รายงานฉบับสมบูรณ์ (Final Report)

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพืน้ ท่ธี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพน้ื ท่ีท่าเทียบเรือเฟอร์รีแ่ ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา2จ)ุดพกัการรถกบำรรหทนุกบดนรโปู ครแงบข่าบยรถะนบนสบาขยหนลสัก่งในมพวื้นลทชี่กนรุทงเใี่ทหพ้บมหราิกนาครร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

รูปแบบระบบขนส่งมวลชนที่คัดเลือกมาสำหรับการให้บริการ ที่ปรึกษาเสนอแนะให้ใช้ระบบรถ

โดยสารสาธารณะแบบพลังงานไฟฟ้า (EV Bus) ซึ่งจุดสำคัญที่เลือกรูปแบบดังกล่าวคือ การเล็งเห็นถึง

ความสำคัญของการลดมลภาวะทางด้านสิ่งแวดล้อม การลดมลภาวะทางเสียงเพื่ออำนวยความสะดวกในการ

เดนิ ทางใหแ้ ก่ผูใ้ ช้บริการ การลดภาระค่าใช้จ่ายและการซ่อมบำรุงรักษาให้กับผ้ปู ระกอบการที่ให้บริการเดินรถ

รวมถึงการเลือกรูปแบบที่เหมาะสมตามระยะที่ให้บริการ ซึ่งรูปแบบโดยทั่วไปของรถโดยสารสาธารณะแบบ

พลงั งานไฟฟา้ ทท่ี ี่ใช้กันอย่างแพรห่ ลายทั้งในและต่างประเทศ ประกอบด้วย 2 รปู แบบ คอื

2.1) รถโดยสารประจำทางแบบมินิบสั ไฟฟ้า

รถโดยสารขนาดความยาว 6 เมตร ความกว้าง 2.5 เมตร ความจุจำนวน 24 ที่นั่ง เหมาะสมสำหรับ
การให้บริการนอกช่วงเวลาเร่งด่วนเช้าและช่วงเวลาเร่งด่วนเย็น ความเร็วเฉลี่ยของตัวรถอยู่ที่ 50 - 60
กิโลเมตร/ช่ัวโมง

รูปที่ 12.1-4 ตวั อยา่ งรถโดยสารประจำทางแบบมินบิ ัสไฟฟา้

2.2) รถโค้ชไฟฟา้

รถโดยสารขนาดความยาว 12 เมตร ความกว้าง 2.5 เมตร ความจุจำนวน 50 ที่นั่ง เหมาะสมสำหรับ
การให้บริการในช่วงเวลาเร่งดว่ นเช้าและเย็นที่มผี ู้ใช้บริการเปน็ จำนวนมาก ความเรว็ เฉล่ียของตัวรถอยู่ที่ 60 -
100 กโิ ลเมตร/ชวั่ โมง

รูปที่ 12.1-5 ตวั อย่างรถโค้ชไฟฟ้า

12-4

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้นื ท่ีธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มตอ่ พนื้ ท่ที ่าเทียบเรือเฟอรร์ ่แี ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา3จ)ุดพรักปู รแถบบรบรทกุกาบรนใโหคร้บงรขิก่ายาถรนรนะสบายบหขลนักใสน่งพมื้นวทลี่กชรุงนเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

ที่ปรึกษากำหนดให้มีรูปแบบการให้บริการ 2 รูปแบบ คือ 1) รูปแบบการให้บริการทั่วไป และ

2) รูปแบบการให้บริการที่รองรับนักท่องเที่ยวจากเรือ Cruise โดยรูปแบบการให้บริการทั่วไป กำหนดการ

ให้บริการดังนี้

- เสน้ ทางการใหบ้ รกิ าร : ท่าเรอื สัตหบี – ถนนหมายเลข 3126 - สนามบนิ อ่ตู ะเภา
- ประเภทยานพาหนะ : รถโดยสารประจำทางแบบมินิบัสไฟฟา้
- ระยะทางการให้บรกิ าร : 10 กโิ ลเมตร
- เวลาท่ใี ชใ้ นการเดนิ ทาง : 12 – 15 นาที
- ความเรว็ เฉลยี่ ในการใหบ้ รกิ าร : 50 – 60 กิโลเมตร/ชัว่ โมง
- ความถ่ใี นการให้บริการ : 15 – 20 นาท/ี คัน

สำหรับรูปแบบการให้บริการรองรับนักท่องเที่ยวจากเรือ Cruise จะเปลี่ยนประเภทยานพาหนะจาก
รถโดยสารประจำทางมินบิ ัสไฟฟ้า เป็นรถโคช้ ไฟฟา้ เพ่ือรองรบั ปรมิ าณนกั ท่องเท่ียวจากเรือ Cruise ท่ีจะมีเพิ่ม
มากขึ้นจากช่วงเวลาโดยทั่วไป รวมถึงในช่วงเวลาเร่งด่วนเช้าและช่วงเวลาเร่งด่วนเย็น อาจนำรถโค้ชไฟฟ้ามา
ใหบ้ รกิ ารเพอ่ื ใหส้ อดคลอ้ งตามปริมาณผู้โดยสารทเ่ี พิ่มมากขึ้นดว้ ยเช่นกนั

ตารางที่ 12.1-1 รปู แบบการใหบ้ รกิ ารรถโดยสาร

ประเภทรถ ความจุ (ทน่ี ง่ั ) ลกั ษณะการให้บรกิ าร
• ให้บริการรบั -ส่งท่วั ไปในชว่ งเวลาปกติ
รถโดยสารประจำทางมินบิ สั ไฟฟ้า 24 • ความถีก่ ารให้บรกิ าร 15 - 20 นาที/คนั

รถโค้ชไฟฟา้ 50 • ใหบ้ รกิ ารรับ-ส่งในช่วงรองรบั นกั ทอ่ งเทีย่ วจากเรอื
Cruise

• ใหบ้ ริการรบั - ส่งในช่วงเวลาเรง่ ดว่ นเชา้ และเยน็

สำหรับรูปแบบเบื้องต้นของการให้บรกิ ารรถโดยสารประจำทาง (EV Bus) ตามที่นำเสนอไว้ในข้างตน้
เปน็ แนวคิดเบื้องต้นท่ีพจิ ารณาตามสภาพปัจจุบันของพน้ื ท่ีศกึ ษาโครงการและพื้นท่ีใกล้เคียง เพื่อเป็นข้อมูลต้ัง
ต้นสำหรับการกำหนดรูปแบบการให้บริการในอนาคต ซึ่งในรายละเอียดจะต้องมีการศึกษาถึงความต้องการ
เดินทาง (Demand) แผนและงบประมาณของท่าเรือสัตหีบ และความเหมาะสม (Feasibility Study) ของ
แผนให้บริการรถโดยสารประจำทาง ในอนาคตตอ่ ไป

12-5

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้ืนทธี่ รุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชอื่ มตอ่ พน้ื ทที่ า่ เทียบเรือเฟอร์รีแ่ ละทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

1แล2ะ.พ2ัฒนากจุดาพรักเรสถนบรอรแทุกนบะนพโคร้นื งทข่าี่อยถานคนาสรายใหชลป้ ักใรนะพโื้นยทชี่กรนุงเ์เทชพงิ มพหาานณครชิ ปยร์ิม(ณPฑlลazแลaะ)พื้นแทลี่ตะ่อพเนื้ืน่องทจ่ี อดรถ

กรุงเทพมหานคร

12.2.1 พืน้ ทีใ่ ชป้ ระโยชนส์ ำหรับการพัฒนา

จากแนวคิดและข้อเสนอแนะเพ่ิมเติมในการพัฒนาพื้นที่เพื่อผลประโยชน์เชงิ พาณชิ ย์ตามที่ได้นำเสนอ
ไว้ในร่างรายงานฉบับสมบูรณ์ (Draft Final Report) พื้นที่ใช้ประโยชน์สำหรับการพัฒนาอยู่ระหว่างอาคาร
ผู้โดยสาร (Ferry Terminal) และอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) โดยมีพื้นที่ใช้สอยทั้งส้ิน
15,400 ตารางเมตร ซึ่งได้เสนอแนะให้มกี ารพฒั นาพน้ื ทดี่ ังกลา่ วรองรับกจิ กรรม 2 รปู แบบ ได้แก่

- อาคารใชป้ ระโยชนเ์ ชิงพาณชิ ย์ (Plaza)
- พนื้ ท่จี อดรถ (Parking)

รูปท่ี 12.2-1 พน้ื ท่ีใช้ประโยชนส์ ำหรบั การพัฒนาพนื้ ทจ่ี อดรถ Plaza และพ้ืนท่ีสเี ขยี ว

12-6

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพื้นท่ธี รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พื้นที่ท่าเทยี บเรอื เฟอร์ร่ีและทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

