คู่มือประกอบการดำเนินการให้เป็นไปตามผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งที่ 2) สำหรับพนักงานท้องถิ่นในจังหวัดนนทบุรี

บทท่ี 3 : สาระสาคัญของผงั เมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครั้งท่ี 2)

จาลองรูปแบบอาคาร

46 การใช้ประโยชนท์ ี่ดิน

ทดี่ นิ ประเภททอี่ ย่อู าศัยหนาแนน่ ปานกลาง (สสี ม้ ) (ย.5)

ตัวอยา่ งการคานวณ

มีแปลงทดี่ ินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตงั้ อยใู่ นการใช้ประโยชน์ทดี่ ินประเภททีอ่ ย่อู าศัยหนาแนน่ ปานกลาง (ย.5)

FAR = ไมเ่ กิน 4.5 : 1 OSR = ไมน่ ้อยกวา่ ร้อยละ 8

BAF = ไมน่ ้อยกวา่ รอ้ ยละ 50 ของพื้นทวี่ ่าง

พื้นที่อาคารรวมสูงสดุ ทีส่ ามารถด้าเนนิ การได้ = 1,600 x 4.5 = 7,200 ตร.ม.

พนื้ ท่ีว่างปราศจากสิ่งปกคลมุ = (7,200 × 8) = 576 ตร.ม.
100
(576 × 50)
พื้นทน่ี ้าซมึ ผา่ นได้ = 100 = 288 ตร.ม.

ท่ีดนิ ประเภทที่อยู่อาศยั หนาแน่นปานกลาง (สสี ้ม) (ย.6)

ตัวอย่างการคานวณ

มีแปลงทด่ี นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตัง้ อย่ใู นการใช้ประโยชนท์ ดี่ ินประเภททอ่ี ยอู่ าศัยหนาแนน่ ปานกลาง (ย.6)

FAR = ไม่เกนิ 5 : 1 OSR = ไมน่ ้อยกวา่ ร้อยละ 7

BAF = ไม่นอ้ ยกว่าร้อยละ 50 ของพื้นทว่ี า่ ง

พืน้ ที่อาคารรวมสงู สดุ ท่สี ามารถด้าเนินการได้ = 1,600 x 5 = 8,000 ตร.ม.

พน้ื ท่ีวา่ งปราศจากสงิ่ ปกคลมุ = (8,000 × 7) = 560 ตร.ม.
100
(560 × 50)
พนื้ ทนี่ ้าซมึ ผา่ นได้ = 100 = 280 ตร.ม.

บบทททท่ี 3ี่ 3::สสาารระะสสาาคคญั ัญขขอองงผผังงัเมเมอื อื งงรรววมมนนนนททบบุรรุี (ี ป(ปรรบั ับปปรรุงงุคครรง้ั ั้งทท่ี 2ี่ 2))

จาลอง ูรปแบบอาคาร

การใชป้ ระโยชนท์ ีด่ นิ

ที่ดินประเภทท่อี ยอู่ าศัยหนาแน่นมาก (สนี า้ ตาล) (ย.7)

ตวั อยา่ งการคานวณ

มีแปลงทดี่ ินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตงั้ อย่ใู นการใชป้ ระโยชน์ท่ีดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแนน่ มาก (ย.7)

FAR = ไม่เกิน 6 : 1 OSR = ไม่น้อยกว่ารอ้ ยละ 6

BAF = ไม่น้อยกว่ารอ้ ยละ 50 ของพน้ื ทว่ี า่ ง

พื้นทอ่ี าคารรวมสงู สุดท่ีสามารถดา้ เนนิ การได้ = 1,600 x 6 = 9,600 ตร.ม.

พน้ื ท่วี ่างปราศจากสิ่งปกคลมุ = (9,600 × 6) = 576 ตร.ม.
100
พืน้ ทน่ี ้าซมึ ผา่ นได้ = (576 × 50)
100 = 288 ตร.ม.

ทด่ี ินประเภทที่อยอู่ าศยั หนาแนน่ มาก (สีนา้ ตาล) (ย.8)

ตัวอย่างการคานวณ

มีแปลงทีด่ นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ต้งั อยูใ่ นการใช้ประโยชน์ทด่ี ินประเภทที่อยู่อาศยั หนาแนน่ มาก (ย.8)

FAR = ไม่เกิน 7.5 : 1 OSR = ไม่น้อยกวา่ ร้อยละ 5

BAF = ไมน่ อ้ ยกว่ารอ้ ยละ 50 ของพนื้ ท่วี ่าง

พื้นทีอ่ าคารรวมสงู สุดทสี่ ามารถดา้ เนินการได้ = 1,600 x 7.5 = 12,000 ตร.ม.

พื้นที่วา่ งปราศจากส่ิงปกคลมุ = (12,000 × 5) = 600 ตร.ม.
100
พื้นทีน่ ้าซึมผา่ นได้ = (600 × 50)
100 = 300 ตร.ม.

47

บทท่ี 3 : สาระสาคัญของผงั เมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครั้งท่ี 2)

จาลอง ูรปแบบอาคาร

48

การใช้ประโยชนท์ ด่ี ิน

ทดี่ นิ ประเภทพาณิชยกรรม (สแี ดง) (พ.1)

ตัวอยา่ งการคานวณ

มีแปลงที่ดนิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตงั้ อยใู่ นการใชป้ ระโยชนท์ ่ีดนิ ประเภทพาณชิ ยกรรม (พ.1)

FAR = ไม่เกิน 4 : 1 OSR = ไมน่ ้อยกว่าร้อยละ 7

BAF = ไมน่ อ้ ยกวา่ รอ้ ยละ 50 ของพ้ืนท่ีว่าง

พืน้ ทอ่ี าคารรวมสงู สดุ ท่สี ามารถดา้ เนนิ การได้ = 1,600 x 4 = 6,400 ตร.ม.

พื้นทว่ี า่ งปราศจากสง่ิ ปกคลุม = (6,400 × 7) = 448 ตร.ม.
100
(448 × 50)
พน้ื ท่ีนา้ ซึมผ่านได้ = 100 = 224 ตร.ม.

ทด่ี นิ ประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) (พ.2)

ตวั อย่างการคานวณ

มีแปลงทด่ี นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตงั้ อยู่ในการใช้ประโยชนท์ ด่ี ินประเภทพาณิชยกรรม (พ.2)

FAR = ไม่เกิน 5 : 1 OSR = ไม่นอ้ ยกวา่ ร้อยละ 6

BAF = ไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของพนื้ ที่ว่าง

พน้ื ทีอ่ าคารรวมสูงสุดท่ีสามารถดา้ เนินการได้ = 1,600 x 5 = 8,000 ตร.ม.

พื้นท่ีวา่ งปราศจากส่ิงปกคลุม = (8,000 × 6) = 480 ตร.ม.
100
พ้นื ทีน่ ้าซมึ ผ่านได้ = (480 × 50)
100 = 240 ตร.ม.

บบทททท่ีี่ 33 :: สสาารระะสสาาคคญััญขขอองงผผงังั เเมมือืองงรรววมมนนนนททบบุรรุ ีี ((ปปรรบัับปปรรุงงุ คครรง้ัั้งทท่ีี่ 22))

จาลอง ูรปแบบอาคาร

49 49 การใชป้ ระโยชนท์ ี่ดนิ

ท่ดี ินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) (พ.3)

ตวั อยา่ งการคานวณ

มีแปลงทดี่ นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตงั้ อยู่ในการใช้ประโยชน์ที่ดนิ ประเภทพาณิชยกรรม (พ.3)

FAR = ไมเ่ กนิ 7 : 1 OSR = ไมน่ อ้ ยกว่ารอ้ ยละ 5

BAF = ไมน่ อ้ ยกวา่ รอ้ ยละ 50 ของพื้นทีว่ า่ ง

พน้ื ทอ่ี าคารรวมสูงสุดที่สามารถดา้ เนนิ การได้ = 1,600 x 7 = 11,200 ตร.ม.

พื้นทว่ี า่ งปราศจากสง่ิ ปกคลมุ = (11,200 × 5) = 560 ตร.ม.
100
พืน้ ท่นี ้าซึมผ่านได้ = (560 × 50)
100 = 280 ตร.ม.

ทดี่ ินประเภทพาณชิ ยกรรม (สีแดง) (พ.4)

ตวั อย่างการคานวณ

มีแปลงทดี่ นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตง้ั อยใู่ นการใช้ประโยชนท์ ่ีดนิ ประเภทพาณิชยกรรม (พ.4)

FAR = ไมเ่ กนิ 8 : 1 OSR = ไมน่ อ้ ยกว่ารอ้ ยละ 4.5

BAF = ไม่นอ้ ยกว่าร้อยละ 50 ของพื้นท่ีวา่ ง

พน้ื ทอ่ี าคารรวมสงู สุดท่ีสามารถด้าเนนิ การได้ = 1,600 x 8 = 12,800 ตร.ม.

พ้นื ที่วา่ งปราศจากสิง่ ปกคลมุ = (12,800 × 4.5) = 576 ตร.ม.
100
พน้ื ทีน่ ้าซึมผา่ นได้ = (576 × 50)
100 = 288 ตร.ม.

บทท่ี 3 : สาระสาคัญของผงั เมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครั้งท่ี 2)

จาลอง ูรปแบบอาคาร

50 การใช้ประโยชนท์ ีด่ นิ

ทดี่ นิ ประเภทอตุ สาหกรรมและคลงั สนิ ค้า (สมี ่วง) (อ.1)

ตัวอยา่ งการคานวณ

มแี ปลงทดี่ ินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตั้งอยใู่ นการใชป้ ระโยชน์ท่ดี นิ ประเภทอุตสาหกรรมและคลงั สินค้า (อ.1)

FAR = ไมเ่ กิน 2 : 1 OSR = ไม่นอ้ ยกว่ารอ้ ยละ 20

BAF = ไม่น้อยกวา่ รอ้ ยละ 50 ของพน้ื ที่วา่ ง

พน้ื ทอี่ าคารรวมสงู สุดที่สามารถด้าเนนิ การได้ = 1,600 x 2 = 3,200 ตร.ม.

พน้ื ทว่ี า่ งปราศจากสิ่งปกคลุม = (3,200 × 20) = 640 ตร.ม.
100
พืน้ ทนี่ า้ ซมึ ผ่านได้ = (640 × 50)
100 = 320 ตร.ม.

ที่ดนิ ประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ (สมี ว่ งออ่ น) (อ.2)

ตัวอยา่ งการคานวณ

มีแปลงที่ดินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตัง้ อยใู่ นการใช้ประโยชนท์ ดี่ ินประเภทอตุ สาหกรรมเฉพาะกิจ (อ.2)

FAR = ไมเ่ กนิ 2 : 1 OSR = ไมน่ ้อยกว่ารอ้ ยละ 20

BAF = ไมน่ ้อยกว่ารอ้ ยละ 50 ของพ้นื ที่ว่าง

พน้ื ทีอ่ าคารรวมสูงสุดทส่ี ามารถดา้ เนินการได้ = 1,600 x 2 = 3,200 ตร.ม.

พืน้ ที่วา่ งปราศจากส่ิงปกคลุม = (3,200 × 20) = 640 ตร.ม.
100
พน้ื ทน่ี ้าซึมผา่ นได้ = (640 × 50)
100 = 320 ตร.ม.

บทท่ี 3 : สาระสาคญั ของผงั เมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครง้ั ท่ี 2)

จาลอง ูรปแบบอาคาร

51 51 การใชป้ ระโยชน์ทด่ี ิน

ทด่ี นิ ประเภทอตุ สาหกรรมทัว่ ไปทีไ่ ม่มีมลพิษต่อชมุ ชนหรือสิ่งแวดล้อม

และคลงั สนิ ค้า (สขี าวมีกรอบและเสน้ ทแยงสีมว่ ง) (อ.3)

ตัวอย่างการคานวณ

มีแปลงทด่ี ินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ต้ังอยู่ในการใช้ประโยชนท์ ่ีดนิ ประเภทอุตสาหกรรมท่ัวไปท่ีไมม่ ีมลพิษต่อชุมชน

หรือสง่ิ แวดล้อมและคลงั สินค้า (อ.3)

FAR = ไม่เกิน 2 : 1 OSR = ไม่น้อยกวา่ รอ้ ยละ 20

BAF = ไมน่ อ้ ยกวา่ ร้อยละ 50 ของพื้นทวี่ ่าง

พนื้ ทอ่ี าคารรวมสูงสดุ ท่ีสามารถด้าเนินการได้ = 1,600 x 2 = 3,200 ตร.ม.

พื้นทว่ี ่างปราศจากสงิ่ ปกคลมุ = (3,200 × 20) = 640 ตร.ม.
100
พนื้ ทีน่ ้าซมึ ผ่านได้ = (640 × 50)
100 = 320 ตร.ม.

บทท่ี 3 : สาระสาคัญของผงั เมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครั้งท่ี 2)

จาลอง ูรปแบบอาคาร

52 การใช้ประโยชน์ทดี่ ิน

ท่ีดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขยี ว) (ก.1)

ตวั อยา่ งการคานวณ

มีแปลงทีด่ นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตั้งอยูใ่ นการใชป้ ระโยชน์ทด่ี นิ ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.1)

FAR = ไม่เกนิ 1 : 1 OSR = ไม่นอ้ ยกว่าร้อยละ 50

BAF = ไมน่ ้อยกวา่ ร้อยละ 50 ของพื้นท่วี ่าง ความสงู ไม่เกิน 9 เมตร

พื้นที่อาคารรวมสูงสุดทสี่ ามารถดา้ เนนิ การได้ = 1,600 x 1 = 1,600 ตร.ม.

พืน้ ทีว่ า่ งปราศจากสง่ิ ปกคลุม = (1,600 × 50) = 800 ตร.ม.
100
พน้ื ทน่ี ้าซมึ ผ่านได้ = (800 × 50)
100 = 400 ตร.ม.

ท่ีดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขยี ว) (ก.2)

ตวั อยา่ งการคานวณ

มีแปลงทด่ี นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ต้งั อยู่ในการใชป้ ระโยชนท์ ่ดี ินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2)

FAR = ไมเ่ กนิ 1 : 1 OSR = ไม่น้อยกวา่ ร้อยละ 45

BAF = ไม่นอ้ ยกว่ารอ้ ยละ 50 ของพื้นท่วี ่าง ความสูงไม่เกนิ 9 เมตร

พืน้ ที่อาคารรวมสูงสุดทีส่ ามารถดา้ เนินการได้ = 1,600 x 1 = 1,600 ตร.ม.

พน้ื ทีว่ า่ งปราศจากสิง่ ปกคลมุ = (1,600 × 45) = 720 ตร.ม.
100
พน้ื ทีน่ า้ ซมึ ผ่านได้ = (720 × 50)
100 = 360 ตร.ม.

บทท่ี 3 : สาระสาคญั ของผงั เมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครง้ั ท่ี 2)

จาลอง ูรปแบบอาคาร

53 53 การใช้ประโยชนท์ ี่ดิน

ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) (ก.3)

ตัวอยา่ งการคานวณ

มแี ปลงที่ดนิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตั้งอยู่ในการใชป้ ระโยชน์ท่ีดนิ ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3)

FAR = ไม่เกนิ 1 : 1 OSR = ไมน่ อ้ ยกวา่ รอ้ ยละ 40

BAF = ไม่นอ้ ยกว่ารอ้ ยละ 50 ของพน้ื ท่วี ่าง

พนื้ ทอ่ี าคารรวมสูงสุดทสี่ ามารถด้าเนนิ การได้ = 1,600 x 1 = 1,600 ตร.ม.

พ้นื ทว่ี ่างปราศจากสง่ิ ปกคลุม = (1,600 × 40) = 640 ตร.ม.
100
พนื้ ทีน่ ้าซึมผ่านได้ = (640 × 50)
100 = 320 ตร.ม.

ท่ดี ินประเภทอนรุ กั ษช์ นบทและเกษตรกรรม

(สขี าวมกี รอบและเส้นทแยงสีเขยี ว) (ก.4)

ตวั อย่างการคานวณ

มีแปลงท่ดี นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)

ตงั้ อยู่ในการใช้ประโยชนท์ ่ีดนิ ประเภทอนรุ ักษช์ นบทและเกษตรกรรม (ก.4)

FAR = ไม่เกนิ 1 : 1 OSR = ไมน่ อ้ ยกว่ารอ้ ยละ 50

BAF = ไมน่ ้อยกว่าร้อยละ 50 ของพน้ื ทวี่ ่าง ความสงู ไม่เกนิ 9 เมตร

พนื้ ทอ่ี าคารรวมสูงสดุ ท่ีสามารถดา้ เนินการได้ = 1,600 x 1 = 1,600 ตร.ม.

