SNCSS 2012

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţeşti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

5. BIBLIOGRAFIE

1. Dorin Bărbînţă, Delia Drăgan, Claudia Alb, Radu Dardai, Desen tehnic şi infografică pentru construcţii, Editura U.T.Press Cluj-
Napoca, 2011
2. Delia Drăgan, Dorin Bărbînţă, Radu Dardai, Desen tehnic de construcţii, Editura U.T.Press Cluj-Napoca, 2010
3. Delia Drăgan, Florina Crăciun, Geometrie descriptivă, Editura U.T.Press Cluj-Napoca, 2008
4. Florina Crăciun, Tehnici de comunicare, Editura U.T.Press Cluj-Napoca, 2008
5. Iancău Vasile, Zetea Elena, Reprezentări geometrice şi desen tehnic de construcţii. Volumul II - Desen tehnic de construcţii,
Litografiat Universitatea Tehnică din Cluj-Napoca, 1981

450

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

STUDIU DE CAZ – ANALIZA INTERDEPENDENȚEI COMPONENTELOR: TERITORILĂ,
SOCIO-ECONOMICĂ ȘI DEMOGRAFICĂ A LOCALITĂȚILOR CAREI, CÂMPIA TURZII ȘI

PETROŞANI
Maria BARTA 1, Cătălin BUCIU 2, Marina DEAC3

1Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]
2 Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]
3 Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]

ABSTRACT
This study follows analyzing three citie. from Romania: Carei, Câmpia Turzii and Petroșani.
Carei is situated in the southwest of SatuMare county, 36 km from the citySatu Mare,Câmpia

Turzii is situated in the southeas tof Cluj county, 40 km from the city Cluj-Napoca, Petroșani is situated
in the southeastof Hunedoara county, 40 km from the city Deva.

The three cities are located at different altitudes which influence their development.In Carei,
industry has specialized in food branch, standing oil factory, the three mills and sugar factory which
unfortunately moved to Oradea. Campia Turzii has an industry that is more complex: metallurgy and
ceramics.Here is situated one of the largest factories of wire and wire products. The presence of coal has
made Petrosani a highly industrialized city. In conclusion we could determine the function of the three
towns as industrial.

Industrial function can be complemented by developing the tourism, in an advantageous way.In
developing the tourism an important role besides geography have protected areas including natural and /
or cultural values

The period of formation and development of cities is extensive, about 100 years, a period that
includes the two World Wars and the early stages of communism, involving collectivization,
industrialization and forced demographic growth localities.

Administrative territorial composition is very different, while Petrosani comprises four villages:
Dâlja Mică, Dâlja Mare, Peştera Bolii, Slătinioara, and Carei a village: Iaculeşti, Campia Turzii
contains no additional local urban core unit.

Petrosani holds the largest city administrative territory with 19,556, followed by Carei with 11,347
and Campia Turzii with only 2378.

451

Maria BARTA, Cătălin BUCIU, Marina DEAC

1. INTRODUCERE

Caracteristicile socio-economice, istorice şi geografice ale fiecărui oraş sunt diferite, din acest
motiv acestea trebuie atent analizate, deoarece îşi pun amprenta asupra funcției localității și alcătuirii
structurale, care variază în consecinţă, lucrarea prezentând câteva exemple în acest sens. Anliza
interdependenței

Municipiul CAREI se află în România, în Zona de Dezvoltare Nord-Vest, în sud vestul judeţului
Satu Mare, la 36 km de municipiul reședință de județ SatuMare.

Fig.1. Localizarea orașului Carei

Municipiul CÂMPIA TURZII se află în România, în Zona de Dezvoltare Nord-Vest, în sud estul
judeţului Cluj la 40 km de municipiul reședință de județ Cluj Napoca.

Fig.2. Localizarea orașului Câmpia Turzii

Municipiul PETROŞANI se află în România, în Zona de Dezvoltare Vest, în sud-estul judeţului
Hunedoara, la 90 km de municipiul reședință de județ Deva.

Fig.3. Localizarea orașului Petroșani
452

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti 3
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

Ca zonă istorică, Careiul este situat în Maramureș, iar Câmpia Turzii și Petroșaniul în
Transilvania.

Fig. 4. Amplasarea în cadrul provinciei Transilvania cu zonele ei istorice

Nicio localitate nu este municipiu reședință de județ.
În concluzie vom analiza caracterul urban a trei localități, situate pe o arie teritorială extinsă:
nordul, centrul și sudul Transilvaniei.
Cele trei orașe se află la diferență de cca. 1 grad latitudine nordică unul față de altul.

Fig. 5. Coordonatele geografice ale localităților
453

Maria BARTA, Cătălin BUCIU, Marina DEAC

2. ANALIZA CADRULUI NATURAL . FUNCȚIA LOCALITĂȚILOR

În cadrul managementului localităților se vor aplica criterii de analiză diferențiate. Activitatea de
gestiune a unei localități urbane poate fi abordată și din perspectiva stabilirii activităţilor de bază care au
generat orașul și modalitatea de evoluţie a acestora în timp în raport cu condiţiile naturale şi social-
economice. Toate acestea la un loc pot oferi informația necesară stabilirii funcţiei urbane. În această
lucrare am ales să analizăm câteva elemente care justifică existența și dezvoltarea a trei localități urbane.

CRITERII CAREI CÂMPIA TURZII PETROŞANI

COORDONATE: Lat. 47⁰42’ N 46⁰32’ N 45⁰24’ N
Long. 22⁰28’ E 23⁰52’ E 23⁰22’ E

ALTITUDINE (m) 160 300 615
RELIEF Zonă depresionară Zonă montană
Zona de câmpie
HIDROGRAFIE râuri Arieş Jiu de Est
altele - -
-
MONUMENTE Ape termale Tumuli;
CONSTRUITE Necropolă; Turn de cetate
Situl arheologic de la Conacul Paget; (ruine);
REZERVAȚII Carei-Bobald; Conacul Bethlen;
NATURALE Biserica reformată; Cartierul de locuinţe
Ansamblul urban Centrul civic; muncitoreşti
"Bulevardul 1 comunitar interbelic "Colonia";
Decembrie; Câmpia Turzii:
Clubul muncitoresc; Centrul istoric al
Claustrul mănăstirii Biserica ortodoxă; oraşului;
Piariştilor; Conacul Betegh.
Dispensarul
Societatea bancară - "Principele Mircea",
"Albina (Primăria);
azi Casa de
Banca Agricolă; cultură a studenţilor;
Judecătoria Carei;
Hanul "Steaua de Aur”: Fostul sediu al
Sindicatul Minier;
Tipografiea;
Mănăstirea Piariştilor, Băile Societăţii
azi ansamblul bisericii "Petroşani”;
Cazinoul
romano-catolice Muncitoresc;
"Sf.Iosif";
Biserica de lemn "Sf.
Ansamblul castelului Arhangheli;
Karoly; Cazinoul

Protopopiatul Ortodox; Funcţionarilor, azi
Farmacia Veche; Teatrul.

Prefectura comitatului Peștera Bolii,
Sătmar; Cheile Jiețului,
Piatra Crinului
Biserica luterană.

Parcul dendrologic

OBIECTIVE Biserica Sf Anton Salina Turda Defileul Jiului
Căpleni R.N:Dealul cu fluturi Masivu Parâng
TURISTICE DIN
VECINĂTATEA R.N*: Heleșteele de la Cheile Turzii

TERITORIULUI Moftinu Mic,
Pădurile de la
ADMINISTRATIV Sanislău,UrziceniFoieni,

Dunele de nisip Foieni

R.N*= rezervație naturală
Tab 1. Criterii de analiză. Analiza cadrului natural

454

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012
5

Cele trei localități se află amplasate la altitudini diferite conform fig. 6 si tabel 1 fapt ce
influențează dezvoltarea acestora. Careiul aflat într-o zonă de câmpie, deține terenuri arabile și fânețe,
propice pentru agriculură și creșterea animalelor. Se identifică o producție agricolă mare de floarea
soarelui, sfeclă de zahăr, porumb, varză și pepene verde. Astfel indutria s-a profilat pe ramura
alimentară, remarcându-se fabrica de ulei, cele 3 mori și fabrica de zahăr, care din păcate pentru
economia localității, s-a mutat la Oradea. Spre deosebire de Carei, Câmpia Turzii, aflată într-o zonă de
deal, favorabilă de asemeni culturilor de cereale și leguminoase și-a însușit o industrie mult mai
complexă și anume cea metalurgică și ceramică. În Câmpia Turzii aflându-se una dintr cele mai mari
fabrici de sârmă și produse din sârmă. Orașul Petroșani dispune de două categorii de resurse naturale și
anume huila cu o rezervă de 430 milioane tone și fondul forestier. Prezența huilei a făcut ca Petroșaniul
să fie un oraș puternic industrializat. În concluzie s-a putut determina funcția celor trei localități ca fiind
cea industrială.

Fig. 6. Reprezentarea localităților în funcție de altitudine

Fiecare oraș a luat ființă lângă o apă. Careiul s-a format la marginea Mlaștinii Ecedea cu o
suprafață de 360 ha. Mlaștina le-a oferit locuitorilor cele necesare traiului: adăpost, hrană, materie primă
pentru meșteșuguri. Câmpia Turzii s-a format pe malul Arieșului, a cărui apă, infiltrată în depozitele
teraselor, împreună cu scurgerile de pe versaţi asigură debite bogate apelor freatice din această zonă, în
parte utilizate ca apă potabilă. Pentru Petroșani, Jiul are o importanță deosebită, deoarece în lunca
acestuia, săpată printre munți s-au putut stabili oameni. Dacă prin Petroșani trece râul Jiul de Est al carui
anfluent, formeză Cheile Jiețului un alt obiectiv turistic bun pentru drumeții, la Turda, Arieșul este
utilizat pentru irigat, la Carei mlaștina nu mai există aceasta fiind secată. În compensare, Careiul dispune
de o altă resursă hidrografică, descoperită și exploatată și anume apa termală, care este utilizată în
ștrandul din localitate. Situat într-o zonă montană, fiind împrejmuit de Munții Vâlcan, Retezat, Parâng și
Godeanu, Petroșaniul este un punct de tranzit pentru iubitorii de drumeții.

Rezultă că funcția industrială poate fi completată prin dezvoltarea funcției turistice, într-un mod
avantajos, lucru la care recurg tot mai multe administrații.

Elementele care pot constitui o bază pentru exploatarea în scop turistic al patrimoniului natural și
construit al celor trei localități sunt prezentate în tabelul 1.

O recomandare pentru continuarea acestui studiu fiind aceea de a se întocmi documentația pentru
un ghid turistic necesar dezvoltării funcției turistice a localităților, în care să fie delimitate și/sau
topografic toate elementele de patrimoniu și zonele de protecție a acestora.

