ปัญหาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ประเภทก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2558)

๑๔๖

สรปุ แนวทางปฏบิ ัติ
ข้อตกลงระหว่างบริษัท เอ และบริษัท บี เป็นเรื่องท่ี

บริษัท บี ได้ใช้และถือเอาประโยชน์ทั้งจากท่ีดินและอาคารของ
บรษิ ัท เอ ซึ่งไม่ใช่ลักษณะสิทธิอาศัย เพราะสิทธิอาศัยจะมีได้ก็แต่
ในโรงเรือนและได้สิทธิเพียงอยู่อาศัยโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าเท่าน้ัน
แตก่ รณีดงั กล่าวเข้าลักษณะเป็นภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ซ่ึง
เป็นสิทธิท่ีจะได้ใช้และถือประโยชน์ได้จากที่ดินและอาคาร โดยไม่
จากัดวา่ จะเปน็ การใช้สิทธิในอาคารอย่างเดียว และการใช้สิทธิก็ไม่
จากัดว่าจะตอ้ งเป็นการใชส้ ทิ ธิในการอยู่อาศยั เทา่ นนั้ การใช้และการ
ถือประโยชน์อย่างอื่นที่ระบุไว้ในสัญญาก็สามารถใช้ได้ ดังนั้น
พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะต้องจดทะเบียนในประเภท “ภาระติดพันใน
อสงั หารมิ ทรพั ย์”

๔๒. ประเดน็ ปัญหา : ขอจดทะเบยี นบรรยายส่วนในทดี่ นิ พร้อมส่ิง
ปลูกสร้างซึ่งได้มาพรอ้ มกัน
A และ B เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดท่ีดิน
แปลงหน่ึง เนื้อที่ ๔๓.๕ ตารางวา พร้อมทาวเฮาส์ ๓ ชั้นหนึ่ง
คูหา ซึ่งได้มาโดยการซื้อเมื่อ ๒๓ ปีก่อน ในขณะที่ทั้งคู่ยังเป็น
ผู้เยาว์ โดยมีมารดาผู้ใช้อานาจปกครองทาการแทน ต่อมา A
และ B ซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้ว มายื่นคาขอจดทะเบียนบรรยาย
ส่วนในท่ีดินแปลงดังกล่าว โดยผู้ขอกาหนดให้ที่ดินมี ๔๓.๕ ส่วน

๑๔๗

เป็นของ A ๔๒.๕ ส่วน ของ B ๑ ส่วน และไม่ปรากฏหลกั ฐานใด ๆ
ว่า A และ B ครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวตามสัดส่วน
กรรมสทิ ธิท์ ด่ี ินที่ขอบรรยายส่วน พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะรับจดทะเบียน
บรรยายสว่ นรายนีไ้ ดห้ รือไม่

ขอ้ กฎหมาย/ระเบียบ
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๒๑ และ

๑๓๕๗
- คาส่งั กรมท่ีดนิ ท่ี ๑๐/๒๔๗๕ เรอื่ ง การทานิตกิ รรม

เกย่ี วกับอสงั หาริมทรัพย์ของผู้เยาว์

สรปุ แนวทางปฏิบัติ
เมื่อมารดาผู้ใช้อานาจปกครอง A และ B ซื้อท่ีดิน

พร้อมทาวน์เฮาส์ ๓ ชั้นหน่ึงคูหา ให้แก่บุตรผู้เยาว์ทั้งสอง ท่ีดิน
ทาวเฮาส์ ๓ ช้ันหน่ึงคูหา ย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของ A และ B
เท่า ๆ กัน ตามข้อสันนิษฐานของกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา
๑๓๕๗ ประกอบกับสภาพตามข้อเท็จจริงท่ีดินมีเนื้อท่ีเพียง ๔๓.๕
ตารางวา และเป็นที่ต้ังของทาวน์เฮาส์ ๓ ชั้นหนึ่งคูหา ย่อม
เป็นไปไม่ได้ท่ี A และ B ตกลงแบ่งการครอบครอง โดยให้ A
ครอบครองท่ดี ิน ๔๒.๕ สว่ น และ B ครอบครองที่ดนิ เพียง ๑ ส่วน
ดงั นนั้ จึงต้องถอื ว่าที่ดนิ พรอ้ มทาวน์เฮาส์ดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของ
A และ B ในสัดส่วนเท่า ๆ กัน ตามข้อสันนิษฐานของกฎหมาย

