Revista Carrara Condomínios

carrara
CONDOMÍNIOS

Da periferia de São Paulo para o
mundo: este é Eduardo Kobra,

um dos mais reconhecidos
muralistas da atualidade, com

obras em 5 continentes.

NOVO PORSCHE GTS QUE FIM LEVOU? CHEF HENRIQUE FOGAÇA FASANO FIFTH AVENUE

O PRIMEIRO TAYCAN COM MILTON NEVES CONTA COMO JURADO NO MASTERCHEF E SUA HISTÓRIA UM NOVO CONCEITO DE
ALCANCE MAIOR QUE 500 KM, ESTÃO NOSSOS CRAQUES DO DE VIDA INSPIRADORA HOSPITALIDADE
BASEADO NO TESTE WLTP PASSADO

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CARTA AO LEITOR

Da periferia de São Paulo para o e Design. Contamos com ambientes do arquiteto, Thierry W. Despont.
mundo, o artista Eduardo Kobra, aconchegantes, contemporâneos, Bom gosto, sofisticação e conforto
tornou-se um dos mais reconhecidos minimalistas e clássicos. O arquiteto fazem parte da temática que per-
muralistas da atualidade, com obras Jairo De Sender e as arquitetas Brunete meia boa parte das reportagens
em cinco continentes. Fraccaroli e Camila Klein, destacam desta edição.
Autodidata, Kobra conta que seus projetos de forma elegante e
aprendeu e desenvolveu sua arte atemporal. Apresentamos para infraestrutura
ao observar a obra de artistas que predial, conteúdos produzidos por
admira. Passou a ser um obstinado Na área de Gastronomia, trazemos o especialistas em gestão condo-
pesquisador de imagens históricas, chef Henrique Fogaça, responsável minial, visando o melhor convívio
que em suas mãos se transformam pelo cardápio do Sal Gastronomia, social, com temas sobre como
em bandeiras estampadas em muros localizado na cidade de São Paulo, nos administrar e deliberar em prol da
gigantescos e servem para resgatar bairros Higienópolis e Cidade Jardim. vida condominial e de seus mora-
a importância de lugares e fortalecer Pai da Olívia, do João e da Maria Le- dores. Acompanhe as novidades da
a sensação de pertencimento de tícia, o chef de cozinha e empresário, seção Condomínios.
seus habitantes. nascido em Piracicaba, interior de
Por isso, Eduardo Kobra merece ser a São Paulo, também faz parte do time Boa Leitura!
estrela principal dessa edição. de jurados do programa MasterChef
Brasil, exibido pela Band, que estreou REGINA NASCIMENTO
Na seção de Automobilismo, a Pors- em 2014. Nesta nossa edição, Fogaça DIRETORA DE REDAÇÃO
che apresenta o novo GTS. Estas três apresenta a receita especial do chef,
letras trazem um significado especial a Costela Suína com farofa de milho e Autora do livro
para os fãs de Porsche. O Gran Turis- Toast com Avocado - Guacamole. “EM BUSCA DE UMA PAIXÃO”
mo Sport é o primeiro Taycan com
alcance maior que 500 quilômetros, Na seção de Turismo, o FASANO Fitfy
baseado no teste WLTP. Avenue, localizado em Nova York, Esta-
dos Unidos, destaca suas suítes luxuo-
Design, arquitetura, decoração e sas e vistas panorâmicas para o Central
muito bom gosto. Interiores marcan- Park e para o horizonte de Manhattan.
tes, ricos em história, que refletem O Private Members Club Hotel, marca
a alma de quem lá habita, também um novo conceito de hospitalidade do
estão em destaque em Arquitetura Grupo Fasano, projetado pelo renoma-

REVISTA CARRARA CONDOMÍNIOS

DIREÇÃO GERAL: Regina Nascimento
CONSELHO EDITORIAL: Caio Carrara • PRODUÇÃO: Assessoria de Comunicação da Carrara Condomínios LTDA • REDAÇÃO: [email protected]
EDITOR RESPONSÁVEL: Caio Carrara (MTB 70.054/SP) • DESIGN E EDIÇÃO GRÁFICA: Amanda Cabrera e Andrea Naliato • TRADUÇÃO E CORREÇÃO: Regina A. S. Alonso
COLABORADORES: Angélica Arbex, Brunete Fraccaroli, Camila Klein, Clarissa Rodella, Henrique Fogaça, Inaldo Dantas, Jairo De Sender, Julia Costa, Márcio Spimpolo,
Milton Neves, Pedro César da Silva, Roberto Martins Figueiredo, Rodrigo Karpat e Tania Goldkorn.

DEPARTAMENTO COMERCIAL: [email protected]
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KOBRA SUMÁRIO

JAIRO CONDOMÍNIOS

PORSCHE 18 CAIO CARRARA: Condômino Antissocial.
22 ANGÉLICA ARBEX: O papel de melhorar a vida
14 CARRARA CONDOMÍNIOS
em comum.
24 DR. BACTÉRIA: Celulares, fonte de germes.
27 MÁRCIO SPIMPOLO: Síndico do futuro.
32 RODRIGO KARPAT: Barulho e perturbação nos

edifícios.
35 PEDRO CÉSAR: A importância da auditoria em

condomínios.
41 INALDO DANTAS: Controle de entrada e circula-

ção de pessoas.
47 CLARISSA RODELLA: ESG para empresas, jorna-

da sem volta?
53 TANIA GOLDKORN: Síndico Profissional de su-

cesso.

