TAK ADA DUIT BOLEH BELI RUMAH KE?

Bila masa yang sesuai nak letak iklan sewa?
Saya mula buat iklan masa unit ini hampir siap diubahsuai (saya cuma
tinggal nak beli dan masukkan perabot saja.
Lepas dah selesai iklankan, saya mula dapat banyak panggilan
daripada orang yang berminat. Sampai tak menang tangan layan
semua.
Ramai yang cuba dapatkan kadar sewa bawah RM1,000, tapi mereka
nak unit ini lengkap dengan perabot (fully-furnished).
Selepas dah jalankan beberapa sesi viewing bersama prospek, saya
berjumpa dengan sekumpulan wanita dan mereka nak sewa unit ini
dengan harga RM1,200 (kadar sewa yang saya nak dapatkan).
Grup wanita ini pula dah pernah tinggal kat kawasan ini. Jadi, mereka
agak mahir dengan selok-belok kawasan Mentari Court.
Sebab ini, saya yakin mereka akan menjaga rumah saya dengan baik.
Dan Alhamdulillah, mereka masih kekal menyewa dengan saya hingga
hari ini.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

Dari pengalaman saya sendiri, saya dapati hartanah yang dibeli secara
sub-sale ada ruang rundingan yang luas dengan penjual.
Kat bawah ini, saya jelaskan macam mana saya dapatkan keuntungan
dan nilai maksimum daripada belian ini:

101

Poin Rundingan Rundingan Rundingan untuk pembelian
Mentari Court
Bayaran Duit Konvensional  3% sebagai fi tempahan untuk
Muka (Down
Payment).  Down payment beli rumah pada harga
RM200,000 (RM6,000.00),
sebanyak 10%  saya gunakan duit pembiayaan
semula (refinance) rumah kat
untuk SPA Apartmen Desa Tasik, Sg. Besi.

(Perjanjian Jual  Pinjaman lebih daripada 100%,
 Secara teknikal, saya “dibayar”
Beli) pada harga
untuk membeli unit ini, dan tak
RM200,000, atau perlu gunakan duit saya sendiri
(ini sebab unit ini berkondisi tak
 10% deposit, atau sempurna, dan ada banyak utiliti
tertunggak daripada pihak
Down Payment pengurusan apartmen, serta
pihak berkuasa tempatan),
sebagai modal beli  Pemilik bersetuju untuk bayar
perbezaan antara harga jualan
rumah pada harga sebenar dengan harga kat
dokumen SPA.
RM160,000.  Dapat kunci rumah lepas selesai
tandatangan SPA,
Pembiayaan Pinjaman sebanyak  saya juga dapat uruskan proses
90% untuk baki harga ubahsuai dengan cepat (dalam
yang saya SPA sebanyak masa 1 bulan lepas
RM200,000. tandatangan dokumen SPA,
berjaya  dapat RM40,000 (perbezaan
antara harga SPA dan harga
dapatkan. jualan sebenar) daripada
penjual lepas tandatangan SPA.
Menerima kunci Biasanya pembeli

rumah/akses akan dapat akses

(atau VP (atau kunci rumah) 4

(Vacant hingga 6 bulan

Possession)) selepas selesai

tandatangan SPA.

Pendapatan Biasanya lepas rumah  Saya boleh mula sewakan
daripada
sewaan. itu sah jadi hakmilik rumah ini sejurus lepas

kita. tandatangan SPA.

Syarat bayaran Biasanya, pembeli  Jumlah 10% ini, saya gunakan
deposit. akan bayar 10% kat untuk selesaikan segala bayaran
penjual. yuran guaman, kerja baik pulih
rumah, dan segala tunggakan
rumah yang ada, sebelum
berikan baki kat penjual.

102

 Saya tak gunakan banyak modal duit sendiri, dan akhirnya dapat
beli rumah secara zero-down payment.

Pada mula, saya tak berjaya dapatkan tawaran tanpa modal (zero-
down payment).

Tapi sebab tuan rumah terdesak nak jual rumah, dan beliau bersetuju
menjual rumah lebih daripada harga kat dalam SPA (dan unit ini pula
berkondisi agak teruk), saya berjaya buat untung sebanyak RM40,000.

Dan saya tak perlu keluarkan sebarang modal untuk beli rumah ini!

 Saya dapat VP (Vacant Possession) lepas tandatangan SPA.

Sebab rumah ini berstatus pajakan (leasehold), proses pindahan
hakmilik biasanya akan memakan masa 4 hingga 6 bulan.

Sebelum urusan jual beli ini berlaku, saya pernah tanya penjual sama
ada boleh dapatkan Vacant Possession (Milikan Kosong) lepas
tandatangan surat tawaran (Offer Letter), supaya saya boleh sewakan
rumah ini secepat mungkin.

Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan saya ini. Dan
dalam masa kurang 30 hari, segala urusan jual beli untuk unit ini selesai.

 Saya dapat sewakan rumah ini sebelum selesai proses tukar
hakmilik.

Sebab penjual dah bersetuju berikan VP (lepas tandatangan SPA),
benarkan saya buat proses baik pulih, serta kebenaran untuk sewakan
unit ini lepas selesai urusan jual beli, saya berpeluang untuk buat duit
secepat mungkin.

Tapi, ada sikit masalah dalam proses menandatangani dokumen SPA
dan pinjaman perumahan masa ini. Sebab pemilik berada kat luar

103

Malaysia dan ada beberapa masalah teknikal daripada pihak
perbankan.
Tapi saya dapat atasi masalah ini dengan baik, dan ia tak kacau
pinjaman perumahan yang saya dah buat sebelum ini.
Walaupun dalam masa hanya 5 bulan lepas urusan ini selesai, saya
berjaya dapatkan:

 Untung sewa selama 5 bulan: 5 x RM1,200.00 : RM6,000.00.
 Sekurity terkumpul: RM1,200.00 x 2.5 months: RM3,000.00.

Apakah halangan yang anda hadapi semasa nak membeli
hartanah ini?

Halangan yang terpaksa saya hadapi adalah berunding dengan
penjual supaya bersetuju berikan RM40,000 (perbezaan harga SPA dan
harga jualan) secara verbal, tanpa gunakan perjanjian bertulis.
Ada berlaku kekecohan pada mulanya. Hakikatnya, penjual seorang
yang pelupa. Sebab ini, beliau tercampur-aduk urusan jual beli ini
dengan urusan yang lain.
Walaupun proses jual beli ini dah selesai, saya sedar yang urusan
bersama sokongan undang-undang adalah amat penting.
Lebih baik buat perjanjian bertulis antara penjual dan pembeli supaya
ia jelas dan bersandarkan kat undang-undang yang nyata.
Ini boleh elakkan masalah lebih besar kemudian hari.

104

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment?

Saya banyak bertanya soalan kat ramai orang yang dah ada
pengalaman melabur dalam bidang hartanah, selain membaca
macam-macam buku daripada pelbagai guru.

Selain itu, saya juga banyak hadirkan diri kat seminar dan kelas
berkaitan hartanah. Saya banyak bertanya soalan tentang perkara ini
sebagai persediaan sebelum mulakan sebarang tindakan.

Dan boleh saya katakan, ia satu pelaburan yang amat berbaloi.

Group Whatsapp yang sangat membantu

Dalam kes saya, grup WhatsApp yang penuh dengan pelabur daripada
pelbagai latar belakang adalah yang paling banyak membantu.

Pengalaman uruskan jual beli hartanah Mentari Court ini, mengajar saya
meneliti betul-betul penjual yang terdesak untuk jual hartanah secepat
mungkin.

Biarpun hartanah itu berkondisi agak teruk dan ada banyak masalah, ia
masih tak rugi untuk kita beli, selagi kita benar-benar jelas dengan
tujuan kita.

