หนังสือรวมคำพิพากษาศาลฎีกาและศาลปกครองเกี่ยวกับอาคารชุดสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กองฝึกอบรม กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
คำนำหนังสือ เรื่อง “รวมคำพิพากษาศาลฎีกาและศาลปกครองเกี่ยวกับอาคารชุด” เล่มนี้เป็นองค์ความรู้ที่ได้จากการแสวงหาความรู้และรวบรวมคำพิพากษาศาลฎีกาและศาลปกครองที่เกี่ยวกับอาคารชุด ซึ่งกฎหมายอาคารชุดได้มีการแก้ไขปรับปรุงให้สอดคล้องกับสภาวการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน แต่เนื่องจากยังมีปัญหาในทางปฏิบัติของเจ้าหน้าที่และผู้ใช้บริการ จนกระทั่งมีการนำเรื่องเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของศาลจำนวนไม่น้อย ดังนั้น เพื่อให้การปฏิบัติงานของข้าราชการกรมที่ดินได้ทำความเข้าใจ ศึกษาหาความรู้ เพื่อใช้ในการปฏิบัติงานและต่อยอดความรู้เผยแพร่ภายในองค์กร อันจะช่วยให้คนในองค์กรสามารถเข้าถึงความรู้และพัฒนาตนเอง และอ้างอิงได้สะดวกรวดเร็ว เป็นความรู้ที่ทรงคุณค่า เป็นประโยชน์สะดวกในการค้นคว้าหาข้อมูล และถ่ายทอดให้แก่ข้าราชการกรมที่ดิน รุ่นต่อไปกรมที่ดินหวังเป็นอย่างยิ่งว่า องค์ความรู้ที่ทรงคุณค่าในหนังสือเล่มนี้จะเป็นประโยชน์ต่อการปฏิบัติงานของข้าราชการกรมที่ดินและผู้สนใจศึกษาหาความรู้ สามารถนำไปสู่การปฏิบัติงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ประสิทธิผลและขยายผลต่อยอดความรู้ต่อไปได้อีกสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กองฝึกอบรมกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
สารบัญค าพิพากษาฏีกาเกี่ยวกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 25221. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1439/2542 ……………………………………………………………………………………………… 12. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 2898/2543 ……………………………………………………………………………………………… 13. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 8292/2543 ……………………………………………………………………………………………… 24. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 7240/2544 ……………………………………………………………………………………………… 25. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1872/2549 ……………………………………………………………………………………………… 36. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 4942/2549 ……………………………………………………………………………………………… 37. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 7644/2549 …………………………………………………………………………………………… 48. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 7874/2549 …………………………………………………………………………………………… 59. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1013/2550 ……………………………………………………………………………………………… 610. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1735/2551 ………………………………………………………………………………………… 711. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 5286/2551 ………………………………………………………………………………………… 712. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 15198/2551 ……………………………………………………………………………………… 813. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 7500/2552 ………………………………………………………………………………………… 814. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 3220/2553 ………………………………………………………………………………………… 815. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 8512/2553 ………………………………………………………………………………………… 916. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 10230/2553 ……………………………………………………………………………………… 917. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 13225/2553 …………………………………………………………………………………….. 1018. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 15901/2553 …………………………………………………………………………………….. 1019. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1376/2554 ………………………………………………………………………………………. 1120. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 8719/2554 ………………………………………………………………………………………. 11
21. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 6079/2554 ………………………………………………………………………………………. 1422. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 2369/2557 ……………………………………………………………………………………… 1423. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 5274/2557 …………………………………………………………………………………….. 1524. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 6010/2557 …………………………………………………………………………………….... 1625. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 18464/2557 ………………………………………………………………………………….. 1626. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1355/2558 …………………………………………………………………………………….. 1627. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1821/2558 …………………………………………………………………………………….. 1728. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1970/2558 …………………………………………………………………………………….. 1729. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 2391/2558 …………………………………………………………………………………….. 1830. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 9320/2558 …………………………………………………………………………………….. 1931. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 13067/2558 …………………………………………………………………………………… 1932. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 13896/2558…………………………………………………………………………………….. 2033. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 605/2559…………………………………………………………………………………………… 2134. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 2464/2559 ……………………………………………………………………………………... 2235. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 4018/2559 …………………………………………………………………………………….. 2236. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 4301/2559 …………………………………………………………………………………….. 2337. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 6162/2559 …………………………………………………………………………………….. 2338. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 8898/2559 ……………………………………………………………………………………. 2439. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 8904/2559 …………………………………………………………………………………….. 2540. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 677/2561 …………………………………………………………………………………….. 26
41. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 540/2561 …..………………………………………………………………………………….. 2642. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 1680/2561 …………………………………………………………………………………….. 2843. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 6293/2561 …………………………………………………………………………………….. 2944. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 7068 – 7084/2561 ……………………………………………………………………. 2945. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 3068/2563 …………………………………………………………………………………….. 3046. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 3895/2563 …………………………………………………………………………………….. 3147. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 3386/2565 …………………………………………………………………………………….. 3248. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 3396/2565 …………………………………………………………………………………….. 3249. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 4179 – 4180/2565 ……………………………………………………………………. 3350. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 4457/2565 …………………………………………………………………………………….. 3451. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 2710/2566 …………………………………………………………………………………….. 3552. ค ำพิพำกษำฏีกำที่ 3417/2566 …………………………………………………………………………………….. 35ค ำสั่งศำลปกครองสูงสุดที่เกี่ยวกับอำคำรชุด …………………………………………………………………………….. 35ค ำร้องที่ 391/2545 ค ำสั่งที่ 640/2545 …………………………………………………………………………….. 37คดีหมำยเลขด ำที่ อ.900/2557 คดีหมำยเลขแดงที่ อ.325/2565 ..………………………………….. 39
1คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวกับอาคารชุด๑. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๔๓๙/๒๕๔๒ ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของโจทก์ ข้อ ๗ ระบุว่า\"การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลเจ้าของห้องชุด มีสิทธิที่จะใช้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนบุคคลของตนได้ ภายใต้ระเบียบข้อบังคับ สำหรับการพักอาศัยเท่านั้น และจะไม่ใช้ห้องชุดไปประกอบกิจการอื่นใดที่จะเป็นการน่ารังเกียจรบกวนต่อบุคคลอื่นหรือ เป็นการเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุดเว้นแต่ว่าห้องชุดดังกล่าวทางนิติบุคคลอาคารชุดได้จัดหาไว้ เป็นพิเศษเพื่อใช้ประกอบกิจการอื่นได้ ทั้งนี้ การประกอบกิจการจะต้องได้รับอนุญาตจากทางนิติบุคคลอาคารชุด และไม่เป็นที่น่ารังเกียจ รบกวนต่อผู้อื่น หรือเป็นการเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุด\" การที่บริษัทจำเลยนำถังแกลลอนแบบใส่น้ำมันเครื่องยนต์ ซึ่งบรรจุสินค้าของจำเลยโดยที่ฝาของ ถังแกลลอนมีซีลกระดาษตะกั่วปิดอยู่และสินค้าของจำเลย ไม่มีกลิ่นเคมีภัณฑ์ นอกจากนั้นถังแกลลอนที่บรรจุสินค้าของจำเลยก็มีขนาดกะทัดรัดไม่กินเนื้อที่มาก ประกอบกับการขนถ่ายสินค้าของจำเลยโดยใช้รถยนต์บรรทุกขนาดเล็กก็ไม่เป็นที่รบกวนและกีดขวางเจ้าของร่วมคนอื่น ทั้งห้องชุดพิพาทมีห้องของโจทก์ จำเลย และบุคคลอีกคนหนึ่ง ซึ่งอยู่ที่ชั้น ๓ เท่านั้น ดังนั้น ถ้าโจทก์อ้างว่า การขนถ่ายสินค้าของจำเลยเป็นการรบกวนต่อผู้อื่นแล้ว ก็น่าที่จะนำผู้ที่พักอาศัยในห้องชุดชั้นที่ ๓มาเบิกความ สนับสนุนคำกล่าวอ้างด้วยแต่โจทก์หาได้นำมาไม่ พยานหลักฐาน ของโจทก์จึงขาดน้ำหนัก ไม่อาจรับฟังได้ว่าการขนถ่ายสินค้า ของจำเลยเป็นการรบกวนผู้อื่น การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการฝ่าฝืนข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของโจทก์๒. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๒๘๙๘/๒๕๔๓“พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มิได้กำหนดเวลาร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ แต่อย่างไรก็ดีพระราชบัญญัติดังกล่าวได้บัญญัติการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการ พร้อมทั้งกำหนดให้มีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งประกอบด้วยกรรมการที่ได้รับแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันมีลักษณะคล้ายคลึงกับวิธีจัดการบริษัทจำกัด เหตุนี้เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ไม่มีบทบัญญัติที่ว่าด้วยกำหนดระยะเวลาร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบมาปรับแก่คดีได้ จึงต้องวินิจฉัยคดีอาศัยเทียบบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔ ซึ่งกรณีนี้ได้แก่มาตรา ๑๑๙๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่บัญญัติให้การร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมตินั้น ซึ่งสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปโดยรวดเร็ว และ มีประสิทธิภาพตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย ทั้งกำหนดเวลาดังกล่าวมิใช่กำหนด อายุความที่ใช้บังคับแก่สิทธิเรียกร้อง แม้ศาลชั้นต้นจะใช้คำว่า \"อายุความ\" ในประเด็นที่กำหนดไว้ก็ตามเหตุนี้จึงจะนำกำหนดอายุความทั่วไปสิบปี มาใช้ปรับแก่คดีนี้ดังที่ผู้ร้องฎีกากล่าวอ้างมิได้ที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษาให้ยกคำร้องของผู้ร้องนั้นชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น\"
2๓. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๘๒๙๒/๒๕๔๓“พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๕ กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่เป็นตัวแทนของนิติบุคคล ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีอำนาจดำเนินการใด ๆ แทนนิติบุคคลอาคารชุดได้ แม้ว่าในข้อบังคับของโจทก์จะกำหนดให้คณะกรรมการนิติบุคคลของโจทก์ มีอำนาจดำเนินคดีแก่บุคคลภายนอก หากมีการละเมิดจากการกระทำของบุคคลภายนอกในส่วนที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง การเรียกร้องค่าเสียหาย และการเรียกเอาทรัพย์คืนนั้น ข้อบังคับของโจทก์ดังกล่าวก็หาลบล้างอำนาจของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่กฎหมายบัญญัติให้เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดไม่ ข้อตกลงในการประนีประนอมยอมความระบุว่าโจทก์และจำเลยตกลงจะขอถอนฟ้องคดีอาญาในศาลชั้นต้นทุกคดี ซึ่งโจทก์และจำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยการถอนฟ้องคดีอาญา เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นอกจากโจทก์ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้แล้ว โจทก์ยังฟ้องจำเลยเป็นคดีอาญาต่อศาลแขวงเชียงใหม่ในข้อหาทำให้เสียทรัพย์ด้วย ส่วนจำเลยก็ฟ้องโจทก์ต่อศาลชั้นต้นในข้อหาหมิ่นประมาท ต่อมาคดีที่ฟ้องศาลแขวงเชียงใหม่ได้มีการประนีประนอมยอมความกันตามข้อตกลงดังกล่าว โดยจำเลยจะต้องถอนฟ้องคดีหมิ่นประมาทในวันรุ่งขึ้นหลังจากที่โจทก์ถอนฟ้องคดี ทำให้เสียทรัพย์ต่อศาลแขวงเชียงใหม่ ปรากฏว่าจำเลยไม่ยอมถอนฟ้องคดีที่ศาลชั้นต้นในข้อหาหมิ่นประมาทแต่ศาลชั้นต้นได้พิพากษายกฟ้องของจำเลยฉะนั้นการที่โจทก์ถอนฟ้องจำเลยในคดีอาญาที่ศาลแขวงเชียงใหม่แล้ว แต่จำเลยไม่ยอมถอนฟ้องคดี หมิ่นประมาทเป็นการไม่ยอมปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวข้างต้น กรณียังถือไม่ได้ว่าเป็นการยอมความตามกฎหมาย สิทธินำคดีอาญามาฟ้องของโจทก์จึงยังไม่ระงับไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา ๓๙ (๒)”๔. คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๒๔๐/๒๕๔๔ข้อบังคับของโจทก์กำหนดว่า ในกรณีที่ชำระค่าใช้จ่ายหลังจากที่กำหนดหรือนิติบุคคลอาคารชุดฯ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ตามเช็คสั่งจ่ายเจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ ๑๐ต่อเดือนของเงินจำนวนที่ค้างชำระนั้น ค่าปรับตามที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือ ค่าสินไหมทดแทนความเสียหายซึ่งโจทก์กำหนดไว้ล่วงหน้าในกรณีที่เจ้าของห้องชุดไม่ชำระหนี้หรือ ชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควร จึงเป็นเบี้ยปรับซึ่งถ้าศาลเห็นว่าสูงเกินส่วนก็มีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ แม้โจทก์จะมีอำนาจออกข้อบังคับเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและข้อบังคับของโจทก์ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายแล้วก็ตาม ก็ไม่ทำให้ข้อกำหนดดังกล่าวไม่เป็นเบี้ยปรับและที่โจทก์อ้างว่า โจทก์ก็จำเป็นต้องมีข้อบังคับให้เจ้าของห้องชุดปฏิบัติตามโดยเคร่งครัด เพื่อให้โจทก์สามารถบริหารงานได้ และเจ้าของห้องชุดได้อยู่ร่วมกันโดยปกติสุขก็หาได้ตัดอำนาจศาล ที่จะลดเบี้ยปรับที่เรียกสูงเกินส่วนลงไม่
3๕. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๘๗๒/๒๕๔๙โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๕ วรรคสอง ประกอบมาตรา ๓๖(๓) หนังสือ มอบอำนาจที่ ส. ลงลายมือชื่อ ในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินแทนถือได้ว่าโจทก์มอบอำนาจให้ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้มิได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเอง มาตรา ๓๖ วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของอาคารชุด นอกจากจำเลยต้องชำระเงิน จัดตั้งกองทุนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ใน ทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามมาตรา ๑๘ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งตามข้อบังคับ ข้อ ๖๖ กำหนดให้ ว. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดย ว. เป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย เมื่อรองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลได้มีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอน จึงถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ และข้อบังคับข้อ ๒๐ จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้๖. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๙๔๒/๒๕๔๙โจทก์ซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดได้แต่งตั้งให้บริษัท ก. เป็นผู้จัดการ บริษัท ก.ได้แต่งตั้งให้ บ.เป็นผู้ดำเนินการแทนในฐานะผู้จัดการเพื่อให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๕ วรรคสอง บ. ย่อมมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ด้วยตามมาตรา ๓๖(๓)ทั้งมีอำนาจฟ้องร้องดำเนินคดีตามข้อบังคับของโจทก์ที่ระบุให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจ ฟ้องคดีเกี่ยวกับกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด บ. ย่อมมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ฟ้องจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าเบี้ยประกันภัยที่ค้างชำระแก่โจทก์
4๗. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๖๔๔/๒๕๔๙พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ส่วนมาตรา ๑๘ วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ ดังนั้น ค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง จึงเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงข้อบังคับได้ตามมาตรา ๓๒ (๑๐) ประกอบมาตรา ๔๙ (๑) ที่เจ้าของร่วมมีมติแก้ไขเปลี่ยนแปลง อัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันได้ แต่ค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ต้องเป็นไปตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดเท่านั้น ประกอบกับมาตรา ๔๑ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้ว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (๑) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๒๕๙ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตนและ (๒) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดี่ยวกับบุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ดังนี้ ย่อมเห็นได้ว่าค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามมาตรา ๑๘ นั้น แยกค่าใช้จ่าย ตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง และมาตรา ๑๘ วรรคสอง ออกต่างหากจากกันโดยเด็ดขาด เพราะมีการคิดส่วนค่าใช้จ่ายและการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ แต่ละวรรคแตกต่างกันดังกล่าว ดังนั้น มูลนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ร้องอ้างว่าจำเลยค้างชำระแก่ผู้ร้องนั้น จึงไม่อาจเป็นทั้งมูลหนี้อันเกิดจากการบริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง และเป็นมูลหนี้อันเกิดจากการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของจำเลยตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง
