วารสารการพัฒนา นวัตกรรม และอสังหาริมทรัพย์ เล่มที่ 5 ฉบับที่ 1

100 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ปัจจยัที่มีผลต่ออตัราค่าเช่าพืน้ที่อาคารสา นักงาน โดย นายปัญญวฒัน์เทอดเกียรติและ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ การวิจัยครั้งนี้มุ่งศึกษาปัจจัยที่มีผลต่ออัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน โดยการทบทวนวรรณกรรม และงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจากการศึกษาการนำแนวคิดแบบจําลองราคาฮีดอนิค (Hedonic Pricing Model) มาประยุกต์ใช้กับที่อยู่อาศัย พบว่า รูปแบบสมการแสดงความสัมพันธ์ระหว่างราคาของที่อยู่อาศัยและ คุณลักษณะต่าง ๆ ของที่อยู่อาศัย สามารถแบ่งคุณลักษณะของที่อยู่อาศัยได้เป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ คุณลักษณะด้านทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัย (Locational Attributes: L) คุณลักษณะด้านโครงสร้างของที่อยู่ อาศัย (Structural Attributes: S) และคุณลักษณะด้านสภาพแวดล้อมของที่อยู่อาศัย (Neighborhood Attributes: N) ในการวิจัยครั้งนี้ ผู้วิจัยได้นำแนวคิดแบบจําลองราคาฮีดอนิค (Hedonic Pricing Model) มา ประยุกต์ใช้กับการศึกษาปัจจัยที่มีผลต่ออัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน โดยแบ่งคุณลักษณะต่าง ๆ ของ พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ดังนี้ (1) คุณลักษณะด้านทำเลที่ตั้งของอาคารสำนักงาน (Locational Attributes: L) เป็นกลุ่มคุณลักษณะ ที่มีความสำคัญ โดยส่วนใหญ่จะพิจารณาจากระยะห่างจากบริเวณย่านใจกลางเมือง ( Central Business District: CBD) ความสะดวกสบายในการเข้าถึง ระบบขนส่งมวลชนหรือความสะดวกสบายในการเดินทางไป ยังสถานที่อื่น ๆ เช่น ย่านที่อยู่อาศัย ย่านธุรกิจการค้า เป็นต้น (ศศิธร กลันทกสุวรรณ, 2561) (2) คุณลักษณะด้านรูปลักษณ์และการบริหารอาคารของอาคารสำนักงานเกรดบี(Structural Attributes: S) เป็นกลุ่มคุณลักษณะที่สามารถพิจารณาได้จากคุณลักษณะเฉพาะตัว เช่น จำนวน ห้องย่อย การตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ ขนาดพื้นที่ จำนวนที่จอดรถ เป็นต้น (จิรัฐพล สุวรรณภักดี, 2562) (3) คุณลักษณะด้านสภาพแวดล้อมของอาคารสำนักงานเกรดบี (Neighborhood Attributes: N) เป็นกลุ่มคุณลักษณะที่สามารถพิจารณาได้จากสภาพแวดล้อมโดยรอบ เช่น การมีสภาพแวดล้อมที่ไร้มลภาวะ ทั้งทางอากาศ ทางเสียง และทางน้ำ ยกตัวอย่างเช่น การไม่ตั้งอยู่บริเวณใกล้ท่าอากาศยานมากจนเกินไป การ ไม่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้ถนนที่มีการจราจรหนาแน่นหรือติดขัดตลอดเวลา การไม่ตั้งอยู่ในบริเวณที่พบปัญหาน้ำ

101 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ท่วมบ่อยครั้ง เป็นต้น นอกจากนี้ ยังรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นองค์ประกอบที่มีไว้เพื่อ ความสะดวกสบายของผู้ใช้งานอาคาร (โชติวุฒิ เหล่าไพโรจน์, 2555) นอกจากนี้ ปริญญา ฉัตทไกรวัฒน์ (2548) ทำการศึกษาปัจจัยที่มีผลต่ออัตราการเช่าสำนักงาน ย่านอโศก ผลการวิจัยพบว่า ปัจจัยที่ส่งผลให้อาคารซีมิก ทาวเวอร์ และอาคารจีเอ็มเอ็ม แกรมมี่ เพลส มีอัตราการเช่าที่แตกต่างกัน ประกอบไปด้วย 6 ปัจจัย คือ 1) จำนวนลิฟท์ 2) การจัดการระบบลิฟท์ 3) การดูแลรักษาอาคารไห้มีลักษณะทางกายภาพที่สมบูรณ์อยู่เสมอ 4) จำนวนร้านอาหารในอาคาร 5) อัตราการว่างของพื้นที่เช่าในอาคาร และ 6) ประเภทหน่วยงานหรือธุรกิจของผู้เช่ารายอื่นที่อยู่ในอาคาร มนสา อัศวกาญจน์ (2554) ทำการศึกษาปัจจัยที่สัมพันธ์กับการเลือกเช่าพื้นที่สำนักงาน ขนาดเล็กในเขตศูนย์กลางธุรกิจของผู้ประกอบการธุรกิจรายย่อยในเขตกรุงเทพมหานคร ผลการวิจัย พบว่า ใน ภาพรวมผู้เช่าให้ความสำคัญกับปัจจัยทุกด้าน โดยปัจจัยที่ผู้เช่าให้ความสำคัญมากที่สุด คือ การบริหารความ น่าเชื่อถือของผู้ให้เช่า รองลงมาคือ การบริการด้านระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากนี้ ยังพบว่า ปัจจัยที่ผู้ เช่าให้ความสำคัญนั้นมีความแตกต่างกันตามประเภทธุรกิจ โดยผู้ประกอบธุรกิจอัญมณีให้ความสำคัญกับปัจจัย ด้านทำเลที่อยู่ในแหล่งรวมธุรกิจประเภทเดี่ยวกันมากที่สุด ผู้ประกอบธุรกิจคอมพิวเตอร์และ อินเตอร์เน็ตให้ ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากที่สุด ผู้ประกอบธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ให้ ความสำคัญกับปัจจัยด้านราคาค่าเช่าที่คุ้มค่ามากที่สุด ผู้ประกอบธุรกิจอาหารและยาให้ความสำคัญกับปัจจัย ด้านทำเลที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุด ผู้ประกอบธุรกิจการท่องเที่ยวให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านการบริการ ระบบรักษาความปลอดภัยมากที่สุด ศิริลักษณ์ ก่ำศิริ (2555) ทำการศึกษาการดูแลอาคารสำนักงานให้เช่าที่มีผู้เช่าเดี่ยวกับ ผู้เช่าหลายรายโดยมีเจ้าของร่วมกัน กรณีศึกษา อาคารกลาสเฮ้าส์ รัชดา และอาคารกลาสเฮ้าส์ สุขุมวิท ผลการวิจัยพบว่า การดูแลอาคารสำนักงานที่มีผู้เช่ารายเดี่ยวกับผู้เช่าหลายรายส่งผลทำให้ภาระงานต่างกัน คือ อาคารที่มีผู้เช่ารายหลายรายจะมีการจัดหาผู้เช่าพื้นที่อาคาร ส่วนความแตกต่างด้านอื่น ๆ พบว่า เป็นไปเพราะ ลักษณะทางกายภาพ โดยอาคารกลาสเฮ้าส์ รัชดา มีพื้นที่โดยรอบอาคารเป็นลานจอดรถ ส่วนอาคารกลาส เฮ้าส์ สุขุมวิท มีอาคารจอดรถ ส่งผลให้ระบบการดูแลพื้นที่และงานรักษาความปลอดภัยมีความแตกต่างกัน Salam et al. (2022) ทำการศึกษาคุณสมบัติที่มีอิทธิพลของการเช่าอาคารสำนักงาน : การทบทวนวรรณกรรมอย่างเป็นระบบ (Influence Features of Office Building Rental: A Systematic

102 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Literature Review) ผลการวิจัยพบว่า ความเป็นอาคารเขียว อัตราว่าง และตำแหน่งที่ตั้งเฉพาะ เป็นปัจจัยที่ มีผลกระทบอย่างมากต่ออัตราค่าเช่าสำนักงาน Nurzukhrufa et al. (2018) ทำการศึกษาปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการเลือกสำนักงานให้เช่า (กรณีศึกษา สำนักงานมัลติฟังก์ชันให้เช่าระดับเอในเมืองสุราบายา) (Factors Influencing Rental Office Selections (Case Studies: Class A Rental Offices Multifunction in Surabaya)) ผลการวิจัยพบว่า ปัจจัยหลักที่มี อิทธิพลต่อการเลือกสำนักงานให้เช่ามี 3 ปัจจัย ได้แก่ 1) ลักษณะทางกายภาพของอาคาร ประกอบด้วย ความ หรูหราของการออกแบบภายนอกอาคาร การออกแบบภูมิทัศน์และพื้นที่สีเขียว ขนาดของอาคาร การวางแนว อาคาร ความมีชื่อเสียง อายุอาคาร การเข้าถึงระบบขนส่งมวลชน 2) การเข้าถึง ประกอบด้วย การเข้าถึง สถานที่ราชการ การเข้าถึงห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร และโรงแรม การเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกด้าน สันทนาการและกีฬา การเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการบริหารและธุรกรรมทางการเงินการเข้าถึงลูกค้า และพันธมิตรทางธุรกิจ และ 3) สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการ ประกอบด้วย สิ่งอำนวยความสะดวกด้าน ความปลอดภัย สุขอนามัย และการป้องกันอัคคีภัย ทางเข้าสู่อาคาร (ลิฟต์และบันได) สิ่งอำนวยความสะดวก ในห้องสนับสนุนกิจกรรม สิ่งอำนวยความสะดวกด้านการสื่อสารและอินเทอร์เน็ต การบริหารจัดการอาคาร ตารางที่ 2.1 สรุปคุณลักษณะต่าง ๆ ที่มีผลต่อการกำหนดอัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานใน กรุงเทพมหานคร คุณลักษณะ แหล่งที่มา 1. ด้านทำเลที่ตั้ง 1.1 ระยะห่างจากบริเวณย่านที่อยู่อาศัย ศศิธร กลันทกสุวรรณ (2561) 1.2 ระยะห่างจากบริเวณย่านธุรกิจการค้า ศศิธร กลันทกสุวรรณ (2561); มนสา อัศวกาญจน์ (2554); Nurzukhrufa, Setijanti, & Dinapradipta (2018) 1.3 ระยะห่างจากศูนย์ราชการ Nurzukhrufa, Setijanti, & Dinapradipta (2018) 1.4 ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า มนสา อัศวกาญจน์ (2554) 1.5 ความสะดวกสบายในการเข้าถึง/ ระบบขนส่งมวลชน ศศิธร กลันทกสุวรรณ (2561); Nurzukhrufa, Setijanti, & Dinapradipta (2018) 2. ด้านรูปลักษณ์และการบริหารอาคาร 2.1 การตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ จิรัฐพล สุวรรณภักดี (2562) 2.2 ขนาดพื้นที่ จิรัฐพล สุวรรณภักดี (2562)

103 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 2.3 ตำแหน่งที่ตั้งเฉพาะ Salam et al. (2022) 2.4 จำนวนที่จอดรถ จิรัฐพล สุวรรณภักดี (2562); ศิริลักษณ์ ก่ำศิริ (2555) 2.5 จำนวนลิฟท์และการจัดการระบบลิฟท์ ปริญญา ฉัตทไกรวัฒน์ (2548); Nurzukhrufa, Setijanti, & Dinapradipta (2018) 2.6 การดูแลรักษาอาคารไห้มีลักษณะ ทางกายภาพที่สมบูรณ์อยู่เสมอ ปริญญา ฉัตทไกรวัฒน์ (2548) 2.7 จำนวนร้านอาหารในอาคาร ปริญญา ฉัตทไกรวัฒน์ (2548) 2.8 อัตราการว่างของพื้นที่เช่าในอาคาร ปริญญา ฉัตทไกรวัฒน์ (2548); Salam et al. (2022) 2.9 ประเภทหน่วยงานหรือธุรกิจของผู้เช่ารายอื่นที่อยู่ ในอาคาร/จำนวนผู้เช่า ในอาคาร ปริญญา ฉัตทไกรวัฒน์ (2548); ศิริลักษณ์ ก่ำศิริ (2555) 2.10ชื่อเสียง/ความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการหรือ ผู้บริหารอาคาร มนสา อัศวกาญจน์ (2554); Nurzukhrufa, Setijanti, & Dinapradipta (2018) 2.11ระบบรักษาความปลอดภัย มนสา อัศวกาญจน์ (2554) 2.12ความเป็นอาคารเขียว Salam et al. (2022) 2.13อายุอาคาร Nurzukhrufa, Setijanti, & Dinapradipta (2018) 3. คุณลักษณะด้านสภาพแวดล้อม 3.1 การไม่ตั้งอยู่บริเวณใกล้ท่าอากาศยานมากจนเกินไป โชติวุฒิ เหล่าไพโรจน์(2555) 3.2 การไม่ตั้งอยู่ในบริเวณใกล้ถนนที่มีการจราจร หนาแน่นหรือติดขัดตลอดเวลา โชติวุฒิ เหล่าไพโรจน์(2555) 3.3 การไม่ตั้งอยู่ในบริเวณที่พบปัญหา น้ำท่วมบ่อยครั้ง โชติวุฒิ เหล่าไพโรจน์(2555) 3.4 สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ โชติวุฒิ เหล่าไพโรจน์(2555); มนสา อัศวกาญจน์ (2554); Nurzukhrufa, Setijanti, & Dinapradipta (2018) หมายเหตุ. โดยผู้วิจัย, 2565.

