รวบรวมข้อหารือเกี่ยวกับ อาคารชุด

ด้วยในการปฏิบัติหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ของพนักงานเจ้าหน้าที่ สังกัดกรมที่ดิน มักจะพบเจอประเด็นปัญหาข้อหารือทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชนเป็นจำนวนมาก สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงได้รวบรวมประเด็นข้อหารือที่ได้จากการปฏิบัติงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อใช้เป็นแนวทางในการปฏิบัติงาน ซึ่งนับเป็นองค์ความรู้ที่ทรงคุณค่า อันจะช่วยให้พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถเข้าถึงความรู้ และพัฒนาตนเองให้เป็นผู้รู้ ตลอดจนสามารถปฏิบัติงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ คณะผู้จัดทำหวังเป็นอย่างยิ่งว่าหนังสือเล่มนี้ จะเป็นประโยชน์แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน อีกทั้งสามารถใช้เป็นแนวทางในการปฏิบัติงานของสำนักงานที่ดิน อันจะเกิดประโยชน์ต่อทางราชการสืบไปผู้จัดทำส่วนพัฒนาธุรกิจที่ดินและอาคารชุดสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กุมภาพันธ์ 2568คำนำ

 การจดทะเบียนอาคารชุด ................................................................................................. 1 ทรัพย์ส่วนกลาง ................................................................................................................ 3 ทรัพย์ส่วนบุคคล ............................................................................................................... 7 ค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ................................................... 8 ข้อบังคับ ........................................................................................................................... 18 ผู้จัดการ ............................................................................................................................ 20 คณะกรรมการ .................................................................................................................. 25 การประชุมใหญ่ ................................................................................................................ 37 การเรียกประชุมและวิธีการประชุม.................................................................................... 41 การมอบฉันทะ .................................................................................................................. 48 มติที่ประชุม ....................................................................................................................... 50∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞สารบัญเรื่อง หน้า

1❑ การจดทะเบียนอาคารชุด“อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วน ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง มาตรา ๖ ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียด ดังต่อไปนี้(๑) โฉนดที่ดิน(๒) แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ(๓) รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด(๔) อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔(๕) คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน(๖) ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด(๗) หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง อาคารในที่นี้ จะสูงกี่ชั้นก็ได้ หลายอาคาร สามารถนำมาจดทะเบียนเป็นหนึ่งอาคารชุดได้ แต่ในอาคารนั้นจะต้องสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วย1. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล2. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางดังนั้น หากอาคารใดไม่สามารถแยกทรัพย์ออกเป็นสองประเภทดังกล่าว ก็ไม่เข้าลักษณะที่เป็นอาคารชุดโดยมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ.2522 ได้ถูกเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ซึ่งมีสาระสำคัญที่ถูกแก้ไขและเพิ่มเติม คือ ในหลักฐานแผนผังของอาคารชุดที่นำมาประกอบการขอจดทะเบียนอาคารชุด กฎหมายได้เพิ่มเติมให้ระบุเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะฯ ให้ปรากฏในแผนผังของอาคารชุดด้วย 1. ประเด็นหารือ ที่ดินที่นำมาจดทะเบียนอาคารชุดมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะไม่ครบทุกแปลงจะสามารถนำมาจดทะเบียนอาคารชุดได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ ๑. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 6คำอธิบายตัวอย่างข้อหารือ

2๒. กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขการจดทะเบียนอาคารชุด การออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๓สรุปความเห็น เรื่องเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 6 (๒) กำหนดว่า ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้น ให้เป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดแผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ และกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและเงื่อนไขการจดทะเบียนอาคารชุด การออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๓ หมวด ๑ การจดทะเบียนอาคารชุด ข้อ ๓ (๒) กำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะขอจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุดให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินแห่งท้องที่ที่ที่ดิน และอาคารนั้นตั้งอยู่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดของแผนผังแสดงเขตที่ดินและที่ตั้งของอาคารชุดแต่ละอาคารชุดและสิ่งปลูกสร้างโดยมีมาตราส่วน ๑:๑๐๐๐ หรือ ๑:๕๐๐ หรือตามความเหมาะสม รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามสภาพความเป็นจริงกรณีตามข้อหารือ หากผู้ขอได้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดพร้อมเอกสารหลักฐานถูกต้องครบถ้วนตามมาตรา 6 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ และพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบที่ดินและอาคารดังกล่าวเป็นที่ดินและอาคารที่สามารถรับจดทะเบียนให้เป็นอาคารชุดได้ ตามกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขการจดทะเบียนอาคารชุด การออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๓ ข้อ ๗ ก็ชอบที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนอาคารดังกล่าวให้เป็นอาคารชุดได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞2. ประเด็นหารือ หารือแนวทางปฏิบัติ กรณีศาลมีคำพิพากษาให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งยังไม่มีการจดทะเบียนอาคารชุด ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา 20 มาตรา 30 และมาตรา 31สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๒๐ วรรคสอง กำหนดว่า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดจะกระทำมิได้จนกว่าจะจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา ๓๑ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดแจ้งการจำนองไว้ ตามมาตรา ๒๒ หรือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดให้แก่บุคคลคนเดียวหรือหลายคน โดยถือกรรมสิทธิ์รวมและมาตรา ๓๑ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใด โดยไม่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดให้แก่บุคคลคนเดียวหรือหลายคนโดยถือกรรมสิทธิ์รวมจะกระทำได้ต่อเมื่อผู้ขอโอน และผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมกับคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด โดยมีสำเนาข้อบังคับและหลักฐานในการจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ประกอบกับระเบียบ กรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ ข้อ ๒๓ กำหนดว่า เมื่อมีผู้มาแสดงความประสงค์จะขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดโดยไม่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ให้คู่กรณียื่นคำขอจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตามแบบ อ.ช.๓ ข้อ ๒๔ กำหนดว่า ในการยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดให้ผู้ยื่นคำขอยื่นหลักฐานดังต่อไปนี้ (๑) หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.๑๐) (๒) สำเนาข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ขอจดทะเบียน (๓) ชื่อและที่อยู่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการให้ระบุชื่อและที่อยู่ของบุคคลธรรมดา

3ซึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลพร้อมหลักฐานการแต่งตั้งให้มีอำนาจทำการแทนในฐานะผู้จัดการและหลักฐานแสดงการก่อตั้งนิติบุคคลนั้น เนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามคำพิพากษาของศาลเป็นการ จดทะเบียนการได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยประการอื่นนอกจากนิติกรรมตามนัยมาตรา ๗๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๐ กำหนดว่า ให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 6 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และกฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติดังกล่าว มาใช้บังคับแก่การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดโดยอนุโลมซึ่งการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนตามคำสั่งศาล ผู้ได้มาต้องยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมเอกสารสิทธิการได้มาและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด กรณีนี้อาคารชุด จ. ยังไม่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด การโอนห้องชุดตามคำพิพากษาของศาลฎีกาดังกล่าวจึงต้องให้ผู้ขอโอนยื่นคำขอโอนห้องชุดตามคำสั่งศาล พร้อมกับการยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามนัยมาตรา ๓๑ โดยแจ้งให้ผู้ขอโอนดำเนินการตามระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ ข้อ ๒๔∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞❑ ทรัพย์ส่วนกลาง“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุดเพราะถ้าเป็นห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งตามมาตรา 15 ได้กำหนดให้ถือว่าทรัพย์สินดังต่อไปนี้ เป็นทรัพย์ส่วนกลาง คือ (๑) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด(๒) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(๓) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด(๔) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(๕) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(๖) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด(๗) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(๘) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด(๙) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา ๔๘ (๑)(๑๐) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล(๑๑) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา ๑๘ ในการดูแลรักษาคำอธิบาย

43. ประเด็นหารือ นิติบุคคลอาคารชุดเป็นเจ้าของร่วมห้องชุดโดยการซื้อห้องชุดภายหลังจากที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะมีสิทธิลงคะแนนเสียงในฐานะเจ้าของร่วมสำหรับห้องชุดดังกล่าว เพื่อแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ มาตรา ๑๓ มาตรา ๑๔ มาตรา ๑๕มาตรา ๓๓ มาตรา ๔๕ และมาตรา ๔๙ และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๒/๒ และมาตรา ๔๓ สรุปความเห็น ๑. กรณีห้องชุดเลขที่ ๑๒๑/๔๑ ซึ่งเดิมเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ต่อมานิติบุคคลอาคารชุด อ. ได้ซื้อห้องชุดดังกล่าว เพื่อดำเนินการเป็นห้องอาหารไว้บริการแก่ผู้ที่ใช้อาคารโดยทั่วไป โดยนำเงินที่จัดเก็บจากเจ้าของร่วมเป็นค่าใช้จ่ายในการซื้อห้องชุด ตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะถือเป็น ทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ นั้น เนื่องจากการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับนิติบุคคลอาคารชุดฯ เกิดขึ้น ก่อนที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มีผลใช้บังคับ (ก่อนวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑) การพิจารณาจึงต้องพิจารณาตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งตามมาตรา ๑๕(๖), (9) กำหนดว่า สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับให้อสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางและตามมาตรา ๔๙(๒) กำหนดว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มี ค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลางต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจำนวน คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด กรณีนี้เมื่อปรากฏตามข้อเท็จจริงว่า การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ ๑๒๑/๔๑ ของนิติบุคคลอาคารชุดฯ เป็นการได้ห้องชุดมาโดยการซื้อ เป็นเงิน ๑๕,000,000 บาท เมื่อวันที่ ๒๗ มิถุนายน ๒๕๔๙ ตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วยคะแนนเสียงเป็นเอกฉันท์เกินกว่าสามในสี่ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามนัยมาตรา ๔๙(๒) โดยนำเงินที่จัดเก็บจากเจ้าของร่วมเป็นค่าใช้จ่าย ในการซื้อห้องชุดเพื่อใช้ดำเนินการเป็นห้องอาหารไว้บริการแก่เจ้าของร่วม ซึ่งอยู่ในเงื่อนไขตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๕(๖) และมาตรา ๑๕(9) ห้องชุดเลขที่ ๑๒๑/๔๑ จึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ตามมาตรา ๑๕๒. กรณีนิติบุคคลอาคารชุดมีชื่อในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.๒) เลขที่ ๑๒๑/๔๑ จะถือว่านิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมีฐานะเป็นเจ้าของร่วมรายหนึ่งที่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือไม่นั้น ถือว่านิติบุคคลอาคารชุดเป็นเพียงผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแทนใน ฐานะตัวแทนของเจ้าของร่วม ผู้ถือกรรมสิทธิ์แท้จริงแล้วคือเจ้าของห้องชุดทั้งหมดของอาคารชุดในฐานะ เจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔ กรณีนี้แม้ว่านิติบุคคลอาคารชุดจะมีชื่อปรากฏในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. ๒) ก็ไม่ถือว่านิติบุคคลอาคารชุดเป็นเจ้าของร่วม ซึ่งเป็นเหตุให้ไม่สามารถออกเสียงในการลงมติใด ๆ ได้แล้ว คะแนนเสียงของห้องชุดดังกล่าว เหตุใดเจ้าของร่วมจึงไม่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้เนื่องจากในการคำนวณคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมกฎหมายกำหนดให้คิดจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมแต่ละรายคำนวณจากอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๔๕ วรรคหนึ่งและมาตรา ๑๔ ส่วนกรณีคะแนนเสียงของห้องชุดดังกล่าวที่ขาดหายไปเนื่องจากห้องชุดกลายเป็นทรัพย์ส่วนกลางถือว่า ไม่กระทบต่อการคำนวณคะแนนรวมทั้งหมดของเจ้าของร่วมแต่อย่างใด ซึ่งสอดคล้องกับมาตรา ๔๓ วรรคหนึ่งที่กำหนดว่า การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียง ลงคะแนนทั้งหมด หากให้นำคะแนนเสียงของห้องชุดเลขที่ ๑๒๑/๔๑ มาคำนวณรวมเป็นคะแนนทั้งหมด ก็จะ ตัวอย่างข้อหารือ

5เป็นการขัดต่อข้อเท็จจริงและขัดกับบทบัญญัติแห่งกฎหมาย ซึ่งเป็นเหตุให้การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตาม มาตรา ๔๓ วรรคหนึ่ง ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ เพราะคะแนนในส่วนนี้นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีสิทธิออกเสียง ตัวอย่างเช่น การซื้อห้องชุดที่เกิดขึ้นกับกรณีนี้ หากคะแนนเสียงของห้องชุดเลขที่ ๑๒๑/๔๑ มีคะแนนเสียง เท่ากับร้อยละเก้าสิบของเจ้าของร่วมทั้งหมด คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่นรวมกันอย่างไรก็ไม่ได้คะแนน เสียงหนึ่งในสี่ของเจ้าของร่วมทั้งหมด หรือแม้แต่กรณีมีเหตุจำเป็น ซึ่งพระราชบัญญัตินี้ได้ให้สิทธิเจ้าของร่วม ไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดสามารถร่วมลงชื่อทำหนังสือร้องขอให้คณะกรรมการเปิดประชุมใหญ่วิสามัญตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๔๒/๒(๓) แต่หากภายหลังห้องชุดดังกล่าว กลายเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งอาจเกิดจากการที่เจ้าของร่วมมีมติให้จำหน่ายตามมาตรา ๔๘ (๒) คะแนน ใน ส่วนนี้ก็ให้นำกลับมาคำนวณรวมเป็นคะแนนของเจ้าของร่วมทั้งหมดดังเดิม∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞4. ประเด็นหารือ กรณีความเสียหายที่เกิดจากท่อน้ำประปาบนเพดานห้องชุดชำรุด ว่าพื้นที่เหนือฝ้าเพดานห้องชุดเป็นทรัพย์สินของผู้ใด ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 4 มาตรา 15สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔ ในพระราชบัญญัตินี้ ฯลฯ กำหนดว่า “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดิน ที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย “ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล “ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน สำหรับเจ้าของร่วม มาตรา ๑๕ กำหนดให้ทรัพย์สินดังต่อไปนี้ ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ฯลฯ (๔) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (๕) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ฯลฯ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๓ วรรคท้าย กำหนดว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ ดังนั้น หากท่อน้ำประปาตามข้อหารือ เป็นเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือ เพื่อประโยชน์ร่วมกัน หรือเป็นเครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ย่อมเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ตามนัยมาตรา ๑๕ ซึ่งเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง หากเจ้าของร่วมได้รับความเสียหายจากทรัพย์ส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องรับผิดชอบในความเสียหาย แต่หากท่อน้ำประปาดังกล่าว มีไว้เพื่อใช้สำหรับเจ้าของห้องชุดใดห้องชุดหนึ่ง ย่อมเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งเจ้าของห้องชุดที่ก่อให้เกิดความเสียหายต้องรับผิดชอบ ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

