ปัญหาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2558)

คำนำ

หนังสือ เรื่อง “ปัญหาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (จานอง เช่า สิทธิเหนือพ้ืนดิน
สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระจายอม บรรยายส่วน ภาระติดพันใน
อสังหาริมทรัพย์) รวม ๘ ประเภท” เล่มน้ีเป็นองค์ความรู้ที่ได้จากการ
ดาเนินการโครงการการประชุมเพื่อแลกเปลี่ยนเรียนรู้ (Knowledge
Forum) เรื่อง “ปัญหาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทก่อภาระ
ผกู พันในอสงั หาริมทรพั ย์ (จานองเชา่ สิทธิเหนือพนื้ ดิน สิทธิอาศยั สิทธิเก็บกิน
ภาระจายอม บรรยายส่วน ภาระตดิ พนั ในอสังหาริมทรัพย์) รวม ๘ ประเภท”
ซึ่งเป็นการดาเนินการจัดการความรู้ตามแผนจัดการความรู้ของกรมที่ดิน
ประจาปงี บประมาณ พ.ศ. ๒๕๕๘

ความรู้ท่ีได้นามารวบรวมไว้ในหนังสือเล่มน้ี เป็นความรู้ที่
ชัดแจ้ง (Explicit Knowledge) และเป็นความรู้ที่ฝังลึกในตัวคน (Tacit
Knowledge) จัดทาขึ้นเพ่ือใช้เป็นคู่มือปฏิบัติงานประเภทก่อภาระผูกพัน
ในอสังหาริมทรัพย์ อันนับเป็นความรู้ท่ีทรงคุณค่าและเป็นประโยชน์
เพื่อให้ข้าราชการกรมที่ดินรุ่นต่อไปได้ศึกษาและถ่ายโอนความรู้ให้แก่กัน
อกี ทง้ั ยังเป็นการต่อยอดความรู้ให้กระจายไปทั่วทั้งองค์กร ซึ่งจะช่วยให้คน
ในองค์กรสามารถเข้าถึงความรู้และพัฒนาตนเองให้เป็นผู้รู้รวมท้ัง
ปฏิบตั งิ านไดอ้ ยา่ งมปี ระสิทธภิ าพ

กรมที่ดินหวังเป็นอย่างย่ิงว่า องค์ความรู้ท่ีทรงคุณค่าใน
หนังสือเล่มน้ีจะเป็นประโยชน์ต่อข้าราชการกรมที่ดินและผู้สนใจ สามารถ
นาไปสู่การปฏิบัตไิ ด้อยา่ งถูกตอ้ งและขยายผลต่อยอดความรู้ต่อไปไดอ้ ีก

กรมท่ีดิน กระทรวงมหาดไทย
สานักมาตรฐานการทะเบียนทด่ี นิ
กองฝึกอบรม
สิงหาคม 2558

สารบัญ

เร่ือง หนา้

คำนำ ๑
กำรจดทะเบียนจำนอง ๓๘
กำรจดทะเบียนเช่ำ ๕๔
กำรจดทะเบยี นสทิ ธิเหนือพืน้ ดนิ ๕๘
กำรจดทะเบียนสิทธอิ ำศยั ๖๓
กำรจดทะเบียนสิทธเิ ก็บกนิ ๖๗
กำรจดทะเบยี นภำระจำยอม ๗๖
กำรจดทะเบยี นบรรยำยสว่ น ๘๑
กำรจดทะเบียนภำระตดิ พันในอสังหำริมทรัพย์ ๘๗
ประเด็นปญั หำเร่ืองจำนอง ๑๑๑
ประเด็นปญั หำเรื่องเชำ่ ๑๒๔
ประเด็นปัญหำเร่ืองสิทธเิ หนอื พื้นดิน ๑๓๑
ประเดน็ ปัญหำเรื่องสทิ ธิเก็บกิน ๑๓๓
ประเดน็ ปญั หำเรื่องภำระจำยอม ๑๔๓
ประเดน็ ปัญหำกำรจดทะเบยี นภำระตดิ พนั ในอสังหำริมทรัพย์

๑

การจดทะเบียนจานอง

 ความหมาย

จำนอง หมำยถึง สัญญำซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่ำ ผู้จำนองเอำทรัพย์สิน
ตรำไวแ้ ก่บุคคลอกี คนหนงึ่ เรยี กว่ำ ผู้รับจำนอง เป็นประกันกำรชำระหนี้
โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ประมวลกฎหมำยแพ่งและ
พำณิชย์ มำตรำ ๗๐๒)

 ระเบยี บ และแนวทางปฏบิ ัติเกยี่ วขอ้ ง

- ระเบียบกรมท่ีดิน ว่ำด้วยกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกีย่ วกบั กำรจำนองที่ดินและอสังหำริมทรัพย์อย่ำงอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐ ลงวันท่ี
๒๒ สิงหำคม ๒๕๕๐

- หนังสือกรมที่ดินท่ี มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๔๒๗๙ ลงวันท่ี ๔
มถิ ุนำยน ๒๕๕๖

- หนงั สือกรมท่ีดนิ ด่วนทส่ี ดุ ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๒๗๔ ลงวนั ท่ี ๓
กุมภำพันธ์ ๒๕๕๘

- หนังสือกรมท่ีดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐ ลงวันท่ี
๒๐ กุมภำพนั ธ์ ๒๕๕๘

- หนังสือกรมท่ีดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๗๔๑๘ ลงวันท่ี
๒๓ กรกฎำคม ๒๕๕๘

๒

 ประเภทการจดทะเบยี น

๑. จานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดินมำขอจดทะเบียนจำนอง
ที่ดินทั้งแปลงหรือจำนองอสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนท้ังหมด ไม่ว่ำท่ีดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์นั้นจะมีผู้ถือกรรมสิทธ์ิคนเดียวหรือหลำยคน ผู้ท่ีเป็น
เจ้ำของทกุ คน จำนองร่วมกนั ท้ังหมด เช่น นำย ก. เป็นเจ้ำของทด่ี นิ โฉนดท่ดี ิน
เลขท่ี ๑ นำที่ดินมำขอจดทะเบียนประเภท “จำนอง” ไว้กับธนำคำร เอ
วงเงินจำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท หรือ นำย ก. นำย ข. เป็นเจ้ำของท่ีดิน
โฉนดท่ีดินเลขที่ ๒ นำที่ดินทั้งแปลงมำขอจดทะเบียนประเภท “จำนอง”
ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง ๒๐,๐๐๐ บำท โดยธนำคำร เอ เป็นผู้
ยดึ ถอื โฉนดทดี่ นิ ทจี่ ำนองไว้เปน็ หลกั ประกนั เป็นตน้

๒. จานองเฉพาะส่วน หมำยถึง กรณีเจ้ำของท่ีดินหรือ
อสังหำรมิ ทรัพย์อยำ่ งอื่นมีหลำยคน แต่เจ้ำของท่ีดินหรืออสังหำริมทรัพย์นั้น
บำงคนขอจดทะเบียนจำนองเฉพำะสว่ นของตน ส่วนของผู้เป็นเจ้ำของคนอ่ืน
ไมไ่ ด้จำนองด้วย ให้เขียนช่ือประเภทว่ำ “จำนองเฉพำะส่วน” ซึ่งผู้จำนอง
สำมำรถจำนองได้โดยไม่ต้องให้เจ้ำของร่วมคนอื่นที่ไม่ได้จำนองด้วยให้
ควำมยินยอมแต่อย่ำงใด เช่น นำย ก. นำย ข. เป็นเจ้ำของท่ีดินโฉนดที่ดิน
เลขที่ ๒ โดย นำย ข. มำขอจดทะเบยี นประเภท “จำนองท่ีดินเฉพำะส่วน”
ของตนไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง ๒๐,๐๐๐ บำท ท่ีดินส่วนของ
นำย ก. มิไดจ้ ำนองด้วย เปน็ ตน้

๓. จานองเพ่ิมหลักทรัพย์ หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืน ขอจดทะเบียนจำนองท่ีดินหรืออสังหำริมทรัพย์
อย่ำงอื่นเพ่ิมเพื่อเป็นประกันหน้ีท่ีได้จดทะเบียนจำนองเป็นประกันไว้แล้ว

๓

โดยให้ถือจำนวนเงนิ ที่จำนองและเงอื่ นไขข้อตกลงอ่ืน ๆ เป็นไปตำมสัญญำ
จำนองเดิม เช่น เม่ือวันที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ นำย ก. จำนองที่ดิน
โฉนดทด่ี ินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงนิ จำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำ
จำนองลงวันท่ี ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำวันท่ี ๒๐ มกรำคม ๒๕๕๖
ธนำคำร เอ และนำย ก. นำท่ีดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๒ มำขอจดทะเบียน
ประเภท “จำนองเพิ่มหลักทรัพย์” ไว้กับธนำคำร เอ โดยให้ถือจำนวน
เงินท่ีจำนองและเง่ือนไขข้อตกลงอ่ืน ๆ เป็นไปตำมสัญญำจำนองลงวันท่ี
๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ทุกประกำร เปน็ ต้น

กำรจำนองเพ่ิมหลักทรัพย์ เจ้ำของทรัพย์สินท่ีจำนองเพิ่ม
หลักทรัพย์จะเป็นคนเดียวกับเจ้ำของทรัพย์สินที่จำนองเดิมหรือคนละคน
กันก็ได้ นอกจำกน้ีอสังหำริมทรัพย์ท่ีจำนองไว้เดิมกับอสังหำริมทรัพย์
ที่นำมำจำนองเพิ่มหลกั ทรัพยจ์ ะเป็นชนดิ เดยี วกันหรอื คนละชนิดก็ได้ เช่น
เดิมจำนองทดี่ นิ มโี ฉนดไว้ ตอ่ มำนำสิง่ ปลูกสร้ำงหรอื ท่ีดินที่มีหนังสือรับรอง
กำรทำประโยชน์มำจำนองเพ่ิมหลักทรัพย์ก็ทำได้ แต่ต้องจดทะเบียน
ต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีที่มีอำนำจในกำรจดทะเบียนอสังหำริมทรัพย์นั้น ๆ
กลำ่ วคอื เจ้ำของทรัพย์สินต่ำงนำทรัพย์สินของตนมำประกันหน้ีร่วมกันใน
มูลหนี้รำยเดียวกัน ผลของกำรจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ในทำงด้ำนกฎหมำย
จึงเท่ำกับเข้ำเป็นลูกหนี้ร่วมกัน และผลทำงทะเบียนที่ดินเท่ำกับจำนอง
ร่วมกัน หรือกล่ำวอีกนัยหน่ึงก็คือ กำรจำนองเพิ่มหลักทรัพย์น้ัน ทุนทรัพย์
ทจ่ี ำนองไม่เพิม่ แต่หลกั ประกันเพิ่ม

๔. จานองลาดับท่ีสอง หรือ จานองลาดับที่สาม ฯลฯ
หมำยถึง กรณีเจ้ำของท่ีดินหรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียน

๔

จำนองเพ่ือเป็นประกันไว้แล้ว ต่อมำในระหว่ำงท่ีกำรจำนองยังคงมีอยู่
เจ้ำของขอจดทะเบียนจำนองที่ดินและอสังหำริมทรัพย์เดียวกันน้ันแก่ผู้รับ
จำนองเดมิ หรือแก่ผรู้ ับจำนองอนื่ ให้เขียนช่อื ประเภทว่ำ “จำนองลำดับท่ีสอง”
หรือ “จำนองลำดับท่ีสำม” ฯลฯ แล้วแต่กรณี เช่น นำย ก. เป็นเจ้ำของ
ท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ นำท่ีดินมำขอจดทะเบียนประเภทจำนองไว้กับ
ธนำคำร เอ วงเงินจำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท ระหว่ำงกำรจำนองยังคงมีอยู่
นำย ก. ได้ขอยืมโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ มำจำกธนำคำร เอ เพื่อนำมำ
ขอจดทะเบียนประเภท “จำนองลำดับที่สอง” ไว้กับธนำคำร บี วงเงิน
จำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท เป็นต้น

๕. จานองลาดับทสี่ องเพมิ่ หลักทรัพย์ หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดิน
หรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืน ได้จดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกันไว้แล้ว
ต่อมำในระหว่ำงที่กำรจำนองยังคงมีอยู่ เจ้ำของได้นำที่ดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอื่นนั้นไปจดทะเบียนจำนองเพื่อประกันหนี้รำยอื่น
ซ่ึงได้จดทะเบียนจำนองไว้แล้วตำมสัญญำจำนองอีกฉบับหน่ึง หรือในกรณี
ที่ได้จดทะเบียนจำนองเพ่ิมหลักทรัพย์ไว้แล้ว ต่อมำได้นำอสังหำริมทรัพย์
เดียวกันนั้นไปจดทะเบียนจำนองเพ่ือประกันหน้ีรำยอื่นตำมสัญญำจำนอง
อกี ฉบับหน่งึ โดยให้ถือจำนวนเงินทีจ่ ำนองและเง่ือนไขขอ้ ตกลงอ่ืน ๆ เป็นไป
ตำมสัญญำจำนองเดิม กำรจำนองครั้งท่ีสองหรือคร้ังที่สำมน้ีให้เขียนช่ือ
ประเภทว่ำ “จำนองลำดับทส่ี องเพมิ่ หลักทรัพย์” หรือ “จำนองลำดับท่ีสำม
เพ่มิ หลกั ทรัพย์” ฯลฯ แล้วแตก่ รณี เชน่ นำย ก. เป็นเจ้ำของที่ดินโฉนด
ทีด่ นิ เลขที่ ๑ ได้จดทะเบียนประเภทจำนองไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันท่ี ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ไว้แล้ว

๕

ต่อมำในระหว่ำงท่ีกำรจำนองยังคงมีอยู่ นำย ก. ได้นำท่ีดินโฉนดที่ดินเลขที่
๑ ไปจดทะเบียนประเภท “จำนองลำดับท่ีสอง - เพ่ิมหลักทรัพย์” เพ่ือ
ประกนั หน้ีของ นำย ข. ซ่ึงได้จดทะเบียนจำนองที่ดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๓ ไว้กับ
ธนำคำร บี แลว้ ตำมสัญญำจำนองลงวันท่ี ๒๒ ธันวำคม ๒๕๕๕ อีกฉบบั หน่งึ

๖. ขึ้นเงินจากจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของท่ีดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนอง เพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้แล้ว
จำนวนหนึ่ง ต่อมำคู่กรณีได้มำขอจดทะเบียนเนื่องจำกตกลงกันเพิ่มจำนวน
เงินที่จำนองเป็นประกันให้สูงขึ้นจำกเดิม โดยมีเงื่อนไขและข้อตกลง
เช่นเดียวกับสัญญำจำนองเดิมและเป็นมูลหนี้เดียวกันกับสัญญำจำนองเดิม
เช่น นำย ก. เป็นเจ้ำของท่ีดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ได้จดทะเบียนประเภท
จำนองไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนอง
ลงวันที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ไวแ้ ล้ว ต่อมำในระหวำ่ งท่ีกำรจำนองยังคงมีอยู่
นำย ก. กับธนำคำร เอ ตกลงกนั ขึ้นเงินจำกจำนองตำมสญั ญำจำนองลงวันที่
๓ มกรำคม ๒๕๕๕ อีกเป็นเงิน ๑๐,๐๐๐ บำท รวมเป็นวงเงินจำนอง
ทั้งส้ิน ๒๐,๐๐๐ บำท จึงนำโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ มำขอจดทะเบียน
ประเภท “ขน้ึ เงินจำกจำนอง” เปน็ ตน้

