TAK ADA DUIT BOLEH BELI RUMAH KE?

Terjumpa satu unit yang ‘teruk’!

Saya berjumpa dengan satu unit yang teruk dari sudut kondisi.
Tingkap rumah ini banyak yang pecah, pintu banyak yang rosak, lampu
dalam rumah pula tak terang, dan ada bangkai bintang kat dalam
rumah ini (saya tak nak cerita lebih spesifik sebab geli).
Selain itu, saya tengok banyak kaca yang dah pecah bertabur kat atas
lantai rumah, dan juga perabot yang rosak.
Saya dapat tahu yang penyewa sebelum ini bergaduh sebelum mereka
keluar.
Perasaan nak membeli terus hilang, dan saya rasa tak unit ini tak patut
dibeli.
Tapi nasib baik, saya tak terlalu ikut emosi dan mengambil keputusan ini.

51

Lepas saya periksa dengan lebih lanjut, banyak perkara yang rosak
dalam unit ini hanyalah kerosakan dari sudut kosmetik semata-mata.
Jadi, ia tak akan gunakan banyak duit untuk baik pulih masalah ini.
Bangkai binatang itu juga tak menjadi masalah. Ia bukan perkara yang
tak boleh saya uruskan. Dengan pembersihan yang betul dan gunakan
sanitizer, ia pasti boleh diatasi.
Malah, lumut dan kotoran kat sekitar dinding rumah juga boleh dibaiki
dengan mudah. Saya boleh cat balik dinding, dan masalah ini dah
boleh selesai.
Masalah perabot rosak? Buang saja yang lama, dan tukarkan dengan
yang baru. Saya boleh tambah baik reka bentuk dalaman, dan
buatkan unit ini sama taraf dengan rumah yang baru siap dibina.
Bagaimana berunding untuk dapat harga 15% di bawah harga
pasaran?

52

Penjual dah sedia maklum dengan kondisi unit ini, dan tak kata banyak
bila saya nyatakan harga belian. Bagi beliau, ia munasabah, dan ia
kurang daripada nilai bank semasa.

Saya buat beberapa kiraan dan terus buat tawaran 15% lebih rendah
daripada nilai bank. Dengan harapan lebihan sebanyak 5% boleh
menanggung kos baik pulih unit ini nanti.

Untuk buktikan saya benar-benar serius, saya sentiasa bawa buku cek
setiap kali melawat unit yang nak dibeli. Tak ada penjual yang akan
terima tawaran kita, kalau tak siap sedia bawa buku cek.

Dan kita tak pernah tahu apa akan jadi, kan? Jadi, lebih baik bersedia
dan bawa buku cek sentiasa. Oh, dan jangan lupa bawa sekali pen ya.

Sebab ini, penjual yakin yang saya benar-benar serius nak beli rumah
ini. Dan tanpa buang banyak masa, beliau bersetuju mengambil
deposit yang saya sedia berikan.

Tawaran meleleh kepada penjual yang tak mampu ditolak

Dan sebelum urusniaga ini selesai, saya bagitahu yang saya perlukan
sikit bantuan kecil daripada beliau.

Saya nyatakan yang saya mungkin perlukan pinjaman yang lebih besar,
untuk tanggung segala kos baik pulih unit ini.

Syukur, penjual tak ambil banyak masa dan bersetuju dengan
permintaan saya ini.

Saya berjaya dapatkan unit bawah nilai semasa bank, dan yakinkan
penjual untuk membantu saya. Jadi, dua halangan terbesar dalam
pembelian secara zero-down payment ini berjaya saya atasi.

53

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Kat tengah-tengah urusan jual beli (selepas dah tandatangan SPA),
pihak pengurusan tiba-tiba buat proses baik pulih dan seluruh unit kat
setiap blok dicat balik.
Dalam hal ini, saya dapati yang saya betul-betul bertuah sebab beli
awal-awal.
Lepas pihak pengurusan selesai baik pulih, harga rumah terus
meningkat naik. Dan dah tentu penjual unit yang saya beli sedia
maklum dengan perkara ini.
Tiba-tiba penjual bertukar fikiran!
Sebelum ini, beliau nak gunakan peguam sendiri sebagai wakil untuk
uruskan proses jual beli ini.
Tapi lepas dapat tahu pengurusan buat sesi baik pulih apartmen, beliau
cuba cari loophole dan lewatkan urusan. Dengan harapan supaya
proses jual beli ini tak menjadi.
Nasib baik peguam saya sangat berpengalaman, dan pendek cerita,
beliau berjaya selesaikan jual beli ini tanpa sebarang masalah.
Pengalaman ini mengajar saya supaya sentiasa dapatkan peguam
yang baik, sebab ia akan menjamin keselamatan kita sebagai seorang
pelabur hartanah.

54

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment ini.

Saya banyakkan membaca buku tentang pelaburan ini, serta bertanya
kat kawan-kawan yang pernah membeli secara zero-down payment.
Tak patut saya katakan yang strategi ini mudah dibuat. Sebab itu saya
perlu dapatkan bantuan daripada yang lebih berpengalaman, dan
kawan-kawan saya banyak membantu dalam perkara ini.
Tak semua benda kita boleh buat seorang diri. Kalau dah tahu diri sendiri
tak mampu, tak salah minta bantuan orang lain.
Kenapa kena ada mentor dan ilmu sebelum bermula?
Ini sebab utama pentingnya untuk dapatkan mentor dan ilmu yang baik
dalam pelaburan hartanah. Kesilapan dalam pelaburan ini boleh

55

makan banyak duit kita, dan ia boleh buatkan kewangan kita jatuh
sakit.

Mentor yang baik akan jimatkan masa kita bereksperimen dan hadapi
kesilapan yang akan menelan duit kita dan buatkan kita rugi banyak.

Saya bersyukur sebab ada kawan-kawan yang sanggup luangkan
masa membimbing saya jauh daripada buat kesilapan.

Strategi terbaik adalah melabur dulu pada ilmu. Seterusnya, dapatkan
bantuan daripada orang yang lebih mahir pasal pelaburan ini.
Kesilapan (walaupun sikit) boleh akibatkan duit kita lesap begitu saja.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Hari ini, unit yang saya beli itu meningkat (dari sudut nilai) sebanyak 300%
daripada tarikh saya beli. Untung sewaan pula sangat sihat, sebanyak
12%.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1) Berusaha sebaik mungkin (due diligence). Tahu dulu segala
nombor-nombor yang terlibat sebelum bertindak membuat
tawaran dan melawat unit yang nak dibeli.

