Gradnja in obnova

GRADNJA IN OBNOVA

HIŠE

Od ideje do hiše pod vodstvom strokovnjakov –
da ne boste delali napak

Irena Hošpel
Boštjan Kalamar
Tomaž Strehar

Vse pravice pridržane.
Knjige ni dovoljeno razmnoževati na noben način
brez pisnega dovoljenja imetnika avtorskih pravic.

Izdal in založil: Lisac & Lisac d.o.o., Dunajska 106, 1000 Ljubljana
Avtorske pravice: Tondach d. o. o.
Oblikovala: Maja Šijakov - M design

Ljubljana, maj 2016

K A Z A L O..................................................................

Uvod................................................................................................................................. 6

1. PREDEN ZAČNEMO GRADITI......................................................................... 10

1.1 Izbira lokacije in nakup zemljišča............................................................. 11
1.2 Komunalna opremljenost zemljišča......................................................... 12
1.3 Finančni načrt pred gradnjo....................................................................... 13
1.4 Izdelava načrta gradnje.................................................................................. 17
1.4.1 Projektiranje................................................................................................... 17
1.4.1.1 Kaj obsega projektiranje?...................................................................... 18
1.4.2 Vloga arhitekta – oblikujmo svoj novi dom skupaj s stro-

kovnjaki........................................................................................................... 19
1.4.3 Zakaj potrebujemo nadzornika gradnje?............................................ 25
1.5 Pridobivanje gradbenega dovoljenja in druge obvezne do-

kumentacije................................................................................................... 26

TEST 1................................................................................................................................

Kako poznam področje pridobivanja gradbene dokumentacije?........ 26
1.5.1 Lokacijska informacija................................................................................ 27
1.5.2 Projekt za gradnjo objekta (PGD) in gradbeno dovoljenje.......... 27
1.5.3 Kdaj in zakaj moramo imeti energetsko izkaznico?....................... 29
1.6 Spomeniško zaščiteni objekti...................................................................... 30
1.7 Izbira izvajalcev................................................................................................. 31
1.8 Gradbene inšpekcije in inšpekcijski ukrepi........................................... 32

2. GRADNJA SE ZAČNE........................................................................................... 33

TEST 2.................................................................................................................................

Kaj že vem o vrstah gradnje?............................................................................... 35
2.1 Vrste gradenj....................................................................................................... 36
2.1.1 Montažna gradnja......................................................................................... 36
2.1.2 Klasična gradnja............................................................................................ 38
2.1.3 Vrste gradenj glede na energetsko varčnost..................................... 44

2.1.4 Preglednica gradbenih materialov z njihovimi prednostmi in
pomanjkljivostmi.......................................................................................... 48

2.1.5 Mokra gradnja ali suha gradnja?............................................................ 49

3. STREHA IN OSTREŠJE........................................................................................ 51

TEST 3.......................................................................................................................

Ali se bom znal pogovarjati s krovcem?......................................................... 53
3.1 Kako načrtujemo streho pri novogradnji?............................................. 54
3.2 Strešna oblika..................................................................................................... 55
3.3 Strešna konstrukcija........................................................................................ 64
Slovarček izrazov, da bomo lažje razumeli našega krovca..................... 67
3.4 Kaj je prezračevalni sloj?............................................................................... 68
3.5 Vrste strešnih kritin......................................................................................... 71
3.6 Barva strešne kritine....................................................................................... 83
3.7 Toplotna izolacija strehe................................................................................ 85
3.8 Strešna okna........................................................................................................ 87
3.9 Požarna varnost strehe................................................................................... 88

4. OBNOVA HIŠE........................................................................................................ 90

4.1 Obnova strehe..................................................................................................... 91
4.2 Obnova fasade.................................................................................................... 97

5. Koristne povezave in naslovi........................................................................ 107
6. Pravilni odgovori na vprašanja iz testov.................................................. 109

UVOD

Naslov in podnaslov pričujočega priročnika ujameta tudi njegov
celotni namen: ker vam je najbrž že kdo, ki je kdaj gradil hišo,
zatrdil, da se je s tem njegovo življenje spremenilo v nočno moro, smo
želeli na enem mestu zbrati informacije, ki vas bodo rešile številnih
dvomov pri odločanju, predvsem pa olajšale začetek gradnje ali
obnove hiše.......................................................................................................................

Vedeti morate, da se marsikateri težavi, ki se pojavi ob gradnji in
obnovi hiše, ne boste mogli izogniti, dobra novica pa je, da boste po
branju tega priročnika dosti bolje pripravljeni in boste zato naredili
manj napak.

V tem priročniku bomo večkrat poudarili pomembnost zavedanja, da
zase običajno gradimo nepremičnino samo enkrat v življenju in hkrati
tudi za vse življenje. To pomeni, da se nam v resnici ves čas splača
imeti v mislih celotno življenjsko dobo naše nove hiše, ne samo čas, v
katerem gradimo. Investicijo je torej bolje preračunati glede na
celotno življenjsko obdobje hiše, saj nam takšen pogled
marsikdaj ponudi popolnoma drugačno sliko, na podlagi katere
se potem tudi povsem drugače odločimo...............................................

Ali če ponazorimo s primerom: investicija v kakovostno toplotno
izolacijo strehe se nam v trenutku gradnje morda zazdi predraga in
ker bi želeli tu malo privarčevati, na streho vgradimo cenejše in manj
kakovostne materiale. Čez deset let pa se bo neizogibno izkazalo, da
je bila naša odločitev slaba in soočiti se bomo morali s sanacijo. Zato
se zavedajmo, da ceneje v trenutku gradnje ne pomeni vedno tudi
ceneje na dolgi rok.......................................................................................................

Ne nameravamo vas prepričevati, da si najemite svetovalce, arhitekte,
nadzornike in druge strokovnjake, naš namen je zagotoviti, da boste
v trenutku odločitve dobro obveščeni in poučeni, seznanjeni z več
možnostmi, ki jih imate na voljo, odločitev pa bo v vsakem primeru
vaša. In tudi če boste gradili ali obnavljali brez pomoči strokovnjakov

ali obrtnikov, boste prav tako dobro vedeli, kaj vse je treba upoštevati
in na kaj morate paziti, da se boste bolje zaščitili pred pastmi, ki jih
med gradnjo ali obnovo hiše sploh ni malo.......................................................

Priročnik je razdeljen na štiri poglavitne tematske sklope. Prvi
obravnava postopke in področja, na katera moramo misliti že pred
gradnjo, drugi prinaša informacije o vrstah gradnje, tretji del obdeluje
strešno konstrukcijo kot obsežnejši element hiše, četrti del navaja
nasvete, ki se nam jih splača upoštevati, če se lotevamo obnove hiše....

Za ponazoritev besedila in za boljše razumevanje vsebine smo
priročniku dodali skice in fotografije ter pojasnila strokovnih izrazov.
V petem poglavju najdete seznam koristnih povezav s podrobnejšimi
informacijami glede posameznih uredb, pravilnikov ali zakonov............

V šestem poglavju so zbrani pravilni odgovori na vprašanja iz kratkih
testov, s katerimi lahko že pred branjem preverjate svoje poznavanje
posameznih področij.....................................................................................................

Ker je naš namen opozoriti na najpogostejše pasti, v katere se zlahka
ujamemo pri gradnji, in predstaviti teme, s katerimi se preprosto
moramo seznaniti, če bomo gradili ali obnavljali hišo, smo se
namenoma izognili preveč strokovnim in poglobljenim razlagam. Če
bi želeli svoje znanje o posameznih temah še poglobiti, so na koncu
priročnika navedene različne uporabne povezave, pri gradnji pa
vsekakor upoštevajte nasvete in navodila strokovnjakov............................

Kaj naj bo torej rdeča nit naših razmislekov pred odločitvami o
gradnji in obnovi hiše?................................................................................

V svoji novo zgrajeni hiši bomo najverjetneje živeli do konca življenja
ali vsaj dlje časa, zato ni vseeno, koliko časa posvetimo začetnemu
zbiranju informacij (bodimo temeljiti), saj bo samo od njih odvisno,
kakšne odločitve bomo na koncu sprejeli...........................................................

Splača se nam dobro premisliti, saj bodo slabe začetne odločitve
povzročile veliko težav in slabe volje, njihove posledice pa bomo prav
tako morali reševati sami...........................................................................................

