50 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 (คิดเป็นร้อยละ 69.05) ตำแหน่งของพื้นที่ให้เช่าที่ต้องการ คือ ใกล้บันไดเลื่อนและใกล้ลานกิจกรรม (คิดเป็นร้อยละ 52.38) สิ่งอำนวยความสะดวกที่ต้องการ คือ ลานกิจกรรมและที่นั่งพักผ่อน (คิดเป็น ร้อยละ 73.81) ความสะดวกในการเข้าถึงที่ต้องการ คือ ทางรถยนต์ส่วนตัว (คิดเป็นร้อยละ 52.38) นอกจากนี้ ยังต้องการการจัดพื้นที่สำนักงานของโครงการที่มีพื้นที่จอดรถของศูนย์การค้ามีเพียงพอ ต่อการรองรับการใช้บริการและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ถูกจัดวางในตำแหน่งที่ทำให้ง่ายต่อ การใช้งาน (คิดเป็นร้อยละ 66.66) บรรยากาศของสำนักงานขายโครงการที่ต้องการ คือ คุณภาพอากาศมี ความปลอดโปร่ง แสงสว่างที่เพียงพอ และอุณหภูมิมีความเหมาะสม (คิดเป็นร้อยละ 85.72) รูปแบบ (สไตล์) การตกแต่งที่ต้องการ คือ สวยงามและทันสมัย (คิดเป็นร้อยละ 66.67) ช่องทางการโฆษณา ที่ต้องการ คือ เฟซบุ๊คและป้ายโฆษณาบิลบอร์ด (คิดเป็นร้อยละ 57.14) การขายโดยพนักงานที่ต้องการ คือ พนักงานมีอัธยาศัยดีและรักในงานบริการ รวมถึงมีทักษะการแก้ไขปัญหา (คิดเป็นร้อยละ 59.52) การตลาด ทางตรงที่ต้องการ คือ การให้ค่าแนะนำแก่ผู้แนะนำและการตลาดทางโทรศัพท์(คิดเป็นร้อยละ 54.76) และ รายการส่งเสริมการขายที่ต้องการ คือ การลดอัตราค่าเช่า และการพัฒนาช่องทางการสื่อสารการตลาดให้ หลากหลาย (คิดเป็นร้อยละ 73.81) ทั้งนี้ กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการทำสัญญาเช่าพื้นที่มากกว่า 1 ปี แต่ไม่ เกิน 3 ปี(คิดเป็นร้อยละ 64.29) ต้องการการตกแต่ง/บรรยากาศของศูนย์การค้าชุมชนที่ทันสมัย (คิดเป็นร้อย ละ 50.00) และต้องการระบบการรักษาความปลอดภัยทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด และไฟ ส่องสว่าง
51 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาค่าน ้าหนักความสา คญัของปัจจยัที่มีผลต่อการตดัสินใจเช่าพืน้ที่การค้า ของผปู้ระกอบการร้านค้าย่อยประเภทสุขภาพและความงามภายในโครงการ ศนูยก์ารค้าชุมชนในพืน้ที่โครงการพฒันาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวนัออก โดยใช้กระบวนการลา ดบัชนั้เชิงวิเคราะหแ์บบประยกุต์ โดย นางสาวภาสินีวงศเ์พียร และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาค่าน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มี ผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้าย่อยประเภทสุขภาพและความงามภายในโครงการ ศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก โดยใช้กระบวนการลำดับชั้น เชิงวิเคราะห์แบบประยุกต์ซึ่งปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของ ผู้ประกอบการร้านค้าย่อยภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาค ตะวันออก ประกอบด้วย ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ ปัจจัยด้านราคา ปัจจัยด้านช่องทางการจัดจำหน่าย ปัจจัยด้าน การส่งเสริมการตลาด ปัจจัยด้านบุคลากร ปัจจัยด้านกระบวนการ และปัจจัยด้านการนำเสนอลักษณะทาง กายภาพ ผู้วิจัยทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากผู้ประกอบการร้านค้าย่อยภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนใน พื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก จำนวน 42 ราย โดยใช้แบบสอบถาม เป็นเครื่องมือ จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยกระบวนการลำดับชั้นเชิงวิเคราะห์แบบประยุกต์ (Modified Analytical Hierarchy Process; Modified AHP) โดยใช้ข้อคำถามแบบมาตรวัดของลิเคิร์ธ (Likert Scale) และยุติการวิเคราะห์เมื่อได้ค่าน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าโครงการ ศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ผลการวิจัยพบว่า (1) ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้าย่อยประเภท สุขภาพและความงามภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาค ตะวันออกมากที่สุด คือ ความสะดวกในการเข้าถึง (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 15.32) รองลงมาคือ ทำเลที่ตั้ง
52 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ของศูนย์การค้า ชื่อเสียงของโครงการ ตำแหน่งของพื้นที่ให้เช่า รูปแบบของโครงการ ขนาดของโครงการ และ ขนาดของพื้นที่ให้เช่า (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 14.94, 14.57, 14.26, 14.11, 13.74 และ 13.06 ตามลำดับ) (2) ปัจจัยด้านราคาที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้าย่อยประเภท สุขภาพและความงามภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาค ตะวันออกมากที่สุด คือ อัตราค่าเช่า (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 26.51) รองลงมาคือ ค่าดำเนินการแรกเข้า เงิน ประกัน และอัตราค่าบริการ (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 26.37, 25.30 และ 21.82 ตามลำดับ) (3) ปัจจัยด้านช่องทางการจัดจำหน่ายที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้า ย่อยประเภทสุขภาพและความงามภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจ พิเศษภาคตะวันออกมากที่สุด คือ บรรยากาศของสำนักงานขายโครงการ (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 37.09) รองลงมาคือ การจัดพื้นที่สำนักงานของโครงการและรูปแบบ (สไตล์) การตกแต่ง (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 32.38 และ 30.53 ตามลำดับ) (4) ปัจจัยด้านการส่งเสริมการตลาดที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้า ย่อยประเภทสุขภาพและความงามภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจ พิเศษภาคตะวันออกมากที่สุด คือ รายการส่งเสริมการขายแก่ผู้เช่าพื้นที่ (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 22.55) รองลงมาคือ การประชาสัมพันธ์การโฆษณา การขายโดยพนักงาน และการตลาดทางตรง (ค่าน้ำหนักเท่ากับ ร้อยละ 21.33, 20.73, 19.15 และ 16.24 ตามลำดับ) (5) ปัจจัยด้านบุคลากรที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้าย่อยประเภท สุขภาพและความงามภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาค ตะวันออกมากที่สุด คือ ความเอาใจใส่ของพนักงานที่ให้บริการแก่ผู้เช่า (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 17.48) รองลงมาคือ ความเอาใจใส่ของพนักงานที่ให้บริการแก่ลูกค้า ความรู้ความสามารถของพนักงานที่ให้บริการแก่ ผู้เช่า ความรู้ความสามารถของพนักงานที่ให้บริการแก่ลูกค้า บุคลิกภาพของพนักงานที่ให้บริการแก่ลูกค้า และ บุคลิกภาพของพนักงานที่ให้บริการแก่ผู้เช่า (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 17.28, 16.98, 16.78, 15.89 และ 15.59 ตามลำดับ)
53 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 (6) ปัจจัยด้านกระบวนการที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของผู้ประกอบการร้านค้าย่อย ประเภทสุขภาพและความงามภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออกมากที่สุด คือ ขั้นตอนในการทำสัญญาเช่าพื้นที่ (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 20.98) รองลงมาคือ ขั้นตอนในการบริหารพื้นที่ ขั้นตอนในการส่งมอบพื้นที่ให้เช่า ขั้นตอนในการซ่อมบำรุง และขั้นตอนในการ รักษาความปลอดภัย (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 20.87, 20.07, 19.84 และ 18.24 ตามลำดับ) (7) ปัจจัยด้านการนำเสนอลักษณะทางกายภาพที่มีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่การค้าของ ผู้ประกอบการร้านค้าย่อยประเภทสุขภาพและความงามภายในโครงการศูนย์การค้าชุมชนในพื้นที่โครงการ พัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก มากที่สุด คือ การตกแต่ง (ค่าน้ำหนักเท่ากับ ร้อยละ 16.79) รองลงมาคือ ที่จอดรถ สิ่งอำนวยความสะดวก การจัดกิจกรรม (Event) อุณหภูมิ ป้ายประชาสัมพันธ์/ป้ายบอกทาง และเสียงเพลง (ค่าน้ำหนักเท่ากับร้อยละ 16.12, 15.70, 15.28, 12.93, 11.76 และ 11.42 ตามลำดับ)
54 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาแนวทางการลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจดัสรรประเภทบา้นเดี่ยว ด้วยวิศวกรรมคณุค่า กรณีศึกษา โครงการขนาดเล็ก โดย นายทัตตพันธ์วรมงคลพฤกษ์และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ ในงานวิจัยนี้ ผู้วิจัยสนใจศึกษาการศึกษาแนวทางการลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจัดสรรประเภท บ้านเดี่ยวด้วยวิศวกรรมคุณค่าซึ่งเป็นเทคนิคในการค้นหาหน้าที่การทำงานของระบบงาน โดยการวิเคราะห์ว่าหน้าที่ใดที่ไม่สร้างคุณค่าและยังก่อให้เกิดต้นทุนที่สูงเกินความจำเป็น เพื่อเป็นประโยชน์ต่อ ผู้ที่สนใจในการนำมาใช้กำหนดแนวทางการพัฒนาและปรับปรุงระบบงานที่มีคุณค่าโดยมีต้นทุนที่ต่ำที่สุด แต่ ยังคงไว้ซึ่งคุณภาพ สมรรถนะ และความเชื่อถือได้ของโครงการ อันนำไปสู่การสร้างความได้เปรียบเชิงการ แข่งขันของโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ทั้งนี้ ผู้วิจัยมุ่งศึกษาใน 3 ด้าน คือ การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุน การปรับปรุงคุณภาพหรือประสิทธิภาพการดำเนินงาน และการประหยัดเวลาในกระบวนการก่อสร้างจำแนก ตามหมวดต้นทุนค่าก่อสร้าง ได้แก่ ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้าง (Material Cost) ต้นทุนค่าแรงงานก่อสร้าง (Labor Cost) และต้นทุนค่าดำเนินการ (Overhead Cost) เช่น ค่าเครื่องจักร ค่าจ้างผู้รับเหมาช่วง ค่าดำเนินการและ ค่าโสหุ้ยต่าง ๆ เป็นต้น การวิจัยครั้งนี้ใช้วิธีการวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Methodology) โดยผู้ให้ข้อมูลในการวิจัยครั้ง นี้ ได้แก่ ผู้ที่เกี่ยวข้องกับการทำวิศวกรรมคุณค่าของโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก (โครงการขนาดเล็กที่มีการแบ่งแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายไม่เกิน 99 แปลงหรือเนื้อที่ดินโครงการ ต่ำกว่า 19 ไร่) ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แห่งประเทศไทยที่ยังมีการดำเนินการก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน จำนวน 3 ราย โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์ แบบกึ่งมีโครงสร้าง (Semi-Structured Interview) จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการวิเคราะห์เนื้อหา (Content Analysis) โดยการจดบันทึกข้อความตามคำให้สัมภาษณ์ของผู้ให้ข้อมูล เพื่อค้นหาความหมายของ ข้อความต่าง ๆ ในข้อมูล จากนั้นทำการหาข้อสรุปและตีความหมายของข้อค้นพบที่ได้ ผลการศึกษาการนำวิศวกรรมคุณค่ามาใช้ลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจัดสรรประเภท บ้านเดี่ยวที่เป็นโครงการขนาดเล็กสามารถแสดงได้ดังนี้
55 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 1. การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุน (1) การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนวัสดุก่อสร้าง พบว่า การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้าง สามารถทำได้โดยการใช้วัสดุทดแทนและการลดการสูญเสียเศษวัสดุ รวมถึงเน้นการคำนึงถึงความซับซ้อน โครงการโดยมุ่งเน้นการลดความซับซ้อนของโครงการลง (2) การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนค่าแรงงานก่อสร้าง พบว่า การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนค่าแรงงาน ก่อสร้างสามารถทำได้โดยเน้นทักษะฝีมือแรงงานและการสร้างวัฒนธรรมการทำงานเป็นทีม (3) การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนค่าดำเนินการ พบว่า โครงการขนาดเล็กไม่มีการเพิ่มประสิทธิภาพ ต้นทุนค่าดำเนินการ ทั้งนี้ การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนด้วยวิศวกรรมคุณค่ามีความเป็นไปได้และสามารถสร้างความ ได้เปรียบเชิงการแข่งขันได้ โดยการเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนด้วยวิศวกรรมคุณค่าสามารถ ลดต้นทุนลงได้ร้อยละ 5 - 10 2. การปรับปรุงคุณภาพหรือประสิทธิภาพการดำเนินงาน พบว่า การปรับปรุงคุณภาพหรือ ประสิทธิภาพการดำเนินงานสามารถทำได้โดยเน้นการปรับเปลี่ยนวิธีการทำงาน เช่น การเปลี่ยนแปลงเทคนิค การก่อสร้างผนังภายนอกอาคารจากการก่ออิฐฉาบปูนเป็นระบบผนังภายนอกอาคารสำเร็จรูป การเปลี่ยน ขั้นตอนการก่อสร้าง รวมถึงการเพิ่ม - ลดขนาดหรือปริมาณวัสดุ แต่ยังคงประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ของแบบ เป็นต้น ตลอดจนการปรับปรุงประสิทธิภาพการสรรหาบุคลากร เช่น การกำหนด นโยบายและแผนงานที่ ชัดเจนเพื่อจัดสรรอัตรากำลังตามกรอบภาระงาน การนำระบบอิเล็กทรอนิกส์มาใช้เพื่อลดงานเอกสาร การ ฝึกอบรมเพื่อพัฒนาทักษะที่จำเป็น เป็นต้น และการปรับปรุงประสิทธิภาพการสั่งซื้อวัสดุ ทั้งโดยการ เปรียบเทียบต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายหลายรายเพื่อหาต้นทุนที่ถูกที่สุด การซื้อวัสดุ ก่อสร้างหลักครั้งละจำนวนมากโดยรวมปริมาณที่ต้องใช้ในหลายโครงการเพื่อให้ได้ต้นทุนที่ลดลง และการซื้อ วัสดุก่อสร้างจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายที่ซื้อขายกันมานานเพื่อให้สามารถเจรจาต่อรองราคาให้ได้ต้นทุนที่ต่ำ ที่สุด
56 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 3. การประหยัดเวลาในกระบวนการก่อสร้าง พบว่า การประหยัดเวลาในกระบวนการก่อสร้างสามารถ ทำได้โดยเน้นการสร้างวัฒนธรรมการทำงานเป็นทีม การร่วมกันวางแผนงานก่อสร้าง ทักษะความชำนาญของ แรงงาน รวมถึงการสร้างสรรค์ระบบการก่อสร้างใหม่ ๆ เช่น การนำนวัตกรรมมาใช้ในการเพิ่มคุณค่าของ กระบวนการก่อสร้างเพื่อให้สามารถก่อสร้างได้อย่างรวดเร็ว มีประสิทธิภาพ แม่นยำสูง ลดความเสี่ยงจาก อันตรายต่าง ๆ ประหยัดแรงงาน ลดเศษวัสดุ ลดต้นทุน และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ทั้งนี้ การประหยัดเวลาใน กระบวนการก่อสร้างด้วยวิศวกรรมคุณค่ามีความเป็นไปได้และสามารถสร้างความได้เปรียบเชิงการแข่งขันได้ โดยการประหยัดเวลาในกระบวนการก่อสร้างด้วยวิศวกรรมคุณค่าสามารถลดระยะเวลาก่อสร้างลงได้ แต่ไม่ สามารถระบุเป็นร้อยละที่ลดลงได้