พน้ื ทีว่ า่ งปราศจากสงิ่ ปกคลมุ = (1,600 × 50) = 800 ตร.ม.
100
พื้นทน่ี ้าซึมผ่านได้ = (800 × 50)
100 = 400 ตร.ม.

หมายเหตุ : การค้านวณภายใตเ้ งอื่ นไข FAR, OSR, BAF สดั สว่ นของภาพทีแ่ สดงเป็นภาพจา้ ลองเทา่ น้นั

บทท่ี 3 : สาระสาคัญของผงั เมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครั้งท่ี 2)

จาลอง ูรปแบบอาคาร

บทท่ี 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชนท์ ด่ี นิ ให้เปน็ ไปตามวัตถปุ ระสงคผ์ งั เมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งที่ 2)

บทท่ี 4
การควบคมุ การใชป้ ระโยชนท์ ่ดี นิ ใหเ้ ปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงค์

ผังเมืองรวมนนทบรุ ี (ปรับปรงุ ครั้งท่ี 2)

4.1 การควบคมุ กิจกรรมการใชป้ ระโยชนท์ ่ดี นิ

กิจกรรมการใช้ประโยชน์ท่ดี ินในผังเมอื งรวม มี 3 ลกั ษณะ
1) กิจกรรมที่อนุญาตให้มี หมายถึง กิจกรรมที่มีความเหมาะสมกับศักยภาพในย่านน้ัน ๆ
โดยมีท้ังกิจกรรมหลัก (Principle Use) และกิจกรรมที่เกี่ยวเน่ือง (Accessory Use) เช่น ในย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
กิจกรรมหลัก ได้แก่ บ้านเด่ียว บ้านแฝด หรือการอยู่อาศัยที่ไม่หนาแน่น ส่วนกิจกรรมท่ีเก่ียวเนื่อง ได้แก่
ร้านค้าระดับชุมชน โรงเรียน สถานพยาบาล เป็นต้น
2) กิจกรรมที่ไม่อนุญาตให้มี หมายถึง กิจกรรมที่มีผลต่อสภาพแวดล้อม สร้างความเดือดร้อน
ราคาญ และความไม่ปลอดภัยแก่ชุมชน เช่น โรงงานท่ีก่อให้เกิดมลพิษ คลังน้ามันและสถานท่ีเก็บรักษาน้ามัน
สวนสนุกหรอื สวนสัตว์ โรงฆา่ สตั ว์ เป็นตน้
3) กิจกรรมที่อนุญาตให้มีตามเง่ือนไข หมายถึง กิจกรรมที่อาจส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อม
ชุมชนหรือความสามารถในการให้บริการของสาธารณปู โภคหากมีที่ตั้งไมเ่ หมาะสม จงึ มกี ารกาหนดเง่ือนไขของ
ทาเลที่ต้ัง เช่น การสร้างศูนย์ประชุม อาคารแสดงสินค้า หรือนิทรรศการ ต้องต้ังอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาด
เขตทางไม่น้อยกวา่ 30 เมตร หรอื ต้ังอยูภ่ ายในระยะ 500 เมตร จากบรเิ วณโดยรอบสถานรี ถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
หรือการสร้างท่ีอยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม หรืออาคารชุดที่มีพื้นท่ีอาคารรวมเกิน 5,000 ตารางเมตร
แต่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะท่ีมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตร หรือตั้งอยู่ภายใน
ระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เปน็ ตน้

4.2 การควบคุมความหนาแนน่ มวลอาคาร และทวี่ ่าง

เนื่องจากการกาหนดกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดินเพียงอย่างเดียวจะยังไม่เพียงพอต่อการสงวน
รักษาคุณภาพชีวิตของประชาชนและชุมชน ดังน้ัน ข้อกาหนดการใช้ประโยชน์ท่ีดินจึงได้มีการควบคุม
ความหนาแนน่ มวลอาคาร และทว่ี า่ ง ดังนี้

1) อัตราส่วนพ้ืนที่อาคารรวมต่อพื้นท่ีดิน (Floor Area Ratio : FAR) หมายถึง อัตราส่วนของ
พื้นท่ีอาคารรวมทกุ ชั้นของอาคารทุกหลังตอ่ พืน้ ทด่ี นิ ที่ใช้เปน็ ท่ีต้งั ของอาคาร

การกาหนด FAR จะช่วยควบคุมพื้นที่อาคารให้มีความสอดคล้องกับวัตถุประสงค์การใช้
ประโยชน์ท่ีดิน และเพ่ือให้ความหนาแน่นของการพัฒนามีความสอดคล้องกับการบริการด้านสาธารณูปโภค
และสาธารณปู การ

2) อตั ราสว่ นของท่ีวา่ งตอ่ พน้ื ท่ีอาคารรวม (Open Space Ratio : OSR) หมายถงึ อตั ราส่วนของ
พ้ืนท่วี ่างอนั ปราศจากสงิ่ ปกคลุมตอ่ พ้นื ที่อาคารรวมทกุ ช้นั ของอาคารทกุ หลังที่ก่อสร้างในทีด่ นิ แปลงเดียวกนั

54

บทที่ 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชนท์ ี่ดนิ ใหเ้ ปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ ังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ ครงั้ ที่ 2)

การกาหนด OSR มีวัตถุประสงค์เพื่อให้มีพื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมท่ีมีความสัมพันธ์กับ
ขนาดพื้นท่ีของอาคาร ทั้งนี้ ในพื้นที่ว่างปราศจากส่ิงปกคลุมดังกล่าว ได้กาหนดให้มีพื้นท่ีว่าง ซึ่งน้าซึมผ่านได้
ไมต่ า่ กวา่ ร้อยละ 50 เพอ่ื เหตุผลของการบรรเทาปญั หาน้าท่วมขังบนพ้นื ผวิ และปัญหาภาวะโลกรอ้ น

3) ความสูง (Height) หมายถึง ระยะความสูงจากระดับถนนถึงยอดผนังชั้นบนสุดของอาคาร
โดยมีวตั ถุประสงคเ์ พอ่ื รกั ษาสภาพแวดลอ้ มและภมู ทิ ัศนเ์ มือง

4) ระยะถอยร่น (Set-back) หมายถึง ระยะจากเขตท่ีดินถงึ ขอบนอกของอาคาร ซงึ่ เป็นทีว่ ่างปราศจาก
ส่ิงปกคลุม โดยมีวัตถุประสงค์เพ่ือการรักษาสภาพแวดล้อมและภูมิทัศน์เมือง และความเป็นส่วนตัวของ
เจา้ ของท่ีดิน

4.3 มาตรการจงู ใจด้วยระบบโบนสั กับการพฒั นาทมี่ ากขน้ึ

เพื่อส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาตามวัตถุประสงค์ของผังเมืองรวม จึงกาหนดมาตรการสร้างแรงจูงใจ
โดยการให้สิทธิพิเศษ (Bonus) ในการเพิ่มพ้ืนท่ีอาคาร โดยให้มีอัตราส่วนพ้ืนท่ีอาคารรวมต่อพ้ืนที่ดิน (FAR)
เพ่ิมมากข้ึนจากข้อกาหนด ในกรณีท่ีมีการพัฒนาหรือดาเนินการท่ีเป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ ตัวอย่าง
ดงั ต่อไปนี้

1) กรณที ่ี 1 : การจัดใหม้ พี ้นื ทีโ่ ลง่ เพอ่ื ประโยชน์สาธารณะหรอื สวนสาธารณะ
จากวัตถุประสงค์ในการส่งเสริมมาตรฐานการให้บริการสาธารณูปการ การสงวนรักษา

สง่ิ แวดล้อมและทรัพยากรธรรมชาติ การแก้ไขปญั หาภาวะโลกร้อนโดยการเพิม่ พนื้ ทสี่ เี ขยี ว จึงกาหนดมาตรการ
เพอ่ื ส่งเสริมใหเ้ กิดพนื้ ทโี่ ลง่ สาธารณะภายในเมอื ง ดงั นี้

(1) ในกรณีเจ้าของท่ีดินหรือผู้ประกอบการได้จัดให้มีพื้นที่โล่ง หรือพัฒนาปรับปรุงพ้ืนที่ให้เป็น
พื้นท่ีโล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะในแปลงที่ดินท่ีขออนุญาต ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม
ต่อพื้นที่ดินเพิม่ ข้นึ ได้อกี ไมเ่ กิน 2 เท่าของพื้นทโ่ี ล่งเพ่ือประโยชนส์ าธารณะหรือสวนสาธารณะท่ีจดั ให้มีขน้ึ

(2) ในกรณีเจา้ ของท่ีดนิ หรอื ผคู้ รอบครองทด่ี นิ ทไ่ี ดร้ ่นแนวอาคาร พรอ้ มร้วั กาแพง และสง่ิ ปลกู สรา้ ง
อย่างอื่นห่างจากเขตทางสองฟากทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 304 (ถนนแจ้งวัฒนะ) ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 302
(ถนนรัตนาธิเบศร์) ทางหลวงชนบท นบ 1020 (ถนนนครอินทร์) ทางหลวงชนบท นบ 3021 (ถนนราชพฤกษ์)
ทางหลวงชนบท นบ 3030 (ถนนชัยพฤกษ์) ถนนเล่ียงเมืองปากเกร็ด และถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี-สนามบินน้า
ในระยะมากกว่า 15 เมตร และจัดให้เป็นท่ีโล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะ ให้มีพื้นท่ีอาคารรวมเพิ่มขึ้นหลังจาก
คิดคานวณอัตราส่วนพ้ืนท่ีอาคารรวมต่อพ้ืนที่ดินรวมตามข้อกาหนดของที่ดินแต่ละประเภทแล้ว ให้พนื้ ทีอ่ าคารรวม
เพิม่ ขึ้นได้อกี ไม่เกนิ 2 เทา่ ของพนื้ ทโ่ี ล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะ

ทั้งนี้ ให้เจา้ ของทีด่ ินหรือผู้ประกอบการสามารถเลือกดาเนินการไดใ้ นกรณีใด กรณหี นงึ่ เทา่ น้ัน

55
55

บทท่ี 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชนท์ ี่ดนิ ให้เปน็ ไปตามวัตถปุ ระสงคผ์ ังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครัง้ ท่ี 2)

โดยมแี นวทางในการปฏบิ ตั ิ ดังน้ี
(1) พ้ืนท่ีเพ่ือประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะต้องต้ังอยู่ในแปลงที่ดินโครงการและ
ตอ่ เนอื่ งกบั พืน้ ที่สาธารณะ เช่น ถนน ทางเทา้ เป็นต้น
(2) พื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะต้องเอื้อต่อการเข้าใช้งานของ
ประชาชนทั่วไป
(3) พ้ืนท่ีโล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะอาจใช้ร่วมกับพ้ืนที่สีเขียวที่ตามเกณฑ์
การพจิ ารณารายงานการวเิ คราะหผ์ ลกระทบส่ิงแวดล้อม (EIA)
(4) กรณีขอใช้สิทธิ์อัตราสว่ นพ้ืนที่อาคารรวมต่อพื้นท่ีดินเพ่ิม (FAR Bonus) การยื่นขออนุญาต
ก่อสร้างอาคารให้ใช้แบบฟอร์ม “การขอใช้สิทธ์ิอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพ้ืนที่ดินเพิ่ม (FAR Bonus)”
โดยระบตุ าแหนง่ ทตี่ งั้ และขนาดของพ้ืนท่ีโล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรอื สวนสาธารณะใหช้ ดั เจนในผังบรเิ วณ
(5) ให้ผู้มีอานาจหน้าที่ในการพิจารณาขออนุญาตก่อสร้างฯ ระบุในใบอนุญาตว่า “พื้นท่ี
ดังกล่าวได้ใช้สิทธิ์อัตราส่วนพ้ืนที่อาคารรวมต่อพ้ืนที่ดินเพิ่ม (FAR Bonus) จากการจัดให้มีพ้ืนที่โล่ง
เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะแล้ว” และระบุเงื่อนไขแนบท้ายใบอนุญาตฯ ว่า “ผู้ได้รับอนุญาต
ต้องจดั ให้มพี ื้นท่ีโล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรอื สวนสาธารณะไม่น้อยกวา่ ............ตารางเมตร”
(6) พื้นท่ีอาคารที่เพิ่มข้ึนจากกรณีน้ี ไม่ต้องนามาคานวณอัตราส่วนพื้นท่ีอาคารรวมต่อพ้ืนทดี่ นิ
(FAR) และอัตราส่วนของท่ีว่างต่อพ้ืนท่ีอาคารรวม (OSR) ของโครงการ แต่ต้องนามาคิดในการคานวณอัตรา
ค่าธรรมเนียมการออกใบอนุญาตตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

ตวั อย่างการคานวณ FAR / OSR / BAF / Bonus ในการใชป้ ระโยชน์ท่ีดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.1)

ขอ้ มลู แปลงทด่ี นิ ขอ้ กาหนดผงั เมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครงั้ ท่ี 2)
 ทดี่ ินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ทดี่ ินประเภทพาณิชยกรรม (พ.1) กาหนด
 ตั้งอยู่ในการใช้ประโยชน์ท่ีดินประเภท  FAR = ไม่เกนิ 4 : 1
 OSR = ไม่น้อยกว่ารอ้ ยละ 7
พาณชิ ยกรรม (พ.1)  BAF = ไม่นอ้ ยกว่าร้อยละ 50 ของพื้นทวี่ ่าง
 เจ้าของที่ดินหรอื ผปู้ ระกอบการไดจ้ ัดให้มี  กรณีจัดให้มีพ้ืนท่ีโล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะในแปลงท่ีดิน

พ้ืนท่ีโล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะในแปลง ใหม้ อี ตั ราส่วนพ้ืนทอ่ี าคารรวมตอ่ พ้นื ท่ดี นิ เพม่ิ ข้ึนได้อกี ไม่เกิน 2 เทา่ ของพนื้ ที่โลง่
ท่ีดินทีข่ ออนุญาต 100 ตร.ม. เพือ่ ประโยชน์สาธารณะหรอื สวนสาธารณะท่จี ดั ให้มขี ้นึ



56

บทที่ 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชน์ทดี่ นิ ให้เปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ งั เมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ คร้ังท่ี 2)

(1) หาพนื้ ที่อาคารรวม (Floor Area)

พน้ื ที่อาคารรวมสงู สุดทสี่ ามารถดาเนนิ การได้ = พ้นื ทีด่ ิน x FAR

= 1,600 x 4 = 6,400 ตร.ม.

(2) หาพน้ื ท่ีวา่ งปราศจากส่งิ ปกคลมุ (Open Space Area)

พื้นทวี่ ่างปราศจากส่งิ ปกคลุม = พ้ืนท่อี าคารรวมทกุ ชั้น x OSR

100

= 6,400 x 7 = 448 ตร.ม.

100

(3) หาพ้นื ทน่ี ้าซึมผ่านได้ (Biotope Area)

พื้นท่นี า้ ซึมผา่ นได้ = พนื้ ที่วา่ งปราศจากสิ่งปกคลมุ x BAF

100

= 448 x 50 = 224 ตร.ม.

100

(4) หาอัตราส่วนพื้นท่ีอาคารรวมต่อพน้ื ท่ีดินเพิม่ (FAR Bonus) ไม่เกิน 2 เทา่ ของพนื้ ทีโ่ ลง่ ฯ

จดั ใหม้ ีพน้ื ท่ีโล่งเพอ่ื ประโยชนส์ าธารณะในแปลงทีด่ ินที่ขออนญุ าต = 100 ตร.ม.

อตั ราสว่ นพน้ื ทอี่ าคารรวมต่อพน้ื ท่ดี ินเพิม่ (FAR Bonus) = พน้ื ทีโ่ ลง่ ฯ x 2 เท่า

= 100 x 2 = 200 ตร.ม.

(5) หาพนื้ ท่อี าคารรวมท่สี ามารถสร้างไดร้ วมกับพนื้ ที่ FAR Bonus

พนื้ ท่ีอาคารรวมท่สี ามารถสรา้ งไดร้ วมกับพื้นที่ FAR Bonus = พ้ืนท่ีอาคารรวม + พ้นื ท่ี FAR Bonus

= 6,400 + 200 = 6,600 ตร.ม.

ดังน้ัน เจ้าของท่ีดินหรือผู้ประกอบการสามารถสร้างอาคารท่ีมีพ้ืนที่อาคารรวมสูงสุดที่สามารถ

ดาเนินการได้ 6,600 ตร.ม. พน้ื ทว่ี า่ งปราศจากสง่ิ ปกคลุม 448 ตร.ม. โดยต้องจดั ให้มีท่ีโล่งเพ่ิมข้ึนอีก 100 ตร.ม.

