38 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
2. ให้ผู้เรียนแต่ละกลุ่มท่ีได้รับมอบหมายตามหัวข้อ 1.1-1.3 ศึกษาหาความรู้เพ่ิมเติมเกี่ยวกับเร่ือง
กฎหมายลักษณะหนี้และค�ำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจ โดยค้นคว้าเพิ่มเติมจากแหล่งการเรียนรู้ต่าง ๆ เช่น
อนิ เทอรเ์ นต็ หนงั สอื จากหอ้ งสมดุ เปน็ ตน้
3. ให้ผู้เรียนแต่ละกลุ่มระดมความคิดสรุปหลักกฎหมายลักษณะหนี้ที่เป็นประเด็นส�ำคัญในรูปของ
ผงั มโนทศั น์ (Mind Mapping) หรอื สรปุ ประเดน็ ส�ำคญั ในรปู แบบของการแสดงบทบาทสมมตุ ิ
4. จากขอ้ 3 ใหผ้ เู้ รยี นเลอื กและน�ำเสนอภาระงานหนา้ ชน้ั เรยี น กลมุ่ ละ 3-5 นาที
5. ผสู้ อนและผเู้ รยี นรว่ มกนั สรปุ ภาพรวม
สรปุ
สญั ญา หมายถงึ นติ กิ รรมทเ่ี กิดจากการแสดงเจตนาของบคุ คลต้ังแต่ 2 ฝ่ายข้นึ ไป ซง่ึ สญั ญาย่อม
เกดิ ขน้ึ จากค�ำ เสนอและค�ำ สนองและตรงถกู ตอ้ งตรงกนั ซง่ึ วตั ถปุ ระสงคข์ องสญั ญานนั้ ตอ้ งไมข่ ดั ตอ่ กฎหมาย
ไม่เปน็ การพน้ วสิ ยั หรือไมข่ ัดต่อความสงบเรียบร้อยหรอื ศีลธรรมอนั ดีของประชาชน
หนี้ หมายถึง การผูกนิติสัมพันธ์ระหว่างบุคคล 2 ฝ่าย คือ ฝ่ายลูกหน้ีและฝ่ายเจ้าหนี้ หน้ีย่อม
เกิดขึ้นจากนิติกรรม-สัญญา ละเมิดจัดการงานนอกสั่ง ลาภมิควรได้ หรือเกิดจากบทบัญญัติกฎหมายอื่น
หนี้ย่อมระงับลงสิ้นไปเมื่อมีการชำ�ระหน้ี การปลดหน้ี การหักกลบลบหนี้ การแปลงหนี้ใหม่ และหน้ี
เกล่อื นกลืนกัน
หน่วยการเรยี นรทู้ ่ี 2 39
แบบประเมินสมรรถนะรายวชิ าหน่วยการเรียนรู้ที่ 2
เรื่อง สัญญาและหนี้
คำ� ชแี้ จง จงเขยี นเครอื่ งหมาย ✓ ลงในชอ่ งวา่ งทต่ี รงกบั ความคดิ เหน็ ของผเู้ รยี นตามความเปน็ จรงิ มากทสี่ ดุ
เกณฑก์ ารประเมนิ 5 = ดมี าก 4 = ด ี 3 = ปานกลาง 2 = นอ้ ย 1 = นอ้ ยทสี่ ดุ
หัวข้อ ระดับความคิดเห็น
54331
1. ด้านความรู้
1.1 อธิบายความหมายและลกั ษณะสำ�คัญของสญั ญาได้
1.2 บอกประเภทของสญั ญาได้
1.3 อธบิ ายความหมายมดั จำ�และเบ้ียปรบั ได้
1.4 อธิบายการเลกิ สัญญาได้
1.5 อธบิ ายความหมายและลกั ษณะสำ�คญั ของหนีไ้ ด้
1.6 อธิบายบอ่ เกิดแหง่ หน้ไี ด้
1.7 บอกความระงับแหง่ หน้ีได้
2. ดา้ นทักษะ
2.1 ปฏบิ ัติกิจกรรมตามทีไ่ ด้รับมอบหมายเสรจ็ ตามกำ�หนดเวลา
2.2 เกิดสมรรถนะในการปฏิบตั งิ าน
2.3 จดั ท�ำ เอกสารท่ีเกย่ี วขอ้ งกับลักษณะสญั ญาตา่ ง ๆ ได้ตามหลกั การของ
ประมวลกฎหมายและพาณิชย์ได้
3. ดา้ นเจตคติ
3.1 มคี วามซ่อื สัตยส์ จุ ริต
3.2 มีวนิ ัย ตรงต่อเวลา และมคี วามรบั ผดิ ชอบ
3.3 มมี นุษยสัมพนั ธ์ในการปฏบิ ัตกิ ิจกรรมและทำ�งานรว่ มกับผอู้ น่ื ได้
3.4 มเี จตคตทิ ดี่ ใี นการปฏิบตั กิ ิจกรรม
40 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
แบบทดสอบเพื่อประเมินผลหลังการเรียนรู้
จงเลอื กคำ� ตอบทถี่ กู ตอ้ งเพยี งขอ้ เดยี ว จุดประสงค์การเรียนรู้ที่ 3 อธิบายความหมายมัดจำ�และ
จดุ ประสงคก์ ารเรียนรทู้ ่ี 1 อธบิ ายความหมายและลกั ษณะ เบี้ยปรบั ได้
สำ�คัญของสญั ญาได้ 5. ข้อใดเป็นความหมายของมดั จ�ำและเบยี้ ปรับ
1. ขอ้ ใดเป็นความหมายและลักษณะของสญั ญา 1. มัดจ�ำมีการส่งมอบวัตถุแห่งสัญญา เช่น เงิน
1. ตอ้ งมบี ุคคลตั้งแต่ 2 ฝา่ ยขึน้ ไปท�ำสญั ญา แต่เบ้ียปรับจะส่งมอบวัตถุแห่งสัญญาหรือไม่
2. ต้องมีวตั ถปุ ระสงค์ในการท�ำสัญญาไมเ่ ป็นการ กไ็ ด้
พน้ วิสยั 2. มัดจ�ำมีการส่งมอบวัตถุแห่งสัญญา เช่น
3. ตอ้ งมกี ารแสดงเจตนาโดยค�ำเสนอและค�ำสนอง ทรัพย์สินอย่างอ่ืน แต่เบี้ยปรับจะส่งมอบวัตถุ
ถูกตอ้ งตรงกนั แห่งสัญญาหรือไมก่ ็ได้
4. ต้องมีวัตถุประสงค์ในการท�ำสัญญาที่ไม่ขัดต่อ 3. มัดจ�ำโดยปกติทรัพย์ที่วางไว้ให้อีกฝ่ายหนึ่ง
กฎหมาย หรอื ไมข่ ดั ตอ่ ความสงบเรยี บรอ้ ย หรอื ยดึ ไวม้ จี �ำนวนนอ้ ย เมอ่ื เทยี บราคาแหง่ วตั ถขุ อง
ศีลธรรมอันดีของประชาชน สญั ญา สว่ นเบยี้ ปรบั โดยปกตทิ รพั ยส์ นิ ทวี่ างไว้
5. ถูกตอ้ งทกุ ขอ้ มกั มจี �ำนวนมาก
2. ขอ้ ใดเปน็ สัญญาตามกฎหมาย 4. มดั จ�ำเปน็ หลกั ฐานหรอื เปน็ ประกนั ในการทจี่ ะ
1. นายเอตกลงท�ำสัญญาซื้อขายทดี่ นิ กับนายบี ปฏิบตั ติ ามสญั ญา แตเ่ บีย้ ปรบั เปน็ การก�ำหนด
2. นายเอตกลงท�ำสญั ญาซอื้ ขายยาเสพตดิ จากนายบี ค่าสินไหมทดแทนในกรณีท่ีไม่ช�ำระหนี้ หรือ
3. นายเอตกลงท�ำสัญญาเช่าซื้อเครื่องบินบน ลูกหนี้ไม่ช�ำระหนี้ให้ถูกต้องตามท่ีได้ตกลงกัน
ดวงจนั ทรก์ ับนายบี ไว้ลว่ งหนา้
4. นายเอตกลงจ้างนายบีว่าความในคดีฟ้องหย่า 5. ถูกตอ้ งทกุ ขอ้
พร้อมจ่ายค่าจ้างว่าความและค่าจ้างให้นายซี จดุ ประสงค์การเรียนรู้ท่ี 4 อธบิ ายการเลกิ สญั ญาได้
เปน็ ชกู้ ับภรรยาของนายบี 6. ข้อใดเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติ
5. ถกู ตอ้ งทกุ ขอ้ แหง่ กฎหมาย
1. คู่สญั ญาฝา่ ยหน่ึงช�ำระหน้ี
จุดประสงคก์ ารเรียนรู้ท่ี 2 บอกประเภทของสญั ญาได้ 2. เมอ่ื การช�ำระหนที้ งั้ หมดหรอื แตบ่ างสว่ นกลาย
3. ข้อใดเป็นประเภทสญั ญาไมต่ า่ งตอบแทน เปน็ พ้นวิสัย
1. สัญญาให้ 2. สญั ญาซือ้ ขาย 3. เม่ือคู่สัญญาใช้สิทธิในการบอกเลิกสัญญาโดย
3. สัญญาเช่าทรัพย ์ 4. สัญญาจ้างท�ำของ ข้อตกลงในสัญญา
5. ถูกต้องทุกข้อ 4. นายเอตกลงขายท่ดี นิ ใหก้ ับนายบี ก�ำหนดโอน
4. ข้อใดเป็นสญั ญาประธาน ในวันท่ี 22 กุมภาพันธ์ 2562 แต่นายเอ
1. สญั ญายมื 2. สัญญาจ�ำน�ำ ไม่มาท�ำสัญญาตามท่ีก�ำหนดไว้
3. สัญญาจ�ำนอง 4. สัญญาค้ำ� ประกัน 5. ถกู ต้องทุกขอ้
5. ถกู ตอ้ งทกุ ข้อ
หน่วยการเรียนรูท้ ่ี 2 41
จดุ ประสงคก์ ารเรียนรทู้ ี่ 5 อธิบายความหมายและลกั ษณะ จดุ ประสงค์การเรียนรทู้ ี่ 6 อธบิ ายบอ่ เกดิ แหง่ หนไ้ี ด้
สำ�คญั ของหนีไ้ ด้ 9. บ่อเกดิ แห่งหน้ที สี่ �ำคญั ทส่ี ดุ คือข้อใด
7. ขอ้ ใดเปน็ ความหมายและลักษณะส�ำคญั ของหนี้
1. ต้องมีวัตถแุ ห่งหน้ี 1. สญั ญา 2. ละเมดิ
3. นิติเหต ุ 4. นติ กิ รรม
2. ต้องมีเจา้ หน้แี ละลกู หน้ี 5. จัดการงานนอกสั่ง
3. ต้องมีนิติสัมพันธ์หรือต้องมีผลผูกพันในทาง
กฎหมาย จุดประสงคก์ ารเรียนรทู้ ่ี 7 บอกความระงับแห่งหนีไ้ ด้
4. การกระท�ำการหรืองดเว้นกระท�ำการก็เป็น 10. ความระงับแหง่ หน้ีท่ีเกิดข้นึ มากทส่ี ดุ คอื ขอ้ ใด
ลกั ษณะส�ำคญั ของหนี้ 1. การช�ำระหนี้
5. ถกู ตอ้ งทุกขอ้ 2. การปลดหนี้
8. ขอ้ ใดคือไม่ใชว่ ตั ถแุ ห่งหนี้ 3. การแปลงหน้ใี หม่
1. ปลดหน ี้ 2. กระท�ำการ 4. การหักกลบลบหนี้
3. งดเว้นกระท�ำการ 4. ส่งมอบทรัพยส์ นิ 5. หน้เี กล่อื นกลืนกนั
5. ถกู ตอ้ งทกุ ข้อ
3หนว่ ยการเรยี นรูท้ ่ี
ซ้ือขาย
สาระการเรยี นรู้
1. ความหมายและลักษณะของสญั ญาซือ้ ขาย
2. ทรพั ยส์ ินท่ซี อ้ื ขายกันได้และไม่ได้
3. แบบของสัญญาซอ้ื ขาย
4. การโอนกรรมสทิ ธิ์ในทรพั ยส์ ิน
5. สทิ ธิ หนา้ ท่ี และความรับผิดของผขู้ าย
6. สทิ ธแิ ละหน้าที่ของผูซ้ อ้ื
7. การซอ้ื ขายเฉพาะบางอยา่ ง
ซื้อขาย จุดประสงค์การเรยี นรู้
1. บอกความหมายและลกั ษณะของสญั ญาซอ้ื ขายได้
2. ระบุทรัพย์สนิ ทใ่ี ช้ในการซอื้ ขายได้
3. วเิ คราะห์แบบของสญั ญาซื้อขายได้
4. อธิบายการโอนกรรมสทิ ธ์ใิ นทรพั ย์สินทซี่ อื้ ขายได้
5. อธิบายสิทธิ หน้าที่ และความรบั ผดิ ของผูข้ ายได้
6. อธิบายสทิ ธแิ ละหนา้ ที่ของผ้ซู ื้อได้
7. บอกการซื้อขายเฉพาะบางอยา่ งได้
สมรรถนะประจ�ำ หน่วย
1. แสดงความรูเ้ ก่ยี วกับหลักการของกฎหมายลักษณะซื้อขาย
2. จัดทำ�เอกสารสัญญาท่ีเกี่ยวข้องกับลักษณะซื้อขายได้ตาม
หลักการของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
หน่วยการเรยี นรทู้ ี่ 3 43
ซ้ือขาย
“ซื้อขาย” เป็นเอกเทศสัญญาชนิดหน่ึงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายลักษณะ
ซื้อขายมีความส�ำคัญและความจ�ำเป็นในการด�ำเนินธุรกิจและมีใช้กันมากในชีวิตประจ�ำวัน สัญญาซ้ือขายจะต้อง
น�ำหลักเกณฑ์ทั่วไปในการท�ำนิติกรรมมาใช้ด้วย ได้แก่ การแสดงเจตนา วัตถุประสงค์ หรือแบบแห่งนิติกรรม
เพ่อื ใหส้ ัญญาสมบูรณแ์ ละใชไ้ ด้ตามกฎหมาย
1. ความหมายและลักษณะของสญั ญาซิอื้ ขาย
1.1 ความหมายของซอื้ ขาย
ซื้อขาย (Sale) เป็นสัญญาลักษณะหนึ่งของเอกเทศสัญญาซ่ึงบัญญัติไว้ในบรรพ 3 แห่งประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ดังนี้
มาตรา 453 “อันวา่ ซื้อขายนนั้ คอื สญั ญาซง่ึ บุคคลฝา่ ยหนึง่ เรียกวา่ ผูข้ าย โอนกรรมสทิ ธแ์ิ ห่งทรัพย์สนิ
ให้แก่บคุ คลอีกฝ่ายหนง่ึ เรยี กว่า ผซู้ ้ือ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใชร้ าคาทรัพยส์ นิ นั้นให้แกผ่ ู้ขาย”
1.2 ลักษณะของสัญญาซ้ือขาย
1.2.1 เป็นสญั ญาซ่ึงประกอบด้วยบคุ คล 2 ฝา่ ย คือ ฝ่าย “ผู้ขาย” และฝ่าย “ผูซ้ อ้ื ” โดยแต่ละฝา่ ยนนั้
จะมีจ�ำนวนกี่คนก็ได้ และทั้งสองฝ่ายได้ตกลงท�ำสัญญาซ้ือขายกัน ซ่ึงฝ่ายผู้ขายจะโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพย์สิน
ใหแ้ กฝ่ ่ายผ้ซู อ้ื และฝ่ายผู้ซือ้ กจ็ ะช�ำระราคาทรพั ยส์ นิ น้นั ใหแ้ กฝ่ ่ายผขู้ าย
1.2.2 เป็นสัญญาต่างตอบแทน สัญญาซ้ือขายจัดเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหน่ึง หมายถึง สัญญา
ซึ่งคู่สัญญาต่างมุ่งประโยชน์ตอบแทนด้วยกันทั้งสองฝ่าย หรืออีกนัยหนึ่งต่างฝ่ายต่างมีหนี้จะต้องช�ำระต่อกัน
การทค่ี สู่ ญั ญาทง้ั สองฝา่ ยตา่ งเปน็ เจา้ หนแ้ี ละลกู หนซ้ี ง่ึ กนั และกนั หากผซู้ อื้ ไมช่ �ำระราคา ผขู้ ายกม็ สี ทิ ธทิ จ่ี ะไมส่ ง่ มอบ
ทรัพย์สนิ หรือโดยนัยกลบั กัน หากผู้ขายไมส่ ง่ มอบทรัพยส์ ิน ผู้ซอื้ กม็ ีสิทธิท่จี ะยงั ไม่ช�ำระราคา ดังรปู
เจา้ หน ้ี ทรพั ย์ ลกู หน้ี
นาย ก ผซู้ ือ้ ซอื้ ขาย นาย ข ผ้ขู าย
ลูกหน ้ี ราคา เจา้ หน้ี
44 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
1.2.3 ผู้ขายจะต้องโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซ้ือ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินน้ันเป็น
ลกั ษณะทส่ี �ำคญั อยา่ งหนงึ่ ของสญั ญาซอื้ ขาย เพราะถา้ ในกรณที คี่ สู่ ญั ญาไมม่ เี จตนาโอนกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ใหแ้ ก่
ผูซ้ ้อื ก็ไมจ่ �ำเป็นจะตอ้ งโอนไปในทันทที ท่ี �ำสญั ญาซอื้ ขายกไ็ ด้ อาจจะเป็นเร่ืองทีค่ กู่ รณีจะตกลงกันใหโ้ อนเมื่อใดก็ได้
เช่น คู่กรณีอาจจะท�ำสัญญากันในลักษณะของสัญญาจะซ้ือจะขาย หรืออาจจะท�ำเป็นสัญญาซ้ือขายที่มีเง่ือนไข
เง่อื นเวลาบงั คบั ไว้ ดงั นกี้ รรมสทิ ธิก์ ็ยอ่ มทจ่ี ะไม่โอนกันในขณะท�ำสญั ญาซือ้ ขาย แต่จะโอนกนั ในภายหนา้ เป็นต้น
1.2.4 ผู้ซ้ือตกลงท่ีจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย ค�ำว่า “ราคา” น้ัน หมายถึง ตัวเงินเท่านั้น
ราคาทีต่ กลงกันในสญั ญาซอื้ ขายจะเป็นเงินไทยหรอื เงนิ สกุลใดก็ได้ แตจ่ ะเปน็ ทรพั ย์สินอื่นไมไ่ ด้ หากเป็นทรพั ยส์ ิน
อ่ืนแลว้ สญั ญาน้ันกย็ อ่ มไมใ่ ช่สัญญาซ้ือขาย แตจ่ ะเป็นสัญญาแลกเปลย่ี นไป
2. ทรพั ย์สนิ ที่ซื้อขายกนั ไดแ้ ละไม่ได้
2.1 ทรัพย์สินที่ซื้อขายกันได้ โดยทั่วไปแล้วทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์
ทั้งประเภทมีรูปร่าง เช่น รถยนต์ เส้ือผ้า บ้าน ที่ดิน เป็นต้น และไม่มีรูปร่าง ได้แก่ สิทธิต่าง ๆ เช่น ลิขสิทธ์ิ
สิทธิบัตร เป็นต้น ทรัพย์สินดังกล่าวย่อมซื้อขายกันได้ทั้งสิ้น เว้นแต่จะเป็นทรัพย์ท่ีกฎหมายมีบทบัญญัติห้ามไว้
อยา่ งชัดแจ้งว่าซื้อขายกันไม่ได้
2.2 ทรัพยส์ นิ ทซ่ี ้อื ขายกันไมไ่ ด้ ทรัพย์สนิ ทไ่ี มอ่ าจซื้อขายกนั ไดน้ ัน้ แยกพจิ ารณาได้ 2 ประเภท ดงั น้ี
2.2.1 ทรัพยน์ อกพาณชิ ย์ ไดแ้ ก่ ทรพั ยท์ ่ีเกิดขึ้นตามธรรมชาติ และสภาพตวั ทรัพยไ์ ม่อาจถือเอาได้
เช่น แก๊สออกซิเจน สายลม แสงแดด ดวงอาทิตย์ ดวงจันทร์ เป็นต้น ซ่ึงทรัพย์นอกพาณิชย์ดังกล่าวคนท่ัวไป
สามารถใชป้ ระโยชน์ได้โดยไม่ต้องซ้อื ขาย
2.2.2 ทรัพย์ท่ีกฎหมายห้ามโอน เนื่องจากมีกฎหมายบัญญัติไว้ห้ามโอนจึงจ�ำหน่าย จ่าย โอน
หรือท�ำการซื้อขายกันไม่ได้ ได้แก่ ทรพั ย์สินดังต่อไปน้ี
1) สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งรวมถึงทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินท่ีสงวนไว้เพื่อใช้
ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ท่ีชายตล่ิง ทางน้�ำ ทางหลวง ทะเลสาบ และท่ีดินซ่ึงรัฐบาล
หวงหา้ มไวเ้ พอื่ ประโยชนท์ างราชการ เปน็ ตน้ สง่ิ เหลา่ นจ้ี ะซอื้ ขายหรอื จ�ำหนา่ ยจา่ ยโอนไมไ่ ด้ เวน้ แตจ่ ะอาศยั อ�ำนาจ
แห่งกฎหมายโดยเฉพาะหรือโดยพระราชกฤษฎีกา (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 143 และ
มาตรา 1305)
2) สทิ ธติ ามกฎหมายหา้ มจำ� หนา่ ยจา่ ยโอน เชน่ สทิ ธเิ รยี กรอ้ งเอาคา่ สนิ ไหมทดแทนเพอ่ื ความ
เสยี หายอย่างอ่นื อนั มใิ ช่ตวั เงิน ในกรณที �ำละเมดิ ให้ผอู้ ่นื เสยี หายแก่ร่างกาย หรือสทิ ธทิ จ่ี ะได้รับคา่ อปุ การะเล้ียงดู
สทิ ธทิ ี่จะได้รับบ�ำเหน็จบ�ำนาญ เปน็ ต้น
3) ทรัพย์สินที่กฎหมายห้ามขาย จ�ำหน่าย หรือมีไว้เป็นความผิดทางอาญา เช่น เฮโรอีน
ยาเสพติด อาวุธสงคราม ธนบตั รปลอม ท่ีดนิ มอื เปลา่ ภาพลามกอนาจาร เปน็ ต้น
4) วัดและที่ธรณีสงฆ์ ได้แก่ ท่ีวัด (คือ ท่ีต้ังวัดตลอดจนเขตของวัด) และท่ีธรณีสงฆ์
(คือ ที่ซ่ึงเป็นสมบัติของวัด) เป็นทรัพย์สินท่ีซื้อขายหรือโอนให้แก่กันไม่ได้เพราะขัดต่อพระราชบัญญัติคณะสงฆ์
พ.ศ. 2505
หน่วยการเรียนรทู้ ่ี 3 45
5) ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เป็นทรัพย์สินที่จะน�ำมาซ้ือขายจ�ำหน่ายจ่ายโอนให้แก่กัน
ไม่ได้ เพราะขัดตอ่ พระราชบัญญัติจัดระเบยี บทรัพยส์ ินฝา่ ยพระมหากษัตรยิ ์ พ.ศ. 2497
6) ทรพั ยส์ นิ ทไี่ ดม้ าโดยมขี อ้ กำ� หนดหา้ มโอน เชน่ ในขณะทนี่ ายแดงเจา้ ของมรดกยงั มชี วี ติ อยู่
นายแดงโอนบ้านพร้อมทด่ี ิน 3 แปลงใหแ้ กน่ ายเขียวและได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีว่ ่าหา้ มมใิ หน้ ายเขียว
โอนขายบ้านพรอ้ มทด่ี ินดงั กล่าวใหแ้ ก่ผู้ใด ฉะนัน้ นายเขยี วกไ็ มอ่ าจน�ำบา้ นพรอ้ มท่ดี นิ มาซื้อขายกนั ได้ เป็นตน้
3. แบบของสัญญาซ้ือขาย
โดยปกติแล้วสัญญาซื้อขายไม่จ�ำเป็นต้องมีแบบแต่อย่างใด เพียงตกลงกันด้วยวาจาสัญญาซื้อขายก็ใช้ได้
บังคับกันได้แล้ว แต่มีทรัพย์สินบางประเภทที่กฎหมายได้ก�ำหนดแบบและวิธีการข้ึน เพ่ือบังคับให้คู่สัญญาต้อง
ปฏิบัติตามแบบท่ีกฎหมายก�ำหนดไว้ มิฉะน้ันสัญญาซื้อขายจะตกเป็นโมฆะ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ได้บัญญัติเรอื่ งดังกลา่ วไว้ ดงั น้ี
มาตรา 456 “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ถือเปน็ โมฆะ วธิ นี ใี้ ห้ใชถ้ งึ ซ้อื ขายเรอื ท่ีมีระวางตัง้ แต่ 5 ตันข้นึ ไป รวมทงั้ ซื้อขายแพและสตั วพ์ าหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือค�ำม่ันในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐาน
เปน็ หนงั สอื อยา่ งหนง่ึ อยา่ งใดลงลายมอื ชอ่ื ฝา่ ยผตู้ อ้ งรบั ผดิ เปน็ ส�ำคญั หรอื ไดว้ างประจ�ำไว้ หรอื ไดช้ �ำระหนบี้ างสว่ น
แล้วจะฟอ้ งรอ้ งให้บังคบั คดหี าไดไ้ ม่
บทบัญญัติท่ีกล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคา
20,000 บาท หรอื กว่านน้ั ขึ้นไปดว้ ย”
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ดังกลา่ ว สญั ญาซ้อื ขายก�ำหนดแบบ ดังตอ่ ไปน้ี
3.1 สัญญาซ้ือขายท่ีต้องท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ท�ำเป็นหนังสือ
และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทยี่ อ่ มตกเปน็ โมฆะ (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ยม์ าตรา 456 วรรคหนง่ึ )
ทรพั ยส์ ินท่เี มือ่ ซื้อขายกนั จะต้องท�ำเป็นหนงั สือและจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี มดี งั นี้
3.1.1 อสังหาริมทรพั ย์ คอื ทรพั ย์ที่เคล่อื นท่ไี มไ่ ด้ ได้แก่
1) ทดี่ ิน
2) ทรัพยอ์ นั ติดอย่กู ับท่ดี นิ มลี กั ษณะเป็นการถาวร
3) ทรพั ยท์ ป่ี ระกอบเปน็ อนั เดียวกบั ท่ดี นิ
4) ทรพั ยสทิ ธอิ นั เกยี่ วกบั ทดี่ นิ หรอื ทรพั ยอ์ นั ตดิ อยกู่ บั ทด่ี นิ หรอื ประกอบเปน็ อนั เดยี วกบั ทดี่ นิ
(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา 139)
3.1.2 สังหารมิ ทรัพย์ชนิดพเิ ศษ ได้แก่
1) เรอื ที่มรี ะวางตงั้ แต่ 5 ตนั ขนึ้ ไป
2) แพ หมายถงึ แพทค่ี นอยูอ่ าศัย (แพบ้าน) หรอื เรือนแพ (Floating House)
3) สัตวพ์ าหนะ หมายถึง ชา้ ง มา้ โค กระบือ ลา และล่อ ท่มี ตี ว๋ั พิมพร์ ูปพรรณแลว้
46 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
ขอ้ สังเกต การซื้อขายบา้ นโดยตกลงรื้อบ้านไป เป็นการซ้อื ขายอยา่ งสงั หารมิ ทรพั ย์ ไม่ต้องท�ำเป็นหนงั สือ
และจดทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หน้าท่ี
3.2 สญั ญาซ้ือขายทตี่ ้องมีหลกั ฐานอย่างหน่ึงอย่างใด ดังต่อไปน้ี
3.2.1 หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายท่ีต้องรับผิดเป็นส�ำคัญ กล่าวคือ มีหลักฐานเป็น
หนังสอื มใี จความวา่ จะมีการซ้อื ขายกนั และมีลายมอื ช่ือฝา่ ยทจ่ี ะตอ้ งรับผดิ ลงไว้เพียงฝ่ายเดยี วกไ็ ด้ หรือ
3.2.2 ไดว้ างมัดจ�ำ กลา่ วคอื มีการวางมดั จ�ำไว้ โดยฝ่ายใดจะเปน็ ผวู้ างมัดจ�ำกไ็ ด้ หรอื
3.2.3 ไดช้ �ำระหนี้บางสว่ น กลา่ วคอื มีการช�ำระหนก้ี ันแล้วบางสว่ น โดยไม่จ�ำกัดวา่ ฝา่ ยใดจะเป็น
ผูช้ �ำระหนอ้ี ันเป็นหนา้ ทข่ี องตนจะต้องช�ำระ
ถา้ ไมไ่ ด้กระท�ำอย่างหนงึ่ อยา่ งใดใน 3 อยา่ งดังกล่าวข้างตน้ ท�ำให้คู่สญั ญาไม่สามารถฟ้องร้องบงั คบั คดี
กันได้ แตไ่ มท่ �ำให้สัญญาซอื้ ขายตกเป็น “โมฆะ” (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองและ
วรรคสาม) สญั ญาซือ้ ขายประเภทนี้ ไดแ้ ก่
1) สัญญาจะซือ้ จะขายอสงั หารมิ ทรพั ย์ เรือทีม่ รี ะวางตั้งแต่ 5 ตันข้นึ ไป แพ และสัตวพ์ าหนะ
2) ค�ำม่ันว่าจะซื้อหรอื จะขายทรัพย์สินตามขอ้ 1)
3) สญั ญาซือ้ ขายสงั หารมิ ทรพั ย์ซง่ึ มีราคา 20,000 บาท หรอื กว่านนั้ ข้นึ ไป
●● ขอ้ สงั เกตของการท�ำ สญั ญาจะซอ้ื จะขาย
1) กรรมสิทธ์ิในทรัพยท์ จี่ ะขายนนั้ จะยงั ไมโ่ อนไปยังผู้จะซื้อ จนกว่าจะไดม้ ีการจดทะเบยี นการโอน
กรรมสิทธิ์ตามก�ำหนดเวลาในสัญญาแลว้
2) การวางมดั จ�ำนน้ั ผ้จู ะซอ้ื วางเพียงครัง้ เดยี วในวันท�ำสัญญา และช�ำระส่วนทเ่ี หลือท้งั หมดในวนั
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิ หรือจะช�ำระส่วนที่เหลือท้ังหมดในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิ หรือช�ำระเป็นงวด ๆ
และช�ำระงวดสุดท้ายในวนั จดทะเบยี นโอนกรรมสิทธ์ิก็ได้
3) ทรัพย์สินท่ีจะขายนั้นจะต้องระบุให้ชัดเจน เช่น จะขายท่ีดินโฉนดที่เท่าใดเป็นเน้ือท่ีเท่าใด
ถา้ มบี า้ น หรอื ตกึ กช่ี นั้ กหี่ ลงั กค็ วรจะระบไุ วด้ ว้ ย หากเปน็ รถยนตค์ วรระบดุ ว้ ยวา่ ยห่ี อ้ อะไร เลขทะเบยี นอะไร เปน็ ตน้
4) จะตอ้ งใหค้ ่สู มรสของทั้งสองฝา่ ย (ถ้าม)ี ใหค้ วามยนิ ยอมดว้ ย มฉิ ะนั้นสญั ญาจะไม่สมบูรณ์
หน่วยการเรียนร้ทู ่ี 3 47
ตวั อยา่ ง
สัญญาจะซอ้ื จะขายที่ดิน
ท�ำ ท…ี่ ……………….………………………..…..….…..
