Industri Kontrak Manajemen Fasilitas. Kontrak edisi pertama ini
dirancang dengan fleksibel sehingga dapat digunakan untuk semua kategori
pekerjaan sektor swasta dan public dimana fasilitas yang disediakan atau
dikelola oleh penyedia jasa atau manajer fasilitas. Kontrak ini telah terbukti
sangat populer,dua kalipencetakan terjual habis dan menetapkan dirinya
sebagai patokan Kontrak Manajemen Fasilitas untuk industri.
CIOB bersama dengan CMS Cameron McKenna menerbitkan edisi kedua dari
Formulir Standar dari Kontrak Manajemen Fasilitas pada tahun 2001. Edisi
kedua kontrak itu dibangun di atas keberhasilan edisi yang pertama yang
diperbaharui dan direvisi untuk menangani secara khusus bagian-bagian
dimana diperlukan revisi pada edisi pertama.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 345

LAMPIRAN I.20
Kerangka Kerja Proyek Nilai untuk Uang (Value for Money)

sppAocrpolnipejseonocitrnt,sttpecaralogimejeennc(t’ptts,roeocwtojcenr)ceetr, VM RM

Inpocrefotpjheteicotn usIedrennetifeyds Onepetioodfnstshcetoonpmfrooerjmeectatutisoenr

seQleucatiloityn-bcraitseeria KeSy tDageecis3ion Ve RM

speIntrleeiotaicjaemtticoetn prCeopnatrraatciotn Wdbheaossleiegdnlife

cArwitearrida KeSy tDageecis4ion exPerocujetciotn
aWssheoslsem-liefent

pTreoncdeesrs coAnwtraarcdts

Sumber: OGC VFM Framework. VM: Value management, RM: Risk management.

346 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

KeSy tDageecis3ion Appoint PM

buPsreinpeaosrfsatcioanse Pprroeojpefactrhtabetrioienf

coAnpspuoltinatnt KeSytDageecis2ion coAnpspuoltinatnt RM
RM
evParloujaetciot n RM Coospttieoanch

Prosctruarteemgyent Feasibility study

VE RM comCocomcmuisppslaieottinioonannd Prervoijeewct

Fpinroaoflgwarapomprkrmosveal Dpreolijveecrt comPpolsett-ion

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 347

348 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Lampiran 2

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 349

LAMPIRAN Ii.1
Panduan Pemilihan Cara Pengadaan (Project Delivery Method)

Panduan secara garis besar dalam menentukan alternatif pengadaan. Pada
dasarnya, pilihan pengadaan dipengaruhi oleh beberapa faktor antara
lain jadwal, kemampuan pemilik proyek dalam memastikan ruang lingkup
proyek, kemampuan melaksanakan proyek dengan sumberdaya sendiri dan
ketersediaan sumberdayanya, keinginan memberikan kontrak terpisah antara
perencanaan dan pelaksanaan, dan peraturan pengadaan yang membatasinya
yang ditunjukkan oleh tabel berikut:

Jadwal Kemampuan Sumber Keinginan Batasan
mengharuskan menentukan daya kontrak peraturan atau
kerja paralel ruang lingkup
Internal terpisah atau pendanaan
menyatu

Jadwal sangat Definisi ruang Kemampuan atau Kemampuan Persyaratan
ketat lingkup pasti. keinginan untuk dan keinginan peraturan
mendefiniskan atau untuk turut perundang-
memeriksa program, bertanggung undangan.
desain, atau mutu. jawab dalam
mengelola
desain.

Jumlah yang Kemungkinan Pengalaman dengan Kemampuan RAPBN
harus dikerjakan perubahan. cara pengadaan dan dan keinginan dan siklus
secara pararel. bentuk kontrak. untuk mengatasi pendanaan
sengketa antara
desainer dan
kontraktor

Perlu masukan Kemampuan untuk
kontraktor pada turut serta dalam
masa desain. evaluasi kontraktor
dan supplier spesialis.

Diperlukan Menginginkan
fleksibilitas hubungan kontrak
desain setelah tertentu dan
harga ditetapkan. kemungkinan
mendapatkan
penghematan.

A. Jadwal Memerlukan Tahap-tahap yang Paralel
1. Jadwal atau Deadline yang Ketat
Pertanyaan penting:
Apakah kerja paralel(fast track) mutlak diperlukan untuk mencapai jadwal

yang diinginkan?

Jadwal adalah persyaratan yang paling penting dalam sebuah proyek
konstruksi dan sering menjadi dasar dalam kriteria pemilihan cara
pengadaan proyek. Secara bersamaan, pemilik proyek harus menetapkan
kapan fasilitas yang akan dibangun akan digunakan. Jika dilihat pada versi
jadwal awal master schedule, akan tampak apakah percepatan atau kerja
paralel diperlukan.

350 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Design-bid-build (tradisional) adalah suatu cara berurutan yang berbeda
dengan cara design-build atau CM/GC yang dapat melaksanakan kerja
paralel untuk pekerjaan konstruksi dan desain.

Kesimpulan:
Jika proyek memerlukan jadwal yang hanya dapat dipenuhi dengan kerja

paralel desain dan konstruksi, maka salah satu pilihan cara pengadaan
alternatifdapat dipertimbangkan.

2. Jumlah Overlap Pekerjaan Desain dan Konstruksi
Pertanyaan penting:
Adakah cukup waktu untuk menuntaskan Tahap Pengembangan Desain

sebelum pekerjaan konstruksi dimulai?

Jika tanggal dimulainya kegiatan konstruksi ditentukan oleh tanggal
penyelesaian konstruksi dan diperlukan proses desain yang lebih awal dalam
proses desain (misalnya selama basic design atau Tahap Pengembangan
Desain), maka wakil pemilik harus memahami adanya tanggung jawab
dan risiko yang lebih berat yang harus dipikul dengan mengambil alih
tanggung jawab desain dan menahan kontrak desain.Faktor lain seperti
ketersediaan sumber daya untuk mengelola desain, pengalaman dalam
mengelola keputusan agresif yang mungkin diperlukan, dan kemungkinan
berada pada posisi antara perusahaan desainer dan kontraktor akan sangat
tergantung dari hasil evaluasi faktor ini.

Kesimpulan:
Jika proyek memerlukan kegiatan konstruksi yang dimulai pada awal sejak

proses desain, maka siapa yang bertanggung jawab untuk mengelola
desain dan penyelesaiannya harus dipertimbangkan tepat waktu.
Mengalihkan risiko desain kepada pihak yang bertanggung jawab atas
pekerjaan konstruksi dapat menjadi alasan untuk memilih cara design-build
dari pada cara CM/GC.

B. Kemampuan untuk Mendefinisikan Ruang Lingkup Proyek atau Kemungkinan
Perubahan
1. Definisi Ruang Lingkup
Pertanyaan penting:
Apakah ruang lingkup sulit didefinisikan?

Tingkat kerumitan proyek dan kemampuan secara penuh mendefinisikan
ruang lingkup pada awal proses dapat mempengaruhi penetapan pilihan

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 351

cara pengadaan Masing-masing cara akan memerlukan perbedaan
tingkat definisi ruang lingkup pada titik-titik kritis. Ketidakmampuan
untuk mendefinisikan ruang lingkup secara tepat akan berdampak pada
kemampuan pemilik atau wakilnya untuk mengelola ruang lingkup dan
peningkatan biaya proyek nantinya.

Kesimpulan:
Jika sulit untuk menghasilkan gambar dan spesifikasi yang dapat dengan

jelas memaparkan pekerjaan (misalnya renovasi dari gedung yang sudah
ada), maka salah satu diantara pilihan qualifications based selection options
dapat dipertimbangkan.

2. Potensi Perubahan Selama Tahap Konstruksi
Pertanyaan penting:
Apakah kemungkinan besar akan ada perubahan selama masa konstruksi?

