ประมวลกฎหมายที่ดินฯ 120 ปี กรมที่ดิน (ปี 2564)

๑๙๒
192

“ขายฝากทดี่ นิ (๒) กรณีเจาของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและ/หรือท่ีอยูอาศัย มีหลายคน

เพื่อเกษตรกรรม แตเจาของที่ดินนั้นบางคนมาขอจดทะเบยี นขายฝากเฉพาะสวนของตน ใหเขียน
และ/หรือทอ่ี ยอู าศยั ชื่อประเภทวา “ขายฝากทดี่ ินเพ่ือเกษตรกรรมและ/หรือที่อยูอาศัย เฉพาะสวน
มีกําหนด....ป” แลวแตกรณี พรอมทั้งระบุวา “(ตามพระราชบัญญัติคุมครอง
เฉพาะสวน

มกี าํ หนด....ป” ประชาชนในการทําสัญญาขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย พ.ศ. ....)”
ตอทายประเภทการจดทะเบียน
(๓) กรณีผูขายฝากไดขอใชสิทธิไถขายฝากภายในกําหนดอายุเวลาใน
“ไถจ ากขายฝาก”

สัญญาขายฝาก ใหเ ขียนชือ่ ประเภทวา “ไถจากขายฝาก” หรือ “ไถจากขายฝาก
เฉพาะสว น” แลว แตกรณี
(๔) กรณผี ูขายฝากไดขายฝากท่ดี นิ เพอื่ เกษตรกรรมและ/หรือท่ีอยอู าศัย
“แบงไถจ าก

ขายฝาก” รวมกันหลายแปลงในสัญญาขายฝากฉบับเดียวกัน หรือขายฝากที่ดินไวแปลง

เดยี ว ตอ มามีการแบงแยกทด่ี ินแปลงทขี่ ายฝากออกไปอีกหลายแปลงภายในอายุ
สัญญาขายฝาก ผขู ายฝากและผูซอื้ ฝากตกลงใหไถถอนขายฝากทดี่ นิ ไปบางแปลง
และบางแปลงยังคงขายฝากอยูตามเดิม โดยลดจํานวนเงินที่ขายฝากลงตามแต
ผขู ายฝากและผูซอ้ื ฝากจะตกลงกันใหเขยี นชอ่ื ประเภทวา “แบงไถจ ากขายฝาก”
(๕) กรณีผูขายฝากประสงคจะโอนสิทธิการไถท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม
“โอนสิทธิการไถ

จากขายฝาก” และ/หรือท่ีอยูอาศัยซ่ึงไดจดทะเบียนขายฝากไวแลวใหแกบุคคลอื่นภายในอายุ
สัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝากโดยเสนหาไมมี
คาตอบแทนหรือมีคาตอบแทนก็ได โดยผูซ้ือฝากรับทราบและใหถอยคํายินยอม
ใหเขยี นช่ือประเภทวา “โอนสทิ ธกิ ารไถจ ากขายฝาก” หรอื “โอนสิทธิการไถจาก
ขายฝากเฉพาะสวน” แลวแตกรณีพรอ มระบุวา “(ตามพระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทําสัญญาขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย
พ.ศ. ....)” ตอทา ยประเภทการจดทะเบียน
(๖) กรณผี ขู ายฝากและผูซ อ้ื ฝากตกลงกันในระหวางอายุสัญญาขายฝาก
“ปลดเง่ือนไขการไถ

จากขายฝาก” หรือสัญญาขยายกาํ หนดเวลาไถจ ากขายฝากวา ผขู ายฝากขอสละสิทธิการไถจาก
ขายฝาก กลาวคือ จะไมขอใชสิทธิการไถจากขายฝากอีกตอไปแลวใหเขียนชื่อ
ประเภทวา “ปลดเงื่อนไขการไถจากขายฝาก” หรือ “ปลดเงื่อนไขการไถจาก
ขายฝากเฉพาะสวน” แลว แตก รณี

๑๙๓

193

ทั้งน้ี กอนครบระยะเวลาหนึ่งปนับแตวันท่ีจดทะเบียนขายฝาก
การจดทะเบยี นประเภทปลดเงอ่ื นไขการไถจ ากขายฝากจะกระทาํ ไมไ ด เนอ่ื งจาก
พระราชบัญญตั ิคมุ ครองประชาชนในการทาํ สัญญาขายฝากทด่ี นิ เพอ่ื เกษตรกรรม
หรอื ที่อยอู าศยั พ.ศ. .... มีเจตนารมณใหการขายฝากตองกาํ หนดเวลาไถไ มตํา่ กวา หน่ึงป

(๗) กรณีผูขายฝากถึงแกกรรมในระหวางอายุสัญญาขายฝากหรือ “โอนมรดกสทิ ธิ
สญั ญาขยายกาํ หนดเวลาไถจากขายฝาก สทิ ธิการไถต กแกทายาทซ่ึงมีสิทธิขอรับมรดก การไถ”
สทิ ธิการไถนน้ั ใหเขียนชื่อประเภทวา “โอนมรดกสิทธิการไถ” หรือ “โอนมรดก
สทิ ธกิ ารไถเฉพาะสว น” แลว แตก รณี พรอมทั้งระบุวา “(ตามพระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ....)”
ตอทายประเภทการจดทะเบยี น

(๘) กรณีมีการจดทะเบียนขายฝากไวแลว ตอมาภายในอายุสัญญา “ระงบั สิทธกิ ารไถ
ขายฝากหรอื สญั ญาขยายกาํ หนดเวลาไถจ ากขายฝาก ผมู สี ิทธิการไถ (ผูขายฝาก) (หนีเ้ กลอ่ื นกลนื
และผูรับการไถ (ผูซื้อฝาก) ตกมาเปนบุคคลเดียวกันหน้ีท่ีขายฝากระงับสิ้นไป กัน)”
สิทธกิ ารไถยอมระงับ ใหเขียนชื่อประเภทวา “ระงับสิทธิการไถ (หน้ีเกล่ือนกลืนกัน)”
หรอื “ระงับสทิ ธิการไถเฉพาะสว น (หน้ีเกล่ือนกลนื กนั )” แลวแตกรณี

(๙) กรณีผขู ายฝากและผซู ้ือฝากตกลงกันขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก “ขยายกาํ หนดเวลา
ภายในกําหนดเวลาไถตามสัญญาขายฝาก โดยผูขายฝากและผูซื้อฝากจะตกลง ไถจากขายฝาก ครั้ง
ขยายกาํ หนดเวลาไถกนั กีค่ รง้ั ก็ได แตกาํ หนดเวลาไถรวมกนั ทั้งหมดจะตองไมเกิน ท่ี ....(กาํ หนด....)”
สิบป กรณีนี้ใหเขียนช่ือประเภทวา “ขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก คร้ังที่....
(กําหนด....)” หรือ “ขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝากเฉพาะสวน ครั้งท่ี....
(กําหนด....)” แลวแตกรณี พรอมท้ังระบุวา “(ตามพระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทําสัญญาขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ....)”
ตอทายประเภทการจดทะเบียน ท้ังนี้ ใหระบุวัน เดือน ป ท่ีครบกําหนดเวลาไถคืน
ในหนังสือสัญญาขยายกาํ หนดเวลาไถจ ากขายฝากดวย

(๑๐) กรณีมีการจดทะเบียนขายฝากที่ดินไวแลว ผูซื้อฝากประสงค “แบงแยกในนามเดมิ
จะแบงแยกหรือผูถือกรรมสิทธิ์รวมและผูซื้อฝากตกลงแบงแยกที่ดินออกจากกัน (ระหวา งขายฝาก

๑๙๔

194

ตาม พ.ร.บ. ใหเขียนช่ือประเภทวา “แบงแยกในนามเดิม (ระหวางขายฝากตามพระราชบัญญัติ
คุมครองประชาชน คมุ ครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย
ในการทาํ สัญญา พ.ศ. ....)” หรือ “แบงกรรมสิทธ์ิรวม (ระหวางขายฝากเฉพาะสวนตาม
ขายฝากฯ)” พระราชบัญญัติคมุ ครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากท่ดี นิ เพอื่ เกษตรกรรม
หรอื ที่อยูอาศัย พ.ศ. ....)” แลว แตก รณี
ระบปุ  พ.ศ. ....
เม่ือพระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากท่ีดิน
เพอ่ื เกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ... มีผลใชบังคับแลว ใหใสเลข พ.ศ. ของป
ที่ใชบ งั คบั ลงในชอ งวางของเลข พ.ศ. ท่ีเวนไว

การเขยี นคําขอ หมวด ๓
การเขยี นคาํ ขอจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรม การจัดทําหนงั สอื สญั ญาและ

การแกท ะเบยี น
---------------------------
ขอ ๑๑ การเขียนคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก)
ใหปฏบิ ัติดงั นี้
(๑) ในชองประเภทใหเขียนชื่อประเภทการจดทะเบียนตามขอ ๑๐
แลวแตกรณี
(๒) การเขียนช่ือผูขายฝากในขอ ๒ ของคําขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรม ตามแบบ ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก ใหเขียนเฉพาะชื่อผูขายฝากท่ีขอ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเทาน้ัน โดยไมตองเขียนช่ือผูถือกรรมสิทธิ์หรือ
ผถู อื สิทธิครอบครองอนื่ ทไี่ มเกี่ยวขอ งแตอยา งใด
กรณีมีผูขายฝากท่ีประสงคขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหลายคนให
เขียนชื่อและหมายเลขลาํ ดับกํากบั ไวหนา ชื่อผูข ายฝากทกุ ชื่อดวย
(๓) การเขียนช่ือผูซ้ือฝากในขอ ๓ ของคําขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมตาม แบบ ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก ใหเ ขียนช่ือผูซ้ือฝาก หากมีหลายคน
ใหเ ขยี นหมายเลขลาํ ดับกาํ กับไวหนาชอื่ ทกุ ช่อื ดว ย
(๔) กรณีจดทะเบียนขายฝากเฉพาะสวน ใหบรรยาย ณ ริมดานซาย
ของคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) และในสารบัญ

๑๙๕

195

จดทะเบียนใหต รงกันวา เจาของคนใดเปนผูขายฝากเฉพาะสวนของตนและสวน

ของเจาของคนอ่ืนยังคงมีอยูตามเดิม เชน ที่ดินมีชื่อ ก. และ ข. เปนเจาของ ก.

ขายฝากเฉพาะสวนของตนแก ค. ใหหมายเหตุวา “ก. ขายฝากที่ดินเฉพาะสวน

ของตนแก ค. เทา นัน้ สว นของ ข. คงเดมิ ”

(๕) สาระสําคัญที่ไดจากการสอบสวนในหมวด ๑ ใหพนักงาน

เจา หนาที่จดลงไวใ นคาํ ขอจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) ดว ย

ขอ ๑๒ การจดั ทาํ หนังสือสัญญาขายฝากอยางนอยจะตองมรี ายการดังน้ี รายการในสัญญา
ขายฝาก
(๑) ช่อื และทีอ่ ยูของคูสญั ญา

(๒) รายการและลกั ษณะแหงทรพั ยส ินท่ีขายฝาก

(๓) ราคาทขี่ ายฝาก

(๔) จํานวนสินไถ

(๕) วันทขี่ ายฝากและกาํ หนดวันท่ีครบกาํ หนดไถ

ขอ ๑๓ การจัดทําหนังสอื สัญญาใหดาํ เนินการ ดังนี้ การทาํ หนังสือ

(๑) การจดทะเบียนประเภทขายฝาก ใหทําในรูปแบบหนังสือสัญญา สญั ญาขายฝาก

เก็บไว ณ สาํ นกั งานที่ดนิ หน่งึ ฉบับ มอบใหแ กผ ูขายฝากหน่ึงฉบับ และมอบใหแก

ผูซ้ือฝากหนึ่งฉบับ โดยใหคูกรณีลงลายมือชื่อในหนังสือสัญญาตามแบบของทาง

ราชการ คือ หนังสอื สัญญาขายฝากทด่ี นิ หนังสือสัญญาขายฝากท่ีดินเฉพาะสวน

หนังสือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก หนังสือสัญญาโอนสิทธิการไถ

จากการขายฝาก แลว แตกรณี

(๒) การจดทะเบียนประเภทปลดเง่ือนไขการไถจากการขายฝาก ให

จัดทําเปนบันทึกขอตกลงตามแบบ ท.ด. ๑๖ เก็บไวท่ีสํานักงานที่ดินหนึ่งฉบับ

โดยไมต องทําหนงั สือสัญญา

(๓) การจดทะเบียนประเภทระงับสิทธิการไถ (หน้ีเกล่ือนกลืนกัน) ให

ผูขอย่ืนคําขอตามแบบ ท.ด. ๙ และใช ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก เปนแบบรายงานการ

เปลย่ี นแปลงทางทะเบยี นโดยไมต องทําหนงั สือสัญญา

๑๙๖

196

(๔) การจดทะเบียนประเภทไถจากขายฝาก กรณีผูซ้ือฝากไดทํา

หลักฐานเปนหนังสือวาไดมีการไถถอนแลว ตามมาตรา ๘๐ แหงประมวล

กฎหมายที่ดิน ใหเขียนบรรยายบอกเลิกสัญญาดานหนาสัญญาทุกฉบับไวมุมบน

ดานขวาวา “เลิกสัญญาโดยไดไถถอนจากกันเสร็จแลว แตวันที่ ... เดือน..........

พ.ศ. ...........” แลว เจา พนกั งานทด่ี ินลงลายมือชอ่ื กํากับไว

การบันทกึ การรับ กรณีผูซื้อฝากมาขอจดทะเบียนไถจากขายฝากดวย ใหพนักงาน
เงนิ คาสนิ ไถ
เจาหนา ทบ่ี ันทึกการรบั เงนิ คา ไถจ ากขายฝากหลงั สัญญาฉบบั ผซู ื้อฝากวา

“ขาพเจาผูซ้ือฝาก ไดรับเงินคาไถจาขายฝากไวเปนการครบถวนและ

ถูกตองแลว แตว นั ที่..............เดือน .................พ.ศ. ................

ลงชอ่ื ..............................................ผซู อื้ ฝาก

ลงชอ่ื ..............................................ผขู ายฝาก

ลงชอ่ื ..............................................พยาน

ลงชอื่ ..............................................พยาน

ลงชอ่ื ..............................................เจาพนกั งานท่ดี นิ ”

การบรรยายกรณี กรณีการแบงไถจากขายฝาก ใหพนักงานเจาหนาที่บรรยายหลังสัญญา
แบงไถจากขายฝาก ขายฝากทุกฉบับวา

“ขาพเจาผูซ้ือฝากไดรับเงินจากผขู ายฝากเปนเงิน..........................บาท

(.....................................)ไถจากขายฝากเฉพาะโฉนดท่ีดินเลขท่ี..................สวน

โฉนดทด่ี นิ เลขท่ี...............และเลขที่..................ยังคงมีการขายฝากอยูตามสัญญา

ขายฝากฉบับลงวนั ท่ี.....เดือน.........พ.ศ. ...........เปน เงิน...........บาท (..................)

ลงชอ่ื ..............................................ผซู อื้ ฝาก

ลงชอ่ื ..............................................ผขู ายฝาก

ลงชอื่ ..............................................พยาน

ลงชอื่ ..............................................พยาน

ลงชอื่ ..............................................เจาพนักงานทดี่ ิน”

การจดทะเบียนไถ (๕) การจดทะเบียนประเภทไถจากขายฝาก ภายในหกเดือนนับแตวัน

จากขายฝากภายใน ครบกาํ หนดไถท ่ีระบุไวใ นสญั ญาขายฝากไปแลว

๑๙๗

197

กรณีผูซื้อฝากมาขอจดทะเบียนไถจากขายฝากดวย ใหพนักงาน ๖ เดือนนับแตครบ
กําหนดไถ
เจาหนาทบี่ นั ทึกการรับเงินคาไถจากขายฝากหลงั สญั ญาฉบบั ผูซ ้ือฝากวา

“ขาพเจาผูซอื้ ฝากไดร ับเงินคาไถจ ากขายฝากไวเปนการครบถวนและ

ถูกตองแลวแตวันท่ี...............เดือน .................พ.ศ. .............. และขอรับรองวา

มิไดมีการปฏิบัติตามมาตรา ๑๗ แหงพระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการ

ทําสัญญาขายฝากทีด่ นิ เพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยอู าศัย พ.ศ. ....