65. ประเด็นหารือ ผนังด้านนอกอาคารรวมถึงขอบวงกบและหน้าต่างด้านติดอากาศถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือทรัพย์ส่วนบุคคลข้อกฎหมายและระเบียบ หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๕/ว ๑๕๗๑๓ ลงวันที่ ๕ มิถุนายน ๒๕๓๙ สรุปความเห็น ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๐๕/ว ๑๕๗๑๓ ลงวันที่ ๕ มิถุนายน ๒๕๓๙ วางแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการคำนวณเนื้อที่ห้องชุดว่า “ผนังที่อยู่ริมอาคารและผนังห้องชุดที่ล่วงล้ำไปในอากาศซึ่งเป็นผนังอยู่ริมอาคารเช่นเดียวกัน เป็นโครงสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุดเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ให้คำนวณเป็นเนื้อที่ของห้องชุด” ดังนั้น ผนังด้านนอกอาคารรวมทั้งขอบวงกบและหน้าต่างด้านที่ติดอากาศจึงเป็นทรัพย์ส่วนกลาง อำนาจหน้าที่ในการดูแลจัดการเป็นของนิติบุคคลอาคารชุด∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞6. ประเด็นหารือ บริษัท ผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย ประสงค์จะยกที่ดินให้นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อเป็นทรัพย์ส่วนกลางใช้สำหรับจัดทำห้องพักขยะ สามารถดำเนินการได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 48สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๘ (๑) กำหนดให้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลางต้องรับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด และในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ดังกล่าว ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ดังนั้น หากนิติบุคคลอาคารชุดรับให้ที่ดินที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔๘ ส่วนกรณีบริษัทฯ จะสามารถ ให้ที่ดินกับนิติบุคคลอาคารชุดได้หรือไม่ นั้น นิติบุคคลย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ หรือกฎหมายอื่น ภายในขอบแห่งอำนาจหน้าที่หรือวัตถุประสงค์ดังได้บัญญัติหรือกำหนดไว้ในกฎหมาย ข้อบังคับ หรือตราสารจัดตั้ง ตามนัยมาตรา ๖๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞7. ประเด็นหารือ การแลกเปลี่ยนระหว่างพื้นที่ห้องชุดบางส่วนกับพื้นที่ส่วนกลางบางส่วนว่าจะกระทำได้หรือไม่และจะสามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ มาตรา ๑๒ และมาตรา ๑๖ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑มาตรา ๑๔ มาตรา ๒๙สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔ กำหนดให้“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม “ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล มาตรา ๑๒ กำหนดว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และมาตรา ๑๖ กำหนดว่า

7ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์จะถูกฟ้องให้แบ่งแยกบังคับจำนองหรือบังคับให้ขายทอดตลาดแยกจาก ทรัพย์ส่วนบุคคลมิได้ และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๔ กำหนดว่า อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 ดังนั้น เมื่อได้มีการจดทะเบียนที่ดินและอาคารให้เป็นอาคารชุดแล้ว ทรัพย์ส่วนกลางจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของร่วมในอาคารชุดตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ไม่สามารถแยกออกจากห้องชุด เพื่อนำไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเฉพาะทรัพย์ส่วนกลางได้ เว้นแต่จะเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่ได้มาภายหลังการจดทะเบียนอาคารชุด กรณีการจดทะเบียนแลกเปลี่ยนพื้นที่ห้องชุดบางส่วนกับพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางบางส่วนจึงไม่สามารถดำเนินการได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞❑ทรัพย์ส่วนบุคคล“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละรายทรัพย์ส่วนบุคคลแยกออกเป็น 2 ส่วน คือ1.ห้องชุดซึ่งเป็นส่วนของห้องชุดที่แยกจากการถือกรรมสิทธิ์ออกให้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ซึ่งในห้องชุดนั้นทรัพย์บางประเภทจะมีกฎหมายกำหนดไว้ชัดเจนให้เป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล อาทิเช่น มาตรา 13 วรรคสอง ให้บัญญัติให้พื้นห้อง ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของห้องชุดนั้น เว้นแต่ผนังกั้นห้องที่ทำหน้าที่รับน้ำหนัก ถือเป็นโครงสร้างเพื่อความมั่นคงและป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด ตกเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 15(3)2.สิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เช่น ที่จอดรถ ที่ดินสำหรับทำสวนหย่อม ส่วนของสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินนั้น ไม่จำเป็นต้องอยู่ติดต่อเป็นอันเดียวกับห้องชุดอาจแยกไปอยู่อีกส่วนหนึ่งต่างหากก็ได้ ทั้งนี้ ตามที่ระบุไว้ในคำขอจดทะเบียนห้องชุด (มาตรา 6 (3))ผลของการมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถทำการจำหน่ายจ่ายโอนให้เช่าหรือก่อให้เกิดภาระติดพันใด ๆ ก็ได้ แต่อาจถูกจำกัดสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์ ดังนี้1.จะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคงการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารมิได้ (ตามมาตรา 13 วรรค 3)2.ห้ามกระทำการใด ๆ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ3.กรรมสิทธิ์ในห้องชุดไม่สามารถแบ่งแยกได้ (ตามมาตรา 12)คำอธิบาย

88. ประเด็นหารือ หารือการกำหนดให้ที่จอดรถยนต์เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔ และ มาตรา ๖ (๓)สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔ กำหนดให้“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย” และมาตรา ๖(๓) กำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุดตาม พระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นคำขอ จดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมด้วยหลักฐานและรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด ดังนั้น การกำหนดรายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคลจึงเป็นไปตามความประสงค์ของผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามนัยมาตรา ๔ และ มาตรา ๖(๓)∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞❑ค่าใช้จ่ายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18มาตรา ๑๘ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคน มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มี การโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 40มาตรา ๔๐ ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของ นิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้(๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า(๒) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่(๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนดตัวอย่างข้อหารือ

9กรณีของเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40 ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถนำมาเป็นเหตุเพื่อปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29 วรรคสาม ได้เนื่องจากค่าใช้จ่าย ดังกล่าวไม่ใช้จ่ายตามมาตรา 18 หากมีการค้างชำระต้องใช้สิทธิทางศาลกรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามมาตรา 18 นิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกค่าปรับหรือดอกเบี้ยได้แค่ไหน เพียงไร เรื่องนี้ต้องแยกการพิจารณาออกเป็น 2 กรณีกรณีที่ 1 อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ไว้ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ คือ ก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้บัญญัติเกี่ยวกับ เรื่องค่าปรับและดอกเบี้ย กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามมาตรา 18 ไว้แต่อย่างใด จึงต้องพิจารณาจากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นว่ากำหนดเรื่องนี้ไว้อย่างไรแต่อย่างไรก็ตาม หากมีปัญหาข้อพิพาทเรื่องค่าปรับหรือ ดอกเบี้ยเป็นเรื่องของคู่กรณีต้องไปใช้สิทธิต่อศาลเป็นผู้ชี้ขาด แต่มีข้อสังเกตคือค่าปรับหรือดอกเบี้ยอันเกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามมาตรา 18 ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ดังนั้น ผู้จัดการนิติบุคคล จึงไม่สามารถนำยอดค่าใช้จ่ายส่วนนี้มาคิดรวมเป็นยอดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 เพื่อปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ตามมาตรา 29กรณีที่ 2 อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้แล้ว คือ วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมาค่าปรับหรือดอกเบี้ยที่เกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามมาตรา 18 ไม่สามารถเรียกเก็บได้ แม้ข้อบังคับของนิติบุคคลจะกำหนดให้เรียกเก็บได้ก็ตาม เพราะเป็นกรณีข้อบังคับขัดหรือแย้งกับ พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ต้องถือปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 แทน กล่าวคือ นับแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมาหากมีกรณีเจ้าของร่วมค้างชำระเงินค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 ต้องปฏิบัติตามมาตรา 18/1 ซึ่งสรุปสาระสำคัญได้ดังนี้กรณีเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในกำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ สิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับจากข้อกฎหมายดังกล่าว เห็นได้ว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถเรียกเงินเพิ่มได้ หากเจ้าของร่วม ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตาม มาตรา 18 ภายในกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ โดยเงินเพิ่มที่เรียกเก็บได้นั้นจะต้องไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ ถ้านิติบุคคลจะเรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่น้อยกว่าร้อยละสิบสองสามารถ กระทำได้แต่เกินกว่าร้อยละสิบสองไม่ได้ ประการสำคัญคือ ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับด้วย หากไม่ได้กำหนดเรื่องเงินเพิ่มกรณีผู้ค้างชำระเงิน ตามมาตรา 18 ไว้ในข้อบังคับ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มส่วนนี้ได้ และเงินเพิ่มดังกล่าวให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18สำหรับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตรา ไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อไป และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดไว้ ในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่เงินเพิ่มดังกล่าว ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18คำอธิบาย

10กรณีที่เจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือน กฎหมายกำหนดให้ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี หากนิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบต่อปีก็สามารถกระทำได้ แต่จะเรียกเก็บเกินกว่าร้อยละยี่สิบไม่ได้ นอกจากนี้กฎหมายยังกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ด้วย แต่ทั้งนี้ ทั้งเรื่องการเรียกเก็บเงินเพิ่มและการระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลด้วยถ้าข้อบังคับของนิติบุคคลไม่ได้กำหนดเรื่องดังกล่าวไว้ ก็ไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่ม และระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ ส่วนเรื่องไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมนั้น แม้ไม่ได้กำหนดไว้ ในข้อบังคับของนิติบุคคลเจ้าของร่วมดังกล่าวก็ถูกตัดสิทธิในการออกเสียงในการประชุมใหญ่แล้ว เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดให้เรื่องนี้ จะต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับดังเช่นกรณีค่าเงินเพิ่มการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้การออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ นับเป็นภาระหน้าที่ที่สำคัญของผู้จัดการเพราะตามมาตรา 29 บัญญัติให้การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธินิติกรรมได้เมื่อห้องชุดปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลมาแสดง พร้อมทั้งได้กำหนดเงื่อนเวลาให้ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว หากฝ่าฝืนมีโทษตามมาตรา 68 ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่เนื่องจากตามกฎหมายหนี้ที่เจ้าของร่วมค้างชำระที่ผู้จัดการสามารถปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้นั้นต้องเป็นหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมารา 18 เท่านั้น ประกอบกับกฎหมายได้กำหนด เงื่อนเวลาที่ผู้จัดการต้องดำเนินการภายในระยะเวลา 15 วัน นับแต่วันที่เจ้าของร่วมได้ยื่นคำร้องขอ หากฝ่าฝืน มีโทษด้วย ดังนั้น สิ่งที่ผู้จัดการต้องให้ความสำคัญ กรณีที่เจ้าของร่วมขอออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ คือ ตรวจสอบว่าเจ้าของร่วมมีหนี้ที่ค้างชำระหรือไม่ ถ้ามีจะต้องพิจารณาต่อไปว่าหนี้ดังกล่าวเป็นหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 หรือไม่ ถ้าไม่มีหนี้หรือมีหนี้แต่ไม่ใช่หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ผู้จัดการต้องรีบดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมโดยเร็วอย่างช้าต้องไม่เกิน 15 วัน นับแต่วันที่เจ้าของร่วมยื่นขอ9. ประเด็นหารือ กรณีค้างชำระเงินกองทุนตามมาตรา 40 สามารถระงับการออกใบปลอดหนี้ได้ไหมข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๖ มาตรา ๑๘ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐สรุปความเห็น เกี่ยวกับหนังสือรับรองการปลอดหนี้ นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๒๙ วรรคสอง กำหนดว่า ในกรณีที่ขอจดทะเบียน สิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุด ดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุด จากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง โดยที่เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่ ค่าใช้จ่าย ตามมาตรา ๑๘ และมาตรา ๔๐ กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ นิติบุคคลตัวอย่างข้อหารือ

