TAK ADA DUIT BOLEH BELI RUMAH KE?

Pengalaman yang mereka dah lalui boleh jadi sumber ilmu yang
berguna untuk diri kita sendiri. Dengan tunjuk ajar dan pengalaman
mereka, kita boleh elakkan masalah yang mereka dah lalui sebelum ini.

Macam yang saya cakap sebelum ni, ilmu dan pengalaman itu sangat
berharga. Belum tentu lagi maklumat yang kita dapat, boleh menjamin
keselamatan kita dalam pelaburan ini.

3) Dah selesai belajar, terus bertindak (praktik). Tak usah buang banyak
masa.

Masa tak pernah jadi kawan baik kita. Dan ia juga bukanlah musuh kita.
Yang terbaik kita boleh buat adalah gunakan masa sebaik mungkin.
Setuju?

Bila dah selesaikan dapatkan maklumat, buat terus. Bila kita buat, baru
kita akan dapat ilmu dan pengalaman. Selagi tak buat, selagi itu ia
sekadar maklumat semata-mata.

Satu lagi saya nak pesan.

Belajar uruskan jangkaan kita. Sebab tak semua benda yang kita buat
(walaupun belajar ilmu yang betul), akan wujudkan hasil yang kita
mahukan.

Dunia ini tak semuanya indah belaka. Jadi, belajar untuk menerima
sebarang kemungkinan yang ada, dan tolak emosi ke tepi siap-siap.

Kenapa kita nak beremosi dengan harta dunia, sedangkan semua
benda ini tak ada sebarang emosi kat kita?

151

Ingat, elakkan daripada menjadi penny wise, pound stupid.

4) Gunakan common sense (akal) sebaik mungkin.

Kalau dah pernah buat, logik tak kita boleh ulang semula tindakan kita
dan dapatkan hasil yang lebih hebat berbanding sebelum ini?

Ini yang saya maksudkan. Itu sebab, lepas belajar, kita kena buat. Bukan
duduk melangut saja mengharap kat nasib semata-mata. Dengan
tindakan, baru kita akan dapat jana dan makan hasilnya.
Saya nak kongsikan satu contoh mudah.

Katakan, kita seorang petani yang menanam padi sebagai kerjaya.
Adakah tanpa sebarang tindakan, padi akan tumbuh?

Dah tentu kita kena tanam anak padi kat bendang dulu. Lepas satu
tempoh masa, padi itu akan membesar dengan baik dan baru kita
boleh tuai hasilnya.

Dan semua perkara dan pelaburan (tak kira apa jenis pun) perlukan
tindakan berserta ilmu yang baik. Boleh cakap, ini adalah perkara
common sense. Tak perlu jadi saintis pun, boleh tahu.

Tapi malangnya, common sense is not so common anymore.

5) Berhati-hati dengan saudagar yang menjual 3 perkara ini.

Sampai hari ni, banyak kisah orang kena tipu yang bertaburan kat
media massa dan media sosial. Masalah ni tak akan berakhir selagi kita
sendiri tak belajar ilmu yang betul.

152

Sampai bila nak cakap:

“Dah nasib aku kena tipu dengan si X. Mungkin bukan rezeki aku
barangkali.”

Bukan ke bila keluar ayat macam ni kat mulut, kita seperti salahkan
qada dan qadar yang Allah S.W.T dah tentukan? Tapi, kenapa kita tak
bertindak salahkan diri sendiri terlebih dulu?

Bukan niat nak berkhutbah, cuma nak betulkan diri jua (chewah).

Sebagai permulaan, korang kena berhati-hati dengan individu yang
menjual 3 perkara kat bawah ini:

i) Menjual ketakutan.

Ini golongan yang cukup gemar takutkan kita. Antara dialog biasa yang
orang macam ini gunakan adalah:

“Rumah ini tinggal 1 unit saja. Kalau lambat beli, korang yang rugi nanti.”

Biasakan diri dan sentiasa bersedia nak hadap dialog seperti ini, sebab
ini antara senjata yang berkesan nak perangkap pembeli.

ii) Menjual sentimen.

Ini antara yang kerap berlaku dalam pasaran sekarang ini. Sentimen ini
pula tak terhad dengan jenis sentimen yang ada dalam dunia ini.

Antara sentimen yang biasa dimainkan adalah:

153

 bangsa (kaum),
 jantina,
 agama, atau lain-lain.

Ini sebab sentimen adalah salah satu intipati yang berkesan untuk
menjana jualan.

Tak ramai yang dapat elakkan perkara ni sebab ia berkesan untuk
manipulasi emosi manusia. Dan kita sebagai manusia, dah tentu ada
emosi yang kuat tentang sesuatu perkara.

Sekarang, kita dah tahu pasal ni. In Shaa Allah korang boleh elakkan
masalah ini daripada berlaku.

iii) Menjual impian.

Kalau dua perkara kat atas ini tak menjadi, scammer pasti akan cuba
menjual impian kat pembeli. Dan susah nak nafikan, ramai yang dah
kecundang kat sini.

Logik tak kalau saya cakap, tak ada seorang manusia pun yang tak ada
sebarang impian?

Orang yang menjual impian ni sering menabur kata-kata manis, yang
sedap telinga kita dengar. Ini adalah satu strategi untuk buat jualan
yang berkesan sekali.

Contohnya:

154

“Rugi kalau abang tak beli sekarang. Harga unit ini boleh melonjak
hingga 7 angka dalam masa beberapa tahun saja. Jual balik, abang
dah boleh Ferrari.”
Dan siapa dalam dunia ni tak nak merasa pakai Ferrari kan? Nampak
tak game (permainan) dia?
Biasanya kes macam ni, daripada 10 orang, 7 orang pasti akan kena
sontot.
Jadi, sentiasa berhati-hati dengan golongan atau saudagar yang
menjual 3 perkara ini ya. Saya tak nak korang yang baca ini jadi mangsa
yang seterusnya.

155

Bab 11
Khairul Ezuwan

Responden #9: Tuan Khairul Ezuwan bin Yusof.
Nama Penuh:

Khairul Ezuwan bin Yusof.

Profesion:

Penasihat kewangan kat CWA (CIMB Wealth Advisor).

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin dan mempunyai seorang anak.

Umur semasa membeli rumah pertama:

Saya beli rumah pertama semasa berumur 23 tahun.

156

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Hartanah pertama yang saya beli adalah Semi-D Cluster kat kawasan
Shah Alam 2 (yang kini diubah nama menjadi Sinar Alam pada tahun
2015).
Masa tu, saya beli unit ini dengan harga RM150,000 daripada penjual.
Nilai pasaran (market value) rumah ni pula berharga RM180,000.
Oh ya. Lupa saya nak bagitahu. Unit yang saya beli ini tergolong dalam
pasaran sekunder (subsale). Rumah ini siap dibina masa tahun 2002,
dan saya beli unit ini masa tahun 2009.
Jadi, macam mana saya beli rumah ini dengan harga yang lebih
rendah berbanding harga pasaran?

157

Strategi yang saya gunakan mudah saja.
Katakan dalam satu kawasan (taman perumahan) itu ada 200 unit
rumah. Kalau kita lalu dalam kawasan perumahan, mesti akan ada satu
rumah yang tak dijaga dengan baik.
Senang saja nak kenal pasti rumah yang macam ni.
Kalau lalang dah meninggi daripada tahap yang sepatutnya kat laman
rumah, itulah rumah yang saya maksudkan. Ini tak termasuk lagi dengan
sampah-sarap atau kondisi rumah itu sendiri.
Kalau kita tengok rumah macam ni, kita sendiri pun rasa tak nak beli
kan? Tapi, melalui mata seorang pelabur, ini adalah satu peluang yang
baik untuk mereka gunakan.
Pelabur yang baik tahu nak baca sikap dan karakter orang.

