Market Report 2019

Informe de Mercado 2019-20
España y Andorra



INFORME DE MERCADO 2019-20 · ESPAÑA Y ANDORRA 00

ÍNDICE

06

Coyuntura

09

Sector Inmobiliario en España

05 Carta editorial
16 Tendencias del Mercado

Residencial Español

132 Andorra

4 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

EDITORIAL

Juan-Galo Macià

El balance del sector inmobiliario en 2019 no respondió consideran que estamos en el preludio del tránsito de
a las expectativas creadas. Aunque no fue un mal año, la la expansión a la recesión. Unos tipos de interés muy
incertidumbre política y económica afectó al mercado bajos, los mínimos de la historia moderna de España, y
residencial que, posteriormente, se vio perjudicado por unos bancos con una elevada predisposición a conceder
el parón en las ventas de viviendas durante los meses de crédito constituyen una magnífica medicina preventiva.
junio y julio como consecuencia de la entrada en vigor
de la nueva ley hipotecaria. Eso sí, en 2020 el mercado tendrá un comportamiento
distinto al de años anteriores. Es posible que las grandes
El precio de la vivienda aumentó alrededor del 4% y capitales, que fueron los motores de la mejora del mercado,
las ventas descendieron un 3,3%. Una disminución a la dejen de serlo y que la incertidumbre económica provoque
que contribuyó decisivamente la creencia por parte de que se retraiga la inversión. La demanda por inversión
numerosas familias de que la economía española podía será, por tanto, menos elevada que en ejercicios anteriores.
entrar próximamente en una recesión. Una coyuntura
que no se produjo en 2019 y que ningún organismo En Engel & Völkers afrontamos con confianza y fortaleza
internacional cree que afectará a nuestro país al cierre la futura coyuntura inmobiliaria. Somos una compañía
de este informe. organizada y estructurada para navegar con viento a favor,
en contra y sin él. Somos conscientes de que en el pasado
En líneas generales, mi visión no difiere de la que tenía hemos disfrutado del empuje del primero y que este año
el año pasado. Considero que el mercado residencial nos tocará navegar sin ayuda. El compromiso de dar la
continúa en una fase expansiva. No obstante, dentro máxima satisfacción al cliente cumpliendo con nuestros
de esa fase siempre hay ejercicios excelentes, algunos valores de competencia, exclusividad y pasión, nos
buenos y otros simplemente estables. De estos últimos permitirá llegar a buen puerto. La demanda de vivienda no
podríamos calificar el año 2019 y pronostico que así ha desaparecido, pero ha cambiado. Sabremos adaptarnos
será también en 2020. Discrepo de los analistas que a las necesidades de los potenciales clientes.

Juan-Galo Macià
CEO de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra

Carta Editorial | 5

Coyuntura

Internacional

La economía mundial mantendrá un ritmo moderado de El impacto del coronavirus afectará a todas las regiones.
crecimiento en 2020, de entre el 2% y el 3%, frente al Estados Unidos será el único de los países desarrollados
2,9% del año pasado. Su evolución estará muy condicio- que alcanzará un crecimiento del 1,9%-2%, mientras que
nada por el impacto del coronavirus, que contrarrestará la zona euro podría crecer por debajo del 1% y Japón
factores positivos como la tregua en las tensiones comer- tener un crecimiento cero o incluso entrar en recesión.
ciales entre Estados Unidos y China, un Brexit ordenado Las previsiones para China han pasado del entorno del
y una política monetaria acomodaticia. 6% a ser inferiores al 5%.

Los organismos internacionales advierten de que el entorno En todo caso, la economía mundial sería capaz de rebo-
es frágil y aconsejan cautela por el alcance definitivo de tar posteriormente de forma rápida y pronunciada y lle-
la epidemia iniciada en China. Tanto el Fondo Monetario gar a crecer más del 3% en 2021. Eso ocurrirá si logra
Internacional (FMI) como la Organización para la Coo- contenerse la enfermedad y se adoptan medidas, que
peración y el Desarrollo Económicos (OCDE) han revisado podrían ser fiscales y monetarias. Aunque la política
a la baja sus proyecciones para 2020. El primero ha avisado monetaria sigue siendo expansiva, no se descartan accio-
de que podría rebajar el crecimiento de la economía mun- nes extraordinarias de los principales bancos centrales
dial entre un 0,1% y un 0,2% en función de la extensión del mundo para inyectar liquidez y mantener en mínimos
de la enfermedad, mientras que la segunda ha alertado de los costes de financiación.
que el crecimiento global podría verse reducido al 1,5%
en 2020, la mitad de lo previsto el pasado mes de noviem- Crecimiento del PIB
bre, si no se consigue detener la epidemia.
4,5 Variación en %

4

3.5

3

2.5
2011 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Grupo de Cuatro Mundo

Fuente: FMI
Nota. Grupo de Cuatro = China, zona euro, Japón y EEUU

6 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Nacional

El perfil de débil crecimiento marcado por las incerti- El menor crecimiento responderá también a un empeo-
dumbres globales durante buena parte de 2020 condicio- ramiento interno. Se espera un peor comportamiento de
nará la evolución de la economía española, que crecerá la inversión y un menor impulso del consumo público.
un 1,5%-1,6% según la previsión de los principales orga- Aunque se producirá un repunte del consumo privado,
nismos, frente al 2% de 2019. no será suficiente para compensar la moderación del resto
de componentes de la demanda interna.
El sector exterior dejará de aportar al crecimiento en
España durante este año debido al deterioro del comercio Si el coronavirus y su impacto en la economía lo permi-
mundial. Por un lado, las exportaciones se debilitarán y, ten, la desaceleración tocará fondo a mediados de año.
por otro, las importaciones aumentarán a un ritmo cohe- En la segunda mitad del ejercicio se producirá un repunte
rente con la evolución de la demanda y no inferior como de la actividad como consecuencia de la mejora esperada
ocurrió en 2019. del exterior y llevará a un mayor crecimiento del Producto
Interior Bruto (PIB), de entre el 1,7% y el 1,9%, en 2021.

Evolución del PIB en España

Variación interanual en %

5

0

-5 2007T3
2007T4
Fuente: INE2008T1
2008T2
2008T3
2008T4
2009T1
2009T2
2009T3
2009T4
2010T1
2010T2
2010T3
2010T4
2011T1
2011T2
2011T3
2011T4
2012T1
2012T2
2012T3
2012T4
2013T1
2013T2
2013T3
2013T4
2014T1
2014T2
2014T3
2014T4
2015T1
2015T2
2015T3
2015T4
2016T1
2016T2
2016T3
2016T4
2017T1
2017T2
2017T3
2017T4
2018T1
2018T2
2018T3
2018T4
2019T1
2019T2
2019T3
2019T4

Demanda nacional y externa

Aportaciones al crecimiento interanual en volumen del PIB

6 0,4 2,2 4,3 3,1
-0,1 1,8 1,2
4 4,0 1,9 1,5 0,1 0,6
2010 1,0
2 -0,9
-0,9 -0,1
0
-5,3
-2
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
-4

-6

-8
-10 -8,2

2009

Demanda nacional Demanda externa Fuente: INE

Coyuntura | 7

La inflación podría repuntar este año hasta el 1,3% en
diciembre en tasa interanual. No obstante, el impacto del
coronavirus en la economía y en el precio del petróleo
pesará en la primera parte del año, lo que dejaría una tasa
media anual del 0,8%.

El menor dinamismo de la economía se reflejará también
en el mercado laboral. La creación de empleo se desace-
lerará, aunque todavía se generarán cerca de 800.000
empleos netos durante los próximos tres años. Este año,
la tasa de paro bajaría al 13,5% y al 12,3% en 2021.

El principal problema para la economía española sigue
siendo el déficit público, que apenas se reducirá durante
este ejercicio y se mantendrá por encima de los objetivos.
También es preocupante el nivel de deuda pública, supe-
rior al 95% del PIB, que provocaría un encarecimiento
de la financiación en caso de una normalización de los
tipos de interés.

Tasa de inflación en España

Variación interanual en %

1,5 1,5
1,3

1,1 1,1
1,0

0,8 0,5 0,4 0,8

0,4 0,3
0,1 0,1

0

ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene
2020

Fuente: INE

Tasa de paro en España

En %

28

7

Fuente: INE

8 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra
2007T3
2007T4
2008T1
2008T2
2008T3
2008T4
2009T1
2009T2
2009T3
2009T4
2010T1
2010T2
2010T3
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2011T1
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2017T2
2017T3
2017T4
2018T1
2018T2
2018T3
2018T4
2019T1
2019T2
2019T3
2019T4

Sector Inmobiliario en España

Contexto

En un contexto de ralentización de la economía y tras De esta forma, el mercado inmobiliario mantendrá una
cinco años consecutivos de crecimiento, el mercado evolución favorable este año, aunque el ritmo de avance,
inmobiliario ha mostrado en 2019 los primeros síntomas tanto de los precios como de las ventas, será más moderado
de desaceleración. Los datos del Instituto Nacional de y habrá un ajuste progresivo. Históricamente, el sector se
Estadística (INE) cifran la caída de las ventas el pasado ha movido siempre en paralelo al ciclo económico y en la
año en un 3,3% hasta situar en un total de 501.085 las actual fase de desaceleración cabe esperar una moderación
operaciones realizadas. Los precios mantienen una ten- del crecimiento de cara a los próximos años. En todo caso,
dencia alcista, aunque marcan los avances menos inten- los analistas alejan el riesgo de burbuja inmobiliaria, ya
sos de los tres últimos años. que los precios actuales están todavía un 20% por debajo
de los alcanzados durante la crisis.
Junto a la incertidumbre económica y política, el sector
inmobiliario se vio afectado el pasado año por los cam- Número de compraventas
bios introducidos en la regulación del alquiler y la puesta de viviendas registradas
en marcha de la Ley de Crédito Inmobiliario. Factores
que los expertos consideran que dejarán de tener reper- En miles
cusión en el mercado una vez los agentes se acostumbren
al nuevo entorno. 518,0 501,1

467,6

405,4

355,6

426,3 408,2

384,4

278,6 330,3

77,0 75,1 83,2 91,7 92,9
2017 2018 2019
2015 2016

Nueva Usada

Sector Inmobiliario en España | 9

Financiación

Los tipos de interés y las condiciones de financiación La lenta tendencia al alza del euríbor podría provocar
seguirán siendo favorables durante un periodo prolongado que hacia mediados de este año las hipotecas empiecen
como consecuencia de la política del Banco Central Euro- a encarecerse si les toca revisión, ya que los índices de
peo. Los expertos no prevén que la entidad suba los tipos 2020 serán menos negativos que los de 2019.
de interés antes de la segunda mitad de 2021. El mercado
está a la espera, además, de la revisión de la estrategia
de política monetaria anunciada por el BCE y que prevé
tener finalizada este ejercicio.

El euríbor cerró 2019 su cuarto año consecutivo en nega-
tivo y las previsiones apuntan a que no conseguirá situarse
por encima del 0% hasta dentro de dos años. El índice
marcó su mínimo el pasado agosto con una media del
-0,356%, mes a partir del cual comenzó a subir para
alcanzar a final de año una media del -0,261%.

Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice
registró un descenso de -0,132 puntos. Esto supuso que
las hipotecas de 150.000 euros a 30 años con un diferen-
cial de euríbor +0,99% a las que tocará revisión experi-
mentaron un abaratamiento de 104,64 euros en su cuota
anual respecto al mismo mes del año pasado o, lo que es
lo mismo, de 8,72 euros al mes.

