Buku Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Edited

GARIS PANDUAN
PENGURUSAN OPERASI DAN PENYENGGARAAN

BANGUNAN WARISAN

BAHAGIAN PERUNDINGAN PENGURUSAN ASET

CAWANGAN PERANCANGAN ASET BERSEPADU
JABATAN KERJA RAYA MALAYSIA

TEL: 03- 26107501 FAKS: 03-26926511
TAHUN 2021

Halaman ini sengaja dibiarkan kosong

CETAKAN PERTAMA NOVEMBER 2021

@ BAHAGIAN PERUNDINGAN PENGURUSAN ASET

Hak cipta terpelihara. Tiada bahagian daripada terbitan ini boleh diterbitkan semula,
disimpan untuk pengeluaran atau ditukarkan ke dalam sebarang bentuk atau dengan
sebarang alat juga pun, sama ada dengan cara elektronik, gambar, serta rakaman dan
sebagainya tanpa kebenaran bertulis daripada Ketua Pengarah Jabatan Kerja Raya, Ibu
Pejabat JKR Malaysia terlebih dahulu.

Perpustakaan Negara Malaysia Data Pengkatalogan-dalam-Penerbitan

GARIS PANDUAN PENGURUSAN OPERASI DAN PENYENGGARAAN BANGUNAN

WARISAN / BAHAGIAN PERUNDINGAN PENGURUSAN ASET .... 2021.

ISBN 978-967-19782-2-1

1. Historic buildings--Conservation and restoration--Malaysia.

2. Historic buildings--Maintenance and repair

3. Government publications-- Malaysia.

I. Malaysia. Jabatan Kerja Raya. Bahagian Perundingan Pengurusan Aset.
720.28809595

SEBUAH TERBITAN

CAWANGAN PERANCANGAN ASET BERSEPADU
JABATAN KERJA RAYA MALAYSIA

Butiran Pejabat Pengeluar:

PENGARAH KANAN
Cawangan Perancangan Aset Bersepadu,
Tingkat 5, Blok F,
Ibu Pejabat JKR Malaysia,
Jalan Sultan Salahuddin,
50582 Kuala Lumpur.

Telefon: 03-2610 7501
Faks : 03-2692 6511

Halaman ini sengaja dibiarkan kosong

PENGHARGAAN

Dokumen Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan
Bangunan Warisan ini telah disiapkan hasil daripada usaha yang berterusan
dan dinamik oleh pegawai-pegawai Jabatan Kerja Raya bersama-sama
pakar-pakar yang terlibat secara langsung terutamanya pegawai-pegawai
daripada Unit Perundingan Pengurusan Aset Menyeluruh (UPPAM). Setinggi-
tinggi penghargaan dan diucapkan terima kasih kepada Jawatankuasa
Penggubal yang terlibat dalam penyediaan dokumen ini:

Panel Penyemak JKR

1. Ir. Harjit Singh a/l Inder Singh (JKR)
2. Dato‟ Hj. Othman bin Nordin (JKR)
3. Ir. Hj. Zulkifly bin Yaacob (JKR)
4. Hj. Mohd. Hanapi bin Amin (JKR)
5. Hj. Mohd. Ilhami bin Idrus (JKR)
6. Ir. Hj. Mohd Sabri bin Mat Deris (JKR)
7. Pn. Noriha binti Awang (JKR)
8. En. Mohammad Alias bin Khairuddin (JKR)
9. Ar. Intan Elyana binti Mohd Helmi (JKR)
10. Ar. Nur Fisya binti Fishol Hamdi (JKR)

Jawatankuasa Penggubal i
11. Dr. Mohd Sabere bin Sulaiman (JKR)
12. Pn. Nora Liza binti Mohd Khalid (JKR)
13. Ar. Suzana binti Amat (JKR)
14. Sr. Dr. Syamilah binti Yacob (JKR)
15. Pn. Maziah binti Abu Hassan (JKR)
16. Pn. Norhayati binti Mustapa (JKR)
17. Ir. Ilias bin Abdullah (JKR)
18. Ir. Mohd. Fadhlin bin Arshad (JKR)
19. Tn. Syed Khairudin bin Syed Abdul Rahim (JKR)
20. Pn. Junaidah binti Rosli (JKR)

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan

21. En. Azrul Hanif bin Ab. Halim (JKR)
22. Ts. Nor Islahiah binti Hashim (JKR)
23. Sr. Madiah binti Embong (JKR)
24. Pn. Naomi Anak Andrew Baling (JKR)
25. Pn. Nurhayati binti Abdul Hamid (JKR)
26. Cik Nur Shafiqa binti Baharin (JKR)
27. En. Mohd Syed Azhim bin Mohd Kassim (JKR)
28. En. Shahrul Nizam bin Muhammad (JKR)
29. Pn. Noor Azizah binti Majid (JKR)
30. En. Abdul Hafiz bin Mohd Noh (JKR)
31. En. Mohd Syahir bin Mohd Rifan (JKR)
32. En. Suhaili bin Othman (JKR)
33. En. Imran Ariff bin Sulaiman (JKR)
34. Prof. Madya Dr. Siti Norlizaiha binti Harun (JWN)
35. En. Sangam @ Musa Antok (JWN)
36. En. Sahrudin bin Mohamad Som (JWN)
37. En. Edwin Clarie Edward (JWN)
38. Ar. Helena Aman binti Hashim (Helena Hashim Architect)
39. Ar. Nik Rahman bin Nik Mohd Taib (Arkitek Urbanisma Sdn. Bhd.)
40. Pn. Elizabeth Cardosa (Badan Warisan Heritage Services Sdn. Bhd.)
41. Hj. Rosli bin Hj. Nor (Pejabat Pesuruhjaya Warisan Negeri Pulau

Pinang)

42. Sr. Abdul Mutalib bin Aman Shah (Amas FM Consultant)
43. Pn. Arifah binti Amri (Kolej Kemahiran Tinggi MARA)
44. Pn. Nurul Izza binti Mohd Noor (Kolej Kemahiran Tinggi MARA)
45. Cik Syufa Syahidah binti Mohd Shukri (Amas FM Consultant)
46. Pn. Hazirah binti Yusop (Jabatan Muzium Negara)
47. En. Mohd Saiful Rizam bin Mat Dali (Jabatan Muzium Negara)

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan ii

PRAKATA

Dengan nama Allah yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang.
Assalamualaikum dan Selamat Sejahtera,

Syukur ke hadrat Ilahi kerana dengan limpah kurnia, taufik, hidayah dan inayahNya
kita masih berada dalam keadaan sihat dan sejahtera dalam lindunganNya. Terlebih
dahulu, saya ingin mengucapkan terima kasih yang tidak terhingga kepada seluruh
warga Bahagian Perundingan Pengurusan Aset (BPPA) yang telah memberikan
komitmen yang tinggi dalam menjayakan semua aktiviti dan sasaran kerja yang telah
ditetapkan dan dirancang sepanjang tahun 2021. BPPA berperanan dalam
merancang, membangun, mengurus dan memantau pengurusan aset kerajaan. Di
samping itu, menjadikan JKR sebagai sebuah pusat kecemerlangan pengurusan aset
dan penyenggaraan infrastruktur berpaksikan kreativiti dan inovasi modal insan serta
teknologi terkini selaras dengan Revolusi Industri 4.0.

Dalam usaha memastikan hasrat BPPA dicapai, Garis Panduan Pengurusan Operasi
dan Penyenggaraan Bangunan Warisan ini haruslah dijadikan rujukan bagi
menjalankan aktiviti operasi dan penyenggaraan khusus bagi bangunan warisan
dalam fasa operasi dan penyenggaraan selaras dengan keperluan Dasar
Pengurusan Aset Kerajaan (DPAK), Manual Pengurusan Aset Menyeluruh (MPAM),
Tatacara Pengurusan Aset Tak Alih (TPATA) dan Akta Warisan Kebangsaan 2005
(Akta 645).

Akhir kata, saya ingin merakamkan setinggi penghargaan dan ucapan terima kasih
kepada semua pihak yang memberi sumbangan ke arah penerbitan Garis Panduan
ini dan semoga BPPA akan terus cemerlang pada tahun-tahun akan datang.

Sekian, terima kasih.