11อาคารชุดสามารถระงับ การออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้ตามนัยมาตรา ๒๙ แต่ไม่ได้กำหนดในกรณีค้างชำระเงินตามมาตรา ๔๐ แต่อย่างใด กรณีค้างชำระเงินกองทุนซึ่งเป็นเงินตามมาตรา ๔๐ การบังคับชำระหนี้ต้องดำเนินการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถระงับการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้ กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เท่านั้น ส่วนกรณีที่เจ้าของร่วมค้างชำระหนี้อื่นเป็นกรณีที่ นิติบุคคลอาคารชุดต้องใช้สิทธิทางศาล∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞10. ประเด็นหารือ บริษัท ผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 และเงินกองทุนตามมาตรา 40 ตั้งแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดหรือไม่ อย่างไร หากชำระล่าช้านิติบุคคลอาคารชุดสามารถเรียกเก็บค่าปรับเงินเพิ่มได้ตั้งแต่เมื่อใดข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ สรุปความเห็น ๑. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วน ที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วม ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวย ความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการ เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ วรรคท้าย กำหนดว่า ผู้มีกรรมสิทธิ์ ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่งและต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย และมาตรา ๑๘/๑ วรรคหนึ่งกำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตรา ไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่ม ในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดใ นข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ มาตรา ๓๒ (๘) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมี สาระสำคัญเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๑๘ ดังนั้น เจ้าของโครงการที่ยังมีชื่อกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เป็นเจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้กับนิติบุคคลอาคารชุดตั้งแต่วันจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุด หากชำระล่าช้าอาจต้องเสียเงินเพิ่มตามที่กำหนด ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา ๑๘/๑๒. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ กำหนดว่า ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด ที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (๒) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่ง ตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไข ซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด ดังนั้น เจ้าของร่วมต้องชำระเงินตามมาตรา ๔๐ ให้กับนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดในข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ หากเจ้าของร่วมค้างชำระเงินตามมาตรา ๔๐ นิติบุคคลอาคารชุด สามารถบังคับชำระหนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

1211. ประเด็นหารือ หารือเกี่ยวกับการเรียกเก็บเงินของนิติบุคคลอาคารชุด กรณีเงินประกันภัยอาคารถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 หรือไม่ และเงินกองทุนซึ่งที่ประชุมใหญ่มีมติเรียกเก็บเพื่อใช้ซ่อมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ กำหนด เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องชำระให้กับนิติบุคคลอาคารชุดไว้ ดังนี้๑. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ และ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคน มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ซึ่งมาตรา ๓๒ (๘) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๑๘ ดังนั้น เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ตามที่กำหนดในข้อบังคับตามนัยมาตรา ๓๒ (๘)๒. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ กำหนดว่า ให้เจ้าของร่วม ชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (๒) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ (๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไข ซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด ซึ่งมาตรา ๓๒ (๔) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับจำนวนเงินค่าใช้จ่าย ของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมต้องชำระล่วงหน้า ดังนั้น ค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๔๐ จึงเป็นไปตามข้อบังคับหรือมติที่ประชุมเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดในข้อบังคับหรือมติที่ประชุมใหญ่ ดังนั้น เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ และมาตรา ๔๐ ให้กับนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งนี้ เป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมเกี่ยวกับเบี้ยประกันภัยอาคารชุดนั้น หากข้อบังคับเรื่องค่าใช้จ่าย ตามมาตรา ๑๘ ไม่ได้รวมค่าเบี้ยประกันภัย แต่จำนวนเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ มีจำนวนมากพอในการชำระค่าเบี้ยประกันภัย นิติบุคคลอาคารชุดสามารถประชุมเจ้าของร่วมเพื่อมีมตินำเงินตามมาตรา ๑๘ มาใช้เพื่อการดังกล่าวได้ แต่หากเงินที่เรียกเก็บ ตามมาตรา ๑๘ มีไม่พอกับ ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารชุดและข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ได้รวมค่าเบี้ยประกันภัยอาคารชุดไว้กับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ นิติบุคคลอาคารชุด สามารถเรียกเก็บค่าเบี้ยประกันภัยอาคารชุดเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องชำระ ตามมาตรา ๔๐ ได้ ซึ่งการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นการบริหารงานภายใน หากมีข้อโต้แย้งต้องใช้สิทธิทางศาล∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

1312. ประเด็นหารือ การชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินกองทุนของเจ้าของโครงการและหากมีการค้างชำระเงินกองทุนสามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๖ มาตรา ๑๘ มาตรา ๑๘/๑ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐สรุปความเห็น ๑. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ วรรคท้าย กำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง สำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย ดังนั้น เจ้าของโครงการซึ่งยังมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดจึงมีหน้าที่ในการชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เช่นเดียวกับเจ้าของร่วมคนอื่นตามที่กำหนดในข้อบังคับ๒. เงินกองทุน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ กำหนดให้ เจ้าของร่วม ชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้(๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า(๒) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของ ที่ประชุมใหญ่(๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนดดังนั้น การเรียกเก็บเงินตามมาตรา ๔๐ จึงเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ กรณีค้างชำระเงินกองทุน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ไม่ได้กำหนดให้เรียกเงินเพิ่มได้แต่อย่างใด∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞13. ประเด็นหารือ หารือเกี่ยวกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ว่าสามารถกำหนดให้เจ้าของโครงการที่มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ชำระเป็นรายปีเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมอื่น การชำระเงินกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด และข้อบังคับ นิติบุคคลอาคารชุดที่กำหนดให้เงินเหลือจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางไม่ต้อง เฉลี่ยคืนเจ้าของร่วม สามารถดำเนินการได้หรือไม่และต้องใช้ คะแนนเสียงอย่างไรข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา 3 มาตรา 4 และ มาตรา ๔๐พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ และมาตรา 32สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓ กำหนดว่า บรรดาบท กฎหมาย กฎ หรือข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้แล้วในพระราชบัญญัตินี้ หรือซึ่งขัด หรือแย้งกับบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้พระราชบัญญัตินี้แทน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔ ในพระราชบัญญัตินี้ ฯลฯ เจ้าของร่วม หมายความว่า เจ้าของห้องชุด ในแต่ละอาคารชุด ฯลฯ ซึ่งเจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายให้กับ นิติบุคคลอาคารชุด ดังนี้๑. ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องชำระตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้อง

14ร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและเกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ วรรคสาม กำหนดว่า ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มี การโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใด และต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่ง และวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย มาตรา ๓๒ (๖) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๑๘ และวรรคสอง กำหนดว่า การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้ ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปยื่นจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ดังนั้น เจ้าของโครงการที่ยังมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นเจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าใช้จ่ายตาม มาตรา ๑๘ ตามข้อบังคับเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมรายอื่น กรณีข้อบังคับไม่เป็นไปตามกฎหมาย จึงไม่มีผลบังคับตามนัยมาตรา ๓๒. ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องชำระตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ กำหนดว่า ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดดังต่อไปนี้ (๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (๒) เงินทุนเมื่อเริ่มต้น กระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ (๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๒ (๔) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับจำนวนเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมต้องชำระล่วงหน้า ดังนั้น เจ้าของร่วม ต้องชำระเงินตามมาตรา ๔๐ ตามที่กำหนดในข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม สำหรับคะแนนเสียงที่ใช้ในการแก้ไขเปลี่ยนแปลง หรือเพิ่มเติมข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดนั้น หากไม่ใช่กรณีที่กำหนดไว้ ตามมาตรา ๔๘ หรือ มาตรา ๔๙ และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นสามารถใช้ มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตาม มาตรา ๔๔ ได้ ทั้งนี้ เกี่ยวกับการเก็บเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด เป็นการบริหารงานภายในซึ่งเป็นเรื่องระหว่างเอกชนกับเอกชน หากมีข้อโต้แย้งต้องใช้สิทธิทางศาล∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞14. ประเด็นหารือ การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ มาตรา ๑๘/๑สรุปความเห็น การเรียกเก็บเงินเพิ่มตามมาตรา ๑๘ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ต้องแยกออกเป็น ๒ กรณี๑. ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มีผลบังคับ พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง กำหนดให้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจาก บริการส่วนรวมและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มี ต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ วรรคสอง กำหนดให้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วม แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ ทั้งนี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ไม่ได้

15กำหนดกรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ไว้ หากข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดใดกำหนดเรื่อง ค่าปรับกรณีค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ไว้ และมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวผู้มีส่วนได้เสียต้องใช้ สิทธิทางศาล ซึ่งเรื่องทำนองนี้ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษา ที่ ๗๒๔๐/๒๕๕๔ ลงวันที่ ๒๗ กันยายน ๒๕๕๔ ว่าค่าปรับตามที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนความเสียหายซึ่งกำหนดไว้ ล่วงหน้า เมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้หรือชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควรเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๗๙ ซึ่งเบี้ยปรับนี้ ถ้าศาลเห็นว่าสูงเกินส่วนก็มีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๓๘๓ วรรคหนึ่ง๒. เมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มีผลบังคับ (๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑) พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ วรรคแรก กำหนดให้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละ คนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง วรรคสอง กำหนดให้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการ ส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่ กำหนดในข้อบังคับ และมาตรา ๑๘/๑ วรรคแรก กำหนดให้ ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ วรรคสอง กำหนดให้ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ ทรัพย์ส่วนกลาง ตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มีผลบังคับ หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่กำหนดเรื่องเงินเพิ่ม ไว้ในข้อบังคับ ก็ไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞15. ประเด็นหารือ อาคารชุดที่จดทะเบียนก่อนวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ ขอเปลี่ยนวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่าย ส่วนกลาง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๑ และมาตรา ๔๘สรุปความเห็น กรณีอาคารชุดที่จดทะเบียนอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มีผลบังคับใช้ (วันที่ 4 กรกฎาคม ๒๕๕๑) พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๘ วรรคแรก กำหนดให้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจาก เครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ วรรคสอง กำหนดให้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ ต่อมาเมื่อวันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ มีการประกาศใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ โดยในมาตรา ๓๑ วรรคสอง กำหนดให้ มาตรา ๑๔ มาตรา ๑๕ และมาตรา ๑๘ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. ๒๕๒๒ ยังคงมีผลใช้บังคับต่อไป สำหรับอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ

16ดังนั้น หากนิติบุคคลอาคารชุดประสงค์จะแก้ไขข้อบังคับในเรื่องการจัดเก็บค่าใช้จ่าย ส่วนกลางตามมาตรา ๑๘ สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้เฉพาะค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคแรก แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เท่านั้น ซึ่งต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา ๔๘ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงแก้ไขได้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞16. ประเด็นหารือ การยื่นคำขอแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 วรรคสอง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 18 และมาตรา 18/1สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘/๑ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ฯลฯวรรคท้าย กำหนดว่า เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ และมาตรา ๔๑ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีบุริมสิทธิ ดังนี้ (๑) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๕๙ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (๒) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด วรรคสอง กำหนดว่า บุริมสิทธิตาม (๒) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง ดังนั้น หากเจ้าของร่วมค้างชำระเงินเพิ่มตามมาตรา ๑๘/๑ จึงถือว่าเงินเพิ่มที่ค้างชำระเป็นค่าใช้จ่ายตาม มาตรา ๑๘ ด้วย ตามนัยมาตรา ๑๘/๑ วรรคท้ายทั้งนี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ไม่ได้กำหนดระยะเวลาในการแจ้งหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และบทกำหนดโทษกรณีผู้จัดการไม่แจ้งรายการหนี้ดังกล่าวแต่อย่างใด∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞17. ประเด็นหารือ หารือเกี่ยวกับวิธีคิดเงินเพิ่ม ตามมาตรา 18/1 มีหลักเกณฑ์อย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 18/1 สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘/๑ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ และ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘

17ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจจะถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ดังนั้น กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่าย ตามมาตรา ๑๘ เกินกว่า 6 เดือน จะต้องชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ รวมกับเงินเพิ่มตามอัตราที่กำหนดในข้อบังคับตามมาตรา ๑๘/๑ วรรคสอง นับแต่วันที่ครบกำหนดเวลาที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เช่น กรณีข้อบังคับกำหนดว่า ให้เจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ในอัตรา เดือนละ ๑,๐๐๐ บาท กรณีค้างชำระไม่เกิน 6 เดือน ต้องจ่ายเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ ๑๐ ต่อปี กรณีค้างชำระเกิน6 เดือนขึ้นไปต้องชำระเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ ๒๐ ต่อปี หากเจ้าของร่วมค้างชำระเงินค่าใช้จ่าย ตามมาตรา ๑๘ เป็นระยะเวลา ๒ ปี จึงต้องชำระเงินตามมาตรา ๑๘ เป็นจำนวน ๒๔,๐๐๐ บาท รวมกับเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ ๒๐ ของเงินตามมาตรา ๑๘ ที่ต้องชำระเป็นเงิน ๔,๘๐๐ บาท รวมค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ เป็นเงิน ๒๘,๘๐๐ บาท ทั้งนี้ การจัดเก็บค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เป็นเรื่องการบริหารงานภายในของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นเรื่องระหว่างเอกชนกับเอกชน หากเห็นว่าผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการ ไม่ถูกต้องเจ้าของร่วมสามารถใช้สิทธิทางศาลได้ หรือจัดประชุมเจ้าของร่วม ตามที่กฎหมายกำหนดเพื่อมีมติถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ได้ หรือแจ้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อควบคุมการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นไปตามกฎหมายได้อีกทางหนึ่ง∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞18. ประเด็นหารือ หารือเกี่ยวกับค่าน้ำประปา และค่าอุปกรณ์การใช้น้ำ (มิเตอร์น้ำ) เป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 4 มาตรา 18 สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔ กำหนดว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุดที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม มาตรา ๑๘ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคน มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่ กำหนดในข้อบังคับ กรณีน้ำประปาที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละห้อง โดยเฉพาะน้ำประปาจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง ดังนั้น เงินค่าน้ำประปาที่ชำระให้กับนิติบุคคลอาคารชุดจึงมิใช่เงิน ตามมาตรา ๑๘ (เทียบเคียงคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๑๖๒/๒๕๕๙) ส่วนมิเตอร์น้ำของห้องชุดเป็นอุปกรณ์ ของระบบประปาซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