1แล2ะ.พ2ั.ฒ2นาแจุนดพวักคริดถบกรารรทจุกดับนสโรครรงพข้นื่ายทถใ่ี นชน้ปสารยะหโลยักชในนพส์ ื้นำทหี่กรรบัุงเกทาพรมพหาัฒนคนราปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

จากพื้นที่ใช้สอยทั้งสิ้น 15,400 ตารางเมตร ที่ปรึกษาเสนอแนะให้มีก่อสร้างอาคารใช้ประโยชน์เชิง

พาณิชน?และจัดแบง่ พ้ืนท่อี อกเป็น 3 ส่วน โดยแนวคดิ ในการใชประโยชน์พืน้ ทสี่ ามารถอธิบายได้ดังนี้

1) พนื้ ทจ่ี อดรถ

สำหรับการจัดสรรพื้นที่จอดรถ เป็นการจัดพื้นที่เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวที่เดินทางมายังพื้นที่ด้วย
ยานพานะส่วนบุคคล ซึ่งการเดินทางมายังพื้นที่ของนักท่องเที่ยวจะมีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันไปตั้งแต่
นักท่องเทยี่ วที่จะเดนิ ทางไปยังต่างพืน้ ที่ด้วยเรอื Cruise ซง่ึ ส่วนใหญ่จะเป็นการเดนิ ทางมากกว่า 1 วนั ขึน้ ไป จึง
ต้องมีพื้นที่จอดรองรับยานพาหนะส่วนบุคคลที่จอดมากกว่า 1 วัน รวมถึงนักท่องเที่ยวที่ต้องการเดินทางมา
ทอ่ งเท่ียวในพื้นท่ีทา่ เรือสัตหีบโดยเฉพาะ และเมอ่ื เสรจ็ กิจกรรมก็จะเดนิ ทางกลับออกจากพื้นที่ ซ่ึงก็ต้องมีพื้นท่ี
จอดรถรองรับด้วยเช่นเดียวกัน

2) พนื้ ทใี่ ชป้ ระโยชนเ์ ชงิ พาณชิ ย์

แนวคิดในการจัดจรรพื้นที่สำหรับพัฒนาอาคารใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ เพื่อใช้เป็นพื้นที่เชื่อมต่อ
กิจกรรมระหว่างอาคารผู้โดยสาร และอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ โดยพื้นที่ดังกล่าวเป็นทางเลือกเพิ่มเติม
สำหรบั รองรับนกั ท่องเทยี่ วที่อยบู่ ริเวณอาคารผโู้ ดยสาร และนกั ทอ่ งเท่ียวท่ีอยู่บริเวณพ้นื ที่ธรุ กิจและบริการ ให้
สามารถมีกิจกรรมเพิ่มเติมก่อนการเปลี่ยนตำแหน่งระหว่างพื้นที่ทั้งสอง รวมถึงรองรับปริมาณนักท่องเที่ยว
ในชว่ งที่มีการเดินทางเข้าพืน้ ทเ่ี ปน็ จำนวนมากด้วยอกี ทางหน่ึง

3) พน้ื ท่สี ีเขียวบนอาคาร

การจดั ทำพื้นที่สีเขียวบนอาคาร เป็นการจัดสรรพ้นื ที่ดา้ นบนสุดของตัวอาคารให้เกิดประโยชน์เพ่ิมเติม
จาก 2 พืน้ ท่หี ลักดังกล่าวในข้อที่ 1 และข้อท่ี 2 โดยเปน็ พืน้ ทส่ี ำหรับพักผ่อนหย่อนใจสำหรับนักท่องเท่ียว และ
สามารถพฒั นาให้พื้นที่มีความน่าสนใจและดึงดูดให้เกิดการเดินทางเขา้ พื้นท่ี เพ่อื สรา้ งมลู ค่าทางเศรษฐกิจ และ
สามารถจัดกจิ กรรมตา่ ง ๆ ท่ีส่งเสริมด้านพาณิชยกรรมได้

สำหรับการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยในแต่ละพื้นที่ ที่ปรึกษามีแนวคิดที่จะกำหนดโดยยึดจากการกำหนด
พื้นที่จอดรถให้สอดคล้องกับปริมาณนักท่องเที่ยวที่เดินมาท่องเที่ยวในแต่ละวันได้ก่อนเป็นอันดับแรก เพื่อให้
เกิดความเหมาะสมและสอดคล้องตามปรมิ าณนักท่องเทีย่ ว ส่วนพื้นท่ีเหลือจะจัดสรรไว้สำหรบั 2 พื้นที่ที่เหลือ
เนื่องจากเป็นพ้นื ที่ที่สรา้ งกิจกรรมเพิ่มเตมิ สำหรบั นักท่องเท่ียวท่ีเดินทางมายังพืน้ ที่

โดยการจัดสรรพน้ื ท่ใี ช้สอยดังกล่าวสามารถจดั แบง่ พ้นื ทีไ่ ด้ดงั รูปท่ี 12.1-2

12-7

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพน้ื ท่ีธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมต่อพ้นื ทีท่ ่าเทียบเรือเฟอรร์ แี่ ละทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รปู ที่ 12.2-2 การจัดสรรพ้ืนทใี่ ชป้ ระโยชนส์ ำหรบั อาคารใชป้ ระโยชนเ์ ชงิ พาณิชยแ์ ละพ้ืนท่จี อดรถ

12.2.3 พนื้ ทจี่ อดรถ (Parking)

ในส่วนท่ี 1 เป็นส่วนด้านใต้สุดของตัวอาคาร ที่ปรึกษาเสนอแนะให้จัดวางเป็นพื้นที่จอดรถ
มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการเดินทางของนักทอ่ งเทีย่ วที่เดินทางมาด้วยยานพาหนะส่วนบุคคลทั้งทีจ่ ะเดนิ ทาง
ออกนอกพ้ืนที่ดว้ ยเรือ Cruise ที่ตอ้ งมีการจอดมากกวา่ 1 วนั และรองรับนกั ท่องเทย่ี วขาจร รวมถึงการจัดสรร
พน้ื ทีเ่ พม่ิ เตมิ เพ่อื รองรับรถโดยสารสาธารณะตามท่ีไดเ้ สนอแนะแนะไว้หวั ข้อท่ี 12.1

สำหรับการวิเคราะห์หาจำนวนพื้นที่จอดรถที่เหมาะสม ที่ปรึกษาวิเคราะห์และคำนวนจาก
ความสัมพนั ธ์ระหวา่ งปจั จยั 3 ส่วนหลัก ประกอบด้วย

1) ปรมิ าณคาดการณ์นักทอ่ งเทยี่ วต่อวันท่ีเขา้ มาใช้พื้นที่

o การศกึ ษาคาดการณป์ ริมาณนักท่องเท่ยี วทวี่ เิ คราะห์ไวใ้ นบทที่ 5 มนี กั ท่องเที่ยวเดินทางเข้า
มาในพืน้ ทีจ่ ำนวน 3,300 คนต่อวัน

