วารสารการพัฒนา JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION AND REAL ESTATE ปที่ 5 ฉบับที่ 1 สิงหาคม 2566 - กรกฎาคม 2567 Vol.5 No.1 August 2023 - July 2024 หลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ Master of Science Program in Innavative Real Estate Development (MIRED) Faculty of Architecture and Planning, Thammasat University ISSN 2730-3985 นวัตกรรม และอสังหาริมทรัพย์
1 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 วารสารการพัฒนา นวต ั กรรม และอสง ั หาร ิ มทรพ ั ย ์ Journal of Development, Innovation, and Real Estate Vol.5 No.1 August 2023–July 2024 หลกัสตูรวิทยาศาสตรมหาบณัฑิต สาขาวิชานวตักรรมการพฒันาอสงัหาริมทรพัย ์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตรแ ์ ละการผงัเมือง มหาวิทยาลยัธรรมศาสตร ์ Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED) Faculty of Architecture and Planning, Thammasat University
2 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED) Department of Innovative Real Estate Development Faculty of Architecture and Planning Thammasat University
3 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023
4 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 คณะกรรมการบรรณาธิการ บรรณาธิการ หลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กองบรรณาธิการ รองศาสตราจารย์ ดร.กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.วุธพงศ์ ลาภเจริญ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.วรากร ลิขิตอนุภาค อาจารย์ ดร.ชัญญรัชต์ นิธิธีรพัชร์ นางสาว เพ็ญนภา โชติธรรมโม เจ้าของ หลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต คลองหลวง ปทุมธานี 12121 โทร. +66 (0) 2 986 9605-6 โทรสาร +66 (0) 2 986 806
5 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 วัตถุประสงค์ 1. ด้วยวิสัยทัศน์ของหลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ จะเป็นผู้น าศาสตร์อสังหาริมทรัพย์เชิงบูรณาการ ด้วยเหตุนี้จึงจัดท าวารสารทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นมาโดยเฉพาะเพื่อเผยแพร่ความรู้ แนวความคิดต่าง ๆ ทั้งจากคณาจารย์ นิสิต/นักศึกษา 2. เพื่อเผยแพร่ความรู้ทางด้านวิชาการ และการวิจัยต่าง ๆ ทางด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ นวัตกรรมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ความเป็นไปได้โครงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การพัฒนาโครงการจัดสรร ตลอดจนธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ 3. ศาสตร์ทางด้านอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นพหุวิทยาการ (Multidisciplinary) และยังเป็นศาสตร์ที่มี ลักษณะเป็นพลวัตร (Dynamic) วารสารเล่มนี้จึงเป็นสื่อในการเผยแพร่แง่คิด มุมมอง ความคิดเห็น และ ข้อเสนอแนะต่อเหตุการณ์ต่าง ๆ ที่ส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์ 4. เพื่อเป็นแหล่งระดมความคิดในการศึกษาค้นคว้าวิจัย และการพัฒนาการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใน ยุคศตวรรษที่ 21 5. เพื่อเป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยนแนวความคิด ความรู้ ความก้าวหน้า ในด้านการวิจัย และการ ให้บริการทางวิชาการ 6. เพื่อเสริมสร้างองค์ความรู้ กระบวนทัศน์ (Paradigm) ใหม่ๆ ในด้านต่าง ๆ ทางด้านการพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ นวัตกรรมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ ความเป็นไปได้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การพัฒนาโครงการจัดสรร และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 7. เพื่อเป็ นสื่อกลางในการเชื่อมโยงความรู้ทางทฤษฎี แนวความคิด หลักการที่เกี่ยวข้องกับ อสังหาริมทรัพย์ไปใช้ในเชิงปฏิบัติในสภาวการณ์ต่าง ๆ 8. เพื่อเป็นแหล่งที่จะให้ข้อมูลส าคัญทางด้านอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้ที่สนใจ
6 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 สารบัญ หน้า คณะกรรมการบรรณาธิการ 4 วัตถุประสงค์ 5 คยุกบักองบรรณาธิการ 11 Master of Innovative Real Estate Development (MIRED) 12 Fact Sheet 13 เอกสารประกอบ 14 บทความรบัเชิญ (Invited Articles) 15 • ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์าตราสา คญัสา หรบันักพฒันาอสงัหาริมทรพัย:์ 16 บรรพ 4 ทรพัยส์ิน รองศาสตราจารย์ ดร.กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ บทความวิจยั (Research Articles) 31 • การวิเคราะหป์ ัจจยัด้านเศรษฐกิจในการวางผงัโครงการของหม่บูา้น 32 จดัสรรประเภทบา้นเดี่ยวในกรงุเทพมหานครระดบัราคาสงูกว่า20 –50 ล้านบาท นางสาวชัญญา จันทร์สร้อย และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การวิเคราะหป์ ัจจยัด้านสงัคมในการวางผงัโครงการของหม่บูา้น 37 จดัสรรประเภทบา้นเดี่ยวในกรงุเทพมหานครระดบัราคาสงูกว่า20 –50 ล้านบาท นางสาวชัญญา จันทร์สร้อย และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์
7 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 • แนวทางการปรบัปรงุบา้นเดี่ยวมือสองระดบับนที่มีผลต่อการตดัสินใจซื้อ 42 ของผบู้ริโภค ในพืน้ที่กรงุเทพมหานคร นางสาวปริมประภา ระมั่งทอง และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • องคป์ระกอบทางกายภาพของบา้นเดี่ยวมือสองระดบับนที่มีผลต่อการตดัสินใจซื้อ 45 ของผบู้ริโภค ในพืน้ที่กรงุเทพมหานคร นางสาวปริมประภา ระมั่งทอง และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การศึกษาปัจจยัที่มีผลต่อการตดัสินใจเช่าพืน้ที่การค้าของผปู้ระกอบการ 49 ร้านค้าย่อยประเภทสขุภาพและความงามภายในโครงการศนูยก์ารค้าชุมชน ในพืน้ที่โครงการพฒันาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวนัออก นางสาวภาสินี วงศ์เพียร และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การศึกษาค่าน ้าหนักความสา คญัที่มีผลต่อการตดัสินใจเช่าพืน้ที่การค้าของ 51 ผปู้ระกอบการร้านค้าย่อยประเภทสขุภาพและความงามภายในโครงการ ศูนย์การค้าชุมชน ในพืน้ที่โครงการพฒันาระเบยีงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวนัออก นางสาวภาสินี วงศ์เพียร และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การศึกษาแนวทางการลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจดัสรรประเภทบา้นเดี่ยว 54 ด้วยวิศวกรรมคณุค่า กรณีศึกษาโครงการขนาดเลก ็ นายทัตตพันธ์ วรมงคลพฤกษ์ และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การศึกษาแนวทางการลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจดัสรรประเภทบา้นเดี่ยว 57 ด้วยวิศวกรรมคณุค่า กรณีศึกษาโครงการขนาดกลาง นายทัตตพันธ์ วรมงคลพฤกษ์ และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การศึกษาทศันคติของชมุชนโดยรอบเกี่ยวกบันโยบายด้านความรบัผิดชอบต่อสงัคม 60 และสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริทาวน์สขุมุวิท 77 นายจริกติติ์สงิหรานนท์ และ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล
8 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 • การศึกษาเปรียบเทียบปัจจัยคุณลักษณะด้านประชากรศาสตร์ของชุมชน 65 โดยรอบเกี่ยวกบันโยบายด้านความรบัผิดชอบต่อสงัคมและสิ่งแวดล้อมของ โครงการแสนสิริทาวน์สขุมุวิท 77 นายจริกติติ์สงิหรานนท์ และ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. สุกุลพัฒน์ คุ้มไพศาล • การศึกษาปัจจยัส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบา้นเดี่ยวมอื สอง 70 ระดบัราคามากกว่า7.50 ล้านบาท ในพืน้ที่กรงุเทพมหานครและปริมณฑล โดยใช้กระบวนการวิเคราะหเ์ชิงลา ดบัชนั้แบบประยกุต์ นายธรีศกัดิ์ชอบทอง และ รองศาสตราจารย์ดร. กองกณูฑ์โตชยัวฒัน์ • การศึกษาความต้องการด้านปัจจยัส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการ 73 เลือกซื้อบา้นเดี่ยวมือสองระดบัราคามากกว่า7.50 ล้านบาทในพืน้ที่ กรงุเทพมหานครและปริมณฑล นายธรีศกัดิ์ชอบทอง และ รองศาสตราจารย์ดร. กองกณูฑ์โตชยัวฒัน์ • การศึกษาปัจจยัด้านผลิตภณัฑท์ ี่มีผลต่อการตดัสินใจซื้อบา้นเดี่ยวมือสอง 77 อ าเภอล าลูกกา จังหวัดปทุมธานี PRODUCT FACTORS AFFECTING THE DECISION TO BUY A PREOWNED DETACHED HOUSEIN LAM LUK KA DISTRICT, PATHUM THANI PROVINCE. ปรัชญา สุจริตธรรมและ • การศึกษาปัจจยัด้านราคาที่มีผลต่อการตดัสินใจซื้อบา้นเดี่ยวมอื สอง อา เภอลา ลกูกา 87 จังหวัดปทุมธานี PRICE FACTORS AFFECTING THE DECISION TO BUY A PREOWNED DETACHED HOUSE IN LAM LUK KA DISTRICT, PATHUM THANI PROVINCE. ปรัชญา สุจริตธรรมและ • การส ารวจข้อมูลพื้นที่อาคารส านักงานเกรดบีในกรุงเทพมหานคร 96 นายปัญญวัฒน์ เทอดเกียรติ และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์
9 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 • ปัจจยัที่มีผลต่ออตัราค่าเช่าพืน้ที่อาคารสา นักงาน 100 นายปัญญวัฒน์ เทอดเกียรติ และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การศึกษาความสามารถหลกัของนักพฒันาอสงัหาริมทรพัยร์ายย่อยที่ส่งผล 104 ต่อการคงอย่ใูนธรุกิจพฒันาโครงการหม่บูา้นในรปูแบบโครงการหม่บูา้นขนาดเลก ็ ที่ไม่ต้องจดัสรรที่ดิน นายภูษณ จือจุ้ย และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การศึกษาความสามารถเฉพาะของนักพฒันาอสงัหาริมทรพัยร์ายย่อยที่ส่งผล 108 ต่อการคงอย่ใูนธรุกิจพฒันาโครงการหม่บูา้นในรปูแบบโครงการหม่บูา้นขนาดเลก ็ ที่ไม่ต้องจดัสรรที่ดิน นายภูษณ จือจุ้ย และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • ความต้องการองคป์ระกอบทางกายภาพส่วนที่เป็ นทรพัยส์ินส่วนบคุคลของ 112 โครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานในพื้นที่ จังหวัดปทุมธานี นายสกุ ฤษฏิ์จนัดา และ ผชู้ว่ยศาสตราจารย์ดร. วรากร ลขิติอนุภาค • ความต้องการองคป์ระกอบทางกายภาพส่วนที่เป็ นทรพัยส์ินส่วนกลางของ 116 โครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานในพื้นที่ จังหวัดปทุมธานี นายสกุ ฤษฏิ์จนัดา และ ผชู้ว่ยศาสตราจารย์ดร. วรากร ลขิติอนุภาค • กระบวนการปรบัปรงุโครงสร้างหนี้สินเชื่อที่อย่ขูองบริษทับริหารสินทรพัยเ์อกชน 119 นางสาวพรชนก ขวัญเมือง และรองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์
10 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 • กระบวนการปรบัปรงุโครงสร้างหนี้สินเชื่อที่อย่ขูองบริษทับริหารสินทรพัย์ 123 ของสถาบนัการเงิน นางสาวพรชนก ขวัญเมือง และรองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ • การศึกษาปัจจยัส่วนประสมทางการตลาดด้านผลิตภณัฑส์ ่งผลต่อการตดัสินใจ 126 เลือกเข้าพักโรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาวในอา เภอหวัหิน จงัหวดัประจวบคีรีขนัธ์ ของนักท่องเที่ยวชาวไทย นายภาวิน อนุศาสน์สถิตชัย และ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.วรากร ลิขิตอนุภาค • การศึกษาปัจจยัส่วนประสมทางการตลาดด้านผลิตภณัฑส์ ่งผลต่อการตดัสินใจเลือก 130 เข้าพกัโรงแรมรีสอรท์ระดบั3 ดาวในอา เภอหวัหิน จงัหวดัประจวบคีรีขนัธ์ ของนักท่องเที่ยวชาวไทย นายภาวิน อนุศาสน์สถิตชัย และ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.วรากร ลิขิตอนุภาค • การค้นพบนวัตกรรมที่บ้านเดี่ยวราคา 5 –10 ล้านบาทนิยมมีในโครงการ 134 หลังการระบาด โรคไวรสัโคโรน่า นายสิรวิชญ์ ยอดกลกิจ และผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. วรากร ลิขิตอนุภาค • การศึกษาการจดัวางตา แหน่งพืน้ที่ใช้สอยของบ้านเดี่ยวราคา 5 –10 ล้านบาท 138 นายสิรวิชญ์ ยอดกลกิจ และผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. วรากร ลิขิตอนุภาค • An Investigation of Bangkok's Land Leasing Business's Pain Points 142 Mr. Amornsak Churput and Assistant Professor Sukulpat Khumpaisal, Ph.D. • A Comparison of Leasehold Value of Developer Land in 145 Central Business District Mr. Amornsak Churput and Assistant Professor Sukulpat Khumpaisal, Ph.D.
