คู่มือการสอบสวนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2561)

192

หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์เพ่ือใช้ประโยชน์ทางการศึกษา
โดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่สถานศึกษาของทางราชการ สถานศึกษา
ขององค์การรัฐบาล โรงเรียนเอกชนที่ตั้งข้ึนตามกฎหมายว่าด้วย
โรงเรียนเอกชน หรือสถาบันอุดมศึกษาเอกชนที่ต้ังข้ึนตามกฎหมาย
ว่าด้วยสถาบันอุดมศึกษาเอกชน นอกจากเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอ
จดทะเบียนต้องนามาแสดงตามปกติแล้ว ผู้ขอจดทะเบียนต้องแสดง
หลักฐานจากสถานศึกษาท่ีพิสูจน์ได้ว่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่
ส ถ า น ศึ ก ษ า นั้ น เ พ่ื อ ก า ร ส นั บ ส นุ น ก า ร ศึ ก ษ า ต า ม โ ค ร ง ก า ร ที่
กระทรวงศึกษาธิการให้ความเห็นชอบตามความในข้อ ๓ ข้อ ๕
และข้อ ๑๐ ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร ลงวันที่ ๕ มกราคม
พ.ศ. ๒๕๔๘ พร้อมท้ังให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีแจ้งและบันทึกถ้อยคา
ให้ผู้ขอจดทะเบียนรับทราบไว้ด้วยว่า ผู้โอนท่ีได้รับสิทธิยกเว้นภาษี
อากรจะต้องปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวล
รัษฎากร เร่ือง กาหนดหลักเกณฑ์ ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร
(ฉบับที่ ๔๒๐) พ.ศ. ๒๕๔๗ และประกาศอธิบดีกรมสรรพากร
เร่ือง กาหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเง่ือนไขเพื่อการยกเว้นภาษี
เงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ สาหรับ
เงินได้ที่จ่ายเป็นค่าใช้จ่ายเพ่ือการสนับสนุนการศึกษา ลงวันท่ี ๕
มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๘ ทกุ ประการ

(๒) กรณีผู้โอนเป็นบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
ให้พนกั งานเจ้าหนา้ ทบ่ี ันทกึ ถ้อยคาเพิ่มเติมจาก (๑) ด้วยว่า บริษัท
หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้โอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่สถานศึกษา
ไม่เปน็ บรษิ ัทหรอื หา้ งหุ้นส่วนนิติบุคคลในเครือเดียวกันกับบริษัทหรือ
ห้างหุ้นส่วนที่ประกอบกิจการโรงเรียนเอกชนตามกฎหมายว่าด้วย
โรงเรียนเอกชน หรือกิจการสถาบันอุดมศึกษาเอกชนตามกฎหมาย
ว่าด้วยสถาบันอุดมศึกษาเอกชน ตามความในข้อ ๘ ของประกาศ
อธบิ ดกี รมสรรพากร

193

(๓) เพ่ือให้ทราบว่าการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์
ไดร้ ับยกเวน้ คา่ ธรรมเนียมและภาษีอากรเพราะเหตุใด กรณีได้รับยกเว้น
ท้ังค่าธรรมเนียมและภาษีอากร ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีระบุข้อความ
ลงในคาขอจดทะเบียน หนังสือสัญญา ตลอดจนใบเสร็จรับเงิน
ด้วยข้อความว่า “ยกเว้นค่าธรรมเนียมตามมาตรา ๑๐๓ ทวิ
แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน และยกเว้นภาษีอากรตามพระราช
กฤษฎีกา (ฉบับที่ ๔๒๐) พ.ศ. ๒๕๔๗” ส่วนกรณีได้รับยกเว้น
เฉพาะภาษีอากรใชข้ อ้ ความว่า “ยกเว้นภาษีอากรตามพระราชกฤษฎีกา
(ฉบบั ท่ี ๔๒๐) พ.ศ. ๒๕๔๗”

(หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๒๒๔๕๕
ลงวันท่ี ๑๕ สิงหาคม ๒๕๕๕)

- การจดทะเบียนให้แก่โรงเรียนเอกชน พนักงานเจ้าหน้าที่
จะต้องถือปฏบิ ัติ ดงั น้ี

(๑) กรณีผู้รับใบอนุญาตโอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิ
ครอบครองในท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์ ท่ีเป็นส่วนควบของท่ีดิน
ให้แก่โรงเรียนในระบบ ตามมาตรา ๒๕ (๑) แห่งพระราชบัญญัติ
โรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ซ่ึงแก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
โรงเรยี นเอกชน (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๕๔ พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะต้อง
รบั จดทะเบยี นในประเภท “โอนตามกฎหมาย” (กรณีผู้รับใบอนุญาต
เป็นผู้โอนตามมาตรา ๒๗ วรรคหน่ึง แห่งพระราชบัญญัติโรงเรียน
เอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ท่แี ก้ไขแลว้ ) และกรณีที่เป็นโรงเรียนในระบบ
โอนกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น
ส่วนควบของทด่ี ินคืนให้แก่ผู้รับใบอนุญาต เจ้าของเดิม หรือทายาท
เนอ่ื งจากเลิกใชป้ ระโยชนห์ รือเลิกกิจการ (ซึ่งเป็นโรงเรียนในระบบที่
จดั ตัง้ ข้นึ ตามพระราชบัญญัติโรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ และโรงเรียน
ในระบบที่จัดต้ังขึ้นก่อนพระราชบัญญัติโรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐)
พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องรับจดทะเบียนในประเภท “โอนตามกฎหมาย

194

(โอนคืนผู้รับใบอนุญาต เจ้าของเดิม หรือทายาท ตามมาตรา ๒๗
วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติโรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐
ท่ีแกไ้ ขแลว้ )”

(๒) กรณีมีผู้บริจาคที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น
ส่วนควบของที่ดินให้แก่โรงเรียน ในระบบพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องรับ
จดทะเบียนในประเภท “โอนตามกฎหมาย (กรณีผู้บริจาคเป็นผู้โอน
ตามมาตรา ๒๗/๑ แห่งพระราชบัญญัติโรงเรียนเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐
ทแ่ี ก้ไขแล้ว)” กรณีโรงเรียนในระบบโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง
ในท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นส่วนควบของท่ีดินคืนแก่ผู้บริจาค
หรอื ทายาท เนือ่ งจากเลิกใช้ประโยชนห์ รอื เลิกกิจการ พนักงานเจ้าหน้าที่
จะต้องรับจดทะเบียนในประเภท “โอนตามกฎหมาย (โอนคืนผู้
บรจิ าคหรือทายาท ตามมาตรา ๒๗/๑ วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติ
โรงเรยี นเอกชน พ.ศ. ๒๕๕๐ ทแ่ี ก้ไขแล้ว)”

(หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๑๕๕๓
ลงวนั ที่ ๒๖ มถิ นุ ายน ๒๕๕๗)

195

การจดทะเบียนกรรมสทิ ธิ์รวม
 ความหมาย

กรรมสิทธ์ิรวม คือ นิติกรรมซื้อขายหรือให้ ฯลฯ
แต่เป็นการขายบางส่วน หรือให้บางส่วน ฯลฯ กล่าวคือ หนังสือ
แสดงสิทธิในที่ดินมีชื่อเจ้าของคนเดียวหรือหลายคน คนเดียว
หรือหลายคนขายบางส่วน หรือให้บางส่วนไม่หมดแปลง โดยไม่มี
การรังวัดแบ่งแยกแต่สามารถทราบส่วนได้ โดยการบรรยายส่วน
เรียกว่ากรรมสิทธิ์รวม เช่น ๑ ส่วนใน ๔ ส่วน หรือ ๑๐๐ ส่วน
ใน ๑,๐๐๐ ส่วน เป็นต้น แต่ทั้งนี้จะทราบเขตและเนื้อที่แน่นอน
ไม่ได้หากคู่กรณีทราบเขตและเน้ือท่ีแน่นอนแล้ว จะต้องให้ขอรังวัด
แบ่งแยกเสียก่อนความจริงแล้วหนังสือรับรองการทาประโยชน์
(น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก.) ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ น่าจะเป็น
เร่ืองให้เติมช่ือไม่ใช่กรรมสิทธิ์ แต่ทางปฏิบัติได้ใช้ประเภทกรรมสิทธ์ิ
รวมกันตลอดมา ดังนั้น แม้การขายบางส่วนหรือให้บางส่วน ฯลฯ
ในหนงั สือรับรองการทาประโยชนก์ ็ใช้ประเภทกรรมสิทธิร์ วม
 กฎหมาย ระเบียบ และคาสง่ั ท่ีเกี่ยวข้อง

- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๖
ถงึ มาตรา ๑๓๖๖

- คาสั่ง ที่ ๖/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๑๓ กันยายน ๒๔๙๙
เร่อื ง การจดทะเบยี นประเภทกรรมสิทธริ์ วม

196

 ประเภทการจดทะเบยี น
- กรรมสิทธ์ิรวม หมายถึง หนังสือแสดงสิทธิมีช่ือ

เจ้าของคนเดียวใหบ้ คุ คลอ่ืนถือกรรมสิทธิร์ วม หรือมชี ื่อเจ้าของหลายคน
ทุกคนให้บุคคลอ่ืนถือกรรมสิทธ์ิรวม (คาส่ังกรมท่ีดินที่ ๖/๒๔๙๙
ลงวนั ท่ี ๑๓ กนั ยายน ๒๔๙๙)

- กรรมสิทธิ์รวมเฉพาะส่วน หมายถึง หนังสือแสดง
สิทธมิ ีชื่อเจ้าของหลายคน โดยมีบุคคลคนเดียวหรือหลายคน แต่ไม่
ทั้งหมดให้บุคคลอื่นที่ยังไม่มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธินั้น หรือมีชื่อ
ในหนังสือแสดงสิทธิอยู่แล้ว แต่เข้าถือกรรมสิทธ์ิรวมโดยเพิ่มส่วน
ของตนให้มากข้ึน (คาส่ังกรมที่ดินที่ ๖/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๑๓
กันยายน ๒๔๙๙)

- กรรมสิทธิ์รวม (ปลอดจานอง) กรรมสิทธิ์รวม
เฉพาะสว่ น (ปลอดจานอง) หมายถึง ที่ดินท่ีมีการจานองครอบติดอยู่
และมีชื่อคนเดียวหรือหลายคน คนเดียวหรือหลายคน (ท้ังหมด)
หรือแต่บา งคนไม่ทั้ งหมดแล้ ว แต่กรณี ยอมใ ห้บุคคลอื่ น
เข้าถอื กรรมสิทธริ์ วมและในส่วนของบุคคลที่เข้าถือกรรมสิทธิ์รวมใหม่น้ี
พ้นจากการจานองโดยส่วนที่เหลือยังคงจานองอยู่ตามเดิม ในวงเงิน
จานองเดิม (หนังสือกรมที่ดินตอบข้อหารือจังหวัดนนทบุรี ท่ี มท
๐๖๐๘/๕๐๗๙๑ ลงวันท่ี ๒๓ ธันวาคม ๒๕๑๓ เวียนโดยหนังสือ
กรมทด่ี ิน ท่ี มท ๐๖๐๘/ว ๕๑๕๙๗ ลงวนั ที่ ๓๐ ธนั วาคม ๒๕๑๓)

- กรรมสิทธ์ิรวม (โอนชาระหน้ีจานองบางส่วน) หมายถึง
การจดทะเบียนประเภทท่ีอยู่ในระหว่างจานอง ต่อมาผู้จานองตกลง
โอนทด่ี ินชาระหนี้จานองบางสว่ นแกผ่ รู้ บั จานองโดยให้สว่ นท่ีดินชาระหนี้
ปลอดจากการจานอง ส่วนที่เหลือคงมีการจานองต่อไปตามเดิม
(บนั ทึกกองทะเบียนทีด่ นิ ท่ี มท ๐๖๑๒/๑๒๖ ลงวันท่ี ๑๒ มกราคม ๒๕๒๐)
หรอื พ้นจากการจานองก็ได้

197

- กรรมสิทธิ์รวม (โอนใหตัวการ) หมายถึง หนังสือ
แสดงสิทธิในท่ีดินมีช่ือบุคคลคนหนึ่งโอนใหตัวการบางสวนไมหมด
ทั้งแปลง โดยไมมีการรังวัดแบงแยกแตสามารถทราบสวนได
(ถาตองการจะใหทราบ) โดยการบรรยายสวนแตจะทราบเขตและ
เนื้อทีท่ ่ีแนนอนไมได หากคูก รณที ราบเขตและเนื้อที่ท่ีแนนอนแลวก็
จะตองไปจดทะเบียนประเภทแบง โอนใหต วั การ ตัวอยา งการจดทะเบียน
กรรมสิทธิ์รวม (โอนใหตัวการ) เชน โฉนดที่ดินมีช่ือนาย ก. ซ่ึง ก.
ถอื ไวแทน ข. บางสวนและตองการจะโอนสวนท่ีเปนของ ข. คืนให ข.
โดยคูกรณียังไมประสงคจะแยกที่ดินออกจากกัน การจดทะเบียน
กจ็ ะปรากฏชอ่ื ข. และ ก. ในโฉนดทดี่ ิน (บันทึกกองทะเบียนที่ดิน
ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/๒๓ ลงวันที่ ๑๕ กันยายน ๒๕๒๑)
 สาระสาํ คญั

- กรณที รัพยส ินของบคุ คลหลายคนรวมกนั ใหใชหลัก
กฎหมายเรื่องกรรมสิทธริ์ วม เวนแตมีกฎหมายบัญญัติไวเปนอยางอื่น
(มาตรา ๑๓๕๖ แหงประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย)

- กฎหมายใหสันนิษฐานวาผูเปนเจาของรวมกันมีสวน
เทากัน และมีสิทธิจัดการทรัพยสินรวมกัน (มาตรา ๑๓๕๗ และ
มาตรา ๑๓๕๘ แหง ประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย)

- เจาของรวมคนหนึง่ ๆ อาจใชส ทิ ธิอนั เกิดแตก รรมสทิ ธ์ิ
ครอบไปถึงทรัพยสินท้ังหมด เพ่ือตอสูบุคคลภายนอก แตในการ
เรยี กรองเอาทรพั ยสินคนื นนั้ ตอ งอยใู นบังคบั แหงเงื่อนไขท่ีระบุไวใน
มาตรา ๓๐๒ แหงประมวลกฎหมายน้ี (มาตรา ๑๓๕๙ แหง
ประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย)

- เจา ของรวมคนหน่งึ ๆ มสี ทิ ธิใชทรัพยส นิ ได แตต อง
ไมขัดตอสิทธิแหงเจาของรวมคนอ่ืน ๆ และเจาของรวมคนหนึ่ง ๆ
มีสิทธไิ ดด อกผลตามสวนของตนท่ีมีในทรัพยสินนั้น (มาตรา ๑๓๖๐
แหง ประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย)

198

- เจาของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจาํ หนายสวนของตน หรือจํานอง
หรอื กอใหเ กดิ ภาระตดิ พนั ก็ได แตต วั ทรพั ยส นิ น้ันจะจําหนาย จํานํา
จํานอง หรือกอใหเกิดภาระติดพันได ก็แตดวยความยินยอมแหง
เจาของรวมทุกคน ถาเจาของรวมคนใด จําหนาย จํานํา จํานอง
หรือกอใหเกิดภาระติดพันทรัพยสินโดยมิไดรับความยินยอมแหง
เจา ของรวมทุกคน แตภ ายหลังเจา ของรวมคนนนั้ ไดเปนเจาของทรัพยสิน
แตผเู ดยี ว นติ ิกรรมนนั้ เปน อันสมบรู ณ (มาตรา ๑๓๖๑ แหงประมวล
กฎหมายแพงและพาณชิ ย)