YBrs. Ir. Hj. BADIOEZAMAN BIN AB. KHALIK iii
Pengarah Kanan
Cawangan Perancangan Aset Bersepadu
Ibu Pejabat JKR Malaysia.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan

Halaman ini sengaja dibiarkan kosong iv

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan

KANDUNGAN i
iii
PENGHARGAAN v
PRAKATA ix
KANDUNGAN xix
GLOSARI xxiii
SINGKATAN xxv
SENARAI RAJAH
SENARAI LAMPIRAN

BAHAGIAN A

1.0 PENGENALAN 3
2.0 LATAR BELAKANG 4
3.0 OBJEKTIF 5
4.0 SKOP 6
5.0 PERUNDANGAN DAN PIAWAIAN 7
6.0 FASA KITARAN ASET TAK ALIH 8
7.0 PENGURUSAN FASILITI BERSEPADU KERAJAAN 10
8.0 PRASYARAT PELAKSANAAN 13
13
8.1 Proses Prasyarat 14
15
9.0 PENGURUSAN DAN PELAKSANA 15
9.1 Struktur Tadbir Urus Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan
19
9.2 Peranan dan Tanggungjawab Struktur Tadbir Urus 19
20
Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan 20
20
9.3 Kriteria Pelaksana/Kontraktor 20
21
9.3.1 Kompetensi Pelaksana/Kontraktor 22

9.3.2 Khidmat Nasihat Pakar

9.3.3 Tenaga Kerja Mahir

10.0 KEPERLUAN PERSEDIAAN PELAKSANAAN
10.1 Data Teknikal dan Rekod

10.2 Pendaftaran Bangunan
KONSEP OPERASI DAN PENYENGGARAAN BANGUNAN
11.0 WARISAN

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan v

KANDUNGAN

12.0 KAEDAH KERJA 23
24
12.1 Operasi 25
27
12.2 Penyenggaraan Pembaikan (PyB) 28
29
13.0 12.3 Penyenggaraan Pencegahan (PyC) 29
14.0 KERANGKA PERINGKAT KERJA 30
14.1 PERINGKAT KERJA 30
14.2 Peringkat Perancangan
14.3 Peringkat Pelaksanaan 33
Peringkat Pelaporan
34
BAHAGIAN B - PROSES KERJA 34
34
A PERINGKAT PERANCANGAN 34
35
15.0 16.1 INPUT: Arahan Mula Kerja Penyenggaraan Bangunan 36
16.0 16.2 Warisan 39
16.3 DATA TEKNIKAL 39
17.0 16.4 Pengenalan 39
16.5 Objektif 39
18.0 Skop 40
17.1 Rujukan 40
17.2 Proses Kerja 41
17.3 PROSES 1: PEMBANGUNAN POLISI 47
17.4 Pengenalan 47
17.5 Objektif 47
17.6 Skop
Polisi Umum
18.1 Polisi Khusus
18.2 Proses Kerja
PROSES 2: PERANCANGAN
Pengenalan
Objektif

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan vi

KANDUNGAN

18.3 Penyediaan Pelan Pengurusan Operasi dan Senggara (PPOS) 48
48
18.3.1 Langkah 1: Memilih Skop Operasi dan Penyenggaraan 50

18.3.2 Langkah 2: Penyediaan Perjanjian Tahap Perkhidmatan 50

(Service Level Agreement - SLA) 53

18.3.2.1 Panduan Penyediaan Perjanjian Tahap 53

Perkhidmatan 58
61
18.3.3 Langkah 3: Pemilihan Petunjuk Prestasi Utama (Key
63
Performance Indicators - KPI)
68
18.3.3.1 Panduan Penyediaan Petunjuk Prestasi 68

Utama (KPI) 70
70
18.3.4 Langkah 4: Perancangan Strategi Penyenggaraan 72
74
18.3.5 Langkah 5: Senarai Keutamaan Aset (Kritikal dan Tidak 74
74
Kritikal) 74
76
18.3.5.1 Panduan Penyediaan Petunjuk Prestasi
77
Utama (KPI) 80

18.3.6 Langkah 6: Program Penyenggaraan 86
86
18.3.6.1 Panduan Penyediaan Program 86

Penyenggaraan

18.3.7 Langkah 7: Perancangan Sumber

18.3.7.1 Panduan Penyediaan Perancangan Sumber

18.4 Rumusan Proses Kerja

19.0 PROSES 3: PERANCANGAN KERJA

19.1 Pengenalan

19.2 Objektif

19.3 Skop

19.4 Panduan Penentuan Keutamaan Kerja Penyenggaraan (PyB dan

PyC)

19.5 Panduan Penyediaan Jadual Perancangan Tahunan

19.6 Rumusan Proses Kerja

B PERINGKAT PELAKSANAAN

20.0 PROSES 4: PERANCANGAN KERJA

20.1 Pengenalan

20.2 Skop

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan vii

KANDUNGAN

20.3 Skop 1: Senarai Jadual Kerja Mengikut Mingguan/Syif (Work 87
Schedule)
20.4 87
20.5 20.3.1 Panduan Penyediaan Senarai Jadual Kerja
20.6 Mengikut Mingguan/Syif (Work Schedule) 90
20.7 90
Skop 2: Pengurusan Aduan 92
20.8 20.4.1 Panduan Pengurusan Aduan 94
20.9 Skop 3: Penyediaan Arahan Kerja 94
Skop 4: Pelaksanaan Arahan Kerja 95
20.6.1 Panduan Pelaksanaan Arahan Kerja 96
Skop 5: Pendaftaran dan Pengemaskinian Rekod Alat Ganti
20.7.1 Panduan Penyediaan Pendaftaran dan 101
102
Pengemaskinian Rekod Alat Ganti 113
Skop 6: Laporan Bulanan
20.8.1 Panduan Penyediaan Laporan Bulanan 118
Rumusan Proses Kerja 118
118
C PERINGKAT PELAPORAN 119
120
21.0 21.1 PROSES 5: PENGUKURAN PENILAIAN PRESTASI 122
22.0 21.2 Pengenalan 122
21.3 Objektif 123
21.4 Skop 123
21.5 Proses Kerja Utama 123
21.6 Tahap Prestasi Penyenggaraan Aset 124
Pengurusan Peralihan Kontrak 124
22.1 PROSES 6: ANALISIS DAN LAPORAN 126
22.2 Pengenalan 126
22.3 Skop 129
Analisis Jurang Pencapaian PPOS dan „Lesson Learnt‟
22.4 22.3.1 Panduan Penyediaan Analisis Jurang
Laporan Tahunan
22.5 22.4.1 Panduan Penyediaan Laporan Tahunan
Rumusan Proses Kerja

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan viii

GLOSARI

Aduan - Satu kenyataan terhadap situasi yang tidak memuaskan atau
tidak memenuhi kehendak pelanggan berdasarkan piawaian
Akta Keselamatan yang telah ditetapkan dan memerlukan tindakan
dan Kesihatan penyelesaian. Boleh dikendalikan secara bertulis atau lisan
Pekerjaan 1994 melalui telefon/faks/media elektronik/surat dan media-media
lain yang dipersetujui oleh semua pihak berkepentingan.
Arahan Kerja
(Work Order) - Suatu akta untuk membuat peruntukan lanjut bagi
memastikan keselamatan, kesihatan dan kebajikan orang
yang sedang bekerja, bagi melindungi orang lain terhadap
risiko kepada keselamatan atau kesihatan berkaitan dengan
aktiviti orang yang sedang bekerja, untuk menubuhkan Majlis
Negara bagi Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan, dan
bagi perkara yang berkaitan dengannya.

- Arahan melaksanakan penyenggaraan, pembaikan atau kerja
operasi yang perlu disiapkan. Arahan boleh dikeluarkan
mengikut garis panduan apabila menerima aduan daripada
pelanggan, permintaan staf atau, secara automatik daripada
Computerised Maintenance Management System (CMMS)
bagi kerja yang dijadualkan dalam Pelan Penyenggaraan
Pencegahan. Arahan juga boleh dikeluarkan apabila terdapat
keperluan daripada hasil pemeriksaan dan audit. Selain itu,
arahan kerja bertujuan untuk memberikan maklumat
mengenai aduan, keperluan pembaikan atau pemasangan
dan rekod lain yang berkaitan.

Bangunan Warisan - Bangunan Kerajaan yang diwartakan sebagai bangunan
Fabrik Bangunan warisan atau warisan kebangsaan.

