คู่มือประกอบการดำเนินการให้เป็นไปตามผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งที่ 2) สำหรับพนักงานท้องถิ่นในจังหวัดนนทบุรี

สรปุ ควำมเห็น

อสร้ำงอำคำร เมอ่ื ผู้ได้รับใบแจ้งควำมประสงคจ์ ะก่อสร้ำงอำคำรจำกเจำ้ พนกั งำนทอ้ งถนิ่ ตาม

รา 39 ทวิ แห่ง มาตรา 39 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซ่ึงแก้ไขเพ่ิมเติม

ซึ่งแก้ไขเพ่ิมเติม โดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2535 ก่อนท่ีกฎกระทรวงให้

ท่ี 2) พ.ศ. 2535 ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 มีผลใช้บังคับ ยังไม่ได้เร่ิม บทที่ 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และขอ้ หำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง

ผั ง เ มื อ ง ร ว ม ดำเนินกำรก่อสร้ำงอำคำรตำมใบรับแจ้ง จึงไม่อำจถือว่ำได้รับอนุญำตจำก

งคับ แต่ยังไม่มี เจ้ำพนักงำนท้องถน่ิ และเมื่อยังไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายก่อนท่ีจะใชบ้ ังคับ

ถือเป็นกำรใช้ กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 จึงไม่อาจถือ

งให้ใช้บังคับ ได้ว่าการได้รับใบแจ้งดงั กล่าวไดม้ ีการใช้ประโยชนท์ ่ีดนิ มาก่อนกฎกระทรวงให้ใช้

บหรอื ไม่ บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฯ ใช้บังคับ อันจะได้รับการยกเว้นตาม

จำรณำต่ออำยุ มาตรา 27 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการผงั เมอื งฯ

ว่ำอำคำรท่ีขอ เม่ือไม่อาจถือได้ว่าเป็นการได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถ่ินและไม่อาจถือ

กระทรวงให้ใช้ ได้ว่าการได้รบั ใบแจ้งดังกล่าวไดม้ ีการใชป้ ระโยชนท์ ่ีดนิ มาก่อนกฎกระทรวงให้ใช้

นเข้าข่ายได้รับ บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฯ ใช้บังคับ จึงไม่ได้รับการยกเว้นตามมาตรา

งพระราชบัญญัติ 27 วรรคสอง แห่งพระราชบญั ญัติการผังเมืองฯ ประกอบกับเจ้ำพนักงำนท้องถน่ิ

ยังมีอำนำจแจ้งข้อทักท้วงและมีอานาจดาเนินการตามมาตรา 40 มาตรา 41

มาตรา 42 และมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ รวมท้ัง

เจ้ำพนักงำนท้องถ่ินก็อำจมีคำส่ังทำงปกครองเพิกถอนใบรับแจ้งดังกล่ำว

ตามมาตรา 53 วรรคสอง (4) แหง่ พระราชบัญญตั ิวิธปี ฏบิ ตั ิราชการทางปกครองฯ

ได้อกี กรณหี นึ่งดว้ ย

ารนาไปใชอ้ ้างองิ ควรศึกษารายละเอยี ดของแต่ละกรณใี หถ้ ่ีถว้ น

130

8.3 มติ ข้อคดิ เหน็ และข้อเสนอแนะของคณะกรรมกำรผังเมอื ง

ลำดบั ที่ ครง้ั ท่ีประชุม

1 ครัง้ ท่ี 5/2538 การจัดสรรที่ดนิ ที่ถอื วา่ ชอบด้วยกฎหมายว่าดว้ ยก
กฎหมำยว่ำด้วยกำรจัดสรรที่ดิน เริ่มต้นตั้งแต
2 ครั้งท่ี 9/2540 ต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำท่ี และในกรณีท่ีผู้ทาการจัด
นามาประกอบการพิจารณาเจตนาของผขู้ ออนุญา
3 ครัง้ ที่ 1/2554 พิจารณาโครงการจดั สรรท่ดี ินท่มี คี าขออนญุ าตทา
4 ครง้ั ที่ 9/2556 การอนุมัติให้ก่อสร้างอาคารท่ีใช้ประโยชน์เกี่ยวข
คุณภาพสิ่งแวดล้อม (สีเขียวอ่อน) คณะกรรมการ
หอพักที่ศนู ยฝ์ กึ อบรมป่ำไมช้ ะอำ ซง่ึ อย่ใู นที่ดนิ ป
ชะอา จังหวดั เพชรบุรี เน่อื งจำกวัตถปุ ระสงคข์ อง
ในแนวถนนโครงกำรหำกมอี ำคำรหรือท่ีพกั อำศยั
อาคารสง่ิ ปลูกสร้าง จนกว่าจะมีการเวนคนื ที่ดนิ แล
พื้นท่ีสาธารณประโยชน์ซึ่งอยู่ในความดูแลของก
กำรเปน็ ทด่ี นิ สำธำรณประโยชน์กอ่ น จงึ คอ่ ยมาข

ที่มำ : กรมโยธาธกิ ารและผงั เมอื ง

ประเด็น บทท่ี 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และข้อหำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
การจัดสรรที่ดนิ เรม่ิ ตน้ ตง้ั แตเ่ มอื่ ใด คณะกรรมการฯ เหน็ ว่า กำรจดั สรรทดี่ ินทถี่ ือว่ำชอบดว้ ย
ต่ผู้ขอได้จัดทำแผนผังโครงกำรจัดสรรที่ดินและได้ยื่นคำขออนุญำตทำกำรจัดสรรที่ดิน
ดสรรที่ดินมีความจาเป็นต้องขออนุญาตทาการค้าที่ดินตามประมวลกฎหมายท่ีดินก็อาจจะ
าตทาการจัดสรรท่ีดนิ ว่า เร่ิมต้นทาการจัดสรรท่ีดนิ ได้เช่นกัน จึงแนะนาให้กรรมการผงั เมอื ง
าการค้าทดี่ นิ หรือคาขออนญุ าตทาการจัดสรรทด่ี นิ เป็นเกณฑ์สาคัญ
ข้องกับการรักษาคุณภาพส่ิงแวดล้อมได้ในท่ีดินประเภทท่ีโล่งเพื่อนันทนาการและการรักษา
รฯ อนุมัติให้กรมป่ำไม้ดำเนินกำรก่อสร้ำงอำคำรสำนักงำน อำคำรฝึกอบรม และอำคำร
ประเภทท่ีโล่งเพ่ือนนั ทนำกำรและกำรรกั ษำคณุ ภำพสิ่งแวดล้อม (สีเขยี วออ่ น) ผงั เมืองรวม
งกำรใช้ประโยชน์อำคำรเกย่ี วเนือ่ งกบั กำรรักษำคุณภำพสง่ิ แวดล้อม
ยอยู่ในเขตถนนโครงกำร ยังสำมำรถใช้ประโยชนห์ รืออยู่อำศัยตอ่ ไปได้ โดยไมต่ อ้ งรอ้ื ถอน
ละอาคาร เพ่ือกอ่ สรา้ งถนนโครงการ
กระทรวงมหาดไทยนั้น หำกจะขอใช้ประโยชน์พ้ืนท่ีดังกล่ำว ควรจะต้องมีกำรเพิกถอน
ขอเปล่ยี นแปลงการใช้ประโยชน์ทีด่ ิน

8.4 ขอ้ หำรอื ของส่วนรำชกำรที่เก่ยี วข้องดำ้ นกฎหมำย

ลำดับท่ี หนว่ ยงำน ประเดน็ ขอ้ หำรือ

1 สานักงานโยธาธิการและผังเมือง หารือข้อกฎหมายตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผงั เมืองร

