ปัญหาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2558)

๔๗

เพยี งฉบับเดยี วกอ่ น และเมอ่ื ได้หนังสอื แสดงสิทธิในที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน
มาภายหลังให้บันทึกข้อความดังกล่าวให้ถูกต้องตรงกัน แต่ช่องลงลายมือ
ชื่อ และวัน เดือน ปี ให้เจ้าพนักงานท่ีดิน (หรือนายอาเภอ) คนปัจจุบัน
ลงลายมอื ช่อื ประทบั ตรา พร้อมด้วย วัน เดือน ปี ที่จดบันทึกข้อความน้ัน
ถ้ามีการเปล่ยี นแปลงสทิ ธิแห่งการเช่านาอีก ให้บันทึกไว้ในสารบัญจดทะเบียน
ให้ปรากฏถึงการเปล่ียนแปลงนัน้

(๔) กรณีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
การซ้ือขายที่ดินให้สอบสวนคู่กรณีให้ปรากฏในเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรม (ท.ด. ๑) ข้อ ๕ ว่าที่ดินที่จะซ้ือขายกันนี้เป็นที่ดินประเภทใด
ถ้ามีหลายประเภทให้ระบุไว้ให้ครบทุกประเภท ถ้าปรากฏว่าไม่ใช่ที่นา
หรือเป็นที่นาท้ังแปลงหรือบางส่วนแต่ไม่มีการเช่าเพื่อทานากันอยู่ก่อน
หรือมีการเช่าแต่ใช้เพื่อทานาเป็นส่วนน้อย ให้ลงไว้ในข้อ ๕ ของ ท.ด.๑ ด้วย
แล้วดาเนินการจดทะเบียนให้ตามคาขอ เว้นแต่มีเหตุอันควรสงสัย
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีทาการสอบสวนหาข้อเท็จจริง แล้วดาเนินการต่อไป
ตามควรแกก่ รณี หากไมอ่ าจวนิ จิ ฉยั ให้เป็นท่ียุติได้ ให้ส่งเรื่องให้ คชก. ตาบล
พจิ ารณาก่อน

(๕) กรณีมีหลักฐานการเช่าเพื่อทานาปรากฎในหนังสือ
แสดงสทิ ธใิ นทีด่ ิน หรอื ไม่มีหลกั ฐานการเช่าเพอื่ ทานาปรากฏในหนังสือแสดงสิทธิ
ในท่ดี นิ หากสอบสวนปรากฏวา่ มกี ารเชา่ อยู่กอ่ นแลว้ ทัง้ หมดหรือเปน็ สว่ นใหญ่
หรือกรณีการเช่าได้ถูกบอกเลิกโดยผู้ให้เช่านา ตามมาตรา ๓๗ และยังอยู่
ภายในสองปีนับแตผ่ ูใ้ ห้เชา่ นาไดล้ งมือทาประโยชนใ์ นนา ตามมาตรา ๓๘ แห่ง
พ.ร.บ. การเช่าท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะ

๔๘

จดทะเบียนขายนาได้ ก็ต่อเม่ือมีหลักฐานเป็นหนังสือจากประธาน คชก.
ตาบล ว่าผู้เช่านาไม่แสดงความจานงจะซ้ือนาภายในกาหนดหรือปฏิเสธ
ไม่ซื้อนา หรือแสดงความจานงจะซื้อนาแต่ไม่ชาระเงินภายในกาหนดเวลา
ที่ตกลงกนั หรอื เวลาที่ คชก. ตาบลกาหนด

(๖) การจดทะเบียนนิติกรรมการขายฝาก การแลกเปล่ียน
และการโอนชาระหนี้จานองซึ่งที่ดินให้ถือเป็นการขายให้ดาเนินการ
เช่นเดียวกัน และการปฏิบัติตามนัยดังกล่าวไม่ใช้แก่การเช่าที่ดินเพื่อทานา
ที่รัฐหน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจตามกฎหมายว่าด้วยวิธีการงบประมาณ
และสหกรณ์นคิ มเปน็ ผเู้ ช่า

๓. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ
อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ ใ น ส่ ว น ท่ี เ กี่ ย ว ข้ อ ง กั บ พ ร ะ ร า ช บั ญ ญั ติ ก า ร เ ช่ า
อสังหารมิ ทรพั ยเ์ พ่อื พาณชิ ยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒

- “การเช่า” ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์
เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ หมายถึง การเช่า
อสงั หาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม ที่กาหนดเวลาเช่าไว้เกิน
สามสิบปี แตไ่ ม่เกนิ หา้ สบิ ปี

- การเช่าตามพระราชบัญญัติน้ี ต้องทาเป็นหนังสือและ
จดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ เมอ่ื ครบกาหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่า
และผ้ใู หเ้ ช่าอาจตกลงกนั ต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกาหนดไม่เกิน
ห้าสิบปีนับแต่วันที่ตกลงกัน และต้องทาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนกั งานเจา้ หน้าท่ี มฉิ ะนนั้ เปน็ โมฆะ

๔๙

- ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่าน้ัน
แล ะอสั งห าริ มทรั พย์ ที่พนั กงาน เจ้ าห น้ าที่จ ะจ ดทะเบี ย น การ เช่าต า ม
พระราชบัญญตั นิ จ้ี ะตอ้ งอยู่ภายในบริเวณหน่ึงบรเิ วณใด ดังต่อไปนี้

(๑) บริเวณท่ีกาหนดให้เป็นท่ีดินประเภทพาณิชยกรรม
หรอื อตุ สาหกรรมตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการผังเมอื ง

(๒) เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการ
นิคมอตุ สาหกรรมแห่งประเทศไทย

- ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้
จดทะเบยี นการเชา่ ต้องมลี กั ษณะอยา่ งหนึ่งอย่างใด ดังตอ่ ไปนี้

(๑) พาณิชยกรรมท่ีมีการลงทุนไม่ต่ากว่าย่ีสิบ
ลา้ นบาท

(๒) อุตสาหกรรมที่สามารถขอรับการส่งเสริมการ
ลงทุนตามกฎหมายว่าดว้ ยการส่งเสรมิ การลงทนุ

(๓) พาณชิ ยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เป็นประโยชน์
ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศตามท่ีรัฐมนตรีประกาศกาหนดโดยความ
เหน็ ชอบของคณะรฐั มนตรี

- ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
จดทะเบียนการเช่าต้องเป็นพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม ท่ีคนต่างด้าว
สามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของ
คนตา่ งด้าว

๕๐

- การเช่าที่ดินที่เนื้อท่ีเกินกว่าหนึ่งร้อยไร่จะต้อง
ได้รับอนุมัติจากอธิบดีตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขท่ีกาหนดใน
กฎกระทรวง (คาสั่งกรมท่ีดิน ท่ี ๑๔๔๑/๒๕๔๖ อธิบดีกรมท่ีดินมอบ
อานาจใหผ้ ้วู า่ ราชการจงั หวัดเป็นผู้ปฏิบัติราชการแทนในการพิจารณาอนุมัติ
การเช่าท่ีดินท่ีมีเน้ือที่เกินกว่าหน่ึงร้อยไร่ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท
๐๕๑๕/ว ๑๘๐๘๕ ลงวนั ที่ ๗ กรกฎาคม ๒๕๔๖)

- สิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัติน้ีให้สามารถ
นาไปใช้เป็นหลักประกันการชาระหน้ี โดยการจานองได้ สิทธิและหน้าท่ี
ตามการเช่าให้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิ
การเช่าไม่ว่าท้ังหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกก็ได้ เว้นแต่จะ
กาหนดไวเ้ ป็นอยา่ งอ่นื ในสัญญาเชา่

- การแก้ไขรายการที่จดทะเบียนการเช่า การให้
เช่าช่วง การนาสิทธิการเช่าเป็นหลักประกันการชาระหน้ี การโอนสิทธิ
การเช่า หรือการตกทอดทางมรดก ต้องทาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนกั งานเจา้ หน้าที่ มฉิ ะน้ันจะยกขน้ึ เปน็ ขอ้ ตอ่ สู้บคุ คลภายนอกมิได้

- กรณีผู้ขอจดทะเบียนจานอง สิทธิการเช่า
อสงั หารมิ ทรัพย์ทไี่ ดจ้ ดทะเบยี น การเช่าไว้แล้ว ตามพระราชบัญญัติการเช่า
อสังหาริมทรัพย์เพ่ือพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ให้ถือ
ปฏิบัติเช่นเดียวกับการจดทะเบียนจานองตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ และเรยี กเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มการจานองในอัตราร้อยละ ๑

- กรณีได้จดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ตาม
พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม

๕๑

พ.ศ. ๒๕๔๒ และผู้เช่าถึงแก่ความตายในระหว่างอายุสัญญาเช่า หากสัญญาเช่า
มิได้กาหนดไว้เป็นอย่างอ่ืน และทายาทของผู้เช่าประสงค์ขอรับมรดกสิทธิ
การเช่าให้จดทะเบียนประเภท “โอนมรดกสิทธิการเช่า” โดยดาเนินการไป
ตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
จดทะเบยี นในอตั รารอ้ ยละ ๑ จากจานวนเงนิ คา่ เชา่ ทเ่ี หลอื อยู่

- กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗
แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ขอจดทะเบียนการเช่า การเช่าช่วง หรือการรับ
โอนสิทธิการเช่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดทาแบบตรวจสอบหลักฐานแนบไว้
กับคาขอเพ่ือประกอบการพิจารณาดาเนินการ (ตามเอกสารท้ายระเบียบ
กรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการเช่า
อสงั หารมิ ทรพั ย์ ตามพระราชบญั ญตั กิ ารเช่าอสังหารมิ ทรัพย์เพ่ือพาณิชยกรรม
และอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ พ.ศ. ๒๕๕๒ ข้อ ๑๗)

 ค่าธรรมเนียม

๑. การจดทะเบียนเช่า ได้แก่ ประเภทเช่า เช่าเฉพาะส่วน
แบ่งเช่า แบ่งเช่าเฉพาะส่วน เช่าช่วง เช่าช่วงเฉพาะส่วน แบ่งเช่าช่วง
แบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วน โอนสิทธิการเช่า โอนสิทธิการแบ่งเช่า โอนสิทธิ
การเช่าเฉพาะส่วน แบ่งโอนสิทธกิ ารเช่า แบ่งโอนสิทธิการแบ่งเช่าเฉพาะส่วน
แบ่งโอนสิทธิการเช่าเฉพาะส่วน แบ่งโอนสิทธิการแบ่งเช่าเฉพาะส่วน โอนมรดก
สิ ท ธิ ก า ร เ ช่ า แ ก้ ไ ข เ พ่ิ ม เ ติ ม สั ญ ญ า เ ช่ า ก ร ณี มี ผ ล ใ ห้ ค่ า เ ช่ า เ พิ่ ม ข้ึ น
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนคิดตามค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่าหรือเงินกินเปล่า
หรอื ทั้งสองอย่างรวมกัน ร้อยละ ๑ ในกรณีค่าเช่าตลอดชีวิตให้คานวณค่าเช่า

๕๒

เท่ากับค่าเช่า ๓๐ ปี เศษของร้อยคิดเป็นร้อย ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗
(พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมาย
ทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฐ)

๒. การจดทะเบียนปลอดเช่า เลิกเช่า เลิกเช่าบางส่วน
เลิกเช่าช่วง เลิกเช่าช่วงบางส่วน แก้ไขเพ่ิมเติมสัญญาเช่ากรณีไม่มีผลให้
คา่ เชา่ เพ่ิมขึ้น ซ่ึงเป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียม
แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตาม
ความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒
(๗) (ฑ)