5ค่าใช้จ่ายที่ผู้ร้องอ้างว่าจำเลยค้างชำระนั้นที่ประชุมคณะกรรมการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ร้อง ได้ลงมติให้เพิ่มอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเดิม ๒๐ บาท เป็น ๒๗ บาท โดยรายละเอียด ในรายงานการประชุมฯ ระบุเหตุผลการเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยอ้างว่าไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น การซ่อมแซมระบบและส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๕๐ วรรคสาม บัญญัติไว้ว่า ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคน มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่ผู้ร้องนำมายื่นขอรับชำระหนี้บุริมสิทธินี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๑๘ วรรคสองและบทบัญญัติมาตรา ๔๑ วรรคท้าย กำหนดให้เฉพาะบุริมสิทธิตาม (๑) แห่งมาตราดังกล่าวเท่านั้น ซึ่งหากผู้จัดการนิติบุคคลได้ส่งรายหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา ๔๑ วรรคท้าย ดังกล่าวแล้ว จึงถือว่ามูลหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระแก่ผู้ร้องนั้นอยู่ในลำดับหลังบุริมสิทธิจำนองของโจทก์๘. พิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๘๗๔/๒๕๔๙มาตรา ๔๙ (๑) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ บัญญัติให้มติเกี่ยวกับเรื่อง การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา ๓๒ (๑๐) ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า ๓ ใน ๔ ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด เมื่อคะแนนเสียงเจ้าของร่วมตามข้อบังคับของจำเลยที่ ๑ มีจำนวน ๑,๐๐๐ คะแนน การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี ๒๕๔๓มีผู้เข้าร่วมประชุมทั้งหมด ๓๔๑.๖๓ คะแนน ผลการนับคะแนนเสียงให้เปลี่ยนแปลงอัตราเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเดิมที่กำหนดไว้ตารางเมตรละ ๑๐๐ บาทต่อปี เป็นตารางเมตรละ ๑๘๐ บาทต่อปีโดยเสียงข้างมากเห็นด้วย ๒๔๐.๑๙ คะแนน แม้ข้อบังคับของจำเลยที่ ๑ ข้อ ๓๙.๒ กำหนดให้มติเกี่ยวกับเรื่องการปรับอัตราเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ให้ใช้เสียงข้างมากจำนวนผู้เข้าร่วมประชุมเท่านั้น แต่การประชุมเจ้าของร่วมเพื่อแก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันหรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางอยู่ในความหมายของมาตรา ๔๙ (๑) ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อบังคับของจำเลยที่ ๑ ดังกล่าว จึงเป็นข้อบังคับที่ขัดหรือแย้งกับบทแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งมาตรา ๓ บัญญัติว่าบรรดากฎหมาย กฎ หรือข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้แล้วในพระราชบัญญัตินี้ หรือซึ่งขัดหรือแย้งกับบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้พระราชบัญญัตินี้แทน การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันจึงต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า ๓ ใน ๔ ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด มติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมดังกล่าว จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
6๙. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๐๑๓/๒๕๕๐ตามสัญญาขายห้องชุดระหว่างผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อระบุข้อความว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถหมายเลข ๕๓๘-๕๔๐, ๕๔๗-๕๔๙ ของอาคารจอดรถจำนวน ๕ คัน ให้แก่โจทก์ เป็นเงิน ๑๐,๐๑๔,๓๓๓ บาท ถือได้ว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมที่จอดรถยนต์ตั้งแต่ ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๘ ซึ่งโจทก์ ในฐานะเป็นเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิต่าง ๆ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๓๓๖ที่จอดรถยนต์ในอาคารชุดโดยสภาพย่อมถือเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกับสำหรับเจ้าของร่วม จึงเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ แต่เมื่อสัญญาขายห้องชุดที่โจทก์ซื้อกรรมสิทธิ์มาระบุว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถยนต์ตามที่ระบุไว้ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์พร้อมห้องชุดและไม่ถือเป็น “ทรัพย์ส่วนกลาง” ของอาคารชุดอีกต่อไป แต่ถือว่าเป็น “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ของโจทก์แล้วจำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่อาจออกระเบียบหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับที่จอดรถยนต์ดังกล่าวในภายหลังให้เป็นที่เสื่อมความสะดวกแก่โจทก์ ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินกว่า ๖ เดือน จำเลยก็ชอบที่จะไป ว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก เมื่อจำเลยออกระเบียบห้ามมิให้โจทก์นำรถยนต์เข้ามาจอดในที่จอดรถยนต์ตามสัญญาขายกระทั่งโจทก์ต้องนำรถยนต์ไปจอดในสถานที่อื่น จนต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นโดยไม่จำเป็น อันถือเป็นการขัดขวางสิทธิใช้สอยทรัพย์สินตามสัญญาขายห้องชุดของโจทก์ ถือได้ว่าเป็นการจงใจกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจึงต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๓ บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่เข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ ๑ แต่การที่จำเลยกำหนด ในข้อ ๒ ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ ๑ จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน ๖ เดือนนั้นไม่สามารถกระทำได้เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายการออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้องมีเจตนาที่จะ บีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้
7๑๐. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๗๓๕/๒๕๕๑ลิฟท์ซึ่งติดตั้งไว้ที่อาคารชุด มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาลิฟท์ จึงต้องเป็นไปตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคสอง ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเป็นรายเดือน ค่าใช้จ่ายในส่วนที่จำเลยผิดนัดไม่ชำระจึงถือเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีกำหนดอายุความ ๕ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๙๓/๓๓ (๔) และต้องถือว่าสิทธิเรียกร้องประเภทนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดอายุความไว้เป็นการเฉพาะแล้ว จึงไม่อาจนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๙๓/๓๐มาใช้บังคับได้๑๑. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๒๘๖/๒๕๕๑พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๓๘ บัญญัติว่า \"บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการ (๑) เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม (๒) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาลหรือผู้พิทักษ์ ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี (๓) ผู้จัดการหรือผู้แทนอื่นของนิติบุคคลในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม\" เมื่อพิจารณาบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่ามีการแยกบุคคลที่มีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไว้ โดยใน (๑) และ (๒) เป็นการให้สิทธิบุคคลธรรมดา ส่วนใน (๓) แสดงให้เห็นว่านิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด มีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการได้ หาได้จำกัดเฉพาะบุคคลธรรมดาไม่ ดังนั้น การแสดงออกของนิติบุคคลย่อมกระทำได้โดยผ่านผู้แทนหรือตัวแทน หรือผู้รับมอบอำนาจจากนิติบุคคล และการกระทำดังกล่าวมีผลผูกพันนิติบุคคลให้ต้องรับผิดด้วย แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๓๘ (๓) กำหนดบุคคลที่จะเป็นกรรมการในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วมไว้ว่า \"ผู้จัดการหรือผู้แทนอื่นของนิติบุคคล\" ก็ตาม แต่เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวซึ่งใช้บังคับในขณะเกิดเหตุพิพาท มิได้ให้คำจำกัดความหรือนิยามความหมายของคำว่า \"ผู้จัดการ\" หรือ \"ผู้แทนอื่นของนิติบุคคล\" ไว้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะหุ้นส่วนบริษัทซึ่งเป็นกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่ง มาเทียบเคียงโดยในบริษัทจำกัด \"ผู้จัดการ\" หมายถึง ผู้ที่ดำเนินการจัดการเรื่องให้แก่บริษัท กฎหมายมิได้บังคับว่าต้องเป็นกรรมการของบริษัทเท่านั้น จึงจะสามารถเป็นผู้จัดการได้ อาจเป็นบุคคลใดก็ได้ที่บริษัทเห็นสมควรแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการ ส่วนกรณีผู้แทนอื่นของนิติบุคคลหาได้มีบทกฎหมายใดบังคับว่า ต้องเป็นผู้มีอำนาจดำเนินการ อาจเป็นผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากผู้มีอำนาจกระทำการแทนของนิติบุคคลก็ได้ ดังนั้น ผู้จัดการ หรือผู้แทนอื่นของนิติบุคคลจึงไม่จำเป็นต้องเป็นกรรมการผู้จัดการของนิติบุคคลนั้น หรือเป็นผู้แทนของนิติบุคคลนั้นโดยตรง ผู้ที่ได้รับมอบอำนาจหรือรับมอบหมายจากนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วมย่อมมีสิทธิได้รับแต่งตั้งให้เป็นกรรมการควบคุมการจัดก ารนิติบุคคลอาคารชุดได้ เมื่อบริษัท ส. บริษัท ท. บริษัท ม. บริษัท ป. บริษัท จ. และบริษัท ว. ล้วนแต่เป็นนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วมอาคารชุด ย่อมมีสิทธิได้รับเลือกให้เป็นกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดและมีอำนาจมอบอำนาจหรือมอบหมายให้บุคคลใดเป็นผู้จัดการหรือผู้แทนบริษัทเข้าเป็นกรรมการควบคุมการจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด อ. แทนบริษัทได้
8๑๒. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๕๑๙๘/๒๕๕๑ผู้ร้องคัดค้านได้ร่วมก่อตั้งบริษัท อ. ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ในบริษัท ม. โดยผู้ร้องคัดค้านเป็นผู้ถือหุ้น การที่ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ดำเนินการใด ๆ กับบริษัท ม. ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นจำนวนมาก เนื่องจากคำนึงถึงผลกระทบที่จะมีต่อเครือญาติและตนเองในบริษัทดังกล่าว อันเป็นการกระทำที่เป็นปฏิปักษ์ต่อผลประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุด มิลฟอร์ด พาราไดซ์ คอนโดเทล ถือได้ว่าประโยชน์ได้เสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชน์ได้เสียของผู้แทนของนิติบุคคลในเรื่องดังกล่าว เมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่กรณีดังกล่าวได้ ทั้งไม่ปรากฏว่ามีจารีตประเพณี แห่งท้องถิ่นในกรณีเช่นนี้ จึงต้องวินิจฉัยคดีโดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔ ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดย่อมร้องขอให้ศาลแต่งตั้ง ธ. เป็นผู้แทนเฉพาะการเพื่อดำเนินการในเรื่องการทวงถามค่าใช้จ่ายส่วนกลางตลอดจนการดำเนินการอื่นที่เกี่ยวข้อง ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด มิลฟอร์ด พาราไดซ์ คอนโดเทล ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๗๕๑๓. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๕๐๐/๒๕๕๒คนต่างด้าวที่ไม่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรไม่อาจขอรับโอนกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดได้ หากประสงค์จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ก็ชอบที่จะดำเนินการให้ถูกต้องตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. ๒๕๒๒ ผู้ร้องจะยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๓๘๒ เพื่อไม่ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่๑๔. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๓๒๒๐/๒๕๕๓การกระทำอันเป็นละเมิดนั้นต้องเป็นการประทุษกรรมต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย หรือ ละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายบัญญัติให้กระทำ หรือที่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อ การละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำนั้นหาเป็นละเมิดไม่ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลเฉพาะ ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งหมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือ ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๔ วรรคสามเท่านั้น นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่มีหน้าที่ดูแลรักษาห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามมาตรา ๔ วรรคสองแต่อย่างใด ดังนั้นการที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ ๑ มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิดและมีคนร้ายเข้าไป ลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์ จึงถือไม่ได้ว่าการลักทรัพย์เกิดจากการที่จำเลยที่ ๑ งดเว้นหรือละเว้น การปฏิบัติหน้าที่ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔๒๐
9๑๕. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๘๕๑๒/๒๕๕๓โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทจำนวน ๕ ห้อง ซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน มีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและ เอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๖ แม้จะได้ความว่า จำเลยที่ ๑ เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ ๑ ในอันที่จะจัดการ และดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่าง ๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ ๑ ข้อ ๗ (๑) (๕) ก็ตาม แต่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๓วรรคสอง จำเลยที่ ๑ มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆเพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น และหากมีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ ๑ แต่จำเลยที่ ๑ ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบ เพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ ๑ กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลเช่นนี้ จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ ๑ ที่ทำประตูนิรภัยปิดกั้นดังกล่าวและไม่ยอมมอบบัตรผ่าน ประตูนิรภัยจึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ ๑ จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น๑๖. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๐๒๓๐/๒๕๕๓ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมาย พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุด ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๓ วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลาง ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ ๑ จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ
10โจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ ๑ นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการโจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ ๑ เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหายไม่เป็นเหตุโดยชอบ ที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง๑๗. พิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๓๒๒๕/๒๕๕๓การที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจาก การดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคน มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงบริษัท ว. ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด และเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นด้วยการที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขายไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อบังคับในส่วนดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้ บริษัท ว. ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๓๑๘. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๕๙๐๑/๒๕๕๓เมื่อหนี้ตามคำพิพากษาเป็นหนี้เงิน โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธิบังคับคดีเอาแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ หากทรัพย์สินดังกล่าวมิได้มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นมิให้อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ๒๗๘, ๒๘๒ และมาตรา ๒๘๕ การยึดเฉพาะที่ดินในคดีนี้จึงเป็นการยึดโดยชอบด้วยกฎหมายการใช้สิทธิบังคับคดีจะต้องอยู่ในขอบเขตแห่งกฎหมายที่ห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาเกินกว่าที่พอจะชำระหนี้ตามคำพิพากษา เมื่อหนี้ตามคำพิพากษาในคดีนี้มีจำนวนต้นเงิน รวมดอกเบี้ยที่พึงได้รับตามอัตราที่ระบุในคำพิพากษาแล้วเพียงหนึ่งล้านบาทเศษ ราคาที่ดินตามที่ เจ้าพนักงานที่ดินประเมินไว้คือ ๒,๔๒๑,๐๐๐ บาท จึงยังอยู่ในกรอบแห่งเจตนารมณ์ของกฎหมาย ในการใช้สิทธิบังคับคดีตามมาตรา ๒๘๔ วรรคหนึ่ง ปรากฏว่าจำเลยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคาร ๕ ชั้น เป็นส่วนควบของที่ดินมีมูลค่าถึง ๓๖,๐๐๐,๐๐๐ บาท หากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึด สิ่งปลูกสร้างด้วยก็ย่อมเป็นการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติ มาตรา ๒๘๔ วรรคหนึ่ง และทำให้บุคคลที่ซื้อห้องชุดในอาคารดังกล่าว ซึ่งมีเพียงบุคคลตามสิทธิที่จะบังคับได้เฉพาะคู่สัญญาจะซื้อจะขายคือ จำเลยต้องได้รับความเดือดร้อนในการบังคับคดีไปด้วย
11ข้ออ้างตามคำร้องของจำเลยว่า เป็นการบังคับคดีขัดต่อบทบัญญัติในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๘๒ (๒) นั้น หาตรงต่อข้อเท็จจริงในการบังคับคดีนี้ไม่ เพราะบทมาตรานั้นใช้บังคับเฉพาะการอายัดสิทธิเรียกร้องซึ่งลูกหนี้ตามคำพิพากษาพึงมีสิทธิได้รับโอนสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสิทธิทั้งปวง อันมีอยู่ในทรัพย์เหล่านั้น มิใช่การบังคับคดีโดยการยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ซึ่งโจทก์มีสิทธิโดยชอบตามมาตรา ๒๘๒ (๑)ส่วนที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เพิกถอนการยึดโดยให้เหตุผลว่าที่ดินตามคำร้องมิใช่ทรัพย์สินของจำเลย แต่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ นั้น การที่จะเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติดังกล่าว จะต้องมีการดำเนินการจดทะเบียนอาคารชุดเสียก่อน อันเป็นเงื่อนไขสำคัญดังบัญญัติไว้ในมาตรา ๖ เมื่อยังมิได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ที่ดินตามคำร้องจึงยังมิได้เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งอยู่ในข้อห้ามมิให้ถูกบังคับขายทอดตลาด ตามพระราชบัญญัตินั้น๑๙. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๓๗๖/๒๕๕๔หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดระบุว่า อาคารชุด จำนวน ๑ หลัง มีทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ โฉนดที่ดินเลขที่ ๓๓๗๔๕ แขวงหัวหมาก (หัวหมากใต้) เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ ๓๐๕ ตารางวาสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ที่จอดรถ ระบบประปา ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำระบบไฟฟ้าภายในอาคารโดยไม่ปรากฏว่ามีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วย ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด และประกาศของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ดังนั้น จึงไม่ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๖ ที่ห้ามมิให้แบ่งแยกทรัพย์ส่วนกลาง๒๐. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๘๗๑๙/๒๕๕๔โจทก์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย มีวัตถุประสงค์เพื่อดูแลและจัดการ อาคารชุดสาธรเฮ้าส์ให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของอาคารชุด จำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ ๑๔๐/๙๗ชั้นที่ ๒๐ อาคารเลขที่ ๑ อาคารชุดสาธรเฮ้าส์ ในปี ๒๕๔๑ จำเลยต่อเติมดัดแปลงขยายห้องชุดของจำเลยโดยเลื่อนแนวกระจกที่ทำเป็นผนังกั้นห้องชุดด้านนอกออกไปจนสุดขอบระเบียงห้องชุด มีลักษณะตามภาพถ่าย ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นประการแรกว่า การต่อเติมโดยขยายห้องชุดของจำเลยเป็นไปโดยชอบและสามารถกระทำได้หรือไม่ เห็นว่า ห้องชุดของจำเลยอยู่ในอาคารชุดสาธรเฮ้าส์ ซึ่งเป็นอาคารชุดที่จัดสร้างขึ้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ดังนั้น การใช้ประโยชน์ การอยู่อาศัยในอาคารชุด และหรือการดำเนินการของทั้งโจทก์และจำเลยอันเกี่ยวกับอาคารชุด จึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ทั้งอาคารชุดสาธรเฮ้าส์ยังมีข้อบังคับของ .