1819. ประเด็นหารือ กรณีข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายเป็นรายปี และเจ้าของโครงการชำระเป็นรายเดือน สามารถใช้บังคับได้หรือไม่ และกรณีที่เจ้าของโครงการชำระเงินตามมาตรา 18 เกินหกเดือน มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 18 มาตรา 18/1 มาตรา 32 และมาตรา 40สรุปความเห็น 1. เกี่ยวกับเงินกองทุนนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๔๐ กำหนดว่า ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (๒) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด และ มาตรา ๓๒ (๔) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับจำนวนเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมต้องชำระล่วงหน้า ดังนั้น เจ้าของร่วมต้องร่วมกันชำระเงินกองทุนให้กับนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดในข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม2. เจ้าของโครงการที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง และเงินกองทุน สามารถใช้สิทธิออกเสียง ลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่ได้หรือไม่นั้น ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ วรรคสาม กำหนดว่า ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง สำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย และ มาตรา ๑๘/๑ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงิน ตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน ร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ดังนั้น เจ้าของโครงการที่ยังมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหากค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปจึงไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ตามนัย มาตรา ๑๘/๑ ส่วนกรณีเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินกองทุน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ไม่ได้กำหนดเกี่ยวกับการไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ไว้แต่อย่างใด∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞❑ข้อบังคับ“ข้อบังคับ” หมายความว่า ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดมาตรา ๓๒ ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้(๑) ชื่อนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งต้องมีคำว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” ไว้ด้วย(๒) วัตถุประสงค์ตามมาตรา ๓๓(๓) ที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะต้องตั้งอยู่ในอาคารชุด(๔) จำนวนเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมต้องชำระล่วงหน้า(๕) การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง(๖) การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง

19(๗) อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด(๘) อัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๑๘(๙) ข้อความอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวงการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติประเด็นที่จะต้องคำนึงถึงคือข้อบังคับจะมีสาระสำคัญน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ในมาตรา 32 ไม่ได้แต่มากกว่าได้ แต่ทั้งนี้ต้องไม่ขัดหรือแย้งกับบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด หากขัดหรือแย้งไม่มี ผลบังคับ ต้องบังคับตามพระราชบัญญัติอาคารชุดแทน (มาตรา 3)เนื่องจากตามมาตรา 36 วรรคท้าย ได้บัญญัติให้ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการซึ่งตามข้อบังคับหรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา 49(2) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้ และต้องปฏิบัติหน้าที่ตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังนั้น ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด นอกจากจะมีสาระสำคัญตามที่ระบุไว้ตามมาตรา 32 ควรต้องระบุเรื่องเวลาการปฏิบัติงานของผู้จัดการตลอดจนกิจการที่ผู้จัดการ สามารถมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนไว้ด้วย เพื่อไม่ให้มีปัญหาในทางปฏิบัตินอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้การแก้ไขหรือเพิ่มเติม ข้อบังคับ ผู้จัดการต้องนำมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ หากฝ่าฝืนมีโทษตามมาตรา 69 คือต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาทในกรณีที่ผู้จัดการนำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไปจดทะเบียน แก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับหลังสามสิบวัน มติของที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมยังมีผลใช้บังคับได้อยู่ เพียงแต่ผู้จัดการต้องถูกลงโทษดังกล่าว20. ประเด็นหารือ การกำหนดสิทธิการจอดรถในพื้นที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง โดยระบุตำแหน่งสำหรับห้องชุดบางประเภท เป็นการผิดวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา 3 มาตรา 13 มาตรา 17 และมาตรา 32 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔ สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓ กำหนดว่า บรรดาบทกฎหมาย กฎ หรือข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้แล้ว ในพระราชบัญญัตินี้ หรือซึ่งขัดหรือแย้งกับบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้พระราชบัญญัตินี้แทน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔ กำหนดว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดิน หรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๓ วรรคหนึ่ง คำอธิบายตัวอย่างข้อหารือ

20กำหนดว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตนและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง มาตรา ๑๗ กำหนดว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้และข้อบังคับ มาตรา ๓๒ (๖) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง กรณีที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง จึงต้องเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ตามนัยมาตรา ๓๒ (๖) เนื่องจากเจ้าของห้องชุด มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ แต่หากข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมเพียงบางรายมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลาง ข้อบังคับดังกล่าวย่อมไม่เป็นไปตามกฎหมาย ไม่มีผลบังคับตามนัยมาตรา ๓ ทั้งนี้ การตอบข้อหารือ เป็นเพียงความเห็น หากมีข้อโต้แย้งต้องใช้สิทธิทางศาล∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞21. ประเด็นหารือ การแก้ไขข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด มีผลตั้งแต่เมื่อใด ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 32 (8) วรรคสอง มาตรา 48 (5)สรุปความเห็น การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา ๓๒ (8) จะต้องได้รับคะแนนเสียงจากเจ้าของร่วม ตามนัยมาตรา ๔๘ (๕) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๑ ประกอบมาตรา ๓๒ วรรคสอง กำหนดว่า การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับ ที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ดังนั้น การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๑๘ มีผลบังคับนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีมติตามนัยมาตรา ๔๘ (๕) ส่วนการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อใช้ยันบุคคลภายนอก∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞❑ ผู้จัดการ“ผู้จัดการ” หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคล มาตรา ๓๕ ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือ นิติบุคคลก็ได้ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการมาตรา ๓๕/๑ ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้(๑) เป็นบุคคลล้มละลาย(๒) เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ(๓) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่(๔) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิด ที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ(๕) เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี

21(๖) มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามวรรคหนึ่งด้วยมาตรา ๓๕/๒ การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ และให้ผู้จัดการซึ่งได้รับแต่งตั้งนำหลักฐาน หรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติมาตรา ๓๕/๓ ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่ง เมื่อ(๑) ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล(๒) ลาออก(๓) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง(๔) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๕/๑(๕) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตามมาตรา ๔๙(๖) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนมาตรา ๓๖ ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้(๑) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา ๓๓ ตามข้อบังคับหรือตามมติของ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย(๒) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง(๓) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด(๔) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด(๕) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน(๖) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เกินหกเดือนขึ้นไป(๗) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวงผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ (๒) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับวาระการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดไว้ ดังนั้น วาระผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงเป็นไปตามข้อบังคับหรือมติที่ประชุมใหญ่ของแต่ละ นิติบุคคลอาคารชุดนอกจากนี้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้กำหนดโทษไว้สำหรับผู้จัดการดังต่อไปนี้คำอธิบาย

221. กรณีไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วม ภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกิน วันละห้าร้อยบาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง (มาตรา 68)2. กรณีไม่จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนและติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือน และต้องติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกันต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง (มาตรา 68)3. กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องการแก้ไขเพิ่มเติม ข้อบังคับไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท (มาตรา 69)4. กรณีไม่นำมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการ ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท (มาตรา 69)22. ประเด็นหารือ วาระการดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/๓สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓ กำหนดให้ บรรดากฎหมาย กฎ หรือ ข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้แล้วในพระราชบัญญัตินี้ หรือซึ่งขัดหรือแย้งกับบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ให้ใช้ พระราชบัญญัตินี้แทน และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/๓ กำหนดให้ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่ง เมื่อ (๑) ตายหรือสิ้นสภาพ การเป็นนิติบุคคล (๒) ลาออก (๓) สิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง (๔) ขาดคุณสมบัติหรือ มีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๕/๑ (๕) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ หรือกฎกระทรวงที่ ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง และที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตามมาตรา ๔๙ (๖) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน ดังนั้น ผู้จัดการ ซึ่งได้รับแต่งตั้งหลังจากวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มีผลบังคับใช้ (วันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑) การพ้นจากตำแหน่งจึงต้องเป็นไปตามที่กำหนดไว้ตามมาตรา ๓๕/๓ หากต้องการให้ ผู้จัดการที่รับแต่งตั้งตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ มีระยะเวลาในการดำรงตำแหน่งจะต้องให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติว่าจะให้ผู้จัดการคนดังกล่าวดำรงตำแหน่งเป็นระยะเวลานานเท่าใด เมื่อยื่นจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องแนบสัญญาจ้างตามมติที่ประชุมใหญ่ที่เจ้าของร่วมมีมติดังกล่าวด้วย ส่วนในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวันคณะกรรมการสามารถแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่ผู้จัดการตามมาตรา ๓๘ (๒) ได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ตัวอย่างข้อหารือ

2323. ประเด็นหารือ ผู้จัดการไม่อยู่ปฏิบัติหน้าที่มีความผิดหรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๖ และมาตรา ๔๙สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๖ วรรคท้าย กำหนดว่า ผู้จัดการต้องปฏิบัติ หน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ (๒) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ กรณีผู้จัดการไม่อยู่ปฏิบัติหน้าที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ไม่ได้กำหนดบทลงโทษไว้แต่อย่างใด ทั้งนี้ หากเจ้าของร่วมต้องการให้ผู้จัดการอยู่ปฏิบัติหน้าที่ ณ เวลาใด ก็สามารถประชุมเพื่อมีมติกำหนดเพิ่มเติมในข้อบังคับเพื่อให้ผู้จัดการอยู่ปฏิบัติหน้าที่ ตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับได้ และหากเจ้าของร่วมเห็นว่าผู้จัดการไม่อยู่ปฏิบัติหน้าที่ ก็สามารถประชุม เพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการ ตามมาตรา ๔๙ (๑) ได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞24. ประเด็นหารือ การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/1 มาตรา 35/2 และมาตรา 35/3สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/๒ กำหนดว่า การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ และให้ผู้จัดการซึ่งได้รับแต่งตั้งนำหลักฐาน หรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ มาตรา ๓๕/๓ กำหนดว่า ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ (๑) ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล (๒) ลาออก (๓) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง (๔) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๕/๑ (๕) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตามมาตรา ๔๙ (๖) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน มาตรา ๔๙ (๑) กำหนดว่า การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด มาตรา ๓๘ (๒) กำหนดว่า คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน ดังนั้น การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีผลตั้งแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามกฎหมาย การแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่หรือเปลี่ยนแปลง ผู้จัดการจะดำเนินการได้เมื่อผู้จัดการคนเดิม พ้นจากตำแหน่งตามมาตรา ๓๕/๓ ตามข้อหารือ หากข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดระยะเวลาการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไว้ เมื่อครบวาระการดำรงตำแหน่งตามข้อบังคับ ผู้จัดการย่อมพ้นจากตำแหน่งไม่สามารถรักษาการได้ และไม่สามารถแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ ในขณะที่ผู้จัดการคนเดิมยังอยู่ในวาระการดำรงตำแหน่ง กรณีนิติบุคคลอาคารชุดไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน ๗ วัน คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการตามมาตรา ๓๘ (๒) ได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

2425. ประเด็นหารือ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (คนเดิม) ขอลาออกหลังจากที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคนใหม่ โดยมีเงื่อนไขได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/1 มาตรา 35/2 มาตรา 35/3 และมาตรา 49สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/๒ กำหนดว่า การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ และให้ผู้จัดการซึ่งได้รับแต่งตั้งนำหลักฐานหรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ มาตรา ๓๕/๓ กำหนดว่า ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ (๑) ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล (๒) ลาออก (๓) สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง (๔) ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๕/๑ (๕) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง พระราชบัญญัตินี้หรือกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตาม มาตรา ๔๙ (๒) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน มาตรา ๔๙ (๑) กำหนดว่า การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ดังนั้น การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีผลตั้งแต่ วันที่ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามกฎหมาย การแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่หรือเปลี่ยนแปลงผู้จัดการจะดำเนินการได้เมื่อผู้จัดการคนเดิมพ้นจากตำแหน่งตามมาตรา ๓๕/๓ ไม่สามารถแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ ในขณะที่ผู้จัดการคนเดิมยังอยู่ในวาระการดำรงตำแหน่ง และการจดทะเบียนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตาม ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ ข้อ ๓๔ กำหนดให้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่า คำขอดังกล่าว มีหลักฐานครบถ้วน ผู้ได้รับแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมีคุณสมบัติถูกต้อง ไม่มีลักษณะต้องห้าม การเรียกประชุมวิธีการประชุมและมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นไปตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ แล้ว ให้จดทะเบียนผู้จัดการได้ เมื่อการแต่งตั้งผู้จัดการมีผลตั้งแต่วันที่เจ้าของร่วมมีมติ กรณีตามข้อหารือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ครั้งที่ ๑/๒๕๖๖ (เรียกครั้งที่ ๒) เมื่อวันที่ ๒๙ ตุลาคม ๒๕๖๖ มีมติแต่งตั้งนาย ส. ให้ดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุด ห.โดยให้มีผลในวันที่ ๑ พฤศจิกายน ๒๕๖๖ จึงไม่อาจกระทำได้ประกอบกับนาย อ. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯขอลาออกโดยจะปฏิบัติงานจนถึงวันที่ ๓๑ ตุลาคม ๒๕๖๖ เป็นวันสุดท้าย ซึ่งในวันที่ ๒๙ ตุลาคม ๒๕๖๖ ยังคงดำรงตำแหน่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ห. อยู่ หากจะมีการแต่งตั้งผู้จัดการขึ้นใหม่จะต้องเป็นกรณีที่ในวันที่เจ้าของร่วมประชุมมีมติ ผู้จัดการคนเดิม พ้นจากตำแหน่งตามนัยมาตรา ๓๕/๓ แล้ว∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞26. ประเด็นหารือ ผู้จัดการไม่นำรายชื่อคณะกรรมการไปจดทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกให้ผู้จัดการมาให้ถ้อยคำ ส่งเอกสารหรือสั่งให้ยื่นจดทะเบียนได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ มาตรา ๔๙ มาตรา ๖๙สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคห้า กำหนดว่า การแต่งตั้งกรรมการให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ มาตรา ๖๙ กำหนดว่า