- Sebarang rangka bangunan atau struktur yang melitupi
bangunan yang memisahkan bahagian dalam dan luar
bangunan.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan ix

Garis Panduan - Dokumen tatacara pengurusan risiko semasa operasi yang
Pengurusan Risiko akan mengurangkan kebarangkalian dan impak risiko dalam
Fasiliti pengurusan operasi dan penyenggaraan.
Kerja Kecemasan
Kerja Segera - Kerja yang perlu dilaksanakan dalam situasi yang boleh
menyebabkan kehilangan nyawa atau kemusnahan kepada
Kerja Umum bangunan dan fasiliti.
Komponen
- Kerja yang perlu dilaksanakan dalam situasi yang boleh
Landskap Kejur menyebabkan gangguan kepada operasi perkhidmatan yang
Landskap Lembut jika tidak diselesaikan dan dibaiki dengan segera berpotensi
mewujudkan situasi kecemasan.
Operasi
- Kerja yang perlu dilaksanakan dalam situasi yang terkawal
dan tidak menyebabkan sebarang gangguan terhadap
operasi perkhidmatan.

- Sebarang bahagian binaan yang digabungkan menjadi satu
fungsi atau sistem bangunan yang lengkap dan sempurna
mengikut justifikasi kejuruteraan atau perundangan seperti
sistem/peralatan mekanikal, elektrik, senibina, sivil, utiliti dan
lain-lain.

- Seni taman yang menggunakan unsur-unsur bahan binaan
seperti struktur, teduhan, arca dan, air pancutan sebagai
unsur utama.

- Landskap yang menggunakan unsur-unsur seperti tumbuhan
semula jadi, haiwan hidup dan air dalam membentuk
sesebuah taman.

- Menjalankan kegiatan atau pengendalian.
Aktiviti yang dilaksanakan untuk mengekalkan kebersihan,
keselamatan, keindahan dan mengoptimumkan penggunaan
utiliti premis.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan x

Hiasan - Segala yang digunakan untuk menghiasi sesuatu.

Pakar - Individu yang memiliki kelayakan teknikal dan kemahiran
dalam bidang berkaitan mengikut akta sedia ada atau
individu yang memiliki kelayakan dan kemahiran dalam
bidang yang dikhususkan sebagaimana yang terkandung
dalam Akta Warisan Kebangsaan 2005 (Akta 645). Contoh:
konservator yang berdaftar dengan JWN.

Paras Maksimum Stok - Kuantiti stok tertinggi yang disimpan pada satu-satu masa.

Paras Menokok Stok - Kuantiti stok yang menunjukkan telah sampai masa untuk
(Ordering Level) memesan stok baru kerana baki stok yang ada hanya cukup
untuk menampung pengeluaran dalam tempoh pesanan dan
Pelan Operasi dan serahan.
Penyenggaraan Aset
(POPA) - Dokumen pernyataan yang menjelaskan penyediaan
belanjawan tahunan, pemantauan dan pelaporan setiap
kementerian/jabatan/agensi dalam pelaksanaan operasi dan
penyenggaraan.

Pelan Pengurusan - Pelan yang mengandungi skop yang telah dipersetujui
Operasi dan Senggara bersama-sama peruntukan yang telah diluluskan dalam
(PPOS) POPA, SLA, KPI, Strategi Pelaksanaan dan Perolehan,
Program Penyenggaraan, Carta Organisasi Unit Pengurusan
Fasiliti dan Senarai Keutamaan Aset (Kritikal dan Tidak
Kritikal) bagi premis yang berkaitan.

Pelan Strategi - Dokumen pernyataan yang menjelaskan objektif, polisi dan
Pengurusan Aset strategi setiap kementerian/jabatan/agensi dalam
Operasi (PSPA(O)) pelaksanaan PATA yang meliputi aktiviti fasa penggunaan
dan fasa pelupusan.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xi

Pembaikpulihan - Proses memulihkan secara tepat, rupa bentuk dan perincian
(Restoration) struktur atau sebahagian daripada struktur serta kedudukan
struktur, sebagaimana yang wujud pada suatu tempoh masa,
dengan mengalihkan kerja yang terkemudian dan
menggantikannya dengan kerja asal yang hilang,
termasuklah:

 Pembaikpulihan sepenuhnya yang melibatkan kedua-
dua bahagian luar dan dalam.

 Pembaikpulihan sebahagian yang melibatkan bahagian
luar, bahagian dalam, atau mana–mana gabungan
sebahagian daripadanya dan digunakan apabila hanya
bahagian sesuatu struktur itu penting dalam
menunjukkan nilai kebudayaan pada peringkat
kepentingan sejarah, atau menyumbang kepada nilai
kawasan yang ditetapkan.

 Pembaikpulihan secara penyesuaian yang melibatkan
kesemua atau sebahagian daripada bahagian luar dan
bahagian dalam yang disesuaikan bagi sesuatu
kegunaan.

(Rujuk : Akta Warisan Kebangsaan 2005/Akta 645).

Pembinaan Semula - Proses menghasilkan semula secara tepat melalui
(Reconstruction) pembinaan baru, rupa bentuk dan perincian struktur yang
telah hilang, atau sebahagian daripada struktur. Pembinaan
semula harus mengambil kira reka bentuk asal bangunan
dan boleh dianggap replika sesebuah bangunan yang telah
musnah.

(Rujuk : Akta Warisan Kebangsaan 2005 / Akta 645).

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xii

Pemeliharaan - Bertujuan untuk memberhentikan kemerosotan lanjut, reput
(Preservation) atau keadaan usang dan menyediakan struktur yang selamat
dan kukuh tanpa perancangan untuk mengadakan
pembangunan semula. Antaranya termasuklah:

 Teknik membantutkan atau memperlahankan proses
kemerosotan, reput atau keadaan usang sesuatu butiran
atau struktur.

 Pembaikan keadaan struktur untuk menjadikan sesuatu
struktur itu selamat, boleh didiami, atau berguna.

 Penyenggaraan biasa dan pembaikan kecil yang tidak
mengubah atau memudaratkan rupa fabrik atau sejarah
sesuatu struktur.

(Rujuk : Akta Warisan Kebangsaan 2005/Akta 645).

Pemulihan - Proses mengembalikan sesuatu harta kepada keadaan
(Rehabilitation) kebergunaan melalui pembaikan atau pengubahan, yang
memungkinkan penggunaan semasa yang cekap, di samping
memelihara bahagian dan ciri-ciri harta yang penting dalam
seni bina sejarahnya.

(Rujuk : Akta Warisan Kebangsaan 2005/Akta 645).

Pemuliharaan - Pemeliharaan, pembaikpulihan, pembinaan semula,
(Conservation) pemulihan dan penyesuaian atau mana-mana gabungannya.
(Rujuk : Akta Warisan Kebangsaan 2005/Akta 645).

Pengurusan Fasiliti - Pengurusan Fasiliti Bersepadu ialah kaedah menggabungkan
Bersepadu aktiviti pelbagai disiplin bagi mengurus aktiviti perniagaan
bukan utama untuk menyokong perniagaan utama premis
tersebut. Pengurusan Fasiliti Bersepadu boleh diuruskan
secara dalaman oleh tenaga jabatan sendiri. Walau
bagaimanapun, praktis industri semasa turut menggunakan
pembekal luar bagi mengurus aktiviti tersebut. Pembekal

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xiii

Penyenggaraan perkhidmatan luar boleh mengurus perkhidmatan,
pentadbiran, latihan, pengurusan operasi, gabungan, inovasi
dan memberikan sokongan strategik kepada agensi
bergantung kepada persetujuan kedua-dua belah pihak.

- Satu gabungan aspek teknikal dan tindakan pentadbiran
yang berkaitan dengan tujuan untuk mengekalkan atau
menjaga sesuatu binaan, sistem atau dan peralatan supaya
beroperasi mengikut fungsi yang ditetapkan.
(Rujuk : Bab D, TPATA).

Penyenggaraan - Kerja membaiki dan menjaga struktur bangunan bersejarah
Bangunan Warisan secara berterusan dan dilakukan selepas pembinaan atau
pengembalian semula selesai pada suatu tahap yang
memuaskan dalam usaha untuk mengelakkan kemerosotan.
(Garis Panduan Pemuliharaan Bangunan Warisan).

Penyenggaraan - Kerja pembaikan aset mekanikal, elektrik, sivil dan struktur
Pembaikan (PyB) dan senibina yang dikategorikan sebagai run-to-failure
melalui analisis Reliability Centered Maintenance (RCM),
Penyenggaraan kerosakan aset yang diterima melalui aduan atau self-finding
Pencegahan (PyC) untuk mengembalikan semula fungsi sesuatu aset mengikut
piawaian dan Key Performance Indicator (KPI) yang
ditetapkan apabila berlaku kerosakan/kegagalan.