104 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาความสามารถหลักของนักพฒันาอสงัหาริมทรพัยร์ายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอย่ใูน ธรุกิจพัฒนาโครงการหม่บูา้นในรปูแบบโครงการหม่บูา้นขนาดเลก ็ ที่ไมต่ ้องจดัสรรที่ดิน โดย นายภูษณ จือจุ้ย และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ ความสามารถหลัก (Core Competence) ขององค์กร คือ ความสามารถในเชิงธุรกิจที่องค์กรนั้นมีอยู่ เป็นการสร้างความสามารถหลักในการแข่งขันขององค์กรซึ่งจะนำไปสู่การได้เปรียบทางการแข่งขัน มีลักษณะที่สำคัญ คือ มีคุณค่าในการดำเนินธุรกิจและการแข่งขันอย่างแท้จริงเป็นปัจจัยที่เหนือกว่า คู่แข่งขันหรือไม่มีคู่แข่งขันในอุตสาหกรรม และไม่สามารถลอกเลียนแบบได้หรือมีต้นทุนการผลิตที่คู่แข่งจะไม่ สามารถสร้างขึ้นมาให้เทียบเท่าได้ ดังนั้น ความสามารถหลักจึงเข้ามามีบทบาทอย่างมากในการสร้างความ ได้เปรียบในการแข่งขันทางธุรกิจ ซึ่งประกอบด้วย ความรู้ (Knowledge) ทักษะ (Skill) ประสบการณ์ (Experience) และความเชี่ยวชาญพิเศษ (Expertise) (ผลิน ภู่จรูญ, 2552) การวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อ ศึกษาความสามารถหลักของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการ หมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน อันจะเป็นประโยชน์ต่อนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์รายย่อยหรือนักลงทุนที่สนใจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบไม่เข้าจัดสรรในการกำหนด แนวทางการดำเนินธุรกิจเพื่อเสริมสร้างให้ธุรกิจดำเนินต่อไปได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนต่อไป ผู้วิจัยทำการเก็บ รวบรวมข้อมูลจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่พัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้าน ขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน โดยกำหนดเกณฑ์ในการคัดเลือกผู้ให้ข้อมูล คือ เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รายย่อยที่เป็นนิติบุคคลและพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน มาแล้วไม่น้อยกว่า 3 โครงการ จำนวน 10 ราย โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์แบบกึ่งมีโครงสร้าง (Semi-Structure Interview) จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการวิเคราะห์เนื้อหา (Content Analysis) ผลการวิจัยพบว่าความสามารถหลักของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอยู่ใน ธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน ประกอบด้วย (1) ความรู้ (Knowledge) ที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการ หมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยในมุมมองของ

105 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ผู้ให้ข้อมูลส่วนใหญ่ ได้แก่ การบริหารงานก่อสร้าง การตลาด การอ่านผังโครงการ การบริหารต้นทุน การซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ การบริการลูกค้า ภูมิศาสตร์ และประชากรศาสตร์ ทั้งนี้ ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนา โครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราย ย่อยในระดับมากถึงระดับมากที่สุด โดนแนวทางการพัฒนาความสามารถหลักด้านความรู้ของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์รายย่อยของผู้ให้ข้อมูลส่วนใหญ่ คือ การศึกษาเพิ่มเติมด้วยตนเอง ทั้งจากเรียนรู้ผ่าน ประสบการณ์การพัฒนาโครงการ การศึกษาข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ การสำรวจข้อมูล และวิจัยตลาด นอกจากนี้ ผู้ให้ข้อมูลบางรายมีการพัฒนาความสามารถหลักด้านความรู้ของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์รายย่อยจากการเรียนรู้ผ่านประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญและการเข้ารับการอบรมหลักสูตรที่ เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (2) ทักษะ (Skill) ที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้าน ขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ได้แก่ การบริหารงานก่อสร้าง การขาย และการตลาด การบริหารจัดการ การจัดหาที่ดิน การออกแบบและการเลือกใช้วัสดุ การเจรจาต่อรอง และ การสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ ทั้งนี้ ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการ หมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยในระดับมากถึงระดับมากที่สุด โดยแนวทางการพัฒนาความสามารถหลักด้านทักษะของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยของผู้ให้ข้อมูลส่วน ใหญ่ คือ การศึกษาเพิ่มเติมด้วยตนเอง ทั้งจากเรียนรู้ผ่านประสบการณ์การพัฒนาโครงการ การศึกษาข้อมูล ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ การสำรวจข้อมูลและวิจัยตลาด การทดลองปฏิบัติจริง นอกจากนี้ ผู้ให้ ข้อมูลบางรายมีการพัฒนาความสามารถหลักด้านทักษะของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยจากการเรียนรู้ ผ่านประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญและการเข้ารับการอบรมหลักสูตรที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ และการใช้ตัวแทนขาย (3) ประสบการณ์ (Experience) ที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบ โครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ได้แก่ การเรียนรู้ ข้อผิดพลาดจากการพัฒนาโครงการแล้วปรับปรุงหรือพัฒนาให้ดีขึ้น การทำงานร่วมกับผู้รับเหมาที่ทำให้ทราบ ปัญหาในการก่อสร้าง การดูแลลูกบ้าน และการสร้างจุดเด่นที่เหนือกว่าคู่แข่งขัน ทั้งนี้ ส่งผลต่อ การคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของ

106 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยในระดับมากถึงระดับมากที่สุด โดยแนวทางการพัฒนา ความสามารถหลักด้านประสบการณ์ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยของผู้ให้ข้อมูลส่วนใหญ่ คือ การศึกษาเพิ่มเติมด้วยตนเอง ทั้งจากเรียนรู้ผ่านประสบการณ์การพัฒนาโครงการ การศึกษาข้อมูลของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ การสำรวจข้อมูลและวิจัยตลาด การทดลองปฏิบัติจริง การเข้าไปทำงานกับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มประสบการณ์ นอกจากนี้ ผู้ให้ข้อมูลบางรายมีการพัฒนาความสามารถ ห ล ั ก ด ้ า น ป ร ะ ส บ ก า ร ณ ์ ข อ ง น ั ก พ ั ฒ น า อ ส ั ง ห า ร ิ ม ท ร ั พ ย ์ ร า ย ย ่ อ ย จ า ก ก า ร เ ร ี ย น ร ู ้ ผ่า น ประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญและผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการ รวมถึงการเข้ารับการอบรมหลักสูตร ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (4) ความเชี่ยวชาญพิเศษ (Expertise) ที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้าน ในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ได้แก่ การวิเคราะห์ตลาด การสร้างจุดขายโครงการ การจัดหาทีมขายมืออาชีพ การติดต่อประสานงานและเจรจา ต่อรองกับผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้อง การแบ่งแยกโฉนดที่ดิน การมีเครือข่ายและพันธมิตรทางธุรกิจ การทำความรู้จักและสร้างความคุ้นเคยกับคนในพื้นที่ ทั้งนี้ ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้าน ในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยในระดับมาก ถึงระดับมากที่สุด โดยแนวทางการพัฒนาความสามารถหลักด้านความเชี่ยวชาญพิเศษของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์รายย่อยของผู้ให้ข้อมูลส่วนใหญ่ คือ การศึกษาเพิ่มเติมด้วยตนเอง ทั้งจากเรียนรู้ผ่าน ประสบการณ์การพัฒนาโครงการ การศึกษาข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ การสำรวจข้อมูล และวิจัยตลาด นอกจากนี้ ผู้ให้ข้อมูลบางรายมีการพัฒนาความสามารถหลักด้านความเชี่ยวชาญพิเศษของ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยผ่านประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ สร้างเครือข่ายและพันธมิตรทางธุรกิจ โดยเฉพาะพันธมิตรทางการเงินที่แข็งแกร่ง รวมถึงการเข้าสังคมเพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างโครงการกับ หน่วยงานราชการและคนในพื้นที่ ความสามารถหลักของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการ หมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน สามารถแสดงได้ในภาพที่ 1

107 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ภาพที่ 1 ความสามารถหลักของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการ หมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน. โดยผู้วิจัย, 2566. เอกสารอ้างอิง ผลิน ภู่จรูญ. (2552). การจัดการธุรกิจร่วมสมัย: กรอบแนวคิดใหม่ทางการจัดการในการสร้างและพัฒนาพลวัต ในการแข่งขัน (พิมพ์ครั้งที่ 7). กรุงเทพฯ: เอกพิมพ์ไท.

108 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาความสามารถเฉพาะของนักพฒันาอสงัหาริมทรพัยร์ายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอย่ใูน ธรุกิจพัฒนาโครงการหม่บูา้นในรปูแบบโครงการหม่บูา้นขนาดเลก ็ ที่ไมต่ ้องจดัสรรที่ดิน โดย นายภูษณ จือจุ้ย และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ ความสามารถเฉพาะ (Specific Competency) คือ ความเชี่ยวชาญที่โดดเด่น เป็นการสร้าง ความสามารถและความเชี่ยวชาญเฉพาะให้เกิดขึ้นกับองค์กร กระตุ้นให้มีความได้เปรียบในการแข่งขัน ซึ่ง ประกอบด้วย ประสิทธิภาพที่เหนือกว่า (Superior Efficiency) คุณภาพที่เหนือกว่า (Superior Quality) การ บริหารนวัตกรรมที่เหนือกว่า (Superior Innovation) และการตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เหนือกว่า (Superior Customer Responsiveness) (Hill et al., 2016) การวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา ความสามารถเฉพาะของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการ หมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน อันจะเป็นประโยชน์ต่อนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์รายย่อยหรือนักลงทุนที่สนใจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบไม่เข้าจัดสรรในการกำหนด แนวทางการดำเนินธุรกิจเพื่อเสริมสร้างให้ธุรกิจดำเนินต่อไปได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนต่อไป ผู้วิจัยทำการเก็บ รวบรวมข้อมูลจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่พัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้าน ขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน โดยกำหนดเกณฑ์ในการคัดเลือกผู้ให้ข้อมูล คือ เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รายย่อยที่เป็นนิติบุคคลและพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน มาแล้วไม่น้อยกว่า 3 โครงการ จำนวน 10 ราย โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์แบบกึ่งมีโครงสร้าง (Semi-Structure Interview) จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการวิเคราะห์เนื้อหา (Content Analysis) ผลการวิจัยพบว่าความสามารถเฉพาะของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ส่งผลต่อ การคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน ประกอบด้วย (1) ประสิทธิภาพที่เหนือกว่า (Superior Efficiency) ที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการ หมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ได้แก่ การสร้างจุดขายโครงการ บุคลากรที่ดีด้านการออกแบบบ้าน ต้นทุนที่ถูกกว่า ความสามารถ

109 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ในการเจรจาต่อรองกับผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการ การก่อสร้างบ้านได้ตามความต้องการของลูกค้า การทำตลาดเชิงรุก การมีขั้นตอนและระยะเวลาดำเนินงานที่สั้น ความสามารถในการวิเคราะห์ที่ดิน การบริหารจัดการที่ดี และการมีความสามารถและประสบการณ์ที่สูง ทั้งนี้ ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนา โครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราย ย่อยในระดับมากถึงระดับมากที่สุด เนื่องจากทำให้ขายสินค้าได้เร็วขึ้น ส่งผลดีกับโครงการในทุกด้าน โดย แนวทางการพัฒนาความสามารถเฉพาะด้านประสิทธิภาพที่เหนือกว่าของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ของผู้ให้ข้อมูลส่วนใหญ่ คือ การศึกษาเพิ่มเติมด้วยตนเอง ทั้งจากการเรียนรู้ผ่านประสบการณ์การพัฒนา โครงการ การศึกษาข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ นอกจากนี้ ผู้ให้ข้อมูลบางรายมีการพัฒนา ความสามารถเฉพาะด้านประสิทธิภาพที่เหนือกว่าของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยจากการเรียนรู้ผ่าน ประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ การเข้ารับการอบรมหลักสูตรต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ การเน้นคุณภาพของงานก่อสร้าง การสร้างเครือข่ายและพันธมิตรทางธุรกิจ การจูงใจบุคลากร ด้วยการจ่ายค่าตอบแทนในอัตราที่สูง เพื่อให้ได้บุคลากรที่มีศักยภาพสูง (2) คุณภาพที่เหนือกว่า (Superior Quality) ที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านใน รูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ได้แก่ คุณภาพ งานก่อสร้าง การมีแหล่งเงินทุนที่แข็งแกร่ง การที่ลูกค้าสามารถออกแบบได้ตามความต้องการ ความสามารถ ในการเข้าถึงลูกบ้านได้อย่างใกล้ชิด และการจัดทำบ้านตัวอย่างให้มีคุณภาพเพื่อดึงดูดการตัดสินใจซื้อของผู้เข้า เยี่ยมชมโครงการ ทั้งนี้ ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็ก ที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยในระดับมากถึงระดับมากที่สุด โดยแนวทางการ พัฒนาความสามารถเฉพาะด้านคุณภาพที่เหนือกว่าของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยของผู้ให้ข้อมูลส่วน ใหญ่ คือ การศึกษาเพิ่มเติมด้วยตนเอง ทั้งจากเรียนรู้ผ่านประสบการณ์การพัฒนาโครงการ การศึกษาข้อมูล ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ นอกจากนี้ ผู้ให้ข้อมูลยังมีการพัฒนาความสามารถเฉพาะด้านคุณภาพ ที่เหนือกว่าของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยจากการวิจัยตลาดและการประเมินคู่แข่งในตลาด เพื่อกำหนดกลยุทธ์การสร้างความแตกต่างที่สามารถสร้างจุดแข็งและจุดขายใ ห้กับโครงการ รวมถึง การจัดหาบุคลากรที่มีศักยภาพ การตรวจคุณภาพงานก่อสร้างให้มีความเรียบร้อย แข็งแรง มั่นคง การสร้างเครือข่ายและพันธมิตรทางธุรกิจ การพัฒนาการสื่อสารทางการตลาดไปยังลูกค้าอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้ารับการอบรมหลักสูตรต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

110 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 (3) การบริหารนวัตกรรมที่เหนือกว่า (Superior Innovation) ที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนา โครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราย ย่อย ได้แก่ นวัตกรรมการออกแบบบ้านที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการของลูกค้า และนวัตกรรมที่ อยู่อาศัย เช่น การติดตั้งระบบฟอกอากาศหรือป้องกันรังสียูวี เป็นต้น ทั้งนี้ ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนา โครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราย ย่อยในระดับปานกลางถึงระดับมาก โดยแนวทางการพัฒนาความสามารถเฉพาะด้านการบริหารนวัตกรรมที่ เหนือกว่าของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยของผู้ให้ข้อมูลส่วนใหญ่ คือ การศึกษาเพิ่มเติมด้วยตนเอง ทั้ง จากเรียนรู้ผ่านประสบการณ์การพัฒนาโครงการ การศึกษาข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ นอกจากนี้ผู้ให้ข้อมูลยังมีการพัฒนาความสามารถเฉพาะด้านการบริหารนวัตกรรมที่เหนือกว่าของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์รายย่อยจากการวิจัยตลาดและการประเมินคู่แข่งในตลาดเพื่อกำหนดกลยุทธ์การสร้างความ แตกต่างที่สามารถสร้างจุดแข็งและจุดขายให้กับโครงการ รวมถึงการจัดหาทีมงานมืออาชีพ การสร้างการมี ส่วนร่วมในการออกแบบบ้าน การสร้างเครือข่ายและพันธมิตรทางธุรกิจ การปรับเปลี่ยนวัสดุ การลดต้นทุน แรงงาน และเวลา และการจูงใจบุคลากรด้วยการจ่ายค่าตอบแทนในอัตราที่สูงเพื่อให้ได้บุคลากรที่มีศักยภาพ สูง (4) การตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เหนือกว่า (Superior Customer Responsiveness) ที่ ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อย ได้แก่ การบริการหลังการขายที่ดี เช่น การดูแลบริการลูกค้า การดูแล และให้บริการด้านการซ่อมบำรุง การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า เป็นต้น การรักษาระดับมาตรฐานคุณภาพ การมีแบบมาตรฐานให้ลูกค้าและสามารถให้ลูกค้าปรับแบบได้ การแนะนำทางเลือก ที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า การมีพื้นที่และบริเวณมากกว่าพื้นที่ในเมือง การจัดรายการ ส่งเสริมการขายเพื่อดึงดูดการตัดสินใจซื้อของลูกค้า และการยึดลูกค้าเป็นศูนย์กลาง ทั้งนี้ ส่งผลต่อ การคงอยู่ในธุรกิจพัฒนาโครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดินของ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยในระดับมากถึงระดับมากที่สุด โดยแนวทางการพัฒนาความสามารถเฉพาะ ด้านการตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เหนือกว่าของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยของผู้ให้ข้อมูล ประกอบด้วย การสร้างการมีส่วนร่วมในการออกแบบบ้าน การบริการหลังการขายอย่างมีความรับผิดชอบต่อ

111 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ลูกค้า การพัฒนากรอบความคิด (Mindset) อย่างสม่ำเสมอ การสำรวจความต้องการและความพึงพอใจของ ลูกค้า และการจัดรายการส่งเสริมการขายต่าง ๆ ความสามารถเฉพาะของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนา โครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน สามารถแสดงได้ในภาพที่ 1 ภาพที่ 1 ความสามารถเฉพาะของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยที่ส่งผลต่อการคงอยู่ในธุรกิจพัฒนา โครงการหมู่บ้านในรูปแบบโครงการหมู่บ้านขนาดเล็กที่ไม่ต้องจัดสรรที่ดิน. โดยผู้วิจัย, 2566. เอกสารอ้างอิง Hill, C.W.L., Jones, G.R. and Schilling, M.A. (2016). Strategic Management Theory: An Integrated Approach (12th ed.). Massachusetts: Cengage Publishers.