Concluziile acestui capitol se exprimă prin diversitatea cadrului natural al celor 3 localități,
constând în :

 Altitudinea și relieful au influențat diferit caracterul funcției industriale;
 Obiectivele naturale nu avantajeză în mod egal cele trei localități;
 Alegerea funcției unei localități nu depinde numai de profesiunile sectoarelo primare, secundare

sau terțiare și numărul salariaților care lucrează ci de cadrul natural al acestora;
 În dezvoltarea funcției turistice un rol important pe lângă aspectele geografice îl constituie și

zonele protejate naturale sau construite care cuprind valori de patrimoniu natural și/sau cultural;
 Hidrografia influențează diferit gestiunea elementelor dependente (exploatarea apei în scopuri

diferite, managementul lucrărilor de artă și amenajărilor hidro, etc...).

455

Maria BARTA, Cătălin BUCIU, Marina DEAC

3. ISTORIE ȘI DEMOGRAFIE

Evoluția istorcă a celor 3 orașe este descrisă în tabelul nr.2 în care se pot remarca elementele
analizate: prima atesteare documentară și anul declarării localităților ca oraș, respetiv ca municipiu,
reprezentate pe o axă a timpului.

AXA TIMPULUI CAREI CÂMPIA TURZII PETROŞANI

PRIMA ATESTARE DOCUMENTARĂ

1219 __________
1320
1640 __________

1848 __________

ANUL DECLARĂRII CA ORAȘ
__________

1924 __________

1952 __________
ANUL DECLARĂRII CA MUNICIPIU

1968 __________
1995
1998 __________

__________
Tab. 2. Analiza evoluției în timp a localităților

Se observă că prima atestare documentră ale celor 3 localități se intinde pe un interval de peste
400 de ani. Acest fapt a inflențat doar caracterul istoric al orașului și nu în mod deosebit demografia,
determinând-se astfel că numărul locuitorilor nu este proporțional cu vechimea orașului.

Perioada de formare și dezvoltare a orașelor este și ea extinsă, cca 100 de ani, o perioadă care
cuprinde atât cele doua Războaie Mondiale cât și perioada incipienta a comunismului, ce implică
colectivizarea, industrializarea și o creștere forțată a demografiei localităților. Acest lucru este cel mai
bine evidențiat în cazul Petroșaniului când în perioada anilor 1930-1966 populația a crescut de la 15.405

locuitori la 35.187 locuitori.
Cu toate că Petroșaniul este cel mai ”tânăr” oraș, acesta a cunoscut o dezvoltare foarte rapidă,

fiind primul dintre cele trei care a fost declarat municipiu în anul 1968, Careiul de abia după 27 de ani, iar
Câmpia Turzii dupa încă 2 ani. Intervalul declarării localităților ca municipii fiind de 30 ani.

În următoarele diagrame am realizat o analiză demografică, diferențiată în timp, în care se poate
observa numărul locuitorilor din fiecare centru urban, anul declarării ca oraș și ca municipiu a fiecărei
localității. Numărul locuitorilor este preluat din cel mai apropiat recensamânt al anului respectiv.

Fig. 7 Analiză demografică
456

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

7

Fig. 8. Analiză demografică

Fig. 9. Modelul evoluției în timp a localităților
În concluzie, considerăm că acest model de evoluție a celor trei localități, schițat în figura 9,
poate fi extins și altor dezvoltări urbane din țara noastră, constituind o temă de cercetare viitoare.

457

Maria BARTA, Cătălin BUCIU, Marina DEAC
4. STRUCTURA URBANĂ A LOCALITĂȚILOR

În acest capitol s-au analizat elemente privind structura urbană a localităților: teritoriu
administrativ, teritoriu intravilan respectiv extravilan, numărul localităților componente și vecinii, alături
de alte caracteristici privind localitățile: rangul și numărul locuitorilor

Rang CAREI CÂMPIA TURZII PETROŞANI
II II II

Stemă

Nr. locuitori* 20.181 22,157 42.699

Teritotiu administrativ 11.347 2.378 19.556
(ha)

Extravilan 10.231 1.651 18.341
(ha)

Intravilan 1.116 727 1.215
(ha)

- Dâlja Mică

Localității componente Ianculeşti Dâlja Mare
Peştera Bolii

Slătinioara

Vecini Berveni Turda Beriu
Căpleni Viişoara
Baru
Moftin Luna Petrila
Căuaş Călăraşi Băniţa
Vulcan
Tiream Jud. Gorj
Sanislău

Foieni

Urziceni

*comform rencensmntului din 2011
Tab. 3 Analiza comparativă a elementelor structurale

În continuare am analizat componenta teritorială a celor trei localități, care ne oferă detalii despre
organizarea structurală (urbanistică) a acestora. S-au marcat:

 Suprafața teritoriului administrat al fiecărei localități;
 Suprafețele construite și amenajate ale localităților ce compun unitatea administrativ-

teritorială de bază;
 Suprafețele cuprinse între limita administrativ-teritorială a unității de bază și teritoriul

intravilan.

458

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

9

Fig. 10. Structura urbană a localității CAREI
Fig. 11.Structura urbană a localității CÂMPIA TURZII

Fig. 12. Structura urbană a localitățiiPETROȘANI
459

Maria BARTA, Cătălin BUCIU, Marina DEAC
Din figurile de mai sus, obținute prin prelucrarea cu ajutorul aplicației AUTOCAD din dotarea
,,Sistemului integrat al traficului rutier” al UTCN, remarcăm că forma teritoriului administrativ este
diferită de la caz la caz și anume în cazul Careiului aceasta este una neregulată, a Câmpiei Turzii tinde să
fie una pentagonală, iar Petroșaniul are o formă alungită, toate avand conturul deosebit de fragmentat.
După cum putem observa cel mai întins teritoriu administrativ îl are orașul Petroșani 19.556 ha
urmat de Carei cu 11.347 ha și Câmpia Turzii cu 2.378 ha. Printr-un calcul simplu descoperim că
diferența dintre suprafațele administrative între două localități, luate crescător, este de aproximativ 8500
ha.
Raportul dintre suprafaţa administrativă şi suprafaţa intravilanului este foarte diferit de la o
localitate la alta, astfel intravilanul orașului Câmpia Turzii reprezintă 727 ha (25%) din teritoriul
administrativ, Careiul 1.116 ha (10%), iar Petroșaniul 1.215 (6%) ceea ce implică politici locale adaptate
situaţiei concrete a fiecărei localităţi.

Fig. 13. Distribuții suprafețe teritoriale

Fig. 14. Distribuții procente teritoriale
Prin urmare orașul Petroșani are cea mai mare rezerva de teren.

460

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012
11

Alcătuirea administrativ teritorială este variată, în timp ce Petroșaniul are în componenţă 4 sate:
Dâlja Mică, Dâlja Mare, Peştera Bolii, Slătinioara; Careiul are doar un sat: Iaculești, iar Câmpia Turzii nu
conţine nici o localitate suplimentară unităţii urbanistice de bază.

CONCLUZII
Urbanizarea rapidă din ultimii ani implică creşterea nivelului de complexitate în analiza
fenomenelor care se produc la un moment dat în aceste zonele.
Din această perspectivă comparativă, în viitoarele cercetări se pot rafina şi completa datele şi
concluziile acestui studiu astfel încât rezultatele acestora să fie utile planificatorilor urbani.

ACKNOWLEDGMENT:This paper was supported by the project "Development and support of
multidisciplinary postdoctoral programmes in major technical areas of national strategy for Research -
Development - Innovation" 4D-POSTDOC, contract no. POSDRU/89/1.5/S/52603, project co-funded by
the European Social Fund through Sectorial Operational Programme Human Resources Development
2007-2013.

5. BIBLIOGRAFIE

1. Congresul național de drumuri: STRUCTURA ORAŞULUI ŞI SISTEMUL DE TRANSPORT URBAN Prof. Dr. Ing.
Mihai ILIESCU, Șef Lucr. Dr. Ing. Rodica Dorina CADAR;

2. ”Carei-Nagykároly-Großkarol”, Nagy Murvai;
3. ”Istoria secretă a Sătmarului”, Felician Popo;
4. ”Flora și fauna Ecedei. De la mlaștină la câmpie”, Gavril Ardelean și Karácsonyi Károly;
5. ”Câmpia Turzii. Oraşul în care este bine să locuieşt”i, Georgeta Petrovan, Ana Sevan, Diana Iuşca, Cristina Muntean,

2009;
6. ”Câmpia Turzii. Istorie. Cultură. Civilizaţie”, Mircea Nemeş, Laurenţiu Mera, Emil Bujor, Vasile Lechinţan, Valer

Deac, Alexandru Suciu-Casa Cărții de Știință, 1998;
7. Legea nr.5/2000 si HG 2151/2004 zone protejate;
8. Lista Monumentelor Istorice, Ordinul nr. 2314/8 iulie 2004 al Ministrului Culturii și Cultelor;
9. http://www.ghidulprimariilor.ro;
10. http://ro.wikipedia.org;
11. www.e-castellum.eu;
12. www.buletindecarei.ro;
13. www.dacoromania-alba.ro/nr36/carei.htm;
14. http://www.inmi.ro/lista.html;
15. http://www.campiaturzii.ro.

461

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

STUDIU ASUPRA REZOLVĂRII ÎN PROIECŢIE COTATĂ A AMPRIZEI UNOR
PLATFORME ŞI DRUMURI DE ACCES
Ştefana CIOBAN 1, Claudia VLAD 2

1Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]
2 Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]

ABSTRACT
In this paper the graphical method for solving, in projection with elevation, the platforms land

requirements for different shapes (polygonal, circular, mixed) will be presented. The paper also deals with
the solution for the land requirements of acces roads and the corresponding longitudinal and transverse
profiles.

462

Ştefana CIOBAN, Claudia VLAD

1. DETERMINAREA GRAFICĂ A AMPRIZEI PLATFORMELOR ŞI A DRUMURILOR
DE ACCES PE PLANUL COTAT

1.1. Determinarea grafică a amprizei unei platforme cu contur rectangular

Se consideră o platformă orizontală de cotă +50,00 având o formă dreptunghiulară în plan (fig.1)
amplasată pe o suprafaţă topografică definită prin cube de nivel.

În funcţie de scara la care se execută planul cotat se reprezintă scara grafică având gradate unităţile
“u” în dreapta originii şi zecimile în stânga ei.

Pentru terasamentele în debleu (săpătură) panta planului taluzului se alege pd = 1/1, iar pentru zona
de rambleu (umplutură) panta planului taluzului se alege pr = 2/3. Ştiind că i = 1/p, rezultă intervalul scării
de pantă al taluzului de debleu id = 1u şi al taluzului de rambleu ir = 1,5u, unde “u” este unitatea de pe scara
grafică.

De exemplu, dacă reprezentarea este la scara 1:200, unitatea este egală cu 5 mm, intervalul scării de
pantă în zona de debleu rezultă id = 5 mm, iar în zona de rambleu ir = 7,5 mm.

Stabilirea zonelor de debleu şi de rambleu se face comparându-se cota platformei orizontale cu cotele
suprafeţei topografice. În cazul de faţă curba de nivel de cotă +50,00 separă zona de debleu de cea de
rambleu; în partea stângă, cotele terenului fiind mai mari decât cota platformei va rezulta debleu, iar în partea
dreaptă cotele terenului fiind inferioare cotei platformei va rezulta rambleu.