12นิติบุคคลอาคารชุดที่ออกมาโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติดังกล่าว เพื่อใช้บังคับแก่เจ้าของร่วม ทุกคนอีกด้วย สำหรับการต่อเติมห้องชุดของจำเลยนั้น ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๘ (เดิม) บัญญัติว่า การอนุญาตให้เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งทำการต่อเติมที่มีผลต่อ ทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกอาคาร ต้องได้รับมติโดยคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ส่วนในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้กำหนดไว้ในหมวดที่ ๘เรื่องการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ในข้อ ๑๙. (๘) ว่า เจ้าของร่วมต้องไม่กระทำการใด ๆ ที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะนอกอาคาร การที่กฎหมายอาคารชุดได้บัญญัติให้การใช้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมีลักษณะเป็นการจำกัดการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของบรรดาเจ้าของร่วมในอาคารชุดให้น้อยลงซึ่งแตกต่างจากหลักกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปเช่นนี้ ก็เป็นเพราะการเป็นเจ้าของและพักอาศัยในอาคารชุดนั้น เป็นการอยู่ร่วมกันของผู้เป็นเจ้าของร่วมอาคารชุดซึ่งมีเป็นจำนวนมาก เจ้าของร่วมจึงจำต้องระมัดระวังการใช้สิทธิของตน ซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่อสิทธิเจ้าของร่วมคนอื่นหรือผลประโยชน์ของส่วนรวมและการอยู่ร่วมกัน ในอาคารชุด เจ้าของร่วมจำต้องสละประโยชน์ส่วนตัวหรือความเห็นส่วนตนซึ่งเคยมีอยู่ตามปกติ ในบางประการ ทั้งยังต้องปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับซึ่งออกมาเพื่อการอยู่ร่วมกันโดยปกติสุข อย่างเคร่งครัดอีกด้วย การที่จำเลยซื้อห้องชุดในอาคารชุดเป็นความสมัครใจของจำเลยเองที่จะต้องรับรู้ข้อจำกัดและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับดังกล่าว แต่สำหรับการต่อเติมของจำเลยนั้น เห็นได้ชัดว่า เป็นการเปลี่ยนลักษณะการใช้สอยระเบียงของอาคารชุดตามที่ได้ออกแบบมา และได้รับอนุญาตจาก ทางราชการให้ก่อสร้างแล้ว เพราะระเบียง คือ ส่วนของห้องชุดที่ยื่นออกไปนอกฝา ส่วนที่เป็นระเบียงนี้ เป็นที่ทราบโดยทั่วไปว่า เป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามอันเป็นเอกลักษณ์เฉพาะสำหรับอาคารชุดนั้น และผู้ออกแบบประสงค์ให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร ไม่ได้ประสงค์ให้ใช้แบบพื้นที่ภายในอาคาร จึงไม่ใช่ส่วนของห้องชุดที่จะมาใช้ประโยชน์แบบเดียวกับส่วนของห้องชุดที่อยู่ภายในหรือจะดัดแปลง ต่อเติมโดยพลการได้ และเมื่อพิจารณาภาพถ่ายจะเห็นว่ามีห้องชุดของเจ้าของร่วมอื่นซึ่งมีระเบียงอยู่ ในแนวเดียวกันกับระเบียงห้องชุดของจำเลย ไม่มีห้องชุดใดขยายแนวกระจกออกมาจนชิดขอบระเบียง เช่นจำเลย การต่อเติมของจำเลยเป็นการขยายพื้นที่ใช้สอยของตนเองมากกว่าเพื่อความปลอดภัยดังที่ จำเลยอ้าง และเห็นได้ชัดเจนว่ามีผลกระทบและเปลี่ยนรูปลักษณะของอาคารชุดภายนอกอาคารซึ่งจำเลยจะต้องขอมติต่อเจ้าของร่วมและได้รับอนุญาตเป็นคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดแล้วจึงจะกระทำได้ การที่จำเลยอ้างว่า การต่อเติมของจำเลยถือว่าได้รับอนุญาตจากโจทก์โดยปริยาย เพราะโจทก์ไม่ทักท้วงและคณะกรรมการโจทก์ที่ประชุมกัน มีมติอนุโลมให้ห้องชุด ที่ตกแต่งไปแล้วนั้น แม้จะเป็นความจริงตามที่จำเลยอ้าง ก็ไม่อาจเปลี่ยนแปลงบทบัญญัติของกฎหมาย เพราะโจทก์หรือคณะกรรมการโจทก์ไม่มีอำนาจอนุมัติแทนเจ้าของร่วมได้ และที่จำเลยฎีกาว่า การต่อเติมของจำเลยไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างอาคารเพราะจำเลยเพียงแต่ขยายแนวกระจกเดิม .
13ออกไปเท่านั้น แต่ตามเอกสารระบุว่าระเบียงส่วนที่จำเลยขยายออกไปนั้น มีพื้นที่ ๒.๙๔ ตารางเมตร นับว่าเป็นพื้นที่มิใช่น้อย สามารถนำไปใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่เฉพาะหรือเป็นอีกห้องหนึ่งได้ ทั้งเมื่อพิจารณาภาพถ่ายปรากฏว่า จำเลยนำโต๊ะและเครื่องใช้ไฟฟ้าไปวางไว้เพื่อใช้ประโยชน์ในส่วนที่ต่อเติมทั้งสองด้านของส่วนที่ต่อเติมอันมีลักษณะเป็นการเพิ่มการใช้ประโยชน์อีกส่วนหนึ่งของห้องชุด ซึ่งนอกจาก จะแสดงว่าทำให้มีน้ำหนักเพิ่มขึ้นจากเดิมซึ่งเคยใช้เป็นเพียงระเบียงแล้ว ยังทำให้เห็นว่าเป็นการต่อเติมเพื่อประโยชน์ของจำเลยเองโดยเฉพาะ การกระทำของจำเลยจึงเป็นแบบอย่างที่ทำให้เจ้าของร่วมรายอื่น อาจนำมาอ้างและทำการต่อเติมได้ทุกห้องชุด ซึ่งอาจมีเจ้าของร่วมบางคนนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ โดยไม่มีข้อจำกัด การต่อเติมในลักษณะที่นำมาใช้ประโยชน์แบบพื้นที่ภายในอาคารย่อมต้องมีอุปกรณ์เครื่องตกแต่งหรือเครื่องใช้มากกว่าการใช้พื้นที่ในลักษณะของระเบียง ดังนั้น แม้ในขณะทำการต่อเติม จะไม่มีผลให้โครงสร้างรับน้ำหนักเพิ่มขึ้น แต่ผลที่ติดตามมาภายหลังต่อเติมแล้วย่อมทำให้มีน้ำหนักเพิ่มขึ้นได้ การต่อเติมห้องชุดของจำเลยจึงไม่ชอบ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาวินิจฉัยต่อไปมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ ปัญหาข้อนี้ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัย แต่เพื่อมิให้คดีล่าช้าต่อไปอีก ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยโดยไม่ย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยก่อน ซึ่งจำเลยอ้างว่า คดีโจทก์ขาดอายุความละเมิดนั้น เห็นว่า คดีนี้ แม้โจทก์จะตั้งเรื่อง เป็นละเมิด แต่ตามทางบรรยายฟ้องเป็นกรณีโจทก์ฟ้อง กล่าวอ้างว่า จำเลยก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต และเป็นการฝ่าฝืนต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. ๒๕๒๒ ดังนี้ไม่ใช่ฟ้องเรื่องละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๔๘ หากแต่ เป็นการฟ้องโดยอาศัยข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษที่มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประโยชน์และความปลอดภัยของการอยู่ร่วมกัน ในอาคารชุดเป็นสำคัญ โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยรื้อถอนส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมโดยฝ่าฝืนข้อบังคับ และบทกฎหมายดังกล่าวได้เสมอตราบเท่าที่การก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารของจำเลยยังคงอยู่ เช่นนี้คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน อนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดเลขที่ ๑๔๐/๙๗ ของจำเลยให้กลับสู่สภาพเดิมภายใน ๑ เดือน หากไม่ปฏิบัติให้โจทก์ดำเนินการรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดดังกล่าวให้กลับคืนสู่สภาพเดิมโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยนั้นเป็นการไม่ชอบด้วยวิธีการบังคับคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๙๖ ทวิ เพราะเป็นอำนาจของเจ้าพนักงานบังคับคดีที่จะดำเนินการตามกฎหมายดังกล่าว ทั้งการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับแต่มิได้สั่งเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นก็เป็นการไม่ถูกต้อง ปัญหานี้เป็นปัญหา ข้อกฎหมายอันที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความมิได้ยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๒ (๕) ประกอบมาตรา ๒๔๖ และ ๒๔๗ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอในส่วนที่ให้จำเลยดำเนินการรื้อ และปรับปรุงแก้ไขห้องชุดเลขที่ ๑๔๐/๙๗ ของจำเลยให้กลับคืนสู่สภาพเดิมภายใน ๑ เดือน หากไม่ปฏิบัติให้โจทก์ดำเนินการรื้อและปรับปรุงแก้ไขห้องชุดดังกล่าวให้กลับคืนสู่สภาพเดิมโดยค่าใช้จ่ายของจำเลย
14๒๑. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๐๗๙/๒๕๕๔คำร้องของผู้ร้องทั้งสามที่ขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญ ที่ลงมติแต่งตั้งผู้คัดค้านเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ให้แก้ไขมติดังกล่าวเป็นลงมติแต่งตั้งให้ผู้ร้องที่ ๓เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และให้มีคำสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนงไม่รับจดทะเบียนแต่งตั้งผู้คัดค้านเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนั้น เป็นเรื่องเดียวเกี่ยวกับการลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แม้จะขอให้ศาลมีคำสั่งหลายอย่างดังกล่าวมา แต่ก็ถือเป็นเรื่องเดียวกันทั้งหมด เมื่อศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เห็นว่าวาระการดำรงตำแหน่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามมติที่ประชุมที่ผู้ร้องทั้งสามขอให้เพิกถอนได้สิ้นสุดลงไปแล้ว และมีการประชุมใหญ่วิสามัญประจำปีครั้งใหม่ลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามวาระการดำรงตำแหน่งครั้งใหม่แล้ว จึงไม่มีประโยชน์ที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับมติเดิมว่าชอบหรือไม่ชอบและควรเพิกถอนหรือไม่ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เห็นสมควรยกคำร้อง ถือว่าเป็นการวินิจฉัยคำขอตามคำร้องครบถ้วนแล้ว ไม่จำต้องวินิจฉัยในสิ่งที่ไม่เป็นประโยชน์อีก แม้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มิได้กำหนดให้ มีการขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ก็ตาม แต่ตามข้อบังคับนิติบุคคล อาคารชุด ข้อที่ ๓๒ ระบุว่า \"ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยการประชุมใหญ่อันเป็นบทบัญญัติในหมวดและ ส่วนที่เกี่ยวกับการประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นของบริษัทจำกัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้กับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยอนุโลมเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับนี้\" และตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ มาตรา ๑๑๙๕ อันเป็นบทบัญญัติ ในหมวด และส่วนที่เกี่ยวกับการประชุมใหญ่ของ บริษัทจำกัดได้บัญญัติว่า \"ถ้าการประชุมใหญ่นั้นได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกันหรือได้ลงมติฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือข้อบังคับของบริษัท กรรมการหรือผู้ถือหุ้นมีสิทธิร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่ อันผิดระเบียบนั้น\" ดังนั้นผู้ร้องทั้งสามจึงมีสิทธิยื่นคำร้องคดีนี้ได้ แต่เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า มติที่ประชุมใหญ่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้ร้องทั้งสามขอให้เพิกถอนนั้น ไม่มีประโยชน์อีกต่อไป เพราะหมดวาระการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการตามมตินั้นแล้ว คดีก็ไม่จำต้องวินิจฉัย ศาลชอบที่จะยกคำร้องขอเพิกถอนมตินั้นได้ทันที๒๒. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๒๓๖๙/๒๕๕๗ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ วรรคสี่ บัญญัติว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ส่วนการจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามมาตรา ๑๗, ๓๓, ๓๖ และ ๓๗ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว คือ ต้องมีนิติบุคคลเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ดังนี้ย่อมเห็นได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีหน้าที่รักษาทรัพย์ส่วนบุคคลแต่ประการใด การที่จำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวได้ว่าจ้างจำเลยที่ ๒ ทำการรักษาความปลอดภัยให้แก่บรรดาทรัพย์สินของจำเลยที่ ๓ ย่อมหมายถึงทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ไม่รวมไปถึงรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ แม้หลังทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ ๒ แล้ว จำเลยที่ ๓ ได้แจ้งระเบียบ .
