TAK ADA DUIT BOLEH BELI RUMAH KE?

Gila Hartanah

“Takde Duit, Boleh Beli Rumah Ke?”
Bagaimana 12 pelabur otai ini beli
rumah tanpa gunakan banyak duit.

Hakcipta Terpelihara – GH Media PLT (LLP0005570-LGN)

2

Apa yang korang akan dapat lepas selesai baca e-Book ini?

Sebelum korang selak ke halaman seterusnya, tahniah Tok ucapkan
terima kasih sebab beri laburkan duit untuk dapatkan e-Book ni.

Tujuan dan niat utama Tok terbitkan e-Book ini tak lain dan tak bukan,
untuk:

 kongsikan idea dan ilmu kat korang (tak kira yang baru nak mula
atau dah lama libatkan diri) pasal pelaburan hartanah,

 supaya korang boleh belajar daripada perkongsian pelabur yang
ada pengalaman membeli rumah, tanpa membayar sebarang
deposit,

 naikkan semangat korang untuk teruskan perjuangan dalam
pelaburan hartanah, yang berpotensi tinggi menjana untung
berlipat ganda untuk jangka masa panjang.

Harapan Tok adalah supaya korang lebih berani mengambil tindakan
yang wajar (due diligence) dan merangka strategi yang betul untuk
setiap pelaburan yang korang buat.

Tok harap, korang hadam, faham, dan rangka tindakan dan juga
strategi yang sesuai korang gunakan untuk mencapai matlamat
masing-masing dalam pelaburan ini.

Kalau kita belajar ilmu yang betul dan kekalkan momentum usaha,
impian nak beli rumah secara zero-down payment ini boleh dicapai.

Cuma, Tok tak boleh janji korang akan dapat sebarang hasil lepas habis
baca e-book ni. Itu luar daripada bidang kuasa Tok.

3

Tok sekadar sampaikan ilmu yang korang patut tahu untuk berjaya
membeli rumah, hanya dengan gunakan sedikit atau tak gunakan duit
korang langsung.
Kita semua bergantung kat rezeki Allah S.W.T, dan yang lain bergantung
kat usaha korang sendiri.
Semoga berjaya dapatkan hasil dan matlamat yang korang mahukan.
In Shaa Allah.
Tok harap, lepas korang dah habis baca, korang dapat idea dan
membeli rumah pertama guna strategi ini.
Selamat menghadam segala bait ilmu dalam e-Book ini ya.

Tok Penghulu
GilaHartanah.com

4

Bab 1
Kenapa kita melabur dalam bidang hartanah?

Pernah tak korang tanya soalan ini kat diri sendiri?

Pernah tulis tak apakah matlamat yang korang nak dapatkan melalui
pelaburan ini?

Mari kita cuba bayangkan.

Korang perlu sekurang-kurangnya antara RM10,000 sebagai down
payment (duit muka) untuk membeli rumah berharga RM100,000 (10%
daripada harga rumah).

Sama juga kalau korang nak beli rumah teres 3 tingkat. Kalau harga
jualan rumah itu berharga RM1,000,000, korang kena sediakan
RM100,000 sebagai bayaran pendahuluan.

Kalau kita beli hartanah secara zero-down payment, dah tentu korang
boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM100,000 untuk bayaran
deposit.

Bak kata Donald Trump, hartanah adalah sebuah pelaburan yang
menawan, mempunyai sifat fizikal yang mantap, dan ada nilai yang
artistik.

(Kata-kata ini dipetik daripada buku Think Big and Make It Happen in
Your Business and Your Life!).

5

Donald Trump: Si Gila Hartanah.

Menurut beliau lagi, hartanah adalah salah satu pelaburan yang cukup
berseni, disamping bolehkan kita mengaut keuntungan yang banyak.

Lihat saja portfolio Trump. Beliau ada pelbagai jenis pelaburan hartanah
yang hebat kat sekitar Amerika Syarikat.

Tak cukup dengan itu, Trump juga melabur kat pusat peranginan yang
baik (seperti resort dan hotel terkemuka).

Korang tahu hotel lama Commodore di bandar New York? Trump
adalah insan yang bertanggungjawab membangunkan hotel ini
daripada terkubur.

Pada tahun 1980, Trump buka balik hotel ini dengan nama lain – Grand
Hyatt Hotel. Dan ia terus hidup dan berdiri teguh hingga saat ini.

7 Sebab Penting Kenapa Korang Mesti Melabur Dalam Hartanah

Mari kita patah balik kat soalan utama: Kenapa kita melabur dalam
bidang hartanah?

Berikut ada 7 sebab yang boleh korang baca dan hadam, supaya
korang benar-benar faham tujuan kita melabur dalam bidang ini.
Nota: Kalau korang tak pernah beli rumah, boleh baca artikel ni untuk
tahu langkah-langah membeli rumah kat Malaysia. Klik sini dan baca
sekarang.

6

#1: Anda boleh kaya untuk tempoh masa panjang.

Pelaburan hartanah ada kelasnya yang tersendiri.
Dari segi keuntungan, pelaburan ini jelas boleh untungkan kita dengan
banyak sekali.

Namun, pelaburan ini bergantung kat pelbagai jenis faktor, seperti
lokasi, kadar sewaan, dan nilai jualan balik pada satu-satu masa.

Tak semua pelaburan janjikan pulangan yang pasti. Kadar keuntungan
daripada pelaburan ini juga boleh terkesan dek faktor ekonomi yang
tak menentu. Tapi, kajian pakar buktikan sebaliknya.

Kalau korang sedia mengkaji dan buat pelaburan ini bersungguh-
sungguh, jadi kaya dan jutawan tu kira kacang saja.

“Ekonomi Teruk Pun Boleh Melabur Dalam Hartanah”

Tak bermakna ekonomi tengah menjunam, korang tak boleh buat
untung. Paling kurang, mesti boleh buat sikit daripada tak ada untung
langsung.

Lihat saja Tuan Faizul Ridzuan. Beliau membeli hartanah pada saat
ekonomi negara dilanda masalah, dan beliau masih boleh buat untung
berlipat ganda.

