STUDENT PROJECTS OF URBAN RENEWAL

ข้อกาหนดในการออกแบบ Urban Renewal
พ้ืนที่บรเิ วณวดั สามพระยา

รอ้ื อาคารบางส่วนที่ไม่ได้มี 1
การใช้งาน และมีสภาพเก่า
อ อ ก แ ท น ที่ ด้ ว ย พื้ น ที่ Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2
Pocket park ขนาดย่อมท่ี
จ ะ เ ป็ น จุ ด แ ว ะ พั ก จ า ก
เส้นทางการเดินของพ้ืนท่ี
ในย่าน ให้ผู้คนได้มาพบปะ
และแลกเปลี่ยนความคิดซึ่ง
กันและกัน ทั้งยังเป็น node
ท่ีสามารถนาผู้คนเข้าไปยัง
พื้นท่ีบรเิ วณวัดสามพระยา
แ ล ะ วั ด ใ ห ม่ อ ม ต ร ส ไ ด้ อี ก
ด้วย

Smart roof

พ้ืนที่ Pocket park ขนาด 3
เล็ก รองรบั การเดินมาแวะ
ของผู้คน และเปน็ จดุ พัก

4

Conclusion

URBAN CONSERVATION PAGE 201

13. ย่านการเรยี นรูเ้ ชงิ ประวตั ิศาสตร์ มรดกวฒั นธรรม ผา่ นสถาปตั ยกรรม
ประเพณี ศิลปะและภูมปิ ัญญาดั้งเดิม
เพื่อหวนคืนกล่ินอายแห่งบางขุนพรหมในอดีต

ภาพรวมการออกแบบของพนื้ ที่

การควบคุมภมู ิทัศน์ความสูงและสิ่งปลกู สรา้ ง

PAGE 202 URBAN CONSERVATION #319 #335

Urban Renewal Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises Conclusion
1
2
3
4

PAGE 203

URBAN CONSERVATION

การอนุรกั ษ์และฟ้ นื ฟู ชมุ ชนรอบวดั มกี ันสาดท่ีย่ืนออก
ย่านประวัติศาสตร์ ศาสนสถาน สถาปัตยกรรมไทย มมากเกินไป และยน่ื ไมเ่ ทา่ กัน
ส่งผลให้บดบังทางเข้าของวดั
การควบคุมความสูง
ภาพทัศนียภาพ การฟ้ ืนฟทู างเขา้ วัดใหม่อมตรส
กาหนดความสูง พจิ ารณาจากบรบิ ทและมมุ มองทจ่ี ะส่งผลกระทบต่ออาคารอนุรกั ษ์
ข้อกาหนดตามข้อบัญญัติกรุงเทพฯปี พ.ศ.2542 กาหนดให้มีความสูงในพื้นท่ไี ม่เกิน
16, 20 เมตร

รูปตัดแสดงการควบคุมความสูงอาคาร โดยรอบ

การอนุรกั ษ์และฟ้ นื ฟูย่านแหล่งอาหารดั้งเดิม
ผ่านการพัฒนาสถาปตั กรรมและพื้นท่สี าธารณะ

การเรยี นรูย้ ่านสถาปตั ยกรรมดั้งเดมิ
แหล่งอาหาร

ฝ่ งั อาคารเก่า
ฝ่ งั พาณิชยกรรม หาบเรแ่ ผงลอย

PAGE 204 รูปตัดแสดงการควบคมุ ความสูงอาคาร โดยรอบ #319 #335

URBAN CONSERVATION

รายละเอียดการออกแบบ Urban Renewal
ถนนสามเสน ฝ่ งั อาคารเก่า
ถนนสามเสน ประตู

ฝ่ งั พาณิชยกรรม พาณิชย์ บ้านพัก
หาบเรแ่ ผงลอย อาศยั

ประตูกว้างเหมาะ 1
สาหรบั ทาพาณิชย์
หรือร้าน อา หา ร
ลอยฟ้า

ประตูเดี่ยว Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises
มีหน้าต่าง
เพ่ือความเป็น
ส่วนตัว

2

ถนนสามเสนฝ่ งั อาคารใหม่ 3

ทพ่ี กั อาศยั
พาณิชย์

4

ป้ า ย ร้า น ค้ า ข อ ง อ า ค า ร รม่ รา้ นค้าแผงลอยเป็นส่วนหนึ่งของ ภาพทศั นียภาพ การฟ้ นื ฟู
เปลี่ยนไปไว้ช้ัน 2เพื่อให้เด่น โครงสรา้ งกันสาดอาคาร กาหนดเป็นขนาด อาคารทงั้ สองฝ่ ัง
ข้นึ โดยใชป้ ระโยชน์ในการบัง และรูปแบบทตี่ ่อเนื่องกัน เป็นการเปิดมุมมอง ถนนสามเสน
ค อ ม เพ ล ซ เซ อ ร์แ อ ร์ไ ด้ ด้ ว ย ให้ทง้ั คนเดินทางและคนบนรถยนต์บนถนน
เพื่อส่งเสรมิ ทัศนวิสัยท่ีดีของ
อาคารอนุรกั ษ์

ก า ห น ด รู ป แบ บ แ ล ะ Conclusion
ขนาดสัดส่วนของแผง
ลอยเพื่อให้เป็นระเบียบ
และได้มุมมองที่ดี
กาหนด ขอบเขตระยะ
การต้ังแผงลอยเพ่ือให้
ไ ด้ สั ด ส่ ว นท าง เ ดิ น ท่ี
เหมาะสม

URBAN CONSERVATION PAGE 205

การอนุรกั ษ์และฟ้ นื ฟูย่านแหล่งอาหารด้ังเดิม การเรยี นรูย้ ่านสถาปัตยกรรมด้ังเดิม แหล่งอาหารผ่านการพัฒนาและฟ้ ืนฟู
ผ่านการพัฒนาสถาปตั ยกรรมและพื้นที่สาธารณะ พนื้ ท่ีสาธารณะและสถาปัตยกรรม

การควบคมุ ความสงู ภมู ิทัศน์และสงิ่ ปลูกสรา้ ง คลองบางลาพู

รูปตัดแสดงการควบคุมความสงู อาคาร โดยรอบ

พืน้ ท่ีสาธารณะรมิ คลองบางลาพู
(กลางวัน)

PAGE 206 URBAN CONSERVATION #319 #335

ISOMETRIC Urban Renewal
DESIGN
อาคารรมิ คลองบางลาพู (ถนนพระสเุ มรุ) ประตู 1
GUIDELINE
หน้าต่าง Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises
อาคารรมิ คลองบางลาพู (ตลาด)
ทพ่ี ักอาศัย 2
พาณิชย์
Hostel

พ้ืนท่ีสาธารณะรมิ คลองบางลาพู 3
(กลางวัน)

4

Conclusion

URBAN CONSERVATION PAGE 207

14. Connecting Bangkhunphrom Linking Fascination
เช่ือมต่อบางขนุ พรหม เช่อื มโยงความน่าหลงใหล
แนวคิด

PAGE 208 URBAN CONSERVATION #322 #323

ผงั แสดงโปรแกรมการออกแบบ Urban Renewal

1

Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2

ปรบั ปรุงพ้ืนที่รอรถสาธารณะ ให้ดูสะอาด 3
น่ า ใช้ ง า น ป้ า ย บ อ ก ท า ง ให้ เข้ า ใจ ง่ า ย 4
มองเห็นได้ชัด + เป็นพื้นที่ใช้จอดจักรยาน
ต า ม เ ส้ น ท า ง ท่ี ไ ด้ มี ก า ร แน ะ น า ไว้ แ ล ะ
workspace จุ ด ร วม กา ร ท า workshop
ศูนย์เรยี นรูว้ ิถีชมุ ชน การทาเครอื่ งเงิน

Conclusion

URBAN CONSERVATION PAGE 209

รายละเอียดการออกแบบ
รมิ ถนนสามเสน อาคารรมิ ถนนสามเสนคาเฟ่ บาร์ โฮสเทล ปรบั ปรุงทางเทา้ และเพม่ิ ทางจักรยาน

แนวทาง
การปรบั ปรุงอาคาร
ไม่เพิ่มความสูงอาคาร
มากกว่า 16 เมตร เว้น
ระยะร่นของอาคารให้
เปน็ ระนาบเดียวกันวัสดุ
อ า ค า ร ใ ช้ เ ลี ย น แบ บ
อาคารด้ังเดิม

บรรยากาศหลังปรบั ปรุงอาคาร URBAN CONSERVATION บรเิ วณช้ัน 1 เปิดพื้นท่ีหน้าอาคาร
ให้สามารถมองเห็นกิจกรรมและ
PAGE 210 เช่อื มต่อกันกับพนื้ ทห่ี น้าอาคารได้
อย่างสะดวก ยึดเส้นด้านหน้ า
อาคารท่ีช้ันท่ี 3 หากมีการต่อเติม
เพ่ิมจะต้ อง ร่นระยะด้ าน ห น้ า
อาคารเข้าไปเล็กน้อย และให้ใช้สี
ทแี่ ตกต่างจากเดิม