จงั หวดั นครปฐม ชุมชนอ้อมใหญ่ จังหวัดนครปฐม พ.ศ. 2549 เก่ียวก

การขออนญุ าตจดั สรรท่ดี นิ

131

ผลกำรพิจำรณำ บทที่ 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และขอ้ หำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
รวม (1) กำรขออนุญำตจัดสรรท่ีดินไว้ก่อนกฎกระทรวงผังเมืองรวมใช้บังคับ โดยที่
กับ คณะกรรมกำรจัดสรรท่ีดินยังไมไ่ ด้อนญุ ำตให้ทำกำรจดั สรรท่ีดนิ ได้นนั้ ตามมาตรา 21

ของพระราชบัญญัติการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ. 2543 ได้กาหนดไว้ว่า ห้ามมิให้ผู้ใดทาการ
จัดสรรท่ีดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรท่ีดินก่อน ในเม่ือ
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินยังมิได้อนุญาตให้ทาการจัดสรรที่ดินได้ก่อนกฎกระทรวง
ผังเมืองรวมใช้บังคับ จึงยังไม่ถือว่ำได้มีกำรใช้ประโยชน์ที่ดินมำก่อนท่ีเข้ำข้อยกเว้น
ตำมมำตรำ 27 วรรคสองแหง่ พระรำชบัญญตั ิกำรผงั เมือง พ.ศ. 2518
(2) หากเป็นกรณีท่ีการขออนุญาตจัดสรรท่ีดิน โดยมีการ ได้รับอนุญำตจาก
คณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ดาเนินการจัดสรรที่ดินได้ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรร
ท่ีดิน ก่อนกฎกระทรวงผังเมืองรวมใช้บังคับ หรือได้รับใบอนุญำตให้ทาการจัดสรรท่ดี ิน
ได้ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินก่อนกฎกระทรวงผังเมืองรวมใช้บังคับอย่ำงใด
อย่ำงหน่ึงก็ถือได้ว่ำ ได้มีกำรใช้ประโยชน์ที่ดินมำก่อนแล้วตำมมำตรำ 27 วรรคสอง
แห่งพระรำชบัญญตั ิกำรผังเมอื ง พ.ศ. 2518 จึงได้รับกำรยกเว้นไมต่ ้องถูกบงั คับตาม
กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมชุมชนอ้อมใหญ่ จังหวัดนครปฐม พ.ศ. 2549
แต่อย่างใด ดังน้ัน ภายหลังจากท่ีกฎกระทรวงผังเมืองรวมดังกลา่ วใช้บงั คับแลว้ หากจะ
มีการก่อสร้างอาคารตามที่ได้รับอนุญาตทาการจัดสรรก็สามารถดาเนินการได้ แต่ท้ังนี้
กำรก่อสร้ำงอำคำรจะต้องเป็นไปตำมแผนผังและโครงกำรท่ีได้รับอนุญำตไว้ก่อน
กฎกระทรวงผังเมอื งรวมใหบ้ ังคับเท่ำน้ัน หากมกี ารแก้ไขหรือเปลีย่ นแปลงไปจากทีเ่ คย
ได้รับอนุญาตไว้ก่อนกฎกระทรวงผังเมืองใช้บังคับแล้ว ในส่วนท่ีมีการแก้ไขหรือ
เปล่ียนแปลงจะต้องอยภู่ ายใต้บงั คบั ของกฎกระทรวงผงั เมอื งรวมน้ัน

132

ลำดบั ที่ หน่วยงำน ประเด็นข้อหำรอื

2 สานักงานโยธาธิการและผังเมือง หารือข้อกฎหมายตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผงั เมอื งร

จงั หวดั ปราจนี บรุ ี จังหวัดปราจีนบุรี พ.ศ. 2555 บริษัท โคเจน จากัด

ควำมประสงค์จะวำงท่อน้ำใต้ดิน (ความลึกประมา

1-2 เมตร) เพ่ือระบำยน้ำท่ีได้มีกำรบำบัด โดยจ

ส่วนหน่ึงของกำรวำงท่อไปส้ินสุดบริเวณพื้นที่ข

เอกชนซึ่งติดกับแม่น้ำปรำจีนบุรี เพื่อระบำยน้

บำบัดแล้วลงสู่แม่น้ำปรำจีนบุรีต่อไป และโดย

กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมจังหวัดปราจีน

พ.ศ. 2555 ได้กาหนดให้ที่ดินบริเวณเส้นขนานระ

15 เมตร กับริมฝั่งแม่น้าปราจีนบุรีเป็นที่ดินประเภ

ที่โล่งเพ่ือนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อ

(สีเขียวอ่อน) จงึ มีประเดน็ หารอื วา่ การจะใชป้ ระโย

ที่ดินเพื่อการวางท่อระบายน้าใต้ดินท่ีได้รับการบาบ

แล้วลอดผ่านพื้นที่บริเวณสีเขียวอ่อนดังกล่าวจ

สามารถดาเนนิ การตามกฎกระทรวงฯ ไดห้ รือไม่

3 สานักการโยธา กรุงเทพมหานคร กำรคิด FAR และ OSR ในกรณีอำคำรอยู่ในท่ีด

ตำ่ งประเภท จะมแี นวทางในการพิจารณาอยา่ งไร

ผลกำรพจิ ำรณำ บทท่ี 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และข้อหำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
รวม กฎกระทรวงผังเมืองรวมจังหวัดปราจีนบุรี พ.ศ. 2555 ได้กาหนดไว้ สรุปสาระสาคัญได้วา่
ด มี ท่ีดินประเภทท่ีโล่งเพื่อนันทนำกำรและกำรรักษำคุณภำพส่ิงแวดล้อม (สีเขียวอ่อน)
าณ ซ่ึงเอกชนเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อ
จะมี นันทนาการ การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การอยู่อาศัย เกษตรกรรมหรือเก่ียวข้องกับ
ของ เกษตรกรรม การสาธารณูปโภคหรือสาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น
ำที่ ตำมเจตนำรมณ์ของท่ีดินประเภทน้ีจะไม่ได้หมำยควำมถึงกำรสำธำรณูปโภคหรือ
ยที่ สำธำรณูปกำร หรือสำธำรณประโยชน์โดยทั่วไป แต่จะหมำยควำมถึงกำร
บุรี สำธำรณูปโภคและสำธำรณูปกำร หรือสำธำรณประโยชน์ท่ีเก่ียวข้องกับ
ะยะ กำรนันทนำกำรหรือกำรรักษำคุณภำพส่ิงแวดล้อม ดังนั้น หำกข้อเท็จจริงปรำกฏว่ำ
ภท บริษัท โคเจน จากัด จะดาเนินการบาบัดน้าเพื่อรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม และระบายน้า
อม ท่ีบาบัดแล้วไปตามท่อน้าท่ีลอดใต้ดินผา่ นพ้ืนที่บริเวณสีเขียวอ่อนริมฝั่งแม่น้าปราจีนบรุ ี
ยชน์ ดังกล่าว ในลักษณะท่ีท่อระบำยน้ำเป็นองค์ประกอบส่วนหน่ึงของกำรบำบัดน้ำ
บัด เพื่อรักษำคุณภำพสิ่งแวดล้อมก็จะถือได้ว่ำเป็นกำรใช้ประโยชน์ท่ีดินเพ่ือกำร
จะ สำธำรณูปโภคที่เก่ียวข้องกับกำรรักษำคุณภำพสิ่งแวดล้อมตามนัยข้อ 13 วรรคสอง

