TAK ADA DUIT BOLEH BELI RUMAH KE?

Itu sebab saya beli 1 unit studio kat kawasan ini (rumah pertama saya).
Tambahan pula, harga jualan pula tak terlalu tinggi dan kena dengan
bajet saya.

Dan paling penting, saya tahu akan ada orang (pelajar) yang berminat
nak menyewa. Sebab saya ada buat persediaan awal sebelum
membeli rumah ni (yang saya terangkan kat bawah ni).

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli
hartanah ini?

Sebab dah pernah ada pengalaman berkongsi rumah 1 bilik bersama
7 orang kawan-kawan, saya rasa tak ada masalah nak sewakan unit ini
kat prospek yang berminat.

Dan nak pastikan betul atau tak ada permintaan sewa kat kawasan ini,
saya buat market survey. Apa yang saya buat adalah iklan dummy. Tapi
masa buat ni, saya tak beli rumah lagi.

Bila dah mula buat iklan, bertalu-talu orang call dan bertanya. Kat sini,
kita dah dapat respon yang memang ada orang nak menyewa rumah
kat kawasan yang saya nak beli ini.

Saya juga ada berjalan-jalan kat kawasan Seksyen 16 untuk melihat
kawasan sekeliling, nak tengok rumah yang kosong. Bila datang tengok,
memang langsung tak ada. Semuanya penuh.

Boleh saya simpulkan, yang ramai keluarga yang duduk kat kawasan ni
termasuk pelajar universiti lepas dah selesai sesi lawatan. Kebetulan
pula, ada kedai mamak kat depan kawasan rumah ini.

201

Tiba waktu malam pula, saya duduk melepak kat kedai ni sebab nak
tengok kereta. Memang akan sentiasa penuh. Dan ini satu indikator
untuk kenal pasti sama ada kawasan ini penuh dihuni atau sebaliknya.
Kalau tempat parking penuh dengan kereta sentiasa, bermakna
kawasan ini ada potensi menjadi lokasi hot spot dan memang ada
demand (permintaan).
“Berapa kerap bas lalu?”

Satu lagi. Zaman dulu (masa saya masih seorang pelajar), ada bas mini
yang akan lalu daripada UiTM hingga ke Sekyen 2, kemudian akan
pusing kat kawasan Seksyen 16, dan baru berpatah balik ke UiTM.
20 atau 30 minit sekali, memang bas mini akan pusing kat sekitar
kawasan ni.

202

Jadi saya dah tahu, pelajar yang tak ada kenderaan tak ada masalah
nak menyewa. Sebab public trasport sentiasa ada. Senang mereka nak
bergerak ke kelas, atau ke mana-mana dalam kawasan Shah Alam ni.

Siapakah target penyewa utama saya?

Target penyewa yang saya sasarkan pada masa ni adalah student.

Kenapa saya pilih target penyewa yang macam ni?

Sebab saya dah tahu yang supply rumah sewa tak cukup kat Shah
Alam. Saya tak nak mereka susah payah macam yang saya pernah
kena dulu.

Lagipun, pasaran rumah sewa untuk student, boleh kata sentiasa ada
demand yang susah nak putus. Kalau ada pelajar yang dah nak
graduate, pasti akan sentiasa ada kemasukan pelajar baru.

Maksudnya, saya tak perlu pening kepala mencari penyewa. Kan lagi
senang kerja kita kalau penyewa yang cari kita?

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

Seperti yang saya dah ceritakan sebelum ni, saya dapat beli secara
zero-down payment sebab pemaju sendiri tawarkan skim ini kat
pembeli.

203

Mula-mula, saya tak tahu mereka ada bagi tawaran ini. Ingatkan saya
akan membeli rumah ini seperti orang lain (bayar down payment 10%,
bayar kos peguam, dan lain-lain semasa proses pembelian).

Mungkin dah tertulis rezeki saya untuk dapat tawaran ini. Dan tak buang
banyak masa, saya terus beli unit ini dan uruskan proses jual beli cepat-
cepat.

Bagi korang yang nak membeli unit baru dengan pemaju, tak salah
bertanya dulu kalau-kalau ada sebarang tawaran khas macam ini.
Bukan keluar duit pun nak bertanya.

Dan boleh saya kata, kita boleh dapat kelebihan ini kalau kita jenis
ringan mulut untuk bertanya. Kadang-kadang, ada juga jenis pemaju
yang tak sebut tawaran ini, selagi pembeli tak mula bertanya.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Halangan yang saya kena hadapi masa membeli unit ini adalah
berebut dengan orang lain (yang ada duit) yang nak beli rumah yang
sama.

Kenapa boleh jadi macam ini?

Sebab ia adalah projek unit jenis studio yang pertama kat kawasan
Shah Alam ni. Sebelum ni tak pernah ada projek yang macam ni. Dan
ini jadi sebab utama kenapa ramai orang nak beli unit ini segera.

204

Dan nasib saya tak berapa baik.

Sebab saya lambat tahu pasal projek ini. Sebab terlambat, saya cuma
dapat beli unit kat tingkat 10 (daripada keseluruhan 11 tingkat).

Dan semakin tinggi kedudukan unit itu, harga juga akan turut sama
meningkat. Kalau nak ikutkan, harga minimum bagi sebuah unit sekitar
RM58,000 saja.

Tapi sebab agak terlewat dan saya beli unit kat tingkat yang tinggi,
harga jualan jadi RM67,500. Kalau tak, saya boleh dapat beli dengan
harga yang lebih murah.

