ปัญหาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2558)

๙๖

ได้ โ ด ย ไม่ มีกร ณีต้ อ ง แ ก้ไ ขเ ป ลี่ ย น แ ป ล ง ห รื อ แ ก้ไ ขบั น ทึกต่ อท้า ย
สญั ญาจานองนั้น

๙. ประเดน็ ปัญหา : ขอบเขตการตรวจสอบกรณจี านองคา้ ประกัน
หนผ้ี ู้อน่ื
การตรวจสอบตามมาตรา ๖๘๑ มีหลักเกณฑ์ขอบเขต
เพยี งใด หรือให้พจิ ารณาตามประเพณีการปล่อยสินเช่ือของสถาบัน
การเงนิ แต่ละราย หรอื พิจารณาเป็นราย ๆ ไป

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๖๘๑ ซ่ึง

แกไ้ ขเพม่ิ เติมโดยพระราชบญั ญตั ิแกไ้ ขเพม่ิ เติมประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ (ฉบบั ท่ี ๒๐) พ.ศ. ๒๕๕๗

สรุปแนวทางปฏบิ ตั ิ
การตรวจสอบตามมาตรา ๖๘๑ ย่อมต้องเป็นไป

ตามที่บัญญัติไว้มาตรา ๖๘๑ ว่า “อันค้าประกันน้ันจะมีได้แต่เฉพาะ
เพื่อหนี้อนั สมบูรณ์”

หน้ีในอนาคตหรือหน้ีมีเง่ือนไขจะประกันไว้เพื่อเหตุการณ์
ซ่ึงหนี้นั้นอาจเป็นผลได้จริงก็ประกันได้ แต่ต้องระบุวัตถุประสงค์
ในการก่อหนรี้ ายท่คี ้าประกนั ลักษณะของมูลหน้ี จานวนเงนิ สงู สุด

๙๗

ที่ค้าประกัน และระยะเวลาในการก่อหน้ีท่ีจะค้าประกัน เว้นแต่
เป็นการค้าประกันเพื่อกิจการเนื่องกันไปหลายคราวตามมาตรา
๖๙๙ จะไมร่ ะบุระยะเวลาดงั กลา่ วก็ได้

สัญญาค้าประกันต้องระบุหน้ีหรือสัญญาที่ค้าประกันไว้
โดยชัดแจ้ง และผู้ค้าประกันย่อมรับผิดเฉพาะหน้ีหรือสัญญาที่ระบุ
ไวเ้ ท่านน้ั

๑๐. ประเด็นปัญหา : ลาดบั ทขี่ องการจดทะเบยี นจานอง
มีการจานองลาดับที่หน่ึงถึงลาดับท่ีส่ีไว้ ต่อมามีการไถ่ถอน

ลาดับที่สาม ถ้ามีการจดทะเบียนในลาดับต่อมา จะใช้การจดจานอง
ลาดบั ท่ีเทา่ ไร

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

เกย่ี วกบั การจานองทีด่ นิ และอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐
ข้อ ๒๔ (๔), ๒๖ (๑)

สรุปแนวทางปฏิบัติ
กรณีมีการจดทะเบียนจานองไว้หลายลาดับ ต่อมามีการ

ไถ่ถอนเพียงบางลาดับ ยังไถ่ถอนไม่หมดทุกลาดับ ถ้ามีการจานอง
ต่อไปอกี ให้ใชล้ าดบั ต่อไป ไมน่ าลาดับท่ีไถ่ถอนไปแล้วมาใช้ เพราะ
จะทาให้สับสน จากประเด็นปัญหาจึงต้องจดจานองในลาดับที่ห้า

๙๘

ต่อไป แต่ถ้าเป็นการไถ่ถอนลาดับท่ีสี่ไปแล้ว ถ้ามีการจานองต่อมาอีก
จึ ง ใ ช้ จา น อ ง ลา ดั บ ที่ สี่ ไ ด้

๑๑. ประเดน็ ปัญหา : การเรียกเกบ็ คา่ ธรรมเนยี มจานองกรณผี รู้ ับจานอง
จานองหลายราย
กรณีมีผู้รับจานองหลายราย การจะเก็บค่าธรรมเนียม
แยกวงเงนิ จานองแต่ละรายจะพิจารณาไดจ้ ากอะไร

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ระเบียบกรมทด่ี ิน วา่ ดว้ ยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

เกยี่ วกับการจานองทีด่ นิ และอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐
ข้อ ๔๖

สรปุ แนวทางปฏิบัติ
พจิ ารณาจากผู้รับจานองหลายราย ได้กาหนดแยกวงเงินการ

รับจานองแต่ละรายและอัตราดอกเบ้ียที่แตกต่างกัน และผู้รับจานอง
แต่ละรายก็มิได้เป็นเจ้าหนี้ร่วมกัน ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจาก
วงเงนิ จานองท่ีมีต่อผู้รับจานอง แต่ละรายในอัตราร้อยละ ๑ จาก
วงเงนิ จานองแตอ่ ย่างสงู ไม่เกนิ ๒๐๐,๐๐๐ บาท

๙๙

๑๒. ประเด็นปัญหา : การโอนทด่ี ินท่ีซ้อื ไดจ้ ากการขายทอดตลาดที่ถูก
กรมสรรพากรยึดทรัพย์ไว้
เมื่อศาลขายทอดตลาดที่ดินที่มีการจานอง แต่
กรมสรรพากรแจ้งการยึดไว้ตามมาตรา ๑๒ แห่งประมวลรัษฎากร
จะดาเนนิ การได้หรอื ไม่

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๐
- ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๙๐

วรรคสาม
- คาพิพากษาฎกี าท่ี ๑๐๙๔/๒๕๑๐

สรุปแนวทางปฏิบัติ
พนักงานเจ้าหน้าที่ชอบที่จะส่ังถอนการยึดท่ีดินของ

กรมสรรพากรได้ด้วยเหตุที่ศาลได้มีคาส่ังให้ขายทอดตลาด และ
เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีดาเนินการ
จดทะเบียนให้แก่ผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาด และเม่ือจดทะเบียนแล้ว
จะต้องทาหนังสือแจ้งข้อเท็จจริงดังกล่าวให้กรมสรรพากรหรือ
หน่วยงานของกรมสรรพากรทแ่ี จ้งยึดหรืออายดั นั้นทราบต่อไป

๑๐๐

๑๓. ประเดน็ ปญั หา : การจดทะเบียนขนึ้ เงินจากจานอง
กรณีขึ้นเงินจากจานอง แต่ดอกเบี้ยตอนขึ้นเงินต่างไป

จากสัญญาจานองเดิม เจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนได้หรือไม่

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ระเบยี บกรมท่ดี นิ วา่ ด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

เก่ียวกับการจานองท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ. ๒๕๕๐
ขอ้ ๑๕, ๒๔ (๖)

สรปุ แนวทางปฏิบตั ิ
จดทะเบียนข้ึนเงินจากจานองได้ เนื่องจากการขึ้นเงิน

จากจานองต้องมีเง่ือนไขและข้อตกลงอื่น ๆ เช่นเดียวกับสัญญา
จานองเดมิ และมมี ูลหนี้เดยี วกบั สญั ญาจานองเดิมทุกประการ เว้นแต่
การคดิ ดอกเบย้ี ในวงเงนิ ทีข่ ึน้ ใหมต่ ่างไปจากสญั ญาจานองเดิมได้

๑๔. ประเดน็ ปญั หา : การจานองส่งิ ปลกู สร้างในท่ีดนิ ป่าสงวนแหง่ ชาติ
การจานองส่ิงปลูกสร้างท่ีปลูกในที่ดินอันเป็นป่าสงวน

แห่งชาติและเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม ป.พ.พ. มาตรา
๑๓๐๔ ซ่ึงไม่มีผใู้ ดมสี ิทธิตามกฎหมายจะกระทาได้หรือไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๗๐๓ และ

มาตรา ๗๐๕

๑๐๑

- คาสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ ๑๔๒๒/๒๔๙๗ ลงวันที่
๑๘ ธันวาคม ๒๔๙๗ เร่ือง ระเบียบการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่นายอาเภอหรือผู้ทาการแทน และ
ปลดั อาเภอผู้เป็นหัวหนา้ ประจากง่ิ อาเภอ พ.ศ. ๒๔๙๗

สรุปแนวทางปฏบิ ัติ
ราษฎรที่ครอบครองที่ดินในเขตป่าสงวนโดยไม่มีสิทธิ

ย่อมทราบดีว่าไม่มีทางจะได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในท่ีดิน
เนื่องจากไมอ่ าจยกอายุความข้ึนต่อสู้กับแผ่นดินได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา
๑๓๐๖ ดังน้ัน แม้ส่ิงปลูกสร้างนั้นจะมีลักษณะเป็นการติดตรึงตรา
แน่นหนาถาวรอันถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม แต่ก็หาได้ตกเป็น
ส่วนควบกับที่ดินที่ปลูกสร้างนั้นไม่ ผู้ปลูกสร้างจึงยังเป็นเจ้าของ
อาคารส่ิงปลูกสร้าง จึงย่อมจานองได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๗๐๓ และ
มาตรา ๗๐๕ และกรณเี ช่นนี้ไม่จาเป็นต้องให้ผู้ดูแลท่ีสาธารณะให้ความ
ยินยอมก่อนตามคาส่ังกระทรวงมหาดไทย ท่ี ๑๔๒๒/๒๔๙๗ ลงวันท่ี
๑๘ ธันวาคม ๒๔๙๗ แต่อย่างใด

๑๕. ประเด็นปญั หา : การจดทะเบยี นตามมาตรา ๗๔ แหง่ ประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณิชย์
บ. และ ต. กรรมการผู้มีอานาจลงนามผูกพันบริษัท ลงนาม
ในหนังสือมอบอานาจให้ ท. ทานิติกรรมจดทะเบียนจานองท่ีดิน
แทนบริษัท โดยที่ บ. ยังมีฐานะเป็นผู้รับจานองร่วมกับผู้รับจานองอ่ืน

๑๐๒

อีก ๕ คน พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนจานองรายนี้ได้
หรือไม่

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๔

สรปุ แนวทางปฏบิ ตั ิ
ถือว่าเป็นกรณีที่ประโยชน์ได้เสียของนิติบุคคลขัดกับ

ประโยชน์ได้เสียของผู้แทนนิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ มาตรา ๗๔ ดังน้ัน พนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงไม่สามารถ
จดทะเบยี นจานองทดี่ ินใหบ้ รษิ ทั ฯ ได้

๑๖. ประเดน็ ปัญหา : การจดทะเบยี นตามมาตรา ๗๔ แห่งประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
ห้างหุ้นส่วนมีหุ้นส่วน ๒ คน (สามีและภรรยา) โดยสามีเป็น
หุ้นส่วนผู้จัดการ และภรรยาเป็นหุ้นส่วน (ไม่ใช่หุ้นส่วนผู้จัดการ) หาก
ต้องการนาที่ดินกรรมสิทธิ์ของภรรยา และสิ่งปลูกสร้าง (ต้ังอยู่บนที่ดิน
ดังกล่าว) ซ่ึงเป็นกรรมสิทธิ์ของห้างหุ้นส่วน มาจานองค้าประกัน
หนี้ของห้างหุ้นส่วน จะสามารถทาไดห้ รือไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๔

๑๐๓

- หนงั สือกรมทด่ี นิ ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๐๘๔๒๙ ลงวันที่
๒๖ มนี าคม ๒๕๓๖

สรุปแนวทางปฏบิ ัติ
หากการจานองทดี่ นิ เป็นการจานองเพ่ือค้าประกันหน้ีของ

หา้ งห้นุ ส่วนเทา่ นั้น ไม่ได้จานองเป็นประกันหน้ีของผู้จานอง (ภริยา
ของหุ้นส่วนผู้จัดการ) ด้วยแล้ว ถ้าห้างหุ้นส่วนจะนาส่ิงปลูกสร้าง
ซึ่งเป็นของห้างไปจานองเพิ่มหลักทรัพย์ตามสัญญาจานองที่ดิน
เพื่อประกันหนี้ของห้างหุ้นส่วนก็ย่อมทาได้ ไม่เป็นปฏิปักษ์ตาม
มาตรา ๗๔ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์