วันท.ี่ ..........เดอื น.................................พ.ศ. ....................
สญั ญานท้ี �ำ ขนึ้ ระหวา่ ง………...............................................................ซง่ึ ตอ่ ไปนใ้ี นสญั ญานเี้ รยี กวา่ “ผจู้ ะขาย” ฝา่ ยหนงึ่ กบั
ขา้ พเจ้า.............อยูบ่ า้ นเลขที…่ ………ตรอก/ซอย.............................................…ถนน……........…............….. ต�ำ บล……………...........……
อ�ำ เภอ…….....……………….……………..จงั หวดั ………...............................…………………ซง่ึ ตอ่ ไปนใี้ นสญั ญานเ้ี รยี กวา่ “ผจู้ ะซอื้ ” อกี ฝา่ ยหนง่ึ
ทัง้ สองฝา่ ยตกลงท�ำ สัญญาจะซ้อื จะขายกนั มรี ายละเอยี ดดงั ตอ่ ไปน้ีคอื
ขอ้ 1 ผู้จะขายตกลงจะขาย และผู้จะซ้ือตกลงจะซื้อท่ีดินบางส่วนของโฉนดท่ีดิน เลขท่ี………....…ตำ�บล……………………
อ�ำ เภอ……………จังหวดั ……………เนอื้ ที่ดินประมาณ..................................... พร้อมทัง้ สทิ ธิในการท่ีจะไดใ้ ชถ้ นน ทางเท้าและที่จอดรถ
ภายในบริเวณที่ดินตามโฉนดดังกล่าวข้างต้น ซึ่งกำ�ลังอยู่ในระหว่างการขอแบ่งแยกออกเป็น........................................แปลง เฉพาะ
แปลงทตี่ ง้ั ของตวั อาคารคหู าท.ี่ ..................................มคี วามกวา้ งประมาณ..................................เมตร ยาวประมาณ...............................
เมตร ด้านหน้าติดถนนภายในบริเวณท่ดี ิน ดา้ นหลงั ติดทางสาธารณะตามแผนผงั การแบง่ แยกที่ดิน โฉนดเลขที.่ ..............................นี้
และบรเิ วณการก่อสร้างของอาคารของ..............................................……………………….
ขอ้ 2 ท้ังสองฝ่ายได้ตรวจแผนผังและบริเวณการก่อสร้างเป็นที่เข้าใจ และพอใจแล้วจึงตกลงราคาซ้ือขายท่ีดินและสิทธิ
ดงั กล่าวในขอ้ 1 โดยผ่อนช�ำ ระเปน็ งวด ๆ ตามขอ้ 3 และข้อ 4 ทจี่ ะกล่าวตอ่ ไป
ขอ้ 3 ในวันทำ�สัญญาน้ี ผู้จะซื้อได้วางมัดจำ�ไว้เป็นเงิน...................................บาท (……….....................................……....)
และผ้จู ะขายได้รบั เงินมดั จำ�นไ้ี วเ้ รยี บรอ้ ยแลว้ ส่วนทีเ่ หลอื ผูจ้ ะซื้อแบง่ ช�ำ ระเปน็ งวด ๆ ดงั ตอ่ ไปนี้
งวดที่ 1 ช�ำ ระภายในวันท.่ี .............เปน็ เงนิ ..............................บาท (........................................................................)
งวดท่ี 2 ชำ�ระภายในวันท.่ี .............เปน็ เงนิ ..............................บาท (........................................................................)
งวดท่ี 3 ชำ�ระภายในวันท่ี..............เปน็ เงิน..............................บาท (........................................................................)
งวดท่ี 4 ช�ำ ระในวนั โอนกรรมสทิ ธ์ทิ ีด่ นิ ทีซ่ อ้ื ขายกันตามสัญญานเี้ ป็นเงนิ ...........................................................บาท
(.......................................................) ทั้งน้ี ภายใน.......................................................................................................
ข้อ 4 เมื่อผู้จะซื้อได้ชำ�ระเงินตามข้อ 3 ครบถ้วนแล้ว และได้รับโอนโฉนดแล้วผู้ซ้ือจะต้องไม่ผ่อนชำ�ระราคาที่ดินกับ
ธนาคาร............................................................ในวงเงินท่ีเหลือเป็นจำ�นวน (..............................................) โดยเสียดอกเบี้ยให้แก่
ธนาคาร.........................................................ตามสญั ญากับธนาคาร
ขอ้ 5 หากผู้จะซ้ือผิดนัดการชำ�ระเงินงวดหนึ่งงวดใดตามข้อ 3 ของสัญญาน้ีให้ถือว่าผิดนัดท้ังหมด และสัญญานี้ระงับ
ไปด้วยไม่ต้องบอกเลิกสัญญา เงินที่ผู้จะซื้อได้ชำ�ระไว้แล้วเท่าไร ยอมให้ผู้จะขายริบได้ท้ังนั้น และผู้จะขายมีสิทธิจะขายท่ีดินตาม
สัญญานแี้ ก่ผอู้ น่ื ต่อไปได้ทันที
สัญญานี้ทำ�ข้ึนเป็นสองฉบับ มีข้อความถูกต้องตรงกัน ท้ังสองฝ่ายได้อ่านเข้าใจดีโดยตลอดแล้ว จึงลงชื่อไว้ต่อหน้าพยาน
เปน็ สำ�คญั และตา่ งยึดถอื ไวฝ้ ่ายละฉบับ
ลงชอ่ื ………………………………………….ผูจ้ ะขาย
(…………….……………....…………….)
ลงชื่อ…………………………………………ผจู้ ะซอื้
(…………….……………....…………….)
ลงช่อื …………………………………………พยาน
(…………………….……....…………….)
ลงช่ือ…………………………………………พยาน
(…………….……………....…………….)
48 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
กิจกรรมตรวจสอบความเขา้ ใจที่ 3.1
ตอนที่ 1 จงเขยี นเครอื่ งหมาย ✓หน้าข้อความทถี่ ูก และเขยี นเครอ่ื งหมาย ✗ หนา้ ข้อความท่ีผิด
............... 1. มนุษยเ์ ป็นทรัพย์สินท่สี ามารถซื้อขายกนั ได้ตามกฎหมาย
............... 2. การซื้อขายสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ กฎหมายบังคับว่าต้องทำ�เป็นหนังสือและ
จดทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หนา้ ท่ี
............... 3. สัญญาซือ้ ขายเป็นสัญญาตา่ งตอบแทน
............... 4. การซอื้ ขายสงั หาริมทรพั ยร์ าคาไม่ถึง 20,000 บาท ตกลงด้วยวาจาก็ใชบ้ ังคับได้
............... 5. ผซู้ อ้ื และผขู้ ายอาจจะตกลงกันวา่ ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความช�ำ รดุ บกพร่องได้
............... 6. การซอื้ ขายเรือทมี่ รี ะวาง 4 ตันขึ้นไป แพท่ีใช้ลอ่ งซุง ต้องท�ำ เป็นหนงั สอื และจดทะเบียนตอ่ พนกั งาน
เจ้าหนา้ ที่
............... 7. ราคาที่ตกลงกันในสัญญาซอื้ ขายจะเป็นเงินไทยหรอื เงินสกลุ ใดกไ็ ด้
............... 8. แกส๊ ออกซิเจน แสงแดด ดวงอาทิตย์ ดวงจนั ทร์ เปน็ ทรัพยน์ อกพาณชิ ย์
............... 9. วัดและธรณีสงฆ์ เป็นทรัพย์พ้ืนที่ซื้อขายหรือโอนให้แก่กันได้ เพราะไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติ
คณะสงฆ์ พ.ศ. 2505
............... 10. กรณนี ายด�ำ เจา้ ของมรดกยงั มชี วี ติ อยู่ ไดโ้ อนบา้ นพรอ้ มทด่ี นิ 3 แปลงใหแ้ กน่ ายแดงและไดจ้ ดทะเบยี น
ตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทวี่ า่ หา้ มมใิ หน้ ายแดงโอนขายบา้ นพรอ้ มทด่ี นิ ดงั กลา่ วใหแ้ กผ่ ใู้ ด ดงั นนั้ นายแดง
ก็ไม่อาจนำ�บา้ นพร้อมทีด่ นิ มาซื้อขายกันได้
ตอนที่ 2 จงตอบค�ำถามตอ่ ไปน้ี
1. การซือ้ ขายโดยท่วั ไปกฎหมายก�ำหนดแบบแหง่ นิติกรรมไว้หรือไม่ อย่างไร
2. นายตะวันตกลงซื้อเรือนแพจากนายอาทิตย์ในราคา 400,000 บาท ตกลงกันด้วยวาจา และนัดหมายว่า
จะไปจดทะเบียนโอนกันในส้ินเดือนหน้า แต่ปรากฏว่ายังไม่ถึงวันนัดหมาย นายตะวันเดือดร้อนไม่มีที่อยู่
จงึ ไดข้ อเขา้ ไปอย่ใู นเรือนแพก่อน ซง่ึ นายอาทติ ยก์ ็ยนิ ยอม คร้ันถึงก�ำหนดท่จี ะจดทะเบียนโอน นายอาทติ ย์
เปลีย่ นใจ นายตะวันจะฟ้องใหน้ ายอาทิตย์โอนเรอื นแพได้หรือไม่ เพราะเหตใุ ด
หนว่ ยการเรียนรทู้ ี่ 3 49
กจิ กรรมตามสมรรถนะวชิ าชีพที่ 3.1
เรือ่ ง การจดั ท�ำ เอกสารสญั ญาซือ้ ขาย
จุดประสงค์การเรียนรู้
จัดท�ำเอกสารสญั ญาซอื้ ขายไดต้ ามหลักการกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
กจิ กรรม
1. ใหผ้ ู้เรียนแบ่งกลุ่ม กลุม่ ละ 4 คน ศกึ ษาคน้ ควา้ เก่ยี วกับสญั ญาซอื้ ขายเพิ่มเตมิ จากอินเทอร์เน็ต
2. ให้ผู้เรียนแต่ละกลุ่มเขียนร่างสัญญาซื้อขาย โดยให้ผู้เรียนจ�ำนวน 2 คนเป็นคู่สัญญา และผู้เรียน
อกี จ�ำนวน 2 คนเป็นพยาน
3. น�ำร่างสญั ญาซอ้ื ขายท่ดี �ำเนนิ การเสรจ็ แลว้ รว่ มกันอภิปรายหนา้ ช้นั เรยี น กลุ่มละ 3-5 นาที
4. ผสู้ อนและผู้เรยี นรว่ มกนั สรุปภาพรวม
4. การโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ นิ
4.1 การโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินตามหลักทั่วไป ในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามหลัก
กฎหมายโดยทัว่ ไปน้นั เมอื่ ผ้ซู ื้อและผขู้ ายได้ตกลงท�ำสัญญาซื้อขายกนั เรียบร้อยแลว้ กรณเี ป็นสัญญาซื้อขายเสรจ็
เดด็ ขาด กรรมสทิ ธิ์ในทรัพย์สนิ ยอ่ มโอนไปยังผูซ้ ือ้ ทนั ที โดยตอ้ งค�ำนึงวา่ จะได้มกี ารสง่ มอบหรอื ช�ำระราคากันแล้ว
หรือไม่ ดังน้ันถ้าทรัพย์สินน้ันได้สูญหาย บุบสลาย หรือเสียหายไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนโดยมิใช่เป็นความผิด
ของผู้ขาย ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิดเว้นแต่จะเป็นเรื่องการช�ำรุดบกพร่องหรือการรอนสิทธิ (ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา 458 และมาตรา 370 วรรคแรก)
มาตรา 458 “กรรมสทิ ธใิ์ นทรัพยส์ ินที่ขายนั้นยอ่ มโอนไปยังผซู้ ้อื ตงั้ แต่ขณะท่เี มื่อไดม้ ีการท�ำสัญญา
ซอ้ื ขายกนั ”
มาตรา 370 วรรคแรก “ถ้าสัญญาต่างตอบแทนมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการก่อให้เกิดหรือ
โอนทรพั ยสทิ ธิในทรพั ย์เฉพาะส่งิ และทรพั ยน์ นั้ สญู หรอื เสียหายไปดว้ ยเหตอุ ยา่ งใดอยา่ งหน่งึ อนั จะโทษลกู หนมี้ ไิ ด้
ท่านว่าการสูญหรอื เสียหายนน้ั ตกเปน็ พบั แกเ่ จ้าหนี้”
4.2 ข้อยกเว้นกรณีท่ีกรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซ้ือ ในบางกรณีสัญญาซื้อขายน้ันกรรมสิทธ์ิยังไม่โอน
ไปยังผู้ซอื้ โดยทันที จนกว่าการจะได้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ ดงั นี้
4.2.1 การซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเง่ือนเวลาบังคับไว้
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าการจะได้เป็นไปตามเง่ือนไขหรือถึงก�ำหนดเงื่อนเวลานั้นแล้ว
(ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 459) กลา่ วคอื ผซู้ อ้ื จะไดก้ รรมสทิ ธติ์ อ่ เมอ่ื ผซู้ อื้ ไดป้ ฏบิ ตั ติ ามขอ้ ก�ำหนด
ในสญั ญาแล้ว หรือวนั เวลาที่ก�ำหนดไว้นัน้ ไดม้ าถงึ แลว้
50 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
4.2.2 การซ้ือขายท่ียังมิได้ก�ำหนดทรัพย์สินไว้แน่นอน ถ้าทรัพย์สินที่ซื้อขายน้ันยังไม่ได้
ก�ำหนดกันไว้แน่นอน กรรมสิทธ์ิยังไม่โอนไปยังผู้ซ้ือจนกว่าจะได้หมาย หรือนับ ชั่ง ตวง วัด หรือคัดเลือก หรือ
ท�ำโดยวิธีอ่ืนใดเพื่อก�ำหนดตัวทรัพย์สินน้ันออกแน่นอนแล้ว (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 460
วรรคแรก) “ทรัพย์สินท่ียังไม่ได้ก�ำหนดไว้แน่นอน” ศาสตราจารย์บัญญัติ สุชีวะ ได้ให้ความหมายว่า หมายถึง
ทรัพย์ท่ีในขณะท�ำสัญญาซื้อขายยังมิได้ก�ำหนดให้รู้แน่ชัดลงไปว่าเป็นทรัพย์ใด ซ่ึงอาจจะเป็นทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว
ในขณะท�ำสัญญาซือ้ ขาย แต่ยงั ไมร่ ตู้ ัวทรัพย์ท่ีแน่นอน หรืออาจเป็นทรพั ย์ที่ผูข้ ายจะมใี นภายหน้า จึงไมร่ ตู้ วั ทรพั ย์
แนน่ อนก็ได้
4.2.3 การซ้ือขายทรัพย์สินเฉพาะสิ่งที่ยังมิได้ท�ำการอย่างใดเพ่ือให้รู้ราคาแน่นอน การซ้ือ
ขายทรัพย์สินเฉพาะส่ิงถ้าผู้ขายยังจะต้องหมายหรือนับ ช่ัง ตวง วัด หรือท�ำการอย่างอื่น หรือท�ำสิ่งใดส่ิงหน่ึง
เก่ียวกับทรัพย์สินเพ่ือให้ทราบราคาทรัพย์สินที่แน่นอน กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปยังผู้ซ้ือจนกว่าจะได้ท�ำการหรือ
ท�ำสิง่ นนั้ แลว้ (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 460 วรรคสอง)
4.2.4 การซ้ือขายทรัพย์สินที่ยังมิได้กระท�ำให้ถูกต้องตามแบบท่ีกฎหมายก�ำหนด (ประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 456 วรรคแรก) ในการซอื้ ขายทรพั ยส์ นิ ทเี่ ปน็ อสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละสงั หารมิ ทรพั ย์
ชนิดพิเศษน้ัน ถ้าคู่สัญญามิได้ท�ำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซ้ือขายนั้นย่อมเป็น
“โมฆะ” ดงั น้นั กรรมสิทธิใ์ นทรพั ย์สินยอ่ มไม่โอนไปยงั ผซู้ ้อื ยังคงเป็นของผขู้ าย
5. สทิ ธิ หนา้ ท่ี และความรับผดิ ของผูข้ าย
5.1 สิทธิของผขู้ าย ในสัญญาซอ้ื ขายนน้ั ผูข้ ายมสี ิทธติ อ่ ผู้ซอื้ ดังนี้
5.1.1 สทิ ธทิ จ่ี ะไดร้ บั ชำ� ระราคาทรพั ยส์ นิ เมอ่ื สญั ญาซอื้ ขายเกดิ ขนึ้ ผขู้ ายยอ่ มมสี ทิ ธจิ ะไดร้ บั ช�ำระ
ราคาทรพั ย์สินทข่ี ายจากผู้ซื้อตามขอ้ ตกลงในสญั ญา
5.1.2 สิทธิยึดหน่วงทรัพย์สิน ผู้ขายมีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์สินที่ขายเอาไว้ได้ โดยยังไม่ส่งมอบ
ให้แก่ผู้ซื้อจนกวา่ ผูซ้ ื้อช�ำระราคาทรัพยส์ นิ นั้นเรยี บรอ้ ยแลว้ ซึ่งพจิ ารณาได้ ดงั น้ี
1) การยึดหนว่ งทรพั ย์สนิ มีไดใ้ นกรณีดังตอ่ ไปน้ี
(1) ถ้าในสัญญาซื้อขายมิได้ก�ำหนดเงื่อนเวลา ให้ใช้ราคาผู้ขายมีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์สิน
ท่ีขายไว้ไดจ้ นกวา่ ผู้ซ้ือจะช�ำระราคา
(2) ในกรณีมีเหตุการณ์ดังต่อไปน้ีเกิดข้ึน โดยผู้ซื้อไม่สามารถหาประกันอันสมควรให้แก่
ผู้ขายได้ ผูข้ ายชอบทจ่ี ะยึดหน่วงทรพั ยส์ นิ ซง่ึ ขายไว้ได้
2) ผลของการยดึ หนว่ งทรพั ยส์ นิ ทข่ี าย เมอื่ ผซู้ อื้ ไมช่ �ำระราคาทรพั ยส์ นิ ทซ่ี อื้ ขายกนั และผขู้ าย
ยดึ หนว่ งทรพั ยส์ นิ นนั้ ไวแ้ ลว้ เพอื่ ใหม้ กี ารช�ำระราคา ผขู้ ายตอ้ งมจี ดหมายบอกกลา่ วไปยงั ผซู้ อื้ ใหใ้ ชร้ าคา พรอ้ มทงั้ คา่
ใช้จา่ ยอืน่ ภายในเวลาอนั ควร ซ่งึ ต้องก�ำหนดเวลาไว้ในค�ำบอกกล่าวนัน้ ด้วย ถา้ ผ้ซู ือ้ เพกิ เฉยไมท่ �ำตามค�ำบอกกล่าว
ผู้ขายมีสิทธิน�ำทรัพย์สินน้ันออกขายทอดตลาด และเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดเม่ือหักค่าธรรมเนียมการขาย
ทอดตลาด หักใช้ราคาที่คา้ งช�ำระและคา่ ใช้จา่ ยอืน่ ในการนแ้ี ลว้ หากมีเหลอื ตอ้ งส่งมอบให้แก่ผ้ซู ือ้
หนว่ ยการเรียนรู้ที่ 3 51
5.2 หนา้ ทข่ี องผ้ขู าย ผู้ขายมหี นา้ ท่สี ่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซอื้ ซง่ึ แยกพจิ ารณาได้ ดงั นี้
5.2.1 วิธีการส่งมอบทรัพย์สิน การส่งมอบทรัพย์สินน้ันผู้ขายอาจท�ำอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้
สดุ แตเ่ ปน็ ผลใหท้ รพั ยส์ นิ ตกไปอยใู่ นครอบครองหรอื ความดแู ลของผซู้ อื้ ซงึ่ จะสง่ มอบกนั โดยตรงหรอื โดยปรยิ ายกไ็ ด้
1) ลักษณะการส่งมอบทรัพยส์ ินโดยตรง
(1) ผซู้ อื้ และผขู้ ายอาจตกลงกนั ในสญั ญาวา่ ผซู้ อ้ื รบั มอบทรพั ยส์ นิ ไปเองหรอื ผขู้ ายตอ้ งน�ำ
ไปส่งมอบใหแ้ กผ่ ้ซู ื้อ ณ ภูมลิ �ำเนาของผซู้ ้ือ หรอื อาจถอื ตามประเพณีท่ปี ฏบิ ัตกิ นั มากไ็ ด้
(2) ถา้ ในสญั ญาก�ำหนดใหผ้ ขู้ ายสง่ มอบทรพั ยส์ นิ จากแหง่ หนง่ึ ไปอกี แหง่ หนง่ึ การสง่ มอบ
ย่อมส�ำเร็จเม่ือได้ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขนส่งค่าใช้จ่ายในการจัดเตรียมทรัพย์สินที่จะส่งมอบ และค่าขนส่ง
จากที่แห่งหน่ึงไปอีกแห่งหนึ่งน้ันเป็นหน้าท่ีของผู้ขายจะต้องออกค่าใช้จ่าย เว้นแต่การส่งมอบทรัพย์สินไปยัง
ทีแ่ ห่งอืน่ นอกจากสถานทที่ ่รี ะบไุ ว้ในสัญญา ผซู้ อื้ ตอ้ งออกคา่ ขนสง่ น้นั เอง
(3) ในกรณีไม่มีข้อตกลงกัน ถ้าทรัพย์สินที่ซ้ือขายเป็นทรัพย์สินเฉพาะส่ิงผู้ขายมีหน้าท่ี
ส่งมอบให้แกผ่ ู้ซอื้ ณ สถานทท่ี ท่ี รพั ย์สนิ นนั้ ต้องอย่ใู นเวลาท�ำสญั ญาซอื้ ขาย แตถ่ า้ ไม่ใชท่ รพั ยส์ นิ เฉพาะสิง่ ผ้ขู าย
ต้องสง่ มอบใหแ้ ก่ผซู้ ้ือ ณ ภูมสิ �ำเนาของผซู้ อื้
2) ลักษณะการสง่ มอบทรพั ย์สนิ โดยปริยาย
(1) ผู้ขายได้ท�ำให้ผู้ซื้ออยู่ในฐานะเป็นผู้ครอบครอง หรือได้สิทธิครอบครองทรัพย์สิน
ที่ขาย เช่น ผู้ซ้ือตกลงซ้ือบ้านจากผู้ขาย ผู้ขายต้องส่งมอบลูกกุญแจบ้านให้แก่ผู้ซื้อเพ่ือเข้าไปครอบครองบ้านได้
เปน็ ตน้
(2) ถา้ ทรพั ยส์ นิ ทข่ี ายอยใู่ นครอบครองของบคุ คลทส่ี าม ผขู้ ายตอ้ งจดั การใหบ้ คุ คลทสี่ าม
ไดแ้ สดงความจ�ำนงวา่ ครอบครองทรพั ยส์ นิ นน้ั ไวส้ �ำหรับผู้ซอ้ื
(3) ถ้าทรัพย์สินอยู่ในครอบครองของผู้ซ้ือ หรือตัวแทนของผู้ซื้อแล้วในเวลาซ้ือขาย
ก็ไม่ตอ้ งสง่ มอบกันอีก
ตัวอยา่ ง นางดอนเชา่ บ้านของนางบงกช ต่อมานางบงกชขายบ้านหลังนใ้ี ห้กับนายดอน
นางบงกชจึงไม่ต้องส่งมอบบ้านใหน้ ายดอน เพราะนายดอนครอบครองบ้านหลังนี้อยแู่ ลว้
(4) การสง่ มอบหรอื การโอนทรพั ยส์ นิ บางอยา่ งยอ่ มส�ำเรจ็ บรบิ รู ณด์ ว้ ยวธิ สี ลกั หลงั ตราสาร
วิธนี ้ผี ้ขู ายไม่ตอ้ งสง่ มอบทรัพย์สิน เพยี งแต่สลกั หลงั ตราสารนน้ั ให้แกผ่ ูซ้ อ้ื ซ่ึงถือเปน็ การสง่ มอบทรัพย์สนิ แล้ว
5.2.2 สง่ มอบทรพั ยส์ นิ ไมต่ รงตามทร่ี ะบไุ วใ้ นสญั ญา ในบางครงั้ ผขู้ ายสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ไมต่ รงตาม
ที่ระบุไว้ในสัญญา กรณีส่งมอบทรัพย์สินท่ีไม่ได้มาตรฐานตามที่ก�ำหนดไว้ในสัญญาส่งมอบทรัพย์สินขาดหรือล้�ำ
จ�ำนวน หรือปะปนทรพั ย์อ่นื ผู้ซ้อื ย่อมมีสิทธจิ ัดการอย่างใด ๆ กบั ทรัพย์สินน้ัน ไดด้ ังนี้
1) การซอื้ ขายสังหาริมทรัพย์
(1) ถ้าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าที่ได้สัญญาไว้ ผู้ซื้อจะบอกปัดเสียไม่รับเอาไว้เลย
กไ็ ด้ แต่ถ้าผู้ซ้อื รับเอาทรพั ย์สินนน้ั ไว้ ผูซ้ ือ้ กต็ อ้ งใช้ราคาตามส่วน
(2) ถา้ ผขู้ ายสง่ มอบทรพั ยส์ นิ มากกวา่ ทไี่ ดส้ ญั ญาไว้ ผซู้ อ้ื จะรบั เอาทรพั ยส์ นิ นนั้ ไวแ้ ตเ่ พยี ง
ตามสญั ญา และนอกนน้ั บอกปดั เสยี กไ็ ด้ หรอื จะบอกปดั เสยี ทง้ั หมดไมร่ บั เอาไวเ้ ลยกไ็ ด้ ถา้ ผซู้ อ้ื รบั เอาทรพั ยส์ นิ นนั้
ไว้ทั้งหมด ผูซ้ ้ือต้องใชร้ าคาตามส่วน
52 กฎหมายพาณิชย์ (20001-1005)
(3) ถ้าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามท่ีได้สัญญาไว้ปะปนกับทรัพย์สินอื่นอันไม่ได้รวมอยู่ใน
ข้อสัญญา ผ้ซู ้อื จะรบั เอาทรัพย์สนิ ไว้ตามสัญญาและนอกนั้นบอกปดั เสียกไ็ ด้ หรอื จะบอกปดั เสยี ทง้ั หมดก็ได้
2) การซ้ือขายอสงั หารมิ ทรพั ย์
(1) ถ้าได้ระบุจ�ำนวนพ้ืนท่ีท้ังหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบพ้ืนที่น้อยหรือมากกว่าท่ีได้
สัญญาไว้ ผู้ซือ้ จะบอกปัดเสยี หรือจะรบั ไว้แล้วใช้ราคาตามสว่ นกไ็ ดต้ ามแตจ่ ะเลอื ก
ตวั อยา่ ง นายไท้ตกลงซอ้ื ทด่ี นิ ท่ีมโี ฉนดจากนายเอกพนั ธ์ 1 แปลง มีพ้นื ที่จ�ำนวน 1 ไร่