#322 #323

รายละเอียดการออกแบบ Urban Renewal
รมิ คลองบางลาพู ปรบั ปรุงพนื้ ท่รี มิ น้าใหใ้ ช้งานได้สะดวกมาก
1
ขน้ึ เปลี่ยนประเภทการใชป้ ระโยชน์อาคารมาเปน็ แบบผสมผสาน เปดิ ใช้
งานอาคารเป็น รา้ นอาหาร คาเฟ่ โฮสเทล และ ถนนคนเดิน แนวทาง Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2
การปรบั ปรุงอาคาร 3
กาหนดให้มีพน้ื ที่กิจกรรมรมิ คลองบางลาพู โดยใช้เปน็ กิจกรรม 4
ถนนคนเดินรมิ น้า เพอ่ื สง่ เสรมิ การใช้พนื้ ทพ่ี าณิชยกรรมจัดกิจกรรมทกุ วัน • อาคารไม้เก่าปรับปรุง
เสาร-์ อาทิตย์ จากบรเิ วณพน้ื ท่ีรมิ สะพานจะเหน็ เจดีย์วัดบวรทเ่ี ปน็ แลนด์ อาคารให้มีความสูงได้ Conclusion
มารค์ ทส่ี าคัญอยูด่ ้านหลัง ไม่เกิน 16 เมตร บรเิ วณ
ท่ี ติ ด กั บ ส ะ พ า น ใ ห้ มี
บรรยากาศหลังปรบั ปรุงอาคาร ควา ม สู ง ได้ ไม่ เกิ น 1 2
เมตร
URBAN CONSERVATION
• อ า ค า ร พ า ณิ ช ย ก ร ร ม
ริมน้าให้เปิดพ้ืนที่ชั้น 1
สาหรับเป็นพื้นที่พาณิช
ย ก ร ร ม แ ล ะ จั ด ท า
facade หน้าอาคารที่
ชนั้ 2

• ยึดแนวอาคารหลักที่ชั้น
3 ชั้ น ถั ด ไ ป ต้ อ ง ร่ น
ด้ า น ห น้ า อ า ค า ร เข้ า ไป
แ ล ะ ใช้ สี อ่ อ น ก ว่ า สี เ ดิ ม
( ผ ส ม สี ข า ว เพิ่ ม 1 0 -
20%)

• ต า แ ห น่ ง ข อ ง ป้ า ย
อาคารไม้อนุญาติให้ติด
ป้ า ย ข น า ด เ ล็ ก แ ล ะ มี
ป้ายตั้งหน้ารา้ น อาคาร
พ า ณิ ช ย์ ติ ด ป้ า ย ไ ฟ
โ ด ย ก า ห น ด สี ไ ฟ สี ข า ว
และสีส้มเหลือง และติด
ปา้ ยช่อื หน้ารา้ นได้

• ใช้โทนสีอาคารสีน้าตาล
ครมี ส้ม

• หลังคาสเี ขม้

PAGE 211

รายละเอียดการออกแบบ
รมิ คลองผดุงกรุงเกษม ปรบั ปรุงทางเดินเพม่ิ ทางจักรยานและจดุ จอดรถปรบั ปรุงพืน้ ท่รี มิ น้า พนื้ ทท่ี ่าเรอื เพือ่ เพิ่มความเช่ือมโยงกับพื้นน้า

ใหม้ ากขนึ้ เพิม่ การใช้งานของอาคารให้มากขน้ึ โดยเพิ่มโปรแกรมของการเป็นสานักงาน โรงแรม รา้ นค้าต่างๆ

• การกาหนดความสูงอาคารอยู่ท่ี 20 เมตร
อาคารท่ีสูงเกิน 20 เมตรให้ลดระดับความ
สูงลงให้ใกล้เคียงกับอาคารข้างเคียง ชั้น 1
เปิดพ้นื ทีใ่ ห้เหน็ กิจกรรมภายในรา้ น

• พื้นท่ีท่ีมีการต่อเติมอาคาร จะต้องใช้วัสดุ
ให้แตกต่างจากชัน้ อื่นๆ ใหใ้ ชว้ ัสดทุ ีม่ ีสีอ่อน
ลงและมีการรน่ ระยะด้านหน้าของอาคาร
เขา้ ไปเล็กน้อย และมกี ารปลกู ต้นไม้เพื่อบัง
สายตา

• ใชโ้ ทนสีอาคารสขี าว สีครมี
• กันสาดและป้ายให้ใช้โทนสีทเี่ ข้ากัน

บรรยากาศหลัง
ปรบั ปรุงอาคาร

อาคารรมิ คลองผดุง
กรุงเกษมที่อยู่อาศัย
รา้ นอาหาร โรงแรม
ออฟฟิส

PAGE 212 URBAN CONSERVATION #322 #323

รายละเอียดการออกแบบ Urban Renewal

1

ปา้ ย แบรนด์เนอร์ สอี าคาร Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2
ให้ใช้โทนสีเดียวกัน วัสดุที่คล้ายกันในแต่ละพ้ืนที่ สอดคล้องกับอาคารในพ้นื ท่ี ใชโ้ ทนสหี ลักเป็นโทนสคี รมี 3
ของอาคารติดบรเิ วณชั้น 1 และ 2รูปแบบติดกับ ขาว หรอื สอี ่อน สหี ลัก + สขี าว 70 %
ด้านหน้าอาคาร และ แบบต้ังด้านหน้าอาคาร

ช่องเปดิ (หน้าต่าง) 4
ให้อยู่ในระดับเดียวกัน ใชโ้ ทนสีเดียวกัน วัสดุ
เป็นไม+้ กระจกมี 3 รูปแบบ ใหใ้ ชต้ ามอาคาร
ด้ังเดิมในแต่ละพ้นื ที่

ช่องเปดิ (ประตู) Conclusion
ประตูสองช้ัน ช้ันแรกเป็นวัสดุเดิม(ไม้/เหล็ก)
เพ่ื อ ใ ห้ ส อ ด ค ล้ อ ง กั บ อ า ค า ร เ ดิ ม ชั้ น ใ น เป็ น
ประตูกระจก เพ่ือให้เห็นกิ จกรรมภายใน
อาคาร ชั้น1 ส่วนใหญ่กาหนดให้เป็นพ้ืนที่
พาณิชยกรรม เพื่อเช่ือมต่อพ้ืนท่ีหน้าอาคาร
และในอาคาร

URBAN CONSERVATION PAGE 213

15. ยา่ นประวตั ิศาสตรแ์ ละศลิ ปวัฒนธรรมรว่ มสมัย
ส่สู ายใยการทอ่ งเทย่ี ว
แนวคิด

ยุทธศาสตร์

ส่งเสรมิ การทอ่ งเท่ียวเชิงวฒั นธรรม

• พัฒนาพ้ืนทตี่ ามแนวสถานีรถไฟฟ้าให้ดึงดูดผคู้ นจากภายนอก
• พฒั นาพื้นทส่ี าธารณะให้สามารถจัดทาลานแสดงวฒั นธรรมหรอื จัดถนนคนเดินได้
• เพม่ิ พื้นทอ่ี ยู่อาศยั รองรบั นักทอ่ งเทยี่ ว
• สรา้ งเสน้ ทางการท่องเทย่ี วศิลปวฒั นธรรมของย่าน

ฟ้ ืนฟแู ละอนุรกั ษ์มรดกวฒั นธรรมชุมชน

• ปรบั ปรุง facade อาคารคงความเปน็ อัตลักษณ์ของย่าน
• ฟ้ นื ฟูพนื้ ทรี่ อบพน้ื ท่ีทางประวัติศาสตรใ์ ห้เกิดกิจกรรม
• การปรบั ปรุงทศั นียภาพรมิ คลองให้สามารถใชป้ ระโยชน์ได้หลากหลาย
• พฒั นาอาคารเก่าให้มกี ารใชง้ านเปน็ ทพี่ กั อาศยั รวมแบบ sharing housing

PAGE 214 URBAN CONSERVATION #302 #320

Urban Renewal Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises Conclusion
ัผงแสดงแนว ิคด
PAGE 215
1
2 URBAN CONSERVATION

ัผงข้อกาหนดการออกแบบ 3

4

แนวทางปรบั ปรุงภูมทิ ัศน์เส้นทางสญั จรหลัก ข้อเสนอการปรบั ปรุงอาคารช้นั 1-2 เพื่อสรา้ ง Build to Line

PAGE 216 URBAN CONSERVATION #302 #320

แนวทางปรบั ปรุงภมู ทิ ัศน์เสน้ ทางสญั จรหลัก แนวทางการ Urban Renewal
ถนนสามเสน ปรบั ปรุงอาคาร