Gradnja lastnega doma je dvorezen meč – zgradimo, kar smo želeli,
hkrati pa tudi dobimo, kar smo želeli. Prav tako za gradnjo nove hiše
radi mislimo, da ima veliko prednosti, ker si lahko izberemo prav vse,
od zelo natančne lokacije in razgleda, do sončne lege, dovoza do hiše
in še mnoge druge podrobnosti. Izberemo tudi dizajn, tako zunanjega
izgleda hiše kot interierja. Sami odločamo o kakovostnem razredu
celotne opreme, sami izbiramo materiale, iz katerih bo zgrajen naš
dom. Bi radi imeli barvito fasado? Dandanes brez težav. Nedvomno
imamo pri takšnem odločanju dober občutek, vendar nikar ne
pozabimo, da so posledice naših odločitev dolgotrajne................................

Zagotovo se kot nekdo, ki je pred velikimi odločitvami glede gradnje
ali obnove hiše, spopadamo tudi z nemajhnim strahom pred veliko
investicijo. Na tem mestu ne želimo samo poudariti potrebnosti in
nujnosti finančne discipline, temveč tudi opozoriti, da si pri
odpravljanju strahu pred veliko investicijo pomagamo zlasti s
pozornostjo na nakup kakovostnih materialov in gradbenih storitev,
saj nam tako ne bo treba plačevati popravil, še preden bi morda
odplačali začetno posojilo.........................................................................................

Pri gradnji se učimo samo enkrat – in ker ni dolgotrajnega učenja ter
pridobivanja izkušenj, so popravki dragi ali sploh nemogoči....................

Zavedajmo se tudi, da preveč izbire lahko pomeni oviro. Zgradimo si
tisto, kar mislimo, da si želimo, po drugi strani pa veliko ljudi nekaj
let po zaključku gradnje reče, da bi določene stvari zagotovo
spremenili. Zdaj torej mislijo drugače in bi tudi gradili drugače.
Verjetnost, da bomo svoje odločitve obžalovali, bo zagotovo manjša,
če bomo na samem začetku zbrali in pregledali dovolj informacij,
predvsem pa se pustili poučiti strokovnjakom in dosledno upoštevali
njihove napotke..............................................................................................................

Res je, da smo pred samimi zahtevnimi odločitvami, vendar smo že
ubrali pravi pristop – gradnja in obnova hiše se začneta z zbiranjem
relevantnih informacij. Ne trdimo, da je lahko, saj je področje gradnje
skoraj nepregledno široko in obsežno, sodobni trg pa ponuja prav
toliko različnih rešitev. Trdimo pa, da se nam bosta solidna poučenost
in informiranost obrestovali, saj se bomo znali pravilneje odločati in
zato bolje izbirati...........................................................................................................

Začnite torej s preudarnim branjem, da se boste lažje odločali in si
zgradili svoj sanjski dom............................................................................................

Zahvaljujemo se za zaupanje in vam želimo prijetno, poučno branje.

Irena Hošpel
Boštjan Kalamar

Tomaž Strehar

1.
PREDEN ZAČNEMO GRADITI

10

Preden začnemo graditi

1.1 Izbira lokacije in nakup zemljišča..........................

Najpomembnejši dejavnik gradnje?.........................................................
Lokacija. Skorajda ni treba posebej povedati, kako tesno je lokacija
povezana z drugim dejavnikom gradnje – denarjem, saj se bomo
morali prav zaradi njega odločiti za številne kompromisne rešitve, ker
večinoma nimamo neomejenih finančnih sredstev, ki jih lahko
porabimo za gradnjo..................................................................................................

V Sloveniji je zelo pogosta gradnja nove nepremičnine na zemljišču, ki
je v družinski lasti, saj mlade družine zgradijo novo hišo na parceli ali
ob hiši svojih staršev. V takem primeru že poznamo vse prednosti in
slabosti izbrane lokacije, če pa kupujemo gradbeno zemljišče na novo,
razmislimo tudi o njegovi nadaljnji prodajljivosti ter preučimo demo-.
grafijo soseske in okolice. Upoštevamo dejavnike, kot so starost
prebivalcev, njihov družbeni razred, dohodek in povprečna vrednost
nepremičnin, ker bomo tako bolje razumeli vrednost svoje nepremič-
nine v prihodnosti.........................................................................................................

Pomembna je tudi lega zemljišča – sonce namreč vedno vzhaja na
vzhodu in zahaja na zahodu, zato se nam bo obrestovalo, če pri izbiri
zemljišča in razporeditvi prostorov ne bomo pozabili tega naravnega
dejstva. V krajih, kjer je ogrevanje prostorov pogostejše kot njihovo
hlajenje, je koristno predvideti postavitev najbolj osteklene stene in
dnevnih prostorov na jug, da nam bo sončna toplota lahko pomagala
ogrevati in osvetljevati naš dom. Škoda je namreč na južno stran
postaviti garažo ali shrambo..................................................................................

11

Preden začnemo graditi

Pri izbiri lokacije ni majhnega pomena, kaj vse se nahaja v bližini naše
gradbene parcele – šole, zdravstvena oskrba, prometne povezave,
zimska oskrba cest, bližina trgovin, dostopnost rekreacije in drugih
razvedrilnih ponudb (gledališče, kino, telovadnice)......................................

Četudi nas bližina nekaterih storitev morda v trenutku nakupa
zemljišča (še) ne skrbi, se bo to v prihodnosti lahko spremenilo in
obstaja verjetnost, da bo vse to zanimalo ali motilo kupca naše
nepremičnine čez 20 ali 30 let..................................................................................

Če se selimo v sosesko s spomeniško zaščitenimi objekti ali bomo

obnavljali hišo, ki je pod

Imejmo v mislih, da izbrane lokacije spomeniškim varstvom,
ne moremo prav preprosto in na smo že vnaprej precej
hitro zamenjati. omejeni in upoštevati
Vsaka naša izbira – dobra ali slaba – bomo morali vse
bo imela svoje posledice na celoten predpise (glejte razdelek
projekt gradnje in tudi na bivanje 1.6 Spomeniško zaščiteni
v njej objekti).

1.2 Komunalna opremljenost zemljišča......................

Pred izbiro in nakupom zemljišča preverimo njegovo komunalno
opremljenost: električna, vodovodna, kanalizacijska in plinska
napeljava, cestna infrastruktura, telefon, optične in brezžične
komunikacije. Informacije o komunalni opremljenosti parcele so
dosegljive:...............................................................................

· na Geodetski upravi, kjer se vodijo evidence o komunalni in
infrastrukturni opremljenosti;...........................................................................

· v občinskih prostorskih načrtih;....................................................................
· na spletu, Prostorski informacijski sistem občin PISO, www.piso.si.

12

Preden začnemo graditi

Po plačilu komunalnega prispevka (tj. del stroškov gradnje komunalne
opreme, ki ga kot investitor plačamo občini) nam občina zagotovi
priklop na omrežje lokalne komunalne infrastrukture in takrat lahko
zahtevamo podpis pogodbe z občino, v kateri se opredelijo rok in
tehnični pogoji priključitve na komunalno infrastrukturo.........................

Pred nakupom zemljišča obvezno preverimo, kakšne načrte ima
občina z dograjevanjem ali s širitvijo infrastrukture, saj utegne
predvidevati načrte za gradnjo novih prometnih povezav ali
daljnovodov v neposredni bližini zemljišča, ki ga kupujemo, in bi nas
to lahko motilo....................................................................................................

Pred nakupom zemljišča obvezno
preverimo, kakšne načrte ima
občina z dograjevanjem ali s
širitvijo infrastrukture.

1.3 Finančni načrt pred gradnjo.....................................

Gradnjo vsake nepremičnine močno obvladuje že omenjeni dejavnik –
denar. Stroški gradnje so visoki, zato je pogosto treba najeti posojilo,
kar pomeni, da moramo paziti na racionalno porabo denarja,
predvsem pa moramo že pred gradnjo vedeti, kolikšno vsoto
potrebujemo za celotno gradnjo in koliko za njene posamezne dele.

Zato že med pripravo na gradnjo izdelamo finančni načrt, v katerem
ocenimo, koliko denarja (in v kateri fazi gradnje) ga bomo potrebovali.
Brez discipline lahko hitro presežemo svoje finančne zmogljivosti,
res pa je tudi, da se bomo presenečenjem med gradnjo težko izognili,
ne glede na to, kako se trudimo................................................................................

13

Preden začnemo graditi

V praksi se kot uporabno izkazuje Večina strokovnjakov
načelo, po katerem naj cena se tudi strinja, da
zemljišča ne presega več kot 25 strošek nepremičnine
odstotkov cene celotne (odplačevanje posojila,
nepremičnine/hiše. nakup opreme, uredi-
tev okolice itn.) ne bi
smel preseči 30 od-
stotkov mesečnega
družinskega proračuna.