57 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาแนวทางการลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจดัสรรประเภทบา้นเดี่ยว ด้วยวิศวกรรมคณุค่า กรณีศึกษา โครงการขนาดกลาง โดย นายทัตตพันธ์ วรมงคลพฤกษ์และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ จากการศึกษางานวิจัยที่เกี่ยวข้องกับการใช้หลักวิศวกรรมคุณค่าในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย พบว่า การลดต้นทุนในระบบการก่อสร้างมีอยู่หลายวิธีตามหลักการทางวิศวกรรม เช่น การลดต้นทุนด้วยการลดของ เสียหรือการควบคุมคุณภาพ (Quality Control) การลดรอบเวลาของการผลิตให้สั้นลง (Time Study) การวางแผนการผลิตที่เหมาะสม (Production and Planning Control) การลดต้นทุนด้วยการปรับ สายการผลิตที่เหมาะสม (Layout) เป็นต้น จะเห็นได้ว่า งานวิจัยที่ผ่านมาส่วนใหญ่เน้นการศึกษาการใช้หลัก วิศวกรรมคุณค่าในโครงการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย แต่ไม่ค่อยพบงานวิจัยที่ทำการศึกษาการใช้หลัก วิศวกรรมคุณค่าในโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวเท่าใดนัก รวมถึงไม่ค่อยพบงานวิจัยที่ทำการศึกษา เปรียบเทียบการนำวิศวกรรมคุณค่ามาใช้ลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ผู้วิจัยจึงสนใจ ที่จะทำการศึกษาเปรียบเทียบการนำวิศวกรรมคุณค่ามาใช้ลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจัดสรรประเภทบ้าน เดี่ยวของโครงการขนาดเล็กและโครงการขนาดกลาง การนำวิศวกรรมคุณค่ามาใช้ลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวในการวิจัยครั้งนี้มี 3 ด้าน คือ การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุน การปรับปรุงคุณภาพหรือประสิทธิภาพการดำเนินงาน และการ ประหยัดเวลาในกระบวนการก่อสร้าง ผู้วิจัยได้ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากผู้ที่เกี่ยวข้องกับ การทำวิศวกรรมคุณค่าของโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวขนาดกลางที่มีการแบ่งแปลงย่อย เพื่อจำหน่ายตั้งแต่ 100 - 499 แปลงหรือเนื้อที่ดินโครงการ 19 - 100 ไร่ ของบริษัทจดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 5 ราย โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์แบบกึ่งมีโครงสร้าง (SemiStructured Interview) จากนั้นวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการวิเคราะห์เนื้อหา (Content Analysis) ผลการศึกษาพบว่าโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวขนาดกลางเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนค่าวัสดุ ก่อสร้าง โดยการใช้วัสดุทดแทนและการลดการสูญเสียเศษวัสดุ เน้นการคัดเลือกวัสดุโดยการคัดเลือกวัสดุที่มี คุณลักษณะตรงตามที่กำหนดไว้ รวมถึงมีต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างต่ำที่สุดและไม่เกินงบประมาณที่ตั้งไว้ และการ
58 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 บริหารงานจัดซื้อ ทั้งโดยการเปรียบเทียบต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายหลายรายเพื่อหา ต้นทุนที่ถูกที่สุด การซื้อวัสดุก่อสร้างหลักครั้งละจำนวนมากโดยรวมปริมาณที่ต้องใช้ในหลายโครงการเพื่อให้ได้ ต้นทุนที่ลดลง และการซื้อวัสดุก่อสร้างจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายที่ซื้อขายกันมานานเพื่อให้สามารถเจรจา ต่อรองราคาให้ได้ต้นทุนที่ต่ำที่สุด ส่วนการเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนค่าแรงงานก่อสร้าง ทำได้โดยเน้นทักษะฝีมือ แรงงานและการสร้างวัฒนธรรมการทำงานเป็นทีม เน้นการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างมาใช้ เช่น เทคโนโลยีการ ออกแบบการสร้างในโลกเสมือนจริง เทคโนโลยีการก่อสร้างแบบสำเร็จรูป เทคโนโลยี 3D Printing โดรน ก่อสร้าง เป็นต้น และการใช้เทคนิคการบริหารงานก่อสร้างสมัยใหม่ เช่น การบริหารโครงการก่อสร้างเพื่อให้ งานเสร็จทันเวลาที่กำหนด (Project Scheduling Compression) การจัดแบ่งงานกิจกรรม (Work Breakdown Structure: WBS) ที่แบ่งหน้าที่หลักในแต่ละโครงการออกมาเป็นหน้าที่ย่อยแบบละเอียด เป็นต้น ในขณะที่การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนค่าดำเนินการ ทำได้โดยการปรับกระบวนการทำงาน เช่น การปรับปรุง กระบวนการก่อสร้างเพื่อลดความสูญเปล่าด้วยเทคนิค ECRS (Eliminate, Combine, Rearrange, and Simplify: ECRS) โดยการยกเลิกหรือกำจัดสิ่งที่ไม่จำเป็นหรือไม่คุ้มค่าออกไป อาทิ การวางแผนแรงงานให้ สอดคล้องกับปริมาณงานตามแผนงานที่แท้จริงเพื่อลดจำนวนแรงงาน (unskilled Labor) ลงให้เหลือเท่าที่ จำเป็นและฝึกฝนทักษะให้สามารถทำงานที่ใช้ทักษะบางงานได้ การรวบรวมบางอย่างไว้ด้วยกัน อาทิ การใช้ หลักการรวมศูนย์ ( Centralization) โดยการมีศูนย์กลางการประสานงานเพียงจ ุดเ ดี ย ว การจัดลำดับขั้นตอนใหม่เพื่อให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น อาทิ การเปลี่ยนการสั่งซื้อบางอย่างจากส่วนกลางมาให้ โครงการดำเนินการเองเพื่อให้เกิดความรวดเร็วในการทำงาน และการปรับเปลี่ยนวิธีการให้ง่ายและสะดวกขึ้น อาทิ การใช้โปรแกรมหรือซอฟต์แวร์เข้ามาช่วยในการบันทึกและจัดเก็บข้อมูลเพื่อให้ง่ายต่อการค้นหาและ ความสะดวกในการทำงาน เป็นต้น ทั้งนี้ การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนด้วยวิศวกรรมคุณค่าสามารถช่วยให้ลด ต้นทุนลงได้ร้อยละ 10 – 15 การปรับปรุงคุณภาพหรือประสิทธิภาพการดำเนินงาน ทำได้โดยเน้นการปรับเปลี่ยนวิธี การทำงาน การปรับปรุงประสิทธิภาพการสรรหาบุคลากร การปรับปรุงประสิทธิภาพการสั่งซื้อวัสดุ และ เน้นการจัดตั้งทีมงานวิศวกรนักงานสนาม การประหยัดเวลาในกระบวนการก่อสร้าง ทำได้โดยเน้นการสร้างวัฒนธรรมการทำงานเป็นทีม การ ร่วมกันวางแผนงานก่อสร้าง ทักษะความชำนาญของแรงงาน การสร้างสรรค์ระบบการก่อสร้างใหม่ รวมถึงเน้น
59 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างสมัยใหม่ เช่น เทคโนโลยีการออกแบบการสร้างในโลกเสมือนจริง เทคโนโลยีการ ก่อสร้างแบบสำเร็จรูป เทคโนโลยี 3D Printing โดรนก่อสร้าง เป็นต้น ทั้งนี้ การประหยัดเวลาในกระบวนการ ก่อสร้างด้วยวิศวกรรมคุณค่าสามารถลดระยะเวลาก่อสร้างลงได้ร้อยละ 10 นอกจากนี้ ยังพบว่า ปัญหาหรืออุปสรรคในการนำวิศวกรรมคุณค่ามาใช้ คือ การเปลี่ยนแปลงวัสดุ ก่อสร้างจากแบบก่อสร้างเดิม ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง และ ความเคยชินที่ไม่ยอมรับ สิ่งใหม่ ๆ โดยมีแนวทางการแก้ไขปัญหาหรืออุปสรรคที่พบในการนำวิศวกรรมคุณค่ามาใช้ คือ การสร้าง เครือข่ายทางธุรกิจ การปรับเปลี่ยนกระบวนการทำงาน การปรับเปลี่ยนวัสดุที่ใช้ และการสร้างวัฒนธรรมการ ทำงานเป็นทีม ทั้งนี้ ความคิดเห็นเพิ่มเติมเกี่ยวกับวิศวกรรมคุณค่าในการลดต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการ ประกอบด้วย การยกเลิกงานที่ไม่กระทบต่อคุณภาพ การสร้างสรรค์กระบวนการใหม่ การวิเคราะห์หาความ จำเป็นที่ต้องการ การสร้างทีมงานวิศวกรรมคุณค่า รวมถึงการเปรียบเทียบคุณสมบัติ เทคนิค และต้นทุน และ การค้นหาทางเลือกที่ดีที่สุด
60 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาทศันคติของชมุชนโดยรอบเกี่ยวกบันโยบายด้านความรบัผิดชอบต่อสงัคมและ สิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริทาวน์สขุมุวิท 77 โดย นายจิรกิตต์ิสิงหรานนทแ์ละผชู้่วยศาสตราจารย์ดร. สกุลุพฒัน์ค้มุไพศาล ความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมขององค์กร(Corporate Social Responsibility: CSR) เป็น ส่วนหนึ่งของการสื่อสารทางการตลาดที่แสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมขององค์กร ภายใต้การดำเนินกิจการตามหลักจริยธรรมและการจัดการที่ดี เพื่อนำไปสู่เป้าหมายสูงสุดคือการพัฒนาที่ยั่งยืน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกภาคธุรกิจหนึ่งที่ส่งผลกระทบต่อสังคมในลักษณะของผลกระทบด้านคุณภาพชีวิต ของประชาชนที่อยู่อาศัยโดยรอบที่ตั้งโครงการการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องมีความรับผิดชอบต่อ สังคมและสิ่งแวดล้อมขององค์กรโดยเฉพาะการส่งเสริมการมีส่วนร่วมระหว่างผู้พัฒนาโครงการและชุมชน โดยรอบเพื่อให้อยู่ร่วมกับชุมชนในลักษณะของเพื่อนบ้านที่ดี อันมีส่วนสำคัญในการสนับสนุนการพัฒนาและ เสริมสร้างความเข้มแข็งของชุมชนเพื่อสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีอย่างยั่งยืน โครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 เป็นโครงการขนาดใหญ่ (Mega Project) ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ต้องการสร้างเมืองย่อยที่มีรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้อยู่อาศัยและใช้ชีวิตในใจกลางเมืองที่เร่ง รีบ (Urban Living) ภายในโครงการ ประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย ทาวน์เฮ้าส์ ศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall) และสถานที่ทำงาน ที่ตั้งโครงการอยู่ในทำเลสุขุมวิท77 อ่อนนุช ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ ในการเติบโตสูง เนื่องจากเป็นแหล่งชุมชนเก่าแก่ที่แยกตัวมาจากถนนสุขุมวิทพื้นที่พัฒนาโครงการจึงแวดล้อม ไปด้วยชุมชนดั้งเดิมหลายชุมชนที่ได้รับผลกระทบจากการพัฒนาโครงการ ด้วยเหตุนี้ ผู้วิจัยจึงสนใจศึกษาทัศนคติของชุมชนโดยรอบเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อ สังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 เนื่องจากทัศนคติเป็นเป็นสิ่งที่เกิดจากการเรียนรู้ ที่แสดงออกมาเป็นการประเมินค่า การบอกความรู้สึก และส่งผลต่อการแสดงออกทางพฤติกรรมทั้งในทาง สนับสนุนหรือต่อต้าน(พนิทกา ศรีคัฒนพรหม, 2549) การศึกษาทัศนคติของชุมชนโดยรอบที่มีต่อการเข้ามา ของโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงมีส่วนสำคัญที่ช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถดำเนินงานด้านความรับผิดชอบ ต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมขององค์กรได้อย่างมีประสิทธิภาพ
61 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การวิจัยครั้งนี้ใช้วิธีการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Methodology) โดยทำการศึกษาทัศนคติของ ชุมชนโดยรอบเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ทาวน์ สุขุมวิท 77 ตามแนวคิดการแบ่งองค์ประกอบของความรับผิดชอบต่อสังคมของCarroll (1991)ได้แก่ ความรับผิดชอบต่อสังคมด้านเศรษฐกิจ ความรับผิดชอบต่อสังคมด้านกฎหมาย ความรับผิดชอบ ต่อสังคมด้านจริยธรรม และความรับผิดชอบต่อสังคมด้านการให้ด้วยความสมัครใจทั้งนี้ ทำการศึกษาเฉพาะ แนวทางการดำเนินงานด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมขององค์กรในส่วนที่เกี่ยวข้องกับผู้มีส่วน ได้เสียภายนอกองค์กร คือ สังคม (ชุมชนโดยรอบ) เท่านั้นผู้วิจัยใช้แบบสอบถามเป็นเครื่องมือในการเก็บ รวบรวมข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างผู้ที่อาศัยอยู่ในชุมชนโดยรอบโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ในระยะรัศมี ไม่เกิน 2 กิโลเมตร และอยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนการประกาศเปิดตัวโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 จำนวน 400 รายจากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยสถิติเชิงพรรณนา (Descriptive Statistic) ได้แก่ ความถี่ (Frequency) ร้อยละ (Percentage) และค่าเฉลี่ย (Mean) โดยผู้วิจัยกำหนดเกณฑ์ที่ใช้ในการแปลความหมาย ค่าเฉลี่ยที่ได้จากแบบมาตรวัดของลิเคิร์ธ (Likert Scale) ตามวิธีการของ Best (1977) ผลการวิจัยพบว่าผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่เป็นเพศหญิง มีอายุระหว่าง 20 – 39 ปีมีสถานภาพ สมรสและมีสถานภาพโสด จบการศึกษาระดับปริญญาตรีประกอบอาชีพพนักงานบริษัทเอกชนมีรายได้เฉลี่ย ต่อเดือน15,001 – 45,000 บาทมีสมาชิกในครัวเรือน (รวมผู้ตอบแบบสอบถาม)ไม่เกิน 4 คน อาศัยอยู่ในพื้นที่ ศึกษาเป็นระยะเวลามากกว่า 5 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปีและอาศัยอยู่ห่างจากโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 เป็นระยะทางไม่เกิน 1 กิโลเมตร ทั้งนี้ ผู้ตอบแบบสอบถามมีทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของ โครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ในภาพรวมอยู่ในระดับมากที่สุดโดยมีทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความ รับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ในด้านจริยธรรมด้านกฎหมายและ ด้านการให้ด้วยความสมัครใจอยู่ในระดับมากที่สุด ในขณะที่มีทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อ สังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ในด้านเศรษฐกิจอยู่ในระดับมาก เมื่อพิจารณาทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสน สิริ ทาวน์สุขุมวิท 77 ที่อยู่ในระดับมากที่สุด พบว่า (1) ด้านเศรษฐกิจมี 2 ข้อ ได้แก่ การส่งเสริมการพัฒนา