ARQUITETURA E DESIGN

60 JAIRO DE SENDER: 900m² na Gávea, com 04
andares e espaço “underground”.

68 BRUNETE FRACCAROLI: Luxuoso e sofisticado
apartamento em Higienópolis, com 560m².

74 CAMILA KLEIN: Apartamento moderno e con-
temporâneo, com toque acolhedor.

ENTREVISTA PREMIUM

80 EDUARDO KOBRA: Muralista brasileiro, com
obras em 05 continentes.

ESPORTES

93 MILTON NEVES: Que Fim Levou? Confira como
estão os craques do passado.

DESTAQUE

95 PORSCHE: O novo Taycan GTS.
106 CHEF HENRIQUE FOGAÇA: Jurado no Master-

chef, músico, empresário e Chef.
114 FASANO FIFTY AVENUE - Novo conceito em

hospitalidade, em Nova York.

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CONDOMÍNIOS | CAIO CARRARA

CONDÔMINO
ANTISSOCIAL

CAIO CARRARA

CEO - CARRARA CONDOMÍNIOS.

Especialista em Gestão
e Check-UP Condominial
há mais de 14 anos no setor.

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CONDOMÍNIOS | CAIO CARRARA

CASOS PASSÍVEIS
DE MULTA A CONDÔMINOS

LEI 10.406 DE 10 DE Os casos em que o condômino poderá ser multado de-
JANEIRO DE 2.002 verão constar da convenção de condomínio, especi-
(CÓDIGO CIVIL) ficando claramente as circunstâncias em que a multa
será aplicada, bem como o valor e a forma de sua aplicação.
Art. 1.337. O condômino ou pos- Em geral, as convenções estipulam multas para o não
suidor que não cumpre reitera- cumprimento de suas próprias regras, bem como do
damente com os seus deveres regimento interno.
perante o condomínio poderá, Um caso especial, previsto em lei é do Condômino An-
por deliberação de três quar- tissocial.
tos dos condôminos restantes, O comportamento antissocial se expressa por incompa-
ser constrangido a pagar multa tibilidade na convivência com os demais condôminos e
correspondente até o quíntuplo possuidores, constrangimentos a terceiros e manifesta-
do valor atribuído à contribui- ções de preconceito racial ou social.
ção para as despesas condomi- Por exemplo, considera-se comportamento antissocial não
niais, conforme a gravidade das permitir que funcionários, faxineiras, diaristas e domésticas
faltas e a reiteração, indepen- circulem livremente pelas áreas comuns do edifício, ou até
dentemente das perdas e danos mesmo, usem o mesmo elevador dos moradores.
que se apurem. Também são classificados como comportamentos an-
Parágrafo Único. O condômino tissociais fazer ou permitir que façam barulho acima do
ou possuidor que, por seu rei- nível aceitável em qualquer horário, depredar ou danifi-
terado comportamento antis- car dependências ou equipamentos de propriedade do
social, gerar incompatibilidade condomínio, manter atitude desrespeitosa para com os
de convivência com os demais moradores, não observar os princípios básicos de higie-
condôminos ou possuidores, ne nas áreas comuns do condomínio, fumar em locais
poderá ser constrangido a pa- proibidos (conforme a Lei nº 13.541 de 07 de maio de
gar multa correspondente ao 2009, do Estado de São Paulo – denominada Lei Anti-
décuplo do valor atribuído à fumo), circular com animais de modo irregular, caluniar
contribuição para as despesas ou difamar condôminos ou funcionários, dentre outros.
condominiais, até ulterior deli- O síndico deverá empenhar esforços amigáveis, no sen-
beração da assembleia. tido de coibir essas atitudes antissociais.
Não obtendo resultados, o condômino deverá ser no-
20 CARRARA CONDOMÍNIOS tificado e, caso ainda persista em seu comportamento
inadequado, não restará, ao síndico, outra medida a não
ser o enquadramento na legislação.

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CONDOMÍNIOS | ANGÉLICA ARBEX

O papel de melhorar
a vida em comum, não só nos
condomínios, mas na cidade
como um todo, também é nosso.

Angélica Arbex*

Apandemia ressignificou nossa vida – no
âmbito pessoal, profissional e até no nos-
so papel como cidadãos. Nas empresas,
não foi diferente: muitas precisaram repensar
seus modelos de negócio ou mesmo rever seus
impactos e suas contribuições à sociedade. Pelo
menos, esse foi o caso da Lello Condomínios,
maior administradora do país, que puxou para si
parte da responsabilidade de ajudar a conter a
propagação do coronavírus e de melhorar a vida
nas cidades.
Com a competência que já possuía como es-
pecialista da vida comum e disposição para
inovar, a empresa entendeu que poderia de-
sempenhar um papel protagonista durante a
pandemia e causar impacto positivo em toda
a sociedade – do micro, a vida em condomínio,
ao macro, a cidade como um todo. E assim
o fez. Um dos projetos mais impactantes da
Lello que exemplifica isso foi a criação pioneira
de um protocolo de biossegurança, voltado para
as mais de um milhão de pessoas que moram nos
condomínios Lello.

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“A EMPRESA ORGANIZOU E INVESTIU

EM TUDO O QUE FOI NECESSÁRIO PARA
MANTER TODOS OS FUNCIONÁRIOS
EM TRABALHO REMOTO DURANTE
O PERÍODO DA PANDEMIA.

