รายงานฉบับสมบูรณ์ (Final Report)

รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Final Report)

แต่ละรปู แบบ (ตอ่ )

ย์ รปู แบบการลงทนุ

บด้วยร้านค้า 80 ร้านเปน็ เช่าพนื้ ที่ - สมั ปทาน

องทีร่ ะลึก ร้านขายเสื้อผา้ เปดิ ให้เอกชนเข้ามาเชา่ บรหิ ารจดั การพ้ืนทพ่ี ัฒนาเชิงพาณชิ ย์

องเทีย่ วและห้องรบั รอง แต่ในส่วนของห้องน้ำ ได้ให้สัมปทานบริษัทเอกชน Hering

Company Group เข้ามาบรหิ ารจัดการห้องน้ำ

ยอย่าง อาทิ ตู้กดเงินสด ร่วมลงทนุ - สัมปทาน

ความสะดวกสำหรับผู้ใช้ สถานีขนส่ง TBS ใช้เงินลงทุนก่อสร้างอาคารต่าง ๆ โดยให้กลุ่ม

ตาบอด ศูนย์อาหาร เก้าอี้ บริษัท Maju TMAS เป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง ทั้งนี้รัฐบาลมาเลเซีย

ดสูบบุหรี่ในทุกพื้นที่ของ เป็นผู้รับผดิ ชอบค่าก่อสรา้ งท้ังหมด

พักและห้องนวด ห้องน้ำ นอกจากนี้ ยังให้กลุ่มบริษัท Maju TMAS ลงทุนพัฒนาระบบ

ดคา่ ใช้จ่ายท่ชี น้ั 2 (ขาเข้า) ซอร์ฟแวรบ์ ริหารจัดการสถานีขนส่งโดยประกอบดว้ ยระบบงานตา่ ง ๆ

สำคญั ขณะทภี่ ายในสถานี ที่ทันสมัย อาทิ ระบบจองตั๋วแบบรวมศูนย์ ระบบปฏิบัติการสถานี

รที่จองบัตรโดยสารอิเล็ก ขนส่ง ระบบจอดรถระบบกล้องวงจรปิด เป็นต้น และแลกเปลี่ยน

้อมูลรวมทั้งผู้โดยสารท่ี ผลประโยชน์โดยการให้

ทรนิกส์ สำนักงานบริการ สัญญาสัมปทานแก่กลุ่มบริษัท Maju TMAS เป็นระยะเวลา 15 ปี

KKLTransnational Plus ทั้งนี้สิ่งที่ผู้รับสัมปทานจะต้องดำเนินการ คือ บริหารจัดการงาน

ที่ตำรวจประจำในสถานฯี ทั้งหมดภายในสถานี ให้ผู้โดยสารได้รับความสะดวกสบายในการ

ขาออกแบบเป็นเวลาจริง เดินทางและการเดินทางภายในสถานีฯ เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด

คดิ คา่ ใช้จา่ ย บำรงุ รกั ษาโครงสรา้ งพ้ืนฐานวัสดุ

อปุ กรณ์ งานระบบตา่ ง ๆ และชอร์ฟแวรใ์ ห้อยู่ในสภาพสมบูรณ์และ

สามารถใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพโดยจะต้องปรับปรุงให้มีความ

ทนั สมยั อยูต่ ลอดเวลา

5-13

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนท่ีธรุ กิจและบรกิ าร
(Business Area) เชื่อมต่อพนื้ ท่ีท่าเทียบเรือเฟอร์รแี่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์

แกรตลุงะาเทพรพัฒามนงหาทาจนี่ ุดค5รพ.1ักร-1ถบสรรรทุปุกปบนรโะคเรดงข็น่าจยาถกนนกสาารยทหบลักทในวพนื้นกทรี่กณรุงีศเทึกพษมาหกานาครรบรปิหริมาณรฑจลดั กแลาะรพศื้นูนทยี่ต์ข่อเนนสื่อง่ง แ
กรMุงเทoพdมeหานคร กรณศี ึกษา(ประเทศ) องค์ประกอบเชิงพาณชิ ย

อากาศ Vancouver International Airport ร้านอาหารและเครื่องดื่ม ทั้งประเภท Fast fo

(ประเทศแคนาดา) Tim Hortons Subway Starbucks และ A&W

ในโซนชอปปิง้ ประกอบดว้ ย รา้ นสะดวกซ้ือ ร้านจำห

กรณืกีฬา ร้านขายสินค้าเครื่องแต่วกายและเครื่อ

หนังสือ และร้านขายของที่ระลึกต่าง ๆ สินค้าส

อปุ กรณอ์ เิ ล็กทรอนกิ ส์ ร้านขายของเลน่ และเกมสำ

นักท่องเทีย่ วที่สดุ คือ Dutyfree ท่ีจำหน่ายสินคา้ แฟ

ถกู กว่าในหา้ งสรรพสนิ ค้าทัว่ ๆ ไป เชน่ แบรนด์ Om

BVLGARI เป็นตน้

การให้บรกิ ารอาหารและเคร่อื งดื่มทน่ี ่าสนใจและสร

อากาศยานอื่นคือ Food on the Fly ซึ่งเป็นบริกา

อยู่ในบรรจุภัณฑ์ที่สามารถนำขึ้นไปรับประทานใน

Reserve and collect สำหรับการให้บริการสั่งซื้อ

และสามารถรับสนิ ค้าไดท้ ีท่ า่ อากาศยาน

รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Final Report)

แตล่ ะรูปแบบ (ตอ่ )

ย์ รปู แบบการลงทุน
ood และนานาชาติ เช่น ให้สิทธสิ์ ัมปทาน

ในอาคารผู้โดยสารประกอบ 4 ส่วนหลักได้แก่ ร้านค้า ร้านอาหาร
หน่ายลอตเตอรรี่ ร้านอุป และเครื่องดม่ื บริการเก่ียวเนือ่ ง และพืน้ ทโ่ี ฆษณา
องประดับต่าง ๆ ร้านขาย
สำหรับเดินทาง ร้านขาย
ำหรบั เดก็ และโซนทด่ี งึ ดูด
ฟช่นั แบรนด์เนมในราคาที่
mega Burberry Cartier

ร้างความแตกต่าง จากท่า
ารจำหน่ายอาหารที่บรรจุ
นเที่ยวบินได้ และบริการ
อสินค้าออนไลน์ล่วงหน้า

5-14

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพน้ื ทธี่ รุ กิจและบริการ
(Business Area) เชอื่ มตอ่ พ้นื ท่ที า่ เทียบเรอื เฟอรร์ ี่และท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์

กแรตลงุ ะาเทพรพัฒามนงหาทาจนี่ ุดค5รพ.1ักร-1ถบสรรรทุปุกปบนรโะคเรดงขน็ ่าจยาถกนนกสาารยทหบลักทในวพนื้นกทรี่กณรุงีศเทึกพษมาหกานาครรบรปิหริมาณรฑจลัดกแลาะรพศื้นนู ทยี่ต์ข่อเนนสื่อง่ง แ
กรMงุ เทoพdมeหานคร กรณศี กึ ษา(ประเทศ) องคป์ ระกอบเชิงพาณชิ ย

อากาศ Dallas Fort Worth International ทา่ อากาศยาน DFW มีธรุ กจิ ใหบ้ ริการแบ่งเป็น 3 ป

Airport (DFW) ประเทศสหรัฐอเมรกิ า 1.ร้านอาหารและเคร่ืองด่ืม ในท่าอากาศยาน DFW

ด้านการรองรับนักท่องเที่ยวหลากหลายสัญชาติด

ประเภท ต้ังแต่ อาหารพื้นเมอื ง อาหารนานาชาติ ช

ขนมขบเคยี้ ว อาหาร Fast Food อาหารสขุ ภาพ ต

และบารแ์ อลกอฮล์

2.ธุรกิจประเภท Shopping ประกอบด้วย ร้านเสื้อ

แต่งกาย เครื่องสำอางและน้ำหอมร้านหนังสือและ

เด็กทารก สินค้าอิเล็กทรอนิกส์ สินค้ากีฬา ร้าน

ท่ีระลกึ ตลอดจน Duty Free และสนิ คา้ ปลอดภาษ

3.ธุรกิจให้บริการเพื่อความสะดวกสะบาย ประกอ

สายการบนิ พน้ื ท่สี ำหรบั เดก็ เล่น พื้นท่เี กมสโ์ ซน ร้าน

รายงานฉบับสมบูรณ์
(Final Report)

แต่ละรปู แบบ (ต่อ)

ย์ รปู แบบการลงทนุ
ประเภทหลกั ๆ ดงั น้ี ในช่วงแรกมีแนวทางในการบริหารพื้นที่สัมปทานโดยเฉพาะพื้นท่ี
W จะค่อนข้างมีช่ือเสียงใน ภายในอาคารผู้โดยสารในรูปแบบเป็นเพียงเจ้าของพื้นท่ี
ด้วยอาหารที่หลากหลาย (Land Lord) ที่ให้เช่าได้รับส่วนแบ่งรายได้จากผู้ขอเช่าใช้สิทธ์ิ
ชา - กาแฟ ของหวานและ สัมปทานในพื้นที่เท่านั้น แต่ในภายหลังได้เปลี่ยนแปลงเป็นการให้
ตลอดไปจนถงึ ร้านป้ิงย่าง สิทธิ์สัมปทานภายในอาคารผู้โดยสารแบ่งออกเป็น 5 ประเภทหลัก

ได้แก่ อาหารและเครื่องดื่ม ร้านค้า บริการ WiFi ห้องรับรองพิเศษ
อผ้าเครื่องประดับเครื่อง และบริการอื่น ๆ แล้วให้ผู้ได้รับสิทธิ์สัมปทานไปดำเนินธุรกิจปลอ่ ย
ะหนังสือพิมพ์ สินค้าเพื่อ เชา่ ตอ่ ไป
สะดวกซื้อ ร้านขายของ
ษี
อบด้วย พื้นที่พักผ่อนของ
นสปาและรา้ นนวดต่าง ๆ

5-15

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพนื้ ทธี่ รุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพ้ืนท่ที า่ เทยี บเรือเฟอรร์ ่ีและทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

5แล.2ะพัฒนากจุดาพรักศรกึถบษรราทคุกวบนาโมครตง้อข่างยกถนานรสใาชยห้ปลรักะในโพยื้นชทนี่ก์พรุง้นืเททพมี่ หานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

5.2.1 ภายนอกพ้ืนท่ีโครงการ

การศึกษาความต้องการใช้ประโยชน์พื้นที่นี้ จากภายนอกโครงการ เนื่องด้วยโครงการที่จะเกิดขึ้นจัด
อยใู่ นโหมดพ้ืนที่และธุรกิจการท่องเที่ยวดังน้ัน การศกึ ษา จึงเปน็ การศึกษาจากสถิตินักท่องเที่ยวภายในจังหวัด
ชลบุรี และจำนวนประชากรในพน้ื ท่อี ำเภอสตั หบี โดยมรี ายละเอยี ด ดังนี้

1) จำนวนนกั ทอ่ งเท่ียวภาพรวมในพื้นที่จงั หวดั ชลบุรี

การท่องเที่ยวของพื้นที่โครงการ ในจังหวัดชลบุรีเป็นจังหวัดที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยว
และนักทศั นาจรเป็นอย่างมาก เนอ่ื งจากอยูห่ า่ งจากกรุงเทพ ฯ เพยี ง 81 กิโลเมตร อีกทง้ั ยังเป็นแหล่งท่องเท่ียว
ชายทะเลที่มีชื่อเสียงมาช้านานแต่ละอำเภอมีสถานที่ท่องเที่ยวที่น่าสนใจ คอยให้นักท่องเที่ยวไปเยี่ยมชมโดย
สถานที่ท่องเที่ยวแต่ละที่ในจังหวัดชลบุรีนั้น เหมาะกับนักเดินทางหลากหลายประเภท และหลากหลาย
ความชอบจึงเป็นจังหวัดที่มีอัตราการเติบโตของนักท่องเทีย่ วเฉลี่ย 7.6% ต่อปี และยังเป็นจังหวัดเดียวในภาค
ตะวันออกที่มีนักท่องเทยี่ วต่างชาติมากกว่านักท่องเทีย่ วชาวไทย

ซึง่ ในทนี่ ี้ ท่ปี รกึ ษาไดศ้ ึกษาจากข้อมลู สามารถแสดงจำนวนนักท่องเทย่ี วจากรายละเอียดจำนวนผู้
เย่ียมเยือนในพื้นท่ีจังหวัดชลบรุ ี 10 ปียอ้ นหลงั ต้งั แตป่ ี 2553 – 2562 ซง่ึ เปน็ ปีทไ่ี ม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤต
โรคระบาดโควดิ -19ที่เขา้ มาในบริเวณพ้นื ท่จี ังหวดั ชลบุรไี ดด้ ังตารางที่ 5.2-1

5-16

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพน้ื ทีธ่ รุ กจิ และบรกิ าร
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พื้นทีท่ ่าเทียบเรือเฟอรร์ แ่ี ละท่าเทียบเรืออเนกประสงค์

กรงุ เทพมหานคร

ตแลาะรพาัฒงนทา่ี จ5ุด.2พั-ก1รถตบรารรทาุกงบแนสโคดรงงขร่าายยถลนะนเสอาียยหดลจักำในนพวื้นนทผี่กู้เรยุง่ยีเทมพเมยหอื านนคใรนพปรื้นิมทณ่จีฑังลหแวลัดะพชื้นลทบี่ตรุ่อีเน1ื่อ0งป

กรุงเทพมหานคร

จำน

ปี พ.ศ. จำนวนนักท่องเทย่ี ว จำนวนนักท
พ.ศ.2553
ชาวไทย ชาว รวม ชาวไทย ชาว
2,999,550 ตา่ งประเทศ 8,352,136 1,556,038 ตา่ งประ
5,352,586 154,1

พ.ศ.2554 2,885,506 6,143,017 9,028,523 1,651,075 143,7

พ.ศ.2555 3,092,548 6,660,679 9,753,227 1,337,784 133,3

พ.ศ.2556 3,097,378 7,070,091 10,167,469 1,423,005 146,0

พ.ศ.2557 2,909,259 6,337,171 9,246,430 1,458,451 138,5

พ.ศ.2558 3,199,439 6,803,475 10,002,914 1,585,277 154,0

พ.ศ.2559 5,364,972 8,447,373 13,812,345 2,250,086 189,5

พ.ศ.2560 5,782,629 9,073,881 14,856,510 2,348,515 198,1

พ.ศ.2561 6,087,873 9,433,230 15,521,103 2,481,344 209,0

พ.ศ.2562 6,060,727 9,749,641 15,810,368 2,575,619 216,9

เฉลยี่ 10 ปี 4,147,988.1 7,507,114.4 11,655,102.5 1,866,719.4 168,358

ท่มี า : สำนกั งานสถติ จิ งั หวดั ชลบรุ ี

รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Final Report)

ปีย้อนหลงั ตง้ั แตป่ ี 2553 - 2562

นวนผูเ้ ยย่ี มเยอื น รวม
ทัศนาจร
ว รวม ชาวไทย ชาว รวม อัตราการ
ะเทศ ต่างประเทศ 10,062,286 เตบิ โต (%)
112 1,710,150 4,555,588 5,506,698
771 1,794,846 4,536,581 -
386 1,471,170 4,430,332 6,286,788 10,823,369 7.56
014 1,569,019 4,520,383 3.71
531 1,596,982 4,367,710 6,794,065 11,224,397 4.56
033 1,739,310 4,784,716 -7.61
578 2,439,664 7,615,058 7,216,105 11,736,488 8.29
136 2,546,651 8,131,144 38.41
092 2,690,436 8,569,217 6,475,702 10,843,412 7.08
933 2,792,552 8,636,346 4.65
6,957,508 11,742,224 2.15

8,636,951 16,252,009 7.6

9,272,017 17,403,161

9,642,322 18,211,539

9,966,574 18,602,920

8.6 2,035,078.0 6,014,707.5 7,675,473.0 13,690,180.5

5-17

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพืน้ ท่ีธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พนื้ ทท่ี ่าเทียบเรือเฟอรร์ ่ีและท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา2จ)ุดพักปรถรบะรชรทาุกกบรนใโนคพรงน้ืข่าทย่อี ถำนเนภสอายสหตั ลหักใบี นพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร ในสว่ นของพ้ืนทโี่ ครงการตง้ั อยู่ในอำเภอสตั หบี จงึ ต้องศึกษาจำนวนประชากรในเขตอำเภอสัตหีบ

ซึ่งเป็นกลุ่มประชากรหลักที่อยู่โดยรอบบริเวณพื้นที่โครงการ ซึ่งจากการสืบค้นข้อมูลจากสำนักงานสถิติ

จังหวัดชลบุรี พบว่าในปัจจุบันอำเภอสตั หบี จำนวนประชากร อยู่ท่ี 164,274 คน

5.2.2 ภายในพืน้ ทโ่ี ครงการ

การศึกษาความต้องการใช้ประโยชน์พืน้ ที่นี้ จากภายในโครงการ เป็นการศึกษาจำนวนประชากร และ
นกั ทอ่ งเที่ยวทีอ่ ยู่ภายในพน้ื ทที่ า่ เรอื พาณชิ ย์สตั หบี ซึงในท่นี ้ี สามารถแบง่ ออกได้เป็น 2 กลมุ่ ใหญ่ ไดแ้ ก่ จำนวน
บุคคลากรที่ทำงานในท่าเรือพาณิชย์สัตหบี และจำนวนนักทอ่ งเทย่ี วที่เข้าไปท่องเทยี่ วในพื้นที่ท่าเรือพาณิชย์สตั หีบ

1) จำนวนบุคลากรที่ทำงานในพื้นท่ที ่าเรอื พาณิชยส์ ัตหีบ
(1) หน่วยงานภาครัฐ
หน่วยงานภาครัฐในพืน้ ที่ประกอบดว้ ย 2 หน่วยงาน และมรี ายละเอียดจำนวนบคุ ลากรดงั

ตารางท่ี 5.2-2 ตารางแสดงจำนวนบคุ ลากรหน่วยงานภาครฐั ทที่ ำงานในพืน้ ที่ท่าเรอื พาณชิ ยส์ ตั หีบ

