คู่มือการสอบสวนจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2561)

92

ประเภทการจดทะเบยี น การทาํ นิตกิ รรมของ
คนเสมอื นไรความสามารถ

- คนเสมือนไรความสามารถ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ขอถอื กรรมสทิ ธร์ิ วมโดยไมมี ผพู ิทักษกอ น (ม. ๓๔ (๘) ป.พ.พ.)
คาตอบแทน เงื่อนไขหรือ
คาภาระตดิ พัน

- คนเสมอื นไรค วามสามารถ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ขอถอื กรรมสิทธร์ิ วมโดยไมมี ผูพทิ ักษกอ น (ม. ๓๔ (๗) ป.พ.พ.)
คาตอบแทน แตมีเง่ือนไข
หรือคาภาระติดพัน เชน
ขอถอื กรรมสทิ ธิ์รวม (รบั ให)
โดยมเี งื่อนไขหา มขาย, ขอถือ
กรรมสิทธ์ิรวม (รับให) แลว
จดทะเบยี นสทิ ธิเกบ็ กนิ เปนตน

- คนเสมือนไรค วามสามารถ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ขอถือกรรมสทิ ธ์ิรวม โดยมี ผพู ทิ ักษก อน (ม. ๓๔ (๘) ป.พ.พ.)
คา ตอบแทน (ซ้อื )

๕. มรดก
- คนเสมอื นไรค วามสามารถ ทําไดดวยตนเอง โดยไมตองไดรับ
รับมรดก ความยนิ ยอมจากผพู ิทักษ

93

ประเภทการจดทะเบยี น การทํานิตกิ รรมของ
คนเสมือนไรความสามารถ

- คนเสมือนไรค วามสามารถ ทําไดโ ดยตอ งไดร บั ความยนิ ยอมจาก
สละมรดก ผพู ิทกั ษแ ละตองขออนุญาตศาลกอน
(ม. ๑๖๑๑ ป.พ.พ.)

- คนเสมือนไรค วามสามารถ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ทําพินยั กรรม ผพู ิทักษก อน (ฎีกา ๑๗๗/๒๕๒๘)

- คนเสมือนไรค วามสามารถ คนเสมือนไรค วามสามารถเปน ผูจัดการ
เปนผูจดั การมรดก มรดกไมไ ด (ม. ๑๗๑๘ ป.พ.พ.)

๖. แลกเปล่ียน ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ผพู ทิ ักษกอน (ม. ๓๔ (๘) ป.พ.พ.)

๗. โอนชําระคา หนุ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ผพู ทิ กั ษก อน (ม. ๓๔ (๑) ป.พ.พ.)

๘. ลงชือ่ คสู มรส/ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
แบงทรพั ยส ินระหวา งคูสมรส ผพู ิทักษก อ น (ม. ๓๔ (๘) ป.พ.พ.)

๙. โอนตามคําส่ังศาล ทาํ ไดดวยตนเอง โดยไมตองไดรับ
ความยินยอมจากผพู ทิ กั ษกอน

94

ประเภทการจดทะเบยี น การทํานติ กิ รรมของ
คนเสมือนไรความสามารถ

๑๐. โอนเปนที่สาธารณ- ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ประโยชน/แบงหักเปนที่ ผพู ิทักษก อ น (ม. ๓๔ (๖) ป.พ.พ.)
สาธารณประโยชน

๑๑. เวนคนื ในกรณีน้ีพนักงานเจาหนาท่ีผูจัดทํา
- กรณีมพี ระราชกฤษฎีกา สัญญาซ้ือขายมิใชพนักงานเจาหนาที่
กรมทีด่ นิ พนกั งานเจาหนา ที่กรมที่ดิน
กาํ หนดเขตท่ดี นิ ทจี่ ะเวนคืน มีหนาท่ีดําเนินการแกไขหลักฐานทาง
แลวคนเสมือนไรค วามสามารถ ทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
ตกลงซื้อขายที่ดิน เทานั้น โดยสามารถทําไดดวยตนเอง
ไมตองไดรับความยินยอมจากผูพ ิทักษ

- กรณมี พี ระราชบัญญัติ เนอ่ื งจากกรรมสิทธ์ิในอสังหาริมทรัพย
เวนคืนท่ีดินของคนเสมือน ท่ีถูกเวนคืนตกเปนของผูเวนคืนแลว
ไรค วามสามารถ ตาม ม. ๑๖ พ.ร.บ. วาดวยการเวนคืน
อสงั หารมิ ทรพั ย พ.ศ. ๒๕๓๐ โดยสามารถ
ทําไดด วยตนเองไมต องไดร บั คาํ ยินยอม
จากผพู ทิ ักษ

95

ประเภทการจดทะเบียน การทาํ นิติกรรมของ
๑๒. จาํ นอง คนเสมือนไรความสามารถ
ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
- คนเสมือนไร ผูพ ทิ กั ษกอ น (ม. ๓๔ (๔) ป.พ.พ.)
ความสามารถจาํ นอง สัญญาจํานองตองมสี ัญญาประธาน คือ
สญั ญากูยมื เงนิ ท่ผี เู สมอื นไรค วามสามารถ
- คนเสมอื นไร เปนผใู หกยู ืมเงนิ ทําไดโ ดยตองไดร บั ความ
ความสามารถรบั จํานอง ยินยอมจากผูพิทักษกอน (ม. ๓๔ (๓)
ป.พ.พ.)
๑๓. เชา ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
- คนเสมอื นไรค วาม ผพู ทิ ักษกอน (ม. ๓๔ (๕) ป.พ.พ.)

สามารถใหเ ชาเกนิ กวา ๓ ป

- คนเสมอื นไรค วาม ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
สามารถเชาเกินกวา ๓ ป ผพู ิทกั ษก อ น (ม. ๓๔ (๕) ป.พ.พ.)

๑๔. บรรยายสว น ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ผพู ิทกั ษก อ น (ม. ๓๔ (๑๑) ป.พ.พ.)

96

ประเภทการจดทะเบียน การทํานิตกิ รรมของ
คนเสมอื นไรความสามารถ

๑๕. ภาระจาํ ยอม/สทิ ธเิ ก็บกิน/ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
สิทธิเหนือพ้ืนดิน/สิทธิอาศัย/ ผูพทิ กั ษก อ น (ม. ๓๔ (๘) ป.พ.พ.)
ภาระตดิ พนั ในอสังหาริมทรพั ย/
บรุ มิ สทิ ธิ

- คนไรความสามารถ
เปน ผูใหสทิ ธกิ ับบคุ คลอน่ื

- คนไรความสามารถ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
เปนผูไดร บั สทิ ธิ ผพู ิทกั ษกอน (ม. ๓๔ (๘) ป.พ.พ.)

- คนไรความสามารถ ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
จดทะเบยี นยกเลิกสิทธิ ผพู ทิ กั ษก อ น (ม. ๓๔ (๘) ป.พ.พ.)

๑๖. หามโอน ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
- คนเสมอื นไรค วาม ผพู ทิ กั ษก อน (ม. ๓๔ (๗) ป.พ.พ.)
ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
สามารถรบั ใหมขี อกําหนด ผูพิทักษ และตองขออนุญาตศาลกอน
หามโอนไปยงั บุคคลอ่นื (ม.๑๖๑๑ (๒) ป.พ.พ.)

- คนเสมอื นไรค วาม
ส า ม า ร ถ ร ับ ม ร ด ก ต า ม
พินัยกรรมที่มีขอกําหนด
หา มโอน

97

ประเภทการจดทะเบียน การทาํ นิติกรรมของ
คนเสมอื นไรความสามารถ

๑๗. สอบเขต แบงแยก ทําไดดวยตนเอง โดยไมตองไดรับ
ในนามเดมิ และรวมโฉนด ความยนิ ยอมจากผพู ิทักษ
(กรณีไมมีการคัดคาน
การรงั วัด)

๑๘. สอบเขต แบงแยก ทําไดโดยตองไดรับความยินยอมจาก
ในนามเดิม และรวมโฉนด ผูพิทักษกอน (ม. ๓๔ (๘) หรือ (๑๑)
( ก ร ณี มี ก า ร คั ด ค า น ก า ร ป.พ.พ.)
รังวัด) แบงกรรมสิทธ์ิรวม
แบง ให แบงขาย

๙. การทาํ นติ กิ รรมของนติ ิบุคคล
นิติบุคคล คือ บุคคลตามกฎหมายท่ีกฎหมายสมมติขึน้ และรับรอง

ใหมีสิทธิและหนาท่ีเชนเดียวกับบุคคลธรรมดา เวนแตสิทธิและหนาท่ี
บางอยา งซ่ึงบุคคลธรรมดามอี ยูน ้ัน นติ บิ คุ คลจะมไี มได เชน สิทธิในดาน
ครอบครวั สทิ ธิในทางการเมอื ง เปน ตน

ประเภทของนติ ิบุคคล
นติ ิบุคคลแบงตามอํานาจของกฎหมายท่ีกอตั้งขึ้นไดเปน ๒
ประเภท คือ นิติบคุ คลตามประมวลกฎหมายแพง และพาณิชย และนิติบุคคล
ตามกฎหมายอืน่ ๆ

98

๑. นติ บิ ุคคลตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย ไดแก
๑.๑ หา งหนุ สว นทจ่ี ดทะเบียน ซงึ่ แบงออกเปน ๒ ประเภท

ไดแ ก หางหุนสว นสามัญ และหา งหุนสวนจํากัด
- หางหุนสวนสามญั คือ สัญญาซ่ึงบุคคลตั้งแตสองคน

ข้นึ ไปตกลงเขากนั เพื่อกระทาํ กจิ การรวมกัน ดวยประสงคจะแบงปนกําไร
จะพึงไดแ ตกจิ การน้นั และเม่อื นําไปจดทะเบียนตอนายทะเบียนแลว จะมี
ฐานะเปนนิติบุคคล นับเปนบุคคลหนึ่งตางหากจากผูเปนหุนสวน ผูเปน
หุนสว นทกุ คนจะเปนหุนสวนประเภทไมจ าํ กัดความรับผิดทัง้ หมด

- หางหุนสวนจาํ กดั คือ ตองจดทะเบียนตอนายทะเบียน
โดยมีผถู อื หนุ สวนสองประเภท คอื หุนสวนจาํ กัดความรับผิด และหุนสวน
ไมจ ํากัดความรับผิด

๑.๒ บริษัทจาํ กัด คอื บริษัททต่ี งั้ ขึ้นดวยการแบง ทนุ เปน
หุนมีมูลคาเทา ๆ กัน โดยมีผูถือหุน ๓ คนขึ้นไป และผูถือหุนทุกคน
ตางรบั ผิดจํากัดเพยี งไมเ กินจํานวนเงินท่ตี นยงั สงใชไ มครบมูลคา ของหุน ท่ตี นถอื
และบรษิ ทั จํากดั นี้กฎหมายบงั คบั ใหจ ดทะเบียนซ่ึงเมอื่ จดทะเบยี นแลว กจ็ ะ
มสี ภาพเปนนิติบคุ คล

๑.๓ สมาคม คือ การท่ีบุคคลหลายคนตกลงเขากัน
เพ่อื ทําการอันใดอันหนึ่งอันมลี กั ษณะตอ เน่ืองรวมกัน และมิใชเ ปน การหา
กําไรหรอื รายไดม าแบง ปนกนั จงึ แตกตา งกบั บรษิ ทั จาํ กัดหรอื หา งหนุ สว นซง่ึ
มงุ หากาํ ไร สมาคมทีไ่ ดจ ดทะเบียนแลวเปน นติ บิ คุ คล

๑.๔ มลู นธิ ิ คอื ทรัพยส ินอนั จดั สรรไวโ ดยเฉพาะสาํ หรับ
วัตถุประสงคเพ่ือการกุศลสาธารณะ การศาสนา ศิลปะ วิทยาศาสตร
วรรณคดี การศกึ ษา หรอื เพือ่ สาธารณประโยชนอยางอ่ืน โดยมิไดมุงหา
ผลประโยชนมาแบงปนกันและตองจดทะเบียนตามกฎหมาย โดยตอง
ประกาศการจัดตั้งมูลนิธิในราชกิจจานุเบกษา มูลนิธิท่ีไดจดทะเบียนแลว