2) การใชป้ ระโยชน์ในพืน้ ที่จอดรถ

o พืน้ ที่สำหรับทำช่องจอด
o เสน้ ทางวิง่ สำหรบั เข้าพ้ืนท่จี อดรถ

3) ขนาดพน้ื ทจี่ อดรถ

o ความกวา้ งตามมาตรฐาน
o ความยาวตามมาตรฐาน

12-8

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพื้นท่ธี รุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พนื้ ทท่ี า่ เทยี บเรือเฟอร์รแ่ี ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจจาุดกพคักรวถาบมรสรทัมุกพบันนโธค์ทรง้ังข่า3ยถปนรนะสเาดย็นหลดักังใกนลพ่าื้นวทขี่ก้ารุงงเตท้นพมทหี่ปานรคึกรษปารเิมรณิ่มฑตล้นแจลาะกพกื้นาทรี่ตว่อิเเคนรื่อางะห์จำนวนพืน้ ท่ีจอดรถ
เกพรงุ ื่อเทรพอมหงารนับครปริมาณนักท่องเที่ยวในช่วงเวลาเร่งด่วน ซึ่งกำหนดให้ควรมีจำนวนพื้นที่จอดรถรองรับสัดส่วน
ปริมาณนักทอ่ งเทยี่ วทีร่ อ้ ยละ 15 จากปรมิ าณนักทอ่ งเทย่ี วตลอดท้ังวนั จำนวน 3,300 คนต่อวัน ซงึ่ คิดเป็นพื้นท่ี
จอดรถจำนวน 495 ช่องจอด จากนั้นนำขนาดพืน้ ที่จอดรถมาตรฐานมาวเิ คราะห์พ้ืนท่ีใช้สอย โดยมาตรฐานการ
ออกแบบพื้นที่จอดรถ กำหนดให้ช่องจอดรถกว้าง 2.5 เมตร ยาว 5 เมตร คิดเป็น 12.5 ตารางเมตรต่อ 1 ช่อง
จอด ดงั น้นั พื้นท่ใี ชส้ อยในส่วนพนื้ ทีจ่ อดรถจะมีพ้นื ที่ประมาณ 6,200 ตารางเมตร โดยแบ่งพ้ืนท่ีจอดรถทั้งหมด
ออกเป็นทั้งหมด 3 ชั้น ให้ชั้นที่ 2 – 3 รองรับได้ชั้นละ 200 คัน (รวมจอดซ้อนคัน) ส่วนชั้นที่ 1 ให้รองรับได้
ประมาณ 100 คนั โดยพื้นท่ที เ่ี หลือในชน้ั ที่ 1 กำหนดไวใ้ หร้ องรับการจอดรถสำหรับรถโดยสารสาธารณะตามที่
เสนอไวใ้ นขอ้ ที่ 12.1 ทงั้ น้ี ในการจัดสรรพ้ืนทจี่ อดรถ ต้องจดั สรรใหม้ พี ้ืนท่ีทางว่งิ สำหรบั สัญจรสำหรับเข้า - ออก
ในพ้ืนทอ่ี าคาร โดยมาตรฐานกำหนดให้ความกว้างของทางว่ิงอยู่ที่ 6 เมตร คิดเปน็ พ้ืนที่ 1,200 ตารางเมตร ต่อชั้น
ดังน้นั พนื้ ที่ใช้สอยสำหรับจดั ทำพืน้ ท่ีจอดรถคิดเปน็ พน้ื ที่ประมาณ 10,000 ตารางเมตร

ตวั อยา่ งในการจดั วางพนื้ ท่จี อดรถ แสดงตัวอย่างได้ดงั นี้

รูปท่ี 12.2-3 ตัวอยา่ งการจดั วางพนื้ ท่จี อดรถในอาคาร

รปู ที่ 12.2-4 ตัวอยา่ งพ้ืนที่จอดรถในอาคาร

12-9

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพื้นทีธ่ รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพน้ื ที่ทา่ เทยี บเรือเฟอรร์ แ่ี ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

1แล2ะ.พ2ั.ฒ4นาพจุดน้ื พทักี่ใรชถบ้ปรรระทโุกยบชนโนคเ์รชงขงิ ่าพยาถนณนชิสายย์ ห(ลPักlaในzพaื้น)ที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

สำหรับการกำหนดพน้ื ทใ่ี ชป้ ระโยชน์เชงิ พาณิชย์ ที่ปรึกษาเสนอแนะให้ตำแหน่งพ้นื ที่อย่ใู นสว่ นท่ี 2 ต่อ
จากพื้นที่จอดรถดังกล่าวไว้ในข้อที่ 12.2.3 โดยเสนอแนะให้มีการต่อเติมโครงสร้างให้มีการเชื่อมต่อเข้ากับ
Skywalk ที่เชื่อมระหว่างอาคารผู้โดยสารและอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ เพื่อเชื่อมต่อการเดินทางของ
นักท่องเที่ยวระหว่าง 3 พื้นที่ ซึ่งจะช่วยให้เชื่อมต่อการเดินทางระหว่าง 3 พื้นที่เป็นไปได้อย่างสะดวกและ
เขา้ ถงึ ในแตล่ ะพืน้ ทไ่ี ด้โดยตรง

สำหรับการจัดสรรพื้นที่ภายในอาคารพื้นที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ ที่ปรึกษากำหนดให้ใช้ประโยชน์
พื้นที่โดยเน้นให้สอดคล้องกับพฤติกรรมทัว่ ไปของนักท่องเทีย่ ว ซึ่งกิจกรรมที่เหมาะสมสำหรับนักท่องเท่ียวโดย
ส่วนจะเน้นการใชเ้ วลาอยู่กับพ้นื ที่น้ัน ๆ และต้องมีส่งิ อำนวยความสะดวกในด้านตา่ ง ๆ ใหแ้ กน่ ักท่องเทีย่ ว และ
อีกประการหนึ่งเพื่อสร้างความต่อเนื่องและกิจกรรมที่หลากหลายเชื่อมต่อระหว่างอาคารผู้โดยสารและอาคาร
พื้นที่ธุจกิจและบริการ โดยเบื้องต้นที่ปรึกษาเสนอแนะให้อาคารพื้นที้ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ประกอบด้วย 4
พนื้ ท่หี ลกั ไดแ้ ก่

o รา้ นอาหาร (Restaurant) หรือศนู ย์อาหาร (Food Court)
o คีออส (Kiosk)
o รา้ นสะดวกซื้อและร้านของฝาก
o สว่ นกลางสำหรับพักคอยของนกั ท่องเท่ียว

รปู ท่ี 12.2-5 การวางตำแหน่งอาคารพาณชิ ยแ์ ละแนวคดิ การเชื่อมต่อ

12-10

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพืน้ ทธ่ี รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมต่อพื้นท่ที ่าเทียบเรอื เฟอรร์ ่แี ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รา้ นอาหาร ศนู ย์อาหาร

คีออสขายอาหาร คีออสประเภทรา้ นสะดวกซื้อ

ร้านสะดวกซ้อื รา้ นของฝาก

พ้นื ทส่ี ่วนกลางสำหรับนกั ทอ่ งเทย่ี ว

รปู ท่ี 12.2-6 ตัวอยา่ งการจดั สรรพน้ื ทภ่ี ายในอาคารใชป้ ระโยชนเ์ ชิงพาณชิ ย์

12-11

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพน้ื ที่ธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พื้นทท่ี า่ เทียบเรือเฟอร์รีแ่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

1แล2ะ.พ2ั.ฒ5นาพจุดนื้ พทักสี่รถเี ขบรียรวทุก(บGนrโeครeงnข่าAยถrนeนaส)ายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

ที่ปรึกษาเสนอแนะใหเ้ ป็นส่วนที่ 3 ของตัวอาคารใช้ประโยชน์ โดยพัฒนาจดั สรรพืน้ ที่สำหรับการปลูก

ต้นไม้ พืชพรรณต่าง ๆ รวมถึงเป็นพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มเติมสำหรับนักท่องเที่ยวที่มายังอาคาร และสามารถ

รองรับกิจกรรมจากนกั ทอ่ งเทย่ี วท่ีมาจากพ้นื ทใี่ ชป้ ระโยชนเ์ ชิงพาณิชย์ได้

รปู ที่ 12.2-7 ตวั อยา่ งการจัดสรรพืน้ ท่สี เี ขยี วบนอาคารสงู

12-12

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทธ่ี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพ้ืนทท่ี ่าเทยี บเรอื เฟอร์รแี่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

1แล2ะ.พ3ัฒนากจุดาพรักเรสถนบรอรแทุกนบะนโโคครรงขง่าสยรถน้านงสพาย้ืนหฐลักาในนพเพื้นท่มิ ี่กเรตุงิมเททพม่ีเปหา็นนคปรรปะรโิมยณชฑนล ์กแลับะพโคื้นทรี่ตง่อกเนาื่รอง

กรงุ เทพมหานคร

จากข้อเสนอแนะที่กลา่ วไวใ้ นข้อท่ี 12.1 และข้อที่ 12.2 ที่ปรึกษามีแนวคิดในการเสนอแนะโครงสร้าง

พื้นฐานเพิ่มเติมเพื่อสนับสนุนแนวคดิ ดังกลา่ ว โดยรายละเอียดโครงสร้างพื้นฐานเป็นสิ่งที่สนับสนุนให้กิจกรรม

หลกั สามารถให้บริการของแตล่ ะกิจกรรมได้อย่างมีประสิทธิภาพ รักษาอายุการใข้งาน และรองรับนักท่องเที่ยว

ทเ่ี ดินทางมายงั พ้ืนท่ไี ด้

12.3.1 โครงสร้างพ้นื ฐานเพอ่ื สนบั สนนุ การให้บรกิ ารรถโดยสารสาธารณะ (EV Bus)

สำหรับโครงสร้างพื้นฐานที่เสนอแนะเพื่อสนับสนุนการให้บริการรถโดยสารสาธารณะ (EV Bus)
เนื่องจากเป็นการสนบั สนุนการเดินทางเข้า – ออก พื้นที่ ทป่ี รกึ ษาเสนอแนะให้มีการพฒั นาโครงสร้างพื้นฐานที่
จำเป็นและสนบั สนนุ แบง่ ออกเป็น 3 ส่วน ได้แก่

1) ระบบการชาร์จพลงั งานไฟฟา้ สำหรับรถโดยสารสาธารณะ (EV Charger)