ของกฎกระทรวงฯ
ดิน (1) กรณที ี่ 1 : แปลงทด่ี นิ ทขี่ ออนญุ าตอยู่ในทดี่ ินมากกว่า 1 ประเภท การคดิ FAR และ

OSR จะต้องคิดแยกแต่ละส่วนของพื้นท่ีแปลงท่ีดินตามประเภทและการใช้ประโยชน์
ทีด่ นิ
(2) กรณีท่ี 2 : การก่อสร้างอาคารมากกว่า 1 อาคารหรือมีอาคารเดิมที่มีการใช้
ประโยชนท์ ดี่ นิ ประเภทเดยี วกนั อยู่ก่อนแล้วการคิดค่า FAR และ OSR จะตอ้ งคิดรวมกัน
ทั้งอาคารที่มีอยู่เดมิ และอาคารทีจ่ ะขออนญุ าตใหมใ่ นท่ดี นิ แปลงท่ีขออนญุ าตดว้ ย

ลำดับท่ี หนว่ ยงำน ประเด็นข้อหำรอื

4 ผปู้ ระกอบการ กรุงเทพมหานคร กำรคิดอัตรำส่วนพื้นที่อำคำรรวมต่อพื้นท่ีดิน กร
กำรจัดให้มีพื้นที่เพ่ือประโยชน์สำธำรณะ ต
กฎกระทรวงฯ พ.ศ. 2549 ในที่ดินประเภท พ.5 ว
แนวคิดพื้นที่อย่างไร และสามารถจัดให้มีพื้นที่โล่งเพ
โครงการก่อสร้างอาคารโรงแรม บริเวณถนนสา
และถนนพระราม 4 ได้หรือไม่

133

ผลกำรพิจำรณำ บทที่ 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และขอ้ หำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
(3) กรณีที่ 3 : การก่อสร้างอาคารที่ตั้งอยู่ระหว่างพ้ืนที่การใช้ประโยชน์มากกว่า 1
ประเภท ซึ่งมีค่า FAR และ OSR ท่ีแตกต่างกัน ให้ถือปฏิบัติตามข้อกาหนดของท่ีดิน
ประเภททม่ี คี า่ FAR ทีต่ า่ กวา่ และค่า OSR ที่สงู กว่า
รณี กำรคิดอัตรำส่วนพ้ืนที่อำคำรรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) กรณีกำรจัดให้มีพื้นท่ีโล่ง
าม เพื่อประโยชน์สำธำรณะน้ันเป็นความมุ่งหมายของข้อกาหนดให้เจ้าของอาคาร
ว่ามี สาธารณะบนแปลงท่ีดินท่ีติดกับเขตทางสาธารณะหรือท่ีสาธารณะได้มีส่วนร่วมในการ
พื่อ จดั ใหม้ พี น้ื ที่โลง่ เพอื่ ประโยชน์สาธารณะให้กบั ประชาชนไดใ้ ช้ประโยชน์อยา่ งตอ่ เน่ืองกับ
ทร เขตทางสาธารณะหรอื ทส่ี าธารณะ เช่น การเดินสัญจร การพักผ่อนหยอ่ นใจ และจะชว่ ย
เพ่ิมพ้ืนท่ีสีเขียวให้เกิดความร่มร่ืนและความงามทางภูมิทัศน์ของถนนสายหลัก สายรอง
ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อการผังเมืองในการส่งเสริมคุณภาพชีวิตและส่ิงแวดล้อมของ
ประชาชนในย่านเศรษฐกิจและทอ่ี ยู่อาศัยหนาแน่นของกรุงเทพมหานคร โดยเจา้ ของจะ
ได้รับการชดเชยให้มีพื้นที่อาคารรวมได้เพิ่มข้ึน คิดเป็นอัตราส่วนพ้ืนท่ีอาคารรวมต่อ
พื้นทีด่ นิ เพ่มิ ไม่เกนิ ร้อยละ 20 และต้องไมเ่ กิน 5 เทา่ ของพ้ืนท่โี ลง่ เพือ่ ประโยชน์สาธารณะนน้ั
ดงั นน้ั พ้ืนท่ีทจี่ ะนำมำจดั เป็นพ้ืนทโ่ี ลง่ เพื่อประโยชนส์ ำธำรณะ กำรคิดอตั รำสว่ นพ้นื ท่ี
อำคำรรวมต่อพ้ืนที่ดินเพ่ิม (FAR Bonus) จะต้องเป็นไปตำมควำมมุ่งหมำยของ
ข้อกำหนดดังนี้
(1) เปน็ พื้นที่โลง่ สาหรับอาคารสาธารณะตามกฎหมายวา่ ด้วยการควบคุมอาคาร
(2) เปน็ พนื้ ทโี่ ลง่ ภายนอกอาคารในแปลงทดี่ ินทแ่ี จ้งขออนุญาตก่อสร้าง
(3) เป็นพ้ืนท่ีโล่งอยู่ติดกับเขตทางสาธารณะหรือที่สาธารณประโยชน์ปัจจุบัน
ซง่ึ ประชาชนท่วั ไปจานวนมากได้ใชส้ อยเปน็ ปกติ และมคี วามสะดวกในการเข้าไปใช้สอย
พืน้ ท่โี ล่งนน้ั ด้วย
(4) เป็นพ้ืนที่โล่งนอกเหนือจากอัตราส่วนของท่ีว่างต่อพ้ืนที่อาคารรวม (OSR) ตาม
ข้อกาหนดของกฎกระทรวงฯ พื้นท่ีว่างอันปราศจากสง่ิ ปกคลุม ระยะถอยร่นแนวอาคาร

134

ลำดับท่ี หนว่ ยงำน ประเดน็ ขอ้ หำรอื

5 ผ้ปู ระกอบการ กรงุ เทพมหานคร การย่ืนขอเพ่ิมพื้นท่ีอาคารระบบโบนัสเก่ียวกับท่ีโ
สาธารณประโยชน์ตามกฎหมาย