๓. บางกรณีมีกฎหมายกาหนดให้ยกเว้นไม่ต้องเสีย
คา่ ธรรมเนยี ม เชน่ ตามมาตรา ๙ แห่งพระราชบัญญัติสหกรณ์ พ.ศ. ๒๕๑๑
ตามมาตรา ๔๑ วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติธนาคารเพื่อการเกษตร
และสหกรณ์การเกษตร พ.ศ. ๒๕๐๙

 อากรแสตมป์

ผู้ให้เช่าจะต้องเสียอากรตามประมวลรัษฎากรตาม
ลักษณะแห่งตราสาร ๑ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ท้ายหมวด ๖ ใน
ลักษณะ ๒ แห่งประมวลรัษฎากร ทุกจานวน ๑,๐๐๐ บาท หรือเศษ
ของ ๑,๐๐๐ บาท แห่งค่าเช่า หรือเงินกินเปล่า หรือท้ังสองอย่างรวมกัน
ตลอดอายุการเช่าเป็นค่าอากรแสตมป์ ๑ บาท (ยกเว้นไม่ต้องเสียอากร
สาหรบั การเชา่ เพ่ือทานา ทาไร่ ทาสวน) ซ่งึ ปัจจบุ นั จะตอ้ งเสียเป็นตัวเงนิ

๕๓

กรมสรรพากรมีหนังสือวางแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการปด
แสตมปสําหรบั สญั ญาเชา" ดังน้ี

๑. กรณคี ส"ู ัญญาตกลงกําหนดค"าเชา" เปน* ๒ ส"วน คอื ค"าเช"า
ขั้นตา่ํ และค"าเช"าเสรมิ เม่อื ค"าเช"าเสริมไม"อาจคํานวณเป*นตัวเงินได0แน"นอน
ใหเ0 รียกปดอากรแสตมปการเชา" ตามค"าเชา" ข้นั ต่าํ (หนงั สอื กรมสรรพากร ท่ี
กค ๐๘๐๒/๖๖๓๕ ลงวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๒๗ เวียนโดยหนังสือ
กรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๗๐๘/ว ๙๘๔๗ ลงวันที่ ๗ พฤษภาคม ๒๕๒๗)

๒. สญั ญาเช"าชว" งต0องปดอากรการเช"า ส"วนการโอนสิทธิ
การเช"าหากมีการจดทะเบียนเช"าใหม"ต0องปดอากรการเช"าเช"นกัน (หนังสือ
กรมสรรพากร ด"วนทสี่ ุด ท่ี กค ๐๘๐๒/๔๕๙๗ ลงวันท่ี ๑๔ มนี าคม ๒๕๓๗)

๓. ใบรับเงินกนิ เปล"า หรือใบรับชําระค"าเช"าไม"อย"ูในบังคับ
ต0องปดอากรแสตมป ตามลักษณะตราสาร ๒๘ (ข) แห"งบัญชีอัตรา
อากรแสตมป (หนังสอื กรมสรรพากร ที่ กค ๐๘๐๒/๑๙๒๒๙ ลงวันที่ ๑๙
ตุลาคม ๒๕๓๗ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๘๐๖๓
ลงวนั ท่ี ๙ พฤศจิกายน ๒๕๓๗)

๔. การชําระอากรเป*นตัวเงิน (หนังสือกรมสรรพากร ที่
กค ๐๘๐๒/๒๒๕๙ ลงวันที่ ๗ กุมภาพันธB ๒๕๓๙ เวียนโดยหนังสือ
กรมที่ดนิ ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๐๙๙๗๓ ลงวันท่ี ๒๕ ธนั วาคม ๒๕๓๙)

-----------------------------------------

๕๕

การจดทะเบยี นสทิ ธเิ หนือพื้นดนิ

 ความหมาย

สิทธเิ หนือพื้นดิน คือ ทรัพยสิทธอิ ย่างหนึ่ง ซ่ึงเจ้าของที่ดิน
อาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพ้ืนดินเป็นคุณแก่บุคคลอ่ืน โดยให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิ
เปน็ เจา้ ของโรงเรอื น สง่ิ ปลกู สร้างหรอื สง่ิ เพาะปลูกบนดนิ หรือใตด้ ิน

 กฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๐ ถึง
มาตรา ๑๔๑๖

 ประเภทการจดทะเบยี น

๑. สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดิน
ก่อให้เกดิ สิทธเิ หนอื พน้ื ดนิ ในทีด่ นิ ของตนทั้งหมด

๒. สิทธิเหนือพ้ืนดินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของรวม
คนใดคนหน่ึงหรือหลายคนในที่ดิน แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเหนือ
พนื้ ดินในทีด่ นิ เฉพาะส่วนของตน

๓. แบ่งกอ่ ต้ังสทิ ธิเหนอื พ้ืนดิน หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
ก่อให้เกิดสิทธเิ หนอื พ้นื ดินบางส่วนไมเ่ ตม็ แปลง

๔. ปลอดสิทธิเหนอื พืน้ ดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียน
สทิ ธิเหนือพ้ืนดนิ ไว้แล้ว ตอ่ มามกี ารแบง่ แยกทด่ี ินดังกล่าว และคู่กรณีตกลงกัน
ให้ที่ดินแปลงท่ีแบ่งแยกออกไป หรือที่ดินแปลงคงเหลือไม่มีสิทธิเหนือ
พ้ืนดนิ ตอ่ ไป

๕๕

๕. โอนมรดกสิทธิเหนือพ้ืนดิน หมายถึง กรณีได้
จดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดินไว้แล้วต่อมาผู้ทรงสิทธิตาย ทายาทผู้ทรงสิทธิ
มาขอรับมรดกสทิ ธเิ หนอื พืน้ ดนิ ท่ีได้จดทะเบยี นไว้

๖. เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง กรณีได้จดทะเบียน
สิทธิเหนือพ้ืนดินไว้แล้วต่อมาเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิตกลงกันให้เลิก
สิทธิเหนอื พืน้ ดิน

 สาระสาคญั

- สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกาหนดเวลา
(ห้ามเกิน ๓๐ ป)ี หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ
เหนือพ้นื ดนิ น้นั ก็ได้

- สทิ ธเิ หนือพื้นดินอาจโอนได้และรับมรดกกันได้
- กรมท่ดี ินได้พจิ ารณาตอบขอ้ หารอื จงั หวัดสระบุรี กรณี
มีราษฎรประสงค์จะทาหนังสือสัญญาอาศัยท่ีดินเพ่ือทานาไว้ตามหนังสือกรม
ท่ีดนิ และโลหกิจ ท่ี ๑๖/๒๖๓๐ ลงวันที่ ๗ สิงหาคม ๒๔๗๗ ว่า สัญญา
ให้ผู้อาศัยที่ดินทานาเข้าลักษณะสิทธิเหนือพ้ืนดิน จึงให้ทาสัญญาและแก้
ทะเบยี นเป็นประเภท “สทิ ธิเหนือพ้ืนดนิ ”

 คา่ ธรรมเนียม

๑. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพนื้ ดนิ โดยไม่มีค่าตอบแทน
เปน็ การจดทะเบยี นประเภทไม่มีทนุ ทรัพย์ คดิ ค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท
ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ออกตามความในพระราชบญั ญัติ
ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ)

๕๖

๒. การจดทะเบยี นสิทธิเหนือพนื้ ดินท่ีมีค่าตอบแทนเป็นการ
จดทะเบียนประเภทมที นุ ทรพั ย์คณะกรรมการกาหนดราคาประเมินทุนทรัพย์
พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนท่ีคู่กรณีตกลงชาระให้แก่กันเป็นราคา
ประเมินทุนทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทน
ท่คี กู่ รณีตกลงชาระให้แกก่ นั ในอตั ราร้อยละ ๑ ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่
๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมาย
ท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฏ)

 อากรแสตมป์

- การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีค่าตอบแทน
พนักงานเจ้าหน้าท่ีต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจานวนค่าตอบแทน
ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘.(ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตรา
อากรแสตมป์ (ตามหนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ท่ี กค ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔
ลงวนั ที่ ๒๙ มิถนุ ายน ๒๕๔๑ ซ่ึงกรมทดี่ นิ ได้แจ้งให้ทราบและถือปฏิบัติ
ตามหนงั สอื กรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวนั ที่ ๑๑ กันยายน
๒๕๔๑)

- การจดทะเบียนทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
เชน่ ภาระจายอม สิทธเิ ก็บกนิ สทิ ธอิ าศัย กรณไี มม่ ีการจา่ ยค่าตอบแทน
ให้แก่กัน ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร
๒๘. (ข) แหง่ ประมวลรัษฎากร สาหรับการจดทะเบียนทรัพยสิทธิท่ีมีการ

๕๗

จ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน เรียกเก็บอากรแสตมป์ร้อยละ ๐.๕ จาก
จานวนเงินคา่ ตอบแทน

(หนงั สอื กรมสรรพากร ท่ี กค ๐๗๐๖/ว ๑๐๘๓๗ ลงวันที่
๒๗ ธนั วาคม ๒๕๔๘ เวียนโดยหนงั สือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๙๔๕
ลงวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๔๙)

----------------------------------------------

การจดทะเบยี นสทิ ธอิ าศยั

 ความหมาย

สิทธิอาศัย หมายถึง ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับ
อสังหาริมทรพั ยท์ ไ่ี ด้มาโดยผลของการทานิติกรรมระหว่างคู่สัญญาซ่ึงฝ่ายหนึ่ง
เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้สิทธิแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหน่ึง
เรียกว่า ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อ่ืนโดยไม่ต้องเสีย
คา่ เชา่ ซ่ึงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๒ บัญญัติว่า
“บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลน้ันย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้น
โดยไมต่ ้องเสียค่าเชา่ ”

 กฎหมายและแนวทางปฏบิ ตั ิทีเ่ กี่ยวขอ้ ง

- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๒
ถึงมาตรา ๑๔๐๙

- หนงั สอื กรมที่ดนิ ที่ ๓๗๖/๒๔๙๕ ลงวันท่ี ๒๓
มกราคม ๒๔๙๕

 ประเภทการจดทะเบยี น

๑. สิทธิอาศัย หมายถึง กรณีเจ้าของโรงเรือนก่อให้เกิด
สิทธิอาศยั ในโรงเรือนของตน

๒. เลิกสิทธิอาศัย หมายถึง กรณีท่ีได้จดทะเบียนสิทธิ
อาศัยในโรงเรือนไว้แล้ว ต่อมาเจ้าของและผู้อยู่อาศัยตกลงให้เลิกสิทธิ
อาศยั ในโรงเรอื นดังกลา่ ว

๕๙

 สาระสาคัญ

- สิทธิอาศยั น้ันจะก่อให้เกิดโดยมีกาหนดเวลาหรอื ตลอดชีวิต
ของผู้อาศัยก็ได้ (มาตรา ๑๔๐๓ วรรคหนงึ่ )

- ถ้าให้สิทธอิ าศัยโดยไมม่ กี าหนดเวลาไว้ สิทธินั้นจะเลิกเสีย
ในเวลาใด ๆ ก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร (มาตรา
๑๔๐๓ วรรคสอง)

- ถา้ ให้สิทธิอาศัยโดยมีกาหนดเวลา กาหนดน้ันต้องไม่เกิน
สามสิบปี ถา้ กาหนดไว้นานกว่าน้ัน ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี การให้สิทธิอาศัย
จะต่ออายุก็ได้ แต่ต้องกาหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันทาต่อ (มาตรา
๑๔๐๓ วรรคสาม)