Selain daripada ini, halangan yang biasa (yang saya rasa, semua orang
hadapi perkara yang sama) adalah dari sudut modal.

Masa nak beli rumah ni, saya baru mula bekerja dan gaji tak banyak
mana. Seingat saya, gaji saya sekitar RM2,500 pada waktu nak membeli
rumah pertama.

Tapi, tak usah pula patah semangat sebab bergaji kecil. Bahkan, ramai
dah orang yang dapat membeli rumah walaupun gaji tak seberapa.

Yang utama, kita kena fokus dulu dalam bab menyimpan duit.

Kalau usaha menyimpan pun ke laut, usahkan pelaburan hartanah saja.
Pelaburan lain pun belum tentu kita boleh buat (walaupun hanya

205

gunakan modal yang sikit).

Jadikan simpanan itu satu “paksaan” buat diri kita.

Bukan saya seorang saja yang cakap macam ni. Saya percaya, ramai
mentor dan pelabur yang hebat-hebat kat luar sana akan bersetuju
dengan nasihat ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment.

Dalam kes saya sendiri, pemaju sendiri yang mengajar saya beli rumah
secara zero-down payment (untungkan saya? Hehe). Semua proses
uruskan pembelian dengan cara ini, mereka yang guide saya.

Mungkin dah rezeki saya tertulis macam tu. Saya terpaksa terima
dengan hati yang terbuka. Takkan nak tolak rezeki pula kan?

Nasihat saya, ringankan mulut untuk bertanya. Kalau tak tahu, terus
tanya kat orang yang lebih tahu. Dan elakkan cuba-cuba buat sendiri
selagi tak menurun ilmu membeli rumah secara zero-down payment.

Takut kalau tak ada ilmu yang betul, akan tersilap langkah dan bagi
kesan buruk kat portfolio pelaburan hartanah kita. Jadi sebelum
mulakan, cari ilmu yang betul dulu ya.

Kalau ikut pengalaman saya, kalau sekali dah guna cara ini, proses nak
membeli rumah lain (dengan gunakan strategi ini) akan jadi lebih
mudah untuk kita buat.

206

Pertama sekali, cari rumah yang dijual lebih rendah berbanding market
value. Baru kita boleh beli rumah secara zero-down payment.
Contohnya, saya ada beli sebuah rumah kos sederhana kat kawasan
Shah Alam yang dijual dengan harga RM75,000. Bila saya kaji dan
bertanya, saya dapati market value unit ini berharga RM85,000.
Kalau dapat pinjaman 90% daripada jumlah ini, saya akan dapat
RM76,500.
Apa yang saya buat adalah saya minta dulu consent (kebenaran) kat
owner rumah pasal harga. Saya akan pastikan betul-betul yang dia tak
kisah menjual rumah ini pada harga bawah market value.
“Owner tak kisah jual murah?”

Owner pula memang tak kisah jual dengan harga murah, sebab dia
memang nak dispose rumah ini cepat.
Bila dah tanya soalan ni, baru saya berterus-terang yang saya nak buat

207

mark-up berdasarkan market value rumah itu. Dia bersetuju dan kami
teruskan dengan proses memohon pinjaman kat bank.

Bila dah selesai memohon pinjaman kat bank, saya tanya balik kat ex-
tuan rumah sama ada nak bagi duit down payment (10%) segera, atau
nak tunggu sampai loan disburse.

Dalam banyak-banyak rumah sub-sale yang saya pernah beli, ini kali
pertama owner minta bayar down payment bila loan dah lepas. Kalau
yang lain, memang akan minta 10% down payment dulu.

Dan ini adalah perkara yang normal. Cuma, kalau pandai ayat tuan
rumah tu, mungkin korang tak perlu bayar down payment macam saya.
Hehe.

Bila loan dah lepas, saya akan gunakan duit itu untuk bayar balik jumlah
down payment kat tuan rumah (RM7,500).

Jadi, tak kisah sama ada korang nak bayar dulu atau tak (bergantung
kat persetujuaan dengan tuan rumah). Sebab akhirnya, kita akan
dapat balik modal yang kita gunakan untuk bayar down payment itu.

Itu sebab saya pesan awal-awal tadi. Kita memang kena ada duit, baru
boleh mulakan pelaburan hartanah.

“Kalau owner minta duit down payment pada mula lagi, mana nak
cekau kalau tak kumpul duit?”

208

Biasanya bila loan dah lepas, peguam saya akan advise kat bank (bila
cek keluar daripada bank) untuk issue cek terus atas nama dia.
Bermakna, dia yang akan agihkan duit.

Dan kalau ada duit baki yang lebih, saya akan minta peguam gunakan
untuk tanggung semua legal matter semasa urusan tukar milik ini
sedang berjalan.

Saya cukup bernasib baik sebab masa belajar dulu, fakulti saya sama
bangunan dengan fakulti undang-undang. Dan banyak ex-classmate
saya masa diploma dulu ambil degree dalam bidang perundangan.

Jadi, saya tak ada masalah nak dapatkan peguam untuk uruskan
pembelian rumah yang saya buat. Kalau korang tengah belajar lagi,
mula berkawan dengan orang yang belajar bidang ini.

Mana tahu dia boleh tolong kita satu hari nanti dalam bab legal
matters. Hehe.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Dah tentu tak ada satu pun hartanah yang akan kekal kat harga lama,
dan ia akan terus meningkat dari masa ke semasa (bergantung kat
beberapa faktor).

Boleh kata, semua rumah yang saya beli dapat menjana untung.
Rumah pertama yang saya beli, kini dah cecah lebih RM100,000
(current market value).