และตอ้ งมีพน้ื ทีน่ ้าซึมผ่านไดเ้ พอื่ ปลูกตน้ ไม้ 224 ตร.ม.

รูปท่ี 4.3-1 ตัวอยา่ งการจดั ใหม้ พี ื้นทโ่ี ล่งเพื่อประโยชนส์ าธารณะหรือสวนสาธารณะ
57

57

บทที่ 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชน์ทด่ี นิ ให้เปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ งั เมืองรวมนนทบรุ ี (ปรบั ปรงุ คร้งั ที่ 2)

ตัวอย่างการคานวณ FAR / OSR / BAF / Bonus ในการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทท่ีอยู่อาศัยหนาแน่น
ปานกลาง (ย.5)

ข้อมูลแปลงทีด่ ิน ข้อกาหนดผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครงั้ ท่ี 2)
 ทีด่ ินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ที่ดนิ ประเภททอ่ี ยู่อาศยั หนาแน่นปานกลาง (ย.5) กาหนด
 ตั้งอยู่ในการใช้ประโยชน์ท่ีดินประเภท  FAR = ไม่เกิน 4.5 : 1
 OSR = ไมน่ ้อยกวา่ ร้อยละ 8
ทอ่ี ย่อู าศยั หนาแนน่ ปานกลาง (ย.5)  BAF = ไมน่ อ้ ยกว่ารอ้ ยละ 50 ของพืน้ ทวี่ ่าง
 ตั้งอยู่ในแนวทางหลวงชนบท นบ 3021  กรณีเจ้าของที่ดินหรือผู้ครอบครองที่ดินได้ร่นแนวอาคาร พร้อมร้ัว

(ถนนราชพฤกษ์) และร่นแนวอาคาร กาแพง และสิ่งปลูกสร้างอย่างอ่ืนห่างจากเขตทางสองฟากทางหลวง
ในระยะ 16 เมตร ที่กาหนด ในระยะมากกว่า 15 เมตร และจัดให้เป็นที่โล่งเพื่อประโยชน์
 เจ้าของท่ีดินหรือผู้ประกอบการได้จัดให้มี สาธารณะ ให้มีพื้นท่ีอาคารรวมเพ่ิมขึ้นได้อีกไม่เกิน 2 เท่าของพ้ืนท่ีโล่ง
พ้ืนท่ีโล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะในแปลง เพอื่ ประโยชน์สาธารณะ
ทีด่ ินทข่ี ออนญุ าต 100 ตร.ม.

(1) หาพ้นื ทอ่ี าคารรวม (Floor Area)

พ้นื ที่อาคารรวมสงู สดุ ท่ีสามารถดาเนินการได้ = พื้นท่ดี ิน x FAR

= 1,600 x 4.5 = 7,200 ตร.ม.

(2) หาพ้นื ทีว่ า่ งปราศจากสง่ิ ปกคลุม (Open Space Area)

พ้ืนท่ีว่างปราศจากส่ิงปกคลุม = พน้ื ทอี่ าคารรวมทุกช้นั x OSR

100

= 7,200 x 8 = 576 ตร.ม.
100

(3) หาพ้ืนท่ีน้าซมึ ผ่านได้ (Biotope Area)

พนื้ ท่ีน้าซมึ ผา่ นได้ = พนื้ ท่ีวา่ งปราศจากส่ิงปกคลมุ x BAF

100

= 576 x 50 = 288 ตร.ม.

100

(4) หาอตั ราส่วนพ้นื ทอ่ี าคารรวมต่อพน้ื ทีด่ ินเพิ่ม (FAR Bonus) ไม่เกิน 2 เท่าของพืน้ ทีโ่ ลง่ ฯ

จดั ใหม้ ีพืน้ ทโี่ ลง่ เพอ่ื ประโยชน์สาธารณะในแปลงทด่ี นิ ทขี่ ออนุญาต = 100 ตร.ม.

อตั ราสว่ นพนื้ ทอี่ าคารรวมต่อพนื้ ท่ีดินเพ่ิม (FAR Bonus) = พนื้ ที่โล่งฯ x 2 เท่า

= 100 x 2 = 200 ตร.ม.

(5) หาพื้นท่อี าคารรวมทีส่ ามารถสร้างได้รวมกับพื้นที่ FAR Bonus

พ้นื ที่อาคารรวมท่สี ามารถสร้างได้รวมกับพนื้ ที่ FAR Bonus = พืน้ ทอ่ี าคารรวม + พน้ื ท่ี FAR Bonus

= 7,200 + 200 = 7,400 ตร.ม.

ดังนั้น เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการสามารถสร้างอาคารที่มีพ้ืนที่อาคารรวมสูงสุดที่สามารถ

ดาเนนิ การได้ 7,400 ตร.ม. พืน้ ทวี่ ่างปราศจากส่ิงปกคลมุ 576 ตร.ม. โดยตอ้ งจดั ให้มีที่โล่งเพ่มิ ขึ้นอีก 100 ตร.ม.

และต้องมีพน้ื ทน่ี ้าซมึ ผา่ นไดเ้ พ่อื ปลูกต้นไม้ 288 ตร.ม.

58

บทท่ี 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชนท์ ดี่ นิ ใหเ้ ปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ งั เมืองรวมนนทบรุ ี (ปรบั ปรงุ ครง้ั ที่ 2)

รปู ที่ 4.3-2 ตวั อย่างการรน่ แนวอาคารห่างจากเขตทางหลวงแผน่ ดนิ ทีก่ าหนดมากกวา่ 15 เมตร
และจดั ใหเ้ ปน็ พ้นื ทโี่ ลง่ เพ่ือประโยชน์สาธารณะ

2) กรณีที่ 2 : การจัดพน้ื ที่จอดรถยนต์สาหรบั ประชาชนทวั่ ไปในอาคารสาธารณะ
จากวัตถุประสงค์ในการส่งเสริมการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนและการเพ่ิมประสิทธิภาพ

ในการเช่ือมโยงโครงข่ายระบบคมนาคมขนส่ง จึงกาหนดมาตรการส่งเสริมให้มีการจัดพื้นท่ีจอดรถยนต์สาหรับ
ประชาชนท่วั ไปในอาคารสาธารณะเพ่ิมขนึ้ จากที่กฎหมายควบคุมอาคารกาหนด กรณเี จ้าของทดี่ นิ หรือผ้ปู ระกอบการ
ใช้ประโยชน์ท่ีดินประเภทอาคารสาธารณะตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่ตั้งอยู่ในภายในระยะ 500 เมตร
จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน สถานีตลาดบางใหญ่ สถานีบางพลู สถานีบางรักใหญ่ สถานีไทรม้า
สถานีสะพานพระน่ังเกล้า สถานีบางกระสอ สถานีศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี สถานีกระทรวงสาธารณสุข และ
สถานแี ยกติวานนท์ เจา้ ของท่ีดินหรือผปู้ ระกอบการได้จัดใหม้ ีทจ่ี อดรถยนต์ สาหรับประชาชนเป็นการท่วั ไปและ
ช่องจอดรถยนต์สาหรับผู้พิการ และผู้สูงอายุ เป็นการเฉพาะเพ่ิมข้ึนจากจานวนท่ีจอดรถยนต์ของอาคาร
สาธารณะนั้น ให้มีอัตราส่วนพ้ืนท่ีอาคารรวมต่อพ้ืนท่ีดินเพ่ิมข้ึนได้ไม่เกินร้อยละ 20 โดยพื้นที่อาคารรวม
ท่ีเพ่ิมขึ้นต้องไม่เกิน 30 ตารางเมตร ต่อที่จอดรถยนต์ท่ีเพิ่มข้ึน 1 คัน พื้นที่จอดรถยนต์ที่เพ่ิมข้ึนให้ได้รับ
การยกเว้นไมต่ อ้ งนามาพจิ ารณาอตั ราส่วนพ้นื ที่อาคารรวมต่อพืน้ ที่ดนิ และอตั ราสว่ นของทว่ี า่ งต่อพน้ื ที่อาคารรวม

59
59

บทท่ี 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชน์ทีด่ นิ ให้เปน็ ไปตามวัตถปุ ระสงคผ์ ังเมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครั้งที่ 2)

โดยมแี นวทางในการปฏิบตั ิ ดังน้ี
(1) กรณีขอใช้สิทธิ์อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพ้ืนที่ดินเพิ่ม (FAR Bonus) การยื่นขออนุญาต
ก่อสร้างอาคารให้ใช้แบบฟอร์ม “การขอใช้สิทธ์ิอัตราส่วนพื้นท่ีอาคารรวมต่อพื้นท่ีดินเพ่ิม (FAR Bonus)”
โดยระบุตาแหน่งที่ต้ังและจานวนท่ีจอดรถยนต์ที่เพ่ิมข้ึนจากที่กฎหมายควบคุมอาคารกาหนดให้ชัดเจนในแบบ
ขออนุญาตกอ่ สร้าง
(2) ให้ผู้มีอานาจหน้าท่ีในการพิจารณาขออนุญาตก่อสร้างฯ ระบุในใบอนุญาตว่า “พื้นท่ี
ดังกล่าว ได้ใช้สิทธ์ิอัตราส่วนพ้ืนที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพ่ิม (FAR Bonus) จากการจัดให้มีพ้ืนที่จอดรถยนต์
สาหรับประชาชนทั่วไปในอาคารสาธารณะแล้ว” และระบุเง่ือนไขแนบท้ายใบอนุญาตฯ ว่า “ผู้ได้รับอนุญาต
ต้องจัดให้มีพื้นที่จอดรถยนต์เพิ่มข้ึนจากที่กฎหมายควบคุมอาคารกาหนด สาหรับประชาชนท่ัวไป เป็นจานวน
ไมน่ อ้ ยกว่า............คนั ”
(3) พ้ืนท่ีอาคารที่เพ่ิมขึ้นจากกรณีนี้ ไม่ต้องนามาคานวณอัตราส่วนพ้ืนที่อาคารรวมต่อพื้นทีด่ ิน
(FAR) และอัตราส่วนของท่ีว่างต่อพื้นท่ีอาคารรวม (OSR) ของโครงการ แต่ต้องนามาคิดในการคานวณอัตรา
ค่าธรรมเนียมการออกใบอนุญาตตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ควบคมุ อาคาร พ.ศ. 2522

ตัวอยา่ งการคานวณ FAR / OSR / BAF / Bonus ในการใช้ประโยชน์ท่ีดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.4)

ข้อมูลแปลงทด่ี ิน ข้อกาหนดผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครง้ั ท่ี 2)
 ท่ดี นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ท่ดี นิ ประเภทพาณชิ ยกรรม (พ.4) กาหนด
 ตั้งอยู่ในการใช้ประโยชน์ท่ีดินประเภท  FAR = ไมเ่ กิน 8 : 1
 OSR = ไมน่ ้อยกว่าร้อยละ 4.5
พาณชิ ยกรรม (พ.4)  BAF = ไมน่ อ้ ยกว่าร้อยละ 50 ของพน้ื ทวี่ า่ ง
 ตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณ  กรณีการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคารสาธารณะตามกฎหมาย

โดยรอบสถานีรถไฟฟา้ แยกตวิ านนท์ ว่าด้วยการควบคุมอาคารที่ต้ังอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณ
 เจ้าของท่ีดินหรือผู้ประกอบการสร้างอาคาร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนท่ีกาหนดหากเจ้าของท่ีดินหรือ
ผปู้ ระกอบการไดจ้ ัดใหม้ ีทีจ่ อดรถยนต์ สาหรับประชาชนเป็นการท่วั ไป
สาธารณะ จัดให้มีท่ีจอดรถยนต์ สาหรับ และช่องจอดรถยนต์สาหรับผู้พิการ และผู้สูงอายุ เป็นการเฉพาะ
ประชาชนเป็นการท่ัวไปและช่องจอดรถยนต์ เพิ่มขึ้นจากจานวนท่ีจอดรถยนต์ของอาคารสาธารณะน้ัน ให้มีอัตราส่วน
สาหรับผู้พิการ และผู้สูงอายุ เป็นการเฉพาะ พื้นท่ีอาคารรวมต่อพน้ื ท่ีดนิ เพิ่มข้ึนได้ไม่เกินรอ้ ยละ 20 โดยพ้นื ท่อี าคารรวม
เพ่มิ ข้ึน ท่ีเพ่มิ ขึ้นต้องไมเ่ กิน 30 ตารางเมตร ตอ่ ท่ีจอดรถยนตท์ ่เี พิ่มขน้ึ 1 คนั
 ต้องการได้สิทธิ์อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม
ต่อพ้นื ท่ีดินเพ่ิม (FAR Bonus) รอ้ ยละ 10

60

บทที่ 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชน์ท่ีดนิ ใหเ้ ปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ งั เมอื งรวมนนทบรุ ี (ปรบั ปรุงคร้งั ที่ 2)

(1) หาพ้ืนที่อาคารรวม (Floor Area)

พ้ืนที่อาคารรวมสงู สดุ ที่สามารถดาเนนิ การได้ = พ้นื ทด่ี นิ x FAR

= 1,600 x 8 = 12,800 ตร.ม.

(2) หาพื้นทว่ี า่ งปราศจากสิ่งปกคลุม (Open Space Area)

พื้นทวี่ ่างปราศจากสิง่ ปกคลุม = พ้ืนท่ีอาคารรวมทุกช้นั x OSR

100

= 12,800 x 4.5 = 576 ตร.ม.

100

(3) หาพนื้ ที่น้าซมึ ผ่านได้ (Biotope Area)

พ้นื ทน่ี า้ ซมึ ผา่ นได้ = พื้นท่วี ่างปราศจากสิ่งปกคลมุ x BAF

100

= 576 x 50 = 288 ตร.ม.

100

(4) หาอตั ราสว่ นพืน้ ทอ่ี าคารรวมตอ่ พน้ื ทดี่ นิ เพ่มิ (FAR Bonus) ในกรณีตอ้ งการเพิม่ ร้อยละ 10

อตั ราสว่ นพน้ื ทอี่ าคารรวมตอ่ พ้นื ท่ดี ินเพิ่ม (FAR Bonus) = พืน้ ที่อาคารรวม x FAR Bonus

100

= 12,800 x 10 = 1,280 ตร.ม.

100

ทีจ่ อดรถยนตท์ ี่เพิ่มขึ้น 1 คนั ได้ FAR Bonus = 30 ตร.ม.

จานวนทจี่ อดรถยนตท์ ตี่ ้องจดั ให้มสี าหรบั ประชาชนฯ = พ้ืนทอ่ี าคารรวมตอ่ พ้ืนทีด่ นิ เพมิ่ (FAR Bonus)

FAR Bonus ทีจ่ อดรถยนตท์ ่เี พิม่ ขน้ึ 1 คนั

= 1,280 = 42 คัน

30

(5) หาพ้ืนที่อาคารรวมท่สี ามารถสร้างไดร้ วมกบั พนื้ ท่ี FAR Bonus

พน้ื ท่อี าคารรวมท่ีสามารถสรา้ งไดร้ วมกับพ้นื ที่ FAR Bonus = พ้นื ทอ่ี าคารรวม + พื้นที่ FAR Bonus

= 12,800 + 1,280 = 14,080 ตร.ม.