๑๗. ประเดน็ ปญั หา : ผู้จัดการมรดกขอจดทะเบียนจานองทด่ี ินมรดก
ผ้จู ดั การมรดกจดทะเบียนจานองที่ดินมรดกไดห้ รอื ไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๗๑๙ และ

มาตรา ๑๗๒๙
- ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับ

อสงั หาริมทรัพย์ซงึ่ ได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพิ่มเติมถึง
ปัจจบุ นั (ฉบบั ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗)

๑๐๔

สรุปแนวทางปฏิบตั ิ
ผู้จัดการมรดกมีสิทธิและหน้าที่ท่ีจะทาการอันจาเป็น

เพ่ือให้การเป็นไปตามคาส่ังแจ้งชัดหรือโดยปริยายแห่งพินัยกรรม
และเพ่ือจดั การมรดกโดยท่ัวไปหรอื เพือ่ แบ่งปันทรพั ยม์ รดก หากจะ
จานองควรท่ีจะโอนมรดกให้แก่ตนเองเสียก่อน (เม่ือเป็นทายาทผู้มี
สิทธริ บั มรดก) แล้วจึงนาไปจานองธนาคารต่อไป เว้นแต่เป็นการ
จาเป็น เช่น จานองที่ดินเพื่อนาเงินไปชาระเป็นค่าไถ่ถอนขาย
ฝากท่ีดินทีเ่ จ้ามรดกได้ทาไวแ้ ละกาลังส้ินสุดระยะเวลาไถ่ถอนขายฝาก
เป็นต้น

๑๘. ประเดน็ ปญั หา : การแก้ไขเปลย่ี นแปลงสัญญาตอ่ ทา้ ยสญั ญาจานอง
การแก้ไขเปลี่ยนแปลงสัญญาต่อท้ายสัญญาจานอง โดย

ขอให้ยกเลิกสัญญาต่อท้ายเดิมและใช้สัญญาต่อท้ายฉบับใหม่แทน
และให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันจดทะเบียนจานอง สามารถกระทาได้
หรือไม่

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

เกี่ยวกับการจานองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐
ขอ้ ๒๔

๑๐๕

สรุปแนวทางปฏบิ ตั ิ
การขอจดทะเบียนแก้ไขเปลี่ยนแปลงสัญญาต่อท้าย

สญั ญาจานอง โดยขอยกเลิกสัญญาต่อท้ายฉบับเดิมท้ังหมด และขอใช้
สัญญาต่อท้ายฉบับใหม่แทน เพ่ือให้เป็นไปตามระเบียบปฏิบัติของ
ธนาคารผู้รับจานองนั้น หากสัญญาต่อท้ายฉบับใหม่ท่ีคู่กรณีจัดทาข้ึน
ไม่ขดั ต่อกฎหมายความสงบเรยี บร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน
และมิใช่การแก้ไขเปล่ียนแปลงในสิ่งซึ่งเป็นสาระสาคัญของสัญญา
จานองพนักงานเจ้าหน้าที่ชอบที่จะรับจดทะเบียนได้และควรรับ
จดทะเบียนในประเภท “แก้ไขหนี้อันจานองเป็นประกัน (แก้ไข
เปลี่ยนแปลงสัญญาต่อท้ายสัญญาจานอง)” โดยจัดทาเป็นบันทึก
ข้อตกลง (ท.ด. ๑๖) และให้หมายเหตุไว้ท่ีมุมบนด้านขวาในหน้าแรก
ของสัญญาต่อท้ายฉบับเดิมว่า “คู่กรณีได้ตกลงเลิกสัญญาต่อท้าย
ฉบับนี้และใช้สัญญาต่อท้ายฉบับใหม่แล้วแต่วันที่ ......... เดือน
................. พ.ศ. ......” เสร็จแล้วให้เจ้าพนักงานท่ีดินลงนามพร้อม
วันเดือนกากับไว้ แต่กรณีเร่ืองดังกล่าวมีเหตุขัดข้องที่ทาให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนไม่ได้ คือ คาขอเปล่ียนแปลงแบบสัญญา
ตอ่ ท้ายสญั ญาจานองผู้จานองและผู้รับจานองตกลงกันให้สัญญา
ต่อ ท้า ย ที่จัด ทา ขึ้น ใ ห ม่มีผ ล บัง คับ ใ ช้ย้อ น ห ลัง ไ ป ถึง วัน
จดทะเบียนจานอง ซึ่งตามกฎหมายไม่อาจกาหนดเช่นนั้นได้เน่ืองจาก
สญั ญาต่อทา้ ยทคี่ กู่ รณีจดั ทาขนึ้ ไดถ้ ือเปน็ สว่ นหนึง่ ของสัญญาจานอง
ไปแล้วนับแต่พนักงานเจ้าหน้าท่ีจดทะเบียนจานอง สัญญาต่อท้าย

๑๐๖

ฉบับใหม่จึงต้องมีผลนับแต่ท่ีคู่กรณีตกลงกันเลิกสัญญาต่อท้ายเดิม
แล้วใช้สัญญาต่อท้ายใหม่แทนซ่ึงหมายความว่าต้องเป็นระยะเวลา
ภายหลังจากการจดทะเบียนจานอง

๑๙. ประเด็นปญั หา : การนาหลักฐานการวางทรัพย์มาขอจดทะเบียน
ไถ่ถอนจานอง
การนาหลกั ฐานการวางทรัพย์มาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจานอง
พนกั งานเจา้ หน้าที่จะรับจดทะเบยี นไดห้ รอื ไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๒ และมาตรา ๘๐
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๓๑ มาตรา

๓๓๔ มาตรา ๓๓๙ มาตรา ๗๔๔ และมาตรา ๗๔๕

สรปุ แนวทางปฏิบตั ิ
แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๓๑

จะไดบ้ ัญญตั ิถึงกรณลี ูกหน้สี ามารถหลุดพ้นจากหนี้ได้ หากได้วางทรัพย์
อันเป็นวัตถุแห่งหนี้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าหนี้แล้วก็ตาม แต่ในประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๓๔ ก็ได้บัญญัติถึงกรณีลูกหน้ี
มีสิทธิจะถอนทรัพย์ท่ีวาง ณ สานักงานวางทรัพย์ได้ไว้มีความว่า
ลูกหน้ีมีสิทธิจะถอนทรัพย์ท่ีวางน้ันได้ และถ้าลูกหนี้ถอนทรัพย์นั้น ให้
ถือเสมือนว่ามไิ ด้วางทรัพย์ไวเ้ ลยต่อเม่ือลูกหนี้แสดงต่อสานักงาน

๑๐๗

วางทรัพย์ว่าตนยอมสละสิทธิท่ีจะถอนทรัพย์ท่ีวาง หรือถ้าเจ้าหนี้
แสดงต่อสานักงานวางทรัพย์ว่าจะรับเอาทรัพย์นั้น สิทธิถอนทรัพย์
ท่ีได้วางไว้ ณ สานักงานวางทรัพย์เป็นอันขาดลงตามนัยประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๓๔ วรรคสอง (๑) และ (๒)
นอกจากน้ีในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๓๙
วรรคแรก ยงั บญั ญตั ิไว้มคี วามว่า สิทธิของเจ้าหน้ีเหนือทรัพย์ที่วางไว้น้ัน
เป็นอันระงับส้ินไปเมื่อพ้นเวลาสิบปีนับแต่ได้รับคาบอกกล่าวการ
วางทรัพย์ และเมอื่ สิทธขิ องเจ้าหน้ีเหนือทรัพย์ที่วางไว้ระงับสิ้นไปแล้ว
แม้ลูกหนี้จะได้สละสิทธิถอนทรัพย์ท่ีวางไว้ ลูกหนี้ก็ยังชอบท่ีจะถอน
ทรัพย์น้ันได้ประกอบกับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๗๔๕ ได้บัญญัติไว้มีความว่า ผู้รับจานองจะบังคับจานองแม้
เมื่อหนี้ท่ีประกันน้ันขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ย
ที่ค้างชาระในการจานองเกินกว่าห้าปีไม่ได้ ด้วยเหตุผลท่ีกฎหมาย
กาหนดไว้มีหลักเกณฑ์ตามนัยดังกล่าวการท่ีผู้จานองวางเงินต้น
พรอ้ มดอกเบี้ยท่คี ้างชาระเป็นเวลาหา้ ปีต่อสานักงานวางทรัพย์ และ
แม้จะได้แสดงเจตนาสละสิทธิท่ีจะถอนทรัพย์ที่วางนั้นแล้วก็ไม่ทาให้
หนรี้ ะงับส้นิ ไป เม่อื หน้ีท่ีจานองเป็นประกันไม่ระงับ การจานองก็ย่อม
ไม่ระงับ (มาตรา ๗๔๔ (๑) แห่ง ป.พ.พ.) ผู้จานองจึงขอ
จดทะเบียนไถ่ถอนจานองยังไม่ได้ เมื่อผู้จานองวางทรัพย์ไว้ ณ
สานักงานวางทรัพย์แล้ว จะต้องรอให้เจ้าหนี้มาขอรับทรัพย์ที่วางน้ัน

๑๐๘

หรือรอให้พ้นเวลาสิบปีนับแต่เจ้าหนี้ได้รับคาบอกกล่าวการวา ง
ทรัพย์เสียก่อน จึงขอจดทะเบียนไถถ่ อนจานองได้

๒๐. ประเดน็ ปัญหา : จานองสิทธกิ ารเชา่ ตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์
สิทธกิ ารเช่าทด่ี นิ เพื่อใช้เป็นท่ีอยูอ่ าศัยซ่ึงได้จดทะเบียนสิทธิ
การเช่าไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สามารถนาไป
จดทะเบยี นจานองได้หรือไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๑
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๗

มาตรา ๗๐๓ มาตรา ๑๓๙ และ มาตรา ๑๒๙๘

สรปุ แนวทางปฏบิ ัติ
ทรัพย์สินท่ีสามารถนาไปจานองได้นั้น ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์

ไม่ว่าประเภทใด ๆ และสังหาริมทรัพย์บางอย่างตามที่ระบุไว้ใน
มาตรา ๗๐๓ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ทรัพย์สินท่ี
ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีตามมาตรา ๗๑ แห่งประมวล
กฎหมายที่ดิน จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น และตามมาตรา
๑๓๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ให้คาจากัดความ
ของคาวา่ “อสงั หาริมทรัพย์” ไว้ว่าหมายถึง ท่ีดินและทรัพย์อันติดอยู่

๑๐๙

กับที่ดินท่ีมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับ
ที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับที่ดินหรือ
ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
ซึ่งทรัพยสิทธิอันเก่ียวกับท่ีดินท่ีจะถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น
จะต้องก่อตงั้ ข้นึ โดยกฎหมายเทา่ นัน้ บุคคลจะก่อต้ังข้ึนเองโดยนิติกรรม
ไม่ได้ตามนัยมาตรา ๑๒๙๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
แต่สิทธิการเช่าเป็นสิทธิซึ่งเกิดจากสัญญาที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่า
ได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะ
เวลาอันมีจากัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการน้ัน (ตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๓๗) เป็นสิทธิท่ีบังคับเอาแก่
บุคคลให้กระทาการหรือมิให้กระทาการอย่างใดอย่างหน่ึง มิได้มุ่งถึง
ตัวทรัพย์สินท่ีเช่า สิทธิการเช่าจึงเป็นบุคคลสิทธิ มิใช่ทรัพยสิทธิ
อันเกี่ยวกับที่ดินที่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ท่ีจะนาไปจดทะเบียน
จานองได้ เว้นแตม่ ีกฎหมายบญั ญตั ิไวเ้ ป็นการเฉพาะ เช่น พระราชบัญญัติ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพ่ือพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒
มาตรา ๖ ทบี่ ญั ญตั ใิ หส้ ิทธกิ ารเช่าอสงั หารมิ ทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม
และอุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัตินี้สามารถนาไปจดทะเบียน
จานองได้ ดังนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่จึงรับจดทะเบียนจานองสิทธิการ
เช่าที่ดินที่ได้จดทะเบียนสิทธิการเช่าไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ไมไ่ ด้

