รายงานฉบับสมบูรณ์ (Final Report)

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพืน้ ทธ่ี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพืน้ ท่ที ่าเทยี บเรือเฟอรร์ ี่และทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รปู ท่ี 7.3-2 ภาพแนวความคิดการใช้งาน ห้องพักและเช่าพน้ื ท่ีเชิงพาณชิ ย์

7-9

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้ืนที่ธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พื้นที่ท่าเทยี บเรือเฟอรร์ ี่และท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

รปู ท่ี 7.3-3 ภาพแนวความคิดการใช้งาน โรงแรมท่ีพกั
o พนื้ ทร่ี า้ นค้าย่อย เช่น 7 - Eleven และ Family Mart เปน็ ต้น

รูปท่ี 7.3-4 ภาพแนวความคิดการใชง้ าน 7 - Eleven และ Family Mart

7-10

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้ืนท่ีธรุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พ้นื ทท่ี ่าเทียบเรือเฟอรร์ แ่ี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักoรถบรรรท้าุกนบสนปโคารแงขล่าะยซถนานวสนา่าย หรลวักมในถพึงื ้นบทรี ่กิกราุ งรเทนพวมดหแานผคนรไทปรยิมณซฑึ่งลเปแ็นลอะพาื้นชทีพี่ตท่อี่มเนีชื ่ อื่อง เสียงของจังหวัดชลบุรี

กรุงเทพมหานคร อกี ทัง้ ทำเปน็ บ่อ Onsen แช่นำ้ แร่รมิ ทะเล

รูปที่ 7.3-5 ภาพแนวความคิดการใชง้ าน รา้ นสปาและซาวนา่
o บารอ์ าหารและเคร่ืองดืม่ เปน็ พน้ื ท่พี บปะสงั สรรค์ของผ้ใู ชบ้ รกิ าร

7-11

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้นื ท่ธี รุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพ้นื ท่ีท่าเทียบเรอื เฟอรร์ ีแ่ ละท่าเทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รปู ท่ี 7.3-6 ภาพแนวความคดิ การใชง้ าน บาร์อาหารและเครือ่ งด่ืม

รปู ที่ 7.3-7 ภาพแนวความคดิ การใชง้ าน ร้านซักอบรดี
3) อาคารสำนกั งานและภตั ตาคาร

เป็นพ้ืนทีส่ ำนักงานของหน่วยงานรัฐหรอื เอกชน เป็นพ้ืนท่รี า้ นอาหาร โดยจะเน้น
o ร้านอาหารที่มีชื่อเสียง มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง เช่น KFC, The Pizza, โอ้กะจู๋,

MK Restaurant, The glass house, The chocolate factory, มุมอร่อย, ปรชี าซีฟูด้ เปน็ ตน้

7-12

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพน้ื ท่ีธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชอื่ มต่อพ้นื ที่ท่าเทียบเรือเฟอร์รีแ่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

รปู ที่ 7.3-8 ภาพแนวความคดิ การใชง้ าน รา้ นอาหาร

7-13

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพน้ื ทธี่ รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพ้นื ที่ท่าเทยี บเรือเฟอร์รีแ่ ละทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักoรถบรรรท้าุกนบกนาโคแรฟงทข่า่ีมยีชถือ่นนเสสยีายงหเลชัก่นในCพaื้นfทéี่กAรุงmเทaพzมoหnาน, คTรruปeริมcณoฑffลeแeล, ะNพaื้นnทaี่ต่อcเoนfื่อfeง e, After you เปน็ ต้น

กรุงเทพมหานคร

รูปที่ 7.3-9 ภาพแนวความคดิ การใชง้ าน รา้ นกาแฟ

7-14

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้นื ทธ่ี รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพื้นทท่ี า่ เทยี บเรอื เฟอร์รแ่ี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

กแรลงุ ะเทพพัฒมนหาา4จน)ุดครพักอรถาบครารรทหุกบอนปโครระงชขุ่มายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
o จำหนา่ ยสนิ คา้ ปลอดภาษี (Duty free) ทมี่ ชี ือ่ เสยี ง เชน่ King Power หรือ Outlet ตา่ ง ๆ เปน็ ตน้

รปู ที่ 7.3-10 ภาพแนวความคดิ การใชง้ าน พ้นื ทจี่ ำหนา่ ยสินคา้ ปลอดภาษี

7-15

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทธี่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พ้นื ทที่ ่าเทียบเรอื เฟอรร์ แ่ี ละท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักoรถบรรจทัดุกงบานนโคใรนงรขูป่ายแถบนบนสTายEหMลักPใOนพRื้นAทRี่กYรุงEเVทพEมNหTานเคชรน่ ปปริมรณะฑชลุมสแัมละมพนื้นาที่ตจ่อดั เนงาื่อนง เลย้ี ง แสดงสินคา้ หรือ
กรงุ เทพมหานคร นทิ รรศการตา่ ง ๆ

รปู ท่ี 7.3-11 ภาพแนวความคดิ การใชง้ าน TEMPORARY EVENT

7-16

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพืน้ ทธ่ี รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พน้ื ทท่ี า่ เทียบเรอื เฟอรร์ ่ีและท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนา5จ)ุดพักพรถื้นบรทรที่ทุกาบงนเโคดรินงขเ่าชยืถ่อนมนรสาะยหหวลัก่าใงนอพืา้นทคี่การรุงเทมพีคมวหาานมคกรวป้ารงิมใณหฑ้เลปแ็นละพพื้นื้นทที่ตี่เ่อชเ่นาื่รองายย่อยเพื่อขายสินค้า
กรุงเทพมหานคร หรือเคร่อื งด่ืมราคาย่อมเยา ในรูปแบบ Kiosk หรอื เครื่องขายของอัตโนมัติ เพ่ือความสะดวกของ

ผมู้ าใชบ้ รกิ าร

รปู ที่ 7.3-12 ภาพแนวคิดการใช้งานร้านคา้ ขนาดเลก็ ๆ ในรปู แบบ Kiosk

รปู ท่ี 7.3-13 ภาพแนวความคดิ การใช้งานเคร่อื งขายของอตั โนมัติ

7-17

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนท่ีธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพืน้ ท่ที ่าเทียบเรือเฟอรร์ ่แี ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

7แล.3ะพ.2ัฒนากจรุดณพักสี รถถบารนรทศุกกึ บษนาโครโงรขง่าเยรถยี นนนพสาายณหลชิ ักยในน์ พาื้นวที ี(่กMรุงeเทrพcมhหaาnนคtรMปaริมriณnฑeล Tแrลaะพinื้นiทnี่ตg่อCเนeื่อnง tre)

กรุงเทพมหานคร

แนวความคิดในการเตรียมพื้นที่สำหรับเป็นสถานศึกษา ทางที่ปรึกษามีแนวความคิดใน

การปรับรูปแบบให้เหมาะสมกับพื้นที่ทั้งในเรื่องพื้นที่ต่าง ๆ องค์ประกอบของสถานศึกษามีการใช้งาน
พื้นที่หลายส่วน โดยควรเลือกหัวข้อในการจัดการสอน หรือรูปแบบในการศึกษาปริมาณการจัดการต่าง ๆ

ใหเ้ หมาะสมกับพ้ืนทเ่ี ดิม ซ่ึงจะเป็นการบรหิ ารจัดการเปน็ หลัก

1) อาคารตอ้ นรับ

เป็นพื้นที่ต้อนรับ ติดต่อประชาสัมพันธ์ เป็นสำนักงานอาจมีห้องฝ่ายครูปกครองและห้องธุรการ
ของโรงเรียนอย่ภู ายในอาคารน้ี

รปู ที่ 7.3-14 ภาพแนวความคิดการใชง้ านพ้ืนทีต่ อ้ นรับ ติดตอ่ ประชาสัมพันธ์ หรือสำนักงาน

7-18

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพน้ื ท่ธี รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมต่อพืน้ ท่ีทา่ เทยี บเรอื เฟอรร์ ่แี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา2จ)ุดพักอรถาบครารรทโุกรบงนแโครรมงขแ่าลยะถบนนาสรา์ ยหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

เป็นพื้นที่หอพักสำหรับนักเรียนของโรงเรียนมี Café ร้านกาแฟให้บริการ รวมถึงจัดเป็นพื้นท่ี

Working space ให้นักเรียนสามารถรวมกลุ่มทำงานหรืออ่านหนังสือได้ อีกทั้งยังสามารถทำเป็นห้องเก็บของ

เพ่มิ เติมได้

รูปที่ 7.3-15 ภาพแนวความคิดการใชง้ าน Working space หรือหอพักนักเรยี น

3) อาคารสำนักงานและภัตตาคาร

เป็นพื้นที่โรงอาหารสำหรับรับประทานอาหาร มีร้านค้าจำหน่ายสินค้า และร้านถ่ายเอกสาร
เป็นห้องพยาบาลไว้สำหรับปฐมพยาบาลเบื้องต้น เป็นห้องสมุด Library ไว้สำหรับค้นคว้าข้อมูลและอ่าน
หนังสือรวมถึงทำเป็นห้องเก็บของเพิ่มเติมได้ เป็นห้องพักครูสำหรับครูได้พักผ่อนระหว่างเบรก
ไมม่ สี อน หรอื ทำงานด้านเอกสารอกี ท้งั ยังจดั เปน็ หอ้ งเรียน และหอ้ งประชมุ ยอ่ ยได้

7-19

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้นื ทธ่ี รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พ้ืนที่ท่าเทยี บเรือเฟอรร์ แี่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

รปู ท่ี 7.3-16 ภาพแนวความคดิ การใชง้ าน หอ้ งพักผู้สอน หอ้ งเรียนย่อย หรือห้องประชมุ ยอ่ ย

รูปท่ี 7.3-17 ภาพแนวความคิดการใช้งาน พื้นท่ีรบั ประทานอาหาร Food court และห้องสมดุ Library

7-20

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพื้นทธี่ รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชอื่ มต่อพนื้ ที่ท่าเทียบเรือเฟอร์รแี่ ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนา4จ)ุดพักอรถาบครารรทหุกบอนปโครระงชข่มุายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

เป็นห้องเรียน พื้นที่ฝึกหัด ห้องประชุม และรวมพลทำกิจกรรมต่าง ๆ สำหรับสถานศึกษา

รวมถงึ เปน็ ห้องทำการทดลองหรือจำลองการเดินเรือ

รปู ท่ี 7.3-18 ภาพแนวความคดิ การใชง้ าน ห้องเรียน พ้นื ท่ฝี กึ หดั และหอ้ งประชมุ ต่าง ๆ

7-21

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนทธี่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พน้ื ทที่ า่ เทยี บเรือเฟอร์รีแ่ ละท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

7แล.4ะพัฒนาขจุดอ้ พเักสรนถบอรแรทนุกะบนในโคกรงาขร่ายปถรนบันสปายรหงุ ลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

1) ถังบำบัดน้ำเสีย

ถังบำบัดน้ำเสีย หรือถังบ่อพักนำ้ ของแตล่ ะอาคารท่ีอยู่ด้านล่างตัวอาคาร ขนาดกว้าง 2.17 เมตร
ยาว 2.17 เมตร สูง 2.15 เมตร ณ ปัจจุบันติดตั้งลอยอยู่เหนือชั้นพื้นดิน มีวัสดุปิดกั้นอย่างไม่เรียบร้อย
ทำให้ทัศนยี ภาพท่ีไมน่ า่ มองท่ปี รึกษามีขอ้ เสนอแนะให้ดำเนนิ การให้ทำการติดตงั้ ผนังบังตาโดยรอบพื้นที่บริเวณ
ถงั บำบดั โดยใชไ้ มร้ ะแนงเทียมขนาด 1”x6” ตดิ ต้งั บนโครง ไม้เทียมเพ่ือป้องกนั นำ้ ทะเลกดั เซาะ

รปู ที่ 3.4-1 แบบแปลนถังบาบัดน้าเสีย

2) ราวกันตก

พนื้ ท่บี รเิ วณหลงั อาคารห้องประชุม ในสว่ นท่ีจะมีโครงการสร้างทางเช่ือมต่อหาดนางรำในอนาคต
ในปัจจุบันที่ยังไม่มีโครงการสร้างทางเชื่อมต่อเกิดขึ้น ระเบียงด้านหลังอาคารไม่ควรปล่อยให้เปิดโล่ง
ควรมีติดตั้งราวกันตกปิดเส้นทางตลอดแนวเพ่ือความปลอดภัย

รูปที่ 7.4-2 บรเิ วณท่ีควรติดตงั้ ราวกนั ตก

7-22

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนทธ่ี รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพนื้ ทท่ี ่าเทยี บเรอื เฟอร์ร่ีและทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

พื้นที่ทางเดินริมทะเล มีการออกแบบราวกันตกไว้แล้ว แต่เป็นราวกันตกที่ไม่มีความปลอดภัย

มากเพียงพอ ที่ปรึกษามีข้อเสนอแนะว่าควรจะใช้ราวกันตกแบบกระจกเปลอื ย แบบมีมือจับด้านบนและความ