- เจาของรวมคนหน่งึ ๆ มีสิทธเิ รยี กใหแบงทรัพยสินได
เวนแตจะมีนิติกรรมขดั อยู หรือถา วตั ถทุ ี่ประสงคท่ีเปน เจา ของรวมกนั นน้ั
มีลักษณะเปนการถาวร ก็เรียกใหแบงไมได โดยสิทธิเรียกใหแบง
ทรัพยสินนน้ั จะตดั โดยนติ ิกรรมเกนิ คราวละสบิ ปไมไ ด และเจาของรวม
จะเรยี กใหแ บงทรพั ยส นิ ในเวลาท่ไี มเ ปน โอกาสอนั ควรไมไ ด (มาตรา ๑๓๖๓
แหง ประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ย)

- ในกรณผี ูถ ือกรรมสิทธิ์ทีด่ นิ รวมคนใดคนหนงึ่ หรอื หลายคน
ประสงคจ ะใหบ ุคคลอน่ื เพยี งคนเดยี วหรือหลายคนถือกรรมสิทธ์ิรวม
ในท่ีดินเฉพาะสว นของตนได โดยผถู อื กรรมสทิ ธิ์รวมคนอื่นไมจําตอง
ใหถอ ยคํายินยอม (คําสัง่ กรมทด่ี ิน ที่ ๖/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๑๓ กันยายน ๒๔๙๙)

- ถาเจาของรวมไดก าํ หนดตกลงไวชัดแจง หรอื มกี ฎหมาย
แบงสว นกนั ไวช ัดแจง วา มมี ากนอยกวา กันอยางไรกต็ อ งเปนไปตามนนั้
แตถ าไมมนี ิตกิ รรมหรอื กฎหมายกาํ หนดไวช ดั ก็ใหถือวาเจาของรวม
แตล ะคนมสี ว นเทากัน (มาตรา ๑๓๕๗ แหงประมวลกฎหมายแพง
และพาณิชย)

- หนังสือแสดงสิทธิในทดี่ นิ ท่ีมีชื่อหลายคน ถาคนหนึง่ คนใด
จะใหบุคคลอน่ื ถอื กรรมสิทธิ์ โดยระบสุ วนไปดวย จะตอ งใหผ ูมชี อื่ ในหนงั สอื
แสดงสทิ ธใิ นทดี่ ินนน้ั ทุกคนมาจดทะเบียนบรรยายสวนใหทราบเสียกอนวา
แตล ะคนมสี วนในทดี่ ินนั้นเทาใด เมอ่ื มีการจดทะเบยี นบรรยายสวนแลว
ตอ ไปคนหน่งึ คนใดจะใหบุคคลอืน่ ถอื กรรมสิทธ์ิรวมเฉพาะสวน โดยระบุ
สว นวา มีก่สี ว นในท่ตี นมสี ว นอยูกย็ อ มดาํ เนนิ การได

199

- การแบงทรัพยสินระหวางผูถือกรรมสิทธ์ิรวม สามารถ
กระทาํ ไดโดยแบงทรัพยสินกันเองระหวางเจาของรวม การตกลง
แบงกันเองระหวางผูถือกรรมสิทธ์ิรวมจะตกลงแบงดวยวิธีใดก็ได
เชน แบงครอบครองกันอยางเปนสัดสวน ขอตกลงแบงทรัพยสิน
ระหวางเจาของรวมกฎหมายมิไดกําหนดแบบจะทํากันดวยวาจาก็ได
ไมมีหลักฐานเปนหนังสือก็ฟองรองบังคับคดีกันได (คําพิพากษาฎีกาท่ี
๓๔๑๕/๒๕๒๔) บนั ทกึ ขอ ตกลงแบง ทรพั ยส ินกรรมสิทธ์ริ วมท่ไี มส ามารถ
กําหนดไดแนนอนวา แบง กนั จดุ ไหนยังใชบงั คับไมได (คาํ พพิ ากษาฎีกาท่ี
๖๒๕/๒๕๓๓)

- วธิ ีดําเนินการจดทะเบยี นประเภทกรรมสทิ ธ์ิรวม
(๑) จัดทําคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ

ตามแบบ ท.ด.๑ หรือ ท.ด.๑ ก และบันทึกขอตกลงเรื่อง
กรรมสิทธิ์รวมตามแบบ ท.ด.๗๐ (คําสั่งกรมที่ดินที่ ๒/๒๕๐๐
ลงวันท่ี ๒๐ กุมภาพนั ธ ๒๕๐๐)

(๒) ในกรณที มี่ ีการตกลงกันใหมีคาตอบแทนใหระบุ
จํานวนเงนิ ไวใ นขอ ตกลงใหชัดเจน ถาไมมีคาตอบแทนก็ใหระบุไววา
โดยเสนหา

(๓) การขอจดทะเบียนประเภทกรรมสิทธ์ิรวมโดยคูกรณี
ขอใหร ะบุสว นใหห มายเหตใุ น ท.ด.๑ หรือ ท.ด.๑ ก และสารบัญ
จดทะเบียนใหป รากฏขอ ความวา “นาย………..….ยินยอมใหนาย…………….
ถอื กรรมสทิ ธิร์ วมดวยจํานวน…………”

(๔) การจดทะเบยี นประเภทกรรมสทิ ธร์ิ วมเฉพาะสวน
ใหห มายเหตุใน ท.ด. ๑ หรอื ท.ด. ๑ ก และสารบัญจดทะเบียนให
ปรากฏขอความวา “นาย…………..………….ยินยอมใหนาย……..………..
ถือกรรมสิทธ์ิรวมเฉพาะสวนของนาย…………..……สวนของคนอ่ืน
คงอยตู ามเดิม”

((๒) (๓) (๔) คําส่ังกรมที่ดินที่ ๖/๒๔๙๙ ลงวันท่ี ๑๓
กันยายน ๒๔๙๙)



201

การจดทะเบียนสทิ ธเิ ก่ียวกับอสงั หารมิ ทรัพย์ซึ่งไดม้ าโดยทางมรดก
 ความหมาย

การจดทะเบียนโอนมรดก หมายถึง การจดทะเบียน
สทิ ธเิ กี่ยวกบั อสังหารมิ ทรพั ย์ซึ่งได้มาโดยหลักกฎหมายมรดกที่รับรอง
ให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้ตายตกแก่ทายาท และทายาทมีสิทธิ
เป็นเจา้ ของทรัพยม์ รดกนัน้ ทันทที ่เี จ้ามรดกตาย

การจดทะเบียนโอนมรดกตามประมวลกฎหมายที่ดิน
สามารถดาเนินการได้ ๒ วิธี คอื

๑. การจดทะเบยี นโอนมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล
กฎหมายทด่ี นิ

๒. การจดทะเบียนโอนมรดกตามมาตรา ๘๒ แห่งประมวล
กฎหมายทีด่ ิน

การได้มาโดยทางมรดกในท่ีดินนั้นเป็นการได้มาโดยทางอ่ืน
นอกจากนิติกรรมอย่างหน่ึง ดังน้ัน ถ้าทายาทต้องการจะจดทะเบียน
การได้มาเพ่ือจะเปล่ียนแปลงทางทะเบียน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง) ก็จะตอ้ งไปจดทะเบียนการได้มาตามมาตรา ๘๑,
๘๒ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเสียก่อน เพราะเจ้ามรดกยังมีชื่อ
ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ทายาทยังไม่มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิ
ในที่ดิน ทายาทจึงไม่มีสิทธิท่ีจะมาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ
ให้แก่ใคร จะต้องจดทะเบียนการได้มาของตนก่อน คือต้องลงช่ือทายาท
หรือผู้จัดการมรดกลงในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น ๆ เสียก่อน
จึงจะมสี ทิ ธิเปล่ยี นแปลงทางทะเบยี นในทีด่ ินแปลงน้นั ได้
 กฎหมาย ระเบยี บ และคาส่ังที่เกย่ี วข้อง

๑. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ ๖
มาตรา ๑๕๙๙ - มาตรา ๑๗๕๕

๒. ประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๘๑ - มาตรา ๘๒

202

๓. กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๒๔ (พ.ศ. ๒๕๑๖) ออกตาม
ความในพระราชบัญญตั ใิ ห้ใช้ประมวลกฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

๔. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิ
เกยี่ วกับอสังหารมิ ทรพั ย์ซึง่ ได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ ลงวันที่
๙ สิงหาคม พ.ศ. ๒๕๔๘

๕. ระเบียบกรมท่ดี นิ ว่าด้วยการจดทะเบียนสทิ ธเิ กีย่ วกับ
อสังหาริมทรัพย์ซ่ึงได้มาโดยทางมรดก (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๙
ลงวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๙

๖. ระเบยี บกรมทด่ี นิ วา่ ด้วยการจดทะเบียนสิทธิเก่ียวกับ
อสงั หารมิ ทรัพย์ซงึ่ ไดม้ าโดยทางมรดก (ฉบบั ที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๕๓ ลงวันท่ี
๒๔ กันยายน ๒๕๕๓

๗. ระเบยี บกรมทด่ี ิน วา่ ด้วยการจดทะเบยี นสทิ ธเิ กย่ี วกับ
อสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗ ลงวันท่ี
๒๔ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๕๗
 ประเภทการจดทะเบียน

๑. การจดทะเบียนโอนมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล
กฎหมายทดี่ ิน หรือเปน็ การโอนมรดกโดยจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดก
แลว้ โอนมรดกให้แก่ทายาทตามมาตรา ๘๒ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน
และไม่ว่าผู้รับมรดกจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือเป็นทายาทโดยพินัยกรรม
ก็ใชป้ ระเภทการจดทะเบียนเช่นเดียวกนั ดังน้ี

- โอนมรดก หมายถึง อสังหาริมทรัพย์มีชื่อ
ผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียวหรือหลายคนก็ได้ แต่ทุกคนต้องถึงแก่กรรม
ผู้รับมรดกจะมีคนเดียวหรือหลายคนก็ได้ ถ้าอสังหาริมทรัพย์มีช่ือ
ผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ผู้รับมรดกต้องรับมรดกของผู้ถือกรรมสิทธิ์
ทุกคนไปพรอ้ มกันทงั้ หมด

- โอนมรดกบางส่วน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์
มีช่ือผู้ถือกรรมสิทธ์ิคนเดียวหรือหลายคนก็ได้ แต่ทุกคนต้องถึงแก่กรรม

203

ผู้รับมรดกจะมีคนเดียวหรือหลายคนก็ได้ ถ้าอสังหาริมทรัพย์มีชื่อ
ผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ผู้รับมรดกต้องรับมรดกของผู้ถือกรรมสิทธิ์
ทกุ คนไปพร้อมกันแต่รับไปเพียงบางส่วนไม่ท้ังหมด ยงั คงมีสว่ นท่ีเหลืออย่อู ีก

- โอนมรดกเฉพาะส่วน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์
มชี ื่อผ้ถู อื กรรมสทิ ธหิ์ ลายคนผูถ้ ือกรรมสิทธิ์บางคนถึงแก่กรรม หรือทุกคน
ถึงแกก่ รรมหมด ผรู้ บั มรดกรบั มรดกไปเฉพาะส่วนของผู้ถือกรรมสิทธิ์
บางคนทง้ั หมด ผ้รู ับมรดกจะมีคนเดยี วหรอื หลายคนก็ได้

- โอนมรดกเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน หมายถึง
อสังหาริมทรัพย์มีช่ือผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ผู้ถือกรรมสิทธ์ิบางคน
ถึงแก่กรรม หรือทุกคนถึงแก่กรรมหมด ผู้รับมรดกรับมรดกเฉพาะส่วนของ
ผูถ้ ือกรรมสิทธบ์ิ างคนไปเพียงบางส่วน ยงั คงมีส่วนของผู้ถือกรรมสิทธ์ิน้ัน
เหลืออยู่อีก ซงึ่ ผูร้ ับมรดกจะมคี นเดียว หรือหลายคนก็ได้

- การแบ่งโอนมรดก หมายถึง กรณีท่ีผู้จัดการมรดก
ทม่ี ีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินก่อนแล้ว ขอแบ่งแยกที่ดินและโอนมรดก
ใหแ้ กท่ ายาท โดยโฉนดใหมอ่ อกเปน็ ช่อื ของทายาทผ้รู ับมรดก

- การโอนมรดกสิทธิการไถ่ โอนมรดกสิทธิ
การรับจานอง โอนมรดกสิทธิเหนือพ้ืนดิน ฯลฯ หมายถึง เป็นการ
โอนมรดกในกรณีท่ีอสังหาริมทรัพย์ได้จดทะเบียนสิทธิอย่างอ่ืนอยู่
เชน่ ขายฝาก จานอง สิทธเิ หนอื พน้ื ดิน ตอ่ มาผทู้ รงสิทธิได้ถึงแก่กรรม
ทายาทของผู้ทรงสทิ ธดิ ังกล่าวมาขอรับสิทธิน้นั

๒. การจดทะเบียนลงชื่อเป็นผู้จัดการมรดกในหนังสือ
แสดงสิทธิในท่ีดินหรือหลักฐานเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อื่น ตามมาตรา ๘๒
แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งแก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไข
เพ่ิมเติมประมวลกฎหมายท่ีดิน (ฉบับท่ี ๑๓) พ.ศ. ๒๕๕๖ ไม่ว่าจะเป็น
ผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม หรือโดยคาสั่งศาลก็ใช้ประเภทการจดทะเบียน
เชน่ เดียวกัน

204

- ผู้จัดการมรดก หมายถึง อสังหาริมทรัพย์จะมีชื่อ
ผถู้ อื กรรมสิทธ์ิคนเดียวหรือหลายคนก็ได้ แต่ทุกคนจะต้องถึงแก่กรรม
ผู้จัดการมรดกขอจดทะเบียนลงช่ือเป็นผู้จัดการมรดกไปทั้งหมด
กรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธ์ิมีหลายคน ผู้จัดการมรดกของผู้ถือกรรมสิทธ์ิ
ทุกคนจะตอ้ งมีผจู้ ดั การมรดกเป็นบุคคลคนเดยี วกันหรือชุดเดยี วกนั

- ผู้จัดการมรดกเฉพาะส่วน หมายถึง อสังหาริมทรัพย์
ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ผู้ถือกรรมสิทธิ์บางคนหรือทุกคน
ถงึ แกก่ รรม ผู้ขอไดจ้ ดทะเบียนลงชื่อเป็นผู้จัดการมรดกเฉพาะบางคน

- เปล่ียนผู้จดั การมรดก หมายถงึ อสังหาริมทรัพย์
มีการจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกอยู่ก่อนแล้ว ต่อมาศาลส่ังถอน
การเป็นผู้จัดการมรดก แล้วตั้งบุคคลอื่นเป็นผู้จัดการมรดกแทน
ผู้ได้รับแต่งต้ังเป็นผู้จัดการมรดกใหม่ มาขอจดทะเบียนลงช่ือเป็น
ผ้จู ัดการมรดก

- โอนเปล่ียนนามผู้จัดการมรดก หมายถึง
อสังหาริมทรัพย์มีการจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกอยู่ก่อนแล้ว
ต่อมาผู้จัดการมรดกได้ถึงแก่กรรม ศาลได้ตั้งผู้จัดการมรดกข้ึนใหม่
ผู้ได้รับแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดกใหม่ มาขอจดทะเบียนลงชื่อเป็น
ผู้จดั การมรดก

- เลิกผู้จัดการมรดก หมายถึง อสังหาริมทรัพย์
มีการจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกไว้ ต่อมาผู้จัดการมรดกได้
ถึงแก่กรรมหมดทกุ คน ทายาทไม่ประสงค์ให้ต้ังผู้จัดการมรดกขึ้นใหม่อีก
แตต่ ้องการขอจดทะเบียนรับโอนมรดกไปตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล
กฎหมายทด่ี ิน ทายาทมาขอจดทะเบียนเลกิ ผจู้ ัดการมรดก
 สาระสาคัญ

- เมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลน้ันตกทอด
แก่ทายาท ทายาทท่ีมีสิทธิรับมรดก ได้แก่ “ทายาทโดยธรรม”

205

และ “ผู้รับพินัยกรรม” (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๕๙๙, ๑๖๐๓)

- ทรัพย์สินของพระภิกษุที่ได้มาระหว่างเวลาที่อยู่ใน
สมณเพศ เมื่อพระภิกษุนั้นถึงแก่มรณภาพให้ตกเป็นสมบัติของวัด
ที่เป็นภูมิลาเนาของพระภิกษุน้ัน เว้นแต่พระภิกษุนั้นจะได้จาหน่ายไป
ในระหว่างมีชีวิตหรือโดยพินัยกรรม (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๖๒๓)

- ทายาทโดยธรรมมีหกลาดับเท่าน้ัน แต่ละลาดับมี
สิทธไิ ด้รับมรดกก่อนหลงั ดงั ตอ่ ไปนี้ คือ

(๑) ผสู้ บื สันดาน
(๒) บิดา มารดา
(๓) พ่นี ้องรว่ มบิดามารดาเดยี วกัน
(๔) พ่นี อ้ งร่วมบดิ าหรือมารดาเดยี วกัน
(๕) ปู่ ยา่ ตา ยาย
(๖) ลงุ ปา้ นา้ อา
คู่สมรสท่ียังมีชีวิตอยู่น้ันก็เป็นทายาทโดยธรรม
ภายใต้บังคับของบทบัญญัติพิเศษ แห่งมาตรา ๑๖๓๕ (ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๖๒๙)
- กรณีทจ่ี ะรบั มรดกแทนที่ มีได้ ๒ กรณี คอื
(๑) ทายาทโดยธรรมที่มีสิทธิรับมรดกถึงแก่ความตาย
ก่อนเจา้ มรดกตาย
(๒) ทายาทโดยธรรมที่มีสิทธิรับมรดกถูกกาจัดมิให้
รับมรดกก่อนเจา้ มรดกตาย
ถ้าไม่เป็นไปตามกรณีดังกล่าวก็ไม่มีสิทธิรับมรดก
แทนที่กันได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๖๓๙)
- ผู้สืบสันดานของทายาทโดยธรรมเท่านั้นที่มีสิทธิรับ
มรดกแทนที่ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๖๔๒)

206

- พินัยกรรมท่ีต้องทาตามแบบ (ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๖๔๘) ไดแ้ ก่

(๑) แบบธรรมดา (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๖๕๖)

(๒) แบบเขียนด้วยลายมือตนเองท้ังฉบับ (ประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๖๕๗)

(๓) แบบทาเป็นเอกสารฝ่ายเมือง (ประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๖๕๘)

(๔) แบบเอกสารลับ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๖๖๐)

(๕) แบบทาด้วยวาจา (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๖๖๓)

(๖) แบบซ่งึ กฎหมายของต่างประเทศท่ีคนในบังคับไทย
ทาพินัยกรรมในต่างประเทศ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๖๖๗)

- พินัยกรรมท่ีมิได้ลงวัน เดือน ปี ท่ีทาพินัยกรรมไว้
ย่อมตกเป็นโมฆะ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๗๐๕)
สาหรับพินัยกรรมลับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๖๖๐ กฎหมายมิได้บังคับให้ผู้ทาพินัยกรรมต้องลงวัน
เดอื น ปี ในพินัยกรรมดว้ ย ดงั นน้ั แมผ้ ้ทู าพินัยกรรมเอกสารลับจะไม่ได้
ลงวัน เดือน ปี ท่ีทาพินัยกรรมไว้ในพินัยกรรมก็ใช้ได้ (ฎีกาที่
๑๒๖/๒๕๑๘)

- ผู้เขยี นหรือพยาน และคู่สมรสของผู้เขียนหรือพยาน
เป็นผู้รับทรัพย์ตามพินัยกรรมน้ันไม่ได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณชิ ย์ มาตรา ๑๖๕๓) ถา้ พินัยกรรมระบุให้ผู้เขียน พยาน หรือ
คู่สมรสของผู้เขียน และพยาน เป็นผู้รับมรดก พินัยกรรมน้ันคงตก
เป็นโมฆะเฉพาะข้อกาหนดพินัยกรรมที่กาหนดให้ตกได้แก่ผู้เขียน

207

พยานหรือคู่สมรสของผู้เขียน และคู่สมรสของพยานเท่าน้ัน
ส่วนข้อกาหนดในพินัยกรรมส่วนอื่นยังคงใช้ได้อยู่ (ฎีกาที่ ๗๓๐/๒๔๘๙,
๓๐๖/๒๕๐๗, ๑๒๑/๒๕๒๗, ๕๔๐๔/๒๕๓๓)

- พินยั กรรมซึ่งบุคคลท่ีมีอายุยังไม่ครบสิบห้าปีบริบูรณ์
ทาขึ้นนั้น เป็นโมฆะ (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๗๐๓)

- ผู้จดั การมรดกต้งั ขึน้ ดว้ ย ๒ กรณี คือ ผู้จัดการมรดก
ท่ีต้ังขึ้นโดยพินัยกรรม (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๗๑๒)
และผู้จัดการมรดกท่ีตั้งข้ึนโดยคาส่ังศาล (ประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณชิ ย์ มาตรา ๑๗๑๓)

- ทายาทย่อมมีความผูกพันต่อบุคคลภายนอกในกิจการ
ทั้งหลายอันผู้จัดการมรดกได้ทาไปภายในขอบอานาจในฐานะท่ีเป็น
ผูจ้ ดั การมรดก (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๗๒๔)

- การจดทะเบยี นโอนมรดก ตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล
กฎหมายทด่ี นิ ทรพั ย์มรดกจะเป็นที่ดนิ หรืออสงั หาริมทรัพย์อ่ืนก็ชอบ
ท่ีจะขอจดทะเบียนได้ และการขอจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดก
ตามมาตรา ๘๒ วรรคแรก แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นอกจาก
ทรพั ยม์ รดกทเ่ี ป็นทด่ี ินแลว้ พนักงานเจ้าหน้าท่ีก็สามารถจดทะเบียน
ลงชื่อผู้จัดการมรดกในทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
อ่ืนได้ด้วย (พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน
(ฉบับที่ ๑๓) พ.ศ. ๒๕๕๖)

- หลักเกณฑ์และวิธีการจดทะเบียนสิทธิเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล
กฎหมายท่ีดิน ได้แก่ การยื่นคาขอและการสอบสวน การเรียก
หนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินจากผู้ยึดถือ และการเก็บรักษาไว้ระหว่าง
รอการจดทะเบียน การลงบัญชีรับทาการและบัญชีแยกประเภท
คุมเร่ืองมรดก ประกาศการรับคาขอโต้แย้งและการเปรียบเทียบมรดก
การจดทะเบียนมรดก การแจ้งเตือนผู้มาขอจดทะเบียนและการยกเลิก

208

คาขอ และหลักเกณฑ์วิธีการขอจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดก
ในหนงั สือแสดงสทิ ธิในท่ดี ินหรอื อสังหาริมทรัพย์อ่ืน และจดทะเบียน
สิทธิในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นให้แก่ทายาทตามมาตรา ๘๒
แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้แก่ การยื่นคาขอและการสอบสวน
การจัดการทรัพย์มรดกของผู้จัดการมรดก ตลอดจนการเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียม เป็นไปตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียน
สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ ลงวันที่
๙ สงิ หาคม พ.ศ. ๒๕๔๘ และแก้ไขเพ่ิมเติม (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๙
(ฉบับท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๕๓ (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗

- การปิดประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับ
อสังหาริมทรัพย์ซง่ึ ได้มาโดยทางมรดก ตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล
กฎหมายที่ดิน ให้ปิดประกาศทุกแห่งที่กฎหมายกาหนด ได้แก่
สานักงานท่ีดิน สานักงานเขตหรือท่ีว่าการอาเภอหรือกิ่งอาเภอ
สานักงานเทศบาล ที่ทาการองค์การบริหารส่วนตาบล ที่ทาการแขวง
หรอื ที่ทาการกานันทอ้ งที่ ทีท่ าการผู้ใหญ่บ้านท้องที่ซ่ึงอสังหาริมทรัพย์
ต้ังอยู่ และบริเวณอสังหาริมทรัพย์ท่ีจะจดทะเบียน แห่งละ ๑ ฉบับ
เว้นแต่ในท้องที่ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ขอจดทะเบียนตั้งอยู่ไม่มีสถานท่ี
นน้ั ใหป้ ิด เช่น มีแตส่ านักงานเทศบาล ไม่มีที่ทาการองค์การบริหาร
ส่วนตาบลเน่ืองจากท่ีทาการองค์การบริหารส่วนตาบลได้ยกฐานะ
ขึ้นเป็นเทศบาลแล้ว กรณีจึงต้องปิดเฉพาะที่สานักงานเทศบาล
ไม่อาจปดิ ทอ่ี งค์การบรหิ ารสว่ นตาบลได้ เป็นตน้

- ผ้มู อี านาจในการส่งั จดทะเบียนโอนมรดก ได้แก่
(๑) กรณีสานักงานที่ดินจังหวัดและสานักงานที่ดิน

จังหวดั สาขา ให้บันทึกเสนอเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดิน
จังหวัดสาขา หากเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดิน
จังหวัดสาขาไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่สามารถปฏิบัติหน้าท่ีได้ ให้หัวหน้า
ฝ่ายทะเบยี น หรือพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ฝา่ ยทะเบยี นซึ่งได้รับมอบหมาย

209

จากเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา
เปน็ ผพู้ จิ ารณาสั่งให้จดทะเบียนแล้วแต่กรณี

(๒) กรณีสานักงานท่ีดินจังหวัดหรือสานักงานท่ีดิน
สาขาส่วนแยก ให้บันทึกเสนอเจ้าพนักงานที่ดินหัวหน้าส่วนแยก
หากเจ้าพนักงานที่ดินหัวหน้าส่วนแยกไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่สามารถ
ปฏิบัติหน้าท่ีได้ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ด้านทะเบียนซ่ึงได้รับมอบหมาย
จากเจ้าพนกั งานทดี่ นิ หัวหนา้ ส่วนแยกเปน็ ผพู้ จิ ารณาสงั่ ให้จดทะเบยี น

(๓) กรณีสานักงานท่ีดินอาเภอและสานักงานที่ดิน
กิ่งอาเภอ ให้บันทึกเสนอนายอาเภอ หรือปลัดอาเภอผู้เป็นหัวหน้า
ประจาก่ิงอาเภอ หรอื ผู้ที่ไดร้ ับมอบหมายจากนายอาเภอหรือปลัดอาเภอ
ผู้เป็นหัวหน้าประจาก่ิงอาเภอ เป็นผู้พิจารณาสั่งให้จดทะเบียน
แลว้ แตก่ รณี

ทั้งน้ี เป็นไปตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียน
สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซ่ึงได้มาโดยทางมรดก (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๔๙ ลงวันท่ี ๑๙ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๔๙



211

การจดทะเบียนจานอง
 ความหมาย

จานอง หมายถึง สัญญาซ่ึงบุคคลหนึ่งเรียกว่า ผู้จานอง
เอาทรัพยส์ นิ ตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้รับจานองเป็นประกัน
การชาระหนี้ โดยไม่สง่ มอบทรพั ยส์ นิ นนั้ ให้แก่ผู้รับจานอง (ประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๗๐๒)
 กฎหมาย ระเบียบ และคาสงั่ ทเ่ี ก่ียวขอ้ ง

- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเกี่ยวกับการจานองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
พ.ศ. ๒๕๕๐ ลงวนั ท่ี ๒๒ สงิ หาคม ๒๕๕๐

- หนงั สือกรมทด่ี ิน ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๔๒๗๙ ลงวันที่
๔ มถิ ุนายน ๒๕๕๖

- หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๒๗๔
ลงวันที่ ๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๘

- หนังสือกรมที่ดิน ด่วนท่ีสุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐
ลงวันที่ ๒๐ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๕๘

- หนงั สอื กรมท่ีดิน ด่วนท่ีสุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๗๔๑๘
ลงวนั ที่ ๒๓ กรกฎาคม ๒๕๕๘
 ประเภทการจดทะเบยี น

๑. จานอง หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินมาขอจดทะเบียน
จาน องท่ีดินท้ังแปลงหรือจานองอสังหา ริมทรัพย์ อย่ างอ่ื นทั้ง หมด
ไม่ว่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์น้ันจะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียวหรือ
หลายคน ผู้ท่ีเป็นเจ้าของทุกคนร่วมกันทั้งหมด เช่น นาย ก.
เป็นเจา้ ของที่ดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ นาท่ีดินมาขอจดทะเบียนประเภท
“จานอง” ไวก้ บั ธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท หรือ นาย ก.
นาย ข. เป็นเจ้าของท่ีดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๒ นาท่ีดินท้ังแปลง

212

มาขอจดทะเบียนประเภท “จานอง” ไว้กับธนาคาร เอ วงเงิน
จานอง ๒๐,๐๐๐ บาท โดยธนาคาร เอ เป็นผู้ยึดถือโฉนดที่ดิน
ที่จานองไวเ้ ปน็ หลักประกนั เปน็ ต้น

๒. จานองเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นมีหลายคน แต่เจ้าของท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์น้ันบางคนขอจดทะเบียนจานองเฉพาะส่วนของตน
ส่วนของผู้เป็นเจ้าของคนอ่ืนไม่ได้จานองด้วย ให้เขียนชื่อประเภทว่า
“จานองเฉพาะส่วน” ซ่ึงผู้จานองสามารถจานองได้โดยไม่ต้องให้
เจา้ ของร่วมคนอื่นที่ไม่ได้จานองด้วยให้ความยินยอมแต่อย่างใด เช่น
นาย ก. นาย ข. เป็นเจ้าของท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๒ โดย นาย ข.
มาขอจดทะเบียนประเภท “จานองที่ดินเฉพาะส่วน” ของตนไว้กับ
ธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๒๐,๐๐๐ บาท ที่ดินส่วนของ นาย ก.
มไิ ด้จานองด้วย เปน็ ตน้

๓. จานองเพิ่มหลักทรัพย์ หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ขอจดทะเบียนจานองที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นเพ่ิมเพื่อเป็นประกันหนี้ท่ีได้จดทะเบียน
จานองเป็นประกันไว้แล้ว โดยให้ถือจานวนเงินที่จานองและเงื่อนไข
ข้อตกลงอื่น ๆ เป็นไปตามสัญญาจานองเดิม เช่น เม่ือวันท่ี ๓
มกราคม ๒๕๕๕ นาย ก. จานองท่ีดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ไว้กับ
ธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจานองลงวันท่ี
๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมาวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๕๕๖ ธนาคาร เอ
และนาย ก. นาทดี่ ินโฉนดที่ดนิ เลขท่ี ๒ มาขอจดทะเบียนประเภท
“จานองเพ่ิมหลักทรัพย์” ไว้กับธนาคาร เอ โดยให้ถือจานวนเงิน
ที่จานองและเงื่อนไขข้อตกลงอื่น ๆ เป็นไปตามสัญญาจานอง
ลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ทุกประการ เป็นต้น

การจานองเพิ่มหลักทรัพย์ เจ้าของทรัพย์สินท่ีจานอง
เพ่ิมหลักทรัพย์จะเป็นคนเดียวกับเจ้าของทรัพย์สินท่ีจานองเดิมหรือ

