e-book 15th NAPREC Conference INSPEN 2019

TEN) dan PA (DBKL) (Sehingga 30 Oktober 2017)

dar Tun Cheras Lembah Parlimen Kepong Setia Titi Wangsa
azak Pantai Wangsa Wangsa Maju
5,600 Seputeh Batu 1,474
948 5,932 948 7,498 1,875
,555 632 10,450 1,212
902 4,288 0 5,613 1,640
,045 480 6,692 262
,319 46 1,644 948 1,885 235 1,188
166 887 4,166 152 3,758
11 86 474 6,450 0 5,423 1,599 20
70 5 167
0 151 21 4
,319 1 75
,355 4 36 0 39 20 1,188
45 474 6,450 939
,919 887 4,166 376 5,194 0 5,423 1,599 2
,230 733 3,160 4 23 247
,700 1 20 94 1,233 0 4,351 1,416 466
153 986 237 3,083 460
428 2,156 67 1,212 0 14 3

271 666 0 1,058 180

0 2,731 973

0 1,109 325

,142 410 1,671 233 2,617 0 2,034 703 390

,659 256 626 66 1,186 0 1,077 322 430

,129 33 525 5 492 0 729 273 106
2018.

43

Ini merupakan kali kedua Kerajaan melancarkan program penjualan
perumahaan awam yang disewakan di kawasan Kuala Lumpur. Terdahulu,

pada 23 Mac 1983, Jemaah Menteri telah meluluskan supaya penghuni yang
telah menyewa rumah 10 tahun atau lebih dan telah menjelaskan sewa rumah

dengan sempurna layak membeli rumah yang dibina oleh DBKL di bawah
Skim Sewa-Beli. Bayaran sewa yang telah dibayar sebelumnya juga dikira

sebagai bayaran pendahuluan bagi pembelian rumah tersebut. Mulai 1 Julai
1983, DBKL telah mula menjual rumah-rumah yang disewakan. Antara

kawasan yang terlibat dengan skim penjualan ini adalah seperti di Jadual 3.3
dan Jadual 3.4 (juga lihat Rajah 3.2).

Jadual 3.3: Penjualan PA DBKL di Bawah Skim Sewa-Beli

Bil. Kawasan Perumahan Jumlah Jumlah Harga Jualan (RM) Penjualan
unit dijual Unit dihentikan
1 bilik 2 bilik 3 bilik
404 Disewa 1985
1. Flat Pekeliling* 722 15,700 19,200 - 1994
137 2591 12,700 22,000 - 1994
2. Seri Pulau Pinang 555 1989
475 536 1989
3. Seri Melaka 4D 557 - 25,000 - 1994
65 1057 1994
4. Jalan Loke Yew 2915 452 - 21,500 20,900

5. Jalan Hang Tuah /Jalan 308 12,800 15,900
Shaw
100
6. Razak Mansion 722 12,400 34,000 -
17,000 25.000 -
7. Seri Negeri Sembilan 5766

JUMLAH KESELURUHAN

Nota*: Unit rumah di Flat Pekeliling kini dikosongkan untuk dirobohkan dan semua penghuni
dipindahkan ke Perumahan Awam Desa Rejang.

Sumber: DBKL, 2011

Bagaimanapun, pada April 1994, Jemaah Menteri telah bersetuju supaya
penjualan unit-unit perumahan awam DBKL tidak diteruskan lagi untuk
mengelakkan kawasan perumahan awam menjadi slum di bandaraya Kuala
Lumpur. Keputusan untuk melaksanakan kembali program penjualan PPR/PA
di ibukota adalah lanjutan daripada keprihatinan Kerajaan serta permintaan
daripada penyewa terbabit. Bagaimanapun, sejak pelancaran program
tersebut dan sehingga 30hb. November 2011, bilangan penghuni yang telah
menandatangani Perjanjian Jual-Beli adalah berjumlah 6,015 daripada
25,005 penghuni yang berminat atau kira-kira 24%. Jika bilangan yang telah
menandatangani Perjanjian Jual-Beli tersebut dibandingkan dengan jumlah
bilangan unit yang diputuskan Kerajaan untuk dijual, iaitu 44,146 unit, maka
peratusan yang membeli ialah kira-kira 13%.

Berdasarkan kajian yang dilakukan oleh pihak DBKL (2011) peratusan
pembeli yang rendah sejak pelancaran program ini membimbangkan

144

Kerajaan, justeru dua siri bancian telah dijalankan oleh Jabatan Pengurusan
Perumahan (JPP), DBKL bagi mengenalpasti punca sebenar bakal pembeli.
Bancian pertama telah diadakan pada 27hb. Ogos 2010 hingga 25hb.
September 2010 yang 11,661 borang soalselidik telah diedarkan dari rumah
ke rumah tanpa bersemuka bersama penghuni. Daripada hasil bancian,
sebanyak 5,082 (44%) borang telah dikembalikan manakala 6,579 (56%)
borang tidak dikembalikan. Bagaimanapun, maklumat bancian yang tepat dan
jelas tidak diperolehi.

Justeru, bancian kedua secara bersemuka dari unit ke unit telah diadakan
serentak di 37 kawasan perumahan pada 12hb. Februari 2011. Sebanyak
7,644 unit dibanci (daripada 11,957 yang mengesahkan menerima tawaran
membeli, hanya 4,313 sahaja yang telah menandatangani perjanjian jual-beli
dan bakinya 7,644 masih belum memuktamadkan pembelian) dan dapat
dibahagikan kepada 5 kumpulan penyewa seperti Jadual 3.4.