Jika ruang lingkup sulit untuk ditetapkan atau ada masalah lain yang
mengindikasikan kemungkinan besar akan ada perubahan selama masa
konstruksi, harus diperhatikan bagaimana penanganannya. Jika mungkin,
salah satu pilihan cara pengadaan competitive qualification (CM/GC CQ, D/B
CQ) dapat dipertimbangkan.

Kesimpulan:
Jika ruang lingkup proyek kemungkinan besar akan berubah selama

masa konstruksi, maka salah satu dari pilihan cara pengadaan competitive
qualification based mungkin akan lebih sesuai.

3. Kebutuhan atau Keinginan Adanya Masukan Kontraktor Selama Masa
Desain

Pertanyaan penting:
Apakah masukan kontraktor selama masa desain diperlukan atau

diinginkan?
Beberapa proyek adalah unik dan sulit untuk menetapkan kuantitasnya.

Dalam hal ini, pilihan mengajak kontraktor untuk terlibat selama masa
desain akan sangat menolong. Kontraktor dapat membantu dalam
penyusunan jadwal dan pengendaliannya untuk review constructability,
anggaran, dalam mencari dan mengadakan long lead equipment items,
dan kontraktor spesialis untuk mengerjakannya. Jika ada permasalahan
dalam jadwal, anggaran, atau constructability, maka sebaiknya hal ini di-
review selama tahap perencanaan. Sering kali desainer tidak mempunyai
pengalaman yang cukup untuk memahami masalah yang dihadapi di

352 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

lapangan untuk dapat mengidentifikasi masalahnya secara tepat dan
cepat. Untuk mengatasinya, dapat disewa konsultan lain untuk melakukan
tugas ini sehingga pemilik bebas dalam melakukan pilihan cara pengadaan
dan tidak terikat untuk memilih kontraktor manapun.

Kesimpulan:
Jika bantuan kontraktor diperlukan selama masa desain dalam

menentukan ruang lingkup, review constructability, penentuan jadwal, atau
mengkonfirmasi anggaran, maka salah satu cara pengadaan alternative
dapat dipertimbangkan.

4. Fleksibilitas untuk Melakukan Perubahan Setelah Biaya Dijanjikan
Pertanyaan penting:
Apakah persyaratan desain dan ruang lingkup sudah sepenuhya

ditetapkan?

Biaya untuk melakukan perubahan akan meningkat sejalan dengan
berjalannya proyek. Keadaan yang paling buruk adalah jika pekerjaan yang
sudah selesai harus dibongkar kembali.Keadaan ideal desain harus dibuat
sampai pada tahap ruang lingkup pekerjaan sudah pasti dan banyaknya
perubahan dapat diperkirakan sebelum dibuat janji dengan kontraktor.

Kesimpulan:
Dalam melakukan pilihan cara pengadaan, penting untuk

mempertimbangkan kepastian ruang lingkup proyek dapat ditetapkan
dan tinjau ulang apakah fleksibilitas desain diperlukan selama masa
konstruksi. Jika fleksibilitas jelas diperlukan setelah ada kontrak dengan
kontraktor, maka cara pemilihan qualifications based selection method lebih
sesuai dibanding dengan competitive cost methods.

C. Sumber Daya Internal dan Falsafah Pemilik Proyek
1. Dapatnya atau Adanya Keinginan untuk Menetapkan dan Memverifikasi

Mutu Program dan Desain
Pertanyaan penting:
Apakah pemilik proyek akan menggunakan sumber daya dari luar untuk

memeriksa mutu?

Kesimpulan:
Jika sumber daya dari dalam tidak tersedia, maka harus hati-hati dalam

menetapkan cara pengadaan design-build. Jika cara design-build yang
dikehendaki dan sumber daya dari dalam tidak tersedia, sumber daya dari

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 353

luar dapat dilakukan dalam membantu memastikan mutu yang diinginkan
oleh pemilik proyek.

2. Pengalaman dalam Salah Satu Cara Pengadaan Alternatif dan Format
Kontrak

Pertanyaan penting:
Apakah tersedia personil berpengalaman in house dalam pilihan

pengadaan alternative? Jika tidak, apakah personil in house akan dilengkapi
dengan organisasi dari luar atau tenaga kontrak yang berpengalaman?

Kesimpulan:
Terlepas dari cara pengadaan yang akan dipilih, jika personil tidak

berpengalaman dalam pelaksanaan program investasi kapital, bantuan
harus diperoleh dari tenaga ahli yang berpengalaman atau mendapat
bantuan dari organisasi lain yang berpengalaman.

3. Dapat Turut Serta dalam Mengevalusi Supplier dan Kontraktor Spesialis
Pertanyaan penting:
Apakah pemilik ingin terlibat dalam evaluasi pemilihan supplier dan

kontraktor spesialis?

Kesimpulan:
Jika masukan terbatas pada supplier dan kontraktor spesialis, sangat

penting untuk dicantumkan dengan jelas dalam dokumen tender bahwa
pemilik proyek ingin turut serta mengendalikan unsur tertentu dalam
pengadaannya. Pilihan pengadaan manapun dapat memenuhi keperluan
ini. Akan tetepi, jika diinginkan pada hampir semua unsur proyek, maka
pemilihan dengan cara competitive qualifications dapat memberikan
pengendalian yang lebih besar dan biaya yang lebih transparan bagi
pemilik.

4. Ingin Turut Serta dalam Melakukan Penghematan dan Menikmatinya
Pertanyaan penting:
Apakah pemilik proyek menginginkan mempunyai hak untuk melihat

semua informasi kontraktor secara lengkap setiap saat?

Kesimpulan:
Jika diperlukan suatu hubungan yang terbuka dan kolaboratif di antara

para pihak, maka pemilihan dengan cara competitive qualifications harus
dipertimbangkan.

354 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

D. Menginginkan Penanggung Jawab Tunggal atau Terpisah
1. Kemampuan dan Keinginan untuk Mengambil Tanggung Jawab
Pertanyaan penting:
Apakah pemilik proyek mempunyai tenaga desain sendiri yang terkualifikasi

untuk memeriksa desainer yang profesional dan apakah pemilik proyek
mempunyai kemampuan untuk menyediakan tenaga pengelola desain?

Kesimpulan:
Kemampuan dan keinginan untuk mengelola pekerjaan desain sendiri

adalah alasan untuk mempertimbangkan pemisahan antara kontrak desain
dan konstruksi dibanding dengan design-build.
2. Kemampuan dan Keinginan untuk Membatasi Keterlibatan Jika Ada
Perselisihan antara Desainer dan Kontraktor
Pertanyaan penting:
Apakah pemilik proyek adalah penanggung jawab tunggal untuk
koordinasi, kolaborasi, dan produktivitas seluruh proyek?

Kesimpulan:
Sifat alamiah design-build dengan kontrak tunggal memungkinkan

pemilik proyek memilih penanggung jawab tunggal untuk proyeknya dan
melepaskan perselisihan antara desainer dan kontraktor berada di satu
tangan. Pengorbanannya adalah pemilik kehilangan hak untuk terlibat
dalam proyek secara lebih mendalam.

E. Batasan Undang-undang Peraturan dan Pendanaan
1. Persyaratan Peraturan dan Undang-undang
Pertanyaan penting:
Apakah undang-undang dan peraturan yang berlaku memungkinkan

untuk melakukan pilihan cara pengadaan alternatif?
Misalnya sesuai peraturan presiden membatasi pilihan cara pengadaan dan

cara tender atau lembaga pendanaan mempunyai aturan cara pengadaan
yang baku seperti World Bank, ADB, dan lain-lain.