99

เปนนติ บิ ุคคล การจัดการทรัพยสินของมูลนิธิ ตองมิใชเปนการหาผลประโยชน
เพอื่ บคุ คลใดนอกจากเพอื่ ดําเนินการตามวตั ถุประสงคของมูลนธิ ินน้ั เอง

๒. นติ ิบุคคลตามกฎหมายอ่นื ๆ
นิตบิ ุคคลน้ันจะตองมกี ฎหมายกําหนดไวเ ปน เรื่อง ๆ ไป เชน
๒.๑ สหกรณ เปนนติ บิ ุคคลตามพระราชบัญญัติสหกรณ

พ.ศ. ๒๔๗๑ ซง่ึ หมายความวา คณะบุคคลซึ่งรวมกันดําเนินกิจการ เพ่ือ
ประโยชนท างเศรษฐกิจและสงั คม โดยชว ยตนเองและชวยเหลอื ซ่งึ กันและกัน
และเมอ่ื จดทะเบียนตอ นายทะเบยี นจงึ มฐี านะเปนนติ ิบคุ คล

๒.๒นติ ิบคุ คลหมบู า นจัดสรร เปน นิติบคุ คลตามพระราชบญั ญตั ิ
การจดั สรรทดี่ นิ พ.ศ. ๒๕๔๓ เปน กรณผี ซู ื้อท่ีดินจัดสรรไมนอยกวากึ่งหน่ึง
ของแปลงยอ ยตามแผนผงั โครงการรวมตัวกันจดั ตงั้ นติ บิ คุ คลหมบู า นจดั สรร
และนําไปจดทะเบียนตอ พนักงานเจา หนาที่ เม่ือจดทะเบยี นแลว จงึ มีฐานะ
เปนนติ ิบุคคล

๒.๓ นิติบุคคลอาคารชุด เปนนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติ
อาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ เปนกรณีไดจดทะเบียนอาคารชุดแลว และจะขาย
หองชุดตอ งจดทะเบียนนติ ิบคุ คลอาคารชุดกอ น เพ่อื เปน ผูดูแลอาคารชุดน้ัน
เมื่อจดทะเบียนแลวจงึ มฐี านะเปน นติ ิบคุ คล

๒.๔ วัด เปนนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ
พ.ศ. ๒๕๐๕ แกไขเพ่ิมเตมิ โดย พ.ร.บ. คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕)
วัด คือ สถานที่ทางพระพุทธศาสนาโดยปกติมีพระอุโบสถ พระวิหาร
เจดยี  และมีพระภิกษสุ งฆอ ยอู าศัย เปน ตน

100

สทิ ธแิ ละหนา ทข่ี องนิติบุคคล
๑. มีสิทธิและหนาที่ภายในขอบแหงอํานาจหนาที่หรือ
วัตถุประสงค ซ่ึงยอมเปนไปตามที่ไดกาํ หนดไวในกฎหมาย ขอบังคับ
หรอื ตราสารจัดตงั้ ของนติ ิบคุ คลนน้ั จะทําการใดนอกขอบเขตวัตถุประสงค
ที่กําหนดไวไ มไ ด (ม. ๖๖ ป.พ.พ.)
๒. มีสิทธิและหนาท่ีเหมือนกับบุคคลธรรมดา เวนเสียแต
สิทธิและหนาท่ีซ่ึงวาโดยสภาพจะพึงมีพึงเปนไดเฉพาะแกบุคคลธรรมดา
เชน ไมอ าจทจ่ี ะทําการสมรส ไมมีหนาท่ีรับราชการทหาร ไมมีสิทธิทาง
การเมือง เปน ตน (ม. ๖๗ ป.พ.พ.)
การจัดการนิติบุคคล
- เนอ่ื งจากนติ บิ คุ คลเปนสิ่งไมมีชีวิตจิตใจจึงไมสามารถท่ีจะ
แสดงเจตนาหรือทําการโดยตนเองได ดงั น้ัน นิติบุคคลตองมีผูแทนและมี
อาํ นาจทาํ การแทนนิติบุคคล ตามมาตรา ๗๐ วรรคสอง แหงประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย
- ผแู ทนนิติบุคคล คือ ผมู อี ํานาจหนาท่ีจัดการแทนนิติบุคคล
อาจจะมีคนเดียวหรือหลายคนก็ได เชน รัฐมนตรีเปนผูแทนกระทรวง
อธิบดีเปนผูแทนกรม เจาอาวาสเปนผูแทนวัดวาอาราม กรรมการเปน
ผแู ทนบรษิ ทั เปน ตน ซึง่ เมือ่ ผูแ ทนไดจดั การอยางใดใหแกนิติบุคคลภายใน
ขอบวตั ถปุ ระสงค และตามบทบัญญตั ขิ องกฎหมายแลว การนน้ั ยอมผูกพัน
นิติบุคคล อาํ นาจของผแู ทนนิตบิ ุคคลโดยปกตแิ ลว ยอมมีกาํ หนดไวในกฎหมาย
หรือในขอบงั คบั หรือตราสารจดั ต้ังนติ บิ ุคคลนั้น และถามีผูจ ัดการหลายคน
และมไิ ดมขี อกาํ หนดไวเปนประการอืน่ การทําความตกลงตาง ๆ ในทาง
อาํ นวยกิจการใหเ ปน ไปตามเสียงขางมาก (ม. ๗๑ ป.พ.พ.) ถาผูแทนของ
นิติบคุ คล หรอื ผูมีอํานาจทําการแทนนติ ิบคุ คลไดท ําการตามหนาที่และทาํ ให

101

เกดิ ความเสียหายอยางหน่ึงอยางใดแกบุคคลอ่ืน นิติบุคคลนั้นจําตองเสีย
คาสินไหมทดแทนเพ่ือความเสียหายน้ัน แตมีสิทธิไลเบ้ียเอาแกตัวผูเปน
ตน เหตุท่ที าํ ใหเกดิ ความเสยี หายในภายหลงั ได แตถ า ความเสยี หายน้ันเกิด
จากการกระทาํ ซึ่งมิไดอ ยภู ายในขอบวตั ถุประสงคของนิติบุคคล หรืออํานาจ
หนาทีข่ องนิตบิ คุ คล บคุ คลทั้งหลายเหลา นั้นทีไ่ ดเ หน็ ชอบใหท ําการนั้นกับ
ผูจดั การทไี่ ดเปนผลู งมอื ทําการจะตอ งรวมกันรบั ผดิ ชดใชคาสินไหมทดแทน
(ม. ๗๖ ป.พ.พ.)

- ผูแทนนติ บิ คุ คลตา งจากตวั แทน ผแู ทนนิตบิ ุคคลยอมมีอํานาจ
ดาํ เนนิ การทกุ อยางแทนนิติบุคคลภายในขอบแหงวัตถุประสงคในฐานะที่
เปนตัวการเสยี เอง สามารถทําการท้งั หลายไดโ ดยไมถ กู จํากัดเหมือนตัวแทน
คือมีอาํ นาจจาํ หนายจายโอนอสังหาริมทรัพย นําคดีข้ึนฟองรองตอศาลได
เพราะเปนการกระทาํ ของตัวการเอง ตา งจากตวั แทนซ่งึ จะตอ งไดรับมอบ
อาํ นาจจากตัวการ คือ ตองมผี ูแทนนิตบิ ุคคลข้ึนกอน นอกจากผูรับมอบ
อํานาจทว่ั ไปจะทาํ การท้ังหลายแทนตวั การได แตนิตกิ รรมสําคัญบางประเภท
กท็ ําแทนตวั การไมได เวนแตจะไดมอบอํานาจไวเ ปนการเฉพาะ ท้ังน้ี ผูแทน
นติ ิบุคคลมีอํานาจแตงต้ังตวั แทน หรอื มอบอํานาจใหผอู ืน่ ทําการแทนตนได
การกระทําของตัวแทนยอมผูกพันนิติบุคคลซึ่งมีฐานะเปนตัวการเหมือน
นติ ิบคุ คลทําการดว ยตนเอง และผูแทนนิติบุคคลเปนไดทั้งบุคคลธรรมดา
และนติ ิบคุ คล

- ขอหามทําการแทนกรณีประโยชนไดเสียขัดกับนิติบุคคล
หลกั สาํ คญั ในการจัดการนติ บิ คุ คล คอื หากประโยชนไดเ สยี ของนติ ิบคุ คล
ขัดกบั ประโยชนไ ดเ สียของผูแทนนติ ิบคุ คล ผแู ทนของนติ ิบคุ คลนั้นจะเปน
ผูแทนในการนัน้ ไมได (ม. ๗๔ ป.พ.พ.) โดยพิจารณาจากสภาพแหงประโยชน
ในกิจการนนั้ ๆ หรอื จากมาตรฐานความรสู กึ นกึ คิดและประสบการณของ
วิญูชน และกฎหมายมงุ คมุ ครองประโยชนของนิติบุคคลโดยตรง เชน กรณี

102

ทาํ นติ ิกรรมกบั ตนเอง โดยขายทรพั ยของนิติบุคคลใหผูแทนเอง ผลประโยชน
ของผูขายและผูซื้อขัดกันอยูในตัว ผูแทนของนิติบุคคลจะกระทาํ ไมได
หากการกระทําดงั กลาวสงผลใหน ิตบิ ุคคลขาดผูแทน หรือมผี แู ทนไมเพียงพอ
ท่จี ะทําการในนามของนติ บิ คุ คลไดใ หปฏบิ ตั ิตามกฎหมาย ขอ บังคับ หรือ
ตราสารจดั ต้ังนิตบิ คุ คลในการหาบคุ คลเขา ทาํ หนาทเ่ี ปนผูแ ทนกอน แตถา
ไมไดกําหนดไวก็ใหผูมีสวนไดสวนเสียหรือพนักงานอัยการรองขอใหศาล
แตง ตัง้ ผแู ทนเฉพาะการข้ึนเพอื่ ทาํ การแทนนติ บิ คุ คล (ม. ๗๕ ป.พ.พ.)

การสอบสวนสิทธแิ ละความสามารถของนติ บิ คุ คล
พนักงานเจาหนา ทตี่ อ งสอบสวนและตรวจสอบ ดงั นี้
๑. ผูแทนของนิติบคุ คลยงั มอี ํานาจอยหู รือไม ตรวจสอบจาก
หนังสือรับรองตาง ๆ ของนิตบิ ุคคลทีน่ าํ มาแสดง โดยใหผ ูม ีอํานาจทาํ การ
แทนนิติบคุ คลรบั รองสาระสาํ คญั ตา ง ๆ ในหนังสือรับรอง (ที่ มท ๐๗๑๐/
ว ๓๖๘๒๓ ลว. ๒๒ ต.ค. ๒๕๔๒) ถามีการมอบอํานาจใหตัวแทนมา
ดําเนินการใหตัวแทนทไ่ี ดร ับมอบอาํ นาจเปน ผูใหค าํ รบั รองความเปนปจจุบัน
ของหนงั สอื รับรองของนติ ิบคุ คล (มท ๐๗๑๐/ว ๔๓๕๐๐ ลว. ๓ ธ.ค. ๒๕๔๒)
๒. ผแู ทนของนติ บิ ุคคลทาํ นอกวตั ถุประสงคข องนติ บิ คุ คลหรือไม
โดยใหต รวจดูจากวัตถปุ ระสงคของนติ ิบุคคล
๓. นิติกรรมท่ีผูแทนของนิติบุคคลทํามีประโยชนไดเสียของ
นติ ิบคุ คลขดั กับประโยชนไ ดเ สยี ของผูแทนนิติบุคคล ผูแทนของนิติบุคคล
น้นั จะเปนผูแ ทนไมได (ม. ๗๔ ป.พ.พ.) มีคําอธิบายตามหนังสือ ที่ มท
๐๖๑๐/ว ๐๘๔๒๙ ลว. ๒๖ มี.ค. ๒๕๓๖
๔. กรณเี ลิกนิตบิ คุ คลผูช ําระบัญชขี องหางหุน สว นหรือบริษัท
ไดมกี ารจดทะเบียนเสรจ็ สน้ิ การชาํ ระบญั ชแี ลว ตอมาพบวายังมีท่ีดินของ