Pentru construcţia proiecţiei cotate a taluzurilor, se trasează perpendicular pe perimetrul platformei
plane de pantă pd = 1/1, deci id = 1u şi pr = 2/3, deci ir = 1,5u.

Se construiesc apoi orizontalele acestor plane şi se intersectează cu curbele de nivel de aceeaşi cotă,
obţinându-se intersecţia dintre planele taluzurilor şi suprafaţa topografică. A doua etapă o constituie
intersecţia taluzurilor între ele, două câte două. Dreapta de intersecţie dintre două taluzuri rezultă prin
intersecţia orizontalelor de aceeaşi cotă sau, in cazul taluzurilor care au aceiași panta, se proiectează după
bisectoarea unghiului dintre urmele celor doua plane.

Fig. 1. Ampriza unei platforme orizontale cu contur rectangular

463

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

Secţiunea longitudinală rezultă în urma intersecţiei dintre un plan de front [F] şi platforma
amenajată pe suprafaţa topografică. Pentru reprezentarea acestei secţiuni s-a trasat planul de nivel de cotă
+50,00 şi faţă de acesta, pe o verticală au fost marcate diviziuni echidistante, egale cu unitatea “u”. Prin
punctele de diviziune s-au reprezentat linii orizontale corespunzătoare planelor de nivel, care s-au intersectat
cu liniile de ordine verticale trasate din punctele de cotă rotundă, rezultate la intersecţia dintre curbele de
nivel şi planul de front [F].

În acest mod a rezultat linia longitudinală de secţiune dintre suprafaţa topografică şi planul de front
[F]. Tot cu linie de ordine s-a determinat profilul longitudinal al platformei cu taluzuri şi au fost puse în
evidenţă zonele de rambleu şi debleu.
1.2. Determinarea grafică a amprizei unei căi de acces înclinate

Se consideră un drum de acces cu lăţimea de 4 m, având panta de 1/6 şi terenul reprezentat prin
curbe de nivel (fig.2).

Fig. 2. Ampriza unei căi de acces înclinate
În acest caz să presupunem că scara de reprezentare aleasă este 1:200, așadar o unitate de pe scara
grafică este egală cu 5 mm. Se construieşte scara grafică, şi se gradează din 5 în 5 mm. Intervalul scării de
pantă în zona de debleu rezultă id = 1u = 5 mm, iar în zona de rambleu ir = 1,5u = 1,5x5 mm = 7,5 mm. Se
trasează axa drumului de acces, cu linie punct, măsurându-se câte 10 mm de o parte şi de alta a acestei axe,
marcându-se, astfel, lăţimea căii de acces.

464

Ştefana CIOBAN, Claudia VLAD

Având în vedere că panta drumului este 1/6, rezultă intervalul ic= 6u = 6x5mm = 30 mm.
Cu ajutorul intervalului astfel determinat, se construiesc orizontalele căii, comparându-se cotele
orizontalelor limită (de cotă 15, respectiv 20) cu cotele curbelor de nivel. În urma comparaţiei rezultă că în
partea dreaptă calea este în rambleu (umplutură), iar în partea stângă în debleu (săpătură).
Pentru terasamentele în debleu panta planului taluzului se alege pd = 1/1, deci id = 1u = 5 mm, iar
pentru zona de rambleu panta planului taluzului se alege pr = 2/3, deci ir = 1,5u = 7,5 mm. În vederea
construirii scărilor de pantă ale taluzurilor, se consideră marginile căii de acces drepte, date prin scara lor de
pantă, prin care trebuie să se construiască plane de pantă dată (taluzurile).
Pentru aceasta se aleg, de exemplu, punctele de cotă 16 şi 18 de pe marginea căii, construindu-se în
punctul de cotă 16 un semicerc cu rază ir, iar în punctul de cotă 18 un semicerc cu raza id. Tangenta la
semicercul cu raza ir se trasează din punctul de cotă rotundă, inferioară, din imediată vecinătate (punctul 15),
iar tangenta la semicercul cu rază id se trasează dintr-un punct de cotă superioară (punctul 19).
Tangentele astfel obţinute sunt orizontale ale planelor taluzurilor căii de acces. Perpendicular pe
tangente se construiesc scările de pantă ale taluzurilor, în punctele de cotă 16, respectiv 18, de pe marginea
căii. Aceste scări de pantă vor fi gradate din 5 în 5 mm, pentru zona de debleu şi din 7,5 în 7,5 mm, pentru
zona de rambleu. În continuare se intersectează orizontalele căii, trasate paralel cu tangentele, cu suprafaţa
topografică.
Pentru reprezentarea secţiunii longitudinale, rezultate în urma secţionării căii de acces şi a terenului
cu un plan de front [F], trasat prin axa căii, s-a considerat o verticală pe care s-au gradat echidistanţe egale cu
unitatea de pe scara grafică (5 mm). Prin aceste diviziuni s-au trasat orizontale, cu cote cuprinse între 12 şi
23, care s-au intersectat, mai întâi cu liniile de ordine duse din punctele rezultate din intersecţia curbelor de
nivel cu planul de front [F]. A fost obţinută, în acest fel, linia de secţiune longitudinală a suprafeţei
topografice.
Intersectând aceleaşi orizontale cu linii de ordine ridicate din punctele de cotă rotundă, rezultate în
urma intersecţiei planului de front [F] cu orizontalele căii de acces, se obţine profilul longitudinal al căii de
acces. Au fost puse în evidenţă zonele de debleu şi rambleu.

1.3. Determinarea grafică a amprizei unei platforme poligonale prevăzută cu o cale de acces
înclinată

În figura 3 este reprezentată o platformă poligonală cu cota +100 şi un drum de acces cu panta 1/4.
Pentru debleu (săpătură) panta planului taluzului este pd = 1/1, iar pentru zona de rambleu (umplutură) panta
planului taluzului este pr = 2/3. Se stabilește zona de rambleu şi cea de debleu şi se trasează liniile de cea mai
mare pantă a taluzurilor. Acestea se gradează, în zona de debleu din 5 în 5 mm în sens crescător şi în zona de
rambleu din 7,5 în 7,5 în sens descrescător. Pentru construcţia liniei de intersecţie a taluzurilor platformei şi a
căii de acces cu suprafaţa topografică, se procedează la fel ca în cazul precedent, trasând prin gradaţiile scării
de pantă a planului de taluz, paralele la marginile platformei. In etapa următoare taluzurile se vor intersecta
intre ele după bisectoarea unghiului format de urmele planelor. Având în vedere că panta drumului este 1/4,
rezultă intervalul ic= 4u = 4x5mm = 20 mm.

Cu ajutorul intervalului astfel determinat, se construiesc orizontalele căii, comparându-se cotele
orizontalelor (de exemplu de cotă 98) cu cotele curbelor de nivel din zona respectivă. În urma comparaţiei
rezultă că drumul de acces este în rambleu (umplutură).

Pentru zona de rambleu panta planului taluzului se alege pr = 2/3, deci ir = 1,5u = 7,5 mm (dacă se
lucrează așa cum s-a mai menționat la scara 1:200). În vederea construirii scărilor de pantă ale taluzurilor, se
consideră marginile căii de acces drepte, date prin scara lor de pantă, prin care trebuie să se construiască
plane de pantă dată (taluzurile).

Pentru aceasta se aleg, de exemplu, punctele de cotă 98 de pe marginea căii, construindu-se în fiecare
dintre aceste puncte câte un semicerc cu rază ir.Tangenta la semicercul cu raza ir se trasează din punctul de
cotă rotundă, inferioară, din imediată vecinătate (punctul 97).

Tangentele astfel obţinute sunt orizontale ale planelor taluzurilor căii de acces. Perpendicular pe
tangente se construiesc scările de pantă ale taluzurilor, în punctele de cotă 98 de pe marginea drumului de
acces. Fiind în zona de rambleu aceste scări de pantă vor fi gradate din 7,5 în 7,5 mm. În continuare se
intersectează orizontalele căii, trasate paralel cu tangentele, cu suprafaţa topografică.

465

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

Fig. 3. Ampriza unei platforme cu contur poligonal prevăzută cu o cale de acces înclinată
1.4. Determinarea grafică a amprizei unei platforme cu contur mixt (rectangular şi circular)

prevăzută cu o cale de acces înclinată
În figura 4 este reprezentată o platformă cu contur mixt (porțiuni circulare si porțiuni rectangulare)

având cota +200 şi un drum de acces cu panta 1/5.

Fig. 4. Ampriza unei platforme cu contur mixt prevăzută cu o cale de acces înclinată
466

Ştefana CIOBAN, Claudia VLAD

Pentru debleu (săpătură) panta planului taluzului este pd = 1/1, iar pentru zona de rambleu
(umplutură) panta planului taluzului este pr = 2/3. Pentru construcţia liniei de intersecţie a taluzurilor
platformei şi a căii de acces cu suprafaţa topografică, se procedează la fel ca în cazurile precedente, cu
menţiunea că pentru porţiunea circulară a platformei, orizontalele, trasate prin gradaţiile scării de pantă a
planului de taluz, vor fi arce de cerc

concentrice.
Pentru determinarea unor puncte suplimentare pe linia de intersecţie dintre taluz şi teren, se apelează
la secţiuni cu plane verticale, rabătute. În cazul de faţă, secţiunea prin teren şi taluzul de rambleu a fost
rabătută în planul de nivel de cotă +200, obţinându-se punctul suplimentar căutat.
Dreapta de intersecţie dintre taluzul drumului de acces şi taluzul platformei cu care se învecinează se
determină intersectând orizontale de aceiaşi cotă, una aparţinând drumului şi cealaltă, platformei.

1.5. Determinarea grafică a amprizei unei platforme cu contur circular prevăzută cu o cale de acces
înclinată

În figura 5 este reprezentată o platformă cu contur semicircular având cota +100 şi un drum de acces
cu panta 1/5. Panta planului taluzului pentru debleu (săpătură) este pd = 1/1, iar panta planului taluzului
pentru zona de rambleu (umplutură) este pr = 2/3. Pentru construcţia liniei de intersecţie a taluzurilor
platformei şi a căii de acces cu suprafaţa topografică, se procedează la fel ca în cazurile precedente. Se
observă că în zona circulară, orizontalele, trasate prin gradaţiile scării de pantă a planului de taluz, sunt arce
de cerc concentrice.

Pentru determinarea unor puncte suplimentare pe linia de intersecţie dintre taluz şi teren, s-a apelat,
ca şi în cazul precedent, la secţiuni cu plane verticale, rabătute. În cazul de faţă, secţiunea prin teren şi taluzul
de rambleu a fost rabătută în planul de nivel de cotă +100, obţinându-se punctul suplimentar căutat.

Dreapta de intersecţie dintre taluzul drumului de acces şi taluzul platformei cu care se învecinează se
determină intersectând orizontale de aceiaşi cotă, una aparţinând drumului şi cealaltă, platformei. Se observă
că în acest caz drumul are profil mixt (rambleu si debleu).