Buktinya? Walaupun Mentari Court yang saya beli ini banyak masalah,
ia masih boleh disewa dengan cepat dan mudah. Tak sampai masa
sebulan, saya dah boleh dapatkan penyewa dan mula kaut untung.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Sampai hari ini, rumah saya masih disewa oleh orang yang sama. Saya

105

juga masih tak naikkan kadar sewa sebab penyewa sekarang menjaga
rumah saya dengan cukup baik.

Kalau ikut kadar semasa, saya boleh tingkatkan kadar sewa sekitar
RM1,300 atau RM1,400 untuk unit yang lengkap dengan perabot.

Tapi bagi saya, kadar sewa RM1,200 untuk unit tanpa peti sejuk dah
cukup bagus untuk pelaburan hartanah pertama buat isteri saya.

Bagi saya, penyewa yang bebas masalah adalah jauh lebih penting
berbanding sekadar kaut untung semata-mata. Ia bergantung. Lain
orang, mungkin lain cara dan objektifnya.
Sebagai ringkasan pembelian Mentari Court ini:

 Penjual sanggup bayar kat saya RM40,000 untuk membeli unit yang
berkondisi tak berapa cantik ini,

 Saya berpeluang untuk baik pulih unit ini, kemudian sewakan
dengan cepat. Saya berjaya dapatkan untung sewaan
sebanyak RM6,000 dan deposit RM3,000, walaupun rumah ini
belum sepenuhnya jadi hakmilik saya,

 Hari ini, Mentari Court yang saya beli ini dapat berikan RM250 setiap
bulan sebagai duit poket isteri saya. Setakat ini, penyewa tak
pernah buat hal dalam hal bayaran sewa,

 Saya hanya bayar RM160,000 untuk hartanah yang bernilai
RM200,000 pada tahun 2014 (RM40,000 lebih murah daripada
harga pasaran semasa),

 Pada tahun 2015, nilai hartanah ini meningkat sekitar RM240,000

106

hingga RM260,000 (dengan anggaran keuntungan sebanyak
RM80,000 hingga RM100,000 dalam masa hanya 2 tahun saja).

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1. Sentiasa semak transaksi pembelian hartanah terkini dengan saiz
yang sama (dengan rumah yang anda pelan nak beli).
2. Bandingkan dengan unit lain yang sama saiz sebelum bertindak
berunding dengan penjual.
3. Sentiasa buat catitan atas kertas supaya kita jelas, dan boleh
merangka pelan strategi yang sepatutnya untuk dapatkan tawaran ini.
(2 mesej kat bawah ini sebagai bonus khas untuk anda)
4. Tak perlu tergesa-gesa dalam membuat rundingan, walaupun
terdapat prospek lain yang sanggup bayar harga yang lebih tinggi.
Tenang saja.
5. Sentiasa bawa buku cek untuk mudahkan dan cepatkan urusan jual
beli dengan penjual.

107

Bab 8
Ariff Shah

Responden #6: Tuan Ariff Shah.
Nama Penuh:

Ariff Shah Bin Ramlan.

Profesion:

Eksekutif kat sebuah syarikat multinasional berpengkalan kat
Switzerland.

Status Perkahwinan:

Sudah berkahwin.

Umur semasa membeli rumah pertama:

25 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Dataran Otomobil Sek.13, Shah Alam.
108

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Objektif utama saya membeli hartanah ini adalah untuk dapatkan
lebihan tunai, sebagai modal untuk beli hartanah yang seterusnya.
Saya dah tetapkan 2 kriteria untuk pembelian hartanah ini:

 Hartanah ini mesti dapat bekalkan modal yang cukup untuk
pembelian hartanah yang seterusnya,

 Dapat disewa pada kadar yang baik. Atau paling kurang, dapat
capai breakeven (pulang modal) supaya saya tak gunakan duit
sendiri, untuk membayar ansuran pinjaman perumahan.

Saya tak kisah tak dapat menjana untung (rujuk pada poin ke-2 atas
ini). Ia lebih baik berbanding saya perlu keluarkan duit sendiri untuk
tanggung bayar ansuran pinjaman guna duit sendiri.
Lokasi hartanah yang saya beli ini agak strategik.

Ia bertempat kat 2 Lebuhraya utama (Lebuhraya Persekutuan dan
Lebuhraya Kemuning – Shah Alam).

109

Bukan setakat itu saja. Saya dapat tahu yang akan ada pembinaan
LRT3 kat Seksyen 14, Shah Alam. Tambahan pula, IDCC (Ideal
Convention Centre) dah dibuka.
Mesti anda semua tahu sebab apa saya beli hartanah ini kan? Ya, ia
ada potensi untuk meningkat dari segi capital appreciation
(peningkatan nilai hartanah).
Dan lagi satu. Hartanah ini juga berada dalam kawasan perindustrian
yang dah sedia matang (matured area) kat bandar Shah Alam. Jadi,
tak susah untuk saya cari penyewa dan tak perlu risau pasal permintaan
(demand).
“Kadar sewa kat sini boleh tahan jugak!”

Lepas saya buat kajian, saya dapati kadar sewaan kat kawasan ini tak
kurang daripada RM1,100 setiap bulan. Kat sini, saya mula merangka
strategi untuk buat markup.

110

Saya buat pinjaman sebanyak 90% daripada bank berdasarkan nilai
semasa hartanah (yang bernilai RM265,000). Ini adalah nilai pinjaman
yang saya dapat, termasuk sekali dengan nilai markup.

Kat sini, saya dapat tunai sebanyak RM30,000 hasil daripada markup
yang saya buat.

Kadar ansuran yang saya perlu jelaskan kat bank setiap bulan adalah
RM1,100.

Jadi, saya dah tak payah pening kepala pasal bayaran ansuran
bulanan kat bank. Sebab harga sewaan dah boleh tanggung kos ini,
tanpa perlu saya keluarkan duit sendiri.

Kalau saya terlampau malas sekalipun, saya tak rugi apa-apa. Saya
cuma perlu cari orang yang nak menyewa saja.

Lagipun, kawasan ini menjadi tumpuan banyak syarikat mencari rumah
kediaman untuk pekerja asing mereka. Ini satu lagi poin yang
untungkan saya.

Saya tak payah pening kepala pasal bayaran sewa. Sebab jarang ada
syarikat yang tak bayar sewa tepat pada masanya. Ia boleh dianggap
selamat dan terjamin.

Strategi kontrak jangka masa pendek beri keuntungan lebih?

Saya juga tumpukan lebih perhatian untuk dapatkan penyewa yang
bersetuju dengan kontrak jangka masa pendek.

Kenapa saya buat macam ini?

Ada seorang pelabur yang ada rumah kat kawasan yang saya beli,
kongsikan maklumat berharga ini kat saya.

111

Korang nak tahu maklumat berharga ini tak? Baik, saya kongsikan.

Kontrak jangka masa pendek berikan kelebihan kat pemilik, daripada
segi kadar sewaan yang lebih tinggi. Bermakna, kita boleh letak kadar
sewaan yang lebih tinggi berbanding kadar sewaan pasaran semasa.

Sebab demand (permintaan) rumah sewa kat kawasan ini berada kat
tahap stabil. Akan sentiasa ada permintaan daripada penyewa, sebab
ia sangat dekat dengan tempat kerja mereka.

Siapa pesaing saya?

Saya tak pernah lupa mengkaji pesaing. Ia adalah salah satu perkara
yang utama yang kita semua perlu buat.

Berdasarkan kajian yang saya dah buat, pesaing saya adalah rumah
kedai kat kawasan Seksyen 7 Shah Alam, dan juga beberapa apartmen
sekitar tempat ini.