2) Sentiasa rendah hati dan bersyukur. Tak ada sesiapa pun yang
berhutang dengan kita. Adalah satu nikmat yang sangat lazat
bila penjual bersetuju dan sanggup membantu kita.

3) Jangan sekali-kali mula melabur kalau kita tak mampu. Ada risiko
yang tinggi terlibat kat sini, dan kita perlu ada duit simpanan yang
cukup untuk uruskan masalah yang mendatang.

56

Bab 5
Khairulnawawi

Responden #3: Tuan M. Khairulnawawi bin Kamaruddin.
Nama Penuh:

M. Khairulnawawi bin Kamaruddin.

Profesion:

Perunding hartanah.

Status Perkahwinan:

Dah berkahwin.
57

Umur semasa membeli rumah pertama:

Semasa berumur 23 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Apartmen Dataran Otomobil.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Hartanah ini berstatus underconstruction (dalam pembinaan), yang
saya beli pada tahun 2008.
Ia sebuah apartmen 3 bilik dan 2 bilik air dengan keluasan 835 kaki
persegi. Saya beli unit ini dengan harga RM125,000, dengan bayaran fi
tempahan (booking fee) sebanyak RM100.
Saya nak beli unit ini sebab ia terletak kat sebelah Lebuhraya
Persekutuan (Federal Highway) dan ada akses yang baik daripada
seksyen 15, Shah Alam.

58

Selain itu juga, apartmen ini ada banyak kilang kat kawasan sekeliling,
pejabat kerajaan kat kawasan jiran (Seksyen 14) yang sangat dekat,
dan kawasan komersial.
Bila newbie nak beli hartanah, ini jadinya!

Masa nak beli unit ini, saya masih lagi tak berapa mahir dalam
pelaburan hartanah. Tapi sebab ia menepati asas-asas pelaburan yang
baik, saya tetap teguh dengan keputusan saya untuk beli.
Kadar sewa saya tetapkan masa itu adalah RM750, dan saya kena
bayar ansuran sebanyak RM650 kat bank. Jadi, saya dapat buat untung
sebanyak RM100.
Lepas itu, saya tingkatkan kadar sewa sebanyak RM800. Kemudian saya
sewakan sebanyak RM1150, sebelum saya menjual unit ini pada bulan
Disember 2015 (saya berjaya jual dengan harga RM210,000).
Antara sebab lain saya membeli hartanah ini adalah:

 lokasi unit ini yang strategik,
 kos kemasukan (entry cost) yang rendah,

59

 harga jualan yang sangat berpatutan.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli
hartanah ini?

Masa saya nak beli hartanah ini, gaji bulanan saya sekitar RM1,800 saja.
Jadi, saya bertindak dengan buat bajet dan menyimpan duit untuk
membayar faedah semasa projek ini dalam pembinaan.

Sebagai maklumat tambahan, projek ini tak ada DIBS (Developer
Interest Bearing Scheme).

Nota: DIBS ni secara ringkasnya adalah, pihak pemaju yang tolong
bayarkan bayaran faedah (interest) pinjaman bank semasa
pembinaan masih dibuat sehingga projek selesai.

Saya ambil tindakan dengan kurangkan perbelanjaan, dan buat kerja
tambahan untuk dapatkan pendapatan sampingan.

Siapakah target penyewa utama saya?

Syarikat yang bekalkan pekerja. Sebab senang saya nak uruskan, dan
boleh dapatkan duit sewa yang tepat pada masanya. Tak payah nak
risau pasal isu bayaran sewa.

Bagaimana saya dapatkan hartanah ini secara zero-down
payment.

Sebab unit ini adalah unit yang baru dilancarkan, saya berjaya
dapatkan kadar diskaun yang menarik serta rebat bumiputera.

Biasanya untuk unit baru, pemaju akan berikan diskaun sekitar 5 hingga
7%. Kat sini, kita dah boleh jimat banyak wang.

60

Ada juga pemaju yang berikan diskaun sebanyak 10%, tapi ia amat
jarang berlaku.

Kalau nak lebih pasti, tanya dulu pihak pemaju dan dapatkan informasi
tentang projek dan kadar diskaun yang mereka boleh bagi.

Katakan, rumah yang kita nak beli itu berharga RM200,000. Jadi, kita
dah boleh jimat sebanyak RM10,000 hingga RM14,000. Ini akan
mudahkan kita membeli rumah yang kita nak.

Kunci utama adalah membayar fi tempahan (booking fee) sebelum
pihak pemaju buat pelancaran rasmi projek itu. Ini akan buatkan kita
layak terima diskaun early bird ini.

Walaupun diskaun ini nampak sikit, tapi impaknya besar dan tak dapat
kita nak nafikan. Paling kurang, kita dah boleh jimat sebanyak 5 angka
duit kita. Jadi, sambar peluang ini jika ada.

Apakah halangan terbesar yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Alhamdulillah, segala urusan jual beli berjalan dengan lancar dalam kes
saya.

Cuma, saya perlu buat sikit kerja rumah seperti periksa profil pemaju,
tunggu projek perumahan ini lulus (yang ini saya paling tak suka
tunggu), dan dapatkan pembiayaan pinjaman perumahan yang
terbaik.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment.

61

Sebelum membeli rumah ini, saya banyak bertanya kat kawan-kawan
yang dah ada pengalaman gunakan strategi ini. Masa ini, saya banyak
luangkan masa mengumpul ilmu yang cukup bermanfaat ini.

Selain itu, bahan bacaan yang pelbagai juga banyak membantu saya
mencapai impian untuk membeli rumah, dengan hanya keluarkan
modal yang sikit.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Alhamdulillah, ia sangat memuaskan hati saya! Jadi, anda pun patut
cuba juga.

Bila fikir balik, rasa menyesal pun ada, sebab tak beli hartanah ini
banyak-banyak sebelum penguatkuasaan LTV (Loan-to-Value)
sebanyak 70% untuk pembelian hartanah ke-3.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

Ini nasihat untuk anda yang nak beli hartanah berstatus
underconstruction:

1) Dokumen kewangan: Sediakan dokumen kewangan untuk
dapatkan pembiayaan perumahan, dan periksa siap-siap
kelayakan anda sebelum ke bank.

2) Kajian Projek: Kaji dan cari projek perumahan yang belum
dilancarkan oleh pemaju, supaya kita boleh dapatkan diskaun
dan rebat menarik. Banyak duit kita boleh jimat dengan cara ini.

3) Kajian Pemaju: Sentiasa kaji dengan mendalam tentang profil
62

pemaju seperti permit pengiklanan dan Lesen Pemaju
(Developer’s License, atau DL). Pastikan ia sahih dulu sebelum
apa-apa hal.