11 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 คยุกบักองบรรณาธิการ ในช่วงที่ผ่านมาของประเทศไทย แม้ไฮไลท์หลักคือการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ มีการต่อยอด นโยบาย ตลอดจนการก าหนดมาตรการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ เพื่อเร่งแก้ปัญหาที่สะสมมาเป็นเวลานาน แต่ส าหรับอุตสาหรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ที่ผ่านมาแม้มีสัญญาณเติบโตแต่ไม่หวือหวา ยังคงชะลอ ตัวจากปัจจัยลบ ทั้งในเรื่องรายได้ผู้บริโภคชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง และสถานการณ์ความตึง เครียดในภูมิภาคต่าง ๆ ของโลก โดยเฉพาะปัจจัยที่จะมีผลต่อเนื่องส าหรับก าลังซื้ออันส่งผลโดยตรงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ การที่ภาครัฐไม่ต่อมาตรการก ากับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) กอปรกับปัจจัยลบที่ได้กล่าวถึงข้างต้นท า ให้ราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว สะท้อนต้นทุน ก่อสร้างทั้งราคาที่ดินและราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น แม้จะมีปัจจัยลบอยู่มาก แต่แรงซื้อจากนักลงทุนต่างชาติในการเข้ามาซื้ออังหาริมทรัพย์ใน ประเทศไทยเริ่มมีสัญญาณที่ดีทั้งจาก จีน อินเดีย และอีกหลายประเทศ เหตุด้วยราคาที่ไม่แพง ความมี อิสระตลอดจนเข้ารับบริการต่าง ๆ ในไทยซึ่งเป็นที่ยอมรับของนานาประเทศ วารสารการพัฒนา นวัตกรรม และอสังหาริมทรัพย์ (Journal of Development, Innovation, and Real Estate) เป็นวารสารที่เกิดขึ้นจากวิสัยทัศน์ และความมุ่งมั่นของหลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในการที่จะเป็นผู้น าศาสตร์อสังหาริมทรัพย์เชิงบูรณาการ ตลอดจนเป็น สื่อกลางในการเผยแพร่ผลการวิจัย บทความต่าง ๆ ทางด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวม โดยมี ก าหนดการออกวารสารปีละ 1 ครั้ง โดยครั้งนี้เป็นฉบับที่ 5 ปีที่ 1 วารสารฉบับนี้ได้แบ่งเป็น 2 ส่วน ได้แก่ บทความทางวิชาการจากผู้ทรงคุณวุฒิ และบทความ วิจัย วารสารฉบับนี้ได้รับเกียรติจากอาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิในการน าเสนอบทความทางวิชาการจ านวน 1 บทความ และบทความวิจัยอีกจ านวน 28 บทความ ซึ่งเป็นบทความที่มีประโยชน์และคุณค่าทาง วิชาการและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อผู้อ่าน
12 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Master of Innovative Real Estate Development (MIRED) Department of Innovative Real Estate Development is one of the departments in Faculty of Architecture and Planning, Thammasat University. The department handles two programs concerning real estate development professionals: (1) Bachelor of Science Program in Architecture for Real Estate Development (BARED) and (2) Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED). Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED) focuses on producing morality, ethics, maturity, higher knowledge in sustainable real estate development goals in various aspects of economy, society, culture, technology, and environment in hyper competition with multi-disciplinary according to initiative philosophy of “Thammasat University”, creating bodies of knowledge and addressing the country’s issues with commitment to virtues and the public interests. Master of Innovative Real Estate Development Program is an advanced professional program. With an emphasis on developing strategic thinking skills and expertise in real estate development, the program addresses the theory of real estate development, law for real estate business, project management, marketing for real estate in twenty-first century, financial management and investment in real estate project, feasibility study for real estate development project, including innovation, construction, property and facility management for sustainability and social responsibility. As to the research works, Master of Innovative Real Estate Development Program has produced research works in various fields, both in forms of thesis and independent study, covering the major domains in real estate development business. The program maintains high standard of academic works by integrating real estate development bodies of knowledge, professional practices, and research methodologies in order to enhance the improvement in real estate development industry and academy.
13 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Fact Sheet Master of Science in Innovative Real Estate Development (MIRED) Establishment: Year 2008 BC. Teach by: Department of Innovative Real Estate Development Faculty of Architecture and Planning, Thammasat University Number of Faculty Members: 5 Persons Faculty Members Hold Doctoral Degree: 5 Persons (100%) Faculty Members Hold Academic Position: 4 Persons (80%) Number of Classes: 16 Classes Studying Plan Offer: 3 Plans (Thesis with and without Coursework & Independent Study) Retention Rate: More than 90% (3 consecutive years) Graduation Rate (within 2 years): More than 90% (3 consecutive years) Currently Student: 57 Students (33 students from class 15 and 24 students from class 16)
14 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 เอกสารประกอบ หลกัสตูรวิทยาศาสตรมหาบณัฑิต สาขาวิชานวตักรรมการพฒันาอสงัหาริมทรพัย์ Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED) คณะสถาปัตยกรรมศาสตรแ์ละการผงัเมือง มหาวิทยาลยัธรรมศาสตร์ หลักสูตรวิทยาศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือ MIRED มี แผนการเรียนให้เลือกเรียน 3 แผน ดังนี้ แผน ก แบบ ก 1 (ท าวิทยานิพนธ์อย่างเดียวจ านวน 36 หน่วยกิต) แผน ก แบบ ก 2 (ศึกษารายวิชาจ านวน 24 หน่วยกิต และท าวิทยานิพนธ์จ านวน 12 หน่วยกิต) แผน ข (ศึกษารายวิชาจ านวน 30 หน่วยกิต และท าการค้นคว้าอิสระจ านวน 6 หน่วยกิต) หลักสูตรฯ ได้ถูกออกแบบมาส าหรับบุคคลที่มีความต้องการทั้งท างาน และศึกษาต่อไปพร้อม ๆ กัน ด้วย - หลักสูตรฯ ท าการเรียนการสอนเพียงวันเสาร์วันเดียวเท่านั้น - ระยะเวลาการศึกษาตลอดหลักสูตรฯ 2 ปี - ค่าเล่าเรียนตลอดหลักสูตรเพียง 199,820 บาท - คณาจารย์ของหลักสูตรฯ มีคุณวุฒิปริญญาเอกทุกท่าน และด ารงต าแหน่งทางวิชาการในอัตราที่ สูงถึงร้อยละ 80 นอกจากนั้นแล้วคณาจารย์ยังมีประสบการณ์ตรงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทุกท่าน - หลักสูตรฯ ได้มีการจัดกิจกรรมเสริมหลักสูตรฯ เช่น การจัดอบรมเพื่อเพิ่มทักษะ การศึกษาดูงาน โครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีการคิดค่าใช้จ่ายเพิ่มแต่อย่างใด - หลักสูตรฯ เน้นการบูรณาการความรู้ทั้งการบริหารธุรกิจ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้ง แนวราบ แนวสูง และแบบผสมผสาน การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ การจัดการนวัตกรรม ส าหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การจัดการการเงินและแหล่งเงินทุนส าหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์
15 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 PART 1 บทความรบ ั เช ิ ญ (Invited Articles)
16 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตราสำคัญสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: บรรพ 4 ทรัพย์สิน โดย รองศาสตราจารย์ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ บรรพ 4 ทรัพย์สิน ลักษณะ 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป มาตรา 1298 ทรัพย์สินทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้ หรือกฎหมายอื่น มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดย นิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำ เป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จะทะเบียนไซร้ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้และสิทธิอันยังมิได้ จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จด ทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็น ทางเสียบเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นอาจ เรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่า กรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้ มาตรา 1301 บทบัญญัติแห่งสองมาตราก่อนนี้ท่านให้ใช้บังคับถึงการเปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืน มาแห่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยโดยอนุโลม มาตรา 1304 สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นรวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดิน ซึ่งใช้เพื่อ สาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น (1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับ มาเป็นของแผ่นดินโดยประการ อื่น ตามกฎหมายที่ดิน (2) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่งทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ (3) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่าป้อม และโรงทหาร สำนักราชการ บ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์
17 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1305 ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่ง บทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา มาตรา 1306 ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณ สมบัติของแผ่นดิน มาตรา 1307 ท่านห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของแผ่นดิน ไม่ว่าทรัพย์สินนั้น จะเป็นสาธารณสมบัติของ แผ่นดินหรือไม่ ลักษณะ 2 กรรมสิทธิ์ หมวด 1 การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ มาตรา 1308 ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกย่อมเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น มาตรา 1309 เกาะที่เกิดในทะเลสาป หรือในทางน้ำ หรือในเขตน่านน้ำของประเทศก็ดีและท้องทาง น้ำที่เขินขึ้นก็ดีเป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน มาตรา 1310 บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของ โรงเรือนนั้นๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและ เรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้ มาตรา 1311 บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้ เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ ราคาโรงเรือน หรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก มาตรา 1312 บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยสุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นเป็น เจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำ ยอมต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้ ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และ ทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้ มาตรา 1313 ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และภายหลังที่ดินตกเป็นของ บุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร้ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ มาตรา 1314 ท่านให้ใช้บทบัญญัติมาตรา 1310, 1311 และ 1313 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่ง ติดที่ดินและการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยโดยอนุโลม
18 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 แต่ข้าวหรือธัญชาติอย่างอื่นอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลไม้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีเจ้าของที่ดินต้อง ยอมให้บุคคลผู้กระทำการโดยสุจริต หรือผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขซึ่งได้เพาะปลูกลงไว้นั้นคงครองที่ดิน จนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยวโดยใช้เงินคำนวณตามเกณฑ์ค่าเช่าที่ดินนั้น หรือเจ้าของที่ดินจะเข้าครอบครอง ในทันทีโดยใช้ค่าทดแทนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งก็ได้ มาตรา 1315 บุคคลใดสร้างโรงเรือน หรือทำการก่อสร้างอย่างอื่น ซึ่งติดที่ดินหรือเพาะปลูกต้นไม้หรือ ธัญชาติในที่ดินของตนด้วยสัมภาระของผู้อื่น ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของสัมภาระ แต่ต้องใช้ค่าสัมภาระ มาตรา 1328 สังหาริมทรัพย์มีค่าซึ่งซ่อนหรือฝังไว้นั้น ถ้ามีผู้เก็บได้โดยพฤติการณ์ซึ่งไม่มีผู้ใดสามารถ อ้างว่าเป็นเจ้าของได้ไซร้ท่านว่ากรรมนสิทธิ์ตกเป็นของแผ่นดิน ผู้เก็บได้ต้องส่งมอบทรัพย์นั้นแก่ตำรวจนคร บาล หรือพนักงานเจ้าหน้าที่อื่น แล้วมีสิทธิจะได้รับรางวัลหนึ่งในสามแห่งค่าทรัพย์นั้น มาตรา 1333 ท่านว่ากรรมสิทธิ์นั้น อาจได้มาโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้ มาตรา 1334 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดย ประการอื่นตามกฎหมายที่ดินนั้น ท่านว่าบุคคลอาจได้มาตามกฎหมายที่ดิน หมวด 2 แดนแห่งกรรมสิทธิ์และการใช้กรรมสิทธิ์ มาตรา 1335 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าแดนแห่ง กรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพ้นพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย มาตรา 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหาย หรือ เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่ อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบไซร้ท่านว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความ เสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไปทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทน มาตรา 1338 ข้อจำกัดสิทธิแห่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้นั้น ท่านว่าไม่จำต้องจด ทะเบียน ข้อจำกัดเช่นนี้ท่านว่าจะถอนหรือแก้ให้หย่อนลงโดยนิติกรรมไม่ได้นอกจากจะได้ทำนิติกรรมเป็น หนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อจำกัดซึ่งกำหนดไว้เพื่อสาธารณะประโยชน์นั้น ท่านว่าจะถอนหรือแก้ให้หย่อนลงมิได้เลย มาตรา 1339 เจ้าของที่ดินจำต้องรับน้ำซึ่งไหลตามธรรมดาจากที่ดินสูงมาในที่ดินของตน น้ำไหลตามธรรมดามายังที่ดินต่ำ และจำเป็นแก่ที่ดินนั้นไซร้ท่านว่าเจ้าของที่ดินซึ่งอยู่สูงกว่าจะกัน เอาไว้ได้เพียงที่จำเป็นแก่ที่ดินของตน
19 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1340 เจ้าของที่ดินจำต้องรับน้ำซึ่งไหลเพราะระบายจากที่ดินสูงมาในที่ดินของตน ถ้าก่อนที่ ระบายนั้น น้ำได้ไหลเข้ามาในที่ดินของตนตามธรรมดาอยู่แล้ว ถ้าได้รับความเสียหายเพราะการระบายน้ำ ท่านว่าเจ้าของที่ดินต่ำอาจเรียกร้องให้เจ้าของที่ดินสูงทำทาง ระบายน้ำและออกค่าใช้จ่ายในการนั้นเพื่อระบายน้ำไปให้ตลอดที่ดินต่ำจนถึงทางน้ำ หรือท่อน้ำสาธารณะ ทั้งนี้ ไม่ลบล้างสิทธิแห่งเจ้าของที่ดินต่ำในอันจะเรียกเอาค่าทดแทน มาตรา 1341 ท่านมิให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำหลังคาหรือการปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งทำให้น้ำฝนตก ลงยังทรัพย์สินซึ่งอยู่ติดต่อกัน มาตรา 1342 บ่อ สระ หลุมรับน้ำโสโครก หรือหลุมรับปุ๋ยหรือขยะมูลฝอยนั้น ท่านว่าจะขุดในระยะ สองเมตรจากแนวเขตที่ดินไม่ได้ คูหรือการจุดร่องเพื่อวางท่อน้ำใต้ดินหรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกันนั้นท่านว่าจะทำใกล้แนวเขตที่ดินกว่า ครึ่งหนึ่งแห่งส่วนลึกของคูหรือร่องนั้นไม่ได้แต่ถ้าทำห่างแนวเขตหนึ่งเมตรหรือกว่านั้น ท่านว่าทำได้ ถ้ากระทำการดั่งกล่าวไว้ในสองวรรคก่อนใกล้แนวเขตไซร้ท่านว่าต้องใช้ความระมัดระวังตามควร เพื่อ ป้องกันมิให้ดินหรือทรายพังลงหรือมิให้น้ำหรือสิ่งโสโครกซึมเข้าไป มาตรา 1343 ห้ามมิให้ขุดดินหรือบรรทุกน้ำหนักบนที่ดินเกินควรจนอาจเป็นเหตุอันตรายแก่ความอยู่ มั่นแห่งที่ดินติดต่อ เว้นแต่จะจัดการเพียงพอเพื่อป้องกันความเสียหาย มาตรา 1344 รั้ว กำแพง รั้วต้นไม้คูซึ่งหมายเขตที่ดินนั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของที่ดินทั้ง สองข้างเป็นเจ้าของรวมกัน มาตรา 1345 เมื่อรั้วต้นไม้หรือคูซึ่งมิได้ใช้เป็นทางระบายน้ำเป็นของเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างรวมกัน ท่านว่าเจ้าของข้างใดข้างหนึ่งมีสิทธิที่จะตัดรั้วต้นไม้หรือถมคูนั้นได้ถึงแนวเขตที่ดินของตน แต่ต้องก่อกำแพง หรือทำรั้วตามแนวเขตนั้น มาตรา 1346 ถ้ามีต้นไม้อยู่บนแนวเขตที่ดิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างเป็น เจ้าของต้นไม้รวมกัน ดอกผลเป็นของที่ดินคนละส่วนเสมอกันและถ้าตัดต้นลงไซร้ไม้นั้นเป็นของเจ้าของที่ดิน คนละส่วนดุจกัน เจ้าของแต่ละฝ่ายจะต้องการให้ขุดหรือตัดต้นไม้ก็ได้ค่าใช้จ่ายในการนั้นต้องเสียเท่ากันทั้งสองฝ่าย แต่ ถ้าเจ้าของอีกฝ่ายหนึ่งสละสิทธิในต้นไม้ไซร้ฝ่ายที่ต้องการขุดหรือตัดต้องเสียค่าใช้จ่ายฝ่ายเดียว ถ้าต้นไม้นั้น เป็นหลักเขตและจะหาหลักเขตอื่นไม่เหมาะเหมือน ท่านว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะต้องการให้ขุดหรือตัดไม่ได้ มาตรา 1347 เจ้าของที่ดินอาจตัดรากไม้ซึ่งรุกเข้ามาจากที่ดินติดต่อและเอาไว้เสีย ถ้ากิ่งไม้ยื่นล้ำเข้ามา เมื่อเจ้าของที่ดินได้บอกผู้ครอบครองที่ดินติดต่อให้ตัดภายในเวลาอันสมควรแล้ว แต่ผู้นั้นไม่ตัด ท่านว่าเจ้าของ ที่ดินตัดเอาเสียได้
20 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1348 ดอกผลแห่งต้นไม้ที่หล่นตามธรรมดาลงในที่ดินติดต่อแปลงใด ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อน ว่าเป็นดอกผลของที่ดินแปลงนั้น มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ท่านว่า เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะ สูงกว่ากันมากไซร้ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่าน นั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้ มาตรา 1350 ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยก หรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน มาตรา 1351 เจ้าของที่ดิน เมื่อบอกล่วงหน้าตามสมควรแล้วอาจใช้ที่ดินติดต่อเพียงที่จำเป็นในการปลูก สร้างหรือซ่อมแซมรั้วกำแพง หรือโรงเรือนตรงหรือใกล้แนวเขตของตน แต่จะเข้าไปในเรือนที่อยู่ของเพื่อนบ้าน ข้างเคียงไม่ได้ เว้นแต่ได้รับความยินยอม ถ้าได้ก่อความเสียหายให้เกิดขึ้นไซร้ท่านว่าเพื่อนบ้านข้างเคียงจะเรียกเอาค่าทดแทนก็ได้ มาตรา 1352 ท่านว่าถ้าเจ้าของที่ดินได้รับค่าทดแทนตามสมควรแล้วต้องยอมให้ผู้อื่นวางท่อน้ำ ท่อ ระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกันผ่านที่ดินของตน เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินติดต่อ ซึ่งถ้าไม่ยอมให้ผ่านก็ ไม่มีทางจะวางได้หรือถ้าจะวางได้ก็เปลืองเงินมากเกินควร แต่เจ้าของที่ดินอาจให้ยกเอาประโยชน์ของตนขึ้น พิจารณาด้วย เมื่อมีเหตุผลพิเศษ ถ้าจะต้องวางเหนือพื้นดินไซร้ท่านว่าเจ้าของที่ดินอาจเรียกให้ซื้อที่ดินของตน บางส่วนตามควรที่จะใช้ในการนั้น โดยราคาคุ้มค่าที่ดินและค่าทดแทนความเสียหาย ซึ่งอาจมีเพราะการขาย นั้นด้วย ถ้าพฤติการณ์เปลี่ยนไป เจ้าของที่ดินอาจเรียกให้ย้ายถอนสิ่งที่วางนั้นไปไว้ณ ส่วนอื่นแห่งที่ดินของตน ตามแต่จะเหมาะแก่ประโยชน์แห่งเจ้าของที่ดิน ค่าย้ายถอนนั้นเจ้าของที่ดินติดต่อเป็นผู้เสีย แต่ถ้ามีพฤติการณ์พิเศษไซร้ท่านว่าจะให้เจ้าของที่ดินอีก ฝ่ายหนึ่งช่วยเสียค่าย้ายถอนตามส่วนอันควรก็ได้
21 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1353 บุคคลอาจพาปศุสัตว์ของตนผ่านหรือเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นซึ่งมิได้กั้นเพื่อไปเลี้ยง และ อาจเข้าไปเอาน้ำในบ่อหรือสระในที่เช่นว่านั้นมาใช้ได้เว้นแต่ที่ดินเป็นที่เพาะปลูก หรือเตรียมเพื่อเพาะปลูก หว่าน หรือมีธัญชาติขึ้นอยู่แล้วแต่ท่านว่าเจ้าของที่ดินย่อมห้ามได้เสมอ มาตรา 1354 ถ้ามีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นให้ทำได้และถ้าเจ้าของไม่ห้าม บุคคลอาจเข้าไปในที่ป่า ที่ ดง หรือในที่มีหญ้าเลี้ยงสัตว์ซึ่งเป็นที่ดินของผู้อื่นเพื่อเก็บฟืน หรือผลไม้ป่า ผัก เห็ด และสิ่งเช่นกัน มาตรา 1355 เจ้าของที่ดินริมทางน้ำ หรือมีทางน้ำผ่าน ไม่มีสิทธิจะชักเอาน้ำไว้กินเกินกว่าที่จำเป็นแก่ ประโยชน์ของตนตามควร ให้เป็นเหตุเสื่อมเสียแก่ที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ตามทางน้ำนั้น หมวด 3 กรรมสิทธิ์รวม มาตรา 1356 ถ้าทรัพย์สินเป็นของบุคคลหลายคนรวมกันท่านให้ใช้บทบัญญัติในหมวดนี้บังคับ เว้นแต่ จะมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น มาตรา 1357 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน มาตรา 1358 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมมีสิทธิจัดการทรัพย์สินรวมกัน ในเรื่องจัดการตามธรรมดา ท่านว่าพึงตกลงโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม แต่เจ้าของรวมคน หนึ่งๆ อาจทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งในทางจัดการตามธรรมดาได้เว้นแต่ฝ่ายข้างมากได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น แต่เจ้าของ รวมคนหนึ่ง ๆ อาจทำการเพื่อรักษาทรัพย์สินได้เสมอ ในเรื่องจัดการอันเป็นสารสำคัญ ท่านว่าต้องตกลงกันโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม และคะแนน ข้างมากนั้นต้องมีส่วนไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งแห่งค่าทรัพย์สิน การเปลี่ยนแปลงวัตถุที่ประสงค์นั้น ท่านว่าจะตกลงกันได้ก็แต่เมื่อเจ้าของรวมเห็นชอบทุกคน มาตรา 1359 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อ ต่อสู้บุคคลภายนอก แต่ในการเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืนนั้น ท่านว่าต้องอยู่ในบังคับแห่งเงื่อนไขที่ระบุไว้ใน มาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายนี้ มาตรา 1360 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวม คนอื่นๆ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น มาตรา 1361 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้ แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่ง เจ้าของรวมทุกคน
22 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอม แห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ท่านว่านิติกรรมนั้น เป็นอันสมบูรณ์ มาตรา 1362 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จำต้องช่วยเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ตามส่วนของตนในการออกค่า จัดการ ค่าภาษีอากร และค่ารักษา กับทั้งค่าใช้ทรัพย์สินรวมกันด้วย มาตรา 1363 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้า วัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้ สิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินนั้น ท่านว่าจะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละสิบปีไม่ได้ ท่านว่าเจ้าของรวมจะเรียกให้แบ่งทรัพย์สินในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้ มาตรา 1364 การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขาย ทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไรไซร้เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอ ศาลอาจสั่งให้ เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่งถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันไซร้จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่ อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดีศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวมหรือขาย ทอดตลาดก็ได้ มาตรา 1365 ถ้าเจ้าของรวมต้องรับผิดชอบร่วมกันต่อบุคคลภายนอกในหนี้อันเกี่ยวกับทรัพย์สินรวม หรือในหนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพื่อชำระหนี้เดิมดั่งว่านั้นก็ดีในเวลาแบ่ง เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะเรียกให้เอา ทรัพย์สินรวมนั้นชำระหนี้เสียก่อนหรือให้เอาเป็นประกันก็ได้ ถ้าเจ้าของรวมคนหนึ่งต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของรวมคนอื่นในหนี้ซึ่งเกิดจากการเป็นเจ้าของรวม หรือใน หนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพื่อชำระหนี้เดิมดั่งว่านั้นก็ดีในเวลาแบ่ง เจ้าของรวมผู้เป็นเจ้าหนี้จะเรียกให้เอาส่วนซึ่งจะ ได้แก่ลูกหนี้ของตน ในทรัพย์สินรวมนั้นชำระหนี้เสียก่อน หรือให้เอาเป็นประกันก็ได้ สิทธิที่กล่าวมาข้างต้นนี้อาจใช้แก่ผู้รับโอน หรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในส่วนของเจ้าของรวมนั้น ถ้าจำเป็นจะต้องขยายทรัพย์สินรวมไซร้ท่านให้นำบทบัญญัติมาตราก่อนมาใช้บังคับ มาตรา 1366 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ ต้องรับผิดตามส่วนของตนเช่นเดียวกับผู้ขายในทรัพย์สินซึ่งเจ้าของ รวมคนอื่นๆ ได้รับไปในการแบ่ง