Fig. 5. Ampriza unei platforme cu contur semicircular prevăzută cu o cale de acces înclinată

467

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

1.6. Determinarea grafică a amprizei unor platforme prevăzute cu mai multe căi de acces
În cazul unei platforme cu mai multe căi de acces (figura 6) determinarea muchiilor de intersecţie

dintre taluzuri şi terenul natural pentru platformă şi drumul de acces rectiliniu în pantă se face conform
cazurilor precedente prezentate. În cazul sectoarelor de drum în curbă se procedează similar sectoarelor de
drum rectilinii având însă în loc de tangente, curbe tangente la arce de aceeaşi cotă sau de cote ce cresc sau
descresc cu o unitate de cotă (curbe înfăşurătoare).

Liniile de intersecţie ale suprafeţelor taluzurilor, la joncţiunea cu platforma drumurilor de acces se
determină prin punctele de intersecţie ale orizontalelor de aceeaşi cotă. Dacă două suprafeţe au aceeaşi pantă,
linia va fi pe bisectoarea unghiului muchiilor orizontale (sau egal înclinate). În cazul când suprafeţele sunt
inegal înclinate linia de intersecţie este curbă.

Fig. 6. Ampriza unei platforme prevăzută cu mai multe căi de acces
2.CONCLUZII

Determinarea grafică a suprafeţelor ocupate de taluzurile de rambleu şi debleu pentru platforme şi
drumuri de acces este o problemă importantă pentru domeniul construcţiilor (pentru alegerea
amplasamentelor obiectivelor în raport cu vecinătăţile şi al soluţiilor tehnice în ceea ce priveşte amenajările
de taluz) cât şi pentru domeniul măsurătorilor terestre aferente construcţiilor. În acest context abordarea
acestui tip de probleme, precum şi studiile pe această temă sunt justificate şi utile.

468

Ştefana CIOBAN, Claudia VLAD

3. BIBLIOGRAFIE

1. Tănăsescu, A. – Geometrie Descriptivă, Axonometrie, Perspectivă. Editura Didactică şi pedagogică , Bucureşti, 1975.
2. Drăgan, D. – Geometrie Descriptivă şi desen tehnic de construcţii, Editura U.T.PRESS, Cluj Napoca, 2008.
3. Drăgan, D., Mârza, C. – Geometrie Descriptivă – Probleme, Editura U.T.PRES, CLUJ-NAPOCA, 2012.

469

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

METODE UTILIZATE ÎN EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE. STUDIU
DE CAZ

George-Florin FEDER 1

1Facultatea de Construcţii, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]

ABSTRACT
The project approaches a real estate valuation, made on a flat in Grigorescu hood of Cluj-Napoca.

For this valuation were used arrangements like “International Valuation Standards.
Actually, the project contains the identification of the property features, the market analysis, the

highest and best use of property, the real estate valuation methods (The Direct Comparasion Approach, The
Income Capitalization Approach), the situation plan, the flat plan, interior and exterior photographies etc.

The Estimated Market Value was obtained with The Direct Comparision Approach (184.000 lei /
42.319 €).

470

George-Florin FEDER

1. INTRODUCERE

În procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordări ale evaluării: comparaţia vânzãrilor,
capitalizarea venitului şi cost.

Atunci când există informaţii disponibile, abordarea prin comparaţia vânzãrilor este cea mai directă
şi sistematică abordare pentru estimarea valorii. Când nu existã informaţii suficiente, aplicabilitatea
abordãrii prin comparaţia vânzãrilor poate fi limitatã.

Abordarea prin capitalizarea venitului este importantă, în special, pentru proprietăţile care sunt
cumpărate şi vândute pe baza capacităţii şi caracteristicilor lor de a genera câştiguri, precum şi în situaţiile în
care există evidenţe de piaţă pentru susţinerea diverselor elemente încorporate în analiză.

Costul de înlocuire net se utilizeazã în situaţia în care nu existã informaţii suficiente pe piaţã pentru
a ajunge la valoarea de piaţã prin evidenţe bazate pe piaţã.

Abordarea prin cost stabileşte valoarea prin estimarea costurilor de achiziţionare a terenului şi de
construire a unei noi proprietăţi, cu aceeaşi utilitate, sau de adaptare a unei proprietăţi vechi la aceeaşi
utilizare, fără costuri legate de timpul de construcţie/adaptare.

În cazul unei proprietăţi vechi, pentru estimarea unui preţ care reflectă aproximativ valoarea de
piaţã, se scad unele alocări (repartizări) pentru diferitele forme de depreciere cumulată (deteriorare fizică,
depreciere funcţională sau tehnologică şi depreciere economică sau externă), pentru a estima un preţ care
reflectă aproximativ valoarea de piaţã [1], [3].

Au fost aplicate metodele considerate cu cea mai mare relevanţă în acest caz : comparaţiei
vânzãrilor şi capitalizarea venitului.

Fiecare abordare se bazează pe principiul substituţiei, conform căruia atunci când sunt disponibile
mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu preţul cel mai scăzut va avea cea mai mare cerere şi cea mai
răspândită distribuţie.

Pentru fiecare proprietate evaluată se întocmeşte un raport de evaluare între evaluator şi beneficiar,
care cuprinde termeni şi condiţii între părţi, date despre imobil, amplasament, caracteristici tehnice ale
imobilului, caracteristici edilitare şi urbanistice ale zonei unde se află acesta, rezultatele obţinute în urma
evaluării, metodele folosite, declaraţia de conformitate, certificarea, precum şi anexe care să certifice diverse
caracteristici etc.

Raportul de evaluare pentru prezentul studiu de caz s-a întocmit la data de 12 noiembrie 2011.
Evaluarea s-a făcut în scopul vânzării proprietăţii, baza de evaluare fiind valoarea de piaţă.

Pentru evaluare s-a folosit, ca şi cadru legal şi reglementări în domeniu, manualul "Standarde
Internaţionale de Evaluare" - ediţia a 8-a, 2007 (IVS 1 – Valoarea de piaţă – baze de evaluare, IVS 3 –
Raportarea evaluării, GN 1 – Evaluarea proprietăţii imobiliare) [1], [2].

2. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII

2.1. Date despre imobil

Imobilul evaluat în studiul de caz prezent este amplasat la adresa str. prof. Tudor Ciortea nr. 1 bl.
H sc. 2 ap. 15, în cartierul Grigorescu al municipiului Cluj-Napoca, judeţul Cluj, la etajul 2 al unui bloc
de locuinţe S+P+4E (subsol tehnic), construit în 1979, pe colţ, cu orientare cardinală spre nord-est. (Anexele
Amplasament şi Fotografii)

Imobilul a fost dobândit printr-un contract de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate este deplin,
iar acesta este ocupat de către proprietar. Suprafeţele înregistrate în documentaţia cadastrală sunt:
Su = 48,26 mp
Sc = 52,34 mp
Si = 2,15 mp (cota indiviză). Suprafeţele au fost verificate de către evaluator, prin măsurare. (Anexa Releveu
apartament)

Apartamentul este format din:

471

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

- 1 bucătărie;
- 1 hol;
- 1 baie;
- 1 cameră de zi – sufragerie;
- 1 cameră – dormitor;
- 1 balcon.

Imobilul are următoarele dotări edilitare: apă (A), canalizare (C), energie electrică (E), gaz (G),
televiziune, telefonie (T), internet (I) şi are următoarele finisări:
- exterioare: reabilitare termică - termoizolaţie cu polistiren;
- interioare:

- uşă din lemn plin / uşă din lemn plin vitrată / uşă din profile PVC vitrată, parchet lamelar în camere:
aprox. 30 mp;

- gresie în bucatarie, grupuri sanitare, hol: aprox. 20 mp;
- faianţă bucătărie, grupuri sanitare: H = 2,20 m, aprox. 45 mp;
- zugrăveli vopsele lavabile;
- lambriuri din lemn;
- corpuri radiante din fontă şi aluminiu. (Anexa Fotografii)

2.2. Date despre construcţia de bază

Blocul a fost ridicat în 1979, are 10 scări a câte S+P+4E fiecare scară, structura este din cadre de
beton armat şi diafragme de beton armat, fiind închis perimetral cu BCA cu termoizolaţie suplimentară.
Fundaţia este din beton, iar acoperişul este de tip terasă, cu învelitoare din tablă. Per total, atât aspectul
exterior, cât şi cel interior, este îngrijit, numărul de restanţieri la plata întreţinerii este mic şi există un număr
foarte mare de debranşaţi cu centrale termice proprii.

Ca şi dezavantaje, este de menţionat că există probleme cu infiltraţiile apelor meteo la terasă şi cu
înfundarea periodică a canalizării.

Nu s-a recomandat a se face o expertiză tehnică, întrucât starea construcţiei este bună (B). Alte date
tehnice:
Steren = 3978 mp
Sc = 1889,32 mp. (Anexa Plan de amplasament şi delimitare)

2.3. Date despre zona de amplasare

- localitatea: municipiul Cluj-Napoca, judeţul Cluj;
- cartierul: Grigorescu;
- adresa: str. prof. Tudor Ciortea nr. 1 bl. H sc. 2 ap. 15;
- cod poştal: 400317;
- cod SIRUTA: 54975;
- zona de amplasare: mediană;
- artere importante de circulaţie în apropiere:

 Auto:
- Bdul. 1 Decembrie 1918
- Strada Alexandru Vlahuţă
- Strada Donath
- Strada Splaiul Independenţei

 Feroviar: staţia Gara Cluj-Napoca
 Naval: Someş (proiect – Someşul navigabil)
 Calitatea reţelelor de transport: asfaltate
- caracterul edilitar al zonei:

472

George-Florin FEDER

Tipul zonei
 Cartier rezidenţial de case şi blocuri de locuinţe
În zonă se află:
 Reţea de transport în comun în apropiere, cu mijloace de transport suficiente (autobuze)
 Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de
bună calitate, piaţă agroalimentară (Zona Comercială Grigorescu), supermarket-uri (Profi, Cora)
 Unităţi de învăţământ mediu: Liceul Teoretic “Onisifor Ghibu” Cluj-Napoca, superior:
Universitatea Babeş-Bolyai Cluj-Napoca (Facultatea de Ştiinţa şi Ingineria Mediului), Institutul
Naţional de Cercetare-Dezvoltare pentru Tehnologii Izotopice şi Moleculare Cluj-Napoca
(INCDTIM)
 Unităţi medicale: Spitalul Clinic de Copii Cluj-Napoca – Secţia Clinică Prematuri, Spitalul
Clinic de Copii Cluj-Napoca – Secţia Recuperare Pediatrică şi Distrofici, Policlinica Grigorescu,
Dispensarul Medical de Medici de Familie Grigorescu
 Instituţii de cult: aproximativ 10 biserici de diferite culte (ortodox, catolic, reformat, greco-
catolic, romano-catolic, baptist etc.)
 Sedii de bănci: Banca Transilvania, BCR Erste Bank, Reiffeisen Bank, Alpha Bank,
Millenium Bank, CEC Bank, ING Bank, Volksbank
 Instituţii guvernamentale: Primăria Cartierului Grigorescu, Administraţia Naţională
,,Apele Române” – Direcţia Apelor Someş-Tisa, Sistemul de Gospodărire a Apelor Cluj, Regia
Naţională a Pădurilor – Direcţia Silvică Cluj
 Muzee: Muzeul Satului, Muzeul Asociaţiei Culturale Dracula-Brâncuşi
 Parcuri: Parcul ,,Grigorescu”, Parcul ,,14 iulie”, Parcul ,,Sinaia”, Parcul Rustic ,,La
butuci”, Parcul Etnografic ,,Romulus Vuia”, Pădurea urbană ,,Hoia”, parte din Parcul ,,Cetăţuia”
etc.
 Cursuri de apă: Râul Someşul Mic
Sediul Radioteleviziunii române Cluj (TVR Cluj, Radio Cluj), Sediul Radio Impuls Cluj, Sediul
Nova Film Studio, Sediul Asociaţiei pentru Relaţii Comunitare Cluj
- utilităţi edilitare:
 Reţea urbană de energie electrică: existentă
 Reţea urbană de apă: existentă
 Reţea urbană de termoficare: existentă
 Reţea urbană de gaze: existentă
 Reţea urbană de canalizare: existentă
 Reţea urbană de telefonie: existentă
- gradul de poluare: absenţa poluării;
- ambient: liniştit, civilizat;
- cod zonă valorică: 1;
- cod zonă protejată: n;
- cod zonă seismică: F.

3. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

- definirea pieţei şi subpieţei: piaţa locuinţelor rezidenţiale amplasate în blocuri de locuinţe;
- natura zonei: zonă rezidenţială de blocuri de locuinţe şi vile; din punct de vedere edilitar: zonă
rezidenţială foarte căutată; din punct de vedere economic: oraş, zonă cu economie activă, şomaj
redus;
- informaţii despre taxele şi impozitele locale: aprox. 100 RON / an;
- oferta de locuinţe similare: în stagnare;
- cererea de locuinţe similare: în scădere;
- raportul cerere-ofertă (echilibrul pieţei): dezechilibru în favoarea cererii;

473

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

- preţuri în zonă pentru proprietăţi similare: minim 38.000 euro (echivalent 165.220 lei), maxim
63.000 euro (echivalent 273.918 lei);
- preţuri în zona vecină pentru proprietăţi similare: minim 35.000 euro (echivalent 152.177 lei),
maxim 60.000 (echivalent 260.874 lei);
- chirii în zonă pentru proprietăţi similare: minim 200 euro / lună, maxim 350 euro / lună;
- chirii în zona vecină pentru proprietăţi similare: minim 150 euro / lună, maxim 250 euro / lună;
- concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii: posibilitatea scăderii preţurilor şi chiriilor.
Cea mai bunã utilizare a proprietăţii: utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea
optimă a proprietăţii este utilizarea: locuinţă.
În utilizarea metodelor de evaluare, s-a luat cursul BNR euro-leu de la data realizării evaluării
(12.11.2011) de 1 euro = 4,3479 lei.

4. EVALUAREA PROPRIETĂŢII

4.1. Determinarea valorii de piaţă a apartamentului prin metoda comparaţiei directe

Estimarea valorii de piaţă a apartamentului s-a facut prin abordarea prin comparaţia vânzărilor.
Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:
1. documentarea, pe baza unor informaţii solicitate clientului;
2. inspecţia proprietăţii;
3. selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;
4. cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare similare -în ce
piveste tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;
5. analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
6.compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluate, utilizând elementele de comparaţie şi
ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile;
7. aplicarea metodei de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii activului.
S-a utilizat Metoda comparaţiei vânzărilor. Tehnica de identificare şi cuantificare a corecţiilor utilizată a
fost tehnica cantitativă - Analiza pe perechi de date, prin care tranzacţiile sunt comparate pentru a obţine o
indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică. În mod obişnuit, preţul de vânzare
final este mai scăzut decât oferta iniţială de vânzare, dar mai mari decât oferta iniţială de cumpărare.
În urma cercetarii pieţei la nivel de zonă, s-au analizat proprietăţi comparabile în ce priveşte:
- cea mai bună utilizare – cea de locuinţă.
- localizare: cartierul Grigorescu, Cluj-Napoca
- amplasare – apartament situat în bloc P+ 4 etaje, construit înainte de 1990
- caracteristici tehnice: comparabile.
- elementele de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi
comparabile.
În procesul de comparaţie sunt luate în considerare asemănările şi deosebirile dintre proprietăţile
comparabile. În urma cercetării pieţei au fost alese comparabilele de mai jos considerate similare şi
relevante. Au fost identificate asemănări şi diferenţieri în date, au fost sortate informaţiile în funcţie de
relevanţa acestora, au fost corectate preţurile comparabilelor pentru a justifica diferenţele faţă de
caracteristicile proprietăţii de evaluat şi s-a ajuns la concluzia asupra celei mai rezonabile şi probabile valori
de piaţă a proprietăţii de evaluat [1], [3].
În urma cercetării pieţei la nivel de zonă, s-au analizat următoarele proprietăţi comparabile:
Proprietatea A este un apartament cu 2 camere situat în cartierul Grigorescu. Imobil construit
înainte de 1990, decomamdat, confort 1, etaj 6 din 10 etaje, 1 baie, 1 bucătărie, 1 balcon, finisat,
stare bună. Apartamentul este situat în zona Fântânele, zonă linistită, puţin trafic, aproape de mijloacele de
transport în comun (adresa exactă confidenţială). Orientarea camerelor sunt spre sud, respectiv vest.
Ambele camere au intrare separată. Este situat la 5 minute de Parcul Grigorescu. Contorizare de apă şi gaz,

474

George-Florin FEDER

geamuri termopan, uşă metalică, parchet în camere, gresie, faianţă, încălzire centrală proprie, suprafaţa
utilă de 52 mp. Preţ de vânzare 51.000 euro, 981 euro/mp. Sursa de informaţie: www.weltimobiliare.ro –
Agenţia imobiliară Welt Imobiliare. Date contact: adresa agenţie: B-dul. 21 Decembrie nr. 24, ap. 1, Cluj-
Napoca, România, tel: 0264597584, mobil: 0752223366, director vânzari Darius-Radu Cramba (Anexă
Surse de informaţii – Justificări).

Proprietatea B este un apartament cu 2 camere situat în cartierul Grigorescu. Imobil construit
înainte de 1990, decomamdat, confort 1, etaj 5 din 10 etaje, 1 baie, 1 bucătărie, 1 balcon, finisat,
stare bună. Apartamentul este situat în zona Fântânele, zonă linistită, puţin trafic, aproape de mijloacele de
transport în comun (adresa exactă confidenţială). Apartamentul are suprafaţa utilă de 43,74 mp, este
confort 1, decomandat, are 1 bucătărie, 1 baie, 1 balcon. Apartamentul este finisat, are parchet, gresie,
faianţă, tâmplărie termopan, uşă antiefracţie, gresie, zugrăvit cu lavabil, contoare gaz, termoizolaţie,
mobilat. Preţ de vânzare 49.900 euro (1.141 euro/mp). Sursa de informaţie: www.weltimobiliare.ro –
Agenţia imobiliară Welt Imobiliare. Date contact: adresa agentie: B-dul. 21 Decembrie nr. 24, ap. 1, Cluj-
Napoca, România, tel: 0264597584, mobil: 0752223366, director vânzări Darius-Radu Cramba (Anexă
Surse de informaţii – Justificări).

Proprietatea C este un apartament cu 2 camere, situat în Cluj-Napoca, cartierul Grigorescu, zona

Hotel Premier, pe strada Tecuci, aproape de mijloacele de transport în comun. Imobilul este construit
înainte de 1990. Apartamentul are suprafaţa utilă de 50 mp, este situat la etajul 4, într-un bloc cu 4 etaje,
are 1 bucătărie, 1 baie, 1 balcon, parchet, gresie, faianţă, geamuri termopan, zugrăvit lavabil, termoizolat,
uşă antiefracţie, centrală termică, calorifere, gaz, electricitate, mobilat (adresa exactă confidenţială). Preţ de
vânzare 50.000 euro (1.000 euro/mp). Sursa de informaţie: www.weltimobiliare.ro – Agenţia imobiliară
Welt Imobiliare. Date contact: adresă agenţie: B-dul. 21 Decembrie nr. 24, ap. 1, Cluj-Napoca, România,
tel: 0264597584, mobil: 0752223366, director vanzari Darius-Radu Cramba (Anexă Surse de informaţii –
Justificări).

Asemănările şi diferenţierile dintre proprietăţile comparabile şi cea comparată sunt prezentate în
tabelul 1. Acestea se referă la:

1. Drepturile de proprietate transmise
2. Condiţiile de finanţare
3. Condiţiile de vânzare
4. Condiţiile de piaţă

5. Localizarea

6. Caracteristicile fizice

7. Caracteristicile economice

8. Utilizarea
9. Componentele non-imobiliare ale vânzării

Tab. 1. Grila datelor de piaţă

Elemente de comparaţie De evaluat A B C
Preţ vânzare 51.000 49.900 50.000
Preţ vânzare - lei liberă 221.743 216.960 217.395
Corecţii ale pieţei% cash -10% -10% -10%
Corecţie 22.174 21.696 21.740
Preţ corectat 199.569 195.264 195.656

Drepturi de liberă liberă liberă
199.569 195.264 195.656
1 proprietate transmise
Preţ corectat cash cash cash
0 0 0
2 Condiţii de finanţare
Corecţie pentru finanţare

475

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

Preţ corectat indep. 199.569 195.264 195.656
3 Condiţii de vânzare indep. indep. indep.
în scădere
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat da 199.569 195.264 195.656
nu la zi/ în la zi/ în la zi/ în
4 Condiţii ale pieţei nu scădere scădere scădere
Corecţii ale pieţei% nu -5,00% -5,00% -5,00%
Corecţie nu 9.978 9.783
Preţ corectat nu 189.590 9.763 185.873
48,26 similar 185.501 similar
5 Localizare similar
Corecţie et.2/4 0 0
Preţ corectat Nu e cazul 189.590 0 185.873
185.501
6 Caracteristici fizice locuinţe 0 0
0 0 7.000
Corecţii: nu e cazul 2.500 7.000 2.500
2.500 2.000 3.000
Finisaje 1000 2.500 1.200
300 1.200 300
Mobilat 6.300 300 14.000
183.290 13.000 171.873
Geamuri termopane 52 172.501
Centrală termică 4.265 43,74 50
Uşă metalică 4.961 4.348
Contor apă-gaz -3,74
Corecţie -15.952 4,52 -1,74
Preţ corectat 167.338 22.424 -7.565
et.6/10 194.924 164.307
Suprafaţă utilă-mp 40.000 et.5/10 et.4/4
207.338 30.000 20.000
Preţ/mp Nu e cazul 224.924 184.307
Diferenţă suprafaţă 207.338 Nu e cazul Nu e cazul
utilă-mp locuinţe 224.924 184.307
locuinţe locuinţe
Corecţie 0
207.338 0 0
Preţ corectat 224.924 184.307
nu e cazul
Nivelul locuinţei 207.338 nu e cazul nu e cazul
14.405 224.924 184.307
Corecţie -7.964 33.088
6,50%
Preţ corectat 62.501 -3,67% 15,22%
96.883 57.957
7 Caracterisici econom. 28,19%
44,65% 26,66%
Preţ corectat

8 Utilizare(CMBU)

Corecţie

Preţ corectat

Componente non-
9 imobiliare

Preţ corectat
10 Corecţie totală netă

Corecţie totală netă (%
11 preţ vânzare)
12 Corecţie totală brută

Corecţie totală brută (%
13 preţ vânzare)

476

George-Florin FEDER

Comparabila cu cea mai mică corecţie brută este comparabila C, cu preţul corectat de 184.307 lei.
Valoarea apartamentului prin metoda comparaţiei directe: 184.307 lei (rotund 184.000 lei).