ผลกำรพิจำรณำ บทท่ี 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และข้อหำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
ห่างจากเขตที่ดินหรืออาคาร ถนนหรือทางเข้าสู่อาคาร หรือถนนกว้างไม่น้อยกว่า 6
เมตร โดยรอบอาคารสูงหรอื อาคารขนาดใหญพ่ เิ ศษตามกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ หรอื
พืน้ ทีว่ ่างตามกฎหมายอืน่ ท่ีเกย่ี วขอ้ ง
โล่ง (1) พื้นที่โล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะที่จัดให้มีเพ่ิมข้ึนตามข้อกาหนด การคิดอัตราส่วน
พื้นที่อาคารรวมต่อพ้ืนท่ีดิน (FAR Bonus) ตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม
กรงุ เทพมหานคร พ.ศ. 2549 เจ้ำของที่ดินหรือผปู้ ระกอบกำรไมจ่ ำต้องอุทิศกรรมสิทธ์ิ
ในท่ีดินให้เป็นสำธำรณะก็ถือว่ำเป็นท่ีโล่งเพื่อประโยชนส์ ำธำรณะตามข้อกาหนดของ
กฎกระทรวงทนั ทที ่ีมีการใชป้ ระโยชน์ที่ดนิ
(2) กรณีพ้ืนที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะน้ัน ท่ียังคงเป็นกรรมสิทธ์ิของเจ้าของท่ีดินอยู่
เพียงแต่ได้สิทธิพิเศษตามข้อกาหนดของกฎกระทรวงฯ ที่ต้องจัดให้มีพ้ืนท่ีโล่ง
เพื่อประโยชน์สาธารณะเพื่อเป็นคุณประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัย ผู้ประกอบการ และ
ประชาชนท่ัวไปท่ีต้องใช้สอยอาคารสาธารณะนั้น ดังน้ัน เม่ือกำรใช้ประโยชน์ที่โล่ง
เพ่ือประโยชน์สำธำรณะครบ 10 ปีแล้วเจ้ำของที่จะไม่เสียกรรมสิทธ์ิในที่ด้วย
กำรครอบครองปรปกั ษแ์ ต่อย่ำงใด
(3) พื้นท่ีโล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะถูกจัดให้มีข้ึนเน่ืองจากมีการปลูกสร้างอาคาร
ซ่ึงเม่ือมีการปลูกอาคาร เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการต้องตกอยู่ภายใต้ข้อบังคับของ
กฎกระทรวงฯ ดงั น้ัน เมือ่ มีกำรรอ้ื ถอนอำคำรในภำยหลังโดยไม่มสี ่วนใดสว่ นหนึ่งของ
อำคำรหลงเหลืออยู่อีก ที่ดินบริเวณดังกล่ำวก็จะกลับคืนสู่สภำพเดิมเสมือนมิได้
มีกำรก่อสร้ำงอำคำรมำก่อน ทำให้เจ้ำของทด่ี ินหรือผู้ประกอบกำรกลับมีสิทธิ์ในทดี่ นิ
ดังเดมิ โดยไม่ตอ้ งตกอยูภ่ ายใตข้ องบงั คับของกฎกระทรวงอกี ต่อไป
(4) พื้นที่โล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะตามกฎหมายผังเมืองหรือกฎหมายว่าด้วย
การควบคุมอาคาร โดยเฉพาะพื้นท่ีโล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะที่จัดให้มีเพิ่มขึ้น
ตามข้อกาหนดการคิดอัตราส่วนพ้ืนท่ีอาคารรวมต่อพื้นท่ี (FAR Bonus) ถือเป็นความ

ลำดบั ท่ี หนว่ ยงำน ประเด็นข้อหำรือ

6 สานักการโยธา กรุงเทพมหานคร หารือกรณีบริษัท ทรู มูฟ จากัด แจ้งความประสงค

ติดต้ังสถานีเครือข่ายลาดบั ที่ 563 (BKE 1145 A) โ

มีความสูงจากระดับพ้ืนท่ี 32.00 เมตร ถนนบรมราชชน

แขวงฉิมพลี เขตตลิ่งชัน ซึ่งอยู่ในท่ีดินประเภท ก

บริเวณ ก.2-2 ว่า กำรก่อสร้ำงเสำอำกำศโทรคมนำ

จะขัดกฎหมำยผงั เมอื งหรือไม่

7 สานกั งานเขตบางแค ขอหารือในกำรคิดพ้ืนท่ีประกอบกำรพำณิชยกร

กรงุ เทพมหานคร ตามกฎกระทรวงใหใ้ ช้บังคับผังเมืองรวมกรงุ เทพมหาน

พ.ศ. 2549 ในที่ดินประเภท ก.2 บริษัท มิตรสัมพ

135 พัฒนา จากัด อยู่บริเวณถนนบางแวก แขวงบาง

ผลกำรพจิ ำรณำ บทที่ 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และขอ้ หำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
มุ่งหมายของข้อกฎหมายที่ต้องการให้มีพื้นที่โล่งอันเป็นคุณประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัย
ผู้ประกอบการและประชาชนท่ัวไปที่ต้องใชส้ อยในอาคารสาธารณะนั้น ดังน้ัน พ้ืนที่โลง่
เพื่อประโยชน์สำธำรณะดังกล่ำว ถ้ำตำมกฎหมำยว่ำด้วยกำรส่งเสริมและรักษำ
คุณภำพสิ่งแวดล้อมแห่งชำติมิได้กำหนดเป็นอย่ำงอ่ืนก็น่ำจะนำมำใช้ร่วมกันกับ
กำรใช้บงั คบั ตำมข้อกฎหมำยตำ่ ง ๆ ท่ีเกย่ี วขอ้ ง
(5) กรณีกำรปลกู สรำ้ งอำคำรบนท่ีดินแปลงเช่ำระยะเวลำ 30 ปี กับกำรปลกู สรำ้ งอำคำร
บนท่ีดินตนเองไม่มีข้อแตกต่ำงกันในเรื่องกำรคิดระบบโบนัสเพื่อขอเพ่ิมพื้นท่ีอำคำร
ท้ังน้ี เน่อื งจากการคิดระบบโบนสั เพื่อขอเพ่ิมพื้นท่ีอาคารตามกฎกระทรวงฯ ม่งุ หมายถึง
การใช้ประโยชน์ท่ีดินให้สอดคล้องกับพื้นที่โล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะเป็นสาคัญ
เพื่อสร้างความสมดลุ ระหว่างการใข้ทดี่ นิ และอาคาร กฎกระทรวงใหใ้ ช้บังคับผังเมอื งรวม
กรุงเทพมหานคร จึงได้กาหนดอัตราส่วนพ้ืนที่อาคารต่อพื้นท่ีดิน (FAR) ให้มีความ
แตกต่างกัน สาหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท เช่น ท่ีอยู่อาศัยหนาแน่นมาก
ใหม้ ีค่า FAR สูง ที่อย่อู าศยั หนาแน่นนอ้ ยใหม้ คี ่า FAR ตา่ เปน็ ตน้
ค์ขอ ตามกฎกระทรวงให้ใชบ้ ังคับผังเมืองรวมกรงุ เทพมหานคร พ.ศ. 2549 ที่ดินประเภท ก.2
โดย บริเวณ ก.2-2 การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทน้ีให้ดาเนินการได้ในอาคารที่มีความสูง
ชนนี ไม่เกนิ 12 เมตร โดยให้วัดจากระดับถนนถงึ ยอดผนังขน้ั สงู สุด
ก.2 ดังนั้น กำรใช้ประโยชน์ท่ีดินเพื่อดำเนินกำรก่อสร้ำงเสำอำกำศโทรคมนำคมท่ีมีควำมสงู
ำคม 32.00 เมตรดังกล่ำว จึงไม่สำมำรถดำเนินกำรได้ในที่ประเภทนี้ เนื่องจากขัดกับ
กฎกระทรวงให้ใช้บงั คับผังเมอื งรวมกรงุ เทพมหานคร พ.ศ. 2549
รรม กำรคิดพ้ืนที่ประกอบกำรพำณิชยกรรมดังกล่ำว ให้คิดพื้นที่ประกอบกำรพำณิชยกรรม
นคร ของอำคำรรวมกันทุกหลงั รวมถึงพ้ืนที่ประกอบกำรพำณิชยกรรมที่ปรำศจำกอำคำร
พันธ์ บนแปลงที่ดินที่ใช้ยื่นขออนุญำตประกอบกิจการพาณิชยกรรม รวมกันท้ังหมดเป็น
งไผ่ พน้ื ที่ประกอบการได้ไมเ่ กนิ 300 ตารางเมตร