23 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ลักษณะ 3 ครอบครอง มาตรา 1367 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิ ครอบครอง มาตรา 1368 บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้ มาตรา 1369 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลนั้นยึดถือเพื่อตน มาตรา 1370 ผู้ครอบครองนั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดย เปิดเผย มาตรา 1371 ถ้าพิสูจน์ได้ว่าบุคคลใดครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองคราว ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อน ว่าบุคคลนั้นได้ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลา มาตรา 1372 สิทธิซึ่งผู้ครอบครองใช้ในทรัพย์สินที่ครอบครองนั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสิทธิ ซึ่งผู้ครอบครองมีตามกฎหมาย มาตรา 1373 ถ้าทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง มาตรา 1374 ถ้าผู้ครอบครองถูกรบกวนในการครอบครองทรัพย์สินเพราะมีผู้สอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิ ชอบด้วยกฎหมายไซร้ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้ถ้าเป็นที่น่าวิตกว่าจะยังมี การรบกวนอีก ผู้ครอบครอง จะขอต่อศาลให้สั่งห้ามก็ได้ การฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกรบกวน มาตรา 1375 ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ท่านว่าผู้ครอบครองมี สิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครองเว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ ครอบครองได้ การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการ ครอบครอง มาตรา 1376 ถ้าจะต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่บุคคลผู้มีสิทธิเอาคืนไซร้ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 412 ถึง 418 แห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับโดยอนุโลม มาตรา 1377 ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้การครอบครอง ย่อมสุดสิ้นลง ถ้าเหตุอันมีสภาพเป็นเหตุชั่วคราวมีมาขัดขวางมิให้ผู้ครอบครองยึดถือทรัพย์สินไซร้ท่านว่าการ ครอบครองไม่สุดสิ้นลง
24 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1378 การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง มาตรา 1379 ถ้าผู้รับโอนหรือผู้แทนยึดถือทรัพย์สินอยู่แล้วท่านว่าการโอนไปซึ่งการครอบครองจะทำ เพียงแสดงเจตนาก็ได้ มาตรา 1380 การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมเป็นผล แม้ผู้โอนยังยึดถือทรัพย์สินอยู่ ถ้าผู้โอนแสดง เจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินนั้นแทนผู้รับโอน ถ้าทรัพย์สินนั้นผู้แทนของผู้โอนยึดถืออยู่การโอนไปซึ่งการครอบครองจะทำโดยผู้โอนสั่งผู้แทนว่า ต่อไป ให้ยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้รับโอนก็ได้ มาตรา 1381 บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครองบุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะ แห่งการยึดถือได้ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็น เจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครอง ติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ มาตรา 1383 ทรัพย์สินอันได้มาโดยการกระทำผิดนั้น ท่านว่าผู้กระทำผิดหรือผู้รับโอนไม่สุจริตจะได้ กรรมสิทธิ์โดยอายุความก็แต่เมื่อพ้นกำหนดอายุความอาญาหรือพ้นเวลาที่กำหนดไว้ในมาตราก่อน ถ้ากำหนด ไหนยาวกว่า ท่านให้ใช้กำหนดนั้น มาตรา 1384 ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรัพย์สินโดยไม่สมัครและได้คืนภายในเวลาปีหนึ่งนับแต่วัน ขาดยึดถือ หรือได้คืนโดยฟ้องคดีภายในกำหนดนั้นไซร้ท่านมิให้ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลง มาตรา 1385 ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้า กับเวลาครอบครองของตนก็ได้ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอน ไซร้ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้ มาตรา 1386 บทบัญญัติว่าด้วยอายุความในประมวลกฎหมายนี้ท่านให้ใช้บังคับในเรื่องอายุความได้ สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะนี้โดยอนุโลม ลักษณะ 4 ภารจำยอม มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรม บางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
25 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1388 เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำ ให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ มาตรา 1389 ถ้าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปท่านว่าความเปลี่ยนแปลงนั้น ไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสมายทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ได้ มาตรา 1390 ท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำ ยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก มาตรา 1391 เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภารจำยอม แต่ต้อง เสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหาแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุด ตามพฤติการณ์ เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดีแต่ถ้า เจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ มาตรา 1392 ถ้าภารจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไป ยังส่วนอื่นก็ได้แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำให้ความ สะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง มาตรา 1393 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภารจำยอมไซร้ท่านว่าภารจำยอม ย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่าย หรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น ท่านว่าจะจำหน่าย หรือทำให้ภารจำยอมตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่นต่างหากจากสามยทรัพย์ไม่ได้ มาตรา 1394 ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ท่านว่าภารจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าใน ส่วนใด ภารจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภารจำยอมก็ได้ มาตรา 1395 ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ท่านว่าภารจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่ แยกออกนั้น แต่ถ้าภารจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้ท่านว่าเจ้าของ ภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภารจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนนั้นก็ได้ มาตรา 1396 ภารจำยอมซึ่งเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึ่งได้มาหรือใช้อยู่นั้น ท่านให้ถือว่า เจ้าของรวมได้มาหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน มาตรา 1397 ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดท่านว่าภารจำยอมสิ้นไป มาตรา 1398 ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะให้เพิก ถอนการจดทะเบียนภารจำยอมก็ได้แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ภารจำยอมยังคงมีอยู่ในส่วน บุคคลภายนอก มาตรา 1399 ภารจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปีท่านว่าย่อมสิ้นไป
26 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1400 ถ้าภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ท่านว่าภารจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความ เป็นไปมีทางให้กลับใช้ภารจำยอมได้ไซร้ท่านว่าภารจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีก แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ ในมาตราก่อน ถ้าภารจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่บ้าง แต่เมื่อเทียบกับภาระอันตกอยู่แก่ภารยทรัพย์แล้ว ประโยชน์นั้นน้อยนักไซร้ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะขอให้พ้นจากภารจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน มาตรา 1401 ภารจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าว ไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม ลักษณะ 5 อาศัย มาตรา 1402 บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสีย ค่าเช่า มาตรา 1403 สิทธิอาศัยนั้น ท่านว่าจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านว่าสิทธินั้นจะเลิกเสียในเวลาใด ๆ ก็ได้แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตาม สมควร ถ้าให้สิทธิอาศัยโดยมีกำหนดเวลา กำหนดนั้นท่านมิให้เกินสามสิบปีถ้ากำหนดไว้นานกว่านั้น ให้ลดลงมา เป็นสามสิบปีการให้สิทธิอาศัยจะต่ออายุก็ได้แต่ต้องกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันทำต่อ มาตรา 1404 สิทธิอาศัยนั้นจะโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก มาตรา 1405 สิทธิอาศัยนั้นถ้ามิได้จำกัดไว้ชัดแจ้งว่าให้เพื่อประโยชน์แก่ผู้อาศัยเฉพาะตัวไซร้บุคคลใน ครอบครัวและในครัวเรือนของผู้อาศัยจะอยู่ด้วยก็ได้ มาตรา 1406 ถ้าผู้ให้อาศัยมิได้ห้ามไว้ชัดแจ้ง ผู้อาศัยจะเก็บเอาดอกผลธรรมดาหรือผลแห่งที่ดิน มาใช้ เพียงที่จำเป็นแก่ความต้องการของครัวเรือนก็ได้ มาตรา 1407 ผู้ให้อาศัยไม่จำต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในความซ่อมแซมอันดี ผู้อาศัยจะเรียกให้ชดใช้ค่าใช้จ่าย ซึ่งได้ออกไปในการทำให้ทรัพย์สินดีขึ้นหาได้ไม่ มาตรา 1408 เมื่อสิทธิอาศัยสิ้นลง ผู้อาศัยต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ผู้ให้อาศัย มาตรา 1409 ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยหน้าที่และความรับผิดของผู้เช่าอัน กล่าวไว้ในมาตรา 552 ถึง 555, มาตรา 558, 562 และ 563 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