Tapi, rumah yang saya beli ada kelebihan dari sudut akses mudah ke
kawasan perindustrian. Tak logik kalau penyewa yang bekerja kat
kawasan ini memilih rumah kedai atau apartmen kat Seksyen 7.

Baik lagi mereka menyewa kat kawasan yang lebih dekat, walaupun
terpaksa bayar lebih sikit. Saya buat keputusan ini berdasarkan
common sense (logik).

Kenapa saya ‘confident’?

Saya tak takut sebab saya tahu target penyewa dan dah sedia maklum
dengan kemahuan dan kehendak mereka. Mereka akan dapat nilai
yang mereka sanggup bayar.

112

Ada juga kondominium kat sebelah kawasan ini, tapi kadar sewaan
lebih mahal. Sebab ia dikira sebagai medium-high end. Tak ramai yang
mampu nak tanggung kadar sewa yang lebih tinggi.

Kalau nak dibandingkan dengan hartanah saya, ia masih lagi berada
kat tahap mampu disewa oleh rata-rata orang yang bergaji paras
medium (middle income).

Dan pejabat saya juga agak dekat dengan kawasan ini. Saya boleh
uruskan sendiri hal-hal berkaitan hartanah yang saya beli ini tanpa
sebarang masalah.

Saya juga tahu selok-belok kawasan ini, dan cukup yakin ia amat
berpotensi menjana untung.

Tak bermakna ia tak akan ada sebarang masalah. Cuma apa yang
saya boleh kata, risiko melabur kat hartanah ini berada kat tahap yang
minimum.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli
hartanah ini?

Sebelum membeli, dah tentu kita kena buat kajian terlebih dulu. Ini
penting supaya kita tak tersilap beli hartanah, dan akhirnya buatkan kita
rugi.

Selalu ingat pesanan berharga Warren Buffet ini:

“Peraturan pertama: Elakkan rugi bila kita melabur. Peraturan ke-2:
Ingat peraturan pertama tadi.”

Bila dah buat kajian tentang harga pasaran, kadar sewaan semasa,
dan lain-lain yang berkaitan, baru saya turun padang untuk tengok
hartanah kat kawasan ini.

113

Saya tengok sekurang-kurangnya 4 buah unit.

Saya ingat lagi masa itu, saya pergi melawat masa makan tengahari,
lepas waktu kerja, pada malam hari, dan hujung minggu.
Semua ini saya buat sebab nak kaji apa yang berlaku kat kawasan ini,
yang boleh saya jadikan data untuk saya menilai potensi hartanah ini
sebagai pelaburan.
Pada pengamatan awal saya, rumah kat kawasan ini ada turun naik
dari segi harga (tak stabil). Tapi, bila IDCC mula dibuka sekitar tahun
lepas, saya dapati nilai hartanah semakin meningkat.
Perasan dengan perubahan ini, saya terus beli tanpa buang banyak
masa. Kalau tunggu lagi, mungkin saya tak dapat beli. Peluang baik
susah nak datang lebih daripada 2 kali (kecuali dengan izin-Nya).
Nasihat saya adalah periksa dan kaji trend harga hartanah kat kawasan
yang kita nak beli terlebih dulu. Buat ini sekurang-kurangnya seawal 2
bulan sebelum bertindak membeli.

114

Dan yang pasti, kita hanya boleh beli hartanah lepas dah kaji dan yakin
ia ada potensi menjana untung. Elakkan beli hartanah yang akan
menyusahkan diri sendiri. Dah tentu kita tak nak rugi kan?

Data yang baik boleh membantu kita atasi masalah ini. Banyakkan
bertanya kat orang yang lebih pakar. Itu sebab kena ada mentor.
Sebab mereka boleh elakkan kita daripada buat silap.

Siapakah target penyewa utama saya?

Pekerja kilang dan perindustrian (industrial workers) dan penyewa untuk
tempoh masa yang singkat, atau homestay.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

Harga asal unit yang saya nak beli ini berharga RM220,000. Dan pemilik
dah bagitahu awal-awal yang beliau nak jual pada harga RM210,000.

Lepas saya dah pergi tengok unit ini, saya dapati ada banyak ubahsuai
yang nak kena buat. Jadi, saya tawarkan harga RM200,000 kat penjual.

Dan saya juga bagitahu yang saya nak buat markup. Penjual tak kisah.
Janji saya sanggup tanggung 100% perbezaan harga ini untuk pihak
beliau.

Nak jadi cerita, proses rundingan berhenti setakat ini saja. Sebab
penjual tak setuju dengan harga yang saya tawarkan.

Mungkin dah jadi rezeki saya. Lepas tempoh 2 minggu, ejen yang
uruskan jualan unit ini hubungi saya balik. Beliau tanya kat saya sama
ada tawaran saya masih dibuka.

Ini peluang yang besar buat saya, dan tanpa buang masa, ejen itu
bersetuju dengan tawaran itu.

115

Padahal, saya ada terfikir untuk kurangkan harga tawaran ini. Sebab
saya yakin yang hartanah ini berpotensi berikan keuntungan berganda
dalam jangka masa panjang.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Pemilik tak sanggup terima harga yang saya tawarkan. Biasanya, proses
rundingan adalah perkara yang paling susah kita nak uruskan.

Tak semua pemilik sanggup lepaskan hartanah, selagi mereka tak
dapat harga yang mereka nak harapkan. Ini bergantung kat skil
rundingan yang baik dan cara kita berkomunikasi dengan mereka.

Kunci utama supaya proses ini berjalan dengan baik dan lancar?

Cakap dengan mereka sebaik mungkin. Berikan sebab yang
munasabah kenapa kita nak beli dengan harga itu. Dalam kes ini, saya
dapati unit ini perlukan sejumlah kos untuk pengubahsuaian.

Sebab itu saya tawarkan harga RM200,000, supaya saya boleh buat
markup. Duit lebihan ini, saya akan gunakan untuk menanggung kos
ubahsuai ini, supaya saya perlu keluarkan duit sendiri.

“Tak ada siapa yang suka bercakap dengan orang yang tak hormat
orang lain.”

Nasihat saya?

Belajar cara berkomunikasi dengan baik dengan ejen atau penjual.
Dan cakap dengan penuh bersopan-santun. Tak ada siapa yang suka
bercakap dengan orang yang tak hormat orang lain.

116

Matlamat kita adalah nak mencapai persetujuan bersama (mutual
agreement) dengan mereka. Biasanya, kalau cakap baik-baik, penjual
pun senang hati nak terima tawaran kita.

Pendek kata, proses runding akan jadi lebih mudah kalau kita ada skil
rundingan yang bagus. Jadi, tumpukan perhatian dan belajar cara
yang kuasai skil bermanfaat ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment.

Pembelian pertama saya dibantu oleh seorang pelabur hartanah yang
terkenal kat negara kita ini. Beliau adalah Abang Ensem
(abangensem.com).

Dan boleh saya kata, saya ulang dan buat balik setiap ilmu yang beliau
curahkan kat saya dalam pelaburan ini. Macam yang saya tekankan
sebelum ini, mentor itu perlu ada.

Kalau tak pernah buat, baik lagi dapatkan bantuan mentor yang
bertauliah. Sebab pengalaman mereka sangat bernilai dan ia tak
dapat ditukar dengan duit.

Mereka ini (mentor) dah lalui dan pernah buat kesilapan sebelum ini.
Jadi, dengan belajar dan dapatkan nasihat mereka, kita tak akan ulang
kesilapan dan tanggung kerugian yang pernah mereka lalui.

Logik tak apa yang saya katakan ini? Saya pasti korang yang baca pun
bersetuju dengan ayat yang saya kongsikan ini.

Lagipun, dah semakin ramai yang berminat dan ambil tahu pasal
strategi ini. Tak kira ejen atau pemilik hartanah itu sendiri.