Jadual 3.4: Agihan Kategori Penyewa Perumahan PPR dan PA

Kumpulan Catatan Bil. Peratusan
(drp 7,644)

1 Tidak Berkemampuan (tidak layak pinjaman, umur melebihi 50 2,130 28%
tahun, tiada sumber pendapatan & kekal menyewa)
1,853 24%
2 Tidak Berkemampuan (ada tanggungan, muda, tiada sumber
pendapatan & sumber pendapatan tidak mencukupi) 249 3%
1,891 25%
3 Berkemampuan tetapi Tidak Layak (disenarai hitam & ada 1,521 20%
rumah kedua) 7,644 100%

4 Berkemampuan & sedang menunggu pengesahan

5 Tiada di rumah
Jumlah

Sumber: DBKL 2011

Pada masa yang sama, bancian DBKL juga mendapati hanya 25% penyewa
yang mampu dan ada sumber kewangan tetapi sedang menunggu

pengesahan daripada pihak berkaitan (antaranya bank dan KWSP). Lanjutan
daripada hal tersebut, bancian DBKL juga mendapati bahawa terdapat

sejumlah 1,174 penghuni yang cuba mendapatkan pembiayaan bank tetapi
hanya 19 pemohon sahaja atau kurang daripada 2% yang didapati layak

untuk mendapat pinjaman. Oleh itu, masalah pinjaman bank juga turut
menyumbang kepada kurangnya sambutan terhadap program penjualan unit

PPR/PA.

145

Jadual 3.5: Statistik Kaedah Pembiayaan Pembelian oleh Penyewa

Cara Pembiayaan Jumlah

- 4566
Bank 1174
Koperasi
KWSP 2
Pencen 408
Pinjaman Kerajaan 48
Tabung Haji 25
Tunai 1290
Jumlah Keseluruhan 131

Sumber: DBKL, 2011 7644

3.4.4 Penubuhan SPV Untuk Merangsang Penjualan

Menyedari tentang kesulitan dan keluhan penghuni PPR/PA dalam
mendapatkan pinjaman daripada institusi kewangan, maka Kerajaan telah
menyarankan penubuhan Skim SPV yang dinaungi oleh Yayasan Wilayah
Persekutuan . Skim ini memberi pinjaman 100% dan jumlah bayaran balik
setiap bulan adalah tidak melebihi RM300.00. Berdasarkan kajian DBKL,
adalah perlu bahawa sesuatu skim yang ingin dicadangkan perlulah
mengenakan bayaran balik bulanan pinjaman yang rendah sesuai dengan
keupayaan golongan yang menyewa di PPR/PA yang majoritinya adalah
golongan miskin dan “mudah miskin”. Sebarang bayaran balik bulanan
pinjaman yang tinggi mungkin akan menyebabkan permasalahan pembelian
ini kembali ke tahap asal.

4. METODOLOGI KAJIAN

Pengumpulan dan Sampel Kajian_Pemilihan sampel kajian adalah terdiri
daripada ketua isirumah (KIR) unit PPR atau PA yang dipilih secara rawak
daripada 500 unit daripada jumlah setiap unit rumah di PPR dan PA yang
dikenalpasti sebagai responden. Atas beberapa fakor yang tidak dapat
dielakkan jumlah responden yang dapat ditemubual hanyalah seramai 473
orang sahaja. Lokasi sampel kajian adalah di kawasan PPR dan PA yang
representable dengan objektif kajian. Kriteria pemilihan responden
berdasarkan feedback daripada hasil Post-Mortem dan maklumat semasa
dari agensi pengurusan unit-unit ini (DBKL dan MTEN) mengenai Program
Penjualan Rumah PPR dan PA (dan juga berdasarkan hasil Kajian Rintis
yang telah dilakukan di awal penyedian cadangan kajian) iaitu lokasi
perumahan yang menunjukkan minat paling tinggi untuk membeli dan paling
tidak berminat untuk membeli.

146

Analisis data kajian_Maklumat kajian diperolehi dengan menemubual
responden. Borang soal selidik yang telah siap dianalisis. Maklumat
mengenai latar belakang responden juga perlu dikumpulkan melalui borang
soal selidik. Pengendalian sesi temu bual adalah selama 20 hingga 30 minit
bagi setiap responden. Analisis data menggunakan program Statistical
Package for Social Science (SPSS) for Windows. Statistik deskriptif dalam
bentuk peratusan piawai telah digunakan untuk menghuraikan pembolehubah
yang diukur.

Kajian Lapangan_Pemilihan kawasan kajian untuk kerja lapangan utama
berdasarkan pensampelan rawak mengikut kawasan PPA/PR..

Skop soalselidik merangkumi aspek aspek berikut yang diperlukan untuk
menjawab persoalan kajian, iaitu:

A. Profil Responden
B. Status Penginapaan Terakhir
C. Isu pemilikan tanah, aspek keupayaan pembiayaan pembelian dan

kelayakan pembeli.
D. Kemudahan Asas Perkhidmatan & isu aspek Penyelenggaraan

Bangunan.
E. Perbelanjaan Isirumah dan Keupayaan Kewangan.
F. Persepsi penghuni dan bakal pembeli terhadap unit-unit

perumahan PPR & PA.

Untuk mendapat in-depth analysis mengenai isu kritikal yang dinyatakan
dalam objektif kajian, penyelidik telah menghadiri beberapa bengkel
berkaitan pengurusan perumahan mampu-milik yang telah dianjurkan oleh
Jabatan Perumahan Negara (JPN) dan beberapa agensi lain di bawah
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
(KPKT). Penyelidik juga telah mengadakan perbincangan yang terperinci
dengan wakil institusi perbankan untuk mendapat penjelasan tentang isu-isu
berkaitan kesukaran perolehan pembiayaan yang dihadapi oleh sebahagian
penyewa semasa yang telah ditawarkan untuk membeli rumah yang
dipromosikan oleh kerajaan tetapi kurang mendapat sambutan.