213

คนละคนกันก็ได้ นอกจากนี้อสังหาริมทรัพย์ที่จานองไว้เดิมกับ
อสังหาริมทรัพย์ท่ีนามาจานองเพ่ิมหลักทรัพย์จะเป็นชนิดเดียวกัน
หรอื คนละชนิดกไ็ ด้ เชน่ เดมิ จานองทีด่ นิ มีโฉนดไว้ ต่อมานาสิ่งปลูกสร้าง
หรือท่ดี ินท่มี ีหนังสือรับรองการทาประโยชน์มาจานองเพ่ิมหลักทรัพย์
ก็ทาได้ แต่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอานาจ
ในการจดทะเบยี นอสังหารมิ ทรัพย์นน้ั ๆ กล่าวคือ เจ้าของทรัพย์สิน
ต่างนาทรัพย์สินของตนมาประกันหน้ีร่วมกันในมูลหนี้รายเดียวกัน
ผลของการจานองเพิ่มหลักทรัพย์ในทางด้านกฎหมายจึงเท่ากับ
เขา้ เป็นลกู หนี้รว่ มกัน และผลทางทะเบียนท่ีดินเท่ากับจานองร่วมกัน
หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือการจานองเพิ่มหลักทรัพย์นั้น ทุนทรัพย์
ท่จี านองไมเ่ พ่มิ แตห่ ลกั ประกนั เพิม่

๔. จานองลาดับท่ีสอง หรือ จานองลาดับที่สาม ฯลฯ
หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้จดทะเบียน
จานองเพื่อเป็นประกันไว้แล้ว ต่อมาในระหว่างท่ีการจานองยังคงมีอยู่
เจ้าของขอจดทะเบยี นจานองท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์เดียวกันน้ันแก่
ผู้รับจานองเดมิ หรอื แกผ่ ู้รับจานองอื่น ให้เขียนช่ือประเภทว่า “จานอง
ลาดับที่สอง” หรือ “จานองลาดับท่ีสาม” ฯลฯ แล้วแต่กรณี เช่น
นาย ก. เป็นเจ้าของท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ นาที่ดินมาขอจดทะเบียน
ประเภทจานองไว้กับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท
ระหว่างการจานองยังคงมีอยู่ นาย ก. ได้ขอยืมโฉนดที่ดินเลขที่ ๑
มาจากธนาคาร เอ เพื่อนามาขอจดทะเบียนประเภท “จานองลาดับ
ที่สอง” ไวก้ ับธนาคาร บี วงเงนิ จานอง ๑๐,๐๐๐ บาท เปน็ ตน้

๕. จานองลาดับทส่ี องเพิม่ หลักทรพั ย์ หมายถึง กรณี
เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ได้จดทะเบียนจานอง
เพ่ือเป็นประกันไว้แล้ว ต่อมาในระหว่างท่ีการจานองยังคงมีอยู่
เจ้าของได้นาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนนั้นไปจดทะเบียน
จานองเพ่ือประกันหน้ีรายอื่นซึ่งได้จดทะเบียนจานองไว้แล้วตามสัญญา

214

จานองอีกฉบับหน่ึง หรือในกรณีท่ีได้จดทะเบียนจานองเพ่ิมหลักทรัพย์
ไว้แลว้ ต่อมาได้นาอสังหาริมทรัพย์เดียวกันน้ันไปจดทะเบียนจานอง
เพ่อื ประกันหนีร้ ายอ่ืนตามสัญญาจานองอีกฉบับหนึ่งโดยให้ถือจานวน
เงินท่ีจานองและเงอื่ นไขขอ้ ตกลงอื่น ๆ เป็นไปตามสัญญาจานองเดิม
การจานองคร้ังที่สองหรือครงั้ ที่สามนใ้ี ห้เขียนช่ือประเภทว่า “จานอง
ลาดบั ท่ีสองเพ่ิมหลักทรพั ย์” หรือ “จานองลาดบั ทส่ี ามเพ่ิมหลกั ทรัพย์” ฯลฯ
แล้วแต่กรณี เช่น นาย ก. เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑
ได้จดทะเบียนประเภทจานองไว้กับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท
ตามสัญญาจานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ไว้แล้ว ต่อมา
ในระหว่างท่ีการจานองยังคงมีอยู่ นาย ก. ได้นาท่ีดินโฉนดที่ดิน
เลขท่ี ๑ ไปจดทะเบียนประเภท “จานองลาดับท่ีสองเพิ่มหลักทรัพย์”
เพ่ือประกันหน้ีของ นาย ข. ซึ่งได้จดทะเบียนจานองที่ดินโฉนดท่ีดิน
เลขที่ ๓ ไว้กับธนาคาร บี แล้วตามสัญญาจานองลงวันท่ี
๒๒ ธนั วาคม ๒๕๕๕ อีกฉบบั หนึ่ง

๖. ข้ึนเงินจากจานอง หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้จดทะเบียนจานอง เพ่ือเป็นประกัน
หนี้ไว้แล้วจานวนหนึ่ง ต่อมาคู่กรณีได้มาขอจดทะเบียนเนื่องจาก
ตกลงกันเพิ่มจานวนเงินที่จานองเป็นประกันให้สูงข้ึนจากเดิม โดยมี
เง่ือนไขและข้อตกลงเช่นเดียวกับสัญญาจานองเดิมและเป็นมูลหนี้
เดยี วกันกบั สัญญาจานองเดิม เช่น นาย ก. เป็นเจา้ ของท่ดี นิ โฉนดทีด่ นิ
เลขท่ี ๑ ได้จดทะเบียนประเภทจานองไว้กับธนาคาร เอ วงเงิน
จานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสญั ญาจานองลงวนั ท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕
ไว้แล้ว ต่อมาในระหว่างท่ีการจานองยังคงมีอยู่ นาย ก. กับ
ธนาคาร เอ ตกลงกันข้ึนเงินจากจานองตามสัญญาจานอง ลงวันท่ี ๓
มกราคม ๒๕๕๕ อีกเป็นเงิน ๑๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นวงเงินจานอง
ทงั้ สิน้ ๒๐,๐๐๐ บาท จึงนาโฉนดทด่ี ินเลขท่ี ๑ มาขอจดทะเบียน
ประเภท “ขนึ้ เงนิ จากจานอง” เป็นต้น

215

๗. ไถ่ถอนจากจานอง หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดิน
หรอื อสงั หาริมทรัพย์อย่างอื่นได้จดทะเบียนจานองเพื่อเป็นประกันไว้แล้ว
ต่อมาผู้ขอได้มาขอจดทะเบียนเนื่องจากได้มีการชาระหนี้ที่จานอง
เป็นประกนั โดยสนิ้ เชิง ทาให้การจานองระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย
ใหเ้ ขยี นชอ่ื ประเภทว่า “ไถ่ถอนจากจานอง” หรือ “ไถ่ถอนจากจานอง
เฉพาะส่วน” หรือ “ไถ่ถอนจากจานองเพ่ิมหลักทรัพย์” แล้วแต่กรณี
เช่น นาย ก. จดทะเบียนประเภทจานองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑
ไว้กับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจานอง
ลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมานาย ก. ได้ชาระหน้ีจานอง
ใหก้ บั ธนาคาร เอ เสร็จส้ินแลว้ โดยธนาคาร เอ ได้ทาหนังสือเป็น
หลกั ฐานว่าได้รับชาระหนจี้ าก นาย ก. ครบถ้วนแล้ว จึงยินยอมให้
นาย ก. ไถ่ถอนจานองที่ดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ ได้ พร้อมท้ังได้ส่ง
มอบโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ให้แก่ นาย ก. แล้ว นาย ก. จึงนา
โฉนดท่ีดินและหลักฐานการได้รับชาระหน้ีของธนาคาร เอ มาย่ืนคาขอ
จดทะเบียนประเภท “ไถ่ถอนจากจานอง” เปน็ ต้น

๘. แบ่งไถ่ถอนจากจานอง หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรืออสงั หาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้จดทะเบียนจานองเพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้
รวมตั้งแต่สองแปลงข้ึนไป หรือจานองที่ดินไว้แปลงเดียวต่อมามีการ
จานองเพ่ิมหลักทรัพย์ หรือมีการแบ่งแยกท่ีดินออกไปเป็นหลายแปลง
โดยที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการจานองครอบติดอยู่ท้ังหมด
หรอื มีการจานองครอบติดอยู่ตั้งแต่สองแปลงขึ้นไป ต่อมาคู่กรณีได้มา
ขอจดทะเบียนเน่ืองจากได้มีการชาระหนี้อันจานองเป็นประกันบางส่วน
และผู้รับจานองยินยอมให้ท่ีดินบางแปลงพ้นจากการจานอง ส่วนที่ดิน
ที่เหลือยังคงจานองเป็นประกันหนี้ที่เหลืออยู่ เช่น นาย ก .
จดทะเบียนประเภทจานองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนาคาร เอ
วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจานองลงวันที่
๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมานาย ก. ได้นาโฉนดที่ดินเลขที่ ๒

216

มาจดทะเบียนจานองเพ่ิมหลักทรัพย์ไว้กับธนาคาร เอ หลังจากนั้น
นาย ก. ได้ชาระหนี้จานองให้กับธนาคาร เอ เป็นเงิน ๕,๐๐๐ บาท
โดยธนาคาร เอ และ นาย ก. ตกลงกันให้ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑
พ้นจากการจานอง ส่วนโฉนดที่ดินเลขที่ ๒ ยังคงมีการจานอง
เพื่อเป็นประกันหน้ีที่เหลืออยู่อีก ๕,๐๐๐ บาท นาย ก. และ
ธนาคาร เอ จงึ นาโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ มาขอจดทะเบียน “แบ่งไถ่ถอน
จากจานอง” เป็นตน้

การจดทะเบยี นในกรณีเช่นนี้ คู่กรณีทั้งสองฝ่ายต้องมา
จดทะเบยี นต่อพนักงานเจ้าหนา้ ที่ ผ้รู บั จานองจะทาหลักฐานเป็นหนงั สือ
ให้ผู้มีสิทธิในที่ดินหรือผู้มีสิทธิไถ่ถอนมาขอจดทะเบียนฝ่ายเดีย ว
ตามมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินไม่ได้ (ระเบียบกรมที่ดิน
ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการจานองที่ดินและ
อสงั หารมิ ทรพั ยอ์ ยา่ งอ่นื พ.ศ. ๒๕๕๐ ลงวนั ที่ ๒๒ สิงหาคม ๒๕๕๐
ขอ้ ๒๔ (๘))

๙. ไถถ่ อนจากจานองบางราย หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรืออสงั หาริมทรพั ย์อยา่ งอ่ืน ได้จดทะเบียนจานองเพ่ือเป็นประกันหนี้
ที่มีผู้รับจานองหลายรายในลาดับเดียวกัน ต่อมาผู้จานองและผู้รับ
จานองบางรายมาขอจดทะเบียนเน่ืองจากมีการชาระหนี้ให้แก่ผู้รับ
จานองบางรายแต่ไม่ทั้งหมด ทาให้การจานองในส่วนที่เป็นประกัน
รายนั้นระงับส้ินไป ส่วนการจานองรายอื่นท่ีเหลือยังคงมีอยู่ตามเดิม
และการท่ีลูกหนี้ ผู้จานองชาระหน้ีให้แก่เจ้าหน้ีผู้รับจานองรายหน่ึงรายใด
เป็นเรื่องระหว่างลูกหนี้กับเจ้าหน้ีรายนั้น ๆ เท่าน้ัน ไม่มีผลกระทบ
หรอื ก่อให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าหนี้รายอื่น ในการจดทะเบียนไถ่ถอน
จากจานองบางราย จึงไม่จาเป็นต้องให้ผู้รับจานองรายอื่น ๆ มาให้
คายินยอมหรอื ตกลงด้วยแต่อย่างใด เช่น นาย ก. จดทะเบียนประเภท
จานองทีด่ นิ โฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนาคาร เอ และธนาคาร บี
วงเงินจานอง ๒๐,๐๐๐ บาท โดยแบ่งเป็นจานองกับธนาคาร เอ

217

วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท และจานองกบั ธนาคาร บี วงเงินจานอง
๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕
ต่อมานาย ก. ได้ชาระหนี้จานองให้กับธนาคาร เอ เสร็จสิ้นแล้ว
โดยธนาคาร เอ ได้ทาหนังสือเป็นหลักฐานว่าได้รับชาระหนี้จาก
นาย ก. ครบถ้วนแล้ว จึงยินยอมให้นาย ก. ไถ่ถอนจานองท่ีดิน
โฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ได้ พร้อมทั้งได้ส่งมอบโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑
ให้แก่ นาย ก. แล้ว นาย ก. จึงนาโฉนดที่ดินและหลักฐานการ
ได้รับชาระหน้ีของธนาคาร เอ มาย่ืนคาขอจดทะเบียนประเภท
“แบ่งไถ่ถอนจากจานองบางราย” ส่วนท่ีดินแปลงนี้ยังคงเป็น
หลักทรัพย์จานองเป็นประกันหน้ีของธนาคาร บี ในวงเงินจานอง
๑๐,๐๐๐ บาท เป็นต้น

๑๐. ผอ่ นต้นเงนิ จากจานอง หมายถึง กรณีเจ้าของทด่ี นิ
หรืออสงั หาริมทรัพยอ์ ย่างอนื่ ไดจ้ ดทะเบยี นจานองเพื่อเป็นประกันหน้ี
ไว้แล้วจานวนหนึ่ง ต่อมาได้มีการชาระหน้ีที่จานองเป็นประกัน
บางส่วน หนส้ี ว่ นท่เี หลอื ยังคงมีการจานองเป็นประกันอยู่ต่อไปตามเดิม
โดยคู่กรณมี าขอจดทะเบยี นเพ่อื ลดจานวนเงินที่จานองเป็นประกันไว้เดิม
เช่น นาย ก. จดทะเบียนประเภทจานองที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑
ไว้กับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจานอง
ลงวนั ที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมานาย ก. ได้ชาระหน้ีจานองบางส่วน
เป็นจานวนเงิน ๕๐,๐๐๐ บาท ให้กับธนาคาร เอ โดยธนาคาร เอ
และนาย ก. ได้มาย่ืนคาขอจดทะเบียนประเภท “ผ่อนต้นเงินจาก
จานอง” เพื่อเป็นหลักฐานว่า นาย ก. ยังคงมีหนี้จานองอยู่กับ
ธนาคาร เอ วงเงินจานองเพียง ๕๐,๐๐๐ บาท โดยยังคงมีที่ดิน
โฉนดทดี่ ินเลขที่ ๑ เป็นประกนั หนอี้ ยูต่ ามเดมิ เป็นตน้

๑๑. ลดเงินจากจานอง หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรอื อสงั หารมิ ทรัพยอ์ ย่างอน่ื ไดจ้ ดทะเบยี นจานองเพ่ือเป็นประกันหนี้
ในอนาคตไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีมาขอจดทะเบียนเพ่ือลดจานวนเงิน

218

จานองให้ต่าลงกว่าเดิม ส่วนข้อตกลงอ่ืนเป็นไปตามเดิม เช่น นาย ก.
จดทะเบียนประเภทจานองที่ดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนาคาร เอ
วงเงินจานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจานองลงวันท่ี ๓
มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมานาย ก. ได้เบิกเงินกู้จากธนาคาร เอ เป็นเงิน
เพียง ๕๐,๐๐๐ บาท ธนาคาร เอ และนาย ก. จึงมาย่ืนคาขอ
จดทะเบียนประเภท “ลดเงินจากจานอง” จากเดิมจานองที่ดินเป็น
ประกันหนี้วงเงินจานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท ลดลงเหลือ ๕๐,๐๐๐ บาท
ตามท่ีกยู้ ืมเงินจรงิ เปน็ ตน้