15รักษาความปลอดภัย เช่น การตรวจสอบสติกเกอร์ที่ติดรถยนต์ การรับบัตรอนุญาตจอดรถยนต์ และตรวจสอบการขนของเข้าออกอาคาร ก็เป็นเพียงมาตรการให้เกิดความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยในอาคารชุด หาได้มีความหมายครอบคลุมไปถึงการรักษาความปลอดภัยแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลไม่ นอกจากนี้การที่จำเลยที่ ๓ ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ ๒ ยังมีลักษณะเป็นการทำแทนเพื่อประโยชน์ ของเจ้าของร่วมทุกคนรวมทั้ง ส. ผู้ครอบครองรถยนต์ของโจทก์ด้วย เงินที่ใช้ในการว่าจ้างก็มาจากเงินที่ เจ้าของร่วมทุกคนชำระเป็นเงินกองทุนและเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั่นเอง ดังนี้แม้จำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นผู้รับจ้างจะต้องรับผิดในผลแห่งละเมิดต่อโจทก์เนื่องจากจำเลยที่ ๑ ลูกจ้างของจำเลยที่ ๒ กระทำโดยประมาทเลินเล่อเป็นเหตุให้คนร้ายลักรถยนต์ของโจทก์ไป จำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วมในการว่าจ้างจำเลยที่ ๒ รักษาความปลอดภัย ก็ไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดต่อโจทก์๒๓. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๒๗๔/๒๕๕๗ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๕/๓ เป็นบทบัญญัติที่ว่าด้วยการพ้นตำแหน่ง ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อเข้าเหตุในหลายกรณี มิใช่เป็นบทกฎหมายที่กำหนดอำนาจหน้าที่ของบุคคลในการถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแต่อย่างใด เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องว่าจำเลยพ้นจากตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไปแล้วด้วยเหตุอย่างหนึ่งอย่างใดดังที่ได้บัญญัติไว้ทำให้ไม่สามารถที่จะทำหน้าที่ผู้จัดการได้อีกต่อไป จึงขอให้บังคับห้ามมิให้จำเลยเข้ายุ่งเกี่ยวกับการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ฟ้องโจทก์จึงมิเกี่ยวด้วยบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ในอันที่จะนำมาใช้บังคับแก่คดีอำนาจหน้าที่ในการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๙ (๑) ได้บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่า ต้องดำเนินการด้วยมติของที่ประชุมใหญ่ ซึ่งลงคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ซึ่งหากจำเลยจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางไม่ชอบด้วย พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ หรือข้อบังคับประการใด โจทก์และเจ้าของร่วมก็พึงต้องดำเนินการเพื่อให้มีการถอดถอนจำเลยทางมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่ใช่เป็นเรื่องที่บุคคลใดจะมาใช้สิทธิทางศาลได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาล ถอดถอนจำเลยจากการเป็นผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุด และเมื่อตามคำฟ้องมิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างว่าจำเลยได้พ้นจากตำแหน่งผู้จัดการแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจที่จะฟ้องขอให้บังคับห้ามมิให้จำเลยเข้ามายุ่งเกี่ยวกับการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้เช่นกัน
16๒๔. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๐๑๐/๒๕๕๗โจทก์ซื้ออาคารชุดเชียงใหม่ทาวเวอร์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี เมื่อจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ย่อมต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากจำเลยมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๙ วรรคสอง ซึ่งหากไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากจำเลยมาแสดงโจทก์ย่อมไม่อาจที่จะดำเนินการเพื่อการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาเป็นของโจทก์ได้ เช่นนี้การที่จำเลยจะต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ จึงถือเป็นการใด ๆ ซึ่งจำเลยต้องกระทำเพื่อให้มีผลที่จะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวนหรือระงับซึ่งสิทธิในการจดทะเบียนสิทธิในห้องชุด อันเป็นการทำนิติกรรมฝ่ายเดียวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๔๙ แล้ว เมื่อจำเลย ไม่ยอมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้และโจทก์ได้ฟ้องขอให้ศาลสั่งบังคับให้จำเลยออกหนังสือรับรอง การปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ หากจำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ จึงชอบที่ศาลจะมีคำสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๒๑๓๒๕. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๘๔๖๔/๒๕๕๗พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๓ วรรคสอง และมาตรา ๓๙ บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลาง สามารถใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินเฉพาะที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางคืนได้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทั้งหมด แต่ในกรณีที่เป็นความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเกิดจากการกระทำของบุคคลอื่นย่อมเป็นสิทธิของบุคคลผู้ได้รับความเสียหายที่จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหมทดแทนเอง คดีนี้จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากการที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดครอบครองทรัพย์ส่วนกลาง โดยอ้างว่า ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายเป็นเหตุให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ๆ ในอาคารชุดไม่สามารถค้าขายได้ดีเช่นเดิม ทำให้ยอดขายของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมลดลง เห็นได้ชัดเจนว่าเป็นการเรียกค่าเสียหาย ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมแต่ละรายได้รับจากการกระทำของโจทก์ซึ่งมิใช่บุคคลภายนอก จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้๒๖. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๓๕๕/๒๕๕๘โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มี ธ. เป็นผู้จัดการ ธ. จึงเป็นผู้แทนของโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๕ ประกอบมาตรา ๓๖ (๔) มีอำนาจฟ้องร้องดำเนินคดีแทนโจทก์คำฟ้องโจทก์กล่าวอ้างว่าจำเลยทำให้เอกสารของโจทก์เสียหาย อันเป็นการฟ้องร้องดำเนินคดีแทนโจทก์เกี่ยวกับความเสียหายที่เกิดขึ้นแก่โจทก์ ไม่ใช่เป็นการฟ้องตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์จึงไม่ต้องได้รับความเห็นชอบของที่ประชุมคณะกรรมการและ/หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามข้อบังคับดังกล่าว โจทก์มีอำนาจฟ้อง
17๒๗. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑821/๒๕๕๘การนัดเรียกประชุมเจ้าของร่วมและการลงมติแต่งตั้งนางสุนันท์เป็นผู้จัดการของโจทก์เป็นการนัดเรียกประชุมใหญ่และลงมติที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายและข้อบังคับของโจทก์ ซึ่งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มิได้บัญญัติเรื่องให้มีการขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ก รณี มีการนัดเรียกประชุมใหญ่และลงมติที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมายและข้อบังคับของโจทก์ไว้ การวินิจฉัยคดีเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 ในกรณีนี้ ได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1195 ที่บัญญัติว่า “การประชุมใหญ่นั้นได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกัน หรือได้ลงมติฝ่าฝืนบทบัญญัติในลักษณะนี้ก็ดี หรือฝ่าฝืนข้อบังคับของ บริษัทก็ดี เมื่อกรรมการหรือผู้ถือหุ้นคนหนึ่งคนใดร้องขึ้นแล้ว ให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่ อันผิดระเบียบนั้นเสีย แต่ต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมตินั้น” ดังนั้น แม้จะฟังว่า การนัดเรียกประชุมใหญ่และการลงมติแต่งตั้ง นางสุนันท์เป็นผู้จัดการฝ่าฝืนต่อกฎหมายและข้อบังคับ ของโจทก์ ก็ไม่ทำให้การประชุมใหญ่ และมติที่เกิดขึ้นเสียไปจนกว่าศาลจะมีคำสั่งหรือคำพิพากษาถึงที่สุดให้เพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวต้องถือว่าเป็นการนัดเรียกประชุมและประชุมใหญ่ตามกฎหมาย มติดังกล่าวย่อมมีผลบังคับ๒8. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๙๗๐/๒๕๕๘ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าทางพิพาทบนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๗๐๕๒ เป็นถนนที่โจทก์ร่วมจัดให้มีขึ้นในการก่อสร้างอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี ๘ ทั้งข้อความและภาพที่โฆษณาที่โจทก์ร่วมโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดก่อนจดทะเบียนอาคารชุด ระบุไว้ชัดเจนว่าสาธารณูปโภค สาธารณูปการ มีถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก ลานจอดรถ เมื่อใบโฆษณาดังกล่าวโจทก์ร่วมทำขึ้นเพื่อโฆษณาขายโครงการ อาคารชุดแก่ประชาชนทั่วไป จึงถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด อีกทั้งโจทก์ร่วมยังเสนอรายละเอียดโครงการต่อคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ระบุประเภทของการใช้ที่ดินในบริเวณโครงการของโจทก์ร่วมว่าที่ขายไม่ได้คือถนน ลานจอดรถ ทางเท้า สนามหญ้าและที่ว่างเปิดโล่ง เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ร่วมมีการแก้ไขใบโฆษณาดังกล่าวผิดไปจากเดิม จึงต้องฟังว่าทางพิพาทดังกล่าวโจทก์ร่วมจัดให้เป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุด จำเลยที่ ๑ โดยจำเลยที่ ๒ในฐานะผู้จัดการของจำเลยที่ ๑ ตามสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การจัดระบบรักษาความปลอดภัยและจัดการตามมติของเจ้าของร่วมตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี ๘ และรายงานการประชุมใหญ่วิสามัญนิติบุคคลเคหะชุมชนธนบุรี ๘ ครั้งที่ ๒ /๒๕๔๘ และจำเลยทั้งสองยังชี้แจงการทำรั้วตาข่ายตามหนังสือที่ นธบ. ๘-๐๓๐/๒๕๔๙ ลงวันที่ ๒๗ มกราคม ๒๕๔๙ แก่โจทก์ร่วมทราบว่าการทำรั้วตาข่าย ตามความประสงค์ส่วนใหญ่ ของเจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อป้องกันภยันตรายกับผู้พักอาศัยในชุมชนฯ และเพื่อทดแทน .
18รั้วตาข่ายเดิมที่ใช้งานมานานและชำรุดอันเป็นการย้ำให้เห็นว่าจำเลยทั้งสองทำตามอำนาจหน้าที่ จึงไม่ต้องขออนุญาตโจทก์ร่วม นอกจากนี้ยังได้ความตามรายงานกระบวนพิจารณา ลงวันที่ ๑๗ กรกฎาคม ๒๕๕๐ ที่ศาลชั้นต้นเดินเผชิญสืบว่า โจทก์นำชี้รั้วตาข่ายที่จำเลยทั้งสองทำตามภาพถ่ายยาวตลอดแนวทางพิพาทร่นจากแนวรั้วลวดหนามเดิมประมาณ ๑ ศอก แสดงว่าจำเลยทั้งสองทำรั้ว เสาเหล็กและตาข่ายเหล็กภายในที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๗๐๕๒ ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงมิได้รุกล้ำ ที่ดินอื่นของโจทก์ร่วมและที่ดินโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ และโจทก์ร่วม การที่โจทก์ร่วมยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทก็ดี และหลังจากฟ้องโจทก์ร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๓๗๐๕๒ ให้เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ก็ดีหาก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ แก่โจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางไม่ การที่โจทก์เข้าออกเส้นทางพิพาทไม่ได้ การกระทำของจำเลย ทั้งสองก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์๒9. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๒๓๙๑/๒๕๕๘พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มีบทบัญญัติว่าด้วยเรื่องการประชุมใหญ่วิสามัญ แต่มิได้กล่าวถึงการเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญจึงต้องเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง มาวินิจฉัยแก่คดี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔ ซึ่งกฎหมายดังกล่าวคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๑๙๕ ที่บัญญัติว่า \"การประชุมใหญ่นั้น ถ้าได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกันหรือได้ลงมติฝ่าฝืนบทบัญญัติในลักษณะนี้ก็ดีหรือฝ่าฝืนข้อบังคับของบริษัทก็ดี เมื่อกรรมการหรือผู้ถือหุ้นคนหนึ่งคนใดร้องขึ้นแล้ว ให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นเสีย ...\" ซึ่งในกรณีของ นิติบุคคลอาคารชุดได้แก่กรรมการหรือเจ้าของร่วม อันเป็นการสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย ดังนั้น ผู้มีสิทธิร้องขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญย่อมได้แก่ กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดหรือเจ้าของร่วมเท่านั้น ทั้งนิติบุคคลอาคารชุดต้องปฏิบัติตามมติของเจ้าของร่วม โจทก์ที่ ๑ (นิติบุคคลอาคารชุด) จะฟ้องขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมเองไม่ได้ แม้การประชุมใหญ่ วิสามัญเจ้าของร่วมและมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมอาคารชุดไม่ชอบด้วยกฎหมายและฝ่าฝืน ข้อบังคับก็ตาม แต่ก็หาทำให้การประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมและมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม ดังกล่าวเสียไปหรือตกเป็นโมฆะไม่ จนกว่าศาลจะมีคำสั่งหรือคำพิพากษาถึงที่สุดให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมอันผิดระเบียบนั้นเสียก่อน ซึ่งโจทก์ที่ ๒ และที่ ๓ อาจใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องเป็นคดีไม่มีข้อพิพาท อย่างไรก็ตาม ไม่มีกฎหมายห้ามไม่ให้ยื่นฟ้องเป็นคดีมีข้อพิพาท โจทก์ที่ ๒ และที่ ๓อาจฟ้องผู้ที่โต้แย้งสิทธิของตนเพื่อให้บังคับตามสิทธินั้นเป็นคดีมีข้อพิพาทก็ได้ แต่คดีนี้โจทก์ที่ ๒ และที่ ๓ฟ้องอ้างว่าจำเลยทั้งสองเรียกประชุม ได้ประชุมกัน และจัดให้มีการลงมติโดยฝ่าฝืนกฎหมายและข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด แต่ในคำขอบังคับตามฟ้องขอเพียงให้เพิกถอนการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วม .
19และมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญ ซึ่งมีผลทำให้คณะกรรมการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด และ พ. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดขณะนั้นพ้นจากตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคล แม้หากฟังได้ตามฟ้องให้โจทก์ชนะคดี จำเลยทั้งสองก็ไม่อาจปฏิบัติตามคำพิพากษาได้ เพราะจะต้องบังคับเอาแก่นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีส่วนได้ส่วนเสียโดยตรงเท่านั้น แต่โจทก์ที่ ๒ และที่ ๓ ไม่ได้ฟ้องนิติบุคคลอาคารชุดมาด้วย กรณีจึงไม่มีบุคคล ที่อาจต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ที่ ๒ และที่ ๓ มาในฟ้อง ทั้งไม่อาจแปลคำฟ้องว่าเป็นการร้องขอให้บังคับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินคำขอต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๒ นอกจากนั้นโจทก์ที่ ๒ และที่ ๓ ก็ไม่ได้มีคำขอให้จำเลยทั้งสองรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ ๒ และที่ ๓ ฐานกระทำละเมิด ฟ้องโจทก์ที่ ๒ และที่ ๓ ก็ไม่อาจบังคับเอาแก่จำเลยทั้งสองได้ โจทก์ที่ ๒ และที่ ๓ ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง30. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๙๓๒๐/๒๕๕๘จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดและเป็นเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังมิได้โอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่น มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่กฎหมายกำหนดไว้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ เดิม การที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคล อาคารชุดในวาระเริ่มแรกที่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ตราบใดที่เจ้าของโครงการยังมิได้ โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้รับโอน หรือเจ้าของร่วม หรือเจ้าของโครงการยังไม่ได้นำห้องชุดที่ครอบครองอยู่ไปใช้ประโยชน์ เจ้าของโครงการไม่ต้องจ่ายค่าบริหาร ค่าบำรุงรักษา ค่ากองทุนสำรอง และค่าใช้จ่าย ตามหมวดนี้ แต่เมื่อเจ้าของโครงการได้จดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้รับโอนไปแล้วผู้รับโอน หรือเจ้าของร่วมจะต้องเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และกองทุนสำรองตามหมวดนี้เป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงใช้บังคับไม่ได้ ย่อมมีผลทำให้จำเลย ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางและเงินล่วงหน้าหรือเงินกองทุนสำรองสำหรับห้องชุดทุกห้องที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดวันที่ ๑๗ มีนาคม ๒๕๕๙ เป็นต้นมา จนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ผู้อื่น กรณีมิใช่เรื่องนำบทบัญญัติตามพระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ที่แก้ไขใหม่มาใช้บังคับ แม้มาตรา ๓๑ วรรคหนึ่ง ตามกฎหมายใหม่ ห้ามมิให้นำมาตรา ๑๔, ๑๕ และ ๑๘ แก้ไขใหม่มาใช้กับเจ้าของโครงการหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคาร ก็ไม่ใช่เป็นการนำบทบัญญัติใหม่มาปรับใช้ ย้อนหลังแก่จำเลย๓1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๓๐๖๗/๒๕๕๘ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคสอง ๒๙ วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ (ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุด .
20พิพาท ได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็น ผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ กรณีถือได้ว่าโจทก์ทราบจากประกาศ การขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่า จะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีและ ถ้าโจทก์ซื้อได้โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว ดังนั้น โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสาม มีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้แทนหรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด บ. เนื่องจากไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งสามคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ ๑ จำเลยที่ ๑ จึงไม่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ซึ่งเป็นกรณีที่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคสองแล้ว๓2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๓๘๙๖/๒๕๕๘ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ บัญญัติว่า \"ทรัพย์ส่วนกลาง\" หมายความว่า ส่วนของอาคารที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา ๑๕ บัญญัติว่า ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง(๑) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด(๒) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(๓) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อ ตัวอาคารชุด(๔) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(๕) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(๖) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด(๗) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันเมื่ออาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการ และสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อม ทรัพย์พิพาทล้วนมิได้ตั้งอยู่บนที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า และไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องกับอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า ดังนั้น ทรัพย์พิพาทจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าหรือไม่จึงต้องพิจารณาว่าเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของห้องชุด หรือเพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุดหรือไม่ จำเลยที่ ๑ ขายโครงการอาคารชุดโดยโฆษณาว่าจะจัดให้มีอาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการ และสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อม เพื่อให้เจ้าของห้องชุดใช้ประโยชน์ร่วมกัน ในสัญญาซื้อขายห้องชุดระบุว่า ผู้ซื้อมีสิทธิเป็นสมาชิกตลอดชีพของศูนย์สุขภาพ
21ซึ่งประกอบด้วยห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ สนามเทนนิสและอื่น ๆ ต่อมาเมื่อเจ้าของร่วมได้เข้าใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทแล้ว จำเลยที่ ๑ ยังยินยอมให้โจทก์ทั้งห้าจัดการดูแลทรัพย์พิพาทในลักษณะทรัพย์ส่วนกลาง กับยอมให้โจทก์ทั้งห้านำเงินที่เจ้าของร่วมชำระเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางไปบำรุงรักษาทรัพย์พิพาทเช่นนี้ จะเห็นได้จากการโฆษณาขายโครงการอาคารชุด สภาพและที่ตั้งของทรัพย์พิพาท ลักษณะและประโยชน์ในการใช้สอยของทรัพย์พิพาทและการจัดการดูแลบำรุงรักษาโดยโจทก์ทั้งห้า ทรัพย์พิพาทจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าตามฟ้องโดยผลของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นแล้ว แม้จำเลยที่ ๑ ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดจะมิได้ระบุว่าทรัพย์พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือแม้จำเลยที่ ๑ มิได้แสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม เมื่อทรัพย์พิพาทตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยผลของกฎหมาย เจ้าของห้องชุดจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๓ วรรคหนึ่งฉะนั้นแม้จำเลยที่ ๑ จะมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทรัพย์พิพาท จำเลยที่ ๑ ก็ไม่มีสิทธินำทรัพย์พิพาทไปจดทะเบียนจำนองหรือภาระจำยอมแก่บุคคลอื่นรวมถึงจำเลยที่ ๒ ถึงที่ ๔ กรณีจึงไม่จำต้องคำนึงว่าจำเลยที่ ๒ ถึงที่ ๔ จะรับจดทะเบียนไว้โดยสุจริตหรือไม่๓3. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๐๕/๒๕๕๙จำเลยที่ ๒ ไม่ได้เป็นคู่ความในคดีหมายเลขแดงที่ ๒๕๗๒/๒๕๕๐ ของศาลชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ ๑ แม้จะเป็นผู้ร้องในคดีดังกล่าว แต่เมื่อคดีดังกล่าวศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีเพราะจำเลยที่ ๑ทิ้งคำร้องขอ จึงย่อมมีผลเป็นการลบล้างผลแห่งการยื่นคำร้องขอ รวมทั้งกระบวนการพิจารณาอื่น ๆ อันมีมาภายหลังการยื่นคำร้องขอนั้น ทำให้จำเลยที่ ๑ กลับคืนสู่ฐานะเดิมเสมือนมิได้มีการยื่นคำร้องขอเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๖ คดีดังกล่าวยังมิได้มีคำพิพากษาชี้ขาดในประเด็นแห่งคดีฟ้องแย้งของจำเลย ทั้งสองจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ หาได้กำหนดอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดไว้ตามมาตรา ๓๓ วรรคสอง ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น นิติบุคคลอาคารชุดยังมีอำนาจตามมาตรา ๓๙ ซึ่งบัญญัติว่า “นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้ บุคคลภายนอก... เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้” เมื่อเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุด ทั้งนี้ตามมาตรา ๔ แห่ง พ.ร.บ. ดังกล่าว ดังนั้น หากเจ้าของร่วมมีสิทธิฟ้องบังคับภาระจำยอมเอาจากที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ ๑ (นิติบุคคลอาคารชุด) ก็ย่อมมีอำนาจใช้สิทธินั้นได้ตามบทบัญญัติมาตรา ๓๙ ดังกล่าว จำเลยที่ ๑ จึงมีอำนาจฟ้องแย้งการเป็นตัวแทนของจำเลยทั้งสองเป็นผลของกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ ๑ มีอำนาจตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๙ ส่วนจำเลยที่ ๒ ซึ่งมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของจำเลยที่ ๑ ตามมาตรา ๓๖ (๓) แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ดังนั้น จึงไม่จำต้องตั้งตัวแทนตามบทกฎหมายในเรื่องนิติกรรมสัญญาอีก จำเลยทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องแย้ง
22๓4. พิพากษาศาลฎีกาที่ ๒๔๖๔/๒๕๕๙ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคสอง บัญญัติว่า “เจ้าของร่วม (หมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด) ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและ ที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วน ที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ” เจ้าของร่วมจึงมีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๘ วรรคสอง ดังกล่าว และในกรณีที่จะต้องมีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดผู้ขอจดทะเบียนก็จะต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานตามที่บัญญัติไว้ มาตรา ๒๙ วรรคสอง ซึ่งบัญญัติว่า “ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง” โจทก์เป็นเพียงผู้ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีและแม้โจทก์จะมิใช่ลูกหนี้ผู้ซึ่งค้างชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๘ วรรคสอง ก็ตาม แต่การที่โจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทตามประกาศของ เจ้าพนักงานบังคับคดีย่อมมีผลเท่ากับโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงว่าจะรับผิดชอบชำระหนี้ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีให้แก่บุคคลภายนอกแทนลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๗๔ ดังนั้น เมื่อเจ้าของห้องชุดเดิมมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระอยู่แก่จำเลยแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้แก่จำเลยด้วย โจทก์จะมาอ้างว่าตนมิได้เป็นผู้ก่อหนี้ที่จำเลยเรียกให้ชำระจึงไม่ต้องมารับผิดชำระหนี้ตามมาตรา ๑๘ มิได้๓5. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๐๑๘/๒๕๕๙ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๓ วรรคสอง และมาตรา ๓๙กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาทจนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและ ให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมาย ในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง (ประชุมใหญ่ครั้งที่ ๑๗/๒๕๕๘)
23๓6. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๓๐๑/๒๕๕๙ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดระบุว่า กรณีใดมิได้ตราไว้ในข้อบังคับนี้ ให้นำบทบัญญัติแห่ง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔ รวมถึงกฎหมายอาคารชุด ที่จะมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขเพิ่มเติมในภายหน้า ตลอดจนบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องมาใช้บังคับ เมื่อ พ.ร.บ.อาคารชุดมิได้มีบทบัญญัติให้มีการขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ จึงต้องวินิจฉัยคดีโดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔ ซึ่งกรณีนี้ได้แก่มาตรา ๑๑๗๖ และมาตรา ๑๑๙๕ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า การมอบฉันทะให้ อ. ซึ่งเป็นบุคคลต้องห้ามที่จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมเข้าร่วมประชุมและออกเสียงลงคะแนนเป็นการไม่ชอบด้วย พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๗วรรคสอง (ที่แก้ไขใหม่) จึงเป็นกรณีที่การประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมเป็นการประชุมซึ่งมีบุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของร่วม เข้าร่วมประชุมและออกเสียงลงคะแนนอันเป็นการฝ่าฝืนต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๑๗๖การประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมและการลงมติของที่ประชุมดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย มติของ ที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมย่อมเสียไปทั้งหมด หาใช่มีผลเพียงไม่นับการออกเสียงลงคะแนนของ อ. เป็นองค์ประชุมและคะแนนที่จะใช้ลงมติไม่โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมภายในกำหนดหนึ่งเดือน นับแต่วันลงมติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔ ประกอบมาตรา ๑๑๙๕ เมื่อศาลชั้นต้น มีคำสั่งให้ทำคำฟ้องมายื่นใหม่แทนคำร้องเดิม การนับกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔ ประกอบมาตรา ๑๑๙๕ ต้องนับถึงวันยื่นคำร้องเดิม มิใช่วันยื่นคำฟ้องที่ทำมายื่นใหม่ตาม คำสั่งศาล คำฟ้องของโจทก์จึงอยู่ในกำหนดเวลาตามกฎหมาย๓7. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๑๖๒/๒๕๕๙อาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลง การใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๘ (๔) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ ๑ ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ ๑ ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุด .
24เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ ๑ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๔๘ (๔) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติ ในการประชุมวาระที่ ๗ จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ ๑ เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ ๑ เสียก่อนการลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๔๔ แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ ๑ มีสิทธิสั่งปรับ ผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน ๒,๐๐๐ บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๓๗๙ ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๑๘/๑ วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือ การใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด ฯ มาตรา ๔ หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือ เพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ ๑ มีสิทธิระงับ การให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๓๓ วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ ๖ ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ ๑ดังนั้น จำเลยที่ ๖ จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ ๑ การที่จำเลยที่ ๖ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา ๓๖ วรรคสอง แล้ว๓8. พิพากษาศาลฎีกาที่ ๘๘๙๘/๒๕๕๙การที่คณะกรรมการมอบอำนาจให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการจัดให้ มีการประชุมในบางเรื่องย่อมกระทำได้ ดังนั้น การมอบอำนาจให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็น ผู้มีอำนาจออกหนังสือเชิญประชุมย่อมกระทำได้และไม่ถือว่าขัดต่อกฎหมาย ทั้งไม่ทำให้การเรียกประชุมใหญ่เสียไปแต่อย่างใด การจัดประชุมใหญ่แม้พ้นกำหนดเวลาหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีย่อมเป็นผลดีแก่ผู้เป็นเจ้าของร่วม หากมีการประชุมตามวาระและลงมติโดยถูกต้องแล้ว การประชุมใหญ่ดังกล่าว .
25ย่อมชอบด้วยกฎหมาย เมื่อข้อเท็จจริงไม่อาจรับฟังได้ว่า งบดุลและรายงานประจำปี ๒๕๕๕ ไม่ถูกต้อง และที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี ๒๕๕๕ มีมติรับรองแล้ว จึงไม่มีเหตุที่จะเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ ส่วนการประชุมวาระที่ ๖ และวาระที่ ๗ ที่ประชุมใหญ่มีมติให้ปรับขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยคะแนนเสียง ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๘ (๕) จึงไม่มีเหตุให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี ๒๕๕๕ ในวาระดังกล่าว๓9. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๘๙๐๔/๒๕๕๙โจทก์รู้ตั้งแต่ก่อนประมูลซื้อห้องชุดว่า เจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ ๑ ทั้งตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่ค้างชำระด้วย การที่โจทก์เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้เท่ากับโจทก์ตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่ โจทก์ยินยอมเป็นผู้รับผิดชำระหนี้รายนี้ เมื่อปรากฏว่าเจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและ เงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ ๑ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มให้แก่จำเลยที่ ๑ ที่โจทก์อ้าง ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๓๐๙ จัตวา ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ ๒๙) พ.ศ. ๒๕๕๘ มาตรา ๓ ที่บัญญัติให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้นั้น มาตรา ๒ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศใน ราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๒๐ พฤศจิกายน ๒๕๕๘ เป็นต้นไป แต่การขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเกิดขึ้นก่อนที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ จึงไม่อาจนำประมวลกฎหมายวิธีพิจารณา ความแพ่งมาตรา ๓๐๙ จัตวา มาใช้บังคับแก่กรณีนี้ได้ เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และเงินเพิ่มที่เจ้าของร่วมเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ ๑ จำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรอง การปลอดหนี้ให้แก่โจทก์
2640. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๗๗/๒๕๖๑แม้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๒ บัญญัติไว้ว่า “กรรมสิทธิ์ในห้องชุด จะแบ่งแยกไม่ได้” แต่มาตรา ๑๓ วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง” และพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ใน มาตรา ๔ “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดิน ที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย” “ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยก การถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติใน มาตรา ๑๒, ๑๓ หาได้มีการกล่าวถึงการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใ ด การที่ที่จอดรถ ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ ๑ ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติส่วนควบในมาตรา ๑๔๔ ว่า “ส่วนควบของทรัพย์หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญใน ความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรง หรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น” เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุเพียงว่า เป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเองแต่ที่จอดรถ ก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกัน ทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่มีก็ได้และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้น ที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น จึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุด สามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ๔1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๘๔๐/๒๕๖๑ผู้ร้องเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด จดทะเบียนตามกฎหมายดินแดนหมู่เกาะเวอร์จิน ผู้ร้องจึงเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายต่างประเทศซึ่งไม่มีสัญชาติไทยและถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ ข้อ ๓ การที่นิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว จะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ต้องเป็นนิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งบัญญัติว่า \"...นิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวอาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ถ้าเป็น...นิติบุคคลดังต่อไปนี้...(๔) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน...\" เมื่อผู้ร้องซึ่งเป็นนิติบุคคลเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของ คณะปฏิวัติฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔พฤศจิกายน ๒๕๑๕ ข้อ ๓ ผู้ร้องผู้จะซื้อจะขายถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด .
27ของผู้คัดค้านผู้จะขายตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดลงวันที่ ๑๒ สิงหาคม ๒๕๔๘ ได้ ผู้ร้องจะต้องได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน ตามเงื่อนไขที่บัญญัติไว้ใน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๙ (๔) ด้วยเมื่อไม่ปรากฏว่า ผู้ร้องได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน จึงถือไม่ได้ว่าบริษัทผู้ร้องซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ มีคุณสมบัติที่จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามสัญญาดังกล่าวได้ ปรากฏตามหนังสือรับรองบริษัทผู้ร้องว่า บริษัทผู้ร้องมีวัตถุประสงค์ในการดำเนินธุรกิจการลงทุนทั่วไปและถือครองทรัพย์สินในการประกอบกิจการของบริษัทผู้ร้อง จึงมีเหตุผลให้เชื่อว่าก่อนที่บริษัทผู้ร้องจะเข้าถือครองทรัพย์สินโดยซื้อทรัพย์สินในต่างประเทศ ผู้ร้องได้ศึกษากฎหมายของประเทศที่ผู้ร้องจะไปซื้อทรัพย์สินแล้วว่าบริษัทผู้ร้องมีคุณสมบัติที่จะเข้าถือครองทรัพย์สินในประเทศนั้นได้หรือไม่ ทั้งนี้เพื่อให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของบริษัทผู้ร้อง ในคดีนี้ปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดว่า ห้องชุดที่ผู้ร้องจะซื้อจากผู้คัดค้านมีราคาสูงถึง ๗๒,๙๖๐,๓๖๑ บาท จึงมีเหตุผลให้เชื่อว่า บริษัทผู้ร้อง ได้ศึกษากฎหมายไทย โดยเฉพาะประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แล้ว และทราบดีว่าผู้ร้องซึ่งเป็นนิติบุคคลเป็นคนต่างด้าว ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ ข้อ ๓ จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ประเทศไทยได้ บริษัทผู้ร้องต้องได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนก่อนส่วนบริษัทผู้คัดค้านผู้จะขายห้องชุดให้แก่ผู้ร้องซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ ถือว่าเป็นคนต่างด้าวก็ต้องตรวจสอบก่อนว่าบริษัทผู้ร้องได้รับบัตรส่งเสริม การลงทุนตามบทกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนหรือไม่ และเชื่อว่าผู้คัดค้านตรวจสอบแล้ว ทราบดีว่าผู้ร้องยังไม่ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนการที่ผู้ร้อง และผู้คัดค้านทราบดีว่าผู้ร้องยังไม่ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน แต่ยังเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกัน สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ลงวันที่ ๑๒ สิงหาคม ๒๕๔๘ จึงเป็นสัญญาที่มีวัตถุประสงค์เป็น การต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๕๐ ที่ผู้ร้องอุทธรณ์และนำสืบว่า ผู้คัดค้านปฏิบัติผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ไม่ส่งมอบห้องชุดให้ผู้ร้องภายในกำหนด ผู้ร้องกับผู้คัดค้านจึงทำบันทึกยกเลิกการซื้อขายห้องชุดและ ตกลงกันตามข้อตกลง เปลี่ยนข้อตกลงเดิมเป็นการตกลงคืนเงินค่าห้องชุดที่ผู้ร้องได้ชำระให้แก่ผู้คัดค้านไปแล้วบางส่วนนั้น แม้ผู้ร้องกับผู้คัดค้านจะมิได้ตกลงยกเลิกการซื้อขายห้องชุดดังกล่าวและมิได้ตกลงให้ ผู้คัดค้านคืนเงินค่าห้องชุดที่ผู้ร้องได้ชำระให้แก่ผู้คัดค้านไปแล้วบางส่วนก็ตาม แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดตกเป็นโมฆะ และหากผู้คัดค้านต้องคืนเงินค่าห้องชุดที่ผู้ร้องได้ชำระให้แก่ผู้คัดค้านไปบางส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๗๒ วรรคสอง ก็บัญญัติให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้แห่งประมวลกฎหมายนี้มาใช้บังคับ เมื่อผู้คัดค้านผิดนัดไม่คืนเงินค่าห้องชุดที่ผู้ร้องได้ให้แก่ผู้คัดค้าน .