117

Sama ada mereka terima atau tak tawaran kita, itu terpulang kat
mereka untuk tentukan. Sebab itu adalah hak mereka.
Yang terbaik kita boleh buat, adalah bagitahu mereka yang kita nak
beli hartanah tanpa zero-down payment. Kalau kita cakap elok-elok,
tak mustahil mereka sanggup dan rela hati nak membantu kita.
Terus-terang dengan mereka, dan tak perlu menipu.
Kalau mereka tak tahu macam mana strategi ini berfungsi, mereka tak
akan tanya. Pada pandangan penjual pula, mereka tak akan senang-
senang terima tawaran kita selagi kita tak minta.
Kalau kita bagitahu dengan baik, benda tak mustahil boleh jadi.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Hartanah yang saya beli ini masih dalam proses tukar milik. Bab harga
pula, ia masih kat paras yang lebih kurang sama dengan sebelum ini
(sekitar RM220,000 hingga RM230,000++).

118

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1. Kaji dan ambil tahu segala hal berkaitan hartanah yang kita nak beli
itu. Perkara pertama yang elok kita kenal pasti adalah umur hartanah.

Beli hartanah yang dah berusia lebih 6 tahun, supaya kita dapat
elakkan harga tawaran terjejas dek RPGT (Real Property Gain Tax), dan
dapat uruskan markup tanpa sebarang masalah.

2. Elakkan membeli hartanah sebelum kita tengok unit yang nak dibeli.
Kaji dan tengok sekurang-kurangnya 3 hartanah dalam satu kawasan
yang sama pada satu masa.

Serta, cari hartanah dengan harga yang berikan nilai terbaik untuk duit
yang korang keluarkan.

Kalau cari dan kaji betul-betul, korang akan dapat kenal pasti mana
satu hartanah yang bagus (dari sudut nilai) untuk dibeli.

Bagi saya, tawaran terbaik adalah unit yang berharga RM200,000 ke
bawah. Tapi, saya tak kata semua hartanah kat paras harga ni bagus.
Kena kaji juga potensi yang ada, yang boleh menjana keuntungan.

Lagi satu, elakkan beli unit kat tingkat tinggi. Tak ramai yang nak
menyewa unit jenis ini. Dan kalau unit itu berharga lebih RM200,000,
pastikan ia unit corner lot.

Dalam pembelian ini, saya berjaya dapatkan unit corner lot (saya boleh
tambah bilik untuk maksimumkan kadar sewaan), tak berada kat

119

tingkat yang terlalu tinggi, serta terletak berhampiran pintu masuk
utama.
Askes mudah adalah kata kunci dalam perkara ini. Penyewa senang
nak ke bank, restoran, stesen minyak, dan kedai runcit yang
berhampiran. Hanya beberapa tapak saja, dah boleh sampai.
Masa ini, saya dapat maklumat daripada kawan-kawan ejen saya yang
dapat jual unit intermediate pada harga lebih RM200,000.
3. Sentiasa pastikan kita tahu nilai pasaran semasa (market value) unit
yang nak dibeli. Saya sendiri bertanya kat 5 banker (paling kurang)
untuk perkara ini.
Dan sekarang, tak susah nak berhubung dengan mereka ini. Media
sosial dan Internet boleh mudahkan kerja mencari ini. Berkawan baik
dengan golongan ini.
Tak perlu hadkan senarai networking kita. Sebab ia adalah aset utama
untuk seorang pelabur berjaya, Lagi ramai, lagi bagus.

120

Bab 9
Faizul Ridzuan

Responden #7: Tuan Faizul Ridzuan
Nama penuh:

Faizul Ridzuan.

Profesion:

Pelabur hartanah sepenuh masa.

Status perkahwinan:

Sudah berkahwin (ada 2 orang anak).
121

Umur semasa membeli rumah pertama:

Umur? Biarlah rahsia (Hehe). Saya beli hartanah pertama (Kondominium
Kelana Puteri) pada tahun 2005. Masa tu, valuasi harga pasaran
(market value) untuk unit ini bernilai RM165,000.
Saya beli dengan harga RM140,000 secara zero-down payment, dan
pembelian ini berjaya dapatkan untung sebanyak RM30,000 secara
rebat tunai (cashback).
Hari ini, unit yang saya beli ini menjana RM260 setiap bulan untuk kadar
sewaan. Dan nilai terkini adalah sebanyak RM450,000. Bermakna,
hartanah ini meningkat sebanyak RM310,000 dalam masa 11 tahun.
Saya ada bercerita panjang lebar pasal hartanah ini dalam buku saya
(WTF: 23 properties by 30). Buku ini juga ada dalam versi bahasa
Malaysia.
Untuk e-Book ini, saya nak kongsikan cerita lain daripada yang dah saya
kongsikan sebelum ini. Dan ia masih dibeli gunakan strategi zero-down
payment.

122

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Unit yang saya beli ini agak unik sikit. Ia adalah Axis Residence, terletak
kat kawasan yang sangat hampir (sebelah )dengan stesen LRT Pandan
Indah, Ampang.
Kenapa saya cakap ia unik?
Sebab projek ini pernah dalam kategori terbengkalai selama lebih 2
tahun. Ramai pembeli mula panik lepas dengar berita buruk ini. Tapi
akhirnya, ia siap dibina dah dapat VP pada tahun 2010.
Dan ada sikit yang saya nak tambah berkaitan sejarah hartanah ini.
Harap korang tak terkejut dengan maklumat ini (bagi yang tengah
makan nasi, saya nasihatkan supaya berhenti baca dulu).
Hartanah ini dibina kat atas bekas loji rawatan kumbahan (bahasa
mudah, loji tahi). Tapi, saya tak kisah beli unit ini. Sebab pada kajian
saya, ia ada potensi untuk menjadi sebuah pelaburan yang baik.

123

Ia mula dibina pemaju sekitar tahun 2005 dan siap untuk dihuni pada
pertengahan tahun 2010. Patutnya, projek ini dijangka siap sekitar bulan
April tahun 2009.

Unit ini menghadap Menara KLCC dan Pandan Indah, dan kedua-
duanya berharga RM160 setiap kaki persegi.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Saya cadang nak beli hartanah ini sebab tak ada pilihan lain.

Masa tu, duit jadi isu dan halangan utama. Tapi bagi saya, ia masih tak
mustahil untuk dibeli secara zero-down payment.

Sebelum saya pergi tengok unit ini, saya buat kajian yang mendalam
pasal potensi yang ada. Saya mula jenguk dalam forum hartanah dan
dapatkan maklumat yang boleh saya gunakan sebelum cari penjual.

Bagi saya, potensi unit ini sangat tinggi untuk harga rumah yang tak
sampai RM200,000. Paling seronok, masa buat site visit, saya perasan
ada papan tanda pasaraya Tesco akan dibina kat kawasan ini.

Dah tentu kelebihan ini akan buatkan nilai Axis Residence jadi lebih
tinggi. Biarlah orang kata hartanah ini “taik”. Sebab kajian saya buktikan
hartanah ini boleh meningkat dari segi nilai dengan mudah.

Janji saya boleh buat duit. Itu matlamat utama saya.

Ia cukup dekat dengan stesen LRT Pandan (dengan jarak berjalan kaki
saja). Ditambah pula dengan pembinaan pasaraya Tesco, lagi

124

mencanak-canak nilai Axis Residence ini boleh meningkat.

Akses ke Lebuhraya juga agak mudah. Penyewa ada akses ke MRR2,
dan ia cuma ambil masa 15 ke 20 minit untuk ke KLCC, melalui
Lebuhraya AKLEH (Ampang – Kuala Lumpur Elevated Highway).

Selain itu, nak ke Cheras, Jalan Istana, Bangsar, Putrajaya dan
Cyberjaya pun senang. Terima kasih kat integrasi lebuhraya Sungai Besi
Expressway ke Jalan Pandan Indah dan Pandan Indah 1.

