คู่มือการสอบสวนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2561)

คาํ นํา

กรมที่ดินไดกําหนดประเด็นยุทธศาสตรเพื่อการขับเคลื่อนกรมที่ดิน
ไปสูวิสัยทศั นท ว่ี างไว ในประเดน็ ยุทธศาสตรที่ ๔ เปนการขับเคล่ือน
การพัฒนาระบบบรกิ ารประชาชนดวยระบบออนไลนท่ีมีมาตรฐานสากล
ดวยบุคลากรท่มี ขี ดี ความสามารถสงู มีเปาประสงคใหบุคลากรกรมที่ดิน
มคี วามพรอ มและมขี ดี ความสามารถในการปฏบิ ัตงิ าน เพอื่ ใหบริการ
ประชาชนอยางถูกตอง เปนไปดวยความรวดเร็ว โปรงใส โดยการพัฒนา
ศกั ยภาพการปฏิบัติงานดานการบริการประชาชนโดยยึดหลักสมรรถนะ
และบริหารจดั การความรใู หสอดคลอ งกบั ประเด็นยทุ ธศาสตร

สาํ นกั มาตรฐานการทะเบยี นทด่ี ิน จงึ ไดจ ัดทําคูมือการสอบสวน
จดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมเก่ยี วกบั อสังหาริมทรัพยข้ึน เพ่ือใหพนักงาน
เจาหนา ที่ทเี่ ก่ียวขอ งดานการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรม โดยเฉพาะ
ขาราชการทีบ่ รรจใุ หมใ ชในการศกึ ษาและเปนคูมือในการปฏิบัติงาน
สําหรบั การบริการประชาชนในการสอบสวนการจดทะเบียนสทิ ธิและ
นติ กิ รรมของสํานักงานที่ดินตา ง ๆ ท่วั ประเทศ เพื่อเพ่ิมประสิทธิภาพ
ในการปฏิบัติราชการและเพิ่มศักยภาพในการใหบริการประชาชน
ตามยุทธศาสตรกรมที่ดินท่ีมีเปาประสงคใหบุคลากรกรมท่ีดินมีขีด
ความสามารถสงู ขนึ้ ในการปฏบิ ัติงาน และบริการประชาชนอยางถูกตอง
รวดเรว็ โปรง ใส

กรมทด่ี นิ จงึ หวังเปนอยางยิ่งวา คมู อื การสอบสวนจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยเลมนี้จะอํานวยประโยชนให
พนกั งานเจา หนา ท่นี ําไปใชป ฏิบตั ิงานดานการสอบสวนจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมและเพ่ือศึกษาหาความรู สามารถนําไปสูก ารปฏิบัติงาน
ไดอยา งมีประสทิ ธภิ าพ ถกู ตอ ง สะดวก รวดเร็ว

กรมทีด่ นิ
สํานกั มาตรฐานการทะเบยี นทด่ี นิ
สงิ หาคม ๒๕๖๑

ก

สารบญั

เรอื่ ง หนา

๑. ความรเู กี่ยวกับท่ดี ิน และหลกั การทะเบียนทีด่ นิ ๑
- ประเภทของหนงั สอื แสดงสทิ ธิในที่ดิน
- ความสาํ คัญของการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมเกีย่ วกับ ๑
อสังหารมิ ทรพั ย ๒
- หลกั การทะเบียนทดี่ นิ และความเปน มาของการจดทะเบียน ๔

๒. กระบวนการในการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมเก่ียวกบั ๗
อสงั หาริมทรัพย
- ประเภทการจดทะเบียนอสงั หารมิ ทรัพยต อพนักงานเจาหนาที่ ๗
- สถานท่จี ดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมเกี่ยวกับอสงั หารมิ ทรพั ย ๘
- พนักงานเจา หนาท่ีในการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมเกย่ี วกบั
อสงั หารมิ ทรพั ย ๙
- การแตงตง้ั พนักงานเจาหนาที่ ๑๐
- อาํ นาจหนาทแ่ี ละทุนทรพั ยในการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรม ๑๐
ของเจาพนกั งานทด่ี ิน
- การจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมเกีย่ วกับอสงั หารมิ ทรพั ย ๑๔
๓. หลกั กฎหมายทีเ่ กี่ยวขอ งกับการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรม
ชุดประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย ๓๗
- ความหมายและลกั ษณะของนติ กิ รรม ๓๗
- องคป ระกอบของนิตกิ รรม ๓๘
- การสอบสวนสทิ ธิและความสามารถของคสู ัญญา ๓๙

ข

เรือ่ ง หนา

- ความแตกตา งระหวา งโมฆะกรรมกบั โมฆียะกรรม ๔๒
- บคุ คลตามกฎหมาย ๔๒
- บคุ คลซึ่งกฎหมายคุมครองในการใชสทิ ธทิ ํานติ ิกรรม ๔๓
- การทาํ นติ ิกรรมของผูเยาว ๔๓
- ประเภทผแู ทนโดยชอบธรรมของผเู ยาว ๔๗
- การสอบสวนสิทธิและความสามารถของผเู ยาว ๔๗
- แผนภูมกิ ารทํานิติกรรมของผเู ยาว ๔๙
- สรปุ การทํานติ กิ รรมของผเู ยาว ๕๐
- การทํานติ ิกรรมของผูเยาวแ ตล ะประเภทจดทะเบียน ๕๕
- การทาํ นติ ิกรรมของคนไรค วามสามารถ ๖๔
- อาํ นาจในการทํานติ ิกรรมของผอู นบุ าลเก่ยี วกบั ทรพั ยสนิ
ของผูไ รค วามสามารถ ๖๕
- แผนภูมิการทาํ นิติกรรมของคนไรความสามารถ ๖๘
- สรุปการทาํ นิติกรรมของคนไรค วามสามารถ ๖๙
- การทาํ นติ ิกรรมของคนไรค วามสามารถแตล ะประเภทจดทะเบียน ๗๕
- ความสามารถในการทาํ นติ ิกรรมของคนเสมอื นไรความสามารถ ๘๔
- แผนภมู ิการทํานิติกรรมของคนเสมือนไรค วามสามารถ ๘๖
- สรปุ การทํานิตกิ รรมของคนเสมือนไรค วามสามารถ ๘๗
- การทํานิติกรรมของคนเสมือนไรความสามารถแตละ
ประเภทจดทะเบยี น ๙๐
- การทาํ นิตกิ รรมของนติ บิ คุ คล ๙๗
- ประเภทของนิตบิ ุคคล ๙๗
- สทิ ธิและหนาที่ของนติ บิ คุ คล ๑๐๐

ค

เร่อื ง หนา

- การจดั การนิตบิ ุคคล ๑๐๐
- การสอบสวนสิทธิและความสามารถของนิตบิ ุคคล ๑๐๒
- ประเภท/ผูแทน และการดาํ เนนิ การของนิติบคุ คล
แตล ะประเภท ๑๐๓
- ความหมาย และประเภทของวัด ๑๐๙
- ทีด่ ินของวดั ๑๐๙
- การทาํ นิติกรรมเกี่ยวกับทดี่ นิ ของวัด ๑๐๙
- ผูแ ทนของวัด ๑๑๑
- การทํานิตกิ รรมเกีย่ วกบั ทดี่ นิ ของวดั แตล ะประเภทจดทะเบยี น ๑๑๒
๔. บทบาทและหนา ที่ของนักวชิ าการทดี่ นิ ในการจดทะเบยี น
สิทธแิ ละนติ กิ รรม ๑๒๒
๕. สรุประยะเวลาดําเนนิ การแลวเสรจ็ แตล ะกระบวนงาน
ตามคมู ือสําหรบั ประชาชน ๑๒๗
๖. ประเภทการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรม
- การจดทะเบยี นประเภทขาย ๑๓๑
- การจดทะเบยี นประเภทขายฝาก ๑๖๕
- การจดทะเบยี นประเภทให ๑๘๓
- การจดทะเบยี นประเภทกรรมสทิ ธริ์ วม ๑๙๕
- การจดทะเบยี นสทิ ธิเก่ยี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยซ ่ึงไดมา
โดยทางมรดก ๒๐๑
- การจดทะเบียนประเภทจํานอง ๒๑๑
- การจดทะเบยี นประเภทเชา ๒๓๕
- การจดทะเบียนประเภทภาระจาํ ยอม ๒๔๗

ง

เร่ือง หนา

- การจดทะเบยี นประเภทสทิ ธเิ ก็บกนิ ๒๕๓
- การจดทะเบียนประเภทสทิ ธิเหนือพื้นดิน ๒๕๗
- การจดทะเบียนประเภทสทิ ธอิ าศัย ๒๕๙
- การจดทะเบยี นประเภทภาระติดพันในอสังหาริมทรพั ย ๒๖๓
- การจดทะเบยี นประเภทบรรยายสวน ๒๖๗
- การจดทะเบียนประเภทหา มโอน ๒๗๑
- การจดทะเบียนประเภทบรุ ิมสทิ ธิ ๒๗๗
- การจดทะเบียนแลกเปลีย่ น ๒๘๑
- การจดทะเบียนโอนชําระคาหุน ๒๘๓
- การจดทะเบียนโอนใหตัวการ ๒๘๕
- การจดทะเบียนในหนังสอื แสดงสิทธใิ นทีด่ ินทม่ี กี ารหามโอน
ทีด่ นิ ทีผ่ มู สี ทิ ธิในทีด่ ินไดร ับมาตามกฎหมาย ๒๘๙
- การจดทะเบยี นลงชือ่ คสู มรส ๒๙๙
- การจดทะเบยี นแบง ทรพั ยสนิ ระหวางคูสมรส ๓๐๑
- การจดทะเบยี นแบง คนื ทรพั ยส ินของหางหนุ สวนหรอื
บรษิ ัทใหผเู ปน หุน สวนหรือผถู ือหุน ๓๐๕
- การจดทะเบียนโอนตามกฎหมาย ๓๐๗
- การจดทะเบียนโอนตามคําสัง่ ศาล ๓๑๗
- การจดทะเบยี นโอนจากสขุ าภบิ าลเปนของเทศบาล ๓๑๙
- การจดทะเบยี นโอนเปนท่ีสารณประโยชนและแบง หกั
เปน ทสี่ าธารณประโยชน ๓๒๑
- การจดทะเบียนเวนคืน ๓๓๑
- การจดทะเบียนผูปกครองทรพั ย ๓๓๙

จ

เร่อื ง หนา

- การจดทะเบียนไดม าโดยการครอบครองตามประมวล ๓๔๓
กฎหมายแพง และพาณชิ ย มาตรา ๑๓๖๗ ๓๔๙
- การจดทะเบียนไดม าโดยการครอบครองตามประมวล ๓๕๕
กฎหมายแพง และพาณชิ ย มาตรา ๑๓๘๒ ๓๙๙
- การสอบเขต แบง แยก และรวมโฉนด ๔๐๗
- การมอบอํานาจ
- การอายดั ท่ีดนิ ๔๒๕
๔๒๙
ภาคผนวก
๔๗๗
 คมู อื และระเบยี บกรมท่ดี ินทเ่ี กี่ยวขอ งกับการจดทะเบียน
สทิ ธิและนิติกรรม

 กฎหมายท่ีเกี่ยวของกับการเรียกเก็บคาธรรมเนียม
ภาษีเงินไดหกั ณ ที่จา ย ภาษธี ุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป
ในหนา ท่ีของพนักงานเจา หนา ทตี่ ามประมวลกฎหมายที่ดนิ
- คาธรรมเนยี ม
- ภาษเี งนิ ได หกั ณ ทีจ่ า ย
- ภาษีธุรกจิ เฉพาะ
- อากรแสตมป

 คาธรรมเนียม ภาษีอากร ตามประเภทการจดทะเบียน

.........................................



ความรูเ กีย่ วกบั ที่ดิน และหลักการทะเบยี นทดี่ ิน

๑. ประเภทของหนงั สือแสดงสิทธิในทด่ี ิน
เมื่อประมวลกฎหมายที่ดินใหความหมายคําวา สิทธิในที่ดิน

หมายถงึ กรรมสิทธิ์และสทิ ธคิ รอบครอง จึงแบงประเภทของหนังสือแสดงสิทธิ
ในที่ดินได ดังนี้

๑.๑ หนงั สอื สาํ คัญแสดงกรรมสิทธิใ์ นทดี่ นิ
โฉนดทีด่ ิน มาตรา ๑ แหงประมวลกฎหมายทีด่ ินให

ความหมายไววา “โฉนดท่ีดิน” หมายความวา หนังสือแสดงกรรมสิทธ์ิท่ีดิน
และหมายความรวมถึง โฉนดแผนท่ี โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราวา
“ไดทําประโยชนแ ลว ”

๑.๒ หนังสอื สาํ คญั แสดงสทิ ธิครอบครอง
๑.๒.๑ ใบจอง (น.ส. ๒)
๑.๒.๒ หนังสอื รับรองการทําประโยชน
(๑) น.ส. ๓
(๒) น.ส. ๓ ก.
(๓) น.ส. ๓ ข.
(๔) แบบหมายเลข ๓ ออกตามกฎกระทรวง

เกษตราธิการ ออกตามความในพระราชบัญญัติออกโฉนดทีด่ ิน (ฉบับที่ ๖)
พ.ศ. ๒๔๗๙ และตองแจงการครอบครองทีด่ ิน (ส.ค. ๑) ตอนายอําเภอ
ตามมาตรา ๕ แหงพระราชบัญญัติใหใ ชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ดวย
และออกตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๕ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบัญญตั ิใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗

2

๒. ความสาํ คัญของการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรมเกีย่ วกบั อสังหาริมทรัพย
๒.๑ การไดม าซึง่ อสังหาริมทรพั ย
ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๒๙๙

บญั ญัตถิ งึ การไดมาซ่ึงอสงั หาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย
แบงออกเปน ๒ กรณี คอื

๑) การไดมาโดยนิติกรรม หมายความวา การไดมาซึ่ง
อสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเกีย่ วกับอสังหาริมทรัพยโดยการทํานิติกรรม
ซึ่งจะสมบูรณเพียงใดแคไหนยอมแลวแตบทบัญญัติของกฎหมายในเรือ่ งนัน้ ๆ
บัญญตั ไิ วโ ดยเฉพาะ เชน การซ้อื ขายอสังหาริมทรพั ย การจํานอง จะตอง
ทาํ เปน หนังสือและจดทะเบยี นตอ พนักงานเจาหนาท่ีตามท่ีบัญญัติไวในประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๔๕๖ และมาตรา ๗๑๔ ตามลําดับ
มิฉะนั้นเปนโมฆะ นอกจากน้ี การไดมาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพยหรือ
ทรัพยสทิ ธิอันเกย่ี วกบั อสงั หาริมทรัพย ถาไมทําเปนหนังสือและจดทะเบียน
ตอพนักงานเจาหนาที่ยอมไมบริบูรณ ตามที่บัญญัติไวในวรรคแรกของ
มาตรา ๑๒๙๙ เชน การไดมาซึง่ ทรัพยสิทธิตาง ๆ ในบรรพ ๔ (ภาระจํายอม
สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย)
เปน ตน