หน่วยงาน จำนวน

• ทา่ เรือพาณชิ ย์สตั หีบ 282 นาย

• การท่าเรอื สตั หีบ 279 นาย
– ข้าราชการ 19 นาย
– ลูกจา้ งประจำ 31 นาย
– พนักงานราชการ 88 นาย
– พลทหาร

รวมท้ังสนิ้ 699 นาย

(2) หน่วยงานภาคเอกชน
ในพื้นทีท่ ่าเรอื พาณิชย์สตั หีบมีบริษทั เอกชนที่เช่าพนื้ ทเ่ี พ่ือประกอบกิจการอยู่ 13 บริษัท ซ่ึง
แต่ละบรษิ ัทมจี ำนวนบุคลากรดงั ตาราง

5-18

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพน้ื ทธ่ี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พน้ื ท่ีทา่ เทยี บเรอื เฟอร์รแ่ี ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

ตแลาะรพาัฒงนทา่ี จ5ุด.2พั-ก3รถตบรารรทาุกงบแนสโคดรงงขจ่าำยนถวนนนสบายคุ หลลาักกในรพหื้นนท่วี่กยรงุงเาทนพภมหาาคนเคอรกปชรนิมทณท่ีฑลำงแาลนะพในื้นทพี่ต้ืน่อทเน่ที ื่อา่งเรอื พาณิชยส์ ัตหีบ
กรุงเทพมหานลคำรดบั
บรษิ ทั จำนวนแรงงานปจั จุบนั (คน)

1 บรษิ ทั ออยล์ - เทก็ ซ์ (ประเทศไทย) จำกดั 27
2 บรษิ ทั ไปกนั คาตามารนั ส์ จำกดั 25
3 MM Logistics 37
4 บรษิ ัท รุง่ นที จำกัด 65
5 บริษทั เอส ซี ออฟชอร์ เซอร์วสิ จำกดั 20
6 บรษิ ัท วฒั นไพศาลเอน็ ยเิ นียริ่ง จำกัด 850
7 บรษิ ัท เบสทเ์ ทคแอนดเ์ อ็นจิเนียรง่ิ จำกดั 1,874
8 บรษิ ัทไตรโคเนยี ร์ แอ็คมี จำกัด 45
9 บริษัท พีเอพี แก๊ส วัน จำกดั 39
10 บรษิ ทั นามยง เทอร์มินอล จำกดั 126
11 บรษิ ทั จี.โอ.ดี.มารีน เซอรว์ ิส จำกัด 20

12 บริษทั บีเจซี เฮฟวี่ อนิ ดัสทรี จำกัด 180

รวมทง้ั สิ้น 3,308

(3) สรปุ จำนวนบคุ ลากรท่ีทำงานในพืน้ ท่ีทา่ เรือพาณิชย์สัตหีบ
บุคคลากรที่ทำงานอยู่ในพื้นที่ท่าเรือพาณิชย์สัตหีบ ประกอบด้วย 2 กลุ่มหลัก ๆ คือ

หน่วยงานภาครัฐ มีจำนวนบคุ คลากร 699 คน และหน่วยงานภาคเอกชน มีจำนวนบคุ คลากร 3,308 คน รวมมี
บุคคลากรท่ีเข้ามาทำงานในพน้ื ทีท่ ั้งสน้ิ 4,007 คน

2) จำนวนนกั ท่องเทีย่ วทเ่ี ข้าเย่ยี มเยือนพ้ืนที่ทา่ เรอื พาณชิ ย์สัตหบี
(1) จำนวนนักท่องเทีย่ วท่เี ยย่ี มชมหาดนางรำ - หาดนางรอง
จำนวนนักทอ่ งเที่ยวมาพักผ่อนชายทะเลหาดนางรำและหาดนางรอง
ในวันธรรมดา ประมาณ 500 - 1,000 คนตอ่ วนั
วนั หยุด ประมาณ 2,000 - 3,000 คนต่อวัน
หรอื ประมาณ 200,000 – 265,000 คนต่อปี
(2) จำนวนนกั ท่องเท่ยี วทมี่ าเยีย่ มชมเรือรบหลวงจกั รนี ฤเบศร
จากการศึกษาข้อมูลสถิติจำนวนนักท่องเที่ยวท่ีเข้าชมเรอื รบหลวงจักรีนฤเบศรย้อนหลัง 10
ปี ก่อนวิกฤติโรคระบาดโควิด - 19 ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2553 - พ.ศ. 2562 ทำให้ทราบว่า 10 ปี
ย้อนหลังมีจำนวนนักท่องนักท่องเที่ยวที่เข้าชมเรือรบหลวงจักรีนฤเบศรเฉลี่ย 501,935.5
คนตอ่ ปี

5-19

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้นื ทธี่ รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พื้นทที่ า่ เทียบเรอื เฟอรร์ ีแ่ ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

ตแลาะรพาัฒงนทาี่ จ5ุด.2พั-ก4รถตบรารรทาุกงบแนสโดคงรจงขำ่านยวถนนนผสู้เยายย่ี หมลชักมในเรพอืื้นรทบี่กหรุงลเทวพงจมหัการนีนคฤรเบปรศิมรณตฑอ่ ลปีแ1ล0ะพปื้นยี ทอ้ี่ตน่อเหนลื่อังง ตง้ั แต่ปี 2553 - 2562
กรงุ เทพมหานคร
ปี พ.ศ. จำนวนผเู้ ขา้ เยีย่ มชมเรือจกั รีนฤเบศ (คน/ปี)

2553 118,829.0

2554 430,073.0

2555 418,952.0

2556 445,687.0

2557 805,569.0

2558 588,373.0

2559 791,893.0

2560 57,540.0

2561 609,132.0

2562 753,307.0

เฉลย่ี 501,935.5

(3) สรุปจำนวนนกั ท่องเทย่ี วท่ีเขา้ เยย่ี มเยือนพ้ืนทีท่ า่ เรือพาณิชย์สตั หีบ
จำนวนนกั ท่องเที่ยวท่ีเข้ามาเยี่ยมเยือนในพน้ื ที่ทา่ เรือพาณชิ ยส์ ตั หบี เกิดจากการสำรวจจาก
นักท่องเที่ยวที่เข้ามาท่องเที่ยวพักผ่อนที่หาดนางรำ-หาดนางรอง และเยี่ยมชมเรือรบหลวง
จักรนี ฤเบศร ซง่ึ ทีป่ รึกษาคาดวา่ นกั ท่องเทีย่ วทั้ง 2 กลมุ่ น้จี ะเปน็ กล่มุ เดยี วกนั ท่ีปรกึ ษาจึงใช้
จำนวนนักท่องเที่ยวที่มากกว่า หรือ 501,936 คน/ปี เพื่อนำมาสรุปจำนวนนักท่องเที่ยว
ท่เี ข้าเยยี่ มเยอื นพื้นท่ีท่าเรือพาณิชยส์ ัตหีบ ซ่งึ คดิ เปน็ 3.67% ของคา่ เฉลี่ยนกั ทอ่ งเท่ียวท่ีเข้า
มาเยีย่ มเยือนพื้นทีจ่ งั หวัดชลบุรี

5.2.3 การคาดการณ์จำนวนผู้ท่ีจะเข้ามาใชบ้ ริการในพ้ืนท่ี

ที่ปรกึ ษาดำเนินการคาดการณ์จำนวนผู้ทจี่ ะเขา้ มาใชบ้ ริการพ้นื ท่ีโครงการพัฒนาอาคารพ้นื ท่ีธุรกิจและ
บริการ (Business Area) ของท่าเรือพาณิชย์สัตหีบจากข้อมูลความต้องการใช้ประโยชน์พื้นที่ ทั้งจากภายใน
พนื้ ที่ และภายนอกพน้ื ที่ โดยแบง่ เปน็ ประเภทของผ้ทู ่ตี ้องการใช้ประโยชนพ์ ื้นท่ี ดังนี้

1) ภายนอกพ้ืนท่ี
(1) นกั ท่องเทยี่ ว
จากการศึกษาจำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเยี่ยมเยือนในพื้นที่ท่าเรือพาณิชย์สัตหีบคิดเป็น
3.67% ของค่าเฉลี่ยนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเยี่ยมเยือนพื้นท่ีทั้งจังหวัดชลบุรี รวมเป็นจำนวน
ทงั้ ส้นิ 501,936 คน/ปี

5-20

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพืน้ ที่ธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชื่อมต่อพ้นื ทีท่ ่าเทยี บเรือเฟอรร์ ่แี ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนาจุดพัก(ร2ถ)บรรปทรุกะบชนโาคกรงรขใ่านยพถน้ืนนทสโ่ีาดยหยลรักอใบนพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร จากการศึกษาจำนวนประชากรเฉลี่ยของอำเภอสัตหีบอยู่ที่ 164,274 คน ซึ่งที่ปรึกษา

คาดการณ์ว่าโดยปกติแล้วประชากรที่เข้ามาภายในพืน้ ทีค่ ิดเป็น 10% ของประชากรอำเภอ
สัตหบี ทงั้ หมด หรือ 16,428 คน ซง่ึ หากพจิ ารณาถึงปริมาณการเข้าใช้ธุรกิจบริการ โดยเฉลีย่
พบว่าประชากรในพื้นท่ีมีสถิติการใช้บริการอยู่ที่ 1 ครั้ง/เดือน ซึ่งโครงการพัฒนาอาคาร
พื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) ดำเนินธุรกิจบริการ สามารถดึงดูดประชากรที่
โดยรอบให้เข้ามาใช้บริการได้ถึง 197,136 คน/ปี จากการศึกษาจำนวนผู้ที่คาดว่าจะเข้ามา
ใช้บริการภายในพื้นที่โครงการพัฒนาอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area)
จากภายนอกพื้นที่ ทั้งจากการคาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวและจากประชาชนโดยรอบ
รวมทงั้ ส้นิ 699,072 คน/ปี หรือ 2,119 คน/วัน
2) ภายในพ้นื ที่
(1) บุคคลากรทีท่ ำงานในท่าเรือพาณิชยส์ ัตหบี
จากการศกึ ษาจำนวนบุคคลากรที่ทำงานอยู่ในพืน้ ท่ที ง้ั สน้ิ 4,007 คน ท่ีปรกึ ษาคาดวา่ จะมีผู้
เข้าใช้บริการภายในพื้นที่โครงการพัฒนาอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area)
30%ต่อวัน ของจำนวนบุคลากรทั้งหมด หรือคิดเป็น 1,202 คน/วัน โดยสรุปแล้วจะมี
จำนวนผู้ใช้บริการพืน้ ที่โครงการพัฒนาอาคารพื้นทีธ่ ุรกิจและบริการ (Business Area) จาก
ภายนอกพื้นที่ 2,119 คน/วัน และ จากภายในพื้นที่ 1,202 คน/วัน รวมทั้งสิ้นเป็นจำนวน
3,321 คน/วนั

5-21

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพนื้ ท่ีธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมต่อพื้นท่ที ่าเทียบเรือเฟอร์รแี่ ละทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

5แล.3ะพัฒนากจุดาพรักกรำถบหรนรทดุกกบนลโ่มุครธงขุร่ากยิจถนเนปส้าาหยหมลัากใยนพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

จากการวิเคราะห์และคาดการณ์ผู้เข้ามาใช้งานและจำนวนนักท่องเที่ยว นอกจากทำให้คาดการณ์

ปรมิ าณนักท่องเที่ยว และรายได้ที่ได้จากการเย่ียมเยือนของนักท่องเท่ียวที่จะเดินทางเข้ามาเย่ียมเยือนในพื้นที่

แล้ว ยังสามารถทราบถึงข้อมูลด้านต่าง ๆ ที่จะสามารถนำข้อมูลไปวิเคราะห์กลุ่มธุรกิจเป้าหมายที่มีความ

เปน็ ไปได้ทจ่ี ะเขา้ มาร่วมลงทนุ ในพน้ื ท่ี ดงั นี้

- เรือที่มาจอดที่ท่าเรือจุกเสม็ด โดยส่วนใหญ่จะเป็น เรือขนส่ง เรือท่องเที่ยว เรือสำราญ
เรอื ฝกึ ซอ้ มรบระหวา่ งประเทศ

- ภาพรวมพฤติกรรมผู้บริโภคในพื้นที่มีความนิยมการท่องเที่ยวเช็คอินถ่ายภาพตามร้านอาหาร
รา้ นกาแฟ ที่มีจดุ เด่นนา่ สนใจ

- ภาพรวมพฤติกรรมผบู้ รโิ ภคในพนื้ ทม่ี คี วามนิยมการจับจา่ ยใชส้ อยสินคา้ ท่มี ีความเฉพาะ ได้แก่
o สินค้าปลอดภาษี เหล้า บุหรี่ หรอื อืน่ ๆ
o สนิ คา้ ทอ้ งถนิ่ สำเร็จรปู บรรจแุ พค็ เก็จจงิ่ แชแ่ ข็ง ท่ีเป็นทีน่ ยิ ม สามารถนำกลบั ไดโ้ ดยสะดวก

ซึ่งจากข้อมูลดังกล่าวสามารถคาดการณ์กลุ่มธุรกิจที่มีความเป็นไปได้และเหมาะสมที่จะเข้ามาร่วม
ลงทุนประกอบกิจการและธุรกิจในพนื้ ทีโ่ ครงการได้ 3 กรณี ดงั นี้

5.3.1 กรณที ่ี 1 ธุรกจิ Mix - Used (Shopping area)

Mixed - Use คือ โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผนวกรวมโครงการที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุดและ
โครงการเพื่อการพาณิชยกรรมเข้าไวด้ ้วยกัน หรือ อธบิ ายงา่ ย ๆ กค็ ือ เป็นโครงการคอนโดขนาดใหญ่ท่ีในพื้นท่ี
รอบข้างใกล้เคียงจะแวดล้อมไปด้วย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ออฟฟิศ โรงแรม ฯลฯ ก่อให้เกิดกลายเป็น
พื้นท่ีชุมชน ที่เป็นศูนย์กลางของการอยู่อาศัย และจับจ่ายใช้สอยขนาดใหญ่ที่ครบครันในจุดเดียวทำให้เกิด
ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต และดึงดูดให้เกิดผู้คนต้องการมาอยู่อาศัย หรือมาทำทำงาน ทำธุรกิจภายใน
พืน้ ทโ่ี ครงการ

เนื่องด้วยรูปแบบของโครงการ Mixed - Use ก่อให้เกิดไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย จึงเป็นที่
สนใจของผู้ที่ต้องการมาพักผ่อนหรืออยู่อาศัยจึงทำให้ราคาที่ดินที่มีการวางแผนว่าจะทำโครงการน้ัน
ถีบตวั สงู ขึน้ ในขณะเดียวกัน การสรา้ งโครงการ Mixed - Use ยังถือเป็นการพฒั นาท่ดี นิ ที่ทำใหใ้ ชป้ ระโยชน์ของ
พื้นที่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพคุ้มค่าจึงมีแนวโน้มที่มักจะได้รับการส่งเสริมจากทางภาครัฐ ที่จะเข้ามาพัฒนา
ให้พื้นที่รอบบริเวณโครงการ Mixed - Use มีความสะดวกสบายมากขึ้น อาทิ มีการวางผังเมือง วางระบบ
สาธารณูปโภค การคมนาคม และโครงการเพื่อการท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น จึงยิ่งทำให้ทำเลในบริเวณ
โครงการ Mixed - Use นั้น มีโอกาสเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด ทำให้ที่ดินเดิมธรรมดา ๆ กลายเป็นที่ดินท่ี
มีมูลค่าสงู ขน้ึ ไดใ้ นอนาคต

5-22

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพน้ื ท่ีธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมต่อพ้นื ท่ที ่าเทียบเรือเฟอร์รแี่ ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาทจุดั้งพนักี้ รกถาบรรใรชทุ้ปกบรนะโโคยรงชขน่าย์พถื้นนนทสี่แาบยหบลักMในixพื้นUทsี่กeรdุงเททพี่ทมาหงานทคี่ปรรปึกรษิมณาไฑดล้คแาลดะพกื้นาทรีณ่ต่อ์ไเวน้ื่อเงป็นการให้บริการที่เน้น
ดกร้าุงนเทกพมาหราขนาคยร สินค้า และ รับประทานอาหารและเคร่ืองดื่มให้อยู่ในรูปแบบของ Shopping Area โดยเน้นสินค้า
ที่มีชื่อเสียงและได้ความนยิ มอยู่แลว้ เน้นผู้ประกอบการที่มชี ื่อเสยี งและมีประสบการณ์มากเพียงพอ ทั้งในด้าน
การบริหาร การบริการ และการออกแบบตกแต่งสถานที่ทันสมัย โดดเด่น และอยู่ในความนิยม เช่น
“Amazon” “Nana coffee” “After you” “The glass house” “The chocolate factory” “มุมอร่อย”
“ปรีชาซีฟู้ด” โดยใช้ชอ่ื เสยี งที่มีอยูแ่ ลว้ เพื่อดงึ ดูดคนให้เขา้ มาใชบ้ รกิ าร

1) การตลาดธรุ กจิ ในพื้นทโี่ ครงการและพน้ื ที่ใกล้เคยี ง

ซึ่งจากการสำรวจพื้นที่ในภาคการตลาดพบว่า หากจะพัฒนาอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ
(Business Area) ให้กลายเปน็ โครงการ Mix Used ทเ่ี นน้ การใหบ้ ริการเป็น Shopping Area จะพบว่าในพ้ืนท่ี
อำเภอสัตหีบและพื้นที่ใกล้เคียงโครงการ ไม่มีคู่แข่งทางการตลาดที่เป็น Shopping Area ริมทะเล ซึ่งเป็น
จุดเด่นหรือจุดดึงดูดของโครงการ แต่หากพิจารณาในพื้นที่ใกล้เคียงโครงการจะมีในส่วนของอำเภอบางละมุง
และในพื้นที่พัทยาที่พอจะมี Shopping Area ที่มีลักษณะทางกายภาพคล้ายคลึงกับโครงการคือ มีพื้นที่ตั้งอยู่
ตดิ ทะเลหรือรมิ ชายหาด และลักษณะอืน่ ๆ ทีค่ ล้ายคลงึ กนั ดงั น้ี

o Central Festival Pattaya Beach ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง บนถนนเลียบชายหาดพัทยา
มีระยะทางห่างจากพื้นที่โครงการประมาณ 55 กิโลเมตร มีพื้นที่ 240,000 ตารางเมตร
รองรับจำนวนร้านค้าได้ถึง 309 ร้านค้า ในปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้าอยู่ที่ 95%
ของพน้ื ท่ีคา้ ปลีกท้ังหมด มที ีจ่ อดรถรองรับผู้เข้ามาใช้บริการได้ถึง 2000 คัน และมีจำนวนผู้
เข้าใช้บริการโครงการ 10,000 คนวันธรรมดา 20,000 - 40,000 คน/วัน ในช่วงเทศกาล
และมอี ัตราคา่ เช่าพื้นทีเ่ พื่อประกอบกิจการอยู่ที่ 6,000 - 8,000 บาท/ตารางเมตร (อัตราค่า
เชา่ ขึ้นอย่กู ับทำเลพืน้ ที)่