Saya bertambah yakin dengan unit ini sebab ia adalah unit SOHO 2
tingkat (jenis Duplex LOFT) yang ada pusat membeli-belah kat
bawahnya. Jadi, ia sesuai untuk golongan bekerjaya dan ekspatriat.

Lepas dah cukup berpuas hati dengan kajian sendiri, saya mula
mencari iklan untuk unit Axis Residence ini. Saya terjumpa iklan seorang
penjual nak lepaskan 2 unit dengan harga RM145,000 dan RM151,00.

Tanpa buang masa, saya terus telefon penjual dan tanya harga jualan.
Saya buat temu janji untuk berjumpa penjual kat kedai mamak sekitar
kawasan Bangsar.

Mark-up 10% dari harga jualan?

Masa jumpa, saya terus usulkan niat untuk buat markup sebanyak 10%
sebab tak ada duit nak bayar duit pendahuluan (down payment).

Nak jadi cerita, penjual ini adalah peguam untuk pemaju yang dirikan
projek Axis Residence ini. Alhamdulillah. Mungkin dah jadi rezeki saya.

Sedar akan kelebihan yang ada dalam tangan saya, saya terus

125

bersetuju membeli 2 unit ini dalam masa kurang 5 minit. Penjual pula tak
ada masalah dengan permintaan saya ini, dan proses rundingan
berjalan dengan lancar sekali.
Lepas dah selesai beli 2 unit ini, saya keluarkan modal untuk buat
pengubahsuaian kat kawasan tingkat 2. Saya tambah keluasan
sebanyak 100 kaki persegi untuk tinggikan nilai hartanah ini.
Ia juga jadi sebab unit ini senang nak jual balik. Sebab jumlah kaki
persegi lebih besar daripada yang saya beli dulu.
Mula-mula beli unit ini dulu, ia cuma sekitar 500++ kaki persegi. Lepas
buat ubahsuai, ia jadi sekitar 700 kaki persegi, dan dah tentu ini jadi
indikator yang naikkan nilai hartanah ini.
Bagaimana naikkan kadar sewaan?

126

Bab kadar sewa pula, dalam kajian yang saya buat, kadar sewaan kat
kawasan ini sekitar RM1,500.

Tapi, sebab saya buat ubahsuai dan tambah kaki persegi unit ini, saya
dapat sewakan dengan harga RM1,800 dan RM2,000 setiap satu.

Dan saya juga siapkan unit ini dengan mengisi rumah dengan perabot
secara lengkap (fully furnished). Jadi, bab kadar sewaan boleh saya
naikkan dan penyewa tak kisah nak bayar harga ini.

Lepas 6 bulan, saya tambah lagi 2 unit yang dibeli dengan harga
RM200,000 dan RM225,000.

Keuntungan kasar yang saya dapat adalah RM600,000 untuk 4 unit
yang saya beli ini. Dalam masa 3 tahun lebih, saya dapat jual semua
unit ini pada harga:

 Unit pertama = RM300,000,
 Unit ke-2 = RM330,000,
 Unit ke-3 = RM340,000,
 Unit ke-4 = RM360,000.

Nota tambahan: Jumlah modal yang saya gunakan untuk beli semua
unit ini adalah RM100,000 saja.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli
hartanah ini?

Sebelum apa-apa, saya memang akan buat kajian terlebih dulu. Dan
saya galakkan semua orang buat perkara ini.

127

Untuk unit ini, saya kaji dulu kelebihan yang ada kat kawasan Axis
Residence ini. Dan saya bandingkan ia dengan hartanah lain yang
sama konsep (Duplex LOFT) kat sekitar Lembah Klang.

Saya dapati, kadar sewaan untuk unit seperti ini tak akan kurang
daripada RM1,200 dan RM1,300. Dan dalam kes saya, unit yang saya
beli ini sangat dekat dengan LRT dan hypermarket.

Jadi, boleh kata hartanah ini memang dari sudut convenience
(kemudahan). Dan penyewa boleh jadi tak kisah nak bayar kadar
sewaan yang tinggi sikit daripada harga pasaran masa itu.

Mereka tahu nilai yang mereka bayar. Bayangkan, mereka tak perlu
risau nak beli makanan dan barang dapur. Ia hanya sekangkang kera
saja, dan langsung tak memenatkan. Turun lif, dah boleh membeli-
belah.

“Main agak-agak je ke?”

Kalau nak buat agakan, tak salah. Tapi, pastikan dulu kita ada asas
yang betul. Tak elok berjudi dan bergantung kat nasib semata-mata.

Korang boleh kata yang saya mengagak, tapi saya tak buat agakan
secara kosong. Saya buat kajian pasal pasaran untuk unit yang sama
konsep dengan kondominium (yang saya beli) ini.

Unit yang dekat dengan pelbagai kemudahan susah nak jatuh dan
disewa dengan harga yang murah. Ini dapat kita buktikan melalui
kadar sewaan hartanah semasa yang dekat dengan pelbagai
kemudahan.

128

Macam-macam jenis penyewa

Satu lagi, kita boleh belajar dan fahamkan pasaran hartanah daripada
mata seorang penyewa. Bagi saya, semua penyewa tak sama. Lain
orang, lain bajet yang mereka sanggup keluarkan.

Ada jenis penyewa yang jenis laburkan duit untuk kemudahan, dan ada
yang tak sanggup. Penyewa yang sanggup, mereka tak kisah bayar
mahal, asalkan dapat nilai yang mereka nak.

Waktu mula-mula sewakan hartanah ini dengan harga yang tinggi
berbanding harga pasaran, saya langsung tak risau. Sebab saya tahu
nilai yang saya berikan kat mereka.

Penyewa tinggal nak masuk rumah dan duduk saja. Biar orang lain
panggil saya gila, sebab buat benda yang orang lain tak pernah buat.

Tak salah jadi pioneer (perintis) untuk lakukan perkara baru. Paling
kurang, bila saya jadi orang pertama yang buat ini, akan ada orang lain
ikut. Barulah pasaran sewa berkembang maju dan tak pegun
(stagnant).

Siapakah target penyewa utama saya?

Target penyewa yang saya jadikan sasaran adalah golongan eksekutif

yang bekerja kat kawasan sekitar Kuala Lumpur, yang tak ada

kenderaan sendiri.

Itu sebab saya selalu fokus untuk dapatkan hartanah yang dekat

129

dengan stesen LRT. Orang tak kisah bayar sewa tinggi untuk dapatkan
kemudahan ini.

Selain itu, saya juga target untuk dapatkan pelajar asing (foreign
student) yang bergantung 100% kat LRT sebagai medium
pengangkutan ke kolej.
Dan tak lupa juga golongan ekspatriat yang tak letakkan bajet sewa
yang terlampau tinggi. Biasanya, saya akan cari yang bekerja kat
Malaysia untuk tempoh masa yang tak lama.
Fahami kehendak penyewa, baru cari penyewa?
Kunci utama untuk pastikan target penyewa yang baik adalah fahami
kehendak dan kemahuan mereka secara mendalam. Bila dah faham,
baru bertindak membeli hartanah untuk pelaburan.
Tak pula saya cakap perkara ini wajib untuk semua pelabur buat.
Cuma, ini cara dan strategi personal yang saya selalu buat. Dan setakat
ini, ia tak pernah buatkan saya rugi.

130

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Mungkin dah jadi rezeki saya. Saya dapat peluang bertemu dengan
penjual, yang juga seorang peguam untuk pemaju hartanah yang saya
nak beli ini.

Jadi, tak banyak halangan yang saya hadapi masa nak beli rumah Axis
Residence ini.