สูงรวม 1.20 ม. เพราะเปน็ พื้นท่ี มคี วามสูงจากผิวนำ้ และเพือ่ ลดความอนั ตราย

รูปท่ี 7.4-3 แบบแปลนราวกันตกเดิมของอาคาร
3) ประตู

ในบางพื้นที่ที่เชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ที่มีแอร์/เครื่องปรับอากาศ กับ พื้นที่เปิดโล่ง แต่กลับไม่มี
ประตูกันพื้นที่ทั้งสองออกจากกัน เช่นพื้นที่เชื่อมระหว่างอาคารต้อนรับและทางเดินเชื่อมต่อระหว่างอาคาร
และพื้นที่เชื่อมระหว่างทางเดินเชื่อมระหว่างอาคารกับโถงทางเดินอาคารห้องประชุม ที่ปรึกษามีข้อเสนอแนะ
ว่าควรจะติดตั้ง ประตูกระจกเปลือยแบบโช๊คฝังพื้น เพื่อให้เหมาะกับการใช้งานแบบพักได้ทั้ง 2 ด้านเวลา
เข้า - ออก พน้ื ท่ภี ายใน

7-23

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้ืนทธ่ี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพื้นทที่ ่าเทียบเรือเฟอรร์ แ่ี ละท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

รูปที่ 7.4-4 แบบแปลนเดิมของอาคาร แสดงประตทู ่ตี ้องติดตงั้ เพ่มิ

7-24

บทที่ 8
การประเมนิ มูลค่าการพฒั นาของ

พนื้ ที่ Business Area
ตามท่ไี ดอ้ อกแบบแนวคิดเบื้องตน้

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพื้นที่ธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพ้ืนท่ีทา่ เทยี บเรือเฟอร์ร่ีและท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร บทที่ 8
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

การประเมินมูลค่าการพฒั นาของพ้ืนท่ี Business Area

ตามทไ่ี ด้ออกแบบแนวคดิ เบ้ืองต้น

สำหรับการประมาณราคาค่าใช้จ่ายสำหรับโครงการ ที่ปรึกษาพิจารณาตามรูปแบบการดำเนิน
การตามแนวคิดเบื้องต้น (Conceptual Design) ที่ปรึกษาได้ศึกษาว่ามีความเหมาะสมสำหรับโครงการ
ดังกล่าวไว้ในบทที่ 7 ซึ่งเป็นการพิจารณาตามรูปแบบที่เกิดประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับการให้บริการ โดย
แสดงรายละเอียดไดด้ งั ตอ่ ไปนี้

8.1 วัตถุประสงค์และขอบเขตของงานประมาณราคา

การศึกษาด้านการประมาณราคาค่าก่อสร้างเพิ่มเติมและดำเนินการ มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ทราบ
ถงึ กรอบของงบประมาณหรือค่าใช้จ่ายที่จะต้องดำเนนิ การจัดหามาเพ่ือให้ได้มาซ่ึงการพัฒนาอาคารพื้นท่ีธุรกิจ
และบริการ (Business Area) ที่มีประสิทธิภาพ ตลอดจนมูลค่าตัวเงินเพื่อนำไปใช้เป็นข้อมูลในการศึกษา
ดา้ นความเหมาะสมทางเศรษฐกจิ และการเงินของโครงการ โดยขอบเขตงานประมาณราคาดังนี้

• ประมาณราคาค่าใช้จ่ายในด้านการลงทุน (CAPEX) ได้แก่ การประมาณราคาค่าลงทุนก่อสร้าง
ปรบั ปรุงเพิ่มเตมิ

• ประมาณราคาค่าใช้จ่ายในด้านการบริหารจัดการ (OPEX) ซึ่งประกอบด้วย การประมาณราคาค่า
ดำเนินการ และการประมาณราคาคา่ บำรงุ รกั ษา

การประมาณราคาอยู่บนพื้นฐานข้อมูลจากการศึกษาการออกแบบแนวความคิด (Conceptual Design)
การพัฒนาพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) ซึ่งมีความละเอียดของข้อมูลที่สามารถนำไปประเมินราคา
เบ้ืองตน้ โดยมคี วามคลาดเคลอื่ นของการประมาณการอยู่ในเกณฑ์ที่ยอมรบั ไดใ้ นช่วงไม่เกินรอ้ ยละ ± 10

8-1

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้นื ทธี่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพน้ื ทีท่ ่าเทียบเรอื เฟอรร์ แี่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

8แล.2ะพัฒนากจุดาพรักปรถรบะรมรทาุกณบนรโาครคงาข่คายา่ ถลนนงสทายนุ หกลัก่อใสนพรื้้านทงี่กปรรุงเบั ทพปมรหุงาเนพคริ่มปเรติมมิ ณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

8.2.1 ความหมายของการประมาณราคา

หมายถึง การคำนวณหาปริมาณวสั ดคุ ่าแรงและค่าดำเนนิ การท่รี าคาใกล้เคียงกบั คา่ ใชจ้ า่ ยจรงิ มากท่ีสุด
ในการแยกรายการวัสดุค่าแรงค่าใช้จ่ายเครื่องมือเครื่องจักร และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับงานโดยมีผล
กบั ตวั แปรตามในด้านระยะเวลาของการทำงาน ดังน้นั การประมาณราคาจึงไม่ใช่ราคาทแ่ี ท้จริงแต่อาจใกล้เคียง
กบั ราคาจริง ซง่ึ ไมค่ วรจะผดิ พลาดไปจากราคาทแ่ี ทจ้ รงิ เกนิ กว่า 10 %

การประมาณราคาเป็นงานที่เป็นทั้งศาสตร์และศิลปะ ผู้ประมาณราคาต้องมีความรู้ทางวิชาการ
ความรู้ทางด้านการผลิต หรือการก่อสร้างเกี่ยวกับงานที่ทำการประมาณราคา ความรู้ทางด้านวัสดุ
และมาตรฐานของวสั ดุแต่ละประเภท ความรทู้ างด้านสถติ ิ ฯลฯ ในโครงการขนาดใหญ่ความรู้เก่ียวกบั ธรรมชาติ
ที่บริเวณก่อสร้าง และบริเวณที่เกี่ยวข้องกับธรรมชาติความรู้เกี่ยวกับเคร่ืองจักรและแรงงาน กฎระเบียบและ
ธรรมเนียมปฏิบัติทใ่ี ชใ้ นบรเิ วณสถานที่ก่อสรา้ ง

ดังนั้น การประมาณการที่สมเหตุสมผลที่สุด ผู้ประมาณราคาจึงต้องมีระบบเก็บข้อมูลเกี่ยวกับ
การทำงานและราคาที่ทันสมัย และทราบถงึ ปัญหาและอุปสรรคท่ีอาจบังเกิดขึ้น เพื่อคดิ เป็นค่าใช้จ่ายรวมอยู่ในงาน

8.2.2 หลกั เกณฑท์ ว่ั ไปของการคำนวณราคากลางงานกอ่ สร้าง

ราคาค่าก่อสร้างเป็นมูลค่าการลงทุนที่เป็นส่วนสำคัญ ดังนั้น โดยทั่วไปจะเป้นการประมาณราคาค่า
ก่อสร้าง จากแบบรายละเอียดที่จัดเตรียมแล้วเสร็จสมบูรณ์มาถอดปริมาณงานและวัสดุก่อสร้างพิจารณา
ร่วมกับเทคนิคและวิธีการก่อสร้าง โดยปริมาณงานที่ได้จะจัดเตรียมเป็นบัญชีแสดงปริมาณงาน
(Bill of Quantities) และการคำนวณราคาต่อหน่วยของแต่รายการจะใช้ตามหลักเกณฑ์ของการคำนวณ
ราคากลางงานก่อสร้างของทางราชการ ตามประกาศคณะกรรมการราคากลางและขึ้นทะเบียนผู้ประกอบการ
เรื่องหลักเกณฑ์และวิธีการกำหนดราคากลางงานก่อสร้าง เมื่อวันที่ 19 ตุลาคม พ.ศ. 2560 ว่าด้วยหลักเกณฑ์
การคำนวณราคากลางงานก่อสร้างอาคาร สำหรับบางรายการในกรณีที่ไม่มีข้อมูลจากราคากลางงานก่อสร้าง
ของทางราชการ ได้อ้างอิงกับข้อมูลราคาที่ตีพิมพ์มาจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายวัสดุซึ่งเป็นข้อมูลราคาจาก
สือ่ สิง่ พมิ พต์ า่ ง ๆ และราคาทีไ่ ด้มาจากใบแจ้งราคาสนิ ค้า (Price List) ของผู้ผลติ

โดยหลักเกณฑ์การคำนวณราคากลางงานก่อสร้างอาคารจะใช้รายละเอียดข้อมูล และเอกสารต่าง ๆ
ที่เก่ียวข้อง ดงั นี้

• หลักเกณฑก์ ารคำนวณราคากลางงานกอ่ สร้างอาคาร
• บญั ชีแสดงรายการก่อสรา้ งสำหรับงานกอ่ สร้างอาคาร
• ตาราง Factor F งานกอ่ สร้างอาคาร
• ราคาและแหล่งวัสดกุ ่อสรา้ ง
• บัญชีค่าแรงงาน/ดำเนนิ การสำหรบั การถอดแบบคำนวณราคากลางงานกอ่ สร้าง

8-2

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพื้นทธ่ี รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพ้นื ท่ีทา่ เทียบเรือเฟอร์ร่แี ละทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา•จุดพักหรลถักบรเกรทณุกฑบน์แโลคระงตขา่ารยาถงนคนสำานยวหณลักคใา่นวพัสื้นดทมุี่กรวุงลเทรพวมมหตาอ่ นหครน่วปยริมในณงฑาลนแกลอ่ ะพสื้รนา้ทงี่ตอ่อาเนคื่อางร

กรุงเทพมหานคร

• หลักเกณฑก์ ารคำนวณค่าใชจ้ า่ ยพิเศษตามข้อกำหนดและค่าใชจ้ ่ายอ่ืนทจ่ี ำเป็นต้องมี

• หลกั เกณฑ์และข้อกำหนดการคำนวณค่าครุภณั ฑ์ในงานก่อสรา้ งอาคาร
สำหรบั การคำนวณราคากลางงานกอ่ สร้างอาคาร จะประกอบด้วยส่วนสำคญั รวม 3 สว่ น ดังนี้

1) สว่ นของค่างานตน้ ทุน (Direct Cost) ประกอบดว้ ยราคาวัสดุก่อสรา้ ง และคา่ แรงงาน/ดำเนินการ
(ก) ราคาวัสดกุ อ่ สรา้ ง

โดยทั่วไปจะใช้ราคาวัสดุก่อสร้างตามที่สำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า
กระทรวงพาณิชย์เผยแพร่ ถา้ ไม่มีข้อมูลราคาเผยแพร่ไว้ ให้ใช้ราคาวสั ดุก่อสรา้ งรายการนั้นท่สี ำนักงานพาณิชย์
จังหวัดใกล้เคียงที่มีระยะทางใกล้สถานที่ก่อสร้างมากที่สุด โดยพิจารณาจากที่ตั้งของศาลสกลางจังหวัด
ถึงสถานที่ก่อสร้าง เป็นราคาเผยแพร่ กรณีรายการใดไม่มีเผยแพร่ ให้ใช้ราคาวัสดุก่อสร้างรายการนั้นในท้องที่
ของส่วนกลาง หรือในท้องที่ของจังหวัดใกล้เคียงโดยราคาวสั ดุค่าก่อสร้างจะใชข้ ้อมูล ณ เดือน ปี ที่คิดราคานั้น ๆ
และสุดทา้ ยรายการบางสว่ นอาจจะไดข้ ้อมูลจากใบเสนอราคาของผู้ผลิตและจำหนา่ ยวสั ดุก่อสร้าง

(ข) ค่าแรงงาน/ดำเนนิ การ

สำหรบั คา่ แรงงาน/ดำเนนิ การ ใหใ้ ชอ้ ตั ราค่าแรงงานตามที่กำหนดในบัญชีคา่ แรงงาน/ดำเนินการ
สำหรับการถอดแบบคำนวณราคากลางงานก่อสร้าง ในกรณีที่อัตราค่าแรงงาน/ดำเนินการำหรับรายการ
งานก่อสร้างใดไม่มีกำหนดไว้ในบญั ชีค่าแรงงาน/ดำเนินการสำหรับการถอดแบบคำนวณราคากลางงานก่อสร้าง
ที่ปรึกษาจะคำนวณราคาค่าแรงงาน/ดำเนินการ จากยอดค่าวัสดุร้อยละ 30 – 37 หรือจะกำหนดตาม
ความเหมาะสมแลพสอดคล้องกับลักษณะงานและค่าแรงงานในท้องถ่ิน

8-3

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทธ่ี รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพน้ื ท่ที ่าเทียบเรอื เฟอร์ร่แี ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา2จ)ุดพักครถา่ บใรชรจ้ทาุ่กบยนในโคกรงาขร่าดยำถนเนนนิสากยาหรลกักใ่อนสพรื้นา้ ทงี่กหรรุงเอื ทคพ่ามใหชาน้จคา่ รยปทราิมงณอฑ้อลมแล(Iะnพdื้นทirี่ตe่อcเtนื่อCงost)