Concebido em parceria com Pensada na pré-pandemia, a so- mente com a pandemia. Batizada
pesquisadores da Universi- lução inovadora das assembleias de #XôCorona, essa iniciativa
dade Federal de São Carlos digitais, encabeçada pela Lello, arrecadou mais de R$ 85 mil em
(UFSCar), esse documento foi fun- também permitiu não só a partici- apenas dois meses, beneficiando
damental para orientar síndicos e pação virtual dos condôminos na aproximadamente 95 mil pessoas
moradores sobre as melhores práti- discussão de assuntos que interes- em comunidades carentes. Foram
cas para impedir a contaminação por sam a todos, como registrou enga- entregues mais de 21 mil litros
Covid-19 nos mais de 3 mil condomí- jamento 60% maior. Em 18 meses, de produtos de limpeza e mais
nios que administra. Esta ação repre- cerca de 5 mil assembleias digitais de três mil produtos de higiene
sentou um importante compromisso foram realizadas com a participa- pessoal.
assumido não só com os moradores, ção de mais de 100 mil pessoas. Isso sem falar que a Lello estrei-
mas também com a população das Tudo isso garantindo também a tou laços com a Central Única
cidades, cada vez mais verticalizadas segurança dos mais de mil cola- das Favelas (Cufa), realizando
e com a vida centrada em comuni- boradores que integram o time diversas ações sociais em parce-
dades. Ainda mais quando o dever interno da Lello. A empresa orga- ria com a entidade no período.
de conter a propagação do vírus nizou e investiu em tudo o que foi Ao todo, a Lello doou mais de R$
extrapola a responsabilidade de ór- necessário para manter todos os 500 mil para a Cufa e viabilizou
gãos oficiais e também depende da funcionários em trabalho remoto outras atividades, como a Mães
conscientização e do dever cidadão durante o período da pandemia. da Favela ON, para a qual doou
das pessoas comuns. UM OLHAR PARA AS CIDADES o equivalente a 2.300 chips de
Inclusive, uma das primeiras Para além das vidas dos condomí- internet, e o Natal do Bem, com
preocupações da administradora nios que administra e de seu core arrecadação de mais de dois mil
logo que irrompeu a pandemia foi business, a Lello também olhou brinquedos para crianças de Heli-
a segurança dos funcionários que com atenção para as cidades e ópolis, Paraisópolis, Cai Cai e São
precisavam, obrigatoriamente, suas necessidades urgentes – es- Bernardo do Campo. Seguindo
estar fisicamente presentes no pecialmente, para as pessoas com o exemplo de sucesso da edição
condomínio - como porteiros, ze- menos recursos e acesso à saúde. anterior e estimulada pela onda
ladores e faxineiros. Assim, logo Em abril de 2020, segundo mês de solidariedade que nasceu em
no começo do lockdown, entre- de isolamento social, a empresa 2020 e que não pode parar, a
gou 15 mil kits de higiene pessoal, mobilizou em seus condomínios Lello repetirá a dose do Natal do
com luvas, máscaras e álcool gel, uma ação em prol dos moradores Bem em seus condomínios - a
acompanhados de uma cartilha das favelas de São Paulo, que vi- empresa espera arrecadar ainda
educativa para a prevenção da ram sua vida piorar significativa- mais doações para as crianças
transmissão do coronavírus. das comunidades.

*Angélica Arbex é Diretora de Marketing e Inovação na Lello Condomínios.
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CONDOMÍNIOS | DR. BACTÉRIA

CELULARES

FONTE DE GERMES

Provavelmente você nunca PERGUNTAS E RESPOSTAS
ficou doente por usar o celu-
lar, certo? 1. A pesquisa aponta as mãos como 4. Quais doenças podem ser adquiri-
No entanto, um estudo feito
por uma aluna do Centro principal fonte de contaminação, mas os das por aparelhos contaminados?
Universitário DeVry Metro- locais onde deixamos o celular também Depende do germe, mas as mais
camp, de Campinas, Estado transferem bactérias? comuns são gripe, resfriado, conjun-
de São Paulo, chama a aten- tivite, laringite, candidíase (sapinho),
ção para a quantidade de Exemplos de locais herpes labial, faringite, entre outras.
fungos e bactérias presentes O que mais contamina os celulares, além Até pelo Ebola, na África, o celular foi
nos eletrônicos. Muitos deles das mãos, temos, a boca (a saliva con- responsável.
podem causar problemas tém cerca de 2 bilhões de bactérias por
como micoses, conjuntivites, gota de saliva), perdigotos (espirros), 5. As capinhas protetoras do celular
intoxicações alimentares e banheiros, bolso da calça (vestimen-
infecções urinárias e respi- tas em geral - os bolsos são muito ajudam ou dificultam a existência das
ratórias. contaminados devido ao contato com bactérias?
as mãos), mesas (por ex. de praças de Dificultam a higienização e “escon-
O trabalho identificou a alimentação de shoppings), bancos dos dem” mais os germes. A higienização
presença de até 23 mil carros e qualquer local onde deixamos deve ser feita com a retirada das
fungos e bactérias em ce- o celular. capinhas.
lulares, tablets, capas de
proteção dos aparelhos, 2. Comolimparosaparelhoscelulares 6. Celular no banheiro seja na hora
teclados e mouses. Do
total de 74 amostras, 43% de forma eficiente contra as bactérias? do banho ou mesmo durante as neces-
apresentaram a bactéria Qual produto devemos usar? sidades quais bactérias ou riscos de
Staphylococcus aureus, que contaminação?
está relacionada a infecções Álcool Isopropílico (Isopropanol) com- Bactérias fecais (Escherichia coli),
de pele, das vias aéreas prado em lojas de materiais eletrônicos. Os germes causadores de diarreia (Noro-
superiores (como otites aparelhos devem ficar levemente umedeci- virus).
e sinusites) e até mesmo dos, não encharcados. Na ausência deste,
meningite. Também foram podemos lançar mão de lenços umedeci- 7. Quais são as dicas do Dr. Bactéria
encontrados bolores e coli- dos para “limpar bumbum de nenês”.
formes fecais. para um celular livre de contaminação?
A contaminação ocorre pela 3. Com qual frequência deve ser feita Evite utilizar no banheiro;
falta de higienização das Evite utilizar na hora das refeições;
mãos, que acaba transferin- essa limpeza? Higienize corretamente;
do os microrganismos aos Não empreste e não use o aparelho de ou-
equipamentos. Para as pessoas ligadas a áreas de tras pessoas (Não compartilhar).
saúde (médicos, biomédicos, enfer-
meiros, etc.), uma vez ao dia, para as
outras pessoas, uma vez por semana.