Sebab apa pelaburan hartanah macam ini?

Ini kerana risikonya yang rendah berbanding pelaburan lain, seperti
pelaburan saham atau bond.

7

Syarat Penting Dalam Pelaburan: Aliran Tunai Yang Positif?

Dalam buku ‘Pesara Jutawan’ hasil nukilan Tuan Azizi Ali ada jelaskan.
Antara salah satu cara nak jadi jutawan adalah dengan memastikan
kita ada aliran tunai yang positif. Tak kisah ia berasal daripada apa jenis
pelaburan sekalipun.
Cuma, bagi yang beragama Islam, ikutlah hukum yang dah ditetapkan
berlandaskan Al-Quran dan Sunnah. Sebab kita nak dapatkan rezeki
yang berkat dan diredhai Allah S.W.T.
Baru kita selamat kat dunia dan kat akhirat. Kan bagus gitu?
Buku itu juga sarankan kita menyimpan duit untuk kita gandakan melalui
keuntungan kompaun (compounding interest), atau sebagainya.
Dan tak boleh nak nafi lagi. Pelaburan hartanah melalui penjualan balik
atau penyewaan rumah boleh berikan kita aliran tunai yang positif.
Ini baru 1 sebab kenapa kita kena melabur dalam bidang hartanah.
Teruskan bacaan. In Shaa Allah muncul cahaya minat dalam hati
korang untuk mula melabur dalam industri ini.

8

#2: “Terpaksa” terima pendapatan pasif setiap bulan.

Bunyi ayat kat atas ni best kan?
Bayangkan, korang boleh jana pendapatan sampingan, tanpa perlu
bekerja keras.
Siapa yang tak nak, betul tak?
Asasnya, pelaburan hartanah adalah salah satu sumber pendapatan
pasif yang agak terkenal kat mata pelabur yang dah berpengalaman
(seasoned investor).
Rata-rata cerita yang korang dengar pasal pelaburan ini adalah
daripada kawan-kawan yang membeli rumah, dan kemudian,
sewakan rumah kat orang lain.

9

Ada yang siap dapat jana untung bersih sekitar RM500 sebulan, untuk
sebuah rumah yang mereka sewakan.

Dan ada yang dapat untung lebih daripada ini. Bila Tok kata lebih, ia
boleh jadi RM1,000, RM10,000, atau lebih daripada 5 angka.

Macam mana nak jana angka ini?

Kita boleh dapatkan angka-angka ini dengan membeli rumah secara
berstrategi. Pelabur yang dah dapat jana untung berpuluh ribu ni boleh
korang jadikan penanda aras (benchmark) yang bagus.

Sebagai permulaan, korang boleh dapatkan dan membaca tip-tip
pelaburan hartanah dengan mudah kat Internet sekarang. Banyak
artikel dalam blog Gila Hartanah yang berkongsi pasal tips pelaburan
hartanah dan kewangan peribadi.

Tapi hakikatnya, masih ramai lagi yang sanggup leburkan masa kat
Facebook, membaca gosip dan berita politik, dan menonton perkara
lagha yang langsung tak berikan sebarang faedah.
Rugi.. rugi.. Padahal, akses untuk dapatkan ilmu pada hari ini amat
mudah berbanding dulu. Jadi, gunakan peluang ini dengan sebaiknya.

Dengan pendapatan sewa dan pasif ini, korang boleh gunakan
sebagai batu loncatan untuk kasi slip gaji (atau pendapatan bersih)
korang lebih cantik.

Kalau sekarang, pendapatan bulanan korang sebanyak RM3,000, dan
korang boleh dapatkan ekstra RM500 sebulan, pihak bank akan melihat
korang mempunyai jumlah pendapatan sebanyak RM3,500.

10

“Bila bank percaya, mereka tak kisah pinjamkan duit kat kita”

Ini bagus untuk dapatkan dan keraskan kepercayaan pihak bank kat
kita, untuk urusan berkaitan pinjaman perumahan pada masa akan
datang.
Bayangkan, nak buat pinjaman pun senang bank nak luluskan. Korang
boleh fikir tak apa potensi pelaburan ini bila korang ada lebih daripada
2, 3, 5, atau lebih rumah dalam satu masa?
Goyang kaki kat rumah pun, duit masuk setiap bulan. Silap-silap, ada
yang berhenti kerja masa umur masih muda. Financial freedom!
Seronok kita dengar, kan? Dan situasi ini tak mustahil terjadi kat korang
tau.

11

#3: Sebagai strategi untuk hasilkan pendapatan pasif yang
pelbagai, dan sentiasa meningkat dari masa ke semasa.

Selepas dah berjaya menjana pendapatan pasif dengan rumah
pertama, korang boleh mula fikir untuk kembangkan pendapatan ini ke
peringkat seterusnya.
Mungkin sebelum ini, korang hanya tertumpu kat hartanah seperti
apartmen, flat kos sederhana, atau rumah teres saja (hartanah jenis
kediaman).
Selepas korang boleh dapatkan kapasiti pinjaman yang tinggi, korang
boleh tukar strategi pelaburan ini daripada projek perumah ke projek
komersial.
Antara contoh projek komersial adalah seperti:

 lot kedai,
12

 studio hotel,
 SOHO (Small Office Home Office), atau lain-lain.

Banyak pelabur hartanah yang dah kumpul aset dan dana yang
banyak, akan beralih ke pelaburan hartanah jenis komersial.

Balun beli sekali 6 biji hartanah?

Ada satu kisah seorang pelabur bernama ‘Cikgu Amir’, yang suka Tok
nak kongsikan kat korang.

Beliau pernah membeli 6 buah lot kedai sekaligus, dan 90% pelaburan
ini ditanggung oleh pinjaman bank. ‘Cikgu Amir’ cuma keluarkan 10%
saja untuk jelaskan bayaran deposit.

Cuba kita bayangkan bersama. Sebuah lot kedai ini bernilai RM1 juta,
dan selepas beberapa tahun, nilainya menjadi RM2 juta untuk setiap
satu lot.

