1 ה ס כ ם שנערך ונחתם בירושלים ביום ___ בחודש _______ 2023 ב י ן : בעלי הדירות בבניין ברח' יותם 9 ירושלים מס' יחידת משנה שם הבעלים ת.ז. טיפוס דירה קיימת תאריך חתימה 1 תמקינה ירמיהו 5458164 גדולה 2 וולברג חוה 026889105 קטנה 3 פנירי בנימין 052271673 קטנה פנירי אורנה 057058919 4 בקר בריט אן 069700482 גדולה 5 גורלי - טוראל טלי 050623982 גדולה 6 כהן טליה 8-05605731 קטנה 7 לדר אייל 022110522 קטנה - 1 -
2 מס' יחידת משנה שם הבעלים ת.ז. טיפוס דירה קיימת תאריך חתימה 8 ג'יקובס שרון 303722409 גדולה 9 בוטלה 10 בוטלה 11 סיבוני )אוסקר( טלי )רביטל( 024294746 קטנה 12 נסטר נעמי 050146588 גדולה 13 בן מנחם עפרה 033270232 גדולה צידון רועי 033293853 14 גיז חוה 915028 קטנה 15 כץ מאיר 56807803 קטנה 16 שפרן דורון 051498392 גדולה - 2 -
3 מס' יחידת משנה שם הבעלים ת.ז. טיפוס דירה קיימת תאריך חתימה 17 עשירי משה 057434359 גדולה עשירי מרים 058031428 18 הרוס ג'אני דרכון 10AA72308 קטנה 19 שכנר נאוה 056630866 קטנה 20 צירטוב אריה 302053921 גדולה 21 הירשברג אשר 057241705 גדולה הירשברג אשר יגאל 057241705 22 צימוקי יפה 051162048 קטנה צימוקי פנחס 064848476 23 סובר רחל 0/1793660 קטנה 24 אלקיים אורלי 022814636 גדולה סובר רחל 017936600 26 עשירי משה 57434359 גדולה - 3 -
4 מס' יחידת משנה שם הבעלים ת.ז. טיפוס דירה קיימת תאריך חתימה עשירי )גולדשמידט( מרים 58031428 )להלן: "הדיירים" או "בעלי הדירות" או הבעלים"( מצד אחד; ל ב י ן : חברת אסדן ישראל בע"מ ח.פ. 513727172 מרח' דרך בית לחם 66 ,ירושלים באמצעות מורשה מטעמה מר דיוויד בלימן דרכון קנדי HP948795 )להלן: "היזם" או "החברה"( מצד שני; הואיל )1 :)ומדינת ישראל החליטה על תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים )להלן: "תמ"א 38 ,)"וכן תיקנה את הוראות תמ"א 38 המקנה כיום אפשרות להריסת המבנה ובנייתו מחדש )להלן: "תמ"א 38 תיקון מס' 3א"(, זאת במסגרת הערכות כוללת לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, ובירושלים חלה תוכנית מקומית 10038 המיישמת את הוראות התמ"א; והואיל )2 :)והדיירים הינם בעלי זכויות הבעלות )או החכירה לדורות ולכל דבר ועניין יכונה להלן כ"בעלות" לצורך הפישוט, ובעלי הזכויות יכונו "הבעלים" ו/או "הדיירים "( בכל תתי החלקות בבניין הנוכחי )כל דייר הינו בעל זכות בעלות או החכירה לדורות בדירה ספציפית( הממוקם ברח' יותם 9 בירושלים והידוע גם כגוש 30004 חלקה 42( הבנין בצירוף המגרש עליו הוא מצו י וכל החלקה לרבות כל הזכויות בה, יקראו להלן: "הבית המשותף " או "הבניין" או "המקרקעין"( – כמפורט בנסח רישום מרוכז שהעתקו מצורף ומסומן כנספח "א"; והואיל )3 :)והבניין נבנה קודם לשנת 1980 ולדעת הצדדים אינו עומד בתקן הישראלי הנדרש ולכן יש צורך בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. לפיכך, בחרו הבעלים להתקשר עם היזם כדי שזה יבצע עבורם פרויקט על פי תוכנית תמ"א 38 על תיקוניה )תוך יישומה לפי תוכנית 10038 ) או ככל ותמ"א 2/38 לא מוארכת ו/או לא ישימה עקב המצב החוקי במועדי ביצוע ההסכם )כגון: היעדר תחולת תמ"א 2/38 ו/או ביטול הטבות המס( אזי כל תכנית חלופית אחרת, לרבות "חלופת שקד" כאמור להלן, ובלבד שהתוכנית תהיה במסלול הריסת הבניין ובנייתו מחדש כך שהבניין החדש יהיה עמיד בפני רעידות אדמה, ויכלול ממ"דים להתגוננות אזרחית, הכל בכפוף לתקן הישראלי המחייב; - 4 -
5 והואיל )4 :)ועל הסכם זה יחולו הוראות תמ"א 38 וכל הוראות החוק הנובעות מהחלת תמ"א 38 לרבות תיקונים 62 ו - 74 לחוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( )להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"( וכן חוק המקרקעין )חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה( התשס"ח – 2008 ב התאם למפורט להלן בהסכם; והואיל )5 :)והבעלים פנו אל היזם והיזם הציע לבעלים להתקשר עימו בעסקת תמ"א 38 או תוכנית חלופית אחרת כאמור לפיה היזם ירכוש מהבעלים את כל זכויות הבניה, כהגדרתן להלן בהסכם זה, על מנת להקים ולבנות במקרקעין את הבניין החדש ובו גם דירות הבעלים; והואיל )6 :)והבעלים מעוניינים כי היזם יפעל לתכנונו והקמתו של בניין חדש במסגרת הוראות תמ"א 38 וכל תיקון לה או כל תוכנית חלופית אחרת וכל הוראת תב"ע קיימת או שתהיה בתוקף במועד קבלת היתר הבניה, לצורך הריסת הבניין ובניית הבניין החדש ומסירת הדירות החדשות של הבעלים כהגדרתן בהסכם זה ועפ"י התוכניות העקרוניות המצ"ב כנספח "ג" )בכפוף לשינויים המותרים עפ"י הסכם זה( והמפרט הטכני המצ"ב כנספח "ד"; והואיל )7 :)והיזם מצהיר כי הינו חברה המתמחה בייזום, תכנון וביצוע פרויקטים על פי תמ"א 2/38 , כולל הריסה ובניה חדשה, וברשות היזם הניסיון, המשאבים, הביסוס הכלכלי והעצמאי, הידע וכוח האדם הנדרשים לצורך קיום מלוא התחייבויותיו על פי ההסכם במיומנות ותוך עמידה בכול התנאים הכלולים בהסכם; והואיל )8 :)וברצון היזם לפעול לשם הקמת הפרויקט במסגרת הוראות תמ"א 38 או תוכנית חלופית אחרת )כהגדרתה להלן( במסלול הריסת הבניין ובנייתו מחדש כך שלאחר סיום בנייתו יעמוד בתקן הישראלי המחייב, תוך הוספת יחידות דיור חדשות והוצאת היתר בניה מתאים ועפ"י כל דין לשם כך, והכל בהתאם ובכפוף להוראות הסכם זה; והואיל )9 :)והיזם מצהיר ומתחייב שהקבלן המבצע מטעמו יהיה קבלן הרשום כדין בפנקס הקבלנים, בעל ידע וסיווג קבלני מתאים לביצוע העבוד ות כמפורט בהסכם זה, הכל ע"פ ההסכם, התכניות, המפרט, ובהתאם לתנאי ההסכם ונספחיו, וכי למיטב ידיעתו ובכפוף להסכמת הרוב הדרוש של הבעלים, קבלת היתר בניה כדין וקיומם של התנאים המתלים המפורטים בהסכם זה להלן, אין שום מניעה חוקית או כל מניעה אחרת המונעת את ביצוע הע בודות ההנדסיות הנדרשות בפרוייקט; והואיל )10 :)וכי בכפוף להצהרות היזם, הבעלים בחנו, בדקו ומצאו את הצעת היזם להריסת הבניין ובנייתו מחדש כמפורט בהסכם על נספחיו מתאימה להם; והואיל )11 :)והבעלים מצהירים כי לא ישלמו כל תשלום כספי בתמורה לביצוע העבודות עבורם על ידי היזם )אלא אם נקבע במפורש אחרת בהסכם זה(, אלא יעבירו לבעלות היזם את זכויות הבניה, כהגדרתן בסעיף 16.3 להלן, יאפשרו ליזם לממש הזכויות הנ"ל באמצעות הריסה, בניה ומכירה כמפורט בהסכם ויאפשרו, בכפוף למילוי מלוא התחייבויות היזם על פי הסכם זה לרשום את יחידות הדיור החדשות בבעלות היזם או על פי הוראותיו, לרבות באמצעות מכירתן מהיזם לצד שלישי כלשהו והכל באחריותו ועל חשבונו של היזם באופן מלא, אלא אם נאמר אחרת מפורשות בהסכם זה; והואיל )12 :)והבעלים והיזם מעוניינים להתקשר ביניהם בהסכם זה, ולהסדיר את מערכת היחסים החוזית ביניהם, הכל כמפורט בהסכם זה לעיל ולהלן; לפיכך הותנה, הוצהר והוסכם בין הצדדים כדלהלן - 5 -
6 תוכן העניינים 7__________________________________________________ מבוא. 1 7_______________________________________________ נספחים. 2 8________________________________________________ הגדרות. 3 4 .התחייבות והצהרות הדיירים _______________________________12 5 .הצהרות היזם __________________________________________16 6 .מהות ההתקשרות והתמורות לבעלי הדירות _____________________19 7 .תנאים מתלים לכניסתו לתוקף של ההסכם וביצוע הפרויקט__________22 8 .זכות ביטול ליזם ________________________________________24 9 .תכנון הפרויקט _________________________________________25 10 .פינוי המקרקעין והעמדת הבית המשותף לרשות היזם לצורך הבניה ____26 11 .ביצוע העבודות על -ידי היזם: _______________________________30 12 .לוח הזמנים לביצוע העבודות ומועד מסירת החזקה ________________32 13 .שינויים בדירות הבעלים ___________________________________33 14 .מסירת דירות הבעלים ____________________________________35 15 .בדק ואחריות ___________________________________________37 16 .אחריות בנזיקין וביטוח ____________________________________38 17 .פוליסות ביטוח _________________________________________39 18 .תשלומי מסים והוצאות ___________________________________39 19 .בטוחות וליווי פיננסי _____________________________________41 20 .מכירת דירות היזם: ______________________________________49 50______________________________________________ :הנציגות. 21 22 .העברה ו/או שעבוד זכויות הצדדים ____________________________51 23 .רישום בית משותף _______________________________________53 24 .יפויי כוח ______________________________________________55 25 .הפרות וסעדים __________________________________________57 26 .פיקוח מטעם הבעלים _____________________________________59 27 .פתרון מחלוקות _________________________________________60 28 .הוראות כלליות _________________________________________61 29 .ייצוג משפטי ___________________________________________61 - 6 -
7 1 .מבוא 1.1 .המבוא להסכם זה מהווה חלק בלתי נפרד הימנו. 2.1 .כותרות ההסכם הינן לשם נוחיות בלבד ולא תהיה להן משמעות לעניין פרשנות ההסכם. 3.1 .כל הנספחים להסכם זה מהווים חלק בלתי נפרד הימנו. בכל מקרה של סתירה בין האמור בהסכם זה לבין האמור באחד הנספחים, תהיה עדיפות לאמור בחוזה. 2 .נספחים נספח י הסכם זה מהווים חלק בלתי נפרד מההסכם והינם מפורטים כדלקמן: נספח א' – נסח מרוכז מלשכת רישום המקרקעין בירושלים. נספח א'1 - נספח שטחי דירות קיימות טיפוסיות )דירה גדולה, דירה קטנה(. נספח ב' – צו רישום הבית המשותף הקיים. נספח ג' – תוכניות עקרוניות של הבינוי המתוכנן. מובהר כי מדובר בתוכניות עקרוניות וראשוניות בלבד וכי תוכניות אלו כפופות לאילוצי תכנון והנחי ות הרשויות. מובהר כי לאחר קבלת היתר הבניה יוחלפו התכניות העקרוניות בתכניות הסופיות שיאושרו ע"י רשויות התכנון. נספח ד' – עקרונות המפרט הטכני. נספח ה'- יפוי כוח תכנוני מהבעלים ליזם לצורך תכנון הפרויקט והגשת תכניות. נספח ו'- יפוי כוח בלתי חוזר מהבעלים לטובת ב"כ היזם לביצוע כל פעולה הנדרשת לשם ביצועו של הסכם זה, לרבות לצורך העברת זכויות במקרקעין, תיקון צו בית משותף וכו'. נספח ז' – טופס בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת היזם על כל אחת מתתי החלקות במקרקעין. נספח ח' – יפוי כוח בלתי חוזר מהיזם לטובת ב"כ הבעלים למחיקת הערת האזהרה. נספח ט' – טופס בקשה למחיקת הערת אזהרה ביחס לכל אחת מתתי החלקות במקרקעין. נספח י' – פרוטוקול דירקטוריון היזם המאשר את ההסכם שבנדון והמאשר מחיקת הערת אזהרה והמשכון במקרה של ביטול ההסכם בהתאם להסכם זה או בכפוף לכל דין. נספח יא' – תעודת התאגדות היזם. נספח יב'- סיכום שכ"ט ב "כ הבעלים. נספח יג'- יפוי כוח לענייני מסים. נספח יד'- יפויי כוח לנקיטת הליכים. נספח טו'- יפוי כוח לפנייה לבנקים. - 7 -
8 נספח טז'- כתב הסמכת נציגות הדיירים. נספח יז' - שאלון מיסוי לבעלי הדירות נספח יח'- נספח ביטוח נספח יט' - הסכם עם יועץ ביטוח נספח כ' - הסכם עם המפקח 3 .הגדרות בהסכם זה יהיה לביטויים הבאים הפרושים שבצדם: 1.3" .הבניין" או "הבית המשותף" או "הבניין הקיים" - הבית המשותף ברח' יותם 9 בירושלים והידוע גם כגוש 30004 חלקה 42 ובו בניין קיים הכולל נכון להיום סה"כ 23 דירות מגורים )כהגדרתן להלן( לרבות הרכוש המשותף הצמוד להן )כהגדרתו להלן(, הרשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין בירושלים הכול כמתואר בנסח לשכת רישום המקרקעין ומסמכי הבית המשותף אשר מצורפים כ נספחים א' ו- ב' להסכם זה ומהווים חלק בלתי נפרד הימנו. 2.3" .מקרקעי הפרויקט" – מקרקעין הידועים כגוש 30004 חלקה 42 . 3.3" .הפרויקט" - פרויקט על בסיס תמ"א 2/38 ,בדרך של בקשה לקבל היתר בניה לפי תב"ע קיימת, או ככל ותמ"א 2/38 לא מוארכת ו/או לא ישימה עקב המצב החוקי במועדי ביצוע ההסכם )כגון: היעדר תחולת תמ"א 2/38 ו/או ביטול הטבות המס( אזי כל תכנית חלופית אחרת, לרבות "חלופת שקד" כאמור להלן, שתכליתו הריסת הבניין במקרקעי הפרויקט ובניית בניין חדש תחתי ו עד לרישומ ו כבית משותף על ידי היזם, בתמורה לבניה ולמסירה ליחידי הבעלים של דירה חדשה אחת חלף כל דירה קיימת בהתאם לחלוקה הקבועה בהסכם זה ובאופן שיתר השטחים ו/או הדירות שתיבנינה בבניין החדש, תוך ניצול מלוא זכויות הבניה כהגדרתן לעיל, תהיינה של היזם כאמור; 4.3" .הבניין החדש "- הבניין החדש שיבנה במקרקעין, תוך ניצול מקסימאלי של זכויות הבניה, לרבות אלו שינבעו מכל תוכנית חדשה, לאחר הריסת הבניין הקיים. הבניין החדש יכלול הן את דירות הבעלים החדשות והן את דירות היזם בהתאם להוראות הסכם זה, המפרט והתוכניות שיאושרו על ידי הרשויות המוסמכות וירשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין לאחר השלמת הפרויקט. מובהר כי בבניין החדש לא יהיו שטחים מסחריים או עסקים כלשהם, אלא מגורים בלבד, אלא אם יידרש אחרת ע"י רשויות התכנון, לרבות במסגרת חלופת שקד )נכון למועד חתימת הסכם זה למיטב ידיעת הצדדים הקמת הבניין החדש במתכונת של תמ"א 2/38 לא מצריכה הקמת שטחים מסחריים או עסקים כלשהם(. 5.3" .השלמת הפרויקט"- השלמת העבודות, לרבות הפיתוח, קבלת טופס 4 וקבלת אישור אכלוס )טופס 5 ,)רישום הבניי ן החדש כבית משותף / תיקון צו רישום הבית המשותף, תוך רישום הבעלות ביחידות הבעלים החדשות והצמדותיהן על שם הבעלים כשהן חופשיות משעבוד, חוב, עיקול, משכון, הערה ו/או זכות אחרת לטובת היזם ו/או מי מטעמו ו/או צד שלישי ו /או הבנק המלווה ו/או כל זכות מגבילה שהיא, למעט כאלה שנרשמו בגין בעלי הדירות. - 8 -
9 6.3" .השלמת העבודות" - השלמת ביצוע העבודות לבנייתו של הבניין החדש בהתאם להוראות ההסכם ונספחיו, כאשר דירות הבעלים החדשות מוכנות וראויות למגורים ודירות היזם בנויות למעט עבודות פנים, נקיות מפסולת ולאחר קבלת טופס 4 וטופס לאכלוס, על-פי היתר הבניה, כשאלה מחוברות לרשת החשמל והגז, הביוב והמים והתקשוב )בכפוף לחתימת הבעלים על חוזי אספקה עם הגופים המתאימים(, לאחר שהצדדים ביצעו, על- פי הקבוע בהוראות הסכם זה את כל ההסדרים הנדרשים לכך, לרבות חיבור הבניין, על חשבונו של היזם, לגופים השונים. כל זאת כאשר ניתן לעשות שימוש לבטח בדרכי הגישה לבניין להולכי רגל ולכלי רכב, לרבות לחניות, השלמת החניון התת קרקעי, השלמת כל עיצוב ופיתוח הקרקע שסביב הבנ יין וגינונה, כאשר כל המערכות, כולל המעליות פועלות. האמור לעיל כפוף לתקופה נוספת של השלמת עבודות פיתוח המופיעה בסעיף 2.12 להלן ובכפוף לסייגים האמורים שם. 7.3" .בעלי הדירות או הדיירים" - כהגדרתם בכותרת להסכם זה ואשר הינם כל בעלי הזכויות בכל דירות הקיימות בבניין. 8.3" .בקשה להיתר" - בקשה למתן היתר בניה לביצוע העבודות )כהגדרתן להלן(, וכל המסמכים והתוכניות המהווים חלק הימנה ו/או הדרושים לצורך קבלת היתר הבניה )כהגדרתו להלן(, אשר יוגשו לרשויות התכנון. 9.3" .הדירה או הדירות הקיימות"- יחידות הדיור בבניין וכל אחת מהן, המתוארות בנסח הרישום )נספח א' להסכם(, ובמסמכי הבית המשותף )נספח ב ' להסכם( לרבות הצמידויות של הדירות, ככל שישנן. 10.3" .דירות הבעלים החדשות" או "הדירות החלופיות" או "דירת התמורה"- דירה חדשה אחת חלף דירה קיימת שימסרו לדיירים, וזאת כמתואר בנספחים ג' ו- ד', בצירוף הצמדות לפי הוראות הסכם זה ובצירוף חלק יחסי ברכוש המשותף. 11.3" .כללי מדידת השטחים": לעניין חישובי שטחים, מוסכם כי כל השטחים הנקובים בהסכם זה יחושבו כשטחים בהתאם לצו המכר דירות )טופס של מפרט( )תיקון( תשס"ח-2008( לעיל ולהלן: "צו המכר דירות"(. כן מובהר כי אופן חישוב שטח הדירה הקיימת של כל אחד מיחידי הבעלים )המוגדרת בסעיף 9.3 לעיל( יהא זהה לאופן חישוב שטח דירת התמורה, והשיטה תהיה שיטת החישוב לפי צו המכר דירות והכל ובלבד שמדובר בשטח שנבנה ו/או שייבנה בהתאם להיתר בניה כדין שניתן עד ליום חתימת ראשון הבעלים על הסכם זה . במסגרת שטח הדירה הקיימת לא ימדדו שטחי מרפסות זיזיות אך כן יכללו שטחי מרפסות סגורות בשלוש דפנות לפחות המצויות בתוך קונטור הבניין )כלומר - לא החלק ה"זיזי" באותן מרפסות(, והמשמשות במועד חתימת הסכם זה כחלק מהשטח העיקרי של דירות הבעלים. מפרט טכני סופי ותוכניות סופיות יצורפו להסכם זה לאחר קבלת היתר בניה כפי שיפורט להלן. 12.3" .דירות היזם "- כל הדירות שתבנינה בבניין החדש וכל הצמוד להן על פי שיקול דעת היזם אך בכפוף להוראות הסכם זה, לרבות חלקים יחסיים ברכוש המשותף, אך למעט דירות הבעלים הצמדותיהן וחלקן היחסי ברכוש המשותף. 13.3" .ההסכם"- הסכם זה על כל נספחיו, לרבות המסמכים המוזכרים בו אף אם אינם מצורפים אליו. - 9 -