-สิทธิอาศยั จะจดทะเบยี นได้เฉพาะโรงเรอื นเทา่ นัน้ จะจดทะเบียน
สิทธิอาศัยในที่ดินไม่ได้ ถ้าคู่กรณีประสงค์จะให้อาศัยในที่ดินควรแนะนา
ให้จดทะเบียนประเภทภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ตามแนวทางปฏิบัติ
ตามหนงั สือกรมทดี่ ิน ที่ ๓๗๖/๒๔๙๕ ลงวนั ท่ี ๒๓ มกราคม ๒๔๙๕

- สิทธิอาศัยเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้ทรงสิทธิอาศัยจะโอนสิทธิ
อาศัยให้แก่ผู้ใดไม่ได้เลย ไม่ว่าจะโดยนิติกรรมระหว่างมีชีวิตอยู่หรือโดย
พินยั กรรมหรือโดยการตกทอดทางมรดก (มาตรา ๑๔๐๔)

- สิทธิอาศัยไม่ใช่แต่จะผูกพันเฉพาะผู้ทรงสิทธิอาศัย
เท่านั้นที่จะอยู่ในโรงเรือนได้ บุคคลในครอบครัวของผู้ทรงสิทธิอาศัย
เช่น สามี ภริยา ลูกหลาน ญาติพี่น้อง และบุคคลในครอบครัวจะอยู่
ด้วยก็ได้ แต่ก็มีข้อยกเว้นว่า ถ้านิติกรรมท่ีก่อตั้งสิทธิอาศัยนั้นจะได้ระบุไว้
ว่าอย่ไู ด้เฉพาะผู้ทรงสิทธอิ าศัยเท่านั้น (มาตรา ๑๔๐๕)

๖๐

- สิทธิอาศัยน้ันถึงแม้เป็นสิทธิท่ีจะอยู่อาศัยในโรงเรือน
ของผู้อ่ืนโดยไม่เสียค่าเช่า แต่ก็มิได้หมายความว่าผู้ทรงสิทธิอาศัยและ
บุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนจะมีสิทธิเฉพาะอยู่อาศัยอย่างเดียว
เท่านัน้ ผทู้ รงสทิ ธอิ าศยั ยงั มสี ิทธิเกบ็ ดอกผลธรรมดา เช่น ผลไม้ที่ปลูกลงในดิน
ที่โรงเรือนน้ันปลูกอยู่ แต่ต้องใช้เพียงเท่าที่จาเป็นแก่ความต้องการเท่าน้ัน
ยกเว้นนิติกรรมก่อต้ังสิทธิอาศัยไว้ชัดแจ้งว่าเก็บดอกผลธรรมดาหรือ
ผลิตผลของทดี่ นิ มาใชไ้ ม่ได้ (มาตรา ๑๔๐๖)

- สทิ ธอิ าศยั จะบรบิ ูรณ์ก็ตอ่ เม่ือทาเป็นหนังสือและจดทะเบียน
ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น (คาพิพากษาฎีกา ที่ ๑๘๔๐/๒๕๑๔ (ประชุมใหญ่))
มิฉะน้นั จะมีผลเพียงเปน็ บุคคลสิทธิ

- สทิ ธิที่จะอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่นน้ันจะเป็นสิทธิอาศัยได้
จะตอ้ งเปน็ การอยู่อาศยั ใช้โรงเรือนเป็นท่ีกินอยู่หลับนอน ถ้าเพียงแต่จะใช้
เป็นท่ีประกอบการค้าหรือธุรกิจอย่างอ่ืนไม่ได้ เพราะถ้าใช้ประโยชน์
ประการเชน่ นี้ จะไมถ่ อื ว่าเปน็ สทิ ธอิ าศยั แต่เป็นสทิ ธิเกบ็ กนิ

 คา่ ธรรมเนยี ม

๑. การจดทะเบียนสิทธิอาศัยโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็น
การจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท
ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความใน
พระราชบญั ญตั ิใหใ้ ช้ประมวลกฎหมายทีด่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ)

๒. การจดทะเบียนสทิ ธิอาศัยทมี่ คี ่าตอบแทน เป็นการจด
ทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์คณะกรรมการกาหนดราคาประเมินทุนทรัพย์
พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนท่ีคู่กรณีตกลงชาระให้แก่กันเป็นราคา
ประเมินทุนทรัพย์เพ่ือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

๖๑

และเรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาตอบแทนท่ีคู่กรณีตกลง
ชาระให้แก่กันในอัตราร้อยละ ๑ ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ.
๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน
พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)

 ค่าอากรแสตมป์

๑. การจดทะเบียนสิทธิอาศัยโดยมีค่าตอบแทน พนักงาน
เจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจานวนค่าตอบแทน ร้อยละ
๐.๕ ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่ง
บัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค
๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวนั ที่ ๒๙ มถิ นุ ายน ๒๕๔๑ ซึ่งเวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน
ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวนั ท่ี ๑๑ กันยายน ๒๕๔๑)

๒. การจดทะเบียนทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น
ภาระจายอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย กรณีไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน
ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘. (ข)
แห่งประมวลรัษฎากร สาหรับการจดทะเบียนทรัพย์สิทธิที่มีการจ่าย
คา่ ตอบแทนให้แกก่ ัน เรียกเกบ็ อากรแสตมป์รอ้ ยละ ๐.๕ จากจานวนเงิน
คา่ ตอบแทน

(หนังสือกรมสรรพากร ท่ี กค ๐๗๐๖/ว ๑๐๘๓๗ ลงวันท่ี ๒๗
ธันวาคม ๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๙๔๕
ลงวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๔๙)

-----------------------------------------------

การจดทะเบยี นสิทธเิ กบ็ กิน

 ความหมาย

สิทธเิ กบ็ กิน คือทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซ่ึงผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
ในอสงั หารมิ ทรัพยม์ สี ทิ ธิครอบครองใช้และถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินน้ัน
(อาจเปน็ กรณีเจา้ ของอสงั หารมิ ทรัพย์กับผู้ทรงสิทธิตกลงกันเองหรือผู้ทรงสิทธิ
ได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรม) ซึ่งสิทธิเก็บกินจะมีได้ก็แต่ใน
อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ ทา่ นั้น

 กฎหมาย และระเบียบที่เกย่ี วข้อง

- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๗
ถึง มาตรา ๑๔๒๘

- ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เก่ียวกับสิทธิเกบ็ กินในท่ีดนิ และอสงั หารมิ ทรัพย์อยา่ งอน่ื พ.ศ. ๒๕๔๙

 ประเภทการจดทะเบียน

๑. สิทธิเก็บกิน หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อื่น มาขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อ่ืนให้แก่บุคคลอ่ืน ให้เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โดยมีสิทธิ
ครอบครองใชแ้ ละถอื เอาประโยชน์ในทด่ี ิน หรืออสังหารมิ ทรัพย์อ่ืนนั้น ตาม
มาตรา ๑๔๑๗ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ทั้งหมด ไม่ว่าที่ดินหรือ
อสังหารมิ ทรพั ย์อนื่ นั้นจะมีผู้ถอื กรรมสิทธิ์คนเดยี วหรอื หลายคน แต่ทุกคนยอม
ใหบ้ ุคคลอ่นื เปน็ ผูท้ รงสทิ ธดิ ้วยกนั ทั้งหมด

๖๓

๒. สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีท่ีเจ้าของที่ดิน
หรืออสงั หารมิ ทรัพยอ์ ื่นมหี ลายคน แตเ่ จ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นนั้น
บางคนให้บุคคลอ่ืนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โดยมีสิทธิครอบครอง ใช้ และ
ถือประโยชน์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นนั้น ตามมาตรา ๑๔๑๗
แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ เฉพาะสว่ นของตน

๓. แบ่งแยกในนามเดิม (ปลอดสิทธิเก็บกิน) หมายถึง
กรณีเจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ให้แก่บุคคลอ่ืนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินไว้ตั้งแต่สอง
อสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปหรือกรณีท่ีเจ้าของท่ีดินได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดิน
ไว้แปลงเดียวแล้วมีการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นหลายแปลง ต่อมาคู่กรณี
ตกลงกนั ให้อสงั หาริมทรพั ยใ์ ดอสังหารมิ ทรัพย์หน่งึ พ้นจากสิทธเิ ก็บกิน

๔. แบ่งแยกในนามเดิม (ครอบสิทธิเก็บกิน) หมายถึง
กรณีเจ้าของที่ดินประสงค์จะแบ่งแยกท่ีดินท่ีได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้แล้ว
ออกจากกนั โดยในขณะจดทะเบียนแบ่งแยกคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลง
คงเหลือหรือแปลงท่ีแยกออกไปยังคงมสี ิทธเิ ก็บกนิ ตดิ ไปดว้ ย

๕. เลกิ สิทธิเก็บกนิ หมายถึง กรณีอสังหาริมทรัพย์ได้มี
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ ต่อมาคู่กรณีประสงค์จะเลิกสิทธิเก็บกินต่อกัน
หรอื กรณีผทู้ รงสิทธิเกบ็ กินถึงแกค่ วามตาย และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มาขอ
จดทะเบียนเลิกสิทธเิ ก็บกินตามผลของกฎหมาย

 สาระสาคญั

๑. ผทู้ รงสทิ ธิเกบ็ กินตาย สทิ ธิเกบ็ กินระงับ

๖๔

๒. คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นเกี่ยวกับ
การจดทะเบยี นสทิ ธิเก็บกินไว้ ดังนี้

(๑) กรณีผู้ถือกรรมสิทธิ์ท่ีดินสองคนขอจดทะเบียนสิทธิ
เก็บกินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของตนแต่ละคน คนละ
ครึ่งหนึ่งน้ัน ข้อความท่ีขอจดทะเบียนไม่ชัดเจนและเข้าใจอะไรไม่ได้
วนิ ิจฉัยไม่ได้วา่ การขอเปลี่ยนแก้ความสัมพันธ์เช่นน้ันจะทาได้หรือไม่ และ
เม่ือวินิจฉัยไม่ได้ก็รับจดทะเบียนไม่ได้ (ตามหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท
๐๖๐๘/ว ๙๓๐๐๑ ลงวนั ท่ี ๑๘ ตุลาคม ๒๕๑๕)

(๒) กรณีผู้ยื่นคาขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินให้
ภรรยาและบุตรอีกสองคนเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โดยมีข้อกาหนดว่าให้ภรรยา
มีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต ส่วนบุตรสองคนมีสิทธิเก็บกินไม่มีกาหนดเวลา
และให้ผู้ยื่นคาขอหรือภรรยามีสิทธิถอนคืนสิทธิเก็บกินจากบุตรผู้หนึ่งผู้ใด
หรือทั้งสองคนเมื่อใดก็ได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวย่อมถือได้ว่าเป็นเง่ือนไข
อย่างหนึ่งในการใหส้ ทิ ธิเกบ็ กิน ซ่งึ ผู้ทรงสิทธเิ ก็บกินยอมรับเงื่อนไขนีม้ าตั้งแต่
ต้นแลว้ และเป็นขอ้ ตกลงทไ่ี มม่ ีวตั ถุประสงค์อนั เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย
อนั ทาให้ขอ้ ตกลงน้นั เปน็ โมฆะ พนกั งานเจา้ หนา้ ทจ่ี งึ รบั จดทะเบยี นให้ได้ (ตาม
หนงั สือกรมทดี่ นิ ที่ มท ๐๗๑๑/ว ๒๑๗๘๔ ลงวันที่ ๒๒ ตลุ าคม ๒๕๓๓)

(๓) กรณีผู้ใช้อานาจปกครองจะให้ท่ีดินแก่ผู้เยาว์ พร้อมท้ัง
ขอจดทะเบียนสทิ ธิเกบ็ กินในทีด่ นิ ดังกล่าวในคราวเดียวกัน เป็นการให้โดยมีเง่ือนไข
และมคี า่ ภาระตดิ พนั จะต้องไดร้ บั อนุญาตจากศาลก่อน (ตามหนังสือกรมท่ีดิน
ท่ี มท ๐๗๑๒/ว ๑๙๓๗๘ ลงวันที่ ๓๐ สงิ หาคม ๒๕๓๔)