๗. ไถ่ถอนจากจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกันไว้แล้ว
ต่อมำผู้ขอได้ มำขอจด ทะเ บียน เน่ืองจำ กได้ มีกำ รชำ ระห น้ีที่จ ำนองเป็ น
ประกันโดยส้ินเชิง ทำให้กำรจำนองระงับส้ินไปโดยผลของกฎหมำย ให้
เขียนช่ือประเภทว่ำ “ไถ่ถอนจำกจำนอง” หรือ “ไถ่ถอนจำกจำนอง
เฉพำะส่วน” หรือ “ไถ่ถอนจำกจำนองเพ่ิมหลักทรัพย์” แล้วแต่กรณี เช่น

๖

นำย ก. จดทะเบียนประเภทจำนองที่ดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไว้กับ
ธนำคำร เอ วงเงนิ จำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันที่ ๓
มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำนำย ก. ได้ชำระหน้ีจำนองให้กับธนำคำร เอ
เสร็จสนิ้ แลว้ โดยธนำคำร เอ ได้ทำหนังสือเป็นหลักฐำนว่ำได้รับชำระหน้ี
จำก นำย ก. ครบถ้วนแล้ว จึงยินยอมให้นำย ก. ไถ่ถอนจำนองที่ดิน
โฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ได้ พร้อมทั้งได้ส่งมอบโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ให้แก่
นำย ก. แล้ว นำย ก. จึงนำโฉนดที่ดินและหลักฐำนกำรได้รับชำระหน้ี
ของธนำคำร เอ มำยื่นคำขอจดทะเบียนประเภท “ไถ่ถอนจำกจำนอง”
เป็นตน้

๘. แบ่งไถ่ถอนจากจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอื่นได้จดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกันหน้ีไว้รวม
ต้ังแต่สองแปลงข้ึนไป หรือจำนองท่ีดินไว้แปลงเดียวต่อมำมีกำรจำนอง
เพ่ิมหลักทรัพย์ หรือมีกำรแบ่งแยกท่ีดินออกไปเป็นหลำยแปลงโดยท่ีดิน
แปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีกำรจำนองครอบติดอยู่ทั้งหมด หรือมีกำร
จำนองครอบติดอยู่ตั้งแต่สองแปลงขึ้นไป ต่อมำคู่กรณีได้มำขอจดทะเบียน
เนอื่ งจำกได้มีกำรชำระหน้ีอันจำนองเป็นประกันบำงส่วน และผู้รับจำนอง
ยินยอมให้ทด่ี นิ บำงแปลงพ้นจำกกำรจำนอง ส่วนท่ีดินที่เหลือยังคงจำนอง
เปน็ ประกันหน้ีที่เหลอื อยู่ เช่น นำย ก. จดทะเบียนประเภทจำนองท่ีดิน
โฉนดท่ีดินเลขที่ ๑ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท
ตำมสัญญำจำนองลงวันท่ี ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำนำย ก. ได้นำโฉนด
ท่ีดินเลขท่ี ๒ มำจดทะเบียนจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ไว้กับธนำคำร เอ
หลังจำกนั้น นำย ก. ได้ชำระหน้จี ำนองให้กบั ธนำคำร เอ เป็นเงิน ๕,๐๐๐ บำท

๗

โดยธนำคำร เอ และ นำย ก. ตกลงกันให้ท่ีดินโฉนดเลขที่ ๑ พ้นจำก
กำรจำนอง ส่วนโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๒ ยังคงมีกำรจำนองเพ่ือเป็นประกัน
หนที้ ี่เหลอื อยอู่ กี ๕,๐๐๐ บำท นำย ก. และธนำคำร เอ จึงนำโฉนดท่ีดิน
เลขท่ี ๑ มำขอจดทะเบยี น “แบง่ ไถ่ถอนจำกจำนอง” เป็นต้น

กำรจดทะเบยี นในกรณีเช่นนี้ คู่กรณีท้ังสองฝ่ำยต้องมำจดทะเบียน
ต่อพนักงำนเจำ้ หน้ำท่ี ผรู้ บั จำนองจะทำหลักฐำนเปน็ หนงั สอื ใหผ้ ้มู ีสิทธิในที่ดิน
หรอื ผมู้ ีสทิ ธไิ ถ่ถอนมำขอจดทะเบียนฝ่ำยเดียว ตำมมำตรำ ๘๐ แห่งประมวล
กฎหมำยที่ดิน ไม่ได้ (ระเบียบกรมที่ดิน ว่ำด้วยกำรจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเก่ียวกับกำรจำนองที่ดินและอสังหำริมทรัพย์อย่ำงอื่น พ.ศ.
๒๕๕๐ ลงวนั ท่ี ๒๒ สงิ หำคม ๒๕๕๐ ข้อ ๒๔ (๘))

๙. ไถ่ถอนจากจานองบางราย หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดิน
หรอื อสังหำริมทรัพยอ์ ย่ำงอื่น ได้จดทะเบียนจำนองเพ่ือเป็นประกันหนี้ที่มี
ผู้รับจำนองหลำยรำยในลำดับเดยี วกัน ต่อมำผู้จำนองและผู้รับจำนองบำงรำย
มำขอจดทะเบียนเนื่องจำกมีกำรชำระหนี้ให้แก่ผู้รับจำนองบำงรำยแต่ไม่
ท้ังหมด ทำให้กำรจำนองในสว่ นทเี่ ปน็ ประกันรำยนั้นระงับสน้ิ ไป ส่วนกำร
จำนองรำยอื่นที่เหลือยังคงมีอยู่ตำมเดิม และกำรท่ีลูกหนี้ ผู้จำนองชำระหนี้
ใหแ้ ก่เจ้ำหน้ีผู้รับจำนองรำยหน่ึงรำยใด เป็นเรื่องระหว่ำงลูกหนี้กับเจ้ำหนี้
รำยนั้น ๆ เท่ำนั้น ไม่มีผลกระทบหรือก่อให้เกิดควำมเสียหำยแก่เจ้ำหน้ีรำยอ่ืน
ในกำรจดทะเบียนไถ่ถอนจำกจำนองบำงรำย จึงไม่จำเป็นต้องให้ผู้รับจำนอง
รำยอื่น ๆ มำใหค้ ำยนิ ยอมหรือตกลงด้วยแต่อย่ำงใด เช่น นำย ก. จดทะเบียน
ประเภทจำนองทีด่ ินโฉนดทด่ี นิ เลขท่ี ๑ ไว้กับธนำคำร เอ และธนำคำร บี
วงเงนิ จำนอง ๒๐,๐๐๐ บำท โดยแบ่งเป็นจำนองกบั ธนำคำร เอ วงเงิน

๘

จำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท และจำนองกับธนำคำร บี วงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันท่ี ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
นำย ก. ได้ชำระหน้จี ำนองใหก้ ับธนำคำร เอ เสร็จสิ้นแล้ว โดยธนำคำร
เอ ได้ทำหนงั สอื เป็นหลกั ฐำนวำ่ ไดร้ บั ชำระหน้จี ำก นำย ก. ครบถ้วนแล้ว
จึงยินยอมใหน้ ำย ก. ไถถ่ อนจำนองที่ดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ได้ พร้อมทั้ง
ได้สง่ มอบโฉนดทด่ี ินเลขที่ ๑ ให้แก่ นำย ก. แล้ว นำย ก. จึงนำโฉนดท่ีดิน
และหลักฐำนกำรได้รับชำระหนี้ของธนำคำร เอ มำย่ืนคำขอจดทะเบียน
ประเภท “แบ่งไถ่ถอนจำกจำนองบำงรำย” ส่วนท่ีดินแปลงนี้ยังคงเป็น
หลักทรัพย์จำนองเป็นประกันหนี้ของธนำคำร บี ในวงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท เปน็ ตน้

๑๐. ผ่อนต้นเงินจากจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของท่ีดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกัน หนี้ไว้แล้ว
จำนวนหน่งึ ตอ่ มำได้มีกำรชำระหน้ที จ่ี ำนองเป็นประกันบำงส่วน หนี้ส่วน
ทเ่ี หลอื ยังคงมีกำรจำนองเป็นประกันอยู่ต่อไปตำมเดิม โดยคู่กรณีมำขอจด
ทะเบียนเพ่ือลดจำนวนเงนิ ทีจ่ ำนองเปน็ ประกันไว้เดิม เช่น นำย ก. จดทะเบียน
ประเภทจำนองท่ีดนิ โฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง
๑๐๐,๐๐๐ บำท ตำมสญั ญำจำนองลงวันที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
นำย ก. ได้ชำระหนี้จำนองบำงส่วนเป็นจำนวนเงิน ๕๐,๐๐๐ บำท
ใหก้ บั ธนำคำร เอ โดยธนำคำร เอ และนำย ก. ได้มำย่นื คำขอจดทะเบียน
ประเภท “ผ่อนต้นเงินจำกจำนอง” เพื่อเป็นหลักฐำนว่ำ นำย ก. ยังคงมี
หนี้จำนองอยู่กับธนำคำร เอ วงเงินจำนองเพียง ๕๐,๐๐๐ บำท โดย
ยงั คงมีท่ีดินโฉนดทดี่ ินเลขที่ ๑ เปน็ ประกันหน้อี ย่ตู ำมเดิม เป็นตน้

๙

๑๑. ลดเงินจากจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของท่ีดินหรือ
อสังหำริมทรพั ยอ์ ยำ่ งอืน่ ไดจ้ ดทะเบียนจำนองเพ่ือเป็นประกันหน้ีในอนำคต
ไว้แล้ว ต่อมำคู่กรณีมำขอจดทะเบียนเพ่ือลดจำนวนเงินจำนองให้ต่ำลง
กว่ำเดิม ส่วนข้อตกลงอ่ืนเป็นไปตำมเดิม เช่น นำย ก. จดทะเบียน
ประเภทจำนองที่ดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง
๑๐๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวนั ท่ี ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
นำย ก. ได้เบิกเงินกู้จำกธนำคำร เอ เป็นเงินเพียง ๕๐,๐๐๐ บำท
ธนำคำร เอ และนำย ก. จึงมำย่ืนคำขอจดทะเบียนประเภท “ลดเงินจำก
จำนอง” จำกเดิมจำนองที่ดินเป็นประกันหน้ีวงเงินจำนอง ๑๐๐,๐๐๐ บำท
ลดลงเหลือ ๕๐,๐๐๐ บำท ตำมทก่ี ยู้ มื เงินจริง เป็นตน้

๑๒. ปลอดจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนองเพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้รวม
ต้ังแต่สองแปลงข้ึนไป หรือจำนองท่ีดินไว้แปลงเดียว ต่อมำมีกำรจำนองเพ่ิม
หลักทรพั ย์หรือมีกำรแบง่ แยกท่ีดนิ ออกเป็นหลำยแปลง โดยท่ีดินแปลงแยก
และแปลงคงเหลือยังมีกำรจำนองครอบติดอยู่ทั้งหมด หรือมีกำรจำนอง
ครอบติดอยู่ต้ังแต่สองแปลงขึ้นไป ต่อมำคู่กรณีมำขอจดทะเบียนเพ่ือให้
ที่ดินที่มีกำรจำนองครอบติดอยู่แปลงใดแปลงหน่ึงหรือหลำยแปลงแต่ไม่
ท้ังหมดพ้นจำกกำรจำนอง โดยไม่ลดวงเงินจำนอง ส่วนที่ดินแปลงที่เหลือ
ยังคงมีกำรจำนองครอบติดอยู่ตำมเดิม เช่น นำย ก. จดทะเบียนประเภท
จำนองที่ดินโฉนดท่ดี นิ เลขท่ี ๑ และ ๒ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
นำย ก. และธนำคำร เอ มำขอจดทะเบียนประเภท “ปลอดจำนอง”

๑๐

โดยตกลงกันให้ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑ พ้นจำกกำรจำนองโดยที่ไม่ลดวงเงิน
จำนองเปน็ ประกัน โดยให้ที่ดินโฉนดท่ีดินเลขที่ ๒ ยงั คงมีกำรจำนองเป็น
ประกนั หนีว้ งเงินจำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท เป็นต้น

กรณีเจ้ำของท่ีดินและอสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียน
จำนองท่ีดินและส่ิงปลูกสร้ำง เป็นประกันไว้แล้ว ต่อมำคู่กรณีมำขอจด
ทะเบียนเพื่อให้เฉพำะส่ิงปลูกสร้ำงพ้นจำกจำนองส่วนที่ดินยังคงติดกำร
จำนองอยู่ ให้เขยี นชือ่ ประเภทวำ่ “ปลอดจำนอง” เช่นกัน

๑๓. โอนชาระหน้ีจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนองเพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้แล้ว
ตอ่ มำคูก่ รณมี ำขอจดทะเบียนโอนอสังหำริมทรัพย์ที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง
เพื่อเป็นกำรชำระหน้ีจำนองเป็นประกัน เช่น นำย ก. จดทะเบียน
ประเภทจำนองทด่ี ินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวนั ที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ เมื่อหนี้
ถึงกำหนดชำระแลว้ นำย ก. ผจู้ ำนองซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่มีเงินชำระหน้ีให้แก่
ธนำคำร เอ ผู้รับจำนอง จึงตกลงโอนที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ท่ีจำนองไว้
น้ันให้แก่ธนำคำร เอ เพ่ือเป็นกำรชำระหนี้จำนอง โดยจดทะเบียนใน
ประเภท “โอนชำระหนีจ้ ำนอง” เป็นตน้

กรณีกำรจดทะเบียนโอนชำระหน้ีจำนอง คู่กรณีอำจตีรำคำ
อสังหำริมทรัพย์ที่โอนน้อยกว่ำหรือสูงกว่ำจำนวนเงินที่จำนอง ถ้ำตีรำคำ
อสังหำริมทรัพย์ท่ีโอนสูงกว่ำจำนวนเงินที่จำนอง ผู้รับจำนองอำจชำระเงิน
เพม่ิ ให้แกผ่ ูโ้ อนก็ได้ แต่ถ้ำตรี ำคำอสงั หำรมิ ทรพั ยท์ โี่ อนนอ้ ยกวำ่ จำนวนเงิน

๑๑

ทจี่ ำนอง หนีส้ ว่ นทเ่ี หลอื จะเป็นหนท้ี ีไ่ มม่ ีประกัน กำรจดทะเบียนโอนชำระ
หนจ้ี ำนองโดยมีข้อตกลงเช่นน้ีให้พนกั งำนเจ้ำหนำ้ ทร่ี บั จดทะเบียนได้