Pred gradnjo razmislimo, v kaj se nam splača investirati več in v
kaj manj..............................................................................................................

Zavedajmo se, da ustvarjamo unikat, poleg tega je gradnja eden redkih
življenjskih projektov, ki ga lahko zelo natančno načrtujemo.....................

Kakovosten popis del, ki pravzaprav predvideva popis vsakega vijaka,

žeblja in vseh drugih materialov in delov, ki jih bomo pri gradnji

uporabili, je neprecenljive vrednosti, saj že na začetku vemo, koliko

česa potrebujemo, zato nam gradnja ne bo prinašala stroškovnih

presenečenj in ne bo se zgodilo, da bi nam med gradnjo nenadoma

zmanjkalo denarja.........................................................................................................

Na podlagi projekta z

natančnim popisom del

Kakovosten popis del, ki pravzaprav in materialov nam bo

predvideva popis vsakega vijaka, tudi vsak izvajalec lažje

žeblja in vseh drugih materialov in pripravil natančnejšo

delov, ki jih bomo pri gradnji ponudbo. Izvajalec ima

uporabili, je neprecenljive vrednosti. veliko več manevrskega

prostora pri sestavljanju

ponudbe, če je ne pri-

pravlja na podlagi projekta in kakovostnega popisa del in materia-

lov, saj jo pripravi zgolj po svoji oceni, ki lahko zelo odstopa od dejan-

skih stroškov.....................................................................................................................

Ljudje smo zelo različni tudi v razmišljanjih in odločitvah, čemu bomo

14

Preden začnemo graditi

pri gradnji namenili več denarja – nekaterim je pomembno le, da
imajo štiri stene, skozi katere ne piha in poleti ni prevroče, spet drugi
so pripravljeni plačati veliko več za kopalniške armature kakor za
strešnik ali opeko, ki največkrat sploh ni vidna in se skrije pod
fasadnim ometom, hkrati pa predstavlja najpomembnejši konstruk-
cijski element in ščit našega doma.........................................................................

V resnici je vseeno, kakšne so naše prioritete, pod pogojem, da se že
od začetka dovolj zavedamo pomembnosti izbire kakovostnih
materialov in strokovne gradnje, saj se bomo tako izognili stroškom
popravil, naša investicija pa bo na koncu cenejša, četudi na začetku ni
bilo videti tako...............................................................................................................

Prav zaradi denarja se bomo
morali pri gradnji odločati za
številne kompromisne rešitve, ker
večinoma nimamo neomejenih
finančnih sredstev.

Kako lahko tudi sami ocenimo investicijo?...........................................

Za začetno oceno svoje investicije lahko že sami uporabimo Arhi-
gram, tj. interaktivni računalniški pripomoček za oblikovanje in
strukturiranje cene projekta stavbe, zunanje ureditve in notranje
opreme, ki ne določa niti fiksnih niti priporočenih cen................................

Program izračuna skupno ceno projekta in njeno strukturo na osnovi
povprečnih cen in na osnovi vnesenih m2 bruto etažne površine, nato
pa omogoča v vsaki drugi vrstici interaktivno prirejanje izračunanih
izhodiščnih parametrov glede na specifične pogoje projekta in
projektanta.....................................................................................................

15

Preden začnemo graditi

Spletna aplikacija Arhigram za oceno investicije.

V razmislek povejmo, da nas povprečna kopalnica običajno stane več
kot streha ali zidovi za celotno hišo pri novogradnji. Neredko se
zgodi, da se po desetih letih kopalnice naveličamo in jo zamenjamo,
streho in opeko pa kupimo za celotno življenjsko obdobje objekta,
zato je temeljit razmislek o izbiri kakovostnih in vzdržljivih materia-
lov na začetku nujno potreben..............................................................................

Streho in opeko kupimo za celotno Spletno povezavo do
življenjsko obdobje objekta, zato je Arhigrama najdete v
temeljit razmislek o izbiri petem poglavju, na
kakovostnih in vzdržljivih koncu priročnika.
materialov na začetku nujno
potreben. 16

Preden začnemo graditi

1.4 Izdelava načrta gradnje.............................................

Natančna in domišljena zasnova novogradnje odločilno vpliva na
poznejše bivanje v njej, zato je pomembno dobro in temeljito
načrtovanje objekta.....................................................................................................

Zavedati se moramo, da bo pogosto prišlo do odstopanja med našimi
idejami in željami ter realnimi možnostmi za njihovo izvedbo, zato
imejmo v mislih iskanje kompromisnih rešitev že v samem začetku
priprave načrta, ker si bomo s tem prihranili veliko časa in razočaran-
ja. Načrtovanje gradnje obsega več delov: arhitekturno zasnovo,
projektiranje in gradbeni nadzor..............................................................

1.4.1 Projektiranje.............................................................

Vedeti moramo, da sme v Sloveniji dejavnost projektiranja opravljati
gospodarska družba, ki ima v sodni register vpisano dejavnost
projektiranja in dejavnost tudi priglašeno pri Davčni upravi Repub-
like Slovenije, prav tako mora biti vpisana v imenik projektivnih
podjetij pri Inženirski zbornici Slovenije.

Projektant, ki prevzame v Odgovorni projektant odgovarja za
izdelavo projektno do- skladnost izdelanega projekta s
kumentacijo, mora za prostorskimi akti, gradbenimi
vse načrte v projektu predpisi in pogoji pristojnih
imenovati odgovorne soglasodajalcev.
projektante.

17

Preden začnemo graditi

Vedno preverimo kvalificiranost projektanta, s katerim želimo
sodelovati.......................................................................................
Ker so za odgovorne projektante posameznih projektov zahtevane
določene izobrazbe, vpis v ustrezni imenik pri pristojni poklicni
zbornici in določeno obdobje delovnih izkušenj, preverimo
kvalificiranost projektanta še pred podpisom pogodbe z njim.
Preverimo tudi, ali je projektivno podjetje zavarovano pred
odgovornostjo za škodo, ki bi nam utegnila nastati kot investitorju v
zvezi z opravljanjem njegove dejavnosti.........................................................
1.4.1.1 Kaj obsega projektiranje?................................................
Projektiranje obsega izdelavo projektne in tehnične dokumentacije.
Na podlagi projektne naloge projektant v projektni dokumentaciji
zajame načrte, tehnične opise, izračune, risbe in vse priloge glede
lokacijskih, oblikovnih in tehničnih značilnosti gradnje...........................
Sestavni deli projektne dokumentacije so: idejna zasnova in idejni
projekt, projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), projekt
za razpis in projekt za izvedbo.............................................................................
Pogoje za projektno dokumentacijo določi soglasodajalec, ki jo bo
potrdil le, če je izdelana v skladu z vsemi pogoji..........................................

18

Preden začnemo graditi

1.4.2 Vloga arhitekta – oblikujmo svoj novi dom
skupaj s strokovnjaki..............................................

Pri arhitekturi ne gre zgolj za uporabnost, saj naša hiša ne bo le zid in
streha nad glavo, ampak bomo v njej radi živeli, uživali in se dobro
počutili. Arhitekti to dosegajo s pravilnimi razmerji med prostorom in
obliko, zato je dobro, če se kot graditelj tega zavedamo in zaupamo
delo strokovnjakom.

19

Preden začnemo graditi

Kaj vse naredi dober arhitekt?.........................................................

· Zagotovo nam lahko pomaga izbrati primerno gradbeno zemljišče,
če tega še nismo naredili sami.............................................................................

· Znal nam bo svetovati pri izbiri dobrih in zanesljivih obrtnikov, vse
od začetka do konca gradbenega procesa – od električarja, vodo-.
vodarja in krovca do geodeta ter tudi pri oblikovanju interjerja......

· Seznanil nas bo s cenami različnih gradbenih storitev in njihovo
primernostjo.................................................................................................................

· Ugotovil bo, katero dokumentacijo potrebujemo, in nam jo pomagal
izpolniti oz. pripraviti...............................................................................................

· Preveril bo vse omejitve, kje in kako smemo ali ne smemo graditi,
kakšne so lokacijske omejitve v naši občini itn...........................................

· Predstavil nam bo več kot en sam osnutek.................................................

· Seznanil nas bo z vsemi vrstami energetsko varčnih gradenj, saj se
moramo dovolj zgodaj odločiti, kateri energetski tip hiše bomo iz-
brali. (Za več podrobnosti o energetsko varčnih gradnjah glejte
razdelek 2.1.1.)...........................................................................................................