Maksudnya, dia untung 100%, hasil daripada pembelian lot kedai ini. Tok
sendiri geram dengar cerita ni.

Harga asal lot kedai ini adalah RM1 juta untuk setiap unit. Tapi, pemaju
ada berikan pelbagai tawaran istimewa kat beliau, seperti diskaun
tempahan awal (early bird discount), diskaun khas, dan rebat tunai
daripada pihak pemaju.

Diskaun ini bernilai 5% sehingga 7%, dan pemaju bagi kat pembeli
bumiputera atau bukan bumiputera.

Sebenarnya, banyak kita boleh jimatkan melalui pelaburan hartanah

13

ini. Cuma kena tahu cara nak buat saja. Sebab itu, korang baca e-Book
ini sekarang kan?
Dah tak sabar nak mula melabur? Sila teruskan membaca.

#4: Boleh menjana keuntungan yang tinggi, kesan daripada
kenaikan harga hartanah.

Nilai rumah yang mampu meningkat sehingga 100% daripada harga
asal. Ini bergantung kat kawasan hartanah yang berlokasi strategik dan
baik.
Ada beberapa kawasan yang mampu berikan pulangan yang tinggi
kat pelabur.
Jadi, tak usah hairan kalau kawasan ni boleh meletup dan berikan
pulangan lumayan kat pelabur yang berjaya ambil kesempatan ini.
Dalam kes Tuan Faizul Ridzuan pula, beliau pernah membeli hartanah
kat kawasan Ampang. Masa beliau beli, hartanah ini berharga sekitar
RM140,000 saja.

14

Masa nak jual balik, beliau berjaya buat untung lebih daripada 100%.
Dan ini hanya ambil masa kurang 5 tahun!

#5. Boleh jadi sumber menjana pendapatan, dan kekal kaya
tak kira waktu senang atau susah.

Mari sama-sama kita buka minda kita.
Kalau korang membeli dan memiliki rumah sekarang, korang sedang
bertapak untuk menjamin masa depan korang untuk waktu senang
atau susah.
Ini pengalaman yang dikongsi sendiri oleh seorang hamba Allah, yang
elok untuk kita belajar dan ambil tahu.
Beliau bukanlah berasal daripada keluarga yang senang dan kaya-
raya. Dan beliau sendiri pernah lalui saat ketika keluarga sedang
kesempitan wang.

15

Masa itu, beliau sedar yang harta seperti rumah dan kereta boleh
dijadikan aset positif kita pada waktu kecemasan.
Re-financing: Senjata Penyelamat Waktu Kecemasan?
Ini perkara berkaitan pengurusan kewangan yang boleh kita semua
belajar daripada ayahnda beliau.
Waktu sedang sempit tak ada wang, ayah beliau membuat
pembiayaan balik (re-financing) rumah yang keluarga beliau duduki.
Cuma kita perlu tahu sama ada berbaloi atau tak buat re-financing ini.
Kalau kita dah kaji dan buat kira-kira dan ia berbaloi, tak salah untuk
kita buat.
Bila buat refinancing, kita akan dapat lebihan duit (cashout) yang boleh
kita gunakan, rendahkan kadar faedah, kurangkan ansuran bulanan,
kurangkan tempoh bayaran balik, dan lain-lain lagi.
Nota: Nak tahu cara refinancing rumah untuk bayar hutang-hutang
jahat? Klik sini untuk baca.

16

#6. Sebagai platform tingkatkan taraf kehidupan, daripada
rumah kecil ke rumah yang lebih besar dan selesa.

Logik tak kalau Tok kata, kita semua ada impian untuk duduk kat rumah
yang selesa dan cantik?
Selalunya, kalau kita duduk kat rumah yang kecil, kita pasti ada buat
pelan untuk besarkan atau ubahsuai rumah kita. ‘Renovate’ rumah la
bak kata orang putih. 
Tapi, ada kala pengubahsuaian ini boleh jadi tak berikan sebarang
keuntungan kat kita, dan sudah pasti ia juga memakan banyak duit kita.
Lebih baik duit itu kita kumpul dan gunakan untuk membeli rumah yang
lebih besar dan cantik.
Perkara ini boleh dikira penting sebab bila korang nak beli rumah

17

pertama, kawasan yang strategik adalah salah satu punca supaya
rumah itu dapat dijual dengan mudah.
Nota: Nak tahu 4 tip memilih lokasi strategik yang untungkan si pelabur
hartanah? Klik sini.
Jadi, sebelum bertindak membeli sesebuah rumah, kaji habis-habis dulu
pasal kawasan serta lokasi rumah itu.
Dah selesai buat ini, baru korang boleh buat keputusan membeli. Kita
nak jadi pembeli yang bijak.
Kenapa kita kena pilih lokasi atau kawasan rumah yang strategik?
Kalau rumah yang beli itu berada dalam kawasan atau lokasi strategik,
korang mudah nak sewakan rumah itu kat orang lain.
Nota tambahan: Sewa rumah boleh jadi mahal kalau ia berada dalam
kawasan (atau lokasi) yang strategik.
Hasilnya, korang boleh gunakan hasil sewaan ini untuk bayar rumah
idaman korang. Seronok kan?

18

#7: Rumah adalah keperluan asas manusia.

Ya, ia adalah keperluan asas seorang manusia dan banyak lagi rumah
akan dibina pada masa akan datang.
Ada satu kajian yang dibuat oleh iProperty.my tentang kekuatan
ekonomi pelaburan hartanah kat Malaysia, Indonesia, dan Singapura.
Dalam masa beberapa tahun lagi, permintaan rumah dan hartanah
akan meningkat, akibat peningkatan populasi manusia, dan juga
kenaikan gaji tahunan.
Jadi, kalau dah dapat peluang ini, beli hartanah cepat-cepat. Tak usah
tunggu lagi.
Berbalik semula kat kajian iproperty.com, banyak pelabur Malaysia suka
beli hartanah kat lokasi yang strategik.