5. RUMUSAN PENEMUAN KAJIAN

Tujuan tinjauan lapangan di kawasan/skim PPR (MTEN) dan PA (DBKL)
adalah untuk mendapatkan gambaran jelas dan untuk mengenalpasti
permasalahan dan isu yang dihadapi oleh penyewa semasa berkaitan
pembelian rumah PPR/PA. Secara ringkasnya senario isu kurang sambutan
terhadap program penjualan unit-unit PPR dan PA oleh kerajaan bermula
apabial unit-unit PPR dan PA mula memberi bebanan peningkatan kos
penyelenggaraan bangunan yang semakin meningkat kesan daripada
masalah tunggakan sewa yang terlalu tinggi. Ekoran daripada isu tersebut,
kerajaan telah membuat keputusan untuk menjual sejumlah 44,146 unit PPR
dan PA di 39 kawasan perumahan yang telah diputuskan oleh kerajan (2009)

147

untuk dijual. Daripada jumlah itu, sejumlah 35,095 penyewa telah di tawarkan
membeli, dan 24,677 berminat untuk membeli dengan 22,405 telah
dikeluarkan surat tawaran. Daripada jumlah tersebut hanya 11,957
mengesahkan menerima tawaran membeli tetapi hanya 4,313 sahaja yang
telah menandatangani perjanjian jual beli dan bakinya 7,644 masih belum
memuktamadkan pembelian.

Sehubungan kajian lapangan ini dilakukan bertujuan untuk mengenalpasti
punca sebenar isu dan masalah yang menyebabkan kurang sambutan
terhadap program penjualan unit-unit PPR dan PA. Bancian telah dijalankan
secara serentak di kesemua kawasan PPR /PA yang terlibat dengan program
penjualan. Disebabkan kekangan masa dan kos, hanya 473 (sasaran asal
500 responden_27 not valid) responden daripada kawasan perumahan PPR
dan PA yang terlibat ditemubual.

Penemuan utama kajian mendapati bahawa:

i. 28% tidak mampu, tidak layak bank dan lanjut umur (>50 tahun).

ii. 24% tidak mampu, ada tanggungan, muda, tiada sumber, tidak
cukup sumber (ibu/bapa tunggal, keluarga penganggur, tiada
pendapatan tetap).

iii. 3% mampu, ada sumber, tidak layak (disenarai hitam, rumah
kedua).

iv. 25% mampu, ada sumber, tunggu pengesahan ( bank, KWSP
dan lain-lain).

v. 20% tiada maklumbalas.

Maklumbalas yang diterima daripada penyewa:

i. Pembeli enggan berurusan dengan pihak bank kerana terlalu
banyak syarat dan khuatir rumah dilelong kerana pendapatan
penyewa yang tidak tetap.

ii. Mencadangkan penggubalan satu mekanisme untuk membantu
(facilitate) bakal pembeli untuk memperolehi kemudahan
pinjaman/pembiayaan.

iii. Penyewa tidak mahu meneruskan pembelian kerana masalah
fizikal unit disewa seperti kerosakan lif, resapan, kalis air dan
kebocoran yang masih belum dibaiki, masalah tempat letak kereta
dan lain-lain lagi.

148

Secara keseluruhannya rumusan kajian lapangan mendapati;

i. sebahagian besar responden (68%) atau penyewa terdiri daripada
golongan yang tidak berkemampuan serta enggan berurusan
dengan pihak bank kerana syarat-syarat dan risiko yang tinggi dan
kebanyakan daripada golongan ini kurang mempunyai
maklumatdan pengetahuan mengenai proses perolehan
pembiayaan, maklumat unit untuk disewa, syarat-syarat
pemohonan dan lainlain berkaitan proses pembelian unit-unit
PPR/PA.

ii. 32% golongan berkemampuan, ada sumber dan sedang menunggu
keputusan kemudahan pembiayaan (bank, KWSP, pencen dan
lain-lain).

Sebagai ringkasan, didapati bahawa daripada 473 unit dibanci, 6 kategori
penyewa telah dikenalpasti seperti berikut.

Kategori 1 (28%) Tidak mampu, tidak layak bank, tiada
Kategori 2 (24%) sumber,lanjut umur, tiada tanggungan
Tidak mampu,ada tanggungan, muda, tiada
Kategori 3 (3%) sumber, sumber tidak cukup(ibu tunggal, keluarga
tiada sumber)
Kategori 4 (25%) Mampu,ada sumber, dalam proses (bayaran tunai,
Kategori 5 (20%) tukar nama, tambah nama,Tangguh tunggu
Kategori 6 (2%) KWSP/Pencen/Pengesahan Pinjaman Oleh Bank)
Mampu, ada sumber,tidak layak (blacklist)

Mampu, ada sumber,tidak layak (rumah ke-2)

Kekal Sewa

Daripada 473 responden yang ditemubual, 65% penyewa terdiri daripada
golongan yang tidak berkemampuan serta enggan berurusan dengan pihak
bank. Ini kerana golongan ini merupakan golongan yang telah lanjut usia,
tiada sumber, sumber pendapatan tidak cukup, ibu/bapa tunggal, di senarai
hitam dan mempunyai rumah kedua serta mereka yang memilih untuk kekal
menyewa. Pihak institusi kewangan mengenakan syarat-syarat yang agak
ketat iaitu pendapatan penyewa mestilah tidak kurang daripada RM1,000.00
sebulan untuk membolehkan pembeli membuat permohonan pembiayaan
serta menetapkan bahawa hanya pembiayaan pembelian bagi rumah yang
pertama sahaja dipertimbangkan.

Manakala lebih kurang 25% responden (penyewa) adalah golongan
berkemampuan, ada sumber, dalam proses pertukaran nama, tambah nama,
bayaran tunai, sedang menunggu keputusan bank, KWSP, pencen dan lain-
lain. Bagi memastikan program penjualan unit perumahan PPR dan PA ini
dapat dilaksanakan dengan lebihberkesan, kengkangan dan masalah yang

149

dihadapi oleh penyewa di PPR (MTEN) dan PA (DBKL) perlu diperhalusi.
Suatu kerangka Strategi Pengurusan Penjualan yang Komprehensif yang
melibatkan 4 peringkat utama telah dicadangkan.