Kesimpulan:
Keputusan cara pengadaan harus dibuat sejak awal dan disesuaikan dengan

undang-undang dan peraturan yang berlaku agar tidak ada hambatan dalam
pelaksanaan nantinya.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 355

2. Siklus Pendanaan RAPBN atau RAPBD
Pertanyaan penting:
Apakah dana tersedia untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi pada saat

awal pekerjaan desain?
Siklus anggaran dan pendanaan RAPBN atau RAPBD dapat berdampak

terhadap waktu, urutan pelaksanaan, dan saran pilihan cara pengadaan
proyek. Ada tiga cara pendanaan yaitu pekerjaan desain dan pelaksanaan
konstruksi menjadi satu, pendanaan bertahap dimana pendanaan
terpisah antara desain dan konstruksi, dan pendanaan terpisah desain
dan konstruksi tetapi konstruksi dibagi menjadi beberapa komponen dan
dilakukan secara bertahap pula.
Kesimpulan:
Jika pendanaan menjadi satu antara desain dan konstruksi, maka cara
manasaja dapat dipilih. Jika pendanaan bertahap dapat berdampak dalam
pemilihan cara pengadaan, misalnya cara design-build tidak memungkinkan
untuk pendanaan bertahap.

356 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

LAMPIRAN Ii.2
Contoh Perhitungan Evaluasi Tender

Jadi dalam contoh yang ditunjukkan, harga rata-rata adalah £ 7,717,000.00.

AlphaConctruction 50.00 + 6.05 = 56.05

MightybuildConstruction 50.00– 8.20 = 41.80

Zed Construction 50.00 + 2.16 = 52.16

Komentar:

Setelah mengalikan nilai kualitas sebesar 60% dan nilai harga sebesar 40%,

mekanisme penunjukan pemenang menunjukkan bahwa kontrak harus diberikan

kepada Mightybuild.

Mekanisme Award

Judul proyek: Baywatch

Bobot Kualitas/Harga Holiday Village: Penilai 60:40

Skor Kualitas

Bobot Alpha Mightybuild Zed
Kriteria Construction Construction Construction
Kriteria Kualitas Konstruksi Konstruksi Bobot Bobot Bobot
Skor Skor Skor Skor Skor Skor

Proposal untuk pemahaman 30 60 18 80 24 70 21
tentang proyek 20 55 11 90 18 50 10
Pengalaman dan sumber daya tim 10 70 7 60 6 50 5
proyek yang diusulkan
Manajemen proyek atau 10 55 5.5 70 7 60 6
keterampilan kerja tim dan 15 70 10.5 70 10.5 80 12
pengalaman 15 50 7.5 60 9 70 10.5
Manajemen risiko
Karakter estetis proposal 59.5 74.5 64.5
Maintainability
Jumlah kualitas Skor Harga £ 8,350,000.00 £ 7,550,000.00
£ 7,250,000.00 41.8 52.16
Tender harga 56.05
Jumlah harga (Rata-rata £ 7,717,000)

Kualitas bobot x skor kualitas Nilai Secara Keseluruhan 60% x 74.5= 60% x 64.5=
44.7 38.7
Harga bobot x skor harga 60% x 59.5 =
35.7 40% x 41.8 = 40% x 51.62 =
Skor secara keseluruhan 16.72 20.86
Orde tender 40% x 56.05 = 61.42 59.56
22.42 1 2
58.12
3

Namun dalam penyusunan tabel dapat diidentifikasi dua bidang utama
kesulitan dalam mengembangkan bagian kualitas model, khususnya:
1. Mengidentifikasi kriteria kunci dan bobot yang relevan.
2. Mengidentifikasi skor yang realistis terhadap kriteria untuk masing-masing

kontraktor.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 357

LAMPIRAN Ii.3
Contoh Lembar Tender Selesai Penilaian

Lembar Penilaian Tender

Proyek Halls of residence, University of Metropolis

Peserta bmg (architectural services)

Penilai Keith Potts

Bobot kualitas proyek 65%

Bobot harga proyek 35%

Ambang batas kualitas 65 (dapat dibandingkan dengan tanda kualitas total)

Ambang Batas Kualitas Bobot Proyek (A) Nilai Diberikan (B) Nilai Terbobot (A x B)

Praktik atau perusahaan 25% 64 16
Organisasi proyek 15% 80 12
Personil kunci proyek 40% 65 26
Eksekusi proyek 20% 75 15
Jumlah skor kualitas 69

Kriteria Harga

Tender harga 260 (sesuai tawaran terendah)

Skor harga 100

Penilaian Secara Keseluruhan

Kualitas bobot x skor kualitas = 65% x 69 = 44.9

Harga bobot x skor harga = 35% x 100 = 35

Skor keseluruhan 79.9
Tertanda:
Tanggal:

358 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Lampiran 3

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 359

LAMPIRAN Iii
Melakukan Commissioning Pabrik

1. Perkenalan
Proses dan metodologi commissioning dan start-up pabrik sering kali

kurang dipahami dan dilaksanakan secara kurang sempurna oleh para
insinyur sehingga dapat merugikan pemilik proyek dan bisnis proyek.
Pabrik yang di-commissioning dengan buruk biasanya berakhir terlambat
dengan anggaran yang lebih, beroperasi di bawah kinerja yang optimal,
dan dapat dikenakan penalti substansial bagi kontraktor dan klien.
Commissioning yang buruk dilaksanakan akan mengarah pada tindakan
menuntut ganti rugi yang lebih luas sesuai kontrak untuk biaya yang telah
dikeluarkan dari kontraktor atau insinyur.

Catatan praktis ini memberikan insinyur yang terlibat (atau akan terlibat)
dalam commissioning pabrik dengan rencana untuk mencapai sebuah
start-up yang baik, cepat, dan lengkap. Selain itu, catatan ini menyediakan
wawasan ke dalam dinamika commissioning karena terkait dengan situasi
dan kepribadian proyek.

2. Arti Commissioning
Commissioning memiliki arti yang berbeda untuk masing-masing disiplin

ilmu teknik yang berbeda, commissioning juga memiliki arti yang berbeda
untuk manajer proyek dan pemilik proyek yang berbeda. Kesalahan
serius sering dibuat baik pada proyek besar maupun proyek kecil karena
perbedaan persepsi dari berbagai pelaku didalam kelompok proyek.

Dalam beberapa proyek dimana bagian besar pabrik disediakan oleh vendor
luar negeri, manajer proyek telah membuat asumsi yang keliru bahwa
commissioning dan start-up termasuk dalam pasokan penjual, pada menit
terakhir mereka menemukan bahwa perwakilan vendor tidak mampu atau
tidak bersedia untuk melakukan commissioning. Pabrik berskala besar yang
terintegrasi dengan banyak vendor juga bisa menjadi lahan subur bagi
kesalahpahaman tentang siapa yang akan melakukan commissioning serta
apa dan siapa yang bertanggung jawab untuk interfacing antara paket.
Tanggung jawab antarmuka yang tidak memadai selama commissioning
adalah salah satu alasan utama keterlambatan start-up pabrik.

Mulai dari tahap penyusunan proyek, commissioning adalah kegiatan
yang terdiri dari banyak langkah dan terpadu yang akan menghasilkan
pabrik dan dapat dimulai serta dioptimalkan untuk pemilik proyek

360 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

dengan tepat waktu. Kegiatan ini merupakan kegiatan yang terdisiplin
melibatkan pengujian, kalibrasi, serta membuktikan dari semua sistem,
perangkat lunak, dan jaringan dalam batas proyek dengan hati-hati. Hal ini
memastikan tidak ada yang tersisa untuk peluang, sehingga ketika tombol
ditekan, semua logika interlock terbukti sepenuhnya dan beroperasi dengan
benar termasuk semua perangkat lunak programmable logic controller
(PLC) dan jika terjadi masalah yang menimbulkan kegagalan desain atau
proses, bukan kabel, spesifikasi, software, komunikasi, instrumentasi, atau
kesalahan fungsional.