๑๒. ปลอดจานอง หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้จดทะเบียนจานองเพื่อเป็นประกันหน้ีไว้
รวมต้ังแต่สองแปลงข้ึนไป หรือจานองที่ดินไว้แปลงเดียว ต่อมา
มกี ารจานองเพม่ิ หลักทรัพย์หรือมีการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลง
โดยที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการจานองครอบติดอยู่ท้ังหมด
หรือมีการจานองครอบติดอยู่ตั้งแต่สองแปลงขึ้นไป ต่อมาคู่กรณี
มาขอจ ดทะเบีย น เพื่อให้ที่ดิน ที่มีการ จาน องคร อบ ติดอยู่แปล งใด
แปลงหนง่ึ หรอื หลายแปลงแต่ไมท่ ัง้ หมดพ้นจากการจานอง โดยไม่ลดวงเงิน
จานอง ส่วนที่ดินแปลงที่เหลือยังคงมีการจานองครอบติดอยู่ตามเดิม
เช่น นาย ก. จดทะเบียนประเภทจานองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑
และ ๒ ไว้กับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญา
จานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมานาย ก. และธนาคาร เอ
มาขอจดทะเบียนประเภท “ปลอดจานอง” โดยตกลงกันให้ที่ดิน
โฉนดทด่ี ินเลขท่ี ๑ พน้ จากการจานองโดยที่ไม่ลดวงเงินจานองเป็นประกัน
โดยให้ท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๒ ยังคงมีการจานองเป็นประกันหน้ี
วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท เป็นต้น

กรณีเจา้ ของท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้จดทะเบียน
จานองที่ดินและส่ิงปลูกสร้างเป็นประกันไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีมาขอ

219

จดทะเบียนเพื่อให้เฉพาะส่ิงปลูกสร้างพ้นจากจานองส่วนท่ีดินยังคง
ตดิ การจานองอยู่ ใหเ้ ขยี นชอื่ ประเภทวา่ “ปลอดจานอง” เชน่ กัน

๑๓. โอนชาระหน้จี านอง หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรอื อสงั หารมิ ทรพั ย์อย่างอ่ืนได้จดทะเบียนจานองเพ่ือเป็นประกันหน้ี
ไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีมาขอจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ท่ีจานอง
ให้แก่ผ้รู บั จานองเพ่ือเป็นการชาระหนจี้ านองเป็นประกัน เช่น นาย ก.
จดทะเบียนประเภทจานองที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ไว้กับธนาคาร เอ
วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจานองลงวันท่ี ๓ มกราคม
๒๕๕๕ เม่อื หนถี้ ึงกาหนดชาระแลว้ นาย ก. ผู้จานองซึ่งเป็นลูกหนี้
ไม่มีเงินชาระหน้ีให้แก่ธนาคาร เอ ผู้รับจานอง จึงตกลงโอนที่ดิน
โฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ที่จานองไว้นั้นให้แก่ธนาคาร เอ เพ่ือเป็นการ
ชาระหนจี้ านอง โดยจดทะเบียนในประเภท “โอนชาระหน้ีจานอง”
เปน็ ตน้

กรณีการจดทะเบียนโอนชาระหนี้จานอง คู่กรณีอาจตี
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โอนน้อยกว่าหรือสูงกว่าจานวนเงินที่จานอง
ถ้าตีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่โอนสูงกว่าจานวนเงินท่ีจานอง ผู้รับจานอง
อาจชาระเงินเพิ่มให้แก่ผู้โอนก็ได้ แต่ถ้าตีราคาอสังหาริมทรัพย์
ท่ีโอนน้อยกว่าจานวนเงินท่ีจานอง หน้ีส่วนท่ีเหลือจะเป็นหน้ีท่ีไม่มีประกัน
การจดทะเบียนโอนชาระหนี้จานองโดยมีข้อตกลงเช่นน้ีให้พนักงาน
เจ้าหนา้ ท่รี ับจดทะเบยี นได้

๑๔. แบ่งโอนชาระหนจี้ านอง หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
ได้จดทะเบียนจานองท่ีดินเพ่ือเป็นประกันหน้ีไว้รวมต้ังแต่สองแปลง
ขึน้ ไป หรือจานองทด่ี นิ ไวแ้ ปลงเดยี ว ต่อมามีการจานองเพิ่มหลักทรัพย์
หรอื มกี ารแบ่งแยกที่ดินออกเปน็ หลายแปลง โดยที่ดินแปลงแยกและ
แปลงคงเหลือยังมีการจานองครอบติดอยู่ทั้งหมด หรือมีการจานอง
ครอบติดอยู่ตั้งแต่สองแปลงข้ึนไป ต่อมาคู่กรณีมาขอจดทะเบียน
โอนที่ดินท่ีจานองเพียงบางแปลงเพื่อเป็นการชาระหนี้จานองเป็นประกัน

220

บางส่วน ส่วนท่ีดินที่เหลือยังคงจานองเป็นประกันหนี้ที่เหลืออยู่
เช่น นาย ก. จดทะเบียนประเภทจานองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑
และ ๒ ไว้กบั ธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญา
จานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมานาย ก. ไม่สามารถ
ชาระหนี้ได้ จึงทาความตกลงกับธนาคารผู้รับจานองมาขอจดทะเบียน
โอนท่ดี นิ โฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ เพอื่ เป็นการชาระหนี้จานองเป็นประกัน
บางสว่ นเป็นจานวนเงิน ๕๐,๐๐๐ บาท ส่วนท่ีดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๒
ท่ีเหลือยังคงจานองเป็นประกันหนี้ท่ีเหลืออยู่อีก ๕๐,๐๐๐ บาท
กรณนี จ้ี งึ จดทะเบยี นประเภท “แบ่งโอนชาระหนีจ้ านอง” เป็นต้น

๑๕. หลดุ เปน็ สิทธิจากจานอง หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อยา่ งอ่นื ได้จดทะเบียนจานองเพื่อเป็นประกันหน้ี
ไว้แล้ว ตอ่ มาผู้รับจานองไดม้ าขอจดทะเบียนเนื่องจากลูกหนี้ไม่ชาระ
หนีท้ ีจ่ านองเปน็ ประกัน ผ้รู ับจานองฟ้องศาลบังคับให้ทรัพย์ที่จานอง
หลุดเป็นสิทธิภายในบังคับแห่งเงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ และศาลได้มีคาสั่งหรือคาพิพากษา ถึงที่สุดให้ทรัพย์
ทจี่ านองหลุดเปน็ สิทธิแก่ผรู้ บั จานอง เช่น นาย ก. จดทะเบียนจานอง
ท่ดี ินโฉนดทด่ี นิ เลขที่ ๑ ไวก้ ับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท
ตามสัญญาจานองลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมา ธนาคาร เอ
ได้นาคาส่ังศาลท่ีสั่งให้ท่ีดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ หลุดเป็นสิทธิแก่
ธนาคาร เอ. มายื่นคาขอจดทะเบียนประเภท “หลุดเป็นสิทธิจาก
จานอง” เรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนียมร้อยละ ๒ เสียภาษีอากรเช่นเดียวกับ
การขาย เปน็ ต้น

๑๖. โอนสิทธิการรับจานอง หมายถงึ กรณีเจา้ ของทีด่ ิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอน่ื ได้จดทะเบยี นจานองเพ่ือเป็นประกันหนี้
ไว้แล้ว ต่อมาผู้รับจานองได้โอนสิทธิเรียกร้องในหนี้ที่จานอง
เป็นประกันให้แก่บุคคลอ่ืน เชน่ นาย ก. จดทะเบียนประเภทจานองท่ีดิน
โฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท

221

ตามสัญญาจานองลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมาธนาคาร เอ
ได้โอนสิทธิเรียกร้องในหน้ีที่จานองเป็นประกันให้แก่ ธนาคาร บี
โดยธนาคาร เอ และธนาคาร บี ได้มาขอจดทะเบียนประเภท
“โอนสิทธกิ ารรับจานอง” เปน็ ต้น

กรณีมีการขอจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจานอง ในกรณี
ที่ผู้จานองมิได้มาให้ถ้อยคารับรู้ยินยอมด้วย เจ้าพนักงานที่ดินสามารถ
จดทะเบียนให้ได้ แต่ต้องบันทึกลงไว้ในท้ายสัญญาโอนสิทธิการรับ
จานองนั้นว่า เจ้าพนักงานที่ดินได้บอกแก่คู่สัญญาให้บอกกล่าว
การโอนนใ้ี หผ้ ู้จานองทราบโดยลายลักษณ์อักษรแล้ว (ประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๐๖) ถ้ารายใดผู้จานองได้มาให้ถ้อยคา
ยนิ ยอมต่อเจา้ พนักงานทด่ี นิ ด้วยก็ให้จดทะเบยี นได้

โอนสิทธิการรับจานองตามกฎหมาย หมายถึง กรณี
ท่ีสิทธิการรับจานองตกไปได้แก่ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องน้ันตามผลของ
กฎหมาย เช่น การแปลงสภาพขององค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย
โดยจดทะเบียนเป็นบริษัทมหาชนจากัด ภายใต้ชื่อ “ทศท. คอร์
ปอเรช่ัน จากัด (มหาชน)” ดังนั้น ท่ีดินที่องค์การโทรศัพท์แห่ง
ประเทศไทยรับจานองไว้ ต้องจดทะเบยี นประเภท “โอนสิทธิการรับ
จานองตามกฎหมาย (มาตรา ๒๔ แห่งพระราชบัญญัติทุนรัฐวิสาหกิจ
พ.ศ. ๒๕๔๒)” โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์
เปน็ ตน้

โอนสิทธิการรับจานองบางส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดิน
หรืออสังหารมิ ทรพั ย์อย่างอนื่ ไดจ้ ดทะเบียนจานองเพื่อเป็นประกันหนี้
ไว้กับผู้รับจานองรายเดียวแต่หลายมูลหนี้ โดยได้แยกมูลหนี้ท่ี
จดทะเบียนจานองไว้เป็นประเภท ๆ ต่อมาผู้รับจานองได้โอนสิทธิ
เรียกร้องในมูลหน้ีใดมูลหน้ีหน่ึงแก่บุคคลอ่ืน เช่น กรณี ธนาคาร เอ
รับจานองที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ของนาย ก. เพ่ือเป็นประกัน
การชาระหน้ีวงเงินจานอง ๑๐๐,๐๐๐ บาท โดยระบุว่าจานอง

222

เพื่อเป็นประกันหน้ีเบิกเงินเกินบัญชี ๖๐,๐๐๐ บาท และหน้ีเงินกู้
คา่ กอ่ สรา้ งโรงงาน ๔๐,๐๐๐ บาท ต่อมาธนาคาร เอ ได้โอนสิทธิ
เรียกร้องในมูลหนี้เงินกู้ค่าก่อสร้างโรงงาน ๔๐,๐๐๐ บาทให้แก่
ธนาคาร บี โดยธนาคาร เอ และธนาคาร บี มาขอจดทะเบียน
ประเภท “โอนสิทธกิ ารรับจานองบางสว่ น” เป็นตน้

โอนสิทธิการรับจานองบางราย หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน ได้จดทะเบียนจานองเพื่อเป็นประกัน
หน้ีท่ีมีผู้รับจานองหลายรายในลาดับเดียวกันโดยระบุว่าจานอง
เพ่ือประกันหนี้ที่มีต่อผู้รับจานองแต่ละรายเป็นจานวนเท่าใด ต่อมา
ผู้รับจานองบางราย ได้โอนสิทธิเรียกร้องในส่วนของตนให้แก่บุคคลอ่ืน
เช่น นาย ก. จดทะเบียนประเภทจานองที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑
ไว้กับธนาคาร เอ และธนาคาร บี วงเงินจานอง ๒๐,๐๐๐ บาท
โดยแบ่งเป็นจานองกับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท
และจานองกับธนาคาร บี วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญา
จานองลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ตอ่ มาธนาคาร เอ ได้โอนสิทธิ
เรียกรอ้ งในสว่ นของตนวงเงนิ จานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ให้แก่ธนาคาร ซี
โดยธนาคาร เอ และธนาคาร ซี นาโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ มายื่น
คาขอจดทะเบียนประเภท “โอนสิทธิการรับจานองบางราย” มีผล
ทาให้ท่ีดินแปลงนี้มีการจานองเป็นประกันหนี้ไว้กับธนาคาร บี วงเงิน
จานอง ๑๐,๐๐๐ บาท และธนาคาร ซี วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท
เป็นต้น

๑๗. ระงับจานอง (ปลดจานอง) หมายถึง กรณี
เจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้จดทะเบียนจานอง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหน้ีไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีมาขอ
จดทะเบียนเน่ืองจากผู้รับจานองตกลงให้อสังหาริมทรัพย์ที่จานองไว้
ทั้งหมดพ้นจากการจานองไปโดยยังไม่มีการชาระหน้ีที่จานองเป็น
ประกัน ทาให้การจานองระงับสิ้นไปท้ังหมดหนี้ยังคงมีอยู่ในลักษณะ

223

เป็นหนี้ธรรมดาท่ีไม่มีประกัน เช่น นาย ก. จดทะเบียนประเภท
จานองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ ไว้กับธนาคาร เอ วงเงินจานอง
๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญาจานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕
ต่อมานาย ก. และธนาคาร เอ ตกลงกันให้ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑
พ้นจากการจานอง โดยยังไม่มีการชาระหนี้ที่จานองเป็นประกัน ทาให้
การจานองระงับส้ินไป โดยหน้ีระหว่างนาย ก. กับธนาคาร เอ
ยังคงมีอยู่ แต่กลายเป็นหน้ีที่ไม่มีหลักทรัพย์เป็นประกันการชาระหน้ี
โดยนาย ก. และธนาคาร เอ ได้มาขอจดทะเบยี นประเภท “ระงับ
จานอง (ปลดจานอง)” เป็นต้น

๑๘. ระงับจานอง (ศาลขายบังคับจานอง) หมายถึง
กรณีทม่ี กี ารจดทะเบยี นจานองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนเพ่ือ
เปน็ ประกนั หน้ีไว้แลว้ ต่อมาผรู้ บั จานองฟ้องบงั คับจานองจนศาลได้มี
คาสั่งให้ขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์น้ัน ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์
จากการขายทอดตลาดได้มาขอจดทะเบียนเพื่อให้จานองระงับส้ินไป
ให้เขียนชื่อประเภทว่า “ระงับจานอง (ศาลขายบงั คับจานอง)” ก่อน
จึงจะจดทะเบียนโอนให้แก่ผู้ที่ซ้ือได้จากการขายทอดตลาดต่อไป
เช่น นาย ก. จดทะเบียนประเภทจานองที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑
ไว้กับธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญา
จานองลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมา นาย ก. ไม่สามารถ
ชาระหน้ีได้ ธนาคาร เอ จึงฟ้องบังคับจานองจนศาลได้มีคาส่ังให้
ขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์น้ันมีนายดา ผู้ที่ซ้ืออสังหาริมทรัพย์
จากการขายทอดตลาดได้มาขอจดทะเบียนเพื่อให้จานองระงับสิ้นไป
ให้เขียนช่ือประเภทว่า “ระงับจานอง (ศาลขายบังคับจานอง)”
ก่อน แล้วจึงขอให้จดทะเบียนประเภท “ขาย (ตามคาส่ังศาล.....)”
เป็นต้น

๑๙. ระงบั จานอง (หนี้เกล่ือนกลืนกัน) หมายถึง กรณี
ที่มีการจดทะเบียนจานองท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นเพื่อเป็น