Saya juga sertakan sekali nasihat ini, khas untuk anda yang nak melabur
dalam pasaran Subsale (atau rumah secondhand).

1) Sentiasa semak 3 perkara:
 nilai anggaran pasaran semasa sesuatu hartanah,
 sediakan dokumen kewangan dengan baik (ini akan
mudahkan kerja pihak bank, dan buatkan mereka senang
nak luluskan permohonan pinjaman),
 dan periksa juga kelayakan anda untuk buat pinjaman
perumahan.

2) Belajar cara dan teknik berunding yang betul dan efektif.
 Skil tawar-menawar yang baik (beserta dengan tawaran
yang munasabah) akan tingkatkan peluang anda dengan
tinggi.

3) Bersedia untuk membayar duit deposit.
 Anda juga perlu berhati-hati kat siapa anda nak bayar.
Pastikan anda membayar kat firma ejen hartanah, atau kat
peguam sebagai pemegang saham kalau anda berurusan
secara direct dengan vendor.

Nota: 6 cara kenal pasti ejen hartanah yang cuba nak kelentong
anda? Klik sini.

63

Bab 6
Mohamed Haryzul

Responden #4: Tuan Mohamed Haryzul bin Mohamed
Ghazali.
Nama Penuh:

Mohamed Haryzul Bin Mohamed Ghazali.

Profesion.

Ahli perniagaan dan pelabur hartanah.

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama:

27 tahun.

64

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Galleria, Equine Park (Seri Kembangan).

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Saya jadi berminat untuk memilih hartanah ini kerana pakej yang
pemaju tawarkan amat menarik. Sebab ia ada potensi untuk jadi
pembelian secara zero-down payment.
Bahkan, terdapat juga 12% rebat tunai kalau kita berjaya mendapatkan
90% pinjaman dari bank.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli
hartanah ini?

Saya dapat tahu projek perumahan yang menarik ini melalui kenalan
saya. Masa tu adalah pada tahun 2013.

65

Kajian...
Lepas dapat sedikit informasi tentang projek ini, saya melakukan
beberapa kajian yang mendalam terhadap potensi hartanah ini. Saya
kaji semua benda yang patut, termasuk profil pemaju seperti permit
pengiklanan, Lesen Pemaju (Developer’s License, atau DL), dan
sebagainya. Saya sahihkan betul-betul dulu projek ini.

Saya juga mengkaji bagaimana dengan membeli projek ini mampu
membantu portfolio hartanah saya.

 Apakah matlamat saya memiliki hartanah ini?
 Adakah Saya inginkan positive cashflow setiap bulan

(pendapatan pasif)?
 Ataupun saya ingin mendapat untung melalui kenaikan harga

hartanah ini (Capital Appreciation) setelah menjualnya?
 Berapa lama saya hendak hold hartanah ini?
 Adakah dengan memiliki hartanah ini akan mengganggu

perancangan pelaburan hartanah saya di masa depan?

Inilah antara soalan-soalan penting yang yang perlu saya jawab
sebelum membeli hartanah ini.

Kajian dan analisis tidak dapat dilakukan dengan baik jika kita tidak
mempunyai maklumat yang cukup. Jadi satu hari, saya dapat tahu
yang pemaju ini ada anjurkan ceramah hartanah tentang projek ini.

66

Saya pergi ke ceramah itu bersama rakan-rakan saya untuk dapatkan
maklumat lebih lanjut.

Hasil daripada penerangan pihak pemaju, jenis maklumat yang kami
perolehi adalah :

1. Potensi kawasan tersebut
2. Jenis hartanah yang ditawarkan pemaju iaitu jenis studio dan unit

2 bilik
3. Pakej pembelian yang ditawarkan

Saya dan rakan-rakan berbincang sebentar untuk melihat gambaran
sebenar tentang potensi hartanah ini. Berikut kami simpulkan analisis
kawasan yang kami lakukan bagi hartanah tersebut :

ANALISIS KAWASAN (Area Analysis)
Siapa yang menghuni di sekitar Taman Equine, Seri Kembangan?

 Kebanyakkan mereka bekerja sebagai profesional, ahli
perniagaan, pekerja-pekerja pejabat, pekerja kedai retail, dan
juga kakitangan awam yang bekerja di Putrajaya, MNC
Cyberjaya dan Kuala Lumpur.

 Rata-rata penduduk disini berpendapatan kelas rendah ke
pertengahan. (anggaran antara RM1000-RM7000).

 Lokasi Taman Equine hanyalah terletak 40 minit sahaja dari KLCC
(23.5km)

67

Apa kemudahan yang ada disana ketika itu?

Lebuhraya:
 Terdapat 7 Lebuhraya yang menghubungkan ke Taman Equine
iaitu LDP highway, Kesas Highway, Middle Ring Road (MRR2)
Highway, Puchong-Sungai Besi Highway, Besraya Highway, SILK
Highway, dan SKVE Highway (exit Bandar Saujana Putra into ELITE
Highway)

Pengangkutan:
 Kemudahan Bas
 Stesen LRT terdekat adalah di Bukit Jalil Station (22 min dari Taman
Equine)
68

 Stesen KTM Komuter terdekat adalah di Serdang (18 min dari
Taman Equine)

Pusat Membeli-belah:
 Pusat membeli belah (shopping malls) terdekat adalah AEON
Taman Equine dan Giant. (hanya 10minit perjalanan)
 Selain itu, terdapat 6 buah lagi pusat membeli belah dalam
lingkungan 30 minit dari Taman Equine termasuklah IOI Mall
Puchong, Setia Walk Mall dan The Mines Mall.

Sekolah :
 Terdapat 4 buah sekolah rendah kebangsaan dan 4 buah
sekolah menengah kebangsaan di Taman Equine.
 Terdapat 5 buah sekolah antarabangsa (international schools)
dalam linkungan 15 minit sahaja dari Taman Equine. Ini
termasuklah Alice International School yang terletak di dalam
kawasan Taman Equine sendiri.