136

ลำดบั ท่ี หนว่ ยงำน ประเด็นขอ้ หำรอื

เขตบางแค จะหมายถึงให้อาคารแต่ละหลังสามา

ประกอบการพาณิชยกรรมได้ไม่เกิน 300 ตารางเม

หรือคิดพ้ืนที่ประกอบการพาณิชยกรรมทุกหลังรวม

แล้วไม่ต้องเกิน 300 ตารางเมตร เพื่อจะได้ถือเป

แนวทางปฏิบตั ิต่อไป

8 สานักการโยธา กรุงเทพมหานคร หารือการใช้ประโยชน์ท่ีดินตามกฎกระทรวงให้ใช้บัง

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร บริษัท ปริญสิริ จา

(มหาชน) ซ่ึงได้แจ้งความประสงค์จะก่อสร้างอาค

(แกไ้ ขแบบ) ตกึ 33 ชัน้ จานวน 1 หลัง (อาคาร A) เพอ่ื

เป็นอาคารชุดอยู่อาศัย จอดรถยนต์ และตึก 24 ช

จานวน 1 หลัง (อาคาร B) เพ่ือใช้เป็นอาคารชุดอยู่อา

พาณิชยกรรม จอดรถยนต์ที่ถนนราชปรารภ แขวงถ

พญาไท เขตราชเทวี ตามมาตรา 39 ทวิ โดยผู้ย่ืนแจ้ง

ขอแก้ไขผังบริเวณโดยย่ืนโฉนดที่ดินเพิ่มเติมอีก 3 แป

ทาให้โครงการต้ังอยู่บนโฉนดที่ดินท่ียื่นแจ้งฯ รวมเป็น

แปลง และมอี ัตราสว่ นพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นทด่ี ินไม่เ

8 : 1 กรณีกำรเพิ่มโฉนดท่ีดินและใช้ประโยชน์ท่ีด

เพ่ิมเติมของโครงกำรจะทำให้อำคำรท่ียื่นแจ้งฯ ข

กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหำน

พ.ศ. 2549 หรอื ไม่อย่ำงไร

9 ผปู้ ระกอบการ กรงุ เทพมหานคร หารือการใช้ประโยชน์ท่ีดินที่ตั้งอยู่ริมแหล่งน้าสาธารณ

ตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผงั เมอื งรวมกรุงเทพมหาน

พ.ศ. 2549 โครงการก่อสร้างอาคารชุด “True Thonglo

ผลกำรพจิ ำรณำ บทท่ี 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และข้อหำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
ารถ
มตร
กัน
ป็น

งคับ กรณกี ำรเพิม่ โฉนดทดี่ ินในกำรขออนุญำตกอ่ สร้ำงอำคำรหรอื กำรย่ืนแจ้งควำมประสงค์จะ
กัด ก่อสร้ำงอำคำรตามมาตรา 39 ทวิ เพ่ือให้อาคารมีอัตราส่วนพื้นท่ีอาคารรวมต่อพื้นท่ีดิน
คาร (FAR) เป็นไปตามเง่ือนไขท่ีกาหนดตามกฎกระทรวงให้ใช้บงั คับผังเมอื งรวมกรุงเทพมหานคร
อใช้ พ.ศ. 2549 นั้นกระทาได้ โดยโฉนดที่ดินที่ย่ืนเพิ่มเติมจะต้องมีผู้ถือกรรมสิทธ์ิหรือสิทธิ
ช้ัน ครอบครองเป็นเจำ้ ของเดียวกับโฉนดที่ดนิ แปลงเดิมที่เป็นท่ตี ้ังของอำคำรท่ยี ่ืนขออนุญำต
าศัย และแปลงท่ีดนิ น้ันต้องติดต่อหรอื เชื่อมตอ่ เปน็ แปลงเดียวกันกับแปลงที่ดนิ เดิม มใิ ช่แปลง
ถนน ท่ีดินท่ีอยู่ต่างพื้นท่ี การดาเนินการในลักษณะดังกล่าวนี้เจ้ำหน้ำที่ผู้ปฏิบัติตำมกฎหมำย
งได้ จะต้องตรวจสอบว่ำ โฉนดที่ดินแปลงท่ียื่นเพ่ิมเติมมำนั้นได้เคยนำมำใช้ยื่นขออนุญำต
ปลง ก่อสร้ำงอำคำรหรือขอใช้ประโยชน์ในกำรคำนวณ FAR มำก่อนแล้วหรือไม่ ถ้ำเคย
น 4 นำมำใช้และได้ใช้พื้นท่ีไปท้ังหมดท้ังแปลงแล้วไม่สำมำรถนำมำใช้ได้ แต่ถ้ำได้ใช้พ้ืนท่ีไป
เกิน เพียงบำงส่วน พื้นท่ีส่วนที่เหลือยังคงนำมำใช้ประโยชน์ในลักษณะเช่นนี้ได้อีก ทั้งนี้
ดิน หน่วยงานอนุญาตจะต้องมีระบบฐานข้อมูลที่มีประสิทธิภาพ ทันสมัย มีการตรวจสอบ
ขัด ควบคุม และการบันทึกข้อมูลแปลงที่ดินท่ีถูกใช้ไปแล้วอย่างถูกต้องชัดเจน สามารถ
นคร ตรวจสอบย้อนหลังได้ เพ่ือเป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวม

กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 ในการควบคมุ ความหนาแนน่ ของอาคาร
ณะ (1) เจตนารมณ์ในการกาหนดท่ีดินท่ีตั้งอยู่ริมแหล่งน้าสาธาณะต้องจัดให้มีที่ว่างเพ่ือ
นคร ปลูกต้นไม้ตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 น้ัน
or”

ลำดับท่ี หนว่ ยงำน ประเดน็ ขอ้ หำรือ
จานวน 1 อาคาร สูง 35 ชั้น บริเวณถนนเพชรบุรี เ
ห้วยขวาง ว่ากำรขอใช้พ้ืนท่ีว่ำงสำหรับปลูกต้นไม้ต
แนวขนำนกบั เขตคลองแสนแสบในระยะ 6 เมตร มำ
ร่วมเป็นที่ว่ำงโดยรอบอำคำรท่ีปรำศจำกสิ่งปกคล
เพื่อให้รถดับเพลิงเข้ำออกได้สะดวก ตำมกฎกระทร
ฉบบั ท่ี 33 (พ.ศ. 2535) สำมำรถกระทำได้หรือไม่

10 สานักการโยธา กรุงเทพมหานคร (1) พื้นท่ีเปิดโล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะสามารถอ
ด้านหลังของอาคารท่ีติดถนนสาธารณะท่ีมีขนาดเ
ทางน้อยกว่าได้หรอื ไม่
(2) พ้ืนท่ีเปิดโล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะสามารถอ
แยกกนั หลายตาแหนง่ ไดห้ รือไม่
(3) พื้นที่เปิดโล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะสามารถ
ร่วมกับพ้ืนท่ีโล่งตามกฎหมายควบคุมอาคารห
กฎหมายอื่นท่เี กยี่ วขอ้ งได้หรือไม่

137

ผลกำรพิจำรณำ บทที่ 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และขอ้ หำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
เขต เพ่ือให้เกิดแนวที่โล่งว่างริมแม่น้า และลาคลองเพ่ือเสริมสร้างสภาพภูมิทัศน์ รักษา
ตำม สภาพแวดลอ้ ม และเพ่ือการแก้ไขหรอื ป้องกนั ปญั หาการบกุ รกุ ลาน้าสาธารณะ
ำใช้ (2) กำรใช้พ้ืนที่ว่ำงสำหรับปลูกต้นไม้ตำมแนวขนำนแหล่งน้ำสำธำรณะในระยะ 3 เมตร
ลุม หรือ 6 เมตรมำใช้ร่วมเป็นท่ีว่ำงโดยรอบอำคำรท่ีปรำศจำกสิ่งปกคลุมเพื่อให้รถดับเพลิง
รวง สำมำรถเข้ำออกได้โดยสะดวก ตำมกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี 33 (พ.ศ. 2535) สำมำรถกระทำได้