กรุงเทพมหานคร

ซ่งึ เป็นค่าใช้จ่ายท่ตี ้องมีในทุกโครงการ/งานก่อสร้าง จะประกอบดว้ ยค่าใช้จ่าน รวม 4 หมวดใหญ่
ได้แก่ คา่ อำนวยการ คา่ ดอกเบยี้ กำไร และค่าภาษี ซึง่ ได้คำนวณและจัดทำไวใ้ นรูปของตารางสำเร็จรูปเรียกว่า
ตาราง Factor F ค่า Factor F - ใชต้ ามหลักเกณฑ์ของการคำนวณราคากลางงานกอ่ สรา้ งอาคาร ตามประกาศ
คณะกรรมการราคากลางและขึ้นทะเบียนผู้ประกอบการ เมื่อวันที่ 19 ตุลาคม พ.ศ. 2560 สำหรับ
ค่า Factor F นี้จะเป็นส่วนของค่าอำนวยการ ดอกเบี้ย กำไร และภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งจะขึ้นอยู่กับวงเงินค่า
ก่อสร้าง และแปรผันไปตามอัตราเงินจ่ายล่วงหน้าและอัตราเงินประกันผลงานหักดอกเบี้ยเงินกู้ และค่า
ภาษีมูลคา่ เพ่มิ (VAT)

3) ค่าใชจ้ ่ายพเิ ศษตามขอ้ กำหนดและคา่ ใชจ้ ่ายอืน่ ทจ่ี ำเปน็ ตอ้ งมี

หมายถึง ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการดำเนินการตามข้อกำหนดและหรือตามสัญญาจ้างก่อสร้าง
ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับค่างานสนับสนุน (Construction General Support) ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับ
กรรมวิธีเฉพาะหรืออุปกรณ์พิเศษสำหรับงานก่อสร้าง และหมายความรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จำเป็นต้อง
มีสำหรับโครงการ/งานก่อสร้างอาคาร แต่ละงาน/โครงการ อาทิเช่น ค่าใช้จ่ายในการจัดทำระบบป้องกันฝุ่น
ตามข้อบังคับตามกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้อง ค่าใช้จ่ายในการทำระบบป้องกันดินพัง ค่าใช้จ่ายกรณี
ไม่อนุญาตให้คนงานพักในบริเวณที่ก่อสร้าง (ค่าพาหนะไป - กลบั ทีพ่ กั ) ค่าขนส่งวัสดุและหรืออุปกรณ์ก่อสร้าง
ในกรณที ่จี ำเปน็ ต้องคำนวณค่าขนสง่ เปน็ ตน้

8-4

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทธ่ี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พืน้ ทที่ า่ เทยี บเรอื เฟอร์รแี่ ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

8แล.2ะพ.3ัฒนารจาุดยพกักราถรบคร่ารทปุกรบะนมโคารณงขก่าายรถกนน่อสสารย้าหงลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

ในหัวข้อนี้เป็นการประมาณราคาแบบ Conceptual เป็นค่าลงทุนในการก่อสร้างปรับปรุงเพิ่มเติม

อันประกอบด้วย ค่าก่อสร้างงานโยธา โดยเน้นการปรับปรงุ พื้นที่ดา้ นข้างอาคารผู้โดยสารเรือเฟอร์รี่ เพื่อจัดทำ
เป็นลานจอดรถ (Parking Area) พื้นที่อเนกประสงค์ (Plaza Area) พื้นที่สวนสาธารณะ (Green Area) และ

ถนนทางเข้าโครงการโดยมีรายการกอ่ สรา้ งปรบั ปรุงเพิม่ เติม ดังนี้

ตารางท่ี 8.2-1 รายการคา่ ประมาณการกอ่ สร้าง ราคาประมาณ (บาท)

รายการ 260,000.-

1. งานร้อื ย้ายอาคารเดมิ ,ปรบั พ้ืนท่ี

2. งานลานจอดรถพรอ้ มหลงั คากนั แดด 100 คัน 7,000,000.-

3. ลานพลาซา่ พนื้ ท่ีประมาณ 3,500 ตร.ม. 6,500,000.-

4. พืน้ ทีส่ เี ขียว (สนามหญ้า,ไมพ้ มุ่ ,ไมย้ นื ต้น) 6,700 ตร.ม. 3,350,000.-

5. งานถนนและทางเทา้ พน้ื ที่ประมาณ 1,200 ตร.ม. 1,560,000.-

6. งานสาธารณูปโภค ระบบระบายน้ำ,ประปา,ไฟฟ้าแสงสว่าง 2,000,000.-

7. งานตกแต่งปรับปรุงพ้นื ท่ี (เกา้ อีน้ ่ัง ศาลาพักผ่อน เบ็ดเตล็ด) 1,000,000.-
รวมทั้งส้นิ 21,670,000.-

8.3 การประมาณราคาคา่ ดำเนินการ

ราคาคา่ ดำเนินการเป็นองค์ประกอบของค่าใชจ้ ่ายในการลงทุนช่วงการเปิดให้บริการในการประกอบไปด้วย
(1) ค่าตอบแทน/เงินเดือนของบุคลากร (2) ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค อาทิ ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปา
ของงานอาคาร ทั้งนี้ การประมาณค่าใช้จ่ายในการลงทุนช่วงการเปิดให้บริการ (Operation Stage) ที่ปรึกษา
ได้วิเคราะห์โดยการนำค่าใช้จ่ายทั้งหมด ทั้งค่าใช้ก่อสร้างตัวอาคารเดิม และค่าลงทุนก่อสร้างปรับปรุงเพิ่มเตมิ
มาคดิ ราคาด้านการบริหารร่วมกนั จะพบว่าค่าดำเนนิ การทง้ั หมดคิดเปน็ 2.2% ของมลู ค่าลงทนุ ก่อสรา้ งทงั้ หมด

8.3.1 ค่าตอบแทน/เงนิ เดือนของบคุ ลากร

ค่าตอบแทน/เงินเดือนของบุคลากรที่ปฏิบัติงานในองค์ กรมีสมมติฐานจำแนกบุคลากรออกเ ป็ น
3 ระดับ ตามอำนาจและหน้าทคี่ วามรับผิดชอบในองค์กร ได้แก่ ระดับหวั หน้าฝา่ ยบริหารการดำเนนิ งาน ระดับ
รองหัวหน้าฝ่ายบริหารงาน และระดบั ฝ่ายปฏิบตั ิการ โดยค่าใชจ้ ่ายในการจ้างบคุ ลากรจะมีการกำหนดจ้างตาม
ระดับหรือตำแหน่งงาน และอัตราเงินเดือนของบุคลากรอ้างอิงมาจากโครงสร้างตำแหน่งของข้าราชการพล
เรือนสามัญ สำหรับการจำแนกบุคลากรในการบริหารงานอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area)
สามารถคิดค่าตอบแทน/เงินเดอื นของบคุ ลากร ดังนี้

8-5

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพน้ื ทธี่ รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพื้นทท่ี ่าเทียบเรือเฟอร์รีแ่ ละท่าเทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

ตแลาะรพาัฒงนทา่ี จ8ุด.3พั-ก1รถรบารรยทกุกาบรนคโค่ารตงขอ่าบยแถนทนนส/าเยงหินลัเกดในอื พนื้นขทอี่กงรบุงเุคทพลมาหการนคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร
จำนวน อัตราเงนิ เดอื น/ อัตราเงนิ เดอื น/ปี +
อตั ราคา่ จา้ ง (อัตรา) เดือน(บาท) ค่าเบยี้ พเิ ศษ2เดือน/ปี (บาท)

ระดบั หัวหนา้ ฝา่ ยบรหิ ารการดำเนินงาน 1 50,000.- 700,000.-

ระดับรองหัวหนา้ ฝา่ ยบริหารการดำเนนิ งาน 1 35,000.- 490,000.-

ระดบั ปฏบิ ัติการ 3 19,000.- 798,000.-

รวม 5 104,000.- 1,988,000.- ≈ 2,000,000.-

8.3.2 ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค

• คา่ ใช้ไฟฟ้า

การประมาณการค่าใช้ไฟฟ้าของอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) ในเบื้องต้น
ที่ปรึกษาใช้วิธีการอ้างอิงจากค่าเฉลี่ยของอาคารตัวอย่างที่มีการ Operate อยู่แล้วในปัจจุบัน จะพบว่า
มีคา่ เฉลยี่ ของการใช้คา่ ใชไ้ ฟฟา้ ต่อพื้นที่ในแตล่ ะเดอื นประมาณ 31.5 บาท/ตารางเมตร/เดอื น

ซึ่งจากการคิดคำนวณพื้นที่ให้บริการของอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) พบว่า
มีพื้นทท่ี ั้งหมด 6,328.4 ตารางเมตร ทีป่ รกึ ษาจะสามารถคำนวณคา่ ไฟฟา้ ได้ ดงั น้ี

อาคารพ้ืนทีธ่ ุรกจิ และบรกิ าร (Business Area) จะใช้คา่ ใช้ไฟฟ้า 31.5 x 6,328.4 = 200,000 บาท/เดอื น

อาคารพ้นื ทธ่ี รุ กิจและบริการ (Business Area) จะใช้คา่ ใชไ้ ฟฟ้า 200,000 x 12 = 2,400,000 บาท/ปี

• ค่านำ้ ประปา

ในการคำนวณค่าน้ำประปาเบื้องต้น ทางที่ปรึกษาได้ใช้วิธีการอ้างอิงจากค่าเฉลี่ยของอาคาร
ตัวอย่างที่มีการ Operate อยู่แล้วในปัจจุบัน โดยพบว่า มีค่าเฉลี่ยของการใช้ค่าน้ำประปาต่อพื้นที่อาคาร
ในแตล่ ะเดือนประมาณ 2.5 บาท/ตร.ม./เดือน

ซึ่งจากการคิดคำนวณพื้นที่ให้บริการของอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) พบว่า
มพี ืน้ ท่ีทง้ั หมด 6,328.4 ตร.ม. ที่ปรกึ ษาจะสามารถคำนวณค่าน้ำประปาได้ ดังน้ี

อาคารพนื้ ที่ธรุ กิจและบริการ (Business Area) จะใช้คา่ นำ้ ประปา 6,328.4 x 2.5 = 16,000 บาท/เดอื น

อาคารพืน้ ท่ธี รุ กจิ และบรกิ าร (Business Area) จะใช้คา่ นำ้ ประปา 16,000 x 12 = 192,000 บาท/ปี

8-6

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้นื ที่ธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พ้ืนท่ีทา่ เทยี บเรือเฟอร์ร่ีและทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

8แล.4ะพัฒนากจุดาพรักปรถรบะรมรทาุกณบนรโาครคงาข่คาย่าถบนนำสรางุยหรลกั ักษในาพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

การประมาณราคาค่าบำรุงรักษาเป็นค่าใช้จ่ายในงานซ่อมแซมและบำรุงรักษาในงานโครงสร้างและ
งานระบบประกอบอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกให้มีความพร้อมและสามารถใช้งานได้อยู่เสมอ
โดยมีรายละเอียดการประมาณราคาค่าบำรงุ รักษา ดงั นี้

(ค) คา่ บำรงุ รกั ษาซ่อมแซมงานโครงสรา้ งอาคาร
(ง) ค่าบำรงุ รกั ษาซ่อมแซมงานสถาปัตย์
(จ) คา่ บำรุงรักษาซอ่ มแซมงานระบบไฟฟ้า/เครื่องกล/สขุ าภิบาล
(ฉ) คา่ บำรุงรักษาซอ่ มแซมปรับปรงุ พ้นื ท่ถี นนและทางเท้า
(ช) ค่าบำรงุ รักษาซอ่ มแซมปรบั ปรงุ งานภมู ิสถาปตั ย์

ซึ่งที่ปรึกษาได้คาดการณ์และประมาณการค่าบำรุงรักษาดังกล่าวข้างต้น 1% จากค่าก่อสร้างทั้งหมด
หรือคดิ เปน็ ตัวเงินประมาณ 2,500,00 บาท/ปี

8.5 สรุปมลู ค่าการพัฒนาของพื้นที่ Business Area

ทป่ี รกึ ษาได้ดำเนนิ การสรปุ ค่าใชจ้ ่ายตา่ ง ๆ ทเี่ กิดข้ึนในระหวา่ งก่อสร้างและดำเนนิ งานการพัฒนาพ้ืนท่ี
Business Area โดยมรี ายละเอียดดงั นี้

• คา่ ใช้จา่ ยในชว่ งกอ่ สรา้ งโครงการ ประกอบดว้ ย

o ค่ากอ่ สรา้ งอาคาร 246,000,000 บาท

o ค่าลงทุนกอ่ สร้างปรบั ปรุงเพ่มิ เติม 21,670,000 บาท

• คา่ ใชจ้ า่ ยในช่วงดำเนนิ การโครงการ ประกอบดว้ ย

o ค่าตอบแทน/เงินเดือนของบุคลากร 2,000,000 บาท/ปี

o ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค (ค่าใชไ้ ฟฟา้ ) 2,400,000 บาท/ปี

o คา่ ใช้จา่ ยด้านสาธารณปู โภค (คา่ น้ำประปา) 192,000 บาท/ปี

o ราคาคา่ บำรุงรกั ษา 2,500,000 บาท/ปี

ซง่ึ รายละเอียดที่มาของมลู คา่ ตา่ ง ๆ จะแสดงไวใ้ นตารางที่ 8.5-1

8-7

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้นื ทธี่ รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พื้นท่ีทา่ เทยี บเรอื เฟอร์รแี่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