24 CARRARA CONDOMÍNIOS

DR. BACTÉRIA
Biomédico - Dr. Roberto
Figueiredo IG @drbacteriaoficial
Com um currículo televisivo que
acumula apresentação durante
anos no quadro do Fantástico e
colaborações no programa Hoje
em Dia e SP No Ar, da Record.
Protagonizou a campanha do

Ministério da Saúde
contra o vírus Influenza A (H1N1),

causador da gripe suína.

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26 CARRARA CONDOMÍNIOS

CONDOMÍNIOS | DR. MÁRCIO SPIMPOLO

“Síndico do Futuro
Os desafios da sindicatura,
aprendidos com a pandemia”.

OCódigo Civil, ao permitir a esco-
lha de um síndico não-condômi-
no (art. 1347), possibilitou que um
novo nicho de mercado surgisse – o do
síndico especializado.
Infelizmente, porém, nem todos os
síndicos não-condôminos possuem a
especialização necessária para desem-
penhar as funções que lhes são atribuí­
das. O mercado acabou despejando
uma quantidade enorme dos chamados
‘síndicos profissionais’, e, com eles,
muitos problemas acabaram surgindo
nos condomínios. Com razão disso, em
alguns desses condomínios, essa figura
não mais é bem-vinda.
A pandemia clarificou muito esta ques-
tão. Muitos síndicos foram destituídos
por não conseguirem agregar valor aos
condôminos, justamente numa época
de grande necessidade de habilidades
para conduzir a coletividade.

• Advogado pós-graduado em Direito Civil,
Direito Processual Civil e Direito Imobiliário;
• Presidente da Comissão de Direito Imobiliário
e Condominial da OAB-12ª Subseção;
• Membro da Comissão Especial de Direito
Condominial OAB Nacional;
•C olunista das Rádios CBN Ribeirão Preto,
Araraquara e São Carlos no quadro
‘Condomínio Legal’;

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Quais são as habilidades para se administrar
de forma aceitável um condomínio?

A exemplo de um bom gestor de empresas, o síndico precisa conhecer bem o seu
condomínio e tudo o que envolve a sua administração. Alguns princípios devem ser
colocados em prática pelo síndico. Listamos abaixo pelo menos os quatro principais:

Comunicação Delegação Mediação Liderança

Não é razoável O síndico não A maior virtude que Este princípio anda
imaginarmos precisa fazer ou a pandemia ressaltou de mãos dadas
uma coletividade mesmo saber no ser humano foi com o princípio
alinhada com fazer tudo. Ele a capacidade (ou da delegação. No
a gestão se ela precisa ter uma a falta dela) de entanto, a liderança
não estiver bem- boa noção do que conciliar, agregar. envolve mais do que
informada. E se o deve ser feito, Sabemos que onde apenas saber dirigir
síndico ainda não como já dissemos, existem pessoas equipes de trabalho.
conseguiu abrir mas não pode haverá, vez por Inclui ajudar os
linhas eficazes de ser centralizador. outra, problemas. moradores a tomar
comunicação com O síndico deve Dessa forma, não se boas decisões
os moradores, escolher bem imagina um síndico baseadas em fatos
precisa quem vai prestar que não conheça e argumentos bem
urgentemente os serviços para bem as técnicas fundamentados. A
buscar esse o condomínio de mediação de pandemia mostrou
objetivo. Como (administradora, conflitos. Essas que é preciso deixar
já dizia o velho advogado, técnicas são muito os moradores
‘Chacrinha’, “quem funcionários, importantes, ao decidirem sobre
não se comunica, empresas passo que o síndico os seus próprios
se trumbica”. Na terceirizadas, consegue, através espaços, em especial
prática, esse grande manutencistas etc.) delas, prevenir numa assembleia.
pecado da falta de e cobrar deles os situações que Mas, somente o
comunicação tem resultados, sendo podem levar ao síndico com uma
levado os síndicos capaz de substituir conflito. A boa boa liderança fará
a muitos fracassos qualquer peça comunicação, com que as decisões
e a inúmeras que não esteja como dissemos, sejam sempre
destituições. correspondendo é ferramenta mais assertivas,
às expectativas fundamental permeadas de bom
razoáveis. para isso. critério da maioria.