๑๔. แบ่งโอนชาระหนี้จานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของท่ีดินได้
จดทะเบียนจำนองท่ีดินเพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้รวมต้ังแต่สองแปลงข้ึนไป
หรือจำนองท่ีดินไว้แปลงเดียว ต่อมำมีกำรจำนองเพิ่มหลักทรัพย์ หรือมี
กำรแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลำยแปลง โดยท่ีดินแปลงแยกและแปลง
คงเหลือยังมีกำรจำนองครอบติดอยู่ท้ังหมดหรือมีกำรจำนองครอบติดอยู่
ต้ังแต่สองแปลงขึ้นไป ต่อมำคู่กรณีมำขอจดทะเบียนโอนที่ดินท่ีจำนองเพียง
บำงแปลงเพ่ือเปน็ กำรชำระหน้ีจำนองเป็นประกันบำงส่วน ส่วนที่ดินท่ีเหลือ
ยังคงจำนองเป็นประกันหนี้ท่ีเหลืออยู่ เช่น นำย ก. จดทะเบียนประเภท
จำนองที่ดินโฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ และ ๒ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง
๑๐๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
นำย ก. ไม่สำมำรถชำระหนี้ได้ จึงทำควำมตกลงกับธนำคำรผู้รับจำนอง
มำขอจดทะเบียนโอนท่ีดนิ โฉนดที่ดินเลขท่ี ๑ เพื่อเป็นกำรชำระหน้ีจำนอง
เป็นประกันบำงส่วนเป็นจำนวนเงิน ๕๐,๐๐๐ บำท ส่วนที่ดินโฉนดท่ีดิน
เลขที่ ๒ ท่ีเหลือยังคงจำนองเป็นประกันหน้ีท่ีเหลืออยู่อีก ๕๐,๐๐๐ บำท
กรณีนจ้ี งึ จดทะเบียนประเภท “แบง่ โอนชำระหนจ้ี ำนอง” เป็นต้น

๑๕. หลุดเป็นสิทธิจากจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนองเพ่ือเป็นประกันหน้ีไว้แล้ว
ต่อมำผู้รับจำนองได้มำขอจดทะเบียนเน่ืองจำกลูกหน้ีไม่ชำระหนี้ท่ีจำนอง
เป็นประกัน ผู้รับจำนองฟ้องศำลบังคับให้ทรัพย์ที่จำนองหลุดเป็นสิทธิ
ภำยในบงั คบั แหง่ เงอ่ื นไขตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ และศำลได้มี

๑๒

คำส่ังหรือคำพิพำกษำถึงท่ีสุดให้ทรัพย์ท่ีจำนองหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้รับจำนอง
เชน่ นำย ก. จดทะเบียนจำนองที่ดนิ โฉนดที่ดนิ เลขที่ ๑ ไว้กับธนำคำร เอ
วงเงินจำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันที่ ๓ มกรำคม
๒๕๕๕ ต่อมำ ธนำคำร เอ ไดน้ ำคำสงั่ ศำลทส่ี ่งั ใหท้ ีด่ นิ โฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑
หลุดเป็นสิทธิแก่ธนำคำร เอ. มำย่ืนคำขอจดทะเบียนประเภท “หลุดเป็น
สิทธิจำกจำนอง” เรียกเก็บค่ำธรรมเนียมร้อยละ ๒ เสียภำษีอำกร
เชน่ เดยี วกบั กำรขำย เป็นตน้

๑๖. โอนสิทธิการรับจานอง หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดินหรือ
อสังหำริมทรัพย์อย่ำงอื่นได้จดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกันหน้ีไว้แล้ว
ตอ่ มำผู้รบั จำนองได้โอนสิทธิเรียกร้องในหน้ีที่จำนองเป็นประกันให้แก่บุคคลอื่น
เช่น นำย ก. จดทะเบียนประเภทจำนองท่ีดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ไว้กับ
ธนำคำร เอ วงเงินจำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันที่ ๓
มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำธนำคำร เอ ได้โอนสิทธิเรียกร้องในหน้ีที่จำนอง
เปน็ ประกนั ใหแ้ ก่ ธนำคำร บี โดยธนำคำร เอ และธนำคำร บี ได้มำขอจด
ทะเบยี นประเภท “โอนสิทธกิ ำรรับจำนอง” เป็นตน้

กรณีมีกำรขอจดทะเบียนโอนสิทธิกำรรับจำนอง ในกรณี
ที่ผู้จำนองมิได้มำให้ถ้อยคำรับรู้ยินยอมด้วย เจ้ำพนักงำนท่ีดินสำมำรถ
จดทะเบียนให้ได้ แต่ตอ้ งบนั ทกึ ลงไว้ในท้ำยสัญญำโอนสิทธิกำรรับจำนอง
นั้นว่ำ เจ้ำพนักงำนที่ดินได้บอกแก่คู่สัญญำให้บอกกล่ำวกำรโอนนี้ให้ผู้
จำนองทรำบโดยลำยลักษณ์อักษรแล้ว (ประมวลกฎหมำยแพ่งและ
พำณิชย์ มำตรำ ๓๐๖) ถ้ำรำยใดผู้จำนองได้มำให้ถ้อยคำยินยอมต่อเจ้ำ
พนกั งำนท่ดี นิ ด้วยกใ็ ห้จดทะเบียนได้

๑๓

โอนสิทธิการรับจานองตามกฎหมาย หมำยถึง กรณีที่
สิทธิกำรรับจำนองตกไปได้แก่ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องนั้นตำมผลของกฎหมำย
เชน่ กำรแปลงสภำพขององคก์ ำรโทรศพั ท์แห่งประเทศไทย โดยจดทะเบียน
เป็นบริษัทมหำชนจำกัด ภำยใต้ชื่อ “ทศท. คอร์ปอเรช่ัน จำกัด (มหำชน)”
ดังนน้ั ทดี่ ินทอี่ งคก์ ำรโทรศัพท์แห่งประเทศไทยรับจำนองไว้ ต้องจดทะเบียน
ประเภท “โอนสทิ ธกิ ำรรับจำนองตำมกฎหมำย (มำตรำ ๒๔ แห่งพระรำชบัญญัติ
ทนุ รฐั วสิ ำหกิจ พ.ศ. ๒๕๔๒)” โดยเรียกเกบ็ ค่ำธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์
เป็นตน้

โอนสทิ ธิการรับจานองบางสว่ น หมำยถึง กรณีเจ้ำของท่ีดิน
หรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนองเพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้กับ
ผู้รับจำนองรำยเดียวแต่หลำยมูลหน้ีโดยได้แยกมูลหนี้ที่จดทะเบียนจำนอง
ไว้เป็นประเภท ๆ ต่อมำผู้รับจำนองได้โอนสิทธิเรียกร้องในมูลหน้ีใดมูลหน้ี
หนง่ึ แกบ่ ุคคลอ่นื เชน่ กรณี ธนำคำร เอ รับจำนองทีด่ ินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑
ของนำย ก. เพ่อื เปน็ ประกนั กำรชำระหนีว้ งเงนิ จำนอง ๑๐๐,๐๐๐ บำท
โดยระบวุ ่ำจำนองเพ่อื เป็นประกนั หนเี้ บิกเงินเกินบัญชี ๖๐,๐๐๐ บำท และ
หนเ้ี งนิ ก้คู ำ่ กอ่ สรำ้ งโรงงำน ๔๐,๐๐๐ บำท ต่อมำธนำคำร เอ ได้โอนสิทธิ
เรยี กร้องในมูลหนี้เงินกู้ค่ำก่อสร้ำงโรงงำน ๔๐,๐๐๐ บำทให้แก่ ธนำคำร บี
โดยธนำคำร เอ และธนำคำร บี มำขอจดทะเบียนประเภท “โอนสิทธิ
กำรรับจำนองบำงส่วน” เปน็ ต้น

โอนสิทธิการรับจานองบางราย หมำยถึง กรณีเจ้ำของ
ที่ดินหรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอื่นได้ จดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกันหนี้
ที่มผี ูร้ บั จำนองหลำยรำยในลำดับเดียวกันโดยระบุว่ำจำนองเพ่ือประกันหนี้

๑๔

ท่ีมีต่อผู้รับจำนองแต่ละรำยเป็นจำนวนเท่ำใด ต่อมำผู้รับจำนองบำงรำย
ได้โอนสทิ ธิเรียกร้องในสว่ นของตนให้แก่บุคคลอื่น เช่น นำย ก. จดทะเบียน
ประเภทจำนองทด่ี นิ โฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนำคำร เอ และธนำคำร บี
วงเงินจำนอง ๒๐,๐๐๐ บำท โดยแบ่งเป็นจำนองกับธนำคำร เอ วงเงิน
จำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท และจำนองกับธนำคำร บี วงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันท่ี ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
ธนำคำร เอ ได้โอนสิทธิเรียกร้องในส่วนของตนวงเงินจำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท
ให้แกธ่ นำคำร ซี โดยธนำคำร เอ และธนำคำร ซี นำโฉนดท่ีดินเลขที่ ๑
มำย่นื คำขอจดทะเบยี นประเภท “โอนสิทธิกำรรับจำนองบำงรำย” มีผลทำ
ให้ที่ดินแปลงนี้มีกำรจำนองเป็นประกันหนี้ไว้กับธนำคำร บี วงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท และธนำคำร ซี วงเงนิ จำนอง ๑๐,๐๐๐ บำท เป็นต้น

๑๗. ระงับจานอง (ปลดจานอง) หมำยถึง กรณีเจ้ำของที่ดิน
หรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอื่น ได้จดทะเบียนจำนองอสังหำริมทรัพย์เพ่ือ
เป็นประกันหนี้ไว้แล้ว ต่อมำคู่กรณีมำขอจดทะเบียนเน่ืองจำกผู้รับจำนอง
ตกลงใหอ้ สงั หำริมทรพั ยท์ จี่ ำนองไวท้ ง้ั หมดพน้ จำกกำรจำนองไปโดยยังไม่มี
กำรชำระหนี้ที่จำนองเป็นประกัน ทำให้กำรจำนองระงับส้ินไปท้ังหมด หนี้
ยังคงมีอยู่ในลักษณะเป็นหน้ีธรรมดำท่ีไม่มีประกัน เช่น นำย ก. จดทะเบียน
ประเภทจำนองทด่ี ินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันท่ี ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
นำย ก. และธนำคำร เอ ตกลงกนั ให้ทด่ี นิ โฉนดที่ดินเลขที่ ๑ พ้นจำกกำร
จำนองโดยยังไมม่ กี ำรชำระหนี้ท่จี ำนองเป็นประกัน ทำให้กำรจำนองระงับ
สิ้นไป โดยหน้ีระหว่ำงนำย ก. กับธนำคำร เอ ยังคงมีอยู่ แต่กลำยเป็นหนี้

๑๕

ที่ไม่มีหลักทรัพย์เป็นประกันกำรชำระหนี้ โดยนำย ก. และธนำคำร เอ
ได้มำขอจดทะเบยี นประเภท “ระงบั จำนอง (ปลดจำนอง)” เป็นตน้

๑๘. ระงบั จานอง (ศาลขายบงั คบั จานอง) หมำยถึง กรณีที่มี
กำรจดทะเบียนจำนองท่ีดินหรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนเพื่อเป็นประกัน
หนี้ไว้แล้ว ต่อมำผู้รับจำนองฟ้องบังคับจำนองจนศำลได้มีคำสั่ง ให้ขำย
ทอดตลำดอสังหำริมทรัพย์นั้น ผู้ท่ีซ้ืออสังหำริมทรัพย์จำกกำรขำย
ทอดตลำดไดม้ ำขอจดทะเบียนเพื่อให้จำนองระงับส้ินไปให้เขียนช่ือประเภท
ว่ำ “ระงับจำนอง (ศำลขำยบังคับจำนอง)” ก่อน จึงจะจดทะเบียนโอนให้แก่
ผทู้ ซ่ี ้ือได้จำกกำรขำยทอดตลำดต่อไป เช่น นำย ก. จดทะเบียนประเภท
จำนองท่ีดินโฉนดท่ีดินเลขท่ี ๑ ไว้กับธนำคำร เอ วงเงินจำนอง
๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
นำย ก. ไม่สำมำรถชำระหน้ีได้ ธนำคำร เอ จึงฟ้องบังคับจำนองจนศำล
ได้มคี ำสง่ั ใหข้ ำยทอดตลำดอสังหำรมิ ทรัพยน์ ้นั มีนำยดำ ผู้ทซี่ อื้ อสงั หำริมทรัพย์
จำกกำรขำยทอดตลำดได้มำขอจดทะเบียนเพื่อให้จำนองระงับส้ินไปให้เขียน
ชอ่ื ประเภทว่ำ “ระงับจำนอง (ศำลขำยบังคับจำนอง)” ก่อน แล้วจึงขอให้
จดทะเบียนประเภท “ขำย (ตำมคำสั่งศำล.....)” เป็นต้น

๑๙. ระงบั จานอง (หน้เี กลื่อนกลนื กนั ) หมำยถึง กรณีที่มีกำร
จดทะเบียนจำนองที่ดินหรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนเพ่ือเป็นประกันหนี้
ไว้แล้ว ต่อมำผู้รับจำนองได้มำขอจดทะเบียนเน่ืองจำกอสังหำริมทรัพย์ ที่จำนอง
ได้ตกมำเป็นของผู้รับจำนองในลักษณะลูกหน้ีเจ้ำหน้ีเป็นบุคคลเดียวกัน
ทำใหก้ ำรจำนองระงับสน้ิ ไปดว้ ยหนเ้ี กล่อื นกลืนกัน เช่น นำย ก. จดทะเบียน
ประเภทจำนองทด่ี นิ โฉนดทด่ี นิ เลขที่ ๑ ไว้กับ ธนำคำร เอ วงเงินจำนอง

๑๖

๑๐,๐๐๐ บำท ตำมสัญญำจำนองลงวันท่ี ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำ
นำย ก. ไม่สำมำรถชำระหน้ีได้ ธนำคำร เอ จึงฟ้องศำลบังคับจำนองและศำล
ได้สั่งให้ขำยทอดตลำดโดยมีกำรจำนองติดไปด้วย ปรำกฏว่ำ ธนำคำร เอ
ผู้รับจำนองเป็นผู้ซื้อได้จำกกำรขำยทอดตลำด จึงต้องจดทะเบียนประเภท
“ขำยตำมคำส่ังศำล” ก่อน แล้วจึงจดทะเบียนประเภท “ระงับจำนอง
(หนเี้ กลื่อนกลืนกนั )” เป็นตน้

๒๐. แก้ไขหน้ีอันจานองเป็นประกัน หมำยถึง กรณีเจ้ำของ
ที่ดินหรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอื่นได้ จดทะเบียนจำนองเพื่อเป็นประกันหนี้
ไว้แล้ว ต่อมำคู่กรณีตกลงกันขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับกำรจำนองท่ีได้
จดทะเบียนไว้แล้วน้ัน ในส่ิงท่ีมิใช่สำระสำคัญแห่งหน้ี เช่น กำรแก้ไข
อัตรำดอกเบ้ีย, กำรเลิกประกันหน้ีลูกหน้ีบำงคน, หรือกรณีกำรจำนอง
เพื่อเปน็ ประกันหนี้เงินกู้ร่วมไว้ ภำยหลังลูกหน้ีบำงคนได้มีกำรชำระหนี้ใน
ส่วนของตนหมดแลว้ คู่กรณีตกลงใหท้ ี่ดินส่วนนน้ั พน้ จำกกำรจำนอง