25ผู้จัดการผู้ใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา ๓๗ วรรคห้า ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท เนื่องจากการแต่งตั้งกรรมการเป็นเรื่องการบริหารงานภายในของนิติบุคคลอาคารชุด การนำรายชื่อกรรมการไปยื่นคำขอ จดทะเบียนฯ เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการตามนัยมาตรา ๓๗ วรรคห้า พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่มีอำนาจ สั่งให้ผู้จัดการยื่นคำขอดังกล่าว ทั้งนี้ ผู้ได้รับความเสียหายจากการที่ผู้จัดการไม่ปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวสามารถแจ้งความดำเนินคดีต่อผู้จัดการได้ หรือหากเห็นว่าผู้จัดการไม่ปฏิบัติหน้าที่ก็ชอบที่จะประชุมใหญ่เพื่อมีมติถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการคนใหม่ได้ตามนัยมาตรา ๔๙ (๑)∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞27. ประเด็นหารือ การพ้นจากตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/๓สรุปความเห็น การพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/๓ (๕) และ (๖) กำหนดว่า ผู้จัดการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ (๕) ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้หรือกฎกระทรวง ที่ออกตามความในพระราชบัญญัตินี้ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้างและที่ประชุมเจ้าของร่วม มีมติให้ถอดถอนตามมาตรา ๔๙ และ (๖) ที่ประชุมใหญ่มีมติให้ถอดถอน ส่วนกรณีข้อบังคับกำหนดให้ผู้จัดการ มีวาระ ๕ ปี การดำรงตำแหน่งของผู้จัดการจึงเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับ แต่หากเจ้าของร่วมมีมติถอดถอนผู้จัดการตามมาตรา ๓๕/๓ (๕) หรือ (๖) ผู้จัดการก็ย่อมพ้นจากตำแหน่ง ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞❑คณะกรรมการ“คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมาตรา ๓๗ ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้วเมื่อครบกำหนดวาระตามวรรคสอง หากยังมิได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติมาตรา ๓๗/๑ บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ(๑) เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม

26(๒) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี(๓) ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วมในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคน ให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวนหนึ่งคนมาตรา ๓๗/๒ บุคคลซึ่งจะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้(๑) เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ(๒) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี(๓) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่(๔) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษมาตรา ๓๗/๓ นอกจากการพ้นจากตำแหน่งตามวาระ กรรมการพ้นจากตำแหน่ง เมื่อ(๑) ตาย(๒) ลาออก(๓) ไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา ๓๗/๑ หรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๗/๒(๔) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา ๔๔ ให้พ้นจากตำแหน่งมาตรา ๓๗/๔ ให้คณะกรรมการเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานกรรมการและจะเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นรองประธานกรรมการก็ได้มาตรา ๓๗/๕ ให้ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุมคณะกรรมการ และในกรณีที่กรรมการตั้งแต่สองคนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุมคณะกรรมการ ให้ประธานกรรมการกำหนดวันประชุมภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่ได้รับการร้องขอมาตรา ๓๗/๖ การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุมในการประชุมคณะกรรมการถ้าประธานกรรมการไม่มาประชุมหรือไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ให้รองประธานกรรมการเป็นประธานในที่ประชุม ถ้าไม่มีรองประธานกรรมการหรือมีแต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้กรรมการซึ่งมาประชุมเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานในที่ประชุมการวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้างมาก กรรมการคนหนึ่งให้มีเสียงหนึ่งในการลงคะแนน ถ้าคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานในที่ประชุมออกเสียงเพิ่มขึ้นอีกเสียงหนึ่งเป็นเสียงชี้ขาดมาตรา ๓๘ คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้(๑) ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด(๒) แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน(๓) จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย(๔) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

27การแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมตามมาตรา 44 และมีการจำกัดสิทธิของผู้ได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ บางประการ ดังนี้1. ให้ตัวแทนของนิติบุคคลเพียงคนเดียวที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการอาคารชุด2. กรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เจ้าของร่วมหลายคนให้สิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการได้จำนวนหนึ่งคนเท่านั้นพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้บัญญัติเรื่องอำนาจ หน้าที่ของคณะกรรมการไว้ในมาตรา 38 โดยหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลตามมาตรา 38 (2) นั้น เป็นเครื่องมือของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อใช้แก้ไขปัญหากรณีไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามปกติเกินเจ็ดวัน ซึ่งมีผลกระทบต่อการบริหารจัดการในอาคารชุดเป็นอย่างยิ่งโดยเฉพาะไม่มีผู้ลงนามในหนังสือรับรอง การ ปลอดหนี้ ในกรณีที่เจ้าของร่วมขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการของกรรมการดังกล่าว ไม่มีวาระการดำรงตำแหน่ง เนื่องจากกรณีนี้เป็นกรณีกรรมการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ เนื่องจากไม่มีผู้จัดการหรือมีผู้จัดการแต่ผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ เกินกว่าเจ็ดวัน ดังนั้น ตราบใดที่ไม่มีผู้จัดการหรือมีแต่ผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ตามเงื่อนไขที่กฎหมาย กรรมการคนดังกล่าวก็สามารถทำหน้าที่เป็นผู้จัดการไปได้เรื่อย ๆ และไม่ต้องนำไปจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด เพราะไม่ใช้เป็นกรณีแต่งตั้งผู้จัดการกรณีประธานกรรมการผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา 37/5 คือ ไม่เรียกประชุมกรรมการภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่กรรมการตั้งแต่สองคนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุมกรรมการ และมาตรา 38(3) ไม่จัดให้มีการประชุมหนึ่งครั้งในทุกหกเดือน ต้องรับโทษตามมาตรา 70 คือ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท 28. ประเด็นหารือ การนับองค์ประชุมของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ และมาตรา ๓๗/๖สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคาชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วย กรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และมาตรา ๓๗/๖ กำหนดว่า การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการ ทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม ดังนั้น กรณีตามข้อหารือ หากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้กำหนด จำนวนคณะกรรมการไว้ชัดเจน จำนวนกรรมการย่อมต้องเป็นไปตามที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ แต่ทั้งนี้ จำนวนกรรมการต้องไม่ขัดกับมาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กรณีนี้ เมื่อที่ประชุมใหญ่มีมติแต่งตั้งกรรมการจำนวน ๙ คนภายหลังมีกรรมการบางส่วนได้พ้นจากตำแหน่ง การนับจำนวนกรรมการให้ถือจำนวนตามที่ที่ประชุมใหญ่มีมติ กล่าวคือ 9 คน ส่วนการนับองค์ประชุมให้ถือปฏิบัติตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๓๗/๖∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞คำอธิบายตัวอย่างข้อหารือ

2829. ประเด็นหารือ กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นทำหน้าที่ในฐานะกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุด และมอบให้บุคคลอื่นเข้าร่วมประชุมกรรมการได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ มาตรา ๓๗/๑ และมาตรา ๓๗/๒สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคแรก กำหนดให้ มีกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วย กรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และมาตรา ๓๗/๑ ได้กำหนดคุณสมบัติของบุคคลที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการไว้ว่า (๑) เป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของ เจ้าของร่วม (๒) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี (๓) ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคล เป็นเจ้าของร่วม และมาตรา ๓๗/๒ กำหนดว่า บุคคลซึ่งจะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้ (๑) เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ (๒) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการหรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือ มีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี (๓) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชนฐานทุจริตต่อหน้าที่ (๔) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุด ให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ ดังนั้น การเป็นกรรมการจึงเป็นคุณสมบัติเฉพาะบุคคลผู้ได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการไม่สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่น ทำหน้าที่แทนหรือมอบอำนาจให้เข้าร่วมประชุมแทนได้เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกา 3362/2532∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞30. ประเด็นหารือ การแต่งตั้งกรรมการเกิน 2 วาระข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ มาตรา ๓๗/๑สรุปความเห็น ๑. การดำรงตำแหน่งกรรมการของตัวแทนนิติบุคคล กรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคสี่ กำหนดให้ กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน สองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ และมาตรา ๓๗/๑ (๓) กำหนดให้ ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคนมีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วมดังนั้น ในกรณีที่ตัวแทนของนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วมได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการและดำรงตำแหน่ง ติดต่อกันครบสองวาระแล้ว ต่อมาตัวแทนดังกล่าวได้รับการแต่งเป็นกรรมการในฐานะตัวแทนของนิติบุคคลอื่นซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดก็สามารถกระทำได้ ๓. กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยถือกรรมสิทธิ์คนเดียวหนึ่งห้องชุด และถือกรรมสิทธิ์ร่วมอีกหนึ่งห้องชุด หากเจ้าของร่วมที่ได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการดำรงตำแหน่งครบสอง วาระติดต่อกันแล้ว บุคคลดังกล่าวไม่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการได้อีก เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรง ตำแหน่งได้ตามนัยมาตรา ๓๗ วรรคสี่∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

2931. ประเด็นหารือ หารือการเลือกตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนครบวาระ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ มาตรา ๓๗/๓ และมาตรา ๔๔ และพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ มาตรา ๕ มาตรา ๔๙ และมาตรา ๕๐สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับ ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคแรก กำหนดให้ ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วย กรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดให้ กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ดำรงตำแหน่งเท่ากับ วาระที่เหลืออยู่ของกรรมการ ซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว วรรคสาม กำหนดให้ เมื่อครบวาระตามวรรคสองแล้ว หากยังไม่มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่า กรรมการซึ่งรับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่และมาตรา ๓๗/๓(๔) กำหนดให้กรรมการพ้นจากตำแหน่ง เมื่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา ๔๔ ให้พ้นจากตำแหน่งนอกจากพ้นจากตำแหน่งตามวาระ กรณีตามข้อหารือสำนักงานที่ดินจังหวัดซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แจ้งว่า การเลือกตั้งคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อวันที่ ๑๘ เมษายน ๒๕๕๔ เป็นการเลือกตั้ง คณะกรรมการใหม่ทั้งหมดโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๓๗/๓ เป็นเหตุให้คณะกรรมการ ชุดเดิมพ้นจากตำแหน่งแต่ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา ๔๔ ให้กรรมการที่ยังอยู่ในวาระการดำรงตำแหน่งพ้นจากตำแหน่ง โดยกรรมการชุดเดิมได้รับการแต่งตั้งตามมติที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมเมื่อวันที่ ๑๔ มิถุนายน ๒๕๕๒ มีวาระการดำรงตำแหน่ง ๒ ปี จะครบวาระในวันที่ ๑๕ มิถุนายน ๒๕๕๔แต่เจ้าของร่วมได้ประชุมลงมติแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่ในวันที่ ๑๘ เมษายน ๒๕๕๔ ซึ่งคณะกรรมการชุดเดิมยังไม่ครบวาระการดำรงตำแหน่ง หากจะมีการแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่ เจ้าของร่วมต้องลงมติให้กรรมการที่ดำรงตำแหน่งอยู่เดิมพ้นจากตำแหน่งก่อน จึงจะสามารถลงมติแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่ได้ เนื่องจากการแต่งตั้งกรรมการมีผลจากการลงมติของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๔∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞32. ประเด็นหารือ การเป็นกรรมการมีผลนับตั้งแต่เมื่อใด บุคคลที่ดำรงตำแหน่งกรรมการครบสองวาระติดต่อกันแล้ว จะสามารถสมัครเป็นกรรมการได้อีกหรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37 มาตรา 37/6 มาตรา 44 และมาตรา 69สรุปความเห็น 1. การเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และการจดทะเบียนกรรมการ นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่งกำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และ วรรคท้าย กำหนดว่า การแต่งตั้งกรรมการให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ดังนั้น การเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จึงนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา ๔๔ มีมติแต่งตั้งและเมื่อที่ประชุมเจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้งกรรมการไม่ว่าจะแต่งตั้งได้กี่คน เป็นหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดในการนำรายชื่อกรรมการที่ได้รับการแต่งตั้งไปยื่นจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่

30เจ้าของร่วมมีมติ ผู้จัดการผู้ใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท ตามนัยมาตรา ๖๙ ทั้งนี้ หากไม่จดทะเบียนกรรมการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อาจยันบุคคลภายนอกไม่ได้ ส่วนการดำเนินการ ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะดำเนินการได้หรือไม่ เป็นไปตามมาตรา ๓๗/๖ วรรคหนึ่ง กล่าวคือ การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม๒. กรรมการที่ดำรงตำแหน่งครบสองวาระแล้ว พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคสอง กำหนดว่า กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว วรรคสี่ กำหนดว่ากรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ ดังนั้น กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดที่ดำรงตำแหน่งสองวาระติดต่อกันจะได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการต่อไปอีกวาระ ต้องเป็นกรณีที่ไม่มีบุคคลอื่นสมัครเป็นกรรมการ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞33. ประเด็นหารือ กรณีกรรมการทำหน้าที่ผู้จัดการค้างชำระเงินเพิ่ม จะขาดคุณสมบัติของการเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 32 (8) วรรคสอง มาตรา 48 (5)สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ กำหนดคุณสมบัติและลักษณะต้องห้ามของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไว้ ตามมาตรา ๓๕/๑ โดย มาตรา ๓๕/๑ (๖) กำหนดว่า ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้อง ไม่มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ประกอบกับ มาตรา ๓๕/๑ วรรคท้าย กำหนดว่า ในกรณีผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามวรรคหนึ่งด้วย ซึ่งเงินเพิ่มถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ตามนัยมาตรา ๑๘/๑ วรรคท้าย เนื่องจากพระราชบัญญัติอาคาร ชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ไม่ได้กำหนดอำนาจหน้าที่ของกรรมการที่ทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตามนัยมาตรา ๓๘ (๒) ไว้เป็นการเฉพาะ ผู้จัดการดังกล่าวจึงมีอำนาจหน้าที่เช่นเดียวกับผู้จัดการที่มาจากมติเจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔๙ (๑) ดังนั้น กรรมการที่ทำหน้าที่ผู้จัดการตามมาตรา ๓๘ (๒) จึงต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามมาตรา ๓๕/๑ ด้วย∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