ดังนั้น เจ้าของท่ีดินหรือผู้ประกอบการสามารถสร้างอาคารท่ีมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดที่สามารถ
ดาเนินการได้ 14,080 ตร.ม. พ้ืนที่ว่างปราศจากส่ิงปกคลุม 576 ตร.ม. และต้องมีพื้นท่ีน้าซึมผ่านได้
เพ่ือปลูกต้นไม้ 288 ตร.ม. โดยเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการต้องจัดให้มีที่จอดรถยนต์ สาหรับประชาชน
เป็นการทัว่ ไปและชอ่ งจอดรถยนตส์ าหรับผูพ้ ิการ และผู้สงู อายุเป็นการเฉพาะเพ่ิมขนึ้ 42 คนั

61
61

บทที่ 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชนท์ ี่ดนิ ให้เปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ งั เมืองรวมนนทบรุ ี (ปรบั ปรงุ ครัง้ ที่ 2)

รูปท่ี 4.3-3 ตัวอย่างการจดั พ้ืนทจ่ี อดรถยนตส์ าหรบั ประชาชนท่วั ไปในอาคารสาธารณะ
3) กรณีที่ 3 : การจดั ให้มีพื้นท่วี ่างโดยรอบอาคารเพิ่มขึน้ จากท่กี าหนด

จากวัตถุประสงค์ในการส่งเสริมและพัฒนาให้เป็นเมืองน่าอยู่อาศัยท่ีดี ในสภาพแวดล้อมท่ีดี
มีมาตรฐาน และปลอดภัย จึงกาหนดมาตรการเพ่ือส่งเสริมให้เกิดพื้นท่ีว่างภายในเมือง กรณีเจ้าของที่ดินหรือ
ผู้ประกอบการท่ีใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคารสาธารณะหรืออาคารขนาดใหญ่ ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุม
อาคารท่ีต้ังอยู่ในภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หากเจ้าของที่ดินหรือ
ผู้ประกอบการจัดให้มีพื้นที่ว่างโดยรอบอาคารเพิ่มขึ้นจากที่กาหนดไว้ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ให้มี
อัตราส่วนพ้ืนที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพิ่มเติมได้ไม่เกินร้อยละ 20 โดยพ้ืนท่ีอาคารรวมท่ีเพิ่มข้ึนต้องไม่เกิน
5 เท่าของพ้นื ท่ีเปิดโลง่ โดยรอบอาคารที่จัดให้มีข้นึ

โดยมแี นวทางในการปฏบิ ัติ ดงั นี้
(1) กรณีขอใช้สิทธิ์อัตราสว่ นพื้นท่ีอาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพ่ิม (FAR Bonus) การยื่นขออนุญาต
ก่อสร้างอาคารให้ใช้แบบฟอร์ม “การขอใช้สิทธิ์อัตราส่วนพ้ืนที่อาคารรวมต่อพ้ืนที่ดินเพิ่ม (FAR Bonus)”
โดยระบตุ าแหนง่ ท่ตี ้ังและขนาดของพนื้ ท่ีวา่ งใหช้ ัดเจนในผังบริเวณ

62

บทที่ 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชน์ท่ีดนิ ใหเ้ ปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ งั เมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครัง้ ท่ี 2)

(2) พื้นท่ีว่างในกรณีนี้สามารถใช้ร่วมกับพื้นท่ีว่าง ท่ีโล่ง พื้นที่สีเขียว พื้นท่ีหน่วงน้าตาม
กฎหมายอื่น ๆ โดยต้องไม่ขัดต่อเจตนารมณ์และวัตถุประสงค์ของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายว่าด้วย
การควบคมุ อาคาร กฎหมายวา่ ด้วยสิง่ แวดล้อม เปน็ ต้น

(3) พ้ืนท่ีว่างในกรณีน้ีสามารถใช้เป็นพ้ืนที่น้าซึมผ่านได้เพ่ือปลูกต้นไม้ (BAF) หากพ้ืนผิวไม่มี
ลักษณะดาดแขง็ และนา้ สามารถซมึ ผา่ นได้

(4) ให้ผู้มีอานาจหน้าที่ในการพิจารณาขออนุญาตก่อสร้างฯ ระบุในใบอนุญาตว่า “พ้ืนที่
ดงั กลา่ วไดใ้ ช้สิทธิอ์ ตั ราสว่ นพน้ื ที่อาคารรวมต่อพ้ืนท่ดี นิ เพ่ิม (FAR Bonus) จากการจัดใหม้ ีท่ีว่างแลว้ ” และระบุ
เงื่อนไขแนบท้ายใบอนญุ าตฯ วา่ “ผู้ได้รบั อนญุ าตต้องจัดให้มที วี่ า่ งไม่น้อยกว่า............ตารางเมตร”

(5) พื้นท่ีอาคารท่ีเพ่ิมขึ้นจากกรณีนี้ ไม่ต้องนามาคานวณอัตราส่วนพ้ืนท่ีอาคารรวมตอ่ พื้นทด่ี นิ
(FAR) และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นท่ีอาคารรวม (OSR) ของโครงการ แต่ต้องนามาคิดในการคานวณอัตรา
ค่าธรรมเนียมการออกใบอนุญาตตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ควบคมุ อาคาร พ.ศ. 2522

ตวั อยา่ งการคานวณ FAR / OSR / BAF / Bonus ในการใช้ประโยชน์ทีด่ ินประเภทพาณิชยกรรม (พ.4)

ขอ้ มลู แปลงทดี่ ิน ขอ้ กาหนดผงั เมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครง้ั ที่ 2)
 ทด่ี นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ทด่ี ินประเภทพาณิชยกรรม (พ.4) กาหนด
 ตั้งอยู่ในการใช้ประโยชน์ท่ีดินประเภท  FAR = ไม่เกนิ 8 : 1
 OSR = ไมน่ อ้ ยกว่าร้อยละ 4.5
พาณชิ ยกรรม (พ.4)  BAF = ไมน่ อ้ ยกว่าร้อยละ 50 ของพื้นทวี่ า่ ง
 ต้ังอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณ  กรณีการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคารสาธารณะหรืออาคารขนาดใหญ่

โดยรอบสถานีรถไฟฟา้ แยกติวานนท์ ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารท่ีตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร
 เจ้าของท่ีดินหรือผู้ประกอบการต้องการ จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หากเจ้าของท่ีดินหรือ
ผู้ประกอบการได้จัดให้มีพื้นที่ว่างโดยรอบอาคารเพิ่มข้ึนจากท่ีกาหนดไว้
สร้างอาคารพาณชิ ย์ ประเภทอาคารขนาดใหญ่ ในพระราชบญั ญตั ิควบคมุ อาคาร ใหม้ ีอัตราสว่ นพ้ืนที่อาคารรวมตอ่ พนื้ ทด่ี นิ
 จัดให้มีพ้ืนท่ีว่างโดยรอบอาคารเพิ่มในแปลง เพ่ิมเติมได้ไมเ่ กินร้อยละ 20 โดยพื้นทอ่ี าคารรวมท่เี พ่มิ ขนึ้ ตอ้ งไม่เกิน 5 เทา่
ของพน้ื ที่เปดิ โล่งโดยรอบอาคารท่ีจดั ให้มีขนึ้
ทด่ี ินท่ีขออนญุ าต 200 ตร.ม.

63
63

บทท่ี 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชน์ที่ดนิ ใหเ้ ปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ งั เมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครงั้ ท่ี 2)

(1) หาพนื้ ทอ่ี าคารรวม (Floor Area)

พืน้ ท่อี าคารรวมสูงสุดท่สี ามารถดาเนินการได้ = พืน้ ทีด่ ิน x FAR

= 1,600 x 8 = 12,800 ตร.ม.

(2) หาพื้นทว่ี า่ งปราศจากส่ิงปกคลุม (Open Space Area)

พื้นที่วา่ งปราศจากส่ิงปกคลมุ = พน้ื ทอ่ี าคารรวมทกุ ช้ัน x OSR

100

= 12,800 x 4.5 = 576 ตร.ม.

100

(3) หาพื้นทนี่ ้าซึมผ่านได้ (Biotope Area)

พืน้ ทน่ี ้าซึมผา่ นได้ = พน้ื ทีว่ า่ งปราศจากสิง่ ปกคลมุ x BAF

100

= 576 x 50 = 288 ตร.ม.

100

(4) ตรวจสอบการกาหนดที่ว่างในกฎกระทรวงฉบับที่ 50 พ.ศ. 2540 ออกตามความพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

พ.ศ. 2522 ข้อ 6

เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการต้องการสร้างอาคารพาณิชย์ ประเภทอาคารขนาดใหญ่ ดังน้ันจะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า

ร้อยละ 10 ของพน้ื ทด่ี นิ ท่ีใชเ้ ป็นทีต่ ้ังอาคาร

ตอ้ งมีพื้นทีว่ า่ งไมน่ ้อยกว่า = 1,600 x 10 = 160 ตร.ม.

100

ขนาดพื้นท่ีว่างตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารน้อยกว่าขนาดพื้นที่ตามข้อกาหนดผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงคร้ังที่ 2)

ใหใ้ ชข้ นาดพนื้ ทวี่ ่างตามข้อกาหนดผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครัง้ ที่ 2)

(5) หาอัตราส่วนพ้นื ทีอ่ าคารรวมตอ่ พ้ืนทดี่ นิ เพม่ิ (FAR Bonus) ไม่เกิน 5 เท่าของพนื้ ท่ีเปิดโล่งโดยรอบอาคาร

จัดใหม้ ีพืน้ ท่โี ลง่ เพอ่ื ประโยชน์สาธารณะในแปลงทด่ี ินทีข่ ออนญุ าต = 200 ตร.ม.

อตั ราส่วนพืน้ ท่ีอาคารรวมต่อพืน้ ทดี่ ินเพม่ิ (FAR Bonus) = พนื้ ท่โี ล่งฯ x 5 เทา่

= 200 x 5 = 1,000 ตร.ม.

คิดเปน็ อัตราสว่ นพืน้ ทีอ่ าคารรวมตอ่ พน้ื ทด่ี ินเพ่ิม (FAR Bonus) = 1,000 x 100

12,800

= 7.81 % (ไม่เกนิ ร้อยละ 20 ตามท่กี าหนดไว)้

(6) หาพ้นื ท่ีอาคารรวมท่สี ามารถสรา้ งได้รวมกับพืน้ ที่ FAR Bonus

พนื้ ท่อี าคารรวมทส่ี ามารถสร้างได้รวมกับพน้ื ท่ี FAR Bonus = พนื้ ท่อี าคารรวม + พื้นที่ FAR Bonus

= 12,800 + 1,000 = 13,800 ตร.ม.

ดังน้ัน เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการสามารถสร้างอาคารที่มีพ้ืนที่อาคารรวมสูงสุดท่ีสามารถ
ดาเนินการได้ 13,800 ตร.ม. พื้นท่ีว่างปราศจากส่ิงปกคลุม 576 ตร.ม. โดยต้องจัดให้มีที่โล่งเพิ่มข้ึนอีก 200 ตร.ม.
และต้องมพี ื้นท่นี ้าซมึ ผา่ นได้เพ่อื ปลูกตน้ ไม้ 288 ตร.ม.

64

บทท่ี 4 : การควบคมุ การใชป้ ระโยชนท์ ี่ดนิ ใหเ้ ปน็ ไปตามวตั ถปุ ระสงคผ์ ังเมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครั้งท่ี 2)

รปู ท่ี 4.3-4 ตัวอยา่ งอาคารสาธารณะหรอื อาคารขนาดใหญ่ท่ตี งั้ อย่ภู ายในระยะ 500 เมตร
จากบรเิ วณโดยรอบสถานรี ถไฟฟา้ ขนสง่ มวลชนได้จดั ให้มีพ้ืนทวี่ า่ งโดยรอบอาคารเพิ่มข้นึ

65
65

บทที่ 5 : แนวทางปฏิบตั ิให้เป็นไปตามข้อกาหนดและมาตรการของผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ คร้ังท่ี 2)

บทท่ี 5
แนวทางปฏิบตั ิให้เป็นไปตามข้อกาหนดและมาตรการของ

ผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครง้ั ท่ี 2)

5.1 การใช้ประโยชน์ที่ดินที่มาก่อนการใช้บังคับผังเมืองรวม (มาตรา 37 วรรคสองตาม
พระราชบญั ญตั ิการผงั เมอื ง พ.ศ. 2562)

ข้อกำหนดกำรใช้ประโยชน์ที่ดินตำมท่ีกำหนดในข้อบัญญัติองค์กำรบริหำรส่วนจังหวัดนนทบุรีให้ใช้
บังคับผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงคร้ังท่ี 2) จะไม่ใช้บังคับกับการใช้ประโยชน์ที่ดินท่ีมีมาก่อนวันที่
ขอ้ บัญญตั ิฯ มีผลใชบ้ งั คับ โดยมีแนวทำงกำรพิจำรณำกำรใช้ประโยชน์ทีด่ นิ มำก่อนวันท่จี ะมีขอ้ บัญญัติฯ ใหใ้ ช้
บังคบั ผงั เมืองรวม ตำมควำมเห็นของคณะกรรมกำรกฤษฎีกำ (เรอ่ื งเสร็จที่ 651/2536) ดังน้ี

1) ถ้ำเป็นกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินหรือกำรดำเนินกำรที่ไม่มีกฎหมำยห้ำม หรือไม่มีกฎหมำยกำหนด
หลักเกณฑ์ไว้โดยเฉพำะว่ำจะต้องได้รับอนุญำตหรือได้รับอนุมัติจำกหน่วยงำนหรือองค์กรใดก่อน ให้พิจำรณำ
จำกข้อเท็จจริงเป็นกรณี ๆ ไปว่ำได้ใช้ประโยชน์ท่ีดินตำมควำมเป็นจริงแล้วหรือไม่ ก่อนท่ีข้อบัญญัติฯ มีผล
ใช้บงั คับ

2) ถ้ำเป็นกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินหรือกำรดำเนินกำรที่มีกฎหมำยห้ำม หรือมีกฎหมำยกำหนด
หลักเกณฑ์ไว้โดยเฉพำะว่ำจะต้องได้รับอนุญำตหรือได้รับอนุมัติจำกหน่วยงำนหรือองค์กรใดก่อน หรือต้อง
ดำเนินกำรตำมข้ันตอนเช่นใดก่อน ให้พิจำรณำจำกกำรได้รับอนุญำตหรือได้รับอนุมัติหรือกำรได้ปฏิบัติกำร
ตำมขั้นตอนของกฎหมำยเป็นสำคัญ สำหรับกำรใช้ประโยชน์ที่ดินหรือกำรดำเนินกำรบำงเรื่องที่คำบเกี่ยวกับ
กฎหมำยอื่นและต้องได้รับอนุญำตตำมกฎหมำยเก่ียวกับกำรใช้ที่ดินและอำคำรหลำยฉบับโดยมี กำรอนุญำต
ให้ก่อสร้ำงอำคำรเป็นข้ันตอนสุดท้ำย กำรที่ผู้ย่ืนคำขอได้รับใบอนุญำตหรือได้รับอนุมัติหรือได้ปฏิบัติขั้นตอน
ของกฎหมำยอ่ืนก่อนกำรได้รับอนุญำตใหก้ ่อสร้ำงอำคำรนัน้ ให้ถือว่ามีการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้นมาก่อนที่จะมี
ข้อบัญญัติฯ ให้ใช้บังคับผังเมืองรวม ยกเว้น กรณีการได้รับอนุญาตท่ีไม่ได้เก่ียวกับการใช้ท่ีดินและอาคาร
โดยตรง เช่น การจัดทารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบส่ิงแวดล้อม ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและ
รกั ษาคณุ ภาพส่ิงแวดลอ้ มแห่งชาติ ไมถ่ ือเป็นการใชป้ ระโยชนท์ ่ดี ินมากอ่ นขอ้ บญั ญัติฯ มผี ลใชบ้ ังคับ

3) ถ้ำเป็นกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินมำก่อนข้อบัญญัติฯ มีผลใช้บังคับ แล้วมีกำรขอเปลี่ยนแปลงกำรใช้
อำคำรโดยไม่เพิ่มพ้ืนท่ีอำคำร ถือว่ำไม่ส่งผลต่อมวลอำคำรและท่ีว่ำง จึงไม่ต้องพิจำรณำในเร่ืองอัตรำส่วนของ
ที่วำ่ งตอ่ พนื้ ทอ่ี ำคำรรวม และอัตรำส่วนพืน้ ที่นำ้ ซึมึ ผ่ำนได้เพื่อปลกู ตน้ ไม้ ตำมท่ีกำหนดไวใ้ นข้อบัญญตั ฯิ

4) โรงงำนที่ได้รับอนุญำตให้ประกอบกิจกำรอยู่ก่อนวันท่ีข้อบัญญัติองค์กำรบริหำรส่วนจังหวัด
นนทบุรีให้ใช้บังคับผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งที่ 2) มีผลบังคับใช้และยังประกอบกิจกำรอยู่ ให้สำมำรถ
ขยำยพ้ืนทีโ่ รงงำนได้เฉพำะในท่ีดนิ แปลงเดียวกันหรือติดต่อเป็นแปลงเดียวกนั กับแปลงท่ีดนิ ที่เปน็ ทีด่ ินที่ต้ังของ
โรงงำนเดิม ซึ่ึงเจ้ำของโรงงำนเดิมเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองอยู่ก่อนวันที่ข้อบัญญัติฯ มีผล
ใชบ้ ังคบั ท้งั น้ี ตอ้ งไมเ่ กนิ หนึ่งเท่ำของพน้ื ที่โรงงำนทใ่ี ช้ในกำรผลติ เดิม ขอ้ กำหนดน้ีมใิ หใ้ ชบ้ งั คบั ในทดี่ ินประเภท
อนรุ กั ษช์ นบทและเกษตรกรรม (ก.4) และทีด่ ินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2-8)

66

บทท่ี 5 : แนวทางปฏิบัตใิ ห้เปน็ ไปตามขอ้ กาหนดและมาตรการของผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ ครั้งท่ี 2)

5.2 การใช้ประโยชนท์ ีด่ นิ ทม่ี ีกจิ กรรมหลายประเภทในอาคารเดียวกนั

กำรใช้ประโยชน์ที่ดินท่ีมีกิจกรรมหลำยประเภทในอำคำรเดียวกันให้พิจำรณำกิจกรรมกำรใช้
ประโยชน์ที่ดินและพื้นที่แยกตำมประเภทตำมที่ได้ระบุในข้อกำหนดกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินตำมข้อบัญญัติฯ
ใหใ้ ชบ้ งั คับผังเมอื งรวม โดยพืน้ ทีร่ วมของอำคำรตอ้ งไม่เกินค่ำ FAR ของกำรใชป้ ระโยชน์ที่ดนิ นนั้

ตัวอยา่ งการคานวณ FAR ในการใชป้ ระโยชน์ท่ีดนิ ประเภทพาณิชยกรรม (พ.1)

ขอ้ มูลแปลงท่ดี ิน ขอ้ กาหนดผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครัง้ ที่ 2)
 ทด่ี ินขนำด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ท่ดี ินประเภทประเภทพำณชิ ยกรรม (พ.1) กำหนด
 ต้งั อยู่ในกำรใช้ประโยชนท์ ี่ดินประเภทพำณิชยกรรม (พ.1)  FAR = ไม่เกนิ 4 : 1
 ตัง้ อยูร่ ิมถนนสำธำรณะที่มขี นำดเขตทำง 12 เมตร  OSR = ไม่นอ้ ยกว่ำรอ้ ยละ 7
 เจ้ำของท่ีดินหรือผู้ประกอบกำรต้องกำรสร้ำงอำคำรอยู่อำศัยรวม  BAF = ไม่น้อยกว่ำรอ้ ยละ 50 ของพ้นื ที่วำ่ ง

และพำณชิ ยกรรม

(1) หาพืน้ ท่ีอาคารรวม (Floor Area)

พืน้ ทีอ่ ำคำรรวมสูงสดุ ท่สี ำมำรถดำเนินกำรได้ = พ้ืนท่ดี ิน x FAR

= 1,600 x 4 = 6,400 ตร.ม.