๒) การไดม าโดยทางอนื่ นอกจากนิติกรรม หมายความวา
การไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเกีย่ วกับอสังหาริมทรัพย โดยผล
ของกฎหมาย โดยคําพิพากษาของศาล และโดยการรับมรดก ถายังมิได
จดทะเบียนจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนมิได และจะยกขึ้นเปนขอตอสู
บุคคลภายนอกผูไดสิทธิมาโดยเสียคาตอบแทนและโดยสุจริต และได
จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแลวมิได ท้ังนี้ ดังทีบ่ ัญญัติไวในวรรคทายของ
มาตรา ๑๒๙๙ เชน การไดมาโดยการครอบครองปรปกษ ตามมาตรา
๑๓๘๒ เปนตน

3

๒.๒ แบบแหง นติ ิกรรม
แบบแหงนิติกรรมที่ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย

กําหนดไว แยกไดเ ปน ๕ ประเภท คอื
๑) แบบทาํ เปน หนังสอื และจดทะเบยี นตอ พนกั งานเจา หนา ท่ี

ถา ไมทําจะเปน โมฆะทันทไี มมีผลบังคับตามกฎหมายแตอยางใด เชน การทํา
สัญญาซ้อื ขายอสังหาริมทรัพยห รอื สงั หารมิ ทรัพยพเิ ศษ ขายฝาก แลกเปลี่ยน
จาํ นอง ใหอ สังหารมิ ทรพั ย เปน ตน

๒) แบบตอ งจดทะเบียนตอ พนักงานเจา หนาท่ี ประเภทน้ี
กฎหมายไมไดบ ังคับวา ตองทาํ เปนหนังสอื แตบ งั คบั ใหจดทะเบียนตอ พนักงาน
เจาหนาท่ี เชน จดทะเบยี นหางหนุ สว นสามัญ จดทะเบยี นหา งหุนสวนจํากัด
จดทะเบียนหนังสอื บริคณหสนธิ การจดทะเบยี นบริษัท การจดทะเบยี นสมรส
การจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม เปน ตน

๓) แบบตองทาํ เปน หนังสอื ตอพนกั งานเจาหนาท่ี กรณีนี้
แมจ ะตองทําเปน หนังสอื ตอ หนาพนกั งานเจา หนา ทแ่ี ตก ็มไิ ดมกี ฎหมายบงั คบั
วา จะตอ งจดทะเบียนแตอยา งใด เชน การทําพนิ ัยกรรมแบบเอกสารฝายเมอื ง
หรือเอกสารลับ เปนตน

๔) แบบตองทาํ เปน หนงั สอื ระหวา งกันเอง คอื เปนกรณี
ที่ผทู ํานิตกิ รรมจะตองทําเปนหนังสือกันเอง เพื่อไมใหการแสดงเจตนาน้ัน
เปน การเลอ่ื นลอยจนเกินไป ไมจ าํ เปน ตอ งใหพนกั งานเจาหนาท่รี ับรูเปนเพียง
เกีย่ วของกันเฉพาะระหวางคูสญั ญาเทานัน้ เชน การทาํ สัญญาเชาซ้ือ การรับ
สภาพหน้ี ต๋ัวเงิน การโอนหุน การโอนหน้ี สัญญาหยาโดยความยินยอม
เปน ตน

๕) แบบอน่ื ๆ ตามท่ีกฎหมายกาํ หนด กลาวคือ เปนแบบ
เฉพาะตามท่ีกฎหมายกําหนดเปน เรือ่ ง ๆ ไป ตา งไปจากนิตกิ รรม ๔ แบบ
ดังกลา วขางตน แตเ ปนนติ ิกรรมท่ีกฎหมายกําหนดไวเปนพิเศษ เชน เช็ค
ตอ งมีรายการตามทก่ี ฎหมายกาํ หนดไว ตั๋วสัญญาใชเงินตองมีรายการระบุไว
มฉิ ะน้นั จะเปนเช็คและตว๋ั สญั ญาใชเ งินไมสมบรู ณ เปน ตน

4

๓. หลักการทะเบียนที่ดินและความเปนมาของการจดทะเบยี น
๓.๑ ประวตั คิ วามเปน มาของหลกั การทะเบยี นทด่ี นิ ในประเทศไทย
ระบบทะเบียนท่ีดินตาง ๆ สําหรับประเทศไทยเร่ิมในสมัย

พระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกลาอยูหัว (รัชกาลที่ ๕) โดยไดนําระบบ
ทะเบียนแบบทอรเรนส (Torrens System) ของเซอรโรเบิต ทอเรนส
ชาวองั กฤษ มาใช ระบบทะเบียนท่ีดินแบบทอรเรนส ถือตัวทะเบียนเปนหลัก
ในการแสดงสิทธิในทีด่ ิน โดยจัดทําทะเบียนท่ีดินเปนรายแปลง รัฐรับรองสิทธิ
ของเจาของที่ดินและออกหนังสือแสดงสิทธิในทีด่ ินเปนฉบับสํานักงานทีด่ ินโดย
ถอื เปน ตัวทะเบียน และใหเจาของที่ดนิ หน่ึงฉบับ การสง ตอ กรรมสิทธิ์โดยวิธี
การจดทะเบียนหลังหนังสือแสดงสิทธิในทีด่ ินทัง้ ฉบับสํานักงานที่ดินและ
ฉบบั เจาของที่ดนิ กอ นจึงจะมีผลบงั คับได

๓.๒ หลกั การ และลักษณะทะเบียนที่ดิน
หลักการทะเบียนที่ดิน หมายถึง การจดบันทึกเพื่อให

ทราบประวัติความเปนมา ความเปล่ียนแปลงของท่ีดินแปลงน้ัน ๆ ในหนังสือ
แสดงสิทธิในทีด่ ิน ไดแก โฉนดท่ีดิน หนังสือรับรองการทําประโยชน ใบจอง
ใบไตส วน เปนตน

ลักษณะทะเบียนทีด่ นิ ตามหลกั การทะเบยี นที่ดนิ มีดังน้ี
๑) เปน หลักประกันมั่นคง ยากตอ การสบื หกั ลาง
๒) มลี ักษณะเขาใจงาย ดจู ากโฉนดที่ดินยอมเขาใจได
๓) หลกั ฐานและรายการเปลย่ี นแปลงทางทะเบยี นจะตอ ง

ถกู ตอ งแนน อน
๔) คาใชจายในการดําเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนมือ

จะตองถูกไมแ พงจนเกินไป
๕) วิธีดาํ เนินการจะตอ งรวดเร็ว เหมาะสมตอเหตุการณ
๓.๓ สาเหตทุ ตี่ อ งมีการจดทะเบียน
๑) กฎหมายบังคับ ถาไมจดทะเบียนเปนโมฆะ หรือไม
บริบรู ณ เชน การซอื้ ขายอสงั หาริมทรัพย

5

การจดทะเบยี นใหป ระกาศมกี ําหนด ๓๐ วัน และใหแยกประกาศ
เปนเรือ่ ง ๆ ไป

- การจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับท่ีดิน
ท่ียังไมม โี ฉนดทดี่ นิ ใบไตสวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน
ตามแบบ น.ส. ๓ ก. หรือเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยอยางอื่นในท่ีดินดังกลาว
หรอื เกี่ยวกับอสงั หารมิ ทรัพยอ ยา งอ่ืนในทด่ี นิ ท่ีมีโฉนดท่ีดิน ใบไตสวน
หรอื หนังสอื รบั รองการทําประโยชน ตามแบบ น.ส. ๓ ก. ในกรณี
ไมรวมกับท่ีดินดังกลาว ตองมีการประกาศการจดทะเบียนตามที่
กฎหมายกําหนด ตามมาตรา ๗๗ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน
บัญญัติวา “การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพยอยางอ่ืน ถาประมวลกฎหมายน้ีมิไดบัญญัติไวเปน
อยางอ่ืนใหปฏิบัติตามหลักเกณฑและวิธีการท่ีกําหนดในกฎกระทรวง”
ซ่ึงตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ แกไข
เพิ่มเติมโดยกฎกระทรวงฉบับท่ี ๓๓ (พ.ศ. ๒๕๒๖)ฯ และ
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑)ฯ ไดกําหนดหลักเกณฑ
เก่ียวกับการประกาศการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม ซง่ึ กรมทดี่ นิ ได
วางระเบียบ คําส่ัง และแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการประกาศการ
จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรมกรณตี าง ๆ ไวด งั ตอ ไปน้ี

๑) กาํ หนดเวลาการปดประกาศ
การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมเก่ียวกับที่ดิน

ที่ยังไมม ีโฉนดท่ีดนิ ใบไตสว น หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน
ตามแบบ น.ส. ๓ ก. หรือเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนในที่ดิน
ดังกลาว หรือเกยี่ วกบั อสังหาริมทรพั ยอยางอืน่ ในทดี่ นิ ท่ีมีโฉนดที่ดิน
ใบไตสวน หรือหนังสอื รบั รองการทาํ ประโยชนตามแบบ น.ส. ๓ ก.
ในกรณีไมร วมกบั ทด่ี ินดงั กลาวใหป ระกาศการขอจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรม
มีกําหนดสามสบิ วัน (ตามขอ ๕ แหงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)

6

๒) วธิ ีแกท ะเบียนแบบพเิ ศษ
เปน ทเ่ี ขาใจกันวา เปน การแกทะเบียนแบบรอ ยแกว
- ใน ท.ด. ๑ จะมีชื่อบุคคลเฉพาะในขอ ๓ เทานัน้

ไมตองระบุไวในขอ ๔ แตอยางใด การบรรยายรายละเอียดจะตองมีทุกครั้ง
โดยบรรยายดา นขาง ท.ด. ๑ ดวยอีกษรสีแดง

- การแกทะเบียนในโฉนดที่ดิน ไมตองลงชือ่ ทั้งใน
ชองผูโ อน และผูร ับโอน การบรรยายในรายการจดทะเบียนบรรยายดวย
อักษรสีนํา้ เงินหรือดาํ เรม่ิ ตั้งแตในชอ งผูโอน

7

กระบวนการในการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมเก่ียวกับ
อสังหาริมทรพั ย

๑. ประเภทการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยต อพนักงานเจาหนา ที่
การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยตอพนักงานเจาหนาที่

อาจแบง ออกไดต ามวิธีการจดทะเบยี นได ๓ หลกั ดังน้ี
๑) แบง ตามหลักการทะเบยี น โดยแบง ออกไดเปน ๒

ประเภทใหญ ๆ คือ
- ประเภทโอนทางทะเบยี น หมายถึง การจดทะเบียน

โอนไปโดยเด็ดขาด เชน ขาย ให ขายฝาก แลกเปลยี่ น เปน ตน
- ประเภทแกทะเบียน หมายถึง การจดทะเบียน

ใหป รากฏหลกั ฐานทางทะเบียน ไมไดโอนเปลี่ยนมือไปโดยเด็ดขาด
เชน จาํ นอง เชา ภาระจาํ ยอม เปน ตน

๒) แบง ตามลักษณะแหงนติ กิ รรม
การแบงตามลักษณะแหงนิติกรรมยอมเปนไปตาม

ลักษณะที่สําคัญของนติ กิ รรมน้ัน ซึง่ มีอยูดวยกนั หลายประเภท เชน
ขาย แลกเปล่ียน ให ขายฝาก จํานอง ภาระจํายอม เปนตน
และบางประเภทก็ใชชื่อการจดทะเบียนตามขอเท็จจริง เชน โอน
ตามคาํ สัง่ ศาล เปน ตน

การแบงตามประเภทนี้ จึงไมอาจกําหนดลงไป
ไดวามีกี่ประเภท เพราะถาขอเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไปไมตรงกับ
ประเภททีม่ อี ยูแ ลว และไมอาจอนุโลมโดยการเทียบเคียงและปรับไป
ตามประเภทการจดทะเบียนที่กําหนดไว กรมที่ดินก็ตองวางระบบ
จดทะเบยี นโดยตัง้ ประเภทข้ึนใหม ตามความเหมาะสมเปน เร่อื ง ๆ ไป

๓) แบงตามลักษณะของการจดทะเบียนหรือตาม
จุดมุงหมาย แบงออกเปน ๒ ประเภทใหญ ๆ คอื

8

- การจดทะเบยี นสิทธิ หมายถงึ การจดทะเบยี นส่งิ ท่ี
บุคคลมีอ ยูห รือ ไมไ ดม า โ ด ย ผ ล ขอ ง ก ฎห ม า ย ใ หป ร า ก ฏห ลัก ฐ า น
ในทางทะเบียน แตก รณีนี้ตองมีกฎหมายบัญญัตริ ับรองไวดวย เชน
สิทธิในการรับมรดก การไดสิทธิมาโดยการครอบครองปรปกษ
ตามประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย มาตรา ๑๓๘๒ ภาระจํายอม
โดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๔๐๑
เปนตน

- การจดทะเบียนนิติกรรม หมายถึง การจดทะเบียน
การมีอยูหรือการไดมาที่เกิดจากการกระทําของบุคคลที่ชอบดวยกฎหมาย
ดว ยใจสมัคร มงุ โดยตรงตอการผกู นติ สิ มั พนั ธขึ้นระหวางบุคคล ไมวา
จะเปนโดยการกอ เปลีย่ นแปลง โอน สงวน หรือระงับซ่ึงสิทธิก็ตาม
สวนใหญมักจะมคี กู รณี ๒ ฝาย คือ ผูโอนฝายหนึ่งกับผูรับโอนอีก
ฝายหนึ่ง เชน ขาย แบงขาย ให จํานอง แลกเปล่ียน เปนตน
ซึ่งเปนนิติกรรมท่ีกฎหมายบงั คบั ใหทําเปน หนงั สือและจดทะเบียนตอ
พนักงานเจาหนาที่
๒. สถานท่จี ดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมเกีย่ วกับอสังหาริมทรพั ย

ส ถาน ท่ี รั บ จ ดท ะ เ บี ยนสิ ท ธิ แล ะ นิ ติ ก ร ร ม เ กี่ ยวกั บ
อสงั หารมิ ทรพั ยใ นปจจุบนั มี ดงั น้ี