(400 ตารางวา) เมื่อรงั วัดทด่ี นิ แปลงนี้แลว้ มพี ืน้ ที่ 350 ตารางวา นายไทจ้ ะเลิกสัญญาหรอื ปฏิบัตติ ามสัญญาก็ได้
(2) ถ้าผู้ขายส่งมอบพ้ืนท่ีขาดหรือเกินจ�ำนวนที่ได้สัญญาไว้แต่ไม่เกินกว่าร้อยละ 5
ของพนื้ ทที่ งั้ หมด ผซู้ อ้ื ตอ้ งรบั ไวแ้ ลว้ ใชร้ าคาตามสว่ น ถา้ การขาดจ�ำนวนหรอื เกนิ จ�ำนวนนเี้ ปน็ การผดิ ความประสงค์
ของผู้ซ้อื อย่างถงึ ขนาด ซึง่ หากผูซ้ ื้อได้ทราบก่อนแลว้ คงไมเ่ ขา้ ท�ำสัญญา เชน่ นี้ผูซ้ ือ้ มสี ทิ ธิบอกเลกิ สัญญาได้
ตวั อย่าง นายหนุ่มตกลงซ้ือทดี่ ินจากนายกรรชัย 1 แปลง มพี ืน้ ทจ่ี �ำนวน 100 ตารางวา
เม่ือรังวัดแล้วปรากฏว่าท่ีดินมีพ้ืนท่ี 95 ตารางวา ซึ่งขาดไปร้อยละ 5 นายหนุ่มต้องรับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน
ถา้ นายกรรชยั ตอ้ งการสรา้ งบา้ นมบี รเิ วณไวส้ �ำหรบั ปลกู ตน้ ไมซ้ งึ่ ตอ้ งใชพ้ น้ื ทเ่ี ตม็ 100 ตารางวา ตามทไี่ ดอ้ อกแบบไว้
และถ้านายหนุ่มทราบแตแ่ รกว่าทีด่ ินมีพน้ื ท่ีนอ้ ยกว่า 100 ตารางวา นายหนมุ่ คงจะไมซ่ ้ือ กรณีนี้นายหนุ่มมีสิทธิ
บอกสัญญาซอ้ื ขายได้
5.3 ความรบั ผดิ ของผ้ขู าย ผูข้ ายต้องรับผิดในทรัพยส์ ินที่ขายต่อผซู้ ือ้ ในกรณีดังตอ่ ไปนี้
5.3.1 รับผิดเพอ่ื ความชำ� รดุ บกพรอ่ งของทรัพยส์ ิน เมือ่ ทรพั ยส์ นิ ท่ขี ายเกดิ ช�ำรดุ บกพรอ่ งอย่างใด
อย่างหน่ึง โดยมิไดเ้ ป็นไปตามท่ตี กลงไว้ในขณะซือ้ ขาย ซ่งึ ผ้ขู ายจะทราบถึงความช�ำรุดบกพร่องนน้ั หรอื ไม่ก็ตาม
ผขู้ ายตอ้ งรับผดิ เพื่อความช�ำรดุ บกพรอ่ งของทรัพยส์ ินที่ขาย ดังน้ี
1) ความช�ำรดุ บกพรอ่ งเปน็ เหตใุ ห้ทรัพย์สนิ ท่ซี อ้ื ขายเส่ือมราคา
2) ความช�ำรุดบกพร่องเป็นเหตเุ สื่อมความเหมาะสมจะใช้ประโยชนต์ ามปกติ
3) ความช�ำรุดบกพร่องเปน็ เหตุเสื่อมความเหมาะสมจะใชป้ ระโยชนท์ ี่มุง่ หมายในสัญญา
ในกรณีที่กล่าวมาน้ีผู้ขายต้องรับผิดต่อผู้ซ้ือแม้ผู้ขายจะทราบหรือไม่ทราบถึงความช�ำรุด
บกพร่องที่เกิดขึ้นก็ตาม ความรับผิดของผู้ขายอาจกระท�ำได้โดยลดราคาทรัพย์สินหรือคืนเงินให้แก่ผู้ซ้ือ หากว่า
ทรพั ย์สินที่ซ้ือเกดิ ความช�ำรุดบกพร่องจนใชป้ ระโยชน์ไมไ่ ด้
●● ขอ้ ยกเวน้ ที่ผู้ขายไมต่ อ้ งรบั ผิด
ผู้ขายไม่ต้องรับผิดเพื่อความช�ำรุดบกพรอ่ งของทรพั ยส์ นิ ทข่ี าย ในกรณดี ังตอ่ ไปนี้
1) ถา้ ผซู้ อ้ื ไดท้ ราบอยแู่ ลว้ ในเวลาซอื้ ขายวา่ มคี วามช�ำรดุ บกพรอ่ งเกดิ ขนึ้ หรอื ควรจะไดท้ ราบเชน่ นนั้
หากได้ใชค้ วามระมัดระวังอันจะพงึ คาดหมายได้แตว่ ญิ ญูชน
หน่วยการเรียนรูท้ ี่ 3 53
2) ถา้ ความช�ำรดุ บกพรอ่ งนนั้ เปน็ อนั เหน็ ประจกั ษแ์ ลว้ ในเวลาสง่ มอบ แตผ่ ซู้ อ้ื รบั เอาทรพั ยส์ นิ นน้ั ไว้
โดยมไิ ดอ้ ดิ เอ้ือน
3) ถา้ ทรพั ยส์ นิ นนั้ ไดม้ าโดยการขายทอดตลาด ซง่ึ การขายทอดตลาดถอื เปน็ ขอ้ ยกเวน้ ทวั่ ไปทผี่ ขู้ าย
ไม่ต้องรับผิดเพื่อความช�ำรุดบกพร่อง เพราะผู้ขายต้องให้ผู้ซื้อได้ตรวจดูทรัพย์ก่อนเข้าสู้ราคาแม้ผู้ซ้ือจะไม่ตรวจดู
ทรพั ยส์ ิน ผู้ขายกไ็ ม่ต้องรบั ผิดเพือ่ ความช�ำรุดบกพร่อง
4) กรณคี สู่ ญั ญาตกลงกนั วา่ ผขู้ ายไมต่ อ้ งรบั ผดิ เพอ่ื ความช�ำรดุ บกพรอ่ ง ขอ้ สญั ญานไ้ี มค่ มุ้ ครองผขู้ าย
ให้พ้นจากการส่งเงินคืนตามราคา เว้นแตจ่ ะไดร้ ะบุไวเ้ ป็นอยา่ งอื่น
ข้อสัญญาว่าไม่ต้องรับผิดน้ัน ไม่อาจท�ำให้ผู้ขายหลุดพ้นความรับผิดถ้าผู้ขายได้กระท�ำไปเอง หรือ
ความช�ำรุดบกพรอ่ งนั้นมีอย่แู ลว้ และผู้ขายทราบแต่ปกปดิ เสยี
ความช�ำรุดบกพร่องท่ีผู้ขายจะต้องรับผิดชอบน้ี ต้องปรากฏว่ามีความช�ำรุดบกพร่องอยู่ก่อน หรือ
ขณะท�ำสญั ญาซ้อื ขาย หรือขณะส่งมอบ หากเป็นความช�ำรุดบกพร่องท่ีมีอยภู่ ายหลงั ผู้ขายไมต่ อ้ งรับผิด
อย่างไรก็ตามได้มีกฎหมายก�ำหนดให้ผู้ขายต้องรับผิดในความช�ำรุดบกพร่องที่มีอยู่หลังท�ำสัญญา
ซ้ือขาย กรณีเป็นความรับผิดต่อความเสียหายท่ีเกิดจากสินค้าไม่ปลอดภัย กฎหมายให้ความคุ้มครองผู้บริโภค
ทไี่ ดร้ บั ความเสยี หายทเี่ กดิ จากสนิ คา้ โดยมกี ารก�ำหนดหนา้ ทคี่ วามรบั ผดิ ในความเสยี หายของผผู้ ลติ หรอื ผเู้ กยี่ วขอ้ ง
ไว้โดยตรง ความรับผิดต่อความเสียหายท่ีเกิดขึ้นจากสินค้าที่ไม่ปลอดภัย ไม่ว่าความเสียหายนั้นจะเกิดจากการ
กระท�ำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อของผู้ประกอบการหรือไม่ก็ตาม อันมีผลให้ผู้เสียหายไม่ต้องพิสูจน์ถึง
ความไม่ปลอดภัยของสินค้า ตลอดจนได้รับการชดใช้ค่าเสียหายที่เป็นธรรมอีกด้วย ตามนัยพระราชบัญญัติ
ความรบั ผดิ ตอ่ ความเสยี หายท่เี กิดขึน้ จากสินค้าทไ่ี ม่ปลอดภัย พ.ศ. 2551
●● อายุความฟ้องคดี
ถ้าผู้ซ้ือต้องการฟ้องร้องผู้ขายให้รับผิดเพื่อความช�ำรุดบกพร่องในทรัพย์สิน ผู้ซื้อจะต้องฟ้องคดีภายใน
1 ปี นับแต่เวลาท่ีได้พบเห็นความช�ำรุดบกพร่องนั้น มิใช่นับแต่เวลาซ้ือขายหรือนับแต่ขณะโอนกรรมสิทธ์ิหรือ
สง่ มอบทรพั ย์สิน
5.3.2 ความรับผิดในการรอนสิทธิ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องความรับผิด
ในการรอนสิทธิไว้ ดังน้ี
มาตรา 475 “หากวา่ มบี คุ คลผใู้ ดมากอ่ การรบกวนขดั สทิ ธขิ องผซู้ อ้ื ในอนั จะครองทรพั ยส์ นิ โดยปกตสิ ขุ
เพราะบุคคลผู้นั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินท่ีได้ซ้ือขายกันน้ันอยู่ในเวลาซ้ือขายก็ดี เพราะความผิดของผู้ขายก็ดี
ทา่ นวา่ ผขู้ ายจะต้องรบั ผดิ ในผลอันน้นั ”
จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า ผู้ที่เข้ามารบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อจะต้องมีสิทธิเหนือทรัพย์สิน
ที่ซ้ือขายโดยถูกต้องตามกฎหมาย และต้องมีสิทธิดีกว่าผู้ขายในเวลาท่ีท�ำการซ้ือขายกัน ซึ่งผู้ขายจะต้องรับผิด
ในการรอนสิทธิทเ่ี กิดขน้ึ กับผซู้ ้ือ
1) ความรบั ผดิ ของผขู้ ายเมอื่ มกี ารรอนสทิ ธิ เมอ่ื มกี ารรอนสทิ ธเิ กดิ ขนึ้ แลว้ ผซู้ อื้ มสี ทิ ธเิ รยี กรอ้ ง
ผูข้ ายได้ดงั น้ี
(1) ผูซ้ ้อื มีสทิ ธเิ รยี กค่าสินไหมทดแทนในความเสียหายทีเ่ กดิ ขน้ึ จากการรอนสิทธิ
54 กฎหมายพาณิชย์ (20001-1005)
(2) หากมีข้อตกลงให้เลิกสัญญาได้เพราะการรอนสิทธิ ผู้ซื้อย่อมเลิกสัญญาได้ ในข้อน้ี
ตามปกตผิ ู้ซื้อไม่มีสิทธิเลิกสัญญา เช่น ผู้ขายส่งมอบทด่ี นิ 100 ตารางวา แต่ถกู รอนสิทธิไป 2 ตารางวา ผู้ซอ้ื ไม่มี
สทิ ธิเลิกสญั ญาแต่มสี ทิ ธเิ รยี กร้องคา่ สินไหมทดแทนได้ เปน็ ตน้
(3) ถ้าการรอนสิทธิน้ันเสียหายถึงขนาดที่ผู้ซ้ือไม่ได้รับประโยชน์ตามสัญญาแต่อย่างใด
ผู้ซื้อย่อมบอกเลิกสัญญาและเรียกราคาหรือเรียกค่าเสียหายได้ แม้ว่าจะไม่มีข้อตกลงให้ผู้ซื้อเลิกสัญญาได้ใน
เม่อื ถกู รอนสิทธิ
2) กรณีท่ีผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ กรณี
ดงั ต่อไปน้ี
(1) ผู้ซื้อได้ทราบต้ังแต่เวลาซ้ือขายแล้วว่าผู้ก่อการรบกวนมีสิทธิในทรัพย์สินท่ีซ้ือ ผู้ซื้อ
กย็ ังรับซอื้
(2) คู่สัญญามีข้อตกลงกันในสัญญาว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพ่ือการรอนสิทธิก็ได้ แต่
ขอ้ สญั ญานไี้ มค่ มุ้ ครองผขู้ ายใหพ้ น้ จากการสง่ เงนิ คนื ตามราคา เวน้ แตจ่ ะไดร้ ะบไุ วเ้ ปน็ อยา่ งอน่ื ขอ้ สญั ญาวา่ ไมต่ อ้ ง
รับผิดน้ันไม่อาจท�ำให้ผู้ขายหลุดพ้นความรับผิด กรณีที่ผู้ขายได้กระท�ำไปเอง หรือการรอนสิทธินั้นมีอยู่แล้วและ
ผู้ขายทราบแตป่ กปิดเสยี
(3) ถา้ อสงั หารมิ ทรพั ยน์ น้ั ถกู ศาลสง่ั ใหต้ กอยใู่ นบงั คบั แหง่ ภาระจ�ำยอม ผขู้ ายไมต่ อ้ งรบั ผดิ
เว้นแตผ่ ขู้ ายจะไดร้ ับรองไว้ในสญั ญาวา่ ทรพั ยส์ ินนัน้ ปลอดจากภาระจ�ำยอม
(4) กรณีเป็นความผดิ ของผู้ซื้อเอง แยกพิจารณาไดด้ งั นี้
ก. ถ้าไม่มีการฟ้องคดีและผู้ขายพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของผู้ซ้ือได้สูญไปโดยความผิดของ
ผซู้ ือ้ เอง เช่น ผูซ้ อ้ื ไมฟ่ ้องคดตี อ่ ศาล จนกระทัง่ คดีนนั้ ไดห้ มดอายุความ เปน็ ต้น
ข. ถา้ ผซู้ อื้ ไมเ่ รยี กผขู้ ายเขา้ มาในคดี และผขู้ ายพสิ จู นไ์ ดว้ า่ ถา้ ไดเ้ รยี กเขา้ มาแลว้ คดฝี า่ ย
ผูซ้ ้อื จะชนะ
ค. ถา้ ผู้ขายไดเ้ ขา้ มาในคดแี ลว้ แตศ่ าลได้ยกค�ำร้องของผู้ซอ้ื เพราะความผิดของผซู้ อ้ื
จากกรณดี งั กลา่ ว ถา้ ผขู้ ายถกู ศาลหมายเรยี กใหเ้ ขา้ รว่ มในคดี แตไ่ มย่ อมเขา้ รว่ มคดเี ปน็ จ�ำเลย
หรอื ร่วมคดีเป็นโจทก์กบั ผ้ซู อื้ ดงั น้ผี ู้ขายต้องรับผดิ
6. สิทธแิ ละหน้าท่ีของผูซ้ อ้ื
6.1 สิทธิของผซู้ ือ้ ผูซ้ ้ือมสี ทิ ธิตอ่ ผ้ขู าย ดงั ต่อไปน้ี
6.1.1 สทิ ธยิ ดึ หนว่ งราคาทรพั ยส์ นิ ผซู้ อ้ื มสี ทิ ธยิ ดึ หนว่ งราคาทรพั ยส์ นิ ไว้ โดยยงั ไมช่ �ำระใหแ้ กผ่ ขู้ าย
กรณดี งั ตอ่ ไปน้ีเกิดขึ้น
1) ถา้ ผซู้ อื้ ตรวจพบเหน็ ความช�ำรดุ บกพรอ่ งในทรพั ยส์ นิ ทตี่ นไดร้ บั ซอ้ื ผซู้ อื้ ชอบทจ่ี ะยดึ หนว่ ง
ราคาทีย่ งั ไมไ่ ดช้ �ำระไวไ้ ด้ท้ังหมดหรือบางสว่ น เวน้ แตผ่ ู้ขายจะหาประกนั ท่ีสมควรให้
2) ถ้าผู้ซ้ือถูกผู้รับจ�ำนองหรือบุคคลผู้เรียกร้องเอาทรัพย์สินท่ีขายนั้นขู่จะฟ้องคดีหรือมีเหตุ
อันควรเชือ่ วา่ จะถูกขูเ่ ช่นนนั้ หรอื จนกว่าผขู้ ายจะหาประกนั ทสี่ มควรให้ได้
หน่วยการเรยี นรูท้ ี่ 3 55
6.1.2 สิทธฟิ อ้ งคดตี อ่ ศาล กรณผี ู้ขายส่งมอบทรพั ยส์ นิ นอ้ ยหรือมากกวา่ จ�ำนวนทต่ี กลงไว้ในสัญญา
ผซู้ ้อื จะฟ้องผู้ขายก็ได้ แตห่ ้ามมใิ ห้ฟอ้ งคดเี มอ่ื พน้ ก�ำหนด 1 ปี นับแต่เวลาท่สี ง่ มอบ
6.2 หนา้ ที่ของผูซ้ ้ือ ผซู้ ้ือมีหนา้ ท่ีตอ่ ผขู้ ายดังนี้
6.2.1 รบั มอบทรพั ยส์ นิ ผซู้ อื้ จ�ำตอ้ งรบั มอบทรพั ยส์ นิ ทต่ี นซอื้ ไว้ หากผขู้ ายสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทซี่ อื้ ขาย
ให้แก่ผู้ซ้ือโดยถูกต้องแล้ว และถ้าผู้ซ้ือไม่ยอมรับทรัพย์สินนั้นโดยไม่มีมูลอันจะอ้างตามกฎหมายได้ ถือว่าผู้ซ้ือ
ผิดสัญญา ผขู้ ายมสี ทิ ธิบอกเลกิ สัญญาและเรียกคา่ สนิ ไหมทดแทนได้
6.2.2 ชำ� ระราคาทรพั ยส์ นิ ผซู้ อื้ ตอ้ งช�ำระราคาทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กผ่ ขู้ าย ซง่ึ อาจก�ำหนดราคาทรพั ยส์ นิ กนั
ดังน้ี
1) ผซู้ อ้ื และผขู้ ายก�ำหนดราคากันไว้ในสัญญาซอ้ื ขาย
2) ผซู้ อื้ และผขู้ ายก�ำหนดราคาดว้ ยวธิ อี ยา่ งใดอยา่ งหนง่ึ ตามทต่ี กลงกนั ไวใ้ นสญั ญาซอ้ื ขาย เชน่
ตกลงกันใหบ้ คุ คลภายนอกหรอื คนกลางเป็นผกู้ �ำหนดราคาทรพั ยส์ นิ เป็นต้น
3) ผู้ซ้ือและผู้ขายจะถือเอาราคาท่ีเคยปฏิบัติต่อกันก็ได้ เช่น เคยซื้อขายกันในราคาเท่าไร
ก็ช�ำระราคากนั เทา่ นัน้ เป็นต้น กรณมี ิได้ก�ำหนดราคากันแนน่ อนอย่างใดอย่างหนงึ่ ดงั กล่าว ผ้ซู อ้ื ต้องใชร้ าคาตาม
สมควรซงึ่ ไมจ่ �ำเป็นตอ้ งถอื ตามราคาตลาดในขณะนน้ั
ขอ้ สงั เกต คา่ ฤชาธรรมเนยี มในการท�ำสญั ญาซอื้ ขาย กฎหมายไดบ้ ญั ญตั ใิ หผ้ ซู้ อ้ื และผขู้ ายพงึ ออกใช้
เท่ากนั ทง้ั สองฝา่ ย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา 457) แตค่ ูส่ ัญญาจะตกลงกันให้ผิดไปจากกฎหมาย
โดยให้ผูซ้ ือ้ หรอื ผขู้ ายฝา่ ยใดฝ่ายหนึง่ เปน็ ผอู้ อกค่าฤชาธรรมเนยี มทัง้ สนิ้ กไ็ ด้
7. การซ้อื ขายเฉพาะบางอย่าง
การซอ้ื ขายเฉพาะบางอยา่ งหรอื การซอื้ ขายเฉพาะอยา่ ง คอื สญั ญาซอ้ื ขายทมี่ ลี กั ษณะพเิ ศษนอกเหนอื
จากการท�ำสญั ญาซ้อื ขายกันอยา่ งปกติ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยไ์ ดแ้ บง่ ออกเปน็ 5 ประเภท คอื
7.1 ขายฝาก (Sell Consignment)
7.1.1 ความหมายและลกั ษณะของขายฝาก “ขายฝาก” เปน็ สญั ญาซอื้ ขายชนดิ หนง่ึ ซง่ึ ไดบ้ ญั ญตั ิ
ไว้ในประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ดังน้ี
มาตรา 491 “อนั ว่าขายฝากนั้น คือ สญั ญาซ้อื ขายซึง่ กรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ย์สนิ ตกไปยังผ้ซู อื้ โดยมี
ขอ้ ตกลงกันว่าผ้ขู ายอาจไถ่ทรัพยน์ นั้ คืนได้”
จากบทบัญญตั ดิ งั กล่าวสัญญาขายฝากมีลักษณะที่ส�ำคัญ ดังน้ี
1) เปน็ สญั ญาซ้อื ขาย สญั ญาขายฝากเปน็ สญั ญาซอ้ื ขายอย่างหน่งึ ทรพั ย์สินทจ่ี ะท�ำสญั ญา
ขายฝากเป็นได้ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ ฉะนั้นจึงต้องน�ำบทบัญญัติในลักษณะซ้ือขายมาบังคับใช้
ถ้าขายฝากทรัพย์สินตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ได้แก่ การซื้อขาย
อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่ เรือที่มีระวางต้ังแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะ
ตอ้ งท�ำเปน็ หนงั สือและจดทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หนา้ ที่ มฉิ ะน้ันเปน็ โมฆะ
56 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
2) กรรมสทิ ธโ์ิ อนไปยงั ผซู้ อื้ กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทขี่ ายยอ่ มโอนไปยงั ผซู้ อ้ื ตง้ั แตเ่ วลาซอ้ื ขาย
ผ้ขู ายฝากจึงไมม่ ีสิทธจิ �ำหนา่ ยจา่ ยโอน หรอื ก่อภาระเหนือทรัพย์สินนน้ั อีกตอ่ ไป
3) ผขู้ ายอาจไถท่ รพั ยน์ น้ั คนื ได ้ สญั ญาขายฝากตอ้ งมขี อ้ ตกลงวา่ ผขู้ ายอาจไถท่ รพั ยน์ นั้ คนื ได้
ซ่ึงข้อตกลงนี้ต้องเกิดข้ึนขณะท�ำสัญญาซ้ือขาย หากไม่มีข้อตกลงดังกล่าวแล้วก็ไม่เป็นสัญญาขายฝาก แต่เป็น
สญั ญาซอื้ ขาย ในการไถ่น้นั ถอื เป็นสิทธขิ องผู้ขายทีจ่ ะไถ่ทรัพย์คืนหรอื ไมก่ ็ได้
7.1.2 ก�ำหนดเวลาในการไถ่ทรัพย์สินคืนตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 494 ได้ก�ำหนดเวลาในการทรพั ย์สินไว้ ดงั น้ี
1) ถ้าเปน็ อสงั หาริมทรัพย์ จะต้องไถค่ ืนภายในก�ำหนด 10 ปี นบั แตเ่ วลาซ้ือขาย
2) ถา้ เปน็ สงั หารมิ ทรพั ย์ (รวมถงึ สงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษ) จะตอ้ งไถค่ นื ภายในก�ำหนด 3 ปี
นบั แตเ่ วลาซือ้ ขาย
ข้อสังเกต ถ้าไม่มีข้อตกลงก�ำหนดเวลาให้ไถ่ทรัพย์คืนไว้ ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนภายใน 10 ปี
หรือ 3 ปี นับตามประเภทของทรพั ยส์ นิ
7.1.3 ผมู้ ีสทิ ธิในการไถ่ทรพั ย์สนิ คนื (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 497) กฎหมาย
ได้ก�ำหนดไว้ว่า ในการไถ่ทรัพย์สนิ คืนนน้ั บคุ คลผู้มีสทิ ธใิ นการไถค่ นื ทรัพย์สนิ ไดแ้ ก่ บคุ คลดังกลา่ วตอ่ ไปนี้
1) ผขู้ ายเดมิ หรอื ทายาทของผขู้ ายเดมิ
2) ผรู้ บั โอนสทิ ธ์นิ นั้
3) บคุ คลซ่ึงในสัญญาไดร้ ะบุไว้โดยเฉพาะใหเ้ ป็นผู้ไถ่คืนได้
7.1.4 ผู้มีหน้าท่ีรับไถ่ทรัพย์สิน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 498) เม่ือบุคคลใด
บคุ คลหน่ึงมีสทิ ธไิ ถ่ทรัพยส์ ินคืน ได้ใช้สิทธไิ ถท่ รัพยส์ ินคืน กฎหมายกไ็ ด้ก�ำหนดไวว้ ่าจะตอ้ งใชส้ ทิ ธิไถ่ทรพั ย์สนิ คนื
กับบุคคลผู้มหี น้าทีร่ บั ไถ่ดว้ ย ซึ่งบคุ คลท่มี ีหนา้ ท่ใี นการรับไถ่ทรพั ย์สนิ ได้แก่ บุคคลดังตอ่ ไปนี้
1) ผซู้ อื้ เดมิ หรือทายาทของผ้ซู ือ้ เดิม
2) ผู้รับโอนทรัพย์สินหรือรับโอนสิทธ์ิเหนือทรัพย์สินน้ัน ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิ
ได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอนว่า ทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่คืน ผู้รับโอนทรัพย์สินหรือรับโอนสิทธิ์
เหนือทรัพย์สิน หมายถึง กรณีมีการขายฝากทรัพย์แล้วได้มีการก่อภาระหรือสิทธิเหนือทรัพย์สิน และผู้มีสิทธิ
เหนือทรัพย์สินน้ันได้โอนไปให้บุคคลภายนอกอีกคนหน่ึง สิทธิเหนือทรัพย์สินน่าจะหมายถึงสิทธิที่โอนกันได้ เช่น
สิทธิเหนอื พ้นื ดนิ เป็นตน้
7.1.5 สินไถ่ หมายถึง ราคาไถ่ถอนหรือราคาที่ซ้ือคืนมา ซึ่งไม่จ�ำต้องก�ำหนดไว้ในสัญญา เพราะ
อาจไถค่ นื ตามราคาทขี่ ายฝากไวแ้ ตเ่ ดมิ สนิ ไถน่ นั้ ถา้ ไมไ่ ดก้ �ำหนดกนั ไวว้ า่ เทา่ ใด ใหไ้ ถต่ ามราคาทขี่ ายฝาก ถา้ ปรากฏ
ในเวลาไถว่ า่ สนิ ไถห่ รอื ราคาขายฝากทก่ี �ำหนดไวส้ งู กวา่ ราคาขายฝากทแ่ี ทจ้ รงิ หรอื เกนิ อตั รารอ้ ยละ 15 ตอ่ ปี ใหไ้ ถไ่ ด้
ตามราคาขายฝากทแ่ี ทจ้ รงิ รวมประโยชนต์ อบแทนรอ้ ยละ 15 ตอ่ ปี (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ยม์ าตรา 499)
7.2 ขายตามตวั อย่าง (Sale by Sample) หมายถงึ การทผ่ี ้ซู อ้ื ไดม้ ีโอกาสตรวจดูตัวอยา่ งของทจ่ี ะซื้อ
ก่อนตกลงท�ำสญั ญาซื้อขาย ของทีน่ �ำมาแสดงจึงเป็นเพียงตวั อยา่ งสนิ คา้ ไม่ใชส่ ินคา้ ท่จี ะส่งมอบจรงิ ๆ ในการขาย
ตามตวั อยา่ งนน้ั ผขู้ ายจ�ำตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ใหต้ รงตามตวั อยา่ ง (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 503
วรรคหน่ึง) การขายตามตัวอย่าง ผซู้ อื้ มโี อกาสตรวจดทู รัพยส์ นิ ที่เสนอขายเพ่อื เทียบเคยี งกบั ตัวอย่างกอ่ นรับมอบ
หนว่ ยการเรยี นรู้ที่ 3 57
7.3 ขายตามค�ำพรรณนา (Sale by Description) หมายถึง สัญญาซื้อขายท่ีผู้ซื้อไม่ได้เห็นและ
ตรวจตราทรัพย์สินที่ซ้ือขาย แต่ท�ำสัญญาโดยอาศัยค�ำบอกกล่าวรูปพรรณ คุณลักษณะ คุณภาพของทรัพย์สิน
ท่ีซ้ือขายของผู้ขาย ในการขายตามค�ำพรรณนา ผู้ขายจ�ำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามค�ำพรรณนา (ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 503 วรรคสอง) การขายตามค�ำพรรณนาน้ัน ผู้ซื้อไม่ได้เห็นและตรวจตรา
ทรัพยส์ ินท่ีซือ้ ขาย แตผ่ ซู้ อื้ ได้ตกลงซ้ือโดยเชอื่ ค�ำพรรณนาถึงลกั ษณะ รูปร่าง และคุณภาพของทรัพย์สิน การขาย
ตามค�ำพรรณนาซึ่งผู้ขายได้น�ำตัวอย่างสินค้าไปให้ผู้ซ้ือตรวจดูด้วยนั้น ผู้ขายก็จะต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตาม
ตัวอย่าง และตรงกับค�ำพรรณนาด้วย
7.4 ขายเผอื่ ชอบ (Sale on Approval) ลกั ษณะของการขายเผ่ือชอบ มดี ังนี้
7.4.1 ผซู้ ื้อมีโอกาสตรวจดูทรัพย์สิน “ขายเผอ่ื ชอบ” หมายถงึ สญั ญาซ้ือขายท่มี ีเง่อื นไขว่า ผู้ซ้อื
ตกลงจะซ้ือหรือจะส่งคืนทรัพย์สินโดยไม่ซ้ือ เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินเพื่อให้ผู้ซ้ือได้มีโอกาสได้ตรวจดูทรัพย์สิน
กอ่ นทจ่ี ะตดั สนิ ใจซ้อื หรือไม่
“อันว่าขายเผ่ือชอบนั้น คือ การซ้ือขายกันโดยมีเงื่อนไขว่าให้ผู้ซื้อได้มีโอกาสตรวจดูทรัพย์สิน
ก่อนรับซ้ือ” (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา 505)