10 14.3" .היתר הבניה" - היתר בניה אשר יאושר ע"י הרשויות המוסמכות בהתאם לתוכניות )כהגדרתן להלן(, ובכפוף לשינויים במידה וידרשו ע"י הרשויות המוסמכות והכל בכפוף להוראות ההסכם, אשר האחריות להוצאתו, מימונו והשגתו מוטלת על היזם בלבד. 15.3" .הוועדה המקומית"- הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים. 16.3" .זכויות הבניה "- כל זכויות הבניה, בין הקיימות היום ובין העתידיות, המאושרות כיום ו/או שתאושרנה בעתיד לרבות על פי תוכנית חדשה ו /או על פי תמ"א 38 על תיקוניה ו/או על פי תוכנית שתחליף את תמ"א 38 ועל פי תוכניות בניין העיר החלות ו/או שיחולו ביחס למקרקעין, לרבות כל הקלה אפשרית. היזם יהא רשאי לממש זכויות אלו לפי שיקול דעתו הבלעדי ובכלל זה באמצעות בניית דירות היזם, בכפוף להוראות ההסכם זה. זכויות בניה עתידיות לאחר מסירת החזקה בדירות החלופיות יתחלקו בין בעלי הזכויות במקרקעין בהתאם לחלקיהם ה יחסיים ברכוש המשותף. 17.3" .חוק חיזוק בתים "- חוק המקרקעין )חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה( תשס"ח- 2008 ." 18.3" .חוק המכר דירות"- חוק המכר )דירות(, התשל"ג- 1973. 19.3" .חנייה "- חנייה שתוצמד לדירה בבניין בהתאם להוראות הסכם זה. 20.3" .טופס אכלוס"- אישור הוועדה המקומית לאכלוס הדירות החדשות, אישור חיבור הדירות החדשות למערכת החשמל, מים, גז וטלפון. 21.3" .יועצים"- בעלי המקצוע בתחומים הדרושים לשם הוצאתו לפועל של ההסכם, שייבחרו ע"י היזם, אשר ילוו את תכנון העבודות וביצוען. 22.3" .יזם"- היזם כמוגדר במבוא להסכם או קבלן רשום מטעמו שיבצע את בניית הבניין החדש, לרבות כל קבלן משנה שלו. 23.3" .יפוי כוח דיירים"- יפוי כוח בלתי חוזר עליו יחתמו הדיירים במועד חתימת הסכם זה, המסמיך את ב"כ היזם ואת היזם לבצע בשם הדיירים את כל הפעולות שעל הדיירים לבצע בהתאם להוראות הסכם זה, לרבות פעולות התכנון והרישום )כהגדרתן להלן(, נוסח יפוי כוח הדיירים המצורפים כנספחים ה' ו- ו' להסכם. 24.3" .המפרט הטכני"- המפרט הטכני העקרוני המצורף להסכם זה כנספח ד' כאשר המפרט הטכני ע"פ חוק המכר דירות יימסר לבעלי הדירות לאחר קבלת החלטת ועדה המאשרת מתן היתר בניה בתנאים כמפורט בחוזה זה, ומפרט זה יהא תואם את המפרט הטכני העקרוני, ובכל מקרה לא יפחת בשוויו מהמפרט הטכני העקרוני המצורף כאמור להסכם זה וכן לא יפחת ממפרט דירות היזם למעט דירות הגג ודירות הגן של היזם, כפי שיהיה בפועל ובפרט בכל הנוגע לשטחים משותפים, חומרים, מתקנים, אביזרים, כמויות, איכות ורמת גימור. 25.3" .מסמכי הבית המשותף המתוקן"- מסמכי הבית המשותף המתוקנים שיערכו על ידי ב"כ היזם וירשמו לאחר השלמת העבודות, אשר ישקפו את הוראות הסכם זה. 26.3" .נציגות הבניין" או "נציגות הדיירים"- כהגדרתם בהסכם. - 10 -
11 27.3" .האדריכל "- משרד ADMA אדריכלים או כל אדריכל אחר שימונה על ידי היזם, לאחר קבלת הסכמת הנציגות שלא תסרב אלא מטעמים סבירים בלבד, ובלבד שיהא בעל ניסיון מתאים בפרויקטים מסוג זה. 28.3" .בורר מוסכם"- בורר מוסכם על שני הצדדים שמינויו וסמכויותיו יהיו כמפורט בסעיף 27 להלן. 29.3" .ב"כ הדיירים "- עו"ד ניצן שמואלי ממשרד עו"ד יאיר גרין. ככל שייבצר מעו"ד שמואלי לשמש כב"כ הדיירים ימונה עו"ד אחר שיומלץ על-ידי עו"ד שמואלי באישור הנציגות. 30.3" .עוה"ד או ב"כ היזם"- משרד ש. פרידמן, אברמזון ושות' מרח' בית"ר 2 ירושלים טלפון: -02 .02-5654001 :פקס 5654000 31.3" .רשות מקומית"- עיריית ירושלים. 32.3" .השעבודים"- השעבודים ו/או המשכונים ו/או המשכנתאות ו/או העיקולים ו/או זכויות צד ג' אחרות או נוספות הרשומים על זכויות הדיירים בחלק מהדירות כמפורט בנסח הרישום )נספח א' להסכם זה(, נכון למועד חתימת הסכם זה. 33.3" .תוכנית" - תכניות ההגשה וכל תכניות העבודה כפי שיוכנו ע"י האדריכל ו יתר המתכננים וכפי שיאושרו ע"י רשויות התכנון, כולל תכניות העבודה שיוכנו ע"י האדריכל והמתכננים ואשר יצורפו לאחר הכנתן כנספח לחוזה. 34.3" .תוכניות עקרוניות"- תוכניות עקרוניות של הבינוי המתוכנן המצורפות כנספח ג' להסכם זה. מובהר כי מדובר בתוכניות עקרוניות וראשוניות בלבד וכי תוכניות אלו כפופות לאילוצי תכנון והנחיות הרשויות. 35.3" .תכנית המתאר הקיימת" או "התב"ע הקיימת" - תכנית בנין עיר החלה על המקרקעין במועד חתימת הסכם זה ואשר מכוחה ניתן לנצל זכויות בניה, ככל שקיימות, לצורך הקמת הפרויקט. 36.3" .תמ"א 38 -"תוכנית מתאר לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, על תיקוניה שיאושרו עד ליום קבלת היתר הבניה הסופי, לרבות כל חוק שיחוקק בכפוף לתוכנית תמ"א 38 ו/או כל חוק שחוקק עד ליום קבלת היתר הבניה הסופי. 37.3" .תוכנית חלופית"- כל תוכנית חלופית אשר נקבעה בחוק ו/או תקבע בחוק ואשר תהווה חלופה לתמ"א 38 ו יתאפשר מכוחה להוציא את הפרוייקט לפועל בהתאם להוראות הסכם זה )לרבות תיקון חקיקה הידוע בשם "חלופת שקד"(. 38.3" .הממכר"- כל זכויות הבניה כהגדרתן לעיל, אותן יוכל היזם לנצל על פי שיקול דעתו הבלעדי בכפוף להוראות הסכם זה, ובכלל זאת, לבנות את דירות היזם וזאת כנגד הריסת הבניין הקיים, בניית הבניין החדש ומסירת דירות הבעלים החדשות לבעלים - והכל בהתאם לתוכניות והמפרטים המצורפים כנספחים ג' ו- ד ' ולשינויים שיערכו בהם בהתאם לדרישת הרשויות השונות ואשר יאושרו על ידי בעלי הדירות ככל שמדובר בשינו י מהותי כהגדרתו ב הסכם זה. 39.3" .תקופת הבדק"- תקופת הבדק ותקופת האחריות כקבוע בחוק המכר דירות. 40.3" .המפקח" - מהנדס או בעל מקצוע אחר מטעם היזם שימונה על ידי היזם. - 11 -
12 41.3" .השמאי" – שמאי הדיירים דהיום הנו יניב גוב ארי )שנותן שירותים כיום גם ליזם( או אם יוחלף על ידי הדיירים טרם הגעה לרוב חתימות אז שמאי מקרקעין אחר בעל שם וניסיון בתחום השמאות בפרויקטי התחדשות עירונית, מוסמך על פי דין ובלתי תלוי, שיבחר על ידי היזם מתוך 3 שמות שמאים שיוצגו לו ע"י הנציגות, להכרעה בסוגיות המצריכות הכרעת שמאי בהתאם להוראות הסכם זה. שכרו של השמאי ישולם על ידי היזם, בשיעור ובמועדים כפי שיסוכם בהסכם מינוי השמאי. 4 .התחייבות והצהרות הדיירים כל אחד מיחידי הדיירים מצהיר, מאשר ומתחייב בזאת כדלהלן: 1.4 .כי הינו הבעלים הרשום ו/או החוכר לדורות הבלעדי ובעל זכות החזקה הבלעדית בדירה הנוכחית שפרטיה מפורטים בנספח "א" וכי זכויותיו במקרקעין נקיות מכל חוב, עיקול, שיעבוד או זכויות צד ג' כלשהן למעט אותם יחידי דיירים אשר על דירתם רשומה משכנתא לטובת בנק למשכנתאות, כמפורט בנספח א'. 2.4 .בעלי דירות המשכירים את דירותיהם מצהירים, כי הדירה מושכרת על ידם לשוכרים בשכירות חופשית ובלתי מוגנת. כל אחד מיחידי הבעלים מתחייב, כי היה ולאחר חתימת הסכם זה יחתום על הסכם שכירות חדש ו/או יאריך שכירות קיימת אזי בחוזה השכירות תיכלל הוראה מפורשת לפיה מתחייב השוכר לפנות את הדירה בתוך 60 יום מפנייה בכתב וכי השוכר מודע לכך כי היה ולא יפנה הדירה במועד הוא יהיה אחראי כלפי הבעלים והיזם לכל נזק שיגרם להם. כלל מי מהבעלים הוראה כאמור וכן פעל על- פי הוראות הסכם זה לפינוי ולהגשת תביעת פינוי כנגד שוכר ככל שיהא צורך בכך, לא יהווה הדבר הפרה של הסכם זה מצד אותו בעלים, ובלבד ש לא יהיה בכך הפרת הסכם זה מצד היזם. 3.4 .ככל שתידרש הסכמת אפוט רופוס ו/או בית משפט ו/או קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה ו/או קבלת אישור צד שלישי כלשהן לעסקה מושא הסכם זה מתחייבים הדיירים להשיג אישור או הסכמה כאמור במסגרת המועדים הקבועים בהסכם זה ובאופן שלא יעכב ביצועו של הסכם זה. 4.4 .כי אין כל מניעה על פי דין ו/או הסכם, להתקשרותו בהסכם זה וכי הוא לא חתם על הסכם או לא התחייב ה תחייבות כלשהי בין בע"פ ובין בכתב כלפי יזם ו/או קבלן אחר לשם הקמת וביצוע הפרויקט ו/או פרויקט אחר בקשר עם הבניין. 5.4 .כי במידה ולאחר חתימת הסכם זה יוטל על זכויותיו במקרקעין עיקול ו/או שעבוד ו/או משכנתא ו/או הערה כלשהי לטובת צד שלישי כלשהו, ימסור על כך הודעה מיידית בכתב ליזם ויסלק את אותה זכות צד ג' ו/או עיקול באופן מידי ולא יאוחר מ – 90 ימים מיום הטלתו. 6.4 .כי מסר וגילה ליזם כל מידע ו/או כל מסמך בקשר למקרקעין ו/או בקשר לדירתו הנוכחית ו/או להסכם זה וכל מסמך אחר אשר עשוי להשפיע על הסכם זה ו/או על לוח הזמנים מושא הסכם זה. 7.4 .מבלי לגרוע מהאמור, כל אחד מהבעלים מצהיר כי: כי הדירה )ואם יש יותר מדירה אחת ההצהרה הינה לכל אחת מהדירות( אינ ה מהווה ולא תהווה מלאי עסקי בידי הבעלים כאמור בסעיף 49 לה לחוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( תשכ״ג-1963 - 12 -
13 ו/או כאמור בפקודת מס הכנסה ]נוסח החדש[ התשכ"א -1961 וכי מכירתן איננה נשוא לחיוב במס על פי הוראות סעיף 2(1 )לפקודה; כי הדירה הנוכחית לא הועברה אליו בפטור ממס מ"קרוב" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, בתקופה של 24( עשרים וארבעה( חודשים עובר לחתימת הסכם זה; כי הדירה הינה דירתו היחידה בבניין )למעט ביחס לבעלי הזכויות בתת חלקה 17 אשר לה %100 מהזכויות גם בתת חלקה 26 וביחס לתת חלקה 23 אשר לה %50 מהזכויות בתת חלקה 24 )והדירה לא מפוצלת למספר יחידות; כי בעל הדירה אינו רשום ואינו חייב להירשם כעוסק ביחס לדירה ולא קיזז מע"מ תשומות ביחס לדירה; וכי הפרטים אשר מילא בשאלוני המיסוי, אשר נוסחו מצורף כנספח יז' להסכם זה, הינם נכונים ומלאים. ידוע לבעלים כי היזם מסתמך על הצהרות הבעלים כאמור לצורך התקשרותו בהסכם זה. וכי אם הסתבר כי הצהרות הבעלים בשאלון המיסוי אינן נכונות בשל כך שהיזם הוטעה וכתוצאה מכך נגרם ליזם נזק, ישפה הבעלים את היזם בגין הנזק שנגרם לו. מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, היה ויתברר בכל עת כי הצהרת הבעלים בשאלון המיסוי אינה נכונה ו/או מלאה, ובגין האמור יחול מס שבח ו/או מס יסף ו/או מע"מ שירותי בניה ו/או כל מס אחר ו/או קנס כלשהו ו/או במקרה שבו מי מהבעלים לא יהיה מעוניין לנצל את הפטור ממס שבח ו/או מס מוטב העומד לרשותו לצורכי הסכם זה )בכפוף לאמור בסעיף 15.4 להלן(, אזי יישא אותו יחיד בעלים בתשלום הפרש כל מס בעלים ו/או תשלום כאמור בין החישוב ע"פ הצהרת הבעלים ובין שומת המס בפועל, לרבות כל הקנסות הריביות וההצמדות הכרוכות בכך באחריותו ועל חשבונו במועד שיידרש על ידי רשויות המס. מובהר, כי ככל שיחיד הבעלים ירכוש דירה נוספת בבניין לאחר החתימה על ההסכם, מתחייב אותו יחיד הבעלים לשאת במלוא עלויות המס בגין הדירה הנוספת. 8.4 .מבלי לגרוע מהאמור לעיל, יחידי הבעלים של ת"ח 26 מצהירים כי נכון ליום חתימת הסכם זה דירתם היא איחוד של 2 דירות קיימות, וככל שיתקבלו לכך אישורים על-פי דין, הדייר יפעל לפיצול דירתו המאוחדת לשתי דירות בהתאם להיתר הבניה המקורי ולעניין תמורה בגין כך ר' להלן. 9.4 .כי ידו ע לו שלצורך ביצוע הפרויקט יידרש היזם לקבל אשראי ו/או ליווי פיננסי מבנק בישראל ו/או אחת מחמש חברות הביטוח הגדולות בישראל )להלן "הבנק המלווה" או "הבנק"( . לצורך כך הוא מתחייב לשעבד במשכנתא ו/או בשעבוד בדרגה ראשונה לטובת הבנק המלווה את כל זכויותיו במקרקעין ולחתום על כל המסמכים שיידרשו על ידי הבנק המלווה לשם כך, בכפוף להמצאתם מראש לב"כ הבעלים אשר י וכלו לבצע תיקונים סבירים ומקובלים במסמכי הבנק ובכפוף לכך שמסמכי הבנק לא יטילו עליהם התחייבויות כלשהן החורגות מהתחייבויותיהם כאמור בהסכם זה ו/או לא יגרעו מזכות מזכויותיהם המהותיות כאמור בהסכם זה, ובלבד, שכנגד חתימתו של הבעלים על שעבוד המקרקעין כאמור ימציא הבנק המלווה לב"כ הבעלים, ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח בהתאם לחוק המכר )דירות( )הבט חת השקעות של רוכשי דירו ת(, התשל"ח – 1974 - 13 -
14 בשווי דירת הבעלים החדשה )להלן יכונו לשם הקיצור הערבות או פוליסת הביטוח כ: "ערבות חוק המכר"(, וכן מכתב החרגה מותנה ביחס לדירת הבעלים )להלן: "מכתב ההחרגה המותנה"(, או לחילופין ימציא הבנק המלווה לבעלים התחייבות כאמור בסעיף 3.19 להלן, לפיה עם חתימ ה על מסמכי המשכנתא/שעבוד ורישומם, ימציא הבנק המלווה לדייר את ערבות חוק המכר ומכתב ההחרגה המותנה, כאמור לעיל. בכל מקרה מובהר כי לא יידרש או יבוצע פינוי של הדירות הקיימות בטרם הנפקת ערבויות חוק מכר וכל יתר הביטחונות הנדרשים לפי תתי הסעיפים הרלוונטים בסעיף 19 עד למועד זה, וכן מכתבי החרגה והמצאתם לידי ב"כ הבעלים. ב"כ הבעלים יהא רשאי למסור את הערבויות לבעלים עם פינוי כל דירות הבעלים ומסירת החזקה בהן לידי היזם. 10.4 .מובהר כי בכל מקרה לא ידרשו הבעלים לשעבד את זכויותיהם במקרקעין בטרם הנפקת ערבויות חוק המכר על ידי הבנק המלווה כאמור. 11.4 .כי אם וככל שרשומה משכנתא לטובת בנק למשכנתאות על איזה מהדירות, הבעלים ישתף פעולה עם היזם בכל הנדרש לשם הסרת המשכנתא האמורה, וזאת כנגד המצאת ערבויות על-ידי היזם כנדרש על ידי הבנק שלטובתו רשומה המשכנתא על הדירה הקיימת. הבעלים מתחייבים שלא ליטול משכנתאות נוספות על זכויותיהם בדירה החל ממועד חתימת הסכם זה אלא לפי הוראות .22.8 - 22.7 סעיפים 12.4 .כי י חתום, לא יאוחר מ - 14 ימים ממועד שנדרש לכך על ידי היזם, על בקשה לריש ום הערת אזהרה או משכנתא לטובת היזם ו / או לטובת הבנק המלווה ו/או לטובת רוכשי דירות היזם וכן על כל המסמכים והבקשות שידרשו לצורך תיקון מסמכי הבית המשותף ורישום דירות היזם ועל כל מסמך אחר הדרוש לצורך ביצוע הסכם זה והכל בכפוף להוראות הסכם זה. במידה ומי מהדיירים לא יחתום במועד המצוין בסעיף זה, ניתנת בזו הוראה לב"כ היזם ו/או לב"כ הדיירים לעשות שימוש ביפויי הכוח שניתן להם לפי הסכם זה )נספח ו'( לשם חתימה על המסמך. 13.4 .כי יחתום בתוך 14 ימים מה מועד שיידרש לכך על ידי היזם, על התוכניות ו/או על כל מסמך הנדרש לצורך הגשת הבקש ה להיתר הבניה, ובלבד שאלו יהיו תואמים להוראות הסכם זה על נספחיו. במידה ומי מהדיירים לא יחתום על מסמך כאמור והמסמך תואם את הוראות הסכם זה ניתנת בזו הוראה בלתי חוזרת ליזם לעשות שימוש ביפוי הכוח התכנוני שבידיו לשם חתימה על מסמכים כאמור במקום אות ו דייר. 14.4 .כי לא יתנגד בשום צורה שהיא לכל בקשה שתוגש על ידי היזם לכל רשות ממשלתית ו /או עירונית ו/או מוסד תכנון לרבות ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, שינוי לתכנית מתאר, בקשה לקבלת היתרי הבניה, הקלות בבניה, הגדלת אחוזי בניה ו/או תוספות בניה, בקשה לתיקון צו בית משותף וכיוצ"ב, פנייה למפקח על הבתים המשותפים לצורך קבלת אישורו לעסקה מושא הסכם זה, ככל שתהא כזו וישתף פעולה עם היזם לקידומו של היתר הבניה ושל הפרויקט ובלבד שאלו יהיו תואמים להוראות הסכם זה על נספחיו. 15.4 .הדיירים מתחייבים לנצל כל פטור ו/או הטבה ו/או הקלה ו/או זכות העומדת לרשותם לטובת הפחתת החבות בכל מס שיחול על היזם, לרבות אך לא רק, במס שבח, לרבות ניצול פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 ו/או חישוב מס ליניארי לפי סעיף 48א.)ב2 )ו-)ב 3 )לחוק ו/או פטור לפי פרק - 14 -
15 חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ו/או פריסת מס ו/או מכוח כל הוראת שעה מכוחו ו/או כל תקנה מכוחו, ובלבד שלא יידרשו לדווח ו/או לבקש ו/או להצהיר מידע/בקשה/דיווח/הצהרה שאינם אמת, והדיירים מתחייבים ליתן ליזם כל מידע רלוונטי לשם כך ולחתום על בקשה מתאימה לקבלת הפטור אצל ב"כ הבעלים ו/או ב"כ היזם. בכפוף לכך, מתחייב הבעלים לנצל כל פטור אישי ממס ככל שיהיה ברשותו היזם יהיה זכאי לעשות שימוש בפטור מהיטל השבחה החל על הבעלים בהתאם להוראת כל דין. 16.4 .כי יפנה את דירתו הנוכחית במועד הנקוב בסעיף 1.10 להלן ומובהר, כי כל עיכוב בפינוי הדירות ידחה את לוח הזמנים לתחילת הבניה באופן שהמועד יתחיל מן המועד בו פינה הדייר האחרון את הדירה. 17.4 .כי שילם את כל חובותיו לכל רשות שלט ונית בגין המקרקעין ודירתו הנוכחית לרבות מיסים, ארנונות, היטלים ותשלומים לכל רשות שהיא וכי לא קיימת חבות כספית כלשהי בקשר למקרקעין ו/או לדירתו הנוכחית והוא מתחייב לשלם באופן שוטף את כל חובותיו לגבי דירת ו הנוכחית עד לפינוייה על ידו כאמור בהסכם זה להלן וכן עבור דירתו החדשה עם קבלתה לחזקתו. היה ויתברר כי נותר חוב כלשהו לרשות שלט ונית אשר בגינו מתעכבת הוצאת היתרי הבניה ו/או ביצוע יתר הוראות הסכם זה, מתחייב הדייר לשלמו בתו ך 7 ימים מקבלת דרישה. 18.4 .כי ידוע לו שכל עיכוב בלוחות הזמנים של הפרויקט שייגרם בשל סיבה הקשורה למי מהדיירים כאמור, יגרור אחריו בהתאמה עיכוב בלוחות הזמנים/במועדים להקמתו וסיומו של הפרויקט, בפרק זמן מקביל למשך ה עיכוב כאמור ו/או הנובע ממנו בתוספת 14 ימי התארגנות וזאת מבלי לגרוע מכל סעד אחר שיעמוד ליזם, ובלבד שהיזם נקט באמצעים הדרושים כנגד אותו דייר. הדייר מתחייב למסור לידי היזם במועד הפינוי אישור עדכני מהרשות המקומית על היעדר חובות. 19.4 .כי יאפשר ליזם ו/או למי מטעמו, לפני תחילת ביצוע ה עבודות, להיכנס לדירתו הנוכחית לצורך מדידות ו/או בדיקות בתיאום מראש, ולאחר מסירת החזקה בדירת הבעלים החדשה הוא מתחייב לאפשר ליזם ו/או לקבלן המבצע ו/או מי מטעמם להיכנס לדירתו לשם ביצוע עבודות תיקונים ותחזוקה בדירה ו/או בדירות אחרות בבניין ו/או ברכוש המשותף ובלבד שהדבר יעשה בתיאום מראש עימו ולא יפגע בשימוש הסביר של הדייר בדירתו. היזם מתחייב להשיב לקדמותו ועל חשבונו כל לכלוך ו/או נזק שייגרם כתוצאה מביצוע עבודות בדירה. 20.4 .הבעלים יחויבו בהסכם זה כל אחד מהם לחוד כפי חלקו ובשיעור חלקו בלבד. מבלי לגרוע מהאמור, הפרה של אחד הדיירים אשר יהא בה כדי להשפיע על עיכוב או ביטול יכולתו של היזם לבצע את התחייבויותיו, כולן או חלקן, תדחה את מועד ביצוע ההתחייבות האמורה של היזם בפרק זמן שעיכב הדייר את ביצוע התחייבותו ותפטור את החברה מכל אחריות לתוצאות דחיית מועד ביצוע התחייבותו וזאת – מבלי לגרוע מכל סעד אחר המגיע ליזם או לבעלים כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי הדייר הרלבנטי. 21.4 .כמו כן הבעלים מצהירים כי ממועד קבלת החלטת ועדה מקומית לאישור בקשת היתר הבניה בתנאים, הם נותנים את הסכמתם ליזם להציב שלט בתחום המקרקעין לצורך פרסום הפרויקט, ובלבד שהשלט הנ"ל יוצב ע"פ הוראות כל דין, יהיה בגודל ובמיקום סביר ומקובל. מיקום השלט יקבע בהסכמה עם הנציגות, אשר רשאית לסרב למיקום משיקולים סבירים בלבד. - 15 -