๒.๑ สํานักงานทด่ี นิ จงั หวดั /สาํ นักงานท่ีดนิ สาขา (รวมถึง
สํานักงานทด่ี ินกรุงเทพมหานครและสาขา) เปนสํานักงานท่ีดินตาม
ประมวลกฎหมายท่ีดนิ ซ่งึ รัฐมนตรวี า การกระทรวงมหาดไทยจัดต้ังขึ้น
ตามมาตรา ๑๓ แหงประมวลกฎหมายทีด่ ิน

๒.๒ สํานักงานที่ดินอําเภอ เปนสวนราชการกรมที่ดิน
ประเภทราชการบริหารสวนภมู ิภาคเทานั้น ตามกฎกระทรวงแบงสวน
ราชการกรมที่ดนิ ไมใชสาํ นักงานทีด่ ินทีบ่ ัญญัติไวในประมวลกฎหมายทด่ี นิ

9

๒.๓ สํานกั งานท่ดี นิ จังหวดั /สาขา สวนแยก เปนการจัดตั้ง
ตามระเบยี บกรมทีด่ นิ วา ดว ยการจัดต้งั และปฏิบัติงานในสํานักงานที่ดิน
จังหวัดหรือสํานักงานท่ีดินสาขาสวนแยก ไมมีบัญญัติไวในประมวล
กฎหมายที่ดิน โดยเปนสวนหน่ึงของสํานักงานท่ีดินจังหวัดหรือสาขา
ซึ่งกรมที่ดินไดประกาศใหแยกสวนออกไป โดยมีสถานที่ตั้งและ
เขตดําเนินการในพื้นท่ีตามที่กรมท่ดี นิ กาํ หนด
๓. พนักงานเจาหนาที่ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับอสังหารมิ ทรัพย

๑) เจาพนักงานที่ดนิ
มาตรา ๗๑ แหงประมวลกฎหมายที่ดินกําหนดให
เจาพนักงานทด่ี ิน เปน พนกั งานเจา หนา ที่จดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม
เกีย่ วกับอสงั หารมิ ทรพั ย ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยได
สาํ หรบั ที่ดินท่ีมีโฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทําประโยชน และสิ่งปลูกสราง
ทต่ี ัง้ อยใู นเขตสาํ นักงานทด่ี นิ จงั หวดั /สาขา ซงึ่ ปจ จุบันเจาพนกั งานทด่ี นิ
ในการจดทะเบยี นเปน ไปตามคําส่ังรัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทย
แตง ตั้ง โดยอาศยั อํานาจตามมาตรา ๑๕ แหงพระราชบัญญัติใหใช
ประมวลกฎหมายท่ีดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ไดมีคําส่ังกระทรวงมหาดไทย
ที่ ๖๖/๒๕๕๒ ลงวนั ที่ ๑๘ กมุ ภาพันธ ๒๕๕๒
๒) นายอาํ เภอหรือผทู ําการแทน (ทองที่ท่ียังไมยกเลิก
อํานาจนายอําเภอ) เปนไปตามมาตรา ๑๙ แหงพระราชบัญญัติ
แกไ ขเพ่มิ เติมประมวลกฎหมายทดี่ ิน (ฉบบั ท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ ท่ีกําหนดให
นายอาํ เภอปฏิบัติหนา ท่ีเปน พนักงานเจาหนา ท่ีจดทะเบยี นตอ ไปกอน
จนกวารัฐมนตรีจะไดป ระกาศยกเลิกอํานาจหนาทข่ี องนายอําเภอตาม
ประมวลกฎหมายทดี่ นิ ในราชกิจจานุเบกษาเปนทอ งที่ไป เฉพาะที่ดิน
มหี นงั สือรบั รองการทําประโยชน และสิง่ ปลกู สรา งที่ต้งั ในเขตอาํ เภอของตน

10

๔. การแตงตั้งพนักงานเจา หนาที่
ตามคาํ ส่ังกระทรวงมหาดไทย ที่ ๖๖/๒๕๕๒ ลงวันท่ี

๑๘ กมุ ภาพนั ธ ๒๕๕๒ แตงตั้งใหผ ดู าํ รงตําแหนง ตอ ไปนี้ในสํานกั งานที่ดิน
จังหวัดและสาํ นักงานทดี่ นิ จังหวดั สาขา เปน เจา พนกั งานท่ีดินตามประมวล
กฎหมายท่ีดนิ ในสาํ นักงานทดี่ ินจังหวดั และสาํ นักงานทด่ี นิ จงั หวดั สาขา
นั้น ๆ คอื

๑) เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดหรือเจาพนักงานท่ีดิน
จงั หวัดสาขา

๒) นักวิชาการท่ีดิน ต้ังแตระดับปฏิบัติการข้ึนไปใน
ฝา ยทะเบยี น

๓) เจาพนักงานที่ดิน ตั้งแตระดับปฏิบัติงานข้ึนไปใน
ฝายทะเบียน

๔) นายชางรงั วดั ตง้ั แตระดับชํานาญงานขึ้นไปในฝา ยรังวัด
๕) ขาราชการพลเรือนสามัญประเภทวิชาการ ตั้งแต
ระดับปฏิบัติการขึ้นไป หรือประเภททั่วไปตั้งแตระดับปฏิบัติงานข้ึนไป
ซง่ึ อธิบดีกรมทีด่ นิ แตงตัง้ ใหท าํ หนา ทใ่ี นตําแหนงตาม ๒) ๓) ๔)
๕. อํานาจหนาท่ีและทุนทรพั ยในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ของเจา พนักงานท่ีดนิ
๑) สอบสวนคูสัญญาถึงสิทธิและความสามารถ
ตลอดจนความสมบรูณแหงนิติกรรมตามกฎหมาย สอบสวนถึง
ขอกําหนดสิทธิในที่ดิน หรือการหลีกเลี่ยงกฎหมาย เชน การไดมาซ่ึงที่ดิน
เพอ่ื ประโยชนแกค นตางดาว เปน ตน รวมทัง้ อาํ นาจหนา ท่ีในการกําหนด
ทนุ ทรพั ยส ําหรบั เสยี คาธรรมเนยี มในการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรม
๒) เรียกหนังสือแสดงสทิ ธใิ นที่ดนิ และเอกสารที่เกยี่ วขอ ง
ที่ผูขอนํามาย่ืน เชน หนังสือมอบอํานาจ หนังสือยินยอมของคูสมรส
บัตรประจาํ ตวั ประชาชน ทะเบียนบาน หรือเอกสารอื่น ๆ ที่จําเปน
ในการพิจารณามาตรวจสอบ ท้ังน้ี เพ่ือประโยชนในการสอบสวน

11

ใหท ราบแนชดั วา ผโู อนเปน เจาของอนั แทจริงและผูรบั โอนมีความสามารถ
ทีจ่ ะทาํ นิตกิ รรมไดโดยชอบดวยกฎหมาย

ท้ังน้ี ตามนัยมาตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน
และกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบญั ญตั ใิ หใชประมวลกฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

สวนการกําหนดอาํ นาจหนาที่และความรับผิดชอบของ
เจาพนกั งานที่ดนิ กรมทดี่ นิ ไดมคี ําสง่ั กําหนดทุนทรัพยในการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมของเจาพนักงานท่ีดินไวโดยใหอาํ นาจของแตละบุคคล
ไมเหมือนกัน ท้ังน้ี เปนไปตามคําสั่งกรมที่ดิน ที่ ๙๕๕/๒๕๕๒
ลงวนั ท่ี ๒๒ พฤษภาคม ๒๕๕๒ ซ่ึงใหถอื ราคาประเมินทุทรัพยเปนเกณฑ
ในการกําหนดทุนทรัพยที่อยูในอํานาจจดทะเบียนของเจาพนักงานที่ดิน
แตล ะระดับสรปุ สาระสําคญั ดังนี้

๑) ในสาํ นักงานทด่ี นิ กรงุ เทพมหานคร/สาขา สํานักงานที่ดิน
จังหวัด/สาขา ซึ่งมีผูดํารงตําแหนงเจาพนักงานท่ีดินจังหวัด/สาขา
ประเภทอาํ นวยการระดบั สูงหรอื อํานวยการระดบั ตน ใหห วั หนา ฝา ยทะเบยี น
เปนผูป ฏิบัตงิ านเกี่ยวกับงานดานทะเบียนท่ีดิน ส่ิงปลูกสราง และ
อาคารชดุ ทุกกรณี เวนแตก ารลงลายมือชอ่ื ในการออกหนังสอื แสดงสิทธิ
ในที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์หองชุด การสั่งเปรียบเทียบการออก
เอกสารสทิ ธิในทด่ี ินตามมาตรา ๖๐ การสั่งแกไ ขแผนท่ีและหรือเน้ือที่
ตามมาตรา ๖๙ ทวิ แหง ประมวลกฎหมายที่ดิน การสั่งโอนมรดก
การส่งั การเปรยี บเทยี บมรดก เรื่องใบแทน เร่อื งการอายัด การจดทะเบียน
นติ บิ คุ คลหมูบา นจัดสรร การจดทะเบียนยกเลิกนิติบุคคลหมูบานจัดสรร
การจดทะเบียนอาคารชุด การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและ
การจดทะเบียนเลิกอาคารชดุ การสัง่ การเกย่ี วกับหนังสือมอบอาํ นาจ
ท่เี ปน การโอนทางทะเบยี น เชน ขาย ขายฝาก ให แลกเปลี่ยน ฯลฯ
ซง่ึ มีทนุ ทรพั ยเ กนิ ทุนทรพั ยหวั หนาฝายทะเบียนมีอํานาจจดทะเบียน

12

หรือเกินกวาสิบลานบาท ใหเปนหนาท่ีของเจาพนักงานท่ีดิน
กรุงเทพมหานคร/สาขา เจา พนักงานทด่ี ินจงั หวัด/สาขา แลวแตก รณี

๒) ในสํานกั งานท่ีดินจงั หวัดสาขาอ่นื ๆ นอกจากขอ ๑
ใหเ จาพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาและหัวหนาฝายทะเบียนปฏิบัติหนาท่ี
เชนเดียวกับขอ ๑ เวนแตการส่ังการเก่ียวกับหนังสือมอบอํานาจ
ทีเ่ ปน การโอนทางทะเบียน ซ่ึงมีทุนทรัพยไมเกินทุนทรัพยที่หัวหนา
ฝายทะเบียนมีอํานาจจดทะเบียนหรือเกินกวาหาลานบาทใหเปน
หนา ทขี่ องเจา พนกั งานทด่ี นิ จังหวดั สาขา

๓) การปฏบิ ตั งิ านตามขอ ๑ หรือขอ ๒ เกีย่ วกับงาน
ดานทะเบียนที่ดิน หากเจาพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร/สาขา
เจาพนักงานทด่ี นิ จงั หวดั /สาขา ไมอยหู รอื อยูแตไมอาจปฏิบัติหนาที่
ไดใ หหัวหนา ฝา ยทะเบยี นปฏบิ ัตหิ นาท่แี ทน ยกเวนเรื่องท่ีกําหนดให
เปน อํานาจโดยเฉพาะของเจาพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร/สาขา
เจา พนกั งานที่ดินจังหวัด/สาขา ใหผูรักษาราชการแทนหรือผูรักษาการ
ในตาํ แหนง ปฏิบัติหนา ที่แลวแตก รณี

๔) การปฏิบัตงิ านตามขอ ๑ หรือขอ ๒ เกยี่ วกับงาน
ดานทะเบยี นทด่ี นิ หากหัวหนาฝายทะเบียนไมอยูหรืออยูแตไมอาจ
ปฏบิ ัติหนา ทไ่ี ดโดยไมม ีผูรักษาราชการแทนหรือไมมีผูรักษาราชการ
ในตาํ แหนง สําหรับงานดานทะเบียนท่ีดินใหเจาพนักงานที่ดินตาม
ประมวลกฎหมายที่ดินท่ีอาวุโสในฝายทะเบียนปฏิบัติหนาท่ีแทน
ตามลาํ ดบั โดยใหมีอํานาจหนาท่ีและขอยกเวนเชนเดียวกับหัวหนา
ฝา ยทะเบยี นทตี่ นปฏบิ ตั หิ นา ท่แี ทน

๕) ให สํา นัก งา นที่ ดิน กรุ ง เท พม หา นคร / สา ขา
สํานักงานที่ดินจังหวัด/สาขา กําหนดทุนทรัพยในการจดทะเบียน
สิทธแิ ละนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยของหัวหนาฝายทะเบียน
และเจาพนักงานท่ีดินทุกระดับในแตละสํานักงานท่ีดินใหเหมาะสม
กับอตั รากําลงั ปริมาณงาน และระดับตาํ แหนง โดยใหเ จาพนกั งานทด่ี นิ

13

กรุงเทพมหานคร/สาขา เจาพนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ในฐานะ
เปนเจาพนักงานทดี่ นิ รับผดิ ชอบในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
โดยไมจํากัดจํานวนทนุ ทรพั ย สว นเจา พนักงานทีด่ ินอ่นื ในสาํ นกั งานทดี่ นิ
ใหจ ํากดั จํานวนทุนทรัพยล ดหล่ันกันตามความเหมาะสม

การกําหนดจํานวนทุนทรัพยในการจดทะเบียน กรณี
เปน การจดทะเบียนประเภทที่ตอ งการประเมินราคาทุนทรัพย เชน ขาย
ขายฝาก ให แลกเปล่ียน ฯลฯ ใหถือเอาราคาประเมินทุนทรัพย
เปนเกณฑ แตถา เปนการจดทะเบียนประเภทท่ไี มตองประเมินราคา
ทุนทรพั ย เชน จาํ นอง เชา ฯลฯ ใหถอื เอาจํานวนทุนทรัพยที่ผูขอ
แสดงเปนเกณฑ

๖) เจาพนักงานที่ดินตามท่ีรัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทย
แตงตั้งตามประมวลกฎหมายที่ดิน ถ าเจาพนักงานท่ีดิ น
กรุงเทพมหานคร/สาขา เจาพนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา เห็นวา
เจา พนักงานท่ีดนิ ระดับใด หรือบุคคลใดไมสมควรใหจดทะเบียนหรอื
ควรใหจ ดทะเบยี นเฉพาะบางเรื่อง ก็ใหมอี ํานาจส่ังไดตามความเหมาะสม
โดยใหม คี ําสงั่ ไวเปนลายลกั ษณอกั ษร