“การตรวจดูทรัพย์สินน้ัน ถ้าไม่ได้ก�ำหนดเวลากันไว้ ผู้ขายอาจก�ำหนดเวลาอันสมควร และบอก
กลา่ วแก่ผ้ซู ้อื ใหต้ อบภายในก�ำหนดนั้นได้วา่ จะรบั ซื้อหรือไม่” (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์มาตรา 506)
“ทรพั ยส์ นิ อนั ผซู้ อ้ื จะพงึ ตรวจดกู อ่ นทจ่ี ะสง่ มอบแกก่ นั นนั้ ถา้ ผซู้ อ้ื ไมต่ รวจรบั ภายในเวลาทก่ี �ำหนด
ไวใ้ นสญั ญา หรอื โดยประเพณี หรอื โดยค�ำบอกกลา่ วของผขู้ าย ผขู้ ายยอ่ มไมม่ คี วามผกู พนั ตอ่ ไป” (ประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา 507)
7.4.2 กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซ้ือเม่ือผู้ซ้ือรับซื้อทรัพย์สิน ขายเผ่ือชอบน้ันกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
จะโอนไปยังผ้ซู ้ือตอ่ เม่อื ผ้ซู ือ้ ได้แสดงเจตนาตกลงรบั ซ้อื ทรพั ยส์ นิ นัน้ สญั ญาซ้ือขายจงึ ส�ำเร็จบริบูรณ์ แต่มีบางกรณี
เม่อื ผู้ขายไดส้ ่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผูซ้ ื้อเพ่ือตรวจดู การซ้อื ขายถือเปน็ อันส�ำเรจ็ บรบิ รู ณ์ มีดังนี้
1) ถ้าผู้ซ้ือไม่ได้บอกกล่าวว่าไม่ยอมรับซื้อทรัพย์สินภายในเวลาท่ีก�ำหนดโดยสัญญา หรือ
โดยประเพณี หรอื โดยบอกกล่าว
2) ถ้าผู้ซอ้ื ไมส่ ง่ ทรัพย์สนิ กลับคนื ภายในเวลาทกี่ �ำหนด
3) ถา้ ผู้ซ้ือใช้ราคาทรพั ย์สินนน้ั ท้ังหมดหรอื แตบ่ างส่วน
4) ถา้ ผู้ซื้อจ�ำหนา่ ยทรพั ย์สนิ หรือท�ำประการใด ๆ เป็นปรยิ ายวา่ รับซือ้
7.5 ขายทอดตลาด (By Auction) ตามพจนานุกรม ฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. 2554 หมายถึง
การขายทรัพย์สินท่ีกระท�ำโดยเปิดเผยแก่บุคคลท่ัวไปด้วยวิธีเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อสู้ราคากัน ผู้ใดให้ราคาสูงสุดและ
ผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยเคาะไม้หรือด้วยกิริยาอย่างอื่นตามจารีตประเพณีในการขายทอดตลาด การซื้อ
ขายนั้นย่อมเป็นอันสมบรู ณ์
โดยปกติการขายทอดตลาดทั่ว ๆ ไปมักจะไม่พบเห็นบ่อยนัก แต่จะพบเห็นได้จากการขายทอดตลาด
ของหน่วยงานราชการ เช่น กรมบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีจะท�ำการยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหน้ี
แล้วน�ำออกขายทอดตลาดเพอ่ื น�ำเงินชดใชห้ นใ้ี หแ้ กเ่ จ้าหน้ี เปน็ ตน้
58 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
7.5.1 ลกั ษณะการขายทอดตลาด มีดังนี้
1) เป็นการขายโดยเปิดเผยและมีการโฆษณาให้บุคคลทั่วไปเข้าท�ำการเสนอซ้ือ ไม่ใช่เสนอ
ขายต่อบคุ คลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะเจาะจง
2) มีบุคคลต้ังแต่ 2 คนขึ้นไปเข้าท�ำการเสนอซ้ือ โดยมีการประมูลสู้ราคากัน ผู้ใดให้ราคา
สูงสุดผ้นู ั้นย่อมไดท้ รพั ยส์ ินไป
7.5.2 บุคคลท่เี กีย่ วขอ้ งในการขายทอดตลาด
1) ผู้ขาย (Seller) คอื เจ้าของทรัพย์สนิ หรือผ้มู อี �ำนาจขายทรพั ยส์ นิ น้นั
2) ผทู้ อดตลาด (Auctioneer) คอื บุคคลผ้มู ีหน้าท่ดี �ำเนนิ การหรอื จัดการเกย่ี วกับการขาย
ทอดตลาด ซึ่งอาจไมใ่ ช่ผ้ขู ายหรอื เจ้าของ
3) ผูส้ รู้ าคา (Bidder) คือ บุคคลท่วั ไปทท่ี �ำการเสนอซ้อื ด้วยวธิ ีประมูลส้รู าคากันซ่งึ อาจไม่ใช่
ผซู้ ้อื ก็ได้ เช่น เปน็ ตวั แทนของผู้ซือ้ เป็นตน้
4) ผ้ซู อ้ื (Buyer) คือ ผ้สู รู้ าคาที่เสนอราคาซื้อสูงสุด โดยอาจเปน็ ท้ังผูซ้ ือ้ และผสู้ รู้ าคา
7.5.3 วิธีดำ� เนนิ การขายทอดตลาด มดี งั น้ี
1) ผู้ทอดตลาดน�ำทรัพย์สินออกวางให้เห็นชัดโดยเปิดเผย เพื่อให้ประชาชนหรือผู้ซื้อได้
ตรวจดูก่อน
2) ผู้ทอดตลาดต้องบอกกล่าวเชิญชวนบุคคลท่ัวไปเข้าประมูลสู้ราคาทรัพย์สิน และก่อนจะ
มกี ารทอดตลาดทรพั ยส์ นิ เฉพาะราย ผทู้ อดตลาดอาจมคี �ำโฆษณาหรอื ข้อความใดแถลงต่อผสู้ ูร้ าคาก็ได้
3) หา้ มมใิ หผ้ ทู้ อดตลาดเขา้ สรู้ าคาหรอื ใชใ้ หผ้ หู้ นง่ึ ผใู้ ดเขา้ สรู้ าคาในการทอดตลาดซงึ่ ตนเปน็
ผู้อ�ำนวยการเอง
4) ห้ามมิให้ผู้ขายเข้าสู้ราคาเองหรือใช้ให้ผู้หน่ึงผู้ใดเข้าสู้ราคา เว้นแต่ได้แถลงไว้โดยเฉพาะ
ในค�ำโฆษณาบอกกลา่ วการทอดตลาดน้นั วา่ ผขู้ ายถือสทิ ธิทจี่ ะเขา้ สู้ราคาดว้ ย
5) ผทู้ อดตลาดอาจก�ำหนดราคาขน้ั ตำ่� ไว้ โดยผสู้ รู้ าคาตอ้ งสรู้ าคาใหส้ งู กวา่ เมอื่ ใดผทู้ อดตลาด
เห็นวา่ ราคาซงึ่ มผี ู้สูส้ ูงสดุ น้ันยงั ไมเ่ พยี งพอ ผู้ทอดตลาดอาจถอนทรัพย์นัน้ ออกจากการขายทอดตลาดก็ได้
6) ขณะขายทอดตลาดเมื่อผู้ทอดตลาดเห็นสมควรว่าราคาท่ีผู้สู้ราคาเสนอน้ันเหมาะสมกับ
ราคาทรัพย์สินแล้ว ผู้ทอดตลาดจะแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้หรือด้วยกิริยาอ่ืนอย่างใดอย่างหนึ่งตาม
จารตี ประเพณใี นการขายทอดตลาด จึงถอื ว่าการขายทอดตลาดบรบิ รู ณ์ หากผู้ทอดตลาดยังไม่แสดงกิรยิ าเชน่ นนั้
การขายทอดตลาดยงั ไม่บริบรู ณ์ ผสู้ รู้ าคาจะถอนค�ำส้รู าคากไ็ ด้
7) สรู้ าคาย่อมพ้นความผกู พนั ในราคาซึง่ ตนสไู้ วด้ ังนี้
(1) เมื่อมกี ารถอนค�ำสรู้ าคา (ก่อนการขายบริบูรณ)์
(2) เม่อื มีผูอ้ ่นื สรู้ าคาสูงข้ึนไปไม่ว่าการทีผ่ อู้ ่ืนส้นู น้ั จะสมบูรณ์หรือไมส่ มบูรณ์
(3) เมอื่ มีการถอนทรัพยส์ นิ รายน้ันออกจากการทอดตลาด
8) เมอ่ื การซอ้ื ขายบรบิ รู ณ์ ผสู้ รู้ าคาสงู สดุ ตอ้ งใชร้ าคาเปน็ เงนิ สดหรอื ใชร้ าคาตามเวลาทกี่ �ำหนด
ในค�ำโฆษณาบอกขาย เชน่ ประกาศการขายทอดตลาดของกรมบงั คบั คดี กระทรวงยตุ ธิ รรม ก�ำหนดใหว้ างเงนิ สดกอ่ น
25 เปอร์เซน็ ต์ ในสว่ นทีเ่ หลอื ใหน้ �ำมาวางภายในก�ำหนด 15 วนั เป็นต้น
หน่วยการเรียนร้ทู ี่ 3 59
7.5.4 ความสำ� เรจ็ บรบิ รู ณข์ องการขายทอดตลาด การขายทอดตลาดยอ่ มบรบิ รู ณ์ เมอื่ ผทู้ อดตลาด
แสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้หรือด้วยกิริยาอ่ืนอย่างใดอย่างหนึ่งตามจารีตประเพณีในการขายทอดตลาด
ถ้ายังมิได้แสดงเช่นน้ันอยู่ตราบใด ผู้สู้ราคาจะถอนค�ำสู้ราคาของตนเสียก็ยังถอนได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ มาตรา 509) การขายทอดตลาดนี้แม้จะมีผู้ประมูลสู้ราคาเพียงคนเดียวแล้วผู้ทอดตลาดตกลงเคาะไม้
การขายทอดตลาดก็บริบูรณ์ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา 509
ตวั อย่าง มบี ุคคลในการขายทอดตลาด 10 กว่าคน เมือ่ จ�ำเลยเปน็ ผูป้ ระเดมิ การสู้ราคา แม้จะไมม่ ี
ผู้อื่นสู้ราคา ผู้ทอดตลาดตกลงเคาะไม้ การขายทอดตลาดบริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 509 หาจ�ำตอ้ งมีผสู้ ้รู าคาอย่างนอ้ ยต้ังแต่ 2 คนไม่ (ค�ำพิพากษาฎีกาท่ี 142/2520)
กจิ กรรมตรวจสอบความเขา้ ใจท่ี 3.2
ตอนที่ 1 จงเขียนเคร่อื งหมาย ✓หนา้ ข้อความท่ถี ูก และเขยี นเครอ่ื งหมาย ✗ หนา้ ขอ้ ความทผ่ี ดิ
............... 1. ทรัพยส์ นิ ท่ยี งั ไม่ไดก้ ำ�หนดไว้แน่นอน หมายถึง ทรัพย์ท่ใี นขณะทำ�สัญญาซือ้ ขายยงั มไิ ด้กำ�หนดใหรู้
แนช่ ดั ลงไปว่าเปน็ ทรัพยใ์ ด
............... 2. เมอื่ สญั ญาซอื้ ขายเกดิ ขนึ้ ผขู้ ายยอ่ มไมม่ สี ทิ ธจิ ะไดร้ บั ช�ำ ระราคาทรพั ยส์ นิ ทข่ี ายจากผซู้ อ้ื ตามขอ้ ตกลง
ในสญั ญา
............... 3. นางดเี ชา่ บา้ นของนางดา ตอ่ มานางดาขายบา้ นหลงั นใี้ หก้ บั นางดี ดงั นนั้ นางดาจงึ ไมต่ อ้ งสง่ มอบบา้ น
ให้นางดี เพราะนางดีครอบครองบา้ นหลังนอ้ี ยแู่ ล้ว
............... 4. ถ้าผู้ซื้อต้องการฟ้องร้องผู้ขายให้รับผิดเพ่ือความชำ�รุดบกพร่องในทรัพย์สิน ผู้ซื้อจะต้องฟ้องคดี
ภายใน 2 ปี นับแต่เวลาท่ไี ดพ้ บเห็นความช�ำ รดุ บกพรอ่ งนนั้
............... 5. ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากกว่าจำ�นวนท่ีตกลงไว้ในสัญญา ผู้ซ้ือจะฟ้องผู้ขายก็ได้ แต่ห้าม
มิให้ฟ้องคดีเมอื่ พ้นก�ำ หนด 1 ปี นบั แต่เวลาส่งมอบ
............... 6. อันว่าขายฝากน้ัน คือ สัญญาซ้ือขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซ้ือ โดยมีข้อตกลงกันว่า
ผขู้ ายจะไถ่ทรัพย์น้ันคืนได้
............... 7. ขายฝากสงั หารมิ ทรัพยต์ ้องไถ่คืนภายใน 10 ปี
............... 8. ขายฝากกรรมสทิ ธท์ิ ข่ี ายยอ่ มตกเปน็ กรรมสทิ ธ์ขิ องผู้ซอ้ื นบั แต่ทำ�สัญญาขายฝากกัน
............... 9. ในการซื้อขายตามคำ�พรรณนา ผู้ซื้อไม่ได้เห็นและตรวจดูทรัพย์สินก่อน แต่ผู้ซื้อได้ตกลงซื้อขาย
โดยเชื่อตามค�ำ พรรณนาของผ้ขู าย ถงึ ลกั ษณะและคุณภาพของทรัพยส์ นิ น้ัน
............... 10. การขายทอดตลาดสำ�เร็จบริบูรณด์ ว้ ยการเคาะไม้
ตอนท่ี 2 จงตอบคำ�ถามตอ่ ไปน้ี
นายตันตกลงซือ้ ท่ดี นิ ท่ีมโี ฉนดจากนายแตง 2 แปลง มีพื้นท่จี �ำนวน 2 ไร่ (800 ตารางวา) เมอื่ รงั วัดที่ดนิ
แปลงน้แี ลว้ มพี ืน้ ที่ 750 ตารางวา ดังนน้ี ายตันจะเลกิ สญั ญาหรือปฏิบตั ิตามสัญญาได้หรอื ไม่
60 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
กจิ กรรมตามสมรรถนะวชิ าชีพท่ี 3.2
เรื่อง ซ้ือขาย
จดุ ประสงค์การเรยี นรู้
1. บอกความหมายและลักษณะของสญั ญาซื้อขายได้ และระบทุ รัพยส์ ินท่ใี ชใ้ นการซ้อื ขายได้
2. วิเคราะหแ์ บบของสญั ญาซือ้ ขายได้
3. อธิบายการโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ย์สนิ ท่ซี ือ้ ขายได้
4. อธิบายสทิ ธิ หน้าที่ และความรับผดิ ของผูข้ ายและผู้ซือ้ ได้
5. บอกการซ้ือขายเฉพาะบางอยา่ งได้
กจิ กรรม
1. ให้ผู้เรยี นแบ่งออกเปน็ 5 กลมุ่ ศึกษาค้นคว้าขอ้ มูลตามหวั ขอ้ ตอ่ ไปน้ี
1.1 ลกั ษณะของสญั ญาซอ้ื ขายและทรัพย์สินที่ซื้อขายกันไดแ้ ละไมไ่ ด้ กลมุ่ ที่ 1
1.2 แบบของสัญญาซอ้ื ขาย กลุม่ ท่ี 2
1.3 การโอนกรรมสทิ ธ์ิในทรัพย์สินท่ีซื้อขาย กลุ่มท่ี 3
1.4 สิทธิ หน้าท่ี และความรบั ผิดของผู้ขายและผ้ซู อื้ กลมุ่ ที่ 4
1.5 การซื้อขายเฉพาะบางอยา่ ง กล่มุ ที่ 5
2. ให้ผู้เรียนแต่ละกลุ่มท่ีได้รับมอบหมายตามหัวข้อ 1.1-1.5 ศึกษาหาความรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่อง
กฎหมายลักษณะซ้ือขายและค�ำพิพากษาฎีกาท่ีน่าสนใจ โดยค้นคว้าเพิ่มเติมจากแหล่งการเรียนรู้ต่าง ๆ เช่น
อนิ เทอร์เน็ต หนังสือจากหอ้ งสมดุ เป็นต้น
3. ให้ผู้เรียนแต่ละกลุ่มระดมความคิดสรุปหลักกฎหมายลักษณะซ้ือขายท่ีเป็นประเด็นส�ำคัญในรูปของ
ผงั มโนทศั น์ (Mind Mapping) หรือสรุปประเดน็ ส�ำคญั ในรปู แบบของการแสดงบทบาทสมมตุ ิ
4. จากข้อ 3 ใหผ้ เู้ รยี นเลือกและน�ำเสนอภาระงานหน้าชนั้ เรยี น กลุ่มละ 3-5 นาที
5. ผู้สอนและผู้เรียนร่วมกันสรปุ ภาพรวม
หน่วยการเรียนรทู้ ี่ 3 61
สรุป
การซ้ือขาย เป็นสัญญาซ่ึงมีคำ�เสนอและคำ�สนองตรงกันพร้อมมีการโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สิน
ซ่ึงเป็นกิจกรรมในเชิงพาณิชย์และมีความสำ�คัญต่อการดำ�รงชีวิตของมนุษย์ สัญญาซ้ือขายเป็นสัญญา
ต่างตอบแทนเพราะคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต่างก็มีหนี้ซึ่งกันและกัน โดยปกติแล้วการซื้อขายกรรมสิทธิ์
ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อเม่ือมีการตกลงราคากัน โดยมิต้องคำ�นึงว่าจะได้ชำ�ระราคากันหรือส่งมอบทรัพย์สิน
สญั ญาซ้ือขายมลี กั ษณะท่สี ำ�คญั คือ คสู่ ญั ญาฝา่ ยหน่ึงเรียกวา่ ผู้ขายโอนกรรมสทิ ธิใ์ นทรพั ยส์ ินของตนให้แก่
ผู้ซื้อ และคู่สัญญาอีกฝ่ายหน่ึงเรียกว่าผู้ซ้ือตกลงชำ�ระราคาให้แก่ผู้ขาย ทรัพย์สินท่ีใช้ในการซื้อ ได้แก่
ทรพั ยส์ นิ ทกุ ชนดิ ยกเวน้ ทรพั ยน์ อกพาณชิ ย์ และทรพั ยส์ นิ ทก่ี ฎหมายหา้ มโอน ในสว่ นแบบและความสมบรู ณ์
ของสญั ญาซือ้ ขายนนั้ กรณกี ารซือ้ ขายอสังหาริมทรัพย์หรอื สงั หาริมทรัพย์ชนดิ พิเศษ ได้แก่ เรือท่มี รี ะวาง
5 ตันข้ึนไป แพ และสัตว์พาหนะ ถ้ามิได้ทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีถือว่าเป็น
โมฆะ กรณีการจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
ลงลายมือชื่อฝ่ายต้องรับผิด หรือได้วางมัดจำ� หรือได้ชำ�ระหน้ีแล้วบางส่วน จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
กรณีการซ้ือขายสังหาริมทรัพย์ ราคา 20,000 บาท หรือกว่า 20,000 บาทขึ้นไปจะต้องมีหลักฐานเป็น
หนงั สอื ลงลายมอื ชอ่ื ฝา่ ยตอ้ งรบั ผดิ หรอื ไดว้ างมดั จ�ำ หรอื ไดช้ �ำ ระหนบี้ างสว่ น จงึ จะฟอ้ งรอ้ งบงั คบั คดกี นั ได้
แตใ่ นกรณีการซอื้ ขายสงั หาริมทรพั ยร์ าคาไมถ่ ึง 20,000 บาท กฎหมายไมไ่ ด้กำ�หนดแบบไวจ้ งึ ทำ�สญั ญากนั
อยา่ งไรกไ็ ด้ การส่งมอบทรพั ย์สินทซ่ี อื้ ขายกนั กถ็ ือวา่ สญั ญาซือ้ ขายสมบูรณต์ ามกฎหมายแลว้
62 กฎหมายพาณิชย์ (20001-1005)
แบบประเมนิ สมรรถนะรายวิชาหนว่ ยการเรยี นรูท้ ่ี 3
เรือ่ ง ซ้ือขาย
คำ� ชีแ้ จง จงเขียนเครื่องหมาย ✓ ลงในชอ่ งว่างที่ตรงกับความคดิ เหน็ ของผเู้ รียนตามความเปน็ จริงมากท่ีสุด
เกณฑ์การประเมนิ 5 = ดีมาก 4 = ดี 3 =
ปานกลาง 2 = น้อย 1 = นอ้ ยที่สุด
หัวข้อ ระดับความคิดเหน็
54321
1. ด้านความรู้
1.1 บอกความหมายและลกั ษณะของสญั ญาซอื้ ขายได้
1.2 ระบทุ รพั ยส์ นิ ท่ีใชใ้ นการซอ้ื ขายได้
1.3 วเิ คราะห์แบบของสญั ญาซ้อื ขายได้
1.4 อธบิ ายการโอนกรรมสิทธ์ิในทรพั ยส์ นิ ทีซ่ ้อื ขายได้
1.5 อธบิ ายสทิ ธิ หนา้ ที่ และความรับผิดของผูข้ ายได้
1.6 อธิบายสิทธแิ ละหนา้ ทข่ี องผูซ้ ือ้ ได้
1.7 บอกการซอื้ ขายเฉพาะอยา่ งได้
2. ดา้ นทักษะ
2.1 ปฏบิ ัตกิ ิจกรรมตามที่ไดร้ บั มอบหมายเสรจ็ ตามก�ำ หนดเวลา
2.2 เกิดสมรรถนะในการปฏบิ ตั กิ จิ กรรม
2.3 จัดทำ�เอกสารสญั ญาทเ่ี ก่ียวข้องกบั ลกั ษณะซ้อื ขายได้ตามหลกั การของ
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
3. ดา้ นเจตคติ
3.1 มีความซอ่ื สัตยส์ จุ ริต
3.2 มวี นิ ยั ตรงต่อเวลา และมีความรับผิดชอบ
3.3 มีมนษุ ยสัมพนั ธใ์ นการปฏบิ ัตกิ จิ กรรมและทำ�งานรว่ มกับผอู้ ่ืนได้
3.4 มีเจตคติท่ดี ีในการปฏบิ ัตกิ ิจกรรม
หน่วยการเรียนรู้ท่ี 3 63
แบบทดสอบเพื่อประเมินผลหลงั การเรยี นรู้
จงเลอื กค�ำตอบทถี่ กู ต้องเพียงขอ้ เดยี ว 4. หลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
จุดประสงค์การเรียนรู้ที่ 1 บอกความหมายและลักษณะ เจา้ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่เสนอตอ่ ศาล
ของสญั ญาซ้ือขายได้ 5. ถกู ต้องทุกข้อ
1. ข้อใดเป็นลักษณะของสัญญาซอื้ ขาย 4. เมื่อท�ำการซื้อขายทรัพย์สินตามข้อใด จะต้อง
1. เป็นสญั ญาต่างตอบแทน ท�ำเปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
2. มกี ารช�ำระราคาทรพั ยส์ ินท่ีซื้อ 1. บา้ น
3. มกี ารโอนกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินที่ขาย 2. รถยนต์
4. มคี สู่ ญั ญา 2 ฝา่ ย ไดแ้ ก่ ฝา่ ยผซู้ อื้ และฝา่ ยผขู้ าย 3. แพขา้ มฟาก
5. ถกู ตอ้ งทกุ ขอ้ 4. ทองค�ำมลู คา่ 1,000,000 บาท
5. บ้านทรงไทยที่ซื้อจากผู้ขายแล้วเคล่ือนย้าย
จุดประสงค์การเรียนรู้ที่ 2 ระบุทรัพย์สินที่ใช้ในการ ยกท้ังหลังไปปลูกในท่ีดนิ ของผู้ซอ้ื
ซื้อขายได้ 5. ซือ้ ขายทองค�ำแทง่ ราคา 10,000 บาท ตกลงกัน
2. ทรัพยส์ ินในข้อใดที่ซือ้ ขายไดต้ ามกฎหมาย ดว้ ยวาจา หากมปี ญั หาเกดิ ขน้ึ จะน�ำคดมี าฟอ้ งรอ้ ง
1 ยาบ้า กันได้หรอื ไม่
2. ทธี่ รณีสงฆ์ 1. ฟ้องได้
3. ของโบราณ 2. ฟอ้ งไดห้ รอื ไม่ก็ได้
4. ท่ดี ินอทุ ยานแห่งชาติ 3. ฟอ้ งไมไ่ ด้ เพราะไม่มกี ารวางมดั จ�ำ
5. ซือ้ ขายกันได้ทุกขอ้ ท่กี ล่าวมา 4. ฟอ้ งไม่ได้ เพราะไม่มหี ลกั ฐานเป็นหนงั สือ
5. ฟ้องไม่ได้ เพราะไม่ได้ท�ำเป็นหนังสือและ
จุดประสงค์การเรียนรู้ท่ี 3 วิเคราะห์แบบของสัญญา จดทะเบียนตอ่ พนักงานเจา้ หน้าที่
ซ้อื ขายได้ จุดประสงค์การเรียนรู้ที่ 4 อธิบายการโอนกรรมสิทธ์ิ
3. นายสมชายท�ำสัญญาขายบ้านไม้อันเป็น ในทรัพยส์ ินท่ีซอ้ื ขายได้
อสังหาริมทรัพย์คิดเป็นราคา 20,000 บาท 6. นายสมชายท�ำสัญญาซื้อขายรถยนต์คันหน่ึงจาก
ให้แก่นางสาวสมหญิง และให้นางสาวสมหญิง นางสมหญงิ กรรมสทิ ธ์ใิ นรถยนตด์ งั กลา่ วโอนกนั
ผู้ซ้ือร้ือถอนออกไป ถ้านางสาวสมหญิงผู้ซ้ือ เมอ่ื ใด
ไมช่ �ำระเงนิ จะตอ้ งมหี ลกั ฐานใดยนื่ ฟอ้ งคดตี อ่ ศาล 1. โอนทะเบยี นรถยนต์
1. หลักฐานจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ 2. เมื่อสง่ มอบรถยนตใ์ หผ้ ซู้ ื้อ
เสนอตอ่ ศาล 3. ตกลงช�ำระราคาและเลือกรถยนต์กนั แลว้
2. หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือช่ือฝ่ายผู้ซื้อ 4. ส่งมอบรถ ช�ำระราคา และโอนทะเบยี นกนั
ไวเ้ ปน็ ส�ำคัญเสนอตอ่ ศาล 5. ถูกต้องทกุ ข้อ
3. หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือช่ือฝ่ายผู้ขาย
ไว้เปน็ ส�ำคัญเสนอตอ่ ศาล
64 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
7. นายดีตกลงขายบ้านพร้อมท่ีดินให้แก่นายเด่น จุดประสงค์การเรียนรู้ที่ 6 อธิบายสิทธิและหน้าที่ของ
ทั้งนายดีและนายเด่นต่างท�ำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อได้
เป็นหนังสือและลงลายมือชื่อในสัญญาซื้อขาย 9. นางจุ๊บตกลงขายท่ีดินแปลงหนึ่งให้นางจิ๊บ โดย
โดยมีพยานลงช่ือในสัญญาคือนายบุญกับนายมา ระบจุ �ำนวนเนอ้ื ที่ 100 ตารางวา ราคาตารางวาละ
ดังนี้สัญญาซื้อขายดังกล่าวโอนกรรมสิทธ์ิกัน 10,000 บาท ปรากฏวา่ ภายหลงั จากทที่ �ำการรงั วดั
เมือ่ ใด สอบเขตพบว่าที่ดินมีเน้ือที่เพียง 95 ตารางวา
1. เม่อื ตกลงท�ำสญั ญา ดังน้ีนางจิบ๊ จะมสี ิทธอิ ย่างไร
2. เมอ่ื สง่ มอบบา้ นพรอ้ มทดี่ ิน 1. ปฏเิ สธไมร่ ับซื้อได้
3. เมอื่ ท�ำเปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งาน 2. ปฏเิ สธไม่รับซือ้ ไม่ได้
เจา้ หนา้ ท่ี 3. ต้องรับซ้อื โดยใช้ราคาเตม็
4. เม่ือท�ำเป็นหนังสือสัญญาซ้ือขายลงลายมือชื่อ 4. ต้องรับซอื้ และใชร้ าคาตามสว่ น
ของคูส่ ญั ญา และมีพยานเซน็ ช่อื ครบถ้วน 5. แล้วแต่จะเลือกท�ำอย่างไรก็ได้ตามท่ีกล่าวมา
5. เม่ือท�ำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายลงลายมือชื่อ ทุกขอ้
ฝา่ ยทต่ี อ้ งรับผดิ และมพี ยานเซน็ ชื่อครบถ้วน จุดประสงค์การเรียนรู้ที่ 7 บอกการซื้อขายเฉพาะบาง
จดุ ประสงค์การเรยี นรู้ท่ี 5 อธิบายสิทธิ หนา้ ที่ และความ อย่างได้