Kalau rumah itu tak berjaga, ia secara tak langsung menunjukkan
karakter pemilik rumah tersebut.

158

Dalam kes saya, saya boleh simpulkan yang karekter pemilik rumah
(yang saya beli) ini adalah jenis yang tak terlalu ambil endah.

Dan karakter macam ini, selalunya adalah orang yang senang kita nak
tawar-menawar (negotiation).

Biasanya, orang yang betul-betul sayang dengan rumah mereka akan
menjaga unit itu dengan sebaik mungkin. Golongan ini akan kerap
mencantas lalang yang semakin menimbun, mengecat rumah, buat
ubahsuai rumah, dan sebagainya.

Ini adalah tindakan bagi karakter orang yang sayangkan hartanah.
Dan golongan macam ini, biasanya susah kita nak tawar-menawar
dengan mereka.

Nasib baik!

Pemilik rumah beli unit ini dengan harga RM157,888 pada tahun 2002.
Beliau tak pernah duduk kat rumah ini sehingga waktu ia nak dijual kat
saya.

Boleh katakan saya bernasib baik kerana dapat beli unit ini kat bawah
harga pasaran (market value), walaupun ia dipegang selama 7 tahun
oleh penjual.

Kalau nak terangkan dengan cara mudah, saya beli dengan cara
mark-up harga jualan mengikut harga pasaran semasa unit itu
(sebanyak RM180,000).

159

Sebab ini kali pertama saya nak membeli rumah, saya masih layak
dapatkan pinjaman perumahan sebanyak 90%. Jadi, pinjaman yang
saya dapat adalah sebanyak RM162,000.
Bermakna, saya dapat rebat tunai (cashback) sebanyak RM12,000
daripada pembelian unit ini, hasil selepas ditolak dengan nilai harga
pasaran dan pinjaman perumahan yang saya berjaya dapatkan.
Untuk jelaskan legal fee untuk Perjanjian Jual Beli (S&P), saya gunakan
KWSP Akaun 2. Tak silap saya, jumlah yang saya kena bayar sekitar
RM5,000++.
Nota: Nak tahu apa yang anda boleh buat dengan KWSP? Klik sini.

Perjanjian Pembiayaan (loan agreement) pula, saya serap masuk
dalam pembiayaan yang saya berjaya dapatkan, sekali dengan MRTT
(Mortgage Reducing Term Takaful, atau MRTA).

160

Total pembiayaan masa ni hampir mencecah RM170,000.

Lepas segala urusan ini selesai, baru saya dapat cashback (sebanyak
RM12,000), campur dengan RM5,000 daripada grill loan. Ini adalah
pinjaman khas untuk orang yang bekerja sebagai banker.

Jadi, total duit yang saya dapat (campur cashback dan grill loan)
berjumlah RM17,000. Duit ini saya gunakan untuk set up rumah yang
saya beli ini.

Skill tentukan kadar sewa

Bab kadar sewa pula, saya tanya kat jiran sebelah rumah yang saya
beli ini.

Dan kadar sewaan paling mahal masa ni adalah sekitar RM700. Kalau
ikutkan kadar pasaran, ia berada sekitar RM550 ke RM600 (ini kadar
pada tahun 2010).

Tapi, saya dapat sewakan rumah ini dengan harga RM1,350 sebulan.

Mesti korang tertanya-tanya. Macam mana saya boleh sewakan rumah
ini, pada kadar 92.9% lebih tinggi berbanding kadar sewaan pada
masa itu?

Bagaimana naikkan kadar sewaan setinggi 92.9%

Duit cashback dan grill loan yang saya dapat tu, saya gunakan untuk
berikan nilai yang penyewa harapkan. Saya betulkan apa yang patut,
dan cat balik rumah itu supaya sedap mata memandang.

161

Kalau orang lain masukkan katil besi yang biasa, saya masukkan katil
kayu berkualiti, tempah langsir baru, serta perabot-perabot lain yang
bermutu tinggi.

Ya, saya sewakan rumah ini lengkap dengan perabot (fully furnished).
Memang mula-mula beli rumah ni, saya berniat nak hias cantik-cantik
untuk bakal penyewa saya huni nanti.

Rumah ini, saya sewakan mengikut kepala. Jumlah orang yang boleh
menghuni rumah ini adalah seramai 9 orang. Jadi, RM150 untuk setiap
kepala, dan total hasil sewaan yang saya dapat adalah RM1350.

Jumlah ansuran yang saya kena jelaskan kat bank setiap bulan adalah
RM750. Tapi, sebab banker dapat kelebihan dari segi kadar ansuran ini,
saya hanya bayar RM550 saja setiap bulan.

Ini bermakna, keuntungan bersih (net profit) yang saya dapat setiap
bulan adalah sebanyak RM800.

Bermakna, rumah ini bukan lagi liabiliti buat saya. Ia dah menjadi aset
yang menjana pendapatan yang positif.

Beli rumah setiap 3 bulan?

Dalam tempoh 3 bulan (lepas dah sewakan unit pertama yang saya
beli ini), saya terus beli sebuah lagi rumah kat kawasan Alam Suria
dengan harga RM364,000. Ia adalah projek underconstruction.

Rumah ini adalah jenis teres (corner lot), bersaiz 40’ X 70’ (2,800 kaki
persegi) denga build-up area seluas 1,710 kaki persegi.

162

Macam biasa, ada pelbagai pakej istimewa yang pemaju tawarkan kat
saya. Ini termasuk diskaun Bumiputera (ekstra 3% diskaun) dan 100%
pembiayaan pinjaman perumahan.
Bermakna, perjanjian pinjaman (loan agreement), S&P (Perjanjian Jual
Beli) dan MOT (Memorandum of Transfer) ditanggung oleh pihak
pemaju sendiri.
Secara teknikalnya, boleh katakan saya tak gunakan duit untuk
membeli kedua-dua unit ini.

Hakikatnya, memang pada mulanya, saya ada keluarkan duit sendiri
untuk membayar apa yang perlu. Tapi akhirnya, saya dapat balik duit
yang saya keluarkan, beserta untungnya sekali.
Bila dengar ayat beli rumah secara zero-down payment, ramai yang
tersalah anggap yang kita tak perlu gunakan sebarang duit sendiri
untuk membeli rumah. Ini tanggapan yang tak tepat.

163

Hakikatnya, kita akan gunakan duit sendiri untuk membayar deposit
dan sebagainya. Tapi pada akhir urusan pembelian nanti, kita akan
dapat balik segala modal yang kita keluarkan sebelum ini.

Lepas dah buat kira-kira, saya hanya keluarkan sebanyak lebih kurang
RM600 saja untuk membeli kedua-dua unit ini.

Dan hasil sewaan rumah pertama saya, dah boleh bayar ansuran
bulanan rumah kedua yang saya beli itu. Untungkan?

Kenapa kena beli lebih dari satu rumah?

Bagi saya, kalau nak jadi pelabur hartanah yang baik, setkan fokus
untuk beli lebih daripada satu buah rumah. Paling kurang, 2 buah rumah
pun dah cukup. Dan kita juga kena pandai bezakan antara aset dan
liabiliti.

Selagi kita tanggung atas bawah (bermakna, ansuran bulanan kita
bayar gunakan duit sendiri, atau lain perkara yang sama waktu
dengannya), rumah ini masih tergolong dalam kategori liabiliti.