103

นติ บิ ุคคลหลงเหลอื อยู จะตอ งไปรองตอ ศาลส่ังใหผูชาํ ระบัญชีกลบั มามีอํานาจ
การชาํ ระบัญชขี องนิติบคุ คลอีกครงั้

ขอสังเกต “คณะบุคคล” ไมใชนิติบุคคลตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย และ “หางหุนสวนสามัญท่ียังไมไดจดทะเบียน”
ยังไมมีสภาพนิติบุคคลตามกฎหมาย หาก “คณะบุคคล” หรือ “หาง
หนุ สวนสามัญทย่ี งั ไมไดจดทะเบียน” มาทํานิติกรรมใหใสชื่อในนามบุคคล
ธรรมดารว มกนั

 ประเภท/ผแู ทน และการดําเนินการของนิติบุคคลแตละประเภท

ประเภทของ ผแู ทนนติ ิบุคคล กรณผี แู ทน
นติ ิบุคคล ไมส ามารถทาํ ได
- มีหนุ สว นผูจดั การเปน - ผูเปนหุนสวนจะ
๑. หา งหนุ สว นสามญั ผูแ ทน เขาทาํ สัญญาอะไร
นติ ิบคุ คล - ถาไมไดตกลงกันไว ซึง่ ผเู ปน หนุ สวนอ่ืน
ผู เ ป น หุ น ส ว น ทุ ก ค น ทักทวงไมได
ยอมจดั การหา งหุนสวนได (ม. ๑๐๓๓ ป.พ.พ.)
(ม. ๑๐๓๓ และ ๑๐๖๔ - หุนสวนผูจัดการ
(๕) ป.พ.พ.) จะทําการอะไรซึ่ง
- ถาไดตกลงกันไววามี หนุ สวนผจู ัดการอืน่
หนุ สวนผูจดั การหลายคน ทักทวงไมได
หุนสว นผจู ดั การแตละคน (ม.๑๐๓๕ ป.พ.พ.)
จะจัดการหางหุนสวน
น้ันก็ได (ม. ๑๐๓๕
ป.พ.พ.)

104

ประเภทของ ผูแทนนติ ิบุคคล กรณผี แู ทน
นิติบุคคล ไมสามารถทาํ ได
๒. หางหุนสว นจํากัด - มหี นุ สวนผูจัดการเปน - ถาประโยชนได
๓. บรษิ ทั จํากดั ผแู ทน เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
- หุนสวนไมจ ํากัดความ ขัดกับประโยชนได
รบั ผดิ ตองจัดการหาง เสียของผูแทนของ
หุนสวนภายใตวัตถุ นิติบุคคล ผูแท น
ประสงคของหางหนุ สว น ของนิตบิ ุคคลน้ันจะ
(ม. ๑๐๗๘ (๒), (๖), เ ป น ผู แ ท น ไ ม ไ ด
๑๐๘๗ ป.พ.พ.) (ม. ๗๔ ป.พ.พ.)
- มีกรรมการผูจัดการ
เปน ผแู ทน - ถาประโยชนได
- กรรมการคนหนงึ่ หรือ เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
ห ล า ย ค น จั ด ก า ร ต า ม ขัดกับประโยชนได
ขอบังคับของบริษัทและ เสียของผูแทนของ
ท่ีประชุมใหญผูถือหุน นิติบุคคล ผูแท น
(ม. ๑๑๑๑ (๖), ๑๑๔๔ ของนติ ิบุคคลนั้นจะ
ป.พ.พ.) เ ป น ผู แ ท น ไ ม ไ ด
(ม. ๗๔ ป.พ.พ.)

- ถาประโยชนได
เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
ขัดกับประโยชนได
เสียของผูแทนของ
นิติบุคคล ผูแท น
ของนติ ิบุคคลนั้นจะ
เ ป น ผู แ ท น ไ ม ไ ด
(ม. ๗๔ ป.พ.พ.)

105

ประเภทของ ผแู ทนนติ บิ ุคคล กรณผี แู ทน
นติ ิบุคคล ไมสามารถทาํ ได
๔. สมาคม - มคี ณะกรรมการของ - ถาประโยชนได
๕. มลู นิธิ สมาคมเปน ผูแทน เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
- คณะกรรมการของ ขัดกับประโยชนได
ส ม า ค ม เ ป น ผู ดํ า เ นิ น เสียของผูแทนของ
กิจการของสมาคมตาม นิติบุคคล ผูแท น
กฎหมายและขอบังคับ ของนิติบุคคลนั้นจะ
ภายใตการควบคุมดูแล เ ป น ผู แ ท น ไ ม ไ ด
ของทป่ี ระชุม (ม. ๗๔ ป.พ.พ.)
(ม. ๘๖, ๘๗ ป.พ.พ.)
- มีคณะกรรมการของ - ถาประโยชนได
มูลนธิ เิ ปนผูแทน เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
- คณะกรรมการของ ขัดกับประโยชนได
มลู นิธปิ ระกอบดว ย เสียของผูแทนของ
บคุ คลอยางนอ ยสามคน นิติบุคคล ผูแท น
เปนผดู าํ เนนิ กจิ การของ ของนติ บิ ุคคลน้ันจะ
มลู นธิ ิตามกฎหมายและ เ ป น ผู แ ท น ไ ม ไ ด
ขอ บังคับของมลู นธิ ิ (ม. ๗๔ ป.พ.พ.)
- คณะกรรมการของ
มูลนิธิเปนผูแทนของ
มูลนิธิในกิจการท่เี กยี่ วกับ
บุคคลภายนอก
(ม. ๑๑๘, ๑๑๑ ป.พ.พ.)

106

ประเภท ผูแทนนิตบิ ุคคล กรณผี แู ทน
ของนติ ิบุคคล ไมส ามารถทาํ ได
๖. สหกรณ
- มีคณะกรรมการของ - ถาประโยชนได
สหกรณเ ปนผแู ทน เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
- ใหคณะ ก รร มก าร ขัดกับประโยชนได
ดํา เนิ นก า รส หก ร ณ เสียของผูแทนของ
เ ป น ผู ดํ า เ นิ น กิ จ ก า ร นิติบุคคล ผูแท น
และเปนผูแทนสหกรณ ของนติ ิบุคคลนั้นจะ
ในกิจการอันเก่ียวกับ เปน ผแู ทนไมได
บุคคลภายนอก (ม. ๗๔ ป.พ.พ.)
- คณะกรรมการ
ดําเนินการสหกรณจะ
มอบหมายใหกรรมการ
คนหน่ึงหรือหลายคน
เปนผูจดั การทําการแทน
ก็ได (ม. ๕๑ พ.ร.บ.
สหกรณ)

107

ประเภท ผแู ทนนิตบิ ุคคล กรณผี แู ทน
ของนติ ิบุคคล ไมส ามารถทาํ ได

๗. นิติบุคคลหมูบาน - คณะกรรมการหมูบาน - ถาประโยชนได
จดั สรร จดั สรรเปน ผแู ทน เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
- คณะกรรมการหมูบาน ขัดกับประโยชนได
จัดสรรเปนผูแทนของ เสียของผูแทนของ
นิตบิ คุ คลหมูบานจัดสรร นิติบุคคล ผูแท น
ใ น กิ จ ก า ร ที่ เ กี่ ย ว ก ั บ ของนิตบิ ุคคลนั้นจะ
บุคคลภายนอก (ม. ๔๖ เ ป น ผู แ ท น ไ ม ไ ด
พ.ร.บ.จดั สรร) (ม. ๗๔ ป.พ.พ.)

๘. นติ ิบุคคลอาคารชุด - มีผูจัดการนิติบุคคล - ถาประโยชนได
อาคารชุดเปนผูแ ทน เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
- ผูจัดการนิติบุคคล ขัดกับประโยชนได
อาคารชุดปฏิบัติใหเปน เสียของผูแทนของ
ไ ป ต า ม วั ต ถุ ป ร ะ ส ง ค นิติบุคคล ผูแท น
ข อ ง ก า ร จ ด ท ะ เ บี ย น ของนติ ิบุคคลนั้นจะ
อาคารชุด ตามขอบังคับ เ ป น ผู แ ท น ไ ม ไ ด
หรอื ตามมติของทีป่ ระชมุ (ม. ๗๔ ป.พ.พ.)
ใหญเจาของรวมหรือ
คณะกรรมการ ทั้งนี้
โดยไมขัดตอกฎหมาย
(ม. ๓๖ พ.ร.บ. อาคารชุด)

108

ประเภท/ลักษณะ ผูแทนนติ ิบุคคล กรณผี ูแทน
ของนติ ิบุคคล ไมสามารถทาํ ได

๙. วดั - มีเจาอาวาสเปนผูแทน - ถาประโยชนได
ของวัด และมีอํานาจ เ สี ย ข อ ง นิ ติ บุ ค ค ล
ดําเนินการในกิจการ ขัดกับประโยชนได
ทั่วไปตาง ๆ เก่ียวกับ เสียของผูแทนของ
ท่ีดินของวัด ตาม ม. ๓๑ นิติบุคคล ผูแท น
พ.ร.บ. คณะสงฆ (ฉบับ ของนติ บิ ุคคลน้ันจะ
ที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕ เ ป น ผู แ ท น ไ ม ไ ด
(ม. ๗๔ ป.พ.พ.)
(รายละเอียดการทํา
นิตกิ รรมเกยี่ วกับทด่ี นิ
ของวดั แตล ะประเภท
การจดทะเบยี น ตาม
ตารางดานทา ยน)้ี

109

วัด

วัด หมายถึง สถานที่ทางพระพุทธศาสนาโดยปกติมีพระอุโบสถ
พระวหิ าร เจดีย และมพี ระภกิ ษุสงฆอยูอ าศยั
 ประเภทของวัด

ตามมาตรา ๓๑ พระราชบัญญัติคณะสงฆ พ.ศ. ๒๕๐๕
แกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคณะสงฆ (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕
วดั แบงออกเปน ๒ ประเภท

๑. วัดที่ไดรับพระราชทานวิสงุ คามสมี า หมายถึงวัดท่ีมีประกาศ
ตั้งวดั โดยชอบดว ยกฎหมายแลว และตอมาไดรับพระราชทานวิสุงคามสีมา

๒. สํานักสงฆ วัดท่ีตั้งโดยชอบดวยกฎหมาย แตยังไมได
พระราชทานวิสงุ คามสีมา (มีสภาพทุกส่ิงทกุ อยา งเหมือนวดั แตไ มม ีโบสถ)

วัดท่ีไดร บั พระราชทานวิสงุ คามสีมาและสํานักสงฆ ตางก็เปน
นติ ิบุคคล
 ทด่ี นิ ของวัด

มาตรา ๓๓ พระราชบัญญัติคณะสงฆ พ.ศ. ๒๕๐๕ ไดแบงวัด
และท่ีซึง่ ขน้ึ ตอ วัดแบงเปน ๓ ประเภท ดงั นี้

๑. ท่วี ัด คอื ทซี่ ่ึงต้งั วัดตลอดจนเขตของวดั นัน้
๒. ทธ่ี รณีสงฆ คอื ทีซ่ ่ึงเปน สมบัติของวดั
๓. ท่ีกัลปนา คือ ท่ีซึ่งมีผูอุทิศแตผลประโยชนใหวัดหรือ
พระศาสนา
 การทํานิติกรรมเกยี่ วกบั ทด่ี ินของวดั
คําวา “นิติกรรม” ตามในมติคณะสงั ฆมนตรี คร้ังท่ี ๑/๒๔๙๖
เม่อื วนั จนั ทรท ่ี ๕ มกราคม ๒๔๙๖ หมายถงึ การขอรังวดั รบั โฉนดทีด่ ิน