ตแลาะรพาัฒงนทา่ี จ8ุด.5พั-ก1รถตบรารรทาุกงบสนรโคปุ รมงขลู ่าคย่าถนกนาสราพยหัฒลนักใานพพนื้ื้นทที่กี่ BรุงuเทsพinมeหาsนsคAร rปeรaิมใณนฑชลว่ แงลกะ่อพืส้นทรี่้าต่งอแเนลื่อะงช่วงดำเนนิ การ
กรงุ เทพมหานคร
รายการ มูลค่า (บาท) ทมี่ าแนวคดิ

ช่วง ่กอส ้ราง คา่ ก่อสรา้ งอาคาร 246,000,000 ราคาค่าก่อสรา้ งอาคาร Business Area เดมิ ทีไ่ ด้
ดำเนนิ การก่อสรา้ งไปแล้ว

ค่าลงทุนกอ่ สรา้ งปรบั ปรงุ 21,670,000 ประมาณราคาคา่ ก่อสรา้ งต่อหน่วยของ Conceptual
เพิม่ เตมิ Design ทอ่ี อกแบบเพ่ิมเตมิ รายละเอียดในหัวขอ้ ที่ 8.2.3

คา่ ตอบแทน/เงนิ เดอื นของ 2,000,000/ปี ประมาณการตามสมมติฐานอัตราเงนิ เดอื น
บุคลากร รายละเอียดในหวั ข้อที่ 8.3.1

ช่วงดำเนินการ ค่าใชจ้ า่ ยดา้ นสาธารณูปโภค 2,400,000 /ปี ประมาณการเป็นราคาต่อหนว่ ยโดยอ้างองิ จากการ
(คา่ ใชไ้ ฟฟ้า) ดำเนนิ งานของอาคารเชิงพาณิขยท์ มี่ ีขนาดใกลเ้ คยี งกัน

รายละเอยี ดในหัวขอ้ 8.3.2

ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค 192,000 /ปี ประมาณการเปน็ ราคาต่อหน่วยโดยอ้างอิงจากการ
(คา่ นำ้ ประปา) ดำเนินงานของอาคารเชงิ พาณิชยท์ ม่ี ขี นาดใกลเ้ คยี งกนั

รายละเอียดในหัวขอ้ 8.3.3

ราคาค่าบำรงุ รกั ษา 2,500,000/ปี ประมาณจากสดั ส่วนร้อยละ 1 ของมูลค่ากอ่ สร้างและ
ค่าลงทุนกอ่ สรา้ งปรบั ปรงุ เพ่ิมเตมิ

โดยจากตาราง ทีป่ รกึ ษาสามารถสรปุ ได้ว่า

o คา่ ใช้จ่ายชว่ งกอ่ สรา้ งโครงการมีมลู ค่ารวมอยู่ท่ี 267,670,000 บาท
o คา่ ใช้จ่ายชว่ งดำเนนิ การโครงการมมี ลู คา่ รวมอยู่ที่ 7,092,000 บาท/ปี

8-8

บทที่ 9

การศกึ ษาความเป็นไปได้
(Feasibility Study)

ประเมินความคุม้ คา่ ในการลงทนุ
ระยะเวลาคนื ทนุ พจิ ารณารูปแบบ

การลงทุนระยะเวลาคนื ทนุ
พิจารณารูปแบบการลงทุน

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้นื ท่ีธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พ้นื ท่ที ่าเทยี บเรือเฟอรร์ แ่ี ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร บทท่ี 9
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

การศกึ ษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study)

ประเมนิ ความคุ้มคา่ ในการลงทุนระยะเวลาคนื ทุน พิจารณารูปแบบการลงทนุ

9.1 รปู แบบการลงทนุ ท่ีเป็นไปได้

ในการศึกษาวเิ คราะห์และประเมินรปู แบบการลงทุนทเ่ี หมาะสมจะดำเนินการโดยพิจารณาจากแนวคิด
รูปแบบการพัฒนาอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) ซึ่งจะต้องพิจารณาจากมิติด้านกฎระเบียบ
มติ ดิ า้ นความพรอ้ มของอาคารและพืน้ ท่ีบริเวณใกล้เคยี งมติ ิด้านความพร้อมของเอกชนผรู้ ่วมทุนท่ีเป็นธุรกิจไทย
และ/หรือธุรกิจต่างประเทศที่มีศักยภาพในการลงทุน และมิติด้านความสามารถในการแข่งขันและ
การบริหารจัดการได้อย่างยั่งยนื ในเบ้อื งต้นทส่ี ามารถหยิบยกขน้ึ พิจารณาประกอบดว้ ย

9.1.1 การร่วมทุนระหวา่ งภาครฐั และภาคเอกชน (Public Private Partnership : PPP)

รูปแบบการลงทุนสำหรับโครงการที่เป็นโครงสร้างพื้นฐานจะเป็นการศึกษาบทบาทของรัฐและเอกชน
ในการดำเนินโครงการ เนื่องจากในปัจจุบันรัฐบาลมีนโยบายให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในโครงการลงทุน
ด้านต่าง ๆ มากขึ้น เนื่องจากรัฐจะไม่มคี วามประสงค์ท่ีจะรับภาระในการลงทุนโครงการจำนวนมากได้การเปดิ
โอกาสใหเ้ อกชนเขา้ มามสี ่วนรว่ มในการลงทุนจะชว่ ยใหร้ ัฐสามารถลดภาระในการจัดหาเงินลงทุน รวมทั้งภาระ
ในการจัดเตรียมองค์กรและบุคลากรสำหรับการดูแลโดยการศึกษาพบว่าโครงการนี้มีผลตอบแทนทาง
เศรษฐศาสตร์ที่ดีขณะที่ผลตอบแทนด้านการเงินติดลบ รัฐจึงต้องมีการสนับสนุนในบางส่วน โดยรูปแบบ
การร่วมลงทุนจะแบ่งออกเป็น 2 ช่วง คือ ช่วงก่อนเปิดให้บริการ (ก่อสร้างปรับปรุงพื้นท่ี) และช่วงหลังเปิด
ให้บริการ ในช่วงก่อนเปิดให้บริการ Capex จะต้องได้รับเงินสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น รัฐบาลกลางสนับสนุน
ค่ากอ่ สร้างงานโยธาและคา่ งานระบบ เปน็ ต้น

9-1

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพื้นที่ธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พืน้ ทที่ ่าเทียบเรือเฟอร์รี่และทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รูปที่ 9.1-1 การจดั ทำและดำเนินโครงการตามพระราชบัญญตั กิ ารรว่ มลงทนุ ระหว่างรฐั
และเอกชน พ.ศ. 2562

การศึกษานี้จะได้กำหนดและศึกษารูปแบบการลงทุน การดำเนินงานและบำรุงรักษา เพื่อวิเคราะห์
ทางการเงินในการดำเนินงานโครงการ แบ่งออกเป็น 4 รูปแบบ โดยขึ้นอยู่กบั การจัดแบ่งรายได้ระหว่างภาครฐั
และเอกชนมีข้อตกลงที่หลากหลายข้ึนอย่กู บั การคาดการณ์การลงทุน คา่ ใชจ้ า่ ยและพยากรณ์รายได้ในอนาคต

รูปแบบทางเลือกที่เอกชนจะเข้ามาร่วมกันลงทุนกับภาครัฐภายใต้การดำเนินการและบำรุงรักษา
โครงการพัฒนาอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) ท่าเรือจุกเสม็ดได้พิจารณาในหลายประเด็น
ทั้งประเด็นการแบ่งรับผลประโยชน์ระหว่างภาครัฐกับเอกชน ความเสี่ยงที่เกิดจากการดำเนินการความเสี่ยง
จากการคาดการณร์ ายได้จากการให้บริการ โดยมรี ปู แบบทางเลอื กของเอกชน ท้งั หมด 3 ทางเลือก ไดแ้ ก่

- ทางเลือกที่ 1 รูปแบบ PPP Net Cost ภาคเอกชนรับผิดชอบในการบริหารอาคาร และต้นทุน
ทั้งหมดรวมทั้งเป็นผู้รับความเสี่ยงจากการจัดเก็บรายได้ค่าบริการ โดยภาคเอกชนแบ่ง
ผลประโยชน์ให้แก่รัฐ ทั้งนี้สามารถแสดงแนวคิดของการร่วมทุนระหว่างรัฐกับเอกชนภายใต้
ทางเลอื ก PPP Net Cost

สำหรับลักษณะของการจัดแบ่งรายได้ของการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชนในรูปแบบ
ของ PPP - Net Cost หรือรูปแบบการใหส้ ัมปทานเอกชนลงทุนและจดั เกบ็ รายได้เป็นการกำหนดผลตอบแทน
ขน้ั ตำ่ ท่ีเอกชนจะได้รับ ซึ่งผลตอบแทนนีจ้ ะครอบคลุมต้นทนุ การดำเนนิ งานของเอกชนหากเอกชนมีผลขาดทุน
รัฐอาจจะต้องจ่ายเงินชดเชย (Subsidy) และหากมีกำไรก็จ่ายคืนรัฐตามที่ได้ตกลงไว้เอกชนจะมีความสามารถ
ในการกำหนดราคาได้ ซงึ่ รัฐบาลจะไมส่ ามารถเข้าไปแทรกแซงได้ เพราะเป็นรูปแบบท่ีภาครัฐให้สิทธิแก่เอกชน
ในการจดั เกบ็ รายได้ จดั เกบ็ ค่าบริการท่เี กย่ี วเนอื่ ง เช่น รายได้คา่ บรกิ ารจอดรถ คา่ บรกิ ารทพี่ กั เป็นตน้

9-2

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทีธ่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชอื่ มต่อพ้ืนท่ที า่ เทยี บเรือเฟอร์รีแ่ ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนากจาุดรพรัก่วรถมบลรงรททุกนุ บตนาโมครรงปู ขแ่ายบถบนนนสี้ าเรยหอื ลพักาใณนพชิ ื้นยท์สี่กัตรุหงเบีทพจมะหเปานน็ คผร ลู้ ปงรทิมณุนฑกล่อสแรละ้าพงืโ้นคทรี่ตง่อกเนาื่รอทง ี่เปน็ โครงสร้างพ้ืนฐาน
ทกรั้งุงเหทพมมดหานสค่วรนการลงทุนในระบบอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่จำเป็นสำหรับการดำเนินงานให้บริการจะอยู่ในความ
รับผิดชอบของเอกชน โดยเอกชนจะเป็นผู้บริหารจัดการและให้บริการ รวมทั้งรับผิดชอบการจัดเก็บค่าบริการ
หรือรายไดต้ า่ ง ๆ จากการดำเนนิ งาน สำหรบั คา่ ตอบแทนท่ีหนว่ ยงานภาครฐั จะได้รับน้ันอยู่ในรูปของค่าสัญญา
สัมปทานและค่าเช่าโครงการ รวมทั้งส่วนแบ่งรายได้จากการดำเนินโครงการขึ้นอยู่กับรายละเอียดข้อตกลง
ระหวา่ งหน่วยงานภาครัฐกบั เอกชนตามระยะเวลาท่ีกำหนดในสัญญา (ไมเ่ กนิ 30 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์) บางครง้ั จะเรยี กรูปแบบการร่วมลงทนุ ในลักษณะน้วี ่า การเชา่ โครงการ (Leasing) การร่วมลงทุน
ลักษณะนี้จะมีการแยกภาระแบกรับความเสี่ยงระหว่างหน่วยงานภาครัฐ กับเอกชนกันอย่างชัดเจน กล่าวคือ
หน่วยงานภาครัฐรับภาระความเสี่ยงในการก่อสร้างและความรับผิดชอบต่าง ๆ ในส่วนของงานก่อสร้าง
ส่วนเอกชนรับความเสี่ยงในการติดตั้งงานระบบและอุปกรณ์ที่จำเป็นต่าง ๆ ตลอดจนความเสี่ยงในด้าน
การดำเนินงาน โดยหน่วยงานภาครัฐยังคงความเป็นเจ้าของโครงการ แต่การตัดสินใจ ปรับปรุงโครงการ
ในอนาคตอยู่ทเี่ อกชน

- ทางเลือกที่ 2 รูปแบบ PPP Gross Cost ภาครัฐเป็นผู้รับความเสี่ยงจากการจัดเก็บรายได้
ค่าบริการ โดยภาคเอกชนรับผิดชอบในการบริหารอาคาร และต้นทุนทั้งหมด และรับเงิน
ค่าตอบแทนเป็นค่าตอบแทนจากการให้บริการ (Availability Payment) จากภาครัฐ ทั้งน้ี
สามารถแสดงแนวคดิ ของการรว่ มทุนระหวา่ งรัฐกบั เอกชนภายใต้ทางเลอื ก PPP Gross Cost