ลงชอื่ ..............................................ผซู ื้อฝาก

ลงช่อื ..............................................ผูข ายฝาก

ลงช่อื ..............................................พยาน

ลงช่อื ..............................................พยาน

ลงชื่อ..............................................เจาพนกั งานที่ดนิ ”

กรณีผูซ้ือฝากไดทําหลักฐานเปนหนังสือระบุใหไดใจความวา “ผูซื้อฝาก กรณผี ูซ ื้อฝาก
ไดรับเงินคาไถจากขายฝากครบถวนและถูกตองแลวแตวันที่...เดือน............. ทาํ หนังสอื ยืนยนั
พ.ศ. ........ยินยอมใหมีการไถถอนได พรอมท้ังรับรองวาผูซ้ือฝากมิไดปฏิบัติตาม รับเงินคา ไถแ ลว

มาตรา ๑๗ แหง พระราชบญั ญตั คิ ุม ครองประชาชนในการทําสญั ญาขายฝากที่ดิน

เพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ...” ใหเขียนบรรยายบอกเลิกสัญญา

ดานหนาสัญญาทุกฉบับไวมุมบนดานขวากวา “เลิกสัญญาโดยไดไถถอนจากกัน

เสร็จแลว แตวันท่ี... เดือน............ พ.ศ. ....” แลวเจาพนักงานท่ีดินลงลายมือช่ือ

กาํ กับไว

ขอ ๑๔ การจดทะเบียนประเภทโอนสิทธิการไถจากขายฝากอาจโอน การโอนสิทธิ
กนั ไดโ ดยเสนหาไมมีคาตอบแทน หรือมีคาตอบแทน ท้ังน้ี ใหพนักงานเจาหนาที่ การไถจาก
ระบุขอความในหนังสือสัญญาโอนสิทธิการไถจากขายฝากใหชัดเจนวา “โอนให ขายฝาก

หรอื โอนขาย เปนจาํ นวนเงนิ .....................”

ขอ ๑๕ กอ นดําเนินการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมเก่ยี วกับที่ดินท่ีมี จดบนั ทึกสาระสาํ คญั
หนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินใหพ นกั งานเจาหนาท่ีแกทะเบียนในสารบัญจดทะเบียน ในหนังสอื แสดงสิทธิ
ท้ัง ๒ ฉบับ ให
โดยใหจดบันทึกสาระสําคัญลงในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินฉบับสํานักงานที่ดิน ตรงกัน
และฉบบั เจาของท่ดี ินใหต รงกนั ดวย

๑๙๘

198

การแกท ะเบียน ขอ ๑๖ การแกทะเบียนในสารบัญจดทะเบียน ในชองผูใหสัญญาให
เขยี นชอ่ื เจา ของตามหนังสือแสดงสิทธิในท่ดี ิน หากมีหลายชื่อใหเขียนครบทุกช่ือ
การหมายเหตุ พรอมหมายเลขลําดับกํากับไว สวนในชองผูรับสัญญาใหเขียนชื่อผูซ้ือฝากลงไว
แลวใหเขียนคําวา “ผูซ้ือฝาก” กํากับไว หากเปนกรณีจดทะเบียนประเภทที่
การจดั ทาํ คาํ ขอ เจาของเดมิ ยังมีกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองในที่ดินอยู ใหเขียนช่ือเจาของเดิมนั้น
เรยี งตอไปตามลําดบั พรอมทั้งเขยี นหมายเลขลาํ ดับกํากับไวด ว ย
ใสเ ลข พ.ศ. ....
กรณีการจดทะเบียนประเภทที่ตองหมายเหตุไว ณ ริมดานซายของ
กรณีแบงแยกใน คําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามแบบ ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก ใหหมายเหตุ
ระหวา งขายฝาก ในสารบญั จดทะเบียนเชน เดยี วกันดว ย
ตอ งไดร ับความ
ยนิ ยอมจาก การจัดทําคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) คําขอ
ผูขายฝาก หนงั สือสัญญาบันทึกขอตกลง และการจดบันทึกในสารบัญจดทะเบียนใหปฏิบัติ
การหมายเหตุ และใชแบบหนังสือสญั ญาและบนั ทกึ ขอตกลงตามตัวอยางและแบบทายระเบียบ
แปลงแบงแยก (ตามตัวอยางหมายเลข ๑ - ๑๐)

เม่ือพระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดิน
เพื่อเกษตรกรรมหรอื ทอี่ ยอู าศัย พ.ศ. .... มีผลใชบังคับแลว ใหใสเลข พ.ศ. ของป
ทใ่ี ชบ งั คับลงในชอ งวา งของเลข พ.ศ. ท่ีเวน ไว

ขอ ๑๗ การจดทะเบียนแบงแยกในระหวางขายฝาก ใหพนักงาน
เจาหนา ที่ดําเนินการ ดงั น้ี

(๑) คาํ ขอรังวดั แบง แยกทุกประเภทในระหวางขายฝาก ใหผูซ้ือฝากเปน
ผยู ื่นคาํ ขอโดยไดรบั ความยินยอมจากผขู ายฝาก คํายินยอมน้ีจะทําบันทึกตอหนา
พนักงานเจาหนาที่หรือจะใหคํายินยอมเปนลายลักษณอักษรมาก็ได (ตาม
ตัวอยา งหมายเลข ๑๑)

(๒) ในคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) และใน
รายการจดทะเบียนแปลงเดิมในประเภทแบงแยกตาง ๆ ใหบรรยายใหปรากฏ
การขายฝากโดยเขียนคําวา “(ระหวางขายฝากตามพระราชบัญญัติคุมครอง

๑๙๙

199

ประชาชนในการทําสัญญาขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย
พ.ศ. ....)” ไวตอทาย หรือใตช่ือประเภทแบงแยกการจดทะเบียน และใหหมายเหตุ
ดวยวา “ที่ดินแปลงท่ีแยกไปนี้ยังคงมีการขายฝากอยูตามสัญญาขายฝากที่ดิน
เพ่ือเกษตรกรรมและ/หรือที่อยูอาศัย (ตามพระราชบัญญัติคุมครองประชาชน
ในการทําสัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย พ.ศ. ....) ฉบับ
ลงวนั ท่ี .. เดอื น..........พ.ศ. ....” (ตามตัวอยา งหมายเลข ๑๒)

(๓) โฉนดที่ดินแปลงแยกใหเขียนชื่อผูซื้อฝากเปนผูถือกรรมสิทธ์ิไว การเขยี นโฉนด
ดานหนา และยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจงไวในรายการ แปลงแยกระหวาง
จดทะเบียนหลังโฉนด ในชองเน้ือที่ดินตามสัญญาใหลงจํานวนท่ีดินตามหนังสือ ขายฝาก
แสดงสิทธิในที่ดินใหม แลวหมายเหตุวา “การขายฝากยังคงมีอยูตามสัญญา
ขายฝากท่ีดินเพอื่ เกษตรกรรมและ/หรือทอี่ ยูอาศัย (ตามพระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทําสัญญาขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย
พ.ศ. ....) ฉบับลงวันท่ี .. เดือน ..... พ.ศ. .....” สวนวัน เดือน ป ที่จดทะเบียน
และช่ือเจาพนักงานท่ีดินใหใชชื่อและวัน เดือน ป เดิม โดยเจาพนักงานที่ดิน
คนปจจุบันลงชื่อ พรอมวัน เดือน ป กํากับไว กรณีท่ีช่ือผูขายฝากหรือผูซื้อฝาก
เปลี่ยนแปลงไป ใหยกรายการท่ีเปล่ียนแปลงไปจดแจงไวในทํานองเดียวกันดว ย
(ตามตัวอยา งหมายเลข ๑๓)

(๔) กรณีท่ีไดมีการจดทะเบียนขายฝากเฉพาะสวนไว ถาผูถือ กรณีแบง แยกที่มี
กรรมสทิ ธิ์รวมและผูซื้อฝากตกลงแบงแยกที่ดนิ ออกจากกัน ใหพยายามแบงสวน การขายฝาก
ของผูซ้ือฝากไวเปนแปลงคงเหลือ ถาสวนของผูซื้อฝากเปนแปลงแยก ใหหมายเหตุ เฉพาะสว น
ในรายการจดทะเบียนแบงแยกเฉพาะแปลงของผซู ื้อฝากไวด วยวา “ที่ดินแปลงที่
แยกไปนี้ยังคงมีการขายฝากอยูตามสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและ/
หรือท่ีอยูอาศยั (ตามพระราชบญั ญตั คิ มุ ครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝาก
ท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย พ.ศ. ....) ฉบับลงวันที่..เดือน ...............
พ.ศ. ......” สําหรับรายการจดทะเบียนขายฝากที่จะยกไปจดแจงไวในโฉนด

๒๐๐
200

แปลงแบงแยกใหมใหปฏิบัติตาม (๓) เวนแตชื่อคูสัญญาท้ัง ๒ ฝาย ในชองผูให

สญั ญา ใหย กมาแตเฉพาะชอื่ คูสัญญาขายฝากเทานั้น ชื่อผูถือกรรมสิทธ์ิอ่ืนซ่ึงมิไดเปน

คูสัญญาไมตองยกมาดวยสวนแปลงอ่ืนท่ีการขายฝากมิไดครอบไปดวยไมตอง

หมายเหตหุ รือจดแจงประการใด (ตามตัวอยา งหมายเลข ๑๔)

กรณยี อมใหแ ปลง (๕) การจดทะเบียนแบงแยกกรณีท่ีผูขายฝากยินยอมใหที่ดินแปลงท่ี

แบง แยกพน จาก แบงแยกออกไปพนจากสิทธิการไถจากขายฝาก ใหจดทะเบียนประเภท ....”
สิทธิการไถ
(ปลดเงอ่ื นไขการไถจ ากขายฝากตามพระราชบญั ญัตคิ ุมครองประชาชนในการทํา

สัญญาขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย พ.ศ. ....)” (ตามตัวอยาง

หมายเลข ๑๕)

กรณีแบงไถบ าง (๖) กรณที ที่ ่ดี ินไดจดทะเบยี นขายฝากไว และตอมาไดแบงแยกออกเปน

แปลง หลายแปลงในระหวางขายฝาก ภายหลังคูสัญญาจะตกลงกันไถจากขายฝาก

แปลงใดแปลงหน่ึงกอนก็ได ใหจดทะเบียนเฉพาะแปลงที่ไถในประเภทแบงไถ

จากขายฝาก (ตามตัวอยางหมายเลข ๑๖)

อนุโลมใชก ับหนงั สอื การจดทะเบียนแบงแยกระหวางขายฝากสําหรับท่ีดินที่เปนหนังสือ

รบั รองการทําประโยชน รับรองการทาํ ประโยชนใ หอนโุ ลมปฏบิ ัตติ ามวธิ กี ารนี้ดวย

การลงลายมือช่อื หมวด ๔
ในคําขอ การลงลายมือชื่อ
---------------------------
กรณีผขู อไมอ าจ ขอ ๑๘ การลงลายมือช่อื ของผูขอในคําขอจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม
ลงลายมือชอ่ื ได (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) คําขอ หนังสือสัญญา บันทึกขอตกลงเร่ืองกรรมสิทธ์ิรวม

และบนั ทกึ ขอตกลง ใหเปน ไปตามทบ่ี ัญญัตไิ วใ นมาตรา ๙ แหง ประมวลกฎหมาย

แพง และพาณิชย

ขอ ๑๙ ในกรณีผูขอไมสามารถลงลายมือชื่อไดใหพิมพลายนิ้วมือของ
บุคคลดังกลาวลงไวแทนการลงลายมือชื่อ โดยพิมพนิ้วหัวแมมือซายลงไวใหเห็น

เสนลายมือชัดเจน แลวเขียนกํากับวาเปนลายน้ิวหัวแมมือซายของผูใด

๒๐๑

201

หากน้ิวหัวแมม ือซา ยของผขู อพิการหรือเลือนราง ใหใชลายพิมพน้ิวหัวแมมือขวาแทน
แลวหมายเหตุไวดวยวาเปนลายน้ิวหัวแมมือขวาของผูใด ถาในชองลงลายมือช่ือ
ของผูขอไมมีเนื้อทเี่ พียงพอใหพิมพลายน้ิวมือของผูขอไวในที่วางแหงอื่นใดคาํ ขอ
น้ันกไ็ ด แตใ หมเี ครื่องหมาย เชน ลกู ศรชไ้ี ปใหร วู าเปนลายนว้ิ มอื ของผูใ ด

หมวด ๕
การประกาศ
---------------------------
ขอ ๒๐ กรณมี ีผูข อจดทะเบียนขายฝากที่ดินท่ียังไมมีโฉนดที่ดิน ใบไตสวน การประกาศ
หรอื หนังสอื รบั รองการทาํ ประโยชนตามแบบ น.ส.๓ ก หรอื ขายฝากสิ่งปลูกสราง
อันเปนที่อยูอาศัยในที่ดินดังกลาว หรือขายฝากสิ่งปลูกสรางอันเปนท่ีอยูอาศัย
ในท่ีดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไตสวน หรือหนังสือรับรองการทําประโยชนตามแบบ
น.ส.๓ ก ในกรณีไมรวมกับที่ดินดังกลาวใหประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิตกิ รรม เวนแตกรณกี ารจดทะเบียนไถจากขายฝาก ปลดเง่ือนไขการไถจากขายฝาก
โอนสิทธิการไถจากขายฝาก ขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก ระงับสิทธิการไถ
(หน้ีเกล่ือนกลืนกัน) ไมตองประกาศตามนัยขอ ๕ แหงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗
(พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน
พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบบั ทแ่ี กไ ขเพ่ิมเติม

หมวด ๖
การขยายกําหนดเวลาไถ และการวางทรพั ยอันเปน สินไถ

---------------------------
ขอ ๒๑ หนังสือหรือหลักฐานที่จะนํามาจดทะเบียนหรือจดแจงตอ กรณขี ยาย
พนักงานเจาหนา ทีเ่ กี่ยวกับการขยายกาํ หนดเวลาไถจากขายฝากตามมาตรา ๑๐ กาํ หนดเวลาไถ
วรรคสาม แหงพระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดิน จากขายฝาก
เพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. .... ตองเปนหนังสือหรือหลักฐานเปน ตอ งมีหลกั ฐาน
หนงั สือทีไ่ ดทาํ ข้นึ กอนสนิ้ สุดกําหนดเวลาไถตามสญั ญาขายฝากหรือสัญญาขยาย เปนหนังสือ
กาํ หนดเวลาไถจากขายฝากคร้ังสุดทา ยแลวแตก รณี

๒๐๒

202

กรณีขยายกาํ หนดเวลา การขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝากตามสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อ
ไถผ ูซอ้ื ฝากและ เกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัยผูซ้ือฝากและผูขายฝากจะตองมาดําเนินการ
ผขู ายฝากตองมา จดทะเบียนพรอมกันท้ังสองฝาย ผูขายฝากจะนําหนังสือหรือหลักฐานเปน
พรอมกนั หนังสือลงลายมือชื่อผูซื้อฝากมาจดทะเบียนหรือจดแจงตอพนักงานเจาหนาท่ี

แตเพียงฝายเดียวไมไ ด

กรณขี ยาย กรณีผูขายฝากและผูซื้อฝากมาขอจดทะเบียนขยายกําหนดเวลาไถจาก
กาํ หนดเวลาไถ
ภายในกําหนด ขายฝากภายในกําหนดเวลาไถต ามสญั ญาขายฝากที่ดนิ เพ่อื เกษตรกรรมหรือที่อยู
อาศัย พนักงานเจาหนาท่ีสามารถดําเนินการจดทะเบียนขยายกําหนดเวลาไถ

จากขายฝากไดแมไมมีหนังสือหรือหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือชื่อผูซ้ือฝากมา

แสดงแตถาเปนกรณีมาขอจดทะเบียนขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝากเมื่อพน

กําหนดเวลาไถตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก

คร้ังสุดทา ยแลว ตอ งมหี นังสอื หรือหลักฐานเปน หนงั สอื ลงลายมอื ช่อื ผูซื้อฝากท่ีได

ทํ า ขึ้ น ก อ น สิ้ น สุ ด กํ า ห น ด เ ว ล า ไ ถ ต า ม สั ญ ญ า ข า ย ฝ า ก ห รื อ สั ญ ญ า ข ย า ย

กําหนดเวลาไถจากขายฝากครั้งสุดทายมาแสดง พนักงานเจาหนาทจี่ ึงสามารถ

ดาํ เนนิ การจดทะเบยี นขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝากได

สอบสวนกรณกี าร ใหพนักงานเจาหนาที่สอบสวนใหไดความชัดเจนวาในการขยาย

ขยายกําหนดเวลาไถ กาํ หนดเวลาไถจ ากขายฝากมีหรือไมม หี นังสือหรือหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือ
มี/ไมม หี ลกั ฐานเปน
หนงั สอื ช่ือผูซ้ือฝากมาแสดงตอพนักงานเจาหนาที่ แลวใหทําเครื่องหมาย  ใน ( )
หนาขอความมีหนังสือหรือหลักฐานเปนหนังสือลงลายมือชื่อผูซื้อฝาก ฉบับ

ลงวันที่.... เดือน.........พ.ศ. ...... หรือหนาขอความไมมหี นังสือหรือหลักฐานเปน

หนังสอื ลงลายมือช่ือผซู ื้อฝากในหนังสือสัญญาขยายกาํ หนดเวลาไถจ ากขายฝากดว ย

ขยายกําหนดเวลาไถ ผูขายฝากและผูซื้อฝากจะตกลงขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝากกัน

ก่ีคร้งั กไ็ ดแ ตรวมกนั กี่คร้ังก็ได แตกําหนดเวลาไถรวมกันทั้งหมดตองไมเกินสิบปตามท่ีมาตรา ๑๐
ไมเกนิ ๑๐ ป
วรรคสาม แหงพระราชบัญญัตคิ ุมครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดิน

เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย พ.ศ. .... บัญญัติไว กลาวคือ ในกรณีท่ีมีการ

ขยายกาํ หนดเวลาไถจากขายฝากระยะเวลาท่ขี ยายเมอ่ื รวมกับระยะเวลาเดมิ แลว

ตองไมเ กินสิบป

๒๐๓

203

ในการจดทะเบียนขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก หากปรากฏวา การจดทะเบยี น
ผูขายฝากและผูซ้ือฝากไดเคยตกลงขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝากกันมากอน กรณีมกี ารขยาย
แลวไมวาจะกี่ครั้งก็ตาม แตมิไดนําหนังสือหรือหลักฐานเปนหนังสือมาจด กาํ หนดเวลาไถ
ทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ เพ่ือใหหลักฐานในทางทะเบียนมีความ
ตอเน่ืองกันใหพนักงานเจาหนาที่จดทะเบียนขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝากท่ี
ผา นมาแลวเสียกอน โดยจดทะเบียนแยกเปนรายการ ๆ ตามจํานวนคร้ังท่ีมีการ
ขยายกาํ หนดเวลาไถจากขายฝาก

ขอ ๒๒ กรณีผูขายฝากไดวางทรัพยอันเปนสินไถตอสํานักงาน การวางทรพั ย
วางทรัพย สํานักงานที่ดินจังหวัดทุกจังหวัด หรอื สํานักงานที่ดินท่ีรับจดทะเบียน อนั เปนสนิ ไถ
การขายฝากทรัพยสินน้ัน ภายในกําหนดเวลาไถ หรือภายในหกเดือนนับแตวัน
ครบกําหนดไถท่ีระบุไวในสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถจาก
ขายฝาก ตามมาตรา ๑๗ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติคุมครองประชาชนใน
การทําสัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัยดวย พ.ศ. .... หรือ
ภายในสามสิบวนั นับแตวันถึงกําหนดไถหรือนับแตวันท่ีเหตุท่ีทําใหไมอาจใชสิทธิ
ไถดังกลาวไดส้ินสุดลง ตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทําสญั ญาขายฝากทีด่ ินเพือ่ เกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย พ.ศ. ....
แลวแตกรณี โดยสละสิทธิถอนทรัพยที่ไดวางไวแลว ผูขายฝากสามารถนํา
ห ลั ก ฐ า น ก า ร ว า ง ท รั พ ย ดั ง ก ล า ว พ ร อ ม ด ว ย ห นั ง สื อ แ ส ด ง สิ ท ธิ ใ น ท่ี ดิ น ข อ
จดทะเบียนไถจากขายฝากตอพนักงานเจาหนาที่แตเพียงฝายเดียวได โดย
ไมจําเปนตองนําหลักฐานเปนหนังสือจากผูซื้อฝากมาแสดงวาไดมีการไถแลว
ตามนัยมาตรา ๘๐ แหง ประมวลกฎหมายท่ีดิน อีกแตอยางใด ท้ังน้ี การวางทรัพย
ใหเปนไปตามระเบยี บและวธิ ีการทอ่ี ธิบดกี ําหนด

ถา ผขู ายฝากนาํ หลกั ฐานการวางทรัพยโดยสละสิทธิถอนทรัพยท่ีไดว าง กรณีผขู ายฝากสละ
ไวมาแสดงตอพนักงานเจาหนาท่ีเพ่ือขอจดทะเบียนไถจากขายฝาก แตไมไดนํา สทิ ธิถอนทรพั ยท ่ีได
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาแสดง ใหพนักงานเจาหนาท่ีหมายเหตุกลัดติดไวใน วางไวเพอื่ ไถ

๒๐๔

204

กรณขี อไถเ กนิ หนังสอื แสดงสทิ ธใิ นท่ีดินฉบับสํานักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดใหทราบถึงกรณี
กาํ หนดทรี่ ะบุใน ทผ่ี ูขายฝากไดวางทรัพย ตามมาตรา ๑๗ วรรคสอง แหง พระราชบัญญัติคุมครอง
สัญญาขายฝาก ประชาชนในการทาํ สัญญาขายฝากที่ดนิ เพอื่ เกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ....
หรอื ตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัตคิ ุมครองประชาชนในการทํา
การจดทะเบียน สัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. .... แลวแตกรณี ท้ังน้ี
เพ่ือปองกันไมใหผูซื้อฝาก ซึ่งมิใชเจาของกรรมสิทธิ์แลวทําการจดทะเบียนสิทธิ
และนิตกิ รรมใด ๆ ตอ ไปอีก ยกเวนขอจดทะเบียนไถจ ากขายฝากเทา นนั้

การจดทะเบียนไถจากขายฝากตามวรรคหน่ึง ในกรณีขอไถเกินกําหนด
ที่ระบุไวในสัญญาขายฝากหรือหนังสือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก
แตเ ขา กรณีมาตรา ๑๗ วรรคสอง และหรอื มาตรา ๑๘ วรรคสอง แหง พระราชบัญญัติ
คมุ ครองประชาชนในการทาํ สญั ญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย
พ.ศ. .... ใหพนกั งานเจาหนาที่บนั ทึกถอ ยคําผูขายฝากไวดานหลังสัญญาฉบับผูซ้อื ฝาก
เวนแตไมไดหนังสือสัญญาฉบับผูซ้ือฝากมาดวยใหบันทึกถอยคําไวดานหลัง
สญั ญาฉบบั ผูขายฝากแทน วา “ขาพเจา ผขู ายฝากขอยนื ยันวาผูซื้อฝากมิไดมีการ
ปฏิบัติตามมาตรา ๑๗ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการ
ทําสัญญาขายฝากที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. .... หรือตามมาตรา ๑๘
วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดิน
เพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ....” แลวแตกรณีพรอมทั้งใหผูขายฝาก
ลงลายมือชอ่ื และวัน เดอื น ป ไวเปน หลักฐาน แลว เจาพนกั งานทด่ี นิ ลงลายมอื ชอ่ื
พรอ มวัน เดือน ป กาํ กับไว

หมวด ๗
การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรม

---------------------------
ขอ ๒๓ กอนลงนามจดทะเบียนและประทับตราตําแหนงในหนังสือ
สัญญา และบันทึกขอตกลงรวมทั้งสารบัญจดทะเบียนใหพนักงานเจาหนาที่
ดําเนินการ ดงั น้ี

๒๐๕

205

(๑) ใหพนักงานเจาหนาที่ผูมีอํานาจจดทะเบียนประเภทขายฝาก กอ นจดทะเบยี นให
ชี้แจงหลักเกณฑการขายฝากตามคําแนะนํา (ตามตัวอยางหมายเลข ๑๗) ชแี้ จงหลกั เกณฑ
ใหผูขายฝากและผูซื้อฝากทราบ โดยใหจัดทําคําแนะนําเปนสามฉบับใหผูขาย การขายฝากกอ น

ฝากและผูซื้อฝากลงลายมือช่ือรับทราบ และใหผูจดทะเบียนลงลายมือช่ือพรอม

วนั เดือน ป กาํ กับไวแ ลว กลดั ตดิ ไวกบั หนงั สือสัญญาขายฝากฉบบั สาํ นกั งานท่ีดิน

มอบใหผูขายฝากฉบับหน่ึงพรอมหนังสือสัญญาขายฝากและอีกฉบับหนึ่งมอบให

ผูซื้อฝากพรอมหนังสือสัญญาขายฝาก โดยใหหัวหนาฝายทะเบียนเปนผูจดทะเบียน

ขายฝากดวยตนเองโดยไมจํากัดจํานวนทุนทรัพยในการจดทะเบียน ในกรณีท่ี

หัวหนาฝายทะเบียนไมอยูหรืออยูแตไมอาจปฏิบัติหนาที่ไดและไมมีผูรักษาการ

ในตําแหนง ใหเจาพนักงานท่ีดินอาวุโสในฝายทะเบียนเปนผูจดทะเบียนและ

ชีแ้ จงหลกั เกณฑการขายฝาก

(๒) ตรวจสอบสาระสําคัญที่พนักงานเจาหนาท่ีไดสอบสวนจดลงไว ตรวจสอบสาระสาํ คัญท่ี
หรือผูขอจดทะเบียนกรอกขอความลงไวในคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พนักงานเจาหนาท่ี
สอบสวนไว
และเอกสารทีผ่ ขู อจดทะเบยี นนาํ มาย่นื พรอ มคําขอใหเ ปนการถูกตอ ง

(๓) ตรวจสอบส ารบบ ประ วัติความเปนมาของที่ดิน แล ะ ตรวจสารบบ

อสังหาริมทรัพยที่ผูขอประสงคจะจดทะเบียน ชื่อเจาของท่ีดิน อายุ ช่ือบิดา

มารดา และลายมือช่ือหรือลายพิมพนิ้วมือของผูขอจดทะเบียนในคําขอ

จ ด ท ะ เ บี ย น สิ ท ธิ แ ล ะ นิ ติ ก ร ร ม ห รื อ ใ น ห นั ง สื อ ม อ บ อํ า น า จ แ ล ว แ ต ก ร ณี

โดยตรวจสอบใหตรงกับหลักฐานเดิมในสารบบ กรณีลายมือชื่อของผูขอจดทะเบียน

ผิดเพี้ยนจากลายมือชื่อเจาของในสารบบเดิมมาก ควรใหผูขอจดทะเบียน

พยายามลงลายมือชือ่ ใหต รงกับลายมือชื่อในสารบบเดิม หากผูขอจดทะเบียนยัง

ลงลายมือชื่อผิดเพี้ยนจากเดิมแตผูขอจดทะเบียนเปนผูท่ีพนักงานเจาหนาท่ีรูจัก

ก็ใหพนักงานเจาหนาที่ดําเนินการตอไป หากพนักงานเจาหนาท่ีไมรูจักตัวผูขอ

จดทะเบียน ควรขอหลักฐานท่ีเชื่อถือไดจากผูน้ันมาตรวจสอบเพ่ิมเติม จนเปนที่

เช่ือถือไดวาผูขอจดทะเบียนเปนเจาของที่แทจริง หรือใหผูที่เช่ือถือไดรับรองวา

๒๐๖

206

ผูขอจดทะเบียนเปนเจาของท่ีแทจริงเสียกอนสําหรับกรณีไมมีลายมือช่ือหรือ

ลายพิมพนิ้วมือของเจาของในสารบบใหพนักงานเจาหนาท่ีสอบสวนเชนกับท่ี

ไดกลา วมาขา งตน

ตรวจอายัด (๔) ตรวจสอบบัญชีอายัดวามีการอายัดท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยที่ผูขอ

ประสงคจะขอจดทะเบียนหรอื ไม ประการใด

ตรวจการหามโอน (๕) ตรวจสอบการหามโอนวาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพยที่ผูขอประสงค

จะขอจดทะเบยี นมกี ฎหมายใดบัญญัติเปนการหา มโอนไวห รอื ไม ประการใด

หา มจดทะเบียน ขอ ๒๔ หามพนกั งานเจาหนา ท่ีดําเนนิ การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรม

กรณผี ูข อไมไ ดล งชอื่ ในกรณีผูขอไมไดลงลายมือชื่อในช้ันยื่นคําขอและสอบสวนตอหนาพนักงาน

เจาหนาที่

กรณีผขู ายฝากตาย ขอ ๒๕ กรณีจดทะเบียนขายฝากไวแลว ปรากฏวาผูขายฝากตายจะจด

ทะเบียนไถจากขายฝากไดตอเมื่อไดจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถแลว สวน

การชําระหน้ี คูกรณีอาจสลักหลังสญั ญาหรือทําหลักฐานเปนหนังสือวาไดไถถอน

กันแลวไวกอ นได

กรณีผซู อ้ื ฝากตาย ขอ ๒๖ กรณีจดทะเบียนขายฝากไวแลว ปรากฏวาผูซ้ือฝากตายจด

ทะเบียนไถจากขายฝากไดตอเมื่อไดจดทะเบียนโอนมรดกแลว เวนแตในกรณี

ตอ ไปน้ี

กรณมี ีผูจดั การ (๑) ถา มรดกของผูซ ือ้ ฝากนั้นมีผจู ัดการมรดก และไดแสดงหลักฐานการ
มรดก กอตั้งผูจัดการมรดกโดยถูกตองตามกฎหมาย ใหผูจัดการมรดกดําเนินการจด

ทะเบียนไถจากขายฝากไปไดโดยไมตองจดทะเบียนโอนลงชื่อผูจัดการมรดก

เสียกอน และเกบ็ หลักฐานการต้ังผูจัดการมรดกไวในสารบบ

กรณสี ลักหลังไว (๒) ถา ผูซ้ือฝากไดรับชําระสินไถแลว โดยสลักหลังการรับชําระสินไถไว

กอ นตาย ในสัญญาฉบับผูซ้ือฝากหรือไดทําหลักฐานเปนหนังสือวาไดไถถอนกันแลว

คนื หนงั สอื แสดงสิทธใิ นท่ดี นิ และสัญญาขายฝากกอ นที่ผูซื้อฝากตาย ใหผ ูขายฝาก

ดําเนินการจดทะเบยี นไถจ ากขายฝากไดต ามหลกั ฐานนนั้

๒๐๗

207

ขอ ๒๗ กรณีท่ีผูมีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหลายคนไดมีการ กรณีท่ีผูขายฝาก
ขายฝากไวทุกคน ปรากฏวาผูขายฝากบางคนตาย ผูที่เหลืออยูมีสิทธิมาขอ หลายคนบางคนตาย
จดทะเบียนไถจากขายฝากไปไดโดยไมตองจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการไถ
เฉพาะสวนของบุคคลนน้ั เสยี กอ น
ขอ ๒๘ กรณีท่ีมีการชําระสินไถแลวและมีผูซ้ือฝากหลายคนกอนจด กรณีผูซื้อฝากหลาย
ทะเบียนไถผูซ้ือฝากบางคนตาย ผูท่ีเหลืออยูมีสิทธิมาขอจดทะเบียนไถจากการ คนและมีการชําระ
ขายฝากไปไดโดยไมตองจดทะเบียนโอนมรดกที่ดินเฉพาะสวนของบุคคลน้ัน สนิ ไถแลว ผูซ้ือฝาก
เสียกอ น
บางคนตาย

หมวด ๘
การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ ิกรรมเก่ียวกบั ทด่ี นิ และอสงั หารมิ ทรัพยอ ยางอ่ืน

ภายหลังครบกาํ หนดเวลาไถตามสัญญาขายฝาก
---------------------------

ขอ ๒๙ กรณีผซู ือ้ ฝากมาขอจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมในที่ดินท่ีรับ การจดทะเบยี น
ซื้อฝาก หากปรากฏวาอยูภายในหกเดือนและ/หรือสามสิบวันนับแตวันครบ ภายหลังครบ
กําหนดเวลาไถตามท่ีระบุไวในสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถ กาํ หนดเวลาไถ
จากขายฝาก ใหพนักงานเจาหนาที่แจงผูขอจดทะเบียนทราบวา ที่ดินหรือ ตามสัญญา
อสังหาริมทรัพยดังกลาวอาจยังอยูในกําหนดเวลาท่ีผูขายฝากมีสิทธิไถ ตาม ขายฝาก
มาตรา ๑๗ วรรคสอง และมาตรา ๑๘ วรรคสองแหงพระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทาํ สญั ญาขายฝากที่ดินเพอ่ื เกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ....
หากผูขอจดทะเบียนทราบแลว ยังคงยืนยันใหจดทะเบียน ก็ใหบันทึกถอยคําไว
และใหผูขอจดทะเบียนลงชื่อรับทราบแลวดําเนินการจดทะเบียนใหผูขอได
แตหากผูขอจดทะเบียนไมยอมลงชื่อรับทราบการแจงก็ใหพนักงานเจาหนาที่
บันทึกการแจงไวเปนหลักฐาน โดยมีเจาหนาท่ีลงช่ือเปนพยานดวย ๒ คน แลว
จดทะเบียนใหผ ูขอตอ ไปได

๒๐๘

208

คา ธรรมเนยี ม หมวด ๙
ประเภทมีทุนทรัพย คาธรรมเนียม
---------------------------
ประเภทไมมีทุน ขอ ๓๐ การจดทะเบียนขายฝาก และการโอนสิทธิการไถจากขายฝาก
ทรพั ย เปนการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพยใหเรียกเก็บคาธรรมเนียมตามจํานวน