Harus ada rencana commissioning tertulis yang mencakup seluruh proyek
dan rencana ini biasanya disetujui sebelum commissioning dimulai.
Rencana commissioning harus mengidentifikasi hold point, titik keputusan
untuk melanjutkan, dan kriteria go-no-go.

Tim commissioning harus terdiri dari insinyur spesialis, vendor, teknisi
instrumentasi listrik, listrik, insinyur klien, personil pemeliharaan, dan
terakhir tetapi tidak kalah pentingnya, personil produksi. Kepala insinyur
commissioning dapat berbasis semua disiplin, tetapi harus memiliki
beberapa tahun pengalaman pabrik skala besar.

Commissioning membutuhkan perencanaan, kepemimpinan, kerja sama
tim, komunikasi, pelatihan, dan kerjasama. Catatan praktis menguraikan
keduanya baik sistem pra-pengujian tiga warna maupun pendekatan diuji
seratur persen serta menyediakan insinyur berlatih dengan informasi dan
keterampilan yang diperlukan untuk commissioning pabrik.

3. Drafting dan Nomenklatur
Gambar dan skema pabrik sangat penting untuk commissioning,

sehingga pemimpin commissioning harus memeriksanya tepat di awal
proyek. Insinyur commissioning yang ditunjuk harus melihat standar
gambar dan nomenklatur sejak proyek ditentukan ruang lingkupnya.
Hal ini sangat penting untuk mendapatkan nomenklatur yang tepat
ketika gambar dihasilkan. Hal penting lainnya adalah untuk memastikan
listrik, instrumentasi, pipa, pabrik vendor, mekanik, pabrik pengolahan,
memegang kartu pegangan, dan diagram proses instrumentasi (PID)
skema standar yang benar pada awal proses.

Semua sistem dan peralatan harus disediakan dengan jelas nomenklatur
orientasi lokasi yang tercermin dalam skema. Semua gambar dan skema
harus sepenuhnya zonal (dengan lantai dan geo-location dalam lantai) dan

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 361

mencerminkan nomenklaturnya. Skema harus mengalir secara logis dari
utilitas untuk proses. Seluruh set gambar-gambar harus mengikuti aliran
proses.

Satu set gambar yang lengkap dengan perubahan terakhir diperlukan
untuk commissioning. Set ini harus tersedia untuk beberapa fotokopi dan
dijilid ulang ke folder yang kuat sesuai dengan lingkungan bagian pabrik.
Breakoutsubbagian dari himpunan gambar sangat terbantu jika subset
gambar mengikuti alur proses pabrik. Pelabelan pabrik untuk semua motor
kontrol sirkuit (MCC), switchgear tegangan tinggi, meja kontrol, drive, paket
vendor, kabel, distribusi, dan sistem pemanas, ventilasi, dan pendingin
udara (HVAC) harus komprehensif dan mencerminkan baik nomenklatur
maupun sistem kartu pegangan.

Semua proses perpipaan harus memiliki label standar industri untuk jenis
pipa, produk internal, dan arah aliran. Semua paket vendor harus memiliki
standar label dipasang untuk semua kabel motor, panel kontrol, panel
instrumentasi, dan perangkat diskrit. Persyaratan untuk label ini berada
di paket penjual dan dapat dimasukkan ke dalam spesifikasi pembelian,
namun seringkali sulit untuk mendapatkan vendor luar negeri untuk
menambah tingkat pelabelan, apalagi menggunakan standar nomenklatur.
Untuk commissioning yang efisien, pelabelan yang konsisten dengan
standar nomenklatur proyek harus dipasang begitu paket telah tiba.

Paket berbagai vendor yang memiliki standar gambar tidak memadai
sepenuhnya dan redraw mungkin diperlukan untuk mengintegrasikan
paket ke pabrik dengan benar dalam beberapa kasus. Bagaimanapun,
mungkin hanya gambar antarmuka yang sederhana yang diperlukan
untuk menyatukan set gambar vendor ke dalam set gambar pabrik.
Penggambaran kembali sebuah junction box lengkap mungkin diperlukan
untuk pabrik yang dirancang untuk dikabelkan menggunakan kabel
saluran daripada sambungan kabel multicore, yang merupakan norma. PID
pabrik harus sesuai untuk charting dinding dan berwarna untuk berbagai
pengaturan perpipaan.

4. Pengujian Penerimaan Paket In-Factory (Factory Acceptance Test-FAT)
Banyak paket dari vendor termasuk pengujian penerimaan dalam pabrik.

Kebenaran pengujian tersebut bisa sangat bervariasi dan terkadang
tingkat pengujian pabrik dapat dilakukan tergantung pada kompleksitas
pabrik. Dalam kasus apapun, sangat penting bahwa insinyur commissioning
ditugaskan hadir pada pengujian pabrik dan verifikasi spesifikasi,

362 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

sehingga ia dapat melihat sistem, gambar, dan rencana pengujian serta
menyaksikan pengujian dan penerimaan yang sebenarnya.Penyaksian
pengujian memungkinkan insinyur commissioning untuk memvisualisasi-
kan bagaimana paket akan dicommissioning dan yang penting, kapan
dan di mana dalam jadwal paket harus dicommissioning. Hal ini juga
memungkinkan insinyur commissioning untuk mencari tahu apa label
tambahan dan gambar akan diperlukan.

Penerimaan pabrik biasanya diterapkan terhadap unsur-unsur yang lebih
kompleks seperti didistribusikan sistem kontrol (DCS) dan unit proses.
Sayangnya, sistem tersebut tidak dapat sepenuhnya diuji kecuali tingkat
yang signifikan dari simulasi perangkat lunak tersedia dan sedang diuji.
Dalam beberapa keadaan, insinyur dicommissioning mungkin menganggap
itu tidak perlu untuk melakukan pengujian penerimaan yang menyeluruh.
Hal ini karena jumlah pengujian yang dapat dilakukan pada unit proses
diisolasi dari sisa elemen proses tidak signifikan dan akan lebih baik untuk
menunggu sampai unsur-unsur proses yang dipasang di dalam proses
terhubung ke unit-unit yang lain. Ini adalah contoh dari penilaian insinyur
dicommissioning yang harus dibuat selama berbagai tahapan proyek.

5. Pra-Pengujian Interfacing
Interfacing merupakan elemen yang menyebabkan kegagalan signifikan

commissioning karena tim manajemen proyek mengasumsikan bahwa
tanggung jawab untuk antarmuka yang benar tetap dengan pemasok
paket vendor. Masalah interfacing yang akan menyebabkan keterlambatan
commissioning signifikan jika tidak dikoreksi pada awal proses meliputi:
l Kurangnya junction box untuk kabel interkoneksi.
l Komponen diskrit diatur untuk kabel conduit.
l Gambar yang buruk untuk perpipaan interfacing, sistem udara, listrik,

dan sistem instrumentasi yang payah.
l Warna kabel atau pipa tidak benar.

Setelah sistem interfacing terorganisir, harus dilakukan pra-uji dengan cara
menguji dan memeriksa koneksi interfacing. Perangkat yang terhubung
oleh antarmuka juga harus diuji untuk memastikan tujuan fungsi dan
respon mereka.

Sangat penting untuk memastikan paket interfacing penjual benar dan
sepenuhnya sudah dilakukan pra-uji, termasuk verifikasi spesifikasi elemen
unit. Beberapa insinyur dicommissioning akan melakukan kalibrasi sejauh
bidang instrumentasi pada paket yang disediakan vendor pada misi

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 363

kritis pabrik. Misalnya jika elemen memiliki sensor aliran, mereka akan
mensimulasikan aliran dan kalibrasi serta mengukur dan membuktikan
sebagai bagian dari pra-pengujian meskipun elemen tersebut merupakan
bagian dari paket pra-diuji-pabrik yang diterima dari vendor.