(2) ตรวจสอบข้อกาหนดการใชป้ ระโยชน์ทดี่ นิ ประเภทพาณิชยกรรม พ.1 ห้ามใช้ประโยชนท์ ่ีดนิ เพื่อกจิ การ

- กำรอย่อู ำศยั ประเภทอำคำรอยูอ่ ำศัยรวมหรืออำคำรชดุ ทีม่ ีพ้นื ท่อี ำคำรรวมเกนิ 2,000 ตำรำงเมตร

- กำรประกอบพำณชิ ยกรรมท่ีมพี ื้นท่ีประกอบกำรเกิน 1,000 ตำรำงเมตร เว้นแต่กำรประกอบพำณิชยกรรมท่ีมีพ้ืนท่ีประกอบกำร

เกิน 1,000 ตำรำงเมตร แต่ไม่เกิน 2,000 ตำรำงเมตร ทตี่ ั้งอยูร่ มิ ถนนสำธำรณะที่มขี นำดเขตทำงไม่น้อยกว่ำ 10 เมตร

(3) การออกแบบอาคาร

สำมำรถผสมกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินท้ังสองประเภทได้ (A+B) โดยพื้นที่อำคำรรวมต้องไม่เกินค่ำ FAR ของกำรใช้ประโยชน์
ที่ดินประเภทพำณิชยกรรม (พ.1) เชน่
- อำคำรอยู่อำศัยรวม พืน้ ท่ี 2,000 ตร.ม. และพำณิชยกรรม พื้นท่ี 1,000 ตร.ม. (พื้นทอี่ ำคำรรวม ไม่เกิน 6,400 ตร.ม.)
- อำคำรอย่อู ำศัยรวม พนื้ ท่ี 1,800 ตร.ม. และพำณชิ ยกรรม พน้ื ที่ 1,800 ตร.ม. (พนื้ ท่อี ำคำรรวม ไมเ่ กนิ 6,400 ตร.ม.)
- อำคำรอย่อู ำศัยรวม พนื้ ท่ี 1,500 ตร.ม. และพำณชิ ยกรรม พื้นท่ี 1,000 ตร.ม. (พน้ื ที่อำคำรรวม ไมเ่ กนิ 6,400 ตร.ม.)

67 67

บทท่ี 5 : แนวทางปฏิบตั ใิ ห้เปน็ ไปตามข้อกาหนดและมาตรการของผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ คร้ังที่ 2)

ที่ดินประเภทพาณชิ ยกรรม (พ.1)
FAR = 4 : 1 พนื้ ทอ่ี ำคำรรวมสูงสุด
ท่ีสำมำรถดำเนนิ กำรได้ 6,400 ตร.ม.

รปู ที่ 5.2-1 ตัวอย่ำงกำรใชป้ ระโยชนท์ ี่ดินทม่ี ีกจิ กรรมหลำยประเภทในอำคำรเดียวกนั :
อำคำรอยอู่ ำศยั รวม และพำณิชยกรรม ในกำรใชป้ ระโยชน์ท่ีดินประเภทพำณิชยกรรม (พ.1)

ตารางที่ 5.2-1 ตัวอย่ำงกำรคำนวณกิจกรรมหลำยประเภทในอำคำรเดียวกันในกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินประเภท
พำณชิ ยกรรม (พ.)

ประเภทการใชป้ ระโยชน์ที่ดนิ : ขนาดท่ดี นิ : 1,600 ตร.ม. FAR = 4 : 1
ทดี่ ินประเภทพาณชิ ยกรรม (พ.1) พื้นท่ีอำคำรรวมสูงสุดที่สำมำรถสร้ำงได้
ตำมค่ำ FAR ของ พ.1

ไมเ่ กิน 6,400 ตร.ม. (1,600 x4)

ความต้องการของเจ้าของที่ดนิ ทีอ่ ย่อู ำศัยประเภทอำคำรอยอู่ ำศยั รวมและพำณิชยกรรม

ข้อกาหนดการใช้ประโยชนท์ ่ดี ินตามข้อบญั ญตั ิฯ

A กำรใช้ประโยชน์ทด่ี นิ ประเภทอำคำรอยู่อำศยั รวม พน้ื ท่ีไมเ่ กนิ 2,000 ตร.ม.

B กำรใชป้ ระโยชนท์ ด่ี นิ ประเภทพำณชิ ยกรรม พน้ื ทไี่ ม่เกนิ 1,000 ตร.ม.

การออกแบบอาคาร สำมำรถผสมกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินท้ังสองประเภทได้ (A+B) โดยพ้ืนที่อำคำรรวม

ต้องไมเ่ กนิ คำ่ FAR ของทีด่ นิ ประเภท พ.1 เช่น

 อำคำรอยู่อำศัยรวมพ้ืนท่ี 2,000 ตร.ม. และพำณิชยกรรมพื้นที่ 1,000 ตร.ม.

(พืน้ ท่ีอำคำรรวมไม่เกิน 6,400 ตร.ม.)

 อำคำรอยู่อำศัยรวมพื้นที่ 1,500 ตร.ม. และพำณิชยกรรมพื้นที่ 1,000 ตร.ม.

(พื้นทีอ่ ำคำรรวมไม่เกิน 6,400 ตร.ม.)

68

บทท่ี 5 : แนวทางปฏบิ ตั ิให้เป็นไปตามขอ้ กาหนดและมาตรการของผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ คร้ังที่ 2)

ประเภทการใชป้ ระโยชน์ท่ดี ิน : FAR = 5 : 1
ท่ดี ินประเภทพาณชิ ยกรรม (พ.2) ขนาดทีด่ นิ : 1,600 ตร.ม. พื้นที่อำคำรรวมสูงสุดท่ีสำมำรถสร้ำงได้
ตำมคำ่ FAR ของ พ.2

ไม่เกิน 8,000 ตร.ม. (1,600 x 5)

ความตอ้ งการของเจ้าของท่ดี นิ ท่ีอยอู่ ำศยั ประเภทอำคำรอยอู่ ำศัยรวมและพำณชิ ยกรรม

ขอ้ กาหนดการใช้ประโยชนท์ ีด่ ินตามขอ้ บัญญัติฯ

A กำรใชป้ ระโยชน์ท่ดี นิ ประเภทอำคำรอยู่อำศัยรวม พน้ื ท่ีไมเ่ กิน 2,000 ตร.ม.

B กำรใช้ประโยชน์ทดี่ ินประเภทพำณิชยกรรม พ้นื ที่ไมเ่ กนิ 2,000 ตร.ม.

การออกแบบอาคาร สำมำรถผสมกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินทั้งสองประเภทได้ (A+B) โดยพื้นที่อำคำรรวม

ตอ้ งไมเ่ กินคำ่ FAR ของทด่ี นิ ประเภท พ.2 เชน่

 อำคำรอยู่อำศัยรวมพื้นท่ี 2,000 ตร.ม. และพำณิชยกรรมพื้นท่ี 2,000 ตร.ม.

(พนื้ ท่อี ำคำรรวมไม่เกิน 8,000 ตร.ม.)

 อำคำรอยู่อำศัยรวมพ้ืนที่ 2,000 ตร.ม. และพำณิชยกรรมพ้ืนที่ 1,500 ตร.ม.

(พ้ืนทอี่ ำคำรรวมไมเ่ กนิ 8,000 ตร.ม.)

ประเภทการใชป้ ระโยชนท์ ่ดี ิน : FAR = 7 : 1
ทด่ี ินประเภทพาณชิ ยกรรม (พ.3) ขนาดที่ดิน : 1,600 ตร.ม. พื้นท่ีอำคำรรวมสูงสุดที่สำมำรถสร้ำงได้
ตำมคำ่ FAR ของ พ.3

ไมเ่ กิน 11,200 ตร.ม. (1,600 x 7)

ความต้องการของเจา้ ของที่ดนิ ทีอ่ ยู่อำศัยประเภทอำคำรอยอู่ ำศัยรวมและพำณิชยกรรม

ขอ้ กาหนดการใช้ประโยชน์ทดี่ ินตามขอ้ บญั ญตั ฯิ

*กรณแี ปลงท่ีดนิ ต้ังอย่รู ิมถนนสำธำรณะที่มขี นำดเขตทำงไม่น้อยกวำ่ 16 เมตร

A กำรใชป้ ระโยชน์ท่ีดนิ ประเภทอำคำรอยอู่ ำศยั รวม พน้ื ทีไ่ ม่เกิน 10,000 ตร.ม.

B กำรใช้ประโยชน์ทีด่ นิ ประเภทพำณิชยกรรม พื้นทไี่ ม่เกนิ 10,000 ตร.ม.

การออกแบบอาคาร สำมำรถผสมกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินท้ังสองประเภทได้ (A+B) โดยพ้ืนท่ีอำคำรรวม

ต้องไมเ่ กนิ คำ่ FAR ของท่ดี นิ ประเภท พ.3 เช่น

 อำคำรอยู่อำศัยรวมพื้นท่ี 8,000 ตร.ม. และพำณิชยกรรมพื้นที่ 2,000 ตร.ม.

(พื้นท่อี ำคำรรวมไม่เกนิ 11,200 ตร.ม.)

 อำคำรอยู่อำศัยรวมพื้นท่ี 5,000 ตร.ม. และพำณิชยกรรมพื้นท่ี 5,000 ตร.ม.

(พนื้ ทอี่ ำคำรรวมไม่เกนิ 11,200 ตร.ม.)

69 69

บทที่ 5 : แนวทางปฏิบัตใิ ห้เป็นไปตามข้อกาหนดและมาตรการของผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งที่ 2)

ประเภทการใชป้ ระโยชน์ทดี่ ิน : ขนาดที่ดิน : 1,600 ตร.ม. FAR = 8 : 1
ท่ีดินประเภทพาณชิ ยกรรม (พ.4) พ้ืนที่อำคำรรวมสูงสุดท่ีสำมำรถสร้ำงได้
ตำมค่ำ FAR ของ พ.4

ไม่เกนิ 12,800 ตร.ม. (1,600 x 8)

ความต้องการของเจ้าของทด่ี นิ ที่อยูอ่ ำศยั ประเภทอำคำรอยู่อำศัยรวมและพำณิชยกรรม

ข้อกาหนดการใชป้ ระโยชนท์ ีด่ นิ ตามขอ้ บญั ญัติฯ

*กรณีแปลงทีด่ ินตงั้ อยู่ริมถนนสำธำรณะทีม่ ีขนำดเขตทำงไม่นอ้ ยกว่ำ 16 เมตร

A กำรใช้ประโยชนท์ ดี่ นิ ประเภทอำคำรอย่อู ำศัยรวม พืน้ ที่ไมเ่ กนิ 10,000 ตร.ม.

B กำรใชป้ ระโยชนท์ ี่ดินประเภทพำณิชยกรรม พ้ืนท่ีไมเ่ กนิ 10,000 ตร.ม.

การออกแบบอาคาร สำมำรถผสมกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินทั้งสองประเภทได้ (A+B) โดยพ้ืนท่ีอำคำรรวม

ตอ้ งไมเ่ กนิ ค่ำ FAR ของท่ีดินประเภท พ.4 เช่น

 อำคำรอยู่อำศัยรวมพื้นที่ 10,000 ตร.ม. และพำณิชยกรรมพ้ืนที่ 2,800 ตร.ม.

(พน้ื ทอี่ ำคำรรวมไมเ่ กิน 12,800 ตร.ม.)

 อำคำรอยู่อำศัยรวมพื้นที่ 5,000 ตร.ม. และพำณิชยกรรมพ้ืนท่ี 5,000 ตร.ม.

(พ้นื ที่อำคำรรวมไม่เกนิ 12,800 ตร.ม.)

5.3 การพิจารณากจิ กรรมและพืน้ ท่อี าคารในแปลงที่ดนิ ในลักษณะต่าง ๆ

1) แปลงที่ดินที่ถูกกาหนดการใช้ประโยชน์ท่ีดินหลายประเภท ให้พิจำรณำกิจกรรมกำรใช้ประโยชน์
ท่ีดนิ และพื้นที่ แยกตำมประเภทท่ีไดร้ ะบใุ นข้อกำหนดแผนผังกำรใชป้ ระโยชน์ที่ดิน

ตัวอย่างการคานวณ FAR / OSR / BAF ในการใช้ประโยชน์ท่ีดินประเภทพาณิชยกรรม (พ.4) และการใช้
ประโยชนท์ ่ีดินประเภททอ่ี ยูอ่ าศยั หนาแนน่ มาก (ย.8)

ข้อมลู แปลงทดี่ ิน ข้อกาหนดผงั เมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครงั้ ท่ี 2)
 ทด่ี ินขนำด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ท่ีดินประเภทพำณิชยกรรม (พ.4) กำหนด
 ท่ีดิน A ขนำด 1,200 ตร.ม. ต้ังอยู่ในกำรใช้ประโยชน์ท่ีดิน  FAR = ไมเ่ กิน 8 : 1
 OSR = ไม่นอ้ ยกว่ำร้อยละ 4.5
ประเภทพำณชิ ยกรรม (พ.4)  BAF = ไม่นอ้ ยกว่ำรอ้ ยละ 50 ของพน้ื ที่ว่ำง
 ท่ีดิน B ขนำด 400 ตร.ม. ตง้ั อยู่ในกำรใช้ประโยชน์ท่ดี นิ ประเภท ทด่ี นิ ประเภทที่อยู่อำศยั หนำแนน่ มำก (ย.8) กำหนด
 FAR = ไมเ่ กิน 7.5 : 1
ที่อยู่อำศัยหนำแน่นมำก (ย.8)  OSR = ไม่นอ้ ยกว่ำร้อยละ 5
 BAF = ไม่นอ้ ยกวำ่ ร้อยละ 50 ของพ้นื ทว่ี ่ำง

70

บทที่ 5 : แนวทางปฏิบตั ิให้เป็นไปตามข้อกาหนดและมาตรการของผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งท่ี 2)

(1) หาพนื้ ทอ่ี าคารรวม (Floor Area) = พนื้ ทดี่ ิน x FAR
พืน้ ท่ีอำคำรรวมสงู สุดท่ีสำมำรถดำเนินกำรได้ = 1,200 x 8 = 9,600 ตร.ม.
ทดี่ ิน A พ้ืนท่ีอำคำรรวมสงู สดุ ที่สำมำรถดำเนนิ กำรไดใ้ น พ.4

ทด่ี ิน B พื้นที่อำคำรรวมสูงสดุ ทสี่ ำมำรถดำเนินกำรไดใ้ น ย.8 = 400 x 7.5 = 3,000 ตร.ม.

รวมพ้นื ทีอ่ ำคำรรวมสงู สุดทสี่ ำมำรถดำเนินกำรได้ = 9,600 + 3,000 = 12,600 ตร.ม.