รูปที่ 5.3-1 Central Festival Pattaya Beach

o Royal garden Plaza มีทำเลที่ตั้งอยู่ริมหาดพัทยา ระยะทางห่างจากพื้นที่โครงการ
ประมาณ 56.3กิโลเมตร มีพื้นที่ 5,696 ตารางเมตร รองรับจำนวนร้านค้าได้ถึง 250 ร้าน
ในปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้าประมาณ 65% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด มีที่จอดรถ
รองรับผู้เข้ามาใช้บริการได้ประมาณ 100 - 150 คัน และมีจำนวนผู้เข้าใช้บริการ
โครงการ 2,000 - 3,000 คนต่อวัน และมีอัตราค่าเช่าพื้นที่เพื่อประกอบกิจการอยู่ที่
4,500 - 6,000บาท/ตารางเมตร (อตั ราคา่ เชา่ ข้นึ อยู่กับทำเลพ้นื ท่ี)

5-23

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพน้ื ท่ีธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชอื่ มตอ่ พืน้ ทที่ ่าเทยี บเรือเฟอรร์ ี่และท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รูปที่ 5.3-2 Royal garden Plaza

o Mike Shopping Mall มีทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองบนถนนเลียบชายหาดพัทยา มีพื้นท่ี
60,000 ตารางเมตร ระยะทางห่างจากพื้นที่โครงการประมาณ 55.2 กิโลเมตร รองรับ
จำนวนร้านค้าได้ถึง 350 ร้าน ในปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้าประมาณ 80% ของ
พื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด มีที่จอดรถรองรับผู้เข้ามาใช้บริการได้ประมาณ 1,000 คัน และ
มจี ำนวนผูเ้ ข้าใช้บรกิ ารโครงการ 5,000 - 10,000 คนวันธรรมดา 10,000 - 20,000 คน/วัน
ในชว่ งเทศกาล และมีอตั ราค่าเช่าพ้ืนที่เพื่อประกอบกจิ การอยทู่ ่ี 5,000 - 6,500บาท/ตารางเมตร
(อัตราค่าเช่าข้นึ อยู่กบั ทำเลพื้นท่ี)

รปู ท่ี 5.3-3 Mike Shopping Mall
o Robinson Lifestyle Ban Chang ระยอง เป็นห้างสรรพสินค้าที่แม้จะไม่อยู่ติดทะเล

แต่ก็ตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองที่มีประชากรหนาแน่น มีระยะทางห่างจากพื้นที่โครงการประมาณ
55.2 กิโลเมตร และอีกทั้งยังเป็นเมืองสำคัญแห่งนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ที่จะรองรับ
การพัฒนา EEC ในอนาคตอีกด้วย มีพื้นที่โครงการ 34,000 ตารางเมตร รองรับจำนวน
ร้านค้าได้ถึง 164 ร้าน ในปัจจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้าประมาณ 90% ของพื้นที่ค้า
ปลีกทั้งหมด มีที่จอดรถรองรับผู้เข้ามาใช้บริการได้ประมาณ 1,000 คัน และมีจำนวนผู้เข้า
ใช้บริการโครงการ 5,000 - 10,000 คนวันธรรมดา 10,000 - 20,000 คน/วัน ในช่วงเทศกาล
และมีอัตราค่าเช่าพื้นที่เพื่อประกอบกิจการอยู่ที่ 5,500 - 7,000 บาท/ตารางเมตร
(อัตราคา่ เช่าขึ้นอยู่กับทำเลพ้ืนที)่

5-24

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพน้ื ทีธ่ รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพ้นื ทท่ี ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ี่และทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

รปู ที่ 5.3-4 Robinson Lifestyle Ban Chang ระยอง

2) การใช้ประโยชน์พนื้ ท่ี
(1) อาคารต้อนรับ เป็นพื้นที่ต้อนรับแขก ติดต่อประชาสัมพันธ์ สำนักงาน ใช้ในการติดต่อ
ประสานงานตา่ ง ๆ
(2) อาคารโรงแรมและบาร์
- สำนักงานสำหรบั ตดิ ต่อสอบถามหอ้ งพักและเชา่ พ้ืนท่ีเชิงพาณิชย์
- พ้นื ทรี่ ้านคา้ ย่อย เช่น 7 - Eleven และ Family Mart เป็นตน้
- ร้านบริการอ่นื เชน่ ร้านสปาและซาวนา่ บารอ์ าหารและเครอื่ งดื่ม ร้านซกั อบรีด เป็นตน้
- โรงแรมที่พักจำนวน 6 หอ้ ง
(3) อาคารสำนักงานและภัตตาคาร เป็นพื้นที่สำนักงานของหน่วยงานรัฐหรือเอกชน เป็นพื้นที่
ร้านอาหาร โดยจะเนน้
- ร้านอาหารที่มีชื่อเสียง มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง เช่น KFC, The Pizza, โอ้กะจู๋, MK
Restaurant, The glass house, The chocolate factory, มมุ อรอ่ ย, ปรชี าซฟี ู้ด เปน็ ต้น
- ร้านกาแฟที่มีชื่อเสียง เช่น Café Amazon, True coffee, Nana coffee, After you
เป็นต้น
(4) อาคารหอประชุม เป็นพื้นที่จำหน่ายสินค้าปลอดภาษี (Duty free) ที่มีชื่อเสียงและอยู่ใน
ความนิยม เชน่ King Power หรอื Outlet เป็นตน้

พื้นที่ทางเดินเชื่อมระหว่างอาคารมีความกว้างให้เป็นพื้นที่เช่ารายย่อยเพื่อขายสินค้า หรือ
เคร่อื งดืม่ ราคาย่อมเยา ในรปู แบบ Kiose หรอื เคร่อื งขายของอัตโนมตั ิ

พื้นที่ระเบียงด้านหน้ายื่นไปในทะเล ให้เช่าพื้นที่เพื่อการจัดเลี้ยงตามฤดูกาลและช่วงเวลา
ทีเ่ หมาะสม

5-25

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพ้นื ที่ธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พืน้ ท่ีท่าเทยี บเรอื เฟอร์ร่ีและท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา3จ)ุดพักกรถลบุม่ รนรทักุกลบงนทโคนุ รงตขวั ่าอยถยนา่ นงสาเยชหน่ ลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร o บริษัท ปตท. น้ำมันและการค้าปลีก จำกัด (มหาชน) หรือ OR เป็นผู้บริหารจัดการ

พื้นที่ภายในปั๊มน้ำมันปตท. ซึ่งบริษัทมีโครงสร้างธุรกิจ ประกอบด้วยธุรกิจหลักอยู่ 2 ด้าน
คือ 1) น้ำมัน เช่น PTT Station 2) ค้าปลีกสินค้า จะดำเนินธุรกจิ อาหารและเครื่องดื่ม เชน่
Café Amazon และTexas Chicken โดยธุรกิจจะเน้นการทำธุรกิจทั้งในประเทศและ
ตา่ งประเทศโดยเฉพาะในกลุม่ ประเทศ Emerging markets

รปู ท่ี 5.3-5 บริษทั ปตท. น้ำมันและการค้าปลกี จำกัด (มหาชน) หรือ OR
o บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J ผู้บริหารพัฒนาพื้นที่ “JAS village

Amata” ในนิคมอมตะซิต้ี โดยบริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แบ่งออก
เป็น 5 รปู แบบหลกั คือ
(1) การบริหารพื้นที่เช่าภายในศูนย์การค้าในส่วนโทรศัพท์เคลื่อนที่และสินค้าเทคโนโลยี
(IT Junction) 2) การพฒั นาและบรหิ ารพน้ื ทใ่ี นรปู แบบตลาดชมุ ชน (J Market)
(2) การพฒั นาและบริหารพ้นื ที่ในรปู แบบศนู ย์การค้าชุมชน (The Jas และ The Jas Urban)
(3) ธรุ กิจสว่ นสนับสนนุ เช่น การบริหาร Food Court (Urban Food)
(4) การพฒั นาอสังหารมิ ทรพั ยเ์ พื่อขายคือโครงการคอนโดมิเนยี ม (Newera)

รปู ท่ี 5.3-6 บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรอื J
o บริษัท ซีพี ออลล์ จำกัด (มหาชน) หรือ CPALL เป็นเจ้าของร้านสะดวกซื้อ 7-Eleven,

บริการ Counter Service, เป็นผู้ผลิตอาหารแช่แข็ง, ร้านกาแฟสด รวมถึงเป็นเจ้าของ
สถาบันการศึกษาในเครือปัญญาภิวัฒน์ ห้างค้าส่ง Makro โดยไม่นานมานี้ยังประมูลได้
กิจการ Lotus’s ในไทยและมาเลเซีย

5-26

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพื้นทธ่ี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพ้นื ที่ท่าเทยี บเรือเฟอร์รแี่ ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

รปู ที่ 5.3-7 บริษัท ซพี ี ออลล์ จำกัด (มหาชน) หรอื CPALL

4) การวิเคราะหจ์ ุดแข็ง - จุดออ่ นทางธรุ กิจ

จุดแขง็

(1) ทำเลที่ตั้ง ธุรกิจ Shopping Area เป็นธุรกิจที่ทำเลเป็นหัวใจสำคัญอันดับแรก ๆ ซึ่งพื้นท่ี
โครงการมีเอกลักษณ์ที่โดดเด่นด้านทำเล คือ เป็นพื้นที่ที่ติดทะเล และตั้งอยู่บริเวณ
ชายหาดนางรำและหาดนางรอง ซึ่งเป็นชายหาดที่มีความสวยงาม น้ำทะเลใส
มีต้นสนสวยงามเหมาะแก่การมาพักผ่อนหย่อนใจ และน่าดึงดูดต่อผู้มาใช้บริการรวมถึงต้ัง
อยบู่ รเิ วณเรือรบหลวงจกั รีนฤเบศรของกองทพั เรอื

(2) แนวโน้มความเจริญ ในอนาคตเป็นจุดศูนย์กลางด้านการขนส่ง ทั้งทางน้ำ ทางราง และ
ทางอากาศ มีแนวโน้มจำนวนผู้โดยสารจากท่าเทียบเรือในอนาคตที่มากถึง 800 คน/วัน
แนวโน้มจำนวนนักท่องเที่ยวในอนาคตมากถึง 4,000 คน/วัน ภายใน10 ปี และจาก
การศึกษานโยบายและแผนพัฒนาในพื้นที่ พบว่ามีแผนการพัฒนาในอนาคตที่เกี่ยวข้อง
มากมาย เช่น โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาค ตะวันออก
โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ
ภาคตะวันออก (EEC) เป็นต้น รวมถึงแผนยุทธศาสตร์ขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมจังหวัด
ชลบรุ ีทสี่ ่งผลให้แนวโน้มแรงงานภาคอตุ สาหกรรมมีจำนวนเพ่มิ มากขน้ึ อีกดว้ ย

(3) ชื่อเสียง พื้นที่ท่าเรือสัตหีบเป็นที่รู้จักของนักท่องเที่ยวอยู่แล้วในฐานะที่เป็นสถาน
ที่ท่องเที่ยว ตั้งอยู่บริเวณชายหาดที่มีชื่อเสียงมากที่สุดแห่งหนึ่งในอำเภอสัตหีบ คือ
หาดนางรำและหาดนางรอง มีรูปปั้นของตัวละครในวรรณกรรมพระอภัยมณีอันโด่งดัง
นอกจากนั้นยังมีชื่อเสียงในด้านของการเป็นแหล่งแหล่งท่องเที่ยวในพื้นที่ทหาร
มีเรือรบหลวงจักรีนฤเบศรซึ่งเป็นเรือรบหลวงขนาดใหญ่ที่สุดของกองทัพเรือไทย มีจำนวน
ผู้เข้าเย่ียมชมเรือรบเฉลีย่ มากถงึ 464,060 คนตอ่ ปี

(4) ที่จอดรถ ในการทำธุรกิจ Shopping Area แม้จะมีทำเลที่ดี มีชื่อเสียงโด่งดังน่าดึงดูด
ผู้ใช้บริการมากเพียงใดแต่ถ้าขาดพื้นที่จอดรถก็จะไม่เป็นผลดีต่อธุรกิจ พื้นที่โครงการมีจุด
แข็งสำคัญในเรื่องพื้นที่จอดรถ เนื่องจากมีขนาดพื้นที่ที่กว้าง มีพื้นที่ภายนอกอาคารที่มาก
สามารถใช้ประโยชน์เปน็ ทจ่ี อดรถไดม้ าก

5-27

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนที่ธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพ้ืนทีท่ า่ เทียบเรือเฟอรร์ ี่และท่าเทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนาจุดพัก(ร5ถ)บรรไทมุก่มบีคนูโ่แคขร ง่งขท่าายงถตนนรสงายในหลพักื้นในทพี่รื ้นัศทมี ่กี ร1ุ งเ0ท พกมิโหลาเนมคตร รปไรมิม่มณีคฑู่แล ขแ่งลธะุรพกื้นิจที่ทต่อาเงนตื ่ อรง ง ที่อยู่ในรูปแบบธุรกิจ
กรุงเทพมหานคร Mix - Used อยู่เลยและเมื่อลองขยายขอบเขตการสำรวจออกไปในวงกว้างในพื้นที่บริเวณ

อำเภอสัตหีบ มีแหล่งห้างสรรพสินค้าอยู่เพียง 3 แห่ง ได้แก่ Lotus, Makro และ Big C
ซึ่งห้างสรรพสินค้าทั้ง 3 แห่งที่กล่าวมาข้างต้น มีรูปแบบการค้าขายหรือดำเนินธุรกิจแบบ
จำหน่ายสินค้าปลีก - ส่งสินค้าอุปโภคและบริโภคเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งมีความแตกต่างจาก
ตัวอย่างการประกอบธรุ กจิ เป้าหมายทเ่ี ปน็ ประเภท Shopping mall
(6) มีโอกาสสร้างรายได้ค่าเช่าสูง มีการใช้ประโยชน์พื้นที่อย่างคุ้มค่า อัตราการเติบโตค่าใช้จ่าย
ของผู้เยี่ยมเยือนจังหวัดชลบุรีย้อนหลัง 10 ปี เฉลี่ย 6.1% ข้อมูลค่าใช้จ่ายนักท่องเที่ยว
ด้านอาหาร และบริการจังหวัดชลบุรีย้อนหลัง 10 ปี เฉลี่ยประมาณ 3,900 บาท/คน/วัน
หากมีนักท่องเที่ยวเข้ามาใช้บริการ จะมีโอกาสสร้างรายได้ต่อปีในช่วง 5 ปีแรก ปีละประมาณ 80
ล้านบาท

จดุ ออ่ น

(1) มีข้อจำกัดกฎระเบียบด้านความมั่นคงทางทหาร เนื่องจากพื้นที่ตั้งของโครงการเป็นพื้นที่
ในเขตทหาร ทำให้เป็นพื้นที่สำคัญด้านยุทธศาสตร์ และมีความเปราะบาง ทำให้
มีกฎระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ ด้านความมั่นคงทางทหารที่เคร่งครัด ตลอดจน
เรื่องความมั่นคงของประเทศทำให้มีข้อจำกัดต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อการประกอบธุรกิจได้
อาจเป็นเหตุให้ผู้ประกอบการไม่สนใจ และส่งผลต่อความเป็นอิสระในการดำเนินธุรกิจ
ตัวอย่างข้อระเบียบ เช่น ระยะเวลาการเปิดปิดพื้นที่ท่าเรือพาณิชย์สัตหีบที่มีเวลาจำกัดแค่
ในเวลาราชการ แต่ประเภทกิจการร้านค้าร้านอาหารและเครื่องดื่ม หรือสินค้าบางประเภท
อาจจะต้องมีเวลาให้พนักงานห้างร้าน หรือ พาหนะรับ - ส่งสินค้า ก่อนเวลาทำการและ
หลังเวลาราชการ เช่น ร้านอาหาร อาจมีรถส่งวัตถุดิบเข้ามาส่งในโครงการช่วงเช้าตรู่
เวลาประมาณ 05.00 น. - 06.00 น. และรา้ นจำหนา่ ยสินค้าทเ่ี ป็น Outlet หรือ Duty free
อาจมกี ารจดั สตอ๊ กสินคา้ ในช่วงเวลากลางคนื หลังเวลาทำการ เปน็ ตน้

(2) รูปแบบลักษณะอาคาร มีการออกแบบและก่อสร้างโดยมีการวางเป้าหมายวัตถุประสงค์
การใช้ประโยชน์อาคารไปแล้ว ซึ่งอาจไม่เหมาะสมกับธุรกิจที่จะเข้ามาดำเนินกิจการ หรือ
ตดิ ข้อจำกัดท่ีอาจไม่ไดร้ ับอนุญาตในการปรบั ปรุงเปลีย่ นแปลงอาคารส่งิ ปลกู สรา้ งได้มากนกั

(3) ความไม่แน่นอนด้านนโยบายภาครัฐ ในการทำสัญญาเช่าพื้นที่ของผู้ประกอบการจำเป็น
จะต้องมีอายุสัญญาเช่าที่นานพอสมควร เพื่อความคุ้มค่าในการลงทุนและการพัฒนาพื้นที่
จำเป็นจะต้องมีอายุสัญญาเช่า 3 - 5 ปีขึ้นไป ซึ่งความไม่แน่นอนด้านนโยบายภาครัฐน้ี
จะส่งผลให้ผู้ประกอบการขาดความมั่นใจในการลงทุนกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงที่จะเกิดข้ึน
จากนโยบายท่เี ปลีย่ นแปลง