Lagi-lagi rumah yang kita gunakan untuk duduk sendiri. Pinjaman
perumahan untuk rumah ini boleh kita ketegorikan sebagai liabiliti
negatif.

Sebab apa?

Ia tak menjana sebarang keuntungan dari segi hasil sewaan. Bahkan,
kita gunakan duit sendiri untuk menanggung segala bayaran seperti
ansuran bulanan, penyelenggaraan (maintenance), dan sebagainya.

164

Jadi kalau nak tukarkan rumah itu menjadi aset, beli sekurang-
kurangnya 2 buah rumah setiap masa. Korang boleh gunakan strategi
seperti yang saya jelaskan sebelum ini.
Bagaimana mengatasi had pinjaman 70% untuk rumah ketiga?

Untuk pembelian rumah ke-3 dan seterusnya, dah tentu saya ada
kekangan dari segi pinjaman (saya hanya layak dapat pembiayaan
sebanyak 70% saja). Saya rasa semua dah sedia maklum dengan
perkara ini.
Saya ambil keputusan untuk joint-venture dengan abang kandung
untuk membeli rumah ke-3 kat kawasan Denai Alam, Shah Alam. Masa
ini juga, saya jual rumah pertama yang saya beli sebelum ini.
Rumah ke-3 ini berharga RM961,000, dan ia adalah jenis superlink end-
lot yang bersaiz 2,818 kaki persegi (build-up area).

165

Boleh saya kata, kami ada hadapi masalah dengan pembelian rumah
ke-3 ini. Sebab rumah ini susah kami nak jual balik. Ini pengajaran yang
saya dapat daripada pembelian ini.

Dah 2 kali kami cuba jual unit ini. Ramai yang berminat nak beli, tapi
semua prospek yang berminat ada masalah dari segi pelepasan
pembiayaan oleh pihak bank.

“Kenapa susah sangat nak jual ni?”

Kalau nak ikutkan, unit yang saya beli ini ada banyak kelebihan
daripada sudut posisi dan pemandangan yang cantik. Boleh kata, tak
ada ada langsung pesaing yang boleh challenge unit ini.

Jadi, korang boleh take note perkara ni ya. Rumah yang harganya
mahal, bank susah nak kasi lepas loan. Lagi-lagi masa sekarang. Polisi
bank yang semakin ketat jadi penghalang utama kami.

Baik lagi kita target untuk beli rumah yang dalam kategori mass-market
(hartanah mampu milik). Kalau beli rumah macam ini, bank masih
senang nak luluskan permohonan pembiayaan rumah.

Dan usaha nak cari penyewa atau pembeli pun masih lagi mudah untuk
kita buat. Tak ramai yang mampu nak sewa atau beli rumah yang
tergolong dalam kategori high-end.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Masa mula-mula nak beli rumah pertama (rumah kat Sinar Alam), saya
memang tak ada niat nak duduk kat rumah ini. Sebab saya tahu, saya
masih belum mampu nak beli dan menghuni rumah itu.

166

Dah tentu semua orang ada keinginan nak membeli dan duduk kat
rumah yang lebih baik. Tipulah kalau contohnya saya kata:
“Tak apalah. Dah dapat sebiji rumah kos rendah untuk duduk dengan
keluarga pun, dah cukup sampai bila-bila.”
Bukan bermaksud kita tak reti bersyukur. Mohon korang tak salah faham
maksud yang saya cuba nak sampaikan ini.
Cuba kita fikirkan. Katakan kalau kita ada rezeki lebih, besar tak potensi
untuk kita beli rumah yang lebih baik pada masa hadapan?
Beli kereta ke beli rumah dulu?

Bagi saya, baik lagi membeli rumah daripada beli kereta. Dah tentu
saya dapat mengaut untung berkali ganda pada masa akan datang,
berbanding membeli kereta yang akan jatuh harganya setiap tahun.

167

Keinginan kita menempatkan keluarga kita kat rumah yang lebih selesa
(dari sebelumnya) adalah satu perkara yang normal.

Siapa tak nak berusaha buatkan keluarga kita hidup dalam keadaan
yang selesa kan?

Sebab itu, kita kena tetapkan dalam minda yang kita beli rumah
pertama, untuk wujudkan aliran tunai (cashflow) yang boleh naikkan
pendapatan kita terlebih dulu.

Bab ini, kita kena belajar dan berusaha untuk menahan untuk melayan
kehendak kita dulu. Kan bersabar itu separuh daripada iman? Islam
sendiri dah menuntut perkara ini sejak awal lagi.

Dah tentu korang semua dah sedia maklum. Rumah atas tanah
(landed) mempunyai capital appreciation (peningkatan dari sudut
nilai) yang lebih tinggi, berbanding jenis hartanah yang lain.

Rumah yang berharga lebih daripada RM200,000 dah cukup mahal
bagi saya (pada masa tahun 2009). Saya hanya mampu membeli
rumah yang berharga sekitar RM150,000 (maksimum).

Gaji pun tak berapa besar lagi masa ni. Jadi, saya tangguhkan
kehendak saya untuk membeli rumah yang besar dan selesa dulu.

Aliran pendapatan tambahan: kata kunci utama

Matlamat utama saya masa beli rumah pertama ni adalah nak
mencipta aliran pendapatan tambahan, supaya ia boleh tanggung
rumah idaman (yang saya nak duduk sendiri) pada masa depan.

168

Kalau saya tak beli rumah pertama itu dulu, saya takkan mampu nak
beli rumah yang ke-2.

Jadi, tukar gaya fikir (mindset) kita. Beli rumah pertama sebagai batu
loncatan untuk membolehkan kita membeli rumah yang lebih baik
pada masa akan datang.

Sebab apa saya pesan macam ini?

Ramai yang saya perhatikan sekarang ni, budak-budak muda tergila-
gilakan rumah idaman yang besar dan selesa. Dan jadikan rumah ini
sebagai target rumah pertama mereka.

Nasihat saya, kawal perasaan terkejar-kejar rumah yang cantik dulu
sebagai rumah pertama. Tak berdosa pun beli rumah secondhand
(subsale) yang buruk sebagai rumah pelaburan pertama.

Janji ia dapat hasilkan pendapatan tambahan yang baik untuk kita.
Dengan duit lebihan ini, boleh kita kumpulkan untuk membeli rumah
idaman pada masa depan nanti. Cuma perlu bersabar saja.

Okay. Kita masuk pula bab komitmen.

Takutkan komitmen besar? Ini nasihat saya

Mungkin ada yang fikir, susah kita nak berikan komitmen yang baik bila
ada 2 buah rumah pada satu waktu yang sama. Bagi saya, ini bukan
satu tanggapan yang salah.

Tapi, kalau kita belajar dan pandai uruskan perkara ni, ia tak akan
susahkan kita. Kalau saya boleh buat, korang apatah lagi.

169

Jom kita recap balik cerita saya tadi. Korang dah tahu macam mana
saya beli rumah pertama dan ke-2 tadi kan? Komitmen bulanan rumah
pertama ditanggung sepenuhnya dengan hasil sewaan.

Siap ada lebihan lagi untuk saya bayar ansuran bulanan rumah ke-2
yang saya beli. Dan bukan takat itu saja. Saya juga dapat cashback,
yang saya gunakan untuk membeli perabot yang berkualiti untuk
rumah pertama.

