ทรัพย์-ที่ดิน (ภาคปกติ )( อ.สมจิตร์) สมัย 66

pg. 1 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิตสมัยที่ 1/76 วิชา ทรัพย์-ที่ดิน (ภาคปกติ) บรรยายโดย อ.สมจิตร์ ทองศรี บรรยายวันที่ 23 พฤษภาคม 2566 (ครั้งที่ 1)(สัปดาห์ที่ 1) สวัสดีครับวันนี้เป็นวันแรกในสมัยการศึกษาในภาค 1 นี้ในการบรรยายวิชาทรัพย์และที่ดิน ซึ่งในเทอม นี้ผมได้รับมอบหมายให้บรรยายวิชานี้ตลอดทั้งหมด 15 ครั้ง ในเนื้อหาของกฎหมายทรัพย์และที่ดินนั้น ขอบเขตค่อนข้างที่จะกว้างมีเนื้อหามากจึงเป็นไปไม่ได้ที่จะบรรยายให้ครอบคลุมเนื้อหาทุกมาตรา เพราะฉะนั้น ในระยะเวลาที่เรามีค่อนข้างจำกัดผมจะเลือกบรรยายเน้นในเรื่องของพื้นฐานของกฎหมายทรัพย์และที่ดินตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และจะแตะประมวลกฎหมายที่ดินในบางเรื่องบางกรณีหากมีตัวอย่างของคดี ที่เกี่ยวโยงถึงนะครับ ในเรื่องของกฎหมายทรัพย์นั้นนักศึกษาคงจะนึกเรียงความสำคัญของมันตั้งแต่ท่านออกจากบ้าน ออกมาเรียนหนังสือท่านต้องอาศัยทรัพย์ทั้งนั้น เพราะฉะนั้นที่เราเรียนในประถมมัธยมเรื่องปัจจัยสี่ไม่ว่าจะเป็น อาหาร ที่อยู่อาศัย ยารักษาโรค พื้นฐานตรงนี้อาศัยทรัพย์ทั้งนั้น และในข่าวต่างๆที่เราเคยเจอในนิตยสารที่จัด อันดับเศรษฐีระดับโลกระดับเมืองไทยก็เอาตัวทรัพย์ที่เป็นราคาหรือมูลค่าของมันมาเป็นตัววัด เพราะฉะนั้น จริงๆแล้วทรัพย์เป็นไปทั้งในทางดีและในทางที่เป็นกิเลสเกินไปก็ได้ ทีนี้ถ้าเรานึกให้ดีนักศึกษาเห็นได้อย่างไรว่าทรัพย์เป็นบ่อเกิดของความขัดแย้งประการหนึ่ง ซึ่งข่าวทุก วันนี้ความขัดแย้งเกิดมาจากการแย่งชิงสิ่งสำคัญอยู่ 3 สิ่งซึ่งมีทรัพย์อยู่ในนั้นด้วย ในการประกอบวิชาชีพของ อาจารย์จนถึงปีนี้เป็นผู้พิพากษามา 41 ปีมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการแย่งชิงทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นในตัวอย่างคำ พิพากษาฎีกาที่เราศึกษากัน หรือการแย่งทรัพย์มรดก ทั้งหมดนี้เป็นสาเหตุของการขัดแย้ง สาเหตุของการ ขัดแย้งที่สองเป็นเรื่องของการแย่งอำนาจไม่ว่าอำนาจในเรื่องที่จะขึ้นดำรงตำแหน่งไม่ว่าอำนาจใหญ่ระดับไหน ในโลกก็แย่งชิงกันก่อให้เกิดความขัดแย้งและอีกสิ่งที่เป็นบ่อเกิดแห่งการขัดแย้งก็คือการแย่งชิงคนรักคู่ครอง เพราะฉะนั้นสาเหตุของการขัดแย้งเกิดจากการแย่งทรัพย์ แย่งอำนาจ แย่งคู่รักคู่ครอง นั้นเป็นความสำคัญ ทั่วๆไปของทรัพย์ แต่ถ้ามองถึงความสำคัญในเนื้อหาของวิชานี้ มันเหมือนเป็นวิชาพื้นฐานที่เราจะต้องนำเอา ความรู้ของวิชานี้ไปใช้ในเรื่องอื่นๆด้วย ยกตัวอย่างเช่น ในการวินิจฉัยคดีอาญาที่ว่าการลักกระแสไฟฟ้าเป็นการ ลักทรัพย์หรือไม่ การลักคลื่นโทรศัพท์เป็นการลักทรัพย์หรือไม่ เป็นต้น ความสำคัญของวิชานี้ที่เราจะต้องผ่านการทดสอบให้ได้ วิชานี้จะออกข้อสอบ 1 ข้อแน่นอนถ้ายังไม่มี อะไรเปลี่ยนแปลง ในปัจจุบันมีการตรวจข้อสอบสองท่านและนำคะแนนมารวมกันและหารครึ่งฉะนั้นครึ่ง คะแนนก็เป็นเส้นแบ่งระหว่างนรกกับสวรรค์ได้ คนที่สอบผู้ช่วยผู้พิพากษาท่านหนึ่งเคยเป็นนิติกรทำงานด้วยกัน สอบตกไปครึ่งคะแนนในการสอบผู้ช่วยครั้งนั้น จึงเสียเวลาไปอีกหนึ่งปี เพราะฉะนั้นครึ่งคะแนน จึงเป็นเส้นแบ่งระหว่างนรกกับสวรรค์นะครับ ในเรื่องของตำราเรียนท่านจะใช้ของใครก็ได้แต่อย่างน้อยท่าน ต้องดูตัวบทกฎหมายอยู่แล้วนะครับ ความสำคัญในเรื่องของทรัพย์หรือสิทธิในทรัพย์สิน แน่นอนว่าเรื่องสิทธิในทรัพย์สินมีบัญญัติไว้ใน รัฐธรรมนูญทุกฉบับเพียงแต่ว่าจะใช้ถ้อยคำอย่างไร ในรัฐธรรมนูญปัจจุบันปีพ.ศ.2560 มาตรา 37 ก็เขียน รับรองสิทธิเอาไว้ว่า “บุคคลย่อมมีสิทธิในทรัพย์สินและการสืบมรดก ขอบเขตแห่งสิทธิและการจำกัดสิทธิเช่น ว่านี้ให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด” เพราะฉะนั้น เราจะเห็นเลยว่าหลักในเรื่องสิทธิของบุคคลในทรัพย์สิน

pg. 2 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง มันเป็นไปตามหลักที่เขียนไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1336 และมีข้อยกเว้นในเรื่องของ ขอบเขตแห่งสิทธิและการจำกัดสิทธิจึงต้องเป็นไปตามกฎหมาย เพราะฉะนั้นในเรื่องสิทธิพื้นฐานในกฎหมาย เอกชนหรือในประมวลกฎหมายแพ่งที่เราจะศึกษากันนี้เป็นเรื่องขอบเขตแห่งสิทธิที่กฎหมายเขียนเอาไว้และมี ข้อจำกัดสิทธิเหล่านี้เอาไว้ด้วย เช่น ข้อจำกัดสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มาตรา 1338 มาตรา1339 ที่เรา จะศึกษากันต่อไป ทั้งหมดนี้เป็นเพียงการพูดภาพใหญ่คร่าวๆให้พวกเราฟังนะครับ ทีนี้เรามาดูโครงสร้างของกฎหมายที่เราจะศึกษากัน ในชั้นปริญญาตรีกฎหมายทรัพย์ก็เรียนในบรรพ 1 ในมาตรา 137 ถึงมาตรา 148 และไปเรียนในบรรพ 4 มาตรา 1298 ถึงมาตรา 1434 แต่อย่างไร ก็ตาม บางครั้งเวลาเราเรียนในชั้นปริญญาตรีเรากระโดดไปเรียนในบรรพ 4 ในปี 1 เทอม 2 เราจึงอาจไม่ เข้าใจในบรรพ 4 เพราะฉะนั้น เมื่อเราจบมาแล้ว เราสามารถเข้าใจได้ดีขึ้น เมื่อมาทบทวนหรือดูคดีลึกๆตาม ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกา เราจะเข้าใจดียิ่งขึ้น เพราะฉะนั้นอาจารย์จึงคิดว่าเราคงจะเข้าใจในวิชานี้ซึ่งเป็นวิชา พื้นฐานสำคัญอันหนึ่งในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ท่านอาจารย์ผู้ใหญ่เคยบอกผมไว้ว่าในประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีเรื่องสำคัญๆอยู่ประมาณสามเรื่อง หนึ่งเรื่องหนี้ สองเรื่องนิติกรรมสัญญา สามเรื่อง ทรัพย์ ดังนั้นกฎหมายทรัพย์จึงเป็นกฎหมายพื้นฐานสำคัญอย่างหนึ่ง ทีนี้มาดูว่าเนื้อหาในบรรพ 1 มี 12 มาตรา เป็นเรื่องของวัตถุที่จะเป็นทรัพย์สินตามกฎหมาย คือ อะไร เป็นทรัพย์อะไรเป็นทรัพย์สิน และเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยกฎหมายได้มีการแบ่งประเภททรัพย์และ กฎหมายพูดถึงเรื่องส่วนของทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นส่วนควบ อุปกรณ์หรือดอกผล เพราะฉะนั้นในพื้นฐาน 12 มาตรานี้เราจะพูดกันโดยย่อเพราะท่านคงเข้าใจเป็นอย่างดีแล้ว ส่วนในภาคทรัพยสิทธิบรรพ 4 เราอาจจะต้องพูดให้ละเอียดหรือลึกลงไป ในมาตรา 1298 ถึงมาตรา 1434 ในบทบัญญัติของบรรพ 4 เป็น บทบัญญัติว่าด้วยทรัพยสิทธิ คือ พูดถึงเรื่องตัวสิทธิ เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดินหรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ และการได้มา ผล และความสิ้นสุดแห่ง ทรัพยสิทธิ ทีนี้เรามาดูรายละเอียดความหมายของทรัพย์และทรัพย์สิน มาตรา 137 บัญญัติว่าทรัพย์หมายความ ว่าวัตถุมีรูปร่าง เพราะฉะนั้นถ้าดูมาตรา 137 มาตราเดียวก็จะแปลได้ว่าอะไรก็ตาม ถ้าเป็นวัตถุมีรูปร่าง คือ เป็นวัตถุที่ประกอบด้วยรูปและร่างในตัวมันเองตามลำพังจะเป็นทรัพย์ตามกฎหมายนี้เสมอ ในความเห็นบาง ท่านมองว่าทรัพย์ทั้งหลายที่ไม่อยู่ในบังคับบัญชาของมนุษย์ เช่น ดวงจันทร์ ดวงดาว อุกาบาตร แต่เมื่อเป็นวัตถุมีรูปร่างก็ถือว่าเป็นทรัพย์ตามมาตรา 137 การแปลความว่าอะไรเป็นทรัพย์ มีแนวคิดสองแนว คือ หนึ่งวัตถุมีรูปร่างเป็นทรัพย์ อีกแนวคือ ทรัพย์หมายถึงวัตถุมีรูปร่างและอาจมีราคาและ อาจถือเอาได้โดยนำมาตรา 138 มาพิจารณาประกอบด้วย ในความเห็นของผม จะใช้แนวคิดไหนก็ได้แต่ ความสำคัญอยู่ที่คำว่า “ทรัพย์สิน” ในตอนที่มีการปรับปรุงกฎหมายในปี 2535 นั้น คำว่า “อาจะมีราคาและ อาจถือเอาได้”นั้น อยู่ในความหายของคำว่าทรัพย์นอกพาณิชย์ที่ไม่อาจโอนแก่กันได้ไม่อาจถือเข้าเอาได้ตาม มาตรา 143 แต่ในปัจจุบัน ท่านไม่ต้องกังวล ถ้าเป็นวัตถุมีรูปร่างอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ ก็แปลว่าเป็นทรัพย์ทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น ในบางครั้ง ความหมายของทรัพย์นั้นก็มีความสำคัญ โดยเฉพาะการ นำไปใช้ในกฎหมายอาญา เพราะถ้าเป็นทรัพย์ก็จะเป็นความผิดฐานลักทรัพย์ มีตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาดังนี้ ฎีกาที่ 877/2501 (ประชุมใหญ่) ลักกระแสไฟฟ้าผิดฐานลักทรัพย์

pg. 3 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ฎีกาที่ 1880/2542 ลักสัญญาณโทรศัพท์จากตู้โทรศัพท์สาธารณะ ผิดฐานลักทรัพย์ (มีการต่อสาย เชื่อม) ฎีกาที่ 2286/2545 สัญญาณโทรศัพท์เป็นกรรมวิธีแปลงเสียงพูดให้เป็นกระแสไฟฟ้าแล้วส่ง กระแสไฟฟ้านั้นไปในสายลวดไปเข้าเครื่องที่ศูนย์ชุมสายประจำภูมิภาคของการสื่อสารแห่งประเทศไทย ผู้เสียหาย แล้วแปลงสัญญาณไฟฟ้าเป็นคลื่นวิทยุส่งไปยังเครื่องรับปลายทางในต่างประเทศ เครื่องรับปลายทาง จะแปลงสัญญาณกลับเป็นเสียงพูดอีกครั้งหนึ่ง สัญญาณโทรศัพท์จึงเป็นกระแสไฟฟ้าที่แปลงมาจากเสียงพูด เคลื่อนที่ไปตามสายลวดที่จำเลยต่อพ่วงเป็นตัวนำจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง การที่จำเลยลักเอาสัญญาณ โทรศัพท์จากสายโทรศัพท์ซึ่งอยู่ในความครอบครองของผู้เสียหายไปใช้เพื่อประโยชน์ของจำเลยโดยทุจริต จึง เป็นความผิดฐานลักทรัพย์ ฎีกาที่ 5354/2539 การกระทำของจำเลยตามฟ้องที่ระบุว่าจำเลยร่วมกับพวกลักเอาคลื่น แม่เหล็กไฟฟ้าอันเป็นทรัพย์ของผู้เสียหายที่ผลิตขึ้นเพื่อใช้กับวิทยุคมนาคม โดยจำเลยกับพวกนำเครื่อง โทรศัพท์เคลื่อนที่ที่ปรับคลื่นสัญญาณและรหัสเลขหมายของโทรศัพท์ผู้อื่นมาใช้ติดต่อสื่อสารโทรออกหรือรับ การเรียกเข้าผ่านสถานีและชุมสายโทรศัพท์ระบบเซลลูลาร์ของผู้เสียหายนั้น เป็นเพียงการรับส่งวิทยุคมนาคม หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งว่า เป็นการแย่งใช้คลื่นสัญญาณโทรศัพท์โดยไม่มีสิทธินั่นเอง จึงมิใช่เป็นการเอาไปซึ่ง ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยทุจริตการกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 335(1)(7) วรรคสอง แต่จำเลยคงมีความผิดตามพระราชบัญญัติวิทยุคมนาคมฯ ข้อสังเกต การปรับจูนและก็อปปี้คลื่นสัญญาณโทรศัพท์มือถือ ไม่ผิดฐานลักทรัพย์คือไม่มีการต่อสาย เชื่อม เพียงแต่ปรับจูนและก็อปปี้คลื่น ฎีกาที่ 8177/2543 การกระทำของจำเลยตามฟ้องที่ระบุว่าจำเลยร่วมกับพวกลักเอาคลื่น แม่เหล็กไฟฟ้าอันเป็นทรัพย์ของผู้เสียหายที่ผลิตขึ้นเพื่อใช้กับวิทยุคมนาคม โดยจำเลยกับพวกนำเครื่อง โทรศัพท์เคลื่อนที่ที่ปรับคลื่นสัญญาณและรหัสเลขหมายของโทรศัพท์ผู้อื่นมาใช้ติดต่อสื่อสารโทรออกหรือรับ การเรียกเข้าผ่านสถานีและชุมสายโทรศัพท์ระบบเซลลูลาร์ของผู้เสียหายนั้น เป็นเพียงการรับส่งวิทยุคมนาคม หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งว่า เป็นการแย่งใช้คลื่นสัญญาณโทรศัพท์โดยไม่มีสิทธินั่นเอง จึงมิใช่เป็นการเอาไปซึ่ง ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยทุจริตการกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 335(1)(7) วรรคสอง แต่จำเลยคงมีความผิดตามพระราชบัญญัติวิทยุคมนาคมฯ ข้อสังเกต ฎีกาที่ 5354/2539 และฎีกาที่ 8177/2543 ถ้าเป็นเพียงการปรับจูนหรือก๊อปปี้คลื่น โทรศัพท์มือถือโดยไม่มีการเชื่อมต่อสาย ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าไม่เป็นความผิดฐานลักทรัพย์ เป็นแต่เพียงการรับส่ง วิทยุคมนาคม หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งว่าเป็นการแย่งใช้คลื่นสัญญาณโทรศัพท์โดยไม่มีสิทธินั่นเอง ข้อมูลในแผ่นบันทึกข้อมูลไม่ถือเป็นทรัพย์ ฎีกาที่ 5161/2547 ข้อมูลตามพจนานุกรมให้ความหมายว่า "ข้อเท็จจริงหรือสิ่งที่ถือหรือยอมรับว่า เป็นข้อเท็จจริงสำหรับใช้เป็นหลักอนุมานหาความจริงหรือการคำนวณ" ส่วนข้อเท็จจริงหมายความว่า "ข้อความแห่งเหตุการณ์ที่เป็นมาหรือที่เป็นอยู่ตามจริง ข้อความหรือเหตุการณ์ที่จะต้องวินิจฉัยว่าเท็จหรือจริง" ดังนั้น ข้อมูลจึงไม่นับเป็นวัตถุมีรูปร่าง สำหรับตัวอักษร ภาพ แผนผัง และตราสารเป็นเพียงสัญลักษณ์ที่ ถ่ายทอดความหมายของข้อมูลออกจากแผ่นบันทึกข้อมูลโดยอาศัยเครื่องคอมพิวเตอร์ มิใช่รูปร่างของข้อมูล เมื่อ ป.พ.พ. มาตรา 137 บัญญัติว่า ทรัพย์หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง ข้อมูลในแผ่นบันทึกข้อมูลจึงไม่ถือเป็น

pg. 4 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ทรัพย์การที่จำเลยนำแผ่นบันทึกข้อมูลเปล่าลอกข้อมูลจากแผ่นบันทึกข้อมูลของโจทก์ร่วม จึงไม่เป็นความผิด ฐานลักทรัพย์ ต่อมาความหมายของทรัพย์สิน ตามมาตรา 138 ให้หมายความรวมถึงทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่าง อาจมีราคาและอาจถือเอาได้โดยตามแนวที่ใช้กันอยู่ปัจจุบันทรัพย์สินแบ่งออกเป็น 1.วัตถุมีรูปร่างอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ เช่น รถยนต์เป็นทั้งทรัพย์และทรัพย์สิน มือถือเป็นทั้ง ทรัพย์และทรัพย์สิน 2.วัตถุไม่มีรูปร่างอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ วัตถุไม่มีรูปร่างที่เจอเยอะสุดคือสิทธิต่างๆที่กฎหมาย รับรอง เช่น ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร เครื่องหมายการค้า อาจารย์มีความเห็นว่าเป็นทรัพย์สิน หรือกรรมสิทธิ์ สิทธิ ครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิจำนำ สิทธิจำนอง สิทธิการเช่า สิทธิ ตามสัญญากู้สิทธิตามสัญญาจ้างแรงงาน เป็นต้น ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่วินิจฉัยว่าเป็นทรัพย์สิน ฎีกาที่ 1174/2487 หุ้นเป็นสิทธิชนิดหนึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้จึงเป็นทรัพย์สิน ฎีกาที่ 1476/2518 สิทธิตามสัญญาจะซื้อที่ดิน ฎีกาที่ 2275/2526 สิทธิตามใบอนุญาตให้ตั้งสถานบริการ ฎีกาที่ 4001/2530 , ฎีกาที่ 4222/2536 สิทธิการเช่าตึกแถว ฎีกาที่ 5466/2539 (ประชุมใหญ่) สิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมบ้าน จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อม อาคารกับการเคหะแห่งชาติ ต่อมาจำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อดังกล่าวแก่โจทก์ แม้จะเป็นการตกลงเพื่อให้ โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไป แต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการ โอนสิทธิโดยโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อม อาคารของการเคหะแห่งชาติซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ ข้อตกลง ดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิแม้ไม่ทำเป็นหนังสือ แต่เมื่อได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายกันบ้างแล้ว ย่อมมีผลผูกพันระหว่างกัน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับตามข้อตกลงดังกล่าวได้ ฎีกาที่ 2705/2543 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ที่จำเลยมอบให้โจทก์เป็นประกันตาม สัญญากู้ยืม โจทก์มีสิทธิจะยึดถือไว้จนกว่าจะได้รับชำระหนี้เสียก่อน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) แม้เป็นเพียงกระดาษแผ่นเดียว ตามสภาพเป็นวัตถุมีรูปร่างซึ่งอาจมีราคาและถือเอาได้ จึงเป็นทั้งทรัพย์และ ทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 137,138 ฎีกาที่ 747/2544 คำว่า มัดจำ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 มีความหมายว่าจะต้องเป็นทรัพย์สินซึ่งได้ ให้ไว้แก่กันเมื่อเข้าทำสัญญา ซึ่งอาจเป็นเงินหรือสิ่งมีค่าอื่นซึ่งมีค่าในตัวเอง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่าง โจทก์และจำเลยระบุว่า ในวันทำสัญญาผู้จะซื้อได้รับเงินจำนวน 1,788,000 บาท เพื่อเป็นการวางมัดจำไว้กับ ผู้จะขายโดยเงินมัดจำดังกล่าวจำเลยได้สั่งจ่ายเช็คลงวันที่ล่วงหน้า 3 ฉบับ เมื่อเช็คเป็นตราสารซึ่งผู้สั่งจ่ายสั่ง ธนาคารให้ใช้เงินเมื่อทวงถามให้แก่ผู้รับเงิน จึงเป็นทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 138 และเป็นสิ่งที่มีค่าใน ตัวเอง เพราะสามารถเรียกเก็บเงินหรือโอนเปลี่ยนมือได้จึงส่งมอบ ให้แก่กันเป็นมัดจำได้แม้เช็คลงวันที่ หลังจากวันทำสัญญา แต่เมื่อธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน จำเลยจึงมีความผิดตาม พ.ร.บ. ว่าด้วยความผิดอัน เกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534

pg. 5 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ฎีกาที่ 258/2560 สิทธิการเช่าที่ราชพัสดุมีราคาและถือเอาได้ จึงเป็นทรัพย์สินประเภทหนึ่งของ จ. จ.ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินนั้นได้โดยชอบตาม ป.พ.พ.มาตรา 1336 แม้ว่า จ.จะทำพินัยกรรม เกี่ยวกับสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุไว้ ก็หาได้มีบทกฎหมายใดห้ามมิให้เปลี่ยนแปลงข้อกำหนดในพินัยกรรมของตน ดังนั้น จ.ย่อมมีสิทธิดำเนินการใดๆ อันเกี่ยวแก่สิทธิการเช่าที่ราชพัสดุของตนได้เสมอรวมถึงการโอนสิทธิการ เช่าที่ราชพัสดุให้แก่บุคคลอื่นได้ ประเภทของทรัพย์สิน มี 5 ประเภท ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์สังหาริมทรัพย์ ทรัพย์แบ่งได้ ทรัพย์แบ่ง ไม่ได้ และทรัพย์นอกพาณิชย์ โดยอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์จะใช้เยอะที่สุด ความแตกต่างระหว่างอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ 1. อสังหาริมทรัพย์ต้องมีเจ้าของเสมอไม่ว่าจะเป็นเอกชนหรือรัฐ ส่วนสังหาริมทรัพย์อาจเป็นทรัพย์ที่มี เจ้าของหรือไม่ก็ได้ 2. กฎหมายออกแบบให้ทรัพยสิทธิส่วนใหญ่มีแต่ในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ทรัพยสิทธิไม่มีใน สังหาริมทรัพย์ เช่น ภาระจำยอมมาตรา 1387 สิทธิเหนือพื้นดินมาตรา 1410 สิทธิเก็บกินมาตรา 1417 สิทธิอาศัยมาตรา 1402 ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์มาตรา 1429 สิทธิจำนองเว้นแต่เป็นสังหาริมทรัพย์ ชนิดพิเศษ 3. การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของ ผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาสิบปีถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปี 4. แบบของนิติกรรม เช่น นิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำตามแบบมาตรา 456 แลกเปลี่ยน มาตรา 519 ให้มาตรา 525 ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ทำตามแบบตก เป็นโมฆะตามมาตรา 152 แต่นิติกรรมในสังหาริมทรัพย์ธรรมดาไม่ต้องทำตามแบบเว้นแต่บางชนิดที่กฎหมาย กำหนดไว้โดยเฉพาะ 5. อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินมีแดนกรรมสิทธิ์ทั้งบนดินและใต้ดินตามมาตรา1335 แต่สังหาริมทรัพย์ ไม่มีแดนกรรมสิทธิ์ อสังหาริมทรัพย์ มาตรา 139 อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบ เป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือ ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย (มาตรา 139 เป็นมาตราที่สำคัญท่านต้องไปทำความเข้าใจให้ลึกซึ้งนะ ครับ) แยกได้เป็นดังนี้ 1. ที่ดิน หมายความเฉพาะที่ดิน จะแตกต่างจากประมวลกฎหมายที่ดิน 2. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หมายความว่า ต้องเป็นการติดอยู่มั่นคงถาวร หากมี การรื้อถอนทรัพย์นั้นจะบุบสลาย เสียหาย หรือเสียสภาพเสียรูปทรง 2.1 ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยธรรมชาติกรณีไม้ยืนต้นให้พิจาณาจากประเภทของต้นไม้เป็นหลักคือต้อง มีอายุ 3 ปีขึ้นไป ยกตัวอย่าง เพาะเมล็ดทุเรียนไว้ในกระถาง2ปีและนำไปปลูกในดินเช่นนี้ต้นทุเรียนก็เป็น อสังหาริมทรัพย์โดยให้พิจารณาจากประเภทของต้นไม้เป็นหลักไม่ได้ดูอายุ จากตัวอย่างจะเห็นว่า แม้ทุเรียนมีอายุ 2 ปีก็เป็นอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเป็นไม้ล้มลุกและธัญชาติไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ข้อสังเกตอีก

