ประมวลกฎหมายที่ดินฯ 120 ปี กรมที่ดิน (ปี 2564)

143

กฎกระทรวง
ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)
ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชป ระมวลกฎหมายที่ดิน

พ.ศ. ๒๔๙๗

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๑๕ แหงพระราชบัญญัตใิ หใชประมวล
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และมาตรา ๑๐๓ วรรคหนึ่ง แหงประมวล
กฎหมายที่ดิน ซึ่งแกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแกไขเพ่ิมเติมประมวล
กฎหมายท่ีดิน (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๒๑ รัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทย
ออกกฎกระทรวงไว ดังตอไปนี้
ขอ ๑ ใหย กเลกิ
ยกเลิกของเดมิ

(๑) กฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๒ (พ.ศ. ๒๕๒๒) ออกตามความใน
พระราชบญั ญตั ิใหใชประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
(๒) กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๓๗ (พ.ศ. ๒๕๓๒) ออกตามความใน
พระราชบญั ญัตใิ หใชป ระมวลกฎหมายท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗
(๓) กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๑ (พ.ศ. ๒๕๓๔) ออกตามความใน
พระราชบญั ญัตใิ หใชป ระมวลกฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗
(๔) กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๖ (พ.ศ. ๒๕๔๐) ออกตามความใน
พระราชบัญญัตใิ หใชป ระมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ขอ ๒ ใหเรยี กเกบ็ คา ธรรมเนยี มดังนี้
คา ธรรมเนยี ม

(๑) คา ธรรมเนยี มในการขอสัมปทาน - สัมปทาน

รายละ ๕๐๐ บาท

144 (๒) คา สัมปทานตอ ป ไรล ะ ๑๔๔
เศษของไรใ หคดิ เปน หนึ่งไร
- หนงั สอื รับรองการ ๒๐ บาท
ทาํ ประโยชน (๓) คาธรรมเนียมออกหนังสอื รบั รอง
- คา พสิ ูจน การทําประโยชน ๓๐ บาท
สอบสวน/ (ก) ทด่ี ินเนอื้ ทไ่ี มเ กิน ๒๐ ไร ๒ บาท
ตรวจสอบเน้ือที่ แปลงละ
(ข) ท่ีดนิ เนื้อท่เี กิน ๒๐ไร สวนที่เกนิ ไรละ ๓๐ บาท
- คาธรรมเนยี มออก เศษของไรใ หค ดิ เปนหนึง่ ไร ๓๐ บาท
โฉนดทด่ี นิ ๓๐ บาท
- คารงั วัดโฉนด (๔) คา ธรรมเนียมการพสิ ูจนส อบสวนหรอื ๓๐ บาท
ตรวจสอบเนอ้ื ทีเ่ กีย่ วกับหนงั สือรบั รอง ๑๐ บาท
การทาํ ประโยชน ๕๐ บาท
(ก) ถาเรียกเปนรายแปลง แปลงละ ๒ บาท
(ข) ถา เรียกเปนรายวนั วนั ละ
(ค) คา คัดหรอื จาํ ลองแผนที่ แปลงละ ๔๐ บาท
(ง) คาคาํ นวณเน้อื ทีห่ รือสอบแส แปลงละ ๔๐ บาท
(จ) คา จับระยะ แปลงละ ๓๐ บาท
๓๐ บาท
(๕) คาธรรมเนยี มออกโฉนดทดี่ ิน ๑๐ บาท
(ก) ที่ดนิ เนอื้ ท่ีไมเ กิน ๒๐ ไร แปลงละ
(ข) ทดี่ ินเนื้อทีเ่ กนิ ๒๐ ไร สวนท่เี กนิ ไรละ
เศษของไรใหคดิ เปน หนึง่ ไร

(๖) คาธรรมเนียมรงั วดั เกี่ยวกับโฉนดทีด่ นิ
(ก) ถาเรียกเปน รายแปลง แปลงละ
(ข) ถา เรยี กเปนรายวนั วันละ
(ค) คา คดั หรอื จําลองแผนที่ แปลงละ
(ง) คาคํานวณเน้ือทีห่ รือสอบแส แปลงละ
(จ) คาจับระยะ แปลงละ

๑๔๕
145

(๗) คาธรรมเนียมจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรม รอ ยละ ๒ - คา ธรรมเนยี ม
(ก) คา จดทะเบยี นสิทธแิ ละนิตกิ รรม จดทะเบยี นฯ
มีทุนทรัพยเรียกตามราคาประเมิน
ทุนทรัพยตามทค่ี ณะกรรมการกาํ หนด - คาโอนกรณอี งคกร
ราคาประเมินทุนทรัพยกําหนด พิเศษ
(ข) คา จดทะเบยี นโอนอสงั หาริมทรพั ย
เฉพาะในกรณีท่อี งคการบริหาร รอยละ ๐.๐๑
สินเช่อื อสังหาริมทรพั ย หรอื บริษัท ๑๐๐,๐๐๐ บาท
จํากดั ท่ีสถาบันการเงนิ ตามพระราช
กฤษฎีกาจดั ต้ังองคการบรหิ าร - คาโอนกองทุนรวม
สนิ เชื่อ อสังหารมิ ทรพั ย พ.ศ. ๒๕๔๐
จดั ต้งั ขน้ึ เพ่ือดาํ เนินการบริหาร
สนิ เช่อื อสงั หาริมทรพั ยโดยความ
เห็นชอบของธนาคารแหง ประเทศไทย
เปน ผูรบั โอน หรือโอนคืน หรือกรณที ่ี
กองทนุ รวมอสังหารมิ ทรัพยท ่ีไดรับ
ความเห็นชอบจาก คณะกรรมการ
ก.ล.ต. เปนผูรบั โอนใหเรยี กตาม
ราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยตามท่ี
คณะกรรมการกาํ หนดราคาประเมนิ
ทุนทรพั ยก าํ หนด
แตอยางสงู ไมเกิน
(ข/๑)๑ คาจดทะเบยี นโอนอสังหารมิ ทรพั ย
เฉพาะในกรณีทก่ี องทุนรวม

๑ ความในขอ ๒ (๗) (ข/๑) เพม่ิ เตมิ โดยกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๕๖) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิให
ใชป ระมวลกฎหมายท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๔๖

146 โครงสรา งพื้นฐานท่จี ัดต้งั ขนึ้ ตาม รอยละ ๐.๐๑
กฎหมายวาดวยหลกั ทรัพยแ ละ ๑๐๐,๐๐๐ บาท
- คา โอนทรัสตี ตลาดหลักทรัพยเปนผูรับโอนหรือ
รายเดมิ เปน ทรสั ตี ผโู อนอสงั หารมิ ทรัพย ท้ังนี้โดยมี รอยละ ๐.๐๑
รายใหม สญั ญาการรับโอนอสังหาริมทรัพยน้ัน ๑๐๐,๐๐๐ บาท
กลับคนื จากกองทนุ รวมโครงสรา ง
พนื้ ฐานหรือมีสญั ญาการโอน
อสงั หารมิ ทรพั ยน ัน้ ตอใหสว นราชการ
หรอื องคการของรัฐบาลตามประมวล
รัษฎากรใหเรียกตามราคาประเมนิ
ทนุ ทรพั ยตามที่คณะกรรมการกําหนด
ราคาประเมินทนุ ทรพั ยก ําหนด
แตอยางสูงไมเกิน
(ข/๒)๒ คาจดทะเบยี นโอนอสงั หาริมทรพั ยเฉพาะ
ในกรณีการโอนอสังหารมิ ทรัพยจากทรัสตี
รายเดมิ เปน ทรัสตีรายใหม ตามกฎหมาย
วา ดว ยทรัสตเ พื่อธุรกรรมในตลาดทนุ
ใหเ รียกตามราคาประเมินทุนทรัพย
ตามที่คณะกรรมการกาํ หนดราคาประเมิน
ทุนทรัพยกาํ หนด
แตอ ยางสูงไมเกิน

๒ ขอ ๒ (๗) (ข/๒) เพิม่ โดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๗ (พ.ศ. ๒๕๕๙) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวล
กฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๔๗
147

(ค)๓ คาจดทะเบยี นโอนอสังหารมิ ทรพั ย เฉพาะในกรณีท่ี - คาโอนกรณีมูลนธิ ิ
มลู นิธิชัยพฒั นา มูลนธิ ิสงเสรมิ ศลิ ปาชพี พิเศษ
ในสมเด็จพระนางเจา สริ กิ ิติ์ พระบรมราชินีนาถ
มูลนธิ ิสายใจไทยในพระบรมราชปู ถมั ภ - กรณีวดั /วดั
สภากาชาดไทย มลู นธิ สิ งเคราะหเดก็ ของ บาทหลวงโรมนั
สภากาชาดไทย มูลนธิ สิ มเด็จพระเทพรัตนราชสุดา คาธอลิคฯ และ
หรือมูลนิธสิ มเด็จพระพันวสั สาอยั ยิกาเจา มัสยดิ อิสลามใชเ ปน
หรอื มลู นธิ อิ าสาเพอื่ นพ่งึ (ภาฯ) ยามยาก สภากาชาดไทย ทตี่ ้งั ศาสนสถาน
เปนผรู ับโอนหรือผูโอนเรยี กตามราคาประเมินทุนทรัพย
ตามที่คณะกรรมการกาํ หนดราคา
ประเมินทนุ ทรัพยกาํ หนด รอ ยละ ๐.๐๐๑
(ง) คา จดทะเบียนโอนมรดกหรอื ให
ทงั้ นี้ เฉพาะในระหวางผูบพุ การีกับ
ผสู ืบสันดาน หรอื ระหวางคูส มรส
เรยี กตามราคาประเมินทุนทรัพย
ตามทค่ี ณะกรรมการกาํ หนดราคา
ประเมนิ ทนุ ทรพั ยกําหนด รอยละ ๐.๕
(จ) คาจดทะเบยี นเฉพาะในกรณีที่
วดั วาอาราม วัดบาทหลวงโรมนั
คาธอลิค หรอื มัสยดิ อสิ ลาม เปน
ผรู บั ให เพ่ือใชเ ปนท่ีตัง้ ศาสนสถาน
ท้ังนี้ ในสวนที่ไดมารวมกับท่ีดินที่มี
อยูกอนแลวไมเกิน ๕๐ ไร เรยี ก

๓ ขอ ๒ (๗) (ค) แกไขเพ่ิมเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๘ (พ.ศ. ๒๕๖๒) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใช
ประมวลกฎหมายทดี่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๔๘

148

- จาํ นอง/บรุ ิมสทิ ธิ ตามราคาประเมนิ ทนุ ทรพั ยตามท่ี รอ ยละ ๐.๐๑
ท่ัวไป คณะกรรมการกาํ หนดราคา รอยละ ๑
- จํานอง/บรุ ิมสิทธิ ประเมินทุนทรัพยกําหนด ๒๐๐,๐๐๐ บาท
สาํ หรบั สินเชือ่ (ฉ) คา จดทะเบยี นการจาํ นองหรือบุริมสิทธิ รอ ยละ ๐.๕
เกษตร แตอยา งสงู ไมเกนิ ๑๐๐,๐๐๐ บาท
(ช) คาจดทะเบียนการจาํ นองหรือบรุ มิ สิทธิ
- จาํ นอง/บรุ ิมสิทธิ สําหรับการใหส นิ เชือ่ เพือ่ การเกษตรของ รอยละ ๐.๐๑
องคกรการเงิน สถาบนั การเงนิ ทร่ี ัฐมนตรีกําหนด ๑๐๐,๐๐๐ บาท
แตอยา งสูงไมเ กิน
(ซ) คา จดทะเบยี นการจาํ นองหรือบุรมิ สทิ ธิ
เฉพาะในกรณที ีอ่ งคการบรหิ ารสนิ เช่ือ
อสงั หาริมทรพั ยห รือบริษัทจาํ กดั ท่ีสถาบัน
การเงินตามพระราชกฤษฎกี าจัดตั้ง
องคการบรหิ ารสินเชื่ออสังหารมิ ทรพั ย
พ.ศ. ๒๕๔๐ จัดตงั้ ขน้ึ เพื่อดาํ เนนิ การ
บริหารสินเชือ่ อสังหารมิ ทรพั ยโดยความ
เหน็ ชอบของธนาคารแหงประเทศไทย
เปน ผูขอจดทะเบยี น
แตอยางสูงไมเกนิ
(ซ/๑)๔ คาจดทะเบียนการจาํ นอง เฉพาะ
ในกรณที ่ีกองทุนรวมโครงสรา งพนื้ ฐานที่
จดั ต้ังขน้ึ ตามกฎหมายวา ดว ยหลกั ทรพั ย

๔ ขอ ๒ (๗) (ซ/๑) เพิ่มโดยกฎกระทรวงฉบบั ท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๕๖) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวล
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๔๙

149

และตลาดหลักทรพั ยเ ปน ผขู อจดทะเบยี น รอยละ ๐.๐๑
แตอยางสงู ไมเ กนิ ๑๐๐,๐๐๐ บาท
(ซ/๒)๕ คา จดทะเบยี นการจํานองหรือ
บรุ มิ สทิ ธิเฉพาะในกรณีการโอนสทิ ธิ - การโอนสิทธกิ าร
จํานองหรือบุรมิ สิทธิจากทรัสตีรายเดมิ รับจํานอง/บุรมิ สิทธิ
เปน ทรสั ตรี ายใหมตามกฎหมาย ทรัสตรี ายเดิม
วาดว ยทรสั ตเพื่อธุรกรรมในตลาดทนุ เปนทรสั ตีรายใหม
แตอ ยางสงู ไมเกนิ
(ฌ) คาจดทะเบยี นโอนสทิ ธิการรับจาํ นอง รอยละ ๐.๐๑
เฉพาะในกรณที ีส่ ถาบันการเงนิ ๑๐๐,๐๐๐ บาท
รับโอนสทิ ธิเรียกรอ งจากการขาย
ทรัพยสินเพื่อชาํ ระบญั ชีของบรษิ ทั - โอนสทิ ธิการรับ
ทถ่ี ูกระงบั การดาํ เนนิ กิจการตาม จํานองกรณสี ถาบนั
มาตรา ๓๐ แหงพระราชกําหนด การเงนิ รับโอนสทิ ธิ
การปฏิรูปสถาบนั การเงิน พ.ศ.๒๕๔๐ เรยี กรอง
เปน ผขู อจดทะเบียน
แตอยางสงู ไมเกิน รอ ยละ ๐.๐๑
(ญ) คา จดทะเบยี นการจํานอง สาํ หรับ ๑๐๐,๐๐๐ บาท
การใหสินเชือ่ เพอื่ ฟน ฟูความเสียหาย
จากอุทกภัย อคั คีภัย วาตภัย หรอื - จํานองฟน ฟูจาก
มหนั ตภัยอ่นื ท้งั นี้ ตามหลักเกณฑท ี่ ภัยพบิ ตั ิ
รัฐมนตรกี าํ หนด
รอยละ ๐.๐๑