Por fim, é preciso ressaltar que o síndico somente conseguirá aplicar Dr. Márcio Spimpolo
esses princípios se ele conhecer bem o que deve fazer. Visto que o cargo
exige conhecimentos interdisciplinares, o síndico deve ter a capacidade 16 2102 2553
de relacionar diferentes áreas para obter o resultado almejado na sua 16 98119 6000
administração. Para isso, ele precisa se capacitar através de cursos espe- [email protected]
cíficos com boa grade curricular interdisciplinar. Um curso desses deve Rua Dr. Soares Romeu nº 585
ter carga horária superior a noventa horas e ser oferecido por instituições Ribeirão Preto SP
reconhecidamente sérias.

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CONDOMÍNIOS | DR. RODRIGO KARPAT

32 CARRARA CONDOMÍNIOS

BARULHO E
PERTURBAÇÃO
NOS CONDOMÍNIOS

As brigas entre vizinhos motivadas por barulhos já legais, estes instrumentos são considerados nulos e
são recorrentes nos condomínios, e os motivos para não obrigarão os condôminos ao seu cumprimento.
reclamações são muitos, ainda mais em período de O problema muitas vezes está em auferir e provar
pandemia. a existência do barulho. A legislação prevê como
No caso específico dos condomínios, de acordo tolerável a emissão de ruídos de no máximo 55 de-
com o artigo 1.336 do Código Civil, são deveres cibéis durante o dia e 50 durante a noite para áreas
do condômino “dar às suas partes a mesma des- externas e 45 decibéis durante o dia e 40 durante a
tinação que tem a edificação, e não as utilizar de noite para ambientes internos.
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e se- Para que as devidas sanções previstas em leis ou
gurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. regimentos internos não precisem ser tomadas,
A poluição sonora também é crime previsto na Lei o ideal é que o conflito seja resolvido por meio do
nº 9.605. A legislação prevê que “causar poluição diálogo. Quem está sendo perturbado, deve interfonar
de qualquer natureza em níveis tais que resultem para a portaria e pedir para que o porteiro comunique
ou possam resultar em danos à saúde humana, o incômodo de forma polida.
ou que provoquem a mortandade de animais ou a Caso não resolva dessa forma, ele poderá ligar
destruição significativa da flora: Pena - reclusão, de pessoalmente para o condômino barulhento, e,
um a quatro anos, e multa”. Além disso, perturbar o com respeito, comunicar a interferência. O ideal é
sossego com barulho excessivo é considerado crime buscar, sempre que possível, a resolução do caso
previsto na Lei de Contravenções Penais. de forma extrajudicial. O recurso judicial deve ser a
No caso de São Paulo, o PSIU foi criado para combater última instância.
a poluição sonora na cidade, porém não se aplica aos Caso o vizinho não entenda que o barulho dele in-
condomínios. Dessa forma, a lei não permite que festas comoda, a queixa deve passar para o livro de ocor-
em casas, apartamentos e condomínios, por exemplo, rências do condomínio ser comunicada ao síndico e
sejam vistoriadas. à administradora. Essas reclamações precisarão ser
Os condomínios podem tratar do tema na Conven- avaliadas para verificar o que é de responsabilidade
ção e Regimento Interno. No entanto, esses não po- do condomínio. A questão de barulho isolado deve
dem contrariar a legislação. Se destoar das normas ser resolvida entre as partes.

KARPAT ADVOGADOS Karpat – Sociedade de Advogados
OAB/PJ 12048
DR. RODRIGO KARPAT
www.karpat.adv.br
Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no
escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialis- Avenida Pacaembu, 1536
tas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. São Paulo/SP - Fone (11) 3095-6000

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CONDOMÍNIOS | AUDITORIA

A importância da
auditoria em condomínios

Pedro César da Silva
CEO - Athros Auditoria e

Consultoria

Os condomínios requerem
um elevado nível de rela-
cionamento e respeito entre
seus condôminos e a existência de
controles e procedimentos que evi-
tem ou reduzam a possibilidade de
erros ou fraudes.
As pessoas responsáveis legal-
mente pela administração do
condomínio (síndico, subsíndico
e conselho fiscal) nem sempre
podem se dedicar no tempo ne­
cessário ou ainda não possuem
conhecimentos técnicos para exer-
cer com segurança as inúmeras
obrigações condominiais.
Assim, os controles gerenciais e
operacionais são fragilizados e aca-
bam por não ser suficientes para
evitar erros e fraudes.
Visando garantir maior segurança
para o grupo diretivo e confiabili-
dade para todos os condôminos,
a auditoria é uma ferramenta po-
derosa.