๒๑. แก้ไขเปล่ียนแปลงจานอง (แปลงหน้ีใหม่) หมำยถึง
กรณีเจ้ำของท่ีดินหรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนอง
อสังหำริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหน้ีไว้แล้ว ต่อมำคู่กรณีตกลงกันขอจดทะเบียน
เพื่อแก้ไขเปล่ยี นแปลงเก่ียวกับกำรจำนองทไ่ี ด้จดทะเบยี นไว้แลว้ ในสิ่งที่เป็น
สำระสำคัญแห่งหนี้ เช่น กำรเปลี่ยนตัวลูกหนี้อันเป็นกำรแปลงหน้ีใหม่
ใหเ้ ขยี นชอ่ื ประเภทวำ่ “แกไ้ ขเปลี่ยนแปลงจำนอง (แปลงหน้ใี หม)่ ”

๒๒. เปลี่ยนชื่อผู้รับจานอง (ระหว่างกิจการท่ีเป็นนิติบุคคล
เดยี วกนั ) หมำยถึง กรณีขอจดทะเบียนเพื่อลบช่ือกิจกำรวิเทศธนกิจท่ีต่อท้ำย
ช่อื ธนำคำรผ้รู ับจำนองออกจำกหนังสือ แสดงสิทธิในที่ดิน หรือกรณีขอเปล่ียน

๑๗

ช่ือผู้รับจำนองระหว่ำงกิจกำรที่เป็นนิติบุคคลเดียวกัน เช่น ธนำคำร เอ
กิจกำรวิเทศธนกิจสำขำกรุงเทพฯ เป็นผู้รับจำนองท่ีดินของนำย ก. ไว้ตำม
สัญญำจำนอง ลงวันที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕ ต่อมำธนำคำร เอ กิจกำร
วิเทศธนกิจสำขำกรุงเทพฯ และธนำคำร เอ ผู้จัดตั้งกิจกำรวิเทศธนกิจ
สำขำกรุงเทพฯ ซึ่งท้ังสองฝ่ำยเป็นนิติบุคคลเดียวกันตำมกฎหมำย ขอให้
เปล่ียนชือ่ ผ้รู บั จำนองทีด่ ิน ตำมสญั ญำจำนอง ลงวนั ที่ ๓ มกรำคม ๒๕๕๕
จำก “ธนำคำร เอ กิจกำรวเิ ทศธนกิจสำขำกรุงเทพฯ” เป็น “ธนำคำร เอ”
กรณนี ้ีจงึ จดทะเบยี นประเภท “เปลี่ยนชื่อผู้รับจำนอง (ระหว่ำงกิจกำรที่เป็น
นิตบิ คุ คลเดียวกนั )” เป็นต้น

 หมายเหตุ

- ช่ือประเภทกำรจดทะเบียนเกี่ยวกับจำนองในกรณีอื่นนอกจำก
ที่ระบุไว้ในระเบียบกรมที่ดิน ว่ำด้วยกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับกำรจำนองที่ดินและอสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐ ให้
เขยี นชอ่ื โดยเทียบเคียงและปรับไปตำมประเภทกำรจดทะเบียนท่ีระบุไว้ใน
ระเบียบน้โี ดยอนโุ ลม

 สาระสาคัญ

- กำรจำนองเป็นกำรเอำทรัพย์สินมำประกันกำรชำระหน้ี กำร
จำนองจึงประกอบด้วย หน้ีท่ีจำนองเป็นประกันอันถือว่ำเป็นส่วนประธำน
กับสัญญำจำนองอันถือว่ำเป็นส่วนอุปกรณ์ ดังนั้น กำรจำนองขึ้นอยู่กับหน้ี
ถำ้ หน้ีระงบั ส้ินไป กำรจำนองกย็ อ่ มระงับส้นิ ไปดว้ ย

๑๘

- ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จำกทรัพย์สินท่ีจำนองก่อน
เจ้ำหน้ีสำมัญ ผู้รับจำนองบังคับชำระจำกทรัพย์สินท่ีจำนองได้ ไม่ว่ำ
ทรัพย์สินที่จำนองจะโอนไปให้แก่บุคคลใด กำรจำนองจึงเป็นทรัพยสิทธิท่ี
ตกติดไปกบั ตัวทรพั ย์ท่จี ำนอง (ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ
๗๐๒)

- ทรัพย์ที่จำนองได้ ได้แก่ อสังหำริมทรัพย์และสังหำริมทรัพย์
บำงอย่ำงตำมท่ีระบุไว้ใน ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ ๗๐๓
แต่ทรัพย์ที่จดทะเบียนจำนองต่อเจ้ำหน้ำที่ตำมประมวลกฎหมำยท่ีดินต้อง
เป็นอสังหำริมทรัพย์เท่ำนั้น (ประมวลกฎหมำยที่ดิน มำตรำ ๗๑) ซ่ึง
ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับท่ีดินมีลักษณะเป็นกำรถำวร หรือ
ประกอบเป็นอันเดียวกับท่ีดินน้ัน และหมำยควำมรวมถึงทรัพยสิทธิอัน
เกีย่ วกับทด่ี นิ หรือทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น
ด้วยส่วนสังหำริมทรัพย์ต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้ำหน้ำที่อ่ืนตำม ท่ีกฎหมำย
กำหนดไว้

- ท่ีดินท่ีจำนองได้ ได้แก่ ท่ีดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว
อนั ได้แก่ มีโฉนดท่ีดินและหนังสือรับรองกำรทำประโยชน์ (น.ส.๓, น.ส.๓ ก.
น.ส.๓ ข. และ แบบหมำยเลข ๓) เฉพำะแบบหมำยเลข ๓ ถ้ำออกก่อนใช้
ประมวลกฎหมำยท่ดี ินตอ้ งแจ้ง ส.ค. ๑

- ท่ีดินท่ีมีหลักฐำน ส.ค. ๑ จำนองได้ แต่ในทำงปฏิบัติ
พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีต้องแจ้งให้ ผู้ขอทรำบและแนะนำให้ออกหนังสือแสดง
สิทธใิ นท่ดี นิ เพอื่ พิสูจน์สิทธิควำมเป็นเจ้ำของกอ่ น

๑๙

- ที่ดินที่มีใบจองจํานองไมได เพราะผูเปนเจาของเทาน้ันที่
จํานองได (ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย+ มาตรา ๗๐๕)

- ท่ีดินที่หามโอน เชน หามโอนตามมาตรา ๓๑ และ ๕๘ ทวิ
แหงประมวลกฎหมายที่ดิน หรือมาตรา ๑๒ แหงพระราชบัญญัติจัดที่ดิน
เพ่ือการครองชีพ พ.ศ. ๒๕๑๑ เปนตน ผูเปนเจาของสามารถจํานองได
เนื่องจากการจํานองเปนการประกันการชําระหน้ีมิใชเปนการโอน แต
กฎหมายดังกลาวไดบัญญัติใหที่ดินที่หามโอนไมอยูในขายแหงการ
บังคับคดีภายในกําหนดหามโอน ผูรับจํานองจึงไมอาจบังคับจํานอง
ภายในกําหนดหามโอน ตองรอใหพนกําหนดหามโอนไปกอนจึงบังคับ
จํานองได

- ที่ดนิ ท่จี าํ นองไดตองขออนุญาต ไดแก
(๑) ที่ดินท่ีไดรับ ตามพระราชบัญญัติจัดรูปท่ีดินเพื่อ

เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๕๘ จะจํานองไดตองไดรับอนุญาตเปนหนังสือจาก
คณะกรรมการจัดรูปที่ดินกลาง หรือผูซึ่งไดรับมอบหมายจากคณะกรรมการ
จัดรูปที่ดินกลาง (มาตรา ๓๓ พระราชบัญญัติจัดรูปท่ีดินเพ่ือการ
เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๗)

(๒) ที่ดินที่ไดรับ ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปท่ีดินเพื่อ
เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘ จะจํานองไดตองไดรับอนุญาตเปนหนังสือจาก
คณะกรรมการ หรือผูซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย (มาตรา ๒๘ แหง
พระราชบญั ญัติการปฏริ ูปท่ีดนิ เพือ่ เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๑๘)

- ผูท่ีจะจาํ นองไดตองเปนเจาของทรัพย+สินในขณะที่จํานองเทาน้ัน
(ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย+ มาตรา ๗๐๕) และตองเปนเจาของ

๒๐

ในขณะจำนอง เพยี งแต่มสี ิทธเิ ป็นเจ้ำของในภำยหน้ำจะจำนองไม่ได้ เช่น
ในระหว่ำงเช่ำซื้อ ไม่อำจเอำทรัพย์สินที่เช่ำซ้ือมำจำนองได้ (คำพิพำกษำ
ฎกี ำที่ ๕๐๓/๒๕๐๔)

- บุคคลมีกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินแต่ภำยในบังคับเง่ือนไขเช่นใด
จะจำนองทรัพย์สินน้ันได้ภำยในบังคับเงื่อนไขเช่นนั้น (ประมวลกฎหมำย
แพ่งและพำณชิ ย์ มำตรำ ๗๐๖) เช่น นำย ก.เปน็ เจ้ำของที่ดินท่ีมีโฉนดที่ดิน
ไดจ้ ดทะเบยี นให้ นำย ข. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน นำย ก. มีสิทธิจำนองที่ดินได้
แต่ต้องอยู่ภำยในเง่ือนไขว่ำ นำย ข. ยังคงมีสิทธิเก็บกินอยู่ กรณีเช่นนี้ถ้ำ
มีกำรบังคับจำนองขำยทอดตลำด ผู้ที่ซ้ือไปก็ต้องซื้อภำยในเง่ือนไข คือ
สิทธเิ ก็บกินยงั คงตดิ ไปด้วย

- ผู้จำนองจะเป็นตัวลูกหน้ีเองหรือคนอ่ืนก็ได้ (ประมวล
กฎหมำยแพง่ และพำณิชย์ มำตรำ ๗๐๙)

- กำรจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำน
เจ้ำหน้ำท่ี (ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ ๗๑๔) มิฉะน้ัน
ย่อมตกเปน็ โมฆะ (ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณชิ ย์ มำตรำ ๑๑๕)

- ตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณชิ ย์ ไดก้ ำหนดข้อควำมท่ี
จะลงในสัญญำจำนอง ดงั นี้

(๑) ต้องระบทุ รัพย์สนิ ท่ีจำนอง (มำตรำ ๗๐๔)
(๒) ต้องระบุจำนวนเงินเป็นเรือนไทยเป็นจำนวนแน่ตรงตัว
หรือจำนวนข้ันสูงสุด ท่ีได้เอำทรัพย์สินจำนองน้ันตรำไว้เป็นประกัน
(มำตรำ ๗๐๘)

๒๑

(๓) สัญญำจำนอง/สัญญำต่อท้ำยฯ ต้องระบุโดยชัดเจนว่ำ
เป็นกำรประกันหน้ีของบุคคลใด จะระบุในทำนองว่ำ “ประกันหนี้นำย ก.
หรือ นำย ข.” ไม่ได้ ต้องระบุให้ชัดเจน เช่น ประกันหน้ีนำย ก. ก็ต้อง
ระบุแค่ประกันหน้ีนำย ก. หำกเป็นกำรประกันหน้ีนำย ก. และนำย ข.
ก็ต้องระบุเป็น “และ” เท่ำนั้น เนื่องจำกในกำรจดทะเบียนจำนอง
ค้ำประกันหนี้น้ัน ผู้จำนองต้องทรำบชัดเจนว่ำกำลังค้ำประกันหน้ีของ
ผู้ใด จำนวนสูงสุดเท่ำใด เป็นต้น

(๔) มีข้อควำมบำงอย่ำงที่กฎหมำยห้ำมตกลงกันไว้ก่อนหน้ี
ถงึ กำหนดชำระ (มำตรำ ๗๑๑) ได้แก่

(ก) ถำ้ ไม่ชำระหนใี้ หผ้ ู้รบั จำนองเขำ้ เป็นเจ้ำของทรพั ย์สิน
ท่ีจำนอง

(ข) ใหจ้ ดั กำรแกท่ รัพยส์ ินที่จำนองเป็นประกำรอน่ื อย่ำงใด
นอกจำกบทบัญญตั ทิ ั้งหลำยวำ่ ด้วยกำรบงั คับจำนอง

- ข้อห้ำมตำมมำตรำ ๗๑๑ เป็นข้อห้ำมมิให้ตกลงกันไว้ก่อนหน้ี
ถึงกำหนดชำระ แต่ถ้ำหน้ีถึงกำหนดชำระแล้วคู่กรณีย่อมตกลงกันได้ เช่น
เม่ือหน้ีถึงกำหนดชำระแล้วผู้จำนองซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่มีเงินชำระหน้ีให้แก่
ผ้รู ับจำนอง จึงตกลงโอนที่ดินท่ีจำนองไว้น้ันให้แก่ผู้รับจำนองเพ่ือเป็นกำร
ชำระหน้ีย่อมทำได้ โดยจดทะเบยี นในประเภทโอนชำระหน้จี ำนอง เป็นตน้

- ข้อตกลงทำนองว่ำ “ถ้ำเอำทรัพย์จำนองหลุดและรำคำทรัพย์สินน้ัน
มีประมำณต่ำกว่ำจำนวนเงินท่ีค้ำงชำระ หรือถ้ำเอำทรัพย์สินซึ่งจำนอง
ออกขำยทอดตลำดใช้หนี้ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่ำจำนวนท่ีค้ำงชำร ะ
ลูกหน้ียอมใช้เงินที่ขำดจนครบ หรือยอมให้ยึดทรัพย์สินอ่ืนนอกจำกท่ี

๒๒

จำนองนำมำบังคับชำระหนี้จนครบ” แม้ข้อตกลงน้ีจะขัดต่อมำตรำ ๗๓๓
แห่งประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ แต่มำตรำ ๗๓๓ ไม่ใช่บทบัญญัติ
แห่งกฎหมำยอันเกี่ยวกับควำมสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของ
ประชำชน ขอ้ ตกลงดงั กลำ่ วย่อมใช้บังคับได้ (คำพิพำกษำฎีกำที่ ๑๓๑๓/๒๔๘๐
และ ๑๖๘/๒๕๑๘) (ใช้เฉพำะลูกหนี้เท่ำนั้นจะใช้กับผู้ค้ำประกันซึ่งมิได้
เป็นลกู หน้ีดว้ ยไม่ได้)

- กรณไี ดม้ ีพระรำชบญั ญัตแิ กไ้ ขเพ่มิ เติมประมวลกฎหมำยแพ่งและ
พำณิชย์ (ฉบับท่ี ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗ แก้ไขเพิ่มเติมในบรรพ ๓ เอกเทศ
สัญญำ ลักษณะ ๑๑ ค้ำประกัน และลักษณะ ๑๒ จำนอง และมีผลใช้
บังคับเม่ือพ้นกำหนดเก้ำสิบวันนับแต่วันประกำศในรำชกิจจำนุเบกษำ คือ
ตง้ั แตว่ ันท่ี ๑๑ กุมภำพันธ์ ๒๕๕๘ และได้มีพระรำชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติม
ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ (ฉบับท่ี ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ มีผลใช้
บังคับวันท่ี ๑๕ กรกฎำคม ๒๕๕๘ ซ่ึงกรมท่ีดินได้มีหนังสือซ้อมควำม
เข้ำใจเกี่ยวกับพระรำชบัญญัติฯ และกำชับกำรปฏิเสธคำขอจดทะเบียน
จำนองตำมพระรำชบัญญตั ิฯ ดังกลำ่ ว จำนวน ๓ ฉบบั ดังนี้