๑๔๘

ดังน้ัน การที่ A และ B ยื่นคาขอจดทะเบียนบรรยายส่วน
พนกั งานเจา้ หน้าทจ่ี งึ ไม่สามารถรับจดทะเบียนให้กบั ผู้ขอได้

คณะผู้จัดทำ

ชื่อหนงั สือ เร่ือง ปัญหำเกยี่ วกับกำรปฏบิ ตั ิงำนประเภทก่อภำระผูกพนั
ในอสังหำริมทรพั ย์

ทป่ี รึกษำ :

๑. นายชยั ชาญ สทิ ธิวริ ัชธรรม ผอู้ านวยการสานกั มาตรฐาน
๒. นายชยั ยศ การทะเบยี นท่ีดนิ

เหลืองภัทรเชวง ผอู้ านวยการกองฝึกอบรม

คณะผู้จดั ทำ :

สำนักมำตรฐำนกำรทะเบียนท่ดี นิ

๑. นางปภาวดี ธรรมสนอง ผู้เชีย่ วชาญเฉพาะด้านการทะเบยี นท่ีดนิ

๒. นายสยุมภู สรุ เกียรติ ผอู้ านวยการสว่ นมาตรฐาน

การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรม

๓. นายณัฎฐ์ฑพิ ัฒณ์ กุลเพม่ิ ทวรี ชั ต์ นักวชิ าการทดี่ ินชานาญการพิเศษ

๔. นางสาวอรพนั ธ์ ประเสรฐิ ศกั ด์ิ นักวชิ าการที่ดนิ ชานาญการพเิ ศษ

๕. นางยพุ า แตงเส็ง นักวิชาการทด่ี นิ ชานาญการพิเศษ

๖. นางบุษบา โพธท์ิ องศรสี ทิ ธิ์ นักวชิ าการที่ดนิ ชานาญการ

๗. นายหรริ ักษ์ หัตถศาสตร์ นักวชิ าการทดี่ ินชานาญการ

กองฝึกอบรม นักทรพั ยากรบคุ คลชานาญการพิเศษ
๑. นางสาวพรอุษา ประทุม หวั หนา้ กลมุ่ งานวชิ าการและพัฒนาการฝกึ อบรม
นักทรัพยากรบคุ คลชานาญการ
๒. นางสาวกรรณกิ าร์ เสมมณี นกั ทรัพยากรบคุ คลชานาญการ
๓. นางสาวกนั ยารตั น์ กรวิทยโยธนิ นักทรพั ยากรบคุ คลชานาญการ
๔. นายชยั อนนั ท์ ศิรริ กั ษ์ นักทรพั ยากรบคุ คลชานาญการ
๕. นายภาณุพันธ์ พลอยพนั ธ์ นักทรัพยากรบคุ คลปฏิบตั กิ าร
๖. นางสาวประภาพร จนิ าวลั ย์

ผอู้ อกแบบ/ฝำ่ ยศลิ ป์ : นำงสำวกรรณิกำร์ วงคำจนั ทร์ นำยชำ่ งศิลปช์ ำนำญงำน

พมิ พ์ที่ : กองกำรพิมพ์ กรมทด่ี นิ กระทรวงมหำดไทย

ปที พ่ี ิมพ์ : สิงหำคม ๒๕๕๘ จำนวน ๑,๓๐๐ เล่ม

****************************