· Sheme (skice/želje) bo spremenil v tehnični načrt, ki ga bodo pri
delu uporabljali vsi izvajalci..................................................................................

· Med gradnjo bo stalno spremljal dogajanje na gradbišču, opazoval
potek gradnje in nas obveščal o morebitnih nepravilnostih posa-
meznih izvajalcev........................................................................................................

· Pomagal nam bo pri pregledu računov, ki jih bomo dobili od izva-
izvajalcev............................................................... .......................................................

20

Preden začnemo graditi

Seveda so si posamezni arhitekti ali arhitekturni biroji različni, mirno
pa od njih lahko zahtevamo vse našteto in z arhitektom vnaprej
dorečemo in v pogodbi natančno določimo obseg in rok njegovih
zadolžitev............................................................................................................

Tudi načini zaračunavanja arhitekturnih storitev so različni, od urnih
postavk do honorarja za izvedeni projekt, za skico ali svetovalno uro,
zato pazimo, da se za ceno storitve natančno dogovorimo takoj na
začetku................................................................................................

Ali v Sloveniji smemo graditi brez arhitekta?............................

Vsaka napaka, ki se

Gradnja brez prisotnosti arhitekta zgodi zaradi nekako-
ni priporočljiva, saj je gradnja vostnega pristopa in
doma življenjska naložba – v večini pomanjkanja strokov-
primerov enkratna. nega znanja, se nam
maščuje v veliko večjih

razsežnostih, kot si to

lahko predstavljamo.

Tudi v primeru nakupa tipskega projekta je prav, da se srečamo z

arhitektom in se z njim posvetujemo...................................................................

21

Preden začnemo graditi

Kako izberemo arhitekta?...............................................................
Merila za izbiro arhitekta so zelo osebna, v vsakem primeru pa je
najbolje začeti s preverjanjem njegovih profesionalnih referenc.
Preverjanje v resnici ni zahtevno, saj večino objektov lahko
pogledamo v živo, z malo več angažiranosti se lahko celo povežemo z
lastniki teh nepremičnin in se pogovorimo z njimi. Zagotovo se
strinjamo, da se nam bo več vloženega truda v zbiranje informacij
pred začetkom obrestovalo po končani gradnji in nam prihranilo
veliko živcev, razočaranja, denarja in časa........................................................

Če imamo čas, je seveda bolje navezati stik in se pogovoriti z več
različnimi arhitekti kot z enim samim. Vsakemu izmed njih in tudi
sebi bomo naredili uslugo, če ga bomo spustili v svoje trenutno
domovanje, ker bo tako lahko bolje razumel naš okus in zmogljivosti
ter lažje izpolnil naša pričakovanja.

22

Preden začnemo graditi

Premišljena zasnova bivališča........................................................

Dobra zasnova naše nove hiše pomeni, da nam bo predstavljala dom,
v katerega se bomo radi vračali, bomo ponosni nanj in nam ne bo
zagotavljal le fizične varnosti pred okoljem (strehe nad glavo in
toplega zavetja), temveč nam bo nudil tudi bivalno ugodje, veselje,
užitek in ponos.................................................................................................................

Zato skupaj z arhitektom pred načrtovanjem preštejemo število oseb,
ki bodo živele v hiši, upoštevamo starost (otroci, starejši, invalidne
osebe, hišni ljubljenčki), upoštevamo naše poklice in prostočasne
aktivnosti, naše značaje, želje, navade, okuse in finančne zmogljivosti.
Zelo verjetno bomo kdaj pozneje zadovoljni, če bo že zasnova gradnje
predvidela in dopuščala možnosti poznejših sprememb in prilagoditev.

Na kaj vse moramo pomisliti pri razporeditvi notranjih
prostorov?..............................................................................................

Zasnova hiše naj misli na enakovredne bivalne možnosti vseh njenih
uporabnikov, tudi telesno prizadetih. Pri tem pazimo na velikost
stopnišča, obliko stopnic, zavarovanost z ograjami in držaji, še zlasti
če bodo v hiši živele starejše ali invalidne osebe. Pazimo, da širina vrat
omogoča prehod invalidskega ali otroškega vozička......................................

Prostori v hiši se razlikujejo glede na namembnost – lahko so bivalni
ali nebivalni, dnevni ali nočni. Pri načrtovanju pazimo na njihovo
povezanost in ločenost s stališča slišnosti in vidnosti – če smo starši
majhnih otrok, bo za nas praktično razporediti otroške sobe na slišno
razdaljo, osrednji bivalni prostor na vidno bližino z igralno površino
otrok itn.

Če smo starši majhnih otrok, bo za nas praktično
razporediti otroške sobe na slišno razdaljo,
osrednji bivalni prostor na vidno bližino z igralno
površino otrok itn.

23

Preden začnemo graditi

Razmislimo o tem, ali želimo imeti dnevno sobo zaprtega ali odprtega
tipa, ali naj bo povezana s kuhinjo ali ne, pri umestitvi kuhinje pazimo
na to, kako jo bomo lahko prezračevali, pri načrtovanju jedilnice in
dnevnega prostora upoštevamo, da bomo najbrž kdaj imeli v hiši tudi
goste...........................................................................................................

Arhitekt nam bo znal dobro svetovati, kakšna naj bo prostorska
razporeditev posameznih prostorov glede na geografsko lego
zemljišča in pozicijo sončnega vzhoda/zahoda, da bomo dobro
izkoristili sončno toploto in svetlobo....................................................................
Posebej razmišljamo tudi o spremljajočih prostorih, kot so shramba
za živila, shramba za športne rekvizite, utility itn...........................................
Ker se število avtomobilov na slovensko družino vztrajno povečuje, že
pri nakupu gradbenega zemljišča razmišljamo o tem, ali je dovolj
veliko, da bomo na njem lahko tudi parkirali svoja vozila oz. kje in
kakšno garažo bomo imeli (ali bo postavljena ločeno ali bo v
podkletenem delu hiše)...............................................................................................

24

Preden začnemo graditi

1.4.3 Zakaj potrebujemo nadzornika gradnje?

Gradnja enodružinske hiše spada med gradnjo manj zahtevnega
objekta, kar po veljavnem Zakonu o graditvi objektov zahteva
nadzornika, tj. pravno ali fizično osebo, ki izpolnjuje zahtevane pogo-
je. Obstajajo točno določeni predpisi, kdo lahko opravlja gradbeni
nadzor, zato se vedno odločajmo samo za kvalificirane nadzornike.

Nadzornik je lahko tudi naš arhitekt...................................................................

Seveda gradbeni nadzor podraži Na vsak način se

našo investicijo v trenutku gradnje, odločitev za gradbeni

vendar nam dolgoročno prihrani nadzor izkaže za

veliko dodatnih stroškov, pametno investicijo,

nevšečnosti in slabe volje. nadzornik namreč

preverja, ali gradnja

poteka v skladu s

projektno dokumentacijo, za katero smo dobili gradbeno dovoljenje.

Nadzoruje tudi kakovost opravljenih del in uporabljenih materialov,

inštalacij in vgrajenih tehnoloških naprav, skrbi za upoštevanje

dogovorjenih rokov gradnje....................................................................................

Z nadzornikom vedno sklenemo pisno pogodbo o njegovem delu.
Če med gradnjo nastajajo spremembe ali dopolnitve, jih je nadzornik
dolžan sproti vnašati v projekt. Ob ugotovitvi odstopanj ali kršitev
med gradnjo mora o tem obvestiti pristojnega gradbenega inšpektor-
ja in nas kot investitorja..............................................................................................

Ob koncu del je zadolžen za podpis gradbenega dnevnika (več o
gradbenem dnevniku na začetku drugega poglavja), s katerim jamči
za pravilnost in ustreznost vseh izvedenih del................................................

25

Preden začnemo graditi

1.5 Pridobivanje gradbenega dovoljenja in druge
obvezne dokumentacije...............................................

Naslednji korak v gradnji naše nove hiše je pridobivanje gradbenih
dovoljenj in druge dokumentacije. Poglejmo, kaj vse potrebujemo, še
prej pa svoje trenutno znanje preverimo z reševanjem mini testa.

Test 1
Kako poznam področje pridobivanja gradbene
dokumentacije?

Odgovorite na spodnjih 7 vprašanj in videli boste, kakšno je vaše
poznavanje področja pridobivanja gradbene dokumentacije in
drugih potrebnih dovoljenj. Povzetek pravilnih odgovorov
najdete v šestem poglavju, več pojasnil pa v celotnem prvem
poglavju priročnika.