19

Jadi, ini adalah petua utama yang boleh kita gunakan untuk pelaburan
hartanah yang menguntungkan. Lokasi strategik adalah lubuk untuk
korang dapatkan pulangan lumayan.
Nota: Ada 4 jenis hartanah kat Malaysia yang memang khas untuk
golongan Bumiputra sahaja. Nak tahu? Klik sini.

20

Bab 2
Betul ke boleh beli rumah tanpa letak sebarang down

payment?

Tok yakin, ramai orang ada soalan macam ini dalam otak masing-
masing:

"Betul ke ni? Aku rasa macam ada potensi jadi mangsa scam je…"
"Biar betul? Takkan la boleh beli rumah tanpa keluar duit
langsung?"
"Macam tipu je… Macam tak logik je..."
Semua ayat atas ini adalah perkara biasa yang Tok dengar, bila
bercakap pasal benda ni.
Bagaimana Jana Keuntungan 80% Dengan Modal RM10,000?

Tok baca ini kat blog Propertywaltz.com hasil nukilan Cikpuan Rohaniah
21

Noor, seorang pelabur dan juga penulis terkenal dalam industri
hartanah negara.

Satu pelabur ni keluarkan modal sementara sebanyak RM10,000 untuk
bayar deposit dan peguam.

Lepas dapat kunci rumah, dia dapat balik modal yang dikeluarkan, siap
dengan untung sekali sebanyak RM18,000.

Tolak dengan deposit dan bayar peguam itu tadi, bermakna dia dapat
lebihan RM8,000. Untung 80%! Tak ke best kalau benda ni jadi kat
korang?

“Untung 200% pun boleh? Gila!”

Ada yang dah dapat kaut untung sebanyak RM20,000, dan ia bukan
satu perkara yang mustahil untuk kita buat. Yang lebih daripada ini pun
ada.

Jadi, korang masih lagi was-was dengan strategi pelaburan hartanah
ini?
Tak apa. Nanti lepas korang baca e-Book ni, pasti korang akan
bertambah yakin. In Shaa Allah, korang akan faham yang strategi
pelaburan ini boleh dibuat, dan ia sangat menguntungkan!
Nota: Korang amalkan sistem ini sebelum beli hartanah tak? Klik sini
untuk baca.

22

3 cara berkesan yang anda boleh gunakan untuk buat
pelaburan hartanah secara zero-down payment.

Ini teknik yang Tok belajar dari saudara Faizul Ridzuan.
Biasanya, ada 3 teknik yang pelabur gunakan untuk membeli hartanah
secara zero-down payment, atau dengan modal yang sangat sedikit.
Teknik ini secara ringkasnya, memberi kita peluang untuk membuat
zero-down SEBELUM, SEWAKTU atau SELEPAS transaksi kita berakhir.

Teknik #1: Zero-down payment SEBELUM pembelian - Beli
rumah yang ada tawaran diskaun 10% daripada pemaju, dan
buat 90% pinjaman dengan pihak bank.

Agak jarang pihak pemaju berikan diskaun sebanyak 10% kat pembeli,
tapi tak bermakna ia tak pernah berlaku.

23

Kalau ada pun, mesti ramai pelabur atau pembeli serbu. Jadi, siapa
yang lambat, susah nak dapat.

Tapi, kenapa kita kena ambil peluang kalau ada pemaju tawarkan
diskaun 10% ini?

Sebab kita tak payah nak bayar kadar down payment standard untuk
membeli rumah (sebanyak 10%). Ya, tak perlu langsung gunakan duit
korang kat dalam bank tu.

Kalau ikut cerita tuan Faizul, beliau sudah beli lebih dari 10 hartanah dari
pemaju yang rebate-nya melebihi 10%, dan membolehkan beliau beli
hartanah tanpa gunakan modal.

Katakan, korang nak beli apartmen yang bernilai RM350,000. Kalau
pemaju bagi diskaun 10% ini, korang dah boleh jimat sebanyak
RM35,000.

Bermakna, korang tak perlu bayar down payment!

Duit ini boleh korang gunakan untuk membeli barang dalam rumah dan
hias biar cantik. Atau pakai untuk buat ubahsuai ikut citarasa korang.

Dalam kes biasa, pemaju akan buat perjanjian awal dengan pembeli
masa nak tandatangan Perjanjian Jual Beli (Sell and Purchase
Agreement, atau SPA).

Pihak peguam yang wakili pemaju akan berikan korang nota kredit
(Credit Note). Ia adalah surat yang akan nyatakan nilai 10% diskaun
yang mereka berikan.

24

Harga dalam SPA sangat penting?

Selain itu, harga rumah asal juga akan tertera kat dokumen Perjanjian
Jual Beli (harga ini adalah sebelum diskaun). Pastikan dulu harga asal ini
ada dalam perjanjian ini.
Untuk pastikan perkara ni, boleh tanya kat peguam korang. Sebelum
apa-apa, pastikan korang betul-betul faham segala isi kandungan
dalam dokum ini, sebelum turunkan tandatangan.
Tok akan kongsikan case study berdasarkan pengalaman sebenar
pelabur hartanah yang pernah guna cara ini.

25

Cari rumah yang rendah kadar down payment, atau yang berikan rebat
(sekitar 5 hingga 7%).

Tawaran yang ini lebih mudah kita nak jumpa, berbanding diskaun 10%
yang Tok sebutkan tadi.

Kalau dah ikhtiar dan masih tak jumpa hartanah yang ada diskaun 10%,
korang boleh cari rumah yang ada diskaun sekitar 5% hingga 7%.

Paling kurang, duit yang korang kumpul tak guna banyak. Ia tak
sakitkan simpanan korang sangat.

Tok bagi satu contoh.

Katakan harga rumah yang kita nak beli itu berharga RM400,000, harga
biasa rata-rata rumah jenis apartmen dan kondominium kat kawasan
Kuala Lumpur.

Dengan harga ini, dah tentu kita perlukan RM40,000 (10% dari harga
rumah) sebagai down payment (bayaran pendahuluan).

Lain pula cerita kalau pemaju bagi diskaun atau rebat.