3134. ประเด็นหารือ กรณีกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดขอลาออก จะต้องดำเนินการอย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37/3สรุปความเห็น ๑. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗/๓ (๓) กำหนดว่า นอกจากการพ้นจากตำแหน่งตามวาระ กรรมการจะพ้นจากตำแหน่งเมื่อลาออก ดังนั้น เมื่อกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดลาออกจากตำแหน่งกรรมการจึงพ้นจากกรรมการตามนัยมาตรา ๓๗/๓ ทั้งนี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ไม่ได้กำหนดเกี่ยวกับวิธีการลาออกของกรรมการไว้แต่อย่างใด การลาออกย่อมมีผลตามเจตนาของผู้ลาออกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่หากผู้ลาออกจากตำแหน่งกรรมการต้องการให้มีหลักฐานก็สามารถแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อให้หมายเหตุการลาออกจากตำแหน่งได้๒. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๑ มาตรา ๓๗/๖ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม เช่น กรณีที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจำนวน ๗ คนต้องมีกรรมการเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า ๔ คน จึงจะเป็นองค์ประชุมตามนัยมาตรา ๓๗/๖ วรรคหนึ่ง∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞35. ประเด็นหารือ การนับองค์ประชุมคณะกรรมการ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37 และมาตรา 37/6สรุปความเห็น สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขอเรียนว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลชุดหนึ่งประกอบด้วย กรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดว่า กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระ ที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว มาตรา ๓๗/๖ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า การประชุมของคณะกรรมการ ต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม ดังนั้น องค์ประชุมของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจึงเป็นไปตามจำนวนกรรมการที่กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่มีมติแต่งตั้ง กรณีตามข้อหารือ เมื่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้มีกรรมการจำนวน ๙ คน ต้องมีกรรมการเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า ๕ คน จึงจะเป็นองค์ประชุมคณะกรรมการตามนัยมาตรา ๓๗/๖ วรรคหนึ่ง∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

3236. ประเด็นหารือเมื่อผู้เยาว์บรรลุนิติภาวะแล้วผู้แทนโดยชอบธรรมยังคงปฏิบัติหน้าที่กรรมการแทนได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37/1 และมาตรา 37/2สรุปความเห็น กรณีผู้แทนโดยชอบธรรมได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดแทนผู้เยาว์มีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ดำรงตำแหน่งกรรมการได้ ๑ ปี ต่อมาผู้เยาว์บรรลุนิติภาวะอายุครบ ๒๐ ปี จะทำให้ผู้แทนโดยชอบธรรมขาดคุณสมบัติในการเป็นกรรมการหรือไม่ นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗/๑ กำหนดว่า ผู้แทนโดยชอบธรรมในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ เป็นบุคคลผู้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ และมาตรา ๓๗/๓ (๓) กำหนดว่า นอกจากการพ้นจากตำแหน่งตามวาระ กรรมการพ้นจากตำแหน่งเมื่อไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา ๓๗/๑ หรือ มีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๗/๒ ดังนั้น เมื่อผู้เยาว์บรรลุนิติภาวะ ผู้แทนโดยชอบธรรมที่ได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจึงไม่เป็นบุคคลตามมาตรา ๓๗/๑ (๒) อีกต่อไปและต้องพ้นจากตำแหน่งกรรมการ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞37. ประเด็นหารือ การนับวาระของกรรมการ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37 และมาตรา 37/1 สรุปความเห็น คุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดย ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดว่า กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ฯลฯ วรรคสี่ กำหนดว่า กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ มาตรา ๓๗/๑ กำหนดว่า บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ (๑) เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ฯลฯ กรณีตามข้อหารือ เมื่อบุคคลตามมาตรา ๓๗/๑ (๑) ได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดติดต่อกันสองวาระแล้ว จะดำรงตำแหน่งกรรมการต่อในวาระต่อไปไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ ตามนัยมาตรา ๓๗ ส่วนกรณีที่กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้รับการแต่งตั้ง แต่ปฏิบัติหน้าที่ไม่ครบวาระได้ลาออก การนับวาระการดำรงตำแหน่งของกรรมการดังกล่าวถือเป็นหนึ่งวาระ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞38. ประเด็นหารือ กรรมการทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถทำหน้าที่เป็นประธาน ในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ได้หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 38 และมาตรา 43สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๘ (๒) กำหนดว่า คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่

33เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน และมาตรา ๔๓วรรคสาม กำหนดว่า ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการจะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้ ดังนั้น กรรมการที่ได้รับแต่งตั้งให้ทำหน้าที่ผู้จัดการเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้ ตามนัยมาตรา ๔๓ วรรคสาม ประกอบมาตรา ๓๘ (๒)∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞39. ประเด็นหารือ หารือเกี่ยวกับการดำรงตำแหน่ง การปฏิบัติหน้าที่ของกรรมการ และกรณีกรรมการลาออกทั้งคณะก่อนครบวาระ เมื่อมีการแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่จะนับระยะเวลาการดำรงตำแหน่งอย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37 มาตรา 37/6 และมาตรา 38 สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดว่า กรรมการ มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้ว ยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ววรรคสาม กำหนดว่า ฯลฯ วรรคสี่ กำหนดว่า กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่ง เกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ มาตรา ๓๗/๖ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม หากข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดหรือมติที่ประชุมเจ้าของร่วมกำหนดให้มีกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จำนวน ๕ คน แต่มีผู้สมัครเป็นกรรมการไม่ครบตามจำนวนที่กำหนดข้างต้น บุคคลที่ดำรงตำแหน่งกรรมการติดต่อกันสองวาระแล้วก็สามารถดำรงตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดได้ตามนัยมาตรา ๓๗ วรรคสี่กรณีมีกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดลาออกเหลือกรรมการจำนวน ๒ คน ทำให้กรรมการ มีจำนวนน้อยกว่า ที่กฎหมายกำหนดตามมาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง คณะกรรมการจำนวนที่เหลืออยู่ ย่อมไม่สามารถดำเนินการตามกฎหมายได้ เช่น ไม่สามารถมีมติแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้น ทำหน้าที่ผู้จัดการตามมาตรา ๓๘ (๒) ได้ ส่วนการนับระยะเวลาการดำรงตำแหน่งของกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุด นั้น การเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเริ่มตั้งแต่วันที่ที่ประชุมเจ้าของร่วม มีมติตามนัยมาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง หากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดลาออกทั้งคณะ จึงไม่มีกรรมการเหลืออยู่ เมื่อมีการแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นใหม่ จึงเริ่มนับระยะเวลาการดำรงตำแหน่งของกรรมการชุดใหม่นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติแต่งตั้งตามนัยมาตรา ๓๗ วรรคสอง ทั้งนี้ การจดทะเบียนแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นคำสั่งทางปกครอง หากเห็นว่า คำสั่งรับหรือไม่รับจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย ผู้มีส่วนได้เสียสามารถใช้สิทธิอุทธรณ์และยื่นฟ้องต่อศาลปกครองได้ตามลำดับ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

3440. ประเด็นหารือ หารือเกี่ยวกับการดำรงตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด กรณี นาย ก. และนาง ข. ซึ่งเป็นคู่สมรสถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนละหนึ่งห้องชุดว่า หากนาง ข. ได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการมาแล้วครบสองวาระ ในวาระที่สาม นาย ก. ซึ่งเป็นสามีของนาง ข. มีคุณสมบัติเป็นกรรมการได้หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37 และมาตรา 37/1 สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคสี่ กำหนดว่า กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งแทนได้ มาตรา ๓๗/๑ วรรคหนึ่งกำหนดว่า บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ (๑) เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม (๒) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือน ไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี (๓) ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดว่า ในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ เป็นเจ้าของร่วมหลายคน ให้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวนหนึ่งคน กรณีตามข้อหารือ นาง ข. เป็นเจ้าของห้องชุดมีสิทธิดำรงตำแหน่งกรรมการติดต่อกันได้ไม่เกินสองวาระ ส่วนนาย ก. ซึ่งเป็นสามีของนาง ข. เป็นเจ้าของห้องชุดเช่นเดียวกัน ย่อมมีสิทธิเป็นกรรมการได้ตามนัยมาตรา ๓๗/๑ (๑) ดังนั้น กรณีตาม คำถาม นาย ก. สามารถดำรงตำแหน่งกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุดในฐานะเจ้าของห้องชุดได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞41. ประเด็นหารือ กรณีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดลาออกทั้งคณะ การนับระยะเวลาดำรงตำแหน่งคณะกรรมการชุดใหม่ จะนับอย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดว่า กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ได้รับแต่งตั้งให้ดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับการแต่งตั้งไว้แล้ว วรรคสาม กำหนดว่า เมื่อครบกำหนดวาระตามวรรคสอง หากยังมิได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่ากรรมการ ซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่ วรรคสี่ กำหนดว่า กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ วรรคท้าย กำหนดว่า การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ดังนั้น หากคณะกรรมการชุดเก่าลาออกทั้งคณะจึงไม่มีกรรมการเหลืออยู่ หากมีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ การนับระยะเวลาการดำรงตำแหน่งของกรรมการ จึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่เจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

3542. ประเด็นหารือ กรณีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนำเอกสารไปยื่นจดทะเบียนหลังจากพ้นกำหนด 30 วัน พนักงานเจ้าหน้าที่สามรถรับจดทะเบียนได้หรือไม่ และหากกรรมการที่ได้รับการเลือกตั้งทดแทนยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่ประชุมใหญ่สามารถแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่ทดแทนได้หรือไม่ อย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 36 มาตรา 37 มาตรา 37/1 มาตรา 37/2 มาตรา 37/3 และมาตรา 69สรุปความเห็น กรณีการแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด อ. ตามมติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี ๒๕๖๓ เมื่อวันที่ ๑๕ มีนาคม ๒๕๖๓ ถือเป็นการแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดฯ แทนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดคนเดิม แต่ได้นำส่งเอกสารหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หลังจากคณะกรรมการครบวาระแล้ว สามารถพิจารณา รับจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด อ. ได้หรือไม่ อย่างไรนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ฯลฯ วรรคท้าย กำหนดว่า การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวัน นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ผู้จัดการผู้ใดฝ่าฝืนต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาทตามนัยมาตรา ๖๙ ดังนั้น เมื่อเจ้าของร่วมมีมติแต่งตั้งกรรมการตามมาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง บุคคลที่ได้รับการแต่งตั้งย่อมมีผลเป็นกรรมการโดยชอบด้วยกฎหมายนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ส่วนการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงกรรมการก็เพื่อให้มีผลใช้ยันบุคคลภายนอก กรณีผู้จัดการนำรายชื่อผู้ได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการ ไปยื่นจดทะเบียนภายหลังจากพ้นระยะเวลาสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ พนักงานเจ้าหน้าที่ยังสามารถพิจารณารับจดทะเบียนได้ แต่ก็จะมีความผิด ตามนัยมาตรา ๖๙ ประกอบกับการพ้นจากตำแหน่งกรรมการ ตามมาตรา ๓๗/๓ กำหนดว่า นอกจากการพ้นจากตำแหน่งตามวาระ กรรมการพ้นจากตำแหน่ง เมื่อ (๑) ตาย (๒) ลาออก (๓) ไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา ๓๗/๑ หรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๗/๒ (๔) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา ๔๔ ให้พ้นจากตำแหน่ง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าคณะกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุด อ. ตามมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญ ครั้งที่ ๑/๒๕๖๒ เมื่อวันที่ ๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๖๒ มีวาระการดำรงตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของคณะกรรมการฯ ชุดเดิม ซึ่งจะครบวาระการดำรงตำแหน่งในวันที่ ๒๓ มีนาคม ๒๕๖๓ การที่เจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุด อ. ได้มีมติเมื่อวันที่ ๑๕ มีนาคม ๒๕๖๓ แต่งตั้งกรรมการชุดใหม่ ในขณะที่กรรมการชุดที่ได้รับการแต่งตั้งเมื่อวันที่ ๒ กุมภาพันธ์ ๒๕๖๒ ยังมีวาระอยู่ในตำแหน่ง และไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้มีมติถอดถอนกรรมการชุดดังกล่าว หรือคณะกรรมการ ชุดดังกล่าวลาออกทั้งคณะตามนัยมาตรา ๓๗/๓ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจรับจดทะเบียนแต่งตั้งกรรมการตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เมื่อวันที่ ๑๕ มีนาคม ๒๕๖๓ ได้ ส่วนกรณีที่จะถือว่าการลงมติของเจ้าของร่วมดังกล่าวจะมีผลให้เป็นการแต่งตั้งกรรมการชุดใหม่มีวาระ ต่อจากกรรมการชุดเดิมที่ครบวาระนั้น ก็ไม่อาจกระทำได้ เนื่องจากในวันที่กรรมการครบวาระ เจ้าของร่วมและมติที่ประชุม อาจเปลี่ยนแปลงไปจากวันที่มีการประชุมลงมติดังกล่าวได้เทียบเคียงตามที่กรมที่ดินตอบข้อหารือจังหวัดเชียงใหม่ ตามหนังสือ ที่ ที่ มท ๐๕๑๗.๓/๔๐๑๓ ลงวันที่ ๔ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๓ เรื่อง หารือแนวทางปฏิบัติการแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