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CONDOMÍNIOS | AUDITORIA O auditor contratado irá apli-
car técnicas de auditoria sobre
AS AUDITORIAS PREVENTIVAS as prestações de contas con-
VISAM REDUZIR OS RISCOS DE dominiais visando o adequado
planejamento do trabalho para
ERROS OU FRAUDES que o escopo considere os ris-
cos inerentes caso a caso.
Há escopos de auditorias com caráter preventivo e com natureza investigativa.
As auditorias preventivas visam reduzir os riscos de erros ou fraudes e contribuir com Assim, podem ser considera-
sugestões ao corpo diretivo para que a gestão seja conduzida de forma a reduzir pre- dos no escopo de auditoria,
juízos e transmitir segurança aos condôminos em geral. a título exemplificativo, os
Ademais, as auditorias preventivas são um importante apoio do conselho fiscal. A atri- seguintes tópicos:
buição do conselho fiscal é emitir um parecer sobre as contas condominiais. A emissão
desse parecer certamente pode contar com maior ou menor segurança, levando em Auditoria de prestações de
conta os apontamentos de uma auditoria preventiva. contas (cotação, aprovação,
Por outro lado, as auditorias investigativas ocorrem a partir de uma desconfiança ou contrato, comprovantes de pa-
evidências de fraudes. gamento e recebimento);
Podemos afirmar que as auditorias preventivas são um investimento que contribui
para evitar o constrangimento e os custos de uma auditoria investigativa. Levantamento e avaliação do
A inciativa de sugerir a contra­tação de serviços de auditoria pode ser de qualquer sistema de controles internos
condômino. No entanto, inicialmente, é necessário levar sua demanda ao síndico e administrativos (financeiros,
ao conselho fiscal. Havendo uma negativa não justificada, poderá o condômino levar tributários, atendimento ao
seu pleito para ser pauta de uma assembleia geral. estatuto quanto à constituição
Para realizar uma auditoria, faz-se necessário que a empresa contratada tenha e utilização de reservas, traba-
habilitação profissional (registro no CRC), conhecimento técnico, experiência pro- lhista e previdenciário);
fissional e independência.
Avaliação do gerenciamento
administrativo e contábil do
condomínio, principalmente
em casos de terceirização;

Integridade e confiabilidade
das informações e registros;

Eficiência, eficácia e econo-
micidade do desempenho e da
utilização dos recursos;

Aplicação dos fundos cons-
tituídos;

Análise sobre o adequado
recolhimento de tributos e
encargos sociais;

Análise de contratos de pres-
tação de serviços;

Legalização (bombeiros, ele-
vadores, etc.).

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PUBLIEDITORIAL | GRUPO LOYAL

SEGURANÇA

EM CONDOMÍNIOS

Segurança condominial é um tema Para isso, é importante que o que é esse profissional que deci-
repleto de vertentes e sentidos. condomínio tenha um sistema de de se o portão deverá ou não ser
Desde uma torre com poucos segurança perimentral adequado, aberto ou fechado. Para reduzir o
andares a grandes complexos circuito fechado de televisão, sis- risco de intrusão indesejada, todos
condominiais, a segurança é um tema de alarme perimétrico e um devem participar desse processo, o
tema de altíssima relevância. Com time de porteiros bem treinados morador deve estar sempre atento
o aumento da especulação imo- e atentos a possíveis intercursos ao se comunicar com estranhos,
biliária em nosso país, as pessoas criminosos. não liberando informações do
estão cada vez mais adequadas condomínio, ter atenção ao entrar,
à vida em condomínios, assim a Para um bom sistema de segu- evitando ser seguido.
criminalidade também se torna um rança é preciso atentar-se cli-
fator agravante no cotidiano do nicamente a todos os detalhes, Nós, do GRUPO LOYAL, temos a
brasileiro. desde uma área mal iluminada, expertise e disposição para aju-
muros, elevadores, até os portões dá-lo na segurança do seu condo-
A segurança em condomínios é de veículos e pedestres do con- mínio, seus bens e sua família. En-
fundamental para preservar o domínio. Faz-se necessária uma tre em contato com nosso time de
bem-estar das pessoas, o cuidado análise de riscos por um profis- profissionais de segurança para
com a vida e com seus bens. Para sional habilitado que investigue fazermos uma análise de risco,
assegurar que todos os condômi- todos os itens e necessidades de sem custo para seu condomínio.
nos se sintam felizes e protegidos infraestrutura de segurança, assim
em suas casas, é imprescindível como treinamento e capacitação JULIA COSTA MAURI
gerenciar a proteção com maior dos profissionais da portaria, já CEO - Grupo Loyal
atenção.

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CONDOMÍNIOS | DR. INALDO DANTAS

CONTROLE DE ENTRADA

E CIRCULAÇÃO DE PESSOAS EM

ÉPOCA DE PANDEMIA

Os condomínios podem exigir o comprovante de Pois bem, nesse meio podemos situar os gestores con-
vacinação e uso de máscaras? dominiais, os síndicos, propriamente ditos. Indepen-
Desde a chegada dos primeiros casos de Covid-19, dentemente de suas orientações políticas, que aliás não
noticiados no início de 2020, o assunto passa muito devem interferir nessa situação, está sua obrigação de
próximo à questão política. Há notadamente duas cor- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns
rentes predominantes, a que minimiza o quadro, igno- e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
rando a ciência e a que segue rigorosa e, até às vezes, possuidores (Art. 1.348, V – Cód. Civil).
exageradamente, a ciência. Nota-se claramente entre Nesse sentido, o que lhes cabe é garantir a segurança
esses dois extremos, a corrente que segue. dos possuidores, no caso, os moradores.