Anggap pemaju bagi diskaun 5% kat kita. Kita hanya perlu bayar
RM20,000 duit simpanan kita untuk beli rumah itu. Kan lebih mudah
macam ini?

Asas nak buat pelaburan adalah menyimpan dulu.

26

Kalau tak boleh nak disiplinkan diri dalam bab menyimpan, lupakan
dulu soal nak buat pelaburan. Tak kira apa pun jenis pelaburan yang
kita nak buat.
Early-Bird Discount

Dan ada satu lagi tambahan yang Tok nak bagitahu kat korang. Ia
berkaitan dengan diskaun tempahan awal, atau early bird booking
discount.
Biasanya, pemaju akan bagi kat pembeli diskaun ini sebelum projek
pembinaan hartanah itu berjalan. Kalau korang berminat nak beli
projek perumahan baru, selalu ingat perkara ini.
Walaupun diskaun ini nampak tak besar, ia tetap dapat jimatkan
banyak duit kita. Sebab harga rumah cecah beratus ribu. Kalau dapat
1% diskaun pun, dah banyak duit kita boleh jimat.
Yang paling utama, ia tak kacau banyak duit simpanan kita. Jadi, duit
dalam akaun bank selamat daripada habis terus.

27

Ramai pemaju yang berikan diskaun bawah 10% seperti ini. Paling
kurang kita boleh dapatkan adalah sebanyak 5%. Jadi, tajamkan mata
dan kerap kaji projek-projek baru untuk dapatkan diskaun ini.
Nota: Nak tahu macam mana nak lulus loan dengan mudah kalau
anda bekerja sendiri? Klik sini.

Teknik #2: Zero-down payment SEWAKTU PEMBELIAN - Beli
rumah sub-sale (rumah secondhand), dan buat 100%
pinjaman kat bank.

Ini adalah salah satu cara yang mudah untuk kita dapatkan pembelian
secara zero-down payment.
Pelabur tegar, biasanya akan gelar kan cara ini sebagai teknik mark-up.
Teknik mark-up ini biasanya memerlukan kita meletakkan harga palsu
dalam perjanjian SPA kita.

28

Sebagai contoh, harga sebenar yang telah kita persetujui untuk beli
hartanah itu adalah RM250,000. Tetapi, harga yang kita letakkan dalam
perjanjian SPA adalah RM300,000.

Jika kita berjaya dapatkan loan 90% , jumlah loan yang bakal kita
dapati adalah RM300,000 x 90% atau RM270,000, melebihi harga
sebenar yang kita beli pada RM250,000.

Dalam contoh ini, bukan sahaja kita dapat beli hartanah itu tanpa
keluarkan sesen pun. Malah kita siap dapat cashback atau wang
lebihan sebanyak RM20,000.

Sebagai ilustrasi :

 Harga jualan dalam SPA = RM300,000.
 Nilai loan 90% x RM300,000 = RM270,000.
 Nilai sebenar pembelian = RM250,000.
 Cashback yang bakal kita dapat = RM20,000.

Tuan Faizul jelaskan yang korang mesti penuhi 3 syarat ini sebelum
korang boleh buat transaksi mark-up:

 Berbincang dan dapatkan kerjasama daripada penjual rumah
supaya beliau benarkan kita buat teknik mark-up ini.

Sebagai contoh diatas, si penjual kena bersetuju untuk
membenarkan kita mark-up harga jualan RM300,000.

 Selain dari itu, korang juga kena pastikan yang pihak bank akan
dapat menilai hartanah itu pada harga RM300,000.

29

Jangan pula korang memandai nak buat mark-up kalau bank
tidak dapat support nilai mark-up yang korang cuba buat.

 Peguam yang korang pakai mestilah mereka yang dah biasa
kendalikan urusan yang melibatkan strategi mark-up ini.

Win-win Situation.

Sentiasa dapatkan persefahaman dan buat tawaran yang untungkan
dua belah pihak (penjual dan pembeli). Bahasa mudahnya adalah
win-win situation.

Bila dah mula berbincang, matlamat korang adalah untuk capai
persetujuan ini, supaya kedua-dua belah pihak berpuas hati dan tak
rasa kena tipu atau tertindas.

Semasa korang buat rundingan dengan penjual, buat permohonan
untuk dapatkan harga terbaik (below market price) supaya kita
(pembeli) senang lulus pembiayaan daripada bank.

Nota: Nak tinggikan peluang loan bank lulus? Klik sini untuk baca.

Boleh jadi, korang tak payah bayar 10% down payment pun!

Kat sini, kita akan masukkan sekali bayaran pendahuluan (down
payment) sebanyak 10% dalam harga rundingan. Ini bergantung kat
budi bicara owner itu sama ada dia nak bagi atau tak.

Ini sebab kita nak nampak seakan-akan kita dah bayar pendahuluan
dalam Perjanjian Jual Beli (S&P). Itu sebab kita kena berbincang elok-
elok sampai dapat mencapai persetujuan penjual dalam perkara ni.

30

Kalau penjual bersetuju, kita dah boleh jimatkan 10% duit down
payment, dan kita boleh gunakan duit ni untuk mengubah suai hiasan
dalaman rumah supaya lebih cantik dan kemas.

Kalau beli rumah ini untuk tujuan pelaburan pula, tambahan hiasan
dalaman ini akan tingkatkan kadar sewaan dengan baik. Rumah yang
lengkap dengan perabot boleh dapat kadar sewa yang lebih tinggi.

Tok nak kongsikan kat korang cerita mamat ni, yang membeli rumah
jenis apartmen kat kawasan pusat bandaraya.

Harga asal rumah yang kawan beliau nak beli adalah RM380,000.

Sebab nak tanggung kos guaman seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) dan
juga kos dan yuran pinjaman, beliau memohon kat penjual untuk
letakkan harga sebanyak RM400,000 kat dokumen Perjanjian Jual Beli.

Bila rundingan berjalan lancar, confirm kita boleh buat untung.

Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan beliau ini. Jadi,
harga RM400,000 menjadi harga sebenar yang ditulis dalam SPA.