ราคาประเมนิ ทุนทรพั ย
สวนการจดทะเบียนไถจากขายฝาก แบงไถจากขายฝาก ปลดเง่ือนไข

การไถจากขายฝากระงับสิทธิการไถ (หนี้เกล่ือนกลืนกัน) ขยายกําหนดเวลาไถ

จากขายฝาก โอนมรดกสิทธิการไถ เปนการจดทะเบียนประเภทไมมีทุนทรัพย
ใหเรยี กเกบ็ คา ธรรมเนียมประเภทไมมที นุ ทรัพย

ท้ังนี้ การเรียกเก็บคาธรรมเนียมใหถือปฏิบัติตามกฎกระทรวงซึ่งออก
ตามความในพระราชบญั ญตั ิใหใ ชประมวลกฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

ลงชื่อ ประยูร รตั นเสนีย
(ประยรู รตั นเสนีย)
อธบิ ดกี รมทด่ี ิน

๒๐๙

ระเบียบกรมทด่ี ิน
วาดวยการวางทรพั ยอ นั เปน สนิ ไถ
ณ สาํ นกั งานที่ดนิ ตามกฎหมายวาดว ยการคมุ ครอง
ประชาชนในการทําสญั ญาขายฝากทด่ี ิน
เพอื่ เกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย

พ.ศ. ๒๕๖๒



๒๑๑

211

ระเบยี บกรมทด่ี นิ
วา ดวยการวางทรัพยอ ันเปนสินไถ ณ สํานักงานท่ีดนิ
ตามกฎหมายวา ดวยการคุมครองประชาชนในการ
ทําสัญญาขายฝากทดี่ ินเพอ่ื เกษตรกรรมหรอื ทีอ่ ยอู าศัย

พ.ศ. ๒๕๖๒

โดยท่ีพระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดิน เหตผุ ล
เพ่ือเกษตรกรรมหรอื ทีอ่ ยูอาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๒ และมาตรา ๑๘ บัญญัติ
ใหผูขายฝากมีสิทธิไถทรัพยสินทข่ี ายฝากภายในเวลาที่กําหนดไวในสัญญาหรือ
ภายในเวลาท่ีกาํ หนดในพระราชบัญญัตินีโ้ ดยวางทรัพยอ ันเปน สินไถตอสํานกั งาน
ท่ีดินจังหวัดหรอื สํานักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพยสิน โดยใหใช
บงั คับเมื่อพนกําหนดหนึ่งรอยแปดสิบวันนับแตวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา
จึงกําหนดหลักเกณฑและวิธกี ารเกีย่ วกบั การวางทรัพยอ ันเปนสินไถตอสํานักงาน
ที่ดินจังหวัดหรือสํานักงานที่ดินท่ีรับจดทะเบียนการขายฝากทรัพยสิน เพ่ือให
การดําเนินการของพนักงานเจาหนาท่ีเก่ียวกับการวางทรัพยเปนไปโดยถูกตอง
ตามกฎหมายและเปน มาตรฐานเดียวกนั

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๓๒ แหงพระราชบัญญัติระเบียบ อาํ นาจท่ีใชออก
บริหารราชการแผนดิน พ.ศ. ๒๕๓๔ ซ่ึงแกไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ ระเบยี บ
ระเบียบบริหารราชการแผนดิน (ฉบับที่ ๕) พ.ศ. ๒๕๔๕ ประกอบกับขอ ๒ (๑)
(๔) และ ขอ ๒๐ (๑) แหงกฎกระทร วงแบงส วนร าช กา รกรมท่ีดิน
กระทรวงมหาดไทย พ.ศ. ๒๕๕๗ ออกตามความในพระราชบัญญัติระเบียบ
บริหารราชการแผน ดนิ พ.ศ. ๒๕๓๔ จงึ วางระเบียบไวดังตอไปน้ี

๒๑๒

212

ชือ่ ระเบียบ ขอ ๑ ระเบียบนี้เรียกวา “ระเบียบกรมที่ดิน วาดวยการวางทรัพยอัน
เปนสินไถ ณ สํานักงานที่ดินตามกฎหมายวาดวยการคุมครองประชาชนในการ
การบังคบั ใช
คํานิยาม ทําสญั ญาขายฝากทด่ี นิ เพือ่ เกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศยั พ.ศ. ๒๕๖๒”
“ผขู ายฝาก” ขอ ๒ ระเบียบน้ใี หใชบ ังคบั ต้งั แตว นั ท่ี ๑๔ ตลุ าคม พ.ศ. ๒๕๖๒ เปน ตน ไป
“ผูซอ้ื ฝาก” ขอ ๓ ในระเบียบน้ี
“ผูข ายฝาก” หมายความวา บคุ คลธรรมดาซึ่งเปนผูขายตามสัญญาขายฝาก
“สาํ นกั งานที่ดนิ ”
ผรู ักษาการตาม ทดี่ นิ เพ่ือเกษตรกรรมหรอื ที่อยอู าศยั หรอื ผูรับโอนสทิ ธิในการไถทรพั ยส ินที่ขายฝาก
ระเบียบ
“ผูซื้อฝาก” หมายความวา ผูซ้ือตามสัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือ

เกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัยหรือทายาทของผูซื้อฝากเดิม หรือผูรับโอนทรัพยสิน
ทขี่ ายฝาก แลวแตก รณี

“สํานักงานที่ดิน” หมายความวา สํานักงานที่ดินจังหวัดหรอื สํานักงาน

ท่ีดนิ ท่รี ับจดทะเบียนขายฝากไว
ขอ ๔ ใหผูอํานวยการสํานักมาตรฐานการทะเบียนท่ีดินและ

ผูอ าํ นวยการกองคลังเปนผรู ักษาการตามระเบียบนี้

หมวด ๑

บททว่ั ไป

---------------------------

การวางทรัพย ขอ ๕ ผูขายฝากอาจวางทรัพยโดยสละสิทธิถอนทรัพยท่ีไดวางไวตอ

สํานักงานทีด่ ินไดในกรณดี งั ตอไปนี้

ตองวางภายใน (๑) ภายในเวลาที่กําหนดไวในสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยาย

กําหนดเวลาขายฝาก กําหนดเวลาไถจากขายฝาก

กรณผี ซู ้ือฝากไมไ ด (๒) ภายในหกเดือน นับแตวันครบกําหนดไถทรี่ ะบุไวในสัญญาขายฝาก

แจง ใหผูขายฝากทราบ หรือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก ในกรณีผูซ้ือฝากไมไดดําเนินการ
กอ นถงึ กําหนด แจงเปนหนังสือไปยังผูขายฝากภายในระยะเวลาท่ีกําหนดหรือมิไดสงสําเนา

สัญญาขายฝากไปดวย ตามมาตรา ๑๗ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติคุมครอง

ประชาชนในการทําสญั ญาขายฝากท่ีดินเพ่อื เกษตรกรรมหรือท่อี ยอู าศยั พ.ศ. ๒๕๖๒

๒๑๓

213

(๓) กรณีที่ผูขายฝากไมอาจใชสิทธิไถกับผูซ้ือฝากไดไมวาดวยเหตุใด ผขู ายฝากไมอาจใช
อันมิใชเปนความผิดของผขู ายฝาก ใหผูขายฝากมีสิทธิวางทรัพยอันเปนสินไถภายใน สทิ ธไิ ถไดโดยไมใ ช
สามสิบวันนับแตวันถึงกําหนดเวลาไถหรือนับแตวันที่เหตุ ท่ีทําใหไมอาจใชสิทธิ ความผิดของผูข ายฝาก
ไถดังกลาวไดส้ินสุดลง ตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง แหงพระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทําสญั ญาขายฝากทดี่ นิ เพอื่ เกษตรกรรมหรือทอี่ ยูอาศยั พ.ศ. ๒๕๖๒
ในการวางทรัพยตาม (๑) (๒) และ (๓) ผูขายฝากตองวางทรัพยตาม ตองวางทรพั ยตาม
จํานวนสนิ ไถท ก่ี าํ หนดไวใ นสญั ญาขายฝาก
จํานวนสนิ ไถท ีก่ ําหนด

ไวในสญั ญาขายฝาก

หมวด ๒
การรบั คาํ ขอวางทรพั ยอนั เปนสินไถ ณ สํานักงานท่ีดนิ ทีร่ ับ

จดทะเบียนขายฝากไว
---------------------------
ขอ ๖ เมอ่ื ผูขายฝากแสดงความประสงคขอวางทรัพยอันเปนสินไถ ใหผู การยนื่ คําขอ
น้ันย่ืนคําขอตามแบบ ท.ด. ๙ ทายระเบียบนี้ ตอพนักงานเจาหนาที่พรอม วางทรัพย
เอกสารหลกั ฐานทีเ่ กี่ยวของ
คําขอวางทรัพย ใหผูขายฝากแสดงเหตุท่ีขอวางทรัพยอันเปนสินไถให รายละเอียดใน
ชัดเจน มีขอมูลหรือเอกสารหลักฐานใด รวมทั้งใหผูขอวางทรัพยกําหนดเง่ือนไข คําขอและเงอ่ื นไข
ทผ่ี ูซอ้ื ฝากตอ งปฏิบัติกอ นรับเงินที่วางทรัพย เชน ใหสงมอบหนังสือแสดงสิทธิใน
ที่ดินหรือหนังสอื กรรมสิทธ์ิหองชุด หนังสือสัญญาขายฝากฉบับผูซ้ือฝาก เปนตน
ตอ พนกั งานเจา หนาท่ี
ขอ ๗ เม่ือพนักงานเจาหนาที่ไดทําการสอบสิทธิของผูขายฝาก และ การสอบสวนสิทธิ
ขอเท็จจริงเก่ียวกับการวางทรัพยแลว ใหเสนอความเห็นตอเจาพนักงานที่ดิน และการสง่ั คําขอ
กรุงเทพมหานคร เจาพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขา เจาพนักงานท่ีดิน
จังหวัด เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา หรือเจาพนักงานท่ีดินหัวหนาสวนแยก
แลวแตกรณีเพือ่ พจิ ารณาสั่ง “รบั วางทรัพย” หรือ “ไมร ับวางทรัพย” ตามขอมูล
และเอกสารหลักฐาน เทาที่ผูขอนํามาแสดงแตเพียงฝายเดียว โดยผูขอเปน
ผูรับผิดชอบความถูกตองของขอมูลน้ัน การสั่งรับวางทรัพยหรือไมรับวางทรัพย
ตอ งใหแ ลวเสร็จในวันทีย่ ืน่ คําขอวางทรัพย

๒๑๔

214

สําเนาหลักฐาน ใหพนักงานเจาหนาท่ีจัดทําสําเนาเอกสารหลักฐานจากตนฉบับท่ีผูขอ

นํามาแสดงแลวลงชือ่ รบั รองเปนหลักฐานเกบ็ รวมกับคําขอ

การดาํ เนินการกอน กอนออกคําสั่งใหเจาพนักงานท่ีดินตามวรรคหน่ึงตรวจสอบหนังสือ

ออกคาํ สงั่ แสดงสทิ ธิในที่ดิน หนังสือกรรมสทิ ธิห์ องชุด และสารบบดว ย

คําสั่งรบั /ไมร ับวาง คําสั่งรับหรือไมรับวางทรัพยเปนคําสั่งทางปกครอง การทําคําส่ัง การ

ทรพั ยเปนคําสัง่ ทาง แจงคําสั่ง และสิทธิอุทธรณ ใหถือปฏิบัติตามกฎหมายวาดวยวิธีปฏิบัติราชการ
ปกครอง
ทางปกครอง

การดาํ เนินการเม่อื มี ขอ ๘ เม่ือมีคําส่ังรับวางทรัพยอันเปนสินไถแลว ใหพนักงานเจาหนาท่ี

คําส่งั รบั วางทรัพย ออกใบสงั่ ตามจํานวนสินไถทกี่ ําหนดไวในสัญญาขายฝากใหผูวางทรัพยนําเงินไป
อันเปน สนิ ไถแลว ชําระที่การเงิน เสร็จแลวใหน ําใบเสร็จรับเงินติดไวดานหลังคําขอ แลวมีหนังสือ

แจงผซู อ้ื ฝากทราบถึงการวางทรพั ยอ นั เปน สินไถและสถานท่ีรับสินไถภายในวันท่ี

มีคําสั่งรับวางทรัพย หรืออยางชาภายในวันทําการรุงขึ้น โดยสงทางไปรษณีย

ลงทะเบยี นตอบรบั ตามทีอ่ ยูในสัญญาขายฝากหรือที่อยูที่ผูซื้อฝากเคยติดตอหรือ

ตามทีอ่ ยูท่ีผูซือ้ ฝากไดแ จง เปนหนงั สือไวต อ พนกั งานเจาหนา ท่ี

หมายเหตกุ ลดั ติด ขอ ๙ ใหพนกั งานเจาหนาทห่ี มายเหตกุ ลัดติดไวใ นหนังสอื แสดงสทิ ธิ

ในหนังสอื แสดงสทิ ธิ ในท่ีดินหรือหนังสือกรรมสิทธ์ิหองชุดฉบับสํานักงานที่ดิน และลงบัญชี

ฉบบั สาํ นักงานและ อายัดใหทราบถึงกรณีท่ีผูขายฝากไววางทรัพยอันเปนสินไถตามนัยมาตรา ๑๘
ลงบัญชอี ายัด
แหง พระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการทําสญั ญาขายฝากทด่ี ินเพื่อเกษตรกรรม

หรือที่อยูอาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ โดยถือปฏิบัติตามคําส่ังกระทรวงมหาดไทย

ที่ ๖๓๕/๒๕๔๗ เรื่อง การอายัดที่ดิน ขอ ๑๗ และขอ ๓๒ โดยอนุโลม ทั้งน้ี

เพ่ือปองกันไมใหผูซ้ือฝากซึ่งมิใชเจาของกรรมสิทธ์ิแลวทําการจดทะเบียนสิทธิ

และนติ กิ รรมใด ๆ ตอไปอีก ยกเวน ขอจดทะเบยี นไถจากขายฝากเทา น้นั

๒๑๕

215

หมวด ๓

การรบั คาํ ขอวางทรัพยอ นั เปนสินไถ ณ สํานกั งานทด่ี นิ จงั หวัด

และสาํ นกั งานท่ดี ินกรุงเทพมหานคร ทม่ี ิไดร ับจดทะเบียนขายฝากไว

---------------------------

ขอ ๑๐ เมอ่ื ผูขายฝากแสดงความประสงคขอวางทรัพยอนั เปนสินไถ ณ การวางทรพั ย ณ
สํานักงานที่ดินจังหวดั และสาํ นกั งานทีด่ นิ กรงุ เทพมหานคร ที่มิไดรับจดทะเบียน สาํ นักงานทด่ี ินที่
ไมไ ดร บั จดทะเบียน
ขายฝากไว ใหผูน้ันย่ืนคําขอตามแบบ ท.ด. ๙ ทายระเบียบนี้ตอพนักงาน ขายฝาก
เจาหนาท่ีพรอมเอกสารหลักฐานที่เก่ียวของ และใหพนักงานเจาหนาที่ระบุที่

มุมบนขวาของคําขอวางทรัพยอันเปนสินไถ (ท.ด. ๙) ดวยตัวอักษรสีแดงวา

“คาํ ขอตางสํานักงาน”

ขอ ๑๑ การดําเนินการเก่ียวกับการรับวางทรัพยอันเปนสินไถ ดําเนนิ การเชน เดยี วกับ
ใหพนักงานเจาหนาที่ถือปฏิบัติตามขอ ๖ วรรคสอง, ขอ ๗ และ ขอ ๘ ดวย การวาง ณ สนง.
ทีด่ นิ ทจี่ ดทะเบียน
อนุโลม

การตรวจสอบหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน หนังสือกรรมสิทธ์ิหองชุด และ การตรวจเอกสาร

เอกสารในสารบบที่เก่ียวของใหพนักงานเจาหนาท่ีประสานขอขอมูลท่ีรับรอง

ความถูกตองจากสํานักงานท่ีดินท่ีรับจดทะเบียนขายฝากดวยระบบสารสนเทศ

ของกรมทดี่ ิน โทรสาร หรือส่อื อเิ ล็กทรอนิกสอ่ืน

ขอ ๑๒ เม่ือมีคําสั่งรับวางทรัพยแลวใหพนักงานเจาหนาท่ีแจงคําสั่งไป การแจง คาํ สง่ั ไปยัง
ยังสํานักงานท่ีดินท่ีรับจดทะเบียนขายฝากดวยระบบสารสนเทศของกรมที่ดิน สํานักงานทดี่ นิ ทจ่ี ด
โทรสาร หรือสอื่ อเิ ล็กทรอนิกสอน่ื ทนั ที และใหม ีหนงั สอื นาํ สง สาํ เนาคาํ ขอ สาํ เนา ทะเบียนขายฝาก

ใบเสร็จรับเงิน พรอมสําเนาเอกสารหลักฐานท่ีเก่ียวของ (ถามี) ไปใหสํานักงาน

ที่ดินทร่ี บั จดทะเบยี นขายฝากทรพั ยสนิ นัน้

สําหรับตน ฉบบั คาํ ขอ ใบเสร็จรับเงิน และเอกสารที่เก่ียวของ ใหจัดเก็บ การจัดเก็บคําขอ