เป็นระบบการให้พลังงานแก่รถโดยสารสาธารณะแบบพลังงานไฟฟ้า นิยมติดตั้งไว้บริเวณจุดจอดรถ
โดยสารสาธารณะ แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบคือ ระบบชาร์จพลังงานไฟฟ้าทั่วไป และระบบแบบ Fast Charge
ตัวอย่างของระบบชารจ์ พลังงานไฟฟา้ แสดงได้ดัง

รูปท่ี 12.3-1 (บน) ระบบชารจ์ พลังงานไฟฟ้าทั่วไป (ลา่ ง) ระบบแบบ Fast Charge

12-13

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพนื้ ท่ธี รุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มตอ่ พน้ื ทท่ี ่าเทยี บเรือเฟอร์ร่ีและทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา2จ)ุดพสักถราถบนรพี รทกั ุกคบอนยโคสรำงขห่ารยับถนผน้โู สดายยสหลาักรใน(พBื้uนทsี่กSรุtงoเทpพ)มหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

ท่ปี รึกษาเสนอแนะให้มีการก่อสร้างสถานีพักคอยสำหรบั ผโู้ ดยสาร ซึ่งเปน็ องคป์ ระกอบสำคัญสำหรับผู้

ที่เดินทางด้วยระบบรถสาธารณะ โดยเป็นจุดที่นักท่องเที่ยวใช้สำหรับการพักคอยเพื่อใช้บริการ จุดขึ้น - ลง
เพื่อเปลี่ยนหรือเชื่อมต่อการเดินทางรูปแบบอื่น และเป็นจุดที่แสดงข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการเดินทาง

(Passenger Information System)

สำหรับแนวคิดในการออกแบบสถานีพักคอยสำหรับผู้โดยสาร (Bus Stop) ที่ปรึกษากำหนดรูปแบบ
ภายใต้แนวคิด “The Bus Stop of Tomorrow” ซึ่งจะผสมผสานแนวคิดและรูปแบบสถานีท่ีมีสถาปตั ยกรรม
ที่ทันสมัย โครงสร้างสวยงาม มีความกลมกลืนของรูปแบบงานสถาปัตยกรรมต่อสภาพแวดล้อมโดยรอบพื้นที่
สร้างเสริมและอนุรักษ์พลังงานสะอาด (Green Design) รวมถึงการสื่อข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการเดินทาง
(Passenger Information System :PIS ) เพื่อส่งเสริมความน่าเชื่อถือของการให้บริการและสร้างเสริม
ประสิทธิภาพในการรองรับการเดินทางของผู้ใช้บริการ รวมถึงทำให้จุดรับส่งผู้โดยสารมีความน่าสนใจและใช้
งานได้อยา่ งมีเอกลักษณ์ ซึ่งถอื เป็นการผสมผสานกบั รว่ มกับสถาปัตยกรรมสมัยใหม่เข้าด้วยกัน เกิดเป็นรูปแบบ
สถาปัตยกรรมทันสมัยที่มีรูปแบบเป็นประติกรรมและอัตลักษณ์ทันสมัยที่ผู้ใช้สัมผัสได้ และมุมมองจากการ
สมั ผสั ทางสายตา

รปู ที่ 12.3-2 แนวคดิ The Bus Stop of Tomorrow

รปู ท่ี 12.3-3 ตัวอย่างสถานีพักคอยสำหรบั ผู้โดยสาร

12-14

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้ืนที่ธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพ้ืนทีท่ ่าเทียบเรอื เฟอร์รแี่ ละทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาอจงุดคพัป์กรรถะบกรรอทบุกภบนาโยคใรนงขส่าถยถานนนพี สาักยคหอลยักใสนำพหื้นรทับี่กผรุงู้โเดทพยมสหาารนคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

สำหรับองคป์ ระกอบภายในสถานี จะประกอบไปดว้ ย
1. ปา้ ยบอกทจ่ี อดรถโดยสาร (Bus stop sign) ต้องมลี กั ษณะทม่ี องเห็นได้ชัดเจน มรี ปู แบบท่ีเรียบง่าย
ทันสมัย และการบอกประเภทของรถโดยสารหรือหมายเลขต่าง ๆ ที่ดเู ข้าใจไดง้ า่ ยไมส่ บั สน
2. ที่พักนั่งคอยและพื้นที่ยืนคอย โดยเก้าอี้ที่ใช้วัสดุประเภทสแตนเลสสตีลมีความสูงระหว่าง 0.40 –
0.50 เมตร โดยด้านหลังจะเป็นโครงกระจกเพื่อใหเ้ ห็นสถานะการจราจรและสามารถใช้ติดป้ายประชาสัมพันธ์
หรอื โฆษณาได้
3. ศาลารอรถโดยสาร (Shelter) พร้อมพื้นที่หลังคาที่กันแดดของสถานีและตกแต่งด้วยต้นไม้หรือพืช
พรรณทางธรรมชาติ เพ่ือความสวยงามและสดคลอ้ งกับการออกแบบพน้ื ทีส่ เี ขยี ว มีความสูงประมาณ 3 เมตร
4. พื้นต่างสัมผัสสำหรับผู้พิการ (Tactile) ควรมีความกว้าง 30 เซนติเมตร มีความยาวเท่ากับความ
กว้างของช่องทางสัญจรและขนานไปกับความกว้างของช่องทางสัญจรของพื้นที่ต่างระดับ และขอบของพื้นผิว
ต่างสัมผัสเตือนควรอยู่ห่างจากจุดเริ่มต้นของช่องสัญจรไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร แต่ไม่น้อยกว่า 30
เซนติเมตร แต่ไม่เกิน 35 เซนติเมตร โดยพื้นผิวต่างสัมผัสบริเวณป้ายรถโดยสารจะเป็นพื้นผิวต่างสัมผัสเตือน
และใช้สำหรับนำทาง (Warning & Direction Block) เป็นปุ่มวงกลมนูนต่ำเรียงเป็นแถวเต็มพื้นที่เพื่อให้ระวัง
โดยตดิ ตั้งบรเิ วณทางขึน้ และทางลง
5. ป้ายบอกตำแหน่งรถขนส่งมวลชนหรือเรียกว่า Transit Map เป็นแผนที่บอกเส้นทางของรถบัส
ไฟฟ้าทว่ี ่งิ ในศนู ยร์ าชการฯ ผ่านระบบจอแสดงขอ้ มูลแอลอดี ี (LED)
6. ป้ายบอกชอ่ื สถานีและเวลา (Electronic passenger information display) เป็นลกั ษณะท่ีง่ายต่อ
การสังเกต ด้วยเรื่องของสีตัวอักษร และตัวอักษรที่สามารถเคลื่อนไหวได้ง่ายต่อการดูข้อมูลต่าง ๆ เพ่ือ
ตรวจสอบข้อมูลตารางเวลาทร่ี ถเข้าออกสถานีขนส่งผ้โู ดยสารผ่านระบบจอแสดงข้อมูลแอลอีดี (LED) หรืออาจ
เป็นแผน่ ป้าย (โลหะ/พลาสติก) คกู่ บั นาฬิกา
7. ไฟสอ่ งสวา่ งภายในสถานี เพือ่ อำนวยความสะดวกในตอนกลางคนื
8. หลังคาโปร่งแสงกันความร้อน เป็นวัสดุที่ทำจากอะคริลิคโปร่งแสง มีคุณสมบัติในการกันความร้อน
กันฝน ทนความชนื้ มีความคงทน และรปู แบบทที่ ันสมัย
9. เครื่องหมายจราจรบนผิวทาง สำหรับบ่งบอกตำแหน่งจุดจอดรถขนส่งมวลชนบริเวณสถานี
ประกอบด้วยเสน้ ประและเสน้ ทบึ ทอดไปตามทิศทางจราจรประกอบเป็นช่องเพ่ือใหย้ านพาหนะสญั จร เชน่ เส้น
หยดุ ทางมา้ ลาย และเคร่ืองหมายจราจรบนเส้นขอบทาง

12-15

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพื้นท่ีธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พื้นทีท่ า่ เทียบเรอื เฟอรร์ แ่ี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รูปท่ี 12.3-4 องค์ประกอบภายในสถานีพกั คอยสำหรับผโู้ ดยสาร

3) การติดตั้งปา้ ยและเคร่ืองหมายจราจรทจ่ี ำเปน็ สำหรับการให้บรกิ ารรถโดยสารสาธารณะ