Dan ia tak berhenti setakat itu saja. Pemilik rumah juga tak ambil deposit
10%, dan hanya harapkan pembeli dapat menanggung semua kos
yang terlibat dalam urusan ini.

Korang boleh nampak, kan?

Urusan jual beli boleh jadi lebih mudah, dan ada ruang berbincang
untuk capai persetujuan antara dua belah pihak.

31

Kalau kita boleh mudahkan kerja penjual, mereka tak kisah nak bantu
kita, asalkan rumah itu terjual tanpa sebarang masalah.

Teknik #3: Zero-down payment SELEPAS PEMBELIAN - Beli
rumah macam biasa, kemudian re-finance untuk cairkan
modal.

Teknik ni biasanya diguna pakai dalam situasi yang mana kita berjaya
beli hartanah bawah harga pasaran, tetapi penjual tak berikan kita
sebarang rebat atau peluang untuk buat mark-up.
Contoh terbaik adalah bila kita beli hartanah dari pasaran lelong.
Sebagai contoh, Tuan Faizul menceritakan pembelian hartanah ke-2
beliau di Casa Mutiara, Kuala Lumpur.

32

Beliau beli hartanah berikut pada harga RM160,000 dengan membayar
RM16,000 bayaran muka terlebih dahulu.

Selepas 6 bulan, nilai hartanah tersebut melonjak ke RM200,000 dan
beliau buat re-finance (pembiayaan semula) hartanah tersebut
berdasarkan nilai RM200,000.

Tok jelaskan pembelian beliau di bawah :

 Harga pembelian hartanah = RM160,000.
 Bayaran muka atau down-payment = RM16,000.
 Nilai hartanah selepas 6 bulan = RM200,000.
 Nilai re-finance (90% dari nilai hartanah) = RM180,000.
 Nilai tunai yang Tuan Faizul dapat = RM34,000.

Nilai re-finance RM180,000 ini (mengikut nilai terkini hartanah yang Tuan
Faizul beli) akan ditolak dengan:

o tolak RM160,000 (nilai pembelian),
o dan ditolak RM16,000 (bayaran muka yang dibayar).

Dalam masa 6 bulan selepas pembelian, Tuan Faizul berjaya
mendapatkan modal RM16,000 semula (down-payment) dan dapat
lebihan wang tunai RM20,000 kerana nilai hartanah ini meningkat.

Nota: Siapa kata tak banyak modal, tak boleh nak melabur dalam
hartanah? Klik sini untuk baca sekarang.

33

Kelebihan pelaburan hartanah secara zero-down payment
yang “terpaksa” anda terima.

Buat korang yang pening kepala dengan masalah tak cukup duit untuk
buat pelaburan hartanah, ini satu strategi yang patut korang gunakan.

Sebab ia ada potensi besar cepatkan perkembangan pelaburan
hartanah korang. Korang dah tak payah risau nak kumpul duit hingga
bertahun-tahun untuk sediakan modal buat pelaburan ini.

Selepas ini, korang boleh mula beli hartanah tanpa letakkan down
payment, atau kes paling teruk pun, guna sikit saja modal.

Korang tahu apa maksudnya?

Bermakna, korang boleh mula beli sebanyak hartanah yang korang
nak. Dan ini jadi berita baik buat korang yang baru melangkah ke alam
pekerjaan.

Siapa kata orang baru bekerja tak boleh beli rumah? Ini adalah salah
satu caranya!

Siapa cakap tak ada modal, tak boleh beli rumah?

Ya, korang boleh anggap strategi ini sebagai “lampu penyuluh” dan
benchmark untuk korang mulakan pelaburan hartanah secepat
mungkin. Tak perlu tunggu-tunggu lagi.

Jadi, macam mana nak mula?

34

Belajar dulu dari mentor hartanah yang bertauliah kat negara ini. Dan
mula belajar dan buru ilmu tentang pelaburan guna strategi ini.

Nota: Ini 5 sebab kenapa graduan kena beli hartanah cepat-cepat. Klik
sini dan baca sekarang.

Bila dah ada ilmu yang betul dan dah tahu cara nak buat, korang tak
akan takut dan rasa teragak-agak nak buat.

Yang dah bekerja pula, duit yang korang kumpul dan simpan itu tak
perlu diusik. Sebab korang tak perlu keluarkan duit untuk jelaskan down
payment kalau gunakan strategi ini dengan betul.

Untungkan? Tapi Tok nasihatkan, tak usah pula joli duit itu. Simpan
sebagai dana kecemasan, atau cari pelaburan lain untuk buat lebih
banyak duit.

Mungkin bila dah mula gunakan strategi ini, korang akan rasa agak
susah nak buat. Tak pula Tok cakap ia semudah ABC. Kalau senang,
dah tentu ramai orang kaya-raya dengan pelaburan hartanah.

Tapi, pengalaman yang korang bakal dapat dengan pelaburan ini
sangat berharga. Dan bab untung pula, dah pasti ia berbaloi-baloi.

Nota: Siapa kata umur bawah 25 tak boleh beli rumah? Klik sini untuk
belajar.

35

Sesi Interview 12 Pelabur Hartanah Malaysia yang pasti
korang pasti suka baca.

Bab 3
Adrian Un

Responden #1: Tuan Adrian Un Kok Keong.

Nama Penuh:

Adrian Un Kok Keong.

Profesion:

Pengasas dan CEO Skybridge International Sdn. Bhd.

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama:

19 tahun.

36

Nama hartanah yang dibeli secara ‘zero down payment’:

M Suite, Jalan Ampang.

Kenapa saya pilih untuk membeli rumah ini?

Sebab ia adalah hartanah jenis service apartment yang ada 2 bilik. Dan
ia terletak kat lokasi utama (prime location), betul-betul kat depan
Jalan Ampang.
Seperti yang ramai sedia maklum, service apartment sebuah konsep
yang menawarkan kemudahan dan servis, seperti penginapan kat
hotel.
Sepanjang penginapan kat rumah itu, kita akan dapat kemudahan
seperti housekeeping, parking, dan lain-lain servis yang termasuk dalam
sewa bulanan yang kita bayar.