๗) สาํ หรบั สาํ นักงานทด่ี ินสว นแยกใหเจาพนักงานที่ดิน
หัวหนาสวนแยก และหัวหนางานทะเบียนถือปฏิบัติเชนเดียวกับ
สํานกั งานท่ีดนิ จังหวัดสาขาอน่ื ๆ ตามขอ ๒ ยกเวนการปฏิบัติงาน
ท่ีกฎหมายบัญญัตใิ หเ ปน อํานาจหนาทีข่ องเจาพนักงานที่ดินจังหวัด/
สาขาโดยเฉพาะ เชน การสั่งการตามมาตรา ๖๐ แหงประมวล
กฎหมายทด่ี ิน ใหเสนอเจาพนักงานที่ดินจังหวัด/สาขาแลวแตกรณี
เปนผูส่ังการตามกฎหมายและใหถือปฏิบัติตลอดจนดําเนินการตามขอ ๓
ถงึ ขอ ๖ โดยอนุโลม

๘) เม่ือผูดํารงตําแหนงแตละตําแหนงอยูปฏิบัติหนาท่ี
ตามปกติ หามมอบหมายใหบ ุคคลอนื่ ทําหนาท่ีแทนเปน อนั ขาด

14

๖. การจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมเก่ียวกบั อสังหาริมทรพั ย
ประมวลกฎหมายท่ีดินไดบญั ญัตกิ ารดําเนินการจดทะเบยี น

ไวต ั้งแตม าตรา ๗๑ เปน ตน ไป โดยมีสาระสําคัญวา ผูประสงคจะ
จดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย ใหคูกรณีนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
ไปขอจดทะเบยี นตอ พนักงานเจา หนา ท่ีตามมาตรา ๗๑

การขอจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมดงั กลา ว สาํ หรบั ท่ีดิน
ท่ีมีโฉนดที่ดิน ใบไตสวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน
คูกรณีอาจยืน่ คําขอตอพนกั งานเจา หนา ที่ ณ สํานักงานที่ดินแหงใด
แหง หน่งึ เพือ่ ใหพนกั งานเจาหนาที่ตามมาตรา ๗๑ ดําเนินการจดทะเบียนให
เวนแตการจดทะเบยี นทต่ี อ งการประกาศหรือตอ งการรังวัด ซึ่งกรมที่ดิน
ไดออกระเบียบกรมท่ีดิน วาดวยการรับคําขอจดทะเบียนสิทธิและ
นติ กิ รรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยสําหรับที่ดินท่ีมีโฉนดที่ดิน ใบไตสวน
หรอื หนังสอื รับรองการทําประโยชน ณ สํานกั งานทีด่ นิ แหงใดแหง หน่งึ
พ.ศ. ๒๕๕๘ ลงวันท่ี ๓๑ สิงหาคม ๒๕๕๘ ไดกําหนดขั้นตอน
และวิธปี ฏบิ ตั ไิ ว เพ่ือใหการดําเนินการในเร่อื งนเี้ ปน แนวทางเดียวกัน

ขนั้ ตอนและกระบวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกยี่ วกับอสังหาริมทรัพยของพนักงานเจาหนาท่ี ตามบทบัญญัติใน
ประมวลกฎหมายที่ดิน กฎกระทรวง และระเบียบคําสั่ง ที่เก่ียวของ
แลว พอสรุปขั้นตอนได ๔ ขั้นตอน ดงั ตอไปนี้

๑) การรบั คําขอ
มาตรา ๗๒ แหงประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติให
ผูท ่ปี ระสงคจะขอจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมเกีย่ วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย
ตามประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย ใหนําหนังสือแสงสิทธิในท่ีดิน
มาขอจดทะเบียนตอ พนักงานเจา หนา ท่ตี ามมาตรา ๗๑ โดยใหผูขอ
ยน่ื คาํ ขอตามแบบเรอื่ งราวขอจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรม (ท.ด. ๑)
ซงึ่ กําหนดไวตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตาม

15

ความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ขอ ๑ พรอ มท้ังสงหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินหรือหลักฐานอยางอ่ืน
ตอ พนักงานเจาหนา ท่ี

คาํ ขอตามแบบ ท.ด. ๑ เปนเร่ืองราวขอจดทะเบียนสิทธิ
และนติ ิกรรมและการสอบสวนสิทธใิ นท่ีดินประเภทตา ง ๆ ที่ประสงค
จะขอจดทะเบยี น สาํ หรบั ประเภทในการจดทะเบยี นกรมทีด่ นิ ไดออก
ระเบียบ คําส่ัง หรือหนงั สือเวียน กําหนดแนวทางปฏิบัติแตละเรื่องไว
เปนการเฉพาะแลว เปนประเภทการจดทะเบียนประเภทตาง ๆ
จาํ นวนมาก เชน ขาย ให ขายฝาก จํานอง เชา เปนตน

การลงลายมือชอ่ื ในเรื่องราวขอจดทะเบยี นสิทธิและ
นติ ิกรรม (ท.ด. ๑) และลงลายมือช่ือในบันทึกขอตกลงหรือในสัญญา
ทุกประเภท กรมที่ดินไดวางระเบียบคําส่ังในการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยไววา ใหผูขอลงลายมือชื่อ
ในเรื่องราวขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรม (ท.ด. ๑) และลงลายมือช่ือ
ในบันทึกขอตกลงหรือในสัญญาตอหนาพนักงานเจาหนาท่ีผูจดทะเบียน
หา มมิใหดาํ เนินการจดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมในกรณีที่ผขู อไมไดมา
ลงลายมอื ชือ่ ในชั้นสอบสวนและไมไ ดล งลายมือชื่อในบันทึกขอตกลง
หรือในสัญญาตอหนาพนักงานเจาหนาท่ีผูจดทะเบียนเปนอันขาด
(คาํ ส่ังกระทรวงมหาดไทย ที่ ๓๘๐/๒๔๙๗ ลงวันที่ ๗ เมษายน ๒๔๙๗
และหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๓๗๕๒๙ ลงวันท่ี ๘
ตลุ าคม ๒๕๑๙ และระเบียบกรมท่ีดินวาดวยการจดทะเบียนสิทธิ
และนติ กิ รรมประเภทตาง ๆ)

๒) การสอบสวน การตรวจสอบ และการประกาศ
๒.๑ การสอบสวน
- เพ่ือเปนการคุม ครองประโยชนข องผูมีสวนไดเสีย

และปองกันการทุจริตหลีกเล่ียงกฎหมาย ประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา ๗๔ จึงไดบัญญัตใิ หอ าํ นาจพนกั งานเจาหนาท่ีในการสอบสวน

16

คูก รณี และบุคคลอน่ื ท่ีเกี่ยวขอ ง โดยกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ระเบียบ คําส่ังของกระทรวงมหาดไทยและกรมที่ดิน ไดกําหนด
รายละเอียดวา จะตอ งสอบสวนในเรอื่ งใดบาง และจะตองทําอยางไร สรุปได
ดังน้ี

๒.๑.๑มาตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน
(อํานาจในการสอบสวนของเจาพนกั งานทด่ี ิน)

ในการดําเนินการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมของพนักงานเจาหนาที่ตามมาตรา ๗๑ ใหพนักงาน
เจาหนา ที่มีอาํ นาจสอบสวนคกู รณี และเรียกบุคคลที่เก่ียวของมาให
ถอยคํา หรือสงเอกสารหลักฐาน ที่เกี่ยวของไดตามความจําเปน
แลว ใหพนกั งานเจา หนาท่ดี าํ เนินการไปตามควรแกก รณี

๒.๑.๒กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗

กอนจะทําการจดทะเบียนใหพนักงาน
เจา หนา ทส่ี อบสวนในเร่ืองดังตอ ไปน้ี คอื

(๑) สิทธิและความสามารถของบุคคล
รวมตลอดจนถึงความสมบรูณแหงนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายแพง
และพาณชิ ย

(๒) ขอกําหนดสทิ ธิในที่ดิน และการคาท่ีดิน
หรือการหลีกเลย่ี งกฎหมาย เชน การไดมาซงึ่ ท่ีดนิ เพื่อประโยชนแก
คนตา งดา ว

(๓) การกําหนดทุนทรัพยสําหรับเสีย
คา ธรรมเนยี มในการจดทะเบียน

17

๒.๑.๓ คําสงั่ กรมท่ดี ิน ที่ ๓๘๐/๒๔๙๗ ลงวนั ที่
๗ เมษายน ๒๔๙๗ เรื่อง ระเบียบการเกี่ยวกับการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรม

ขอ ๒ ในการจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม
ตามนัยประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย เฉพาะท่ีดินที่มีหนังสือ
กรรมสิทธิ์ทีด่ ิน ใหป ฏิบตั ดิ งั ตอไปนี้

(๑) การสอบสวน เม่ือมีผูมาแสดง
ความประสงคขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ให
พนักงานเจา หนา ทีท่ ําการสอบสวนใหไดส าระสาํ คัญ ดงั ตอไปน้ี

ก. ชื่อตัว ชื่อสกุล บิดามารดา
อายุ สัญชาติ เช้อื ชาติ ภูมลิ าํ เนา ท่ีอยขู องผขู อทํานติ กิ รรมทง้ั สองฝา ย

ข. ความประสงคใ นการขอจดทะเบยี น
สิทธิและนิติกรรม

ค. คูสัญญาทั้งสองฝายมีสิทธิ
ท่จี ะกระทํากิจการนัน้ ไดห รอื ไม ถามีเอกสารเก่ียวของใหตรวจสอบ
โดยละเอียด

ง. ใหสอบคูสัญญาตามรายการ
ในแบบพมิ พก ารสอบสวนและใหคูส ัญญาลงชื่อ หรือลายมือช่ือไวดวย
ขอสําคัญใหใชดุลพินิจและไหวพริบสอบสวนพยานและหลักฐาน
เพื่อใหไ ดข อ เทจ็ จริงโดยถกู ตอง

จ. ถามกี ารขดั ของอยางใด ผสู อบสวน
ตองรายงานใหหัวหนาการทราบ เพ่ือจะไดชี้แจงเหตุที่ขัดของให
คูสญั ญา ทงั้ สองฝายทราบ”

๒.๑.๔ คําส่ังกรมที่ดนิ ที่ ๔/๒๕๐๖ ลงวันท่ี
๒๕ ธันวาคม ๒๕๐๖ เรื่อง การสอบสวนสิทธิของผูมาทําการ
เกี่ยวกับทด่ี ิน

18

“ขอ ๑ เมื่อมีผูมาขอทํานิติกรรมและ
จดทะเบยี น เจาหนาท่ีพงึ พจิ ารณาดงั ตอไปนี้

(ก) ผูนั้นเปนเจาของที่ดินจริง
หรอื ไม

(ข) ลายมือช่ือตรงกับของเดิม
หรอื ไม

ขอ ๒ ในเรอ่ื งพจิ ารณาตัวบคุ คลผูขาย
หรือผูจํานอง ฯลฯ ถาไมเปนท่ีรูจักก็ควรใหหาผูท่ีเช่ือถือไดมา
รับรอง นอกจากน้ันก็ควรไดตรวจสอบสิ่งอื่น ๆ ประกอบ เชน
บัตรประจําตัวท่ีมีอยูตามกฎหมาย เปนตน และใหผูรับซื้อ หรือ
รบั จํานองรบั รองอกี ชน้ั หนึ่ง

ขอ ๓ ในก รณีที่เปนเ จาของเอ ง
แตเซ็นชื่อผิดเพี้ยนมาก ก็ควรพยายามขอใหเขาเซ็นใหตรงกับ
ของเดิม ถาทําไมไดดังนั้น ถาเปนคนรูจักเชื่อถือไดก็ไมเปนไร
ถาเปนผทู ไี่ มรูจกั ก็ใหหาหลกั ฐานหรอื หาคนทเ่ี ชือ่ ถือไดรับรองและให
ผซู ื้อรับรองอีกช้ันหนง่ึ ดวย

ในกรณคี นไมเคยมีลายมือช่อื อยูแตเดิม
เชน ไดท ีด่ ินขณะเปน ผเู ยาวหรอื กรณรี บั มรดก กค็ วรจะสอบสวนให
เปน ทีพ่ อใจวาเปนผมู ีสิทธแิ ทจริงเชน เดียวกันแลวจึงทาํ การใหตอไป”

- การสอบสวนสทิ ธิและความสามารถของบคุ คล
เหตุทีต่ องสอบสวนถึงสทิ ธิและความสามารถ
ของบุคคลคูกรณีที่ขอทํานิติกรรมรวมตลอดถึงความสมบรูณแหง
นิติกรรมน้ัน ทั้งน้ี เพราะเกี่ยวโยงถึงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
เชน ผูเยาวจะทํานิติกรรมใด ๆ ตองไดรับความยินยอมของผูแทน
โดยชอบธรรมกอ น หากฝาฝน นิติกรรมน้ันก็ตกเปนโมฆียะ หรือบุคคล
วิกลจริตทํานิตกิ รรมใด นิตกิ รรมนน้ั ก็เปน โมฆยี ะเชน กัน หรือนติ ิกรรม
ทมี่ ีวัตถุประสงคเ ปน การตองหา มชดั แจง โดยกฎหมาย หรอื เปนการพนวิสัย
หรอื เปน การขดั ตอความสงบเรียบรอย หรือศีลธรรมอันดีของประชาชน

19

นิติกรรมน้ันเปนโมฆะ (มาตรา ๑๕๐ ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย)
เปน ตน ซงึ่ นิติกรรมท่ีเปนโมฆะหรือโมฆียะ ประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา ๗๓ ไดบัญญัติไววา เมื่อปรากฏตอพนักงานเจาหนาที่วา
นิติกรรมที่คกู รณีมาขอจดทะเบียนน้ันเปนโมฆะกรรม พนักงานเจา หนาท่ี
ไมตอ งจดทะเบยี นให หากนติ กิ รรมน้ันเปนโมฆียะกรรมใหพนักงาน
เจา หนา ทีร่ ับจดทะเบยี นใหไดใ นเมื่อคูก รณีฝายทีอ่ าจเสยี หายยนื ยนั ให
จดทะเบียนเทา นัน้ การสอบสวนสิทธิและนิติกรรมและความสามารถ
ของบคุ คล ยอ มอาศยั อํานาจและวิธีการตามมาตรา ๗๔ แหงประมวล
กฎหมายท่ีดิน ประกอบกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ
คาํ สงั่ และระเบียบแนวทางปฏบิ ัติ