5-28

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพื้นทีธ่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพนื้ ท่ีท่าเทยี บเรือเฟอรร์ ่แี ละทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

5แล.3ะพ.2ัฒนากจรุดณพักีทรถ่ี 2บรรธทรุ ุกกบิจนไโมครซง์ข(่าMยถICนนEส)ายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

ธุรกิจไมซ์ (MICE) คือ ธุรกิจที่สร้างสรรค์งานอีเวนต์ดี ๆ และมอบประสบการณ์สุดพิเศษให้กับ

ผรู้ ว่ มงานซ่งึ คำว่า “ไมซ์ (MICE)” ยอ่ มาจากคำวา่ Meetings, Incentive Travel, Conventions, Exhibitions
(หรือบางครั้ง C หมายถึง Conferencing และ E หมายถึง Events) ซึ่งได้พัฒนามาจากธุรกิจนำเที่ยว แต่

นำเสนอบริการเปน็ การจดั ประชมุ งานแสดงสินคา้ ตา่ ง ๆ

อุตสาหกรรมไมซ์ หน่งึ ในธรุ กิจบรกิ ารที่กำลงั ขยายตวั ทกุ ปีอย่างต่อเน่ือง เนื่องจากประเทศไทยมีแหล่ง
ท่องเที่ยวที่น่าสนใจต่าง ๆ มากมายมีมนต์เสน่ห์ของประเพณีและวัฒนธรรม ธุรกิจไมซ์จึงสามารถสร้างรายได้
ให้ประเทศปลี ะไม่ต่ำกวา่ หนึง่ แสนลา้ นบาททงั้ ทางตรงและทางอ้อม

รายได้ทางตรงเกิดจากนักท่องเที่ยวที่มาเข้าร่วมงานประชุมหรืองานจัดแสดงสินค้าต่าง ๆ ในประเทศ
ซ่ึงนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มที่มีคุณภาพและมีการใช้จ่ายสูงกว่านักท่องเที่ยวทั่วไปถึง 3 - 4 เท่า
สว่ นรายได้ทางอ้อมมาจากการลงทุนการจดั งานแสดงต่าง ๆ นอกจากนก้ี ารจัดงานไมซย์ ังช่วยส่งเสริมธรุ กิจอื่น ๆ
ก่อใหเ้ กดิ รายได้หมนุ เวียนในพืน้ ทอ่ี ีกจำนวนมาก

นอกจากน้ียังสังเกตได้ว่าปัจจุบันมีการจัดตั้งองค์กรสมาคมต่าง ๆ ขึ้นมากมาย ทำให้ต้องมี
การพบปะพูดคุยกันมากขึ้นในขณะที่หลาย ๆ องค์กรได้จัดการเดินทางจัดกิจกรรมเพื่อลดความเครียดให้กับ
พนักงาน หรือเป็นรางวัลที่พนักงานทำงานได้ตามเป้าหมายด้วยสาเหตุเหล่านี้ ทำให้กลุ่มธุรกิจไมซ์มีแนวโน้ม
เติบโตอยา่ งตอ่ เนอื่ ง

การแข่งขันของธุรกิจไมซ์ มี 2 ประเด็นหลัก ๆ คือ โลเคชั่นหรือสถานที่ของศูนย์ ฯ ต้องเดินทาง
สะดวกสบายพรั่งพร้อมด้วยระบบการคมนาคมขนส่ง การสื่อสารและโทรคมนาคม ไม่ว่าจะเป็น การเชื่อมต่อ
กับรถไฟฟ้า สนามบินสุวรรณภูมิเพื่อรองรับนักเดินทางไมซ์ทั้งในประเทศและต่างประเทศ และอีเว้นท์ต่าง ๆ
ทจี่ ะเกดิ ขึน้

และเหนือสิ่งอื่นใดต้องมีการบริการครบวงจรมีบริการร้านอาหาร โรงแรมและที่พัก สถานที่ท่องเที่ยว
หรือแม้กระทั่งแหล่งช้อปปิ้งใกล้กับศูนย์การค้า เพราะเป็นกลุ่มที่ต้องใช้ชีวิตอยู่ในศูนย์นานหลายวัน
การมีสิง่ อำนวยความสะดวกท่คี รบน่ันหมายถึงเม็ดเงินที่จะได้เพิ่มข้นึ

ซึง่ จากการที่ทปี่ รึกษาได้ศึกษาและวิเคราะห์การใชป้ ระโยชน์พ้ืนที่เพ่ือมุ่งเนน้ การให้บริการสถานที่เพื่อ
การประกอบธุรกิจไมซ์ ทำให้ทราบว่าพื้นที่โครงการเดิมเป็นพื้นที่ที่ก่อสร้างเพื่อรองรับการประกอบธุรกิจ
ประเภทนี้อยู่ก่อนแล้ว หากจะพัฒนาอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ (Business Area) ให้กลายเป็นโครงการ
ธุรกิจไมซ์ (MICE) ก็ไม่มีความจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่โครงการให้มากกว่าเดิม ก็สามารถประกอบ
กิจการประเภทไมซ์ (MICE) ให้บริการ 4 ประเภทหลัก ๆ ได้แก่ Meeting : การจัดประชุมภายในองค์กร หรือ
ระหว่างองค์กร Incentives : การจัดงานอินเซนทิฟหรือการเดินทางเพื่อเป็นรางวัลที่สามารถทำงานได้ตามป้า
หมาย Conventions : การประชุมนานาชาติ รวมบุคคลในสายอาชีพเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน ซึ่งมักจะเป็น

5-29

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพ้ืนทธ่ี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พ้นื ทที่ ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ี่และท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

กแลาะรพจัฒัดนงาาจนุดขพนัการถดบใรหรญทุก่ใบนนรโะคดรงบั ขภ่ายมู ถิภนานคสาหยรหอืลปักใรนะพเื้นททศี่กรEุงxเทhพibมiหtiาoนnครs ป: รกิมาณรฑจลดั งแาลนะพแื้นสทดี่ตง่อสเินนื่อคงา้ หรือบรกิ าร อาจจะจัด
ใกนรงุ รเทะพดมับหาภนูมคริภาคหรือระดบั ชาตกิ ็ได้

1) การตลาดธุรกจิ ในพ้ืนที่โครงการและพนื้ ท่ีใกลเ้ คียง

จากการสำรวจพื้นที่ในภาคการตลาดพบว่า จะพบว่าในพื้นที่อำเภอสัตหีบและพื้นที่ใกล้เคียง
โครงการ ไมม่ ีคแู่ ข่งทางการตลาดท่เี ป็นธุรกจิ ประเภทไมซ์ริมทะเล ซ่ึงเป็นจดุ เดน่ หรือจดุ ดึงดูดของโครงการ แต่
หากพิจารณาในพื้นที่ใกล้เคียงโครงการจะมีในส่วนของอำเภอบางละมุง และในพื้นที่พัทยา จะพบว่ามี
การประกอบธุรกิจประเภทไมซ์ที่มีลักษณะทางกายภาพคล้ายคลึงกับโครงการคือ มีพื้นที่ตั้งอยู่ติดทะเลหรือ
ริมชายหาด และลักษณะอน่ื ๆ ทีค่ ล้ายคลึงกนั ท่ีพอจะเป็นคแู่ ข่งทางตรงกบั โครงการได้ ดังนี้

o Pattaya Exhibition And Convention Hall (PEACH) ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมสัมมนา
ครบวงจร มาตรฐานระดับนานาชาติขนาดใหญ่แห่งหนึ่งของประเทศไทย ตั้งอยู่ภายใน
อาณาบริเวณของ รอยัล คลิฟ โฮเต็ลส์ กรุ๊ป พัทยา ตลอดระยะเวลา ที่ผ่านมา ศูนย์ประชมุ
พีชได้รับความไว้วางใจให้เป็นสถานที่จัดงานแสดงสินค้า และการประชุมสัมมนาครั้งสำคัญ
ระดบั ประเทศและระดบั นานาชาติมากมาย ตั้งแต่การประชุมสัมมนาทางการเมือง ตลอดจน
งานแสดงนิทรรศการอย่างงานมหกรรมโฆษณาภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก (AdFest) เป็นต้น
ศูนย์ประชุมพีช สร้างขึ้นโดยเน้นการสร้างตัวตึกให้กลมกลืนกับพื้นที่ลาดเอียงของหน้าผา
ทา่ มกลางบรรยากาศร่มร่ืนของแมกไมน้ านาพันธ์ุ และทศั นียภาพอันงดงามของชายฝ่ังทะเล
อ่าวไทย ทำเลทตี่ ้ังมรี ะยะทางหา่ งจากพน้ื ทโ่ี ครงการประมาณ 53.3 กิโลเมตร มีพ้นื ทสี่ ำหรับ
รองรับผู้เข้ามาใช้บริการทั้งส่วนประชุมและส่วนพักผ่อนนันทนาการประมาณ 6,943 ตรม.
ทำให้ศูนย์ประชุมมีพื้นที่กว้างขวางโอ่โถงและทันสมัย หากจัดที่นั่งแบบเธียเตอร์ สามารถ
รองรบั ผ้เู ขา้ ร่วมงานได้กว่า 8,000 คน และหากเปน็ แบบจดั เล้ียงจะสามารถรองรับผู้ร่วมงาน
ไดถ้ ึง 3,640 คน ทง้ั นี้ศนู ย์ประชมุ พชี สามารถปรบั เปลี่ยนได้ตามตอ้ งการดว้ ยฉากก้ันแบ่งเป็น
4 โซน หรือเปน็ หอ้ งโถงย่อย 9 หอ้ ง พร้อมดว้ ยหอ้ งประชุมเล็กอีก 18 หอ้ ง ซงึ่ มีพ้ืนที่ใช้สอย
ระหว่าง 90 – 286 ตรม. อัตราการเช่าพื้นที่ต่อปีประมาณ 200 วัน/ปี (ในแต่ละวันไม่ได้
มีการเช่าเต็มทั้งพื้นที่) และมีอัตราค่าเช่าพื้นที่ 1,100 บาท/ท่าน (ครึ่งวัน) และ 1,400 บาท/ท่าน
(เต็มวนั )

5-30

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพื้นทีธ่ รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พนื้ ทที่ ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ่แี ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักรถบรรรทปู ุกทบน่ี 5โค.3รง-ข8่ายPถaนtนtสaาyยaหลEักxในhพibื้นiทtี่iกoรุnงเทAพnมหdานCคoร nปvริมeณnฑtiลoแnละHพaื้นlทlี่ต(่อPเนEื่AองCH)

กรงุ เทพมหานคร

o ห้องประชุม โรงแรม Holiday Inn Pattaya มีทำเลที่ตั้งอยู่ริมหาดพัทยาเหนือ
มรี ะยะทางห่างจากพ้นื ท่โี ครงการประมาณ 53.5 กโิ ลเมตร เนอ้ื ทท่ี ้ังหมดของพ้ืนท่ีจดั ประชุม

38 - 620 ตารางเมตร จำนวน 10 หอ้ งประชุม หอ้ งประชุมรองรับการจดั ประชมุ สัมมนาและ
จัดเลี้ยงหลากหลายรูปแบบจัดงานเลี้ยงต้อนรับสำหรับแขกไม่เกิน 550 คน อัตราการเช่า
พื้นที่ต่อปีประมาณ 80 วัน/ปี (ในแต่ละวันไม่ได้มีการเช่าเต็มทั้งพื้นที่) และมีอัตราค่าเช่า
พื้นที่ 60,000 - 100,000 บาท

รูปท่ี 5.3-9 โรงแรม Holiday Inn Pattaya

o ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาตินงนุชพัทยา อยู่ในเขตพื้นที่ของสวนนงนุช
อยู่ภายในอำเภอสัตหีบเช่นเดียวกับโครงการมีระยะทางห่างจากพื้นที่โครงการประมาณ
28 กโิ ลเมตร ขนาดพนื้ ทใี่ ช้สอยโดยรวม 15,500 ตร.ม. สามารถรองรับผเู้ ข้ารว่ มประชุมหรือ
รวมงานทั่วทุกมุมโลกกว่า 12,000 คน ภายใต้ชื่อ “Nice” ศูนย์ประชุมและแสดง
สินค้านานาชาติ นงนุชพัทยา สถานที่แห่งนี้ สามารถเปลี่ยนแปลงได้หลายสถานท่ี
จัดประชุม งานสัมมนา งานเลี้ยง จัดคอนเสิร์ต และงานแสดงสินค้าและนิทรรศการ
นานาชาติ ซึ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวก คือ ร้านกาแฟ และอาหารว่าง ลานจอดรถ
มากกว่า 1,000 คัน สำรองที่จอดรถสำหรับ วีไอพี มากกว่า 10 คัน อัตราการเช่าพื้นที่ต่อปี
ประมาณ 20 - 40 วัน/ปี (ในแตล่ ะวันไม่ไดม้ กี ารเช่าเต็มท้งั พ้ืนท่ี)

5-31

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพน้ื ท่ีธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชื่อมต่อพื้นทท่ี า่ เทยี บเรือเฟอรร์ ีแ่ ละท่าเทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบรนปู โทครี่ ง5ข.่3าย-ถ1น0นสศาูนยหยลป์ ักรในะพชื้นุมทแี่กลระุงเแทสพดมหงสานนิ คคร ้าปนริมาณนฑาลชาแตละินพงื้นนทชุ ี่ตพ่อเทันืย่องา

กรงุ เทพมหานคร

o นงนุชเทรดดิชั่นฮอลล์ เป็นห้องโถงนิทรรศการขนาดกลาง ตั้งอยู่ตรงข้ามกับสถานีรถไฟ
สวนนงนุช อยู่ภายในอำเภอสัตหีบเช่นเดียวกับโครงการมีระยะทางห่างจากพื้นที่โครงการ
ประมาณ 32 กิโลเมตร มีพื้นที่รวมกว่า 3,168 ตารางเมตร เพดานสูง 8 เมตร สามารถแบ่ง
พื้นที่ออกเป็นโถงนิทรรศการขนาดแตกแต่งกันได้ 3 โถง สามารถรองรับผู้ใช้บริการได้
มากกว่า 5,000 คน โถงนิทรรศการสามารถปรับพื้นที่ใช้งานให้เหมาะสมกับกิจกรรม
หลากหลายรูปแบบ อาทิ การจัดนิทรรศการ งานแสดงสินค้า งานเลี้ยงสังสรรค์ งานแฟร์
และงานประชุม พร้อมระบบ แสง สี เสียง ระบบ OB (ระบบกล้องหลายตัว) และ
ระบบ LED (ระบบเปลง่ ประกายแสง) เต็มรูปแบบ อัตราการเชา่ พ้ืนท่ีต่อปปี ระมาณ 40 - 60 วัน/ปี
(ในแตล่ ะวันไมไ่ ดม้ ีการเช่าเต็มทั้งพ้ืนที่)

รูปที่ 5.3-11 นงนุชเทรดดิช่ันฮอลล์

2) การใช้ประโยชน์พ้ืนท่ี
(1) อาคารต้อนรับ เป็นพื้นที่ต้อนรับ ติดต่อประชาสัมพันธ์ เป็นสำนักงานใช้ในการติดต่อ
ประสานงานตา่ ง ๆ เชน่ การตดิ ตอ่ เพือ่ เขา้ ร่วมแสดงสนิ ค้าหรือจัดประชุม เป็นตน้
(2) อาคารโรงแรมและบาร์ เป็นพื้นที่บริการห้องพักสำหรับเจ้าหน้าท่ีและผู้เข้าร่วมงาน รวมถึง
เป็นห้องสำหรับประชุมสัมมนาย่อย มีบาร์ให้บริการที่ชั้น 2 และมีพื้นท่ีสำหรับพักผ่อน
หยอ่ นใจท่ชี ้นั ดาดฟ้า
(3) อาคารสำนักงานและภัตตาคาร เป็นพื้นที่สำนักงานของหน่วยงานรัฐหรือเอกชน เป็นพื้นที่
ร้านอาหาร โดยจะเน้นร้านอาหารที่มีชื่อเสียง มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง เช่น KFC โอ้กะจู๋ และ
MK Restaurant เป็นต้น มรี า้ นกาแฟท่มี ชี อื่ เสยี ง เชน่ Café Amazon และ True coffee เป็นตน้
(4) อาคารหอประชุม เป็นพื้นที่สำหรับการจัดการประชุม สัมมนา การแสดงสินค้า งานที่
เกย่ี วขอ้ งกับคนจำนวนมาก เช่น งานแต่งงาน การเกษียณอายุ งานเล้ียงปีใหมข่ ององคก์ ร เป็นต้น

พื้นที่ทางเดินเชื่อมระหว่างอาคาร ให้เป็นพื้นที่พักผ่อน ช่วงระหว่างพักเบรค และ พื้นที่ระเบียง
ด้านหน้ายืน่ ไปในทะเล ให้เชา่ พ้ืนท่ีเพอื่ การจัดเลีย้ ง ตามฤดูกาลและช่วงเวลาทีเ่ หมาะสม

5-32

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพื้นที่ธรุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พนื้ ทท่ี ่าเทยี บเรือเฟอรร์ ่แี ละทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนา3จ)ุดพักกรถลบุ่มรนรทักุกลบงนทโคุนรงตขวั ่าอยถยนา่ นงสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร o สวนนงนุช พัทยา มีประสบการณ์ในการพัฒนาสวนนงนุช เป็นสถานที่ท่องเที่ยวระดับ

แนวหน้า มีที่บริการที่พัก และเป็นสถานที่จัดประชุมสัมมนา ท่ีล้อมรอบด้วยบรรยากาศ
สดชื่น สวยงาม ท่ามกลางธรรมชาติ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อุปกรณ์เทคโนโลยี
ที่ทันสมัย ตัวอย่างสถานที่จัดประชุมสัมมนา เช่น ห้องจัดเลี้ยงสัมมนา ลอยฟ้า ฮอลล์ 1
(รองรับคนได้ 1500 คน) และ ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาตินงนุชพัทยา
(รองรบั คนได้ 120000 คน) เป็นตน้