Walaupun saya duduk kat rumah yang besar, saya tak ada masalah
nak bayar ansuran bulanan untuk 2 buah rumah ini. Bagi saya, ia adalah
kebebasan yang saya nak, dan saya dapat kebebasan ini.
Bos saya pernah cakap kat saya:

“Kenapa tak beli rumah yang murah-murah saja? Tak adalah kamu rasa
terbeban sangat nak bayar ansuran bulanan yang tinggi.”

Saya balas balik macam ini:

“Why not kita beli rumah besar, dan bayar ansuran bulanan yang
murah?”

Bagi saya, akan sentiasa ada cara atau kaedah yang boleh kita fikir
dan gunakan untuk mencapai matlamat yang kita nak. Tak bermakna
kita kena gunakan satu cara saja, baru menjadi.

Jom kita kira capital appreciation untuk 2 buah rumah yang saya beli
ni.

170

Untung pelaburan hartanah mencecah RM500,000!

Rumah pertama, saya beli dengan harga RM150,000. Bila jual balik, saya
dapat untung RM170,000. Bermakna, rumah ini dapat dijual dengan
harga RM320,000.
Rumah ke-2 pula, saya beli pada harga RM327,000. Bila saya periksa nilai
terkini unit ini, nilai ia dah meningkat sehingga RM650,000++.
Kat sini, saya dah dapat untung berkali ganda.
Dan duit untung ini, saya gunakan untuk membeli hartanah seterusnya.
Dan macam yang saya ceritakan tadi, ada kesilapan yang saya buat
bila membeli hartanah yang ke-3.
Rumah ini memang cantik dan besar. Pendek kata, sedap mata
memandang dan tak kira siapa pun, mesti teringin nak beli rumah ni
kalau mampu.
Tapi, sebab dek faktor ekonomi, rumah ini masih tak dapat dijual. Saya
terperangkap kat pembelian ini dan kena bersabar sebab bila ekonomi
elok balik, In Shaa Allah rumah ini boleh dijual dengan mudah.

171

Dan tak bermakna saya tak cuba fikirkan jalan keluar daripada masalah
ini. Sebelum rumah ini berjaya dijual, saya cadang nak sewakan ia. Dan
dah ada penyewa yang nak bayar sewa sehingga RM3,000 sebulan.

Tapi sebelum disewa, saya nak buat ubahsuai sikit dengan memasang
gril dan barang-barang lain. Bila dah siap semuanya, baru saya akan
sewakan.

Nak ikutkan, saya masih perlu keluarkan duit sendiri sebanyak RM1,000
lebih. Sebab ansuran bulanan rumah ini berharga RM4,300. Tapi tak
apa. Janji rumah ini masih lagi boleh survive sehingga ia dapat dijual.

Paling kurang, saya dapat kurangkan kos tanggungan sikit. Daripada
saya kena bayar penuh ansuran bulanan rumah itu. Tak apa. Ini adalah
pengajaran yang elok saya dan korang hadamkan.

Kalau boleh, elakkan masalah ini berlaku kat korang ya. Masalah ini
melibatkan keupayaan cash holding power kita. Ini adalah penyelamat
saya.

Bayangkan kalau saya tak ada duit yang cukup. Dah tentu perkara ini
akan jadi satu masalah buat saya.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli
hartanah ini?

Persediaan utama yang saya buat adalah menyimpan duit yang cukup
untuk membeli rumah. Dan tempoh simpanan ini berlangsung selama 3
tahun.

172

Saya berikan sepenuh komitmen buat ASB Financing dan konsisten
menyimpan setiap bulan sepanjang tempoh ini.

Nak simpan duit hanya satu cara saja yang saya tahu, dan ia dijamin
100% berkesan:

Paksa diri menyimpan.

Setiap hari, saya sanggup gadaikan tenaga saya untuk bekerja lebih
masa. Pada masa rakan-rakan pejabat balik tepat pada masanya,
saya masih lagi memerah tenaga buat kerja.

Saya tak kisah berkorban sikit demi menjamin masa depan saya. Saya
tahu apa yang saya nak, dan matlamat saya cukup jelas. Ini yang
menjadi sumber tenaga saya untuk terus bekerja dan bekerja.

Dalam keadaan kita masih belum mampu nak membeli rumah, tak usah
letakkan perkara ni sebagai alasan untuk kita tak perlu berusaha.
Elakkan buat perkara yang negatif dan buatkan kita tak menyimpan.

Kan lebih elok kalau kita buat perkara yang positif? Kekalkan tahap
positif diri supaya kita boleh bergerak maju ke hadapan dan simpan duit
lebih banyak dari masa ke semasa.

Cara berbelanja orang kaya?

Bab berbelanja pula, tak perlu saya terangkan. Saya yakin, korang
semua dah tahu apa nak buat. Berbelanja untuk perkara yang perlu
saja, dan tak usah berlebih-lebih. Tahan dulu setiap keinginan kita.

173

Kekalkan fokus, dan banyakkan bergaul dengan orang yang sama
matlamat dengan kita. Pada masa yang sama, belajar dan banyakkan
ilmu pelaburan hartanah dengan membaca.

Sekarang, banyak bahan bacaan bermutu yang boleh kita dapatkan
kat pasaran. Tak lupa juga mentor dan guru yang boleh mengajar kita
melabur dengan betul dan hasilkan keuntungan yang tinggi.

Mungkin ada yang kata, kelas sebegini mahal belaka. Tapi, kalau
korang berkira bab ilmu, diri sendiri yang akan tanggung susah nanti.
Pelaburan hartanah ini bukan makan modal kecil-kecil anak.

Dan tak semua kelas dan seminar hartanah memakan modal sehingga
beribu ringgit. Ada saja yang harganya berpatutan dan mampu untuk
ramai orang bayar.

Kalau rugi (sebab melabur tanpa sebarang ilmu) nanti, duit korang
sendiri yang jadi mangsa. Duit orang lain tak terkesan langsung. Mesti
korang tak sanggup tengok duit sendiri melebur macam tu saja kan?

Saya dah ceritakan pengalaman saya pasal pembelian hartanah ke-3
sebelum ni. Kalau korang tak bersedia, macam mana korang nak
hadap dan uruskan masalah seperti itu nanti?

Modal ilmu yang kita keluarkan tak banyak mana, berbanding jumlah
kerugian dalam pelaburan tanpa sebarang ilmu yang betul.

Saya dah jalankan tanggungjawab, memesan dan ingatkan awal-awal
supaya korang tak perlu bayar cukai kebodohan pada masa akan
datang.

174

Bila dah cukup bersedia nanti (dengan simpanan yang cukup), kita tak
akan ada masalah untuk bayar kos peguam, deposit 10%, dan lain-lain
yang berkaitan semasa nak beli rumah.

Walaupun gaji tak besar mana, ia bukan satu lesen besar supaya kita
tak mula menyimpan. Simpan sikit-sikit berjuta kali ganda lebih baik
berbanding tak menyimpan langsung.

Cari ilmu dan mulakan buat bajet yang bagus dan efektif untuk
mengawal perbelanjaan kita setiap bulan.

Saya percaya. Kalau sanggup dan bersungguh-sungguh berikan
komitmen, orang bergaji RM900 sebulan boleh menyimpan lebih
banyak daripada orang gaji beribu sebulan.

Sepatutnya, orang yang meletup-letup gajinya menyimpan lebih
banyak. Tapi dalam kebanyakan kes, ramai antara mereka yang
kecundang dalam bab menyimpan.

Dan ada kes yang paling teruk, langsung tak ada simpanan walaupun
gaji mencecah tahap 5 angka sebulan. Mereka ini senang kalah
dengan rona-rona dunia yang cukup mudah pengaruhi nafsu manusia.