แต่การปลกู ตน้ ไมต้ ้องกระทาอย่างจริงจังและชัดเจนมิใช่เป็นการจัดแต่งต้นไม้ในกระถางแล้ว
นามาจดั วางไว้สามารถเคลอ่ื นยา้ ยไดส้ ะดวกตลอดเวลา ซึ่งจะขัดเจตนารมณ์ของกฎหมาย
อยู่ (1) สามารถดาเนินการได้ แต่ถ้าเป็นถนนสำธำรณะท่ีมีควำมกว้ำงน้อยกว่ำและเป็น
เขต ถนนปลำยตนั ไมเ่ ชือ่ มต่อกับถนนสาธารณะอืน่ และไมม่ ปี ระชาชนทว่ั ไปใชส้ อยเขตทาง
เทา้ ของถนนหรือซอยสาธารณะน้ัน ก็ไมส่ ำมำรถนำมำคิดอัตรำส่วนพื้นทอ่ี ำคำรรวมต่อ
อยู่ พ้นื ทดี่ นิ เพิม่ ได้
(2) การจัดพ้นื ที่โล่งเพ่ือประโยชนส์ าธารณะเป็นข้อกาหนดเพ่ือให้ประชาชนโดยท่วั ไปได้
ถใช้ ใช้สอยพื้นท่ีสาธารณะน้ันได้อย่างสะดวกต่อเนื่องกับเขตทางสาธารณะหรือพ้ืนที่
หรือ สาธารณประโยชน์ได้โดยไม่จากัดเวลาและจะต้องไม่มีสิ่งก่อสร้างหรือสิ่งอื่นใดขัดขวาง
หรอื ปิดกั้นหรือทาให้ขาดความสะดวกในการเข้าไปใชส้ อยพ้นื ทีโ่ ล่งน้นั ดังนนั้ กำรจัดให้
มีพื้นท่โี ล่งกระจำยกันในหลำยตำแหนง่ จงึ สำมำรถดำเนินกำรได้
(3) การจัดพ้ืนท่ีโล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะตามข้อกาหนด กฎกระทรวงให้ใช้บังคับ
ผังเมืองรวมกรงุ เทพมหานคร พ.ศ. 2549 ที่ให้มีเพ่ิมข้ึนได้จาก FAR ท่ีกาหนดไว้ เพ่ือคดิ
อัตราส่วนเพ่ิมได้อีกไม่เกินร้อยละ 20 จึงเป็นพื้นที่โล่งท่ีนอกเหนือจากข้อกาหนด
ค่า OSR ซ่ึงค่า OSR ต้องไม่ต่ากว่าเกณฑ์ข้ันต่าของท่ีว่างฯ ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
ดังน้ัน จึงไม่สำมำรถนำพื้นท่ีว่ำงตำมข้อกำหนดฯ และกฎหมำยควบคุมอำคำรมำ
จัดเป็นพื้นท่ีโล่งเพื่อประโยชน์สำธำรณะ เพ่ือใช้ในกำรคิดค่ำ FAR เพ่ิมได้ไม่เกิน
ร้อยละ 20 ได้

138

ลำดับที่ หน่วยงำน ประเดน็ ข้อหำรือ

ที่มำ : 1. กรมโยธาธกิ ารและผังเมือง
2. สานกั การวางผงั และพฒั นาเมือง กรงุ เทพมหานคร

หมำยเหตุ : กรณีศึกษาตวั อย่างเหลา่ น้ี อาจมีรายละเอยี ดของคดีหรือแนวทางการพิจารณาทีต่ า่ งกนั ไป การนาไป

ผลกำรพจิ ำรณำ บทท่ี 8 : คำวนิ จิ ฉยั มตขิ อ้ คดิ เหน็ และข้อหำรอื ที่เก่ยี วข้องกบั กำรผงั เมอื ง
กำรแจ้งควำมประสงค์ที่จะก่อสร้ำงอำคำรสำธำรณะและจัดให้มีพื้นท่ีโล่งเพ่ือ
ประโยชนส์ ำธำรณะ เพื่อนำมำใชใ้ นกำรคดิ อัตรำส่วนของพืน้ ท่อี ำคำรรวมตอ่ พื้นท่ีดิน
เพมิ่ ได้ไม่เกนิ ร้อยละ 20 จะต้องแสดงขอบเขตบริเวณ และขนำดจำนวนพ้ืนที่ไว้ในผัง
บริเวณก่อสร้างรวมท้ังรายการประกอบแบบแปลนก่อสร้าง เพ่ือใช้เป็นท่ีโล่งเพื่อ
ประโยชน์สาธารณะต่อการใช้สอยของประชาชนท่ัวไปให้ชัดเจนในกำรย่ืนแจ้งของ
อนุญำตก่อสร้ำงดดั แปลงอำคำรต่อสำนักกำรโยธำด้วย

ปใช้อา้ งองิ ควรศึกษารายละเอยี ดของแต่ละกรณีใหถ้ ่ีถว้ น

ภาคผนวก

ภาคผนวก

 ตวั อย่างแบบฟอร์ม
- ตัวอย่างแบบฟอร์มแจ้งการใช้ประโยชน์ที่ดิน/ หรือเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ในเขตผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ ครงั้ ที่ 2) พ.ศ..........
- ตัวอย่างแบบฟอร์มการขอใช้สิทธ์ิอัตราส่วนพ้ืนท่ีอาคารรวมต่อพื้นที่ดินเพ่ิม (FAR Bonus)
ตามมาตรการผงั เมืองรวมนนทบรุ ี (ปรับปรุงคร้งั ท่ี 2) พ.ศ.........

 ตวั อยา่ งการคานวณ FAR / OSR / BAF / Bonus ตามข้อกาหนดผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครงั้ ที่ 2)
และพระราชบัญญัติควบคมุ อาคาร พ.ศ. 2522

 คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมจงั หวัดนนทบรุ ี
 คณะกรรมการผังเมืองจงั หวัดนนทบุรี

139

ภาคผนวก

140

ภาคผนวก

141

ภาคผนวก

142

ภาคผนวก

143

ภาคผนวก

144

ภาคผนวก

145

ภาคผนวก

ตัวอยา่ งการคานวณ FAR / OSR / BAF / Bonus
ตามขอ้ กาหนดผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรงุ ครงั้ ที่ 2) และพระราชบัญญตั ิควบคมุ อาคาร พ.ศ. 2522

กรณีที่ 1 FAR / OSR / BAF ตามข้อกาหนดของผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรบั ปรงุ คร้ังที่ 2)

ข้อมลู แปลงทดี่ นิ ข้อกาหนดผงั เมอื งรวมนนทบุรี (ปรับปรุงคร้ังท่ี 2)
 ทดี่ ินขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ทดี่ นิ ประเภททอี่ ยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7) กาหนด
 ต้ังอยใู่ นการใชป้ ระโยชน์ที่ดินประเภทท่อี ยู่อาศยั หนาแนน่ มาก (ย.7)  FAR = ไม่เกนิ 6 : 1
 ต้ังอยู่ริมถนนสาธารณะทมี่ ขี นาดเขตทาง 12 เมตร  OSR = ไมน่ อ้ ยกวา่ ร้อยละ 6
 เจ้าของทดี่ ินหรอื ผปู้ ระกอบการตอ้ งการสรา้ งอาคารชุด  BAF = ไมน่ อ้ ยกว่ารอ้ ยละ 50 ของพนื้ ท่ีวา่ ง