รูปที่ 5.3-12 สวนนงนชุ พัทยา

o บริษัท ทีม ครีเอชัน จำกัด เป็นออเกไนเซอร์ที่รับจัดงานอีเว้นท์ ดำเนินธุรกิจให้เช่า
เครื่องเสียง (Light and sound) พร้อมออกแบบระบบเวที แสง สี เสียง ให้เช่าจอแอลอีดี
(LED Screen) ทรัสอลูมิเนียม (Truss Aluminum) นั่งร้าน นั่งร้านลิ่มลอ็ คในงานคอนเสิรต์
และอีเว้นท์ต่าง ๆ พร้อมให้คำปรึกษา แก้ปัญหา และออกแบบระบบจัดการในงานอีเว้นท์
(Organizer) เกี่ยวกับระบบ แสง สี เสียง แบบครบวงจร ตัวอย่างผลงานที่ผ่านมา เช่น
คอนเสิร์ต วง Cocktail ที่ Wonder World Fun Park และ งานฉลองครบ 60 ปี บริษัท เคซีจี
คอรป์ อเรชน่ั จำกดั เปน็ ต้น

รูปท่ี 5.3-13 บรษิ ัท ทีม ครเี อชัน จำกดั
o ร้านสีฟ้า (มีชื่อเสียงในพื้นที่) รับจัดเลี้ยงต่าง ๆ บรรยากาศสดชื่น อาหารอร่อย พร้อมท้ัง

รับจัดโต๊ะจีนทั้งภายในสถานที่ด้วยอาคารจัดเลี้ยงสามารถรองรับได้มากถึง 1000 คน
พรอ้ มรบั จัดโตะ๊ จนี นอกสถานท่ี เช่น งานแตง่ งาน งานเลี้ยงฉลองบริษทั เปน็ ต้น

5-33

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพื้นทีธ่ รุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พ้นื ทีท่ ่าเทียบเรอื เฟอรร์ แ่ี ละทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รปู ที่ 5.3-14 ร้านสีฟา้ สตั หีบ

4) การวิเคราะห์จดุ แขง็ - จุดออ่ นทางธุรกจิ

จดุ แข็ง

(1) ทำเลที่ตั้ง ธุรกิจไมซ์ไม่ต่างจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่ทำเลเป็นหัวใจ
สำคัญอันดับแรก ๆ แต่คำว่าทำเลดีของธุรกิจนี้อาจมีมุมมองที่แตกต่างพื้นที่โครงการ
มีเอกลักษณ์ที่โดดเด่นด้านทำเล คือ เป็นพื้นที่ที่ติดทะเล และตั้งอยู่บริเวณชายหาดนางรำ
และหาดนางรอง ซึ่งเป็นชายหาดที่มีความสวยงาม น้ำทะเลใส มีต้นสนสวยงามเหมาะ
แก่การมาพักผ่อนหย่อนใจ และน่าดึงดูดต่อผู้มาใช้บริการรวมถึงตั้งอยู่บริเวณเรือรบ
หลวงจักรนี ฤเบศรของกองทัพเรือ

(2) แนวโน้มความเจริญ ในอนาคตเป็นจุดศูนย์กลางด้านการขนส่ง ทั้งทางน้ำ ทางราง และ
ทางอากาศ มีแนวโน้มจำนวนผู้โดยสารจากท่าเทียบเรือในอนาคตที่มากถึง 800 คน/วัน
แนวโน้มจำนวนนักท่องเทย่ี วในอนาคตมากถงึ 4000 คน/วันภายใน10ปี และจากการศึกษา
นโยบายและแผนพัฒนาในพื้นที่พบว่ามีแผนการพัฒนาในอนาคตท่ีเกี่ยวข้องมากมาย เช่น
โครงการพฒั นาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบนิ ภาคตะวันออก โครงการรถไฟความเร็วสูง
เชอ่ื ม 3 สนามบิน และโครงการพฒั นาระเบียงเศรษฐกจิ พิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นต้น
รวมถึงแผนยทุ ธศาสตร์ขยายพนื้ ท่นี ิคมอตุ สาหกรรมจงั หวดั ชลบุรีท่ีสง่ ผลให้แนวโน้มพนักงาน
ภาคอุตสาหกรรมมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นอีกด้วย โดยจะส่งผลให้มีความต้องการ
จัดประชมุ สมั มนาใหก้ ับพนกั งานเจ้าหน้าท่ีในโรงงานอุตสาหกรรมที่จะขยายเพมิ่ ขน้ึ

(3) ชื่อเสียง เป็นที่รู้จักของนักท่องเที่ยวอยู่แล้วในฐานะที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยว ตั้งอยู่บริเวณ
ชายหาดที่มีชื่อเสียงมากที่สุดแห่งหนึ่งในอำเภอสัตหีบ คือหาดนางรำและหาดนางรอง
มีรูปปั้นของตัวละครในวรรณกรรมพระอภัยมณีอันโด่งดังนอกจากนั้นยังมีชื่อเสียงในด้าน
ของการเป็นแหล่งแหล่งท่องเที่ยวในพื้นที่ทหาร มีเรือรบหลวงจักรีนฤเบศรซึ่งเป็นเรือ
รบหลวงขนาดใหญ่ที่สุดของกองทัพเรือไทย มีจำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมเรือรบมากถึง
464,060 คนตอ่ ปี

5-34

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพนื้ ท่ีธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พื้นทที่ า่ เทยี บเรอื เฟอรร์ ีแ่ ละทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพัก(ร4ถ)บรรทที่จุกบอนดโรครถงขพ่าื้นยถทนี่โนคสรายงหกลาักรใมนพีจืุ้นดทแี่กขร็งุงสเทำพคมัญหาในนคเรรื่อปรงิมพณื้นฑทลี่จแอลดะพรื้นถทเี่ตน่อื่อเนงื่อจงากมีขนาดพื้นที่ที่กว้าง
กรงุ เทพมหานคร มีพื้นที่ภายนอกอาคารที่มาก สามารถใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถได้มาก กว่า 100 คัน

ทำให้สามารถรองรับรถยนต์ รถตู้ รถบัส หรือรถโดยสารอื่น ๆ ที่ใช้ในเดินทางมาประชุม
สัมมา และจัดเลี้ยง อีกทั้งยังมีพื้นที่จอดรถสำหรับแขกผู้ที่มาเย่ียมชมงานในกรณีของ
การแสดงสนิ ค้าด้วย
(5) อาคารมีการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย ลักษณะรูปแบบอาคารพร้อมดำเนินกิจการได้ทันที
ไมจ่ ำเปน็ ตอ้ งทำการกอ่ สรา้ งอาคาร หรือปรบั เปลยี่ นรปู แบบของอาคารใหม่ แต่อาจจะตอ้ งมี
การปรบั ปรุงและตกแต่งเพิม่ เตมิ ในรายละเอยี ดบา้ งเลก็ น้อย

จดุ อ่อน

(1) มีข้อจำกัดกฎระเบียบด้านความมั่นคงทางทหาร เนื่องจากพื้นที่ตั้งของโครงการเป็นพืน้ ท่ใี น
เขตทหารทำให้เป็นพื้นที่สำคัญด้านยุทธศาสตร์ และมีความเปราะบาง ทำให้มีกฏระเบียบ
ข้อบังคับต่าง ๆ ด้านความมัน่ คงทางทหารท่ีเคร่งครัดตลอดจนเร่ืองความม่ันคงของประเทศ
ทำให้มีข้อจำกัดต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อการประกอบธุรกิจได้อาจเป็นเหตุให้ขาดความสนใจแก่
บริษัทหรือหน่วยงานที่มาประชุมสัมมนา และส่งผลต่อความเป็นอิสระในกิจกรรมต่าง ๆ
ที่จะจดั ข้ึน ตัวอย่างข้อระเบยี บ เชน่ ระยะเวลาการจดั งานทอี่ าจจำกัดไว้ในเวลาราชการ

(2) ไม่มีโรงแรมที่พัก กรณีต้องพักค้างหรือมีการประชุมสัมมนามากกว่า 1 วัน ทั่วไปแล้ว
เพื่อความสะดวกแก่ผู้เขา้ รว่ มประชุมโรงแรมที่พักเพื่อรองรับผูเ้ ข้าร่วมประชุมจะเป็นสถานที่
เดียวกันหรือใกล้เคียงกับสถานที่จัดสัมมนา สถิติจากสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่า
ปีพ.ศ.2542 - 2558 จำนวนคนต่อการประชุมสัมมนา 1 ครั้ง ประมาณ 110 คน โดยพื้นที่
โครงการมีที่พักเพียง 6 ห้อง ซึ่งไม่เพียงพอต่อการใช้บริการเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้อาจสู้
คู่แข่งไม่ได้โดยเฉพาะกลุ่มประเภทโรงแรม ซึ่งมีห้องประชุมสัมมนาพรอ้ มที่พกั อยู่ในสถานท่ี
เดยี วกนั และมีคแู่ ขง่ ทางตรงจากพน้ื ทใี่ กล้เคียง เช่น โรงแรม Sea Paradise Sattahip และ
โรงแรม Sea Sand Sun Resort & Villas เปน็ ตน้ ทำให้มีทางเลือกของผูต้ ้องการใชบ้ รกิ าร

(3) ลักษณะของอาคารไม่สะดวกต่อการขนย้ายวัสดุอุปกรณ์ พื้นที่โครงการมีการก่อสร้าง
ทางเดินเชื่อมระหว่างอาคารแต่ไม่มีความสะดวกในการขนถ่ายสินค้า วัตถุดิบและอุปกรณ์
ต่าง ๆ จึงจำเป็นทต่ี อ้ งจดั สร้างถนนทางรถยนต์เชอื่ มเข้าส่ตู วั อาคารทุกหลัง พรอ้ มลิฟท์ขนส่ง
เพือ่ ใชข้ นสง่ สนิ ค้า อาหาร วัตถุดิบและอุปกรณ์ต่าง ๆ เข้าสตู่ วั อาคารในแตล่ ะชั้น

(4) รายได้ค่าเช่าปานกลางถึงน้อย เนื่องจากการประชุมสัมมนาจัดเลี้ยงแสดงสินค้า
เป็นงานที่จัดขึ้นในโอกาสสำคัญ เช่น งานเกษียณอายุ งานประจำปี งานเทศกาลอาหาร
เป็นต้น ซึ่งไม่สามารถดำเนินกิจการได้ทุกวันจากข้อมูลจำนวนวันการจัดสัมมนาของคู่แข่ง
การตลาดในพื้นที่โครงการและพื้นที่ใกล้เคียงพบว่ามีการเช่าพื้นทีด่ ำเนินกจิ การเฉลี่ย 30 - 50
เปอรเ์ ซ็นตอ่ ปี และมีรายไดท้ ีไ่ มแ่ น่นอนส่งผลให้การใชป้ ระโยชน์ในพื้นทไ่ี ม่คุ้มค่า

5-35

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพืน้ ท่ีธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พ้นื ท่ที ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ่แี ละทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

5แล.3ะพ.3ัฒนากจรุดณพักที รถ่ี 3บรรสทถุกาบนนศโคึกรงษขา่ายโถรนงนเสราียยนหพลักาใณนพชิ ื้นยท์นี่การุงวเีท(พMมหeาrนcคhรaปnรtิมณMฑaลriแnลeะพTื้นrทaี่ตi่nอเiนnื่อgง Centre)

กรงุ เทพมหานคร

ศูนย์ฝึกพาณิชย์นาวี หรือโรงเรียนพาณิชย์นาวีเป็นสถาบันที่เปิดสอนวิชาชีพการเดินเรือพาณิชย์

มีหน้าที่และความรับผิดชอบในการผลิตคนประจำเรือทุกระดับชั้นให้เพียงพอกับความต้องการ
ของตลาดแรงงานเพื่อสนับสนุนกิจการพาณิชยนาวีของประเทศตลอดจนพัฒนา ฝึกอบรม เพื่อเพิ่มวิทยฐานะ

คนประจำเรือทุกระดับชั้นให้ได้มาตรฐานสากลสอดคล้องกับข้อกำหนดในอนุสัญญาว่าด้วยมาตรฐาน
การฝกึ อบรมการออกประกาศนยี บตั รและการปฏิบตั ิหนา้ ทยี่ ามในเรอื ของคนประจำเรือ ค.ศ. 2010

ปัจจุบันธุรกิจการเดินเรือมีการเติบโตอย่างมาก และเรือพาณิชย์ส่วนมากต้องการถือสัญชาติไทย แต่
ด้วยสนธิสัญญาที่ว่าด้วยการที่เรือพาณิชย์จะชักธงไทยต้องมีจำนวนลูกเรือเป็นคนไทย 70% ขึ้นไป
ซึ่งในปัจจุบันมีเรือขนส่งภายในประเทศ และเรือขนส่งระหว่างประเทศ มีความต้องการลูกเรือไทยประมาณ
ลำละ 20 - 30 คน หรือประมาณ 15,651 คน แต่ในปัจจุบันกลับมีแรงงานที่เป็นลูกเรือพาณิชย์ที่เป็นชาวไทย
แค่ประมาณไม่เกิน 5,000 คนต่อปี อีกทั้งมีความต้องการผู้มีความรู้ในเรื่องการบริหารจัดการด้านการขนส่งทางเรือ
วิศวกรรมการเดินเรือและการต่อเรือตลอดจนเจ้าหน้าที่พนักงานประจำเรือ แต่ในขณะเดียวกันสถานที่หรือ
โรงเรียนเพื่อการเรียนการฝึกอบรมพาณิชยนาวีมีจำนวนน้อยไม่เพียงพอต่อการผลิตแรงงานที่ตอบสนอง
ตลาดแรงงานการเดินเรอื ของประเทศได้

1) การตลาดธุรกิจในพืน้ ทีโ่ ครงการและพ้ืนท่ใี กล้เคียง

ซึ่งจากการสำรวจพื้นที่ในภาคการตลาดพบว่าหากจะพัฒนาอาคารพื้นที่ธุรกิจและบริการ
(Business Area) ให้กลายเป็นสถานศึกษา โรงเรียนพาณิชย์นาวี ที่เน้นการให้บริการเป็นศูนย์ฝึกพาณิชย์นาวี
จะพบวา่ จะไม่มคี ู่แขง่ ทางการตลาดที่เปน็ สถานศกึ ษา โรงเรียนพาณชิ ยน์ าวี ในพนื้ ที่อำเภอสัตหีบอย่เู ลย แต่หาก
พจิ ารณาในพน้ื ท่ีใกล้เคยี งโครงการในพื้นท่ีอน่ื ๆ ของประเทศไทยท่ีพอจะมสี ถานศึกษา โรงเรียนพาณชิ ย์นาวี ดงั น้ี

5-36

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพืน้ ทีธ่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพื้นทที่ ่าเทยี บเรอื เฟอร์รแี่ ละท่าเทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักoรถบรรศทูนุกยบนฝ์ โกึคพรงาขณ่ายิชถยนนน์ สาาวยีห(ลMักeในrcพhื้นaทnี่กtรุงMเทaพrมinหeานTคrรaปinรiิมnณgฑCลeแnลtะrพeื้น)ทเปี่ตน็่อเสนถื่อางบนั ผลิตนกั เดนิ เรอื สนิ ค้า
กรุงเทพมหานคร เป็นหน่วยงานในสังกัดกรมเจ้าท่า กระทรวงคมนาคม และ เป็นสถาบันสมทบของ

มหาวิทยาลัยบูรพา ตั้งอยู่ที่อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ มีระยะทาง
ห่างจากพื้นที่โครงการประมาณ 167 กิโลเมตร ประกอบด้วยสิ่งก่อสร้างและสิ่งที่
อำนวยความสะดวกที่ใช้ในการเรียนการสอนอย่างครบครัน มีการเปิดการศึกษาและ
ฝึกอบรมตั้งแต่ระดับนายประจำเรือถึงระดับลูกเรือสามารถตอบสนองนโยบายของ
ทางราชการ ซึ่งปัจจุบันมีหลักสูตรการศึกษาระดับปริญญาตรี เปิดสอนทั้ง 2 สาขา คือ
หลกั สูตรวิทยาศาสตรบัณฑิต สาขาวิชาวทิ ยาการเดินเรือ เมื่อสำเรจ็ การศึกษาจะปฏิบัติงาน
ในระดับนายประจำเรือฝ่ายเดินเรือในเรือบรรทุกสินค้า และหลักสูตรวิศวกรรมศาสตรบัณฑิต
สาขาวชิ าวิศวกรรมเครื่องกลเรอื ซึ่งในแต่ละปจี ะรับนกั ศกึ ษารนุ่ ละประมาณ 150 คน

รปู ท่ี 5.3-15 ศูนยฝ์ กึ พาณิชย์นาวี (Merchant Marine Training Centre)
o คณะพาณิชยนาวีนานาชาติ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วิทยาเขตศรีราชา ทำเลที่ตั้ง

มีระยะทางหา่ งจากพ้ืนท่ีโครงการประมาณ 69.4 กโิ ลเมตร กอ่ ตัง้ ขน้ึ เพ่อื สนองความต้องการ
และแก้ปัญหาเกี่ยวกับการพาณิชยนาวีทั้งระบบและเพื่อรองรับนโยบายเพิ่มเติมศักยภาพ
ทางสมุททานุภาพ และการพาณิชยนาวีของประเทศรวมทั้งผลิตบุคลากรทางการพาณิชยนาวี
เพื่อใช้ในประเทศและส่งออกไปยังต่างประเทศ ซึ่งความต้องการบุคลากรมีแนวโน้มสูงขึ้น
ตามอัตราการขยายตัวของการค้าทางทะเลโดยอาศัยความร่วมมือกับหน่วยงานต่าง ๆ ทั้ง
ภายในและภายนอกมหาวิทยาลัย ปัจจุบันเป็นสถาบันเดียวในประเทศไทย ที่มีหลักสูตร
ครอบคลุมการพาณิชยนาวีทั้งระบบ โดยเปิดการเรียนการสอน 4 หลักสูตร ได้แก่
วท.บ.การขนสง่ ทางทะเล วท.บ.วิทยาศาสตร์การเดินเรือ วศ.บ.วิศวกรรมเครือ่ งกลเรือ และ
วศ.บ.วิศวกรรมต่อเรือและวิศวกรรมสมุทรศาสตร์ ซึ่งในแต่ละปีจะรับนักศึกษารวมทุก
หลกั สตู รรนุ่ ละประมาณ 260 - 280 คน