pg. 6 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ประการหนึ่งคือไม้ยืนต้นที่ไม่ติดอยู่กับที่ดินเช่น กรณีต้นมะม่วงที่ปลูกในกระถางตราบใดที่ยังไม่ติดอยู่กับที่ดิน ไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ 2.2 ทรัพย์ ที่ติดกับที่ดินโดยมีผู้นำมาติด เช่น ตึก บ้าน (ฎีกาที่ 8915/2546) ข้อสังเกต การพิจารณาว่าสิ่งใดเป็นทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือไม่ให้พิจารณาจาก กายภาพหรือสภาพของทรัพย์ไม่ใช่พิจารณาจากเจตนา คำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจ ฎีกาที่ 499/2491 โรงเรือนที่โดยสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้าเจ้าของยกให้โดยให้รื้อถอนไป จากที่ดินผู้รับจึงรื้อถอนไปนั้นสภาพของเรือนตอนที่ถูกรื้อโดยคำสั่งของผู้ให้นี้ ไม่อยู่ในลักษณะที่จะเป็น อสังหาริมทรัพย์ต่อไป แต่ได้กลายสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์แล้วแต่บัดนั้น การยกให้แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนก็ย่อมสมบูรณ์ ฎีกาที่ 799/2492 การซื้อขายเรือนซึ่งไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ย่อมไม่เป็นโมฆะเสมอไป ยังต้องอาศัยข้อเท็จจริงในทางพิจารณาอยู่ว่าเป็นการซื้อขายเรือนเพื่อรื้อเอาไป หรือ ว่าเป็นการซื้อขายเพื่อให้เรือนคงอยู่ในสภาพเดิม ซึ่งข้อบัญญัติของกฎหมายย่อมมีนัยต่างกัน *ฎีกาที่ 3702/2535 (อาจารย์บอกว่าเทอมที่แล้วแต่งฎีกานี้ออกข้อสอบแต่ยากไป เลยนำเรื่อง อื่นออกข้อสอบแทน) จำเลยซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดของศาลอย่างสังหาริมทรัพย์โดยจะต้องรื้อออกไป จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านมาอย่างสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่างสังหาริมทรัพย์ได้ เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับโอน ย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปด้วย แต่เนื่องจากผู้ร้องสอดกับ โจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูก บ้านนั้นได้ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดินตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิ เหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านโดยไม่มีค่าตอบแทนซึ่งเป็น ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามมาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา1299 วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์กับผู้ร้องสอดซึ่ง เป็นคู่สัญญา ดังนั้น ผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านปลูกอยู่ในที่ดินบริเวณ ซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้ว จึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไป แม้การโอนบ้านระหว่างจำเลยและผู้ร้องสอด จะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตาม ก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินต่อ โจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปได้ ผู้ร้องสอด จึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์ *ข้อสังเกตประการต่อมาการวินิจฉัยว่าอะไรเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือส่วนควบนั้น ให้พิจารณาแยกกัน อสังหาริมทรัพย์ให้ดูมาตรา 139 มาตราเดียว การวินิจฉัยว่าอะไรเป็นส่วนควบให้ดูมาตรา 144 และข้อยกเว้น ตามมาตรา 145 มาตรา146 3.ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน 3.1 เกิดโดยธรรมชาติ เช่น ห้วย หนอง คลอง บึง (ฎีกาที่ 5299/2546) 3.2 เกิดโดยมนุษย์ทำ เช่น ถนนคอนกรีต

pg. 7 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง 3.3 ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เมื่อแยกออกมาจะเป็นสังหาริมทรัพย์ ฎีกาที่ 755/2527 (ประชุมใหญ่) จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ทำไร่ แล้วจำเลยขุดเอาดินจากที่ดินนั้น ไปขายโดยทุจริต จำเลยมีความผิดฐานลักทรัพย์ไม่ผิดฐานยักยอก เพราะการเช่าที่ดินนั้น ผู้ให้เช่าให้เช่า ทรัพย์สินในสภาพที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อที่ดินถูกขุดขึ้นมาแล้วย่อมเปลี่ยนสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ จึงถือ ไม่ได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่เช่า ดินที่ถูกขุดขึ้นมาจึงคงอยู่ในความครอบครองของผู้ให้เช่า ฎีกาที่ 5423/2541 การที่จำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของผู้เสียหาย มีผลเพียงแต่ทำให้จำเลยเป็นผู้ ครอบครองที่ดินดังกล่าวในสภาพอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เมื่อที่ดินถูกขุดดินที่ได้ย่อมเปลี่ยนสภาพเป็น สังหาริมทรัพย์ และผู้เสียหายไม่ได้มอบการครอบครองดินที่เป็นสังหาริมทรัพย์ให้จำเลยครอบครอง ดิน ดังกล่าวจึงยังอยู่ในความครอบครองของผู้เสียหาย การที่จำเลยเอาดินดังกล่าวไปขายโดยทุจริต เป็นการ แสวงหาประโยชน์ที่มิควรได้โดยชอบด้วยกฎหมาย จึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์ 4. ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์(นามธรรม) แบ่งออกเป็น 4.1 ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่นกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิเหนือ พื้นดิน สิทธิเก็บกิน 4.2 ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน เช่น สิทธิจำนองบ้าน 4.3 ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น ห้วย หนอง คลอง บึง มีพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 ให้ความหมาย ทรัพย์อิงสิทธิว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการ ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ ในพระราชบัญญัตินี้อาจารย์มีความเห็นว่าทรัพย์อิงสิทธิตาม กฎหมายฉบับนี้เป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง สังหาริมทรัพย์ มาตรา 140 สังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์และหมายความรวมถึงสิทธิอัน เกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย แยกได้ดังนี้ 1.ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ 2.สิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น 2.1 สิทธิอันเกี่ยวกับสังหาริมทรัพย์ที่มีรูปร่าง เช่น กรรมสิทธิ์ในรถยนต์เป็นสังหาริมทรัพย์ 2.2 สิทธิอันเกี่ยวกับสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีรูปร่าง เช่น สิทธิเรียกค่าชดเชย สิทธิตามสัญญากู้ สิทธิ เรียกร้องค่าสินไหมทดแทนในเรื่องละเมิด 2.3 สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นบุคคลสิทธิ เช่น สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่า ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ฎีกาที่ 5466/2539 (ประชุมใหญ่) จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารกับการเคหะแห่งชาติ ต่อมาจำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อดังกล่าวแก่โจทก์ แม้จะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของ จำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไป แต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับ ให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิโดยโจทก์ฟ้อง บังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะ แห่งชาติซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อ

pg. 1 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิตสมัยที่ 1/76 วิชา ทรัพย์-ที่ดิน (ภาคปกติ) บรรยายโดย อาจารย์สมจิตต์ ทองศรี บรรยายวันที่ ๓๐ พฤษภาคม 2566 (ครั้งที่ ๒) (สัปดาห์ที่ ๒) สวัสดีครับนักศึกษา วันนี้เป็นการวิชาบรรยายวิชากฎหมายทรัพย์และที่ดินครั้งที่ 2 ตรงกับวันที่ 30 พฤษภาคม 2566 ครั้งที่แล้วอาจารย์ได้กล่าวถึง ความหมายของ “ทรัพย์” และ “ทรัพย์สิน” ประเภทของ ทรัพย์ว่ามีอะไรบ้างซึ่งนักศึกษาคงได้ข้อสังเกตไปบ้าง สิ่งที่จำเป็นสำคัญที่สุดในครั้งที่แล้ว คือ ต้องรู้ความหมาย ของคำว่า “อสังหาริมทรัพย์”และ“สังหาริมทรัพย์” ซึ่งเป็นเรื่องหลัก วันนี้อาจารย์จะพูดเรื่องทรัพย์คือ เรื่องส่วนควบ อุปกรณ์และดอกผล ซึ่งเป็นส่วนของทรัพย์อยู่ใน มาตรา 144 มาตรา 145 มาตรา 146 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 เป็นเรื่องส่วนควบ บัญญัติหลักเกณฑ์ไว้ว่าทรัพย์สิ่งใด เรียกว่าเป็นทรัพย์ส่วนควบ มาตรา 145 บัญญัติว่า ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน มาตรา 146 บัญญัติว่า ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบ กับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่น ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย อาจารย์คิดว่าในเรื่องของทรัพย์เรื่องส่วนควบ อุปกรณ์และดอกผล เป็นเรื่องที่สำคัญและนำไปใช้ ในกฎหมายอื่นด้วย โดยเฉพาะเรื่องส่วนควบนำไปใช้หลากหลายมาก เพราะฉะนั้น นักศึกษาจึงต้องทำความเข้าใจ ให้ได้ว่าทรัพย์สินใดเป็นส่วนควบ อุปกรณ์และดอกผล เรื่องส่วนควบ 3.1 ส่วนควบ มาตรา 144 มาตรา 145 มาตรา 146 มาตรา 144 บัญญัติว่า “ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีต ประเพณีแห่งท้องถิ่น เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป” มาตรา 144 เป็นมาตราสำคัญ ทรัพย์สิ่งใดเป็นทรัพย์ส่วนควบ มีหลักเกณฑ์ 2 ประการ ประการแรก คือ ส่วนควบนั้น ต้องเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น แบ่งเป็นสาระสำคัญใน สภาพและสาระสำคัญโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น ประการที่สอง คือ ต้องไม่สามารถจะแยกออกจากกันได้นอกจากทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์ นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพ หลักเกณฑ์ประการแรก ที่กล่าวว่าส่วนควบของทรัพย์ ต้องเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของ ทรัพย์นั้น หมายความว่า ถ้าไม่มีทรัพย์นั้นซึ่งเป็นส่วนควบอยู่ด้วย ความเป็นทรัพย์นั้นย่อมไม่มี ตัวอย่าง สาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น ถ้าเป็นโดยสภาพหรือโดยกายภาพแล้ว ถ้าแยกออกจากกันก็จะไม่เป็น

pg. 2 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ทรัพย์นั้น เช่น ตำราท่านอาจารย์ทั้งหลาย พูดถึงเรื่องนาฬิกากับเข็ม แว่นตากับเลนส์ ซึ่งเป็นสาระสำคัญหรือกรณี ตัวรถกับบ้าน ให้พิจารณาว่าสิ่งไหนเป็นสาระสำคัญ ไม่ว่าโดยจารีตประเพณีหรือโดยสภาพ รถยนต์ถ้าไม่มีล้อ ก็ไม่มีสภาพเป็นรถยนต์เพราะฉะนั้น รถยนต์กับล้อรถ จึงเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของรถยนต์ ก. เป็นสาระสำคัญโดยสภาพ ฎีกาที่ 1251/2549 ป้ายพิพาทเป็นป้ายที่จำเลยได้รับสิทธิติดตั้งโฆษณาในศาลาที่พักผู้โดยสาร รถประจำทางตามสัญญา เพื่อประโยชน์ในทางการค้าของจำเลย จึงเป็นทรัพย์สินของจำเลยโดยตรง ซึ่งจำเลย ยื่นแบบแสดงรายการภาษีป้ายพิพาทต่อโจทก์ตลอดมา แม้มีข้อตกลงตามสัญญาข้อ 3 ว่า ให้ศาลาที่พักผู้โดยสาร รถประจำทางตลอดจนส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทันทีที่ก่อสร้างเสร็จ แต่ป้ายพิพาทที่จำเลยติดตั้งไว้นั้น ไม่มีสภาพเป็นส่วนควบ และแม้จะมีข้อสัญญาระบุว่า ถ้าโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วให้บรรดาวัสดุก่อสร้างและ สิ่งก่อสร้างที่ดำเนินการแล้วตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีนั้น สิ่งก่อสร้างคือ ศาลาที่พักผู้โดยสารรถประจำทาง ส่วนวัสดุก่อสร้างคือ วัสดุที่ใช้ก่อสร้างศาลาที่พักผู้โดยสารรถประจำทาง แต่ป้ายโฆษณาเป็นสิ่งที่จำเลยนำมาติดตั้ง เพื่อโฆษณา หาใช่วัสดุก่อสร้างไม่ จำเลยจึงยังคงเป็นเจ้าของป้ายดังกล่าว หาได้ตกเป็นของโจทก์ไม่ เมื่อโจทก์บอก เลิกสัญญาแล้ว จำเลยในฐานะเจ้าของป้ายพิพาทย่อมมีหน้าที่ต้องรื้อถอนป้ายพิพาทออกไป แต่จำเลยละเว้นเสีย ยังคงติดตั้งป้ายโฆษณาของตนจนล่วงเข้าปี 2544 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีป้ายประจำปี 2544 ตาม พ.ร.บ.ภาษีป้ายฯ มาตรา 7 เมื่อโจทก์แจ้งการประเมินภาษีป้ายให้จำเลยทราบแล้ว จำเลยไม่อุทธรณ์การประเมิน ต่อผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.ภาษีป้ายฯ มาตรา 30 วรรคหนึ่ง การประเมินของ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นอันยุติ จำเลยจึงต้องเสียภาษีป้ายตามที่โจทก์ประเมินพร้อมเงินเพิ่มตามมาตรา 25 (3) ข. เป็นสาระสำคัญโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น อาจารย์มีความเห็นว่าบ้านเป็นส่วนควบกับที่ดินโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นของไทย ที่ดินที่มีบ้าน ย่อมมีสภาพเปลี่ยนแปลงไป ฎีกาที่ 4084/2545 ที่ดินมีโฉนดมีชื่อผู้คัดค้านเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ผู้คัดค้านจึงได้รับประโยชน์จาก ข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 ว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ส่วนบ้านซึ่งปลูก อยู่ในที่ดินที่เป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้คัดค้านตามมาตรา 144 ด้วย หากผู้ร้องโต้แย้งว่า บ้านเป็นของบุคคลอื่นซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินแล้ว ผู้ร้องต้องมีภาระการพิสูจน์ในเรื่องนี้ ฎีกาที่ 6194/2550 บ้านของจำเลยที่ 1 ที่โจทก์นำยึดปลูกสร้างอย่างแน่นหนาถาวรบนที่ดินจึงเป็น ส่วนควบกับที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคหนึ่ง เมื่อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานถูกห้ามโอนตามกฎหมาย บ้านซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินย่อมถูกห้ามโอนด้วย แม้โจทก์จะอุทธรณ์อ้างว่า โจทก์ประสงค์จะยึดบ้านพิพาท อย่างสังหาริมทรัพย์ โดยในการขายทอดตลาดผู้ที่ซื้อทรัพย์จะต้องรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินไปเอง ก็เป็นเรื่องที่จะ ดำเนินการได้เมื่อกำหนดเวลาห้ามการโอนผ่านพ้นไปแล้วเสียก่อน เมื่อโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปยึดบ้าน พิพาทในระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย กรณีจึงมีเหตุที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนการยึดบ้านหลังดังกล่าวได้ ฎีกาที่ 86/2493 ครัวไฟเป็นส่วนควบของเรือนใหญ่ เมื่อทำสัญญาขายฝากเรือนย่อมหมายรวมถึงขาย ฝากทั้งครัวด้วย แม้ในสัญญาขายฝากจะระบุรายการไว้แต่เรือนหลังใหญ่เท่านั้นก็ตาม

pg. 3 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง *ฎีกาที่ 15233/2553 (น่าสนใจ) ข้อสัญญาที่โจทก์ตกลงให้สิทธิจำเลยที่ 1 ดำเนินกิจการสถานี บริการน้ำมันของโจทก์ภายใต้ชื่อทางการค้าว่า "เอสโซ่" นั้น ผลิตภัณฑ์น้ำมันที่จำเลยที่ 1 จำหน่ายในสถานีบริการ น้ำมันเป็นสินค้าของโจทก์ แม้จะมีการใช้เครื่องหมายการค้า "เอสโซ่" ก็เป็นการใช้เครื่องหมายการค้าโดยโจทก์เอง มิใช่กรณีที่จำเลยที่ 1 จัดหาสินค้าเองแล้วนำเครื่องหมายการค้าของโจทก์มาใช้กับสินค้าของจำเลยที่ 1 แต่อย่าง ใด สัญญาให้ใช้สิทธิดำเนินการสถานีบริการน้ำมันดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาอนุญาตให้ใช้เครื่องหมายการค้า แม้จะไม่ จดทะเบียนต่อนายทะเบียนก็หาตกเป็นโมฆะไม่ โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างสถานีบริการน้ำมัน โดยมีข้อตกลงว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าที่ดิน แล้ว ยอมให้สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตกเป็นเจ้าของที่ดิน ดังนั้นเมื่อครบอายุสัญญาเช่าที่ดิน สถานีบริการน้ำมัน รวมทั้งส่วนควบ ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่เจ้าของที่ดิน เมื่อถังน้ำมัน 9 ถัง ฝังอยู่ใต้พื้นดินและป้ายโฆษณาใหญ่ที่ ปักยึดติดลงไปในดินอย่างมั่นคง ซึ่งตามสภาพจึงเป็นสาระสำคัญของการประกอบกิจการจำหน่ายน้ำมันไม่อาจ แยกออกจากสถานีบริการน้ำมันได้นอกจากการขุดทำลายพื้นผิวของสถานีบริการน้ำมัน จึงถือว่าทรัพย์ดังกล่าว เป็นส่วนควบของสถานีบริการน้ำมันย่อมตกเป็นของเจ้าของสถานีบริการน้ำมัน โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลย ทั้งสองส่งคืนได้ ส่วนถังน้ำมันสำหรับใส่น้ำมันเสีย ฮ้อยท์ยกเปลี่ยนน้ำมันเครื่อง ปั๊มลม ถือไม่ได้ว่าเป็นสาระสำคัญ ของสถานีบริการน้ำมันและตู้จ่ายน้ำมัน แม้จะเป็นส่วนสาระสำคัญในการให้บริการจำหน่ายน้ำมัน แต่มีลักษณะที่ มิได้ยึดติดแน่นกับที่ดินหรือสถานีบริการน้ำมันเป็นการถาวร สามารถยกเคลื่อนย้ายโดยไม่ต้องทุบทำลาย จึงไม่ถือ เป็นส่วนควบของสถานีบริการน้ำมัน โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยทั้งสองส่งคืนแก่โจทก์ได้ ฎีกาที่ 8331/2556 (น่าสนใจ) จำเลยอนุญาตให้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทประกอบกิจการสถานีน้ำมัน เชื้อเพลิงเป็นการชั่วคราว มิได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์การที่โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทถือเป็นการ ครอบครองแทนจำเลย เมื่อที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย การที่โจทก์ถมที่ดินในที่ดินพิพาทเป็นการถมเพื่อประโยชน์ ในทางธุรกิจของโจทก์เอง ดินที่โจทก์นำมาถมมิใช่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์มาตรา 146 เป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 144 ฎีกาที่ 7681/2561 เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2556 โจทก์ซื้อที่ดินพิพาท จาก ส. จำเลยที่ 2 เป็นบุตรของ ส. จำเลยทั้งสองเป็นสามีภริยากันสมรสกันเมื่อปี 2532 ปี 2533 จำเลยที่ 1 ถมดินและสิ่งปลูกสร้างโรงเรือนใน ที่ดินพิพาทเพื่อใช้ประกอบกิจการล้างอัดฉีดรถยนต์และต่อมาได้ปรับปรุงเป็นอู่ซ่อมรถยนต์ ขณะนั้นที่ดินพิพาท เป็นของ จ. มารดา ส. ปี 2536 จ. จดทะเบียนยกที่ดินพิพาทให้แก่ ส. มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้ง สองว่า การถมที่ดินและปลูกสร้างโรงเรือนบนที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เป็นการสร้างโรงเรือนและก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดที่ดินในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่งและ 1314 วรรคหนึ่ง ซึ่งโจทก์ ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือไม่เห็นว่า กรณีตามมาตรา 1310 วรรคหนึ่ง และ 1314 วรรคหนึ่ง เป็นเรื่องที่ บุคคลใดบุคคลหนึ่งปลูกสร้างโรงเรือนหรือก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดที่ดินในที่ดินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมิได้อนุญาต และตน ไม่มีสิทธิหรือนิติสัมพันธ์อย่างใดในที่ดินนั้นเลย แต่เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตเชื่อว่าตนมีสิทธิที่จะทำได้ จำเลย ทั้งสองถมดินและปลูกสร้างโรงเรือนเนื่องจาก ส. ยกที่ดินพิพาทเพื่อตอบแทนที่จำเลยที่ 1 ลาออกจากงานมาดูแล ส. อันมีความหมายว่า ส. อนุญาตให้จำเลยทั้งสองทำได้อีกทั้งบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท ระหว่างโจทก์กับ ส. ก็ระบุว่า จำเลยทั้งสองปลูกสร้างโรงเรือนโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน ดังนั้นการที่จำเลย

pg. 4 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ทั้งสองถมดินและปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาทโดยได้รับอนุญาตหรือได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินใน ขณะนั้นดินที่ถมและโรงเรือนจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทและกรณีไม่ต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 1310 วรรคหนึ่ง และ 1314 วรรคหนึ่ง โจทก์ไม่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นแก่จำเลยทั้งสอง อาจารย์กล่าวว่าฝากดูฎีกาที่ ฎีกาที่ 7681/2561 ฎีกาที่ 8331/2556 เปรียบเทียบกัน หลักเกณฑ์ประการที่สอง ต้องมีสภาพที่ไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลายหรือทำบุบสลายหรือ ทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนรูปทรงหรือสภาพ ฎีกาที่ 802/2544 บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวร นับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็น สาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็น ส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 มาตรา ๑๔๕ วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ ไม้ยืนต้น เช่น ต้นสน (ฎีกาที่ 416/2546) ต้นมะม่วง ต้นยูคาลิปตัส (ฎีกาที่ 5299/2544) ต้นไผ่ (ฎีกาที่ 6303/2538)ต้นสัก (ฎีกาที่ 9907/2559)ซึ่งฎีกาเหล่านี้มาจากคดีอาญา ข้อยกเว้นของทรัพย์ที่ไม่เป็นส่วนควบ ตามมาตรา 145 วรรคสองและมาตรา 146 มี 3 กลุ่ม กลุ่มที่ 1 คือ ไม้ล้มลุกหรือธัญญชาติตามมาตรา 145 วรรคสอง กลุ่มที่ 2 คือ ทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดินหรือโรงเรียนเพียงชั่วคราว ตามมาตรา 146 กลุ่มที่ 3 คือโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธิปลูกสร้างไว้ตามมาตรา 146 *กลุ่มที่ 1 คือ ไม้ล้มลุกหรือธัญญชาติตามมาตรา 145 วรรคสอง ข้อพิจารณา ไม้ล้มลุกนั้น มีฎีกาที่ยกมาเป็นตัวอย่างและวินิจฉัยได้คือ ฎีกาที่ 4089/2532 สับปะรดเป็นพืชถาวรจำพวกใบเลี้ยงเดี่ยวที่มีอายุหลายปี ลำต้นสับปะรดไม่มี เนื้อไม้ให้เห็นเด่นชัด สับปะรดจึงไม่ใช่ไม้ยืนต้น อาจารย์กล่าวว่า พยานคนหนึ่งที่เป็นอาจารย์ภาควิชาพืชสวนมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ให้คำจำกัดความ คำว่า“ไม้” ต้องมีเนื้อไม้และ“ยืนต้น”จะต้องเป็นต้นที่มีลำต้นขึ้นไปในอากาศเป็นลำต้นเดียว ซึ่งเป็นลำต้นประธาน จึงจะเรียกว่าไม้ยืนต้น ซึ่งตรงกับภาษาอังกฤษว่า tree ยกตัวอย่างเช่น ต้นมะขาม มะม่วงขนุน เงาะ ลำไย เป็นต้น ส่วนสับปะรด ภาษาอังกฤษไม่ใช้คำว่า Tree แต่เป็นพืชถาวรหรือพืชหลายฤดูและไม่ใช่พืชล้มลุก ลำต้นไม่ได้มี เนื้อไม้ให้เห็นเด่นชัดดังเช่นไม้ยืนต้นอื่น ๆ จึงเห็นว่าสับปะรดไม่ใช่ไม้ยืนต้น เหตุผลที่นำมาอ่านให้ฟัง เพราะอยากจะให้รู้ว่าเวลาศาลจะวินิจฉัยอะไร ถ้าหากว่าเป็นทนายความแล้วไปสืบให้เห็นก็มีน้ำหนัก เพราะพูด ตามหลักวิชาการ ต้นอ้อยดูว่าต้นอ้อยเป็นอะไร เหตุใดจึงมาเป็นต้นอ้อยและจึงมีฎีกาออกมา ศาลฎีกาบอกว่าต้นอ้อย เป็นไม้ล้มลุก ไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อจำเลยเป็นผู้ปลูก กรรมสิทธิ์ในต้นอ้อยจึงเป็นของจำเลย สัญญา ซื้อขายที่ดิน ไม่มีข้อความระบุว่าได้ขายต้นอ้อยในที่ดินนั้นแก่ผู้เสียหาย ข้อตกลงซึ่งทำไว้กับพนักงานสอบสวนว่า จะไปแบ่งแยกที่ดินกันก็ดีและยอมให้ตออ้อยตกเป็นของผู้เสียหายก็ดี แสดงว่าการซื้อขายที่ดิน น่าจะไม่รวม ถึงขายต้นอ้อยในที่ดินดังกล่าวด้วย การซื้อขายที่ดิน ย่อมไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในต้นอ้อยโอนไปเป็นของผู้เสียหาย