- Kerja penyenggaraan mengikut jadual/program bagi
memastikan setiap komponen aset berfungsi dengan baik
dan mengelakkan daripada berlakunya kerosakan besar.
(Rujuk : TPATA Bab D: Operasi Dan Penyenggaraan Aset).

Kerja penyenggaraan bagi aset kritikal yang dikenal pasti
melalui analisis RCM. Kerja pemeriksaan secara berkala bagi
mengenal pasti keadaan serta potensi kegagalan aset
mekanikal, elektrik, sivil dan struktur dan senibina.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xiv

Seterusnya, membaiki dan mengambil tindakan awal (contoh:
kerja mengetatkan skru, penambahan minyak gris dan lain-
lain). Kerja penyenggaraan ini juga dilaksanakan untuk
mengelakkan kerosakan yang lebih besar daripada berlaku
dan boleh menyebabkan pendedahan risiko yang tinggi
terhadap kepentingan pelanggan. Kerja penyenggaraan
dilaksanakan secara berkala/berjadual dan Government
Building Schedule Maintenance Guidelines (GBSMG) boleh
digunakan sebagai rujukan.

Pengurusan Secara - Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Aset dilaksanakan
Dalaman sepenuhnya dengan mengguna tenaga jabatan dengan
sebahagian kerja pakar dibuat dengan melantik kontraktor
Pengurusan Secara mengikut skop kerja yang telah ditetapkan sama ada melalui
Kontrak satu kontrak (single contract) atau beberapa kontrak (bundled
contract).
Permintaan
Kerja/Work Request - Pengendalian Operasi dan Penyengaraan Aset dilaksanakan
sepenuhnya secara kontrak oleh pihak pembekal
perkhidmatan/kontraktor yang dilantik. Skop kontrak adakala
merangkumi aktiviti seperti kerja-kerja perkhidmatan
pengurusan, operasi dan penyenggaraan, kerja-kerja kecil
dan perundingan teknikal bagi sesuatu fasiliti/premis. Agensi
Kerajaan sebagai pemilik premis berkenaan adalah
bertanggungjawab dalam mengurus kontrak yang berkaitan.
(Sila rujuk dokumen Garis Panduan Perolehan dan
Penyenggaraan yang dikeluarkan oleh Jabatan Kerja Raya
sebagai panduan untuk mengurus jenis-jenis kontrak yang
ada seperti kontrak tunggal, kontrak secara komprehensif
dan sebagainya).

- Merupakan permohonan perkhidmatan berkaitan dengan
kerja-kerja penyenggaraan seperti kerja-kerja pembaikan dan
kerja-kerja pencegahan yang juga merangkumi nasihat dan
khidmat teknikal.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xv

Perjanjian Tahap - Perjanjian antara Unit Pengurusan Fasiliti dan pelanggan ke
Perkhidmatan/Service atas tahap perkhidmatan yang dipersetujui.
Level Agreement (SLA)

Petunjuk Prestasi - Petunjuk Prestasi Utama ialah satu pengukuran kuantitatif
Utama/Key terhadap sesuatu prestasi yang telah dikenal pasti dan
Performance dipersetujui oleh semua pihak berkaitan melalui sesuatu
Indicators (KPI) kontrak. KPI ini merupakan satu sistem pengukuran yang
mudah, berkesan dan akan membantu agensi kerajaan
menjelas dan mengawal tahap kemajuan sesuatu proses
perkhidmatan operasi penyenggaraan aset yang
dilaksanakan. Prinsip KPI ialah meletakkan sasaran, boleh
diukur dengan angka dalam keadaan normal dan biasanya
diselaraskan dengan misi dan visi agensi kerajaan.

Polisi Operasi dan - Peraturan asas atau panduan yang menerangkan hala tuju
Penyenggaraan aktiviti pada peringkat yang tertinggi merangkumi aktiviti
penyenggaraan keseluruhan premis. Polisi operasi dan
penyenggaraan merupakan satu dokumen strategik yang
tidak perlu dipinda kecuali jika berlaku perubahan pada
Dasar Pengurusan Aset Kerajaan (DPAK) atau peringkat
Kementerian.

Program - Pakej keseluruhan keperluan penyenggaraan untuk
Penyenggaraan menyokong operasi sesuatu sistem secara berkala yang
menyeluruh.

Premis - Sesuatu tapak tanah yang menempatkan bangunan,
infrastruktur dan kemudahan yang berkaitan.

Reliability Centered - Analisis yang dibuat pada semua aset premis. RCM dapat
Maintenance (RCM) mengenal pasti aset yang kritikal dan tidak kritikal. RCM ini
dilaksanakan pada peringkat perancangan aset dan hasil

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xvi

analisis dimasukkan dalam Pelan Pengurusan Operasi dan
Senggara (PPOS). Kerja Penyenggaraan Pembaikan (PyB)
secara jangkaan merupakan aset tidak kritikal. Manakala,
PyB luar jangka berlaku disebabkan kegagalan program
Penyenggaraan Pencegahan (PyC) atau kelemahan pelan
penyenggaraan.

Senarai Jadual Kerja - Mengandungi jadual kerja penyenggaraan yang merangkumi
Mengikut senarai kerja operasi, dan senarai penukaran bagi
Mingguan/Syif (Work penyenggaraan pembaikan secara jangkaan serta senarai
Schedule) semak penyenggaraan pencegahan. Pada kebiasaannya,
tempoh senarai jadual disediakan secara mingguan atau
mengikut syif. Senarai jadual kerja mengikut mingguan/syif
ini merupakan sebahagian daripada Pelan Pengurusan
Operasi dan Senggara (PPOS) yang dikemas kini secara
berkala.

Senarai Keutamaan - Senarai kerja penyenggaraan yang dihasilkan melalui

Aset (Kritikal Dan Tidak sesuatu analisis (Contoh : RCM).

Kritikal)

Sistem Pengurusan - Perisian komputer yang membantu pengurusan operasi dan

Penyenggaraan penyenggaraan sesuatu aset di dalam premis. Perisian ini

Berkomputer/Computer menyimpan rekod inventori aset, maklumat bahan, alat ganti,

-ised Maintenance pengurusan data peralatan, penyenggaraan pencegahan,

Management System pekerja, sistem arahan kerja, penjadualan dan perancangan

(CMMS) kerja, data pembekal, pembelian, perancangan peruntukan,

pengesanan aset dan sebagainya.

Strategi - Perincian pelaksanaan aktiviti penyenggaraan pada peringkat
Penyenggaraan premis merangkumi penjadualan dan penggunaan sumber
seperti tenaga kerja, peralatan alat ganti, kaedah, mesin,
teknologi, kaedah perolehan dan perancangan kewangan.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xvii

Tempoh Pelaksanaan - Tempoh masa yang diambil oleh staf
Kerja penyenggaraan/kontraktor untuk melaksanakan kerja
penyengaraan bermula daripada penerimaan aduan (untuk
kerja PyB) atau penerimaan arahan kerja (untuk kerja
PyC) sehingga Arahan Kerja ditutup.

Tempoh - Tempoh masa yang diambil bermula daripada Arahan Kerja
Pelaksanaan Kerja diterima oleh staf penyenggaraan/kontraktor sehingga
Sebenar Arahan Kerja ditutup untuk semua kategori kerja sama ada
PyB atau PyC.

Tempoh Respons - Tempoh respons bermula daripada masa penerimaan aduan
pelanggan (untuk kerja PyB) sehingga masa pengesahan
dilakukan di tapak oleh staf penyenggaraan/kontraktor.

Tempoh Tanggungan - Tempoh tanggungan kecacatan adalah satu tempoh di mana
Kecacatan kontraktor perlu memperbaiki apa-apa kecacatan yang
dikenal pasti oleh pegawai penyelia selepas sesuatu kerja
diperakukan siap. Semua perbelanjaan membaiki kecacatan
hendaklah ditanggung oleh kontraktor atau sepertimana
dinyatakan dalam kontrak.

Warisan - Sesuatu yang bernilai dan diwarisi mengikut tafsiran dalam
Akta Warisan Kebangsaan 2005 (Akta 645).