16 22.4 .הבעלים ימנו את מר משה עשירי, מר משה בנהרוש, עו"ד אריאל גיז, מר אריאל כהן -סקלי, מר דורון שפרן, כנציגים מטעמם, שיהיו בקשר מתמיד עם היזם, יקבלו עדכונים בהתנהלות העבודה, יודיעו על הערות הבעלים, וי היו אנשי הקשר מטעם הבעלים מול היזם בקשר עם ביצוע העבודות )להלן "הנציגים "( בהתאם למפורט בסעיף 21 להלן. כתב מינוי להסמכת הנציגות לייצוג הבעלים מול היזם לשם ביצוע הוראות הסכם זה מצ"ב להסכם זה כנספח ט"ז. הבעלים יהיו רשאים להחליף את הנציגים בהחלטה ברוב רגיל והם מתחייבים להודיע ליזם מיד עם קבלת ההחלטה על החלפה כאמור ובלבד שההחלפה לא תעכב את ביצוע הפרויקט. מובהר, כי כל עוד לא נמסרה ליזם הודעה על נציגים חדשים יה יו הנציגים המכהנ ים כאמור בהסכם זה. 5 .הצהרות היזם היזם מצהיר ומתחייב בזאת כדלהלן: 1.5 .כי הינו חברה פרטית שהתאגדה ופועלת כדין בתחום הנדל"ן ובין השאר לצורך ביצוע פרויקטים מהסוג מושא הסכם זה, וכי נתקבלו כל ההחלטות הנדרשות על פי דין ועל פי תקנון החברה להתקשרותה בהסכם זה והחותמים מטעמה על הסכם זה רשאים לחתום בשמה ולחייבה בחתימתם. 2.5 .כי מיום התאגדותה של החברה לא נפתחו נגדה הל יכי פירוק ו/או כינוס נכסים ולא קיימים נגד יחידיה הליכי פשיטת רגל פעילים ובמועד חתימת ההסכם לא הוגשו נגדה בקשה לפירוק ו /או כינוס נכסים, לא התקבלו התראות לכך ולא ידוע על כל סיבה העשויה לגרום לכך וכי לא נפתחו כנגד יחידיה הליכי פשיטת רגל ו/או כינוס נכסים, לא התקבלו התראות לכך ולא ידוע על סיבה העשויה לגרום לכך. 3.5 .כי ה וא ו/או מי מטעמ ו הינם בעל הידע, המומחיות, הניסיון, כוח האדם, הרישיונות המיומנות וכן בעל היכולות ו /או האמצעים הכספיים והכלכליים, המאפשרים לו לבצע את התחייבויותי ו על פי הסכם זה ובין היתר, תשלום מלוא ההוצאות, העלויות, המיסים האגרות, תכנון, הוצאת היתר בניה, מתן הערבויות למוכרים, ובניית הבניין החדש בתנאים המפורטים בהסכם זה ומסירת דירות הבעלים לבעלים כולל טופס 4 . 4.5 .כי מי מטעמו שיועסק בבניה יהיה קבלן רשום כדין בפנקס הקבלנים בסיווג המאפשר את ביצוע עבודות הבניה. 5.5 .כי יש לו ו/או מי מטעמו שיועסק בבניה יהיה גורם שיש לו הידע המקצועי, הניסיון, המומחיות והכישורים הדרושים לביצוע העבודה מושא הסכם זה, והוא מתחייב להעסיק בעבודת הבניה אך ורק בעלי מלאכה ובעלי מקצוע מתאימים. 6.5 .כי יש לו ו/או מי מטעמו שיועסק בבניה יהיה מי אשר יש לו היכולת והאמצעים, וכן כי עומדים לרשותו ו/או לרשות מי מטעמו שיועסק בבניה יהיה בעל הציוד וכוח האדם הדרושים לביצוע התחייבויותיו על פי הסכם זה. 7.5 .כי ראה ובדק את החלקה, את מצבה הפיסי והטופוגרפי, את טיב הקרקע והפרטים הטכניים בקשר לקרקע, ומצא את הכל לשביעות רצונו. - 16 -
17 8.5 .כי אין מניעה משפטית ו/או כלכלית ו/או אחרת להתקשרותו בהסכם זה ו/או למילוי התחייבויותיו על פי הסכם זה בכפוף לאמור בסעיף 7 להלן. 9.5 .כי בחן ובדק את תכנית בנין העיר החלה על הקרקע, בחן ובדק את הדרישות והתנאים של כל הרשויות המוסמכות בקשר עם ביצוע עבודות הבניה, וכן בדק ובחן את התכניות והמפרטים, וכי ידועים לו זכויות הבניה בחלקה, טיב הקרקע והפרטים הטכניים בקשר לקרקע, אפשרות ניצולה ואפשרות קבלת היתר בניה לביצוע האמור בהסכם זה וכי מצא הכל לשביעות רצונו המלאה. 10.5 .כי הוא ראה, בחן ובדק היטב את המקרקעין ואת הפרויקט ואת סביבתם לרבות את דרכי הגישה אליהם, וכן את הזכויות הקשורות בפרויקט ובמקרקעין לרבות באמצעות יועצים ומומחים מטעמו ובכלל זה, בחן ובדק את מצבם המשפטי, הפיזי, התכנוני וההנדסי, ולרבות את זכויות המוכר בהם וכן עיין ובדק את המסמכים המצורפים להסכם זה לרבות אך לא רק באמצעות מומחים מטעמו, את ההשלכות המשפטיות, הכלכליות, התכנוניות והאחרות הנוגעות להתקשרותו בהסכם זה, וערך כל בדיקה שמצא לנכון כיזם טרם התקשרותו בהסכם זה והחליט להתקשר בהסכם זה לאחר שהשלים את כל בדיקותיו ומצא את כל אלה מתאימים לו למטרותיו במלואם ולמילוי כל התחייבויותיו על פי הסכם זה, ואין ולא תהיינה לו כל טענות, דרישות ו/או תביעות מכל מין וסוג שהם כלפי הבעלים בקשר עם המקרקעין ו/או זכויותיו במקרקעין וכי בהסתמך, בין היתר, על כל בדיקותיו האמורות הוא מוותר בזה על כל טענת פגם ו/או אי-התאמה בקשר לממכר ו/או למקרקעין ו/או לפרויקט כלפי הבעלים. 11.5 .כי הוא לא קיבל כל מצג ו/או התחייבות שהיא מהבעלים לעניין אפשרויות הבניה במקרקעין ו/או לגבי כל נתון אחר וכי הוא מתקשר בעסקה זו על סמך בדיקותיו והערכותיו בלבד. 12.5 .כי הוא בדק היטב את כל התנאים הקשורים לביצוע התחייבויותיו )לרבות אספקה שוטפת של הציוד בעת ביצוע העבודות וכוח האדם ויתר האמצעים הדרושים לביצוע התחייבויותיו מכוח הסכם זה( על פי ההסכם ובמועדים הנקובים בו, והוא מוותר בזאת מראש על כל טענה בדבר מחסור בכל אלה ו/או בחלק מהם. כי יספק, על חשבונו, את כל כוח האדם הדרוש לביצוע הפרויקט, בכמות הדרושה לשם ביצועו וסיומו בלו ח הזמנים הקבוע בהסכם זה. 13.5 .כי כל עבודות הבניה של הפרויקט תבוצענה על אחריותו וחשבונו באופן מלא ובלעדי לפי התקנים הישראליים המחייבים )ככל שקיימים( ולפי הוראות כל דין, ותוך שמירה על קיום התנאים שבהיתר הבניה, וקיום דרישותיה של כל רשות מוסמכת. 14.5 .כי בכפוף לקיום התנאים המתלים יוציא את הפרויקט אל הפועל תוך ציות לכל חוק, תקנה, הוראה, צו או חוק עזר שהוצאו, ובכלל זה ימלא אחר כל הוראות הבטיחות הקיימות וינקוט בכל אמצעי הזהירות והבטיחות הדרושים והמקובלים בביצוע עבודות בניה מעין אלה. בהתאם לאמור לעיל, מובהר בזה כי היזם יהא אחראי לכל עבירה ו /או חריגה במהלך בנייתו של הפרויקט, ויישא בכל תשלום ו/או קנס שיוטלו בגין חריגה מהיתר ו/או עבירה על חוקים ו/או תקנות ו/ או הוראות כאמור. 15.5 .כי ינקוט, מבלי שתחול חובת תשלום כלשהי על הבעלים בקשר לכך, בכל הפעולות הדרושות לשם קבלת כל ההיתרים והרישיונות לביצוע העבודות, בהתאם להוראות כל תכנית בנין עיר מאושרת ותקפה החלה או שתחול על המקרקעין. - 17 -
18 16.5 .כי בסמוך לאחר חתימת הסכם זה על ידי הרוב החוקי הדרוש לביצוע הפרויקט, הוא מתחייב לפעול, בשקידה ובנחישות אל מול רשויות התכנון השונות, ובעלי החלקות השכנות ככל שידרש בענין זה ולעשות את כל המאמצים הנדרשים ולהוציא כל הוצאה כספית סבירה ומקובלת הנדרשת כדי לאשר את היתר הבניה וכדי שניתן יהיה להרוס את הבניין הקיים ולהקים את הבניין החדש על- פי תנאי הסכם זה והוראותיו ובכפוף להן. 17.5 .כי ישלם באופן מלא, בלעדי ובמועד הקבוע לכך על פי דין את כל המסים, האגרות, ההיטלים והתשלומים מכל סוג ומין שחלים ו/או שיחולו ו/או ש יוטלו עפ "י כל דין בגין העסקה מושא הסכם זה, לרבות מס רכישה בגין רכישת הזכויות מהבעלים, היטלי פיתוח )לרבות היטלים ותשלומים שאינם שוטפים לתאגיד המים והביוב בקשר להיתר הבניה( והשבחה למיניהם, אם וככל שיחולו, אגרות למיניהן ו מע"מ בגין שירותי הבניה. היזם ישלם הן את התשלומים החלים עליו על פי כל דין והן את התשלומים החלים עליו לפי הסכם זה, למעט מיסים עירוניים עד למועד הפינוי וממועד המסירה של הדירות החדשות אשר חובת תשלומם חלה על הבעלים בלבד, ולמעט כל מס או תשלום שחובת תשלומו הוטלה לפי הסכם זה על הבעלים )להלן: " התשלומים"(. 18.5 .בכלל האמור, כל עוד לא נמכרו כל יחידות היזם, ישלם היזם את חלקן היחסי של יחידותיו בהוצאות הניהול השוטף של הבית המשותף. 19.5 .מבלי לגרוע מהאמור לעיל, היזם מתחייב ל פעול להקפאת כל הליך אם וככל שיפתח ע"י רשויות המס בקשר עם גביית תשלומי מס החלים עליו וזאת באופן מידי, וכן לש לם כל תשלום מס שלא ניתן להקפאה ככל שיידרש מיד עם קבלתו או להמציא ערבות בנקאית. אין באמור בסעיף זה כדי לפגוע בזכויות היזם לנהל הליכי השגה, ערר ומשפט כנגד דרישות המס של הרשויות. 20.5 .כי יבצע, על חשבונ ו הבלעדי, את כל הפעולות המשפטיות הדרושות לצורך ליווי ההליכים התכנוניים לרבות התנגדויות ו/או ועדות ערר ו/או הליכים מול המפקח על רישום מקרקעין ו/או הליכים משפטיים אחרים, ככל שיהיו, ו יישא בכל הוצאה ככל שיוטלו במסגרתם. 21.5 .כי בתקופה שמיום מסירת החזקה בכל אחת מדירות הבעלים החדשות ועד לתיקון צו הבית המשותף ורישום דירות הבעלים החדשות כיחידות נפרדות ועצמאיות ע"ש הבעלים, ינהל ב"כ היזם את רישום הזכויות בדירות הבעלים החדשות וינפיק אישורי זכויות לבעלים במקרה של מכירה ו/או העברה של זכויות הבעלים. 22.5 .החברה תמסור בכתב עדכון מעת לעת ובכל דרישה לנציגות על התקדמות הפרויקט. כמו כן תמסור החברה לנציגות ובאי-כוח הבעלים עדכון בכל אירוע מהותי ועדכון כללי בדבר התקדמות הפרויקט. בכלל האמור, היזם מתחייב להשתמש באפליקציה סלולרית יעודית לצורך עדכון בעלי הדירות, דוגמת "גט סטטוס". 23.5 .החברה מצהירה ומתחייבת לשמור על עיקרון השקיפות והשוויוניות בין כל הבעלים לפי זכויותיו של כל אחד ואחד מהם על פי הוראות הסכם זה וכי לא הבטיחה ליתן ולא נתנה למי מהבעלים ו/או מי מטעמם, תמורה נוספת כלשהי, מעבר לאמור בהסכם זה, לרבות בדרך של תוספת מ"ר לדירה החדשה, תוספת שטח מוצמד, תמורה כספית ושדרוגים בדירות ו/או כל טובת הנאה אחרת, מבלי שנתנה כזאת לכל הבעלים כל אחד כפי חלקו, למעט אם הדבר נקבע במסגרת פס"ד מטעם - 18 -
19 ביהמ"ש או המפקח על בתים משותפים או אם הדבר מותר ע"פ כל דין )כגון בעלים קשישים או נכים(. 24.5 .בנוסף, יובהר, כי במקרים חריגים כגון: נכות פיזית או נפשית או כל מצב בריאותי אחר המצריך התייחסות נפרדת שלא קיבלה ביטוי בהסכם זה, אשר יצריכו מתן תמורה נוספת מעבר לאמור בהסכם זה, לא תידרש החברה להסכמה כלשהי מצד הנציגות אך תעדכן את הנציגות ובא-כוח הבעלים אודות ההסכמות שגובשו ביחס לאותו מקרה ספציפי; ובכל מקרה חריג אחר יחולו הוראות סעיף 6.6 להלן. 6 .מהות ההתקשרות והתמורות לבעלי הדירות 1.6 .בכפוף להתקיימות התנאים המתלים שבסעיף 7 להלן, הבעלים מוכרים בזה ליזם את הממכר והיזם רוכש בזה מהבעלים את הממכר כשהוא נקי מכל חוב, עיקול, שיעבוד או זכות צד ג' כלשהי בתמורה ובתנאים כמפורט בהסכם זה. 2.6 .בתמורה לממכר לרבות דירות היזם ולקיום התחייבויות הבעלים בהסכם זה, היזם יהרוס את הבניין הקיים, יבנה את הבניין החדש וימסור לכל אחד מהבעלים את דירתו החדשה, על כל הצמדותיה, כהגדרתה לעיל, כשהיא בנויה ומוכנה למגורים, לפי התכניות והמפרט, באופן שהדייר יירשם כבעלים של הדירה החדשה בבית המשותף החדש שיירשם על ידי היזם. בתמורה וכנגד קיום התחייבויות היזם בהסכם זה, במלואן יקבל היזם את הממכר ואת הבעלות בדירות היזם שייבנו. התאמה להיקף זכויות הבניה 3.6 .על-פי נתוני היסוד שעמדו בפני הצדדים, היקף הבינוי המוערך לפרויקט כאמור לעיל, הינו בסביבות 000,3 מ"ר לשטחים עיקריים. ככל שבמועד הגשת הבקשה לקבלת היתר בניה, יתברר כי עקב שינויים סטטוטוריים )כגון "חלופת שקד"( או מדיניות תכנון אחרת באזור , ניתן לקבל שטחים בהיקף גדול יותר באופן משמעותי, העולה על %5 מהיקף הבינוי הנ"ל והיזם יבקש לנצל אפשרות זו, יקיימו הצדדים משא ומתן בתום לב להתאמת התמורות ומתכונת ההסכם להיקף זכויות הבניה החדשות. 4.6 .לא הגיעו הצדדים להסכמות, יקבע השמאי המוסכם את תוספת התמורות המגיעה לבעלי הדירות עקב השינוי הנ"ל ככל שמגיעה )בגין תוספת אחוזי הבניה מעבר ל- %5 כאמור( וזאת על בסיס יחס הקומבינציה בין שטח דירות הבעלים לשטח דירות היזם, דהיינו %52 ליזם, %48 לבעלי הדירות, )לפי המצב טרם הגדלת זכויות הבניה הנוספות מעבר ל -%5 כאמור(, ובניכוי דרישות הרשויות להפרשה לשטחים ציבוריים ככל שיהיו. להסרת ספק מובהר כי בעלי הדירות ישאו בכל מס אשר יוטל, ככל שיוטל, בגין התאמה זו. 5.6 .דירות הבעלים החדשות וההצמדות אליהן – היזם מתחייב לבנות עבור הבעלים על חלקיהם במגרש, דירות מגורים כך שכל אחד מיחידי הבעלים יקבל דירה חדשה בתנאים כאמור להלן: - 19 -
20 1.5.6 .שטח: עבור כל דירת בעלים, תיבנה במקומה דיר ת תמורה הגדולה ב-20 מ"ר מ שטח הדירה הנוכחית )כהגדרת הדירה הנוכחית בסעיף 9.3 ובכללי המדידה בסעיף 11.3 לעיל ובהתאם לשטחה בנספח שטחי הדירות המצורף והמסומן כנספח "א' 1 .)" 2.5.6 .ביחס לת "ח 26 מוסכם כדלקמן: ככל ובעל ת"ח 26 יצליח להביא ל"פיצול" חוקי של הדירה המורחבת לשתי דירות נפרדות, )פעולה התלויה במשתנים ותנאים לא מעטים כגון שיתוף פעולה מצד כל יחידי הבעלים החתומים על הסכם זה ככל שנדרש על פי דין, תיקון היתר הבניה ככל שידרש, יכול ככל הנראה וידרש גם פיצול פיזי של הדירה לכל דבר ועניין, תיקון רישום הבית המשותף וכל דרישה אחרת של רשות(, וזאת לא יאוחר ממועד חמישה חודשים מחתימת הרוב הדרוש כהגדרתו לעיל )היזם לא יתנגד להארכת המועד הנ"ל בזמן קצוב נוסף לפי שיקול דעתו ככל שלא יהא בארכה לעמדת היזם כדי לעכב במשהו את ביצועו של הפרויקט( ולהלן, אזי תקבל כל אחת מהדירות המפוצלות תמורה כפי שמקבלת כל דירה אחרת בפרויקט אולם זאת בכפוף לכך שהפיצול האמור יוכר על ידי הועדה לתו "ב. יובהר ויודגש כי מס השבח והמע"מ שיחול על בעל ת"ח 26 בגין מכירת זכויותיו בשתי היחידות ששבעלותו וקבלת שירותי בניה לבניית שתי דירות תמורה כאמור יחול וישולם על ידו בלבד ולא יחול כל מס עודף על היזם בגין כך )וזאת מבלי לגרוע מחבות המס הקיימת וחלה על הבעלים הנ"ל מעצם כך שגם אם הפיצול יצלח יחול מס שבח ומע"מ בשל העובדה שהנו מרובה דירות(. להסרת ספק, היזם לא ישא בכל מס בגין פיצול / אי הכרה בפיצול כאמור ולדייר לא תהיה כל טענה כלפי היזם אם הדבר לא יצלח. מובהר כי אם ת"ח 26 תיוותר כדירה מאוחדת מכל סיבה שהיא, תוספת השטח שהיא תקבל בהסכם זה היא ככל יתר הדירות בפרויקט ללא כל שטח עודף ולא תהיה לת"ח 26 כל טענה בעניין זה. אם הדירה לא תפוצל ולפי שטח הדירה החדשה הדירה החדשה תהא זכאית ל- 2 חניות לפי התקן, כי אז יוצמדו לדירה 2 חניות. להסרת ספק, אם לא תפוצל, יוצמד מחסן אחד )בכפוף להוראות הסכם זה ביחס לחלוקת המחסנים להלן(. יתר בעלי הזכויות בבניין מאשרים כי אין בהסדר האמור לעיל משום תמורה לא שיוויונית או לא "שקופה". 3.5.6 .מרפסת: לכל דירת תמורה תיבנה גם מרפסת פתוחה )מרפסת שמש כהגדרתה בצו המכר דירות(. שטח המרפסת יהיה ככל הניתן עד 12 מ"ר אך זאת בכפוף ובהתאם לתכנון אופטימלי כפי שיאושר במוסדות התכנון כך שבכל מקרה דירות יזם רגילות / דירות דייר הדומות בגודלן וב מאפיינים שלהם יזכו למרפסות דומות. 4.5.6 .קומה: דירות התמורה ימוקמו בקומות 1 -3 שמעל לקומת הקרקע )כלומר - מעל קומת דירות הגן(, כאשר כל דירת תמורה תמוקם ככל הניתן קומה אחת מעל קומת הדירה הנוכחית של יחיד הבעלים. 5.5.6 .כיווני אוויר: לדירת התמורה יהיו לכל הפחות אותו מספר של כיווני אוויר שיש לדירתו כיום וכן ככל הניתן, בכפוף לאילוצי תכנון, אותם מפנים של כיווני אוויר בהתאם למפורט בנספח התוכניות העקרוניות . - 20 -