Valoarea se referă la întreaga proprietate, care cuprinde suprafaţa locuintei, a părţilor indivize
comune şi cota parte din terenul aferent.

4.2. Determinarea valorii de piaţă a apartamentului prin metoda capitalizării venitului

La baza acestei metode stă teoria utilităţii, care conferă o anumită valoare unei proprietăţi cumpărate
numai în măsura în care cumpărătorul realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă. În cazul proprietăţii,
această satisfacţie se reflectă prin câştigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietăţii [1],

[3].
Valoarea de rentabilitate este direct proporţională cu capacitatea acesteia de a produce profit şi

invers proporţională cu rata de plasament (capitalizare).Preţurile pentru proprietăţile comparabile se
situează între 38000-63000 euro, în funcţie de suprafaţa utilă şi finisaje, localizare, iar chiriile pentru pentru
proprietăţi comparabile pentru apartamente cu suprafeţe utile între 50-54 mp: 200-350 euro/lună, cu un preţ
mediu de 5,5 euro/mp/lună. Rata de capitalizare (c) estimată din analiza datelor disponibile şi pe baza
surselor de informaţie, se situează între 4,8% şi 5,8%.

Ţinând cont de finisaje, dotări, de suprafaţa apartamentului, de analiza datelor disponibile, se adoptă
chiria de 250 euro/luna şi rata de capitalizare (c) de 5,2%. Venitul brut potenţial (şi efectiv, în acelaşi
timp, pentru că este vorba de un simplu apartament), este egal cu chiria lunară înmulţită cu 12. Cheltuielile
de exploatare fixe (impozite, asigurări) sunt estimate la 22% din venitul brut potenţial, iar cele variabile 50
de euro, în medie. Cheltuielile totale reprezintă suma dintre cele fixe şi cele variabile. Venitul net din
exploatare este dat de diferenţa dintre venitul brut efectiv şi cheltuielile totale. Valoarea finală, în euro,
este dată de împărţirea venitului net din exploatare la rata de capitalizare de 5,2%. În lei, aceasta se obţine
înmulţind cu cursul BNR la ziua respectivă (4,3479). Metoda este realizată în tabelul 2.

Tab. 2. Metoda capitalizării venitului

Chiria lunară euro
Venit brut potenţial 250
Venit brut efectiv 3000
Cheltuieli de exploatare 3000
Fixe
Variabile 660
Fond de reparaţii 50
capitale
Cheltuieli totale 50
Venit net din exploatare 760
Rata de capitalizare 2240
VALOARE 0,052
VALOAREA ÎN LEI 43077
187.294

Valoarea apartamentului prin abordarea prin metoda capitalizării venitului: 187.294 lei (rotund

187.000 lei).
Valoarea se referă la întreaga proprietate care cuprinde: suprafaţa locuinţei, a părţilor indivize

comune şi cota parte din terenul aferent.

477

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

5. CONCLUZII
Reconcilierea valorilor. Valoarea de piaţă estimată

Ţinând cont de contextul actual al pieţei imobiliare, de metodele de evaluare aplicate, relevanţa lor
şi ipotezele prezentate privind valoarea, opinia mea este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare
descrise este valoarea obţinută prin metoda comparaţiei vânzărilor: 184.000 lei (42.319 euro).

478

George-Florin FEDER
6. BIBLIOGRAFIE

1. International Valuation Standards Committee, ANEVAR – Standarde Internaţionale de Evaluare de Evaluare, ediţia a 8-a, Editat
de IROVAL – Cercetări în evaluare S.R.L., 2007
2. ANEVAR – Buletin informativ nr. 2(53)/2006, Raport Uniform, pg. 7, Editat de IROVAL – Cercetări în evaluare S.R.L., 2006
3. International Valuation Standards Council, ANEVAR – Standardele Internaţionale de Evaluare 2011, Editat de IROVAL –
Cercetări în evaluare S.R.L., 2011

479

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

480

George-Florin FEDER
481

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012
Surse de informaţii - Justificări

Comparabila A
Sursa: www.weltimobiliare.ro

Comparabila B
Sursa: www.weltimobiliare.ro

482

George-Florin FEDER

Comparabila C
Sursa: www.weltimobiliare.ro

Amplasament
483

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012
Fotografii

484

George-Florin FEDER
485

Sesiunea Naţională de Comunicări Ştiinţifice Studenţesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

486

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

STUDIU COMPARATIV ASUPRA MANAGEMENTULUI URBAN AL LOCALITĂȚILOR
SIBIU, SEBEȘ, ȘTEI

Iulia HEREŞANU 1, Florin LUCACIU 2, Maria-Antoaneta MIHAIU 3

1Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]
2 Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]
3 Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]

ABSTRACT
The organisation, control and administration of an urban unit are the three functions incorporated

in the concept of urban management, through which the public administration tries to raise the quality of life
by achieving sustainable development. Sibiu, Sebeș and Ștei were studied as main administrative units in
terms of territory and demography. After this study we have found similarities and major differences in the
urban management of the analysed units, which are briefly presented in this project.

487

Iulia HEREŞANU , Florin LUCACIU , Maria-Antoaneta MIHAIU

1. INTRODUCERE

Managementul urban reprezintă activitatea şi arta de a conduce, ansamblul activităţilor de
organizare, de planificare şi de gestiune a unei localităţi.

Managementul urban se referă la activitatea administraţiei publice privind asigurarea creşterii
calităţii vieții, în condiţiile realizării unei dezvoltări urbane durabile[1].

Oraşul este o formă complexă de aşezare omenească, cu dimensiuni variabile şi dotări edilitare,
având funcţie administrativă, industrială, comercială, politică şi culturală, cu denumiri diferite: cetate,
citadelă, urbă, târg etc.

În studiul de management urban efectuat asupra celor trei oraşe am evaluat următoarele aspecte:
localizarea, istoricul, limitele administrativ-teritoriale, funcţia de transport, zonificarea funcţională şi
demografia, pe care le vom prezenta comparativ în cele ce urmează.

2. DATE GENERALE PRIVIND ORAŞELE

Prezentăm în tabelul de mai jos o paralelă între câteva elemente generale caracteristice fiecărui oraş,
Sibiu, Sebeş şi Ştei, pornind de la stemă, localizare, prima atestare documentară, dobândirea statutului de
oraş, populaţie, suprafaţa totală, intravilan şi rangul localităţilor. Urmărind aceste date observăm ca cele 3
oraşe studiate se află în judeţe diferite, suprafaţa intravilanului şi populaţia fiind elemente foarte diferite în
fiecare caz. Totuşi putem observa mai multe similarităţi între Sibiu şi Sebeş, care deşi au importanţă diferită
la nivelul judeţului în care se află, au acelşi rang, au obţinut statutul de oraş în aceeaşi perioadă şi au o
suprafaţa totală din punct de vedere administrativ cu valori apropiate.

Tab.1. Elemente generale privind oraşele Sibiu, Sebeş şi Ştei

SIBIU SEBEȘ ȘTEI

Stema

Localizare

488

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

Prima atestare 1191 1245 1580
documentară
1366 1341 1956
Dobândirea
134828 loc. 24722 loc. 6591 loc.
statutului de 12100 ha 11545 ha 634 ha
oraș 4207 ha 1667 ha 244 ha
II III
Populație II
Suprafața

totală

Intravilan

Rangul
localității

Ȋn ceea ce priveşte modalitatea de definire a cadrului urban, precum şi factorii care au contribuit la
dezvoltarea oraşelor, au fost elaborate o serie de teorii:

 Teoria apărării;

 Teoria condiţiilor geoclimatice;

 Teoria deciziei administrative;

 Teoria schimbului de mărfuri;

 Teoria oraşelor-necropolă.
În cazul oraşului Ştei, acestuia i se atribuie teoria deciziei administrative, fiind întemeiat cu rol de
centru administrativ şi industrial. Sibiul şi Sebeşul s-au fondat, de asemenea, în urma unor decizii cu caracter
politico-administrativ: Sibiul apare ca reşedinţă a saşilor liberi, prin acordul Papei Celestin al III-lea, iar
Sebeşul este construit ca urmare a intenţiei regalităţii maghiare de a se asigura paza la marginea de sud a
Transilvaniei şi de a contribui la dezvoltarea economică a regiunilor nou cucerite. Ulterior, Sibiul şi Sebeşul
se dezvoltă conform teoriei apărării din necesitatea protejării de atacurile turcilor. Fiind importante centre
meşteşugăreşti care întreţineau relaţii comerciale active cu statele româneşti, se dezvoltă în continuare
conform teoriei schimbului de mărfuri.
Potrivit Legii 351/2001, localităţile urbane se clasifică în 5 ranguri, după cum urmează[2]:
a) rangul 0 - Capitala României, municipiu de importanţă europeană;
b) rangul I - municipii de importanţă naţională, cu influenţă potenţială la nivel european;
c) rangul II - municipii de importanţă interjudeţeană, judeţeană sau cu rol de echilibru în reţeaua de

localităţi;
d) rangul III - oraşe;
e) rangul IV - sate reşedinţă de comună;
f) rangul V - sate componente ale comunelor şi sate aparţinând municipiilor şi oraşelor.
Conform acestei ierarhizări, oraşele Sibiu, Sebeş şi Ştei au rangurile II, II respectiv III.
Prezentăm mai jos un scurt istoric al fiecărui oraş, prelucrat din sursele [4],[5],[8]

Sibiu

Prima mențiune documentară referitoare la ținuturile sibiene datează din 1191, când papa Celestin al
III-lea confirmă existența germanilor liberi din Transilvania.

În 1244 sașii au primit prin Bula de Aur, Diploma Andreană, o importantă diplomă de privilegii
conferită de regele Andrei al II-lea al Ungariei. Libertățile asigurate prin acest act se referă la provincia
Sibiului și i-au unit juridic pe sașii așezați aici. Astfel, privilegiile acordate acestei provincii și locuitorilor
acesteia au devenit punctul de plecare al unității juridice săsești. Ele au rămas în vigoare 650 de ani și au dus
la o evoluție care a asigurat timp de 800 de ani supraviețuirea poporului săsesc.