Cuma, halangan yang saya terpaksa tempuh adalah nak letakkan
standard kadar sewaan yang lebih tinggi berbanding kadar semasa.

“Selamber je ejen tu gelakkan saya..”

Saya pernah kena gelak depan-depan lepas bagitahu ejen yang saya
nak dapatkan sewa RM1,800. Mereka tak percaya, dan kata ia mustahil
nak buat.

Nak buat macam mana, dah orang tak percaya boleh dibuat. Tapi
sebab saya degil dan yakin ia boleh dicapai, saya buat sendiri semua
benda (dari proses meletak iklan ke proses viewing).

Bagus juga. Sebab saya dapat jimatkan fi ejen sebanyak RM2,000.

Pengajaran yang saya dapat adalah tak semestinya ejen tahu semua
perkara. Bila saya dah berjaya buktikan kadar sewa RM1,800 boleh
dicapai, mereka mula buka mata kat usaha saya.

131

Ini menjadi benchmark (penanda aras) yang baik. Bila kita buat kajian
dan yakin ia betul, tak perlu risau dengan pandangan dan kata-kata
orang lain, walaupun ejen sekalipun.

Dan mungkin proses mencari rumah boleh kita anggap sebagai
halangan utama. Sebab saya nak cari unit dengan harga yang
berpatutan dan bawah nilai pasaran semasa (below market value).

Dan dah tentu ia tak mudah.
Kita kena tahu kat mana nak cari hartanah yang betul. Sekarang ni,
banyak laman web yang tawarkan servis ini dan semua orang ada
akses Internet, yang mudahkan kerja pencarian hartanah.

Dan sebelum apa-apa, pastikan apa matlamat yang kita nak capai. Ini
akan mudahkan proses pencarian hartanah yang tepat untuk kita
sendiri.

Sebab kita tak berkongsi matlamat yang sama. Lain orang, dah tentu
lain matlamat yang mereka nak capai.

Macam mana saya belajar cara buat strategi zero-down
payment.

Masa tahun 2005 dulu, masih tak ada akses untuk dapatkan e-Book
macam ini. Yang ada (dan yang terbaik) adalah menyedut ilmu
daripada mentor dan buku hartanah kat luar negara.

Saya banyak bertanya dengan orang yang dah ada pengalaman buat
strategi ini. Itu sebab kita kena selalu fokus tambahkan senarai
networking kita setiap masa.

132

Networking yang baik boleh bantu kita capai matlamat kita dengan
lebih cepat.

Dan ini satu lagi rahsia tingkatkan potensi strategi ini berjaya.

Belajar minta elok-elok dengan penjual. Biasanya, kalau minta elok-
elok, semua orang tak kisah nak tolong kita. Biarpun mereka baru kenal
kita.

Budi bahasa mainkan peranan penting dalam memastikan kejayaan
strategi ini. Tak ada sebab untuk mereka tak bantu kita kalau kita minta
tolong dengan baik dan penuh beradab.

Kalau penjual itu betul-betul nak jual, dan kita ikhlas nak beli hartanah
guna strategi ni, mereka tak kisah nak jual dengan harga yang lebih
murah berbanding harga pasaran.

Dan lagi satu. Tak usah menipu dan ambil kesempatan kat penjual.
Kalau penjual sedar benda ini, usahkan nak dapat harga rendah, silap-
silap dia tak berminat nak berurusan dengan kita.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Saya dah jual semua hartanah yang dibeli kat Axis Residence. Harga
semasa unit ini sekitar RM450,000 hingga RM499,000 (berdasarkan laman
web Propwall.my).

Bagi saya, tindakan menjual hartanah ini 3 tahun lepas adalah tindakan
yang baik untuk saya buat.

133

Antara sebab saya jual adalah saya dapat tahu yang ada keretakan
kat hartanah ini, dan ia ada potensi menjadi lebih teruk dan silap-silap,
tak selamat untuk diduduki.
Lepas dapat maklumat ini daripada penyewa saya, cepat-cepat saya
jual unit ini supaya ia tak terkesan kat sudut harga secara mendadak.
“Hidup segan, mati tak mahu”

Selain itu, pasaraya kat bawah hartanah ini dah jadi seperti “hidup
segan, mati tak mahu”.
Lagipun, saya ada sebab personal. Saya jual semua unit ini sebab saya
nak jadikan ia sebagai modal, untuk mulakan bisnes saya (FAR Capital).

134

Jadi, saya tak pernah rasa menyesal jual hartanah ini. Dan pada
pandangan saya, ia dijual dengan harga yang baik dan berjaya
dapatkan pulangan lebih 600% berbanding harga asal.

3 mesej untuk anda yang nak gunakan strategi zero-down
payment.

1. Sentiasa cari ilmu dan mentor yang baik sebelum buat strategi ini.
Elakkan rasa “syok sendiri” tanpa buat sebarang kajian. Dari masa ke
semasa, tambah senarai networking kita.

2. Fahamkan teknik berkesan yang boleh kita gunakan untuk buat
pelaburan secara zero-down payment. Fokus untuk tajamkan skil
berunding kita untuk tinggikan potensi kejayaan guna strategi ini.

3. Setiap pelaburan tak akan terlepas daripada risiko. Fahamkan risiko
yang kita hadapi dan belajar mengawal risiko ini (risk management).
Kita boleh kawal risiko dengan ilmu yang betul.

4. Gunakan alat (tool) seperti laman web yang bantu mencapai
matlamat pelaburan hartanah kita dengan strategi ini. Contohnya,
brickz.my atau belowbankvalue.com.my.

5. Kalau nak dapatkan bantuan untuk buat strategi ini, boleh gunakan
khidmat FAR Capital dengan hantar emel ke
[email protected].

135

Bab 10
Zaidi Ismail

Responden #8: Tuan Zaidi Ismail
Nama penuh:

Zaidi bin Ismail.

Profesion:

Dah selamat bersara sejak berumur 32 tahun.
Aktiviti sekarang banyak fokus kat uruskan kelab Urus Insan (sebuah
kelab celik kewangan), mengurus restoran kat Shah Alam, konsultan
dalam industri telekomunikasi, dan juga pelabur hartanah.

Status perkahwinan:

Sudah berkahwin.
136

Umur semasa membeli rumah pertama:

23 tahun.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Sebelum saya kongsikan cerita saya, saya nak berikan nasihat yang
agak mustahak kat pembaca.

Saya sarankan supaya pembaca tak terus gunakan segala maklumat
tentang pembelian secara zero-down payment, selagi tak ada
simpanan yang cukup dalam bank dan bimbingan mentor yang
bertauliah.

Ramai yang salah faham pasal strategi ini.

Mungkin sebab ayat zero-down payment itu sendiri terlalu general. Dan
saya risau ramai yang akan terus buat strategi ini, tanpa merujuk kat
orang yang dah berpengalaman membeli hartanah.

Dalam apa jenis bentuk pelaburan sekalipun, perkara pertama yang
kita kena ada adalah MODAL. Tak usah gatal tangan nak melabur
kalau langsung tak ada simpanan.

Sebab apa saya pesan macam ini awal-awal?

Jarang ada penjual yang nak jual hartanah tanpa ambil sebarang
modal. Kita kena jadi realisitik dan berfikir secara logik.

137

Cuba kita fikirkan kejap. Kalau korang sendiri nak jual hartanah, korang
nak ke senang-senang jual tanpa dapatkan sebarang duit
pendahuluan terlebih dulu?

Dan ia tak berhenti takat itu saja. Ada bayaran yang masih kita kena
jelaskan semasa proses tukar milik, seperti kos peguam atau duit
booking.

Dan duit yang kita keluarkan ini, kita boleh dapat balik lepas bank dah
luluskan pinjaman perumahan yang kita buat. Ini yang sebenarnya
berlaku. Bukan tak keluarkan langsung modal bila membeli hartanah.