3643. ประเด็นหารือ กรณีกรรมการทำหน้าที่ผู้จัดการเป็นประธานในการประชุมใหญ่ได้หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 38 และมาตรา 43สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๓ วรรคสาม กำหนดว่า ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการ จะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้ กรณีตามข้อหารือหากข้อเท็จจริงปรากฏว่า นางสาว ส. เป็นกรรมการทำหน้าที่ผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุดได้ทำหน้าที่ เป็นประธานในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอาคารชุด พิงอัมพร คอนโดทาวน์ โครงการ 2 เมื่อวันที่ ๒๙ พฤศจิกายน ๒๕๖๓ กรรมการทำหน้าที่ผู้จัดการตามมาตรา ๓๘ (๒) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ถือเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตามมาตรา ๔๓ วรรคสาม ห้ามไม่ให้เป็นประธาน ในที่ประชุมใหญ่ มีผลให้การประชุมใหญ่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞44. ประเด็นหารือ กรณีกรรมการแจ้งความประสงค์ลาออกด้วยวาจา ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37 และมาตรา 37/3สรุปความเห็น กรณีที่กรรมการแจ้งความประสงค์ขอลาออกโดยวาจา และไม่จัดส่งหนังสือลาออกจะมีผลอย่างไร และนิติบุคคลอาคารชุดสามารถจัดประชุมใหญ่แต่งตั้งกรรมการทดแทนคนเดิมได้เลยหรือไม่ นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดว่า กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการ ซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทน หรือเป็นกรรมการ เพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว วรรคสาม กำหนดว่า เมื่อครบกำหนดวาระตามวรรคสอง หากยังมิได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่งพ้นจาก ตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่ วรรคสี่ กำหนดว่า กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ มาตรา ๓๗/๓ (๓) กำหนดว่า นอกจากการพ้นจากตำแหน่งตามวาระ กรรมการจะพ้นจากตำแหน่งเมื่อลาออก ดังนั้น เมื่อกรรมการลาออกจึงพ้นจากตำแหน่งตามนัยมาตรา ๓๗/๓ ทั้งนี้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ไม่ได้กำหนดวิธีการของการลาออกของกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไว้แต่อย่างใด การลาออกมีผลตามเจตนาของผู้ลาออกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดผู้ซึ่งลาออกสามารถแจ้ง สำนักงานที่ดินท้องที่ที่อาคารชุดตั้งอยู่เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หมายเหตุการพ้นจากตำแหน่ง กรรมการและนิติบุคคลอาคารชุดสามารถจัดประชุมเพื่อมีมติแต่งตั้งกรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

3745. ประเด็นหารือ การนับองค์ประชุมคณะกรรมการ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 37 และมาตรา 37/6สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดว่า กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้แต่งตั้ง ดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระ ที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้แต่งตั้งไว้แล้ว และมาตรา ๓๗/๖ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า การประชุมคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม ดังนั้น องค์ประชุมของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจึงเป็นไปตามจำนวนกรรมการตามที่กำหนดในข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่มีมติแต่งตั้ง เช่น กรณีข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดกำหนดหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้มี กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจำนวน ๗ คน ดังนั้น ต้องมีกรรมการเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า ๔ คน จึงจะเป็นองค์ประชุมคณะกรรมการตามนัยมาตรา ๓๗/๖ วรรคหนึ่ง∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞❑การประชุมใหญ่“การประชุมใหญ่” หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วมแล้วแต่กรณี“การประชุมใหญ่สามัญ” มี 2 กรณี คือ1. ตามมาตรา ๔๒ ให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้วในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบกับข้อบังคับหรือผู้จัดการตามวรรคหนึ่งให้ที่ประชุมใหญ่สามัญพิจารณาแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ หรือถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการด้วยนอกจากนี้กฎหมายยังได้กำหนดโทษไว้สำหรับผู้จัดการที่ฝ่าฝืนไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญภายในกำหนดเวลาหกเดือน คือ ต้องรับโทษตามมาตรา 69 คือ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท2. ตามมาตรา 42/1 ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อกิจการ ดังต่อไปนี้(๑) พิจารณาอนุมัติงบดุล(๒) พิจารณารายงานประจำปี(๓) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี(๔) พิจารณาเรื่องอื่น ๆคำอธิบาย

38“การประชุมใหญ่วิสามัญ” ตามมาตรา 42/2 ในกรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้(๑) ผู้จัดการ(๒) คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ(๓) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับแต่วันรับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม46. ประเด็นหารือ กรณีไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด มีบทลงโทษหรือไม่ อย่างไรข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 38/1 มาตรา 38/2 มาตรา 38/3 และมาตรา 42/1สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๒/๑ กำหนดว่า ให้กรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วัน สิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลเพื่อกิจการ ดังต่อไปนี้ (๑) พิจารณาอนุมัติงบดุล (๒) พิจารณารายงาน ประจำปี (๓) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี (๔) พิจารณาเรื่องอื่น ๆ เท่านั้น โดยมิได้มีบทบัญญัติกำหนดโทษ กรณีคณะกรรมการไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปี ทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดไว้ แต่อย่างไรก็ตาม มาตรา ๓๘/๑ กำหนดว่า ให้นิติบุคคลอาคารชุด จัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือนโดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคล อาคารชุดนั้น ฯลฯ มาตรา ๓๘/๒ กำหนดว่า ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน มาตรา ๓๘/๓ กำหนดว่า ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล ข้อบังคับไว้ที่สำนักงานของนิติบุคคลเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้ พร้อมทั้ง วรรคสอง กำหนดว่า รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุด เก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่าสิบปีนับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ดังนั้น หากคณะกรรมการไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่ประจำปีภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของ นิติบุคคล เพื่อกิจการตามมาตรา ๔๒/๑ (๑) - (๓) ตามที่กล่าวไว้แล้วข้างต้น เป็นการฝ่าฝืน บทบัญญัติ ในมาตรา ๗๑ ที่กำหนดไว้ว่า นิติบุคคลอาคารชุดใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติ ตามมาตรา ๓๘/๑ มาตรา ๓๘/๒ และมาตรา ๓๘/๓ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ตัวอย่างข้อหารือ

3947. ประเด็นหารือ หารือแนวทางปฏิบัติ กรณีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่จัดประชุมใหญ่ (ครั้งแรก) ภายใน 6 เดือนข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 42 มาตรา ๔2/3 และมาตรา 69สรุปความเห็น สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขอเรียนว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ กำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไว้ ดังนี้๑. การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา ๔๒ เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้ เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด๒. การประชุมใหญ่สามัญประจำปีตามมาตรา ๔๒/๑ เป็นอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดทางบัญชีเพื่อดำเนินการ ดังนี้ ซึ่งต้องจัดประชุมภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปี(๑) พิจารณาอนุมัติงบดุล(๒) พิจารณารายงานประจำปี(๓) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี(๔) พิจารณาเรื่องอื่น ๆ๓. การประชุมใหญ่วิสามัญ กรณีมีเหตุจำเป็นตามมาตรา ๔๒/๒ โดยบุคคล ดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุม(๑) ผู้จัดการ(๒) คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ(๓) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วม ทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับแต่วันรับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการ มิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม ดังนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน หกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด หากฝ่าฝืนต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ห้าพันบาทตามนัยมาตรา ๖๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ เมื่อยังไม่มีการจัดประชุมใหญ่สามัญ ครั้งแรกตามมาตรา ๔๒ นิติบุคคลอาคารชุดจึงยังไม่มีคณะกรรมการ หากเจ้าของร่วมเห็นว่า มีเหตุจำเป็นต้องจัดประชุมเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการ และพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียง เจ้าของร่วมทั้งหมด สามารถแต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ ตามมาตรา ๔๒/๒ (๓) ได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞48. ประเด็นหารือ การจดทะเบียนถอดถอนผู้จัดการ แต่งตั้งผู้จัดการ และแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล อาคารชุด และการยื่นคำขอคัดค้านการจดทะเบียนดังกล่าวโดยอ้างว่าการประชุมไม่ชอบด้วยกฎหมาย

40ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/๒ มาตรา ๓๗ และมาตรา ๔๙ ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วย อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔สรุปความเห็น กรณีการจดทะเบียนผู้จัดการและคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๕/๒ กำหนดให้ การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ และให้ผู้จัดการ ซึ่ง ได้รับแต่งตั้งนำหลักฐานหรือสัญญาจ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ และมาตรา ๓๗ วรรคแรก กำหนดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคท้ายกำหนดให้ การแต่งตั้งกรรมการให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ ข้อ ๓๔ และข้อ ๓๗ กำหนดให้ การจดทะเบียนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อพนักงาน เจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่า คำขอดังกล่าวมีหลักฐานครบถ้วน ผู้ได้รับแต่งตั้งเป็นผู้จัดการและกรรมการ มีคุณสมบัติถูกต้อง ไม่มีลักษณะต้องห้าม การเรียกประชุม วิธีการประชุมและมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ให้จดทะเบียนผู้จัดการหรือกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว ดังนั้น หากพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ พิจารณาหลักฐานที่ผู้ขอยื่นประกอบคำขอจดทะเบียนแล้วเป็นไป ตามกฎหมายและระเบียบดังกล่าว ก็สามารถจดทะเบียนผู้จัดการและกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่วนกรณีที่มีผู้คัดค้านว่าการจดทะเบียนผู้จัดการและกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดตามมติที่ประชุมเจ้าของร่วม ดังกล่าว พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ไม่ได้ให้อำนาจพนักงานเจ้าหน้าที่รับคำคัดค้านหรือสอบสวนเปรียบเทียบแต่อย่างใด หากผู้คัดค้าน เห็นว่าการประชุมไม่ชอบด้วยกฎหมายก็สามารถใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้มีคำสั่งเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดังกล่าวได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞49. ประเด็นหารือ กรณีเจ้าของร่วม เห็นว่าการประชุมใหญ่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะต้องดำเนินการอย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 32 และมาตรา 48สรุปความเห็นพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๒ (๕) และ (6) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญ เกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง และมาตรา ๔๘ (๔) กำหนดว่า มติเกี่ยวกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องได้รับคะแนนเสียงตามนัยมาตรา ๔๘หากที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด การใช้และการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ต้องเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามนัยมาตรา ๓๒ (๕) และ (6) ซึ่งการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับดังกล่าวต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วม ตามนัยมาตรา ๔๘ (๔) ส่วนกรณีที่เจ้าของร่วมเห็นว่าการประชุมและมติ ที่ประชุมไม่ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าของร่วมซึ่งเป็นผู้มีส่วนได้เสียสามารถใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนมติที่ประชุมได้ โดยร้องขอภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันลงมติ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

41❑การเรียกประชุม และวิธีการประชุมสิ่งที่เป็นสาระสำคัญส่วนหนึ่งของการประชุมใหญ่ คือ การเรียกประชุมและวิธีการประชุมมาตรา ๔๒/๓ การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุมมาตรา ๔๓ การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุมในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุมผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการจะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้มาตรา ๔๔ มติของที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม เว้นแต่พระราชบัญญัตินี้จะได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นมาตรา ๔๕ ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกันมาตรา ๔๖ เมื่อมีข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมเพียงบางคนต้องเสียค่าใช้จ่ายในการใดโดยเฉพาะ ให้เจ้าของร่วมเหล่านี้เท่านั้นมีส่วนออกเสียงในมติที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการนั้น โดยแต่ละคนมีคะแนนเสียงตามอัตราส่วนที่กำหนดไว้ในข้อบังคับตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่งขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการประชุมใหญ่ อาทิเช่น องค์ประชุม, ผู้มีอำนาจเรียกประชุม, วิธีการเรียกประชุม ตลอดจนจำนวนคะแนนเสียง ที่ถือเป็นมติของที่ประชุมใหญ่ ในแต่ละกรณีได้ถูกบัญญัติไว้ในกฎหมาย ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ทั้งสิ้น ดังนั้น ผู้เกี่ยวข้องโดยเฉพาะพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องทำการศึกษาทำความเข้าใจ ในกฎหมายให้เข้าใจอย่างท่องแท้ เพราะถ้าการประชุมไม่เป็นไปตามที่ กฎหมายกำหนด ย่อมมีผลทำให้มติที่ประชุมใหญ่ไม่ชอบไปด้วย พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่สามารถจดทะเบียนให้แก่ผู้ขอ สืบเนื่องมาจากมติที่ประชุมไม่ชอบนั้นด้วยการประชุมใหญ่เป็นปัจจัยสำคัญในการบริหารจัดการในอาคารชุด ดังนั้น ผู้จัดการ, กรรมการ ตลอดจนเจ้าของร่วมในอาคารชุดต่าง ๆ จำเป็นต้องมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวเช่นกัน มิฉะนั้นแล้ว จะมีผลกระทบต่อการบริหารจัดการในอาคารชุดนั้นได้ เพราะมติส่วนใหญ่ของที่ประชุมใหญ่ตามจำนวนที่กฎหมายกำหนดอาจไม่มีผล หากปรากฏว่า ขั้นตอนที่เกี่ยวกับการประชุมไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด อาทิเช่น การเรียกประชุม ได้จัดส่งระเบียบวาระการประชุม พร้อมรายละเอียดให้เจ้าของร่วมไม่ถึงเจ็ดวัน เป็นต้นคำอธิบาย