224

ประกันหน้ีไว้แล้ว ต่อมาผู้รับจานองได้มาขอจดทะเบียนเนื่องจาก
อสังหาริมทรัพย์ท่ีจานองได้ตกมาเป็นของผู้รับจานองในลักษณะ
ลูกหน้ีเจ้าหนี้ เป็นบุคคลเดียวกันทาให้การจานองระงับสิ้นไปด้วยหนี้
เกล่อื นกลืนกนั เช่น นาย ก. จดทะเบยี นประเภทจานองท่ีดินโฉนดที่ดิน
เลขที่ ๑ ไว้กับ ธนาคาร เอ วงเงินจานอง ๑๐,๐๐๐ บาท ตามสัญญา
จานองลงวันที่ ๓ มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมานาย ก. ไม่สามารถ
ชาระหนี้ได้ ธนาคาร เอ จึงฟ้องศาลบังคับจานองและศาลได้สั่งให้
ขายทอดตลาดโดยมีการจานองติดไปด้วย ปรากฏว่า ธนาคาร เอ
ผู้รับจานองเป็นผู้ซ้ือได้จากการขายทอดตลาด จึงต้องจดทะเบียน
ประเภท “ขายตามคาส่ังศาล” ก่อน แล้วจึงจดทะเบียนประเภท
“ระงับจานอง (หนี้เกลือ่ นกลนื กนั )” เป็นตน้

๒๐. แก้ไขหน้ีอันจานองเป็นประกัน หมายถึง กรณี
เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้ จดทะเบียนจานอง
เพ่ือเป็นประกันหน้ีไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีตกลงกันขอแก้ไขเปลี่ยนแปลง
เกี่ยวกบั การจานองท่ไี ด้จดทะเบยี นไวแ้ ลว้ นัน้ ในสิง่ ที่มิใช่สาระสาคัญ
แห่งหน้ี เช่น การแก้ไขอัตราดอกเบี้ย, การเลิกประกันหนี้ลูกหน้ีบางคน,
หรือกรณีการจานองเพื่อเป็นประกันหนี้เงินกู้ร่วมไว้ ภายหลังลูกหน้ี
บางคนได้มกี ารชาระหนีใ้ นส่วนของตนหมดแล้ว คู่กรณีตกลงให้ท่ีดิน
ส่วนนัน้ พน้ จากการจานอง

๒๑. แก้ไขเปลี่ยนแปลงจานอง (แปลงหน้ีใหม่)
หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้จดทะเบียน
จานองอสังหาริมทรัพย์เพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีตกลง
กันขอจดทะเบียนเพื่อแก้ไขเปล่ียนแปลงเก่ียวกับการจานองที่ได้
จดทะเบียนไว้แล้วในส่ิงที่เป็นสาระสาคัญแห่งหน้ี เช่น การเปล่ียน
ตัวลูกหนี้อันเป็นการแปลงหนี้ใหม่ ให้เขียนช่ือประเภทว่า “แก้ไข
เปลย่ี นแปลงจานอง (แปลงหน้ใี หม่)”

225

๒๒. เปล่ียนชื่อผู้รับจานอง (ระหว่างกิจการท่ีเป็น
นิติบุคคลเดียวกัน) หมายถึง กรณีขอจดทะเบียนเพ่ือลบช่ือกิจการ
วิเทศธนกจิ ที่ตอ่ ท้ายชือ่ ธนาคารผรู้ ับจานองออกจากหนังสอื แสดงสิทธิ
ในที่ดิน หรือกรณีขอเปลี่ยนชื่อผู้รับจานองระหว่างกิจการที่เป็น
นติ บิ คุ คลเดียวกัน เชน่ ธนาคาร เอ กิจการวิเทศธนกิจสาขากรุงเทพฯ
เป็นผู้รับจานองท่ีดินของนาย ก. ไว้ตามสัญญาจานอง ลงวันท่ี ๓
มกราคม ๒๕๕๕ ต่อมาธนาคาร เอ กิจการวิเทศธนกิจสาขากรุงเทพฯ
และธนาคาร เอ ผู้จัดต้ังกิจการวิเทศธนกิจสาขากรุงเทพฯ ซ่ึงท้ัง
สองฝ่ายเป็นนิติบุคคลเดียวกันตามกฎหมาย ขอให้เปล่ียนชื่อผู้รับ
จานองที่ดนิ ตามสญั ญาจานอง ลงวันท่ี ๓ มกราคม ๒๕๕๕ จาก
“ธนาคาร เอ กจิ การวเิ ทศธนกจิ สาขากรุงเทพฯ” เป็น “ธนาคาร เอ”
กรณีน้ีจึงจดทะเบียนประเภท “เปลี่ยนชื่อผู้รับจานอง (ระหว่าง
กิจการท่ีเป็นนติ บิ ุคคลเดียวกนั )” เป็นต้น
 หมายเหตุ

ชื่อประเภทการจดทะเบียนเก่ียวกับจานองในกรณีอื่น
นอกจากท่ีระบุไว้ในระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมเก่ียวกับการจานองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
พ.ศ. ๒๕๕๐ ใหเ้ ขยี นชอ่ื โดยเทียบเคยี งและปรับไปตามประเภทการ
จดทะเบยี นท่ีระบุไวใ้ นระเบยี บน้ี โดยอนุโลม
 สาระสาคญั

- การจานองเปน็ การเอาทรัพย์สินมาประกันการชาระหน้ี
การจานองจึงประกอบด้วย หน้ีที่จานองเป็นประกันอันถือว่าเป็นส่วน
ประธาน กับสัญญาจานองอันถือว่าเป็นส่วนอุปกรณ์ ดังน้ัน การจานอง
ขนึ้ อยูก่ ับหน้ี ถ้าหนร้ี ะงบั ส้ินไป การจานองก็ย่อมระงบั สนิ้ ไปด้วย

- ผู้รับจานองมีสิทธิได้รับชาระหนี้จากทรัพย์สิน
ที่จานองก่อนเจ้าหนี้สามัญ ผู้รับจานองบังคับชาระจากทรัพย์สิน

226

ทจ่ี านองได้ ไมว่ า่ ทรัพยส์ ินทีจ่ านองจะโอนไปให้แก่บุคคลใด การจานอง
จงึ เปน็ ทรัพยสิทธิท่ตี กติดไปกับตัวทรพั ยท์ ่ีจานอง (ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ มาตรา ๗๐๒)

- ทรัพย์ท่ีจานองได้ ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์และ
สังหาริมทรัพย์บางอย่างตามท่ีระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ มาตรา ๗๐๓ แต่ทรัพย์ท่ีจดทะเบียนจานองต่อเจ้าหน้าที่
ตามประมวลกฎหมายที่ดินต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น (ประมวล
กฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๑) ซ่ึงได้แก่ ท่ีดินและทรัพย์อันติดอยู่กับ
ท่ีดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินน้ัน
และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับท่ีดินหรือทรัพย์ท่ีติดอยู่
กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับท่ีดินน้ันด้วย ส่วนสังหาริมทรัพย์
ตอ้ งไปจดทะเบยี นตอ่ เจา้ หน้าท่ีอน่ื ตามท่กี ฎหมายกาหนดไว้

- ที่ดินท่ีจานองได้ ได้แก่ ท่ีดินท่ีมีหนังสือแสดงสิทธิ
ในท่ดี นิ แล้ว อันไดแ้ ก่ มีโฉนดท่ีดินและหนังสือรับรองการทาประโยชน์
(น.ส. ๓, น.ส. ๓ ก., น.ส. ๓ ข. และ แบบหมายเลข ๓) เฉพาะแบบ
หมายเลข ๓ ถ้าออกก่อนใช้ประมวลกฎหมายท่ดี นิ ต้องแจ้ง ส.ค. ๑

- ที่ดินที่มีหลักฐาน ส.ค. ๑ จานองได้ แต่ในทาง
ปฏิบัติพนักงานเจ้าหน้าท่ีต้องแจ้งให้ผู้ขอทราบและแนะนาให้ออก
หนังสือแสดงสทิ ธใิ นที่ดิน เพอื่ พิสจู นส์ ทิ ธิความเปน็ เจา้ ของกอ่ น

- ทดี่ นิ ทมี่ ใี บจองจานองไมไ่ ด้ เพราะผู้เป็นเจ้าของเท่านั้น
ที่จานองได้ (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๗๐๕)

- ท่ีดินท่ีห้ามโอน เช่น ห้ามโอนตามมาตรา ๓๑
และ ๕๘ ทวิ แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดิน หรือ มาตรา ๑๒ แห่ง
พระราชบญั ญตั ิ จัดท่ีดินเพ่ือการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ เป็นต้น ผู้เป็น
เจ้าของสามารถจานองได้ เนื่องจากการจานองเป็นการประกันการชาระหนี้
มิใช่เป็นการโอน แต่กฎหมายดังกล่าวได้บัญญัติให้ที่ดินที่ห้ามโอน
ไมอ่ ย่ใู นข่ายแห่งการบังคับคดีภายในกาหนดห้ามโอน ผู้รับจานองจึงไม่อาจ

227

บังคับจานองภายในกาหนดห้ามโอน ต้องรอให้พ้นกาหนดห้ามโอน
ไปกอ่ นจึงบังคบั จานองได้

- ท่ดี ินท่ีจานองได้ต้องขออนญุ าต ได้แก่
(๑) ที่ดินที่ได้รับตามพระราชบัญญัติจัดรูปท่ีดิน

เพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๕๘ จะจานองได้ต้องได้รับอนุญาต
เป็นหนงั สือจากคณะกรรมการจดั รูปทีด่ นิ กลาง หรอื ผซู้ ่ึงไดร้ บั มอบหมาย
จากคณะกรรมการจัดรูปที่ดินกลาง (มาตรา ๓๓ พระราชบัญญัติ
จัดรปู ท่ดี ินเพอื่ เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๕๘)

(๒) ท่ีดินท่ีได้รับตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดิน
เพอ่ื เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘ จะจานองได้ต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือ
จากคณะกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย (มาตรา ๒๘
แหง่ พระราชบญั ญัตกิ ารปฏิรูปที่ดนิ เพ่ือเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘)

- ผู้ท่ีจะจานองได้ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินในขณะ
ท่ีจานองเท่านั้น (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๗๐๕)
และต้องเป็นเจ้าของในขณะจานอง เพียงแต่มีสิทธิเป็นเจ้าของ
ในภายหน้าจะจานองไม่ได้ เช่น ในระหว่างเช่าซื้อ ไม่อาจเอา
ทรัพย์สนิ ท่เี ช่าซือ้ มาจานองได้ (คาพพิ ากษาฎีกาท่ี ๕๐๓/๒๕๐๔)

- บุคคลมีกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินแต่ภายในบังคับเงื่อนไข
เช่นใด จะจานองทรัพย์สินน้ันได้ภายในบังคับเงื่อนไขเช่นน้ัน (ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๐๖) เช่น นาย ก. เป็นเจ้าของท่ีดิน
ทม่ี ีโฉนดทด่ี ินได้จดทะเบียนให้ นาย ข. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน นาย ก.
มีสิทธิจานองท่ีดินได้ แต่ต้องอยู่ภายในเงื่อนไขว่า นาย ข. ยังคงมี
สิทธิเก็บกินอยู่ กรณีเช่นน้ีถ้ามีการบังคับจานองขายทอดตลาด ผู้ท่ี
ซ้อื ไปก็ต้องซ้อื ภายในเงอื่ นไข คือสิทธเิ ก็บกินยังคงติดไปด้วย

- ผู้จานองจะเป็นตัวลูกหน้ีเองหรือคนอื่นก็ได้ (ประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๗๐๙)

228

- การจานองต้องทาเป็นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจ้าหน้าท่ี (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๑๔) มิฉะน้ัน
ย่อมตกเป็นโมฆะ (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๕๒)

- ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กาหนด
ข้อความที่จะลงในสญั ญาจานอง ดงั น้ี

(๑) ต้องระบทุ รพั ยส์ ินท่จี านอง (มาตรา ๗๐๔)
(๒) ตอ้ งระบุจานวนเงินเป็นเรือนไทยเป็นจานวนแน่ตรงตัว
หรือจานวนข้ันสูงสุดที่ได้เอาทรัพย์สินจานองนั้นตราไว้เป็นประกัน
(มาตรา ๗๐๘)
(๓) สัญญาจานอง/สัญญาต่อท้ายฯ ต้องระบุโดยชัดเจน
ว่าเป็นการประกันหน้ีของบุคคลใด จะระบุในทานองว่า “ประกันหนี้
นาย ก. หรอื นาย ข.” ไมไ่ ด้ ตอ้ งระบใุ หช้ ัดเจน เช่น ประกันหน้ี
นาย ก. ก็ต้องระบุแค่ประกันหนี้นาย ก. หากเป็นการประกันหน้ี
นาย ก. และนาย ข. ก็ต้องระบุเป็น “และ” เท่าน้ัน เน่ืองจาก
ในการจดทะเบยี นจานองค้าประกันหนี้นัน้ ผูจ้ านองต้องทราบชัดเจน
วา่ กาลังค้าประกนั หนขี้ องผใู้ ด จานวนสงู สดุ เทา่ ใด เปน็ ตน้
(๔) มีข้อความบางอย่างท่ีกฎหมายห้ามตกลงกันไว้
กอ่ นหนถ้ี ึงกาหนดชาระ (มาตรา ๗๑๑) ไดแ้ ก่

(ก) ถ้าไม่ชาระหน้ีให้ผู้รับจานองเข้าเป็นเจ้าของ
ทรัพยส์ ินทจ่ี านอง

(ข) ให้จัดการแกท่ รัพยส์ นิ ท่ีจานองเป็นประการอ่ืน
อยา่ งใด นอกจากบทบญั ญัติท้งั หลายวา่ ดว้ ยการบังคบั จานอง

ข้อห้ามตามมาตรา ๗๑๑ เป็นข้อห้ามมิให้ตกลงกันไว้
กอ่ นหนถ้ี ึงกาหนดชาระ แต่ถ้าหน้ีถึงกาหนดชาระแล้วคู่กรณีย่อมตกลงกันได้
เช่น เมื่อหน้ีถึงกาหนดชาระแล้วผู้จานองซ่ึงเป็นลูกหนี้ไม่มีเงินชาระหนี้
ให้แก่ผู้รับจานอง จึงตกลงโอนที่ดินที่จานองไว้นั้นให้แก่ผู้รับจานอง

229

เพื่อเป็นการชาระหนี้ย่อมทาได้ โดยจดทะเบียนในประเภทโอนชาระ
หนจ้ี านอง เป็นตน้

- ข้อตกลงทานองว่า “ถ้าเอาทรัพย์จานองหลุดและราคา
ทรพั ย์สินนั้นมีประมาณต่ากว่าจานวนเงินที่ค้างชาระ หรือถ้าเอาทรัพย์สิน
ซ่งึ จานองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ได้เงินจานวนสุทธิน้อยกว่าจานวน
ที่ค้างชาระ ลูกหน้ยี อมใชเ้ งินที่ขาดจนครบ หรือยอมให้ยึดทรัพย์สินอ่ืน
นอกจากที่จานองนามาบังคับชาระหนี้จนครบ” แม้ข้อตกลงน้ีจะขัดต่อ
มาตรา ๗๓๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่มาตรา ๗๓๓
ไมใ่ ช่บทบัญญัตแิ หง่ กฎหมายอันเก่ยี วกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรม
อนั ดขี องประชาชน ขอ้ ตกลงดงั กล่าวยอ่ มใช้บงั คับได้ (คาพิพากษาฎีกาท่ี
๑๓๑๓/๒๔๘๐ และ ๑๖๘/๒๕๑๘) (ใช้เฉพาะลูกหนี้เท่านั้นจะใช้
กับผู้คา้ ประกนั ซึง่ มิไดเ้ ปน็ ลูกหนี้ดว้ ยไมไ่ ด้)