28บางส่วนตามข้อตกลง ผู้ร้องจึงเสนอข้อพิพาทให้คณะอนุญาโตตุลาการ สถาบันอนุญาโตตุลาการ สำนักระงับข้อพิพาท สำนักงานศาลยุติธรรม ชี้ขาดตามข้อสัญญาอนุญาโตตุลาการ ข้อ ๔.๒ ในบันทึกข้อตกลงซึ่ง ส.คณะอนุญาโตตุลาการที่ผู้ร้องกับผู้คัดค้านแต่งตั้งตามข้อ ๔.๒ ในบันทึกข้อตกลง ก็ได้มีคำวินิจฉัยชี้ขาดเมื่อวันที่ ๘ ธันวาคม ๒๕๕๘ ตามคำชี้ขาดให้ผู้คัดค้านคืนเงินจำนวน๑๗,๑๓๖,๗๔๗.๕๙ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๑๐ ต่อปี นับแต่วันที่ ๑๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๓ถึงวันที่ ๒ ตุลาคม ๒๕๕๖ จำนวน ๗,๑๓๔,๔๐๘.๑๔ บาท และดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราร้อยละ ๑๕ ต่อปี นับแต่วันที่ ๓ ตุลาคม ๒๕๕๖ เป็นต้นไป จนกว่าผู้ร้องจะได้รับชำระหนี้ครบถ้วน ค่าเสียหายเป็นเงินจำนวน ๒,๐๐๐,๐๐๐ บาท และค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายของคณะอนุญาโตตุลาการกึ่งหนึ่งที่ผู้ร้องทดรองจ่ายแทนผู้คัดค้านไปก่อนจำนวน ๖๕,๒๕๘ บาท แก่ผู้ร้อง การที่ผู้ร้องจดทะเบียนเป็นบริษัทจำกัดตามกฎหมายดินแดนหมู่เกาะบริติชเวอร์จิน ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๑ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๕ ข้อ ๓ถือว่าเป็นคนต่างด้าวรู้อยู่แล้วว่า ผู้ร้องยังไม่ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริม การลงทุน ไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๙ (๔) ได้เข้าทำสัญญาจะซื้อห้องชุดจากผู้คัดค้านซึ่งตกเป็นโมฆะ และผู้ร้องได้ชำระค่าห้องชุดให้แก่ผู้คัดค้าน ไปบางส่วนถือเป็นการที่ผู้ร้องได้กระทำการเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ผู้ร้อง จึงไม่อาจเรียกร้องให้ผู้คัดค้านคืนเงินค่าห้องชุดที่ผู้ร้องชำระให้แก่ผู้คัดค้านไปบางส่วนในฐานลาภมิควรได้ แก่ผู้ร้อง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔๑๑ ได้ซึ่งบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๑๑ เป็นบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ที่คณะอนุญาโตตุลาการวินิจฉัยชี้ขาดตามคำชี้ขาดให้ผู้คัดค้านคืนเงินแก่ผู้ร้องตามข้อตกลง จึงเป็นการวินิจฉัยชี้ขาดที่ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๑๑ ซึ่งเป็น บทบัญญัติแห่งกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การบังคับตาม คำชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการย่อมเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของ ประชาชน ศาลชอบที่จะมีคำสั่งปฏิเสธไม่รับบังคับตามคำชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการตาม พระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. ๒๕๔๕ มาตรา ๔๔๔2. พิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๖๘๐/๒๕๖๑โจทก์เป็นเจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและมีกรรมสิทธิ์ร่วมใน ทรัพย์ส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๓ วรรคหนึ่ง การที่จำเลยที่ ๑ นำที่ดินหน้าอาคารซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางไปทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ ๕ โดยมิได้รับมติของเจ้าของร่วม ย่อมทำให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางได้รับผลกระทบกระทั่งต่อสิทธิที่โจทก์ ที่มีอยู่ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๕๕ โจทก์มีอำนาจฟ้องคดีนี้
29จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาเช่าที่ดินบริหารบริเวณหน้าอาคารเพื่อทำแผงค้ากับจำเลยที่ ๕ โดยทรัพย์สินที่เช่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ในการจัดการทรัพย์ส่วนกลางจะต้องได้รับมติของเจ้าของร่วม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๓ วรรคสองเมื่อไม่ได้รับมติจากเจ้าของร่วมจึงเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมาย สัญญาตกเป็นโมฆะการต่อสัญญาเช่า ฉบับต่อมาเป็นโมฆะด้วย๔3. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๒๙๓/๒๕๖๑โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดแต่งตั้งให้บริษัท ภ. เป็นผู้จัดการ บริษัทดังกล่าวแต่งตั้งให้ ล. เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการของโจทก์ ซึ่งตามมาตรา ๓๕ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่งซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลอาคารชุดนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ ดังนั้น ล. จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่เป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนโจทก์ล. ย่อมมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ที่ให้ผู้จัดการมีอำนาจ กระทำการต่าง ๆ เพื่อประโยชน์ในการจัดการดูแลและรักษาทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้เพื่อประโยชน์แก่ เจ้าของร่วม ซึ่งการฟ้องคดีก็ถือว่าเป็นการกระทำอย่างหนึ่งที่อยู่ในวัตถุประสงค์ของโจทก์๔4. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๐๖๘-๗๐๘๔/๒๕๖๑คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยที่ ๑ ถึง ๑๔ รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดแต่ละห้องซึ่งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๓ กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคลมีวัตถุประสงค์เพื่อการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การขอให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๓ รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและออกหนังสือปลอดชำระหนี้ อยู่ในอำนาจหน้าที่และขอบวัตถุประสงค์ของ จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๓ โดยตรง เมื่อทางพิจารณาของโจทก์ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ ๑๔ ซึ่งเป็นผู้จัดการ หรือในฐานะตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวกระทำการนอกเหนือจากขอบอำนาจหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๓๕ อันมีลักษณะเป็นการละเมิดหรือโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ ๑๔เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทที่เจ้าพนักงาน บังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์ย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศให้ผู้เข้าประมูลซื้อทราบก่อนที่จะทำการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง เมื่อตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีระบุ คำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘, ๒๙ และ ๔๑
30โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุด คนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูลรวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูล ซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๓ ทั้งตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์เป็นผู้แถลงขอให้ เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดเดิมค้างชำระมาหักออกจาก ราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ประกอบกับในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดบางห้อง เจ้าพนักงานบังคับคดีระบุจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในประกาศด้วย โจทก์ย่อมทราบถึงภาระหนี้ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระก่อนโจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท การที่โจทก์ยังเข้าประมูล ย่อมแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะถือเอาประโยชน์จากอายุความในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวต่อไป ถือได้ว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๙๓/๒๔ แล้ว โจทก์จะยกเรื่องหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมดแต่บางส่วนขาดอายุความ ๕ ปี ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๙๓/๓๓ (๔) และจะขอชำระหนี้นับจากวันฟ้องย้อนหลังไป ๕ ปีหาได้ไม่ในส่วนของเบี้ยปรับและเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนดนั้น แม้ตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ (เดิม) จะไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๓ ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัด ไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนด เงินส่วนนี้เป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๑ จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๓ ชอบที่จะเรียกร้องเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก์ได้ทั้งจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๓ เรียกไม่เกินอัตราร้อยละ ๑๒ ต่อปี นับว่าเป็นคุณแก่โจทก์ มากแล้ว เมื่อพฤติการณ์เชื่อได้ว่าโจทก์ทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาท คนเดิมค้างชำระแล้วเช่นกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าขณะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท โจทก์ได้โต้แย้งว่าหนี้ ในส่วนนี้ขาดอายุความ ก็ต้องถือว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความแล้วเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิ ยกอายุความขึ้นต่อสู้จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๓ และขอให้บังคับให้จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๑๓ รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระนับจากวันฟ้องย้อนหลังไป ๕ ปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้สำหรับห้องชุดแต่ละห้องชุดให้แก่โจทก์ได้45. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๓๐๖๘/๒๕๖๓พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๗/๑ วรรคสอง บัญญัติห้าม มิให้ผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง เมื่อพระราชบัญญัติดังกล่าวมีผลให้ใช้บังคับเมื่อวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๒ มิให้นำมาตรา ๑๗/๑ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียน เป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัติใช้บังคับ .
31เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ครั้งที่ ๑/๒๕๕๓ วันที่ ๑๘ มีนาคม ๒๕๕๓ อนุมัติให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกร่วมกันให้จำเลยที่ ๑ นำพื้นที่ส่วนบุคคลนอกห้องชุด และพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง (บางส่วน) ดำเนินการให้มีร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้านเสริมสวยสปา และสำนักงานของจำเลยที่ ๑ บริเวณที่จอดรถชั้น ๕ จึงรับฟังว่าจำเลยทั้งสองปรับปรุงพื้นที่ขึ้นมาภายหลังปี ๒๕๕๓ หลังจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๗/๑ วรรคสอง มีผลใช้บังคับโดยจำเลยทั้งสองไม่ได้ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลงอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น จำเลยทั้งสองจึงต้องรื้อถอนร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้านเสริมสวย สปา และสำนักงานของจำเลยที่ ๑ ออกจากพื้นที่ลานจอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง๔6. พิพากษาศาลฎีกาที่ ๓๘๙๕/๒๕๖๓ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๕ และมาตรา ๓๖ (๓) บัญญัติให้ นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่งและให้ผู้จัดการเป็นผู้แทนนิติบุคคลอาคารชุด และตามข้อบังคับของโจทก์กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลเป็นตัวแทนของโจทก์ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของโจทก์ โดยให้มีอำนาจใช้สิทธิเรียกร้องหรือดำเนินคดีตามกฎหมายทั้งทางแพ่งและทางอาญากับผู้ที่ทำละเมิด ต่ออาคารชุดหรือทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ดังนั้น การฟ้องร้องดำเนินคดีแก่ผู้ที่กระทำละเมิด ต่อโจทก์จึงเป็นหน้าที่ของผู้จัดการโจทก์ หาใช่เป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมหรือกรรมการโจทก์ไม่ ส. เป็นเพียงเจ้าของร่วมและกรรมการโจทก์มิได้เป็นผู้จัดการโจทก์ ทั้งไม่ได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ ก็ให้ฟ้องร้องดำเนินคดีนี้ ส. จึงไม่อาจใช้สิทธิในฐานะเจ้าของร่วมหรือกรรมการโจทก์ฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ หาก ส. เห็นว่าจำเลยทั้งสี่ร่วมกันทำละเมิดต่อโจทก์ ก็ต้องแจ้งให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการ การที่ ส. มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ ๑ ในฐานะผู้จัดการโจทก์ฟ้องร้องดำเนินคดีแก่จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ถือได้ว่า เป็นการแจ้งเรื่องให้โจทก์ดำเนินการแล้ว แต่จำเลยที่ ๑ เพิกเฉยอันเป็นการกระทำที่เป็นปฏิปักษ์ ต่อผลประโยชน์ของโจทก์ ถือได้ว่าประโยชน์ได้เสียของนิติบุคคลขัดกับประโยชน์ได้เสียของผู้แทนของ นิติบุคคลในเรื่องดังกล่าว ในกรณีเช่นนี้ไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ยกมาปรับใช้แก่คดีและไม่ปรากฏว่า มีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔ โดย ส. ในฐานะเจ้าของร่วมและกรรมการโจทก์ต้องร้องขอให้ศาลแต่งตั้งตัวเองหรือบุคคลใดบุคคลหนึ่งเป็นผู้แทนเฉพาะการ เพื่อดำเนินการฟ้องร้องตลอดจนการดำเนินการอื่น ที่เกี่ยวข้องตามข้อบังคับของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๕ แต่ ส. มิได้ร้องขอ ให้ศาลตั้งตัวเองเป็นผู้แทนโจทก์เฉพาะการ และฟ้องคดีแทนโจทก์เสียเอง จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
32๔7. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๓๓๘๖/๒๕๖๕เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งผู้ร้องว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีทำบัญชีแสดงรายการ รับ-จ่ายเงิน ครั้งที่ ๑ เสร็จเรียบร้อยแล้ว ขอให้ผู้ร้องมาตรวจรับรองบัญชีแสดงรายการรับ-จ่ายเงิน ครั้งที่ ๑ จำนวน ๔๔,๙๕๙.๘๖ บาท หากประสงค์จะคัดค้านบัญชีให้ยื่นคำแถลงคัดค้านภายใน ๑๕ วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือผู้ร้องตรวจสอบแล้วเห็นว่าไม่ถูกต้อง เนื่องจากจำเลยทั้งสองเจ้าของห้องชุดพิพาทต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระแก่ผู้ร้องตามข้อบังคับของผู้ร้องและพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ นับแต่วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๕๓ ถึงวันที่ ๘ กรกฎาคม ๒๕๕๙ ซึ่งเป็นวันที่เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดรวมค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่ม ๑๘๙,๓๒๗.๒๘ บาท กรณี เป็นเรื่องผู้ร้องเห็นว่าผู้ร้องมีสิทธิได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่ม ๑๘๙,๓๒๗.๒๘ บาท มิใช่เป็นการโต้แย้งว่ากระบวนการในการจัดทำบัญชีส่วนเฉลี่ยไม่ถูกต้องตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณา ความแพ่ง มาตรา ๓๔๒ คำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้เพิกถอนการจัดทำบัญชีแสดงรายการรับ-จ่ายเงิน ครั้งที่ ๑ จึงไม่เป็นที่สุดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑ (๑๔) และมาตรา ๒๗๘ วรรคหนึ่งและวรรคสอง จะเห็นได้ว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีมีฐานะเป็นเจ้าพนักงานศาลและเป็นตัวแทนของคู่ความทุกฝ่ายทั้งโจทก์ ผู้ร้อง และจำเลย จึงมีอำนาจยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้ ประกอบกับโจทก์ ยื่นคำร้องคัดค้านว่า ค่าส่วนกลางที่ผู้ร้องเรียกเก็บเป็นรายเดือนเมื่อเจ้าของร่วมไม่ได้ชำระจึงถือเป็น เงินค้างจ่าย และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มิได้กำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงต้องนำเรื่องอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๙๓/๓๓ (๔) มาใช้บังคับหนี้ค่าใช้จ่าย ส่วนกลางค้างชำระจึงมีกำหนดอายุความ ๕ ปี อันเป็นการยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้ เมื่อพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มิได้บัญญัติอายุความในการใช้สิทธิเรียกร้องสำหรับเงินดังกล่าวไว้โดยเฉพาะ จึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อบังคับของผู้ร้องกำหนดให้ชำระค่าส่วนกลางเป็นรายเดือนแต่จำเลยทั้งสองไม่ชำระจึงถือเป็นค้างจ่ายซึ่งมีอายุความ ๕ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๙๓/๓๓ (๔) ซึ่งบัญญัติไว้ว่า เงินค้างจ่าย... และเงินอื่น ๆ ในลักษณะทำนองเดียวกับที่มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา ดังนั้น ค่าเบี้ยปรับและเงินเพิ่มอันเกิดจากการไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้อุปกรณ์ของค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงมีอายุความ ๕ ปี ผู้ร้องจึงมีสิทธิได้รับ ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและค่าเบี้ยปรับย้อนหลังไม่เกิน ๕ ปี๔8. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๓๓๙๖/๒๕๖๕การกำหนดเงินเพิ่มจากหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของเจ้าของห้องชุด เป็นกรณีการค้างชำระเงินเกินหกเดือนขึ้นไป ซึ่งเป็นไปตามข้อบังคับของโจทก์ที่จดทะเบียนกับทางราชการ และมีการรับรอง โดยที่ประชุมใหญ่สามัญของเจ้าของร่วม (ครั้งแรก) ของโจทก์ เมื่อวันที่ ๒ พฤศจิกายน ๒๕๕๗ โดยจำเลยมีตัวแทนในฐานะเป็นเจ้าของห้องชุดส่วนหนึ่งร่วมประชุมและรับรองข้อบังคับดังกล่าวด้วย .
33เมื่อจำเลยผู้ยกร่างข้อบังคับอาคารชุดของโจทก์และนำไปจดทะเบียนต่อทางราชการและมีการจดทะเบียนและรับรองข้อบังคับดังกล่าวแล้ว เจ้าของห้องชุดทุกคนรวมทั้งจำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อบังคับของโจทก์ เมื่อพิจารณาข้อบังคับหมวดที่ ๑๑ การออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม ข้อ ๓๑ ถึงข้อ ๓๘ ซึ่งตามข้อบังคับ ๓๕.๔ ย่อหน้าสุดท้ายระบุว่า “...เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามข้อบังคับข้างต้น ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละยี่สิบ (๒๐) ต่อปี... เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา ๑๘แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒...” โดยอัตราเงินเพิ่มดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติมาตรา๑๘/๑ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ จึงถือเป็นข้อตกลงร่วมกันของเจ้าของห้องชุดทุกคนรวมถึงจำเลย ซึ่งเปลี่ยนฐานะจากเดิมที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารชุดกลายเป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดรายหนึ่ง และต้องรับผิดชอบในเงินเพิ่มตามมาตรา ๑๘/๑ วรรคหนึ่งและวรรคสอง สำหรับค่าใช้จ่ายค้างชำระเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมคนอื่น ซึ่งเงินเพิ่มที่เกิดขึ้นทั้งหมดตลอดมาจนกว่าจำเลย จะชำระเสร็จสิ้นก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางทันทีด้วยตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘/๑ วรรคท้าย และข้อบังคับของโจทก์ ข้อ ๓๕.๔ วรรคท้าย ซึ่งมีผลต่อเนื่องตามมาถึง การออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากภาระผูกพันของห้องชุดห้องนั้น เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้เจ้าของห้องชุดรายใหม่ ตามข้อบังคับข้อ ๙.๑๒ ของโจทก์ เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจึงต้องรับผิดชอบในเงินเพิ่มซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จะนำมาใช้ในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมอย่างเคร่งครัดและเสมอภาคเท่าเทียม ซึ่งหากปรับลดให้ต่างไปจากข้อบังคับ ก็จะมีผลต่อเจ้าของห้องชุดคนอื่นที่ปฏิบัติถูกต้องตามข้อบังคับ ด้วยเหตุผลดังกล่าวจึงกำหนดเงินเพิ่มอัตราร้อยละ ๒๐ ต่อปี ของต้นเงิน ๓,๙๓๙,๙๙๕.๔๐ บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้อนไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ตามคำขอบังคับของโจทก์๔9. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๑๗๙-๔๑๘๐/๒๕๖๕ขั้นตอนการเรียกประชุมใหญ่วิสามัญและการออกหนังสือนัดประชุมตามมาตรา ๔๒/๒ (๓) และมาตรา ๔๒/๓ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ นอกจากคณะกรรมการจะต้องจัดให้ มีการประชุมใหญ่วิสามัญภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอจากเจ้าของร่วมแล้ว ระยะเวลาตามกฎหมายในการเรียกประชุมใหญ่ต้องอยู่ภายในกรอบระยะเวลาที่จะต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญขึ้น ภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอจากเจ้าของร่วมด้วย หากไม่สามารถออกหนังสือเรียกประชุมใหญ่ได้โดยชอบตามมาตรา ๔๒/๓ ก็ไม่มีเหตุผลที่ผู้แทนเจ้าของร่วมอาคารชุดต้องรอให้ล่วงพ้นสิบห้าวันนับแต่วันที่คณะกรรมการได้รับคำร้องขอจากเจ้าของร่วมก่อน จึงจะออกหนังสือเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ ต่างจากกรณีที่ผู้ถือหุ้นร้องขอต่อคณะกรรมการตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๑๗๓, ๑๑๗๔ ขั้นตอนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ขัดหรือแย้งกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จึงต้องใช้บังคับตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๒/๒ และมาตรา ๔๒/๓ .