๑๑๐

๒๑. ประเด็นปัญหา : การเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและ
อากรแสตมป์ ในการจดทะเบยี นให้ (ระหว่างจานอง)
การจดทะเบียนใหท้ ่ีดนิ แก่บุตรชอบด้วยกฎหมาย (ระหวา่ ง
จานอง) เสียคา่ ใช้จ่ายเท่าใด

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- หนงั สอื กรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๒๔๐๖ ลงวันท่ี

๒๔ สงิ หาคม ๒๕๔๑
- หนงั สือกรมทดี่ ิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๑๐๒๕๘ ลงวันท่ี

๒๕ มีนาคม ๒๕๔๒ เรื่อง การเรียกเก็บอากรแสตมป์การจดทะเบียน
ประเภทให้ (ระหวา่ งจานอง)

สรปุ แนวทางปฏิบตั ิ
กรณีบิดาโดยชอบด้วยกฎหมายต้องการโอนที่ดินที่มีภาระ

การจานองใหล้ กู โดยลกู รับภาระหนี้จานองดว้ ยจะเสียคา่ ใช้จา่ ยดงั น้ี
(๑) ค่าธรรมเนียม อัตราร้อยละ ๐.๕ จากราคาประเมิน

ทุนทรพั ย์
(๒) ค่าภาษเี งนิ ไดบ้ ุคคลธรรมดาหัก ณ ท่ีจ่าย จากราคา

ประเมินทนุ ทรพั ย์ ตามหลกั เกณฑแ์ ละวธิ กี ารทกี่ าหนดตามประมวล
รษั ฎากร

(๓) ค่าอากรแสตมป์ อัตราร้อยละ ๐.๕ (ร้อยละ ๕๐ สตางค์)
จากราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือจานวนเงินจานองซึ่งผู้รับให้ยอม
รบั ภาระหนี้ไปด้วย แล้วแต่ราคาใดสงู กว่าคิดตามราคาสูง

๑๑๑

ประเด็นปัญหาเรอ่ื งเช่า

๒๒. ประเด็นปญั หา : จดทะเบียนเชา่ แล้วจดทะเบียนเช่าชว่ งต่อไป
เป็นทอด ๆ
บริษัทแห่งหน่ึงได้จดทะเบียนเช่าอาคารและแบ่งพื้นที่
บางส่วนของอาคารให้ลูกค้าของบริษัทเช่า โดยจดทะเบียนเช่ามี
กาหนด ๓๐ ปี ตอ่ มาลกู ค้า (ผู้เช่าช่วง) ต้องการจะให้บุคคลอ่ืนเช่าช่วง
พ้ืนท่ีต่อไปอีกทอดหน่ึง โดยเจ้าของอาคาร (ผู้ให้เช่า) และบริษัท
ซึ่งเป็นผู้เช่ารายแรกให้ความยินยอม จะดาเนินการได้หรือไม่
อยา่ งไร

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๕๓๘

สรปุ แนวทางปฏบิ ัติ
กรณีที่บริษัทได้จดทะเบียนการเช่าและเช่าช่วงที่ดินไว้แล้ว

และสัญญาเช่ากับสัญญาเช่าช่วงยังไม่สิ้นกาหนดระยะเวลาการเช่า
ผู้เช่าช่วงต้องการให้บุคคลอื่นเช่าช่วงท่ีดินน้ันต่อไปอีกทอดหน่ึง
โดยที่เจ้าของท่ีดิน (ผู้ให้เช่า) และผู้เช่ารายแรกให้คายินยอม
พนักงานเจ้าหน้าท่ีสามารถรับจดทะเบียนการเช่าช่วงทอดต่อไปได้
เน่ืองจากสัญญาเช่าช่วงเป็นสัญญาเช่าอย่างหน่ึง จึงต้องอยู่ภายใต้
บังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ เช่นเดียวกับ
สัญญาอ่ืน ๆ กล่าวคือ ถ้าเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปีขึ้นไป

๑๑๒

หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ก็จะต้องทาเป็นหนังสือและ
จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นก็จะฟ้องร้องบังคับคดีได้
แค่เพียงสามปี เม่ือสัญญาเช่าช่วงเป็นสัญญาเช่าอย่างหนึ่ง การจด
ทะเบียนเชา่ ช่วงจงึ ได้อนุโลมปฏบิ ตั ิทานองเดียวกันกับการจดทะเบียนเช่า
เพียงแต่ใช้ช่ือประเภทการจดทะเบียนให้ชัดเจนว่า “เช่าช่วง” และใน
หนังสอื สญั ญาเช่าช่วงท่ีจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุชื่อ
คู่สัญญาฝ่ายผู้ให้เช่าว่า “ผู้ให้เช่าช่วง” ฝ่ายผู้เช่าว่า “ผู้เช่าช่วง”
ซึ่งตามกฎหมายมิได้บัญญัติให้การเช่าช่วงมีได้ทอดเดียว สัญญา
เช่าชว่ งจงึ อาจจะมหี ลายทอดได้ ในการจดทะเบียนเช่าช่วงทอดต่อไป
ก็ใ ช ้ชื่อ ป ร ะ เ ภ ท เ ดีย ว กัน ว ่า “เ ช ่า ช่ว ง ”โ ดยพ นัก งา นเจ้ าห น้า ที่
สามารถอนุโลมปฏิบัติทานองเดียวกับการจดทะเบียนเช่าช่วงทอด
แรกได้

๒๓. ประเด็นปัญหา : ชุมชนที่ไมม่ ีฐานะเป็นนติ บิ ุคคลขอเช่าที่ดิน
ท่ดี นิ สาธารณประโยชน์เมื่อถอนสภาพแล้วจะนามาจัดหา

ผลประโยชน์โดยการเชา่ ตามมาตรา ๑๐ แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดิน
กรณีชุมชนซึ่งมิได้มีฐานะเป็นนิติบุคคลจะขอจดทะเบียนเช่าที่ดิน
ดงั กลา่ วในนามของชมุ ชนจะดาเนินการไดห้ รอื ไม่ อยา่ งไร

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๖๕, ๖๖

๖๗ และ ๑๔๙

๑๑๓

สรุปแนวทางปฏบิ ตั ิ
ชุมชนซ่ึงมิได้มีฐานะเป็นนิติบุค คลไม่สามารถขอ

จดทะเบียนการเช่าที่ดินในนามของชุมชนได้ เน่ืองจากการเช่าเป็น
การทานิติกรรมอย่างหน่ึงซึ่งตามมาตรา ๑๔๙ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ กาหนดองค์ประกอบของการทานิติกรรมไว้สรุป
ได้ว่านิติกรรมเป็นการกระทาของบุคคลโดยการแสดงเจตนา
โดยชอบด้วยกฎหมายโดยมุ่งจะผูกนิติสัมพันธ์ระหว่างบุคคลและ
โดยความสมัครใจ เพ่ือก่อ เปล่ียนแปลง โอน สงวน หรือระงับสิทธิ
เมอื่ ตามกฎหมายสทิ ธิและหน้าท่ีเป็นเรื่องของบุคคลโดยเฉพาะนิติกรรม
จึงต้องเป็นการกระทาของบุคคล โดยที่บุคคลตามกฎหมายมีสอง
ประเภท คือ บุคคลธรรมดา และนิติบุคคล แต่ชุมชนมิได้มีสภาพ
นิติบุคคลตามกฎหมาย ไม่สามารถเข้าทานิติกรรมใด ๆ ให้มี
ผลผกู พนั ชมุ ชนได้ จงึ ไม่อาจจดทะเบียนการเช่าในนามของชมุ ชนได้

๒๔. ประเด็นปัญหา : ผจู้ ดั การมรดกขอจดทะเบียนแบง่ เช่าทีด่ นิ
ผู้จัดการมรดกจะขอจดทะเบียนแบ่งเช่าที่ดินมีกาหนด

๑๐ ปี เพื่อนาเงินรายได้จากค่าเช่าไปชาระค่าธรรมเนียมการโอน
มรดกให้แก่ทายาทที่มีราคาสูงมาก โดยทายาทผู้รับมรดกตาม
พินัยกรรมทุกคนให้ความยินยอมแล้ว และเป็นการเช่าต่อเนื่อง
จากการเช่าเดิมที่เจ้ามรดกเคยทาไว้เมื่อครั้งยังมีชีวิตอยู่ จะ
ดาเนินการไดห้ รือไม่อยา่ งไร

๑๑๔

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ยม์ าตรา ๑๗๑๙

และมาตรา ๑๗๒๗
- คาพพิ ากษาฎกี าที่ ๑๗๐๑/๒๕๒๐

สรปุ แนวทางปฏบิ ัติ
ผู้จัดการมรดกให้ถ้อยคาว่ายังไม่สามารถจดทะเบียนโอน

มรดกให้แก่ผู้รับพินัยกรรมได้เนื่องจากไม่มีค่าธรรมเนียมโอนมรดก
ในระหว่างที่ยังจัดการมรดกไม่เสร็จสิ้น หากผู้จัดการมรดกเห็นว่า
ก า ร น า ที ่ด ิน ม ร ด ก ไ ป ใ ห ้เ ช ่า เ ป ็น ก า ร ก ่อ ใ ห ้เ ก ิด ป ร ะ โ ย ช น ์ต ่อ
ทรัพย์สินในกองมรดกและสามารถนาเงินค่า เช่าไปชาระ
คา่ ธรรมเนยี มโอนมรดกให้แกท่ ายาทได้ ก็ถือได้ว่าเป็นการอันจาเป็น
เพื่อจัดการมรดกโดยทั่วไปที่ผู้จัดการมรดกมีอานาจที่จะกระทาได้
ตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๗๑๙ สาหรับ
การท่ีผู้จัดการมรดกนาท่ีดินไปให้เช่าจะมีเหตุผลสมควรหรือไม่
อย่างไร เป็นเรื่องที่อยู่ในดุลยพินิจและอานาจหน้าที่ของผู้จัดการ
มรดก พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่มีอานาจเข้าไปสอบสวนหรือตรวจสอบ
(เทยี บเคยี งคาพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๐๑/๒๕๒๐) เพราะหากผู้จัดการ
มรดกจัดการมรดกไม่สมควรประการใด ทายาทย่อมที่จะฟ้องเพิก
ถอนผู้จัดการมรดกได้ ตามนัยมาตรา ๑๗๒๗ ประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ ประกอบกับการให้แบ่งเช่ารายน้ีทายาทผู้มีสิทธิ

๑๑๕

รับมรดกตามพินัยกรรมทุกคนได้ใหถ้ อ้ ยคายินยอมใหผ้ ูจ้ ัดการมรดก
นาทด่ี นิ มรดกไปแบ่งเช่าไดไ้ ว้แลว้ จึงสามารถดาเนนิ การได้