การเดินทางโดยรถโดยสารสารธารณะ จำเป็นอย่างย่ิงทีจ่ ะต้องมีการติดตัง้ ป้ายและเครื่องหมายจราจร
เพิ่มเติม เพื่อให้การบริการรถโดยสารสาธารณะเป็นไปไดอ้ ย่างมปี ระสิทธิภาพ เข้าถึงง่าย สร้างความน่าเชื่อถอื
ในการให้บริการ และลดความเสี่ยงที่จะเกิดอุบัติเหตุจากการเดินทาง โดยองค์ประกอบที่จำเป็นโดยทั่วไป
ประกอบด้วย 1) เครื่องหมายจราจรบนผิวทางสำหรับการหยุดรถโดยสารสาธารณะ 2) ป้ายบอกจุดจอดรถ
โดยสารสาธารณะ 3) ป้ายหยุดรถบริเวณทางแยก และ 4) ไฟสัญญาณจราจร (ในกรณีที่ปริมาณการเดิน
ทางเขา้ ออกพ้ืนท่ีมจี ำนวนมาก)

รปู ที่ 12.3-5 ตัวอย่างองคป์ ระกอบที่จำเปน็ สำหรบั การใหบ้ รกิ ารรถโดยสารสาธารณะ

12-16

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพืน้ ท่ธี รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พ้ืนทที่ ่าเทียบเรือเฟอร์รี่และทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

1แล2ะ.พ3ั.ฒ2นาโจคุดรพงักสรถรบ้ารงรพทุนื้กบฐนาโนครเงพขอ่ื่ายสถนนบันสสานยหนุ ลอักาในคพาื้นรทใชี่กรป้ ุงรเทะพโยมหชานน์เคชริงปพราิมณณฑชิ ลยแ์ ละพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

สำหรับการพัฒนาก่อสร้างอาคารใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ นอกจากการพัฒนาตัวโครงสร้างอาคารแล้ว

จำเป็นต้องมีการเสนอแนะองค์ประกอบอื่น ๆ เพื่อสนับสนุนให้ตัวอาคารใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์สามารถ
ให้บริการได้อย่างต่อเน่ืองและมีประสิทธิภาพ โดยส่งิ ท่ีช่วยสนบั สนุนดังกล่าว ท่ีปรึกษาจำแนกออกเป็น 2 ส่วน

หลัก ประกอบด้วย

1) องค์ประกอบทส่ี นบั สนุนภาพรวมของอาคารใชป้ ระโยชน์เชิงพาณชิ ย์ ไดแ้ ก่

o ระบบไฟฟา้
o ระบบประปา
o ระบบเครือ่ งกล (ลฟิ ตข์ นส่งผ้โู ดยสาร ลิฟต์สำหรับขนส่งสินคา้ )
o ระบบบำบัดน้ำเสีย

2) องค์ประกอบทส่ี นับสนุนพน้ื ท่จี อดรถ

o ระบบการแจ้งข้อมลู ท่ีเกีย่ วกบั การจอดรถ เชน่ ไฟสญั ญาณแสดงช่องจอดรถที่ว่าง หรอื เตม็ แล้ว
o ระบบรับบัตรเข้า – ออกอาคาร
o พนื้ ทซี่ ่อมบำรุงสำหรบั รถโดยสารสาธารณะ

3) องค์ประกอบท่สี นบั สนนุ พนื้ ทีใ่ ช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์

o ระบบการจัดการขยะ
o สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับสนับสนุนพื้นที่ส่วนกลาง เช่น จุดชาร์จไฟฟ้า สถานที่น่ัง

ทำงาน เป็นตน้

4) องคป์ ระกอบท่ีสนับสนุนพนื้ ทสี่ เี ขียว

o ระบบการรดนำ้ ตน้ ไม้และพืชพรรณบนอาคาร
o สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สถานที่นั่งพักผ่อน จุดถ่ายรูป จุดชมวิว

เป็นตน้
o ระบบการจดั การเมื่อเกดิ เหตฉุ ุกเฉนิ เชน่ ไฟไหม้ เป็นต้น

5) องค์ประกอบท่สี นับสนนุ การบรหิ ารอาคารใชป้ ระโยชน์

o การจัดเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องเพื่อดูแลอาคาร เช่น พนักงานรักษาความปลอดภัย พนักงงาน
ทำความสะอาดอาคาร พนกั งานดูแลบริเวณท่จี อดรถ เปน็ ตน้

12-17

ภาคผนวก ก

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนที่ธรุ กจิ และบรกิ าร
(Business Area) เชอื่ มตอ่ พน้ื ท่ีท่าเทียบเรอื เฟอรร์ ่ีและทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

จดุ เดน่ Convention Hall

จดุ ด้อย • ทำเลทีต่ ั้งมีความสวยงาม และดงึ ดูดการเข้ามาใชบ้ รกิ าร
• โครงสรา้ งอาคารเดมิ รองรับธุรกิจประเภทนี้อยู่แล้ว รปู แบบอาคารพร
มลู คา่ การลงทนุ
เบอื้ งต้น กจิ การไดท้ ันที
• ในอนาคตเป็นจุดศนู ยก์ ลางดา้ นการขนสง่ ทำใหม้ แี นวโนม้ ความเจรญิ
• มชี ่ือเสียงเปน็ ท่รี ู้จกั ของนักท่องเที่ยวอยู่แล้ว ในฐานะท่ีเปน็ สถานทีท่ ่อ
• พืน้ ที่โครงการมีพ้ืนท่จี อดรถขนาดกว้าง

• มีข้อจำกัดกฎระเบียบทางทหาร เช่น เวลาอนุญาต เข้า - ออกพื้นท
จำกดั เฉพาะบคุ คลากร

• ลักษณะของอาคารไมส่ ะดวกต่อการขนย้ายวสั ดอุ ปุ กรณข์ นาดใหญ่
• รายได้จากการเชา่ พื้นทีม่ อี ตั ราราคาคา่ เช่าปานกลางถึงน้อย
• เจา้ ของพน้ื ที่ (ทพส.) ต้องรับผิดชอบคา่ O&M ทง้ั หมด
• เจ้าของพื้นท่ี (ทพส.) ต้องมีการจัดตั้งองค์กรสำหรบั การบริหารโครงกา
• คา่ ปรับปรงุ พื้นท่ี & อาคาร เพมิ่ เตมิ 3.25 ลา้ นบาท
• งบประมาณการบรหิ ารจัดการโครงการ 13.86 ล้านบาท/ปี

– ตน้ ทุนค่าดำเนนิ การจดั ประชมุ 7.56 ลา้ นบาท/ปี
– ตน้ ทุนคา่ ดำเนนิ การและบำรงุ รกั ษา 4.8 ลา้ นบาท/ปี

รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Final Report)

ภาคผนวก ก
เปรยี บเทียบ Convention Hall และ สถาบันพาณิชยน์ าวี

สถาบนั พาณชิ ยนาวี

• ทำเลท่ีตัง้ ท่ีมคี วามพร้อมสำหรบั การเรียนรู้และฝึกปฏิบัตจิ รงิ
ร้อมดำเนิน • สภาพแวดล้อมพน้ื ทเ่ี หมาะสมต่อการฝึกอบรมดา้ นพาณิชยนาวีโดยตรง

• ในอนาคตเป็นจดุ ศนู ยก์ ลางดา้ นการขนส่ง ทำใหม้ ีแนวโนม้ ความเจรญิ ในอนาคต
ญในอนาคต • มชี ื่อเสยี งเป็นทีร่ จู้ ักของนกั ทอ่ งเที่ยวอยแู่ ล้ว ในฐานะทเ่ี ป็นสถานท่ีทอ่ งเที่ยว
องเที่ยว • พ้ืนทีโ่ ครงการมีพน้ื ที่จอดรถขนาดกวา้ ง

• เจ้าของพื้นที่ (ทพส.) ไมต่ อ้ งมีการบรกิ ารจดั การพ้ืนท่ีเอง
ที่ และพื้นท่ี • ข้อจำกัดกฎระเบียบทางทหาร เช่น เวลาอนุญาติ เข้า - ออกพื้นที่ และพื้นที่

จำกัดเฉพาะบุคคลากร
• รปู แบบลักษณะอาคาร มีการออกแบบโดยมวี ัตถปุ ระสงคก์ ารใชป้ ระโยชนอ์ าคาร

ไปแลว้ ซ่ึงอาจไมเ่ หมาะสมกบั การจดั เป็นสถานศึกษา
• รายได้จากการเช่าพนื้ ทม่ี อี ตั ราราคาคา่ เช่าน้อย
ารขึ้นมาเอง
• ค่าปรบั ปรุงพืน้ ที่ & อาคาร เพิ่มเตมิ 10 ล้านบาท
• งบประมาณการบรหิ ารจดั การโครงการ 6.3 ลา้ นบาท/ปี

– ต้นทนุ คา่ บรหิ ารจดั การ 2.1 ลา้ นบาท/ปี
– ต้นทุนด้านบคุ ลากร 4.2 ล้านบาท/ปี

1

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทธ่ี รุ กิจและบรกิ าร
(Business Area) เชือ่ มต่อพืน้ ทท่ี า่ เทยี บเรอื เฟอรร์ ่ีและท่าเทียบเรืออเนกประสงค์