21 6.5.6 .מחסן: לכל דירת תמורה יוצמד מחסן בשטח של כ - 5 מ"ר, אולם זאת בהתאם ובכפוף לתכנון כפי שיאושר במוסדות התכנון. ככל שלא יאושרו על ידי רשויות התכנון מחסנים במספר מספיק או בגודל מספיק לכל דירות הפרוייקט או לכל דירות התמורה, לא תקום טענה לבעלים. מוסכם כי לא יוצמדו מחסנים לדירות היזם טרם שהוצמדו מחסנים לכלל דירות התמורה. כמו-כן, ככול שיאושרו ליזם בנית יותר חניות מ המינימום הנדרש על פי התקן כי אז יפעל היזם, בכפוף לאילוצים תכנוניים, כי חלק משטח החניות העודף יוסב בהיתר למחסנים וזאת במידה וחסרים מחסנים לחלק מדירות הבעלים. ככל וניתן, במקרה בו לא יהיה די מחסנים לכל דירות התמורה, יקיים היזם שיח עם נציגות הדיירים כדי לבחון אפשרות הקטנת גודל כל מחסן בכדי ליצר די מחסנים לכל דירות התמורה. ככל ולא יהיו מספיק מחסנים לכל דירות התמורה גם לאחר הפתרון האמור, יפעלו הצדדים כמפורט בסעיף 10.5.6 להלן. 7.5.6 .חניה: לכל דירה תוצמד חניה תת-קרקעית אחת, תקנית ולא עוקבת, שלא תהא במכפיל או במתקן חניה רובוטי. 8.5.6 .מפרט: דירות התמורה יכללו את המפרט, כהגדרתו לעיל, לפי נספח ה' ובכל מקרה המפרט לא יהיה נמוך ברמתו ובמאפייניו ממפרט דירות היזם הטיפוסיות )היינו למעט דירות היזם בקומות הקרקע והפנטהאוז(. לעניין גובה פנים הדירה – גובה פנים דירות היזם ודירות הבעלים, בקומות הקרקע ו-5 הקומות מעליה, יהיה שווה )בכל מקרה אין דרישת שוויון לגובה דירות היזם בקומת הפנטהאוז(. היזם מצדו יעשה מאמץ תכנוני, לפי שיקול דעת יועצי הפרוייקט ובכפוף לאילוצי תכנון וביצוע, להגדיל את גובה פנים הדירות אף מעבר לגובה הדירה המפורט בסעיף 5.5 למפרט. 9.5.6 .חלק ברכוש המשותף: לכל דירה חדשה יהיה חלק יחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבניה הנוספות )שלאחר קבלת היתר הבניה כהגדרתן לעיל(, כפי שייקבע בתקנון הבית המשותף. 10.5.6 .בחירת חניות ומחסנים: ככל שלכל דירת תמורה יוצמדו מחסן וגם חניה, אזי היזם יבחר ראשון 10 חניות ו-10 מחסנים לדירות היזם. לאחר מכן, יבחרו הבעלים חניות ומחסנים לדירות התמורה ויתר החניות והמחסנים יהיו בבעלות היזם. במקרה ובו לא יהיו מספיק מחסנים להצמיד לכל דירות התמורה, יוצמדו המחסנים לחלק מדירות התמורה )אך בכל מקרה לפני דירות היזם(, לפי הגרלה כמפורט להלן. 11.5.6 .הבעלים יחלקו את החניות ו המחסנים בהתאם לסדר בחירה שייקבע בהגרלה שיערוך ב"כ הבעלים בה ייקבע סדר הבחירה )הגרל ה בתוך כל קבוצה של טיפוס דירה(, לפי התנאים הבאים: א. החניות - יבחרו תחילה על- ידי בעלי דירות התמורה הגדולות; לאחר מכן יבחרו חניות על-ידי בעלי דירות התמורה הקטנות. ב. המחסנים - יבחרו תחילה על-ידי בעלי דירות התמורה הגדולות; לאחר מכן יבחרו מחסנים על- ידי בעלי דירות התמורה הקטנות. - 21 -
22 ג. מובהר כי המחסנים יבחרו לפי סדר בחירה שייקבע בהגרלה, עד לבחירת המחסן האחרון, וככל שלא יהא די מחסנים לדירות התמורה, לא תהא טענה למי מבעלי הדירות על כך שלא הוצמד לו מחסן. ד. כל הבחירות לעיל יעשו לפי הגרלה שיערוך ב"כ הבעלים שתקבע את סדר הבחירה. ה. תוצאות ההגרלות לעיל יוב או לידיעת היזם לא יאוחר מחלוף 14 יום ממועד קבלת החלטת ועדה המאשרת מתן היתר בניה בתנאים. 12.5.6 .יובהר כי חניות היזם יכול שיהיו באמצעות מכפילי חניה ו/או מתקן רובוטי ואולם בכל מקרה הבעלים לא יישאו בעלויות תחזוקת החניות שייבנו באמצעות מכפילי חנייה ו/או מתקנים רובוטיים. 13.5.6 .יחידות היזם תהוונה את יתרת הדירות בבניין כמו כן, כל יתר החניות והמחסנים מעבר לחניות ומחסני הבעלים יהיו שייכים ליזם בלבד. 14.5.6 .מובהר ומוסכם, כי למעט השתתפות היזם בתשלומים כאמור בהסכם זה להלן, לא תינתן לדייר כל תמורה נוספת, כספית או אחרת, וכי שירותי הבניה של דירת הבעלים והתשלומים הנקובים בהסכם זה להלן הינם התמורה היחידה אותה יקבלו הבעלים במסגרת הסכם זה. 15.5.6 .מובהר, כי הבעלים לא יידרשו לשאת בתשלום כלשהו בגין התקשרותם עם היזם בהסכם זה והיזם יישא בכל העלויות, התשלומים וההוצאות בגין תכנון והקמת הפרויקט, מכל מן וסוג, כך שמבחינת הבעלים זו "עסקת נטו" בכפוף להתחייבויות הבעלים בסעיפים 7.4 - 8.4 ובשאלוני המיסוי אלא אם נקבע אחרת מפורשות בהסכם זה. 16.5.6 .ביצועו של הסכם זה כפוף להתקיימות התנאים המתלים המפורטים בסעיף 7 להלן. 6.6 .מקרים חריגים: במקרה שבו לצורך אמיתי והכרחי בקידום הפרויקט )כגון במסגרת דיונים או מו"מ עם דייר סרבן(, בהתחשב בנסיבות מיוחדות של הדירה ו/או בעלי דירה ו/או בתנאים אישיים מיוחדים ו/או במצב תכנוני ייחודי, יהא היזם מוסמך ליתן תמורה מיוחדת לבעלים של אותה דירה, אף החורגת מההוראות לעיל, בכפוף לכך שהנושא יוצג בפני הנציגות, כולל הנסיבות המיוחדות והתמורה המיוחדת, ויינתן אישור של הנציגות ובא כוח הדיירים למתן תמורה זו. 7 .תנאים מתלים לכניסתו לתוקף של ההסכם וביצוע הפרויקט תוקפו של הסכם זה מותנה בהתקיימם במצטבר של כל התנאים המתלים שלהלן. 1.7 .תנאי מתלה ראשון - חתימת "הרוב הדרוש" מצד הדיירים תוך 18 חודשים ממועד חתימת הדייר הראשון, חוזה זה יחתם על ידי כל הדיירים או על ידי רוב מספיק של הדיירים על פי חוק החיזוק )או התוכנית החילופית לפי העניין( בפרויקטים מסוג הריסה ובניה )להלן: "מועד קבלת הרוב הדרוש"(. מובהר כי במידה ויחתמו על הסכם זה שיעור מספק של דיירים על פי חוק החיזוק, אזי חתימתם של יתרת הדיירים תעשה בהתאם לצו שייתן המפקח על הבתים המשותפים בהתאם להליך שינקוט היזם על פי הוראות הסכם זה. - 22 -
23 היזם יחתום על החוזה תוך 10 ימי עסקים מחתימת רוב בעלי הדירות הדרוש על פי חוק להגשת תביעות כנגד דיירים סרבנים על חוזה זה. הנציגות תאריך מועד קיום תנאי מתלה זה מעת לעת בכל פעם ב-6 חודשים נוספים , ובסה"כ 2 ארכות לכל היותר )אלא אם הוסכם עם הנציגות אחרת(, ככל שהיזם פעל ועשה השתדלות מצידו לצורך קידום חתימות של בעלי הדירות בבניין. 2.7 .תנאי מתלה שני - קבלת היתר בניה וקבלת ליווי בנקאי תוך 24 חודשים ממועד קבלת הרוב הדרוש, יינתן היתר בניה לבניית הבניין החדש, ובתנאי שההיתר כאמור הוצא על בסיס תמ"א 38 או תוכנית חלופית. ככל שינקטו הליכים כנגד דיירים סרבנים לא תסתיים התקופה שלפי תנאי מתלה זה עד ל-6 חודשים ממועד קבלת פסק דין סופי מאת המפקח על רישום מקרקעין כנגד אותם דיירים סרבנים. מובהר כי ככל ולא ניתן יהיה לקבל היתרי בניה בשל שינויי מדיניות, הוראת חיקוק, תקנה, צו, דרישות רשוי ות שאין ביכולתו של היזם למנוען, או מפאת כל גורם אחר שאין ליזם שליטה עליו ו/או מפאת כוח עליון- יוארך בהתאם המועד כאמור בסעיף זה לתקופה נוספת ש לא תעלה על 12 חודשים נוספים, ובלבד שהיזם יודיע לב "כ הבעלים בכתב על כל מניעה כאמור, זמן סביר מהיוודע לו, ויעשה כל שביכולתו כדי להסירה או לצמצמה. בנוסף לאמור יהיה זכאי היזם לארכה בכל פעם של 6 חודשים מ הנציגות להשלמת הליך קבלת היתר הבניה ו/או קבלת הליווי הבנקאי )כמזכר להלן(, ובסה"כ 2 ארכות לכל היותר )אלא אם הוסכם עם הנציגות אחרת(, ובלבד שהיזם פעל בשקידה הראויה ומילא את התנאים שנדרש למלא עד למועד מתן הארכה. בנוסף, תוך 4 חודשים מקבלת היתר הבניה הסופי יתקבל אישור סופי מ הבנק המלווה כהגדרתו בהסכם זה להעניק ליווי פיננסי ליזם לביצוע הפרויקט. ככל ויהיה עיכוב בקבלת אישור הבנק בשל אי שיתוף פעולה מצד מי מהדיירים )כגון אי חתימה על מ סמכים נדרשים( יוארך המועד בהתאמה, ובלבד שהיזם נקט בפעולות הנדרשות כנגד אותו דייר. תוצאות אי התקיימות התנאים המתלים 3.7 .מוסכם, כי היה ואיזה מן התנאים שלעיל לא יתקיים עד למועד הנקוב להתקיימותו, כל צד יהיה זכאי לבטל את החוזה בשל אי התקיימות התנאי הרלוונטי בהודעה בכתב לצד השני. הודעה מצד הדיירים תהיה חתומה על ידי לפחות %60 מהדיירים החתומים על ההסכם עד אותו המועד ומצורפת לה החלטת נציגות בדבר ביטול ההסכם. הצדדים, בהסכמה בכתב, יוכלו להאריך את המועד להתק יימות התנאי לתקופה נוספת כפי שיוסכם. 4.7 .היה ואיזה מהתנאים המתלים המפורטים לעיל לא התקיים כאמור לעיל ובוטל ההסכם כאמור לא תהיה לאף צד כלפי משנהו טענה ו/או תביעה בקשר עם הסכם זה ו/או בקשר לאי כניסתו לתוקף. הצדדים יהיו פטורים האחד כלפי משנהו, מכל התחייבות הכלולה בהסכם זה והבעלים לא יהיו חייבים להחזיר ליזם כל הוצאה שהוצאה על ידי היזם, והבעלים לא יהיו זכאים לפיצוי כלשהו מאת היזם. - 23 -
24 5.7 .בוטל הסכם זה כאמור לעיל, יחתמו הצדדים על תצהירי ביטול עסקה ואלו יוגשו לרשויות המס על ידי ב"כ היזם. כנגד הגשת כל תצהירי ביטול העסקה לרשות המס מתחייב היזם להגיש לרשם המקרקעין בקשה למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובתו בגין הסכם זה, ככל שנרשמו עד לאותו מועד, ככל ולא יגיש היזם את הבקשה למחיקת הערות האזהרה תוך 14 יום מהגשת כל תצהירי ביטול העסקה, יהיה רשאי ב"כ הבעלים להשתמש ביפוי הכוח היזם )נספח ח'( להגשת הבקשה. 6.7 .יובהר כי לא יבואו במניין המועדים הקבועים לעיל התקופות שמיום התנגדויות ו/או ערר ו/או תביעה ו/או ערעור ו/או עתירה לבימ"ש או לכל מוסד שיפוטי או מעין שיפוטי על ידי צד ג' כלשהו ו/או על ידי הצדדים להסכם זה ועד למועד החלטה בהתנגדויות, ערר, תביעה, עתירה או ערעור. 7.7 .בוטל ההסכם בשל אי התקיימות התנאים המתלים, הבעלים יהיו זכאים לעשות שימוש בתוצרי התכנון אשר הוכנו עד כה )בכפוף לשמירת הזכות המוסרית וקרדיט של המתכננים בתוכניות( והבעלים יוכלו להתקשר מידית עם יזם אחר. בכלל האמור, הבעלים יוכלו להמשיך לעשות שימוש בתוכניות האדריכליות שהוכנו, והאדריכל יעביר את התוכניות לכל גורם שיורו לו, ללא כל תמורה. היזם יכלול הוראה בעניין זה בהסכם עם האדריכל אולם מובהר כי היזם לא יהיה אחראי לאכיפת זכות זו של הדיירים על האדריכל לאחר שימחה להם זכויותיו בתוכניות. 8 .זכות ביטול ליזם 1.8 .אם אירע אחד או יותר מהאירועים הבאים, יהא רשאי היזם לבטל הסכם זה, מבלי שתהא למי מהצדדים טענה ו/או תביעה כלפי משנהו )לעיל ולהלן יכונו "תחנות יציאה" אלו כ: "זכות ביטול ליזם"(: 1.1.8 .אי חקיקת תיקון 99 לחוק מיסוי מקרקעין )או כל תיקון אחר שיבוא במקומו( בקריאה שניה ושלישית בכנסת עד למועד הקובע, ואשר יאריך את תחולת הוראות המיסוי הרלוונטיות לעסקאות תמ"א, לרבות תיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ו/או כל חקיקה או תיקון של חוק מיסוי מקרקעין ו/או כל חוק ו/או תקנה על פיהם יוטל מס שלא היה ידוע במועד חתימת הסכם זה . 2.1.8 .הוטל היטל השבחה בגין התכנית החדשה ו/או בגין העסקה נשוא הסכם זה ו/או על הוצאתו לפועל של הפרויקט שלא היה ידוע במועד חתימת הסכם זה. 3.1.8 .חל מס שבח ו/או מס מכירה ו/או מס רכישה ו/או מס רכוש בגין עסקה זו או הוצאתה לפועל, למעט החר יגים המפורשים בהסכם זה, אשר לא היו ידועים במועד חתימת הסכם זה. 4.1.8 .חל מע"מ שהיזם לא יהיה רשאי לנכות בגינו מס תשומות ו/או בכל מקרה שבו חל מס ערך מוסף על שרותי הבניה הניתנים לבעלים. 5.1.8 .היתר הבניה או התכניות שאושרו אינם מאפשרים את ביצוע הפרויקט ומתן התמורות לצדדים על פי הסכם זה. - 24 -
25 6.1.8 .לא נחתם הסכם זה על ידי כל הבעלים ו/או לא התקבלה החלטה שיפוטית כנגד דייר/ים סרבן/ים המאפשרת את קיום הפרויקט ואשר כתוצאה ממנה יחתום כל דייר סרבן על חוזה זה, עד למועד ים הנקובים בהסכם זה. 2.8 .החליט היזם שלא להשתמש בברירת הביטול בתוך 120 ימים מן המועד בו נודע לו על הטעם לביטול, ייחשב הדבר כאילו ויתר על ברירת הביטול ובמקרה כאמור יישא היזם בכל עלות נוספת אשר נובעת מן האמור לעיל. 9 .תכנון הפרויקט 1.9 .מיד לאחר מועד קבלת הרוב הדרוש, יחל היזם בפעולות לצורך קבלת היתר הבניה לפרויקט. מבלי לגרוע מהאמור, היתר הבניה הסופי יוצא בכפוף ל- %100 חתימת הבעלים על הסכם זה ו/או לחילופין קבלת הסכמת והחלטת המפקח/ת על רישום המקרקעין המחייבת דייר סרבן לחתום בין באמצעות כונס ובין בכל דרך חוקית אחרת. 2.9 .היזם יכין, על חשבונו, באמצעות בעלי המקצוע המתאימים והמורשים את כל התכניות והמסמכים הדרושים לקבלת היתר הבניה לבניית הפרויקט, בהתאם לתכניות )בכפוף לשינויים והתאמות שידרשו עקב התכנון המפורט( ובכפוף להוראות חוזה זה )בדבר שינוי מהותי( ולמפרט )להלן: "הבקשה להיתר בניה"(. 3.9 .התכנון יתבצע בתיאום עם נציגות בעלי הדירות במידת האפשר ובכפוף לסדי הזמנים שהיזם יידרש לעמוד בהם בהתאם לדרישות הגופים ו הרשויות השונות, ובכלל זה רשויות התכנון. כך, היזם יציג לנציגות: את התוכנית הרעיונית -עקרונית לפרויקט כולל פיתוח סביבתי, מיקום הבניין/בניינים ועיצובם האדריכלי; תוכניות עקרונית של הקומות הטיפוסיות בהן תבנינה דירות הבעלים; מיקום דירות הבעלים; תוכניות סופיות לכלל הבניין, אשר יחליפו את התוכניות העקרוניות. 4.9 .היזם יציג לבעלים את התוכנית המצורפת לבקשה למתן היתר בניה תוך 9 חודשים ממועד קבלת הרוב הדרוש. 5.9 .היזם י עביר את תכניות ומסמכי הבקשה להיתר בניה לא ישור ה נציגות אשר יבדקו את התכניות ויחזירו אותן ליזם בתוך 30 יום עם הערותיהם / אישורם. היזם, באמצעות האדריכל, יתקן את התכניות ומסמכי הבקשה בתוך 30 יום מקבלת התכניות עם ההערות ה נציגות, ויעבירן לאישור סופי של הנציגות אשר מתחייבת לחתום עליהן תוך 21 יום ממועד קבלת התכניות והמסמכים המתוקנים ובלבד שתוקנו בהתאם להערות הנציגות ושאין בהם שינוי מהותי כהגדרתו לעיל והכל בכפוף להסכם זה ולנספחיו. 6.9 .בכפוף לחתימת הנציגות על התוכניות הבקשות ושאר המסמכים הדרושים לשם קבלת היתרי הבניה והאישורים מאת מוסדות התכנון ו/או הרשויות המוסמכות, מתחייב היזם להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשות למתן היתרי בניה זאת תוך 60 ימים מיום החתימה על התוכניות. 7.9 .במידה שהתוכניות שיוגשו ע"י היזם לא יאושרו על ידי הרשויות המוסמכות והיזם ית בקש לערוך תיקונים ושינויים בתוכניות, מתחייב היזם לעדכן את ה נציגות בכל הנוגע לתוכניות המתוקנות אשר בכוונתו להגיש מחדש והנציגות מתחייבת לחתום על התוכניות החדשות בהתאם למנגנון - 25 -
26 הקבוע בסעיף 5.9 לעיל. במידה והנציגות לא תחתום על- פי האמור בסעיף 5.9 ,יחול המנגנון הקבוע בסעיף 8.9 להלן. 8.9 .מובהר כי היה והנציגות לא תחתום על התוכניות בתוך הזמן הקבוע בסעיפים 5.9 או 7.9 לעיל, לפי העניין לעיל ובכפוף לאמור בסעיפים אלו, ייחשב הדבר כאילו אישרה הנציגות את התוכניות בשם בעלי הדירות ומשכך ניתנת בזו הוראה בלתי חוזרת לבא כוח היזם לעשות שימוש ביפוי הכוח התכנוני )נספח ה '( לצורך חתימה בשם הבעלים על התוכניות. לבעלי הדירות לא תהא כל טענה כלפי הנציגות ו/או היזם ו/או ב"כ היזם בגין כך ובתנאי שפעלו לפי הוראות הסכם זה. 9.9 .הדיירים מתחייבים שלא ל התנגד במישרין או בעקיפין לבקשות להיתרי הבניה ו/או להליכי התכנון שיבצע היזם ובלבד שיהיו בהתאם להוראות הסכם זה. היה ותהיה מניע ה ו/או מגבלה להוצאת ה יתר בגלל מעשה או מחדל של מי מהדיירים, מתחייב אותו דייר להסיר את המניעה לאלתר וללא כל דיחוי ובמקרה כאמור יידחו כל המועדים הנקובים בהסכם זה בהתאמה מבלי לגרוע מכל סעד העומד ליזם עקב כך. היזם מצדו יפעל להסרת ההתנגדות כנדרש ויעדכן את הנציגות במהלכיו. 10.9 .למרות האמור לעיל מוסכם במפורש כי עיכוב שיגרם עקב דרישות או מחדל של רשות כלשהי )למעט דרישה לתשלום אגרות הבניה( במתן התייחסות ו/או אישור כלשהו ו/או עקב דרישה כלשהי ו/או בגין התנגדויות שכנים ו/או בגין הגשת ערר ו/או תביעה ו/או ערעור ו/או עתירה לבימ"ש או לכל מוסד שיפוטי או מעין שיפוטי על ידי צד ג' כלשהו ו/או על ידי הצדדים להסכם זה יאריך המועדים הנקובים בסעיף זה ולא יהווה הפרת הסכם זה מצד היזם. 11.9 .כל העלויות הכרוכות בהכנת התכניות למיניהן, והוצאת ההיתרים הדרושים לביצוע העבודה, לרבות היתרי הריסה וחפירה, ושינויים בבניין ובח לקה הנדרשים על ידי רשויות התכנון יחולו על היזם בלבד. 12.9 .הדיירים מתחייבים לאפשר, מיד בסמוך לכשיידרשו לכך, ליזם ו/או מי מטעמו להיכנס לחלקה, לבניין ולדירות )בכפוף לתאום מראש( על מנת לבצע בה מדידות ובדיקות, אם בעצמו ואם באמצאות נותני שירות ויועצים מטעמו, הנדרשות להכנת התכניות להגשה, והכל באחריותו הבלעדית של היזם. 13.9 .יובהר כי במקרה של עיכוב מצד הדיירים מעבר ל-7 ימים בביצוע מדידות ו/או בדיקה אחרת מטעם היזם, לא יבוא משך העיכוב במניין הימים העומדים ליזם לביצוע התחייבויותיו על פי הסכם זה. 10 .פינוי המקרקעין והעמדת הבית המשותף לרשות היזם לצורך הבניה 1.10 .לאחר קבלת היתר הבניה המותנה בתשלום אגרות בלבד, ולאחר שמסר לבעלים את הבטוחות והערבויות האמורות בהסכם זה והציג לב"כ הבעלים פוליסת ביטוח כאמור בהסכם זה ובהתאם לנספח הביטוח המצורף להסכם זה ו לאחר חתימת הבעלים על מסמכי הליווי הבנקאי, היזם יודיע בכתב לבעלים על מועד לפינוי דירותיהם בתוך 90 ימים ממשלוח ההודעה )להלן: "תקופת הפינוי"( ובכפוף ל – %100 חתימות של הבעלים על הסכם זה )או לאחר קבלת פס"ד חלוט המאפשר את מימוש הפרויקט חרף קיומו של דייר סרבן( )להלן: "הודעת הפינוי" ו- "מועד הפינוי/מועד פינוי הדירות"( . - 26 -