209

Rumah ke-2 (rumah lelong) yang saya beli dengan harga RM45,000,
sekarang dah capai lebih kurang dalam RM75,000. Memang tak
banyak peningkatan sebab ini adalah rumah low-cost (kos rendah).

Dan rumah ke-3 pula, saya beli pada harga Rm126,000. Sekarang, nilai
semasa dah jadi lebih kurang (kalau tak silap saya) RM280,000 ke
RM300,000.

Semua kenaikan capital appreciation ini jadi dalam tempoh 14 tahun
(bermula tahun 2002 hingga 2016).

Rumah lain? Saya ada beli rumah yang berharga RM26,000, dah cecah
market value RM100,000. Rumah yang berharga RM85,000 pula,
sekarang dah jadi RM240,000.

Jom kita bayangkan sama-sama bila semua rumah ini saya berjaya
selesaikan pinjaman. Kalau terpaksa dan perlukan cash, saya cuma
perlu jual salah satu rumah saja.

Dan bab sewa pula, dah tentu saya akan dapat 100% keuntungan.

Kalau ikut perancangan awal, memang saya pelan nak selesaikan
segala loan rumah sebelum capai 55 tahun.

Untuk 15 tahun pertama, saya akan berusaha mencari rumah yang
sesuai untuk saya beli. Dan 15 tahun berikutnya, saya akan langsaikan
hutang rumah cepat-cepat.

210

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1. Kalau nak mula buat pelaburan hartanah, buat dulu secara kecil-
kecilan. Mulakan daripada yang sikit.

Nasihat ni saya tujukan kat orang muda semua.

Tak berdosa pun kalau kita beli rumah kecil sebagai pelaburan
pertama.

Saya sendiri mulakan dengan membeli rumah yang kecil dulu, bukan
terus rembat rumah yang besar. Takut nanti ada masalah lain yang lebih
besar pula datang menyapa.

Bayangkan. Kalau pendapatan masih tak stabil, agak-agak mampu tak
kita nak tanggung sebarang masalah dalam pelaburan kita?

Katakan satu hari nanti kita dihentikan kerja (saya doakan korang jauh
daripada masalah ini), siapa yang nak bayar duit ansuran bulanan
setiap pelaburan yang kita buat?

Selama mana bergelumang dalam bidang ni, untung sewa paling
rendah yang saya pernah dapat adalah RM17 sebulan.
Kalau korang, boleh tahan ke dapat jana untung RM17 sebulan saja?
Dan ia berlangsung selama tempoh 2 tahun ya.

Kalau saya cepat berputus asa, confirm saya tak akan continue beli
rumah yang seterusnya. Kita kena latih diri kita untuk banyakkan
bersabar.

211

2. Mulakan tindakan segera.

Tak guna kalau dah habis baca e-Book dan menurun ilmu hartanah,
tapi kita masih bertangguh dan tak gunakan ilmu yang kita belajar tu.

Saya tak maksudkan terus cari rumah lepas dah habis belajar. Maksud
saya, mulakan buat market survey, kaji demand sesuatu kawasan, dan
sebagainya.

Pendek kata, bersedia siap-siap sebelum kita dah ada duit nak beli
rumah. Kata orang, kita kena equip diri kita dengan knowledge (ilmu).
Kalau tak ada ilmu, memang kita tak akan ke mana.

Dan bila dah dapat ilmu pula, kalau tak bergerak (bertindak), pun tak
guna juga.

Selagi ada seminar, rajinkan diri datang dan belajar dengan mentor
atau pakar yang hebat dalam bidang ini. Tak usah kedekut keluarkan
modal ilmu yang sikit supaya perjalanan pelaburan kita tak terjejas.

Memang betul. Pengalaman adalah ilmu yang berharga. Tapi baik lagi
kita belajar daripada pengalaman orang. Mereka dah ada
pengalaman hadap pelbagai liku-liku dalam pelaburan ini.

Dan bila kita belajar daripada orang macam ini, kita boleh elakkan
masalah yang mereka dah lalui itu. Jadi, kita tak akan ulang balik
perkara atau masalah yang sama.

Itu sebab, saya sarankan korang cari mentor. Supaya korang boleh
elakkan masalah lebih besar daripada berlaku.

212

3. Bab rezeki, bukan kita yang tentukan. Kita hanya mampu berusaha
saja.

Sebelum mulakan apa-apa pun, minta bantuan Allah S.W.T dulu. Kita
cuma hamba saja, dan Dia adalah yang Maha Berkuasa atas setiap
perkara.

Saya nak kongsikan pengalaman pahit yang tak seberapa ini.

Saya pernah kena tipu dengan kawan saya pada tahun 2012 lepas
berhenti kerja. Amaun yang kena tipu pula, mencecah ratus ribu juga.

Boleh kata, saya sehelai sepinggang pada masa tu. Dan saya ingat lagi.
Masa tu saya ada seminar kat Kelantan. Lepas selesai seminar, saya
ceritakan situasi ini kat kawan saya.
Saya mengadu kat dia:

“Aku rasa macam dah tersilap langkah. Dah lah aku baru berhenti kerja.
Kena tipu lagi sampai beratus ribu dengan ‘kawan’ aku. Aku langsung
tak ada duit sekarang ni, zero.”

Kawan saya balas balik macam ni:

“Kau kena ingat satu perkara. Rezeki adalah hak mutlak Allah S.W.T. Dia
yang tentukan segalanya. Sebelum apa-apa, jumpa dan minta kat Dia
balik.”