สำหรับลักษณะของการจัดแบ่งรายได้ของการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชนในรูปแบบ
ของ PPP - Gross Cost หรือการให้เอกชนลงทุนส่วนรัฐจะเป็นผู้เก็บเงินรายได้เอง โดยรัฐเป็นผู้ดำเนิน
การจัดเก็บรายได้เองท้ังหมด แตจ่ ะว่าจ้างให้เอกชนทำหน้าท่เี ป็นผ้ดู ำเนนิ การและซ่อมบำรงุ โดยเอกชนจะไดร้ ับ
ผลตอบแทนจากรัฐ ตามมาตรฐานการดำเนินงานและอัตราที่ตกลงกัน (Fixed Payment) ทั้งนี้ผลตอบแทน
ทเี่ อกชนจะไดร้ ับ ไม่มสี ่วนเกยี่ วพันกับรายไดท้ รี่ ฐั จดั เก็บ โดยการลงทนุ ในลักษณะนเี้ อกชนจะได้รับผลประโยชน์
ในรูปของค่าดูแล ค่าซ่อมบำรุง โดยค่าจ้างดังกล่าวจะเป็นแบบกำหนดราคาตามที่ตกลงกันการดำเนินการ
ในลกั ษณะน้จี ะทำใหภ้ าครฐั สามารถควบคุมราคาเพราะสามารถกำหนดราคาทีเ่ อกชนจะสามารถรับได้

9-3

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพืน้ ทธ่ี รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอื่ มตอ่ พนื้ ที่ท่าเทยี บเรอื เฟอร์รีแ่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา-จุดพักทรถาบงรเรลทือุกกบนทโี่ค3รงรขู่ปายแถบนนบสาPยPหลPักMในพoื้นdทifี่กiรeุงdเทพGมrหoาsนsครCoปรsิมtณภฑาลคแรลัฐะเพปื้น็นทผี่ตูร้ ่อับเนคื่อวงามเสีย่ งจากการจัดเกบ็
กรุงเทพมหานคร รายได้ค่าบริการ โดยภาคเอกชนรับผิดชอบในการบริหาร และต้นทุนทั้งหมด และ

รับเงินค่าตอบแทนจากการให้บริการ (AP) เป็นค่าจ้าง จากภาครัฐ นอกจากนี้เอกชนยัง
ได้รับผลตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมกรณีที่การบริหารงานมีประสิทธิภาพและสามารถจั ดเก็บรายได้
ตามที่กำหนดไว้ ทั้งนี้สามารถแสดงแนวคิดของการร่วมทุนระหว่างรฐั กับเอกชนภายใต้ทางเลือก
PPP Modified Gross Cost

สำหรับลักษณะของการจัดแบ่งรายได้ของการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชนในรูปแบบของ
PPP - Modified Gross Cost มีลักษณะคล้ายกับ PPP - Gross Cost แต่จะมีการจัดสรรกำไรระหว่างภาครัฐ
และเอกชน โดยรัฐบาลเป็นผู้จัดเก็บผลตอบแทนเองทั้งหมด และจ้างเอกชนเป็นผู้ดำเนินการและซ่อมบำรุง
โดยเอกชนจะได้รับผลตอบแทนจากรัฐบาลตามที่ตกลงกันไว้ และจะได้รับผลตอบแทนอีกส่วนหนึ่งตามจำนวนสินค้า
และผู้มาใช้บริการอาคารโครงการท่เี อกชนสามารถชกั จูงใจให้มาใชบ้ ริการท่มี ากขึ้น

โดยขนั้ ตอนในการดำเนินงานตามพระราชบัญญตั ิการร่วมลงทุนระหว่างรฐั และเอกชนมีขั้นตอนดงั ต่อไปนี้

9-4

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพื้นทธ่ี รุ กิจและบรกิ าร
(Business Area) เชอ่ื มต่อพ้ืนท่ที ่าเทยี บเรือเฟอร์รี่และท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์
กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รปู ที่ 9.1-2 ผังการดำเนนิ งานตามพระราชบัญญัตกิ

รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Final Report)

การรว่ มลงทนุ ระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ. 2562

9-5

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้นื ที่ธรุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชอื่ มตอ่ พ้นื ทีท่ า่ เทียบเรือเฟอร์รีแ่ ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา1จ)ุดพักจรถุดบแรขรท็งุกแบลนะโคขรอ้ งขด่าี ยถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหา-นคร การลงทุนในรูปแบบ PPP เป็นแนวทางที่มีวัตถุประสงค์หลักได้แก่การนำจุดแข็งของรัฐ

ไปปรับปรุงแก้ไขหรือลดจุดอ่อนของเอกชนขณะที่นำจุดแข็งของเอกชนมาปรับปรุงแก้ไขหรือ
ลดจุดอ่อนของรัฐเช่นกัน กล่าวคือในงานพัฒนาและลงทุนขนาดใหญ่ โดยเฉพาะการลงทุน
ในโครงสร้างพื้นฐานหรือกิจการที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้รัฐจะมีความได้เปรียบในเรื่องทรัพย์สิน
(เชน่ ท่ีดนิ ) และเงินงบประมาณที่ใช้ในการลงทุนขณะที่เอกชนโดยปกตแิ ลว้ นัน้ จะมีความคล่องตัว
ยืดหยุ่นและมีมุมมองการพัฒนาที่มีประสิทธิภาพมากกว่าการดำเนินการโดยรฐั แต่หากโครงการ
นั้นเป็นโครงการขนาดใหญต่ ้องใช้เงินลงทนุ สูง เอกชนจะมีขีดความสามารถในการลงทุนทีต่ ำ่ กว่า
หรอื หากสามารถลงทุนได้ก็จะต้องมีการหารายได้กลับในระดบั ท่ีค้มุ ค่าต่อการลงทนุ ภาระจึงตกสู่
ประชาชนผู้ใช้บริการหรือใช้ประโยชน์บนโครงการนั้น ๆ ดังนั้นเมื่อนำจุดแข็งของทั้งสองฝ่ายมา
รวมกันจะก่อให้เกดิ การดำเนนิ โครงการท่ีมีประสิทธิภาพ
- ในบางกรณี แม้รัฐจะสามารถลงทุนด้วยเงนิ งบประมาณทั้งหมด แต่สำหรับโครงการบางประเภท
ซงึ่ เอกชนมีความสนใจและเหน็ ถึงโอกาสเอกชนอาจสามารถเป็นผู้ร่วมลงทุนต้ังแตเ่ ริ่มต้นโครงการ
ซึง่ ส่งผลใหร้ ฐั ใช้งบประมาณในการลงทนุ ทลี่ ดลง
- ในกรณีที่รัฐมีทรัพย์สินบางประเภทซึ่งไม่มีการใช้ประโยชน์ หรือไม่สามารถจัดสรรงบประมาณ
เพื่อพัฒนาหรือลงทุนในทรพั ย์สนิ เหล่านั้นได้ เช่น ที่ดินบางแปลง การให้เอกชนร่วมลงทุนโดยนำ
ท่ดี นิ ดงั กล่าวไปพัฒนาและหาผลตอบแทนคืนส่รู ฐั ก็เป็นแนวทางที่เป็นประโยชนต์ อ่ รัฐโดยตรง
- สนับสนุนเศรษฐกิจของประเทศ โดยส่งเสริมใหภ้ าคเอกชนมสี ่วนร่วมดำเนินงานในกจิ การของรัฐ
ตามนโยบาย และยุทธศาสตรก์ ารพัฒนาประเทศในปจั จบุ นั
- ได้รบั การบรกิ ารที่มีประสทิ ธิภาพในราคาทเี่ หมาะสมและเปน็ ธรรม
2) จุดอ่อนและขอ้ เสีย
- จดุ อ่อนและเปน็ ข้อเสียสำคัญท่สี ุดของการดำเนินกระบวนการ PPP ตาม พรบ.การให้เอกชนร่วม
ลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 ได้แก่ขั้นตอนและระยะเวลาตามกฎหมาย ซึ่งแม้ว่าหาก
พิจารณาเฉพาะในตัวบทกฎหมายจะพบว่าหน่วยงานสามารถดำเนินการตามกระบวนการทาง
กฎหมายทั้งหมดได้ภายใน 12 ถึง 18 เดือนในกรณีปกติ และสามารถเร่งรัดได้ด้วยกระบวนการ
PPP Fast Track อย่างไรก็ดีจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงในทางปฏิบัติ การผ่านกระบวนการ PPP
ตั้งแต่ขั้นตอนการศึกษาความเหมาะสม จนกระทั่งผ่านการอนุมัติจากคณะกรรมการ PPP
สำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหากิจ มักใช้เวลาไม่น้อยกว่า 2 - 3 ปี ซึ่งปัญหาจาก
กระบวนการ และขั้นตอนการดำเนินการทางกฎหมายจำนวนมาก ทำให้การเกิดโครงการตาม
กระบวนการ PPP ทำไดย้ าก

9-6

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพนื้ ท่ธี รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพื้นทท่ี ่าเทยี บเรือเฟอรร์ ่ีและทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนา-จุดพักกรถาบรรดรำทเุกนบินนโกคารรงขต่าายมถกนนรสะาบยวหนลักกใานรพื้นPทPี่กPรุงตเทาพมมกหฎานหคมราปยริมสณาฑมลารแถละชพ่วื้นยทชี่ตด่อเเชนืย่องข้อจำกัดของหน่วยงาน
กรุงเทพมหานคร ราชการได้เป็นอย่างดี แต่ในส่วนของรัฐวิสาหกิจ กฎระเบียบต่าง ๆ จะมีความยืดหยุ่น และ

เปิดกว้างมากกว่าระเบียบราชการ ทำให้จุดแข็งและจุดเด่นของ PPP ลดลงเมื่อเป็นกิจการ
ของรัฐวิสาหกิจ โดยเฉพาะเมื่อเป็นการดำเนินการ PPP บนกิจกรรมหลักของหน่วยนั้น ๆ
(แตกต่างจากการทำ PPP เพื่อให้เอกชนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แก่รัฐวิสาหกิจ ซึ่งในกรณีน้ี
รฐั วสิ าหกจิ ไม่มีความชำนาญ และไม่มงี บประมาณเพียงพอ การให้เอกชนรว่ มดำเนินการจึงเกิดผลเชิง
บวกมากกวา่ )
3) ประโยชนข์ องการรว่ มลงทุนระหวา่ งรฐั และเอกชน (PPP)
o การเพิ่มขดี ความสามารถในการแขง่ ขันของประเทศ
o ตอบสนองความตอ้ งการในการลงทนุ โครงสรา้ งพน้ื ฐานของประเทศ
o ส่งเสริมให้เกดิ ประสิทธิภาพ ความเชีย่ วชาญและนวัตกรรรมจากเอกชน
4) ข้อพิจารณาในการร่วมลงทุนระหวา่ งรัฐและเอกชน

ควรคำนึงถึงประโยชนท์ ่ีจะได้รับ ตอ่ ไปน้ี

o การพิจารณาต้นทุนทั้งหมดตลอดอายุสัญญา ตั้งแต่ต้นทุนการศึกษาและพัฒนาโครงการ
ต้นทุนการออกแบบ ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนการดำเนินงาน และต้นทุนการบำรุงรักษา
รวมทัง้ คำนงึ ถงึ ตน้ ทนุ ด้านผลกระทบต่อชุมชนและสิ่งแวดล้อม เพอื่ ให้ค่สู ญั ญาเอกชนบริหาร
จัดการโครงการใหเ้ กิดประโยชน์สงู สุด

o ความคุ้มค่าทางการเงิน (Value for Money) การร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน
ต้องแสดงให้เห็นว่าเกิดความคุ้มค่าทางการเงินมากกว่าการที่ภาครัฐดำเนินการเองทั้งน้ี
นอกจากการคำนึงถึงต้นทุนดำเนินการแล้ว ต้องมีการพิจารณาถึงคุณภาพการให้บริการ
ประชาชน และประโยชน์ในดา้ นอื่น ๆ รว่ มดว้ ย

o การจัดสรรความเสี่ยงระหว่างคู่สัญญาที่เหมาะสม (Risk Sharing) มีการจัดสรรความเสี่ยง
อย่างเหมาะสมระหว่างภาครัฐและเอกชน โดยพิจารณาจากฝ่ายที่สามารถบริหารจัดการ
ความเสยี่ งในแตล่ ะประเภทไดด้ ีที่สดุ เป็นผูร้ ับความเสย่ี งนั้น ๆ

o การพัฒนาระดบั การใหบ้ ริการให้ดยี ิง่ ข้นึ (Improved Level of Service) การใหเ้ อกชนร่วม
ลงทนุ ในกิจการของรัฐ เป็นการผสมผสานความเชย่ี วชาญระหว่างภาครัฐ และภาคเอกชนใน
การให้ทรัพยากรรวมทั้งเทคโนโลยีที่ทันสมัย เพื่อการพัฒนาคุณภาพการให้บริการต่อ
สาธารณะ การเพิ่มขีดความสามารถในการลงทนุ โครงสรา้ งพนื้ ฐานของประเทศ

9-7

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้นื ท่ีธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอื่ มตอ่ พนื้ ที่ท่าเทียบเรอื เฟอรร์ ่แี ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

9แล.1ะพ.2ัฒนากจาุดรพใักหรถเ้ บอรกรชทุนกบบนรโคหิ รางรข่ใานยถลนกั นษสาณยหะลสักญั ในญพื้นาทเชี่ก่ารุงพเทื้นพทม่ีเหพาน่อื คปรรปะรกิมอณบฑกลจิ แกลาะพรื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