รบั ผดิ ของผู้ขายได้ 10. การขายที่กรรมสิทธ์ิยังไม่โอนและมีสิทธิไถ่คืนได้
8. ขอ้ ใดท่ผี ูข้ ายไม่ต้องรับผดิ ในความช�ำรุดบกพรอ่ ง คอื การขายในข้อใด
1. ทรัพย์สนิ นนั้ ซอื้ ไดม้ าจากการขายทอดตลาด 1. ขายฝาก
2. ผู้ซื้อได้ทราบอยู่แล้วในเวลาซ้ือขายว่ามีความ 2. ขายเผื่อชอบ
ช�ำรดุ บกพร่องเกดิ ขน้ึ 3. ขายทอดตลาด
3. ผู้ซ้ือและผู้ขายท�ำสัญญาตกลงกันว่าผู้ขาย 4. ขายตามตัวอย่าง
ไมต่ ้องรับผดิ เพือ่ ความช�ำรุดบกพรอ่ ง 5. ขายตามค�ำพรรณนา
4. ความช�ำรดุ บกพรอ่ งนนั้ เปน็ เหน็ ชดั แลว้ ในเวลา
สง่ มอบ แต่ผูซ้ ้ือคงรับเอาทรพั ย์สินน้ันไว้
5. ถกู ตอ้ งทุกขอ้
4หนว่ ยการเรยี นรูท้ ่ี
เชา่ ทรพั ย์และเชา่ ซื้อ
สาระการเรยี นรู้
1. ความหมายและลกั ษณะของสัญญาเช่าทรัพย์
2. หลักเกณฑ์ในการทำ�สญั ญาเช่าทรัพย์
3. กำ�หนดเวลาในการท�ำ สัญญาเชา่ ทรพั ย์
4. สทิ ธิ หน้าท่ี และความรับผิดของผใู้ ห้เชา่ และผู้เช่า
5. ความระงบั แห่งสัญญาเช่าทรัพย์
6. ความหมายและลักษณะของสญั ญาเชา่ ซอ้ื
7. แบบของสญั ญาเช่าซอ้ื
8. สทิ ธแิ ละหนา้ ท่ขี องผู้ใหเ้ ชา่ ซ้ือและผ้เู ช่าซ้ือ
9. การเลิกสัญญาและความระงบั แห่งสญั ญาเชา่ ซ้ือ
1 0. ความแตกตา่ งระหวา่ งเชา่ ซือ้ ซอ้ื ขายเงินผ่อน และเชา่ ทรพั ย์
เชา่ ทรัพย์ จุดประสงคก์ ารเรียนรู้
และเชา่ ซ้อื
1. อธบิ ายความหมายและลกั ษณะของสญั ญาเชา่ ทรพั ยไ์ ด้
สมรรถนะประจำ�หนว่ ย 2. บอกหลักเกณฑ์ในการท�ำ สญั ญาเชา่ ทรพั ยไ์ ด้
3. บอกกำ�หนดเวลาในการทำ�สญั ญาเช่าทรพั ยไ์ ด้
1. แสดงความรู้เก่ียวกับหลักการของกฎหมาย 4. อธิบายสิทธิ หน้าท่ี และความรับผิดของผู้ให้เช่าและ
ลักษณะเชา่ ทรัพย์และเช่าซอ้ื ผู้เช่าได้
2. จัดทำ�เอกสารสัญญาเช่าทรัพย์และเช่าซ้ือ 5. บอกมูลเหตุที่ท�ำ ใหส้ ญั ญาเช่าทรัพยร์ ะงบั ได้
ได้ตามหลักการของประมวลกฎหมายแพ่ง 6. อธบิ ายความหมายและลักษณะของสัญญาเช่าซอ้ื ได้
และพาณิชย์ 7. ระบุแบบของสัญญาเช่าซอ้ื ได้
8. อธบิ ายสทิ ธิและหน้าท่ีของผู้ใหเ้ ช่าซ้ือและผู้เช่าซ้อื ได้
9. บอกการเลกิ สญั ญาและความระงบั แหง่ สญั ญาเชา่ ซอ้ื ได้
10. บอกความแตกต่างระหว่างเช่าซ้ือ ซื้อขายเงินผ่อน
และเช่าทรพั ยไ์ ด้
66 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
เช่าทรพั ย์และเช่าซอ้ื
สัญญาเช่าทรัพย์ (Hire of Property) และสัญญาเช่าซื้อ (Hire Perehase) เป็นเอกเทศสัญญาตาม
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ยท์ มี่ ลี กั ษณะใกลเ้ คยี งกนั กลา่ วคอื มลี กั ษณะเปน็ การเชา่ เชน่ กนั แตม่ เี งอ่ื นไขและ
ผลทางกฎหมายทแี่ ตกตา่ งกนั อยา่ งส�ำคญั
1. ความหมายและลกั ษณะของสญั ญาเชา่ ทรพั ย์
1.1 ความหมายของสัญญาเช่าทรพั ย์
สัญญาเช่าทรัพย์เป็นลักษณะหนึ่งของเอกเทศสัญญา ซ่ึงบัญญัติไว้ในบรรพ 3 ลักษณะ 4 แห่ง
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ดงั น้ี
มาตรา 537 “อนั วา่ เชา่ ทรพั ยส์ นิ นนั้ คอื สญั ญาซงึ่ บคุ คลคนหนง่ึ เรยี กวา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ตกลงใหบ้ คุ คลอกี คนหนงึ่
เรยี กวา่ ผเู้ ชา่ ไดใ้ ชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชนใ์ นทรพั ยส์ นิ อยา่ งใดอยา่ งหนง่ึ ชวั่ ระยะเวลาอนั มจี �ำกดั และผเู้ ชา่ ตกลงจะให้
คา่ เชา่ เพอ่ื การนนั้ ”
1.2 ลกั ษณะของสัญญาเช่าทรัพย์
จากบทบญั ญตั ติ ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 537 ดงั กลา่ ว สญั ญาเชา่ ทรพั ยม์ ลี กั ษณะ
และสาระส�ำคญั ดงั นี้
1.2.1 สญั ญาเชา่ ทรพั ยเ์ ปน็ สญั ญา 2 ฝา่ ย ฝา่ ยหนง่ึ เรยี กวา่ “ผใู้ หเ้ ชา่ ” และอกี ฝา่ ยหนง่ึ เรยี กวา่ “ผเู้ ชา่ ”
สญั ญาเชา่ ทรพั ยเ์ กดิ จากขอ้ ตกลงของบคุ คล 2 ฝา่ ย คอื ผใู้ หเ้ ชา่ กบั ผเู้ ชา่ ส�ำหรบั ผใู้ หเ้ ชา่ แมไ้ มใ่ ชเ่ จา้ ของแตเ่ ปน็ เพยี ง
ผคู้ รอบครองกส็ ามารถน�ำทรพั ยส์ นิ ออกใหเ้ ชา่ ได้
1.2.2 ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินท่ีเช่า เช่น เช่าวิดีโอมาดูภาพยนตร์การ์ตูน หรือ
เชา่ บา้ นเพอื่ อยอู่ าศยั เปน็ ตน้ กฎหมายมไิ ดบ้ ญั ญตั ไิ วว้ า่ ผใู้ หเ้ ชา่ ทรพั ยส์ นิ นจ้ี ะตอ้ งเปน็ เจา้ ของทรพั ยส์ นิ ทใ่ี หเ้ ชา่ ฉะนนั้
ผทู้ ม่ี ใิ ชเ่ จา้ ของทรพั ยส์ นิ กอ็ าจจะใหเ้ ชา่ ทรพั ยไ์ ด้ แตผ่ ใู้ หเ้ ชา่ นนั้ จะตอ้ งเปน็ ผมู้ อี �ำนาจใหใ้ ชป้ ระโยชนใ์ นทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่
หรอื เปน็ เพยี งผคู้ รอบครองกส็ ามารถน�ำทรพั ยส์ นิ ออกใหเ้ ชา่ ได้
1.2.3 การไดร้ บั ประโยชนใ์ นการเชา่ ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ มรี ะยะเวลาอนั จำ� กดั กลา่ วคอื ระยะเวลาแหง่ การเชา่
อาจจะก�ำหนดเปน็ วนั เดอื น หรอื ปกี ไ็ ด้ นอกจากนก้ี �ำหนดระยะเวลาเชา่ ตอ้ งเปน็ ไปตามกฎหมายดว้ ย ถา้ เปน็ การเชา่
อสงั หารมิ ทรพั ยห์ า้ มมใิ หเ้ ชา่ เกนิ กวา่ 30 ปี
1.2.4 ผเู้ ชา่ ตกลงใหค้ า่ เชา่ แกผ่ ใู้ หเ้ ชา่ เพอ่ื เปน็ การตอบแทนทไ่ี ดใ้ ชป้ ระโยชนจ์ ากทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ส�ำหรบั
ค่าเช่าท่ีผู้เช่าให้เป็นการตอบแทนแก่ผู้ให้เช่าน้ี โดยปกติมักจะก�ำหนดช�ำระกันเป็นเงินตรา อย่างไรก็ตามคู่สัญญา
อาจจะตกลงเปน็ อยา่ งอน่ื เชน่ ช�ำระคา่ เชา่ ทนี่ าดว้ ยขา้ วเปลอื ก หรอื คา่ แรงงานตอบแทนเปน็ คา่ เชา่ กไ็ ด้ เปน็ ตน้
หนว่ ยการเรยี นรู้ท่ี 4 67
1.2.5 สญั ญาเชา่ ทรพั ยเ์ ปน็ สญั ญาตา่ งตอบแทน กลา่ วคอื ทง้ั ผเู้ ชา่ และผใู้ หเ้ ชา่ ตา่ งมหี นา้ ทจ่ี ะตอ้ งช�ำระหนี้
ซง่ึ กนั และกนั ทางฝา่ ยผใู้ หเ้ ชา่ มหี นา้ ทจี่ ะตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ใหแ้ กผ่ เู้ ชา่ หรอื ไดร้ บั ประโยชนใ์ นทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่
และทางฝา่ ยผเู้ ชา่ มหี นา้ ทจี่ ะตอ้ งช�ำระคา่ เชา่ หรอื กลา่ วอกี นยั หนง่ึ วา่ สญั ญาเชา่ ทรพั ยเ์ ปน็ สญั ญาตา่ งตอบแทน เพราะ
คสู่ ญั ญาในสญั ญาเชา่ ทรพั ยน์ นั้ ตา่ งเปน็ ทงั้ เจา้ หนแ้ี ละลกู หนซ้ี งึ่ กนั และกนั กลา่ วคอื ผใู้ หเ้ ชา่ เปน็ ลกู หน้ี โดยมหี นา้ ท่ี
ทจ่ี ะตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ใหแ้ กผ่ เู้ ชา่ ในขณะเดยี วกนั กเ็ ปน็ เจา้ หนใี้ นอนั ทจ่ี ะไดร้ บั คา่ เชา่ ทรพั ยส์ นิ นน้ั ดงั รปู ที่ 4.1
เจา้ หนี้ ทรพั ยส์ นิ ทีเ่ ช่า ลูกหน้ี
เชา่ ทรัพย ์ นาย ข ผเู้ ชา่
นาย ก ผู้ให้เชา่
ลูกหนี้ ค่าเช่า เจ้าหน้ี
รปู ที่ 4.1
ดังนั้นสัญญาเช่ารายใดท่ีก�ำหนดให้ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินฝ่ายเดียว โดยผู้เช่าไม่ต้องมีหน้าท่ี
ตอบแทนอยา่ งใด ๆ แลว้ สญั ญานน้ั กห็ าเปน็ สญั ญาเชา่ ไม่ แตอ่ าจเปน็ สญั ญายมื หรอื เปน็ ผอู้ ยอู่ าศยั กไ็ ด้
1.2.6 สัญญาเช่าทรัพย์ไม่ได้มีโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินท่ีเช่า สัญญาเช่าทรัพย์มีลักษณะแตกต่างกับ
สัญญาซ้ือขาย แลกเปลี่ยน หรือให้ ซึ่งเป็นสัญญาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไปยังผู้อ่ืนตามวัตถุประสงค์
ของสญั ญานนั้ แตส่ ญั ญาเชา่ ทรพั ยน์ เี้ ปน็ แตเ่ พยี งใหผ้ เู้ ชา่ ไดใ้ ชป้ ระโยชนจ์ ากทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ชว่ั ระยะเวลาอนั มจี �ำกดั
เทา่ นนั้ และเมอ่ื สญั ญาเชา่ ระงบั ลงผเู้ ชา่ จะตอ้ งสง่ ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ คนื แกผ่ ใู้ หเ้ ชา่ ดงั นสี้ ญั ญาเชา่ จงึ เปน็ สญั ญาทไ่ี มม่ กี าร
โอนกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่
1.2.7 วัตถุแห่งสัญญาเช่าต้องเป็นทรัพย์สิน หมายความว่า ส่ิงที่จะน�ำมาให้เช่ากันได้นั้นจะต้องเป็น
ทรพั ยส์ นิ กลา่ วคอื ไมว่ า่ จะเปน็ วตั ถทุ มี่ รี ปู รา่ งทเ่ี รยี กวา่ ทรพั ย์ และไมว่ า่ จะเปน็ วตั ถทุ ไ่ี มม่ รี ปู รา่ งอนั อาจมรี าคาและ
ถอื เอาได้ เชน่ ลขิ สทิ ธง์ิ านวรรณกรรม ลขิ สทิ ธโ์ิ ปรแกรมคอมพวิ เตอร์ เปน็ ตน้ ลขิ สทิ ธดิ์ งั กลา่ วสามารถน�ำมาเชา่ ได้
แต่มนุษย์และแรงงานของมนุษย์มิได้เป็นทรัพย์จึงไม่อาจมีการเช่ากันได้ นอกจากนี้ถ้าทรัพย์สินนั้นเม่ือใช้แล้ว
ก็ย่อมเส่ือมภาวะ เสื่อมสลายไป เพราะการใช้หรือซ่ึงใช้ไปในที่สุดย่อมส้ินเปลืองหมดไปท่ีเรียกว่า “โภคยทรัพย์”
เชน่ ขา้ วสาร นำ้� ตาล นำ้� ปลา นำ�้ มนั เปน็ ตน้ โภคยทรพั ยด์ งั กลา่ วไมอ่ าจเชา่ กนั ได้ เพราะวา่ สญั ญาเชา่ ทรพั ยน์ นั้ เมอื่
สญั ญาระงบั ผเู้ ชา่ ตอ้ งคนื ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ แตถ่ า้ เปน็ การโภคยทรพั ย์ เวลาคนื จะตอ้ งน�ำโภคยทรพั ยอ์ ยา่ งอน่ื มาแทน
ซงึ่ มลี กั ษณะเปน็ สญั ญายมื ใชส้ น้ิ เปลอื งไป ไมใ่ ชส่ ญั ญาเชา่ ทรพั ย์
อนงึ่ ทรพั ยน์ อกพาณชิ ย์ อนั ไดแ้ ก่ ทรพั ยท์ ไ่ี มส่ ามารถจะถอื เอาไดแ้ ละทรพั ยท์ ไ่ี มส่ ามารถโอนกนั ไดโ้ ดยชอบดว้ ย
กฎหมาย กลา่ วคอื สาธารณสมบตั ขิ องแผน่ ดนิ เชน่ ทางหลวง ทางนำ้� ทะเลสาบ เปน็ ตน้ ซง่ึ ประชาชนไดใ้ ชป้ ระโยชน์
รว่ มกนั ไมส่ ามารถทจ่ี ะน�ำมาใหเ้ ชา่ กนั ได้
68 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
1.2.8 สญั ญาเชา่ ทถ่ี อื คณุ สมบตั ขิ องผเู้ ชา่ เปน็ สำ� คญั ทงั้ นเี้ พราะเปน็ สทิ ธขิ องผเู้ ชา่ ทจี่ ะใชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชน์
จากทรัพย์สินที่เช่า สิทธิของผู้เช่าน้ันจะโอนกันไม่ได้ ฉะนั้นเม่ือผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับลง ยกเว้นกรณีการเช่า
ทเ่ี ปน็ สญั ญาตา่ งตอบแทนยง่ิ กวา่ สญั ญาเชา่ ธรรมดา กลา่ วคอื ผเู้ ชา่ ออกเงนิ คา่ เชา่ เปน็ การตอบแทนนอกเหนอื จาก
เงินค่าเช่าท่ีจะต้องจ่ายตามปกติ ซึ่งในกรณีน้ีมิใช่เป็นสิทธิเฉพาะตัวผู้เช่า และเมื่อผู้เช่าตาย สิทธิตามสัญญาเช่า
ยอ่ มตกทอดไปยงั ทายาท
1.2.9 สญั ญาเชา่ ทรพั ยเ์ ปน็ สญั ญาทก่ี อ่ ใหเ้ กดิ บคุ คลสทิ ธิ กลา่ วคอื เปน็ หนเี้ หนอื บคุ คลระหวา่ งคสู่ ญั ญา
ในอนั ทจี่ ะเรยี กรอ้ งไดเ้ ฉพาะคกู่ รณใี นสญั ญาเทา่ นน้ั ใหป้ ฏบิ ตั กิ ารช�ำระหนี้ เชน่ ในเรอื่ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ เฉพาะ
ผเู้ ชา่ เทา่ นน้ั ทเ่ี ปน็ คสู่ ญั ญาทจี่ ะเรยี กรอ้ งใหผ้ เู้ ชา่ สง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ หรอื ในกรณชี �ำระคา่ เชา่ กเ็ ฉพาะผใู้ หเ้ ชา่ ทเ่ี ปน็
คกู่ รณเี ทา่ นน้ั ทมี่ สี ทิ ธเิ รยี กรอ้ งใหผ้ เู้ ชา่ ช�ำระคา่ เชา่ บคุ คลอน่ื ทไี่ มใ่ ชค่ สู่ ญั ญาจะมาเรยี กสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ หรอื
เรียกให้ช�ำระค่าเช่าไม่ได้ อย่างไรก็ตามกฎหมายก็ได้บัญญัติข้อยกเว้นไว้ว่า “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อม
ไมร่ ะงบั ไปเพราะเหตโุ อนกรรมสทิ ธทิ์ รพั ยส์ นิ ซงึ่ ใหเ้ ชา่ ผรู้ บั ยอ่ มรบั ไปทงั้ สทิ ธแิ ละหนา้ ทข่ี องผโู้ อน ซง่ึ มตี อ่ ผเู้ ชา่ ดว้ ย”
(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569) ซ่ึงหมายความว่าถ้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เม่ือได้มีการ
โอนกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ไปยงั บคุ คลอน่ื (ไมใ่ ชค่ สู่ ญั ญา)
หนว่ ยการเรียนรทู้ ่ี 4 69
ตัวอย่าง
สัญญาเชา่ ทรัพย์
ทำ�ท่ี....................................................................
วนั ท่ี...............เดอื น..........................................พ.ศ. .........................
หนังสอื สญั ญาเช่าฉบบั นี้ท�ำ ขึน้ ระหวา่ ง..........................อายุ..........ปี อยู่บ้านเลขที่..................................................................................
ตรอก/ซอย..............................................................ถนน.......................................ตำ�บล/แขวง...............................................................................
อำ�เภอ/เขต...................................................จังหวัด..............................................................ซึง่ ต่อไปในสญั ญานเ้ี รียกว่า “ผู้ให้เชา่ ” ฝ่ายหน่ึง กับ
....................................................................อาย.ุ ...............ปี อยบู่ า้ นเลขที.่ ............................................................................................................
ตรอก/ซอย...................................................ถนน................................................................ต�ำ บล/แขวง................................................................
อ�ำ เภอ/เขต..............................................................จงั หวดั ..........................................................ซ่ึงตอ่ ไปในสญั ญานเ้ี รยี กว่า “ผ้เู ช่า” อีกฝ่ายหนึง่
คสู่ ัญญาทงั้ สองฝ่ายตกลงใหเ้ ชา่ และเช่า..................................................................................................................................................................
โดยทรัพย์สินดังกล่าวข้างต้นเป็นกรรมสิทธ์ิและสิทธิครอบครองของผู้ให้เช่า ซึ่งต่อไปในสัญญานี้เรียกว่า “ทรัพย์สิน” คู่สัญญาท้ังสองฝ่ายตกลง
ท�ำสัญญากนั ดังมีข้อความต่อไปน้ี
ข้อ 1 ผู้ใหเ้ ชา่ ตกลงให้เชา่ และผเู้ ช่าตกลงเช่าทรัพย์สนิ ดังกลา่ วมีกำ�หนดระยะเวลาท้ังส้นิ ...............ปี .......................................เดอื นละ
โดยผู้เช่าตกลงยินยอมให้ค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าในอัตราเดือนละ........................................................บาท (.........................................................) ทั้งนี้
ผู้เช่ารับว่าจะเป็นฝ่ายน�ำ ค่าเช่าทรัพย์สินจำ�นวนดังกล่าวไปชำ�ระให้แก่ผู้ให้เช่า ณ ภูมิลำ�เนาของผู้ให้เช่าภายในวันท่ี............................................
ของทุกเดือน โดยเรมิ่ ตัง้ แตเ่ ดอื น...................................................................................................เป็นต้นไป จนสิ้นสุดสญั ญา
ข้อ 2 เพอื่ เปน็ การตอบแทนแกผ่ ใู้ หเ้ ชา่ ทผ่ี ใู้ หเ้ ชา่ ตกลงยนิ ยอมใหผ้ เู้ ชา่ ไดเ้ ชา่ ทรพั ยส์ นิ ตามสญั ญานผี้ เู้ ชา่ ตกลงใหเ้ งนิ เพอ่ื เปน็ การตอบแทน
แก่ผู้ให้เช่าต่างหากจากค่าเช่าเป็นเงินจำ�นวน.......................................บาท (......................................................................) และให้ถือว่าเป็นการ
ให้เปล่าหรือให้โดยเสนห่ าไมม่ ีข้อผูกพันใด ๆ ที่จะใหผ้ ้ใู หเ้ ชา่ คนื ใหแ้ กผ่ ู้เชา่ ไม่ว่ากรณใี ด ๆ ทง้ั ส้นิ ทัง้ นผี้ ู้เชา่ รบั ว่าจะให้ค่าตอบแทนดงั กลา่ วโดย
ช�ำ ระเป็นเงนิ สดครั้งเดียว
ช�ำ ระเปน็ เงินสด โดยการผ่อนช�ำ ระเป็นระยะเวลา........................งวดเดือน
เริ่มตงั้ แต่ เดอื น...............................................ถงึ เดอื น....................................................ชำ�ระกอ่ นวันท่.ี ........................ของเดอื นนัน้
ขอ้ 3 ก�ำ หนดระยะเวลาเชา่ ให้เรมิ่ นบั ตง้ั แต่วันจดทะเบียนการเชา่ ตามกฎหมายเป็นต้นไป หากยงั ไม่ปรากฏวา่ มกี ารจดทะเบยี นสทิ ธิ
ตามกฎหมายแลว้ ผ้ใู หเ้ ช่าไม่จ�ำ เป็นตอ้ งทำ�การส่งมอบทรพั ยส์ ินทเ่ี ช่า และผู้เชา่ ไม่จำ�เปน็ ต้องชำ�ระคา่ เชา่
ขอ้ 4 ผเู้ ช่าจะต้องดแู ลรักษาทรัพย์สนิ ท่เี ชา่ ตามสัญญานี้ให้อยู่ในสภาพทใี่ ช้สอยได้ และยินยอมให้ผู้ให้เชา่ หรอื ตัวแทนของผใู้ หเ้ ช่าเข้า
ตรวจสอบดแู ลทรัพย์สนิ ไดเ้ สมอ
ข้อ 5 ในการเช่าทรพั ย์สนิ ทเ่ี ช่า ผู้เชา่ จะใชเ้ พ่ือกจิ การ......................................เทา่ นัน้
ขอ้ 6 ผู้เช่าใหส้ ญั ญาวา่ จะไมน่ ำ�ทรพั ย์สนิ ที่เช่าไปให้ผูอ้ นื่ เช่าช่วง ไม่วา่ จะเปน็ ไปโดยนติ ินัยหรือพฤตินยั กต็ าม
ขอ้ 7 ผเู้ ชา่ จะจดั การดแู ลทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ และบรเิ วณของทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ไมใ่ หม้ สี ง่ิ โสโครก หรอื กลนิ่ เหมน็ อนั เปน็ ทน่ี า่ รงั เกยี จและเปน็ การ
รบกวนบุคคลอน่ื
ข้อ 8 ค่าธรรมเนยี ม คา่ ภาษี คา่ ใชจ้ า่ ยท่ตี ้องช�ำ ระใหแ้ ก่ทางราชการ........................................เปน็ ผูร้ ับภาระเองท้ังสน้ิ
ขอ้ 9 หากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหน่ึงผิดนัดผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งให้ถือว่าสัญญาเช่าเป็นอันส้ินสุดลงโดยมิต้องบอกกล่าว และคู่สัญญา
ฝ่ายที่ผิดสัญญาต้องรับผิดชอบชดใชค้ ่าเสยี หายอันเกิดจากการผดิ นดั สญั ญาน้นั ด้วย ทง้ั นใ้ี นกรณที ผ่ี ู้ใหเ้ ชา่ ผดิ สญั ญา ผู้เชา่ มอี ำ�นาจฟ้องรอ้ งบังคับ
ให้ผู้ใหเ้ ชา่ ปฏิบัติตามสัญญาและเรียกค่าเสียหายได้
สัญญานี้ได้ทำ�ขึ้นเป็นสองฉบับ มีข้อความถูกต้องตรงกัน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้อ่านและเข้าใจสัญญาดีแล้ว จึงได้ลงลายมือชื่อไว้ต่อ
หนา้ พยานเปน็ สำ�คัญ และเกบ็ สญั ญาไว้ฝ่ายละฉบบั
ลงชอ่ื ...............................................................ผใู้ หเ้ ช่า
(................................................................)
ลงชือ่ ..............................................................ผเู้ ช่า
(................................................................)
ลงชอ่ื ..............................................................พยาน
(................................................................)
ลงชื่อ...............................................................พยาน
(................................................................)