Ia bukan tak boleh dibuat. Perkara ini boleh jadi kalau kita tahu cara
nak berunding dengan penjual. Dan skil berunding ini diasah dengan
pengalaman dan ilmu berkomunikasi yang betul.

“Jangan memandai-mandai. Dapatkan bantuan pakar.”

Lain cerita kalau korang dah ada pengalaman membeli hartanah
sebelum ini. Bagi yang baru pertama kali nak beli hartanah, saya
nasihatkan tak usah cuba strategi ini dulu.

Kalau nak cuba juga, dapatkan bantuan dan tunjuk ajar daripada
mentor yang bertauliah dan dah ada pengalaman gunakan strategi ini.

Takut kalau tersilap buat, kita kena tanggung kerugian yang banyak.
Dan bila tak ada langsung simpanan, boleh saya katakan ia agak
merbahaya untuk kita buat.

138

Kalau salah beli hartanah, kita bukan rugi seringgit dua. Malah ia boleh
cecah beratus ribu dan yang paling tak best, angka kerugian ini tak ada
hadnya.
Tapi, tak apa. Sebab itu korang nak baca e-Book ini kan? Supaya
korang tahu dan belajar daripada pengalaman pelabur hartanah yang
tersedia dalam ini.
Lambat-laun, dan kalau korang betul-betul serius nak beli rumah guna
strategi ini, korang akan dapat buat satu hari nanti. Tapi sebagai
permulaan, baca dulu bait ilmu dan pengalaman dalam e-Book ini.
Lepas dah baca, cari mentor yang baik supaya mereka dapat bimbing
korang daripada buat silap, yang pernah mereka buat dan rendahkan
potensi kerugian daripada berlaku.
Okay. Cukup dah saya berpesan dan berleter. Let’s get to the main
business already.

139

Hartanah yang saya beli gunakan strategi ini adalah Vista Seri Putra,
Bandar Seri Putra, Bangi. Saya beli hartanah ini sekitar tahun 1997 – 1998
(tak ingat sebab beli hartanah ini lebih 10 tahun lepas).
Masa itu, unit ini dijual dengan harga RM98,000 dan ia adalah projek
pembinaan baru (new construction project). Saya beli harga dengan
harga RM85,000 daripada pemaju sendiri (Island & Peninsular Berhad).
Saya dapat harga ini selepas dah tolak segala diskaun seperti diskaun
bumiputera (sebanyak 7%), termasuk diskaun lain yang pemaju bagi
(maklumat ini terpaksa saya rahsiakan. Ia private & confidential).
Hartanah ini saya pegang selama 5 tahun sebelum dijual dengan harga
RM125,000. Oh ya, sebelum saya terlupa. Modal yang saya keluarkan
adalah fi tempahan (booking fee) sebanyak RM1,000.
Modal RM1,000, untung RM23,000? 23x ganda!

140

Ia adalah apartmen middle-range, tapi lengkap dengan fasiliti
kondominium. Boleh kata ia ada macam-macam kemudahan, seperti
kolam renang, clubhouse, dan lain-lain fasilliti yang kediaman
kondominium ada.

Bab pinjaman pula, saya dapat pembiayaan penuh daripada Bank
Islam, dan segala kos lain seperti yuran peguam dan sebagainya, dapat
diserap dalam pinjaman yang saya buat ini.

Pada pengalaman masa nak beli unit ini, saya rasa bersyukur dan
bertuah sebab dapat berunding secara terus dengan pemaju. Itu
sebab saya boleh beli unit ini dengan hanya gunakan modal yang sikit.

Tambahan pula, pemaju sendiri yang tawarkan skim pembiayaan
penuh untuk pembeli yang berminat nak beli unit ini.

Jadi, saya dapat beli tanpa gunakan banyak kos. Hanya keluarkan
RM1,000 saja untuk bayar fi tempahan. Untung kan?

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Masa ini, saya belum ada niat nak mula melabur secara serius. Jadi
secara jujur, saya tak fikir nak buat kajian secara terperinci masa nak
membeli.

Saya beli unit ini sebab dekat dengan keluarga saya. Saya berasal dari
Rembau, Negeri Sembilan. Jadi, senang untuk keluarga dan saudara-
mara kat kampung datang dan singgah.

141

Dan masa tu, anak buah semua kecil lagi. Senang budak-budak nak
bersuka ria sebab ada taman permainan dan kolam renang. Tempat ini
pula sangat tenang, rasa seperti ala-ala menginap kat resort.
Mak pula dah mula bising sebab tak beli rumah lagi. Biasalah, orang
tua. Dah ada kerja, tapi masih lagi tak beli rumah. Ini antara salah satu
sebab saya bertindak membeli rumah ini.
Maknanya, saya beli atas dasar personal dan tak ada niat nak buat
rumah ini sebagai pelaburan.
Saya sangat muda lagi masa ni. Jadi, mentaliti hanya fokus kat kerja
makan gaji dan sekadar beli rumah untuk duduk saja.
Kenapa senang sangat lulus loan bank waktu tu?

Kita masuk pula bab pinjaman perumahan. Saya tak buat pinjaman
selama 30 tahun. Saya cuma buat selama 20 tahun sahaja. Tiap-tiap
bulan, saya kena bayar ansuran kat bank sekitar RM1,100.

142

Pinjaman senang lulus sebab saya bekerja kat MRCB (Malaysian
Resource Corporation Berhad). Saya ada kelebihan dalam bab nak
dapatkan pinjaman sebab berkerja kat syarikat yang agak gah.

Gaji masa itu boleh dikira sedap sebab hampir cecah RM3,000. Jadi,
bank tak ada masalah nak luluskan permohonan pinjaman.

Masa dulu-dulu, tak ada DSR (Debt Service Ratio) dan sebagainya. Nak
dapatkan pembiayaan cukup senang. Boleh kata, kalau nak beli 10 biji
rumah sekalipun, bank masih senang nak bagi pinjaman kat pembeli.

Sangat berbeza dengan zaman sekarang. Bank dah mula ketatkan
syarat pinjaman. Siapa yang ada kualiti dalam bab gaji dan uruskan
kewangan pun, belum tentu lagi bank nak bagi pinjaman.
Tambahan pula, saiz unit ini bersaiz standard (sekitar 874 hingga 987 kaki
persegi) dengan 3 bilik tidur dan 2 bilik air. Ia terlebih cukup untuk saya
sebab masa tu masih bujang lagi.

Bertambah-tambah best bila pemaju yang tawarkan skim pembiayaan
penuh untuk pembeli yang berminat. Saya tak fikir panjang nak beli
sebab rugi kalau saya abaikan peluang emas ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli
hartanah ini?

Boleh saya kata, tak banyak persediaan yang saya buat masa nak beli
hartanah ini. Bagi saya, ia adalah rezeki saya sebab dapat beli rumah
dengan gunakan modal yang amat sikit.

143

Lagipun, pemaju sendiri tawarkan skim pembiayaan penuh untuk unit
ini. Lepas jelaskan fi tempahan sebanyak RM1,000, saya hanya perlu
tunggu pinjaman bank lulus saja.

Nasihat saya kalau korang nak beli rumah projek baru. Cari dulu projek
perumahan yang ada tawaran skim macam ini oleh pihak pemaju.
Mana tahu kalau rezeki korang, dapat peluang macam saya kan?

Tak tanya, maka tak tahu.

Walaupun saya beli rumah ini berpuluh tahun dulu, tak bermakna
kelebihan ini langsung tak ada kat zaman sekarang. Kita kena bertindak
lebih sikit berbanding orang biasa.

Maksud saya, kita tak akan tahu kalau kita tak mula bertanya. Kalau
dapat berita pasal projek perumahan yang terbaru, tanya kat pemaju
sama ada mereka ada buat tawaran istimewa untuk pembeli atau tak.