27 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ลักษณะ 6 สิทธิเหนือพื้นดิน มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิ เป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น มาตรา 1411 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ท่านว่าสิทธิ นั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้ มาตรา 1412 สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือ ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้ ถ้าก่อให้เกิดสิทธิพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไซร้ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับ โดยอนุโลม มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใด ก็ได้แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้า ปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง มาตรา 1414 ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสารสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติ กรรมก่อตั้งสิทธินั้นก็ดีหรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติดๆ กันก็ดีท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้ มาตรา 1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การ สลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย มาตรา 1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของ ตนไปก็ได้แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ท่านว่าผู้ทรง สิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร ลักษณะ 7 สิทธิเก็บกิน มาตรา 1417 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิ ครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์จากป่าไม้เหมืองแร่ หรือ ที่ขุดหินนั้น
28 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1418 สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ ถ้ามีกำหนดเวลา ท่านให้นำบทบัญญัติ มาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ท่านว่าสิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ มาตรา 1419 ถ้าทรัพย์สินสลายไปโดยไม่ได้ค่าทดแทนไซร้ท่านว่าเจ้าของไม่จำต้องทำให้คืนดีแต่ถ้า เจ้าของทำให้ทรัพย์สินคืนดีขึ้นเพียงใด ท่านว่าสิทธิเก็บกินก็กลับมีขึ้นเพียงนั้น ถ้าได้ค่าทดแทนไซร้ท่านว่าเจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ต้องทำให้ทรัพย์สินคืนดีเพียงที่สามารถทำได้ ตามจำนวนเงินค่าทดแทนที่ได้รับและสิทธิเก็บกินกลับมีขึ้นเพียงที่ทรัพย์สินกลับคืนดีแต่ถ้าพ้นวิสัยที่จะทำให้ กลับคืนดีได้สิทธิเก็บกินก็เป็นอันสิ้นไป และค่าทดแทนนั้นต้องแบ่งกันระหว่างเจ้าของทรัพย์สิน และผู้ทรงสิทธิ เก็บกินตามส่วนแห่งความเสียหายของตน วิธีนี้ให้ใช้บังคับโดยอนุโลมถึงกรณีซึ่งทรัพย์สินถูกบังคับซื้อ และกรณีซึ่งทรัพย์สินสลายไปแต่บางส่วน หรือการทำให้คืนดีนั้นพ้นวิสัยในบางส่วน มาตรา 1420 เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นลง ผู้ทรงสิทธิต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่เจ้าของ ถ้าทรัพย์สินสลายไป หรือเสื่อมราคาลง ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องรับผิดเว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าความเสียหา นั้นมิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของตน ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินใช้ทรัพย์สินสิ้นเปลืองไปโดยมิชอบ ท่านว่าต้องทำให้มีมาแทน ถ้าทรัพย์สินเสื่อมราคาเพราะการใช้ตามควรไซร้ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่จำเป็นต้องให้ค่าทดแทน มาตรา 1421 ในการใช้สิทธิเก็บกินนั้น ผู้ทรงสิทธิต้องรักษาทรัพย์สินเสมอกับที่วิญญูชนพึงรักษา ทรัพย์สินของตนเอง มาตรา 1422 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินไซร้ท่านว่าผู้ทรงสิทธิ นั้นจะโอนการใช้สิทธิของตนให้บุคคลภายนอกก็ได้ในกรณีเช่นนั้นเจ้าของทรัพย์สินอาจฟ้องร้องผู้รับโอน โดยตรง มาตรา 1423 เจ้าของทรัพย์สินจะคัดค้านมิให้ใช้ทรัพย์สินในทางอันมิชอบด้วยกฎหมาย หรือมิสมควรก็ ได้ ถ้าเจ้าของพิสูจน์ได้ว่าสิทธิของตนตกอยู่ในภยันตราย ท่านว่าจะเรียกให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินหาประกันให้ก็ ได้เว้นแต่ในกรณีซึ่งผู้ให้ทรัพย์สินสงวนสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้นไว้เพื่อตนเอง ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินละเลยไม่หาประกันมาให้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งกำหนดให้เพื่อการนั้น หรือถ้าผู้ ทรงสิทธิเก็บกินมินำพาต่อคำคัดค้านแห่งเจ้าของยังคงใช้ทรัพย์สินนั้นในทางอันมิชอบด้วยกฎหมาย หรือมิ สมควรไซร้ท่านว่าศาลจะตั้งผู้รักษาทรัพย์เพื่อจัดการทรัพย์สินแทนผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ได้แต่เมื่อหาประกันมา ให้แล้วศาลจะถอนผู้รักษาทรัพย์ที่ตั้งขึ้นไว้นั้นก็ได้
29 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1424 ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจำต้องสงวนภาวะแห่งทรัพย์สินมิให้เปลี่ยนไปในสารสำคัญ กับต้อง บำรุงรักษาปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย ถ้าจำเป็นต้องซ่อมแซมใหญ่ หรือมีการสำคัญอันต้องทำเพื่อรักษาทรัพย์สินไซร้ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ต้องแจ้งแก่เจ้าของทรัพย์สินโดยพลันและต้องยอมให้จัดทำการนั้นๆ ไป ถ้าเจ้าของทรัพย์สินละเลยเสียท่านว่าผุ้ ทรงสิทธิเก็บกินจะจัดทำการนั้นไปโดยให้เจ้าของทรัพย์สินออกค่าใช้จ่ายก็ได้ มาตรา 1425 ค่าใช้จ่ายอันเป็นการจรนั้น ท่านว่าเจ้าของต้องเป็นผู้ออก แต่เพื่อจะออกค่าใช้จ่ายเช่นว่า นี้หรือค่าใช้จ่ายตามความในมาตราก่อนเจ้าของจะจำหน่ายทรัพย์สินบางส่วนก็ได้เว้นแต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะ เต็มใจทดรองเงินตามที่จำเป็นโดยไม่คิดดอกเบี้ย มาตรา 1426 ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังมีอยู่ ผู้ทรงสิทธิต้องออกค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน ตลอดจนเสียภาษีอากร กับทั้งต้องใช้ดอกเบี้ยหนี้สินซึ่งติดพันทรัพย์สินนั้น มาตรา 1427 ถ้าเจ้าของทรัพย์สินต้องการ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจำต้องเอาทรัพย์สินประกันวินาศภัยเพื่อ ประโยชน์แก่เจ้าของทรัพย์สินและถ้าทรัพย์สินนั้นได้เอาประกันภัยไว้แล้ว ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องต่อสัญญา ประกันนั้นเมื่อถึงคราวต่อ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องเสียเบี้ยประกันระหว่างที่สิทธิของตนยังมีอยู่ มาตรา 1428 คดีอันเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในระหว่างเจ้าของทรัพย์สินกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน หรือผู้รับโอน นั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องเมื่อเกินปีหนึ่งนับแต่วันสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลง แต่ในคดีที่เจ้าของทรัพย์สินเป็นโจทก์นั้น ถ้า เจ้าของไม่อาจรู้ว่า สิทธิเก็บกินสุดสิ้นลงเมื่อใด ท่านให้นับอายุความปีหนึ่งนั้นตั้งแต่เวลาที่เจ้าของทรัพย์สินได้รู้ หรือควรรู้ว่าสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลง ลักษณะ 8 ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 1429 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารติดพันอันเป็นเหตุให้ผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับการ ชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ มาตรา 1430 ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์นั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผู้รับ ประโยชน์ก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ตลอดชีวิตผู้รับ ประโยชน์ ถ้ามีกำหนดเวลา ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม มาตรา 1431 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภารติดพันไซร้ท่านว่าภารติดพัน ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก
30 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 มาตรา 1432 ถ้าผู้รับประโยชน์ละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสารสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้ง ภารติดพันนั้นไซร้ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิของผู้รับประโยชน์เสียก็ได้ มาตรา 1433 ถ้าเจ้าของทรัพย์สินมิได้ชำระหนี้ตามภารติดพันไซร้ท่านว่านอกจากทางแก้สำหรับการไม่ ชำระหนี้ผู้รับประโยชน์อาจขอให้ศาลตั้งผู้รักษาทรัพย์เพื่อจัดการทรัพย์สินและชำระหนี้แทนเจ้าของ หรือสั่งให้ เอาทรัพย์สินออกขายทอดตลาด และเอาเงินที่ขายได้จ่ายให้ผู้รับประโยชน์ตามจำนวนที่ควรได้เพราะเจ้าของ ทรัพย์สินไม่ชำระหนี้กับทั้งค่าแห่งภารติดพันด้วย ถ้าเจ้าของทรัพย์สินหาประกันมาให้แล้ว ศาลจะไม่ออกคำสั่งตั้งผู้รักษาทรัพย์หรือคำสั่งขายทอดตลาด หรือจะถอนผู้รักษาทรัพย์ที่ตั้งขึ้นไว้นั้น ก็ได้ มาตรา 1434 ท่านให้นำมาตรา 1388 ถึง 1395 และมาตรา 1397 ถึง 1400 มาใช้บังคับถึงภารติดพัน ในอสังหาริมทรัพย์โดยอนุโลม
31 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 PART 2 บทความว ิ จย ั ( Research Articles)
32 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การวิเคราะห์ปัจจัยด้านเศรษฐกิจในการวางผังโครงการของหมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพมหานคร ระดับราคาสูงกว่า 20 – 50 ล้านบาท โดย ชัญญา จันทร์สร้อย รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ บทคัดย่อ การศึกษาครั้งนี้ได้ทำการศึกษาปัจจัยด้านเศรษฐกิจ ได้แก่ ขนาดแปลงที่ดิน ราคาประเมินที่ดิน สัดส่วนของพื้นที่ขาย โดยศึกษาบ้านเดี่ยวระดับราคาตั้งแต่ 20 - 50 ล้านบาท จำนวน 8 โครงการ ซึ่งรวบรวม จากเครือข่ายอินเตอร์เน็ตเพื่อศึกษาเปรียบเทียบปัจจัยด้านต่าง ๆ ของแต่ละโครงการ ตารางที่ 1: การวิเคราะห์ข้อมูลแผนผังโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 20-50 ล้านบาท ด้านเศรษฐกิจ โครงการ ราคาประเมินที่ดิน ราคาขายบ้านของโครงการ สัดส่วนพื้นที่ขาย ต่อพื้นที่โครงการ โครงการ A1 39,000 บาท/ตร.วา Type A ราคาเริ่มต้น 25 ล้านบาท Type B ราคาเริ่มต้น 35 ล้านบาท 75% โครงการ A2 48,000 บาท/ตร.วา TYPE A 38 ล้านบาท TYPE B 62 ล้านบาท 82% (โครงการ ขนาดเล็กพิเศษ) โครงการ A3 66,000 บาท/ตร.วา Type A ราคา 28 ล้านบาท 63% โครงการ A4 50,000 บาท/ตร.วา Type A ราคาเริ่มต้น 27 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 28 ล้านบาท Type B ราคาเริ่มต้น 37 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 38 ล้านบาท Type C ราคาเริ่มต้น 50 ล้านบาท Type Sold Out 82% โครงการ A5 85,500 บาท/ตร.วา Type A ราคาเริ่มต้น 32 ล้านบาท Type B ราคาเริ่มต้น 49 ล้านบาท Type C ราคาเริ่มต้น 53 ล้านบาท 89% (โครงการ ขนาดเล็กพิเศษ) โครงการ A6 47,000 บาท/ตร.วา Type A ราคาเริ่มต้น 35 ล้านบาท Type B ราคาเริ่มต้น 48.5 ล้านบาท Type C ราคาเริ่มต้น 59 ล้านบาท 79%
33 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 โครงการ ราคาประเมินที่ดิน ราคาขายบ้านของโครงการ สัดส่วนพื้นที่ขาย ต่อพื้นที่โครงการ โครงการ A7 40,000 บาท/ตร.วา Type A ช่วงราคา 39.9-47 ล้านบาท Type B ช่วงราคา 37.7- 41.7 ล้านบาท Type C ช่วงราคา 26.1-32.7 ล้านบาท 85% (โครงการ ขนาดเล็กพิเศษ) โครงการ A8 75,000 บาท/ตร.วา ราคาเริ่มต้น 35 ล้านบาท 85% (โครงการ ขนาดเล็กพิเศษ) จากการศึกษาพบว่า ขนาดของแปลงที่ดินมีขนาดตั้งแต่ 36 - 220 ตารางวา ราคาประเมินที่ดินอยู่ ในช่วง 38,000 - 85,000 บาท/ตารางวา สัดส่วนพื้นที่ขายอยู่ในช่วงร้อยละ 63 - 90 ของพื้นที่โครงการ โดย กรณีศึกษาที่นำมาศึกษามีสัดส่วนของบ้านที่ขายแล้วอยู่ในช่วงร้อยละ 34 - 100 โดยการศึกษานี้ทำให้ทราบ ปัจจัยที่สำคัญในด้านเศรษฐกิจ ที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสามารถนำข้อมูลที่ได้จากการศึกษานำไป วางแผนและพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวในช่วงระดับราคา 20 – 50 ล้านบาทต่อไป 1. บทนำ ในปีพ.ศ. 2565 ประเทศไทยมีจำนวนประชากรทั้งหมดประมาณ 66.09 ล้านคน โดยส่วนใหญ่ ประชากรอยู่ในช่วงอายุ 25 – 54 ปีซึ่งจำนวนประชาชนแยกตามที่อยู่อาศัยในเขตเมือง พบว่า กรุงเทพมหานครมีจำนวนประชากรมากถึง 5.49 ล้านคน อีกทั้งมีการคาดการณ์ว่าในปี พ.ศ. 2566 จะมีอัตรา การเพิ่มขึ้นของประชากรร้อยละประมาณ 0.2 สำหรับประเทศไทยในปี พ.ศ.2556 นั้น มีประชากรทั้งหมด 64,871,000 คน จากข้อมูลสถิติประชากรข้างต้นที่กล่าวมา แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยมีจำนวนประชากรเพิ่ม มากขึ้น และโดยส่วนใหญ่มีอายุเกาะกลุ่มอยู่ในช่วงคนกลุ่มวัยทำงานตอนต้นจนถึงวัยทำงานตอนปลาย ส่งผล ต่อแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่มากขึ้น โดยเฉพาะในเขตเมืองกรุงเทพมหานคร เนื่องจากมีประชากร แฝงเข้ามาทำงานในพื้นที่มากขึ้นทุกๆ ปี และเป็นเมืองที่มีความสะดวก การเดินทางง่าย ใกล้แหล่งสถานที่ สำคัญต่างๆ มากมาย ซึ่งทำให้ทำเลที่ดินในกรุงเทพมีราคาสูง และในแต่ละเขตของกรุงเทพก็มีราคาที่แตกต่าง กันไป ทั้งนี้จึงมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นความต้องการขั้น พื้นฐานมนุษย์ ถึงแม้ว่าที่ผ่านมาเศรษฐกิจจะชะลอตัวลง จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid19 แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยของมนุษย์ก็ยังคงมีความจำเป็น แต่อย่างไรก็ตามหลังจากการแพร่ระบาดของ เชื้อไวรัส ย่อมส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หลังจากจบสถานการณ์วิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ทาง Terrabkk ได้มีการสำรวจความสนใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ พบว่า มีผู้สนใจซื้อร้อยละ 61