(1) หาพน้ื ทอ่ี าคารรวม (Floor Area) = พนื้ ท่ดี นิ x FAR
พน้ื ทอ่ี าคารรวมสงู สุดทส่ี ามารถดาเนินการได้ = 1,600 x 6 = 9,600 ตร.ม.
(2) หาพนื้ ทว่ี ่างปราศจากสง่ิ ปกคลมุ (Open Space Area)
พน้ื ท่ีวา่ งปราศจากส่งิ ปกคลมุ = พ้นื ทอ่ี าคารรวมทกุ ชั้น x OSR
100
(3) หาพ้ืนที่นา้ ซมึ ผา่ นได้ (Biotope Area)
พ้นื ทน่ี ้าซึมผ่านได้ = 9,600 x 6 = 576 ตร.ม.
100
(4) หาจานวนชั้นของอาคารทสี่ ามารถสร้างได้
พ้นื ทีด่ นิ ทีใ่ ชเ้ ปน็ ที่ตงั้ อาคาร = พ้ืนทีว่ า่ งปราศจากส่งิ ปกคลมุ x BAF
จานวนช้นั อาคารท่สี ามารถสรา้ งได้ 100

= 576 x 50 = 288 ตร.ม.
100

= 1,600 – 576 = 1,024 ตร.ม.
= 9,600 = 9 ช้ัน

1,024

ดังน้ัน เจ้าของท่ีดินหรือผู้ประกอบการสามารถสร้างอาคารชุดท่ีมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดที่สามารถ
ดาเนินการได้ 9,600 ตร.ม. สร้างได้ 9 ช้ัน (ขนาดพ้ืนท่ีต่อช้ันประมาณ 1,024 ตร.ม.) พื้นที่ว่างปราศจากส่ิงปกคลุม
576 ตร.ม. และต้องมพี นื้ ท่นี า้ ซมึ ผ่านได้เพ่อื ปลูกต้นไม้ 288 ตร.ม.

146

ภาคผนวก

ต้งั อยูใ่ นประเภทการใช้ประโยชนท์ ด่ี นิ
ท่อี ยูอ่ าศัยหนาแนน่ มาก (ย.7)
ขนาดทดี่ นิ : 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)
ถนนสาธารณะเขตทาง : 12 เมตร

รปู ท่ี ก-1 ตวั อย่างการหา FAR / OSR / BAF ตามข้อกาหนดของผังเมืองรวมนนทบรุ ี (ปรับปรุงครง้ั ที่ 2)
ในการใช้ประโยชนท์ ่ีดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7)

กรณีท่ี 2 FAR / OSR / BAF/ Bonus ตามข้อกาหนดของผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงคร้ังที่ 2) และ
พระราชบัญญัตคิ วบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

ข้อมูลแปลงทดี่ ิน ข้อกาหนดผงั เมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครง้ั ที่ 2)
 ทดี่ นิ ขนาด 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) ท่ดี ินประเภทท่ีอยู่อาศยั หนาแน่นมาก (ย.7) กาหนด
 ตั้งอยู่ในการใชป้ ระโยชนท์ ่ดี ินประเภทท่ีอย่อู าศัย  FAR = ไม่เกนิ 6 : 1
 OSR = ไมน่ ้อยกว่ารอ้ ยละ 6
หนาแนน่ มาก (ย.7)  BAF = ไม่นอ้ ยกว่าร้อยละ 50 ของพนื้ ที่ว่าง
 ตง้ั อยู่ริมถนนสาธารณะท่ีมีขนาดเขตทาง 12 เมตร  กรณีจัดให้มีพ้ืนที่โล่งเพ่ือประโยชน์สาธารณะหรือ
 เจา้ ของที่ดนิ หรอื ผ้ปู ระกอบการต้องการสรา้ งอาคารชดุ
 จัดให้มีพ้ืนท่ีว่างโดยรอบอาคารเพ่ิมในแปลงที่ดิน สวนสาธารณะในแปลงท่ีดนิ ให้มีอตั ราสว่ นพืน้ ทอ่ี าคารรวม
ต่อพ้ืนที่ดินเพิ่มข้ึนได้อีกไม่เกิน 2 เท่า ของพ้ืนท่ีโล่ง
ทข่ี ออนุญาต 100 ตร.ม. เพ่อื ประโยชนส์ าธารณะหรือสวนสาธารณะท่ีจดั ใหม้ ีข้ึน

147

ภาคผนวก

(1) หาพ้ืนทีอ่ าคารรวม (Floor Area)

พน้ื ที่อาคารรวมสูงสดุ ที่สามารถดาเนนิ การได้ = พืน้ ที่ดนิ x FAR

= 1,600 x 6 = 9,600 ตร.ม.

(2) หาพื้นทีว่ ่างปราศจากสิ่งปกคลุม (Open Space Area)

พน้ื ที่ว่างปราศจากสงิ่ ปกคลุม = พื้นที่อาคารรวมทุกช้นั x OSR

100

= 9,600 x 6 = 576 ตร.ม.

100

(3) หาพื้นที่นา้ ซมึ ผา่ นได้ (Biotope Area)

พื้นที่น้าซึมผา่ นได้ = พนื้ ทว่ี ่างปราศจากส่ิงปกคลุม x BAF

100

= 576 x 50 = 288 ตร.ม.

100
(4) ตรวจสอบการกาหนดที่วา่ งตามกฎกระทรวงฉบับที่ 50 พ.ศ. 2540 ออกตามความพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

พ.ศ. 2522

เจ้าของท่ีดนิ หรอื ผูป้ ระกอบการต้องการสร้างอาคารชุด ประเภทอาคารสูง ต้องมีทว่ี า่ งไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพืน้ ที่ดิน

ท่ใี ชเ้ ป็นท่ตี ้ังอาคาร

ต้องมพี ืน้ ทว่ี ่างไม่น้อยกวา่ = 1,600 x 30 = 480 ตร.ม.

100

ขนาดพื้นท่ีว่างตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารน้อยกว่าขนาดพื้นที่ตามข้อกาหนดผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งท่ี 2)

ใหใ้ ช้ขนาดพื้นท่ีว่างตามขอ้ กาหนดผังเมอื งรวมนนทบุรี (ปรบั ปรุงครง้ั ท่ี 2)

(5) ตรวจสอบระยะถอยร่นจากถนน แหล่งน้า และด้านติดที่ดินบุคคลอ่ืน ตามกฎกระทรวงฉบับท่ี 33 พ.ศ. 2535

และกฎกระทรวงฉบับท่ี 55 พ.ศ. 2543 ออกตามความพระราชบัญญัตคิ วบคมุ อาคาร พ.ศ. 2522

- ทีด่ นิ ต้ังอยรู่ ิมถนนสาธารณะท่ีมขี นาดเขตทาง 12 เมตร ใหร้ น่ แนวอาคารหา่ งจากเขตถนนสาธารณะอย่างนอ้ ย 1 ใน 10

ของความกวา้ งของถนน

- ที่ดนิ ไมไ่ ด้ต้ังอย่ใู กลแ้ หลง่ นา้ สาธารณะ

- ก่อสร้างอาคารสงู ระยะร่นรอบอาคารจากเขตท่ดี นิ อยา่ งนอ้ ย 6 เมตร

(6) หาอัตราส่วนพน้ื ที่อาคารรวมต่อพื้นทีด่ นิ เพิ่ม (FAR Bonus) ไมเ่ กนิ 2 เท่าของพนื้ ทีโ่ ลง่

จัดให้มีพื้นท่โี ล่งเพื่อประโยชนส์ าธารณะในแปลงที่ดินทขี่ ออนญุ าต = 100 ตร.ม.