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xviii

SINGKATAN

AJK Ahli Jawatankuasa
ASL
Agreed Service Level (Tahap Perkhidmatan yang
BCA Dipersetujui)

BPA Building Condition Assessment (Penilaian Keadaan
Bangunan )
CIDB Building Performance Assessment (Penilaian Prestasi
Bangunan)
CMMS Construction Industry Development Board (Lembaga
Pembangunan Industri Pembinaan)
CMP Computerised Maintenance Management System (Sistem
Pengurusan Penyenggaraan Berkomputer)
CSS Conservation Management Plan (Pelan Pengurusan
DAK Pemuliharaan)
DLP Customer Satisfaction Survey
FM Daftar Aset Khusus
ECKM Defect Liability Period (Tempoh Tanggungan Kecacatan)
DPA Facility Management (Pengurusan Fasiliti)
DPAK Enterprise Content and Knowledge Management
FCA Daftar Premis Aset
Dasar Pengurusan Aset Kerajaan
GBSMG Facility Condition Assessment (Penilaian Keadaan
Kemudahan)
GPOP Government Building Schedule Maintenance Guidelines
GPOPBW (Garis Panduan Penyenggaraan Berjadual Bangunan
Kerajaan)
GPPBW Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan
Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan
Bangunan Warisan
Garis Panduan Pemuliharaan Bangunan Warisan

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xix

GPPBBK Garis Panduan Penyenggaraan Berjadual Bangunan
Kerajaan
HABS Historical Architectural Building Survey
HOPT Head of Project Team (Ketua Pasukan Projek)
ICT Information Communication Technology (Teknologi Maklumat
Komunikasi)
JKR Jabatan Kerja Raya
JWN Jabatan Warisan Negara
KPI Key Performance Indicator (Petunjuk Prestasi Utama)
MKSP Mesyuarat Kajian Semula Pengurusan
MOPR Manual Operasi Pengurusan Ruang
MPAM Manual Pengurusan Aset Menyeluruh
MyBangunan Building Facility Management System (Sistem Pengurusan
Fasiliti Bangunan)
OPA Operasi Penyenggaraan Aset
PAM Pengurusan Aset Menyeluruh
PATA Pengurusan Aset Tak Alih
PeDATA Pengumpulan Data Aset Tak Alih
PDF Pegawai Daftar Aset
PI Performance Indicator
PIF Pegawai Inspektorat Fasiliti
POE Post Occupancy Evaluation (Penilaian Pasca Menduduki)
POF Pegawai Operasi Fasiliti
POPA Pelan Operasi Penyenggaraan Aset
POPBW Pelan Operasi Penyenggaraan Bangunan Warisan
PPF Pegawai Perolehan Fasiliti
PPOS Pelan Pengurusan Operasi dan Senggara
PPSF Penolong Pegawai Senggara Fasiliti
PRA Pendaftar Rekod Aset
PRF Pegawai Ruang Fasiliti
PPRF Pegawai Penyelia Ruang Fasiliti
PPSF Penolong Pegawai Senggara Fasiliti

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xx

PPPF Pegawai Perolehan Fasiliti
PSF Pegawai Senggara Fasiliti
PSPA Pelan Strategik Pengurusan Aset
PSPA (O) Pelan Strategik Pengurusan Aset (Operasi)
PTF Pegawai Teknikal Fasiliti
PyB Penyenggaraan Pembaikan
PyC Penyenggaraan Pencegahan
RCM Reliability Centered Maintenance
SLA Service Level Agreement (Perjanjian Tahap Perkhidmatan)
SOP Standard Operation Procedure (Prosedur Operasi Piawai)
SKATA Sistem Kod Aset Tak Alih
TPATA Tatacara Pengurusan Aset Tak Alih
UPF Unit Pengurusan Fasiliti

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xxi

Halaman ini sengaja dibiarkan kosong xxii

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan

SENARAI RAJAH

No. Tajuk Muka
Rajah Surat

1 Model Pengurusan Aset Menyeluruh (PAM) Aset 8
Infrastruktur/Bangunan
10
2 Kedudukan Penggunaan GPOPBW dalam Model PAM 12
3 Kerangka Pengurusan Fasiliti Bersepadu Kerajaan 13
4 Proses Prasyarat Pelaksanaan Garis Panduan 14
5 Struktur Tadbir Urus dan Pelaksana 22
6 Konsep Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 28
7 Kerangka Peringkat Kerja 33
8 Kerangka Kerja Peringkat Perancangan 37
9 Carta Alir Pengumpulan Maklumat Data Teknikal 42
10 Carta Alir Pembangunan Polisi 60
11 Strategi Pelaksanaan 73
12 Carta Alir Perancangan 75
13 Konsep Perancangan Kerja Operasi dan Penyenggaraan 81
14 Carta Alir Perancangan Kerja 85
15 Kerangka Kerja Peringkat Pelaksanaan 87
16 Urutan Skop Kerja 114
17 Carta Alir Pelaksanaan Kerja 117
18 Kerangka Peringkat Pelaporan 121
19 Carta Alir Pengukuran Penilaian Prestasi 123
20 Tempoh Peralihan Kontraktor 129
21 Carta Alir Analisis dan Laporan

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xxiii

Halaman ini sengaja dibiarkan kosong xxiv

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan

SENARAI LAMPIRAN

PERINGKAT PERANCANGAN

Lampiran No. Borang Nama Borang Muka
Surat

1 JKR.GPOPBW.1 Senarai Semak Data Teknikal 38

2 Contoh: Surat Arahan Pelaksanaan 43

3 JKR.GPOPBW.2 Borang Polisi Operasi dan Penyenggaraan Aset 44

4 JKR.GPOPBW.3 Borang Skop Operasi dan Penyenggaraan Aset 49

5 JKR.GPOPBW.4 Borang Perjanjian Tahap Perkhimatan (SLA) 51

6 Contoh: Petunjuk Prestasi Utama (KPI) 57

7 Contoh: Senarai Keutamaan Aset (Kritikal dan 67

Tidak Kritikal)

8 Contoh: Program Operasi dan Penyenggaraan 69

9 JKR.GPOPBW.5 Borang Perancangan Sumber Operasi dan 71

Pengurusan Aset

10 Contoh: Jadual Perancangan Operasi Aset dan 78

Penyenggaraan Pencegahan (PyC)

11 Contoh: Jadual Perancangan Penyenggaraan 79

Pencegahan (PyC) di Ibu Pejabat Jabatan Kerja
Raya Malaysia bagi Tahun 2018 – 2019

PERINGKAT PELAKSANAAN

Lampiran No. Borang Nama Borang Muka
Surat
12 JKR.GPOPBW.6 Contoh: Senarai Jadual Kerja
13 JKR.GPOPBW.6 Borang Senarai Jadual Kerja 88
14 JKR.GPOPBW.7 Borang Aduan 89
15 JKR.GPOPBW.8 Borang Arahan Kerja 91
93

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xxv

PERINGKAT PELAKSANAAN

Lampiran No. Borang Nama Borang Muka
Surat
16 JKR.GPOPBW.9 Borang Pendaftaran dan Pengemaskinian
Rekod Alat Ganti 98
17
18 JKR.GPOPBW.10 Borang Terima Alat Ganti 99
19 100
20 JKR.GPOPBW.11 Borang Maklumat Status Alat Ganti 103
21 110
JKR.GPOPBW.12 Borang Penyediaan Laporan Bulanan 110
22
Borang Laporan Pengurusan Sumber Manusia 111
23 Borang Laporan Penyenggaraan Pencegahan
111
(PyC) - Kerja Kejuruteraan
Borang Laporan Operasi Aset – Kerja Bukan

Kejuruteraan

Borang Laporan Keselamatan dan Kesihatan

Peralatan Bangunan

PERINGKAT PELAPORAN

Lampiran No. Borang Nama Borang Muka
24 Surat
25 JKR.GPOPBW.13 Borang Laporan Tahunan 125
JKR.PATA.F7/2 Borang Laporan Penyenggaraan dan 127
26 Perbelanjaan Aset Tak Alih (Peringkat
JKR.PATA.F7/3 Premis) 128
Borang Laporan Penyenggaraan dan
Perbelanjaan Aset Tak Alih (Peringkat
Daerah/Negeri/Wilayah/Agensi/Kementerian)

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan xxvi

Bahagian A

Keperluan Asas Garis Panduan

Halaman ini sengaja dibiarkan kosong 2

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan

1.0 PENGENALAN

Semua bangunan termasuk bangunan warisan perlu disenggarakan dengan
baik bagi menghadkan kerosakan sebelum waktunya dan memanjangkan usia
bangunan agar dapat berfungsi dengan sempurna. Kerosakan pada bangunan
perlu dikenal pasti dan dikawal bagi mengelakkan kegagalan struktur bangunan
daripada mengancam keselamatan pengguna serta mengakibatkan
kemerosotan nilai warisan. Amalan penyenggaraan yang baik dapat
mengelakkan daripada berlakunya masalah kerosakan lebih awal dan kritikal
yang melibatkan kos pembaikan yang tinggi.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan
yang diwujudkan ini berfungsi sebagai dokumen panduan kepada pemilik aset
dalam menyenggara bangunan warisan milik mereka selaras dengan keperluan
Dasar Pengurusan Aset Kerajaan (DPAK), Manual Pengurusan Aset
Menyeluruh (MPAM) dan Tatacara Pengurusan Aset Tak Alih (TPATA).