Dan saya buat nasihat yang kawan saya bagi ni. Dia siap minta saya
keluarkan pendahuluan untuk kerjakan Umrah. Padahal, saya tengah

213

tak berduit. Tapi saya buat juga sebab yakin dan percaya kat Allah
S.W.T.

Dah rezeki saya. Saya berjaya juga tunaikan Umrah dalam masa
beberapa bulan saja. Rupa-rupanya, Allah S.W.T dah cukupkan duit
saya untuk buat Umrah pada mula lagi.

Masa kat Tanah Suci, saya berdoa dan minta macam-macam kat Allah
S.W.T. Doa kat Tanah Suci ini memang senang nak makbul.

Bila selamat sampai saja ke Malaysia, saya dapat panggilan daripada
pihak kementerian. Saya berjaya menang award untuk kategori blog
kewangan. Terperanjat saya dibuatnya!

Tak cukup dengan itu. Bulan berikutnya, seminar saya dapat sambutan
hangat. Full-house. Dan banyak lagi rezeki yang saya dapat lepas
berdoa dan rapatkan diri dengan Maha Pemberi Rezeki.
Janji Allah S.W.T memang satu perkara yang pasti. Dan semua ini
berlaku secara instant.

Saya nasihat kat korang supaya elakkan terlupa tunaikan zakat,
tinggalkan solat, dan sebagainya.

Tak guna kalau duit kita banyak, tapi hati tak tenang dan tak berbalik
kat Allah S.W.T. Rezeki kita kat dunia ni, Dia yang bagi semuanya.

214

Bab 13
Shafie Bustan

Responden #11: Tuan Shafie Bustan.
Nama Penuh:

Shafie bin Bustan.

Profesion:

Saya graduate MMU (Mutimedia University) pada tahun 2001. Mulakan
profesion dengan TELEKOM dan bekerja kat situ selama 8 tahun.
Tahun 2009, saya berhenti kerja dan mulakan pelaburan hartanah
secara serius sampai sekarang.

215

Status Perkahwinan:

Dah berkahwin. Alhamdulillah, dikurniakan 5 orang anak.

Umur semasa membeli hartanah pertama:

Saya mula beli hartanah pertama waktu umur 24 tahun (tahun 2008).

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Hartanah yang saya beli gunakan strategi ini adalah kat Ayer Keroh,
Melaka. Jenis teres. Saya beli dengan cara mark-up kat Perjanjian Jual
Beli (S&P).

216

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Salah satu sebab adalah kita tak perlu keluarkan banyak kos. Dengan
modal yang tak banyak, kita boleh membeli rumah dan dapatkan
lebihan tunai daripada mark-up yang kita buat.

Lagi satu, biasanya harga rumah yang boleh dibeli secara zero-down
payment ni boleh dibeli bawah harga market price. Maknanya, kita
boleh beli rumah dengan harga yang lebih murah.

Dan bila nak jual pula, kita boleh jual balik ikut harga market semasa.
Kan dah boleh buat untung tu? Dari market price ni, kita boleh buat
mark-up pinjaman dan dapatkan cashback.

Bab down payment pula, boleh jadi kita kena bayar dulu 10% atau tak.
Ini ikut kat penjual sama ada nak tunggu pinjaman lepas, atau nak duit
tu lepas dah sign Perjanjian Jual Beli (S&P).

Biasanya, saya hanya perlu bayar duit booking sebanyak RM1,000 saja.
Banyak untung yang kita boleh buat bila gunakan strategi ini.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum membeli
hartanah ini?

Sebelum beli unit ini, saya akan buat lawatan dulu. Nak check kondisi
rumah. Lagi-lagi peralatan eletrik. Suis, plag, wiring, semua saya akan
periksa.

217

Kalau rumah baru, kita boleh claim balik kat pemaju kalau ada apa-
apa kerosakan. Rumah sub-sale tak macam tu. Cuma, kita boleh minta
kat owner untuk rendahkan harga jualan.
Kalau nak baiki semua pakai modal sendiri pun boleh juga. Tapi kalau
duit banyak, baru boleh cerita.
“Kenapa saya rekod semua kerosakan?”

Bila terjumpa sebarang kerosakan, saya akan rekodkan. Zaman
sekarang, saya rasa ramai orang dah pakai smartphone. Boleh je
tangkap dan simpan gambar tu sebagai bukti.
Lepas tu, saya akan check berapa value maksimum rumah pula. Yang
ni, saya akan minta bantuan kat banker yang saya kenal.

218

Sebab kita akan gunakan nilai ini kat dalam Perjanjian Jual Beli, dan
buat permohonan pinjaman kat bank. Dan kita boleh buat mark-up
pinjaman dan tinggikan potensi pinjaman supaya senang lulus.

Dalam kes saya, owner dah malas nak jaga rumah tu. Itu sebab dia nak
jual cepat, dan dia juga nak berpindah ke tempat lain. Dan paling best,
harga yang dia bagi kat saya memang murah.

Owner beli rumah ni dengan harga RM52,000. Dan dia jual kat saya
pada harga RM65,000. Banker pula bagitahu saya, unit ini bernilai sekitar
RM80,000.

Kiranya, saya dapat beli dengan harga yang murah berbanding harga
market semasa. Tambahan pula, owner rumah ni orang tua. Mungkin
dia tak berapa tahu pasal harga pasaran unit tu.

Jadi, saya dah tahu berapa banyak yang saya boleh mark-up
berdasarkan data-data ini. Rumah harga murah, dapat buat mark-up.
Bila loan lulus, dapat cashback lagi. Tak ke untung tu?