34 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 และไม่สนใจซื้อร้อยละ 39 โดยสาเหตุที่มีผู้สนใจซื้อ จากร้อยละมากไปน้อย คือ อสังหาริมทรัพย์มีราคาลดลง มี โปรโมชั่นที่น่าสนใจ มีทำเลที่ดีตรงกับความต้องการกับกลุ่มลูกค้า ศักยภาพของโครงการและทำเลเพื่อการ ลงทุน ธนาคารเสนอดอกเบี้ยต่ำ มาตรการส่งเสริมจากภาครัฐ มีความจำเป็นที่ต้องการที่อยู่อาศัย และ ขยายที่ อยู่อาศัยหรือบ้านหลังที่สอง โดยมีร้อยละดังนี้ 20, 16, 15, 12, 12, 10, 8 และ 7 ตามลำดับ แต่อย่างไรก็ตาม อุปทานบ้านเดี่ยวในราคา 20 – 50 ล้านบาท ไม่มีผลต่อเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ เท่าไหร่นัก และคอลลิเออร์สฯ ได้มีการเปิดเผยว่าตลาดบ้านระดับลักชูรี่ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมี การเติบโตได้อย่างดีอย่างต่อเนื่อง และมียอดขายสูงขึ้นในแทบทุกทำเล ทุกประเภท เนื่องจากผู้ซื้อได้รับ ผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่นและยังเป็นกลุ่มที่มีความมั่นคงในเรื่องของการเงิน จากวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ความต้องการของ กลุ่มเป้าหมายซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง มีความพร้อมในการใช้จ่าย ตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงที่ผ่านมาเป็น จำนวนมาก เนื่องจากมองว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย โดยนักพัฒนาหลายรายได้มีการ พัฒนาบ้านมารองรับลูกค้ากลุ่มนี้ในช่วงที่เศรษฐกิจที่ไม่ดี เนื่องจากกำลังซื้อกลุ่มนี้ไม่ค่อยได้รับผลจาก เศรษฐกิจเท่าไหร่ โดยช่วงราคา 30 – 60 ล้านบาท ขนาดที่ดินในช่วง 100 – 180 ตารางวา และพื้นที่ใช้สอย ประมาณ 600 -800 ตารางเมตร จากที่กล่าวมาข้างต้นผู้วิจัยจึงทำการศึกษาบ้านระดับราคา 20 - 50 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านที่เหมาะกับกลุ่มบุคคลที่มีความพร้อม ประวัติทางการเงินที่ดี โดยส่วนใหญ่จะนิยมซื้อเงินสด หรือ ดาวน์ร้อยละ 60 กู้ร้อยละ 40 จึงไม่ส่งผลต่ออุปทานของบ้านระดับราคาช่วงนี้เท่าไหร่นัก 2. วัตถุประสงค์การวิจัย เพื่อศึกษา วิเคราะห์ เปรียบเทียบปัจจัยด้านเศรษฐกิจ ของพื้นที่ผังโครงการที่มีระดับราคา 20 – 50 ล้านบาท
35 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 3. ขอบเขตของการวิจัย 3.1 ขอบเขตด้านเนื้อหา การวิจัยครั้งนี้ทำการศึกษาปัจจัยด้านเศรษฐกิจ ที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบวางผังโครงการหมู่บ้าน จัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว โดยศึกษาราคาประเมินที่ดิน ราคาขายบ้านในพื้นที่โครงการพื้นที่ขาย สัดส่วนพื้นที่ ขายต่อพื้นที่โครงการ ระดับราคา คือ ราคา 20 - 50 ล้านบาท จำนวน 8 โครงการ 3.2 ขอบเขตด้านพื้นที่ การวิจัยครั้งนี้ศึกษาผังโครงการหมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยเป็น โครงการจัดสรรที่ดินขนาดกลางหรือขนาดใหญ่ คือ จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 100 แปลงขึ้นไป หรือ เนื้อที่โครงการ 19 ไร่ขึ้นไป (พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543, 2543) ซึ่งการวิจัยครั้งนี้ศึกษา ในช่วงระดับราคา 20 - 50 ล้านบาท 4. แหล่งข้อมูล สำหรับแหล่งข้อมูลในการวิจัยครั้งนี้จะทำการวิเคราะห์จากข้อมูลแผนผังของโครงการ ข้อมูลเผยแพร่ ของโครงการที่ได้ทำการคัดเลือกเป็นกลุ่มตัวอย่าง และนอกจากนี้ยังมีการศึกษาผลงานวิจัย และงานเขียนต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่โครงการแต่ละโครงการการวิเคราะห์ข้อมูลและเปรียบเทียบแผนผังโครงการบ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยว ระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป 5. การวิเคราะห์ข้อมูล 5.1 ประเด็นที่ใช้ในการวิเคราะห์ด้านเศรษฐกิจ ในการศึกษาครั้งนี้ได้ทำการศึกษาวิเคราะห์ข้อมูลโครงการด้านเศรษฐกิจซึ่งประกอบด้วย 1) ราคาประเมินที่ดินของพื้นที่โครงเนื่องจากราคาประเมินที่ดินของพื้นที่โครงการมีผลต่อการกำหนด ราคาขายของโครงการ 2) ราคาขายบ้านของโครงการ เนื่องจากราคาขายบ้านของโครงการมีผลต่อการเลือกซื้อบ้านของผู้ซื้อ
36 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 3) สัดส่วนพื้นที่ขายต่อพื้นที่โครงการ โดยปัจจัยในเรื่องของสัดส่วนพื้นที่ขายของพื้นที่โครงการ นอกจากจะสามารถใช้ในการเปรียบเทียบในเรื่องของพื้นที่ขายแล้วยังสามารถเทียบกลับได้ว่ามีพื้นที่ส่วนกลาง ในพื้นที่เท่าไร 5.2 การวิเคราะห์ข้อมูลในการประเมินแผนผังโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวที่ระดับราคาตั้งแต่ 20 – 50 ล้านบาท จากข้อมูลในด้านเศรษฐกิจของโครงการบ้านจัดสรรที่ระดับราคา 20 - 50 ล้านบาท พบว่า โครงการที่มี สัดส่วนในการขายบ้านมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ โครงการ A5 โครงการ A7 และโครงการ A8 เนื่องมาจาก ทั้ง 3 โครงการจัดเป็นโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กพิเศษ จึงได้รับข้อยกเว้นไม่ต้องกันพื้นที่ไว้ทำ สาธารณูปโภคประเภทสวน สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา โดยจะเห็นได้ว่าโครงการ A5 และ A8 มีราคา ประเมินที่ดินอยู่ในช่วง 75,000 - 85,000 บาท/ตารางวา ทั้ง 3 โครงการมีสัดส่วนพื้นที่ขายอยู่ในช่วงร้อยละ 85 - 89 และมีรูปแบบบ้านที่ขายมากกว่า 1 แบบ 6. สรุปผลการศึกษา จากการศึกษาข้อมูลผังโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวตั้งแต่ระดับราคา 20 – 50 ล้านบาท พบว่า ขนาดพื้นที่โครงการส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 1 - 37 ไร่ รูปแบบบ้านมีตั้งแต่ 1 - 6 แบบ ขนาดของแปลงที่ดิน มีขนาดตั้งแต่ 36 - 220 ตารางวา ราคาประเมินที่ดินอยู่ในช่วง 38,000 - 85,000 บาท/ตารางวา สัดส่วนพื้นที่ ขายอยู่ในช่วงร้อยละ 63 - 90 ของพื้นที่โครงการ โดยเปอร์เซ็นต์จำนวนบ้านที่ขายแล้วอยู่ในช่วงร้อยละ 34 - 100
37 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การวิเคราะห์ปัจจัยด้านสังคมในการวางผังโครงการของหมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพมหานคร ระดับราคาสูงกว่า 20 – 50 ล้านบาท โดย ชัญญา จันทร์สร้อย รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ บทคัดย่อ การศึกษาครั้งนี้ได้ทำการศึกษาปัจจัยด้านสังคม ได้แก่ ขนาดถนนภายในโครงการ ขนาดแปลงที่ดิน ราคาขาย จำนวนรูปแบบบ้าน และความหนาแน่นของจำนวนบ้าน ในการวางผังโครงการหมู่บ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยวระดับราคา คือ ราคาตั้งแต่ 20 - 50 ล้านบาท จำนวน 8 โครงการ ซึ่งรวบรวมจากเครือข่าย อินเตอร์เน็ตเพื่อศึกษาเปรียบเทียบปัจจัยด้านต่าง ๆ ของแต่ละโครงการ จากการศึกษาพบว่า พื้นที่โครงการทุกโครงการมีขนาดของถนนภายในพื้นที่โครงการอยู่ในระดับที่ กฎหมายกำหนด โดยแต่ละโครงการมีการกำหนดขนาดแปลงที่ดิน ราคาขาย รวมถึงรูปแบบของบ้านที่มี มากกว่า 1 แบบให้เลือก และยังมีความหนาแน่นของจำนวนบ้านที่ไม่มากนัก โดยอยู่ในช่วง 0.9 - 6 หลังต่อไร่ ตารางที่ 4.7 การวิเคราะห์ข้อมูลแผนผังโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 20 - 50 ล้านบาท ด้านสังคม โครงการ สัดส่วนพื้นที่ส่วนกลาง ความหนาแน่นของ โครงการ (หลัง/ไร่) รูปแบบการจัดแปลง จำหน่าย โครงการ A1 คลับเฮ้าส์ขนาดใหญ่ (The Agora) และสวนหย่อม รวมพื้นที่กว่า 1 ไร่ (25%) 2.00 แบบเส้น โครงการ A2 ขนาดพื้นที่สวน 400 ตร.ม. ขนาดพื้นที่สโมสร 326 ตร.ม. (18%) 3.1 แบบเส้น
38 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 โครงการ สัดส่วนพื้นที่ส่วนกลาง ความหนาแน่นของ โครงการ (หลัง/ไร่) รูปแบบการจัด แปลงจำหน่าย โครงการ A3 สวนหย่อม ขนาด 1 ไร่ สระว่ายน้ำ 1 สระขนาด 5x30 ม. (37%) 3.8 แบบเส้น โครงการ A4 ขนาดพื้นที่สวน 538 ตร.ม. ขนาดพื้นที่สโมสร 1,160 ตร.ม. (18%) 3.4 แบบคลัสเตอร์ โครงการ A5 (11%) 11.0 แบบเส้น โครงการ A6 ขนาดพื้นที่สวน พื้นที่สวนหย่อมในโครงการ 1 จุด รวม ประมาณ 151 ตร.วา ขนาดพื้นที่สโมสร 175 ตร.ม. (21%) 2.8 แบบเส้น โครงการ A7 ขนาดพื้นที่สวน 700 ตร.ม. (15%) 2.9 แบบคลัสเตอร์ โครงการ A8 (13%) 6.0 แบบเส้น จากผลการศึกษาครั้งนี้ ได้เสนอแนะแนวทางในการวางผังโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวได้ดังนี้ (1) การกำหนดพื้นที่ส่วนกลางควรให้ผู้อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงบริการได้อย่างสะดวกและทั่วถึง (2) ควรมีการ กำหนดตำแหน่งจุดกำจัดขยะ/ระบบบำบัดน้ำเสียในแผนผังขาย เพื่อให้ลูกค้าได้ทราบในช่วงตัดสินใจซื้อ 1. บทนำ โครงการบ้านจัดสรรมีบ้านที่หลากหลายรูปแบบ และมีพื้นที่ใช้สอยหลายขนาดที่แตกต่างกันไป โดยบ้าน จัดสรรเดี่ยวระดับราคา 20 – 50 ล้านบาท จัดอยู่ในสอง Segment คือ Luxury Class และ Super Luxury Class ซึ่งโครงการบ้านระดับราคา 20-40 ล้านบาท จัดอยู่ใน Luxury Class เป็นกลุ่มลูกค้าระดับบนตั้งแต่ ระดับผู้บริหารไปจนถึงเจ้าของธุรกิจ ภายในโครงการเป็นบ้านขนาดใหญ่ วัสดุระดับพรีเมียม สิ่งอำนวยความ สะดวกเพียบพร้อม พร้อมทั้งยังมีสิทธิพิเศษและบริการแบบ Exclusive อื่น ๆ และโครงการบ้าน Super Luxury Class ที่มีราคาตั้งแต่ 40 ล้านบาทเป็นต้นไป จะถูกจัดเป็นบ้านหรูสำหรับลูกค้าเฉพาะกลุ่ม โดยจะเน้น คุณค่าทางจิตใจมากกว่าคุณค่าด้านฟังก์ชั่นขั้นพื้นฐาน ทั้งนี้การเลือกระดับราคาและ Segment ของบ้าน ถือ ว่าเป็นการคัดกรองคุณภาพชีวิตและเพื่อนบ้านขั้นพื้นฐาน แม้ว่าซื้อบ้านที่ถูกสุดของโครงการแต่ก็ยังคงสามารถ อยู่ในสังคมระดับคุณภาพได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการได้รับการดูแลและระบบความปลอดภัยระดับเยี่ยมถือเป็น
39 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 สิ่งสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน ซึ่งจะได้รับการดูแลตั้งแต่ประตูเข้าโครงการ 2 ชั้น ตั้งกล้องวงจรปิดและ อุปกรณ์รักษาความปลอดภัยอื่น ๆ ซึ่งจะทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกปลอดภัยและอุ่นใจที่ได้อยู่บ้านที่ได้รับการดูแล นอกจากนี้บุคคลบางกลุ่มยังต้องการที่จะมีที่อยู่อาศัยที่ให้ความรู้สึกพิเศษและภาคภูมิใจที่ได้ครอบครอง แต่ อย่างไรก็ตามทั้งสอง Segment จะถูกเลือกวัสดุภายในบ้านระดับพรีเมียมมากกว่า Segment ด้านล่าง แต่ ภายในโครงการเดียวกันมักจะใช้วัสดุเดียวกัน นั่นคือ หากซื้อบ้านเล็กแต่ก็ยังคงได้บ้านขนาดใหญ่ รวมถึงสิ่ง อำนวยความสะดวกต่างๆ แต่ละโครงการก็จะให้ขนาดพื้นที่ส่วนกลางที่แตกต่างกันไป แต่โดยภายในโครงการ เดียวกันนั้น บ้านทุกหลังจะได้รับสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลางอย่างเท่าเทียมกันในพื้นที่ที่เท่ากัน แม้ว่าบางโครงการที่ไม่มีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับคลับเฮาส์นั้น จะยังคงได้รับสิ่งอำนวยความสะดวกภายในตัว บ้านแทน แต่สิ่งอำนวยความสะดวกนี้จะได้ไม่เท่ากันทุกหลัง เนื่องจากขึ้นอยู่กับประเภทและระดับราคาของ บ้านที่เลือกซื้อ ทั้งนี้ในแต่ละโครงการก็ยังขนาดจัดสรรที่ดินที่แตกต่างกัน ทั้งขนาดแปลงและขนาดถนน ซึ่งที่ กล่าวมาข้างต้นนั้นมีผลต่อการเลือกซื้อของกลุ่มลูกค้า รวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการ เนื่องจากในแต่ทำเลจะมี สถานที่ใกล้เคียงสำคัญต่างๆกันไป การเดินทางที่สะดวกเข้าถึงได้งาน ส่งผลต่อความสะดวกสบายด้านต่าง ทางผู้วิจัยจึงได้มีการศึกษาปัจจัยด้านสังคมของบ้านจัดสรรระดับ 20 – 50 ล้านบ้านขึ้น 2. วัตถุประสงค์การวิจัย เพื่อศึกษา วิเคราะห์ เปรียบเทียบปัจจัย ด้านสังคม จุดแข็ง และจุดอ่อน ของพื้นที่ผังโครงการที่มีระดับ ราคา 20 - 50 ล้านบาท 3. ขอบเขตของการวิจัย 3.1 ขอบเขตด้านเนื้อหา การวิจัยครั้งนี้ทำการศึกษาปัจจัยด้านสังคม ที่เกี่ยวข้องกับการออกแบบวางผังโครงการหมู่บ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยว ได้แก่ สิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่โครงการ ความหนาแน่นของแปลงที่อยู่อาศัย ความ ปลอดภัยของโครงการ ขนาดพื้นที่ส่วนกลาง) จุดแข็ง และจุดอ่อนของโครงการ โดยจำแนกตามระดับราคาเป็น 2 ระดับ คือ ราคา 20 - 50 ล้านบาท จำนวน 8 โครงการ