Konfirmasi berapa banyak paket penjual yang akan diuji adalah masalah
keputusan dari insinyur commissioning yang berpengalaman. Hal ini
juga tergantung pada tingkat dan kualitas pengujian pabrik penerimaan
dan kekritisan elemen atau unit. Beberapa insinyur commissioning akan
melakukan upaya commissioning seratus persen pada semua elemen
termasuk paket vendor yang disediakan, sementara yang lain akan berhenti
di antarmuka vendor paket dan menganggap paket telah ada dan benar.

6. Pra-Pengujian Utilitas
Kebanyakan pabrik mempunyai utilitas yang ekstensif seperti switchgear

tegangan tinggi, pusat kontrol motor, gas, udara, dan pasokan listrik
tambahan. Untuk commissioning yang akurat dan item pabrik utama lancar,
utilitas harus benar di pra-uji dan dicommissioning sesuai urutan.

Semua switchgear tegangan tinggi harus diperiksa kesesuaiannya terhadap
spesifikasi dan semua sirkuit tambahan di pra-uji. Seringkali switchgear yang
dipasang dilantai dipesan dalam keadaan telah dibaut bersama peralatan
yang hanya ditempatkan di atas parit switchroom dan dibautkan ke bawah.
Seorang insinyur commissioning bekerja pada prinsip akan menerapkan set
lengkap inspeksi dan tes selama fase pra-pengujian utilitas seratus persen,
tidak hanya untuk switchgear tetapi juga komponen seperti pasokan udara,
pasokan air putih, gas, dan hidrolika.

Misalnya untuk 400-Volt dan 3000-Amp suite switchgear yang dapat
ditarik, insinyur commissioning, anggotanya, atau timnya akan memeriksa
suite untuk tingkatannya, merangsang transformer breaker utama saat
menggunakan kotak uji, membuat perlindungan perjalanan, memeriksa
busbar dan melakukan tes torsi pada baut busbar dan klem, melakukan tes
mikro-ohmmeter pada semua sendi busbar, uji bel semua sirkuit tambahan,
dan periksa semua MCC untuk ukuran termal dan koneksi kabel. Bekerja
dari switchgear tersebut, ia akan memeriksa motor terhubung sesuai
spesifikasi, tes kabel listrik, memeriksa ukuran kabel dan rotasi fase yang
benar pada setiap sirkuit motor terhubung, dan kemudian menerapkan
kartu pegangan untuk setiap set starter.

364 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Tingkat pengujian tergantung pada kekritisan pabrik terhubung dan
dampak downtime jika starter MCC jatuh selama mulai dari motor
150 kilowatt dengan modul starter terlalu kecil. Untuk pabrik dengan
pengelompokan motor besar, penting bahwa prinsip seratus persen
diterapkan untuk utilitas sebagai sejumlah besar waktu dapat hilang
karena masalah yang relatif sederhana dengan utilitas universal.

7. Pra-Commissioning Termasuk Utilitas
Pra-commissioning atau “pengujian kuning dingin”menggunakan set

gambar commissioning. Pada tahap ini, semua sirkuit, kabel listrik, loop
instrumentasi, masukan PLC, koneksi output, dan kotak persimpangan
adalah bel diperiksa tanpa pasokan tambahan tegangan atau aktif. Semua
perangkat lapangan itu dilakukan dan dimanipulasi untuk memberikan
dan mematikan masukan ke PLC atau DCS tanpa tambahan pasokan
tegangan atau aktif. Para insinyur commissioning bekerja dalam tim
dengan komunikasi radio menggunakan saluran yang berbeda untuk
setiap tim. Anggota tim ditempatkan di setiap titik simpul pergi melalui
semua koneksi sistem dan perangkat satu demi satu dalam urutan set
gambar commissioning. Hal ini adalah ketika gambar layout pabrik yang
baik benar-benar mulai menunjukkan hasil untuk insinyur commissioning.

Karena setiap sambungan perangkat, sirkuit, kabel, atau inti kabel diperiksa
atau dilakukan, sirkuit yang relevan dalam gambar ini diwarnai dengan
stabilo kuning (lihat Gambar 1). Semua data dan spesifikasi untuk perangkat
dan motor juga ditandai kuning. Oleh karena itu, mungkin untuk melihat
secara tepat dimana tim memeriksa sekilas dengan memeriksa warna
set gambar selama rapat commissioning. Diperlukan perubahan yang
diidentifikasi begitu tim yang memeriksa menandai dengan warna merah
dan dicatat di depan set gambar commissioning. Catatan dan perubahan
tersebut kemudian ditranskrip ke master set commissioning di lain waktu.
Setelah set gambar seluruh kuning tahap pertama commissioning selesai
dan rencananya adalah seratus persen diperiksa secara dingin. Tim
commissioning kemudian dapat melanjutkan ke tahap berikutnya.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 365

Gambar 1 Skema Menunjukkan Fase Kuning

Dalam beberapa kasus, mungkin untuk melakukan pra-commissioning dan
commissioning secara paralel, namun hati-hati harus diambil dengan utilitas
umum. Bagian yang masih dalam tahap kuning harus diisolasi dari daerah
yang akan melalui commissioning atau fase “hijau”. Insinyur commissioning
paling berpengalaman lebih memilih untuk sepenuhnya menyelesaikan fase
kuning sebelum maju ke tahap hijau.

8. Commissioning
Commissioning atau “pengujian hijau panas”melibatkan membawa pada

switchgear tegangan tinggi, livening transformer listrik, beralih pada pemutus
sirkuit MCC, MCC yang livening, dan livening semua persediaan tambahan
dan kekuasaan untuk panel kontrol instrumentasi dan sejenisnya. Semua
perangkat ini telah melalui tahap pra-commissioning kuning dan harus datang
tanpa masalah. Ketika sebuah panel distribusi di lantai tiga dihidupkan, setelah
seratus persen pra-commissioning kuning pengecekan mesin kertas, dapat
diyakini bahwa kabel tersebut akan diperiksa, kotak kanan akan dimeriahkan,
dan perlindungan akan bekerja.

Pada saat ini, semua modul starter dan rel listrik harus diberi kartu“hold”. Untuk
pabrik commissioning, harus ada sistem kartu hold yang tahan peluru. Hal ini
penting untuk menggunakan sistem standar industri jika mungkin, namun
banyak sistem kartu hold yang dirancang untuk digunakan selama operasi

366 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

normal, pemeliharaan, dan tidak cocok untuk commissioning. Sebaliknya,
disarankan untuk menggunakan kartu holdcommissioning yang bukan kartu
“standar”. Sebuah kartu commissioning hold akan memiliki bagian untuk
pembersihan mekanis dan proses. Biasanya insinyur listrik commissioning
mengambil kartu hold dan mulai menjalankan motor, untuk melakukan
hal ini ia harus memiliki izin dari mekanik dan proses. Beberapa protokol
commissioning akan menentukan izin tersebut pada suatu daftar. Akan lebih
efisien untuk menyediakan kartu hold dengan ruang untuk tanda tangan izin
atau menggunakan stempel berwarna.

Pada tahap commissioning, semua sirkuit yang dinyalakan dan diuji gulir cepat
lagi sementara input PLC dinyalakan dan dorongan output diamati. Misalnya
jika ada limit switch masukan ke PLC, maka kartu input PLC dinyalakan dan limit
switch dilakukan sehingga tenaga masukan dapat dilihat.Perhatikan bahwa
saat ini CPU PLC dimatikan dan perangkat lunak atau tangga logika adalah
null. Jika perangkat sambungannya adalah solenoid, hal itu dilakukan dengan
memberi powering kartu output dan menyentuh koneksi langsung ke output.
Setelah ini dilakukan, gambar sirkuit yang saat kuning berubah warna menjadi
hijau. Gambar set sirkuit yang sama digunakan (lihat Gambar 2). Hal ini berarti
bahwa sirkuit ini telah diuji dua kali, sekali ketika dingin dan sekali ketika
panas, sehingga perangkat sirkuit kini dikatakan “telah dicommissioning”. Set
gambar-gambar secara progresif berubah dari semua kuning menjadi hijau
karena semua sirkuit dan perangkat yang terhubung panas diuji dengan cara
ini. Ketika set gambar hijau seluruhnya, maka dapat dikatakan bahwa proyek
ini“telah dicommissioning”.