Rumusan Isu Kurang Sambutan terhadap Program Penjualan Unit PPR
dan PA

Dapatan kajian mendapati bilangan penghuni yang telah menandatangani
Perjanjian Jual-Beli adalah berjumlah 6,015, atau 24% daripada penghuni-
penghuni yang menyatakan minat untuk membeli (25,005 penyewa). Pada
masa yang sama, terdapat sebahagian daripada golongan yang ingin terus
menyewa (10,201 orang), yang mungkin berminat untuk membeli jika terma-
terma Perjanjian Jual-Beli adalah lebih mesra pelanggan daripada yang
dikenakan sekarang. Analisis kajian mendapati, golongan penyewa semasa
yang berminat untuk membeli boleh dibahagikan kepada lima (5) kategori;

i. Kategori Mampu Beli
i. Kategori Miskin
ii. Kategori yang Mempunyai Tunggakan Sewa
iii. Kategori yang Sudah Memiliki Rumah Kedua
iv. Kategori yang disenarai-hitamkan

6. SYOR DAN CADANGAN UNTUK MENINGKATKAN PENJUALAN
UNIT PPR DAN PA

6.1 Memperkenalkan mekanisma pinjaman kewangan baru
Pendekatan Kerajaan yang menggalakkan penyewa untuk membeli unit
kediaman masing-masing adalah suatu objektif yang baik tetapi pendekatan
ini haruslah diimbangi dengan keupayaan pembeli untuk terus membayar
pinjaman perumahan yang dibuat. Apa-apa mekanisma kewangan yang
dicadangkan, termasuk skim SPV mestilah tidak membebankan peminjam.
Hanya pembeli yang mempunyai tahap kewangan yang baik sahaja yang
patut diberi pinjaman manakala yang tidak mampu tidak seharusnya
digalakkan membeli. Ini bagi mengelakkan rumah pembeli dirampas, justeru
menafikan matlamat asal penyediaan perumahan PPR & PA, iaitu membantu
golongan miskin mempunyai tempat tinggal di bandar. Senario di mana rumah
PPR & PA dirampas oleh pihak peminjam daripada mereka yang miskin akan
memberikan gambaran yang negatif kepada pihak Kerajaan yang
menggalakkan mereka ini meminjam diluar kemampuan mereka. Justeru
kajian mencadangan;

i. Skim SPV diolah dengan mengenakan kadar pinjaman pada yang
lebih rendah daripada kadar yang dikenakan oleh institusi
pembankan.

ii. Pinjaman merangkumi dua generasi terus digalakan.

150

6.2 Meningkatkan kemampuan pemilikan
Berdasarkan dapatan dan perbincangan mengenai tahap kemampuan dan
faktor yang mempengaruhi kemampuan pemilikan rumah oleh golongan
berpendapatan rendah di perumahan awam Kuala Lumpur, dapat
disimpulkan kemampuan pemilikan bersifat kompleks dan melibatkan
integrasi antara faktor kemampuan pemilikan untuk memastikan isi rumah
terus berupaya mengukuhkan dan meningkatkan kemampuan kewangan
untuk pembiayaan pemilikan rumah.

6.3 Meningkatkan Pendapatan KIR
Salah satu kaedah menangani isu kemampuan adalah melalui peningkatan
pendapatan. Peningkatan pendapatan dapat dilakukan melalui kerja
tambahan dan kerja sampingan. Namun kerja tambahan sangat bergantung
kepada pasaran ekonomi semasa kerana ekonomi yang tidak stabil
cenderung menyebabkan isi rumah kehilangan kerja tambahan.

6.4 Meningkatkan Tahap Kemahiran ahli Isi Rumah
Selain itu, peningkatan pendapatan boleh dilakukan melalui peningkatan
kemahiran. Sehubungan itu, langkah DBKL untuk mengadakan program
menjana ekonomi seharusnya dipertingkatkan dari sudut kuantiti dan kualiti
program. Program DBKL melibatkan kursus urutan refleksologi, kursus
jahitan, kursus memasak, kursus pembuatan aneka pastri, kursus gunting
rambut, dan pelbagai lagi. Pemantauan terhadap keberkesanan program
dilihat signifikan untuk menganalisa kelemahan dan kekuatan sesuatu
program agar penambahbaikan dapat dilakukan ke arah memaksimakan
impak positif program kepada isi rumah terutama bagi meningkatkan
pendapatan.

6.5 Meningkatkan Kemahiran Pengurusan Kewangan
Sekiranya isu kemampuan dilihat dalam konteks yang lebih holistik,
kemampuan juga perlu ditangani seiring pengisian pengetahuan dan ilmu
mengurus dan merancang kewangan. Golongan berpendapatan rendah perlu
didedahkan tentang ilmu pengurusan kewangan bagi memastikan tidak
berlakunya ketirisan dalam perbelanjaan selain memastikan perbelanjaan
yang dilakukan mengutamakan keperluan daripada kemahuan. Ilmu
kewangan juga meliputi ilmu pembiayaan kewangan atau pinjaman
perumahan. Jika di negara maju seperti Amerika Syarikat dan Jerman,
sebelum pinjaman perumahan diberikan, peminjam perlu atau wajib mengikuti
kursus atau program kewangan yang menyentuh aspek perancangan dan
pengurusan kewangan. Kursus kewangan yang dijalankan berupaya memberi
pengetahuan dan gambaran jelas kepada peminjam untuk merancang
kewangan dan memastikan kemampuan yang mampan iaitu peminjam dapat
membayar pinjaman perumahan secara konsisten setiap bulan disamping
berkemampuan menjelaskan kos bukan perumahan yang diperlukan
seharian.