• ทพี่ กั อาศยั สูง -มีระเบียงทช่ี ้ัน 2-3 Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises1
2-3 ช้นั -ชน้ั 1 ประตกู ระจก 2
-เอาสายไฟที่บังป้าย 3
• รา้ นค้าจะมผี า้ ใบ วัดออก รวมถึงขยับ 4
กางบรเิ วณิ ชัน้ 1 ป้า ย วั ด ไ ม่ให้ บั ง ตั ว
• ตึกแถวมีความสูง3- ของหน้าร้านตรงหัว
มมุ
4 ชั้นโดยชั้น
ดาดฟ้ามกี ารใชป้ ระ
โยชนือาคาร
ปา้ ยรา้ นติดตั้ง
• แตกต่างกันหลาย USER
• ระดับ กลุ่มนั กท่องเท่ียวที่
หน้าต่างอยูใ่ นระดับ เดินทางมาจากระบบ
ใกล้เคียงกัน ขนสง่ มวลชน

ต า แห น่ ง ค อ น เพ ร ส เซ อ ร์แ อ ร์ • แนวกันสาด กันสาดหรอื ชายคา เสนอใหม้ ี รูปแบบ ขนาด ระยะยื่นประมาณ 2
ปรับปรุงให้อาคารมีการติดแอร์ เมตร ต่อเนื่องกัน สี ลวดลายใหม้ ี ความสอดคล้องกับสอี าคาร
รา้ นอาคาร ที่พัก ตาแหน่งอยู่ใน
ระนาบเดียวกัน มีระแนงก้ันสี • สี ความเข้มสี 10 -20 % ใช้เป็นสีหลักในการทาอาคาร และความเข้มสี 90 -
เดียวกัน 100 % เปน็ สขี ององค์ประกอบอ่ืน เชน่ เสา คาน กรอบประตหู น้าต่าง กันสาด

• กิจกรรม บริเวณพ้ืนท่ีเปล่ียนถ่าย ให้เกิดบรรยากาศของการเดินเท้า พื้น
ทางเขา้ อยูร่ ะนาบเดียวกับภายในรา้ น

• ตาแหน่งป้ายรา้ นค้า รูปแบบ ขนาด สัดส่วน และวัสดุมาตรฐานที่ สอดคล้อง
กับระบบช่องเปิดบนผนัง อาคาร สามารถติดตั้งได้ 3 ตาแหน่ง เชน่
• ปา้ ยอยู่เหนือช่องเปดิ ชนั้ 2
• เหนือประตูชั้น 1
• และอยู่บนกันสาดช้นั 1

• ประตูบานเปิด เพื่อให้เช่ือมกิจกรรมภายนอกและภายในอาคารด้วยการ
มองเห็น ใช้ประตูบานเปิด หรอื การใช้กระจกที่มีลักษณะสอดคล้องกับบรบิ ท
เดิม

• หน้าต่าง ระบบช่องเปิด รกั ษาระดับของช่องเปิดให้อยู่ในแนวเดียวกันสรา้ ง
ความเช่อื มโยงทางสายตา สามารถใชว้ สั ดุอื่นท่ีเหมาะสม

อาคารหัวมุม อาคารใช้สีต่าง
เพื่อให้เป็นเอกลักษณ์ให้กับแนว
ถนน อาคารควรเป็นอาคารที่มี
ก า ร ใช้ ง า น ต ล อ ด ทั้ง ก ล า ง วั น
กลางคืน ความเข้มสี 40-50 %
เป็นสหี ลัก

จัดระเบียบพืน้ ที่ค้าขายตามแนวฟุตบาท

-กาหนดเวลาการค้าขาย
-กาหนดขอบเขตการตั้งรา้ น
-ปรบั ปรุงทางเดินใหเ้ ดินได้สะดวกมากขึน้
-กาหนดสีของรม่

Conclusion

URBAN CONSERVATION PAGE 217

แนวทางปรบั ปรุงภูมทิ ัศน์เส้นทางสัญจรหลัก
ถนนวิสุทธก์ิ ษัตรยิ ์

แนวทางการปรบั ปรุงอาคาร •ส่วนมากเป็นท่ีอยู่อาศัย ของคนใน
ชุมชนเดิม
• ช้นั 1 เปิดพื้นท่ีหน้าอาคารใหส้ ามารถรบั รูแ้ ละเข้าถึงได้ง่าย เพราะสว่ นมาเป็นอาคาร
สานักงาน โชว์รูม •ตึกแถวมีความสงู 3-5 ชั้น
•ป้ายรา้ นติดตั้งแตกต่างกันหลายระดับ
• ป้ายรา้ นค้าจะอยู่ในแนวระดับสายตาไปจนถึงระดับที่สามารถมองเห็นได้จากบน •หน้าต่างมีหลากหลายรูปแบบ
สะพานพระราม 8
• ช้ัน 1 เป็นพานิชยกรรมขนาดใหญ่
• อาคารทมี่ คี วามสงู เกิน 2 ช้ัน ควรมี facade หรอื เปน็ หน้ารา้ น
• ชัน้ 1-2 ไมค่ วรมสี ่ิงบดบัง สรา้ ง eye on street
• สีเป็นโทนสว่าง เน่ืองจากใต้สะพานค่อนข้างทบึ ใต้สะพานพระราม 8

USER ผ้อู ยูอ่ าศยั ดังเดิม, นักท่องเที่ยว กันสาด ยื่นตรงไมบ่ งั ด้านหน้าอาคาร
ย่ืนออกจากตัวอาคารเท่ากับขนาด
ฉากบัง facade อาคารท่ีอยู่อาศัยที่มี ตาแหน่งคอนเพรสเซอรแ์ อร์ ฟุตบาท (2m) อยู่ระดับ 3.5m จาก
ระเบียง บดบังช้ัน 3 ขึ้นไป เพื่อความ อาคารท่ีปรับปรุงให้อาคารมี พื้นดินเหนือช่องลม
เป็นส่วนตัวและความสวยงาม ความ การติดแอร์ รา้ นอาคาร ทพ่ี กั ติดไฟใต้กันสาด ( cool light )
เข้มของสี 30-40% ตาแหน่งอยู่ในระนาบเดียวกัน ป้ายรา้ น อยู่ระดับเหนือช้ัน 1 แต่ไม่
มรี ะแนงก้ันสีเดียวกัน บังช่องเปิดช้ันบน สรา้ ง eye on
street
สี สีคล้ายกับวังบางขุนพรหมทั้งแนว
เพื่ อ ดึ ง ค น ไปสู่ ส ว นส า ธ า ร ณ ะ ริม
แม่น้าเจ้าพระยา สีอ่อนเป็นสีหลัก สี
เข้มเป็นสีขององค์ประกอบอ่ืนๆ เช่น
กรอบประตหู น้าต่าง

PAGE 218 URBAN CONSERVATION #302 #320

แนวทางปรบั ปรุงภมู ิทัศน์เสน้ ทางรมิ นา้ •ที่พักอาศัยสูง 2-4 ช้ัน Urban Renewal
คลองบางลาพู •ตึกแถวมีความสูง 4-5 ช้ัน
•มสี ่ิงของวางกีดขวางทางเดิน Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises1
ขยายพนื้ ท่รี มิ คลองบางลาพใู หส้ ามารถจัดกิจกรรมต่างได้ •ฝ่ งั ตรงข้ามเปน็ ชุมชนรมิ คลองทมี่ ี 2
-ขยายทางเดินรมิ คลองบางลาพู การยื่นระเบียงออกมาแบบไม่เปน็ 3
-กาหนดขอบเขตการตั้งรา้ นค้า ระเบียบ 4
-เพิม่ รม่ เงา แนวทางการปรบั ปรุงอาคาร
-พ้ืนที่จัดกิจกรรมค้าขาย งานประเพณีของวัดและชุมชน • ชั้ น 1 - 2 ส่ ว น ม า ก เป็ น ที่ พั ก
-นาสง่ิ กีดขวางออก
-กาหนดการปรบั ปรุงอาคาร อาศัยเดิม โดยยังคงรู ปแบบ
ของวสั ดทุ ่เี ปน็ ไม้
• เปิดพื้นที่ช้ัน 1 บางอาคารให้
เป็นอาคารพาณิชย์เพ่ือรองรับ
ก ลุ่ ม นั ก ท่ อ ง เที่ ย ว ที่ จ ะ เข า ม า
โดยยังคงรูปแบบของวัสดุท่ีเป็น
ไม้
• ชั้น 2-4 บางอาคารที่ไม่ถูกใช้
ง า น อ า จ จ ะ เ ป ลี่ ย น เ ป็ น
SHARING HOUSING เพื่อ
รองรบั กลุ่มนักทอ่ งเทย่ี ว
• จัดทา FACADE หน้าอาคารช้ัน
2-4 เพ่ือช่วยในเรอื่ งของมุมมอง
และแยกประเภทอาคาร
• เว้ น ร ะ ยะร่น อ าค าร ให้อยู่ ใน
ระนาบเดียวกัน
• ใช้วัสดุอาคารท่ีสอดคล้องกับ
อาคารด้ังเดิม