pg. 5 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง เมื่อจำเลยตัดต้นอ้อยดังกล่าวไป จึงไม่เป็นความผิดฐานลักทรัพย์จำเลยขายที่ดินให้ผู้เสียหายและระบุข้อความที่ ศาลเห็นว่าไม่ได้ขายต้นอ้อยด้วย เพราะต้นอ้อยยังเป็นของจำเลย เมื่อขายไปแล้ว จำเลยก็ยังเป็นเจ้าของ เมื่อเข้า ไปตัดและถูกแจ้งความว่าลักทรัพย์จึงต่อสู้กัน และใช้วิชาพื้นฐานว่าเป็นส่วนควบหรือไม่เป็นส่วนควบของที่ดินมา วินิจฉัยในคดีอาญา ต้นกล้วยก็เช่นกัน ไม่เป็นส่วนควบ แต่เป็นไม้ล้มลุก ฎีกาที่ 1450/2510 โจทก์เช่าที่ดินซึ่งมีบ่อเลี้ยงปลา แต่โจทก์ได้ปิดกั้นบ่อ ปลูกต้นไม้ล้มลุกและล้อมรั้ว ลวดหนามไว้ ต่อมาจำเลยซื้อที่ดินแปลงนั้น แต่โจทก์ยังคงครอบครองในฐานะเป็นผู้เช่า แล้วจำเลยไปวิดปลา ในบ่อตัดต้นไม้ล้มลุกและรื้อรั้วลวดหนามเหล่านั้น จำเลยย่อมมีความผิดฐานลักทรัพย์และทำให้เสียทรัพย์ ผู้เช่าที่ดินได้ปลูกต้นไม้ล้มลุกไว้เมื่อออกจากที่ดินไป ผู้เช่าที่ดินมีสิทธิเอาไม้ล้มลุกไปได้ กลุ่มที่ 2 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราว มาตรา 146 หลักในครั้งที่แล้ว อาจารย์กล่าวว่า การพิจารณาว่าทรัพย์สินใดติดกับที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์หรือ เป็นส่วนควบ เราบอกว่าให้พิจารณาแยกจากกัน ฎีกาที่ 108/2516 การที่จะวินิจฉัยว่าทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือไม่นั้น ย่อมอยู่ที่ลักษณะสภาพ ของตัวทรัพย์นั้นเองว่าเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 (ปัจจุบันมาตรา 139) หรือไม่ ส่วนทรัพย์นั้น จะเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่เป็นคนละเรื่องกัน ดังเช่น ปลูกตึกลงในที่ดินที่เช่าผู้อื่นเป็นการชั่วคราว ตึกนั้นย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 109 แต่ลักษณะสภาพของตึกเป็นทรัพย์ติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร ตึกนั้นจึงเป็น อสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายตึกเช่นว่านี้จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อสังเกต ให้ดูที่เจตนาว่าทรัพย์อันไหนติดอยู่กับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราว ยกตัวอย่างเช่น งานแสดงสินค้าแม้จะติดตรึงตรา แต่ติดตรึงตราเพียง 10 – 15 วัน เช่นนี้ต้องถือว่าชั่วคราว) ฎีกาที่ 1380/2532 ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ปลูกไม้นั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 108 วรรคแรก แต่ถ้าไม้ยืนต้นนั้น ผู้ปลูกมีเจตนาจะปลูกลงในที่ดินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด เพียงชั่วคราว ย่อมถือได้ว่าเป็นทรัพย์ที่ติด กับที่ดินเพียงชั่วคราวไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดินตาม ประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 109 จำเลยตกลง ให้ผู้ร้องปลูกต้นสน ลงในที่ดินของจำเลย เมื่อต้นสนโต เต็มที่ จะตัด ขายเอาเงินมาแบ่งกัน ต้นสน ไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินแต่ เป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างจำเลยกับผู้ร้อง จำเลยนำที่ดินไปจำนองไว้กับโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับคดีเอาจากต้นสนส่วนของผู้ร้องซึ่ง เป็นบุคคลภายนอก ผู้ร้องมีสิทธิขอกันส่วนได้ (วรรคแรก วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 1/2532) กลุ่มที่ 3 โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นปลูกสร้างไว้ตามมาตรา 146 เพราะฉะนั้น โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินปลูกสร้างไว้ตามมาตรา 146 เราต้อง มาดูก่อนว่าสิทธิในที่ดินหมายความว่าอย่างไร เพราะว่าเวลาวินิจฉัยจะเกี่ยวโยงกับเรื่องอื่นด้วย อาจารย์ตั้งข้อสังเกตโดยสรุปจากแนวฎีกาว่าผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นที่ใช้สิทธิปลูกสร้างโรงเรือนหรือ สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นไว้และทำให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินนั้น

pg. 6 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง สิทธินั้นเป็นได้ทั้งสิทธิที่เป็นทรัพยสิทธิ์และบุคคลสิทธิ์สิทธิที่ผู้มีสิทธิปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างหรือโรงเรือนในที่ดิน ของคนอื่นที่เป็นทรัพยสิทธิ คือ สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเหนือพื้นดิน มาตรา 1410 บัญญัติว่า “สิทธิเหนือพื้นดิน คือเจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะก่อให้เกิดสิทธิ เหนือพื้นดินแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้น มีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือ ใต้ดินนั้นได้ เพราะฉะนั้นสิทธิที่เรียกว่า สิทธิเหนือพื้นดินนี้ย่อมสมบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิได้เมื่อทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง สิทธิในที่ดินของผู้อื่นที่เป็นทรัพยสิทธิเช่น นาย ก.ตกลงให้นาย ข. ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของนาย ก. เป็นระยะเวลา 20 ปีแล้วนาย ก. กับนาย ข. ได้ไปจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินที่สำนักงานที่ดิน สิทธิเหนือพื้นดินนี้มีสถานะเป็นทรัพยสิทธินาย ก. เจ้าของที่ดินขายที่ดินให้คนอื่นไป เช่นนี้ ทรัพยสิทธิ์ต้องติดไป กับตัวทรัพย์ซึ่งเราจะกล่าวในครั้งหน้า ตรงนี้จึงถือว่าเป็นทรัพยสิทธิ แต่ถ้าหากว่านาย ก. ให้นาย ข. เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารหรือปลูกสร้างบ้าน ก็เท่ากับว่าเป็น บุคคลสิทธิไม่ได้ก่อตั้งทรัพยสิทธิ์ทรัพยสิทธิ์นั้น คือสิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สินหรือสิทธิที่มีอยู่เหนือ ทรัพย์สิน ส่วนบุคคลสิทธิคือสิทธิที่มีอยู่เหนือบุคคล เป็นสิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นการกระทำหรืองดเว้นการ กระทำ ซึ่งเราจะต้องรู้ 2 ประการนี้เพราะฉะนั้น คนที่มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นและไปปลูกสร้างโรงเรือนหรือ สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นไว้บนที่ดินของผู้อื่นนั้น โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้สร้างเป็น เจ้าของ ส่วนเจ้าของที่ดินไม่ได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ข้อสังเกตต่อมา คือ ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นนั้น ต้องเป็นสิทธิในที่ดินโดยตรง ต้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน โดยตรง หมายความว่า เช่าที่ดินปลูกสร้างบ้านหรือเช่าที่ดินปลูกสร้างตึกหรือเช่าที่ดินปลูกสร้างที่เก็บสินค้า หรือ คลังสินค้า เป็นต้น กล่าวคือต้องเป็นสิทธิในที่ดินโดยตรง ฎีกาที่ 723/2490 ผู้เช่าได้ก่อสร้างสิ่งใด ๆ ลงในที่ ๆ เช่า ซึ่งถือได้ว่าเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน กฎหมายถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้เป็นเจ้าของที่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลแพ่งฯ มาตรา 107 ถ้าผู้เช่า รื้อถอนก็ต้องรับผิดฐานละเมิด ตัวอย่าง ผู้เช่าเช่าบ้านและทำพื้นถนนซีเมนต์เข้าบ้านและในบ้านก็ปรับปรุงพื้นซีเมนต์ ข้อเท็จจริงยุติว่า ทำโดยพละการ ไม่ได้ขออนุญาตเจ้าของบ้าน ถามว่า เจ้าของบ้าน จะรื้อไปได้หรือไม่ ตอบ ผู้เช่าไม่ได้เป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน ผู้เช่ามีสิทธิเพียงใช้สอย เพราะเป็นผู้เช่าบ้าน เพราะฉะนั้น ถ้าผู้เช่าไปปลูกไม้ยืนต้น ผู้เช่าไปทำถนนซีเมนต์เข้าบ้าน สิ่งเหล่านี้ก็จะเป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อเป็นส่วนควบ ของที่ดิน กรรมสิทธิ์ก็ย่อมตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามมาตรา 144 วรรคสอง เพราะฉะนั้นในเรื่องนี้ผู้เช่าอ้างว่า ผู้เช่ารื้อไปได้ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและเจ้าของบ้านจึงฟ้องฐานละเมิดเรียกค่าสินไหมทดแทน ศาลฎีกาจึง วินิจฉัยว่ากรณีนี้ผู้เช่าไม่ใช่ผู้มีสิทธิในที่ดิน เมื่อทำเช่นนี้ไป ก็ย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดิน ดังนั้นจึงเป็นทรัพย์ของ เจ้าของที่ดิน เมื่อรื้อไป ก็เป็นละเมิด ต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทน

pg. 7 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ปลูกตึกแถวโดยอาศัยสิทธิการเช่า โดยทำสัญญาเช่ากัน 15 ปี แลมีข้อตกลงให้ตึกแถวตกเป็น กรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน กรณีเช่นนี้เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด ต้องถือว่าตึกแถวดังกล่าวยังไม่เป็น ส่วนควบ ฎีกาที่ 339/2516 ผู้ร้องกับจำเลยเป็นสามีภริยากัน โดยมิได้จดทะเบียนสมรสทำมาหาเลี้ยงชีพร่วมกัน จำเลยกับผู้ร้องได้ร่วมกันปลูกเรือนพิพาทในที่ดินของผู้ร้อง พฤติการณ์เช่นนี้แสดงว่าผู้ร้องยินยอมให้ใช้ที่ดินของ ผู้ร้องปลูกเรือนพิพาทใช้เป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยกับผู้ร้องร่วมกัน จำเลยจึงเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามที่ผู้ร้อง ยินยอม กรณีเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 109 ไม่ถือว่าเรือนพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนควบกับที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ผู้ร้องแต่ผู้เดียว หากแต่ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยกับผู้ร้องร่วมกัน ฎีกาที่ 610/2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินจากจำเลยและได้ใช้สิทธิครอบครองที่ดินตลอดมาตั้งแต่ซื้อและปลูก เรือนลงในที่ดินนั้น แต่จำเลยยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิที่ดินให้ผู้ร้อง ต่อมาจำเลยถูกพิพากษาให้เป็นบุคคล ล้มละลาย เมื่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดที่ดินแปลงนี้ ก็จะยึดเรือนของผู้ร้องด้วยไม่ได้ เพราะกรณีเข้าข้อยกเว้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ซึ่งไม่ถือว่าเรือนของผู้ร้องเป็นส่วนควบของที่ดินจำเลย ฎีกาที่ 3503/2561 รั้วบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรฯ ที่โครงการสร้างขึ้นพร้อมการจัดสรรที่ดินปลูก สร้างบ้านขาย มีเพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยให้แก่ผู้ซื้อที่ดินและบ้านในโครงการทั้งหมด เป็นการจัด ให้มีสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน ฯ จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรทั้งหมด มิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่รั้วตั้งอยู่ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรายได้รายหนึ่งจะกระทำการใดให้ประโยชน์แห่งภาระจำ ยอมเสื่อมไปไม่ได้ ฎีกาที่ 2139/2552 ในการสร้างบ้านพักอาศัยพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ รวมทั้งถนนลูกรังและเขื่อนหิน เรียงกันดินบริเวณหน้าบ้านพักอาศัยของโจทก์นั้น ได้รับความยินยอมและอยู่ในความรู้เห็นของเจ้าของที่ดิน จึงถือ ได้ว่าถนนลูกรังและเขื่อนหินเรียงกันดินบริเวณหน้าบ้านพักอาศัย เข้าข้อยกเว้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 ที่จะ ไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน การที่จำเลยยกข้อกฎหมายขึ้นอ้างว่าถนนลูกรังและเขื่อนหินเรียงเป็นส่วนควบของที่ดิน เพื่อปฏิเสธไม่จ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ ทั้ง ๆ ที่โจทก์ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง แต่กลับไม่อาจใช้ ประโยชน์ได้ต่อไปเนื่องจากต้องรื้อถอนบ้านพักขนย้ายครอบครัวออกไป เพราะถูกแนวเดินสายส่งไฟฟ้าของจำเลย พาดผ่านจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทยฯ มาตรา 30 ที่มุ่งหมายจะให้ การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทยต้องพิจารณาจ่ายค่าทดแทนให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่ถูกแนวเขตเดินสายส่ง ไฟฟ้าพาดผ่านอย่างเป็นธรรม ฎีกาที่ 1856/2512 จำเลยได้บุตรสาวผู้ร้องเป็นภริยาและได้ปลูกเรือนพิพาทบนที่ดินของผู้ร้อง ใช้เป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและภริยา แม้เรือนจะมีลักษณะถาวรติดที่ดิน แต่เมื่อตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าผู้ร้อง กับสามียินยอมให้ปลูกเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย กรณีจึงเข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ไม่ถือว่าเรือนพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินของผู้ร้องและสามีผู้ร้องจึงไม่อาจร้องขัดทรัพย์เรือน พิพาทของจำเลยที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษานำยึดบังคับคดีได้ ฎีกาที่ 5692/2546 จำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์เพื่อก่อสร้างโครงเหล็กติดตั้งป้ายโฆษณา เมื่อสัญญาเช่า ที่ดินเลิกกันแล้วจำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนที่ดินให้แก่โจทก์ในสภาพที่ได้รับมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและ

pg. 8 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง พาณิชย์ มาตรา 561 คือต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดซึ่งรวมถึงเสาเข็มของจำเลยออกไปจากที่ดินที่เช่าด้วย เพราะจำเลยเป็นผู้ปลูกสร้างโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า จึงไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินตามมาตรา 146 เมื่อสัญญาเช่าเลิกกันแล้วการที่จำเลยไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของจำเลยออกจากที่ดินเช่าและส่งมอบที่ดินเช่าคืน โจทก์ในสภาพที่จำเลยได้รับมา ย่อมทำให้โจทก์เสียหายเพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่าได้ โจทก์จึงมี สิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ฎีกาที่ 2139/2552 ในการสร้างบ้านพักอาศัยพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ รวมทั้งถนนลูกรังและเขื่อนหิน เรียงกันดินบริเวณหน้าบ้านพักอาศัยของโจทก์นั้น ได้รับความยินยอมและอยู่ในความรู้เห็นของเจ้าของที่ดิน จึงถือได้ว่าถนนลูกรังและเขื่อนหินเรียงกันดินบริเวณหน้าบ้านพักอาศัย เข้าข้อยกเว้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 ที่จะไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ประเด็น ใครเป็นเจ้าของส่วนควบ มาตรา 144 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น แน่นอนว่าเจ้าของทรัพย์ย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบด้วย ฎีกาที่ 1714/2553,ฎีกาที่ 3737/2553, ฎีกาที่ 3705/2553,ฎีกาที่ 4260/2550 หลักการคือถ้าทรัพย์ใดเป็นส่วนควบ เจ้าของทรัพย์ย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบด้วย *ข้อสังเกตต่อมา การได้ทรัพย์ส่วนควบตามมาตรา 144 วรรคสอง ต้องจำให้แม่นว่าเป็นการได้มา โดยผลของกฎหมายเพราะฉะนั้น ผู้ได้ทรัพย์ส่วนควบ จึงไม่ต้องชำระราคาค่าทรัพย์ส่วนควบ เช่น ซื้อที่ดินราคา 1 ล้านบาท โดยไม่ได้ระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ปรากฏว่ามีสิ่งปลูกสร้างคือบ้านบนที่ดินนั้น ฉะนั้น ผู้ซื้อย่อมได้บ้านหลังนั้นในฐานะเป็นทรัพย์ส่วนควบกับที่ดินนั้นมาด้วย โดยไม่ต้องไปชำระราคาค่าบ้านอีก บ้านนั้นตกเป็นของเจ้าของที่ดินตามหลักส่วนควบ มาตรา 144 วรรคสอง ไม่ใช่บทบัญญัติที่บัญญัติโดยเด็ดขาดว่าจะต้องเป็นเช่นนั้นเสมอไป เวลาทำสัญญา กันก็แยกออกจากกันได้ถามว่า อาจารย์มีบ้านหลังหนึ่งสวยงามมาก ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงหนึ่งเนื้อที่ 100 ตารางวา บ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน เข่นนี้ อาจารย์ขายที่ดินอย่างเดียวโดยไม่ขายบ้านด้วย จะได้หรือไม่ คำตอบ คือ ได้ ถามว่า หากอาจารย์จะไม่รื้อบ้านด้วย อาจารย์จะทำอย่างไร ตอบ สามารถไปจดสิทธิเหนือพื้นดินได้ กรณีโอนเฉพาะส่วนควบให้คนหนึ่ง แล้วต่อมาโอนทั้งทรัพย์และส่วนควบให้อีกบุคคลหนึ่ง ผลจะเป็นเช่นไร ฎีกาที่ 688/2511 (ประชุมใหญ่) โจทก์ซื้อฝากเรือนจากผู้ขายโดยจดทะเบียนต่ออำเภอถูกต้อง ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ต่อมาผู้ขายได้ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้จำเลยโดยจดทะเบียนที่สำนักงาน ที่ดิน ดังนี้ ตราบใดที่เรือนพิพาทยังปลูกอยู่บนที่ดินที่จำเลยซื้อมา เรือนย่อมเป็นส่วนควบของที่ดิน การก่อตั้ง กรรมสิทธิ์ในเรือนแยกต่างหากจากที่ดินจะทำได้ก็โดยก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน เมื่อโจทก์เพียงแต่จดทะเบียนซื้อขาย เท่านั้น จำเลยซึ่งซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว สิทธิของจำเลยในเรือนพิพาท ย่อมดีกว่าโจทก์ ฎีกาที่ 688/2511 (ประชุมใหญ่) โจทกซ์อื้ฝากเรอืนจากผขู้ายโดยจดทะเบยีนตอ่

pg. 9 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง หลักคือตราบใดที่สิ่งปลูกสร้างยังไม่แยกออกจากที่ดิน กรณีเช่นนี้ก็ยังถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินและ ผู้ซื้อที่ดินพร้อมทรัพย์หรือสิ่งปลูกสร้างโดยสุจริต ย่อมมีสิทธิดีกว่าผู้ซื้อเฉพาะทรัพย์ที่เป็นส่วนควบโดยยังไม่ได้ รื้อออกไป ข้อพิจารณาประการต่อมา คือ บ้านซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง บ้านนั้นก็มีเพียงสิทธิ ครอบครอง กล่าวคือ แม้กฎหมายมาตรา 144 วรรคสอง บอกว่ามีกรรมสิทธิ์ก็ตาม แต่ถ้าที่ดินนั้น มีแต่เพียง สิทธิครอบครอง บ้านที่ปลูกอยู่ก็มีแต่เพียงสิทธิครอบครอง ซึ่งเป็นเทคนิคของกฎหมายเท่านั้นเอง ข้อสังเกตต่อมา คือสร้างโรงเรือนบนที่ดินของคนอื่น โดยตกลงให้โรงเรือนตกเป็นของเจ้าของที่ดิน อาจารย์กล่าวว่าตรงนี้ต้องจำกรณีเช่นนี้ผลจะเป็นประการใดให้พิจารณาคำพิพากษาของศาลฎีกาฯดังต่อไปนี้ ฎีกาที่ 628/2521 สัญญาเช่าที่ดินปลูกตึกแถวมีว่าให้ตึกแถวตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาสิ้นอายุ ตึกแถวตกเป็นของผู้ให้เช่าในฐานเป็นส่วนควบ โดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามที่กำหนด ในสัญญาเช่า ฎีกาที่ 882/2544 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทย โดยมีข้อตกลงให้โจทก์สร้าง อาคารบนที่ดินที่เช่า และให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทยทันทีที่ลงมือปลูกสร้างหรือติดตั้ง แล้ว โจทก์มีสิทธินำอาคารดังกล่าวไปประกอบกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับสิทธิที่จะนำอาคารไปหา ประโยชน์ได้จนกว่าจะครบ อายุสัญญาเช่า 23 ปี ถือได้ว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศ ไทยตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นไว้ในที่ดินที่เช่า บรรดา อาคาร สิ่งปลูกสร้างรวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เป็นส่วนตรึงอาคาร สิ่งปลูกสร้างทั้งหมดหาได้ตกเป็นส่วนควบ ของที่ดินที่โจทก์เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 การรถไฟแห่งประเทศไทยย่อมไม่ มีกรรมสิทธิ์ในบรรดาอาคาร สิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เป็นส่วนตรึงอาคาร สิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคสอง แต่การที่การรถไฟแห่งประเทศไทยได้กรรมสิทธิ์ในบรรดาอาคาร สิ่งปลูก สร้าง รวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เป็นส่วนตรึงอาคาร สิ่งปลูกสร้างทั้งหมดก็เนื่องมาจากสัญญาเช่าที่โจทก์ตกลง ว่าให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นทันที ที่ลงมือปลูกสร้างหรือติดตั้ง อันเป็นการแสดงให้เห็นว่าโจทก์มี กรรมสิทธิ์ในอาคาร สิ่งปลูกสร้างรวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ดังกล่าว กรณีดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ได้จำหน่ายจ่าย โอนอาคารสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ดังกล่าวอันเข้าบทนิยามคำว่า "ขาย" ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/1 (4) แล้ว และเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ อันเป็นการขาย อสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) ประกอบด้วย พ.ร.ฎ. ออกตามความใน ประมวล รัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 มาตรา 3 (5) ที่ใช้ บังคับอยู่ในขณะนั้นด้วยการที่เจ้าพนักงานของจำเลยประเมินเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่ม หากโจทก์เห็นว่าไม่ถูกต้อง โจทก์ต้องอุทธรณ์ การประเมินไปยังคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ ส่วนภาษีมูลค่าเพิ่มที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลย หากโจทก์เห็นว่าไม่ถูกต้องโจทก์ชอบที่จะไปยื่นคำร้องขอภาษีมูลค่าเพิ่มคืนจากจำเลย และสำหรับภาษีธุรกิจ เฉพาะเป็นกรณีที่โจทก์ต้องชำระตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานของจำเลยประเมินเรียกเก็บ ภาษีธุรกิจเฉพาะจึงหาใช่เป็นการเก็บภาษีซ้ำซ้อนไม่

pg. 10 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ข้อสังเกต หลักในการทำสัญญาปลูกสร้างโรงเรือนบนที่ดินของผู้อื่นนั้น ส่วนใหญ่จะตกลงกันว่าให้ โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ตกเป็นเจ้าของที่ดิน โดยปกติแล้วจะมีอยู่ 2 กรณีนั่นก็คือให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูก สร้างนั้น ตกเป็นของเจ้าของที่ดินทันที อีกกรณีหนึ่งคือให้ตกเป็นเจ้าของที่ดินในภายหน้า ซึ่งข้อกำหนดเหล่านี้ จะมีผลทันทียกตัวอย่างเช่น อาจารย์ปลูกสร้างตึกแถวบนที่ดินของผู้อื่นจำนวน 20 ห้อง และแจ้งว่าให้ตึกแถว นั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินทันที แต่มีข้อตกลงต่อในสัญญาว่าจะต้องยอมให้อาจารย์มีสิทธิที่จะนำ ตึกแถวดังกล่าวไปให้บุคคลอื่นเช่าเป็นเวลา 20 ปีตึกแถวนั้นจึงจะตกเป็นส่วนควบทันทีเมื่อครบกำหนด ระยะเวลาและอีกกรณีหนึ่งคือยังไม่ให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอกทันทีแต่จะให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ บุคคลภายนอกเมื่อผ่าน 20 ปีไป หลักในเรื่องนี้ก็คือในช่วงที่ยังไม่ครบกำหนดระยะเวลานั้น ตึกแถวย่อมไม่เป็น ส่วนควบ แต่เมื่อใดก็ตามที่ครบกำหนดระยะเวลาแล้วตึกก็จะตกเป็นส่วนควบของที่ดินโดยอัตโนมัติซึ่งในเรื่องนี้ ศาลฎีกาได้วางหลักเอาไว้ว่าไม่จำเป็นต้องไปจดทะเบียนอีก เพราะตึกแถวตกเป็นเจ้าของที่ดินโดยผลของ บทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 144 วรรคสองทันที อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์ในมาตรา 144 วรรคสองนั้น จะมีข้อยกเว้นอยู่ ซึ่งก็คือเป็นเรื่องของการ สร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 - มาตรา 1316 ซึ่งก็หมายความว่า หากเราไปสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริต แม้โรงเรือนนั้น จะตกเป็นส่วนควบ เพราะเจ้าของที่ดินไม่อนุญาต แต่อย่างไรก็ตาม หากเราสร้างโดยสุจริต เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้ โรงเรือนที่เราสร้างนั้นไปเปล่าๆ แต่จะต้องใช้ราคา ก็คือค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นการคุ้มครองบุคคลที่ สุจริต เพราะฉะนั้นเมื่อเราเรียนถึงกลุ่มกฎหมายในกลุ่มนี้ เราจะต้องพิจารณาหลักทั่วไปของบทบัญญัติใน มาตรา 144 ด้วย วันนี้อาจารย์ขออนุญาตยุติเพียงเท่านี้ขอบคุณครับ ***จบการบรรยาย*** สรุปโดย A07 ตรวจทานความถูกต้องโดยแอดมิน