Evolución del euribor en el último año

0,00% -0,261%
-0,05%
-0,10%
-0,15%
-0,20%
-0,25%
-0,30%
-0,35%
-0,40%
-0,45%
-0,50%

DIC-18
ENE-19
FEB-19
MAR-19
ABR-19
MAY-19
JUN-19
JUL-19
AGO-19
SEP-19
OCT-19
NOV-19
DIC-19

Fuente: Banco de España

10 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Situación Financiera de los Hogares

La situación financiera de las familias españoles goza de Por otra parte, la tasa de ahorro de los hogares se sitúo en
buena salud. La riqueza financiera neta de los hogares, el 6,4% en el tercer trimestre de 2019 eliminado los efec-
que se obtiene al deducir los pasivos de los activos finan- tos estacionales y de calendario, según datos del INE. Esta
cieros totales, se situó en 1,57 billones en el tercer tri- cifra representa 1,4 puntos menos que en el trimestre ante-
mestre del pasado año. Esta cifra, que marca un máximo rior. Los hogares gastaron más de lo que ingresaron, sin
histórico, supone un aumento del 7,1% respecto al mismo tener en cuenta los efectos estacionales, las familias regis-
periodo del año anterior y equivale al 127,4% del Pro- traron un ahorro del -1,3% de su renta disponible. Entre
ducto Interior Bruto del país, ratio que es 4,1 puntos julio y septiembre, la renta disponible de los hogares se
porcentuales superior al de un año antes. situó en 176.055 millones de euros, un 3,1% más, mientras
que el gasto repuntó un 2,5% hasta 177.132 millones.
Según los datos del Banco de España, el saldo de activos
financieros de los hogares alcanzó en septiembre de 2019 Ahorro de los Hogares
los 2,33 billones de euros, un 4,7% más que un año antes. Porcentaje sobre la Renta Disponible Bruta trimestral
Este aumento fue el resultado de una adquisición neta de Corregido de efectos estacionales y de calendario
activos financieros de 53.000 millones, debido fundamen-
talmente al incremento del precio de los activos de renta 15 7,0
variable. En relación con el PIB los activos financieros de 12,1 6,4
los hogares representaron un 189,4% a finales del tercer 10,7
trimestre de 2019, 1,8 puntos más que un año antes. El 5,4
grueso de los activos financieros de los hogares está en 10 8,9
efectivo y depósitos (39% del total), seguido de participa- 6,2
ciones en el capital (27%), seguros y fondos de pensiones
(17%) y participaciones en fondos de inversión (14%). 5 5,3 4,3

Por otro lado, la deuda de los hogares se situó entre julio 0
y septiembre de 2019 en 708.499 millones, en línea con la
registrada en el mismo periodo de 2018. Este nivel de deuda -5
supone el 57,4% del PIB, lejos del 85% registrado en 2010. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Fuente: INE

Situación patrimonial de las
familias españolas

(Datos en billones de euros)
8
7
6 5,463
5
4
3
2 1,57
1
0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Riqueza financiera neta Riqueza inmobiliaria

Fuente: Engel & Völkers con datos del Banco de España y de Inverco

Sector Inmobiliario en España | 11

Evolución de los Precios

En consonancia con una demanda contenida, los precios Los 10 municipios
también moderaron su crecimiento el pasado año. El pre- más caros de España
cio tasado de la vivienda libre en 2019 se situó en 1.653
euros/m2, lo que supone un incremento del 2,1% y el (datos en euros/m2)
crecimiento menos intenso de los últimos tres años, según
los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y San Sebastián 3.811,1
Agenda Urbana. Este coste es el más alto desde el último Ibiza 3.809,9
trimestre de 2011, pero también es algo más de un 20% Santa Eulalia del Río 3.711,5
inferior a los máximos alcanzados en 2008, en pleno Sant Cugat del Vallès 3.474,6
boom del sector. Barcelona 3.387,4
Madrid 3.332,9
Baleares (6,7%), Navarra (6,1%) y Madrid (4,9%) fueron Pozuelo de Alarcón 3.322,1
las regiones que registraron mayores incrementos en los Castelldefels 3.191,7
precios mientras que los mayores descensos se dieron en Calvià 3.126,4
Cantabria (-2,2%), La Rioja (-1,9%), Extremadura Majadahonda 3.033,3
(-1,2%), Asturias (-0,5%), Murcia (-0,3%) y Castilla La
Mancha (-0,2%). Por provincias, también Baleares, Nava- Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana
rra y Madrid apuntaron los mayores crecimientos, junto
con Valencia (4,1%), Las Palmas (3,8%) y Vizcaya
(3,5%). Los mayores descensos por provincias se dieron
en Soria (-8,7%), Palencia (-7,8%), Lérida y Cáceres
(ambos con -2,8%) y Albacete (-2,6%).

Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios
más elevados se encuentran en San Sebastián, Ibiza y
Santa Eulalia del Río (Ibiza), todos ellos por encima de
los 3.700 euros/m2.

Por su parte, los últimos datos disponibles del Índice de
Precios de Vivienda (IPV) del INE (que toma como refe-
rencia las compraventas) correspondiente al tercer trimes-
tre de 2019 muestran un incremento interanual del 4,7%,
seis décimas menos que en el trimestre anterior y el por-
centaje interanual más bajo de los últimos tres años. Por
tipo de vivienda, tanto las tasas anuales de la vivienda nueva
como de segunda mano disminuyen seis décimas respecto
al trimestre anterior, y se sitúan en el 6,6% y el 4,4%,
respectivamente.

12 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Tasa anual del IPV

Indice general, vivienda nueva y de segunda mano. Porcentaje

10,4

8,0

7,0 7,2 6,6 6,8 7,2
6,3 6,8 6,6
5,7 5,7 6,1 6,4 6,2
5,3
4,7

5,0

4,4

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3
2018 2019
Indice General Vivienda Nueva
Fuente: INE Vivienda de segunda mano

Los expertos apuntan que los precios, al igual que las ven- sión que se fundamenta en que los niveles de precios, de
tas, deberían moderarse en los próximos años sin caer de endeudamiento y de esfuerzo financiero de las familias son
manera significativa excepto en algunos núcleos urbanos todavía moderados.
en los que se haya producido sobrevaloración. Una previ-

Precio medio del m2 de vivienda libre (€/m2)

2.200

2.000

1.800

1.600

1.400

1.200

T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4
T1
T2
T3
T4

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Fuente: Ministerio de Fomento

Sector Inmobiliario en España | 13

Hipotecas y Compraventas

La entrada en vigor el pasado mes de junio de la nueva El importe medio de las hipotecas se sitúo en los 125.007
Ley Hipotecaria ha marcado la evolución de las hipotecas euros, un 0,6% más que en 2018. Mientras que el capital
durante 2019. Los efectos de la norma se dejaron notar en prestado por las entidades financieras alcanzó los 44.717
los meses de agosto y septiembre si bien el mercado ha millones de euros, un 3,3% más. Las comunidades con
ido recuperando la normalidad. De hecho, el número de mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas
hipotecas constituidas sobre viviendas se disparó un 43% en 2019 fueron la Comunidad de Madrid (69.616), Anda-
hasta 30.285 en el último mes del año, según datos provi- lucía (67.845) y Cataluña (57.787). Estas comunidades
sionales del INE. De esta forma, durante el pasado ejerci- fueron también en las que se prestó más capital para la
cio se formalizaron un total de 357.720 hipotecas sobre constitución de hipotecas.
viviendas, un 2,7% más que en 2018. Este incremento es
el más bajo desde 2014, si bien supone el sexto año con- Ganan terreno además las hipotecas a plazo fijo que supu-
secutivo al alza y el mejor resultado anual desde 2011. sieron en diciembre el 44% del total frente al 41,4% del
mismo periodo del año anterior. El tipo de interés medio
de las hipotecas constituidas el último mes del pasado
año fue del 2,20% a tipo variable (con un descenso del
9,1%) y del 3,06% para las de tipo fijo (un 2,6% mayor).

Por su parte, los datos del Colegio de Registradores sitúan
el periodo medio de contratación de las hipotecas en 279
meses (23 años y tres meses), con un descenso del 2,11%.
La cuota hipotecaria mensual media en el cuarto trimes-
tre de 2019 fue de 604,09 euros. Así, el esfuerzo realizado
por los hogares para devolver las hipotecas y pagar los
intereses alcanza en torno al 31% de la renta disponible,
un valor muy inferior al nivel de 2008, cuando se regis-
traban valores superiores al 50%. Los mayores importes
medios en cuota hipotecaria mensual media se registran
en Baleares (924,04 euros), Comunidad de Madrid
(876,69 euros) y País Vasco (636,24 euros).

Hipotecas constituidas sobre viviendas

1.600.000

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Fuente: INE

14 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Tras cinco años consecutivos de crecimiento, la compra- Compraventas de vivienda registradas según
venta de viviendas descendió el pasado ejercicio un 3,3% nacionalidad del comprador
hasta alcanzar las 501.085 operaciones realizadas, según Año 2019
datos del INE. Un retroceso que se debe a la contratación
experimentada en las operaciones de pisos de segunda Nacionalidades % % s/extranjeros
mano, que descendieron un 4,2%, mientras que las ven-
tas de viviendas nuevas aumentaron un 1,2% sumando Reino Unido 1,74 13,94
un total de 92.844 acumulando así tres años consecutivos Francia 0,98 7,85
al alza. Con todo, el dato de compraventas de 2019 es el Alemania 0,89 7,12
cuarto mejor de los últimos 13 años. Marruecos 0,77 6,17
Bélgica 0,73 5,83
Por comunidades, Castilla–La Mancha (7,5 %), Extre- Rumanía 0,73 5,87
madura (5,7 %) y La Rioja (3,1 %) registraron los mayo- Italia 0,64 5,13
res incrementos en compraventas, mientras que los des- Suecia 0,56 4,48
censos más pronunciados los anotaron Canarias (-14 %), China 0,49 3,97
Baleares (-10,9 %) y Navarra (-9,7 %). Andalucía fue la Rusia 0,40 3,20
región que más compraventas cerró (100.339 transaccio- Holanda 0,34 2,74
nes), seguida por Cataluña (79.751), Comunidad Valen- Noruega 0,23 1,87
ciana (74.910) y Madrid (70.835). Polonia 0,20 1,63
Ucrania 0,19 1,56
Por su parte, los últimos datos disponibles del Ministerio Argelia 0,18 1,43
de Fomento correspondientes al tercer trimestre de 2019 Irlanda 0,16 1,30
cifran la caída de las compraventas en un 4% con un total Bulgaria 0,14 1,12
de 411.234 viviendas comercializadas. Dinamarca 0,12 0,96
Suiza 0,11 0,87
Resto 2,86 22,96
Extranjeros 12,45% 100,00%

Nacionalidades 87,55%

TOTAL 100,00%

Fuente: Colegio de Registradores de España

Compraventa de viviendas por CCAA

Andalucía -1,1 %

Cataluña -2,4 % Total Nacional
-4,9 % 2014 347.170
Comunidad Valenciana -7,5 % 2015 383.107
2016 436.574
Comunidad de Madrid 2017 509.847
2018 410.883
Canarias -14 % 2019 501.085