(2) หาพื้นทว่ี า่ งปราศจากส่งิ ปกคลุม (Open Space Area)

พืน้ ทว่ี ่ำงปรำศจำกสิ่งปกคลมุ = พนื้ ทอ่ี ำคำรรวมทกุ ช้นั x OSR

พน้ื ทว่ี ำ่ งปรำศจำกสิ่งปกคลมุ ใน พ.4 100
= 9,600 x 4.5 = 432 ตร.ม.

100

พืน้ ที่ว่ำงปรำศจำกส่งิ ปกคลมุ ใน ย.8 = 3,000 x 5 = 150 ตร.ม.

100

รวมพน้ื ทว่ี ่ำงปรำศจำกสงิ่ ปกคลุม = 432 + 150 = 582 ตร.ม.

(3) หาพน้ื ทีน่ า้ ซมึ ผา่ นได้ (Biotope Area)

พื้นท่ีน้ำซึมึ ผ่ำนได้ = พื้นทว่ี ่ำงปรำศจำกส่ิงปกคลุม x BAF

100

= 582 x 50 = 291 ตร.ม.
100

ดังน้ัน เจ้ำของที่ดินหรือผู้ประกอบกำรสำมำรถสร้ำงอำคำรท่ีมีพื้นท่ีอำคำรรวมสูงสุดท่ีสำมำรถ

ดำเนินกำรได้ 12,600 ตร.ม. พ้ืนที่ว่ำงปรำศจำกสิ่งปกคลุม 582 ตร.ม. และต้องมีพ้ืนที่น้ำซึึมผ่ำนได้เพื่อปลูกต้นไม้

291 ตร.ม.

รูปที่ 5.3-1 ตัวอย่ำงแปลงทีด่ ินท่ีถกู กำหนดกำรใชป้ ระโยชน์ทด่ี ินหลำยประเภท : อำคำรท่อี ยูใ่ นกำรใชป้ ระโยชน์

71 ท่ดี นิ ประเภทพำณิชยกรรม (พ.1) และกำรใช้ประโยชน์ทีด่ ินประเภทท่ีอยู่อำศยั หนำแนน่ มำก (ย.8)
71

บทท่ี 5 : แนวทางปฏิบัติให้เปน็ ไปตามขอ้ กาหนดและมาตรการของผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ คร้ังที่ 2)

2) ทดี่ นิ ซึ่งคาบเกี่ยวกับระยะหา่ งจากถนนตามข้อกาหนด หรอื ในระยะ 500 เมตรโดยรอบสถานี
รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ให้พิจำรณำกิจกรรมกำรใช้ประโยชน์ที่ดินและพ้ืนที่ตำมเง่ือนไขของกำรใช้ประโยชน์
ทีด่ ินแตล่ ะประเภท

ตวั อย่างการคานวณ FAR / OSR / BAF / Bonus ในการใช้ประโยชนท์ ่ดี ินประเภทพาณชิ ยกรรม (พ.4)

ขอ้ มูลแปลงท่ีดิน ขอ้ กาหนดผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ ครัง้ ที่ 2)
 ที่ดนิ ขนำด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ทด่ี ินประเภทพำณชิ ยกรรม พ.4 กำหนด
 ที่ดิน A ขนำด 1,200 ตร.ม. ตั้งอยู่ในกำรใช้  FAR = ไมเ่ กิน 8 : 1
 OSR = ไม่น้อยกว่ำร้อยละ 4.5
ประโยชน์ทดี่ ินประเภทพำณชิ ยกรรม (พ.4)  BAF = ไมน่ ้อยกวำ่ ร้อยละ 50 ของพืน้ ที่วำ่ ง
 ท่ีดิน B ขนำด 400 ตร.ม. ต้ังอยู่ในกำรใช้  กรณีกำรใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอำคำรสำธำรณะหรืออำคำรขนำดใหญ่

ประโยชน์ท่ีดินประเภทพำณิชยกรรม (พ.4) ตำมกฎหมำยว่ำด้วยกำรควบคุมอำคำร ที่ต้ังอยู่ภำยในระยะ 500 เมตร
และต้ังอยู่ภำยในระยะ 500 เมตร จำกบริเวณ จำกบริเวณโดยรอบสถำนีรถไฟฟ้ำขนส่งมวลชน หำกเจ้ำของที่ดินหรือ
โดยรอบสถำนรี ถไฟฟ้ำบำงกระสอ ผู้ประกอบกำรได้จัดให้มีพ้ืนที่ว่ำงโดยรอบอำคำรเพ่ิมข้ึนจำกท่ีกำหนดไว้
 เจำ้ ของทด่ี นิ หรือผู้ประกอบกำรต้องกำรสร้ำง ในพระรำชบัญญัติควบคุมอำคำร ให้มีอัตรำส่วนพ้ืนที่อำคำรรวมต่อ
อำคำรพำณิชย์ ประเภทอำคำรขนำดใหญ่ พื้นท่ีดินเพ่ิมเติมได้ไม่เกินร้อยละ 20 โดยพื้นท่ีอำคำรรวมท่ีเพ่ิมข้ึน
 จัดให้มีพ้ืนท่ีว่ำงโดยรอบอำคำรเพ่ิมในแปลง ตอ้ งไมเ่ กนิ 5 เท่ำของพ้ืนท่เี ปิดโล่งโดยรอบอำคำรท่ีจดั ให้มีข้นึ
ทดี่ ินทขี่ ออนญุ ำต 100 ตร.ม.

 = พ้ืนทีด่ นิ x FAR

(1) หาพืน้ ทอี่ าคารรวม (Floor Area) = 1,200 x 8 = 9,600 ตร.ม.
พื้นทอี่ ำคำรรวมสูงสุดทีส่ ำมำรถดำเนินกำรได้
ท่ดี ิน A พน้ื ทอ่ี ำคำรรวมสูงสุดท่ีสำมำรถดำเนนิ กำรได้ = 400 x 8 = 3,200 ตร.ม.
ท่ีดนิ B พื้นท่อี ำคำรรวมสงู สดุ ทสี่ ำมำรถดำเนนิ กำรได้
รวมพืน้ ที่อำคำรรวมสงู สดุ ที่สำมำรถดำเนนิ กำรได้ = 9,600 + 3,200 = 12,800 ตร.ม.
(2) หาพน้ื ทวี่ า่ งปราศจากสง่ิ ปกคลมุ (Open Space Area)
พืน้ ที่ว่ำงปรำศจำกส่งิ ปกคลุม = พื้นทอี่ ำคำรรวมทกุ ชัน้ x OSR
100
(3) หาพื้นทน่ี า้ ซึมผ่านได้ (Biotope Area)
พ้ืนท่ีน้ำซึึมผ่ำนได้ = 12,800 x 4.5 = 576 ตร.ม.
100

= พน้ื ท่ีว่ำงปรำศจำกสง่ิ ปกคลมุ x BAF
100

= 576 x 50 = 288 ตร.ม.
100

72

บทที่ 5 : แนวทางปฏิบัติให้เป็นไปตามขอ้ กาหนดและมาตรการของผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ ครั้งที่ 2)

(4) ตรวจสอบการกาหนดที่ว่างในกฎกระทรวงฉบับท่ี 50 พ.ศ. 2540 ออกตามความพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

พ.ศ. 2522 ขอ้ 6

เจ้ำของท่ีดินหรือผู้ประกอบกำรต้องกำรสร้ำงอำคำรพำณิชย์ ประเภทอำคำรขนำดใหญ่ ดังน้ันจะต้องมีท่ีว่ำงไม่น้อยกว่ำ

ร้อยละ 10 ของพนื้ ทด่ี นิ ท่ีใช้เป็นทต่ี ัง้ อำคำร

ตอ้ งมพี น้ื ท่ีวำ่ งไมน่ ้อยกวำ่ = 1,600 x 10 = 160 ตร.ม.

100

ขนำดพ้ืนที่ว่ำงตำมพระรำชบัญญัติควบคุมอำคำรน้อยกว่ำขนำดพ้ืนท่ีตำมข้อกำหนดผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงคร้ังที่ 2)

ให้ใชข้ นำดพ้ืนทวี่ ่ำงตำมข้อกำหนดผังเมอื งรวมนนทบรุ ี (ปรับปรงุ คร้ังที่ 2)

(5) หาอตั ราส่วนพนื้ ที่อาคารรวมต่อพืน้ ที่ดนิ เพิ่ม (FAR Bonus) ไมเ่ กิน 5 เท่าของพื้นที่เปดิ โล่งโดยรอบอาคาร

จดั ให้มีพืน้ ทโ่ี ลง่ เพือ่ ประโยชนส์ ำธำรณะในแปลงทด่ี นิ ท่ีขออนุญำต = 100 ตร.ม.

อตั รำสว่ นพน้ื ทีอ่ ำคำรรวมตอ่ พน้ื ทดี่ ินเพ่มิ (FAR Bonus) = พน้ื ทโี่ ล่งฯ x 5 เทำ่

= 100 x 5 = 500 ตร.ม.

คดิ เปน็ อตั รำสว่ นพืน้ ทีอ่ ำคำรรวมต่อพนื้ ทดี่ นิ เพ่มิ (FAR Bonus) = 500 x 100

3,200

= 15.63 % (ไม่เกินรอ้ ยละ 20 ตำมท่ีกำหนดไว้)

(6) หาพน้ื ท่อี าคารรวมทสี่ ามารถสรา้ งไดร้ วมกับพน้ื ที่ FAR Bonus

พน้ื ที่อำคำรรวมทสี่ ำมำรถสรำ้ งไดร้ วมกับพ้ืนที่ FAR Bonus = พื้นทอี่ ำคำรรวม + พน้ื ท่ี FAR Bonus

= 12,800 + 500 = 13,300 ตร.ม.

ดังน้ัน เจ้ำของที่ดินหรือผู้ประกอบกำรสำมำรถสร้ำงอำคำรที่มีพื้นท่ีอำคำรรวมสูงสุดท่ีสำมำรถ
ดำเนินกำรได้ 13,300 ตร.ม. พ้ืนท่ีว่ำงปรำศจำกสิ่งปกคลุม 576 ตร.ม. โดยต้องจัดให้มีท่ีโล่งเพ่ิมขึ้นอีก 100 ตร.ม.
และตอ้ งมพี นื้ ท่ีนำ้ ซึึมผำ่ นไดเ้ พือ่ ปลูกตน้ ไม้ 288 ตร.ม.

รปู ที่ 5.3-2 ตัวอย่ำงแปลงท่ีดินที่ถูกกำหนดกำรใช้ประโยชนท์ ดี่ ิน
คำบเก่ียวกบั ระยะหำ่ งจำกบริเวณโดยรอบสถำนีรถไฟฟำ้ ขนสง่ มวลชนตำมข้อกำหนด

73
73

บทท่ี 5 : แนวทางปฏบิ ตั ใิ ห้เป็นไปตามข้อกาหนดและมาตรการของผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งท่ี 2)

5.4 การพิจารณาพื้นทใ่ี นระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนสง่ มวลชน

กำรใช้ประโยชน์ท่ีดินท่ีต้ังอยู่ภำยในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถำนีรถไฟฟ้ำขนส่งมวลชน ให้วัดระยะ
จำกแนวเขตชำนชำลำสถำนีรถไฟฟำ้ ขนส่งมวลชน โดยมีแนวทำงในกำรปฏิบัติ ดงั นี้

1) ใหว้ ดั ระยะจากขอบชานชาลา (Platform) จากแบบแปลนเทา่ นั้น ทั้งนี้ ไม่รวมบันไดทางขน้ึ -ลง
2) ใหส้ ิทธ์แิ กส่ ถานที เ่ี ปิดใชบ้ รกิ ารแลว้ เทา่ นั้น

รูปท่ี 5.4-1 ตัวอย่ำงกำรพิจำรณำพน้ื ท่ีในระยะ 500 เมตร โดยรอบสถำนรี ถไฟฟำ้ ขนส่งมวลชน
สถำนีสำมแยกบำงใหญ่

74

บทที่ 5 : แนวทางปฏิบตั ิให้เป็นไปตามข้อกาหนดและมาตรการของผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ ครั้งที่ 2)

5.5 การพจิ ารณากรณถี นนโครงการสายบังคับตามผงั เมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงคร้ังท่ี 2)
ทเ่ี ปน็ ถนนเดมิ ขยายและถนนกาหนดใหก้ ่อสรา้ งใหม่

กำรกำหนดถนนโครงกำรสำยบังคับตำมผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงคร้ังท่ี 2) แบ่งเป็น 6 ขนำด
ซึ่ึงมที งั้ ถนนเดิมขยำยและกำหนดใหก้ อ่ สรำ้ งใหม่ ดงั นี้

ตารางท่ี 5.5-1 สรุปถนนโครงกำรสำยบงั คับตำมผังเมอื งรวมนนทบรุ ี (ปรบั ปรงุ คร้งั ท่ี 2)

ถนนโครงการสายบงั คับ ขนาดเขตทาง (เมตร) ขยายเขตทาง ก่อสรา้ งใหม่ ระยะทางโดยประมาณ (กโิ ลเมตร)
ก 1 / ก 2/ ก 3/ ก 4 / ก 5 / ก 6 12 / / 245.67
ก7 12 / 8.69
ข1/ข2/ข3/ข4/ข5/ข6/ 16 / / 55.03
ข 7 / ข 8 / ข 10 / ข 14 / ข 15 /
ข 17 / ข 19 / ข 20 16 / 12.79
ข 9 / ข 11 / ข 12 / ข 13 16 / 7.54
ข 16 / ข 18 20 19.11
ค1/ค2/ค3/ค4/ค6 20 // 6.94
ค5/ค7 20 / 1.03
ค8 30 32.69
ง1/ง2/ง3/ง4 30 / 9.29
ง5 40 / 32.04
จ1/จ2 50 // 23.56
ฉ //
//

โครงกำรถนนสำยเดิมขยำยและกำหนดให้ก่อสรำ้ งใหม่จะนำไปสู่กำรพัฒนำโครงข่ำยถนนสำยต่ำง ๆ
ของจังหวัดนนทบุรี โดยกำรขยำยและเชื่อมต่อถนนสำยย่อยเพื่อให้เกิดควำมสะดวกในกำรเข้ำออกสู่ถนนสำยหลัก
รวมถึงกำรเข้ำถึงระบบขนส่งมวลชนทำงรำงจำกพื้นที่ปิดล้อมขนำดใหญ่ของถนนสำยหลัก (Super Block) ท่ีมี
ในจังหวัดนนทบุรี เป็นกำรกำหนดเพิ่มเติมจำกผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับเดิม เพ่ือทำให้ระบบกำรคมนำคมและ
ขนส่งในพ้ืนท่ีปิดล้อมขนำดใหญ่มีระบบถนนที่ได้มำตรฐำน เอื้อต่อกำรสัญจรเช่ือมโยงกับระบบถนนสำยหลัก
และระบบรถไฟฟ้ำขนส่งมวลชน ซึ่ึงจะทำให้กิจกรรมกำรอยู่อำศัยและกิจกรรมอ่ืน ๆ ในแต่ละบริเวณท่ีกำหนด
มีประสิทธิภำพมำกย่งิ ขึ้น โดยมีแนวทำงในกำรปฏิบตั ดิ ังน้ี

1) กำรกำหนดแนวเขตทำงให้วัดจำกเส้นก่ึงกลำงถนน (Center Line) ของถนนเดิมออกไปทั้งสองข้ำง
ข้ำงละเท่ำ ๆ กัน เช่น ถนนเดิมมีขนำดเขตทำง 10 เมตร กำหนดเป็นถนนโครงกำรขยำยสำย ข เขตทำง
16 เมตร ดงั นั้น แนวเขตทำงใหม่จะตอ้ งวัดจำกเสน้ ก่งึ กลำงถนนของถนนเดิมออกไปขำ้ งละ 8 เมตร

2) กำรพิจำรณำระยะร่นของอำคำรที่ขออนุญำตก่อสร้ำงให้ใช้แนวเขตทำงใหม่เป็นแนวกำหนด
กำรถอยรน่ ของอำคำรตำมข้อบัญญตั ฯิ ให้ใชบ้ ังคับผงั เมอื งรวม และกฎหมำยวำ่ ด้วยกำรควบคุมอำคำร

75
75

บทท่ี 5 : แนวทางปฏิบตั ใิ ห้เปน็ ไปตามข้อกาหนดและมาตรการของผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ คร้ังท่ี 2)