Pemilik bangunan warisan bertanggungjawab untuk memastikan amalan
penyenggaraan yang baik dilaksanakan sebagaimana Pekeliling TPATA dan
MPAM yang berkuat kuasa, Akta Warisan Kebangsaan 2005 (Akta 645) dan
Garis Panduan Pemuliharaan Bangunan Warisan (Jabatan Warisan Negara).

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 3

2.0 LATAR BELAKANG

Bangunan lama yang masih kekal sehingga hari ini kebanyakannya mempunyai
nilai sejarah yang tersendiri dan menjadi mercu tanda serta simbol sejarah bagi
pembangunan Malaysia. Pada masa kini, kebanyakan bangunan tersebut telah
diwartakan sebagai bangunan warisan. Selain itu, dianggarkan bilangan
bangunan yang akan didaftarkan sebagai bangunan warisan akan meningkat
pada masa akan datang. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa isu dan
permasalahan dalam menyenggara bangunan warisan tersebut. Isu dan
permasalahannya adalah seperti yang berikut:

a. Ketiadaan panduan atau model amalan terbaik penyenggaraan bangunan
warisan yang seragam sebagai rujukan.

b. Pemilik dan pelaksana bangunan warisan kurang faham akan kaedah
pelaksanaan kerja-kerja penyenggaraan bangunan warisan.

c. Organisasi penyenggaraan yang diwujudkan tidak beroperasi dengan
efektif disebabkan kekurangan pekerja, tiada pengkhususan skop kerja
dan prosedur pemeriksaan khusus yang menyebabkan kebanyakan
pekerja hanya menjalankan aktiviti penyenggaraan berdasarkan
pengalaman semata-mata tanpa mempunyai program dan rangka kerja
yang teratur.

d. Kerja penyenggaraan dipertanggungjawabkan kepada buruh tempatan
dan buruh asing yang tidak kompeten dan berkelayakan.

e. Kerja-kerja penyenggaraan tidak dijalankan berdasarkan prinsip yang
betul dan tepat sehingga mengakibatkan kemusnahan dan kerosakan
yang lebih teruk dan seterusnya menimbulkan impak negatif terhadap
integriti bangunan.

f. Inventori dan rekod diabaikan oleh kebanyakan organisasi
penyenggaraan.

g. Permasalahan lain ialah masalah kewangan, kekurangan institusi serta
kemudahan latihan, masalah alat ganti dan sikap manusia.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 4

Selaras dengan itu, satu garis panduan perlu disediakan untuk memudahkan
pemilik merancang pelaksanaan operasi dan penyenggaraan bangunan
warisan. Garis panduan ini menyediakan garis panduan umum untuk
melaksanakan operasi dan penyenggaraan aset bangunan warisan. Proses
kerja, senarai semak dan laporan disertakan bersama-sama dokumen ini untuk
membantu individu atau agensi yang terlibat dalam melaksanakan kerja
penyenggaraan yang seragam dan sistematik. Selain itu, tujuan dokumen ini
diwujudkan adalah untuk menjadi rujukan:

i. Merancang keperluan operasi dan penyenggaraan bangunan warisan.
ii. Merancang kerja operasi dan penyenggaraan semua sistem komponen

bangunan warisan.

Dokumen ini hanya terpakai untuk bangunan warisan milik kerajaan. Keperluan
penyenggaraan hendaklah selaras dengan keperluan Jabatan Warisan Negara,
Arahan Perbendaharaan dan Pekeliling Kerajaan yang sedang berkuat kuasa.

3.0 OBJEKTIF

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan ini
diwujudkan adalah untuk:

a. Memastikan segala aktiviti operasi dan penyenggaraan bangunan
warisan mematuhi Akta Warisan Kebangsaan 2005 (Akta 645) serta
undang-undang dan peraturan yang berkuat kuasa.

b. Memastikan semua aset bangunan warisan dan bangunan yang
mempunyai nilai warisan disenggarakan secara sistematik dan
menggunakan kaedah yang betul.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 5

4.0 SKOP

Dokumen ini merupakan garis panduan umum dalam pengurusan operasi dan
penyenggaraan bangunan warisan yang umumnya mengandungi proses kerja,
senarai semak dan laporan. Bahagian A menerangkan berkenaan dengan
Keperluan Asas Garis Panduan dan Bahagian B pula menerangkan tentang
Proses Kerja. Bahagian B (Proses Kerja) yang menerangkan skop pelaksanaan
penyenggaraan Bangunan Warisan ini meliputi tiga (3) peringkat utama, iaitu:

i) A: Peringkat Perancangan
ii) B: Peringkat Pelaksanaan
iii) C: Peringkat Pelaporan

Dokumen ini diguna pakai untuk bangunan kerajaan yang telah diwartakan dan
dipulihara sebagai bangunan warisan di bawah Akta Warisan Kebangsaan 2005
(Akta 645). Walau bagaimanapun, garis panduan ini boleh dijadikan rujukan
kepada semua bangunan warisan yang perlu disenggarakan. Penyenggaraan
bangunan warisan perlu dibaca bersama-sama dokumen terkini. Berikut
merupakan contoh dokumen yang perlu dibaca:

a) Manual Pengurusan Aset Menyeluruh (MPAM), Jabatan Perdana Menteri.
b) Tatacara Pengurusan Aset Tak Alih (TPATA), Jabatan Perdana Menteri.
c) Garis Panduan Penyenggaraan Berjadual Bangunan Kerajaan,

Jabatan Kerja Raya.
d) Garis Panduan Pengurusan Ruang, Jabatan KerjaRaya.
e) Sistem Kod Aset Tak Alih (SKATA), Jabatan Kerja Raya.
f) Garis Panduan Penilaian Pasca Menduduki (POE), Jabatan Kerja Raya.
g) Sistem Pengumpulan Data Aset Tak Alih (PeDATA), Jabatan Kerja Raya.
h) Garis Panduan dan Peraturan bagi Perancangan Bangunan oleh

Jawatankuasa Standard terkini daripada Unit Perancang Ekonomi (EPU),
Jabatan Perdana Menteri.
i) Garis Panduan Pemuliharaan Bangunan Warisan, JabatanWarisan.
j) Enakmen atau Ordinan atau Bill Negeri-Negeri.
k) Rancangan Kawasan Khas (Special Area Plans).

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 6

5.0 PERUNDANGAN DAN PIAWAIAN

Semua kerja operasi, penyenggaraan dan perkhidmatan yang dilaksanakan,
termasuk kakitangan yang melaksanakan kerja, bahan-bahan dan peralatan
yang digunakan hendaklah mematuhi Akta Warisan Kebangsaan 2005 (Akta
645) dan akta, peraturan, kaedah dan piawaian terkini daripada agensi yang
berikut:

i) Jabatan Warisan Negara (JWN).
ii) Jabatan Kerja Raya (JKR).
iii) Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia (JBPM).
iv) Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (JKKP).
v) Jabatan Perkhidmatan Pembetungan (JPP).
vi) Jabatan Landskap Negara (JLN).
vii) Jabatan Muzium Malaysia (JMM).
viii) Jabatan Alam Sekitar (JAS).
ix) Suruhanjaya Tenaga.
x) Suruhanjaya Komunikasi dan Multimedia (SKMM).
xi) Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara (SPAN).
xii) Tenaga Nasional Berhad (TNB).
xiii) Syarikat Telekom Malaysia Berhad/Pemegang Lesen Komunikasi.
xiv) Pihak Berkuasa Air Negeri.
xv) Pihak Berkuasa Negeri.
xvi) Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).
xvii) Pihak berkuasa dan jabatan-jabatan lain yang berkaitan.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 7

6.0 FASA KITARAN HAYAT ASET TAK ALIH

Sesuatu aset memiliki kitaran hayat yang tertentu. Dalam konteks pengurusan
Aset Infrastruktur dan Aset Bangunan, kitaran hayat aset tak alih terdiri
daripada sepuluh (10) sub-fasa dalam empat (4) Fasa Utama. Bangunan
Warisan terletak di bawah Aset Bangunan. Berdasarkan Manual Pengurusan
Aset Menyeluruh (MPAM), berikut merupakan rajah Model Pengurusan Aset
Menyeluruh dan jadual yang menerangkan hubung kait antara empat (4) Fasa
Utama dan sepuluh (10) sub-fasa proses kitaran hayat aset dibawahnya.