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Assim, medidas de prevenção, além da restrição do O USO DE MÁSCARAS,
uso dos itens de lazer e áreas não essenciais, devem NA PREVENÇÃO
ser adotadas, como, por exemplo, a exigência do AO COVID-19
“passaporte da vacina” como ficaram conhecidos os
certificados vacinais. E isso é possível? Já quanto às máscaras, cujo uso vem
Claro que sim! Apesar dos decretos estaduais não sendo discutido e em algumas cidades
citarem explicitamente os condomínios, por ana- até dispensado, o entendimento não
logia, já que os condomínios podem ser conside- é tão diferente. Tido como um dos
rados “minicidades” e seu síndico, o prefeito deste mais importantes meios de proteção
“micromunicípio”, tal medida, desde que discutida não farmacológicos, seu uso deve
e aprovada em assembleia pode sim se tornar regra. também ser regulamentado, fazendo
Porém, que seja exigido não dos moradores e sim, com que todos aqueles que circularem
dos que, fora eles, utilizam as áreas comuns do con- no condomínio devam estar portando
domínio ou que adentram ao prédio, mesmo que se e de maneira adequada (protegendo
dirijam às unidades habitacionais. nariz e boca), mesmo que tenham sido
Nosso ponto de vista está pautado em decisão do STF vacinados, completado ou não o ciclo
e da 2ª vara do Trabalho de São Caetano do Sul, com (as doses e reforço). Multas podem ser
base no artigo 3º da lei 13.979/20 (ADIs 6.586 e 6.587 estipuladas para quem desobedecer a
e ARE 1.267.897), que entendem serem “legítimas a um ou outro.
implantação de medidas que compreendem, dentre Vai dar trabalho e causar problemas de
outras, a restrição ao exercício de certas atividades ou convivência a adoção dessas medidas?
à frequência de determinados lugares, desde que pre- Acredito que aí resida a principal qua-
vistas em lei, ou dela decorrentes, e (i) tenham como lidade e habilidade dos gestores, a de
base evidências científicas e análises estratégicas per- implantar a regra de forma consciente,
tinentes, (ii) venham acompanhadas de ampla infor- bem discutida e levando em conta,
mação sobre a eficácia, segurança e contraindicações principalmente, a segurança de todos,
dos imunizantes, (iii) respeitem a dignidade humana sem se prevalecer de posição política,
e os direitos fundamentais das pessoas, (iv) atendam seja de “a” ou de “b”. A bandeira que
aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade e devemos seguir é a da vida.
(v) sejam as vacinas distribuídas universal e gratui-
tamente; e (II) tais medidas, com as limitações acima DR. INALDO DANTAS
expostas, podem ser implementadas tanto pela União Advogado, Ex-presidente do Secovi-PB.
como pelos Estados, Distrito Federal e Municípios, Colunista da afiliada Rede Globo na
respeitadas as respectivas esferas de competência” . Paraíba e da CBN João Pessoa (101.7).
(STF. Plenário. ADI 6586/DF e ADI 6587/DF, Rel. Min. Organizador da FESINDICO: FEIRA
Ricardo Lewandowski. DE CONDOMÍNIOS DO NORDESTE.
Como se vê, mesmo que a decisão acima não tenha Autor do Livro Prático do Síndico (Ed. Santa
qualquer relação direta com os condomínios, nada
impede que, pelo fato de que os interesses coletivos Luiza), autor do livro O Condomínio ao Alcance
devam sempre se sobrepor aos individuais, sim é de Todos (Ed. Santa Luiza), do Livro Socorro!!!
possível a exigência do “passaporte da vacina” tanto Sou Síndico (Multimídia Editora) e administrador
para os visitantes como também para que os mora- de condomínios desde 1984.
dores tenham acesso aos espaços coletivos. Também
previsto no código civil (Art. 1.335, II), ao condômino
é direito usar das partes comuns, conforme a sua
destinação, contanto que não exclua a utilização dos
demais compossuidores.

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CONDOMÍNIOS | DRA. CLARISSA RODELLA

ESG

PARA

EMPRESAS:

JORNADA

SEM VOLTA?

Ela é proveniente do
inglês, em que a letra “E”
corresponde a Environmental
– Meio ambiente; o “S” ao
aspecto social, e o “G” à
governança corporativa.
Parece-nos, cada vez mais,
tratar-se de uma jornada
evolutiva de governança e
de engajamento entre os
stakeholders para agregar
valor a estes e ao negócio.

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CONDOMÍNIOS | DRA CLARISSA RODELLA

VOCÊ JÁ OUVIU FALAR
SOBRE A SIGLA ESG?

Certamente, as implementações das transforma- tamar de sobrevivência empresarial. Afinal, no ESG
ções precisam fazer sentido para a organização e, também são verificadas suas adequações ante aos
embora muitas vezes lidando com intangíveis, tan- fornecedores. Abrange, portanto, B2B e B2C.
to preferível serão quanto mais forem mensuráveis,
apresentando as evidências. A agenda da efetivação das práticas ESG conta
com atuações multidisciplinares, inclusive no as-
Mais do que isso, não serem apenas fruto de uma pecto jurídico, desenvolvidas durante o viver em-
jogada de marketing, mas sim de uma estratégia de presarial, considerando-se a eficiência do processo
perenização do negócio. produtivo.

Aliás, eis aí o desafio das empresas de modo geral: Na esteira ambiental, são avaliados fatores relacio-
agir com discernimento objetivando sua sustenta- nados à mudança climática, ao uso de recursos, à
bilidade ao longo do tempo. diminuição da poluição (incluindo visual e sonora),
à gestão de resíduos; o uso de fontes de energia
O horizonte dessa perpetuação da atividade em- renováveis pela empresa; logística reversa de pro-
presarial passa pelo ESG. dutos, dentre outros.