1. Pridobitev lokacijske informacije je nujna.
⃝ da ⃝ ne

2. Organ, ki ureja lokacijsko informacijo, je Ministrstvo za promet.
⃝ da ⃝ ne

3. Ali za objekt, ki ga bomo prenavljali in je vpisan v Register kulturne
dediščine, še potrebujemo soglasje Zavoda za varstvo kulturne
dediščine Slovenije?
⃝ da ⃝ ne

4. Ali zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja lahko vložimo na kateri
koli upravni enoti?
⃝ da ⃝ ne

5. Izdano gradbeno dovoljenje ima trajno veljavnost.
⃝ da ⃝ ne

6. Pogoj za začetek uporabe zgrajenega objekta je pridobljeno
uporabno dovoljenje.
⃝ da ⃝ ne

7. Vpis novozgrajene nepremičnine v uradne evidence ni nujen.
⃝ da ⃝ ne

26

Preden začnemo graditi

1.5.1 Lokacijska informacija...........................................................

Organ, ki ureja lokacijsko informacijo, je Ministrstvo za okolje in
prostor. Pridobitev lokacijske informacije danes ni več obvezna,
predstavlja pa nam pomemben vir informacij o prostorskih aktih, ki
veljajo na območju naše zemljiške parcele, glede namenske rabe
prostora, območjih varovanj in omejitev, vrst dopustnih dejavnosti in
dopustnih gradenj.........................................................................................

Vlogo za izdajo lokacijske informacije vložimo na občini, kjer se naše
zemljišče nahaja..................................................................................

Za več podatkov glede pridobivanja in oddaje vloge glejte koristne
povezave v petem poglavju.......................................................................................

1.5.2 Projekt za gradnjo objekta (PGD) in gradbeno
dovoljenje..................................................................................

Pridobivanje gradbene dokumentacije je napornejši del gradnje, zato

lahko pooblastimo projektantsko podjetje, da izpelje celoten

postopek namesto nas. Poskusimo izbrati projektantski biro, ki nam

bo izdelal takšen projekt, da bo ustrezal našim željam in finančnim

zmogljivostim...................................................................................
Gradnja je v zadnjih letih

Pri ustrezni projektni organizaciji močno napredovala z
naročimo projekt za gradnjo novimi tehnologijami
objekta (PGD), ki obsega celoten in je strokovno zahtevna,
načrt z vsemi instalacijami kljub temu imajo mnoge
(elektrika, vodovod, kanalizacija in nove zgradbe veliko
ogrevanje) in vsa soglasja za napak in jih morajo
izdajo gradbenega dovoljenja. uporabniki že po nekaj
letih sanirati. Zato pou-

darjamo, da je v času

gradnje treba upoštevati

vsa navodila iz projekta in vso tehnično dokumentacijo, napotke

projektanta in gradbenega nadzornika..............................................................

27

Preden začnemo graditi

Kako poteka pridobivanje gradbenega dovoljenja?

Zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja vložimo pri pristojnem
upravnem organu za gradbene zadeve. Kaj vse mora vsebovati vloga,
vam bo znal svetovati projektant ali arhitekt. Če boste zahtevo za
izdajo gradbenega dovoljenja vlagali sami, za obrazec in tudi vzorec
vloge uporabite povezave v petem poglavju priročnika...............................

Gradnjo, nadomestno gradnjo, rekonstrukcijo ali odstranitev objekta
lahko začnemo šele po pridobitvi pravnomočnega gradbenega
dovoljenja......................................................................................

K vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja moramo priložiti dva izvoda
projektne dokumentacije in vsa zahtevana soglasja. Z gradnjo lahko
začnemo šele, ko je dovoljenje pravnomočno. Gradnjo moramo pred
začetkom tudi prijaviti, za kar uporabimo poseben obrazec, ki ga
dobimo ob prevzemu gradbenega dovoljenja..................................................

Vedeti moramo tudi, da veljavnost gradbenega dovoljenja ni
neomejena oz. trajna, temveč gradbeno dovoljenje po določenem
obdobju preneha veljati, česar ne smemo pozabiti zlasti v primerih,
če kot investitor z gradnjo ne začnemo takoj. Veljavnost gradbenega
dovoljenja je odvisna od vrste zahtevnosti gradnje - za manj zahtev-
ne objekte, to so enodružinske hiše, gradbeno dovoljenje preneha
veljati v dveh letih, če investitor ne prične z gradnjo objekta takoj........

Po končani gradnji moramo pridobiti tudi uporabno dovoljenje, ki je
pogoj za začetek uporabe objekta. Izda ga pristojni upravni organ za
gradbene zadeve po končanem tehničnem pregledu objekta. Za
enostanovanjsko stavbo, ki smo jo zgradili z gradbenim dovoljenjem,
prejmemo uporabno dovoljenje brez tehničnega pregleda, če zahtevi
za izdajo uporabnega dovoljenja poleg geodetskega načrta
novega stanja zemljišča priložimo nadzornikovo izjavo o skladnosti
gradnje z vsemi predpisi.............................................................................................

Najpozneje v 15 dneh po dnevu pravnomočnosti uporabnega

28

Preden začnemo graditi

dovoljenja moramo pri projektantu ali geodetskem podjetju naročiti
projekt za vpis v uradne evidence..............................................................

Kdaj ne potrebujemo gradbenega dovoljenja?.......................................

Zakon o graditvi objektov deli objekte v štiri skupine glede na njihovo
zahtevnost: zahtevni in manj zahtevni objekti, nezahtevni in enostavni
objekti..........................................................................................

Za prve tri skupine je povsem jasno, da moramo pridobiti gradbeno
dovoljenje. Le za postavitev enostavnih objektov gradbeno dovoljenje
ni potrebno, zato se vedno prepričamo, ali želeni objekt (npr.
nadstrešek za avtomobil) res sodi med enostavne objekte.........................

Kot rečeno, je v teh primerih najlažje in najbolj zanesljivo upoštevati
napotke, ki jih naročimo v projektantskem biroju...........................................

Več podrobnosti najdete tudi v petem poglavju, na povezavi do
Uredbe o vrsti objektov glede na zahtevnost (Uradni list RS, št. 37/2008).

1.5.3 Kdaj in zakaj moramo imeti energetsko izkaznico?

Energetska izkaznica je javna listina, ki vsebuje podatke o energet-
ski učinkovitosti stavbe in priporočila za povečanje energetske učin-
kovitosti. Posamezne vrste gradenj so razvrščene v razrede od A do G,
pasivna gradnja na primer spada v energijski razred A................................

Vse novogradnje in obstoječe stavbe morajo po določilih Energetskega
zakona pridobiti energetsko izkaznico samo v primeru prodaje ali
oddaje stavbe v najem za več kot eno leto, torej je obvezna za
prodajalca in najemodajalca nepremičnine.......................................................

Zahteve glede energetske izkaznice se ne nanašajo na: stavbe, ki
so varovane v skladu s predpisi o varstvu kulturne dediščine, stavbe
za obredne namene ali verske dejavnosti, industrijske stavbe in
skladišča, nestanovanjske kmetijske stavbe, če se te ne ogrevajo,

29

Preden začnemo graditi

enostavne in nezahtevne objekte in samostojne stavbe s celotno
uporabno tlorisno površino, manjšo od 50 m2..................................................

1.6 Spomeniško zaščiteni objekti..................................

Informacije o statusu objekta lahko dobimo na Zavodu za varstvo
kulturne dediščine Slovenije, podatke o stanju nepremičnine pa v
Registru kulturne dediščine, v katerem ima vsaka vpisana enota svojo
evidenčno številko, EŠD...............................................................................................
Za obnovo objekta, ki je vpisan v register, potrebujemo soglasje
Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije, zato moramo pred
obnovo predložiti informacije o vrsti posega, načinu izvedbe, osnovne
podatke o legi objekta in predložiti vso zahtevano dokumentacijo.
Zavod nam bo na osnovi teh podatkov izdal pogoje in smernice z
zahtevami, ki jih mora izpolnjevati projektna dokumentacija. Če med
prenovo naletimo na najdbe ali poslikave, moramo o tem obvestiti
Zavod za varstvo kulturne dediščine...................................................................

30

Preden začnemo graditi

Tudi za vsa vzdrževalna dela na spomeniško zaščitenih objektih
potrebujemo pogoje in soglasje Zavoda za varstvo kulturne dediščine
Slovenije.