Pendek kata, ringankan mulut untuk bertanya. Ada juga kes sesetengah
pemaju tak bagitahu kat pembeli tentang tawaran yang mereka
tawarkan, selagi pembeli tak mula bertanya.

Siapakah target penyewa utama saya?

Mula-mula, saya tak pasang niat pun nak sewakan unit yang saya beli
ini. Macam saya kata tadi, masa ni saya masih muda bergetah lagi.
Jadi, tak terfikir nak melabur dalam pelaburan hartanah secara serius.

Nak jadikan cerita, saya dapat tawaran bekerja kat negeri orang
(United States) selama setahun setengah. Jadi, memandangkan tak

144

ada orang yang jaga rumah ini, saya pun buat keputusan untuk
sewakan.
Target penyewa saya masa tu adalah pelajar universiti. Masa ni, Kolej
Universiti Islam Antarabangsa Selangor (KUIS) dah sedia berperasi.

Aliran tunai yang negatif?
Sebelum saya berangkat ke luar negara atas urusan kerja, saya
sewakan rumah ini kat pelajar KUIS untuk tempoh 1 tahun. Kadar sewa
pula saya caj RM350 sebulan.
Seronok pelajar tu sebab tak payah bayar sewa yang tinggi. Kalau saya
pun, saya suka hati. Memang aliran tunai masa tu negatif, sebab saya
masih tanggung bayaran ansuran kat bank.
Tapi, saya tak kisah sangat sebab duit gaji masih mampu nak cover kos
ini. Lagipun, rumah ini dijaga dengan baik dan penyewa tak pernah
buat hal langsung. Bagi saya, ini dah cukup baik.

145

Lepas dah cukup tempoh 1 tahun, penyewa saya berjaya tamatkan
pengajian. Lepas ini terjadi, baru saya jual rumah saya dengan harga
RM125,000. Ok lah, dapat untung RM40,000 untuk rumah pertama kan?

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

Macam yang saya ceritakan tadi, pemaju sendiri yang bagi kelebihan
ini kat pembeli. Bagi saya, ini adalah rezeki dan peluang baik yang tak
patut saya lepaskan.

Biasanya, projek perumahan baru akan ada macam-macam tawaran
diskaun yang pemaju akan bagi. Rajinkan diri minta risalah (pamphlet),
atau dapatkan sebarang maklumat ini daripada mereka.

Apa yang kita boleh buat adalah mencari dan mengkaji tawaran ini.
Lepas tu, baru buat keputusan membeli lepas dah timbang kira segala
tawaran yang mereka berikan kat kita.

Macam kes saya, pemaju sendiri yang berikan tawaran membeli rumah
secara zero-down payment. Saya cuma perlu bayar duit booking
(sebanyak RM1,000) dan tunggu pembiayaan saya lulus saja.

Tambahan pula, saya sendiri yang pergi berbincang sendiri dan buat
deal dengan pihak pemaju. Saya tak boleh nak kongsikan kat sini sebab
ada yang saya tak ingat dan ada perjanjian yang private &
confidential.

146

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Alhamdulillah. Sepanjang proses pembelian ini, semuanya berjalan
dengan lancar. Jadi, tak ada sebarang halangan besar yang saya
hadapi.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment.

Masa saya beli unit ini, tak ada lagi kelas atau seminar yang berkaitan
hartanah. Jadi, banyak yang saya teroka, belajar dan bertindak sendiri.

Lagipun, masa tu tak ada peraturan dan polisi pinjaman yang ketat
macam sekarang ni. Kalau nak beli 10 biji rumah pun, bank senang nak
bagi. Janji jangan tak bayar ansuran bulanan cukuplah.

Korang sekarang lagi mudah. Nak belajar pelaburan hartanah kemain
senang. Banyak dah guru dan mentor yang hebat-hebat dalam
Malaysia ni yang boleh mengajar dan membantu korang.

Buku pasal hartanah pun dah berlambak-lambak kat pasaran
sekarang. Jadi, tak ada alasan lagi untuk korang cakap “tak tahu”. Nak
atau tak nak belajar saja. Ini terpulang kat korang.

Kalau tak tahu, boleh tanya dan belajar kat orang yang lebih
berpengalaman.

147

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Sebenarnya, ada sikit penyesalan dalam diri saya bila dah jual unit ini.
Kalau saya tahu, saya mungkin beli lebih daripada 1 unit. Tapi, nak buat
macam mana. Bukan rezeki saya kat situ.

Ingat lagi saya cakap sebelum ini saya dapat jual hartanah ini, dengan
harga RM125,000 (untung RM40,000)?

Dalam tempoh 15 tahun, nilai terkini hartanah ini (tahun ini) adalah
sekitar RM200,000++, dan ada juga yang dah cecah sehingga
RM250,000++.

Sekarang, dah ada macam-macam kemudahan kat kawasan ini.
McDonalds pun dah naik. Tak cerita lagi pasal kompleks membeli-belah,
atau pelbagai universiti dan kolej yang dekat-dekat belaka.

Nak ke kawasan ini pun dah jadi semakin mudah. Ada pelbagai akses
lebuhraya yang dah dibina seperti Besraya, ELITE, SKVE, LDP, dan MEX.
Tak termasuk lagi dengan stesen KTM Kajang dan Serdang yang terletak
dekat kawasan jiran.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1) Dahulukan fasa mencari ilmu yang betul terlebih dulu.

Sekarang, ada pelbagai jenis maklumat pasal hartanah yang tersedia
kat Internet. Senang sangat nak akses maklumat seperti ini berbanding

148

zaman saya dulu. Rajin atau tak saja nak baca.

Tapi, ia tak cukup sekadar itu saja.

Ilmu dan pengalaman amat berbeza dengan maklumat. Mungkin kita
boleh kata, senang nak dapatkan maklumat. Tapi, nak dapatkan ilmu
dan pengalaman itu cukup susah.

Lain orang, lain pengalaman.

Kita tak tahu susur galur hidup seseorang itu dalam mencari
pengalaman dan ilmu. Mungkin orang itu pernah terpaksa tidur bawah
jambatan atau sebagainya.

Kita sendiri kena bertindak dan rasa sesuatu perkara yang kita belajar,
baru boleh dapatkan ilmu dan pengalaman itu.

Boleh saya simpulkan yang ilmu dan pengalaman tak sama langsung
dengan maklumat. Kita boleh dapat maklumat secara percuma, tapi
kita tak boleh bayar untuk dapatkan ilmu dan pengalaman.

Pengalaman dan ilmu itu yang sangat mahal, dan ia tak dapat dibayar
dengan wang ringgit. Dan maklumat itu belum tentu boleh jadi ilmu.

Kalau betul-betul nak dapatkan ilmu dan pengalaman, kita kena buat
dulu. Selagi kita tak buat, ia hanya sekadar teori semata-mata.

2) Cari mentor yang boleh membimbing kita.

149

Saya rasa tak perlu tekankan lebih lanjut pasal bab ini. Kalau nak
selamat, cari mentor atau guru yang boleh membimbing kita dengan
baik.

Golongan ini penting bagi saya, sebab mereka boleh tunjukkan jalan
yang betul, tak kira apa jenis pelaburan sekalipun.

Tambahan pula, kita boleh jadikan mereka sebagai sumber aspirasi
untuk mencapai kejayaan. Dan mereka adalah orang yang akan push
kita untuk ambil tindakan yang sepatutnya.

Mentor boleh kuatkan semangat kita

Tak dapat nak nafikan, semangat boleh datang dan pergi. Itu sebab
wajib berdamping dengan orang yang boleh naikkan semangat kita
dan membantu kita bertindak dengan lebih yakin tanpa rasa takut.

150