112 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ความต้องการองคป์ระกอบทางกายภาพส่วนที่เป็ นทรพัยส์ินส่วนบคุคลของโครงการจดัสรร ประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี โดย นายสกุ ฤษฏ์ิจันด า และ ผชู้่วยศาสตราจารย์ดร.วรากร ลิขิตอนุภาค ปัจจุบันความเจริญได้กระจายออกจากพื้นที่เมืองกรุงเทพมหานครไปสู่บริเวณรอบนอกมากขึ้น โดยมี การขยายเส้นทางคมนาคมเชื่อมต่อเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง ไม่ว่าจะเป็นถนน ทางด่วน โดยเฉพาะ อย่างยิ่ง การขนส่งมวลชนระบบราง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้จังหวัดปริมณฑลเจริญเติบโตใกล้เคียงกับ กรุงเทพมหานคร จังหวัดปทุมธานีเป็นจังหวัดหนึ่งในปริมณฑลที่มีความเจริญเติบโตขึ้นอย่างชัดเจน โดยจะเห็น ได้จากการก่อสร้างสาธารณูปโภคทั้งการลงทุนของภาครัฐและภาคเอกชน เช่น โรงพยาบาล นิคมอุตสาหกรรม ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น จากผลของความเจริญเติบโตของจังหวัดปทุมธานี โดยเฉพาะการขยายตัวทางเศรษฐกิจ และการ ลงทุนทางภาคอุตสาหกรรม รวมถึงการขยายของความเจริญจากตัวเมืองหลวงเข้ามาสู่ชานเมือง มากขึ้น ทำให้มีผู้ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงเล็งเห็นโอกาส ในการเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เพื่อตอบสนองอุปสงค์ของผู้พักอาศัยใหม่ที่มีแนวโน้มมากขึ้น ที่ ผ่านมาการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดปทุมธานีมีทั้งโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์ เฮ้าส์ เป็นต้น และโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง คือ อาคารชุดพักอาศัย โดยในปี 2563 จังหวัดปทุมธานีมีการ ออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 11,032 หน่วย และอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 2,243 หน่วย รวม 13,275 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.9 ของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศใน ปี 2563 ทั้งนี้ มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ จำนวน 18,793 หน่วย และอาคารชุดพักอาศัย 8,192 หน่วย รวม 26,985 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 7.5 ของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2563 นับเป็นลำดับที่ 2 ของพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล (รองจากกรุงเทพมหานคร) ทั้งด้านการออก ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยและการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, 2564) ทั้งนี้ จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 นับตั้งแต่ช่วงต้นปี 2563 เป็น ต้นมา ส่งผลให้คนในสังคมมีพฤติกรรมการใช้ชีวิตที่เป็นแปลงไปเป็นวิถีชีวิตแบบปกติใหม่ (New Normal) โดย

113 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 คนในสังคมมีการทำกิจกรรมต่าง ๆ นอกบ้านลดลง อันเป็นผลมาจากการเว้นระยะห่าง ทางสังคม (Social Distancing) คนในสังคมจึงใช้ชีวิตและทำกิจกรรมต่าง ๆ ที่บ้านมากขึ้น นอกจากนี้ ผู้คน จำนวนมากมีความต้องการใช้ชีวิตที่เรียบง่าย ไม่วุ่นวาย ไม่แข่งขันเร่งรีบ (Slow Life) รวมถึงได้อยู่ใกล้ชิดกับ ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่ดี (Back to Nature) (บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน), 2564) ทั้งนี้ ที่ผ่านมาโครงการที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ มักมุ่งเน้นไปที่การ ออกแบบพื้นที่ใช้สอยให้เกิดประโยชน์ใช้สอยสูงสุด รวมถึงจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกเข้ามาไว้ภายใน โครงการ แต่ยังไม่ค่อยพบโครงการที่อยู่อาศัยที่สามารถตอบโจทย์ความต้องการวิถีชีวิตที่เรียบง่ายและได้อยู่ ใกล้ชิดกับธรรมชาติภายใต้สิ่งแวดล้อมที่ดีอย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาเริ่มมีผู้สนใจลงทุนพัฒนาโครงการจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสาน อาทิ โครงการบ้านสวนเกษตรผสมผสานสำเร็จรูป จังหวัด นครนายก ซึ่งเป็นหมู่บ้านเกษตรจัดสรรแห่งแรกของประเทศไทย จำนวน 9 ยูนิต โครงการบ้านสวนแสนสุข จังหวัดนครนายก โครงการบ้านสวนสุขใจ จังหวัดปทุมธานี ของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น ด้วยเหตุนี้ ผู้วิจัยจึงสนใจศึกษาความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพของโครงการจัดสรรประเภท บ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานีเนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่จังหวัด ปทุมธานียังไม่แพงเท่าที่ดินในเมือง มีพื้นที่ที่ยังคงความเป็นธรรมชาติ เดินทางเข้าเมืองได้สะดวกจากรถไฟฟ้า ส่วนต่อขยาย โดยเน้นการสร้างที่อยู่อาศัยที่มีการผสมผสานระหว่างความเป็นธรรมชาติและความเป็นมิตรกับ สิ่งแวดล้อม ร่วมกับการนำเทคโนโลยีต่าง ๆ มาใช้เพื่อส่งเสริมการใช้ชีวิตที่เรียบง่าย แต่ครอบคลุมด้วย ประโยชน์ใช้สอยและสิ่งอำนวยความสะดวกจากการใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ ซึ่งทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถใช้ชีวิต ได้อย่างมีความสุขท่ามกลางความร่มรื่นในสภาพแวดล้อมของธรรมชาติที่สะดวกสบาย โดยทำการศึกษาเฉพาะ ส่วนที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล ได้แก่ รูปแบบของบ้านหรือการออกแบบบ้าน (Design) พื้นที่ใช้สอยของที่อยู่ อาศัย (Function) และพื้นที่บริเวณโดยรอบบ้าน การวิจัยครั้งนี้ใช้ระเบียบวิธีการวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Methodology) ทำการเก็บรวบรวม ข้อมูลความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของโครงการจัดสรรประเภทบ้าน เดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานจากผู้ที่เคยซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อม แปลงเกษตรแบบผสมผสาน จำนวน 3 โครงการ ๆ ละ 5 ราย รวม 15 ราย ทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการ

114 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 วิเคราะห์เนื้อหา (Content Analysis) โดยการถอดข้อมูลจากที่จดบันทึกเพื่อค้นหาความหมายของข้อความ ต่าง ๆ ในข้อมูล จากนั้นทำการหาข้อสรุปและตีความหมายของข้อค้นพบที่ได้ ผลการวิจัยพบว่าผู้ให้ข้อมูลสำคัญมีอายุอยู่ระหว่าง 33 – 67 ปีประกอบอาชีพเจ้าของกิจการหรือ ค้าขายมากที่สุด มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนอยู่ระหว่าง 20,000 – 100,000 บาท โดยผู้ให้ข้อมูลสำคัญทั้งหมดมีการ เก็บออมเงิน ทั้งนี้ กิจกรรมที่ผู้ให้ข้อมูลสำคัญทำที่บ้านเป็นประจำทุกวัน คือ การพักผ่อน การปลูกต้นไม้หรือผักสวนครัว การทำอาหาร และการออกกำลังกายที่บ้าน ผู้ให้ข้อมูลสำคัญทั้งหมดซื้อที่อยู่ อาศัยในโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย โดยซื้อที่อยู่ อาศัยในโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในวัย เกษียณอายุมากที่สุด นอกจากนี้ ยังพบว่า ผู้ให้ข้อมูลสำคัญมีจำนวนสมาชิกครัวเรือนอยู่ระหว่าง 2 – 6 คน โดยสมาชิกครัวเรือนของผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่อาศัยในโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลง เกษตรแบบผสมผสานทั้งแบบประจำและครั้งคราว และผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่สนใจซื้อบ้านเดี่ยวพร้อม แปลงเกษตรแบบผสมผสานมากกว่าโครงการจัดสรรทั่วไป เพราะได้อยู่กับธรรมชาติ ผลการศึกษาความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของโครงการ จัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสาน พบว่า ผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่ต้องการเนื้อที่ดิน ขนาด 400 ตารางวา ต้องการพื้นที่ใช้สอยของตัวบ้านขนาด 100 – 150 ตารางเมตร ต้องการบ้านในรูปแบบ ไทยประยุกต์ ความสูง 2 ชั้น สร้างด้วยวัสดุไม้และปูน สำหรับพื้นที่ใช้สอยของที่อยู่อาศัย (Function) ผู้ให้ ข้อมูลสำคัญต้องการห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว เฉลียงหรือระเบียง ที่จอดรถ และห้องเอนกประสงค์ โดย ต้องการห้องนอน จำนวน 3 ห้อง ห้องน้ำ จำนวน 2 ห้อง ที่จอดรถยนต์ จำนวน 1 คัน ต้องการที่จอด รถจักรยาน จำนวน 1 คัน และที่จอดรถจักรยานยนต์ จำนวน 1 คัน ทั้งนี้ ผู้ให้ข้อมูลสำคัญทั้งหมดมีการทำ กิจกรรมในพื้นที่บริเวณโดยรอบบ้าน คือ ปลูกต้นไม้ เลี้ยงสัตว์ โดยผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่ต้องการใช้พื้นที่ บริเวณโดยรอบบ้านเป็นพื้นที่เก็บของด้วย โดยผู้ให้ข้อมูลสำคัญต้องการปลูกพืชสวนครัว ไม้ผล และปลูกไม้ ดอกหรือไม้ประดับ รวมถึงต้องการเลี้ยงไก่และปลา นอกจากนี้ ยังพบว่า ผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่ต้องการบ่อ น้ำในสวนประเภทบ่อดิน ขนาด 30 x 20 เมตร ต้องการทางเดินในสวนแบบปูต่อเนื่องที่เป็นแผ่นซีเมนต์กว้าง 1 เมตร ต้องการที่นั่งพักผ่อนรูปแบบศาลาไม้ ต้องการไฟประกอบสวนทั้งจากพลังงานไฟฟ้าและพลังงาน แสงอาทิตย์ และต้องการรั้วบ้านเพื่อแสดงขอบเขตของพื้นที่

115 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 อย่างไรก็ตาม การวิจัยครั้งนี้ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากผู้ที่เคยซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสาน ซึ่งอาจมีความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่ เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานแตกต่างจากผู้ ที่มีความสนใจหรือกำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบ ผสมผสาน ดังนั้น ผู้สนใจศึกษาหรือลงทุนพัฒนาโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบ ผสมผสานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานีควรทำการศึกษาความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่เป็น ทรัพย์สินส่วนบุคคลของโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสาน โดยทำการเก็บ รวบรวมข้อมูลจากผู้ที่มีความสนใจหรือกำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว พร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสาน เพื่อให้ทราบถึงความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่เป็นทรัพย์สิน ส่วนบุคคลของโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานที่ครอบคลุมกลุ่มตลาด เป้าหมายทั้งหมด รวมถึงควรทำการศึกษาความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่เป็นทรัพย์สินส่วน บุคคลของโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานโดยใช้วิธีการวิจัยเชิงปริมาณ เพื่อให้ได้ข้อมูลจำนวนมากขึ้นในการนำไปใช้ประกอบการออกแบบองค์ประกอบทางกายภาพของโครงการ รายการอ้างอิง บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน). (2564). BAM เปิดตัวโครงการบ้านสวน สุขใจ ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ท่ามกลางธรรมชาติ. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2565, จาก https://www.bam.co.th/news/ 224. ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์. (2564). Surviving, Stabilizing, Sustaining: Real Estate Industry Annual Report 2020. กรุงเทพฯ: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์.