Castilla y León 0,5 %

Castilla-La Mancha 7,5 %

País Vasco -3,3 %

Galicia 2,5 %

Región de Murcia 1,2 %

Islas Baleares -10,9 %

Aragón -0,3 %

Principado de Asturias

Extremadura

Cantabria

Navarra

La Rioja

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000

Fuente: INE

Sector Inmobiliario en España | 15

16 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Tendencias del Mercado
Residencial Español



18 COMUNIDAD DE MADRID
Madrid
Alrededores

34 CATALUÑA
Barcelona
Alrededores
Costa Brava
Tarragona
Cerdaña

66 COMUNIDAD VALENCIANA
Valencia
Castellón
Alicante - Costa Blanca

84 ANDALUCÍA
Costa del Sol

92 ZONA NOROESTE DE ESPAÑA
Galicia
Asturias
Castilla y León

102 ZONA NORESTE DE ESPAÑA
País Vasco
Navarra

112 ISLAS CANARIAS
Tenerife

116 ISLAS BALEARES
Mallorca
Menorca
Ibiza

122 OBRA NUEVA

Tendencias del Mercado Residencial Español | 17

Comunidad de Madrid

Madrid

3.226.126 38.224 € 30.094 € 3.732 €/m² +1,3 %
Población o número Renta Renta Precio medio Variación
interanual
de habitantes bruta media disponible 2019

La capital es líder en atracción de inversiones extran- A pesar de su tendencia al alza, los precios todavía se
jeras en España, ocupa el cuarto puesto como destino mantienen lejos, un 33% por debajo de los máximos
más atractivo de Europa para invertir en inmobiliario, marcados en 2007.
según el Emerging Trends in Real Estate Europe de
2019 del ULI y PwC. Una de cada cinco empresas La Comunidad de Madrid registra el mayor endeuda-
creadas en España tiene su sede en Madrid y de las miento bancario por m2 del país. Según los datos del
2.000 principales empresas españolas, el 72% tiene su Colegio de Registradores se sitúo en 1.985 euros/m2 en
central en la ciudad. el tercer trimestre de 2019.

La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria y la Madrid registra también las cuantías de endeudamiento
moderación en el crecimiento de la economía ha mode- hipotecario por vivienda más grandes alcanzando los
rado la demanda de viviendas en todo el país y también 202.426 euros/m2 y los mayores periodos medios de
en Madrid. Si bien el mercado inmobiliario madrileño contratación de los nuevos créditos hipotecarios con
mantiene su fortaleza pendiente de nuevos desarrollos 307 meses, 25 años y 7 meses. La región anota asi-
urbanísticos como Madrid Nuevo Norte o los desarro- mismo los mayores importes de cuota hipotecaria men-
llos de los PAUs del sureste. Las ventas de viviendas sual media 873,90 euros a mediados del pasado año.
alcanzaron en la Comunidad en el tercer trimestre de
2019 las 17.427 unidades, lo que supone un descenso Respecto al plazo medio de venta de una vivienda, la
del 3,57% respecto al mismo trimestre del año anterior, cifra se ha reducido en los últimos cuatro años desde los
según datos del Colegio de Registradores. 6,4 meses de media que se necesitaban para vender un
inmueble, hasta los 3,6 meses de la actualidad. Cifra
Los precios han mantenido cierta estabilidad durante el muy por debajo de los 8,2 meses que sitúa Tinsa al
pasado año, con subidas que no han alcanzado el 5%. Las plazo medio en España.
previsiones de Engel & Völkers apuntan a un crecimiento
sostenible a lo largo de 2020 con subidas similares en las Según Tinsa, la rentabilidad media bruta de una vivienda
zonas donde todavía hay margen de aumento y una recti- para alquilar en la capital se sitúa en el 4,4%, si bien es
ficación en aquellas que han vivido fuertes incrementos. un porcentaje que varía mucho en función del distrito.

18 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Distritos de la ciudad de Madrid

Fuencarral - El Pardo

Hortaleza

Moncloa - Tetuán Barajas
Aravaca Chamartín San Blas

Chamberí Ciudad Vicálvaro
Salamanca Lineal
Moratalaz
Centro Retiro

Arganzuela

Latina Puente
de Vallecas

Carabanchel Usera

Villa de Vallecas

Villaverde

Precios en euros/m2

1.000 €  1.500 €  2.000 €  2.500 €  3.000 €  3.500 €  4.000 €  4.500 €  5.000 €  5.500 €  6.000 € 
-  -  -  -  -  -  -  -  -  -  - 

1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 4.500 € 5.000 € 5.500 € 6.000 € 6.500 €

Salamanca 6.370 Hortaleza 3.800 Carabanchel 2.825
Retiro 5.150 Moncloa - Aravaca 3.660 Villa de Vallecas 2.430
Centro 5.105 Arganzuela 3.585 Usera 2.170
Chamberí 5.095 Barajas 3.350 Moratalaz 2.040
Chamartín 4.725 San Blas 3.095 Puente de Vallecas 1.895
Ciudad Lineal 3.905 Latina 3.035 Vicálvaro 1.645
Tetuán 3.895 Fuencarral - El Pardo 2.960

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 19

Distrito a distrito

Centro y Arganzuela

Las modificaciones urbanísticas realizadas en el distrito Palos de Moguer y Acacias se consolidan como los
Centro fueron determinantes para el significativo incre- barrios más demandados junto a la zona residencial cono-
mento de precios registrados en ejercicios anteriores. La cida como Metales donde predominan las viviendas de
expectación creada por la operación Canalejas y la pea- nueva construcción dotadas de servicios comunitarios
tonalización de la Gran Vía impulsó el precio medio del -piscina y jardines en urbanizaciones cerradas de cali-
distrito hasta los 5.170 euros/m2 a cierre de 2018, nivel dad-. El cliente más joven sigue prefiriendo la zona más
desde el que ha caído un 1,3% en 2019 hasta situarse en cercana al Matadero gracias a su excelente comunicación
el entorno de los 5.100 euros/m2. y gran cantidad de servicios.

Precisamente en los barrios más cercanos a estos proyec- Precio de la vivienda en Centro y Arganzuela
tos -Sol y Universidad- es donde se han registrado leves (Datos en euros/m2)
descensos en el último año, mientras que en otros como
Palacio o Justicia se han registrado ligeros incrementos Justicia Mínimo Máximo Medio
de precios en las viviendas de segunda mano. Cortes 4.496 7.826 5.524
Embajadores 4.324 6.915 5.261
La tipología de vivienda más demandada es un aparta- Universidad 3.089 5.123 4.082
mento de más de dos habitaciones con superficies entre Palacio 3.825 5.783 4.529
80 y 150 m2. Por nacionalidades, destaca el cliente espa- Sol 4.102 6.520 4.901
ñol que copa el 68% de las compras frente al 32% de Acacias 4.493 4.500 4.400
extranjeros liderados por venezolanos, franceses, italia- Palos de Moguer 4.100 5.090 4.595
nos, estadounidenses, ingleses y chinos. Esta distribución Latina 3.125 4.529 4.017
por países determina los motivos de la compra que, en Carabanchel 2.938 3.692 3.034
un 50% es para vivienda habitual, en un 40% para inver- 2.400 2.934 2.826
sión y solo un 10% para segunda residencia.

En Arganzuela el perfil de comprador es familiar y mayo-
ritariamente nacional hasta acaparar el 90% de las ope-
raciones. Entre el 10% de clientes extranjeros cabe des-
tacar una nacionalidad que ha despuntado frente a las
demás a lo largo del pasado año: la china.

20 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Retiro Salamanca

En 2019, el precio medio de los seis barrios que compo- Los 20.000 euros/m2 alcanzados en las zonas más exclu-
nen el distrito de Retiro ha superado los 4.000 euros/m2, sivas del distrito dibujan el perfil del comprador y la
liderados por Jerónimos e Ibiza, los más demandados tipología más demandada de dos de los barrios más repre-
debido a su excelente ubicación frente al parque más sentativos de Salamanca: Recoletos y Castellana. Amplias
representativo de la capital. y lujosas viviendas cuyas operaciones se realizan entre
familias españolas de alto poder adquisitivo y extranjeros
El perfil de comprador se ha vuelto en 2019 más inter- en un 60%-40%, respectivamente.
nacional. Si en 2018 la tarta de clientes en esta zona se
repartía entre el 90% español y 10% extranjero, en 2019, No obstante, otros barrios del distrito como Guindalera
los compradores de Retiro han sido un 70% nacionales despuntan al calor de unos precios más asequibles con
y un 30% internacionales con una presencia destacada una media en torno a los 4.440 euros/m2 y se suman al
de mexicanos. despertar que ya tuvo en ejercicios anteriores Fuente
del Berro.

Tras el auge comprador en el distrito por parte de vene-
zolanos en los últimos años, en 2019 se ha observado
como esta nacionalidad se ha convertido en vendedora
de viviendas en la zona, mientras los mexicanos siguen
comprando viviendas con superficies de unos 120 m2.

La señorial calle de Alfonso XII, arteria principal de
Jerónimos, se mantiene como una de las preferidas de
los extranjeros de alto poder adquisitivo que demandan
viviendas de más de 200 m2 en fincas clásicas, mientras
las acomodadas familias españolas se decantan por Ibiza
y el Niño Jesús.

Precio de la vivienda en Retiro Precio de la vivienda en Salamanca
(Datos en euros/m2) (Datos en euros/m2)

Jerónimos Mínimo Máximo Medio Goya Mínimo Máximo Medio
Ibiza 4.750 9.580 7.520 Lista 3.740 8.155 6.300
Pacífico 5.470 6.521 5.890 Castellana 3.378 7.745 6.299
Niño Jesús 3.900 4.280 4.120 Recoletos 4.360 21.420 7.664
Adelfas 4.543 4.831 4.687 Guindalera 4.575 23.850 8.959
Estrella 3.909 4.347 4.189 Fuente del Berro 2.480 6.580 4.441
3.697 4.472 4.136 2.170 9.400 4.545

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 21

Chamartín Chamberí

Viviendas de 145 m2 distribuidas en tres dormitorios es En 2019 se ha observado una bajada de precios en torno
la tipología más demandada del distrito financiero de la al 2% con un volumen de operaciones similar al del
capital. El 80% de las compras son acaparadas por clien- ejercicio anterior. No obstante, cabe destacar que las
tes nacionales frente al 20% de extranjeros. De éstos ventas se han cerrado mayoritariamente en propiedades
destaca el notable incremento registrado el pasado año por debajo del millón de euros.
de operaciones con mexicanos y norteamericanos.
Las compras, acaparadas en un 85% por parte de espa-
Los compradores demandan mayoritariamente (84%) una ñoles que demandan viviendas de 145 m2 con tres dor-
vivienda habitual a la que acceden a partes iguales con mitorios y preferiblemente áticos, se financian en un
financiación y recursos propios frente a la tímida demanda 60% con hipoteca frente al 40% que se realiza con
para inversión (8%) y para segunda residencia (8%). recursos propios. El 15% de los clientes internacionales
liderados por venezolanos, franceses, belgas y mexica-
En este distrito conviven algunas de las zonas residen- nos buscan propiedades reformadas en fincas clásicas
ciales más codiciadas del centro de la ciudad como El de las zonas más prime del distrito como Almagro, Tra-
Viso o Nueva España con otras muy demandadas por la falgar y Ríos Rosas.
relación calidad/precio como Hispanoamérica.
Estos dos últimos barrios se han convertido en los más
demandados por ser algo más asequibles que el primero.
Así, el precio medio en Almagro supera los 5.500 euros/
m2, mientras en Trafalgar y Ríos Rosas se mantiene por
debajo, diferenciándose de los poco más de 4.000 euros/
m2 que se pagan en Vallehermoso.