62 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 เศรษฐกิจของชุมชนโดยรอบอย่างยั่งยืนและการส่งเสริมและสนับสนุนการพัฒนาธุรกิจการค้าของชุมชน โดยรอบ(2) ด้านกฎหมาย มี 1 ข้อ ได้แก่ การปฏิบัติตามกฎหมาย ระเบียบ ข้อบังคับถูกต้องและครบถ้วน(3) ด้านจริยธรรม มี 4 ข้อ ได้แก่ การดำเนินธุรกิจอย่างมีศีลธรรมและมีจรรยาบรรณการไม่สร้างผลกระทบเชิงลบ แก่ชุมชนโดยรอบการดำเนินธุรกิจโดยคำนึงถึงผู้มีส่วนได้เสียและการใช้หลักธรรมาภิบาลเป็นเครื่องกำกับการ ดำเนินธุรกิจและ (4) ด้านการให้ด้วยความ JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 สมัครใจมี 6 ข้อ ได้แก่ การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรมในระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมการให้ ความสำคัญกับการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมการออกแบบด้วยแนวคิดที่มุ่งเน้นความเป็นมิตร ต่อสิ่งแวดล้อมการมุ่งเน้นการลดผลกระทบเชิงลบและมลภาวะจากโครงการการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับ ชุมชนโดยรอบและการรักษาไว้ซึ่งความหลากหลายทางวัฒนธรรมของชุมชนโดยรอบ จะเห็นได้ว่า ผู้ตอบแบบสอบถามมีทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและ สิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ในด้านจริยธรรมด้านกฎหมายและด้านการให้ด้วยความ สมัครใจอยู่ในระดับมากที่สุดสอดคล้องกับงานวิจัยของสุธิดา สัจจะหฤทัย และ สุนีย์ มัลลิกะมาลย์(2562) ที่ พบว่ารูปแบบความรับผิดชอบต่อสังคมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวทาง 9 ข้อ คือ การเปิดเผยข้อมูล การใช้ วัสดุคุณภาพ การดูแลสิ่งแวดล้อมการคุ้มครองแรงงาน การเฝ้าระวังและตรวจสอบ การต่อต้านการทุจริต การ ไม่หลีกเลี่ยงการเสียภาษีการเยียวยาผู้บริโภคกับชุมชนโดยรอบ และการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดเพื่อ ลดปัญหาสิ่งแวดล้อมและผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบ และสอดคล้องกับงานวิจัยของภรรัมภา บัวทิพวรรณ (2563) ที่พบว่าบริษัท พฤกษาโฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เป็นองค์กรที่มีความรับผิดชอบอยู่ในระดับสูงในด้าน กฎหมาย ด้านจริยธรรม และด้านสาธารณประโยชน์ โดยเน้นการดำเนินกิจกรรมรูปแบบการส่งเสริมประเด็น สังคมมากที่สุด บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน จำกัด (มหาชน) เป็นองค์กรที่มีความรับผิดชอบอยู่ใน ระดับสูงในด้านกฎหมาย ด้านจริยธรรม และด้านสาธารณประโยชน์ โดยเน้นการดำเนินกิจกรรมรูปแบบการ สนับสนุนการพัฒนาสังคมและคุณภาพชีวิตมากที่สุด และบริษัท อมตะ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เป็น องค์กรที่มีความรับผิดชอบอยู่ในระดับสูงในด้านเศรษฐกิจ ด้านกฎหมาย ด้านจริยธรรม และ\ด้าน สาธารณประโยชน์ โดยเน้นการดำเนินกิจกรรมรูปแบบอาสาสมัครมากที่สุด
63 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ผู้วิจัยจึงมีข้อเสนอแนะต่อบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ในการวางแผนปรับปรุงและพัฒนานโยบาย ด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ดังนี้ (1) การเพิ่มกิจกรรมความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมด้านเศรษฐกิจ โดยเฉพาะการส่งเสริม การจ้างงานคนในชุมชนโดยรอบและการส่งเสริมให้ชุมชนโดยรอบมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นเช่น การจัดกิจกรรม พัฒนาสังคมและคุณภาพชีวิตการนำภูมิปัญญามาใช้ในการสร้างสรรค์คุณค่าของสินค้าและบริการของชุมชน เพื่อสร้างอาชีพและรายได้ที่สามารถยกระดับฐานะความเป็นอยู่ของประชาชนในชุมชนให้ดีขึ้น การส่งเสริมการ สร้างเศรษฐกิจฐานรากที่เข้มแข็งด้วยการสนับสนุนการพัฒนาวิสาหกิจชุมชนเพื่อให้ชุมชนสามารถพึ่งพาตนเอง ได้ การสนับสนุนด้านการศึกษาของเด็กและเยาวชนในชุมชนโดยรอบการให้ความช่วยเหลือทางสังคมเมื่อเกิด สถานการณ์วิกฤติหรือสถานการณ์ฉุกเฉิน เป็นต้นJOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 (2) การเพิ่มกิจกรรมความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมด้านกฎหมาย โดยเฉพาะการประเมินผล กระทบสิ่งแวดล้อมร่วมกับชุมชนโดยรอบสม่ำเสมอ (3) การเพิ่มกิจกรรมความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมด้านการให้ด้วยความสมัครใจ โดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับการมีส่วนร่วมของชุมชนโดยรอบและการสร้างความรู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของ ชุมชนโดยรอบซึ่งสามารถทำได้โดยการสำรวจความต้องการของชุมชนโดยรอบ การวางแผนการดำเนินงาน ร่วมกันตัวแทนของชุมชนโดยรอบ และการประเมินผลความพึงพอใจของชุมชนโดยรอบเพื่อนำมาปรับปรุงและ พัฒนากิจกรรมความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม รายการอ้างอิง พนิทกา ศรีคัฒนพรหม. (2549). ปัจจัยที่มีผลต่อทัศนคติและพฤติกรรมการบริโภคเครื่องดื่มแอลกอฮอล์และ บุหรี่ของวัยรุ่นหญิงในกรุงเทพมหานคร.(วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต). มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, คณะวารสารศาสตร์และสื่อสารมวลชน,สาขาวิชาการจัดการการสื่อสารภาครัฐและเอกชน. Best, J.W. (1977). Research in Education (3rd ed). New Jersey: Prentice-Hall.
64 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Carroll, A.B. (1991) . The Pyramid of Corporate Social Responsibility: Toward the Moral Management of Organizational Stakeholders. Business Horizon, 34(4), 39-48.
65 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาเปรียบเทียบปัจจยัคณุลกัษณะด้านประชากรศาสตรข์องชุมชนโดยรอบกบัทศันคติ เกี่ยวกบันโยบายด้านความรบัผิดชอบต่อสงัคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริทาวน์ สขุมุวิท 77 โดย นายจิรกิตต์ิสิงหรานนทแ์ละผชู้่วยศาสตราจารย์ดร. สกุลุพฒัน์คุ้มไพศาล ความรับผิดชอบต่อสังคม (Corporate Social Responsibility: CSR) เป็นวิธีการที่องค์กรใช้ในการ ดำเนินธุรกิจเพื่อผลทางเศรษฐกิจในขณะเดียวกันก็มีส่วนได้พัฒนาสังคม และสิ่งแวดล้อมเพื่อให้เกิดการพัฒนา อย่างสมดุลและยั่งยืน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) จึงได้ตระหนักถึงความสำคัญและมุ่งมั่นที่จะดำเนินธุรกิจ ภายใต้กรอบการกำกับดูแลกิจการและจริยธรรมที่ดี สนับสนุนความรับผิดชอบต่อหน้าที่ให้เกิดความโปร่งใส และเป็นธรรม ตลอดจนสร้างความสามารถในการแข่งขัน เพื่อรักษาเงินทุนและเพิ่มมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นในระยะ ยาว โดยคำนึงถึงผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่มและสังคมโดยรวม ซึ่งเป็นส่วนสำคัญในการส่งเสริมให้เกิดความยั่งยืน ของกิจการดังนั้น การศึกษาทัศนคติของชุมชนโดยรอบที่มีต่อการเข้ามาของโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงมีส่วน สำคัญให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถดำเนินงานด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมขององค์กรได้อย่าง มีประสิทธิภาพเนื่องจากทัศนคติเป็นองค์ประกอบที่สำคัญอย่างหนึ่งที่นำไปสู่การแสดงพฤติกรรม ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการจึงจำเป็นที่จะต้องเข้าใจถึงความหมายของทัศนคติและกระบวนการที่ใช้ในการเปลี่ยนแปลง ทัศนคติ การวิจัยครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาเปรียบเทียบปัจจัยคุณลักษณะด้านประชากรศาสตร์ของ ชุมชนโดยรอบกับทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 เนื่องจากโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 เป็นโครงการขนาดใหญ่ (Mega Project) ของ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) พัฒนาขึ้นโดยมีแนวคิดที่จะสร้างเมืองย่อยที่รองรับรูปแบบการใช้ชีวิตของคน ในเมือง (Urban Living Lifestyle) บนเนื้อที่ดินขนาดมากกว่า 50 ไร่ ในทำเลที่อยู่ในเมือง (ถนนสุขุมวิท ซอย 77) และอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
66 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ผู้วิจัยกำหนดสมมติฐานการวิจัย คือปัจจัยคุณลักษณะด้าน ประชากรศาสตร์ของชุมชนโดยรอบที่ แตกต่างกัน ส่งผลให้ทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสน สิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 แตกต่างกัน ซึ่งสามารถแสดงกรอบแนวคิดการวิจัยได้ดังภาพที่ 1 ภาพที่ 1 กรอบแนวคิดการวิจัย ผู้วิจัยใช้ระเบียบวิธีการวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Methodology) โดยกลุ่มตัวอย่างในการวิจัย ครั้งนี้ ได้แก่ ผู้ที่อาศัยอยู่ในชุมชนโดยรอบโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ในระยะรัศมีไม่เกิน 2 กิโลเมตร ที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนการประกาศเปิดตัวโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 กำหนดขนาดกลุ่มตัวอย่างได้ จากสูตรของ Khazanie (1996) ซึ่งใช้ในกรณีที่ไม่ทราบขนาดของประชากรที่แน่นอนและไม่ทราบค่าสัดส่วน ของประชากร ซึ่งผู้วิจัยทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างโดยการสุ่มตัวอย่างแบบสะดวก (Convenience Sampling) และใช้แบบสอบถามเป็นเครื่องมือในการเก็บรวบรวมข้อมูลจากนั้นทำการ ทดสอบสมมติฐานการวิจัยโดยใช้การวิเคราะห์ความแปรปรวนทางเดียว(One Way Analysis of Variance: One Way ANOVA) กรณีการทดสอบแบบสองทาง (Two-Tailed Test) กำหนดระดับนัยสำคัญในการทดสอบ สมมติฐานที่ 0.05 สามารถแสดงผลการทดสอบสมมติฐานได้ดังตารางที่ 1
67 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ตารางที่ 1 สรุปผลการทดสอบสมมติฐาน หมายเหตุ. คือมีความแตกต่างในทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและ สิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ที่ระดับนัยสำคัญทางสถิติ 0.05 จากตารางที่ 1 แสดงผลการทดสอบสมมติฐานที่ว่าปัจจัยคุณลักษณะด้านประชากรศาสตร์ของชุมชน โดยรอบที่แตกต่างกัน ส่งผลให้ทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของ โครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 แตกต่างกัน โดยใช้การวิเคราะห์ความแปรปรวนทางเดียว(One Way Analysis of Variance: One Way ANOVA) กรณีการทดสอบแบบสองทาง (Two-Tailed Test) พบว่า ปัจจัย คุณลักษณะด้านเพศ ด้านอายุ ด้านการศึกษา ด้านอาชีพ ด้านรายได้เฉลี่ยต่อเดือน และระยะห่างจากที่อยู่ อาศัยกับโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ของชุมชนโดยรอบที่แตกต่างกัน ไม่ส่งผลให้ทัศนคติเกี่ยวกับ นโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 แตกต่างกัน ในขณะที่ปัจจัยคุณลักษณะด้านสถานภาพการสมรสของชุมชนโดยรอบที่แตกต่างกัน ส่งผลให้ทัศนคติเกี่ยวกับ นโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 แตกต่างกันใน ด้านเศรษฐกิจและด้านกฎหมาย ปัจจัยคุณลักษณะด้านจำนวนสมาชิกในครัวเรือนของชุมชนโดยรอบที่แตกต่าง กัน ส่งผลให้ทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 แตกต่างกันในด้านกฎหมาย ด้านจริยธรรม และด้านการให้ด้วยความสมัครใจ และปัจจัย
68 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 คุณลักษณะด้านระยะเวลาที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ศึกษาของชุมชนโดยรอบที่แตกต่างกัน ส่งผลให้ทัศนคติเกี่ยวกับ นโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 แตกต่างกันใน ด้านการให้ด้วยความสมัครใจ จะเห็นได้ว่าปัจจัยคุณลักษณะด้านสถานภาพการสมรส ด้านจำนวนสมาชิกในครัวเรือน และด้าน ระยะเวลาที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ศึกษาของชุมชนโดยรอบที่แตกต่างกัน ส่งผลให้ทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความ รับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 แตกต่างกัน ซึ่งไม่สอดคล้องกับ งานวิจัยของพิชญา เหลืองช่อสิริ (2561) ที่พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามที่มีสถานภาพการสมรสแตกต่างกัน จะมี ความจงรักภักดีบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)ไม่แตกต่างกัน ในขณะที่ปัจจัยคุณลักษณะด้านเพศ ด้าน อายุ ด้านการศึกษา ด้านอาชีพ ด้านรายได้เฉลี่ยต่อเดือน และด้านระยะห่างจากที่อยู่อาศัยกับโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 ของชุมชนโดยรอบที่แตกต่างกัน ไม่ส่งผลให้ทัศนคติเกี่ยวกับนโยบายด้านความรับผิดชอบ ต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของโครงการแสนสิริ ทาวน์ สุขุมวิท 77 แตกต่างกัน ซึ่งสอดคล้องกับงานวิจัย ของพิชญา เหลืองช่อสิริ (2561) ที่พบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามที่มีเพศ อายุ การศึกษา และรายได้เฉลี่ยต่อเดือน แตกต่างกัน จะมีความจงรักภักดีบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)ไม่แตกต่างกัน แต่ไม่สอดคล้องกับ งานวิจัยของ Kim et al. (2020) ที่พบว่าเมื่อลูกค้ารับรู้ถึงความรับผิดชอบต่อสังคมของสายการบิน ความภักดี ของลูกค้าจะเพิ่มขึ้น โดยแตกต่างกันไปตามการศึกษาและรายได้ของลูกค้า และไม่สอดคล้องกับงานวิจัยของ Pérez and Bosque (2017) ที่พบว่า เพศและอายุจึงเป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตอบสนองของลูกค้าต่อ การรับรู้ความรับผิดชอบต่อสังคม ทั้งนี้ เป็นเพราะ Kim et al. (2020) และ Pérez and Bosque (2017) ทำการศึกษาความรับผิดชอบต่อสังคมของธุรกิจสายการบินและธุรกิจธนาคาร ซึ่งเป็นประเภทธุรกิจที่มีความ แตกต่างจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นกรณีศึกษาในการวิจัยครั้งนี้ รายการอ้างอิง พิชญา เหลืองช่อสิริ. (2561). การรับรู้ความรับผิดชอบต่อสังคมที่ส่งผลต่อความจงรักภักดีของลูกค้าบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ในเขตกรุงเทพมหานคร.(สารนิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต). มหาวิทยาลัย ศรีนครินทรวิโรฒ, คณะบริหารธุรกิจ,สาขาวิชาการจัดการ. Carroll, A.B. (1991) . The Pyramid of Corporate Social Responsibility: Toward the Moral Management of Organizational Stakeholders. Business Horizon, 34(4), 39-48.