pg. 1 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิตสมัยที่ 1/76 วิชา กฎหมายทรัพย์ - ที่ดิน (ภาคปกติ) บรรยายโดย อาจารย์สมจิตร์ ทองศรี บรรยายวันที่ 6 มิถุนายน 2566 (ครั้งที่ 3) (สัปดาห์ที่ 3) สวัสดีครับท่านนักศึกษา วันนี้เป็นการบรรยายวิชากฎหมายทรัพย์และที่ดิน ครั้งที่ 3 ซึ่งทั้ง 2 ครั้งที่ ผ่านมาเราได้ศึกษาเรื่องของทรัพย์พื้นฐาน ตั้งแต่มาตรา 137 ถึงมาตรา 148 ของประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ บรรพ 1 ในเรื่องความหมายของทรัพย์ ความหมายของทรัพย์สิน ประเภทของทรัพย์ ส่วนของทรัพย์ นักศึกษาคงจะเห็นตัวอย่างพอสมควรแล้ว ในกลุ่มบรรพ 1 นั้น ส่วนใหญ่ก็จะเป็นทรัพย์ที่มีตัวตน ทีนี้พอมาถึง บรรพ 4 เป็นบทบัญญัติเรื่องของการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ พอมาถึงบรรพ 4 เราก็คงต้องทำความเข้าใจตั้งแต่ มาตรา 1298 ถึง 1434 ถ้าเราสำรวจดูทั้งหมด ก็พูดถึงเรื่องการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ เมื่อได้มาแล้วผลมันเป็นอย่างไร และความสิ้นสุดแห่งทรัพยสิทธินั้นสิ้นสุดอย่างไร มาตรา 1298 ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวล กฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น นั่นหมายความว่า ในเรื่องของทรัพยสิทธินั้น บ้านเราบัญญัติกฎหมายว่าเราจะก่อตั้งขึ้นเองโดย คู่สัญญาไม่ได้ จะก่อตั้งได้ก็ต่อเมื่อมีกฎหมายให้อำนาจไว้ และกฎหมายที่ให้อำนาจเราก่อตั้งทรัพยสิทธินั้นมันก็ อยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่น พอเราดูบรรพ 4 เราก็จะเห็นตัวทรัพยสิทธิ ทรัพยสิทธิที่เราเคยคุยมาบ้างแล้ว เช่น ทรัพยสิทธิที่เรียกว่ากรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิจำนอง อย่างนี้เป็นทรัพยสิทธิที่ประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ออกแบบเอาไว้ ให้อำนาจซึ่งเราเป็นบุคคลก่อตั้งทรัพยสิทธิทั้งหลายนี้ได้ นอกเหนือจากที่ประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ให้อำนาจไว้แล้ว มาตรา 1298 ก็ยังเขียนไว้ว่าอาศัยกฎหมายอื่นนอกจากอาศัย กฎหมายแพ่งแล้ว ซึ่งในปัจจุบันนี้อาจารย์คิดว่าทรัพยสิทธิที่กฎหมายอื่นบัญญัติแต่เราไม่ได้เรียนกัน ก็คือ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ทรัพย์อิงสิทธิเป็นเรื่องที่ฝ่ายบ้านเมืองฝ่ายสภาออกแบบกฎหมาย ขึ้นมาที่จะให้ใช้ประโยชน์ในทางเศรษฐกิจให้ได้มากที่สุด เพราะฉะนั้น ถ้าใครไปดูก็จะเข้าใจว่าทรัพย์อิงสิทธินั้น เป็นกฎหมายอื่นและก่อตั้งได้เพราะพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 บัญญัติเอาไว้ ความหมายของทรัพยสิทธิหมายถึง สิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สินหรือสิทธิที่มีอยู่เหนือ ทรัพย์สินอันเป็นสิทธิที่จะต้องบังคับเอาแก่ทรัพย์สินได้โดยตรง ซึ่งจะต่างกับบุคคลสิทธิซึ่งเป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือ บุคคล ทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันกับบุคคลทั่วไปได้ เช่น เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน 100 ไร่ ก็สามารถใช้สิทธิ ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1336 ในการติดตามเอาทรัพย์สินคืนได้จากบุคคลทั่วไป ความหมายของบุคคลสิทธิบุคคลสิทธิเป็นสิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นการกระทำหรืองดเว้นการ กระทำหรือส่งมอบทรัพย์สิน ซึ่งในทางหนี้เรียกว่า “สิทธิเรียกร้อง” เป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือบุคคล ซึ่งสามารถ

pg. 2 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง บังคับเอาได้เฉพาะเจาะจงกับคู่สัญญาเท่านั้น ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมายถึง สิทธิตามสัญญา หรือหนี้ เช่น สิทธิที่เกิดจากสัญญา ละเมิด ลาภมิควรได้ จัดการงานนอกสั่ง ก่อนที่เราจะไปดูในรายละเอียดของตัวบทเรามาดูความแตกต่างกันก่อนนะครับ อาจารย์อาจจะ ยกตัวอย่างซ้ำไปซ้ำมา แต่วัตถุประสงค์ก็คือต้องการให้นักศึกษาเข้าใจเสียก่อน นักศึกษาดูความแตกต่าง ประการแรก ทรัพยสิทธิอย่างที่อาจารย์พูดมาแล้วมีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สินโดยตรง เพราะฉะนั้น ตัวอย่างที่ผ่านมาที่ดิน 100 ไร่ เป็นสาระสำคัญของทรัพยสิทธิที่เรียกว่ากรรมสิทธิ์ ถ้ามันไม่มีตัวทรัพย์ก็เกิด ทรัพยสิทธิไม่ได้ ทรัพยสิทธิเมื่อมีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สินโดยตรงในหลักกฎหมายก็คือว่ามันใช้ประโยชน์ใน ตัวทรัพย์ซึ่งเป็นวัตถุแห่งสิทธินั้นได้ ผู้ทรงสิทธิ์ใช้ทรัพยสิทธิในทรัพย์นั้นได้โดยไม่มีใครมีสิทธิที่จะมาขัดขวาง ส่วนบุคคลสิทธินั้น มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นการกระทำหรืองดเว้นการกระทำ เช่น จ้างแรงงาน วัตถุแห่งสิทธิ คือ การกระทำ ลูกจ้างชำระหนี้โดยทำงานให้นายจ้าง นายจ้างชำระหนี้ให้ลูกจ้างโดยชำระค่าจ้าง เพราะฉะนั้น สัญญาจ้างแรงงานจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน หรือว่ามีวัตถุแห่งสิทธิเป็นเรื่องของการงดเว้นการกระทำ เช่น เราอาจจะสัญญาว่าจะไม่ประกอบอาชีพแข่งขันกับนายจ้าง สัญญาว่าจะไม่ก่อสร้างตึกสูงบังแสงแดดเพื่อนบ้าน ข้างเคียง อย่างนี้คือเรื่องของการงดเว้นการกระทำ เพราะฉะนั้น ในเรื่องของหนี้ก็อยู่ในมาตรา 194 และ 213 ประการที่ 2 ทรัพยสิทธิเกิดขึ้นโดยอาศัยอำนาจตามกฎหมาย เพราะฉะนั้น ถ้าไม่มีกฎหมาย ออกแบบเอาไว้เราจะก่อตั้งทรัพยสิทธิไม่ได้ ยกตัวอย่าง ทรัพยสิทธิบางตัว เช่น ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิ เก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน เหล่านี้เราก่อตั้งได้เพราะว่าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เขียนเอาไว้ แต่เราจะ อุตริไปออกแบบสัญญาก่อตั้งสิทธิอะไรขึ้นมาสักอย่างหนึ่งแล้วเรียกสิทธิอันนั้นเองโดยไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ อำนาจไว้ อย่างนี้ก็ไม่เป็นทรัพยสิทธิ ประการที่ 3 ทรัพยสิทธิก่อให้เกิดหน้าที่แก่บุคคลโดยทั่วไป คือ ทรัพยสิทธิเมื่อเรามีแล้วระบบ กฎหมายของเราหากมันสมบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิมันก็ก่อให้เกิดหน้าที่แก่บุคคลทั่วไปที่จะละเว้นไม่มาทำ ละเมิดในทรัพย์สินอะไรของเราได้ อย่างเช่น เรามีนาฬิกา Rolex อยู่ 1 เรือน อย่างนี้ทรัพยสิทธิ คือ กรรมสิทธิ์ ในกฎหมาย คนอื่นก็จะมาขโมยของเราไม่ได้ ส่วนบุคคลสิทธิหน้าที่เกิดขึ้นแต่เฉพาะคู่สัญญาโดยเฉพาะเจาะจง ว่างดเว้นการกระทำ กระทำการ หรือส่งมอบทรัพย์สิน ประการที่ 4 ทรัพยสิทธิไม่หมดไปโดยการไม่ใช้ โดยหลักแล้วเรามีกรรมสิทธิ์ในนาฬิกาที่เราซื้อมาเรา ไม่เคยใช้เลยเก็บไว้ 20 ปี อย่างนี้กรรมสิทธิ์เรายังอยู่ ส่วนบุคคลสิทธิถ้าไม่บังคับภายในเวลากฎหมายจะบังคับ ฟ้องร้องไม่ได้ เราเรียกว่าขาดอายุความ การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยทางนิติกรรมและโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ถ้าเราจะดูการได้มาซึ่งทรัพยสิทธินั้น ไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรือหรืออสังหาริมทรัพย์ได้มาโดย 2 ทางแค่นั้น คือ 1.ได้มาโดยนิติกรรม 2.ได้มาโดยผลของกฎหมายหรือเรียกว่า “โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม”

pg. 3 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง เพราะฉะนั้น เวลาเราได้มาโดยนิติกรรม เราไปซื้อรถยนต์ เราแลกเปลี่ยนรถยนต์ เราได้รับให้รถยนต์ ได้รับให้ที่ดิน ได้รับให้บ้าน อะไรก็แล้วแต่ อันนี้เราได้มาโดยนิติกรรมหรือการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยทางนิติ กรรมมันเกิดขึ้นได้เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่นให้อำนาจเอาไว้ เช่น ทำสัญญา ก่อตั้งทรัพยสิทธิที่กฎหมายรับรองแล้ว เช่น ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน อะไรพวกนี้ นั่นเป็นเรื่อง การได้มาโดยทางนิติกรรม กลุ่มพวกนี้เวลาเราพูดอาจารย์อยากจะให้นักศึกษาไปดูก่อตั้งสิทธิเกี่ยวกับภาระจำ ยอม นักศึกก็ต้องไปดูมาตรา 1387 เกี่ยวกับเรื่องสิทธิอาศัยก็ไปดูมาตรา 1402 สิทธิเหนือพื้นดินก็ไปดูมาตรา 1410 หรือว่าสิทธิเก็บกินก็ไปดูมาตรา 1417 หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ก็ไปดูมาตรา 1429 อาจารย์เรียนไว้ก่อนนะครับ บทบัญญัติในกลุ่มหรือหมวดพวกนี้มันอยู่หลังเรื่องกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง และ ก็มีภาระจำยอม สิทธิอาศัย อะไรพวกนี้ บทบัญญัติเหล่านั้นต้องทำความเข้าใจตรงนี้ก่อน บทบัญญัติเหล่านั้น ความสัมพันธ์ความผูกพันระหว่างคู่กรณีที่จะบังคับนั้นต้องใช้ข้อกฎหมายหรือหลักกฎหมายที่หมวดนั้นๆ เขียน เอาไว้ แม้คุณก่อตั้งสิทธิอาศัยคุณไม่ได้จดทะเบียน แต่เวลาจะหยิบเรื่องความสัมพันธ์ของคู่สัญญาที่ให้อาศัยกับ ผู้อาศัยนั้นก็ต้องดูกฎหมายที่เขียนเอาไว้ แม้ว่ายังไม่ได้จดทะเบียนตามแบบในมาตรา 1299 ก็ตาม คู่กรณีก็ยัง ใช้กันได้อยู่ เอาตัวบทกฎหมายในบทนั้นๆ มาใช้บังคับ เพียงแต่ใช้บังคับระหว่างคู่กรณีจะไปก้าวล่วงบังคับถึง บุคคลภายนอกย่อมไม่ได้ อีกประการหนึ่งการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม คือ ผลของกฎหมาย อันนี้กฎหมายเขียนเอาไว้ ยกตัวอย่าง เช่น บางตำราเขาเรียกว่า ได้มาโดยผลของกฎหมายหรือไม่ แต่อาจารย์ว่าการได้ส่วนควบตาม มาตรา 144 วรรคสอง ที่เราเรียนมาแล้วว่า ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบด้วย อันนี้ได้มาโดยผลของกฎหมาย และการได้ทรัพย์ส่วนควบมาโดยผลของกฎหมายไม่ต้องใช้ราคาทรัพย์ เพราะ เป็นผลของกฎหมาย ประเด็นเล็กๆ อย่างนี้อาจารย์เคยนำไปออกเป็นข้อสอบประมาณ 1 คะแนนหรือ 2 คะแนน หรือว่าในเรื่องของส่วนควบที่เป็นที่งอกที่เราจะศึกษากันในกลุ่มของที่งอกริมตลิ่งตามมาตรา 1308- 1315 หรือว่าสิทธิครอบครอง ที่เราจะศึกษาก็คือใครยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนายึดถือเพื่อตนก็ได้มาซึ่งสิทธิ ครอบครอง หรือการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 หรือสิทธิในการรับมรดกที่เราเรียนกันมาแล้วว่า กองมรดกย่อมตกทอดแก่ทายาทโดยอาศัยสิทธิตามกฎหมายหรือตามพินัยกรรม การได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม การได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น กฎหมาย บ้านเราหรือศาลบ้านเราก็บอกว่าได้มาอยู่ 3 กรณี คือ 1. ได้มาโดยมีกฎหมายบัญญัติไว้ 2. ได้มาโดยคำพิพากษาของศาล และ 3. ได้มาโดยการรับมรดก ประเด็นแรกไม่มีอะไรนะครับ ได้มาโดยมีกฎหมายบัญญัติไว้ แน่นอนเวลาเรายกตัวอย่างคำพิพากษา ฎีกา ส่วนใหญ่ก็จะเน้นหนักไปในเรื่องของครอบครองปรปักษ์ การได้ภาระจำยอมโดยอายุความ เหล่านี้เป็นต้น

pg. 4 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง อันนี้ถือว่าเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น ยกตัวอย่างง่ายๆ นายดำไปแย่งการครอบครองที่ของนายแดงและครอบครองโดยสงบ เปิดเผย โดยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกัน 10 ปี ตามมาตรา 1382 บอกว่าได้กรรมสิทธิ์การที่นายดำได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงพิพาทนี้ เป็นการได้มา โดยกฎหมายบัญญัติไว้ หรือนายเอเดินผ่านที่ดินของนายบีซึ่งอยู่ติดกันออกไปสู่ทางสาธารณะโดยเปิดเผย เจตนาที่จะได้ทางนั้น เช่น เดินผ่านไปตักน้ำเอามาใช้ตลอดมา 20 ปี อย่างนี้ก็ถือว่านายเอได้มาซึ่งภาระจำยอม โดยกฎหมายบัญญัติไว้หรือโดยผลของกฎหมาย ต่อไปการได้มาโดยคำพิพากษาของศาล การได้มาโดยคำพิพากษาของศาลนั้น กฎหมายวางหลักไว้ เลยว่าการได้มาโดยคำพิพากษาของศาลนั้น ต้องเป็นคำพิพากษาที่วินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทว่าทรัพย์อันนั้น เป็นของใคร ถ้าศาลพิพากษาว่าทรัพย์นั้นเป็นของโจทก์ก็ย่อมถือว่าโจทก์ได้มาซึ่งทรัพย์อันนั้นโดยคำพิพากษา ของศาล ถือว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่ว่าเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความในศาล ศาลฎีกาก็วางหลักไว้ว่าเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม เมื่อเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมแล้วผลของมันจะไปสู่ มาตรา 1300 ที่เรียกว่าคนนี้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน เรามาดูตัวอย่างคำ พิพากษา ฎีกาที่ 352/2488 ผู้อาศัยซึ่งชนะคดีผู้ให้อาศัยย่อมได้รับสิทธิตามคำพิพากษาโดยไม่จำเป็นต้อง ขอให้ศาลบังคับเสมอไป และใช้ยันคู่กรณีได้ โดยไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนสิทธินั้น จำเลยมีสิทธิอาศัยใช้ลาน นวดข้าวในที่ดินของโจทก์ เพียงแต่จำเลยขุดหลุม ปิดประตูและรื้อรั้วดังนี้ เป็นการใช้สิทธิอาศัยเกินขอบเขตไป บ้างเล็กน้อยยังไม่เป็นปฏิปักษ์แก่กรรมสิทธิ์ในที่ดินของโจทก์อันเป็นเหตุให้ระงับตัดสิทธิอาศัยของจำเลยได้ โจทก์รับตามรายงานพิจารณาว่าจะเป็นผู้นำสืบก่อนแล้วจะมาโต้แย้งหน้าที่นำสืบในภายหลังไม่ได้ โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผู้อาศัยใช้สิทธิเกินขอบเขตจำเลยให้การปฏิเสธดังนี้ เป็นหน้าที่โจทก์ต้องนำสืบก่อน ฎีกาที่ 737/2511 ตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จำเลยยอมชำระเงินให้ผู้ร้องจำนวนหนึ่ง โดยจะโอนเรือนพิพาทให้ผู้ร้องแทนการชำระหนี้ถ้าจำเลยขัดขืนไม่ไปโอนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดง เจตนาแทน และศาลได้พิพากษาให้คดีเสร็จเด็ดขาดไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นแล้วผู้ร้องย่อมมี สิทธิตามคำพิพากษาที่จะบังคับให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนผู้อื่นแม้โจทก์จะเป็นเจ้าหนี้จำเลย ก็หามีสิทธิ ยึดเรือนพิพาทไม่ (มติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13/2511) ฎีกาที่ 2868/2529 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันให้ที่ดินพิพาท ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และศาลพิพากษาให้คดีเป็นอันเสร็จเด็ดขาดไปตามนั้น ดังนี้ โจทก์ได้แต่สิทธิตามคำ พิพากษาที่จะบังคับให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 หาได้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสองไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิ ติดตามเอาคืนโฉนดสำหรับที่ดินดังกล่าวจากจำเลยที่ 3 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ฎีกาที่ 7143/2546 กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตกเป็นของ ส. ผู้ซื้อฝากนับแต่โจทก์กับ ส. ได้ทำ สัญญาขายฝาก การที่ ส. จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยร่วม จำเลยร่วมจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดย

pg. 5 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ชอบ แต่การที่จำเลยร่วมฟ้องขับไล่โจทก์และได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยศาลชั้นต้น พิพากษาตามยอม คำพิพากษาดังกล่าวย่อมผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคหนึ่ง ดังนี้ เมื่อโจทก์ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความโดยชำระเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลย ร่วมครบถ้วนแล้ว ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของโจทก์และเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งแม้จะยังมิได้มีการจดทะเบียน ก็ไม่มีผลให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะ หรือไม่สมบูรณ์ เพียงแต่ทำให้ไม่บริบูรณ์ถึงขั้นเป็นทรัพยสิทธิ แต่ระหว่างคู่กรณีย่อมมีผลผูกพันต่อกันในฐานะ เป็นบุคคลสิทธิ ทำให้โจทก์มีสิทธิเข้ายึดถือครอบครองใช้ยันจำเลยร่วมได้ และมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยร่วมจด ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ด้วย เมื่อโจทก์ได้เข้าทำการปรับปรุงบริเวณที่ดินพิพาทตลอดมา เพื่อจะ สร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่ในลักษณะแสดงสิทธิความเป็นเจ้าของ การที่จำเลยเข้าไปปลูกเพิงอยู่ในที่ดินพิพาท โดยอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยร่วม คดีก่อนมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่าจำเลยร่วมจะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หรือไม่ ต่างกับคดีนี้ที่โจทก์ตั้งประเด็นในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทที่โจทก์ได้มาโดยสัญญาเช่าซื้อตามสัญญา ประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วม ขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งอ้างว่าอาศัยสิทธิของจำเลยร่วมเข้า ไปปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ที่ดินพิพาทแม้จำเลยร่วมมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินอยู่ แต่สิทธิและหน้าที่ระหว่างโจทก์ กับจำเลยร่วมยังคงมีผลผูกพันต่อกันตามสัญญาประนีประนอมยอมความในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ การที่โจทก์ได้ ใช้สิทธิดังกล่าวเข้าทำการปรับปรุงที่ดินโดยถางหญ้ากับทำความสะอาดภายในบริเวณที่ดินพิพาทอีกครั้งหนึ่ง เพื่อเตรียมก่อสร้างอาคารโรงเรียนขึ้นใหม่เป็นการยืนยันว่าโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา จนกระทั่งถูกจำเลยซึ่งเป็นบริวารของจำเลยร่วมบุกรุกเข้าไปสร้างโรงเรือนลักษณะเป็นเพิงชั้นเดียวฟ้องโจทก์ใน ส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยร่วมจึงไม่ขาดอายุความ และอีกอันหนึ่งที่ศาลฎีกาบอกว่าการได้มาโดยการรับมรดกนั้นเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจาก นิติกรรม ฎีกาที่ 1619/2506 สถานที่เช่าเป็นเคหะสถานอันได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุม ค่าเช่าหรือไม่นั้น จำเลยต้องนำสืบก่อน ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 นั้น เป็นเรื่องที่ คู่ความโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นประการสำคัญ การที่อ้างว่าผู้ใดไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาท ไม่ใช่ข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลชั้นต้นสั่งว่า"รับเป็นอุทธรณ์ของจำเลยให้นำส่งสำเนาให้โจทก์ ภายใน 15 วัน" ศาลฎีกาเห็นว่า ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ตามธรรมดา ไม่ได้สั่งในรูปรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหา ข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 230 วรรคสอง เมื่อศาลอุทธรณ์เห็นว่าประเด็น ใดเป็นประเด็นข้อเท็จจริงต้องห้ามไม่ให้อุทธรณ์ ก็ไม่หยิบยกประเด็นนั้นๆ ขึ้นวินิจฉัยเป็นการถูกต้องแล้ว

pg. 6 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดกตั้งแต่ เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตาม ฎีกาที่ 1812/2506 (1) เมื่อผู้ทำพินัยกรรมตาย ที่ดินซึ่งระบุไว้ในพินัยกรรมย่อมตกได้แก่ผู้รับ พินัยกรรมทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1673 โดยมิพักต้องทำพิธีรับมรดก และหรือ เข้าครอบครองที่ดินนั้น โดยเหตุนี้ เจ้าของที่ดินเช่นว่านี้ย่อมมีอำนาจฟ้องให้ศาลสั่งแสดงกรรมสิทธิ์และขับไล่ผู้ อาศัย (2) ใบนำเพื่อจะไปเสียเงินบำรุงท้องที่นั้น ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน (3) เนื่องจากคำให้การต่อสู้ ของจำเลยจึงเป็นเหตุให้โจทก์ขอให้ศาลเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดี อันเป็นอำนาจที่โจทก์และศาลจะกระทำได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 ดังนั้นฎีกาจำเลยที่ว่าก่อนฟ้องโจทก์มิได้บอกกล่าว จำเลยร่วมและโจทก์มิได้โต้แย้งสิทธิของจำเลย จึงฟังไม่ขึ้น ฎีกาที่ 1840/2514 การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยอันเป็นทรัพย์สินเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยพินัยกรรม เป็นการได้สิทธิมาโดยนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคต้น จำเลยร่วมมิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิอาศัยกับพนักงานเจ้าหน้าที่สิทธิอาศัยของจำเลยร่วมจึงไม่ บริบูรณ์การที่จำเลยเข้าอยู่ในเรือนพิพาทเพราะจำเลยร่วมให้เข้าอยู่แทนตนโดยโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมผู้หนึ่ง มิได้ยินยอมเป็นการละเมิดต่อโจทก์ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 20/2514) ฎีกาที่ 667/2542 ตามข้อกำหนดพินัยกรรมระบุให้โจทก์มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินได้ชั่วชีวิตของ โจทก์ สิทธิอยู่อาศัยดังกล่าวเป็นสิทธิเหนือพื้นดินตาม ป.พ.พ.มาตรา 1410 และเป็นทรัพยสิทธิซึ่งโจทก์ได้รับ มาตามพินัยกรรมโดยชอบ โจทก์จึงชอบที่จะใช้สิทธิให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนสิทธิ เหนือพื้นดินให้แก่โจทก์เพื่อให้โจทก์มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดก โดยการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามที่ ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติไว้แม้ตามข้อกำหนด พินัยกรรมมิได้ระบุให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อเจ้าพนักงานก็ตาม โจทก์ได้ปลูกบ้านอยู่ในที่ดินซึ่งโจทก์มีสิทธิอาศัยได้ชั่วชีวิตโจทก์ตามข้อกำหนดพินัยกรรมอยู่ก่อนที่ ท. เจ้ามรดกจะทำพินัยกรรมและก่อนที่เจ้ามรดกถึงแก่ความตาย แม้ว่าจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกได้จัดการโอน ที่ดินซึ่งโจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่ทายาทตามพินัยกรรมแล้วก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ยังคงอาศัยอยู่ในบ้านซึ่ง ปลูกอยู่ในที่ดินที่โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดิน กรณีเช่นนี้จึงเปรียบได้เสมือนหนึ่งว่า โจทก์ในฐานะทายาทตาม พินัยกรรมได้ครอบครองทรัพย์มรดกซึ่งยังมิได้แบ่งกัน โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์มรดกนั้นโดยฟ้อง เรียกตามข้อกำหนดพินัยกรรมให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์ได้ แม้จะ ล่วงพ้นกำหนดอายุความ1 ปีแล้ว โดยปรับเข้ากับ ป.พ.พ.มาตรา 1748 ซึ่งเป็นบทมาตราข้อยกเว้นที่จะใช้ บังคับตามมาตรา 1754 ดังนี้แม้โจทก์จะฟ้องคดีนี้เมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่โจทก์ควรรู้ถึงสิทธิซึ่งตนมีอยู่ ตามพินัยกรรมก็ตาม คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ

pg. 7 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง เมื่อตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ได้ขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยไว้ด้วย แต่ศาลล่างทั้งสองไม่ได้มีคำสั่งในส่วนนี้ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาศาลฎีกาก็แก้ไขเสียให้ถูกต้องตามที่โจทก์ขอได้ มีการถกเถียงกันในเรื่องของคำพิพากษาฎีกาที่ 1840/2514 (ประชุมใหญ่) ที่วินิจฉัยว่า การ ได้มาซึ่งสิทธิอาศัยอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยพินัยกรรม เป็นการได้มาโดยนิติกรรมตาม มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง มีนักศึกษามาถามตลอดว่าฎีกานี้วินิจฉัยถูกต้องหรือไม่ เพราะว่าอาจารย์พูดที่ผ่านมา ว่าการได้มาโดยพินัยกรรมเป็นการได้มาโดยทางอื่น แล้วเหตุใดสิทธิอาศัยคดีนี้ศาลฎีกาโดยที่ประชุมใหญ่บอก ว่าเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เรามาดูรายละเอียดนิดนึงนะครับ อาจารย์ พยายามนำเสนอให้พวกเราฟังอาจารย์ว่ามีเหตุผลหรือไม่ ไม่มีความจำเป็นจะต้องเชื่อนะครับ ลองมาดู ข้อเท็จจริงตามฎีกานี้นะครับ เรื่องนี้เจ้ามรดกเป็นคุณพระ ทำพินัยกรรมให้น้องสาวคือจำเลยร่วมในคดีนี้อาศัยในเรือนพิพาทตลอด ชีวิต จำเลยในคดีนี้เป็นบริวารของจำเลยร่วมมาอยู่อาศัยในบ้านนี้ด้วย โจทก์ได้ที่ดินและเรือนพิพาทโดยการ ครอบครองปรปักษ์ ศาลพิพากษารับรองแล้ว โจทก์ก็มาฟ้องขับไล่จำเลย ศาลเรียกน้องสาวเจ้ามรดกมาเป็น จำเลยร่วม จำเลยร่วมเข้ามาก็ให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ต้องรับสิทธิอาศัยของจำเลยร่วมไปด้วย และขอให้จด ทะเบียนสิทธิให้จำเลยร่วมบริบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิ ศาลฎีกาก็วินิจฉัยว่าการได้มาของจำเลยร่วมซึ่งสิทธิ อาศัยโดยพินัยกรรมเป็นการได้มาโดยนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อจำเลยร่วมไม่ได้จดทะเบียน การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สิทธิอาศัยของจำเลยร่วมจึงไม่บริบูรณ์ ถามว่ามันถูกหรือมันผิดในเรื่องนี้ อาจารย์ก็จะพยายามโน้มน้าวนักศึกษาให้ดูอีกครั้งหนึ่ง แนวคิดที่ อาจารย์นำเสนอแบบนี้ไม่ทราบว่าถูกหรือผิด นักศึกษาดูนะครับ อาจารย์จะพยายามยกตัวอย่างเรื่องทรัพยสิทธิ ที่กฎหมายให้ไว้ สมมติว่า มีที่ดินอยู่แปลงหนึ่งลักษณะสี่เหลี่ยมพื้นผ้า เป็นที่มีกรรมสิทธิ์เป็นที่ดินที่มีโฉนด เพราะฉะนั้น บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินเป็นส่วนควบ เจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือว่าสิทธิครอบครองบ้าน ที่เป็นส่วนควบด้วย แล้วถ้าเรามาดูตัวที่ดิน มาตรา 1410 ก็ยังบัญญัติให้เจ้าของที่ดินยอมให้คนอื่นปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้าง ต้นไม้บนดินหรือใต้ดินได้ อันนั้นเราพูดกันมาแล้วว่าเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน เพราะฉะนั้น ตัวที่ดินอันนี้ ก็ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำนองเดียวกันสิทธิอาศัย อาศัยในโรงเรือนของคนอื่นฟรีไม่ต้องจ่ายค่าเช่า สิทธิอาศัย ก็มีบ้านเป็นวัตถุแห่งสิทธิ หรือว่าภาระจำยอมอาจจะเอาทั้งที่ดินหรือบ้านก็ได้ตามมาตรา 1387 เพราะภาระ จำยอมก่อตั้งขึ้นได้ หรือภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ อาจารย์พยายามที่จะนำเสนอให้นักศึกษาเห็นว่า กรณีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เราได้มาโดยผลของ กฎหมาย เช่น เจ้ามรดกเสียชีวิต ทายาทได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินทันทีไม่ต้องมีพิธีกรรมไปก่อตั้งมัน เพราะ กรรมสิทธิ์ตกมาทันที เพียงแต่ว่าเมื่อคุณไม่จดทะเบียนคุณจะเสียสิทธิ์ที่จะยกข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิ์ นั้นมาโดยสุจริตเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ตามมาตรา 1299 วรรคสอง แค่นั้นเอง เห็นหรือไม่ครับ กรรมสิทธิ์ไม่ต้องสถาปนา มันได้มาเลย ตกมาได้เลย แต่อย่าลืมเดี๋ยวเราจะศึกษาต่อไปว่าตัว

pg. 8 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ทรัพยสิทธิทั้งหลายจะมีผลในฐานะเป็นทรัพยสิทธินั้น มันต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงาน เจ้าหน้าที่จึงจะบริบูรณ์ใช้บังคับได้ในฐานะทรัพยสิทธิ คือ บุคคลอื่นก็ต้องยอมรับ คุณไปสร้างบ้านบนที่ดินของ น้องสาวและไปจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินไว้ในโฉนดที่ดิน น้องสาวคุณถูกฟ้องคดีไม่มีเงิน เขามายึด ทรัพย์อันนี้ไป ตัวสิทธิเหนือพื้นดินก็ติดไปด้วย มันไม่ได้ใช้บังคับระหว่างคุณกับน้องสาว เพราะฉะนั้น อาจารย์ จึงพยายามที่จะบอกว่าตัวทรัพยสิทธิในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง เท่านั้นที่ได้มาเลยโดยไม่ต้องไปจดทะเบียน แต่ว่าการจดทะเบียนนั้นเป็นการทำให้สมบูรณ์เพื่อกันที่จะไม่ให้ บุคคลภายนอกเข้ามาเรียกร้อง เพราะมาตรา 1299 วรรคสอง เป็นเรื่องกฎหมายคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้ สุจริตและเสียค่าตอบแทน และเป็นเรื่องหลักยกเว้นผู้รับโอนไม่มีสิทธิที่ดีกว่าผู้โอนด้วย อาจารย์ก็จะสรุปตามที่มีหมายเหตุท้ายฎีกาปี 2514 นี้ เอาไว้ว่า ที่ประชุมใหญ่ เขาบอกว่าเป็นการ ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ถามว่าเรื่องนี้มันแปลกตรงไหน มันแปลกตรงที่ว่า ถ้าข้อเท็จจริงเปลี่ยนไปว่า โจทก์ไม่ได้ที่ดินและเรือนพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์และศาลสั่งตามมาตรา 1382 แล้ว แต่โจทก์เป็น ทายาทของพระพิชัยเดชะเจ้ามรดก นั่นหมายความว่า ทายาทของคู่กรณีต้องถือว่าเป็นคู่สัญญาด้วย ถ้าเป็น อย่างนั้น ถ้าข้อเท็จจริงเปลี่ยนตรงนี้ว่าได้ที่ดินพิพาทโดยไม่ใช่การครอบครองปรปักษ์ แต่ได้มาจากการรับมรดก ผลมันก็จะมาใช้ฎีกาที่ 667/2542 ข้อเท็จจริงปรากฏว่า ตามข้อกำหนดพินัยกรรมระบุให้โจทก์มีสิทธิอยู่ อาศัยในที่ดินชั่วชีวิตของโจทก์ สิทธิอยู่อาศัยดังกล่าวศาลฎีกาว่าเป็นสิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 1410 และ เป็นทรัพยสิทธิซึ่งโจทก์ได้รับมาตามพินัยกรรมโดยชอบ โจทก์จึงชอบที่จะใช้สิทธิให้จำเลยในฐานะผู้จัดการ มรดกดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์เพื่อให้โจทก์มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรม ตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดกโดยการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามที่ ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ได้ บัญญัติไว้ แม้ตามข้อกำหนดพินัยกรรมมิได้ระบุให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อเจ้าพนักงานก็ตาม ก็คือ อาจารย์มองว่าฎีกาประชุมใหญ่ปี 2514 ถ้าเกิดว่าไม่ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ มันก็ต้องถือว่าตัวโจทก์ เป็นทายาทของพระพิชัยเดชะต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ และจำเลยร่วมซึ่งเป็นน้องสาวพระพิชัยเดชะ สามารถฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินได้ ให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของคู่กรณี เพราะฉะนั้น ฎีกา ที่ 1840/2514 มันค่อนข้างจะแปลกตรงที่โจทก์ได้ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ เพราะฉะนั้น อาจารย์จึง บอกว่าการได้กรรมสิทธิ์ไม่ต้องไปก่อตั้งตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่อย่างอื่นต้องไปก่อตั้ง ไม่ทราบว่าพอ มาถึงตรงนี้นักศึกษามีข้อสงสัยบ้างหรือไม่ครับ ต้องพยายามเอาหลักไปใช้ให้ได้นะครับ การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิโดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่าน ว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติ กรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเรื่องนี้ระบบของกฎหมายบ้านเรา ทั้งประมวลกฎหมายที่ดินหรืออะไรก็แล้วแต่ เป็นเรื่องแสดงออก ซึ่งทรัพยสิทธิในทางทะเบียน เราใช้ระบบนี้ แล้วคำว่า “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้

pg. 9 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง หรือกฎหมายอื่น” เราก็ต้องทำความเข้าใจว่าถ้ามีกฎหมายบัญญัติไว้แล้วเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมก็ต้องบังคับไปตามกฎหมาย นั้น คือประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์หรือกฎหมายอื่น เช่น การได้อสังหาริมทรัพย์หรือกรรมสิทธิ์ในตัวอสังหาริมทรัพย์โดยนิติ กรรมการซื้อขาย ต้องเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ก็จริง แต่การซื้อขายตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง บัญญัติเอาไว้แล้วเฉพาะ เราก็ไม่นำมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง มาใช้ นั่นคืออะไร นั่นคือนัก กฎหมายเขาบอกว่าระบบความสมบูรณ์ของนิติกรรมสัญญากับความสมบูรณ์ในการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ สินใช้หลักสัญญาเดียว ก็คือ เมื่อเราซื้อทรัพย์ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบแล้ว นิติ กรรมไม่เป็นโมฆะ ส่งผลให้ทรัพย์ที่เราซื้อ วัตถุแห่งสิทธิ ก็คือ ที่ดิน ซึ่งเป็นเรื่องหนี้ตกมาเป็นของเราโดยไม่ต้อง ไปทำซ้ำตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เราก็จะพูดกันว่า 1299 เป็นบททั่วไป ถ้ามีบทบัญญัติเฉพาะไว้แล้วก็ไม่ เอามาใช้ เพราะฉะนั้น ท่านอาจารย์บัญญัติ สุชีวะ ท่านอาจารย์เสนีย์ ปราโมช ก็ดี บอกว่าระบบเราเป็นอย่างนี้ เพราะฉะนั้น การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรมนั้น ตาม มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง มันมีที่ใช้อยู่ 2 เรื่องเท่านั้นเอง เรื่องแรก ก็คือใช้บังคับกับการก่อตั้งทรัพยสิทธิในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 เช่น เรามีที่ดินติดกับเพื่อนบ้าน แล้วเราต้องการเดินผ่านที่ดินเพื่อนบ้าน แล้วเราก็ไปตกลงกันให้ไปจดทะเบียนทาง ภาระจำยอม จะเป็นถนนหรือทางเดินก็แล้วแต่อย่างนี้จะบริบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิ ตัวภาระจำยอมที่มี ฐานะเป็นทรัพยสิทธินั้น ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง หรือสิทธิอาศัย อาจารย์ต้องการยกที่ดินให้กับบุตร บุตรก็ทำสัญญาก่อตั้งสิทธิอาศัยให้กับอาจารย์อยู่และอาศัย จนตลอดชีวิตของอาจารย์ การทำอย่างนี้คือทำตามแบบและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เพราะเรื่องการก่อตั้งทรัพยสิทธิที่เรียกว่าสิทธิอาศัยนั้น ไม่มีเขียนไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง ไม่มีเขียนไว้ในกฎหมายอื่น เพราะฉะนั้น จึงต้องมาใช้มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ที่ทำกันมากคือสิทธิเหนือ พื้นดิน เรื่องที่ 2 ใช้บังคับกรณีลูกหนี้ยกอสังหาริมทรัพย์ตีใช้หนี้ พยายามนึกนะครับนักศึกษา ยก อสังหาริมทรัพย์ตีใช้หนี้ สมมติว่าบ้าน สิ่งที่ติดอยู่กับบ้านกับตึก ก็คือ กรรมสิทธิ์ เพราะฉะนั้น ศาลฎีกาบอกว่า ลูกหนี้ยกอสังหาริมทรัพย์ตีใช้หนี้ ไม่ใช่เรื่องซื้อขาย ไม่ใช่เรื่องให้ ไม่ใช่เรื่องแลกเปลี่ยน เพราะฉะนั้นต้องใช้ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ฎีกาที่ 435/2519 จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทรวมทั้งสิทธิการเช่าที่ดินที่ตึกพิพาทตั้งอยู่ตีใช้หนี้ โจทก์ โดยยอมให้โจทก์เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน และจำเลยขออยู่ในตึกพิพาทต่อไปอีกสองเดือน แม้การโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทจะไม่บริบูรณ์เพราะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ก็มิได้เป็นโมฆะ การที่จำเลยโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์เป็นการแสดงเจตนาโอนการครอบครองตึกพิพาทให้โจทก์แล้ว ที่ จำเลยอยู่ในตึกพิพาทต่อมาก็โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ โจทก์มีบุคคลสิทธิที่จะบังคับจำเลยให้ออกไปจากตึก

pg. 10 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง พิพาทซึ่งโจทก์มีสิทธิครอบครองได้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 4/2519) ฎีกาที่ 4892/2542 บ. มารดาโจทก์ได้ยกที่ดินพิพาทตีใช้หนี้เงินกู้ให้แก่จำเลย โดยโจทก์และบุตร อื่นของ บ. รู้เห็นยินยอมด้วย แม้การยกที่ดินพิพาทตีใช้หนี้เงินกู้จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ทำให้การได้มาซึ่งที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ก็ตาม แต่ หาเป็นโมฆะเสียเปล่าไม่ การยกที่ดินพิพาทตีใช้หนี้ยังคงใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา รวมทั้งทายาทหรือผู้สืบ สิทธิของคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ ดังนี้ โจทก์ซึ่งรู้เห็นยินยอมด้วยในการยกที่ดินพิพาทตีใช้หนี้ให้แก่ จำเลยและเป็นผู้สืบสิทธิมาจาก บ. จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท คำว่า “ไม่บริบูรณ์” หมายถึง ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิ แต่ระหว่างคู่สัญญาบังคับกันได้ในฐานะ บุคคลสิทธิ คือ คู่กรณียังบังคับกันได้ พวกนี้เราจำหลักนะครับ ไม่ต้องไปจำเลขฎีกาอะไรหรอกเพราะหลักมัน ค่อนข้างที่จะชัดเจนแล้ว ฎีกาที่ 1245/2523 โจทก์ทำหนังสือตกลงยอมให้จำเลยอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทจนตลอดชีวิตของ จำเลย แม้จะมิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิอาศัยนั้นกับพนักงานเจ้าหน้าที่ อันเป็นเหตุให้สิทธินั้นไม่บริบูรณ์ เป็นทรัพยสิทธิแต่จำเลยก็ยกเอาสิทธิที่มีอยู่ตามเอกสารนั้นขึ้นยันโจทก์ผู้เป็นคู่สัญญาได้ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาขับไล่จำเลยก่อนกำหนดดังกล่าว ฎีกาที่ 3702/2535 จำเลยซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดของศาลอย่างสังหาริมทรัพย์โดยจะต้อง รื้อออกไป จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และการที่จำเลยซึ่งรับโอนบ้านมาอย่างสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมโอนต่อให้ผู้ร้องสอดอย่าง สังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน การที่จำเลยยกบ้านให้แก่ผู้ร้องสอดโดยเสน่หาจึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่มีอยู่โดยจะต้องรื้อถอนบ้านออกไปด้วย แต่ เนื่องจากผู้ร้องสอดกับโจทก์ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันไว้ว่ายอมให้ผู้ร้องสอดอยู่อาศัยในที่ดิน ของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านนั้นได้ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าที่ดินตลอดชีวิตของผู้ร้องสอด ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวมี ลักษณะเป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ทำให้ผู้ร้องสอดมีสิทธิใช้สอยที่ดินของโจทก์บริเวณที่ปลูกบ้านโดยไม่มี ค่าตอบแทนซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งตามมาตรา 1410 แม้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของผู้ร้องสอดจะไม่ได้ทำ เป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา1299 วรรคแรกก็ตาม แต่ก็มีผลผูกพันระหว่างโจทก์ กับผู้ร้องสอดซึ่งเป็นคู่สัญญา ดังนั้น ผู้ร้องสอดจึงมีสิทธิใช้สอยที่ดินบริเวณดังกล่าวปลูกบ้านได้ เมื่อบ้านปลูกอยู่ ในที่ดินบริเวณซึ่งผู้ร้องสอดมีสิทธิเหนือพื้นดินอยู่แล้ว จึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไป แม้การโอนบ้านระหว่างจำเลย และผู้ร้องสอดจะเป็นการโอนอย่างสังหาริมทรัพย์ในตอนแรกก็ตาม ก็เป็นคนละกรณีกับเรื่องที่ผู้ร้องสอดมีสิทธิ เหนือพื้นดินต่อโจทก์ และไม่ทำให้การโอนบ้านระหว่างจำเลยกับผู้ร้องสอดกลายเป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ ไปได้ ผู้ร้องสอดจึงไม่ต้องรื้อบ้านออกไปจากที่ดินของโจทก์

pg. 11 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ฎีกาที่ 4446/2543 โจทก์ตกลงให้จำเลยใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดชีวิตของจำเลย จำเลย จึงมีสิทธิเก็บกินในที่ดินพิพาทตลอดชีวิต แม้จะมิได้มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนสิทธิดังกล่าวให้บริบูรณ์ อย่างทรัพยสิทธิตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่ก็สมบูรณ์ อย่างบุคคล สิทธิที่ใช้ยันกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ต้องผูกพัน ตามข้อตกลงดังกล่าว จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย ออกจากที่ดินพิพาท ฎีกาที่ 2539/2549 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อตกลง หากจด ทะเบียนไม่ได้ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ 200,000 บาท เป็นการฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาเพื่อให้ได้มา ซึ่งภาระจำยอม ภาระจำยอมซึ่งเป็นสิทธิที่โจทก์อ้างว่าตกลงกับจำเลยเพื่อให้ได้มาดังกล่าวย่อมอาจคำนวณเป็น ราคาเงินได้ ถือได้ว่าเป็นคดีปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ซึ่งมีทุนทรัพย์ขณะยื่นคำฟ้องไม่เกิน 200,000 บาท และเมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืนให้จำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอม หากจดทะเบียนไม่ได้ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 108,000 บาท คดีจึงมีทุนทรัพย์ในชั้นฎีกาสำหรับจำเลยไม่เกิน 200,000 บาท ฎีกาของจำเลยที่ว่า จำเลยไม่ได้ตกลงให้โจทก์ทำถนนในทางพิพาท โดยจำเลยตกลงจะไปจดทะเบียน ทางพิพาทเป็นภาระจำยอม ค่าเสียหายของโจทก์มีจำนวนน้อยกว่า 100,000 บาท เป็นการโต้แย้งดุลพินิจใน การรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์ เป็นการฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงและฎีกาของจำเลยที่ว่าโจทก์ถมดิน ในทางพิพาทเพื่อประโยชน์ของตนเอง แล้วนำคดีมาฟ้องเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต เป็นปัญหาที่จะต้องวินิจฉัย ข้อเท็จจริงเสียก่อนว่า จำเลยได้ตกลงให้โจทก์ถมดินในทางพิพาทโดยจำเลยจะไปจดทะเบียนทางพิพาทเป็น ภาระจำยอมให้จริงหรือไม่ จึงเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงเพื่อนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมายตามที่จำเลยฎีกาเป็น ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ฎีกาจำเลยทุกข้อจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก กำหนดให้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิที่มิได้ทำหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจใช้ยันและไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่สัญญาเท่านั้น มิได้เป็นการ กำหนดให้นิติกรรมนั้นในส่วนที่เป็นบุคคลสิทธิตกเป็นโมฆะเสียเปล่าไป นิติกรรมดังกล่าวจึงยังคงมีผลผูกพัน บังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา ดังนั้น แม้จะได้ความว่า ข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็น ข้อตกลงที่มิได้จดทะเบียนไว้กับพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ในระหว่างโจทก์กับจำเลย คำว่า “คู่สัญญา” หมายถึง ผู้สืบสิทธิของคู่สัญญาด้วย ฎีกาที่ 6054/2557 ป.ผู้ตายให้จำเลยมีสิทธิเหนือพื้นดินด้วยการปลูกบ้านอาศัยอยู่บนที่ดินได้จน ตลอดชีวิตของจำเลย สิทธิเหนือพื้นดินถือเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แม้มิได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อันทำให้ไม่บริบูรณ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่ใช้บังคับ กันได้ระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิและตกทอดไปยังโจทก์ซึ่งเป็นทายาทของผู้ตาย

pg. 12 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง บุคคลสิทธิบังคับบุคคลภายนอกไม่ได้ ไม่ว่าบุคคลภายนอกจะสุจริตหรือไม่ หรือเสียค่าตอบแทน หรือไม่ ฎีกาที่ 5560/2537 ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่าง บ. กับจำเลยก่อนที่ดินพิพาทจะเป็น กรรมสิทธิ์ของโจทก์ มีลักษณะที่ บ. ยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้ก่อสร้างบนที่ดินพิพาทนั้นมา แต่เดิม เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 1410 ข้อตกลงดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีต้องด้วย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคแรก การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอัน เป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับที่ดินพิพาทไม่บริบูรณ์ คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือ บ. กับจำเลยเท่านั้น ไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพิพาทจาก บ. จะรู้ถึงข้อความระหว่าง บ.กับจำเลยมาก่อนหรือไม่ก็ตาม โจทก์ย่อมมี อำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้ จำเลยหรือบุคคลอื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทโดยมิชอบด้วยกฎหมายได้ ฎีกาที่ 2229/2542 แม้ ท. เจ้าของที่ดินเดิมยินยอมให้ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของ โจทก์ อันเป็นกรณี ที่โจทก์ได้ภาระจำยอมโดยทางนิติกรรมก็ตาม แต่เมื่อ ยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ การได้มาย่อม ไม่บริบูรณ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่งและคง ใช้บังคับได้ในฐานะบุคคลสิทธิเฉพาะโจทก์กับ ท.ซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้น แต่ไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอกด้วย เมื่อ ท. ยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้จำเลยถือว่าจำเลยเป็นบุคคลภายนอก ทั้งในเรื่องให้ หาได้มีบทบัญญัติให้ผู้รับ ต้องรับหน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ ของผู้ให้ไปด้วยอย่างกรณีทายาทรับมรดกไม่ ความยินยอมดังกล่าวจึงไม่มี ผลผูกพันให้จำเลยต้องจดทะเบียนภาระจำยอมหรือเปิดทางพิพาทแก่โจทก์ การที่กรมชลประทานให้ราษฎรรื้อ สะพานข้ามคลองสาธารณะ เมื่อมีการขุดลอกคลองเนื่องจากสะพานดังกล่าว กีดขวางการขุดลอกคลอง หาใช่ กรมชลประทานห้ามราษฎร ใช้เป็นทางสัญจรทางน้ำไม่ คลองนั้นจึงยังเป็นทางสาธารณะ ตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349, 1350 และการที่ราษฎรมิได้ใช้คลองนั้นเป็นทางสัญจรทางน้ำ เนื่องจากไม่สะดวกเท่าการสัญจรทางบก ก็หาได้ทำให้ คลองนั้นสิ้นสภาพการเป็นทางสาธารณะไปไม่ ที่ดินของ โจทก์อยู่ติดคลองซึ่งเป็นทางสาธารณะ อยู่แล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยเปิดทางพิพาทเป็นทางจำ เป็นได้อีก ฎีกาที่ 6188/2545 แม้ ท. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. จะทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอ ยอมให้จำเลยปลูกบ้านบนที่ดินของตนก็ตาม แต่บันทึกสัญญาที่ ท. และจำเลยทำต่อกันนั้นเป็นการ ประนีประนอมระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้าน ไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิ เหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลบังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น หามีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจาก ท. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่

pg. 13 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ฎีกาที่ 7210/2560 สิทธิในการก่อสร้างและติดตั้งเสาไฟฟ้า สายไฟฟ้าตลอดจนวางท่อประปาและ ท่อระบายน้ำทิ้งของจำเลยที่ 1 ในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นของผู้อื่นมีลักษณะเป็นสิทธิเหนือพื้นดินอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์และเป็นทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 และมาตรา 1410 โดย ม. เจ้าของ ที่ดินพิพาทในขณะนั้นเป็นผู้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยที่ 1อันเป็นนิติกรรมการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิของ จำเลยที่ 1 ที่ไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ซึ่งสิทธิของผู้ทรงสิทธิไม่บริบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิที่ตกติดไปกับตัวทรัพย์หรือ ที่ดินโดยผลของกฎหมาย การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยที่ 1 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึง ไม่บริบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง จำเลยที่ 1 จึงไม่อาจอ้างสิทธิเหนือ พื้นดินตามนิติกรรมที่ทำไว้กับ ม. เจ้าของที่ดินพิพาทเดิมซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิมาบังคับเอาแก่โจทก์ซึ่งเป็น บุคคลภายนอกได้ไม่ว่าโจทก์จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยรู้ว่าเจ้าของที่ดินพิพาทเดิมได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไว้ หรือไม่ นิติกรรมที่ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลยที่ 1 ย่อมไม่ผูกพันโจทก์ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนเสาไฟฟ้า สายไฟฟ้าตลอดจนท่อประปาและท่อระบายน้ำทิ้ง อันเป็นการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของที่ดิน พิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 โดยชอบแล้ว จำเลยที่ 1 เพิกเฉย โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่ขอให้บังคับ จำเลยที่ 1 รื้อถอนทรัพย์ออกไปจากที่ดินพิพาทได้ ฎีกาที่ 12885/2556 แม้โจทก์ทั้งสามจะได้ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้ง สามโดยทางนิติกรรม โดยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง อันเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้ยันได้เฉพาะคู่กรณีก็ตาม แต่เมื่อจำเลยทั้งสอง ซึ่งเป็น บุคคลภายนอกก็รับโอนที่ดินมาโดยทราบความจริงเกี่ยวกับทางดังกล่าว และมิได้โต้แย้งหรือสงวนสิทธิการใช้ ทางไว้ ทั้งยังตกลงกับโจทก์ทั้งสามขอให้ย้ายทางเดิมตามแนวที่ระบายด้วยสีเขียวไปอยู่แนวระบายสีแดงในรูป แผนที่ อันเป็นการตกลงใช้ทางภาระจำยอมใหม่ซึ่งใช้ยันกันได้ระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้ง สองจึงไม่มีสิทธิปิดกั้นทางดังกล่าว และโจทก์ทั้งสามมีสิทธิขอให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนทางดังกล่าวเป็น ทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้ ฎีกาที่ 5441/2561 เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมที่ดินพิพาทโฉนดที่ดินเลขที่ 16962 ทำบันทึกข้อตกลง ให้ที่ดินพิพาทโฉนดที่ดินเลขที่ 16962 เป็นภาระจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 9878 เป็นทางเข้าออกไปสู่ ทางสาธารณะได้ หรือใช้เป็นถนนสัญจรไปมาร่วมกัน ตลอดจนยังมีสิทธิใช้เพื่อการติดตั้งเสาและการเดิน สายไฟฟ้า โทรทัศน์ ท่อน้ำประปา ท่อระบายน้ำ หรือประโยชน์อื่นใดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับที่ระบุไว้ข้างต้น เพื่อพาดผ่าน หรือฝังในที่ดินภาระจำยอมดังกล่าว อันเป็นข้อตกลงก่อตั้งภาระจำยอมที่มีลักษณะเป็นสัญญา เพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก เมื่อโจทก์ที่ 1 รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 9878 อันเป็นที่ดินสามยทรัพย์ ส่วน โจทก์ที่ 2 รับโอนที่ดินซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 9878 ภาระจำยอมที่ก่อตั้งขึ้นตามบันทึกข้อตกลง ย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้โอนมาเป็นของโจทก์ทั้งสองด้วย ก่อนฟ้องโจทก์ทั้งสองเคยบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 รื้อประตูเหล็กทึบ ขุดดินที่ถมทางภาระจำยอม รื้อรั้วไม้ที่ปิดกั้นทั้งหมดและเปิดทางระบาย