Precio de la vivienda en Chamberí
(Datos en euros/m2)

Precio de la vivienda en Chamartín Almagro Mínimo Máximo Medio
(Datos en euros/m2) Trafalgar 4.095 7.100 5.598
Ríos Rosas 3.352 5.120 4.236
Viso Mínimo Máximo Medio Arapiles 3.215 5.210 4.213
Nueva España 2.889 7.417 5.273 Gaztambide 3.021 5.500 4.261
Hispanoamérica 2.941 5.548 4.652 Vallehermoso 3.410 5.212 4.311
Castilla 3.596 6.898 4.694 Argüelles /Moncloa 3.220 5.115 4.168
Prosperidad 2.800 5.618 4.711 2.825 5.520 4.173
Ciudad Jardín 1.335 5.309 4.452
3.800 5.206 4.591

22 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Tetuán Fuencarral

En el colindante distrito de Tetuán, Cuatro Caminos se con- Los barrios residenciales que componen este distrito del
figura como la zona más demandada, si bien existe una gran noroeste de Madrid son muy solicitados por familias que
similitud con Castillejos tanto en tipología de propiedad buscan amplias viviendas de más de 120 m2 distribuidas
como en precios, donde se observa un rango idéntico. en más de tres dormitorios. Sin embargo, la tipología de
propiedad varía según la nacionalidad y mientras los
Con precios medios más bajos en el entorno de los 3.300- españoles prefieren pisos los extranjeros solicitan ado-
3.500 euros/m2, pero en tendencia alcista, se sitúan Val- sados o unifamiliares.
deacederas, Almenara y Berruguete, debido a la cercanía
a la quinta torre.

La tipología de vivienda más demandada es la de un piso
de tres dormitorios distribuidos en una superficie de unos
180 m2 que se compra para vivienda habitual en la tota-
lidad de los casos y que se financia con hipoteca.

Precio de la vivienda en Tetuán Al tradicional comprador de Mirasierra, en los últimos
(Datos en euros/m2) años se han unido muchos extranjeros, principalmente
alemanes que se han trasladado desde que el Colegio
Cuatro Caminos Mínimo Máximo Medio Alemán se instaló en Montecarmelo. Un barrio joven que
Castillejos 5.800 3.200 4.500 además de la comunidad germana atrae a un perfil fami-
Bellas Vistas 5.800 3.200 4.500 liar con hijos más pequeños que las zonas más consoli-
Valdeacederas 4.100 2.900 3.500 dadas de las inmediaciones como Mirasierra, Fuentela-
Almenara 4.400 2.700 3.550 rreina o el barrio de El Pilar.
Berruguete 4.500 2.100 3.300
4.300 2.300 3.300 También Peñagrande se configura como una opción para
un comprador joven tras la profunda renovación llevada
a cabo donde se ofertan adosados y unifamiliares a pre-
cios atractivos.

Precio de la vivienda en Fuencarral
(Datos en euros/m2)

Mirasierra Mínimo Máximo Medio
Montecarmelo 2.650 4.259 2.960
Peñagrande 3.351 4.606 4.192
Fuentelarreina 2.261 4.500 3.380
La Paz 2.727 3.292 3.000
El Pilar 2.600 4.600 3.600
2.200 4.200 3.200

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 23

Moncloa - Aravaca

El cliente del distrito es cada vez más internacional y, En Aravaca y en la urbanización de El Plantío los precios
aunque los españoles acaparan el 85% de las compras, máximos se mantienen en los 7.800 euros/m2, si bien se
los internacionales alcanzan ya el 15% restante liderados ha registrado un ligero descenso en los precios medios
por los venezolanos, mexicanos, con presencia de fran- de las operaciones realizadas.
ceses y belgas en Moncloa-Argüelles y chinos.
Precio de la vivienda en Moncloa - Aravaca
La tipología preferida por todos ellos son propiedades (Datos en euros/m2)
amplias de cuatro dormitorios distribuidos en pisos de
más de 150 m2 o chalets de aproximadamente 300 m2. Argüelles Mínimo Máximo Medio
Concretamente en la prestigiosa zona de Puerta de Hie- Ciudad Universitaria 3.532 6.109 4.815
rro, las familias españolas se decantan por los pisos, Valdemarín 2.856 3.225 3.041
mientras que las extranjeras prefieren adosados, pareados Aravaca 2.091 7.375 4.465
y unifamiliares. El Plantío – La Florida 1.803 7.754 3.790
Puerta de Hierro 1.250 7.800 2.693
Argüelles se mantiene como la zona más premium de 1.751 3.785 2.900
Moncloa, con precios que alcanzan los 6.000 euros/m2
alrededor de las zonas más emblemáticas cercanas al
Parque del Oeste y el templo de Debot.

24 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Ciudad Lineal Hortaleza

A pesar de ser uno de los distritos más grandes de Madrid, Hortaleza es un distrito muy extenso del oeste de Madrid
destaca el hecho de encontrarse estructurado en torno a donde se observa un gran contraste tanto en tipología de
una calle: Arturo Soria, que se configura como la arteria vivienda como en el perfil del inversor. Con zonas muy
principal que delimita zonas muy diferenciadas entre sí. prime como Piovera, donde el stock construido es de
En la zona norte se encuentran los barrios más resisten- altísima calidad y reúne servicios excelentes, que con-
tes a la depreciación como son Costillares, Atalaya, trasta con los precios más asequibles de barrios como
Colina y San Pascual, donde los precios medios se sitúan Santiago Apóstol.
alrededor de los 4.000 euros/m2. Si durante la crisis de
la pasada década fueron las zonas que más tardaron en Palomas se configura como uno de los valores más sóli-
resentir las bajadas de precios, también fueron los pri- dos del distrito al tener unos precios más moderados que
meros en subir en la recuperación. en Piovera pero con unas viviendas de alta calidad. Por
su parte, Canillas, Pinar del Rey y Santiago Apóstol son
En la zona sur se ubican los barrios de Quintana, Ventas barrios muy interesantes para el inversor. En ellos pueden
y Pueblo Nuevo, donde los precios medios se acercan encontrarse pisos para alquilar, algunos de gran calidad,
más a los 2.000 euros/m2, manteniéndose Concepción y bien comunicados, que permiten obtener elevadas ren-
en la parte intermedia tanto en precios como en tipología tabilidades dentro del anillo de la M-40.
de propiedad.

En 2019, el distrito ha experimentado un gran volumen
de ventas con precios medios que se han mantenido en
un entorno de ligeras bajadas. El stock construido es de
alta calidad y el entorno cuenta con arbolado abundante
y zonas verdes que hacen de Ciudad Lineal una de las
zonas más interesantes de Madrid para invertir.

Precio de la vivienda en Ciudad Lineal
(Datos en euros/m2)

Costillares Mínimo Máximo Medio Precio de la vivienda en Hortaleza
Atalaya 2.575 5.200 3.888 (Datos en euros/m2)
Colina 3.557 4.700 4.129
San Juan Bautista 2.200 5.417 3.809 Palomas Mínimo Máximo Medio
San Pascual 3.302 4.117 3.710 Piovera 2.894 4.211 3.553
Concepción 2.300 5.123 3.712 Canillas 4.125 5.003 4.564
Quintana 2.412 4.720 3.566 Pinar del Rey 2.895 3.189 3.042
Ventas 1.923 3.321 2.622 Santiago Apóstol 2.256 2.784 2.520
Pueblo Nuevo 1.258 3.050 2.154 2.199 2.687 2.443
1.850 2.520 2.185

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 25

Sanchinarro, Barajas - San Blas
Las Tablas y Valdebebas

Situados en el norte de Madrid, son barrios mayoritaria- Situados alrededor del aeropuerto de Madrid, estos dis-
mente residenciales y familiares. El constante creci- tritos presentan unos precios medios en el entorno de los
miento de todos ellos y la elevada demanda ha mantenido 3.000 euros, si bien el coste se sitúa dentro de un amplio
al alza los precios en 2019, con Sanchinarro a la cabeza, rango en función de la variada oferta de propiedades.
donde el coste medio ha aumentado un 8% respecto a
2018 hasta superar los 4.000 euros/m2. Alameda-Barajas son barrios muy desconocidos para el
gran público, sin embargo, los precios medios permane-
Las zonas más solicitadas de Sanchinarro son las más cen relativamente elevados comparados con zonas simi-
cercanas a El Corte Inglés y el Hospital de Sanitas La lares. La razón es que son muy demandados por personas
Moraleja, mientras que en Las Tablas, las próximas a las que ya residen en estos barrios y valoran su tranquilidad,
sedes de BBVA y Telefónica. Valdebebas no tiene tan los amplios y singulares espacios verdes singulares y el
localizada la demanda al estar aún en pleno crecimiento. transporte público de calidad.

Al tratarse de barrios residenciales formado por familias Por su parte, San Blas es un popular distrito que presenta
jóvenes nacionales, la demanda se centra principalmente una evolución muy interesante con perspectivas de futuro.
en inmuebles de tres dormitorios. En Sanchinarro y Las Aunque fuera de la M-30, su condición limítrofe la hace
Tablas se distribuyen en una superficie entre los 100 y una zona muy muy atractiva, especialmente en barrios
130 m2 que aumenta en Valdebebas hasta 120-150 m2. como El Salvador, donde existen propiedades realmente
destacables, principalmente en Rosas y Simancas.

Desde el punto de vista de la inversión, Rejas se configura
como una de las grandes oportunidades del este de
Madrid. Las mejoras planificadas en el transporte público
en la zona prometen una revalorización importante a
medio plazo.

El motivo de la compra es en un 90% para vivienda habi- Precio de la vivienda en Barajas - San Blas
tual y tan sólo el 10% restante son inversores. La mayor (Datos en euros/m2)
parte de los clientes piden financiación, si bien ésta se
ha reducido a lo largo de este año y ya un 10% de los Aeropuerto Mínimo Máximo Medio
compradores han realizado la adquisición con recursos Alameda de Osuna 1.586 1.854 1.720
propios frente al 5% que lo hizo en 2018. Corralejos 3.340 3.485 3.413
Casco Antiguo Barajas 1.420 5.000 3.210
Precio de la vivienda Timón 1.827 3.729 2.778
en Sanchinarro - Las Tablas - Valdebebas Rejas 2.027 3.756 2.892
Salvador 2.260 3.286 2.773
(Datos en euros/m2) Simancas 3.041 3.272 3.157
2.090 2.373 2.232
Sanchinarro Mínimo Máximo Medio
Las Tablas 3.495 4.419 4.110
Valdebebas 3.360 4.270 4.027
3.560 4.530 4.320

26 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Alquiler

El atractivo del alquiler como instrumento de inversión, Precio del alquiler en Madrid por distritos
principalmente en un contexto de reducidas rentabilida- (Datos en euros/m2)
des en activos alternativos, mantiene un notable dina-
mismo en el mercado madrileño. Esta situación ha pro- Centro Mínimo Máximo Medio
vocado una tendencia alcista en los precios durante los Salamanca 9 35 18,7
últimos años que, en 2019, ha puesto freno en los distri- Chamartin 8,5 38 19,4
tos más demandados. Chamberi 8,9 37,5 16,5
Moncloa 8 35 18,2
En el conjunto de la ciudad, el precio medio se ha incre- Hortaleza 24,8 15
mentado un 5% hasta los 16,4 euros/m2, si bien en los Tetuán 6,87 23,1 12,4
distritos más solicitados como Centro, Salamanca y Retiro 5,5 26,7 16
Chamberí, se ha registrado un leve descenso, mientras Noroeste 9,25 30 16,6
en otros como Moncloa o Chamartín la subida se ha Norte 9,1 10,38
situado en torno al 6%. 3,6 24,37 12,09
3,4 28
La tipología de vivienda más demandada en 2019 ha sido
la de un apartamento en torno a los 80-100 m2, con dos
dormitorios y dos baños en una buena localización.