เรียงลาํ ดบั รวมเปนรอบปงบประมาณไวท ่ีฝา ยทะเบยี นเพอื่ การตรวจสอบ

การสงเอกสารการวางทรัพยตามวรรคหน่ึงใหแกสํานักงานที่ดินท่ีรับ ระยะเวลาการสง
เอกสารวางทรัพย
จดทะเบียนการขายฝากใหสงภายในวนั ทมี่ คี ําส่ังรับวางทรพั ย

๒๑๖
216

เมอื่ สาํ นกั งานทดี่ นิ ขอ ๑๓ เม่ือสํานักงานท่ีดินท่ีรับจดทะเบียนการขายฝากไดรับหนังสือ
ทร่ี บั จดทะเบียน ตามขอ ๑๒ แลว ใหดําเนินการเกี่ยวกับการอายัดโดยถือปฏิบัติตามคําสั่ง
ลงบัญชอี ายดั
กระทรวงมหาดไทย ที่ ๖๓๕/๒๕๔๗ เรอื่ ง การอายัดท่ีดินตามนัยขอ ๑๙ และ

ขอ ๓๒ โดยอนุโลม

หมวด ๔

การขอรบั สินไถ

---------------------------

กรณีผูซ้ือฝากขอรับ ขอ ๑๔ เมื่อผูซ้ือฝากแสดงความประสงคขอรับสินไถ ใหยื่นคําขอ

สนิ ไถ ตามแบบ ท.ด. ๙ ทายระเบียบน้ี ตอพนักงานเจาหนาที่ของสํานักงานที่ดินที่รับ

จดทะเบียนการขายฝากไว โดยใหพนักงานเจาหนาท่ีแจงเงื่อนไขท่ีผูขายฝาก

กําหนดใหผูซ้ือฝากตองปฏิบัติกอนขอรับสินไถใหผูซื้อฝากทราบ หากมีเงื่อนไข

ใหผูซ้ือฝากสงมอบเอกสารหลักฐาน เชน หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือหนังสือ

กรรมสิทธ์ิหองชุด หนังสือสัญญาขายฝากฉบับผูซ้ือฝาก หรือเอกสารอ่ืนใด

ใหผ ซู ื้อฝากแนบเอกสารหลักฐานดงั กลาวน้ันพรอมกบั คาํ ขอรับสินไถด วย

การตรวจสอบสิทธิ ใหพนักงานเจาหนาที่ตรวจสอบวาผูซ้ือฝากเปนผูมีสิทธิขอรับสินไถ
ผรู บั สินไถ
ตามกฎหมายและไดปฏิบัติตามเง่ือนไขที่ผูขายฝากกําหนดครบถวนแลวหรือไม

แลวใหเสนอความเห็นตอ เจาพนักงานท่ีดินกรุงเทพมหานคร เจาพนักงานที่ดิน

กรุงเทพมหานครสาขา เจาพนักงานที่ดินจังหวัด เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา

การสง่ั หรือเจาพนักงานท่ีดินหัวหนาสวนแยก แลวแตกรณี เพื่อพิจารณาส่ัง “อนุญาต

ใหรับสินไถ” หรือ ไมอนุญาตใหรับสินไถการสั่งอนุญาตใหรับสินไถหรือ

ไมอ นุญาตใหรับสินไถตองใหแลวเสร็จในวันท่ีย่ืนคาํ ขอรับเงินสินไถ หรืออยางชา

ภายในวนั ทําการรุงข้ึน

การดําเนนิ การ กร ณีเจา พนักงา น ที่ดิ น กรุงเทพมหา นคร เ จา พนักงา นท่ี ดิน

เมื่อมีคาํ สง่ั กรุงเทพมหานครสาขา เจาพนักงานที่ดินจังหวัด เจาพนักงานทดี่ ินจังหวัดสาขา

หรือเจาพนักงานที่ดินหัวหนาสวนแยก แลวแตกรณีมีคําส่ังอนุญาตใหรับสินไถ

๒๑๗
217

ใหพนักงานเจาหนาท่ีแจงผูขอนําหลักฐานท่ีเจาพนักงานท่ีดินจังหวัด มีคําส่ัง อนุญาตใหร ับ
อนุญาตใหร บั สนิ ไถไ ปขอรับสินไถจากการเงิน และเมื่อมีการจายเงินใหกับผูขอแลว สนิ ไถ

ใหนาํ หลกั ฐานการจา ยเกบ็ เขา สารบบ

คําสั่งอนุญาตใหรับสินไถหรือไมอนุญาตใหรับสินไถเปนคําส่ัง คาํ ส่ังอนุญาต/ไม
ทางปกครอง การทําคําส่ัง การแจงคําส่ัง และสิทธิอุทธรณ ใหถือปฏิบัติตาม อนญุ าตใหรับสนิ ไถ
เปน คาํ ส่ังทางปกครอง
กฎหมายวา ดว ยวธิ ปี ฏบิ ัตริ าชการทางปกครอง

ขอ ๑๕ ใหพ นกั งานเจา หนา ทม่ี หี นังสือแจง ผขู ายฝากทราบถึงการรับสินไถ เม่อื ผูซ้อื ฝากรบั สิน
ของผูซ้ือฝากภายในวันท่ีมีคําส่ังอนุญาตใหรับสินไถ หรืออยางชาภายใน ไถแ ลว ใหมีหนงั สือ
วันทําการรุงข้ึน โดยสงทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับตามที่อยูในสัญญาขายฝาก แจงผขู ายฝากดว ย

หรือท่ีอยูที่ผูขายฝากเคยติดตอหรือตามที่อยูท่ีผูขายฝากไดแจงเปนหนังสือไว

ตอ พนักงานเจาหนา ที่ เพอ่ื ใหผขู ายฝากมาดําเนินการจดทะเบียนไถจ ากขายฝาก

หมวด ๕
สวนท่ี ๑
การรับเงิน การนําเงนิ ฝากคลงั
---------------------------
ขอ ๑๖ การรับเงินใหรับเงินผานระบบอิเล็กทรอนิกส (E-Payment) การรับเงิน
ตามหลักเกณฑวิธีปฏิบัติที่กระทรวงการคลังกําหนด เวนแตกรณีที่มีเหตุขัดของ

หรือมีความจําเปนเรงดวนซ่ึงไมสามารถรับเงินผานระบบอิเล็กทรอนิกส

(E-Payment) ได ใหรับเปนเงินสด หรือเช็ค หรือเอกสารแทนตัวเงินอื่นท่ี

กระทรวงการคลังกําหนด

ขอ ๑๗ ออกใบเสร็จรับเงินคาธรรมเนียม ภาษีและอากร ตามใบสั่ง การออกใบเสรจ็
จํานวน ๓ ฉบับ พรอมกันฉบับแรกใหผูชําระเงินเก็บไวเปนหลักฐาน ฉบับที่สอง

สงใหฝายทะเบียนเพ่ือติดไวดานหลังคําขอ ฉบับที่สามเก็บเปนหลักฐานไว ณ

สาํ นกั งานทดี่ นิ ที่รับจดทะเบียน เพอ่ื ใหส ํานกั งานการตรวจเงินแผนดินตรวจสอบ

๒๑๘
218

หามแกไขใบเสรจ็ ขอ ๑๘ หามขูดลบ แกไข จํานวนเงิน หรือเพิ่มเติมขอความใด ๆ หรือ
ช่อื ผูชําระเงนิ ในใบเสรจ็ รับเงิน
ขอ ๑๙ การยกเลิกใบสั่งหรือใบเสร็จรับเงินไมวากรณีใด จะตองไดรับ
ก า ร ย ก เ ลิ ก ใ บ ส่ั ง /
ใบเสร็จ อนมุ ตั จิ ากเจาพนักงานที่ดนิ กรงุ เทพมหานคร เจาพนักงานท่ีดินกรุงเทพมหานคร
สาขา เจา พนกั งานที่ดินจงั หวัด เจาพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เจาพนักงานที่ดิน
หวั หนา สว นแยก ทร่ี บั จดทะเบยี น แลว แตกรณี
ขอ ๒๐ ใหนําเงินท่ีรับไวเปนสินไถ ฝากคลัง ชื่อบัญชี “บัญชีเงินรายรับ
การนาํ เงินฝากคลงั เพ่ือรอจัดสรรถอนคืนสงคลัง” รหัสบัญชีเงินฝาก ๐๐๗๗๓ (สวนกลาง) และ

๑๐๗๗๓ (สว นภูมภิ าค) ประเภท ๑๘๐๐ ภายในวนั ทาํ การถดั ไป

สวนท่ี ๒
การเบิกเงนิ การจายเงินและโอนขายบลิ
---------------------------
การเบิกเงินกรณี ขอ ๒๑ กรณีสาํ นักงานท่ีดนิ ทรี่ ับจดทะเบียนการขายฝากเปนหนวยงาน
สํานกั งานทดี่ นิ ผูเบิก เม่ือเจาหนาที่การเงินไดรับใบส่ังตามขอ ๑๔ ใหใชเปนหลักฐานประกอบ
จงั หวดั /สาขาเปน คําขออนุมัติเบิกเงินจากเจาพนักงานที่ดินจังหวัดเจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา
หนว ยงานผเู บิก ที่เปนผูเบิก เพ่ือเบิกเงินจากคลังในระบบ GFMIS ระเบียบท่ีกระทรวงการคลัง
กาํ หนด
ขอ ๒๒ กรณีสํานกั งานที่ดินทร่ี ับจดทะเบียนการขายฝากเปนหนวยงาน
การเบกิ เงินกรณี
สาํ นักงานทด่ี นิ ยอ ย ใหฝา ยทะเบียนสง หลักฐานคาํ ขอรบั เงินสินไถท่ไี ดรับอนุมัติจากเจาพนักงาน
สาขา/สว นแยกเปน ท่ีดินจังหวัดสาขา เจาพนักงานที่ดินหัวหนาสวนแยกใหเจาพนักงานท่ีการเงิน
หนว ยงานยอย สํานักงานที่ดินจังหวัดหรือสํานักงานที่ดินจังหวัดสาขาผูเบิก ใชเปนหลักฐาน
ประกอบการจัดทําคําขอเบิกเงินจากคลังระบบ GFMIS ตามระเบียบที่
กระทรวงการคลังกําหนด
ขอ ๒๓ การขอเบิกเงินในระบบ GFMIS ใหเจาหนาที่การเงินบันทึกขอ
ก า ร บั น ทึ ก ข อ เ บิ ก เบิกเงินจากคลังดวยแบบ ขบ.๐๓ ประเภทเอกสาร KI ตามระเบียบท่ี

เงินจากคลัง กระทรวงการคลังกาํ หนด

การจา ยเงนิ ใหผ รู ับ ขอ ๒๔ การจายเงินใหจายผานระบบอิเล็กทรอนิกส (E-Payment)
ใหผ ูม สี ิทธริ บั เงนิ โดยใหผมู สี ทิ ธิรับเงินกรอกแบบแจงขอมูลการรับเงินโอนผานระบบ
ตามทกี่ ระทรวงการคลังกําหนด พรอมแนบสาํ เนาหนา สมดุ บญั ชีเงนิ ฝากธนาคาร

๒๑๙

219

ขอ ๒๕ การโอนขายบิลในระบบ GFMIS ใหเจาหนาที่การเงินนํา การโอนขายบลิ
หลักฐานที่ไดรับตามขอ ๒๒ มาบันทึกขออนุมัติเจาพนักงานท่ีดินจังหวัด หรือ

เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขาที่เปนหนวยงานผูเบิก เพื่อขอเบิกเงินโดยการ

โอนขายบิลในระบบ GFMIS และใหส ง สําเนาเอกสารดงั กลา วใหฝายทะเบียน
ขอ ๒๖ ใหใชรายงานสรุปผลการโอนเงิน (Detail Report และ หลกั ฐานการจา ย

Summary Report/ Transaction History) ที่ไดจากระบบอิเล็กทรอนิกส

(E-Payment) เปนหลักฐานการจายและใหเก็บไวใหสํานักงานการตรวจเงิน

แผน ดินตรวจสอบ

สว นที่ ๓

การรายงานและการบญั ชี

---------------------------

ขอ ๒๗ ใหบันทึกรายการบัญชีเก่ียวกับการวางทรัพยอันเปนสินไถ การบนั ทึกรายการ
ในระบบ GFMIS และจัดทําทะเบียนคุมการวางทรัพยอันเปนสินไถตามรูปแบบ บัญชแี ละทาํ
ทะเบยี นคุม
ทก่ี ําหนดแนบทายระเบยี บนี้

ขอ ๒๘ ใหจ ัดทํารายงานทุกสนิ้ วันทาํ การ และแสดงจาํ นวนเงินรวมของ การจดั ทํารายงาน
ทรัพยอันเปนสินไถในชองหมายเหตุของรายงานเงินคงเหลือประจําวัน เสนอ เงนิ คงเหลือ

เจาพนักงานท่ีดินจังหวัด เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา เจาพนักงานที่ดิน

หัวหนาสวนแยก แลว แตก รณี

ขอ ๒๙ ทกุ ส้ินเดือนใหจัดทํารายงานทรัพยอันเปนสินไถ ตามรูปแบบที่ ใหจดั ทาํ รายงาน
กําหนดแนบทายระเบียบนี้เสนอเจาพนักงานที่ดินจังหวัด เจาพนักงานที่ดิน ทรพั ยอ นั เปน สินไถ
ทกุ สน้ิ เดือน
จังหวัดสาขา เจา พนกั งานทดี่ ินหัวหนาสว นแยกทราบ

ลงชอ่ื ประยูร รัตนเสนยี 
(ประยรู รัตนเสนีย)
อธิบดกี รมท่ดี ิน



๒๒๑

พระราชบัญญตั ทิ รัพยอ ิงสทิ ธิ พ.ศ. ๒๕๖๒



๒๒๓
223

พระราชบญั ญตั ิ
ทรพั ยอ ิงสิทธิ

พ.ศ. ๒๕๖๒

สมเด็จพระเจา อยหู วั มหาวชิราลงกรณ บดินทรเทพยวรางกูร

ใหไ ว ณ วันที่ ๒๖ เมษายน พ.ศ. ๒๕๖๒
เปน ปที่ ๔ ในรชั กาลปจจบุ ัน

สมเด็จพระเจาอยูหัวมหาวชิราลงกรณ บดินทรเทพยวรางกูร มีพระราช

โองการโปรดเกลา ฯ ใหประกาศวา

โดยที่เปนการสมควรมีกฎหมายวา ดวยทรพั ยอิงสิทธิ

จึงทรงพระกรุณาโปรดเกลาฯ ใหตราพระราชบัญญัตขิ ้ึนไวโดยคําแนะนํา

และยนิ ยอมของสภานิติบญั ญัติแหงชาตทิ ําหนาทรี่ ัฐสภา ดงั ตอ ไปน้ี

มาตรา ๑ พระราชบัญญัติน้ีเรียกวา “พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ ชื่อกฎหมาย

พ.ศ. ๒๕๖๒”
มาตรา ๒๑ พระราชบัญญัตินี้ใหใชบังคับเม่อื พนกําหนดหน่ึงรอยแปดสิบวัน วันใชบ ังคับ

นับแตวนั ประกาศในราชกิจจานเุ บกษาเปน ตนไป

มาตรา ๓ ในพระราชบัญญัติน้ี คาํ นยิ าม

๑ ราชกิจจานุเบกษา เลม ๑๓๖/ตอนท่ี ๕๖ ก/หนา ๙๗/๓๐ เมษายน ๒๕๖๒

๒๒๔

224

“ทรพั ยองิ สิทธิ” “ทรพั ยอ ิงสทิ ธิ” หมายความวา ทรัพยสินที่อิงจากสิทธิการใชประโยชน
ในอสงั หารมิ ทรัพยตามท่บี ัญญตั ไิ วในพระราชบัญญัติน้ี
“อสังหาริมทรัพย” หมายความวา ที่ดินท่ีมีโฉนดท่ีดิน ที่ดินพรอมส่ิง
“อสงั หารมิ ทรพั ย” ปลูกสรางในท่ีดินที่มีโฉนดท่ดี ิน และหองชุดตามกฎหมายวา ดวยอาคารชุด

“พนักงาน “พนักงานเจาหนาท่ี” หมายความวา พนักงานเจาหนาท่ีตามประมวล
กฎหมายทีด่ ินและพนักงานเจาหนา ทต่ี ามกฎหมายวาดวยอาคารชดุ
เจาหนาที่” มาตรา ๔ เจาของอสังหาริมทรัพยผูใดประสงคจะกอตั้งทรัพยอิงสิทธิ

การยื่นคําขอกอต้ัง
ทรัพยองิ สิทธิ ใหยื่นคาํ ขอตอพนกั งานเจาหนาท่ีพรอมกบั แสดงโฉนดที่ดนิ หรือหนงั สือกรรมสิทธ์ิ
หอ งชดุ แลวแตกรณี
ทรัพยอ ิงสทิ ธิมกี ําหนดเวลาไดไ มเ กนิ สามสบิ ป
ระยะเวลาไมเ กนิ ๓๐ป การกอตงั้ ทรัพยอิงสทิ ธิเฉพาะบางสวนในอสังหาริมทรพั ยตามโฉนดท่ีดิน