Conclusion

URBAN CONSERVATION PAGE 219

แนวทางปรบั ปรุงภมู ิทัศน์เส้นทางตรอกซอย
ตรอกซอย บ้านพานถม ซอยวดั ตรที ศเทพ

การกาหนดอาคารเดียวกับถนนสามเสน อาคารหัวมุมใช้สีโดดเด่น สร้าง
เอกลักษณ์ใหก้ ับพ้นื ท่ี ส่งเสรมิ ให้มงี านใชง้ านทีห่ ลักหลาย

ตรอกซอย วัดปรนิ ายก

• นาต้นไม้และสง่ิ ของทวี่ างตามทางออก
• ปรบั ปรุงทางเดินเทา้ แบง่ ออกจากถนนอย่างชัดเจน
• ติดต้ังไฟเพ่ือให้สามารถใชง้ านได้ตอนกลางคืน
• ปรับปรุงเส้นทางซอยวัดปรินายกที่จะเช่ือมต่อจากตลาดรมิ คลองบางลาพูไปยังวัดปริ

นายก เพ่ือเป็นเส้นทางลัดในการเดินท่องเท่ียวท่ีจะส่งเสริมกิจกรรมชุมชนและร้านค้า
ภายในชุมชน

ตรอก ซอยลาพู

• ปรบั ปรุงทางเดินแยกสใี ห้ชัดเจน เพ่มิ แสงไฟ
• เพม่ิ สัญลักษณ์บอกทาง เช่น street art ป้ายบอกทาง
• ปรบั ปรุงเสน้ ทางซอยลาพทู จี่ ะเชอื่ มต่อ ปอ้ มพระสเุ มรุวดั สงั เวชและวดั บางขนุ พรหม เพือ่ เปน็

เส้นทางลัดในการเดินทอ่ งเทยี่ วทจี่ ะสง่ เสรมิ กิจกรรมชุมชน เชน่ ดรุ ยิ ประณีต รา้ นค้าต่างๆใน
ซอย

PAGE 220 URBAN CONSERVATION #302 #320

ข้อเสนอการปรบั ปรุงการใชง้ านอาคาร Urban Renewal

Sharing Housing 1

อาคารบางส่วนไม่มีการใช้งานหรอื บางอาคารมีการใช้งานแค่ส่วนช้ันล่างเพื่อประกอบกิจการ ช้ันบนไม่มีการ Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises
ใช้งาน sharing housing เป็นการปล่อยพื้นท่ีบางส่วนที่ไม่ได้มีการใช้งานให้คนภายนอกมาเช่า เช่น การเปิด
รา้ นชน้ั 1 ช้ัน 2-3 ปรบั ให้คนด้านนอกมาเช่า บ้านแบ่งบางห้องให้คนนอกเชา่

2

พื้ น ท่ี ร อ ง รั บ ผู้ อ ยู่ อ า ศั ย ใ ห ม่ เ ช่ น 3
นั ก ท่ อ ง เท่ี ย ว ศิ ล ปิ น นั ก ศึ ก ษ า ใน 4
รูปแบบ Homestay Hostel หอพัก

ทาบันไดทางขนึ้
ต้ังแต่หน้าอาคาร

Conclusion

URBAN CONSERVATION PAGE 221

PAGE 222

ภาพถ่ายโดย : สุทธลิ ักษณ์ อุกประโคน

Urban Renewal

1

URBAN REDEVELOPMENT Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2
3
PROJECT 3

4

URBAN REDEVELOPMENT : กำรพฒั นำฟ้ นื ฟูเมือง
การพฒั นาพื้นทเี่ คยถูกพัฒนาเดิมจากความเสอ่ื มโทรม เป็นพิ้นทใี่ หม่
ตอบสนองศกั ยภาพและการใช้งานใหม่ของเมอื ง โดยการรอื้ รา้ งสรา้ งใหม่

Conclusion

PAGE 223

URBAN REDEVELOPMENT PROCESS

01
Case study

ศึกษาสาเหตุความจําเป็นในการพัฒนาฟ้ ืนฟูโครงการ
วัตถุประสงค์ของโครงการ แนวความคิดในการออกแบบ
วางผัง เคร่ืองมือท่ีใช้ในการออกแบบ ผังแม่บทและ
รายละเอียดของการออกแบบ การดําเนินโครงการและ
การแบ่งช่วงการพัฒนา (Redevelopment Phasing)
จากโครงการท่ีได้ดําเนินการไปแล้วจากต่างประเทศ

02
Site Analysis & Vision-Concept

ศึกษาและวิเคราะห์พื้นที่ทางกายภาพ ข้อกําหนด
ต่างๆรอบสถานี กรรมสิทธ์ิที่ดิน โครงการพัฒนา
โดยรอบ ผลกระทบของรถไฟฟ้าและโอกาส เพื่อ
กําหนดวิสัยทัศฯในการพัฒนาพ้ืนที่และออกแบบผัง
แนวคิดการพฒั นา

03
Urban Redevelopment Project

จัดทํา SWOT และวิเคราะห์ผู้ใช้ปัจุบัน-อนาคต ความ
ต้องการและโอกาสของพื้นที่ และจัดทําข้อกําหนดการ
ออกแบบรูปแบบกิจกรรมและอาคารต่างๆให้เหมาะสม

PAGE 224 URBAN REDEVELOPMENT

SITE LOCATION Urban Renewal

1

ทางพเิ ศษศรรี ชั -วงแหวนรอบนอก สถานีกลาง ถนนวภิ าวดีรงั สิต Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2
บางซอื่ 3
ถนนประชาช่นื ทางพเิ ศษศรรี ชั
ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี ถนนพหลโยธนิ
สถานีเตาปูน ถนนกาแพงเพชร
ถนนประชาราษฎ์สาย2
ถนนเตชะวณิช

รฐั สภา

4

0 200 400 800 1600m

พ้ืนท่ีโครงการตั้งอยู่ในพ้ืนท่ีเขตบางซ่ือ ที่ต้ังทางตะวันตกติดแม่น้าเจ้าพระยา ตะวันออกติดโครงการสถานี Conclusion
กลางบางซ่ือ ทางใต้ติดพื้นท่ีทางทหารและรฐั สภาแห่งใหม่ ในพ้ืนทม่ี ีถนนสายสําคัญหลายเส้น เช่น ถนนประชาราษฎ์สาย
2 ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี ทางพิเศษศรรี ชั -วงแหวนรอบนอก และถนนประชาช่ืน มีคลองท่ีสําคัญคือ คลองบางซ่ือ คลอง
เปรมประชากร และคลองประปา ซึ่งพื้นท่ีแห่งนี้ถือว่าเปน็ พ้ืนท่ีแห่งโอกาศในการพัฒนาและการเติบโตทางเศรษฐกิจจาก
โครงการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อซึ่งถือเป็นศูนย์กลางการคมนาคมระบบรางระดับภูมิภาค ส่งผลให้พื้นท่ีโดยรอบมี
ศักยภาพในการพัฒนารอบสถานีด้วยการใช้ประโยชน์ผสมผสานเพ่ือให้เปน็ แหล่งเศรษฐกิจใหม่ของเมือง

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 225

SITE ANALYSIS

1) ผลกระทบการเวนคืนรถไฟฟ้าสมี ่วงใต้

แนวเส้นทางการเวนคืนท่ีดินต้ังแต่แยกเตาปูน
ไปจนถึงราษฎรบ์ ูรณะ โดยทภ่ี ายในพื้นทศี ึกษา
น้ันจะมีการสร้างถนนท่ีมีเขตทาง 30 เมตร
เ ชื่ อ ม ต่ อ จ า ก ถ น น ท ห า ร ไ ป ยั ง ถ น น
ประชาราษฎรส์ าย 2

รถไฟฟ้าสายสมี ่วง
ส่วนต่อขยายสายสมี ่วงใต้
รถไฟฟ้าสายสีนา้ เงนิ
แนวพฒั นาถนน(ขยายเขตทาง,ตัดใหม)่
แปลงทดี่ ิน
แนวเวนคืนทดี่ ิน