69 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Kim, Y., Lee, S.S. and Roh, T. (2020). Taking Another Look at Airline CSR: How Required CSR and Desired CSR Affect Customer Loyalty in the Airline Industry. Sustainability, 12(4281), 1-19. Pérez, A. and Rodríguez del Bosque, I. (2017). Personal Traits and Customer Responses to CSR Perceptions in the Banking Sector. International Journal of Bank Marketing, 35(1), 128- 146.
70 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ระดบัราคามากกว่า7.50 ล้านบาท ในพืน้ที่กรงุเทพมหานครและปริมณฑล โดยใช้กระบวนการวิเคราะหเ์ชิงลา ดบัชนั้แบบประยกุต์ โดย นายธีรศกัด์ิชอบทอง และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาค่าน้ำหนักความสำคัญของปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มี ผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสองในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยใช้กระบวนการวิเคราะห์เชิง ลำดับชั้นแบบประยุกต์ โดยทำการศึกษาปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือ สองระดับราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลใน 4 ด้าน ได้แก่ ปัจจัยด้าน ผลิตภัณฑ์ (Product) ปัจจัยด้านราคา (Price) ปัจจัยด้านช่องทางการจัดจำหน่าย (Place) และปัจจัยด้านการ ส่งเสริมการตลาด (Promotion) ผู้วิจัยทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากผู้ที่เคยซื้อบ้านเดี่ยวมือสองระดับราคา มากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 2 ปีที่ผ่านมา จำนวน 100 คน จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลโดยใช้กระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์ คือ ทำการ เปรียบเทียบค่าน้ำหนักความสำคัญในแต่ละเกณฑ์หลักและเกณฑ์ย่อยเป็นรายคู่ และทำการวิเคราะห์ข้อมูล จนกว่าจะได้ค่าน้ำหนักความสำคัญของเกณฑ์หลักและเกณฑ์ย่อย ผู้วิจัยสามารถสรุปค่าน้ำหนักความสำคัญของเกณฑ์ย่อยปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการ เลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสองระดับราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า เกณฑ์หลักปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสองระดับราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีค่าน้ำหนักความสำคัญมากที่สุด คือ เกณฑ์หลักด้านราคา (ค่าน้ำหนักความสำคัญร้อยละ 38.58) รองลงมาคือ ด้านผลิตภัณฑ์ ด้านการส่งเสริมการตลาด และด้าน ช่องทางการจัดจำหน่าย (ค่าน้ำหนักความสำคัญร้อยละ 37.53, 12.29 และ 11.60 ตามลำดับ) ทั้งนี้ เกณฑ์ ย่อยปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสองในพื้นที่กรุงเทพมหานครและ ปริมณฑลระดับราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท มากที่สุด 5 ลำดับแรก ประกอบด้วย ราคาขายมีความคุ้มค่า/ เหมาะสม สภาพที่อยู่อาศัย ทำเลที่ตั้ง/ความสะดวกในการเดินทาง ราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง และการตกแต่ง ตามลำดับ โดยสภาพที่อยู่อาศัยต้องไม่ทรุดโทรม ทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้ถนนสายหลักและใกล้สถานที่ทำงาน
71 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ผลการวิจัยมีความสอดคล้องกับงานวิจัยของ ณรงค์เดช หาดเพชร (2564) ที่พบว่า ผู้ที่เคยซื้อทรัพย์สินรอการขายประเภทบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพมหานครหรือผู้ที่มีความสนใจจะซื้อทรัพย์สิน รอการขายประเภทบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพมหานครภายในระยะเวลาไม่เกิน 2 ปี ส่วนใหญ่เต็มใจจ่ายค่า ปรับปรุงสภาพเพื่อให้มีรูปลักษณ์ที่สวยงามและทันสมัย งานวิจัยของ ปณิธิก์ หาดรักษกุล (2562) ที่พบว่า ปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสองในเขตกรุงเทพมหานครมาก ที่สุด 3 ลำดับแรก ได้แก่ ราคาขายมีความเหมาะสม สภาพความสมบูรณ์ของบ้าน และการตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ งานวิจัยของ นภิส กรภควัฒน์จินดา (2558) ที่พบว่า สภาพบ้าน ความสวยงาม ราคาต้องมีความเหมาะสมกับ สภาพของตัวบ้าน การคมนาคมที่สะดวกรวดเร็ว และบ้านมือสองมีราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง เป็นส่วนหนึ่งของ ปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านมือสองของผู้บริโภคในอำเภอลำลูกกา จังหวัด ปทุมธานี และงานวิจัยของ วรเดช พรเบญจภักดิ์กุล (2552) ที่พบว่า ราคาที่ซื้อต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง และทำเล ที่ตั้งของทรัพย์สินรอการขาย เป็นส่วนหนึ่งของปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินรอการขาย ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จํากัด ของประชาชนในเขต กรุงเทพมหานครและปริมณฑล รายการอ้างอิง ณรงค์เดช หาดเพชร. (2564). การศึกษาความต้องการของผู้บริโภคที่มีต่อการปรับปรุงสภาพทรัพย์สินรอการ ขายประเภทบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพมหานคร. (การค้นคว้าอิสระปริญญามหาบัณฑิต). มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง, สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์. นภิส กรภควัฒน์จินดา. (2558). ปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านมือสองของ ผู้บริโภคในอำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี. (วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต). มหาวิทยาลัยแม่ฟ้า หลวง, คณะบริหารธุรกิจ, สาขาวิชาบริหารธุรกิจ. ปณิธิก์ หาดรักษกุล. (2562). การศึกษาปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน เดี่ยวมือสองของผู้บริโภคในเขตกรุงเทพมหานคร. (การค้นคว้าอิสระปริญญามหาบัณฑิต). มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์และการผังเมือง, สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์.
72 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 วรเดช พรเบญจภักดิ์กุล. (2552). ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อทรัพย์สินรอการขาย ประเภท อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จํากัด ของประชาชน ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล. (การค้นคว้าอิสระปริญญามหาบัณฑิต). มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ , คณะบริหารธุรกิจ, สาขาวิชาการบริหารธุรกิจ.
73 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาความต้องการด้านปัจจยัส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบา้นเดี่ยว มือสองระดบัราคามากกว่า7.50 ล้านบาท ในพืน้ที่กรงุเทพมหานครและปริมณฑล โดย นายธีรศกัด์ิชอบทอง และ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความต้องการด้านปัจจัยส่วนประสมทางการตลาด ประกอบด้วย ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ (Product) ปัจจัยด้านราคา (Price) ปัจจัยด้านช่องทางการจัดจำหน่าย (Place) และปัจจัยด้านการส่งเสริมการตลาด (Promotion) ที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยว มือสองในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากผู้ที่เคยซื้อบ้านเดี่ยว มือสองระดับราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงระยะเวลา ไม่เกิน 2 ปี ที่ผ่านมา จำนวน 100 ราย จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยสถิติเชิงพรรณนา ตารางที่ 1 ความต้องการปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ความต้องการ ร้อยละ 1. สภาพที่อยู่อาศัยที่ต้องการมากที่สุด 1) ไม่ทรุดโทรม 68.00 2) สวยงาม 25.00 3) ทันสมัย 7.00 รวม 100.00 2. ทำเลที่ตั้งที่ต้องการมากที่สุด 1) ใกล้ถนนสายหลัก 32.00 2) ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS/MRT 5.00 3) ใกล้สถานที่ทำงาน 20.00 4) ใกล้สถานศึกษา 6.00 5) ใกล้ศูนย์การค้า 19.00 6) ใกล้สถานพยาบาล 7.00 7) ใกล้สถานีตำรวจ 0.00 8) ใกล้ตลาด 10.00 9) ใกล้ทางขึ้น-ลงทางด่วน 1.00 รวม 100.00
74 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ตารางที่ 1 ความต้องการปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ต่อ) ความต้องการ ร้อยละ 3. สภาพแวดล้อมโดยรอบที่ต้องการมากที่สุด 1) ร่มรื่น 21.00 2) เป็นระเบียบ 33.00 3) สะอาด 27.00 4) เพื่อนบ้านเป็นมิตร 19.00 รวม 100.00 4. อัตราเงินดาวน์ที่ต้องการมากที่สุด 1) เงินดาวน์ต่องวดต่ำแต่มีงวดผ่อนมาก 64.00 2) เงินดาวน์ต่องวดสูงแต่มีงวดผ่อนน้อย 36.00 รวม 100.00 5. อัตราเงินดาวน์ที่เหมาะสมมากที่สุด 1) น้อยกว่าร้อยละ 5 6.00 2) ร้อยละ 5 – 10 39.00 3) มากกว่าร้อยละ 10 55.00 รวม 100.00 6. คุณลักษณะของเว็ปไซต์ที่ต้องการมากที่สุด 1) ให้ข้อมูลชัดเจนและครบถ้วน 52.00 2) สามารถส่งเอกสารและทำการจองได้ 15.00 3) มีแชทบอทในการตอบคำถามต่าง ๆ 14.00 4) มีทรัพย์ให้เลือกหลากหลาย 19.00 รวม 100.00 7. คุณลักษณะของตัวแทนจำหน่ายที่ต้องการมากที่สุด 1) ความรวดเร็วในการประสานงาน 35.00 2) มีตัวแทนจำหน่ายครอบคลุมทุกพื้นที่ 8.00 3) มีความรู้ความสามารถในการขาย 36.00 4) มีอัธยาศัยดีและรักในงานบริการ 21.00 รวม 100.00
75 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ตารางที่ 1 ความต้องการปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล (ต่อ) ความต้องการ ร้อยละ 8. ช่องทางการจัดจำหน่ายที่ต้องการมากที่สุด 1) ขายโดยเจ้าของ 12.00 2) ขายโดยตัวแทน/นายหน้า 21.00 3) ขายโดยธนาคารพาณิชย์ 27.00 4) ขายโดยบริษัทบริหารสินทรัพย์ 38.00 5) ขายโดยกรมบังคับคดี 2.00 รวม 100.00 9. การให้บริการด้านสินเชื่อที่ต้องการมากที่สุด 1) ดอกเบี้ยในระยะยาวต่ำ 29.00 2) มีโปรโมชั่นดอกเบี้ย 3 ปีแรกต่ำ 18.00 3) กู้ได้วงเงินสูง 34.00 4) ผ่อนได้นานกว่าอายุ 60 ปี 0.00 5) ความสะดวกรวดเร็วในการพิจารณาอนุมัติ 19.00 รวม 100.00 10. ช่องทางการโฆษณาที่ต้องการมากที่สุด 1) เฟซบุ๊ค 23.00 2) ทวิตเตอร์ 2.00 3) อินสตาแกรม 11.00 4) ป้ายโฆษณาบิลบอร์ด 8.00 5) ใบปลิวหรือแผ่นพับ 8.00 6) สื่อสิ่งพิมพ์ 8.00 7) วิทยุ 3.00 8) โทรทัศน์ 8.00 9) อื่น ๆ ได้แก่ เว็ปไซต์ 29.00 รวม 100.00 หมายเหตุ. โดยผู้วิจัย, 2566.