๕ ขอ ๒ (๗) (ซ/๒) เพ่ิมโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๗ (พ.ศ. ๒๕๕๙) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวล
กฎหมายทีด่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๕๐
150

- โอน/จํานองตาม (ฎ) คาจดทะเบยี นโอนอสังหาริมทรพั ย รอ ยละ ๐.๐๑
มติ ครม. และคาจดทะเบยี นการจํานองเฉพาะ
ในกรณที ี่คณะรฐั มนตรมี มี ตใิ ห รอ ยละ ๑
- โอนกรณธี นาคาร ลดหยอ นคาธรรมเนียมเปนพิเศษเพ่อื รอยละ ๑
อิสลาม ประโยชนส าธารณะ หรอื ความมั่นคง
ในทางเศรษฐกจิ ของประเทศ ทง้ั น้ี
- ทรพั ยสทิ ธมิ ี ตามหลักเกณฑท่คี ณะรัฐมนตรีกาํ หนด
คาตอบแทนอ่ืนๆ
- เชา (ฎ/๑)๖ คา จดทะเบียนโอนอสงั หาริมทรพั ย เฉพาะ
ในกรณีท่ีธนาคารอสิ ลามแหง ประเทศไทย
โอนอสงั หาริมทรพั ยใหแ กผ ูรบั โอน
เนื่องจากการใหเ ชา ซ้อื อสังหารมิ ทรพั ย
ของธนาคารอิสลามแหงประเทศไทยให
เรยี กตามราคาประเมินทนุ ทรัพยตามที่
คณะกรรมการกําหนดราคาประเมนิ
ทุนทรพั ยก ําหนด รอยละ ๑

(ฏ)๗ คา จดทะเบียนทรพั ยสิทธทิ มี่ คี า ตอบแทน
ยกเวนการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรม
ทมี่ ที ุนทรัพยต าม (ก) (ข) (ข/๑) (ค) (ง)
(จ) (ฎ) และ (ฎ/๑)

(ฐ) คา จดทะเบียนการเชา

๖ ขอ ๒ (๗) (ฎ/๑) เพิ่มโดยกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๕๑ (พ.ศ. ๒๕๔๙) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวล
กฎหมายที่ดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗
๗ ขอ ๒ (๗) (ฏ) แกไขเพ่ิมเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๕๖) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใช

ประมวลกฎหมายที่ดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๕๑
151

(ฐ/๑)๘ คาจดทะเบยี นการเชา เฉพาะใน - เชา กรณีกองทุน
กรณที ่ีกองทนุ รวมโครงสรางพืน้ ฐาน รวมฯ
ที่จดั ต้งั ขึน้ ตามกฎหมายวา ดว ยหลักทรัพย
และตลาดหลักทรัพยเปน ผูเชา ผูเชาชว ง รอยละ ๐.๐๑
ผูใหเชา หรือผูใหเชา ชวง ๑๐๐,๐๐๐ บาท
แตอยา งสูงไมเกิน
- โอนสิทธกิ ารเชา
(ฐ/๒)๙ คา จดทะเบียนการเชาเฉพาะ กรณที รสั ตรี ายเดิม
ในกรณกี ารโอนสทิ ธกิ ารเชา เปนทรัสตีรายใหม
จากทรสั ตีรายเดมิ เปน ทรสั ตี
รายใหมต ามกฎหมายวาดวยทรสั ต รอ ยละ ๐.๐๑ - กรณไี มม ีทนุ ทรัพย
เพือ่ ธุรกรรมในตลาดทนุ ๑๐๐,๐๐๐ บาท - ตา งดา วขอไดม า
แตอ ยางสงู ไมเกิน ซ่งึ ท่ดี ิน
๕๐ บาท
(ฑ) คาจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิตกิ รรม
ไมมที ุนทรพั ย แปลงละ ๕๐๐ บาท
๑๐๐ บาท
(๘) คาธรรมเนียมการขอใหไดม าซงึ่ ท่ีดิน
ของคนตางดา ว รายละ - ขอคาที่ดนิ
คา อนุญาต ไรล ะ
เศษของไรใหค ดิ เปน หน่งึ ไร ๕๐๐ บาท
๒๐ บาท
(๙) คา ธรรมเนยี มการขอใหไดม าซง่ึ ท่ีดิน
เพื่อการคา ท่ดี นิ รายละ
คาอนุญาต ไรละ
เศษของไรใหค ิดเปนหน่ึงไร

๘ ขอ ๒ (๗) (ฐ/๑) เพิ่มโดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๕ (พ.ศ. ๒๕๕๖) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวล
กฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
๙ ขอ ๒ (๗) (ฐ/๒) เพ่มิ โดยกฎกระทรวงฉบับที่ ๕๗ (พ.ศ. ๒๕๕๙) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวล

กฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๕๒
152

- คธน. เบด็ เตลด็ (๑๐)๑๐ คา ธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด ๕ บาท
- คา คําขอ (ก) คาคําขอ แปลงละ
- คาคดั สําเนา (ข) คาคดั สําเนาเอกสารตางๆรวมทั้ง ๑๐ บาท
คา คดั สําเนาเอกสารเปนพยาน ๕ บาท
- คารับรอง ในคดแี พงโดยเจาหนาทเี่ ปนผูค ดั ๑๐ บาท
- คาตรวจ รอยคําแรกหรอื ไมถงึ รอ ยคาํ ๑๐ บาท
- อายัด รอยคําตอ ไป รอยละ ๑๐ บาท
- มอบอํานาจ เศษของรอยใหคิดเปน หนงึ่ รอ ย ๒๐ บาท
- ใบแทน (ค) คารับรองเอกสารท่คี ดั ฉบบั ละ ๕๐ บาท
- คา ประกาศ (ง) คาตรวจหลักฐานทะเบยี นท่ีดนิ แปลงละ ๑๐ บาท
- คา หลักเขต (จ) คา รับอายดั ทด่ี นิ แปลงละ ๑๕ บาท
(ฉ) คา มอบอํานาจ เรอื่ งละ ๖๐ บาท
- คาตรวจขอ มลู (ช) คา ออกใบแทนโฉนดท่ีดินหรอื หนงั สอื ๑๐๐ บาท
แสดงสิทธใิ นท่ีดนิ อยา งอ่ืนฉบับละ ๕๐ บาท
- คาสําเนาจากส่ือ (ซ) คาประกาศ แปลงละ
อิเล็กทรอนกิ ส (ฌ) คาหลักเขตที่ดนิ หลกั ละ
ถาเปน การเดินสํารวจหรือสอบเขต
ท้งั ตําบลสําหรับกรณีออกโฉนด
คดิ เปนรายแปลง แปลงละ
(ญ) คาตรวจสอบขอมูลดา นงานรงั วัด
ดา นทะเบยี นทดี่ นิ ดา นประเมนิ
ราคาหรอื ขอมูลอ่นื ครัง้ ละ
(ฎ) คาสาํ เนาจากส่ือบนั ทึกขอ มูลทาง
คอมพิวเตอรห รือสือ่ อิเล็กทรอนิกส
อ่ืนหรือสําเนาขอ มูลอืน่ แผน ละ

๑๐ ขอ ๒ (๑๐) แกไขเพิม่ เติมโดยกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๕๓ (พ.ศ. ๒๕๔๙) ออกตามความในพระราชบัญญตั ใิ ห
ใชป ระมวลกฎหมายทดี่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๕๓
153

ขอ ๓ ราคาประเมินทุนทรัพยเพ่ือเรียกเก็บคาธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ - ราคาประเมิน
และนิติกรรม หรือราคาทุนทรัพยที่ผูขอจดทะเบียนแสดงในการขอจดทะเบียน เศษตํา่ กวา ๑๐๐
สิทธิและนิติกรรมตามขอ ๒ (๗) ถามีเศษตํ่ากวาหนึ่งรอยบาทใหคิดเปนหนึ่งรอยบาท ปดเปน ๑๐๐

การเรียกเกบ็ คา ธรรมเนียมตามขอ ๒ เศษของหน่ึงบาทใหค ดิ เปน หนึง่ บาท คาใชจ าย
ขอ ๔๑๑ คา ใชจ าย

(๑) คาพาหนะเดินทางใหแกเ จาพนักงาน ใหจ า ยในลกั ษณะ - คาพาหนะ

พนักงานเจา หนาท่ีและคนงานทีจ่ า ง เหมาจา ยตามระเบียบ

ไปทําการรงั วดั เกีย่ วกับโฉนดทดี่ ิน กระทรวงมหาดไทย

หรอื พิสจู นสอบสวน หรอื ตรวจสอบ ดว ยความเหน็ ชอบ

เนอ้ื ท่ีเกี่ยวกับหนังสอื รบั รองการ ของกระทรวงการคลัง

ทาํ ประโยชนตามคาํ ขอ

(๒) คาเบี้ยเล้ยี งใหแกเ จา พนักงาน ใหจ ายในลกั ษณะ - คาเบี้ยเลี้ยง

พนักงานเจาหนา ท่ี และคาจาง เหมาจายตามระเบียบ

คนงานท่ีจา งไปทําการรงั วดั กระทรวงมหาดไทย

เกย่ี วกับโฉนดที่ดนิ หรือพสิ ูจน ดว ยความเหน็ ชอบ

สอบสวน หรอื ตรวจสอบเนอ้ื ที่ ของกระทรวงการคลัง

เก่ยี วกบั หนังสอื รับรองการทํา

ประโยชนตามคาํ ขอ

(๓) คา ปวยการใหแ กเ จาพนักงาน

ผูป กครองทอ งท่ีหรือผูแทนทไี่ ป

ในการรงั วดั เกีย่ วกับโฉนดที่ดิน

หรือพิสูจนสอบสวน หรอื ตรวจสอบ

เนือ้ ท่ีเกย่ี วกับหนังสอื รับรอง

การทาํ ประโยชนคนหน่งึ วนั ละ ๕๐ บาท

๑๑ ขอ ๔ แกไขเพม่ิ เตมิ โดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๘ (พ.ศ. ๒๕๔๒) ออกตามความในพระราชบัญญตั ใิ หใ ช
ประมวลกฎหมายทดี่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

๑๕๔
154

- คาใชจ ายอ่ืน ๆ (๔) คา ใชจ า ยอน่ื ๆ ในการรังวัดเกีย่ วกับ ใหจ ายในลักษณะเหมาจาย

- คาปด ประกาศ โฉนดที่ดิน หรือพสิ จู นส อบสวน ตามระเบยี บกระทรวงมหาดไทย
- คา พยาน
หรอื ตรวจสอบเน้อื ท่ีเกี่ยวกับ ดว ยความเห็นชอบของ

หนังสือรับรองการทําประโยชน กระทรวงการคลงั

(๕) คาปด ประกาศใหแกผูปด ประกาศแปลงละ ๑๐ บาท

(๖) คาพยานใหแ กพยาน คนละ ๑๐ บาท

ใหไ ว ณ วันที่ ๑๔ ตลุ าคม พ.ศ. ๒๕๔๑
วฒั นา อัศวเหม

รัฐมนตรชี ว ยวา การฯ ปฏิบัตริ าชการแทน
รัฐมนตรีวา การกระทรวงมหาดไทย

(ราชกจิ จานเุ บกษา เลม ๑๑๕ ตอนท่ี ๗๖ ก วนั ที่ ๒๖ ตุลาคม ๒๕๔๑)∗

∗ หมายเหตุ:- เหตุผลในการประกาศใชกฎกระทรวงฉบับนี้ คือ โดยที่รัฐบาลมีนโยบายปรับลดคาธรรมเนียมการ
จาํ นองอสังหารมิ ทรพั ยเพอื่ สนับสนนุ การขายทอดตลาดทรพั ยส นิ ขององคการเพอ่ื การปฏริ ปู ระบบสถาบนั การเงินใหไ ดร บั
ความสนใจมากย่ิงขึ้น อันจะมผี ลทําใหราคาประมูลซื้อดีข้ึน นอกจากนี้เพื่อกําหนดคาธรรมเนียมการจดทะเบียน
จํานองเพือ่ ประกันการกูยืมเงินเพ่ือฟนฟูความเสียหายอันเกิดจากอุทกภัย อัคคีภัย หรือมหันตภัยอ่ืน การจดทะเบียน
โอนอสังหาริมทรัพยในกรณที อ่ี งคการบริหารสินเชื่ออสังหารมิ ทรพั ยหรือบริษทั จํากัดท่ีสถาบันการเงินตามพระราช
กฤษฎีกาจัดต้ังองคการบริหารสินเช่ืออสังหาริมทรัพย พ.ศ. ๒๕๔๐ จัดต้ังข้ึนเพ่ือดําเนินการบริหารสินเชื่อ
อสังหาริมทรัพยโดยความเห็นชอบของธนาคารแหงประเทศไทยเปนผูโอนคืนใหแกผูโอน การจดทะเบียนยกท่ีดินใหแก
ศาสนสถานของศาสนาตางๆ และการจดทะเบียนทรัพยสิทธิที่มีคาตอบแทน การกําหนดราคาประเมินทุนทรัพยคาจดทะเบียน
การจํานองหรือบุริมสิทธิที่จดทะเบียน คาจดทะเบียนทรัพยสิทธิที่มีคาตอบแทน และคาจดทะเบียน การเชา และ
การกําหนดคาธรรมเนียมสําหรับกรณีที่คณะรัฐมนตรีมีมติใหลดหยอนคาธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เปนพิเศษเพ่ือประโยชนสาธารณะหรือความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประชาชน ประกอบกับกฎกระทรวงวาดวย
อตั ราคา ธรรมเนยี มออกตามความในพระราชบญั ญัติใหใ ชป ระมวลกฎหมายท่ีดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ไดใ ชบ งั คับมาตั้งแต พ.ศ. ๒๕๒๒
และไดมีการแกไขเพ่ิมเติมหลายครั้ง สมควรปรับปรุงเปนฉบับเดียวกันเพ่ือประโยชนในการตรวจสอบและอางอิงของ
พนักงานเจา หนาที่และประชาชนทวั่ ไป จงึ จาํ เปนตองออกกฎกระทรวงนี้