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร – ตน้ ทุนค่าระบบสาธารณูปโภค (ไฟฟา้ - น้ำประปา) 1.08 ลา้ นบา

– งบประมาณด้านการตลาดและประชาสมั พันธ์ 4 แสนบาท/ปี

มลู คา่ ลงทุนท้งั ส้นิ 280.47 ลา้ นบาท (NPV 237.66 ล้านบาท) ตลอด

โครงการ 20 ปี

มลู ค่าผลตอบแทน • รายรบั ของ ทพส. (ค่าจดั งานดำเนินธรุ กิจ) 14.04 ลา้ นบาท/ปี

เบ้อื งตน้ มูลค่าผลตอบแทนทั้งสิ้น 280.8 ล้านบาท (NPV 237.49 ล้านบา
ระยะเวลาโครงการ 20 ปี

NPV -0.18 ลา้ นบาท

IRR 0.93%

B/C 1

Payback Period 18.18 ปี

รายงานฉบับสมบูรณ์
(Final Report)

าท/ปี มูลค่าลงทุนทั้งสิ้น 136 ล้านบาท (NPV 116.42 ล้านบาท) ตลอดระยะเวลา
โครงการ 20 ปี

ดระยะเวลา
• รายรบั ของ ทพส. (คา่ หลกั สูตรการศกึ ษา) 7.50 ลา้ นบาท/ปี

าท) ตลอด มูลค่าผลตอบแทนทั้งสิ้น 150 ล้านบาท (NPV 126.86 ล้านบาท) ตลอด
ระยะเวลาโครงการ 20 ปี
10.45 ล้านบาท
10.32%
1.09
8.33 ปี

2

ภาคผนวก ข

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพื้นท่ีธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมต่อพน้ื ทท่ี า่ เทียบเรอื เฟอร์รแี่ ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร ภาคผนวก ข
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

แผนธรุ กิจ (Business Plan)

ข.1 Business Canvas

ในการสร้างแนวคิดทางธุรกิจสำหรับโครงการพัฒนาอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area)
นั้นที่ปรึกษาได้นำ Business Model Canvas มาใช้เป็นหลักการในการสร้างแนวความคิด เพื่อให้ได้รูปแบบ
ธุรกจิ ทส่ี อดรับกบั แนวทางในการพัฒนาพน้ื ทแ่ี ละแนวยุทธศาสตร์ทกี่ ำกับทิศทางในการพฒั นาพ้นื ท่ี และเพื่อให้
ธุรกิจในพื้นที่นี้มีความยั่งยืนที่สามารถดำรงอยู่ได้ด้วยตนเองจากผลกำไรที่เกิดจากการประกอบการเอง
รวมถึงช่วยผลักดันให้โครงการนี้สามารถบรรลเุ ป้าหมายที่ได้วางเอาไว้ อีกทั้งเป็นธุรกิจที่ก่อประโยชน์ให้คนใน
พ้นื ท่ดี ้วย

ทงั้ นี้ Business Model Canvas จะแบง่ หวั ขอ้ หลักออกเป็น 9 เรอ่ื ง แสดงได้ดงั ต่อไปน้ี

การเสนอคณุ ค่า (Value Proposition) - ชดุ ของสินค้าและบริการที่สร้างคุณค่าใหแ้ กล่ กู ค้ากลุ่มใดกลุ่มหนงึ่

การเสนอคุณค่าคือ เหตุผลที่ทำให้ลูกค้าเลือกบริษัทหนึ่งแทนที่จะเป็นอีกบริษัทหนึ่ง ช่วยแก้ไขปัญหา
ของลูกค้าหรือไม่ก็ตอบสนองความต้องการของลูกค้าการเสนอคุณค่าแต่ละประเภทจะประกอบด้วยชุดของ
สินค้าและบริการทีถ่ ูกเลือกสรรมา ซึ่งตรงตามความต้องการของลูกค้ากลุ่มหน่ึงในแง่นี้การเสนอคุณค่าคอื กลมุ่
กอ้ นของผลประโยชนท์ ่บี รษิ ัทเสนอใหแ้ ก่ลกู คา้

การเสนอคุณค่าบางประเภทอาจแตกต่างจากที่มีอยู่ในปัจจุบันและแหวกแนว ส่วนการเสนอคุณค่า
ประเภทอ่ืนก็อาจคลา้ ยคลึงกบั สง่ิ ที่มใี นตลาดอยู่แลว้ แตเ่ พม่ิ เติมการใช้งานและคุณสมบัติบางอย่างเข้าไป

กลมุ่ ลูกค้า (Customer Segment) - กลมุ่ คนหรือกลมุ่ องค์กรท่ีบรษิ ทั ต้องการเขา้ ถงึ และตอบสนองความต้องการ

ลูกค้าคือ หัวใจของโมเดลธุรกิจทุกประเภท หากปราศจากลูกค้า (ที่นำมาซึ่งกำไร) บริษัทย่อมไม่
สามารถอยู่รอดไปได้ในระยะยาว ท้งั นเี้ พอื่ ทจ่ี ะสร้างความพงึ พอใจให้ลูกค้าได้มากขึ้น บริษัทสามารถแบ่งลูกค้า
ออกเป็นกลุ่มต่าง ๆ ตามความต้องการพฤติกรรม หรือคุณสมบัติอื่น ๆ โมเดลธุรกจิ อาจกำหนดกลุ่มลูกค้ากลมุ่
เดียวหรอื หลายกลุ่มขนาดใหญ่ หรือขนาดเล็ก องค์กรตอ้ งตดั สินใจอยา่ งชัดเจนว่าจะตอบสนองต่อลูกค้ากลุ่มใด
และจะเพิกเฉยต่อลูกค้ากลุ่มใดเมื่อตัดสินใจแล้วจึงจะสามารถออกแบบโมเดลธุรกิจให้สอดคล้องกับความ
ตอ้ งการทีเ่ ฉพาะเจาะจงของลูกค้า

ช่องทาง (Channel) - วธิ ีทีบ่ รษิ ทั สอ่ื สารและเข้าถงึ กลมุ่ ลูกคา้ ของตนเพ่ือเสนอคุณค่าให้

ช่องทางการสื่อสาร ช่องทางการกระจายสินค้าและบริการ และช่องทางการขาย ประกอบกันขึ้นเป็น
ส่วนประสานกับลูกค้า ช่องทางคือจุดสัมผัสลูกค้าที่มีบทบาทสำคัญต่อประสบการณ์ที่ลูกค้าได้รับช่องทางทำ
หน้าท่ีหลายอยา่ งดว้ ยกนั คอื เพมิ่ การรับรใู้ นหม่ลู ูกค้าเกี่ยวกับสนิ คา้ และบริการของบริษทั

1

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้นื ที่ธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพ้ืนทที่ ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ่ีและทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนา-จุดพักชรถว่ บยรใรหท้ลุกกูบนคโา้ คสรงาขม่าายรถถนปนสราะยเหมลินักกในาพรื้เนสทนี่กอรุงคเทณุ พคม่าหขานอคงรบปรรษิ ิมัทณฑล และพื้น ที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหา-นคร เปิดโอกาสใหล้ ูกค้าสามารถซ้ือสนิ คา้ และบริการท่ตี ้องการได้

- ส่งมอบการเสนอคณุ คา่ ไปสลู่ กู ค้า
- ใหบ้ ริการหลงั การขายแก่ลูกคา้

ความสมั พนั ธก์ บั ลูกคา้ (Customer Relation) - รปู แบบความสัมพันธ์ท่ีบรษิ ัทสรา้ งขึ้นกับลูกค้าแต่ละกลุ่ม

บริษัทควรระบุรูปแบบความสัมพันธ์ที่ต้องการสร้างกับลูกค้าแต่ละกลุ่มให้ชัดเจนความสัมพันธ์อาจ
มีตัง้ แตค่ วามเป็นสว่ นตัวไปจนถงึ แบบอัตโนมตั ิความสมั พันธก์ ับลูกค้าอาจถกู ขับเคลื่อนดว้ ยแรงจูงใจ ดังตอ่ ไปนี้

- การหาลูกคา้
- การรักษาลูกคา้
- การเพิม่ ยอดขาย

• กระแสรายได้ (Revenue) - เงินที่บริษัทได้รับจากลูกค้าแต่ละกลุ่ม (ต้นทุนต้องถูกนำไปหัก
ลบออกจากรายได้เพ่อื ใหไ้ ด้รายรบั )