76 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 จากตารางที่ 1 สามารถสรุปปัจจัยส่วนประสมทางการตลาดที่มีผลต่อการเลือกซื้อบ้านเดี่ยว มือสองระดับราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลได้ดังนี้ 1. สภาพที่อยู่อาศัยที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ไม่ทรุดโทรม 2. ทำเลที่ตั้งที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสองราคา มากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่อยู่ใกล้ถนนสายหลัก และ ใกล้สถานที่ทำงาน 3. สภาพแวดล้อมโดยรอบที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อบ้านเดี่ยว มือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เป็นระเบียบและสะอาด 4. อัตราเงินดาวน์ที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เงินดาวน์ต่องวดต่ำ แต่มีงวดผ่อนมาก 5. อัตราเงินดาวน์ที่เหมาะสมมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีอัตราเงินดาวน์มากกว่าร้อยละ 10 6. คุณลักษณะของเว็ปไซต์ที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อบ้านเดี่ยว มือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เว็ปไซต์ ให้ข้อมูลชัดเจนและครบถ้วน 7. คุณลักษณะของตัวแทนจำหน่ายที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อ บ้านเดี่ยวมือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ตัวแทนจำหน่ายมี ความรู้ความสามารถในการขายและมีความรวดเร็วในการประสานงาน 8. ช่องทางการจัดจำหน่ายที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อบ้านเดี่ยว มือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ขายโดยบริษัทบริหารสินทรัพย์ และธนาคารพาณิชย์ 9. การให้บริการด้านสินเชื่อที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อบ้าน เดี่ยวมือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่กู้ได้วงเงินสูงและดอกเบี้ย ในระยะยาวต่ำ 10. ช่องทางการโฆษณาที่ต้องการมากที่สุด พบว่า กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ต้องการเลือกซื้อ บ้านเดี่ยวมือสองราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่โฆษณาผ่าน เว็ปไซต์และเฟซบุ๊ค
77 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาปัจจัยด้านผลิตภณัฑท์ ี่มีผลต่อการตดัสินใจซื้อบา้นเดี่ยวมือสอง อา เภอลา ลกูกา จังหวัดปทุมธานี PRODUCT FACTORS AFFECTING THE DECISION TO BUY A PREOWNED DETACHED HOUSE IN LAM LUK KA DISTRICT, PATHUM THANI PROVINCE. ปรัชญา สุจริตธรรม1 Pratchaya Sujarittham บทคัดย่อ การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี โดยกระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์ ทำการเก็บรวบรวม ข้อมูลโดยการสุ่มตัวอย่างแบบสะดวก (Convenience Sampling) กับกลุ่มตัวอย่างที่ตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน เดี่ยวมือสอง ในอำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี จำนวน 35 คน จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลตาม กระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์ ผลวิจัยพบว่าปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ บ้านเดี่ยวมือสอง อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ใน 5 ลำดับแรก ได้แก่ ได้แก่ ทำเลที่ตั้งโครงการ คือ ระยะทางจากรถไฟฟ้า เนื้อที่ดิน ระยะทางจากที่ทำงาน/โรงเรียน และการตกแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวก พร้อมเข้าอยู่ ตามลำดับ จะเห็นได้ว่าผู้บริโภคให้ความสำคัญปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ ใน 5 ลำดับแรกรวมกันแล้ว ผู้บริโภคให้ความสำคัญถึงร้อยละ 46.5 เกือบครึ่งหนึ่งของปัจจัยทั้งหมด เมื่อวิเคราะห์แต่ละปัจจัยย่อยด้าน ผลิตภัณฑ์แล้วนั้น อาจจะต้องนำปัจจัยย่อย เช่น ระยะทางจากรถไฟฟ้า, ระยะทางจากที่ทำงาน, สภาพแวดล้อมโดยรอบ เช่น อยู่ติดกับสวนสาธารณะ, อยู่ติดกับริมน้ำ/คลอง/บึง เหล่านี้รวมกัน ซึ่งจะ หมายความถึง “ทำเลที่ตั้งโครงการ” และเมื่อนำผลค่าน้ำหนักความสำคัญของแต่ละปัจจัยมารวมกัน จะทำให้ ปัจจัยย่อยด้านทำเลที่ตั้งโครงการ ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญร้อยละ 13.77 ซึ่งมีความสำคัญสูงกว่าตัวแปรทุกตัว แปร แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคก็ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมาเป็นลำดับแรก เนื่องจากผู้บริโภคจะ เลือกซื้อบ้านมือสองโดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง เนื่องจากทำเลที่ตั้งของบ้านมือสองอาจอยู่ติดกับถนนหลัก หรือสถานีรถไฟฟ้ามากกว่าบ้านมือหนึ่งโครงการใหม่ ๆ สามารถเดินทางได้สะดวกมากกว่า
78 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 คำสำคัญ: กระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์, บ้านเดี่ยวมือสอง, การตัดสินใจซื้อ Abstract This research studied factors affecting the decision to buy a preowned detached house in Lum Luk Ka District, Pathum Thani Province by the modified analytical hierarchy process (AHP). Data was collected by a survey of 35 customers, chosen by random convenience sampling, who decided to buy a preowned detached house in Lum Luk Ka District, Pathum Thani Province. Data was analyzed by the Modified Analytical Hierarchy Process (AHP) approach. Results were that sub-factors of product affecting the decision to buy a preowned detached top 5 are location, distance from the BTS station, land area, distance from work or school and decorations and facilities ready to move in. It can be seen that consumers place importance on product factors. In the first 5 factors combined, consumers value 46.5 percent, almost half of all factors. After analyzing each product sub-factor, May have to take sub-factors such as distance from the electric train, distance from work, surrounding environment such as next to a park, next to the waterfront / canal / lake these combined which means "Location of the project" and when the results of weighting the importance of each factor together. Cause the sub-factor of the location of the project which consumers valued at 13.77 percent, which was higher than all variables. All that consumers pay attention to the location factor as the first priority. Because consumers will choose to buy preowned detached houses based on their location. Because the location may be adjacent to the main road or a BTS station rather than a new detached hous Keywords: Modified Analytical Hierarchy Process, Preowned detached house, Decision to buy
79 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 1. บทนำ บ้านเดี่ยวมือหนึ่งในกรุงเทพมหานครมีราคาที่ค่อนข้างสูง และได้พื้นที่ใช้สอยที่ลดลงเนื่องจากราคา ที่ดินได้ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้บ้านเดี่ยวมือสอง ในเขตปริมลฑลเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการตัดสินใจเลือกซื้อ ที่น่าสนใจ ซึ่งอำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี เป็นเขตติดต่อกับกรุงเทพมหานคร ทำให้การคมนาคมเข้าสู่ กรุงเทพมหานครมีความสะดวกรวดเร็วมากขึ้น ผ่านถนนเส้นสำคัญได้หลายสาย ไม่ว่าจะเป็น ถนนวิภาวดี- รังสิต ถนนพหลโยธิน ถนนกาญจนาภิเษก วงแหวนรอบนอกด้านตะวันออก ทางด่วนพิเศษฉลองรัช รวมถึง รถไฟฟ้าสายสีเขียวฝั่งเหนือ ลำลูกกา - คูคต รูปที่ 1 ตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทที่อยู่อาศัย และสถานะการขาย อำเภอลำลูกกา ที่มา : https://www.baania.com/article/วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยลำลูกกา-ปทุมธานี. (2565). จากภาพเมื่อเปรียบเทียบตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทที่อยู่อาศัย และสถานะการขาย พบว่าโครงการ อสังหาริมทรัพย์มือสอง ที่เป็นบ้านเดี่ยวมือสอง มีสถานะการขาย สูงกว่าบ้านเดี่ยวมือหนึ่ง คิดเป็นร้อยละ 78.01 ของโครงการบ้านเดี่ยวในพื้นที่อำเภอลำลูกกา เป็นข้อมูลที่ถูกรวบรวมไว้เมื่อ กุมภาพันธ์ 2564 บ้านมือสองจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่มีความสำคัญเป็นอย่างมาก เนื่องจากการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือ สอง สามารถตอบโจทย์ความต้องการ ขนาดเนื้อที่ดิน ขนาดพื้นที่ใช้สอย และคุณภาพของวัสดุในการก่อสร้าง ในอดีตที่มีความคงทน และแข็งแรงกว่าในปัจจุบันเป็นอย่างมาก ในราคาที่สมเหตุสมผล
80 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 2. วัตถุประสงค์ของการวิจัย เพื่อศึกษารายละเอียดของส่วนประสมทางการตลาดด้านด้านผลิตภัณฑ์ ที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือก ซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในอำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี 3. เอกสารและงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง ผู้วิจัยได้ทำการรวบรวมแนวคิด และทฤษฎีที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการ ตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานีไว้ ดังนี้ 3.1 แนวคิดและทฤษฎีที่เกี่ยวกับผลิตภัณฑ์ (Product) สำหรับบ้านเดี่ยวมือสอง สุธีการต์ สถิตคุณ (2557) ได้นิยามอสังหาริมทรัพย์มือสอง คือ บ้าน คอนโดมิเนียม ที่เคยมีการอยู่ อาศัยทั้งเจ้าของอยู่เองหรือมีผู้เคยเช่าอยู่ โดยอายุทรัพย์สินมากกว่า 5 ปี ขึ้นไป (นับจากก่อสร้างเสร็จ) และทำ การวิเคราะห์ข้อดี และข้อด้อยระหว่างบ้านเดี่ยวมือสอง และบ้านเดี่ยวมือหนึ่ง สรุปได้ว่า บ้านเดี่ยวมือสอง มี ข้อได้เปรียบมากกว่าบ้านเดี่ยวมือหนึ่ง ในด้านทำเลที่ใกล้เมืองมากกว่า มีขนาดพื้นที่ใช้สอยใหญ่กว่า และมี ราคาถูกกว่า บ้านมือหนึ่งในทำเลที่ใกล้เคียงกัน อนุชา กุลวิสุทธิ์ (2553) บ้านเดี่ยวที่ซื้อขายกันโดยทั่วไป อาจแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ “บ้าน จัดสรร” หมายถึง โครงการบ้านที่ขออนุญาตจัดสรรกับทางราชการ และ “บ้านที่ไม่จัดสรร” หมายถึง โครงการบ้านที่ไม่ผ่านการขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นบ้านที่อยู่นอกโครงการจัดสรร อาจมีเนื้อที่ดินน้อยกว่า 50 ตารางวา
81 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ตารางที่1 เปรียบเทียบบ้านจัดสรร กับ บ้านไม่จัดสรร บ้านจัดสรร บ้านไม่จัดสรร 1. การพัฒนาและสร้างบ้านต้องทำตามข้อกำหนด ของผังเมือง 2. มีข้อกำหนดในการสร้างสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และพื้นที่ว่าง 3. ราคาบ้าน มักมีราคาค่อนข้างสูง เพราะต้องทำ บ้านตามขนาดที่เป็นข้อกำหนด และยังต้องจัดให้มี สาธารณูปโภคให้เป็นไปตามมาตรฐาน 4. การจัดการชุมชนดีกว่า 1. สร้างได้ตามใจชอบ 2. สร้างสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ได้ตามความ ต้องการและความจำเป็น 3. ราคาบ้าน มีราคาถูก เนื่องจากสร้างบ้านต่ำกว่า ขนาดมาตรฐานได้ และไม่ต้องจัดเตรียม สาธารณูปโภคตามข้อกำหนด 4. ไม่มีการจัดการชุมชน ซึ่งทำให้สภาพแวดล้อมไม่ดี อาจทำให้มูลค่าบ้านมีราคาลดลงได้ หมายเหตุ. จาก Beyond The Real Estate Investing, โดย อนุชา กุลวิสุทธ์ิ, 2553, กรุงเทพฯ; ส านักพิมพ์เฟิสท์ออฟเซท (1993). 3.2 แนวคิดกระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้น (Analytic Hierarchy Process: AHP) กระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้น (Analytic Hierarchy Process: AHP) เป็นวิธีการที่ใช้ในการ กำหนดน้ำหนักความสำคัญ ถูกพัฒนาโดย Thomas L.Saaty (1980) ใช้ในการพิจารณาทางเลือกจากหลาย หลักเกณฑ์ หรือเรียงลำดับทางเลือกของปัญหาที่ต้องการใช้การตัดสินใจที่มีความยุ่งยากซับซ้อน เพื่อช่วยใน การจัดลำดับความสำคัญ โดยสร้างรูปแบบการตัดสินใจเป็นโครงสร้างลำดับชั้น กระบวนการวิเคราะห์ข้อมูล เชิงลำดับชั้นเป็นเทคนิคการเปรียบเทียบแบบสองทาง เปรียบเทียบปัจจัยเป็นคู่ๆ โดยใช้น้ำหนัก 1 - 9 ระดับ ในการจัดสรรน้ำหนัก โครงสร้างลำดับชั้นของกระบวนการตัดสินใจ โดยแบ่งออกเป็น 4 ระดับ ตามลำดับ ดังนี้ (Thomas L.Saaty, 1980)