116 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ความต้องการองคป์ระกอบทางกายภาพส่วนที่เป็ นทรพัยส์ินส่วนกลางของโครงการจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี โดย นายสกุ ฤษฏ์ิจนัดา และ ผชู้่วยศาสตราจารย์ดร.วรากร ลิขิตอนุภาค องค์ประกอบทางกายภาพพื้นฐานที่พบได้ในโครงการหมู่บ้านทั่วไป ประกอบด้วย 2 ส่วนหลัก คือ ส่วนที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล ได้แก่ บ้านและที่ดินส่วนบุคคล และส่วนที่เป็นองค์ประกอบทางกายภาพ ส่วนกลางหรือสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ถูกจัดเตรียมและปลูกสร้างขึ้นโดยผู้พัฒนาโครงการเพื่ออำนวยให้เกิด ความปลอดภัยและสะดวกต่อการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในโครงการ (โฮมบายเออร์ไกด์, 2557) โดยส่วนที่เป็น องค์ประกอบทางกายภาพส่วนกลางหรือสาธารณูปโภคส่วนกลาง เป็นส่วนที่จัดเตรียมขึ้นเพื่อการดำรงชีวิต และยกระดับคุณภาพชีวิตที่ดีในการอยู่อาศัย ซึ่งต้องสอดคล้องตามที่กฎหมายกำหนด จัดเป็นองค์ประกอบ พื้นฐานที่ทุกโครงการต้องจัดให้มีและมีบางส่วนที่จัดเตรียมขึ้นเพื่อเป็นเครื่องมือทางการตลาดของผู้พัฒนา โครงการให้เป็นสิ่งดึงดูดความสนใจและสร้างความรู้สึกที่ดีแก่ผู้ที่สนใจและกำลังพิจารณาเลือกซื้อบ้านใน โครงการ ซึ่งประกอบด้วย (1) ระบบสาธารณูปโภค หมายถึง โครงสร้างพื้นฐานที่สร้างขึ้นเพื่อให้การอยู่อาศัยเป็นไปอย่างมี คุณภาพ ประกอบด้วย ถนน ทางเท้า ไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบระบายน้ำ และระบบรักษาความปลอดภัย (2) ภูมิสถาปัตยกรรมและพื้นที่พักผ่อน หมายถึง พื้นที่และบริเวณที่ประกอบด้วยพรรณไม้ที่จัดให้มีขึ้น เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมอันเป็นธรรมชาติสำหรับการพักผ่อนหย่อนใจของผู้อยู่อาศัย ประกอบด้วย พื้นที่สีเขียว สนาม และลานเอนกประสงค์ (3) สิ่งอำนวยความสะดวก หมายถึง พื้นที่ รวมถึงอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่จัดให้มีไว้เพื่อเพิ่มความ สะดวกและการสันทนาการ เช่น ที่จอดรถ อาคารสโมสร ห้องประชุม ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ พื้นที่ร้านค้า สนามเด็กเล่น เป็นต้น (4) ส่วนเขตกั้น ประกอบด้วย จุดทางเข้าออก ซุ้มประตูทางเข้า และรั้ว (5) พื้นที่ปฏิบัติงาน เช่น สำนักงานจัดการหมู่บ้าน ป้อมรักษาความปลอดภัย เป็นต้น

117 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การวิจัยครั้งนี้มุ่งศึกษาความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของ โครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี ประกอบด้วย ระบบสาธารณูปโภค ภูมิสถาปัตยกรรมและพื้นที่พักผ่อน สิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนเขตกั้น พื้นที่ปฏิบัติงาน รวมถึงการดูแลรักษาหลังการขาย ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่เป็น ทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานจากผู้ที่เคยซื้อที่อยู่ อาศัยในโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสาน จำนวน 3 โครงการ ๆ ละ 5 ราย รวม 15 ราย จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการวิเคราะห์เนื้อหา (Content Analysis) ผลการศึกษาความต้องการองค์ประกอบทางกายภาพส่วนที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการ จัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี พบว่า ระบบ สาธารณูปโภคที่ผู้ให้ข้อมูลต้องการ คือ ถนน ไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบระบายน้ำ และระบบรักษาความปลอดภัย การออกแบบภูมิสถาปัตยกรรมและพื้นที่พักผ่อนที่ผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่ต้องการ คือ พื้นที่สีเขียวและลาน เอนกประสงค์ด้วย สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่ผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่ต้องการ คือ ร้านค้า ที่ออก กำลังกาย และสนามเด็กเล่น การออกแบบพื้นที่ส่วนเขตกั้นที่ผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่ต้องการ คือ ซุ้มประตู ทางเข้า การออกแบบพื้นที่ปฏิบัติงานที่ผู้ให้ข้อมูลสำคัญต้องการ คือ ป้อมรักษาความปลอดภัย ทั้งนี้ ผู้ให้ข้อมูล สำคัญทั้งหมดมีความยินดีที่จะจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลเพื่อนำไปบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของ โครงการที่ใช้ร่วมกัน เพื่อความปลอดภัยในการอยู่อาศัยและการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างเต็มที่ โดยผู้ให้ข้อมูลสำคัญยินดีที่จะจ่ายค่าส่วนกลางในอัตรา 1,000 บาทต่อเดือนมากที่สุด จะเห็นได้ว่า ผู้ให้ข้อมูลสำคัญส่วนใหญ่มีความยินดีที่จะจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อความปลอดภัย ในการอยู่อาศัยและการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างเต็มที่ ทั้งนี้ เมื่อเทียบสัดส่วนค่าส่วนกลางที่ผู้ให้ ข้อมูลสำคัญยินดีที่จะจ่ายต่อขนาดเนื้อที่ดินที่ต้องการ พบว่า ส่วนใหญ่มีค่าเท่ากับ 2.50 บาทต่อตารางวาต่อ เดือน จะเห็นได้ว่า เป็นอัตราค่าส่วนกลางที่ต่ำ เมื่อเทียบกับอัตราค่าส่วนกลางของโครงการจัดสรรทั่วไปที่เก็บ ค่าส่วนกลางในอัตรา 29 – 200 บาทต่อตารางวาต่อเดือน (ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย, 2566) เนื่องจากผู้ให้ ข้อมูลสำคัญต้องการโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานที่มีขนาดเนื้อที่ดิน จำนวนมากในระดับราคาที่ไม่สูง การจ่ายค่าส่วนกลางในอัตราที่สูงขึ้น ย่อมเป็นภาระแก่ผู้ซื้อในระยะยาว ประกอบกับโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตรแบบผสมผสานเป็นการออกแบบโครงการที่

118 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 เน้นพื้นที่โดยรอบตัวบ้านสำหรับการทำกิจกรรมด้านการเกษตร จึงอาจไม่ได้เน้นการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ ส่วนกลางมากนัก ทั้งนี้ อัตราค่าส่วนกลางดังกล่าวอาจทำให้มีค่าส่วนกลางไม่เพียงพอต่อการบริหารจัดการ พื้นที่ส่วนกลางตามความต้องการ เว้นแต่จะมีรูปแบบการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางที่แตกต่างจากโครงการ จัดสรรทั่วไป ดังนั้น ผู้สนใจศึกษาหรือลงทุนพัฒนาโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมแปลงเกษตร แบบผสมผสานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานีควรทำการศึกษารูปแบบการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง ที่สอดคล้องกับขนาดโครงการและความต้องการของกลุ่มตลาดเป้าหมาย รวมถึงทำการศึกษา การกำหนดราคาขายบ้านและอัตราค่าส่วนกลางที่เหมาะสมสำหรับโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวพร้อม แปลงเกษตรแบบผสมผสานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี โดยใช้เทคนิควิจัยเฉพาะ เช่น ความเต็มใจ จะจ่าย (Willingness to Pay) เป็นต้น รายการอ้างอิง ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย. (2566). ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร จ่ายแพงไปไหม. สืบค้นเมื่อวันที่ 20 กรกฎาคม 2566, จาก https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร-จ่ายแพงไป ไหม-16834. โฮมบายเออร์ไกด์. (2557). องค์ประกอบทางกายภาพพื้นฐานของหมู่บ้าน. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2565, จาก https://www.home.co.th/hometips/topic-21349.

119 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 กระบวนการปรบัปรงุโครงสร้างหนี้สินเชื่อที่อย่ของูบริษทับริหารสินทรพัยเ์อกชน โดย พรชนก ขวัญเมือง และรองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ ปัญหาที่มักเกิดขึ้นภายหลังการได้รับอนุมัติสินเชื่อคือการไม่ปฎิบัติตามเงื่อนไขที่สถาบันการเงินผู้อนุมัติ วงเงินกู้กำหนด ปัญหาดังกล่าวทำให้สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อต้องตั้งสำรองเงินตามเกณฑ์ของธนาคาร แห่งประเทศไทย ส่งผลให้สถาบันการเงินสูญเสียโอกาสในการเพิ่มทุนรวมถึงความสามารถในการให้สินเชื่อซึ่ง นับเป็นอีกหนึ่งอุปสรรคต่อการพัฒนาเศรษฐกิจ เพื่อลดผลกระทบดังกล่าวสถาบันการเงินจะดำเนินการทำ สัญญาซื้อขายสินทรัพย์ด้อยคุณภาพดังกล่าวให้แก่บริษัทบริหารสินทรัพย์ ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีความเชี่ยวชาญ ในการบริหารหนี้ในกลุ่มดังกล่าวและดำเนินกิจการภายใต้พระราชกำหนดบริษัทบริหารสินทรัพย์ พ.ศ.2541 ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย จากเหตุผลดังกล่าว ผู้วิจัยทำการศึกษากระบวนการในการปรับปรุงโครงสร้างหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของบริษัทบริหารสินทรัพย์เอกชน โดยมีกรอบแนวคิดในการวิจัย ดังนี้

120 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ภาพที่ 1 กรอบแนวคิดการวิจัย การศึกษาวิจัยในครั้งนี้ เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Research) ใช้วิธีการเก็บข้อมูลโดยการ สัมภาษณ์แบบกึ่งมีโครงสร้าง (Semi-Structured Interviews) โดยสัมภาษณ์เจ้าหน้าที่พัฒนาสินทรัพย์/ ปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ผู้มีประสบการในการทำงานด้านการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ต่ำกว่า 5 ปี จากบริษัทบริหารสินทรัพย์เอกชนจำนวน 4 บริษัท ผลจากข้อมูลการสัมภาษณ์เจ้าหน้าที่ปรับปรุง โครงสร้างหนี้/พัฒนาสินทรัพย์ของบริษัทบริหารสินทรัพย์เอกชนทั้ง 4 บริษัท สามารถสรุปกระบวนการ ดำเนินงานได้ดังตารางที่ 1 ตารางที่ 1 สรุปผลการดำเนินงานของบริษัทบริหารสินทรัพย์เอกชน (Asset Management Company: AMC) ขั้นตอนกระบวนการ AMC เอกชน1 AMC เอกชน2 AMC เอกชน 3 AMC เอกชน 4 ส่ง Notice ไปยังลูกหนี้ ดำเนินการภายหลังรับโอนไม่เกิน 1 เดือน มีระยะเวลาให้ลูกหนี้ติดต่อกลับภายใน 30 วัน หลังจากได้รับหนังสือ (หากการเจรจาไม่ได้ข้อยุติภายใน 60 วัน จะเข้าสู่กระบวนการดำเนินคดี)

121 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ขั้นตอนกระบวนการ AMC เอกชน1 AMC เอกชน2 AMC เอกชน 3 AMC เอกชน 4 ระยะเวลาปรับปรุง โครงสร้างหนี้ 18 - 24 เดือน 18 - 24 เดือน น้อยกว่าหรือเท่ากับ 24 เดือน น้อยกว่าหรือเท่ากับ 24 เดือน ขั้นตอนการดำเนินคดี กระบวนการฟ้อง – พิพากษา ภายใน 30 วัน นับถัดจากวันพิพากษา กระบวนการฟ้อง – พิพากษาตามยอม 3 – 24 เดือน (ผ่อนชำระเป็นรายงวด น้อยกว่าหรือเท่ากับ2 ปี) 3 – 60 เดือน (ผ่อนชำระเป็นรายงวด น้อยกว่าหรือเท่ากับ5 ปี) 3 - 24 เดือน (ผ่อนชำระเป็นรายงวด น้อยกว่าหรือเท่ากับ2ปี) 3 - 24 เดือน (ผ่อนชำระเป็นรายงวด น้อยกว่าหรือเท่ากับ2ปี) การยึดทรัพย์ (ภายหลัง ผิดนัดชำระ) 1 - 5 เดือน 1 – 5 เดือน 1 - 5 เดือน น้อยกว่าหรือเท่ากับ 3 เดือน กระบวนการขาย ทอดตลาด 6 – 8 นัด (ขึ้นอยู่กับการกำหนดการของเจ้าพนักงานบังคับคดี แต่ละนัดมีระยะห่างกัน 21 วัน) หมายเหตุ. โดยผู้วิจัย, 2565. จากขั้นตอนการดำเนินงานในกระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของบริษัทบริหารสินทรัพย์เอกชน พบว่า เนื่องจากการรับโอนหนี้บริษัทมาจากหลายแหล่ง เช่น สถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์ของ สถาบันการเงิน หรือบริษัทบริหารสินทรัพย์เอกชน ส่งผลให้สถานะขอลูกหนี้มีความหลากหลาย กระบวนการที่ ต้องดำเนินการต่อภายหลังการรับโอนมีความแตกต่าง จึงต้องใช้ระยะเวลาในการทบทวนสถานะรวมทั้งการ ดำเนินการต่อจากหน่วยงานเดิมลูกหนี้มีอำนาจต่อรองเรื่องระยะเวลาที่เกี่ยวเนื่องกัน ประกอบกับเมื่อผ่าน กระบวนการฟ้องดำเนินคดีลูกหนี้จะมีอำนาจต่อรองรวมถึงระยะเวลาในการชำระหนี้ค่อนข้างสูง ส่งผลให้การ เรียกเก็บหนี้ทำได้ยากกว่า แต่ก็สามารถทำได้โดยการบังคับคดียึดทรัพย์หลักประกันเพื่อสร้างสภาพบังคับให้ ลูกหนี้ที่ใช้ประโยชน์ในทรัพย์หลักประกันติดต่อขอเจรจาประนอมหนี้ เพื่อลดความเสี่ยงในประบวนการขาย ทอดตลาดต่อไป ซึ่งกระบวนการดำเนินงานที่หลากหลาย และขั้นตอนที่ซับซ้อนนับเป็นปัญหาของบริษัท บริหารสินทรัพย์เอกชน เนื่องจากกระบวนการต่าง ๆ ก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายเสริมซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่บริษัทต้อง ชำระให้แก่หน่วยงานราชการ เช่น ค่าใช้จ่ายในการแถลงต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อเร่งให้มีกระบวนการนำ ทรัพย์หลักประกันออกขายทอดตลาด ซึ่งนับเป็นต้นทุนที่บริษัทต้องแบกรับหากไม่สามารถเรียกเก็บหนี้จาก ลูกหนี้ได้ ส่งผลให้บริษัทบริหารสินทรัพย์เอกชนให้ระยะเวลาในการปรับปรุงโครงสร้างหนี้สำหรับลูกหนี้ที่ยัง ไม่ผ่านการดำเนินคดีในช่วงเวลาที่สั้นเนื่องจากลูกหนี้ที่รับโอนมาโดยส่วนใหญ่จะเป็นลูกหนี้ที่ค้างชำระหนี้เป็น

122 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ระยะเวลานาน จึงต้องเร่งดำเนินการดำเนินคดีกับลูกหนี้ภายในระยะเวลาเนื่องจากการฟ้องดำเนินคดีกับ ลูกหนี้จะสามารถกระทำได้ภายในระยะเวลา 5 ปี นับจากวันที่ลูกหนี้ชำระหนี้ครั้งสุดท้าย อย่างไรก็ดี ภายหลังลูกหนี้ผ่านกระบวนการทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาลและหากผิดนัด ชำระหนี้ (ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญาฯ) ลูกหนี้ยังคงมีโอกาสติดต่อไปยังบริษัทบริหารสินทรัพย์เพื่อขอ เจรจาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ หากการเจรจาได้ข้อยุติลูกหนี้ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้โดยอยู่ภายใต้ เงื่อนไขที่บริษัทกำหนด ซึ่งกระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้นับเป็นกระบวนการที่สนับสนุนให้เศรษฐกิจฟื้น ตัวได้อย่างรวดเร็ว เป็นกระบวนการที่มีจุดมุ่งหมายให้ลูกหนี้สามารถดำรงชีวิตต่อไปได้ และสถาบันการเงินมี โอกาสที่จะได้รับชำระหนี้คืนอย่างเหมาะสม