ผลกระทบทำงด้ำนกำยภำพ ผลกระทบทำงด้ำนสงั คม ผลกระทบทำงด้ำนเศรษฐกิจ

• ความกว้างของถนน : การพัฒนาถนนท่ีมีความ • Gentrify ด้ ว ย เ ค รื่ อ ง มื อ ข อ ง • การเข้ามาของบุคคลใหม่ใน
กว้างเขตทาง 30 เมตร จากความกว้าง พื้นที่เดิมท่ี ภาครัฐ (การเวนคืนที่ดิน) อาจ พื้นท่ี ส่งผลถึงการปรับตัว
ปัจจุบันมีการรวมตัวกันอยู่จะถูกแบ่งออกเป็นสอง ส่งผลกระทบต่อจิตใจ และชุมชน ของผู้ที่อยู่ในพ้ืนที่เดิม เพื่อ
ฝ่ งั คือฝ่ งั ทศิ ทิศตะวันออก และทิศตะวนั ตก ต อ บ รับ ค ว า ม ต้ อ ง ก า ร ข อ ง
• ส่งผลให้เกิดการเข้ามาของผู้คน บุ ค ค ล เห ล่ า น้ั น ( ก า ร เพิ่ ม
• รูปแบบ การใช้งานอาคาร : รูปแบบการใช้งาน ใหม่ รวมถึงคนรุ่นใหม่ ทําให้พท โอกาสทางเศรษฐกิจ)
อาคารจะมีการเปล่ียนแปลงไปเดิมที่เป็นที่พักอาศัย เกิดการ Regenerate เกิดโครง
ความหนาแน่นตา่ เปน็ พื้นท่ีพัฒนาความหนาแน่นสูง สรา้ งทางสังคมรูปแบบใหม่ • ทําให้คนในพื้นที่ หรือคนใน
ชุมชนมีอาชีพหรอื หน้าที่การ
• ความพลุกพล่าน : พ้ืนทีม่ ีความพลุกพล่านทางด้าน • ส่งผลให้วิถีชีวิตของประชาชนใน ง า น กั น อ ย่ า ง ทั่ ว ถึ ง ( เกิ ด
การเดินทางมากข้ึนท้งั ทางถนนและทางรถยนต์ ใน ชุ ม ช น บ ริ เว ณ ใ ก ล้ เ คี ย ง พื้ น ที่ แหล่งงานเพ่ิมขึ้น)
ตัวพ้ืนท่ีมีการซ้อนทบั กันถึงสองสถานีทจ่ี ะกลายเปน็ โครงการบางกลุ่มเปล่ียนแปลงไป
แหล่งเปล่ียนถ่ายขนาดยอ่ มในบรเิ วณ

PAGE 226 URBAN REDEVELOPMENT

SITE ANALYSIS Urban Renewal

2) โครงการพฒั นาขนาดใหญใ่ นและรอบพื้นท่ี รฐั และเอกชน Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises1
2
โครงการพน้ื ที่สเี ขียวรฐั บาลภายในพืน้ ท่ี 3
โครงการรฐั บาลภายในพน้ื ที่
โครงการรฐั บาลภายนอกพืน้ ที่
โครงการเอกชนภายในพืน้ ท่ี
โครงการเอกชนภายนอกพนื้ ท่ี
โครงการท่ีอยู่อาศัยพัฒนาโดยเอกชน
ภายในพื้นที่
โครงการท่ีอยู่อาศัยพฒั นาโดยเอกชน
ภายนอกพืน้ ที่

โครงกำรสถำนีกลำงบำงซอ่ื

www.realist.co.th/blog/ 4Conclusion

โครงการสถานีกลางบางซื่อ www.realist.co.th/blog/
เจ้าของโครงการ : รฐั ฯ
ทต่ี ้ัง : ภายในพน้ื ทยี่ ่านบางซื่อ PAGE 227
พ้ืนทใ่ี ช้สอยรวม : 274,192 ตร.ม.
พัฒนาโดย : การรถไฟแห่งประเทศไทย
ประเภทโครงการ : สถานีรถไฟ [โครงสรา้ งพ้ืนฐาน]
โครงการสรา้ งเมื่อ : พ.ศ. 2556 [2013]
โครงการเสรจ็ สนิ้ : พ.ศ. 2564 [2021]
ความโดดเด่นของโครงการ : จดุ เชื่อมการคมนาคม

ขนาดใหญ่ และเปน็ แหล่งดึงดดู ผู้คนในพนื้ ที่
รายละเอียดเพิม่ :อนาคตมีศักยภาพเปน็ จดุ ดึงนัก

ลงทนุ เข้ามาพัฒนาในพื้นทต่ี ่อไป

URBAN REDEVELOPMENT

สปั ปำยะสภำสถำน สปั ปายะสภาสถาน
เจ้าของโครงการ : รฐั บาล
https://arsomsilparchitect.co.th/en/project/sappaya-sapasathan-2/ ที่ตั้ง : ภายนอกพ้นื ทศี่ ึกษา
ขนาดพื้นท่ี : พื้นท่ีใช้สอย 424,000 ตร.ม. บนท่ดี ิน 120 ไร่
พัฒนาโดย : รบั เหมาโดย Sino-thai / ออกแบบโดย สงบ ๑๐๕๑
ประเภทโครงการ : รฐั สภา
โครงการสรา้ งเม่ือ : คาดว่าจะแล้วเสรจ็ 1 พ.ค. 2564
ความโดดเด่นของโครงการ : อาคารของรฐั ท่ใี หญ่ทสี่ ดุ ในโลก

เปน็ อันดับ 2 รองจากตึกเพนตากอนในสหรฐั อเมรกิ า
(600,000 ตร.ม.)
รายละเอียดเพ่มิ : มีการเวนคืนท่ีดินชุมชนตระกูลดิษฐ์ ประชากร
กวา่ 40 ครอบครวั , ชุมชนบา้ นพักองค์การณ์ทอผา้ 93
ครอบครวั โดยทาํ ข้อตกลงและสรา้ งอาคารทาวเฮ้าส์
2 ชั้นบรเิ วณทร่ี าชพสั ดคุ รอบครวั ละ 12 ตรว, รอ้ื อาคาร
เรยี นอายุกว่า 80 ปขี องโรงเรยี นโยธนิ บูรณะ
งบประมาณ : 12,000 ล้านบาท

1 โครงกำร SCG สำนักงำนใหญ่ บำงซอ่ื 2 โครงกำร PTT Head Office

2

6 1 https://www.facebook.com/SCGBrand/posts/824862760978390 https://www.page365.net/all-articles/wholesale-store-in-chatuchak-market
57
3 โครงการ ตลาดจตุจักร 4 โครงกำร ตลำด อ.ต.ก.

3
4

https://www.page365.net/all-articles/wholesale-store-in-chatuchak-marke https://www.page365.net/all-articles/wholesale-store-in-chatuchak-market

5 โครงกำร Gateway Bangsue 6 โครงกำร 333 Riverside 7 โครงกำร The Tree Interchange

https://www.meinhardt.net/projects/gateway-bang-sue-2/ https://thinkofliving.com https://thinkofliving.com/

PAGE 228 URBAN REDEVELOPMENT

SITE ANALYSIS Urban Renewal

กรรมสทิ ธแ์ิ ปลงทดี่ ิน 3) กรรมสทิ ธิ์ รูปแบบและขนาดแปลงท่ีดิน 1
รำคำทดี่ ิน
วเิ คราะหข์ นาดและรูปแบบแปลงท่ดี ิน Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises

• บรเิ วณ MRT บางซอ่ น

รูปแบบทด่ี ินโครงการคอนโดขนาดใหญ่และ 2
ชุมชนที่มีทอ่ี ยู่อาศัยหลายรูปแบบ 3
ราคาทีด่ ินประเมิน (บาท/ตรว)
• บรเิ วณถนนประชาราษฎร์ สาย2

รูปแบบทีด่ ินทม่ี ีชุมชนแออัดและรูปแบบ 4
ทาวน์เฮาส์ รวมถึงตึกแถวบรเิ วณใกล้กัน
• ถนนเรยี บคลองประปา

รูปแบบทดี่ ินหน้าแคบโดยทสี่ ว่ นใหญ่ Conclusion
อาคารจะเปน็ บ้านเด่ียวและทาวน์เฮาสน์

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 229

SITE ANALYSIS

4) typology ความกวา้ งของถนน ทวี่ า่ ง และอาคารประเภทต่างๆ

ถนนในปจั จุบนั

ถนนในอนำคต

• อำคำรและภำพตัด พนื้ ที่บรเิ วณถนนประชำรำษฎรส์ ำย2
ผลกระทบของทางด่วน ทางรถไฟที่สง่ ผลต่อชมุ ชน
อาคารส่วนมากอยูต่ ิดกับถนนหลักต่างๆ ตามแนวรถไฟฟา้
รวมถึงใกล้ทางเข้าออกของสถานี ส่งผลใหม้ ีโอกาสพฒั นา
อาคารเพ่ือรองรบั การเข้ามาของพาณยกรรมและนักทอ่ งเทย่ี ว
อาคารมีเอกลักษณ์อยูท่ มี่ ีลายฉลเุ ปน็ ส่วนหนึ่งของฟาสาด