๖๕

๓. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินของผู้เยาว์ ไม่อาจรับ
ดาเนินการให้ได้ ไม่ว่าผู้ใช้อานาจปกครองหรือบุคคลอื่นจะเป็นผู้ทรงสิทธิก็ตาม
เวน้ แต่ผ้ใู ชอ้ านาจปกครองจะไดร้ บั อนุญาตจากศาลแลว้

๔. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของผู้ถือ
กรรมสทิ ธ์ิรวมเตม็ ส่วนที่ผู้นั้นมีอยู่เป็นการกาหนดความสัมพันธ์ระหว่างกัน
อย่างแน่นอนและชดั เจนพอ ซึ่งเป็นคนละกรณีกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
เฉพาะส่วนเพียงบางส่วนที่คณะกรรมการกฤษฎีกาได้ให้ความเห็นไว้แล้ว
พนกั งานเจ้าหนา้ ทีค่ วรรบั จดทะเบียนใหไ้ ด้

 คา่ ธรรมเนยี ม

๑. การจดทะเบยี นสิทธิเก็บกินโดยไม่มคี า่ ตอบแทน เป็น
การจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คดิ ค่าธรรมเนยี มแปลงละ ๕๐ บาท
ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความใน
พระราชบัญญตั ิให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ)

๒. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินท่ีมีค่าตอบแทนเป็นการ
จดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ คณะกรรมการกาหนดราคาประเมินทุนทรัพย์
พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชาระให้แก่กันเป็นราคา
ประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทน
ท่ีคู่กรณีตกลงชาระให้แก่กันในอัตราร้อยละ ๑ ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับท่ี
๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมาย
ทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)

๖๖

 อากรแสตมป์

- การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยมีค่าตอบแทน พนักงาน
เจ้าหน้าท่ีต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจานวนค่าตอบแทน ตามประมวล
รษั ฎากร ตามลกั ษณะตราสาร ๒๘.(ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์
(ตามหนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวันที่ ๒๙
มิถุนายน ๒๕๔๑ ซ่ึงกรมที่ดินได้แจ้งให้ทราบและถือปฏิบัติตามหนังสือ
กรมทดี่ นิ ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวนั ท่ี ๑๑ กันยายน ๒๕๔๑)

- การจดทะเบียนทรัพยสิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
เช่น ภาระจายอม สิทธิเก็บกิน สทิ ธิอาศยั กรณไี มม่ ีการจ่ายค่าตอบแทน
ให้แก่กัน ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร
๒๘. (ข) แหง่ ประมวลรัษฎากร สาหรับการจดทะเบียนทรัพยสิทธิที่มีการ
จ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน เรียกเก็บอากรแสตมป์ร้อยละ ๐.๕ จาก
จานวนเงนิ คา่ ตอบแทน

(หนังสือกรมสรรพากร ที่ กค ๐๗๐๖/ว ๑๐๘๓๗ ลงวนั ท่ี
๒๗ ธนั วาคม ๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสอื กรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว
๐๐๙๔๕ ลงวนั ที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๔๙)

----------------------------------------------

การจดทะเบียนภาระจายอม

 ความหมาย

ภาระจายอมคือ ทรัพยสิทธิอย่างหน่ึง ซ่ึงเมื่อก่อให้เกิดภาระ
จายอมในอสังหาริมทรัพย์ใดจะเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้อง
ยอมรับกรรมบางอย่างซ่ึงกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตน
หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพ่ือ
ประโยชน์แกอ่ สังหาริมทรพั ย์อ่นื

 กฎหมาย และระเบียบท่เี ก่ยี วข้อง

- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๗ ถึง
มาตรา ๑๔๐๑

- ระเบยี บกรมท่ดี ินวา่ ด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เก่ียวกับภาระจายอมในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐
ลงวนั ท่ี ๒๐ มถิ นุ ายน ๒๕๕๐

 ประเภทการจดทะเบยี น

๑. ภาระจายอม หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นมาขอจดทะเบียนให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอื่น ตอ้ งตกอยใู่ นภาระจายอมทั้งหมดไม่ว่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอ่นื นน้ั จะมีผถู้ ือกรรมสทิ ธิ์คนเดียวหรอื หลายคน แต่ทุกคนยอมให้ที่ดิน
หรืออสงั หารมิ ทรัพย์อย่างอื่นน้ัน ตกอยูใ่ นภาระจายอมทั้งหมด

๒. ภาระจายอมเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดิน
หรอื อสังหารมิ ทรัพยอ์ ย่างอ่ืนมหี ลายคน แต่เจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์

๖๘

อย่างอ่ืนน้ันบางคนมาขอจดทะเบียนให้ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ตอ้ งตกอยูใ่ นภาระจายอมเฉพาะส่วนของตน

๓. ภาระจายอมบางส่วน หรือ ภาระจายอมเฉพาะส่วน
เพยี งบางสว่ น หมายถงึ กรณเี จ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนมาขอ
จดทะเบียนให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นบางส่วนของตน ต้องตกอยู่
ในภาระจายอม

๔. แก้ไขเปล่ียนแปลงภาระจายอม หมายถึง กรณีท่ี
เ จ้ าขอ งท่ีดิ น ห รื ออ สั งห าริ มทรั พ ย์ อย่ า งอื่ น ไ ด้ จ ด ทะ เ บี ย น ภาระจ ายอม
ให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นต้องตกอยู่ในภาระจายอมไว้แล้ว โดย
ภาระจายอมน้ันแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ ต่อมาคู่กรณีมีการ
ตกลงย้ายไปยังส่วนอ่ืน หรือเปล่ียนแปลงเกี่ยวกับภาระจายอมนั้น ๆ หรือ
กรณีมีการแบ่งแยกสามยทรัพย์แล้ว ปรากฏว่าภาระจายอมน้ันไม่ใช้ หรือ
ใช้ไม่ได้ตามรูปการ เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยก คู่กรณีจึงมา
ขอเปลีย่ นแปลงขอ้ ตกลงภาระจายอมทีจ่ ดทะเบียนไว้เดิม

๕. ปลอดภาระจายอม หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้จดทะเบียนภาระจายอมให้ที่ดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนต้องตกอยู่ในภาระจายอมไว้แล้วต้ังแต่สอง
อสังหารมิ ทรัพย์ข้ึนไป หรือกรณีท่ีเจ้าของท่ีดินได้จดทะเบียนภาระจายอมไว้
แปลงเดียวแล้วมีการแบ่งแยกท่ีดินออกเป็นหลายแปลง ต่อมาคู่กรณีตกลง
ให้อสังหาริมทรัพย์ใดอสังหาริมทรัพย์หนึ่งพ้นจากภาระจายอม (หากเป็น
การจดทะเบียนแบ่งแยกเป็นประเภทอื่นให้เป็นไปตามประเภทก ารจด
ทะเบียนนน้ั )

๖๙

๖. แบ่งแยกในนามเดิม (ปลอดภาระจายอม) หมายถึง
กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้จดทะเบียนภาระจายอม
ใหท้ ด่ี ินหรืออสังหาริมทรพั ยอ์ ย่างอ่ืนต้องตกอยู่ในภาระจายอมไว้แล้วต้ังแต่
สองอสงั หารมิ ทรพั ยข์ ึ้นไป หรอื กรณที เี่ จ้าของที่ดินได้จดทะเบียนภาระจายอม
ไว้แปลงเดียวแลว้ มกี ารแบง่ แยกทด่ี ินออกเป็นหลายแปลง ขณะจดทะเบียน
แบง่ แยกคู่กรณีตกลงใหท้ ่ดี ินแปลงทแี่ ยกออกไปหรอื ท่ีดนิ แปลงคงเหลือไม่มี
ภาระจายอมแตะต้องอยู่ (หากเป็นการจดทะเบียนแบ่งแยกเป็นประเภท
อืน่ ใหเ้ ป็นไปตามประเภทการจดทะเบียนนัน้ )

๗. แบง่ แยกในนามเดมิ (ครอบภาระจายอม) หมายถึง
กรณีเจ้าของท่ีดินประสงค์จะแบ่งแยกท่ีดินที่ได้จดทะเบียนภาระจายอม
ไว้แล้วออกจากกันโดยในขณะจดทะเบียนแบ่งแยกคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดิน
แปลงคงเหลือหรือแปลงท่ีแยกออกไปยังคงมีภาระจายอมแตะต้องอยู่ (หาก
เป็นการจดทะเบียนแบ่งแยกเป็นประเภทอ่ืนให้เป็นไปตามประเภทการ
จดทะเบยี นน้ัน)

๘. แบ่งแยกในนามเดิม (ครอบ – ปลอดภาระจายอม)
หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินท่ีได้จดทะเบียนภาระ
จายอมไว้แล้วออกจากกันตั้งแต่สองแปลงขึ้นไป โดยในขณะจดทะเบียน
แบง่ แยกคู่กรณีตกลงกนั ให้ท่ีดนิ แปลงคงเหลอื และแปลงท่ีแยกออกไปบางแปลง
ยังคงมีภาระจายอมแตะต้องอยู่ และบางแปลงพ้นจากภาระจายอมที่แตะต้องอยู่
(หากเป็นการจดทะเบียนแบ่งแยกเป็นประเภทอ่ืนให้เป็นไปตามประเภท
การจดทะเบียนนน้ั )

๗๐

๙. เลิกภาระจายอม หมายถึง กรณีเจ้าของท่ีดินหรือ
อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ อ ย่ า ง อื่ น ไ ด้ จ ด ท ะ เ บี ย น ภ า ร ะ จ า ย อ ม ใ ห้ ท่ี ดิ น ห รื อ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นต้องตกอยู่ในภาระจายอมแก่ท่ีดินแปลงอื่นไว้แล้ว
ต่อมาคู่กรณีประสงค์จะให้ภาระจายอมดังกล่าวหมดไป หรือกรณีที่ได้
จดทะเบียนภาระจายอมในแปลงสามยทรัพย์ไว้ ให้ใช้ชื่อประเภทว่า “เลิก
ภาระจายอม” เชน่ กัน

๑๐. เลิกรายการจดทะเบียนภาระจายอม หมายถึง
กรณีมีการจดทะเบียนภาระจายอมไว้ในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์
ต่อมาเจ้าของสามยทรัพย์ประสงค์เลิกรายการจดทะเบียนภาระจายอม
ที่เคยจดทะเบียนไว้ในแปลงสามยทรัพย์เท่านั้น โดยท่ียังไม่มีการเลิกภาระ
จายอม

(ปรบั ปรงุ ช่อื ประเภทให้เป็นไปตามระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วย
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับภาระจายอมในท่ีดินและ
อสงั หาริมทรพั ย์อย่างอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐)

 สาระสาคัญ

- ภาระจายอมก่อให้เกิดข้ึนโดยอายุความและโดยนิติกรรม
นอกจากน้ียงั มีภาระจายอมทเ่ี กดิ ขนึ้ จากการสร้างโรงเรือนรุกล้าเข้าไปในที่ดิน
ของผอู้ ่ืนโดยสุจรติ

-ภาระจายอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย ๒
อสังหารมิ ทรพั ย์ อสังหาริมทรัพยห์ น่งึ เรียกว่า ภารยทรัพย์ อีกอสังหาริมทรัพย์หน่ึง
เรียกว่า สามยทรพั ย์