Jadi, ajar diri dan mulakan tabiat menyimpan bermula sekarang. Satu
hari nanti, korang akan rasa manisnya bila dapat menyimpan duit yang
cukup untuk membeli rumah pertama.

175

Siapakah target penyewa utama saya?

Pada mula lagi, saya memang berniat nak beli rumah dan sewakan
dekat pelajar universiti kat kawasan Puncak Alam ni. Bila dapat tahu je
UiTM Puncak Alam nak dibuka, saya terus buat kajian cepat-cepat.
Dan nasib saya cukup baik. Sebelum UiTM Kampus Puncak Alam dibuka,
saya dah selesai membeli rumah pertama yang saya ceritakan sebelum
ini.
Strategi yang saya gunakan untuk mencari penyewa adalah
menggunakan kaedah dummy call.

Mula-mula, saya akan telefon tuan rumah (yang tengah mencari
penyewa) dan tanyakan sama ada rumah rumah itu dah penuh atau
belum.

176

Kalau nak tahu sesebuah tempat itu mempunyai demand-on-rental
(permintaan sewa) kat sesebuah kawasan, korang boleh gunakan atau
tiruvasi cara ini.

Dan kalau rumah itu baru diiklankan kurang daripada 7 hari, dan ia dah
berjaya dipenuhkan dengan penyewa, bermakna demand-on-rental
kawasan ini berada kat tahap yang baik.

Dah tentu kita nak cari kawasan yang hot in demand (kawasan
‘panas’). Ini akan dapat tentukan sama ada kita senang nak dapatkan
penyewa atau sebaliknya.

Disamping itu juga, saya tanya kat tuan rumah itu berapa kadar sewaan
standard kat kawasan Puncak Alam ini.
Biasalah. Masa ni, saya baru nak bermula libatkan diri dalam
pengurusan hal rumah sewa. Jadi, kalau tak tahu, saya kena rajinkan
diri bertanya dan belajar dengan orang yang lebih tahu.

Lepas dah selesai dapatkan maklumat asas yang perlu saya tahu, saya
telefon balik tuan rumah itu sekali lagi dengan gunakan nombor lain.

Kali ini, saya terus jujur nak belajar dengan tuan rumah tentang cara nak
uruskan rumah sewa. Dan Alhamdulillah, tuan rumah tak menolak
permintaan saya dan berikan tunjuk ajar dan ilmu uruskan rumah sewa.

Dan ia tak berhenti takat tu saja. Saya siap minta bantuan kat tuan
rumah itu, untuk berikan nombor telefon saya kat pelajar yang masih
belum dapat mencari rumah sewa.

177

Padahal, saya belum selesai setup rumah lagi. Hehe. Tapi, tak apa.
Sebab bila dah ada penyewa, kerja saya dah boleh jadi lebih mudah.
Lagipun, saya hanya tinggal nak masukkan perabot saja.
Bab perabot, saya ada jelaskan sebelum ini. Saya bertindak masukkan
perabot yang berkualiti seperti katil kayu, televisyen, langsir yang
ditempah khas, dan lain-lain lagi.
Pendek kata, semua barang 100% baru. Saya memang nak penyewa
rasa selesa, seperti berada kat rumah sendiri.
Kenapa saya pilih pelajar universiti sebagai penyewa?

Tujuan utama saya membeli rumah pertama ini sebab nak naikkan
pendapatan (income), supaya aliran tunai daripada rumah pertama
ini, dapat tanggung pembelian rumah yang ke-2 untuk kediaman
sendiri.

178

Saya dah siap buat kira-kira. Kalau sewakan kat pasangan suami isteri,
rental yield (hasil sewaan) akan jadi negatif. Sama juga kalau saya
sewakan rumah ini secara fully furnished (lengkap dengan perabot).

Sebab itu saya pilih untuk sewakan mengikut kepala. Walaupun saya
sewakan dengan kadar RM150 sebulan untuk satu kepala, ia boleh buat
untung kasar sebanyak RM1350 untuk satu rumah.

Dan rumah pertama ini pula, boleh muatkan sebanyak 9 orang dalam
satu masa. Itu sebab saya pilih untuk beli rumah yang bersaiz dan
berkapasiti besar, supaya boleh kaut untung yang banyak.

Kawasan rumah dan target penyewa yang tepat juga mainkan
peranan penting dalam perkara ini. Jadi, sebelum apa-apa hal, kaji
dulu benda ini. Kemudian baru buat keputusan membeli.

Saya juga ada merangka satu strategi khas untuk elakkan mereka
(penyewa) lambat bayar duit sewa.

Mereka hanya perlu jelaskan duit booking untuk 1 bulan saja (RM150).
Kalau orang lain, biasanya kena jelaskan 2+1 untuk deposit. Sebab saya
tahu pelajar tak banyak duit, saya gunakan cara ini.

Dah tentu penyewa tak ada sebarang masalah nak bayar duit booking
berjumlah ini. Kalau saya pun, tenang je bayar RM150 tu. Dan ini boleh
buatkan kita dapatkan penyewa dengan cepat.
Dalam masa yang singkat, saya boleh penuhkan kuota penyewa tanpa
banyak masalah.

179

Lepas tu, saya akan ambil bayaran sewa sebaik saja mereka masuk
rumah. Dan bayaran sewa ni berjumlah RM900 untuk satu semester (6
bulan).

Saya buat macam ini untuk mudahkan kedua belah pihak (penyewa
dan diri saya sendiri). Mereka dah tak payah nak risau pasal bayaran
sewa setiap bulan, dan saya juga tak perlu risau mereka terlepas bayar.

Bak kata orang Jawa:

“It’s a win-win situation.”

Perkara ini perlu saya jelaskan awal-awal kat bakal penyewa, supaya
mereka benar-benar jelas dan faham. Saya juga dah masukkan klaus
ini siap-siap dalam perjanjian sewa (tenacy agreement).

Saya buat macam ni sebab dah masak sangat dengan perangai
pelajar universiti. Awal-awal semester je selamat duit PTPTN tu. Masuk
bulan ke-2, dah mula kayap.

Ada juga yang tak sampai lagi hujung bulan pertama, dah habis duit
PTPTN dibelanjakan. Tapi, saya tahu. Tak semua yang ada perangai
macam ni. Cuma segolongan saja.

Satu lagi masalah bila menyewa dengan pelajar adalah bayaran sewa
masa mereka cuti semester. Dialog standard yang tuan rumah kena
telan adalah:

“Eh, kita orang tak duduk rumah masa cuti semester. Jadi, tak payah
bayar duit sewa bulan itu la kan?”

180

Untuk para pemilik rumah yang nak bermatlamat nak sewakan kat
pelajar, minta sediakan diri untuk hadam ayat ini. Sebab peratus korang
akan dengar ayat ini adalah tinggi.

Sebab itu saya ambil terus bayaran sewa selama 6 bulan sekaligus. Dan
saya juga akan ambil duit deposit (selama sebulan/RM150) sebagai
insuran kalau-kalau terjadi sebarang masalah.

Kalau nak ikutkan, banyak lagi risiko bila nak sewakan rumah kat pelajar.
Yang terbaik kita boleh buat adalah mengawal dan uruskan perkara ini
sebaik mungkin. Ini adalah salah satu caranya.

Dan dalam kes saya, boleh kata success rate menjangkau 99.1%. Hehe.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

Mula-mula, pelan asal saya nak beli rumah kat kawasan Lestari Putra,
Puchong. Masa tu, saya dapati yang hasil sewaan (rental yield) kat sini
tak boleh pergi jauh.