Engel & Völkers ha incrementado un 20% las operacio-
nes de alquiler en la ciudad de Madrid durante 2019,
tendencia que espera mantener a lo largo de este año.

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 27

Alrededores de Madrid

Las Rozas San Sebastián Algete
de los Reyes (Zona Norte)
(Zona Norte)
Cobeña
La Moraleja (Zona Norte)

Paracuellos
(Zona Norte)

Majadahonda Madrid

Boadilla del Monte Pozuelo

Pozuelo - Boadilla del Monte
Las Rozas - Majadahonda
La Moraleja
Zona Norte

28 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Alrededores de Madrid

Pozuelo - Boadilla del Monte

Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte se mantienen Precio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón
como los municipios de más de 20.000 habitantes con (Datos en euros/m2)
mayor renta media anual per cápita de España.
Pozuelo Pueblo Mínimo Máximo Medio
El primero de ellos, con una renta de 25.957 euros por Pozuelo Norte 1.786 4.853 3.320
habitante, se divide en dos partes bien diferenciadas: la Pozuelo Estacion 1.800 7.353 3.033
zona de la Estación y el Pueblo, donde se encuentran la Avenida de Europa 2.250 3.800 3.025
mayor parte de los servicios, ambas rodeadas de exclu- Montealina 1.971 5.611 3.790
sivas urbanizaciones. Algunas de ellas como Somos- Prado Largo 1.629 4.000 2.531
aguas, Montealina, Monte Gancedo o Monteclaro están Monteclaro 1.267 5.000 2.636
muy demandadas por familias españolas, que acaparan Somosaguas 1.513 4.250 3.121
un 85% de las compras frente al 15% de extranjeros. Prado de Somosaguas 1.257 12.667 3.196
La Finca 2.130 5.236 3.295
A lo largo de 2019 destaca el notable incremento de los 1.708 8.264 3.672
precios en el centro del municipio, si bien la zona norte
y la estación mantienen sus máximos entre los 7.000 y
8.500 euros/m2.

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 29

En 2019, el precio medio de la vivienda en Pozuelo de Precio de la vivienda en Boadilla del Monte
Alarcón se situó en los 3.155 euros/m2, mientras que en (Datos en euros/m2)
Boadilla del Monte lo hizo en 2.416 euros/m2 y en
Villaviciosa de Odón, en 1.977 euros/m2, con incre- Monteprincipe Mínimo Máximo Medio
mentos entre el 5% y el 10%. Valdepastores 1.220 4.087 2.278
- Las Encinas
Las viviendas tipo de Pozuelo se dividen en dos: pisos Bonanza 1.013 6.977 2.391
entre 150 y 200 m2 distribuidos en cuatro dormitorios y El Olivar 1.100 3.246 2.015
amplios chalets con zonas verdes. Por su parte, en Boadi- Las Lomas 1.301 3.160 2.043
lla del Monte y Villaviciosa de Odón, donde las zonas Sector S 781 4.200 2.154
más demandadas son urbanizaciones como Valdecabañas Sector B 1.730 3.400 2.568
y Montepríncipe, en la primera, y El Bosque, en la Centro 1.800 3.990 2.965
segunda, la tipología más común son casas de superficies Parque Boadilla 1.925 3.681 2.508
entre 400 y 500 m2 de más de cinco dormitorios. 903 3.385 1.881

Precio de la vivienda en Villaviciosa de Odón
(Datos en euros/m2)

El Bosque Mínimo Máximo Medio
Centro 877 3.780 1.821
Castillo - Campodon 566 4.980 2.477
1.014 3.798 1.781

30 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Las Rozas - Majadahonda

Las Rozas de Madrid es el tercer municipio con mayor
renta por habitante de España, según los Indicadores
Urbanos para municipios de más de 20.000 habitantes
publicados por el INE en 2019, y presenta un perfil de
comprador muy similar al de Majadahonda, Villafranca
del Castillo y Villanueva del Pardillo.

En Las Rozas y Majadahonda la demanda de las familias
españolas se concentra en pisos, principalmente en áticos
y apartamentos en el centro con superficies en torno a
los 120 m2 distribuidas en tres o cuatro dormitorios. Por
su parte, los extranjeros, liderados por los sudamericanos,
acaparan el 20% de las compras de la zona con una clara
preferencia por las casas independientes más amplias.

Precio de la vivienda en Las Rozas
(Datos en euros/m2)

Centro Mínimo Máximo Medio Majadahonda es una de las ubicaciones más demandadas
Molino de la Hoz 1.200 4.300 2.750 de la zona noroeste de la capital y buena prueba de ello
Pinar - Punta Galea 940 3.700 1.800 ha sido el incremento de precios observado en la práctica
Club de Golf 900 3.500 1.870 totalidad de las zonas del municipio.
La Marazuela 750 3.500 1.850
El Burgo - Abajón 960 4.000 2.450 Precio de la vivienda en Majadahonda -
El Cantizal 1.650 4.800 2.650 Villafranca del Castillo - Villanueva del Pardillo
Monte Rozas 1.700 4.100 2.900
Las Matas - Peñascales 750 3.300 1.950 (Datos en euros/m2)
750 3.500 1.900

Monte del Pilar Mínimo Máximo Medio
Centro 1.550 5.200 3.350
Golf - Carralero 1.500 4.200 3.000
Norte 2.300 5.400 3.500
Carretra del Plantío 1.450 4.800 2.900
Villafranca del Castillo 1.200 4.800 2.760
Villanueva del Pardillo 700 3.200 1.800
765 3.350 2.065

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 31

La Moraleja

Al norte de Madrid se encuentra una de las zonas de Por su parte, en Arroyo de la Vega, donde el precio
mayor prestigio de la capital que está compuesta por tres medio se sitúa en 3.500 euros/m2 y el máximo no
urbanizaciones: La Moraleja, El Soto de la Moraleja y alcanza los 5.000 euros/m2, la vivienda más demandada
el Encinar de los Reyes. Cercanas a Arroyo de la Vega, es un piso de 180 m2 y cuatro dormitorios con terraza
donde se ubican las sedes de varias multinacionales, o jardín. El perfil de comprador también lo componen
cuenta con dos campos de golf, varios clubes de tenis, familias españolas y extranjeras, entre los que se observa
centros médicos y comerciales y es, además, el área con un incremento de matrimonios de mayor edad con los
más colegios privados e internacionales del país. hijos independizados.

Las propiedades más demandadas en El Soto y El Enci- Precio de la vivienda en La Moraleja
nar se centran en adosados o pareados con jardín de más (Datos en euros/m2)
de 250 m2 distribuidos en cuatro o cinco dormitorios,
tipología que cambia a viviendas independientes de 500 El Soto de la Moraleja Mínimo Máximo Medio
m2 en urbanizaciones cerradas, para los clientes que Encinar de los Reyes 3.000 6.000 3.857
demandan propiedad en La Moraleja. La Moraleja 3.953 6.839 4.577
Arroyo de la Vega 2.654 7.000 4.300
No obstante, el precio medio de La Moraleja medido en 2.212 4.900 3.500
euros por metro cuadrado no es muy elevado por dos
razones principales: la existencia de inmuebles para
derribo donde solo se valora el terreno, y el tamaño de
las casas con muchos metros que abaratan dicha relación.
Destaca el amplio abanico de precios en función de la
urbanización, e incluso la calle.

32 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Zona Norte

En la zona más al norte de la capital se distinguen áreas 70 y 80 en grandes parcelas se configuran como una
muy diferentes entre sí. Pasando La Moraleja se encuen- excelente elección por sus atractivos precios frente a las
tra la formada por municipios como San Sebastián de viviendas más modernas de la zona.
los Reyes, una atractiva ciudad moderna y en expansión
muy bien comunicada que se sitúa en el punto de mira Por último, la zona de Paracuellos del Jarama. La
de familias jóvenes al tener precios más atractivos que importante expansión registrada a comienzos de este siglo
la vecina Alcobendas. la ha configurado como una población moderna, bien
organizada y equipada con propiedades de calidad que
San Agustín de Guadalix se ha convertido en uno de son muy apreciadas por el personal aeroportuario y de
los destinos favoritos de los madrileños para comprar empresas industriales cercanas.
una segunda residencia. Más allá del excelente stock de
propiedades unifamiliares, esta población presierra Precio de la vivienda
cuenta con numerosos pisos a costes muy atractivos para en la zona norte de Madrid
invertir que aloja a los numerosos trabajadores de impor-
tantes empresas de la zona. (Datos en euros/m2)

Tres Cantos es una ciudad moderna con tan solo 35 años San Sebastián Mínimo Máximo Medio
de antigüedad con una amplia variedad de pisos, adosa- de los Reyes
dos y unifamiliares, donde Soto de Viñuelas acapara los San Agustín 1.250 4.125 2.688
de más alto standing. La excelente comunicación con de Guadalix 1.589 2.075 1.832
Madrid la convierte en objetivo de compra para muchas Fuente del Fresno,
familias, si bien la tendencia alcista de los precios dirige Ciudalcampo, Santo 1.798 2.595 2.197
a Colmenar Viejo a algunas de ellas. Domingo 720 3.197 1.959
Paracuellos del Jarama 2.150 2.895 2.523
En torno a la Nacional I encontramos las representativas 1.351 1.846 1.599
urbanizaciones de Fuente del Fresno, Ciudalcampo y Tres Cantos
Santo Domingo. Formadas por viviendas unifamiliares
individuales de alto standing, las construidas en los años Colmenar Viejo

Tendencias del Mercado · Comunidad de Madrid | 33

Cataluña

Barcelona

1.636.762 37.124 € 29.199 € 4.390 €/m² - 4 %
Población o número Renta Renta Precio medio Variación
interanual
de habitantes bruta media disponible 2019