กอ ตั้งบางสวนไมไ ด หรือหนังสือกรรมสทิ ธิห์ อ งชดุ จะกระทํามไิ ด

กรณีมจี ํานองหรอื การกอตั้งทรัพยอิงสทิ ธิในอสังหาริมทรัพยที่มีการจํานองหรือการใชเปน
ใชเปน หลักประกนั หลักประกันตามกฎหมายวาดวยหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ ท่ีจด
จะกอตั้งตองไดรบั ทะเบียนอยูในโฉนดท่ีดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์หองชุด ใหกระทําไดเม่ือไดรับ
ความยินยอมกอน ความยินยอมเปนหนังสือจากผูรับจํานองหรือผูรับหลักประกัน หรือผูมีสิทธิน้ัน
แลว แตกรณี
มาตรา ๕ เม่ือไดร ับคําขอกอตั้งทรัพยอิงสิทธิตามมาตรา ๔ ใหพนักงาน
จดทะเบยี นกอตงั้
และออกหนงั สอื เจาหนา ทจี่ ดทะเบียนการกอต้ังทรัพยอิงสทิ ธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์
รบั รองทรพั ยอิงสทิ ธิ หองชดุ แลวแตกรณี พรอมทงั้ ออกหนงั สือรับรองทรพั ยองิ สทิ ธิ
หนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิใหทําเปนคูฉบับรวมสองฉบับ มอบให
การจดั ทําหนังสือ
รบั รองทรัพยองิ สทิ ธิ เจา ของอสังหาริมทรัพยฉ บบั หนึ่งและอกี ฉบับหนึ่งเกบ็ ไวท ส่ี าํ นกั งานของพนักงาน
เจาหนาท่ี
มาตรา ๖ การขอกอ ต้งั ทรพั ยองิ สิทธิตามมาตรา ๔ การจดทะเบียนและ
หลักเกณฑเ ปน ไป
ตามกฎกระทรวง การออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิตามมาตรา ๕ การยกเลิกทรัพยอิงสิทธิตาม
มาตรา ๑๔ และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิ ใหเปนไปตาม
หลักเกณฑท่ีกาํ หนดในกฎกระทรวง

∗ กฎกระทรวงการขอกอ ตั้งและการยกเลิกทรัพยอิงสิทธิ การทํานิติกรรมเก่ียวกับทรัพยอิงสิทธิ การออก
หนังสือรับรอง การออกใบแทนหนงั สือรับรอง และการเพิกถอนหนังสอื รับรองทรัพยอ ิงสทิ ธิ พ.ศ. ๒๕๖๓

๒๒๕

225

มาตรา ๗ ในกรณีท่ีหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิใดสูญหายหรือชํารุดใน การออกใบแทน
สาระสําคัญ ใหผูทรงทรัพยอิงสิทธิขอรับใบแทนหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธินั้นได
ทงั้ นี้ ตามหลักเกณฑทกี่ ําหนดในกฎกระทรวง
เมื่อไดมีการออกใบแทนหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิแลว ใหหนังสือ ผลการออกใบแทน
รับรองทรัพยอิงสทิ ธิฉบับเดมิ เปนอันยกเลิก
มาตรา ๘ ทรัพยอ งิ สทิ ธิจะแบงแยกมิได หามแบง แยก
ท่ีดินท่ีมีการกอตั้งทรัพยอิงสิทธิจะแบงแยกออกเปนหลายแปลงหรือรวม หา มทด่ี ินทกี่ อตัง้ ฯ
กบั ทด่ี ินแปลงอื่นเขาเปนแปลงเดยี วกันไมไ ด แบง แยกหรือรวมโฉนด
มาตรา ๙ เมื่อมีการกอต้ังทรัพยอิงสิทธิในอสังหาริมทรัพยใด เจาของ กอตง้ั ทรัพยอิงสิทธิ
อสงั หาริมทรัพยจะกอตัง้ ทรพั ยสิทธิใด ๆ ในอสงั หาริมทรัพยน้ันมิได เวนแตไดรับ แลวจะกอตั้ง
ความยินยอมเปนหนงั สือจากผูทรงทรพั ยอ งิ สิทธิ ทรพั ยสิทธิตอไป
ความในวรรคหน่ึงไมกระทบสิทธิของเจาของอสังหาริมทรัพยในการโอน สิทธิของเจาของ
กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพยใหแกบุคคลอื่น หรือการใชกรรมสิทธิ์ใน อสังหาริมทรัพย
อสังหาริมทรัพยเปนหลักประกันการชําระหน้ีโดยการจํานองหรือการใชเปน กรณีกอ ตั้งทรพั ยอ งิ
หลกั ประกันตามกฎหมายวาดว ยหลกั ประกนั ทางธรุ กิจ สทิ ธแิ ลว
มาตรา ๑๐ ผูทรงทรัพยอิงสิทธิมีสิทธิใชประโยชนในอสังหาริมทรัพยที่ สทิ ธขิ องผทู รงสิทธิ
กอต้ังทรัพยอิงสทิ ธติ ามพระราชบญั ญตั ิน้ี และตามท่ีระบุในหนังสือรับรองทรัพย ในอสงั หาริมทรพั ย
องิ สิทธิ ท่กี อต้ังทรัพยองิ สิทธิ
ทั้งน้ี การใชประโยชนในทรัพยอิงสิทธิตองดําเนินการใหเปนไปตาม
กฎหมายวาดวยการน้นั ดวย
มาตรา ๑๑ ผูทรงทรัพยอิงสิทธิมีสิทธิ หนาที่ และความรับผิดใน สทิ ธิ หนาท่แี ละ
อสังหาริมทรัพยที่กอตั้งทรัพยอิงสิทธิเสมือนหนึ่งเปนเจาของอสังหาริมทรัพย ขอ ยกเวน สิทธขิ อง
เวนแตสทิ ธติ ิดตามและเอาคืนซึ่งอสังหารมิ ทรพั ยจ ากบุคคลผูไมมีสิทธิจะยึดถือไว ผูท รงสิทธิ
และสิทธิขัดขวางมิใหผอู ่นื สอดเขาเกีย่ วขอ งกับอสงั หาริมทรัพยน้ันโดยมิชอบดวย
กฎหมาย ใหยังคงเปนสิทธิของเจาของอสังหาริมทรัพยโดยผูทรงทรัพยอิงสิทธิ
ตอ งแจง เหตุดังกลา วใหเจา ของอสงั หาริมทรัพยท ราบโดยพลนั

∗ กฎกระทรวงการขอกอ ต้ังและการยกเลิกทรัพยอิงสิทธิ การทํานิติกรรมเก่ียวกับทรัพยอิงสิทธิ การออก
หนงั สอื รบั รอง การออกใบแทนหนังสอื รบั รอง และการเพิกถอนหนังสอื รบั รองทรพั ยอิงสทิ ธิ พ.ศ. ๒๕๖๓

๒๒๖

226

กรณีมกี ารดัดแปลง ใหกรรมสิทธ์ิในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสรางทผ่ี ูทรงทรัพยอิงสิทธิดัดแปลง
ตอเติม หรือสรางขึ้นใหมในอสังหาริมทรัพย ตกเปนของเจาของอสังหาริมทรัพย
ตอ เตมิ อสงั หา-
ริมทรพั ยท ี่กอ ตัง้ เมอ่ื ทรพั ยองิ สทิ ธิระงับลง เวนแตเ จาของอสังหาริมทรัพยและผูทรงทรัพยอิงสิทธิ
จะตกลงเปนอยางอืน่
ทรพั ยองิ สทิ ธิ ความในวรรคสองมิใหใชบังคับกับการกระทำตอหองชุดตามกฎหมายวา

หามใชก บั หองชดุ ดวยอาคารชุด

ทรพั ยอ งิ สทิ ธิโอน มาตรา ๑๒ ทรพั ยอิงสิทธิสามารถโอนใหแกกัน หรือใชเปนหลักประกัน
หรอื จํานองได การชําระหนี้โดยการจาํ นองตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชิ ยได
ทรัพยอ งิ สิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได
ตกทอดทางมรดกได การทํานิติกรรมใด ๆ เก่ียวกับทรัพยอิงสิทธิตองทําเปนหนังสือและ

การทํานติ ิกรรม
เก่ยี วกบั ทรัพยอ งิ สทิ ธิ จดทะเบียนตอพนักงานเจาหนาที่ และเมื่อมีการจดทะเบียนแลวใหพนักงาน
และหนา ท่ขี อง เจาหนาที่มีหนังสือแจงใหเจาของอสังหาริมทรัพยทราบโดยเร็ว ทั้งน้ี
เจาหนา ทผ่ี จู ดทะเบยี น ตามประเภทนิตกิ รรมและหลักเกณฑท ่ีกาํ หนดในกฎกระทรวง
มาตรา ๑๓ ในกรณีท่ีมีการโอนทรัพยอิงสิทธิและมีการผิดสัญญา
สิทธขิ องบุคคล
ภายนอกกรณมี กี าร ระหวางผูโอนทรัพยอิงสิทธิและผูรับโอนทรัพยอิงสิทธิอันเปนเหตุใหฝายใดฝาย
บอกเลิกสญั ญา หน่ึงบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญานั้นตองไมกระทบถึงสิทธิของ
บุคคลภายนอกผูทําการโดยเสียคาตอบแทนและโดยสุจริต และไดจดทะเบียน
โดยสจุ ริตแลว
มาตรา ๑๔ เจาของอสังหาริมทรัพยซึ่งเปนผูทรงทรัพยอิงสิทธิอาจ
การยกเลิกทรัพยองิ
สิทธิกอ นครบ ยกเลิกทรัพยอิงสิทธิกอนครบกําหนดเวลาได เวนแตในกรณีที่การยกเลิกทรัพย
องิ สิทธินนั้ จะกระทบถึงสทิ ธขิ องบุคคลภายนอกผูทาํ การโดยเสียคาตอบแทนและ
กําหนดเวลา โดยสุจริต และไดจ ดทะเบียนโดยสุจริตแลว

การระงบั ลงของ มาตรา ๑๕ เม่ือทรัพยอิงสิทธิระงับลง ใหผูทรงทรัพยอิงสิทธิสงมอบ
ทรัพยองิ สิทธิ อสังหาริมทรัพยคืนแกเจาของอสังหาริมทรัพยตามสภาพที่เปนอยูในเวลาน้ัน
เวนแตเ จาของอสงั หารมิ ทรัพยแ ละผูทรงทรัพยองิ สิทธิจะตกลงเปน อยางอน่ื
มาตรา ๑๖ การดําเนินการออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิ การจดทะเบียน
คา ธรรมเนยี ม นิติกรรม หรือการดําเนินการอ่ืน ๆ เกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ ใหเรียกเก็บ

คาธรรมเนียมและคาใชจายตามท่ีกําหนดในกฎกระทรวง แตตองไมเกินอัตรา
ตามบัญชที า ยพระราชบัญญตั ินี้

๒๒๗

227

ใหก รมทดี่ นิ หกั คาใชจายไวร อยละหา ของเงินคา ธรรมเนียมทเ่ี รยี กเกบ็ ได กรมทด่ี นิ หกั คา ใชจ าย
ใหคาธรรมเนียมท่ีเรียกเก็บตามพระราชบัญญัติน้ีหลังหักคาใชจายตาม คา ธรรมเนยี มเปน
วรรคสองเปนรายไดของเทศบาล องคการบริหารสวนตําบล กรุงเทพมหานคร รายไดท อ งถิ่น
เมืองพัทยา หรือองคกรปกครองสวนทองถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดต้ังสําหรับการ
ดาํ เนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพยที่มีทุนทรัพยภายในเขตน้ัน
มาตรา ๑๗ ใหรัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตาม ผรู กั ษาการตาม
พระราชบัญญัตินี้และใหมีอํานาจออกกฎกระทรวงกําหนดคาธรรมเนียมและ พ.ร.บ.
คาใชจายไมเกินอัตราทายพระราชบัญญัติน้ี รวมทั้งยกเวนคาธรรมเนียม และ
กําหนดกิจการอืน่ เพื่อปฏิบัตกิ ารตามพระราชบญั ญัตนิ ี้
กฎกระทรวงน้ันเม่ือไดป ระกาศในราชกจิ จานเุ บกษาแลว ใหใ ชบ ังคบั ได การบังคบั ใช

กฎกระทรวง

ผรู บั สนองพระราชโองการ
พลเอก ประยุทธ จนั ทรโอชา

นายกรัฐมนตรี

๒๒๘

228
อัตราคา ธรรมเนยี มและคา ใชจ า ย

๑. คาจดทะเบียนกอตง้ั ทรพั ยอิงสทิ ธิ คร้งั ละ ๒๐,๐๐๐ บาท
๒. คาออกหนังสือรบั รองทรพั ยอ ิงสทิ ธิหรอื ฉบับละ ๑๐,๐๐๐ บาท

ใบแทนหนงั สือรับรองทรพั ยอิงสทิ ธิ รอ ยละ ๒ ของราคาทุนทรพั ย
๓. คาจดทะเบียนโอนทรพั ยอิงสทิ ธิ ทีผ่ ูขอจดทะเบียนแสดงความเปน จรงิ

(ก) มีทนุ ทรัพย เศษของรอยใหคดิ เปน หนึ่งรอย
ครั้งละ ๑,๐๐๐ บาท
(ข) ไมม ีทุนทรัพย
๔. คา จดทะเบียนการจาํ นอง รอยละ ๑ ของราคาทุนทรพั ยท ่ีจํานอง
๕. คา จดทะเบยี นยกเลกิ ทรัพยองิ สทิ ธิ คร้ังละ ๒๐,๐๐๐ บาท
๖. คา ธรรมเนียมเบด็ เตลด็
ฉบบั ละ ๒๐๐ บาท
(ก) คา คําขอ หนา ละ ๒๐๐ บาท
(ข) คา คัดหรอื สาํ เนาเอาสารตา ง ๆ รวมทัง้
คาคัดหรือสาํ เนาเอกสารเปน พยานในคดแี พง ฉบับละ ๒๐๐ บาท
โดยเจา หนา ทเี่ ปนผูค ัดหรอื สําเนา ฉบับละ ๒๐๐ บาท
(ค) คา รบั รองเอกสารท่คี ัดหรือสําเนา ฉบบั ละ ๒๐๐ บาท
(ง) คา ตรวจหลกั ฐานทะเบยี นทรัพยอ งิ สทิ ธิ เรื่องละ ๕๐๐ บาท
(จ) คารับอายัดทรพั ยองิ สทิ ธิ ฉบบั ละ ๒๐๐ บาท
(ฉ) คา มอบอํานาจ
(ช) คาตรวจสอบขอมูลดานทะเบียนหรือ แผนละ ๕๐๐ บาท
ขอ มูลอน่ื
(ซ) คาสําเนาจากสื่อบันทึกขอมูลทาง เรอื่ งละ ๒๐๐ บาท
คอมพิวเตอรหรือสื่ออิเล็กทรอนิกสอ่ืนหรือ
สําเนาขอมูลอ่นื
(ฌ) คา ประกาศ

๒๒๙

229

๗. คา ใชจ าย คนละ ๒๐๐ บาท
(ก) คาปด ประกาศใหแกผปู ดประกาศ คนละ ๒๐๐ บาท
(ข) คา พยานใหแ กพยาน

(ราชกจิ จานุเบกษา เลม ๑๓๖/ตอนที่ ๕๖ ก/หนา ๙๗/๓๐ เมษายน ๒๕๖๒)*

*หมายเหตุ :- เหตุผลในการประกาศใชพระราชบัญญัติฉบับน้ี คือ โดยท่ีการเชาอสังหาริมทรัพยตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชยมีลักษณะเปนสิทธิตามสัญญาที่ใชบังคับระหวางบุคคลท่ีเปนคูสัญญาโดยเฉพาะซ่ึงมี
ขอจํากัดบางประการในการนําไปใชประโยชนทางเศรษฐกิจ สวนการเชาอสังหาริมทรัพยตามกฎหมายวา

ดวยการเชาอสังหาริมทรัพยเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมมีขอบเขตการบังคับใชที่จํากัด ทําให

ไมสามารถใชประโยชนจากกฎหมายดังกลาวในหลายกรณี สมควรกําหนดใหมีทรัพยอิงสิทธิเปนสิทธิการใช

ประโยชนในอสังหาริมทรัพยซึ่งสามารถโอนและตราเปนประกันการชําระหน้ีโดยการจํานองได อันจะสงเสริม

และสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพยและผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม
จึงจําเปน ตองตราพระราชบัญญัตนิ ้ี