เปน็ การหาเอกชนที่เป็นมืออาชีพใหบ้ ริหารงานครอบคลุมภารกิจต่าง ๆ ที่ปกตภิ าครฐั เป็นผู้ดำเนินการ
หรือการจ้างเอกชนให้ดำเนินการตามที่ภาครัฐกำหนด โดยทั่วไปจะมีอายุสญั ญายาวนานกว่าสัญญาจ้างทำงาน
หรือจ้างให้บริการรูปแบบดั้งเดิม (เช่น 2 - 5 ปี) โดยภาครัฐจะเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างอาคารและสถานที่ และ
ให้ภาคเอกชนเข้ามาเป็นผู้ประกอบกิจการเชิงพาณิชย์แล้วจ่ายคืนให้รัฐบาลในรูปแบบค่าเช่าพื้นท่ี เพื่อจูงใจ
ให้เอกชนดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพภาครัฐยังคงความเป็นเจ้าของโครงการและรับผิดชอบการลงทุน
รวมทงั้ การตดั สินใจปรับปรงุ โครงการในอนาคต

สำหรับจดุ แข็งและขอ้ ดี จุดออ่ นและข้อเสยี และขอ้ สังเกตทส่ี ำคัญดงั นี้

1) จดุ แข็งและข้อดี
o ได้เอกชนทม่ี คี วามชำนาญเป็นมอื อาชพี ในแต่ละกิจการเขา้ มาเปน็ ผู้ร่วมลงทนุ
o ใช้ระยะเวลาในการเตรยี มการไม่นานนักเมอ่ื เทยี บกบั การดำเนนิ การรูปแบบอ่นื
o ภาครฐั ไม่ต้องแบกรับความเสีย่ งในดา้ นผลประกอบการ

2) จดุ ออ่ นและขอ้ เสยี
o หน่วยงานผู้ว่าจ้างจะต้องเป็นผู้บริหารสัญญา และกำกับการดำเนินการตามตัวชี้วดั ทีร่ ะบุไว้
ซึ่งอาจเกิดปัญหาความซับซ้อนในการบริหารสัญญา หากสัญญาจ้างมีจำนวนมากดังน้ัน
การวางแผนและจัดกล่มุ กจิ กรรมและสัญญาให้มีความเหมาะสมจงึ เป็นสง่ิ สำคญั

9.1.3 สรปุ ผลจากการวิเคราะหร์ ูปแบบการร่วมลงทนุ

จากการที่ที่ปรึกษาได้ทำการวิเคราะห์รูปแบบการร่วมลงทุนที่เหมาะสมกับรูปแบบการพัฒนาอาคาร
พื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) ในเบื้องต้น พบว่า ควรมีรูปแบบการร่วมลงทุนในรูปแบบการจ้าง
เอกชนบริหารในลักษณะสัญญาเช่าพนื้ ทเ่ี พอ่ื ประกอบกจิ การ เนื่องจาก

1) โครงการไม่เข้าเกณฑข์ อง พรบ.การร่วมลงทนุ
2) รูปแบบโครงการมีขั้นตอน และวิธีการค่อนข้างซับซ้อน เหมาะกับโครงการที่มีมูลค่าโครงการ

ค่อนข้างสูงและมผี ลประโยชนช์ ดั เจน
3) ด้วยตัวอยา่ งธุรกิจท่ีได้ศึกษามา หากเปน็ การเช่าพ้ืนท่จี ะทำให้เอกชนมีความคล่องตัว และสะดวก

ในการยืดหยุ่นตอ่ เอกชนมากกว่า

9-8

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้นื ทธี่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พน้ื ท่ีท่าเทียบเรอื เฟอร์รแี่ ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

9แล.2ะพัฒนาวจุดิเคพัรกราถะบหรร์อทุัตกบรนาโคเชรง่าขท่าย่เี ถหนมนสาาะยหสลมักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

การตั้งราคาสินค้าเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่มีส่วนเป็นข้อบ่งชี้กำหนดอนาคตธุรกิจ หากทำอย่าง

ไม่เหมาะสม อาจส่งผลกระทบให้กำไรลดลง หรืออาจขาดทุนได้ เพราะฉะนั้นที่ปรึกษาได้พิจารณาแล้ว

ว่าวิธีการการราคา หรือในที่นี้หมายถึงการวิเคราะห์ถึงอัตราค่าเช่าที่เหมาะสมสำหรับให้เอกชนเข้ามาลงทุน

ดังต่อไปนี้

9.2.1 การตง้ั ราคาแบบ Cost Plus หรอื การต้ังราคาจากตน้ ทนุ

ถือว่าเป็นวิธีเก่าแก่ที่ใช้กันอย่างแพร่หลายในการตั้งราคาขายสินค้าโดยเริ่ มจากการหาต้นทุนที่ใช้
ในการผลิตสินค้าที่ไม่ใช่แค่เพียงต้นทุนเท่านั้นแต่ต้องรวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ และบวกกำไรที่ต้องการเข้าไปด้วย
นับเป็นวิธีที่มีความชัดเจนแบบตรงไปตรงมาโดยจุดต่าง ก็คือ ตัวกำไรซึ่งหากต้องการกำไรมากก็จะทำให้ราคา
สนิ ค้าสูงขึน้ อาจสง่ ผลใหร้ าคาขายสินคา้ แพงเกินไปเมื่อเทียบกบั สินคา้ ในตลาด

ดงั นัน้ หากสามารถบริหารจดั การค่าใช้จ่ายให้อยูใ่ นเกณฑเ์ หมาะสม ธรุ กิจจะตอ้ งมีกำไรไมข่ าดทุน และ
ควรจะต้องมีอัตราส่วนในการทำกำไรเพิ่มขึ้นเร่ือย ๆ อย่างไรก็ตามธุรกิจประเภทที่มีการแข่งขันสูง
นักลงทุนจึงควรเลือกลงทุนกับผู้ประกอบการที่เป็นผู้นำและมีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงของธุรกิจค้าปลีก
ในแต่ละประเภทเพราะมีความได้เปรียบทั้งด้านขนาดอำนาจการต่อรองได้รับประโยชน์สูงสุดจาก
Economies of Scale ทำใหม้ ีความพร้อมด้านเงนิ ลงทุนในการขยายสาขาให้เติบโตยิง่ ขนึ้ ไปอกี

ซึ่งเมื่อนำวิธีการดังกล่าวมาใช้วิเคราะห์ราคาค่าเช่าอาคารพื้นท่ีธุรกิจและบริการ (Business Area)
จะมีวิธีคิดวิเคราะห์ โดยกำหนดให้ระยะเวลาโครงการ 20 ปี และมูลค่าคิดลดที่ 2.5% พบว่า ค่า NPV
ของมูลคา่ เงินลงทนุ 268.13 ลา้ นบาท จะทำใหร้ าคาคา่ เช่าของภาคเอกชนท่ีมาเช่าต้องจ่ายคา่ เช่าในจำนวนเงิน
17.2 ลา้ นบาท/ปี หรอื คดิ เป็น 226 บาท/เดือน/ตารางเมตร

9.2.2 การตงั้ ราคาจากตลาด

เป็นอีกหนึ่งวิธีที่เป็นที่นิยมด้วยการดูคู่แข่งในตลาดที่เป็นธุรกิจหรือสินค้าเดียวกัน และตั้งราคาขาย
ที่เท่ากัน หรือใกล้เคียงกันอาจจะมากกว่าหรอื น้อยกว่าได้ซึง่ ขึ้นอยู่กับตน้ ทุนและคุณภาพวัตถุดิบวธิ ีการอ้างองิ
จากตลาดถือว่าเป็นการตั้งราคาแบบมีประสิทธิภาพมากที่สุดวิธีหนึ่ง ซึ่งแม้ว่าจะเป็นวิธีที่ง่ายแต่ก็จำเป็นต้อง
ดูที่ตน้ ทุนวตั ถุดบิ ท่ีอาจทำใหร้ าคาขายแตกต่างกนั

- กรณี Mix - Used (Shopping Area)

จากการสำรวจราคาค่าเช่าเหมาพื้นที่ของกรณีเป็นโครงการ Mix - Used (Shopping Area) ในตลาด
พ้นื ทใี่ กล้เคียง จะพบวา่ ราคาคา่ เช่าเหมาทง้ั พ้ืนท่ีจะอยูท่ ี่ 465 - 501 บาท/ตร.ม./เดือน หรือคดิ เปน็ ค่าเฉลี่ยอยู่
ท่ี 482.5 บาท/ตร.ม./เดือน โดยมีรายละเอียดการคิดราคาคา่ เช่าเหมาท้งั พนื้ ทดี่ ังแสดงตารางที่ 9.2-1

9-9

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพื้นท่ีธรุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พืน้ ทท่ี า่ เทยี บเรือเฟอรร์ ่แี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

ตแลาะรพาัฒงนทา่ี จ9ุด.2พั-ก1รถตบรารรทาุกงบแนสโคดรงงขก่าายรถคนิดนสราายคหาลคักใ่านเพชื้่านเทหี่กมรุงาเพทพื้นมทหี่ากนรคณร ีเปซร็นิมณทฑรลัลแพละทั พยื้นาที่ตแ่อลเะนื่อไงมค์ ชอปปงิ้ มอลล์
กรงุ เทพมหานคร

เซ็นทรัล พัทยา ไมค์ ช็อปปิ้งมอลล์

รูปแบบพื้นท่ีให้เชา่ พื้นท่ี ราคาค่า พื้นที่ ค่าเชา่
ราคาค่าเชา่ ทั้งหมด ค่าเชา่ ทั้งหมด เชา่ (บาท/
ทั้งหมด ท้ังหมด

(บาท/ตร.ม.) (ตร.ม.) (บาท) ตร.ม.) (ตร.ม.) (บาท)

ห้อง/ร้านค้าขนาดใหญ่ 100-200 ตร.ม. 1,200 24,000 28,800,000.00 900 7,990 7,191,000

ห้อง/ร้านค้าขนาดกลาง 2,500 17,175 42,937,500.00 3,000 5,192 15,576,000

บูธขนาดเลก็ ในโซนท่ัวไป 5,000 4,065 20,325,000.00 4,000 1,568 6,272,000

ร้านขายสนิ ค้าขนาดเลก็ (Kiosk) 6,000 2,561 15,366,000.00 4,500 1,500 6,750,000

พื้นท่ีกว้างขนาดใหญ่สาหรับอเี วนต์ 900 1,000 900,000.00 700 3,000 2,100,000

พื้นที่เชา่ กว้างกวา่ 200 ตร.ม. 300 5,000 1,500,000.00 -

พ้ืนท่ีสว่ นกลาง - 182,007 - 42,000 -

รวมพ้ืนที่ 235,808 109,828,500.00 61,250 30,698,000

ค่าเฉลี่ยค่าเช่า/พื้นท่ีทั้งหมด (บาท/ตร.ม.) 465.75 501

จากราคาค่าเช่าเหมาพื้นที่ Mix - Used ดังกล่าว เมื่อนำราคาตลาดดังกล่าวมาคิดกับพื้นท่ีอาคาร
Business Area ที่ปรึกษาได้คิดอัตราปรับลดราคาเพื่อจูงใจภาคเอกชนให้ร่วมลงทุน 30% อัตราค่าเช่าจะ
เหลืออยทู่ ่ี 18.3 ล้านบาท/ปี หรอื คดิ เปน็ 240.9 บาท/ตร.ม./เดอื น

- กรณีสถาบันหรือสถานศกึ ษาฝกึ พาณชิ ยน์ าวี

จากการสำรวจราคาค่าเช่าเหมาพื้นที่ของกรณีเป็นเป็นสถาบันหรือสถานศึกษาฝึกพาณิชย์นาวี
จะพบว่า โรงเรียนหรือสถาบันพาณิชย์นาวีของไทยส่วนใหญ่มักอยู่ภายใต้สังกัดของหน่วยงานรัฐบาลหรือ
เอกชนทเ่ี ปน็ เจา้ ของพ้ืนท่ีของตนเอง จึงไม่มีคา่ เชา่ แต่มีเพยี ง 1 สถาบนั ทเ่ี ปน็ สถาบนั ของหน่วยงานเอกชนและ
เช่าพื้นที่อยู่ ดังนั้นที่ปรึกษาจึงได้นำกรณีตัวอย่างที่เป็นสถานศึกษาทั่วไปในพื้นที่มาใช้เปรียบเทียบพิจารณา
หาอัตราค่าเช่าเฉลี่ย รายละเอียดดงั ตารางท่ี 9.2-2

9-10

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพน้ื ท่ีธรุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พน้ื ท่ที า่ เทยี บเรอื เฟอรร์ แี่ ละทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

ตแลาะรพาัฒงนทา่ี จ9ุด.2พั-ก2รถตบรารรทาุกงบแนสโคดรงงขอ่าตั ยรถานคนสา่ าเยชห่าลเัฉกใลน่ียพกื้นรทณี่กรีสุงเถทาพบมหนั าหนรครือสปถริมาณนฑศลกึ แษลาะใพนื้นพที่ตืน้ ่อทเน่ี ื่อง
กรุงเทพมหานคร
ค่าเชา่ / ค่าเชา่ /ปี ค่าเชา่ พื้นที่เฉล่ีย
สถาบัน พ้ืนท่ี (ตร.ม.) เดือน (บาท) (บาท/ตร.ม.)

โรงเรียนสยามการเดินเรือ 2,500 350,000 4,200,000 140
132
YCD Centre@Bantalay 456 60,000 720,000 125
203
โรงเรียนกวดวชิ า Top One พทั ยา 400 50,000 600,000 150

Pattaya Tutor School 148 30,000 360,000

คา่ เฉล่ียค่าเชา่ /พ้ืนที่ทั้งหมด (บาท/ตร.ม.)