En 2019, el mercado residencial en Barcelona tuvo dos nes tuvieron una buena evolución. El importe de venta
etapas bien diferenciadas. Una primera, entre enero y subió un 8% y se situó en 2.170 euros/m2.
mayo, donde el precio y las transacciones aumentaron
ligeramente y una segunda, entre junio y diciembre, en la El mercado de alquiler en Barcelona se mantuvo estable
que bajaron ambas variables con mayor intensidad. El y volvió a situarse en 17,7 €/m2. Un precio que no con-
resultado anual fue negativo con un descenso del volumen sidera los contratos renovados, sino solo los nuevos
de venta del 7% en obra nueva y del 4% en segunda mano. arrendamientos. La tendencia fue mixta. Los pisos más
caros bajaron su importe y los más baratos lo subieron
Motivos económicos, legales y políticos marcaron la un poco. La caída de los primeros es consecuencia del
diferencia entre ambas fases. Por un lado, la demanda se desplazamiento de los inquilinos de mayor poder adqui-
retrajo. Muchas familias confundieron una desacelera- sitivo del mercado del alquiler al de venta. La subida de
ción económica con la probable llegada de una crisis, los segundos tuvo como base un exceso de demanda.
aumentaron su ahorro y demoraron la adquisición de
una vivienda. Por el otro, la entrada en vigor de la nueva En la periferia, el importe del arrendamiento subió un
ley hipotecaria en los meses de junio y julio provocó 2% hasta un precio medio de 10,8 €/m2.
una gran bajada de las transacciones, aunque tuvo un
carácter temporal. De cara a 2020, el precio de la obra nueva y la segunda
mano seguirá disminuyendo en Barcelona, mientras que
En Barcelona, un análisis por distritos permite dividir- en el mercado del alquiler, asistiremos a un cambio de
los en función de la evolución de su precio. Por un lado, tendencia. El precio empezará a bajar ligeramente tanto
están los que registraron subidas de precios: Nou Barris, en la capital como en su periferia cercana. El principal
Sant Andreu, Gràcia, Sant Martí y Horta-Guinardó. Y, motivo será el desplazamiento de familias jóvenes desde
por otro, los que bajaron: Sarrià-Sant Gervasi, Les el arrendamiento a la compra. Una traslación generada
Corts, Eixample, Ciutat Vella y Sants-Montjuïc. por una significativa subida de su salario en 2019 y 2020,
la mayor disponibilidad de la banca a concederles un
En la periferia, la tendencia fue muy diferente. A pesar préstamo y el menor coste mensual que supone la compra
de un entorno desfavorable, el precio y las transaccio- de una vivienda (cuota hipotecaria) respecto a su alquiler.

34 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Distritos de la ciudad de Barcelona

Horta-Guinardó

Sarrià-Sant Gervasi Nou Barris

Les Corts Gràcia Sant Andreu
Sants-Montjuïc EixEaimxapmleple Sant Martí

Dreta
Ciutat Vella

Precios en euros/m2

1.000 €  1.500 €  2.000 €  2.500 €  3.000 €  3.500 €  4.000 €  4.500 €  5.000 €  5.500 €  6.000 € 
-  -  -  -  -  -  -  -  -  -  - 

1.500 € 2.000 € 2.500 € 3.000 € 3.500 € 4.000 € 4.500 € 5.000 € 5.500 € 6.000 € 6.500 €

Sarrià-Sant Gervasi 5.010 Sant Martí 4.170 Horta-Guinardó 3.020
Les Corts 4.890 Ciutat Vella 4.085 Sant Andreu 2.900
Eixample 4.750 Sants-Montjuïc 3.790 Nou Barris 2.620
Gràcia 4.300

Tendencias del Mercado · Cataluña | 35

Barcelona por distritos

Ciutat Vella

El primer distrito de Barcelona engloba todo el centro Precio de la vivienda en Ciutat Vella
histórico de la ciudad con barrios como Raval, Gòtic, (Datos en euros/m2)
Born y la marinera Barceloneta. El carácter único de
Ciutat Vella mantiene intacta la demanda de viviendas Barri Gòtic Mínimo Máximo Medio
por parte de los clientes, principalmente internacionales, Raval 2.800 6.355 4.350
que han aumentado la presencia en la zona. Barceloneta 1.585 6.110 3.360
Sant Pere, Santa 1.760 7.930 5.030
En 2019, el 62% de los compradores de Engel & Völkers Caterina i la Ribera
fueron extranjeros, cuatro puntos más que en 2018, lide- 2.330 6.155 4.405
rados por los ciudadanos franceses (28,3%) y seguidos
de los italianos (15%) y alemanes (9,4%). El denomina-
dor común de todos ellos es el interés por edificios anti-
guos, fincas clásicas con elementos originales, suelos
hidráulicos y volta catalana.

La propiedad más demandada en el distrito es una
vivienda de entre 60 y 80 m2 con una o dos habitacio-
nes, siendo lo más apreciado que cuenten con salida
exterior y ascensor. El 54% de las compras se realizan
para vivienda habitual, un 20% para segunda residencia
y el 26% como inversión, lo que la convierte en el barrio
de Barcelona donde más compras de este tipo se reali-
zan. Además, muchos clientes que tienen su propiedad
como segunda residencia lo utilizan como un activo
rentable alquilándolo.

El precio medio de los inmuebles en Ciutat Vella cerró
2019 en 4.085 euros/m2, lo que supone un descenso del
8% respecto a 2018 y las zonas más solicitadas fueron
Born, Gòtic, Raval y Barceloneta.

36 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Eixample

Ubicado en el centro de Barcelona, Eixample es el distrito No obstante, despunta con fuerza Sant Antoni, que se ha
modernista por excelencia donde el precio medio de la convertido en el barrio de moda gracias a su oferta de
vivienda se situó en los 4.750 euros/m2 el pasado año, ocio y servicios, así como al impulso que le ha dado la
un 7% menos que el ejercicio anterior. Además del des- remodelación de su mercado y la creación de nuevos
censo del precio, en 2019 ha destacado la caída de clien- espacios peatonales como la Superilla.
tes extranjeros y de inversores en la zona al tiempo que
aumentó el nacional que busca su primera residencia. Precio de la vivienda en Eixample
(Datos en euros/m2)
El 43% de los compradores en el Eixample fueron forá-
neos el pasado año frente al 52% de 2018. Por naciona- La Dreta de l'Eixample Mínimo Máximo Medio
lidades, el principal demandante de vivienda fue el chino, La Nova Esquerra 3.470 8.400 5.290
si bien también destaca la presencia de italianos y fran- de l'Eixample
ceses. En 2019, Eixample acaparó el mayor número de La Sagrada Família, 3.110 7.320 4.410
operaciones de Golden Visa de la Ciudad Condal. Fort Pienc
L'Antiga Esquerra 2.490 6.660 4.125
Los áticos y los pisos con terraza de 90 a 130 m2 y con tres de l'Eixample
habitaciones son las viviendas más solicitadas en Eixample, Sant Antoni 3.140 8.080 4.810
y las zonas con mayor demanda son la Dreta de l'Eixample 2.690 5.730 4.260
y l'Antiga Esquerra de l'Eixample, barrios clásicos con una
gran demanda por su cercanía al Passeig de Gràcia, la Ram-
bla de Catalunya y la calle Enric Granados.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 37

Sants-Montjuïc Les Corts

Ubicado en la zona sur de Barcelona a diez minutos en Formado por tres barrios: Les Corts, Pedralbes y la Mater-
metro del centro, Sants-Montjuïc es uno de los distritos nitat i San Ramon, es un distrito de clase media-alta que
más emblemáticos de la ciudad al reunir montaña, mar cuenta con muchas ventajas gracias a su excelente ubi-
y una oferta de ocio y cultura muy completa. Cuenta cación, además de ser un barrio típicamente financiero
además con la estación de tren más importante de Cata- que también alberga la Universidad Politécnica.
luña y la segunda de España.
El precio medio de las propiedades alcanzó el pasado
El precio de las propiedades descendió un 2,8% el pasado año los 4.890 euros/m2, lo que supone un descenso del
año en este distrito hasta situarse en los 3.790 euros/m2. 4% respecto a 2018. Las viviendas más solicitadas son
Las ventas de Engel & Völkers descendieron un 5% en los pisos y áticos con superficies de 70 a 90 m2 y tres
esta zona hasta totalizar 35 unidades. habitaciones.

La tipología de vivienda más demanda cuenta con 50 a Pedralbes y Les Corts son los barrios más demandados.
90 m2 y con dos a tres habitaciones, si bien el objeto de El primero por ser una de las zonas residenciales más
deseo de todos los compradores son los áticos. Sants y exclusivas de Barcelona donde lo más solicitado son las
El Poble Sec-Parc de Montjuïc, que recoge parte de la casas con jardín y es la primera opción del cliente inter-
demanda que busca propiedades en Sant Antoni, son las nacional en la ciudad. Por su parte, Les Corts es una de
zonas más solicitadas. Mientras que Hostafrancs es donde las zonas más consolidadas y con mejores servicios de
se alcanza el precio medio más alto, 4.280 euros/m2. La la ciudad; un barrio muy familiar que ofrece tranquilidad
mayor parte de la demanda está compuesta por compra- y buenas comunicaciones.
dores nacionales, que suponen un 65% de los solicitantes.
Entre los internacionales son mayoría los franceses. El El 75% de los compradores son nacionales y, si bien la
71% de los clientes adquiere la vivienda como su resi- presencia de extranjeros no es tan marcada como en
dencia habitual. otros distritos, el pasado año se realizaron aquí dos ope-
raciones de Golden Visa. La mayoría de las adquisicio-
nes se destinan a vivienda habitual y solo un 8% se
realiza como inversión.

Precio de la vivienda en Les Corts
(Datos en euros/m2)

Precio de la vivienda en Sants-Montjuïc La Maternitat Mínimo Máximo Medio
(Datos en euros/m2) i Sant Ramon
Les Corts 3.310 4.885 4.000
Mínimo Máximo Medio Pedralbes 3.230 5.060 4.150
4.015 6.970 5.445
3.100 5.225 3.950
Poble Sec - 4.120 4.340 4.280
Parc Montjuïc 2.215 4.565 3.530
Hostafrancs 3.270 3.800 3.625
Sants
Sants - Badal

38 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Sarrià-Sant Gervasi

La zona con mayor renta per cápita de Barcelona cuenta El 87% de los compradores son nacionales, un porcen-
con los barrios más distinguidos de la ciudad. Un distrito taje que aumenta siete puntos porcentuales respecto al
residencial y acomodado, con numerosos parques y zonas año anterior. El cliente local ha entrado con más fuerza
verdes, combinados con prestigiosos centros educativos en el mercado y está provocando reajustes de precio de
y sanitarios. cierre a la baja. Aun así, las propiedades de más de
cuatro millones siguen siendo demandadas por el cliente
El precio medio de la zona descendió un 3% el pasado internacional.
año hasta los 5.010 euros/m2, un coste en torno al cual
se mantendrá este año para el que se prevé una estabilidad El 85% de las compras se realizan para adquirir la
tras los reajustes de los últimos meses. vivienda habitual y solo un 6% como inversión. El 53%
de las operaciones se hacen con hipoteca, un porcentaje
Las casas, áticos y pisos que disponen de zona comuni- que crece por el aumento del cliente nacional y la atrac-
taria y parking son las propiedades más demandadas. ción por el bajo interés de las mismas.
Asimismo, se buscan inmuebles de 130 a 200 m2 con
tres o más habitaciones. Precio de la vivienda en Sarrià-Sant Gervasi
(Datos en euros/m2)
Galvany es uno de los barrios con mayor demanda y en
el que las solicitudes se centran en fincas regias, mientras El Putxet i el Farró Mínimo Máximo Medio
que en Sarrià y Bonanova existe una alta demanda de Sant Gervasi - Galvany 3.620 6.260 4.140
casas con jardín. Sant Gervasi - La 4.030 6.200 4.980
Bonanova
Les Tres Torres 3.180 7.190 5.280
Sarrià 4.530 6.070 5.440
Vallvidrera, el Tibidabo 3.160 7.000 5.075
i les Planes
2.840 4.810 4.385