27 2.10 .מובהר, כי הודעת הפינוי תימסר במסירה אישית לכל אחד מהבעלים והן לבא כוחם. בהודעת הפינוי יירשם במפורש כי כל בעל דירה רשאי להתפנות במהלך תקופת הפינוי ולקבל את דמי השכירות והערבויות הגם שעדיין לא כל בעלי הדירות התפנו עדיין. 3.10 .בסמוך לאחר קבלת הודעת הפינוי, יפנו הבעלים שדירותיהם מושכרות לשוכרים ויודיעו להם על מועד הפינוי הנקוב בהודעת הפינוי. 4.10 .כל אחד מהבעלים מתחייב לפנות ו /או לגרום לפינוי דירתו הקיימת, ולמסור אותה ליזם כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ, עד לא יאוחר ממועד הנקוב בהודעת הפינוי כאמור בסעיף 1.10 לעיל. 5.10 .מובהר בזאת, כי אי פינוי איזו מדירות הבעלים במועד הפינוי יהווה הפרה יסודית ע" י אותו יחיד בעלים שלא פינה בלבד )בכפוף לתנאים בסעיף 2.4 )ויזכה את היזם בכל הסעדים העומדים לרשותו ע"פ הסכם זה ו /או הדין. 6.10 .ידוע לדיירים כי כל עוד לא פינו כל בעלי הדירות את הדירות בבניין הקיים לא יהא חייב היזם להתחיל בביצוע העבודות אלא רק בחלוף 60 יום ממועד פינוי אחרון הדיירים מבניין. כל עיכוב שכזה יגרום לדחייה בלוחות הזמנים של הפרויקט כמספר ימי עיכוב הפינוי בתוספת 14 ימי התארגנות כאמור. במקרה זה יחיד הדיירים שדירתו לא פונתה יפצה את היזם בגין כל נזק שיגרם עקב אי פינוי במועד. 7.10 .כתנאי לפינוי הדירות בפועל ו כתנאי לתחילת העבודות, יפקיד היזם בידי ב"כ הבעלים, אשר ישמש כנאמן, עד לא יאוחר מ-14 ימים לפני מועד הפינוי את כל האמור להלן: 1.7.10 .ערבויות חוק המכר כאמור בסעיף 11.119.11.19 .מובהר, כי ערבויות חוק המכר תימסרנה לבעלים על ידי ב"כ הבעלים אך ורק לאחר פינוי כל הדירות הנוכחיות )%100 )בפועל ומסירת החזקה בהן לידי היזם. .19.12 בסעיף כאמור השכירות ערבות. 10.7.2 .19.13 בסעיף כאמור המסים ערבות. 10.7.3 4.7.10 .מכתב החרגה מותנה ביחס לדירת הבעלים החדשה בו יאשר הבנק כי תנאי ההחרגה של הדירה מהשעבוד לטובת הבנק המלווה הם סיום הבניה, קבלת טופס 4 ,מסירת הדירה החדשה, והשבת ערבות חוק המכר חזרה לידי הבנק המ לווה כשלא נדרש פירעונה וזאת בהתאם לנוסח שבתוספת לחוק המכר )דירות( )הבטחת השקעות של רוכשי דירות( תשל"ה 1974( להלן: "מכתב ההחרגה המותנה"(. 5.7.10 .פוליסות הביטוח שהיזם התחייב לערוך עפ"י סעיף 17 להלן. 6.7.10 .העתק היתר הבניה. 8.10 .היזם יעביר לידי כל יחיד בעלים, עד ולא יאוחר ממועד הפינוי, את דמי השכירות בגין שלושת חודשי השכירות הראשונים כאמור בסעיף 15.10 להלן. - 27 -
28 9.10 .ערבויות להבטחת דמי השכירות וערבות לפי חוק המכר, תימסרנה לבעלים על ידי ב"כ הבעלים אך ורק לאחר פינוי כל דירות הבעלים בבניין בפועל ומסירת החזקה בהן לידי היזם. כל הערבויות יוחזקו בנאמנות אצל ב"כ הבעלים עד למסירת הדירות החדשות לידי הבעלים כמפורט להלן. 10.10 .ידוע לבעלים כי איחור של מי מהם בפינוי הדירה הנוכחית יגרום ליזם וליתר הבעלים נזקים חמורים. מוסכם כי היזם יהיה רשאי לנקוט כנגד בעלים המתגורר בדירה ושלא פינה את דירתו כאמור בהליכים משפטיים ולייצג בעניין זה גם את הבעלים, ובלבד שהבעלים האחרים לא יישאו בכל עלות ו/או הוצאה בקשר עם כך. 11.10 .עוד מוסכם כי בעלים המתגורר בדירתו ואשר יפר את התחייבותו לפינוי דירתו במועד בהתאם להוראות הסכם זה ולאחר שקיבל התראה נוספת בת 7 יום, ישלם ליזם פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך של 000,1 ₪ לכל יום של איחור החל מתום תקופת ההתראה, וזאת מבלי לגרוע מכל סעד ו/או זכות העומדים ליזם בגין הפרת ההסכם. עוד מוסכם כי היזם יהא רשאי לקזז את הפיצוי המוסכם שיגיע לו כאמור לעיל ממי מהבעלים, מכל סכום שהיזם אמור לשלם לאותו דייר מפר, ככל שאמור. מובהר כי הוראות סעיף זה הנוגעות לפיצוי בלבד לא יחולו על בעלים אשר אינו מתגורר בדירה ודירתו מוחזקת בידי צד ג'. היזם יפעל בהתאם לשיקול דעתו, בכל האמצעים העומדים לרשותו ע"פ דין כדי לגרום לפינוי הבעלים המסרבים להתפנות, ככל שיהיו כאלה על חשבונו ואחריותו. בכל הקשור לצדדים שלישיים המחזיקים בדירה לרבות שוכרים, הבעלים יפעל בכל האמצעים העומדים ע"פ דין כדי לגרום לפינוי ים על חשבונו ואחריותו. 12.10 .מבלי לגרוע ביתר זכויות היזם, מוסכם בזאת, כי במקרה בו לא פינה מי מהבעלים את הדירה הנוכחית במועד האמור, והיזם נקט בפעולות המשפטיות הנדרשות לפינוי הדייר אך התקבל פס"ד חלוט כי אין לחייבו בפינוי הרי שהיזם יהיה רשאי, אך לא חייב, לבטל את הסכם זה כלפי כלל הבעלים והכל מבלי שיש בכך כדי ליתן הרשאה כלשהי לאיחור בפינוי. לבעלים לא תהיינה תביעות ו/או טענות ו/או דרישות כלפי היזם בגין אי פינוי אחת מהדירות הנוכחיות ו/או ביטול ההסכם עקב כך. 13.10 .במקרה של ביטול ההסכם כאמור, ימסור היזם לכל אחד מיחידי הבעלים את דירתו הקיימת, במצבה כפי שהיה בסמוך לאחר מועד הפינוי, והכל בתנאי שב"כ הבעלים השיב ליזם את כל הערבויות, כמפורט להלן בד -בבד עם קבלת החזקה בדירותיהם הקיימות של הבעלים. במקרה כאמור הצדדים נותנים בזאת לב"כ הבעלים הוראה בלתי חוזרת להשיב ליזם את כל הערבויות שהופקדו אצלו בנאמנות, בכפוף לכך שהיזם מתחייב לפעול למחיקת השעבודים ו/או הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזם ו/או הבנק המלווה ו/או לפקודתם והצגת נסח נק י מרישומים ומשעבודים לב"כ הבעלים. הצדדים יחתמו על כל מסמך הנדרש לביטול העסקה תוך 21 יום ממועד הודעת הביטול. 14.10 .במועד מסירת החזקה בדירות ימסור כל דייר אישור/אסמכתא מהרשות המקומית, חברת החשמל ומים על היעדר חוב . היזם ימסור אישור בכתב בדבר קבלת החזקה והמועד בו נמסרה - 28 -
29 לידיו. היזם יישא בכל תשלומי הדירה השוטפים כגון חשמל, מים וארנונה ממועד פינוי הדירות כהגדרתו לעיל ככל שיחולו. דמי השכירות בתקופת הפינוי 15.10 .החל ממועד מסירת החזקה בכל דירה ודירה, ועד למועד מסירת החזקה בדירה החדשה הרלוונטית, ישלם היזם לדיירים שהתפנו דמי שכירות חודשיים, בהתאם לקביעת השמאי. עוד מוסכם כי ככל ובחודש האחרון טרם היום אשר נקבע על ידי היזם לפינוי הדירה, פינה דייר את הדירה בפועל ומסר את החזקה בה ליזם והציג בפני היזם חוזה שכירות תקף, כי אז יחל היזם בתשלום דמי השכירות מאותו היום בו החלה השכירות ופונתה הדירה בפועל )לפי המאוחר( ובלבד שבכל מקרה דמי שכירות לא ישולמו יתר על 30 יום טרם המועד שנקבע לפינוי בהודעת הפינוי שנשלחה על ידי היזם. 16.10 .דמי השכירות יקבעו על-פי דמי השכירות שיהיו נוהגים במועד הפינוי לדירות כדוגמת הדירות הקיימות ובאזור בו מצויות הדירות הקיימות. דמי השכירות יעודכנו על- ידי השמאי אחת ל -12 חודשים, ככל שתהיה עליה של דמי השכירות בשוק השכירות. בנוגע לדירות מושכרות ישולמו דמי השכירות לבחירת הדיירים, לפי קביעת השמאי או בהתאם לחוזי שכירות שיציגו הבעלים ליזם, ככל וחוזי השכירות הללו אינם מול קרוב משפחה וככל והם תקפים לפחות 12 חודשים לפני מועד הפינוי או 12 חודשים לפני מועד חתימת ההסכם על ידי יחיד הבעלים יחד עם אסמכתאות תשלום דמי השכירות )להלן: "דמי השכירות"( ובתנאי ודמי השכירות הנקובים בחוזים הללו לא גבוהים ביותר מ-%10 מקביעת השמאי המוסכם . 17.10 .דמי השכירות החודשיים ישולמו לדיירים ב- 15 לכל חודש, מראש בגין החודש העוקב , באמצעות העברה בנקאית לחשבון הבנק המפורט בנספח ב' או באמצעות שקים. ככל ויידרש בהסכם השכירות, ימסור היזם לדייר 12 שיקים מעותדים לשנת שכירות. דמי השכירות ישולמו בכל מקרה, בין אם הבעלים שכר דירה אחרת ובין אם לא שכר. 18.10 .ככל ומסירת החזקה בדירות הבעלים החדשות ו/או במי מהן בפועל תאלץ את מי מהבעלים להביא לסיומו ו/או לקיצורו של הסכם השכירות בדירה החלופית ששכר בהתראה הקצרה מ -60 יום, אזי מוסכם, כי היזם יישא גם בתשלומי דמי השכירות לתקופה של עד 60 יום ממועד ההודעה על מסירת הדירות לפי סעיף 1.14 אף אם בטווח זה כבר נמסרה דירת התמורה, וזאת אם הסכם השכירות של הבעלים בדירה החלופית כולל הוראה בדבר פינוי מוקדם של לפחות 60 יום מראש ושהקיצור נובע מדרישת היזם לקבלת החזקה בדירות הבעלים החדשות ואותו בעלים הודיע ליזם על האילוץ בנשיאה בתשלום האמור מיד לאחר שנודע לו על כך לראשונה. 19.10 .היזם יסייע באיתור דירה ל השכרה עד למועד מסירת החזקה בדירת התמורה לכל יחיד בעלים שגילו מעל 75 שנה או לבעלים עם מוגבלות )כהגדרת מושג זה בסעיף 5(ב1 )לחוק המקרקעין )חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה( התשס"ח- 2008 ,אשר התגורר לפחות 6 חודשים טרם מועד הפינוי בדירתו הקיימת. - 29 -
30 הוצאות הובלה ואחסנה 20.10 .בנוסף, יישא היזם בהוצאות ההובלה, או לבחירתו, יעמיד לרשות הדיירים חברת הובלה לצורך הובלת תכולה של הבעלים מהדירה הנוכחית למקום חלופי או לדירה חלופית בעיר ירושלים וכן מהמקום החלופי או מהדירה החלופית לדירה החדשה ) להלן: "דמי ההובלה"(, בסך כולל של עד 000,4 ₪ בתוספת מע"מ לכל כיוון. לגבי בעלי דירות שלא מתגוררים בבניין במועד הפינוי אך ביום מסירת החזקה יעברו להתגורר בדירת התמורה, ישא היזם בדמי הובלה אל דירת התמורה, בסך של 000,4 ₪ ועוד מע"מ. 21.10 .למען הסר ספק מובהר בזאת, כי במסגרת העלות הכוללת של ההובלה, ה יזם יבטח את תכולת הרכוש בזמן ביצוע ההובלה, ומעבר לכך הבעלים לא יעלו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי היזם בקשר עם ההובלה אלא למוביל בלבד. 11 .ביצוע העבודות על -ידי היזם: 1.11 .עם קבלת היתר בניה ולאחר פינוי הדירות כאמור בסעיף 10 לעיל, היזם מתחייב לבצע את עבודות הבניה באיכות ובמיומנות טובים, הן מבחינת החומרים והמתקנים והן מבחינת טיב העבודה והגימור, הכל בהתאם להוראות כל תקן ו/או סטנדרט מחייב לפי דין ובהתאם לתנאי היתר הבניה ולתכניות הבניה שיאושרו ע"י הרשויות התכנון המוסמכות הכל עפ"י כל דין ובהתאם למפרט הטכני המצורף להסכם זה. 2.11 .היזם מתחייב להבטיח קיומם של כל תנאי הבטיחות במהלך ביצוע העבודות, לרבות גידור מתאים, אספקת ציוד מגן וציוד בטיחותי, הכל בהתאם להוראות כל דין ו/או נוהג מחייב. 3.11 .מיד עם תום העבודה ידאג היזם לפינוי כל הכלים שבעזרתם בוצעה העבודה, פינוי פסולת ופינוי שארי בניה. 4.11 .היזם מתחייב כי יועסקו על חשבונו ועל אחריותו רק עובדים ו/או קבלני משנה חוקיים, מקצועיים, מנוסים, ובעלי הרישיונות הדרושים לעבוד בענף הבניה עפ"י כל דין, במספר וברמה מקצועית שיבטיחו את ביצוע העבודות עפ"י הסכם זה, וכן להיות מיוצג ע"י מנהל עבודה מוסמך מטעמו במקום ביצוע העבודות. 5.11 .היזם יהיה רשאי להעסיק קבלני משנה ו/או בעלי מלאכה אחרים שאינם עובדיו, בביצוע העבודות. מסירת עבודות שונות על ידי היזם לקב לני משנה כאמור, לא תגרע מאחריותו המלאה של היזם לביצוע העבודה על פי הסכם זה ועל פי כל דין, ולא תשחרר את היזם מהתחייבות כלשהי על פי הסכם זה. היזם או מפקח מוסמך מטעמו יפקחו על עבודת קבלני המשנה ועל אופן ביצועה והתקדמותה. 6.11 .היזם מתחייב להתמיד בפעולות הבניה ברצף, וללא הפסקה. הפסקת בניה רציפה של 120 יום ללא הצדקה סבירה, תחשב כהפרה יסודית של החוזה על כל המשתמע מכך. במסגרת הליך בירור המחלוקות יוכלו בעלי הדירות לטעון לעניין קיומה של עילה זאת כי מספר פועלים מסוים שהיה באתר הנו "סמלי" בלבד ואין בנוכחותם כדי לסכל טענת הפסקת בניה רצופה. 7.11 .בעלי הדירות והיזם, מצהירים ומאשרים, כי הובהר להם, שעל פי הדין, סטיות בשיעור של עד %2 בין שטח הדירה ו/או הבית המשותף המופיעות בתוכנית היתר הבניה ובין שטחיהם למעשה וכן - 30 -
31 סטיות בשיעור של עד %5 בין כמויות ומידות האביזרים, המופיעים במפרט מכר דירות לבין הכמויות והמידות בפועל, לא ייחשבו כסטייה מהמתואר בתוכנית ו/או במפרט ולא יהוו אי התאמה ו/או הפרה כלשהי של תנאי ההסכם מצד היזם. 8.11 .היזם יהיה רשאי, בעצמו ו/או באמצעות מי מטעמו ו/או באמצעות רשות מוסמכת כלשהי, להעביר בכל חלק מהדירות, לרבות בתחום הבית המשותף, קווי תשתיות שונים, קבועים ו/או זמניים, ו/או כבלים ו/או צנרת ו/או מתקנים לסוגיהם, וכן לבצע עבודות התקנה ו/או חיבור ו/או החלפה ו/או תיקון בכל אלה- ובלבד שפעולות אלו יבוצעו מבלי שתהיה בהן פגיעה באפשרות השימוש של בעלי הדירות והאחרונים מתחייבים שלא להפריע ו/או למנוע ביצוען של פעולות כאמור. כמו כן, מתחייב היזם לתקן ו/או להשיב את הדירות ו/או הרכוש המשותף לקדמותם מיד לאחר העברת קווי התשתיות ו/או הכבלים ו/או הצנרת ו/או המתקנים לסוגיהם. 9.11 .מוצהר ומוסכם בין הצדדים כי היזם ו/או כל בעל מקצוע אחר שיועסק מטעם היזם הינם עצמאיים לכל דבר ועניין ואין בהסכם זה כדי ליצור בין מי מהם לבין הדיירים יחסים של עובד ומעביד ו/או שלוח ושולח ו/או של שותפים על פי פקודת השותפות, לא במישרין ולא בעקיפין. כן מוסכם ומוצהר כי כל המועסקים מטעם הקבלן לשם ביצוע העבודות בחלקה לא יהיו ולא ייחשבו, בשום מקרה, עובדים ו/או קבלני משנה של הדיירים ולדיירים לא תקום כל חבות ישירה ו/או עקיפה כלפי מי מהם. 10.11 .היזם מתחייב לבצע את העבודה תוך ציות לכל דין ובכלל זה חוקים, תקנות, הוראות, צווים וחוקי עזר שהוצאו או שיוצאו מטעם כל רשות מוסמכת, וכן לבצע כל הוראה חוקית שיצאה ו/או שתצא מכל רשות מוסמכת בנוגע לביצוע עבודות הבניה וכל הכרוך בהן, ולמלא אחר הוראות כל דין בדבר מתן הודעות, קבלת רישיונות ותשלום מסים, אגרות וכל תשלום אחר החל בגין האמור לעיל. 11.11 .השירותים לדירות, לרבות אספקת ה גז, החשמל וכיוצ"ב יכול שיינתנו ממתקנים משותפים כגון צובר גז, פילרים של חשמל, טלפון, מתקני אשפה. בעלי הדירות, לרבות רוכשי דירות היזם אשר ייהנו משירותים אלה, יישאו בעלויות האחזקה שלהם החל ממועד קבלת החזקה בדירות החדשות לפי הסכם זה. הוראות בעניין זה יקבעו בדרך של הוראות בתקנון הבית המשותף, כשהמפתח הוא בהתאם לחלק ברכוש המשותף והכל כפי שייקבע בתקנון . 12.11 .היזם רשאי, בהתאם לדרישות התכנון ו/או הרשויות ו/או לצו רך העמדת מתקנים המשרתים איזה מדירות הבניין להעמיד על גג הבניין מתקנים כגון כבלים, אנטנות, צלחות לוויין, דודי שמש וקולטים, צינורות ניקוז וכו'. במידה שיועמדו על הגגות מתקנים כאמור לא ימנע הדייר גישה למתקנים אלה מבעלי דירות אחרות בבניין שהמתקנים משרתים אותם. הוראות בעניין זה ייקבעו בדרך של הוראות בתקנון הבית המשותף. שינוי מהותי בדירת תמורה 13.11 .ללא כל קשר לסטיות בביצוע המעוגנות בסעיף 7.11 לעיל, מוסכם כי ל יחיד הבעלים שבדירת התמורה שלו קיים שינוי בין התוכניות העקרוניות לבין היתר הבניה הסופי, כמפורט להלן הוא יהיה זכאי לתרופות כדלהלן )שינוי כאמור יהיה בגדר "שינוי מהותי"(: 1.13.11 .ככל שהשינוי המהותי הוא הפחתה בטווח שבין %2 ל - %10 משטח דירת התמורה, ללא המרפסת )לדוגמה, אם שטח דירת התמורה 50 מ"ר, והשטח לפי היתר הבניה הינו 45 - 31 -
32 מ"ר, ההפחתה היא של 5 מ"ר שהם %10 -)יחיד הבעלים יהיה זכאי לפיצוי מלא על כל מ"ר שנגרע לפי מחיר המכירה הממוצע של 1 מ"ר בדירות דומות בפרוייקט באותו המועד )השמאי יבדוק את מחירי המכירה(. 2.13.11 .ככל שהשינוי המהותי הוא מעל ל-%10 ,אותו יחיד בעלים יהיה זכאי לבטל את חתימתו על הסכם זה. 3.13.11 .ככל והשינוי הוא הפחתה בשטח של פחות מ-%2 בין התוכניות העקרוניות לבין היתר הבניה הסופי כי אז להסרת ספק לא יהיה זכאי הבעלים לכל תרופה או פיצוי. 12 .לוח הזמנים לביצוע העבודות ומועד מסירת החזקה 1.12 .היזם לא יתחיל בבניית הפרויקט לפני שהתקיימו כל התנאים המתלים לכניסתו לתוקף של הסכם זה ולאחר שכל הדיירים מילאו את חובותיהם כלפי היזם עד אותו מועד ובכלל זה פינו את המקרקעין ואת דירותיהם הנוכחיות וחתמו על כל מסמכי השעבוד לטובת הבנק המלווה. 2.12 .היזם מתחייב להתחיל בביצוע העבודות בתוך 60 יום ממועד מסירת החזקה בפועל במקרקעין על ידי אחרון הדיירים )להלן: "מועד תחילת העבודות"( ומתחייב לבצע את העבודות ברציפ ות ובהתמדה עד להשלמת העבודות כמוגדר בסעיף ההגדרות לעיל, בתוך 36 חודשים ממועד תחילת העבודות )להלן: "מועד סיום העבודות"(. על אף האמור לעיל, מוסכם בזאת כי היזם יהיה רשאי לסיים את עבודות פיתוח החצר בתוך 9 חודשים נוספים לאחר מועד סיום העבודות וכן יהיה רשאי, ככל שיידרש לבצע עבודות גמר ו/או שינויי פנים בדירות היזם לאחר מועד סיום העבודות, יבצע אותן בשעות סבירות, תוך צמצום ככל הניתן של הפגיעה ואי -הנוחות בבניין, ומבלי שיהיה בהן כדי למנוע שימוש סביר ובטוח בדירות ובהצמדותיהן . 3.12 .על אף האמור לעיל, מוסכם כי היזם י הא רשאי לדחות את מועד סיום העבודות בקרות כל אחד מן המקרים שיפורט ו להלן ובלבד שהעיכוב הנ"ל אינו נובע ממעשה או מחדל של היזם וכי היזם פעל באופן סביר לשם צמצום העיכוב ובכפוף לחובת היזם להמשיך ולשלם דמי שכירות לבעלים כסדרם במשך כל תקופת העיכוב: 1.3.12 .מפאת כל הוראת חיקוק ) לרבות תקנה וצו( שיש בה כדי לעכב את העבודות, עיכוב הנובע ממלחמה ו/ או גיוס כללי ו/ או פעולות איבה מעין מלחמתיות בהיקף ניכר אשר יש בהן כדי לשבש באופן מהותי את הפעילות בענף הבניה ובאזור המקרקעין, לרבות איסור ו /או הגבלה על בניה ע"י רשות מוסמכת ו/או צווים ו/או הוראות רשויות מוסמכות ו/או חוק ו/או הקפאת בניה עפ" י דין ו /או כתוצאה מכוח עליון ו /או פגעי טבע באזור בו מתבצעת הבניה ו/או שביתה ארצית ו/או שביתות בו ועדה המקומית ו/או בכל רשות רלוונטית אחרת ו/או מחסור מהותי וארצי בחומרי בניה ו /או מחסור כללי בפועלי בניה מקצועיים )לרבות ובפרט הגבלה מהותית ע"י הרשויות של שהיית עובדים זרים בתחום הבניה בישראל ככל שהיזם העסיק פועלים זרים באתר( ו /או גילוי עתיקות ו /או קברים ו/ או זיהומי קרקע )לפרק זמן שיוסכם ע "י מפקח היזם( ו/או עקב כל גורם או סיבה משמעותיים, אשר יש להן השפעה על עיכוב הבניה, ואשר ליזם אין שליטה עליהם. - 32 -