70 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
2. หลักเกณฑใ์ นการท�ำ สัญญาเช่าทรัพย์
เน่ืองจากกฎหมายมิได้ก�ำหนดแบบของการท�ำสัญญาเช่าทรัพย์สินไว้เป็นการเฉพาะ ดังน้ันเม่ือคู่สัญญา
2 ฝ่ายแสดงเจตนาตกลงเช่ากันย่อมเกิดเป็นสัญญาเช่าได้ แต่กรณีที่มีข้อพิพาทเกิดขึ้นน้ัน ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ยบ์ ญั ญตั หิ ลกั เกณฑใ์ นการท�ำสญั ญาเชา่ ทรพั ยส์ นิ ไว้ ดงั ตอ่ ไปน้ี
มาตรา 538 “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหน่ึงอย่างใดลงลายมือช่ือ
ฝ่ายท่ีต้องรับผิดเป็นส�ำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีก�ำหนดกว่า 3 ปีข้ึนไป หรือก�ำหนด
ตลอดอายขุ องผเู้ ชา่ หรอื ผใู้ หเ้ ชา่ ไซร้ หากมไิ ดท้ �ำเปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ทา่ นวา่ การเชา่ นน้ั
จะฟอ้ งรอ้ งใหบ้ งั คบั คดไี ดเ้ พยี ง 3 ป”ี
จากบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว แยกพจิ ารณาได้ ดงั รปู ท่ี 4.2
สงั หารมิ ทรัพย์หรือ กฎหมายไม่ได้กำ�หนดไว้
สังหาริมทรัพยช์ นิดพิเศษ
เชา่ อสงั หาริมทรพั ย์ ตอ้ งมีหลกั ฐานเปน็ หนังสอื
ไมเ่ กนิ 3 ปี ลงลายมอื ชอ่ื ฝ่ายตอ้ งรับผิด (มาตรา 538)
อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ กิน 3 ปี ต้องท�ำ เป็นหนงั สอื และจดทะเบียนตอ่
หรอื ตลอดอายขุ องค่สู ัญญา พนกั งานเจ้าหน้าท่ี (มาตรา 538)
รปู ท่ี 4.2
2.1 การเช่าสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ กฎหมายไม่ได้ก�ำหนดแบบหรือวิธีการท�ำ
สัญญาเอาไว้ จึงท�ำสัญญาเช่าโดยตกลงกันด้วยวาจาก็ได้ ดังนั้นการเช่าสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดจึงไม่จ�ำเป็นต้อง
ท�ำเป็นหนังสือ หรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี หรือแม้แต่มีหลักฐานเป็นหนังสือ หากมีการฟ้องร้องกัน
ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ข้อสังเกตประการหน่ึงในสัญญาเช่าทรัพย์สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ถือว่าเป็น
สงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ ธรรมดาเทา่ นน้ั ดงั รปู ท่ี 4.3
เชา่ สังหารมิ ทรพั ยห์ รอื สังหาริมทรพั ย์ ไมม่ แี บบก�ำ หนด ใชบ้ งั คบั ได้
ชนิดพเิ ศษ ท�ำ อย่างไรก็ได้ ตามทตี่ กลง
รูปที่ 4.3
หนว่ ยการเรียนรู้ท่ี 4 71
2.2 การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยไ์ มเ่ กนิ 3 ปี ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 538 ไดว้ างหลกั
กฎหมายไวว้ า่ การเชา่ สงั หารมิ ทรพั ยไ์ มเ่ กนิ 3 ปี จะตอ้ งมหี ลกั ฐานเปน็ หนงั สอื อยา่ งหนงึ่ อยา่ งใด ลงลายมอื ชอ่ื ฝา่ ย
ทตี่ อ้ งรบั ผดิ เปน็ ส�ำคญั มฉิ ะนน้ั จะฟอ้ งรอ้ งบงั คบั คดกี นั ไมไ่ ด้
“มีหลักฐานเป็นหนังสือ” หมายความว่า มีข้อความต่าง ๆ แสดงว่ามีการเช่ากัน ยังหมายรวมถึง
หนงั สอื โตต้ อบตา่ ง ๆ ทเี่ กย่ี วกบั การเชา่ ใบเสรจ็ รบั เงนิ คา่ เชา่ จดหมายถงึ บคุ คลภายนอกทพ่ี อจะท�ำใหร้ วู้ า่ มกี ารเชา่ กนั
กใ็ ชไ้ ด้ ดงั รปู ที่ 4.4
ท�ำ ตามกฎหมาย
เชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย์ ตอ้ งมีหลักฐานเป็นหนงั สือ ฟ้องร้องได้
ไม่เกิน 3 ปี ลงช่อื ฝา่ ยผู้ต้องรับผดิ
ไม่ทำ�ตามกฎหมาย ฟ้องร้องไม่ได้
รูปท่ี 4.4
ตวั อยา่ งท่ี 1 นายโดมไดเ้ ชา่ ตกึ แถวของนางสาวพลอย โดยไมม่ หี ลกั ฐานการเชา่ เปน็ หนงั สอื ลงลายมอื ชอ่ื
ผเู้ ชา่ นางสาวพลอย (ผใู้ หเ้ ชา่ ) จะฟอ้ งรอ้ งบงั คบั เอาคา่ เชา่ ไมไ่ ดแ้ ละจะบงั คบั เอาคา่ เสยี หายกไ็ มไ่ ด้
ตัวอย่างที่ 2 นายออยได้เช่าท่ีดินของนางสาวฟาง ซึ่งไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อนางสาว
ผใู้ หเ้ ชา่ ทส่ี �ำคญั ยอ่ มใชย้ นื ยนั ผใู้ หเ้ ชา่ ไมไ่ ด้ นางสาวฟางผใู้ หเ้ ชา่ จงึ ฟอ้ งใหข้ บั ไลน่ ายออยผเู้ ชา่ ออกจากทด่ี นิ พพิ าทได้
โดยอาศยั กรรมสทิ ธิ์
2.3 การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ กนิ 3 ปี หรอื ตลอดอายขุ องคสู่ ญั ญา ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
มาตรา 538 ไดก้ �ำหนดใหก้ ารเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ กนิ 3 ปี หรอื เชา่ ตลอดอายขุ องผเู้ ชา่ หรอื ตลอดอายขุ องผใู้ หเ้ ชา่
จะตอ้ งท�ำเปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
“ตอ้ งทำ� เปน็ หนงั สอื ” หมายถงึ จะตอ้ งท�ำสญั ญาเปน็ หนงั สอื และลงลายมอื ชอื่ ทงั้ สองฝา่ ย สว่ นหลกั ฐาน
เปน็ หนงั สอื นนั้ มแี ตล่ ายมอื ชอื่ ฝา่ ยเดยี วกเ็ พยี งพอแลว้ สว่ นค�ำวา่ “จดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ท”ี่ หมายถงึ
ตอ้ งจดทะเบยี นการเชา่ ตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทท่ี มี่ อี �ำนาจตามกฎหมาย
เนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือช่ือฝ่ายต้องรับผิด
ตามขอ้ 2.2 ทไ่ี ดก้ ลา่ วไปแลว้ นนั้ ถอื เปน็ พน้ื ฐานของการเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย์ ดงั นน้ั การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยท์ เ่ี กนิ กวา่
3 ปี ซงึ่ กฎหมายบงั คบั ว่าตอ้ งท�ำเป็นหนงั สือและจดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หน้าท่ี หากไดม้ ีหลกั ฐานเปน็ หนงั สอื
หรือท�ำเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียน การเช่าอสังหาริมทรัพย์ท่ีเกินกว่า 3 ปีนั้น จะมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี
โดยอาศยั หลกั ฐานทที่ �ำไวเ้ พอ่ื ไปปรบั เขา้ กบั การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยไ์ มเ่ กนิ 3 ปี ดงั รปู ที่ 4.5
72 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
ไมท่ ำ� ใชฟ้ ้องรอ้ งไมไ่ ด้
อสังหารมิ ทรัพย์ ต้องทำ�เปน็ หนังสือ ทำ�ถกู ตอ้ ง
เชา่ เกนิ 3 ปี หรอื ตลอด และจดทะเบียนต่อ ฟ้องร้องได้
พนกั งานเจ้าหน้าที่
อายุของคู่สัญญา
ทำ�เปน็ หนังสือแตไ่ มไ่ ด้ ใชไ้ ดบ้ ังคับได้ 3 ปี
จดทะเบียน
รปู ที่ 4.5
การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยน์ นั้ แมจ้ ะไดม้ หี นงั สอื เปน็ หลกั ฐานแลว้ กต็ าม แตถ่ า้ ตกลงเชา่ กนั มกี �ำหนดระยะเวลา
เกนิ 3 ปแี ลว้ จะตอ้ งจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจา้ หนา้ ทด่ี ว้ ย เพยี งแตท่ �ำเปน็ หนงั สอื แตไ่ มไ่ ดจ้ ดทะเบยี นตอ่ พนกั งาน
เจา้ หนา้ ทด่ี ว้ ยแลว้ ไมว่ า่ ผเู้ ชา่ หรอื ผใู้ หเ้ ชา่ จะอาศยั สทิ ธติ ามสญั ญาเชา่ มาฟอ้ งใหบ้ งั คบั การเชา่ ใหเ้ กนิ 3 ปี หาไดไ้ ม่
3. กำ�หนดเวลาในการท�ำ สัญญาเชา่ ทรพั ย์
กฎหมายก�ำหนดเวลาในการเชา่ ทรพั ยส์ นิ ไว้ ดงั ตอ่ ไปนี้
3.1 การเชา่ สงั หารมิ ทรพั ย์ โดยทว่ั ไปการเชา่ สงั หารมิ ทรพั ย์ คสู่ ญั ญาจะตกลงเชา่ กนั เปน็ ระยะเวลานาน
เทา่ ใดกไ็ ด้ เพราะไมม่ ขี อ้ หา้ มเกย่ี วกบั ระยะเวลา
3.2 การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย์
3.2.1 หา้ มมใิ หเ้ ชา่ อสงั หารมิ ทรพั ยม์ กี ำ� หนดเวลาเกนิ กวา่ 30 ปี หากท�ำสญั ญากนั ไวม้ กี �ำหนดเวลา
เกนิ กวา่ 30 ปี กใ็ หล้ ดลงมาเปน็ เวลา 30 ปี และเมอื่ เชา่ ครบก�ำหนด 30 ปแี ลว้ คสู่ ญั ญาตกลงจะตอ่ สญั ญาเชา่ ออกไป
อกี กไ็ ด้ แตต่ อ้ งไมเ่ กนิ 30 ปี นบั แตว่ นั ตอ่ สญั ญา
3.2.2 คสู่ ญั ญาอาจตกลงทำ� สญั ญาเชา่ โดยมกี �ำหนดระยะเวลาเชา่ ตลอดอายขุ องผเู้ ชา่ หรอื ผใู้ หเ้ ชา่ กไ็ ด้
3.2.3 การเช่าสวน ถ้ามีระยะเวลาการเช่าก�ำหนดไว้นานเท่าไรก็ให้เป็นไปตามสัญญาเช่า หากไม่มี
ระยะเวลาก�ำหนดกนั ในสญั ญา กฎหมายใหส้ นั นษิ ฐานไวก้ อ่ นวา่ เชา่ กนั เปน็ ระยะเวลา 1 ปี
3.2.4 การเชา่ นา ถา้ มกี �ำหนดระยะเวลานานเทา่ ไรกใ็ หเ้ ปน็ ไปตามสญั ญา หากไมม่ รี ะยะเวลาก�ำหนดไว้
กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันตลอดฤดูการท�ำนาปีหน่ึง และถ้าสัญญาเช่าได้เลิกหรือระงับลงเมื่อผู้เช่าได้
ปลกู ขา้ วลงในนาแลว้ ใหผ้ เู้ ชา่ มสี ทิ ธเิ กบ็ เกย่ี วแตต่ อ้ งเสยี คา่ เชา่ ส�ำหรบั เวลาทเี่ กนิ นนั้
หนว่ ยการเรียนร้ทู ี่ 4 73
4. สทิ ธิ หนา้ ท่ี และความรับผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ และผู้เชา่
4.1 สิทธิ หน้าท่ี และความรบั ผิดของผใู้ ห้เช่า
4.1.1 สทิ ธขิ องผใู้ หเ้ ชา่
1) สทิ ธทิ จ่ี ะไดร้ บั คา่ เชา่ ผใู้ หเ้ ชา่ มสี ทิ ธเิ รยี กคา่ เชา่ จากทรพั ยส์ นิ ทใี่ หเ้ ชา่ ได้
2) สิทธิที่จะเข้าตรวจหรือให้ตัวแทนเข้าตรวจทรัพย์สินท่ีเช่า ทั้งนี้เพ่ือป้องกันความเสียหาย
อนั อาจจะเกดิ จากการทผี่ เู้ ชา่ ไดใ้ ชป้ ระโยชนจ์ ากทรพั ยส์ นิ นนั้
3) สทิ ธทิ จ่ี ะไดร้ บั คนื ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ เมอื่ สญั ญาระงบั เมอื่ สญั ญาเชา่ ระงบั ผเู้ ชา่ ตอ้ งคนื ทรพั ยส์ นิ
ใหแ้ กผ่ เู้ ชา่
4) สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ถ้าผู้เช่าน�ำทรัพย์ท่ีเช่าไปให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง โดยผู้ให้เช่า
ไมไ่ ดย้ นิ ยอม
การเชา่ ชว่ ง การทผี่ เู้ ชา่ น�ำทรพั ยท์ เ่ี ชา่ ไปใหบ้ คุ คลอน่ื เชา่ ตอ่ ภาษากฎหมายเรยี กวา่ “เชา่ ชว่ ง” และ
ผโู้ อนสทิ ธก์ิ ารเชา่ ใหบ้ คุ คลอนื่ เรยี กแบบชาวบา้ นวา่ “เซง้ ” ดงั นนั้ การเชา่ ชว่ ง หมายถงึ การทผ่ี เู้ ชา่ น�ำทรพั ยส์ นิ ทต่ี น
เช่านั้นไปให้บุคคลอื่นหรือบุคคลที่สามเช่าต่ออีกทอดหนึ่ง ซ่ึงผู้เช่าจะกระท�ำโดยล�ำพังไม่ได้ นอกจากจะได้
รบั ความยนิ ยอมจากผใู้ หเ้ ชา่ เสยี กอ่ น และผลของการใหเ้ ชา่ ชว่ งท�ำใหผ้ เู้ ชา่ ชว่ งตอ้ งรบั ผดิ ชอบตอ่ ผเู้ ชา่ คนเดมิ โดยตรง
ในกรณีเช่นนี้หากว่าผู้เช่าช่วงจะได้จ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ผู้เช่าช่วงจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมไม่ได้
(ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 545 วรรคแรก)
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ยไ์ ดบ้ ญั ญตั ดิ งั กลา่ วไว้ ดงั ตอ่ ไปนี้
มาตรา 544 “ทรพั ยส์ นิ ซง่ึ เชา่ นนั้ ผเู้ ชา่ จะใหเ้ ชา่ ชว่ งหรอื โอนสทิ ธข์ิ องตนอนั มใี นทรพั ยส์ นิ นน้ั ไมว่ า่
ทง้ั หมดหรอื แตบ่ างสว่ นใหแ้ กบ่ คุ คลภายนอก ทา่ นวา่ หาอาจท�ำไดไ้ ม่ เวน้ แตจ่ ะไดต้ กลงกนั ไวว้ า่ เปน็ อยา่ งอน่ื ในสญั ญาเชา่
และถา้ ผเู้ ชา่ ประพฤตฝิ า่ ฝนื บทบญั ญตั อิ นั น้ี ผใู้ หเ้ ชา่ จะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด”้
4.1.2 หนา้ ทขี่ องผใู้ หเ้ ชา่
1) ตอ้ งสง่ มอบทรพั ยท์ เ่ี ชา่ ในสภาพซอ่ มแซมดแี ลว้ อยใู่ นสภาพทผี่ เู้ ชา่ สามารถใชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชน์
ตามสญั ญาเชา่ เชน่ ถา้ เชา่ บา้ นหลงั คารว่ั ผใู้ หเ้ ชา่ ตอ้ งท�ำการซอ่ มหลงั คาใหอ้ ยใู่ นสภาพทใ่ี ชไ้ ดก้ อ่ นจงึ สง่ มอบ เปน็ ตน้
2) ตอ้ งสง่ มอบทรพั ยต์ ามทตี่ กลงกนั ในสญั ญาเชา่ และตอ้ งสง่ มอบใหค้ รบถว้ นถกู ตอ้ งตามสญั ญา
ไมม่ ากไปหรอื นอ้ ยไป ถา้ ผใู้ หเ้ ชา่ สง่ มอบทรพั ยท์ เ่ี ชา่ มากไปหรอื นอ้ ยไป ผเู้ ชา่ มสี ทิ ธบิ อกปดั ไมร่ บั กไ็ ด้ หรอื จะรบั เอา
ในเม่อื ทรพั ย์สนิ ท่ีสง่ มอบมากไปหรอื น้อยไปก็ได้ แตต่ อ้ งช�ำระราคาค่าเชา่ เพม่ิ ขนึ้ หรือลดลงตามส่วน กรณสี ง่ มอบ
ทรพั ยท์ เี่ ชา่ มากไป ผเู้ ชา่ จะรบั ไวแ้ ตเ่ พยี งตามสญั ญากไ็ ด้ ถา้ เปน็ อสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละระบเุ นอ้ื ทไ่ี วท้ ง้ั หมด ถา้ ผใู้ หเ้ ชา่ สง่
มอบทรพั ยส์ นิ นอ้ ยหรอื มากไปกวา่ สญั ญา ผเู้ ชา่ จะบอกปดั เสยี หรอื รบั ไวแ้ ลว้ ช�ำระคา่ เชา่ ตามสว่ นกไ็ ด้ แตถ่ า้ ทรพั ยส์ นิ
ทสี่ ง่ มอบนนั้ มากหรอื นอ้ ยไปไมเ่ กนิ รอ้ ยละ 5 ของจ�ำนวนเนอื้ ทที่ ง้ั หมด ผเู้ ชา่ จะตอ้ งรบั และใชค้ า่ เชา่ ตามสว่ น
74 กฎหมายพาณิชย์ (20001-1005)
การสง่ มอบ ตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ตามก�ำหนดเวลาทไี่ ดต้ กลงกนั ไวใ้ นสญั ญาเชา่ นน้ั แตผ่ ใู้ หเ้ ชา่
มสี ทิ ธไิ มส่ ง่ มอบไดใ้ นกรณี ดงั ตอ่ ไปน้ี
กรณที ่ี 1 ผเู้ ชา่ ลม้ ละลายกอ่ นมกี ารสง่ มอบ หรอื ลม้ ละลายกอ่ นท�ำสญั ญาเชา่ ทรพั ยส์ นิ แลว้ โดย
ผใู้ หเ้ ชา่ ไมร่ ู้
กรณีที่ 2 ผเู้ ชา่ กระท�ำใหท้ รพั ยท์ ใี่ หไ้ ว้ เพอื่ ประกนั การใชเ้ งนิ นนั้ เสอื่ มเสยี หรอื ลดนอ้ ยลง เชน่
ท�ำสญั ญาเชา่ บา้ น ผเู้ ชา่ เอารถยนตม์ าประกนั การช�ำระคา่ เชา่ กอ่ นสง่ มอบรถยนต์ ผเู้ ชา่ เอารถไปชนเสยี หาย ผใู้ หเ้ ชา่
งดสง่ มอบบา้ นใหผ้ เู้ ชา่ ได้
3) บำ� รงุ รกั ษาทรพั ยส์ นิ ทใ่ี หเ้ ชา่ ซง่ึ บญั ญตั ไิ วใ้ นบรรพ 3 แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
ดงั น้ี
มาตรา 547 “ผเู้ ชา่ ตอ้ งเสยี คา่ ใชจ้ า่ ยไปโดยความจ�ำเปน็ และสมควรเพอื่ รกั ษาทรพั ยส์ นิ ซง่ึ เชา่ นน้ั
เทา่ ใด ผใู้ หเ้ ชา่ จ�ำตอ้ งชดใชใ้ หแ้ กผ่ เู้ ชา่ เวน้ แตค่ า่ ใชจ้ า่ ยเพอื่ บ�ำรงุ รกั ษาตามปกติ และเพอ่ื ซอ่ มแซมเพยี งเลก็ นอ้ ย”
ในระหวา่ งเวลาเชา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ยงั คงมหี นา้ ทต่ี อ้ งจดั การซอ่ มแซมทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ อยู่เพราะกฎหมายบญั ญตั ิ
ใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ มหี นา้ ทต่ี อ้ งชดใชค้ า่ ใชจ้ า่ ยใหแ้ กผ่ เู้ ชา่ ซง่ึ ไดใ้ ชจ้ า่ ยไปโดยความจ�ำเปน็ และสมควรในการรกั ษาทรพั ยส์ นิ
ทเี่ ชา่ นนั้
4) ต้องส่งมอบทรัพย์สินซ่ึงมีสภาพเหมาะแก่การเช่า ซึ่งบัญญัติไว้ในบรรพ 3 แห่ง ประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ดงั น้ี
มาตรา 548 “ถา้ ผใู้ หเ้ ชา่ สง่ มอบทรพั ยส์ นิ ซง่ึ เชา่ นนั้ โดยสภาพไมเ่ หมาะแกก่ ารทจี่ ะใชเ้ พอ่ื ประโยชน์
ทเี่ ชา่ มา ผเู้ ชา่ จะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด”้
5) การซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในระหว่างเวลาเช่า ผู้ให้เช่ามีหน้าท่ีในการซ่อมแซมซึ่งบัญญัติ
ไวใ้ นบรรพ 3 แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ดงั นี้
มาตรา 550 “ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความช�ำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และ
ผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซ่ึงเป็นการจ�ำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือ
จารตี ประเพณวี า่ ผเู้ ชา่ จะพงึ ตอ้ งท�ำเอง”
การซ่อมแซมใหญ่ซึ่งถ้าผู้ให้เช่าไม่ซ่อมก็จะใช้ประโยชน์ทรัพย์สินที่เช่าไม่ได้ เช่น หลังคาบ้านพัง
ผู้ให้เช่ามีหน้าท่ีต้องซ่อมแซม เป็นต้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีก�ำหนดว่าผู้เช่า
ตอ้ งท�ำการซอ่ มแซมเอง หรอื คสู่ ญั ญาตกลงกนั ไวเ้ ปน็ พเิ ศษวา่ ผเู้ ชา่ เปน็ ฝา่ ยซอ่ มแซมทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ นนั้
หากทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ช�ำรดุ พอทผ่ี ใู้ หเ้ ชา่ จะซอ่ มแซมได้ และผใู้ หเ้ ชา่ ไมซ่ อ่ มแซม ผเู้ ชา่ มสี ทิ ธดิ งั น้ี
(1) ผเู้ ชา่ ท�ำการซอ่ มแซมเองแลว้ เรยี กคา่ ซอ่ มแซมจากผใู้ หเ้ ชา่ ได้
(2) ผเู้ ชา่ บอกเลกิ สญั ญาได้
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 551 บญั ญตั วิ า่ “ถา้ ความช�ำรดุ บกพรอ่ งแหง่ ทรพั ยส์ นิ
ทเ่ี ชา่ นน้ั ไมเ่ ปน็ เหตถุ งึ แกผ่ เู้ ชา่ จะตอ้ งปราศจากการใชแ้ ละประโยชน์ และผใู้ หเ้ ชา่ ยงั แกไ้ ขไดไ้ ซร้ ผเู้ ชา่ ตอ้ งบอกกลา่ ว
แกผ่ ใู้ หเ้ ชา่ ใหจ้ ดั การแกไ้ ขความช�ำรดุ บกพรอ่ งนน้ั กอ่ น ถา้ และผใู้ หเ้ ชา่ ไมจ่ ดั ท�ำใหค้ นื ทภี่ ายในเวลาอนั สมควร ผเู้ ชา่
จะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้ หากวา่ ความช�ำรดุ บกพรอ่ งนนั้ รา้ ยแรงถงึ สมควรจะท�ำเชน่ นนั้ ”
หนว่ ยการเรียนรู้ท่ี 4 75
4.1.3 ความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่
1) ความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ ในกรณที รพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ชำ� รดุ บกพรอ่ ง ใหน้ �ำบทบญั ญตั วิ า่ ดว้ ยการซอ้ื ขาย
มาบงั คบั ใชโ้ ดยอนโุ ลม ซงึ่ ผใู้ หเ้ ชา่ ตอ้ งรบั ผดิ ในความช�ำรดุ บกพรอ่ งทม่ี อี ยกู่ อ่ นการสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ เวน้ แต่
(1) ผู้เช่าได้รู้ถึงความช�ำรุดบกพร่องในเวลาท�ำสัญญาเช่า หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้
ความระมดั ระวงั อนั พงึ จะคาดหมายได้
(2) ความช�ำรุดบกพร่องน้ัน ผู้เช่าเห็นอยู่แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้เช่ารับเอาทรัพย์สินน้ันไว้
โดยมไิ ดอ้ ดิ เออ้ื น
(3) มขี อ้ จ�ำกดั ความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ ในสญั ญาวา่ ใหผ้ เู้ ชา่ ตอ้ งรบั ผดิ ในความช�ำรดุ บกพรอ่ ง
(4) ความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ ในกรณที ท่ี รพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ถกู รอนสทิ ธใิ นเรอื่ งความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่
กรณถี กู รอนสทิ ธิ
2) การรอนสิทธิ หมายถึง การท่ีผู้เช่าเสียสิทธิไปในการได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สิน
ทเ่ี ชา่ ตามสญั ญาเชา่ โดยมบี คุ คลภายนอกมารบกวนขดั สทิ ธขิ องผเู้ ชา่ ในอนั จะครอบครองทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ เพราะบคุ คล
ผนู้ นั้ มสี ทิ ธเิ หนอื ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ อยใู่ นเวลาทใ่ี หเ้ ชา่ หรอื เพราะความผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ตอ้ งรบั ผดิ
ขอ้ ยกเวน้ ความรบั ผดิ ในการรอนสทิ ธขิ องผใู้ หเ้ ชา่ คอื
(1) ผเู้ ชา่ รแู้ ลว้ ในเวลาท�ำสญั ญาเชา่ วา่ บคุ คลภายนอกนน้ั มสี ทิ ธเิ หนอื ทรพั ยท์ เี่ ชา่ ดกี วา่ ผใู้ หเ้ ชา่
(2) ผใู้ หเ้ ชา่ พสิ จู นไ์ ดว้ า่ สทิ ธขิ องผเู้ ชา่ ไดส้ ญู ไปโดยความผดิ ของผเู้ ชา่ เอง
(3) มขี อ้ จ�ำกดั ความรบั ผดิ ในสญั ญาเชา่ วา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ไมต่ อ้ งรบั ผดิ ในการรอนสทิ ธิ
ตวั อยา่ งท่ี 1 นายดนิ เอาบา้ นของนางนำ�้ มาใหน้ ายไฟเชา่ โดยไมม่ อี �ำนาจ ตอ่ มานางนำ�้ เรยี กบา้ นคนื
จากนายไฟ กรณเี ชน่ นนี้ ายดนิ จะตอ้ งรบั ผดิ ในการรอนสทิ ธิ
ตวั อยา่ งที่ 2 นายสมชายเชา่ บา้ นพรอ้ มทด่ี นิ 1 แปลงจากนางสมหญงิ ตอ่ มารฐั บาลตอ้ งการสรา้ งถนน
ผา่ นทดี่ นิ แปลงน้ี จงึ ไดอ้ อกพระราชบญั ญตั เิ วนคนื ทด่ี นิ บรเิ วณทจี่ ะตอ้ งสรา้ งถนนผา่ นทด่ี นิ ดงั กลา่ วของนายสมชาย
จึงถูกรบกวนขัดสิทธิ กรณีเช่นน้ีนางสมหญิงไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ เพราะการเวนคืนเกิดข้ึนภายหลัง
การท�ำสญั ญาเชา่ และไมใ่ ชเ่ ปน็ เพราะความผดิ ของนางสมหญงิ ผใู้ หเ้ ชา่
4.2 สทิ ธิ หน้าท่ี และความรับผิดของผู้เชา่
4.2.1 สทิ ธขิ องผเู้ ชา่
1) สิทธิที่จะได้รับและครอบครองทรัพย์สินท่ีเช่า ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองทรัพย์สินท่ีเช่าซ่ึงอยู่ใน
สภาพอนั ซอ่ มแซมดแี ละสภาพทเี่ หมาะสมแกก่ ารเชา่
2) สทิ ธบิ อกเลิกสัญญาเช่า เมอื่ ผเู้ ช่าตกลงเช่าทรัพย์สนิ แล้ว ถ้าผู้ให้เชา่ ไม่ส่งมอบทรัพยส์ นิ ทีเ่ ชา่
ให้แก่ผู้เช่า หรือส่งมอบทรัพย์สินในสภาพอันไม่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามความมุ่งหมายที่เช่ามา ผู้เช่ามีสิทธิ
บอกเลกิ สญั ญาเชา่ ได้
ตวั อยา่ ง นายสมศกั ดต์ิ กลงเชา่ ตกึ แถวกบั นางสมศรี เพอ่ื ใชป้ ระกอบธรุ กจิ สอนภาษาองั กฤษ โดย
นางสมศรกี �ำหนดใหน้ ายสมศกั ดขิ์ นสมั ภาระเขา้ อยแู่ ละเปดิ สอนภาษาองั กฤษไดใ้ นวนั ท่ี 1 กนั ยายน 2551 เปน็ ตน้ ไป
เมอ่ื ถงึ ก�ำหนดนางสมศรไี มส่ ามารถสง่ มอบตกึ แถวได้ ดงั นนี้ ายสมศกั ดมิ์ สี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญาเชา่ ได้
76 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
3) สิทธิเอาทรัพย์สินออกให้เช่าช่วง ในกรณีคู่สัญญาตกลงเกี่ยวกับการเช่าช่วงไว้ ผู้เช่าก็มิสิทธิ
เอาทรพั ยส์ นิ ซง่ึ ตนเชา่ อยไู่ ปใหผ้ อู้ นื่ เชา่ ชว่ งอกี ทอดหนงึ่ ไดโ้ ดยชอบดว้ ยกฎหมาย
4) สิทธิเก็บเก่ียวผลประโยชน์ ถ้าสัญญาเช่าที่นาเลิกหรือระงับ หากผู้เช่าได้ปลูกข้าวลงในนา
แลว้ ผเู้ ช่ายอ่ มมีสทิ ธิครอบครองทีน่ านั้นอยู่ตอ่ ไปจนกว่าจะเสร็จสน้ิ การเก็บเกี่ยวขา้ วแลว้ กไ็ ด้ แตจ่ ะตอ้ งเสยี ค่าเชา่
ใหแ้ กผ่ ใู้ หเ้ ชา่
4.2.2 หนา้ ทแี่ ละความรบั ผดิ ของผเู้ ชา่
1) ตอ้ งใชท้ รพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ โดยชอบ ซง่ึ บญั ญตั ไิ วใ้ นบรรพ 3 แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
ดงั นี้
มาตรา 552 “อนั ผเู้ ชา่ จะใชท้ รพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ เพอื่ การอยา่ งอน่ื นอกจากทใ่ี ชก้ นั ตามประเพณนี ยิ มปกติ
หรอื การดงั ก�ำหนดไวใ้ นสญั ญานนั้ ทา่ นวา่ หาอาจจะท�ำไดไ้ ม”่
เมอ่ื เชา่ ทรพั ยม์ าแลว้ จะตอ้ ง
(1) ใชท้ รพั ยส์ นิ ตามประเพณนี ยิ ม
(2) ใชท้ รพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ตามปกตขิ องตวั ทรพั ย์
(3) ใชท้ รพั ยส์ นิ ตามสญั ญา
ถา้ ผเู้ ชา่ ใชท้ รพั ยส์ นิ โดยมชิ อบ ผใู้ หเ้ ชา่ มสี ทิ ธดิ งั ตอ่ ไปนี้
(1) ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องเสียก่อน ถ้าผู้เช่า
ใชท้ รพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ โดยมชิ อบตอ่ ไป ผใู้ หเ้ ชา่ จงึ จะบอกเลกิ สญั ญาเชา่ เสยี กไ็ ด้
(2) ผใู้ หเ้ ชา่ มสี ทิ ธทิ จี่ ะเรยี กคา่ สนิ ไหมทดแทนได้ หากผเู้ ชา่ ใชท้ รพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ โดยมชิ อบ และท�ำให้
เกดิ ความเสยี หายขนึ้
2) ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเหมือนกับวิญญูชนพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง หน้าท่ีของผู้เช่า
ทตี่ อ้ งสงวนทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ซงึ่ บญั ญตั ไิ วใ้ นบรรพ 3 แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ดงั น้ี