6.6 Memberikan Kursus/Kemahiran Pengurusan Hutang

151

Cadangan ini diperkukuh dengan gesaan Agensi Kredit dan Pengurusan
Kewangan (AKPK) supaya masyarakat umum didedahkan dengan
pengetahuan dan ilmu pengurusan kredit dan kewangan yang tepat dan
terbaik. AKPK mendapati kekurangan maklumat dalam pengurusan
kewangan peribadi menjadi faktor utama majoriti isi rumah samada warga
muda dan tua dibelenggu hutang hingga menjejaskan pembayaran pinjaman
rumah dan pinjaman lain. Isu kemampuan pemilikan berkait rapat dengan
pengurusan kewangan isi rumah. Tanpa pengurusan kewangan terbaik, isi
rumah cenderung tidak mampu memiliki rumah dan membiayai pinjaman
perumahan secara konsisten. Sehubungan itu, permasalahan kemampuan
dan kewangan isi rumah memerlukan penglibatan aktif agensi seperti AKPK
dalam memberikan khidmat nasihat dan kaunseling tentang hal ehwal
kewangan. Penyebaran pendidikan kewangan dan pengetahuan pengurusan
kewangan secara bijak berupaya meningkatkan kemampuan pemilikan
rumah disamping meningkatkan kesejahteraan hidup dengan aspek
sosioekonomi yang stabil (AKPK, 2015). Pendedahan pengetahuan terhadap
aspek pengurusan kewangan dapat membantu golongan penyewa/pembeli
unit-unit PPR dan PA untuk merancang perbelanjaan disamping
menguruskan pinjaman dengan efektif.

6.7 Mengadakan Pusat Informasi Setempat (One Stop Centre)
Dalam menangani isu kemampuan golongan berpendapatan rendah,
kerajaan juga perlu memberi tumpuan kepada golongan berpendapatan
menengah untuk memastikan golongan ini mendapat akses kepada pemilikan
rumah sesuai dengan kemampuan dan pendapatan mereka. Jika perhatian
kurang diberikan untuk membantu golongan ini mendapat akses segalan
informasi perlu berkaitan aspek pemilikan rumah, golongan berpendapatan
menengah mencari ruang mendapatkan pemilikan dan penyewaan rumah
yang sepatutnya ditawarkan kepada kelas pendapatan rendah. Hal ini secara
tidak langsung akan menyebabkan golongan berpendapatan rendah
menghadapi kesukaran mendapat akses kepada pemilikan rumah. Keadaan
yang berlaku di China melalui kajian Niu (2008) mengukuhkan kenyataan ini.
Harga rumah yang tinggi di bandar utama didorong kurang pemantauan
daripada pihak kerajaan menyebabkan golongan berpendapatan menengah
dan golongan berpendapatan tinggi mengambil kesempatan membeli rumah
bersubsidi kerajaan yang ditawarkan kepada golongan berpendapatan
rendah bagi mengaut keuntungan. Penilaian kepada syarat dan kriteria
kelayakan perumahan awam juga dianggap salah satu langkah mengatasi
kemampuan pemilikan rumah oleh golongan berpendapatan rendah.

6.8 Menubuhkan Tabungan Khas seperti Tabung Haji untuk
membiayan pembelian rumah

Disamping itu, dalam menangani isu kemampuan pemilikan rumah, intervensi
kerajaan amat diperlukan melalui penyediaan perumahan bersubsidi dalam
membantu golongan berpendapatan rendah terutama di bandar. Pembinaan
lebih banyak unit rumah dalam program PA dan PPR memberi ruang kepada
lebih ramai golongan berpendapatan rendah memiliki rumah dan memastikan
kemampuan perumahan dan kos sara hidup yang lebih mampan. Pemilikan

152

rumah dengan harga bersubsidi dapat mengurangkan kos perumahan
golongan berpendapatan rendah. Misalnya kadar sewa rumah di pasaran
dengan harga RM800 sebulan dapat dikurangkan kepada RM400 untuk
bayaran bulanan untuk pembelian rumah. Melalui pengurangan kos
perumahan, baki pendapatan dapat digunakan untuk perbelanjaan lain yang
lebih penting seperti pendidikan anak, kesihatan dan pengangkutan. Dengan
adanya lebihan pendapatan, kemampuan golongan berpendapatan rendah
ini dapat ditingkatkan secara tidak langsung meningkatkan kuasa beli atau
purchasing power golongan ini. Peningkatan kuasa beli secara tidak langsung
dapat mengukuhkan ekonomi domestik negara.

6.9 Mengkordinasikan pengurusan PPR di bawah satu entiti
pengurusan

Berdasarkan rumusan kajian di dalam jangka panjang, pihak Kerajaan perlu
memikirkan usaha untuk mewujudkan satu entiti khusus yang mengurus dan
menyenggara PPR/PA kerana tanggungjawab mengurus dan menyenggara
lebih 70,000 unit rumah adalah merupakan satu tugas yang berat. Struktur
Pengurusan DBKL yang terlalu besar akan menyumbang kepada
ketidakberkesanan dalam mengurus dan menyenggara PPR/PA. Merujuk
kepada hasil maklumbalas daripada temubuab wakil-wakil Pengerusi
Perumahan, DBKL, KWPKB dan penghuni-penghuni rumah bahawa wujud
rasa ketidakpuasan yang tinggi oleh penghuni terhadap keupayaan
penyelenggaraan unit PPR oleh DBKL. Penguatkuasaan yang lemah juga
menyumbang kepada tunggakkan yang tinggi dan vandalisme. Masalah-
masalah ini dapat dikurangkan dengan mengwujudkan suatu badan
pengurusan dan penyenggaraan yang tersendiri dengan fungsi-fungsi yang
khusus. Penguatkuasaan menjadi lebih efektif dan berkesan jika badan ini
mempunyai bidang penguatkuasaannya sendiri dan mempunyai fungsi
khusus seperi HKHA dan HDB. Walaupun penubuhan badan pengurusan dan
penyenggaraan ini mungkin melibatkan kos yang tinggi dalam jangka pendek
tetapi pengalaman HKHA dan HDB menunjukkan bahawa penubuhan entiti
tersendiri ini mampu meningkatkan kecekapan pengurusan dan
penyenggaraan PPR/PA, sekaligus akan mengelakkan kawasan PPR/PA
menjadi slum dalam jangka panjang. Justeru kajian mencadangkan Jabatan
Perumahan dan Jabatan Penyenggaraan dikorporatkan menjadi Kuala
Lumpur Housing Authority (KLHA) bagi mengurus dan menyenggara PPR/PA
di bandaraya Kuala Lumpur agar kewujudan Perumahan Awam di Kuala
Lumpur adalah setanding dengan di Hong Kong dan Singapura. Dan
komponen model pengurusan KLHA perlulah menekankan tiga faktor dalam
perlaksanaannya, iaitu;

i. Entiti tersebut mempunyai struktur pengurusan yang efektif;
ii. Mempunyai sumber kewangan sendiri (financially independent);
iii. Mampu melaksanakan penguatkuasaan yang berkesan,