Tendencias del Mercado · Cataluña | 39

Gràcia

Uno de los distritos más antiguos de la ciudad, es también La zona ha despuntado entre los clientes internacionales,
el más pequeño de Barcelona, algo que no le impide que se sienten atraídos por el encanto del ambiente al
registrar la segunda cifra más alta en cuanto a densidad más puro estilo catalán del barrio. Los extranjeros supu-
de población. sieron en 2019 el 37% frente al 15% que suponían en
2018. Entre ellos hay una mayoría de ciudadanos fran-
El precio de las propiedades en este distrito alcanzó el ceses, seguidos de chinos, estadounidenses y británicos.
pasado año los 4.300 euros/m2, un 7% más que el ejer-
cicio anterior. Este incremento se debe a un ajuste de Los pisos y apartamentos de 70 a 90 m2 con dos o tres
precios por la tipología de propiedades vendidas por habitaciones son los más solicitados en Gràcia. Las pro-
Engel & Völkers. Así, en 2019 se han cerrado más ope- piedades de cuatro habitaciones, aunque no son muy
raciones en propiedad reformadas mientras que la mayor frecuentes en la oferta de la zona, sí tienen una alta
parte de las realizadas en 2018 se hizo en propiedades demanda y son las que más rápidamente se venden. El
sin reformar. 80% de los compradores busca su vivienda habitual, un
10% su segunda residencia y otro 10% realiza la adqui-
De cara a 2020 se espera un ajuste de los precios actua- sición como inversión.
les dado el incremento de los clientes extranjeros respecto
al año anterior. La Vila de Gràcia, el Camp d’en Grassot i Gràcia Nova
son los barrios más demandados. Todos ellos se caracte-
Precio de la vivienda en Gràcia rizan por contar con todo tipo de servicios (hospitales,
(Datos en euros/m2) colegios, comercios…) ubicarse cerca del centro de la
ciudad y contar con una buena comunicación.

El Camp d'en Grassot Mínimo Máximo Medio
i Gràcia Nova
La Salut 3.230 6.160 4.690
La Vila de Gràcia 1.035 4.320 2.210
Vallcarca i els Penitents 2.270 7.170 4.480
2.995 5.545 3.750

40 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Horta - Guinardó Nou Barris

Situado en el nordeste de la ciudad en un gran valle, El distrito más joven de la ciudad está ubicado en el norte
Horta-Guinardó es el tercer distrito más extenso de Bar- de la ciudad. Formado por 13 barrios, Nou Barris cuenta
celona después de Sants-Montjuïc y Sarrià-Sant Gervasi. con numerosos espacios verdes junto a edificios históri-
Cuenta con una estructura urbana muy diferenciada y cos como el Castell de Torre Baró. Este castillo de ladri-
heterogénea debido a su variada topografía con la sierra llo con aires medievales ubicado en lo alto de la sierra
de Collserola, el valle de Hebrón o la riera de Horta. de Collserola es uno de los miradores más privilegiados
de la ciudad.
Horta-Guinardó tiene cada vez más demanda ya que, al
igual que la vecina Gràcia, cuenta con muy buena comu- El precio medio de una vivienda en esta circunscripción
nicación y está equipado con todos los servicios. Carac- alcanzó en 2019 los 2.620 euros/m2. Los apartamentos
terísticas que completa con su gran oferta de espacios entre 75 y 90 m2 constituyen la tipología de vivienda
verdes. El precio medio de una propiedad alcanzó en más demandada. Mientras que los barrios que gozan de
2019 los 3.020 euros/m2, lo que supone un aumento del mayor número de peticiones son Vilapicina i la Torre
2% sobre el año anterior. Llobeta y Porta. Ambos ofrecen una buena comunicación
con el centro y son zonas económicas donde la totalidad
Las casas y los pisos de 110 a 150 m2 de tres a cuatro de los compradores son nacionales.
habitaciones constituyen la principal demanda en este
distrito. Entre ellas, las propiedades más buscadas son
las viviendas unifamiliares con jardín. Can Baró y la Font
d’en Fargues son los barrios con mayor número de soli-
citudes, este último por ser un barrio residencial ajardi-
nado. El 75% de los compradores es nacional, mayoría
que también se da entre los vendedores. La práctica tota-
lidad de las adquisiciones son de la vivienda habitual,
sólo un 3% se realizan como inversión.

Precio de la vivienda en Horta - Guinardó
(Datos en euros/m2)

Can Baró Mínimo Máximo Medio Precio de la vivienda en Nou Barris
El Baix Guinardó 2.550 4.640 3.245 (Datos en euros/m2)
El Guinardó - - 4.120
Horta 3.250 3.970 3.710 La Guineueta Mínimo Máximo Medio
La Font d'en Fargues 1.980 3.730 2.670 la Prosperitat 2.350 2.730 2.500
Montbau 2.280 5.000 3.015 La Trinitat Nova 2.320 2.790 2.490
2.050 3.330 2.880 Porta 1.700 2.570 2.200
Vilapicina i la Torre 2.840 3.475 3.150
Llobeta
1.245 3.000 1.850

Tendencias del Mercado · Cataluña | 41

Sant Andreu Sant Martí

La transformación urbanística de Sant Andreu está muy Con una privilegiada ubicación costera dentro de la ciudad y
vinculada a la llegada del AVE al distrito y la creación de excelentes comunicaciones y amplia oferta de servicios, en
la nueva estación de La Sagrera. Esta nueva infraestructura Sant Martí se pueden encontrar oportunidades de propiedades
y sus accesos ferroviarios dotarán de un carácter más inno- para reformar con pisos grandes de tres a cuatro habitaciones.
vador a los barrios de la Sagrera y de Sant Andreu. La zona ha sido dinamizada por el potencial de la torre Glòries,
en la que empresas relevantes del sector tecnológico han esta-
Estos cambios impulsarán una demanda cada vez mayor blecido sus sedes atrayendo a sus trabajadores a la zona.
de cara a 2020 e incrementos de precios. El coste medio
de la vivienda fue de 2.900 euros/m2 en 2019. El precio medio de una propiedad se situó en 2019 en los 4.170
euros/m2, un incremento del 5% respecto al año anterior. El
Los apartamentos entre los 90 y los 110 m2 con tres o número de compraventas realizadas por Engel & Völkers ha
cuatro dormitorios son la tipología de vivienda más soli- sido inferior en 2019, pero de un precio más elevado. La aper-
citada en un distrito donde el 89% de los compradores tura de una nueva tienda de la inmobiliaria en el distrito posi-
son nacionales que buscan, además, su primera residen- bilitará un incremento de las ventas del 25% de cara a 2020.
cia. Por su parte, el 7% de los clientes realiza la adqui-
sición como inversión debido a que los alquileres en este Los pisos de 80 a 100 m2 y de dos y tres habitaciones son lo
barrio ofrecen a los inversores mucha más rentabilidad más demandado. Además, se buscan propiedades con extras
que en otras zonas. como parking y terraza. Los barrios más solicitados son Poble-
nou, el Camp de l’Arpa i Clot y la zona de Diagonal Mar. El
Precio de la vivienda en Sant Andreu target de los compradores está compuesto en su mayoría por
(Datos en euros/m2) familias que buscan zonas tranquilas, cercanía a las escuelas
e instalaciones comunitarias con equipamientos como piscina.
Mínimo Máximo Medio El 78% adquiere su propiedad como residencia habitual, un
- - 3.280 13% como inversión y un 10% para segunda residencia.
3.125
El Congrés i els Indians 2.790 4.010 2.430 El porcentaje de compradores internacionales alcanza en
Navas - - 2.690 esta zona el 36%, con británicos, franceses e italianos a
Sagrera la cabeza, mientras que los clientes rusos y chinos han
Sant Andreu 2.570 3.060 reducido su presencia.

Precio de la vivienda en Sant Martí
(Datos en euros/m2)

Diagonal Mar i el Front Mínimo Máximo Medio
Marítim del Poblenou
El Clot 5.750 8.890 7.090
El Parc i la Llacuna 2.565 4.510 3.460
del Poblenou
El Poblenou 2.990 4.085 3.650
La Vila Olímpica 3.460 6.270 4.260
del Poblenou
Provençals del Poblenou 3.520 6.855 4.790
Sant Martí de Provençals 3.100 5.615 3.915
2.735 3.810 3.060

42 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Alquiler

El precio del alquiler se ha contenido en Barcelona Las zonas más demandadas de la capital son Eixample,
durante el año 2019 marcando incluso una ligera bajada Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat Vella y la vivienda estrella
en el coste medio de la ciudad. Las operaciones realiza- para alquilar en el centro es un piso o un ático de los 50
das por Engel & Völkers reflejan esta estabilización con a los 90 m2 con dos habitaciones. En los alrededores,
un precio medio del alquiler en todas las zonas en las que Sant Cugat del Vallès es lo más solicitado.
está presente la inmobiliaria de 1.740 euros, frente a los
1.705 euros del año anterior. Así, el coste medio del metro Precio del alquiler en Barcelona por distritos
cuadrado para arrendar alcanzó en Barcelona los 17,7 (Datos en euros/m2)
euros/m2, en línea con el registrado en 2018, mientras
que en la periferia subió un 2%, hasta los 10,8 euros/m2. Sarrià - Sant Gervasi Mínimo Máximo Medio
Eixample 17 37 8
El centro de la ciudad y la periferia muestran comporta- Ciutat Vella 18 40 7
mientos diferentes. Los precios suben en los alrededores Les Corts 18 42 6
impulsados por una demanda más alta y en crecimiento, Gràcia 17 33 10
mientras en la Ciudad Condal, sobre todo en las áreas Sant Martí 17 43 8
más céntricas, el descenso de las solicitudes de clientes 18 32 11
internacionales ha provocado una bajada de los precios.
El 66% de los alquileres los realizaron extranjeros en
2019, tan sólo un punto más que en el año anterior si bien
aumenta el volumen de propiedades alquiladas a los ita-
lianos, estadounidenses y alemanes.

De cara a 2020 las previsiones apuntan que la demanda se
mantendrá estable, pero el interés de los clientes naciona-
les se trasladará a la compra de una propiedad para apro-
vechar el bajo interés de los tipos. Mientras que la demanda
internacional se sostendrá. Se esperan pues menos tran-
sacciones y un precio que registrará una ligera bajada.

Además, existe cierto temor a la regulación de los precios
y se deja notar el nuevo decreto del alquiler que amplía
la duración de los contratos a cinco años.