82 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 รูปที่ 2 แสดงโครงสร้างของกระบวนการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลำดับชั้น ที่มา : Thomas L.Saaty, (1980). 1. สร้างแบบจำลองลำดับชั้น โดยแบ่งกลุ่มและจัดทำแผนภูมิลำดับชั้นซึ่งประกอบด้วย ระดับชั้นที่ 1 เป้าหมาย (Goal), ระดับชั้นที่ 2 เกณฑ์หลัก (Criteria), ระดับชั้นที่ 3 เกณฑ์ย่อย (Sub Criteria) และระดับชั้น ที่ 4 ทางเลือก (Alternative) 2. ใช้มาตราส่วนของระดับความสำคัญ มาตราส่วนนี้กำหนดเป็น 9 ระดับ เพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ ความสัมพันธ์ทีละคู่ (Pairwise comparison) เพื่อระบุถึงระดับความสำคัญที่แตกต่างกัน ช่วยให้เปรียบเทียบ ความสัมพันธ์นั้นสามารถจําแนกระดับความสำคัญได้ชัดเจนขึ้น 3. คำนวณลำดับความสำคัญ โดยการคำนวณหา Eigenvector ของเมตริกในแต่ละแถว (Normalized Matrix) โดยทำได้จากการหาค่าเฉลี่ยความสำคัญในแต่ละแถว คำนวณหาลำดับความสำคัญ ของแต่ละชั้นถัดลงมา ทำให้ได้ค่าลำดับความสำคัญในระดับชั้นรองลงมาตามเกณฑ์ ในระดับชั้นนั้น ๆ ทำจน ครบทุกเกณฑ์ 4. ตรวจสอบความสอดคล้องของข้อมูล (Consistency Ratio: C.R) เป็นการตรวจสอบผลการ เปรียบเทียบนั้นมีความสอดคล้องกันของเหตุผลหรือไม่ 5. ประเมินความเหมาะสมของทางเลือก (Alternative) โดยคำนวณค่าคะแนนความเหมาะสมรวม ของแต่ละทางเลือก ที่ได้มาจากผลคูณของน้ำหนักของปัจจัยหรือเกณฑ์กับน้ำหนักของทางเลือกภายใต้การ พิจารณาของแต่ละเกณฑ์หรือปัจจัย และสามารถเรียงลำดับทางเลือกตามค่าคะแนนความเหมาะสมเพื่อ หาทางเลือกที่ดีที่สุด
83 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 4. วิธีการวิจัย 4.1 เครื่องมือที่ใช้ในการศึกษา เครื่องมือที่ใช้ในการเก็บรวบรวมข้อมูลในการวิจัยครั้งนี้ คือ แบบสอบถาม (Questionnaire) ซึ่งประกอบด้วยข้อคำถาม 3 ส่วน ดังนี้ ส่วนที่ 1 ข้อมูลด้านประชากรศาสตร์ ได้แก่ เพศ อายุ ระดับรายได้ ประเภทที่อยู่อาศัย และ วัตถุประสงค์ในการซื้อ โดยเป็นคำถามแบบหลายตัวเลือก (Multiple-Choice Question) ส่วนที่ 2 การให้ค่าระดับความสำคัญของเกณฑ์หลัก (ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์) ส่วนที่ 3 การให้ค่าระดับความสำคัญของเกณฑ์ย่อย (ด้านผลิตภัณฑ์ จำนวน 16 ปัจจัย) 4.2 การวิเคราะห์ข้อมูล โดยข้อมูลที่ได้จากการออกแบบสอบถามจะนำไปวิเคราะห์ข้อมูลด้วยสถิติเชิงพรรณนา ได้แก่ ความถี่ ร้อยละ ค่าเฉลี่ย และการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์ (Modified AHP) เพื่อหาระดับ ความสำคัญ (ค่าถ่วงน้ำหนัก) ของแต่ละเกณฑ์ 5. ผลการวิจัย จากการศึกษาปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในพื้นที่อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานีผู้วิจัยทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างผู้บริโภคที่ตัดสินใจเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในพื้นที่อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี จำนวน 35 คน ทั้งนี้ โดยผู้วิจัยทำการตรวจสอบความสอดคล้องกัน ของเหตุผล (Consistency Ratio: C.R.) ของปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ในแต่ละปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน เดี่ยวมือสองในพื้นที่อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ซึ่งคำนวณได้จากอัตราส่วนเปรียบเทียบระหว่างค่าดัชนี ความสอดคล้อง (Consistency Index: C.I.) กับค่าดัชนีความสอดคล้องเชิงสุ่ม (Random Consistency Index: R.I.) สามารถแสดงผลการศึกษาได้ดังนี้
84 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 5.1 ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในอำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ตารางที่ 2 สรุปปัจจัยย่อยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีค่าน้ำหนักความสำคัญ 16 ปัจจัย ปัจจัยย่อยด้านผลิตภัณฑ์ ค่าน้ำหนักความสำคัญ ลำดับความสำคัญ ทำเลที่ตั้งโครงการ * 0.142 1 ระยะทางจากรถไฟฟ้า 0.095 2 เนื้อที่ดิน 0.084 3 ระยะทางจากที่ทำงาน/โรงเรียน 0.074 4 การตกแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมเข้าอยู่ 0.070 5 สภาพความสมบูรณ์ของบ้าน (โครงสร้างอาคาร) 0.069 6 คุณภาพของวัสดุ 0.067 7 สภาพแวดล้อมโดยรอบ เช่น อยู่ติดกับสวนสาธารณะ, อยู่ติดกับริมน้ำ/คลอง/บึง 0.065 8 ขนาดพื้นที่ใช้สอย 0.059 9 ระบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ 0.053 10 รูปแบบบ้าน 0.045 11 จำนวนห้องนอน 0.039 12 อายุของบ้าน 0.039 13 จำนวนที่จอดรถ 0.035 14 การวางทิศของบ้าน 0.033 15 จำนวนห้องน้ำ 0.031 16 ผลรวม 1.000 * ทำเลที่ตั้งโครงการ หมายถึง มีการคมนาคมที่สะดวก และเข้าถึงได้ง่าย ที่มา : โดยผู้วิจัย, 2566. จากการวิเคราะห์ข้อมูลปัจจัยย่อยด้านผลิตภัณฑ์ จะเห็นว่ากลุ่มตัวอย่างที่ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจะ ให้ความสำคัญกับ 10 ปัจจัย ได้แก่ (1) ทำเลที่ตั้งโครงการ (2) ระยะทางจากรถไฟฟ้า (3) เนื้อที่ดิน (4) ระยะทางจากที่ทำงาน/โรงเรียน (5) การตกแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมเข้าอยู่ (6) สภาพความ สมบูรณ์ของบ้าน (โครงสร้างอาคาร) (7) คุณภาพของวัสดุ (8) สภาพแวดล้อมโดยรอบ (9) ขนาดพื้นที่ใช้สอย และ (10) ระบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ จากจำนวนทั้งหมด 16 ปัจจัย
85 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 จากตารางที่ 2 พบว่าปัจจัยที่มีค่าน้ำหนักความสำคัญมากที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ ทำเลที่ตั้งโครงการ (ค่าน้ำหนักความสำคัญคิดเป็นร้อยละ 14.19) รองลงมา คือ ระยะทางจากรถไฟฟ้า (ค่าน้ำหนักความสำคัญคิด เป็นร้อยละ 9.50) เนื้อที่ดิน (ค่าน้ำหนักความสำคัญคิดเป็นร้อยละ 8.38) ระยะทางจากที่ทำงาน/โรงเรียน (ค่า น้ำหนักความสำคัญคิดเป็นร้อยละ 7.37) และการตกแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมเข้าอยู่ (ค่าน้ำหนัก ความสำคัญคิดเป็นร้อยละ 7.00) ตามลำดับ จากนั้นทำการตรวจสอบความสอดคล้องกันของเหตุผล (Consistency Ratio: C.R) โดยคำนวณหา ค่า λmax คือ Maximum Eigen Values เป็นค่าที่คำนวณได้จากการนำเอาผลรวมของแต่ละปัจจัยในแต่ละ แถวมาคูณด้วยผลรวมค่าเฉลี่ยในแนวนอนแต่ละแถว แล้วนำเอาผลคูณที่ได้มารวมกันผลลัพธ์ที่ได้จะเท่ากับ จำนวนปัจจัยทั้งหมดที่ถูกนำมาเปรียบเทียบ ทำการคำนวณหาค่าดัชนีความสอดคล้อง (Consistency Index: C.I.) สามารถคำนวณได้จากสูตร ดังนี้ C.I. = λ max − (n−1) = 16.965−16 16−1 = 0.064 คำนวณค่าความสอดคล้องกันของเหตุผล (Consistency Ratio: C.R.) คำนวณได้จากอัตราส่วน เปรียบเทียบระหว่างค่าดัชนีความสอดคล้อง (Consistency Index: C.I.) ที่คำนวนได้จากตารางเมทริกช์กับค่า ดัชนีความสอดคล้องเชิงสุ่ม (Random Consistency Index: R.I.) โดยมีสมการดังนี้ C.R. = C.I. R.I. = 0.064 1.59 = 0.04 ความสอดคล้องกันของเหตุผลของปัจจัยย่อยด้านผลิตภัณฑ์ที่ทำการศึกษาสามารถคำนวณได้ จากอัตราส่วนระหว่างดัชนีความสอดคล้องกับค่าดัชนีความสอดคล้องเชิงสุ่ม โดยมีค่าเท่ากับ 0.04 ซึ่งน้อยกว่า หรือเท่ากับ 0.1 สำหรับ ปัจจัยมีมากกว่า 5 ปัจจัย มีค่าไม่เกิน 0.10 แสดงว่าการให้คะแนนของกลุ่มตัวอย่างมี ความสอดคล้องกัน 6. การอภิปรายผล สรุป และข้อเสนอแนะ จากผลการศึกษาปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในพื้นที่อำเภอ ลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี จะเห็นได้ว่าผู้บริโภคให้ความสำคัญปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ ใน 5 ลำดับแรกรวมกันแล้ว ผู้บริโภคให้ความสำคัญถึงร้อยละ 46.5 เกือบครึ่งหนึ่งของปัจจัยทั้งหมด เมื่อวิเคราะห์แต่ละปัจจัยย่อยด้าน ผลิตภัณฑ์แล้วนั้น อาจจะต้องนำปัจจัยย่อย เช่น ระยะทางจากรถไฟฟ้า, ระยะทางจากที่ทำงาน/โรงเรียน,
86 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 สภาพแวดล้อมโดยรอบ เช่น อยู่ติดกับสวนสาธารณะ, อยู่ติดกับริมน้ำ/คลอง/บึง เหล่านี้รวมกัน ซึ่งจะ หมายความถึง “ทำเลที่ตั้งโครงการ” และเมื่อนำผลค่าน้ำหนักความสำคัญของแต่ละปัจจัยมารวมกัน จะทำให้ ปัจจัยย่อยด้านทำเลที่ตั้งโครงการ ที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญร้อยละ 23.4 ซึ่งมีความสำคัญสูงกว่าตัวแปรทุกตัว แปร แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคก็ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่ตั้งมาเป็นลำดับแรก รองลงมาเป็นเนื้อที่ดิน การตกแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมเข้าอยู่ และสภาพความสมบูรณ์ของบ้าน (โครงสร้างอาคาร) เนื่องจากผู้บริโภคจะเลือกซื้อบ้านมือสองโดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง เนื่องจากทำเลที่ตั้งของบ้านมือสองอาจอยู่ ติดกับถนนหลัก หรือสถานีรถไฟฟ้ามากกว่าบ้านมือหนึ่งโครงการใหม่ ๆ สามารถเดินทางได้สะดวกมากกว่า มี เนื้อที่ดินมากกว่า หากบ้านมือสองที่มีการตกแต่ง มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมเข้าอยู่ ก็อาจทำให้ผู้บริโภค ตัดสินใจในการเลือกซื้อได้ด้วย และสภาพความสมบูรณ์ของบ้าน (โครงสร้างอาคาร) หากบ้านมือสองมี โครงสร้างอาคารที่สมบูรณ์ และแข็งแรง ก็ทำให้ผู้บริโภคมั่นใจ และตัดสินใจในการเลือกซื้อได้อีกด้วย ซึ่งอาจ เป็นเพราะสภาพบ้านเป็นสิ่งที่กำหนดงบประมาณที่ผู้ซื้อที่จะต้องจ่ายเพิ่มขึ้นในการซ่อมแซมตัวอาคารให้มี สภาพดีและพร้อมเข้าอยู่ได้ ผลการศึกษาปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในพื้นที่อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี โดยการใช้กระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้น (AHP) นั้น อาจนำข้อมูลทั่วไปของผู้ตอบ แบบสอบถาม เช่น เพศ อายุ ระดับรายได้ และวัตถุประสงค์ในการซื้อ มาวิเคราะห์ร่วมด้วยได้ ซึ่งกลุ่มผู้บริโภค ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองสำหรับเพื่ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อลงทุนขายต่อหรือปล่อยเช่า อาจจะให้ ความสำคัญของปัจจัยย่อยด้านผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกันออกไป เอกสารอ้างอิง Baania. (2565). วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยลำลูกกา ปทุมธานี. สืบค้นเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2565, จาก https://www.baania.com/article/วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยลำลูกกา-ปทุมธานี- 6061f0b07cffe273ba8fbd67 สุธีกานต์ สถิตคุณ. (2557). รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์มือสอง. กรุงเทพฯ: บิสซี่เดย์. ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์. (REIC). (2564). แนวโน้มอสังหาฯ โซนรังสิต-ลำลูกกา. สืบค้นเมื่อวันที่ 9 กันยายน 2565, จาก https://www.reic.or.th/ อนุชา กุลวิสุทธิ์. (2553). Beyond The Real Estate Investing. กรุงเทพฯ: เฟิสท์ ออฟเซท (1993).
87 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การศึกษาปัจจยัด้านราคาที่มีผลต่อการตดัสินใจซื้อบา้นเดี่ยวมอื สอง อา เภอลา ลกูกา จงัหวดั ปทุมธานี PRICE FACTORS AFFECTING THE DECISION TO BUY A PREOWNED DETACHED HOUSE IN LAM LUK KA DISTRICT, PATHUM THANI PROVINCE. ปรัชญา สุจริตธรรม1 Pratchaya Sujarittham บทคัดย่อ การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง อำเภอลำลูก กา จังหวัดปทุมธานี โดยกระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์ ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลโดยการสุ่ม ตัวอย่างแบบสะดวก (Convenience Sampling) กับกลุ่มตัวอย่างที่ตัดสินใจเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ใน อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี จำนวน 35 คน จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลตามกระบวนการวิเคราะห์เชิง ลำดับชั้นแบบประยุกต์ ผลวิจัยพบว่าปัจจัยด้านราคาที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ใน 5 ลำดับแรก ได้แก่ ถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน ราคาขายมีความเหมาะสม สามารถ เจรจาต่อรองราคาได้ ส่วนลดพิเศษเพิ่ม เงื่อนไขในการชำระเงิน และเงินดาวน์ ซึ่งปัจจัยด้านราคาเหล่านี้ รวมกันแล้วผู้บริโภคให้ความสำคัญถึงร้อยละ 48.1 ซึ่งหากมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน รวมถึงราคา ขายมีความเหมาะสมกับสภาพบ้าน รวมถึงขนาดของพื้นที่ที่มากกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกันนั้น ผู้บริโภคก็จะ ยอมรับราคาขายบ้านมือสอง ในราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ ทำให้ผู้บริโภครู้สึกคุ้มค่า เมื่อเปรียบเทียบกันในด้าน ของราคา และยังสามารถนำส่วนต่างของราคานั้น นำไปปรับปรุง ซ่อมแซม บ้านมือสองให้ตรงกับความ ต้องการของผู้บริโภคได้อีกด้วย คำสำคัญ: กระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์, บ้านเดี่ยวมือสอง, การตัดสินใจซื้อ