(๑) หนังสือกรมที่ดิน ด่วนท่ีสุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๗๗๔
ลงวันท่ี ๓ กุมภำพันธ์ ๒๕๕๘ ส่งพระรำชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวล
กฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ (ฉบับที่ ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗ สรุปหลักกำรเรื่อง
คำ้ ประกนั และจำนองตำมกฎหมำยท่ีแก้ไขใหม่ และสรุปหลักเกณฑ์ข้อสัญญำ
เกี่ยวกับกำรจำนองท่ีกฎหมำยบัญญัติไว้ใหม่ให้ตกเป็นโมฆะและกำร
ดำเนนิ กำรของพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีทรำบและถือปฏิบัติ
มีสำระสำคญั ดังนี้

๒๓

(๑.๑) ผลของกฎหมำยท่ีแก้ไขใหม่มีผลโดยสรุปให้กำร
ค้ำประกันหน้ีในอนำคตหรือหนี้มีเงื่อนไขต้องกำหนดรำยละเอียดของหนี้
และขอบเขตควำมรับผิดชอบของผู้ค้ำประกันให้ชัดเจน ข้อตกลงให้ผู้
ค้ำประกัน ต้องรับผิดอย่ำงลูกหน้ีร่วมเป็นโมฆะ ข้อตกลงที่แตกต่ำงจำกที่
กฎหมำยบัญญัติเพ่ิมเติมเป็นโมฆะ ระยะเวลำ ในกำรเรียกให้ผู้ค้ำประกัน
ชดใช้เงินต้องชัดเจนมีระยะเวลำตำมที่กฎหมำยกำหนด กรณีเจ้ำหนี้ลดหนี้
หรือเพ่ิมหน้ีให้ลูกหนี้ หำกผู้ค้ำประกันไม่ทรำบมีผลให้ผู้ค้ำประกันหลุดพ้น
หำกข้อตกลงใดเป็นกำรเพิ่มภำระแก่ผู้ค้ำประกันให้เป็นโมฆะ กำรผ่อนเวลำ
ใหล้ ูกหนี้ ผู้คำ้ ประกันตอ้ งตกลงด้วยและกำรทำขอ้ ตกลงผ่อนเวลำล่วงหน้ำ
จะใชบ้ งั คับไม่ได้

(๑.๒) กำรแก้ไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมำยแพ่งและ
พำณิชย์ดังกล่ำว บทบัญญัติที่แก้ไขไม่ขัดกับทำงปฏิบัติที่กรมที่ดินได้วำงไว้
ตำมระเบียบกรมท่ีดิน ว่ำด้วยกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ
กำรจำนองที่ดินและอสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐ จึงไม่มีกรณี
ตอ้ งแกไ้ ขเพิม่ เติมระเบียบกรมทดี่ นิ ดงั กล่ำวแต่อยำ่ งใด

(๑.๓) กำรดำเนินกำรสอบสวนและจดทะเบียนของ
พนกั งำนเจ้ำหน้ำที่เร่ืองจำนองตำมบทบัญญัติท่ีแก้ไขใหม่ โดยเฉพำะกรณี
ทกี่ ฎหมำยบญั ญตั เิ พิ่มเติมและให้ข้อตกลงที่แตกต่ำงจำกท่ีกฎหมำยบัญญัติ
แก้ไขเพิ่มเตมิ เป็นโมฆะ มีผลให้กอ่ นจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรมพนักงำน
เจ้ำหน้ำท่ีมีหน้ำท่ีต้องสอบสวนและตรวจสอบสัญญำจำนองและสัญญำ
ต่อท้ำยสัญญำจำนอง ไม่ให้มีข้อตกลงที่ขัดต่อบทบัญญัติท่ีแก้ไขใหม่
ดังกล่ำว และหำกตรวจสอบปรำกฏว่ำมีข้อตกลงข้อใดข้อหนึ่งเป็นโมฆะ

๒๔

พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีไม่ต้องจดทะเบียนให้ ตำมมำตรำ ๗๓ แห่งประมวล
กฎหมำยทด่ี ิน

(๑.๔) แม้บทบัญญัติของกฎหมำยท่ีแก้ไขเพิ่มเติมใหม่น้ี
จะไม่กระทบกระเทือนถึงสัญญำที่ได้ทำไว้ก่อนกฎหมำยมีผลใช้บังคับ เว้น
แต่กรณีที่บัญญัติไว้เป็นอย่ำงอ่ืน แต่กรณีมีกำรแก้ไขสัญญำจำนองหรือ
สัญญำต่อท้ำยสัญญำจำนองหรือกำรข้ึนเงินจำนอง ถือเป็นกำรตกลงกัน
ใหมใ่ นส่วนท่ีแก้ไขหรือเพิ่มเติม ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีสอบสวนและตรวจสอบ
ด้วยว่ำมีข้อตกลงใดฝ่ำฝืนกฎหมำยที่แก้ไขใหม่หรือไม่ ประกำรใด โดยให้
ถอื ปฏบิ ัตติ ำม (๑.๓)

(๒) หนงั สือกรมที่ดนิ ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐ ลงวันท่ี
๒๐ กุมภำพันธ์ ๒๕๕๘ มสี ำระสำคญั ดงั น้ี

(๒.๑) กำรปฏิเสธคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็น
คำส่ังทำงปกครอง พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีต้องแจ้งคำสั่งพร้อมเหตุผลท่ีชัดเจนใน
กำรปฏิเสธคำขอและสิทธิในกำรอุทธรณ์ให้คู่กรณีท่ีถูกกระทบสิทธิทรำบด้วย
โดยต้องดำเนินกำรให้ เป็นไปตำมพระรำชบัญญัติวิ ธีปฏิ บัติ รำชกำร ทำง
ปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ โดยเคร่งครัด เน่ืองจำกกำรปฏิเสธคำขอโดยไม่
ปฏิบัตติ ำมหลกั เกณฑ์ของกฎหมำยยอ่ มถอื เปน็ กำรปฏิบัติหน้ำที่โดยไม่ชอบ
ด้วยกฎหมำย

(๒.๒) หลักกฎหมำยท่ีแก้ไขใหม่เป็นกำรแก้ไขเพ่ือคุ้มครอง
สิทธิของผู้จำนองซึ่งเป็นผู้ค้ำประกันหน้ีของบุคคลอื่นเป็นหลัก และบำงส่วน
เป็นกำรบัญญัติคุ้มครองสิทธิของผู้จำนองในกำรบังคับจำนอง ดังน้ัน กำร
ตรวจสัญญำจำนองและบันทึกข้อตกลงต่อท้ำยสัญญำจำนอง (ถ้ำมี)

๒๕

พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีต้องพิจำรณำให้ชัดเจนว่ำ สัญญำจำนองน้ันเป็นกำร
จำนองเพ่ือเป็นกำรค้ำประกันหน้ีของผู้จำนองเอง หรือเป็นกำรค้ำประกันหน้ี
เฉพำะของบุคคลอื่นเทำ่ น้ัน โดยให้ตรวจสอบจำกข้อสัญญำท่ีระบุว่ำเป็นกำร
จำนองค้ำประกันหน้ีของผู้ใดตำมที่คู่สัญญำระบุไว้ในสัญญำจำนองเป็นหลัก
ฉะน้ัน ในกรณีท่ีเป็นกำรจำนองเพื่อค้ำประกันหนี้ของบุคคลอื่นเท่ำน้ันกำร
ตรวจสัญญำจำนองและบันทึกข้อตกลงต่อท้ำยสัญญำจำนอง ให้พิจำรณำข้อ
สัญญำว่ำจะต้องมีข้อควำมที่ไม่ขัด ต่อกฎหมำยท่ีแก้ไขใหม่ ตำมสรุป
หลกั เกณฑ์ขอ้ สญั ญำเกี่ยวกบั กำรจำนองท่ีกฎหมำยบัญญัติไว้ใหม่ให้ตกเป็น
โมฆะทุกข้อ หำกเป็นกำรจำนองเพ่ือประกันหนี้ของผู้จำนองเองด้วย ให้
พิจำรณำตำมสรปุ หลกั เกณฑ์ข้อสัญญำเกี่ยวกับกำรจำนองที่กฎหมำยบัญญัติ
ไว้ใหม่ให้ตกเป็นโมฆะและกำรดำเนินกำรของพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี ข้อ ๗
ถึงข้อ ๙ ตำมหนังสือกรมท่ีดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๗๗๔ ลงวันที่
๓ กุมภำพันธ์ ๒๕๕๘ และตำมมำตรำ ๖๘๑ แห่งประมวลกฎหมำยแพ่งและ
พำณชิ ย์ท่ีแก้ไขใหม่ เปน็ หลกั

(๒.๓) ในกรณีท่ีข้อสัญญำไม่ชัดเจน พนักงำนเจ้ำหน้ำที่มี
อำนำจในกำรสอบสวน ตำมมำตรำ ๗๔ แห่งประมวลกฎหมำยท่ีดินและ
บันทึกถ้อยคำคู่สัญญำได้ตำมอำนำจหน้ำท่ี โดยในกรณีท่ีมีกำรแก้ไข
เปลี่ยนแปลงข้อควำมในสัญญำจำนอง หรือบันทึกข้อตกลงต่อท้ำยสัญญำ
จำนอง ตอ้ งใหค้ ู่สัญญำท้ังสองฝ่ำยลงลำยมือช่ือกำกับข้อควำมน้ัน ห้ำมมิให้
พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ปฏิเสธคำขอโดยให้ผู้ขอต้องไปจัดทำสัญญำใหม่โดย
เดด็ ขำด

๒๖

(๒.๔) ในกรณีที่ข้อสัญญำมีข้อสงสัยในกำรตีควำมและไม่
สำมำรถหำข้อยุติได้ในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หำกผู้ขอทั้งสองฝ่ำย
ยืนยนั ให้จดทะเบียนและบันทึกรับรองไว้เป็นหลักฐำนแล้ว ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
พิจำรณำและดำเนินกำรจดทะเบียนให้ต่อไปได้ เนื่องจำกหำกข้อสัญญำใด
ต่อมำในภำยหลังศำลมีคำส่ังว่ำ เป็นโมฆะ เนื่องจำกคู่สัญญำได้ตกลงกันไม่
เป็นไปตำมบทบัญญัติของกฎหมำยแล้ว ย่อมเป็นผลมำจำกกำรตกลงของ
ผจู้ ำนองและผรู้ ับจำนองที่ทำขอ้ สัญญำน้ันเอง

(๓) หนังสอื กรมท่ดี ิน ด่วนทีส่ ดุ ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๗๔๑๘
ลงวันที่ ๒๓ กรกฎำคม ๒๕๕๘ ส่งพระรำชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมประมวล
กฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ (ฉบับที่ ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ สรุปหลักกำรเร่ือง
ค้ำประกันและจำนองท่ีแก้ไขเพิ่มเติม ตำมพระรำชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติม
ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ (ฉบับท่ี ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ และสรุป
หลกั เกณฑข์ อ้ สญั ญำเก่ยี วกบั กำรจำนองที่แก้ไขเพ่ิมเติมตำมพระรำชบัญญัติแก้ไข
เพิ่มเตมิ ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ (ฉบับท่ี ๒๑) พ.ศ. ๒๕๕๘ และ
กำรพิจำรณำดำเนินกำรของพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ โดยผลของกฎหมำยที่
แกไ้ ขมีผลโดยสรปุ คอื

(๓.๑) ให้ผู้ค้ำประกันที่เป็นนิติบุคคลสำมำรถผูกพันตน
เพื่อรับผิดอย่ำงลูกหนี้ร่วมได้ รวมทั้งหำกเป็นสถำบันกำรเงินหรือประกอบ
อำชีพค้ำประกันเพ่ือสินจ้ำงเป็นปกติธุระ สำมำรถทำข้อตกลงล่วงหน้ำ
ยนิ ยอมใหม้ กี ำรผ่อนเวลำได้

๒๗

(๓.๒) กำหนดเพิ่มเติมให้ข้อตกลงที่แตกต่ำงจำกท่ี
บัญญัติไว้เกี่ยวกับสิทธิหน้ำที่ของเจ้ำหนี้และผู้ค้ำประกันตำมมำตรำ
๖๘๖ และ ๖๙๑ วรรคหนึ่ง เป็นโมฆะ

- กรณีท่ีดินหรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนได้จดทะเบียนจำนอง
ไว้แล้ว ถ้ำเจ้ำของที่ดินหรืออสังหำริมทรัพย์อย่ำงอ่ืนประสงค์จะทำกำร
จดทะเบียนประเภทอ่ืนท่ีกระทบถึงสิทธิของผู้รับโอน ผู้จำนอง ผู้รับจำนอง
และผู้ได้สิทธิจำกทรัพยสิทธิ พนักงำนเจ้ำหน้ำท่ีจะรับจดทะเบียนให้ได้
ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้คำยินยอมโดยบันทึกถ้อยคำยินยอมไว้เป็นหลักฐำน
หรือผู้รับจำนองจะทำเป็นหนังสือให้คำยินยอมมอบให้แก่ผู้จำนองมำ
ดำเนินกำร ก็ให้ทำได้ (ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ ๗๒๒)
แต่ถำ้ ผู้จำนองประสงค์จะจำนองผู้อ่ืนต่อไปเป็นลำดับหลัง ไม่ต้องได้รับคำ
ยินยอมจำกผูร้ ับจำนองในลำดบั กอ่ น

- ตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ ๗๔๖ กำร
ชำระหน้ีไม่ว่ำคร้ังใด ๆ ส้ินเชิงหรือแต่บำงส่วนก็ดี กำรระงับหนี้อย่ำงใด ๆ
กด็ ี กำรตกลงกนั แก้ไขเปลยี่ นแปลงจำนองหรอื หนี้อันจำนองเป็นประกันนั้น
เป็นประกำรใดกด็ ี ทำ่ นวำ่ ต้องนำควำมไปจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี
ในเม่ือมีคำขอร้องของผู้มีส่วนได้เสีย มิฉะนั้นท่ำนห้ำมมิให้ยกข้ึนเป็นข้อต่อสู้
บุคคลภำยนอก กรณีดังกล่ำวกฎหมำยไม่บังคับให้ต้องจดทะเบียนเพียงแต่
ถำ้ ไมจ่ ดทะเบียนจะยกขนึ้ เป็นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกไม่ได้ ถ้ำจะยกขึ้นต่อสู้
ในระหว่ำงคกู่ รณีกันเองย่อมทำได้ ไม่เป็นกำรตอ้ งหำ้ ม ดงั น้ัน กำรจดทะเบียน
ท่ีเกี่ยวกับกรณีดังกล่ำว เช่น กำรจดทะเบียนประเภทไถ่ถอนจำกจำนอง
แก้ไขหนี้อันจำนองเป็นประกัน หรือแก้ไขเปล่ียนแปลงจำนอง (แปลงหนี้ใหม่)