110

การขอสอบเขต การขอแบงแยกและการขอรับรองเขตที่ดิน มิใช “นิติกรรม”
ตามความหมายในมาตรา ๑๔๙ แหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
กิจการอันใดที่เก่ียวของกับที่ดินซึ่งเรียกชื่อตางออกไปบางแตมีลักษณะ
ใกลเคยี งทํานองเดียวกบั กิจการ ๔ ประการดงั กลา วขา งตน ใชไดโ ดยอนุโลม

การทํานิติกรรมอันเก่ียวกับที่ดินของวัด ๔ ประการ คือ
การขอรังวดั รบั โฉนดท่ดี นิ การขอสอบเขต การขอแบงแยก และการขอ
รับรองเขตทดี่ ินของวดั มหี ลกั เกณฑด งั น้ี

๑. วดั มีพระสงฆทต่ี ั้งอยูในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล
หรือสุขาภบิ าล ใหเจาอาวาสมอบฉนั ทะใหสํานักงานพระพทุ ธศาสนาแหง ชาติ
หรือตัวแทนของสาํ นกั งานพระพุทธศาสนาแหงชาติเปน ผูดาํ เนนิ การแทนวดั
แตขอ ตกลงใด ๆ ในการทาํ นิติกรรมน้ตี องไดร บั ความเหน็ ชอบจากเจาอาวาส

๒. วัดท่ีอยูนอกเขตดังกลาวในขอ ๑ ใหเจาอาวาสพิจารณา
คดั เลือกทายก ทายิกาแหงวัดนัน้ ท่ีนาเชื่อถือจํานวน ๒ หรือ ๓ ทาน
ใหเ ปน ผูดําเนินการแทนเจา อาวาสในการทํานิติกรรมเก่ียวกับที่ดินของวัด
แตข อ ตกลงใด ๆ ในการทาํ นติ ิกรรมนี้ตอ งไดร บั ความเห็นชอบจากเจาอาวาสกอน
(ตามมติคณะสงั ฆมนตรี ท่ี ๑/๒๔๙๖ และ ที่ ๑๖/๒๕๒๘ ลงวันที่ ๒๐
มถิ นุ ายน ๒๕๒๘)

๓. การทํานิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินอันเปนศาสนสมบัติของวัด
กรณีวัดไดมอบการจัดประโยชนศาสนสมบัติของวัดให

สาํ นักงานพระพุทธศาสนาแหง ชาติดําเนนิ การทํานิตกิ รรมใดๆ เกี่ยวกับศาสนสมบัติ
ของวัดตองใหผ อู าํ นวยการสํานักงานพระพุทธศาสนาจังหวัดเปนผูทําการ
แทนวัด แตถาวดั มไิ ดมอบใหสํานักงานพระพุทธศาสนาแหงชาติดําเนินการ
เจาอาวาสในฐานะผูแทนวัดหรือมอบอํานาจใหไวยาวัจกร หรือผูใดไป
ดําเนินการแทนได ตามมาตรา ๓๑ แหง พระราชบัญญัติคณะสงฆ พ.ศ. ๒๕๐๕
แกไขเพ่มิ เตมิ โดยพระราชบัญญัตคิ ณะสงฆ (ฉบบั ที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕ และ

111

การท่ีจะทราบวา วัดท่ีขอจดทะเบียนมอบการจัดประโยชนศาสนสมบัติ
ของวัดใหส าํ นักงานพระพุทธศาสนาแหงชาตหิ รือไม ใหตรวจสอบจากสญั ญา
ทคี่ กู รณีนํามาจดทะเบียน หากวดั ไดมอบการจดั ประโยชนใหแกทางราชการ
สญั ญาจะระบวุ า วดั .....โดยสํานักงานพระพุทธศาสนาแหง ชาติ ผูรับมอบ
อาํ นาจสาํ หรับวดั ทอี่ ยใู นกรุงเทพมหานคร สวนวัดที่อยูในสวนภูมิภาคจะ
ระบุวา วดั .....โดยผอู ํานวยการสํานกั งานพระพุทธศาสนาจังหวัด และถา
วัดมิไดมอบอํานาจการจัดประโยชนจะระบุวา วดั .....โดยเจา อาวาส (หนังสือ
กรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๒๖๑ ลงวันท่ี ๑๐ กันยายน ๒๕๔๑)
 ผแู ทนของวดั

๑. เจาอาวาสเปน ผแู ทนวดั ตามกฎหมาย ยอมมีอํานาจท่ีจะ
ดําเนินการในกจิ การทั่วไปตาง ๆ เกี่ยวกับท่ีดินของวัด ตามมาตรา ๓๑
พระราชบัญญัติคณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕

๒. ท่ีดินของวดั ซ่งึ อยูในความปกครองดูแลของกรมพระคลัง
ขา งทแ่ี ละตอ งใหผ แู ทนกรมพระคลงั ขางทเ่ี ปนผูแทนวดั (หนังสือกรมท่ีดิน
ที่ ๔๒๗๘/๒๔๙๖ ลงวันท่ี ๒๔ สิงหาคม ๒๔๙๖) ซง่ึ มี ๖ วัด คือ

๒.๑ วัดบวรนิเวศวหิ าร
๒.๒ วัดเบญจมบพิตร
๒.๓ วัดเทพศิรนิ ทราวาส
๒.๔ วัดราชบพติ ร
๒.๕ วัดราชประดษิ ฐ
๒.๖ วดั นเิ วศธรรมประวัติ

112

 การทาํ นิตกิ รรมเกี่ยวกบั ที่ดนิ ของวัดแตล ะประเภทจดทะเบยี น

ประเภทการจดทะเบยี น การทาํ นิติกรรมของวดั

๑. ขาย ทําไดโดยออกเปนพระราชบัญญัติกอน
- วัดขาย และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๔ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

- วดั โอนใหสวนราชการ ทํา ไ ด โ ด ย ต อ ง ไ ด รับ ค ว า ม เ ห ็น ช อ บ
รฐั วิสาหกิจ หรือหนวยงาน จากมหาเถรสมาคม และวัดไดรับเงิน
อื่นของรัฐ โดยไดรับเงิน คาผาติกรรมแลว โดยออกเปน
คา ผาตกิ รรม (เงินคา ทดแทน) พระราชกฤษฎกี า และใหเจาอาวาส
เปนผูดําเนินการ (ม. ๓๔ วรรคสอง
พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒) พ.ศ.๒๕๓๕)

- วดั ซอ้ื ทําไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม.๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

113

ประเภทการจดทะเบียน การทํานิติกรรมของวัด

๒. ขายฝาก ทาํ ไดโ ดยออกเปนพระราชบัญญัติกอน
- วดั ขายฝาก และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๔ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

- วดั รบั ซือ้ ฝาก ทําไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

๓. ให ทาํ ไดโ ดยออกเปนพระราชบัญญัติกอน
- วัดให และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๔ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

- วดั รบั ใหโ ดยไมมีเง่ือนไข ทาํ ไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
หรอื คาภาระตดิ พัน และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

114

ประเภทการจดทะเบยี น การทํานิติกรรมของวัด

- วัดรับใหโดยมีภาระ ทาํ ไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
ผูกพันอยู เชน จํานอง และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
ภาระจาํ ยอม เปนตน (ม.๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

- วัดรบั ใหโดยมีเง่ือนไข ทาํ ไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
หรือคาภาระติดพัน (เชน และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
รั บ ใ ห โ ด ย มี เ ง่ื อ น ไ ข ห า ม (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
ขาย, รบั ใหแลว จดทะเบียน พ.ศ. ๒๕๓๕)
สทิ ธเิ กบ็ กิน เปนตน )

๔. กรรมสิทธ์ริ วม ทาํ ไดโ ดยออกเปน พระราชบัญญัติกอน
- วดั ใหถอื กรรมสิทธริ์ วม และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๔ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

-วดั ขอถอื กรรมสิทธ์ิรวม ทาํ ไดโดยตอ งขออนญุ าตรัฐมนตรีกอ น
โดยไมม ีคาตอบแทน และไมม ี และใหเ จา อาวาสเปนผูดําเนนิ การ
เง่ือนไขหรือคา ภาระติดพัน (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบบั ที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

115

ประเภทการจดทะเบยี น การทํานิตกิ รรมของวดั

- วัดขอถือกรรมสิทธิ์รวม ทําไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
ไมม คี าตอบแทน แตมีเงอ่ื นไข และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
หรือคา ภาระตดิ พัน (เชน (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
ขอกรรมสิทธิ์รวม (รับให) พ.ศ. ๒๕๓๕)
โดยมีขอกําหนดหามขาย,
ขอถอื กรรมสทิ ธร์ิ วม (รับให)
แลวจดทะเบียนสิทธิเกบ็ กิน
เปน ตน)

- วัดขอถือกรรมสทิ ธริ์ วม ทําไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
โดยมีคาตอบแทน (ซอ้ื ) และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

๕. มรดก ทําไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
- วดั รับมรดก และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

116

ประเภทการจดทะเบยี น การทาํ นิติกรรมของวดั

- วัดสละมรดก ทาํ ไดโดยออกเปน พระราชบัญญัติกอน
และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๔ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

๗. โอนตามกฎหมาย เฉพาะกรณีมีกฎหมายกาํ หนดใหทรัพย
ของวดั ตกเปน ของผูร บั โอน

๘. โอนตามคาํ สั่งศาล ทําไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

๙. โอนเปนที่สาธารณ- ทําไดโ ดยใหเจาอาวาสเปน ผูดาํ เนินการ
ประโยชน/แบงหักเปนที่ เปนกรณีที่กรรมสิทธิ์ตกไปโดยผลของ
สาธารณประโยชน กฎหมาย ไมขัด ม. ๓๔ พ.ร.บ.คณะสงฆ
(เปน การอุทิศใหโดยสภาพ (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕)
เปนทางสาธารณประโยชนแ ลว )

117

ประเภทการจดทะเบยี น การทํานิติกรรมของวดั

๑๐. เวนคืน วัดตกลงซ้อื ขายจะตองออกเปน พ.ร.บ.
-กรณีมีพระราชกฤษฎีกา ตาม ม. ๓๔ แตถ าสวนราชการ รฐั วสิ าหกจิ
หรอื หนวยงานอ่นื ของรัฐ จา ยคา ผาตกิ รรมแลว
กาํ หนดเขตที่ดินท่ีจะเวนคืน เมอ่ื มหาเถรสมาคมเห็นชอบ ใหกระทํา
แลววัด ตกลงขายที่ดิน โดยพระราชกฤษฎีกา และใหเ จา อาวาส
(ตาม ม. ๑๐ พ.ร.บ. วาดว ย เปนผูดําเนินการ (ม. ๓๑, ๓๔ วรรคสอง
การเวนคืนอสังหารมิ ทรพั ย พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบบั ที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๕)
พ.ศ. ๒๕๓๐)

- กรณมี ีพระราชบัญญัติ ทําไดตาม ม. ๑๗ พ.ร.บ. วาดวยการ
เวนคนื ทดี่ ินของวัด (ตามม.๑๕ เวนคืนอสังหาริมทรัพย พ.ศ. ๒๕๓๐
พ.ร.บ. วาดวยการเวนคืน ใหถ ือวา พ.ร.บ.เวนคนื เปน พ.ร.บ.โอน
อสงั หาริมทรัพย พ.ศ.๒๕๓๐) กรรมสิทธ์ิทว่ี ัดหรอื ธรณสี งฆแ ลว

๑๑. ไดมาโดยการครอบครอง ทาํ ไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
ตามประมวลกฎหมาย และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
แพงและพาณิชย มาตรา (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
๑๓๖๗ และ ๑๓๘๒ พ.ศ. ๒๕๓๕)

118

ประเภทการจดทะเบียน การทาํ นติ กิ รรมของวัด
๑๒. จํานอง
ทาํ ไดโดยใหเ จาอาวาสเปนผูดาํ เนินการ
- วัดจํานอง (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
- วัดรบั จาํ นอง พ.ศ. ๒๕๓๕)
- วดั ไถถ อนจาํ นอง ทําไดโดยใหเจา อาวาสเปน ผดู าํ เนินการ
๑๓. เชา (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
- วัดใหเชาเกนิ ๓ ป พ.ศ. ๒๕๓๕)
ทาํ ไดโดยใหเ จาอาวาสเปนผูด าํ เนินการ
- วดั เชา (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