รูปท่ี 5.5-1 ตวั อย่ำงถนนโครงกำรทเ่ี ป็นถนนเดมิ ขยำยขนำดเขตทำง 20 เมตร
76

บทที่ 6 : การบังคบั ใชผ้ ังเมอื งรวมและกฎหมายทเ่ี กี่ยวขอ้ ง

บทที่ 6
การบงั คบั ใชผ้ ังเมืองรวมและกฎหมายทีเ่ ก่ยี วข้อง

6.1 ข้ันตอนการหารือและตรวจสอบการใช้ประโยชนท์ ่ีดิน

ในการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารหรือการพัฒนาโครงการใด ๆ การตรวจสอบประเภทการใช้
ประโยชน์ท่ีดินที่สอดคล้องกับข้อกาหนดในผังเมืองรวมเป็นสิ่งท่ีจะต้องทาก่อนเป็นอันดับแรก หลังจากน้ัน
จึงเป็นขั้นตอนของการตรวจสอบอื่น ๆ ซ่ึงข้ึนอยู่กับประเภท ขนาด และลักษณะของอาคารหรือโครงการ
ซ่ึงบางโครงการจะต้องจัดทารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) รายงานผลกระทบต่อสุขภาพ (EHIA)
(ดูรายละเอียดจากประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและส่ิงแวดล้อม เรื่อง กาหนดโครงการกิจการ หรือ
การดาเนินการท่ีอาจมีผลกระทบต่อทรัพยากรธรรมชาติ คุณภาพสิ่งแวดล้อม สุขภาพ อนามัย คุณภาพชีวิต
ของประชาชนในชุมชนอย่างรุนแรง ซ่ึงต้องจัดทารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม และหลักเกณฑ์
วิธีการ และเง่ือนไขในการจัดทารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2562) หรือการขออนุญาต
จัดสรรท่ีดิน หรือการขอใบอนุญาตประกอบกิจการต่าง ๆ จากนั้นจึงจะเป็นขั้นตอนของการตรวจสอบว่า
อาคารทีจ่ ะกอ่ สร้างนน้ั เปน็ ไปตามทกี่ าหนดในกฎหมายควบคมุ อาคารหรือไม่

ตรวจสอบการใชป้ ระโยชน์ทด่ี นิ อบจ.นนทบรุ ี/ เทศบาล/ อบต./
แบบฟอรม์ การขออนุญาต สานักงานโยธาธกิ ารและผังเมอื งจังหวัดนนทบรุ ี

เงื่อนไขโครงการ/ กจิ การที่ต้องทา
รายงานผลกระทบสงิ่ แวดล้อม รายงานผลกระทบตอ่ สขุ ภาพ

เข้าเงอื่ นไข สานกั งานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติ
และสงิ่ แวดล้อม
รายงานผลกระทบสิง่ แวดลอ้ ม (EIA) ไมเ่ ข้าเงอ่ื นไข
รายงานผลกระทบต่อสขุ ภาพ (EHIA)

ไมเ่ ขา้ เกณฑ์ เกณฑ์การขออนญุ าตประเภทกจิ การ หน่วยงานรบั ผดิ ชอบ เช่น อบจ.นนทบุรี/ เทศบาล/
อบต./ สานกั งานทดี่ นิ / อุตสาหกรรมจงั หวดั /
เข้าเกณฑ์ พาณชิ ยจ์ งั หวัด เปน็ ต้น

การขออนญุ าตประกอบกจิ การ

ตรวจสอบกฎหมายอาคาร อบจ.นนทบรุ /ี เทศบาล/ อบต./
สานักงานโยธาธกิ ารและผงั เมอื งจงั หวัดนนทบรุ ี

ปลกู สร้างอาคารได้

แผนภมู ทิ ่ี 6.1-1 ขั้นตอนทั่วไปของการขออนุญาตก่อสร้างอาคารหรือพัฒนาโครงการ

77
77

บทที่ 6 : การบังคับใช้ผังเมอื งรวมและกฎหมายท่เี กย่ี วขอ้ ง

6.2 หน่วยงานดูแลรับผิดชอบการอนุญาตประกอบกิจการต่าง ๆ ตามข้อกาหนดการใช้
ประโยชน์ท่ดี นิ ที่เกีย่ วขอ้ ง

1) การกอ่ สรา้ งอาคารตามพระราชบญั ญัติควบคมุ อาคาร พ.ศ. 2522
การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคล่ือนย้ายอาคาร มีหน่วยงานท่ีดูแลรับผิดชอบ ได้แก่

เทศบาล องคก์ ารบริหารส่วนตาบล และสานักงานโยธาธิการและผังเมอื งจังหวัดนนทบุรี ซึง่ รักษากฎหมายแทน
กรมโยธาธิการและผังเมอื ง

2) การประกอบกิจการประเภทต่าง ๆ ตามข้อกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน หน่วยงานดูแล
รบั ผดิ ชอบการอนญุ าตประกอบกิจการประเภทต่าง ๆ ตามขอ้ กาหนดการใช้ประโยชน์ท่ีดิน เช่น

ประเภทกิจการ หนว่ ยงานรับผิดชอบ

โรงแรมตามพระราชบญั ญัตโิ รงแรม พ.ศ. 2547 ปกครองจังหวัดนนทบุรี / สานักงานนโยบายและแผน

ทรัพยากรธรรมชาติและส่งิ แวดลอ้ ม (กรณีทา EIA/ EHIA)

ตลาดตามพระราชบัญญัตกิ ารสาธารณสขุ พ.ศ. 2535 เทศบาล/ องคก์ ารบรหิ ารสว่ นตาบล

สวนสนุกตามพระราชบัญญัติสาธารณสุข พ.ศ. 2535 เทศบาล/ องค์การบริหารสว่ นตาบล

โรงมหรสพตามพระราชบญั ญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 สานกั งานโยธาธกิ ารและผงั เมือง จังหวัดนนทบรุ ี

สถานพยาบาลตามพระราชบัญญัติสถานพยาบาล พ.ศ. 2541 สานักงานสาธารณสุขจงั หวัดนนทบุรี

สถานีรับส่งสินค้า การประกอบกิจการรับส่งสินค้าตามพระราชบัญญัติ สานักงานขนสง่ จงั หวัดนนทบุรี

การขนสง่ ทางบก พ.ศ. 2522

ซ้ือขายหรือเก็บเศษวัสดุตามพระราชบัญญัติควบคุมการขาย อาเภอ

ทอดตลาดและค้าของเก่า พ.ศ. 2474

ซ้ือขายหรือเก็บชิ้นส่วนเคร่ืองจักรเก่าตามพระราชบัญญัติควบคุม อาเภอ

การขายทอดตลาดและการค้าของเกา่ พ.ศ. 2474

สถานที่บรรจุก๊าซ สถานท่ีเก็บก๊าซและห้องบรรจุก๊าซ ตามประกาศ สานักงานพลังงานจังหวัดนนทบุรี/ เทศบาล/ องค์การบริหาร

ของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี 28 ลงวันที่ 29 ธันวาคม พ.ศ. 2514 ว่าด้วย สว่ นตาบล

การบรรจกุ ๊าซปิโตรเลยี มเหลว

สถานีเก็บน้ามันเช้ือเพลิงตามพระราชบัญญัติควบคุมน้ามัน สานักงานพลังงานจังหวัดนนทบุรี/ เทศบาล/ องค์การบริหาร

เชื้อเพลิง พ.ศ. 2542 ส่วนตาบล

ป้าย ตามพระราชบญั ญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เทศบาล/ องค์การบริหารสว่ นตาบล

โรงงานตามพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 ฉบับที่ 2 พ.ศ. 2562 สานักงานอุตสาหกรรมจังหวัดนนทบุรี/ สานักงานนโยบายและแผน

ฉบับที่ 3 พ.ศ. 2562 ทรพั ยากรธรรมชาตแิ ละส่ิงแวดลอ้ ม (กรณที า EIA/ EHIA)

นิคมอุตสาหกรรมตามพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรม สานักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและส่ิงแวดล้อม

แห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 (กรณที า EIA)

กาจัดส่งิ ปฏิกลู มลู ฝอยตามพระราชบญั ญัตกิ ารสาธารณสขุ พ.ศ. 2535 องค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี/ เทศบาล/ องค์การบริหาร

สว่ นตาบล

เลย้ี งสตั วเ์ พ่อื การค้าตามพระราชบัญญัติการสาธารณสุข พ.ศ. 2535 สานักงานปศุสัตว์จังหวัดนนทบุรี/ เทศบาล/ องค์การบริหาร

ส่วนตาบล

ไซโลเกบ็ ผลผลิตการเกษตรตามพระราชบัญญัตโิ รงงาน พ.ศ. 2535 สานักงานอุตสาหกรรมจังหวัดนนทบุรี/ สานักงานการค้าภายใน

จังหวดั นนทบุรี

78

บทที่ 6 : การบังคบั ใชผ้ งั เมอื งรวมและกฎหมายที่เก่ยี วข้อง

ประเภทกจิ การ หน่วยงานรบั ผิดชอบ

โรงฆ่าสัตว์หรือโรงพักสัตว์ตามพระราชบัญญัติควบคุมการฆ่าสัตว์ สานักงานปศุสัตวจ์ ังหวัดนนทบุรี

และจาหนา่ ยเน้อื สตั ว์ พ.ศ. 2559

สุสานหรือฌาปนสถานตามพระราชบัญญัติสุสานและฌาปนสถาน ปกครองจังหวดั นนทบรุ ี/ เทศบาล/ องคก์ ารบริหารส่วนตาบล

พ.ศ. 2528

การจัดสรรทด่ี ินตามพระราชบญั ญตั ิการจดั สรรทีด่ ิน พ.ศ. 2543 สานกั งานที่ดนิ จงั หวดั นนทบุรี

การขุดดินและถมดินตามพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน เทศบาล/ องคก์ ารบรหิ ารสว่ นตาบล

พ.ศ. 2543

โครงการการเคหะตามพระราชบัญญตั กิ ารเคหะแหง่ ชาติ พ.ศ. 2537 การเคหะแหง่ ชาติ

โบราณสถาน โบราณวัตถุ ศิลปวัตถุ ตามพระราชบัญญัติ กรมศิลปากร

โบราณสถาน โบราณวัตถุ ศิลปวัตถุ และพิพิธภัณฑสถานแห่งชาติ

พ.ศ. 2504

หอพักตามพระราชบัญญัตหิ อพัก พ.ศ. 2558 เทศบาล/ องค์การบริหารสว่ นตาบล

6.3 กฎหมายสาคัญท่ีเกี่ยวขอ้ งในจงั หวัดนนทบรุ ี

กฎหมายสาคัญที่เกี่ยวข้องในจังหวัดนนทบุรี สามารถแบ่งออกเป็น 3 หมวดหมู่ คือ หมวดหมู่ที่ 1
กฎหมายที่เกี่ยวข้องด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินและควบคุมอาคาร หมวดหมู่ที่ 2 กฎหมายท่ีเกี่ยวข้องด้านการพัฒนา
และกาหนดควบคุมพนื้ ที่ประเภทตา่ ง ๆ หมวดหม่ทู ี่ 3 กฎหมายอ่ืน ๆ โดยมีรายละเอยี ด ดังนี้ (แผนภูมทิ ี่ 6.3-1)

1) หมวดหมู่ที่ 1 ด้านการใชป้ ระโยชน์ท่ีดนิ และควบคมุ อาคาร
(1) พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562
 ลกั ษณะการควบคุม กฎหมายฉบับนี้บัญญัตขิ ึ้นเพ่ือใช้แทนพระราชบัญญัติการผังเมือง

พ.ศ. 2518 มีลักษณะเป็นกฎหมายแม่บทท่ีกาหนดหลักเกณฑ์ทั่ว ๆ ไปในการวางและจัดทาผังเมืองและ
วิธีดาเนินการให้เป็นไปตามผังเมือง โดยกฎหมายฉบับน้ีมุ่งควบคุมการใช้ประโยชน์ท่ีดินในพื้นที่ต่าง ๆ ให้เป็นไป
ตามแนวทางหรือนโยบายที่กาหนด โดยแบง่ การควบคุมออกเป็น 2 รปู แบบ คือ

- ผังนโยบายการใช้ประโยชนพ์ ื้นที่ แบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ ผังนโยบายระดับประเทศ
ผังนโยบายระดับภาค และผังนโยบายระดับจังหวัด โดยในผังนโยบายทั้ง 3 ประเภท จะต้องมีความเชื่อมโยง
สอดคล้องกันตามลาดับ และให้หนว่ ยงานของรัฐดาเนนิ การตามอานาจหนา้ ท่เี พ่ือให้เป็นไปตามผงั นโยบายดังกล่าว

- ผังกาหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ ผังเมืองรวม และ
ผังเมอื งเฉพาะ

79
79

บทท่ี 6 : การบงั คบั ใชผ้ ังเมืองรวมและกฎหมายทเี่ กยี่ วข้องกฎหมายสาคญั ทเ่ี ก่ียวข้องในจงั หวดั นนทบุรี

80หมวดหมู่ที่ 1 ด้านการใชป้ ระโยชน์ทดี่ ินและควบคมุ อาคาร หมวดหมู่ท่ี 2 ด้านการพัฒนาและกาหนดควบคมุ พ้นื ท่ปี ระเภทต่างๆ หมวดหมทู่ ี่ 3 กฎหมายอน่ื ๆ

(1) พระราชบญั ญตั กิ ารผงั เมอื ง พ.ศ. 2562 (1) พระราชบัญญตั ิการจัดสรรทด่ี นิ พ.ศ. 2543 และฉบบั แก้ไขเพมิ่ เตมิ คาสั่งหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ
 ผงั เมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครง้ั ที่ 2) (2) พระราชบัญญัติสถานบริการ พ.ศ. 2509 และฉบับแกไ้ ขเพ่มิ เตมิ ท่ี 6/2562 ลงวนั ที่ 12 มิถุนายน 2562 เร่ือง
(3 )พระราชบัญญัตวิ า่ ด้วยเขตปลอดภยั ในราชการทหาร พ.ศ. 2478 มาตรการส่งเสริมและพัฒนามาตรฐานการ
(2) พระราชบญั ญตั ิควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และฉบบั แก้ไขเพมิ่ เติม (4) พระราชบัญญตั ิโรงงาน พ.ศ. 2535 และฉบบั แก้ไขเพ่ิมเติม ประกอบธุรกจิ โรงแรมบางประเภท
(5) พระราชบญั ญตั โิ รงแรม พ.ศ. 2547
 กฎกระทรวงฉบับที่ 46 (พ.ศ. 2540) (6) พระราชบัญญัติโบราณสถาน โบราณวัตถุ ศิลปวัตถุ และพิพิธภัณฑสถาน
 กฎกระทรวงฉบบั ท่ี 24 (พ.ศ. 2533) แหง่ ชาติ พ.ศ. 2504
 กฎกระทรวงฉบับท่ี 25 (พ.ศ. 2533) (7) พระราชบัญญัติควบคุมนา้ มันเชือ้ เพลิง พ.ศ. 2542 และฉบบั แกไ้ ขเพิ่มเตมิ
 กฎกระทรวง กาหนดบริเวณห้ามก่อสร้างฯ ในพ้ืนท่ีบางส่วนในท้องที่

ตาบลท่าทราย ตาบลบางกระสอ ตาบลตลาดขวัญ และตาบลสวนใหญ่
อาเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี พ.ศ. 2549
 กฎกระทรวงกาหนดบริเวณห้ามก่อสร้างฯ ในพื้นท่ีบางส่วนในท้องที่
ตาบลคลองข่อย ตาบลบางพลบั ตาบลคลองพระอุดม ตาบลบางตะไนย์
ตาบลอ้อมเกร็ด ตาบลปากเกร็ด ตาบลท่าอิฐ อาเภอปากเกร็ด ตาบล
บางรักพัฒนา ตาบลบางรักใหญ่ อาเภอบางบัวทอง ตาบลบางรักน้อย
ตาบลบางกร่าง ตาบลตลาดขวญั ตาบลบางเขน ตาบลสวนใหญ่ ตาบล
บางไผ่ ตาบลบางศรีเมือง อาเภอเมืองนนทบรุ ี และตาบลบางขนุน ตาบล
บางสที อง ตาบลบางขุนกอง ตาบลคเู วียง ตาบลมหาสวัสด์ิ อาเภอบางกรวย
จงั หวดั นนทบรุ ี พ.ศ. 2549
 กฎกระทรวง กาหนดบริเวณห้ามก่อสร้างฯ ในพื้นท่ีบางส่วนในท้องที่
ตาบลบางพูด ตาบลปากเกร็ด ตาบลบางตลาด อาเภอปากเกร็ด และ
ตาบลทา่ ทราย อาเภอเมอื งนนทบรุ ี จังหวัดนนทบรุ ี พ.ศ. 2549
 กฎกระทรวง กาหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนแปลง
การใช้อาคารชนดิ หรือบางประเภท ในพ้นื ทจี่ ังหวดั นนทบรุ ี พ.ศ. 2547
(3) พระราชบญั ญตั กิ ารขดุ ดนิ และถมดนิ พ.ศ. 2543