Rajah 1: Model Pengurusan Aset Menyeluruh (PAM), Aset
Infrastruktur/Bangunan

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 8

Fasa Utama Sub-Fasa

Fasa Perancangan Aset Fasa 1: Perancangan

- Keperluan untuk aset baharu dikenal

pasti, dirancang dan disediakan.

Fasa Pewujudan Aset Fasa 2: Reka Bentuk

- Aset tersebut diwujudkan dan dimiliki melalui Fasa 3: Perolehan
proses pewujudan yang ditetapkan. Fasa 4: Pembinaan
Fasa 5: Penyerahan
Fasa Penggunaan Aset Fasa 6: Penerimaan

- Aset digunakan, beroperasi dan disenggarakan. Fasa 7: Operasi

dan Penyenggaraan

Aset (OPA)

Fasa 8: Penilaian

Fasa 9: Pemulihan/

Pemuliharaan/Ubah Suai

/Naik Taraf

Fasa Pelupusan Aset Fasa 10: Pelupusan
- Penggunaan aset dihentikan apabila tidak

diperlukan atau hilang atau tidak
ekonomi lagi untuk digunakan.

Garis panduan ini digunakan pada Fasa 7: Operasi dan Penyenggaraan Aset (OPA)
di bawah Fasa Utama: Penggunaan Aset, iaitu selepas Bangunan Warisan
menjalani Fasa 6: Penerimaan Penyiapan Proses Konservasi.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 9

Dikenal pasti Proses
untuk Konservasi

Konservasi

Operasi
Penyenggaraan

Aset
(OPA)

GPOPBW

Rajah 2: Kedudukan Penggunaan GPOPBW dalam Model PAM

7.0 PENGURUSAN FASILITI BERSEPADU KERAJAAN

Amalan terbaik bagi Pengurusan Fasiliti Bersepadu Kerajaan seharusnya
bermula daripada penyediaan Pelan Strategi Pengurusan Aset (PSPA) pada
Fasa 1: Perancangan dalam kitaran hayat aset di bawah Fasa Utama: Fasa
Perancangan Aset oleh pemegang taruh (stakeholder). Walau bagaimanapun
bagi bangunan warisan, pendekatan pengurusan fasiliti mungkin berbeza
sedikit daripada pengurusan bangunan kerajaan yang baru dibina. Hal ini
disebabkan bangunan warisan tersebut tertakluk kepada Akta 645 dan
GPOPBW.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 10

Pengurusan Fasiliti Premis, iaitu Unit Pengurusan Fasiliti (UPF) di bawah Fasa
7: Operasi dan Penyenggaraan Aset (OPA) bertanggungjawab untuk
menyenggara premis. Terdapat tiga peringkat di bawah Fasa 7, iaitu Peringkat
Perancangan, Peringkat Pelaksanaan dan Peringkat Pelaporan. Peringkat
Perancangan bermula dengan membangunkan Strategi Pengurusan Fasiliti
(Strategi FM Organisasi). Setelah Strategi Pengurusan Fasiliti dibangunkan,
sumber-sumber yang dimiliki seperti premis, manusia, perkhidmatan, kos yang
diperlukan, pelanggan dan aset perlu diaudit. Setelah semua sumber diaudit,
sumber akan dianalisis dengan mengambil kira penanda aras dan amalan
terbaik yang akan dipraktikkan oleh pihak yang menguruskan bangunan warisan
tersebut. Semua proses tersebut masih menggunakan POPA sebagai panduan.

Berikut disertakan Kerangka Pengurusan Fasiliti Bersepadu Kerajaan bagi
Fasa 7 yang bermula daripada penyediaan POPA sehingga pelaksanaan
aktiviti OPA seperti yang boleh dilihat pada Rajah 3.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 11

Perancangan Utama Operasi dan Penyenggaraan Analisis Strategi Bisnes /
Korporat

Peneraju: Pegawai Operasi Fasiliti (POF) Visi, Misi & Objektif Petunjuk:

Peranan Organisasi POPA
GPOP
Utama Bukan Lantikan Kontraktor B03
Utama
PP: Peringkat Pelaksanaan
Strategi FM Organisasi PL: Peringkat Pelaporan

Audit Sumber Premis,
Sumber Manusia,
Fasa 7: Operasi Penyenggaraan Aset Analisis Perkhidmatan, Kos,

Pelanggan, dan
Aset

Penanda Aras Industri

Amalan Industri
Terbaik

Kenal Pasti Fungsi FM

A. Business Support B. Hard FM – C. Information Technology
Services – Mekanikal, Mekanikal, Elektrik, - Data Network, Data
Elektrik, Pembersihan, Utiliti, dll Management
Landskap dll.

Peringkat Perancangan Strategi Pelaksanaan SLA/KPI/Aset
Organisasi

Peneraju: Unit Pengurusan Fasiliti (UPF) Pengurusan secara Pengurusan secara Kontrak
Dalaman
Business Support Services / Hard
Business Support Services FM / Information Technology
Hard FM/Teknologi Maklumat
Single Bundled Kontraktor
Tenaga Jabatan Contract Contract Fasiliti

Kakitangan Single Bundled
Kontraktor Fasiliti Contract Contract

PP Pelaksanaan

KPI Penilaian Prestasi SLA

PL Laporan Penambahbaikan

Rajah 3: Kerangka Pengurusan Fasiliti Bersepadu Kerajaan 12

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan

8.0 PRASYARAT PELAKSANAAN

JENIS BANGUNAN SEDIA ADA
BANGUNAN
Bangunan sedia ada yang mempunyai nilai warisan.

KATEGORI PEWARTAAN
BANGUNAN
Bangunan telah diwartakan sebagai Warisan
Kebangsaan/Bangunan Warisan.

PROSES KONSERVASI

Bangunan telah menjalani proses konservasi.

PELAKSANAAN PENYENGGARAAN

Bangunan akan disenggarakan menggunakan Manual
Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan.

Rajah 4: Proses Prasyarat Pelaksanaan Garis Panduan

8.1 Proses Prasyarat

Berdasarkan Rajah 4, proses prasyarat pelaksanaan Garis Panduan
Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan adalah seperti
yang berikut:

i. Mengenal pasti bangunan sedia ada yang mempunyai nilai warisan.
ii. Daftar inventori dan rekod.
iii. Bangunan tersebut telah diwartakan sebagai Warisan

Kebangsaan/Bangunan Warisan.
iv. Bangunan tersebut telah menjalani proses konservasi.
v. Bangunan tersebut akan disenggarakan menggunakan Garis Panduan

Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 13

9.0 PENGURUSAN DAN PELAKSANA

Pemilik premis bangunan warisan bertanggungjawab untuk mewujudkan
struktur tadbir urus yang dikenali sebagai Unit Pengurusan Fasiliti (UPF)
premis yang berfungsi untuk mengurus operasi dan penyenggaraan yang

akan dijalankan. Proses kerja penyenggaraan yang akan dijalankan di
premis bangunan warisan ini akan dilaksanakan oleh pelaksana yang akan

dipilih oleh UPF. Struktur tadbir urus dan pelaksana yang disyorkan adalah
seperti Rajah 5 di bawah:

Peringkat: Pegawai Teknikal Fasiliti Tadbir Urus:
Agensi (PTF) Unit Pengurusan Fasiliti (UPF)

Sediakan PSPA (O) -
5thn

Peringkat: Pegawai Operasi Fasiliti Tadbir Urus:
Premis (POF) Pasukan Fasiliti Premis

Sediakan POPA - 1thn
Sahkan PPOS----1thn

Sedia Konservator Kerajaan –
PPOS Penasihat

Pegawai Pendaftar Pegawai Pegawai Ruang
Senggara Fasiliti Rekod Aset Perolehan Fasiliti Fasiliti
(PRF)
(PSF) (PRA) (PPF)

Penolong Pegawai Penyelia
Pegawai
Senggara Fasiliti Ruang Fasiliti
(PPSF) (PPRF)