34ตามมาตรา ๓ แห่ง พระราชบัญญัติดังกล่าว เมื่อผู้ร้องที่ ๑ ถึงที่ ๔ ได้รับหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมใหญ่วิสามัญจากผู้คัดค้านที่ ๑ เมื่อวันที่ ๒ มีนาคม ๒๕๖๒ จึงต้องจัดส่งหนังสือเรียกประชุมให้เจ้าของร่วมอย่างช้าสุดภายในวันที่ ๙ มีนาคม ๒๕๖๒ จึงจะเป็นการจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญโดยชอบ การที่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ออกหนังสือเรียกประชุม ต่อมาวันที่ ๑๓ มีนาคม ๒๕๖๒ ผู้คัดค้านที่ ๑ มีหนังสือเรียกประชุมใหญ่วิสามัญในวันที่ ๒๓ มีนาคม ๒๕๖๒ ย่อมเป็นการใช้สิทธิ เรียกประชุมใหญ่วิสามัญโดยชอบและต้องด้วยเจตนารมณ์ของกฎหมายแล้ว กรณีไม่มีเหตุที่จะเพิกถอน มติที่ประชุมใหญ่ทั้งสองครั้งตามคำร้องของผู้ร้องทั้งห้า50. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๔๕๗/๒๕๖๕พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๙ กำหนดเงื่อนไขที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุด มาแสดง ส่วนพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ ๒๙) พ.ศ. ๒๕๕๘ ซึ่งใช้บังคับในช่วงเวลาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปยังผู้ร้องที่บัญญัติเพิ่มมาตรา ๓๐๙ จัตวา ซึ่งวรรคสองและวรรคสามของมาตราดังกล่าวเป็นทำนองเดียวกับมาตรา ๓๔๕ แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ซึ่งใช้บังคับขณะเจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศ ขายทอดตลาดนั้น เป็นเพียงการยกเว้นให้ไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา ๒๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด กรณีที่ซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี และให้นำเงินที่ได้จาก การขายทอดตลาดมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระแก่นิติบุคคลอาคารชุดในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาเพื่อมิให้ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระอันเป็นการจูงใจและลดอุปสรรคในการขายทอดตลาดห้องชุดให้สามารถจำหน่ายได้ในเวลาที่รวดเร็ว ส่งผลดี ต่อผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีและระบบเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม หาใช่บทบัญญัติ ที่เปลี่ยนแปลงลำดับบุริมสิทธิของค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ ให้เป็น อย่างอื่น หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน กำหนดเวลา เมื่อผู้ร้องมีหนังสือแจ้งยอดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานที่ดิน จึงต้อง ด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๑ วรรคหนึ่ง (๒) และวรรคสองที่บัญญัติว่า บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดและถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง
3551. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๒๗๑๐/๒๕๖๖การที่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๑ วรรคท้าย คงทำให้ผู้ร้องไม่ใช่เจ้าหนี้บุริมสิทธิ อันจะได้รับชำระหนี้ก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองเท่านั้น แต่ผู้ร้องยังเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่ใช้สิทธิขอกันส่วนได้ในฐานะเจ้าหนี้บุริมสิทธิตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคสอง ประกอบมาตรา ๔๑ (๒) และที่ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์เสียไป เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงต้องรับการแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ เพื่อกันเงินที่เหลือจากการขายทอดตลาดห้องชุดหลังจากบังคับจำนองชำระหนี้แก่โจทก์๕2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๓๔๑๗/๒๕๖๖ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๗ บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับมาตรา ๓๓ วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ มาตรา ๓๕ วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง... มาตรา ๓๖ บัญญัติว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (๑) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา ๓๓ ตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย... ซึ่งในมาตรา ๓๙ บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เห็นได้ชัดว่าการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดยังคงเป็นอำนาจเด็ดขาดของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ เพียงแต่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ให้อำนาจเพิ่มเติมแก่นิติบุคคลอาคารชุดในการใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดยบทบัญญัติของกฎหมาย ไม่จำต้องแสดงเจตนามอบอำนาจให้แก่นิติบุคคลไปดำเนินการเป็นราย ๆ ไปอีกในการปกปักรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อความสะดวกแก่เจ้าของร่วมอาคารชุด เนื่องจากเจ้าของร่วมแต่ละอาคารชุด มีเป็นจำนวนมาก เมื่อไม่มีบทบัญญัติมาตราใดโดยชัดแจ้งตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ลบล้างอำนาจของเจ้าของร่วมในการจัดการทรัพย์สินดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๘ การฟ้องคดีเพื่อขอให้บังคับจำเลยในฐานะผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดชำระค่าเสียหายจากการที่ทรัพย์ส่วนกลางเกิดความชำรุดบกพร่องตามฟ้อง เพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของ .
36ทรัพย์สินนั้น ตามแผนผัง แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นการจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๕๘ วรรคสอง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่หรือเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมคนอื่นก่อน ส่วนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อ. หมวดที่ ๓ ว่าด้วยวัตถุประสงค์นิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ ๔ ว่าด้วยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ ๑๓ ว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นข้อบังคับที่อนุวัติการตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ หามีผลทำให้อำนาจแห่งเจ้าของกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่บรรยายฟ้องมาด้วยว่า นิติบุคคลอาคารชุดเพิกเฉยไม่ใช้สิทธิฟ้องแทนโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และ จะขอให้หมายเรียกนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมต่อไป เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกให้โจทก์ร่วมเข้ามาในคดีตามคำร้องของโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่โดยโจทก์ร่วมมิได้คัดค้านข้อเท็จจริงดังกล่าว จึงเป็นคำสั่ง ที่ชอบด้วยบทบัญญัติของกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่และโจทก์ร่วมต่างมีอำนาจฟ้อง และการที่โจทก์ร่วมเข้าร่วมเป็นโจทก์จึงชอบแล้ว
37คำสั่งศาลปกครองสูงสุดที่เกี่ยวกับอาคารชุดคำสั่งศาลปกครองสูงสุด คำร้องที่ ๓๙๑/๒๕๔๕คำสั่งที่ ๖๔๐/๒๕๔๕ระหว่าง นายสมนึก ลิ่มทอง ที่ ๑ กับพวกรวม ๕ คน ผู้ฟ้องคดีเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรปราการ ผู้ถูกฟ้องคดีผู้ถูกฟ้องคดีได้ดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจาก ผู้ฟ้องคดีที่ ๑ เป็นนายสุนัด ไทยดำริ ตามมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม ในการประชุมสามัญ ครั้งที่ ๒/๒๕๔๕ เมื่อวันที่ ๓ มีนาคม ๒๕๔๕ ซึ่งผู้ฟ้องคดีเห็นว่า มติที่ประชุมดังกล่าวไม่ถูกต้อง เพราะการจัดประชุมและการนับคะแนนเสียง ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ฟ้องคดีที่ ๑ จึงโต้แย้งความ ไม่ชอบด้วยกฎหมายของคำสั่งดังกล่าวไปยังผู้ถูกฟ้องคดี แต่ผู้ถูกฟ้องคดียังคงยืนยันการจดทะเบียนของ ผู้ถูกฟ้องคดีชอบด้วยกฎหมายแล้วศาลปกครองสูงสุดพิเคราะห์แล้วเห็นว่า อาคารชุดจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา ๓๓ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และมาตรา ๔๒ มาตรา ๔๔ และมาตรา ๔๘แห่งพระราชบัญญัติเดียวกันกำหนดให้เจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุดโดยมติที่ประชุมใหญ่มีอำนาจแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการและคณะกรรมการควบคุมการจัดการอาคารชุดได้ อาคารชุดวิภาวิลล์ แมนชั่น ๒ ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ฟ้องคดีที่ ๑ เป็นผู้จัดการและผู้ฟ้องคดีที่ ๒ ถึงที่ ๕ และบุคคลอื่นอีก ๕ คน เป็นคณะกรรมการควบคุมการจัดการ ต่อมาที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุดได้มีมติถอดถอนผู้จัดการและคณะกรรมการ และแต่งตั้งผู้จัดการและคณะกรรมการควบคุมการจัดการขึ้นใหม่ และนำไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงต่อผู้ถูกฟ้องคดีซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้ดำเนินการแทน ข้อ ๒๗ แห่งระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๔๓ กำหนดว่า เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้ดำเนินการแทนขึ้นใหม่ โดยมีสำเนาบันทึกการประชุมเจ้าของร่วมที่มีมติเกี่ยวกับการแต่งตั้งผู้จัดการหรือผู้ดำเนินการแทนขึ้นใหม่ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่หมายเหตุในรายการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับของทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไปตามนั้น ผู้ถูกฟ้องคดีจึงไม่มีอำนาจเปลี่ยนแปลง เพิกถอนหรือยับยั้งมติดังกล่าวได้การที่ผู้ถูกฟ้องคดีจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดจึงเป็นไปตามระเบียบดังกล่าวทั้งการดำเนินงานของผู้จัดการ คณะกรรมการควบคุมการจัดการ มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุด และการนำไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง เป็นเรื่องระหว่างเอกชนต่อเอกชนในการจัดการนิติบุคคลที่มีลักษณะเช่นเดียวกับห้างหุ้นส่วนและบริษัทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิใช่การกระทำทางปกครองหรือดำเนินกิจการทางปกครองของหน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐการฟ้องคดีเกี่ยวกับ .
38การกระทำของผู้จัดการ คณะกรรมการควบคุมการจัดการ และมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุด จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาของศาลยุติธรรม สำหรับคดีนี้ผู้ฟ้องคดีฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนมติ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่นำไปจดทะเบียนว่าไม่ชอบ ซึ่งมีประเด็นที่จะต้องพิจารณาว่ามติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุดที่นำไปจดทะเบียนว่าชอบหรือไม่ และผู้ฟ้องคดีกล่าวอ้างว่าผู้ถูกฟ้องคดีซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐปฏิบัติไม่ถูกต้อง ตามระเบียบรวมอยู่ด้วยก็เป็นประเด็นย่อยที่เกี่ยวพันกับ ประเด็นหลักที่อยู่ในอำนาจพิจารณาของศาลยุติธรรม เมื่อศาลยุติธรรมวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นดังกล่าวอย่างไรแล้ว ย่อมมีผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน คดีนี้จึงอยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมที่ศาลปกครองชั้นต้นไม่รับคำฟ้องไว้พิจารณานั้น ศาลปกครองสูงสุดเห็นด้วยในผลจึงมีคำสั่งยืนตามคำสั่งของศาลปกครองชั้นต้นที่ไม่รับคำฟ้องไว้พิจารณา
39คำสั่งศาลปกครองสูงสุด คดีหมายเลขดำที่ อ.๙๐๐/๒๕๕๗คดีหมายเลขแดงที่ อ.๓๒๕/๒๕๖๕ระหว่าง บริษัท เมืองทอง เซอร์วิส แอนด์ แมเน็จเม้นท์ จำกัด ผู้ฟ้องคดีกรมที่ดิน ที่ ๑สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ ๒เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ ๓ ผู้ถูกฟ้องคดีเรื่อง คดีพิพาทเกี่ยวกับการที่หน่วยงานทางปกครองหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย (อุทธรณ์คำพิพากษา)ผู้ฟ้องคดีอุทธรณ์คำพิพากษาศาลปกครองกลาง คดีหมายเลขดำที่ ๒๐๙/๒๕๔๔ หมายเลขแดงที่ ๑๒๓๔/๒๕๕๗คดีนี้ผู้ฟ้องคดีฟ้องว่า ผู้ฟ้องคดีมีฐานะเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด เมื่อวันที่ ๑๐ พฤศจิกายน ๒๕๓๖ อาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ โดยมีผู้ฟ้องคดีขณะนั้น ใช้ชื่อว่า บริษัท เมืองทอง ซอร์ แมเน็จเม้นท็ จำกัด เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว และ มีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ข้อ ๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ผู้จัดการจะมีกำหนดระยะเวลาอยู่ในตำแหน่งคราวละห้าปี หรือกำหนดระยะเวลาอื่นซึ่งอาจตกลงกันโดยสัญญาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับผู้จัดการ ทั้งนี้ อยู่ภายใต้ข้อบังคับของการให้พ้นจากตำแหน่งก่อนครบวาระ โดยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เมื่อครบกำหนดระยะเวลาอยู่ในตำแหน่ง แต่ยังไม่มีการแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ ให้ผู้จัดการคนเดิมอยู่ในตำแหน่งต่อไปจนกว่าจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ เว้นแต่ที่ประชุมใหญ่จะตกลงกัน เป็นอย่างอื่นภายหลังการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ได้มีการจัดประชุมใหญ่ตามมาตรา ๔๒ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๔๒ หลายครั้ง แต่ปรากฏว่าเจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบ เป็นองค์ประชุมที่จะสามารถมีมติเกี่ยวกับการแต่งตั้งผู้จัดการขึ้นแทนผู้ฟ้องคดีได้ เมื่อครบวาระ การดำรงตำแหน่ง ผู้ฟ้องคดีจึงอยู่ในตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต่อไปจนกว่าจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ หรือที่ประชุมใหญ่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ทั้งนี้ ตามข้อ ๗ แห่งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยปัจจุบันผู้ฟ้องคดีได้แต่งตั้งให้นางสาวจิราภรณ์ ยุทธโกวิท เป็นผู้ดำเนินการแทนผู้ฟ้องคดีในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่า คอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ต่อมา ประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้มีหนังสือลงวันที่ ๒๐ พฤศจิกายน ๒๕๕๒ ขอหารือต่อผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (ชั่วคราว) ได้หรือไม่ .
40เนื่องจากคณะกรรมการเห็นว่า การรักษาการผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ฟ้องคดีน่าจะไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ต่อมา ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ได้มีหนังสือสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ นบ ๐๐๑๙.๐๓/๗๙๑๖ ลงวันที่ ๑๑ สิงหาคม ๒๕๕๓ แจ้งผู้ฟ้องคดีว่า การปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ฟ้องคดีสิ้นสุดลง เนื่องจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มีผลใช้บังคับ ผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้ดำรงตำแหน่งจนครบวาระตามนัยมาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวแล้ว ความเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ฟ้องคดีย่อมสิ้นสุดลงโดยผลของกฎหมายและตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มิได้มีบทบัญญัติให้มีการรักษาการในตำแหน่งผู้จัดการ ซึ่งผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ได้มีคำสั่งดังกล่าวโดยอ้างความเห็นของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๑ ตามหนังสือ ที่ มท ๐๕๑๗.๓/๑๓๙๓๘ ลงวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๕๓ ที่ตอบข้อหารือกรณีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ จะแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้น ทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ฟ้องคดีไม่เห็นด้วยกับคำสั่งดังกล่าวของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ซึ่งมีลักษณะเป็นการใช้อำนาจตามกฎหมายที่มีผลเป็นการเปลี่ยนแปลงและระงับหรือมีผลกระทบต่อสถานภาพของสิทธิหรือหน้าที่ของผู้ฟ้องคดีในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นคำสั่งทางปกครองตามมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ ผู้ฟ้องคดี จึงได้มีหนังสือลงวันที่ ๒๖ สิงหาคม ๒๕๕๓ อุทธรณ์คำสั่งดังกล่าวต่อผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ต่อมา ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ได้มีหนังสือสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ นบ ๐๐๑๙.๓/๑๐๑๐๖ ลงวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๕๓ แจ้งคำวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์ของผู้ฟ้องคดี ให้ผู้ฟ้องคดีทราบ ผู้ฟ้องคดีเห็นว่า คำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ และคำวินิจฉัยที่ให้ยกอุทธรณ์ของผู้ฟ้องคดี ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่า คอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ การดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว จึงต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อไม่มีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเป็นอย่างอื่น และไม่มีกฎหมายกำหนดห้ามไว้ จึงต้องถือว่าข้อ ๗ แห่งข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ยังมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมายจนถึงปัจจุบัน ดังนั้นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะพ้นจากตำแหน่งได้ก็แต่โดยบทบัญญัติมาตรา ๓๕/๓ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ และข้อ ๑๐ แห่งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้น แม้ผู้ฟ้องคดีจะดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จนครบวาระคราวละ ๕ ปี แล้วแต่เมื่อยังไม่มีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่มาทำหน้าที่แทนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนเดิม เนื่องจากไม่สามารถจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อลงมติแต่งตั้ง .
41หรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ฟ้องคดีซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนเดิมจึงต้องอยู่ ในตำแหน่งต่อไปจนกว่าจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่ เว้นแต่ที่ประชุมใหญ่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ทั้งนี้ เพื่อให้การดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น ผู้ฟ้องคดี จึงยังคงเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด แม้ต่อมาได้มีพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ใช้บังคับเมื่อวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ แต่มาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งดำรงตำแหน่งอยู่ในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดำรงตำแหน่งต่อไปจนครบวาระตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จะมีการแต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่ เมื่อไม่ปรากฏว่ามีมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมแต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่ ผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ จึงได้รับการรับรองตามมาตรา ๓๔ ให้ยังดำรงตำแหน่งผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุดต่อไปจนถึงปัจจุบัน การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโดยหลัก จึงต้องเป็นไปตามมาตรา ๓๕/๒ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ที่ต้องเป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวเท่านั้น ส่วนอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา ๓๘ (๒) แห่งพระราชบัญญัติเดียวกันที่บัญญัติให้คณะกรรมการมีอำนาจแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน นั้น ก็เป็นเพียงบทบัญญัติที่เป็นข้อยกเว้นที่ต้องตีความโดยเคร่งครัด และคณะกรรมการจะใช้อำนาจในการแต่งตั้งกรรมการขึ้นเป็นผู้จัดการได้ก็เฉพาะแต่ ๒ กรณี คือ (๑) ไม่มีผู้จัดการ หรือ (๒) ผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน ดังนั้น การที่คณะกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้มีการประชุมนัดพิเศษเมื่อวันที่ ๑๖ กรกฎาคม ๒๕๕๓ แล้วลงมติเลือกกรรมการคนหนึ่งคือ นายเฉลิมพร ศักดิ์ศรีปัญญากุล ขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแทนผู้ฟ้องคดี และผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ได้รับจดทะเบียนไว้แล้วเมื่อวันที่ ๑๙ กรกฎาคม ๒๕๕๓ ทั้งที่ในขณะนั้นยังมีผู้ฟ้องคดีเป็นผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุดอยู่ จึงมิใช่กรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวันตามที่กฎหมายบัญญัติไว้แต่อย่างใด มติของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวจึงขัดต่อมาตรา ๓๘ (๒) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ และไม่มีผลทางกฎหมาย ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ไม่อาจรับจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงให้นายเฉลิมพร เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแทนผู้ฟ้องคดีได้ การที่ผู้ถูกฟ้องคดีทั้งสามได้วินิจฉัยเกี่ยวกับสถานะความเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ฟ้องคดีว่า ผู้ฟ้องคดีมิใช่ผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ อีกต่อไป จึงส่งผลทำให้ การดำเนินการของผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ ยุทธโกวิท ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด .
42ที่เกี่ยวกับการรับรองรายการค่าใช้จ่ายส่วนกลาง สัญญาจ้างบริหาร ตลอดจนบรรดาสัญญาและ นิติกรรมอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นภายหลังวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ เป็นการกระทำที่เป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย ผู้ฟ้องคดีจึงได้รับความเดือดร้อนหรือเสียหายอันเนื่องจากการกระทำของผู้ถูกฟ้องคดี ทั้งสามดังกล่าว ผู้ฟ้องคดีจึงนำคดีมาฟ้องต่อศาลปกครองชั้นต้นขอให้ศาลพิพากษาหรือมีคำสั่งดังนี้๑. เพิกถอนคำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ตามหนังสือสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ นบ ๐๐๑๙.๐๓/๗๙๑๖ ลงวันที่ ๑๑ สิงหาคม ๒๕๕๓ เรื่อง หารือการแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคล๒. เพิกถอนคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ตามหนังสือสำนักงานที่ดิน จังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ นบ ๐๐๑๙.๐๓/๑๐๑๐๖ ลงวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๕๓ เรื่อง อุทธรณ์คำสั่งทางปกครอง๓. เพิกถอนคำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ เมื่อวันที่ ๑๙ กรกฎาคม ๒๕๕๓ ที่รับจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงนายเฉลิมพร ศักดิ์ศรีปัญญากุล เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ แทนผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ ยุทธโกวิทศาลปกครองสูงสุดได้ตรวจพิจารณาพยานหลักฐานในคำฟ้อง คำให้การ คำคัดค้านคำให้การคำให้การเพิ่มเติม คำอุทธรณ์ และคำแก้อุทธรณ์แล้วข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ผู้ฟ้องคดี ซึ่งเดิมใช้ชื่อว่า บริษัท เมืองทอง ซอร์ แมเน็จเม้นท์ จำกัด เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ซึ่งได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เมื่อวันที่ ๑๐ พฤศจิกายน ๒๕๓๖ โดยมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ข้อ ๗ กำหนดวาระการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไว้ว่า ผู้จัดการจะมีกำหนดระยะเวลาอยู่ในตำแหน่งคราวละห้าปี หรือกำหนดระยะเวลาอื่นซึ่งอาจตกลงกันโดยสัญญาระหว่างนิติบุคคลอาคารชุดกับผู้จัดการ ทั้งนี้ อยู่ภายใต้ข้อบังคับของการให้พ้นจากตำแหน่งก่อนครบวาระโดยมติของที่ประชุมของเจ้าของร่วม เมื่อครบกำหนดระยะเวลาอยู่ในตำแหน่ง แต่ยังไม่มีการแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ ให้ผู้จัดการคนเดิมอยู่ในตำแหน่งต่อไปจนกว่าจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่เว้นแต่ที่ประชุมใหญ่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น หลังจากผู้ฟ้องคดีได้ดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดครบกำหนดวาระห้าปีแล้ว ได้มีการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่ แต่มีเจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบเป็นองค์ประชุมทำให้ไม่สามารถแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่ได้ ผู้ฟ้องคดีจึงปฏิบัติหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต่อไปตามข้อ ๗ แห่งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว โดยเมื่อวันที่ ๑๒ ตุลาคม ๒๕๔๘ ผู้ฟ้องคดีได้แต่งตั้งให้นางสาวจิราภรณ์ ยุทธโกวิท เป็นผู้ดำเนินการแทนผู้ฟ้องคดีในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด .
43ป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ต่อมา ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ซึ่งมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ นิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคาร เมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี ครั้งที่ ๒/๒๕๕๒ เมื่อวันที่ ๒๒ พฤษภาคม ๒๕๕๒ ซึ่งที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จำนวน ๗ คน ประกอบด้วย นายเศก ตีรณธาดา นายเฉลิมพร ศักดิ์ศรีปัญญากุล นายกรณ์ มีดี นายไพรินทร์ จงเสรีจิตต์ นายมนต์ชัย พิเชฐสกุล นางนลิน วานิชชัย และนายบงกช จิตตรง ผู้ฟ้องคดี โดยนางสาวจิราภรณ์ ได้นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าว ไปยื่นคำขอจดทะเบียนกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุดต่อผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ เมื่อวันที่ ๒๒ มิถุนายน ๒๕๕๒ และผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ได้จดทะเบียนกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดตามคำขอของผู้ฟ้องคดีเมื่อวันที่ ๑๐ กรกฎาคม ๒๕๕๒ ต่อมา นายกรณ์ มีดี ประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้มีหนังสือลงวันที่ ๒๐ พฤศจิกายน ๒๕๕๒ ขอหารือต่อผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (ชั่วคราว) ได้หรือไม่ เนื่องจากเห็นว่าการรักษาการผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ฟ้องคดีน่าจะไม่ชอบด้วยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ จึงได้มีหนังสือลงวันที่ ๒๖ พฤศจิกายน ๒๕๕๒ แจ้งให้ผู้ฟ้องคดีชี้แจงข้อเท็จจริงกรณีดังกล่าว ซึ่งผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ ได้มีหนังสือลงวันที่ ๑๔ ธันวาคม ๒๕๕๒ ชี้แจงว่า ได้จัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมประจำปี พ.ศ. ๒๕๕๐ ครั้งที่ ๑/๒๕๕๐ เมื่อวันที่ ๒๑ กรกฎาคม ๒๕๕๐ และครั้งที่ ๒/๒๕๕๐ เมื่อวันที่ ๔ สิงหาคม ๒๕๕๐เพื่อให้มีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแต่มีเจ้าของร่วมเข้าร่วมประชุมคิดเป็นจำนวนเสียงลงคะแนนร้อยละ ๙.๒๐ และ ๙.๑๖ ตามลำดับ ซึ่งไม่ถึงหนึ่งในสามของจำนวนเสียงลงคะแนนเสียงทั้งหมด ถือว่าไม่ครบองค์ประชุมทำให้ไม่สามารถดำเนินการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคคล อาคารชุดได้โดยอาศัยข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ข้อ ๗ ผู้ฟ้องคดีจึงทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต่อไป โดยมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละห้าปี ซึ่งจะครบวาระการดำรงตำแหน่งในปี พ.ศ. ๒๕๕๕ ต่อมา จังหวัดนนทบุรีได้มีหนังสือ ที่ นบ ๐๐๑๙/๑๕๘๒ ลงวันที่ ๙ ภุมภาพันธ์ ๒๕๕๓ขอหารือต่อผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๑ กรณีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ จะแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๑ ได้มีหนังสือที่ มท ๐๕๑๗.๓/๑๓๙๓๘ ลงวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๕๓ ตอบข้อหารือกรณีดังกล่าวว่า เมื่อผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้ดำรงตำแหน่ง .
44จนครบวาระตามนัยมาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ไม่มีบทบัญญัติใดกำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งครบวาระแล้วสามารถรักษาการต่อไปได้เช่นเดียวกับกรณี การพ้นจากตำแหน่งของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา ๓๗ วรรคสาม หากผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งครบวาระสามารถรักษาการได้ บทบัญญัติมาตรา ๓๘ ก็จะไม่มีผลในทางปฏิบัติ และไม่เป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย ดังนั้น กรณีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ข้อ ๗ พิจารณาเฉพาะข้อความว่า “เมื่อครบกำหนดระยะเวลาอยู่ในตำแหน่ง แต่ยังไม่มีการแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ ให้ผู้จัดการคนเดิมอยู่ในตำแหน่งต่อไปจนกว่าจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่” จึงไม่มีผลใช้บังคับ การที่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ใช้อำนาจหน้าที่แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ย่อมสามารถดำเนินการได้ตามนัยมาตรา ๓๘ (๒) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ จากนั้น คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ได้มีการประชุมคณะกรรมการนัดพิเศษเมื่อวันที่ ๑๖ กรกฎาคม ๒๕๕๓ และมีมติแต่งตั้งนายเฉลิมพร ศักดิ์ศรีปัญญากุล ซึ่งเป็นกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุดขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ต่อมา ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ได้มีหนังสือสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ นบ ๐๐๑๙.๐๓/๗๙๑๖ ลงวันที่ ๑๑ สิงหาคม ๒๕๕๓ แจ้งผู้ฟ้องคดีว่า การปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ของผู้ฟ้องคดีสิ้นสุดโดยผลของกฎหมาย ผู้ฟ้องคดีไม่เห็นด้วยกับคำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ จึงได้มีหนังสือลงวันที่ ๒๖ สิงหาคม ๒๕๕๓ อุทธรณ์คำสั่งดังกล่าว ต่อมา ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ มีหนังสือ ที่ นบ ๐๐๑๙.๐๓/๑๐๑๐๖ ลงวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๕๓ แจ้งผลการพิจารณาอุทธรณ์ให้ ฟ้องคดีทราบว่า เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี ในฐานะผู้มีอำนาจพิจารณาอุทธรณ์ได้พิจารณาคำอุทธรณ์ของผู้ฟ้องคดีแล้วเห็นว่า คำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ชอบด้วยกฎหมายแล้ว คำอุทธรณ์ของผู้ฟ้องคดี ฟังไม่ขึ้น จึงมีคำวินิจฉัยให้ยกอุทธรณ์ของผู้ฟ้องคดี ผู้ฟ้องคดีเห็นว่า คำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ และคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี ดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจาก การดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุดต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อไม่มีการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเป็นอย่างอื่น และไม่มีกฎหมายห้ามไว้ จึงต้องถือว่าข้อ ๗ แห่งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ยังมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมายจนถึงปัจจุบัน แม้ผู้ฟ้องคดีจะดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจนครบตามวาระคราวละห้าปีแล้ว แต่เมื่อ ยังไม่มีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่ ผู้ฟ้องคดีซึ่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด คนเดิมจึงยังอยู่ในตำแหน่งต่อไปจนกว่าจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่ เว้นแต่ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ทั้งนี้ เพื่อให้การดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างต่อเนื่อง แม้ต่อมาได้มีพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ซึ่งมีผลใช้บังคับ .
45เมื่อวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ แต่มาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งดำรงตำแหน่งอยู่ในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดำรงตำแหน่งต่อไปจนครบวาระตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุดขึ้นใหม่ เมื่อไม่ปรากฏว่ามีมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุดขึ้นใหม่ ผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ จึงได้รับการรับรองตามมาตรา ๓๔ ให้ยังดำรงตำแหน่ง ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ ต่อไปจนถึงปัจจุบัน การที่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดได้มีการประชุมนัดพิเศษเมื่อวันที่ ๑๖ กรกฎาคม ๒๕๕๓ และมีมติเลือกนายเฉลิมพร ซึ่งเป็นกรรมการขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแทนผู้ฟ้องคดี ทั้งที่ในขณะนั้นยังมีผู้ฟ้องคดีเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดอยู่ จึงมิใช่กรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวันตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ มติของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวจึงขัดต่อมาตรา ๓๘ (๒) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ และไม่มีผลทางกฎหมาย ผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ จึงไม่อาจรับจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงให้นายเฉลิมพร เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแทนผู้ฟ้องคดีได้ การที่ผู้ถูกฟ้องคดีทั้งสามได้วินิจฉัยเกี่ยวกับสถานะความเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ฟ้องคดีว่า ผู้ฟ้องคดีมิใช่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ อีกต่อไป อันมีผลทำให้การดำเนินการของผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ ยุทธโกวิท ในฐานะผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุด ที่เกี่ยวกับการรับรองรายการค่าใช้จ่ายส่วนกลาง สัญญาจ้างบริหาร ตลอดจนบรรดาสัญญาและนิติกรรมอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นภายหลังวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ เป็นการกระทำที่เป็นโมฆะและ ไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย ผู้ฟ้องคดีจึงได้รับความเดือดร้อนหรือเสียหายอันเนื่องจากการกระทำของ ผู้ถูกฟ้องคดีทั้งสามดังกล่าว ผู้ฟ้องคดีนำคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ ๑๐ มกราคม ๒๕๕๔ ขอให้ศาลเพิกถอนคำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ ตามหนังสือสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ นบ ๐๐๑๙.๐๓/๗๙๑๖ลงวันที่ ๑๑ สิงหาคม ๒๕๕๓ เรื่อง หารือการแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคล เพิกถอนคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของผู้ฟ้องคดีที่ ๓ ตามหนังสือสำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาปากเกร็ด ที่ นบ ๐๐๑๙.๐๓/๑๐๑๐๖ ลงวันที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๕๓ เรื่อง อุทธรณ์คำสั่งทางปกครองและเพิกถอนคำสั่งของผู้ถูกฟ้องคดีที่ ๓ เมื่อวันที่ ๑๙ กรกฎาคม ๒๕๕๓ ที่รับจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงให้นายเฉลิมพร ศักดิ์ศรีปัญญากุล เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม อาคารเมืองทองธานีเพื่อข้าราชการ ๕ แทนผู้ฟ้องคดีโดยนางสาวจิราภรณ์ ยุทธโกวิท ศาลปกครองชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ผู้ฟ้องคดีไม่เห็นพ้องด้วย จึงยื่นอุทธรณ์ต่อศาลปกครองสูงสุดศาลปกครองสูงสุดได้ตรวจพิจารณากฎหมาย ระเบียบ และข้อบังคับที่เกี่ยวข้องประกอบด้วยแล้ว