(4) พระราชบญั ญตั จิ ดั รปู ที่ดนิ เพอื่ พฒั นาพ้นื ที่ พ.ศ. 2547

แผนภมู ทิ ี่ 6.3-1 กฎหมายสาคญั ทเ่ี กยี่ วขอ้ งในจงั หวัดนนทบุรี

บทที่ 6 : การบังคบั ใช้ผังเมืองรวมและกฎหมายทเ่ี ก่ยี วขอ้ ง

 การควบคุมโดยรูปแบบผังเมืองรวมในพื้นท่ีใด ต้องมีการออกประกาศกระทรวงมหาดไทย
หรอื ข้อบญั ญตั ิท้องถิ่นแล้วแต่กรณี ให้ใช้บังคบั ผังเมืองรวมในพน้ื ท่ีน้นั ๆ โดยผังเมืองรวมเป็นกฎหมายที่กาหนด
แผนผัง นโยบายและโครงการ มาตรการควบคุมโดยทั่วไปในพื้นท่ีหนึ่งพ้ืนที่ใด เพ่ือใช้เป็นแนวทางในการพฒั นาเมือง
และการดารงรักษาเมืองและบริเวณท่ีเกี่ยวข้องหรือชนบทในด้านการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน การคมนาคมและ
การขนสง่ การสาธารณปู โภค สาธารณปู การ บริการสาธารณะและสภาพแวดลอ้ ม

 การควบคุมโดยรูปแบบผังเมืองเฉพาะ ต้องมีการตราพระราชบัญญัติ หรือ
พระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับผังเมืองเฉพาะ โดยผังเมืองเฉพาะเป็นกฎหมายที่กาหนดแผนผังและโครงการ
ดาเนินการเพ่ือพัฒนาหรือดารงรักษาบริเวณเฉพาะแห่ง หรือกิจการที่เก่ียวข้องในเมืองและบริเวณที่เก่ียวข้อง
หรอื ชนบท เพอื่ ประโยชนแ์ ก่การผงั เมือง

อนึ่ง ตั้งแต่มีการประกาศใช้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 เป็นต้นมา
จนฉบับปัจจุบนั ปรากฏวา่ ยังไม่เคยมีประกาศใชผ้ ังเมืองเฉพาะในพื้นทใ่ี ดเลย

 วิธีการควบคุม เมื่อได้มีการวางผังนโยบายการใช้ประโยชน์พ้ืนท่ี โดยมีการประกาศ
ผังนโยบายระดับประเทศ ผังนโยบายระดับภาค หรือผังนโยบายระดับจังหวัดในราชกิจจานุเบกษาแล้ว
ให้หน่วยงานของรัฐดาเนินการตามอานาจหน้าท่ีเพ่ือให้เป็นไปตามผังนโยบายดังกล่าว ทั้งน้ี ให้กรมโยธาธิการ
และผังเมืองมหี น้าทีใ่ หค้ าแนะนาแกห่ น่วยงานของรฐั

ในส่วนของผังกาหนดการใชป้ ระโยชน์ท่ดี ิน เม่ือได้มีการวางผังเมืองรวมในทอ้ งท่ีใดแล้ว
หา้ มผใู้ ดใช้ประโยชน์ทด่ี ินผดิ ไปจากท่ีไดก้ าหนดไว้ในผังเมืองรวม หรือปฏิบตั ิการใด ๆ ซ่ึงขัดกับข้อกาหนด
ของผังเมืองรวมนั้น ฉะนั้น การอนุญาตของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการปลูกสร้างอาคาร หรือในการ
ประกอบกิจการจะต้องปฏิบัติใหเ้ ป็นไปตามข้อกาหนดของผงั เมอื งรวมนน้ั

สาหรับผังเมืองเฉพาะก็เช่นเดียวกัน คือ ในท้องท่ีท่ีได้มีการใช้บังคับพระราชบัญญัติ
ให้ใช้บังคับผังเมืองเฉาะ หรือพระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับผังเมืองเฉพาะแล้ว ห้ามบุคคลใดใช้ประโยชน์ที่ดิน
หรือแก้ไขหรอื เปล่ียนแปลงอสังหาริมทรพั ย์ให้ผิดไปจากที่ได้กาหนดไว้ในพระราชบัญญัติหรือพระราชกฤษฎีกา
ให้ใชบ้ ังคบั ผังเมืองเฉพาะ ตลอดจนกฎกระทรวงทอ่ี อกตามผงั เมอื งเฉพาะ

กฎหมายที่เก่ียวข้องในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีภายใต้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562
ไดแ้ ก่ ผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งที่ 2)

(2) พระราชบญั ญตั ิควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และฉบับแกไ้ ขเพิ่มเติม

 ลักษณะการควบคุม กฎหมายฉบับนี้บัญญัติข้ึนเพ่ือใช้แทนพระราชบัญญัติควบคุม
การก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2479 และแก้ไขเพิ่มเติมถึง (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2558 เป็นมาตรการทางกฎหมาย
เพื่อประโยชน์แห่งความม่ันคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพ
สิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรมและการอานวยความสะดวกแก่การจราจร ตลอดจนการอ่ืนที่จาเป็น
เพือ่ ปฏบิ ัติตามกฎหมายว่าดว้ ยการควบคมุ การก่อสร้างอาคาร

81
81

บทท่ี 6 : การบังคับใชผ้ ังเมอื งรวมและกฎหมายทเ่ี กยี่ วข้อง

 วธิ ีการควบคุม การควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร เมอ่ื ได้มกี ารกาหนด
หลักเกณฑเ์ ก่ียวกับอาคารแล้วก็จะควบคุมให้มีการปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ท่ีกาหนด โดยการกาหนดให้
ต้องมีการขออนุญาตการก่อสรา้ ง ดัดแปลง ร้อื ถอน เคลอ่ื นย้าย และใช้หรอื เปล่ียนการใชอ้ าคาร เปน็ หน้าท่ขี อง
เจ้าพนักงานท้องถิ่นที่จะตรวจสอบให้เป็นไปตามท่ีกฎหมายกาหนด และอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้เป็นไป
โดยถูกตอ้ ง ซง่ึ สอดคล้องกับข้อกาหนดของผังเมอื งรวมทุกฉบบั ท่กี าหนดไวใ้ นข้อสุดท้ายวา่ “ใหผ้ ู้มีอานาจหนา้ ที่
ในการควบคุมการกอ่ สรา้ งอาคารหรือประกอบกจิ การในเขตผงั เมืองรวมปฏบิ ัตกิ ารให้เปน็ ไปตามข้อกาหนดน้ี”

กฎหมายที่เก่ียวข้องในพื้นท่ีจังหวัดนนทบุรีภายใต้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ได้แก่

กฎหมาย พ้นื ทค่ี วบคมุ ขอ้ กาหนดควบคมุ

1) กฎกระทรวง ฉบับท่ี 24 บริเวณท่ีวัดจากเขตทางทั้งสองข้าง หา้ มก่อสร้างอาคารชนิดและประเภท ดังน้ี

(พ.ศ. 2533) ออกตามความ ของทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 304 (1) ห้องแถว ตกึ แถว

ในพระราชบัญญัติควบคุม (ถนนแจ้งวัฒนะ) ออกไปข้างละ 15 (2) ตลาด

อาคาร พ.ศ. 2522 เมตร โดยเร่ิมจากเขตคลองประปา (3) อาคารเก็บสินค้า อาคารหรือส่วนหน่ึงส่วนใด

ด้านตะวันตก จนจดเขตทางหลวง ของอาคารท่ีมีลักษณะในทานองเดียวกันท่ีใช้เป็น

แผน่ ดนิ หมายเลข 306 (ถนนติวานนท)์ ที่เก็บ พัก หรือขนถ่ายสินค้าหรือส่ิงของเพื่อ

บรเิ วณห้าแยกปากเกรด็ ประโยชนท์ างการคา้ หรอื อตุ สาหกรรม

(4) โรงมหรสพตามกฎหมายว่าด้วยการป้องกัน

ภยันตรายอันเกิดแต่การเลน่ มหรสพ

(5) โรงแรมตามกฎหมายวา่ ด้วยโรงแรม

(6) สถานบรกิ ารตามกฎหมายวา่ ด้วยสถานบริการ

(7) โรงซอ่ มหรือโรงพ่นสรี ถยนต์หรอื รถจกั รยานยนต์

(8) โรงงานทุกประเภท เว้นแต่โรงงานท่ีประกอบ

กิจการโดยไม่ก่อเหตุราคาญตามกฎหมายว่าด้วย

การสาธารณสุข หรือไม่เป็นมลพิษต่อชุมชนและ

สง่ิ แวดล้อม และเป็นโรงงานที่ใช้เครอื่ งจักรมีกาลัง

รวมไม่เกิน 10 แรงมา้ หรือเทียบเทา่ หรือใช้คนงาน

ไมเ่ กนิ 10 คน

(9) อาคารขนาดใหญ่

82

บทที่ 6 : การบังคับใช้ผงั เมอื งรวมและกฎหมายทเี่ ก่ียวข้อง

แผนทท่ี ้ายกฎกระทรวง
ฉบบั ที่ 24 (พ.ศ. 2533)
ออกตามความในพระราชบัญญตั ิควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

83

บทท่ี 6 : การบงั คับใช้ผงั เมอื งรวมและกฎหมายท่ีเกยี่ วขอ้ ง

กฎหมาย พน้ื ทคี่ วบคมุ ขอ้ กาหนดควบคุม

2) กฎกระทรวง ฉบับท่ี 25 บริเวณท่ีวัดจากเขตทางท้ังสองข้างของ หา้ มก่อสร้างอาคารชนิดและประเภท ดงั น้ี

(พ.ศ. 2533) ออกตามความ ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 302 (1) หอ้ งแถว ตกึ แถว

ในพระราชบัญญัติควบคุม (ถนนรตั นาธิเบศร์) ออกไปข้างละ 15 เมตร (2) ตลาด

อาคาร พ.ศ. 2522 โดยเร่ิมจากเขตทางหลวงแผ่นดิน (3) อาคารเก็บสินค้า หรือส่วนหน่ึงส่วนใดของ

หมายเลข 340 (ถนนบางบัวทอง-ตลงิ่ ชนั ) อาคารทม่ี ีลักษณะในทานองเดียวกนั ท่ใี ช้เปน็ ท่ีเก็บ

ไปจนจดเขตทางหลวงแผ่นดินหมายเลข พัก หรือขนถ่ายสินค้าหรือส่ิงของเพื่อประโยชน์

306 (ถนนติวานนท)์ บรเิ วณสีแ่ ยกแคลาย ทางการคา้ หรอื อตุ สาหกรรม

(4) โรงมหรสพตามกฎหมายว่าด้วยการป้องกัน

ภยนั ตรายอันเกิดแตก่ ารเล่นมหรสพ

(5) โรงแรมตามกฎหมายว่าดว้ ยโรงแรม

(6) สถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ

(7) โรงซอ่ มหรือโรงพ่นสรี ถยนต์หรอื รถจักรยานยนต์

(8) โรงงานทุกประเภท เว้นแต่โรงงานที่ประกอบ

กิจการโดยไม่ก่อเหตุราคาญตามกฎหมายว่าด้วย

การสาธารณสุข หรือไม่เป็นมลพิษต่อชุมชนและ

สง่ิ แวดล้อม และเป็นโรงงานท่ีใช้เครือ่ งจักรมีกาลัง

รวมไม่เกิน 10 แรงม้าหรือเทยี บเท่าหรอื ใชค้ นงาน

ไม่เกิน 10 คน

(9) อาคารขนาดใหญ่

(10) อาคารท่ีมีความสูงเกนิ 12 เมตร

การวัดความสูงให้วัดจากระดับพื้นดินถึงส่วนท่ีสูง

ท่สี ดุ ของอาคาร

84

บทที่ 6 : การบังคับใช้ผงั เมอื งรวมและกฎหมายทเี่ ก่ียวข้อง

แผนทท่ี ้ายกฎกระทรวง
ฉบบั ที่ 25 (พ.ศ. 2533)
ออกตามความในพระราชบัญญตั ิควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

85

บทท่ี 6 : การบงั คบั ใชผ้ ังเมืองรวมและกฎหมายทเ่ี กี่ยวข้อง

กฎหมาย พืน้ ทีค่ วบคุม ขอ้ กาหนดควบคมุ

3) กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี 46 บริเวณที่ 1 : พื้นท่ีในบรเิ วณรอบนอก ภายในบริเวณท่ี 1 ห้ามมิให้บุคคลใดก่อสร้าง

(พ.ศ. 2540) ออกตามความ เ ขต พร ะ ต า ห นักจั ก รี บ งกช แ ล ะ อาคารใด ๆ เว้นแต่

ในพระราชบัญญัติควบคุม พระตาหนักสวนปทมุ ในระยะ 100 เมตร (1) อาคารเดี่ยวชั้นเดียวไม่เกิน 6 เมตร พื้นท่ีอาคาร

อาคาร พ.ศ. 2522 รวมกันไม่เกิน 150 ตารางเมตร โดยอาคารแต่ละหลัง

ห่างกันไม่น้อยกว่า 4 เมตร ห่างเขตที่ดินของผู้อื่น

ไม่น้อยกว่า 2 เมตร และมีท่ีว่างโดยรอบไม่น้อยกว่า

รอ้ ยละ 75 ของที่ดินที่ขออนญุ าตก่อสร้างอาคารน้ัน

(2) เขื่อน สะพาน ทางหรอื ท่อระบายน้า ทา่ น้า รั้ว

กาแพง หรอื ประตู

(3) อาคารของทางราชการ

บริเวณท่ี 2 : (เฉพาะในบริเวณ ภายในบริเวณที่ 2 ห้ามมิให้บุคคลใดก่อสร้าง

จังหวัดนนทบุรี) พ้ืนท่ีในบริเวณที่วัด อาคาร ดังต่อไปนี้

จากริมฝ่ังแม่น้าเจ้าพระยาฝั่งตะวันออก (1) อาคารทีม่ ีความสงู เกนิ 12 เมตร

ไปทางทิศตะวันออกระยะ 200 เมตร (2) โรงงานทุกประเภท เว้นแต่โรงงานที่ประกอบ

โดยด้านเหนือจดคลองศาลาแดงฝั่งใต้ กิจการโดยไม่ก่อเหตุราคาญตามกฎหมายว่าด้วย

และด้านใต้จดเส้นตั้งฉากกบั ทางหลวง การสาธารณสุข หรือไม่เป็นมลพิษต่อชุมชนหรือ

แผน่ ดนิ หมายเลข 306 (ถนนตวิ านนท)์ ส่งิ แวดลอ้ ม และมพี ืน้ ที่ทุกชั้นในหลังเดียวกัน หรือ

ทีจ่ ดุ ซ่ึงอยู่ห่างจากถนนสุขาประชาสรร หลายหลังรวมกันไมเ่ กนิ 100 ตารางเมตร

บรรจบกับทางหลวงแผ่นดินหมายเลข (3) โรงมหรสพตามกฎหมายว่าด้วยการป้องกัน

306 (ถนนติวานนท์) ไปทางทิศใต้ ภยันตรายอันเกดิ แต่การเลน่ มหรสพ

ระยะ 1,000 เมตร (4) อาคารเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดท่ีมีพ้ืนท่ีทุกชั้นในหลัง

เดยี วกนั หรอื หลายหลงั รวมกนั เกิน 10 ตารางเมตร

หรอื ท่ใี ช้เพอื่ การคา้ หรือกอ่ เหตุราคาญ

(5) อาคารท่ีมีพ้ืนที่ทุกช้ันในหลังเดียวกันหรือ

หลายหลงั รวมกนั เกิน 2,000 ตารางเมตร

(6) ตลาดที่มพี ื้นที่ทุกชั้นในหลงั เดียวกันหรือหลาย

หลังรวมกันเกิน 300 ตารางเมตร หรือตลาดที่มี

ระยะหา่ งจากตลาดอ่นื น้อยกวา่ 50 เมตร

(7) สถานที่บรรจุก๊าซและสถานที่เก็บก๊าซ

ตามกฎหมายวา่ ด้วยการบรรจกุ า๊ ซปโิ ตรเลียมเหลว

(8) สถานที่เก็บน้ามันเชื้อเพลิงเพื่อการจาหน่าย

ขาย และสถานีบริการน้ามันเชื้อเพลิงตามกฎหมาย

วา่ ดว้ ยการเก็บรกั ษานา้ มนั เช้ือเพลิง

(9) ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสาหรับติดหรือตั้งป้าย

ทุกชนิด เว้นแต่ป้ายบอกชื่อสถานท่ีที่มีความสูง

ไม่เกิน 12 เมตร

(10) ห้องแถว หรือตกึ แถว

86