40 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 3.2 ขอบเขตด้านพื้นที่ การวิจัยครั้งนี้ศึกษาผังโครงการหมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยเป็น โครงการจัดสรรที่ดินขนาดกลางหรือขนาดใหญ่ คือ จำนวนแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 100 แปลงขึ้นไป หรือ เนื้อที่โครงการ 19 ไร่ขึ้นไป (พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543, 2543) ซึ่งการวิจัยครั้งนี้ได้ทำ การจำแนกช่วงระดับราคาเป็น 2 ช่วง คือ ราคา 20 - 50 ล้านบาท 4. แหล่งข้อมูล สำหรับแหล่งข้อมูลในการวิจัยครั้งนี้จะทำการวิเคราะห์จากข้อมูลแผนผังของโครงการ ข้อมูลเผยแพร่ ของโครงการที่ได้ทำการคัดเลือกเป็นกลุ่มตัวอย่าง และนอกจากนี้ยังมีการศึกษาผลงานวิจัย และงานเขียนต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่โครงการแต่ละโครงการการวิเคราะห์ข้อมูลและเปรียบเทียบแผนผังโครงการบ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยว ระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป 5. การวิเคราะห์ข้อมูล 5.1 ประเด็นที่ใช้ในการวิเคราะห์ด้านสังคม ในการศึกษาครั้งนี้ได้ทำการศึกษาวิเคราะห์ข้อมูลโครงการด้านสังคมซึ่งประกอบด้วย 1) สัดส่วนพื้นที่ส่วนกลางต่อพื้นที่โครงการ ซึ่งสามารถบ่งบอกได้ว่าพื้นที่โครงการมีความสามารถใน การให้บริการแก่ที่อยู่อาศัยภายในโครงการได้อย่างเพียงพอหรือไม่ 2) ลักษณะของการแบ่งโซนบ้านในพื้นที่โครงการ เป็นการแสดงถึงรูปแบบของการวางผังโครงการว่ามี การแบ่งกลุ่มราคาหรือรูปแบบของบ้านภายในโครงการหรือไม่ รวมถึงมีการแบ่งโซนในลักษณะ Double Gate หรือไม่ 3) ความหนาแน่นของพื้นที่โครงการ โดยการคิดจากจำนวนบ้านในพื้นที่โครงการ ต่อพื้นที่โครงการ ซึ่งจะทำให้ถึงความหนาแน่นของจำนวนบ้าน (หลัง/ไร่) 4) รูปแบบการจัดแปลงจำหน่าย เป็นการแสดงถึงการเข้าถึงของพื้นที่โครงการและ ตัวบ้าน
41 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 5.2 การวิเคราะห์ข้อมูลในการประเมินแผนผังโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวที่ระดับราคาตั้งแต่ 20 - 50 ล้านบาท จากข้อมูลในด้านสังคมของโครงการบ้านจัดสรรที่ระดับราคา 20 - 50 ล้านบาท พบว่า โครงการที่มี สัดส่วนในการขายบ้านมากที่สุด 3 อันดับแรก ได้แก่ โครงการ A1 โครงการ A2 และโครงการ A6 ตามลำดับ โดยจะเห็นได้ว่าทั้ง 3 โครงการ มีปัจจัยลักษณะทางด้านสังคม คือ มีพื้นที่ส่วนกลางอยู่ที่ร้อยละ 18 - 25 ของ พื้นที่โครงการ ความหนาแน่นของพื้นที่โครงการอยู่ระหว่าง 2.00 - 3.1 หลัง/ไร่ โดยรูปแบบการจัดแปลงเป็น ลักษณะเป็นเส้น 6. สรุปผลการศึกษา จากการศึกษาข้อมูลผังโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวตั้งแต่ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป พบว่า ขนาดพื้นที่โครงการส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 1 - 37 ไร่ จำนวนบ้านในโครงการมีจำนวนตั้งแต่ 9 - 51 หลัง รูปแบบบ้านมีตั้งแต่ 1 - 6 แบบ ขนาดของแปลงที่ดินมีขนาดตั้งแต่ 36 - 220 ตารางวา ความกว้างของถนนใน โครงการอยู่ในช่วง 9 - 16 เมตร ทิศของบ้านส่วนใหญ่บ้านหันหน้าไปทางทิศเหนือ - ใต้เนื่องจากตามหลักฮวง จุ้ย ทิศเหนือส่งเสริมอำนาจบารมี มีลมโกรกเข้าบ้านตลอดทั้งปี และทิศใต้ส่งเสริมโชคลาภเงินทอง ซึ่งมีลม โกรกเข้าบ้านตลอดทั้งปีเช่นเดียวกับทิศเหนือ ข้อแตกต่างกันระหว่างทิศเหนือกับทิศใต้คือทิศใต้สามารถรับ แสงแดดได้ดีกว่าทิศเหนือ ลักษณะการแบ่งโซนไม่มีการแบ่งโซนที่ชัดเจน แต่มีบางโครงการที่มีลักษณะเป็น Double Gate ตำแหน่งสวนและสโมสร ส่วนใหญ่อยู่บริเวณทางเข้าออกของโครงการ ตำแหน่งวงเวียน/จุด กลับรถส่วนใหญ่มี 1 ความหนาแน่นของโครงการอยู่ในช่วง 0.97 - 6 หลัง/ไร่ รูปแบบการจัดแปลงจำหน่ายมี ทั้งแบบคลัสเตอร์และแบบเส้นตรง โดยเปอร์เซ็นต์จำนวนบ้านที่ขายแล้วอยู่ในช่วงร้อยละ 34 - 100
42 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 แนวทางการปรับปรุงบ้านเดี่ยวมือสองระดับบน ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดย ปริมประภา ระมั่งทอง และรองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ จากภาวะเศรษฐกิจที่มีสัญญาณการฟื้นตัวหลังสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งเกิดจากการใช้จ่ายของภาค ประชาชนและภาคการผลิต และการที่ ธปท.มีประกาศผ่อนคลายมาตรการอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน (Loan to Value Ratio, LTV) ส่งผลให้ธุรกิจบ้านมือสองได้รับความสนใจจากนักลงทุนหน้าใหม่ที่ได้เข้ามา ลงทุนในธุรกิจนี้ อย่างไรก็ตามสภาพของบ้านมือสองส่วนใหญ่มักมีสภาพไม่พร้อมใช้งาน ชำรุดทรุดโทรมตาม กาลเวลา ขาดการดูแลเนื่องจากถูกทิ้งร้างเป็นเวลานาน การปรับปรุงบ้านมือสองให้มีสภาพพร้อมอยู่ก็เป็นการ สร้างจุดขายที่จะช่วยดึงดูดความสนใจของกลุ่มลูกค้าต่อบ้านมือสองได้ ด้วยเหตุนี้ ผู้วิจัยจึงมีความสนใจ ศึกษาแนวทางการปรับปรุงบ้านเดี่ยวมือสองระดับบนที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้านบาทขึ้นไป ที่ส่งผลต่อการ ตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เพื่อนำเสนอแนวทางในการปรับปรุงบ้านมือสองบ้านมือ สองที่มีประสิทธิภาพต่อผู้ประกอบการหรือบุคคลทั่วไปที่สนใจประกอบธุรกิจบ้านมือสองหรือเป็นความรู้ได้ การวิจัยนี้เป็นการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Research) โดยมีประชากร คือ ผู้บริโภคที่เคยซื้อ บ้านมือสอง ประเภทบ้านเดี่ยวมือสองที่มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้านบาทขึ้นไป ผู้วิจัยได้ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างจำนวน 80 ตัวอย่าง โดยใช้การสุ่ม แบบโควต้า (Quota Sampling) ซึ่งเครื่องมือที่ใช้เก็บรวบรวมข้อมูล คือ แบบสอบถาม และทำการวิเคราะห์ ข้อมูลด้วยสถิติเชิงพรรณนา ผลการวิจัยพบว่า (1) สีภายนอกตัวอาคารที่ผู้บริโภคมีความต้องการมากที่สุด ได้แก่ สีขาวโทนเย็น (Cool White) แสดง ให้เห็นว่าผู้บริโภคต้องการบ้านที่มีสีโทนสว่าง สบายตา (2) พื้นที่โดยรอบตัวอาคารที่ผู้บริโภคมีความต้องการสูงสุด ได้แก่ พื้นหญ้าจริง เนื่องจากง่ายต่อการจัด สวน และช่วยเพิ่มความน่าอยู่อาศัยมากขึ้น นอกจากนี้ พื้นคอนกรีตเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการปรับปรุงภูมิ
43 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ทัศน์โดยรอบตัวอาคาร เนื่องจากมีความต้องการใช้มากที่สุดเป็นลำดับสอง เพราะง่ายต่อการดูแลรักษา สามารถออกแบบและขยายพื้นที่ใช้สอยเพิ่มเติมได้ในอนาคต (3) งานวัสดุมุงหลังคา ควรเลือกใช้เป็นหลังคาเซรามิก แบบเคลือบเงา เป็นวัสดุที่ผู้บริโภคมีความ ต้องการมากที่สุด เนื่องจากเป็นวัสดุที่ค่อนข้างเบาเหมาะสำหรับการปรับปรุงบ้านมือสองที่จะช่วยลดน้ำหนักที่ กระทำกับโครงหลังคาได้ ทั้งยังเป็นวัสดุที่มีดินเป็นส่วนประกอบหลักจะช่วยให้ลดอุณหภูมิภายในตัวบ้าน สามารถช่วยประหยัดพลังงานได้ (4) งานรั้วกำแพงรอบอาคาร ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความต้องการใช้มากที่สุด ได้แก่ รั้วทึบก่ออิฐฉาบปูน ด้านล่าง รั้วเหล็กรูปพรรณด้านบน เนื่องจากเป็นรั้วที่นิยมใช้งานทั่วไป มีความเป็นส่วนตัวในระดับหนึ่ง ทั้งยังมี การใช้เหล็กรูปพรรณด้านบนจะทำให้บ้านไม่ดูอึดอัดจนเกินไป นอกจากนี้ รั้วทึบก่ออิฐฉาบปูนทั้งหมดเป็นอีก หนึ่งทางเลือกในการปรับปรุงงานรั้วกำแพงรอบบ้าน เนื่องจากผู้บริโภคมีความต้องการใช้ในสัดส่วนที่ใกล้เคียง กัน เพราะเป็นรั้วที่มีความแข็งแรงทนทาน สามารถทนต่อสภาพอากาศได้ดี ทั้งยังเพิ่มความเป็นส่วนตัวได้มาก ขึ้น (5) สีภายในตัวอาคาร ที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ต้องการใช้ คือ สีขาวโทนเย็น (Cool White) เนื่องจากเป็น กลุ่มโทนสีที่ช่วยทำให้สบายตา ทำให้บ้านดูสว่าง และยังช่วยให้พื้นที่ภายในบ้านดูกว้างขวางมากขึ้น อีกทั้งยัง เป็นสีที่สามารถเข้ากับรูปแบบการออกแบบตกแต่งภายในได้หลากหลายรูปแบบ รองลงมา คือ โทนสีพาสเทล (Pastel) เนื่องจากเป็นกลุ่มโทนที่ทำให้บ้านมีความอบอุ่นมากขึ้น มีบรรยากาศที่มีความสนุก สดใส (6) งานวัสดุผิวพื้น ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความต้องการใช้วัสดุผิวพื้นเป็น พื้นกระเบื้องแกรนิตโต้มาก ที่สุด เนื่องจากเป็นวัสดุที่มีความคงทนแข็งแรง ทนต่อความชื้นและน้ำได้ดี สามารถหาซื้อได้ง่าย มีความ สวยงามและมีให้เลือกใช้ได้หลากหลายรูปแบบตามความต้องการ (7) งานฝ้าเพดาน ผู้บริโภคทั้งหมดมีความต้องการใช้ฝ้าเพดานแบบฉาบรอยต่อเรียบมากที่สุด เนื่องจากมีรอยต่อที่เรียบเนียนเหมือนเป็นฝ้าผืนเดียวกันทั้งบ้าน ทำให้บ้านดูมีความเรียบร้อย สบายตา และมี ความทันสมัย ทั้งยังสามารถเพิ่มการออกแบบด้วยการทำฝ้าหลุมซ่อนระบบไฟ เป็นการช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับตัว บ้านได้
44 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 (8) งานประตูห้องนอน ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความต้องการใช้ประตูห้องนอนด้วยบานประตูไม้จริง เนื่องจากมีความแข็งแรง คงทน มีอายุการใช้งานที่ค่อนข้างนานทั้งยังมีความสวยงามด้วยลายไม้ธรรมชาติ นอกจากนี้ บานประตูไม้สำเร็จ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเลือกใช้ เนื่องจากผู้บริโภคมีความต้องการใช้เป็น ลำดับสอง เพราะเป็นวัสดุที่มีความแข็งแรง ทนทาน สามารถรับแรงกระแทกได้ดี มีหลากหลายรูปแบบให้ เลือกใช้ได้ตามความต้องการ และมีราคาไม่สูงมาก (9) งานประตุห้องน้ำ ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความต้องการใช้บานประตู PVC และ UPVC เนื่องจากเป็น บานประตูที่สามารถหาได้ง่าย มีหลากหลายรูปแบบให้เลือกใช้ ทั้งยังมีคุณสมบัติที่สามารถทนความชื้นได้ดี (10) งานหน้าต่าง ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความต้องการใช้วงกบอลิมิเนียม บานกระจกเขียวตัดแสง เนื่องจากมีความทันสมัย มีความคงทน สามารถดูแลรักษาได้ง่าย (11) งานแสงสว่าง ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความต้องการใช้ระบบแสงสว่างด้วยดวงโคมไฟเพดานแบบทรง กลม เนื่องจากสามารถหาซื้อได้ง่าย มีหลากหลายรูปแบบ และมีขนาดให้เลือกใช้ได้หลากหลาย นอกจากนี้ ดวงโคมไฟดาวน์ไลท์แบบทรงกลม เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ผู้บริโภคมีความต้องการใช้เป็นลำดับสอง เนื่องจาก เป็นดวงโคมที่มีความทนทาน อายุการใช้งานสูง ทนต่อแรงสั่นสะเทือนได้ดี สามารถออกแบบให้กลมกลืนไปกับ ฝ้าเพดานได้ ทำให้ดูสะอาด สบายตาและมีรูปลักษณ์ที่สวยงามมากขึ้น จากผลการวิจัยดังกล่าว ผู้ประกอบการที่สนใจในธุรกิจบ้านมือสองในระดับบนที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้านบาทขึ้นไป ควรมีการออกแบบการปรับปรุง และควรนำวัสดุที่ผู้บริโภคมีความต้องการในสองลำดับแรกที่มี สัดส่วนความต้องการที่ใกล้เคียงกันมาเป็นตัวเลือกในการปรับปรุง เพื่อให้ผู้บริโภคได้มีทางเลือกที่ตรงต่อความ ต้องการและสามารถตอบโจทย์ในการใช้งานได้นอกจากนี้ควรศึกษาพฤติกรรมของผู้บริโภคถึงความต้องการที่ แท้จริง เพื่อที่จะปรับปรุงบ้านมือสองให้ตรงกับความต้องการได้ ทั้งยังเป็นการช่วยจำกัดหรือควบคุม งบประมาณในการปรับปรุงได้อีกด้วย