33 2.3.12 .בשל עיכוב הנובע, בין במישרין ובין בעקיפין, כתוצאה מהפרה של מי מיחידי הבעלים את הוראות הסכם זה, ובלבד שהיזם נקט בפעולות סבירות להסרת ההפרה של אותו יחיד בעלים. 3.3.12 .במקרה בו פנו הצדדים אל הבורר ההנדסי ו/או הבורר לפי העניין לשם קבלת הכרעתו, והבורר ההנדסי ו/או הבורר התעכב במתן החלטתו שלא בהתאם להוראות הסכם זה ו/או קבע בהכרעתו כי אין למנות את ימי העיכוב במניין הימים העומדים לרשות היזם לפי הסכם זה. 4.3.12 .בשל עבודות שינויים ותוספות אשר יתבקש היזם לבצע על ידי מי מהדיירים כאמור בסעיף 13 להלן בדירתו החדשה יהיה היזם רשאי לדחות את מועד המסירה של אותה דירה בפרק זמן סביר, הנדרש לביצוע עבודות השינויים והתוספות ובתנאי שפרק הזמן הנ"ל הובא לידיעת הבעלים שהזמין את השינויים מראש והבעלים אישר בחתימתו בטופס הזמנת השינויים את דבר הדחיה. 5.3.12 .במקרה של חילוקי דעות בין הצדדים שבמסגרתו נקט מי מהצדדים בהליכים המפורטים בהסכם זה ואשר גרמו לעיכוב בביצוע העבודות. 6.3.12 .בנוסף לאמור לעיל איחור בהשלמת העבודות, מכל סיבה שהיא, שאינו עולה על 60 יום, לא יהווה הפרה של התחייבויות היזם. 4.12 .במקרה של עיכוב בביצוע העבודות בשל איזה מהסיבות הנ"ל )למעט סיבות הנעוצות בדיירים, בכפוף לכך שהיזם נקט בפעולות סבירות להסרת ההפרה של אותו יחיד בעלים ככל שבידו( יידחה מועד סיום העבודות בהתאמ ה לתקופה בה לא התנהל ה עבודת הבניה כסדרה וכן לתק ופה נוספת שהיא תוצאת הכרחית מהעיכוב הנ"ל אשר לא תעלה על 14 יום, במצטבר והכל ובלבד, שהיזם יודיע לעוה"ד של הבעלים בכתב מהי הסיבה לעיכוב בסמוך לאחר התרחשותו, יצרף אסמכתאות להודעתו ככל שקיימות, יפרט את משך העיכוב הצפוי, יאריך את תקופת השכירות בהתאם ואת הערבות הבנקאית להבטחת תשלום דמי שכירות וימשיך לשלם את דמי השכירות כאמור בהסכם זה כסדרם גם בתקופת העיכוב. 13 .שינויים בדירות הבעלים 1.13 .הדייר יהיה רשאי במהלך עבודות הבניה בבניין לבקש לבצע שינויים ו/או תוספות בדירתו החדשה, לעומת הת וכניות ו/או המפרט הטכני )להלן: "השינויים"( ובלבד שהשינויים יהיו בהתאם להסכם זה, להיתר הבניה, לא ישנו את הבניין או את המראה החיצוני שלו, לא יפגעו ויהיו תואמים לתכנון הקונסטרוקציה ו/או הקירות ו/או עמודים יסודיים ו/או מיקום המערכות המשותפות של הדירות בבניין, לא יגרמו להגדלת השטח הכולל של הדירה החדשה ויהיו על פי כל דין. בכפוף לקיום התנאים דלעיל, יבוצעו השינויים במועדים, בתמורה ובתנאים כפי שיסוכמו בהסכם השינויים. 2.13 .כל הוראה לביצוע שינויים תינתן בדרך של חוזה שינויים שייער ך בין היזם ו/או הקבלן המבצע לבין מי מיחידי הדיירים מראש ובכתב )להלן: " חוזה השינויים"( ויכל ול את פרט י השינוי הנדרש, מחירו והזמן בו תידחה מסירת אותה דירה לדייר כתוצאה מביצוע השינויים. מובהר בזאת כי, במקרה שבו נדחתה מסירת דירת הדיירים החדשה בעקבות הזמנת שינויים על ידי הדייר ובתנאי - 33 -
34 שהדייר אישר בחתימתו את משך הדחיה על גבי חוזה הש ינויים, לא יהא הדייר זכאי לדמי שכירות ו/או לפיצויים בגין תקופת הדחייה. 3.13 .עלויות השינויים שיגיעו לדיירים בגין ביצוע עבודות השינויים תהינה לפי מחירון דקל שינויי דיירים עם הנחה של %10 . 4.13 .ככל ומי מהבעלים יבקשו לשדרג פריט מן המפרט )להלן "פריט הסטנדרט"(, יינתן לו זיכוי בגין פריט הסטנדרט על- פי מחירון הזיכויים של היזם בפרויקט. מבלי לגרוע מן האמור, לא יבוצע זיכוי עבור פריט נבחר אשר מחירו נמוך ממחיר פריט הסטנדרט ולאותו בעלים לא תעמוד כל טענה ו/או דרישה בגין האמור. 5.13 .מוסכם בזאת כי הבעלים שיבקשו לבצע הזזה ו/או ביטול של מחיצות הפנים / הזזת נקודות חשמל, תקשוב, גז ונקודות מים עד ולא יאוחר מ – 60 ימים ממועד קבלת החלטה לאשר את היתר הבניה בתנאים וללא שינויים קונסטרוקטיביים לא יחויבו בתשלום בגין שינוי זה, בכפוף להוראות המפורטות להלן במצטבר )תוכניות הדירה יומצאו לבעלים עד מועד קבלת ההודעה על החלטת הועדה לאשר את היתר הבניה בתנאים( : 1.5.13 .נחתם חוזה שינויים, כהגדרתו לעיל, עד ולא יאוחר מהמועד האחרון שנקבע להזמנת השינויים כאמור לעיל. 2.5.13 .שינוי במיקום/ביטול מחיצות יעשה בכפוף לכל התנאים המצטברים להלן: )1 )השינוי המבוקש אינו של קירות תומכים ו/או קירות בהם עוברות מערכות תשתית ורטיקאליות; )2 )השינוי המבוקש אינו של מחיצות מבטון ו/או של עמודים מבטון המשולבים במחיצות; )3 )השינוי המבוקש לא יגדיל את שטח ו/או עובי ו/או גובה המחיצות לעומת המתואר בהיתר הבניה; )4 )המחיצות במיקומן החדש תהיינה בקווים ישרים וניצבים; )5 )השינוי לא יצריך חציבה בקירות ו/או בתקרה ו/או ברצפה; ) 6 )השינוי המבוקש לא יחייב שינוי במיקום/בגודל הדירות ו/או תעלות מיזוג האוויר ו/או בגודל חדרים רטובים. 3.5.13 .שינוי בנקודות אינסטלציה כפוף לכלל התנאים המצטברים הבאים: )1 )השינוי ניתן לביצוע מבחינה טכנית )לרבות שאינו משפיע מהותית על שיפועים, עובי המילוי, קירבה למערכות הראשויות ואפשרות חיבור לצנרות הרלוונטיות של הבניין החדש וכן תנאים הנדסיים רלוונטיים אחרים(; )2 )השינוי עומד בכל התקנים וההוראות ובכפוף לכל דין; 4.5.13 .שינוי במיקום שקעי החשמל, הטלפון, נקודות המאור, מפסקי החשמל, התקשוב ושקעי הטלוויזיה בדירה, יעשה בכפוף לכל התנאים המצטברים הבאים: )1 )השינוי לא יגרום לפיצול נקודה אחת, רבת חיבורים, לנקודות נפרדות; )2 )השינוי אינו מצריך חציבה בקירות בטון/תומכים או בתקרה. 6.13 .הבעלים אינם זכאים לבצע שינויים כלשהם בדירותיהם ו/או לבצע בהן עבודות כלשהן על ידי עובדים או קבלנים שאינם מטעם היזם וזאת עד למועד מסירת החזקה בדירה. 7.13 .מוסכם מפורשות כי עד למועד רישום הבית המשותף כמפורט בהסכם זה, לא יהיו רשאים הדיירים ו/או מי מהם לבצע כל שינוי חיצוני בבית ו/או בדירות התמורה הדורש היתר בני ה ו/או בניגוד להיתר הקיים ו/או העלול לגרום לעיכוב ברישום הבית כבית משותף. הפר מי מהדיירים - 34 -
35 התחייבותו זו יהיה אותו דייר אחראי כלפי היזם ו/או כלפי כל בעל יחידה אחרת בבניין בגין המניעה ו/או העיכוב בריש ו ם הבית המשותף ו/או בגין כל נזק אחר שייגרם ליזם ו/או לצד ג' כלשהו. 8.13 .כל דייר יהיה זכאי לעד 3 פגישות עם מעצב פנים מטעם החברה ללא עלות לטובת תכנון פנימי של דירות התמורה. 14 .מסירת דירות הבעלים 1.14 .היזם מתחייב למסור לבעלים את החזקה בדירות הבעלים החדשות, עם השלמת העבודות כהגדרתן לעיל, כשהן בנויות, גמורות ופנויות מכל אדם, ציוד וחומרים, נקיות מפסולת בניין ובנויות בהתאם לתכניות הסופיות ולמפרט הטכני הסופי ולהיתר הבניה בהתאם ליתר הוראות ההסכם, וכשהן חופשיות ונקיות מכל חוב, שעבוד ו/או זכות צד ג' כלשהי ) למעט השעבוד לטובת הבנק המלווה כנגד קבלת מכתב החרגה סופי ולמעט זכויות צד ג' הקשורות לבעלים(, לאחר שהוצא "טופס 4 "בגין כל הבניין החדש וכשהדירות מחוברות לכל המערכות )כולל מים, חשמל, גז, וביוב(. בהמשך, היזם מתחייב למסור "טופס 5 "לנציגות, ככל שטופס כזה נדרש להוציאו. 2.14 .כתנאי למסירת דירת כל אחד מיחידי הבעלים לידיו, מתחייב כל יחיד בעלים, להשיב לב "כ הבעלים את ערבות חוק המכר. ערבות זו תועבר לידי היזם עם קבלת מכתב החרגה סופי )ללא תנאים( המחריג את דירת הבעלים החדשה מהשעבוד/ משכנתא שנרשם לטובת הבנק המלווה )להלן: "מכתב ההחרגה הסופי"( וכן רישום הערת אזהרה מפורטת בגין הדירה החדשה לטובת הבעלים אשר תמחק עם רישום דירות הבעלים החדשות על שם הבעלים לאחר תיקון צו הבית המשותף. 3.14 .30 ימים לפני המועד המשוער לסי ום ה עבודות ישלח היזם לדיירים הודעה בכתב, בה יצוין המ ועד למסירת החזקה בדיר ות החדשות )להלן: "מועד המסיר ה"(. לפני מ ועד המסירה וכתנאי למסירת החזקה יחתום כל דייר על חוזה עם חברת החשמל, עם הרשות המקו מית לצורך חי וב בארנ ונה ומים, חברת הגז שנבחרה על ידי ה יזם וכל ספק אחר וישלם להם ישירות תשלומים עבור פיקדונות. מובהר כי עלות חיבור הדירות לרבות עלות המונים ישולמו על ידי היזם. ככל שהיזם יידרש לשלם את הפי קדונות הנ"ל מראש ישיב ו לו הדיירים את התשלום ששולם על ידו לפני מסירת הדירה החדשה לידיהם. 4.14 .14 יום לפחות לפני מסירת החזקה בדירות החלופיות לדיירים יערכו הצדדים בדיקה מקדימה לבדיקת התאמתה של הדירה למפרט ולתכניות ובדיקת העבודות שנותרו לבצע לשם הכנתה של הדירה למסירה לדייר בהתאם להוראות הסכם זה )להלן: "הבדיקה המקדימה"(. ככל שיתגלו ליקויים ו/או אי התאמות כלשהן במועד הבדיקה המקדימה, היזם מתחייב ככל האפשר לבצע תיקונים אלו טרם מסירת החזקה. 5.14 .7 ימים לפחות לפני מועד המסירה ישיבו הדיירים לב"כ הבעלים את כל ערבויות חוק המכר וכן ישלימו אחר יתר התחייבויותיהם כלפי היזם אשר חלות עד למועד זה ובמועד המסירה ימציא היזם לדי ירים את מכתב החרגה הסופי כהגדרתו לעיל. 6.14 .הדירה תיחשב כראויה למסירה כאשר ניתן לדירה טופס 4 והיא בנויה בהתאם להוראות הסכם זה, המפרט, התכניות והיתר הבניה וכשהיא מחוברת חיבור של קבע לחשמל, מים, ביוב ומעלית - 35 -
36 מותקנת ופועלת )בכפוף לחתימה של הנציגות על התקשרות עם חברת המעליות ו/או צד שלישי אחר רלוונטי להפעלה של מעלית לפי דין(, ואין בה או בהצמדותיה או ברכוש המשותף כל ליקוי המונע שימוש סביר בדירה או בדרכי הגישה לדירה או בחניה, וכן כשהיא פנוי ה מכל אדם וחפץ, חופשי ה משעבוד, חוב, עיקול, משכון, הערה ו/או זכות אחרת לטובת היזם ו/או מי מטעמו ו/או צד שלישי ו/או מכל זכות מגבילה שהיא. 7.14 .במעמד מסירת החזקה ייערך בין כל דייר לבין נציג ה יזם פרוטוקול מסירה שייחתם ע"י נציג ה יזם והדייר )להלן: "פרוטוקול ה מסירה"( ובו יצוינו ליקויים שיתגלו בדירה, ככל שיתגלו וטרם תוקנו לפי דוח הבדיקה המקדימה. 8.14 .הדייר יהיה חייב לקבל את החזקה בדירת ו החדשה אם היא ראויה למסירה כאמור בסעיף 6.14 ובכפוף לאמור בסעיף 9.14 להלן. 9.14 .פגמים, קלקולים, ליקויים ואי התאמות, אשר יש בהם כדי לפגוע בשימוש סביר של הבעלים ביחידות הבעלים ו /או בהצמדות, ידחו את מועד מסירת החזקה בדירות התמורה, עד למועד בו יתוקנו הליקויים במלואם. היה ונדחה מועד המסירה בשל סיבות כאמור לעיל, מעבר לתקופת האיחור המותרת יראו את ה חברה כמאחר במסירה והבעלים יהיו זכאים לכל התרופות העומדות להם בגין כך. 10.14 .מסירת הרכוש המשותף לכל דיירי הבניין החדש תתבצע לאחר שהרכוש המשותף נבדק ע"י הנציגות, שתשמש גם כנציגות הזמנית לפי חוק המקרקעין )להלן: "הנציגות הזמנית "( ומאותו יום ואילך יהיו בעלי הדירות בבניין, אשר כבר נמסרה להם החזקה בדירות, אחראים לשלמותו ולאחזקתו של הרכוש המשותף בבניין החדש וכן ימנו, בהתאם לתקנון, נציג ות מבין בעלי הדירות בבניין לשם ניהו ל ענייני הבית המשותף. ככל שלא תמונה נציגות דיירים זמנית לבניין כי אז הנציג ות כהגדרתה בהסכם זה תהו וה את נציגות הבניין החדש והיא זו שתקבל את הרכוש המשותף כאמור. מובהר כי במידה ויימשכו עבודות מצד היזם אזי יהא היזם אחראי לתקן כל נזק אשר ייגרם על ידו ו/או מי מטעמו לרכוש המשותף. 11.14 .בעת מסירת הרכוש המשותף לדיירי הבית, ייערך פרוטוקול מסירה שיחתם ע"י ה נציגות הזמנית וע"י היזם. לפני וכתנאי למסירת החזקה ברכוש המשותף תחתום הנציגות הזמנית על חוזה עם חברת החשמל, חברת המעליות וכיוצ"ב. נציגות הדיירים תחתום עם המוסדות והגופים המתאימים על חוזים והסכמים כפי שיהיו מקובלים אצלם ותפקיד בידי הגופים והמוסדות פיקדונות כפי שיידרשו על ידם. היזם יהא אחראי לתשלום מסי ועד בית עבור דירותיו אשר טרם נמכרו או נמסרו לקוניהן החל מיום מסירת הרכוש המשותף לדיירי הבית. 12.14 .מוסכם בזאת כי היה וניתנה למי מהדיירים הודעה ש בה נתבקש לקבל את החזקה בדירת התמורה, ואותו יחיד דיירים לא עשה כן אף לאחר קביעת מועד חלופי לא יאוחר מ- 14 יום מהמועד המקורי ו/או סרב לקבל את הדירה למרות היותה ראויה למסירה לפי הסכם זה – יחשב הדבר כאילו נמסרה החזקה בדירה לאותו דייר במועד המסירה הנקוב בהודעה, לכל דבר ועניין בהסכם זה וזאת – מבלי לגרוע מכל סעד אחר המגיע ליזם עקב כך. 13.14 .למען הסר ספק מוסכם ומובהר בזאת, כי עד למסירת החזקה בדירות התמורה, אסור יהיה לדיירים ו/או לכל מי מטעמם להיכנס למקרקעין ו/או ליחידות הד יירים החדשות לכל מטרה - 36 -
37 שהיא אלא בתיאום עם היזם ובמידת האפשר לאור הנסיבות כגון שלב הבניה. כמו כן, לא יתפסו אלו חזקה ביחידות הדיירים החדשות ו/או לא יאחסנו ביחידות הדיירים החדשות כל חפצים שהם למעט בתיאום מראש ובכתב עם היזם. 15 .בדק ואחריות 1.15 .היזם יהיה אחראי כלפי הדיירים לתקופת בדק ותקופת אחריות הקבועות בחוק המכר דירות ביחס לכל הפגמים אשר יתהוו ו/או יתגלו בדירות הדיירים, בהצמדות המיוחדות וברכוש המשותף בתקופות הנ"ל ואשר נובעות מתכנון לקוי ו/או שימוש בחומרי בניה גרועים ו/או מביצוע עבודה לקויה ו/או בגין כל מעשה או מחדל של היזם או הקבלן או מי מטעמם ואשר עליהם יודיעו הדיירים ליזם בתוך התקופה הקבועה בחוק הנ"ל. מובהר כי כל האמור לעיל הינו בכפוף להוראות הקוגנטיות בחוק המכר דירות. 2.15 .במועד מסירת החזקה ימציא היזם לכל דייר חוברת תחזוקה ובה הוראות לגבי אופן ביצוע עבודות התחזוקה השוטפת של הדירה )להלן: "חוברת התחזוקה"(. 3.15 .יובהר, כי היזם יהיה רשאי להסב ולהמחות לבעלי הדירות את תעודות האחריות של ספקי מתקנים ומערכות, שלגביהם מקובל ליתן תעודות אחריות, כגון דודי חשמל ו/או שמש, משאבות מים לסוגיהן, דלתות כניסה וכיו"ב, ובמקרים כאלה יהיו חייבים בעלי הדירות לפנות לספקים הנ"ל במקרה של פגם ו/או אי התאמה ו/או תקלה, ובמידה ואלו לא תוקנו על ידי הספקים, יהיו זכאים בעלי הדירות לפנות ליזם לביצוע התיקונים וזה יבצע אותם תוך זמן סביר. 4.15 .מבלי לגרוע באמור לעיל, היזם יהיה זכאי לבצע במרוכז, במועד שיקבע, בסמוך לשנה ממועד סיום העבודה, את כל התיקונים של ליקויים בבית המשותף, עליהם הודע לו. 5.15 .על אף האמור לעיל, תיקון ליקויים, שאינם מאפשרים שימוש סביר ורגיל ו/או הנדרשים בדחיפות עפ"י מהותם, יבוצע ללא דיחוי ממועד קבלת הודעת בעלי הדירות בכתב על הליקוי. 6.15 .בוצעו ע"י היזם תיקונים של ליקויים כדבעי, כמתחייב עפ"י דין ועפ"י הסכם זה לעיל, לא תהיה עוד לבעלי הדירות טענה אל היזם בקשר לליקויים אלה ולא יהיו זכאים עוד בעלי הדירות לכל פיצוי בגין התקופה בה בוצעו התיקונים ובקשר אליהם. 7.15 .בעלי הדירות מתחייבים לאפשר ליזם לבצע את התיקונים האמורים, לרבות תיקונים לדירות סמוכות אשר נדרש לבצעם מתוך דירות הבעלים, תוך תיאום מראש וכמו כן, היזם יעשה מאמצים סבירים לתיקון הליקויים ו/או לאיתור מוקדם, ותוך שננקטו אמצעים סבירים למנוע הפרעה ו/או אי נוחות מתמשכים לבעלי הדירות ובכפוף לכך שיוחזר המצב לקדמותו בדירה ממנה בוצע התיקון. 8.15 .בעלי הדירות מתחייבים למסור ליזם הודעה בכתב על כל ליקוי ו/או פגם בתוך זמן סביר מגילויו, תוך שתינתן ליזם הזדמנות מלאה לבדוק את מהות הליקוי ו/או הפגם ע"י בעלי מקצוע מטעמו ולעשות כל שיידרש, לשם ביצוע התיקון. 9.15 .ביצעו בעלי הדירות את התיקון בעצמם, בלא שניתנה ליזם אפשרות מלאה וסבירה לבדוק ולתקן את הליקוי, יהא היזם פטור מביצוע התיקון ו/או מאחריות לכל פגם ו/או ליקוי שיגרמו כתוצאה - 37 -
38 מהתיקון, ובעלי הדירות לא יהיו זכאים לקבל מן היזם החזר של הוצאותיו לביצוע התיקון ו/או כל תשלום או פיצוי אחרים בגין הליקוי ו/או תיקונו. 10.15 .למרות כל האמור לעיל לא תחול אחריות היזם כלפי הדיירים במקרים בהם הקלקול או הליקוי נגרם ע"י הדייר או מי מטעמו או ח ליפו ו/או כתוצאה משימוש שלא בהתאם להוראות חוברת התחזוקה ו/או כאשר נעשו בדירות החלופיות תיקונים ו/או שינויים שלא ע"י היזם ואלו גרמו לקלקול או לליקוי במישרין או בעקיפין ו/או ה ליקוי נובע מחומרים ו/או אביזרים שנרכשו שלא באמצעות היזם ו/או מי מטעמו ו/או הותקנו שלא באמצעות היזם ו/או מי מטעמו. 11.15 .בכל מקרה בו עקב ביצוע עבודות כלשהן נגרם נזק לרכוש אחר של הבעלים ו/או מי מהם, יהיה על החברה לתקן את כל הנדרש על מנת להשיב המצב לקדמותו ולפצות את הבעלים הרלבנטי על כל נזק ישיר שנגרם לו. ואולם, החברה תהא זכאית לדרוש מן הבעלים, טרם לביצוע עבודות בדק כלשהן בדירות התמורה, כי הבעלים יערך לביצוע עבודות הבדק ובכלל זה ביצוע פעולות סבירות לאחסון והגנה על מיטלטלין ביחידות הבעלים הרלבנטיות. 12.15 .הדיירים מתחייבים שלא להפריע בשום מקרה ובשום פנים ואופן לביצוע כל עבודות הבניה ולשתף פעולה עם הקבלן, ככל ששיתוף הפעולה מהם דרוש. הפרת הכתוב בסעיף זה יהווה הפרת יסודית של חוזה זה ע"י הדיירים ויחולו הוראות סעיף 25 להלן. מובהר כי האמור בסעיף זה אינו מונע מבעלי הדירות לפנות לערכאות שיפוטיות בצו מניעה, ככל שהדבר יהיה דרוש ככל שהיזם פעל בניגוד להוראות הסכם זה. 16 .אחריות בנזיקין וביטוח 1.16 .היזם יהיה אחראי לכך שבכל זמן ביצוע עבודות הבניה יקוימו באתר הבניה סידורי בטיחות נאותים למניעת נזקים לדירות הבעלים ו/או לעבודות הבניה ו/או לגוף ו/או לרכוש והוא יהיה אף אחראי כי סידורים אלה יקוימו אצל קבלני משנה שיעסקו בביצוע העבודות. היזם מתחייב למנות מנהל עבודה מטעמו לצורך ניהול תקין, בטיחותי ויעיל של ביצוע העבודות נשוא הסכם זה בהתאם להוראות הדין. 2.16 .היזם מתחייב, במהלך כל תקופת הבניה, כי יישמרו וי יקוימו בדייקנות הוראות כל דין ו/או היתר ו/או רישיון החל בקשר לבניה או בקשר לבטיחות בעבודה לרבות ומבלי לפגוע בכלליות האמור, הוראות חוק התכנון והבניה ופקודת הבטיחות בעבודה )נוסח חדש( התש"ל- 1970 והתקנות שהותקנו על פי הם ולרבות הצבת שלטי אזהרה והתקנת גידור כנהוג ו/או כנדרש על פי כל דין. מובהר בזאת כי הקבלן המבצע עימו יתקשר היזם ו/או היזם יהא "המזמין" ו"מבצע הבניה" כהגדרת מונחים אלה בתקנות הבטיחות בעבודה )עבודות בניה(, התשמ"ג – 1983 . 3.16 .מבלי לגרוע מכל התחייבות אחרת של היזם לפי הסכם זה ו/או לפי כל דין, הרי שמיום העמדת המקרקעין לרשות היזם וכל עוד לא נסתיימו כל עבודות הבניה בה ונמסרה החזקה בדירות הבעלים לבעלים ובדירות היזם לרוכשיהן, לפי המאוחר ו/או לפי העניין, יהיה היזם אחראי לכל תאונה ו/או נזק ו/או חבלה ו/או אובדן שייגרמו עקב ביצוע עבודות הבניה על פי הסכם זה, לנזק שייגרם בחלקה, לחלקה ו/או לכל הבנוי עליה, לגופו או לרכושו של כל אדם שהוא, לרבות ומבלי לפגוע בכלליות האמור, לבעלים ו/או לרכושם ו/או למי מטעמם, ולכל עובד ו/או קבלן עצמאי ו/או צד שלישי כלשהו, בין אם הוא מטעם הבעלים ובין אם הוא צד שלישי חיצוני ליזם ו/או לבעלים - 38 -