๑๕๕
155

กฎกระทรวง
กาํ หนดหลกั เกณฑ วิธีการ และเงื่อนไข
การไดมาซ่ึงทด่ี ินเพื่อใชเ ปนที่อยูอ าศัยของคนตางดา ว

พ.ศ. ๒๕๔๕
อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๑๕ แหงพระราชบัญญตั ิใหใชประมวล
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และมาตรา ๙๖ ทวิ แหงประมวลกฎหมายที่ดิน
ซงึ่ แกไ ขเพมิ่ เติมโดยพระราชบัญญตั ิ แกไ ขเพิม่ เตมิ ประมวลกฎหมายท่ีดิน (ฉบับท่ี ๘)
พ.ศ. ๒๕๔๒ อนั เปน พระราชบัญญัติทมี่ ีบทบญั ญตั ิ บางประการเกี่ยวกบั การจาํ กดั สิทธิ
และเสรภี าพของบุคคล ซ่ึงมาตรา ๒๙ ประกอบกับมาตรา ๓๕ มาตรา ๔๘ และ
มาตรา ๕๐ ของรฐั ธรรมนูญแหงราชอาณาจักรไทย บญั ญัติใหก ระทําไดโดยอาศยั
อํานาจตามบทบญั ญตั ิแหง กฎหมาย รฐั มนตรีวาการกระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงไว
ดงั ตอ ไปน้ี
ขอ ๑ คนตางดา วซึง่ ประสงคจะไดมาซ่ึงที่ดินเพ่ือใชเปนท่ีอยูอาศัยโดยไม คนตา งดาวนาํ เงิน
ตองอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติใหมีกรรมสิทธ์ิในอสังหาริมทรพั ย ตองนําเงิน มาลงทุน
มาลงทุนในธรุ กจิ หรอื กจิ การ ประเภทหนึง่ ประเภทใด ดงั ตอ ไปนี้

๑. การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแหง ประเทศไทย - ซอ้ื พนั ธบตั ร
พันธบัตร รัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรท่ีกระทรวงการคลังคํ้าประกันตนเงินหรือ
ดอกเบี้ย

๒. การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย กองทุนรวม - กองทนุ รวม
อสังหาริมทรัพยเพื่อแกไขปญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อ
แกไขปญ หาในระบบสถาบันการเงิน ที่จัดต้ังขึ้นตามกฎหมายวาดวยหลักทรัพย
และตลาดหลักทรัพย

๑๕๖
156

๓. การลงทุนในทุนเรอื นหุนของนติ บิ คุ คลท่ีไดรับการสงเสริมการ - นิตบิ ุคคลไดร บั
BOI
ลงทนุ ตามกฎหมาย วา ดวยการสง เสริมการลงทุน

๔. การลงทุนในกิจการท่ีคณะกรรมการสงเสริมการลงทุนได - ลงทนุ ตาม
ประกาศใหเปนกิจการ ที่สามารถขอรับการสงเสริมการลงทุนไดตามกฎหมายวา ประกาศ

ดวยการสงเสรมิ การลงทุน

จํานวนเงินท่ีลงทุนในธุรกิจหรือกิจการตามวรรคหนึ่ง ตองมีจํานวน ไมต ่ํากวา ๔๐ ลา น
ดาํ รงทนุ ไมนอยกวา๕ป
ไมต่ํากวาสี่สิบลา นบาท และตอ งดาํ รงการลงทนุ ไวไ มนอยกวาหาป

ขอ ๒ ที่ดินท่ีคนตางดาวจะไดมาตามขอ ๑ ตองอยูภายในเขต เขตท่ีซือ้ ได

กรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยูภายในบริเวณที่

กําหนดเปนเขตทอี่ ยูอาศัยตามกฎหมายวาดวยการผังเมือง และตองอยูนอกเขต

ปลอดภยั ในราชการทหารตามกฎหมายวา ดว ยเขตปลอดภัยในราชการทหาร

ขอ ๓ การขออนุญาตใหไดมาซึ่งท่ีดินตามขอ ๑ ใหย่ืนคําขอตามแบบ ต. ๔ แบบคําขอ

ทายกฎกระทรวงน้ีตอพนักงานเจาหนาท่ีตามมาตรา ๗๑ พรอมท้ังเอกสาร

หลักฐานตามทีก่ ําหนดใน แบบ ต. ๔

ขอ ๔ เมื่อพนักงานเจาหนาท่ีตามมาตรา ๗๑ ไดรับคําขอพรอมท้ัง การดาํ เนนิ การของ
เอกสารหลักฐาน ตามขอ ๒ และตรวจสอบเอกสารหลักฐานดังกลาวแลว เห็นวา สํานักงานทดี่ นิ และ
เปนเอกสารท่ีถูกตอง และผูขออนุญาต เปนคนตางดาวซึ่งอยูใ นหลักเกณฑท่ีจะ กรมที่ดิน

ไดมาซ่ึงท่ีดินตามขอ ๑ ได ใหสงเอกสารหลักฐานท่ีเกี่ยวของไปยังอธิบดีเพื่อ

พิจารณาเสนอรฐั มนตรตี อ ไป

ขอ ๕ เม่ือรัฐมนตรีพิจารณาแลวมีคําส่ังเปนประการใด ใหพนักงาน การแจงผล

เจาหนาที่ตามมาตรา ๗๑ แจงผลการพิจารณาเปนหนังสือใหผูขออนุญาตทราบ

โดยสงไปยงั ทีอ่ ยูในประเทศไทย ตามที่แจง ไวใ นแบบ ต. ๔

ขอ ๖ ผูไดรับอนุญาตตองใชท่ีดินนั้นเพ่ือเปนท่ีอยูอาศัยสําหรับตนเอง การใชท ดี่ ิน

และครอบครัวโดยไมขัดตอศีลธรรม จารีตประเพณี หรือวิถีชีวิตอันดีของชุมชน

ในทอ งถิ่นนน้ั

ขอ ๗ ผูไดรับอนุญาตตองแจงการใชที่ดินนั้นเพ่ือเปนท่ีอยูอาศัยให วันเรมิ่ ใช

พนักงานเจา หนาที่ตามมาตรา ๗๑ ทราบภายในหกสบิ วนั นบั แตวนั ที่เร่มิ ใชท ีด่ ินนน้ั

๑๕๗

157

ขอ ๘ เม่ือไดรับแจงเปนหนังสือจากพนักงานเจาหนาที่ตามมาตรา ๗๑ การกํากบั ดแู ล
ผูไดรับอนุญาตตองอาํ นวยความสะดวกแกพนักงานเจาหนาที่ตามสมควรในการ การใช
กํากับดูแลการใชท่ีดินน้ัน ใหเปนไปตามหลักเกณฑและเง่ือนไขที่กฎหมาย
กาํ หนด

ขอ ๙ ถาผูไดรับอนุญาตถอนการลงทุนในธุรกิจหรือกิจการตามขอ ๑ การขอถอนทนุ
กอนครบ กาํ หนดเวลาการดํารงทนุ ตามขอ ๑ วรรคสอง ตองแจง เปนหนงั สอื ให กอ นครบกาํ หนดเวลา
พนกั งานเจาหนา ที่ตามมาตรา ๗๑ ทราบภายในหกสิบวันนับแตวนั ทถี่ อนการ
ลงทนุ

ใหไ ว ณ วนั ท่ี ๑๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๔๕
นายสมบตั ิ อุทัยสาง

รฐั มนตรีชว ยวา การฯ ปฏิบัตริ าชการแทน
รฐั มนตรีวาการกระทรวงมหาดไทย

(ราชกจิ จานเุ บกษา ฉบับกฤษฎีกา เลม ๑๑๙ ตอนท่ี ๗ ก วันที่ ๑๘ มกราคม ๒๕๔๕ )∗

∗ หมายเหตุ:- เหตุผลในการประกาศใชกฎกระทรวงฉบับน้ี คือ โดยที่มาตรา ๙๖ ทวิ แหงประมวลกฎหมาย
ท่ีดิน ซึ่งแกไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ แกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับท่ี ๘) พ.ศ. ๒๕๔๒
บัญญัติใหคนตางดาวซ่ึงนําเงินมาลงทุน ตามจํานวนท่ีกําหนดในกฎกระทรวง ซึ่งตองไมต่ํากวาสี่สิบลานบาท
อาจไดมาซ่ึงท่ีดินเพ่ือใชเปน ที่อยูอาศัยไดโดยไมตองอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติใหมีกรรมสิทธ์ิใน
อสังหาริมทรพั ย และการไดม า ซง่ึ ที่ดนิ ของคนตา งดา วดังกลาวตอ งเปน ไปตามหลกั เกณฑ วิธีการ และเง่อื นไขท่ี
กําหนดในกฎกระทรวง จึงจําเปน ตอ งออกกฎกระทรวงน้ี

๑๕๘
158

๑๕๙
159

๑๖๐
160

๑๖๑
161



163

กฎกระทรวง
กําหนดหลกั เกณฑแ ละวิธกี ารในการสอบสวน
และการพิจารณาเพิกถอนหรือแกไ ขการออกโฉนดทีด่ นิ
หรอื หนงั สือรับรองการทาํ ประโยชนการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม
หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบยี น
โดยคลาดเคล่ือนหรือไมช อบดวยกฎหมาย

พ.ศ. ๒๕๕๓

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๑๕ แหงพระราชบัญญัติใหใชประมวล
กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และมาตรา ๖๑ วรรคเกา แหงประมวลกฎหมาย
ที่ดิน ซ่ึงแกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแกไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายที่ดิน
(ฉบับท่ี ๑๑) พ.ศ. ๒๕๕๑ อันเปนกฎหมายที่มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับ
การจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล ซ่ึงมาตรา ๒๙ ประกอบกับมาตรา ๓๓
มาตรา ๓๔ มาตรา ๔๑ และมาตรา ๔๓ ของรัฐธรรมนูญแหงราชอาณาจักรไทย
บัญญัติใ ห กระ ทํ าไ ดโ ดยอา ศัยอํ า น า จ ตา ม บทบัญญัติแหงกฎหมา ย
รัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงไว ดังตอ ไปน้ี

ขอ ๑ ใหยกเลิกกฎกระทรวงกําหนดหลักเกณฑและวิธีการในการตั้ง ยกเลิกกฎเดมิ
คณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจงผูมีสวนไดเสียเพื่อใหโอกาส
คัดคาน และการพิจารณาเพิกถอนหรือแกไขการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือ
รับรองการทําประโยชน การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ
อสังหารมิ ทรัพย หรอื การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยโดย
คลาดเคล่อื นหรือไมชอบดวยกฎหมาย พ.ศ. ๒๕๔๔

๑๖๔

164

หมวด ๑
การตัง้ คณะกรรมการสอบสวนและการสอบสวน

.

ผมู อี าํ นาจแตงต้งั ขอ ๒ เมอื่ ความปรากฏวาไดม ีการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการ
คณะกรรมการฯ ทาํ ประโยชนห รอื จดทะเบยี นสทิ ธิและนติ ิกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย หรือการ
- กรณอี อกไมช อบ/ จดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยใหแกผูใดโดยคลาดเคลื่อน
คลาดเคลื่อน หรือไมช อบดวยกฎหมาย ใหอธบิ ดีหรอื ผซู ง่ึ อธบิ ดมี อบหมายซ่ึงดํารงตําแหนงรอง
- เขต กทม. อธิบดีหรือผูตรวจราชการกรมท่ีดินต้ังคณะกรรมการสอบสวนขึ้นคณะหนึ่ง
ดังตอไปน้ี
- เขตจังหวดั อนื่
(๑) กรณีการออกโฉนดท่ีดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชนโดย
คลาดเคล่อื นหรอื ไมช อบดว ยกฎหมาย

(ก) สําหรับกรุงเทพมหานคร ประกอบดวย เจาพนักงานท่ีดิน
กรุงเทพมหานครหรือเจาพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขา หรือขาราชการ
สังกัดกรมที่ดินท่ีอธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือ
ผูตรวจราชการกรมที่ดินเห็นสมควร เปนประธานกรรมการ ผูวาราชการ
กรงุ เทพมหานคร ผูอ ํานวยการเขตซึ่งที่ดินน้ันต้ังอยู และผูแทนสวนราชการอื่นที่
เก่ยี วขอ งตามท่ีเห็นสมควร เปนกรรมการ และใหอ ธบิ ดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมาย
ซึ่งดาํ รงตําแหนง รองอธบิ ดหี รอื ผตู รวจราชการกรมที่ดนิ แตง ต้งั ขา ราชการซึง่ ดาํ รง
ตําแหนงประเภททั่วไปตั้งแตระดับชํานาญงานขึ้นไปหรือขาราชการซ่ึงดํารง
ตําแหนงประเภทวิชาการต้ังแตระดับชํานาญการขึ้นไปในสํานักงานท่ีดิน
กรุงเทพมหานครหรือสํานักงานท่ีดินกรุงเทพมหานครสาขา เปนกรรมการและ
เลขานุการ