Universiti :
 Terdapat 7 buah universiti terkemuka di sekitar Taman Equine.
Semua ini hanyalah bawah 20 minit perjalanan sahaja. Universiti-
universiti tersebut adalah
o Lim Kok Wing University (Cyberjaya) – 8 minutes
69

o SEGI University College (Seri Kembangan) – 10 minutes
o Perdana University Graduate School of Medicine campus

(Serdang) – 15 minutes
o UPM (Seri Kembangan) – 15 minutes
o CUCMS (Cyberjaya) 15 minutes
o UNITEN (Bangi 1) – 15 minutes
o University Multimedia (Cyberjaya) – 18 minutes

Pusat Komersil:
 Banyak shoplots dan pusat komersil di kawasan sini

Kemudahan Lain :
 Stesen petrol (e.g. Petronas)
 Balai polis
 Balai bomba
 Masjid
 Banks (e.g. Maybank, CIMB, Affin Bank)

Taman Rekreasi
 Ada 2 kawasan Taman rekreasi berdekatan dengan Taman
Equine dan hanya dalam 10 minit perjalanan (e.g. Worldwide
Landfills Park dan Farm in the City)

70

Pembangunan pada masa depan (future development)
Dari maklumat yang kami perolehi, kami dapati terdapat
perancangan untuk memajukan kawasan Taman Equine ini dari
aspek:

Pengangkutan awam :
 Stesen MRT Line ke-2 (pada tahun 2013 berita ini masih spekulasi.
Pada tahun 2016 kerajaan sudah mengumumkan Taman Equine
akan mendapat 1 stesen MRT Line 2)
 Stesen LRT (Extension) di kawasan Puchong (20-30min
perjalanan)

Pusat beli-belah :
 Dibawah kondominium 3 element akan dibina pusat beli belah
(ada panggung wayang)

Lebuhraya :

71

 MEX Highways, Exit Seri Kembangan (sudah dibuka pada tahun
2016)

 West Coast Expressway (Banting-Taiping) (siap pada tahun 2020)
 SKIP Highway (Serdang-Kinrara-Putrajaya) (bakal siap tahun

2020)
 KIDEX (Pernah dicadangkan. Tetapi pada tahun 2016 ianya

sudah dibatalkan oleh Kerajaan Negeri Selangor kerana
mendapat tentangan penduduk)

Sekolah
 SJK (C) Bukit Serdang hnya 6 min perjalanan (bakal siap dalam
masa 2 tahun)
 Sekolah kebangsaaan Bandar Sri Puncak Jalil, hanya 11 minit
perjalanan

Siapakah target penyewa utama saya?
Kami tertarik dengan unit studio kerana ianya lebih murah berbanding
unit 2 bilik (2 bedrooms unit). Kebanyakkannya unit studio ini diminati
golongan muda berbanding golongan yang sudah berumur. jadi saya
sasarkan penyewa saya adalah dari golongan seperti:

 Eksekutif yang bekerja kat Kuala Lumpur. Mereka boleh gunakan
Lebuhraya MEX (susur masuk ke Seri Kembangan) yang baru saja
siap pada akhir 2015 untuk ke tempat kerja mereka.

72

 Ekspatriat dan professional muda yang bekerja kat sekitar Taman
Equine seperti di Alice International School, Cyberjaya, dan
Putrajaya.

 Pemilik bisnes kecil (bisnes SME) yang yang beroperasi sekitar
Taman Equine.

 Pelajar-pelajar universiti dan kolej, pensyarah-pensyarah muda di
university, kolej-kolej terdekat.

 Pasangan muda yang baru berkahwin, tapi nak duduk kat rumah
yang lengkap dengan kemudahan kondominium (seperti sekuriti,
kolam renang, gym, dan lain-lain).

 Keluarga kecil yang tidak mampu memiliki rumah di situ kerana
faktor harga (rumah landed mahal), tetapi mereka mahu
menetap di Taman Equine (mungkin mahu duduk dekat dengan
keluarga dan sebagainya).

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

Kami beli rumah ini dari pihak pemaju jadi tidak mempunyai masalah
sangat dari sudut pengurusan pembelian.

Jenis Hartanah....
Projek ni menawarkan unit-unit jenis 2 Bedrooms (760 sqft) dan Studio
(450 sqft). Harganya dalam anggaran bermula dari RM260,000 –

73

RM600,000 bergantung pada jenis unit, tingkat dan keluasan (built-up).
Status geran (title status) bagi projek ini adalah Leasehold iaitu pajakan
99 tahun.

Pakej pembelian yang ditawarkan....

Bagi pakej pembelian, apa yang membuatkan saya teruja adalah
rebat tunai (cashback) sebanyak 12% (anggaran berjumlah RM30,000),
serta tak perlu letakkan sebarang pendahuluan (zero-down payment
tu)! Ini bermakna developer secara totalnya telah memberikan diskaun
sebanyak 22%! (10% lagi adalah downpayment harga rumah)

Untuk membeli hanya perlu bayar dahulu RM5,000 sebagai fi tempahan
dan pemaju akan memulangkan kembali fi tempahan tersebut kepada
pembeli dalam jangkamasa tertentu.

Selain itu, pihak pemaju juga menawarkan percuma yuran guaman,
disbursement fee, dan stamp duty keatas Sale and Purchase
Agreeement (S&P). Disini pembeli dah jimat beribu-ribu ringgit. Wow!

Bukan itu sahaja, pemaju juga menawarkan percuma penghawa
dingin, kabinet dapur, lampu, kipas, dan alat pemanas air (di bilik air).
Menarik kan!

74

Inilah kelebihan membeli rumah underconstruction berbanding subsale.
Pembeli bukan sahaja akan ditawarkan banyak diskaun dan rebat tunai
bahkan barang-barang keperluan rumah juga diberi secara percuma.
Pembeli dapat jimat wang beribu-ribu ringgit disini.

Unit terbaik....
Untuk memilih lokasi unit yang terbaik, antara perkara utama yang saya
lihat adalah :

1. Unit tu menghadap ke mana? Swimming pool? Kawasan
perumahan?

2. Dimana arah matahari terbit?
3. Tingkat berapa?
4. Pintu rumah berdekatan dengan lift? Bilik sampah?

75

Saya mengambil keputusan memilih unit studio yang terletak di tengah-
tengah. Tidak terlalu tinggi dan tidak terlalu rendah. Ini adalah kerana
faktor harga. Semakin tinggi semakin mahal unit rumah tersebut.

Unit tu juga menghadap kawasan perumahan dan bukan kolam
renang. Kenapa? Ini kerana pada masa depan, pemaju akan
membangunkan satu lagi blok dihadapannya. Bermakna, kesemua unit
yang menghadap kolam renang akan menghadap blok yang bakal
dibangunkan nanti.

Sudah tentu pemandangannya akan jadi kurang menarik selain dari
faktor bunyi bising pembangunan. Ini bakal menyukarkan pemilik rumah
mencari penyewa.

Saya lebih gemar memilih unit yang jauh dari bilik sampah ataupun lift.
Ini untuk mengelakkan bau busuk ataupun bunyi bising kerana orang
lalu lalang.