อตั ราส่วนพนื้ ทอ่ี าคารรวมต่อพน้ื ท่ีดนิ เพ่มิ (FAR Bonus) = พ้ืนทโ่ี ลง่ ฯ x 2 เทา่

= 100 x 2 = 200 ตร.ม.

(7) หาพ้นื ทอี่ าคารรวมทีส่ ามารถสร้างไดร้ วมกับพืน้ ที่ FAR Bonus

พื้นทอี่ าคารรวมทส่ี ามารถสร้างไดร้ วมกับพ้นื ท่ี FAR Bonus = พน้ื ทอี่ าคารรวม + พน้ื ที่ FAR Bonus

= 9,600 + 200 = 9,800 ตร.ม.

(8) หาจานวนชน้ั ของอาคารที่สามารถสร้างได้

พน้ื ทว่ี า่ งปราศจากสง่ิ ปกคลมุ และพ้นื ท่โี ล่งทีเ่ พม่ิ ขน้ึ = 576 + 100 = 676 ตร.ม.

พนื้ ทดี่ ินทใ่ี ชเ้ ปน็ ที่ต้งั อาคาร = 1,600 – 676 = 924 ตร.ม.

จานวนชนั้ อาคารท่ีสามารถสร้างได้ = 9,800 = 10.5 ชน้ั

924

148

ภาคผนวก

ดังน้ัน เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการสามารถสร้างอาคารชุดท่ีมีพื้นท่ีอาคารรวมสูงสุดที่
สามารถดาเนินการได้ 9,800 ตร.ม. สร้างได้ 10.5 ช้ัน (ขนาดพื้นท่ีต่อชั้นประมาณ 924 ตร.ม.) พื้นท่ีว่าง
ปราศจากสิ่งปกคลุม 576 ตร.ม. โดยต้องจัดให้มีท่ีโล่งเพิ่มข้ึนอีก 100 ตร.ม. และต้องมีพ้ืนท่ีน้าซึมผ่านได้เพื่อ
ปลกู ต้นไม้ 288 ตร.ม.

ตัง้ อยูใ่ นประเภทการใชป้ ระโยชน์ทีด่ ิน
ท่อี ยอู่ าศยั หนาแนน่ มาก (ย.7)
ขนาดที่ดิน : 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.)
ถนนสาธารณะเขตทาง : 12 เมตร
ระยะถอยรน่ รอบอาคารจากเขตทดี่ นิ : 6 เมตร

รปู ท่ี ก-2 ตัวอย่างการหาพน้ื ที่อาคารที่สามารถสร้างได้ ตามขอ้ กาหนดของผงั เมืองรวมนนทบรุ ี (ปรับปรงุ ครง้ั ท่ี 2)
และตามพระราชบญั ญัตคิ วบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในการใช้ประโยชน์ทีด่ ินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7)

149

ภาคผนวก

150

ภาคผนวก

151

ภาคผนวก

คณะกรรมการผงั เมอื งจงั หวัดนนทบรุ ี

คณะกรรมการผังเมืองจังหวัดนนทบุรี* แต่งต้ังตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 มาตรา 86
ประกอบดว้ ยบคุ คลดงั ต่อไปนี้
1) ผู้วา่ ราชการจงั หวัด เปน็ ประธานกรรมการ
2) ปลดั จังหวดั นนทบรุ ี
3) เกษตรและสหกรณ์จังหวดั นนทบรุ ี
4) เจ้าพนกั งานทีด่ ินจงั หวดั นนทบุรี
5) ทรัพยากรธรรมชาติและสง่ิ แวดลอ้ มจังหวดั นนทบรุ ี
6) ทอ้ งถน่ิ จังหวดั นนทบุรี
7) ทอ่ งเท่ียวและกีฬาจังหวดั นนทบุรี
8) ธนารกั ษ์พืน้ ทจี่ ังหวัดนนทบุรี
9) นายแพทย์สาธารณสุขจงั หวดั นนทบรุ ี
10) ปฏริ ูปท่ีดนิ จงั หวดั นนทบุรี
11) พลงั งานจังหวดั นนทบรุ ี
12) อตุ สาหกรรมจังหวัดนนทบรุ ี
13) ผอู้ านวยการโครงการชลประทานท่ี 11
14) ผู้อานวยการสานกั ทางหลวงท่ี 13
15) ผอู้ านวยการสานักทางหลวงชนบทท่ี 1
16) ผอู้ านวยการสานักงานสถติ ิจงั หวัดนนทบุรี
17) ผู้แทนกรมโยธาธิการและผังเมอื ง
18) นายกองคก์ ารบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี
19) ผแู้ ทนการไฟฟ้านครหลวง
20) ผแู้ ทนการประปานครหลวง
21) ผูแ้ ทนตารวจภธู รจงั หวดั นนทบรุ ี
22) ผแู้ ทนสานักงานทรัพยากรน้าภาคท่ี 2
23) ผแู้ ทนสานกั งานทรัพยากรนา้ แหง่ ชาตภิ าค
24) ผู้แทนหอการคา้ จังหวดั นนทบรุ ี
25) ผู้แทนสภาอุตสาหกรรมจังหวัดนนทบรุ ี
26) ผ้แู ทนสภาเกษตรกรจงั หวดั นนทบุรี
27) ผู้ทรงคณุ วฒุ ิ
28) ผู้ทรงคุณวุฒิ

หมายเหตุ : * อยรู่ ะหว่างการดาเนินการแตง่ ตัง้ โดยกรมโยธาธิการและผงั เมือง

152

ภาคผนวก

29) ผู้ทรงคุณวฒุ ิ
30) ผทู้ รงคุณวุฒิ
31) ผู้ทรงคณุ วุฒิ
32) ผทู้ รงคุณวุฒิ
33) ผ้ทู รงคุณวุฒิ
34) ผู้ทรงคุณวฒุ ิ
35) ผูท้ รงคุณวุฒิ
36) ผู้ทรงคุณวุฒิ
37) โยธาธิการและผงั เมืองจังหวดั นนทบุรี (กรรมการและเลขานุการ)

153

บรรณานุกรม
บรรณานกุ รม

กรมการผงั เมือง, สานักพัฒนามาตรฐานผังเมอื ง, คาจากดั ความและความหมายทใ่ี ช้ในดา้ นผังเมือง ศพั ท์ทางผงั เมือง
ที่พบเสมอ คาจากดั ความและความหมายที่ใช้ในดา้ นวิจยั , 2545.
กรมโยธาธกิ ารและผังเมอื ง, สานักพฒั นามาตรฐาน, เกณฑแ์ ละมาตรฐานผังเมือง พ.ศ.2549, 2549.
กรมโยธาธิการและผังเมือง, สานักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนนทบุรี, คู่มือปฏิบัติให้เป็นไปตาม
กฎกระทรวงผงั เมอื งรวมจังหวัดนนทบุรี, 2548.
กรมโยธาธกิ ารและผังเมือง, สานักผังเมืองรวม, โครงการจัดทาเกณฑ์และมาตรฐานผังเมืองรวมเมือง/ชุมชน,
2562.
กรมโยธาธิการและผังเมือง, สานักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดนนทบุรี, ข้อบัญญัติท้องถ่ินผังเมืองรวม
นนทบรุ ี (ปรบั ปรุงครงั้ ที่ 2).
กรุงเทพมหานคร, สานักผังเมือง, คู่มือประกอบการดาเนินการให้เป็นไปตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร,
2558.

154