๗๑

- คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นในเรื่อง
ภาระจายอมไว้สรุปได้ว่าเจ้าของภารยทรัพย์กับเจ้าของสามยทรัพย์ซ่ึงเป็น
บุคคลคนเดียวกนั ไมม่ สี ิทธขิ อให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนภาระจายอม
ทั้ งนี้ เพราะภาระจ ายอมจะเกิ ดขึ้ นได้ ก็ ต่ อเม่ื อมี อสั งหาริ มทรั พย์ ตั้ ง แ ต่
สองอสงั หารมิ ทรพั ยข์ ้นึ ไปทีเ่ ปน็ ของเจ้าของต่างกัน

- กรณีอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ในภาระจายอมอันเป็น
เหตุใหเ้ จ้าของต้องยอมรบั กรรมบางอยา่ งซ่ึงกระทบถงึ ทรัพย์สินของตนหรือ
ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพ่ือ
ประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๑๓๘๗ เช่น ยอมให้มีทางเดินทางน้าหรือยอมให้ชายคาหน้าต่าง
ของผ้อู นื่ รุกลา้ เข้ามาในท่ีดินของตนหรือยอมท่ีจะไม่ปลูกตึก บ้านโรงเรือน
เพ่ือที่จะไม่ปิดบังแสงสว่างหรือทางลมในท่ีดินข้างเคียง เป็นต้น ให้คู่กรณี
ทาบนั ทกึ ข้อตกลงและจดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ท่ีในประเภท “ภาระ
จายอม” โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนย่ืนเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
(ท.ด.๑) และจัดทาบันทึกข้อตกลงและรายการจดทะเบียนประเภท
“ภาระจายอม” และถ้าคู่กรณีประสงค์จะจดไว้ในโฉนดเป็นสามยทรัพย์ด้วย
กใ็ หจ้ ดทะเบียนได้

- กรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจายอมแต่
เพยี งบางสว่ นในบันทึกข้อตกลงต้องกาหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจน
แน่นอนมากท่ีสุดท่ีจะทาได้ เช่น ภาระจายอมเรื่องทางเดินบางส่วนจะต้อง
กาหนดขนาดกว้างยาวของทางและจากทิศไหนไปทิศไหนไว้ด้วย ส่วนชื่อ
ประเภทของนติ กิ รรมคงใชช้ ือ่ ประเภทวา่ “ภาระจายอม”

๗๒

- กรณีเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ก่อให้เกิด
ภาระจายอมผูกพันเฉพาะส่วนของตนจะต้องนาหลักฐานท่ีแสดงว่าได้รับ
ความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นๆ มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว
จงึ ดาเนินการจดทะเบยี นในประเภท “ภาระจายอมเฉพาะส่วน”

- หากมีกรณไี ดม้ าซง่ึ ภาระจายอมโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
เชน่ ไดม้ าโดยอายุความ ให้ผไู้ ด้มายืน่ คาขอพร้อมหลักฐานแสดงการได้มา
ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี เช่น คาสั่งศาล เป็นต้น ถ้าเป็นกรณีได้มาซึ่งภาระ
จายอมบางส่วน เฉพาะส่วนตามคาส่ังศาล ไม่จาต้องนาหลักฐานท่ีแสดงว่า
ไดร้ บั ความยนิ ยอมจากเจา้ ของรวมคนอน่ื ๆ มาแสดง เพราะเป็นการปฏิบัติ
ตามคาสัง่ หรือคาพิพากษาของศาล

- กรณมี ีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ หากคู่กรณีตกลงยินยอม
ให้ท่ีดินแปลงที่แยกออกไปยังคงเป็นภาระจายอมอยู่ก็ดี หรือตกลงกันให้
หลุดพ้นจากภาระจายอมก็ดี ให้อนุโลมปฏิบัติทานองเดียวกับกรณีครอบ
จานองหรือปลอดจานอง ตามคาสัง่ กรมท่ดี นิ ท่ี ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันท่ี ๑๔
พฤศจกิ ายน ๒๕๐๐ เรือ่ ง วิธีจดแจ้งครอบจานองและวิธีการปลอดจานอง
โดยใช้ชื่อประเภทว่า “ครอบภาระจายอม” หรือ “ปลอดภาระจายอม”
แล้วแต่กรณี

- กรณมี ีการแบ่งแยกสามยทรัพยซ์ งึ่ ได้จดทะเบียนภาระจายอม
ไว้ให้ยกรายการท่ีได้รับประโยชน์จากภาระจายอมท่ีได้จดทะเบียนไว้ไป
จดแจง้ ในโฉนดแบ่งแยกดว้ ย ถ้าเป็นกรณที ี่มิได้จดทะเบียนภาระจายอมใน
โฉนดสามยทรัพย์แตค่ ูก่ รณมี ีความประสงค์จะให้จดทะเบียนภาระจายอมไว้

๗๓

ในโฉนดแบ่งแยก คู่กรณีต้องขอให้จดทะเบียนภาระจายอมไว้ในโฉนด
สามยทรัพย์เดิมก่อน

- กรณีภาระจายอมแตะต้องส่วนหน่ึงแห่งภารยทรัพย์ และ
คู่กรณีได้ตกลงกันย้ายไปยงั สว่ นอ่นื หรอื ในกรณีทมี่ กี ารแบ่งแยกสามยทรัพย์
และปรากฏว่าภาระจายอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพ่ือประโยชน์
แก่สามยทรัพย์แปลงแยกใดก็ดี ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้เป็นหลักฐาน
ให้ชัดเจนว่า คู่กรณีตกลงกันอย่างไร แล้วจึงจดทะเบียนในประเภท “แก้ไข
เปล่ียนแปลงภาระจายอม” ไว้ในแปลงภารยทรัพย์ แต่ถ้าแปลงสามยทรัพย์
ได้จดทะเบียนรับประโยชน์ไว้ด้วยก็ให้จดทะเบียนการแก้ไขเปลี่ยนแปลง
ภาระจายอมในแปลงสามยทรพั ย์ดว้ ย

- เม่อื ได้จดทะเบยี นภาระจายอมไว้แล้ว ถ้าคู่กรณีประสงค์
จะเลิกภาระจายอม ต่อกนั ใหบ้ ันทกึ ข้อตกลงของคกู่ รณีไว้ และจดทะเบียน
ในประเภท “เลิกภาระจายอม”

- ไม่ต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมหรือท่ีดินที่อยู่ติดกัน แม้ที่ดิน
ไมไ่ ด้อยตู่ ดิ กันก็สามารถใชท้ างภาระจายอมได้

- ไม่ต้องเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะภาระจายอมไปสู่ที่
ใดก็ได้

- เป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของ
สามยทรัพย์ ซึ่งจะกาหนดระยะเวลาไว้หรือไม่ก็ได้ ถ้าไม่กาหนดเวลาไว้ก็ถือว่า
ภาระจายอมมีอยู่ตลอดไป จนกว่าภาระจายอมน้ันจะระงับไป และต้องทา
เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๑๒๙๙
วรรคหน่ึง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากไม่ทาเป็นหนังสือ

๗๔

และจดทะเบยี นการได้มาต่อพนกั งานเจ้าหน้าท่ี จะใช้บังคับได้เพียงระหว่าง
คสู่ ัญญาในฐานะเปน็ บคุ คลสิทธเิ ท่าน้นั

- ภาระจายอมเปน็ ทรพั ยสิทธิที่ตกติดแก่ตัวทรัพย์ดังน้ัน ผู้
ที่จะใช้ภาระจายอมนอกจากเจ้าของที่ดินแล้วยังได้ครอบคลุมถึงเจ้าของ
อสงั หาริมทรพั ย์อ่นื ๆ ท่ีต้ังอยู่บนท่ีดินนั้น เช่น บ้าน อาคาร ด้วย และแม้ท่ีดิน
จะเปล่ยี นเจา้ ของไปกต็ าม ภาระจายอมกย็ ังคงมอี ยู่

 ค่าธรรมเนียม

๑. การจดทะเบียนภาระจายอมโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็น
การจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท
ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความใน
พระราชบัญญตั ิใหใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)

๒. การจดทะเบียนภาระจายอมทม่ี คี ่าตอบแทน เป็นการ
จดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์คณะกรรมการกาหนดราคาประเมินทุนทรัพย์
พจิ ารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนท่ีคู่กรณีตกลงชาระให้แก่กันเป็นราคา
ประเมินทนุ ทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่
คู่กรณีตกลงชาระให้แก่กัน ในอัตราร้อยละ ๑ ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่
๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายที่ดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)

๗๕

 อากรแสตมป์

๑. การจดทะเบียนภาระจายอมโดยมีค่าตอบแทน
พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจานวนค่าตอบแทน
ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘.(ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตรา
อากรแสตมป์ (ตามหนงั สือสรรพากร ดว่ นมาก ท่ี กค ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวนั ที่
๒๙ มถิ ุนายน ๒๕๔๑ ซึ่งเวยี นโดยหนงั สือกรมท่ดี ิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗
ลงวันท่ี ๑๑ กนั ยายน ๒๕๔๑)

๒. การจดทะเบียนทรัพย์สิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์
เช่น ภาระจายอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัยกรณีไม่มีการจ่ายค่าตอบแทน
ให้แก่กัน ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร
๒๘. (ข) แหง่ ประมวลรัษฎากร สาหรับการจดทะเบียนทรัพยสิทธิที่มีการ
จ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน เรียกเก็บอากรแสตมป์ร้อยละ ๐.๕ จาก
จานวนเงนิ คา่ ตอบแทน

(หนังสอื กรมสรรพากร ท่ี กค ๐๗๐๖/ว ๑๐๘๓๗ ลงวันที่
๒๗ ธนั วาคม ๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสือกรมที่ดนิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๙๔๕
ลงวันที่ ๑๓ มกราคม ๒๕๔๙)

---------------------------------------------

การจดทะเบียนบรรยายสวน

ความหมาย

บรรยายสวน คือ การกําหนดสวนในที่ดินของแตละคนวา
แตละคนท่ีถือกรรมสิทธิ์หรือมีชื่อเป#นเจ%าของรวมกันในหนังสือแสดงสิทธิ
ในที่ดินนั้น ๆ มีสวนคนละเทาใด เชน สมมุติให%แบงท่ีดินออกเป#น ๕ สวน
เป#นของ ก. ๑ สวน ของ ข. ๒ สวน และของ ค. ๒ สวน เป#นต%น
การสมมุติสวนนั้นจะสมมุติให%ที่ดินทั้งหมดมีกี่สวนก็ได% แตสวนมากเพื่อ
ความสะดวกมักจะสมมุติสวนให%ใกล%เคียงโดยเทียบกับจํานวนเนื้อที่ใน
หนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินน้ัน เชน ท่ีดินแปลงหน่ึงมีเน้ือท่ี ๑๐๐ ไร การให%
ถอื กรรมสิทธ์ิรวมโดยบรรยายสวนก็ดี การจดทะเบียนบรรยายสวนก็ดี ก็มักจะ
สมมุติให%ท่ีดินแปลงนั้นมี ๑๐๐ สวน เป#นของคนน้ันคนนี้เทานั้นเทานี้สวน
เม่ือเทียบแล%วสวนหนึ่งจะเทากับ ๑ ไร โดยประมาณ แตถ%าเนื้อที่มี
จํานวนนอ% ยและเป#นท่ีเจริญมีการซื้อขายเป#นตารางวา ก็มักจะบรรยายสวนไว%
โดยแตกเน้ือท่ีทั้งหมดเป#นตารางวา เชน ที่ดินมีเน้ือท่ีท้ังหมด ๒ ไร เทากับ
๘๐๐ ตารางวา ก็เทียบเทากบั ๘๐๐ สวน การบรรยายสวนก็มักจะสมมุติ
สวนเทากับ ๘๐๐ สวน เป#นต%น