Koristno je vedeti, da smo kot Za natančne podatke
lastniki spomeniško zaščitenih o spomeniškem var-
objektov upravičeni do brezplačnih stvu uporabite pove-
pojasnil, nasvetov in navodil zavo v petem po-
pristojne organizacije v zvezi z glavju.
lastnostmi, družbenim pomenom,
ohranitvijo in vzdrževanjem
dediščine.

1.7 Izbira izvajalcev............................................................

Ko smo izbrali lokacijo, naročili načrt projekta, se vse dogovorili z
arhitektom in pridobili vso ustrezno dokumentacijo in dovoljenja,
smo pred novo zahtevno nalogo: izbiro posameznih izvajalcev.

Seveda bodo tudi na

Izbira izvajalcev bo manj stresna, izbiro izvajalcev

če imamo ustrezen popis del, tj. močno vplivale naše

ustrezno projektno dokumentacijo. finančne zmogljivosti,

vendar pazimo, da

preverimo njihove re-

ference in operativno sposobnost (ali imajo morebiti blokirane

poslovne račune)................................................................................................

Gradbena pogodba........................................................................................

Pred sklenitvijo posla z izvajalcem je pametno skleniti gradbeno
pogodbo, s katero se izognemo poznejšim težavam zaradi nezadostne
kakovosti izvedbe, neupoštevanja rokov izvedbe ipd.....................................

31

Preden začnemo graditi

Opis sestavnih delov gradbene pogodbe najdemo v Posebnih
gradbenih uzancah, uzakonjenih poslovnih običajih (celotno
besedilo najdete na spletni strani GZS, uporabite spletno povezavo v
petem delu priročnika)...............................................................................................

Dobro je vedeti, da kot investitor ob zaključku gradnje in pred
zaključnim obračunom od izvajalca lahko zahtevamo garancijo za
kakovost izvedenih del (podrobnosti v Uzancah)..........................................

Plačilo izvajalcev...................................................................................

Za način plačila izvajalcu se je najbolje dogovoriti takoj in ga tudi
definirati v gradbeni pogodbi, in sicer kot mesečni obračun izvedenih
del na podlagi potrjenih mesečnih situacij. ......................................................

Za podrobnejša pojasnila in opis glejte Posebne gradbene uzance.

1.8 Gradbene inšpekcije in inšpekcijski ukrepi......

Naloga gradbene inšpekcije je nadzorovanje izpolnjevanja pogojev, ki
so predpisani z zakonom o graditvi objektov: pogoji za začetek
gradnje, skladnost gradnje z izdanim gradbenim dovoljenjem,
izpolnjevanje pogojev udeležencev pri gradnji, izpolnjevanje varnosti,
zanesljivosti in bistvenih zahtev grajenih objektov........................................

Za vsako nedovoljeno gradnjo (nelegalno, nevarno ali neskladno) so
predvideni inšpekcijski ukrepi, ki večinoma predvidevajo takojšnjo
ustavitev gradnje in vrnitev zemljišča v prvotno stanje. ............................

Poleg inšpekcijskih ukrepov nas v primeru nedovoljene gradnje
doletijo tudi denarne sankcije – plačati moramo nadomestilo za
degradacijo in uzurpacijo prostora ter denarno kazen za storjeni
prekršek. Višino denarne kazni določa Zakon o graditvi objektov
(glejte seznam povezav v petem poglavju na koncu priročnika).

32

2.
GRADNJA SE ZAČNE

33

Gradnja se začne

Četudi nam bodo hišo gradili strokovnjaki, moramo gradnjo ves čas
nadzorovati. Ustrezno morajo pripraviti gradbišče, uporabljati
ustrezne in dogovorjene gradbene materiale, zidati v skladu s
predpisi in standardi, pravilno izdelati streho in napeljati vse
inštalacije.............................................................................................
Pred pričetkom gradbenih del je treba gradbišče opremiti z
gradbiščno tablo, na kateri so podatki o vrsti objekta, številka
gradbenega dovoljenja, podatki o investitorju, projektantu,
odgovornem projektantu, izvajalcu in odgovornem izvajalcu ter
podatki o nadzorniku...................................................................................................

Kaj je gradbeni dnevnik?...................................................................

Gradbeni dnevnik je dokument, iz katerega je razviden potek in
obseg rednega izvajanja del, vsa morebitna nepredvidena ali
interventna dela, vremenski pogoji ob izvajanju posameznih del,
število in sestava delovne sile, strojna oprema...............................................

Obrazec DZS št. 3.17

Izvajalec je zakonsko dolžan na gradbišču redno voditi gradbeni
dnevnik za vse gradnje, za katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje,
in sproti vpisovati vsa izvedena dela, posebnosti in morebitne opom-
be s strani nadzora ali tudi izvajalca. Pravilnik o gradbiščih predpisuje
obliko in način vodenja gradbenega dnevnika...................................................

34

Gradnja se začne

Gradbeni dnevnik je potrebna dokumentacija za pridobitev uporabne-
ga dovoljenja.

Test 2
Kaj že vem o različnih vrstah gradnje?

Odgovorite na spodnjih 7 vprašanj in videli boste, kakšno je vaše
poznavanje različnih vrst gradnje. Povzetek pravilnih odgovorov
najdete v šestem poglavju na koncu priročnika, več pojasnil pa v
poglavju, ki sledi.

1. Montažna gradnja je v celoti suha.
⃝ da ⃝ ne

2. Brez malte ni mogoče graditi.
⃝ da ⃝ ne

3. Montažne hiše imajo neomejeno življenjsko dobo.
⃝ da ⃝ ne

4. Protipotresna varnost montažne in klasično grajene hiše je povsem
enaka.
⃝ da ⃝ ne

5. Strukturo montažne hiše pozneje z lahkoto spreminjamo.
⃝ da ⃝ ne

6. Gradnja montažne hiše je neprimerljivo hitrejša od klasične gradnje.
⃝ da ⃝ ne

7. Montažna hiša je cenejša od klasično grajene hiše.
⃝ da ⃝ ne

35

Gradnja se začne

2.1 Vrste gradenj..............................................................

Ločimo med klasično in montažno gradnjo....................................................

Najbolje bo, če bomo najprej spoznali lastnosti, prednosti in pomanj-
kljivosti obeh, da se bomo potem lažje in bolj poučeno odločali.
Dobro je vedeti, da je med vizualno, lokacijsko in površinsko
podobnima objektoma, starima na primer petdeset let, možna razlika
v vrednosti. Klasično zidan objekt z opeko ima čez čas višjo vrednost
kot montažna hiša. ...................................................................................................

Prav zato se nam pred gradnjo splača ves čas imeti v mislih celotno
življenjsko dobo objekta, ne samo trenutek, v katerem gradimo.
Običajno gradimo, ko smo v najboljših letih, na starost pa hišo težje
vzdržujemo in imamo tudi nižje prihodke. Kaj bomo potem s hišo, ki
ima precej nižjo prodajno in uporabno vrednost?..........................................

Pred gradnjo se nam splača ves čas Prav tako moramo
imeti v mislih celotno življenjsko misliti tudi na ener-
dobo objekta, ne samo trenutek, v getsko varčnost
katerem gradimo. hiše. Razmislimo o
tem, kaj si lahko
privoščimo v času
gradnje in ali si
bomo svojo izbiro
lahko privoščili ves
čas bivanja v hiši.

2.1.1 Montažna gradnja............................................

Montažne hiše so najpogostejša alternativa klasični gradnji. Bistvo
montažnega načina gradnje je, da montažni objekt sestavljamo iz
predhodno izdelanih elementov...............................................................................

Gre za vnaprej pripravljeno gradnjo, za elemente in tudi večje sklope,

36

Gradnja se začne

ki se jih sestavlja v celoto. Elementi montažne gradnje so lahko
betonski, kovinski ali leseni. Z izjemo postavitve betonske plošče so
vsi gradbeni posegi suhomontažni..........................................................................

Čas gradnje montažne hiše je odvisen od vrste izvedbe, zahtevnosti
objekta in vgrajenih materialov in traja okvirno od dveh do šestih
mesecev. .............................................................................................

Ne smemo pozabiti, da tudi montažna gradnja ni v celoti suha, saj
zahteva postavitev osnovne betonske plošče (in po želji kleti), zato
moramo v prvi fazi narediti izkop za temelje po navodilih proizvajalca
izbrane montažne hiše. Če bo naša hiša podkletena, lahko na klasičen
način zgradimo klet s prvo ploščo. Dobro je vedeti, da ni nujno, da se
za to dogovorimo s proizvajalcem hiše, temveč lahko poiščemo tudi
druge, finančno ugodnejše možnosti pri katerem izmed kvalificiranih
gradbenih podjetij.......................................................................................