pg. 14 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง น้ำอันเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากข้อตกลงก่อตั้งภาระจำยอมตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแล้ว สิทธิของโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ ย่อมเกิดมีขึ้นนับแต่นั้น อันเป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16962 ต้องยอมรับกรรมบางอย่างตามบันทึก เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมตามบันทึกข้อตกลง ข้อตกลงก่อตั้ง ภาระจำยอมตามบันทึกข้อตกลงเป็นการก่อตั้งภาระจำยอมโดยนิติกรรม แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ก็เป็นเพียงทำให้การได้มาซึ่งภาระจำยอมนั้นไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ไม่ทำ ให้ข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าแต่อย่างใด ยังบังคับกันได้เป็นบุคคลสิทธิ ในระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16962 ซึ่งต้องผูกพันชำระหนี้ตามสัญญาเพื่อ ประโยชน์แก่บุคคลภายนอกกับโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ โจทก์ทั้งสองย่อมบังคับให้ จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 16962 จดทะเบียนภาระจำยอมได้ (เป็นเรื่องที่ศาลฎีกาแปลบันทึกข้อตกลงก่อตั้งทางภาระจำยอม ว่าเป็นสัญญาตกลงเพื่อประโยชน์ของ บุคคลภายนอก อยากให้นักศึกษาไปหาฎีกาเต็มมาศึกษานะครับ ซึ่งศาลฎีกาแปลเพื่อคุ้มครองผู้ทรงสิทธิภาระ จำยอม) สำหรับวันนี้ก็ขอยุติการบรรยายไว้เพียงเท่านี้ สวัสดีครับ ***จบการบรรยาย***

pg. 1 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิตสมัยที่ 1/76 วิชา กฎหมายทรัพย์ - ที่ดิน (ภาคปกติ) บรรยายโดย อาจารย์สมจิตร์ ทองศรี บรรยายวันที่ 13 มิถุนายน 2566 (ครั้งที่ 4) (สัปดาห์ที่ 4) สวัสดีนักศึกษาทุกท่านนะครับ วันนี้ก็เป็นการบรรยายกฎหมายทรัพย์และที่ดิน ครั้งที่ 4 นะครับ นักศึกษาครับ ในเรื่องของบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคหนึ่งนั้น มีปัญหาอยู่นะครับว่าถ้าในกรณีที่มีการก่อทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และหากคู่กรณีไม่ได้ จดทะเบียนตามแบบของมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เช่นนี้ คู่กรณีจะฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนให้สมบูรณ์ เป็นทรัพยสิทธิได้หรือไม่ หลักในเรื่องนี้ อาจารย์พยายามค้นคว้าคำพิพากษาของศาลฎีกาหลายๆฉบับที่เกี่ยวข้อง ซึ่งพอจะสรุป ได้ แต่จะยกคำพิพากษาของศาลฎีกาบางฉบับเท่านั้น ทั้งนี้เพื่อมาเป็นแนวให้นักศึกษาได้พิจารณาโดยคำ พิพากษาฎีกาแรกก็คือ ฎีกาที่ 749/2536 โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยโดย ม. เจ้าอาวาส ทำหนังสือสัญญาตกลงยอมให้โจทก์ ปลูกสร้างบ้าน และห้องแถวในที่ดินของจำเลยอยู่อาศัยตลอดชีวิตของโจทก์ และลูกหลานเหลนลื้อ และตกลง จะไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์ตามกฎหมาย แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว ข้อตกลง ดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะปลูกสร้างบ้านและห้องแถวในที่ดินของจำเลยได้ตามข้อตกลงแต่ ข้อกล่าวอ้างของโจทก์เป็นการกล่าวอ้างการได้มาโดยนิติกรรม ซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินอันเป็นทรัพยสิทธิเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และมิได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่บริบูรณ์ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพยสิทธิที่บริบูรณ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรกหาได้ไม่ ข้อสังเกต เรื่องนี้ข้อเท็จจริงมีอยู่ว่าตัวโจทก์ซึ่งเป็นชาวบ้านธรรมดา ได้ไปทำสัญญาเช่าที่วัดเพื่อปลูก ตึกแถวและปลูกบ้าน ปรากฏว่าเมื่อโจทก์ไปปลูกสร้างตึกแถวและบ้านเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์ก็ไปฟ้องบังคับให้วัด ไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 1410 โดยขอให้บังคับให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินแก่บ้านและ ตึกแถวไปตลอดชั่วลูกชั่วหลานของโจทก์ ตามที่โจทก์กล่าวอ้างว่าได้มีการทำสัญญาเช่าไว้ เรื่องนี้ ศาลฎีกาเห็น ว่าการที่โจทก์ได้ทำสัญญากับวัดนั้น เมื่อมิได้ไปจดทะเบียน ก็เป็นแต่เพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิและใช้บังคับได้ ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น จะไปฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนให้บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิไม่ได้ ซึ่งตรงจุดนี้ถือว่าเป็น หลักที่ปรากฏอยู่ในคำพิพากษาของศาลฎีกาฉบับนี้ ฎีกาที่ 6054/2557 บ้านเลขที่ ๒๒๔/๖๗ เป็นของจำเลยและผู้ตายให้จำเลยมีสิทธิเหนือ พื้นดินบน ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๑๓๕๐ ด้วยการปลูกบ้านดังกล่าวอาศัยอยู่บน ที่ดินได้จนตลอดชีวิตของจำเลย ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๐ และ ๑๔๑๒ และสิทธิเหนือพื้นดินถือเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แม้มิได้ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อันทำให้ไม่บริบูรณ์ ตามป.พ.พ.มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แต่ก็ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ในฐานะบุคคลสิทธิและตกทอดไปยังโจทก์ซึ่งเป็นทายาทของผู้ตาย ตาม ป. พ.พ. มาตรา ๑๕๙๙ และ ๑๖๐๐ โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากบ้านและที่ดินไม่ได้ ทั้งมิใช่

pg. 2 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง เป็นกรณีที่จำเลยได้สิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีกำหนดเวลา อันจะทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเสียในเวลาใด ก็ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๓ อย่างไรก็ตาม เมื่อการได้มาซึ่ง สิทธิเหนือพื้นดินของจำเลย มิได้ทำเป็น หนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งทำให้ไม่บริบูรณ์โดยไม่ปรากฏว่ามีข้อตกลงกันเป็นพิเศษหรือมี สัญญาต่างตอบแทนระหว่างผู้ตายกับจำเลยว่าจะไปจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน และจำเลยได้ปฏิบัติครบถ้วน ตามเงื่อนไขของข้อสัญญาแล้ว แต่ผู้ตายเป็นฝ่ายที่ไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาด้วยการจดทะเบียนสิทธิเหนือ พื้นดินตอบแทน ดังนี้จำเลยจึงไม่อาจที่จะขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิเหนือฟื้นดินเพื่อให้เป็น ทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่งได้สิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๑๓๕๐ ของจำเลยคงผูกพันและบังคับโจทก์ได้ในฐานะบุคคลสิทธิเท่านั้น ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิ เหนือพื้นดินให้แก่จำเลยและ ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ มิได้แก้ไขให้เสียถูกต้องจึงไม่ชอบ ที่นี้เรามาดูรายละเอียดในบางเรื่อง ก็คือฎีกาที่ 667/2542 ซึ่งครั้งที่แล้วอาจารย์ก็ได้บรรยายไป แล้วนะครับ โดยฎีกาที่ 667/2542 นั้น เป็นเรื่องที่ผู้อาศัยก็คือโจทก์ไปปลูกบ้านอยู่บนที่ดินของเจ้ามรดกอยู่ แล้ว ก่อนตายเจ้ามรดกได้ทำพินัยกรรมระบุให้โจทก์มีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินชั่วชีวิตของโจทก์ ซึ่งเป็นสิทธิเหนือ พื้นดินตามมาตรา 1410 และเป็นทรัพยสิทธิที่โจทก์ได้รับตามพินัยกรรมโดยชอบ เพราะฉะนั้นโจทก์ชอบที่จะ ใช้สิทธิให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์เพื่อให้โจทก์มีสิทธิ บริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดกโดยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จากการพูดในครั้งที่แล้วเรื่องทรัพยสิทธิทั้งหลายที่ก่อตั้งโดยมาตรา 1299 วรรคหนึ่งต้องมีการจดทะเบียน ก่อน แต่ฎีกานี้แม้เจ้ามรดกจะไม่ได้จดทะเบียนให้ขณะทีเจ้ามรดกมีชีวิตอยู่แต่เจ้ามรดกทำพินัยกรรมให้สิทธิ ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินให้โจทก์มีสิทธิอาศัย คือ มีสิทธิปลูกสร้างบ้าน ไม่ใช่สิทธิอาศัยในโรงเรือนนะครับ ศาล ฎีกาจึงวางหลักว่ากรณีแบบนี้โจทก์มีสิทธิที่จะฟ้องให้ทายาทซึ่งก็คือจำเลยที่เป็นผู้จัดการมรดกปฏิบัติตาม พินัยกรรมให้บรรลุวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดกโดยไปจดทะเบียนเสียให้บริบูรณ์ นี่เป็นตัวอย่างที่ศาลฎีกามองว่า เป็นธรรม *ฎีกาที่ 5791/2556 (น่าสนใจ) การแสดงเจตนาเพื่อถือเอาประโยชน์ของบุคคลภายนอกตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 นั้น เป็นนิติกรรมที่ไม่มีแบบ อาจเป็นการแสดงเจตนาโดยชัด แจ้งหรือโดยปริยายก็ได้ และหาจำต้องระบุตัวบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ว่าเป็นตัวบุคคลใดโดย เฉพาะเจาะจง ท. ผู้ทำพินัยกรรมมีเจตนาให้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกถนนสาธารณะสำหรับที่ดินอีก 3 แปลง และขณะ ท. พักรักษาตัวอยู่กับจำเลยก่อนถึงแก่ความตาย และจำเลยอยู่ด้วยในขณะรังวัดแบ่งแยกที่ดิน ตลอดจนในขณะทำพินัยกรรม ทั้งรับทราบเจตนาของ ท. ซึ่งต่อมาจำเลยก็ไม่เคยโต้แย้งการใช้ที่ดินพิพาทของ โจทก์และบุคคลที่อาศัยอยู่ในห้องแถวมาโดยตลอด ย่อมเป็นการแสดงเจตนาโดยปริยายว่า ท. กับจำเลยมี ข้อตกลงกันก่อนยกที่ดินพิพาทให้จำเลยตามพินัยกรรมว่าให้ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกเพื่อประโยชน์แก่ ที่ดินอีก 3 แปลง อันเป็นข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก เมื่อโจทก์ได้รับโอน ที่ดินแปลงหนึ่งตามพินัยกรรมและเข้าใช้ทางพิพาท อันเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากข้อตกลงนั้น แล้ว สิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ย่อมเกิดมีขึ้นนับแต่นั้นอันเป็นเหตุให้จำเลยซึ่งเป็น เจ้าของที่ดินพิพาทต้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ ที่ดินพิพาทจึงตกเป็น

pg. 3 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ภาระจำยอม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการก่อตั้งภาระจำยอม แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นเพียง ทำให้การได้มาซึ่งภาระจำยอมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่ ไม่ทำให้เป็นโมฆะหรือเสียเปล่ายังคงบังคับกันได้เป็นบุคคลสิทธิในระหว่างจำเลยซึ่งต้องผูกพันชำระหนี้ตาม สัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอกกับโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ โจทก์ย่อมบังคับให้จำเลย จดทะเบียนภาระจำยอมได้ กรณีหาใช่เป็นการได้ภาระจำยอมโดยอายุความอันเป็นการได้ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ไม่ แม้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทไม่ถึงสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ก็ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระ จำยอมได้ ข้อสังเกต ฎีกานี้ทายาทมีที่ดิน ยกให้จำเลยและเจตนาให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นอีก 3 แปลงเดินผ่าน ที่ดินแปลงพิพาทแปลงนี้ เป็นการก่อตั้งสัญญาลักษณะเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก เมื่อโจทก์เจ้าของที่ดินรับ โอนที่ดินมาและได้แสดงเจตนาเข้ารับประโยชน์แล้วสิทธิจึงเกิดขึ้น โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยจด ทะเบียนภาระจำยอมได้ โดยฎีกานี้โจทก์ต่อสู้ในมุมที่ว่าตนเป็นบุคคลภายนอกใช้สิทธิเข้าถือเอาประโยชน์ใน สัญญาที่เจ้ามรดกกับจำเลยทำไว้ ฝ่ายจำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ยังเดินผ่านทางพิพาทซึ่งเป็นภาระจำยอมยังไม่ถึง 10 ปี ยังไม่ได้ทางภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 ฎีกาที่ 2380/2542 (ประชุมใหญ่) การที่จำเลยตกลงด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ก็เพื่อเป็นการตอบแทนที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยข้อตกลง ดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทนก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้ จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น และเมื่อได้มีการจดทะเบียนเช่นนั้นแล้ว การได้มาโดยนิติกรรมดังกล่าวซึ่ง สิทธิเก็บกินอันเป็นทรัพย์สิทธิก็ย่อมบริบูรณ์ตามกฎหมายสมเจตนาของคู่กรณี สิทธิของโจทก์ตามนิติกรรม ดังกล่าวนี้เป็นสิทธิเรียกร้องระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่กรณี ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูก สร้างยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ย่อมมีอำนาจ ฟ้องต่อศาลขอให้บังคับจำเลยไปจด ทะเบียนสิทธิเก็บกินได้ ข้อสังเกต ฎีกานี้อาจารย์พูดมาตั้งแต่ปี 2545 มีการเก็งแต่ยังไม่มีการนำมาออกข้อสอบ ข้อเท็จจริง คือ แม่เป็นโจทก์ฟ้องลูกขอให้บังคับจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แม่ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่อนข้างมากและมีบุตรหลายคนได้แบ่งที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้บุตรทุกคน ปรากฏว่าบุตรทุกคนเมื่อได้ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างแล้วตกลงให้แม่เก็บค่าเช่าในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นตลอดไปชั่วชีวิตของแม่ จำเลยต่อสู้ว่า กรณีนี้ฟ้องบังคับไม่ได้เพราะได้ให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วโดยไม่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ฎีกาที่ 185/2536 จำเลยได้รับยกให้ที่ดินภายหลังจากประกาศใช้พระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติ บรรพ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2519 เมื่อหนังสือยกให้ไม่ได้ระบุ ว่าให้เป็นสินสมรสจึงต้องถือว่าที่ดินของจำเลยเป็นสินส่วนตัว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1471(3) จำเลยจึงมีอำนาจจัดการ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1473 จำเลยทำสัญญา ประนีประนอมยอมความให้มีทางภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ในที่ดินดังกล่าวโดยมิได้รับความยินยอม จากภริยา จึงมีผลผูกพันจำเลย สัญญาประนีประนอมยอมความ มีข้อตกลงว่าจำเลยจะจดทะเบียนที่ดินเป็น

pg. 4 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ภาระจำยอมให้โจทก์เป็นสัญญาก่อตั้งภาระจำยอมในที่พิพาท เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้อง บังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนได้ ข้อสังเกต ทำสัญญาประนีประนอมยอมความให้มีทางภาระจำยอมโดยมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียน ภาระจำยอมให้กันและกัน เมื่อไม่ปฏิบัติตามสัญญาจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ ฎีกาที่ 1060-1061/2540 โจทก์ทั้งสามใช้ทางภาระจำยอมได้เพียงบางส่วนเฉพาะส่วนที่เข้าออก ที่ดิน อันเป็นที่ตั้งโรงงานของโจทก์ทั้งสามเป็นประตูกว้างประมาณ 9 เมตรสู่ที่ดินถนนภาระจำยอมของจำเลย ส่วนประตูเข้าออกในที่ดินของโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ฝั่งตรงข้ามโรงงานที่ติดกับที่ดินของจำเลยซึ่งเคยเว้นช่องเข้า ออกไว้ประมาณ 9 เมตรเช่นกันจำเลยได้ก่อกำแพงสูง 2 เมตรปิดกั้น โดยเว้นช่องทางเข้าออกไว้เพียง 1 เมตร เท่านั้น เมื่อโจทก์มิได้ยืนยันว่าไม่สามารถเข้าไปใช้ที่ดินของโจทก์ทั้งสามได้เพียงแต่ไม่สะดวกเท่านั้นซึ่งจำเลยก็ ได้เปิดทางเป็นถนนให้โจทก์ทั้งสามเข้าออกโรงงานของโจทก์ทั้งสามแล้ว และที่ดินฝั่งตรงข้ามโรงงานก็เป็นที่ว่าง แม้จำเลยจะก่อรั้วขึ้นมาดังกล่าว แต่ก็มิได้กีดขวางทางเข้าออกสู่ถนนพิพาทเพราะยังเหลือที่ว่างเปล่าอีกมากซึ่ง โจทก์ทั้งสามสามารถเข้าออกสู้ถนนพิพาทได้ โจทก์ทั้งสามจึงไม่ได้รับความเสียหาย คดีนี้จำเลยได้ละเลยเสียไม่ ชำระหนี้ของตนในอันที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสามตามสัญญาประนีประนอมยอมความที่ได้ทำ ไว้ โจทก์ทั้งสามย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมตามสัญญาประนีประนอมยอม ความนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 แต่เมื่อปรากฏว่าภายหลังโจทก์ทั้งสามฟ้อง จำเลยแล้ว จำเลยได้จดทะเบียนโอนที่ดินซึ่งเป็นถนนพิพาทคดีนี้ให้แก่ ก. แล้ว จำเลยจึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ ที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป และไม่อยู่ในฐานะจะไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ทั้งสามตามคำขอท้ายฟ้อง ได้ต่อไปเพราะสภาพแห่งการบังคับคดีไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ การกระทำของจำเลย ดังกล่าวแม้หากจะฟังว่าทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหาย แต่โจทก์ทั้งสามมิได้ขอให้บังคับจำเลยชดใช้ ค่าเสียหายสำหรับกรณีนี้มาด้วยจึงไม่อาจวินิจฉัยให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายในส่วนนี้ และชอบที่จะให้โจทก์ทั้ง สามจะไปว่ากล่าวเป็นคดีใหม่ ฎีกาที่ 2105/2536 การจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ประการหนึ่งตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1391 ฉะนั้น แม้จะได้ภาระจำยอมโดย อายุความก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ก็ชอบจะเรียกให้จำเลยที่ 1 เจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียน ภาระจำยอมแก่ตนได้ ฎีกาที่ 3842/2541 ได้ภาระจำยอมโดยอายุความ ฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ สรุปจากคำพิพากษาฎีกา กรณีฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียน หลัก ฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนเพื่อให้บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิไม่ได้ ข้อยกเว้น 1. คู่กรณีมีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียนแล้วไม่ไป ฟ้องบังคับได้ 2. เป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน 3. ได้สิทธิมาโดยทางพินัยกรรมฟ้องให้จดทะเบียนเพื่อให้มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรม

pg. 5 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง 4. มีการก่อตั้งทรัพยสิทธิเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก เมื่อบุคคลภายนอกแสดงเจตนาเข้าถือเอา ประโยชน์แล้วสามารถฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ 5. กรณีได้ภาระจำยอมโดยอายุความฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ ข้อสังเกต ถ้าเป็นการได้ทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์จะฟ้องให้เจ้าของไป จดทะเบียนใส่ชื่อตนไม่ได้มีคำพิพากษาฎีกาดังนี้ ฎีกาที่ 5866/2533 จำเลยตกลงขายและสละการครอบครองที่พิพาทให้แก่โจทก์แล้ว ทั้งโจทก์ ครอบครองที่พิพาทมาด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลากว่า10 ปี โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาท แต่ศาลจะ พิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในที่ดินดังกล่าวเป็นชื่อโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนามิได้ เนื่องจากจำเลยไม่มีหน้าที่อย่างใดในทางนิติกรรมที่จะต้องโอนที่ พิพาทให้แก่โจทก์ เป็นหน้าที่โจทก์ที่จะต้องดำเนินการให้มีชื่อของตนในโฉนดต่อไป ฎีกาที่ 955/2535 โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยมิได้จดทะเบียนโอนกันให้ ถูกต้องตามกฎหมาย สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะแต่โจทก์ครอบครองที่พิพาทโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 1382 แม้ต่อมาจำเลยที่ 1จะนำที่พิพาทไปยกให้จำเลยที่ 3 แต่การยกให้นั้นจำเลยที่ 3 ผู้ได้ สิทธิมิได้เสียค่าตอบแทนกรณีจึงไม่ต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 1299วรรคสอง ที่จะทำให้จำเลยที่ 3 มีสิทธิใน ที่พิพาทดีกว่าโจทก์แต่ที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนลงชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ (จากการ ครอบครองปรปักษ์) แทนชื่อจำเลยที่ 1จำเลยไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะต้องโอนให้ เป็นหน้าที่โจทก์ต้องไป ดำเนินการให้มีชื่อตนในโฉนดเอง มาตรา 1299 วรรคสอง บัญญัติว่า “ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการ เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้ สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ” เราได้พูดในคราวที่แล้วว่า การได้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทาง อื่นนอกจากนิติกรรมนั้น มีทางได้ดังนี้ 1.ได้มาโดยผลของกฎหมายหรือโดยกฎหมายบัญญัติ เช่น ได้ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์มาตรา 1382 ได้ภาระจำยอมโดยอายุความมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 2.ได้มาโดยคำพิพากษาของศาล 3.ได้มาโดยการรับมรดกไม่ว่าในฐานะทายาทโดยธรรมหรือทายาทผู้รับพินัยกรรม ข้อสังเกต การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจาก นิติกรรมตามวรรคสองต่างจากวรรคแรก เพราะการได้มาตามวรรคสองโดยหลักของกฎหมายนั้นสมบูรณ์โดย ลำพัง ไม่ต้องจดทะเบียนก็สมบูรณ์ เช่น ก. ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของ ข. เข้าเงื่อนไขตามกฎหมายจนได้ กรรมสิทธิ์ ถือว่า ก. มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ครอบครองปรปักษ์ แต่ถ้าไม่ได้จดทะเบียนจะมีผลดังนี้

pg. 6 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง 1.จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้เพราะระบบกฎหมายบ้านเรามีการแสดงออกทางทะเบียนจึง ต้องจดทะเบียนเสียก่อน เช่น ก. ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน ข. ครบเงื่อนไขได้กรรมสิทธิ์ ก. จะไปเปลี่ยนชื่อใน โฉนดจากชื่อ ข. เป็นชื่อดำไม่ได้ ก. ต้องไปจดทะเบียนก่อน ซึ่งเรื่องครอบปรปักษ์ตามกฎหมายที่ดินกำหนดให้ ดำเนินการยื่นคำร้องต่อศาลแพ่งให้ไต่สวนว่าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ก่อนโดย ให้ตุลาการเข้ามารับรองการกระทำว่าได้ปฏิบัติครบตามเงื่อนไขตามมาตรา 1382 และนำคำสั่งหรือคำ พิพากษาถึงที่สุดไปติดต่อเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานที่ดินจะจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อจาก ข. เป็น ก. ผู้ครอบครองปรปักษ์และเจ้าพนักงานที่ดินจะเพิกถอนโฉนดอันเก่า และออกโฉนดอันใหม่ให้ นี่เรียกว่าการจด ทะเบียน เมื่อมีการจดทะเบียนเป็นชื่อของผู้ครอบครองปรปักษ์แล้วผู้ครอบครองปรปักษ์จะขายที่ดินแปลงนี้ให้ ดำก็สามารถเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้แล้ว ทำนองเดียวกันกับในเรื่องการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม โดยศาลพิพากษาถึงที่สุดว่าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ก็นำคำพิพากษาถึงที่สุดไปสำนักงานที่ดินเพื่อเปลี่ยนชื่อทาง ทะเบียน เช่นเดียวกันในกรณีได้มาโดยการรับมรดกเมื่อเจ้ามรดกตายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกแก่ทายาททันที เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมแต่เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนจึงต้องไปจดทะเบียนโดยทำได้หลายวิธี เช่น ยื่นคำร้องต่อศาลขอตั้งผู้จัดการมรดกและนำคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดกไปโอนทรัพย์มรดกมาใส่ชื่อของ ผู้จัดการมรดกโดยเป็นการถือกรรมสิทธิ์แทนคนอื่น และผู้จัดการมรดกมีหน้าต้องแบ่งทรัพย์สินให้ทายาท เช่นนี้ ถือว่ามีการจดทะเบียนแล้วจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม 2.จะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดย สุจริตไม่ได้ เป็นหลักยกเว้นเรื่องผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน หมายความว่า แม้ผู้โอนไม่มีสิทธิแต่ผู้รับโอนเสีย ค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตผู้รับโอนก็ย่อมได้สิทธินั้นไป เช่น ก. ครอบครองปรปักษ์ ที่ดินของ ข. ได้กรรมสิทธิ์ แต่ ก. ยังไม่ได้ยื่นคำร้องต่อศาลให้ศาลสั่งว่าตนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง ปรปักษ์ยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียน ต่อมา ข. ได้บอกขายที่ดินแปลงนี้ให้ ค. และ ค. ได้ซื้อ (ได้เสีย ค่าตอบแทน)ไว้โดยไม่รู้ว่าที่ดินแปลงนี้ ก. ครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์แล้ว ค. ไปจดทะเบียนรับโอน ที่ดินและได้โฉนดมาแล้ว ถามว่าระหว่าง ก. ผู้ครอบครองปรปักษ์ กับ ค. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกใครมีสิทธิใน ที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน คำตอบคือ ค. เพราะ ค. เป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต กรณีนี้แม้ ข. ในทางนิตินัยจะไม่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้วก็ตามแต่ยังสามารถ ขายได้ และ ค. ได้สิทธิ ซึ่งเป็นหลักกฎหมายที่คุ้มครองบุคคลภายนอกและเป็นหลักยกเว้นเรื่องผู้รับโอนไม่มี สิทธิดีกว่าผู้โอน ความหมายของบุคคลภายนอก “บุคคลภายนอก” หมายถึง บุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์คนเดิม ฎีกาที่ 3653/2541 ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 2 ไร่ 49 ตารางวา รวมอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 ของ น.บิดาจำเลย โดย น. ออกโฉนดรังวัดทับที่ดินโจทก์ ซึ่งเป็นการออกโฉนดโดยมิชอบ ต่อมา น.บิดาจำเลยได้ยก ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็น เจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา เกิน 10 ปีแล้ว จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โดยทางครอบครองปรปักษ์ตาม