๒๘

จงึ เป็นกำรจดทะเบียนเพื่อยกข้ึนเป็นขอ้ ตอ่ สู้บุคคลภำยนอกเท่ำนั้น มิใช่เป็น
แบบของนิติกรรมที่กฎหมำยบังคับให้ต้องจดทะเบียนดังเช่นกำรจำนอง
ซง่ึ ถ้ำไม่จดทะเบยี นจะตกเป็นโมฆะ

 ค่าธรรมเนยี ม

- ค่ำจดทะเบียนกำรจำนอง ร้อยละ ๑ แต่อย่ำงสูงไม่เกิน
๒๐๐,๐๐๐ บำท ตำมกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตำมควำมใน
พระรำชบัญญัตใิ หใ้ ช้ประมวลกฎหมำยทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฉ)

- ค่ำจดทะเบียนกำรจำนองสำหรับกำรให้สินเชื่อเพ่ือกำรเกษตร
ของสถำบันกำรเงินท่ีรัฐมนตรีกำหนด ร้อยละ ๐.๕ แต่อย่ำงสูงไม่เกิน
๑๐๐,๐๐๐ บำท ตำมกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตำม
ควำมในพระรำชบญั ญตั ิให้ใช้ประมวลกฎหมำยที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗)
(ช) (ธนำคำรท่ีรัฐมนตรีกำหนดได้แก่ ธนำคำรเพื่อกำรเกษตรและสหกรณ์
กำรเกษตร ธนำคำรพำณิชย์ตำมกฎหมำยว่ำด้วยธนำคำรพำณิชย์และบรรษัท
เงินทุนอุตสำหกรรมแห่งประเทศไทย ตำมประกำศกระทรวงมหำดไทย
ลงวันที่ ๑๙ มถิ ุนำยน ๒๕๓๔)

- ค่ำจดทะเบียนกำรจำนอง เฉพำะในกรณีที่องค์กำรบริหำร
สินเชื่ออสังหำริมทรัพย์หรือบริษัทจำกัดที่สถำบันกำรเงินตำมพระรำช
กฤษฎีกำจัดตั้งองค์กำรบริหำรสินเช่ืออสังหำริมทรัพย์ พ.ศ.๒๕๔๐ จัดตั้งข้ึน
เพื่อดำเนินกำรบริหำรสินเช่ืออสังหำริมทรัพย์โดยควำมเห็นชอบของธนำคำร
แห่งประเทศไทยเป็นผู้ขอจดทะเบียน ร้อยละ ๐.๐๑ แต่อย่ำงสูงไม่เกิน
๑๐๐,๐๐๐ บำท ตำมกฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตำมควำม
ในพระรำชบัญญตั ใิ หใ้ ชป้ ระมวลกฎหมำยทีด่ นิ พ.ศ.๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ซ)

๒๙

- ค่ำจดทะเบียนโอนสิทธิกำรรับจำนอง เฉพำะในกรณีท่ีสถำบัน
กำรเงนิ รบั โอนสทิ ธิเรยี กรอ้ งจำกกำรขำยทรัพย์สินเพือ่ ชำระบญั ชีของบริษัท
ท่ีถูกระงบั กำรดำเนินกจิ กำรตำมมำตรำ ๓๐ แห่งพระรำชกำหนดกำรปฏิรูป
ระบบสถำบันกำรเงิน พ.ศ.๒๕๔๐ เป็นผู้ขอจดทะเบียนร้อยละ ๐.๐๑ แต่
อย่ำงสูงไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บำท ตำมกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.
๒๕๔๑) ออกตำมควำมในพระรำชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมำยท่ีดิน พ.ศ.
๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฌ)

- ค่ำจดทะเบียนจำนอง สำหรับกำรให้สินเชื่อเพ่ือฟ้ืนฟูควำม
เสียหำยจำกอุทกภยั อคั คภี ยั วำตภัย หรือมหันตภัยอื่น ทั้งนี้ตำมหลักเกณฑ์
ที่รัฐมนตรีกำหนด ร้อยละ ๐.๐๑ ตำมกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑)
ออกตำมควำมในพระรำชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมำยท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ข้อ ๒ (๗) (ญ)

- ค่ำจดทะเบียนกำรจำนอง เฉพำะในกรณีที่คณะรัฐมนตรีมีมติ
ให้ลดหย่อนค่ำธรรมเนียมเป็นพิเศษ เพ่ือประโยชน์สำธำรณะหรือควำม
ม่ันคงในทำงเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งน้ีตำมหลักเกณฑ์ท่ีคณะรัฐมนตรี
กำหนด ร้อยละ ๐.๐๑ ตำมกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออก
ตำมควำมในพระรำชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมำยที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ
๒ (๗) (ฎ)

- ให้เรียกเกบ็ คำ่ จดทะเบยี นกำรจำนองอสังหำริมทรัพย์และกำร
จำนองห้องชุด ร้อยละ ๐.๐๑ กรณีผู้ประสบภัยเป็นผู้จำนอง กำรจำนอง
ให้ผู้ประสบภัยนำหนังสือรับรองว่ำเป็นผู้ประสบภัยจำกองค์กรปกครอง
ส่วนท้องถิ่นท้องที่ท่ีอสังหำริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขต มำแสดงต่อพนักงำน

๓๐

เจ้ำหน้ำท่ี ตำมประกำศกระทรวงมหำดไทย เร่ือง กำรเรียกเก็บ
ค่ำธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตำมประมวลกฎหมำยที่ดิน
กรณีกำรโอนและกำรจำนองอสังหำริมทรัพย์ของผู้ประสบภัยธรรมชำติใน
พ้ืนท่ี ๖ จังหวัดภำคใต้ ตำมหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด ฉบับลงวันท่ี
๒๘ มถิ นุ ำยน ๒๕๔๘ และประกำศกระทรวงมหำดไทย เร่ืองกำรเรียกเก็บ
ค่ำธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตำมกฎหมำยว่ำด้วยอำคำรชุด
กรณีกำรโอนและจำนองห้องชุดของผู้ประสบภัยธรรมชำติในพื้นที่ ๖
จังหวัดภำคใต้ ตำมหลักเกณฑ์ท่ีคณะรัฐมนตรีกำหนด ฉบับลงวันท่ี ๒๘
มิถุนำยน ๒๕๔๘

- กำรจำนองเพ่ิมหลักทรัพย์ ผ่อนต้นเงินจำกจำนอง แก้ไขหน้ี
อันจำนองเป็นประกัน โอนสิทธิกำรรับจำนอง (โดยมีกฎหมำยเฉพำะ)
ปลอดจำนอง ระงับจำนอง (ศำลขำยบังคับจำนอง) ระงับจำนอง (หนี้
เกล่ือนกลืนกัน) ไถ่ถอนจำกจำนอง แบ่งไถ่ถอนจำกจำนอง ระงับจำนอง
(ปลอดจำนอง) ลดเงินจำกจำนองโอนมรดกสิทธิกำรรับจำนองเป็นกำรจดทะเบียน
ไม่มีทุนทรัพย์ เรียกเก็บค่ำธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บำท ตำมกฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ออกตำมควำมในพระรำชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมำยทดี่ ิน พ.ศ.๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ)

- กำรข้ึนเงินจำนอง แก้ไขเปล่ียนแปลงจำนอง (แปลงหน้ีใหม่)
โอนสิทธิกำรรับจำนอง จำนองลำดับสอง ลำดับสำม เรียกเก็บค่ำธรรมเนียม
เชน่ เดียวกับกำรจดทะเบยี นประเภทจำนอง

- โอนชำระหนี้จำนอง และหลุดเป็นสิทธิจำกจำนอง เรียกเก็บ
ค่ำธรรมเนียมในประเภทมีทนุ ทรัพย์ ตำมนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.

๓๑

๒๕๔๑) ออกตำมควำมในพระรำชบัญญัตใิ ห้ใช้ประมวลกฎหมำยทีด่ นิ พ.ศ.
๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗)(ก)

- ค่ำธรรมเนียมและภำษีอำกรกำรโอนชำระหนี้จำนองกรณี
ธนำคำรเพ่ือกำรเกษตรและสหกรณ์กำรเกษตรผู้รับโอนรับภำระเป็นผู้เสีย
แทนผโู้ อน

(๑) กำรโอนชำระหน้ีจำนองเป็นกำรโอนทรัพย์สินท่ีได้จำนอง
เป็นประกันไวต้ ีใช้หนที้ ีม่ ีกำรจำนองเป็นประกัน เมื่อได้มีกำรตกลงกันไว้แล้ว
โดย ธกส. เป็นฝำ่ ยเสียหรือออกค่ำธรรมเนียม ภำระหน้ำท่ีท่ีกฎหมำยกำหนด
จึงตกแก่ ธกส. จึงได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่ำธรรมเนียมตำมนัยมำตรำ ๔๑
วรรคสอง แห่งพระรำชบัญญัติธนำคำรเพื่อกำรเกษตรและ สหกรณ์กำรเกษตร
พ.ศ.๒๕๐๙

(๒) ในส่วนภำษีอำกร กรมสรรพำกรแจ้งว่ำ กรณี ธกส. ในฐำนะ
ผู้รับจำนองตกลงจะรับภำระเป็นผู้เสียค่ำธรรมเนียม ค่ำภำษีอำกร และ
ค่ำใช้จ่ำยอ่ืนท้ังหมดแทนผู้โอนที่เป็นบุคคลธรรมดำ ซ่ึงตำมประมวลรัษฎำกร
ถือว่ำเปน็ ผมู้ เี งนิ ไดแ้ ละไมม่ กี ฎหมำยใดยกเว้นภำษีอำกรให้ จึงมีหน้ำท่ีต้อง
เสียภำษีเงินได้ตำมมำตรำ ๔๑ แห่งประมวลรัษฎำกร และต้องออกใบรับ
ตำมมำตรำ ๑๐๕ แห่งประมวลรัษฎำกร และเน่ืองจำกกำรจดทะเบียน
อสังหำริมทรัพย์ซึ่งเป็นนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับเป็นนิติกรรมที่ต้อง
จดทะเบยี นตำมกฎหมำย ใบรับดังกล่ำวจงึ ตอ้ งปดิ แสตมป์ตำมลักษณะแห่ง
ตรำสำร ๒๘ (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตรำอำกรแสตมป์ โดยผู้ออกใบรับเป็น
ผู้ต้องเสียอำกร ดังน้ัน กรณีผู้โอนซ่ึงเป็นผู้ท่ีต้องเสียอำกรตำมลักษณะ
แห่งตรำสำร ๒๘ (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตรำอำกรแสตมป์และได้รับยกเว้นไม่

๓๒

ต้องเสียอำกร ได้ตกลงให้ ธกส. ซ่ึงเป็นผู้รับโอนอสังหำริมทรัพย์รับภำระเสีย
ค่ำธรรมเนียม ค่ำภำษีอำกร และค่ำใช้จ่ำยอ่ืนทั้งหมดก็ตำม แต่ภำระอำกรแสตมป์
หรือภำษเี งินได้ดังกล่ำวยังคงมีอยู่ตำมกฎหมำยไม่ได้รับกำรยกเว้นแต่อย่ำงใด
(หนังสือกรมทีด่ ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๕๐๖๕ ลงวันที่ ๒๑ พฤศจิกำยน ๒๕๔๕)

- กรณีที่ผู้จำนองขอจดทะเบียนจำนองเป็นประกันกับผู้รับ
จำนองหลำยรำย โดยกำหนดแยกวงเงินกำรรับจำนองของผู้รับจำนอง
แต่ละรำยและอัตรำดอกเบ้ียท่ีแตกต่ำงกัน แม้จะมีผลทำให้ผู้รับจำนอง
แต่ละรำยเป็นผู้รับจำนองในลำดับเดียวกัน แต่ก็ไม่ถือว่ำกำรจำนองดังกล่ำว
เป็นกำรจำนองเพ่ือเป็นประกันหน้ีแต่เพียงรำยหน่ึงรำยเดียวและผู้รับ
จำนองแต่ละรำยก็มิได้เป็นเจ้ำหนี้ร่วมกัน กำรเรียกเก็บค่ำธรรมเนียมในกรณีนี้
จึงต้องเรยี กเกบ็ จำกวงเงนิ จำนองที่มีต่อผู้รับจำนองแต่ละรำย โดยเรียกเก็บ
ร้อยละ ๑ แต่อย่ำงสูงไม่เกิน ๒๐๐,๐๐๐ บำท ตำมกฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๐
(พ.ศ. ๒๕๓๔)ฯ (ปัจจุบันเป็นกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ข้อ
๒ (๗)(ฉ)(หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๓๔๒๒๗ ลงวันท่ี ๒๖
กนั ยำยน ๒๕๓๗)

- กรณยี กเว้นไมต่ ้องเสยี คา่ ธรรมเนียม
(๑) พระรำชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ.๒๕๑๑ มำตรำ ๙ (ปัจจุบัน

คือ มำตรำ ๖ แห่งพระรำชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ.๒๕๔๒) บัญญัติให้กำร
จดทะเบียนได้รับกำรยกเว้นไม่ต้องเสียค่ำธรรมเนียมคู่สัญญำที่เก่ียวข้อง
ในกำรจดทะเบียน จึงได้รับยกเว้นค่ำธรรมเนียมท้ังหมดไม่ว่ำคู่สัญญำฝ่ำยใด
จะมีหน้ำที่ต้องเสีย (หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๘๖๔ ลงวันท่ี
๑ ตลุ ำคม ๒๕๑๗)

๓๓

กรณีที่สหกรณ์รับจำนองอสังหำริมทรัพย์เพ่ือเป็นประกันกำร
เข้ำทำงำนเป็นเจ้ำหน้ำท่ีของสหกรณ์ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่ำธรรมเนียม
ตำมนัยมำตรำ ๙ แห่งพระรำชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๑๑ (ปัจจุบันคือ
มำตรำ ๖ แห่งพระรำชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๔๒) (หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี
มท ๐๖๐๘/ว ๑๘๕๕๕ ลงวันท่ี ๑๕ สิงหำคม ๒๕๑๖)

ค่ำธ รรมเนียมซึ่งได้รับกำรยกเว้นตำมมำตรำ ๙ แห่ง
พระรำชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ.๒๕๑๑ (ปัจจุบันคือ มำตรำ ๖ แห่ง
พระรำชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ.๒๕๔๒) และตำมข้อ ๙ แห่งประกำศของ
คณะปฏิวัติ ฉบับท่ี ๑๔๑ ลงวันท่ี ๑ พฤษภำคม ๒๕๑๕ นั้น หมำยถึง
ค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมทั้งค่ำคำขอและ
ค่ำประกำศที่เกี่ยวข้องกับกำรจดทะเบียนด้วย (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท
๐๖๑๒/๑/ว ๕๗๗๒ ลงวนั ที่ ๒๐ มนี ำคม ๒๕๒๒)