๒๓๑

กฎกระทรวง
ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิ

ทรพั ยอิงสทิ ธิ พ.ศ. ๒๕๖๒



๒๓๓
233

กฎกระทรวง
การขอกอ ตั้งและการยกเลิกทรพั ยอ งิ สิทธิ การทาํ นติ ิกรรมเก่ียวกบั
ทรัพยองิ สทิ ธิ การออกหนงั สอื รับรอง การออกใบแทนหนงั สอื รบั รอง

และการเพกิ ถอนหนงั สอื รบั รองทรพั ยอ งิ สทิ ธิ
พ.ศ. ๒๕๖๓

อาศยั อํานาจตามความในมาตรา ๖ มาตรา ๗ วรรคหน่ึง มาตรา ๑๒ วรรคสาม
และมาตรา ๑๗ วรรคหน่ึง แหงพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. ๒๕๖๒
รัฐมนตรีวา การกระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงไว ดังตอ ไปน้ี

ขอ ๑ ในกฎกระทรวงนี้ คาํ นยิ าม
“อธิบดี” หมายความวา อธบิ ดกี รมทีด่ ิน “อธิบดี”

หมวด ๑
การกอตัง้ ทรัพยองิ สิทธิ

ขอ ๒ ผูใดเปนเจาของที่ดินท่ีมีโฉนดที่ดิน ท่ีดินพรอมสิ่งปลูกสรางใน การกอตั้ง
ทดี่ นิ ท่ีมีโฉนดทีด่ นิ หรอื หองชุดตามกฎหมายวาดวยอาคารชุด ประสงคจะขอ ทรัพยอ ิงสทิ ธิ
จดทะเบียนกอตั้งทรัพยอิงสิทธิในที่ดิน ที่ดินพรอมสิ่งปลูกสราง หรือหองชุด
ดงั กลา ว ใหย น่ื คําขอตามแบบที่อธิบดีกําหนดตอพนักงานเจาหนาท่ี ณ สํานักงาน
ที่ดินทองท่ีท่ีอสังหาริมทรัพยนั้นต้ังอยู พรอมดวยเอกสารและหลักฐาน
ดงั ตอ ไปนี้
(๑) โฉนดที่ดินหรือหนงั สอื กรรมสิทธิ์หองชุด หนงั สอื แสดงกรรมสทิ ธิ์
(๒) หนังสอื แสดงความยินยอมจากผูรับจํานองหรือผูรับหลักประกัน หรือผูมี หนงั สอื ยินยอมจาก
สทิ ธิอืน่ ใด แลวแตกรณี ในกรณีอสงั หารมิ ทรัพยท่จี ะกอ ตง้ั ทรัพยอิงสิทธิมีการจํานอง ผจู ํานอง
หรอื ใชเปนหลักประกันตามกฎหมายวาดวยหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ
ทีจ่ ดทะเบียนอยูใ นโฉนดทีด่ นิ หรือหนังสอื กรรมสิทธ์หิ อ งชดุ น้ัน

๒๓๔

234

ตรวจสอบคาํ ขอ ขอ ๓ เม่ือไดรับคําขอกอต้ังทรัพยอิงสิทธิ ใหพนักงานเจาหนาที่
ตรวจสอบคําขอ และเอกสารและหลักฐานวาถูกตองและครบถวนหรือไม หากไม
จําหนายเรือ่ ง ถกู ตองหรือไมครบถว น ใหพ นกั งานเจาหนา ท่ีบันทึกความบกพรอง และใหผูย่ืนคําขอ
สอบสวนสิทธิ และพนักงานเจาหนาท่ีลงนามไวในบันทึกนั้น พรอมท้ังแจงใหผูย่ืนคําขอแกไข
เพิ่มเติมคําขอหรือสงเอกสารหรือหลักฐานใหถูกตองและครบถวนภายใน
เรียกเอกสาร ระยะเวลาทก่ี ําหนด
หลักฐาน
โมฆะ/โมฆยี ะ ในกรณีที่ผูย่ืนคําขอไมแกไขเพ่ิมเติมคาํ ขอหรือไมสงเอกสารหรือหลักฐาน
ออกหนังสือรบั รอง ใหถูกตองและครบถวนภายในระยะเวลาท่ีกําหนด ใหถือวาผูย่ืนคําขอไมประสงค
ทรพั ยอ ิงสิทธิ จะดาํ เนินการตอ ไป และใหพนกั งานเจา หนา ทีจ่ าํ หนายเรอ่ื งออกจากสารบบ

ขอ ๔ กอนจดทะเบียนกอต้ังทรัพยอิงสิทธิ ใหพนักงานเจาหนาที่สอบสวน
สิทธิ และความสามารถของผูยื่นคําขอ และความสมบูรณของนิติกรรม และให
สอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับกําหนดเวลาทรัพยอิงสิทธิและขอกําหนดการใช
ประโยชนในอสงั หาริมทรัพย โดยจดั ทาํ บันทึกถอยคําตามแบบท่อี ธิบดีกําหนด และ
หากมิไดบันทึกดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส ใหผูยื่นคําขอลงลายมือชื่อใน
บันทึกถอยคาํ และเอกสารหรือหลักฐานที่เก่ียวขอ งไวเปนหลกั ฐาน

การดําเนินการตามวรรคหนึ่ง พนักงานเจาหนาที่อาจเรียกใหผูยื่น
คํ า ข อ ส ง เ อ ก ส า ร ห ร ือ หลั ก ฐ า น เ พ่ิ ม เ ติ มใ หถู ก ต อ ง แ ล ะ คร บ ถ ว น ไ ดภ า ย ใ น
ระยะเวลาท่ีกําหนด และใหบันทึกการเรียกเอกสารหรือหลักฐานดังกลาวไวเปน
หลกั ฐานดวย

ในกรณีทป่ี รากฏตอพนกั งานเจาหนาท่วี า การกอตงั้ ทรัพยอิงสิทธินั้นเปนโมฆะ
กรรมหรือโมฆยี ะกรรม พนกั งานเจาหนาทีไ่ มต อ งจดทะเบียนให

ขอ ๕ เมื่อพนักงานเจาหนาที่ไดรับจดทะเบียนกอตั้งทรัพยอิงสิทธิ
ในอสังหาริมทรัพยใดแลว ใหออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิโดยใหบันทึก
สาระสําคญั การจดทะเบียนกอตง้ั ทรพั ยอ ิงสิทธใิ หเ ปนไปตามคาํ ขอและบนั ทกึ ถอยคํา

หมวด ๒
หนงั สอื รับรองทรัพยอ ิงสิทธิ

สวนท่ี ๑
การออกหนังสือรับรองทรัพยอ งิ สิทธิ

แบบ ท.ส. ๑ หรอื ขอ ๖ หนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิสําหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือ
ท.ส. ๒ ที่ดินพรอมส่ิงปลูกสรางในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใหใชแบบ ท.ส. ๑ และหนังสือ
รับรองทรัพยอิงสิทธิสาํ หรับหองชุดใหใชแบบ ท.ส. ๒ ทายกฎกระทรวงนี้

๒๓๕

235
ขอ ๗ การออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิ ถามิไดกระทําดวยวิธีการ รูปแบบการออก
ทางอิเล็กทรอนิกส ใหทําเปนคูฉบับรวมสองฉบับ โดยใหพนักงานเจาหนาที่ ท.ส.๑ หรอื ท.ส. ๒
ลงลายมือช่ือและประทับตราประจําตําแหนงในหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธินั้น
และมอบใหเจาของอสังหาริมทรัพยผูกอตั้งทรัพยอิงสิทธิฉบับหนึ่ง และอีก
ฉบับหนึ่งเก็บไว ณ สํานักงานที่ดิน และในกรณีที่มีการจัดเก็บหนังสือรับรอง
ทรัพยอิงสิทธิฉบับสํานักงานที่ดินในรูปของขอมูลอิเล็กทรอนิกส ใหขอมูล
ดังกลาวถือเสมอื นเปนตนฉบบั
ขอ ๘ ในกรณีหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิฉบับสํานักงานท่ีดินที่มิได ใบแทน
ออกดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนกิ สส ญู หายหรือชํารุดในสาระสําคัญ ใหพนักงาน
เจาหนาท่ีดําเนินการเพื่อตรวจสอบหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิฉบับที่ออกใหแก
ผูทรงทรัพยองิ สทิ ธิหรอื หลักฐานอ่ืนทีม่ ีอยู และใหจัดทําหนงั สือรับรองทรัพยอิงสิทธิ
ฉบบั สาํ นักงานทด่ี นิ ขึ้นใหมโดยอาศัยหลกั ฐานเดมิ พรอ มท้ังใหแจงผูทรงทรัพยอิงสิทธิ
ทราบโดยเร็ว โดยใหใชวิธีการทางอิเล็กทรอนิกสแจงไปยังผูทรงทรัพยอิงสิทธิ
ตามท่ีผูทรงทรัพยอิงสิทธิไดแจงไวตอพนักงานเจาหนาท่ี ในกรณีท่ีไมสามารถ
ดําเนินการดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกสได ใหจัดทําเปนหนังสือสงทางไปรษณีย
ลงทะเบยี นตอบรับไปยังภูมิลําเนาหรือท่ีอยูของผูทรงทรัพยอิงสิทธิท่ีไดแจงไวตอ
พนกั งานเจา หนาท่ี

สวนท่ี ๒
การออกใบแทนหนงั สือรบั รองทรพั ยองิ สทิ ธิ
ขอ ๙ ในกรณีหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิที่มิไดออกดวยวิธีการทาง ใบแทน
อิเล็กทรอนิกสสูญหายหรือชํารุดในสาระสําคัญ ใหผูทรงทรัพยอิงสิทธิยื่นคําขอรับ
ใบแทนหนงั สือรบั รองทรพั ยอ งิ สิทธิตามแบบที่อธิบดีกําหนด ตอพนักงานเจาหนาท่ี
ณ สํานักงานที่ดินทอ งที่ที่อสังหาริมทรัพยที่กอตั้งทรัพยอิงสิทธินั้นตั้งอยู หาก
สอบสวนผูย่ืนคําขอแลวปรากฏวาหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิดังกลาวสูญหาย
หรือชํารุดในสาระสําคัญจริง ใหพนักงานเจาหนาที่ออกใบแทนหนังสือรับรอง
ทรัพยองิ สิทธใิ หแ กผูท รงทรัพยอ ิงสิทธินัน้
ใน กร ณีที่หนัง สือรับ รอ งทรัพ ยอิง สิท ธิสูญ หา ย หรือชํา รุดใน ประกาศออกใบแทน
สาระสําคัญโดยไมปรากฏที่ตั้งทรัพยอิงสิทธิ เลขที่หนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิ
หรือลายมือชื่อและตราประจําตําแหนงของพนักงานเจาหนาที่ กอนออกใบแทน

๒๓๖

236

หนังสือรับรองทรัพยองิ สิทธิ ใหพนักงานเจาหนาท่ีประกาศ รายละเอียดการขอรับ
ใบแทนหนังสอื รับรองทรัพยอิงสิทธิเปนเวลาสามสิบวันเพ่ือใหโอกาสผมู ีสวนไดเสีย
คัดคาน และในกรณีท่ีมิไดประกาศดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส ใหปดประกาศ
ณ สาํ นกั งานที่ดนิ ทอ งที่ทอ่ี สังหารมิ ทรัพยทกี่ อตัง้ ทรัพยอิงสทิ ธนิ น้ั ต้งั อยู
กรณีทถี่ อื วา หาย ขอ ๑๐ ในกรณีดังตอ ไปนี้ ใหถอื วาหนังสอื รบั รองทรพั ยองิ สิทธิสูญหาย
ศาลสง่ั (๑) ศาลมคี าํ สัง่ หรอื คําพิพากษาอันถึงที่สุดเก่ียวกับหนังสือรับรองทรัพย
อิงสทิ ธิ และผมู สี ิทธิตามคาํ สงั่ หรอื คําพพิ ากษาของศาลไมไดหนังสือรับรองทรัพย
องิ สทิ ธิมา
ขายทอดตลาด (๒) เจาพนกั งานผูมีอํานาจในการยึดและขายทอดตลาดทรัพยอิงสิทธิของผู
ท่ีคา งชําระภาษีอากรหรือเงินคางจายใด ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติ ไดยึดและ
ขายทอดตลาดทรัพยอิงสิทธิแลว แตไมไดหนังสือรับรองทรัพยองิ สทิ ธมิ า
พนักงานเจาหนาท่ี ในกรณีตาม (๑) ใหผูมีสิทธิตามคําส่ังหรือคําพิพากษาของศาลเปนผูมี
ออกใบแทน สิทธิยื่นคําขอรับใบแทนหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิ สําหรับกรณีตาม (๒) เม่ือ
เจาพนักงานน้ันมีหนังสือแจงการขายทอดตลาดถึงพนักงานเจาหนาท่ีแลว
ใหพนักงานเจาหนาท่ีออกใบแทนหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิใหผูซ้ือไดจากการ
ขายทอดตลาด
วิธกี ารออกใบแทน ขอ ๑๑ ในกรณีหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิท่ีมิไดออกดวยวิธีการทาง
อิเล็กทรอนิกส การออกใบแทนหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิ ใหใชแบบ ท.ส. ๑
หรือ แบบ ท.ส. ๒ แลวแตกรณี โดยระบุคําวา “ใบแทน” ดวยตัวอักษรสีแดงไว
ดานหนาของหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิ และใหพนักงานเจาหนาที่ลงลายมือ
ช่ือและประทบั ตราประจาํ ตําแหนง ในใบแทนหนังสอื รับรองทรัพยอ ิงสทิ ธิ

หมวด ๓
ประเภทนิตกิ รรมและการจดทะเบยี นนติ กิ รรมเก่ียวกับทรพั ยอิงสิทธิ

ประเภทการ ขอ ๑๒ การทํานิติกรรมเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิใหกระทําไดเฉพาะ
จดทะเบียน ประเภทนติ ิกรรม ดังตอไปน้ี

(๑) การโอนทรพั ยองิ สิทธโิ ดยมคี าตอบแทน
(๒) การโอนทรัพยอ ิงสิทธโิ ดยไมมีคาตอบแทน
(๓) การจาํ นองทรัพยอ งิ สทิ ธิ
(๔) การจดทะเบียนนิตกิ รรมทเี่ กี่ยวเนอ่ื งกบั (๑) (๒) หรอื (๓)

๒๓๗
237
ขอ ๑๓ ผูใดประสงคจะจดทะเบียนนิติกรรมเก่ียวกับทรัพยอิงสิทธิ ให
ย่ืนคําขอตามแบบที่อธิบดีกําหนด พรอมท้ังนําหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิและ
เอกสารและหลักฐานอยางอื่นมาแสดงตอพนักงานเจาหนาที่ ณ สํานักงานท่ีดิน
แหงใดแหงหนึ่ง เพ่ือใหพนักงานเจาหนาท่ี ณ สํานักงานท่ีดินทองท่ีที่
อสงั หารมิ ทรพั ยท่ีกอ ต้ังทรัพยอ ิงสิทธนิ นั้ ตง้ั อยดู ําเนินการจดทะเบียนให
ขอ ๑๔ กอนจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ ใหพนักงาน สอบสวนสทิ ธิ
เจาหนาที่สอบสวนสิทธิและความสามารถของคูกรณี และความสมบูรณของ
นิตกิ รรม และกาํ หนดทุนทรัพยสาํ หรับเสียคา ธรรมเนยี มในการจดทะเบยี น
การสอบสวนตามวรรคหน่ึง พนักงานเจาหนาท่ีอาจขอใหบุคคลซ่ึง เรยี กมาใหถอ ยคํา
เก่ียวขอ งมาใหถ อยคําหรอื สงเอกสารหรือหลกั ฐานท่ีเกีย่ วขอ งตามความจาํ เปน
ในกรณีที่ปรากฏตอพนักงานเจาหนาที่วา นิติกรรมท่ีคูกรณีนํามาขอจด โมฆะ/โมฆยี ะ
ทะเบียนน้ันเปนโมฆะกรรม พนักงานเจาหนาที่ไมตองจดทะเบียนให หากเปน
โมฆียะกรรม ใหพนักงานเจาหนาท่ีรับจดทะเบียนในเมื่อคูกรณีฝายที่อาจเสียหาย
ยืนยันใหจด
ในกรณีที่อสังหาริมทรัพยท่ีกอตั้งทรัพยอิงสิทธินั้น มีการกอต้ัง ทรพั ยสิทธิ
ทรัพยสิทธใิ ด ๆ ใหพ นักงานเจาหนาที่แจง ใหผูขอจดทะเบียนนิตกิ รรมทราบดว ย
ขอ ๑๕ การจดทะเบียนนิติกรรมเก่ียวกับทรัพยอิงสิทธิ ใหพนักงาน สญั ญา
เจาหนาท่ีจัดทําบันทึกขอตกลงหรือสัญญาเกี่ยวกับการนั้น แลวแตกรณี และใน
กรณีที่หนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิมิไดออกดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส ให
บันทกึ สาระสาํ คัญลงในหนงั สอื รบั รองทรัพยอิงสิทธิฉบับสํานักงานท่ีดินและฉบับ
ผทู รงทรัพยอิงสิทธิใหตรงกนั ดวย
การทํานิติกรรมใด ๆ เก่ียวกบั ทรัพยอิงสิทธิ เมื่อมีการจดทะเบียนแลว สง ไปรษณยี 
ใหพ นักงานเจาหนา ที่แจงใหเ จาของอสงั หารมิ ทรพั ยทราบโดยเร็ว โดยใหใชวิธีการ ลงทะเบยี นตอบรบั
ทางอิเล็กทรอนิกสแจงไปยังเจาของอสังหาริมทรัพยตามท่ีเจาของอสังหาริมทรัพย
ไดแจงไวต อพนักงานเจาหนาที่ ในกรณีที่ไมสามารถดําเนินการดวยวิธีการทาง
อิเล็กทรอนิกสได ใหจัดทําเปนหนังสือสงทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับไปยัง
ภมู ิลาํ เนาหรือท่ีอยูข องเจา ของอสังหาริมทรัพยที่ไดแ จงไวต อพนกั งานเจา หนาที่
ขอ ๑๖ นติ กิ รรมทคี่ ูกรณีขอใหจดทะเบียนเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ ถาทํา จดั ทาํ คฉู บบั
ในรปู หนงั สือสัญญาใหทาํ เปน คูฉบบั เพื่อเกบ็ ไว ณ สํานกั งานท่ีดินหน่ึงฉบับ และ
มอบใหผูขอหรือคูกรณีอีกหน่ึงฉบับ หรือสองฉบับ แลวแตกรณี ถาทําเปนรูป
บันทึกขอตกลงใหทําหนึ่งฉบับ เพ่ือเก็บไว ณ สํานักงานท่ีดิน หรือเก็บไวในรูป
ขอ มูลอเิ ล็กทรอนกิ ส