จากราคาค่าเช่าเหมาพื้นท่ีสถาบันหรือสถานศึกษากรณีดังกล่าว เมื่อนำราคาตลาดดังกล่าวมาคิดกับ
พนื้ ที่อาคาร Business Area ซึ่งท่ปี รึกษาไดค้ ิดอัตราปรบั ลดราคาเพ่ือจูงใจภาคเอกชนใหร้ ว่ มลงทนุ 30% อตั รา
ค่าเชา่ จะเหลืออยทู่ ่ี 8 ลา้ นบาท/ปี หรือ 100 บาท/ตร.ม./เดือน

จากการวิเคราะห์ราคาค่าเช่าเหมาพ้นื ที่ในกรณีสถาบนั หรือสถานศึกษาฝึกพาณิชย์นาวีดังกล่าวข้างต้น
อาจจะไม่ขาดทุนในด้านการเงิน แต่จะเป็นส่งเสริมเศรษฐกิจในด้านการช่วยกระตุ้นการผลิตบุคลากร
ดา้ นพาณชิ ย์นาวไี ทยให้มจี ำนวนมากข้นึ ในอนาคต

9.3 วิเคราะห์ความเหมาะสมทางด้านการเงนิ

การวิเคราะห์ความเหมาะสมทางด้านการเงนิ ของจะเปน็ การวิเคราะห์ถึงผลประโยชน์ดา้ นการเงินเป็น
หลัก โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นข้อมูลในการตัดสินใจว่าควรจะดำเนินการพัฒนาโครงการพัฒนาอาคารพื้นที่
ธุรกิจและบริการ (Business Area) อย่างไร ควรมีแนวทางในการดำเนินการโครงการเป็นอย่างไรเพ่ือให้เกิด
ประโยชน์สูงสุด ซึ่งในการวิเคราะห์ด้านการเงินจะเป็นการวิเคราะห์ความเหมาะสมของโครงการด้วยการ
เปรยี บเทยี บระหวา่ งตน้ ทุนในการลงทนุ และดำเนินการและผลประโยชนท์ ีจ่ ะเกดิ ขึน้ ตลอดท้ังโครงการ

การวิเคราะหค์ วามเหมาะสมทางดา้ นการเงนิ นน้ั ทางท่ปี รกึ ษาจะทำการวิเคราะห์แบ่งเป็น 3 กรณี ดงั นี้

กรณีท่ี 1 การวิเคราะหค์ วามเหมาะสมทางด้านการเงินรวมทัง้ โครงการ

กรณีท่ี 2 การวเิ คราะห์ความเหมาะสมทางดา้ นการเงินของภาครัฐ (ทพส. - ทร.)

กรณที ่ี 3 การวิเคราะหค์ วามเหมาะสมทางด้านการเงนิ ของภาคเอกชน

ซึ่งในการวิเคราะห์ด้านการเงิน เริ่มจากการกำหนดสมมติฐานด้านรายได้ เงินลงทุน ค่าใช้จ่ายในการ
ดำเนนิ งานโครงการ และสมมติฐานต้านการเงนิ ต่าง ๆ รวมถงึ ระยะเวลาของโครงการและแหล่งท่ีมาของเงินทุน
ประกอบกัน ที่ปรึกษาจะนำกระแสเงินสดที่คำนวณได้มาวเิ คราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินและผลตอบแทน
โดยพิจารณาความเป็นไปได้จากการคำนวณดัชนีต่างๆได้แก่ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV)
และอัตราผลตอบแทนทางการเงิน (Financial Internal Rate of Return: FIRR)

9-11

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพนื้ ทธี่ รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพ้นื ที่ท่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ่ีและทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

9แล.3ะพ.1ัฒนาเจคุดรพ่ือักงรมถบอื รทรทใ่ี ุชกบใ้ นนโกครางรขว่าเิยคถรนานะสาหย์ หลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

9.3.1.1 มลู คา่ ปัจจุบันสทุ ธิ (NPV : Net Present Value)

- ความหมาย มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV) คือ ผลต่างระหว่างมูลค่าปัจจุบัน
รวมของกระแสเงินสดรับสุทธิตลอดอายุโครงการกับมูลค่าปัจจุบันของเงินลงทุน โดยใช้อัตราคิด
ลด (discount rate) ตัวใดตัวหนึ่งมาปรับมูลค่าของกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นในแต่ละช่วงเวลา
ให้มาอยู่ที่จุดเดียวกัน คือ ณ ปัจจุบัน วิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ หรือ NPV นับเป็นเครื่องมือ
ในการประเมินความเป็นไปได้ของการลงทุนที่ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลาย เนื่องจากมี
การนำเรื่องค่าของเงินตามเวลามาร่วมพิจารณา และเป็นการคำนวณกระแสเงินสดที่เกิดขึ้น
ตลอดอายุโครงการ

- สูตรการคำนวณ
มูลค่าปัจจุบนั สุทธิ หรือ NPV สามารถคำนวณไดจ้ ากสูตรต่อไปนี้

= กระแสเงนิ สดรบั สุทธิ ณ ปที ่ี t
I = เงินสดจา่ ยลงทนุ ของโครงการ
k = ค่าของทนุ หรอื อตั ราผลตอบแทนที่ต้องการ
n = อายขุ องโครงการ
- เกณฑ์การตัดสินใจ สำหรับวิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ คือ ถ้ามูลค่าปัจจุบันสุทธิที่คำนวณได้ของ
โครงการมีค่ามากกว่า 0 ก็ตัดสินใจลงทุนหรือยอมรับโครงการนั้น หากมูลค่าปัจจุบันสุทธิมีค่า
น้อยกว่า 0 หรือ มีค่าเป็นลบก็ไม่ลงทนุ ในโครงการดังกลา่ วเน่ืองจากไมค่ ุ้มคา่ ทจี่ ะลงทนุ โดยทั่วไป
ในการพิจารณาโครงการ 1 โครงการ จะพิจารณาเปรียบเทียบระหว่าง กรณีมีโครงการกับกรณี
ไม่มีโครงการ สำหรับในกรณีที่มีโครงการลงทุนที่น่าสนใจมากกว่า 1 โครงการ จะต้องจัดอันดับ
โครงการโดยเรยี งลำดบั ตามมูลค่าปัจจุบันสุทธิทค่ี ำนวณไดจ้ ากค่ามากไปหาค่านอ้ ย

9.3.1.2 อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR : Internal Rate of Return)

- ความหมาย อัตราผลตอบแทนคิดลด (Internal Rate of Return: IRR) คือ อัตราคิดลด
(discount rate) ท่ที ำให้มูลคา่ ปัจจุบนั ของกระแสเงินสดรับสุทธิตลอดอายุโครงการเทา่ กับเงินสด
จ่ายลงทุนสุทธิพอดีหรือกล่าวอีกนัยหนึ่ง คือ อัตราคิดลดที่ทำให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ
เท่ากับศูนย์ เป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่ผูล้ งทุนจะได้รับจากการลงทุนตลอดอายุโครงการ
นั่นเองในทางปฏิบัติ IRR นิยมนำมาใช้เป็นเกณฑ์ในการประเมินโครงการอย่างแพร่หลาย

9-12

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทธี่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพ้นื ท่ีท่าเทยี บเรอื เฟอรร์ แ่ี ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักเรนถืบ่อรงรจทาุกกบวนิธโคี รIRงขR่ายนถี้มนนีกสาารยแหสลดักใงนคพ่าื้นผทลี่กตรุองเบทพแมทหนานเปคร็นรป้อริมยณลฑะล ซแึ่งลทะพำื้นใหที่ต้เข่อ้าเนใื่จองง่ายและมีความสะดวก
กรงุ เทพมหานคร ในการเปรยี บเทยี บระหว่างโครงการต่าง ๆ ที่เป็นทางเลือกของการลงทุนท่ีมีอยู่ขณะนั้น

- สูตรการคำนวณ
จาก IRR คือ อัตราคิดลดที่ทำให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการเท่ากับศูนย์ สามารถคำนวณ

ไดจ้ ากสตู รตอ่ ไปน้ี

= กระแสเงนิ สดรับสุทธิ ณ ปที ่ี t
I = เงนิ สดจ่ายลงทนุ ของโครงการ
k = อตั ราผลตอบแทนคดิ ลด หรอื IRR นั่นเอง
n = อายขุ องโครงการ
NPV = มลู ค่าปจั จบุ ันของกระแสเงินสดรบั สุทธิ
- เกณฑ์การตดั สนิ ใจ สำหรับเกณฑต์ ดั สินใจว่าจะลงทนุ หรือไมน่ น้ั จะพจิ ารณา ดังนี้

หาก IRR > r ก็ตดั สนิ ใจลงทนุ
หาก IRR < r ก็ตัดสนิ ใจไมล่ งทนุ
โดย r คอื ต้นทุนเงินทนุ (cost of capital) ของโครงการ
9.3.1.3 อัตราผลประโยชนต์ ่อค่าลงทนุ (B/C : Benefit Cost Ratio)
- ความหมาย อัตราส่วนผลตอบแทนต่อต้นทุน (B/C ratio) คือ อัตราส่วนระหว่างมูลค่าปัจจุบัน
สุทธิของกระแสเงินสดที่ได้รับตลอดอายุโครงการ กับเงินลงทุนเริ่มแรกของโครงการนั้น
เป็นการเปรียบเทียบระหว่างผลตอบแทนในรูปของกระแสรายได้ ที่เกิดขึ้นในอนาคตตลอดอายุ
โครงการที่มีการปรับค่าให้เป็นมูลค่าปัจจุบันแล้ว กับเงินลงทุนเริ่มแรกของโครงการที่เกิดขึ้น
ในปัจจบุ ัน

9-13

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้ืนที่ธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พื้นท่ที ่าเทียบเรอื เฟอร์ร่แี ละทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนา-จุดพักสรถตู บรรกรทาุกรบคนำโนครวงณข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร อตั ราสว่ นผลตอบแทนต่อตน้ ทนุ สามารถคำนวณไดด้ ังนี้

= กระแสเงนิ สดรับ ณ ปที ี่ t
= กระแสเงินสดจา่ ย ณ ปีที่ t
k = อัตราคดิ ลด
n = อายุของโครงการ
- เกณฑก์ ารตดั สินใจ ของวิธอี ัตราสว่ นผลตอบแทนต่อตน้ ทนุ คือ หากค่าอตั ราส่วนผลตอบแทนต่อ
ต้นทุนที่คำนวณได้ของโครงการมีค่ามากกว่า 1 ก็ตัดสินใจลงทุนหรือยอมรับโครงการน้ัน
เนือ่ งจากโครงการจะได้รบั ผลตอบแทนจากกระแสเงินสดรับทั้งหมดในรูปมูลค่าปจั จบุ ันสงู กว่าเงิน
ที่ลงทุนไปนั่นเอง อย่างไรก็ตามในกรณีที่มีทางเลือกหลายโครงการ และแต่ละโครงการมีขนาด
ของเงินลงทุนไม่เท่ากัน อัตราส่วนผลตอบแทนต่อต้นทุนเพียงอย่างเดียวไม่สามารถชี้ชัดได้ว่า
โครงการใดดีกว่ากัน ดังนั้นในทางปฏิบัติกรณีดังกล่าว จึงต้องพิจารณาค่า B/C ratio ควบคู่กับ
NPV หรอื เกณฑ์อนื่ ดว้ ย

9.3.2 ความเหมาะสมดา้ นการเงินของโครงการ

9.3.2.1 สมมติฐานทีใ่ ชใ้ นการวิเคราะห์

สมมติฐานท่ีใช้ในการวเิ คราห์ มีดงั ตอ่ ไปนี้

1) ระยะเวลาทใ่ี ช้ในการวิเคราะหโ์ ครงการ 20 ปี นับตง้ั แต่ปีท่ีเร่มิ ดำเนินการ
2) ปฐี านท่ีใชใ้ นการวิเคราะหค์ อื ปี พ.ศ. 2565
3) อตั ราคดิ ลด ทีป่ รึกษาตง้ั สมมติฐานไว้ที่รอ้ ยละ 1.5
4) ภาษีเงินได้นติ บิ ุคคล ร้อยละ 20

9.3.2.2 ประมาณการเงินลงทนุ ของโครงการ ประกอบด้วย 3 ส่วน ดงั นี้

1) งบประมาณลงทนุ โครงการ
– คา่ กอ่ สรา้ งอาคาร 246 ล้านบาท
– คา่ ปรบั ปรุงพืน้ ที่ & อาคาร เพิม่ เติม 21.67 ลา้ นบาท (รายละเอยี ด บทท่ี 8.2.3)

9-14

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทธี่ รุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พ้นื ทที่ ่าเทียบเรอื เฟอรร์ ่แี ละท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา2จ)ุดพักงรบถบปรรรทะุกมบานณโคบรงรขหิ ่าายถรนโคนสรางยกหาลรักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร – ค่าดำเนนิ การและบำรงุ รักษา 7.09 ลา้ นบาท/ปี