มาตรา 553 “ผเู้ ชา่ จ�ำตอ้ งสงวนทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ นน้ั เสมอกบั ทวี่ ญิ ญชู นจะพงึ สงวนทรพั ยส์ นิ ของตนเอง
และตอ้ งบ�ำรงุ รกั ษาทง้ั ท�ำการซอ่ มแซมเลก็ นอ้ ยดว้ ย”
สทิ ธขิ องผใู้ หเ้ ชา่ กรณที ผ่ี เู้ ชา่ ไมส่ งวนทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ นนั้ เหมอื นกบั สทิ ธขิ องผใู้ หเ้ ชา่ ในกรณที ผี่ เู้ ชา่ ใช้
ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ โดยมชิ อบ คอื ผใู้ หเ้ ชา่ มสี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญาเชา่ ไดต้ ามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 555
ผใู้ หเ้ ชา่ มสี ทิ ธเิ รยี กคา่ สนิ ไหมทดแทนได้
3) ผู้เช่าต้องยอมให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจทรัพย์สินที่เช่าตามความเหมาะสม คือ
ผเู้ ชา่ ตอ้ งยอมใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ หรอื ตวั แทนของผใู้ หเ้ ชา่ ตรวจดทู รพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ เปน็ ครงั้ คราวในระยะเวลาอนั สมควร เพราะ
ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทรัพย์สินที่เช่า จึงต้องมีโอกาสได้ดูแลทรัพย์สินที่เช่าเพื่อป้องกันความเสียหาย
อนั อาจจะเกดิ จากการทผี่ เู้ ชา่ ใชท้ รพั ยส์ นิ นนั้ โดยมชิ อบ แตก่ ารทผี่ เู้ ชา่ หรอื ตวั แทนเขา้ ตรวจทรพั ยท์ เ่ี ชา่ เปน็ การสจุ รติ
ไมใ่ ชเ่ จตนารบกวนสทิ ธขิ องผเู้ ชา่ โดยใหท้ �ำไดใ้ นระยะเวลาอนั สมควร เชน่ เดอื นละครง้ั เปน็ ตน้
4) ผเู้ ชา่ ตอ้ งแจง้ เหตแุ กผ่ ใู้ หเ้ ชา่ โดยพลนั ในกรณดี งั ตอ่ ไปนี้
(1) ถา้ ทรพั ยส์ นิ ซงึ่ ใหเ้ ชา่ ช�ำรดุ ควรทผ่ี ใู้ หเ้ ชา่ จะตอ้ งซอ่ มแซม
(2) ถา้ จะตอ้ งจดั การอยา่ งใดอยา่ งหนง่ึ เพอ่ื ปดั ปอ้ งภยนั ตรายแกท่ รพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่
หน่วยการเรียนรทู้ ่ี 4 77
(3) ถ้าบุคคลภายนอกรุกล�้ำเข้ามาในทรัพย์สินท่ีเช่าหรือเรียกร้องสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่ง
เหนอื ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่
เมอ่ื ผเู้ ชา่ มีหนา้ ทต่ี อ้ งแจ้งแตไ่ ม่แจง้ ท�ำให้เกดิ ความเสยี หาย ผ้เู ช่าต้องรับผดิ เวน้ แต่ผใู้ หเ้ ชา่ ไดท้ ราบ
เหตนุ อ้ี ยแู่ ลว้ ผเู้ ชา่ ไมจ่ �ำเปน็ ตอ้ งแจง้
5) ผเู้ ชา่ ตอ้ งไมด่ ดั แปลงตอ่ เตมิ ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ เวน้ แตจ่ ะไดร้ บั อนญุ าตจากผใู้ หเ้ ชา่
6) หน้าท่ีช�ำระค่าเช่า ถ้ามิได้ก�ำหนดไว้ในสัญญาหรือโดยจารีตประเพณี จะพึงช�ำระค่าเช่า ณ
เวลาใด ช�ำระเมื่อส้ินระยะเวลาอันได้ตกลงก�ำหนดกันไว้ทุกคราวไป คือ ถ้าเช่ากันเป็นรายเดือนก็พึงช�ำระค่าเช่า
เมอื่ สน้ิ เดอื นถา้ เชา่ กนั เปน็ รายปกี พ็ งึ ช�ำระคา่ เชา่ เมอ่ื สนิ้ ปี
7) หนา้ ทตี่ อ้ งสง่ คนื ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ เมอื่ สญั ญาเชา่ ระงบั ไมว่ า่ ดว้ ยเหตใุ ด ผเู้ ชา่ มหี นา้ ทต่ี อ้ งสง่ คนื
ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ และผเู้ ชา่ รบั มาสภาพอยา่ งไรผเู้ ชา่ กต็ อ้ งสง่ มอบคนื ในสภาพเชน่ นน้ั
8) หน้าที่ของผู้เช่าที่จะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายของทรัพย์สินที่เช่า เพราะ
ความผดิ ของผเู้ ชา่ เองหรอื บคุ คลซงึ่ อยกู่ บั ผเู้ ชา่ หรอื บรวิ ารของผเู้ ชา่
5. ความระงบั แหง่ สัญญาเชา่ ทรพั ย์
สญั ญาเชา่ ยอ่ มระงบั ไปดว้ ยเหตดุ งั ตอ่ ไปน้ี
5.1 สญั ญาเชา่ ยอ่ มระงบั ไปดว้ ยเหตแุ หง่ ระยะเวลา ซงึ่ แยกพจิ ารณาไดด้ งั น้ี
5.1.1 สญั ญาเชา่ ทม่ี กี ำ� หนดระยะเวลา สญั ญาเชา่ นนั้ ยอ่ มระงบั ไป เมอ่ื สน้ิ ก�ำหนดเวลาทไ่ี ดต้ กลงกนั
ไวม้ พิ กั ตอ้ งบอกกลา่ วกอ่ น (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 564)
ตัวอย่าง นายเอเช่าบ้านของนายบีเป็นระยะเวลา 3 ปี เม่ือครบ 3 ปีแล้วสัญญาเช่าย่อมระงับไป
โดยนายบไี มต่ อ้ งบอกกลา่ วเลกิ สญั ญากอ่ น
5.1.2 สัญญาเช่าท่ีไม่มีก�ำหนดระยะเวลา ถ้าก�ำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความท่ีตกลงกันหรือ
ไม่พึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเม่ือสุดระยะเวลาอันเป็นก�ำหนดช�ำระค่าเช่าก็ได้
ทกุ ระยะ แตต่ อ้ งบอกกลา่ วแกอ่ กี ฝา่ ยหนงึ่ ใหร้ ตู้ วั กอ่ นชว่ั ก�ำหนดเวลาช�ำระคา่ เชา่ ระยะหนงึ่ เปน็ อยา่ งนอ้ ย แตไ่ มจ่ �ำเปน็
ตอ้ งบอกกลา่ วลว่ งหนา้ กวา่ 2 เดอื น (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 566)
ขอ้ ความทวี่ า่ บอกเลกิ เมอื่ สดุ ระยะเวลาอนั เปน็ ก�ำหนดช�ำระคา่ เชา่ นน้ั กฎหมายมไิ ดป้ ระสงคแ์ ตเ่ พยี ง
ก�ำหนดระยะเวลาบอกกลา่ วลว่ งหนา้ วา่ ตอ้ งบอกกลา่ วนานเทา่ ใด เชน่ เชา่ บา้ นเปน็ เดอื นกบ็ อกกลา่ วลว่ งหนา้ 1 เดอื น
แตป่ ระสงคว์ า่ สญั ญาสน้ิ สดุ ลงเมอ่ื ใดเปน็ ระยะไป คอื ตอ้ งเลกิ เมอื่ ถงึ ก�ำหนดช�ำระคา่ เชา่ เปน็ ระยะ ๆ เทา่ นน้ั
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ก�ำหนดให้บอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหน่ึงให้รู้ก่อน
ซงึ่ ก�ำหนดเวลาช�ำระคา่ เชา่ ระยะหนง่ึ เปน็ อยา่ งนอ้ ย แตไ่ มจ่ �ำตอ้ งบอกกลา่ วลว่ งหนา้ กวา่ 2 เดอื น เชน่ เชา่ บา้ นกนั เปน็
เดอื นกบ็ อกกลา่ วลว่ งหนา้ 1 เดอื น เชา่ กนั เปน็ ปกี บ็ อกกลา่ วลว่ งหนา้ เพยี ง 2 เดอื น เปน็ ตน้
การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ท�ำเป็นหนังสือ ดังน้ันจึงบอกกล่าว
เลกิ สญั ญาดว้ ยวาจาได้ (ค�ำพพิ ากษาฎกี าท่ี 537/2521)
78 กฎหมายพาณิชย์ (20001-1005)
5.2 สญั ญาเชา่ ระงบั ไปตามขอ้ สนั นษิ ฐานของกฎหมาย การเชา่ ถอื สวนนน้ั ใหส้ นั นษิ ฐานไวก้ อ่ นวา่ เชา่ กนั
ปหี นง่ึ การเชา่ นากใ็ หส้ นั นษิ ฐานไวก้ อ่ นวา่ เชา่ กนั ตลอดฤดทู �ำนาปหี นงึ่ (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 565)
5.3 สญั ญาเชา่ ระงบั ไปเนอ่ื งจากทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ สญู หาย แยกพจิ ารณาไดด้ งั นี้
5.3.1 ทรพั ยส์ นิ ที่เชา่ สญู หายไปทั้งหมด ถ้าทรัพยส์ ินซ่ึงใหเ้ ชา่ สูญหายไปท้งั หมด สัญญาเชา่ ก็ย่อม
ระงบั ไปดว้ ย (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 567)
5.3.2 ทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไปเพียงบางส่วน ถ้าทรัพย์สินซ่ึงให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วน
และมิได้เป็นเพราะความผิดของผู้เช่า ผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนท่ีสูญหายก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ถ้าผู้เช่า
ไมส่ ามารถใชส้ อยทรพั ยส์ นิ สว่ นทยี่ งั คงเหลอื อยนู่ นั้ ส�ำเรจ็ ประโยชนไ์ ดด้ งั ทไี่ ดม้ งุ่ หมายเขา้ ท�ำสญั ญาเชา่ ผเู้ ชา่ จะบอกเลกิ
สญั ญาเสยี กไ็ ด้ (ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 568)
5.4 สญั ญาเชา่ ระงบั ไปเมอ่ื ผใู้ หเ้ ชา่ หรอื ผเู้ ชา่ ตาย แยกพจิ ารณาไดด้ งั นี้
5.4.1 ในกรณที เี่ ชา่ ทรพั ยส์ นิ โดยกำ� หนดวา่ เชา่ กนั ตลอดอายขุ องผใู้ หเ้ ชา่ หรอื ของผเู้ ชา่ (ประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 541) เมอ่ื ผใู้ หเ้ ชา่ หรอื ผเู้ ชา่ ตาย สญั ญาเชา่ ยอ่ มระงบั
5.4.2 ในกรณีท่ีเช่าทรัพย์สินโดยไม่ได้ก�ำหนดว่าเช่ากันตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่า
สัญญาเช่าทรัพย์สินน้ันค�ำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นส�ำคัญ ในการที่ผู้ให้เช่าจะให้ผู้ใดเช่าทรัพย์สิน ผู้ให้เช่าจะ
ตอ้ งพจิ ารณาถงึ คณุ สมบตั ขิ องผเู้ ชา่ เสยี กอ่ น เชน่ เปน็ คนดหี รอื ไม่ สามารถช�ำระคา่ เชา่ ไดห้ รอื ไม่ เปน็ ตน้ สญั ญาเชา่
จงึ เปน็ สทิ ธเิ ฉพาะตวั ของผเู้ ชา่ ฉะนนั้ เมอ่ื ผเู้ ชา่ ตายจงึ เปน็ เหตใุ หส้ ญั ญาเชา่ ระงบั แตถ่ า้ ผใู้ หเ้ ชา่ ตายยอ่ มไมท่ �ำใหส้ ญั ญา
เชา่ ระงบั ทายาทของผใู้ หเ้ ชา่ ตอ้ งยอมใหผ้ เู้ ชา่ เชา่ อยตู่ อ่ ไป
5.5 สญั ญาเชา่ ระงบั ไปเพราะการโอนกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ซง่ึ แยกพจิ ารณาไดด้ งั นี้
5.5.1 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุ
โอนกรรมสทิ ธท์ิ รพั ยส์ นิ ซง่ึ ใหเ้ ชา่ ผรู้ บั โอนยอ่ มรบั ไปทงั้ สทิ ธิ และหนา้ ทข่ี องผโู้ อนซง่ึ มตี อ่ ผเู้ ชา่ นน้ั ดว้ ย (ประมวลกฎหมาย
แพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 569)
5.5.2 สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ย่อมระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธ์ิ
ในทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่
5.6 สัญญาเช่าระงับไปด้วยการบอกเลิกสัญญา เม่ือคู่สัญญาตกลงเลิกสัญญากันย่อมท�ำให้สัญญาเช่า
ระงับไป การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ท�ำเป็นหนังสือ ดังนั้นจึงบอกเลิกสัญญา
ดว้ ยวาจาได้
หน่วยการเรยี นรูท้ ี่ 4 79
กิจกรรมตรวจสอบความเข้าใจท่ี 4.1
ตอนท่ี 1 จงเขยี นเครอื่ งหมาย ✓หนา้ ขอ้ ความทถ่ี กู และเขยี นเครอ่ื งหมาย ✗ หนา้ ขอ้ ความทผ่ี ดิ
............... 1. สัญญาเช่าทรพั ยเ์ ปน็ สญั ญาทีไ่ มม่ กี ารโอนกรรมสทิ ธิใ์ นทรัพย์สินที่ใหเ้ ช่า
............... 2. สังหาริมทรัพย์กฎหมายกำ�หนดเวลาเช่าสูงสุดไม่เกิน 30 ปี ส่วนอสังหาริมทรัพย์กำ�หนดไว้สูงสุด
ก่ีปกี ็ได้ตามแต่คสู่ ัญญาจะตกลงกนั
............... 3. การเช่าอสังหารมิ ทรพั ยท์ ่ีเกนิ กวา่ 3 ปี หากไมท่ �ำ เปน็ หนงั สอื และจดทะเบยี นจะมีผลตกเป็นโมฆะ
............... 4. การเชา่ อสังหารมิ ทรัพย์เกนิ 3 ปี ต้องทำ�เป็นหนังสือและจดทะเบยี นต่อพนกั งานเจ้าหน้าที่
............... 5. นายสมชายเช่าบ้านนางสมหญิง ปรากฏว่าพายุพัดหลังคาพังเสียหาย นางสมหญิงต้องจ่ายค่า
ซอ่ มแซมหลังคา
............... 6. การเชา่ สงั หารมิ ทรพั ย์ชนิดพิเศษสามารถตกลงดว้ ยวาจาได้
............... 7. นายเกง่ ไดเ้ ชา่ ตกึ แถวของนางสาวกลา้ โดยไมม่ หี ลกั ฐานการเชา่ เปน็ หนงั สอื ลงลายมอื ชอื่ นางสาวกลา้
ดงั น้ันจะฟอ้ งร้องบงั คบั เอาค่าเช่าไมไ่ ดแ้ ละจะบังคบั เอาค่าเสียหายไมไ่ ด ้
............... 8. สัญญาเชา่ เป็นสทิ ธิเฉพาะตวั ของผ้เู ชา่ เม่อื ให้ผูเ้ ชา่ ตายสญั ญาเชา่ ระงบั
............... 9. นายสมชายทำ�สัญญาเช่ารถยนต์กับนายสมศักดิ์ ต่อมาได้ขายรถยนต์และโอนกรรมสิทธ์ิในรถยนต์
คนั ดังกลา่ วใหแ้ ก่นางสมหญงิ ดังนีส้ ัญญาเช่ารถยนตร์ ะงับ
............... 10. การบอกเลกิ สญั ญาเชา่ อสงั หาริมทรพั ย์ ตอ้ งทำ�เปน็ หนังสือจะบอกกล่าวเลกิ สญั ญาดว้ ยวาจาไมไ่ ด้
ตอนท่ี 2 จงตอบคำ� ถามตอ่ ไปน้ี
นายรงุ่ เชา่ บา้ นนายเรอื งมกี �ำหนด 2 ปี แตไ่ มไ่ ดท้ �ำสญั ญาเปน็ หนงั สอื กนั ตกลงดว้ ยวาจาวา่ จะช�ำระคา่ เชา่
เปน็ รายเดอื น เมอื่ ครบก�ำหนดเดือนแรกนายรงุ่ กไ็ ม่ช�ำระคา่ เชา่ พอครบเดอื นท่ี 2 นายรงุ่ กไ็ ม่ช�ำระอีก นายเรอื ง
จงึ มาทวงถาม นายรงุ่ ตอบวา่ เดอื นหนา้ ช�ำระแนพ่ รอ้ มกนั 3 เดอื นเลย พอครบเดอื นที่ 3 นายรงุ่ กไ็ มช่ �ำระแลว้ หลบหนา้
พรอ้ มเขยี นหนงั สอื ฝากขา้ งบา้ นไวว้ า่ คา่ เชา่ ทคี่ า้ ง 3 เดอื นมาแลว้ ขอช�ำระเดอื นหนา้ พรอ้ มกนั 4 เดอื น พรอ้ มลงชอื่
นายรงุ่ นายเรอื งจะฟอ้ งรอ้ งตอ่ ศาลไดห้ รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด
80 กฎหมายพาณิชย์ (20001-1005)
กจิ กรรมตามสมรรถนะวิชาชีพที่ 4.1
เรื่อง เชา่ ทรพั ย์
จุดประสงค์การเรยี นรู้
1. อธบิ ายความหมายและลกั ษณะของสญั ญาเชา่ ทรพั ยไ์ ด้
2. บอกหลกั เกณฑใ์ นการท�ำสญั ญาเชา่ ทรพั ยไ์ ด้
3. บอกก�ำหนดเวลาในการท�ำสญั ญาเชา่ ทรพั ยไ์ ด้
4. อธบิ ายสทิ ธิ หนา้ ท่ี และความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ และผเู้ ชา่ ได้
5. บอกมลู เหตทุ ท่ี �ำใหส้ ญั ญาเชา่ ทรพั ยร์ ะงบั ได้
กิจกรรม
1. ใหผ้ เู้ รยี นแบง่ ออกเปน็ 5 กลมุ่ ศกึ ษาคน้ ควา้ ขอ้ มลู ตามหวั ขอ้ ตอ่ ไปน้ี
1.1 ความหมายและลกั ษณะของสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ กลมุ่ ท่ี 1
1.2 หลกั เกณฑใ์ นการท�ำสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ กลมุ่ ท่ี 2
1.3 ก�ำหนดเวลาในการท�ำสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ กลมุ่ ที่ 3
1.4 สทิ ธิ หนา้ ที่ และความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ และผเู้ ชา่ กลมุ่ ท่ี 4
1.5 ความระงบั แหง่ สญั ญาเชา่ ทรพั ย์ กลมุ่ ท่ี 5
2. ใหผ้ เู้ รยี นแตล่ ะกลมุ่ ทไี่ ดร้ บั มอบหมายตามหวั 1.1-1.5 ศกึ ษาหาความรเู้ พม่ิ เตมิ เกยี่ วกบั เรอ่ื งกฎหมาย
ลกั ษณะเชา่ ทรพั ยแ์ ละค�ำพพิ ากษาฎกี าทน่ี า่ สนใจ โดยคน้ ควา้ เพม่ิ เตมิ จากแหลง่ การเรยี นรตู้ า่ ง ๆ เชน่ อนิ เทอรเ์ นต็
หนงั สอื จากหอ้ งสมดุ เปน็ ตน้
3. ให้ผู้เรียนแตล่ ะกลมุ่ ระดมความคดิ สรปุ หลักกฎหมายลักษณะเช่าทรพั ย์ทเ่ี ป็นประเดน็ ส�ำคัญในรูปของ
ผงั มโนทศั น์ (Mind Mapping) หรอื สรปุ ประเดน็ ส�ำคญั ในรปู แบบของการแสดงบทบาทสมมตุ ิ
4. จากขอ้ 3 ใหผ้ เู้ รยี นเลอื กและน�ำเสนอภาระงานหนา้ ชนั้ เรยี น กลมุ่ ละ 3-5 นาที
5. ผสู้ อนและผเู้ รยี นรว่ มกนั สรปุ ภาพรวม
หนว่ ยการเรียนรทู้ ่ี 4 81
6. ความหมายและลกั ษณะของสญั ญาเช่าซ้อื
6.1 ความหมายของสญั ญาเชา่ ซ้อื
สัญญาเช่าซ้ือเป็นลักษณะหน่ึงของเอกเทศสัญญา ซ่ึงบัญญัติไว้ในบรรพ 3 ลักษณะ 5 แห่งประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ดงั น้ี
มาตรา 572 “อันว่าเช่าซื้อน้ัน คือ สัญญาซ่ึงเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้ค�ำม่ันว่าจะขาย
ทรพั ยส์ นิ นน้ั หรอื วา่ จะใหท้ รพั ยส์ นิ นน้ั ตกเปน็ สทิ ธแิ กผ่ เู้ ชา่ โดยเงอ่ื นไขทผ่ี เู้ ชา่ ไดใ้ ชเ้ งนิ เปน็ จ�ำนวนเทา่ นนั้ เทา่ นค้ี ราว
สญั ญาเชา่ ซอื้ นน้ั ถา้ ไมท่ �ำเปน็ หนงั สอื ทา่ นวา่ เปน็ โมฆะ”
การเชา่ ซอ้ื เปน็ สญั ญาทม่ี ลี กั ษณะคลา้ ยสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ แตใ่ นขณะเดยี วกนั กม็ ลี กั ษณะคลา้ ยสญั ญาซอ้ื ขาย
ดว้ ยการท�ำสญั ญาเชา่ ซอื้ ทแ่ี พรห่ ลายมากในภาวะวกิ ฤตทิ างเศรษฐกจิ และประชาชนมรี ายไดไ้ มค่ งที่ มคี วามจ�ำเปน็
ทจี่ ะตอ้ งมที รพั ยส์ นิ บางอยา่ งมากขนึ้
6.2 ลกั ษณะของสัญญาเชา่ ซอื้
จากบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ดังกล่าว สัญญาเช่าซื้อมีลักษณะ
ทส่ี �ำคญั ดงั นี้
6.2.1 เปน็ สญั ญาอยา่ งหนง่ึ มคี สู่ ญั ญา 2 ฝา่ ย คอื ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ ฝา่ ยหนงึ่ และผเู้ ชา่ ซอ้ื อกี ฝา่ ยหนง่ึ
6.2.2 เปน็ สญั ญาตา่ งตอบแทน กลา่ วคอื ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ เปน็ เจา้ ของทรพั ยส์ นิ ทนี่ �ำเอาทรพั ยส์ นิ นน้ั ออกใหเ้ ชา่
และใหค้ �ำมนั่ วา่ จะขายทรพั ยส์ นิ นน้ั เมอื่ ไดใ้ ชเ้ งนิ คา่ เชา่ ซอื้ ครบถว้ น คสู่ ญั ญาตา่ งฝา่ ยตา่ งไดร้ บั ประโยชนต์ อบแทน
ซงึ่ กนั และกนั ดงั รปู ท่ี 4.6
เจ้าหนี้ ทรพั ย์สินท่ีเชา่ ซื้อ ลูกหนี้
เช่าซ้อื นาย ข ผู้ใหเ้ ช่าซอ้ื
นาย ก ผู้ให้เช่าซื้อ
ลูกหน้ี ค่าเชา่ ซอ้ื เจา้ หน้ี
รูปที่ 4.6
82 กฎหมายพาณชิ ย์ (20001-1005)
6.2.3 วตั ถแุ หง่ สญั ญาเชา่ ซอื้ เปน็ ทรพั ยส์ นิ อาจจะเปน็ ทรพั ยส์ นิ ประเภทสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื อสงั หารมิ ทรพั ย์
กไ็ ด้
6.2.4 ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ นน้ั เอาทรพั ยส์ นิ “ของตน” ออกใหแ้ กบ่ คุ คลอน่ื เชา่ ค�ำวา่ “ของตน” ชชี้ ดั ตามบทบญั ญตั ิ
ของกฎหมายวา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื ตอ้ งเปน็ เจา้ ของทรพั ยส์ นิ ทใี่ หเ้ ชา่ ซอื้ ถา้ ผใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื เปน็ เพยี งผคู้ รอบครองทรพั ยส์ นิ นน้ั
ไมอ่ าจท�ำสญั ญาเชา่ ซอ้ื ได้ สญั ญาเชา่ ซอ้ื กฎหมายก�ำหนดใหม้ แี บบแหง่ นติ กิ รรม
6.2.5 ผใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื ใหค้ ำ� มนั่ วา่ จะขายทรพั ยส์ นิ หรอื ใหท้ รพั ยส์ นิ ตกเปน็ สทิ ธแิ กผ่ เู้ ชา่ ซอ้ื ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ เปน็
ผใู้ หค้ �ำมนั่ วา่ จะขายทรพั ยส์ นิ นน้ั หรอื จะใหท้ รพั ยส์ นิ นนั้ ตกเปน็ สทิ ธแิ กผ่ เู้ ชา่ ซอื้ ซงึ่ ค�ำมนั่ นเี้ ปน็ ค�ำมน่ั ของผใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื
เพยี งฝา่ ยเดยี ว ผเู้ ชา่ ซอื้ ไมไ่ ดใ้ หค้ �ำมน่ั วา่ จะซอ้ื ดว้ ยและผเู้ ชา่ ซอื้ ไมม่ หี นา้ ทตี่ อ้ งซอื้ ทรพั ยส์ นิ นนั้ แตอ่ ยา่ งใด ทก่ี ลา่ ววา่
จะใหท้ รพั ยส์ นิ ตกเปน็ สทิ ธแิ กผ่ เู้ ชา่ นนั้ ไมไ่ ดห้ มายความวา่ ใหก้ รรมสทิ ธต์ิ กไปเปน็ ของผเู้ ชา่ ซอ้ื กรณเี ปน็ สงั หารมิ ทรพั ย์
หรอื สงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 456 วรรคแรก เมอื่ ผเู้ ชา่ ซอื้ ช�ำระเงนิ
ครบตามจ�ำนวนครงั้ คราวหรอื งวดท่ตี กลงกันไว้ ผเู้ ชา่ ซอ้ื จะยงั ไมไ่ ด้กรรมสิทธ์ิเพราะยังไมไ่ ด้จดทะเบียนกัน ดงั นน้ั
ผเู้ ชา่ ซอ้ื จงึ ไดเ้ พยี งสทิ ธกิ อ่ นทจ่ี ะไดก้ รรมสทิ ธ์ิ แมแ้ ตก่ ารเชา่ ซอื้ สงั หารมิ ทรพั ยท์ วั่ ๆ ไปกอ็ าจมเี งอื่ นไข หรอื เงอ่ื นเวลา
บงั คบั ไวก้ อ่ นทจี่ ะโอนกรรมสทิ ธ ์ิ
6.2.6 ผเู้ ชา่ ซอื้ ตกลงชำ� ระคา่ เชา่ ซอ้ื เปน็ งวด ๆ จนกวา่ จะครบกำ� หนดตามทร่ี ะบไุ วใ้ นสญั ญา โดยคา่ เชา่ ซอ้ื
ต้องเป็นเงินเสมอ ตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ซ่ึงระบุค�ำว่า “เงิน” ไว้ชัดแจ้งแล้ว
ในทางปฏบิ ตั คิ า่ เชา่ ซอ้ื จะมรี าคาสงู กวา่ คา่ เชา่ ทรพั ยเ์ พราะรวมเงนิ ดาวนไ์ วด้ ว้ ย
●● สญั ญาเช่าซอ้ื กับสัญญาซ้ือขายเงนิ ผ่อน
สญั ญาเชา่ ซอ้ื กบั สญั ญาซอ้ื ขายเงนิ ผอ่ นมลี กั ษณะคลา้ ยกนั มาก เพยี งแตส่ ญั ญาซอ้ื ขายเงนิ ผอ่ นไมม่ กี ารเชา่
รวมอยดู่ ว้ ย สว่ นสญั ญาเชา่ ซอื้ ประกอบดว้ ยสญั ญาเชา่ และค�ำมนั่ วา่ จะขายทรพั ยส์ นิ ในทางปฏบิ ตั คิ า่ เชา่ ซอื้ จะมรี าคา
สงู กวา่ คา่ เชา่ ทรพั ยเ์ พราะรวมเงนิ ดาวนไ์ วด้ ว้ ย ดงั ตวั อยา่ งตอ่ ไปน้ี
ตวั อยา่ งท่ี 1 นายเอใหน้ ายบเี ชา่ หอ้ งพกั 1 หอ้ ง โดยคดิ คา่ เชา่ เดอื นละ 3,000 บาท เชน่ นเ้ี ปน็ สญั ญาเชา่
ทรพั ยไ์ มใ่ ชเ่ ชา่ ซอื้
ตวั อยา่ งท่ี 2 นายเอขายสรอ้ ยคอทองค�ำใหน้ ายบี 1 เสน้ โดยใหน้ ายบผี อ่ นช�ำระเดอื นละ 3,000 บาท
เปน็ เวลา 6 เดอื น เชน่ นเี้ ปน็ สญั ญาซอ้ื ขายเงนิ ผอ่ นไมใ่ ชเ่ ชา่ ซอื้
ตวั อยา่ งที่ 3 สญั ญาระบวุ า่ ใหเ้ ชา่ ซอื้ รถตคู้ นั หนง่ึ โดยช�ำระเงนิ งวดแรก (เงนิ ดาวน)์ จ�ำนวน 100,000 บาท
เงนิ ทค่ี า้ งช�ำระจ�ำนวน 240,000 บาท ใหช้ �ำระงวดละ 10,000 บาทในวนั ที่ 10 ของทกุ เดอื น ถา้ คา้ งช�ำระ 3 งวด
ตดิ กนั บรษิ ทั ไฟแนนซจ์ ะยดึ รถคนื ดงั นเี้ ปน็ สญั ญาเชา่ ซอื้ กรรมสทิ ธจิ์ ะตกเปน็ ของผเู้ ชา่ ซอ้ื เมอื่ ช�ำระเงนิ ครบถว้ นแลว้
ตวั อยา่ งที่ 4 นายเอให้นายบีเช่าเครื่องปรับอากาศของตน โดยคิดค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท โดย
มีข้อตกลงว่าถ้านายบีช�ำระค่าเช่าครบ 12 งวด โดยช�ำระภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน เมื่อช�ำระเงินครบทุกงวด
แลว้ จะใหก้ รรมสทิ ธใิ์ นเครอ่ื งปรบั อากาศนน้ั ตกเปน็ ของนายบี ดงั นเ้ี ปน็ สญั ญาเชา่ ซอื้
หน่วยการเรยี นรู้ท่ี 4 83
7. แบบของสัญญาเชา่ ซ้ือ
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 572 วรรคสอง บญั ญตั วิ า่ “สญั ญาเชา่ ซอ้ื นน้ั ถา้ ไมท่ �ำเปน็ หนงั สอื
ทา่ นวา่ เปน็ โมฆะ”
จากบทบญั ญตั ดิ งั กลา่ ว สญั ญาเชา่ ซอื้ ตอ้ งท�ำเปน็ หนงั สอื เสมอ ไมว่ า่ ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอื้ นน้ั จะเปน็ ทรพั ยส์ นิ
ประเภทสงั หารมิ ทรพั ยห์ รอื อสงั หารมิ ทรพั ยก์ ต็ าม
สัญญาเช่าซื้อนั้นต้องท�ำเป็นหนังสือสัญญาและลงลายมือชื่อคู่สัญญาท้ังสองฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นการเช่าซ้ือ
สังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ การเช่าซ้ือท่ีไม่ได้ท�ำเป็นหนังสือลงลายมือช่ือคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายย่อมตกเป็น
“โมฆะ” ถือว่าสัญญาเช่าซื้อน้ันเสียเปล่า สูญเปล่า ใช้บังคับกันไม่ได้ เท่ากับว่าไม่ได้ท�ำสัญญาเช่าซ้ือกันขึ้น
สญั ญาเชา่ ซอื้ ทลี่ งลายมอื ชอื่ คสู่ ญั ญาแตฝ่ า่ ยเดยี ว หรอื ไมล่ งลายมอื ชอื่ ของคสู่ ญั ญายอ่ มตกเปน็ “โมฆะ” เชน่ เดยี วกนั
การท�ำสญั ญาเชา่ ซื้อทไ่ี ม่ได้ท�ำเปน็ หนงั สอื ดังกลา่ วขา้ งตน้ ยอ่ มตกเป็นโมฆะถอื ว่าสญั ญาเช่านน้ั เสียเปลา่
ไมม่ ผี ลผกู พนั ระหวา่ งคสู่ ญั ญา ซง่ึ เทา่ กบั วา่ สญั ญาเชา่ นน้ั ไมไ่ ดเ้ กดิ ขนึ้ เลย ถา้ ช�ำระเงนิ คา่ เชา่ ซอ้ื แลว้ หรอื มกี ารสง่ มอบ
ทรพั ยส์ นิ นนั้ ไปแลว้ กส็ ามารถเรยี กคนื ได้
อย่างไรก็ตามแม้สัญญาเช่าซื้อจะต้องมีการลงลายมือชื่อของผู้เช่าซื้อและผู้ให้เช่าซื้อก็ตาม ก็มิได้
หมายความวา่ คสู่ ญั ญาเชา่ ซอ้ื จะตอ้ งลงนามเองเสมอไป อาจมกี ารมอบอ�ำนาจใหบ้ คุ คลอนื่ ลงนามแทนกไ็ ด้
ตัวอย่าง นางดาวตกลงท�ำสัญญาเช่าซ้ือรถยนต์จากนางเดือน แต่นางดาวมีธุระด่วนต้องรีบเดินทางไป
ตา่ งประเทศ จงึ ตกลงกบั นางเดอื นวา่ เมอื่ กลบั จากตา่ งประเทศจะมาเซน็ ชอื่ ในสญั ญาเชา่ ซอื้ ใหภ้ ายหลงั ดงั นถี้ อื วา่
สัญญาเช่าซื้อตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย แต่ถ้านางดาวได้ท�ำหนังสือมอบอ�ำนาจให้นายอาทิตย์
ซงึ่ เปน็ บดิ ามาลงนามในสญั ญาเชา่ ซอ้ื แทนตนกย็ อ่ มมผี ลผกู พนั ตามกฎหมาย
84 กฎหมายพาณิชย์ (20001-1005)
ตัวอย่าง
สญั ญาเช่าซอื้
สัญญานี้ทำ�ขึ้นเม่ือวันที…่ ……………................……................………
ณ …................................................................................……...................……
ระหว่าง…………………....................................………………………..โดย………………………….............................……………….…………กรรมการผู้มีอำ�นาจ
อยู่เลขที่………….……………………...............................................................................................................................................................................