Ne smemo pozabiti, da tudi
montažna gradnja ni v celoti suha.

Sodobno tržišče ponuja izbiro različnih vrst in oblik montažnih hiš:
modularne, skeletne, lesene… Ne preostane nam drugega kot
pregledati ponudbo in se posvetovati s čim več ponudniki.........................

Kaj moramo vedeti o ceni montažne gradnje?...........................

Med ljudmi še vedno obstaja prepričanje, da so cene montažne
gradnje ugodnejše od klasične, vendar trditev po izkušnjah stroke ne
drži. Na splošno so cene montažnih objektov vsaj 10–15 odstotkov
višje od klasično grajenih hiš (odvisno od tega, ali primerjamo
primerljivo kakovost in faznost objekta)............................................................

37

Gradnja se začne

Pri montažni gradnji moramo biti pozorni na to, kateri stroški so
všteti v ceno objekta, ki jo navaja dobavitelj montažne hiše, saj
velikokrat finalizacija objekta spremeni končno finančno sliko.
V večini primerov moramo za montažno gradnjo takoj zagotoviti vsa
denarna sredstva, čeprav je tudi pri tovrstni gradnji možna postopna
gradnja in fazno financiranje....................................................................................

Montažne gradnje imajo določene omejitve glede nosilnosti in
prilagodljivosti, prav tako nadgradnje niso tako nezahtevne kot pri
klasični gradnji. Ne splača se nam pozabiti, da nadgradnje zahtevajo
kompleksen pristop in niso vedno izvedljive. Mislimo na to, da bomo
čez nekaj let pri hiši morda želeli ali morali kaj spremeniti.......................

Varnost in obstojnost montažnih hiš........................................................

Montažne gradnje morajo svojo obstojnost s časom še dokazati,
medtem ko za klasične gradnje to ni potrebno, saj jih gradimo že
stoletja. Dejstvo je, da so montažni objekti, z lesenimi okvirji in
izolacijskim polnilom v primeru naravnih katastrof (povodenj, ujme)
v mnogih primerih uničeni do te mere, da jih ni več možno sanirati.

Ker je pri montažnih hišah glavni konstrukcijski element les, ki je
gorljiva gradbena snov, se pojavlja logično vprašanje požarne varno-
sti. Proizvajalci montažnih hiš zagotavljajo, da se stene montažnih hiš
lahko upirajo ognju do 60 minut.............................................................................

2.1.2 Klasična gradnja.......................................................

V Sloveniji gradimo hiše iz opeke in kamna že več stoletij, zato je
tovrstna gradnja še vedno v močni prednosti, ne samo zaradi tradicije,
temveč tudi zaradi številnih prednosti, ki jih ima. ........................................

38

Gradnja se začne

Prednosti klasične gradnje
· gradnja in financiranje sta po potrebi postopna;
· masivne stene imajo večjo toplotno akumulativnost;
· boljša toplotna stabilnost, manjše pregrevanje stavbe poleti, če je

hiša ponoči primerno prezračena;
· udobna in zdrava bivalna klima;
· vrednost investicije z leti počasneje upada, objekt ohranja svojo

vrednost skozi leta;
· nizki stroški ogrevanja in hlajenja;
· najvišja požarna odpornost;
· visoka mehanska odpornost in varnost;
· odlična zvočna izolacija zaradi masivnih opečnih sten;
· optimalna gradnja v ekološkem pogledu;
· fleksibilnost pri obnovi in eventualni dogradnji;
· možnost izvedbe objekta »na ključ«.

Osnovni gradnik klasične gradnje je opečni zidak, ki se povezuje v
konstrukcijsko celoto opečne hiše.

39

Gradnja se začne

Kateri so glavni konstrukcijski elementi opečne hiše?..........
1) Temelji..........................................................................................................................
2) Zunanji nosilni zidovi............................................................................................
3) Vertikalne in horizontalne vezi.........................................................................
4) Notranji nosilni zidovi..........................................................................................
5) Notranji nenosilni zidovi......................................................................................
6) Medetažne stropne plošče in strop nad mansardo..................................
7) Streha............................................................................................................................
Ad 1) Kakovostno temeljenje je bistvenega pomena pri nosilnosti in
trajnosti objekta. Način temeljenja pogojuje nosilnost temeljnih tal. V
večini primerov se individualni objekti temeljijo na pasovnih temeljih
ali temeljni plošči. Zaradi večje energetske učinkovitosti in
zpopolnjenih tehnoloških rešitev ponudnikov toplotnih izolacij je
odločitev za temeljenje na temeljni plošči vedno bolj v ospredju.

40

Gradnja se začne

Debelino temeljne plošče določi statik na osnovi statičnega izračuna.
Pod temeljno ploščo je treba kakovostno položiti toplotno izolacijo in
hidroizolacijo, s čimer preprečimo toplotne izgube in vdor vode v
konstrukcijo naše hiše.................................................................................................

Temeljna
plošča

Ad 2) Zunanji nosilni zidovi so ovoj naše hiše in nas varujejo pred
vplivi iz okolja, hkrati pa imajo tudi velik vpliv na kakovost bivalnega
ugodja. Izbiro debeline opečnega zidu narekuje več dejavnikov:
statične zahteve projekta, vrsta opečnega zidaka (od tega je odvisna
tudi debelina potrebne toplotne izolacije na ovoju stavbe),
razpoložljivi gabariti objekta ...................................................................................

Glede na navedeno je treba poudariti, da nam izbira debelejšega
opečnega zidu zaradi svojih gradbeno-fizikalnih lastnosti zagotavlja
kakovostnejšo bivalno klimo in večjo varnost v vseh pogledih. Zunanji
zid je trajna konstrukcijska rešitev, ki svojo vlogo opravlja v celotni
življenjski dobi objekta.

Zunanji zid z izolacijsko oblogo Zunanji zid in fasadna opeka

41

Gradnja se začne

Zunanji zid je trajna konstrukcijska
rešitev, ki svojo vlogo opravlja v
celotni življenjski dobi objekta.

Ad 3) Vertikalne in horizontalne vezi so povezovalni armirano-
betonski elementi, ki imajo nalogo povezovanja nosilnih zidov. Kot
celota z nosilnim zidom predstavlja povezano opečno zidovje, ki
zagotavlja večjo potresno odpornost objekta. Dimenzijo in potrebno
armaturo vertikalnih in horizontalnih vezi narekuje statični izračun
v odvisnosti od razporeditve in dimenzije nosilnih opečnih zidov.

Prikaz izvedbe vertikalne vezi z uporabo Prikaz izvedbe vertikalne vezi in
opečnega opažnega elementa. horizontalne vezi z uporabo
opečnega opažnega elementa.

Ad 4) Notranji nosilni zidovi delijo notranje prostore in prevzemajo
nalogo nosilnih zidov, hkrati pa prispevajo tudi k zvočni izolaciji med
posameznimi prostori. Z zunanjimi zidovi so povezani preko
vertikalnih vezi ali z zobatim spojem s samimi zidaki.

Shematski prikaz predelanega zidu
in izvedbe tlakov.

42

Gradnja se začne

Ad 5) Notranji nenosilni zidovi delijo notranje prostore in ne
prevzemajo naloge nosilnosti. Kljub temu imajo odločilno vlogo pri
zvočni izolaciji med posameznimi prostori, zato je pomembno, da so
kakovostno grajeni in da nimajo prebojev zaradi inštalacij.......................

Shematski prikaz predelanega nenosilnega
zidu z ometom.

Ad 6) Medetažna stropna konstrukcija deli posamezne etaže,
prevzema vlogo nosilnosti ter zvočne in toplotne izolacije med
posameznimi etažami. Lahko se izvede kot polna armirana betonska
plošča ali kot polmontažni stropni sistem, ki je sestavljen iz
prednapetih opečno-betonskih nosilcev in opečnih polnil ter tlačnega
dela iz armiranobetonske plošče. Odločitev za izbor medetažne
konstrukcije je razpon med nosilnimi zidovi, saj ima polmontažni
stropni sistem določene omejitve.

Polmontažni stropni sistem.

43

Gradnja se začne

Hiša kot celota iz opečnih gradnikov.