หากลูกค้าเปรียบเหมือนหัวใจของโมเดลธุรกิจ กระแสรายได้ก็เปรียบได้กับเส้นเลือด บริษัทต้อง
ถามตัวเองว่า ลูกค้าแต่ละกลุ่มยินดีจ่ายเงินเพื่อคุณค่าใด การตอบคำถามดังกล่าวได้อย่างถูกต้องจะช่วยให้
บรษิ ัทสามารถสร้างกระแสรายได้จากลกู ค้าแต่ละกลุ่มกระแสรายได้แต่ละทางอาจมีกลไกการตั้งราคาท่ีแตกต่างกัน
เชน่ การตัง้ ราคาตายตัว การต่อรองราคา การประมลู การตง้ั ราคาตามตลาด การต้ังราคาตามปริมาณ และการ
ต้งั ราคาแบบบริหารผลกำไร (Yield management)

ทง้ั นี้ โมเดลธุรกจิ สามารถมีกระแสรายได้ 2 ประเภท คอื

(1) รายไดค้ รัง้ เดียวซ่ึงเกดิ จากการจา่ ยเงินของลูกค้าเพียงครง้ั เดียว
(2) รายได้สมำ่ เสมอซึง่ เกดิ จากการจ่ายเงนิ อย่างต่อเนื่อง โดยอาจมาจากการสง่ มอบสินค้าและบริการ
แกล่ กู คา้ หรอื อาจมาจากการให้บริการหลงั การขาย
ทรัพยากรหลกั (Key Resource) - ทรพั ยากรที่สำคญั ท่สี ำคัญในการทำให้โมเดลธรุ กจิ ประสบความสำเร็จ

โมเดลธุรกิจทุกประเภทตอ้ งอาศยั ทรัพยากรหลกั ซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถสร้างและเสนอคุณค่าเขา้ ถงึ
ตลาด รกั ษาความสัมพันธก์ ับกลุ่มลูกค้า และสร้างรายได้ ทรัพยากรหลกั อาจแตกตา่ งกันไปแล้วแต่ประเภทของ
โมเดลธุรกิจ ทั้งนี้ ทรัพยากรหลักอาจเป็นวัตถุสิ่งของ เงินทุน ภูมิปัญญา หรือบุคลากรก็ได้ ทั้งนี้อาจได้มาด้วย
การซื้อการเชา่ หรอื ไม่กม็ าจากพันธมติ รหลกั

กจิ กรรมหลกั (Key Activity) - สงิ่ สำคัญทีส่ ดุ ทบ่ี รษิ ทั ตอ้ งทำเพือ่ ใหโ้ มเดลธุรกิจของตนประสบความสำเร็จ

โมเดลธุรกิจทกุ ประเภทตอ้ งประกอบด้วยกิจกรรมหลักจำนวนหน่งึ มันคือสง่ิ สำคัญท่สี ดุ ทบ่ี ริษัทต้องทำ
เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างประสบความสำเร็จ กิจกรรมหลักเหมือนกับทรัพยากรหลักตรงที่ช่วยให้
บริษัทสามารถสร้างและเสนอคุณค่า เข้าถึงตลาด รักษาความสัมพันธ์กับลูกค้า และสร้างรายได้ โดยกิจกรรม
หลักจะแตกตา่ งกันไปแลว้ แต่ประเภทของโมเดลธุรกจิ

2

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพื้นท่ธี รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพืน้ ท่ีทา่ เทียบเรอื เฟอรร์ ่แี ละท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

พแลันะธพัมฒตินารจหุดลพักักร(ถKบรeรyทุกPบaนrโtคnรงeขr่า)ยถ-นคนู่คสา้ายแหลละักพในนั พธื้นมทีิต่กรรุงทเทท่ี พำมใหหาโ้นมครเดปลรธิมุรณกฑจิ ลปแรละะพสื้นบทคี่ตว่อาเมนื่สองำเรจ็

กรุงเทพมหานคร

บริษัทต่าง ๆ พยายามสร้างพันธมิตรด้วยเหตุผลที่หลากหลาย และพันธมิตรก็กลายเป็นองค์ประกอบ

สำคัญสำหรับโมเดลธุรกิจจำนวนมาก บริษัทสร้างพันธมิตรเพื่อให้โมเดลธุรกิจเกิดผลสูงสุด ลดความเสี่ยงและ

ครอบครองทรัพยากรมาก ๆ ทง้ั นี้ อาจแบง่ พนั ธมติ รออกเปน็ 4 ประเภทดว้ ยกัน คอื

(1) พันธมิตรเชิงกลยุทธร์ ะหวา่ งบริษทั ทไ่ี มไ่ ด้เป็นคู่แข่งกัน
(2) การรว่ มมือเฉพาะกจิ ซึ่งเปน็ พนั ธมติ รเชิงกลยทุ ธ์ระหวา่ งบริษทั ทเี่ ป็นค่แู ขง่ กนั
(3) การรว่ มทนุ เพอื่ พฒั นาธุรกจิ ใหม่
(4) ความสมั พนั ธแ์ บบผซู้ ือ้ - ซัพพลายเออร์ เพ่อื รับประกนั วา่ จะไมข่ าดแคลนวัตถดุ บิ
โครงสรา้ งตน้ ทุน (Cost Structure) - ต้นทุนทง้ั หมดท่ีเกิดขึ้นในการดำเนนิ การตามโมเดลธรุ กจิ

ส่วนประกอบนีบ้ ง่ บอกถึงตน้ ทุนสำคญั ที่เกดิ ข้นึ ในการดำเนินกิจการตามโมเดลธรุ กิจ การสร้างและการ
สง่ มอบคุณคา่ การรกั ษาความสัมพันธ์กบั ลูกค้า การสร้างรายได้ล้วนแล้วแต่มตี ้นทนุ ท้ังสน้ิ ต้นทนุ ท่วี ่านี้สามารถ
คำนวณได้ค่อนข้างง่ายหลังจากที่ได้มีการกำหนดทรัพยากรหลัก กิจกรรมหลัก และพันธมิตรหลักแล้ว ทั้งน้ี
โมเดลธรุ กจิ บางประเภทเน้นเร่ืองตน้ ทุนมากกว่าโมเดลธรุ กิจอน่ื ๆ เช่น สายการบนิ “ต้นทนุ ต่ำ” ได้สร้างโมเดล
ธรุ กิจข้นึ มาบนพ้นื ฐานของโครงสรา้ งตน้ ทุนต่ำ

3

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพืน้ ท่ธี รุ กจิ และบริการ
(Business Area) เชือ่ มตอ่ พืน้ ทท่ี ่าเทยี บเรือเฟอร์รแ่ี ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

Keyกรงุ 8เทพมหานคร 7 Key Activities 1 Valu

Partners ใหเ้ ชา่ อาคารเพ่ือประกอบธุรกจิ Proposi

ผ้รู ่วมลงทุน วางแผนและบรหิ ารจดั การโครงการ • ตวั อาคาร Bus
Area ที่เสร็จสม
หน่วยงานเอกชน ตดิ ตาม ประเมณิ ผล และกำกบั ดูแล พรอ้ มเข้าดำเน
โครงการ

ผ้สู นับสนุน 6 Key Resources • มีพ้ืนท่วี า่ งสำห
พฒั นาตอ่ เปน้ พ
กองทัพเรือ และหน่วยงาน ตวั อาคาร Business Area รถหรือ เพิ่มมลู
ราชการอ่ืน ๆ พาณิชย์โดยพฒั
ระบบสาธารณูปโภค Plaza area

บุคคลากรดา้ นการบริหารโครงการ

9 Cost Structure 5

ค่าก่อสร้าง+ปรับปรุงเพม่ิ เติม
CAPEX ค่าบริหารโครงการ
OPEX

รูปท่ี ข 1-1 โมเดลธรุ กิจ (Business Model Canvas) ของโคร

รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Final Report)

ue Customer Relationships Customer
4 2 Segments
ition ทำการรบั ฟัง
จัดทำกระบวนการ ผู้ประกอบการรายใหญ่ท่ีไดร้ บั
สมั ปทานในกล่มุ ธรุ กจิ พฒั นา
siness ลกู ค้าสัมพนั ธ์ ความทดสอบ
อสงั หารมิ ทรพั ย์
มบูรณ์ ความสนใจ
ผู้ประกอบการรายใหญท่ ่ีไดร้ บั
นินไดเ้ ลย ภาคเอกชน สมั ปทานในกลมุ่ ธรุ กจิ สถาบนั

หรับนำไป 3 Channels พาณชิ ยนาวี
พนื้ ทีจ่ อด

ลค่าเชงิ Online Offline
ฒนาเปน้ ติดตอ่ ตรง
App & Web

Revenue Streams

ค่าเช่าเหมาพื้นทจ่ี ากเอกชนท่ีได้รับการสัปทาน
รงการพฒั นาอาคารพืน้ ที่ธรุ กจิ และบริการ (Business Area)

4

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้นื ที่ธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมต่อพน้ื ทที่ ่าเทียบเรอื เฟอร์รีแ่ ละทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