123 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 กระบวนการปรบัปรงุโครงสร้างหนี้สินเชื่อที่อย่ของูบริษทับริหารสินทรพัยข์องสถาบนัการเงิน โดย พรชนก ขวัญเมือง และรองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ การแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีความรุนแรงขึ้น สถาบันการเงินจึงมีมาตรการเพื่อป้องกัน ความเสี่ยงดังกล่าวที่จะเกิดขึ้นในอนาคต และจากข้อมูลยอดคงค้างสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่มีจำนวนมาก ผู้วิจัยจึงทำการศึกษากระบวนการในการปรับปรุงโครงสร้างหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของบริษัทบริหารสินทรัพย์ ของสถาบันการเงิน ซึ่งจะเป็นแนวทางที่ดีแก่ลูกหนี้หรือผู้ที่ขอรับสินเชื่อ กรณีที่ประสบปัญหาหรือไม่มี ความสามารถในการชำระหนี้แก่สถาบันการเงิน เพื่อให้มีความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้องในขั้นตอนและ กระบวนการ ลดการเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นตามเกณฑ์อัตราดอกเบี้ยผิดนัดที่แต่ละเข้าใจใน กระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ก็จะสามารถชำระหนี้แก่สถาบันการเงินได้โดยชำระตาม กำลัง ความสามารถและอยู่บนพื้นฐานของความเหมาะสม ซึ่งจะลดปัญหาการฟ้องร้อง สถาบันการเงินกำหนด รวมถึงการฟ้องร้องดำเนินคดี ทั้งนี้หากผู้ขอรับสินเชื่อหรือลูกหนี้มีความรู้ความ การดำเนินคดี และยังคงมีที่อยู่ อาศัยเช่นเดิม โดยการวิจัยในครั้งนี้เป็นการวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Research) ใช้วิธีการเก็บข้อมูลโดย การสัมภาษณ์แบบสัมภาษณ์แบบกึ่งโครงสร้าง (Semi-Structured Interviews) เจ้าหน้าที่พัฒนาสินทรัพย์/ ปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ผู้มีประสบการณ์ในการทำงานด้านการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ไม่ต่ำกว่า 5 ปี จากบริษัท บริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงินจำนวน 5 บริษัท ผลจากการสัมภาษณ์ พบว่า ภายหลังรับโอนหนี้จากสถาบันการเงินเดิม นอกจากการเจรจาประนอม หนี้ บริษัทมีหน้าที่ในการเร่งดำเนินการฟ้องดำเนินคดีต่อลูกหนี้ในสัดส่วนที่สูงเนื่องจากสถาบันการเงินเดิมจะ มุ่งเน้นการเจรจาประนอมหนี้และเสนอแนวทางการชำระหนี้ด้วยวิธีต่างๆ เช่น ลดจำนวนดอกเบี้ย ตัดชำระเงิน ต้นแทนการตัดชำระดอกเบี้ย เพื่อเป็นการจูงใจในการชำระหนี้และเปลี่ยนการจัดลำดับชั้นของลูกหนี้เพื่อให้ กลับไปสู่ภาวะหนี้ปกติ เสมือนไม่เคยผ่านการผิดนัดชำระหนี้ แต่ภายหลังจากได้รับอนุมัติประนอมหนี้ลูกหนี้ไม่ สามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขภายในระยะเวลาที่สถาบันการเงินกำหนดส่งผลให้เกิดการจำหน่ายหนี้ด้อย คุณภาพในที่สุด ซึ่งข้อมูลของทั้ง 5 บริษัทฯ พบว่า ทรัพย์หลักประกันของลูกหนี้มีผลต่อการพิจารณาดำเนินคดี เนื่องจากจะเป็นตัวเร่งในการให้เกิดการเจรจาประนอมหนี้ โดยมีระยะเวลาในการดำเนินคดีตั้งแต่เริ่ม กระบวนการตั้งเรื่องฟ้องดำเนินคดีจนสิ้นสุดกระบวนการพิพากษามีระยะเวลาการดำเนินการไม่เกิน 15 เดือน

124 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 อาจมีการคลาดเคลื่อนเล็กน้อยกรณีลูกหนี้ต่อสู้คดีในชั้นศาล โดยขั้นตอนการดำเนินงานมีการแบ่งฝ่ายงานและ การดำเนินการในส่วนที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน ส่งผลให้กระบวนการทำงานเป็นไปได้อย่างรวดเร็วและรัดกุม เกิดความคล่องตัวและความเชี่ยวชาญ สามารถลดความเสียหายและระยะเวลาการดำเนินงานทำให้สามารถ เรียกเก็บหนี้ได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว บริษัทบริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงินให้ระยะเวลาในการปรับปรุง โครงสร้างหนี้สำหรับลูกหนี้ที่ยังไม่ผ่านการดำเนินคดีในช่วงเวลาที่ค่อนข้างสูงกว่าบริษัทบริหารสินทรัพย์ของ เอกชนเนื่องจากเป็นการจูงใจให้ลูกหนี้ชำระหนี้โดยปราศจากการดำเนินคดี เพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่ายในส่วน การฟ้องร้องดำเนินคดี เช่น ค่าทนายความ ค่าคัดถ่ายเอกสารต่าง ๆ เพื่อใช้ประกอบการดำเนินคดี และลูกหนี้ เองก็จะมีความต้องการชำระหนี้ให้แก่บริษัทฯ เนื่องจากไม่ต้องการที่จะโดนดำเนินคดี และเป็นการรัก ษา เครดิตของตัวลูกหนี้เอง กระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้นับเป็นกระบวนการที่สร้างระเบียบวินัยที่ดีแก่ลูกหนี้ บรรเทา ปัญหาทางการเงินที่เกิดขึ้น ช่วยให้ลูกหนี้ผ่อนชำระหนี้ได้ตามกำลังความสามารถภายใต้ความพึงพอใจของทั้ง สองฝ่าย อีกทั้งเป็นกระบวนการที่ให้ลูกหนี้กลับเข้าสู่ระบบได้สำเร็จสามารถทำธุรกรรมทางการเงินได้อีกครั้ง โดยสรุปขั้นตอนการดำเนินงานได้ดังตารางที่ 1 ตารางที่ 1 สรุปผลการดำเนินงานของบริษัทบริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน กระบวนการดำเนินงานของบริษัทบริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน ขั้นตอนกระบวนการ AMC สถาบันการเงิน1 AMC สถาบันการเงิน2 AMC สถาบันการเงิน3 ส่ง Notice ไปยังลูกหนี้ ดำเนินการภายหลังรับโอนไม่เกิน 1 เดือน มีระยะเวลาให้ลูกหนี้ติดต่อกลับภายใน 30 วัน หลังจากได้รับหนังสือ (หากการเจรจาไม่ได้ข้อยุติภายใน 60 วัน จะเข้าสู่กระบวนการดำเนินคดี) ระยะเวลาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ น้อยกว่าหรือเท่ากับ 24 เดือน 18 – 24 เดือน (2 ปี) น้อยกว่าหรือเท่ากับ 24 เดือน (2ปี) ขั้นตอนการดำเนินคดี กระบวนการฟ้อง – พิพากษา ภายใน 30 วัน นับถัดจากวันพิพากษา กระบวนการฟ้อง – พิพากษาตามยอม 45 – 60 วัน (ชำระหนี้ทั้งจำนวน) 45 วัน – 6 เดือน (ผ่อนชำระเป็นรายงวด น้อยกว่าหรือเท่ากับ 6 เดือน) 45 วัน – 6 เดือน (ผ่อนชำระเป็นรายงวด น้อยกว่าหรือเท่ากับ 6 เดือน) การยึดทรัพย์ (ภายหลังผิดนัดชำระ) 5 เดือน 1 – 5 เดือน 1 - 5 เดือน กระบวนการขายทอดตลาด 6 – 8 นัด

125 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 กระบวนการดำเนินงานของบริษัทบริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน ขั้นตอนกระบวนการ AMC สถาบันการเงิน1 AMC สถาบันการเงิน2 AMC สถาบันการเงิน3 (ขึ้นอยู่กับการกำหนดการของเจ้าพนักงานบังคับคดี แต่ละนัดมีระยะห่างกัน 21 วัน) หมายเหตุ. โดยผู้วิจัย, 2565. ตารางที่ 1 สรุปผลการดำเนินงานของบริษัทบริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน (ต่อ) กระบวนการดำเนินงานของบริษัทบริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน (ต่อ) ขั้นตอนกระบวนการ AMC สถาบันการเงิน4 AMCสถาบันการเงิน5 ส่ง Notice ไปยังลูกหนี้ ดำเนินการภายหลังรับโอนไม่เกิน 1 เดือน มีระยะเวลาให้ลูกหนี้ติดต่อกลับภายใน 30 วัน หลังจากได้รับหนังสือ (หากการเจรจาไม่ได้ข้อยุติ ภายใน 60 วัน จะเข้าสู่กระบวนการดำเนินคดี) ระยะเวลาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ น้อยกว่าหรือเท่ากับ 24 เดือน น้อยกว่าหรือเท่ากับ 24 เดือน ขั้นตอนการดำเนินคดี กระบวนการฟ้อง – พิพากษา ภายใน 30 วัน นับถัดจากวันพิพากษา กระบวนการฟ้อง – พิพากษาตามยอม 45 วัน – 15 เดือน (ผ่อนชำระเป็นรายงวดน้อยกว่าหรือ เท่ากับ 15 เดือน) 45 วัน – 60 วัน (ชำระหนี้ทั้งจำนวน) การยึดทรัพย์ (ภายหลังผิดนัดชำระ) น้อยกว่าหรือเท่ากับ 3 เดือน น้อยกว่าหรือเท่ากับ 3 เดือน กระบวนการขายทอดตลาด 6 – 8 นัด (ขึ้นอยู่กับการกำหนดการของเจ้าพนักงานบังคับคดี แต่ละนัดมีระยะห่างกัน 21 วัน) หมายเหตุ. โดยผู้วิจัย, 2565.

126 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดด้านผลิตภัณฑ์ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกเข้าพัก โรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ของนักท่องเที่ยวชาวไทย โดย ภาวิน อนุศาสน์สถิตชัย และ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.วรากร ลิขิตอนุภาค แม้ว่าในช่วงปลายปี 2564 จะมีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิดสายพันธุ์ใหม่ “โอมิครอน” ซึ่งส่งผลให้มีผู้ ติดเชื้อรายใหม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงต้นปี 2565 แต่ความรุนแรงของอาการและการเสียชีวิตอาจจะยังไม่ เท่ากับช่วงแรก ๆ ของการระบาด ประกอบกับประเทศต่าง ๆ รวมถึงประเทศไทย มีความพร้อมรับมือกับการ ระบาดและประชาชนทั่วโลกได้รับวัคซีนกันมากยิ่งขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ติดเชื้อน้อยลง พร้อมทั้งแต่ละประเทศเริ่มมี การผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 เปิดให้มีการเดินทางมากขึ้น ส่งผลให้นักท่องเที่ยวในหลายประเทศเริ่ม เดินทางไปยังจุดมุ่งหมายที่วางแผนไว้ได้ จึงทำให้ธุรกิจด้านโรงแรมเริ่มมีการฟื้นตัวในช่วงต้นปี 2565 เช่น บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC กล่าวว่า ในไตรมาสแรกปี 2565 มีรายได้รวมตามงบ การเงิน 2,782 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 151 เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2564 โดยคิดเป็นกำไรสุทธิตาม งบการเงิน 645 ล้านบาท หรือเพิ่มมากขึ้นมากกว่าร้อยละ 200 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (REIC, 2565) และจากการสำรวจของ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า การท่องเที่ยวในช่วงเทศกาลสงกรานต์หรือช่วง วันหยุดยาวที่ผ่านมา การฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึงมากนัก แต่พบว่าคนไทยยังเลือกที่จะเดินทางไปพักผ่อนหรือไป ท่องเที่ยวทั้งระยะใกล้และที่เป็นจุดมุ่งหมายปลายทางท่องเที่ยวหลักซึ่งได้แก่แหล่งท่องเที่ยวทางทะเลและ ธรรมชาติ โดย “หัวหิน” ถือว่าเป็นตัวเลือกอันดับต้น ๆ ของชาวไทย (ศูนย์วิจัยกสิกรไทย, 2565) และด้วยหัว หินยังมีการเกิดขึ้นของแหล่งท่องเที่ยวใหม่มากมาย ทำให้หัวหินยังคงเป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยม และยังคงมี ความต้องการที่พักตากอากาศในช่วงวันหยุดนักขัตฤกษ์อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาหัวหินมี นักท่องเที่ยวเข้ามาต่อเนื่องจากการเดินทางที่สะดวกและการเปิดเส้นทางระหว่างประเทศของสนามบินหัวหิน ที่มีเที่ยวบินตรงสู่หัวหิน ทำให้เห็นนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติกลับมาเที่ยวในหัวหินมากยิ่งขึ้น ( DDproperty, 2563) และในปี 2560 - 2561 พบว่าจังหวัดประจวบคีรีขันธ์นั้นมีอัตราการเติบโตของนักท่องเที่ยวมาตลอด โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างชาติเติบโตร้อยละ 1.41 อีกทั้งอัตราในการเข้าพักที่โรงแรมยังสูงถึง ร้อยละ 65.43 ทำให้ปี 2560 จังหวัดประจวบคีรีขันธ์มีรายได้จากนักท่องเที่ยวถึง 42,987 ล้านบาท และเมื่อ มาเจาะลึกไปที่หัวหินจะพบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 มีจำนวนนักท่องเที่ยวถึง 2,515,380 คน ซึ่ง เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 3.87 โดยระยะการพักเฉลี่ย 2 - 3 วัน โดยคนไทยใช้จ่ายเฉลี่ย 2,565 บาท/คน/ วัน ส่วนช่าวต่างชาติใช้จ่ายเฉลี่ย 3,984 บาท/คน/วัน และในหัวหินยังคงมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีร้อยละ