(๒) ประกำศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๑๔๑ ลงวันที่ ๑
พฤษภำคม ๒๕๑๕ ข้อ ๙ (ปัจจุบันเป็นไปตำมมำตรำ ๑๒๖ แห่ง
พระรำชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๔๒ ) บัญญัติให้กลุ่มเกษตรกรได้รับกำร
ยกเว้นค่ำธรรมเนียมเท่ำนั้น ส่วนคู่กรณีอีกฝ่ำยหน่ึงหำได้รับกำรยกเว้นไม่
ดังนั้น คู่สัญญำอีกฝ่ำยหนึ่งจึงต้องเสียค่ำธรรมเนียม ถ้ำมีหน้ำต้องเสีย
(หนังสือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๗๖๔ ลงวันท่ี ๑ ตุลำคม ๒๕๑๗)

กำรจดทะเบียนจำนอง คู่สัญญำจะตกลงกันให้ฝ่ำยหนึ่งฝ่ำยใด
เป็นผู้เสียก็ได้ ฉะน้ัน หำกกำรสอบสวนปรำกฏว่ำ คู่สัญญำตกลงกันให้ฝ่ำย
สมำชิกผู้จำนองเป็นผู้เสียค่ำธรรมเนียมแล้ว กำรจำนองรำยนี้สมำชิกผู้
จำนองจะตอ้ งเสียคำ่ ธรรมเนยี ม แต่ถ้ำสญั ญำตกลงกันให้ฝ่ำยกลุ่มเกษตรกร

๓๔

เป็นผู้เสียค่ำธรรมเนียมกำรจำนองรำยน้ีก็ได้รับกำรยกเว้นไม่ต้องเสีย
ค่ำธรรมเนียม (หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๐๒๓๒๑๕ ลงวันที่
๑๗ กนั ยำยน ๒๕๑๘)

(๓) พระรำชบัญญัติธนำคำรเพ่ือกำรเกษตรและสหกรณ์
กำรเกษตร พ.ศ. ๒๕๐๙ มำตรำ ๔๑ วรรคสอง ซึ่งแก้ไขเพ่ิมเติมโดย
พระรำชบัญญัติธนำคำรเพ่ือกำรเกษตรและสหกรณ์กำรเกษตร (ฉบับท่ี ๓)
พ.ศ.๒๕๒๕ บัญญัติยกเว้นให้ธนำคำรเพื่อกำรเกษตรฯ (ธกส.) ได้รับยกเว้น
คำ่ ธรรมเนียมเท่ำน้นั ค่กู รณีอกี ฝำ่ ยจึงต้องเสียค่ำธรรมเนียมถ้ำมีหน้ำท่ีต้องเสีย
(หนงั สือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๓๓๔๐ ลงวันที่ ๒๙ กนั ยำยน ๒๕๒๕)

กำรท่ีธนำคำรเพือ่ กำรเกษตรฯ เปน็ ผรู้ ับจำนองและตกลงยินยอม
ท่ีจะเปน็ ฝ่ำยเสียหรอื ออกใช้ค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนจำนองเสียเอง
ก็ย่อมทำได้ และเม่ือธนำคำรเป็นฝ่ำยเสียหรือออกใช้ จึงได้รับกำรยกเว้น
ไมต่ ้องเสียค่ำธรรมเนยี ม ตำมนัยมำตรำ ๔๑ วรรคสอง แห่งพระรำชบัญญัติ
ธนำคำรเพ่อื กำรเกษตรฯ (หนังสอื กรมที่ดิน ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๔๗๑๗ ลงวันท่ี
๒๒ กมุ ภำพนั ธ์ ๒๕๒๖)

 ภาษีเงนิ ได้หัก ณ ทจี่ า่ ย

- โอนชำระหน้ีจำนอง ต้องเสียภำษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่ำย
เช่นเดียวกับกำรจดทะเบียนขำยและต้องเสียอำกรตำมประมวลรัษฎำกร
(หนงั สือกรมทีด่ นิ ที่ ๓๑๓๕/๒๕๐๕ ลงวันที่ ๒๔ เมษำยน ๒๕๒๕ หนังสือ
กรมท่ีดิน ท่ี ๑๒๕๕/๒๕๐๖ ลงวันท่ี ๑๓ กุมภำพันธ์ ๒๕๐๖ เวียนโดย
หนังสอื กรมที่ดิน ที่ ๑๓๙๘/๒๕๐๖ ลงวนั ที่ ๑๘ กมุ ภำพันธ์ ๒๕๐๖)

๓๕

- หลุดเป็นสิทธิจำกจำนอง ต้องเสียภำษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ำย และ
ต้องเสียอำกรตำมประมวลรัษฎำกร เช่นเดียวกับกำรจดทะเบียนขำย
(หนังสือกรมสรรพำกร ด่วนท่สี ดุ ท่ี กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗ ลงวันที่ ๑๔ มีนำคม
๒๕๓๗ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๑๙๑๕ ลงวันท่ี ๑๙
กรกฎำคม ๒๕๓๗)

- กำรจดทะเบียนโอนสิทธิกำรรับจำนองไม่มีกรณีต้องเสียภำษี
เงินได้หัก ณ ที่จ่ำย และอำกรแสตมป์ แต่ถ้ำหำกเป็นกำรโอนสิทธิกำรรับ
จำนองมีคำ่ ตอบแทนตอ้ งเสยี อำกรแสตมป์ดว้ ย

 ภาษธี รุ กจิ เฉพาะ

- กำรโอนชำระหนี้จำนองและหลุดเป็นสิทธิจำกจำนอง หำกอยู่
ในหลกั เกณฑต์ ้องเสยี ภำษธี ุรกิจเฉพำะ ก็ตอ้ งเสยี ภำษีธุรกิจเฉพำะดว้ ย

 อากรแสตมป์

- กำรจำนองเปน็ ประกนั หน้ีกำรกู้ยืมเงินหรือหนี้เบิกเงินเกินบัญชี
จำกธนำคำร อันจะต้องปิดตำมลักษณะแห่งตรำสำร ข้อ ๕ แห่งบัญชี
อัตรำอำกรแสตมป์ ท้ำยหมวด ๖ ของลักษณะ ๒ แห่งประมวลรัษฎำกร
กล่ำวคือ ทุกจำนวนเงนิ ๒,๐๐๐ บำท หรือเศษของ ๒,๐๐๐ บำท แห่งยอดเงิน
ที่กยู้ มื หรือตกลงให้เบิกเงินเกินบัญชีต้องเสียอำกร ๑ บำท ค่ำอำกร เม่ือ
คำนวณแล้วเกิน ๑๐,๐๐๐ บำท ใหเ้ สีย ๑๐,๐๐๐ บำท ใหถ้ ือปฏบิ ตั ิดงั น้ี

(๑) กรณีที่ได้จัดทำตรำสำรอันเป็นหลักฐำนกู้ยืมเงินหรือเบิก
เงนิ เกินบญั ชจี ำกธนำคำรไวแ้ ล้ว กอ่ นมำขอจดทะเบยี นจำนอง

๓๖

(ก) ถ้ำคู่กรณีนำตรำสำรอันเป็นหลักฐำนแห่งหน้ี
ดังกล่ำวมำแสดงให้พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ตรวจสอบว่ำ ได้มีกำรปิดอำกร
แสตมป์ตำมลักษณะแห่งตรำสำร ข้อ ๕ แห่งบัญชีอัตรำอำกรแสตมป์
ถูกต้องแล้วหรือไม่ ถ้ำยังไม่ถูกต้องให้ผู้ท่ีมีหน้ำที่ปิดอำกรแสตมป์จัดกำร
ปิดอำกรแสตมป์ในตรำสำรนั้นให้ถูกต้องเสียก่อน เมื่อปิดถูกต้องแล้วให้
บันทึกไว้หลังสัญญำจำนองฉบับสำนักงำนท่ีดินว่ำ “ได้มีกำรปิดอำกร
แสตมปใ์ นตรำสำรอันเปน็ หลักฐำน….……(กำรกู้ยืมเงินและหรือเบิกเงินเกิน
บัญช)ี ถกู ต้องแลว้ ” และให้พนกั งำนเจำ้ หนำ้ ทีล่ งนำมกำกบั ไว้

(ข) ถ้ำคู่กรณีไม่นำตรำสำรอันเป็นหลักฐำนแห่งหน้ี
มำแสดง ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำที่สอบสวนบันทึกถ้อยคำของคู่กรณีว่ำ ได้มี
กำรปิดอำกรแสตมป์ ตำมลักษณะแห่งตรำสำร ข้อ ๕ แห่งบัญชีอัตรำ
อำกรแสตมป์ถูกต้องแล้วหรือไม่ ถ้ำคู่กรณียืนยันว่ำได้มีกำรปิดอำกรแสตมป์
ถูกต้องแล้ว ก็ให้บันทึกถ้อยคำของคู่กรณีไว้หลังสัญญำจำนองฉบับ
สำนักงำนท่ีดินว่ำ “ขอรับรองว่ำได้ปิดอำกรแสตมป์ในตรำสำรอันเป็น
หลกั ฐำน………..(กำรก้ยู มื เงินและหรือเบิกเงินเกนิ บัญชี) ถูกตอ้ งครบถ้วนแล้ว”

แต่ถ้ำคู่กรณีให้ถ้อยคำว่ำ ยังมิได้มีกำรปิดหรือปิดแล้ว
แต่ยังไม่ถูกต้อง ก็ให้ผู้ท่ีมีหน้ำที่ปิดอำกรแสตมป์จัดกำรปิดอำกรแสตมป์
ในตรำสำรนัน้ ให้ถูกตอ้ งเสยี กอ่ น จงึ จะจดทะเบยี นจำนองให้ได้

(๒) กรณีที่ยังไม่ได้จัดทำตรำสำรอันเป็นหลักฐำนกำรกู้ยืมเงิน
หรือเบกิ เงินเกินบญั ชีในขณะท่ีมำขอจดทะเบียนจำนอง หรือกล่ำวอีกนัยหน่ึง
ก็คือ จำนองเปน็ ประกันหนกี้ ำรกู้ยมื เงินหรอื หนีก้ ำรเบิกเงินเกินบัญชี อันจะมีขึ้น
ต่อไปภำยหน้ำและคู่กรณีไม่ประสงค์จะถือเอำสัญญำจำนองเป็นหลักฐำน

๓๗

กำรกู้ยืมเงินหรือเบิกเงินเกินบัญชีด้วย จึงยังไม่มีกรณีท่ีจะต้องปิดอำกร
แสตมป์ ตำมลักษณะแห่งตรำสำร ข้อ ๕ แห่งบัญชีอัตรำอำกรแสตมป์
ในขณะจดทะเบียนจำนอง ให้บันทึกถ้อยคำคู่กรณีไว้หลังสัญญำจำนอง
ฉบับสำนักงำนท่ีดนิ วำ่ “ ขอรับรองว่ำตรำสำรอันเป็นหลักฐำน……………….
(กำรกยู้ มื เงนิ และหรือเบิกเงินเกนิ บัญชี) ยงั ไม่ได้จัดทำ” กรณีเช่นน้ีเป็นเร่ือง
ท่ีผู้มีหน้ำท่ีต้องปิดอำกรแสตมป์ จะต้องจัดกำรปิดอำกรแสตมป์ให้ถูกต้อง
ในตรำสำรอันเป็นหลักฐำนแห่งหนี้เมือ่ ไดท้ ำตรำสำรดงั กล่ำวข้ึนต่อไป

- กรณีกำรจำนองเพ่ือประกันหน้ีอย่ำงอื่น และหนี้ท่ีจำนองเป็น
ประกันไม่อยู่ในบังคับต้องปิดอำกร ก็ยอมไม่ต้องปิดอำกร เช่นกำรจำนอง
เพื่อประกันกำรรับคนเข้ำทำงำน ไม่มีกรณีต้องปิดอำกรแสตมป์แต่อย่ำงใด
(ระเบียบกรมท่ีดนิ วำ่ ดว้ ยกำรจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรมเก่ียวกับกำรจำนอง
ที่ดนิ และอสังหำริมทรัพยอ์ ย่ำงอน่ื พ.ศ. ๒๕๕๐ ข้อ ๑๐)

-----------------------------------------------

๓๘

การจดทะเบยี นเช่า

 ความหมาย

เช่า คือ สญั ญาซ่ึงบคุ คลคนหน่งึ เรียกวา่ ผู้ให้เช่า ตกลง
ใหบ้ คุ คลอกี คนหนึ่งเรยี กว่า ผูเ้ ช่า ได้ใช้หรือไดร้ บั ประโยชน์ในทรพั ยส์ นิ อยา่ งใด
อยา่ งหน่ึง ชว่ั ระยะเวลาอนั มีจากัด และผู้เช่าตกลงจะใหค้ ่าเช่าเพอื่ การนัน้

 กฎหมาย ระเบียบ และคาสัง่ ทีเ่ ก่ยี วขอ้ ง

- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติเร่ืองเช่าไว้
ตามมาตรา ๕๓๗ ถึงมาตรา ๕๗๑

- พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.
๒๕๒๔

- พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพ่ือพาณิชยกรรม
และอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒

- กฎกระทรวง (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
การเช่าอสังหารมิ ทรพั ย์เพ่ือพาณชิ ยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒

- กฎกระทรวงฉบับที่ ๒ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพ่ือพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
พ.ศ. ๒๕๔๒

- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เก่ียวกับการเช่าทดี่ ินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน ตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ พ.ศ. ๒๕๕๑

๓๙

- ระเบยี บกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์
เพ่ือพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ พ.ศ. ๒๕๕๒

 ประเภทการจดทะเบยี น

๑. เช่า หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอืน่ มาขอจดทะเบียนให้บคุ คลอื่นเชา่ ทีด่ ินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
ทงั้ หมด ไมว่ า่ ท่ีดนิ หรอื อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนนั้นจะมีผู้มีสิทธิให้เช่าคนเดียว
หรอื หลายคน แตผ่ ู้มีสิทธใิ ห้เช่าทุกคนยอมให้บุคคลอนื่ เชา่ ร่วมกันทัง้ หมด

๒. เช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นมีหลายคน แต่ผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนนั้นบางคนขอจดทะเบียนให้บุคคลอ่นื เช่าเฉพาะ
สว่ นของตน ส่วนของผู้มีสิทธใิ ห้เช่าคนอ่ืนไมไ่ ด้ให้เชา่ ด้วย

๓. แบ่งเช่า หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนมาขอจดทะเบียนให้บุคคลอ่ืนเช่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นเพียงบางส่วน ไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นนั้นจะมีผู้มีสิทธิให้เช่าคนเดียวหรือหลายคน ผู้มีสิทธิให้เช่าทุกคน
ให้เช่ารว่ มกนั เพียงบางส่วน

๔. แบ่งเชา่ เฉพาะสว่ น หมายถึง กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนมีหลายคน แต่ผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นบางคนขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าเฉพาะ
ส่วนของตนเพยี งบางส่วน ส่วนของผู้มีสิทธิใหเ้ ชา่ คนอน่ื ไม่ไดใ้ หเ้ ชา่ ด้วย

๔๐

๕. เช่าช่วง หมายถึง กรณีที่ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืนได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดิน หรือ
อสังหารมิ ทรพั ยอ์ ย่างอื่นนั้นทง้ั หมดต่อไปอกี ทอดหนึ่ง ไม่ว่าจะมีผู้เช่าคนเดียว
หรอื หลายคน แต่ทกุ คนประสงคใ์ ห้บุคคลอน่ื เชา่ ตอ่ ไปอีกทอดหน่งึ