- การสอบสวนถึงการหลีกเล่ียงกฎหมาย
๑) การสอบสวนถึงการหลีกเลี่ยงกฎหมาย
เชน การไดม าซง่ึ ที่ดนิ เพอ่ื ประโยชนแกคนตา งดา ว ท้งั นี้ เพราะตาม
ประมวลกฎหมายที่ดิน ในปจจุบันนี้คนตางดาวไมอาจไดมาซ่ึง
กรรมสทิ ธิใ์ นทีด่ ิน ไมวา ในกรณใี ด ๆ เวนแตไ ดม าหรือมีอยูกอนแลว
โดยชอบ หรอื ไดมาภายใตบงั คบั ของกฎหมายอนื่ ซึ่งไดส ิทธิโดยมิได
อาศยั บทสนธิสัญญาเปน หลัก เชน ไดมาตามพระราชบัญญัติวาดวย
การสงเสริมการลงทุน พ.ศ. ๒๕๒๐ เปนตน
๒) การสอบสวนตามประมวลกฎหมายที่ดิน
มาตรา ๗๔ หากขอเทจ็ จรงิ เชอื่ ไดวาจะเปนการหลีกเลี่ยงกฎหมาย
หรือเปน ทีค่ วรเช่ือไดว า จะเปน การซ้ือที่ดินเพ่ือประโยชนแกคนตางดาว
ใหข อคําสัง่ รัฐมนตรคี ําสัง่ รฐั มนตรีเปน ท่ีสุด (มาตรา ๗๔ วรรคสอง)
๓) การสอบสวนตามมาตรา ๗๔ วรรคสอง
เกีย่ วกบั การหลีกเลีย่ งกฎหมายในอนั ทบ่ี คุ คลใดจะซอ้ื ทดี่ นิ เพอ่ื ประโยชน
แกบคุ คลตา งดา วนนั้ มีความหมายรวมถึงบุตรผูเยาวและภริยาคนตางดาวดวย
ซงึ่ แมวา บุตรหรือภรยิ านัน้ จะเปน ผูมีสญั ชาติไทยก็ตาม ตอ งสอบสวน
และขอคาํ สง่ั รฐั มนตรวี า การกระทรวงมหาดไทยทกุ ราย เวนแตภ รยิ า
โดยชอบดวยกฎหมายของคนตางดาว ซึ่งเปนผูรับใหที่ดิน (ซึ่งผูให

20

ระบุในหนังสือสัญญาใหวา “ใหเปนสินสวนตัวของผูรับให” หรือ
ตามกฎหมายใหเปน สนิ สว นตวั ซ่งึ มหี ลักเกณฑการสอบสวนและการ
พิจารณาโดยละเอียด ตามคูมือการขอไดมาซึ่งที่ดินของคนไทย
ที่มีคูสมรสเปนคนตางดาว เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท
๐๕๑๕/ว ๓๙๒๘๘ ลงวันท่ี ๒๒ ธันวาคม ๒๕๔๘ เร่ือง การขอ
ไดม าซง่ึ ทดี่ นิ ของคนไทยท่ีมีคสู มรสเปนคนตางดาว

๔) กรณีท่ีนิติบุคคลเปนผูขอไดมาซ่ึงที่ดิน
หากนติ บิ ุคคลดังกลาวมคี นตางดาวถือหุนหรือเปนกรรมการ หรือมีเหตุ
อันควรเชือ่ ไดว าใหค นไทยเปน ผถู อื หนุ แทนคนตา งดา ว เพอื่ เปนการปองกัน
มิใหมีการหลกี เล่ียงกฎหมายหรือซอื้ ทด่ี นิ เพอ่ื ประโยชนแกคนตา งดาว
กระทรวงมหาดไทยไดว างหลักเกณฑใหพนักงานเจาหนาที่ถือปฏิบัติ
โดยใหสอบสวนรายไดของผถู อื หุน สญั ชาติไทย สอบสวนท่ีมาของเงิน
ซงึ่ ผูถือหนุ สัญชาตไิ ทยนํามาซอ้ื หนุ และกรณีซื้อท่ีดินในราคาที่สูงกวา
ทุนจดทะเบียน โดยไมมีการจํานองที่ดินใหสอบสวนที่มาของเงิน
ที่นํามาซอื้ ทด่ี นิ ตามหนังสอื กระทรวงมหาดไทย ดวนท่ีสุด ที่ มท
๐๕๑๕/ว ๑๕๖๒ ลงวันที่ ๑๕ พฤษภาคม ๒๕๔๙ ดวนที่สุด ที่ มท
๐๕๑๕/ว ๒๔๓๐ ลงวันท่ี ๒๑ กรกฎาคม ๒๕๔๙ และดวนท่ีสุด
ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๒๒๗ ลงวันที่ ๒๑ กรกฎาคม ๒๕๕๑
สําหรับการพิจารณาเร่ืองราวนิติบุคคลขอซื้อที่ดินทุกราย ตองให
เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดส่ังการทุกเร่ือง ตามหนังสือกรมท่ีดิน ลับ
ดว นท่สี ดุ ที่ มท ๐๗๑๐/ ว ๑๘๖๘๘ ลงวนั ที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๑
หนงั สอื กระทรวงมหาดไทย ท่ี มท ๐๕๑๕/ ว ๒๖๕๗ ลงวันท่ี ๕
สงิ หาคม ๒๕๔๖

21

มาตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมายทด่ี ิน ใหอํานาจ
พนกั งานเจาหนาที่ เพอ่ื สอบสวนใหไดขอเท็จจริงวา คูกรณีที่มาขอจดทะเบียน
มีสิทธิอยางใด มีความสามารถทํานิติกรรมหรือไม กิจการท่ีขอจดทะเบียน
ชอบดว ยกฎหมายเพยี งใด สรุปได ๓ ประการ คือ

๑. มอี าํ นาจสอบสวนคูกรณี คือสอบสวนวา
คูกรณีเปนตัวจริงหรือตัวปลอม บุคคลนั้นบรรลุนิติภาวะหรือไม
เปนนติ กิ รรมทีม่ าขอจดทะเบียนชอบดวยกฎหมายหรือไม มีเจตนา
หลกี เลยี่ งกฎหมายหรอื ไม หลีกเลี่ยงการเสียคาธรรมเนียมหรอื ไม

๒. มีอํานาจเรียกบุคคลที่เกี่ยวของมาใหถอยคํา
เพ่อื ใหทราบขอเทจ็ จรงิ ตลอดจนรายละเอยี ดเกยี่ วกบั การจดทะเบียนนนั้

๓. มีอํานาจสั่งใหบุคคลใดสงเอกสารหรือ
หลักฐานทีเ่ กี่ยวขอ งไดต ามความจาํ เปน เชน พนิ ัยกรรม สัญญาเชา
สัญญาจะซ้ือจะขาย เปน ตน

ซ่ึงในสว นการสอบสวนน้ีจะรวมไปถึง ท่ีดิน
ดังกลา วเปนที่อะไร เชน ท่ีบา น ทีส่ วน หรอื ท่ีนา หากเปนท่ีนามีผูเชา
หรอื ไม ผเู ชาประสงคจะซื้อหรอื ไม นอกจากนี้ยงั ตองสอบสวนถงึ ส่ิงปลกู สราง
ในท่ีดนิ อีกดวย

ขอ ควรระมัดระวังเพ่ิมเตมิ ในการสอบสวน
๑. การจํานองท่ีดินพรอมส่ิงปลูกสราง ให
ตรวจสอบดว ยวา สิ่งปลกู สรางเปนของผจู ํานองหรือไม
๒. การสอบสวนเกย่ี วกับการขายตอ งสอบสวน
ใหชัดเจนวา มีความประสงคจะขายที่ดินอยางเดียวหรือที่ดิน
พรอมสิ่งปลกู สราง
๓. การสอบสวนเรื่องโอนมรดกตองสอบสวนวา
ทายาทจะรบั มรดกหรอื ไม และขอรับมรดกอะไรบา งในกองทรพั ยส นิ
ของเจามรดก

22

๔. การโอนทดี่ ินใหเ ปน ทางสาธารณประโยชน
ตองบนั ทกึ ถอ ยคาํ ผูขอใหชัดเจนวามีความประสงคจะยกใหเปนทาง
สาธารณประโยชน มิไดใหเ ปนทางภาระจํายอม

๕. การขายท่ดี นิ ในโครงการจัดสรรที่ดิน โดยผูจัดสรร
เปน ผูขายจะตอ งตรวจสอบแผนผงั โครงการวา ตามแผนผงั โครงการจดั สรร
ระบุวิธีการจําหนายที่ดินน้ีไวอยางไร เชน ขายที่ดินพรอมสิ่งปลูกสราง
หรอื ขายทด่ี นิ เปลา

๒.๒ การตรวจสอบ
๑) กอนจะทําการจดทะเบียนใหพ นกั งานเจาหนา ที่

สอบสวนในเร่ืองสทิ ธแิ ละความสามารถของบุคคล ตลอดจนความสมบรณู 
แหง นติ ิกรรมตามประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย ขอกาํ หนดสิทธิ
ในที่ดิน การหลีกเล่ียงกฎหมาย ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
โดยพนักงานเจาหนาที่ทําการสอบสวนพรอมท้ังตรวจสอบจาก
เอกสารหลกั ฐานท่ใี หผ ขู อนํามาแสดง เชน บตั รประจาํ ตัวประชาชน
สาํ เนาทะเบียนบา น ใบสาํ คัญการสมรส ใบสาํ คัญการหยา สูติบัตร
มรณบตั ร หนงั สือสาํ คัญแสดงการจดทะเบียนเปล่ียนชื่อตัว หนังสือ
สําคัญแสดงการจดทะเบยี นเปลีย่ นช่อื สกุล เปน ตน

- เอกสารหลักฐานสําคัญทีใ่ ชในการสอบสวน
และตรวจสอบ คือ บัตรประจําตัวประชาชน ซึ่งเปนหลักฐาน
ในการแสดงตนเพอ่ื พิสูจนและยนื ยนั ตัวบุคคลวาเปนใคร อายุเทาไร
มภี มู ลิ าํ เนาท่ีไหน ไมผิดตัวบุคคล อีกทั้งผูที่มีบัตรประจําตัวประชาชน
ไดต องมีสญั ชาติไทยเทาน้ัน และมีหนาทีต่ อ งพกบตั รตดิ ตัวและแสดง
ตอเจาหนาที่ไดเสมอ ในการตรวจสอบบัตรประจําตัวประชาชนตอง
ตรวจสอบจากตนฉบับ หากสํานกั งานที่ดินที่มีระบบเช่ือมโยงขอมูล
กับกรมการปกครองไดก ด็ าํ เนินการตรวจสอบขอมูลทะเบียนราษฎร
จากระบบเชอื่ มโยงวาถูกตองตรงกนั หรอื ไม

23

- การตรวจสอบสาํ เนาทะเบียนบาน (ตนฉบับ)
ซึ่งเปนทะเบียนประจําบานแตละบาน โดยแสดงเลขประจําบาน
และรายการของคนทั้งหมดท่ีอยูในบาน เพ่ือยืนยันตัวบุคคลและ
เปนเอกสารประกอบ การสอบสวนสถานภาพของบุคคลไดอีกทางหน่ึง
โดยตรวจสอบจากทะเบียนบานทุกหนา เชน ในทะเบียนบาน
ปรากฏวา มบี ุตร แสดงวาไมโสดมีคูสมรสแลว หรือปรากฏมีบุตรโดย
บิดาหรือมารดามิไดมีสัญชาติไทย เปนการขอไดมาซึ่งท่ีดินเพ่ือ
ประโยชนแกคนตางดาวหรือไม ตามมาตรา ๗๔ แหงประมวล
กฎหมายท่ดี นิ เปนตน

- ทั้งนี้ หามพนกั งานเจา หนาที่เรียกสําเนา
บัตรประจาํ ตวั ประชาชนและสาํ เนาทะเบียนบานโดยเด็ดขาด หากมี
ความประสงคตองใชสําเนาเอกสารประกอบการพิจารณา ใหพนักงาน
เจาหนา ท่ีเปนผจู ัดทาํ สําเนาเอกสารเอง เชน การขอรบั มรดก เปนตน
โดยหา มมใิ หเรียกคาใชจ ายการทาํ สาํ เนาจากผูขอ (ตามหนังสือกรมที่ดิน
ดวนท่สี ดุ ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ ว ๑๐๑๑๙ ลงวันที่ ๒๑ เมษายน ๒๕๖๐)

- ผขู อเปนนติ ิบุคคล กรณสี าํ นกั งานท่ีดินท่ี
ใชระบบคอมพิวเตอรเชื่อมโยงขอมูลกับกรมพัฒนาธุรกิจการคาให
พนกั งานเจาหนาท่ีตรวจสอบหลักฐานจากระบบ และบันทึกยืนยัน
ตรวจสอบไวหลงั สัญญา/บันทึกขอตกลงหรือคําขอ (ท.ด. ๙) แลวแตกรณี
เสร็จแลว ใหพนักงานเจาหนาท่ีผูสอบสวนลงชื่อพรอมวัน เดือน ป
กาํ กับไว หากเปนกรณีสํานักงานที่ดินไมมีการเชื่อมโยง หรือกรณีมี
การเชื่อมโยงขอมูลแลวมีเหตุขัดของไมสามารถเชื่อมโยงขอมูลได
ใหพ นกั งานเจาหนาท่ีแจง กรมพัฒนาธรุ กิจการคาหรือสํานักงานพัฒนา
ธุรกจิ การคาจงั หวดั เพื่อจัดสงเอกสารหลักฐานมาเพอื่ ประกอบคําขอ
เวนแตผ ูขอประสงคนําเอกสารหลักฐานมาแสดงตอพนักงานเจาหนาท่ี
ดวยตนเอง (หนงั สือกรมที่ดิน ดวนท่ีสุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๔๑๕๓
ลงวันท่ี ๑ มถิ ุนายน ๒๕๖๐)

24

๒) ตรวจสอบทะเบียนอายัดวามีการอายัด
หรือไม หรือมกี ารหา มโอนตามกฎหมายหรอื ไม ประการใด

๓) ตรวจสอบสารบบ คือตรวจช่ือบิดามารดา
อายุ ลายมือชื่อ หรือลายพิมพนิ้วมือ ตลอดจนเคร่ืองหมายท่ีดิน
ห รื อ เ อ ก ส า ร อั น เ ป น ห ลั ก ฐ า น เ กี่ ย ว กั บ อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย อื่ น
โดยตรวจสอบเอกสารตาง ๆ ในสารบบวาถูกตองตรงกันหรือไม
หากมขี อขัดขอ งประการใด จะตอ งชี้แจงเหตทุ ่ขี ดั ของใหผ ูข อทราบ