5-37

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพนื้ ที่ธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมต่อพืน้ ท่ีทา่ เทียบเรอื เฟอรร์ ่แี ละท่าเทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รูปท่ี 5.3-16 คณะพาณชิ ยนาวนี านาชาติ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วทิ ยาเขตศรรี าชา

o คณะโลจิสติกส์ สาขาวทิ ยาการเดินเรือ มหาวิทยาลัยบรู พา ตงั้ อย่ทู ี่อำเภอเมืองจังหวัดชลบุรี
มีระยะทางห่างจากพื้นที่โครงการประมาณ 93.4 กิโลเมตร เป็นสถาบันศึกษาท่ีมุ่งสร้าง
บัณฑิตท่ีมีความรู้ ความสามารถและทักษะการทำงานในตำแหน่งนายประจำเรือตาม
มาตรฐานสากล ที่มีคุณธรรม จริยธรรม ระเบียบวินัย และมีภาวะผู้นำ บนเรือเดินทะเล
ระหวา่ งประเทศรวมถงึ งานขององค์กรภาครฐั และเอกชนที่เกี่ยวข้องกับกิจการทางทะเลของ
ประเทศ ซ่ึงในแตล่ ะปีจะรบั รนุ่ ละประมาณ 48 คน

รูปท่ี 5.3-17 คณะโลจิสติกส์ สาขาวทิ ยาการเดนิ เรอื มหาวทิ ยาลัยบรู พา

o AMCOL วิทยาลัยเทคโนโลยีทางทะเลแห่งเอเชีย ตั้งอยู่ที่อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี
มีระยะทางห่างจากพื้นที่โครงการประมาณ 59.8 กิโลเมตร มีพื้นที่ 2,987 ตารางเมตร
สอนการเดนิ เรือ เปน็ สถาบนั พัฒนาอย่างต่อเนื่องให้ทันต่อการเปล่ียนแปลงของยุคสมัยและ
ความก้าวหน้าเพื่อให้สอดคล้องกับความเจริญก้าวหน้าและความเจริญของสภาพสังคม
เศรษฐกิจ ส่งเสรมิ บคุ ลากรให้มีคุณภาพ เป็นผูม้ ีความรูค้ วามสามารถ ทางด้านอุตสาหกรรม
พาณิชยนาวีโลจสิ ติกส์ และเรือสำราญ วิทยาลยั เทคโนโลยีทางทะเลแห่งเอเชยี เปน็ วิทยาลยั
ชั้นนำด้านพาณิชย์นาวี และอาชีวศึกษา แห่งเอเชีย มุ่งผลิตบุคลากรมืออาชีพ มีวินัย
มคี ุณภาพมาตรฐาน สรู่ ะดับสากล ซง่ึ ในแต่ละปีจะรบั รุ่นละประมาณ 150 คน

o โรงเรียนสยามการเดินเรือ ตั้งอยู่ที่จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่ 689 ตารางเมตร เป็น
สถาบันศึกษาด้านพาณิชย์นาวี ที่ได้รับการรับรองจากกรมเจ้าท่าที่จะสามารถช่วยยกระดับ
คุณภาพของผู้ปฏิบัติงานเดินเรือ ให้มีมาตรฐาน เปิดโอกาสในการรับบุคลากรใหม่จะเข้ามา
ร่วมงานกับเรือด่วนเจ้าพระยา และกลุ่มบริษัทในเครือที่หากผ่านหลักสูตรการอบรมแล้ว

5-38

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพน้ื ที่ธรุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พนื้ ทที่ ่าเทยี บเรอื เฟอร์ร่แี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักรถบรรบทรุกษิบนทั โกคร็มงคี ขว่ายาถมนยนนิ สดายที หีจ่ ละักรในับพผื้นเู้ ทขี่ก้ารรุง่วเมทพโคมรหงานกคารรเปขร้าิมทณำฑงลานและรพวื้มนทถี่ตึง่อกเานรื่อพงัฒนาบคุ ลากรนายท้าย
กรงุ เทพมหานคร ที่มอี ย่ขู องเรือด่วนเจ้าพระยา ซึ่งในแต่ละปจี ะรับรุน่ ละประมาณ 50 - 60 คน

2) การใชป้ ระโยชน์พืน้ ที่
(1) อาคารต้อนรับ เป็นพื้นที่ต้อนรับ ติดต่อประชาสัมพันธ์ เป็นสำนักงาน อาจมีห้องฝ่ายครู
ปกครองและหอ้ งธรุ การของโรงเรียนอยภู่ ายในอาคารนี้
(2) อาคารโรงแรมและบาร์ เป็นพื้นที่หอพักสำหรับนักเรียนของโรงเรียนมี Café ร้านกาแฟ
ใหบ้ ริการ รวมถงึ จัดเป็นพ้นื ท่ี Working space ให้นกั เรยี นสามารถรวมกล่มุ ทำงานหรืออ่าน
หนงั สอื ได้ อกี ท้ังยังสามารถทำเป็นห้องเก็บของเพ่ิมเติมได้
(3) อาคารสำนักงานและภัตตาคาร เป็นพื้นที่โรงอาหารสำหรับรับประทานอาหาร มีร้านค้า
จำหน่ายสินค้า และร้านถ่ายเอกสาร เป็นห้องพักครูสำหรับครูได้พักผ่อนระหว่างเบรก
ไม่มีสอน หรือทำงานด้านเอกสาร เป็นห้องพยาบาลไว้สำหรับปฐมพยาบาลเบื้องต้น
รวมถงึ ทำเป็นห้องเกบ็ ของเพม่ิ เตมิ ได้
(4) อาคารหอประชุม เป็นห้องเรียน พื้นที่ฝึกหัด ห้องประชุม และรวมพลทำกิจกรรมต่าง ๆ
สำหรับสถานศึกษา เป็นห้องทำการทดลองหรือจำลองการเดินเรือ รวมถึงเป็นห้องสมุด
ไวส้ ำหรับค้นคว้าขอ้ มลู และอา่ นหนังสือ

พื้นที่ทางเดินเชื่อมระหว่างอาคาร ให้เป็นร้านค้าเครื่องดื่ม พื้นที่พักผ่อน ช่วงระหว่างพักเบรค และ
พื้นที่ระเบยี งดา้ นหนา้ ยน่ื ไปในทะเล เป็นพน้ื ทฝ่ี กึ หัด การจัดเล้ียงตามฤดูกาลและช่วงเวลาท่เี หมาะสม

3) กลมุ่ นกั ลงทุนตัวอย่าง
o AMCOL วิทยาลัยเทคโนโลยีทางทะเลแห่งเอเชีย เป็นสถาบันที่มุ่งส่งเสริมความเป็นเลิศ
ด้าน โลจิสติกส์ พาณิชยนาวี การเดินเรือ และสาขาอื่น ๆ ที่ตอบสนองความต้องการของ
ภาคผู้ประกอบการในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งถือว่าเป็นสถาบันการศึกษา
ในดา้ นนี้ทม่ี ีชอ่ื เสียงอนั ดับตน้ ๆ ของประเทศ

รปู ที่ 5.3-18 วิทยาลัยเทคโนโลยีทางทะเลแหง่ เอเชีย
o โรงเรียนสยามการเดินเรือ มีหลักสูตรการศึกษาและหลักสูตรฝึกอบรมด้านพาณิชย์นาวี

หลักสูตรที่เปิดสอน คือ หลักสูตรนายประจำเรือฝ่ายเดินเรือ หลักสูตรลูกเรือเข้ายาม
ฝา่ ยเดินเรือ และลูกเรอื เข้ายามฝา่ ยช่างกลรวมถึงหลักสตู รธุรกจิ โรงแรมและเรอื สำราญ

5-39

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้นื ทธี่ รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมต่อพนื้ ทท่ี ่าเทียบเรอื เฟอรร์ ี่และท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รูปที่ 5.3-19 โรงเรียนสยามการเดนิ เรือ

o มหาวิทยาลัยบูรพา คณะโลจิสติกส์ สาขาวิทยาการเดินเรือมุ่งสร้างบัณฑิตที่มีความรู้
ความสามารถและทักษะการทำงานในตำแหน่งนายประจำเรือตามมาตรฐานสากล ที่มี
คุณธรรม จรยิ ธรรม ระเบยี บวนิ ัย และมภี าวะผนู้ ำ บนเรือเดินทะเลระหวา่ งประเทศ รวมถึง
งานขององค์กรภาครฐั และเอกชนท่ีเกีย่ วข้องกับกิจการทางทะเลของประเทศ

รปู ที่ 5.3-20 มหาวทิ ยาลัยบูรพา คณะโลจิสติกส์ สาขาวิทยาการเดนิ เรือ

4) การวิเคราะห์จดุ แขง็ - จุดอ่อนทางธรุ กจิ

ขอ้ ดี

(1) ทำเลที่ตั้ง พื้นที่โครงการมีเอกลักษณ์ที่โดดเด่นด้านทำเล คือเป็นพื้นที่ที่ติดทะเลซึ่งธุรกิจ
ประเภทโรงเรียนหรือสถานศึกษาท่ีเกี่ยวขอ้ งกบั พาณชิ ยนาวีจะต้องมีองค์ประกอบที่สำคัญที่
สามารถดึงดูดนักเรียนที่สนใจให้เข้ามาศึกษาได้ คือ การศึกษาจากสถานที่จริงหรือ
การฝึกงาน ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วสถาบันการศึกษาพาณิชย์นาวีที่ประสบความสำเร็จมักจะมี
การเตรียมการให้พร้อมในรูปแบบของสื่อหรืออุปกรณ์การศึกษาที่เกี่ยวกับการเดินเรือ หรือ
สนับสนุนให้นักเรียนนักศึกษาได้ศึกษาจากสถานที่จริง ในรูปแบบของการทัศนศึกษาตาม
ท่าเรือพาณิชย์ต่าง ๆ หรือ การขอความร่วมมือให้เรือพาณิชย์ท่ีรองรับการดูงานหรือ
ฝกึ งานของนักศึกษาได้ และ รวมถงึ ตั้งอย่บู รเิ วณเรือรบหลวงจักรนี ฤเบศรของกองทพั เรือ

(2) แนวโน้มความเจริญ ในอนาคตเป็นจุดศูนย์กลางดา้ นการขนส่ง ทั้งทางน้ำ ทางราง และทาง
อากาศ มีแนวโน้มจำนวนผู้โดยสารจากท่าเทียบเรือในอนาคตที่มากถึง 800 คน/วัน
จากขอ้ มูลพบว่าสถติ ิจำนวนเรือสนิ ค้าผา่ นเข้า – ออกท่าเรอื พาณชิ ย์สตั หีบ ฯ เฉลีย่ ประมาณ
960 ลำต่อปี และจากการศึกษานโยบายและแผนพัฒนาในพื้นที่พบว่ามีแผนการพัฒนา
ในอนาคตที่เกี่ยวข้องมากมาย เช่น โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาค

5-40

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพัฒนาอาคารพนื้ ทธี่ รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพื้นทที่ า่ เทยี บเรือเฟอรร์ ่แี ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพักรถบรรตทะุกวบนันโอครองกข่ายโถคนรนงสกาายหรลรักถใไนฟพืค้นทวี่การมุงเเทรพ็วมสหูงาเนชคื่อร มปริม3ณสฑนล าแมละบพินื้นทแี่ตล่อเะนโื่อคงรงการพัฒนาระเบีย ง
กรุงเทพมหานคร เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นต้น รวมถึงแผนยุทธศาสตร์ขยายพื้นที่นิคม

อุตสาหกรรมจังหวัดชลบุรีที่ส่งผลให้แนวโน้มเรือเข้ามาท่าเรือพาณิชย์สัตหีบฯ มีจำนวน
เพิ่มมากขึน้ อกี ด้วยมบี รษิ ัทโลจิสติกส์ 13 บริษัท
(3) ชื่อเสียง เป็นที่รู้จักของนักท่องเที่ยวอยู่แล้วในฐานะที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยว ตั้งอยู่บริเวณ
ชายหาดที่มีชื่อเสียงมากที่สุดแห่งหนึ่งในอำเภอสัตหีบ คือหาดนางรำและหาดนางรอง
มีรูปปั้นของตัวละครในวรรณกรรมพระอภัยมณีอันโด่งดัง นอกจากนั้นยังมีชื่อเสียงในด้าน
ของการเป็นแหล่งแหล่งท่องเที่ยวในพื้นที่ทหารมีเรือรบหลวงจักรีนฤเบศรซึ่งเป็นเรือรบ
หลวงขนาดใหญท่ ีส่ ุดของกองทัพเรือไทยมีจำนวนผู้เข้าเยยี่ มชมเรือรบมากถึง 464,060 ตอ่ ปี
(4) ที่จอดรถ พื้นที่โครงการมีจุดแข็งสำคัญในเรื่องพื้นที่จอดรถ เนื่องจากมีขนาดพื้นที่ที่กว้าง
มีพื้นที่ภายนอกอาคารที่มากสามารถใช้ประโยชน์เป็นที่จอดรถได้มากทำให้สามารถรองรับ
รถยนต์ของบุคคลากร นักเรียนโรงเรียนพาณิชยนาวี และแขกของโรงเรียนได้ รวมถึงยัง
มีพน้ื ท่จี อดรถเพยี งพอสำหรับรถตู้ รถบัส หรือรถโดยสารอ่ืน ๆ
(5) สภาพแวดล้อมพื้นที่เหมาะสมต่อการฝึกอบรมด้านพาณิชยนาวีโดยตรง เนื่องจากพื้นที่
โครงการตง้ั อยตู่ ิดทะเล และเป็นพ้นื ท่บี รเิ วณท่าเรือ มที ่าเรอื ยอ่ ยในพน้ื ที่ 6 ทา่ โดยแบง่ ส่วน
พื้นที่ท่าเรือ 1 - 3 เพื่อใช้สำหรับเป็นท่าเรือจอดเรือรบ ส่วนที่เหลือเป็น ขนส่งน้ำมันและ
พัฒนาเป็นท่าเรือพาณิชย์รองรับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
มีท่าเรือเฟอร์รีจ่ ำนวน 2 ท่า มีท่าเรือสินค้า 1 ท่า มีบริษัทโลจิสติกส์ 13 บริษัท ส่งผลให้พื้นที่
โครงการมีความเหมาะสมต่อการฝกึ อบรมด้านพาณิชยนาวโี ดยตรง

ข้อเสีย

(1) มีข้อจำกัดกฎระเบียบด้านความมั่นคงทางทหาร เนื่องจากพื้นที่ตั้งของโครงการเป็นพื้นที่
ในเขตทหารทำใหเ้ ปน็ พื้นทีส่ ำคัญดา้ นยทุ ธศาสตร์ และมคี วามเปราะบาง ทำใหม้ กี ฎระเบียบ
ขอ้ บังคับต่าง ๆ ด้านความมนั่ คงทางทหารที่เคร่งครัดตลอดจนเรื่องความมั่นคงของประเทศ
ทำให้มีข้อจำกัดต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อการประกอบธุรกิจได้อาจเป็นเหตุให้ขาดความสนใจแก่
บริษัทหรือหน่วยงานที่มาประชุมสัมมนา และส่งผลต่อความเป็นอิสระในกิจกรรมต่าง ๆ
ที่จะจัดขึ้น ตัวอย่างข้อระเบียบที่อาจจำกัด เช่น ระยะเวลาการเปิดปิดของโรงเรียน
หลกั สตู รในการเรยี นการสอน เปน็ ตน้

(2) รูปแบบลักษณะอาคาร มีการออกแบบและก่อสร้างโดยมีการวางเป้าหมายวัตถุประสงค์
การใช้ประโยชน์อาคารไปแล้วซึ่งอาจไม่เหมาะสมกับการจัดเป็นห้อ งเรียน หรือ
ห้องสนับสนุนการเรียน หรือติดข้อจำกัดที่อาจไม่ได้รับอนุญาตในการปรับปรุงเปลี่ยนแปลง
อาคารสงิ่ ปลูกสรา้ งได้มากนัก

5-41

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนทธ่ี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพืน้ ทที่ า่ เทียบเรอื เฟอร์ร่แี ละทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

และพัฒนาจุดพัก(ร3ถ)บรรรทาุกยบไนดโค้ ค่ารเงชขา่่านยถ้อนยนสโารยงหเรลียักนในพพาื้นณทชิี่กยรุนงเาทวพีเมปห็นาสนคถราบปันริมดณา้ ฑนลกาแรลศะพึกื้ษนทาี่ตซ่อ่งึเนมื่อีกงารจ่ายค่าเรียนเป็นเทอม
กรงุ เทพมหานคร มรี ายไดเ้ ป็นชว่ งระยะเวลาเท่านน้ั ทำให้มีรายได้จากคา่ เช่านอ้ ย

(4) ผสู้ นใจเรยี นมจี ำนวนมาก แต่ผูผ้ ลติ แรงงานออกสู่ตลาดแรงงานไดจ้ ำนวนน้อย เนอ่ื งจากการ
ทำงานด้านพาณชิ ย์นาวบี นเรือพาณชิ ย์มีข้อจำกัดในหลายๆด้าน เช่น ข้อจำกัดเรื่องเพศทีรับ
สมัครเฉพาะลูกเรือเพศชายเทา่ นั้น และข้อจำกัดเรื่องการใชช้ ีวิตทีต่ ้องทำงานใช้ชีวิตบนเรอื
6 เดือนต่อปอี ย่างต่อเนื่อง ต้องใชช้ วี ิตห่างไกลจากสังคมและครอบครวั อีกทั้งการทำงานบน
เรือพาณิชย์ต้องมีการเสี่ยงภัยต่อชีวิตหากมีกรณีโจรสลัดเกิดข้ึน นั่นทำให้นักเรียนด้าน
พาณิชยน์ าวีท่ีจบมาเปลย่ี นสายอาชีพการทำงาน

5-42

บทที่ 6

การจัดทำแผนผังการพฒั นาพื้นที่
โดยกำหนดพ้นื ที่ วตั ถปุ ระสงคก์ ารใช้

ระยะเวลาในการพัฒนาพนื้ ท่ี
Business Area ทเ่ี หมาะสม

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้นื ทธ่ี รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พ้นื ที่ท่าเทียบเรือเฟอรร์ ี่และทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร บทที่ 6
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