๖. เช่าช่วงเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรือ
อสังหารมิ ทรพั ย์อย่างอื่น ได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมา
ผ้เู ชา่ ให้บุคคลอนื่ เชา่ ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนน้ันเฉพาะส่วนของตน
ต่อไปอีกทอดหน่ึง หรือในกรณีท่ีได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้วโดยมีผู้เช่า
หลายคน ผู้เช่าบางคนให้เชา่ ตอ่ ไปอกี ทอดหนึ่งเฉพาะสว่ นของตน

๗. แบง่ เชา่ ช่วง หมายถึง กรณที ี่ทีด่ ินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าที่ดิน
หรอื อสังหารมิ ทรัพย์อย่างอื่นนั้นบางส่วนต่อไปอีกทอดหน่ึง หรือในกรณีท่ี
ที่ดินหรืออสังหา ริมทรัพย์อย่าง อ่ืนได้มีการจดท ะเบียน แบ่งเช่ าไว้ แล้ ว
ตอ่ มาผูเ้ ชา่ ใหบ้ ุคคลอืน่ เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นท่ีได้จดทะเบียน
แบง่ เช่าไว้แลว้ นนั้ ทั้งหมดหรอื บางส่วนต่อไปอีกทอดหนึ่ง

๘. แบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อยา่ งอื่นไดม้ กี ารจดทะเบยี นเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่า
ให้บุคคลอ่ืนเช่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้นบางส่วนต่อไปอีก
ทอดหน่ึง หรือในกรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มี การ
จดทะเบียนแบ่งเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอ่ืนเช่าที่ดิน หรือ
อสังหาริมทรัพย์อยา่ งอนื่ ทีไ่ ดม้ ีการจดทะเบียนแบ่งเชา่ เฉพาะส่วนไว้แล้วน้ัน
ทั้งหมดหรือบางส่วนต่อไปอกี ทอดหน่งึ

๔๑

๙. โอนสทิ ธกิ ารเชา่ หรือ โอนสิทธิการแบ่งเช่า หมายถึง
กรณที ่ีที่ดนิ หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มีการจดทะเบียนเช่าหรือแบ่งเช่า
ไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่าของตนที่มีในทรัพย์สินท่ีเช่า
ให้บุคคลอ่นื เขา้ สรวมสทิ ธิทผ่ี ู้เช่ามีอยู่ทง้ั หมด

๑๐. โอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีท่ีที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว
ต่อมาผู้เช่าประส งค์ให้โ อนสิ ทธิการเช่าของตน ท่ีมีในทรัพย์สิ นที่ เช่านั้น
ใหบ้ คุ คลอืน่ เข้าสรวมสิทธิที่ผู้เช่ามีอยู่ทง้ั หมด หรอื กรณีท่ีไดม้ ีการจดทะเบียนเช่า
หรือเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้วโดยมีผู้เช่าหลายคน ต่อมาผู้เช่าบางคนประสงค์
ให้โอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินท่ีเช่าให้บุคคลอ่ืน
เข้าสรวมสิทธทิ ผ่ี ู้เช่าน้ันมีอยู่

๑๑. แบ่งโอนสิทธกิ ารเชา่ หรือ แบง่ โอนสิทธิการแบ่งเช่า
หมายถึง กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่า
หรือแบ่งเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่าของตนท่ีมีใน
ทรัพยส์ ินทเ่ี ชา่ นั้นให้บคุ คลอื่นเข้าสรวมสิทธทิ ่ผี เู้ ชา่ มีอยเู่ พียงบางส่วน

๑๒. แบ่งโอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วน หรือ แบ่งโอนสิทธิ
การแบ่งเช่าเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ได้มีการจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนหรือแบ่งเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมา
ผู้เช่าประสงค์ให้โอนสิทธิการเช่าของตนท่ีมีในทรัพย์สินที่เช่าน้ันให้บุคคลอ่ืน
เข้าสรวมสทิ ธทิ ี่ผู้เชา่ มอี ย่เู พียงบางส่วน

๑๓. โอนมรดกสิทธิการเช่า หมายถึง กรณีที่ท่ีดินหรือ
อสงั หารมิ ทรัพยอ์ ยา่ งอืน่ ไดม้ ีการ จดทะเบียนเช่าไว้แล้ว เม่ือผู้เช่าตายและ

๔๒

สิทธิการเช่าตกแก่ทายาทตามข้อตกลงท่ีผู้ให้เช่าและผูเ้ ช่ากระทาไว้ต่อกัน
ให้สิทธิการเช่าตกเป็นมรดกของผู้เช่าได้ด้วย หรือเนื่องจากเป็นสัญญาเช่า
ต่างตอบแทนชนดิ พิเศษยงิ่ กว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อทายาทท่ีมีสิทธิรับมรดก
ของผูเ้ ช่ามาขอรับมรดกสทิ ธกิ ารเชา่

๑๔. แก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเช่า หรือ แก้ไขเพ่ิมเติมสัญญา
แบ่งเช่า หมายถึง กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการ
จดทะเบียนเชา่ หรอื แบ่งเชา่ ไว้แล้ว ต่อมาผู้ใหเ้ ชา่ และผู้เช่าประสงค์ขอแก้ไข
เปลีย่ นแปลงข้อตกลงในสัญญาเชา่ หรอื สญั ญาแบ่งเช่า รวมทงั้ ในสัญญาต่อทา้ ย
สัญญาเช่าหรอื สัญญาแบง่ เชา่

๑๕. เลกิ เช่า หมายถึง กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่า หรือแบ่งเช่าเฉพาะส่วน
ไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าและผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ท้ังหมด
ดังกลา่ ว

๑๖. เลิกเช่าบางส่วน หมายถึง กรณีท่ีท่ีดินหรือ
อสงั หาริมทรพั ย์อยา่ งอนื่ ได้มกี ารจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่า หรือ
แบ่งเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าและผู้เช่า ขอเลิกสัญญาเช่าดังกล่าว
เป็นบางส่วน ไมไ่ ด้เลกิ เช่าท้ังหมด โดยบางส่วนยงั คงมีการเช่าต่อไป

๑๗. เ ลิ กเช่ า ช่ วง หมาย ถึ ง กรณี ที่ ท่ี ดิ นหรื อ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มีการจดทะเบียนเช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะส่วน
แบ่งเช่าช่วง หรือแบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงและ
ผู้เช่าชว่ งขอเลกิ สัญญาเชา่ ชว่ งที่ไดจ้ ดทะเบียนไวด้ ังกล่าวทัง้ หมด

๔๓

๑๘. เลิกเช่าช่วงบางส่วน หมายถึง กรณีท่ีที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการจดทะเบียนเช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะส่วน
แบ่งเช่าช่วง หรือแบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงและ
ผเู้ ชา่ ชว่ งขอเลกิ สญั ญาเช่าชว่ งดังกลา่ วเป็นบางส่วนไมไ่ ด้เลิกเชา่ ช่วงทั้งหมด
โดยบางส่วนยังคงมีการเชา่ ช่วงตอ่ ไป

๑๙. ปลอดการเช่า หมายถึง กรณีที่ที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนรวมกันต้ังแต่สองอสังหาริมทรัพย์ข้ึนไปได้มีการ
จดทะเบยี นเชา่ ไว้แลว้ หรือกรณที ่ีมีการแบ่งแยกท่ีดินที่ได้มีการจดทะเบียนเช่า
ไว้แล้วออกเป็นหลายแปลง โดยท่ีดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการเช่า
ครอบติดอยู่ทง้ั หมดหรือมีการเช่าครอบติดอยู่ตั้งแต่สองแปลงข้ึนไป ต่อมา
คู่กรณีตกลงจดทะเบียนให้อสังหาริมทรัพย์ใดอสังหาริมทรัพย์หนึ่งที่ได้
จดทะเบียนเช่ารวมไว้หลายแปลงหรือได้ครอบการเช่าไว้แล้วแต่กรณีนั้น
พ้นจากการเชา่ สว่ นอสังหารมิ ทรัพย์ท่ีเหลอื ยงั คงมีการเชา่ อย่ตู ามเดิม

๒๐. แบ่งแยกในนามเดิม (ปลอดการเช่า) หมายถึง
กรณที ่ีท่ีดินไดม้ กี ารจดทะเบยี นเช่า เช่าเฉพาะสว่ น แบง่ เชา่ ไว้แล้วเจา้ ของทดี่ ิน
ประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินออกจากกัน โดยในขณะจดทะเบียนแบ่งแยก
คูก่ รณีตกลงกันให้ทดี่ ินแปลงแยกออกไปหรือทดี่ ินแปลงคงเหลือ ไม่มกี ารเชา่ อยู่

๒๑. แบ่งแยกในนามเดิม (ครอบการเช่า) หมายถึง
กรณีท่ที ีด่ ินได้มกี ารจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่าไว้แล้ว เจ้าของ
ท่ีดินประสงค์จะแบ่งแยกท่ีดินออกจากกัน โดยในขณะจดทะเบียนแบ่งแยก
คู่กรณีตกลงให้ท่ีดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมีการเช่าครอบติดอยู่
ทัง้ หมด

๔๔

๒๒. แบ่งแยกในนามเดิม (ครอบ - ปลอดการเช่า)
หมายถงึ กรณีท่ีที่ดินได้มีการจดทะเบียนเช่า เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่าไว้แล้ว
เจ้าของท่ีดินประสงค์จะแบ่งแยกท่ีดินออกจากกันต้ังแต่สองแปลงข้ึนไป
โดยในขณะจดทะเบียนแบ่งแยกคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงคงเหลือและ
แปลงท่ีแยกออกไปบางแปลงยังคงมีการเช่าอยู่ และบางแปลงท่ีมีการเช่า
อย่พู น้ จากการเช่า

 สาระสาคัญ

๑. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ในสว่ นทเี่ กี่ยวขอ้ งกับประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

- เช่ามีกาหนดกว่า ๓ ปีข้ึนไป จะต้องทาเป็นหนังสือ
และจดทะเบยี นตอ่ พนกั งานเจ้าหน้าท่ี (มาตรา ๕๓๘ แหง่ ป.พ.พ.) ถ้าเช่า
ไม่เกิน ๓ ปี พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องรับจดทะเบียน และไม่มีหน้าท่ีต้อง
ทาสัญญาให้

- ห้ามจดทะเบียนเช่าเกินกว่า ๓๐ ปี ถ้าเช่าเกิน ๓๐ ปี
ใหล้ ดลงเหลือ ๓๐ ปี

- การเริ่มอายุสัญญาเช่าจะเริ่มในอดีตหรือในอนาคต
กไ็ ด้ เชน่ ปจั จุบนั ทาสัญญาเชา่ กันในปี พ.ศ. ๒๕๕๘ แตต่ กลงกันให้เร่มิ นับอายุ
สัญญาเช่าตั้งแต่วันท่ี ๑ มกราคม ๒๕๕๗ หรือให้เริ่มนับอายุสัญญาเช่า
ตง้ั แตว่ ันท่ี ๑ มกราคม ๒๕๕๙ กไ็ ด้

- ผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า เช่น ผู้มีชื่อเป็น
เจ้าของในหนงั สอื แสดงสทิ ธิในท่ีดิน เว้นแต่กรณีมีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

๔๕

ไว้แล้ว เจ้าของไม่มีสิทธิให้เช่า ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า กรณี
เจ้าของถึงแก่กรรมผู้จัดการมรดกของผู้มีชื่อเป็นเจ้าของเป็นผู้มีสิทธิให้เช่า
ที่ดิน

- ผเู้ ชา่ จะให้ผู้อ่ืนเช่าชว่ ง หรือโอนสิทธิของตนอันมีใน
ทรพั ยส์ นิ ท่ีเชา่ นนั้ ไม่ว่าทัง้ หมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกหาอาจทา
ได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า กล่าวคือ ถ้าใน
สัญญาเช่าระบุว่ายินยอมให้ผู้เช่านาทรัพย์สินท่ีเช่าไปให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ
การเช่าได้ ผู้เช่าก็ย่อมกระทาไดโ้ ดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าอีก
แต่ถ้าไม่ระบุไว้ผู้เช่าจะนาไปให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าจะต้องให้ผู้เช่า
เดิมยนิ ยอมก่อน

- การทาสัญญาแบ่งเช่า เช่าเฉพาะส่วน เช่าเฉพาะส่วน
เพียงบางส่วน ต้องทาแผนท่ีสังเขปประกอบการทาสัญญาเช่าเฉพาะส่วน
เช่าเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน นอกจากทาแผนท่ีสังเขปประกอบแล้ว
จะตอ้ งให้เจา้ ของรวมคนอ่ืนๆ ให้ความยนิ ยอมและลงช่ือรับรองส่วนทเี่ ช่าดว้ ย

- เม่ือผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ เว้นแต่ในสัญญาเช่า
จะระบุว่าให้สิทธิการเช่าตกไปยังทายาทของผู้เช่า หรือเป็นสัญญาเช่า
ต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ทายาทของผู้เช่าย่อมมีสิทธิรับ
มรดกสทิ ธกิ ารเชา่ ได้

- ผใู้ ห้เช่าตายสัญญาเช่าไมร่ ะงับ
๒. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย์ในส่วนเกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพ่ือ
เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔

๔๖

- กรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน
ด่วนมาก ท่ี มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๖๗๒๐ ลงวันท่ี ๒๑ ธันวาคม ๒๕๒๔
ดังนี้

(๑) การขอจดทะเบยี นการเช่าทดี่ ินเพอ่ื ทานาทั้งหมดหรือ
เป็นส่วนใหญ่ ให้จดทะเบียนประเภท “เช่าเพื่อทานา” และได้รับยกเว้น
ค่าธรรมเนียมตามมาตรา ๒๓ แห่ง พ.ร.บ. การเช่าท่ีดินเพื่อเกษตรกรรม
พ.ศ. ๒๕๒๔

(๒) กรณีทาหลักฐานการเช่านาต่อ คชก. ตาบลตาม
มาตรา ๒๔ แห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ เมื่อ
ได้รับแจ้งจาก คชก. ตาบล ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีบันทึกไว้ในสารบัญ
จดทะเบยี นในหนงั สือแสดงสิทธใิ นทด่ี ินอนุโลมขอ้ ความดงั น้ี

“ บนั ทกึ การเชา่ ท่ดี นิ เพอื่ ทานา
ที่ดินแปลงน้ีได้มีการเช่าเพ่ือทานา ระหว่าง…………..………….ผู้ให้เช่า
กั บ …………..……. ผู้ เ ช่ า มี ก า ห น ด …..……ปี นั บ แ ต่ วั น ท่ี …….…
เดือน……....…...……..พ.ศ....….... ตามหนังสือแจ้งของ คชก. ตาบล
……………..ฉบบั ลงวันที่…….เดือน……………พ.ศ.......…

………………………….
เจ้าพนักงานทดี่ ิน (หรือนายอาเภอ)

ประทบั ตราประจาตาแหน่ง
วนั ……เดือน…….…..พ.ศ. ..….”
(๓) ถ้าไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับเจ้าของ
ที่ดินมาบันทึกด้วย ให้บันทึกในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินฉบับสานักงานท่ีดิน