การบรรยายสวนนอกจากจะจดทะเบียนในประเภท
บรรยายสวนแล%วก็ยังมีการบรรยายสวนเนื่องจากการจดทะเบียนใน
ประเภทกรรมสทิ ธร์ิ วมอกี ดว% ย

กฎหมาย คําสั่งและแนวทางปฏบิ ัติ

- ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย; มาตรา ๘๕๐ และ
มาตรา ๑๓๕๗

๗๗

- หนังสือกรมทด่ี ินและโลหกจิ ท่ี ๗๐๙๔/๒๔๘๑ ลงวันท่ี
๑๗ ธนั วาคม ๒๔๘๑

- คําส่ังกระทรวงมหาดไทยท่ี ๓๘๒/๒๔๙๘ ลงวันที่
๑๕ เมษายน ๒๔๙๘

- หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๑๕๘๐๕ ลงวันท่ี
๒๘ มิถนุ ายน ๒๕๓๘

สาระสาํ คัญ

- การบรรยายสวนจะต%องมีช่ือผู%ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
อยางน%อย ๒ คน โดยหลักการแล%ว การบรรยายสวนควรกําหนดเป#น
สัดสวน เทาที่ปฏิบัติกันอยูมักจะแยกสวน ให%เป#นไปตามจํานวนเน้ือที่
เป#นตารางวา

- การที่ผู%มีชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล%วมีการ
ตกลงบรรยายสวนกัน ยอมถือวาเป#นการประนีประนอมยอมความกัน ถ%ามี
ผ%ูเยาวร; วมอยูด%วย ผใู% ช%อาํ นาจปกครองจะกระทําได%ตอเม่ือขออนุญาตตอศาลกอน
ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย; มาตรา ๑๕๗๔

- การจดทะเบียนบรรยายสวนไมควรจดเป#นจํานวน ไร
งาน วา ให%บอกแตเพียงวาคนใดมีสวนเป#นเจ%าของอยูเทาใด เชน นาย ก.
มีกรรมสิทธิ์ ๓ ใน ๔ หรอื นาย ข. มกี รรมสทิ ธิ์ ๒ ใน ๓ นาย ค. มีกรรมสิทธ์ิ
๑ ใน ๔ เป#นต%น (หนังสือนายทะเบียนมณฑลอยุธยา ท่ี ๔๐/๓๘๙๓ ลงวันท่ี
๒๑ กนั ยายน ๒๔๗๔)

๗๘

- ผู%ขอรับมรดกตามพินัยกรรมประสงค;จะให%จด
บรรยายสวนตามพินัยกรรม ซึง่ เจ%ามรดกได%ระบุไว%แตปรากฏวา ผู%รับมรดก
มีผู%เยาว;รวมอยูด%วย กรณีนี้ไมขัดกับประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย;
มาตรา ๑๕๔๖ (ปJจจุบันคือ มาตรา ๑๕๗๔) แตอยางใด เพราะการบรรยาย
สวนกรรมสิทธิ์ท่ีดินครั้งนี้ ผ%ูขอขอให%บรรยายตามสวนซ่ึงตนมีสิทธิท่ีจะได%รับ
ตามพินัยกรรมอยูแล%ว มิได%ทําให%กรรมสิทธ์ิในที่ดินของผ%ูเยาว;เปลี่ยนแปลงไป
แตประการใด สวนปJญหาที่วาจะต%องจดทะเบียนบรรยายสวนหรือไมน้ัน
กรมที่ดินและโลหกิจเห็นวา ในระหวางผู%รับมรดกด%วยกัน ข%อความในพินัยกรรม
ระบสุ วนเป#นหลักฐานอยูแล%ว จะไมขอจดทะเบียนบรรยายสวนก็ได% อยางไร
ก็ดี การท่ีจะจดทะเบียนหรือไมจดทะเบียนสุดแล%วแตความประสงค;ของผู%ขอ
(กรมท่ีดินและโลหกิจ ท่ี ๗๐๙๔/๒๔๘๑ ลงวนั ที่ ๑๗ ธันวาคม ๒๔๘๑)

- การจดทะเบียนเลิกบรรยายสวน ปJจจุบันไมมีประเภท
การจดทะเบียนเลิกบรรยายสวนแล%ว หากผ%ูถือกรรมสิทธิ์รวมได%จดทะเบียน
บรรยายสวนไว% กต็ %องถอื วาผูถ% อื กรรมสทิ ธิ์รวมแตละคนเป#นเจ%าของตามสวน
ที่จดทะเบียนบรรยายสวนไว% การท่ีจะจดทะเบียนเลิกบรรยายสวนเป#น
การตกลงกันใหมเพื่อให%สวนของผ%ูถือกรรมสิทธ์ิรวมแตละคนเปล่ียนแปลงไป
หรอื อาจกลาวได%อีกนยั หน่งึ ก็คอื เป#นการโอนบางสวนใหแ% กกนั นั้นเองซง่ึ การโอน
บางสวนเชนน้ีต%องจดทะเบียนให%แกกันตามระเบียบและกฎหมาย การจด
ทะเบียนเลิกบรรยายสวนจึงไมอาจทําได% (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท
๐๖๑๐/ว ๑๕๘๐๕ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๓๘)

- หากมีผู%มาขอจดทะเบียนแบงกรรมสิทธิ์รวมในท่ีดิน
แปลงใด ให%พนักงานเจ%าหน%าที่ตรวจสอบพิจารณาจากรายการจดทะเบียน

๗๙

ในโฉนดที่ดินดังกลาวให%รอบคอบวา ผู%ถือกรรมสิทธิ์รวมแตละคนมีกรรมสิทธิ์
ในที่ดินแปลงน้ันเป#นจํานวนก่ีสวน และการแบงกรรมสิทธ์ิรวมน้ันผู%ถือ
กรรมสิทธ์ิรวมได%รับท่ีดินแปลงแยกตามท่ีจดทะเบียนบรรยายสวนไว%แล%ว
หรือไม ถา% ทด่ี ินท่ผี ถู% ือกรรมสทิ ธ์ริ วมไดร% บั จากการแบงแยกมิได%เป#นไปตามสวน
ท่ีจดทะเบียนบรรยายสวนไว% อันเข%าลักษณะเปน# การโอนให%แกกัน ก็ต%องให%มี
การจดทะเบียนโอนกันให%ถูกต%องเสียกอน จึงจะจดทะเบียนแบงกรรมสิทธ์ิ
รวมให%ได% (เวยี นโดยหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๑๔๙๘๕ ลงวันท่ี
๑๖ พฤษภาคม ๒๕๔๐)

- การบรรยายสวนเป#นการบรรยายสัดสวนความเป#น
เจ%าของที่ดิน กรณีที่มีการจดทะเบียนบรรยายสวนที่ดินไว%แล%ว และ
เจ%าของรวมขอรังวัดแบงกรรมสิทธิ์รวมที่ดินดังกลาว กอนจดทะเบียน
แ บ ง ก ร ร ม ส ิท ธิ์ร ว ม พ นัก ง า น เ จ%า ห น %า ที่ต%อ ง ต ร ว จ ส อ บ พิจ า ร ณ า ใ ห%
รอบคอบ โดยเปรียบเทียบจํานวนสวนที่บรรยายไว%กับจํานวนเนื้อท่ี
ทเ่ี จ%าของแตละคนได%รบั จากการแบงแยกใหม% สี ัดสวนสอดคล%องกัน อยาให%มี
กรณีโอนที่ดินให%แกกันโดยหลบเลี่ยงการชําระคาธรรมเนียม หากผลการ
รังวัดปรากฏวา เจ%าของท่ีดินบางคนได%รับแบงที่ดินมากกวาสวนท่ีบรรยายไว%
และบางคนได%รับแบงที่ดินน%อยกวาสวนที่บรรยายไว% จะต%องจดทะเบียน
โอนที่ดินกันตามระเบียบและกฎหมายเสียกอน เสร็จแล%วจึงจดทะเบียน
แบงกรรมสทิ ธ์ิรวมไปตามผลการรังวดั ดงั กลาว

กรณีมิได%จดทะเบียนบรรยายสวนที่ดินไว% ซึ่งกฎหมาย
สันนิษฐานวาเจ%าของรวมมีสวนเทากัน หากเจ%าของทุกคนตกลงแบง
กรรมสิทธิ์รวมที่ดินออกจากกัน แม%ผลการรังวัดจะปรากฏวาเจ%าของ

๘๐

แตละคนได%รับแบงท่ีดินไมเทากัน ก็เป#นเร่ืองที่เจ%าของท่ีดินผู%ขอแบง
สามารถ ตกลงประนีประนอมยอมความเพื่อแบงแยกท่ีดินให%ตางไปจาก
ข%อสันนิษฐานท่ีกฎหมายกําหนดให% เม่ือพนักงานเจ%าหน%าที่สอบสวนแล%ว
ไมปรากฏหลักฐานวาผู%ขอแบงสมยอมแบงปJนแนวเขตกัน ก็ชอบท่ีจะ
ดําเนินการจดทะเบียนแบงกรรมสิทธิ์รวมตอไป (หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท
๐๗๑๐/ว ๑๓๗๗๔ ลงวนั ท่ี ๓๐ เมษายน ๒๕๔๒)

- การจดทะเบียนบรรยายสวนใช%แบบพิมพ;คําขอจด
ทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑) และบันทึกข%อตกลง (ท.ด.๑๖)
(คําสั่งที่ ๑๐/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๔๙๙ เวียนโดยหนังสือ
กรมทดี่ ิน ท่ี ๗๖๕๗/๒๔๙๙ ลงวันที่ ๖ ตลุ าคม ๒๔๙๙)

คาธรรมเนยี ม

การจดทะเบียนประเภทบรรยายสวนเป#นการจดทะเบียน
ประเภทไมมีทุนทรัพย; คิดคาธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง
ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให%ใช%ประมวล
กฎหมายที่ดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ข%อ ๒ (๗) (ฑ)

-----------------------------------------------

การจดทะเบยี นภาระตดิ พันในอสงั หารมิ ทรพั ย์

 ความหมาย

ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง
โดยอสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องตกอยู่ในภาระติดพันอันเป็นเหตุให้
ผู้ได้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับการชาระหนี้จาก อสังหาริมทรัพย์น้ัน
เป็นคราว ๆ หรือได้ใช้และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นตามที่
ระบุไว้

 กฎหมาย และคาสง่ั ท่เี ก่ยี วขอ้ ง

- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๔๒๙
ถึง มาตรา ๑๔๓๔

- คาส่ังที่ ๘/๒๔๙๒ ลงวันที่ ๑๕ พฤศจิกายน ๒๔๙๒
เรือ่ งสิทธิเก่ียวกบั อสงั หาริมทรพั ย์

 ประเภทการจดทะเบียน

๑. ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง กรณี
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ของตน
ทงั้ หมด

๒. แบง่ ก่อต้ังภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง กรณี
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ของตน
บางส่วน

๘๒

๓. ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์เฉพาะส่วน หมายถึง
กรณีเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ใช่ทุกคน ก่อให้เกิด
ภาระติดพนั ในอสงั หารมิ ทรพั ยเ์ ฉพาะสว่ นของตน

๔. ปลอดภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง
กรณีที่ได้จดทะเบียนภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว ต่อมามีการ
แบ่งแยกท่ีดินที่ได้จดทะเบียนภาระติดพัน ในอสงั หารมิ ทรพั ย์ดังกลา่ ว และ
คู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไป หรือท่ีดินแปลงคงเหลือไม่มี
ภาระตดิ พนั ในอสังหาริมทรัพย์ติดไปดว้ ย

๕. เลิกภาระตดิ พันในอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง กรณีได้
จดทะเบียนภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว คู่กรณีตกลงกันให้เลิก
ภาระตดิ พันในอสังหารมิ ทรพั ย์ตอ่ กนั