ทาํ ไดเมือ่ ไดร บั ความเห็นชอบจากสาํ นักงาน
พระพุทธศาสนาแหง ชาติ และเจาอาวาส
เปน ผดู ําเนนิ การ (กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๒
(พ.ศ. ๒๕๑๑) ออกตามความใน พ.ร.บ.
คณะสงฆ พ.ศ. ๒๕๐๕)
ทําไดโดยใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

119

ประเภทการจดทะเบียน การทํานิตกิ รรมของวดั
๑๔. บรรยายสว น ทาํ ไดโดยใหเ จาอาวาสเปน ผูด ําเนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

๑๕. โอนใหต ัวการ ทาํ ไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
(ม. ๗๙๗ ป.พ.พ. กรณีวัด และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
เปน ผูรับโอน) (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

๑๖. ภาระจํายอม ทําไดโดยตองไดรับความเห็นชอบจาก
- วัดจดทะเบียน คณะกรรมการพิจารณางบประมาณ
ศาสนสมบตั กิ ลางประจํา และใหเจาอาวาส
ภาระจํายอมใหบ ุคคลอน่ื เปนผูดําเนินการ (มติมหาเถรสมาคม
ครั้งท่ี ๑๘/๒๕๔๐ ลว. ๓๐ มิ.ย. ๒๕๔๐
และ ม. ๓๑ พ.ร.บ. คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

- วัดเปนผูไดรับสิทธิ ทาํ ไดโ ดยใหเจา อาวาสเปน ผดู ําเนินการ
ภาระจาํ ยอม (ม. ๓๑ พ.ร.บ. คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

120

ประเภทการจดทะเบียน การทาํ นิติกรรมของวัด

- วัดจดทะเบียนยกเลิก ทําไดโดยใหเ จาอาวาสเปน ผดู ําเนินการ
ภาระจาํ ยอม (ม. ๓๑ พ.ร.บ. คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

๑๗. หา มโอน ทําไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
- วัดรับใหมีขอกําหนด และใหเจาอาวาสเปนผูดําเนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ. คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
หามโอน (ม. ๑๗๐๐ ป.พ.พ.) พ.ศ. ๒๕๓๕)

- วัดรับมรดกตาม ทาํ ไดโดยตองขออนุญาตรัฐมนตรีกอน
พินัยกรรมที่มีขอกําหนด และใหเจาอาวาสเปนผูดาํ เนินการ
หามโอน (ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕)

๑๘. การรังวัดออกโฉนด
ที่ดิน การสอบเขต การขอ
แบง แยก และรวมโฉนด

- วัดรงั วดั ออกโฉนดที่ดิน - กรณีวัดท่ีตั้งอยูในเขตกรุงเทพมหานคร
การสอบเขต การขอแบงแยก เขตเทศบาล หรือสุขาภิบาล ใหเจาอาวาส
และการขอรับรองเขตที่ดิน มอบฉันทะใหสํานักงานพระพุทธศาสนา

แหงชาติ หรือตัวแทนของสาํ นักงาน

121

ประเภทการจดทะเบียน การทาํ นิติกรรมของวัด
- วดั รวมโฉนดทีด่ ิน พระพทุ ธศาสนาแหงชาติเปน ผดู าํ เนินการ
แทนวดั แตขอตกลงใดๆ ในการทาํ นิติกรรมน้ี
ตองไดรับความเห็นชอบจากเจาอาวาส
- กรณีวัดที่อยูนอกเขตดังกลาวขางตน
ใหเ จาอาวาสพจิ ารณาคดั เลอื กทายกทายิกา
แหง วดั น้ัน ท่ีนาเชื่อถือจํานวน ๒ หรือ
๓ ทาน ใหเ ปน ผดู ําเนนิ การแทนเจา อาวาส
ในการทํานิตกิ รรมเกี่ยวกับที่ดินของวัด
แตขอ ตกลงใด ๆ ในการทํานิติกรรมนี้
ตอ งไดรับความเห็นชอบจากเจาอาวาสกอน
(ตามมตคิ ณะสงั ฆมนตรี ท่ี ๑/๒๔๙๖ และ
ที่ ๑๖/๒๕๒๘ ลงวันที่ ๒๐ มถิ ุนายน ๒๕๒๘
ทาํ ไดโ ดยใหเจา อาวาสเปนผูดาํ เนินการ
(ม. ๓๑ พ.ร.บ.คณะสงฆ (ฉบับท่ี ๒)
พ.ศ. ๒๕๓๕



122

บทบาทและหนาท่ขี องนกั วชิ าการท่ีดินในการจดทะเบียนสทิ ธิ
และนิติกรรมเกีย่ วกับอสงั หาริมทรพั ย

ประมวลกฎหมาย ประมวลกฎหมายที่ดิน
แพง และพาณชิ ย

- บัญญัติใหจดทะเบียน พนกั งานเจา หนา ท่ี
การไดม าจึงบริบูรณ ผูจดทะเบยี น

- เปลย่ี นแปลงทาง
ทะเบยี นได

- ยกเปน ขอ ตอ สู
บคุ คลภายนอกได

ประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย
มาตรา ๑๒๙๘ ทรัพยสิทธิทั้งหลายนัน้ ทานวาจะกอตัง้ ขึน้

ไดแ ตดว ยอาศยั อาํ นาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น

มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง “ภายในบังคับแหงบทบัญญัติ
ในประมวลกฎหมายนีห้ รือกฎหมายอื่น ทานวาการไดมาโดยนิติกรรม
ซึ่งอสังหาริมทรัพยหรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยนัน้ ไมบริบูรณ
เวนแตนิติกรรมจะไดทําเปนหนังสือและไดจดทะเบียนการไดมากับ

พนักงานเจา หนา ที่

123

มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง “ถามีผูไดมาซึ่งอสังหาริมทรัพย
หรือทรัพยสิทธิอันเกีย่ วกับอสังหาริมทรัพยโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
สิทธิของผูไดมานั้น ถายังมิไดจดทะเบียนไซร ทานวาจะมีการเปลีย่ นแปลง
ทางทะเบียนไมไดและสิทธิอันยังมิไดจดทะเบียนนั้น มิใหยกขึ้นเปนขอตอสู
บุคคลภายนอกผูไดสิทธิมาโดยเสียคาตอบแทนและโดยสุจริต และได
จดทะเบียนสทิ ธโิ ดยสจุ รติ แลว”

ประมวลกฎหมายทด่ี นิ
มาตรา ๗๑ วรรคหนึง่ “ใหเจาพนักงานที่ดิน เปนพนักงาน

เจาหนาที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย สําหรับอสังหาริมทรัพยที่อยูใ นเขตทองทีส่ ํานักงาน
ท่ดี นิ จังหวดั หรอื สํานกั งานที่ดินสาขานน้ั ”

มาตรา ๗๒ วรรคหนึ่ง “ผูใดประสงคจะจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย
ใหค กู รณนี ําหนังสือแสดงสทิ ธใิ นทด่ี ินมาขอจดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่
ตามมาตรา ๗๑”

พระราชบัญญัตใิ หใ ชประมวลกฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗
มาตรา ๑๕ ใหรัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทยรักษาการ

ตามพระราชบัญญัตินี้ และตามประมวลกฎหมายทีด่ ิน และใหมีอํานาจ
แตงตัง้ เจาพนักงานทีด่ ินและพนักงานเจาหนาที่กับออกกฎกระทรวงเพื่อ
ปฏิบัตกิ ารใหเ ปน ไปตามพระราชบญั ญัตนิ ้แี ละประมวลกฎหมายที่ดิน

124

คาํ สง่ั กระทรวงมหาดไทย ท่ี ๖๖/๒๕๕๒ ลงวันท่ี ๑๘ กุมภาพันธ ๒๕๕๒
เร่อื ง แตง ตั้งเจาพนักงานท่ีดิน

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๑๕ แหงพระราชบัญญัติใหใช
ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ รัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทย
จงึ ไดอ อกคาํ ส่ัง ดงั นี้

ใหผูด ํารงตําแหนงดังตอไปนี้ในสํานักงานที่ดินจังหวัดและ
สาํ นกั งานทด่ี นิ จังหวัดสาขาเปน เจา พนักงานท่ีดินตามประมวลกฎหมายท่ีดิน
ในสาํ นักงานทด่ี นิ จงั หวัดและสํานักงานที่ดินสาขานน้ั ๆ คอื

๑) เจา พนกั งานทีด่ นิ จงั หวดั หรอื เจาพนักงานทีด่ นิ จงั หวดั สาขา
๒) นกั วชิ าการทด่ี นิ ตั้งแตร ะดบั ปฏิบตั ิการขึ้นไปในฝายทะเบยี น
๓) เจา พนกั งานทีด่ นิ ตงั้ แตร ะดบั ปฏิบตั งิ านขน้ึ ไปในฝา ยทะเบียน
๔) นายชา งรังวดั ต้งั แตระดบั ชาํ นาญงานข้นึ ไปในฝายรงั วัด
๕) ขาราชการพลเรือนสามัญประเภทวิชาการ ตั้งแตระดับ
ปฏิบัติการขึน้ ไป หรือประเภททัว่ ไปตัง้ แตระดับปฏิบัติงานขึน้ ไป ซึง่ อธิบดี
กรมท่ดี นิ แตงต้งั ใหทาํ หนา ทใี่ นตาํ แหนง ตาม ๒) ๓) ๔)

125

มาตรา 1298 และ 1299
ประมวลกฎหมายแพง และพาณชิ ย

ประมวลกฎหมายทด่ี นิ

มาตรา 72 มาตรา 74 มาตรา 73 มาตรา 71

ประมวล นักวชิ าการ มาตรา 15 พ.ร.บ.
กฎหมายอาญา ทีด่ ิน ใหใ ชป ระมวล
กฎหมายทด่ี นิ
มาตรา มาตรา 148, กฎกระทรวง คําสั่ง
137, 267 154, 157 ฉบบั ที่ 7
กระทรวงมหาดไทย
ความผดิ ตอ ความผดิ ตอ คาํ สั่ง ที่ 66/2552
เจา พนกั งาน ตําแหนง หนาท่ี กระทรวงมหาดไทย
ราชการ มาตรา 1 ประมวล
ท่ี 380/2497 กฎหมายท่ดี ิน

126

กระบวนงานจดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรม

คกู รณี เจา หนาที่สอบสวนสทิ ธิ เจา หนา ท่ี พนกั งานเจา หนา ท่ี
(นักวิชาการทดี่ ิน) ที่ไดรบั แตง ตั้ง

ยื่นคาํ ขอ สอบสวนสิทธิ - ชาํ ระคา ธรรมเนยี มภาษอี ากร จดทะเบียน แจกโฉนด
- แกทะเบียนในโฉนด และสญั ญา
- จดั ทําสัญญา

127

• สรปุ ระยะเวลาดาํ เนนิ การแลว เสรจ็ แตล ะกระบวนงาน เกย่ี วกบั การจดทะเบยี น
สิทธแิ ละนติ ิกรรมตามคูมอื สาํ หรบั ประชาชน

ประเภทการจดทะเบยี น สํานักงานทีด่ ิน ระยะเวลา
ท่รี บั คาํ ขอ กรณีไมตอง กรณีตอง
ประกาศ ประกาศ

๑. ประเภทโอน ๑๕๐ นาที ๔๗ วนั
(เชน ขาย ขายฝาก ให แลกเปลย่ี น หลดุ เปน สทิ ธิ สํานกั งานทดี่ นิ
จากจํานอง โอนชําระหน้ีจํานอง โอนตามคําส่ังศาล ทท่ี ่ดี ินตัง้ อยู
โอนตามกฎหมาย โอนชําระคาหุน โอนชําระหน้ี
การไดม าโดยการครอบครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒
การลงช่ือคูสมรส และแบงทรัพยสินระหวาง
คูสมรส เปนตน )