În secolul al XIV-lea Sibiul era un puternic centru meșteșugăresc: existau 19 bresle (25 de meserii),
care întrețineau relații comerciale foarte active cu statele românești din estul și sudul Carpaților, deși
invaziile turcești le-au stânjenit.

La sfârșitul secolului al XV-lea se formează instituția numită Universitatea Săsească, aflată în fruntea
ierarhiei administrative a tuturor sașilor, condusă de un jude regal.

Atacurile turcești din secolul al XV-lea determină ridicarea unor construcții fortificate, cu ziduri
întărite de piatră și cărămidă și cu 40 de turnuri de apărare.

Sibiul este asediat, iar în 1610 este ocupat de armata principelui Gabriel Bathory.

489

Iulia HEREŞANU , Florin LUCACIU , Maria-Antoaneta MIHAIU

La sfârșitul secolului al XVII-lea, Transilvania devine mare principat în cadrul Imperiului
Habsburgic, cu capitala la Sibiu: urmează o perioadă înfloritoare din punct de vedere economic și cultural
pentru Sibiu.

Treptat prezența populației romanești în oraș este tot mai vie, iar Sibiul devine centrul spiritual
pentru emanciparea acestei națiuni.

Sibiul devine reședință de județ in 1968.

Sebeș

Oraşul Sebeş este atestat documentar în 1245, prin scrisoarea emisă de Papa Innocenţiu al IV-lea la
Lion, prin care permite preotului Teodosie de Malembach să strângă şi veniturile altei parohii pentru
construcţia aşezării distruste de invazia tătarilor din 1241-1242.

Atestarea sa documentară ca oraş propriu-zis este ceva mai recentă, datând din anul 1341, sub
numele de Civitas Sebus.

Dezvoltarea economică înfloritoare pe care o cunoaşte urbea în secolele XII-XIII, când devine un
puternic centru meşteşugăresc şi negustoresc, face ca Sebeşul să devină unul dintre principalele cinci oraşe
din Transilvania, alături de Sighişoara, Orăştie, Sibiu şi Braşov.

Drept urmare a dezvoltării sale, oraşul va deveni, pentru o lungă perioadă de timp (1309-1876),
reşedinţa scaunului săsesc al Sebeşului.

Datorită dezvoltării economice la care ajunge, în 1387 Sebeşul obţine din partea regelui Sigismund
de Luxemburg, dreptul de a se înconjura cu un zid de piatră. Astfel devine primul oraş fortificat din
Transilvania. Zidul se dovedeşte slab pentru că nu rezistă atacului otoman din 1438.

Începând cu a doua jumătate a secolului al XV-lea, a luat un mare avânt comerţul.
Oraşul distrus de otomani în 1658 şi 1661 este refăcut în anul 1707.
După intrarea Transilvaniei sub stăpânire austriacă, în 1691 şi, mai ales, după pacea de la Belgrad
din 1739, urmează o perioadă de avânt economic şi social, continuată în timpul domniilor împărătesei Maria
Tereza şi a urmaşului acesteia, Iosif al II-lea.
Dezvoltarea industrială a Sebeşului, în secolul trecut, a fost marcată de înfiinţarea de tăbăcării, a
ţesătoriei de pânză de bumbac, a manufacturii de piele și a fabricii de hârtie.

Ștei

Există dovezi ale existenţei omului în zonă încă din Neolitic. Condiţiile prielnice oferite de cadrul
natural au facilitat apariţia aşezărilor omeneşti pe sau în apropierea teritoriului actual al oraşului.

Totuşi, de o aşezare urbană nu poate fi vorba decat din anii 1950 când se începe construirea oraşului.
Şteiul a apărut ca oraş datorită exploatării zăcământului de uraniu de la Băiţa (10 Km Sud-Est), în
perioada de după cel de-al Doilea Război Mondial. Şteiul a fost declarat oraş in 1956.
Primii care au implementat activitatea de management urban în oraş au fost ruşii, cei care au început
exploatarea minereului de uraniu de la Băiţa, care la vremea respectivă era considerat cel mai bogat din
lume. Oraşul a fost construit aproape în totalitate în câțiva ani, în jurul vechiului sat Ştei, pe terenurile
sătenilor. Principala funcţie a noii aşezări urbane era industria: minereul de uraniu era prelucrat în
laboratoarele de specialitate din Ştei după care era trimis pe calea ferată spre Uniunea Sovietică. Totuşi,
administratorii oraşului nu au neglijat cealaltă componentă a scopului managementului urban, respectiv
confortul locuitorilor. Oraşul a avut încă de la început dotări socio-culturale: o casă de cultură, un
cinematograf, un spital, şcoli de specialitate, un centru civic, spaţii verzi de recreere, un scuar în centrul
oraşului.
Dezvoltarea oraşului a continuat şi după plecarea ruşilor de la administrarea aşezării, principala
ramură a economiei rămânând industria. Vârful de dezvoltare al oraşului a fost atins în jurul anului 1990,
fapt concretizat şi prin maximul populaţiei atins în aceeaşi perioadă.

3. ANALIZA ALCĂTUIRII ŞI STRUCTURII LOCALITĂŢILOR URBANE

3.1 Limitele administrativ-teritoriale și localitățile învecinate

490

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti

Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

Localitatea este o unitate administrativ-teritorială alcătuită din extravilan și intravilan.
Eliberate de constrângerile regimului comunist, oraşele româneşti au avut după 1990 o dezvoltare
teritorială contradictorie şi conjuncturală, în care factorii locali (aplicarea subiectivă a legilor fondului
funciar, constrângerile/favorabilitatea amplasamentului, reactualizarea şi respectarea planurilor urbanistice
generale, existenţa unor direcţii preferenţiale de dezvoltare, evoluţia demografică, includerea unor trupuri
izolate/localităţi componente în intravilan etc) au determinat apariţia unor tipologii atipice, marcate însă în
cea mai mare parte de o evoluţie haotică, în care simpla dorință de a construi cât mai mult a primat faţă de
minimele principii ale amenajării teritoriului şi urbanismului[3].
În ceea ce privește organizarea teritorială, orașul Ștei urmează tiparul clasic al dezvoltării unei
localități, având o existență recentă ca oraș.
Sibiul este, de asemenea, un oraș relativ compact, singura anomalie a acestuia fiind existența unui
trup izolat, stațiunea montană Păltiniș aflată în administrarea orașului, la 37 km de acesta.
În cazul orașului Sebeș, extravilanul acestuia înglobează 3 sate pe care le are în administrare:
Lancrăm, Petrești și Răhău.
Ponderea intravilanului în unitatea administrativă de bază este de 35,77% în cazul Sibiului, 14,43%
pentru Sebeș respectiv 38,5% pentru Ștei.
Situaţia actuală a celor trei localităţi, din acest punct de vedere, este prezentată în figura 1, unde sunt
evidenţiate suprafeţele intavilanului, extravilanului şi localităţile învecinate.

SIBIU SEBEŞ ŞTEI

Fig. 1. Limitele administrativ-teritoriale și localitățile învecinate
3.2 Sistemul de transport

Reţeaua de transport este unul dintre cei mai importanţi factori în dezvoltarea urbană. Oraşele se
dezvoltă de-a lungul sau la intersecţia celor mai importante căi de comunicaţie. În figura 2 sunt prezentate
reţelele de transport ale celor trei oraşe.

SIBIU SEBEŞ ŞTEI

Fig. 2. Sistemul de transport

Funcția de transport este asigurată în toate cele 3 orașe prin transport rutier și feroviar, dar Sibiul
beneficiaza și de transport aerian prin Aeroportul Internațional.

Atât Sibiul cât și Sebeșul sunt noduri feroviare importante.
Sibiul se află pe traseul drumurilor naționale DN1, DN7 și DN14, iar centura ocolitoare a orașului
face parte din autostrada A1. Drumurile DN1 si DN7 străbat, de asemenea, Sebeșul, cele două orașe fiind

491

Iulia HEREŞANU , Florin LUCACIU , Maria-Antoaneta MIHAIU

apropiate unul de altul ca distanță. Șteiul este construit de o parte și de alta a drumului DN 76, iar intersecția
acestuia cu DN 75 este localizată adiacent orașului.

Toate cele trei orașe sunt noduri rutiere importante, fapt care justifică necesitatea construirii unor
centuri ocolitoare, care să fluidizeze traficul. Sibiul și Șteiul dispun deja de această facilitate, în timp ce
varianta de ocolire a Sebeșului este în construcție și va face parte din autostrada A1.

Rețelele stradale ale orașelor sunt organizate după niște tipare bine definite în teoria managementului
urban, pe care noi le-am determinat după cum urmează:

- Rețea concentrică/ radial-inelară: Sibiu
- Rețea radială: Sebeș
- Rețea rectangulară : Ștei

3.3 Zonificarea funcțională

Zona funcțională este acea parte din teritoriul unei localități în care, prin documentațiile de urbanism
și de amenajare a teritoriului, se determină funcțiunea dominantă, existentă și viitoare. Zona funcțională
poate rezulta din mai multe părți cu aceeași funcțiune dominantă (zona de locuit, zona activităților
industriale, zona spațiilor verzi etc).

Ambianța în teritoriul urban se constituie cu o anumită configurație a spațiului în raport cu
activitățile pe care le înglobează, cu condițiile și nevoile populației.

Zonele funcţionale ale unui oraş complex sunt următoarele:
 zona de locuinţe şi funcţiuni complementare;
 zona centrală şi alte zone cu funcţiuni complexe;
 zona parcurilor şi locurilor de recreere;
 zona de unităţi industriale şi agricole;
 zona de gospodărire comunală;
 zona de activităţi balneo-turistice şi de protecţie;
 zona cu destinaţie specială;
 zona cu instituţii şi servicii;
 zona căilor de comunicaţie şi a construcţiilor aferente

În figura 3 am prezentat zonificarea funcțională a orașelor studiate.

SIBIU SEBEŞ ŞTEI

Fig. 3. Zonificarea funcțională

Fiind orașe cu o istorie bogata, Sibiu și Sebeș au numeroase monumente istorice și arii protejate, în
timp ce Ștei, având o existență mai recentă, are doar câteva monumente de importanță locală.

Sibiul are un număr mare de muzee, organizate în jurul a două complexe - Muzeul Național
Brukenthal și Complexul Național Muzeal ASTRA, numeroase lăcașuri de cult evanghelice, romano-
catolice, ortodoxe, întregul centru istoric al Sibiului urmând să fie inclus în patrimoniul mondial UNESCO.

Sebeșul deține o serie de obiective, printre care Zidul de Fortificații, Biserica Evanghelică, Biserica
Romano-Catolică, Bisericile Ortodoxe, Muzeul Municipal “Ioan Raica”. Râpa Roșie este o rezervație
geologică, arie protejată de interes național situată pe teritoriul administrativ al orașului Sebeș.

492

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

Pentru orașul Ștei amintim următoarele monumente: Catedrala Ștei, Casa Memorială "Miron
Pompiliu", Biserica Ortodoxă Ștei și Monumentul Soldatului Necunoscut.

3.4 Zona centrală

Centrul urban este “inima” oricărui oraș, zonă ultracentrală care concentrează cele mai importante
valori, cea mai intensivă dezvoltare a construcțiilor și cea mai mare concentrare de trafic pietonal și rutier.