๒๕. ประเดน็ ปญั หา : คดั ค้านการจดทะเบียนเชา่ อาคารโดยอ้างว่า
เป็นผูจ้ องสิทธิการเชา่ อาคาร
ธนารักษ์พื้นที่ (ผู้ให้เช่า) และนาย ส (ผู้เช่า) ย่ืนคาขอ
จดทะเบียนเช่าอาคารซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินราชพัสดุ ในระหว่าง
ประกาศการจดทะเบียนเช่า นาง ธ คัดค้าน โดยอ้างว่า ตนเป็นผู้จองสิทธิ
การเช่าอาคารดังกล่าวจากห้างหุ้นส่วนจากัด ป ตามสัญญาจอง
อาคาร ทไี่ ด้ทาไว้กับห้างหุ้นส่วนฯ ซ่ึงตามสัญญาดังกล่าว ห้างหุ้นส่วนฯ
ได้สิทธิการเช่าท่ีดินราชพัสดุตามโครงการพัฒนาพื้นท่ีราชพัสดุเพ่ือ
นาไปปลูกสร้างอาคารพาณิชย์มีสัญญาเช่า ๓๐ ปี เมื่อห้างหุ้นส่วนฯ
ทาการสร้างอาคารเสร็จแล้วต้องส่งมอบอาคารให้แก่กรมธนารักษ์
และหา้ งหนุ้ สว่ นฯ ไดส้ ทิ ธิการเช่าในอาคารดังกล่าวและมีสิทธิโอนสิทธิ
การเช่าให้แก่บุคคลภายนอกได้ โดยกรมธนารักษ์จะยินยอมทา
สัญญาเช่ากับบุคคลภายนอกโดยตรงตามคาขอของห้างหุ้นส่วนฯ
เมื่อสอบสวนเปรียบเทียบคู่กรณีตกลงกันไม่ได้ โดยนาย ส อ้างเหตุ
ที่นาง ธ ผิดสัญญาการจองอาคารกับห้างหุ้นส่วนฯ และนาง ธ เป็น
ฝ่ายแพ้คดีแต่คดียังไม่ถึงท่ีสุด เจ้าพนักงานท่ีดินจึงมีคาสั่งงดการ
จดทะเบียนและแจ้งคู่กรณีไปฟ้องศาล คาส่ังดังกล่าวถูกต้องหรือไม่
อยา่ งไร

๑๑๖

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- กฎกระทรวงฉบบั ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความ

ในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๕
และข้อ ๗

สรปุ แนวทางปฏบิ ตั ิ
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์

กฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔ ๙๗) ออกต ามคว ามใ น
พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๕
ได้กาหนดไว้มีสาระสาคัญว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินท่ีมีโฉนดที่ดินโดยไม่รวมกับโฉนด
ที่ดิน ให้ประกาศการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมีกาหนด
สามสิบวัน และข้อ ๗ ได้กาหนดไว้ มีสาระสาคัญว่าในการ
ประกาศตามความในข้อ ๕ ถ้าไม่มีผู้ใดคัดค้านภายในกาหนดเวลา
แล้วให้ดาเนินการจดทะเบียนต่อไป ในกรณีที่มีผู้คัดค้านให้
พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานและทาการเปรียบเทียบ
ทั้งสองฝ่าย ถ้าตกลงกันได้ให้ทาหนังสือสัญญาประนีประนอม
ยอมความไว้แล้วดาเนินการตามน้ัน ถ้าตกลงกันไม่ได้ให้งด
ดาเนิน การไว้แล้วแ จ้งท้ัง สองฝ่ ายไปจั ดการ ฟ้อ ง ร้อ ง ว่า ก ล่า ว กัน
ต่อไป และเมื่อมีคาพิพากษาถึงที่สุดแล้วจึงจะดาเนินการ
จดทะเบียนตามผลแห่งคาพิพากษา และในการคัดค้านที่พนักงาน
เจ้าหน้าที่จะรับคัดค้านได้ สิทธิของผู้คัดค้านที่อ้างในคาคัดค้าน

๑๑๗

จะต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกันกับสิทธิท่ีจะมีการจดทะเบียน
ตามคาขอ หรอื หากจะมีการจดทะเบยี นตามคาขอแล้วจะกระทบต่อ
สทิ ธขิ องผู้คัดคา้ นโดยตรง

กรณีนี้ในระหว่างการประกาศขอจดทะเบียนเช่าอาคาร
ระหวา่ งกระทรวงการคลงั ผใู้ หเ้ ชา่ กับ นาย ส ผู้เช่า นาง ธ ยื่นคา
ขอคัดค้าน โดยอ้างว่าตนเป็นผู้จองสิทธิการเช่าอาคารดังกล่าวจาก
หา้ งหุ้นส่วนจากัด ป ตามสัญญาจองอาคารท่ีได้ทาไว้กับห้างหุ้นส่วนฯ
ซ่ึงตามสญั ญาดังกล่าวห้างหุ้นส่วนฯ ได้สิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุ
ตามโครงการพัฒนาพื้นที่ราชพัสดุเพื่อนาไปปลูกสร้างอาคาร
พาณิชย์ มีสัญญาเช่า ๓๐ ปี โดยสัญญาดังกล่าวตกลงว่าเม่ือ
หา้ งหนุ้ สว่ นฯ ทาการสร้างอาคารเสร็จแล้วต้องส่งมอบอาคารให้แก่
กรมธนารักษ์ โดยห้างหุ้นส่วนฯ ได้สิทธิการเช่าในอาคารดังกล่าว
และมสี ิทธิโอนสิทธิการเช่าให้แกบ่ คุ คลภายนอกได้ โดยกรมธนารักษ์
จะยินยอมทาสัญญาเช่ากับบุคคลภายนอกโดยตรงตามคาขอของ
หา้ งหุ้นส่วนฯ

เม่ือนาง ธ เป็นผเู้ ขา้ ทาสัญญาจองอาคารกับห้างหุ้นส่วนฯ
นาง ธ ก็ย่อมท่ีจะเป็นผู้มีสิทธิเข้าทาสัญญาเช่าอาคารจากกรมธนารักษ์
ได้ตามข้อตกลงในสัญญาท่ีกรมธนารักษ์ทาไว้กับห้างหุ้นส่วนฯ ซ่ึง
หากสานักงานที่ดินจะจดทะเบียนตามคาขอของกระทรวงการคลัง
(ผู้ให้เช่า) และนาย ส (ผู้เช่า) ไปยอ่ มกระทบต่อสทิ ธทิ นี่ าง ธ มอี ยู่
โดยตรง แม้ว่านาย ส จะอ้างเหตุท่ีนาง ธ ผิดสัญญาการจองอาคาร

๑๑๘

กับห้างหุ้นส่วนฯ และนาง ธ จะเป็นฝ่ายแพ้คดีในศาลแต่ยังไม่ถึง
ที่สุด ดังนั้น การที่สานักงานที่ดินรับคาคัดค้านและงดการ
ดาเนินการไว้เนื่องจากเปรียบเทียบทั้งสองฝ่ายแล้วตกลงกันไม่ได้
และแจง้ ใหค้ ู่กรณไี ปฟอ้ งร้องวา่ กล่าวกนั ทางศาลต่อไปน้ันจึงเป็นการ
ดาเนนิ การทช่ี อบแล้ว

๒๖. ประเดน็ ปัญหา : การโอนสทิ ธกิ ารเช่าทตี่ อ้ งได้รบั คายนิ ยอมจาก
ผู้เชา่
การเช่าท่ีผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าไปยัง
บุคคลภายนอกได้ โดยบุคคลภายนอกท่ีจะรับโอนสิทธิการเช่าต้อง
เป็นบุคคลท่ีมีสถานะใกล้เคียงกับผู้เช่า และตามสัญญาเช่าระบุว่า
เมื่อสัญญาเช่าส้ินสุดกรรมสิทธ์ิในอาคารตกเป็นของผู้ให้เช่า การท่ี
ผเู้ ช่าจะโอนสิทธิการเชา่ และจะโอนกรรมสิทธ์ิในอาคารให้กับผู้เช่าช่วง
รายอ่นื จะตอ้ งมหี นังสอื ยินยอมจากผ้ใู หเ้ ช่าหรือไม่ อย่างไร

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๕๔๔
- คาสงั่ กระทรวงมหาดไทย ท่ี ๑๔๒๒/๒๔๙๗ ลงวันที่

๑๘ ธันวาคม ๒๔๙๗

สรปุ แนวทางปฏิบัติ
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๔๔

บัญญัติไว้ว่า ทรัพย์สินซ่ึงเช่าน้ัน ผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิ

๑๑๙

การเช่าของตนไม่ว่าท้ังหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก
ไม่ได้ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอ่ืนในสัญญาเช่า ดังน้ัน
หากผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีข้อตกลงในสัญญาเช่าไว้ต่อกันว่า ผู้ให้เช่า
ยินยอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าไปยังบุคคลภายนอกได้ ผู้เช่า
ก็สามารถขอจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าได้ตามข้อตกลง แต่หาก
ข้อตกลงมีเง่ือนไขกากับไว้เป็นอย่างอ่ืน เช่น ผู้ให้เช่ายินยอมให้
ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าไปยังบุคคลภายนอกได้ โดยบุคคลภายนอก
ท่ีจะรับโอนสิทธิการเช่าต้องเป็นบุคคลท่ีมีสถานะใกล้เคียงกับผู้เช่า
ย่อมแสดงว่าผู้ให้เช่าต้องการพิจารณาสถานะของบุคคลภายนอก
ก่อนเมื่อเห็นว่ามีสถานะใกล้เคียงกับผู้เช่าแล้วจึงยอมให้โอนสิทธิ
การเช่าได้ และในการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าผู้ขอจดทะเบียน
ย่อมต้องนาหลักฐานคายินยอมให้โอนสิทธิการเช่าของผู้ให้เช่าไป
แสดงตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ทดี่ ้วย

ส่วนการโอนสิ่งปลูกส ร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินของผู้อื่ นนั้น
ตามคาสั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ ๑๔๒๒/๒๔๙๗ ลงวันที่ ๑๘
ธันวาคม ๒๔๙๗ กาหนดให้ผู้ขอจดทะเบียนแสดงหลักฐานการ
รับรองและความยินยอมของเจา้ ของท่ดี นิ ก็เพอ่ื ให้แน่ชดั ว่าส่ิงปลกู สร้าง
มิใช่ส่วนควบของที่ดิน เพราะถ้าเป็นส่วนควบแล้วย่อมตกเป็นของ
เจ้าของที่ดิน ดังนั้น หากบริษัทฯ ได้ก่อสร้างอาคารทั้งสองหลัง
ลงบนท่ีดินโดยอาศัยสิทธิการเช่า โดยมีข้อตกลงให้อาคารตกเป็น
กรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงระหว่างท่ีอาคารยัง

๑๒๐

ไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า บริษัทฯ ในฐานะเจ้าของอาคาร
ย่ อ ม ที่ จ ะ โ อ น อ า ค า ร ดั ง ก ล่ า ว แ ก่ บุ ค ค ล ภ า ย น อ ก ไ ด้ ต า ม ม า ต ร า
๑๓๓๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยไม่ต้องให้
เจ้าของท่ีดินให้คายินยอมตามคาสั่งกรมท่ีดินดังกล่าว แต่ต้องได้
รับคายินยอมจากเจ้าของท่ีดินในฐานะผู้ให้เช่าหรือไม่ย่อมขึ้นอยู่กับ
ข้อตกลงในสัญญาเชา่ และเมื่ออาคารทจ่ี ะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิ
มีภาระผูกพันอยู่ตามสัญญาเช่าว่าเมื่อครบกาหนดระยะเวลาการ
เช่าหรือเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เชา่ ตกลงให้กรรมสิทธ์ิในตัวอาคารตก
เป็นของเจ้าของท่ีดินผู้ให้เช่า ในการจดทะเบียนโอนอาคาร ผู้โอน
ซึ่งเป็นผู้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้รับโอนทราบด้วยว่า อาคารที่รับโอนมี
ภาระผูกพันตามสัญญาเช่าที่ผู้โอน (ผู้เช่า) ทาไว้กับผู้ให้เช่าอย่างไร
และผู้รับโอนยอมรับที่จะปฏิบัตติ ามขอ้ ตกลงดังกล่าว..