37

Tambahan pula, kawasan ini dikira sebagai kawasan elit dan pasaran
kat kawasan ini bertaraf high profile.

Ramai ekspatriat yang bekerja kat kedutaan negara masing-masing
memilih untuk sewa, atau membeli rumah kat kawasan ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah
ini?

Sekitar tahun 2010, masih tak banyak kondominium dan ‘service
apartment’ kat kawasan sekitar Jalan Ampang.

Yang ada, cuma banyak kondominium lama.

Kondominium ini pula bersaiz besar, sekitar 1,500 hingga 2,300 kaki
persegi untuk setiap unit.

Masa ini, saya dah dapat kenal pasti target pasaran saya yang utama.

Saya target untuk dapatkan penyewa yang nak menyewa rumah yang
mempunyai 2 bilik.

Selepas saya dah tetapkan target penyewa, saya kaji pula kawasan
sekitar apartmen ini untuk meninjau setiap kemudahan yang ada.

Langkah kanan!

Langkah kanan bagi saya. Apartmen ini terletak dekat sebelah Great
Eastern Mall. Kat situ, ada banyak kemudahan yang akan berikan
manfaat kepada bakal penyewa.

Antara kemudahan yang ada seperti pasaraya ‘Cold Storage’ yang
bekalkan barangan katering dari dalam dan luar negara, pelbagai jenis
kedai makan, dan macam-macam kemudahan lagi.

38

Tak cukup dengan itu, apartmen ini dekat dengan kompleks beli-belah
lain seperti:

 Suria KLCC,
 Wangsa Walk Mall,
 Pavilion,
 Ampang Point Shopping Centre.

Penyewa ada akses ke kompleks ini dalam masa beberapa minit
perjalanan saja.

Berhampiran dengan lebuhraya

Hasil daripada kajian yang lebih terperinci, saya dapat tahu tentang
projek pembangunan lebuhraya kat sekitar kawasan ini.

Antara lebuhraya yang ada adalah:

 SMART,
 AKLEH,

39

 MRR2,
 DUKE, dan
 Lebuhraya KL – Putrajaya.
Paling utama, penyewa nak dapatkan harga sewaan yang rendah,
berbanding menyewa kat apartmen sekitar kawasan berdekatan
KLCC.
Dan apartmen M Suites adalah antara pilihan yang terbaik untuk
mereka.

Siapakah target penyewa utama saya?

Target pasaran utama saya adalah para ekspatriat yang menetap
lama di Malaysia.
Dan kini, apartmen ini saya sewakan kat konsulat negara Turkey.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

40

Semasa pemaju sedang merancang untuk lancarkan jualan apartmen
ini, saya kerap berulang-alik ke pejabat mereka sebagai usaha untuk
dapatkan tempahan awal.

Saya beritahu ejen mereka yang saya tak ada masa untuk tunggu
‘private preview’, sebab saya akan berangkat ke negara China ketika
sesi itu berlansung.

Atas sebab ini, ejen itu berikan sepenuh tumpuan kat saya.

Kawtim dengan ejen

Beliau jelaskan yang harga pelancaran apartmen ini adalah sekitar
RM750 untuk setiap kaki persegi (sq.ft).

Saya berunding dengan ejen itu untuk membeli 2 unit apartmen ini.
Dengan syarat, mereka berikan saya rebat lanjut.

Ejen itu setuju dengan permintaan saya, dan saya semakin hampir untuk
membeli apartmen ini.

Cuma, ada perkara yang menghalang.

Sebelum ini, saya dah pernah buat pinjaman bank untuk membeli
hartanah pertama saya. Potensi untuk saya tak dapat loan (sebanyak
90%) adalah tinggi.

Paling kurang pun, hartanah yang bakal saya beli ini boleh dapatkan
pinjaman sekitar 70% saja.

Lepas puas berfikir panjang, saya dapat satu idea yang cukup bernas.

Saya buat permohonan pinjaman untuk beli 2 unit apartmen ini kat 2
buah bank yang berbeza.

41

Dan pendek cerita, saya dapat pinjaman sebanyak 90% untuk 2 buah
unit ini.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Semasa tengah buat beberapa kajian tentang kawasan apartmen ini,
saya dapati ia ada potensi dari segi pembangunan sebesar 1,000 kaki
persegi untuk setiap unit.
Atas sebab potensi pembangunan yang pesat pada masa hadapan,
keadaan ini mungkin akan berubah secara ketara.
Perasaan saya bercampur baur.

Risau adalah perasaan yang paling kuat bermain kat minda saya ketika
ini. Takut juga kalau pelaburan ini tak menjadi.
Tapi, saya tetap kentalkan diri dan berdegil pertahankan ramalan saya
untuk masa akan datang.

42

Saya percaya, masa akan datang nanti, lebih ramai pemaju yang akan
membina rumah yang bersaiz kecil. Ini akan buatkan apartmen ini lebih
mampu dimiliki oleh generasi yang akan datang.

Dengan saiz rumah yang lebih kecil, risiko untuk saya rugi dapat
dikurangkan secara berkesan sekali.

Harga jualan rumah akan terkesan secara positif, pada masa yang
sama, orang ramai mampu nak beli rumah ini.

Saya juga membuat perbandingan dari segi pembangunan untuk
masa depan.

Untuk ini, saya mengkaji sekurang-kurangnya 5 pemaju tentang projek
pembinaan kediaman yang akan mereka lancarkan, dalam radius 1KM
daripada apartmen yang saya beli ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment ini.

Saya juga sama macam manusia lain. Banyak menimba ilmu daripada
pengalaman dan belajar dengan orang yang ada pengalaman.

Dan setakat ini, saya berani cakap.

Saya dapat tawaran ni sebab saya buat kaji selidik secara mendalam
pasal hartanah yang nak dibeli.

Selain itu, usaha tanpa kenal erti penat lelah juga jadi antara sebab
utama.

Bukan senang nak cari hartanah yang boleh kita beli, tanpa keluarkan
sebarang modal langsung. Tapi, ia tak pula mustahil untuk kita buat.