4250. ประเด็นหารือ การใช้ชื่อการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 42 มาตรา 42/1 มาตรา 42/2มาตรา 48 และมาตรา 49สรุปความเห็น เกี่ยวกับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๒ กำหนดว่า ให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือน นับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการ และพิจารณาให้ความ เห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว วรรคสอง กำหนดว่า ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบกับข้อบังคับหรือผู้จัดการตามวรรค หนึ่ง ให้ที่ประชุมใหญ่สามัญพิจารณาแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับหรือถอดถอนและแต่งตั้ง ผู้จัดการด้วย มาตรา ๔๒/๑ กำหนดว่า ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่ง ครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลเพื่อกิจการ ดังต่อไปนี้ (๑) พิจารณาอนุมัติงบดุล (๒) พิจารณารายงานประจำปี (๓) แต่งตั้งผู้สอบบัญชี (๔) พิจารณาเรื่องอื่น ๆ มาตรา ๔๒/๒ กำหนดว่า ในกรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ เมื่อใดก็ได้ (๑) ผู้จัดการ (๒) คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ (๓) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้อง ขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวัน นับแต่วันรับคำขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่ง เพื่อออกหนังสือเรียกประชุม มาตรา ๔๓ กำหนดว่า การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุม ซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม วรรคสอง กำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดไว้ใน วรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม ดังนั้น การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอาคารชุดจึงมี ๓ กรณี ได้แก่ การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก การประชุมใหญ่สามัญ และการประชุมใหญ่วิสามัญ โดยการประชุมใหญ่สามัญจะต้องเป็นการประชุมเพื่อมีมติในกิจการตามที่กำหนดตามมาตรา ๔๒/๑ หากไม่ใช่กรณีตามมาตรา ๔๒/๑ และไม่ใช่การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด จะเป็นการประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา ๔๒/๒ ส่วนครั้งที่ของการประชุมเป็นไปตามข้อเท็จจริงของแต่ละอาคารชุด สำหรับมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ กำหนดกรณีที่ต้องได้รับมติเป็นพิเศษไว้ ตามมาตรา ๔๘ และมาตรา ๔๙ หากไม่ใช่ กรณีที่กำหนดไว้ดังกล่าว และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้กำหนดไว้ สามารถใช้มติที่ประชุม ใหญ่ตามนัยมาตรา ๔๔ ได้ ทั้งนี้ การลงมติของเจ้าของร่วมตามที่กล่าวข้างต้น อาจจะอยู่ในวาระการ ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก ประชุมใหญ่สามัญประจำปี หรือประชุมใหญ่วิสามัญก็ได้ ซึ่งกิจการที่ กำหนดไว้ตามมาตรา ๔๘ และมาตรา ๔๙ ต้องได้รับคะแนนเสียงตามที่กำหนดเท่านั้น หากที่ประชุมเจ้าของร่วมมีมติไม่เป็นไปตามที่กำหนดดังกล่าวย่อมไม่สามารถดำเนินการตามที่มีมติได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ตัวอย่างข้อหารือ

4351. ประเด็นหารือ ในการประชุมครั้งแรกเจ้าของร่วมมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่ง แต่มีการลงมติเห็นชอบ น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด สามารถเรียกประชุมครั้งที่สอง ตามมาตรา 48 วรรคสอง ได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 48สรุปความเห็น กรณีตามมาตรา ๔๘ วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ที่กำหนดว่าหากเจ้าของร่วม เข้าประชุมไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ซึ่งต้องจัดประชุมภายใน ๑๕ วัน นิติบุคคลสามารถเพิ่ม วาระการประชุม นอกเหนือจากวาระที่กำหนดในครั้งก่อนได้หรือไม่ นั้น มาตรา ๔๒/๓ กำหนดว่า การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม มาตรา ๔๘ กำหนดว่า มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ฯลฯ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด วรรคสอง กำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ดังนั้น ในกรณีเรียกประชุมใหญ่ครั้งที่ ๒ ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน ต้อง ดำเนินการตามนัยมาตรา ๔๒/๓ เช่นเดียวกัน ไม่สามารถเพิ่มเติมวาระอื่น เพื่อให้เจ้าของร่วมมีมติตาม กฎหมายได้ ทั้งนี้ กรณีที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ กำหนดให้ต้องได้รับมติตามมาตรา ๔๘ หากเจ้าของร่วมที่เข้า ร่วมประชุมมีจำ นวนคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด แต่การลงมติเจ้าของร่วมมีมติเห็นชอบน้อยกว่าไม่เห็นชอบ ไม่สามารถดำเนินการต่อตามมาตรา ๔๘ วรรคสองได้ หากจะดำเนินการต้องจัดประชุมใหม่โดยต้องได้รับคะแนนเสียงตามนัยมาตรา ๔๘ วรรคหนึ่ง อีกครั้ง∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞52. ประเด็นหารือ กรณีคะแนนเสียงในการประชุมครั้งที่ 2 ได้น้อยกว่าหนึ่งในสาม จะสามารถเรียกประชุมครั้งที่สาม โดยใช้คะแนนเสียงหนึ่งในสาม ได้อีกหรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 48สรุปความเห็น การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๑๘ ต้องได้รับคะแนนเสียงจากเจ้าของร่วม ตามมาตรา ๔๘ (๕) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ กรณีผู้เข้าร่วมประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๔๘ วรรคหนึ่ง สามารถเรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อนแต่ในกรณีการประชุมเพื่อมีมติแก้ไขดังกล่าวได้รับคะแนนเสียงน้อยกว่าหนึ่งในสาม ถือว่าจบกระบวนการตามมาตรา ๔๘ หากเจ้าของร่วมต้องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๑๘ จะต้องจัดประชุมโดยเริ่มกระบวนการใหม่ ตามนัยมาตรา ๔๘ วรรคหนึ่ง∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

4453. ประเด็นหารือ การส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่ จะต้องดำเนินการอย่างไรข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔2/3สรุปความเห็น การส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๒/๓ กำหนดว่าการเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุมและเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม ทั้งนี้ ไม่ได้กำหนดวิธีการส่งหนังสือเชิญประชุมไว้แต่อย่างใด ดังนั้น ต้องตรวจสอบข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดว่ากำหนดเรื่องดังกล่าวไว้หรือไม่ หากข้อบังคับกำหนดก็ต้องดำเนินการตามข้อบังคับ∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞54. ประเด็นหารือ ในการประชุมใหญ่ ต้องระบุระเบียบวาระการประชุมไว้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔2/3สรุปความเห็น การประชุมใหญ่นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๒/๓ กำหนดว่าการเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุมและเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม ดังนั้น หากมีการจัดประชุมใหญ่เพื่อให้เจ้าของร่วมมีมติเพื่อชำระเงินตามมาตรา 40 หรือกรณีแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วม ตามมาตรา 32(8) ต้องกำหนดในระเบียบวาระการประชุมให้ชัดเจนตามนัยมาตรา 42/3∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞55. ประเด็นหารือ การประชุมใหญ่ (ประชุมครั้งที่ ๒) ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน ในการประชุมครั้งใหม่นี้ คณะกรรมการสามารถเพิ่มเติมวาระ นอกจากที่กำหนดในการประชุมครั้งแรก ได้หรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 42/3 และมาตรา 48สรุปความเห็น สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขอเรียนว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๒/๓ กำหนดว่า การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการ ประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม มาตรา ๔๘ (๖) และ (๗) กำหนดว่า มติเกี่ยวกับการก่อสร้างอันเป็น การเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง และการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด วรรคสอง กำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่

45กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตาม วรรคหนึ่ง ในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียง ของเจ้าของร่วมทั้งหมด ดังนั้น ในกรณีเรียกประชุมใหญ่ครั้งที่ ๒ ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียก ประชุมครั้งก่อน ต้องดำเนินการตามนัยมาตรา ๔๒/๓ เช่นเดียวกัน ไม่สามารถเพิ่มเติมวาระอื่น เพื่อให้เจ้าของร่วมมีมติตามกฎหมาย กรณีที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ กำหนดให้ต้องได้รับมติตามมาตรา ๔๘ หากเจ้าของร่วมที่เข้าร่วมประชุมมีจำนวนคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด แต่เจ้าของร่วมมีมติเห็นชอบน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ก็ไม่สามารถดำเนินการตามมาตรา ๔๘ วรรคสองได้ จะต้องจัดประชุมใหม่โดยต้อง ได้รับคะแนนเสียงตามนัยมาตรา ๔๘ วรรคหนึ่งอีกครั้ง ทั้งนี้ เกี่ยวกับการนับคะแนนเสียงตามมติที่ประชุมใหญ่สามารถ ดูรายละเอียดได้ตามหนังสือที่ส่งมาด้วย∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞56. ประเด็นหารือ กรณีเจ้าของร่วมมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด ในการคำนวณคะแนนเสียงของบุคคลอื่น มีวิธีคำนวณอย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 45สรุปความเห็น การนับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วม นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๕ วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “ ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง” วรรคสอง บัญญัติว่า“ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่นๆ รวมกัน” คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ หมายถึง คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมที่มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางที่มีอยู่จริงในอาคารชุดนั้นมิได้หมายถึงคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ ที่เข้าร่วมประชุมแต่อย่างใด สำหรับคะแนนเสียงที่ใช้เป็นฐาน ในการประชุมนั้น ให้คำนวณจากคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ ที่มีอยู่จริงในอาคารชุดนั้นรวมกับคะแนนเสียงที่ได้มีการลดลงตามมาตรา ๔๕ วรรคสอง ซึ่งกรมที่ดินได้วาง แนวทางปฏิบัติไว้ตามหนังสือ กรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๗.๓/ว ๓๒๗๑๐ ลงวันที่ ๒๒ ธันวาคม ๒๕๕๙∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞57. ประเด็นหารือ การเรียกประชุมใหม่ ครั้งที่ 2 ภายในสิบห้าวัน นับจากวันใดข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 48 สรุปความเห็น การเรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน ตามมาตรา 48 วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ หมายถึงวันที่จัดประชุมใหญ่ครั้งแรก∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

4658. ประเด็นหารือ กรณีค้างชำระเงินกองทุน ตามมาตรา 40 (2) มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในการ ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 18 มาตรา 18/1 และมาตรา 40สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการ ให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วน ที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ วรรคสาม กำหนดว่า ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่าย ตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย มาตรา ๑๘/๑ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วม ที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่ม ในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและ อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่ กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิ ออกเสียงในการประชุมใหญ่ ส่วนมาตรา ๔๐ (๒) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ กำหนดให้เจ้าของร่วมชำระเงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ ดังนั้น เจ้าของร่วม หรือเจ้าของโครงการที่ยังมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด หากค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปจะไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ตามนัยมาตรา ๑๘/๑ ส่วนเงินกองทุนนั้นเป็นเงินที่เรียกเก็บเป็นครั้งคราวเมื่อเริ่มต้นกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ และกรณีเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินกองทุนตามมาตรา ๔๐ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ไม่ได้ กำหนดว่า เจ้าของร่วมไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่แต่อย่างใด ทั้งนี้ หากมีเจ้าของร่วมค้างชำระเงิน ตามมาตรา ๔๐ ย่อมเป็นหน้าที่ของผู้จัดการในฐานะเป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการฟ้องบังคับชำระหนี้จากลูกหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุด∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞59. ประเด็นหารือ กรณีค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามมาตรา 18 มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 18/1 สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘/๑ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่ม ในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ดังนั้น เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปสามารถเข้าร่วมประชุมใหญ่ได้ แต่ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุม∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞

4760. ประเด็นหารือ กรณีบริษัท ก. มีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด แต่บริษัท ก. ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ หรือไม่อย่างไรข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 45สรุปความเห็นสรุปความเห็น พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๓ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม วรรคสอง กำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่งให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม มาตรา ๔๕ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง วรรคสอง กำหนดว่า ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวน คะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดา เจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน มาตรา ๑๘/๑ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมที่ค้างชำระตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่ หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ดังนั้น หากบริษัท ก. เข้าร่วมประชุมใหญ่ต้องลดคะแนนเสียงของบริษัท ก. เหลือเท่ากับเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกันตามนัยมาตรา ๔๕ วรรคหนึ่ง โดยนับคะแนนเสียงของบริษัท ก. เป็นองค์ประชุมด้วย แต่หากบริษัท ก. ค้างชำระค่าใช้จ่าย ตามมาตรา ๑๘ หกเดือนขึ้นไปจะไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ตามนัยมาตรา ๑๘/๑ส่วนกรณีบริษัท ก. สามารถชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางบางห้อง เพื่อให้มีสิทธิออกเสียงได้หรือไม่ นั้น เจ้าของห้องชุด ที่ไม่ได้ค้างชำระ ค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ หกเดือนขึ้นไป ย่อมมีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ตามนัยมาตรา ๔๕∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞61. ประเด็นหารือ เกี่ยวกับคะแนนเสียงที่ใช้ในการติดตั้งระบบโซล่าร์รูฟท๊อป มีน้ำหนักไม่เกิน 200 กิโลกรัม/ตารางเมตร บริเวณดาดฟ้าซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด และการเปลี่ยนสิทธิช่องจอดรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลกับช่องจอดรถยนต์ซึ่งเป็นพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 6มาตรา 32 และมาตรา 48สรุปความเห็น ๑. กรณีคะแนนเสียงที่ใช้ในการติดตั้งระบบโซล่าร์รูฟท็อปบริเวณดาดฟ้าซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔)พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๒ (๕) และ (๖) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติเจ้าของร่วมด้วย คะแนนเสียงตามนัยมาตรา ๔๘ (๔) และ (๖) ดังนั้น การใช้พื้นที่ดาดฟ้าซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ต้องเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับ หากการติดตั้งระบบโซล่าร์รูฟท็อปดังกล่าว เป็นการก่อสร้าง อันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติมหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วมตามนัย