- กรณีได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗ แก้ไขเพิ่มเติม
ในบรรพ ๓ เอกเทศสัญญา ลักษณะ ๑๑ ค้าประกัน และ
ลกั ษณะ ๑๒ จานอง และมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกาหนดเก้าสิบวันนับแต่
วนั ประกาศในราชกจิ จานเุ บกษา คือตัง้ แตว่ ันท่ี ๑๑ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๕๘
และได้มีพระราชบญั ญตั แิ กไ้ ขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(ฉบบั ท่ี ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ มผี ลใช้บงั คับวันท่ี ๑๕ กรกฎาคม ๒๕๕๘
ซ่ึงกรมที่ดินได้มีหนังสือซ้อมความเข้าใจเกี่ยวกับพระราชบัญญัติฯ
และกาชับการปฏิเสธคาขอจดทะเบียนจานองตามพระราชบัญญัติฯ
ดังกล่าว จานวน ๓ ฉบบั ดงั น้ี

(๑) หนงั สือกรมทด่ี นิ ด่วนทสี่ ุดที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๗๗๔
ลงวันที่ ๓ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๕๘ สง่ พระราชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗ สรุปหลักการ
เรอื่ งค้าประกันและจานองตามกฎหมายทแ่ี ก้ไขใหม่ และสรุปหลักเกณฑ์
ขอ้ สญั ญาเก่ยี วกบั การจานองท่กี ฎหมายบัญญัติไว้ใหม่ให้ตกเป็นโมฆะ

230

และการดาเนนิ การของพนกั งานเจา้ หนา้ ทีใ่ ห้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ
และถือปฏบิ ตั ิ มสี าระสาคญั ดงั นี้

(๑.๑) ผลของกฎหมายท่ีแก้ไขใหม่มีผลโดยสรุป
ให้การค้าประกันหน้ีในอนาคตหรือหนี้มีเง่ือนไขต้องกาหนดรายละเอียด
ของหนี้และขอบเขตความรับผิดชอบของผู้ค้าประกันให้ชัดเจน
ขอ้ ตกลงให้ผู้คา้ ประกันต้องรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมเป็นโมฆะ ข้อตกลง
ท่ีแตกต่างจากท่ีกฎหมายบัญญัติเพิ่มเติมเป็นโมฆะ ระยะเวลา
ในการเรียกให้ผู้ค้าประกันชดใช้เงินต้องชัดเจนมีระยะเวลาตามท่ี
กฎหมายกาหนด กรณีเจ้าหน้ีลดหนี้หรือเพ่ิมหน้ีให้ลูกหน้ี หากผู้ค้า
ประกันไม่ทราบมีผลให้ผู้ค้าประกันหลุดพ้น หากข้อตกลงใดเป็นการ
เพ่ิมภาระแก่ผู้ค้าประกันให้เป็นโมฆะ การผอ่ นเวลาให้ลูกหนี้ ผู้ค้าประกัน
ตอ้ งตกลงด้วยและการทาข้อตกลงผอ่ นเวลาลว่ งหน้าจะใช้บังคบั ไม่ได้

(๑.๒) การแก้ไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ดังกล่าว บทบัญญัติที่แก้ไขไม่ขัดกับทางปฏิบัติที่กรมท่ีดิน
ได้วางไว้ตามระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับการจานองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐
จึงไมม่ กี รณตี ้องแกไ้ ขเพิม่ เตมิ ระเบียบกรมท่ีดินดังกล่าวแตอ่ ย่างใด

(๑.๓) การดาเนินการสอบสวนและจดทะเบียน
ข อ ง พ นั ก ง า น เ จ้ า ห น้ า ที่ เ ร่ื อ ง จ า น อ ง ต า ม บ ท บั ญ ญั ติ ที่ แ ก้ ไ ข ใ ห ม่
โดยเฉพาะกรณีท่ีกฎหมายบัญญัติเพ่ิมเติมและให้ข้อตกลงท่ีแตกต่าง
จากท่ีกฎหมายบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมเป็นโมฆะ มีผลให้ก่อน
จดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมพนักงานเจา้ หน้าที่มีหน้าที่ต้องสอบสวน
และตรวจสอบสัญญาจานองและสัญญาต่อท้ายสัญญาจานอง ไม่ให้
มีขอ้ ตกลงทีข่ ดั ต่อบทบัญญตั ิที่แก้ไขใหม่ดังกล่าว และหากตรวจสอบ
ปรากฏว่ามีข้อตกลงข้อใดข้อหนึ่งเป็นโมฆะ พนักงานเจ้าหน้าที่
ไม่ต้องจดทะเบยี นให้ ตามมาตรา ๗๓ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ีดิน

231

(๑.๔) แม้บทบัญญัติของกฎหมายที่แก้ไขเพ่ิมเติม
ใหม่น้ีจะไม่กระทบกระเทือนถึงสัญญาที่ได้ทาไว้ก่อนกฎหมายมีผลใช้
บังคับ เว้นแต่กรณีที่บัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น แต่กรณีมีการแก้ไข
สญั ญาจานองหรือสัญญาต่อท้ายสัญญาจานองหรือการขึ้นเงินจานอง
ถือเป็นการตกลงกันใหม่ในส่วนท่ีแก้ไขหรือเพ่ิมเติม ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่สอบสวนและตรวจสอบด้วยว่ามีข้อตกลงใดฝ่าฝืนกฎหมาย
ที่แกไ้ ขใหม่หรือไม่ ประการใด โดยให้ถอื ปฏบิ ัติตาม (๑.๓)

(๒) หนงั สือกรมท่ีดิน ด่วนทีส่ ุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐
ลงวันที่ ๒๐ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๕๘ มีสาระสาคัญ ดงั น้ี

(๒.๑) การปฏิเสธคาขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเป็นคาสั่งทางปกครอง พนักงานเจ้าหน้าท่ีต้องแจ้งคาสั่ง
พร้อมเหตุผลที่ชัดเจนในการปฏิเสธคาขอและสิทธิในการอุทธรณ์
ให้คู่กรณีที่ถูกกระทบสิทธิทราบด้วย โดยต้องดาเนินการให้เป็นไปตาม
พระราชบัญญัติวธิ ปี ฏบิ ตั ริ าชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ โดยเคร่งครัด
เน่ืองจากการปฏิเสธคาขอโดยไม่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย
ยอ่ มถอื เปน็ การปฏบิ ตั ิหนา้ ทโี่ ดยไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย

(๒.๒) หลักกฎหมายที่แก้ไขใหม่เป็นการแก้ไข
เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้จานองซ่ึงเป็นผู้ค้าประกันหนี้ของบุคคลอื่น
เป็นหลัก และบางส่วนเป็นการบัญญัติคุ้มครองสิทธิของผู้จานอง
ในการบงั คับจานอง ดังนั้น การตรวจสัญญาจานองและบันทึกข้อตกลง
ต่อท้ายสัญญาจานอง (ถ้ามี) พนักงานเจ้าหน้าท่ีต้องพิจารณา
ใหช้ ดั เจนว่า สญั ญาจานองน้ันเป็นการจานองเพ่ือเป็นการค้าประกันหน้ี
ของผู้จานองเอง หรือเป็นการค้าประกันหนี้เฉพาะของบุคคลอ่ืนเท่าน้ัน
โดยให้ตรวจสอบจากข้อสัญญาที่ระบุว่าเป็นการจานองค้าประกันหน้ี
ของผู้ใดตามท่ีคู่สัญญาระบุไว้ในสัญญาจานองเป็นหลัก ฉะน้ัน
ในกรณีที่เป็นการจานองเพื่อค้าประกันหนี้ของบุคคลอื่นเท่านั้น
การตรวจสัญญาจานองและบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจานอง

232

ให้พิจารณาข้อสัญญาว่าจะต้องมีข้อความท่ีไม่ขัดต่อกฎหมายท่ีแก้ไขใหม่
ตามสรุปหลักเกณฑ์ข้อสัญญาเกี่ยวกับการจานองท่ีกฎหมายบัญญัติ
ไว้ใหม่ให้ตกเป็นโมฆะทุกข้อ หากเป็นการจานองเพื่อประกันหน้ี
ของผู้จานองเองด้วย ให้พิจารณาตามสรุปหลักเกณฑ์ข้อสัญญา
เก่ียวกบั การจานองทก่ี ฎหมายบัญญัตไิ ว้ใหมใ่ ห้ตกเป็นโมฆะ และการ
ดาเนินการของพนักงานเจ้าหนา้ ที่ ข้อ ๗ ถึงข้อ ๙ ตามหนังสือกรมท่ีดิน
ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๗๗๔ ลงวันท่ี ๓ กุมภาพันธ์
๒๕๕๘ และตามมาตรา ๖๘๑ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชยท์ แ่ี ก้ไขใหมเ่ ป็นหลกั

(๒.๓) ในกรณีท่ีข้อสัญญาไม่ชัดเจน พนักงาน
เจ้าหน้าที่มีอานาจในการสอบสวน ตามมาตรา ๗๔ แห่งประมวล
กฎหมายที่ดิน และบันทึกถ้อยคาคู่สัญญาได้ตามอานาจหน้าท่ี
โดยในกรณีที่มีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อความในสัญญาจานอง
หรือบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจานองต้องให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
ลงลายมือชื่อกากับข้อความน้ัน ห้ามมิให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีปฏิเสธ
คาขอโดยให้ผขู้ อตอ้ งไปจัดทาสญั ญาใหมโ่ ดยเด็ดขาด

(๒.๔) ในกรณีท่ีข้อสัญญามีข้อสงสัยในการ
ตีความและไม่สามารถหาข้อยุติได้ในขณะจดทะเบียนสิทธิและ
นติ กิ รรม หากผขู้ อท้ังสองฝ่ายยืนยันให้จดทะเบียนและบันทึกรับรอง
ไว้เป็นหลักฐานแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีพิจารณาและดาเนินการ
จดทะเบียนให้ต่อไปได้ เนื่องจากหากข้อสัญญาใดต่อมาในภายหลัง
ศาลมคี าส่ังว่า เป็นโมฆะ เนอื่ งจากคสู่ ญั ญาไดต้ กลงกันไม่เป็นไปตาม
บทบัญญัติของกฎหมายแล้ว ย่อมเป็นผลมาจากการตกลงของ
ผจู้ านองและผ้รู ับจานองที่ทาขอ้ สญั ญาน้ันเอง

(๓) หนงั สือกรมทีด่ ิน ดว่ นท่สี ุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๗๔๑๘
ลงวันท่ี ๒๓ กรกฎาคม ๒๕๕๘ ส่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติม
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ (ฉบับท่ี ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ สรุป

233

หลักการเร่ืองค้าประกันและจานองท่ีแก้ไขเพิ่มเติม ตามพระราชบัญญัติ
แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ ๒๑)
พ.ศ. ๒๕๕๘ และสรุปหลักเกณฑ์ข้อสัญญาเก่ียวกับการจานองที่แก้ไข
เพ่ิมเติมตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ (ฉบับท่ี ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ และการพิจารณาดาเนินการ
ของพนกั งานเจ้าหนา้ ที่ โดยผลของกฎหมายทแี่ กไ้ ขมผี ลโดยสรุป คือ

(๓.๑) ให้ผู้ค้าประกันที่เป็นนิติบุคคลสามารถ
ผูกพันตนเพื่อรับผิดอย่างลูกหน้ีร่วมได้ รวมทั้งหากเป็นสถาบัน
การเงินหรือประกอบอาชีพค้าประกันเพ่ือสินจ้างเป็นปกติธุระ
สามารถทาข้อตกลงล่วงหนา้ ยนิ ยอมใหม้ ีการผอ่ นเวลาได้

(๓.๒) กาหนดเพ่ิมเติมให้ข้อตกลงท่ีแตกต่าง
จากที่บัญญัติไว้เก่ียวกับสิทธิหน้าที่ของเจ้าหน้ีและผู้ค้าประกัน
ตามมาตรา ๖๘๖ และ ๖๙๑ วรรคหน่งึ เป็นโมฆะ

- กรณที ่ดี ินหรอื อสงั หารมิ ทรัพย์อยา่ งอ่ืนได้จดทะเบียน
จานองไว้แล้ว ถ้าเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนประสงค์
จะทาการจดทะเบียนประเภทอ่ืนที่กระทบถึงสิทธิของผู้รับโอน
ผู้จานอง ผู้รับจานองและผู้ได้สิทธิจากทรัพยสิทธิ พนักงานเจ้าหน้าที่
จะรับจดทะเบียนให้ได้ต่อเม่ือผู้รับจานองให้คายินยอมโดยบันทึก
ถ้อยคายินยอมไว้เป็นหลักฐาน หรือผู้รับจานองจะทาเป็นหนังสือ
ให้คายินยอมมอบให้แก่ผู้จานองมาดาเนินการก็ให้ทาได้ (ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๒๒) แต่ถ้าผู้จานองประสงค์
จะจานองผู้อ่ืนต่อไปเป็นลาดับหลัง ไม่ต้องได้รับคายินยอมจากผู้รับ
จานองในลาดับกอ่ น

- ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๔๖
การชาระหนี้ไม่วา่ ครั้งใด ๆ ส้ินเชิงหรือแต่บางส่วนก็ดี การระงับหนี้
อย่างใด ๆ ก็ดี การตกลงกันแก้ไขเปล่ียนแปลงจานองหรือหนี้อันจานอง
เปน็ ประกนั นัน้ เป็นประการใดก็ดี ท่านว่าต้องนาความไปจดทะเบียน

234

ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีในเม่ือมีคาร้องขอของผู้มีส่วนได้เสีย มิฉะนั้น
ทา่ นห้ามมใิ ห้ยกขึ้นเป็นขอ้ ต่อสบู้ คุ คลภายนอก กรณดี ังกล่าวกฎหมาย
ไมบ่ ังคับให้ต้องจดทะเบียนเพยี งแต่ถา้ ไม่จดทะเบยี นจะยกข้นึ เปน็ ข้อตอ่ สู้
บุคคลภายนอกไม่ได้ ถ้าจะยกข้ึนต่อสู้ในระหว่างคู่กรณีกันเองย่อมทาได้
ไม่เป็นการต้องห้าม ดังน้ัน การจดทะเบียนท่ีเกี่ยวกับกรณีดังกล่าว
เชน่ การจดทะเบียนประเภทไถ่ถอนจากจานอง แก้ไขหน้ีอันจานอง
เป็นประกัน หรือแก้ไขเปลี่ยนแปลงจานอง (แปลงหนี้ใหม่) จึงเป็น
การจดทะเบียนเพื่อยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกเท่าน้ัน มิใช่
เป็นแบบของนิติกรรมท่ีกฎหมายบังคับให้ต้องจดทะเบียนดังเช่นการ
จานองซงึ่ ถ้าไมจ่ ดทะเบยี นจะตกเป็นโมฆะ

235

การจดทะเบียนเชา่

 ความหมาย
เช่า คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหน่ึง เรียกว่า ผู้ให้เช่า

ตกลงให้บุคคลอีกคนหน่ึงเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์
ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหน่ึง ช่ัวระยะเวลาอันมีจากัด และผู้เช่าตกลง
จะใหค้ ่าเชา่ เพอ่ื การนัน้
 กฎหมาย ระเบยี บ และคาส่งั ท่ีเกีย่ วข้อง

- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติเรื่องเช่าไว้
ตามมาตรา ๕๓๗ ถงึ มาตรา ๕๗๑

- พระราชบญั ญตั กิ ารเช่าที่ดนิ เพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔
- พระราชบญั ญัตกิ ารเชา่ อสังหารมิ ทรพั ย์เพอื่ พาณิชยกรรม
และอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒
- กฎกระทรวง (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราช-
บัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
พ.ศ. ๒๕๔๒
- กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๒ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความใน
พระราชบญั ญตั กิ ารเช่าอสังหาริมทรัพย์เพ่ือพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
พ.ศ. ๒๕๔๒
- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและ
นติ ิกรรมเกย่ี วกบั การเช่าทดี่ ินและอสงั หาริมทรัพยอ์ ย่างอื่น ตามประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณิชย์ พ.ศ. ๒๕๕๑
- ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามพระราชบัญญัติการเช่า
อสังหาริมทรัพย์เพ่ือพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒
พ.ศ. ๒๕๕๒