ข.2 SWOT Analysisและพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้น ที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

การวิเคราะห์ SWOT หรือ การวิเคราะห์สภาพแวดล้อมและศักยภาพเป็นเครื่องมือในการประเมิน
สถานการณ์สำหรับการประกอบธุรกิจ ซึ่งช่วยให้ผู้บริหารรู้ถึงจุดแข็งและจุดอ่อนจากสภาพแวดล้อมภายใน
มองเห็นโอกาสและอุปสรรคจากสภาพแวดลอ้ มภายนอก ตลอดจนผลกระทบต่อการประกอบธรุ กิจทุกประเภท

• S = STRENGTHS (จุดแข็ง)

จุดเด่น หรือจุดแข็ง เป็นปัจจัยภายในที่เป็นข้อดี ที่เกิดจากสภาพแวดล้อมภายในบริษัท เช่น จุด
แข็งด้านการผลิตมีโรงงานของตนเอง ผลิตภัณฑ์มีคุณภาพดีเหนือกว่าคู่แข่งชัดเจน หรือมีความชำนาญด้าน
ธรุ กิจ มีประสบการณ์มายาวนานมากกวา่ คู่แข่ง รวมไปถึงจดุ แข็ง ในเรื่องงบประมาณในการทำการตลาด

โดยผู้ประกอบการต้องใช้ประโยชน์จากจุดแข็งเหลา่ นี้มาใช้ในกลยุทธ์ เพื่อสร้างการประโยชน์แก่
ธุรกจิ ให้ไดม้ ากทีส่ ดุ เชน่ จดุ แข็งดา้ นการเงิน จดุ แขง็ ดา้ นการผลติ หรอื มีความชำนาญดา้ นธุรกิจมปี ระสบการณ์
มานานมากกวา่ ค่แู ขง่

• W = WEAKNESSES (จดุ อ่อน)

จุดด้อย หรือจุดอ่อน ข้อเสียเปรียบจากปัญหาภายในเป็นปัญหา หรือ ข้อบกพร่องที่เกิดจาก
สภาพแวดล้อมภายในบริษัท ที่ส่งผลเสียต่อการดำเนินธุรกิจ เช่น การบริการที่ไม่แน่นอน ขาดนโยบายและ
ทิศทาง หรือบุคลากรในสายงานที่จำเป็น กำลังผลิตต่ำกว่า หรือ ขาดนโยบายและทิศทาง ซึ่งบริษัทต้อง
ปรบั ปรงุ ใหด้ ขี ึน้ เพอื่ ประโยชนข์ องบรษิ ัท

• O= OPPORTUNITIES (โอกาส)

เกดิ จากปจั จัยภายนอกของบริษัทท่สี ง่ ผลดี หรือเป็นประโยชน์กับการดำเนนิ ธุรกิจ เช่น เศรษฐกิจ
สังคม เทคโนโลยี และการแข่งขันในตลาด เป็นปัจจัยภายนอกที่เอื้อประโยชนใ์ นการทำงานภายในบริษัท เช่น
การส่งเสริมจากภาครัฐให้ทุนสนับสนุนงานวิจัย โครงการจากหน่วยงานต่าง ๆ ผลักดันผู้ประกอบการให้จัด
แสดงสินคา้ ทั้งใน และต่างประเทศ เพ่ิมโอกาสการขายใหธ้ รุ กจิ เปน็ ตน้

• T = THREAT (อปุ สรรค)

ปัจจัยภายนอกที่ส่งผลเสียกับการดำเนินธุรกิจของบริษัทที่เกี่ยวข้อง กับปัจจัยภายนอกที่ไม่
สามารถควบคุมได้ เช่น ภัยธรรมชาติ ความเข้มแข็งของคู่แข่ง หรืออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ถือว่าเป็นปัจจัย
ภายนอกที่ขัดขวางการทำงาน เป็นอุปสรรคของบริษัท เช่น ภาษีนำเข้า - ส่งออกที่อาจเพิ่มขึ้นในสินค้าบาง
ประเภท การเกดิ อุทกภัย น้ำทว่ มบ่อยครงั้ ทำใหเ้ กดิ ภาวะชะงกั งนั ทางเศรษฐกิจในบางพื้นที่

5

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้นื ทธี่ รุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมต่อพ้ืนทท่ี ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ่แี ละท่าเทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

วแลิเะคพรัฒานะาหจุด์ พSักWรถOบรTรทุกขบอนงโคโรคงขร่างยกถนานรสพายฒั หลนักาในอพาื้นคทาี่กรรุงพเทื้นพทมหี่ธาุรนกคริจปลระิมบณฑรลิกาแลระพ(ืB้น ทuี่ตs่อinเนeื่องss Area)

กรุงเทพมหานคร

(1) S = STRENGTHS (จดุ แข็ง) ของโครงการ
- มีตวั อาคารทีก่ ่อสรา้ งสำเรจ็ แลว้ รอการเข้ามาดำเนนิ การของเอกชน
- โครงการมีพื้นที่ว่างเพิม่ เตมิ ใหส้ ำหรบั ให้ผู้ประกอบพัฒนาเพิม่ เติมเป็นพื้นทีส่ ่วนกลางหรือจะเพิ่ม
มลู ค่าเชิงพาณิชย์ตามวัตถปุ ระสงคแ์ ละดลุ ยพนิ ิจ
- พืน้ ทีโ่ ครงการมีศักยภาพด้านความต้องการจากผู้ประกอบการท่ีแนน่ อน
- อตั ราราคาคา่ เช่าเหมาพนื้ ทเ่ี ชงิ พาณชิ ย์ท่ถี กู กว่าราคาตลาด
- โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม สามารถเชื่อมโยงกับแหล่งท่องเที่ยวและรูปแบบการเดินทาง
อนื่ ๆ รวมถงึ มีการขยายความเชือ่ มโยงดา้ นการเดนิ ทางไปจนถึงท่าอากาศยานนานาชาตอิ ู่ตะเภา

(2) W = WEAKNESSES (จุดอ่อน) ของโครงการ
- ตำแหน่งท่ตี ง้ั อยใู่ นพืน้ ที่ความม่ันคง อาจสง่ ผลต่อการดำเนินธุรกิจ เชน่ ระยะเวลาการเปิดปิดพ้ืนท่ี
- รูปแบบลักษณะอาคาร มีการออกแบบและก่อสร้างโดยมีการวางเป้าหมายวัตถุประสงค์การใช้
ประโยชน์อาคารในการการประกอบธุรกิจอาคารศูนย์ประชุมไปแล้ว ภาคเอกชนที่จะเข้าร่วม
กจิ การอาจจะต้องปรับปรุงตวั อาคารใหเ้ หมาะสมกับรูปแบบการดำเนินการของเอกชนรายน้นั ๆ
- ขนาดพ้นื ท่ีเหมาะสมกบั ผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็ก

(3) O = OPPORTUNITIES (โอกาส) ของโครงการ
- ในบริเวณพื้นที่โครงการมีแนวโน้มความเจริญในอนาคต เนื่องจาก ในอนาคตเป็นจุดศูนย์กลาง
ด้านการขนส่ง ทางนำ้ ทางราง ทางอากาศ อีกท้ังยงั ได้รบั ผลจากการพัฒนาของ EEC อกี ด้วย
- การฟนื้ คืนดา้ นการท่องเทย่ี วหลงั วกิ ฤตการณโ์ รคระบาด
- ไมม่ คี ู่แขง่ ทางธุรกจิ ในพื้นทร่ี ศั มใี กลเ้ คยี ง

(4) T = THREAT (อปุ สรรค) ของโครงการ
- ภาวะเศรษฐกจิ ท่ีเพ่ิงจะฟ้ืนตัว ประกอบกับตน้ ทุนท่ีสูงขึ้นในปัจจุบันทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่
หลายหนว่ ยงานอาจจะชะลอลงทนุ

6

ภาคผนวก ค

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพื้นที่ธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พน้ื ที่ท่าเทียบเรือเฟอร์ร่ีและทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร ภาคผนวก ค
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

ขั้นตอนการดำเนินงาน

ระยะเวลาดำเนินการ

ลำดับ ขน้ั ตอนการดำเนนิ งาน 123

123412341234

1 จัดทำ TOR + เอกสารประกอบการคัดเลือกเอกชนรว่ มลงทุน

2 ประกาศเชญิ ชวนเอกชนประกวดราคารว่ มลงทนุ

3 คดั เลอื กเอกชนเข้ามาร่วมลงทนุ

4 จัดตั้งคณะทำงานในการกำกบั ดแู ลโครงการ

5 เอกชนท่ีได้รับสมั ปทานโครงการเขา้ ปรบั ปรงุ พ้ืนทโ่ี ครงการ

6 เปดิ ให้บริการโครงการ

1

ภาคผนวก ง