(อนุโลมปฏิบัติตามคาสั่งกรมท่ีดิน ท่ี ๒/๒๕๐๑ ลงวันที่
๒๗ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๐๑)

 สาระสาคัญ

๑. ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะก่อให้เกิดโดยมี
กาหนดเวลา (ห้ามเกิน ๓๐ ปี) หรือตลอดชีวิตแห่งผู้รับประโยชน์ก็ได้
ถ้าไม่ได้กาหนดเวลากัน กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่ากาหนดเวลาน้ัน
คือตลอดชีวิตของผู้รับประโยชน์ ถ้ามีการกาหนดเวลากันกฎหมาย
ห้ามกาหนดเวลาเกินสามสิบปี ถ้ากาหนดไว้นานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น
สามสิบปี และจะตอ่ อายกุ ็ได้แต่ต้องไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่ออายุ ทั้งนี้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๔๓๐ และมาตรา
๑๔๐๓ วรรคสาม

๘๓

๒. ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะโอนกันไม่ได้แม้
โดยทางมรดก เว้นแต่จะกาหนดในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระติดพันนั้นว่า
ให้โอนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๔๓๑

๓. คณะกรรมการกฤษฎีกาเคยวินิจฉัยว่าสิทธิอาศัยที่ดิน
เป็นสิทธิท่ีผู้รับประโยชน์ได้ใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน
ต า ม ที่ร ะ บุไ ว้ย่อ ม นับ ว่า อ ยู่ใ น ป ร ะ เ ภ ท ภ า ร ะ ติด พัน ในอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ควรรับจดทะเบียนได้ ซึ่งกรมท่ีดินได้วางแนวทาง
ปฏิบัติตามหนังสือ ท่ี ๓๗๖/๒๔๙๕ ลงวันที่ ๒๓ มกราคม ๒๔๙๕ ว่าถ้ามี
ผู้มาขอจดทะเบียนสิทธิอาศัยในทีด่ ิน ใหจ้ ดทะเบียนในประเภทภาระติดพัน
ในอสงั หาริมทรพั ย์

๔. ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์จะได้มาก็แต่โดยทาง
นิติกรรมเท่านั้น ไม่อาจได้มาโดยทางอ่ืน เป็นต้นว่า ทางอายุความเช่นเดียวกับ
ภาระจายอม เน่ืองจากภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพยสิทธิ
ประเภทหน่ึง นิติกรรมการได้มา เปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาของ
ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์จึงอยู่ในบังคับท่ีจะต้องทาเป็นหนังสือและ
จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่นเดียวกับทรัพยสิทธิอ่ืน ๆ มิฉะนั้น
จะไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิจะเป็นแต่บุคคลสิทธิเท่าน้ัน กล่าวคือจะเป็นแต่
สิทธิที่ใช้ยันกันได้เฉพาะคู่กรณีเท่าน้ัน ไม่อาจใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้
ทงั้ นี้ ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยม์ าตรา ๑๒๙๙

๕. ผลของภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ถ้าผู้รับ
ประโยชน์ละเลยไม่ปฏิบัติตามเง่ือนไขอันเป็นสาระสาคัญซึ่งระบุไว้ใน

๘๔

นิติกรรมก่อตั้งภาระติดพันนั้น คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิของผู้รับ
ประโยชน์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๓๒

๖. ความระงบั ส้นิ ไปแห่งภาระตดิ พนั ในอสังหาริมทรัพย์
(๑) ครบกาหนดเวลาตามที่กาหนดในนิติกรรมก่อตั้ง

สิทธิฯ
(๒) ผู้รับประโยชน์ตาย เว้นแต่ จะระบุไว้ในนิติกรรม

กอ่ ตง้ั สิทธิฯ ให้ตกทอดไปยงั ทายาทของผูร้ บั ประโยชน์ได้
(๓) คู่กรณีตกลงเลิกกันโดยทาเป็นหนังสือและ

จดทะเบยี นต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี (มาตรา ๑๒๙๙, ๑๓๐๑)
(๔) ผู้รับประโยชน์อาจขอให้ศาลตั้งผู้รักษาทรัพย์

เพื่อจัดการทรัพย์สิน และชาระหน้ีแทนเจ้าของ หรือสั่งให้เอาทรัพย์สิน
ออกขายทอดตลาด แล้วเอาเงินสุทธิมาแบ่งให้ผู้รับประโยชน์ ตามมาตรา
๑๔๓๓

(๕) ผู้รับประโยชน์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น
(อนโุ ลมตามมาตรา ๑๓๘๘)

(๖) อสังหาริมทรัพย์สลายไปทั้งหมด (อนุโลมตาม
มาตรา ๑๓๙๘)

(๗) ผู้รับประโยชน์ไม่ได้ใช้สิทธิฯ ๑๐ ปี (อนุโลม
ตามมาตรา ๑๓๙๙)

(๘) เจ้าของทรัพย์สินบอกเลิกกรณีผู้รับประโยชน์
ละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข อนั เป็นสาระสาคญั (มาตรา ๑๔๓๒)

๘๕

การระงับส้ินไป จะบริบูรณ์ต่อเม่ือได้ทาเป็นหนังสือ
และจดทะเบียนตามมาตรา ๑๒๙๙ และมาตรา ๑๓๐๑ เว้นแต่กรณี
ตาม (๑) (๒) และ (๖)

 คา่ ธรรมเนยี ม

๑. การจดทะเบียนภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์โดย
ไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียม
แปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตาม
ความในพระราชบัญญัตใิ ห้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ฑ)

๒. การจดทะเบียนภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ที่มี
ค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์คณะกรรมการกาหนด
ราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนท่ีคู่กรณีตกลง
ชาระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน
ตามราคาคา่ ตอบแทนท่ีคกู่ รณีตกลงชาระให้แกก่ นั ในอตั ราร้อยละ ๑ ตามนัย
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)

 อากรแสตมป์

๑. การจดทะเบียนภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์โดยมี
ค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจานวน
ค่าตอบแทนร้อยละ ๐.๕ ตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข)
ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค

๘๖

๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวันท่ี ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๑ ซึ่งเวียนโดยหนังสือ
กรมที่ดนิ ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวันท่ี ๑๑ กันยายน ๒๕๔๑)

๒. การจดทะเบียนทรัพยสิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น
ภาระจายอม สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย กรณีไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้แก่กัน
ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘. (ข) แห่ง
ประมวลรัษฎากร สาหรับการจดทะเบียนทรัพย์สิทธิท่ีมีการจ่ายค่าตอบแทน
ใหแ้ กก่ ัน เรยี กเกบ็ อากรแสตมปร์ อ้ ยละ ๐.๕ จากจานวนเงินคา่ ตอบแทน

(หนงั สอื กรมสรรพากร ที่ กค ๐๗๐๖/ว ๑๐๘๓๗ ลงวันท่ี
๒๗ ธันวาคม ๒๕๔๘ เวียนโดยหนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว
๐๐๙๔๕ ลงวนั ท่ี ๑๓ มกราคม ๒๕๔๙)

------------------------------------

ประเด็นปญั หาเรื่องจานอง

๑. ประเด็นปัญหา : หลักฐานการไถถ่ อนจานองหรือไถ่จากขายฝาก
การไถ่ถอนจานองหรือไถ่จากการขายฝาก เป็นไปตาม

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๘๐ แต่ทางปฏิบัติของพนักงาน
เจ้าหน้าที่แต่ละแห่งคงเห็นต่างกันในประเด็นว่า ในกรณีผู้รับ
จานองหรือผรู้ บั ซอื้ ฝากได้ทาหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการไถ่ถอน
จานองหรือไถ่จากขายฝากแล้วมาแสดง โดยไม่ได้ทาการสลักหลัง
สัญญาจานองฉบับผู้รับจานองหรือสัญญาขายฝากฉบับผู้รับซื้อฝาก
จึงเป็นการไม่ถูกต้องเนื่องจากการสลักหลังไถ่ถอนจานองหรือการ
สลักหลังไถ่จากขายฝาก ผู้รับจานองหรือผู้รับซื้อฝากต้องทาการ
สลักหลังสัญญาจานองฉบับผู้รับจานองหรือสัญญาขายฝาก ฉบับ
ผู้รบั ซื้อฝากเทา่ นั้น จึงเห็นควรพจิ ารณาวางแนวทางปฏบิ ัติให้ถูกต้อง
ตรงกนั ตอ่ ไป

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๘๐

สรปุ แนวทางปฏิบัติ
ในกรณีผู้รับจานองหรือผู้รับซื้อฝากได้ทาหลักฐานเป็น

หนังสือว่าได้มีการไถ่ถอนจานองหรือไถ่ถอนขายฝากแล้วมาแสดง
โดยไมไ่ ดท้ าการสลักหลังสญั ญาจานองฉบับผู้รับจานองหรือสลักหลัง
สัญญาขายฝากฉบับผู้รับซื้อฝาก จึงเป็นการถูกต้องตามที่บัญญัติไว้
ในมาตรา ๘๐ แล้ว พนักงานเจ้าหน้าท่ีมีหน้าที่ต้องตรวจสอบว่า

๘๘

หลักฐานการไถ่ถอนจานองหรือการไถ่จากขายฝากที่ผู้ไถ่ถอนนามา
แสดงนั้นเป็นเอกสารที่ผู้รับจานองหรือผู้รับซ้ือฝากได้ทาข้ึนจริงหรือไม่
โดยสามารถตรวจสอบลายมือช่ือของผู้รับจานองหรือผู้รับซ้ือฝากกับ
เอกสารท่ีเก็บไว้ในสารบบท่ีดิน หรือเรียกบุคคลที่เก่ียวข้องมาให้
ถ้อยคาได้ตามความจาเป็น โดยอาศัยอานาจตามมาตรา ๗๔ แห่ง
ประมวลกฎหมายท่ดี นิ

๒. ประเดน็ ปญั หา : การจานองเพ่อื ค้าประกนั หนขี้ องผอู้ ืน่
การค้าประกันตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวล

กฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ (ฉบบั ท่ี ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗ มาตรา ๖๙๙

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๖๘๑,

มาตรา ๖๘๕/๑ และมาตรา ๖๙๙

สรุปแนวทางปฏิบัติ
ตามมาตรา ๖๙๙ กิจการอันเน่ืองกันไปหลายคราว

หมายถึง กจิ การท่ีกอ่ หน้ีกู้ไม่จบในคราวเดียว แต่ลูกหน้ีสามารถก่อหนี้
ได้หลายคราวต่อเน่ืองกันไป เช่น สัญญาเบิกเงินเกินบัญชี (สัญญา
เบิกเงินเกินบัญชีคือสัญญากู้ชนิดหนึ่งท่ีลูกหน้ีไปขอทาสัญญากับ
ธนาคาร เพื่อนาเงินของธนาคารมาใช้โดยจ่ายผ่านเช็ค) (คาพิพากษา
ฎีกาที่ ๓๑๘๓/๒๕๔๕) หน้ีการค้าประกันลูกจ้างในการทางาน

๘๙

(คาพิพากษาฎีกาท่ี ๑๙๔๕/๒๕๓๓ และ ๑๘๔๕/๒๕๓๗) เช่น การจานอง
เพื่อประกันหน้ีตามสัญญาเบิกเงินเกินบัญชี ไม่ต้องระบุระยะเวลา
ในการกอ่ หนี้ท่จี ะคา้ ประกัน แต่ยังคงต้องระบวุ ัตถุประสงคใ์ นการก่อหน้ี
รายทค่ี ้าประกัน ลกั ษณะของมูลหน้ี จานวนเงินสูงสุดทีค่ า้ ประกนั