Setelah melakukan kajian dan memilih unit paling baik, saya setuju
untuk membeli unit jenis studio.

76

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa membeli hartanah
ini?
Walaupun hartanah ini menawarkan pakej pembelian lumayan
berserta rebat tunai yang banyak, namun kami masih berhati-hati
menilai sebelum membeli. Yelah beli rumah bukan seperti beli kuih.
Ianya melibatkan pinjaman bank selama berpuluh-puluh tahun. Sudah
tentu ada risiko.

Halangan utama : Mengambil keputusan nak beli ke tak?
Saya mula menilai akan kelebihan dan kekurangan (pro and con)
hartanah ini sebelum mengambil apa-apa keputusan. Ini suatu
cabaran kepada saya kerana saya perlu berhati-hati menilai sebelum
mengambil keputusan.

Dari hasil analisis, saya berpendapat Taman Equine mempunyai
beberapa kelebihan (advantages) dalam perkara seperti :

 Pelbagai kemudahan seperti tempat makan, membeli belah,
shoplots dalam 30minit perjalanan

 Mempunyai populasi penduduk yang agak baik
 Hanya 40 minit dari KLCC (Pusat Bandar). Ini boleh dikatakan tidak

terlalu jauh dari pusat Bandar.

77

 Mempunyai pelbagai akses lebuhraya. Laluan akses lebuhraya
amat penting demi memastikan kawasan tersebut mudah keluar
masuk.

 Hartanah disini mempunyai potensi untuk meningkat pada masa
depan kerana terdapat pelbagai pembangunan seperti MEX
Highway dan pusat beli belah di kondominium 3 Elements
(apabila siap nanti maka, panggung wayang di pusat beli belah
yang terletak dibawah kondominium ini akan menjadi panggung
wayang yang paling hampir dengan Taman Equine)

Kebimbangan..
Namun begitu, saya mempunyai kebimbangan tentang projek yang
saya ingin laburkan ini kerana :

1) Status hartanah adalah underconstruction

78

Disebabkan status masih dalam fasa underconstruction, saya
perlu serve loan bank terlebih dahulu sehingga projek tersebut
siap dalam tempoh anggaran 24-36 bulan. Rumah juga tidak
boleh disewakan lalu tak dapat menjana pendapatan sewaan
(rental income). Ini menyukarkan saya untuk meneruskan
pembelian rumah seterusnya nanti kerana komitmen bulanan
yang tinggi

2) Jenis Unit adalah Studio Unit

Dikawasan Taman Equine ini ketika itu masih belum ada studio
unit. Studio unit yang bakal siap pun adalah projek Zeva yang
mana ketika itu masih dalam fasa pembinaan. Disebabkan tiada
rekod performance bagaimana kadar sewaan untuk studio unit
diarea itu, maka saya sedikit bimbang akan kemungkinan rumah
jenis studio sukar mendapatkan penyewa apabila ianya siap
nanti. Ditambah pula terdapat saingan dari projek Zeva.

Keputusan saya adalah..
Setelah melalui proses penilaian kebaikan dan keburukan hartanah
tersebut, kami sepakat mengambil keputusan untuk meneruskan
pembelian kerana :
 Faktor reputasi pemaju yang baik

79

 Pembukaan MEX Interchage Taman Equine Exit dalam masa
terdekat bakal meningkatkan potensi hartanah disekitar Taman
Equine.

 Adanya bank-bank utama seperti Maybank, CIMB, pasaraya
AEON dan Giant. Kedatangan company-company besar ini dan
beroperasi dalam Taman Equine adalah sebagai petunjuk
(indicator) bahawa kawasan itu mempunyai populasi yang
matang. Ini kerana company-company ini membuka branch disini
berdasarkan profit based dan tentunya mereka telah jalankan
kajian terperinci terlebih dahulu keatas Taman Equine dan yakin
berdasarkan populasi semasa mereka mampu menjana
keuntungan di Taman Equine. So, kita boleh leverage pada kajian
pihak lain juga.

 Risiko dapat dikurangkan :
 Sebahagian rebat tunai boleh digunakan untuk membayar
pinjaman bank.
 Tambah pendapatan: Saya juga menggunakan rebat tunai
untuk menjalankan perniagaan kecil-kecilan iaitu bisnes sublet
dan makanan. Pendapatan dari bisnes-bisnes kecil ini boleh
direkodkan dalam akaun, dan dijadikan sebagai pendapatan
tambahan.
 Ada juga saya dengar sebahagian pelabur menggunakan
sebahagian rebat tunai dimasukkan ke dalam instrument

80

pelaburan yang lain seperti ASB, ASN dan unit trust untuk
mendapatkan keuntungan dividen

Nota : Saya tidak gunakan rebat tunai untuk enjoy. Saya pastikan cash
rebate itu digunakan kembali untuk membuat duit. Saya tahu risiko
tetap ada seperti projek terbengkalai, atau saya hadapi masalah
kewangan pada masa kelak. Tiada siapa tahu apa akan jadi pada
masa hadapan kan. Sebab tu saya pastikan cash rebat itu dibelanjakan
kearah yg betul bukan membeli kereta baru atau melancong. Sediakan
payung sebelum hujan.
Halangan kedua : mendapatkan pinjaman bank
Sudah selesai mengambil keputusan, halangan kedua yang saya
hadapi adalah untuk dapatkan pinjaman bank.

81

Pada masa itu, saya tak ada wang sebanyak RM5,000 untuk membayar
fi tempahan (dimana duit ini akan dipulangkan kalau pembeli lulus
pinjaman perumahan sebanyak 90%).

Saya juga risau, sebab kalau saya beli rumah ini, saya hanya mampu
dapatkan 70% pinjaman saja. Ini kerana saya dah membeli dua buah
hartanah sebelum ini dan salah satu dari rumah tersebut masih dalam
proses (pinjaman bank sudah diluluskan namun belum dapat kunci dari
pemilik).
Disebabkan saya mempunyai sebuah rumah yang masih dalam proses
mendapatkan kunci, jadi saya ada sedikit masalah dalam
mendapatkan pinjaman bank seterusnya. Kalau nak beli hartanah ini
juga, maka saya perlu tunggu sehingga kunci rumah saya dapat,
dapatkan penyewa rumah, kemudian barulah boleh mula apply

82

pinjaman bank lagi. Sudah tentu ianya memakan masa berbulan-
bulan!
Joint-Venture
Jadi, saya mengambil keputusan untuk mengajak rakan saya untuk
berkongsi membeli rumah ini dengan gunakan nama beliau. Beliau
masih mempunyai kuota pinjaman 90%, serta tak ada sebarang
masalah Debt Service Ratio (DSR) (dan kewangan beliau sangat
cantik).
Beliau bersetuju berdasarkan terma dan syarat, termasuk menyediakan
surat perjanjian (side agreement) untuk pembelian ini. Ini penting bagi
mengelakkan apa-apa masalah berlaku dimasa hadapan nanti.