Persediaan lain yang saya buat adalah memeriksa berapa banyak loan
yang layak saya dapatkan. Ini patut jadi persediaan yang pertama
sekali.

Dan pastikan CCRIS dan CTOS kita cantik. Kalau tak, boleh jadi
permohonan loan korang tak lepas. Bank bagi pinjam duit mereka
berdasarkan rekod kewangan ni.

219

Tak guna juga berjumpa penjual kalau dah tahu loan tak akan lepas.

Silap-silap, kena maki depan muka pasal buang masa dia.

Dari segi modal, kita akan dapat mark-up pinjaman dan modal yang
kita keluarkan boleh jadi sikit. Tapi, kena sediakan duit juga sebab nak
bayar kos peguam dan deposit masa nak sign S&P nanti.

Jadi, beli hartanah secara zero-down payment tak bermaksud membeli
hartanah tanpa sebarang modal. Saya harap pembaca boleh
fahamkan maksud sebenar terma ini.

Bila loan dah disbursed, baru kita akan dapat balik modal awal yang
kita keluarkan sebelum ni. Jadi senang cerita, memang kita kena
prepare dan kumpul duit.

Bukan “walaupun tak ada sebarang simpanan, kita masih boleh beli
hartanah.” Ini tak betul ya. Nak ikutkan (secara logik), kita memang
kena sediakan duit booking. Kalau tak booking, alamat unit itu ada
kemungkinan terlepas kat tangan orang lain.

Lagi satu, kos legal fee pun akan pakai duit juga. Tapi tak rugi pun kita
keluarkan modal awal. Sebab kita akan dapat balik pulangan daripada
mark-up yang kita buat.

Biasanya, ia akan telan kos sebanyak 3% daripada harga yang penjual
bagi.

220

Siapakah target penyewa utama saya?

Boleh kata, banyak jenis penyewa yang saya boleh target.
Kawasan Ayer Keroh ni dekat sangat dengan MMU. Jadi, saya boleh
target untuk dapatkan student sebagai penyewa. Nak target pekerja
pun, tak salah.
Sebab kawasan ini juga dekat dengan pusat pejabat kerajaan. Sangat
dekat dengan MITC, Ibupejabat Polis Daerah (IPD), dan sebagainya.
Sekarang ni, penyewa semasa saya bekerja kat IPD Ayer Keroh. Oh ya,
saya jenis orang yang sewakan sebiji rumah. Tak buat sewa ikut bilik atau
kepala.

Cerita terperinci bagaimana saya dapatkan hartanah ini
secara zero-down payment.

Saya dapat maklumat pasal rumah ini daripada kawan-kawan. Saya
ada banyak join grup motor dan sebagainya. Bila berborak, dapat

221

cerita yang ada orang nak jual rumah kat kawasan Ayer Keroh.

Tambahan pula, tuan rumah nak jual dengan harga murah (bawah
market value). Sebab peluang macam ni datang sekali-sekala, saya
terus set masa untuk berjumpa dengan owner cepat-cepat.
Nasihat saya, besarkan senarai networking kita setiap masa. Sebab ini
akan bagi kita peluang berjumpa dengan pelbagai tawaran hartanah
yang menarik.

Berkawan dengan semua orang, baik banker atau sesiapa saja.

Lagi besar networking kita, lebih besar peluang kita berjumpa dengan
tawaran rumah under market value. Sambil tu, kita pun kena buat kajian
sendiri. Gunakan bantuan pakcik Google.

Zaman sekarang ni cukup mudah untuk kita cari hartanah secara
online. Mudah, iProperty, Propwall, semua dah ada untuk kita gunakan.

Ambil peluang ini dan cari hartanah yang sesuai dengan matlamat
pelaburan kita.

Apakah halangan utama yang anda hadapi semasa
membeli hartanah ini?

Alhamdulillah. Sepanjang proses jual beli ni, tak ada sebarang halangan
dan kesukaran yang terjadi.

222

Sebab saya dah bagitahu owner awal-awal, saya nak buat mark-up
loan.

Ini perkara yang penting untuk kita buat bila nak buat mark-up.
Bagitahu dan minta kebenaran mereka dulu.

Dan owner ni setuju dengan permintaan saya. Jadi, tak akan ada
sebarang bantahan masa nak sign S&P. Yang akan jadi masalah
adalah bila kita tak bagitahu tuan rumah bila nak buat mark-up.

Lagipun, rumah yang owner tu nak jual dah berusia lebih 10 tahun.
Bermakna, tak ada sebarang sekatan untuk owner bayar RPGT. Kalau
rumah bawah 5 tahun, ada kemungkinan dia tak bagi buat mark-up.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment.

Saya ni jenis suka membaca. Dapat tahu pasal beli rumah secara zero-
down payment pun, masa tengah membaca buku pasal hartanah.

Majalah hartanah yang banyak kat pasaran pun ada banyak buah
fikiran dan informasi berguna.

Selain buku, saya juga rajin membaca kat forum berkaitan pelaburan ni
kat Internet. Google kan ada. Boleh cakap, nak dapatkan maklumat
pasal hartanah cukup senang kat zaman sekarang.

223

Nak atau tak nak mencari saja yang jadi isu. Kalau nak tahu, dah tentu
kita akan cari ilmu, kan?
Banyak juga buku pasal hartanah yang ada dalam koleksi saya. Hasil
tulisan Tuan Azizi Ali, dan ramai lagi pakar dan mentor terkenal kat
dalam dan luar negara.

Apakah prestasi terkini hartanah yang saya beli ini?