๔) กรณีเปน การจดทะเบยี นที่ดนิ ไมเตม็ ทงั้ แปลง
หรือกรณีที่พนักงานเจาหนาท่ีเห็นสมควรใหคูกรณีนําพนักงานเจาหนาท่ี
หรอื เจา หนาทอ่ี ื่นไปตรวจสอบสภาพท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพยอื่นท่ีขอ
จดทะเบียน โดยคูกรณีเปนผอู อกคาใชจาย (กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗
(พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ ขอ ๓)

๕) การตรวจสอบในกรณอี ื่นๆ
- การสอบสวนเรือ่ งโอนมรดก กรณีสอบสวน

ทายาทของเจามรดกในการสอบสวนจะสอบสวนจากผมู าขอรบั มรดก
แตตองตรวจสอบจากเอกสารหลักฐานท่ีผูขอนํามาประกอบการขอ
จดทะเบียน เชน ทะเบียนบานใหตรวจสอบหนาอ่ืนๆดูวามีชื่อ
ทายาทผูมสี ทิ ธริ บั มรดกอกี หรือไม

- การตรวจสอบกรณีมคี สู มรสท่ไี มช อบดวย
กฎหมายหรือคูสมรสที่เปนคนตางดาว ใหตรวจสอบจากสําเนา
ทะเบียนบาน โดยการตรวจสอบบุคคลท่ีมีช่ือในทะเบียนบานวามี
ความเก่ียวของสัมพันธก ันอยา งไร

..........ฯลฯ............
๒.๓ การประกาศ

- เมือ่ พนกั งานเจา หนา ท่ีไดดาํ เนนิ การสอบสวน
และตรวจสอบไมมีขอขัดของประการใดแลว ในกรณีตองประกาศ

25

การจดทะเบียนใหประกาศมกี ําหนด ๓๐ วัน และใหแยกประกาศ
เปนเรือ่ ง ๆ ไป

- การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
ท่ยี ังไมม ีโฉนดทด่ี ิน ใบไตส วน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน
ตามแบบ น.ส. ๓ ก. หรือเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยอยางอื่นในที่ดินดังกลาว
หรอื เกี่ยวกับอสงั หารมิ ทรพั ยอ ยา งอื่นในท่ีดินท่ีมีโฉนดท่ีดิน ใบไตสวน
หรอื หนังสือรับรองการทําประโยชน ตามแบบ น.ส. ๓ ก. ในกรณี
ไมรวมกับท่ีดินดังกลาว ตองมีการประกาศการจดทะเบียนตามท่ี
กฎหมายกําหนด ตามมาตรา ๗๗ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน
บัญญัติวา “การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพยอยางอ่ืน ถาประมวลกฎหมายนี้มิไดบัญญัติไวเปน
อยางอ่ืนใหปฏิบัติตามหลักเกณฑและวิธีการท่ีกําหนดในกฎกระทรวง”
ซ่ึงตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ แกไข
เพ่ิมเติมโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๓๓ (พ.ศ. ๒๕๒๖)ฯ และ
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑)ฯ ไดกําหนดหลักเกณฑ
เกยี่ วกับการประกาศการจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรม ซงึ่ กรมทดี่ นิ ได
วางระเบียบ คาํ ส่ัง และแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการประกาศการ
จดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมกรณตี าง ๆ ไวด งั ตอไปนี้

๑) กําหนดเวลาการปดประกาศ
การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมเก่ียวกับที่ดิน

ที่ยงั ไมมโี ฉนดที่ดนิ ใบไตส วน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน
ตามแบบ น.ส. ๓ ก. หรือเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนในท่ีดิน
ดังกลาว หรอื เกย่ี วกับอสงั หาริมทรพั ยอ ยางอืน่ ในทีด่ ินที่มีโฉนดที่ดิน
ใบไตส วน หรือหนงั สอื รับรองการทาํ ประโยชนตามแบบ น.ส. ๓ ก.
ในกรณีไมรวมกับทดี่ นิ ดงั กลาวใหป ระกาศการขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรม
มีกาํ หนดสามสิบวนั (ตามขอ ๕ แหงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)

26

ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
แกไ ขเพ่ิมเตมิ โดยกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑)ฯ)

๒) สถานทปี่ ด ประกาศ
- การปดประกาศใหป ด ประกาศไวในทเี่ ปด เผย

ณ สํานกั งานทีด่ นิ ทองที่ซึ่งท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยอยางอ่ืนตั้งอยู
สํานกั งานเขตหรอื ทวี่ า การอาํ เภอหรือที่วาการก่ิงอําเภอทองท่ี ท่ีทําการแขวง
หรือท่ที าํ การกาํ นันทองที่ และบริเวณท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยนั้น
แหงละหน่ึงฉบับ (ขอ ๕ แหงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบญั ญตั ใิ หใ ชประมวลกฎหมายที่ดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗
แกไขเพ่มิ เติม โดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑)ฯ)

- ระเบยี บกรมที่ดิน วาดวยการจัดต้ังและ
ปฏบิ ัตงิ านในสํานักงานที่ดนิ จังหวัดหรือสํานกั งานท่ดี นิ สาขาสวนแยก
พ.ศ. ๒๕๔๖ ขอ ๒๑ แกไขเพิ่มเติมโดยระเบียบกรมท่ีดิน วาดวย
การจัดต้ังและปฏิบัตงิ านในสํานักงานทีด่ ินจงั หวดั หรือสํานักงานที่ดิน
สาขาสว นแยก (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๗ ขอ ๓ วางแนวทางปฏบิ ตั ิ
กรณีทก่ี ฎหมายกําหนดใหปดประกาศ ณ สํานักงานท่ีดินทองท่ีที่ท่ีดิน
ต้งั อยู ซ่ึงไดแ ก สํานักงานท่ีดินจังหวัดหรือสํานักงานที่ดินจังหวัดสาขา
แลวแตกรณี ใหปดประกาศเพิ่มอีกฉบับหนึ่ง ณ สํานักงานท่ีดิน
สว นแยกดว ย

- กรณีมรดก ใหปด ประกาศทกุ แหงท่ีกฎหมาย
กําหนด ไดแก สํานักงานที่ดิน สํานักงานเขตหรือที่วาการอําเภอ
หรอื กง่ิ อาํ เภอ สาํ นักงานเทศบาล ทท่ี ําการองคการบริหารสวนตําบล
ทที่ าํ การแขวง หรือทท่ี าํ การกํานันทอ งที่ ที่ทําการผูใหญบานทองท่ี
ซึง่ อสงั หารมิ ทรัพยต ัง้ อยู และบรเิ วณอสงั หาริมทรัพยนั้น แหง ละ ๑ ฉบบั
สําหรับทองที่ซึ่งอสังหาริมทรัพยท่ีขอจดทะเบียนต้ังอยูไมมีสถานที่
บางแหงน้ันใหปดเนื่องจากการแบงเขตความรับผิดชอบตามท่ีกฎหมาย
กําหนดทําใหไ มม ีหนว ยงานดงั กลา วในทองทซ่ี ง่ึ อสังหารมิ ทรพั ยต้ังอยู

27

ใหปด เฉพาะสถานท่ีที่มีอยูในทองท่ีซึ่งอสังหาริมทรัพยต้ังอยูเทานั้น
เชน ท่ีดินต้ังอยูเฉพาะในเขตเทศบาลซ่ึงจะมีแตสํานักงานเทศบาล
เทานัน้ โดยไมมีที่ทาํ การองคก ารบรหิ ารสวนตําบลตั้งอยดู วย กรณนี ้ี
ใหป ดประกาศเฉพาะท่ีสํานกั งานเทศบาล โดยไมต อ งปดประกาศท่ีที่
ทําการองคการบรหิ ารสว นตําบลขา งเคียงซึ่งที่ดินไมไดต้ังอยูในทองท่ีน้ัน
ดว ยแตอ ยา งใด เปนตน หากอสังหาริมทรัพยตั้งอยูในเขตความรับผิดชอบ
ของสาํ นกั งานทีด่ นิ สว นแยก ใหปดประกาศท่ีสํานักงานที่ดินจังหวัด
หรือสํานักงานท่ีดินสาขา และสํานักงานที่ดินสวนแยกดวย และ
กรณีสาํ นกั งานที่ดินอําเภอซ่ึงตั้งอยูแยกตางหากจากท่ีวาการอําเภอ
หรือก่ิงอําเภอ ใหปดประกาศ ณ ที่วาการอําเภอหรือก่ิงอําเภอทองที่
และสํานักงานที่ดินอําเภออีก ๑ ฉบับดวย(ตามระเบียบกรมท่ีดิน
วาดว ยการจดทะเบียนสทิ ธเิ กยี่ วกบั อสงั หาริมทรพั ยซง่ึ ไดมาโดยทางมรดก
(ฉบบั ท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗ สวนที่ ๔ การประกาศ ขอ ๒๒)

๓) ขอ ยกเวน ท่ไี มตอ งประกาศ
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ไมตอง

ประกาศตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบัญญัตใิ หใชป ระมวลกฎหมายทดี่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และฉบับที่
แกไขเพมิ่ เตมิ มดี งั นี้

๓.๑) การจดทะเบียนเลิกสทิ ธิหรือนติ กิ รรม
เชน เลิกเชา เลกิ ภาระจํายอม เปนตน

๓.๒) การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ท่เี กีย่ วเนอื่ งกบั การจาํ นอง เชน การไถถ อน การขึ้นเงิน การผอนตน
การโอนสิทธิ การโอนหลุดเปนสิทธิ การโอนชําระหนี้จํานอง
การแกไ ขเปลย่ี นแปลงจาํ นองหรอื หน้ีอนั จาํ นองเปน ประกัน เปน ตน

๓.๓) การไถถอนจากการขายฝาก
การปลดเง่ือนไขการไถ หรือการโอนสทิ ธิไถจ ากการขายฝาก

28

๓.๔) การจดทะเบียนไดมาจากการขาย
ทอดตลาดโดยมีการบังคับคดีทางศาล

๓.๕) การจดทะเบียนตาม ๓.๒) ๓.๓)
หรอื ๓.๔) แลวจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมประเภทอ่ืนตอไปในวนั
เดียวกนั

๓.๖) เมื่อมีการประกาศการขอจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนติ กิ รรมประเภทหน่ึงประเภทใดไวค รบกาํ หนดแลว ตอ มามี
การตกลงเปล่ียนประเภทการจดทะเบยี นหรอื เปลย่ี นคูก รณีฝายผรู บั สัญญา

๓.๗) การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ประเภทหนึ่งประเภทใดซ่ึงไดกระทาํ ติดตอในวันเดียวกัน เมื่อการ
จดทะเบียนลําดับแรกนัน้ มกี ารประกาศตามขอ ๓.๕) แลว

๓.๘) การจดทะเบียนการโอนตามคําสั่งศาล
๓.๙) การจดทะเบียนการโอนตามคําส่ัง
พนกั งานเจา หนาทผ่ี ูม อี าํ นาจตามกฎหมายอน่ื
(ขอ ๖ แหงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗
(พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวล
กฎหมายท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ แกไขเพม่ิ เติมโดยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๓๓
(พ.ศ. ๒๕๒๖)ฯ และแกไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๓๕
(พ.ศ. ๒๕๓๑)ฯ)
๔) การคดั คานการประกาศ
- ในการประกาศตามความในขอ ๕ แหง
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ แกไข
เพมิ่ เติมโดยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑)ฯ ถาไมมีผูใด
คัดคานภายในกําหนดเวลาแลวใหดําเนินการจดทะเบียนตอไป
ในกรณีท่ีมีผูคัดคานใหพนักงานเจาหนาท่ีสอบสวนพยานหลักฐาน
และทําการเปรียบเทียบท้ังสองฝาย ถาตกลงกันไดใหทําหนังสือ

29

สัญญาประนีประนอมยอมความไวแลวดําเนินการตามน้ัน ถาตกลง
กันไมไดใหงดดําเนินการไว แลวแจงใหท้งั สองฝายไปจดั การฟองรอง
วา กลาวกนั ตอไป และเมื่อมีคําพิพากษาถึงที่สุดแลว จึงดําเนินการ
จดทะเบียนตามผลแหงคําพิพากษา (ขอ ๗ แหงกฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใช
ประมวลกฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗)

- กรณีมรดกยอมเปนไปตามมาตรา ๘๑
ซ่ึงใหปดประกาศมีกําหนด ๓๐ วัน และในกรณีมีการโตแยง
พนักงานเจาหนาท่ี มีอํานาจสอบสวนคูกรณี และเรียกบุคคลใด ๆ
มาใหถอยคําหรอื ส่งั ใหส ง เอกสารทเี่ กยี่ วของไดต ามความจาํ เปน และ
ใหม อี าํ นาจเปรยี บเทียบ ถาเปรียบเทียบไมตกลงใหส่ังการไปตามท่ี
เหน็ สมควร หากฝายใดไมพ อใจ ใหไปดําเนินการฟองตอศาลภายใน
กาํ หนด ๖๐ วัน นับแตวันท่ีทราบคําสั่ง ถาไมฟองตามกําหนดให
ดําเนินการตามที่พนักงานเจาหนาท่ีส่ัง แตถามีการฟองภายใน
กาํ หนดใหรอเรื่องไว เม่ือศาลมีคําสั่งหรือคําพิพากษาถึงที่สุดแลว
จงึ ดําเนนิ การตามนัน้

๕) การนับระยะเวลาการปด ประกาศ
การนบั ระยะเวลาการปดประกาศ ๓๐ วัน

ใหน ับจากหลกั ฐานการปดประกาศฉบับสุดทาย โดยมิใหนับวันแรก
แหงระยะเวลา การปดประกาศรวมเขาดวย ถาวันที่ครบกําหนด
๓๐ วนั ตรงกบั วนั หยดุ ราชการใหน ับวนั เร่ิมทําการใหมตอจากวันที่
หยดุ ทาํ การนัน้ เปนวนั สุดทายของการปดประกาศ และวันรุงข้ึนเปน
วันที่จะดําเนินการตอไป ตามนัยบทบัญญัติของมาตรา ๖๔ แหง
พระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ และ
มาตรา ๑๙๓/๘ แหงประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย

๓. การทําสัญญา/บันทึกขอ ตกลง/แกทะเบียน/ชําระ
คาธรรมเนียม ภาษีอากร

30

๓.๑ การทําสญั ญา/บันทกึ ขอ ตกลง/แกท ะเบยี น
- เมื่อสอบสวนและตรวจสอบแลวไมมีการ

อายัด คัดคา น หรอื ขอขัดขอ งประการใดแลว ใหด าํ เนนิ การทํานิติกรรม
โดยทําเปนสัญญาหรือบันทึกขอตกลง แลวแตกรณี ถาเปนการ
จดทะเบียนท่ีไมม กี ารทํานิติกรรม เชน รับมรดก ก็ไมตองมีการทํา
สัญญาหรือทําบนั ทึกขอ ตกลงกนั แตอยา งใด ในกรณที าํ เปนสญั ญาให
ทําเปน คูฉบับ เพอื่ เกบ็ ไว ณ สาํ นกั งานทีด่ ิน ๑ ฉบับ และมอบให
ผูเปนฝายที่ตองถือเปนหลักฐาน อีก ๑ ฉบับ หรือ ๒ ฉบับ
แลว แตกรณี ถา ทําเปนรูปบนั ทึกขอตกลงใหทาํ ๑ ฉบับ เพอื่ เก็บไว
ณ สาํ นกั งานท่ดี ิน (ขอ ๔ กฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)