PAGE 230 URBAN REDEVELOPMENT

• อาคารและภาพตัด พืน้ ท่ีบรเิ วณรมิ ถนนประชาช่ืน Urban Renewal
อาคารรมิ ถนนประชา
Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises1
ช่ืน เป็นตึกแถว ส่วนริมคลอง 2
ประปาเปน็ ทาวน์เฮ้าส์สูง 3 ชั้น
มีพ้ืนทจี่ อดรถด้านหน้าตัวบ้าน
บรรยากาศค่อนข้างรม่ รนื่
• อำคำรและภำพตัด ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี
บรเิ วณสถำนีรถไฟฟำ้ บำงซ่อน

อาคารรมิ ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี มีลักษณะเปน็ พาณิชยกรรม 3
รวมถึงท่ีพักอาศัย ตึกสูง คอนโดมิเนียม ส่วนใหญเ่ ปน็ อาคารสูง 3-10 ชั้น 4
ผลกระทบของโครงสรา้ งสถานีท่สี ง่ ผลต่อชมุ ชน
1. ผลกระทบเชิงลบ ด้านมลพษิ ทางเสียงและทศั นวสิ ยั ต่อชมุ ชน
2. ด้านอ่ืนๆ Typology อาคารในพ้ืนทใี่ นอนาคต อาจจะเปล่ียนไปตาม

ศกั ยภาพของการเขา้ มาลงทนุ
• อำคำรและภำพตัด พืน้ ท่ีชมุ ชนแออัด เลียบทำงรถไฟบำงซื่อ-ขนส่งหมอชิต

พื้นท่ีเลียบชุมทางรถไฟบาง
ซื่อ บรเิ วณทิศเหนือ ที่มีขนส่งหมอชิต
ทางด่วนและอู่รถไฟ อาคารมีลักษณะ
เ ป็ น ชุ ม ช น แ อ อั ด โ ค ร ง ส ร้ า ง ไ ม่
แข็ ง แร ง ส่ ว น ให ญ่ ใช้ วั ส ดุ ไ ม้ แ ล ะ
สังกะสี เปน็ ทพ่ี ักอาศัยสูง 1-2 ชั้น

Conclusion

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 231

SITE ANALYSIS

5) การใชป้ ระโยชน์ทด่ี ินในปจั จบุ นั และรูปแบบการใช้ประโยชน์อาคารประเภทต่างๆ

ประเภทท่ีพักอำศัย

บา้ นเดี่ยว คอนโดมเิ นียม

ประเภทพำณิชยกรรม

TESCO ประชาช่นื Mixt Chatuchak

ประเภทผสมผสำน ประเภทอ่ืนๆ (สถำนี) ลักษณะความขัดแยง้ ในพื้นที่

ความขัดแย้งของพื้นท่ี ส่งผล
ให้ เมื องที่อยู่ต่ากว่ามี สภาพความ
เป็นอยู่ที่ไม่ค่อยดี เช่นบ้านเดี่ยวท่ี
สรา้ งมาก่อนอาคารคอนโดมิเนี่ยม ไม่
ว่ า จ ะ เป็ นในเร่ือ ง ข อง แส ง เง า ล ม
ทิวทัศน์ และความสกปรก

PAGE 232 URBAN REDEVELOPMENT

SITE ANALYSIS Urban Renewal

6) ขอ้ กาหนดการใชป้ ระโยชน์ท่ดี ิน (รา่ งปรบั ปรุงครง้ั ท4่ี ) และกฎหมายท่ีเก่ียวข้อง

1

Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2

3

4

กฎหมายควบคุมอาคารตามข้อบญั ญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2542

Conclusion

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 233

SITE ANALYSIS

7) การวิเคราะห์จานวน Unit ด้านพาณิชยกรรม ทีอ่ ยู่อาศยั และ
ขอ้ มูลด้านอสังหารมิ ทรพั ย์ในพ้ืนที่

พาณิชยกรรม ท่ีอยู่อำศัย อุตสำหกรรม

ในด้านวิเคราะห์จํานวน Unit ด้านพาณิชยกรรม ที่อยู่ ในด้านวิเคราะห์ความสูงอาคาร Unit ด้านพาณิชยก
อาศัยและข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ แสดงให้เห็นตัว รรม ท่ีอยู่อาศัยและข้อมูลด้านอสังหารมิ ทรพั ย์ในพื้นท่ี แสดงให้
ปริมาณจํานวนอาคารที่พักอาศัยท่ีมีในปริมาณมาก ในพื้นที่ เห็นตัวปรมิ าณจํานวนอาคารความสูงระดับเแลี่ยสูงสุดเป็นชนิด
บรเิ วณศึกษา รวมไปถึงตัวอาคารที่ถูกทิ้งและขาดการใช้งานใน อาคาร 2 ช้ันและ อาคารช้ันเดียวโดย มีอาคาร 3-4 ช้ันกระจาย
พื้นที่อีกจํานวนหน่ึง ตัวออกไป ตามชุมชนและบรเิ วณแนวติดถนนเปน็ หลักโดยมักเปน็
ลักษณะอาคารชุดหรอื ตึกแถวมากกว่าในลักษณะอาคารเดี่ยว
ในแง่ของอาคารพานิชยกรรมมีการกระจายตะวค่อนข้าง มัีจํานวนในน้อแยงใ่ขนอพง้ืนดท้าน่ีบอราเิ วคณารศสึกูงษในาลหักาษกณเทะียบ10กับช้ันจขํา้ึนนไวปนคป่อรนมิ ขา้าณง
ต่าและมีการกระจุกตัวอยู่ท่ีบริเวณสถานีรถไฟฟ้าหมอชิตและ อาคารที่มีความสูงน้อยกว่าซึ่งขัดกับการพัฒนาพื้นที่ในอนาคตที่
สถานีรถไฟฟ้ากําแพงเพชร กระจายตัวออกไปตามพื้นที่บรเิ วณ มี FAR สูงมากข้ึนบรเิ วณรอบสถานี
ถนนกําแพงเพชรเปน็ หลัก

PAGE 234 URBAN REDEVELOPMENT

SITE ANALYSIS Urban Renewal

8) การวิเคราะห์ Buildable Area ตามความกว้างถนนเดิมและ Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises1
แปลงท่ีดินรูปแบบเดิม (ตาม FAR และ OSR) 2

BUILDABLE AREA 1
พ้ืนท่กี ารใช้ประโยชน์ทด่ี ิน ย.8-3
FAR 6:1
OSR 5%
ขนาดแปลงทด่ี ินเฉล่ีย 1 งาน 50 ตารางวา

( 600 ตารางเมตร )

BUILDABLE AREA 2 3
พ้ืนท่กี ารใช้ประโยชน์ทดี่ ิน พ.3-6 4
FAR 7:1
OSR 4.5%
ขนาดแปลงที่ดินเฉลี่ย 1 งาน 48 ตารางวา

( 616 ตารางเมตร)

BUILDABLE AREA 3 Conclusion
พื้นทก่ี ารใช้ประโยชน์ทดี่ ิน ย.9-3
FAR 7:1
OSR 5%
ขนาดแปลงทด่ี ินเฉล่ีย 2 งาน 15 ตารางวา
( 860 ตารางเมตร ) 65,000 ต่อตารางวา
117,000 ต่อตารางวา
พ้ืนทก่ี ่อสรา้ งหัก OSR 5% 859 ตารางเมตร