Rumah yang saya beli (kat Ayer Keroh, Melaka) tu, saya dah ubah suai
jadi bajet hotel.

Masa beli dulu tak sampai pun RM70,000 (beli harga RM65,000).
Sekarang, nilai semasa (market value) hartanah ni dah cecah sekitar
RM200,000.

3 mesej untuk anda yang nak dapatkan tawaran zero-down
payment.

1. Fahamkan dulu setiap perkara yang kita nak buat. Tak kira apa jenis
pelaburan sekalipun.

Yang paling penting kita kena faham adalah proses dan flow sesuatu
perkara. Kalau tak tahu, tanya dulu kat orang yang dah ada
pengalaman atau pakar.

Yang kedua, kita kena jelas dengan kira-kira pelaburan kita. Biar semua
nombor, kita nampak jelas dan ditulis atas kertas. Buat dulu bajet ikut
kapasiti kewangan kita, dan bertindak ikut bajet ini.

224

Pelaburan hartanah gunakan banyak duit. Kalau tak bersedia betul-
betul, takut diri sendiri yang merana nanti.
Pendek cerita, cari ilmu dulu, baru mulakan pelaburan. Takkan lari
gunung dikejar.

2. Kena paksa diri mulakan simpanan. Kalau tak, sampai bila-bila
takkan dapat beli rumah.

Simpanan adalah bab orang kita paling liat nak buat.
Macam dah berpakat ramai-ramai tak nak menyimpan duit untuk beli
rumah. Tapi saya tengok, sekarang ni keadaan dah semakin berubah
baik.
Semakin ramai yang dah mula sedar kepentingan menyimpan. Paling
best, tengok ramai orang muda sekarang ni berpakat nak beli rumah.
Kalau budak dulu-dulu, tak kisah telan Maggi, janji kereta keluar dulu.

225

Setiap pelaburan perlukan modal. Kalau tak ada lagi, kumpul duit biar
cukup dulu. Sementara nak kumpul duit, kumpul ilmu pada masa yang
sama.

3. Fikir dulu betul-betul sebelum buat keputusan membeli.
Sekarang ni, makin ramai yang cuba menipu untuk buat banyak duit.
Rasanya, tak perlu saya nak sebut siapa. Dan pelaburan hartanah juga
jadi mangsa kegiatan scam ni.
Jadi sebelum keluarkan duit deposit, fikir dulu betul-betul dan buat
senarai pro dan cons supaya kita boleh timbal balik keputusan kita.
Ingat ya. Tak semua tawaran berharga murah itu tawaran yang
menarik. Ada kemungkinan, ia sebagai pancing saja supaya korang
teruja dapat membeli rumah pada harga yang murah.
Tapi akhirnya, diri sendiri yang tersontot.
Rajin bertanya kat kawan-kawan atau orang yang biasa dengan isu ini
dalam industri. Tak best pun dengar cerita ramai orang kita kena tipu
dengan skim-skim macam ni.

226

Bab 14
Dr. Azizul Azli

Responden #11: Dr. Azizul Azli bin Ahmad.
Nama penuh:

Dr. Azizul Azli bin Ahmad.

Profesion:

Pensyarah Kanan kat Jabatan Seni Bina Dalaman, Fakulti Seni Bina,
Perancangan dan Ukur, UiTM Perak.

Status perkahwinan:

Dah berkahwin. Alhamdulillah, Allah S.W.T kurniakan 4 orang anak.
227

Umur masa beli hartanah pertama:

Saya beli hartanah pertama waktu berumur 25 tahun. Beli secara tak
sengaja sebab masa ni, masih lagi belum ada banyak ilmu pasal
hartanah.

Nama hartanah yang dibeli secara zero-down payment:

Sehingga hari ini, saya masih belum ada pengalaman membeli
hartanah secara zero-down payment.

Cuma ada pengalaman membeli hartanah dalam pasaran lelong
dan beli rumah dengan membayar deposit yang minimum saja
(pasaran Sub-Sale).

Bagi hartanah lelong (yang saya beli), saya hanya bayar deposit tak
lebih daripada 10%. Selain itu, ada juga beberapa hartanah yang
saya beli berharga bawah nilai pasaran (below market value).

Saya berharap pengalaman saya beli hartanah bawah market value
boleh digunapakai dan beri manfaat kat pembaca e-book ini.

26.7% lebih murah dari market value?

Sebagai contoh, saya ada beli satu rumah kediaman kat kawasan
Ipoh, Perak. Cherry Park adalah nama projek ini.

Harga yang pemilik asal buka adalah RM55,000, dan ia 26.7% lebih
murah berbanding nilai pasaran semasa (current market value). Kalau
nak ikut MV, ia boleh dijual dengan harga maksimum RM75,000.

228

Dengan MOF (margin of finance) sebanyak 70%, saya dapat
pembiayaan bank sebanyak RM52,500 masa membeli rumah ini.

Bermakna, saya hanya perlu guna RM2,500 (duit saya) sebagai
tambahan untuk membeli rumah ini.

Murah kan? Walaupun saya tak beli secara zero-down payment, ia
masih lagi boleh dikira rendah dan tak gunakan banyak duit
berbanding beli secara biasa.

Bagi saya (secara personal), ini adalah satu pembelian yang amat
berbaloi dengan nilai hartanah sekitar kawasan Ipoh ini. Kadar
kenaikan hartanah boleh kata agak perlahan kat kawasan ini.

Tapi, kalau cerita pasal nak dapatkan aliran tunai bagi setiap
pembelian rumah, ia masih lagi mudah kita nak dapatkan.