En la periferia se prevé un aumento de la demanda y la
oferta será constante e incluso se podría incrementar con
lo que es de esperar subidas de precios. El aumento de
las solicitudes estará impulsado por los clientes que no
pueden adquirir una propiedad debido a sus posibilidades
económicas y que se deciden por el alquiler. También
por la movilidad de inquilinos de la ciudad que, frente a
una renovación de alquileres a precios superiores, tendrán
que buscar una propiedad en los alrededores.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 43

Badalona y Hospitalet

Santa Coloma Badalona
de Gramanet

Sant Adrià
de Besòs

Barcelona

Hospitalet
de Llobregat

Badalona
Hospitalet de Llobregat

44 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Badalona Hospitalet de Llobregat

Situado a 10 km de Barcelona, Badalona ha vivido un El segundo municipio en número de habitantes de Cata-
resurgir gracias a la construcción del canal del puerto y luña (269.903 en 2018) forma parte del área metropoli-
la reurbanización de la zona del frente marítimo. La posi- tana de Barcelona. Cuenta con excelentes comunicacio-
bilidad de estar cerca del mar y próximos a la capital nes con el centro de la ciudad y constituye una alternativa
gracias a unas buenas comunicaciones constituye su ideal para quienes buscan las comodidades de un entorno
punto fuerte. residencial sin renunciar a vivir a un paso de la capital.
La Ciudad Judicial también ha supuesto una dinamiza-
El precio medio de las viviendas se mantuvo estable el ción de la ciudad y un cambio urbanístico importante.
pasado año situándose en el entorno de los 2.365 euros/
m2 y de cara a 2020 se prevé una ligera subida. El coste medio de las propiedades alcanzó el pasado año
Tanto pisos como dúplex, de tres habitaciones y entre los los 3.230 euros/m2, muy en línea con el precio de 2018.
90 y 130 m2, son las propiedades más buscadas, si bien Los pisos y áticos de 90 a 110 m2 con cuatro habitacio-
las viviendas estrella de la zona son los pisos céntricos nes son lo más demandado y las zonas más solicitadas
con terraza, cerca del mar y con vistas. El centro de la por los compradores son Plaza Europa y Santa Eulàlia,
ciudad es la zona más solicitada. La totalidad de los com- atraídos por la tipología de los edificios, en la mayor
pradores es nacional y las adquisiciones son para la parte obra semi-nueva construida alrededor del año 2000.
vivienda habitual. En 2019, las propiedades más vendidas
fueron pisos pequeños. El 62% de los compradores son nacionales y la presencia
de extranjeros se reparte entre rumanos, chinos, ucrania-
nos, iraníes y nepalíes.

Precio de la vivienda en Hospitalet
(Datos en euros/m2)

Hospitalet de Llobregat Mínimo Máximo Medio
2.465 4.650 3.230

Precio de la vivienda en Badalona
(Datos en euros/m2)

Badalona Mínimo Máximo Medio
1.670 3.780 2.365

Tendencias del Mercado · Cataluña | 45

Alrededores de Barcelona

Vallès Oriental

Vallès Occidental

Barcelonés

Baix Llobregat

Garraf

Vallès Oriental y Occidental
Baix Llobregat
Garraf

46 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Alrededores de Barcelona

Vallès Oriental - Vallès Occidental

La comarca del Vallès situada entre los ríos Llobregat y Sant Cugat del Vallès, Sabadell, Sant Quirze del Vallès
Tordera está dividida en dos distritos administrativos: el y Cerdanyola del Vallès son las zonas más solicitadas.
Vallès Occidental, que tiene sus capitales en Sabadell y En Sant Cugat, los barrios más demandados son Parc
Terrassa, y el Vallès Oriental, donde se ubica la capital Central y Eixample para los que buscan piso, y quienes
de la comarca: Granollers. En ambos distritos los pre- buscan casa lo hacen en Arxius, Valldoreix y Mirasol en
cios de la vivienda han subido en torno al 4-5% en 2019. zonas cercanas a la estación. Los puntos fuertes son la
alta calidad de vida que ofrecen estas zonas residenciales
Vallès Occidental y su cercanía al área metropolitana. El 90% realiza la
compra de su residencia habitual y el 10% restante lo
El precio medio de las propiedades alcanzó en Vallès hace como inversión.
Occidental los 2.905 euros/m2 el pasado ejercicio, un
4% más que el anterior con una demanda centrada en Sant Cugat conserva el título de la zona más premium
casas unifamiliares y adosadas de más de 300 m2, así y es donde se alcanzan los precios más elevados, con
como en áticos y pisos con terraza de 90 a 110 m2; todos máximos que llegan a los 5.600 euros/m2, si bien el coste
ellos de tres a cuatro habitaciones. Los pisos con mayor medio se ha situado en 3.460 euros/m2. Por su parte, en
salida son los que cuentan con cuatro habitaciones, par- Sabadell el precio medio se mantiene por debajo de los
king y salida exterior, debido a su escasa oferta y porque 2.000 euros/m2, en el entorno de los 1.900 euros/m2,
las familias constituyen la mayor parte de la demanda. aunque se han llegado a pagar 3.445 euros/m2 en opera-
ciones realizadas por Engel & Völkers el pasado año.

Tendencias del Mercado · Cataluña | 47

Vallès Oriental mera por ser la capital y las demás por ofrecer una exce-
lente calidad de vida a sus habitantes que valoran, además,
En Vallès Oriental el coste medio de las viviendas se situó residir en una ubicación privilegiada entre el Parque Natu-
en los 1.600 euros/m2, un 5% más y de cara a este ejer- ral del Montseny y la Serralada Litoral Catalana.
cicio se prevé que los precios permanezcan estables.
Destacado ha sido el aumento de los compradores nacio- Destacado es el caso de Cardedeu, una de las zonas más
nales en 2019 hasta acaparar el 95% de las adquisiciones privilegiadas con un precio medio de 1.980 euros/m2 y
frente al 80% de 2018. donde más operaciones de compraventa se han regis-
trado en 2019.
Las propiedades con mayor demanda son los pisos y dúplex
en Granollers y las casas unifamiliares con jardín con más Precio de la vivienda en el Vallès
de 200 m2 y cuatro habitaciones en el resto de las zonas. (Datos en euros/m2)
Se buscan casas cercanas al núcleo urbano, bien comuni-
cadas, parcelas planas y con una o dos plantas. Vallès Occidental Mínimo Máximo Medio
Vallès Oriental 1.150 5.600 2.905
Granollers, La Garriga, Cardedeu y Caldes de Montbui 1.225 2.475 1.600
son las áreas más solicitadas por los compradores. La pri-

48 | Informe de Mercado 2019-20 España y Andorra

Matadepera Alquiler

Situado en la comarca del Vallés Occidental, Matadepera El precio de las viviendas para alquilar aumentó un 5%
es un pueblo residencial que disfruta de un comercio de hasta situarse en una media de 8 euros/m2. La oferta de
proximidad de gran calidad y de los servicios propios de propiedades en régimen de alquiler es baja para una
un municipio de sus dimensiones, cuya población se demanda muy alta compuesta en buena parte por familias
acerca a los 10.000 habitantes. jóvenes llegadas de Barcelona, Sabadell o Terrassa. Estas
parejas, en su mayoría de menos de 40 años, desean alqui-
El precio de la vivienda aumentó un 4% el pasado ejer- lar una vivienda en Matadepera para saber si se adaptan
cicio respecto al anterior hasta situarse en los 2.350 euros/ a la vida en un municipio mucho más pequeño, con pocas
m2. La propiedad más demandada es una vivienda uni- calles céntricas y en el que la mayoría de los distritos son
familiar de 250 m2 y cuatro habitaciones. Los distritos urbanizaciones.
más solicitados son Centro, Drac-Parc y Can Prat - La
Plana. Los compradores son en su mayoría parejas con Buscan para alquilar una casa unifamiliar de 300 m2 y
edades comprendidas entre los 45 y 50 años, con dos o cuatro dormitorios. La zona con mayor oferta es la urba-
tres hijos y con capacidad económica. Los vendedores nización de Cavall Bernat, pero los distritos más cotiza-
son personas de más edad, a partir de los 60 años, que dos son el centro o aquellos que se ubican cerca.
venden su propiedad, en su mayoría viviendas unifami-
liares, porque desean residir en casas más pequeñas y Precio del alquiler en Matadepera
más prácticas. (Datos en euros/m2)

Precio de la vivienda en Matadepera Golf Mínimo Máximo Medio
(Datos en euros/m2) Cavall Bernat/Can Roure 8,5 11,5 10
Centro 5,5 6,5 6
Golf Mínimo Máximo Medio Can Solà Del Racó/ 7,5 11,5 9,5
Cavall Bernat/Can Roure 2.400 3.000 2.700 Pla De Sant Llorenç
Centro 1.450 2.400 1.925 La Plana/Can Prat 5,5 6,5 6
Drac Parc 2.230 3.840 3.040 Les Pedritxes/Els Rourets 7,5 11,5 9,5
La Plana/Can Prat 1.710 2.700 2.205 Verge de Montserrat 5,5 6,5 6
Les Pedritxes/Els Rourets 1.970 2.900 2.435 8,5 11,5 10
Verge de Montserrat 1.300 1.980 1.640
2.440 3.010 2.725

Tendencias del Mercado · Cataluña | 49

Baix Llobregat

La tercera comarca más poblada de Cataluña tiene su Baix Llobregat Sur
capital en Sant Feliu de Llobregat y desde el punto de
vista inmobiliario se puede dividir en dos grandes zonas La tipología de las propiedades más demandadas va desde
con precios muy diferentes. Mientras el norte ha alcan- los pisos de 117 m2 de Molins de Rei de tres a cuatro
zado un precio medio de 1.440 euros/m2, tras subir un habitaciones a las casas de cinco a seis dormitorios en Sant
10%, en el sur, el precio se ha situado en los 2.030 euros/ Boi de Llobregat, Castelldefels y Gavà de 200-300m2. En
m2, con un ligero aumento respecto a 2018. Molins de Rei, el coste medio de un piso es de 300.000
euros y el de las casas alcanza los 607.000 euros.

Baix Llobregat Norte Los municipios con mayor demanda son Molins de Rei,
Castelldefels (Pineda, Bellamar, Montemar y Poal), Gavà
La oferta residencial del norte es muy competitiva, per- Mar, Sant Boi de Llobregat (Marianao), Cornellà, Vilade-
mite acceder a casas unifamiliares en entornos residen- cans y el municipio de Begues, donde hay mucha demanda
ciales rodeados de vegetación, así como a pisos o casas interna del propio municipio. Es destacable la sobrevalo-
adosadas de gran calidad en pequeños núcleos urbanos. ración que registran muchas de las viviendas a la venta en
las zonas más prime de Gavà Mar y Castelldefels.
Los unifamiliares de 200 m2 o más y cuatro habitaciones
son lo más buscado en la zona y las ubicaciones con Lo más solicitado son las zonas en primera línea de playa
mayor demanda son Vallirana, Corbera de Llobregat y o viviendas que ofrezcan vistas al mar ubicadas en Gavà
Cervelló que ofrecen la posibilidad de residir en zonas y Castelldefels. El 88% de los compradores son nacio-
muy próximas a Barcelona y con buena comunicación. nales y en los últimos meses se ha vivido un incremento
La mayor parte de los compradores son nacionales que de los clientes rusos.
adquieren su residencia habitual, si bien destaca el
aumento de la presencia de clientes internacionales que
pasaron de suponer un 5% en 2018 al 12% el pasado año.

Precio de la vivienda en Baix Llobregat Norte
(Datos en euros/m2)

Mínimo Máximo Medio

Martorell, La Palma 1.340 2.200 1.620 Precio de la vivienda en Baix Llobregat Sur
de Cervelló, Sant 1.165 1.920 1.400 (Datos en euros/m2)
Andreu de la Barca 1.280 1.840 1.470
Corbera, Pallejà
Vallirana, Cervelló

Molins de Rei Mínimo Máximo Medio
Sant Boi, Castelldefels, 1.450 4.035 2.120
Gavà, Begues, Santa
Coloma de Cervelló 1.450 3.710 1.960

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