pg. 7 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แม้จำเลย ยังมิได้จดทะเบียนการได้ที่ดินพิพาทโดยทาง ครอบครองปรปักษ์อันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิเพิกถอนโฉนดที่ดินที่ น. บิดาจำเลยได้มาโดยไม่ชอบและจำเลย ได้รับโอนที่ดินพิพาทดังกล่าวมาโดยการยกให้ทางทะเบียนได้ก็ตามแต่การเพิกถอนโฉนดที่ดินดังกล่าวคงมีผล เฉพาะเป็นการเพิกถอนโฉนดที่ดินทางทะเบียนเท่านั้นเป็นผล ให้จำเลยไม่มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ตามโฉนดที่ดินโดยการยกให้ แต่ไม่เป็นเหตุให้กระทบกระเทือนถึงสิทธิของจำเลยซึ่งได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท โดยทางครอบครองปรปักษ์ สิทธิของจำเลยซึ่งยังมิได้จดทะเบียนนั้นจำเลยย่อมยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ ไม่ ต้องห้าม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสองเพราะโจทก์มิใช่เป็นบุคคลภายนอก ผู้ได้สิทธิมาโดย เสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตได้ ข้อสังเกต ฎีกานี้บิดาของจำเลยนำที่ดินของตัวเองไปออกโฉนดและเป็นการไปทับที่ดินของโจทก์ 2 ไร่ ต่อมาบิดาจดทะเบียนยกโฉนดที่ดินแปลงนี้ให้แก่จำเลย จำเลยครอบครองที่ดินแปลงนี้มา 10 กว่าปีในฐานะที่ เป็นเจ้าของ ต่อมาโจทก์พึ่งทราบว่าโฉนดแปลงพิพาทนี้ได้ออกทับที่โจทก์2 ไร่จึงฟ้องให้เพิกถอนโฉนดส่วนที่ ทับ 2 ไร่ จำเลยต่อสู้ว่าตนได้ที่ดินจากบิดายกให้และได้ครอบครองโดยสงบเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของย่อม ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน 2 ไร่นั้น กรณีนี้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ไม่ใช่บุคคลภายนอกจึงอ้างมาตรา 1299 วรรคสองไม่ได้ บุคคลภายนอกไม่รวมถึงผู้สืบสิทธิหรือทายาทของเจ้าของคนเดิม ฎีกาที่ 1069-1070/2522 โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมาโดยการรับมรดกต้องรับไปทั้งสิทธิหน้าที่ และความรับผิดต่าง ๆ โจทก์จึงไม่ใช่บุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนตามที่บัญญัติไว้ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 จำเลยจึงยกกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทอันได้มาโดยการ ครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้โจทก์ได้ แม้จำเลยจะยังมิได้จดทะเบียนการได้มาก็ตาม ข้อสังเกต ที่ดินพิพาทนี้เจ้ามรดกได้จำนองไว้กับธนาคาร ส่วนจำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาท จนได้กรรมสิทธิ์แล้ว แต่ปรากฏว่าเจ้าของที่ดินพิพาทตาย ทายาทคือโจทก์ได้รับมรดกและไปไถ่ถอนจำนองและ มาฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่พิพาท กรณีนี้โจทก์ไม่ใช่บุคคลภายนอกเพราะเป็นผู้สืบสิทธิของเจ้าของเดิม เจ้าหนี้สามัญของเจ้าของทรัพย์เดิมไม่ใช่บุคคลภายนอก ฎีกาที่ 456-458/2491 เจ้าหนี้สามัญ มิได้มีบุริมสิทธิเหนือทรัพย์สินเฉพาะสิ่งของลูกหนี้ย่อมมี สิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินของลูกหนี้ เจ้าหนี้ยึดที่ดินโฉนดมีชื่อจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้เป็นเจ้าของ ร่วมกับบุคคลอื่นเพื่อขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ผู้ที่มิได้มีชื่อในโฉนดแต่ได้ปกครองที่แปลงนั้นบางส่วนมา เกิน 10 ปีโดยทางปรปักษ์แล้ว มีสิทธิร้องขัดทรัพย์ได้ เพราะเจ้าหนี้สามัญหาได้อยู่ในฐานะบุคคลภายนอกดังที่ บัญญัติไว้ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง นั้นไม่ ทะเบียนในโฉนดที่ดินเป็น เพียงหลักฐานในเบื้องต้นให้สันนิษฐานว่าผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ ข้อเท็จจริงที่แท้จริงเป็นประการใดอาจนำสืบหักล้างได้ เจ้าหนี้จำนองถือเป็นบุคคลภายนอก ถ้าสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนรับจำนองโดยสุจริต ย่อมมีสิทธิดีกว่าผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ซึ่งสิทธิจำนองเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประการหนึ่ง

pg. 8 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ฎีกาที่ 1064/2507 จำเลยที่ 1,2 จำนองที่ดินแปลงหนึ่งแก่โจทก์เมื่อจำนองแล้วจำเลยที่ 3ได้ กรรมสิทธิ์ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้นไปด้วยการครอบครองปรปักษ์ แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน ดังนี้ โจทก์มีสิทธิ บังคับจำนองที่ดินแปลงนั้นได้แม้ส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้นตกเป็นของจำเลยที่ 3 แล้ว และจำเลยที่ 3 ไม่ได้ เป็นลูกหนี้โจทก์ก็ตาม ทั้งนี้เพราะสิทธิจำนองเป็นสิทธิครอบเหนือทรัพย์ทั้งหมด เมื่อจำเลยที่ 3 ได้กรรมสิทธิ์ ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน จะยกขึ้นต่อสู้ผู้รับจำนองซึ่งได้สิทธิโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้ ฎีกาที่ 5641/2548 ผู้ร้องอ้างเพียงว่า บ. บิดาผู้ร้องได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลย และได้ชำระราคาครบถ้วนแล้วโดยบิดาผู้ร้องได้ครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมาโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาจนกระทั่งบิดาผู้ร้องถึงแก่ความตายและผู้ร้องได้ครอบครองต่อมาอีกเป็น เวลาเกินกว่า 10 ปี ก่อนโจทก์ยึดที่ดินพิพาท ดังนี้ แม้หากข้อเท็จจริงจะได้ความตามที่ผู้ร้องอ้าง ก็ไม่มี ข้อเท็จจริงว่าโจทก์รับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือไม่สุจริตแต่ประการใด จึงต้องฟังว่าโจทก์ รับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมอยู่ในฐานะ บุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ผู้ร้องย่อมไม่อาจอ้างการได้มาซึ่ง ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นยันโจทก์ได้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบังคับจำนองแก่ที่ดินพิพาท ผู้ร้องไม่มี สิทธิขอให้ปล่อยที่ดินพิพาท เจ้าของรวมไม่ถือว่าเป็นบุคคลภายนอก ฎีกาที่ 3487/2537 ที่ดินที่มีบุคคลหลายคนเป็นเจ้าของร่วมกัน มีผู้ครอบครองปรปักษ์ ที่ดิน บางส่วนจนได้กรรมสิทธิ์แล้ว แต่ยังมิได้จดทะเบียนการได้มา การที่เจ้าของรวมคนอื่นโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาเป็น ของเจ้าของรวมคนหนึ่งเพียงคนเดียว ไม่ถือว่าเจ้าของรวมผู้รับโอนนั้นเป็นบุคคลภายนอกตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสองผู้ครอบครองปรปักษ์ยกเอาการได้มาขึ้นต่อสู้ได้ การได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนตามมาตรา 1299 วรรคสอง สิทธิที่บุคคลภายนอกจะได้รับความ คุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสองนั้นต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกันกับสิทธิของผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น ก. ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของ ข. จนได้ กรรมสิทธิ์แต่ยังไม่จดทะเบียน ต่อมา ข. ขายที่ดินนี้ให้ ค. ได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งเป็นสิทธิประเภท เดียวกันกับที่ ก. ได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์ กรณีนี้ถ้า ค. พิสูจน์ได้ครบตามมาตรา 1299 วรรคสองย่อมมีสิทธิดีกว่า ก. แต่ถ้าเป็นภาระจำยอมเป็นสิทธิคนละประเภทกับกรรมสิทธิ์หรือสิทธิอื่นๆ ตาม คำพิพากษาต่อไปนี้ ฎีกาที่ 800/2502 (ประชุมใหญ่) ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลาย ไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1397, 1399 และในลักษณะซื้อ ขายตาม มาตรา 480 ก็ยังบัญญัติว่า "ถ้าอสังหาริมทรัพย์ต้องแสดงว่าตกอยู่ในบังคับแห่งภาระจำยอมโดย กฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด เว้นแต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่าทรัพย์นั้นปลอดจากภาระจำ ยอมอย่างใดๆ ทั้งสิ้นหรือปลอดจากภาระจำยอมอันนั้น" ตามมาตรา 1299 หมายถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดย สุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกันกับสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีภาระจำยอมติดอยู่

pg. 9 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง หาได้สิทธิในภาระจำยอมไปด้วยแต่อย่างไรไม่ สำหรับที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์นั้น ภาระจำยอมที่มีอยู่เป็นแต่ การรอนสิทธิตาม มาตรา 480 เท่านั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นเป็นข้อ ต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไปหาได้ไม่ ฎีกาที่ 5808-5832/2537 ธรรมเนียมปฏิบัติของชาวบ้านในท้องถิ่นที่เอื้อเฟื้อกันกรณีผู้ที่อยู่ใน สวนที่ลึกจะต้องอาศัยเดินผ่านสวนของผู้อื่นออกไปสู่ภายนอกได้ การอนุญาตดังกล่าวเป็นการแสดงออกชัดโดย ทางปฏิบัติของเจ้าของที่ดินเป็นการทั่วไปที่ไม่หวงห้ามหรือสงวนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของตน ยอมรับกรรม บางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนเป็นภารจำยอมที่เกิดขึ้นโดยสมัครใจ จึงมิใช่การอนุญาตด้วย ความคุ้นเคยหรือวิสาสะเป็นการเฉพาะตัว ดังนั้นการใช้ทางพิพาทของโจทก์ในลักษณะดังกล่าวจึงได้สิทธิภารจำ ยอมโดยอายุความ สิทธิภารจำยอมของโจทก์ได้มีขึ้นโดยผลแห่งกฎหมายรับรองและจะสิ้นสุดไปก็โดยเหตุต่าง ๆ ที่กฎหมายกำหนด ส่วนของจำเลยทั้งหมดที่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์นี้เป็นสิทธิคนละอันกับสิทธิภาร จำยอมของโจทก์ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินภารยทรัพย์โดยทางทะเบียนไม่เป็นเหตุให้สิทธิภารจำยอมของ โจทก์สิ้นสุดลงได้ ฎีกาที่ 4221/2542 ผู้จัดการมรดกมีอำนาจทำการแทนทายาทเกี่ยวกับทรัพย์มรดกได้การฟ้องคดีนี้ ก็เพื่อปลดเปลื้องการรบกวน และเป็นการทำการอันจำเป็นเพื่อรักษาไว้ซึ่งภารจำยอมแทนทายาทผู้เป็นเจ้าของ สามยทรัพย์ ถือได้ว่าเป็นการทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการมรดกโดยทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์มาตรา 1719 ส. กับโจทก์ใช้ทางบนที่ดินที่พิพาทมาโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็น เจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีแล้ว ทางพิพาทจึงตกเป็นทางภารจำยอม จำเลยเพิ่งซื้อที่ดินพิพาทมาภายหลัง จาก ส.กับโจทก์ได้ภารจำยอมไปแล้ว แม้ ส. กับโจทก์จะยังไม่ได้จดทะเบียนภารจำยอมหรือ(จำเลย)รับโอน ภารยทรัพย์มาโดยสุจริตหรือไม่ก็ตาม จำเลยก็ไม่อาจต่อสู้กับสิทธิภารจำยอมของ ส. กับโจทก์ได้ โจทก์บรรยาย ฟ้องชัดแจ้งว่า ขอให้ทางพิพาทตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 11835 ของ ส. ด้วย แม้ในคำขอ ท้ายฟ้องไม่ได้ระบุที่ดินโฉนดเลขที่ดังกล่าว แต่ก็ได้ระบุเลขที่ดินของ ส. ไว้แล้ว ถือได้ว่าโจทก์มีคำขอบังคับให้ ทางพิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 11835 ของ ส. แล้ว ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยว่า ทาง พิพาทตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของ ส.กับโจทก์ แต่ในคำพิพากษามิได้ระบุที่ดินโฉนดเลขที่ 11835 ด้วย ย่อม ทำให้คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 2 ในส่วนที่ดินโฉนด เลขที่ 11835 ดังกล่าวนั้นไร้ผล ถือว่าเป็น ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย ของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้เสียให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5) ฎีกาที่ 712/2535 จำเลยครอบครองปลูกบ้านและทำประโยชน์ในที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีโฉนดด้วย ความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเรื่อยมาเป็นเวลานานหลายสิบปี ที่พิพาทจึงตกเป็น กรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองตามกฎหมาย แม้โจทก์จะจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่พิพาทโดยการ ครอบครองตามคำสั่งศาลไปก่อนแล้ว โจทก์ก็หามีสิทธิดีกว่าอันจะเป็นเหตุให้มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยไม่ เพราะโจทก์มิใช่ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง

pg. 10 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ข้อสังเกต ฎีกานี้จำเลยได้ครอบครองบ้านและที่ดินจนได้กรรมสิทธิ์ ส่วนโจทก์อ้างการครอบครองตาม คำสั่งศาลและมาฟ้องขับไล่จำเลย ศาลฎีกาวางหลักว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยไม่เสียค่าตอบแทนจึงไม่เข้าตาม มาตรา 1299 วรรคสอง ฎีกาที่ 3641/2535 จ.ขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์รับซื้อไว้โดยเสียค่าตอบแทนและโดย สุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริต กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของโจทก์ตั้งแต่วันขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 ดังนั้น แม้จำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็น เจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีจนได้กรรมสิทธิ์และศาลพิพากษาให้จำเลยมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทก็ตาม เมื่อจำเลยมิได้จดทะเบียนการได้มาในที่ดินพิพาทจำเลยก็ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ผู้ได้ สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรค สอง คำพิพากษาของศาลดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ และใช้ยันโจทก์ไม่ได้ ส่วนเรื่องสุจริตจะมาพูดต่อในคราวหน้า วันนี้ขอยุติแค่นี้สวัสดีครับ ***จบการบรรยาย*** สรุปโดย A03 ตรวจทาน C2

pg. 1 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง สรุปคำบรรยายเนติบัณฑิตสมัยที่ 1/76 วิชา กฎหมายทรัพย์ - ที่ดิน (ภาคปกติ) บรรยายโดย อาจารย์สมจิตร์ ทองศรี บรรยายวันที่ 20 มิถุนายน 2566 (ครั้งที่ 5) (สัปดาห์ที่ 5) สวัสดีครับนักศึกษา วันนี้เป็นการบรรยายวิชากฎหมายทรัพย์และที่ดินครั้งที่ 5 ซึ่งในครั้งที่แล้วอาจารย์ ได้บรรยายถึงมาตรา 1299 วรรคสอง ในเรื่องหลักของกฎหมายที่ว่า หากมีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม หากยังมิได้จดทะเบียน ก็จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้เสียค่าตอบแทนและสุจริตและ ได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ โดยเราได้ตั้งข้อสังเกตมาตามลำดับจนมาถึงเรื่องที่ว่า จะต้องเสีย ค่าตอบแทนหรือไม่ ซึ่งอาจารย์ได้กล่าวเอาไว้ว่า กรณีของบทบัญญัติในมาตรา 1299 วรรคสองนั้น บุคคลภายนอกจะได้รับความคุ้มครองก็ต่อเมื่อเสียค่าตอบแทน สุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ต่อไปเรามา ดูหลักประการที่ 3 ก็คือในเรื่องของความสุจริต หมายความว่า บุคคลภายนอกที่จะ กล่าวอ้างหรือต่อสู้ผู้ซึ่งได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมว่าตนเองมีสิทธิ ที่ดีกว่านั้น ตัวเองจะต้อง 1. จะต้องเสียค่าตอบแทน 2. จะต้องสุจริต และ 3. จะต้องจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ทีนี้เราจะมาพูดถึงเรื่องของสุจริตว่าพฤติการณ์อย่างไรที่จะเรียกว่าสุจริตและพฤติการณ์อย่างไร ที่เรียกว่าไม่สุจริตนะครับ นักศึกษาคงจะพอนึกภาพออกว่าปัญหาที่ว่า การกระทำนั้นๆสุจริตหรือไม่ ส่วน ใหญ่ จะถือว่าเป็นปัญหาข้อเท็จจริง เพราะฉะนั้น พอกล่าวถึงปัญหาข้อเท็จจริง เราก็จะต้องดูแต่ละกรณีไป ว่าข้อเท็จจริงในลักษณะเช่นนี้หรือพฤติการณ์เช่นนี้ ถือว่าสุจริตหรือไม่สุจริต โดยในคำพิพากษาของศาลฎีกา หลักๆ ตั้งแต่เดิมจนถึงปัจจุบันนั้น ได้ให้คำจำกัดความ คำว่า “สุจริต” ว่าหมายถึง ไม่รู้ว่ามีผู้อื่นได้สิทธิใน อสังหาริมทรัพย์หรือ ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นมาก่อน (ฎีกาที่ 4124/2560) เพราะฉะนั้น คำว่า “สุจริต” จึงหมายถึง บุคคลภายนอกไม่รู้ว่าบุคคลอื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์หรือ ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาโดยทางอื่นมาก่อน กล่าวคือ จะต้องไม่รู้มาก่อนเลย ซึ่งตรงกันข้ามหากเรารู้ ก็ถือว่าเราไม่สุจริต เมื่อไม่สุจริต ก็จะไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง เดี๋ยวเรามาดูตัวอย่าง ฎีกาที่ 2422/2532 โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ก่อนที่ ก. จะขาย ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยแต่เมื่อโจทก์ได้ที่ดินพิพาทมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมและยังมิได้จดทะเบียนการ ได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดย สุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ก่อนซื้อที่ดินพิพาท จำเลยไปดูที่ดินพบบิดาโจทก์อยู่ในที่ดินพิพาท บิดาโจทก์บอกจำเลยว่าเช่าที่ดินพิพาทจาก ก. หากจำเลย ซื้อที่ดินพิพาทจะขอเช่าอยู่ต่อไปพฤติการณ์ดังกล่าวยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยรู้แล้วในขณะซื้อที่ดินพิพาทว่า

pg. 2 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง โจทก์ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทอยู่และรับโอนที่ดินโดยไม่สุจริต โจทก์จึงยกการได้ที่ดินพิพาทมาโดยการ ครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้จำเลย ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจด ทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ เมื่อโจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นของจำเลยยังไม่ถึงสิบปี จึงยังไม่ได้ กรรมสิทธิ์. ฎีกาที่ 3277/2534 จำเลยได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามป.พ.พ.มาตรา 1382 แล้ว โจทก์จึงรับโอนที่ดินจาก บ. ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินเพื่อตีใช้หนี้ก่อน บ. ได้พาโจทก์มาดูที่พิพาท โจทก์ย่อม เห็นจำเลยปลูกบ้านปลูกต้นไม้ยืนต้นในที่ดินพิพาทอย่างถาวร เมื่อ บ. บอกโจทก์ว่าจำเลยเช่าที่พิพาทปลูก บ้านอยู่อาศัยโจทก์เชื่อก็ไม่ได้ขอดูหลักฐานการเช่าจาก บ.ทั้งโจทก์ก็ไม่ได้สอบถามจำเลยว่าเช่าที่พิพาทจริง หรือไม่ ผิดวิสัยของผู้ซื้อที่ดินทั่วไป พฤติการณ์แสดงว่าขณะโจทก์รับโอนที่ดิน โจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลย เป็นเจ้าของที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ดังนี้จะถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยสุจริตไม่ได้ ข้อสังเกตประการต่อมา ก็คือ ถ้าความไม่รู้นั้นเกิดจากความประมาทเลินเล่ออย่างยิ่งของ บุคคลภายนอก ศาลฎีกาวางหลักเอาไว้ว่า ถ้าบุคคลภายนอกไม่รู้ว่ามีบุคคลได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือ ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น โดยการที่ไม่รู้นั้น เกิดขึ้นจากความประมาทเลินเล่อ อย่างร้ายแรง กรณีเช่นนี้ต้องถือว่าบุคคลภายนอกไม่สุจริต เช่น ฎีกาที่ 274/2495, ฎีกาที่ 4124/2560 ซึ่งเป็นกรณีที่เห็นว่ามีการปลูกบ้านอยู่บนที่ดินแต่ไม่ได้สอบถามว่าบุคคลนั้น ครอบครองอยู่ในฐานะใดเหล่านี้ เป็นต้น ฎีกาที่ 2491/2535 โจทก์ซื้อที่ดินมีโฉนดจาก จ. โดยจดทะเบียนถูกต้องก่อนซื้อ จ. บอกว่าได้ให้ จำเลยที่ 1 ปลูกบ้านอยู่ในที่พิพาทและโจทก์ก็เห็นจำเลยที่ 1 ปลูกบ้านอยู่ในที่พิพาทมากว่า 10 ปี แต่โจทก์ ไม่ได้สอบถามจำเลยที่ 1 ว่าอาศัย จ. อยู่ในที่พิพาทจริงหรือไม่ ถือว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทมาจาก จ. โดยไม่ สุจริต จำเลยที่ 1 ย่อมยกการครอบครองปรปักษ์ที่พิพาทขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้จำเลยที่ 1 ให้การไว้ว่าโจทก์ ซื้อที่ดินจาก จ. โดยไม่สุจริตศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 1 ใครมีสิทธิในที่ดิน พิพาทดีกว่ากัน ถือว่าเป็นการกำหนดครอบคลุมถึงประเด็นที่ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพากษามาโดยสุจริตหรือไม่ด้วย ทีนี้คำว่า สุจริตหรือไม่สุจริตนั้น ข้ออ้างที่ว่าสุจริตหรือเสียค่าตอบแทนนั้น ไม่ใช่ปัญหาที่เกี่ยวกับ ความสงบ ฯ โดยเฉพาะในเรื่องสุจริตนั้น จะมีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 6 บัญญัติข้อ สันนิษฐานเอาไว้ ฎีกาที่ 3031/2545 จำเลยให้การเพียงว่า จำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินส่วนพิพาทมาเป็นเวลา ประมาณ 25 ปีแล้ว มิได้ให้การว่า ส. มิใช่บุคคลภายนอกและซื้อที่ดินแปลงพิพาทจาก บ. โดยไม่สุจริต ส. ย่อม ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 ว่ากระทำการโดยสุจริต เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏเป็นอย่างอื่น การที่ศาลอุทธรณ์รับฟังว่า ส. ซื้อที่ดินแปลงพิพาทโดยสุจริตตามข้อ สันนิษฐานดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมาย

pg. 3 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง *ฎีกาที่ 7872/2556 โจทก์ซื้อฝากที่ดินมีโฉนดจากเจ้าของเดิม โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้ที่ดิน ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 6 ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต ต้องสันนิษฐานว่าโจทก์ได้ที่ดิน มาโดยเสียค่าตอบเเทนเเละโดยสุจริตเเละได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์เป็นผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจาก นิติกรรมเเละยังมิได้จดทะเบียน จึงไม่อาจยกขึ้นต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยเสีย ค่าตอบเเทนเเละโดยสุจริตเเละได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตเเล้วไม่ได้ เมื่อจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้เป็นประเด็นไว้ ว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยไม่สุจริตเเละจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต จึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทในเรื่องความ ไม่สุจริตของโจทก์ เเม้ในชั้นพิจารณาโจทก์ตอบคำถามค้านทนายจำเลยว่าโจทก์เคยเสนอขอซื้อที่ดินพิพาท จากจำเลยโดยผ่านคนกลาง ซึ่งจำเลยเห็นว่าโจทก์รู้ดีมาเเต่เเรกเเล้วว่าที่ดินพิพาทจำเลยเป็นผู้ครอบครอง ทำประโยชน์ติดต่อกันมาก็ตาม ก็ไม่อาจรับฟังมาพิสูจน์ว่าโจทก์ไม่สุจริต เพราะไม่มีประเด็นข้อนี้ให้ศาลต้อง วินิจฉัย จำเลยผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เเต่ยังมิได้จดทะเบียนเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์จึงไม่อาจยกข้อ ต่อสู้โจทก์ได้ ประเด็นต่อไปก็คือคำว่า “ได้จดทะเบียนสิทธินั้นโดยสุจริตแล้ว”ตามตำราทุกตำราและตามความเป็น จริง นั้นจะต้องถือว่า ความสุจริตนั้นจะต้องมีอยู่ตลอดจนกว่าจะได้มีการจดทะเบียน ยกตัวอย่างเช่น เจ้าหน้าที่กรมที่ดินกำลังไต่สวนอยู่ เราเป็นบุคคลภายนอกไปซื้อที่ดิน ยังไม่ได้มีการจดทะเบียนให้เรียบร้อย ต่อมาผู้ที่ครอบครองปรปักษ์มาร้องว่าตนครอบครองปรปักษ์อยู่จะเห็นได้ว่าบุคคลภายนอกยังไม่ได้จดทะเบียน ให้เรียบร้อย จึงยังไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง แต่เมื่อใดก็ตามที่มีการจดทะเบียน เรียบร้อยแล้ว แล้วต่อมาบุคคลภายนอกมาทราบทีหลังว่าที่ดินที่ตนซื้อและจดทะเบียนเรียบร้อยแล้วนั้น มีบุคคลอื่นครอบครองปรปักษ์อยู่ กรณีนี้ต้องถือว่าความสุจริตนั้นมีอยู่ตลอดจนเวลาที่ได้จดทะเบียน ดังนั้น บุคคลภายนอกจึงได้รับความคุ้มครอง ข้อสังเกตต่อมาคือ บทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสองนั้น มีการถกเถียงกันและมีการตัดสินคดีกลับไปกลับมาในบางช่วง ว่าบทบัญญัติในมาตรานี้สามารถใช้กับการได้มา ซึ่งที่ดินมือเปล่าที่มีเพียงเอกสารสิทธิเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ด้วยหรือไม่ คำตอบ ในปัจจุบันนั้นสามารถสรุปได้ว่า การได้มาซึ่งสิทธิครอบครองที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ถ้าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม จะต้องอยู่ภายในบังคับบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง เช่นเดียวกัน ฎีกาที่ 427/2538 ที่ดินพิพาทเป็นที่ทำไร่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์มีเพียง น.ส.3 บุคคล จะพึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทอย่างมากก็เพียงแต่สิทธิครอบครอง แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองโดยการแย่งการ ครอบครองแต่การได้มาของโจทก์มิได้จดทะเบียน โจทก์ก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยผู้ได้สิทธิมาโดย เสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง

pg. 4 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ข้อสังเกต ตามฎีกานี้ศาลฎีกานำหลักตามมาตรา 1299 วรรคสองมาใช้กับที่ดินที่มีน.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ด้วย แต่ปัญหาก็คือว่ากรณีของฎีกาที่ 427/2538 นั้น ข้อเท็จจริงเป็นเรื่องที่โจทก์เข้าไปแย่งการ ครอบครอง ซึ่งปัญหาที่พัวพันมาก็คือกรณีของที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก.นั้น เราได้ศึกษามาแล้วว่า ศาลฎีการับรองการโอนที่ดิน น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ตามความเป็นจริง กล่าวคือ ไม่ได้ไปจดทะเบียนก็สามารถ ใช้บังคับได้ซึ่งจะมีคำพิพากษาฎีกาของกลุ่มนี้วินิจฉัยรับรองเอาไว้เช่น เป็นการโอนโดยสละการครอบครองใน ที่ดิน น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377 และ 1388 ซึ่งศาลฎีกา เรียกว่าเป็นการโอนตามความเป็นจริง แต่ปัญหาก็เกิดขึ้นมาว่ากรณีที่มีการโอนตามความเป็นจริงที่ฎีการับรอง มาโดยตลอดนั้น จะมาปรับใช้กับบทบัญญัติในมาตรา 1299 วรรคสองได้หรือไม่ หรือหากจะพูดอีกนัยหนึ่ง ก็คือว่า การที่ นาย ก. มีที่ดิน น.ส. 3 หรือ น.ส.3 ก. แล้วต่อมาขายให้แก่ นาย ข. โดยหลีกเลี่ยงไม่ไป จดทะเบียน แล้วมีการส่งมอบที่ดินให้นาย ข.เข้าไปครอบครองทำประโยชน์เรียบร้อยแล้ว กรณีนี้ถือว่า นาย ข. ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยทางนิติกรรมหรือโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม ในเรื่องนี้มีคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ 2512/2549 วินิจฉัยว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า เพราะหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1989 มิใช่หนังสือสำคัญแสดงการกรรมสิทธิ์บุคคลจะ พึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาท คงมีแต่สิทธิครอบครอง แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแต่การได้มา ของโจทก์เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมซึ่งถ้ายังมิได้ จดทะเบียน โจทก์จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้มีสิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ โดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยที่ 2 จึง เป็นผู้สิทธิในที่ดินพิพาท *กรณีที่อาจารย์พูดถึงนั้นเป็นการได้มาโดยทางอื่น นอกจากทางนิติกรรม ซึ่งจะก่อให้เกิดผลที่ว่า หากมีกรณีที่ชาวบ้านมีที่ดิน น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. แล้วโอนขายให้แก่ผู้ซื้อตามความเป็นจริง แล้วต่อมาผู้ซื้อ เข้าไปครอบครองทำประโยชน์นั้นแล้ว และศาลฎีกาก็ยืนยันว่ากรณีเช่นนี้เป็นการได้มาซึ่งสิทธิครอบครองตาม มาตรา 1367 ประกอบมาตรา 1377 และ 1378 แต่ในความเป็นจริง เราต้องเข้าใจว่าเจ้าของที่ดินนั้น ยังถือ น.ส.3 ก. หรือ น.ส. 3 เอาไว้และมีชื่อเขาอยู่เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง แล้วเจ้าของที่ดินเดิมที่ขายที่ดินไป แล้วนั้น กลับนำ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. มาขายให้แก่นาย ค.โดยมีการไปจดทะเบียน และทำเป็นหนังสือกัน เรียบร้อย นาย ค.ไม่รู้ว่าที่ดินแปลงนี้มีการขายให้แก่ นาย ข.ไปแล้ว นาย ค.สุจริต เสียค่าตอบแทนและมีการ จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตเรียบร้อยแล้ว อาจารย์จึงถามว่าระหว่างนาย ข.ที่รับมอบหรือซื้อที่ดินตามความเป็น จริง กับนาย ค.ที่ซื้อโดยไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ใครจะเป็นบุคคลที่มีสิทธิดีกว่ากัน คำตอบ ประเด็นนี้เราจะต้องแยกว่าการซื้อโดยการส่งมอบแล้วไม่ได้ไปจดทะเบียนนั้น เป็นการได้มา โดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก หรือเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง ในเรื่องนี้ฎีกาที่ 7149/2538 วินิจฉัยเอาไว้ว่า ฎีกาที่ 7149/2538 จำเลยขายที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ผู้ร้อง โดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนโอนสิทธิกันตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิแต่การที่ผู้ร้อง ได้รับการครอบครองแล้วผู้ร้องย่อมได้สิทธิครอบครองไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377

pg. 5 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง และ 1378 เมื่อจำเลยผู้จำนองมิใช่เจ้าของที่ดินนำที่ดินไปจำนองเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์มาตรา 705 การจำนองจึงไม่มีผลโดยไม่ต้องคำนึงว่าผู้รับจำนองสุจริตหรือไม่ การได้ที่ดินมาโดยการซื้อ ขายและด้วยวิธีส่งมอบการครอบครองเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299วรรคสอง แต่ต่อมามีฎีกาที่ 2512/2549 ซึ่งข้อเท็จจริงเหมือนกัน แต่ผลทางกฎหมายที่เกิดขึ้นแตกต่างกัน โดยฎีกาที่ 2512/2549 วินิจฉัยเอาไว้ว่า “ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า เพราะหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1989 มิใช่ หนังสือสำคัญแสดงการกรรมสิทธิ์บุคคลจะพึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาท คงมีแต่สิทธิครอบครอง แม้โจทก์จะได้ สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแต่การได้มาของโจทก์เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดย ทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมซึ่งถ้ายังมิได้จดทะเบียน โจทก์จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็น บุคคลภายนอกผู้ได้มีสิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้สิทธิในที่ดินพิพาท” ข้อสังเกต จะเห็นได้ว่า ฎีกาที่ 3149/2538 กับฎีกาที่ 2512/2549 นั้น ผลทางกฎหมายแตกต่าง กัน ซึ่งในเรื่องนี้ก็มีนักกฎหมายมีความเห็นเป็น 2 ฝ่าย ฝ่ายแรกเห็นว่าการขายโดยการส่งมอบ ถือว่าเป็นการ ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม ตามฎีกาที่ 2512/2549 แต่ฎีกาที่ 7149/2538 ก็ค้ำอยู่ว่าการขาย โดยส่งมอบนั้น เป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก ซึ่งโดยส่วนตัวของอาจารย์นั้น อาจารย์ค่อนข้างจะเห็นด้วยกับหลัก ฎีกาที่ 7149/2538 ว่าการโอนขายโดยการส่งมอบการครอบครองนั้น แม้จะตกเป็นโมฆะเพราะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามหลักกฎหมายก็ตาม แต่การส่งมอบโดยการ สละการครอบครอง ก็ถือว่าเป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง ส่วนฝ่ายที่ 2 เห็นว่า เมื่อการได้มาในกรณีเช่นนี้ ไม่ได้ทำหนังสือและจดทะเบียน ก็ต้องถือว่าเป็นการ ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม ซึ่งอาจารย์มองว่า ตราบใดที่ศาลฎีกายังไม่มีการประชุมใหญ่เพื่อปฏิวัติ หลักการการจดทะเบียนที่ดินที่มีเอกสารสิทธิกำกับ เช่น น.ส. 3 หรือ น.ส.3 ก. โดยใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิเป็นหลักเพราะเป็นกฎหมายพิเศษที่บัญญัติเอาไว้ว่า การจดทะเบียนโอนที่ดิน น.ส. 3 หรือ น.ส.3 ก. หรือที่ดินที่มีโฉนด จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เราจะต้องนำเอาหลัก ตรงจุดนี้เป็นหลัก หากศาลฎีการื้อหรือประชุมใหญ่ แล้ววินิจฉัยว่าการซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่มีเอกสารสิทธิ เช่น น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. จะต้องทำตามที่ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิบัญญัติเอาไว้เท่านั้น จะไปใช้ หลักส่งมอบการครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377 และ 1388 และ เข้าครอบครองตามมาตรา 1367 แล้ววินิจฉัยว่าได้ครอบครองที่ดินแปลงนั้นไม่ได้อีกต่อไป ก็จะเหลือเพียง ประเด็นที่ว่า ที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีเอกสารสิทธิเช่น ที่ดิน สค. 1 เหล่านี้เป็นต้น เป็นที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิและ ไม่มีการแสดงออกทางทะเบียน เหล่านี้จึงจะมาใช้มาตรา 1377 มาตรา 1388 และมาตรา 1367 เมื่อเป็น เช่นนี้ก็จะทำให้หลักในเรื่องของการโอนที่ดิน น.ส. 3 ก.ก็จะอยู่ในร่องในรอยไม่เกิดปัญหา ฎีกาที่ 14737/2551 โจทก์เป็นผู้มีชื่อถือสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท จึงได้รับประโยชน์จากข้อ สันนิษฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 ว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง แต่ข้อสันนิษฐานดังกล่าวมิใช่เป็นข้อ สันนิษฐานเด็ดขาด จำเลยที่ 1 จึงสามารถนำสืบข้อเท็จจริงหักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าวได้ เมื่อข้อเท็จจริงฟัง

pg. 6 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ได้ว่า โจทก์ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาททางทะเบียนเท่านั้น หาได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินตาม ความเป็นจริงไม่ แม้ในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) จะมีชื่อ อ. เป็นผู้ถือสิทธิครอบครอง แต่การ ที่ อ. ขายที่ดินพิพาทให้แก่ ล. และได้มอบการครอบครองให้แก่ ล. ถือเป็นการสละการครอบครองที่ดินพิพาท ให้แก่ ล. ตั้งแต่ปี 2530 แล้ว อ. จึงหมดสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 และเมื่อ ล. ขายและมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 เข้าไปไถและถมดินในที่ดินพิพาท ตั้งแต่ปี 2536 จึงเป็นการเข้าครอบครองที่ดินพิพาทโดยมีเจตนาที่จะยึดถือเพื่อตน จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิ ครอบครองที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 ดังนั้น เมื่อ อ. หมดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแล้ว จึงไม่มี สิทธิที่จะขายฝากที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ แม้การขายฝากระหว่างโจทก์ กับ อ. จะทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่ทำให้โจทก์ได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าวแต่อย่างใด ต่อไปเรามาดูการเพิกถอนการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิทางทะเบียน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์มาตรา 1300 บทบัญญัติในมาตรา 1300 นั้น เป็นเรื่องการเพิกถอนการได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิทางทะเบียน กล่าวคือ มาตรา 1300 นั้น บัญญัติเอาไว้ว่า “ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ท่านว่าบุคคลนั้น อาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำ การโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทางทะเบียนไม่ได้” บทบัญญัติตามมาตรา 1300 นั้น มีหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง เรามาดูกันนะครับ นักศึกษาครับในทาง ตำรานั้น ได้เขียนเอาไว้ว่าบทบัญญัติใดมาตรา 1300 นั้น เป็นการผ่อนคลายความศักดิ์สิทธิ์ของมาตรา 1299 ซึ่งหมายความว่า บุคคลที่ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติใน มาตรา 1299 นั้น ไม่ว่าจะเป็นการได้มาตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง มีสิทธิที่จะฟ้องให้เพิกถอนการ จดทะเบียนได้ หากว่าการจดทะเบียนนั้น ทำให้สิทธิของผู้ได้มาตามมาตรา 1299 เสียเปรียบ ซึ่งคำว่า “ผ่อนคลาย” นั้น อาจารย์มีความเห็นว่าสามารถใช้ได้ทั้งวรรคหนึ่งและวรรคสอง ยกตัวอย่าง เช่น โจทก์กับจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาลว่าเมื่อโจทก์ผ่อนชำระค่าเช่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลย ครบถ้วนแล้ว ให้ที่ดินตกเป็นของโจทก์และศาลก็พิพากษาตามยอมไปแล้ว ต่อมาเมื่อโจทก์ผ่อนชำระค่าที่ดิน ครบถ้วน ก่อนที่จะมีการโอนที่ดินกัน หากปรากฏว่าจำเลยนำที่ดินแปลงนี้ไปจดทะเบียนขายให้แก่ บุคคลภายนอกและบุคคลภายนอกนั้นไม่สุจริต หรือจดทะเบียนสิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์สามารถฟ้องขอให้ เพิกถอนการจดทะเบียนได้ ซึ่งกรณีนี้เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติกรรม แต่ตัวสิทธิตัวนี้ ศาลรับรองแล้ว เพราะฉะนั้น จึงมีความหมายที่มากกว่าบุคคลสิทธิจึงต้องถือว่าเป็นเรื่องของมาตรา 1300 อีกตัวอย่างหนึ่ง คือนาย ก.ยกที่ดินมีโฉนดตีใช้หนี้ให้แก่นาย ข.โดยไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงาน เจ้าหน้าที่ แต่นาย ข. เข้าไปครอบครองแล้ว ต่อมานาย ก.นำที่ดินแปลงดังกล่าวไปขายให้แก่ ค. ซึ่งกรณีตาม ตัวอย่างนี้ ต้องถือว่า นาย ข.เป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ซึ่งอาจารย์ เคยกล่าวมาแล้วว่า การตีใช้หนี้นั้น ต้องไปปรับใช้บทบัญญัติในมาตรา 1299 วรรคแรก แต่กรณีนี้จะไปไกล กว่า เพราะเมื่อมีการตีใช้หนี้แล้ว แม้ยังไม่มีการจดทะเบียน เพียงแต่เหลือเฉพาะการจดทะเบียนอย่างเดียว

pg. 7 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง เท่านั้น อย่างอื่นได้ปฏิบัติครบถ้วนหมดแล้ว เพราะมีการตีใช้หนี้และมีการเข้าไปครอบครองแล้ว สิทธิจึงไปไกล กว่าบุคคลสิทธิ หรืออีกตัวอย่างหนึ่ง เช่น นายแดงเข้าครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนายดำจนได้กรรมสิทธิ์ครบเงื่อนไข ตามมาตรา 1382 แล้ว ต่อมาก่อนที่นายแดงจะจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว นายดำไปจดทะเบียน โอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่ขาว หากขาวรับโอนโดยไม่สุจริตหรือไม่เสียค่าตอบแทน นายแดงสามารถฟ้องขอให้ เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ตามมาตรา 1300 ซึ่งตัวอย่างที่อาจารย์กล่าวมาทั้งหมดนี้เป็นตัวอย่างที่ต่อ เนื่องมาจากมาตรา 1299 เพราะฉะนั้น เราถือว่าแดงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน อีกตัวอย่างนะครับ นายเขียวเดินผ่านที่ดินของนายเหลืองโดยปรปักษ์และได้ทางภาระจำยอม ตามกฎหมายแล้ว แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน ต่อมานายเหลืองเจ้าของภารทรัพย์จดทะเบียนก่อตั้งภาระจำยอม บนทางดังกล่าว อาจารย์เห็นว่าหากฟ้าไม่สุจริตและเสียค่าตอบแทน นายเขียวสามารถฟ้องขอให้เพิกถอนการ จดทะเบียนเกี่ยวกับทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ เหล่านี้คือหลักเกณฑ์ของมาตรา 1300 ที่ไปผ่อนคลายบทบัญญัติในมาตรา 1299 วรรคสอง ต่อมา หากเราพิจารณาดูว่ามาตรา 1300 กับมาตรา 1299 นั้น มีข้อที่เหมือนและข้อที่ต่างกัน อย่างไร ข้อที่เหมือน ก็คือบทบัญญัติในมาตรา 1300 ก็จะกล่าวถึงเรื่องค่าตอบแทนและจะกล่าวถึงเรื่องการ จดทะเบียนโดยสุจริต เพราะฉะนั้น เวลาที่เราศึกษามาตรา 1299 โดยเฉพาะมาตรา 1299วรรคสอง กับมาตรา 1300 เราก็จะเห็นได้ชัดเจนว่า หลักการของกฎหมายนี้ยังคงคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้ที่สุจริตและ เสียค่าตอบแทนอยู่นั่นเอง ส่วนข้อที่แตกต่างนั้น จะเห็นได้ว่ามาตรา 1300 นั้น ใช้กับการได้มาโดยทางนิติกรรมและทางอื่น แต่มาตรา 1299 วรรคสอง จะใช้กับการได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม ซึ่งถ้าเราพิจารณาในมุม ของคำพิพากษาของศาลฎีกาที่อาจารย์เคยกล่าวว่า เวลาที่เราอ่านฎีกาที่เกี่ยวกับมาตรา 1299 นั้น ให้เราพิจารณาว่าโจทก์คือใคร โจทก์คือบุคคลภายนอกหรือโจทก์คือผู้ที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากทางนิติกรรม ทั้งนี้เพราะ ข้อแตกต่างของมาตรา 1300 กับมาตรา 1299 วรรคสองนั้น อาจารย์มอง ว่ามันจะแตกต่างกันตรงจุดที่ว่าใครสามารถที่จะนำเครื่องมือของมาตราไหนมาใช้ อาจารย์ถามว่า นาย ก. ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนาย ข. จนได้กรรมสิทธิ์ แต่ยังไม่ได้จดทะเบียน ต่อมานาย ข.ไปขายที่ดินดังกล่าว ให้แก่นาย ค. ค.ซื้อและจดทะเบียนสิทธิเรียบร้อยแล้ว ถามว่ากรณีนี้จะเกิดการดำเนินคดีได้ในกี่มิติ คำตอบ หากเราเป็นทนายความของ นาย ก.เราจะต้องนึกถึงหลักกฎหมายในมาตรา 1300 โดยเราต้องนึกว่าข้อเท็จจริงเช่นนี้นาย ก.เป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน เพราะ นาย ก.ครอบครองปรปักษ์แล้วและสิทธิก็ได้แล้ว กฎหมายรับรองแล้ว เหลือแต่เพียงการจดทะเบียน เพราะฉะนั้น หากเราเป็นทนายความของนาย ก. เราจะต้องฟ้องนาย ค.เพื่อขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน ระหว่างนาย ข.กับนาย ค. โดยอาจจะกล่าวอ้างว่า นาย ค.ไม่สุจริต แต่หากเราเป็นทนายความของ ค. เมื่อปรากฏว่าซื้อที่ดินมาแล้ว แต่นาย ก.ยังอยู่ในที่ดิน เราก็ต้องฟ้องขับไล่ โดยกล่าวอ้างว่า ก.อยู่ในที่ดินของ นาย ค.โดยไม่มีสิทธิ

pg. 8 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง บุคคลใดบ้างที่ถือว่าเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน 1 ผู้ทำนิติกรรมเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยได้ส่ง มอบอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แล้ว ฎีกาที่ 1007/2529 จำเลยที่1ได้ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งห้ากับพวกแล้วจำเลยที่1ได้ มอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ทั้งห้ากับพวกเข้าครอบครองทำนาในที่ดินพิพาทตลอดมาโดยสัญญาว่าจะโอนสิทธิทาง ทะเบียนให้ในภายหลังซึ่งขณะนั้นที่ดินพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3)แล้วและต่อมาจำเลยที่1 ได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทไว้กับจำเลยที่2จำเลยที่1ไม่ไถ่คืนภายในกำหนดโดยจำเลยที่2ไม่เคย เกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทเลยทั้งซื้อฝากที่ดินพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนและไม่สุจริตเป็นทางให้โจทก์ทั้งห้าซึ่งอยู่ ในฐานะที่จะบังคับให้จำเลยที่1จดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้ตนได้อยู่ก่อนแล้วเสียเปรียบโจทก์ ทั้งห้ามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมขายฝากที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองได้ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์มาตรา1300และบังคับให้จำเลยที่1จดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้ตนจำเลยที่2ไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง เอาคืนที่ดินพิพาทที่ตนได้มาโดยไม่มีค่าตอบแทนและไม่สุจริต ฎีกาที่ 8698/2549 ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 2 ได้ชำระราคาครบถ้วนและเข้า ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแล้ว คงเหลือแต่การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ร้องเท่านั้น ถือได้ว่า ผู้ร้องเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 และโดยเหตุที่การบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ย่อมไม่กระทบกระทั่งถึงบุริมสิทธิหรือสิทธิ อื่น ๆ ซึ่งบุคคลภายนอกอาจร้องขอให้บังคับเหนือทรัพย์สินนั้นได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 โจทก์จึงไม่มีสิทธิ นำยึดที่ดินพิพาทเพื่อบังคับคดีอันเป็นการกระทบกระทั่งถึงสิทธิของผู้ร้องตามบทกฎหมายดังกล่าว ผู้ร้องจึงมี สิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาทที่โจทก์นำยึดได้ แต่นิติกรรมที่เพียงแต่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธินั้น ไม่ถือว่าบุคคลดังกล่าวอยู่ในฐานะอันจะให้จด ทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน ฎีกาที่ 5113/2540 ตามคำฟ้องโจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ ให้แก่โจทก์ ตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินเอกสารท้ายฟ้อง ต่อมาจำเลยที่ 1 กลับจดทะเบียนโอน ขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 4โดยความยินยอมของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ผู้ใช้อำนาจ ปกครองเป็นทางให้เสียเปรียบแก่โจทก์ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ขอให้เพิกถอน การจดทะเบียนระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 4 นั้น เมื่อสิทธิของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็น เพียงบุคคลสิทธิซึ่งมีสิทธิเพียงที่จะบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปทำการโอนขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ ตามสัญญาเท่านั้น โจทก์หามีทรัพย์สิทธิที่จะไปบังคับแก่จำเลยที่ 4 ผู้ซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จากจำเลยที่ 1 แต่อย่างใดไม่ ดังนี้โจทก์จึงมิใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนตามบทบัญญัติ มาตราดังกล่าวได้

pg. 9 “ผ ่ าคา บรรยายกร ๊ ุ ป” ห ้ ามนา ไฟล ์ สร ุ ปของทางเพจไปเผยแพร ่ ท ุ กช ่ องทาง ฎีกาที่ 601/2497 สิทธิตามสัญญาจะซื้อขายอสังหาาริมทรัพย์นั้น เป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพย์ สิทธิซึ่งจะติดตามตัวทรัพย์เอากลับคืนจากบุคคลภายนอกได้และไม่เป็นสิทธิที่จะจดทะิบียนได้ จึงไม่มีสิทธิที่จะ จดทะเบียนได้ จึงไม่มีสิทธิจะฟ้องร้องให้เพิกถอนการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลอื่นได้จดทะเบียนไว้แล้ตาม มาตรา 1300 ฎีกาที่ 90/2516 (ประชุมใหญ่) จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทจาก ม. แต่ยังชำระ ราคาไม่ครบ จำเลยจึงไม่ใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตามมาตรา 1300 คดี ของจำเลยต้องด้วยมาตรา 237 แต่ศาลก็ไม่อาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนระหว่าง ม. กับ ห.และ ระหว่างห.กับโจทก์ได้ โดยที่จำเลยมิได้ฟ้อง ม. กับ ห. เข้ามาในคดีด้วย 2. ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต ฎีกาที่ 1571/2508 เมื่อโจทก์นำยึดทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดินสองแปลงมิได้มีผู้ร้องขัดทรัพย์หรือโต้แย้ง คัดค้านแต่อย่างใด จนเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ประกาศและขายทอดตลาดไปตามคำสั่งศาล โจทก์เป็นผู้ให้ราคา สูงสุดและศาลสั่งขายให้โจทก์แล้ว เช่นนี้ถือได้ว่าโจทก์ซื้อทรัพย์รายนี้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดย สุจริต โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิเป็นเจ้าของตนได้แม้หลักฐานทางทะเบียนจะปรากฏว่ามิใช่เป็น ของจำเลยก็ตาม โจทก์ไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องหรือดำเนินคดีเรียกบุคคลภายนอกที่มีชื่อทางทะเบียนมาเป็น คู่ความก่อน 3. ผู้ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น ตามมาตรา 1299 วรรคสองนั้น แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา ฎีกาที่ 1886/2536 จำเลยทั้งสามได้ไปจดทะเบียนรับโอนมรดกที่พิพาทอันเป็นเวลาภายหลังที่ โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วจำเลยทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการรับ มรดกต้องรับไปทั้งสิทธิและตลอดจนความรับผิดต่าง ๆ จำเลยทั้งสามจึงมิใช่บุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์มา โดยเสียค่าตอบแทนตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง โจทก์ผู้ได้ กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยครอบครองปรปักษ์ ซึ่งบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้ว จึงยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยทั้งสาม และขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าว ที่ทำให้ตนเสียเปรียบได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ฎีกาที่ 2760/2548 การที่โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมาจาก ก. โดยรู้ดีว่าจำเลยครอบครองทำ ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวมาก่อนแล้ว จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตอันจะมีสิทธิในที่ดิน พิพาทดีกว่าจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง การับโอนที่ดินพิพาทของโจทก์ เป็นการทำให้จำเลยผู้ อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อนเสียเปรียบ 4. ผู้ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยคำพิพากษาตามยอม ฎีกาที่ 7205/2543 ศาลชั้นต้นพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความให้จำเลยไปจด ทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้อง โดยผู้ร้องตกลงชำระเงินที่เหลือจำนวนหนึ่งให้แก่จำเลย ดังนี้ สิทธิของผู้ร้องตามคำพิพากษาที่จะเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาโดยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อม สิ่งปลูกสร้างให้แก่ตนได้เกิดขึ้นแล้วทันทีเพียงแต่ผู้ร้องต้องชำระเงินที่เหลือตอบแทนให้ครบถ้วนตามคำ