236

 ประเภทการจดทะเบียน
๑. เช่า หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรือ

อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนมาขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นทั้งหมด ไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอืน่ น้ันจะมีผู้มีสิทธิให้เช่าคนเดียวหรือหลายคน แต่ผู้มีสิทธิให้เช่า
ทุกคนยอมให้บคุ คลอ่นื เช่าร่วมกันทั้งหมด

๒. เช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นมีหลายคน แต่ผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นน้ันบางคนขอจดทะเบียนให้บุคคลอ่ืนเช่าเฉพาะส่วน
ของตน ส่วนของผมู้ สี ิทธิใหเ้ ช่าคนอ่ืนไม่ได้ให้เช่าด้วย

๓. แบ่งเช่า หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นมาขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรือ
อสังหารมิ ทรัพยอ์ ยา่ งอื่นนนั้ เพียงบางส่วน ไม่ว่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่นื นั้นจะมผี ูม้ สี ทิ ธิใหเ้ ชา่ คนเดียวหรือหลายคน ผู้มีสิทธิให้เช่าทุกคน
ให้เช่าร่วมกันเพยี งบางสว่ น

๔. แบง่ เช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนมีหลายคน แต่ผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นบางคนขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่น
เช่าเฉพาะส่วนของตนเพียงบางส่วน ส่วนของผู้มีสิทธิให้เช่าคนอื่นไม่ได้
ใหเ้ ช่าด้วย

๕. เช่าชว่ ง หมายถงึ กรณที ีท่ ดี่ นิ หรืออสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอ่ืนเช่าที่ดิน
หรืออสงั หารมิ ทรัพย์อยา่ งอ่นื นนั้ ทั้งหมดต่อไปอีกทอดหนึ่ง ไม่ว่าจะมีผู้เช่า
คนเดียวหรือหลายคน แต่ทุกคนประสงค์ให้บคุ คลอ่ืนเชา่ ตอ่ ไปอกี ทอดหน่ึง

๖. เช่าช่วงเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว
ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้น

237

เฉพาะสว่ นของตนต่อไปอกี ทอดหนึ่ง หรือในกรณีที่ได้มีการจดทะเบียนเช่า
ไวแ้ ลว้ โดยมผี ้เู ชา่ หลายคน ผู้เชา่ บางคนใหเ้ ชา่ ตอ่ ไปอีกทอดหน่ึงเฉพาะส่วน
ของตน

๗. แบ่งเช่าช่วง หมายถึง กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดิน
หรอื อสงั หาริมทรพั ยอ์ ยา่ งอน่ื นั้นบางส่วนต่อไปอีกทอดหน่ึง หรือในกรณีท่ี
ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนแบ่งเช่าไว้แล้ว
ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่ได้
จดทะเบียนแบ่งเชา่ ไว้แลว้ นนั้ ทั้งหมดหรอื บางส่วนตอ่ ไปอกี ทอดหนึง่

๘. แบง่ เช่าช่วงเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว
ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนนั้น
บางส่วนต่อไปอีกทอดหน่ึง หรือในกรณีท่ีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืนได้มีการจดทะเบียนแบ่งเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่า
ให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนที่ได้มีการจดทะเบียน
แบ่งเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้วน้นั ทง้ั หมดหรอื บางสว่ นต่อไปอีกทอดหนง่ึ

๙. โอนสทิ ธิการเช่า หรือ โอนสิทธิการแบง่ เชา่ หมายถึง
กรณีที่ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มีการจดทะเบียนเช่าหรือ
แบ่งเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่าของตนที่มี
ในทรพั ย์สนิ ทเี่ ชา่ ให้บคุ คลอื่นเขา้ สรวมสิทธิที่ผ้เู ช่ามอี ยทู่ ้งั หมด

๑๐. โอนสิทธกิ ารเช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีท่ีท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว
ต่อมาผ้เู ชา่ ประสงคใ์ ห้โอนสทิ ธิการเช่าของตนที่มีในทรัพย์สินที่เช่าน้ัน
ให้บุคคลอื่นเข้าสรวมสิทธิที่ผู้เช่ามีอยู่ทั้งหมด หรือกรณีที่ได้มีการ
จดทะเบยี นเชา่ หรอื เชา่ เฉพาะส่วนไวแ้ ลว้ โดยมีผู้เชา่ หลายคน ตอ่ มาผู้เช่า
บางคนประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วนของตนที่มีในทรัพย์สิ น
ท่เี ชา่ ใหบ้ คุ คลอื่นเข้าสรวมสิทธิทีผ่ ู้เชา่ นน้ั มีอยู่

238

๑๑. แบง่ โอนสิทธิการเช่า หรือ แบ่งโอนสิทธิการแบ่งเช่า
หมายถงึ กรณีที่ท่ดี ินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่า
หรอื แบ่งเช่าไวแ้ ล้ว ตอ่ มาผู้เช่าประสงคใ์ หโ้ อนสทิ ธกิ ารเช่าของตนท่ีมี
ในทรัพยส์ นิ ทเ่ี ชา่ นน้ั ให้บคุ คลอืน่ เขา้ สรวมสทิ ธทิ ี่ผูเ้ ชา่ มอี ย่เู พยี งบางสว่ น

๑๒. แบ่งโอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วน หรือแบ่งโอนสิทธิ
การแบ่งเช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอน่ื ได้มีการจดทะเบยี นเชา่ เฉพาะสว่ นหรอื แบง่ เชา่ เฉพาะส่วนไว้แล้ว
ตอ่ มาผ้เู ช่าประสงคใ์ หโ้ อนสิทธิการเชา่ ของตนท่ีมีในทรัพย์สินที่เช่าน้ัน
ให้บุคคลอนื่ เขา้ สรวมสทิ ธทิ ผ่ี ูเ้ ช่ามอี ย่เู พียงบางส่วน

๑๓. โอนมรดกสิทธิการเช่า หมายถึง กรณีที่ท่ีดินหรือ
อสังหารมิ ทรพั ยอ์ ย่างอืน่ ไดม้ ีการจดทะเบยี นเช่าไว้แล้ว เม่ือผู้เช่าตาย
และสิทธกิ ารเช่าตกแก่ทายาทตามข้อตกลงท่ีผู้ให้เช่าและผู้เช่ากระทาไว้
ต่อกันให้สิทธิการเช่าตกเป็นมรดกของผู้เช่าได้ด้วย หรือเนื่องจาก
เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
เม่ือทายาทที่มีสิทธิรับมรดกของผเู้ ชา่ มาขอรบั มรดกสิทธิการเช่า

๑๔. แก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเช่า หรือแก้ไขเพิ่มเติม
สัญญาแบ่งเช่า หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
ได้มีการจดทะเบียนเช่าหรือแบ่งเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าและผู้เช่า
ประสงค์ขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในสัญญาเช่าหรือสัญญาแบ่งเช่า
รวมท้ังในสัญญาตอ่ ทา้ ยสญั ญาเชา่ หรอื สัญญาแบ่งเช่า

๑๕. เลิกเช่า หมายถึง กรณีที่ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืนได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่า หรือแบ่งเช่า
เฉพาะส่วนไวแ้ ล้ว ตอ่ มาผใู้ ห้เชา่ และผูเ้ ช่าขอเลกิ สัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้
ทัง้ หมดดังกลา่ ว

๑๖. เลิกเช่าบางส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรือ
อสงั หารมิ ทรัพย์อยา่ งอื่นได้มีการจดทะเบยี นเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่า
หรอื แบ่งเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าและผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่า

239

ดงั กลา่ วเปน็ บางสว่ น ไม่ไดเ้ ลกิ เช่าทั้งหมด โดยบางส่วนยังคงมีการเช่า
ตอ่ ไป

๑๗. เลิกเชา่ ช่วง หมายถึง กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะส่วน แบ่งเช่าช่วง
หรือแบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง
ขอเลิกสญั ญาเช่าชว่ งที่ได้จดทะเบยี นไวด้ งั กล่าวทง้ั หมด

๑๘. เลิกเช่าช่วงบางส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรือ
อสงั หารมิ ทรพั ย์อยา่ งอนื่ ไดม้ กี ารจดทะเบียนเช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะส่วน
แบ่งเช่าช่วง หรือแบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าช่วง
และผูเ้ ชา่ ช่วงขอเลิกสัญญาเช่าช่วงดังกล่าวเป็นบางส่วนไม่ได้เลิกเช่าช่วง
ท้ังหมด โดยบางส่วนยังคงมกี ารเชา่ ช่วงตอ่ ไป

๑๙. ปลอดการเช่า หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นรวมกันตั้งแต่สองอสังหาริมทรัพย์ข้ึนไปได้มี
การจดทะเบียนเช่าไว้แล้ว หรือกรณีที่มีการแบ่งแยกที่ดินท่ีได้มีการ
จดทะเบียนเช่าไว้แล้วออกเป็นหลายแปลง โดยที่ดินแปลงแยกและ
แปลงคงเหลือยังมกี ารเช่าครอบติดอยู่ท้ังหมดหรือมีการเช่าครอบติดอยู่
ตัง้ แต่สองแปลงขน้ึ ไป ต่อมาคู่กรณีตกลงจดทะเบียนให้อสังหาริมทรัพย์ใด
อสังหาริมทรพั ยห์ น่งึ ทไ่ี ด้จดทะเบียนเช่ารวมไว้หลายแปลงหรือได้ครอบ
การเช่าไว้แล้วแต่กรณีน้ันพ้นจากการเช่า ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่เหลือ
ยงั คงมีการเช่าอยตู่ ามเดมิ

๒๐. แบ่งแยกในนามเดิม (ปลอดการเช่า) หมายถึง
กรณีที่ท่ีดินได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่าไว้แล้ว
เจา้ ของท่ีดินประสงคจ์ ะแบ่งแยกท่ดี ินออกจากกัน โดยในขณะจดทะเบียน
แบง่ แยกคู่กรณีตกลงกันใหท้ ่ีดินแปลงแยกออกไปหรือที่ดินแปลงคงเหลือ
ไม่มีการเช่าอยู่

๒๑. แบง่ แยกในนามเดิม (ครอบการเช่า) หมายถึง
กรณีท่ีท่ีดินได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่าไว้แล้ว

240

เจ้าของท่ดี นิ ประสงคจ์ ะแบง่ แยกทีด่ นิ ออกจากกัน โดยในขณะจดทะเบียน
แบ่งแยก คู่กรณีตกลงให้ที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการเช่า
ครอบติดอยทู่ ้ังหมด

๒๒. แบง่ แยกในนามเดมิ (ครอบ - ปลอดการเช่า) หมายถึง
กรณีท่ีที่ดินได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่าไว้แล้ว
เจ้าของทด่ี ินประสงค์จะแบ่งแยกท่ีดินออกจากกันตั้งแต่สองแปลงขึ้นไป
โดยในขณะจดทะเบียนแบ่งแยกคู่กรณีตกลงกันให้ท่ีดินแปลงคงเหลือ
และแปลงทีแ่ ยกออกไปบางแปลงยังคงมีการเช่าอยู่ และบางแปลงท่ีมี
การเช่าอย่พู น้ จากการเช่า
 สาระสาคญั

๑. การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมเกย่ี วกบั อสงั หาริมทรัพย์
ในส่วนทเ่ี กีย่ วขอ้ งกบั ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

- เช่ามีกาหนดกว่า ๓ ปีขึ้นไป จะต้องทาเป็นหนังสือ
และจดทะเบียนตอ่ พนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา ๕๓๘ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ถ้าเช่าไม่เกิน ๓ ปี พนักงานเจ้าหน้าที่
ไม่ตอ้ งรบั จดทะเบียน และไมม่ ีหน้าทตี่ ้องทาสญั ญาให้

- ห้ามจดทะเบียนเช่าเกินกว่า ๓๐ ปี ถ้าเช่าเกิน
๓๐ ปี ใหล้ ดลงเหลือ ๓๐ ปี

- การเริ่มอายุสัญญาเช่าจะเริ่มในอดีตหรือในอนาคต
ก็ได้ เช่น ปัจจุบันทาสัญญาเช่ากันในปี พ.ศ. ๒๕๕๘ แต่ตกลงกัน
ให้เร่ิมนับอายุสญั ญาเช่าตงั้ แตว่ นั ท่ี ๑ มกราคม ๒๕๕๗ หรือให้เริ่มนับ
อายุสญั ญาเช่า ตงั้ แตว่ ันท่ี ๑ มกราคม ๒๕๕๙ ก็ได้

- ผู้ใหเ้ ช่าจะต้องเปน็ ผู้มสี ทิ ธใิ หเ้ ช่า เช่น ผู้มีช่ือเป็น
เจ้าของในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เว้นแต่กรณีมีการจดทะเบียน
สิทธิเก็บกนิ ไวแ้ ล้ว เจ้าของไมม่ ีสทิ ธใิ ห้เชา่ ผทู้ รงสิทธิเก็บกินเป็นผู้มีสิทธิ
ให้เช่า กรณีเจ้าของถึงแก่กรรมผู้จัดการมรดกของผู้มีชื่อเป็นเจ้าของ
เปน็ ผมู้ ีสทิ ธิใหเ้ ชา่ ทีด่ ิน

241

- ผู้เช่าจะให้ผู้อ่ืนเช่าช่วง หรือโอนสิทธิของตนอันมี
ในทรัพย์สินท่ีเช่าน้ันไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก
หาอาจทาได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอ่ืนในสัญญาเช่า
กล่าวคือ ถ้าในสัญญาเช่าระบุว่ายินยอมให้ผู้เช่านาทรัพย์สินที่เช่าไป
ใหเ้ ช่าชว่ งหรือโอนสิทธิการเช่าได้ ผู้เช่าก็ย่อมกระทาได้โดยไม่ต้องได้รับ
ความยินยอมจากผู้ให้เช่าอีก แต่ถ้าไม่ระบุไว้ผู้เช่าจะนาไปให้เช่าช่วง
หรอื โอนสทิ ธิการเชา่ จะตอ้ งให้ผ้เู ชา่ เดมิ ยนิ ยอมกอ่ น

- การทาสัญญาแบ่งเช่า เช่าเฉพาะสว่ น เชา่ เฉพาะสว่ น
เพียงบางสว่ น ต้องทาแผนที่สังเขปประกอบการทาสัญญาเช่าเฉพาะส่วน
เช่าเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน นอกจากทาแผนที่สังเขปประกอบแล้ว
จะต้องให้เจ้าของรวมคนอื่น ๆ ให้ความยินยอมและลงชื่อรับรอง
ส่วนทเ่ี ช่าดว้ ย

- เมอ่ื ผเู้ ช่าตาย สัญญาเช่าระงับ เว้นแต่ในสัญญาเช่า
จะระบุว่าให้สิทธิการเช่าตกไปยังทายาทของผู้เช่า หรือเป็นสัญญาเช่า
ต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ทายาทของผู้เช่าย่อมมีสิทธิ
รบั มรดกสิทธิการเชา่ ได้

- ผ้ใู หเ้ ช่าตายสัญญาเชา่ ไม่ระงบั
๒. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกั บ
อสังหาริมทรัพย์ในส่วนเก่ียวข้องกับพระราชบัญญัติการเช่าที่ดิน
เพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔

- กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน
ดว่ นมาก ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๖๗๒๐ ลงวนั ที่ ๒๑ ธนั วาคม ๒๕๒๔
ดังนี้

(๑) การขอจดทะเบียนการเช่าที่ดินเพ่ือทานาท้ังหมด
หรอื เปน็ ส่วนใหญ่ ให้จดทะเบียนประเภท “เช่าเพื่อทานา” และได้รับ
ยกเวน้ ค่าธรรมเนียมตามมาตรา ๒๓ แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดิน
เพอื่ เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