๒๗. ประเดน็ ปญั หา : โอนสิทธกิ ารเชา่ โฉนดทด่ี ินและโอนกรรมสทิ ธิ์
อาคารในคราวเดียวกัน
กรณีผู้เช่าจะขอจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าในโฉนดท่ีดิน
และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารซึ่งเป็นของผู้เช่าด้วย จะ
กระทาได้ทันทีหรือต้องประกาศ ๓๐ วันก่อนจดทะเบียน และใน
กรณีที่ผู้ซ้ืออาคารจะจดทะเบียนจานองอาคารท่ีซื้อมาต่อไป
จะต้องไดร้ บั คายนิ ยอมจากผ้ใู ห้เช่าหรอื ไม่ อย่างไร

๑๒๑

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- กฎกระทรวงฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความ

ในพระราชบญั ญัติให้ใชป้ ระมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๕
และข้อ ๖ (๗)

สรปุ แนวทางปฏิบตั ิ
กรณีผู้ขอจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าโฉนดท่ีดินกับผู้ขอ

จดทะเบียนโอนอาคารเป็นบุคคลคนเดยี วกัน แตเ่ ม่ือเป็นการโอนสิทธิ
คนละประเภท จึงต้องแยกกันโอน โดยการโอนสิทธิการเช่าท่ีดินที่
มีโฉนดท่ีดินไม่ต้องประกาศการจดทะเบียนแต่สาหรับการโอนอาคาร
จะตอ้ งประกาศการจดทะเบียนมีกาหนด ๓๐ วัน ตามข้อ ๕ ของ
กฎกระทรวงฉบบั ที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ เมื่อประกาศครบกาหนด
ไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะดาเนินการ
จดทะเบยี นตอ่ ไปได้

กรณีผู้ซื้อจะจดทะเบียนจานองอาคารท่ีซื้อมาต่อไปต้อง
ไดร้ บั คายนิ ยอมจากผู้ให้เช่าหรือไม่ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาเช่าท่ี
ผู้เช่าทาไว้กับผู้ให้เช่า และผู้ซ้ือต้องแจ้งให้ผู้รับจานองทราบด้วยว่า
อ า ค า ร ท่ี จ า น อ ง จ ะต ก เ ป็ น ก ร ร ม สิ ท ธิ์ ข อ ง ผู้ ใ ห้ เ ช่ า ท่ี ดิ น เ ม่ื อ ค ร บ
กาหนดระยะเวลาการเช่าหรอื เม่ือเลิกสัญญา

สาหรับการจดทะเบียนจานองอาคารต้องประกาศหรือไม่
ห า ก ผู้ ซื้ อ จ ด ท ะ เ บี ย น จ า น อ ง อ า ค า ร ที ่ซื ้อ ม า ใ น ว ัน เ ด ีย ว ก ับ ที่
จดทะเบียนซื้อขายและในขั้นตอนการซื้อขายอาคารได้ประกาศ

๑๒๒

แล้วในการจดทะเบียนจานองย่อมได้รับการยกเว้นไม่ต้องประกาศ
ตามข้อ ๖ (๗) ของกฎกระทรวงดังกล่าว

๒๘. ประเด็นปญั หา : สัญญาเชา่ ท่ีมีข้อตกลงยกอาคารให้ผู้ใหเ้ ชา่ ไม่
ตอ้ งจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาเช่าระหว่างกองทุน ผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน) กับผู้เช่า
มีข้อตกลงว่าให้อาคาร ส่ิงปลูกสร้างทั้งหมดในที่ดินที่เช่าซึ่งผู้เช่า
ดาเนินการปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกองทุนทันทีเมื่อ
ก่อสร้างเสร็จ หรือเมื่อผู้เช่าก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว
แล้วเสร็จก่อนครบกาหนดระยะเวลาการเช่า เมื่อผู้เช่าก่อสร้างอาคาร
ในที่ดินที่เช่าเสร็จแล้ว จะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิในอาคาร
และส่งิ ปลูกสรา้ งต่อพนกั งานเจ้าหนา้ ที่หรือไม่ จดทะเบียนประเภทใด
และเสียค่าธรรมเนียมหรือไม่ อย่างไร รวมท้ังผู้ให้เช่า (เจ้าของท่ีดิน)
จะให้เช่าที่ดนิ พร้อมอาคารและสงิ่ ปลูกสร้างต่อไปได้หรือไม่ อย่างไร

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๓๖
- คาพิพากษาฎกี าที่ ๖๒๘/๒๕๒๑

สรปุ แนวทางปฏิบัติ
กรณีสัญญาเช่าระหว่างกองทุน ผู้ให้เช่า (เจ้าของที่ดิน)

กับผู้เช่า มีข้อตกลงว่าให้อาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดในที่ดินที่เช่า

๑๒๓

ซึ่งผู้เช่าดาเนินการปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธ์ิของกองทุนทันที
เมื่อก่อสร้างเสร็จ หรอื เมอื่ ผู้เช่าก่อสร้างอาคารและส่ิงปลูกสร้างแล้ว
เสร็จก่อนครบกาหนดระยะเวลาการเช่า หากสัญญาดังกล่าวไม่มี
กรณีหลีกเลี่ยงกฎหมายหรือทาข้ึนเพ่ืออาพรางนิติกรรมอ่ืนย่อม
เป็นไปตามหลักกฎหมาย กล่าวคือ หากนิติกรรมการเช่าและตกลง
ยกกรรมสิทธ์ิในอาคารให้ผู้ให้เช่าเป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว
เมอื่ ผู้เชา่ กอ่ สรา้ งอาคารลงไปในที่ดินที่เช่าและทาการก่อสร้างเสร็จแล้ว
ไม่ว่าเสร็จก่อนระยะเวลาท่ีเช่าหรือภายในกาหนดเวลาเช่าก็ตาม
อาคารและส่งิ ปลกู สรา้ งเหลา่ นนั้ ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า
(เจ้าของที่ดิน) ทันทีตามข้อสัญญาในฐานะส่วนควบของที่ดิน
โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิในอาคารและสิ่งปลูกสร้างต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่ ตามนัยคาพิพากษาฎีกาที่ ๗๓๖/๒๕๑๘ และ
๖๒๘/๒๕๒๑ จึงไม่ต้องพิจารณาว่าจดทะเบียนประเภทใด และเสีย
คา่ ธรรมเนียมอย่างไร

ส่วนเรื่องที่ผู้ให้เช่า (เจ้าของท่ีดิน) จะให้เช่าที่ดินพร้อม
อาคารและส่ิงปลกู สร้าง ทเ่ี ป็นของผู้ให้เช่าที่ดินแล้วต่อไปก็ย่อมเป็นสิทธิ
ของเจ้าของท่ีดินที่จะใช้สอยและจาหน่ายทรัพย์สินของตนได้ตาม
มาตรา ๑๓๓๖ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

๑๒๔

ประเดน็ ปญั หาเรือ่ งสิทธิเหนือพื้นดิน

๒๙. ประเด็นปญั หา : ผทู้ รงสทิ ธิเหนอื พื้นดินตายก่อนครบกาหนดระยะ
เวลาเจา้ ของกรรมสิทธิ์ต้องมาจดทะเบียนสิทธิเหนอื พน้ื ดินกับทายาท
ของผู้ทรงสทิ ธิอีกหรอื ไม่
นาย ก. จดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดินให้นาย ข. โดยมี
กาหนดระยะเวลา ๓๐ ปหี ากในเวลา ๑๐ ปีต่อมา นาย ข. ถึง
แก่ความตาย สิทธิเหนือพื้นดินที่นาย ก. จดทะเบียนให้นาย ข.
ท่ีเหลืออีก ๒๐ ปีนั้นตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทของนาย ข. ตาม
มาตรา ๑๔๑๑ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นาย ก.
ต้องจดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดินให้แก่ทายาทของนาย ข. อีกคร้ัง
หรอื ไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบยี บ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง

๑๔๑๑ , ๑๕๙๙ และ ๑๖๐๐
- คาพิพากษาฎกี าที่ ๘๙๕/๒๕๑๐ และ ๔๒๗/๒๕๓๘

สรุปแนวทางปฏิบตั ิ
ตามกฎหมายสิทธิเหนือพื้นดินมิใช่สิทธิเฉพาะตัว จึงอาจ

โอนกนั ต่อไปได้หรืออาจรับมรดกกันได้เม่ือผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินตาย
เวน้ แต่นิติกรรมกอ่ ต้ังสิทธเิ หนือพน้ื ดินจะห้ามไว้ ดังน้ัน หากนิตกิ รรม

๑๒๕

ก่อตั้งสิทธิเหนือพ้ืนดินระหว่าง นาย ก. และ นาย ข. มิได้กาหนด
หา้ มตกทอดทางมรดก เมื่อผู้ทรงสิทธิฯ ตาย สิทธิต่าง ๆ เหนือพื้นดิน
ท่ีผู้ทรงสิทธิฯ มีอยู่บนที่ดินแปลงน้ัน ย่อมตกทอดแก่ทายาทตามนัย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๑, ๑๕๙๙ และ
๑๖๐๐ แต่โดยท่ีสิทธิเหนือพ้ืนดินเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง และการ
ได้สทิ ธิในสิทธิเหนือพ้ืนดินของทายาทนาย ข. เป็นการได้มาทางมรดก
อันเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มา
ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา จะมีการเปลี่ยนแปลงทาง
ทะเบียนไม่ได้ และสิทธิท่ียังมิได้จดทะเบียนน้ันมิสามารถจะยกข้ึน
เป็นขอ้ ตอ่ สู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วได้ ทั้งน้ี ตามนัยคาพิพากษา
ฎีกาที่ ๘๙๕/๒๕๑๐, ๔๒๗/๒๕๓๘ และประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรค ๒ ดังน้ัน ในกรณีน้ี เมื่อนาย ข. ตาย
ในระหว่างเป็นผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน นาย ก. จึงไม่จาต้อง
จดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดินให้แก่ทายาทของนาย ข. แต่เป็นเร่ือง
ที่ทายาทของนาย ข. จะต้องไปดาเนินการจดทะเบียนรับโอนมรดก
สทิ ธเิ หนอื พ้ืนดนิ จากนาย ข. ผู้ทรงสทิ ธิทีไ่ ด้ถึงแก่ความตาย โดยย่ืน
ขอจดทะเบยี นต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ณ สานกั งานท่ีดิน ในประเภท
“โอนมรดกสิทธิเหนือพ้ืนดนิ ”

๑๒๖

๓๐. ประเด็นปญั หา : บุตรรับโอนท่ีดินระหว่างจดทะเบียนสิทธิเหนือ
พน้ื ดนิ บุตรจะตอ้ งจดทะเบียนสทิ ธเิ หนอื พื้นดนิ ให้กบั ผทู้ รงสทิ ธิ
อกี ครงั้ หรือไม่

เจ้าของโฉนดท่ีดินได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดินมี
กาหนดยี่สิบปี ให้กับสหกรณ์กองทุนสวนยางเป็นผู้ทรงสิทธิเมื่อปี
พ.ศ. ๒๕๔๓ ต่อมา ปี พ.ศ. ๒๕๔๔ เจ้าของโฉนดที่ดินได้โอนท่ีดิน
ให้แก่บุตร ในปี พ.ศ. ๒๕๕๘ บตุ รมาขอจดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดิน
มีกาหนดยี่สิบปีให้กับสหกรณ์กองทุนสวนยางเป็นผู้ทรงสิทธิอีก
จะดาเนินการจดทะเบียนให้ได้หรือไม่ หากทาไม่ได้ผู้ขอทั้งสองฝ่าย
จะขอจดทะเบียนเชา่ ได้หรอื ไม่อย่างไร

ขอ้ กฎหมาย/ระเบยี บ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๓๖ ,

๑๔๐๓ วรรค สาม, ๑๔๑๐, ๑๔๑๒, ๑๔๑๓ และ ๑๔๑๔

สรุปแนวทางปฏบิ ัติ
เนื่องจากสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง

ซึ่งเจ้าของท่ีดินก่อให้เกิดสิทธิเป็นคุณแก่บุคคลอ่ืน โดยให้บุคคลนั้น
มีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดิน
หรือใต้ดินนั้น และสิทธิดังกล่าวจะตกติดไปกับตัวทรัพย์เสมอ ไม่ว่า
ผู้ใดจะไดท้ รพั ยภ์ ายใต้ทรัพยสิทธิเหล่าน้ีไป ก็ต้องยอมรับรู้ทรัพยสิทธินี้
จะขัดขวางหรือไม่ยอมให้ผู้ทรงสิทธิใช้สอยหรือบังคับสิทธินั้นไม่ได้

๑๒๗

และจะระงบั สนิ้ ไปเมือ่ ส้ินระยะเวลาท่ีกาหนดไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธิ
หรอื เมื่อคู่กรณมี กี ารบอกเลกิ สิทธิ หรอื เม่ือผ้ทู รงสิทธิตาย (กรณีมีการ
ระบุในนิติกรรมก่อตั้งสิทธิห้ามรับมรดกสิทธิเหนือพ้ืนดิน) สิทธิเหนือ
พ้ืนดิน จึงไม่ระงับไปด้วยเหตุเจ้าของท่ีดินโอนกรรมสิทธ์ิที่ดินให้แก่
บุคคลอื่น ทั้งน้ีตามมาตรา ๑๔๑๐, ๑๔๑๒, ๑๔๑๓ และ ๑๔๑๔
ประกอบมาตรา ๑๔๐๓ วรรค ๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ ฉะนั้น ในกรณีน้ีเม่ือเจ้าของโฉนดโอนท่ีดินให้แก่บุตร ใน
ระหว่างท่ีกาหนดเวลาสิทธิเหนือพ้ืนดินยังไม่ส้ินสุด บุตรผู้รับโอนต้อง
ยอมรับสิทธิเหนือพ้ืนดินที่ตกติดมากับที่ดินด้วย จนกว่าจะครบ
กาหนดเวลาตามที่มารดาได้จดทะเบียนไว้ บุตรจึงไม่จาต้อง
จดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดินอีก แต่หากเวลาได้สิ้นสุดแล้ว บุตรจะจด
ทะเบียนให้ผู้ทรงสิทธิเดิมหรือใครเป็นผู้ทรงสิทธิหรือเป็นผู้เช่าก็ย่อมได้
ตามหลักแดนแห่งกรรมสิทธ์ิ และการใช้กรรมสิทธ์ิ ตามมาตรา ๑๓๓๖
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และโดยที่สิทธิเหนือพื้นดิน
ผู้ทรงสิทธิเป็นผู้เข้ามาใช้ประโยชน์ในท่ีดิน และการเช่าก็เป็นเร่ืองท่ี
ผู้ให้เช่า ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า ฉะน้ัน
เมอื่ ขณะนส้ี หกรณก์ องทนุ สวนยาง ผ้ทู รงสิทธิเหนือพ้ืนดินเป็นผู้ได้รับ
ประโยชน์ในทดี่ นิ อยู่แล้วกไ็ มจ่ าเป็นตอ้ งจดทะเบียนเช่าอีก

๑๒๘

๓๑. ประเดน็ ปัญหา : ท่ดี ินระหว่างหา้ มโอนจะนามาจดทะเบยี นสทิ ธิ
เหนือพ้ืนดินได้หรอื ไม่
ที่ดินที่อยู่ในข้อกาหนดห้ามโอนตามนัยมาตรา ๓๑ แห่ง
ประมวลกฎหมายที่ดิน เม่ือมีผู้มาย่ืนขอจดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดิน
พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ีจะรับจดทะเบยี นให้ได้หรือไม่ อย่างไร

ข้อกฎหมาย/ระเบยี บ
- ประมวลกฎหมายที่ดนิ มาตรา ๓๑
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๐

สรปุ แนวทางปฏิบตั ิ
เน่ืองจากสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเพียงทรัพยสิทธิอย่างหน่ึง

ท่ีเจ้าของยังคงมีกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิครอบครองอยู่เพียงแต่ยอมให้
ผู้อ่นื เขา้ มามีสิทธิเป็นเจา้ ของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือส่ิงเพาะปลูก
ท่ีมีอยู่บนดินหรือใต้ดินเท่าน้ัน ทั้งนี้ ตามมาตรา ๑๔๑๐ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ฉะนั้น เมื่อเจ้าของท่ีดินมิได้โอน
ที่ดินให้แก่ผู้ทรงสิทธิด้วย ท่ีดินจึงยังคงเป็นกรรมสิทธ์ิของเจ้าของอยู่
การจดทะเบยี นสทิ ธิเหนือพื้นดินจงึ ไมข่ ดั ตอ่ กฎหมาย มาตรา ๓๑ แห่ง
ประมวลกฎหมายท่ีดิน พนักงานเจา้ หนา้ ท่ีจึงรบั จดทะเบยี นให้ได้

๑๒๙

๓๒. ประเดน็ ปญั หา : การโอนสทิ ธเิ หนือพ้ืนดิน ตอ้ งได้รับความยนิ ยอม
จากเจา้ ของกรรมสิทธ์ิทดี่ ิน หรือไม่ อย่างไร
การโอนสิทธิเหนือพื้นดิน หากไม่ได้รับความยินยอมจาก
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในท่ีดิน พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนได้
หรอื ไม่ มีวธิ ีปฏิบตั อิ ย่างไร
ข้อกฎหมาย/ระเบยี บ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๓๐๖
- ประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๗๓
- คาส่ังกรมที่ดิน ที่ ๘/๒๔๗๗ ลงวันที่ ๑๖ ตุลาคม

๒๔๗๗
- คาพิพากษาฎีกาท่ี ๒๙๐/๒๕๑๘

สรุปแนวทางปฏบิ ัติ
ตา มม า ตร า ๗ ๓ แห่งป ร ะม ว ลก ฎ หม า ยที่ดิน

กาหนดห้ามมิให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนเฉพาะนิติกรรม
ที่คู่กรณีนามาขอจดทะเบียนน้ันเป็นโมฆะ แต่การจดทะเบียนโอน
สิทธิเหนือพื้นดินเป็นผลอันเนื่องมาจากการโอนสิทธิเรียกร้อง
ในสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งตามมาตรา ๓๐๖ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ มิได้กล่าวว่าถ้าลูกหนี้ได้รับแจ้งการโอนสิทธิ
เรยี กร้องหรือไมไ่ ด้ยนิ ยอมด้วย จะทาให้การโอนไม่สมบูรณ์ มีเพียงว่า
เจ้าหน้ีผู้รับโอนจะยกข้ึนเป็นข้อต่อสู้ลูกหนี้ไม่ได้เท่านั้น (คา
พิพากษาที่ ๒๙๐/๒๕๑๘) พนักงานเจ้าหน้าที่จึงสามารถรับ

๑๓๐

จดทะเบียนได้ แต่ในการจดทะเบียนให้บันทึกลงไว้ในบันทึก
ข้อตกลงโอนสิทธิเหนือพื้นดิน เพ่ิมเติมอีกข้อหน่ึงว่า พนักงาน
เจ้าหน้าท่ีได้แจ้งแก่ผู้โอนและผู้รับโอนให้บอกกล่าว การโอนนี้ให้
เจ้าของท่ดี ิน (ลกู หนี้) ทราบโดยลายลักษณ์อักษรแล้ว โดยอนุโลม
ปฏิบัติตามคาส่ังกรมท่ีดิน ท่ี ๘/๒๔๗๗ ลงวันท่ี ๑๖ ตุลาคม
๒๔๗๗ เว้นแต่การจดทะเบียนโอนสิทธิเหนือพ้ืนดินเป็นการฝ่าฝืน
ข้อตกลงที่ห้ามมิให้ผู้ทรงสิทธิเหนือพ้ืนดินโอนสิทธิให้แก่บุคคลอื่น
หรือต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของท่ีดินเสียก่อน เช่นนี้
พนกั งานเจา้ หน้าที่ก็ไมส่ ามารถรับจดทะเบียนให้ได้

๑๓๑

ประเด็นปัญหาเรือ่ งสิทธเิ กบ็ กนิ

๓๓. ประเด็นปญั หา : นาทรพั ย์ส่วนบุคคลมาจดทะเบยี นสทิ ธิเก็บกิน
ให้นติ ิบคุ คลอาคารชดุ ไดห้ รือไม่
บริษัท ก เจ้าของห้องชุดเลขท่ี ๑๒๑/๑๐๔ อาคารชุดอาร์
มคี วามประสงคจ์ ะนาพน้ื ทจ่ี อดรถยนต์ (ทรัพย์ส่วนบุคคล) จานวน
๗๕ คัน จากจานวน ๓๓๕ คัน มาขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดอาร์ พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะดาเนินการให้
ไดห้ รือไม่

ข้อกฎหมาย/ระเบยี บ
- พระราชบญั ญัติอาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๘

และมาตรา ๒๙
- พระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.

๒๕๓๙ มาตรา ๕
- มติประชุมคณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมาย

ของกรมท่ีดินคร้ังท่ี ๓/๒๕๔๓ วันท่ี ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๔๓
เร่อื งเสรจ็ ที่ ๑๐/๒๕๔๓

สรุปแนวทางปฏิบตั ิ

การรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงาน
เจ้าหน้าที่เป็นคาสั่งทางปกครอง ซ่ึงคาสั่งทางปกครองจะต้องมี

๑๓๒

กฎหมายบัญญัติให้อานาจพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้จึงจะกระทาได้ ตาม
นัยมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง
พ.ศ. ๒๕๓๙ ประกอบกับตามหลักกฎหมายปกครองว่าด้วยการ
ควบคุมความชอบด้วยกฎหมายของการกระทาทางปกคร อง
ฝ่ายปกครองจะกระทาการใด ๆ ท่ีอาจมีผลกระทบกระเทือนสิทธิ
เสรีภาพ หรือประโยชน์อันชอบธรรมของเอกชนคนใดคนหนึ่งได้
ก็ต่อเมื่อมีกฎหมายให้อานาจ และจะต้องกระทาการดังกล่าวภายใน
กรอบท่ีกฎหมายกาหนด การใดท่ีกฎหมายมิได้บัญญัติอนุญาต
ให้กระทา ฝ่ายปกครองจะกระทาการนั้นไม่ได้ ดังน้ัน เม่ือมาตรา
๒๘ และมาตรา ๒๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒
บัญญัติให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอานาจจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เฉพาะห้องชุดเท่าน้ัน การท่ีบริษัท ก. จากัด เจ้าของห้องชุดเลขท่ี
๑๒๑/๑๐๔ อาคารชดุ อาร์ นาพื้นท่ีจอดรถยนต์ซ่ึงเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล
ไม่ใช่ห้องชุดมาขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่นิติบุคคลอาคาร
ชุดอาร์ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจรับจดทะเบียนกรณีดังกล่าว
ใหก้ บั ผูข้ อได้

๑๓๓

ประเด็นปัญหาเรือ่ งภาระจายอม

๓๔. ประเด็นปญั หา : การออกใบแทนเมื่อจดทะเบียนภาระจายอม
เจ้าของท่ีดินแปลงสามยทรัพย์จะขอออกใบแทนโฉนดที่ดิน

แปลงภารยทรพั ย์ เพ่ือจดทะเบียนภาระจายอมตามคาพิพากษาของศาล
แต่เน่ืองจากเจ้าของภารยทรัพย์ได้เสียชีวิตลงและทายาทไม่ยอม
ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าว และคาพิพากษาศาลมิได้ระบุไว้ว่า
หากเจ้าของภารยทรัพย์ไม่มาดาเนินการให้ถือเอาคาพิพากษา
แสดงเจตนา เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์สามารถออกใบแทน
โฉนดท่ีดินแปลงภารยทรัพย์ได้หรือไม่อย่างไร

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- มาตรา ๑๒๙๙ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
- มาตรา ๑๔๕ แห่งประมวลกฎหมายวธิ ีพจิ ารณาความแพ่ง
- กฎกระทรวงฉบบั ที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความ

ในพระราชบญั ญัติให้ใชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗
- กฎกระทรวงฉบับที่ ๔๓ (พ.ศ. ๒๕๓๗) ออกตาม

ความในพระราชบญั ญัติให้ใชป้ ระมวลกฎหมายท่ีดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗
- หนังสอื กรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๖.๕/ว ๑๒๖๔๖ ลงวันที่

๑๖ พฤษภาคม ๒๕๕๖

๑๓๔

สรุปแนวทางปฏบิ ตั ิ
ตามประมวลกฎหมายท่ีดินมาตรา ๗๘ กาหนดว่าการขอ

จดทะเบียนซึ่งได้มาโดยประการอ่ืนนอกจากนิติกรรม สาหรับที่ดินที่มี
โฉนดที่ดินแล้ว ให้ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์และวิธีการท่ีกาหนด
ในกฎกระทรวง ซ่ึงกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ข้อ ๙ ได้
กาหนดให้จดทะเบียนในประเภท “โอนตามคาส่ังศาล” และการได้มา
โดยประการอื่นนอกจากนติ ิกรรมตรงกับคาว่า “การได้มาโดยทางอื่น
นอกจากนิติกรรม” ตามท่ีบัญญัติไว้ในมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการได้มาโดยทางอื่น
นอกจากนิติกรรม หมายถึง การได้มาโดยคาพิพากษาของศาลด้วย
(เทียบคาพิพากษาฎีกาท่ี ๓๕๒/๒๔๘๘) เม่ือศาลมีคาพิพากษาว่า
ที่ดินแปลงดังกล่าวตกเป็นภาระจายอมแล้ว แม้จะมิได้ระบุว่า หาก
เจ้าของท่ีดินแปลงภารยทรัพย์ไม่มาดาเนินการให้ถือเอาคาพิพากษา
แสดงเจตนาก็ตาม คาพิพากษาดังกล่าวย่อมผูกพันคู่กรณีตามมาตรา
๑๔๕ แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง กรณีน้ีเจ้าของท่ีดิน
แปลงสามยทรัพย์จึงไม่จาเป็นต้องไปใช้สิทธิทางศาลบังคับให้เจ้าของ
ท่ีดินแปลงสามยทรัพย์มาจดทะเบียนภาระจายอมหรือให้ศาลมีคาสั่ง
ใ ห้ ใ ช้ ค า พิ พ า ก ษ า แ ท น ก า ร แ ส ด ง เ จ ต น า ข อ ง เ จ้ า ข อ ง ที่ ดิ น แ ป ล ง
ภารยทรัพย์อีก (เทยี บคาพิพากษาฎีกาที่ ๓๒๐๘/๒๕๔๐) กรณีเช่นนี้
เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ก็ชอบที่จะขอจดทะเบียนฝ่ายเดียว
ตามคาพพิ ากษาดังกล่าวได้ โดยจดทะเบียนในประเภท “ภาระจายอม
ตามคาพิพากษาศาล....” ดังนั้น เม่ือเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์

๑๓๕

เป็นผ้มู ีสิทธิจดทะเบียนตามคาพิพากษาของศาลแล้ว แม้มิใช่เจ้าของ
ท่ีดินก็ตามก็สามารถออกใบแทนโฉนดท่ีดินได้ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี
๔๓ ขอ้ ๑๗ (๓) เทยี บเคยี งหนังสอื กรมทดี่ ิน ท่ี มท ๐๕๑๖.๕/ว ๑๒๖๔๖
ลงวันท่ี ๑๖ พฤษภาคม ๒๕๕๖

๓๕. ประเด็นปัญหา : การเรียกเก็บคา่ ตอบแทนการจดทะเบียนภาระ
จายอมทไี่ ม่มกี าหนดเวลา
การจดทะเบียนภาระจายอมโดยไม่มีกาหนดเวลา โดย
คู่ก ร ณีคิด ค่า ต อ บ แ ท น เ ป็น ร า ย เ ดือ น ลักษณะเหมาจ่ายเดือนละ
๑๕,๐๐๐ บาท และปรับอัตราค่าตอบแทนเพ่ิมทุก ๓ ปี นับแต่วัน
จดทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบยี นใหไ้ ดห้ รือไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบยี บ
- กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตาม

ความในพระราชบญั ญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗
- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

เก่ียวกับภาระจายอมในท่ีดิน และอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน พ.ศ.
๒๕๕๐

สรปุ แนวทางปฏบิ ตั ิ
ตามกฎหมายไม่ไดก้ าหนดระยะเวลาสูงสุดของภาระจายอม

ไวเ้ หมอื นสิทธิอาศัย สิทธิเหนอื พื้นดนิ สิทธิเกบ็ กนิ และภาระติดพัน
ในอสังหาริมทรัพย์ ท่ีกฎหมายกาหนดระยะเวลาสูงสุดไว้ ๓๐ ปี

๑๓๖

หรือตลอดชีวติ ของผทู้ รงสทิ ธิ เนอ่ื งจากภาระจายอมเป็นสิทธิติดอยู่
กับอสังหาริมทรัพย์เพ่ือประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อ่ืน หาก
อสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่ตราบใดภาระจายอมก็ยังคงติดไปกับ
อสังหาริมทรัพย์ด้วย เม่ือการจดทะเบียนภาระจายอมไม่มี
กาหนดเวลาไม่เป็นโมฆะ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงสามารถรับ
จดทะเบียนได้โดยนาระยะเวลาท่ีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
กาหนดไวส้ าหรับการจดทะเบียนทรัพยสิทธิอ่ืนดังกล่าว คือ สูงสุด
๓๐ ปี มาปรับใช้ในการคานวณระยะเวลาเรียกเก็บค่าตอบแทน
การจดทะเบียนภาระจายอม ที่ไม่มีกาหนดระยะเวลา ดังน้ัน การจด
ทะเบียนภาระจายอมไม่มีกาหนดเวลาตามข้อหารือจึงควรเรียกเก็บ
คา่ ธรรมเนียมรอ้ ยละ ๑ และอากรแสตมป์ใบรับรอ้ ยละ ๐.๕ จาก
จานวนเงินค่าตอบแทนท่ีสามารถคานวณเป็นตัวเงินที่แน่นอนไ ด้
ในขณะจดทะเบียนเดือนละ ๑๕,๐๐๐ บาท ตลอดระยะเวลา ๓๐ ปี
ทั้งน้ี ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตาม
ความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
ข้อ ๒ (๗) (ฏ) และระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับภาระจายอมในท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์
อย่างอืน่ พ.ศ. ๒๕๕๐ ข้อ ๓๐ และตามหนงั สือกรมสรรพากร ที่
กค ๐๗๐๖/๑๐๘๓๗ ลงวันที่ ๒๗ ธันวาคม ๒๕๔๘ เวียนโดย
หนงั สือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๙๔๕ ลงวันที่ ๑๓ มกราคม
๒๕๔๙

๑๓๗

๓๖. ประเด็นปญั หา : การจดทะเบยี นภาระจายอมภายหลังที่โฉนด
ทด่ี นิ นน้ั ไดจ้ ดแจ้งอาคารชุดแลว้
การจดทะเบียนภาระจายอมโดยให้ที่ดินโฉนดที่ดิน
เลขที่ ๑ ตกอยู่ในบังคับภาระจายอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์
ของ โ ฉ นด ที่ดินเ ลข ที่ ๒ ที่ไ ด้จ ดท ะเ บีย นอ าค าร ชุด ตา ม
พระราชบัญญัติอาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ แล้ว มีผลให้ห้องชุดทั้งหมด
ท่ีต้ังอยู่บนโฉนดท่ีดินเลขที่ ๒ ได้สิทธิภาระจายอมตามท่ีได้มีการ
จดทะเบียนหรอื ไมอ่ ยา่ งไร

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- มาตรา ๙ และ ๑๐ แห่งพระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ

พ.ศ. ๒๕๒๒
- มาตรา ๑๕๐ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

สรปุ แนวทางปฏบิ ตั ิ
เมื่อโฉนดท่ีดินได้มีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๐ บัญญัติว่า
“เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดและเจ้าพนักงานที่ดินได้จดแจ้งใน
โฉนดที่ดินตามมาตรา ๙ แล้ว หา้ มมิให้มีการจดทะเบียนสิทธิและ
นติ กิ รรมเก่ียวกบั ทด่ี ินดงั กล่าวอีกต่อไป...” ดังน้ัน การท่ีจดทะเบียน
ให้ที่ดนิ โฉนดทีด่ นิ เลขที่ ๑ ตกเป็นภาระจายอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์
ของโฉนดที่ดินเลขท่ี ๒ ซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดแล้ว จึง
เปน็ การจดทะเบยี นที่ฝา่ ฝืนมาตรา ๑๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด

๑๓๘

พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งมีวัตถปุ ระสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย
ตกเป็นโมฆะตามมาตรา ๑๕๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ ต้องเพิกถอนตามมาตรา ๖๑ วรรคหนึ่ง แห่งประมวล
กฎหมายที่ดิน ไม่มีผลทาให้โฉนดที่ดินเลขที่ ๑ ตกอยู่ในบังคับ
เรื่องภาระจายอมของห้องชุดทุกห้องที่ต้ังอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ ๒
แต่อย่างใด

๓๗. ประเด็นปัญหา : การจดทะเบยี นโอนที่ดนิ ซ่งึ ตกอย่ภู ายใตบ้ ังคบั
ภาระจายอม
เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จดทะเบียนโอนที่ดินซึ่ง
ตกอยู่ภายใต้บังคับภาระจายอม เรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ ให้
เป็นสาธารณะประโยชน์จะกระทาได้หรือไม่ และเจ้าของที่ดิน
จะต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์อย่างไร

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- มาตรา ๗๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
- มาตรา ๔๒๐ และ ๑๓๙๐ แห่งประมวลกฎหมาย

แพ่งและพาณิชย์

สรุปแนวทางปฏิบัติ
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๗๓ กาหนดห้ามมิให้

พนักงานเจ้าหน้าท่ีจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะเมื่อปรากฏว่า
นิติกรรมนั้นเป็นโมฆะเท่าน้ัน สาหรับกรณีที่ดินจดทะเบียนภาระ

๑๓๙

จายอมไว้แล้ว กฎหมายมิได้ห้ามเจ้าของภารยทรัพย์กระทาการใด ๆ
เกี่ยวกับท่ีดินภารยทรัพย์ เจ้าของภารยทรัพย์จึงสามารถทานิติ
กรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินภารยทรัพย์ได้โดยสิทธิของความเป็น
เจ้าของ เพียงแต่การกระทานั้นต้องไม่ขัดขวางต่อการได้ใช้
ประโยชน์จากภาระจายอมตามที่ได้จดทะเบียนไว้ (มาตรา
๑๓๙๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ซึ่งการพิจารณา
ว่าการกระทาใดเป็นการขัดขวางต่อการใช้ประโยชน์จากภาระจา
ยอมจะเอาแน่นอนตายตัวไม่ได้ ต้องแล้วแต่พฤติการณ์
ความสัมพันธ์ระหว่างทรัพย์สิน เจตนาในการกาหนดให้ได้ไปซึ่ง
ภาระจายอม และความเสียหายที่จะตกแก่สามยทรัพย์เป็น
เรื่อง ๆ ไป ถ้าการกระทาของเจ้าของภารยทรัพย์เป็นเหตุให้
เจ้าของสามยทรัพย์ได้รับความเสียหาย เจ้าของสามยทรัพย์
ย่อมจะมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายฐานละเมิดได้ตามมาตรา ๔๒๐
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อนิติกรรมที่ขอจด
ท ะ เ บ ีย น ไ ม ่ เป็ นโมฆะพนั กงานเจ้ าหน้าท่ีย่ อมต้ องจดทะเบี ยนให้
ไม่อาจปฏิเสธการจดทะเบียนได้ หากเจ้าของสามยทรัพย์ได้รับ
ความเสียหายจากการโอนนั้นอย่างไร ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าว
เอากับเจ้าของภารยทรัพย์ที่ทาให้เกิดความเสียหายได้ตาม
กฎหมาย