127 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 68.74 โดยคนไทยมักใช้จ่ายค่าที่พักประมาณ 700 - 800 บาท/คน/คืน แต่ส่วนชาวต่างชาติจะใช้จ่ายประมาณ 1,000 - 2,000 บาท/คน/คืน โดยในปี 2561 หัวหินมีรายได้จากการท่องเที่ยวถึง 7,800 ล้านบาท (Terrabkk, 2563) โดยจากข้อมูลเหล่านี้เป็นช่วงที่ยังไม่เกิดโรคระบาดของโควิด-19 จะเห็นได้ว่ามีอัตราการเติบโตของ นักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งในปัจจุบันเริ่มมีการผ่อนคลายมาตรการของโควิด-19 และเปิดประเทศจึงทำให้ หัวหินมีแนวโน้มที่จะมีนักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้นด้วย จากสถานการณ์ดังกล่าวของประเทศไทยรวมถึงหัวหินที่มีแนวโน้มธุรกิจโรงแรมและภาคการท่องเที่ยวที่ เจริญเติบโตมากขึ้น รวมถึงสถานการณ์การผ่อนคลายมาตราการของโรคโควิด-19 จึงทำให้การแข่งขันของ ธุรกิจด้านการท่องเที่ยวมีการแข่งขันที่รุนแรงมากยิ่งขึ้น ดังนั้นการปรับตัวของธุรกิจโรงแรมในเรื่องของกลยุทธ์ ทางการตลาดและการให้บริการเพื่อที่จะสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าและเป็นไปตามความต้องการของ ลูกค้าให้ได้มากที่สุดจึงเป็นสิ่งที่สำคัญสำหรับผู้ที่สนใจจะทำธุรกิจนี้โดยผู้วิจัยจึงเห็นความสำคัญในการ ทำการศึกษาปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดในด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกเข้าพักโรงแรมรี สอร์ท ระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ของนักท่องเที่ยวชาวไทย โดยที่เราได้เลือกศึกษา โรงแรมระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน เนื่องจากโรงแรมระดับ 3 ดาว มีจำนวนมากกว่าทุกระดับในอำเภอหัว หิน (Google.Travel.Hotels, 2565) และเพื่อให้ได้ข้อมูลที่มีประโยชน์ต่อการวางแผนเชิงกลยุทธ์และการ ปฏิบัติงานต่อผู้ทำธุรกิจนี้อย่างเกิดประโยชน์สูงสุด งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการ ตัดสินใจเลือกเข้าพักโรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ของนักท่องเที่ยว ชาวไทย งานวิจัยนี้เป็นการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Research) โดยนำเกณฑ์และปัจจัยที่ได้ มาหาค่า ระดับความสำคัญโดยกระบวนการลำดับชั้นเชิงวิเคราะห์แบบประยุกต์ (Modified Analytic Hierarchy Process) หรือ Modified AHP

128 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ภาพที่ 1 โดยผู้วิจัย, 2566. โดยปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่จะนำมาศึกษา คือ ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ โดยจะประกอบไปด้วย ด้านความสะอาดของห้องพัก ด้านความหลากหลายของประเภทห้องพัก ด้านความปลอดภัยของห้องพัก ด้าน สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องพัก และด้านบรรยากาศและความสวยงามของโรงแรม ตารางที่ 1 โดยผู้วิจัย, 2566. ด้านบรรยากาศและความ สวยงามของโรงแรม ปจัจยัส่วนประสมทางการตลาดด้านผลิตภัณฑ์ ด้านความปลอดภัยของ โรงแรม ด้านสิ่งอา นวยความ สะดวกในโรงแรม ด้านความสะอาด ด้านลักษณะของหอ้งพกั เกณฑ์หลักปัจจัยดา้นผลิตภัณฑ์ ด้านความสะอาด ด้านลักษณะของห้องพัก ด้านความปลอดภัยของโรงแรม ด้านสิ่งอ านวยความสะดวกในโรงแรม ด้านบรรยากาศและความสวยงามของโรงแรม ค่าน าหนัก ดา้นความสะอาด 0.40 0.54 0.36 0.30 0.25 37.18% ดา้นลักษณะของห้องพกั 0.16 0.21 0.38 0.28 0.22 24.83% ดา้นความปลอดภัยของโรงแรม 0.16 0.08 0.15 0.27 0.21 17.46% ดา้นสิ่งอ านวยความสะดวกในโรงแรม 0.14 0.08 0.06 0.11 0.23 12.33% ดา้นบรรยากาศและความสวยงามของโรงแรม 0.14 0.09 0.06 0.04 0.09 8.21% ผลรวมแนวตงั 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 100%

129 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ผลการวิจัยพบว่าผู้ทำแบบสอบถามส่วนใหญ่ได้ให้ความสำคัญกับเกณฑ์หลักด้านความสะอาดเป็นอันดับ แรก รองลงมาจะเป็นเกณฑ์หลักด้านลักษณะของห้องพัก ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิดทฤษฎีของ นนทินี มีทรัพย์ ทวีกูล (2565) ที่ทำการศึกษา กระบวนการตัดสินใจใช้บริการโรงแรมระดับ 3 ดาวของนักท่องเที่ยวชาวไทย ใน เขตเมืองพัทยา พบว่าปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์มีผลต่อการเลือกที่พักประเภทโรงแรมระดับ 3 ดาวในเขตเมือง พัทยา อย่างมีนัยสำคัญทางสถิติที่ระดับ 0.05 ซึ่งเน้นไปที่ความสะอาด ความสวยงามของห้องพักเป็นหลัก และ สอดคล้องกับแนวคิดทฤษฎีของ สุภัตรา ตรีพงษ์ โอชัญญา บัวธรรม และเมษ์ธาวิน พลโยธี (2562) ที่ ทำการศึกษา ปัจจัยที่มีผลต่อการเลือกใช้บริการโรงแรมระดับ 3 ดาว อำเภอเมืองร้อยเอ็ด จังหวัดร้อยเอ็ด พบว่าปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกใช้บริการโรงแรมระดับ 3 ดาว อำเภอเมืองร้อยเอ็ด จังหวัดร้อยเอ็ด มากที่สุดคือ ความสะอาดของห้องพัก ซึ่งมีระดับความสำคัญที่มากที่สุด แต่พบว่ามีความ ขัดแย้งกับแนวคิดทฤษฎีของ หทัยชนก นิรันดรไชย (2554) ที่ทำการศึกษา พฤติกรรมการเลือกใช้บริการธุรกิจ โรงแรมระดับ 3 ดาว ในอำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ ของนักท่องเที่ยวชาวไทย พบว่าปัจจัยที่มีระดับ ความสำคัญต่อการตัดสินใจเลือกใช้บริการธุรกิจโรงแรมระดับ 3 ดาว ในอำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ มาก ที่สุดคือ ปัจจัยด้านสิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องพักและการออกแบบตกแต่งโรงแรมอย่างมีระดับ ดังนั้นเจ้าของธุรกิจที่พักประเภทโรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาว อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ควรให้ความสำคัญถึงปัจจัยผลิตภัณฑ์ด้านความสะอาดเป็นหลัก ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ลูกค้าที่ต้องการพักโรงแรม รีสอร์ท ระดับ 3 ดาว อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก เพื่อตอบสนองความ ต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างเหมาะสม รายการอ้างอิง ชุติมา มุสิกะเจริญ. (2565). ศูนย์วิจัยกสิกรฯ คาดสงกรานต์ปี 65 มีมูลค่า 2.23 หมื่นล้านบาท ผลจาก การปรับพฤติกรรมการเดินทางท่องเที่ยว. สืบค้นจาก https://www.efinancethai.com/LastestNews. DDproperty. (2563). รู้จักหัวหินแบบเจาะลึก. สืบค้นจาก https://www.ddproperty.com /areainsider/

130 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดด้านผลิตภัณฑ์ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกเข้าพัก โรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ของนักท่องเที่ยวชาวไทย โดย ภาวิน อนุศาสน์สถิตชัย และ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.วรากร ลิขิตอนุภาค ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2565 ทาง ศบค. หรือ “ศูนย์บริหารสถานการณ์แพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโค โรนา 2019” ได้เปิดประเทศรับชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวได้ตามปกติ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อการ ท่องเที่ยวไทยเป็นอย่างมาก หลังจากได้รับผลกระทบจากโควิดที่ยาวนาน ซึ่งการเปิดประเทศในช่วงนี้ถือเป็น ช่วงที่สำคัญมาก เนื่องจากปลายปี 2565 จะเป็นช่วงฤดูกาลของนักท่องเที่ยว และถ้าหากสามารถควบคุม สถานการณ์โดยไม่ให้เกิดการแพร่ระบาดในวงกว้างได้อีกก็จะส่งผลดีต่อการท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก โดยปัจจัย ดังกล่าว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 นักท่องเที่ยวต่างชาติจะเดินทางเข้ามา ประเทศไทยประมาณ 5 ล้านคน เติบโตร้อยละ 160 จากในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 โดยส่งผลให้ นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาประเทศไทยมากถึง 7.2 ล้านคน และสร้างรายได้ถึงประมาณ 4.05 แสนล้านบาท ถ้าเมื่อเทียบกับอัตราจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จะเข้ามาเที่ยวในไทยเมื่อปี 2562 ที่มีประมาณ 39 - 39.8 ล้านคน โดยมีอัตราเติบโตร้อยละ 2.1 - 4.1 จากปี 2561 (ศูนย์วิจัยกสิกรไทย, 2562) แต่อย่างไรก็ตาม เนื่องจากสถานการณ์ต่าง ๆ ยังไม่มีอะไรที่แน่นอน เพราะเนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 แล้วนั้น ก็ยังมีความ เสี่ยงจากสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน จึงทำให้ยังมีความท้าทายของนักท่องเที่ยวจากภูมิภาคยุโรปอยู่ จำนวนหนึ่ง และรวมถึงภาวะเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้น ทำให้ภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันก็ปรับตัวสูงขึ้นตาม ซึ่ง ส่งผลกระทบต่อระดับความเชื่อมั่นและการตัดสินใจของนักท่องเที่ยวทั้งชาวต่างชาติและชาวไทย (ศูนย์วิจัย กสิกรไทย, 2565) ) และจากการสำรวจของ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า การท่องเที่ยวในช่วงเทศกาลสงกรานต์ หรือช่วงวันหยุดยาวที่ผ่านมา การฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึงมากนัก แต่พบว่าคนไทยยังเลือกที่จะเดินทางไปพักผ่อ น หรือไปท่องเที่ยวทั้งระยะใกล้และที่เป็นจุดมุ่งหมายปลายทางท่องเที่ยวหลักซึ่งได้แก่แหล่งท่องเที่ยวทางทะเล และธรรมชาติ โดย “หัวหิน” ถือว่าเป็นตัวเลือกอันดับต้น ๆ ของชาวไทย (ศูนย์วิจัยกสิกรไทย, 2565) และด้วย หัวหินยังมีการเกิดขึ้นของแหล่งท่องเที่ยวใหม่มากมาย ทำให้หัวหินยังคงเป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยม และยังคง มีความต้องการที่พักตากอากาศในช่วงวันหยุดนักขัตฤกษ์อย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาหัวหินมี นักท่องเที่ยวเข้ามาต่อเนื่องจากการเดินทางที่สะดวกและการเปิดเส้นทางระหว่างประเทศของสนามบินหัวหิน ที่มีเที่ยวบินตรงสู่หัวหิน ทำให้เห็นนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติกลับมาเที่ยวในหัวหินมากยิ่งขึ้น (DDproperty, 2563) และในปี 2560 - 2561 พบว่าจังหวัดประจวบคีรีขันธ์นั้นมีอัตราการเติบโตของนักท่องเที่ยวมาตลอด

131 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างชาติเติบโตร้อยละ 1.41 อีกทั้งอัตราในการเข้าพักที่โรงแรมยังสูงถึง ร้อยละ 65.43 ทำให้ปี 2560 จังหวัดประจวบคีรีขันธ์มีรายได้จากนักท่องเที่ยวถึง 42,987 ล้านบาท และเมื่อ มาเจาะลึกไปที่หัวหินจะพบว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 มีจำนวนนักท่องเที่ยวถึง 2,515,380 คน ซึ่ง เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 3.87 โดยระยะการพักเฉลี่ย 2 - 3 วัน โดยคนไทยใช้จ่ายเฉลี่ย 2,565 บาท/คน/ วัน ส่วนช่าวต่างชาติใช้จ่ายเฉลี่ย 3,984 บาท/คน/วัน และในหัวหินยังคงมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีร้อยละ 68.74 โดยคนไทยมักใช้จ่ายค่าที่พักประมาณ 700 - 800 บาท/คน/คืน แต่ส่วนชาวต่างชาติจะใช้จ่ายประมาณ 1,000 - 2,000 บาท/คน/คืน โดยในปี 2561 หัวหินมีรายได้จากการท่องเที่ยวถึง 7,800 ล้านบาท (Terrabkk, 2563) โดยจากข้อมูลเหล่านี้เป็นช่วงที่ยังไม่เกิดโรคระบาดของโควิด-19 จะเห็นได้ว่ามีอัตราการเติบโตของ นักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งในปัจจุบันเริ่มมีการผ่อนคลายมาตรการของโควิด-19 และเปิดประเทศจึงทำให้ หัวหินมีแนวโน้มที่จะมีนักท่องเที่ยวที่เพิ่มมากขึ้นด้วย จากสถานการณ์ดังกล่าวของประเทศไทยรวมถึงหัวหินที่มีแนวโน้มธุรกิจโรงแรมและภาคการท่องเที่ยวที่ เจริญเติบโตมากขึ้น รวมถึงสถานการณ์การผ่อนคลายมาตราการของโรคโควิด-19 จึงทำให้การแข่งขันของ ธุรกิจด้านการท่องเที่ยวมีการแข่งขันที่รุนแรงมากยิ่งขึ้น ดังนั้นการปรับตัวของธุรกิจโรงแรมในเรื่องของกลยุทธ์ ทางการตลาดและการให้บริการเพื่อที่จะสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าและเป็นไปตามความต้องการของ ลูกค้าให้ได้มากที่สุดจึงเป็นสิ่งที่สำคัญสำหรับผู้ที่สนใจจะทำธุรกิจนี้โดยผู้วิจัยจึงเห็นความสำคัญในการ ทำการศึกษาปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดในด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกเข้าพักโรงแรมรี สอร์ท ระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ของนักท่องเที่ยวชาวไทย โดยที่เราได้เลือกศึกษา โรงแรมระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน เนื่องจากโรงแรมระดับ 3 ดาว มีจำนวนมากกว่าทุกระดับในอำเภอหัว หิน (Google.Travel.Hotels, 2565) และเพื่อให้ได้ข้อมูลที่มีประโยชน์ต่อการวางแผนเชิงกลยุทธ์และการ ปฏิบัติงานต่อผู้ทำธุรกิจนี้อย่างเกิดประโยชน์สูงสุด