Ketiga-tiga komponen ini merupakan komponen asas dalam organisasi HKHA
dan HDB. Yang mana faktor-faktor ini ternyata dapat memperkasakan fungsi
HKHA dan HDB dalam mereka melaksanakan tanggungjawab masing-
masing berlandaskan kepada polisi kerajaan mereka. Justeru, dengan
penubuhan Kuala Lumpur Housing Authority (KLHA) yang mempunyai bidang

153

kuasa tersendiri akan secara langsung meningkat kecekapan tadbir urus
PPR/PA. Masalah yang ditanggung oleh DBKL seperti masalah pembelian
rumah, kes tunggakan bayaran sewa, caj penyenggaran, vandalisme di
PPR/PA boleh selesaikan secara professional oleh KLHA dengan penghuni
PPR/PA.

6.10 Cadangan Promosi Penjualan
Bagi merancakkan Program Penjualan Perumahan, adalah dicadangkan
suatu strategi pemasaran program perlu dilaksanakan dan mencadangkan
strategi- strategi berikut:

Pemasaran dan Promosi
Adalah dicadangkan agar aktiviti pemasaran dan promosi dipertingkatkan.
Bakal pembeli perlu didedahkan kepada kelebihan membeli rumah yang
mereka duduki. Fakta yang perlu diketengahkan adalah seperti berikut:

a. Rumah keperluan asas keluarga (the right product);
b. Harga rumah yang ditawarkan amat murah berbanding harga semasa

RM80,000.00 (the right price);
c. Potensi kenaikan harga rumah pada masa hadapan (the right time);
d. Lokasi rumah yang strategik (the right place); dan
e. Rumah PPR/PA mendapat permintaan yang tinggi berbanding

tawaran. Senarai menunggu sebanyak 20,000 berbanding 2,000 unit
yang sedia diduduki (demand outstrips supply)

Daripada aspek promosi, adalah dicadangkan beberapa langkah berikut perlu
dilakukan, iaitu;

a. Paparan iklan dan artikel di dalam akhbar wilayah seperti Harian
Metro, Malay Mail dan yang sepertinya;

b. Pembentukan sales-force untuk mendekati bakal pembeli secara
peribadi; dan

c. Pembentukan pasukan telemarketing

Kempen komprehesif
Adalah dicadangkan roadshow diadakan untuk memberi taklimat terperinci
mengenai skim pembiayaan baru ini. Perunding pasti skim yang dicadangkan
akan mendapat sambutan menggalakkan daripada bakal pembeli.

Pembentukan “Sales-Force”
Melihat terdapat kebocoran dari segi pemantauan mereka yang berminat
untuk membeli rumah. Contohnya daripda 12,675 yang setuju membeli
hanya 6,015 atau 52% sahaja yang telah menandatangani perjanjian jual-beli.
Adalah dicadangkan agar satu sales-force diwujudkan untuk mengatasi
masalah kebocoran ini. Task force ini antara lain akan mempunyai
tanggungjawab seperti berikut:

a. Membuat follow-up terhadap mereka yang telah ditawarkan tetapi
tidak menerima tawaran;

b. Membuat follow-up terhadap mereka yang setuju menerima tawaran
tetapi tidak menandatangani surat jual beli;

154

c. Membuat follow-up terhadap mereka yang tidak mengembalikan
borang; dan

d. Membuat follow-up permohonan pinjaman bagi pihak pembeli
dengan institusi-institusi kewangan;

Strategi Sales-Force ini difikirkan berupaya memastikan kelicinan dan
kejayaan proses penjualan ini.

Perberian Insentif/Komisen kepada Persatuan Penduduk untuk
mempromosi penjualan Unit PPR
Adalah dicadangkan penglibatan Persatuan Penduduk secara langsung di
dalam program penjualan rumah PPR/PA ini. Sebahagian kecil dari hasil
rumah yang terjual oleh pihak Persatuan akan disalurkan kepada tabung
Persatuan Penduduk terbabit. Jumlah insentif ini tertakluk kepada keputusan
DBKL.

6.11 Tunggakan Sewa dan Caj Penyenggaraan
Terdapat tiga (3) faktor utama yang menyumbang kepada permasalahan
tunggakan sewa dan caj penyenggaraan iaitu kemiskinan, sikap dan
kekangan penguatkuasaan. Bagi golongan miskin tegar, masalah tunggakan
sewa tidak seharusnya timbul jika golongan ini mendapat bantuan kebajikan
daripada pihak berwajib. Oleh kerana golongan ini juga adalah golongan yang
tiada berpendidikan atau hanya berpendidikan rendah, maka banyak saluran-
saluran bantuan yang mereka tidak ketahui dan tidak fahami. Bantuan
Pegawai Pelawat dan Pengerusi Kawasan serta kerjasama DBKL amat
diperlukan bagi membantu golongan ini. Bagi golongan lain, selain miskin
tegar, masalah tunggakan sewa dan caj penyenggaraan lebih tertumpu
kepada faktor sikap dan faktor kekangan penguatkuasaan. Perunding
merasakan bahawa ketiadaan penguatkuasaan yang berterusan adalah
penyebab utama kepada terbentuknya sikap “tidak ambil peduli” dan sikap
tidak menghormati peraturan-peraturan sediada. Penguatkuasaan yang
tegas dan berterusan adalah senjata terpenting dalam menyelesaikan
masalah tunggakan ini. Wujudnya masalah tunggakan dengan sendirinya
menunjukkan kelemahan kaedah penguatkuasaan sediada.