88 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 Abstract This research studied factors affecting the decision to buy a preowned detached house in Lum Luk Ka District, Pathum Thani Province by the modified analytical hierarchy process (AHP). Data was collected by a survey of 35 customers, chosen by random convenience sampling, who decided to buy a preowned detached house in Lum Luk Ka District, Pathum Thani Province. Data was analyzed by the modified analytical hierarchy process (AHP) approach. Results were that price was the principal factor affecting the decision to buy a preowned detached house in Lam Luk Ka District, Patum Thani Province. Subfactors affecting the decision to buy a preowned detached house include inexpensiveness compared to new residences at the same location; reasonable sales price; negotiable extra discounts, payment terms, and down payment together with price, consumers valued at 48.1 percent. In addition, sales price should be suitable for the house’s condition, on a plot larger than new homes at the same site. Consumers accept lower preowned home sale prices lower than for new houses due to comparable value. These savings may be invested in repair and improvements to make preowned homes meet consumer needs. Keywords: Modified Analytical Hierarchy Process, Preowned detached house, Decision to buy 1. บทนำ บ้านเดี่ยวมือหนึ่งในกรุงเทพมหานครมีราคาที่ค่อนข้างสูง และได้พื้นที่ใช้สอยที่ลดลงเนื่องจากราคา ที่ดินได้ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้บ้านเดี่ยวมือสอง ในเขตปริมลฑลเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการตัดสินใจเลือกซื้อ ที่น่าสนใจ ซึ่งอำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี เป็นเขตติดต่อกับกรุงเทพมหานคร ทำให้การคมนาคมเข้าสู่ กรุงเทพมหานครมีความสะดวกรวดเร็วมากขึ้น ผ่านถนนเส้นสำคัญได้หลายสาย ไม่ว่าจะเป็น ถนนวิภาวดี- รังสิต ถนนพหลโยธิน ถนนกาญจนาภิเษก วงแหวนรอบนอกด้านตะวันออก ทางด่วนพิเศษฉลองรัช รวมถึง รถไฟฟ้าสายสีเขียวฝั่งเหนือ ลำลูกกา-คูคต
89 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 รูปที่ 1 ตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทที่อยู่อาศัย และสถานะการขาย อำเภอลำลูกกา ที่มา : https://www.baania.com/article/วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยลำลูกกา-ปทุมธานี. (2565). จากภาพเมื่อเปรียบเทียบตลาดที่อยู่อาศัย ประเภทที่อยู่อาศัย และสถานะการขาย พบว่าโครงการ อสังหาริมทรัพย์มือสอง ที่เป็นบ้านเดี่ยวมือสอง มีสถานะการขาย สูงกว่าบ้านเดี่ยวมือหนึ่ง คิดเป็นร้อยละ 78.01 ของโครงการบ้านเดี่ยวในพื้นที่อำเภอลำลูกกา เป็นข้อมูลที่ถูกรวบรวมไว้เมื่อ กุมภาพันธ์ 2564 บ้านมือสองจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่มีความสำคัญเป็นอย่างมาก เนื่องจากการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือ สอง สามารถตอบโจทย์ความต้องการ ขนาดเนื้อที่ดิน ขนาดพื้นที่ใช้สอย และคุณภาพของวัสดุในการก่อสร้าง ในอดีตที่มีความคงทน และแข็งแรงกว่าในปัจจุบันเป็นอย่างมาก ในราคาที่สมเหตุสมผล 2. วัตถุประสงค์ของการวิจัย เพื่อศึกษารายละเอียดของส่วนประสมทางการตลาดด้านราคา ที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน เดี่ยวมือสอง ในอำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี 3. เอกสารและงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง ผู้วิจัยได้ทำการรวบรวมแนวคิด และทฤษฎีที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับปัจจัยด้านราคาที่มีผลต่อการตัดสินใจ ซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานีไว้ ดังนี้
90 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 3.1 แนวคิดและทฤษฎีเกี่ยวกับราคา (Price) สำหรับบ้านเดี่ยวมือสอง ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ มีแนวคิดว่าตลาดบ้านมือสองในมีความนิยมมากขึ้น เพราะปัจจุบันที่ดินทำเลดีๆ ในเมืองใหญ่ ถูกพัฒนาแล้วเป็นจำนวนมากคงเหลือที่ดินเปล่าที่สามารถก่อสร้างโครงการใหม่ มีจำนวนน้อยลง จึงเป็นปัจจัยบวกที่ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสองมีความสำคัญมากขึ้น ด้านพฤติกรรมผู้บริโภค ความนิยมในการ ซื้อบ้านมือสองเกิดจากหลายปัจจัย โดยปัจจัยหลัก คือ ปัจจัยด้านราคา ซึ่งบ้านมือสองมีราคาต่ำกว่าบ้านใหม่ ตั้งแต่ ร้อยละ 20 - 40 ขึ้นอยู่กับอายุของบ้าน จึงเป็นข้อได้เปรียบของการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง ถึงแม้ว่า อาจจะมีค่าใช้จ่ายในส่วนของการปรับปรุงเพิ่มเติม แต่มีความคุ้มค่ามีมากกว่าหากได้เข้าอยู่อาศัยในทำเลที่ ต้องการด้วยราคาที่ต่ำกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, 2564) ราคา (Price) หมายถึง จํานวนเงินที่กําหนดโดยองค์กร โดยที่ลูกค้าจะต้องจ่ายเงินจึงสามารถเป็น เจ้าของสินค้าหรือการบริการ (Kotler & Armstrong, 2006) เป็นคุณค่าผลิตภัณฑ์ในรูปตัวเงิน ลูกค้าจะ เปรียบเทียบระหว่างคุณค่าที่ได้รับจากสินค้าและบริการกับราคาของสินค้าและบริการนั้น ถ้าคุณค่าสูงกว่า ราคาลูกค้าจะตัดสินใจซื้อ เพราะฉะนั้นการกําหนดราคาควรมีความเหมาะสมกับระดับการให้บริการ นอกจากนั้น กูรูโฮม (2560) กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้วข้อกำหนดที่ใช้ในการตั้งราคาที่เหมาะสม ควรจะอ้างอิงจากข้อมูลหรือปัจจัยที่สำคัญดังนี้ 1) ราคาที่ตกลงซื้อขายกัน (ราคาที่มีการซื้อขายจริง) ไม่ใช่ราคาที่ตั้งตาม ๆ กัน 2) ราคาที่บริษัทรับประเมินตามมาตรฐานสากล เหตุผลสำคัญคือ ตามความเป็นจริงแล้วผู้จะซื้อที่มีเงินสดซื้อทรัพย์สิน ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ มีเพียง ร้อยละ 10 เท่านั้น ที่พร้อมจะซื้อด้วยเงินสด ส่วนที่เหลือร้อยละ 90 ต้องใช้สินเชื่อหรือกู้เงินจากสถาบันการเงิน หรือธนาคาร เมื่อธนาคารเป็นผู้ปล่อยสินเชื่อก็ย่อมต้องประเมินราคาทรัพย์สินก่อนเสมอเพื่อให้แน่ใจว่าเงินที่ ปล่อยสินเชื่อไปนั้นคุ้มค่ากับราคาทรัพย์สินที่ใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยทั่วไปสินเชื่อที่ธนาคารยอมปล่อย ให้จะประมาณร้อยละ 70 - 90 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับการประเมิน ส่วนต่างอีกร้อยละ 10 - 30 ตกเป็น ภาระของผู้จะซื้อที่จะต้องหาเงินสดมาเองเพื่อมาชำระแก่ผู้จะขาย 3.2 แนวคิดกระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้น (Analytic Hierarchy Process: AHP) กระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้น (Analytic Hierarchy Process: AHP) เป็นวิธีการที่ใช้ในการ กำหนดน้ำหนักความสำคัญ ถูกพัฒนาโดย Thomas L.Saaty (1980) ใช้ในการพิจารณาทางเลือกจากหลาย หลักเกณฑ์ หรือเรียงลำดับทางเลือกของปัญหาที่ต้องการใช้การตัดสินใจที่มีความยุ่งยากซับซ้อน เพื่อช่วยใน
91 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การจัดลำดับความสำคัญ โดยสร้างรูปแบบการตัดสินใจเป็นโครงสร้างลำดับชั้น กระบวนการวิเคราะห์ข้อมูล เชิงลำดับชั้นเป็นเทคนิคการเปรียบเทียบแบบสองทาง เปรียบเทียบปัจจัยเป็นคู่ๆ โดยใช้น้ำหนัก 1 - 9 ระดับ ในการจัดสรรน้ำหนัก โครงสร้างลำดับชั้นของกระบวนการตัดสินใจ โดยแบ่งออกเป็น 4 ระดับ ตามลำดับ ดังนี้ (Thomas L.Saaty, 1980) รูปที่ 2 แสดงโครงสร้างของกระบวนการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลำดับชั้น ที่มา : Thomas L.Saaty, (1980). 1. สร้างแบบจำลองลำดับชั้น โดยแบ่งกลุ่มและจัดทำแผนภูมิลำดับชั้นซึ่งประกอบด้วย ระดับชั้นที่ 1 เป้าหมาย (Goal), ระดับชั้นที่ 2 เกณฑ์หลัก (Criteria), ระดับชั้นที่ 3 เกณฑ์ย่อย (Sub Criteria) และระดับชั้น ที่ 4 ทางเลือก (Alternative) 2. ใช้มาตราส่วนของระดับความสำคัญ มาตราส่วนนี้กำหนดเป็น 9 ระดับ เพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ ความสัมพันธ์ทีละคู่ (Pairwise comparison) เพื่อระบุถึงระดับความสำคัญที่แตกต่างกัน ช่วยให้เปรียบเทียบ ความสัมพันธ์นั้นสามารถจําแนกระดับความสำคัญได้ชัดเจนขึ้น 3. คำนวณลำดับความสำคัญ โดยการคำนวณหา Eigenvector ของเมตริกในแต่ละแถว (Normalized Matrix) โดยทำได้จากการหาค่าเฉลี่ยความสำคัญในแต่ละแถว คำนวณหาลำดับความสำคัญ ของแต่ละชั้นถัดลงมา ทำให้ได้ค่าลำดับความสำคัญในระดับชั้นรองลงมาตามเกณฑ์ ในระดับชั้นนั้น ๆ ทำจน ครบทุกเกณฑ์
92 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 4. ตรวจสอบความสอดคล้องของข้อมูล (Consistency Ratio: C.R) เป็นการตรวจสอบผลการ เปรียบเทียบนั้นมีความสอดคล้องกันของเหตุผลหรือไม่ 5. ประเมินความเหมาะสมของทางเลือก (Alternative) โดยคำนวณค่าคะแนนความเหมาะสมรวม ของแต่ละทางเลือก ที่ได้มาจากผลคูณของน้ำหนักของปัจจัยหรือเกณฑ์กับน้ำหนักของทางเลือกภายใต้การ พิจารณาของแต่ละเกณฑ์หรือปัจจัย และสามารถเรียงลำดับทางเลือกตามค่าคะแนนความเหมาะสมเพื่อ หาทางเลือกที่ดีที่สุด 4. วิธีการวิจัย 4.1 เครื่องมือที่ใช้ในการศึกษา เครื่องมือที่ใช้ในการเก็บรวบรวมข้อมูลในการวิจัยครั้งนี้ คือ แบบสอบถาม (Questionnaire) ซึ่ง ประกอบด้วยข้อคำถาม 3 ส่วน ดังนี้ ส่วนที่ 1 ข้อมูลด้านประชากรศาสตร์ ได้แก่ เพศ อายุ ระดับรายได้ ประเภทที่อยู่อาศัย และ วัตถุประสงค์ในการซื้อ โดยเป็นคำถามแบบหลายตัวเลือก (Multiple-Choice Question) ส่วนที่ 2 การให้ค่าระดับความสำคัญของเกณฑ์หลัก (ปัจจัยด้านราคา) ส่วนที่ 3 การให้ค่าระดับความสำคัญของเกณฑ์ย่อย (ด้านราคา จำนวน 9 ปัจจัย) 4.2 การวิเคราะห์ข้อมูล โดยข้อมูลที่ได้จากการออกแบบสอบถามจะนำไปวิเคราะห์ข้อมูลด้วยสถิติเชิงพรรณนา ได้แก่ความถี่ ร้อยละ ค่าเฉลี่ย และการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้นแบบประยุกต์ (Modified AHP) เพื่อหาระดับความสำคัญ (ค่า ถ่วงน้ำหนัก) ของแต่ละเกณฑ์ 5. ผลการวิจัย จากการศึกษาการปัจจัยด้านราคาที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในพื้นที่อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานีผู้วิจัยทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากกลุ่มตัวอย่างผู้บริโภคที่ตัดสินใจเลือกซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในพื้นที่อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี จำนวน 35 คน ทั้งนี้ โดยผู้วิจัยทำการตรวจสอบความสอดคล้องกัน ของเหตุผล (Consistency Ratio: C.R.) ของปัจจัยด้านราคาในแต่ละปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยว มือสองในพื้นที่อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ซึ่งคำนวณได้จากอัตราส่วนเปรียบเทียบระหว่างค่าดัชนีความ
93 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 สอดคล้อง (Consistency Index: C.I.) กับค่าดัชนีความสอดคล้องเชิงสุ่ม (Random Consistency Index: R.I.) สามารถแสดงผลการศึกษาได้ดังนี้ 5.1 ปัจจัยย่อยด้านราคาที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในอำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ตารางที่ 1 สรุปปัจจัยย่อยด้านราคาที่มีค่าน้ำหนักความสำคัญ 9 ปัจจัย ปัจจัยย่อยด้านราคา ค่าน้ำหนักความสำคัญ ลำดับความสำคัญ ถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน 0.166 1 ราคาขายมีความเหมาะสม 0.165 2 เจรจาต่อรองราคาได้ 0.151 3 ส่วนลดพิเศษเพิ่ม 0.102 4 เงื่อนไขในการชำระเงิน และเงินดาวน์ 0.100 5 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 0.093 6 ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ 0.088 7 ค่าผ่อนชำระรายเดือน 0.076 8 ค่าส่วนกลาง 0.059 9 ผลรวม 1.000 ที่มา : โดยผู้วิจัย, 2566. จากการวิเคราะห์ข้อมูลปัจจัยย่อยด้านราคา จะเห็นว่ากลุ่มตัวอย่างที่ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจะให้ ความสำคัญกับ 9 ปัจจัย ตามลำดับ ได้แก่ (1) ถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน (2) ราคาขายมีความเหมาะสม (3) เจรจาต่อรองราคาได้ (4) ส่วนลดพิเศษเพิ่ม (5) เงื่อนไขในการชำระเงิน และเงินดาวน์ (6) อัตราดอกเบี้ย เงินกู้ (7) ค่าธรรมเนียมการโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (8) ค่าผ่อนชำระรายเดือน และ (9) ค่าส่วนกลาง สาธารณูปโภค จากตารางที่ 3 พบว่าปัจจัยด้านราคาที่มีค่าน้ำหนักความสำคัญมากที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ ถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน (ค่าน้ำหนักความสำคัญเท่ากับร้อยละ 16.62) รองลงมา คือ ราคาขายมีความ เหมาะสม (ค่าน้ำหนักความสำคัญเท่ากับร้อยละ 16.45) เจรจาต่อรองราคาได้ (ค่าน้ำหนักความสำคัญเท่ากับ ร้อยละ 15.08) ส่วนลดพิเศษเพิ่ม (ค่าน้ำหนักความสำคัญเท่ากับร้อยละ 10.17) เงื่อนไขในการชำระเงิน และ เงินดาวน์ (ค่าน้ำหนักความสำคัญเท่ากับร้อยละ 10.01) ตามลำดับ