การจัดทำแผนผังการพัฒนาพ้นื ท่ี โดยกำหนดพื้นท่ี วตั ถุประสงค์การใช้

ระยะเวลาในการพฒั นาพื้นท่ี Business Area ทีเ่ หมาะสม

6.1 แนวคิดการพัฒนาพืน้ ที่

การพฒั นาพื้นที่ตา่ ง ๆ ของอาคาร Business Area มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดสรรการใช้ประโยชน์พื้นที่ต่าง ๆ
ให้มีความเหมาะสมและใช้ประโยชน์ได้สูงสุด ตลอดจนพิจารณาความเป็นไปในการในดำเนินธุรกิจเป้าหมาย
เพื่อสนับสนนุ การเตบิ โตและพฒั นาท่าเรือเฟอร์ร่ี รวมถงึ สนบั สนนุ การท่องเท่ียวและรองรบั กจิ กรรมท่ีจะเกิดขึ้น
ในอนาคตที่เกิดจากการเดินทางจากท่าเรอื เฟอร์รเ่ี ชื่อมโยงไปสู่พ้นื ท่ีท่องเท่ียวหาดนางรำ - หาดนางรอง

การจัดการองค์ประกอบพื้นที่ต่าง ๆ ของอาคาร Business area ทางที่ปรึกษามีแนวความคิดจัดการ
กบั พน้ื ท่ี เพื่อทจ่ี ะสามารถปรับปรุงการใช้งานพ้ืนท่ีให้ได้ประโยชน์สงู สุด และรองรับการใช้งานในรูปแบบการใช้
งานด้านต่าง ๆ รวมทั้งยังสามารถปรับปรุงงานระบบด้านต่าง ๆ ให้รองรับในทุกด้าน ในแนวความคิดท่ี
จะจัดการกบั พ้ืนท่ีอาคาร ลักษณะการใช้พน้ื ท่ดี ังกล่าว ทางท่ีปรกึ ษานำเสนอเป็น 3 แนวทางในการพัฒนาพ้ืนที่
ออกเปน็ 3 แนวทาง ดงั นี้

1) ลกั ษณะการใชพ้ ื้นท่เี ปน็ Mix - Used (Shopping area)
2) ลักษณะการใชพ้ น้ื ท่ีเปน็ ศูนยป์ ระชมุ หอประชมุ (Convention Hall)
3) ลกั ษณะการใชพ้ ื้นที่เปน็ สถานศกึ ษา โรงเรยี นพาณชิ ย์นาวี (Merchant Marine Training Centre)

ซึ่งแนวความคิดดังกล่าวข้างต้นล้วนเป็นแนวคิดที่เหมาะสมกับการปรับปรุงพื้นท่ี ของอา คาร
Business Area เป็นอย่างยิ่งแต่ด้วยพื้นที่ในปัจจุบันที่มีอยู่อย่างจำกัดทำให้การพัฒนาดังกล่าวจะต้องเลือก
ลักษณะการใช้พื้นที่ได้เพียงแนวคิดเดียว และหากจะปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมการใช้พื้นที่ให้มีความหลายหลายยิ่งข้ึน
สามารถบรกิ ารจัดการวางผงั พนื้ ท่ีได้ในอนาคต

แต่ในปัจจุบันการใชพ้ ื้นที่รูปแบบต่าง ๆ ยังวางองค์ประกอบต่าง ๆ สำหรับพื้นที่การใช้งานให้สามารถ
รองรับรูปแบบต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นทำให้ยืดหยุ่นในการใช้พื้นที่ในการวางแผน ระยะสั้น ระยะกลาง ระยะยาว
โดยเป็นการพัฒนาและปรบั ปรงุ ตามระยะแผนงาน

6-1

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพื้นที่ธรุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เช่ือมต่อพ้ืนท่ีทา่ เทียบเรอื เฟอรร์ ่แี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

6แล.2ะพัฒนาผจุดังพกัการรถบใรชร้ปทุกรบะนโโยครชงขน่าพ์ยถนื้ นนทสี่ ายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

การใช้ประโยชน์พื้นที่ของผังอาคาร Business Area ภาพรวมสามารถแบ่งการใช้ประโยชน์ตามลำดับ

การเข้าถงึ ของอาคารโดยมีการใช้งานเป็นลักษณะ Cluster ชง่ึ ลักษณะดังกล่าวเปน็ การแบ่งประเภทการใช้งาน
เพื่อการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ และ ในบางพื้นที่สามารถรวบพื้นที่เป็นพื้นที่เดียว เพื่อการใช้งานแต่แบ่งพื้นท่ี

ภายในตัวอาคารให้สามารถรองรับการใช้งานได้อย่างเต็มประสิทธิภาพของพื้นที่อาคาร และยังสามารถ
ปรับเปลี่ยนพื้นที่การใช้งานด้านต่าง ๆ ได้อย่างลงตัว ทางที่ปรึกษามีการวางแผนในการจัดการองค์ประกอบ

ภายในอาคารด้านต่าง ๆ เพื่อให้รองรับการใช้พื้นที่ของอาคารทั้งหมดเป็นรูปแบบการใช้งาน 3 รูปแบบ คือ

1.รูปแบบ MIX USED 2.รูปแบบศนู ยป์ ระชมุ 3.รูปแบบสถานศึกษา

ซง่ึ อาคารโครงการ ประกอบดว้ ยพนื้ ที่ 4 สว่ น ทำใหก้ ารใช้พนื้ ที่ไดห้ ลายรูปแบบ ซ่ึงประกอบด้วย

1) พ้นื ท่ีส่วนตอ้ นรบั (Waiting Area)
2) พื้นทส่ี ว่ นหอ้ งพกั (Hotel Area)
3) พืน้ ท่ีสว่ นหอ้ งอาหาร (Restaurant Area)
4) พ้ืนทสี่ ว่ นห้องประชมุ (Meeting Area)

และอกี แนวคดิ ทส่ี ำคัญ คือการสร้าง Sky - Walk เชือ่ มโยง สนับสนุนการทอ่ งเท่ียวและรองรับกิจกรรม
ที่จะเกิดขึน้ ในอนาคตท่เี กดิ จากการเดินทางจากท่าเรือเฟอร์ร่ีไปสพู่ นื้ ที่ทอ่ งเท่ียวหาดนางรำ - หาดนางรอง

รูปที่ 6.2-1 ผังแสดงการใชง้ านของพ้ืนที่อาคาร

6-2

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพืน้ ทธี่ รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพื้นที่ท่าเทยี บเรือเฟอรร์ ี่และท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รูปที่ 6.2-2 ผังแสดงการใช้งานของพ้นื ที่อาคาร

รูปที่ 6.2-3 แนวทิศทางการเชอ่ื มต่อพ้นื ที่การใช้งาน

6-3

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพน้ื ที่ธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เช่ือมตอ่ พืน้ ท่ที า่ เทยี บเรือเฟอร์ร่ีและทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

6แล.3ะพัฒนากจุดาพรักกรำถบหรนรทดุกรบนะโยคะรงกขา่ายรถพนนัฒสานยาหลพักนื้ ในทพ่ีื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

แนวคิดในการวางแผนการบริหารจัดการการพัฒนาใช้ประโยชน์พื้นที่ของผังอาคาร Business Area

ทา่ เรือพาณชิ ย์สัตหีบได้กำหนดช่วงระยะพฒั นาพน้ื ที่ออกเป็น 3 ชว่ ง ดงั น้ี

6.3.1 แผนการพัฒนาพ้ืนท่ีระยะสั้น 1 - 5 ปี

ในปัจจุบันปริมาณการท่องเที่ยวในพื้นที่โครงการมีไม่สูงนัก หากจะกำหนดแนวทางที่จะพัฒนาพื้นที่
บริเวณโครงการให้มีการดึงดูดนักท่องเที่ยวให้เข้ามาเยี่ยมชมและผู้ประกอบการภาคเอกชนให้เข้ามาลงทุนได้
สูงสุด แนวคิดควรทำเป็นอย่างแรกคือ การปรับปรุงพื้นที่ส่วนจัดประชุมและพื้นที่ส่วนห้องอาหารให้พร้อม
ใช้งานพร้อมสำหรับเปิดให้ผู้ประกอบการภาคเอกชนเข้ามาลงทุนในพื้นที่จะทำให้เป็นการสร้างชื่อเสียงให้แก่
พื้นที่โครงการ และทำให้ภายในพื้นที่โครงการมปี ริมาณนกั ท่องเที่ยวเพิม่ ขึ้น แล้วจึงสรา้ งพ้ืนทีส่ ่วนต้อนรบั และ
พ้ืนทสี่ ่วนหอ้ งพักตามมาในภายหลังจากที่พ้ืนทีโ่ ครงการมปี รมิ าณการดึงดดู นักท่องเทย่ี วสูงมากพอแล้ว ซึ่งแผน
ทั้งสองส่วนนี้จะต้องครอบคลมุ อยู่ในระยะ 1 - 5 ปีแรก ซึ่งควรมีการวางผังรองรับสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นท่ี
เพ่อื รองรับการเข้ามาร่วมลงทุนของผปู้ ระกอบการภาคเอกชน ดังตวั อยา่ งต่อไปน้ี

- พน้ื ทีส่ ว่ นห้องอาหาร
o รูปแบบงานตกแต่งภายในที่ดู เรียบร้อยทันสมัย เป็นองค์ประกอบให้ วัสดุทั้ง พื้น ฝ้า ผนัง
ยังดูแลรกั ษาง่าย และภาพรวมสบายตา
o การวางพ้นื ท่ีใชส้ อย และ เฟอรน์ ิเจอร์ มีความเหมาะสมในการจัดวาง
o งานระบบต่าง ๆ ต้องเตรียมให้ครบ ระบบแสงสว่าง ระบบลำโพง ระบบกล้อง ระบบอินเตอร์เน็ต
ระบบปรบั อากาศ และ ระบบดบั เพลิง
o งานมา่ นรปู แบบของม่านทีเ่ หมาะสมกับ การใชง้ าน และตำแหนง่ การติดตั้ง
o มหี ่นุ ยนตร์ ทำหนา้ ท่เี สริ ์ฟ อาหาร ภายในหอ้ งอาหาร
o ระบบแสง สี เสยี ง ทำให้ห้องอาหาร สามารถปรับพื้นท่ีเร่ืองการใช้งานได้
o ควรมีตำแหนง่ จอมอนเิ ตอร์ ขนาดใหญ่เพ่อื การใชง้ านต่าง ๆ
o ระบบการจดั การเกย่ี วกบั ครวั สำหรบั หอ้ งอาหารการจัดเกบ็ การขนสง่
o เพ่ิมระบบลิฟท์ เพ่ือการใช้พืน้ ท่ชี ั้นบนได้สะดวกขนึ้
o จดั สรรพื้นที่ทานอาหารแบบ outdoor เพื่อมีมุมมองทห่ี ลากหลายในการใชพ้ ้ืนที่

6-4

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพนื้ ทธ่ี รุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เช่อื มต่อพ้ืนท่ที ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ แ่ี ละทา่ เทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

และพัฒนา-จุดพักพรถนื้ บทรรีส่ ทวุ่กนบนหโ้อครงงปขร่ายะถชนมุ นสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร o รูปแบบงานตกแต่งภายในที่ดูโปร่งวัสดุดูแลรักษาง่าย เป็นองค์ประกอบให้ วัสดุทั้ง พื้น ฝ้า ผนงั

และภาพรวมบรรยากาศสบายตา
o การวางพื้นที่ใช้สอย และเฟอร์นิเจอร์มีความเหมาะสมในการจัดวาง และยังปรับพื้นที่

ได้หลายรูปแบบ
o งานระบบต่าง ๆ ต้อง เตรียมให้ครบ ระบบแสงสว่าง ระบบลำโพง ระบบกล้อง

ระบบอนิ เตอรเ์ นต็ ระบบปรับอากาศ และ ระบบดบั เพลิง
o งานมา่ นรปู แบบของมา่ นท่ีเหมาะสมกบั การใชง้ าน และ ตำแหน่งการตดิ ต้งั
o งานระบบผนังแบง่ กั้นหอ้ งทท่ี ำให้พืน้ ทีส่ ามารถแบง่ การใชง้ านได้
o พื้นท่กี ารใช้งานด้านบริการ สามารถแยกใช้งานกับผู้ใช้งานหลกั
o วสั ดุทใ่ี ชภ้ ายในต้องมคี วามสามารถในการดดู ซับเสยี งได้
- พ้ืนท่สี ่วนต้อนรับ
o รูปแบบงานตกแต่งภายในใหด้ ทู ันสมัย โปร่งโลง่ เพื่อรองรับผูใ้ ช้อาคารหลายรปู แบบ วัสดุทง้ั

พน้ื ฝ้า ผนัง และ เฟอร์นเิ จอรจ์ ดั วางให้เหมาะสม
o งานระบบต่าง ๆ ต้องเตรียมให้ครบ ระบบแสงสว่าง ระบบลำโพง ระบบกล้อง ระบบ

อินเตอร์เน็ต ระบบปรับอากาศ และ ระบบดับเพลงิ
o งานระบบม่านไฟฟา้ ส่วนต่าง ๆ ทค่ี วรติดต้งั
o งาน universal design เพื่อรองรบั คนพิการ และงานระบบตา่ ง ๆ ท่เี กี่ยวข้อง
- พน้ื ทสี่ ว่ นห้องพัก
o รูปแบบงานตกแตง่ ภายในให้ดูเป็นพ้นื ที่พกั ผ่อนความเปน็ ส่วนตัว
o วัสดทุ งั้ พน้ื ฝ้า ผนัง และ การวางตำแหนง่ เฟอรน์ ิเจอรจ์ ดั วางให้เหมาะสม
o งานระบบต่าง ๆ ต้อง เตรียมให้ครบ ระบบแสงสว่าง ระบบลำโพง ระบบกล้อง

ระบบอนิ เตอร์เน็ต ระบบปรับอากาศ และ ระบบดับเพลงิ
o งานระบบมา่ นรูปแบบของม่านทเ่ี หมาะสมกับการใช้งาน
o ตำแหนง่ งานเฟอร์นเิ จอร์ built in สำหรบั ตูเ้ สอ้ื ผา้ และโตะ๊ ทำงาน
o งาน universal design เพื่อรองรับคนพิการหรือผู้สูงอายุ สำหรับภายห้องนอนคนพิการ

และงานระบบต่าง ๆ ที่เกยี่ วขอ้ ง

6-5

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพน้ื ท่ธี รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอื่ มตอ่ พนื้ ท่ที ่าเทียบเรือเฟอรร์ ี่และท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

6แล.3ะพ.2ัฒนาแจุผดพนักกราถบรพรรฒัทุกนบานพโค้นืรงทข่ีร่ายะถยนะนกสลายาหงล6ักใน- พ1ื้น0ที่ปกรี ุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรุงเทพมหานคร

เนื่องจากเมื่อแผนการพัฒนาพื้นที่ระยะสั้นสิ้นสุด เป็นช่วงระยะเปิดดำเนินการพื้นที่ธุรกิจแล้ว

เพราะฉะนั้นแผนการพัฒนาระยะกลาง จึงเป็นแผนงานในส่วนการติดตามและประเมิณผลการใช้ประโยชน์

ในพ้ืนทอ่ี าคาร Business Area ตามแผนพฒั นาระยะสัน้

การนำสัญญาของผู้ประกอบการมาทบทวนและวิเคราะห์เพื่อหาแนวทางในการบริหารจัดการ
ปรับปรุงแก้ไขสัญญาให้มีความเหมาะสมกับสถานการณ์และช่วงเวลานั้นให้ได้มากที่สุดอีกทั้งยังรวมไปถึง
การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน รูปแบบการลงทุน และความเหมาะสมที่จะขยายแผนการพัฒนา
พน้ื ทเ่ี พ่ิมเตมิ ในระยะยาว 11 - 15 ปี

6.3.3 แผนการพัฒนาพ้ืนท่ีระยะยาว 11 - 15 ปี

ระยะเวลา 10 ปี นับจากเริ่มแผนการพัฒนาพื้นที่ Business Area แล้ว ช่วงระยะนี้เป็นช่วงที่ควรแก่
การตรวจสอบประสิทธิภาพและความแข็งแรงเพื่อบำรุงรักษาและปรับปรุงตัวอาคาร Business Area
ให้มีความแข็งแรงทนทานต่อการใช้งานต่อไปได้ในอนาคต ตลอดไปจนถึงการดำเนินการก่อสร้างขยายพื้นที่
และพัฒนาระบบสาธารณูปโภคโครงการ เพื่อให้รองรับกับจำนวนนักท่องเที่ยวที่คาดการณ์ว่าจะมีการเดิน
ทางเข้ามาภายในพ้ืนที่มากข้ึนจากโครงการรถไฟฟ้าความเรว็ สงู เช่ือม 3 สนามบิน และการเตบิ โตของเศรษฐกิจ
ในพื้นที่ในอนาคต

6.3.4 ปัญหาและขอ้ เสนอแนะ

จากการวิเคราะห์กลุ่มธุรกิจเป้าหมายที่มีความเหมาะสมกับการลงทุนในพื้นที่อาคาร Business Area
ควบคู่ไปกับการจัดทำแผนพัฒนาพื้นที่ Business Area ทำให้พบว่ามีปัญหาหรือความเหมาะสมในพื้นที่บาง
ประการทไี่ มส่ ามารถสง่ เสริมการพัฒนาพื้นที่ได้ ต้องดำเนนิ การแก้ไขอยา่ งเร่งดว่ นก่อนท่ีจะดำเนินการตามแผน
ระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว รายละเอยี ดดังตารางที่ 6.3-1

6-6

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพืน้ ท่ีธรุ กจิ และบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พน้ื ทท่ี า่ เทยี บเรอื เฟอรร์ ี่และทา่ เทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร

ตแลาะรพาัฒงนทา่ี จ6ุด.3พั-ก1รถปบัญรรทหุกาบหนรโคือรคงขว่าายมถเนหนมสาายะหสลมักใในนพพื้น้ืนทที่กร่ีทุง่ีคเทวพรมดหำาเนนคินร กปราิมรณโดฑยลเแรลง่ ะดพ่วื้นนที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร
ปญั หา ขอ้ เสนอแนะ