(ข) สําหรับจังหวัดอ่ืน ประกอบดวย เจาพนักงานที่ดินจังหวัดหรือ
เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา หรือขาราชการสังกัดกรมที่ดินท่ีอธิบดีหรือผูซ่ึง
อธิบดีมอบหมายซ่ึงดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือผูตรวจราชการกรมที่ดิน
เห็นสมควร เปนประธานกรรมการ นายอําเภอหรือปลัดอําเภอผูเปนหัวหนา
ประจําก่ิงอําเภอซึ่งท่ีดินน้ันตั้งอยู ตัวแทนคณะผูบริหารทองถิ่นหรือผูบริหาร
ทองถิ่นซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู และผูแทนสวนราชการอื่นที่เกี่ยวของตามท่ีเห็นสมควร
เปนกรรมการ และใหอธิบดีหรือผูซึ่งอธิบดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนงรองอธิบดี

๑๖๕
165
หรือผูตรวจราชการกรมที่ดินแตงตั้งขาราชการซ่ึงดํารงตําแหนงประเภททั่วไป
ตั้งแตระดับชํานาญงานขึ้นไปหรือขาราชการซ่ึงดํารงตําแหนงประเภทวิชาการ
ต้ังแตร ะดับชาํ นาญการข้นึ ไปในสํานักงานที่ดินจังหวัดหรือสํานักงานท่ีดินจังหวัด
สาขาเปน กรรมการและเลขานกุ าร
ในกรณีท่ีท่ีดินนั้นมีอาณาเขตติดตอ คาบเกี่ยว หรืออยูในเขตที่ไดจําแนก กรณีมเี ขต
ใหเปนเขตปาไมถาวรตามมติคณะรัฐมนตรี เขตปาสงวนแหงชาติ เขตอุทยาน คาบเกยี่ วปา
แหงชาติ เขตรักษาพันธุสัตวปา หรือเขตหามลาสัตวปา ใหแตงตั้งผูแทนกรม
พฒั นาท่ีดนิ ผแู ทนกรมปา ไม หรอื ผูแทนกรมอุทยานแหงชาติสตั วปาและพันธุพืช
เปน กรรมการดว ย แลวแตกรณี
(๒) กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกบั อสังหาริมทรัพย หรือ กรณีจดทะเบยี นฯ
การจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยโ ดยคลาดเคล่ือนหรือไม
ชอบดว ยกฎหมาย
(ก) สําหรับกรุงเทพมหานคร ประกอบดวย เจาพนักงานที่ดิน - เขต กทม.
กรุงเทพมหานครหรือเจาพนักงานท่ีดินกรุงเทพมหานครสาขา หรือขาราชการ
สังกัดกรมที่ดินที่อธิบดีหรือผูซึ่งอธิบดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือ
ผตู รวจราชการกรมที่ดินเหน็ สมควร เปนประธานกรรมการและใหอธิบดีหรือผูซ่ึง
อธบิ ดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือผูตรวจราชการกรมที่ดินแตงตั้ง
ขาราชการซ่ึงดํารงตําแหนงประเภททั่วไปต้ังแตระดับชํานาญงานข้ึนไปหรือ
ขาราชการ ซ่ึงดํารงตําแหนงประเภทวิชาการต้ังแตระดับชํานาญการข้ึนไปใน
สํานักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือสํานักงานท่ีดินกรุงเทพมหานครสาขา
จํานวนสองคน เปน กรรมการ โดยใหกรรมการคนหนงึ่ เปน เลขานกุ าร
(ข) สําหรับจังหวัดอื่น ประกอบดวย เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดหรือ - จังหวดั อน่ื
เจาพนักงานท่ีดินจังหวัดสาขา หรือขาราชการสังกัดกรมที่ดินที่อธิบดีหรือผูซึ่ง
อธิบดีมอบหมายซ่ึงดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือผูตรวจราชการกรมที่ดิน
เหน็ สมควรเปนประธานกรรมการ และใหอธิบดีหรือผูซึ่งอธิบดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนง
รองอธิบดีหรือผูตรวจราชการกรมที่ดินแตงตั้งขาราชการซึ่งดํารงตําแหนง
ประเภทท่ัวไปต้ังแตระดับชํานาญงานข้ึนไปหรือขาราชการซ่ึงดํารงตําแหนง

๑๖๖

166

- การสอบสวน ประเภทวิชาการตั้งแตระดับชํานาญการขึ้นไปในสํานักงานท่ีดินจังหวัดหรือ
พยานหลักฐาน
สาํ นกั งานที่ดนิ จงั หวัดสาขาจาํ นวนสองคนเปนกรรมการ โดยใหก รรมการคนหนึ่ง
การแจงผูมสี ว น เปนเลขานุการ
ไดเ สยี
อํานาจคณะ ขอ ๓ ใหคณะกรรมการสอบสวนดําเนินการสอบสวนพยานหลักฐานให
กรรมการฯ ไดความวาไดมีการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน หรือการ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสาร
ออกใบรับ รายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่ีสอบสวนน้ันคลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวย
กรณีเรียกเอกสาร กฎหมายหรอื ไม
ไมไ ด
การเสนอรายงาน การนัดสอบสวน การนัดพิจารณาหรือการอยางอ่ืนท่ีคณะกรรมการ
ผลการสอบสวน สอบสวนตอ งแจงเปน หนงั สอื ใหผูมสี ว นไดเ สียทราบ
- เสนอความเหน็
ขอ ๔ ในการสอบสวน ใหคณะกรรมการสอบสวนมีอํานาจเรียกโฉนด
ท่ีดนิ หนังสือรับรองการทําประโยชน เอกสารที่ไดจ ดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เอกสารท่ีไดจดแจงรายการทะเบียนอสังหาริมทรัพยหรือเอกสารอื่นที่เก่ียวของ
จากผูยึดถือมาประกอบการพิจารณาพรอมทั้งแจงใหผูมีสวนไดเสียทราบเพ่ือให

โอกาสคัดคา น
เมอ่ื คณะกรรมการไดรับเอกสารมาตามวรรคหน่ึงแลว ใหออกใบรับไวเปน

หลกั ฐาน
ในกรณีที่คณะกรรมการสอบสวนไมอาจเรียกเอกสารมาตามวรรคหน่ึงได

ใหบ ันทกึ เหตผุ ลไวในสํานวนการสอบสวนที่เสนออธิบดีหรือผูซึ่งอธิบดีมอบหมาย
ซึ่งดํารงตําแหนง รองอธิบดหี รอื ผตู รวจราชการกรมทีด่ ินดว ย

ขอ ๕ เม่ือดําเนินการสอบสวนเสร็จแลว ใหคณะกรรมการสอบสวน
รายงานผลการสอบสวนน้ันตออธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนง

รองอธิบดีหรือผตู รวจราชการกรมทดี่ นิ
ในรายงานผลการสอบสวนตามวรรคหนึ่ง ใหสรุปขอเท็จจริงและเหตุที่มี

การออกโฉนดทีด่ ินหรือหนังสือรบั รองการทาํ ประโยชน หรือการจดทะเบียนสิทธิ
และนิตกิ รรมเกยี่ วกับอสังหาริมทรัพยห รอื การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบียน

๑๖๗

167

อสังหาริมทรัพยโดยคลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวยกฎหมายน้ัน รวมท้ังใหเสนอ
ความเห็นตออธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือ
ผูตรวจราชการกรมท่ีดินดวยวาสมควรสั่งเพิกถอนหรือแกไขความคลาดเคล่ือน
หรอื ไมช อบดวยกฎหมายนน้ั หรือไมอ ยา งไร

กรรมการสอบสวนผูใดมีความเห็นแยง ใหทําความเห็นแยงติดไวกับ ความเห็นแยง
สํานวนการสอบสวนโดยใหถอื เปนสว นหนึ่งของสาํ นวนการสอบสวนนน้ั ดวย

ขอ ๖ ในกรณีท่ีคณะกรรมการสอบสวนไมสามารถดําเนินการสอบสวน ขอขยายเวลา
ใหแลวเสร็จภายในกําหนดหกสิบวันนับแตวันท่ีไดมีคําสั่งใหดําเนินการสอบสวน สอบสวน
ใหคณะกรรมการสอบสวนรายงานเหตุที่ทําใหการสอบสวนน้ันไมแลวเสร็จตอ
อธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือผูตรวจราชการ
กรมที่ดินเพื่อขอขยายระยะเวลาการสอบสวนกอนครบกําหนดระยะเวลา
ดังกลาว

ขอ ๗ ภายในสิบหาวันนับแตวันท่ีไดรับรายงานการสอบสวนจาก การส่งั สอบสวน
คณะกรรมการสอบสวน ถาอธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดีมอบหมายซ่ึงดํารงตําแหนงรอง เพ่มิ เติม
อธิบดีหรือผูตรวจราชการกรมที่ดินเห็นสมควรใหมีการสอบสวนเพิ่มเติม ให
กาํ หนดประเดน็ พรอมท้ังสงเอกสารทเ่ี กีย่ วขอ งไปใหค ณะกรรมการสอบสวนคณะ
เดิมเพอ่ื ดาํ เนินการสอบสวนเพ่มิ เติมตอไป

ใหคณะกรรมการสอบสวนดําเนินการสอบสวนเพ่ิมเติมใหแลวเสร็จ
โดยเร็วและใหสงผลการสอบสวนเพ่ิมเติมนั้นไปใหอธิบดีหรือผูซ่ึงอธิบดี
มอบหมายซงึ่ ดํารงตาํ แหนง รองอธบิ ดหี รือผูตรวจราชการกรมท่ีดิน

หมวด ๒
การแจง ผูม ีสว นไดเสียเพื่อใหโ อกาสคดั คาน

..
ขอ ๘ ในการสอบสวน ใหคณะกรรมการสอบสวนสงหนังสือแจงผูมีสวน การแจง ผูมสี ว น
ไดเสียเพอื่ ใหโอกาสคัดคานการเพกิ ถอนหรือแกไ ขการออกโฉนดทด่ี ินหรือหนังสือ ไดเสยี
รับรองการทําประโยชนหรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยท่ี
คลาดเคล่ือนหรอื ไมชอบดวยกฎหมายนั้น

๑๖๘

168

วิธสี ง ขอ ๙ การแจงผูมีสวนไดเสียเพ่ือใหโอกาสคัดคานใหกระทําเปน หนังสือ
กรณีแจง ไมไ ด โดยสงทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับตามท่ีอยูที่ผูมีสวนไดเสียไดใหไวแก
นบั ระยะเวลาปด พนักงานเจา หนาทใ่ี นสารบบทีด่ นิ แปลงนัน้
การแจง
การคัดคา นและ ขอ ๑๐ ในกรณีท่ีไมอาจแจงผูมีสวนไดเสียเพ่ือใหโอกาสคัดคานได ให
กาํ หนดเวลา คณะกรรมการสอบสวนแจงผูมีสวนไดเสียโดยปดหนังสือแจงไวในท่ีเปดเผย
สามารถเหน็ ไดช ัดเจน ณ สาํ นักงานที่ดนิ สํานักงานเขต ที่วาการอําเภอหรือท่ีวา
ไมคดั คา นภายใน การก่ิงอําเภอ ท่ีทําการแขวงหรือที่ทําการกํานันทองที่ สํานักงานหรือที่ทําการ
กําหนด องคก รปกครองสวนทอ งถิ่น ซง่ึ ที่ดินน้ันตั้งอยู และในบรเิ วณท่ดี นิ นั้นแหงละหน่งึ ฉบับ

ใหถือวาผูมีสวนไดเสียไดรับแจงเม่ือลวงพนระยะเวลาสิบหาวันนับแตวัน
ปดหนังสอื แจง

ขอ ๑๑ เมื่อผูมีสวนไดเสียไดรับหนังสือแจงหรือถือวาไดรับแจงเพ่ือใหมี
โอกาสคัดคานแลวและมีความประสงคที่จะคัดคานการเพิกถอนหรือแกไขการ
ออกโฉนดทีด่ นิ หรือหนงั สอื รับรองการทาํ ประโยชน หรอื การจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียน
อสงั หารมิ ทรพั ยท ่ีคลาดเคล่อื นหรือไมช อบดว ยกฎหมายนั้น ใหทําหนังสือคัดคาน
ย่ืนตอประธานคณะกรรมการสอบสวนภายในกําหนดสามสิบวันนับแตวันที่ไดรับแจง
หรือถือวาไดรับแจงโดยใหระบุเหตุผลที่คัดคานพรอมท้ังแสดงพยานหลักฐาน
ทเี่ กย่ี วขอ งดวย

ถาผูมีสวนไดเสียไมคัดคานภายในกําหนดเวลาตามวรรคหนึ่ง ใหถือวา
ไมประสงคที่จะคัดคา น

หมวด ๓

การส่ังเพกิ ถอนหรือแกไข

การพจิ ารณาส่ังการ .. .
ขอ ๑๒ เม่ือไดรับรายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการสอบสวนตาม

ขอ ๕ หรอื ขอ ๗ แลว อธบิ ดหี รือผูซ ึง่ อธบิ ดีมอบหมายซึ่งดํารงตําแหนงรองอธิบดี

หรือผูตรวจราชการกรมท่ีดินจะพิจารณาส่ังเพิกถอนหรือแกไขการออกโฉนดที่ดิน

หรือหนังสือรับรองการทําประโยชน หรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

๑๖๙

169

เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียน
อสงั หาริมทรัพยท คี่ ลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวยกฎหมายนั้นได ตอเมื่อปรากฏชัด
แจงวาไดมีการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน หรือการจด
ทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสาร
รายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยน้ันโดยคลาดเคลื่อนหรือไมชอบดวย
กฎหมาย