94 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 จากนั้นทำการตรวจสอบความสอดคล้องกันของเหตุผล (Consistency Ratio: C.R) โดยคำนวณหาค่า λmax คือ Maximum Eigen Values เป็นค่าที่คำนวณได้จากการนำเอาผลรวมของแต่ละปัจจัยในแต่ละแถว มาคูณด้วยผลรวมค่าเฉลี่ยในแนวนอนแต่ละแถว แล้วนำเอาผลคูณที่ได้มารวมกันผลลัพธ์ที่ได้จะเท่ากับจำนวน ปัจจัยทั้งหมดที่ถูกนำมาเปรียบเทียบ ทำการคำนวณหาค่าดัชนีความสอดคล้อง (Consistency Index: C.I.) สามารถคำนวณได้จากสูตร ดังนี้ C.I. = λ max − (n−1) = 9.397−9 9−1 = 0.050 คำนวณค่าความสอดคล้องกันของเหตุผล (Consistency Ratio: C.R.) คำนวณได้จากอัตราส่วน เปรียบเทียบระหว่างค่าดัชนีความสอดคล้อง (Consistency Index: C.I.) ที่คำนวนได้จากตารางเมทริกช์กับค่า ดัชนีความสอดคล้องเชิงสุ่ม (Random Consistency Index: R.I.) โดยมีสมการดังนี้ C.R. = C.I. R.I. = 0.050 1.45 = 0.034 ความสอดคล้องกันของเหตุผลของปัจจัยย่อยด้านราคาที่ทำการศึกษาสามารถคำนวณได้จากอัตราส่วน ระหว่างดัชนีความสอดคล้องกับค่าดัชนีความสอดคล้องเชิงสุ่ม โดยมีค่าเท่ากับ 0.034 ซึ่งน้อยกว่าหรือเท่ากับ 0.1 สำหรับ ปัจจัยมีมากกว่า 5 ปัจจัย มีค่าไม่เกิน 0.10 แสดงว่าการให้คะแนนของกลุ่มตัวอย่างมีความ สอดคล้องกัน 6. การอภิปรายผล สรุป และข้อเสนอแนะ จากผลการศึกษาปัจจัยด้านราคาจะเห็นได้ว่าผู้บริโภคให้ความสำคัญปัจจัยย่อยด้านราคา ใน 3 ลำดับ แรกรวมกันแล้วผู้บริโภคให้ความสำคัญถึงร้อยละ 48.2 เกือบครึ่งหนึ่งของปัจจัยทั้งหมด เมื่อวิเคราะห์แต่ละ ปัจจัยย่อยด้านราคาแล้วนั้น แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคก็ให้ความสำคัญกับปัจจัยถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน มาเป็นลำดับแรก ราคาขายมีความเหมาะสม สามารถเจรจาต่อรองราคาได้และมีส่วนลดพิเศษเพิ่ม เนื่องจาก หากบ้านมือสองมีราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน และราคาขายมีความเหมาะสม อีกทั้งยังสามารถ เจรจาต่อรองราคาได้ เพื่อให้ได้ในงบประมาณที่ตั้งไว้ ผู้บริโภคจะพิจารณาและตัดสินใจเลือกซื้อ และให้ ความสำคัญมาเป็นลำดับแรก ๆ เช่น โครงการหมู่บ้านเปิดใหม่ ราคาขายเริ่มต้นที่ 6.99 ล้านบาท แต่บ้านมือ สองในทำเลเดียวกันตั้งราคา 5.5 ล้านบาท เป็นต้น จึงทำให้คนเลือกซื้อบ้านมือสองด้วยราคาที่ถูกกว่า ราคา
95 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 เหมาะสมกับสภาพบ้าน และขนาดของพื้นที่ที่ หรือเนื้อที่ดินที่มากกว่าบ้านใหม่ ผู้ซื้อจึงยอมรับราคาขายบ้าน มือสองนั้นที่คุ้มค่า ซึ่งสามารถต่อยอดความคุ้มค่านั้นได้อีก หลากหลายรูปแบบ เช่น รีโนเวทใหม่ เป็นต้น ผลการศึกษาปัจจัยด้านราคาที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง ในพื้นที่อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี โดยการใช้กระบวนการวิเคราะห์เชิงลำดับชั้น (AHP) นั้น อาจนำข้อมูลทั่วไปของผู้ตอบ แบบสอบถาม เช่น ระดับรายได้ และวัตถุประสงค์ในการซื้อ มาวิเคราะห์ร่วมด้วยได้ ซึ่งกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการ ซื้อที่อยู่อาศัยมือสองสำหรับเพื่ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อลงทุนขายต่อหรือปล่อยเช่า อาจจะให้ความสำคัญของ ปัจจัยย่อยด้านราคาที่แตกต่างกันออกไป เอกสารอ้างอิง Baania. (2565). วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยลำลูกกา ปทุมธานี. สืบค้นเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2565, จาก https://www.baania.com/article/วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยลำลูกกา-ปทุมธานี- 6061f0b07cffe273ba8fbd67 Kotler, P. and Armstrong, G. (2006). Principles of Marketing (11th ed.). New Jersey: PearsonbEducation. Kotler, P., & Keller, K. L. (2012). Marketing Menagement (14th ed.). Upper Saddle River. New Jersey: Prentice Hall. กูรูโฮม. (2560). กลยุทธ์ เคล็ดวิธีการตั้งราคาขาย. สืบค้นเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2565, จาก https://gooroohome.com/tips-on-how-to-set-sales/ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC). (2564). ตลาดบ้านมือสอง คึกคักกว่าที่คิด บทสรุปความฮอตฮิตจาก Q1 ปี 65. ค้นเมื่อ 26 กันยายน 2565, จาก https://www.reic.or.th/Knowledge/SuggestionHomeDetail/115
96 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 การส ารวจข้อมูลพื้นที่อาคารส านักงานเกรดบีในกรุงเทพมหานคร โดย นายปัญญวฒัน์เทอดเกียรติและ รองศาสตราจารย์ ดร. กองกูณฑ์ โตชัยวัฒน์ ปัจจุบันบริษัทและองค์กรจำนวนมากนิยมที่จะใช้บริการสำนักงานให้เช่า เพราะช่วยส่งเสริมให้องค์กรมี ภาพลักษณ์ที่ดี อีกทั้งยังไม่ต้องทำการบริหารจัดการอาคารเอง เจ้าของธุรกิจและผู้ประกอบการจึงไม่ต้องลงทุน ในการซื้อหรือก่อสร้างสำนักงาน ทำให้ประหยัดทั้งเวลาและเงินลงทุนได้เป็นจำนวนมาก (ไคตัค นาริตะ, 2565) นอกจากนี้ ยังช่วยให้องค์กรสามารถมุ่งเน้นเป้าหมายไปที่การทำงานได้อย่างเต็มที่ และทำให้สามารถมี สำนักงานในพื้นที่ทำเลที่มีศักยภาพได้โดยไม่ต้องหาซื้อหรือสร้างสำนักงานใหม่ อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอาคาร สำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มซบเซา เนื่องจากได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ทำให้ เศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลให้ภาคธุรกิจมีการปรับลดขนาดองค์กร ควบคุมค่าใช้จ่ายด้วยการลดจำนวนพนักงาน รวมไปถึงการลดพื้นที่เช่าของอาคารสำนักงาน (กรุงศรีวิจัย, 2564) อาคารสำนักงานเกรดบีมีจำนวนพื้นที่ให้เช่าในไตรมาสที่ 2/2565 เพิ่มขึ้นเป็น 4.57 ล้านตารางเมตร จาก 4.53 ล้านตารางเมตรในไตรมาสที่ 1/2565 แต่อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดบี ในไตรมาสที่ 2/2565 ปรับลดลงร้อยละ 2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2565 หรือลดลงร้อยละ 6.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี2564 อันเป็นผลมจากการเพิ่มขึ้นของรูปแบบการทำงานแบบไฮบริด ที่อาจทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดน้อยลง เพราะจำนวนพนักงานที่ทำงานจากที่บ้านเพิ่มขึ้น ประกอบ กับอุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าในตลาดมีจำนวนมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าต้องมี ความยืดหยุ่นด้านราคาค่าเช่ามากขึ้นเพื่อดึงดูดผู้เช่าปัจจุบันและผู้เช่ารายใหม่ ดังนั้น ผู้เช่าพื้นที่อาคาร สำนักงานจึงมีแนวโน้มที่จะย้ายพื้นที่สำนักงานไปอาคารสำนักงานที่ใหม่กว่าและมีคุณภาพดีกว่า โดยย้ายจาก อาคารสำนักงานให้เช่าเกรดบีไปอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอลบหรืออาคารสำนักงานที่เป็นมิตรต่อ สิ่งแวดล้อม (อาคารเขียว) มากขึ้น (กรุงเทพธุรกิจ, 2565) การวิจัยครั้งนี้จึงมุ่งสำรวจข้อมูลพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดบีในกรุงเทพมหานคร โดยใช้การวิจัยเชิง ปริมาณ (Quantitative Research) ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลกลุ่มตัวอย่างอาคารสำนักงานเกรดบีให้เช่าใน กรุงเทพมหานคร จำนวน 150 แห่ง จากเว็บไซต์ประกาศให้เช่าอาคารสำนักงานและการโทรศัพท์สอบถาม
97 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 ผู้ประกอบการโครงการอาคารสำนักงานเกรดบีให้เช่าในกรุงเทพมหานคร โดยการสุ่มตัวอย่างแบบชั้นภูมิ (Stratified Sampling) แบ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดบีให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน จำนวน 50 แห่ง อาคารสำนักงานเกรดบีให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นกลาง จำนวน 50 แห่ง และอาคารสำนักงานเกรดบี ให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก จำนวน 50 แห่ง ผลการสำรวจข้อมูลพบว่า (1) กลุ่มตัวอย่างอาคารสำนักงานเกรดบีให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน จำนวน 50 แห่ง พบว่า กลุ่มตัวอย่างอยู่ห่างจากถนนสายหลักย่านที่อยู่อาศัยย่านธุรกิจการค้า ศูนย์ราชการ สถานี รถไฟฟ้า และท่าอากาศยานที่ใกล้ที่สุด เป็นระยะทางเฉลี่ย 160.80, 504.00, 322.00, 573.80, 476.60 และ 25,226.00 เมตร ตามลำดับ โดยกลุ่มตัวอย่างมีขนาดพื้นที่อาคารรวมเฉลี่ย 22,688.68 ตารางเมตร ขนาด พื้นที่ให้เช่าเฉลี่ย 213.06 ตารางเมตร อยู่ระหว่างชั้น 3 – 58 มีที่จอดรถ 30 – 1,600 คัน มีลิฟต์โดยสาร จำนวน 0 – 24 ตัว มีลิฟต์ขนของ จำนวน 0 – 3 ตัว มีจำนวนร้านอาหารในอาคาร จำนวน 0 – 20 ร้าน และมีอายุอาคารเฉลี่ย 15.68 ปี นอกจากนี้ กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ไม่มีห้องประชุมส่วนกลาง ไม่มีพื้นที่รับรองลูกค้า และไม่มีมุมพักผ่อนหย่อนใจสำหรับพนักงาน ทั้งนี้ กลุ่มตัวอย่างทั้งหมดไม่มี การตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ ไม่ได้อยู่หัวมุมของชั้น มีแผนการดูแลรักษาอาคารและบริหารอาคาร โดยฝ่ายอาคารของผู้ประกอบการ มีพนักงานรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงและกล้องวงจรปิด มีระบบ อินเตอร์เน็ตไร้สาย (Wi-Fi) ไม่เป็นอาคารเขียว และน้ำท่วมหลายปีครั้ง โดยกลุ่มตัวอย่างมีอัตราค่าเช่าอยู่ ระหว่าง 105.86 – 1,800.00 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (คิดเป็นค่าเฉลี่ย 776.86 บาทต่อตารางเมตรต่อ เดือน) (2) กลุ่มตัวอย่างอาคารสำนักงานเกรดบีให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นกลาง จำนวน 50 แห่ง พบว่า กลุ่มตัวอย่างอยู่ห่างจากถนนสายหลักย่านที่อยู่อาศัยย่านธุรกิจการค้า ศูนย์ราชการ สถานี รถไฟฟ้า และท่าอากาศยานที่ใกล้ที่สุด เป็นระยะทางเฉลี่ย 178.00, 723.00, 512.00, 915.00, 1,273.60 และ 24,758.00 เมตร ตามลำดับ โดยกลุ่มตัวอย่างมีขนาดพื้นที่อาคารรวมเฉลี่ย 21,696.32 ตารางเมตร ขนาด พื้นที่ให้เช่าเฉลี่ย 526.57 ตารางเมตร อยู่ระหว่างชั้น 2 – 40 มีที่จอดรถ 5 – 700 คัน มีลิฟต์โดยสาร จำนวน 1 – 18 ตัว มีลิฟต์ขนของ จำนวน 0 – 2 ตัว มีจำนวนร้านอาหารในอาคาร จำนวน 0 – 6 ร้าน และมีอายุ อาคารเฉลี่ย 12.16 ปี นอกจากนี้ กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่มีห้องประชุมส่วนกลาง มีระบบอินเตอร์เน็ตไร้สาย
98 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 (Wi-Fi) ไม่มีพื้นที่รับรองลูกค้า และไม่มีมุมพักผ่อนหย่อนใจสำหรับพนักงาน ทั้งนี้ กลุ่มตัวอย่างทั้งหมดไม่มีการ ตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ไม่ได้อยู่หัวมุมของชั้น มีแผนการดูแลรักษาอาคารและบริหารอาคารโดยฝ่ายอาคารของ ผู้ประกอบการ มีพนักงานรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงและกล้องวงจรปิด ไม่เป็นอาคารเขียว และน้ำท่วม หลายปีครั้ง โดยกลุ่มตัวอย่างมีอัตราค่าเช่าอยู่ระหว่าง 110.00 – 1,200.00 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (คิด เป็นค่าเฉลี่ย 566.40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน) (3) กลุ่มตัวอย่างอาคารสำนักงานเกรดบีให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก จำนวน 50 แห่ง พบว่า กลุ่มตัวอย่างอยู่ห่างจากถนนสายหลักย่านที่อยู่อาศัยย่านธุรกิจการค้า ศูนย์ราชการ สถานี รถไฟฟ้า และท่าอากาศยานที่ใกล้ที่สุด เป็นระยะทางเฉลี่ย 99.80, 717.00, 479.40, 1,033.40, 2,705.40 และ 10,204.00 เมตร ตามลำดับ โดยกลุ่มตัวอย่างมีขนาดพื้นที่อาคารรวมเฉลี่ย 19,732.92 ตารางเมตร ขนาดพื้นที่ให้เช่าเฉลี่ย 671.52 ตารางเมตร อยู่ระหว่างชั้น 5 – 32 มีที่จอดรถ 40 – 1,200 คัน มีลิฟต์โดยสาร จำนวน 1 – 12 ตัว มีลิฟต์ขนของ จำนวน 0 – 2 ตัว มีจำนวนร้านอาหารในอาคาร จำนวน 0 – 10 ร้าน และมีอายุอาคารเฉลี่ย 12.14 ปี นอกจากนี้ กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ไม่มีห้องประชุมส่วนกลางและไม่มี มุมพักผ่อนหย่อนใจสำหรับพนักงาน แต่มีพื้นที่รับรองลูกค้า ทั้งนี้ กลุ่มตัวอย่างทั้งหมดไม่มี การตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ ไม่ได้อยู่หัวมุมของชั้น มีแผนการดูแลรักษาอาคารและบริหารอาคาร โดยฝ่ายอาคารของผู้ประกอบการ มีพนักงานรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงและกล้องวงจรปิด มีระบบ อินเตอร์เน็ตไร้สาย (Wi-Fi) ไม่เป็นอาคารเขียว และน้ำท่วมหลายปีครั้ง โดยกลุ่มตัวอย่างมีอัตราค่าเช่าอยู่ ระหว่าง 200.00 – 1,000.00 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (คิดเป็นค่าเฉลี่ย 494.87 บาทต่อ ตารางเมตรต่อเดือน) รายการอ้างอิง กรุงเทพธุรกิจ. (2565). เทรนด์เช่าสำนักงานพลิกจากเกรด B ไปเกรด A – อาคารเขียว. สืบค้นเมื่อ 20 มกราคม 2566, จาก https://www.bangkokbiznews.com/realestate/1028450. กรุงศรีวิจัย. (2564). แนวโน้มธุรกิจ/อุตสาหกรรม ปี 2564-2566: สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล. สืบค้นเมื่อ 7 กันยายน 2565, จาก https://www.krungsri.com/th/research/
99 JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.5 NO.1, 2023 industry/industry-outlook/Real-Estate/Commercial-Buildings-in-BMR/IO/io-OfficeBuilding-in-BMR-21. ไคตัค นาริตะ. (2565). เช็กลิสต์ออฟฟิศสมัยใหม่ Work-Life-Balance ต้องครบ. สืบค้นเมื่อ 7 กันยายน 2565, จาก https://www.office-bkk.com/th/blog.