6.12 Penyenggaraan Kawasan Perumahan

i. Rumah Sewa
Dapatan kajian survei mendapati bahawa kebanyakan masalah
penyenggaraan yang berlaku adalah di dalam rumah yang tertakluk kepada
penyeliaan penyewa itu sendiri. Bagaimanapun, ramai penghuni
beranggapan bahawa semua masalah penyenggaraan sama ada di dalam
atau di luar rumah adalah di bawah tanggungjawab DBKL. Ini telah
menimbulkan prasangka buruk di pihak penghuni terhadap DBKL sehingga
menyebabkan sesetengah penghuni enggan membayar sewa dan caj
penyenggaraan. Tanggapan buruk penghuni terhadap DBKL telah
berterusan sejak sekian lama dan perkara ini jika tidak ditangani segera akan
menyukarkan kerjasama antara DBKL dan penghuni PPR/PA. Permasalahan

155

adalah berpunca daripada aliran maklumat yang tidak sempurna di antara
DBKL dengan para penghuni.

ii. Rumah Beli
Oleh kerana Program Penjualan Perumahan PPR/PA akan memindahkan
tanggungjawab penyenggaraan kawasan perumahan daripada DBKL kepada
penghuni, maka pihak DBKL haruslah bertanggungjawab dalam memastikan
para pembeli memahami dengan jelas fungsi dan peranan JMB & MC yang
akan mereka kendalikan. Pemahaman penghuni terhadap peranan JMB &
MC adalah amat penting bagi mengelakkan permasalahan penyenggaraan
yang serius apabila JMB & MC ditubuhkan kelak.

Cadangan Model Pengurusan Perumahan PPR & PA

Sesuatu model pengurusan yang baik perlulah menekankan tiga faktor dalam
perlaksanaannya:

i. Entiti tersebut mempunyai struktur pengurusan yang efektif;
ii. Mempunyai sumber kewangan sendiri (financially independent);
iii. Mampu melaksanakan penguatkuasaan yang berkesan,

Ketiga-tiga faktor ini wujud di dalam HKHA dan HDB yang mana faktor-faktor
ini ternyata dapat memperkasakan fungsi HKHA dan HDB dalam mereka
melaksanakan tanggungjawab masing-masing berlandaskan kepada polisi
kerajaan mereka. Di bandaraya Kuala Lumpur, mandat untuk mengurus dan
menyenggara PPR/ PA adalah terletak di bawah DBKL. Sejak sekian lama,
DBKL telah melaksanakan tanggungjawabnya tetapi pengurusan PPR/PA
hanyalah salah satu daripada 12 fungsi DBKL. Justeru, dengan
perkembangan pesat bandaraya Kuala Lumpur, tanggungjawab DBKL
menjadi semakin berat dan mencabar. Walaupun DBKL mempunyai Jabatan
Pengurusan Perumahan & Pembangunan Komuniti, tetapi disebabkan
kedudukan jabatan ini terletak di bawah DBKL, maka mereka tertakluk
kepada peraturan-peraturan umum DBKL dan seringkali menghadapi
kekangan dalam membuat keputusan. Jabatan Perumahan dan Jabatan
Penyenggaraan juga berkongsi sumber-sumber dalam menjalankan tugas
masing-masing.

Hasil kajian mendapati pihak DBKL perlu memikirkan usaha untuk
mewujudkan satu entiti khusus yang mengurus dan menyenggara PPR/PA
kerana tanggungjawab mengurus dan menyenggara lebih unit rumah adalah
merupakan satu tugas yang berat. Struktur Pengurusan DBKL yang terlalu
besar akan menyumbang kepada ketidakberkesanan dalam mengurus dan
menyenggara PPR/PA. Kajian mengambil maklum daripada perbincangan-
perbincangan yang diadakan dengan Pengerusi Perumahan, DBKL, KWPKB
dan penghuni-penghuni rumah bahawa wujud rasa ketidakpuasan yang tinggi
oleh penghuni terhadap DBKL. Penguatkuasaan yang lemah juga
menyumbang kepada tunggakkan yang tinggi dan vandalisme. Masalah-
masalah ini dapat dikurangkan dengan mengwujudkan suatu badan

156

pengurusan dan penyenggaraan yang tersendiri dengan fungsi-fungsi yang
khusus.

Penguatkuasaan menjadi lebih efektif dan berkesan jika badan ini mempunyai
bidang penguatkuasaannya sendiri dan mempunyai fungsi khusus seperi
HKHA dan HDB. Walaupun penubuhan badan pengurusan dan
penyenggaraan ini mungkin melibatkan kos yang tinggi dalam jangka pendek
tetapi pengalaman HKHA dan HDB menunjukkan bahawa penubuhan entiti
tersendiri ini mampu meningkatkan kecekapan pengurusan dan
penyenggaraan PPR/PA, sekaligus akan mengelakkan kawasan PPR/PA
menjadi slum dalam jangka panjang.

7. KESIMPULAN KAJIAN

Program Perumahan Rakyat (PPR) dan Perumahan Awam (PA) merupakan
satu projek perumahan untuk golongan berpendapatan rendah yang
dilaksanakan untuk menangani isu berkaitan penempatan rakyat yang tidak
teratur dan mengatasi masalah kemiskinan bandar. Pelaksanaan program ini
telah memberi harapan baru bagi rakyat untuk menikmati kehidupan yang
lebih sempurna dan sihat. Ia juga selaras dengan hasrat dan matlamat
kerajaan untuk mempertingkatkan kualiti hidup golongan berpendapatan
rendah. Oleh itu pelaksanaan kajian ini berupaya mengenal pasti tahap
keupayaan kewangan bakal pembeli (iaitu golongan penyewa sekarang) unit
perumahan di bawah Program Penjualan Perumahan dan yang lebih penting
input kajian ini berupaya membantu pihak agensi-agensi terlibat merangka
strategi perancangan dan penjualan yang lebih efektif dan efisien.