39 והיזם משחרר את הבעלים מכל אחריות או חובה בקשר לכך. כן יהיה היזם אחראי לכל נזק רכוש ו/או גוף שייגרם בסביבת החלקה תוך כדי ביצוע העבודות ו/או בגינן. היזם ינקוט בכל האמצעים הדרושים למניעת כל נזק כאמור ויישא בתשלום כל פיצוי ו/או שיפוי בגין נזק המוטל עליו כאמור. 4.16 .היזם ישפה את הבעלים, לרבות הוצאות משפטיות, בגין כל סכום, שהבעלים יחוייבו לשלם על פי פסק דין סופי בכל הקשור לנזק ו/או אבדן ו/או פגיעה ו/או הפסד שייגרמו להם כאמור בסעיף 3.16 לעיל ו/או עקב הפרת האמור בסעיפים 1.16 - 2.16 ,ובלבד שהדיירים יודיעו מיד ליזם על כל תביעה ו/או דרישה שנמסרה להם מצד כל ניזוק שהוא ויאפשרו לו להתגונן בפניה. לצורך ההתגוננות כאמור ימנה היזם עו"ד מטעמו ויישא בכל ההוצאות והעלויות של ההליך המשפטי הנ"ל. 17 .פוליסות ביטוח 1.17 .מבלי לגרוע מאחריות היזם על פי הסכם זה ו/או על פי דין היזם ו/או מכל התחייבות אחרת של היזם על פי הסכם זה וכתנאי להעמדת המקרקעין לרשות היזם כאמור בהסכם זה ו בכל מקרה כתנאי לתחילת ביצוע העבודות מתחייב היזם לערוך ולקיים ביטוחים כמפורט בנספח הביטוח המסומן באות יט' והמצורף להסכם זה כחלק בלתי נפרד הימנו )להלן: "פוליסות הביטוח"(. 2.17 .יועץ הביטוח מטעם היזם, בהתאם להסכם שנערך עימו המצורף בנספח יט, נתן אישורו בכתב לכך שחוות דעתו תקפה גם כלפי הבעלים. 18 .תשלומי מסים והוצאות 1.18 .בכפוף לאמור בהסכם זה ובפרט בסעיפים 7.4 - 8.4 להסכם זה, היזם יישא בכל העלויות, המסים, ההיטלים שיידרשו לשם ביצוע הפרויקט, תכנון הבניין החדש, קבלת היתר בניה, הריסת הבניין הקיים, בניית הבניין החדש, מסירת דירות הבעלים עד לרישום הבניין החדש כבית משותף ורישום הדירות החדשות על שם הבעלים ובכלל זה: 2.18 .יישא היזם בכל העלויות הכרוכות בקבלת היתרי הבניה לרבות אגרות בניה, היטלי בניה, תכניות הגשה, שכר יועצים, מהנדסים, שמאים ובעלי מקצוע אחרים שיסייעו בהכנת תוכניות וקבלת היתרי הבניה וכל הוצאה שתידרש לצורך הוצאת היתרי ה בניה. 3.18 .יישא היזם בכל העלויות הכרוכות בביצוע העבודות ובכלל זה הריסת הבניין הקיים ובניית הבניין החדש, חומרים, ציוד, כלי עבודה, שכר עובדים, שכר קבלני משנה, תשלומי מסים, בדיקות מעבדה וכיוצ"ב. 4.18 .תנאי בסיסי להסכם זה הוא כי מוסכם שהבעלים לא יישאו בתשלום ו/או הוצאה הכרוכים בביצוע הפרויקט שלא חלה עליהם במפורש בהתאם להוראות הסכם זה או בשל ה פרתו של הסכם זה וכן כי הבעלים מתחייב להשתמש בכל הטבת מס ו/או פטור ו/או הקלה שניתנה לו על פי כל דין בתשלום כל מס ו/או היטל ו/או תשלום שחובת התשלום בגינם חלה על היזם על פי הסכם זה, לרבות אך לא רק פטור מתשלום היטל השבחה )למעט פטור היטל השבחה אשר ידרוש מהדייר להתגורר בדירה לאחר השלמת הבניה( ו/או פטור מתשלום מס שבח לפי כל אחד מהסעיפים חוק מיסוי מקרקעין ו/או בהתאם לכל הוראת חוק אחרת ו/או הקלה ו/או הטבה בגין גיל ו/או נכות - 39 -
40 ו/או גובה הכנסה ו/או חישוב מס על פי פריסה ו/או כל פטור או הקלה אחרת הקשורה בדייר אשר תביא לחסכון מירבי במס. 5.18 .למרות כל האמור לעיל מובהר ומוסכם מפורשות, ודבר זה גובר על כל הוראה אחרת בהסכם, כי בעלים שאינו עומד בתנאי הפטור הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין ביחס לביצוע פרוייקט לפי תמ"א 38 או כל חלופה האחרת שתיבחר בפועל לביצוע הפרוייקט )כגון, אך לא רק, דייר אשר בבעלותו יותר מדירה אחת בפרוייקט, דייר אשר קיבל את דירתו ללא תמורה ב-24 חודשים שקדמו לחתימת ההסכם על ידו וכל עילה אשר נקבעה בחוק כשוללת או גורעת פטור ממס לבעל דירה או דייר אשר דירותיו מהוות "מלאי עסקי"( ישא במלא המסים אשר יחולו על הדייר בגין העסקה, בגין אותו חלק שאינו פטור ממס )לרבות מס שבח ומע"מ(. 6.18 .בכפוף לאמור לעיל יישא היזם בכל תשלומי היטל ההשבחה, מס רכישה, מס שבח, מע"מ )בכפוף לסיפא סעיף זה( ככל שיחולו ו/או כל תשלום אחר הנובע מעצם החתימה ו/או מביצוע ההתחייבויות מושא הסכם זה. 7.18 .הדיירים מתחייבים לנצל את כל הפטורים ו/או ההנחות שהם יכולים לקבל מהרשויות ומשלטונות המס בקשר להתקשרותם בהסכם זה ו/או בקשר לפרויקט לרבות בגין דירת מגורים יחידה, פטורים ספציפיים לעסקאות תמ"א 38 ,מס מוטב/ מס לינארי וכו' ולרבות בהתאם לסעיף 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין. 8.18 .היזם לא יהיה רשאי לעשות שימוש בפטורים אישיים של בעלי דירות אשר מונעים או יכול ים למנוע מבעל הדירה לעשות שימוש בפטור זה בנכס אחר שברשותו או שיהיה ברשותו או שיחייב את בעל הדירה להתגורר בדירת החדשה לאחר מסירתה וזאת ללא אישור מראש של בעל הדירה. 9.18 .הדייר מתחייב לשתף פעולה עם היזם לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך קבלת הפטור או ההקלה כאמור והוא מסמיך בזאת את היזם ו/או את ב "כ היזם לעשות שימוש לצורך זה ביפויי הכוח הבלתי חוזרים אשר נוסחם מצורף להסכם זה כנספחים ה' ו- ו'. 10.18 .עוד מובהר, כי עד למסירת כל הדירות הקיימות ליזם ישלמו הבעלים את כל תשלומי הארנונה ו/או כל מס אחר החלים על דירותיהם. היזם יהיה רשאי לבקש, בשמו או בשם הבעלים, פטור מארנונה בגין נכס ריק ו/או שאינו ראוי לשימוש ולעשות לשם כך שימוש ב יפוי הכוח. 11.18 .היזם יישא בעלות דמי השכירות לכל אחד מהדיירים ועלות ההובלה כמפורט לעיל. 12.18 .היזם ישא בכל תשלום הכרוך במימון הפיננסי של הפרויקט לרבות רישום משכנתאות ו/או שעבודים לטובת הבנק המלווה ו/או בגין הוצאת ערבויות חוק המכר לדיירים. 13.18 .היזם יישא בכל עלויות רישום הבניין החדש כבית משותף ורישום הדיירים כבעלים של הדירות החלופיות. 14.18 .היזם ישא בשכ "ט עו"ד ב"כ הבעלים בהתאם להסכם שכ"ט המצ"ב כנספח יב' להסכם זה. 15.18 .להסרת ספק מובהר כי הבעלים מאשרים בזאת את העברת התשלום לבאי כוח הבעלים כאמור אולם, אין בכך בכדי ליצור בין באי-כוח הבעלים לבין היזם יחסי עו"ד לקוח ו/או עובד מעביד. חובת האמון שחבים באי-כוח הבעלים היא אך ורק כלפי הבעלים. - 40 -
41 16.18 .שילם היזם אגרות, מיסים, היטלים ותשלומים כיו"ב לרשות כלשהי, זכאי היזם לכל יתרת זכות שתהיה בגין תשלומים אלו, לרבות במידה ויבוטל הסכם זה כדין, זכאי היזם לדמי החזר או השבה מאותה הרשות. סעיף זה מהווה המחאה מלאה וגמורה של הזכות להשבת התשלומים . 17.18 .על אף האמור לעיל, מובהר בזה כי במידה וקיים או יוטל מס ו/או היטל ו/או כל תשלום אחר על אחד או יותר מהבעלים שאינו קשור ו/או אינו נובע מחוזה זה לרבות עקב מכירת זכויותיו של הבעלים לצד שלישי ו/או בגין חובות עבר של מי מהדיירים לרשויות בגין התקופה שעד למסירת החזקה במקרקעין ליזם, תשלום זה יחול על הדייר והדייר מתחייב לשלמו תוך התקופה הקצובה ולהסיר כל עיכוב שינבע כתוצאה מאי תשלומו במועד. 18.18 .על אף האמור לעיל מובהר, כי הדיירים ישאו בתשלומים עבור פיקדונות חשמל, מים, גז לדירות החלופיות )היזם יישא בעלות החיבורים הנ"ל ובעלות המונים( וכל תשלום לגופי תקשורת בגין התקשרות עימו לקבלת שירותים עבור הדירה החדשה )כבלים, טלוויזיה בכבלים, ספקי אינטרנט וכיוצ"ב(. 19 .בטוחות וליווי פיננסי 1.19 .היזם יתקשר עם הבנק המלווה כהגדרתו לעיל , לשם קבלת אשראי/ ליווי פיננסי לביצוע הפרויק ט ומתן ערבויות חוק מכר לדיירים בהתאם להסכם זה וערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות מהיזם. השעבוד ישמש כבטוחה לצורך ליווי הפרויקט בלבד בנפרד מכל פרויקט אחר של היזם )"פרויקט סגור"(. 2.19 .היזם מתחייב לעמוד בכל הדרישות המקובלות מצד הבנק המלווה )ובכלל זה היזם מתחייב להעמדת ההון העצמי שיידרש ממנו( – בהתאם להסכם הליווי שיחתום עם הבנק המלווה. 3.19 .הבעלים מתחייבים לשעבד את זכויותיהם במקרקעין ובדירות הקיימות לטובת הבנק המלווה ולחתום לשם כך בעצמם )לרבות חתימת בן זוג ככל שיידרש על ידי הבנק( על כל מסמך שיידרש על ידי הבנק המלווה לצורך הבטחת הליווי האמור ורישום הערת אזהרה ו/או משכנתא ו/ או שיעבוד ו/או משכון )לעיל ולהלן: "השעבוד"( לטובת הבנק המלווה, בכפוף להתקיימות מלוא התנאים המפורטים להלן: 4.19 .בתנאי השעבוד יקבע כי השעבוד יהיה בתנאי recourse non( בלתי חוזר לבעלים( וכי הסעד היחיד של הבנק המלווה כנגד הבעלים יהיה במימוש השעבוד ומכירת המקרקעין. 1.4.19 .מובהר בזאת, כי השעבוד יבטיח את חובות היזם לבנק המלווה רק בקשר עם הפרויקט. 2.4.19 .כתנאי לרישום השעבוד לטובת הבנק המלווה תימסר לידי ב"כ הבעלים כנאמן ערבות חוק המכר כאמור בסעיף 11.19 להלן ומכתבי ההחרגה המותנים או כתב התחייבות בלתי מותנה לפיו הערבויו ת ומכתבי ההחרגה י ונפק ו לטובת הבעלים ויימסרו לידי ב"כ הבעלים בלא תנאי לאחר רישום השעבוד לטובת הבנק המלווה בתוך לא יאוחר מ- 14 ימי עסקים ובכל מקרה לפני מועד הפינוי של הדירות הקיימות. 3.4.19 .במועד המסירה של כל דירה מדירות הבעלים החדשות לידי הבעלים, ובכפוף למילוי מלוא התחייבויות הבעלים על פי הסכם זה ולהשבת הערבויות הבנקאיות מושא הסכם זה לידי ב"כ הבעלים כנאמן, ימסור הבנק המלווה לידי הבעלים את מכתב ההחרגה הסופי. - 41 -
42 5.19 .השעבוד שירשם לטובת הבנק המלווה יהיה משכנתא ראשונה בדרגה, ללא הגבלה בסכום כפי שייקבע על ידי הבנק המלווה ובתנאים כפי שייקבע והדיירים מתחייבים לחת ום, תוך 14 יום מהיום שיתבקשו לעשות כן בהתאם לדרישת היזם, על כל המסמכים הדרושים לרישום השעבוד. מסמכי השעבוד יהיו בנוסח המקובל בגורם המלווה לרישום השעבוד כאמור, והכל בכפוף להמצאתם מראש לב"כ הבעלים אשר יוכלו לבצע תיקונים סבירים ומקובלים במסמכי הבנק, וכן בכפוף לכך שמסמכי הבנק לא יטילו עליהם התחייבויות מהותיות החורגות מהתחייבויותיהם כאמור בהסכם זה ו/או לא יגרעו מזכות מזכויותיהם המהותיות כאמור בהסכם זה. 6.19 .הבעלים מתחייבים לבצע כל פעולה, ככל שיידרש על ידי היזם, לצורך רישום השעבוד האמור, ולהסיר על חשבונם כל מגבלה אשר תח ול על מי מהם והקשורה בזכויותיהם בדירות הנוכחיות ואשר יהיה בה כדי למנוע או להפריע לרישום השעבוד במועד הנדרש לכך והכל בהתאם לתנאי הסכם זה. 7.19 .מבלי לגרוע מהאמור לעיל, מתחייבים הבעלים לשתף פעולה עם היזם ועם הגורם המלווה, כלפי כל גורם ממשכן מטעמם )להלן: "הגורם הממשכן"( כך שתוסר המשכנתא הרשומה לטובת הגורם הממשכן על זכויות הבעלים בדירה הנוכחית ויתאפשר רישום השעבוד כהגדרתו לעיל בפועל בהתאם להוראות ההסכם. 8.19 .כמו כן, ככל שהזכויות בדירה הנוכחית רשומות רק על שם אחד מבני הזוג, מתחייבים הבעלים לדאוג לחתימתו/ה של בן/בת הזוג על הסכמתו/ה לשעבוד, אם ידרוש זאת הגורם המלווה. 9.19 .היזם יישא בתשלום בגין רישום השעבוד לטובת הגורם המלווה ו/או בגין כל הכרוך בליווי הפיננסי של הפרויקט. 10.19 .היה ומי מהדיירים לא יחתום על איזה מהמסמכים הנדרשים לשם רישום השעבוד בתוך הזמן הנ"ל ובכפוף לאמור לעיל, ניתנת בזו הוראה בלתי חוזרת לב"כ הבעלים לחתום בשמם של הדיירים מכוח יפויי הכוח שבידיו )נספח ו'( על כל המסמכים הנ"ל וזאת מבלי לגרוע מהתחייבויותיהם של הדיירים לחתום על המסמכים בעצמם. 11.19 .ערבויות לפי חוק מכר 1.11.19 .להבטחת התחייבויותיו של היזם על פי הסכם זה וכנגד שעבוד המקרקעין והדירות הקיימות לטובת הבנק המלווה, ימציא היזם לב"כ הדיירים עבור כל אחד מהדיירים ערבות / פוליסת חוק מכר בהתאם לחו ק המכר וכן מכתב החרגה מותנה ביחס לדירות הבעלים. לחיל ופין, יומצא ו לדיירים התחייבויות של הבנק המלווה להמצאת ערבויות חוק המכר ומכתבי ההחרגה המותנים עם רישום השעבוד לטובת הבנק המלווה כאמור בהסכם זה אך בכל מקרה ערבויות חוק מכר ומכתבי ההחרגה יומצאו לפני פינוי הדירות הקיימות. 2.11.19 .דייר שדירתו הקיימת משמשת כבטוחה ו/או משכון ו/או כמשכנתא לטובת בנק למשכנתאות )להלן: "הגורם הממשכן"( ואשר לא הסיר את המשכנתא בטרם קבלת הערבות, ישעבד או יסב את הערבות הבנקאית לטובת הבנק למשכנתאות. ככל שהבנק למשכנתאות ידרוש ערבות בגובה יתרת סכום המשכנתא לשם מחיקת המשכנתא - 42 -
43 הרשומה לטובתו על הדירה הקיימת ורשום משכנתא לטובת הבנק המלווה, אזי בד בבד עם ביטול המשכנתא לטובת הבנק למשכנתאות ורישום השעבוד לטובת הבנק המלווה, ימציא היזם לבנק למשכנתאות ערבות חוק מכר בגובה יתרת סכום המשכנתא ובמקרה כזה הסכום הנקוב בערבות חוק המכר שתימסר לדייר יהיה בניכוי סכום הערבות שתימסר לבנק למשכנתאות. 3.11.19 .ככל שהגורם הממשכן ידרוש ערבות בנקאית בנוסח אחר, לרבות ערבות בנקאית אוטונומית בגובה יתרת סכום המשכנתא, כתנאי למחיקת המשכנתא הרשומה לטובתו על הדירה הנוכחית, אזי בד בבד עם ביטול המשכנתא לטובת הגורם הממשכן ולרישום השעבוד לטובת הבנק המלווה, ימציא היזם לגורם הממשכן ערבות בנקאית אוטונומית בגובה יתרת סכום המשכנתא בתוספת כל סכום סביר מקובל שידרוש הגורם הממשכן שיהיה נקוב במכתב כוונ ות שיומצא )עד תוספת %10 , )ובמקרה כאמור הסכום הנקוב בערבות חוק המכר יהיה הסכום הקבוע בהסכם זה, בניכוי סכום הערבות שניתן לגורם הממשכן לצורך מחיקת המשכנתא. יחידי הבעלים, אשר על זכויותיו רובצות משכנתאות כאמור, מתחייב לשתף פעולה באופן מלא עם היזם להסרת המשכנתא לטובת הגורם הממשכן בהתאם להוראות סעיף זה לעיל או בכל דרך אחרת כפי שתסוכם בין היזם, הבנק המלווה והגורם הממשכן ואשר לא יהיה בה בכדי לגרוע מזכויותיהם של הבעלים עפ"י הסכם זה ובין היתר להתייצב בבנק המלווה ו/או בגורם הממשכן, ולחתום על כל מסמך סביר שיידרש ע"י הבנק המלווה ו/או הגורם הממשכן, ובלבד שאותו יחיד בעלים לא יידרש לתשלום תפעולי כלשהו בגין ההסדר בין הגורם הממשכן לבין הגוף המממן. 4.11.19 .מובהר כי היזם ו /או בא כוחו בשיתוף הבעלים ו/או בא כוחם, יטפל בפניה לבנקים למשכנתאות שלזכותם רשומים שעבודים על דירות הבעלים הנוכחיות ובכל התיאומים וההתאמות הנדרשים לצורך קבלת הסכמתם להסרת/המרת השעבוד הרשום לזכותם. 5.11.19 .מובהר כי שווי ערבות חוק המכר יהא בשווי דירה חדשה כשהיא גמורה ומושלמת, כולל את מרכיב הקרקע וכן את המע"מ ו ייקבע בהתאם לקביעת שמאי הבנק המלווה וקביעתו תהיה סופית ומחייבת. הערכות שווי שמאי הבנק לכל דירות הפרויקט, לרבות דירות היזם ימסרו לב"כ הבעלים בטרם הנפקת הערבויות. סכום הערבות יהיה צמוד לעליה במדד תשומות הבניה )שלא יפחת ממדד הבסיס שיהיה המדד הידוע במועד קביעת שווי יחידות היזם לצורך הוצאת הערבויות(. 6.11.19 .ערבויות חוק המכר וכן מכתבי ההחרגה המותנים יופקדו בנאמנות אצל ב"כ הבעלים, אשר יהיו רשאים להעבירם לידי הבעלים רק לאחר פינוי כל המקרקעין ורישום השעבוד לטובת הבנק המלווה. 7.11.19 .במועד מסירת החזקה בדירות החלופיות לדיירים, יימסר לדיירים מכתב ההחרגה הסופי כהגדרתו לעיל, לפיו משכנתא שנרשמה על המקרקעין לא חלה על דירה הנוכחית ושעבוד המקרקעין, אם ימומש, לא ימומש מתוך הדירות החלופיות המפורטות בו. מכתב ההחרגה ייכנס לתוקף, ביחס לכל אחת מהדירות החלופיות במועד בו תימסר לכל אחד מהבעלים החזקה בדירה הנוכחית המגיעה לו וכנגד החזרת הערבות לפי חוק המכר לפי תנאי הסכם זה. - 43 -