๑๔๐

๓๘. ประเด็นปญั หา : การจดทะเบยี นทรพั ยส์ ่วนบคุ คลท่ีอย่นู อกห้องชุด
จดทะเบียนให้ท่ีจอดรถยนต์ของอาคารชุดสาหรับห้องชุด

เลขที่ ๑ ให้เป็นภาระจายอมแก่ห้องชุดเลขที่ ๒ จะกระทาได้
หรือไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- มาตรา ๖๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
- มาตรา ๑๓๘๗ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สรปุ แนวทางปฏบิ ัติ
เมื่อพิจารณาจากบทบัญญัติของมาตรา ๑๓๘๗

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้วจะเห็นได้ว่าภาระจายอม
เ ป ็น เ รื ่อ ง ที ่ก ฎ ห ม า ย ป ร ะ ส ง ค ์เ พื ่อ ป ร ะ โ ย ช น ์อ น ุเ ค ร า ะ ห ์แ ก่
อสังหาริมทรัพย์อื่น เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ทั้ง ๒ ฝ่าย มีสภาพ
อยู่ได้โดยปกติสุข มิได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง
โดยเฉพาะหรือเพื่อประโ ยช น์ส่ว นตัวของผู้เป็นเจ้าของ
อสังหาริมทรัพย์ เห็นได้ว่าที่จอดรถดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วน
บุคคลที่อยู่นอกห้องชุดที่มีไว้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของห้องชุดที่
สามารถนารถยนต์ส่วนตัวไปจอดไว้ในที่จอดรถเพื่อสะดวกแก่การ
ใช้และดูแลรักษาไว้เท่านั้น โดยที่บุคคลอื่นที่มิได้รับอนุญาตจาก
เจ้าของห้องชุดไม่สามารถนารถยนต์ส่วนตัวเข้าไปจอดในที่จอดรถ
ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลได้ กรณีจงึ เปน็ การใช้อสงั หาริมทรพั ย์เพ่ือความ
สะดวกหรือประโยชน์ส่วนตัวของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มิใช่เพื่อ

๑๔๑

ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นตามมาตรา ๑๓๘๗ แห่งประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณิชย์ จึงไม่ต้องด้วยลักษณะภาระจายอม กรณีน้ี
จึงไม่สามารถจดทะเบียนภาระจายอมได้ แต่เมื่อพิจารณาการใช้
ป ร ะ โ ย ช น์แ ล้ว เ ห็น ว่า เ ป็น กา ร ไ ด้ใ ช้แ ล ะ ถือเอา ซึ่ง ป ระโ ย ช น์ใ น
ทรัพย์สิน คือที่จอดรถยนต์ของห้องชุดเลขที่ ๑ จึงเข้าลักษณะ
เป็นภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๑๔๒๙ ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงควรจดทะเบียนในประเภท
“ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์” ในการดาเนินการจดทะเบียน
พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงประกอบห ลัก
กฎหมาย และหากคู่กรณีเป็นนิติบุคคลก็จะต้องอยู่ภายใต้
อานาจหน้าที่หรือวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลตามมาตรา ๖๖
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วย

๓๙. ประเด็นปัญหา : ผสู้ ืบสิทธิของคู่ความขอจดทะเบียนภาระจา
ยอมตามคาพิพากษา
นาย ๑ และ ๒ ขอจดทะเบียนภาระจายอมบางส่วน (ไม่
มีค่าตอบแทน) ในโฉนดที่ดินเลขที่ ๑๖๖ ซึ่งมีชื่อนาย ก เป็นผู้
ถือกรรมสิทธิ์ ตามคาพิพากษาฎีการะหว่าง ๑ และ ๓ โจทก์
กับ นาย ก จาเลย ปรากฏว่าผู้ขอเป็นบุคคลภายนอกซ่ึงมิใช่
คู่ความในคดี แต่ได้รับโอนสิทธิมาภายหลังจากศาลฎีกามีคา
พิพากษา กรณีเช่นน้ีควรดาเนินการอย่างไร

๑๔๒

ข้อกฎหมาย/ระเบยี บ
- มาตรา ๑๔๕ แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพง่

สรปุ แนวทางปฏิบัติ
เมอ่ื ภาระจายอมเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งที่กฎหมายบัญญัติ

เพ่ือประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ มิได้มุ่งเพ่ือประโยชน์ของบุคคล
หน่ึงบุคคลใดโดยเฉพาะ ภาระจายอมจึงย่อมตกติดไปกับ
อสังหาริมทรัพย์ ท่เี ป็นสามยทรัพยแ์ ละภารยทรัพย์ แม้จะมีการโอน
อสงั หาริมทรพั ยด์ งั กล่าวไปใหแ้ กบ่ ุคคลอ่ืนภาระจายอม ก็หาได้หมดส้ินไป
เว้นแต่กรณีจะต้องตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่าน้ันภาระจายอม
จึงจะระงับ สาหรับกรณีนี้เมื่อปรากฏว่า ๑ และ ๒ ซึ่งเป็นผู้ขอ
ไม่ได้เปน็ โจทก์ย่ืนฟ้องดว้ ย เนอื่ งจากรับโอนมาภายหลัง แต่ตามหลัก
ของกฎหมายถือได้ว่าเป็นคู่ความด้วย โดยเป็นผู้สืบสิทธิของ
คู่ความฝ่ายโจทก์ย่อมผูกพันตามคาพิพากษาฎีกา ฉะน้ัน ผู้ขอทุกราย
รวมทั้ง ๑ และ ๒ ในฐานะเจ้าของทรัพยสิทธิในภาระจายอมตามคา
พิพากษาฎีกาดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมาตรา ๑๔๕ แห่งประมวล
กฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง และเทียบเคียงคาพิพากษาฎีกา
ที่ ๒๔๖/๒๕๕๐ ย่อมมีสิทธิขอจดทะเบียนภาระจายอมได้ ดังนี้
เพื่อให้การจดทะเบียนภาระจายอมบางส่วนดังกล่าวเป็นไปตาม
ผลของคาพิพากษาฎีกา จึงเห็นควรให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับ
จดทะเบียนภาระจายอมบางส่วน (ไม่มีค่าตอบแทน) ตามคา
พิพากษาฎีกาให้แก่ผู้ขอได้

๑๔๓

ประเด็นปัญหาเรือ่ งการจดทะเบียนภาระติดพนั ในอสังหาริมทรัพย์

๔๐. ประเด็นปัญหา : ขอจดทะเบียนทรัพยสิทธเิ ก่ียวกับการใช้ประโยชน์
ในพื้นท่ีโรงอาหารและทจ่ี อดรถ
บรษิ ัท ก บรษิ ทั ข และบริษัท ค ต่างมีช่ือถือกรรมสิทธิ์
ร่วมกันในโฉนดที่ดิน ต่อมาบริษัท ค ยินยอมให้บริษัท ข ใช้
ประโยชน์ในพน้ื ที่โรงอาหารและทจ่ี อดรถบรษิ ทั ซ่ึงบริษัท ค ปลูกสร้าง
ไว้แลว้ ในทด่ี นิ โดยไมม่ ีคา่ ตอบแทน ดงั นนั้
(๑) บริษัท ข จะต้องจดทะเบยี นการใชป้ ระโยชนใ์ น
ท่ดี ินหรือไม่
(๒) หากบริษัท ข และบริษัท ค ต้องการย่ืนคาขอจด
ทะเบียนการใช้ประโยชน์ในพ้ืนที่โรงอาหารและท่ีจอดรถบริษัท ค
ดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะสามารถดาเนินการตามความ
ประสงค์ได้หรือไม่ หากได้จะต้องดาเนินการจดทะเบียนสิทธิและ
นติ กิ รรมประเภทใด

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๐

และ มาตรา ๑๔๒๙
- คาพพิ ากษาฎกี าท่ี ๒๑๙๖/๒๕๑๔
- กฎกระทรวงฉบบั ที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความ

ในพระราชบญั ญตั ิใหใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๕

๑๔๔

ซ่ึงแก้ไขเพ่ิมเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๓๕ ประมวลกฎหมาย
ทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

สรปุ แนวทางปฏบิ ัติ
(๑) บริษัท ก บริษัท ข และบริษัท ค ต่างมีสิทธิใช้

ประโยชน์ ในที่ดินที่บ ริษัทท้ังสามมีช่ือเป็น ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่ วมกัน
ดังนั้น การท่ีบริษัท ข ได้ใช้ประโยชน์ในท่ีดินดังกล่าวย่อมไม่
ก่อให้เกิดทรัพยสิทธิในที่ดินนั้น จึงไม่มีกรณีต้องจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมในท่ดี นิ แตอ่ ยา่ งใด

(๒) การที่บริษัท ค ยินยอมให้บริษัท ข ใช้ประโยชน์ใน
พื้นที่โรงอาหารและที่จอดรถบริษัท ซึ่งบริษัท ค ปลูกสร้างไว้แล้ว
ในที่ดินโดยไม่มีค่าตอบแทนน้ัน หากโดยสภาพของโรงอาหารและ
ที่จอดรถตามข้อตกลงดังกล่าว มีลักษณะเป็นสิ่งปลูกสร้างท่ีติดอยู่
กับที่ดินเป็นการถาวรอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามนัยมาตรา ๑๓๙
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ย่อมเป็นการได้ใช้และ
ถือเอาซึ่งประโยชน์ในทรัพย์สิน คือโรงอาหารและท่ีจอดรถของ
บริษัท ค ซ่ึงเข้าลักษณะเป็นภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ เม่ือ
ก า ร ไ ด้ ใ ช้ แ ล ะ ถื อ เ อ า ซึ่ ง ป ร ะ โ ย ช น์ ใ น ท รั พ ย์ สิ น ดั งกล่ าวถื อเป็ น
ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง หากบริษัท ข และบริษัท ค ต้องการยื่นคา
ขอจดทะเบียนการใช้ประโยชน์ ฯ ดังกล่าว พนักงานเจ้าหน้าที่
จะต้องจดทะเบียนในประเภท “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์”
ในสงิ่ ปลกู สร้าง คือ โรงอาหารและท่ีจอดรถ โดยก่อนจดทะเบียน

๑๔๕

จะต้องมกี ารประกาศการขอจดทะเบียน ท้ังน้ีพนักงานเจ้าหน้าที่จะ
ดาเนินการให้ได้หรือไม่ย่อมขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของบริษัทท้ังสอง
ด้วย

๔๑. ประเด็นปญั หา : ขอจดทะเบยี นทรพั ยสทิ ธิเกีย่ วกับการใชอ้ าคาร
และทดี่ นิ เพื่อติดต้งั อปุ กรณ์ต่าง ๆ
บริษัท เอ ตกลงยินยอมให้บริษัท บี ใช้อาคารและท่ีดิน
เพอื่ ตดิ ตัง้ อปุ กรณ์ตา่ ง ๆ และยินยอมให้บริษัท บี ใช้อุปกรณ์ต่าง ๆ
ที่ติดตั้งในที่ดินและอาคารของบริษัทเพื่อบริการแก่ลูกค้า หรือ
ผู้ใช้บริการ มีกาหนดเวลา ๒๐ ปี โดยไม่มีค่าตอบแทน ค่าเช่า
หรือค่าใช้จ่ายใด ๆ ดังนั้น สัญญาดังกล่าวที่บริษัท เอ และบริษัท บี
ได้ตกลงกันข้างต้น จะต้องนามาจดทะเบียนประเภทสิทธิอาศัย
หรือไม่ อย่างไร

ข้อกฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๒

และ ๑๔๒๙
- หนังสอื กรมทีด่ นิ ที่ ๓๗๐/๒๔๙๕ ลงวนั ที่ ๒๓ มกราคม

๒๔๙๕ เรือ่ ง จดทะเบียนสิทธิอาศยั ท่ดี นิ