45 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 องค์ประกอบทางกายภาพของบ้านเดี่ยวมือสองระดับบน ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดย ปริมประภา ระมั่งทอง และรองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ ในปัจจุบันบ้านมือสองได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนเป็นจำนวนมากที่ได้เข้ามาลงทุนและทำการ ปรับปรุงเพื่อขายต่อ เนื่องจากบ้านมือสองส่วนใหญ่มักมีสภาพไม่พร้อมใช้งาน ชำรุดทรุดโทรมตามกาลเวลา ถูก ทิ้งร้างเป็นเวลานานขาดการดูแล การปรับปรุงบ้านมือสองให้มีสภาพพร้อมอยู่ก็เป็นการสร้างจุดขายและสร้าง แรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคได้ที่ผ่านมามีการศึกษาถึงภาพรวมของการปรับปรุงบ้านมือสอง ทำให้ ทราบถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ แต่งานวิจัยส่วนใหญ่ทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยสถิติเชิง พรรณนาและค่าสถิติที่ใช้ในการวิเคราะห์คือ ค่าร้อยละ (Percentage) และค่าเฉลี่ย (Mean) เป็นต้น แต่ยังไม่ มีการศึกษาองค์ประกอบทางกายภาพของบ้านมือสองสำหรับใช้ในการปรับปรุงที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของ ผู้บริโภค ด้วยวิธีการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยกระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์ (Modified Analytic Hierarchy Process: Modified AHP) ซึ่งเป็นกระบวนการตัดสินใจที่แบ่งโครงสร้างเป็นลำดับชั้น ในแต่ละชั้น จะแบ่งเป็นเกณฑ์หลัก และเกณฑ์ย่อย และเป็นกระบวนการวิเคราะห์ข้อมูลที่เลียนแบบพฤติกรรมการตัดสินใจ ของความคิดมนุษย์ เพื่อสรุปถึงระดับความสำคัญขององค์ประกอบทางกายภาพของบ้านมือสองที่มี ประสิทธิภาพมากขึ้น ด้วยเหตุนี้ ผู้วิจัยจึงมีความสนใจศึกษาองค์ประกอบทางกายภาพของบ้านเดี่ยวมือสอง ระดับบนที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้านบาทขึ้นไปที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ในพื้นที่ กรุงเทพมหานคร เพื่อนำเสนอความสำคัญของแต่ละองค์ประกอบทางกายภาพของบ้านมือสองต่อ ผู้ประกอบการหรือบุคคลทั่วไปที่สนใจประกอบธุรกิจบ้านมือสองหรือเป็นความรู้ได้โดยมีกรอบแนวคิดในการ วิจัย ดังนี้
46 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ภาพที่ 1 กรอบแนวคิดการวิจัย การวิจัยนี้เป็นการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Research) โดยมีประชากร คือ ผู้บริโภคที่เคยซื้อ บ้านมือสอง ประเภทบ้านเดี่ยวมือสองที่มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้านบาทขึ้นไป ผู้วิจัยได้ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างจำนวน 80 ตัวอย่าง โดยเครื่องมือที่ใช้ เก็บรวบรวมข้อมูลคือ แบบสอบถาม และทำการวิเคราะห์ข้อมูลตามกระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบ ประยุกต์ บ้านเดี่ยวมือสองระดับบน ที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้านบาท องค์ประกอบทางกายภาพของบ้าน เดี่ยวมือสองที่ผบู้ริโภคให้ความสา คัญ 1. ลักษณะทางกายภาพภายนอกอาคาร 1.1 การออกแบบตกแต่งตัวอาคาร 1.2 พื้นที่โดยรอบตัวอาคาร 1.3 งานวัสดุมุงหลังคา 1.4 งานรั้วก าแพงรอบอาคาร 2. งานโครงสร้าง 2.1 งานฐานรากของตัวอาคาร 2.2 งานพื้นของตัวอาคาร 2.3 งานเสาและคานของตัวอาคาร 2.4 งานโครงหลังคา 3. งานสถาปัตยกรรม 3.1 งานสี 3.2 งานวัสดุผิวพื้น 3.3 งานฝ้าเพดาน 3.4 งานประตูและหน้าต่าง 4. งานระบบ 4.1 งานระบบไฟฟ้า 4.2 งานระบบประปา 4.3 งานระบบบสุขาภิบาล 4.4 งานระบบความปลอดภัย
47 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ผลการวิจัยพบว่า องค์ประกอบทางกายภาพของบ้านเดี่ยวมือสองในระดับบน ที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้านบาทขึ้นไป ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญและส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ คือ เกณฑ์หลักด้านงานโครงสร้าง โดยมี ค่าน้ำหนักความสำคัญ ร้อยละ 33.07 เนื่องจากงานโครงสร้าง แสดงให้เห็นว่าสภาพบ้านมีความสมบูรณ์ มั่นคง และแข็งแรง สามารถอยู่อาศัยได้อย่างปลอดภัย หากบ้านมีการทรุดตัว หรือโครงสร้างชำรุดเสียหาย งาน โครงสร้างจะเป็นงานลำดับแรกที่ต้องมีการซ่อมแซม ซึ่งใช้เวลาในการซ่อมแซมค่อนข้างนาน และมีค่าใช้จ่ายสูง รองลงมา คือ เกณฑ์หลักด้านงานลักษณะทางกายภาพภายนอกอาคาร มีค่าน้ำหนักความสำคัญ ร้อยละ 26.12 เนื่องจากลักษณะทางกายภาพภายนอกอาคาร แสดงให้เห็นว่าสภาพบ้านมีความสวยงาม มีความปลอดภัยที่ เหมาะสำหรับการเข้าอยู่อาศัย รวมถึงความสมบูรณ์และความพร้อมในการเข้าอยู่อาศัย ในขณะที่ เกณฑ์หลัก ด้านงานสถาปัตยกรรมก็เป็นอีกหนึ่งองค์ประกอบทางกายภาพที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญและส่งผลต่อการ ตัดสินใจซื้อ โดยมีค่าน้ำหนักความสำคัญ ร้อยละ 24.80 เนื่องจากงานสถาปัตยกรรม แสดงให้เห็นว่าสภาพ บ้านมีความพร้อมที่จะสามารถเข้าอยู่อาศัย ส่วนใหญ่เป็นงานที่เกี่ยวข้องกับการใช้งานในชีวิตประจำวัน ควรมี การออกแบบและปรับปรุงให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค และลำดับสุดท้าย คือ เกณฑ์หลักด้านงาน ระบบ มีค่าน้ำหนักความสำคัญเพียง ร้อยละ 16.01 เท่านั้น อย่างไรก็ตาม งานระบบก็ยังต้องให้ความสำคัญ เนื่องจากเป็นสิ่งสำคัญในการอยู่อาศัยถึงความสะดวกสบายและความปลอดภัยในการใช้งานในชีวิตประจำวัน โดยสรุปแล้วกลุ่มผู้บริโภคในระดับบนจะให้ความสำคัญกับความแข็งแรงของตัวบ้าน ความปลอดภัยในการเข้า อยู่อาศัย และรูปลักษณ์ภายนอกอาคารที่มีความสวยงาม นอกจากนี้ผลการวิจัยยัง พบว่า องค์ประกอบทางกายภาพของเกณฑ์รองของบ้านเดี่ยวมือสอง ระดับบนที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้านบาทขึ้นไป ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญและส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ 5 อันดับแรก ได้แก่ เกณฑ์รองอันดับที่หนึ่งที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ คือ เกณฑ์รองด้านงานฐานรากของตัวอาคาร มีค่า น้ำหนักความสำคัญในภาพรวมร้อยละ 11.78 โดยงานฐานรากของตัวอาคาร เป็นงานที่บ่งบอกถึงความมั่นคง ความแข็งแรงของบ้านรวมถึงความปลอดภัยในการอยู่อาศัยของผู้บริโภค เกณฑ์รองอันดับที่สองที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ คือ งานวัสดุผิวพื้น มีค่าน้ำหนักความสำคัญใน ภาพรวมร้อยละ 9.87 ซึ่งเป็นองค์ประกอบขนาดใหญ่ภายในตัวบ้าน และเป็นส่วนสำคัญที่ผู้บริโภคมีการใช้งาน
48 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ในชีวิตประจำวันบ่อยที่สุด ควรมีการออกแบบวัสดุผิวพื้นให้มีความโดดเด่น สามารถใช้งานได้ดี มีความคงทน และเลือกวัสดุให้มีความเหมาะสมกับบ้านในกลุ่มราคานี้ เกณฑ์รองอันดับที่สามที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ คือ งานพื้นของตัวอาคาร มีค่าน้ำหนักความสำคัญใน ภาพรวมร้อยละ 9.79 โดยงานพื้นของตัวอาคารเป็นองค์ประกอบหนึ่งของงานโครงสร้างที่มีความสำคัญ เป็น งานที่แสดงถึงสภาพความสมบูรณ์และความพร้อมในด้านของการใช้งานในชีวิตประจำวัน เกณฑ์รองอันดับที่สี่ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ คือ เกณฑ์รองด้านงานสี มีค่าน้ำหนักความสำคัญใน ภาพรวมร้อยละ 8.27 โดยงานสีแสดงให้เห็นถึงความสวยงาม และเพิ่มความน่าอยู่อาศัยของบ้านเดี่ยวมือสอง ได้ดี เป็นงานที่สามารถดำเนินการได้ง่าย ทั้งยังช่วยเพิ่มภาพลักษณ์ของตัวบ้านให้แก่ผู้พบเห็นได้ ดังนั้นควรมี การออกแบบโทนสีภายนอกและภายในตัวบ้านให้ตรงต่อความต้องการของผู้บริโภค เกณฑ์รองอันดับที่ห้าที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ คือ เกณฑ์รองด้านงานเสาและคานของตัวอาคาร มีค่า น้ำหนักความสำคัญในภาพรวมร้อยละ 7.79 โดยงานเสาและคานของตัวอาคาร เป็นงานที่แสดงถึงความ แข็งแรงของตัวอาคาร ซึ่งคานจะมีหน้าที่ในการรับน้ำหนักของพื้นและจะถ่ายน้ำหนักลงสู่เสาของตัวอาคารเพื่อ กระจายน้ำหนักทั้งหมดลงสู่ฐานราก เพื่อให้ตัวอาคารมีความมั่นคงแข็งแรง ดังนั้น นักลงทุนหรือผู้ประกอบการในธุรกิจบ้านมือสองกลุ่มระดับบน ที่มีราคามากกว่า 7.51 ล้าน บาทขึ้นไป ควรเลือกบ้านเดี่ยวมือสองที่ไม่มีปัญหาทางด้านโครงสร้างมาพัฒนาหรือปรับปรุง เนื่องจากการ ซ่อมแซมงานโครงสร้างต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญมักใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่ายสูงอาจทำให้เป็นการเพิ่มต้นทุนที่สูงขึ้น ได้ ในส่วนของลักษณะทางกายภายนอกอาคาร และงานสถาปัตยกรรม ผู้ประกอบการควรมีการออกแบบให้ โดดเด่น และสามารถตอบโจทย์ในการใช้งานได้เพื่อให้ตรงต่อความต้องการของผู้บริโภค นอกจากนี้ควรศึกษา พฤติกรรมของผู้บริโภคถึงความต้องการที่แท้จริง เพื่อที่จะปรับปรุงบ้านมือสองระดับบนให้ตรงกับความ ต้องการได้ ทั้งยังเป็นการช่วยจำกัดหรือควบคุมงบประมาณในการปรับปรุงได้อีกด้วย
49 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาปัจจยัที่มีผลต่อการตดัสินใจเช่าพืน้ที่การค้าของผปู้ระกอบการร้านค้าย่อย ประเภทสุขภาพและความงามภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชน ในพืน้ที่โครงการพฒันาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวนัออก โดย นางสาวภาสินีวงศเ์พียร และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ ท่ามกลางการแข่งขันของโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีความรุนแรงมากขึ้น รวมถึงปัญหา หลายประการที่พบในการบริหารจัดการโครงการ ด้วยเหตุนี้ ผู้วิจัยจึงมีความสนใจศึกษาปัจจัยที่มีผลต่อการ ตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้าย่อยภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการ พัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก เพื่อเป็นประโยชน์ต่อผู้พัฒน าโครงการหรือ ผู้ที่สนใจลงทุนพัฒนาโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออกให้สามารถนำไปใช้เป็นข้อมูลสนับสนุนการออกแบบโครงการหรือกำหนดกลยุทธ์ต่าง ๆ ที่ช่วย เพิ่มความสามารถในการแข่งขันและดึงดูดผู้ประกอบการร้านค้าย่อยในการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าได้มากขึ้น โดยการวิจัยครั้งนี้ใช้วิธีการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Methodology) มุ่งศึกษาปัจจัยที่มีผลต่อการ ตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้าย่อยภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการ พัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ประกอบด้วย ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ ปัจจัยด้านราคา ปัจจัยด้าน ช่องทางการจัดจำหน่าย ปัจจัยด้านการส่งเสริมการตลาด ปัจจัยด้านบุคลากร ปัจจัยด้านกระบวนการ และ ปัจจัยด้านการนำเสนอลักษณะทางกายภาพ ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากผู้ประกอบการร้านค้าย่อยภายใน โครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก จำนวน 42 ราย ซี่งมี ค่ามากกว่าขนาดตัวอย่างขั้นต่ำสำหรับการวิเคราะห์ด้วยสถิติแบบพาราเมตริกตามทฤษฎีแนวโน้มสู่ศูนย์กลาง (จำนวน 30 ตัวอย่าง) โดยการสุ่มตัวอย่างแบบสะดวก (Convenience Sampling) และใช้แบบสอบถามเป็น เครื่องมือในการเก็บรวบรวมข้อมูล จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลที่เก็บรวบรวมได้โดยใช้สถิติเชิงพรรณนา (Descriptive Statistic) ได้แก่ ค่าความถี่ (Frequency) ค่าร้อยละ (Percentage) และค่าเฉลี่ย (Mean) ผลการวิจัยพบว่ากลุ่มตัวอย่างผู้ประกอบการร้านค้าย่อยภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชน ในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่จำหน่ายสินค้าสุขภาพและความงาม ส่วนใหญ่ต้องการพื้นที่ให้เช่าขนาดมากกว่า 100 ตารางเมตร และขนาดไม่เกิน 4.00 ตารางเมตร