É natural que investidores prefiram e avaliem as No que concerne ao âmbito social, verificam-se
características empresariais também em torno do questões como a saúde, bem-estar, segurança e
ESG, afinal, ninguém quer investir seus recursos responsabilidade com os stakeholders; impactos
em negócios arriscados (riscos devem ser otimi- na comunidade; capacitação e retenção dos cola-
zados) e que fiquem na corda bamba ao vento da boradores; satisfação dos clientes etc.
volatilidade econômica ou ao chamuscar da boa
reputação, por exemplo. Ao contrário, as decisões Em relação à governança corporativa, é importante
dos investidores precisam ser tomadas conscien- averiguar como estão assegurados os direitos dos
temente, com base em informações completas, acionistas; independência, equidade e diversidade
confiáveis e atualizadas. nos conselhos; a gestão de riscos; a transparência
fiscal, financeira e contábil; as rotinas de integrida-
Esses dias vi um artigo de um colega advogado, de e anticorrupção, e assim por diante.
profissional admirável e reconhecido, em que ele
citava Lao Tsé: “uma jornada de mil milhas deve Dra. Clarissa Aline 19 3406 4896
começar com um único passo”; “uma formiga em Paié Rodella Contato 19 99156 8319
movimento, faz mais do que um boi dormindo”. Rua 12 de Novembro, nº 180
OAB/SP 209019 11º andar sala 114/115
Pois é. Advocacia Rodella Americana / SP

O ESG parece ser, sim, um caminho sem volta. De
diferencial competitivo, deve evoluir para um pa-

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“PUBLIEDITORIAL” | PERFECT GROUP

EnvdiderSaaçcaamdeanto

JOHNNY E NATACHA RODRIGUES

Para que você possa desfrutar de um ambiente com luz natural e excelente espaço
para receber a família e convidados em seu apartamento, a Perfect Group traz 9 dicas
importantes para instalação segura, se você está pensando em envidraçar sua sacada.

1 O que seus clientes precisam para e cores com pinturas anodizadas e uma ART – “Anotação de Responsabili-
eletrostáticas. dade Técnica”. Isso é exigido a todas as
desenvolver seus projetos? empresas que fazem envidraçamento
5 Como fica a vedação acústica, com de sacadas ou é uma exclusividade da
A. A medida do vão. Perfect Group, garantindo a segurança
B. Projeto com padrão do condomínio. essa tecnologia? Veda 100% o barulho aos seus clientes sobre a aplicação do
C. Se o condomínio não tiver um projeto externo e contra a chuva? produto?
padrão do sistema, a Perfect está apta
a fazê-lo e apresentá-lo em assembleia Nossa tecnologia oferece até 98% de Não podemos afirmar que esse docu-
para todos os condôminos. vedação contra chuvas e poeiras. mento é exigido para todos os tipos
O sistema tem um ótimo desempenho de obras em um condomínio, mas para
2 Quais as vantagens do fecha- vedação acústica. a instalação deste tipo de produto é
obrigatória a apresentação da ART ou
mento de sacada? 6 Com a lâmina apoiada na base, da RRT. A Perfect Group não abre mão
da apresentação deste documento.
Segurança, conforto, proteção dos sem roldanas, o deslocamento do vidro
móveis contra o tempo, abertura total, tem maior estabilidade? 9 O que podemos esperar de novi-
redução de ruído e poeira, liberdade
para integração de ambientes com o au- O diferencial do sistema sem roldanas, é dades em termos de tecnologia para
mento do espaço útil do apartamento. que não necessita de roldana ou apoio, os próximos anos da Perfect Group?
o que exigiria um sistema nivelado pela
3 Qual a diferença e melhor escolha parte superior. Em 2021, a garantia para quem adqui-
Nosso sistema é totalmente nivelado pela riu o produto sem roldanas passou a
entre envidraçamento com travas parte inferior, tornando todo o processo ser de 10 anos, devido ao aniversário
de segurança com roldanas e sem de instalação mais preciso, seguro e de 10 anos da Perfect Group.
roldanas? exigindo menos esforço da alvenaria na No mesmo ano, foram incorporados ao
parte superior do vão que está receben- mix de produtos, as coberturas de vi-
Sistema de envidraçamento convencio- do o sistema. dros fixos ou retráteis, os guarda-cor-
nal com roldanas e com garantia de 6 pos de vários modelos, as bandeiras
anos. Sistema de envidraçamento Perfect 7 Certificação pela Falcão Bauer, em aço galvanizado e encaixilhadas, as
Premium, sem roldanas com garantia de fachadas em ACM, as janelas e portas
10 anos. cujo objetivo é certificar e ser conhecida encaixilhadas, além dos muros e peles
como o “Inmetro do envidraçamento de vidros.
4 Quais os benefícios do produto em de sacada”. Qual a importância da Em 2022 e nos próximos anos, a
Certificação? Perfect Group irá se consolidar neste
relação ao tradicional com roldanas? novo mix e dar andamento aos novos
A Certificação leva maior confiabilidade estudos para trazer novos produtos do
Com índice baixíssimo de manutenção, aos nossos clientes, devido a todos os exterior para o Brasil.
o sistema sem roldanas da Perfect componentes do sistema terem sido
Group possui acabamento diferenciado testados, desde os parafusos até os vi-
na usinagem das aberturas das portas, dros, além da mão de obra empregada
cantoneiras idênticas de acabamentos na instalação.
laterais que são fixados na alvenaria,
calha de captação de água aumentando 8 Normalmente quando é realizada
o percentual de vedação, polímero desli-
zante de alta densidade, fechadura dupla, uma reforma nas unidades dos condo-
acabamentos dos leitos para eliminação mínios, é necessária a apresentação de
dos vãos superiores entre os vidros

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