ขอ ๑๓ ในการออกคําสั่งเพิกถอนหรือแกไขการออกโฉนดท่ีดินหรือ การแจง คําสั่ง
หนังสือรับรองการทําประโยชน หรือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย หรือการจดแจงเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยที่
คลาดเคล่ือนหรือไมชอบดวยกฎหมายตามขอ ๑๒ ใหอธิบดีหรือผูซึ่งอธิบดี
มอบหมายซ่ึงดํารงตําแหนงรองอธิบดีหรือผูตรวจราชการกรมที่ดินแจงคําสั่ง
ดังกลาวพรอมดวยเหตุผลใหผูมีสวนไดเสียทราบดวย ท้ังน้ี ใหนําความในขอ ๘
ขอ ๙ และขอ ๑๐ มาใชบังคับโดยอนุโลม

ใหไว ณ วนั ที่ ๒ กรกฎาคม พ.ศ. ๒๕๕๓
ถาวร เสนเนียม

รัฐมนตรชี วยวา การฯ ปฏบิ ัตริ าชการแทน
รัฐมนตรวี าการกระทรวงมหาดไทย

(ราชกจิ จานุเบกษา เลม ๑๒๗/ตอนที่ ๔๕ ก/หนา ๑๒/๒๒ กรกฎาคม ๒๕๕๓)

∗ หมายเหตุ :- เหตผุ ลในการประกาศใชกฎกระทรวงฉบับน้ี คือ โดยที่เปนการสมควรปรับปรุงหลักเกณฑและ
วิธีการในการต้ังคณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจงผูมีสวนไดเสียเพ่ือใหโอกาสคัดคานและการ
พิจารณาเพิกถอนหรือแกไขการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน การจดทะเบียนสิทธิและ
นติ ิกรรมเกีย่ วกับอสังหารมิ ทรัพย หรอื การจดแจง เอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพยโดยคลาดเคลื่อน
หรือไมชอบดวยกฎหมาย เพื่อใหสอดคลองกับมาตรา ๖๑ แหงประมวลกฎหมายท่ีดิน ซ่ึงแกไขเพม่ิ เติมโดย
พระราชบัญญัติแกไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๑๑) พ.ศ. ๒๕๕๑ ท่ีบัญญัติใหอธิบดีหรือผูซ่ึง
อธิบดมี อบหมายซึ่งดาํ รงตําแหนงรองอธบิ ดีหรือผูตรวจราชการกรมทด่ี นิ เปน ผมู ีอํานาจหนา ที่ในการสั่งเพิกถอน
หรือแกไขได ทั้งน้ี เพื่อใหการดําเนินการดังกลาวเปนไปดวยความรวดเรว็ และสอดคลองกับหลักการปฏิรูป
ระบบราชการท่ีมุงเนนใหมีการกระจายภารกิจและการกระจายอํานาจการตัดสินใจ จึงจําเปนตองออก
กฎกระทรวงนี้



๑๗๑

พระราชบญั ญัตคิ ุมครองประชาชนในการทาํ สัญญา
ขายฝากทด่ี ินเพอื่ เกษตรกรรมหรอื ที่อยูอาศยั
พ.ศ. ๒๕๖๒



๑๗๓

173

พระราชบญั ญัติ
คุมครองประชาชนในการทําสญั ญาขายฝากทดี่ นิ

เพื่อเกษตรกรรมหรือทอี่ ยูอ าศยั
พ.ศ. ๒๕๖๒

สมเด็จพระเจา อยหู วั มหาวชิราลงกรณ บดินทรเทพยวรางกรู
ใหไ ว ณ วนั ท่ี ๑๕ เมษายน พ.ศ. ๒๕๖๒
เปนปที่ ๔ ในรัชกาลปจ จบุ นั

สมเด็จพระเจาอยูหัวมหาวชริ าลงกรณ บดินทรเทพยวรางกูร มีพระราช
โองการโปรดเกลา ฯ ใหประกาศวา

โดยที่เปนการสมควรมีกฎหมายวาดวยการคุมครองประชาชนในการทํา
สัญญาขายฝากท่ดี นิ เพ่อื เกษตรกรรมหรือที่อยูอ าศยั

พระราชบัญญัติน้ีมีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจํากัดสิทธิและ
เสรีภาพของบุคคล ซึง่ มาตรา ๒๖ ประกอบกับมาตรา ๓๗ ของรัฐธรรมนูญแหง
ราชอาณาจักรไทย บัญญัติใหกระทําไดโดยอาศัยอํานาจตามบทบัญญัติแหง
กฎหมาย

เหตุผลและความจําเปนในการจํากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคลตาม
พระราชบัญญัติน้ี เพื่อคุมครองผูขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมและท่ีอยูอาศัย

๑๗๔
174

ใหไ ดร ับความเปนธรรมจากการทาํ ธุรกรรมดังกลาว ซึ่งการตราพระราชบัญญัตินี้

สอดคลองกับเงื่อนไขท่ีบัญญัติไวในมาตรา ๒๖ ของรัฐธรรมนูญแหง

ราชอาณาจักรไทยแลว

จึงทรงพระกรุณาโปรดเกลาฯ ใหตราพระราชบัญญัติข้ึนไวโดยคําแนะนํา

และยนิ ยอมของสภานติ ิบญั ญัติแหงชาติทาํ หนา ทร่ี ฐั สภา ดงั ตอ ไปน้ี

ชอ่ื กฎหมาย มาตรา ๑ พระราชบญั ญัติน้ีเรยี กวา “พระราชบัญญัติคุมครองประชาชนในการ

วันใชบ งั คบั ทาํ สญั ญาขายฝากท่ดี นิ เพ่ือเกษตรกรรมหรอื ท่ีอยอู าศยั พ.ศ. ๒๕๖๒”
มาตรา ๒๑ พระราชบญั ญตั นิ ีใ้ หใ ชบังคบั ตั้งแตวนั ถัดจากวันประกาศในราชกิจจา

นุเบกษาเปนตนไป เวนแตบทบัญญัติในมาตรา ๑๘ ในสวนท่ีกําหนดใหวางทรัพย

อันเปนสินไถตอสํานักงานที่ดินจังหวัดหรือสํานักงานที่ดินท่ีรับจดทะเบียน

การขายฝาก ใหใชบังคับเมื่อพนกําหนดหนึ่งรอยแปดสิบวันนับแตวันประกาศ

ในราชกิจจานเุ บกษา

ยกเลิกอาํ นาจหนา ที่ มาตรา ๓ ใหยกเลกิ มาตรา ๑๙ แหงพระราชบัญญัตแิ กไขเพิ่มเติมประมวล
ของนายอําเภอตาม กฎหมายทีด่ นิ (ฉบบั ท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ และใหโอนหนาท่ีและอํานาจของหัวหนาเขต
ป. ทดี่ ินที่เหลอื อยู
ทง้ั หมด นายอําเภอ หรือปลัดอําเภอ ผูเปนหัวหนาประจํากิ่งอําเภอ ซ่ึงมีอยูตามประมวล
กฎหมายท่ีดินกอนวันที่พระราชบัญญัติแกไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายท่ีดิน

(ฉบบั ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ ใชบังคับ ไปเปนหนาท่ีและอํานาจของขาราชการสังกัด

กรมท่ดี ินท่ีปฏบิ ัตหิ นา ที่ท่ีอาํ เภอตามทอี่ ธิบดีกรมท่ีดินกําหนด

คํานิยาม มาตรา ๔ ในพระราชบญั ญตั ินี้

“ขายฝาก” “ขายฝาก” หมายความวา ขายฝากทด่ี ินเพื่อเกษตรกรรมหรอื ที่อยอู าศยั

“ผูขายฝาก” “ผขู ายฝาก” หมายความวา บคุ คลธรรมดาซึ่งเปนผูขายตามสัญญาขายฝากที่ดิน

เพ่ือเกษตรกรรมหรอื ท่ีอยอู าศัยหรือผรู บั โอนสทิ ธใิ นการไถทรพั ยสินท่ีขายฝาก

“ผูซ ้ือฝาก” “ผซู ้ือฝาก” หมายความวา ผูซ้ือตามสัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือ

ที่อยูอาศัย หรือทายาทของผูซ้ือฝากเดิม หรือผูรับโอนทรัพยสินที่ขายฝาก

แลวแตก รณี

๑ ราชกจิ จานเุ บกษา เลม ๑๓๖/ตอนที่ ๕๐ ก/หนา ๑๑๑/๑๖ เมษายน ๒๕๖๒

๑๗๕

175

“เกษตรกรรม” หมายความวา เกษตรกรรมตามกฎหมายวาดวย “เกษตรกรรม”

การเชาที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม

“ทอ่ี ยอู าศยั ” หมายความวา อาคารหรือสิ่งปลูกสรางและหรือที่ดินที่ใชเปน “ทีอ่ ยูอาศัย”

ท่ีอยูอาศัยหรือท่ีเกี่ยวเนื่องกับการอยูอาศัยหรือเพ่ือประโยชนในการอยูอาศัย

ไมว า จะไดใชเปน สถานท่ปี ระกอบกิจการงานดว ยหรือไมก็ตาม

มาตรา ๕ ใหรัฐมนตรีวาการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตาม ผูรกั ษาการ
ตามกฎหมาย
พระราชบัญญตั ินี้

หมวด ๑
บทท่ัวไป

มาตรา ๖ การขายฝากที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือการขายฝากที่อยูอาศัย กรณที ี่ใชบังคับตาม
ซ่ึงผูขายฝากเปนบุคคลธรรมดา ใหใชบังคับตามพระราชบัญญัตินี้ เวนแต พ.ร.บ. น้ี

ก า ร ใ ด ที ่ม ิไ ด บ ัญ ญ ัต ิไ ว เ ป น ก า ร เ ฉ พ า ะ ห ร ือ บ ัญ ญ ัต ิไ ว เ ป น ป ร ะ ก า ร อื ่น ใ น

พระราชบัญญัติน้ี ใหนําบทบัญญัติแหงประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยมา

ใชบ งั คบั โดยอนุโลม

ไมวาในสัญญาขายฝากจะกําหนดไวเปนประการใดหรือมีขอตกลง ขอ เท็จจริงกรณที ี่

เปน ประการใด และไมว าพนกั งานเจาหนาท่ีจะระบุไวในสารบัญสําหรับจดทะเบียน ขายฝากเปน ไปตาม

วาเปนการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากท่ีอยูอาศัยหรือไมก็ตาม พ.ร.บ. นี้ ใหใ ชบ งั คับ

ถาตามขอเท็จจริงในขณะท่ีขายฝากปรากฏวาท่ีดินหรือส่ิงปลูกสรางที่ขายฝาก ตาม พ.ร.บ. นี้

เปนที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือมีวัตถุประสงคเพื่อใชเปน ที่อยูอาศัยตาม

พระราชบัญญัตินี้ ใหใ ชบงั คับตามพระราชบัญญัติน้ี

ขอ ตกลงใดที่ขัดหรือแยงกับพระราชบัญญัติน้ีไมวาจะมีอยูในสัญญาขายฝาก ขอตกลงทข่ี ัดแยง
พ.ร.บ. นี้เปนโมฆะ
หรือทาํ เปนขอตกลงตา งหาก ใหขอตกลงน้ันเปน โมฆะ

มาตรา ๗ การขายฝาก ถามิไดทาํ เปน หนังสอื และจดทะเบียนตอพนกั งาน ตองทําเปนหนงั สอื
และจดทะเบยี น
เจา หนาทเ่ี ปน โมฆะ

๑๗๖
176

ขอความในสารบัญ ในการจดทะเบียนของพนักงานเจาหนาที่ ใหพนักงานเจาหนาท่ีระบุไวใน

จดทะเบยี น สารบัญสําหรับจดทะเบียนใหชัดเจนวาเปนการขายฝากที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม

หรือการขายฝากทีอ่ ยูอ าศยั

รายการท่ตี องระบุ มาตรา ๘ หนังสือสัญญาขายฝาก อยางนอ ยตองมีรายการดังตอ ไปนี้

ในสญั ญาขายฝาก (๑) ช่ือและที่อยูของคสู ญั ญา

(๒) รายการและลกั ษณะแหง ทรพั ยส ินที่ขายฝาก

(๓) ราคาทีข่ ายฝาก

(๔) จาํ นวนสนิ ไถ

(๕) วนั ทีข่ ายฝากและกาํ หนดวันที่ครบกาํ หนดไถ

กรณีหา มอา งโมฆะ ใหพ นกั งานเจาหนาท่ีมีหนาท่ีตรวจสอบหนังสือสัญญาขายฝากวามีรายการ

ครบถว นตามวรรคหนง่ึ แตไ มว ากรณีจะเปนประการใด ผูใดจะอางวาสัญญาเปนโมฆะ

เพราะเหตมุ ีรายการไมครบถว นตามวรรคหนง่ึ มไิ ด

จํานวนสนิ ไถ + จํานวนสินไถจะกําหนดไวสูงกวาราคาขายฝากก็ได แตเมื่อคํานวณเปน
อัตราดอกเบีย้ ดอกเบี้ยแลวตองไมเกินรอยละสิบหาตอป คํานวณนับแตวันท่ีขายฝากจนถึงวัน

ครบกําหนดเวลาไถ

กรณีที่ใหถือวา เปน ไมวาในสัญญาจะมีขอความระบุไวเปนประการใด หากผูซ้ือฝากไดรับเงิน

สวนหนึง่ ของสนิ ไถ ทรัพยสิน หรือประโยชนอ่ืนใดอันอาจคํานวณเปนเงินไดจากผูขายฝาก

อันเนื่องมาจากการซื้อฝาก รวมท้ังคาตอบแทนที่ผูซื้อฝากไดรับจากการใหบุคคลอื่น

ใชประโยชนในทรัพยสินที่ขายฝากตามมาตรา ๑๓ วรรคสอง ใหถือวาเงิน

ทรพั ยสิน ประโยชน หรือคา ตอบแทนน้นั เปนสว นหน่งึ ของสนิ ไถทไ่ี ดช ําระแลว

แบบพมิ พส ัญญา เพ่ือประโยชนในการอํานวยความสะดวกแกประชาชนและคุมครองผูขายฝาก
ขายฝาก
กรมท่ดี ินจะจัดใหม แี บบพมิ พเ พ่อื ใชในการทาํ สัญญาขายฝากกไ็ ด