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 235

STRENGTHS จุดแข็ง

1. ทางด่วนศรรี ชั อยูท่ ิศเหนือของบรเิ วณไซต์ ทําให้ 5. พนื้ ที่สเี ขยี ว ทําให้เพม่ิ ความรม่ รน่ื และเพ่ิมพื้นที่ทํา
การ สญั จรระหว่างในไซต์และนอกไซต์เป็นไปได้ กิจกรรมของผู้คนในละแวกนี
อย่างมปี ระสทิ ธภิ าพขน้ึ
6. พ้นื ท่ีบรเิ วณสถานีกลางบางซ่ือ เปน็ กรรสทิ ธิ์ของ
2. เสน้ ทางสัญจรหลัก ถนนประชาชื่น ถนนกรุงเทพ- การรถไฟ สามารถพัฒนาได้เลย
นนทบุรเี ชอ่ื มต่อไปยังพ้นื ท่ีเขตใกล้เคียง
7. เสน้ ทางน้ามรี ะบบท่อระบายนา้ ทําให้เม่ือเกิดนา้
3. พน้ื ท่ีสามแยก มีmrtมาบรรจบกัน และมกี าร ท่วมสามารถระบายน้าออกไปยังแมน่ า้ เจ้าพระยา
กําหนดการใชป้ รโยชน์ท่ีดินโดยมค่า far 7:1 ทําให้ ได้ดี
มกี ารขยายตัวของที่อยู่อาศัยในแนวตั้งในพนื้ ท่ี
เปน็ จํานวนมาก สามารถรองรบั ผู้พกั อาศัยได้ 8. พื้นท่ีด่านล่างของไซต์มกี ารใช้ประโยชน์ที่ดินโดย
จํานวนมาก มีค่า far 7:1 ทําให้เกิดการพฒั นาต่อเนื่องจาก
สถานีกลางบางซ่ือลงไปยังทิศใต้ขอไซต์ได้
4. พ้นื ที่ของการรถไฟ สามารถพฒั นาได้
5. เปน็ พืน้ ที่สว่ นราชการท่ีไม่สามารถพัฒนา จุดอ่อน
WEAKNESSES
พ้ืนท่ีในสว่ นตรงน้ีได้
1. เปน็ พื้นที่บา้ นพักของบุคลากรที่ทํางานในสถานีรถไฟเก่า 6. พนื้ ที่รอบบรเิ วณสถานีรถไฟฟา้ เตาปูนและบาง
มีลักษณะเป็นบ้านไมเ้ ก่า ยากต่อการเข้าไปพฒั นาเพราะ
เป็นพ้นื ที่ปดิ โพเปน็ พนื้ ท่ีที่ยังไม่สามารถพฒั นาให้สามารถใช้
งานได้อยา่ งมีประสิทธิภาพ
2. ชุมชนแออัดเดิมที่ไม่มีถนนเชือ่ มต่อเข้าถึงตัวบา้ น เปน็ 7. ขาดส่งิ อํานวยความสะดวกและบรกิ ารทางการ
บ้านไม้ 1-2 ช้ัน พื้นท่ีว่างระหวา่ งชุมชนเป็นที่ทิ้งขยะ ท่องเท่ียวท่ีได้มาตรฐาน เช่น ป้ายช้ที างแหล่ง
ท่องเท่ียว ศูนยบ์ รกิ ารการท่องเท่ียว
3. พน้ื ที่บรเิ วณสถานี แต่ไม่ได้รบั การพัฒนาเพราะผู้ถือ 8. มพี นื้ ที่จดุ อ่อนน้าท่วมในพ้ืนที่ และชุมชน
ครองท่ีดินไม่ให้สิทธ์ิ ดั้งเดิมมีพ้นื ที่ตา่ กว่าระดับถนนเส่ียงต่อการเกิด
ปัญหา ความเดือดรอ้ นให้กับประชาชนท่ีพกั
4. ชุมชนรถไฟ บ้านไม้เก่า ไม่มกี ารพัฒนา พน้ื ท่ีว่าง อาศัยในพืน้ ที่
กลายเป็นพ้ืนท่ีรกรา้ ง พ้ืนท่ีติดถนนก็ทรุดโทรมไมน่ ่าเขา้
ใช้งาน โอกำส

OPPORTUNITIES 4. ดึงคนให้เข้ามาดรู ฐั สภาใหม่ เพ่มิ
สถานที่ท่องเที่ยวที่มีเอกลักษณ์ให้กับ
1. เซน็ ทรลั ลาดพรา้ ว สามารถดึงคนจากภายนอกให้ พ้ืนท่ี
เขา้ มาในพน้ื ที่ได้มากขึน้
5. พื้นท่ีรมิ น้าท่ีสามรถเชือ่ มต่อกับการ
2. สถานีกลางบางซ่ือ ในอนาคตจะเป็นจดุ เปล่ียนถ่าย สญั จรทางน้า และเปน็ พน้ื ท่ีท่องเท่ียว
ระบบรางท่ีใหญท่ ี่สดุ ในประเทศไทย ทําให้เกิด ของนักท่องเท่ียว มโี อกาสในการ
ความหนาแน่นของผู้คนที่เขา้ มาใช้งาน เพิม่ โอกาส พฒั นาเป็นพื้นท่สี าธารณะรมิ น้า และ
ในการเขา้ ถึงของพนื้ ท่ีในบรเิ วณนี้ เป็นพนื้ ที่ทม่ี เี อกลักษณ์ได้

3. ตลาดนัดจตุจักร ปัจจุบนั เปน็ พื้นที่การค้าท่ีสําคัญ
ของกรุงเทพมหานคร ทําให้ดึงดดู กล่มุ นักท่องเที่ยว
และกล่มุ วยั รุน่ เขา้ มาในพนื้ ท่ีได้

THREATS อุปสรรค

1. ปัญหาปรมิ าณการจราจรหนาแน่นในเสน้ ทางถนนสาย 2. พ้นื ท่ีทางราชการ ปรบั ปรุงแก้ไขได้ยาก ไม่
หลักที่เชือ่ มต่อสู่เขตเมอื งชั้นใน ในช่วงเวลา เรง่ ด่วน ซึ่งยัง สามารถเปลี่ยนแปลงการใชป้ ระโยชน์ได้
สง่ ผลให้เกิดปัญหามลพิษในพืน้ ที่ พนื้ ที่เดิมไมน่ ่าใชง้ านพื้นท่ีดไู ม่เป็นมิตร

SITE ANALYSIS 3. การพัฒนาพน้ื ที่แหล่งน้าให้สะอาดเป็นไปได้
ยาก เน่ืองจากระบบคลองมีการเช่ือมต่อใน
9) SWOT MAP หลายพน้ื ท่ี ส่งผลให้เกิดปญั หาขยะในแหล่ง
นา้ ท่ีมาจากพน้ื ที่อื่น

4. ขาดความรว่ มมือในการพฒั นาพ้นื ท่ีรว่ มกับ
ภาคเอกชน หน่วยงานของรฐั และประชาชน
อยา่ งจรงิ จัง

PAGE 236 URBAN REDEVELOPMENT

Urban Renewal

STUDENT PROJECTS OF Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises1
URBAN REDEVELOPMENT 2
3
PROJECT 3 4
สัญลักษณ์ #000 หมายถึงรหัสของนิสิตทอ่ี อกแบบวางผัง
หมายเลขมุมซ้ายบน แสดงลาดับและชื่อของแต่ละโครงการออกแบบวางผัง

Conclusion

1. RHYTHM CITY

VISION “ วถิ ีชวี ติ แบบ Rhythm city กำรอยู่อำศยั ท่ีมจี ังหวะในชวี ติ "

ยุทธศำสตร์

• ส่งเสรมิ การพัฒนา พ้ืนท่ีแหล่งงาน พื้นท่ีพักอาศัย พ้ืนท่ีสาธารณะ พ้ืนท่ี
พาณิชยกรรม และการคมนาคม โดยมีสถานีกลางบางซื่อเปน็ ศนู ย์กลาง

• พัฒนาการเช่ือมต่อผ่านทางการขนส่งมวลชนเปน็ หลักของการเชื่อมต่อเพื่อ
จังหวะของการเดินทางไปยงั จุดต่างๆ

• พัฒนาบรรยากาศ และทัศนียภาพให้ตรงกับจังหวะ วิถีชีวิตของผู้คนที่จะ
เข้ามาใช้งานในพื้นทีต่ ามช่วงเวลาที่แตกต่างกัน

• สรา้ งสรรค์ย่านแต่ละย่านให้มีจังหวะ ท่ีแตกต่างกันตามลักษณะการใช้งาน
และเวลา

• ใช้แสงธรรมชาติ บรรยากาศ ในการกําหนดจังหวะของแต่ละพื้นท่ีของย่านบางซื่อ

PAGE 238 URBAN REDEVELOPMENT #304 #305 #317 #318 #332

Rhythm city CONCEPT Urban Renewal

“ช่วงเวลา กับสถานท่ีที่แตกต่างกัน Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises1
ก่อเป็นจังหวะที่แตกต่างกัน แต่ละ 2
ช่วงเวลาจะมีจังหวะของการเช่ือมต่อ
การคมนาคมท่ีต่ างกั น และแต่ ละ
สถานท่ีก็จะมีจังหวะของการใช้งานท่ี
ต่างกันเช่นกัน ในแต่ละย่าน แต่ละ
พื้นท่ี แต่ละการเชื่อมต่อ จะสามารถ
เข้าถึงทุกพื้นที่ ให้สะดวกต่อการใช้
ชีวิต ด้ วยการพัฒนาบรรยากาศ
และทัศนียภาพให้เข้ากับจังหวะของ
การใชง้ าน และวิถีชวี ิตของเมือง”

PROGRAM CONCEPT 3

4

Conclusion

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 239

PAGE 240 URBAN REDEVELOPMENT #304 #305 #317 #318 #332

Urban Renewal Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises Conclusion
ัผงแม่บท
PAGE 241
PROGRAMATIC PLAN

1
2
3

CONCEPT PLAN

4

URBAN REDEVELOPMENT

พ้นื ทอี่ อกแบบที่ 1 : พ้ืนท่ี A กรรมสิทธิ์ รฟท.