- การแกทะเบียน เปนไปตามหลักการ
ทะเบยี นที่ดิน ประเภทการจดทะเบียนแตละประเภทท่ีกาํ หนดไว

๓.๒ การเรียกเก็บคา ธรรมเนียม
- ประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๑๐๓

วรรคหนึ่ง บัญญัติไววา ในการดําเนินการออกหนังสือสิทธิในที่ดิน
การรังวัด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือการทําธุระอ่ืนๆ
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย ใหเรียกเก็บคาธรรมเนียมและคาใชจาย
ตามท่ีกําหนดในกฎกระทรวง แตตองไมเกินอัตราตามบัญชีทาย
ประมวลกฎหมายน้ี

- ประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๑๐๓ ทวิ
บญั ญตั วิ า การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมเกี่ยวกบั อสงั หาริมทรพั ย
ท่บี ริจาคใหแกทางราชการใหไ ดรบั ยกเวนคา ธรรมเนยี ม

- ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๑๐๔
บัญญัติไววา ในกรณีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอน
กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยใหผูขอ
จดทะเบียนเสียคา ธรรมเนยี มจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรม โดยคํานวณ
ตามราคาประเมินทุนทรพั ย ตามมาตรา ๑๐๕ เบญจ

31

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ
อสังหารมิ ทรพั ยในกรณีอนื่ นอกจากท่ีกาํ หนดไวใ นวรรคหน่ึง ใหผูขอ
จดทะเบียนเสียคาธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโดยคํานวณ
ตามจาํ นวนทุนทรพั ยท่ผี ูขอจดทะเบียนแสดงตามความเปนจริง

- กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)
ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ไดก ําหนดคา ธรรมเนยี มจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมประเภทตาง ๆ ไว

- หลักเกณฑการคิดคาธรรมเนียมจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนติ กิ รรมมที ุนทรพั ย โดยใหคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย
กรมทด่ี นิ ไดวางแนวทางใหพนักงานเจาหนาท่ีถือปฏิบัติเก่ียวกับการ
เรียกเกบ็ คา ธรรมเนียมภาษีเงนิ ไดห ัก ณ ทจี่ าย และอากรแสตมปในการ
จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรม ดงั น้ี

๑. เมื่อมีผมู าขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ประเภทมีทุนทรัพย เชน ขาย แลกเปลย่ี น หรอื ให เปนตน ใหผูขอ
แสดงราคาทรัพยที่ขอจดทะเบียนตามความจริง โดยระบุลงในเรื่องราว
ขอจดทะเบียนสทิ ธินิตกิ รรมฯ (ท.ด. ๑) ขอ ๔

๒. ใหพ นักงานเจาหนาทค่ี าํ นวณราคาประเมิน
ทุนทรัพยตามบัญชีกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยที่คณะกรรมการ
กําหนดราคาประเมินทุนทรัพยเห็นชอบ และไดประกาศใชในการ
เรียกเก็บคาธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมลงใน
เรื่องราวขอจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมฯ (ท.ด. ๑) ชองพนักงาน
เจาหนา ท่ีประเมนิ ทนุ ทรัพย

๓. ในการเรยี กเก็บคาธรรมเนียมและภาษีเงิน
ไดห กั ณ ทีจ่ า ย ใหเรยี กเก็บ ดงั นี้

๓.๑ บคุ คลธรรมดา ใหเรยี กเกบ็ คาธรรมเนียม
และภาษเี งินไดหกั ณ ทจ่ี า ย ตามราคาประเมินทุนทรัพยท่ีคํานวณ
ได ตาม ๒. ทง้ั น้ี ไมว าราคาทรพั ยที่ผขู อจดทะเบยี นแสดงตาม ๑.

32

จะต่ําหรือสูงกวาราคาประเมินทุนทรัพยตามท่ีคํานวณไดตาม ๒.
หรอื ไมก็ตาม

๓.๒ นติ ิบุคคล ใหเรียกเก็บคาธรรมเนียม
ตามราคาประเมินทุนทรพั ยท ่คี าํ นวณไดตาม ๒. เชนเดียวกับ ๓.๑
เวนแตคาภาษีเงินไดหัก ณ ที่จาย ใหเรียกเก็บตามราคาที่ผูขอ
จดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรมแสดงตาม ๑. หรือราคาประเมินทุนทรัพย
ทีค่ าํ นวณไดตาม ๒. แลวแตร าคาใดจะสงู กวา

๔. การเรียกเก็บคา อากรแสตมป ใหเรียกเก็บ
ตามราคาที่ผูข อแสดงหรือราคาประเมนิ ทุนทรัพยแลวแตร าคาใดจะสงู กวา

- เหตทุ ี่พนกั งานเจา หนาทีใ่ นการจดทะเบยี น
ท่ีมีทุนทรัพยต องเรยี กเกบ็ ภาษีเงินไดห กั ณ ทจ่ี า ยและอากรแสตมป
เนอ่ื งจากประกาศกระทรวงการคลัง วาดวยการแตงต้ังเจาพนักงาน
(ฉบบั ท่ี ๑๐) ลงวนั ท่ี ๒๗ กุมภาพันธ ๒๕๒๕ แตงต้ังใหพนักงาน
เจาหนา ทผ่ี รู บั จดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมเกีย่ วกับอสังหาริมทรัพย
เปนเจาพนักงานประเมินตามมาตรา ๑๖ แหงประมวลรัษฎากร
เ ฉ พ า ะ ใ น ก ร ณี ท่ี เ กี่ ย ว กั บ ก า ร จั ด เ ก็ บ ภ า ษี เ งิ น ไ ด จ า ก ก า ร ข า ย
อสงั หาริมทรัพย และประกาศกระทรวงการคลัง วาดวยการแตงต้ัง
เจาพนกั งาน (ฉบบั ที่ ๑๑) ลงวันที่ ๑๑ มถิ ุนายน ๒๕๒๕ แตงต้ัง
ใหเปนพนักงานเจาหนาท่ีอากรแสตมป ตามมาตรา ๑๐๓ แหง
ประมวลรษั ฎากร เฉพาะกรณกี ารจดทะเบยี นเก่ียวกับอสงั หาริมทรัพย

- คา ธรรมเนียมจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม
๑) การจดทะเบยี นประเภทมีทุนทรพั ย

๑.๑ เรียกเก็บตามราคาประเมินทุนทรัพย
รอ ยละ ๒ (เรียกเก็บตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)
ขอ ๒ (๗) (ก)) เชน ประเภท ขาย ขายฝาก โอนสิทธิการไถจาก
ขายฝาก ให แลกเปลย่ี น กรรมสิทธ์ิรวม โอนชําระหน้ี โอนชําระ

33

หน้ีจํานอง โอนชําระคาหุน ไดมาโดยการครอบครอง โอนตาม
คาํ สงั่ ศาล โอนมรดก เปน ตน

๑.๒ เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย
รอ ยละ ๐.๕ เชน โอนมรดกระหวางบุพการีกับผูสืบสันดาน โอนมรดก
ระหวางคูสมรส ใหระหวางคูสมรส ใหระหวางบุพการีกับ
ผูส ืบสนั ดาน เปน ตน

๒) ประเภทไมมีทนุ ทรพั ย
การจดทะเบียนเลิกและปลอดสิทธิตางๆ

เปนประเภทไมม ที ุนทรัพย เรยี กเก็บเปน รายแปลง แปลงละ ๕๐ บาท
เชน ประเภท ไถถ อนจากขายฝาก ไถถอนจากจํานอง ผอนตนเงิน
จากจํานอง จาํ นองเพ่ิมหลักทรัพย แกไขหนี้จํานองอันเปนประกัน
ปลอดจํานอง ภาระจํายอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน
ภาระติดพันในอสงั หารมิ ทรัพย ลงชอื่ คสู มรส บรรยายสวน โอนตามกฎหมาย
ผูจดั การมรดก เปล่ยี นผจู ดั การมรดก โอนเปลี่ยนนามผจู ัดการมรดก
หา มโอน เปนตน

๓) ประเภททถ่ี อื เสมือนวา มีทุนทรัพย
- การจํานองและบุรมิ สทิ ธิ เรียกตามราคา

ที่จาํ นอง หรือบรุ มิ สิทธทิ ี่จดทะเบยี น รอ ยละ ๑ แตอ ยางสงู ไมเกิน
๒๐๐,๐๐๐ บาท

- การจาํ นองและบุริมสิทธิ สําหรับการให
สินเช่อื เพ่อื การเกษตรของสถาบันการเงนิ ท่ีกระทรวงมหาดไทยกําหนด
(ธนาคารเพ่ือการเกษตรและสหกรณการเกษตร ธนาคารพาณิชย
ตามกฎหมายวา ดวยธนาคารพาณิชย และบรษิ ทั เงนิ ทุนอตุ สาหกรรม
แหงประเทศไทย) เรียกตามราคาที่จํานอง หรือบุริมสิทธิท่ีจดทะเบียน
รอ ยละ ๐.๕ แตอยางสงู ไมเกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท

- การเชา เรยี กตามคาเชาหรือเงินกนิ เปลา
หรอื ทั้งสองอยา งรวมกนั ตลอดระยะเวลาการเชา รอ ยละ ๑

34

๔) คา ใชจ า ย
- คาปดประกาศใหแกผูปดประกาศ แปลงละ

๑๐ บาท
- คาพยานใหแกพยาน คนละ ๑๐ บาท

(ใหสอบถามผูทํานิติกรรมหรือคําขอวามีพยานมาแลวหรือไม ถามี
ครบแลวก็ใหพยานลงลายมือชื่อ ถาไมมีพยานหรือมีแตไมครบ
จึงใหเจา หนา ทีเ่ ปนพยานได และไมค วรใหมีเกิน ๒ คน ตามคําสั่งกรมท่ีดิน
ท่ี ๑/๒๕๐๐ ลงวนั ที่ ๑๙ มกราคม ๒๕๐๐ เร่ือง การเปนพยาน
ในนติ ิกรรมและคําขอตา ง ๆ)

- การยกเวนไมต องเสียคา ธรรมเนียม
๑) ตามประมวลกฎหมายที่ดิน การจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนิติกรรมเกยี่ วกบั อสงั หาริมทรพั ยท บ่ี รจิ าคใหแ กท างราชการ
ใหไดรับยกเวนไมตองเสียคาธรรมเนียม ตามมาตรา ๑๐๓ ทวิ
แหง ประมวลกฎหมายทดี่ ิน
๒) ตามกฎหมายอ่ืน เชน พระราชบัญญัติสหกรณ
พ.ศ. ๒๕๔๒ พระราชบัญญตั ิการปฏริ ปู ที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘
พระราชบัญญตั ิวาดว ยการการเวนคืนอสังหาริมทรัพย พ.ศ. ๒๕๓๐
เปนตน
๔. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม/แจกหนังสือ
แสดงสิทธใิ นท่ีดนิ และสญั ญา
(๑) การจดทะเบยี นสทิ ธิและนิติกรรม ในโฉนดที่ดิน
หรอื หนังสอื รบั รองการทาํ ประโยชน
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๕
การดําเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินท่ีมีโฉนดที่ดิน
หรือหนังสือรบั รองการทาํ ประโยชน เจาพนักงานท่ีดินตองบันทึกขอตกลง
หรือทําสัญญาเก่ียวกับการนั้น แลวใหจดบันทึกสาระสําคัญลง
ในโฉนดทด่ี นิ หรอื หนงั สือรับรองการทําประโยชนฉ บับสํานักงานท่ีดิน

35

และฉบบั เจา ของท่ีดินใหตรงกันดว ย หรอื ที่เรียกกันโดยทั่ว ๆ ไปวา
จดทะเบยี นสองขา จะจดทะเบยี นขาใดขาหน่ึงเฉพาะฉบบั สํานักงานท่ีดิน
หรือเฉพาะฉบับเจาของที่ดินไมได

หากโฉนดทด่ี ินหรือ น.ส. ๓ ฉบับเจาของท่ีดิน
เปนอนั ตราย ชํารุด สญู หาย ดว ยประการใด หรอื ไมสามารถนาํ มา
จดทะเบียนได จะตองดําเนินการออกใบแทนเสยี กอ นตามนยั มาตรา ๖๓
แหง ประมวลกฎหมายทีด่ นิ และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๓ (พ.ศ. ๒๕๓๗)ฯ
ขอ ๑๗ กอ น

นอกจากน้ี กอ นจะจดทะเบียนฯ พนกั งานเจาหนาที่
ผูจดทะเบียนจะตองตรวจสอบเร่ืองราวและหลักฐานตาง ๆ กับ
สอบถามคูกรณี เพื่อความถูกตองอีกครั้งหน่ึงกอนที่จะลงช่ือและ
ประทับตราในรายการจดทะเบียน ซ่ึงกรมท่ีดินไดวางระเบียบไว
ตามหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๑๑๙๖๖ ลงวันที่ ๒๑
พฤษภาคม ๒๕๑๖ โดยใหพนักงานเจาหนาที่กอนจะลงลายมือช่ือ
ในการจดทะเบียนใหมีการตรวจสอบรายการในหัวขอตอไปน้ีดวย
ตนเองเสยี กอ นทุกครัง้ คอื

- การกรอกรายการใน ท.ด. ๑ ครบถวนถูกตองแลว
- ตรวจอายัดแลว
- ตรวจสารบบถกู ตองแลว
- คดิ คาธรรมเนยี มถูกตองแลว
- ปด อากรแสตมปถ ูกตองแลว
- ทาํ สญั ญาหรอื บนั ทึกขอตกลงถกู ตอ งแลว
- แกสารบญั จดทะเบยี นทง้ั ๒ ฉบับ ถกู ตอ งแลว
- คูสัญญาไดเซ็นช่ือตอหนาและใหถอยคําวามี
การชําระราคาซอ้ื ขายแลว
(๒) การจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดิน
หรอื อสังหาริมทรพั ยอยา งอ่ืน