เงอื่ นไขในสัญญาถือ มาตรา ๙ สัญญาซ้ือขายท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัยที่มีเงื่อนไข

เปน สัญญาขายฝาก จะขายคืนมีคํามั่นวาจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเงื่อนไขอื่นในทํานอง

ตาม พ.ร.บ. นี้ เดียวกัน ใหถือวาเปนสัญญาขายฝากตามพระราชบัญญัติน้ี และตกอยูภายใต

บงั คบั แหงพระราชบญั ญตั นิ ้ี

๑๗๗
177

มาตรา ๑๐ สัญญาขายฝากจะกําหนดเวลาไถตํ่ากวาหน่ึงปหรือเกินสิบป กําหนดเวลาไถ

มิได ในกรณีท่ีกําหนดเวลาไถต่ํากวาหน่ึงปหรือเกินสิบป ใหถือวากําหนดเวลาไถ หา มตา่ํ กวา ๑ ป

มีเวลาหน่ึงป หรือสิบป แลวแตกรณี แตผูขายฝากมีสิทธิไถทรัพยสินท่ีขายฝาก หา มเกิน ๑๐ ป

กอ นครบกําหนดเวลาไถ

ในกรณีที่ผูขายฝากไถทรัพยสินที่ขายฝากกอนครบกําหนดเวลาไถ และ กรณีไถกอนครบ

จํานวนสินไถกําหนดไวสูงกวาราคาท่ีขายฝาก ใหลดสินไถในสวนที่สูงกวานั้นลง กําหนด

ตามอตั ราสวนของระยะเวลาไถท่ีลดลง แตผูซื้อฝากมีสิทธิเรียกคาเสียโอกาสได

ไมเกินรอยละสองตอปของจํานวนราคาที่ขายฝากคํานวณตามระยะเวลาท่ี

เหลืออยูกอนถึงกําหนดเวลาไถ แตในกรณีท่ีมีการวางทรัพย ผูวางทรัพยตองวาง

ทรัพยตามจํานวนสินไถท่ีกําหนดไวในสัญญา โดยไมตัดสิทธิคูกรณีที่จะเรียกรอง

สวนลดหรอื คา เสียโอกาสคืนในภายหลัง

ในกรณีที่มีการขยายกําหนดเวลาไถ ระยะเวลาท่ีขยายเม่ือรวมกับ กรณีขยาย
กําหนดเวลาไถ
ระยะเวลาเดมิ แลว ตอ งไมเกินสบิ ป

มาตรา ๑๑ ใหคดีท่ีมีขอพิพาทอันเน่ืองมาจากการขายฝากเปนคดี คดีเน่อื งมาจาก

ผบู รโิ ภคตามกฎหมายวาดวยวิธีพจิ ารณาคดีผูบริโภค โดยใหถือวาผูขายฝากเปน ขายฝาก

ผบู รโิ ภค

หมวด ๒
สทิ ธิและหนา ทีข่ องผขู ายฝากและผูซ้ือฝาก

มาตรา ๑๒ ภายใตบังคับมาตรา ๑๓ ผูขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใชสอย สทิ ธขิ อง

และถือเอาซ่ึงประโยชนจากทรัพยสินท่ีขายฝาก เพื่อประโยชนในการประกอบ ผขู ายฝาก

เกษตรกรรมหรือใชเปนที่อยูอาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ ทั้งนี้ โดยไมตอง

ชําระคาตอบแทนใหแกผูซ้ือฝาก ในการนี้ใหดอกผลที่งอกจากทรัพยสินที่ขายฝาก

ในระหวางการขายฝากตกเปนของผูขายฝาก

ผูขายฝากตองรักษาและสงวนทรัพยสินที่ขายฝากอยางวิญูชนพึงรักษา การใชท รพั ย

หรือสงวนทรพั ยส นิ ของตนเอง ที่ขายฝาก

๑๗๘

178

กรณีมผี ูใชทรพั ยท่ี มาตรา ๑๓ ในกรณีทใ่ี นวันท่ีขายฝากผูขายฝากไดใ หบุคคลอื่นใชประโยชน
ขายฝากอยขู ณะ ในทรัพยสินที่ขายฝากเพ่ือประกอบเกษตรกรรมหรือใชเปนท่ีอยูอาศัยอยูแลว
ขายฝาก
การขายฝากยอมไมกระทบตอสิทธขิ องผูใ ชประโยชนในทรพั ยส นิ ดงั กลา ว และให

คา ตอบแทนทีไ่ ดร บั เปน ของผูขายฝาก

ขอตกลงเรอ่ื งการนํา ในระหวางการขายฝาก คูสัญญาอาจตกลงกันเปนหนังสือใหผูขายฝาก
ทรพั ยที่ขายฝากให มีสิทธินําทรัพยสินที่ขายฝากใหบุคคลอื่นใชประโยชนเพ่ือประกอบเกษตรกรรม
บุคคลอ่ืนใช
ประโยชน หรือใชเปนท่ีอยูอาศัย โดยจะกําหนดใหคาตอบแทนตกเปนของผูขายฝากหรือ
ผูซื้อฝากก็ได ถาไมไดมีการตกลงกันดังกลาว ผูขายฝากมีสิทธิใหบุคคลอ่ืนใช

ประโยชนในทรัพยสินเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใชเปนที่อยูอาศัยไดและ

ใหคา ตอบแทนทีไ่ ดรบั เปน ของผซู อ้ื ฝาก แตไ มวากรณีจะเปนประการใด สิทธิของ

บุคคลอื่นดังกลาวใหสิ้นสุดลงเมื่อพนกําหนดเวลาไถและไมมีการไถทรัพยสิน

ท่ีขายฝาก ทั้งนี้ ใหนําความในมาตรา ๑๒ วรรคสอง มาใชบังคับกับผูขายฝาก

และผใู ชประโยชนใ นทรัพยส นิ ดังกลาวดว ยโดยอนุโลม

การโอนสทิ ธิการไถ มาตรา ๑๔ สิทธิในการไถทรัพยสินอาจโอนกันโดยทางนิติกรรมหรือ

ตกทอดแกทายาทได

ผูรบั โอนยอ มรับโอนไปทัง้ สิทธแิ ละหนาท่ีทง้ั ปวง

สิทธกิ ารไถ มาตรา ๑๕ สิทธิในการไถทรัพยสินจะพึงใชไดตอผูซ้ือฝากเดิม ทายาทของ

ผูซือ้ ฝากเดมิ หรอื ผรู ับโอนทรพั ยส นิ ท่ขี ายฝาก แลวแตก รณี

หา มผูซ ้อื ฝากกอ ภาระ มาตรา ๑๖ กอนพนกําหนดเวลาไถ ผูซ้ือฝากตองไมกอภาระใด ๆ เหนือ
เหนอื ทรัพยท ี่ขายฝาก ทรัพยสนิ ทข่ี ายฝากอนั อาจกระทบสิทธขิ องผขู ายฝากตามพระราชบญั ญัตินี้

การแจงเปน หนังสือ มาตรา ๑๗ กอ นวันครบกาํ หนดเวลาไถไมน อยกวาสามเดอื นแตไมม ากกวา
กอ นครบกาํ หนดไถ หกเดือน ใหผูซ้ือฝากแจงเปนหนังสือสงทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับไปยัง
ใหผขู ายฝากทราบ ผูขายฝากเพ่ือใหผูขายฝากทราบกําหนดเวลาไถและจํานวนสินไถ พรอมท้ังแนบ

สาํ เนาสญั ญาขายฝากไปดวย ในกรณีที่ผูแจงมิใชผซู ้ือฝากเดิม ตองแจงไปดวยวา
ผูข ายฝากจะตอ งไถกบั ผูใดและสถานทที่ ี่จะตอ งชาํ ระสินไถ

๑๗๙

179

ในกรณีท่ีผูซ้ือฝากไมไดดาํ เนินการแจงเปนหนังสือไปยังผูขายฝากภายใน ผลของการ

ระยะเวลาท่ีกําหนดตามวรรคหนึ่งหรือมิไดสงสําเนาสัญญาขายฝากไปดวย ไมแจงเปน หนงั สือ

ใหผูขายฝากมีสิทธิไถทรัพยสินท่ีขายฝากไดภายในหกเดือนนับแตวันครบกําหนด ไปยงั ผขู ายฝาก

ไถท่ีระบุไวในสัญญาขายฝาก โดยผูขายฝากมีหนาท่ีชําระสินไถตามจํานวน

ทีก่ าํ หนดไวใ นสญั ญา

มาตรา ๑๘ ผขู ายฝากมีสทิ ธไิ ถท รัพยสนิ ท่ีขายฝากภายในเวลาที่กําหนด การชําระสินไถและ

ไวในสญั ญาหรือภายในเวลาที่กําหนดในพระราชบัญญัติน้ี โดยอาจชาํ ระสินไถ การวางทรพั ยสนิ ไถ

ใหแกผูซื้อฝาก หรือวางทรัพยอันเปนสินไถตอสํานักงานวางทรัพยหรือ

สาํ นักงานที่ดินจังหวัดหรือสํานักงานท่ีดินทีร่ ับจดทะเบียนการขายฝากทรัพยสินนั้น

โดยสละสิทธิถอนทรพั ยทไี่ ดวางไว

ในกรณีท่ีผูขายฝากไมอาจใชสิทธิไถกับผูซื้อฝากไดไมวาดวยเหตุใดอันมิใช การวางทรัพยกรณี

เปนความผิดของผูขายฝาก ใหผูขายฝากมีสิทธิวางทรัพยอันเปนสินไถตอสาํ นักงาน มีเหตทุ ําใหไ มอ าจ

วางทรพั ยห รือสํานักงานที่ดินจังหวัดหรือสํานักงานที่ดินท่ีรับจดทะเบียนการขายฝาก ใชส ทิ ธิไถภายใน

ทรพั ยส นิ น้นั ไดภ ายในสามสิบวันนับแตวันถึงกําหนดเวลาไถหรือนับแตวันท่ีเหตุท่ี กําหนดได

ทําใหไมอาจใชสิทธิไถดังกลาวไดสิ้นสุดลง แลวแตกรณี และใหถือวาผูขายฝากได

ไถทรัพยสินที่ขายฝากตามกําหนดเวลาไถแ ลว

ใหทรัพยสินท่ีขายฝากตกเปนกรรมสิทธิ์ของผูขายฝากตั้งแตเวลาท่ี การไดก รรมสิทธ์ิ

ผขู ายฝากไดช าํ ระสนิ ไถห รอื วางทรพั ยอนั เปน สินไถ แลว แตก รณี คืนมา

ในกรณีท่ีไดวางทรัพยตามวรรคหน่ึงหรือวรรคสอง ใหเจาพนักงานของ หนา ทีข่ อง
สํานักงานวางทรัพยหรือสํานักงานท่ีดิน แลวแตกรณี มีหนาท่ีแจงเปนหนังสือ เจา พนกั งาน

สงทางไปรษณียลงทะเบียนตอบรับใหผูซื้อฝากทราบถึงการวางทรัพยโดยพลัน กรณีมีการ

โดยผูขายฝากไมตองปฏิบัติตามมาตรา ๓๓๓ วรรคสาม แหงประมวลกฎหมาย วางทรพั ย

แพงและพาณิชย

มาตรา ๑๙ เม่ือผูขายฝากมิไดใชสิทธิในการไถทรัพยสินภายในเวลาที่ กรณีผขู ายฝากไมไถ

กําหนดไวในสัญญาหรือภายในเวลาที่กําหนดในพระราชบัญญัติน้ี ใหผูขายฝาก ทรัพยภายใน

สง มอบการครอบครองทรัพยสินน้นั ใหแ กผ ซู ้อื ฝากตามสภาพทเ่ี ปนอยใู นเวลาน้นั กําหนด

๑๘๐

180

การสง มอบโดย ทรัพยส ินทส่ี ง มอบการครอบครองตามวรรคหนึ่ง ผูซ้ือฝากยอมไดรับไปโดย
ปลอดสิทธใิ ด ๆ ปลอดสทิ ธิใด ๆ ซ่ึงผขู ายฝากกอใหเกดิ ขน้ึ ในระหวา งการขายฝาก

กรณีสงมอบทรัพยท ่ี เมื่อจะตองสงมอบการครอบครองใหแกผูซื้อฝากตามวรรคหนึ่ง ใหผลิตผล
ขายฝากท่มี ผี ลิตผล เกษตรกรรมที่มิไดมีลักษณะเปนสวนควบของท่ีดินเปนกรรมสิทธ์ิของผูขายฝาก
เกษตรกรรม
หรือผูมีสิทธิใชประโยชนท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมนั้น โดยผูซื้อฝากตองยินยอมให

เจา ของกรรมสทิ ธ์ใิ นผลิตผลเกษตรกรรมเขาไปในที่ดนิ เพือ่ เก็บหรือขนยา ยภายใน

ระยะเวลาอันสมควรซึ่งตองไมเกินหกเดือนนับแตวันที่ครบกําหนดเวลาไถ โดยมี

หนังสือแจงใหเจาของกรรมสิทธ์ิดังกลาวทราบ หากเจาของกรรมสิทธ์ิ

ไมดําเนินการภายในระยะเวลาดงั กลา ว ใหถ ือวาสละสทิ ธิในผลิตผลเกษตรกรรมนน้ั

บทเฉพาะกาล

สญั ญาขายฝากท่ที ํา มาตรา ๒๐ สญั ญาขายฝากซึ่งทรัพยสินท่ีขายฝากเปนที่ดินเพ่ือเกษตรกรรม
กอ น พ.ร.บ. ใหมผี ล หรือท่ีอยูอาศัยท่ีไดทําไวกอนวันที่พระราชบัญญัติน้ีใชบังคับและยังไมครบ
ผูกพันตามกฎหมาย
ทีด่ ิน กําหนดเวลาไถ ใหมีผลผูกพันคูสัญญาตอไปตามกฎหมายท่ีใชบังคับอยูในวันทํา
สญั ญาขายฝาก เวนแตกรณดี ังตอไปน้ี