๒. ประเภทจาํ นอง สํานักงานท่ีดิน ๑๐๐ นาที ๔๗ วนั
(เชน จํานอง ขึ้นเงินจํานอง การโอนสิทธิ ทท่ี ี่ดนิ ตัง้ อยู
การรับจํานอง แกไขหนอ้ี นั จาํ นองเปน ประกนั
ผอนตนเงินจากจํานอง ลดเงินจากจํานอง
ปลอดจํานอง ไถถ อนจาํ นอง เปนตน)

๓. ประเภทเชา
(เชน เชา โอนสิทธิการเชา แบงเชา เชาชวง สํานักงานที่ดิน ๑๕๐ นาที ๔๗ วัน
แกไขเพ่มิ เติมสัญญาเชา เลกิ เชา เปน ตน ) ที่ที่ดินตงั้ อยู

๔. ประเภทกอ ภาระผกู พัน สํ า นั ก ง า น ที่ ดิ น ๑๕๐ นาที ๔๗ วนั
(เชน สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพืน้ ดิน ภาระติดพัน ทีท่ ี่ดินต้งั อยู
ในอสังหาริมทรัพย สิทธิอาศัย ภาระจํายอม
บรรยายสวน หรือเลิกภาระผูกพัน เชน เลิกสิทธิ
เก็บกิน เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน เลิกภาระติดพัน
ในอสงั หารมิ ทรพั ย เลิกสทิ ธอิ าศยั เลกิ ภาระจาํ ยอม
เปน ตน )

๕. การจดทะเบยี นเชาตามพระราชบัญญัติการ สํ า นั ก ง า น ที่ ดิ น ๑๕๐ นาที ๔๗ วัน
เชาอสังหาริมทรัพยเพื่อพาณิชยกรรมและ ทีท่ ี่ดินต้ังอยู
อุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ (เชาเนือ้ ที่ไมเกิน
๑๐๐ ไร)
(เชน เชา แบงเชา เชาชวง โอนสทิ ธกิ ารเชา
แกไขเพมิ่ เติมสัญญาเชา เลิกเชา เปน ตน)

128

ประเภทการจดทะเบยี น สํานกั งานทด่ี ิน ระยะเวลา
ทร่ี บั คําขอ กรณีไมตอง กรณตี อง
ประกาศ ประกาศ

๖. การจดทะเบียนเชาตามพระราชบัญญัติ สํ า นั ก ง า น ท่ี ดิ น ๖๑ วัน ๖๑ วัน
การเชาอสังหาริมทรัพยเพื่อพาณิชยกรรม กรงุ เทพมหานคร
และอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ (เชาเนื้อที่
เกนิ ๑๐๐ ไร)
(เชน เชา แบงเชา เชาชวง โอนสิทธิการเชา
แกไ ขเพ่มิ เติมสัญญาเชา เลกิ เชา เปนตน )

สํ า นั ก ง า น ท่ี ดิ น ๖๗ วัน ๖๗ วนั
กรุงเทพมหานคร ๕๕ วัน
สาขา/สว นแยก ๖๑ วัน

สํานักงานท่ีดิน ๕๕ วัน -
จังหวัด
๔๗ วัน
สาํ นักงานท่ีดิน ๖๑ วนั
จงั หวดั สาขา/
สวนแยก/
สํานักงานทด่ี นิ
อาํ เภอ/กิ่งอาํ เภอ

๗. เกย่ี วกบั ผจู ัดการมรดก สํ า นั ก ง า น ท่ี ดิ น ๙๐ นาที
(เชน ผูจัดการมรดก ผจู ดั การมรดกเฉพาะสวน ทีท่ ี่ดินตัง้ อยู
เปลี่ยนผูจัดการมรดก โอนเปลี่ยนนามผูจัดการ
มรดก เลกิ ผูจ ัดการมรดก เปน ตน )
- ผจู ดั การมรดกตามคําสั่งศาล

- ผูจัดการมรดกกรณีอ่นื (ตามพินยั กรรม) สํ า นั ก ง า น ท่ี ดิ น -
ทท่ี ่ดี นิ ตง้ั อยู

129

ประเภทการจดทะเบยี น สํานกั งานที่ดิน ระยะเวลา
ท่รี ับคําขอ กรณีไมตอง กรณีตอ ง
ประกาศ ประกาศ

๘. โอนมรดก
(เชน โอนมรดก โอนมรดกเฉพาะสวน โอนมรดก
บางสวน โอนมรดกเฉพาะสวนเพียงบางสวน
โอนมรดกสิทธิการไถ โอนมรดกสิทธิการรับ
จาํ นอง โอนมรดกสิทธเิ หนือพื้นดนิ เปนตน)

- กรณีมีผจู ดั การมรดก สํ า นั ก ง า น ที่ ดิ น ๑๓๐ นาที -
ท่ที ดี่ ินตงั้ อยู

- กรณไี มม ผี ูจ ดั การมรดก สํ า นั ก ง า น ท่ี ดิ น - ๔๗ วนั
ท่ที ด่ี ินตัง้ อยู
ประเภทคาํ ขอ ระยะเวลา
๙. การยน่ื คาํ ขอจดทะเบียนตา งสํานกั งานที่ดิน สาํ นักงานท่ีดิน ๑๑ วนั
(เชน โอน จาํ นอง เชา กอภาระผูกพนั ใน ทร่ี บั คาํ ขอ
อสังหารมิ ทรพั ย เปน ตน )
สํานกั งานท่ดี ิน
กรุงเทพมหานคร/
สาขา สํานักงาน
ทด่ี ินจังหวัด/สาขา
และสว นแยก
แหงใดแหงหนงึ่

๑๐. การจดทะเบียนประเภทคําขอตรวจสอบ สํานกั งานที่ดนิ ๔๐ นาที
หลักทรพั ยอสังหาริมทรพั ย ท่ที ี่ดนิ ตงั้ อยู

๑๑. การจดทะเบียนประเภทคําขอตรวจ สาํ นักงานท่ีดนิ ๓๐ นาที
หลักฐานทะเบียนทีด่ ิน/หองชุด ขอคัดขอถาย ท่ีทดี่ นิ ตง้ั อยู
สําเนาเอกสาร

๑๒. การขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน สํานกั งานที่ดนิ ๗ วนั
ทางไปรษณีย ที่ทีด่ นิ ต้ังอยู

130

ประเภทคาํ ขอ สาํ นักงานท่ีดิน ระยะเวลา
๑๓. การขอหนังสือรับรองราคาประเมิน ท่รี ับคําขอ ๕๐ นาที
ทุนทรัพย ๓๐ นาที
สํานกั งานทดี่ นิ
ท่ีทดี่ ินต้ังอยู ๑๕ นาที

๑๔. การขอแกคํานําหนานาม ชือ่ ตัว ชือ่ สกุล สํานักงานท่ีดิน
อายุ ทท่ี ด่ี ินตั้งอยู

๑๕. การขอแสดงตัวผูใชอ าํ นาจปกครอง สํานกั งานท่ดี ิน
ผูเยาว/ผปู กครอง/ผูพทิ กั ษ/ผอู นบุ าล ที่ทีด่ นิ ตั้งอยู

แนวทางปฏิบัติในการจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรมตามพระราชบญั ญัติการอาํ นวยความ
สะดวกในการพิจารณาอนุญาตของทางราชการ พ.ศ. ๒๕๕๘ เปนไปตามหนงั สอื กรมทดี่ ิน ดวนทส่ี ดุ
ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๖๕๙๑ ลงวันที่ ๑๖ กรกฎาคม ๒๕๕๘

131

การจดทะเบยี นขาย
 ความหมาย

ซ้ือขาย คือ สัญญาซ่ึงบุคคลฝ่ายหน่ึงเรียกว่าผู้ขาย
โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้บุคคลอีกฝ่ายหน่ึงเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซ้ือ
ตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินน้ันให้แก่ผู้ขาย (ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๓)
 กฎหมาย ระเบียบ และคาสั่งที่เก่ียวข้อง

- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๓ -
มาตรา ๔๙๐

- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเก่ียวกับการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๓
ลงวนั ที่ ๒๐ พฤศจกิ ายน พ.ศ. ๒๕๔๓

- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเก่ียวกับการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น (ฉบับที่ ๒)
พ.ศ. ๒๕๔๕ ลงวันท่ี ๑๖ ตุลาคม พ.ศ. ๒๕๔๕
 ประเภทการจดทะเบยี น

๑. ขาย หมายถึง การจดทะเบียนขายท่ีดินท้ังแปลง
หรือขายอสังหาริมทรัพย์ใดท้ังหมด ไม่ว่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์น้ัน
จะมีผู้ถอื กรรมสทิ ธิ์คนเดียว หรอื หลายคน

๒. ขายเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์มีหลายคนแต่เจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
บางคนมาขอจดทะเบียนขายท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะส่วน
ท้งั หมดของตน เช่น ก. และ ข. มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ท่ีดินร่วมกัน
ก. มาขอจดทะเบียนขายเฉพาะส่วนของตนแก่ ค. เท่าน้ัน ส่วนของ ข.
ยงั คงมีอยู่ตามเดิม

132

๓. ขาย (ระหว่างจานอง หรือทรัพยสิทธิอย่างอ่ืนและ
การเช่า) หรอื ขายเฉพาะสว่ น (ระหวา่ งจานองหรอื ทรัพยสิทธิอย่างอ่ืน
และการเช่า) หมายถึง กรณีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้มาขอ
จดทะเบียนขายมีการจดทะเบียนทรัพยสิทธิและการเช่าผูกพันอยู่
เช่น จานอง สิทธิเก็บกิน ภาระจายอม การเช่า เจ้าของมาขอ
จดทะเบยี นขาย หรอื ขายเฉพาะสว่ น โดยผู้ซ้อื จะต้องรับเอาภาระผูกพัน
นั้นด้วย เช่น ก. และ ข. ผู้ถือกรรมสิทธ์ิที่ดินขายท่ีดินทั้งแปลงที่
จดทะเบียนจานองไว้กับธนาคารเอ แก่ ค. โดย ค. รับภาระการจานอง
ไปดว้ ย หรอื ก. ขายทีด่ ินแปลงดงั กลา่ วเฉพาะส่วนของตนแก่ ค.

๔. แบ่งขาย หมายถึง กรณีที่ดินมีเจ้าของคนเดียว
หรือหลายคน และเจ้าของที่ดินทุกคนขอจดทะเบียนแบ่งขายท่ีดิน
บางส่วนโดยมีการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน และออกหนังสือแสดงสิทธิที่ดิน
แปลงใหมใ่ หแ้ ก่ผู้ซือ้ เชน่ ก. และ ข. เป็นผ้ถู อื กรรมสทิ ธทิ์ ี่ดินแปลงหนึ่ง
จานวน ๕ ไร่ ต่อมาได้แบ่งขายท่ีดินแปลงดังกล่าวให้แก่ ค.
จานวน ๑ ไร่ คงเหลือท่ดี ินเป็นของ ก. และ จานวน ๔ ไร่

๕. ขายตามคาสงั่ ศาลหรอื ขายเฉพาะส่วนตามคาส่ังศาล
หมายถึง กรณีที่ศาลมีคาสั่งหรือคาพิพากษาให้ขายที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์ เมื่อมีผู้นาคาสั่งหรือคาพิพากษาของศาลมาขอ
จดทะเบียนขายไปตามผลของคาสั่งหรือคาพิพากษาดังกล่าว เช่น
ศาลขายทอดตลาดที่ดินท่ีมีช่ือ ก. และ ข. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์และ
ค. เป็นผซู้ ้อื ทอดตลาดได้
 สาระสาคัญ

- การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทาเป็นหนังสือ
และจดทะเบียนตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่เป็นโมฆะ (มาตรา ๔๕๖)

- ค่าฤชาธรรมเนียมทาสัญญาซ้ือขาย ผู้ซื้อและผู้ขาย
พึงออกใชเ้ ท่ากันท้ังสองฝา่ ย (มาตรา ๔๕๗)

133

- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินท่ีขายน้ัน ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อ
ตง้ั แต่ขณะเมอื่ ได้ทาสญั ญาซอ้ื ขายน้นั (มาตรา ๔๕๘)