Paling maksimum, saya boleh dapat untung dalam RM450 ke RM500
saja.

Harga rumah pula sekitar RM160,00 hingga RM180,000. Ini dah lebih
daripada apa yang saya mampu keluarkan untuk pembelian rumah
pertama (bajet saya sekitar RM150,000 saja).

Lagipun, niat asal saya adalah nak buat untung melalui sewaan rumah
pertama, supaya saya boleh membeli rumah ke-2 untuk duduk sendiri
bersama keluarga.

181

Dan daripada apa yang saya belajar, sebuah rumah masih lagi dalam
kategori liabiliti, sebab ia tak datangkan apa-apa pendapatan
tambahan. Banyak keluar duit sendiri lagi adalah.
Saya berterima kasih kat seorang kawan pejabat saya ni.

Kalau beliau tak bagitahu dan suruh saya cari rumah kat kawasan
Puncak Alam, dah tentu saya masih belum dapat mencapai apa yang
ada sekarang.
Kalau tak, sampai ke sudah saya akan ingat kawasan Puncak Alam ni
sebagai kawasan “jin bertendang.” Ya lah. Masa ni, kawasan ini masih
belum lagi dihuni ramai orang dan tak ada akses lebuhraya yang baik.

182

Berita paling baik yang saya dengar daripada beliau adalah UiTM
Puncak Alam nak dibuka. Dapat je berita ni, tanpa buang banyak
masa, saya terus bertindak mengkaji dan mencari rumah kat kawasan
ni.

“Sejak tahun 2009 lagi saya dah buat perkara ni..”

Awal tahun 2009, saya mula bergerak ke Puncak Alam dalam usaha nak
mencari rumah. Saya pusing habis satu Puncak Alam tu, nak tengok apa
yang ada. Dan banyak rumah yang masih tak bertuan masa ni.

Sampai la saya berjumpa dengan rumah yang sesuai dengan bajet
saya. Macam yang saya dah cerita sebelum ni, rumah itu penuh
dengan semak samun dan tak terurus dengan baik.

Senang cerita, kalau korang tengok, mungkin tak ada nafsu langsung
nak beli rumah tu. Tambahan pula, tuan rumah sendiri tak kisah nak jual
pada harga yang lebih rendah berbanding harga pasaran semasa.

Ok lah. Saya beli dengan harga RM150,000. Padahal, ia boleh dijual
dengan harga maksimum sehingga RM180,000. Dah jadi rezeki saya,
dapat juga saya beli rumah ini pada harga yang kena dengan bajet.

Bila dah jumpa dengan tuan rumah, beliau pula bersetuju dan
benarkan saya buat mark-up harga mengikut harga pasaran semasa.
Bermakna, saya boleh cover balik kos permulaan yang saya keluarkan.

Tuan rumah juga tak minta bayaran pendahuluan sebanyak 7% secara
penuh. Beliau hanya nak 3% (booking fee) saja.

183

Ini semua hasil daripada sesi rundingan yang baik. Tak sangka pula
boleh dapat macam-macam benefit!

Sebelum ni, tak pernah langsung orang duduk kat rumah ni. Jadi, saya
pun faham kenapa ia tak terjaga dengan baik. Dan bukan satu
masalah yang besar bagi saya untuk cantikkan rumah ni semula.

Bagus juga jadi macam ni. Masa ni baru saya belajar cara nak pasang
barangan eletrik, paip air, dan lain-lain perkara.

Dan saya juga tak upah orang lain untuk kemas rumah ini. Nak buat
macam mana. Dah teruja sangat sebab ini rumah pertama kan?
Mohon jangan gelakkan saya ya. Hehe.

Semata-mata nak mengemas punya pasal, saya bertapa 1 minggu
masa kat rumah baru tu. Menebas ruput, masukkan perabot, semua
saya buat sendiri. Alhamdulillah, semua kerja baik pulih lancar belaka.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Mungkin ramai dah hadapi masalah yang sama seperti ini.

Biasanya, tuan rumah susah nak percayakan orang lain, selain daripada
diri dia sendiri. Lagipun, normal bagi sesiapa pun untuk menjamin diri
sendiri sebelum apa-apa masalah berlaku.

Masa urusan pembelian ni tengah berlangsung, tuan rumah tak
bersetuju untuk gunakan peguam yang sama. Pendek kata, dia pakai
lawyer dia, saya pakai lawyer saya sendiri.

184

“Kenapa lama sangat nak settle urusan beli rumah ni?”

Satu lagi masalah adalah tempoh urusan ini selesai. Kalau korang nak
tahu, proses pembelian rumah pertama ni ambil masa 1 tahun 2 bulan,
baru selesai.
Rumah ni, asalnya ada 2 pemilik. Owner pertama (yang saya jumpa),
dan seorang lagi yang berada kat United Kingdom. Dan urusan
pertukaran hartanah ini macam game tarik tali.
Mungkin owner asal perasan yang masa tu, harga rumah kat kawasan
ni dah mula melambung. Sebab itu dia tangguh urusan ini untuk
tempoh masa yang lama dan cuba patahkan pembelian ni.
Masa ni juga, UiTM Puncak Alam dah mulakan operasi (first batch masuk
bulan 7, tahun 2009). Dah tentu pemilik hartanah kat kawasan ni akan
cuba elakkan menjual hartanah yang dibeli (melainkan terpaksa).

185

Bayangkan, loan dah lepas bulan 4 tahun 2010 (saya beli tahun 2009).
Tapi kena tunggu lama nak selesaikan urusan jual beli ni.

Saya sampai rasa nak putus asa. Tapi Alhamdulillah, urusan ini selesai
juga akhirnya.

Oh, satu lagi. Rumah ini adalah jenis leasehold. Jadi, sebelum ia boleh
dijual, kita perlu dapatkan consent (kebenaran) kerajaan negeri.
Ini pun antara masalah yang menyumbang kat tempoh nak selesaikan
urusan pindah milik ni.

Bab pinjaman, Alhamdulillah tak ada sebarang masalah. Sebab saya
dah setup aliran tunai (cashflow) cantik-cantik, buatkan pihak bank
berbunga je tengok dan luluskan permohonan. Hehe

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment ini.

Kalau nak tahu, saya jenis yang suka bertanya soalan dan suka berfikir.
Dan bila bertanya, saya tak akan letakkan status sebagai ukuran dalam
mencari guru.

Bagi saya, kita kena belajar dengan orang yang betul dan gunakan
akal yang Allah S.W.T dah bagi kat kita ni. Pelaburan hartanah tak
adalah complicated mana. Banyak yang guna common sense saja.

Ramai (tak semua) letakkan status seorang guru itu sebagai penanda
sama ada dia layak mengajar kita atau tak. Dan ini adalah perkara
yang kita perlu elakkan.

186

Saya pernah belajar dengan orang yang gagal dalam pelaburan
hartanah mereka. Pada pandangan saya, kita boleh banyak belajar
daripada pengalaman mereka.
Sebab mereka dah lalui jalan itu, dan ilmu seperti ini akan elakkan kita
daripada ulangi kesilapan yang pernah mereka lakukan.
Bak kata pepatah Mat Saleh:
“The best source of knowledge came from experience.”
Untuk yang baru nak bermula, saya nasihatkan carilah guru atau
mentor yang pakar dalam bidang hartanah. Supaya kita boleh licinkan
proses pelaburan sulung ini dan elakkan masalah besar berlaku.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Rumah pertama (kat kawasan Sinar Alam), saya berjaya jual dengan
harga RM320,000. Beli dulu dengan harga RM150,000 saja, dan ia 16.7%
lebih murah berbanding nilai pasaran semasa.