132 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการ ตัดสินใจเลือกเข้าพักโรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ของนักท่องเที่ยว ชาวไทย งานวิจัยนี้เป็นการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Research) โดยนำเกณฑ์และปัจจัยที่ได้ มาหาค่า ระดับความสำคัญโดยกระบวนการลำดับชั้นเชิงวิเคราะห์แบบประยุกต์ (Modified Analytic Hierarchy Process) หรือ Modified AHP ตารางที่ 1 โดยผู้วิจัย, 2566. จากตารางที่ 1 ผลการวิจัยพบว่าผู้ทำแบบสอบถามส่วนใหญ่ยังให้ความสำคัญในเกณฑ์ย่อยด้าน ห้องพักที่สะอาด และสถานที่ภายในโรงแรมที่สะอาดเป็นอันดับแรกๆอีกด้วย ผู้วิจัยจึงมองว่าผู้ทำแบบสอบถาม หรือกลุ่มผู้อาศัยที่เลือกที่พักโรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาว ในอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ มักให้ ความสำคัญและใส่ใจในความสะอาดของโรงแรมที่จะเข้าไปพักเป็นอันดับแรก ดังนั้นเจ้าของธุรกิจที่พักประเภทโรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาว อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ควรให้ความสำคัญถึงปัจจัยผลิตภัณฑ์เกณฑ์ย่อยด้านห้องพักที่สะอาดเป็นหลัก ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ลูกค้าที่ ต้องการพักโรงแรมรีสอร์ท ระดับ 3 ดาว อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก เพื่อ ตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างเหมาะสม เกณฑ์ย่อยดา้นความสะอาด ห้องพักที่สะอาด สถานที่ภายในโรงแรมที่สะอาด ความสะอาดในด้านอาหาร ค่าน าหนัก ห้องพกัที่สะอาด 0.56 0.64 0.43 54.41% สถานที่ภายในโรงแรมที่สะอาด 0.22 0.25 0.41 29.64% ความสะอาดในดา้นอาหาร 0.21 0.10 0.16 15.95% ผลรวมแนวตงั 1.00 1.00 1.00 100%

133 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 รายการอ้างอิง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย. (2562). จับชีพจรนักท่องเที่ยวต่างชาติปี 62. สืบค้นจาก https://www.kasikornresearch.com/th/analysis/k-social-media/Pages/ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย. (2565). 1 ก.ค. 2565 ปลดล็อคเงื่อนไขต่างชาติเที่ยวไทยปัจจัยหนุนสำคัญของ การท่องเที่ยวไทย. สืบค้นจาก https://www.kasikornresearch.com/th/analysis

134 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การค้นพบนวัตกรรมที่บ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาทนิยมมีในโครงการหลังการระบาดโรคไวรัสโคโรน่า โดย สิรวิชญ์ ยอดกลกิจ และผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. วรากร ลิขิตอนุภาค ปัจจุบันที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัยสำคัญในการรองรับวิถีชีวิตของผู้คน เนื่องจากสถานการณ์การระบาด ของโรคไวรัสโคโรน่า (Covid19) ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางพฤติกรรมของผู้คน ในการรองรับ วิถีปกติ ใหม่ (New Normal) เกิดการปรับเปลี่ยนรูปแบบของการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิต จากเดิมที่ต้องเดินทางไป ทำงานปรับเปลี่ยนเป็นการนั่งทำงานจากที่บ้าน หรือ Work From Home ลดการเดินทางไปยังสถานที่ต่าง ๆ ในชุมชนหรือพื้นที่โดยรอบ และใช้เวลาอยู่กับที่อยู่อาศัยมากขึ้น ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้รับ ความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในช่วงราคา 5 – 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาระดับกลางและมีสัดส่วน อุปสงค์และอุปทานที่มาก เป็นระดับราคาที่เข้าถึงและจับต้องได้ง่าย โดยบ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ ส่วนตัว มีพื้นที่ใช้สอยที่เป็นสัดส่วนและยืดหยุ่น และรองรับการเปลี่ยนแปลงในอนาคต (ศูนย์วิจัยและสนับสนุน เป้าหมายการพัฒนาที่ยั่งยืน, 2564) ทั้งนี้ จากการที่ผู้คนใช้เวลาอยู่ภายในบ้านนานมากขึ้นสิ่งอำนวยความสะดวกภายในบ้าน หรือ นวัตกรรมจึงถือเป็นสิ่งหนึ่งที่เป็นส่วนช่วยในการดึงดูดกลุ่มลูกค้า เพราะนวัตกรรมภายในบ้านเป็นส่วนช่วยใน การที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถใช้ชีวิตภายในบ้านได้ง่ายและสะดวกมากขึ้น จากเหตุผลดังกล่าว ผู้วิจัยจึงสนใจที่จะทำการศึกษานวัตกรรมที่บ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาทนิยม มีในโครงการหลังการระบาดโรคไวรัสโคโรน่า เพื่อแสดงถึงค่านิยมของนวัตกรรมภายในบ้านแก่ผู้ประกอบการ ในการเลือกสรรนวัตกรรมดังกล่างที่พึงมีให้กับผู้อยู่อาศัย การศึกษาวิจัยในครั้งนี้ ผู้วิจัยทำการศึกษากลุ่มพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาท โดยการวิเคราะห์และดำเนินการเก็บข้อมูล เพื่อสรุปข้อมูลมาวิเคราะห์ลักษณะของบ้านเดี่ยว และแบบ สัมภาษณ์ผู้ประกอบการ เพื่อนำข้อมูลมาสรุปผลการวิจัย ซึ่งทำการวิเคราะห์กรณีศึกษาโครงการจัดสรรบ้าน เดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาทที่ทำการเปิดเผยข้อมูลผ่านสื่อออนไลน์ Think of living ในไตรมาส 4 ของปี 2565 จำนวน 14 โครงการ ดังนี้(Think of Living, 2565)

135 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 1. ศุภาลัย ไพร์ด วงแหวน - พระราม 2 2. เอสต้า รังสิต - คลอง 2 3. PAVE รังสิต – วิภาวดี 4. สราญสิริ รามคำแหง 5. เวนิว ไอดี วิภาวดี - พหลฯ 6. อณาสิริ ติวานนท์ – ศรีสมาน 7. อณาสิริ สรงประภา 8. บ้านลลิล เดอะ เพรสทีจ วงแหวน 9. พฤกษ์ลดา ทางด่วนรามอินทรา – จตุโชติ 10. CHERENE กรุงเทพกรีฑา - ร่มเกล้า 11. CENTRO พระราม 9 - มอเตอร์เวย์ 2 12. คุณาลัย นาวาร่า พระราม 2 13. ศุภาลัย เลควิลล์ ศรีสมาน – ปทุมธานี 14. เวนิว ไอดี เพชรเกษม 81 โดยผลที่ได้จากการวิเคราะห์ข้อมูลนวัตกรรมจากกรณีศึกษาสามารถแบ่งออกเป็น 7 กลุ่ม ดังนี้ ตารางที่ 1 : นวัตกรรมภายในบ้านจากกรณีศึกษา 14 โครงการ นวัตกรรม ระบบบ้านอัจฉริยะ Smart Station ตัวสั่งการระบบภายในบ้าน สั่งการด้วยเสียง Smart Switch เปิด-ปิด ไฟผ่านแอพพลิเคชั่น หรือตั้งค่าเป็นอัตโนมัติ Smart Sensor อุปกรณ์แจ้งเตือนด้วยระบบเสียง ประตู-หน้าต่าง เมื่อมีการเปิดปิด Spot Remote ระบบสั่งการเครื่องใช้ไฟฟ้าด้วยเสียง และเป็นรีโมทสำหรับความคุม Cube Door Sensor ระบบตรวจการการเปิด-ปิด ที่แจ้งเตือนเข้าแอพพลิเคชั่น ตรวจจับ การสั่นสะเทือนได้ ความปลอดภัย Magnetic Sensor ระบบสัญญาณกันขโมย Motion Sensor ระบบตรวจจับการเคลื่อนไหว Smoke & Heat Detect ระบบตรวจจับควันและความร้อน Wireless Camera ระบบกล้องวงจรปิดภายในบ้าน บันทึกภาพได้ ระบบหมุนเวียนและกรองอากาศ ระบบฟอกอากาศ Nanoe ระบบกำจัดกลิ่นและเชื้อโรคในอากาศ ระบบไฟฟ้าส่องสว่างหลอด LED LED Light Build หลอดไฟ LED ทั้งหลัง เพื่อประหยัดพลังงาน

136 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ตารางที่ 1 : นวัตกรรมภายในบ้านจากกรณีศึกษา 14 โครงการ (ต่อ) นวัตกรรม ระบบฉนวนกันความร้อน Green Glass กระจกกรองความร้อน ลดอุณหภูมิ UV Shiled สะท้อนแสงแดด ลดความร้อน วัสดุที่มลพิษต่ำเพื่อสุขภาพผู้อยู่อาศัย TOA Organic สีส่วนผสมธรรมชาติปลอดภัยต่อสุขภาพ ระบบสถานีชาร์ตรถยนต์ไฟฟ้า EV Charger ติดตั้งที่ชาร์ตสำหรับรถยนต์ไฟฟ้าในอนาคต หมายเหตุ. โดย ผู้วิจัย, 2565. ผู้วิจัยได้นำผลการวิเคราะห์ดังกล่าวในการสัมภาษณ์ผู้ประกอบการเกี่ยวกับค่านิยมของนวัตกรรมที่พึง มีในโครงการจัดสรรบ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาท โดยพบว่านวัตกรรมในปัจจุบันที่นิยมมีเป็นมาตราฐานใน โครงการจัดสรรควรมี ดังนี้ ตารางที่ 2 : นวัตกรรมภายในบ้านเดี่ยว นวัตกรรม ระบบบ้านอัจฉริยะ Smart Station ตัวสั่งการระบบภายในบ้าน สั่งการด้วยเสียง Smart Switch เปิด-ปิด ไฟผ่านแอพพลิเคชั่น หรือตั้งค่าเป็นอัตโนมัติ ความปลอดภัย Magnetic Sensor ระบบสัญญาณกันขโมย Smoke & Heat Detect ระบบตรวจจับควันและความร้อน ระบบพลังงาน Solar Cell ระบบพลังงานแสงอาทิตย์ ระบบสถานีชาร์ตรถยนต์ไฟฟ้า EV Charger ติดตั้งที่ชาร์ตสำหรับรถยนต์ไฟฟ้าในอนาคต หมายเหตุ. โดย ผู้วิจัย, 2565.

137 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 จากตารางดังกล่าวแสดงถึงนวัตกรรมภายในบ้านเดี่ยวที่โครงการจัดสรรบ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้าน บาทนั้นจัดให้มีภายในตัวบ้านในปัจจุบัน ซึ่งเป็นนวัตกรรมสำหรับเพิ่มอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย เช่น ระบบบ้านอัจฉริยะ เป็นต้น ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบพลังงาน ที่โครงการจัดให้มีระบบพลังงาน แสงอาทิตย์หรือโซล่าเซลล์ที่ติดตั้งบนหลังคาบ้านในการช่วยผู้อยู่อาศัยในการประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนของ ไฟฟ้าภายในบ้าน และรวมถึงระบบสถานีชาร์ตรถยนต์ไฟฟ้าที่กำลังเป็นที่นิยมในการจัดสรรให้มีภายในตัวบ้าน เนื่องจากปัจจุบันเทรนด์การใช้รถยนต์ไฟฟ้ากำลังได้รับความนิยมสูง อย่างไรก็ตามนอกเหนือจากนวัตกรรมภายในบ้านแล้วสิ่งที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญเช่นกัน คือ นวัตกรรมของโครงการ เพราะกลุ่มลูกค้ายังคงให้ความสำคัญในเรื่องนวัตกรรมที่ส่วนกลางของโครงการ ควรมีโดยเฉพาะระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการนั้น ๆ โดยนวัตกรรมดังกล่าวถือว่ามีผลต่อการ ตัดสินใจที่ค่อนข้างสูงของกลุ่มลูกค้าเช่นกัน รายการอ้างอิง ศูนย์วิจัยและสนับสนุนเป้าหมายการพัฒนาที่ยั่งยืน. (2564). เทรนด์บ้านเดี่ยว-ทาวน์โฮมมาแรง ชี้ Space ตอบโจทย์ยุค New. สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2565. จาก https://thaipropertymentor.com//17687. Think of Living. (2565). รวมโครงการเปิดใหม่! ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เดือนธันวาคม 2565. สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2565. จาก https://thinkofliving.com/% E0%B8%A3%E0%B8%B5%E0%B8%A7.

138 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาการจัดวางตำแหน่งพื้นที่ใช้สอยของบ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาท โดย สิรวิชญ์ ยอดกลกิจ และผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. วรากร ลิขิตอนุภาค ปัจจุบันที่อยู่อาศัยถือประเภทบ้านเดี่ยวถูกให้ความสำคัญและเป็นที่ต้องการมากขึ้น สืบเนื่องจาก สถานการณ์การระบาดของโรคไวรัสโคโรน่า (Covid19) ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ผู้คนจึงให้ความสนใจเกี่ยวการอยู่ อาศัยและใช้เวลาอยู่ภายในที่อยู่อาศัยที่มากขึ้น (ศูนย์วิจัยและสนับสนุนเป้าหมายการพัฒนาที่ยั่งยืน, 2564) ซึ่ง สถานการณ์ของบ้านเดี่ยวพบว่า บ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาทมีหน่วยขายได้มาก แบ่งตามระดับราคา ดังนี้ ภาพที่ 1 หน่วยขายได้บ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล. จาก อัพเดทตลาดที่อยู่อาศัย 2565 แนวราบนำ ตลาด คอนโดเริ่มฟื้น, ปรับปรุงโดยผู้วิจัย, 2565. โดยบ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาทส่วนมากจะเจาะกลุ่มเป้าหมายในระดับกลาง-บน เป็นสาเหตุให้มี อุปทานที่มากและได้รับการตอบรับที่ดี และมีอุปสงค์ในตลาดมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการสามารถขาย ผลิตภัณฑ์ออกไปได้มาก เนื่องจากเป็นระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้และกลุ่มเป้าหมายมีกำลังในการซื้อ ทั้งนี้ นอกเหนือจากระดับราคาแล้วผู้บริโภคยังให้ความสำคัญถึงการออกแบบของตัวบ้านเดี่ยวที่สามารถตอบโจทย์ ความยั่งยืนรองรับความต้องการได้ ใช้งานพื้นที่ภายในบ้านได้สะดวกและมีประสิทธิภาพ (ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจ

139 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 และธุรกิจ, 2565) เป็นสาเหตุที่ฟังก์ชันการจัดวางตำแหน่งพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญ ของการออกแบบบ้านเดี่ยวเพื่อให้ดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย จากเหตุผลดังกล่าว ผู้วิจัยจึงสนใจที่จะทำการศึกษาการจัดวางตำแหน่งพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านเดี่ยว ราคา 5 – 10 ล้านบาท เพื่อเป็นแนวทางในออกแบบสำหรับการวางตำแหน่งของพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน เพื่อให้เกิดการใช้งานและการเข้าถึงในแต่ละพื้นที่ที่เป็นค่านิยมในตลาดบ้านเดี่ยวในปัจจุบัน การศึกษาวิจัยในครั้งนี้ ผู้วิจัยทำการศึกษากลุ่มพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านเดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาท โดยการวิเคราะห์และดำเนินการเก็บข้อมูล เพื่อสรุปข้อมูลมาวิเคราะห์ลักษณะของบ้านเดี่ยว และแบบ สัมภาษณ์ผู้ประกอบการ เพื่อนำข้อมูลมาสรุปผลการวิจัย ซึ่งทำการวิเคราะห์กรณีศึกษาโครงการจัดสรรบ้าน เดี่ยวราคา 5 – 10 ล้านบาทที่ทำการเปิดเผยข้อมูลผ่านสื่อออนไลน์ Think of living ในไตรมาส 4 ของปี 2565 จำนวน 14 โครงการ ดังนี้(Think of Living, 2565) 1. ศุภาลัย ไพร์ด วงแหวน - พระราม 2 2. เอสต้า รังสิต - คลอง 2 3. PAVE รังสิต – วิภาวดี 4. สราญสิริ รามคำแหง 5. เวนิว ไอดี วิภาวดี - พหลฯ 6. อณาสิริ ติวานนท์ – ศรีสมาน 7. อณาสิริ สรงประภา 8. บ้านลลิล เดอะ เพรสทีจ วงแหวน 9. พฤกษ์ลดา ทางด่วนรามอินทรา – จตุโชติ 10. CHERENE กรุงเทพกรีฑา - ร่มเกล้า 11. CENTRO พระราม 9 - มอเตอร์เวย์ 2 12. คุณาลัย นาวาร่า พระราม 2 13. ศุภาลัย เลควิลล์ ศรีสมาน – ปทุมธานี 14. เวนิว ไอดี เพชรเกษม 81 ผลจากการวิเคราะห์ถูกแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบคือ การวางตำแหน่งพื้นที่ใช้สอยชั้นที่ 1 และการวาง ตำแหน่งของพื้นที่ใช้สอยชั้นที่ 2 ดังนี้ 1. การวางตำแหน่งพื้นที่ใช้สอยชั้นที่ 1 การเชื่อมต่อของพื้นที่ชั้น 1 จะจัดให้ห้องรับแขกอยู่บริเวณหน้าบ้านเพื่อเข้ามาเจอเป็นส่วนแรกโดยมี ห้องรับประทานอาหารเชื่อมต่อกับห้องรับแขก ซึ่งมีโถงทางเดินเป็นตัวเชื่อมต่อห้องรับแขกกับห้องนอน 4 หรือ ห้องอเนกประสงค์ ทั้งนี้พื้นที่ชั้น 1 ได้ถูกจัดแบ่งออกเป็น 2 กรณี โดยกรณีแรกพื้นที่ห้องรับประทานอาหารจะ

140 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 เชื่อมต่อกับครัวโดยตรงเพื่อความสะดวกในการใช้งาน ดังภาพที่ 2 กรณีที่ 2 คือจะต้องเดินผ่านโถงชั้นที่ 1 เพื่อ ไปใช้งานห้องครัว ดังภาพที่ 3 ภาพที่ 2 การจัดวางตำแหน่งพื้นที่ ชั้นที่ 1 (กรณีห้องรับประทานอาหารและห้องครัวเชื่อมต่อกัน). โดย ผู้วิจัย, 2565 ภาพที่ 3 การจัดวางตำแหน่งพื้นที่ ชั้นที่ 1 (กรณีห้องครัวต้องผ่านโถงชั้นที่ 1). โดย ผู้วิจัย, 2565 2. การวางตำแหน่งพื้นที่ใช้สอยชั้น 2 พื้นที่ชั้น 2 เมื่อขึ้นมาจะมีโถงบันไดชั้นที่ 2 เป็นพื้นที่แบ่งแยกไปยังห้องนอนต่าง ๆ ซึ่งหากเป็นบ้าน ขนาดกลางไปถึงใหญ่อาจมีพื้นที่ห้องนั่งเล่นชั้นบนเป็นพื้นที่กิจกรรมเพิ่มขึ้น ห้องนอน 1 มักจะอยู่ติดกับ ด้านหน้าของบ้านเสมอภายในห้องจะมีห้องน้ำส่วนตัว โดยห้องนอน 2 และห้องนอน 3 จะมีการใช้งานเป็น ห้องน้ำร่วมชั้นบน หรือบางแบบบ้านอาจจัดให้มีห้องน้ำภายในตัวทุกห้องเพื่อความสะดวกสบายแก่ผู้อยู่อาศัยที่ มากขึ้น

141 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 อย่างไรก็ตามรูปแบบที่แสดงดังกล่าวสามารถมีการเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับแนวคิดและการออกแบบ การวางตำแหน่งของผู้ประกอบการโครงการแต่ปัจจัยหลักของชั้นที่ 1 คือ การเชื่อมต่อของห้องรับแขกและ ห้องรับประทานอาหารที่เป็นพื้นที่เชื่อมต่อหลักสำคัญของบ้าน และในส่วนของชั้นที่ 2 ตัวโถงบันไดจะเป็นส่วน หลักในการเข้าถึงแต่ละพื้นที่ส่วนตัวภายในบ้านของผู้อยู่อาศัย รายการอ้างอิง ศูนย์วิจัยและสนับสนุนเป้าหมายการพัฒนาที่ยั่งยืน. (2564). เทรนด์บ้านเดี่ยว-ทาวน์โฮมมาแรง ชี้ Space ตอบโจทย์ยุค New. สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2565. จาก https://thaipropertymentor.com//17687. ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (EIC). (2565). อัพเดทตลาดที่อยู่อาศัย 2565 แนวราบนำตลาด คอนโด เริ่มฟื้น. สืบค้นเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2565. จาก https://cdn-cms.pgimgs.com. Think of Living. (2565). รวมโครงการเปิดใหม่! ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เดือนธันวาคม 2565. สืบค้นเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2565. จาก https://thinkofliving.com/% E0%B8%A3%E0%B8%B5%E0%B8%A7.

142 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 An Investigation of Bangkok's Land Leasing Business's Pain Points By Mr. Amornsak Churput and Assistant Professor Sukulpat Khumpaisal, Ph.D. This study aims to investigate challenges of Bangkok's Land Leasing Business by interviewing the key stakeholders: landowners ( lessor) and lessee. Then, a content analysis was performed on the data. The following are the research findings. 1. The landowners (lessor)’ views 1.1 Due to collecting enormous sums of money, the most landowners (lessor) in the central business district have a demand for sale. However, for business owners, purchasing land requires a significant investment, and the possibility for return or payback period is longer than anticipated. 1.2 The landowners ( lessor) will evaluate the lessee’ capacity based on their track record, financial situation, ability to pay, and business expertise. 1.3 The yield rate of land leasing in the central business district is between 2 and 5% of the cost of freehold. 1.4 The yield rate of land leasing in the suburbs is between 1 and 2% of the cost of freehold. 1. 5 The landowners ( lessor) for agricultural land will receive a yield rate approximately 0.5 - 1.0% of the cost of freehold. 1.6 The landowners ( lessor) need the rental income between 30 and 50% of the entire rent in the event of pre- paid land rental (upfront premium) to ensure the lessee's eviction. To lessen the chance that the lessee won't be able to pay the rent or advance the project for the duration of the lease, some landowners (lessors) want single upfront premium due to lessee might not be able to support the cost of land rental payments under these circumstances. 1.7 When the land lease agreement is terminated, the landowners (lessors) prefer to renew the contract for the lessee to continue the business. Due to the nature of the

143 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 entrepreneur who will kneel on the land, not much money will be invested, even if the landowners (lessors) decide to lease for a brief term of no longer than three years to lessen the burden of paying land and construction taxes, and semi- permanent structures like flea markets, auto repair shops, dining establishments, places of entertainment, etc. 1.8 The landowners ( lessors) need a consistent income from year to year and lack the ability to operate the same business that the lessee previously did. 1.9 Government land leases present challenges and a plethora of restrictions that prevent consideration of leasing for project development and force lessee to pay rent at a higher rate than the market. 2. The lessee’ views 2.1 Most lessees need a long lease period of 20 to 30 years per lease to operate their business and optimize their profits when investing in land rental for real estate development such as hotels, offices, warehouses, and shopping centers. 2.2 Land lessee will decide to lease the land by considering the business to be developed on the leased land and the investment in the project. Lessee will select shortterm land rental if it requires less investment. 2.3 Compared to purchasing land, leasing land for a business takes less capital. Land buyers in the central business district are now scarce. 2.4 Land sales are less popular than land rentals in the present real estate market. The lessee believes that to benefit the most and make the investment worthwhile, the land lease should only be owned for a little length of time. 2.5 Most short-term rentals are made up of land that has been rented and divided into smaller plots or locks to collect rent instead, like a market.

144 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 2.6 Sometimes a lessee willing to pay a higher rate of return for land rental than for the development of commercial assets like hotels, offices, shopping centers, etc. if that property is needed for a specific purpose, such renting land for port development. In addition, the researcher has analyzed the strengths and weaknesses of leasehold, which can be shown in Table 1. Table 1: The Strengths and Weaknesses of Leasehold

145 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 A Comparison of Leasehold Value of Developer Land in Central Business District By Mr. Amornsak Churput and Assistant Professor Sukulpat Khumpaisal, Ph.D. This study examines the area with a 30-year lease of land near Ratchadapisek Road in the subway station ( Cultural Center Station) , assuming that it will be turned into an office building. The study focuses on land ownership in the form of leasehold. The method of using the highest and best use as an alternative for investing in project development decisions for investors includes conducting a financial feasibility study for the development of an office project on leased land for a period of 30 years. Data analysis is done through financial metrics and comparing different rates of returns for each alternative. At the intersection of Ratchadaphisek Road and Soi Ratchadaphisek 8, Din Daeng Subdistrict, Din Daeng District, Bangkok, the land area for this study is roughly 1-1-70.0 rais (570 square wah) , which is a portion of the land area of 31-0-44.6 rais (12,444.6 square wah). The findings indicated that considering development options that are appropriate for the property, combined with a physical feasibility analysis, market feasibility analysis, and financial feasibility analysis, is the highest and best use of the land investigated. The investigation was conducted on property located in Bangkok's Din Daeng Subdistrict, Soi Ratchadapisek 8 and Ratchadaphisek Road intersection. This is roughly 1-1-70.0 rai (or 570.0 square wah) in land area. The market approach to valuing the property is used in the study to examine the land value under freehold rights. It is determined that the land under examination is worth roughly 712,500,000 baht (or 1,250,000 baht per square wah). However, the researchers have studied the feasibility of developing an office building project on leased land, the lease period is 30 years. It was discovered to be around 2.2 percent of the freehold, or, in the case of a single payment, approximately 280,000,000 baht based on the computation to determine the market value over a period of 30 years. Data from the rental market and landlord interviews were examined by the researchers, it was generally found that approximately 40% of the upfront premium is required. Therefore, the upfront premium is about 112,000,000 baht and the remaining rental fee for developing an office building project is 168,000,000 baht. According to the analysis, the building's useable size is

146 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 roughly 15,960 square meters, and construction of the structure cost about 526,680,000 baht (or about 33,000 baht per square meter) . The researchers then did a supply and demand analysis and a financial feasibility study on a 30-year leased land, it was discovered that the development of an office building project yields a net present value before tax and after tax of around 155,100,000 and 60,800,000 baht, respectively. The internal rate of return ( IRR) before tax and after tax accounted for approximately 15. 13% and 13. 04% percent, respectively. The study discovered that corporate tax is a significant factor affecting project earnings that can be handled based on the aforementioned development assumptions (Table 1) . However, if considering the payback period (PB) , it was found that in the case of before taxation, the capital can be returned within approximately 5.25 years and in the case of after taxation, the capital can be paid back within approximately 10.12 years. However, the study has examined the pain points of the land leasing business from the landowners ( lessors) and lessee. It was found that current landowners ( lessors) are more interested in leasing land due to the relatively high cost of land in the study area. Therefore, there is a desire to rent out with a lease term of 10 - 30 years. Currently, most land lease payments consist of 2 forms: upfront premium and annual rent. The upfront premium is mostly around 30 - 50% of the rental value throughout the duration of the contract. Land lessee and business entrepreneurs, except for those engaged in the real estate sales industry, prefer to lease land in the form of leasehold rather than freehold. Since the most of them are renting land for commercial purposes under a long-term lease to maximize profits and since it is a less expensive option than purchasing land under freehold, this practice is becoming increasingly popular. Research results indicate that renting land in the central business district has a yield rate between 2 and 3% of the total value. When determining the market rent that will be collected from renting unoccupied land, appraisers and land lessee in the central business district can both be utilized as benchmarks. In addition, there are two rental payment options: an upfront premium payment and an annual rental payment. Throughout the duration of the contract, the upfront premium between 30 to 50% of the rental value.

147 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Table 1 Research Assumptions

148 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 However, the researchers have studied the feasibility of developing an office building project on leased land, the lease period is 30 years. It was discovered to be around 2.2 percent of the freehold, or, in the case of a single payment, approximately 280,000,000 baht based on the computation to determine the market value over a period of 30 years. Data from the rental market and landlord interviews were examined by the researchers, it was generally found that approximately 40% of the upfront premium is required. Therefore, the upfront premium is about CALL FOR PAPERS The editor would like to call for research papers or academic papers those related to real estate innovation, real estate project development, and real estate business fields to be published in Journal of Development, Innovation, and Real Estate, Vol.4 No.1, August 2022-July 2023. Please send your articles to the editor at the following address: Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED) Faculty of Architecture and Planning, Thammasat University Klong Luang, Pathumthani 12121 For more information, please call +66 (0) 2 986 9605-6 Editor e-mail address : [email protected]

149 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Guidelines for Contributors Journal of Development, Innovation, and Real Estate is a multidisciplinary journal devoted to real estate innovation, real estate project development, and real estate business fields: property valuation, property management, subdivision project management, project feasibility study. Manuscripts submitted for publication in Journal of Development, Innovation, and Real Estate have to comply with the following: 1. Articles should be sent to the editor by E-mail, preferably formatted for MS Word. 2. The editor is responsible for the selection and acceptance of articles: responsibility for the opinions and contents expressed in the contributions rests solely with the authors. Journal of Development, Innovation, and Real Estate reserves the rights of publication and possibly reprints of the issue only. Original rights return to the author. 3. Arrangement and style of manuscripts should be consistent with the following: 3.1 The title page should be written in the following order: title of the articles; authors’ names and address of the institution. 3.2 Abstract (limited to 250 words) should be informative and state concisely what was done, results obtained and what was concluded. Three to four keywords should be incorporated below the abstract. 3.3 The text should usually have introduction, materials and methods, results and discussion. 3.4 All numbers using in article must be Arabic numbered. 3.5 References in the text should be cited in the manuscript by Arabic numerals in parentheses and numbered sequentially in order of citation. Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED) “Leader of Integrative Real Estate Science”