43

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Suka saya akui. Pembelian apartmen ini adalah antara pelaburan yang
terbaik saya pernah buat.

Masa mula-mula beli apartmen ini, harga setiap kaki persegi (sq.ft)
adalah RM750.

Sekarang, harga setiap kaki persegi dah meningkat sehingga RM1,400,
hampir 2 kali ganda dalam tempoh 5 tahun.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1. Sentiasa berusaha cari tawaran yang terbaik daripada pihak pemaju.

Adalah perkara biasa kalau tawaran yang bagus seperti ini, tak ramai
orang tahu.

Kalau kita fikirkan secara logik, tak semua orang yang senang-senang
akan kongsikan tawaran seperti ini kat orang lain.

Jadi, langkah terbaik yang kita boleh lakukan adalah dengan buat
kajian secara terperinci.

Setiap kali ada masa dan peluang, tambah jumlah ‘networking’ (yang
terdiri daripada pemaju yang mempunyai ‘track record’ yang baik
dalam industri).

2. Periksa kawasan sekitar rumah yang dibeli untuk harga pasaran
terkini.

Paling kurang, kaji dalam 3 hartanah yang dah lama ada kat kawasan
itu (yang berusia lebih 5 tahun), dan 3 hartanah yang baru siap dibina
(yang berusia kurang daripada 5 tahun).

44

Harga hartanah akan berubah setiap tahun. Adalah bagus kalau kita
boleh dapatkan ‘update’ terkini tentang nilai terkini hartanah itu,
supaya kita boleh merangka strategi dan tindakan selanjutnya.
3. Sentiasa jawab soalan ini:
“Siapakah bakal penyewa yang aku nak sasarkan?”
Soalan ini boleh membantu kita kenal pasti penyewa yang bersedia nak
keluarkan duit untuk kita.
Kalau salah target, sampai ke sudah susah kita nak dapat penyewa
yang betul.
Lagi satu. Kaji juga sama ada target penyewa yang kita nak dapatkan
itu, sudah berada dalam kawasan hartanah yang kita nak beli.
Ini cara mudah untuk kita pastikan sesebuah kawasan itu dihuni oleh
sasaran penyewa, yang berkongsi ciri-ciri yang sama seperti yang kita
target.

45

Bab 4
Gavin Liew

Responden #2: Tuan Gavin Liew.
Nama Penuh:

Gavin Liew.

Profesion:

Senior Consultant, The Makeover Guys Sdn. Bhd.

Status Perkahwinan:

Bujang.
46

Umur semasa membeli hartanah pertama:

30 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Subang Perdana Goodyear Court 1.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Sebab utama saya memilih untuk membeli hartanah ini adalah
lokasinya yang strategik.
Ia terletak kat sepanjang Jalan Kemajuan di USJ, dan sangat dekat
dengan pusat membeli-belah seperti:

 The USJ City Mall,
 Empire Subang,
 Subang Parade,
 First Subang,

47

 Carrefour Subang,
 Sunway Pyramid,
 Sunway Lagoon,
 Mydin,
 Subang Business Centre USJ 9,
 dan Taipan Business Centre USJ 10.

Selain ini, terdapat banyak kemudahan lain seperti pelbagai bank,
tempat makan, pelbagai kolej swasta, hospital, dan juga sekolah
rendah dan menengah kat sekitar kawasan USJ.

Penyewa ada akses mudah ke semua tempat ini dalam hanya
beberapa minit saja. Sama ada berjalan kaki atau guna kenderaan.

Kawasan matang?

Kawasan ini boleh dikira sebagai kawasan yang dah mencapai tahap
matang. Sebab ia juga ada pelbagai akses lebuhraya untuk ke pusat
bandar, Shah Alam, Cheras, Klang, dan juga KLIA.

Dalam usaha mencari hartanah yang akan menjana untung, kita boleh
pastikan ia ada 2 elemen ini:

 potensi pembangunan pada masa depan kat kawasan hartanah
itu, dan

 hartanah itu dijual dengan harga yang rendah (berbanding
harga pasaran).

Saya ada dengar khabar angin yang landasan LRT Kelana Jaya akan
dibina kat kawasan ini. Ini kuatkan sebab supaya saya mencari dan
membeli hartanah kat kawasan ini secepat mungkin.

Apa yang perlu saya buat, adalah mencari satu rumah yang berharga
kurang daripada nilai bank semasa ketika itu.

48

Pada kajian dan pemerhatian saya, hartanah kat kawasan ini
diselenggara dengan baik, dan ia dihuni ramai penduduk yang dah
berkeluarga. Persekitaran kawasan ini juga baik dan sesuai dihuni.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah
ini?

Seperti pelabur lain yang baik, saya lakukan segala usaha dan tindakan
yang wajar (due diligence) sebelum bertindak memilih dan membeli
sesebuah hartanah.
Sebelum apa-apa, saya bandingkan hartanah ini dengan hartanah
yang lain kat sekitar kawasan yang sama.
Ini supaya saya dapat pastikan yang saya tak terlebih bayar dan tak
rugi semasa membeli.

49

Saya sedia maklum yang ada penjual yang berikan tawaran harga
yang lebih rendah daripada nilai semasa. Kita hanya perlu kaji dan cari
saja.
Saya juga periksa ada dapatkan penilaian daripada pihak bank,
sebelum membuat sebarang tawaran dan melihat unit yang saya nak
beli.

Siapakah target penyewa utama saya?

Saya target untuk dapatkan penyewa golongan muda yang dah
bekerjaya.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

Sebagai permulaan, kita boleh tanya dulu kat pihak bank tentang nilai
hartanah semasa yang tertinggi (kat kawasan hartanah yang saya nak
beli itu).
Saya sendiri banyak bertanya kat pelbagai bank dan kumpul banyak
maklumat pasal nilai hartanah terkini, sebelum bertindak melawat unit
yang nak dibeli dan membuat sebarang tawaran.
Bila dah dapat apa yang saya nak, baru saya mulakan proses
pencarian rumah.

50