În cazul orașelor Sibiu și Sebeș, zona centrală a înglobat suprafața vechii cetăți și s-a dezvoltat
adiacent acesteia , având astfel și funcție turistică. Centrul orașului Ștei, asemeni tuturor orașelor, răspunde
nevoii locuitorilor de a interacționa, fiind amenajat cu dotari social-culturale, dar și cu spații verzi care îi
conferă o estetică armonioasă.

În zona centrală regăsim principalele instituții din cadrul unității urbane cum ar fi primărie, spitale,
școli, bănci, biserici, cinematografe, teatre etc.

Mai jos prezentăm zonificarea funcțională a centrelor orașelor studiate.

SIBIU SEBEŞ ŞTEI

Fig. 4. Zona centrală

4. DEMOGRAFIE

4.1 Numărul populației

Este variabila demografică fundamentală ce determină mărimea potenţială a forţei de muncă,
mărimea cererii de bunuri şi de servicii, presiunea asupra mediului şi asupra resurselor, dar și influenţa

asupra celorlalte variabile demografice.
Mai jos am prezentat numărul de locuitori din fiecare oraș, cu date preluate din Recensămintele din

1992, 2002 și 2011.[6]

Tab. 2. Numărul de locuitori în urma recensămintelor din anii 1992, 2002 și 2011

1992 Sibiu Sebeș Ștei
2002 169610 loc. 29754 loc. 10415 loc.
2011 154548 loc. 27698 loc. 8637 loc.
134828 loc. 24722 loc. 6591 loc.

493

Iulia HEREŞANU , Florin LUCACIU , Maria-Antoaneta MIHAIU

Fig. 5. Prezentare comparativă a numărului de locuitori din cele trei orașe
Din diagramă se poate observa foarte ușor că populația este în scădare în fiecare dintre cele trei
orașe, tendință regăsită la nivel național datorită migrației, sporului natural negativ, dar și a mortalității
infantile crescute.
4.2 Structura etnică
Structura etnică a populației este un proces istoric îndelungat, la baza oricărei etnii fiind graiul
comun, aceleași obiceiuri, traditi culturale etc.
Din figura 6 putem observa că în cele trei orașe studiate, românii sunt în procent de peste 90%, însă
de-a lungul istoriei, nu a fost tot timpul așa. Acum aproximativ 150 de ani, atât în Sibiu cât și în Sebeș,
germanii erau în proporție de peste 70% din populația orașului, iar în Ștei în anii ’50 rușii reprezentau o mare
parte din populație.[7]
Această diversitate culturală și-a pus amprenta asupra orașelor Sibiu și Sebeș printr-o istorie bogată,
o arhitectură variată și valori ale etniilor rezidente la vremea respectivă.

494

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

Fig. 6. Structura etnică

5. CONCLUZII

În urma studiului efectuat asupra celor 3 orașe am reușit să efectuăm o comparație privind diferite
elemente caracteristice urbelor. Mai jos dorim să prezentăm succint o paralelă între punctele tari și slabe ale
Sibiului, Sebeșului și orașului Stei.

Tab. 3. Punctele tari și slabe ale Sibiului, Sebeșului și orașului Stei.

Sibiu Puncte tari Puncte slabe
 Infrastructura de trafic bine dezvoltată
Sebeș  Caracter multietnic și multicultural -  Cartiere izolate de zona centrală
Ștei  Închiderea unor întreprinderi mari,
evenimente culturale cu tradiție
 Potențial economic și turistic ridicat devenite nerentabile
 Aeroport Internațional
 Industrie foarte bine dezvoltată  Poluare ridicată
 Indice ridicat de zonă verde/număr de locuitori  Supracongestie cauzată de traficul
 Existența unui fond forestier important situat
greu de tranzit
în extravilan  Rețea de drumuri degradată
 Oraș liniștit, curat  Economia în declin
 Indice ridicat de zonă verde/număr de locuitori

Sibiu şi Sebeş au apărut mult mai devreme decât Şteiul ceea ce se concretizează în primul rând în
mărimea oraşelor şi în numărul de locuitori.

Comparaţia efectivă a dezvoltării celor 3 unităţi urbane nu poate fi făcută decât din a doua jumătate a
secolului al XX-lea, când și Ştei se dezvoltă ca oraş.

Managementul urban al celor trei unități urbane a fost influențat de condițiile istorice, resursele din
zonă și de întemeietorii orașelor care și-au pus amprenta asupra dezvoltării lor până în prezent.

495

Iulia HEREŞANU , Florin LUCACIU , Maria-Antoaneta MIHAIU

Planșele au fost obținute prin prelucrare cu ajutorul aplicației AUTOCAD din dotarea ,,Sistemului
integrat al traficului rutier” al UTCN.

ACKNOWLEDGMENT: This paper was supported by the project "Development and support of
multidisciplinary postdoctoral programmes in major technical areas of national strategy for Research -
Development - Innovation" 4D-POSTDOC, contract no. POSDRU/89/1.5/S/52603, project co-funded by the
European Social Fund through Sectorial Operational Programme Human Resources Development 2007-
2013.

6. BIBLIOGRAFIE

1. Cadar Rodica – Management urban. Curs
2. Legea 351/2001 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului național
3. www.deferlari.ro
4. Olivia Bunea, Floarea Micu, Ana Moga, Sanfloarea Scheau, Angela Mărginean SEBEȘ, Editura Unirea
5. Ioan Simedre Ștei 500 de ani – Monografie

496

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

6. www.wikipedia.org
7. Centrul de Resurse pentru Diversitate Etnoculturalã www.edrc.ro
8. www.sibiu.ro
9. www.primariasebes.ro
10. www.ghidulprimariilor.ro

497

Sesiunea Națională de Comunicări Științifice Studențesti
Cluj-Napoca 9-11 Mai 2012

MODELUL DIGITAL SPAȚIAL AL CLĂDIRILOR DIN STR. OBSERVATOR NR. 72-74
CU NOI PROPUNERI DE AMENAJARE
Mararu Vlad1, Buciu Catalin2, Marchis Sergiu3

1Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]
2 Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca, [email protected]
3 Facultatea de Construcții, Universitatea Tehnică, Cluj Napoca [email protected]

ABSTRACT

This study presents the realization of a 3D model of the UTCN building from
Observatory street, no. 72-74 (building CFDP). We come with a
proposed conversion of the courtyard hall in education space and creating a new buildings with the same
purpose on the former sports field, near CFDP bulildings.

This project is based on Topographic measurements consisting planimetric and leveling traversing
combined with radiation, using the principle of “close traversing” from Total Stations.

The data obtained are processed using specifically softwares like
AutoCAD, TopoLT and TopoSys. Levelling details can be
determined using EDM system specific to last generation of Topographic devices.

Converting hall in education areas consists in reorganization interior space
on two levels and buliding a half terrace –half floor with a large city center view.

The proposed project for the new buliding will have a underground space reserved for parking and 5
floors (B + G +5). The connection between existing and proposed buildings will be make through pedestrian
walkways.

498

Mararu Vlad,Buciu Catalin,Marchis Sergiu

1.1INTRODUCERE

Lucrarea prezintă realizarea unui model 3D al clădirii UTCN de pe strada Observatorului nr. 72-74
(clădirea CFDP). Venim cu o propunere de conversie a halei din curtea interioară în spații de învățământ și
realizarea unei noi clădiri cu același scop pe vechiul teren de sport din vecinătatea acesteia și de asemenea
realizarea unui amfiteatru sferic amplasat pe clădirea principală.

Măsurătorile au fost realizate cu ajutorul Stației Totale, instrument capabil să determine in teren valorile
elementelor topografice: unghiuri, distanțe, diferențe de nivel, suprafețe, precum să efectueze calcule
topografice prin intermediul unor soft-uri de specialitate integrate. Stația totală este un sistem complex ce
folosește undele din spectrul radiaților electro-magnetice purtătoare a semnalului de măsurare. Sub aspect
fizic undele electromagnetice reprezintă o formă dinamică a energiei, fiind generate de schimbarea în timp a
mărimii sau direcției unuia dintre cele două câmpuri componente: electric si magnetic.

Putem să ne imaginăm unda electromagnetică ca o undă sinusoidală ce poate fi exprimată în funcție de
timpul “ T ” și spațiul de propagare “ X ”:

Y=Asin [2π(t-x/c)]
Undele electromagnetice utilizate în EDM sunt generate de un element oscilant (sursă), fiind definite
prin urmatoari parametri:
 Perioada T: timpul necesar unei oscilații complete;
 Lungime de unde λ: distanța intre doua puncte consecutive ale aceleiasi faze sau distanta parcursa de

unde cu viteza c in timpul unei perioade
 Frecventa f: numarul de oscilatii a sursei in unitate de timp
 Viteza c:de propagare a fazei undei in atmosfera ca element de baza in masurarea distantelor.
 Amplitudinea A: data de valorile extreme ale oscilatiei.
 Faza undei Φ:ωt+φ cu φ =faza initiala a miscarii la momentul to=0

Propgarea in vid a undelor electro-magnetice se face cu viteza c0 =299792458m/s adica aproximativ
3*108 m/s

Proprietati razelor laser:
 Coerenta: urmare a emisiei de radiatii in faza cu radiati stimulatoare
 Intensitate mare asigurata de coerenta:Undele nu interpoleaza haotic, ci numai prin adunare
 Monocromaticitatea asigurata de emisia intr- singura frecventa a atomilor excitati.
 Directionalitatea asigurata de reflexia radiatiilor din fascicolul emergent doar dupa directia axului de

emisie.
Lucrarea are la baza fundamente apartinand din sfera Topografie si Masuratorilor geodezice
prin unde.
In aceasta lucrare Statia Totala este folosita pentru realizarea ridicarii planimetrice si nivelitice
combinata cu radiere pe principiul drumuirii cu circuit inchis datele astfel obtinute fiind prelucrate
cu ajutorul softurilor speciale(enumerarea lor).Astfel se obtin puncte de coordonate punctelor
caracteristice ale terenului si conturului constructiei care vor fi folosite ulterior in prelucrarea 3D.

1.2 Etapele realizarii lucrarii:
Drumuirea sa realizat pornind de la 2 puncte de coordonate cunoscute accesand functie Surveying a
Statiei pozitionate intr-unul din punctele de coordonate cunoscute,vizand cel de al 2 punct, determinandu-se
orientare de pornire.Din aceasi statie pornind cu orientare cunoscuta vom determina cel de-al 2 punct de
statie devenind astfel cel de-al treilea punct de coordonate cunoscute. Utilizand procedeul orientarii vizelor
vom determina toate punctele de drumuire pana in momentul inchiderii pe punctu de pornire.
Concomitent cu aceasta drumuire s-a realizat si radierea punctelor caracteristice aflandu-se
coordonatele acestora. Functia folosita pentru radiere este Electronic Distance Measurement (EDM) cu
caracteristicile: Reflectorless(RL) și Reflector (IR).Reflectorless presupune masurarea distantei fară prismă

499