Rumah yang saya duduk sekarang (kat Puncak Alam) dibeli dengan
harga RM327,000 (selepas diskaun). Harga jualan asal, RM364,000. Dan
nilai semasa hartanah ini dah mencecah RM650,000.

187

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1) Rajinkan diri pusing-pusing kawasan rumah yang kita nak beli.

Macam yang saya dah cakap sebelum ni, saya akan luangkan masa
untuk mencari rumah dengan nilai yang terbaik.

Kalau rumah itu nampak buruk kat luaran, tak bermakna ia tak boleh
jana untung.

Saya sendiri fokus dalam menetapkan matlamat untuk cari rumah yang
tak terurus. Kita boleh menilai karakter owner rumah kat sini. Pemilik
rumah macam ni adalah jenis yang tak ambil kisah sangat.

Orang macam ni, senang kita nak tawar-menawar dan bawa
berbincang. Silap-silap, korang boleh dapat harga yang rendah
berbanding nilai pasaran semasa (macam saya).

Dah banyak kes. Kalau rumah jenis terjaga, tuan rumah itu mesti susah
nak turunkan harga. Kita boleh jadikan perkara ini sebagai indikator
awal, sebelum berjumpa dengan owner itu.

Kadang-kadang tu, ada juga rumah yang nak dijual, tapi tak ada
banner iklan kat pagar.

Cara yang saya gunakan adalah bertanya dengan jiran sebelah. Ada
kemungkinan mereka masih lagi simpan nombor telefon owner rumah.
Tak salah untuk kita bertanya. Bukan kena bayar apa-apa pun.

188

Kalau tak ada, boleh juga tanya kat ahli jawatankuasa setempat kat
kawasan atau taman itu. Biasanya, mereka akan simpan data seperti
ini.

2) Fahamkan betul-betul istilah beli rumah secara zero-down payment.

Ramai yang salah anggap pasal terma ni. Bila dengar beli rumah
secara zero-down payment, mesti kebanyakan orang ingat “beli rumah
tanpa gunakan sebarang modal.”

Ini adalah tanggapan yang tak betul.

Setiap jenis pelaburan kat dunia ni, pasti akan gunakan modal. Tak kira
sikit atau banyak. Dan tak logik langsung kalau nak mula melabur tanpa
keluarkan sebarang modal, betul?

Prioriti sebelum mulakan apa saja jenis pelaburan adalah simpanan.
Kalau duit simpan tak cukup lagi, sabar dan fokus kat menyimpan duit
dulu. Dan kawal diri supaya tak belanjakan duit itu ya.

Saya dah ceritakan sebelum ini. Kalau tak ada cash holding power
yang baik, kita akan hadapi masalah nak uruskan pelaburan kita
dengan baik. Lebih-lebih lagi pelaburan hartanah.

Secara teknikal, kita akan dapat balik modal yang dikeluarkan pada
awal pembelian sesebuah rumah. Bukan maksudnya, daripada awal
tak perlu keluarkan duit sendiri langsung.

Kita masih perlukan modal tertentu untuk uruskan proses pembelian dan
tukar-milik rumah yang dibeli. Kos peguam, Sales and Purchase
Agreement, semua ini gunakan duit.

189

Senang cerita, gunakan common sense kita dengan terbaik. Semua
pelabur hartanah akan keluarkan duit sendiri sebagai modal
permulaan.
Bila loan dah lulus nanti, baru kita akan dapat balik duit yang kita
keluarkan itu. Jadi, betulkan fahaman yang silap ini ya.
3) Banyakkan belajar ilmu tentang hartanah.

Sekarang ini, dah terlampau banyak peluang untuk belajar melalui
buku, ebook, seminar, dan tenaga pengajar (mentor atau guru) yang
boleh bantu kita capai matlamat dalam pelaburan hartanah.

190

Bahkan kat Facebook sendiri, kita dah boleh dapatkan macam-
macam ilmu pelaburan ini dengan mudah. Daripada korang skrol page
Facebook tu tanpa arah, baik lagi baca pos yang bermanfaat.
Pakcik Google pun boleh banyak membantu.
Tak usah takut keluarkan sikit modal untuk dapatkan ilmu yang baik.
Sebab ilmu yang baik, pasti akan menjana keuntungan dan kita akan
dapat elakkan kesilapan yang besar dalam pelaburan ini.
Dah semakin banyak sifu-sifu yang berkaliber dalam bidang ini
menyampaikan ilmu pelaburan hartanah yang baik kat media sosial.
Lagipun maklumat yang thorbaik ni, kita boleh dapatkan secara
percuma saja. Tak perlu bayar apa-apa. Tapi, lagi bagus kalau korang
dah setkan modal untuk pelaburan ilmu.
Kalau tahu tak ada ilmu pelaburan, cari dan belajar dulu dengan orang
yang lebih tahu. Bila dah bersedia, baru mulakan langkah pertama.

191

Bab 12
Meor Zaidee a.k.a Abang Ensem

Responden #10: Abang Ensem.
Nama Penuh:

Meor Zaidee bin Meor Ahmad Rasdi (a.k.a Abang Ensem).

Profesion:

Usahawan.
Pada masa yang sama juga, saya ada buat seminar, kelas, menjual e-
Book secara online, menjual buku fizikal, dan penerbit bersama dengan
penulis lain (topik hartanah dan kewangan). Antaranya:

 Dr. Azizul Azli,
 dan Mior Hafis (terkenal dengan nama pena “Melastik Bintang”

kat Facebook).
Saya tak buat servis coaching. Cuma, saya boleh tolong guide orang
yang rapat dengan saya, sehingga mencapai matlamat yang mereka
nak dapatkan.

192

Status Perkahwinan:

Alhamdulillah, dah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama:

Umur rahsia. Hehe. Saya beli rumah pertama pada tahun 1998.

Nama hartanah pertama yang dibeli:

Rumah pertama yang saya beli adalah projek under construction, dan
ia bertempat kat kawasan Subang 2, Shah Alam.
Jenis unit ini adalah apartmen 3 bilik (dengan 2 bilik mandi).
Masa beli rumah ni, saya baru mula bekerja dengan Public Bank (kurang
dari 1 tahun).

193

Sebenarnya, saya beli rumah ini secara tak sengaja. Beli pula semasa
ekonomi negara tengah gawat.

Dan boleh kata setiap minggu, saya akan ke pejabat developer untuk
menjaga satu booth projek mereka.

Biasanya, booth ni memang tak berapa nak dapat sambutan, sebab
masa ni tak ramai lagi orang berminat nak membeli rumah.

Kena pula kadar faedah (interest rate) masa ni mencecah 10% dan
kadar faedah tetap (BLR) boleh mencapai sehingga 11%. Bila jadi
macam ini, memang ramai yang kurang berminat nak beli rumah.

Tapi bila sampai satu projek ni (yang saya jaga), boleh katakan semua
unit sold-out dengan cepat. Antara faktor jualan yang saya dapat kenal
pasti adalah harga.

Senang cerita, harga jualan memang betul-betul murah. Ia dijual
separuh harga berbanding harga pasaran yang ada pada masa itu.
Tak buang banyak masa, saya terus beli satu unit pada masa itu juga.

Tapi, perjalanan membeli rumah pertama ini tak seindah seperti yang
saya harapkan.