Alhamdulillah. Selain beliau, saya juga berjaya yakinkan dua lagi
sahabat saya untuk melabur kat situ secara JV (joint venture).

83

Saya gunakan kad kredit untuk jelaskan bayaran fi tempahan untuk
ketiga-tiga rumah tersebut. Kemudian saya gunakan teknik kredit kad
balance transfer untuk mengurangkan bayaran bulanan kad kredit
tersebut.

Beli rumah secara percuma?
Dan lepas setahun, pihak pemaju tunaikan janji mereka dengan berikan
rebat tunai pertama (sebanyak 5%), yang bernilai lebih kurang
RM16,000 seunit termasuk pemulangan RM5,000 (fi tempahan).

Lepas dibahagikan, untuk rebat pertama setiap unit saya berjaya
dapatkan lebih kurang RM8,000. Dan jika 3 unit, bermakna saya dapat
sekurang-kurangnya sebanyak RM24,000!

Rebat kedua (5%) dan ketiga (2%) pula pemaju akan bagi lepas siap
beberapa fasa pembinaan yang seterusnya.

Jadi, bukan saja jumlah keseluruhan pelaburan saya adalah sifar, malah
saya dan rakan-rakan dapat membeli rumah secara percuma!

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zerodown
payment.

84

Saya belajar teknik ini masa menghadiri kelas Sarjana Hartanah yang
dianjur oleh saudara Faizul Ridzuan.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?
Hartanah yang saya beli ini masih dalam status pembinaan. Tapi
daripada hasil maklumat yang saya terima, terdapat satu projek
hartanah jenis studio yang dekat dengan projek Galleria sudah siap
dibina iaitu projek Zeva.

Berdasarkan maklumat terkini, unit studio Zeva tersebut boleh
disewakan pada kadar RM1,200 sebulan (kadar sewa pada tahun
2016). Kadar sewaan ini boleh jadi benchmark untuk unit saya bila siap
nanti.

Dengan pengumuman projek MRT Line ke-2, dimana salah satu stesen
MRT akan dibina di Taman Equine, kadar sewaan mungkin boleh
mencapai setinggi RM1,500 sebulan apabila stesen MRT itu sudah siap
nanti.

Kami jangkakan setiap unit hartanah ini mampu menjana dalam RM300
hingga RM400 aliran tunai positif setiap bulan.

Kami merancang untuk menunggu sehingga 5 tahun kemudian menjual
hartanah ini. CKHT (Cukai keuntungan harta tanah) dapat dielakkan.

85

Pada ketika itu juga stesen MRT Line ke-2 Taman Equine dijangkkan
sudah siap dan pastinya dapat melonjakkan harga hartanah kami.
3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1. Pertama, mantra “Lokasi, Lokasi, Lokasi” mungkin sudah tak relevan
lagi.
Elemen yang penting zaman sekarang adalah Network, Network,
Network! Jadi, berikan sepenuh fokus untuk luaskan rangkaian anda
dengan pelabur hartanah yang lain.
Saya dan rakan-rakan JV tak mungkin dapat melabur pada projek
yang menguntungkan ini, kalau kami tidak dapat maklumat daripada
rangkaian pelabur hartanah yang lain.
Selain itu, mula berkawan baik dengan pegawai bank dan peguam,
terutama sekali dengan ejen hartanah.

86

2. Bila peluang dah ada depan mata, jangan lepaskan peluang itu!
Fikirkan cara bagaimana kita boleh manfaatkan peluang itu sebaik
mungkin.
3. Lakukan kajian secara terperinci sebelum membeli.
Jangan sekali-kali membeli tanpa anda kenal pasti siapa target
penyewa anda, pasaran sewaan (market rental), nilai pasaran
hartanah (market value), atau analisis kawasan (area analysis).
Dan yang paling utama, periksa dulu tahap kewangan anda sebelum
membeli dan mula melabur dalam bidang ini.
Pelaburan zero-down payment hanya berikan kelebihan kat
pelaburpelabur
yang pandai manfaatkan setiap kelebihan yang ada. Always
be a strategic investor!

87

Bab 7
Mohd. Azlan Abdul Majid

Responden #5: Tuan Mohd. Azlan Abdul Majid
Nama Penuh:

Mohd. Azlan Abdul Majid.

Profesion:

Pengurus akaun.

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin, dan mempunyai 2 orang anak.

Umur semasa membeli rumah pertama:

27 tahun, pada tahun 2007. Saya beli Pangsapuri Desa Tasik Fasa 1A kat
Sungai Besi. Rumah ini, saya menang via lelongan pada harga
RM53,500 (nilai pasaran semasa rumah ini adalah RM80,000).
Saya dah biaya semula (refinance) rumah ini sebanyak 2 kali:

88

 Kali pertama:
RM110,000 daripada RM53,500 pada tahun 2012.
Duit ini, saya gunakan untuk bayar pendahuluan 10% untuk hartanah
kedua (rumah teres 2 tingkat, yang saya gunakan untuk duduk
sendiri).
Saya juga simpan sedikit duit baki ini, dan ada yang saya gunakan
untuk membantu ibu dan adik saya menyambung pengajian tinggi.
 Kali kedua:
RM180,000 daripada RM110,000 pada tahun 2014.
Saya gunakan duit ini untuk bayar balik pinjaman peribadi, kad kredit,
dan belikan isteri saya sebuah hartanah (Mentari Court, Bandar
Sunway) pada tahun 2014.
Harga pasaran rumah ini pada masa itu adalah RM200,000. Saya
berjaya beli dengan harga RM168,000.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

89

Mentari Court, Bandar Sunway. Saya beli hartanah ini dengan harga
RM160,000 (pada masa ini, nilai pasaran Mentari Court berharga sekitar
RM200,000).

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Selepas refinance semula rumah Desa Tasik buat kali kedua, saya
berjaya dapatkan wang tunai.

Sebab saya dah gunakan kuota pinjaman 90% daripada bank untuk
membeli rumah sebelum ini, saya gunakan nama isteri saya untuk buat
permohonan pinjaman.

Ketika ini, fokus saya tertumpu kat kawasan Petaling Jaya dan mencari
rumah dengan harga yang berpatutan. Pada masa yang sama, saya
juga mencari rumah di kawasan sekitar Kuala Lumpur.