3) คา่ ใช้จ่ายอ่ืนๆ

– ภาษเี งินไดน้ ติ ิบคุ คล 3.93 ล้านบาท/ปี

9.3.2.3 ประมาณการรายได้

1) รายไดจ้ ากการใหเ้ ชา่ พนื้ ทอ่ี าคารในสว่ นท่ปี ระกอบธุรกจิ Mixed - Use
- คา่ เช่า 500 บาท/ตร.ม./เดอื น
- พื้นท่ีสว่ นทค่ี ิดคา่ เชา่ ได้ 70% ของพน้ื ท่ีทั้งหมด
- รายไดจ้ ากการให้เช่าพน้ื ท่ีในส่วนที่ประกอบธุรกิจ Mixed - Use 18.61 ล้านบาท/ปี

2) รายได้จากการใหเ้ ชา่ พน้ื ท่ีอาคารในสว่ นทีป่ ระกอบธุรกจิ สถาบันพาณชิ ยนาวี
- ค่าเชา่ 150 บาท/ตร.ม./เดือน
- พน้ื ทสี่ ว่ นที่คิดคา่ เช่าได้ 100% ของพน้ื ที่ท้งั หมด
- รายไดจ้ ากการใหเ้ ช่าพน้ื ท่ใี นส่วนท่ีประกอบธรุ กิจสถาบนั พาณิชยนาวี 3.42 ล้านบาท/ปี

3) รายได้จากการใหเ้ ชา่ พื้นทใ่ี นสว่ นทางเดินเชอ่ื มระหวา่ งอาคาร
- ค่าเช่า 500 บาท/ตร.ม./เดือน
- พื้นท่สี ว่ นทคี่ ิดค่าเชา่ ได้ 50% ของพื้นทท่ี างเดินเช่อื มระหวา่ งอาคารท้ังหมด
- รายได้จากการใหเ้ ช่าพื้นที่ในสว่ นทางเดนิ เชือ่ มระหวา่ งอาคาร 2.76 ลา้ นบาท/ปี

4) รายได้จากการใหเ้ ช่าพนื้ ทใ่ี นสว่ นศาลาทางเดนิ ริมทะเล
- คา่ เชา่ 300 บาท/ตร.ม./เดือน
- พื้นท่สี ว่ นที่คดิ ค่าเชา่ ได้ 40% ของพื้นที่ส่วนศาลาทางเดินรมิ ทะเลท้ังหมด
- รายไดจ้ ากการให้เชา่ พนื้ ทใี่ นส่วนศาลาทางเดินรมิ ทะเล 1.95 ล้านบาท/ปี

9.3.2.4 ผลตอบแทนทางด้านการเงนิ ของโครงการ

หลังจากท่ไี ด้มีการกำหนดสมมตฐิ านต่างๆ รวมท้ังจดั ทำประมาณการเงนิ ลงทนุ และรายได้ ตามข้างต้น
แล้ว ที่ปรึกษาได้นำกระแสเงินสดที่คำนวณได้มาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินและผลตอบแทนในระดับ
โครงการ โดยผลการคำนวณผลตอบแทนทางการเงินของโครงการ จะเห็นว่าโครงการนี้มีความเหมาะสมด้าน
การเงิน เนอ่ื งจาก NPV ของโครงการเปน็ บวก 2.11 ล้านบาท มีคา่ FIRR เทา่ กับ 1.58% คา่ B/C Ratio เท่ากบั
1 พอดี อีกทั้ง Payback Period หรือ ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ 17 ปี ซึ่งรายละเอียดดังกล่าวข้างต้นจะแสดงใน
ตารางท่ี 9.3-1

9-15

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพนื้ ทธ่ี รุ กจิ และบริการ
(Business Area) เช่อื มตอ่ พนื้ ท่ีท่าเทยี บเรือเฟอรร์ แี่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์
กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

ตกรางุ รเทาพงมทหา่ี น9ค.ร3-1 ตารางวเิ คราะห์ผลตอบแทนทางด้านการเงนิ ของโครงการ

ทมี่ า : ที่ปรึกษา 2565

รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Final Report)

9-16

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพืน้ ทธี่ รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พื้นทีท่ ่าเทียบเรอื เฟอรร์ แี่ ละทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

9กแรล.งุ3ะเทพ.3พัฒมนหาาคจนุวดครพาัมกรเถหบมรราทะุกสบมนดโคา้ รนงขก่าายรถเนงนนิ สขายอหงลหักนใน่วพยื้นงทาี่กนรุภงเาทคพมรหัฐาน(ทครพปสร.ิม-ทณรฑ)ล และพื้นที่ต่อเนื่อง

9.3.3.1 สมมติฐานท่ใี ชใ้ นการวเิ คราะห์

สมมติฐานท่ีใช้ในการวเิ คราะห์ มีดังตอ่ ไปนี้

1) ระยะเวลาที่ใช้ในการวเิ คราะห์โครงการ 20 ปี นบั ตัง้ แตป่ ีทีเ่ ริ่มดำเนินการ
2) ปฐี านที่ใชใ้ นการวิเคราะห์ คอื ปี พ.ศ. 2565
3) อัตราคดิ ลด ท่ปี รกึ ษาตง้ั สมมตฐิ านไวท้ ี่รอ้ ยละ 1.5

9.3.3.2 ประมาณการเงนิ ลงทนุ ของหนว่ ยงานภาครฐั (ทพส.-ทร) ประกอบดว้ ย 2 สว่ น ดังนี้

1) งบประมาณลงทนุ โครงการ
o ค่ากอ่ สร้างอาคาร 246 ลา้ นบาท

2) งบประมาณบริหารโครงการ
o คา่ ดำเนินการบริหารจัดการ 1 ล้านบาท/ปี

9.3.3.3 ประมาณการรายได้

1) รายได้จากการให้เอกชนเชา่ เหมาพื้นที่
o ค่าเช่าพืน้ ท่ี 17.2 ลา้ นบาท/ปี

9.3.3.4 ผลตอบแทนทางดา้ นการเงนิ ของโครงการ

หลังจากทไ่ี ด้มีการกำหนดสมมติฐานต่างๆ รวมทง้ั จดั ทำประมาณการเงนิ ลงทนุ และรายได้ ตามข้างต้น
แล้ว ที่ปรึกษาได้นำกระแสเงินสดที่คำนวณได้มาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินและผลตอบแทน ของ
หน่วยงานภาครัฐ (ทพส.-ทร) โดยผลการคำนวณผลตอบแทนทางการเงินของหน่วยงานภาครัฐ (ทพส.-ทร) จะ
เห็นว่ามีความเหมาะสมด้านการเงนิ เนื่องจาก NPV ของโครงการเป็นบวก 31.66 ล้านบาท มีค่า FIRR เท่ากับ
2.78% ค่า B/C Ratio เท่ากับ 1.12 อีกทั้ง Payback Period หรือ ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 15 ปี
ซง่ึ รายละเอียดดังกลา่ วข้างตน้ จะแสดงในตารางท่ี 9.3-2

9-17

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้ืนที่ธรุ กิจและบรกิ าร
(Business Area) เชื่อมต่อพื้นท่ีทา่ เทยี บเรือเฟอร์ร่แี ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์
กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

ตกราุงรเทาพงมทหาี่ น9ค.ร3-2 ตารางวิเคราะห์ผลตอบแทนทางด้านการเงนิ ของหน่วยงานภาครฐั (ทพ

ทมี่ า : ทปี่ รึกษา 2565

รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Final Report)

พส. - ทร)

9-18

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพื้นท่ธี รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพ้ืนทท่ี า่ เทยี บเรือเฟอร์ร่ีและท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

9กแรล.งุ3ะเทพ.4พัฒมนหาาคจนุวดครพาัมกรเถหบมรราทะุกสบมนดโค้ารนงขก่าายรถเนงนนิ สขายอหงลหักนใน่วพยื้นงทาี่กนรภุงเาทคพมเอหกานชคนร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

9.3.4.1 สมมตฐิ านท่ใี ช้ในการวิเคราะห์

สมมตฐิ านทใี่ ช้ในการวเิ คราห์ มีดังตอ่ ไปน้ี

1) ระยะเวลาที่ใช้ในการวิเคราะห์โครงการ 20 ปี นับตงั้ แต่ปีทเ่ี ริม่ ดำเนินการ
2) ปีฐานทีใ่ ชใ้ นการวิเคราะห์ คือ ปี พ.ศ. 2565
3) อตั ราคิดลด ท่ีปรึกษาตงั้ สมมติฐานไว้ท่ีรอ้ ยละ 5
4) ภาษีเงินไดน้ ติ ิบคุ คล ร้อยละ 20

9.3.4.2 ประมาณการเงินลงทุนของโครงการ ประกอบด้วย 3 ส่วน ดงั นี้

1) งบประมาณลงทุนโครงการ
– คา่ ปรับปรงุ พนื้ ท่ี & อาคาร เพิม่ เตมิ 21.67 ลา้ นบาท (รายละเอียด บทที่ 8.2.3)

2) งบประมาณบริหารโครงการ
– ค่าดำเนนิ การและบำรงุ รักษา 6.09 ล้านบาท/ปี
– ค่าเชา่ พน้ื ท่ที ต่ี ้องจา่ ยให้หน่วยงานภาครัฐ (ทพส. - ทร.) 17.2 ล้านบาท/ปี

3) คา่ ใช้จา่ ยอ่ืนๆ
– ภาษีเงนิ ไดน้ ิติบุคคล 0.69 ลา้ นบาท/ปี

9.3.4.3 ประมาณการรายได้

1) รายไดจ้ ากการให้เช่าพนื้ ทีอ่ าคารในสว่ นทีป่ ระกอบธุรกิจ Mixed - Use
- คา่ เชา่ 500 บาท/ตร.ม./เดอื น
- พน้ื ทส่ี ว่ นทีค่ ิดค่าเช่าได้ 70% ของพืน้ ท่ที ัง้ หมด
- รายไดจ้ ากการใหเ้ ช่าพ้นื ทใ่ี นสว่ นทีป่ ระกอบธรุ กิจ Mixed - Use 18.61 ล้านบาท/ปี

2) รายได้จากการให้เชา่ พน้ื ที่อาคารในส่วนท่ีประกอบธรุ กิจสถาบันพาณิชยนาวี
- ค่าเช่า 150 บาท/ตร.ม./เดอื น
- พนื้ ท่สี ่วนที่คดิ ค่าเช่าได้ 100% ของพื้นท่ีท้ังหมด
- รายไดจ้ ากการใหเ้ ช่าพนื้ ท่ใี นส่วนท่ปี ระกอบธรุ กิจสถาบันพาณชิ ยนาวี 3.42 ล้านบาท/ปี

3) รายไดจ้ ากการใหเ้ ชา่ พื้นท่ใี นสว่ นทางเดนิ เชอ่ื มระหว่างอาคาร
- ค่าเชา่ 500 บาท/ตร.ม./เดอื น
- พืน้ ทส่ี ่วนทคี่ ิดค่าเช่าได้ 50% ของพื้นที่ทางเดนิ เช่อื มระหวา่ งอาคารทั้งหมด
- รายไดจ้ ากการใหเ้ ช่าพน้ื ท่ีในสว่ นทางเดนิ เชอื่ มระหวา่ งอาคาร 2.76 ลา้ นบาท/ปี

9-19

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนทธี่ รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มตอ่ พื้นทที่ ่าเทียบเรือเฟอร์รแ่ี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา4จ)ุดพักรราถบยรไรดท้จุกาบกนโกคารรงขใ่หายเ้ ถชน่านพสาื้นยทหล่ีในักใสน่วพนื้นศที่การลุงาเททพามงหเาดนนิ ครริมปทริมะณเลฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร - คา่ เชา่ 300 บาท/ตร.ม./เดือน

- พน้ื ท่ีสว่ นที่คิดคา่ เชา่ ได้ 40% ของพน้ื ที่สว่ นศาลาทางเดนิ รมิ ทะเลทง้ั หมด

- รายได้จากการใหเ้ ชา่ พน้ื ที่ในสว่ นศาลาทางเดินรมิ ทะเล 1.95 ล้านบาท/ปี

9.3.4.4 ผลตอบแทนทางดา้ นการเงนิ ของโครงการ

หลังจากทไี่ ด้มีการกำหนดสมมติฐานต่าง ๆ รวมท้ังจัดทำประมาณการเงนิ ลงทุนและรายได้ ตามข้างต้น
แล้ว ที่ปรึกษาได้นำกระแสเงินสดที่คำนวณได้มาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินและผลตอบแทน ของ
หน่วยงานภาคเอกชน โดยผลการคำนวณผลตอบแทนทางการเงิน จะเห็นว่าโครงการนี้มีความเหมาะสมด้าน
การเงิน เนื่องจาก NPV ของโครงการเป็นบวก 12.14 ล้านบาท มีค่า FIRR เท่ากับ 11.22% ค่า B/C Ratio
เท่ากับ 1.09 อีกทั้ง Payback Period หรือ ระยะเวลาคืนทุนอยู่ท่ี 7.85 ปี ซึ่งรายละเอียดดังกล่าวข้างต้นจะ
แสดงในตารางที่ 9.3-3

9-20

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทีธ่ รุ กจิ และบรกิ าร
(Business Area) เชื่อมต่อพ้นื ทีท่ า่ เทียบเรือเฟอรร์ ีแ่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์
กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

ตกราุงรเทาพงมทหาี่ น9ค.ร3-3 ตารางวเิ คราะหผ์ ลตอบแทนทางด้านการเงนิ ของหน่วยงานภาคเอกชน

ทมี่ า : ทป่ี รกึ ษา 2565