Gambar 2 Skema Menunjukkan Tanda Hijau di Atas Tanda Kuning

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 367

Commissioning Process Software
Commissioningtahapinidikenalsebagai“pengujianmerahmuda”yangmelibatkan

pembuktian perangkat lunak dan tangga logika. Semua input dan output dari
semua PLC dan DCS sepenuhnya diuji dan operasional dan tangga logika kini
diatur secara berurutan. Perangkat lapangan dicoba sekali lagi sehingga mereka
membawa input panas. Dengan CPU PLC dalam posisi run, tangga logika atau
urutan dipindah untuk operasi yang benar, interlock diamati dan dioperasikan,
dan output yang dilakukan oleh perangkat lunak. Sekarang adalah ketiga kalinya
sirkuit, perangkat, elemen fungsional, dan starter motor telah diuji. Pada setiap
langkah, insinyur commissioning harus mengamati output yang sedang dicoba
dan memastikan bahwa proses itu tidak beroperasi sendiri.

Bagian dari logika tangga harus terkunci sehingga langkah logika bandel
tidak selesai dan menginterlock lebih jauh urutan selanjutnya. Setelah
setiap anak tangga di tangga yang bekerja dan interlock dan logika
stepwise diperiksa, bagian yang sesuai dalam cetakan software diberi
tanda warna merah muda dengan stabilo (lihat Gambar 3).

Gambar 3 Logika Tangga PLC Ditandai dalam Warna Pink sebagai Bagian yang Dicommissioning

Terkadang integrator sistem commissioning akan menggunakan paket
perangkat lunak simulasi untuk menyelesaikan pengujian logika selama
fase ini. Selama unsur-unsur eksternal sepenuhnya dilaksanakan, maka
ini dapat diterima. Jika perangkat lunak adalah protokol blok fungsional,
maka setiap blok diperiksa dalam totalitasnya dan beri warna yang sesuai.

Selama fase ini mungkin perlu untuk memasukkan frig untuk menjembatani
perangkat yang salah atau jika sepotong bagian pabrik yang hilang dan
interlock tidak tersedia. Frig biasanya potongan merah jumper dengan tag,
merah panjang melambai melekat sehingga jelas dapat dilihat bahwa ada
frig dalam sistem.

368 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Pada setiap pertemuan commissioning, akan mungkin untuk melihat
sejauh mana commissioning “dalam merah muda”. Start-up biasanya
terjadi ketika 80% tanda “dalam merah muda” telah dilalui. Instrumentasi
ditangani dalam banyak cara yang sama. Semua loop kabel telah diuji
sambungannya, 4 sampai 20mA loop telah dikalibrasi, dan sekarang blok
fungsional yang mendorong masukan dan output instrumentasi dari
PLC atau DCS dilaksanakan. Bagaimanapun, materi proses atau cair telah
diperkenalkan. Seluruh pabrik sekarang telah tiga kali diperiksa dan diuji
dengan semua komputer, PLC, MCC, dan elemen bidang sistem serta paket
vendor yang telah panas dan siap untuk dijalankan. Sekarang pabrik siap
untuk tahap proses commissioning dan seluruh tim harus menyarankan ini.

Selama tahap akhir commissioning atau langkah “merah muda”, anggota
staf operasi pabrik harus bergabung dengan tim commissioning. Hal ini
penting untuk pabrik skala besar. Jika pembangkit listrik termal yang besar
atau mesin cetak koran kertas besar dicommissioning, maka diperlukan
operator pembangkit listrik atau pembuat kertas selama fase berikutnya.

Proses Commissioning
Proses commissioning atau fase “ungu” berkaitan dengan commissioning

proses sebenarnya pabrik akan melaksanakan. Bahan baku diperkenalkan,
air, gas atau cairan proses mengisi tangki, dan proses ini secara bertahap
“dinyalakan”.

Pada tahap ini, pabrik telah diuji tiga kali, logika telah sepenuhnya diuji,
semua interlock telah berhasil dinegosiasikan dan bekerja, logika rusak
telah diperbaiki atau diganti, dan semua frig telah dihapus.

Umumnya ada pergantian personil di fase ini. Ahli kimia proses dapat
mengambil alih atau operator dapat mengambil alih dapur dan insinyur
commissioning mengambil langkah mundur kebelakang bertindak sebagai
cadangan dan penasihat. Bagaimanapun, insinyur proses commissioning
adalah anggota dari tim commissioning utama dan hanya mengasumsikan
peran utama dari awal proyek sampai ke akhir fase merah muda.

Karena setiap bagian dari pabrik telah berada dibawah tekanan, temperatur,
atau dapur dijalankan, PID ditandai dengan stabilo (highlight) ungu.

Adalah hal yang biasa untuk mengcommissioning proses dalam tahapan
dan dalam urutan yang ketat. Setiap paket vendor dibawa beroperasi pada
bidangnya sendiri dan setiap proses dengan interface yang dijalankan.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 369

Selama fase ini, seluruh tim commissioning dilengkapi dengan radio dan
siaga di seluruh pabrik agar siap membantu di PLC atau DCS jika ada masalah.
Umumnya, jika pendekatan seratus persen telah diambil dan tiga langkah
pra-pengujian telah terjadi, setiap masalah disebabkan oleh desain bukan
kinerja sistem.

Tim commissioning dan chief engineer penting untuk hadir selama proses
fase commissioning bahkan jika staf operasi telah mengambil alih kendali
penuh dari proses. Staf operasi tidak memiliki pengetahuan tentang
prosedur commissioning yang telah terjadi dan tidak akan berada pada
posisi untuk memberikan analisis kesalahan ketika meyakinkan sesuatu
tidak berfungsi. Saat ini, laporan commissioning selesai disiapkan sehingga
baseline dan “as-set” data didokumentasikan.

Start-Up
Start-up terjadi sebagai hasil dari proses fase commissioning. Setelah setiap

bagian proses dan PID pabrik seluruhnya telah ditandai warna ungu, staf
operasi dapat memulai untuk menjalankan secara lengkap. Saat itu, pabrik
dijalankan sesuai dengan desain produksinya.

Banyak dari tim commissioning akan ditarik mundur atau dipulangkan
pada saat ini, tetapi penting diingat bahwa insinyur commissioning harus
tetap ada ditempat. Selama fase ini, insinyur commissioning harus ada
untuk memecahkan setiap masalah yang memerlukan analisis kesalahan.
Insinyur commissioning juga dapat memperbaharui catatan hariannya,
menulis laporan commissioning, dan mengurutkan daftar sasaran untuk
penyerahan kepada manajemen pabrik.

Insinyur commissioning harus melakukan serah terima resmi di beberapa
titik dalam proses fase commissioningatau fase start-up. Umumnya, hal
ini terjadi ketika proses commissioning diambil alih”oleh staf operasi atau
insinyur pabrik kimia. Sebelum setiap pabrik dioperasikan, pabrik harus
dijalankan oleh seorang insinyur yang berpengalaman dan dipastikan
bahwa tidak ada “sampah” yang tertinggal di dalam peralatan.