๓. ประเดน็ ปญั หา : การกาหนดระยะเวลาการจานอง
การจานองตอ้ งมีกาหนดระยะเวลาใส่ในสญั ญาจานองหรอื ไม่

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๗๐๒

สรุปแนวทางปฏิบัติ
สัญญาจานองเป็นการเอาทรัพย์สินมาเป็นประกันการ

ชาระหน้ีท่ีจานองเป็นประกันดังกล่าว การจานองจึงประกอบด้วย
หนี้ที่จานองเป็นประกันอันถือว่าเป็นส่วนประธาน กับ สัญญา
จานองอันถือว่าเป็นส่วนอุปกรณ์ ดังนั้น การจานองขึ้นอยู่กับหน้ี
ถ้าหนี้ระงับสิ้นไป การจานองย่อมระงับสิ้นไปด้วย ในสัญญาจานอง
จึงไม่ต้องกาหนดระยะเวลาของการจานองไว้ เพราะตราบใดที่หนี้
ยงั ไมร่ ะงับส้ินไป การจานองยอ่ มมอี ย่ตู ลอดไปจนกวา่ จะมีการชาระหนี้

๙๐

๔. ประเด็นปญั หา : การให้หรือการรับมรดกระหวา่ งจานอง
การให้หรือรับมรดกระหว่างจานอง โดยรับภาระจานอง

และให้ถือสัญญาจานองและสัญญาต่อท้ายสัญญาจานองเดิมด้วย
ตามกฎหมายจานองใหมถ่ อื วา่ เป็นโมฆะหรือไม่

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๗๓๖ ถึง

มาตรา ๗๔๓

สรุปแนวทางปฏิบัติ
การรับให้หรือรับมรดกระหว่างจานอง การจานองตาม

สัญญาเดิมย่อมตกติดไปกับตัวทรัพย์ไม่เป็นโมฆะเพราะเป็นการ
จานองทีก่ ระทาขน้ึ กอ่ นกฎหมายจานองใหม่ใช้บังคับ แต่หากผู้รับให้
ระหว่างจานองและผู้รับจานองจะตกลงกันเปลี่ยนแปลงการจานอง
เป็นประการใด ถือเป็นการตกลงกันใหม่ต้องเป็นไปตามกฎหมายท่ี
แก้ไขใหม่

๕. ประเด็นปญั หา : การพจิ ารณาบันทึกตอ่ ทา้ ยสัญญาจานอง
บันทึกต่อท้ายสัญญาจานองมีเง่ือนไขท่ีระบุไว้มากเกินไป

ข้อความมีลกั ษณะกากวม ยากต่อการพิจารณาว่าเป็นโมฆะทั้งหมด
หรือบางส่วนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ใหม่หรือไม่
เน่ืองจากมีเวลาในการพิจารณาจากัด

๙๑

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- พระราชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพ่งและ

พาณชิ ย์ (ฉบับที่ ๒๐) พ.ศ.๒๕๕๗
- หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๒๗๔

ลงวันที่ ๓ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๘ เรื่อง การจดทะเบียนจานองตาม
พระราชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(ฉบับท่ี ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗

สรุปแนวทางปฏบิ ัติ
พ น ัก ง า น เ จ ้า ห น ้า ที ่ม ีห น ้า ที ่ต ้อ ง พ ิจ า ร ณ า บ ัน ท ึก

ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจานอง แม้จะยากต่อการพิจารณาและ
ต้องใช้เวลาในการพิจารณาก็ตาม แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องใช้
ค ว า ม ร อ บ ค อ บ ใ น ก า ร พิ จ า ร ณ า โ ด ย ถื อ ป ฏิ บั ติ ต า ม แ น ว ท า ง ท่ี
กรมท่ีดนิ กาหนดไว้

๖. ประเด็นปัญหา : ผลของบันทึกความรับผิดชอบกันเองของคู่สัญญา
จานอง
บันทึกความรับผิดของสถาบันการเงิน ผู้รับจานอง
กับผู้จานองตามข้อความที่หน่วยงาน (กรมที่ดิน) จัดทาขึ้น
หากภายหลังศาลวินิจฉัยแล้วปรากฏว่าบันทึกต่อท้ายสัญญาจานอง
เป็นโมฆะ บันทึกน้ันสามารถคุ้มครอง พนักงานเจ้าหน้าที่ได้มากน้อย
เพยี งใด

๙๒

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว

๔๓๔๐ ลงวันท่ี ๒๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๘ เร่ือง กาชับการปฏิเสธ
คาขอการจดทะเบียนจานองตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบบั ที่ ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗

สรุปแนวทางปฏบิ ตั ิ
ตามหนังสือกรมท่ีดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว

๔๓๔๐ ลงวันที่ ๒๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๘ กาหนดไว้ในข้อ ๔ ว่า
“ในกรณีที่ข้อสัญญามีข้อสงสัยในการตีความและไม่สามารถหา
ข้อยุติได้ในขณะจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม หากผู้ขอทั้งสองฝ่าย
ยื น ยั น ใ ห้ จ ด ท ะ เ บี ย น แ ล ะ บั น ทึ ก รั บ ร อ ง ไ ว้ เ ป็ น ห ล ัก ฐ า น แ ล ้ว
ใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ที่พจิ ารณาและดาเนินการจดทะเบียนให้ต่อไปได้
เน่ืองจากหากข้อสัญญาใดต่อมาในภายหลังศาลมีคาสั่งว่าเป็นโมฆะ
เน่ืองจากคู่สญั ญาได้ตกลงกนั ไมเ่ ป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายแล้ว
ย่อมเป็นผลมาจากการตกลงของผู้จานองและผู้รับจานองท่ีทา
ข้อสญั ญานนั้ เอง” การบันทึกความรับผิดชอบของผู้ขอจดทะเบียนนั้น
สามารถคมุ้ ครองพนักงานเจ้าหน้าท่ีได้มากน้อยเพียงใด ย่อมข้ึนอยู่กับ
ข้อเทจ็ จรงิ และการพิจารณาของศาล

๙๓

๗. ประเด็นปญั หา : การจานองเพื่อค้าประกันหน้ขี องผอู้ ืน่
การจานองค้าประกันเงินกู้ของคู่สมรสชอบด้วยกฎหมาย

ถอื วา่ เปน็ การค้าประกนั บคุ คลภายนอกหรือไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๔๙๐

สรปุ แนวทางปฏิบัติ
ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๙๐ บัญญัติว่า “หนี้ที่สามีภริยา

เป็นลูกหน้ีร่วมกันนั้นให้รวมถึงหน้ีที่สามีหรือภริยาก่อให้เกิดข้ึน
ในระหวา่ งสมรส ดงั ต่อไปนี้

(๑) หนี้เก่ียวแก่การจัดการบ้านเรือนและจัดหาส่ิงจาเป็น
สาหรับครอบครัว การอุปการะเลี้ยงดูตลอดถึงการรักษาพยาบาล
บุคคลในครอบครวั และการศึกษาของบตุ รตามสมควรแก่อัตภาพ

(๒) หนีท้ ี่เก่ยี วขอ้ งกับสนิ สมรส
(๓) หนี้ทเ่ี กดิ ขึ้นเนื่องจากการงานซง่ึ สามภี รยิ าทาดว้ ยกัน
(๔) หนี้ท่ีสามีหรือภริยาก่อข้ึนเพื่อประโยชน์ตนฝ่ายเดียว
แต่อีกฝ่ายหนง่ึ ได้ใหส้ ตั ยาบนั ”
เห็นว่า หากคู่สมรสซ่งึ เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่นามา
จานองเป็นประกันหนี้ของคู่สมรสอีกฝ่ายหน่ึง ยอมรับว่าเป็นหน้ี
ท่ีสามีหรือภริยาก่อให้เกิดข้ึนในระหว่างสมรส จึงต้องถือว่าสามีภริยา
เป็นลูกหนีร้ ว่ มกนั ดังนั้น กรณคี ่สู มรสจานองคา้ ประกนั หนเี้ งินกขู้ อง

๙๔

คู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย ย่อมถือว่าเป็นการจานองเพ่ือประกัน
หนี้ของสามีภริยาซึ่งเป็นลูกหนี้ร่วมกัน มิใช่เป็นการจานองเพ่ือ
ค้าประกนั หน้ขี องบคุ คลภายนอก ตามหลักกฎหมายดงั กลา่ วขา้ งตน้
(ตามพจนานุกรมฉบับบัณฑิตยสถาน “สัตยาบัน” หมายถึง การ
ยืนยันรับรองความตกลงระหว่างประเทศท่ีได้กระทาข้ึนไว้, การ
รับรองนิติกรรมทีเ่ ปน็ โมฆียะอันเป็นผลให้นิติกรรมน้ันสมบูรณ์มาแต่
เริม่ แรก)

๘. ประเดน็ ปญั หา : การจดทะเบยี นข้นึ เงินจานอง กรณีลูกหนี้กับ
ผจู้ านองเปน็ บุคคลคนเดียวกัน
การจดทะเบียนข้ึนเงินจานองของธนาคารเพ่ือการเกษตร
และสหกรณก์ ารเกษตร กรณลี ูกหน้ีกับผู้จานองเป็นบุคคลคนเดียวกัน
ข้ อ ต ก ล ง ต่ อ ท้ า ย สั ญ ญ า จ า น อ ง ต้ อ ง เ ป ล่ี ย น ห รื อ ต้ อ ง แ ก้ ไ ข ต า ม
พระราชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(ฉบับท่ี ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗ เรื่อง การค้าประกันและจานอง ตาม
กฎหมายใหม่หรือไม่ หากต้องเปลี่ยนหรือแก้ไขบันทึกต่อท้ายสัญญา
จานอง ต้องจดทะเบยี นประเภทแกไ้ ขหนี้อันจานองก่อนจดทะเบียน
ขึ้นเงนิ จานอง ใชห่ รอื ไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและ

พาณิชย์ (ฉบบั ท่ี ๒๐) พ.ศ.๒๕๕๗

๙๕

- หนงั สอื กรมทดี่ ิน ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๗๗๔
ลงวนั ท่ี ๓ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๕๘ เร่ือง การจดทะเบียนจานองตาม
พระราชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
(ฉบับท่ี ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗

- หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐
ลงวันที่ ๒๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๘ เรื่อง กาชับการปฏิเสธคาขอ
การจดทะเบียนจานองตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ (ฉบับที่ ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗

สรปุ แนวทางปฏบิ ตั ิ
กรณีมีการจดทะเบียนจานองเพื่อประกันหนี้ของผู้จานอง

ซ่งึ เป็นลูกหน้เี อง ย่อมมิใช่การจานองเพื่อเป็นประกันหนี้ของบุคคลอ่ืน
และพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาสัญญาจานองและบันทึกข้อตกลง
ต่อท้ายสัญญาจานองแล้วเห็นว่าไม่มีข้อกาหนดข้ันตอนการบังคับ
จานองใช้วิธีการต่างจากกฎหมายกาหนด ตามท่ีระบุไว้ในข้อ ๗
ถึงข้อ ๙ ของสรุปหลักเกณฑ์ข้อสัญญาเกี่ยวกับการจานองท่ี
กฎหมายบัญญัติไว้ใหม่ให้ตกเป็นโมฆะและการดาเนินการของ
พนักงานเจ้าหน้าที่ เวียนตามหนังสือกรมที่ดิน ด่วนท่ีสุด ท่ี มท
๐๕๑๕.๓/ว ๒๗๗๔ ลงวันที่ ๓ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๕๘ ประกอบกบั
หนังสือกรมทีด่ ิน ดว่ นท่สี ุด ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐ ลงวันที่ ๒๐
กมุ ภาพันธ์ ๒๕๕๘ พนักงานเจ้าหนา้ ที่ย่อมจดทะเบยี นข้ึนเงินจานอง