Prioriti utama saya adalah nak dapatkan rumah dengan kadar sewaan
yang baik. Selain itu, saya juga fokus untuk dapatkan hartanah:

 mass-market (hartanah yang mampu milik),
 down payment yang rendah atau zero-down payment,
 dan dapat menjana aliran tunai positif.

10 hartanah saya kaji, akhirnya satu sahaja pilihan di hati

Selepas mencari dan mengkaji lebih 10 hartanah kat pelbagai
kawasan, saya buat keputusan untuk pilih Mentari Court, Bandar
Sunway.

Walaupun pada masa ini, banyak berita tak baik yang saya baca pasal
kawasan ini kat Internet. Tapi, saya masih tetap teguh dengan pendirian
saya.

90

Mentari Court adalah pangsapuri berstatus pajakan (leasehold) yang
terletak kat lokasi utama (prime location) kat Bandar Sunway.
Ia adalah pangsapuri medium-level dengan jumlah 4 blok (setinggi 18
tingkat), ada kemudahan kondominium, dan dikelilingi oleh kawasan
jiran seperti USJ (Uep Subang Jaya) dan dekat dengan Puchong.
Setiap unit ada 3 bilik dan 2 bilik mandi (dengan 1 bilik mandi kat master
bedroom).
“Best sangat ke apartment ni?”

Kawasan Mentari Court ini dekat dengan beberapa pangsapuri dan
kondominium seperti:

 Kondominium Ridzuan,
 Kondominium Suriamas,
 Pangsapuri Kayangan,
 Apartmen Makmur,
 dan Apartmen Aman.

91

Mentari Court juga dekat dengan pelbagai kemudahan awam, seperti:
 Kompleks Sunway Pyramid,
 Pusat Dagang Setia Jaya (atau Leisure Commerce Square),
 pelbagai bank,
 pelbagai tempat makan,
 perhentian bas (laluan utama bas untuk akses mudah ke Kuala
Lumpur),
 stesyen Komuter Setia Jaya (dan BRT yang baru beroperasi),
 institusi pengajian tinggi seperti Taylor College, Monash University,
Sunway University College, dan The One Academy.

Selain itu, Mentari Court juga dekat dengan Lebuhraya Persekutuan
(Federal Highway), dan ada akses mudah ke lebuhraya NPE, LDP, New
Pantai Ekspress, dan lebuhraya KESAS.
Penduduk kawasan ini boleh ke Giant dan Mydin Subang Jaya, akses
ke USJ, dan Puchong dalam tempoh 10 minit.
Kalau nak ke Bukit Jalil dan Damansara pula, hanya ambil masa 20 minit
dan Shah Alam dalam tempoh 15 minit. Untuk ke Kuala Lumpur, ia akan
telan masa sebanyak 30 minit perjalanan.
Selain isu pengurusan yang tak baik serta pelbagai lagi perkara negatif
seperti vandalisme, dan tempat tinggal pilihan warga Afrika dan
Indonesia, masih ada perkara positif yang menguntungkan kami.

92

Banyak yang baik dari yang buruk?

Antara kelebihan yang kami kenal pasti adalah:
 aliran tunai (cash flow) positif, walaupun kami sewakan unit
kosong (not furnished), sebahagian lengkap (partially furnished),
atau serba lengkap (fully furnished).
Pada hari ini, pangsapuri ini boleh disewakan pada kadar
RM1,000, dan unit serba lengkap pula pada harga RM1,200
hingga RM1,400.
Ada juga saya dengar orang buat untung yang lebih tinggi. Saya
dapat tahu ada satu tim sublet yang berjaya buat keuntungan
yang tinggi kat kawasan ini.

93

 Nilai pasaran semasa (masa saya beli pangsapuri ini) bernilai lebih
kurang sekitar RM190,000 ke RM200,000.

Tapi, saya ada nampak iklan yang nak jual rumah dengan harga
RM180,000.

Saya jadikan harga ini sebagai penanda aras maksimum, dan ia
bergantung kat kondisi rumah itu.

 Boleh saya katakan, kawasan Mentari Court ini ada ramai
penyewa yang pelbagai dari segi bangsa dan umur.

Saya luangkan masa kat gerai mamak Mentari Court (sekitar
pukul 6.30 hingga 9.00 pagi) untuk mengkaji trafik dan prospek
yang tinggal kat sini.

 Saya berimpian nak ada hartanah yang dekat dengan stesyen
LRT (kalau boleh, jalan kaki saja pun dah boleh sampai).
Sayangya, saya tak berpeluang dengan rumah Mentari Court ini.

Tapi, ia tak pula merugikan. Rumah ini masih dekat dengan
stesyen KTM, dengan jarak 500 meter. Tambahan pula, projek BRT
sedang dalam proses.

Projek ini akan jadi booster yang baik kat kawasan ini. Ia akan
berikan akses mudah ke:

a) Sunway Lagoon,
b) SunMed (Sunway Medical Centre),
c) Sunway University,
d) Monash University,

94

e) South Quay (The Summit, Mydin, SEGi College),
f) dan USJ 7.

 Mentari Court adalah kawasan yang sangat spekulatif oleh
pelabur pada masa itu. Ini sebab harga rumah kat kawasan ini
sentiasa meningkat.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli rumah
ini?

Bila dah jumpa Mentari Court untuk isteri saya yang tercinta, saya mula
hubungi ejen dan pemilik untuk melihat kondisi rumah.
Walaupun saya sedia maklum harga rumah kat kawasan ini sekitar
RM180,000 ke atas, saya cuba juga buka harga yang lebih rendah
(RM140,000). Saya fikir, tak salah mencuba.
Dan dah saya jangkakan, ramai ejen dan pemilik rumah menolak
tawaran ini, serta pernah di-banned daripada menghubungi mereka
hingga saya benar-benar serius.
Selepas meneliti setiap blok yang berbeza (terutama sekali blok C dan
D), saya mula sedar yang susah nak dapatkan harga sekitar 5% di
bawah harga permintaan.
Dan saya dapati, blok A adalah blok yang ramai orang duduki.
Susah payah sewaktu masih newbie
Saya agak naif pada masa ini. Tapi, saya ada alasan tersendiri kenapa
saya nak dapatkan harga bawah nilai pasaran dan boleh di-mark up:

95

 masa ini, GST belum ada lagi. Saya cuma perlu bayar fi ejen
(sebanyak 2%) saja. Adalah bonus bagi saya kalau dapat beli
terus dengan pemilik rumah.