๒๓๘

238

โอนมรดก ขอ ๑๗ ในการขอจดเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเก่ียวกับทรัพยอิงสิทธิซึ่ง
ทรพั ยอิงสทิ ธิ ไดมาโดยทางมรดก ใหผูจัดการมรดกตามคําสั่งศา ลเปนผูย่ืนคําขอ
จดเปล่ียนแปลงทางทะเบียนในหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิตามแบบที่อธิบดี
กําหนด ตอพนักงานเจาหนาที่ ณ สํานักงานที่ดินแหงใดแหงหนึ่ง เพื่อให
พนักงานเจาหนาที่ ณ สํานักงานท่ีดินทองที่ท่ีอสังหาริมทรัพยที่กอตั้งทรัพยอิงสิทธิ
นนั้ ต้งั อยูดาํ เนินการจดทะเบยี นให พรอ มดวยเอกสารและหลกั ฐาน ดังตอไปนี้
(๑) หนงั สือรับรองทรัพยอ งิ สิทธิ
(๒) คาํ ส่งั ศาลแตง ต้งั ผจู ัดการมรดก
(๓) เอกสารหรือหลักฐานอ่ืนท่ีเกยี่ วของ
ตั้งผูจัดการมรดก ใ น ก ร ณี ที่ ผู ท ร ง ท รั พ ย อิ ง สิ ท ธิ เ ป น บุ ค ค ล ต า ง ด า ว ถึ ง แ ก ค ว า ม ต า ย
ตอ ศาลไทย หากทายาทมีความประสงคขอรับโอนทรัพยอิงสิทธิโดยทางมรดก ใหดําเนินการ
ขอแตงตงั้ ผจู ัดการมรดกตอ ศาลไทย
ไมต องประกาศ ในกรณที ่ผี จู ัดการมรดกซงึ่ มีช่อื ในหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิอยูแลวขอ
จดทะเบียนนิติกรรมการไดมาซึ่งทรัพยอิงสิทธนิ ั้นโดยทางมรดกใหแกทายาทของ
ผูทรงทรัพยอิงสิทธิ ใหพนักงานเจาหนาท่ีดําเนินการจดทะเบียนใหตามคําขอ
โดยไมต อ งประกาศ
อายัด ขอ ๑๘ ผูใดมีสวนไดเสียในสิทธิตามหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิอัน
อาจจะฟองบังคับใหมีการจดทะเบียนหรือใหมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน
หากประสงคจะขออายัดทรัพยอิงสิทธิ ใหย่ืนคําขอตามแบบที่อธิบดีกําหนดตอ
พนักงานเจาหนาท่ี ณ สํานักงานท่ีดินทองที่ท่ีอสังหาริมทรัพยที่กอต้ังทรัพย
อิงสทิ ธิน้ันตง้ั อยู
ส่ังรบั อายดั เม่ือพนักงานเจาหนาที่สอบสวนเอกสารหรือหลักฐานท่ีผูย่ืนคําขออายัด
ตามวรรคหน่งึ ไดนํามาแสดงแลว เหน็ สมควรเช่ือถือ ใหพนักงานเจาหนาท่ีรับอายัด
ไวมีกําหนดสามสิบวันนับแตวันที่สั่งรับอายัด เม่ือพนกําหนดระยะเวลาดังกลาว
ใหถ อื วาการอายดั สน้ิ สดุ ลง และผนู ั้นจะขออายัดซํ้าในกรณเี ดียวกนั อีกไมไ ด
รบั อายัดโดยไมช อบ ถาผูมีสวนไดเสียคัดคานวาการอายัดนั้นไมชอบดวยกฎหมาย ให
พนักงานเจาหนาที่ทําการสอบสวนเอกสารหรือหลักฐานเทาที่จําเปน เมื่อเปนท่ี
เชื่อไดวาไดรับอายัดไวโดยไมชอบดวยกฎหมาย ใหพนักงานเจาหนาที่มีอํานาจส่ัง
ยกเลิกการอายัด และแจงใหผูยื่นคําขออายัดทราบโดยเร็ว โดยใหใชวิธีการทาง
อเิ ล็กทรอนิกสแจง ไปยังผูยื่นคาํ ขอตามทผี่ ยู ื่นคําขอไดแ จงไวต อ พนกั งานเจาหนาท่ี

๒๓๙

239
ในกรณีที่ไมสามารถดําเนินการดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกสได ใหจัดทําเปน
หนังสือสงทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับไปยังภูมิลําเนาหรือท่ีอยูของผูย่ืน
คําขอทไ่ี ดแจงไวตอพนักงานเจาหนา ท่ี

หมวด ๔
การยกเลิกทรัพยอ งิ สทิ ธิ
ขอ ๑๙ เจาของอสังหารมิ ทรัพยที่กอ ตั้งทรัพยอ ิงสทิ ธิซ่งึ เปน ผูทรงทรัพย ยืน่ คําขอยกเลกิ
อิงสิทธผิ ใู ดประสงคจะยกเลิกทรัพยอิงสิทธกิ อนครบกําหนดเวลา ใหย่ืนคําขอจด ทรพั ยอ ิงสทิ ธิ
ทะเบียนยกเลิกทรัพยอิงสิทธิ รวมท้ังใหมีบันทึกถอยคําของผูขอจดทะเบียน
ยกเลิกทรัพยอิงสิทธิวาการขอยกเลิกไมกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผูทํา
การโดยเสยี คาตอบแทนและโดยสุจริต และไดจดทะเบียนโดยสุจริต หากหนังสือ
รับรองทรัพยอิงสิทธิมิไดออกดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส ใหย่ืนคําขอตอ
พนักงานเจาหนาท่ี ณ สํานักงานที่ดินทองที่ท่ีอสังหาริมทรัพยท่ีกอต้ังทรัพย
อิงสิทธนิ ้ันต้ังอยู พรอ มดว ยเอกสารและหลกั ฐาน ดงั ตอไปน้ี
(๑) หนงั สอื รับรองทรัพยอ งิ สทิ ธิ
(๒) โฉนดท่ีดนิ หรอื หนงั สอื กรรมสทิ ธ์ิหองชุดที่กอ ตั้งทรพั ยอิงสทิ ธิ
คําขอจดทะเบียนยกเลิกทรัพยอิงสิทธิและบันทึกถอยคําของผูขอ
จดทะเบียนตามวรรคหน่งึ ใหเ ปน ไปตามแบบที่อธบิ ดกี ําหนด
ขอ ๒๐ เม่ือพนักงานเจาหนาท่ีไดพิจารณาคําขอจดทะเบียนยกเลิก ยกเลกิ ทรัพยอ งิ สทิ ธิ
ทรัพยอิงสิทธิ และเอกสารและหลักฐานตามขอ ๑๙ แลวเห็นวาถูกตองและ
ครบถวน ใหพนักงานเจาหนาท่ีรับจดทะเบียนยกเลิกทรัพยอิงสิทธิ หากหนังสือ
รับรองทรัพยอิงสิทธิมิไดออกดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกส ใหบันทึกสาระสําคัญ
ลงไวในโฉนดท่ีดินหรือหนังสือกรรมสิทธ์ิหองชุดฉบับสํานักงานท่ีดินและฉบับ
เจา ของท่ดี ินหรอื หองชดุ ใหต รงกนั
ในกรณีท่ีพนักงานเจาหนาท่ีพิจารณาคําขอจดทะเบียนยกเลิกทรัพย ไมรับคําขอยกเลิก
องิ สิทธิ และเอกสารและหลักฐานตามขอ ๑๙ แลวเห็นวาการขอยกเลิกทรัพย
อิงสิทธิจะกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผูทําการโดยเสียคาตอบแทนและ
โดยสุจริต และไดจดทะเบียนโดยสุจริต ใหพนักงานเจาหนาที่สั่งไมรับคําขอ
ยกเลิกทรพั ยอ ิงสทิ ธนิ ั้น

๒๔๐

240

หมวด ๕
การเพกิ ถอนและแกไขหนังสือรบั รองทรพั ยอ ิงสทิ ธิ

เพกิ ถอนโฉนด/ ขอ ๒๑ ในกรณที ี่มกี ารเพกิ ถอนโฉนดที่ดินหรอื หนงั สอื กรรมสิทธิ์หองชุด
หนงั สอื กรรมสทิ ธ์ิ ที่กอตั้งทรัพยอิงสิทธิ การเพิกถอนรายการจดทะเบียนในโฉนดที่ดินหรือหนังสือ
หองชุด กรรมสิทธ์ิหองชุด ซึ่งมีผลกระทบตอการกอต้ังทรัพยอิงสิทธิ หรือการเพิกถอน
รายการกอตั้งทรัพยอิงสิทธิ ใหถือวาหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิที่กอตั้งใน
โฉนดทดี่ นิ หรอื หนงั สอื กรรมสิทธ์หิ อ งชดุ ดังกลา ว แลว แตกรณี ถูกเพกิ ถอนไปดว ย
เจา หนาทแ่ี จงผูทรง เ มื่ อ มี ก า ร เ พิ ก ถ อ น ห นั ง สื อ รั บ ร อ ง ท รั พ ย อิ ง สิ ท ธิ ต า ม ว ร ร ค ห น่ึ ง
ใหพนักงานเจาหนาที่แจงผูทรงทรัพยอิงสิทธิทราบโดยเร็ว โดยใหใชวิธีการทาง
อิเล็กทรอนิกสแจงไปยังผูทรงทรัพยอิงสิทธิตามที่ผูทรงทรัพยอิงสิทธิไดแจงไวตอ
พนักงานเจาหนาท่ี ในกรณีท่ีไมสามารถดําเนินการดวยวิธีการทางอิเล็กทรอนิกสได
ใหจ ดั ทําเปนหนังสือสงทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับไปยังภูมิลําเนาหรือท่ี
อยูของผูทรงทรัพยอิงสิทธิที่ไดแจงไวตอพนกั งานเจา หนา ท่ี
อธด. ส่งั เพกิ ถอน ขอ ๒๒ เม่ือความปรากฏวาไดออกหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิหรือได
จดทะเบียนนิติกรรม หรือจดเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ
ใหแกผูใดโดยคลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวยกฎหมาย ใหอธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดี
มอบหมายซ่ึงดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือผูตรวจราชการกรมที่ดินมีอํานาจส่ัง
เพกิ ถอนหรอื แกไ ขได
แตง ต้ัง ขอ ๒๓ กอนทําการเพิกถอนหรือแกไขหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิหรือ
คณะกรรมการ การจดทะเบียนนิติกรรมหรือจดเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเก่ียวกับทรัพยอิงสิทธิ
ตามขอ ๒๒ ใหอธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายตามขอ ๒๒ แตงต้ังคณะกรรมการ
สอบสวนขึน้ คณะหนึง่ ดงั ตอ ไปนี้
ในเขต กทม. (๑) สําหรับกรุงเทพมหานคร ประกอบดวย เจาพนักงานท่ีดิน
กรุงเทพมหานครหรือเจาพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขา หรือขาราชการ
สังกัดกรมที่ดินซ่ึงอธิบดีมอบหมายเปนประธานกรรมการ และใหอธิบดีแตงตั้ง
ขาราชการซ่ึงดํารงตําแหนงประเภทท่ัวไปตั้งแตระดับชํานาญงานข้ึนไป หรือ
ขาราชการซ่ึงดํารงตําแหนงประเภทวิชาการต้ังแตระดับชํานาญการข้ึนไปใน
สํานักงานท่ีดินกรุงเทพมหานครหรือสํานักงานท่ีดินกรุงเทพมหานครสาขา
จาํ นวนสองคนเปน กรรมการ โดยใหกรรมการคนหนึ่งเปน เลขานุการ

๒๔๑
241
(๒) สําหรับจังหวัดอื่น ประกอบดวย เจาพนักงานที่ดินจังหวัดหรือ ในเขตจงั หวดั อนื่
เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา หรือขาราชการสังกัดกรมท่ีดินซ่ึงอธิบดีมอบหมาย
เปนประธานกรรมการ และใหอธิบดีแตงตั้งขาราชการซึ่งดํารงตําแหนงประเภท
ทั่วไปตั้งแตระดับชํานาญงานขึ้นไป หรือขาราชการซึ่งดํารงตําแหนงประเภท
วิชาการตั้งแตระดับชํานาญการขึ้นไปในสํานักงานท่ีดินจังหวัดหรือสํานักงาน
ที่ดินจังหวัดสาขา จํานวนสองคน เปนกรรมการ โดยใหกรรมการคนหนึ่งเปน
เลขานกุ าร
ขอ ๒๔ ใหคณะกรรมการสอบสวนตามขอ ๒๓ มีอํานาจเรียกหนังสือ อาํ นาจเรยี กหนงั สอื
รับรองทรพั ยองิ สทิ ธิ เอกสารท่ไี ดจดทะเบยี นนติ กิ รรมหรือไดจดเปลี่ยนแปลงทาง รับรองฯ
ทะเบียน หรือเอกสารอื่นท่ีเก่ียวของมาพิจารณา พรอมทั้งแจงใหผูมีสวนไดเสีย
ทราบเพ่ือใหโอกาสคัดคาน ถาไมคัดคานภายในกําหนดสามสิบวันนับแตวันท่ี
ไดรับแจง ใหถ ือวา ไมม ีการคดั คาน
การสอบสวนตามวรรคหนึ่งตองดําเนินการใหแลวเสร็จและสงรายงาน สงรายงาน
การสอบสวนใหอธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายตามขอ ๒๒ ภายในกําหนด การสอบสวน
หกสิบวันนับแตวันท่ีไดมีคําส่ังใหทําการสอบสวน ในกรณีที่คณะกรรมการ
สอบสวนไมสามารถดําเนินการใหแลวเสร็จภายในกําหนดเวลาดังกลาว
ใหคณะกรรมการสอบสวนรายงานเหตทุ ีท่ าํ ใหก ารสอบสวนไมแ ลวเสรจ็ ตออธิบดี
หรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายตามขอ ๒๒ เพื่อขอขยายระยะเวลาการสอบสวนกอน
ครบกําหนดระยะเวลาดังกลาว โดยใหอธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายตามขอ ๒๒
สั่งขยายระยะเวลาดําเนินการไดต ามความจําเปนแตไมเกนิ หกสบิ วัน
ขอ ๒๕ ใหอธิบดหี รอื ผซู ึง่ อธบิ ดมี อบหมายตามขอ ๒๒ พิจารณาใหแลว เพกิ ถอนภายใน
เสร็จภายในสิบหาวันนับแตวันที่ไดรับรายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการ ๑๕ วัน
สอบสวนตามขอ ๒๔ วรรคสอง เมื่ออธิบดีหรือผูซึ่งอธิบดีมอบหมายพิจารณา
ประการใดแลว ก็ใหดําเนนิ การไปตามนนั้
ขอ ๒๖ การดําเนินการเพิกถอนหรือแกไขตามหมวดนี้ ถาไมไดหนังสือ ไมไ ดหนงั สอื รับรอง
รับรองทรัพยอิงสิทธิมา ใหถือวาหนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิน้ันสูญหาย และให ทรพั ยอิงสิทธิมา
พนกั งานเจาหนาทอ่ี อกใบแทนหนงั สอื รับรองทรัพยอิงสิทธิเพ่อื ดําเนินการตอไป ออกใบแทน