Hasil kajian juga mengariskan beberapa strategi pengurusan penjualan yang
mencadangkan penstrukturan semula dilakukan terhadap mekanisme
pembiayaan (selection of financing options) di peringkat proses penjualan
dan juga penubuhan entiti tabungan (Affordable Housing Funding) untuk
tujuan membantu dalam bentuk penyediaan kemudahan pembiayaan untuk
tujuan pembelian rumah mampu-milik seperti yang dipraktikan di negara
China, Australia (National Housing Finance Corporation) dan juga
Singapura. Model pengurusan secara berpusat cth HDB (Singapura)
ataupun HKHA (Hong Kong) perlu diwujudkan. Sistem pembiayaan dan entiti
ini mampu membantu golongan penyewa yang tidak mampu membeli unit
kediaman berkenaan. Ini adalah kerana sekiranya mereka terus menyewa,
dikhuatiri akan menghadapi masalah kewangan dan tidak mampu membayar
sewa dan caj penyelenggaraan. Kutipan caj penyelenggaraan yang tidak
mencukupi akan menjejaskan kerja-kerja penyelenggaraan bangunan dan
akhirnya kawasan berkenaan menjadi kawasan slum. Ini akan
membebankan Kerajaan apabila terpaksa menanggung kos membaik pulih
perumahan kos rendah yang melibatkan peruntukan perbelanjaan
pengurusan yang besar.



157

SENARAI RUJUKAN

Besar, J.A., Fauzi, R., Ghazali, A.S. (2012). Penilaian Awal Impak
Perlaksanaan Dasar Perumahan Negara Terhadap Sektor Perumahan
di Kuala Lumpur. Dalam Malaysia Journal of Society and Space 8 issue
6 (90- 08) Themed Issue on The Management of Social-Ecological
Change and Uncertainties in the Global Era.

Burke, T., & Ralston, L. (2004). Measuring housing affordability. Australian
Housing and Urban Research Institute.

Chin, L. (2004). Public Housing Governance in Singapore : Current Issues and
Challenges. National University of Singapore.

DBKL (2011). Buku Informasi DBKL. Jabatan Pengurusan Perumahan dan
Pembangunan Komuniti. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL).
Kuala Lumpur.

Deng, L., Shen, Q., & Wang, L. (2009). Housing Policy and Finance in China :
A Literature Review. U.S. Department of Housing and Urban
Development.

Hong Kong Housing Authority (2016). Annual Report 2016. HKHA.

Hong Kong Housing Authority (2017). Annual Report 2017. HKHA.

Hui, E.C.M. (2001). ‘Measuring affordability in public housing from economic
principles: Case study of Hong Kong’, Journal of Urban Planning and
Development, 127(1): 34-49.

Jabatan Perangkaan Malaysia. (2009). Laporan Penyiasatan Pendapatan Isi
Rumah dan Kemudahan Asas. Jabatan Perangkaan Malaysia.
Putrajaya.

Jabatan Perumahan Negara (2010). Dasar Perumahan Negara. Kuala
Lumpur: Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Jabatan Perumahan Negara (2016) Laporan Perangkaan Suku Tahun
Pertama 2016. Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan
Kerajaan Tempatan (KPKT). Kuala Lumpur.

Jabatan Perumahan Negara (2016). Dasar Perbandaran Negara.
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan
Tempatan (KPKT). Kuala Lumpur.

Kementerian Wilayah Persekutuan dan Kesejahteraan Bandar (2013). Dasar
Rumah Mampu Milik Wilayah Persekutuan (RUMAWIP). Malaysia.

158

KWP (2018). Statistik Penjualan PPR dan PA 2017. Kementerian Wilayah
Persekutuan dan Kesejahteraan Bandar (KWP). Malaysia.

Mohd Razali Agus (2001). Perumahan Awam di Malaysia: Dasar dan Amalan.
Kuala Lumpur: Utusan Publications and Distributors Sdn. Bhd.

Mohd Razali Agus (2002). The role of state and market in the Malaysian
housing sector. Journal of Housing and the Built Environment, 17(1), 49.

Niu, Y. (2008). The performance and problems of affordable housing policy in
China: The estimations of benefits, costs and affordability. International
Journal of Housing Markets and Analysis, 1(2), 125–146.
doi:10.1108/17538270810877763

Nor Aini Salleh (2011). Kemampuan dan Kepuasan Penyewa di Perumahan
Awam dan Kaitannya dengan Tunggakan Sewa. Thesis Ph.D, Universiti
Sains Malaysia, Pulau Pinang.

Nor Malina, M., & Azrina, H. (2012). Pemilikan Rumah dalam Kalangan
Masyarakat Bandar Berpendapatan Sederhana dan Rendah di Malaysia.
Sosiohumanika, 5(2), 269–284.

Norazmawati Md. Sani (2012). Affordable House in Kuala Lumpur, Malaysia.
International Journal of Academic Research, 4(3), 75–83.

PEMANDU (2012). Program Transformasi Kerajaan: Pelan Hala Tuju.
Putrajaya: Kerajaan Malaysia.

Tan, T. H. (2007). Determinants of Homeownership in Malaysia. Multimedia
University.

Tu, Y. (1999). Public Homeownership, Housing Finance and Socioeconomic
Development in Singapore. In The Applied Regional Science Conference
(ARSC) (Vol. 11, pp. 100–113). USA: Blackwell Publishers Ltd.

Unit Perancang Ekonomi (2010). Rancangan Malaysia ke-10 (2011-2015).
Unit Perancang Ekonomi, Jabatan Perdana Menteri. Putrajaya:
Percetakan Nasional Malaysia Berhad.

Unit Perancang Ekonomi (2015). Rancangan Malaysia ke-11 (2016-2020).
Unit Perancang Ekonomi, Jabatan Perdana Menteri. Putrajaya:
Percetakan Nasional Malaysia Berhad.








159

National Institute of Valuation (INSPEN) Design and Printed by:
Valuation and Property Services Department (JPPH Malaysia) afni julia - Publication and Media Unit (UPeM)

Ministry of Finance Malaysia National Institute of Valuation (INSPEN)
Tel: 603 - 8911 8800 Fax: 603 - 89258100 www.inspen.gov.my ©2019