 Sebagai persediaan kalau unit ini berkondisi teruk. Banyak unit
yang saya lihat tak berjubin, dan lantai hanya dilapik dengan
permaidani getah saja. Ini tak masuk lagi dengan kos nak baik
pulih unit ini.

Masa ini, tak ada lagi laman web seperti Brickz.my, yang mudahkan
pembeli melihat transaksi jual beli yang berlaku. Lagi best, saya tak ada
akses Internet untuk mengkaji kawasan Mentari Court ini.
Dengan bebanan kerja, tak ada kemudahan Internet dan laptop pada
masa ini, saya hanya bergantung kat ejen dan kawan saya (yang dah
ada lebih 6 unit hartanah).
“Setelah 2 bulan, jumpa jugak akhirnya..”

96

Alhamdulillah. Dalam masa kurang 2 bulan, saya berjaya jumpa sebuah
iklan kat sebuah portal pengiklanan hartanah dengan harga
RM168,000.

Sebelum saya jadi lebih teruja, saya buat semakan kat portal hartanah
yang lain. Mana tahu ada harga yang lebih rendah. Tapi, tak jumpa
dan harga RM168,000 ini adalah yang terbaik yang saya dapat.

Saya cepat-cepat hubungi nombor telefon yang tertera dan aturkan
perjumpaan dengan ejen pada malam hari itu juga. Saya juga turut
bagitahu kawan saya dan ajak dia temankan saya pada malam itu.

Saya bagitahu isteri saya yang Mentari Court ini mungkin akan menjadi
hartanah pertama beliau. Pada masa yang sama, saya ingatkan dia
juga supaya tak terlampau ghairah dan teruja.

Risiko beli rumah tak elok?

RM168,000 dengan kondisi rumah yang tak elok? Saya sanggup beli
rumah ini. Bagi saya, harga ini berpatutan kalau nak dibandingkan
dengan nilai pasaran (yang bernilai RM200,000).

Tambahan pula, saya tak ada masa nak cari kontraktor untuk betulkan
kondisi rumah ini.

Pada pandangan saya, kondisi rumah ini tak seteruk rumah kat flat Desa
Tasik yang saya beli. Lepas selesai urusan transaksi, baru saya tahu flat
ini kondisinya teruk, dan 2 tahun terpaksa melayan kerenah penyewa
yang perangai tak semenggah.

Berbalik ke cerita Mentari Court tadi. Semua pintu dalam unit ini
berlubang (saya rasa setiap lubang ini ada cerita tersendiri). Lantai
hanya dilapik dengan permaidani getah yang dah melekat kat simen.

97

“Ini rumah ke sarang tikus?”

Unit ini cuma berjubin kat kawasan dapur saja. Separuh daripada gelas
tingkap dah hilang ataupun rosak. Setiap dinding mempunyai warna
yang berbeza (warna kuning dan hijau muda).
Dinding unit ini juga ada kesan ditebuk. Bahkan ada kesan tapak kaki
anjing. Saya agak pelik macam maca pihak pengurusan jaga kawasan
perumahan ini.
Tambahan pula, banyak soket eletrik yang dah rosak dan tak diganti.
Saya dapat maklumat yang penyewa sebelum ini adalah
warganegara Vietnam, dan unit ini disewa dengan harga RM600
sebulan (selama 2 tahun).
Dan saya tak nak jelaskan lebih lanjut pasal keadaan kat kawasan
bingkai tingkap dan kaca. Kalau ingat balik, boleh rasa nak muntah.

98

Ya. Ia akan ambil banyak duit, masa dan tenaga untuk betulkan semua
kerosakan ini. Tapi, saya tak kisah. Sebab saya dapat tawaran yang 20%
lebih rendah daripada harga pasaran untuk unit ini.

Saya juga sedia maklum yang pemilik rumah ini terdesak nak dapatkan
duit, untuk tanggung pembelian rumah di Putrajaya untuk anak
perempuan beliau. Rugi kalau saya tak gunakan peluang baik ini.

Walaupun unit ini teruk dari sudut kondisi, tapi ia hanya perlu dibaik pulih
dari sudut kosmetik dan kos untuk perkara ini tak terlalu tinggi.

“Walaupun keadaan rumah hancur, tapi ada peluang keemasan
menanti..”

Dan ada satu lagi perkara yang amat menarik perhatian saya.

Unit ini ada potensi untuk jadi pembelian zero-down payment, yang
secara teknikalnya, saya tak perlu gunakan duit sendiri.

Lepas dah puas melawat unit, saya dan penjual duduk sambil
menghirup teh tarik. Kami berunding untuk beberapa terma dan harga
jualan.

Saya buka harga RM160,000. Tapi pemilik tak terima tawaran ini.
Walaupun beliau tak terima, saya cukup yakin nak beli rumah ini. Ini
adalah petanda awal urusniaga ini akan berakhir dengan baik.

Rezeki zero-down payment saya.

Saya boleh beli rumah ini secara zero-down payment, dan kos nak baik
pulih pula tak lebih daripada RM5,000 (selepas saya periksa dengan
beberapa kontraktor).

Mungkin dah rezeki saya. Pemilik rumah hubungi saya pada esok hari
sebab nak berbincang pasal pembelian ini.

99

Saya bagitahu beliau yang saya tetap dengan harga RM160,000,
dengan beberapa terma khas yang saya minta. Dan tawaran ini beliau
terima dengan terbuka.

Tak tahu nak cerita betapa gembiranya hati saya masa itu. Tanpa
buang banyak masa, saya cepat-cepat jelaskan bayaran, siapkan
dokumen secepat mungkin, dan hubungi peguam untuk urusan jual
beli.

Siapakah target penyewa utama saya?

Sebelum bertindak membeli hartanah ini, saya dah sedia tahu siapa
target penyewa yang patut saya sasarkan.

Sebab pada mula lagi, saya dah kaji siap-siap kawasan sekeliling (ingat
lagi tak, saya pernah bertapa kat kedai mamak sekitar Mentari Court
sebelum ini?).

Jadi, saya dah sedia maklum. Kawasan ini sesuai untuk orang dewasa
yang bekerjaya dengan pendapatan rendah-sederhana (low-medium
income).

Saya mula bertindak dengan iklankan tawaran sewa ini (secara
percuma) kat:

 Mudah.my,
 Lelong.com.my,
 dan juga kat pelbagai forum yang dihuni oleh golongan belia

seperti forums-lowyat.net.

Selagi boleh, saya tak akan sewakan unit ini kat warganegara luar.

Itu sebab saya tak iklankan kat papan kenyataan apartmen ini, stesen
KTM Komuter yang berdekatan, stesen bas, atau kat lot pejabat yang
berhampiran.

100