Pengoptimalan
Setelah start-up, optimasi dilakukan. Hal ini sering kali terjadi beberapa

lama setelah insinyur commissioning telah meninggalkan lapangan
tersebut dan biasanya dilakukan oleh para insinyur spesialis dan staf
operasi. Jika pabrik masih relatif kecil seperti pabrik pendingin udara
yang besar, insinyur commissioning mungkin bertanggung jawab untuk

370 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

menyeimbangkan sistem dan mengoptimalkan konsumsi energi. Hal ini
akan diperlukan untuk didampingi vendor selama proses. Untuk pabrik
besar, pengoptimalan dapat memerlukan waktu berbulan-bulan dan
tim yang baru semuanya dapat diperlukan dari salah satu yang telah
melakukan commissioning pada pabrik.

9. Butir Kunci untuk Commissioning Engineer
Kelola Manajer Proyek
Beberapa manajer proyek dapat menjadi penghalang yang signifikan

terhadap keberhasilan commissioning , terutama mereka yang bukan
insinyur atau insinyur yang payah. Yang lebih bermasalah adalah manajer
proyek dengan kecenderungan untuk mengabaikan saran ahli karena tidak
sesuai dengan kriteria proyek. Jadilah profesional dan pertahankan posisi,
tetapi pada saat yang sama meminta manajer proyek untuk membantu
dalam mengaktifkan rencana yang akan mengurangi waktu commissioning
sesuai jadwal tanpa mengorbankan keselamatan pabrik.

Hindari Sindrom Last Cab Off the Rank (Datang pada Saat Terakhir)
Seringkalivendoratauinsinyurcommissioning lainnyasampaidiakhirproyek

dan bertanya mengapa proses ini tidak lebih maju. Ajak mereka menelusuri
perjalanan proyek, jelaskan dengan hati-hati bahwa bagiannya sudah
terlambat dan menjelaskan kondisi ini karena sangat penting bahwa hal itu
terjadi karena rangkaian sebab akibat yang panjang dan telah mengambil
banyak waktu untuk sampai pada keadaan saat ini. Tanyakan apakah ia
membutuhkan sumber daya tambahan dan menunjukkan bagaimana tim
bekerja dengan vendor lainnya untuk membantu proses commissioning .
Beri mereka kepercayaan diri bahwa tim adalah sekelompok profesional
yang akan bergerak cepat, efisien, dan akurat ketika saatnya tiba untuk
mengintegrasikan paket vendornya.

Jadwal dan Waktu Kehadiran Lapangan
Delegasikan beberapa keputusan kepada subbagian dalam tim

commissioning untuk menangani negosiasi dan membuat keputusan pada
saat yang tepat, tapi perlu dipastikan bahwa mereka akan berkonsultasi
jika ada perubahan atau masalah sumber daya terjadi yang diperdebatkan.
Masalah sumber daya adalah masalah terbesar saat commissioning tetapi
biasanya paling mudah untuk diselesaikan. Waktu pribadi adalah penting
untuk menghindari “blues stres commissioning”.

Mengidentifikasi Orang yang Bertanggung Jawab
Harus ada orang yang bertanggung jawab untuk semua daerah

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 371

sehingga keputusan dapat dibuat dan dipertanggungjawabkan pada
pertemuan commissioning. Jika subkontraktor dalam suatu zona tidak
dapat mempertahankan, maka hal ini harus dilaporkan kepada manajer
commissioning selama pertemuan commissioning, kemudian tim harus
mengusulkan metode untuk membantu subkontraktor memenuhi tenggat
waktu.

Bekerja untuk Klien
Selama pra-commissioning, tidak seorang pun harus mengkompromikan

start-up termasuk manajer pemilik proyek sendiri. Manajer commissioning
dan start-up harus memiliki kontrol penuh dari semua sektor dan itu
termasuk manajemen pemilik proyek, produksi, dan pemeliharaan. Pada
akhirnya, semua tindakan dimaksudkan untuk melindungi proyek, tanggal
penyelesaian, dan klien.

Pilih Tim dengan Hati-hati
Semua tim commissioning harus melibatkan perwakilan vendor, teknisi

instrumentasi listrik, listrik, insinyur klien, personil pemeliharaan, dan
personil produksi.

Memaksimalkan Rapat Commissioning
Rapat commissioning harus singkat dan mengikuti pola yang telah

ditentukan. Mereka tidak harus dibajak oleh drama terbaru, bencana, atau
menjadi medan pertempuran tunjuk hidung.

Hal-hal terkait kontrak start-up tidak boleh dikompromikan, tetapi
diselesaikan kemudian. Ketika tim meninggalkan pertemuan, semua
masalah harus diselesaikan dan setiap anggota tim yang ketinggalan
seharusnya menerima bantuan.

Pertemuan “doa” pendek harus diadakan setiap hari dengan pertemuan
besar setiap hari kedua atau ketiga tergantung pada kebutuhan. Pertemuan
doa harus memiliki format yang ditetapkan dan tidak memanjakan diri
dalam hal-hal yang biasanya disediakan untuk pertemuan utama. Negosiasi
untuk akses atau sumber daya yang dibahas pada pertemuan doa.

Hindari Tunjuk Hidung
Menyalahkan adalah merusak dan berpotensi dapat membahayakan start-

up. Hal ini harus dihilangkan dari budaya proyek pada awal pekerjaan oleh
manajer commissioning atau start-up.

372 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Jangan Mengubah Desain dan Elemen Konstruksi Selama Fase Terakhir
Perubahan yang diperlukan untuk elemen desain dan konstruksi harus

ditambahkan ke daftar sasaran untuk tindakan selanjutnya.
Pikirkan Kuning, Hijau, dan Merah Muda
Ikuti sistem pra-pengujian tigawarna dan selalu memberikan proyek

commissioning yang berhasil dan tepat waktu.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 373

374 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Daftar Istilah
Bibliografi
Referensi

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 375

DAFTAR ISTILAH

Sepanjang kata-kata ini disebut maskulin juga berarti feminin dan sebaliknya.
Kata-kata dalam bentuk jamak meliputi tunggal, misalnya “subkontraktor” bisa
berarti hanya satu subkontraktor.

Insinyur Masa Pemeliharaan
Insinyur masa pemeliharaan menyediakan jasa dukungan kepada pemilik
proyek atau pengguna selama 6-12 bulan awal hunian dan oleh karena itu
kemungkinan besar merupakan anggota tim commissioning.

As Built Drawing
Gambar yang disediakan untuk merekam pemilik bangunan bagaimana
proyek itu sebenarnya dibangun.

Daftar Volume (Bill of Quantity)
Kontrak item daftar dokumen kerja yang diukur sesuai dengan metode standar
pengukuran dan digunakan dalam menyusun tawaran tender sebagai dasar
untuk variasi harga.

Briefing
Proses yang memungkinkan pemilik proyek untuk mengidentifikasi dan
memberikan persetujuan kepada tim proyek terkait tujuan, ruang lingkup, dan
persyaratan rinci untuk proyek tersebut.

Permintaan Perubahan
Sebuah nama alternatif untuk permintaan variasi, hal ini menunjukkan
perubahan dari ketentuan proyek (project brief).

Pemilik Proyek
Pemilik dan/atau pengembang fasilitas, dalam beberapa kasus pengguna akhir.

Konsultan Pemilik Proyek
Seorang profesional konstruksi independen yang dilibatkan oleh pemilik
proyek untuk memberikan saran dalam tahap awal proyek, seperti yang
dianjurkan oleh Latham.

Tim Commissioning
Pemilik proyek commissioning: didominasi personel pemilik proyek, dibantu oleh
kontraktor dan konsultan. Jasa teknik commissioning: kontraktor spesialis dan
produsenperalatandipantauolehkontraktorutamadankonsultanyangbersangkutan.

376 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Konsultan
Konsultan untuk pemilik proyek dan anggota tim proyek, juga termasuk tim
desain.

Administrator Kontrak
Orang yang mengawasi pekerjaan konstruksi atas nama pemilik proyek dan
yang diberi wewenang untuk mengeluarkan instruksi dan sertifikat sesuai
kontrak.