1.ปัจจุบันพื้นที่ทางเข้าถึงตัวอาคารด้านติดถนน 1.ปรับทัศนียภาพให้มีความสวยงาม เพื่อให้การเข้าถึง

(พื้นที่ข้างเคียงอาคารเฟอรรี่) มีอาคารเก่าทรุด ตัวอาคารสะดวกและเพื่อให้เป็นพื้นที่เปิดโล่งสามารถ

โทรม ปิดบัง บดบงั ไม่สามารถมองเหน็ อาคาร มองเห็นอาคารได้โดดเด่นจากถนนหลักถึงตัวอาคาร

ตวั อาคาร และส่งผลใหท้ ัศนียภาพโดยรวมภายนอก และยงั ใช้ประโยชนพ์ น้ื ท่ีจอดรถสำหรับผมู้ าใชบ้ ริการ

ไม่สวยงาม

2.ปัจจุบันยังไม่มีการเชื่อมทางการเข้าถึงตัวอาคาร 2.ปรบั ปรุงขยายถนน และสร้างถนนทางเชื่อม ระหวา่ ง

จากหาดนางรำ ทั้งนี้ มีสะพานทางรถยนต์วิ่งเข้า ทต่ี ั้งอาคาร กับ ชายหาดนางรำ นางรอง

ไปสสู่ ถานจี อดเรอื บรรทกุ ก๊าซ และทอ่ สง่ ก๊าซ ขวางอยู่

3.ระยะห่างจากท่าเรือถึงตัวอาคาร และสภาพ 3.จัดทำสร้างพืน้ ท่ีทางเดนิ มหี ลังคาคลุม เชอื่ มระหว่าง

อากาศค่อนข้างร้อน ทำให้คนมาเที่ยวท่าเรือ ทา่ จอดเรอื จนถึงตวั อาคาร

อาจจะไมม่ าท่ีตัวอาคาร

4.อาคารสูงจากพื้นและทะเลค่อนข้างมาก มีการ 4.จัดสร้างถนนทางรถยนต์เช่ือมเข้าสู่ตัวอาคารทุกหลัง

ก่อสร้างทางเดินเชื่อมระหว่างอาคาร แต่ไม่มีความ พร้อมลิฟล์ขนส่ง เพื่อใช้ขนส่งสินค้า อาหาร วัตถุดิบ

สะดวกในการขนถา่ ยสนิ ค้า วัตถดุ บิ และอุปกรณต์ ่าง ๆ และอุปกรณ์ตา่ ง ๆ เขา้ ส่ตู ัวอาคารในแต่ละชั้น

5.พื้นที่อยู่ในเขตการดูแลของทหารเรือ ซึ่งเป็น 5.ให้ความยืดหยุ่นต่อผู้ประกอบการในการบริหาร

หน่วยงานราชการ ที่มีกฎระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ จัดการดูแลพื้นที่ การเข้าถึง ตามความเหมาะสม

ตลอดจนเรื่องความมั่นคงของประเทศ ทำให้ ที่มุ่งเน้นประโยชน์ในการประกอบธุรกิจเป็นหลัก เช่น

มีขอ้ จำกัดต่าง ๆ ทอี่ าจส่งผลต่อการประกอบธุรกิจ ระยะเวลาการเปิดปิด ซึ่งธุรกิจต้องสนองตอบความ

ได้ และอาจเป็นเหตุใหผ้ ูป้ ระกอบการไม่สนใจ ต้องการลูกคา้ เป็นหลัก เพือ่ ใหส้ ามารถแข่งขนั กับค่แู ข่งได้

6-7

บทท่ี 7
การออกแบบแนวคิดเบ้ืองต้น

(Conceptual Design)
โครงการพฒั นาพน้ื ที่

Business Area

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพ้ืนท่ธี รุ กจิ และบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มต่อพน้ื ท่ีทา่ เทียบเรอื เฟอร์รแ่ี ละท่าเทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร บทที่ 7
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

การออกแบบแนวคดิ เบอื้ งตน้ (Conceptual Design)

โครงการพฒั นาพื้นที่ Business Area

7.1 สภาพกายภาพเดมิ ของอาคารพน้ื ท่ธี รุ กจิ และบรกิ าร (Business Area)

พื้นที่อาคารเดิมเป็นกลุ่มอาคาร มี 4 หลัง เรียงลำดับการเข้าถึง ตามลำดับการใช้งาน สภาพปัจจุบัน
พื้นที่ดังกล่าว ด้านหน้าอาคารจากถนนหลักมีการเข้าถึงที่ลำบาก มุมมองการเห็นภาพรวมโครงการ
การเดนิ ทางเข้าออกไม่ชัดเจน เพราะมีอาคารและพนื้ ท่ีบริเวณด้านหน้าที่จะเข้าถึงโครงการยังไม่มีการปรับปรุง
ทำให้ไม่ชัดเจน และบริเวณด้านหน้าทางเข้าโครงการ มีอาคารที่เก่าและทรุดโทรมบดบังทัศนียภาพพื้นท่ี
โครงการ ในเรื่องถนนการเขา้ ถึงเพ่ือบริการด้านต่าง ๆ ทางโครงการมแี ผนงานที่จะดำเนนิ การก่อสรา้ งถนนลอย
ฟ้าด้านหลังอาคารที่ติดกับเชิงเขา เพื่อเป็นถนนสำหรับการบริการ และการเข้าถึงด้านต่าง ๆ ในอาคารของ
โครงการ และด้านหน้าของโครงการทั้ง 4 หลัง มุมมองไปยังทะเลเพื่อการพักผ่อนด้านต่าง ๆ ทำให้ถนนท่ี
เกิดขึ้นไม่บังทัศนียภาพวิวทางทะเลที่สวยงาม มีท่อขนส่งน้ำมันและก๊าซขนาดใหญ่ขัดขวางทางเดินเชื่อมไปยัง
หาดนางรำ

อาคารเดิมจากลำดบั การใช้งาน ประกอบไปด้วย

1) อาคารหลังแรก หรือ อาคารต้อนรับ เป็นอาคารชั้นเดียว เป็นพื้นที่โถงต้อนรับ พื้นที่พักคอย
และห้องน้ำเพื่อผ่านไปยังส่วนต่าง ๆ ของโครงการ อาคารหลังแรกและหลังท่ีสองเชื่อมกันด้วย
ระเบียงท่ีมีขนาดกวา้ งถึง 6 เมตร ซง่ึ เดนิ ผ่านระเบยี งไปยังอาคารหลังทส่ี อง

2) อาคารหลังที่สอง หรือ อาคารโรงแรมและบาร์ มีลักษณะพื้นที่เป็นห้องพักอาศัยแบบมีห้องน้ำ
ในตัวจำนวน 6 ห้อง อาคารมี 2 ชั้นขึ้นลงด้วยบันได บริเวณชั้น 2 มีบาร์และโถง ชั้น 3 เป็นพื้นท่ี
ดาดฟ้า สว่ นต่อเชอ่ื มเดนิ ตอ่ เนอื่ งดว้ ยระเบยี งไปยงั อาคารหลังท่ี 3

3) อาคารหลังที่สาม หรือ อาคารสำนักงานและภัตตาคาร มีลักษณะของพื้นที่เป็นอาคาร 2 ชั้น
เป็นห้องอาหารเพราะมีพื้นที่ครัวปรุงอาหารอยู่ชั้นล่างในชั้นดังกล่าวมีพื้นที่รับประทานอาหาร
และโถงบนั ไดขน้ึ ช้นั 2 เปน็ พื้นทีห่ ้องอาหารและหอ้ งน้ำ และเดินตอ่ เน่อื งด้วยระเบียงไปยังอาคารหลงั ที่ 4

4) อาคารหลังที่ส่ี หรือ อาคารหอประชุม เป็นอาคาร 2 ชั้น แต่ชั้นล่างเป็นห้องขนาดใหญ่สามารถ
จัดงานต่าง ๆ ในพื้นที่ได้เพราะมีขนาดใหญ่ไม่มีเสาโครงสร้างกลางห้อง และมีความสูงภาย
ในมากกว่าอาคารปกติ ส่วนชั้น 2 จากการเดินขึ้นบันไดเป็นพื้นที่พักผ่อน หรือจัดงาน event เล็ก ๆ
ได้อกี ดว้ ย รวมทั้งยงั มพี ื้นทห่ี ลงั คา สามารถนำมาเป็นพืน้ ทส่ี ง่ เสรมิ ในการจัดงานไดอ้ กี ดว้ ย

สว่ นสดุ ทา้ ยติดกบั อาคารท่ี 4 เปน็ พน้ื ท่ีทีจ่ ะพฒั นาเปน็ พื้นที่ต่อเนื่องให้สามารถเดินเช่ือมต่อไปยังทะเล
โดยไปท่ีหาดนางรำ และยังสร้างความตอ่ เนอ่ื งท้งั เร่อื งทศั นียภาพ และการพกั ผ่อนไปยังหาดนางรองอีกด้วย

7-1

งานจ้างศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้นื ทีธ่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพ้นื ท่ีทา่ เทียบเรือเฟอรร์ ีแ่ ละท่าเทยี บเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รูปท่ี 7.1-1 ภาพอาคารปัจจุบัน

รูปที่ 7.1-2 ภาพอาคารปจั จุบัน

รูปที่ 7.1-3 ภาพอาคารปัจจุบนั

7-2

งานจา้ งศกึ ษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพืน้ ทธ่ี รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบูรณ์
(Business Area) เช่อื มตอ่ พน้ื ทีท่ า่ เทียบเรือเฟอรร์ แี่ ละทา่ เทียบเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร

7แล.2ะพัฒนาแจุดนพวักทรถาบงรรกทาุกรบอนโอครกงแข่าบยบถนปนสราบั ยหปลรักุงในพพื้นื้นทที่ก่ี รุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง

กรงุ เทพมหานคร

แนวทางการปรับปรุง ควรดำเนินการปรับปรุงตั้งแต่การเข้าถึงจากถนนหลักของพื้นที่ ให้สามารถเข้า
พื้นที่ได้อย่างเหมาะสม มีความร่มรื่น พักผ่อนในพื้นที่สีเขียว และมองต่อเนื่องไปยังทางเข้าโครงการ
และเดินเชื่อมต่อได้สะดวก โดยการรื้อถอนอาคารด้านหน้าทางเข้าโครงการที่มีสภาพเก่าและทรุดโทรม
ประกอบกับพื้นทบี่ ริเวณหนา้ อาคาร ferry ติดกับทะเลควรมีการปรับปรุงในองคป์ ระกอบต่าง ๆ เพ่อื ให้สามารถ
รองรับผู้คนที่มาโครงการ และเป็นพื้นที่สีเขียวเพื่อการพักผ่อน รวมทั้งมีทางเดินหลังคาคลุมเดินต่อเนื่องจาก
อาคาร ferry มายังบริเวณโครงการ เพื่อทำให้พื้นที่บริเวณนี้มีบริบทของความรม่ รื่น และพื้นที่พักผอ่ นสามารถ
จัดกิจกรรมต่าง ๆ ได้เต็มรูปแบบในการรองรับการใช้งานของอาคาร รวมทั้งยังส่งเสริมแนวทางการพัฒนา
ของพนื้ ที่รอบ ๆ โครงการเปน็ การสรา้ งความตอ่ เน่อื งเช่ือมตอ่ อย่างสมบรู ณ์

ในพื้นที่บริเวณด้านหน้าโครงการที่จะทำการปรับปรุงเพื่อมุมมองที่ดี ประกอบไปด้วยพื้นที่สีเขียว
เพื่อการพักผ่อน พื้นที่จอดรถ ทางเดิน ลานกิจกรรม เพื่อดึงดูดความสนใจ และนำสายตาผู้คนไปยังอาคาร
โครงการ ที่จะพัฒนาต่อเนื่องต่อไป ส่วนรถยนต์ด้านบริการต่าง ๆ เรามีถนนบริการรองรับการใช้งาน
เป็นแผนงานที่กำลังดำเนินการ เพื่อช่วยส่งเสริมให้การจัดการบริการของโครงการมีภาพรวมครบถ้วนด้านต่าง ๆ
ให้ใชง้ านไดส้ ะดวกครบทุกองค์ประกอบพื้นทีก่ ารใชง้ าน

ตวั อาคารของโครงการ มศี ักยภาพด้านการจัดการพนื้ ฐานโครงสร้างที่มคี ุณภาพรอบด้าน ทง้ั การใช้งาน
ตำแหน่งวางโครงการที่มีวิวสวยงาม และตัวอาคารเองมีโครงการก่อสร้างถนนลอยฟ้าด้านหลังอาคารซึ่ง
ทำให้อาคารมีถนนที่สามารถบริการบริบทต่าง ๆ ทางบริการให้กับอาคาร ซึ่งดังที่กล่าวเป็นเรื่องการปรับปรุง
องค์ประกอบอาคารให้ใช้งานได้ดีขึ้น และส่วนองค์ประกอบสำคัญที่ทำให้อาคารขับเคลื่อนดูมีความสมบูรณ์แบบ
ทางที่ปรึกษาเสนอแนะควรปรับปรุงพื้นที่บริเวณพื้นที่ด้านหน้าโครงการ จากถนนหลักของโครงการเพื่อนำสู่
ตัวอาคาร โดยองคป์ ระกอบทีส่ ำคญั ในการจดั การมดี งั นี้

1) เตรยี มถนนทางเขา้ โครงการและเป็นทางเช่อื มไปหาถนนลอยฟา้ อีกดว้ ย
2) พ้ืนทดี่ า้ นหน้าติดถนนเป็นพนื้ ที่จอดรถสว่ นบุคคล
3) พื้นที่ลานอเนกประสงค์ ด้านหน้าอาคาร และ พื้นที่สีเขียวที่ต่อเนื่องไปถึงพื้นที่หน้าท่าเรือและ

หน้าอาคาร ferry
4) พนื้ ท่สี ีเขียวท่มี ีความกลมกลนื กับพ้ืนท่ีและเป็นแนวตน้ ไมต้ ดิ ทางดา้ นอาคาร ferry
5) พ้ืนทนี่ ัง่ พักผอ่ นบรเิ วณต้นไมต้ ่าง ๆ
6) ทางเดนิ มหี ลังคาหนา้ ท่าเรือรมิ น้ำ
7) จดั เตรียมพื้น drop off ด้านหน้าอาคาร เพ่อื ประโยชน์การใชส้ อยบริเวณดา้ นหน้าอาคาร
8) โครงการถนนลอยฟ้าดา้ นหลังอาคาร

7-3

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรูปแบบการพัฒนาอาคารพน้ื ที่ธรุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบบั สมบรู ณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพน้ื ท่ที ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ่ีและทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รปู ที่ 3.2-1 ภาพรวมพื้นทกี่ ่อนปรบั ปรงุ

รปู ท่ี 7.2-2 ภาพแนวความคิดปรบั ปรงุ พ้นื ที่ สรา้ งความเชื่อมต่อ

7-4

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพืน้ ที่ธรุ กจิ และบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชื่อมตอ่ พน้ื ทีท่ า่ เทยี บเรอื เฟอร์รีแ่ ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รูปที่ 7.2-3 ภาพแนวความคิดปรบั ปรงุ พืน้ ท่ี สรา้ งความเชือ่ มต่อ

รปู ที่ 7.2-4 ภาพรา่ งแนวถนนด้านหลังอาคาร เป็นถนนบริการ

7-5

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้ืนทีธ่ รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชื่อมต่อพน้ื ทท่ี ่าเทยี บเรอื เฟอรร์ ีแ่ ละท่าเทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรงุ เทพมหานคร

รปู ที่ 7.2-5 ภาพร่างการปรับปรุงพ้นื ทเี่ ปน็ Plaza area, Green area และ Parking area
รูปที่ 7.2-6 ภาพรปู แบบพนื้ ท่ีพักผ่อน

7-6

งานจา้ งศึกษาความเหมาะสม ความเปน็ ไปได้ และรปู แบบการพฒั นาอาคารพ้ืนทีธ่ รุ กิจและบริการ รายงานฉบับสมบูรณ์
(Business Area) เชือ่ มต่อพ้นื ที่ทา่ เทียบเรอื เฟอรร์ ่ีและทา่ เทียบเรืออเนกประสงค์ (Final Report)

กรงุ เทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

รปู ที่ 7.2-7 ภาพรปู แบบพ้ืนทีพ่ ักผ่อน (ต่อ)
7.3 การออกแบบแนวคิดเบือ้ งตน้ (Conceptual Design)

7.3.1 กรณที ี่ 1 Mix - Used (Shopping area)
เนื่องด้วยรูปแบบการจัดการลักษณะ mix - used จะเป็นแนวความคิดเกี่ยวการค้าเชิงพาณิชย์

ในรปู แบบต่าง ๆ ทเ่ี หมาะสม และประยกุ ต์เข้ากบั พน้ื ที่ของโครงการ โดยภาพรวมโครงการเป็นลักษณะรูปแบบ
มคี วามตอ่ เนอ่ื งทท่ี นั สมยั

1) อาคารตอ้ นรบั
เป็นพืน้ ที่ตอ้ นรับแขก ตดิ ตอ่ ประชาสัมพันธ์สำนกั งาน ใชใ้ นการตดิ ต่อประสานงานต่าง ๆ

7-7

งานจ้างศึกษาความเหมาะสม ความเป็นไปได้ และรูปแบบการพฒั นาอาคารพืน้ ทธ่ี รุ กิจและบรกิ าร รายงานฉบับสมบรู ณ์
(Business Area) เชอ่ื มตอ่ พนื้ ทที่ ่าเทียบเรือเฟอรร์ แ่ี ละท่าเทยี บเรอื อเนกประสงค์ (Final Report)

กรุงเทพมหานคร
และพัฒนาจุดพักรถบรรทุกบนโครงข่ายถนนสายหลักในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และพื้นที่ต่อเนื่อง
กรุงเทพมหานคร

รูปท่ี 3.3-1 ภาพแนวความคิดการใช้งานพ้ืนท่ตี อ้ นรับ ติดตอ่ ประชาสัมพันธ์ หรือสำนกั งาน
2) อาคารโรงแรมและบาร์

o โรงแรมทพ่ี ักไวใ้ ห้บริการ สำหรับผู้ใช้บริการทจี่ ะพกั ค้างคืน

7-8