229

Kalau kat Perak, saya tak akan membeli rumah yang tergolong dalam
pasaran underconstruction sebagai pelaburan. Saya hanya beli projek
macam ini kat kawasan Selangor saja.

Kat sini (Perak), ada beberapa strategi pelaburan yang tak sesuai
digunapakai macam kat kawasan Selangor dan Kuala Lumpur.

Lain sikit game-nya kat sini. Bukan tak boleh pakai langsung, cuma tak
boleh pakai semua.

Saya bagi satu contoh.

Kat sini, kadar sewa masih lagi kat tahap rendah. Susah nak henjut
(tingkatkan) harga sewa dan dapatkan aliran tunai dengan mudah.

Tapi, dalam setiap masalah, pasti akan ada jalan penyelesaian.

Ini cara saya. Mungkin korang pun boleh guna juga kalau nak melabur
kat kawasan Ipoh ini.

Saya akan tumpukan perhatian dan mengkaji rumah kat kawasan
Ipoh, yang dekat dengan hospital, IPTA (atau IPTS) seperti UiTM dan
UTP kat Seri Iskandar. Kawasan ini masih ada potensi sewaan yang baik
dan tinggi.

Selain itu, saya ada juga beli hartanah lelong kat sekitar kawasan
industri untuk dibuat sebagai asrama untuk pekerja kilang.

Ada sebahagian hartanah ini boleh kata, tak laku atau tak terjual
pada peringkat awal pelancaran.

230

Daripada membazir begitu saja, baik lagi saya beli dan jadikan ia
sebagai asrama pekerja.
Lebih mudah saya nak uruskan sebab saya tak payah risau pasal kes
lewat bayar sewa. Yang saya tahu setiap bulan, duit sewa akan masuk
tanpa sebarang masalah.

Kenapa saya pilih untuk membeli hartanah ini?

Target yang saya tetapkan mudah saja. Cari saja hartanah yang
below market value. Kalau rumah itu ada kriteria ini, saya tak teragak-
agak untuk beli.
Of course saya akan timbang balik semua perkara. Dan kalau lepas,
saya terus sediakan duit yang cukup untuk beli hartanah itu.
Sebab saya dah membeli lebih 2 biji rumah sebelum ini, saya cuma

231

layak dapatkan MOF sebanyak 70% saja.
Tapi, tak bermakna saya hanya layak dapat pinjaman 70%, tak boleh
nak buat untung. Paling kurang pun, dapat beli tanpa keluar banyak
modal pun, saya dah cukup puas hati.
Kemudian, saya akan kenal pasti dulu kawasan hartanah yang nk
dibeli itu. Macam yang saya dah jelaskan sebelum ini, saya akan
tertumpu kat kawasan hospital, dekat dengan kolej atau universiti, dan
kawasan perindustrian.
Selain itu, saya juga fokus melabur kat kawasan yang dekat dengan
pasaraya AEON. Dan jumlah pasaraya AEON ni, boleh kata banyak
kat kawasan Perak. Secara keseluruhan, aada 6 biji semuanya.

Sebab apa saya fokus kat kawasan ini?
Secara mudah, saya boleh cakap kawasan ini menyediakan peluang
dan tarikan unik untuk seorang pelabur hartanah.

232

Saya ada beli beberapa unit rumah kat AEON Station 18 (kat kawasan
perumahan Taman Panorama Lapangan). Dan nak jadi cerita, semua
yang sewa rumah saya bekerja kat AEON situ.

Dan Alhamdulillah, kesemua unit (6 unit) ini sentiasa penuh sampai
sekarang.

Saya beli semua unit ini masa sesi lelongan, dan semuanya dibeli
dengan harga yang sangat murah. Yang paling rendah saya dapat
berharga RM15,400 saja.

Tapi sekarang, permintaan (demand) sewa kat kawasan ni semakin
meningkat tinggi. Baru-baru ini, saya ada beli seunit kat kawasan ini
dengan harga RM32,000.

Apakah persediaan yang saya buat sebelum beli hartanah
ini?

Macam biasa, kita kena kumpul dulu duit biar cukup. Dan saya juga
tak terkecuali. Tak ada sebarang pelaburan yang tak gunakan
sebarang modal awal, dan ini termasuk pelaburan hartanah.

Walaupun ada strategi zero-down payment, tak bermakna kita tak
akan gunakan duit kita langsung.

Penting untuk kita fahamkan strategi ini betul-betul. Nanti ada pula
yang bertindak beli rumah, tapi langsung tak ada duit simpanan
dalam tangan.

Nak guna tandas pun kena bayar bro. Ini pula nak beli rumah. Dah
tentu akan gunakan modal, walaupun sikit. Cuma, kita ada peluang

233

nak dapatkan balik modal ini bila loan dah disburse nanti.

Saya harap korang yang nak guna strategi ini untuk beli rumah
fahamkan konsep ini dengan jelas ya.

Sebelum nak beli mana-mana hartanah untuk pelaburan, saya akan
kaji dan pastikan dulu hartanah itu menepati matlamat kewangan
yang saya nak capai, dan kena dengan strategi pelaburan saya.

Kalau semua yang saya gariskan dapat dipenuhi, saya akan jadikan
hartanah itu sebagai target utama saya.

Siapa target penyewa yang anda jadikan sasaran?

Sebab persekitaran yang berbeza (kawasan hospital, kolej dan
universiti, serta kawasan perindustrian), saya ada beberapa jenis target
penyewa yang saya jadikan sasaran.