2.1.3 Vrste gradenj glede na energetsko varčnost

V praksi sicer naletimo na večje število izrazov in poimenovanj,
vendar lahko rečemo, da glede na potrebo po energiji za delovanje
stavbe ubrščamo objekte v različne razrede.....................................................
Pasivna hiša je energijsko varčna hiša, ki ne potrebuje klasičnih
grelnih teles, kot so peči, kotli, radiatorji, termostatski ventili, cevi,
cisterne. Ovoj stavbe mora biti zelo dobro izoliran, toplotna
prehodnost mora biti manjša od 0,15 kWh/m². Letna poraba energije
za ogrevanje ne presega 15 kWh/m², kar ustreza letni porabi ≈ 1,5l
kurilnega olja, ≈ 1,6l zemeljskega plina ali ≈ 2,4l utekočinjenega
naftnega plina na kvadratni meter ogrevane površine. Potrebno
toploto v prostorih zagotavlja ogret zrak, ki ga dovaja prezračevalna
naprava z vračanjem toplote izrabljenega zraka. Zelo pomembno je,
da je pravilno načrtovana in tudi pravilno izvedena.....................................

44

Gradnja se začne

Nizkoenergijska hiša je grajena v skladu s trenutno veljavno
zakonodajo, pri kateri so dobro rešeni toplotni mostovi, biti mora
zrakotesna. Pri načrtovanju nizkoenergijske hiše niso pomembne le
odlične izolacijske lastnosti ovoja stavbe, temveč tudi pravilna
vgradnja stavbnega pohištva, orientacija na parceli, arhitekturna
zasnova in izbira ustreznega sistema ogrevanja..............................................

Plusenergijska hiša sloni na izkoriščanju obnovljivih virov energije.
Energetski sistemi so tako veliki, da proizvaja presežke energije, ki jih
lahko oddaja drugim porabnikom. Drugi atributi (način gradnje,
izolacijski materiali, lokacija …) so enaki kot pri pasivni hiši. Na tem
mestu lahko zasledimo še dva tipa hiš, ki se od zgoraj navedenih
razlikujeta le toliko, da imata poudarek na določenem segmentu
gradnje oz. izvedbe:.....................................................................................................

·Solarna hiša – poudarek na izkoriščanju neposredne sončne energije.

· Bioklimatska hiša – izkorišča bioklimatske danosti svoje lokacije
(sončna energija, energija voda, geotermalna energija, veter …).........

Skoraj ničenergijska hiša, ki jo do leta 2020 uveljavlja evropska
direktiva, predpisuje stavbo z zelo visoko energetsko učinkovitostjo
oz. zelo majhno količino potrebne energije za delovanje, pri čemer je
potrebna energija v veliki meri proizvedena iz obnovljivih virov na
kraju samem ali v bližini. Posameznim državam članicam Unije je
prepuščena določitev lastnih definicij, graditeljem pa je omogočeno,
da do skoraj ničelne energijske bilance pridejo na različne načine.

45

Gradnja se začne

e4 hiše ali koncept gradnje s pogledom na jutri

Koncept e4 se nanaša na 4 elemente: energijo (energetska
učinkovitost), ekologijo (obnovljiva energija), emocije (zdravje in
kakovost življenja) in ekonomijo (dostopna cena).......................................

Gradnja po določbah koncepta e4 je Koncept sloni na uporabi
dostopna vsem investitorjem, saj s naravnega gradbenega
finančne plati ne odstopa od materiala in na določbah,
standardnih načinov gradnje, prinaša s katerimi že v fazi na-
pa številne prednosti prihodnjim črtovanja projekta mno-
uporabnikom. žijo prednosti izjemnih
lastnosti opeke, narejene
iz gline.

Prihranki pri tekočih stroških in stroških ogrevanja, ki jih lahko
dosežemo, zagotavljajo povrnitev investicije v obdobju nekaj let.

Energetsko učinkovita gradnja je, poleg primarnega cilja ustvarjanja
gradnje z nizko energetsko porabo, ekološko orientirana k uporabi
sistema in materialov, ki znižujejo CO2 odtis..................................................

46

Gradnja se začne

Opečna e4 hiša.

Energetska učinkovitost koncepta se nanaša na bistveno manjšo
porabo energije v primerjavi z drugimi sistemi, s čimer je investitor
obvarovan pred rastjo cen energentov. Zaradi odlične toplotne
izolacije opečnatih zidov ostane toplota pozimi v prostoru, poleti pa
zunaj njega, s čimer zagotavlja ugodno mikroklimo in znižano porabo
električne energije hladilnih aparatov. Tu je še en učinek, ki pospešu-
je energetsko učinkovitost in brez katerega si jo je nemogoče
predstavljati – akumulacija toplote. Poleti se zidovi počasi ogrevajo,
pozimi pa počasi hladijo............................................................................................

Ekološka komponenta je vgrajena v visoko izolacijske lastnosti
sistema, ki so predpogoj za uporabo obnovljivih virov energije, s
katerimi neposredno vplivamo na znižanje izpustov CO2..........................
Ekonomičnost je dandanes izredno pomembna. Gradnja z modernimi
opečnatimi materiali omogoča, da imamo trajnostne vložke ter
upoštevamo zadani proračun..................................................................................

Začetni vložki se hitro povrnejo, saj je gradnja hitrejša in suha, poleg
tega so tekoči stroški, stroški upravljanja in vzdrževanja prav tako
nižji. Tukaj je trajnost zelo pomemben del, saj opečnate hiše zdržijo
tudi dlje kot 100 let.......................................................................................................

Za več podatkov o konceptu e4 uporabite spletno povezavo s sezna-
ma v petem poglavju.................................................................................................

47

Gradnja se začne

2.1.4 Preglednica gradbenih materialov z njihovimi
prednostmi in pomanjkljivostmi

Gradbeni Akumulacijske Zvočna Požarna Toplotna Obstojnost, Ohranjanje Paro Ekološki Lokalna Bivalno
material sposobnosti izolacija stabilnost izolacija trajnost vrednosti propustnost vpliv na prisotnost počutje
okolje

Opeka

Les

Poroziran
beton

Jeklo,
pločevina

Beton

Preglednica in pomen uporabljenih simbolov

zelo dobro vprašljivo nezadostno

48

Gradnja se začne

2.1.5 Mokra gradnja ali suha gradnja?...........................................
Kaj nas najbolj spominja na gradnjo? Verjetno mešalec in nered na
gradbišču........................................................................................................

Gradnja z uporabo sistemskih rešitev in Gradbišče, kjer potrebujemo mešalec
brušeno opeko in malto

Mokra malta ima kar nekaj pomanjkljivosti: umazanija, blato, prah in
vreče, ki ostanejo od cementa na gradbišču, veliko vode v sezidani
steni, saj za izgradnjo 130 m2 velike hiše potrebujemo kar tri tisoč
litrov vode..........................................................................................................................

Mokra malta predstavlja tveganje,
da bo treba zidove sušiti, in hkrati
tveganje za nastanek vlage in plesni.
Sušenje zahteva čas in dodatno
električno energijo.

Ali je mogoče graditi brez malte?....................................................
Da, obstajajo sistemi za suho klasično gradnjo, brez mokre malte.

49

Gradnja se začne

Izrazit napredek na trgu predstavlja brušena opeka – Porotherm
Profi.Dryfix –, ki pomeni revolucijo v tehnologiji opečne gradnje, ker
omogoča suh sistem vgradnje brušene opeke s pomočjo lepljenja.
Gradnja brez dodatne vlage, ki je sicer v malti, omogoča takojšnje
nadaljevanje del oziroma poteka vsaj enkrat hitreje, brušena opeka z
že izdelanimi montažnimi kotnimi elementi omogoča gradnjo brez
toplotnih mostov................................................................................................
Malta in mešalec nista več potrebna, gradbišče je čisto in urejeno,
logistika enostavnejša, opečni zidovi pa takoj suhi in ravni. Zaradi
uporabe tehnološko dovršenega lepila je gradnjo možno izvajati tudi
pozimi (do temperature minus pet stopinj Celzija).........................................
Zidovi, ki so zidani z opeko Porotherm Profi in z uporabo Dryfix.extra
lepila, imajo 30-odstotno boljše toplotne karakteristike, s tem pa v
primerjavi z mokro gradnjo na letni ravni omogočajo tudi 40-odstotni
prihranek pri stroških ogrevanja...........................................................................
Ker ni potrebe po sušenju materialov, dela lahko hitro napredujejo in
v hišo se je mogoče vseliti veliko hitreje.............................................................

Čisti opečni zid iz brušene in lepljene opeke

50