36

ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา ๗๗ และ
มาตรา ๗๘ ไดบ ญั ญตั ิถึงการจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
หรืออสงั หาริมทรัพยอ ยางอ่นื และการจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม
ในที่ดิน ซ่ึงไดมาตามประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย มาตรา ๑๓๘๒
หรือโดยประการอื่นนอกจากนิติกรรมสําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
ใหปฏบิ ัตติ ามกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๗ ซึ่งกาํ หนดไวในขอ ๘ ขอ ๙
ระเบียบกรมท่ดี ิน วา ดว ยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
ทีด่ นิ ซึ่งไดม าโดยการครอบครอง พ.ศ. ๒๕๕๑ หมวด ๑ สวนที่ ๑
และ ๒ ขอ ๕ - ขอ ๑๙

ตามกฎกระทรวงดงั กลาวไดก าํ หนดหลกั เกณฑ
และวิธีการจดทะเบียนตามกฎหมายแพงและพาณิชย มาตรา ๑๓๘๒
หรือการไดมาโดยการครอบครองปรปกษไ วช ัดแจงแลว ซึ่งพนักงาน
เจา หนาท่ีจะดําเนนิ การใหตอเมื่อมีคําพิพากษาหรือคําสั่งอันถึงท่ีสุด
ไปแสดง หากคดียังไมถงึ ท่ีสดุ ก็ยงั ไมอาจดาํ เนนิ การได

สํ า ห รั บ ก า ร จ ด ท ะ เ บี ย น สิ ท ธิ ใ น ที่ ดิ น โ ด ย
ประการอื่นนอกจากนิตกิ รรมนัน้ กรณกี ารไดมาโดยการครอบครอง
ตามประมวลกฎหมายแพงพาณิชย มาตรา ๑๓๖๗ กรมท่ดี นิ ไดวาง
แนวทางปฏิบัติไวต ามระเบยี บกรมที่ดนิ วาดวยการจดทะเบียนสิทธิ
และนติ ิกรรมเก่ียวกบั ท่ีดนิ ซึ่งไดม าโดยการครอบครอง พ.ศ. ๒๕๕๑
หมวด ๒ สวนที่ ๑ และ ๒ ขอ ๒๐ - ขอ ๒๗

(๓) แจกหนงั สอื แสดงสทิ ธใิ นทดี่ นิ และสญั ญา
เมือ่ จดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมแลว กอนแจก

หนงั สือแสดงสิทธิในที่ดินและสัญญาใหผูขอตรวจสอบความถูกตอง
กอนรับกลับไป

............................

37

หลกั กฎหมายทเี่ กี่ยวของกบั การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรม
ชดุ ประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย

๑. ความหมายและลักษณะของนิตกิ รรม
“นิติกรรม” หมายความวา การใด ๆ อันทําลงโดยชอบ

ดว ยกฎหมายและดว ยใจสมคั รมงุ โดยตรงตอการผูกนิติสัมพันธขึ้นระหวาง
บุคคล เพอ่ื จะกอ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึง่ สทิ ธิ

ลกั ษณะของนิตกิ รรมประกอบดวย ดงั น้ี
๑) เปนการกระทํา ตองมีการกระทําของบุคคลท่ีเกิดจาก
ความคิด การตัดสินใจ และการกระทําเพื่อแสดงใหเห็นความตองการ
ตามท่ีไดตัดสินใจตามขั้นตอนหรือกระบวนการในการกอเจตนานั่นเอง
ซึ่งการกระทาํ นั้นจะถอื เปนการกระทําได บุคคลน้ันจะตองกระทําไดโดย
รูสึกในสิ่งทต่ี นกระทํา
๒) เปนการกระทาํ ท่ชี อบดว ยกฎหมาย หมายถงึ มีกฎหมาย
รับรองการกระทาํ ดงั กลาว นติ ิกรรมนน้ั ตองไมขดั ตอกฎหมาย ความสงบ
เรยี บรอย หรือศีลธรรมอนั ดขี องประชาชน
๓) ตอ งทําโดยสมัครใจ หมายความวา บุคคลนั้นไดกระทํานิติกรรม
ไปโดยการตดั สินใจของตนเอง คอื ตัดสนิ ใจที่จะทาํ เองมไิ ดก ระทาํ ไปเพราะถกู
หลอกลวงหรือเรยี กเปนภาษากฎหมายวาถูกกลฉอฉล มิไดกระทําไปเพราะ
การถกู บังคบั อนั เปนเรอ่ื งของการขม ขู หรือมิไดก ระทาํ ไปเพราะความเขาใจผิด
แตไดกระทําดวยการตัดสินใจของตนเองโดยไมมีปจจัยอ่ืนมาทําใหความ
ประสงคท ่ีแทจ ริงน้ันเปลย่ี นแปลง

38

๔) ตอ งการกอใหเ กดิ ผลในทางกฎหมาย จะตองอยูท่ีเจตนา
หรือความตองการของผูทํานิติกรรมวาตองการมุงใหเกิดผลทางกฎหมาย
หรอื ไม มีเปาหมายหรอื วตั ถุประสงคใ นทางกฎหมายหรือไม

๕) เปน ผลผกู พันระหวา งบคุ คล การทาํ นิติกรรมทําจากบุคคล
ความผูกพนั ทางกฎหมายหรือนิตสิ มั พนั ธท่ีเกดิ ขึ้นจึงเกิดระหวา งบุคคลเทา นน้ั

๖) ผลนนั้ ก็คอื ความเคลอ่ื นไหวในสทิ ธิ ซ่งึ อาจจะเปน การ
(๖.๑) การกอใหเ กิดสิทธทิ ย่ี งั ไมมี
(๖.๒) การเปลย่ี นแปลงสิทธทิ ่ีเคยมีแลวเปนอยา งอืน่
(๖.๓) โอนสิทธิท่ีเคยมีใหกบั บคุ คลอ่นื เชน การโอนสทิ ธิ

เรียกรอง โอนสทิ ธิการรับจํานอง โอนสิทธกิ ารเชา เปน ตน
(๖.๔) สงวนสิทธิท่ีเคยมีใหเกิดความมั่นคง เชน การคํ้า

ประกัน การจํานอง เปน ตน
(๖.๕) ระงับสทิ ธิท่เี คยมีหรอื เคยกอ ขึ้นไว เชน การบอกเลิก

สญั ญา การบอกลา งโมฆียะกรรม เปน ตน
๒. องคประกอบของนิตกิ รรม

องคประกอบของนติ ิกรรม มี ๒ อยา ง ดงั นี้
๒.๑ องคประกอบที่เปนสาระสําคัญ ถาขาดองคประกอบ
อยางใดอยางหนึ่งดังตอไปนแ้ี ลว นติ กิ รรมก็จะไมเกิด ไดแก

๒.๑.๑ บุคคล บุคคลกระทํานิติกรรมไดตองมีความรู
สํานึกในสิ่งท่ีตนกระทํา ตองเปนผูรูคิดรอบคอบ มีความสามารถดูแล
ผลประโยชนข องตนเองได

๒.๑.๒ วัตถุประสงค การทํานิติกรรมนั้นตองเปนการ
กระทาํ ท่ี “มุง ” ตอ ผลอะไรสกั อยาง โดยการกระทํานั้นตองมีเปาหมาย
หรือวัตถปุ ระสงคเสมอ

39

๒.๑.๓ แบบ เปนวธิ ีการในการทาํ นิติกรรม
๒.๑.๔ เจตนา คือ มกี ารกระทําที่เกิดจากความตองการ
โดยสมคั รใจของผูทาํ นิติกรรมเอง
๒.๒ องคประกอบเสริม เปนองคประกอบที่ผูทํานิติกรรม
อาจกําหนดเพ่ิมเติมเขามาในนิติกรรม ซ่ึงเม่ือกําหนดเขามาแลวก็จะ
กลายเปน เน้อื หาสว นหนง่ึ ของนิตกิ รรม ไดแก
๒.๒.๑ เงื่อนไข คือ การนําเอาเหตุการณในอนาคตที่
ไมแนนอนมากําหนดเกี่ยวกับความเปน ผลหรือสนิ้ ผลของนติ กิ รรม
๒.๒.๒ เง่ือนเวลา คือ การนําเอา “เวลา” อันเปน
เหตกุ ารณในอนาคตที่แนนอนมากําหนดเก่ียวกับความเปนผลหรือส้ินผล
ของนิติกรรม
๓. การสอบสวนสทิ ธแิ ละความสามารถของคสู ัญญา
ในการทํานติ ิกรรมเกีย่ วกับอสังหารมิ ทรพั ยต ามประมวลกฎหมาย
แพงและพาณิชย ซ่ึงจะตองทําเปนหนังสือและจดทะเบียนตอพนักงาน
เจา หนา ท่นี ้ัน กอนที่จะมีการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรม พนักงานเจาหนาท่ี
จะตอ งสอบสวนสิทธิและความสามารถของบุคคลท่ีมาย่ืนคําขอ ตลอดจน
ความสมบรู ณของนติ ิกรรมเปนลาํ ดบั แรก เพอื่ ใหทราบถงึ สทิ ธิ ความสามารถ
ในการใชสิทธขิ องคูสญั ญาหรอื ผยู นื่ คําขอ วามีสิทธิและความสามารถตามที่
จะมาขอใหเจาหนา ทด่ี าํ เนนิ การใหตามความประสงคห รอื ไม
“สิทธิ” คือ ประโยชนสวนไดเสียที่กฎหมายรับรองและ
คุม ครอง อันเปนการผูกพันบคุ คลผมู ีหนา ทีใ่ หกระทําการหรืองดเวนกระทําการ
อยางใดอยา งหนงึ่ เพือ่ ประโยชนผูทรงสิทธิ “สิทธิ” เปน “ประโยชน”
เพราะเจาของสทิ ธยิ อ มสามารถใชส ทิ ธใิ หเปนประโยชนแกตนในทางตาง ๆ ได
กลา วคอื สามารถครอบครองใชสอย จาํ หนาย จายโอน หรือจะทําอะไร ๆ

40

ตามใจชอบได ถา หากการกระทําน้ันไมฝาฝนกฎหมายและไมละเมิดสิทธิ
ของบุคคลอน่ื

“ความสามารถของบุคคล” บุคคลมีสิทธิแลวใชวาจะทํา
อะไรตามใจชอบไดทุกอยางโดยไมมีขอกําหนด แตบุคคลนั้นจะตองมี
ความสามารถดว ย ซง่ึ มี ๒ ประเภท ดังนี้

๑) ความสามารถในการถือสิทธิ หมายถึง ความสามารถของ
บุคคลท่ีจะเปน เจาของสทิ ธไิ ด ไมว า จะเปนตามประมวลกฎหมายแพงและ
พาณชิ ย หรือประมวลกฎหมายท่ดี ิน เชน บุคคลตางดาวไมอาจไดมาซึ่ง
กรรมสทิ ธใ์ิ นท่ีดนิ ในประเทศไทยได นอกจากจะมกี ฎหมายพิเศษยกเวนไว
หรอื มาตรา ๑๙ แหง พระราชบัญญตั อิ าคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ แกไขเพม่ิ เตมิ
โดยพระราชบัญญตั อิ าคารชุด (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔ ปจ จบุ ันคนตา งดา ว
สามารถถอื กรรมสทิ ธิใ์ นหอ งชุดได โดยปฏิบตั ติ ามหลกั เกณฑท่กี ฎหมายกาํ หนดไว

๒) ความสามารถในการใชสิทธิ หมายถึง ความสามารถใน
การที่บุคคลจะใชส ิทธทิ ม่ี อี ยูใหเ กิดประโยชนแกต นเอง แตในเร่อื งการใชสิทธินี้
กฎหมายกําหนดขอ จํากดั ไวมากมาย เพราะวาการใชส ทิ ธขิ องแตละบุคคล
อาจกระทบกระเทือนถึงสิทธขิ องบคุ คลอ่นื ได

“ความสมบูรณของนติ กิ รรม” นิติกรรม หมายถึง การกระทํา
ของบุคคลทีช่ อบดวยกฎหมายและดว ยใจสมัครมุงโดยตรงตอ การผูกนิติสัมพันธ
ข้ึนระหวา งบุคคล เพอื่ กอใหเ กิดความเคลอ่ื นไหวแหง สิทธิ นิติกรรมจะมีผล
สมบูรณตอ งกระทําใหถ ูกหลักเกณฑตามกฎหมายกาํ หนดไว คือ วัตถุประสงค
ของนติ กิ รรมไมต องหา มชัดแจงโดยกฎหมาย ไมเปนการพนวิสัย ไมเปน
การขัดตอความสงบเรยี บรอ ยและศีลธรรมอนั ดขี องประชาชน หากกระทํา
การฝาฝน วตั ถุประสงคดังกลาว นิติกรรมนั้นเปนโมฆะ คือเสียเปลาไมมี
ผลบงั คับตามกฎหมาย ความสมบรู ณข องนิติกรรมท่ที าํ ขึน้ มี ๓ กรณี คือ

41

๑) กรณีท่ีนติ ิกรรมกระทําขนึ้ ถกู ตองตามหลกั เกณฑทกี่ ฎหมาย
กาํ หนดทุกประการ ยอ มสมบูรณม ผี ลใชบังคับ

๒) กรณนี ิติกรรมที่กระทาํ ขนึ้ มีขอ ท่อี าจเสอ่ื มเสยี บางประการ
กฎหมายจงึ เขาคุม ครองปกปองสิทธิของฝายท่ีเสียเปรียบ โดยกําหนดให
นติ กิ รรมนนั้ มีผลสมบรู ณต ลอดไปหรอื สนิ้ ผลไป สดุ แทแ ตฝ า ยทีเ่ สยี เปรียบ
นั้นจะเลือก เรยี กวา นติ ิกรรมทีเ่ ปน โมฆยี ะ

๓) กรณีนติ ิกรรมที่กระทําขึ้นไมถ ูกตอ งตามหลกั เกณฑท ่ีกฎหมาย
บัญญัตใิ นเรอื่ งทเ่ี ปน สาระสําคัญ จึงตกเปนโมฆะ ซึ่งเหตุแหงโมฆะกรรม
อันเกิดจากวัตถุประสงคข องนติ ิกรรม แบง เปน ๓ กรณี

(๓.๑) นติ กิ รรมมีวัตถปุ ระสงคเ ปน การตองหา มชัดแจงโดย
กฎหมาย

(๓.๒) นิติกรรมมีวัตถุประสงคเ ปน การพนวิสัย คือ ทําในส่ิง
ทเ่ี ปนไปไมไ ด

(๓.๓) นิติกรรมมีวัตถุประสงคเปนการขัดตอความสงบ
เรียบรอยหรอื ศลี ธรรมอันดขี องประชาชน