Sebab projek ini pernah terbengkalai selama 3 tahun.

Bila dah terkena macam ini, saya pun mula mencari maklumat dan ilm.
Saya mula cari bahan bacaan, masuk seminar, dan sebagainya.

Masa ni, yang buat seminar hartanah hanya 3 orang saja.

194

Milan Doshi, Renesial Leong dan juga Tuan Azizi Ali. Kalau seminar
anjuran Milan Doshi dan Renesial Leong, harganya memang akan
mencecah ribuan ringgit.
Cuma Tuan Azizi Ali yang buat kelas dengan harga yang berpatutan.
Itu pun, kos early bird mencecah RM899. Jadi, saya buat keputusan
untuk hadirkan diri ke kelas beliau dan belajar secara lebih mendalam.
Dan tanggapan saya tak salah. Boleh kata, saya jadi lebih terbuka
pasal pelaburan hartanah lepas datang ke kelas ni. Dan idea
pelaburan pula mula datang mencurah-curah.
Lepas dah belajar dan berjaya yakinkan diri, saya beli rumah seterusnya
(tahun 2001). Kali ini, saya beli rumah bestatus lelong.

195

Biasanya, rumah lelong memang kita tak boleh buat mark-up. Sebab
pihak bank akan ambil harga yang kita menang, atau harga pasaran
(yang mana terendah).

Contohnya. Kalau kita dapat beli rumah itu dengan harga lelongan
yang rendah, bank akan ambil 90% daripada harga yang kita menang
itu.

Tapi kalau harga yang kita menang itu lebih tinggi berbanding harga
pasaran (market value), mereka akan bagi pinjaman 90% berdasarkan
nilai ini.

Pada tahun yang sama juga (2001), saya membeli rumah yang ke-3
yang juga projek under construction (tapi dah siap dibina).

Dan selepas tu, saya semakin banyak tambah koleksi rumah dari masa
ke semasa.

Kalau ikut kronologi pembelian rumah yang saya buat, saya bermula
pada tahun 1998 (beli rumah under construction). 2001 onwards, saya
mula beli rumah lelong sehingga tahun 2005.

Dan 2005 sampai 2010, saya mula berjinak-jinak membeli rumah sub-
sale. Ini adalah portfolio saya dalam pelaburan hartanah.

Hartanah yang saya beli secara zero-down payment?

Rumah pertama saya dibeli dengan cara ini. Tapi, tak bermaksud saya
tak perlu keluarkan sebarang kos awal. Saya masih perlu gunakan duit
sendiri untuk bayar duit booking (RM1,000).

196

Duit RM1,000 (yang saya bayar pakai duit sendiri) itu, mereka ambil
sebagai admin fees.

Dan suka saya nak ingatkan pembaca supaya fahamkan maksud
terma zero-down payment yang betul.

Ia tak bermaksud, kita langsung tak payah simpan duit tanpa keluarkan
sebarang modal awal untuk membeli hartanah.

Kalau nak melabur, perkara wajib yang kita kena buat adalah mula
menyimpan. Kalau langsung tak ada simpanan, fokus dan berusaha
untuk menyimpan terlebih dulu.

Dan ini tak kira apa jenis pelaburan yang kita nak buat sekalipun. Sebab
semua pelaburan akan perlukan modal awal (duit kita sendiri).

Maksud zero-down payment kat sini adalah, kita akan dapat balik
modal awal (yang kita keluarkan) untuk bayar kos S&P, peguam, dan
urusan lain berkaitan jual beli hartanah itu.

Ini semua berlaku selepas pinjaman bank dah lulus, baru kita akan
dapat balik modal awal yang kita keluarkan. Bukan tak payah gunakan
modal awal langsung.

Saya harap, penjelasan ringkas ini dapat bantu korang faham terma ini
dengan jelas. Mungkin sebab ia terma yang agak terlalu general, jadi
saya faham kenapa ramai orang salah faham.

Okay.

197

Mari saya sambung cerita macam mana saya beli hartanah pertama
ini secara zero-down payment.

Saya dapat beli hartanah dengan cara ni sebab developer sendiri yang
tawarkan skim ini.

Unit ini adalah jenis studio, dan pemaju offer kat saya dengan harga
RM67,500. Tapi kat dalam Perjanjian Jual Beli, stated price adalah
RM75,000.

Bila saya hantar Perjanjian Jual Beli kat bank, mereka approve bagi
pinjaman 90% berdasarkan harga kat S&P ini. Total pinjaman yang lepas
adalah RM67,500 (harga jualan rumah tadi).

Jadi secara teknikal, saya tak keluarkan banyak modal membeli rumah
pertama ni. Dan selepas itu, saya mula alihkan fokus membeli hartanah
dalam pasaran sub-sale pula.

Dan boleh saya katakan, saya dapat cashback untuk setiap rumah sub-
sale yang saya beli.

Ambil contoh rumah yang saya duduk sekarang ni. Rumah ni adalah
unit double storey, dan market value (masa saya beli) berharga
RM300,000.

Tapi, owner rumah jual kat saya dengan harga RM255,000, RM45,000
lebih murah berbanding harga pasaran.

Macam biasa, saya buat mark-up harga untuk pembelian rumah ini. Kat
S&P tulis harga RM300,000. Bank berikan pinjaman berdasarkan nombor
ini, yang berjumlah RM270,000 (90% daripada RM300,000).

198

Bermakna, saya berjaya dapatkan cashback sebanyak RM15,000. Duit
ini pula, saya gunakan sebagai modal renovation rumah yang saya
duduk sekarang ini.
Banyak benda juga saya tukar kat rumah tu. Daripada lantai parkir,
tukar jadi tiles, pasang gate, dan sebagainya. Semua ubah suai ni, saya
gunakan duit cashback yang saya dapatkan.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Saya beli hartanah ni sebab boleh kata, saya agak lama duduk kat
kawasan ni daripada zaman jadi student lagi (saya pelajar UiTM, batch
tahun 1992 (diploma) dan degree pada tahun 1996).

199

Masa tengah buat diploma, saya masih tak ada sebarang
pendedahan pasal sewa beli hartanah. Dan semuanya bermula lepas
saya dah lanjutkan pelajaran ke peringkat degree.

Tak ramai pelajar degree yang duduk kat hostel UiTM. Jadi, the best bet,
kami perlu mencari rumah sewa yang sesuai kat luar kampus.

Maksud sesuai adalah:

i) disewa dengan kadar yang rendah (kami student lagi, mana
ada banyak duit),

ii) cukup luas dan selesa (sebab ramai yang akan menyewa dan
duduk sekali dalam satu rumah),

iii) lengkap (atau separa lengkap) dengan barangan rumah
yang asas (katil, meja belajar, rak buku, dan sebagainya).

Merata-rata juga saya dan kawan-kawan menyewa, daripada Sekyen
10 hingga ke Seksyen 8. Dan bila dah mula dapat pendedahan pasal
rumah sewa ni, baru saya tahu demand rumah sewa sentiasa ada.

Senang cerita, rumah boleh jadi tak cukup kat kawasan Shah Alam ini.
Sebab tak dapat cari rumah yang banyak bilik, kami semua berpakat
menyewa rumah flat 1 bilik, dan berkongsi seramai 7 orang.

Kalau ada pilihan lain, memang kami tak akan buat keputusan macam
ni. Tapi dah terpaksa (sebab tak banyak rumah sewa yang ada pada
masa ni), kami berpakat dan pandang sebelah mata saja.

Baik lagi ada rumah sewa berbanding tak ada rumah sewa langsung.
Kan?

200