Kalau nak ikutkan, saya lebih suka sewakan rumah kat tenaga
pengajar (lecturer), kakitangan sokongan dan juga golongan pekerja
tetap.

Walaupun saya ada beberapa unit rumah kat kawasan kolej dan
universiti, saya kurang berminat nak sewakan kat golongan pelajar.

Tapi, pasaran pelajar sentiasa ada permintaan (demand) yang tak
putus-putus.

Apakah halangan yang anda hadapi semasa nak beli
hartanah ini?

234

Dalam kes saya, halangan utama yang saya kena hadapi adalah nak
nego dengan tuan rumah asal untuk dapatkan harga sasaran saya.

Tapi, dalam keadaan ekonomi sekarang (sejak tahun 2015 hingga
kini), ada banyak tawaran harga yang baik dan luar biasa yang boleh
kita dapatkan berbanding sebelum ini.

Penjual atau ejen lebih cenderung untuk dengar pandangan pembeli,
asalkan mereka dapat jual unit ini dengan harga yang munasabah.

Kalau pandai bercakap dan nego penuh sopan-santun, tak mustahil
kita boleh dapat beli dengan harga yang cukup murah. Saya ada beli
2 apartmen yang agak menarik pada sudut harga (23% bawah harga
market value) pada tahun ini.

Macam mana saya belajar cara dapatkan tawaran zero-
down payment?

Sebab saya tak ada pengalaman beli rumah secara zero-down
payment, saya akan kongsikan macam mana saya belajar beli rumah
bawah market value. Semoga ia bermanfaat.

Untuk ini, banyak buku dan portal berkaitan hartanah yang berikan
pendedahan ini. Selain itu, ada juga seminar yang baik seperti
Sembang Hartanah yang diurus oleh AE (Abang Ensem).

Seminar ini ada tawarkan beberapa kaedah dan strategi yang
menarik untuk semua orang gunakan (termasuk korang yang tengah
baca e-book ini).

235

Kalau buku pula, suka saya syorkan tulisan Faizul Ridzuan (WTF) yang
mudah nak faham serta ada panduan yang baik bagi pelabur baru.

Kalau nak cari buku lain pun tak salah. Banyak buku pasal hartanah
yang berkualiti tinggi kat pasaran sekarang. Tinggal nak hadam je.

Apakah prestasi terkini hartanah yang anda beli itu?

Ada beza kalau nak ukur pasaran hartanah kat luar prime area. Bagi
saya, selagi hartanah itu dapat mencipta aliran tunai positif, saya akan
kekal membeli dan terus membeli.

Kalau kawasan luar bandar macam kat Ipoh ni, penyewa yang
berkualiti adalah antara faktor yang wajib kita ambil kira bagi
menjana aliran tunai positif.

Harga ini juga ada meningkat sikit. Masa beli dulu harga RM55,000.
Yang terkini saya check hari tu, sekitar RM85,000 ke RM90,000. Tapi
masih boleh nego lagi dengan owner. Tak salah mencuba kan?

3 mesej untuk anda yang nak beli rumah secara zero-down
payment atau BMV (below market value).

1. Pastikan kita ada matlamat yang jelas dengan sesuatu pembelian.

Tiap kali nak buat apa-apa, pastikan kita jelas dengan matlamat yang
kita nak capai dengan tindakan itu terlebih dulu.

Kenapa nak beli rumah tu? Sebab nak dapatkan untung kat capital
appreciation, atau kadar sewa? Ini soalan yang bagus untuk

236

permulaan.
Boleh saja kalau korang cipta soalan lain. Selagi ia bantu kita bergerak
ke arah matlamat masing-masing, tak ada masalah.
Kalau nak jelaskan dalam ayat pendek dan mampat:
“Start with the end in the mind.”
2. Rujuk pegawai bank dan dapatkan nilai semasa hartanah itu.

Bila ada data macam ini, lagi senang kerja kita. Market value ini, saya
guna untuk tetapkan harga jualan (minimum) yang saya nak capai.
Dengan nilai ini, kita boleh tetapkan harga jualan minima sambil boleh
buat mark-up dengan senang hati. Rumah kita dapat, duit tunai pun

237

kita boleh dapat. Sambil menyelam minum air bak kata orang.
Mulai sekarang, saya sarankan korang buat networking dengan orang
bank. Kalau dapat seorang yang OK, boleh dia bantu kita check nilai
hartanah semasa.
3. Sentiasa berterus-terang dengan penjual.
Kalau korang nak buat mark-up, bagitahu kat penjual secara jujur. Tak
payah nak sorok-sorok dengan mereka.
Masa proses nego, kita wajib elak timbulkan rasa salah faham antara
penjual dan pembeli. Kalau ini terjadi, silap haribulan sampai ke sudah
tak dapat beli rumah tu.
Tak salah nak bagitahu dan berterus-terang kat penjual. Janji
bercakap secara sopan dan jujur dengan mereka. Komunikasi yang
jelas penting masa proses ini sedang berlangsung.

238

Kata-kata Penutup

Semua orang berhak untuk memiliki rumah sendiri.
Tapi tak semua orang bertuah untuk mendapatkan ilmu hartanah yang
betul sebelum membeli rumah.
Gunakanlah ilmu beli rumah dengan modal yang minima ini dengan
sebaik-baiknya.
Pembelajaran ilmu hartanah korang tak terhenti disini.
Teruskan belajar dan mencari ilmu.
Layari laman web GilaHartanah di http://gilahartanah.com untuk tips
terkini dalam pelaburan hartanah dan kewangan peribadi.

239