44 8.11.19 .הערבות לפי חוק המכר תעמוד בתוקפה החל ממועד מסירתה בידי ב"כ הבעלים למשך כל תקופת ביצוע העבודות והבעלים יהיו זכאים לממשה עם קיום התנאים המפורטים בסעיף .להלן 19.11.9 9.11.19 .תנאי מימוש הערבות לפי חוק המכר יהיו בנוסח המקובל בהתאם לדין החל במועד הרלוונטי, וכן ב נוסף התקיימות אחת מהעילות הבאות: א. במקרה של אי מסירת החזקה בדירה באיחור של 18 חודשים ביחס למועד מסירת החזקה על פי הסכם זה )על ההארכות המנויות בו( גם ללא צו בית משפט. ב. הערבות תכלול הגבלה למשך תקופת ההמתנה להחלטת הבנק בדבר תשלום סכום הערבות לפי חוק המכר לבעלים או לחלופין ביצוע הפרוייקט )על- ידי קבלן/יזם שימונה ויממון על-ידי הבנק(, כך שתעמוד על 12 חודשים ממועד שקמה עילת מימוש לערבות על פי הדין. ג. הפסקת עבודות מוחלטת באתר הבניה של 120 יום מנסיבות התלויות ביזם. ד. מובהר כי שילוב אחת או יותר מהעילות לעיל למימוש הערבות במסגרת תנאי הערבות מותנה באישור הבנק המלווה לכלול את התנאי האמור בתנאי הערבות ובכפוף לתנאיו. היזם מתחייב לנקוט בשקידה סבירה כדי לקבל את אישור הבנק. לא התקבל אישור הבנק כאמור, או התברר כי העמלה בגין שילוב אחת או יותר מהעילות לעיל הנה חריגה המשפיעה על רווחיות מינימאלית הפרויקט ) %18 לפחות(, כי אז לא יבואו הדיירים בכל טענה כלפי היזם בעניין זה. 10.11.19 .כל העלויות הכרוכות בהנפקת הערבו יות לפי חוק המכר לבעלים יחולו על היזם. עלויות הסבת הערבות לרוכש דירת בעלים תחול על הבעלים אשר ישלמה כתנאי להסכמה להסבה. 11.11.19 .במועד השלמת יחידות הבעלים ומסירת ן לידי הבעלים, וכתנאי למסירתן, ימסרו הבעלים את הערבות לפי חוק המכר המקורית לידיהם הנאמנות של ב"כ הבעלים. אין ולא יהיה במסירת הערבות הבנקאית לידי ב "כ הבעלים כדי לפגוע מתוקף הערבות לפי חוק המכר והמסירה נעשית לצרכי נוחות בלבד. במידה שהערבות לפי חוק המכר המקורית לא תהא בידי הבעלים מסיבה כלשהי, מתחייב אותו יחיד בעלים, כתנאי למסירת החזקה, לחתום על כל מסמך ו /או תצהיר כפי שיידרש על ידי הבנק המלווה ולמסור מסמך ו/או תצהיר זה לידי ב"כ הבעלים. 12.11.19 .עם התקיימות כל התנאים במצטבר המפורטים בסעיף 14.11.19 להלן, ימסרו ב"כ הבעלים את הערבות לפי חוק המכר לידי הבנק המלווה או היזם לפי העניין. 13.11.19 .הצדדים נותנים בזאת הוראות בלתי חוזרות לב"כ הבעלים למסור את הערבויות לפי חוק המכר, כולן או חלקן, לידי הבעלים לשם מימושן, לפי דרישת מי מהבעלים בכתב, בכפוף לכך שהתקיימו התנאים לכך בהתאם להוראות הסכם זה. ב"כ הבעלים יודיע ל חברה לפחות 14 ימים מראש על כוונתו להעביר את הערבות האמורה לידי מי מהבעלים. - 44 -
45 14.11.19 .הערבויות לפ י חוק המכר יוחזרו לידי הבנק עם וכנגד התמלאות כל התנאים המצטברים כדלקמן: א. הושלמו יחידות הבעלים ונמסרה לבעלים החזקה ביחידות הבעלים בהתאם להוראות הסכם זה, כולל טופס 4 . ב. נמסרו לבעלים מכתבי החרגה סופיים של הבנק המלווה לפיהם השעבוד הרשום לטובתו לא יחול על יחידות הבעלים. ג. במועד השבת הערבויות לפי חוק המכר, יחידות הבעלים תהיינה נקיות מכל הערה, עיקול או שעבוד של צד ג' כלשהו למעט שנרשמו בעטיים של הבעלים ו/או רוכשיהם או השעבוד לטובת הבנק המלווה. ד. נרשמה ה"א מפורטת לטובת בעלי הדירות בגין הדירות החדשות שתבוטל עם רישום הבעלים כבעליהם של הדירות החדשות בלשכת רישום המקרקעין עם תיקון צו הבית המשותף. ה. נמסרה ערבות הבדק לידי ב"כ הבעלים. 15.11.19 .למען הסר ספק, מובהר כי החברה מתחייבת לעמוד בכל דרישות הבנק המלווה ולשאת בכל העלויות, והכל לשם מתן ערבויות לפי חוק המכר. מבלי לגרוע מכלליות האמור, החברה תעמיד לטובת הבנק את כל הביטחונות הדרושים ותשלם את כל העמלות וכל העלויות הכרוכות בהנפקת ו/או המרת ו/או הסבת ו/או שינוי ערבויות בהתאם להוראות הסכם זה. 12.19 .ערבות להבטחת תשלום שכר הדירה 1.12.19 .היזם יבטיח לבעלים את תשלום תשלומי שכר הדירה החודשיים באמצעות ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית לכל אחד מיחידי הבעלים בנפרד )להלן: "ערבות תשלום שכר הדירה"(. סכום ערבות תשלום שכר הדירה יעמוד על סך השווה לתשלומי שכירות לכל תקופת הבניה לכל אחד מיחידי הבעלים בנפרד, וזאת בהתאם לגובה התשלום החודשי שיהיה על היזם לשלם בפועל לבעלים )לעיל בהתאם להוראות הסכם זה(. ערבות תשלום שכר הדירה תהא בתוקף עד למועד מסירת החזקה בדירות החדשות לבעלים )באמצעות הארכתה מדי פעם בפעם(. ערבות תשלום שכר הדירה תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן ממועד הנפקתה, ובכל מקרה לא תפחת ביחס למדד הידוע ביום הנפקתה. 2.12.19 .הערבות תפחת בכל רבעון החל מ- 6 חודשים לאחר התחלת העבודות וזאת בהתאם לקצב התקדמות הבניה ולאחר מתן אישור מאת המפקח מטעם הדיירים כי העבודות מתקדמות בקצב הצפוי. בכל מקרה הערבות לא תפחת בכל שלב מסך השווה לתשלומי שכירות בגין 12 חודשים. 3.12.19 .היזם ימסור לידי ב"כ הבעלים בנאמנות את הערבות לתשלום שכר הדירה במועד מסירת הודעת היזם על הצורך בפינוי הדירות ובכל מקרה לא יאוחר מ- 7 ימים טרם מועד הפינוי. - 45 -
46 4.12.19 .מובהר כי ב"כ הבעלים יממש את הערבויות הבנקאיות להבטחת תשלום דמי השכירות, מקום בו לא שולמו דמי השכירות ו/או לא כובדו ההמחאות לתשלום דמי השכירות ו/או לא בוצעו ההעברות הבנקאיות לתשלום דמי השכירות, לאחר מתן הודעה מוקדמת ליזם בת 5 ימי עסקים, במהלכם לא תיקן היזם את ההפרה ושילם את דמי השכירות. 5.12.19 .מימשו הבעלים כדין את הערבות להבטחת תשלום דמי שכירות או חלקה, מתחייב היזם להעמיד מיד ולא יאוחר מ- 5 ימים ערבות חדשה בסך מלוא הסכום שמומש. 6.12.19 .הבעלים נותנים הוראה בלתי חוזרת לב"כ הבעלים להשיב ליזם את ערבות תשלום שכר הדירה, במועד מסירת החזקה בדירות הבעלים וכתנאי למסירת החזקה בהן בהתאם להוראות חוזה זה. 7.12.19 .הבעלים מתחייבים לחתום על כל מסמך שי ידרש על ידי הבנק המלווה לשם הפחתת ערבות תשלום שכר הדירה ו/או השבתה בהתאם להוראות חוזה זה, ונותנים בזאת הוראה בלתי חוזרת לב"כ הבעלים לחתום בשמם על המסמכים כאמור מכוח יפויי הכוח שנחתמו על ידם במסגרת חוזה זה וזאת מיד עם דרישה ראשונה של היזם. 13.19 .ערבות מיסים 1.13.19 .ככל שלא יהיו בידי היזם אישורי המיסים )אישור מס שבח מאת מיסוי מקרקעין, לכל אחת מדירות הבעלים, לפיו אין חבות במס שבח בגין העסקה( ו/או שומות החייבות במס שבח אשר גבייתן מוקפאת ומצוין בהן כי הפטור ממס שבח יותנה אך ורק בהמצאת טופס 4( ההתייחסות אל שומות אלה תהיה כאל שומות פטורות שאינן חייבות במס שבח( עד למועד פינוי הדירות הנוכחיות בפועל על ידי הבעלים, תימסר כתנאי לפינוי הדירות הנוכחיות על ידי הבעלים לב"כ הבעלים, כנאמן, ערבות בנקאית אוטונומית שתוצא על שם כל הבעלים יחדיו, להבטחת תשלום מלוא מס השבח שיחול על הבעלים וח ובת תשלומו על-פי הסכם זה על היזם בתנאים ובמועדים כדלקמן: א. ערבות בנקאית אוטונומית, הניתנת לפירעון מיידי עם דרישה, בסך השווה לסכומי המיסים על פי שומה עצמית שתיערך בהתאם לחוות דעת של יועץ מס מטעם היזם, הערבות הבנקאית תהיה צמודת מדד המחירים לצרכן )כאשר מדד הבסיס יהיה המדד הידוע במועד הנפקתה( בתוספת ריבית של %4( ביחס לבעלי דירות אשר על פי הסכם זה לא אמורים לשאת במס האמור ולא ביחס לבעלי דירה אשר לו יותר מדירה אחת בבניין או שאינו עומד בתנאי סעיפים 7.4 - 8.4 .)יועץ המס יפנה את האמור בשומה גם במכתב לדיירים. ב. ערבות המיסים תופקד אצל ב"כ הבעלים כנגד פינוי הדירה הנוכחית ותוחזק על ידו בנאמנות. ג. מובהר, כי ככל שלאחר הוצאת ערבות המיסים, יתקבלו אישורי מיסים נוספים ו/או היזם שילם סכום עבור שומה מסוימת, היזם יהיה רשאי להפחית את גובה הערבות בהתאם. - 46 -
47 ד. ערבות המיסים תוחזר ליזם ע"י ב"כ הבעלים במועד תשלום מס השבח והעברת דו"ח יתרות מאופס של שומות מס השבח שיוצאו לבעלים ו/או במועד קבלת שומות מס שבח ורכישה פטורות ו /או במועד קבלת שומות מס שבח ורכישה פטורות אשר הפטור בשומות הינו מותלה בהתקיימות תנאי עתידי )דוגמאת קבלת טופס 4 ,)ובכל מקר ה תהווה החזרת הערבות לידי היזם )ככל שלא נמסרה לרשויות מיסוי מקרקעין בהתאם לאמור לעיל, וככל שהיזם מילא התחייבויותי ו כאמור לעיל(, תנאי נוסף למסירת דירות הבעלים. היה ותונפק ערבות אחת בגין כל השומות הפתוחות, ככל ותהיינה, תצומצם או תוחלף, על פי יתרת מס השבח לתשלום, בהתאם להוראות סעיף זה לעיל, בשינויים המחויבים. 14.19 .ערבות בדק 1.14.19 .להבטחת התחייבויות היזם לתיקון ליקויים בדירות הדיירים החדשות, ימסור היזם לידי ב"כ הבעלים, בטרם מועד מסירת החזקה בדירות החדשות, וכתנאי להשבת ערבויות חוק מכר, ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת לפירעון מידי עם דרישה, בסך השווה ל-000,300 ₪ )בתוספת מע"מ( לכל דיר ו ת הבעלים החדשות ואשר תוקפה יהיה ל - 12 חודשים )להלן: "ערבות בדק"( למען הסר ספק, הערבות תהא לכל דירות התמורה יחדיו ולא לכל אחת מדירות התמורה לבדה. 2.14.19 .תוקף ערבות הבדק יהיה למשך 12 חודשים, מעת מס ירת כל אחת מדירות הבעלים החדשות וככל ונמסרה ערבות אחת בסכום כולל עבור כלל הבעלים, תצומצם ערבות הבדק בסכום השווה חלקה היחסי של כל דירת בעלים חדשה בחלוף 12 חודשים ממועד מסירתה. ככל ובמועד פקיעת תוקף הערבות, טרם הוש למו תיקוני הבדק על פי קביעת המפקח או ככל שמתנהלים בינו ובין היזם הליכים משפטיים ביחס לתיקונים, אזי היזם יהא מחו ייב להאריך את ערבות הבדק של אותו יחיד בעלים )וככל ונמסרה ערבות אחת לכלל הבעלים, חלק יחסי של ערבות הבדק(, עד לסיום ההליכים/ביצוע התיקון, לפי העניין. 3.14.19 .למען הסר ספק, אין במסירת הערבות כדי לגרוע מאחריות היזם לתיקון ליקויים לפי הסכם זה ו/או כל דין. 15.19 .ערבות רישום 1.15.19 .להבטחת התחייבויות היזם לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות הבעלים בדירות התמורה בלשכת רישום המקרקעין, ימסור היזם לידי ב"כ הבעלים, עם מועד מסירת החזקה בדירות החדשות, ערבות בסך של 000,50.₪ 2.15.19 .תוקף הערבות יהיה עד לרישום הבית המשותף, ותוחזר ליזם לאחר רישום הבית המשותף ורישום זכויות יחידי הבעלים בדירות התמורה כתתי חלקות נפרדות. 3.15.19 .הבעלים יהיו רשאים לממש את הערבות אם לאחר 36 חודשים מהמועד שבו ניתן לרשום את הבית המשותף, בהתאם להוראות חוק המכר דירות, לא נרשם בית משותף והעיכוב לא נובע מסיבות שאינן בשליטת היזם ו/או מסיבות הקשורות בבעלים ו/או מסיבות - 47 -
48 מוצדקות אחרות, ורק לאחר מתן התראה בכתב של 30 ימים ליזם מראש על כוונת הבעלים לממש את הערבות והיזם לא הוכיח כי לא השקיע מאמצים סבירים לקידום רישום הבית המשותף. 4.15.19 .מודגש כי כל עיכוב ברישום הבית המשותף ו/או ברישום זכויות הבעלים בדירות התמורה הנובע מבעלי הזכויות ו/או ב"כ לא יהווה עילה מוצדקת למימוש הערבות. 5.15.19 .עלות הנפקת הבטוחות המפורטות בסעיף 19 זה, תחול על היזם במלואה. 6.15.19 .למען הסר ספק, אין במסירת הערבות כדי לגרוע מאחריות היזם ל רישום הבית המשותף ורישום זכויות יחידי הבעלים בדירות התמורה כתתי חלקות נפרדות. 16.19 .ערבות לניהול הליכים משפטיים 1.16.19 .בד בבד עם המצאת הערבות חוק המכר הראשונה בפרויקט על ידי היזם למי מבעלי הדירות, יפקיד היזם בידי ב"כ הבעלים ערבות בנקאית אוטונומית בסכום של 000,60 ש"ח )שישים אלף שקלים חדשים(, עבור כל בעלי הדירות בבניין. ערבות ההליכים המשפטיים תהיה בתוקף לתקופה של 12 חודשים ותוארך מעת לעת לפי הצורך, לפחות 45 ימים טרם פקיעתה. 2.16.19 .סכום זה יהיה מיועד למימון הוצאות בעלי הדירות בהליך משפטי שינהלו הדירות כנגד היזם )ככל שיהיה צורך חלילה בהליך כאמור(, ובלבד שיתקיימו כל התנאים הבאים, במצטבר: א. ההליך המשפטי הוא הליך שהסעד המבוקש בו התבקש בכתב ע"י מחצית מבעלי הדירות לפחות, ועניינו הוא הצהרה על ביטול ההסכם בשל הפרתו היסודית כלפי כלל בעלי הדירות )ביטול הפרוייקט( וכנגזרת מכך קיום ההליך משפטי שנדרש לשם מימוש ערבות חוק המכר. הליך זה והליך זה בלבד. ב. התשלום ייעשה לצורך תשלום אגרה, שכ"ט עו"ד והחזר הוצאות מקובלות לעורך הדין שייצג את בעלי הדירות; ג. לא ישולמו תשלומים לבעלי הדירות עצמם. ד. כל תשלום מתוך כספי ערבות זו ייעשה אך ורק כנגד חשבוניות מס/קבלות ערוכות על שם היזם, אשר תימסרנה ליזם מיד עם קבלתן. 3.16.19 .מימוש הערבות ייעשה לאחר 10 ימי עסקים ממועד שיימסרו ליזם כתב דרישה מפורט ביחס לעילות הביטול כאמור לעיל. 4.16.19 .מובהר כי הערבות למימון הליכים משפטיים אינה מיועדת למימון הליכים משפטיים פרטניים של מי מבעלי זכויות, לרבות תביעות ליקוי בניה, בעיות במסירה של דירה כזו או אחרת וכדומה. 5.16.19 .השימוש בערבות, כולה או חלקה, לפי הצורך יהיה לפי שיקול דעת ב"כ הבעלים ובהסכמת הנציגות. - 48 -
49 6.16.19 .ערבות ההליכים המשפטיים יושבו ליזם במועד שבו יימסרו הדירות החדשות. 7.16.19 .למען הסר ספק, לא יהיה ניתן לעשות כל שימוש בערבות זו לכל מטרה אחרת שאינה מפורשת בסעיף זה לעיל. 20 .מכירת דירות היזם: 1.20 .לאחר קבלת החלטת ועדה המאשרת מתן היתר בניה כדין, יהיה היזם רשאי עפ"י שיקול דעתו הבלעדי למכור את הדירות החדשות הנבנות על ידו לצדדים שלישיים ללא צורך בהסכמת הבעלים. על אף האמור, מוסכם כי רישום הערות אזהרה מפורטות לטובת רוכשי דירות היזם ו/או בנקים מטעמם יתאפשר רק לאחר מסירת חזקה בדירות הבעלים ע"פ הוראות הסכם זה וקבלת טופס 4 לאכלוס )ו/או כל אישור אחר הנדרש על פי דין לאכלוס( ביחס לבניין החדש. הבעלים לא יישאו בכל אחריות ו/או התחייבות כלשהי כלפי צדדים שלישיים כלשהם, לרבות רוכשי דירות היזם. 2.20 .מכירת דירות היזם לצדדים שלישים כפופה להתקיימות התנאים הבאים במצטבר: 1.2.20 .היזם פעל ע"פ הוראות חוק המכר )דירות( )הבטחת השקעות של רוכשי דירות( ותיקוניו, תשל"ג-1973 . 2.2.20 .היזם יהא אחראי להבטיח את כל כספי רוכשי דירותיו על פי הוראות חוק המכר )דירות( )הבטחת השקעות של רוכשי דירות( תשל"ד – 1974 ,בנוסחו כפי שיהא בתוקף מעת לעת, וכן על פי הוראות כל דין אחר, אם יחולו באמצעות ערבויות בנקאיות או בכל דרך חוקית אחרת לפיה לא מבוצע רישום לטובת הרוכש על המקרקעין לפי חוק המכר. 3.2.20 .היזם מתחייב ליידע בהסכם ההתקשרות עם רוכשי דירותיו על קיומו של הסכם זה. 4.2.20 .לרוכשי דירות מהיזם לא תהא כל יריבות כלפי הבעלים ול בעלים לא תהא כל יריבות ו/או חבות כלשהי כלפי רוכשי הדירות מהיזם, בכל מקרה. 3.20 .על אף האמור דלעיל, היזם יהא רשאי למכור את דירותיו אף בטרם ניתן היתר בניה, בכפוף לתנאים הבאים במצטבר: 1 )ההסכם עם רוכשי דירות היזם יהיה מותנה בקבלת היתר ובקבלת ליווי בנקאי לפרויקט; 2 )כספי התמורה אשר לא יעלו על שיעור של %7 מהתמורה יופקדו בחשבון נאמנות עבור היזם ורוכשי דירות היזם וזאת עד לקבל היתר בניה כדין והנפקת פנקסי תשלום מטעם הבנק המלווה שאז יועברו ישירות לחשבון הליווי הסגור של הפרויקט. 4.20 .היזם מתחייב לכלול בכל הסכם שייערך בינו ובין הרוכש דירה מדירות היזם לכלול הוראות כדלקמן. עם זאת מוסכם כי יכול ונוסח סעיפים אלו ישונה בדרישת הבנק המלווה אשר נוסח הסכם המאסטר של חוזי המכר יועבר לעיונו ובלבד שישמר העיקרון של אי יריבות ואי התחייבות של בעלי הדירות כלפי הרוכשים ובכלל זאת: 1.4.20 .שאין לבעלי הדירות כל אחריות בקשר לדירה שרכש הרוכש בבניין. 2.4.20 .שהינו מתחייב שלא לתבוע מבעלי הדירות דבר בקשר עם רכישת הדירה בבניין. - 49 -
50 3.4.20 .שבמקרה והיזם מכל סיבה שהיא לא ישלים את בניית דירות היזם לא יתבע הרוכש את בעלי הדירות ו/או ימנע מהם בכל צורה שהיא לעשות עסקאות בדירותיהם. 4.4.20 .שלא ידרוש ו/או יתבע מבעלי הדירות את הדירה בבניין שהיזם מכר לו. 5.4.20 .כי ידוע לו כי ככל שלא ינוצלו על ידי היזם כל זכויות הבניה הכלולות בממכר בהתאם להוראות הסכם זה תהא יתרת זכויות הבניה הנ"ל, בבעלות כל בעלי הדירות, קיימים וחדשים, לפי חלקיהם ברכוש המשותף. יובהר לרוכש כי הוראת סעיף זה תיכלל גם בתקנון המוסכם שיירשם במסגרת תיקון צו רישום הבית המשותף. 5.20 .מובהר, כי לרוכשי דירות היזם לא תהא כל יריבות כלפי הדיירים ולדיירים לא תהא כל יריבות ו/או חבות כלשהי כלפי רוכשי הדירות מ היזם, למעט חתימתם של הדיירים על מסמכים כלשהם לצורך ביצוע הסכם זה. במקרה בו תידרש חתימת הדיירים ו/או הסכמתם לאמור בהסכמי המכר עם רוכשי הדירות מהיזם, ניתנת בזו הוראה בלתי חוזרת לב"כ היזם לחתום בשם הדיירים על מסמכים אלה מכוח יפויי הכוח שבידיו ובלבד שזכויותיהם של הדיירים לפי הסכם זה לא תיפגענה. 6.20 .SALE PRE – היזם יודיע לבעלי הדירות כי הוא מתכנן להתחיל למכור את דירות היזם לציבור הרחב, בהודעה של 60 ימים מראש. בתקופה זו תינתן אפשרות לבעלי הדירות לרכוש דירות מהיזם )או לבצע כל עיסקה אחרת עליה יגיעו הצדדים להסכמה ככל שיגיעו להסכמה(, בהתאם למחירים ולתנאים העיסקיים שייקבעו על- ידי היזם. רק בתום התקופה הנ"ל יהא היזם רשאי למכור לציבור. 21 .הנציגות: 1.21 .הבעלים מסכים לכך כי נציגות הבניין תמלא את התפקידים המנויים בהסכם זה ותהא מוסמכת לפעול בין היתר בכל הנוגע לנושאים הבאים, על פי הוראות הסכם זה: 1.1.21 .ניהול מו"מ עם היזם לגבי נוסח הסכם זה ומסמכים נלווים. ניהול היחסים עם היזם והיועצים השונים. 2.1.21 .איסוף מידע לגבי בעלי הזכויות במקרקעין והעברתו ליזם ולבא כוח בעלי הזכויות. 3.1.21 .ייצוג הבעלים בקבלת החלטות הקשורות לרכוש המשותף ולשטחים הציבוריים בבניין. 4.1.21 .ייצוג בעלי הזכויות בפני הרשויות ובפני היזם והיועצים השונים. 5.1.21 .הארכת מועדים שונים ליזם בהתאם להסכם זה ומסירת הודעות ליזם בשם בעלי הזכויות בהתאם להסכם זה. 6.1.21 .קבלת דיווחים שוטפים מן היזם והיועצים השונים בהתאם להסכם זה. 2.21 .כל פעולה אחרת שתידרש לצורך קידומו של הפרויקט בשם דיירי הבניין למעט כאלו שנקבע לגביהן במפורש שאלו נתונות להחלטת בעלי הזכויות או כאלו הפוגעות בתמורה הניתנת לבעלים על פי הסכם זה שלא בהתאם להוראות הסכם זה. - 50 -