ประกอบไปด้วย
- ห้างสรรพสนิ ค้า 61,387.7 Sqm.
- โรงแรม 53,024 Sqm.
- อาคารสํานักงาน 110,121.8 Sqm.
- คอนโดมิเนี่ยม 38,954.67 Sqm.
- อาคารจอดรถ 19,456.472 Sqm.
- พื้นทกี่ ิจกรรม 70,997.032 Sqm.
- พ้ืนท่ีอาคารรวม 360,364.996 Sqm.

SECTION

PAGE 242 URBAN REDEVELOPMENT #304 #305 #317 #318 #332

พืน้ ทอ่ี อกแบบท่ี 2 : พ้นื ท่ี B กรรมสทิ ธ์ิ รฟท. Urban Renewal

1

Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2

ประกอบไปด้วย 3
- โรงแรม 19,778 ตร.ม. 4
- ห้างสรรพสินค้า 39,3500 ตร.ม.
- พ้ืนที่กิจกรรม 3400 ตร.ม.
- อาคารสํานักงาน 12 อาคาร พื้นที่ 112,444 ตร.ม.
- อาคารจอดรถ 10 ชั้น 2 อาคาร พ้ืนท่ี 23,979 ตร.ม.
- สถานีรถประจําทาง 7485 ตร.ม.

SECTION

Conclusion

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 243

พื้นทอี่ อกแบบที่ 3 : พื้นท่ีแนวเวนคืนสายสีมว่ ง

1. อาคาร mixed use
- รา้ นค้าcommercial
- ททพี่ี ่พี ักักออาาศศัยยั คออพนาโรดเ์ มมนินทเีย์ ม
-
- รา้ นค้า /บรกิ ารต่างๆ

2. อาคารสํานักงาน
3. อาคารจอดรถ
4. พื้นที่ semi - public
5. พ้ืนทีโ่ ล่ง นันทนาการ

SECTION

PAGE 244 URBAN REDEVELOPMENT #304 #305 #317 #318 #332

Urban Renewal Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises Conclusion
พื้นที่ออกแบบที่ 4 : ้พืน ่ีท B กรรมสิทธิ์ รฟท.
1 PAGE 245
2
3 URBAN REDEVELOPMENT
4

2. พัก ก่อน

PAGE 246 URBAN REDEVELOPMENT #301 #307 #319 #335

วสิ ยั ทศั น์และยุทธศำสตรก์ ำรพัฒนำ Urban Renewal

1

Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2

กระจายจุดพักผ่อนและพื้นท่ีส่วนกลางไปใน 3
แต่ละโซนทง้ั โครงการ เพื่อเปน็ พื้นที่ พักเหนื่อย มีพื้นที่ 4
กิจกรรมสําหรับ พักผ่อน ออกแบบแกนมุ่งหมาย
สายตาเพ่ือ พักชม ส่วนการ พักเที่ยว คือการดึงเอา Conclusion
ศั ก ย ภ า พ แ ล ะ วั ฒ น ธ ร ร ม ใน พื้ น ที่ อ อ ก ม า ส ร ้า ง เป็ น
สถานที่ทอ่ งเทยี่ วและรองรบั การเข้ามาของวัฒนธรรม
ใหม่ โดยมียุทธศาสตร์ คือ
• พัฒนาพ้ืนท่ีพาณิชยกรรมและที่พักอาศัยเพื่อ

ตอบโจทย์ความต้องการของคนในและนอกพืน้ ที่
• พัฒนาให้เป็นสถานท่ีแวะพักรองรบั การเข้ามา

ของนักทอ่ งเทยี่ วและนักลงทุน
• การเปล่ียนแปลงการใช้ประโยชน์พ้ืนที่นําพาไปสู่

การเข้ามาของคน
• สรา้ งให้จุดเปล่ียนผ่านการเช่ือมต่อนี้ เป็นความ

ประทับใจแรกของเดินทาง
• สรา้ งศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ แหล่งธุรกิจและ

การลงทุน
• ส่งเสริมแหล่งท่องเท่ียวชุมชนโดยการพัฒนา

เส้นทางการเดินทางที่เข้าถึงได้ปลอดภัยและ
สะดวก

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 247

ผงั ข้อกำหนดกำรออกแบบ

เครอ่ื งมือในการออกแบบวางผงั ผังแนวคิด

• กำรรวมแปลงทด่ี ิน
ของภาคเอกชนให้ได้พน้ื ที่ขนาดใหญ่ สามารถนํามาพัฒนาเพอื่ ให้เกิดประโยชน์สงู สุด

• Land Sharing (กำรแชรก์ รรมสทิ ธท์ิ ำงต้ัง)
เสนอแก่เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม นําแปลงท่ีดินมาพัฒนาเป็นโครงสรา้ งพ้ืนฐาน และมี
การออกแบบพ้นื ท่ีสาํ หรบั กรรมสทิ ธใิ์ หม่ไปไวใ้ นพน้ื ที่ที่จัดไวใ้ ห้

• TOD (Transportation and Development Policy )
พัฒนาย่านชุมชนท่ีสนับสนุนการเดิน (walk) ,ให้ความสําคัญกับการเดินทางที่ไม่ใช้
เครอ่ื งยนต์ (cycle) ,สรา้ งโครงข่ายถนนและทางเดินที่หนาแน่น (connect) ,พัฒนาพื้นที่
ที่อยูใ่ กล้ขนส่งมวลชนคุณภาพสงู (public transport)
วางแผนเพอื่ การใชท้ ่ีดินแบบผสมผสาน (mix) ,เพม่ิ ประสิทธภิ าพความจขุ องขนส่งมวลชน
และความหนาแน่น (densify) ,สรา้ งย่านที่เดินทางในระยะส้ัน (compact) ,สนับสนุนให้
คนเปล่ียนรูปแบบการเดินทางโดยการควบคุมท่ีจอดรถและการใช้ถนน (shift)

• มำตรกำรพฒั นำโครงกำรใหญ่ ‘PUD’ (Planned Unit Development)

คือ เคร่ืองมือท่ีช่วยพัฒนาท่ีดินขนาดใหญ่ไม่ให้โล่งเปล่า เป็นโอกาสในการพัฒนา
โครงสรา้ งของเมืองตามมา ทั้งระบบถนน แหล่งงาน ท่ีอยู่อาศัย โดยเปิดโอกาสให้
เอกชน หรอื ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงสรา้ งพืน้ ฐานได้ ตามมาตรฐานท่ีรฐั บาล
กําหนดไว้ โดยสามารถขอผ่อนปรนข้อกําหนดผังเมืองรวมใหม่ให้สอดคล้องกับ
แผนการพัฒนาที่ดิน ซ่ึงส่งเสรมิ การผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคาร
และความหนาแน่นตามไทม์ไลน์การพัฒนาโครงการในระยะยาว อย่างการพัฒนา
โครงการใหญ่ในกรุงเทพฯ

PAGE 248 URBAN REDEVELOPMENT #301 #307 #319 #335

ผังแมบ่ ท Urban Renewal

1

1 Commercial Mixed-use Urban Rehabilitation Urban Conservation Urban Redevelopment Fire zone Exercises2
2 Mixed-use Hotel-Condo
3 Smart Business
4 Relax - Park
5 Local Business
6 Residential - Connect Commercial
7 Residential - Connect Relax Park

3

ผังพื้นทอี่ อกแบบ SHUTTLE BUS

4

Conclusion

URBAN REDEVELOPMENT PAGE 249

พ้นื ทอ่ี อกแบบท่ี 1 : LOCAL BUSINESS AND RESIDENTIAL ZONE

กระจายจุด pocket
park ไว้ใน เส้ น ท า งก า ร
เดินของคน และไล่ระดับ
ค ว า ม สู ง อ า ค า ร ผ่ า น
ประเภทการใช้งาน สรา้ ง
ระดับความสูง-ต่าในการ
ม อ ง เห็ น แ ล ะ ก า ร เป็ น
สถานที่

BUILDING TYPOLOGY พน้ื ที่มีการใชง้ านเป็น
ท่ี อ ยู่ อ า ศั ย โ ด ย มี พื้ น ที่
พ้ื น ท่ี มี ก า ร ใช้ ง า น ใ น ด้านทิศตะวันออกติดกับ
เ ชิ ง พ า ณิ ช ย ก ร ร ม คลองเปรมประชากร เว้น
ผ ส ม ผ ส า น กั บ อ า ค า ร ระยะจากคลองเพ่ือสรา้ ง
สํานั กงาน เปิดมุมมอง พื้นที่กิจกรรมริมน้า ไล่
ก า ร พั ก ช ม แ ล ะ ส ร้ า ง ร ะ ดั บ ค ว า ม สู ง อ า ค า ร
ความต่ อเนื่ องของการ และสรา้ งการเชื่อมต่อท่ีดี
เดินไปส่จู ดุ หมาย

SECTION

PAGE 250 URBAN REDEVELOPMENT #301 #307 #319 #335