Dalaman (Tenaga Jabatan) Pelaksana / Kontraktor
Lantikan Secara Kontrak
Pakar

Konservator Berdaftar
Jabatan Teknikal

Tenaga Kerja Mahir

Kontraktor Berdaftar
(CIDB-kod B03)

– Khusus untuk kerja
PyB danPyC

Rajah 5: Struktur Tadbir Urus dan Pelaksana 14

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan

9.1 Struktur Tadbir Urus Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan

i. Struktur tadbir urus ini hendaklah dianggotai oleh pegawai teknikal
yang berkelayakan dan kompeten atau jawatan-jawatan tersebut
boleh diisi dengan skim-skim lain yang bersesuaian.

i. Ini bertujuan supaya penyelarasan aktiviti operasi dan penyenggaraan
aset dapat dilaksanakan dengan lebih berkesan.

ii. Walau bagaimanapun, khidmat nasihat teknikal daripada Jabatan
Teknikal berkaitan dan Konservator Kerajaan perlu dimohon sebelum
sebarang kerja dijalankan, terutamanya semasa penyediaan analisis
aset kritikal dan penjadualan penyenggaraan pencegahan. Tujuan
utama khidmat nasihat adalah untuk memastikan pengurusan operasi
dan penyenggaraan dapat dibuat dengan berkesan.

iv. Jabatan Warisan Negara perlu dimaklumkan sebelum sebarang kerja
dilaksanakan terutamanya bagi kerja PyB dan PyC.

9.2 Peranan dan Tanggungjawab Struktur Tadbir Urus Pengurusan
Operasi dan Penyenggaraan

a. Pegawai Teknikal Fasiliti (PTF)
i. Memantau, mengawal dan menyelaras keperluan sumber
operasi pengurusan penyenggaraan dalam PSPA(O) untuk
permohonan belanjawan tahunan dan belanjawan lima (5) tahun.
ii. Menerima permohonan cadangan PPOS yang mengandungi
keperluan sumber, anggaran perbelanjaan dan Perancangan
Aktiviti Penyenggaraan Berjadual bagi tahun berikutnya daripada
POF premis.
iii. Mengesahkan dan mengemukakan kepada PTF (Kementerian)
berkenaan dengan maklumat Status Penyenggaraan Aset
(JKR.PATA-3D) premis.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 15

iv. Menerima laporan penemuan Audit Penyenggaraan oleh PIF
Jabatan/Negeri bersesuaian dengan keperluan Jabatan Warisan
Negara.

v. Membentangkan cadangan penambahbaikan Audit
Penyenggaraan dalam Mesyuarat Kajian Semula Pengurusan
(MKSP) Agensi Kerajaan.

vi. Menerima laporan prestasi pelaksanaan.

b. Pegawai Operasi Fasiliti (POF)

i. Membangun dan menetapkan Polisi dan KPI Penyenggaraan
Aset.

ii. Mengesahkan PPOS secara tahunan untuk dikemukakan
kepada PTF (Negeri).

iii. Memastikan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan bagi
semua aset di bawah kawalannya dilaksanakan mengikut PPOS.

iv. Menugaskan PSF supaya melaksanakan Pengurusan Operasi
dan Penyenggaraan premis.

v. Melaporkan prestasi pelaksanaan Pengurusan Operasi dan
Penyenggaraan kepada PTF.

vi. Menyemak dan mengemukakan maklumat Status
Penyenggaraan Aset (JKR.PATA-3D) premis kepada PTF
(Negeri).

vii. Mengesahkan pelan aktiviti dan kos perancangan tahunan
pengurusan penyenggaraan yang berkaitan dalam fasa Operasi
dan Penyenggaraan Aset (Rujuk: Bab B dan D, Dokumen
Tatacara Pengurusan Aset Tak Alih Kerajaan (TPATA).

viii. Memastikan tenaga kerja, peralatan, kaedah dan peruntukan
kewangan mencukupi bagi pelaksanaan Pengurusan Operasi
dan Penyenggaraan mengikut polisi yang telah ditetapkan dalam
PSPA (O) Agensi Kerajaan.

ix. Tugas-tugas lain yang berkaitan dengan Pengurusan Aset Tak
Alih.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 16

c. Pegawai Perolehan Fasiliti (PPF)

i. Menyediakan anggaran belanjawan mengurus Pengurusan Aset
Tak Alih Tahunan (skop operasi dan penyenggaraan aset)
berdasarkan PPOS.

ii. Menyelaraskan peruntukan anggaran belanjawan mengurus
yang diluluskan.

iii. Menyediakan input dan menyelaras aktiviti perolehan
perkhidmatan/kerja.

iv. Menyelaraskan pembayaran interim bagi kontraktor.
v. Menyelaraskan penutupan akaun kerja penyenggaraan dan

pembaikan yang telah dilaksanakan.

d. Pegawai Senggara Fasiliti (PSF)

i. Menyediakan maklumat

 Mengumpulkan semua maklumat aset bagi penyediaan
PPOS.

 Membuat analisis RCM bagi penyediaan senarai semak
kerja penyenggaraan pencegahan PPOS.

 Menyediakan pelan penyenggaraan aset secara
mingguan/syif bagi pelaksanaan kerja penyenggaraan
PPOS.

ii. Menyediakan Pelan

 Menyediakan PPOS secara tahunan untuk dikemukakan
kepada POF.

iii. Melaksanakan

 Melaksanakan dan menyelaras semua aktiviti Pengurusan
Operasi dan Penyenggaraan mengikut PPOS yang telah
ditetapkan.

 Menyediakan laporan prestasi pelaksanaan Pengurusan
Operasi dan Penyenggaraan kepada POF.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 17

 Memantau kerja-kerja yang dilakukan oleh pekerja dalaman
dan kontraktor fasiliti serta menilai kualiti dan tahap
Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan yang dilaksanakan.

 Memastikan aduan diambil tindakan dan dilaksanakan selaras
dengan ASL yang ditetapkan.

e. Penolong Pegawai Senggara Fasiliti (PPSF)
i. Menyelia kerja-kerja yang dilakukan oleh tenaga jabatan dan
kontraktor fasiliti serta menilai kualiti dan tahap Pengurusan
Operasi dan Penyenggaraan yang dilaksanakan.
ii. Mengumpulkan data untuk penyediaan laporan prestasi
Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan.
iii. Menyediakan segala maklumat inventori dan aktiviti Pengurusan
Operasi dan Penyenggaraan bagi tujuan penyediaan
perancangan strategik Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan.

iv. Menjalankan tugas-tugas lain yang diarahkan oleh POF/PSF di
samping merancang kerja-kerja pengurusan inventori dan
aktiviti Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan.

f. Pendaftar Rekod Aset/Aduan

i. Mengumpulkan semua maklumat aset untuk didaftarkan.
ii. Mengemaskini maklumat aset baharu sekiranya ada.
iii. Mendaftarkan aduan yang diterima melalui semua medium

(sistem aduan, telefon, dan sebagainya).
iv. Melaksanakan arahan POF dari semasa ke semasa.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 18

9.3 Kriteria Pelaksana/Kontraktor

9.3.1 Kompetensi Pelaksana/Kontraktor

Bangunan yang mempunyai nilai warisan dan budaya perlu dirawat
secara cermat, berhati-hati dan teratur. Oleh yang demikian,
individu, kumpulan atau organisasi yang melaksanakan kerja-kerja
penyenggaraan hendaklah mempunyai kriteria seperti yang
berikut:

i. Mempunyai pengetahuan dan kemahiran teknikal
berkaitan dengan binaan bangunan warisan, bahan binaan
dan peralatan.

ii. Mempunyai pengalaman dalam kerja pembinaan yang
berkaitan.

iii. Mempunyai pengalaman dalam kerja penyenggaraan yang
diperlukan.

iv. Menjalani latihan khas berkenaan dengan kaedah kerja
konservasi, bahan dan binaan.

v. Mengetahui, mengikuti dan mematuhi HABS serta Laporan
Akhir Kerja Pemuliharaan yang telah dilaksanakan.

Semua kontraktor yang terlibat dalam kerja-kerja
penyenggaraan bangunan warisan hendaklah berdaftar dengan
Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (CIDB) di bawah kod
F01 (Fasiliti Bangunan dan Infrastruktur Am), kod F02 (Fasiliti
Bangunan Penjagaan Kesihatan) dan kod B03 (Pemulihan dan
Pemuliharaan.

Garis Panduan Pengurusan Operasi dan Penyenggaraan Bangunan Warisan 19