- ในการซื้อขายอสังหารมิ ทรัพยน์ ั้น หากว่าไดร้ ะบุจานวน
เน้ือท่ีท้ังหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าท่ีได้
สัญญา ผู้ซ้ือจะปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้
ตามแต่จะเลือก อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้าจานวนไม่เกินกว่า
ร้อยละห้าแห่งเน้ือที่ท้ังหมดอันได้ระบุไว้น้ัน ผู้ซ้ือจาต้องรับเอาและ
ใช้ราคาตามส่วนแต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเม่ือขาดตก
บกพร่องหรือล้าจานวนถึงขนาดซ่ึงหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้
เขา้ ทาสัญญานั้น (มาตรา ๔๖๖)

- ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือ
ล้าจานวนนั้น ห้ามมิให้ฟ้องคดี เมื่อพ้นกาหนดหนึ่งปีนับแต่เวลา
สง่ มอบ (มาตรา ๔๖๗)

- ก่อนทาการจดทะเบียนพนกั งานเจ้าหน้าท่ีต้องสอบสวน
ในเรือ่ งดังต่อไปน้ี

(๑) ความประสงค์ ในการจดทะเบียนสิทธิและ
ความสามารถของคู่กรณี ความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อกาหนดสิทธิในท่ีดิน การหลีกเล่ียง
กฎหมาย ราคาซ้ือขายที่แท้จริง การชาระราคาซ้ือขาย การชาระ
ภาษบี ารุงทอ้ งที่

(๒) สอบสวนผู้ขายว่าเป็นเจ้าของท่ีแท้จริง ให้ผู้ซื้อ
ให้ถ้อยคายืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของท่ีแท้จริงและยินยอมรับผิดชอบ
ความเสียหายต่าง ๆ ท่ีจะเกิดจากความผิดพลาดเพราะผิดตวั เจ้าของท่ีดนิ

(๓) สอบสวนคู่กรณีให้ทราบว่า ที่ดินท่ีซ้ือขายเป็นที่ดิน
ประเภทใด มีการเช่าทานาหรือไม่ หากมีการเช่าเพื่อทานา ผู้ขาย
ต้องดาเนินการตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม
พ.ศ. ๒๕๒๔

134

(๔) การสอบสวนเกี่ยวกับส่ิงปลูกสร้าง ให้จดลงไว้
ในคาขอจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม (ท.ด.๑ , ท.ด.๑ ก) ดงั น้ี

(ก) กรณีที่ดินที่ขายเป็นที่ว่างให้ระบุว่า “ไม่มี
สิ่งปลกู สรา้ ง”

(ข) กรณสี ่ิงปลูกสร้างในท่ีดินเป็นของเจ้าของท่ีดิน
ท่ีขาย และเจ้าของท่ีดินประสงค์จะจดทะเบียนขายส่ิงปลูกสร้างน้ัน
รวมกับท่ีดิน ให้ระบุชนิดของส่ิงปลูกสร้างและความประสงค์ของ
ผขู้ ายลงไว้

(ค) กรณีส่ิงปลูกสร้างในท่ีดินเป็นของผู้ที่จะรับ
โอนทีด่ ินอยกู่ อ่ นแล้ว หรือเป็นของบคุ คลภายนอกโดยมีหลักฐานการ
แสดงความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น ให้ระบุว่า “ขายเฉพาะที่ดิน
ส่วนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของผู้ซื้อหรือเป็นของบุคคลภายนอก
อยู่ก่อนแล้ว (แลว้ แต่กรณี)” แต่ถ้าไม่มีหลักฐานพอที่จะเชื่อถือได้ว่า
ผ้ทู ีจ่ ะซอ้ื ท่ีดินหรือบคุ คลภายนอกเป็นเจ้าของสิ่งปลกู สรา้ งนน้ั ใหป้ ระเมิน
ราคาเฉพาะท่ีดินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและ
จดทะเบยี นโอนเฉพาะท่ดี นิ โดยใหร้ ะบวุ า่ “ขายเฉพาะทีด่ ิน ไม่เก่ียวกับ
สิ่งปลูกสร้างในท่ดี นิ ”

(๕) ในกรณีที่เห็นเป็นการสมควร เจ้าพนักงานที่ดิน
จะให้ผู้ขอจดทะเบียนนาพนักงานเจ้าหน้าที่ไปตรวจสภาพที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์ท่ีขอจดทะเบียนโดยผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ออก
ค่าใชจ้ ่ายกไ็ ด้

(ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมเกี่ยวกับการขายที่ดนิ และอสังหาริมทรัพย์อ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๓
ลงวันท่ี ๒๐ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๔๓ และระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อ่ืน
(ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๕ ลงวันที่ ๑๖ ตลุ าคม พ.ศ. ๒๕๔๕)

135

- การลงลายมือช่ือหรือลายพิมพ์นิ้วมือของผู้ขอและ
คู่สัญญา

(๑) การลงลายมือชื่อของผู้ขอในคาขอจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนติ กิ รรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) ให้เป็นไปตามที่บัญญัติไว้ใน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๙

(๒) ห้ามพนักงานเจ้าหน้าท่ีนาแบบพิมพ์ที่ยังไม่ได้
กรอกขอ้ ความให้ผู้ขอลงนามในแบบพมิ พ์

(๓) กรณีผู้ขอไม่สามารถลงลายมือชื่อได้ให้พิมพ์
ลายนิ้วมือของบุคคลดังกล่าวลงไว้แทนการลงลายมือชื่อ โดยพิมพ์
น้ิวหัวแม่มือซ้ายลงไว้ให้เห็นเส้นลายมือชัดเจน แล้วเขียนกากับว่า
เป็นลายนิ้วหัวแม่มือซ้ายของผู้ใด หากหัวแม่มือซ้ายของผู้ขอพิการ
หรือลบเลือนให้ใช้ลายพิมพ์หัวแม่มือขวาแทน แล้วหมายเหตุไว้ด้วย
ว่าเป็นลายน้ิวหัวแม่มือขวาของผู้ใด ถ้าในช่องลงลายมือช่ือของผู้ขอ
ไม่มีเน้ือที่เพียงพอให้พิมพ์ลายน้ิวมือของผู้ขอไว้ในที่ว่างแห่งอื่น
ในคาขอนนั้ ก็ได้ แต่ให้มีเครอ่ื งหมาย เช่น ลูกศรชี้ไปให้รู้ว่าเป็นลายน้ิวมือ
ของผ้ใู ด

- การตรวจสอบก่อนจดทะเบียน ก่อนลงนามจดทะเบียน
และประทับตราตาแหน่ง ในหนังสือสัญญารวมท้ังสารบัญจดทะเบียน
พนกั งานเจ้าหนา้ ทจ่ี ะตอ้ งดาเนนิ การ ดงั น้ี

(๑) ตรวจสอบสาระสาคัญที่พนักงานเจ้าหน้าท่ีได้
สอบสวนจดลงไวห้ รือผู้ขอจดทะเบียนกรอกข้อความไว้ในคาขอจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมและเอกสารที่ผู้ขอจดทะเบียนนามายื่นพร้อมคาขอ
ให้เป็นการถกู ตอ้ ง

(๒) ตรวจสอบสารบบ ประวัติความเป็นมาของที่ดิน
และอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขอประสงค์จะจดทะเบียน ชื่อเจ้าของที่ดิน
อายุ ช่ือบิดามารดา ลายมือช่ือและหรือลายพิมพ์นิ้วมือของผู้ขอ
จดทะเบียนในคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือในหนังสือ

136

มอบอานาจแล้วแต่กรณี โดยตรวจสอบให้ตรงกับหลักฐานเดิมในสารบบ
กรณีลายมือช่ือของผู้ขอจดทะเบียนผิดเพี้ยนจากลายมือชื่อเจ้าของ
ในสารบบเดิมมาก ควรให้ผู้ขอจดทะเบียนพยายามลงลายมือชื่อ
ให้ตรงกับลายมือช่ือในสารบบเดิม หากผู้ขอจดทะเบียนยังลงลายมือช่ือ
ผิดเพี้ยนจากเดิม แต่ผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ที่พนักงานเจ้าหน้าที่รู้จัก
ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดาเนินการต่อไปได้ หากพนักงานเจ้าหน้าท่ี
ไม่รู้จักตัวผู้ขอจดทะเบียน ควรขอหลักฐานท่ีเช่ือถือได้จากผู้น้ัน
มาตรวจสอบเพ่ิมเติมจนเป็นที่เชื่อได้ว่า ผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของ
ที่แท้จริง หรือให้ผู้ที่เชื่อถือได้รับรองว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของ
ท่ีแท้จริงเสียก่อน สาหรับกรณีไม่มีลายมือช่ือหรือลายพิมพ์น้ิวมือ
ของเจ้าของในสารบบ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนเช่นเดียวกับ
ท่ีไดก้ ลา่ วมาขา้ งต้น

(๓) ตรวจสอบบัญชีอายัด ว่ามีการอายัดท่ีดินหรือ
อสงั หารมิ ทรพั ยอ์ นื่ ท่ีผู้ขอประสงค์ จะจดทะเบียนหรอื ไมป่ ระการใด

(๔) ตรวจการห้ามโอน ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อื่นที่ผู้ขอประสงค์จะจดทะเบียน มีกฎหมายใดบัญญัติเป็นการห้าม
โอนไวห้ รอื ไม่ ประการใด

(๕) ห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่ดาเนินการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมในกรณีผู้ขอไม่ได้ลงลายมือชื่อในชั้นยื่นคาขอและ
สอบสวนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ี

(๖) การจัดทาคาขอ (ท.ด. ๙) การจดสาระสาคัญ
การสอบสวนตาม ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก หนังสือสัญญาและการ
บันทึกในสารบัญจดทะเบียน ให้ถือปฏิบัติได้ตามตัวอย่างท้ายระเบียบ
กรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายท่ีดิน
และอสังหาริมทรัพย์อ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๓ ลงวันท่ี ๒๐ พฤศจิกายน
พ.ศ. ๒๕๔๓

137

(๗) การเขียนช่ือคู่กรณีในข้อ ๒ และข้อ ๓ ของ
ท.ด. ๑ หรอื ท.ด. ๑ ก ให้ถอื ปฏบิ ัติตามตวั อย่างท้ายระเบียบกรมที่ดิน
ว่าด้วยการเขียนช่ือผู้ขอในคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตาม
แบบ ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก พ.ศ. ๒๕๔๗ ลงวันที่ ๒๔ พฤษภาคม
พ.ศ. ๒๕๔๗

- การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรม
(๑) กรณีตกลงซ้ือขายกัน ให้ทาในรูปแบบหนังสือ

สัญญาตามแบบของทางราชการ เก็บไว้ ณ สานักงานท่ีดิน ๑ ฉบับ
มอบให้แก่ผู้ซื้อ ๑ ฉบับ ส่วนกรณีศาลมีคาส่ังหรือคาพิพากษาให้ขาย
ให้ผู้ได้มาย่ืนคาขอ ท.ด. ๙ โดยบรรยายข้อความในคาขอตามนัย
คาส่ังหรือคาพิพากษาของศาลแล้วแต่กรณีโดยไม่ต้องทาสัญญา เว้นแต่
ศาลจะสั่งให้ทาสัญญาด้วย ส่วนคาขอฯ ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก
ให้เปน็ รายงานการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน

(๒) ให้ผู้ซ้ือรับรองว่าผู้ขายเป็นผู้ท่ีตนได้ติดต่อและ
รู้ว่าเป็นเจ้าของอันแท้จริง หากผิดพลาดตนยินยอมรับผิดชอบ ถ้าผู้ซ้ือ
ไมย่ ินยอมให้สอบสวนพจิ ารณาเสนอเรื่องตามลาดับ โดยหมายเหตุไว้หลัง
หนังสือสัญญาท่ีทากันว่า ผู้ซื้อได้ทราบข้อสังเกตแล้ว แต่ไม่ยอมรับทราบ
โดยมีพยานรู้เห็นสองคน การซ้ือขายให้สอบถามผู้ซ้ือว่าได้ติดต่อ
กับเจ้าของที่ดิน ตลอดจนการสืบสวนประวัติความเป็นมาของที่ดินด้วย
แบบบนั ทึกถ้อยคายนิ ยอมรับผิดชอบของผู้ซ้ือให้เขียนหรือพิมพ์ที่หลัง
หนังสือสัญญาที่จดทะเบียนน้ันโดยให้ถอ้ ยคาดังตอ่ ไปน้ี