สิทธิในผลติ ผล (๑) สิทธิของผูขายฝากในการครอบครอง ใชสอย และถือเอาซึ่งประโยชนจาก
เกษตรกรรมฯลฯ ทรัพยสนิ ท่ีขายฝากตามมาตรา ๑๒ และการใหบ ุคคลอน่ื ใชประโยชนในทรัพยสิน

ที่ขายฝากตามมาตรา ๑๓ วรรคหนึ่ง และสิทธิของผูขายฝากหรือบุคคลอื่นใน

การไดกรรมสิทธิ์ในผลิตผลเกษตรกรรมรวมทั้งสิทธิเขาไปในท่ีดินเพื่อเก็บหรือ

ขนยายผลิตผลเกษตรกรรมตามมาตรา ๑๙ วรรคสาม ถาผูขายฝากครอบครอง

ทรัพยสินท่ีขายฝากเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใชเปน ที่อยูอาศัยหรือใหบุคคลอ่ืน

ใชป ระโยชนในทรัพยส ินเพ่ือการดังกลาวอยูแลวในวันกอนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช

บังคบั ใหตกเปนสิทธหิ รอื กรรมสิทธิ์ของผูขายฝากหรอื บคุ คลอนื่ ดงั กลาว

ภาระทีผ่ ูซ ้อื ฝาก (๒) บทบัญญัติแหงมาตรา ๑๖ ใหใชบังคับกับสัญญาขายฝากที่มีผลบังคับ
ไดก อ ไวก อน อยูกอนวันท่ีพระราชบัญญัติน้ีใชบังคับ แตไมกระทบตอภาระท่ีผูซ้ือฝากไดก อไวแลว
กฎหมายน้ี โดยชอบในวันกอ นวนั ทีพ่ ระราชบญั ญตั ินีใ้ ชบ ังคับ

๑๘๑

181

(๓) ใหน ําความในมาตรา ๑๗ มาใชบังคับกับสัญญาขายฝากที่มีผลบังคับ การแจง กอ นครบ
อยูกอนวันท่ีพระราชบัญญัตินี้ใชบังคับ และในกรณีท่ีกําหนดเวลาไถในสัญญา กําหนดและการ
ขายฝากมีหรือเหลือระยะเวลานอยกวาสามเดือนนับแตวันท่ีพระราชบัญญัตินี้ ขยายเวลาไถถ อน
ใชบังคับ ใหขยายกําหนดเวลาการไถออกไปเปนเวลาหกเดือนนับแตวันท่ี เหลือนอยกวา
พระราชบญั ญัตินี้ใชบ งั คับ ๓ เดอื น
(๔) บทบัญญัติแหงมาตรา ๑๘ ใหใชบังคับกับการไถทรัพยสินท่ีทํา การชําระสนิ ไถก รณี
ภายหลังวันท่ีพระราชบัญญัตินี้ใชบังคับ แมสัญญาขายฝากจะไดทําไวกอนวันท่ี สัญญาขายฝากทาํ
พระราชบญั ญตั นิ ใี้ ชบ งั คบั กต็ าม กอน กม. นี้
มาตรา ๒๑ บรรดาคดีที่มีขอพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากท่ีดินเพ่ือ ศาลมอี ํานาจในคดี
เกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัยซ่ึงคางพิจารณาอยูในศาลกอนวันท่ีพระราชบัญญัตินี้ เรื่องขายฝากกอ น
ใชบ งั คบั ใหศ าลนั้นมอี ํานาจพิจารณาพิพากษาตอ ไปตามบทบัญญัตแิ หง กฎหมาย พ.ร.บ. นี้ใชบ ังคับ
ทใ่ี ชบ ังคับอยกู อนวนั ทพ่ี ระราชบัญญัตนิ ใ้ี ชบงั คับจนกวาคดีนน้ั จะถึงที่สุด
มาตรา ๒๒ ใหกรมท่ีดินดําเนินการท่ีจําเปนเพ่ือใหสํานักงานท่ีดินจังหวัด การเตรียมความ
และสํานักงานที่ดินท่ีรับจดทะเบียนการขายฝากมีความพรอมในการรับการวาง พรอมของกรมท่ีดนิ
ทรพั ยอันเปน สนิ ไถตามมาตรา ๑๘ กอ นครบกําหนดหนึ่งรอยแปดสิบวันนับแตวันท่ี ในการวางทรัพยก บั
พระราชบญั ญัตนิ ปี้ ระกาศในราชกจิ จานเุ บกษา สนง. ทดี่ นิ

ผรู บั สนองพระราชโองการ
พลเอก ประยทุ ธ จนั ทรโ อชา

นายกรฐั มนตรี

(ราชกจิ จานเุ บกษา เลม ๑๓๖/ตอนท่ี ๕๐ ก/หนา ๑๑๑/๑๖ เมษายน ๒๕๖๒)*

* หมายเหตุ :-เหตุผลในการประกาศใชพระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ โดยที่บทบัญญัติวาดวยขายฝากตาม
ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชยอยูภายใตหลักของความศักดิ์สิทธิ์และเสรีภาพในการแสดงเจตนาระหวาง
คูสัญญาซ่ึงเปนเอกชนที่มีสถานะเทาเทียมกัน แตในการขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมและที่อยูอาศัยซ่ึงเปน
เครื่องมือในการเขาถึงแหลงเงินทุนของประชาชนจํานวนมากไดปรากฏวาผูขายฝากมีอํานาจตอรองนอยกวาผูซื้อ
ฝากอนั เนอ่ื งมาจากสถานะทางเศรษฐกิจท่ีแตกตางกนั และผูข ายฝากอาจไดรับความเดือดรอนจากการสูญเสยี ที่ดิน
ทํากินหรือที่อยูอาศัย สมควรกําหนดใหมีการควบคุมสัญญาขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยอู าศัย และ
การอาํ นวยความสะดวกแกประชาชนในการวางทรัพยอันเปน สินไถโ ดยกาํ หนดใหผ ูขายฝากสามารถดําเนินการได
ท่ีสํานักงานท่ีดินจังหวัดหรือสํานักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝาก และใหขาราชการสังกัดกรมท่ีดินซ่ึง
ปฏิบัติหนาท่ีที่อาํ เภอมีหนาที่และอํานาจรับการวางทรัพยไดดวย ทั้งนี้ เพื่อขจัดความเหลื่อมล้ําและสราง
เสริมความเปนธรรมในสังคม จึงจําเปนตองตราพระราชบัญญัตินี้



๑๘๓

ระเบียบกรมทด่ี ิน
วา ดว ยการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมเกยี่ วกับการ
ขายฝากท่ีดนิ เพอ่ื เกษตรกรรมหรือที่อยูอาศยั ตาม

กฎหมายวาดวยการคุมครองประชาชนในการทาํ
สัญญาขายฝากท่ดี ินเพือ่ เกษตรกรรมหรอื ที่อยูอาศัย

พ.ศ. ๒๕๖๒



๑๘๕

185

ระเบียบกรมทดี่ ิน
วาดว ยการจดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรมเก่ียวกับการขายฝากที่ดิน
เพอื่ เกษตรกรรมหรอื ทอ่ี ยอู าศัยตามกฎหมายวา ดวยการคมุ ครองประชาชน

ในการทําสญั ญาขายฝากที่ดนิ เพ่ือเกษตรกรรมหรือทอ่ี ยูอาศยั
พ.ศ. ๒๕๖๒

โดยที่สภานิติบัญญัติแหงชาติไดพิจารณาเห็นชอบรางพระราชบัญญัติ เหตผุ ล
คุมครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดินเพือ่ เกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ....
และลงมติเห็นสมควรประกาศใชเปนกฎหมายแลว โดยอยูระหวางการดําเนินการ
ตามขั้นตอนของกฎหมายเพ่อื ประกาศใชเปนกฎหมายตอไปซ่ึงมีบทบัญญัติใหใช
บังคับนับแตวันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา และกําหนดหลักเกณฑ
ในการขายฝากที่ดนิ เพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย ซึ่งแตกตา งจากการขายฝาก
ท่ีดนิ หรืออสังหาริมทรพั ยอยางอ่ืนตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย อีกทั้ง
กําหนดใหผูขายฝากสามารถวางทรัพยท่ีสํานักงานท่ีดินจังหวัดหรือสํานักงานที่ดิน
ที่รับจดทะเบียนการขายฝากไดดวย จึงสมควรกําหนดหลักเกณฑและวิธีการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย
เพอ่ื ใหก ารจดทะเบียนเปนไปโดยถกู ตอ งตามกฎหมายและเปนมาตรฐานเดียวกนั

๑๘๖

186

อาํ นาจในการออก อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๓๒ แหงพระราชบัญญัติระเบียบ
ระเบียบ
บริหารราชการแผนดิน พ.ศ. ๒๕๓๔ ซ่ึงแกไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ
ชื่อระเบียบ ระเบียบบริหารราชการแผนดิน (ฉบับที่ ๕) พ.ศ. ๒๕๔๕ ประกอบกับขอ ๒ (๑)
(๔) และขอ ๒ ๐ ( ๑) แหงกฎกระทร วงแบงสวนรา ช กา รกรมที่ดิน
การบังคับใช
กระทรวงมหาดไทย พ.ศ. ๒๕๕๗ ออกตามความในพระราชบัญญัติระเบียบ
คํานยิ าม บรหิ ารราชการแผน ดิน พ.ศ. ๒๕๓๔ จึงวางระเบียบไวดงั ตอ ไปนี้
“ขายฝาก”
“ทด่ี ินเพ่อื ขอ ๑ ระเบียบนีเ้ รียกวา “ระเบยี บกรมที่ดนิ วาดว ยการจดทะเบียนสิทธิ
เกษตรกรรม” และนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย

“ท่ีอยูอ าศัย” ตามกฎหมายวาดวยการคุมครองประชาชนในการทําสัญญาขายฝากที่ดินเพ่ือ
เกษตรกรรมหรือท่อี ยูอาศัย พ.ศ. ๒๕๒๖”
ผูร กั ษาการตาม
ระเบียบ ขอ ๒ ระเบียบน้ีใหใชบังคับตั้งแตวันที่พระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทาํ สญั ญาขายฝากที่ดนิ เพ่อื เกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ....
มผี ลใชบังคับ

ขอ ๓ ในระเบียบน้ี
“ขายฝาก” หมายความวา ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย
ซึ่งบคุ คลธรรมดาเปน ผขู ายฝาก

“ท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม” หมายความวา ที่ดินที่ใชทําเกษตรกรรมตาม
กฎหมายวาดว ยการเชาท่ีดินเพอื่ เกษตรกรรม เชน ทน่ี า ท่ีสวน ท่ีไร ท่ีนาเกลือ ท่ี
เล้ียงสัตวน้ํา เปนตน รวมทั้งที่ดินท่ีทําเกษตรกรรมและท่ีเก็บผลผลิตทาง
การเกษตร หรอื สงิ่ ปลูกสรางบนท่ดี ินแปลงนั้น

“ท่ีอยูอาศัย” หมายความวา อาคารหรือสิ่งปลูกสรางและท่ีดินที่ใชเปน
ท่ีอยูอาศัย หรือท่ีเก่ียวเนื่องกับการอยูอาศัยหรือเพ่ือประโยชนในการอยูอาศัย

ไมวาจะไดใชเปนสถานที่ประกอบกิจการงานดวยหรือไมก็ตาม เชน ท่ีอยูอาศัย
ท่ใี ชป ระกอบกจิ การพาณชิ ย เปน ตน

ขอ ๔ ใหผ อู ํานวยการสาํ นักมาตรฐานการทะเบยี นท่ีดนิ เปนผรู ักษาการ
ตามระเบียบนี้

๑๘๗

187

หมวด ๑
การยืน่ คาํ ขอและการสอบสวน

---------------------------
ขอ ๕ เม่ือมีบุคคลธรรมดาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ การยน่ื คาํ ขอ
การขายฝากทด่ี ินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัย ตามพระราชบัญญัติคุมครอง
ประชาชนในการทําสัญญาขายฝากทด่ี ินเพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย พ.ศ. ....
ใหบุคคลนั้นย่ืนคําขอตามแบบ ท.ด. ๑ สําหรับท่ีดินที่มีโฉนดที่ดินหรือแบบ ท.ด. ๑ ก
สําหรับท่ีดินที่ยังไมมีโฉนดท่ีดินและอสังหาริมทรัพยอยางอ่ืน ตอพนักงาน
เจาหนาท่ีพรอมหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินหรือหลักฐานสําหรับอสังหาริมทรัพย
อยางอนื่ และหลกั ฐานทเี่ กี่ยวขอ ง
ขอ ๖ ใหพนักงานเจาหนาที่สอบสวนผูขอตามนัยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ การสอบสวนสทิ ธิ
(พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใชประมวลกฎหมายที่ดิน และความสามารถ
พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบับที่แกไขเพ่ิมเติมเพ่ือใหทราบถึงสิทธิและ ของคูสัญญา
ความสามารถของคูสัญญาทั้งสองฝาย ความสมบูรณแ หงนิติกรรมตามประมวล
กฎหมายแพงและพาณิชย ประเภทของทรัพยสินที่ขายฝาก ขอกําหนดสิทธิใน
ท่ีดิน การกําหนดราคาทุนทรัพยในการจดทะเบียน กําหนดจํานวนสินไถให
ชัดเจนวาเปน เงนิ จาํ นวนเทาใด
ท้ังนี้ จาํ นวนสนิ ไถจ ะกาํ หนดไวส ูงกวา ราคาขายฝากก็ได แตเมื่อคํานวณ จํานวนสนิ ไถและ
เปนดอกเบี้ยแลวตอ งไมเกินรอยละสบิ หาตอป คํานวณนับแตวันท่ีขายฝากจนถึง อัตราดอกเบย้ี
วันครบกําหนดเวลาไถ
ขอ ๗ ใหพนักงานเจาหนาท่ีสอบสวนคูสัญญาและพยานหลักฐาน สอบสวนเจตนา
โดยอาศัยอาํ นาจตามความในมาตรา ๗๔ แหงประมวลกฎหมายท่ดี ิน ใหไดความ ผขู ายฝาก
แนชัดวามีเจตนาทํานิติกรรมขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย
ถาขอเท็จจริงเปนการขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย ใหช้ีแจง
หลักเกณฑ สิทธิและหนาท่ีของคสู ญั ญาในการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือ

๑๘๘
188

การบนั ทกึ ถอ ยคํา ท่ีอยูอาศัยที่กฎหมายบัญญัติไว รวมถึงขอดีขอเสียของการขายฝากโดยเฉพาะ
คูสญั ญา เม่ือเปรียบเทียบกับการจํานอง หากยังประสงคจะจดทะเบียนขายฝากใหบันทึก
ถอยคําของคสู ัญญาไวห ลังสัญญาขายฝากทุกฉบบั ใหไดใจความตรงกัน พรอมท้ัง
ใหค สู ญั ญาลงลายมือชือ่ ไวเ ปน หลกั ฐานวา

“คูสัญญาไดรับทราบหลักเกณฑแลววา การขายฝากกรรมสิทธิ์ตกเปน
ของผูซ้ือฝากทันทีที่จดทะเบียนถาผูขายฝากตองการไดกรรมสิทธ์ิคืนตองขอไถถอน
ภายในกําหนดเวลาสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก
ในกรณีผูซื้อฝากไมไดแจงกําหนดเวลาไถและจํานวนสินไถ พรอมท้ังแนบสําเนา
สัญญาขายฝากหรือสญั ญาขยายกําหนดเวลาไถจากขายฝาก (ถามี) ใหผูขายฝากทราบ
กอนวันครบกําหนดเวลาไถไมนอยกวาสามเดือนแตไมมากกวาหกเดือน ผูขายฝาก
มีสิทธไิ ถไดภายในหกเดือนนับแตวันครบกําหนดที่ระบุไวในสัญญาขายฝากหรือ
สญั ญาขยายกาํ หนดเวลาไถจ ากขายฝาก (ถา มี) และหากไมอาจใชส ิทธิไถกับผูซื้อฝาก
ไมวา ดว ยเหตุใดอนั มใิ ชความผดิ ของผขู ายฝาก ผูขายฝากมีสิทธิวางทรัพยอันเปน
สินไถตามจํานวนท่ีกําหนดไวในสัญญาขายฝากตอสํานักงานวางทรัพย หรือ
สํานักงานทีด่ นิ จังหวัดทุกจงั หวดั หรือสาํ นักงานทดี่ นิ ทีร่ ับจดทะเบียนขายฝากน้ัน
ไดภ ายในสามสิบวนั นับแตว นั ถึงกาํ หนดเวลาไถห รือนับแตวันที่เหตุที่ทําใหไ มอาจ
ใชส ิทธิไถดังกลา วไดส ้ินสุดลงแลว แตก รณี โดยสละสทิ ธิถอนทรัพยท ไ่ี ดว างไว

ลงชื่อ..............................................ผขู ายฝาก
ลงชอื่ ..............................................ผซู ้อื ฝาก
ลงช่อื ..............................................พยาน
ลงช่ือ..............................................พยาน
ลงชือ่ ..............................................เจาพนักงานทดี่ ิน”

๑๘๙

189

ขอ ๘ ใหพ นกั งานเจาหนาทส่ี อบสวนในกรณดี ังตอไปนี้ การสอบสวน

(๑) สอบสวนและระบุขอเท็จจริงเก่ียวกับประเภทของทรัพยสนิ ที่ขายฝาก ประเภททรัพยสิน
และกาํ หนดเวลาไถค ืนตามสัญญา รวมท้งั เพม่ิ ขอความวา “(ตามพระราชบัญญัติ และเวลาขายฝาก

คมุ ครองประชาชนในการทําสญั ญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัย

พ.ศ. ....)” ตอทายประเภทการจดทะเบียน ในคําขอจดทะเบียนสิทธิและ

นิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสัญญาขายฝาก โดยกําหนดเวลาขายฝาก

ไมนอยกวาหน่ึงปแตไมเกินสิบปนับแตวันที่จดทะเบียนขายฝาก รวมทั้งระบุวัน

เดอื น ป ที่ครบกําหนดเวลาไถค ืนไวในเอกสารดังกลาวดวย

(๒) สอบสวนและระบุขอเท็จจริงเกี่ยวกับท่ีดินหรือสิ่งปลูกสรางใน ขอ เทจ็ จรงิ เกยี่ วกบั
ทด่ี นิ ของผูขอแลวจดไวในคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ท่ีดินหรอื ส่งิ ปลกู สรา ง

และในสัญญาขายฝาก ดงั นี้

(๒.๑) กรณที ด่ี นิ เพื่อเกษตรกรรมหรือท่อี ยูอาศัยไมมีส่ิงปลูกสราง กรณไี มมี
ใหระบุลักษณะแหงทรัพยสนิ ท่ีขายฝากวาเปนท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมและ/หรือที่ สิง่ ปลกู สรา ง

อยูอาศยั และตอ ทา ยวา “ไมม ีสิง่ ปลกู สรา ง”

(๒.๒) กรณีที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยูอาศัยมีส่ิงปลูกสราง กรณีมีสิ่งปลูกสรา ง
โดยสงิ่ ปลกู สรางเปนของผูขายฝากและผูขายฝากประสงคจะจดทะเบียนรวมกับ และเปนของผูขายฝาก

ท่ีดิน ใหระบุลักษณะแหงทรัพยสินท่ีขายฝากวาเปนที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมและ/

หรือท่อี ยูอ าศยั และใหร ะบชุ นิดของสิ่งปลูกสราง

(๒.๓) กรณีที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยูอาศัยมีส่ิงปลูกสราง กรณมี ีสิง่ ปลูกสรา ง

แตส่ิงปลูกสรางในท่ีดินไมใชของผูขายฝาก ใหระบุลักษณะแหงทรัพยสินท่ี และไมใ ชข อง

ขายฝากวา “ขายฝากเฉพาะที่ดิน (เพ่ือเกษตรกรรมและ/หรือที่อยูอาศัย) ผขู ายฝาก

ไมเกี่ยวกับสิ่งปลูกสรางในที่ดิน” แลวประเมินราคาเฉพาะท่ีดินและจดทะเบียน

ขายฝากเฉพาะทด่ี ิน

(๒.๔) กรณีขายฝากเฉพาะส่ิงปลูกสรางที่เปนท่ีอยูอาศัย ขายฝากเฉพาะ

ถาเจา ของสิง่ ปลูกสรา งกบั เจาของที่ดินเปนคนละคนกนั ตองมีหลักฐานคํารับรอง สิ่งปลูกสรา ง

และยินยอมของเจาของที่ดินวาสิ่งปลูกสรางดังกลาวเปนของผูขายฝาก และ

๑๙๐

190

ยินยอมใหขายฝากส่ิงปลกู สรางนนั้ ได ซง่ึ การรับรองและยินยอมของเจาของท่ีดิน

ตองระบุใหชัดเจนวาสิ่งปลูกสรางนั้นปลูกอยูบนท่ีดินหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน

ประเภทใด เลขที่ใด หมทู ่ี ตําบล อําเภอ จังหวัดใด ผูใดเปนเจาของและเจาของ

ท่ดี ินยนิ ยอมใหผูข อทําการจดทะเบียนหรือไม

การสอบสวน (๒.๕) สอบสวนคสู ัญญาใหไ ดค วามชัดแจงวาไดตกลงกันหามผูซื้อฝาก

กรณีมขี อตกลงหาม จําหนายทรัพยสินที่ขายฝากหรือไม และใหบันทึกขอตกลงน้ันไวใหปรากฏในคําขอ

จาํ หนายทรัพยสนิ จดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) และในหนังสือสัญญาขายฝาก

ทขี่ ายฝาก ใหถ ูกตอ งตรงกนั

กรณีบันทึกกอ น กรณีที่คูสัญญาตกลงกันใหผูซ้ือฝากจําหนายทรัพยสินที่ขายฝากได

จดทะเบยี นโอน เมื่อผูซื้อฝากประสงคจะทํานิติกรรมโอนทรัพยสินท่ีรับซื้อฝาก ใหพนักงาน

เจาหนา ที่บนั ทกึ ถอ ยคําของผูซ้ือฝากเดิมวาพนักงานเจาหนาที่ไดแจงใหผูซอื้ ฝาก

บอกกลา วการโอนน้ใี หผ ขู ายฝากทราบแลว

การสอบสวนกรณี (๒.๖) สอบสวนคูสัญญาใหไดความชัดแจงวาไดตกลงกันใหผูซอ้ื ฝาก

มขี อ ตกลงเรอ่ื งการ กอภาระใด ๆ เหนือทรัพยสินท่ีขายฝากภายในกําหนดเวลาไถจากขายฝาก

กอภาระเหนือ หรือไม หากคูสัญญาไดตกลงกันใหผูซื้อฝากกอภาระใด ๆ เหนือทรัพยสินท่ีขาย

ทรัพยท ขี่ ายฝาก ฝากไวได ใหพนักงานเจาหนาที่แจงใหคูสัญญาทราบวา เม่ือมีการไถผูไถยอม

ไดร ับทรพั ยสินท่ีขายฝากคืนไปโดยปลอดภาระใดๆ และใหบันทึกขอตกลงนั้นใน

คําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) และในสัญญาขายฝาก

ใหถกู ตองตรงกนั

การสอบสวน (๒.๗) สอบสวนผูขายฝากใหไดความชัดแจงวาในวันท่ีขายฝาก

กรณีวันท่ขี ายฝาก ผูขายฝากไดใหบุคคลอ่ืนใชประโยชนจากทรัพยสินท่ีขายฝากเพ่ือประกอบ

มีบุคคลอืน่ ใช เกษตรกรรมหรือใชเปนที่อยูอาศัยอยูหรือไม หากในวันที่ขายฝากผูขายฝากให

ประโยชนท รพั ย บคุ คลอ่ืนใชป ระโยชนในทรัพยส นิ ที่ขายฝากอยูกอนแลว ใหแจงคูสัญญาทราบวา
ที่ขายฝาก
การขายฝากไมกระทบตอสิทธิของผูใชประโยชนในทรัพยสินท่ีขายฝากดังกลาว

และคาตอบแทนท่ีไดรับเปนของผูขายฝากและใหบันทึกไวในคําขอจดทะเบียน

สทิ ธแิ ละนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) และในสญั ญาขายฝากใหถ กู ตอ งตรงกัน

๑๙๑

191

(๒.๘) สอบสวนคูสัญญาใหไดค วามชัดแจงวาในระหวางขายฝาก การสอบสวนกรณมี ี

ไดตกลงกันใหผูขายฝากนําทรัพยสินท่ีขายฝากไปใหบุคคลอื่นใชประโยชนเพื่อ ขอตกลงใหผูขาย
ประกอบเกษตรกรรมหรือใชเปน ที่อยูอ าศยั หรอื ไม ถามีการตกลงใหผูขายฝากนํา ฝากนําทรัพยท่ีขาย
ทรัพยสินท่ีขายฝากไปใหบุคคลอ่ืนใชประโยชนไดกําหนดใหคาตอบแทนที่ไดรับ ฝากใหบุคคลอื่นใช
เปน ของผูขายฝากหรอื ผซู ้ือฝาก หากไมมกี ารตกลงกนั ดังกลา ว ใหแจงใหคูสัญญา ประโยชน
ทราบวา ผูขายฝากมีสิทธิใหบุคคลอ่ืนใชประโยชนในทรัพยสินเพ่ือประกอบ
เกษตรกรรมหรือใชเปนที่อยูอาศัยได โดยคาตอบแทนท่ีไดรับเปนของผูซ้ือฝาก
โดยถือวาคาตอบแทนนั้นเปนสวนหนึ่งของสินไถท่ีไดชําระแลว และใหบันทึก

ขอตกลงนั้นในคําขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก) และ
ในสญั ญาขายฝากใหถ ูกตองตรงกัน

ขอ ๙ การคํานวณระยะเวลาครบกําหนดตามสัญญาขายฝาก ให การคํานวณ
พนักงานเจาหนาท่ีปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย เชน ถาทํา ระยะเวลาครบ
สัญญาขายฝากมีกําหนดหนงึ่ ป เมื่อวันท่ี ๔ มีนาคม ๒๕๖๒ จะตองครบกําหนด กาํ หนดขายฝาก
หนง่ึ ปในวันท่ี ๔ มีนาคม ๒๕๖๓ เปน ตน

หมวด ๒

ประเภทการจดทะเบียน

---------------------------

ขอ ๑๐ การเขียนช่ือประเภทการจดทะเบียนใหพิจารณาขอเท็จจริง ประเภทการจด
ดงั น้ี ทะเบียน

(๑) กรณีเจา ของที่ดินมาขอจดทะเบียนขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม “ขายฝากทด่ี นิ เพอ่ื
และ/หรือที่อยูอาศัยทั้งแปลง ไมวาที่ดินนั้นจะมีผูถือกรรมสิทธ์ิคนเดียวหรือหลายคน เกษตรกรรมและ/
หรือที่อยูอ าศยั มี
ทุกคนขายพรอมกนั ใหเขียนชื่อประเภทวา “ขายฝากทดี่ ินเพ่ือเกษตรกรรมและ/ กําหนด...ป”
หรือที่อยูอาศัย มีกําหนด....ป” แลวแตกรณี พรอมทั้งระบุวา “(ตาม

พระราชบัญญัตคิ มุ ครองประชาชนในการทาํ สัญญาขายฝากทดี่ ินเพือ่ เกษตรกรรม

หรอื ทอ่ี ยอู าศยั พ.ศ. ...)” ตอทายประเภทการจดทะเบยี น