ซึง่ ต่อไปนี้ในสัญญานี้จะเรียกวา่ “เจา้ ของ” ฝ่ายหนึ่ง กับ…………........…………………………… ที่อยเู่ ลขท…ี่ ...............................................................
.....................................................................................................................................................ซึ่งต่อไปในสัญญาฉบับน้ีจะเรียกว่า “ผู้เช่าซื้อ”
อีกฝา่ ยหนึง่ ท้ังสองฝ่ายได้ตกลงท�ำ สัญญากันดังมขี ้อความตอ่ ไปน้ี
ขอ้ 1 ทรัพย์สินท่ีเช่าซ้ือ เจ้าของตกลงให้เช่าซื้อ ผู้เช่าซ้ือตกลงเช่าซื้อ และได้รับมอบทรัพย์สินท่ีเช่าซ้ือไปจากเจ้าของแล้วในวัน
ท�ำ สัญญานี้ในสภาพเรยี บรอ้ ย ถกู ตอ้ ง ครบถว้ น และได้ตรวจดเู ป็นทพ่ี อใจแล้ว คือ
ทรัพย์สินที่เช่าซ้ือ……….……………………………..……………………เลขหมายประจำ�เครื่อง……….............……….………............……………..
เครอ่ื งหมาย................………..........………………………ยห่ี อ้ ……….………………………………….………....แบบ……………….…………………………………ชนดิ ……….
…………………………………ลักษณะ……...…………………………ส…ี …….…………………ซ่ึงมีสว่ นประกอบและเครอื่ งอปุ กรณด์ ้วย คือ
(1) ……….………………………….………………………….…………………......
(2) ……….………………………….………………………….…………………......
ข้อ 2 การชำ�ระค่าเช่าซ้ือ ทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อตามข้อ 1 ผู้เช่าซ้ือตกลงว่าจะเช่าชำ�ระค่าเช่าซ้ือให้เจ้าของในวันที่ท�ำ สัญญานี้เป็นเงิน
……….……………………………………บาท (…………………….………….………………….....………) และตอ่ ไปจะน�ำ เงนิ งวดไปช�ำ ระ ณ สถานทซ่ี งึ่ เปน็ ภมู ลิ �ำ เนา
ของเจา้ ของ ในกรณเี จา้ ของสง่ ตวั แทนไปรบั ช�ำ ระ กใ็ หถ้ อื วา่ เปน็ เพยี งการใหค้ วามสะดวกแกผ่ เู้ ชา่ ซอ้ื เทา่ นนั้ มใิ ชเ่ ปน็ การเปลยี่ นแปลงสถานทชี่ �ำ ระ
จำ�นวนเงนิ ท่ีจะต้องชำ�ระต่อไป ผเู้ ช่าซ้อื จะช�ำ ระงวดละ……….…….............…..บาท (……………….……..………......................………)
รวม……….…………งวด เปน็ จ�ำ นวนเงนิ ……….....……………...บาท (…......………....……….…….…………………) เรม่ิ ช�ำ ระงวดแรกวนั ท.ี่ ........................งวด
ต่อไปช�ำ ระทกุ วนั ท.่ี ...............ของเดอื นถดั ไปจนกวา่ จะครบตามรายการชำ�ระเงนิ ตอ่ ไปน ี้
งวดท่ี………วันทชี่ �ำ ระเงนิ ……….……………จ�ำ นวนเงนิ ......................................บาท (.................................................)
งวดที่………วนั ทช่ี ำ�ระเงนิ ……….……………จำ�นวนเงิน......................................บาท (.................................................)
งวดที…่ ……วนั ทช่ี �ำ ระเงนิ ……….……………จ�ำ นวนเงิน......................................บาท (.................................................)
รวมเปน็ เงินทีผ่ ูเ้ ชา่ ซอ้ื ตอ้ งช�ำ ระท้ังส้ิน ......................................................................บาท (.................................................)
ข้อ 3 การใช้ทรัพย์สินเช่าซื้อ ผู้เช่าซ้ือสัญญาว่า จะน�ำทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อไปใช้ ณ เลขท่ี...................................................และ
จะไม่เปลย่ี นแปลง แกไ้ ขหรือท�ำให้ลบเลอื นซึ่งเลขหมายประจ�ำเครื่องหรือเคร่ืองหมายอ่ืน ๆ ของทรัพย์สินท่ีเชา่ ซื้อ นอกจากนีจ้ ะใชส้ อยทรพั ยส์ ิน
ทเ่ี ชา่ ซอ้ื ด้วยความระมัดระวงั อย่างดที ่สี ดุ จะครอบครองดูแล เก็บรักษาไวใ้ นทีป่ ลอดภยั จะบ�ำรุงรักษาซอ่ มแซมใหอ้ ยูใ่ นสภาพเรยี บรอ้ ยใชก้ ารได้
ดีเสมอ และยอมให้เจ้าของหรือผู้แทนเข้าตรวจได้เสมอ โดยค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการใช้สอย การเก็บ การบ�ำรุงรักษา เช่น ค่าน้�ำมันหล่อล่ืน และ
น้ำ� มนั เชอ้ื เพลงิ คา่ ภาษี คา่ อากร ฯลฯ ผู้เช่าซ้ือจะตอ้ งเป็นผรู้ บั ผดิ ชอบหรอื ออกแต่ฝ่ายเดียว
ขอ้ 4 กรรมสทิ ธย์ิ งั เปน็ ของเจา้ ของ ในระหวา่ งเชา่ ซอ้ื ตามสญั ญาน้ี เจา้ ของยงั เปน็ ผมู้ กี รรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอ้ื เจา้ ของสญั ญาวา่
จะไม่นำ�ทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อไปจำ�หน่าย จำ�นำ� ให้ยืม หรือให้ผู้อ่ืนครอบครองอันเป็นการก่อให้เกิดรบกวนสิทธิการใช้ทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อแก่ผู้เช่าซื้อ
เช่นเดียวกันกับผู้เช่าซ้ือสัญญาว่า จะไม่นำ�ทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อไปจำ�หน่าย จำ�นำ� ให้เช่า ให้ยืม หรือให้ผู้อ่ืนครอบครองหรือนำ�ไปไว้ที่อื่นนอกจาก
ที่ระบุไว้ข้างต้น และจะไม่นำ�ไปใช้ในทางที่ผิดกฎหมาย มิฉะน้ันเจ้าของมีสิทธิฟ้องร้องดำ�เนินคดีไม่ว่าในทางแพ่งและทางอาญา รวมทั้งเรียกค่า
เสียหายได้ทันที
ข้อ 5 กรณีเกดิ วนิ าศภัยแกท่ รัพย์สินท่ีเชา่ ซอื้ ถา้ ทรัพยส์ นิ ทีเ่ ชา่ ซอ้ื ถูกโจรภัย อัคคภี ัย วินาศภยั สญู หาย ช�ำ รุด บุบสลาย ถกู ทำ�ลาย
ถูกอายัด ถกู ยึดหรือถกู ริบ ไม่ว่าโดยเหตุสุดวสิ ยั หรอื โดยเหตุใดก็ตาม ผเู้ ช่าซ้ือจะต้องเป็นผู้รับผิดฝา่ ยเดยี ว และจะตอ้ งแจ้งใหเ้ จ้าของทราบทันที
และผูเ้ ชา่ ซือ้ ตกลงวา่ จะยอมตดิ ตามฟ้องรอ้ งยอมชดใช้ ยอมซ่อมแซมใหค้ นื สภาพเดิม และยอมช�ำ ระเงนิ คา่ เชา่ ซื้อท้ังสิ้นจนครบ แตถ่ ้าหากเจา้ ของ
ไดอ้ อกไปเพื่อการดังกล่าว ผู้เชา่ ก็ยอมชดใช้แก่เจ้าของด้วย
หน่วยการเรยี นร้ทู ี่ 4 85
(ตอ่ )
ข้อ 6 ความรับผิดชอบกรณีดัดแปลงทรัพย์สินที่เช่าซ้ือ ถ้าผู้เช่าซ้ือทำ�การดัดแปลงต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าซ้ือโดยไม่ได้รับอนุญาต
เป็นลายลักษณอ์ กั ษรจากเจา้ ของ เมอ่ื เจา้ ของเรียกรอ้ งผเู้ ช่าซื้อยนิ ยอมทำ�ให้ทรพั ยส์ ินท่เี ชา่ ซ้อื กลบั คืนสสู่ ภาพเดมิ และยอมรบั ผดิ ในความสูญหาย
เสียหาย ชำ�รดุ บุบสลายอนั เกิดแตก่ ารนน้ั และไมว่ ่ากรณีใด ๆ ผู้เชา่ ซ้ือยอมให้สิง่ ที่นำ�เข้ามาดัดแปลง ต่อเติมหรือตดิ ตง้ั อยใู่ นตัวทรพั ย์สนิ ท่ีเชา่ ซือ้
ตกเปน็ สว่ นหนง่ึ ของตวั ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ซอื้ และเปน็ กรรมสทิ ธข์ิ องเจา้ ของดว้ ย โดยผเู้ ชา่ ซอ้ื จะไมเ่ รยี กรอ้ งคา่ ใชจ้ า่ ยและสงิ่ ของนน้ั ๆ จากเจา้ ของและ
ถ้าการดัดแปลง ต่อเติมหรือติดตั้ง เป็นเหตุให้ต้องถูกเรียกเก็บภาษีอากรเพ่ิมข้ึน ผู้เช่าซื้อยอมชำ�ระค่าภาษีน้ันโดยตรงฝ่ายเดียว และถ้าเจ้าของ
ช�ำ ระไปเท่าใด ผเู้ ชา่ ซอื้ ยินยอมชดใช้คืนให้จนครบ
ขอ้ 7 กรณผี ู้เชา่ ซื้อผดิ นัด
7.1 ถา้ ผ้เู ชา่ ซ้อื ผิดนัดคา่ เชา่ ซือ้ งวดใดงวดหนึง่ หรอื ผดิ สญั ญาอย่างหนึ่งอยา่ งใดก็ดีใหถ้ ือวา่ สัญญาน้ันเลกิ กันโดยเจา้ ของไมต่ ้อง
บอกกล่าวกอ่ น และยอมใหเ้ จ้าของรบิ เงนิ คา่ เช่าซอ้ื ทีไ่ ด้ช�ำ ระแลว้ ทง้ั สิน้ เป็นเจา้ ของ โดยที่ผ้เู ชา่ ซอื้ ไม่มีสิทธิเรียกรอ้ งเงินคืน และผู้เชา่ ซ้อื ยนิ ยอมสง่
มอบทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อคืนให้เจ้าของโดยพลันในสภาพท่ีเรียบร้อย ถ้าหากผู้เช่าซื้อไม่ส่งมอบคืนให้ถือว่าเป็นการครอบครองโดยมิชอบ เจ้าของ
มสี ทิ ธติ ดิ ตามเอาคนื ไดโ้ ดยทผ่ี เู้ ชา่ ซอื้ ไมอ่ าจโตแ้ ยง้ ขดั ขวาง ไมม่ สี ทิ ธเิ รยี กรอ้ งคา่ เสยี หายใด ๆ ผเู้ ชา่ ซอ้ื จะตอ้ งชดใชค้ า่ เสยี หายทเ่ี จา้ ของขาดประโยชน์
ทคี่ วรจะไดจ้ ากทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอ้ื ทผ่ี เู้ ชา่ ซอื้ ไมส่ ง่ คนื ทนั ทเี มอื่ เลกิ สญั ญาแลว้ ตลอดจนคา่ ใชจ้ า่ ยตา่ ง ๆ อนั เกดิ จากการตดิ ตามทวงถามเอาทรพั ยส์ นิ
คนื ของเจา้ ของ
7.2 ผูเ้ ชา่ ซอ้ื ผิดนัดค่าเช่าซื้องวดหนึ่ง หรือผู้เช่าซ้อื ต้องช�ำ ระเงนิ ใด ๆ แก่เจา้ ของตามสญั ญาไมว่ า่ ประการหน่ึงประการใด หรอื
ผู้เช่าซ้ือจะต้องชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากการผิดสัญญาไม่ว่ากรณีใด ๆ ผู้เช่าซื้อยอมเสียดอกเบ้ียสำ�หรับเงินท่ีค้างชำ�ระ และหรือค่าเสียหาย
นับแตว่ นั ผิดนดั เป็นต้นไป ในอตั ราร้อยละ 15 ตอ่ ปี และยอมเสียค่าตดิ ตาม ทวงถาม เรียกเกบ็ นนั้ ใหแ้ กเ่ จา้ ของอกี โสตหนงึ่ ดว้ ย
ข้อ 8 สิทธขิ องเจ้าของเมือ่ ยึดทรัพย์สินคืน เม่ือเจ้าของยึดทรพั ย์สินท่เี ชา่ ซ้อื คนื เจา้ ของมีสิทธิท่จี ะนำ�ทรัพยส์ นิ ที่เช่าซ้ือน้นั ออกขาย
โดยเปิดเผยกับบุคคลอ่ืน ๆ ได้ โดยเจ้าของมิต้องบอกกล่าวล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าซ้ือทราบจำ�นวนเงินท่ีขายได้ หากมีการซ่อมแซมทรัพย์ท่ีเช่าซ้ือ
กอ่ นขาย ใหเ้ จา้ ของหกั เงนิ คา่ ซอ่ มแซมออกจากราคาทข่ี ายได้ เหลอื เทา่ ใดใหน้ �ำ ไปช�ำ ระราคาคา่ เชา่ ซอ้ื ทย่ี งั คงคา้ งอยู่ รวมทง้ั คา่ ภาษี คา่ ใชจ้ า่ ยอน่ื ๆ ท่ี
ผู้เช่าซื้อมีหน้าที่จะต้องชำ�ระตามสัญญาน้ีและผู้เช่าสัญญา หากราคาทรัพย์สินที่เช่าซ้ือซึ่งขายไปไม่พอชำ�ระหน้ีดังกล่าวแล้ว ผู้เช่าซ้ือยอม
ช�ำ ระเงนิ จ�ำ นวนทย่ี งั ขาดอยอู่ กี ใหแ้ กเ่ จา้ ของจนครบ แตถ่ า้ ยงั มเี งนิ เหลอื อยจู่ ากการขายเมอ่ื ช�ำ ระหนใ้ี หก้ บั เจา้ ของจนครบถว้ นดงั กลา่ วแลว้ เจา้ ของ
จะคืนเงินจำ�นวนที่เหลอื ให้กบั ผเู้ ช่าซ้อื
ข้อ 9 กรณีเจา้ ของผ่อนผนั ในกรณีท่ผี เู้ ช่าซือ้ ผดิ นดั ผิดสญั ญาหลายครง้ั หากเจ้าของยอมผ่อนผันการผิดนดั ผิดสัญญาครงั้ ใด อยา่ งใด
กไ็ มถ่ ือวา่ เป็นการผ่อนผันการผิดนดั ผิดสญั ญาครงั้ อ่นื
ข้อ 10 การโอนกรรมสทิ ธ์ิ เมอ่ื ผเู้ ชา่ ซอ้ื ไดช้ �ำ ระหนใ้ี ด ๆ ตามสญั ญานแี้ กเ่ จา้ ของครบถว้ นถกู ตอ้ งทกุ ประการแลว้ เจา้ ของจะไดท้ �ำ หนงั สอื
รบั รองและจัดการโอนกรรมสิทธิท์ รัพย์สนิ ทีเ่ ช่าซอ้ื ใหแ้ กผ่ ูเ้ ชา่ ซื้อภายใน..................วัน นบั แต่ผู้เช่าซื้อได้ปฏบิ ัติตามสญั ญาครบถ้วน
ข้อ 11 ศาลที่พิจารณาข้อพิพาท คู่สัญญาตกลงกันว่าหากมีกรณีพิพาทเกิดขึ้นเกี่ยวกับสัญญานี้ คู่สัญญาให้เสนอคดีต่อศาล
ในกรงุ เทพมหานคร หรอื หากในกรณีมขี ้อพิพาทเกย่ี วกับทางอาญาก็ให้เปน็ ไปตามกฎหมายท่ีเก่ยี วขอ้ งกับเรอื่ งนน้ั ๆ
สัญญานี้ทำ�ข้ึนเป็นสองฉบับ มีข้อความถูกต้องตรงกัน คู่สัญญาต่างได้อ่านและเข้าใจข้อความโดยตลอดดีแล้ว จึงลงลายมือชื่อไว้เป็น
ส�ำ คญั ต่อหนา้ พยาน
ลงชอ่ื ……………………………………………………………ผใู้ ห้เช่าซอ้ื
(……………………………………………………………)
ลงชอื่ ……………………………………………………………ผู้เชา่ ซ้ือ
(……………………………………………………………)
ลงชอื่ ……………………………………………………………พยาน
(……………………………………………………………)
ลงช่อื …………………………………………………………….พยาน
(……………………………………………………………)
86 กฎหมายพาณิชย์ (20001-1005)
8. สิทธแิ ละหนา้ ทข่ี องผใู้ หเ้ ชา่ ซ้ือและผเู้ ช่าซอ้ื
8.1 สิทธแิ ละหนา้ ท่ขี องผใู้ หเ้ ชา่ ซือ้
8.1.1 สทิ ธขิ องผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้
1) บอกเลิกสัญญาได้เม่ือผู้เช่าซ้ือผิดนัดไม่ช�ำระค่าเช่า 2 งวดติดต่อกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าซื้อ
ให้เช่าซื้อห้องชุด โดยส่งช�ำระค่าเช่าเดือนมกราคมแต่ขาดส่งเดือนกุมภาพันธ์ และส่งช�ำระค่าเช่าซ้ือเดือนมีนาคม
แต่ขาดส่งค่าเช่าซ้ือเดือนเมษายน สลับกันดังน้ีเร่ือยไป กรณีน้ีไม่ถือว่าผิดนัดติดต่อกัน 2 งวด ผู้ให้เช่าซื้อบอก
เลิกสัญญาเชา่ ซ้อื ไม่ได้
อนง่ึ ถา้ เปน็ การผดิ นดั ไมใ่ ชเ่ งนิ งวดสดุ ทา้ ย เจา้ ของทรพั ยจ์ ะใชส้ ทิ ธบ์ิ อกเลกิ สญั ญารบิ เอาบรรดาเงนิ
ที่ผู้เช่าซ้ือได้ใช้มาแล้วแต่ก่อนและยึดเอาทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อคืนมาได้ ก็ต่อเม่ือปล่อยให้ระยะเวลาใช้เงินผ่อนไปอีก
งวดหนง่ึ เสยี กอ่ น
2) ติดตามดูแลทรัพย์สินท่ีให้เช่าซื้อและบอกเลิกสัญญาได้ เม่ือผู้เช่าซื้อได้น�ำทรัพย์สินท่ีเช่าซ้ือ
ไปใชผ้ ดิ วตั ถปุ ระสงคข์ องการเชา่ ซอ้ื
8.1.2 หนา้ ทขี่ องผใู้ หเ้ ชา่
1) ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าซื้อ ผู้ให้เช่าซ้ือมีหน้าท่ีส่งมอบทรัพย์สินที่ให้เช่าซ้ือให้ผู้เช่าซื้อได้
ครอบครองและใชป้ ระโยชนใ์ นทรพั ยส์ นิ ตามลกั ษณะของสญั ญาเชา่ ซอื้
2) โอนกรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ นิ ทใ่ี หเ้ ชา่ ซอื้ ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ มหี นา้ ทโี่ อนกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทใี่ หเ้ ชา่ ซอื้
ให้แก่ผู้เช่าซื้อ เม่ือผู้เช่าซื้อได้ช�ำระเงินค่าเช่าซ้ือครบถ้วนตามสัญญาแล้ว ถ้าผู้เช่าซ้ือได้ส่งค่าเช่าครบก�ำหนดงวด
ตามสัญญา ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์กรรมสิทธ์ิและสิทธิต่าง ๆ ตกไปยังผู้เช่าซื้อทันที แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์
ผใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื ตอ้ งไปจดั การโอนทางทะเบยี นใหแ้ กผ่ เู้ ชา่ ซอ้ื กอ่ น
8.1.3 ความรับผิดของผู้ให้เช่าซ้ือ ผู้ให้เช่าซื้อต้องรับผิดในความช�ำรุดบกพร่องของทรัพย์ท่ีเช่าซ้ือ
เชน่ เดยี วกบั สญั ญาซอ้ื ขายทรพั ยส์ นิ
8.2 สทิ ธแิ ละหน้าที่ของผู้เช่าซอื้
8.2.1 สทิ ธขิ องผเู้ ชา่ ซอื้
1) เรยี กคา่ สนิ ไหมทดแทน ในกรณที ผ่ี ใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื สง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทช่ี �ำรดุ บกพรอ่ งอยา่ งใดอยา่ งหนงึ่
อันเป็นเหตุให้เส่ือมราคาหรือเส่ือมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันจะมุ่งให้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์มุ่งหมาย
ในสญั ญากด็ ี ดว้ ยการเอาลกั ษณะซอ้ื ขายตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 472 มาตรา 473 และ
มาตรา 474 มาใชบ้ งั คบั โดยอนโุ ลม แตถ่ า้ ช�ำรดุ บกพรอ่ งเปน็ อยา่ งมาก ผเู้ ชา่ ซอ้ื มสี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญาได้
2) มสี ทิ ธใิ หผ้ ใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื โอนกรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ นนั้ ใหก้ บั ตน เมอื่ ช�ำระราคาทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ซอื้
ครบถว้ นตามสญั ญาแลว้
หน่วยการเรยี นรทู้ ี่ 4 87
3) มสี ทิ ธใิ หผ้ เู้ ชา่ ซอื้ ตอ้ งรบั ผดิ ในการรอนสทิ ธิ หากบคุ คลใดมารบกวนสทิ ธขิ องผเู้ ชา่ ซอื้ ในอนั จะ
ครอบครองทรพั ยส์ นิ นน้ั โดยปกตสิ ขุ โดยบคุ คลนนั้ อา้ งวา่ มสี ทิ ธใิ นทรพั ยน์ น้ั ดกี วา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้
4) มีสิทธิเรียกให้ผู้เช่าซ้ือรับผิดในกรณีส่งมอบทรัพย์สินช�ำรุดบกพร่อง หากทรัพย์สินที่เช่าซ้ือ
ช�ำรุดบกพร่องเป็นเหตุให้เสื่อมราคา หรือเส่ือมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันจะมุ่งใช้เป็นปกติ หรือประโยชน์
มงุ่ หมายในสญั ญา และถา้ ความช�ำรดุ บกพรอ่ งมอี ยเู่ ปน็ อนั มาก ผเู้ ชา่ ซอื้ จะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
5) มีสิทธิเป็นผู้เสียหาย หากบุคคลอ่ืนมากระท�ำละเมิดต่อทรัพย์สินท่ีเช่าซื้อในฐานะท่ีเป็น
ผคู้ รอบครองทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอื้ ยอ่ มมสี ทิ ธเิ ปน็ ผเู้ สยี หาย
6) มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทุกเวลาโดยไม่มีเหตุผล แต่ผู้เช่าซ้ือต้องส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าซื้อ
ในสภาพปกตแิ ละสมบรู ณ์
8.2.2 หนา้ ทขี่ องผเู้ ชา่ ซอ้ื
1) รบั มอบทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอ้ื ผเู้ ชา่ ซอื้ มหี นา้ ทรี่ บั มอบทรพั ยส์ นิ ตามทต่ี กลงกนั ในสญั ญาเชา่ ซอื้
2) ตอ้ งรกั ษาทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอ้ื ผเู้ ชา่ ซอ้ื มหี นา้ ทต่ี อ้ งรกั ษาทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ซอื้ ดงั เชน่ วญิ ญชู นพงึ กระท�ำ
ในเรอ่ื งการเกบ็ รกั ษา การใช้ และการซอ่ มแซมตามปกติ
3) ตอ้ งยอมใหผ้ เู้ ชา่ ซอ้ื เขา้ ตรวจดทู รพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ซอ้ื ในฐานะผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ เปน็ เจา้ ของไดต้ ามเวลาอนั ควร
เหมาะสม
9. การเลกิ สญั ญาและความระงบั แห่งสญั ญาเช่าซอ้ื
9.1 การเลิกสญั ญาเชา่ ซ้ือ
9.1.1 การบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 573 บัญญัติว่า
“ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหน่ึงก็ได้ด้วยการส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของ โดยเสียค่าใช้จ่าย
ของตนเอง”
จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้เช่าซ้ือในการบอกเลิกสัญญาได้ โดยผู้เช่าซ้ือ
จะบอกเลิกสัญญาเสียเม่ือใดก็ได้ โดยไม่ต้องค�ำนึงว่าฝ่ายใดเป็นฝ่ายผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซ้ือ
จะตอ้ งประกอบดว้ ยหลกั เกณฑ์ 2 ประการ คอื
1) ผเู้ ชา่ ซอ้ื ตอ้ งแสดงเจตนาบอกเลกิ สญั ญาไปถงึ ผใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื
2) ผเู้ ชา่ ซอ้ื ตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ คนื แกผ่ ใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื
การบอกเลกิ ไมจ่ �ำเปน็ ตอ้ งท�ำเปน็ หนงั สอื เพยี งบอกกลา่ วดว้ ยวาจากใ็ ชไ้ ด้ เมอ่ื บอกเลกิ สญั ญาแลว้ ผเู้ ชา่ ซอื้
ตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ คนื เจา้ ของดว้ ย ถา้ ไมอ่ าจสง่ คนื ทรพั ยส์ นิ ได้ เชน่ ทรพั ยส์ นิ สญู หายระหวา่ งสญั ญามผี ลบงั คบั
ผเู้ ชา่ ซอ้ื กไ็ มต่ อ้ งสง่ คนื ทรพั ยส์ นิ นน้ั แตต่ อ้ งรบั ผดิ คา่ เชา่ ซอื้ ในสว่ นทย่ี งั เหลอื อยู่ เปน็ ตน้
การส่งมอบทรัพย์สินคืนให้แก่ผู้ให้เช่าซ้ือ ผู้เช่าซื้อต้องเสียค่าใช้จ่ายเองและต้องส่งมอบไปยังภูมิล�ำเนา
ของผู้ให้เช่าซ้ือ ทั้งนี้คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นอย่างอ่ืนนอกไปจากท่ีกฎหมายก�ำหนดไว้ก็ได้ เช่น ตกลงให้
ผใู้ หเ้ ชา่ ซอ้ื เสยี คา่ ใชจ้ า่ ยเองทงั้ หมด หรอื เสยี คา่ ใชจ้ า่ ยเทา่ กนั ทง้ั สองฝา่ ย เปน็ ตน้
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
ilovepdf_merged (1)
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search