Kontraktor
Umumnya digunakan pada:
(a) Kontraktor utama yang bertanggung jawab untuk pembangunan dan

proses penyelesaian keseluruhan proyek; atau
(b) Dua atau lebih kontraktor bertanggung jawab sesuai ketentuan kontrak

terpisah untuk bagian besar atau teknologi tinggi dari suatu fasilitas yang
sangat kompleks. (Lihat subkontraktor)

Audit Desain
Dilakukan oleh anggota dari sebuah tim desain independen yang memberikan
konfirmasi atau bahwa desain proyek memenuhi ketentuan dan tujuan pemilik
proyek dengan cara terbaik.

Menetapkan Desain
Penyelesaian dan persetujuan akhir pemilik proyek dari desain dan proses yang
terkait, yaitu tidak ada perubahan lebih lanjut yang dimaksud atau diterima
dalam anggaran yang disetujui dalam ketentuan proyek (project brief).

Tim Desain
Arsitek, insinyur, dan spesialis teknologi yang bertanggung jawab untuk aspek
desain konseptual dan perjalanannya menjadi gambar, spesifikasi, dan instruksi
yang dibutuhkan untuk pembangunan fasilitas dan proses yang terkait.

Surveyor Pengembangan
Menyediakan informasi dan nasihat tentang implikasi perencanaan fasilitas
yang diusulkan terhadap lingkungan, misalnya trend ekonomi, sosial,
keuangan, dan populasi.

Manajemen Fasilitas
Perencanaan, organisasi, dan pengelolaan aset fisik dan jasa terkait
dukungannya dengan cara yang hemat biaya guna memberikan hasil optimal
atas investasi, baik dalam arti keuangan maupun kualitas.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 377

Fasilitas
Semua jenis konstruksi bangunan, misalnya pusat perbelanjaan, terminal,
rumah sakit, hotel, pusat olahraga atau rekreasi, industri, pengolahan, atau
pabrik kimia dan instalasi, dan proyek infrastruktur lainnya.

TahapStudi Kelayakan
Pengembanganawalproyek dan perencanaan dilakukan untuk mengevaluasi
tujuan pemilik proyek dan memberikan saran dan keahlian guna membantu
pemilik proyek menentukan apa yang dibutuhkan secara lebih tepat dan
bagaimana hal itu dapat dicapai.

Buku Panduan
Lihat buku panduan proyek.

Biaya Selama Siklus Hidup
Menetapkan nilai sekarang dari total biaya aset selama masa operasi dengan
menggunakan teknik discounted cash flow untuk tujuan perbandingan dengan
alternatif yang tersedia. Hal ini memungkinkan pilihan investasi menjadi lebih
efektif dievaluasi untuk pengambilan keputusan.

Penempatan atau Penggunaan
Terkadang disebut migrasi atau penempatan. Hal ini merupakan proses yang
sebenarnya setelah fasilitas selesai dilakukanpemindahan secara fisik (transfer)
dan penempatan personil (karyawan) ke lingkungan fasilitas kerja baru mereka.

Manfaat Rencana
Kondisi yang disyaratkan atas persetujuan perencanaan yang akan memberi
manfaat bagi masyarakat atas biaya pengembang.

PengawasanPerencanaan
Seorang konsultan atau kontraktor yang ditunjuk oleh pemilik proyek sesuai dengan
Undang-undang Jasa Konstruksi Nomor 18 Tahun 1999, Peraturan Pemerintah
Nomor 28 dan 29 Tahun 2000 yang direvisi untuk melaksanakan peran ini.

Kontraktor Utama
Kontraktor yang ditunjuk oleh pemilik proyek sesuai dengan Undang-undang
Jasa Konstruksi Nomor 18 Tahun 1999, Peraturan Pemerintah Nomor 28 dan 29
Tahun 2000 yang direvisi untuk melaksanakan peran kontraktor.

378 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi

Ketentuan Proyek (Project Brief)
Mendefinisikan tujuan pemilik proyek, anggaran, dan persyaratan fungsional
untuk fasilitas yang diusulkan.

Buku Proyek
Panduan untuk anggota tim proyek dalam kinerja tugas mereka,
mengidentifikasi tanggung jawab mereka, dan merinci berbagai kegiatan
dan prosedur proyek (sering disebut bible proyek). Selain itu juga disebut
pelaksanaan rencana, manual proyek, dan rencana mutu proyek.

Tim Proyek
Pemilik proyek, manajer proyek, tim desain, konsultan, kontraktor, dan
subkontraktor.

Faktor Risiko
Terkait dengan antisipasi, pengurangan dampak, dan masalah risiko dengan
pendekatan proaktif untuk perencanaan dan pembangunan proyek.

Jadwal
Disebut juga jadwal pembangunan proyek, adalah paparan keseluruhan
proyek untuk menetapkan rencana dan tahapan proyek yang disajikan dalam
bentuk grafis.

Tahap Strategi
Selama tahap ini, dasar yang kuat ditetapkan oleh pemilik proyek agar dapat
dibuat keputusan tepat sehingga memungkinkan proyek dapat dilanjutkan
sampai selesai. Tahap ini menyediakan kerangka kerja bagi penyelenggaraan
proyek yang efektif.

Subkontraktor
Kontraktor yang melakukan pekerjaan spesialis dalam proyek, dikenal sebagai
spesialis, pekerjaan, keahlian khusus, paket pekerjaan, dan tenaga kerja saja.

Penyewa
Pengguna fasilitas yang pada umumnya bukan pemilik proyek atau
pengembang.

Pengguna
Penghuni utama dari fasilitas tersebut.

Pengantar Penyelenggaran Konstruksi 379

BIBLIOGRAFI

Daftar berikut ini tidak dimaksudkan untuk memberikan panduan yang lengkap
dari sejumlah besar literatur yang tersedia. Justru hanya dimaksudkan untuk
memberikan masukan kepada para pembacadengan menyampaikan judul-judul
tambahan yang memungkinkan manajemen proyek dan dapat dilihat keterkaitan
proses konstruksi agar dapat dievaluasidan dipahami dalam konteks yang tepat.

l A Guide to Managing Health and Safety in Construction (1995), Health and
Safety Executive.

l A Guide to Project Team Partnering (2002), Construction Industry Council.
l A Guide to Quality Based Selection of Consultants: A Key to Design Quality,

Construction Industry Council.
l Accelerating Change – Rethinking Construction (2002), Strategic Forum for

Construction.
l ACE Client Guide (2000), Association of Consulting Engineers.
l Achieving Excellence Through Health and Safety, Office of the Government

Commerce.
l Adding Value through the Project Management of CDM , Royal Institute of

British Architects.
l Appointment of Consultants and Contractors, Office of the Government

Commerce.
l Association of Consulting Engineers (1991), Good Design is Good Investment.

Advice to Client, Selection of Consulting Engineer, and Fee Competition.
l Benchmarking, Office of the Government Commerce.
l Bennett, J (1985), Construction Project Management, Butterworths.
l Best Value in Construction (2002), Royal Institution of Chartered Surveyors.
l Briefing the Team (1996), Construction Industry Board.
l British Property Federation (1983), Manual of the BPF System for Building

Design and Construction.
l British Standards Institution, Guide to Project Management BS 6079 – 1: (2000).
l Building a Better Quality of Life, A Strategy for More Sustainable Construction

(2000), Department of Environment, Transport and the Regions, Health and
Safety Executive.
l Burke, R (2001), Project Management Planning and Control Techniques, 3rd
Edition.
l Client Guide to the Appointment of a Quantity Surveyor (1992), Royal
Institution of Chartered Surveyors.
l Code of Estimating Practice, 5th edition (1983), The Chartered Institute of
Building.
l Code of Practice for Project Management for Construction and Development,

380 Pengantar Penyelenggaran Konstruksi