“ข้าพเจ้าผู้ซื้อขอยืนยันว่า ในการทาสัญญาน้ี
ข้าพเจ้าได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรงได้มีการตกปากลงคาสัญญา
กันมาอย่างแน่นอนแล้ว จงึ มาทาสญั ญาและขอจดทะเบียน หากเกิด
การผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของที่ดิน ข้าพเจ้าขอรับผิดชอบเอง
ทั้งส้ิน ไม่เก่ยี วแก่พนกั งานเจา้ หนา้ ทแี่ ตอ่ ยา่ งใด

138

พนักงานเจ้าหน้าท่ีได้อ่านข้อความข้างบนน้ีให้ข้าพเจ้า
ฟังโดยตลอดแล้ว ข้าพเจ้าทราบและเข้าใจข้อความดังกล่าวดีแล้ว
จึงได้ลงลายมือชื่อหรือลงลายพิมพ์น้ิวมือไว้เป็นสาคัญต่อหน้าพยาน
และพนักงานเจา้ หนา้ ท่ี

ลงช่อื …………………………...ผซู้ อ้ื
ลงชอื่ …………………………..พยาน
ลงชอื่ …………………………..พยาน
ตอ่ หน้า……………....…………...พนกั งานเจ้าหน้าท่ี”
(คาส่ังกรมที่ดิน ท่ี ๕/๒๕๐๗ ลงวันที่ ๓๐ ตุลาคม
๒๕๐๗ แก้ไขเพิ่มเติมโดยคาส่ังกรมที่ดิน ท่ี ๒๑๙/๒๕๒๐ ลงวันท่ี
๒๑ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๒๐)
(๓)การทาสัญญาซ้ือขาย ทั้งสองฝ่ายตกลงยินยอมกัน
โดยชาระเงนิ ใหแ้ กก่ นั แต่คร่ึงหนึ่งก่อน หรือยังไม่ชาระเงินกันในเวลา
ท่ีทาสัญญาจะชาระกันภายหลังก็ดี หรือจะขอผลัดส่งเงินในคราว
เดียวกัน หรือหลายครั้งก็ดีให้ทากันได้แต่ให้มีข้อสัญญาตามท่ีตกลง
กันไว้ให้ชัดเจน ส่วนจานวนเงินเม่ือไม่นามาชาระต่อหน้าเจ้าพนักงาน
โดยทั้งสองฝ่ายได้รับวา่ ชาระเงินกนั เสรจ็ แล้วก็ใหท้ าได้
(หนังสือกรมทะเบียนท่ีดิน กระทรวงเกษตราธิการ
ที่ ๑๘๔/๗๘๕๔ ฉบบั ลงวันท่ี ๕ ตลุ าคม ๒๔๕๙)
(๔)การบันทึกถ้อยคายินยอมรับผิดชอบของผู้ซ้ือที่ดิน
จะโดยวิธีใดกต็ ามขอใหช้ ดั เจนอา่ นง่ายทุกตวั อกั ษร
(หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๔๓๑๕ ลงวันท่ี ๒๓
มิถุนายน ๒๕๐๘ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๖๐๘/๓๓๖๙
ลงวันท่ี ๑๔ พฤษภาคม ๒๕๐๘)
- การประกาศ กรณผี ูข้ อจดทะเบียนซื้อขายที่ดินที่ยัง
ไม่มีโฉนดท่ีดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทาประโยชน์ตาม
แบบ น.ส. ๓ ก. หรือขายอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนในที่ดินดังกล่าว

139

หรือขายอสังหาริมทรัพย์อื่นในที่ดิน ใบไต่สวนหรือหนังสือรับรอง
การทาประโยชน์ตามแบบ น.ส. ๓ ก. ในกรณีไม่รวมกับที่ดินดังกล่าว
ให้ประกาศมกี าหนด ๓๐ วัน ตามข้อ ๕ แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗
(พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ แก้ไขเพ่ิมเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่
๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายทีด่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

- หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกยี่ วกับทรพั ยส์ ินของสามีภริยา

๑. ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยานอกจากสินส่วนตัว
ซึ่งสามีหรือภริยาได้มาหรือมีอยู่ก่อนวันที่ ๑๖ ตุลาคม ๒๕๑๙
ให้ปฏบิ ตั ดิ งั น้ี

(๑) กรณีท่ีไม่มีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญา
ระหว่างสมรสกาหนดไว้เป็นอย่างอ่ืน เมื่อสามีมาขอทานิติกรรม
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับจดทะเบียนได้ โดยไม่ต้องให้ภริยาให้ความ
ยนิ ยอมแต่ถ้าภรยิ ามาขอทานติ กิ รรม ตอ้ งให้สามใี หค้ วามยนิ ยอม

(๒) กรณีท่ีมีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญา
ระหว่างสมรสกาหนดให้ภริยาเป็นผู้จัดการแต่ฝ่ายเดียว เมื่อภริยา
มาขอทานิติกรรม ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนได้ โดยไม่ต้อง
ให้สามีให้ความยินยอม แต่ถ้ามีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญาระหว่าง
สมรสกาหนดให้สามีและภริยาจัดการร่วมกัน เม่ือคู่สมรสฝ่ายใดมาขอ
ทานติ ิกรรม ตอ้ งให้คู่สมรสอกี ฝา่ ยหนึ่งใหค้ วามยนิ ยอม

(๓) กรณีท่ีคู่สมรสฝ่ายใดมิได้เป็นผู้จัดการ
สินบริคณห์ตามบทบัญญัติ บรรพ ๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์เดิม มาขอทานิติกรรมโดยอ้างว่าเป็นสินเดิมที่เปลี่ยน
มาเปน็ สินสว่ นตัวและได้จดั แบ่งกันแล้ว ตามนัยมาตรา ๗ วรรคสาม
แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติ บรรพ ๕ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ท่ีได้ตรวจชาระใหม่ พ.ศ. ๒๕๑๙ ก็ให้

140

พนักงานเจ้าหน้าท่ีจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องให้คู่สมรสอีกฝ่ายหน่ึงให้
ความยินยอม

๒. ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยานอกจากสินส่วนตัว
ซ่ึงสามีหรือภริยาได้มาภายหลัง วันท่ี ๑๕ ตุลาคม ๒๕๑๙ ให้ปฏิบัติ
ดังน้ี

(๑) กรณีที่ไม่มีสัญญาก่อนสมรสหรือสัญญา
ระหว่างสมรสกาหนดไว้เป็นอย่างอ่นื เมื่อสามหี รือภริยามาขอทานิติกรรม
ตอ้ งใหภ้ ริยาหรอื สามใี ห้ความยนิ ยอม

(๒) กรณีที่มีสัญญากอ่ นสมรสหรือสัญญาระหว่าง
สมรสกาหนดให้สามีหรือภริยาเป็นผู้จัดการสินสมรสแต่ฝ่ายเดียว
เมื่อสามีหรือภรยิ ามาขอทานิติกรรม ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับจดทะเบียน
ไดโ้ ดยไมต่ ้องให้สามหี รอื ภรยิ าใหค้ วามยินยอม

(๓) การใหค้ วามยนิ ยอมดงั กล่าวใน (๑) และ (๒)
ต้องทาเป็นหนังสือ ถ้าไม่มีความยินยอมเป็นหนังสือ หรือไม่มีคาส่ัง
ของศาลอนญุ าตแทนตามมาตรา ๑๔๗๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ที่ได้ตรวจชาระใหม่ พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียน
ให้ได้ก็ต่อเม่ือคู่กรณีทั้งสองฝ่ายยืนยันให้จดทะเบียน แต่ต้องบันทึก
ถ้อยคาของค่กู รณไี ว้เปน็ หลักฐานด้วย

(๔) ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
จะต้องเป็นผู้มชี ่อื ในหลักฐานแสดงกรรมสิทธห์ิ รือสทิ ธคิ รอบครอง

(๕) การพิจารณาว่า อสังหาริมทรัพย์ใดเป็ น
ทรัพยส์ นิ ทสี่ ามหี รอื ภรยิ าได้มาหรือมีอยู่ก่อนวันท่ี ๑๖ ตุลาคม ๒๕๑๙
หรือได้มาภายหลงั วนั ท่ี ๑๕ ตลุ าคม ๒๕๑๙ ใหพ้ จิ ารณาจากหลักฐาน
ทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือในทะเบียน สิทธิและ
นิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (ท.อ. ๑๓) หรือหลักฐานอื่น
โดยถือวันจดทะเบียนเป็นสาคัญ เว้นแต่เป็นการได้มาโดยทางมรดก
ให้ถอื วนั ท่ีเจ้ามรดกถึงแกค่ วามตายและพจิ ารณาดังน้ี

141

ก. การจดทะเบียนโอนมรดกหลงั วนั ที่ ๑๕
ตลุ าคม ๒๕๑๙ แตเ จา มรดกถงึ แกค วามตายกอนวันที่ ๑๖ ตุลาคม
๒๕๑๙ ถาไมมีพนิ ยั กรรมหรอื มีแตพินยั กรรมไมไดระบุยกใหเปนสิน
สวนตวั หรือสนิ เดิม ใหถือวาเปน สนิ สมรสซึ่งไดมาหรือมีอยูกอนวันที่
๑๖ ตุลาคม ๒๕๑๙

ข. การจดทะเบียนโอนมรดกหลงั วนั ท่ี ๑๕
ตลุ าคม ๒๕๑๙ แตเจา มรดกถึงแกค วามตายหลงั วนั ที่ ๑๕ ตุลาคม
๒๕๑๙ ถาไมมีพินัยกรรมหรือมีแตระบุยกใหเปนสินสวนตัวหรือ
สินเดิมหรือพินยั กรรมมิไดร ะบุเปน สนิ สมรส ใหถือวาเปนสินสว นตวั

(หนังสอื กรมท่ดี ิน ดวนมาก ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๑๔๘๘
ลงวันที่ ๓ ธันวาคม ๒๕๑๙ และหนงั สือกรมที่ดิน ดว นมาก ที่ มท
๐๖๑๒/๑/ว ๒๑๔๗๙ ลงวันท่ี ๑๗ ตลุ าคม ๒๕๒๐)

๓. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ
ทรัพยสินของสามีภรยิ าที่อางวาตนมีคูสมรสแตไมชอบดวยกฎหมาย
มีแนวทางปฏิบตั ดิ งั น้ี

(๑) ถาคูสมรสของผูขอจดทะเบียนมาในวัน
จดทะเบยี นดว ย ก็ใหส อบถามและบนั ทกึ ถอ ยคํายืนยันไววาเปนสามี
หรอื ภริยากนั โดยไมชอบดวยกฎหมาย

(๒) ถาคูสมรสของผูขอจดทะเบียนไมมาในวัน
จดทะเบียน หากสามารถจะนําหลกั ฐานเปน หนังสือรบั รองตามนยั (๑)
มาแสดงไดก ค็ วรใหนาํ มาแสดงดว ย

(๓) ในกรณีท่ีผูขอฝายที่มีคูสมรสโดยไมชอบ
ดว ยกฎหมาย ไมอ าจจะกระทําตาม (๑) หรอื (๒) ได ก็ใหบันทึก
ผูขอฝา ยนั้นใหร ับรองไววาเปนสามีหรือภริยากันโดยไมชอบดวยกฎหมาย
และหากถอ ยคาํ ท่ีใหไ วเปนเท็จใหใชถอยคําดังกลาวยันผูขอในคดีอาญา
ไดดวย แลว แจง ใหผ ูข ออกี ฝายหนง่ึ ทราบ เมือ่ ผขู อท้งั สองฝายยืนยนั
ใหจดทะเบียนโดยไมประสงคปฏิบัติตาม (๑) และ (๒) และยอม